Gj^biZkddgZZcVcYZgZ`dZgh
NAW # 25 ZOMER 2007
# 25 / zomer 2007
9Zldc^c\bVg`ikZgVcYZgi#=Zi^hYZXdchjbZciY^ZY^XiZZgi#9ZXdchjbZciY^ZbZZg`lVa^iZ^i!bZZgXdb[dgiZcbZZg idZ\ZkdZ\YZlVVgYZkZgaVc\i#>c^ZYZg\ZkVac^ZibZZgkVc]ZioZa[YZ#KddgZZcegd_ZXidcil^``ZaVVg"bZi"kddgj^io^ZcYZ"Wa^`gZYZc dbiZYZc`ZckVcj^iZZcXdcXZei#:chdbh^hYViXdcXZeiY^X]iW^_]j^h/VahZg]j^oZcVVc]ZilViZg`jccZcldgYZc\ZWdjlY# BZiVgX]^iZXijjg!Y^ZYZWZaZk^c\kVcldcZcVVc]ZilViZgVXXZcijZZgi#BVVgdd`Vah]ZiXdcXZeib^cYZgkddgYZ]VcYa^\i! bZg`ijlVijVVc7djl[dcYhB67Dcil^``Za^c\]ZZ[i#:ZchaV\kVVgY^\ZeVgicZg!Y^ZWZigdjlWVVg]Z^Y`deeZaiVVcXgZVi^k^iZ^i# 9VVgbZZdkZgVagj^biZXgZ
gZcY#@^_`kddgbZZg^c[dgbVi^Zdelll#Wdjl[dcYh#ca#
dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre laats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo aam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa oonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adre plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adr plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adr plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adr dres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adr plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adr plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adr plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adr plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adr plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naa woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adr plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres wo naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaa adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam ad plaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres w naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonpla adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats na woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam adres woonplaats naam ad
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Met dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief
Tijd
inhoud
NAW staat voor de woorden Naam, Adres, Woonplaats. Dit zijn de begrippen die centraal staan in dit magazine. Aandacht voor de eindgebruiker (naam), de woning, het kantoor of de winkelruimte (adres) en de locatie (woonplaats) is voor Bouwfonds MAB Ontwikkeling essentieel bij de realisatie van aantrekkelijke gebieden. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Bij het NAW magazine hoort het NAW Dossier. Zorg ervoor dat u ook deze aanvulling in handen krijgt.
beleid
We zijn, nu u deze zomereditie van NAW in handen heeft, alweer zes maanden onderweg in 2007. De tijd gaat snel. Dat blijkt ook uit het artikel in dit nummer over Wateringse Veld. Tien jaar geleden zijn wij in een publiek private samenwerking met de gemeente Den Haag begonnen aan de realisering van dit woongebied. In een decennium is er aan de rand van Den Haag een volwaardige en aantrekkelijke wijk ontstaan. Het is nog niet af, maar het eind is in zicht. Ik weet nog goed dat criticasters van het Vinexbeleid in die beginjaren riepen dat de markt dergelijke grootschalige woningbouw niet aan zou kunnen. Het tegendeel is gebleken. Vinexwijken blijken over het algemeen zeer goed in de markt te liggen, juist door de verscheidenheid aan woningtypes en verschijningsvormen. Deze lijn moet ook worden voortgezet in de aanpak van de steden. Het nieuwe kabinet zet in op een combinatie van een paar grote bouwlocaties en investeringen in het herstructureren van de oude wijken. Maar ook kleine kernen krijgen kansen om met kleinschalige woningbouw het eigen voorzieningenniveau op peil te houden. Wanneer dit beleid consistent wordt ingezet en uitgevoerd, vind ik dit helemaal zo gek nog niet. Er moet wel aandacht blijven voor het op peil houden van de woningproductie. En in het verlengde daarvan, die producten realiseren waar de woonconsument om vraagt. Zo worden er in 2006 voor het eerst meer appartementen in de koopsector aangeboden dan grondgebonden woningen. Terwijl de belangstelling van de woonconsument voor een appartement aantoonbaar minder is. Dat wil overigens niet zeggen dat we helemaal geen appartementen meer moeten realiseren maar feitelijk alleen op die locaties en plekken waar de gebruiker het wil. Dan zal vervolgens ook hier de tijd ons leren, dat we de juiste keuzes hebben gemaakt, omdat ook de ‘oude wijken’ dan voor iedereen aantrekkelijke woongebieden zijn geworden. Rest mij u vast een plezierige zomer toe te wensen en veel leesplezier met deze NAW, Henk van Zandvoort, voorzitter van de directie
actueel
ontwerp
groen
proces
buitenland
‘Dichter op de lokale markt’
Tien jaar Wateringse Veld
‘Groen moet je doen’
Steeds meer klachten over selectieprocedures
Kiezen voor een gecontroleerde groei
‘Durf een visie te hebben’
De Parade in de prijzen pagina 20
En verder in dit nummer
symposium De integratie van Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Rabo Vastgoed is een feit. Een gesprek met directievoorzitter Henk van Zandvoort en directielid Pieter Wetselaar over de slagkracht van de nieuwe organisatie, het fusieproces en de plannen voor de toekomst.
Een van de pioniers op Vinexgebied viert dit jaar haar tienjarig jubileum. Wateringse Veld hoort tot een van de meest succesvolle publiek private samenwerkingen van ons land. Een rondleiding door een echte Haagse stadswijk.
Gaat verdichting in binnenstedelijke gebieden ten koste van het openbare groen en dus van de woonkwaliteit van bewoners? Deze vraag stond centraal tijdens een pittige doch beschaafde discussie in een groene entourage.
Het gaat geregeld mis bij ontwerpwedstrijden en ontwikkelingscompetities. Het aantal klachten neemt toe. Belangenbehartigers doen hun best, maar het blijkt vooralsnog niet eenvoudig om selecties en aanbestedingen in goede banen te leiden.
Het Noord-Spaanse Construcciones Flores heeft een eerste voorzichtige stap gezet naar internationalisering. De joint venture met Bouwfonds Property Development was liefde op het eerste gezicht. In gesprek met directeur Concha Flores.
Gedeputeerde Co Verdaas, corporatiedirecteur Henk Jagersma en Friso de Zeeuw van Bouwfonds MAB reageren op de beleidsvoornemens van de nieuwe ministers Cramer en Vogelaar. ‘Wees niet bang om maatregelen te nemen,’ adviseren zij met klem.
Voor en tegens van het concessiemodel pagina 32
pagina 4
➔ lezersaanbieding kunstaankoop ➔ vastgoed bekend ➔ kunst in de openbare ruimte ➔ verhuizen ➔ marktinformatie ➔ 100 jaar wonen werken winkelen ➔ de verandering ➔ excursie ➔ interieur
pagina 12
pagina 25
pagina 34
pagina 42
pagina 54
NRW jaarprijs
NEPROM-prijs ‘Een hart om trots op te zijn’ pagina 40
uitgave Grondexploitatie als ‘specialiteit’ pagina 52
8 10 22 24 31 39 49 51 60
actueel
In gesprek met Henk van Zandvoort en Pieter Wetselaar
‘Nog dichter op de lokale markt’ auteur Hans Ouwerkerk beeld Reinier Gerritsen
Bij de integratie van Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Rabo Vastgoed hebben beide partijen er nadrukkelijk voor gekozen de tijd te nemen voor een zorgvuldige aanpak. Eerst is er een zogenaamd ‘regeerakkoord’ opgesteld om dit vervolgens te communiceren naar de medewerkers voor de ontwikkeling van woongebieden. Daarmee staan de contouren vast. De nieuwe organisatie gaat vijf regio’s en een kantoor in Den Haag voor multifunctionele projecten bestrijken. De vijf regio’s zijn onderverdeeld in twintig subregio’s. Doel hiervan is om als gebiedsontwikkelaar nog dichter op de lokale markt te zitten. Een gesprek met Henk van Zandvoort, voorzitter van de directie, en Pieter Wetselaar, lid van de directie verantwoordelijk voor Nederland, over de slagkracht van de nieuwe organisatie, het fusieproces en de toekomst. Aan het begin van het gesprek schuift Van Zandvoort het boekje De Canon van Bouwfonds naar voren. Deze uitgave is vorig jaar, in het kader van het zestigjarig bestaan van Bouwfonds verschenen. In de ogen van de directievoorzitter heeft De Canon een alleszeggend slot waarin de overname van Bouwfonds door de Rabobank in een vallend daglicht wordt geplaatst: ‘In juli 1945 worden in Westerbork circulaires met punaises aan de bomen bevestigd waarop vermeld wordt dat door de commissie voor sociale woningbouw in verband met de woningnood, plannen worden gemaakt voor de bouw van arbeider, landarbeiders- en kleine burgerwoningen. Tevens worden mensen opgeroepen gezamenlijk te gaan sparen bij de Boerenleenbank. Vooruitlopend op de oprichting van een publieke Bouwspaarkas (het niet veel latere Bouwfonds Nederlandse Gemeenten). En zo is de cirkel rond…’ Van Zandvoort: ‘Het geeft aan dat er in de beginjaren van Bouwfonds al een band was met Rabobank. Ik heb Rabo dan ook altijd een natuurlijke partner genoemd. En dat gevoel is in de afgelopen maanden alleen maar sterker
4
actueel
geworden.’ In de eerste zes maanden van dit jaar is de directie vooral achter de schermen aan het werk geweest met het neerzetten van het fundament van de nieuwe organisatie. Want, al direct na de overname van Bouwfonds door de Rabobank stond immers vast dat Rabo Vastgoed en Bouwfonds MAB Ontwikkeling één onderneming moest gaan worden. Wetselaar: ‘Maar twee organisaties in elkaar schuiven doe je nu eenmaal niet even op een achternamiddag, daar moet je de tijd voor
Rondgang De tijd van de in- en externe radiostilte is inmiddels voorbij. De directie heeft een rondgang gemaakt langs de vijf regio’s van Rabo Vastgoed, de vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB Ontwikkeling en de vestiging in Den Haag waar de multifunctionele projecten en het commercieel vastgoed worden aangestuurd. Tijdens deze rondgang hebben Van Zandvoort en Wetselaar de plannen uit het zogenoemde regeerakkoord bekendgemaakt.
‘Een fusieproces als dit is ook een proces tussen mensen’ nemen. Hoewel’, zo voegt hij er in één adem aan toe, ‘het ons allemaal al wel duidelijk was dat Rabo Vastgoed en Bouwfonds MAB qua organisatie, wijze van werken en visie op gebiedsontwikkeling op elkaar lijken. Wat dat betreft kan ik mij ook helemaal vinden in Henk’s gevoel van een natuurlijke partner.’
In het kort komen deze plannen er op neer dat de vijf regio’s van Rabo Vastgoed en de vijf van Bouwfonds MAB in elkaar worden geschoven. Wetselaar: ‘Geografisch blijken de regio’s nagenoeg hetzelfde wat het in elkaar schuiven eenvoudiger maakt. De bedoeling is ook dat iedere regio één kantoor krijgt. Want je bent
actueel
5
De nieuwe organisatie in cijfers (Nederland en buitenland)*
Aantal medewerkers
Nederland 1.308
Projecten
Verkochte woningen (incl. projecten van derden)
Buitenland 475
Nederland 10.794
Almere, Stadshart Almere
Utrecht, Parkhaven
Utrecht, Leidsche Rijn
Utrecht, Citycampus
Leeuwarden, Zuiderburen
Amsterdam, Bijlmer
Amsterdam, Oosterdokseiland
Zwolle, Stadshagen
Den Haag, De Brinckhorst
Alphen aan den Rijn, Rijnplein
Amersfoort, Vathorst
Den Haag, Wateringsveld
Bergen op Zoom, De Parade
Arnhem, Schuytgraaf (Amerikaanse wijk)
Buitenland 3.279
Nettoresultaat € 119 miljoen
Ontwikkelingsportefeuille Woningen Nederland: 119.000
Woningen buitenland: 15.000
Commercieel Vastgoed: 3.233.000 m2
Hendrik Ido Ambacht, De Volgerlanden
Helmond, Brandevoort
Bouwfonds MAB Ontwikkeling Rabo Vastgoed Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Rabo Vastgoed
* De proforma cijfers zijn niet onderworpen aan een accountantscontrole
pas geïntegreerd wanneer je ook met elkaar onder één dak zit.’ De bedoeling is dat de verhuizing en in sommige regio’s zelfs nieuwe kantoren, begin volgend jaar helemaal is afgerond. Eén van de voornaamste organisatiewijzigingen is echter dat de regio’s in zogenoemde subregio’s worden onderverdeeld. In totaal gaat het om zo’n twintig subregio’s waarin kleine teams van ontwikkelings- en projectmanagers gaan opereren. Van Zandvoort: ‘De gedachte daarachter is
tievorm sluit feitelijk naadloos aan op de werkwijze van de Rabobank die ook een fijnmazig netwerk kent.’ De teams binnen de subregio’s zijn verantwoordelijk voor de projecten en gebiedsontwikkelingen, inclusief kleinschalig commercieel vastgoed. Op het moment dat het commercieel vastgoed grotere vormen aanneemt en meervoudige functies krijgt, vindt de aansturing plaats vanuit het kantoor in Den Haag. ‘Deze wijze van werken is ook duidelijk richting onze relaties, zoals gemeentebesturen
‘Met subregio’s zitten we nog dichter op de lokale markt’ dat we daarmee een fijnmazig netwerk vormen en hierdoor nog dichter op de lokale markt gaan zitten. Uiteindelijk moet je als gebiedsontwikkelaar exact weten wat er lokaal allemaal speelt. Vooral omdat de behoeften op iedere hoek weer anders kunnen zijn. Deze organisa-
6
actueel
en corporaties, die hierdoor één aanspreekpunt hebben’, benadrukt Van Zandvoort. Iedere regio en subregio krijgt tevens eigen targets en budgetten. Het hoofdkantoor komt in Hoevelaken en gaat de backoffice verzorgen, waaronder marktonderzoek, juridische onder-
steuning, gebiedseconomie en bouwzaken. In het najaar moet deze commerciële integratie een feit zijn. Ook zal rond die datum de nieuwe naam van de organisatie bekend worden gemaakt. Positief De plannen zijn volgens Van Zandvoort en Wetselaar door de regio’s overwegend positief ontvangen. ‘Het is natuurlijk een heel traject dat je samen doorloopt’, zegt Wetselaar. ‘Uiteindelijk is een fusieproces als dit ook een proces tussen mensen. Wij’, daarbij knikkend naar Van Zandvoort, ‘hebben ook aan elkaar moeten wennen. Maar door intensief met elkaar op te trekken en met elkaar te praten staan we, vind ik, nu op dezelfde manier in de wedstrijd. Dat neemt niet weg dat je in het verleden in feite elkaars concurrent bent geweest.’ Lachend: ‘Ik heb 27 jaar geroepen dat Bouwfonds wel zégt dat het een maatschappelijke onderneming is maar dat wij van Rabo Vastgoed het écht zijn.
Je voelt natuurlijk toch allemaal een zekere trots voor je eigen onderneming, en dat gevoel schakel je niet in één keer uit.’ Toekomst Tegelijkertijd beamen beiden dat de toekomst er voor de nieuwe onderneming goed uitziet en dat dit gevoel ook intern breed wordt gedragen. Van Zandvoort: ‘Kenmerkend voor zowel Rabo Vastgoed als Bouwfonds MAB is dat we allebei op de lange termijn georiënteerd zijn.
onderneming die een uitstekende partij is om die opgave in samenwerking met gemeentebesturen en corporaties aan te gaan. En daarnaast streven wij naar meer kleinere projecten in kleinere kernen en gemeenten.’ De cijfers van de nieuwe organisatie liegen er niet om. Over 2006 was de combinatie Bouwfonds MAB/RaboVastgoed goed voor de verkoop van ruim 14.000 woningen waarvan alleen al in Nederland 10.000 woningen. De ontwikkelingsportefeuille bevat in
‘Beide organisaties hebben een lange termijnvisie’ Het is overduidelijk dat de toekomst binnenstedelijk ligt. Uiteindelijk moeten daar in de komende jaren aanzienlijk meer woningen worden gerealiseerd. Door de samenwerking ontstaat een sterke betrouwbare en financieel onderbouwde
Nederland nagenoeg 100.000 woningen. Daarmee is Bouwfonds MAB/Rabo Vastgoed met afstand de grootste woningontwikkelaar van ons land. Over een antwoord op de vraag of een onderneming ook niet een te groot marktaandeel kan hebben, hoeft Wetselaar
niet lang na te denken. ‘Als zich dat in de praktijk vertaalt in arrogantie en je zin doorduwen dan zeg ik ja. Dan krijg je onherroepelijk de rekening gepresenteerd, want dan word je vervelend. Maar wij hechten juist sterk aan behoud van onze lokale betrokkenheid en aandacht voor de wensen en behoeften van bijvoorbeeld gemeenten, corporaties en woonconsumenten. Ontwikkelen met oog en oor voor omgeving dus. Neemt niet weg dat de Rabobank nu al marktleider is als het gaat om het verstrekken van hypotheken van nieuwbouwwoningen en dat natuurlijk ook wel wil blijven.’ ‘Maar’, besluit Van Zandvoort, ‘wij hebben niet als doel de huidige Nederlandse afzet van jaarlijks circa 10.000 woningen sterk te verhogen. Dat werkt contraproductief. Er zitten namelijk grenzen aan volumegroei. Ik zie het grotere markt aandeel vooral meer in relatie tot kwaliteit in plaats van productieverhoging. We kunnen nog meer partijen bedienen.’ ✏
[email protected]
actueel
7
ieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezers lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbiedi anbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lez eding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaan saanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding ding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaan anbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lez saanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding ding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaa ersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding ieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezers lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbiedi anbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lez eding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaan saanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding ding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaan anbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lez saanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding ding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaa ersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding ieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezers lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbiedi anbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lez eding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaan saanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding ding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding zersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaan anbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lez saanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding lezersaanbieding di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l bi di l
lezersaanbieding kunstaankoop
lezersaanbieding kunstaankoop
‘Soms loop ik dagen met een onaf beeld in mijn camera’ Met haar oude Yashica, een camera uit de jaren zestig, die ze op een rommelmarkt heeft gevonden, tekent Ann Pettersson (Stockholm, 1965) als het ware haar foto’s. Ze is er niet op uit de werkelijkheid te documenteren, maar door verschillende foto’s over elkaar heen te zetten, creëert ze een nieuwe werkelijkheid; háár werkelijkheid. ‘Mijn foto’s zijn een metafoor voor mijn emoties en gedachten en geen weergave van de wereld.’ De Yashica voldoet allang niet meer aan de eisen van de moderne digitale techniek, maar daardoor des te meer aan die van Pettersson. Al wil ze daar wel bij zeggen dat niet de techniek, maar het beeld in haar hoofd het belangrijkst is. Toch heeft deze oude camera een heleboel voordelen voor haar. De belangrijkste: dat ze het rolletje handmatig door moet draaien waardoor ze steeds over hetzelfde negatief kan schieten. ‘Met een digitale camera kan dat niet. Wanneer je hebt afgedrukt, is het beeld klaar. Dat is dan alleen nog maar te bewerken door het te photoshoppen. Dat photoshoppen doe ik nu als het ware in mijn hoofd.’ De techniek van de Yashica zal tegenwoordig door de meeste fotografen als ontoerei-
kend worden aangemerkt, niet door Pettersson. ‘De kleinere contrasten zorgen voor een zachter licht en het heeft een grovere korrel die ik prettig vind.’ Het beeld van de zee dat ze voor NAW heeft gemaakt, is opgebouwd uit twee foto’s. Hiervoor was ze op zoek naar een bepaalde sfeer. ‘Het is aan de ene kant zacht en dromerig, maar aan de andere kant bruist het ook en zit er kracht in. Mijn werk heeft altijd wel iets melancholisch. Ik ben niet bang om ook de donkere werelden te omschrijven, of de pijn te laten voelen. Mijn werk is niet per se triest, maar wel stemmig en rustig en het heeft altijd een onderliggende kracht en energie.’ Op zo’n beeld zit Pettersson uren, soms dagen te wachten. Net zolang tot het licht goed is of ze de juiste sfeer gevonden heeft. ‘Dit beeld is op één plek geschoten, wat logistiek makkelijker is. Sommige beelden zijn opgebouwd uit foto’s van totaal verschillende plekken op verschillende dagen en tijdstippen. Soms loop ik dagen met een onaf beeld in mijn camera.’
Dit kunstwerk in uw collectie? NAW biedt lezers een unieke kans op deze foto van Ann Pettersson. Tegen een gereduceerd tarief van € 195,- wordt u eigenaar van dit bijzondere kunstwerk dat in een beperkte oplage is gemaakt. Deze aanbieding voor lezers van NAW is een initiatief van Bouwfonds MAB in samenwerking met de Bouwfonds Kunststichting.
Feiten over het kunstwerk Titel: Tremble Jaar: 2007 Formaat: 30 x 30 cm Oplage: 25 genummerde en gesigneerde exemplaren Techniek: C-print voorzien van uv-beschermfolie op aluminium Galerie: Rob de Vries, Haarlem Prijs: € 195,- (inclusief btw en exclusief € 7,25 verzendkosten)
Informatie over Ann Pettersson Ann Pettersson startte haar opleiding in Zweden. In 1993 vertrok ze naar Nederland en in 1996 studeerde ze af aan de kunstacademie in Den Bosch. Aanvankelijk werkte ze met film en video-installaties, maar ze stapte al gauw over op fotografie. Haar foto’s lijken stillevens te zijn, waarin mensen en objecten nooit het middelpunt vormen. Er wordt door de kunstenaar een ‘eigen’ atmosfeer gecreëerd. Uit haar beelden en haar visie blijkt een sterke verbintenis met de noordelijke cultuur. Haar beelden lijken verbonden te zijn met de traditie van ernstige beschouwing van de natuur die een grote rol speelt in de Scandinavische kunst. Er zit een diepere lading in, sporen van innerlijke beleving die de kunstenaar terugziet in de natuur en de randstedelijke omgeving. In haar foto’s wil ze deze gevoelens vastleggen. Fotografie stelt Pettersson in staat een eigen wereld te creëren. Zie voor meer informatie: www.annpettersson.nl
8
lezersaanbieding kunstaankoop
lezersaanbieding kunstaankoop
9
astgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed b bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend v vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed kend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vast astgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed b bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend v vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed kend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vast astgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed b bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend v vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed kend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vast astgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed b bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend v vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed kend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vast astgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed b bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend v vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed kend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vast astgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed b bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend v vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed kend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vast astgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed b bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend v vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed bekend vastgoed k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t db k d t
vastgoed bekend
auteur Hanneke Luitwieler beeld Reinier Gerritsen
Architect Sjoerd Soeters
(60) tekende onder andere voor het Java-eiland in Amsterdam, de ‘kastelenwijk’ Haverleij bij ‘s-Hertogenbosch en het Circus in Zandvoort. Zijn ontwerpen kenmerken zich vaak door het bijzondere kleurgebruik. ‘Met kleur kun je emoties oproepen.’ In zijn Amsterdamse grachtenpand beleeft hij het ultieme thuisgevoel door de toepassing van een gamma aan mediterrane kleuren. ‘Ik heb me zo ingegraven dat ik hier de rest van mijn leven blijf wonen.’
> Waar woont u? ‘Ik woon ‘driehoog achter’ in hartje Amsterdam of eigenlijk in een naar achteren doorgeschoten deel van een voormalig pakhuis aan de Prinsengracht.’ > Dus u hebt niet uw eigen huis ontworpen? ‘Ik heb dertig jaar geleden binnen de dubbele pakhuisstructuur van het pand zeven appartementen ontworpen, waarvan ik er zelf één bewoon. In 1853 zijn die twee pakhuizen samengevoegd tot de eerste openbare basisschool van Nederland: De Prinses Louise-school. Architect Warnsinck heeft toen één symmetrische gevel ontworpen. Hij heeft zich daarbij laten inspireren door het boek ‘The Stones of Venice’ van John Ruskin uit 1851 met voorbeelden van de Byzantijnse architectuur. Daardoor heb ik me op mijn beurt weer laten inspireren bij het kleuren van de gevel. Omdat het licht hier veel minder krachtig is, heb ik de kleur Venetiaans rood homeopatisch verdund tot zalmroze. Ook voor mijn interieur heb ik gekozen voor mediterrane kleuren: roze, turquoise, lichtgroen, geel…’ > Wat heeft u met kleur? ‘In de woorden van een van de belangrijkste vertegenwoordigers van het post-modernisme, Charles Moore: ‘Paint and cardboard are all an architect’s got nowadays.’ Vroeger hadden architecten allerlei dure bouwmaterialen en stijlornamenten tot hun beschikking. Tegenwoordig is het soberheid wat de klok slaat. Kleur is het goedkoopste middel om effect te bereiken. Met kleur kun je emoties oproepen.’ > Met wie woont u daar? ‘Met mijn vrouw met wie ik 38 jaar getrouwd ben. En zoals in alle huwelijken hebben we natuurlijk goede en minder goede periodes. Ons huis is een vaste basis voor veel huwelijksgeluk. Eigenlijk heb ik het ook voor haar gebouwd, zoals alle beroemde architecten een huis voor hun geliefde bouwden. Ze is de ideale opdrachtgever en heeft daarom een belangrijke stem gehad. Bij gebrek aan financiële middelen hebben we het huis ook ongeveer eigenhandig gebouwd.’
10
vastgoed bekend
> Wat is het mooiste plekje in uw huis? ‘Er zijn alleen maar mooie plekje in mijn huis. Mijn huis is labyrinthisch en ruimtelijk, geïnspireerd op de carceri – kerkers – een serie etsen van de 18e eeuwse Venetiaanse kunstenaar Piranesi, met hun geheimzinnige gewelven. Zo heb ik een hangende slaapkamer en een keukenbalkon.’ > Hoe vaak bent u verhuisd? ‘Ik woon hier al dertig jaar en ik wil hier nog minstens dertig jaar blijven wonen. Als je je zo in een plek ingraaft, ga je er ook dood. Mijn ouders zijn vroeger te vaak verhuisd; misschien heb ik daarom zo’n overdreven behoefte aan een vaste plek.’ > Wat is de beste plek om te wonen? ‘Dat is natuurlijk de buurt waarin ik woon. Ik woon tegenover de Jordaan, op loopafstand van de Bijenkorf – hoewel ik eerlijk gezegd niet weet wat ik daar te zoeken heb – en vlakbij de Lindenmarkt en de Noordermarkt, waar elke week een biologische markt is. En natuurlijk vlakbij de Haarlemmerstraat – dé culinaire straat van Amsterdam – en praktisch tegenover Bordeiwijk, het beste restaurant van Amsterdam. Als ik daar goed getafeld heb met een mooie fles Bourgogne erbij, kan ik desnoods kruipend naar huis.’ > Heeft u veel contact met uw buren? ‘Nee. We groeten elkaar wel, maar komen niet bij elkaar over de vloer, zoals in sommige plattelandsgemeentes, waar de achterdeur altijd openstaat. In mijn omgeving heeft iedereen het altijd zo druk dat je minstens drie weken van tevoren een afspraak moet maken. Eigenlijk heb ik nog het meeste contact met die enkele buurtbewoner die niets omhanden heeft en daarom de hele dag buiten op een bankje zit.’ > Waar zou u nooit willen wonen? ‘Geen idee… euh… Den Helder. En toch zijn er ongetwijfeld mensen die met heel veel plezier in Den Helder wonen. Gelukkig slaagt het gros van de mensen erin om een balans te vinden tussen de beschikbare middelen en het hoogst haalbare geluk. De mens heeft een groot aanpassingsvermogen.’
vastgoed bekend
11
ontwerp
Een rondleiding door een echte Haagse stadswijk
Tien jaar Wateringse Veld auteur Saskia van der Kam beeld Sabine Plamper
De twee gezichten van Wateringse Veld; statig en lommerrijk versus stedelijk en levendig.
Het is dinsdagmiddag 15.00 uur, de scholen zijn net uit. Met een gitaar op hun rug staan twee vriendinnen van een jaar of veertien na school op tram 17 te wachten; ze zijn op weg naar gitaarles en hebben duidelijk geen zin. Even verderop is een man druk bezig zijn bootje zomerklaar te maken terwijl zijn vrouw in de tuin werkt. Verhuisbedrijf ’t Haantje van der Zalm staat op de Keukenhoflaan uit te laden voor nummer 19. En bij de slijter rent een jonge vrouw naar binnen, ze krijgt eters vanavond. Het beeld van een normale dinsdagmiddag in een normale stedelijke woonwijk. Het is dan ook moeilijk voor te stellen dat hier, nog maar een paar jaar geleden, voornamelijk koeien en kassen stonden. We zijn aan de zuidwestkant van Den Haag - in Wateringse Veld. Eén van de pioniers op Vinexgebied viert dit jaar haar tienjarig jubileum. ‘Wateringse Veld zou ik willen typeren als gebiedsontwikkeling avant la lettre,’ zegt Peter Noordanus. Inmiddels is hij bestuursvoorzitter van AM, maar van 1989 tot 2001 was hij Wethouder Ruimtelijke Ordening in Den Haag en vanaf het prille begin betrokken bij de plannen voor Wateringse Veld. ‘Niemand had toen nog ervaring met Vinex, er waren grote onzekerheden op het gebied van de afzetbaarheid van de te bouwen koopwoningen. Er kwam een ingewikkelde verplaatsing van een flink aantal hectaren kassen aan te pas en we moesten op de grond van de buren gaan ontwikkelen. Dit komt de relatie over het algemeen niet ten goede.’ Inmiddels was de grondmarkt al aardig in beweging en om zogenoemde freeriders (grondspeculanten) tegen te gaan, moest de gemeente in actie komen. Zo kwam het dat de gemeente Bouwfonds MAB vroeg om de benodigde
12
ontwerp
gronden aan te kopen. In ruil daarvoor mocht Bouwfonds een groot deel van de woningen ontwikkelen. ‘Nu had ik uiteraard AM gevraagd, maar toen wist ik niet beter’, lacht Noordanus zijn bariton lach. ‘Nee, hoor. We waren op zoek naar een betrouwbare partij met ervaring in gebiedsontwikkeling die kwaliteit kon leveren. Bouwfonds had al wat grond, dus daar zijn we mee verdergegaan.’ Huzarenstukje Wateringse Veld hoort, door de gekozen organisatieopzet, tot één van de succesvolste publiek private samenwerkingen van ons land. En dat is niet onterecht, vindt Noordanus. ‘We hebben niet gekozen voor een concessie- of bouwclaimmodel, maar voor een joint venture in de vorm van de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV), met als doel om gezamenlijk de plannen te realiseren en te
ontwerp
13
Waterrijk Wateringse Veld College
Erasmus Veld Hoge Veld
Hemelwater
sportterrein Zonne Veld
Lage Veld Parkbuurt Oossteinde
Vlietpark Wateringse Binnentuinen
Vijvers
Polanenhof
Eilanden Natuurtheater
Wateringse Veld met al zijn verschillende plandelen. Ieder deel heeft z’n eigen uitstraling. De inrichting van de openbare ruimte, het groen en water zorgen voor eenheid.
‘Je bent tot elkaar veroordeeld en dat is goed voor het plan’ regisseren. Het voordeel hiervan is dat je tot elkaar bent veroordeeld en dat komt het plan ten goede. Je hebt samen de lusten, maar ook de lasten. Het is niet zo dat het probleem van de één, de kans voor de ander is. Je moet samen de kwaliteit bewaken en daar zijn we goed in geslaagd. We hadden vanaf het begin een gezamenlijke ambitie en die is overeind gebleven.’ Noordanus zag ooit het Wassenaar van zuidwest Den Haag voor zich. Maar dat vindt hij in tweede instantie niet de meest rake typering. Beter: een mooie tuinstad met een heel goed stedenbouwkundig plan. ‘Om in Wassenaar te kunnen wonen, moet je een hele dikke portemonnee meebrengen. Wij hebben alle groepen op de woningmarkt kunnen bedienen.’ Trots is hij vooral op het Hemelwater en het lommerrijke Parkbuurt Oosteinde. En niet te vergeten op de aantakking van de infrastructuur met Den Haag. Al vanaf het begin rijdt hier een tram en met de tweede zijn ze nu bezig. ‘Hiermee was Wateringse Veld de eerste goed ontsloten Vinexwijk. Een waar huzarenstukje.’ Een rondleiding door Wateringse Veld. ‘Een volwaardige stadswijk’, typeert Ries Jelier van Bouwfonds MAB Ontwikkeling deze Vinexlocatie.
14
ontwerp
Even Thuis Aan het lange Oosteinde, vroeger één van de hoofdwegen van Wateringen en nu de as die
het noorden van Wateringse Veld van het zuiden scheidt, zijn de oude tuinderhuizen nog in tact. Bijna aan het einde, op nummer 116, staat een oude vrijstaande boerderij. ‘Even Thuis’ staat er op de voorgevel. Bij binnenkomst is er niemand, wel staan er informatieborden, plankaarten, een maquette en rekken gevuld met folders in de ‘woonkamer’; we zijn even thuis bij Bouwfonds. Dan zwaait de deur open en de vrolijke gestalte van Ries Jelier stapt binnen. ‘Welkom’, zegt hij en maakt een joviaal gebaar naar de zithoek in het informatiecentrum. Ries Jelier is inmiddels directeur van Bouwfonds MAB Ontwikkeling in de regio Zuidwest, maar begin jaren negentig stond hij als ontwikkelingsmanager aan de wieg van de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld en nog steeds is hij vennoot. Nadat in 1995 de OCWV was opgericht, konden er plannen worden gemaakt. ‘Onze opgave was kassen vertalen in bouwrijpe kavels.’ Er diende een integraal ontwikkelingsplan te worden ontwikkeld met een consistente ruimtelijke drager en acht deelgebieden die flexibel ingedeeld konden worden. ‘De looptijd van het project is zo lang dat we het van belang vonden dat we de invulling van elk deelplan konden afstemmen op de dan
Als een soort landmarks staan deze appartementengebouwen in het water.
‘Het beste van de architectuur en stedenbouw uit de twintigste eeuw’ geldende marktvraag. Maar’, en dat is belangrijk vindt Jelier, ‘het beeldkwaliteitplan blijft leidend.’ Haagse stadswijk van de 21e eeuw De wijk diende het karakter te krijgen van een nieuwe tuinstad met niet al te experimentele architectuur. Geen spektakel, maar eerder ingetogen. Stedenbouwkundig ontwerper, Peter Verschuren, wilde niet opnieuw woningen stedenbouw uitvinden, maar liet zich inspireren door het beste van de architectuur en stedenbouw uit de twintigste eeuw. Geen kopieën, maar een eigentijdse vertaling. Modern en traditioneel wisselen elkaar af en vullen elkaar aan. Jelier: ‘Hierdoor is Wateringse Veld echt een Haagse stadswijk geworden. Gedifferentieerd maar wel met een Haags karakter waarin veel elementen uit de Haagse school zijn terug te vinden.’ Wateringse Veld is opgebouwd uit acht deelplannen met elk een eigen identiteit en architectonische signatuur. Centraal liggen twee stedelijke gebieden en daaromheen hebben de buurten een lagere dichtheid. De centrale verbindingsweg is de nieuw aangelegde Laan van Wateringse Veld die van noord naar zuid loopt en uitkomt op de Erasmusweg. Dwars door de wijk loopt
een brede ecologische zone met singels en waterpartijen, die een verbinding vormt tussen het cultuurhistorische landschap van MiddenDelfland en de binnenduinrand bij Madestein en Kijkduin. ‘Stedelijk wonen, tussen water en groen is niet voor niets de slogan’, Jelier tikt werktuigelijk op het folderrek. Tweederde van de wijk is inmiddels voltooid en in 2009 wordt naar verwachting de laatste woning opgeleverd. Dan staan er ongeveer 7.600 koop- en huurwoningen in Wateringse Veld, en zijn er onder meer twee winkelcentra, zeven scholen, verschillende sportaccommodaties, zorgcentra, een bibliotheek, een politiepost en rijden er twee trams door het gebied. ‘Kortom: een volwaardige stadswijk’, vindt Jelier. ‘Ik kan het je wel allemaal vertellen, maar beter is het je te laten zien.’ De sleutel van ‘Even Thuis’ laat hij in de brievenbus glijden en we stappen zijn auto in. Negen torentjes ‘Laten we beginnen bij het begin.’ Jelier steekt het Oosteinde over en rijdt de Treslonglaan in. ‘Dit is Parkbuurt Oosteinde, hier zijn we begonnen met bouwen.’ De architectuur van dit deelgebied verwijst naar de Nieuwe Haagse School, een stroming uit de jaren twintig en
Wateringse Veld kent een veelheid aan architectuurstijlen. De inrichting van de openbare ruimte zorgt voor eenheid.
ontwerp
15
Experts enthousiast over Wateringse Veld ‘Kwaliteit van toekomstige publiek private samenwerkingen hangt sterk af van de bereidheid tot samenwerking tussen mensen.’ Aldus één van de conclusies tijdens een Expertmeeting op 18 april in het Wassenaarse Landgoed Voorlinden. Tijdens deze meeting werd de case Wateringse Veld behandeld. Op Landgoed Voorlinden bogen 25 deskundigen afkomstig uit de wereld van ruimtelijke ordening en vastgoed zich over het plan, het proces en perspectief voor de toekomst van Wateringse Veld. Bijna unaniem waren de deelnemers van mening, dat Wateringse Veld door zijn opbouw in de vorm van acht verschillende buurten een meer dan aantrekkelijke wijk is geworden. Ook is Wateringse Veld in zijn doelstelling om de middeninkomens voor Den Haag te behouden geslaagd. Natuurlijk werden er ook kanttekeningen geplaatst, zoals bijvoorbeeld het feit dat de woonwijk geen echt (winkel)hart heeft. In de discussie over het proces werd uitgebreid stilgestaan bij de publiek private samenwerking en de Ontwikkelingscombinatie die
Bouwfonds MAB hiervoor samen met de gemeente Den Haag heeft opgericht. Daarbij is het hebben van vertrouwen in elkaars kwaliteiten één van de belangrijkste factoren voor succes gebleken. Doel van deze expertmeeting was vooral om de kracht van Wateringse Veld te benoemen en lessen te trekken voor de toekomst. De expertmeeting vormde tevens de inhoudelijke opmaat voor een groot congres dat in oktober in Wateringse Veld wordt gehouden. Deze activiteiten worden door de Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) georganiseerd in het kader van het jubileumjaar van de Haagse Vinexlocatie.
De wijk heeft momenteel één winkelcentrum. Dat moeten er uiteindelijk twee worden.
‘Een mooie tuinstad met een heel goed stedenbouwkundig plan’
Groen en water zijn de twee belangrijkste kwaliteitsdragers. Op bijna iedere hoek van de straat is dat zichtbaar.
16
ontwerp
dertig. ‘Het lijkt nu toch net of je in het Benoordenhout rijdt? Of in de Vogelbuurt in Den Haag.’ Hoe enthousiaster Jelier wordt hoe beter zijn Haagse tongval te horen is. ‘Ik ben een geboren en getogen Hagenees, dus ik weet waar ik over praat’, lacht hij. Dan stoppen we abrupt. ‘Kijk’, wijst hij naar een goot die in het midden van de straat loopt. ‘Dit noemen we een molsgoot. Hierin wordt het regenwater opgevangen en naar die vijver geleid.’ Hij wijst naar een grote waterpartij aan het einde van de straat. ‘Dat water heet dan ook heel toepasselijk het Hemelwater. Een prachtig project is het geworden, waarmee we hebben meegedaan aan de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling’(zie ook kader). We volgen de goot en komen bij het water, waar we aan de kade tussen twee woontorens blijven staan. ‘Dit is een voorbeeld van een aanpassing van het plan doordat de marktsituatie veranderde.’ Jelier wijst langs de oever. Op de kade staan negen torentjes waar allemaal appartementen in zouden komen. Omdat de afzetmarkt voor appartementen gering bleek, hebben we er voor gekozen om vier van de appartemententorens te herontwikkelen tot stadsvilla’s.’ Als Jelier dan toch iets moet noemen dat hij minder geslaagd vindt, dan
is dat deze herontwikkeling. ‘Commercieel gezien was het een goede beslissing, maar als ik mijn architectenhart laat spreken, dan vind ik het zonde voor de eenheid en de ritmiek.’ Aangemeerde boten We nemen de brug over het Hemelwater en komen in Lage Veld. Dit deelgebied behoort samen met Hoge Veld tot de meer stedelijke buurten. Beide met een winkelcentrum en meer hoogbouw. ‘Als je links tussen die hoogbouw doorkijkt, zie je daarachter de groene Zwetzone. Dat is hier zo mooi. Je bent midden in de stad, maar hebt overal doorkijkjes naar de natuur. Kijk, daar staat een koe.’ Via het Lage Plein en de Middenweg draaien we het Eilandenrijk in. Deze archipel bestaat uit zes eilanden. ‘Elk eilandje heeft zijn eigen karakter. Allemaal hebben ze op de kop een hoog appartementengebouw, hierdoor lijken het ook zes naast elkaar aangemeerde boten’, vindt Jelier. Alle woningen hebben een voorén achtertuin. Aan de achterkant grenzen de woningen aan het water. De meeste bewoners hebben hier dan ook een bootje. Via deelgebied Vijvers, dat in haar volle lengte aan de ecologische zone grenst, waar de straten namen hebben als Wielspinstraat en Kikkerbeetlaan en de ruime woningen
‘Je bent midden in de stad, maar hebt overal doorkijkjes naar de natuur’ vervaardigd zijn uit natuurlijke materialen, rijden we naar Zonne Veld. Zoals de naam al doet vermoeden staan alle woningen hier gunstig ten opzichte van de zon. Op de daken zijn zonnepanelen aangebracht voor het opwekken van elektriciteit of zonnecollectoren voor het verwarmen van het water voor de badkamer en de keuken. Ook bijzonder aan dit deelgebied is dat, ondanks het feit dat er vier verschillende opdrachtgevers aan de slag zijn geweest, de 750 woningen toch door dezelfde architect zijn ontworpen. ‘En kijk naar die afwerking. Alle voortuintjes zijn afgezet met een mooi tuinmuurtje. Je moet hier echt verstand van zaken hebben om het verschil te kunnen zien tussen een huurwoning en een koopwoning.’ Plan uit de markt Voor de auto neemt een eend rustig de tijd om met haar jonge gezinnetje de straat over te steken. Als het prille geluk voorbij is, rijden we weer via de Laan van Wateringse Veld naar het noordelijke deel van de Vinexwijk. Maar voor we dat doen, wil Jelier nog even de meest recente succesvolle (her)ontwikkeling laten zien. In het noordelijke deel van het Oosteinde is namelijk net het nieuwe project Parkzicht opgeleverd met enkel witte huizen, maar wel
van alles wat: tweekappers, rijenwoningen en vrijstaande woningen. ‘Eigenlijk hadden we hier veertig luxe villa’s gepland, maar dat is niet gelukt. De villa’s stonden al een jaar te koop en toen hadden we er pas twee verkocht.’ Het plan is uit de markt genomen en herontwikkeld. ‘Een belangrijke les die we hier geleerd hebben, is dat elke locatie qua woningtype een prijsplafond heeft. En voor Wateringse Veld is dat zes ton, die villa’s waren acht ton. Dus te duur. Het aardige is dat de woningen uit dit nieuwe plan wel als warme broodjes over de toonbank gingen.’ Tol In het noordelijke deel van Wateringse Veld is nu alleen nog Erasmusveld en het deel met ondermeer het winkelcentrum van Hoge Veld bebouwd. De rest van Hoge Veld, het Waterrijk en de Wateringse Binnentuinen is nog in ontwikkeling. Erasmusveld grenst direct aan de bestaande stad, tegen Den Haag Zuidwest. Vanaf de jaren zestig heeft een brede strook ten zuiden van de Erasmusweg zich ontwikkeld tot een typische stadszone. Alle functies waar in de stad geen ruimte voor was, hebben hier een eigen stek gevonden: een woonwagenkamp, volkstuinen, verschillende sportvelden, een verpleeghuis. Het grootste deel van deze
Het deelplan de Eilanden is bijzonder. Hier bevinden zich zes eilanden met elk hun eigen sfeer en uitstraling.
ontwerp
17
Succesfactoren Wateringse Veld • Een PPS constructie in de vorm van een joint venture waarin beide partijen voor vijftig procent het risico dragen. • Vanuit elkaars belangen denken en een gemeenschappelijk doel voor ogen houden. • Financiële meevallers stromen terug in de wijk door middel van een kwaliteitsfonds. • Een vroege aantakking op de infrastructuur zorgt voor een snelle aansluiting met de stad. • Een aantrekkelijk stedelijk woongebied met genoeg groen en water. • Er is gekozen voor degelijke, maar duurzame architectuur.
Duurzaamheid en milieuvriendelijk. Deze woningen beschikken over zonnepanelen.
‘Onze opgave was kassen vertalen in bouwrijpe kavels’ voorzieningen blijft bestaan, waardoor slechts 29 van de 76 hectare beschikbaar was voor nieuwbouw. Het resultaat is een lappendeken van woningbouw, kavels met uiteenlopende activiteiten en veel groen.
De brug over het Hemelwater maakt onderdeel uit van de Laan van Wateringse Veld. Deze weg ontsluit de wijk aan zowel de noord- als de zuidkant. Naast deze ‘stedelijke weg’ kent de wijk nog diverse ontsluitingswegen voor fietsers.
18
ontwerp
In het Winkelcentrum van Hoge Veld is het rustig. Op de gevels staan namen als: M-Supermarkt, Wijn en zo, Vacatureland m/v en Drogisterij Blueline. Geen nieuwe winkelketens, maar de tol die betaald moest worden voor integraal ontwikkelen. De ramen zijn namelijk beplakt met stickers met daarop afbeeldingen van winkels. Alle panden staan nog leeg en dat blijft voorlopig nog zo. ‘Dit winkelcentrum zit in het meest integrale deel dat we dienden te ontwikkelen. Alles was aan elkaar gekoppeld: de school aan het winkelcentrum met de woningen daarboven en ertegenaan. En de parkeerplaatsen eronder. Hierdoor moesten we een beetje doorpakken, maar de woningbouw eromheen raakte achter op planning. Het winkelcentrum was dus eigenlijk te vroeg klaar.’ Pas bij een verzorgingsgebied ter grootte van zeventig procent van de te realiseren woningen kan het winkelcentrum overgedragen worden, dus tot die tijd blijven de winkelpanden leeg. ‘Weer een les’, vindt Jelier. ‘Maak goede
afspraken met partijen die een bepalende rol hebben rond de te stellen voorwaarden door de afnemers.’ Hofvijver Aan het eind van onze rondrit stoppen we nog even bij het kantoor van de Ontwikkelingscombinatie voor een kop koffie. René Baron en Niel Roekalea zwaaien daar nu samen de scepter. Baron vanuit de gemeente en Roekalea vanuit Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Baron heeft zo een afspraak, maar nog wel even tijd voor een praatje. Trots is ook hij op de samenwerking. ‘We hebben pieken en dalen gekend, in slechtere tijden hebben we samen de broekriem wat aangetrokken, maar het mooie is dat we in betere tijden het extra geld ook weer laten terugvloeien in de wijk. Hiervoor hebben we een kwaliteitsfonds opgericht en met dat geld kunnen we steeds iets extra’s doen. Baron zoekt naar een foto: ‘natuurlijk ben ik ook trots op het Hemelwater. Dit is de grootste stedelijke waterpartij van Nederland. Groter dan de hofvijver. Ik zeg hier altijd tegen de mensen. Jullie wonen mooier dan de minister president.’ ✏
[email protected]
Het Hemelwater: een flinke plas waar ook het regenwater vanuit de straten in uitkomt.
Hemelwater, een uniek stuk openbare ruimte met meerdere functies Tussen Parkwijk Oosteinde en Lage Veld ligt het Hemelwater. Dit wordt gevormd door een grote plas met kademuren, bruggen en een oude dijk. Ook een waterkunstwerk maakt deel uit van dit project. Een uniek stuk openbare ruimte die dit deel van Wateringse Veld kenmerkt. Het Hemelwater heeft vooral een belangrijke functie voor de waterberging in het zuidelijke deel van Wateringse Veld. Door het gesloten waterhuishoudingsysteem wordt regenwater niet naar het riool afgevoerd, maar in deze plas opgeslagen. Voldoende volume en diepte, zorgen ervoor dat zowel extreem droge als extreem natte perioden kunnen worden overbrugd. Daarnaast is de waterplas ook een belangrijke recreatieplek. Bewoners van Wateringse Veld zitten hier graag op, aan of zelfs ín het water. De kades van Hemelwater sluiten steeds aan bij de achterliggende wijk. Zo loopt er een natuurlijke oever langs de Bovendijk als begrenzing van de tuinstadbuurt Parkwijk Oosteinde. Aan de kant van het stedelijke Lage Veld loopt een harde oever, en de kades langs de Athene- en Praagsingel bestaan uit een keermuur met wandelpromenade op waterniveau. De oude bovendijk vormt de grens tussen de twee oorspronkelijke polders waar Wateringse Veld op gebouwd is. Het hoogteverschil tussen de polders is ongeveer drie meter – vandaar ook de namen Hoge Veld en Lage Veld. Na herinrichting is de Bovendijk het domein geworden van voetgangers en fietsers. Een kunstenaar heeft in de openbare ruimte het regenwater transport tussen de twee polders met watertafels en molsgoten zichtbaar gemaakt. De grote brug over het Hemelwater heeft een slank brugdek dat wordt ondersteund door een drietal bootliggers waarop markante, gebogen lichtarmaturen zijn geplaatst. De brug wordt ‘s avonds aan de onderkant blauw verlicht. In september van dit jaar volgt het sluitstuk. Immers, dan rijdt tram 16 voor het eerst over de brug en is ook deze oeverbinding helemaal klaar. Voor voetgangers en fietsers zijn er op nog twee plekken bruggen over het Hemelwater aangelegd. De drie bruggen zijn door vorm en materiaalkeuze duidelijk familie van elkaar. Het bijzondere project Hemelwater was overigens dit jaar genomineerd voor de NEPROMprijs Locatieontwikkeling 2007. Van de in totaal tachtig inzendingen heeft Hemelwater het tot de laatste negen gebracht.
Wateringse Veld is nog volop in ontwikkeling. In 2009 worden de laatste woningen opgeleverd.
ontwerp
19
Nieuw stadshart in Bergen op Zoom wint NRW Jaarprijs 2007
De Parade in de prijzen auteur Anja Manuel beeld Robert Oerlemans en Aveq
> Door kleine, ingenieuze ingrepen
voegt het nieuwe winkelcentrum zich prachtig in de historische stad.
De Jaarprijs van de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) is dit jaar toegekend aan Bouwfonds MAB met het project De Parade in Bergen op Zoom. De jury was unaniem in haar keuze en noemt de herontwikkeling van tien bouwblokken tot een winkelgebied met appartementen en twee parkeergarages excellent. Een stedenbouwkundig hoogstandje dat niet alleen een ruimtelijke en functionele impuls aan het stadshart heeft gegeven, maar de hele binnenstad op een hoger plan heeft getild. ‘De hoge kwaliteit van de inzendingen in 2007 geeft extra glans aan deze waardering’, aldus de jury. Het gemeentebestuur van Bergen op Zoom kwam midden jaren negentig tot de conclusie dat het centrum van de stad eigenlijk al jaren stilstond. De plaatselijke bevolking winkelde steeds vaker in naburige steden als Breda en Roosendaal. Hierdoor liep de economische functie van de binnenstad hard terug. De Parade was een straat met een paar
‘Jury: Een volwaardig onderdeel van de stad’ winkeltjes en een plein zonder duidelijke functie. De gemeente schreef in 1996 een prijsvraag uit om deze straat te herontwikkelen en zo de ontbrekende schakel tussen de twee hoofdwinkelstraten in het centrum tot stand te brengen. Daarnaast moest er een oplossing komen voor de kleinschaligheid van het stadshart. Bouwfonds MAB kwam als winnaar uit de bus en trok Rob Krier aan als stedenbouwkundige. Hij maakte een masterplan dat zowel voorzag in de herontwikkeling van monumentale panden als sloop en nieuwbouw. Kern van het plan was om via de bestaande Parade (nu Lombardenstraat geheten) een koppeling te maken tussen het Zuivelplein en het St. Josephplein, het
20
NRW jaarprijs
winkelareaal met 18.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak uit te breiden, 81 woningen te bouwen en parkeervoorzieningen voor 470 auto’s te realiseren. Mooie zichtlijn Naast Rob Krier waren de architecten Jan Weyts, Bob van Reeth en Sjoerd Soeters verantwoordelijk voor de verschillende deelgebieden. De stedenbouwkundige opzet en de schaal van Bergen op Zoom dienden daarbij als leidraad. Het plan werd in drie fasen gerealiseerd. De eerste fase betrof de herontwikkeling van het monumentale postkantoor en een tweetal monumenten aan het Zuivelplein. De gebouwen werden door Jan Weyts geschikt gemaakt voor winkelruimte en woningen. De C&A kreeg bovendien een
‘Jury: De Parade maakt het centrum compleet’ nieuw onderkomen op de plek van de voormalige Rabobank en een deel van de Hema-vestiging werd gesloopt en teruggebouwd op het St. Josephplein. Hierdoor is een mooie zichtlijn tussen het Zuivelplein en het St. Josephplein ontstaan.
Een appartemententoren van Krier markeert de overgang van het Zuivelplein en de Lombardenstraat. Tijdens de tweede fase werd de bebouwing naar ontwerp van Van Reeth aan weerszijden van De Verlengde Parade gerealiseerd. Die sluit naadloos aan op de eveneens door hem ontworpen kleinschaligere bebouwing aan de Lombardenstraat en het hoefijzervormig bouwblok van Krier dat het Thaliaplein omarmt. De laatste fase werd begin dit jaar afgerond. Op de voormalige locatie van de Lucernaflat is een nieuw gebouw, met een bovengrondse parkeergarage naar ontwerp van Sjoerd Soeters, verrezen. Oud en nieuw smelten samen Met een paar schijnbaar kleine, maar ingenieuze ingrepen is een heel nieuw winkelcentrum ontstaan dat zich prachtig in de historische stad voegt. De jury van de NRW Jaarprijs is van mening dat De Parade meer is dan alleen een winkelcentrum: ‘Dankzij de goede branchemix van grote en kleine winkels, de uitstraling en de grandeur van het project en de uitstekende zichtlijnen en aantrekkelijke pleinruimte, is De Parade een volwaardig onderdeel van de stad. Het project is onderscheidend en vernieuwend, maar tegelijkertijd smelten oud en nieuw op zo’n natuurlijke manier samen, dat het lijkt alsof De Parade er altijd al is geweest.’ ✏
[email protected]
NRW jaarprijs
21
re ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de op openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst e kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare bare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de unst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruim mte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbar enbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in d re ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de op openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst e kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare bare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de unst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruim mte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbar enbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in d re ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de op openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst e kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare bare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de unst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruim mte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbar enbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in d re ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de op openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst e kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare bare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de unst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruim mte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbare ruimte kunst in de openbar b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d b i t k ti d
kunst in de openbare ruimte
Feiten over Michael Jacklin in Sokkelplan Kunstenaar: Michael Jacklin Titel: zonder titel Jaar: 1993 Afmeting: beeld circa 2 meter, sokkelhoogte circa 1 meter Materiaal: IJzer Locatie: Grote Marktstraat, Den Haag
Verankerd in het stedenbouwkundig plan auteur Saskia van der Kam beeld Rogier Alleblas
Begin jaren negentig ging het centrum van Den Haag op de schop. Voor de gemeente was dit aanleiding om Peter Struycken, één van ‘s lands prominentste beeldend kunstenaars, te vragen een markering voor het nieuwe centrum op de kruising van het Spui met de Grote Marktstaat te ontwerpen. Als hij eraan terug denkt moet Nico Zwart, projectleider van Stroom - het Haags centrum voor beeldende kunst - er nog een beetje om lachen. ‘Ze hoopten duidelijk op een eenvoudige, doch spectaculaire oplossing, maar dát is iets anders gelopen.’ Struycken zag het direct. Het moest niet één markering worden, maar een beeldenrij met veertig sculpturen. Een spectaculaire oplossing, dat zeker, maar verre van eenvoudig. We nemen Struycken zestien jaar mee terug in de tijd naar dat ene moment op de kruising in het centrum van Den Haag. Wat zag hij daar en hoe kwam die ingeving tot stand? ‘Ik zag dat de kruising werd bepaald door de voetgangersroute die daar straks zou ontstaan. De route, die loopt van de Grote Markt naar de Kalvermarkt en van de Tweede Kamer naar het hotel Mercure, wilde ik op een speciale manier markeren.’ Een galerij van veertig beelden zag hij voor zich, die zowel zou aansluiten op de menselijke maat als op de stedelijke omgeving. Om dit voor elkaar te krijgen moesten de beelden binnen eenzelfde stramien van menselijke afmetingen vervaardigd worden en op een uniforme, speciaal door Geert Lap - beroemd Nederlands keramist en ontwerper - ontworpen, sokkel komen. Vooral die verbinding met de stedelijke ruimte was voor hem belangrijk. Struycken stoort zich namelijk vreselijk aan de manier waarop wij in Nederland met kunst in onze openbare ruimte omgaan. ‘Kunst staat er vaak verloren bij.’ Dit komt volgens hem doordat het zelden is verankerd in het stedenbouwkundig plan. ‘Meestal is er nog ergens een “open plek over” waar nog wel “iets op kan”. Dat is dan heel fraai, zoals een vaasje op een dressoir, maar het heeft geen enkele architectonische verbinding met de plek.’
Prullenbakken Struycken en Zwart zijn een goed team. Samen bewaken ze het project. Ook in het gesprek is deze teamspirit en de rolverdeling te merken. Struycken is een man van de inhoud en Zwart van de praktijk en van het smaakvol vertellen over ‘al die voeten in de aarde’. ‘Ik ben van de anekdotes’ kondigt hij steeds een nieuw verhaal aan. Over de gepensioneerde en kunstminnende middenstander met een schoonmaakmiddelenspeciaalzaak bijvoorbeeld, die zich als vrijwilliger had opgeworpen om≈met zijn superallesreiniger het hele openbaar kunstbezit eens flink onder handen te nemen. En over de gekke zwerver die één beeld steeds weer volschreef met een potlood. Maar vooral ook over meer- en minderwelwillende ambtenaren. ‘Zo liep ik op een ochtend door de Grote Marktstraat,’ vertelt Zwart vol ongeloof, ‘had een gemeentelijke dienst allemaal prullenbakken tussen de beeldenrij laten zetten. Opgeruimd staat netjes moet de verantwoordelijke ambtenaar gedacht hebben, maar de hele uniformiteit van het project was verdwenen. Een andere ambtenaar kwam toen met de oplossing, niet de prullenbakken, maar alle beelden een meter op te schuiven. Niet eenvoudig, maar de beeldengalerij staat er nu beter bij dan ooit.’ Inmiddels staan bijna alle veertig sokkels op hun plek, 27 mét beeld. Michael Jacklin was één van de eerste kunstenaars die een opdracht kreeg van Struycken. Hij had net de Charlotte van Pallandt Prijs – aanmoedigingsprijs voor jonge beeldhouwers – gewonnen, waarvan Struycken commissielid was. ‘Hij had al een indrukwekkend oeuvre waarmee hij een bijzondere positie binnen de Nederlandse beeldhouwkunst had veroverd.’ In 1993 kreeg het beeld van Jacklin een plek in de stad. Eerst nog in het tijdelijke openluchtdepot bij de Grote Kerk en nu voor de Bijenkorf op de Grote Marktstraat.
Feiten over het kunstwerk in de Bouwfonds Kunstcollectie Kunstenaar: Michael Jacklin (Amsterdam, 1956) Titel: Large Extended Compendium Jaar: 2001 Afmeting: 48x25x192cm Materiaal: IJzer Locatie: hoofdkantoor Bouwfonds, Hoevelaken Jaar van Aankoop: 2006
22
kunst in de openbare ruimte
kunst in de openbare ruimte
23
n verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhui huizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen v verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuize izen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen ver verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuize zen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verh erhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen n verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhui huizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen v verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuize izen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen ver verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuize zen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verh erhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen n verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhui huizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen v verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuize izen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen ver verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuize zen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verh erhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen n verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhui huizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen v verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuize izen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen ver verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuize zen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verhuizen verh h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i h i
groen
verhuizen Zeist ➔ Zeist
WNF onderkomen past als een jas
Een discussie over groen in binnenstedelijke gebieden
Groen moet je doen? auteur Saskia van der Kam en Hans Ouwerkerk beeld Dinand van der Wal en Don Wijns
auteur Kim van Eerde beeld Don Wijns
Een passender onderkomen is haast niet denkbaar. Midden in het beschermde Landgoed Schoonoord in Zeist ligt het nieuwe hoofdkantoor van het Wereld Natuur Fonds. ‘Letterlijk én figuurlijk een kloppend hart waarbij duurzaamheid voorop staat’, vat Johan van de Gronden, algemeen directeur van het Wereld Natuur Fonds kort en bondig samen. ‘Onze bedrijfsfilosofie is dan ook tot in de kleinste details doorgevoerd.’
Het vorige pand aan de Boulevard in Zeist, waar het Wereld Natuur Fonds in 1993 met vijftig medewerkers introk, barstte bijna uit haar voegen. ‘Vergaderruimten werden opgeofferd om iedereen een werkplek te bieden. Maar met ruim honderd mensen in dienst was uitbreiding niet te vermijden’, licht Van de Gronden toe. Uitbouwen bleek uiteindelijk geen optie, waarmee het startsein werd gegeven voor een zoektocht naar een nieuw onderkomen. ‘We hadden een aantal duidelijke wensen. Dichterbij het openbaar vervoer bijvoorbeeld. En onze voorkeur ging uit naar een bestaand gebouw.’ De keuze viel al snel op een voormalig veterinair laboratorium uit 1954. Op het eerste gezicht een somber, saai en zakelijk gebouw. Architect Thomas Rau werd aangetrokken om een ontwerp te maken, waarbij het gebouw als het ware wordt teruggegeven aan de natuur. Het pand is volledig gestript, alleen het skelet bleef behouden en de vrijgekomen materialen zijn hergebruikt. ‘De ligging in Landgoed Schoonoord heeft bij de keuze voor dit gebouw zeker een rol gespeeld. Het omliggende landschapspark maakt dan ook deel uit van de plannen en wordt zoveel mogelijk in ere hersteld’, voegt Van de Gronden daaraan toe. ‘We doen hier eigenlijk in het klein, wat we over de hele wereld in het groot proberen te doen.’ Filosofie In binnen- én buitenland gooit het nieuwe hoofdkantoor hoge ogen. ‘Zo is het pand het meest energiezuinige gerenoveerde gebouw in
24
verhuizen
Nederland en lopen we in Europa met een CO2-balans van nul voorop. En dat is nog niet alles. Klimaatbeheersing wordt volledig natuurlijk opgelost. Verder is het materiaalgebruik tot in de kleinste details goed doordacht’, vertelt Van de Gronden enthousiast. ‘Grappig om te vermelden is ook, dat achter elke materiaalkeuze een verhaal schuilt. De matten waarop de werknemers en bezoekers hun voeten vegen, bestaan uit gerecyclede autobanden. En de keramische dakbedekking van de ‘Blob’ – het bolvormige middelpunt van het gebouw – is gemaakt van klei uit Belgische rivierbeddingen. Enerzijds dragen deze materialen bij aan de uitstraling van het gebouw. Anderzijds staat de wijze waarop de materialen zijn verkregen volledig in het teken van de natuur. Onze filosofie kan niet beter worden uitgedrukt dan met dit nieuwe hoofdkantoor.’ Nieuwe wind Met de verhuizing naar het nieuwe onderkomen is er letterlijk een nieuwe wind gaan waaien binnen het Wereld Natuur Fonds. ‘Het vorige pand was verdeeld in heel veel kamertjes met kruip-door-sluip-doorgangetjes. Ons nieuwe hoofdkantoor is veel opener en transparanter, met de ‘Blob’ als middelpunt waar iedereen elkaar ontmoet. Dat sluit goed aan bij de nieuwe manier van werken, waarin meer ruimte is voor flexibiliteit en samenwerken. Persoonlijk vind ik dan ook dat het gebouw ons past als een goedzittend jasje’, sluit Van de Gronden trots af.
Gaat verdichting in binnenstedelijke gebieden ten koste van het openbare groen en dus van de woonkwaliteit van bewoners? Ja, zegt NVB, Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers. Ja, zegt ook Albertine van Vliet-Kuiper, burgemeester van Amersfoort en lid van de Raad voor het Landelijk Gebied. Nee, zegt Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. ‘Bewoners zijn mondig genoeg om zich tegen plannen te verzetten. Meer zorgen maak ik mij over het groen rond de steden.’ Volgens de Utrechtse wethouder Robert Giesberts zit de verdichting op zeker moment toch echt tegen zijn plafond. Kortom, reden genoeg voor een pittige doch beschaafde discussie.
De locatie voor het debat is toevallig tot stand gekomen, maar had feitelijk niet beter gekozen kunnen worden. Midden in de groene en bosrijke omgeving op de beschermde Utrechtse Heuvelrug, ligt het Slot Zeist. In de Voomberghzaal op de eerste verdieping komen alle partijen bijeen. Aan tafel zitten Albertine van Vliet-Kuiper, burgemeester van Amersfoort – vorig jaar verkozen tot de groenste stad van Nederland – en lid van de Raad voor het Landelijk Gebied, Robert Giesberts, hij is wethouder openbare ruimte en groen in Utrecht en Friso de Zeeuw directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds MAB. Namens NVB, Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers is directeur Nico Rietdijk aangeschoven. Aan deze bijeenkomst ging een publieke
discussie tussen De Zeeuw en NVB in Cobouw, dagblad voor de bouw, vooraf. In een opinie stelde De Zeeuw namelijk vast dat NVB hyperventileert met stadsgroen. Aanleiding hiervoor was een opinie van NVB waarin de brancheorganisatie ageerde tegen het concept van de compacte stad en voor meer leefbaarheid in de stedelijke omgeving pleitte. Ter illustratie haalde NVB de groennorm van 75 vierkante meter aan. Een norm die volgens de Raad voor het Landelijk Gebied in het rapport ‘Recht op Groen’ fors onder druk staat. Zorgen Om te beginnen wil Van Vliet wel eerst iets rechtzetten. ‘Kijk hier staat het,’ zegt zij. Ze wijst op een zin in de notitie ‘Recht op
groen’, die twee jaar geleden onder haar voorzitterschap als onafhankelijk advies door de Raad voor het Landelijk Gebied is uitgegeven. ‘Wij pleiten niet voor een norm, maar we hebben het over een richtlijn van 75 vierkante meter groen per woning die tegenwoordig in de steden bij lange na niet meer wordt gehaald. En die richtlijn heb ík niet bedacht, maar die bestaat al sinds 1930.’ Vanuit het bewonersperspectief is zo’n richtlijn niet eens zo slecht, vindt Giesberts. ‘Dat geeft ze een poot om op te staan. Maar vanuit bestuurdersoogpunt moet je dit soort dingen niet willen vastleggen. Je zou er verwachtingen mee wekken die je helemaal niet waar kunt maken.’ De Raad voor het Landelijke Gebied maakt zich zorgen om
‘De kwaliteit en de toegankelijkheid van groen rondom de steden is minstens zo belangrijk’
groen
25
Bewonersperspectief: Amsterdam, Ertshaven
Bewonersperspectief: Almere, Almere-Haven ‘De wijk is er op achteruit gegaan; de woning is heerlijk, wij zijn de oudste bewoners in het hofje, maar de verpaupering slaat toe. Het nieuwe publiek houdt zich minder aan de ophaaltijden van het grof vuil. Dat is een ander milieu, dat is heel zonde. Positief is het vele groen, het is hier heerlijk rustig, fijn fietsen,
de kwaliteit van het groen van de openbare ruimte en zo ook mevrouw Van Vliet. ‘Door de binnenstedelijke vernieuwing verdichten de steden, wat ten koste gaat van het stedelijke groen en dat vind ik een zorgelijke ontwikkeling. Ik vind dat we met zijn allen goed moeten nadenken over de kwaliteit van de stedelijke invulling. En dan bedoel ik dus niet dat we meters moeten tellen, maar wél dat we met elkaar moeten nadenken over de behoefte op de lange termijn.’ De Zeeuw daarentegen, maakt zich absoluut geen zorgen over groen in de stad. ‘Bewoners komen wel voor zichzelf op. Vrijwel zonder uitzondering gaat planvorming gepaard met intensieve discussies met bewoners over groen. Kinderen in de raadzaal met ballonnen
<
het ligt centraal, vlak bij het strand, net een vakantiegevoel. Je hebt toch ook niet de stilte van een écht dorp, dat is niks voor mij, je hebt hier veel winkels en parkeren is perfect. Trouwens, files heb je overal tegenwoordig.’
groen
niet zo; de behoefte aan ‘écht groen’ blijft, er is te weinig groen om de hond uit te laten; en ondertussen moeten we veel ballen voor de kinderen uit het water vissen, héél onhandig!’
Rapportcijfer voor eigen woonsituatie: 7,5 tot 8
Rapportcijfer voor eigen woonsituatie: 6
en spandoeken met daarop “waar moeten wij straks spelen” zijn echt geen uitzondering meer. Sterker, soms schiet het zelfs door naar de andere kant. Ook het groen dat objectief gezien niet zo waardevol is, wordt vaak behouden. Maar daar heb ik vrede mee, want dat is onderdeel van onze democratische besluitvorming.’ Wel maakt De Zeeuw zich zorgen over het beheer van groen en het groen in de ommelanden. ‘Openbaar groen vraagt om goed onderhoud en beheer en dat heeft in verschillende steden een wisselende prioriteit. Maar echt zorgen maak ik me over het groen buiten de stad. De discussie gaat voor mij dan ook niet om de vierkante meters stadsgroen, maar over de kwaliteit en de toegankelijkheid van het groen rondom de steden.’
Friso de Zeeuw ‘Bewoners komen wel voor zichzelf op. Vrijwel zonder uitzondering gaat planvorming gepaard met intensieve discussies met bewoners over groen.’
26
‘Het is hier goed wonen: heel rustig, alsof je ‘buiten’ woont en toch dichtbij het centrum. Het gevoel van rust en ruimte, door het water, er valt elke keer weer iets anders te zien... ‘Blauw’ voor ‘Groen’, dat was hier het idee bij het maken van de plannen; maar dat werkt
Rietdijk: ‘Dat kan best gepaard gaan met bebouwing aan de randen van de steden. Een sterke leefbare stad heeft juist goede nieuwbouw aan de stadsrand nodig. Met de visie van de compacte stad creëren we zonder dat het nodig is nog vollere steden, met de daarbij behorende problemen als parkeerdruk, geluidsoverlast en fijnstof.’ Volgens Giesberts zit de verdichting inderdaad een keer tegen het plafond ‘maar het is heel moeilijk om als bestuurder die grens te zien. Wanneer is bebouwing nog aanvaardbaar en wanneer niet? Wanneer de Rijksoverheid wel eisen stelt aan de bouwproductie, maar nalaat vast te leggen hoe we met groen moeten omgaan, dan maak je het stedelijk groen wel erg kwetsbaar.’
Argumenten Van Vliet is het met De Zeeuw eens dat de kwaliteit en de toegankelijkheid rondom de steden minstens zo belangrijk is. ‘Vooral een goede ontsluiting is van belang, mensen moeten gemakkelijk de stad uit kunnen. Maar ook dichtbij huis leven mensen graag in het groen. En dan gaat het niet om de kwantiteit maar om de kwaliteit. Mensen willen een aantrekkelijk leefgebied. Wetenschappelijk onderzoek heeft uitgewezen dat wij, ook economisch, beter gedijen in een groene omgeving dan in een stedelijke omgeving.’ Rietdijk is het daar helemaal mee eens. ‘Als NVB zijn wij naast onze roodlobby al jaren geleden een groenlobby begonnen. “Groen moet je doen”, vinden wij. Dat is namelijk
goed voor de steden, goed voor het welbehagen en de gezondheid van de mensen en uiteindelijk ook goed voor het vastgoed.’ Dat is nu precies waar De Zeeuw moeite mee heeft. ‘Jullie slepen er argumenten bij die nauwelijks relevant of zelfs pertinent onjuist zijn. Neem nu steden als Parijs, New York en Hamburg. Allemaal uitzonderlijk dichtbevolkte steden, maar economisch zeer succesvol. Terwijl het groene Berlijn het economisch juist slecht doet. De relatie tussen groen en economisch succesvol zijn, is voor mij geen argument. Ik kan met gemak het omgekeerde verdedigen. Alleen ík claim daarin niet het absolute gelijk en dat doen jullie wel. Net als het argument dat een groene wijk gezonder zou zijn. Uit een onderzoek van de Vrije Universiteit
naar de relatie van groen en de gezondheid van bewoners bleek hoe groener de wijk hoe ongezonder. In gevarieerde buurten met functiemenging en een hoge bebouwingsdichtheid blijken de mensen namelijk veel meer te lopen en te fietsen dan in royaal van groen voorziene tuinsteden. Ook hier zou ik dus het omgekeerde kunnen verdedigen.’ Van Vliet: ‘Maar wanneer je steden verdicht is het wel van belang dat je nadenkt over de kwaliteit van de openbare ruimte en daar ben je het toch wel mee eens hoop ik?’ De Zeeuw: ‘Ja, maar kwaliteit is voor mij meer dan alleen groen. Dat is ook water, pleinen, goede voorzieningen en openbaar vervoer.’ Rietdijk: ‘Tuurlijk, tuurlijk. Het gaat om de gehele openbare ruimte, die moet prettig zijn.
Albertine van Vliet-Kuiper < ‘Door de binnenstedelijke vernieuwing verdichten de steden, wat ten koste gaat van het stedelijke groen en dat vind ik een zorgelijke ontwikkeling.’
groen
27
Bewonersperspectief: Maastricht, Céramique ‘De stad krijgt een tien, zowiezo. We hebben zo’n mooie stad, met een eigen taal en cultuur, de mentaliteit van het zuiden... wel jammer dat er steeds meer hoge gebouwen komen, eerst was dat niet zo. Groen is belangrijk, als natuur en om te recreëren.
Maar de harde lijnen tussen groen en rood slaan door. Wij zijn ook niet voor een norm, maar je moet wel alert blijven. We werken allemaal met een grond- en opbrengstenmaximalisatie en groen levert op de korte termijn nu eenmaal het minste op. Als niemand verder kijkt dan zijn eigen begroting dan creëren we straks met elkaar een situatie die je met zijn allen niet wilt.’ ‘Maar’, vindt ook Giesberts, ‘er is inderdaad meer dan groen alleen. Kijk naar Almere bijvoorbeeld. Ontzettend groen, maar kwam bij de Stichting Atlas voor Gemeenten dit jaar wel het slechtst uit de bus. Zo zie je maar dat groen niet de enige sleutel tot succes is.’
>
Nico Rietdijk ‘Een sterke leefbare stad heeft juist goede nieuwbouw aan de stadsrand nodig.’
28
groen
Bewonersperspectief: Amsterdam, Westerpark Fijn om een frisse neus te halen, met de kinderwagen door het bos te wandelen. Maar als je geen geld hebt, kun je ook niet genieten van de natuur. We hebben geen luxe leven, maar zijn blij met alles wat we hebben.’
Rapportcijfer voor eigen woonsituatie: 10!
Win-win Naarmate de discussie vordert, lijken de verschillende partijen het op steeds meer punten eens. Zo kan iedereen zich vinden in de stelling dat de kwaliteit van de gehele openbare ruimte belangrijker is dan enkel de kwantiteit van groen. Ook zijn ze het er over eens, dat wanneer stedelijk groen ten bate komt van de gemeenschap, daar ook best meer gemeenschapsgeld tegenover mag staan. Zelfs kan er hier en daar nog een welgemeend compliment vanaf. Rietdijk: ‘Ik woon in Alphen aan de Rijn en daar is het stadshart door Bouwfonds MAB op een prachtige manier opgeknapt. Dit is mede betaald uit de opbrengsten van de nabijgelegen nieuwbouwwijk Burggooi, ook een ontwikkeling van Bouwfonds. Ik vind dit een goed voorbeeld
van hoe het ook kan, maar ik vraag me wel af of dit ook had gekund wanneer het een park was geweest.’ De Zeeuw: ‘Klopt, maar is dat nu juist niet de taak van de overheid? Daarom betalen we toch belasting? Maar ik ben het er mee eens dat wanneer je zo’n verevening kunt creëren, je dat niet moet nalaten. Gemeentelijke grondbedrijven vervullen die functie als het goed is.’ Van Vliet: ‘Het zou projectontwikkelaars wel sieren wanneer ze vaker iets zouden ontwikkelen waar ze niet alleen zelf belang bij hebben. Dus wanneer ze niet alleen tevreden zijn met mooie huizen, maar pas wanneer er ook mooie straten liggen en het gebied een hoogwaardige leefomgeving is.’ De Zeeuw: ‘Dat doen we dus al.’
‘Wij wonen drie minuten van het park en van daaruit dat is een goede ontwikkeling. Het park is zo bijzonder, kun je met de fits doorrijden tot aan de duinen! Mijn het wordt écht door alle bevolkingsgroepen gebruikt. vrouw richt zich meer op de stadse kant van onze wijk, Naast de functie van stadspark, met groene gazonnen de oude binnenstad met vele specialistische winkeltjes. en speelweides is er ook een groot cultuuraanbod, Onze wijk is betrekkelijk autoluw. Er worden steeds horeca en er wordt gewerkt.’ Rapportcijfer voor eigen woonsituatie: 8 meer parkeergelegenheden onder de grond gemaakt,
Van Vliet: ‘Ja, maar nog lang niet iedereen.’ Rietdijk: ‘Hier moet ik het wel voor de projectontwikkelaars opnemen. Een gezonde ondernemer moet voldoende onder de streep overhouden. Daarom moet je een ontwikkelaar ook belonen als hij zijn nek uitsteekt. Wat is er op tegen als een ontwikkelaar één euro meer verdient als de stad er vijf euro beter van wordt?’ Van Vliet: ‘Het grootste probleem is natuurlijk dat zo de verhoudingen niet liggen. De baten en de lasten liggen niet bij dezelfde partij.’ Oplossingen De discussie eindigt met een aantal suggesties voor verbetering. Zo pleit Rietdijk bijvoorbeeld voor een soort statiegeld voor het bebouwen
van bedrijventerreinen. ‘Verouderde bedrijventerreinen zouden echt aangepakt moeten worden, maar door een te groot versnipperd bezit gebeurt dit niet. Wie aan de slag wil, moet eerst de rommel van een ander opruimen. Wanneer je een soort verwijderingsbijdrage vraagt, is een deel van dit probleem opgelost.’ Van Vliet pleit voor meer groene spelers in de publiek-private samenwerkingen. ‘Staatsbosbeheer en Natuurmonumenten bijvoorbeeld. Zij zouden zowel inhoudelijk als financieel heel goed een steentje kunnen bijdragen.’ De Zeeuw: ‘Wij hebben in die clubs al meer contacten dan jij denkt.’ Giesberts haalt het probleem van beheer
nog aan: ‘In Utrecht betrekken wij zoveel mogelijk de bewoners bij het beheer van openbaar groen en dat werkt heel goed. De moeite die het kost om alle contacten en contracten te onderhouden, betaalt zich terug door betrokkenheid bij de woonomgeving en een betere kwaliteit van je groen.’ Rietdijk: ‘Mag ik concluderen dat we nog best op één lijn zitten?’ Van Vliet lacht: ‘Friso doet dit ook voornamelijk om ons op de kast te jagen.’ De Zeeuw laat het er niet bij zitten: ‘Kastjagen is zeker een doelstelling, maar een eenzijdige kijk op stadsgroen zal ik blijven bestrijden.’ ✏
[email protected]
>
Robert Giesberts ‘In Utrecht betrekken wij zoveel mogelijk de bewoners bij het beheer van openbaar groen en dat werkt heel goed.’
groen
29
matie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie m marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinf informatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformat matie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie m marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinf informatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformat matie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie m marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinf informatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformat matie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie m marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinf informatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformat matie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie m marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinf informatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformat matie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie m marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinf informatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformat matie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie m marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinf informatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformat matie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie m marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinf informatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformat matie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie m marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinf informatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformatie marktinformat ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti kti f ti
marktinformatie
auteur Han Joosten, hoofd Marktonderzoek Bouwfonds MAB Ontwikkeling
‘Een tweede huis - nee een recreatiewoning - ja’ Als marktonderzoeker stuit je wel eens op resultaten die je van te voren toch anders had ingeschat. Een goed voorbeeld daarvan is het door ons recent gehouden onderzoek naar de behoefte van een tweede woning onder Nederlanders met een bovenmodaal inkomen. Voor de goede orde, hierbij gaat het niet om een vakantiewoning maar echt om een volwaardig tweede huis. Dus doordeweeks wonen en werken in de stad en op vrijdagavond afreizen naar de tweede woning ergens in het land. Conclusie van het onderzoek: de Nederlander is dat niet gewend en staat dus niet te trappelen. Een vakantiewoning graag! Zelfs het liefst in het buitenland. Maar echt een tweede huis? Doe maar gewoon, dan doe je al gek genoeg.
De Landerije in Roosendaal
Groen als kwaliteitdrager van ‘de Landerije’ Aan de rand van Roosendaal ontwikkelt Bouwfonds MAB Ontwikkeling samen met Dura Vermeer en AM Vastgoed het unieke woonproject ‘de Landerije’. Opvallend aan dit kleinschalige nieuwbouwproject is de groene inrichting van de openbare ruimte en het beheer daarvan door de bewoners. In 2004 is met de bouw begonnen van deze nieuwe Roosendaalse wijk aan de rand van de stad maar op steenworpafstand van de centrumvoorzieningen. ‘De Landerije’ gaat uiteindelijk bestaan uit 350 woningen in verschillende types. Landelijk en groen is de sfeer die ‘de Landerijen’ gaat uitstralen. Daarvoor is in het ontwikkelingsplan meer dan 3.000 bomen opgenomen die het bosrijke karakter van de omgeving als het ware het hart van de Landerije in zullen trekken. Voor de inrichting van de natuur is het landschapkundige bureau SpellerCo Meerding aangetrokken. Aansluitend op de oorspronkelijke natuur in de omgeving, kozen zij er voor om elke woonbuurt een eigen natuurbeeld te geven compleet met eigen soorten bomen, heesters en bodembegroeiing. De ene woonbuurt is bijvoorbeeld ingericht als een droge, bosachtige omgeving terwijl de natuur in een ander deelgebied juist bestaat uit vegetatie die weer in een meer waterrijk milieu voorkomt.
Beheer Verder heeft iedere woning een tuinzone aan de voorkant, waardoor de kavels met een brede strook privé-groen worden vergroot. Deze tuinzones moeten echter openbaar blijven en mogen niet met hekken of schuttingen worden afgeschermd. Hier is door de gemeente voor gekozen met het oog op het beheer en onderhoud. De bewoners zijn hier zelf verantwoordelijk voor. Wel kon men collectief kiezen voor een bepaalde inrichting van de tuinzones bijvoorbeeld zoveel mogelijk onderhoudsvrij. Ten slotte is er dwars door de hele lengte van het project een bijzondere natuurzone gecreëerd: een Ecologische Parkzone waarin waterbeheer, natuurontwikkeling, speelmogelijkheden en recreatie worden gecombineerd. ‘De Landerije’ wordt dit jaar voltooid. De belangstelling voor de groene opzet van de nieuwbouwwijk bleek groot.
eventueel te verhuren. De helft is bereid om tussen de 100.000 en 200.000 euro te investeren, en twintig procent wil er zelfs méér dan 200.000 euro voor neertellen. De financiering blijkt in veel gevallen dan ook geen probleem. De 55-plussers kunnen hiervoor simpelweg de meerwaarde van hun huis inzetten, en de vermogende huishoudens tussen de 31 en 45 jaar – overigens zeker geen onaanzienlijke groep – kunnen dit bij de bank financieren. Uit het onderzoek kwam ook naar voren, dat het stringente belastingregime geen enkele invloed heeft op de aankoop van een recreatiewoning.
In landen als Engeland, Spanje en Frankrijk is het hebben van een volwaardige tweede woning voor velen de normaalste zaak van de wereld. Doordeweeks wordt er in de steden gewerkt en gewoond en in het weekend verblijft men in het tweede onderkomen in het achterland. In deze landen is dertig minuten reistijd tussen huis en werk de kritische grens. Langer reizen betekent dat men uit gaat kijken naar een tweede huis. Vooral omdat de fileproblematiek in Nederland steeds ernstiger vormen begint aan te nemen, hebben wij onderzocht of er ook in ons land een markt voor een tweede woning is. En als die vraag er is, om wat voor woonproducten het dan zou gaan. Daarbij hebben we ons onderzoek
Opvallend is overigens wel dat men liever kiest voor een recreatiewoning in het buitenland dan één in het eigen land. Behalve het aantrekkelijkere woon- en leefklimaat en de grotere hoeveelheid rust en ruimte, wordt daarbij het beschikbare aanbod als reden aangegeven. De woning hoeft niet per se in een park te staan maar wel in een natuurlijke, liefst landelijke, omgeving in kleinschalige wijkjes van maximaal zeventig woningen. Dit is in onze ogen voor de overheid, en dan met name de gemeenten, iets om over na te denken. Veel gemeenten hanteren immers een krampachtig beleid om tijdelijke bewoning tegen te gaan uit angst voor ghost towns. Maar als consumenten bereid zijn om een stuk vermogen in te zetten dan lijkt het voor de hand te liggen dat de overheid ervoor zorgt dat zij dat in Nederland doen. Het zou daarom goed zijn als gemeenten eisen voor de ontwikkeling stellen, maar niet aan het gebruik van de woning. In het verlengde daarvan zou het ontwikkelen van recreatiewoningen kunnen bijdragen aan de versterking van het landelijk gebied en verpaupering en versnippering ervan tegengaan. Zo gezien bieden de uitkomsten van ons onderzoek toch nog mogelijkheden.
‘Vooral over de grens!’ gericht op mensen met bovenmodale inkomens. De uitkomst van het onderzoek onder vierhonderd respondenten was teleurstellend. Er bleek namelijk nauwelijks interesse voor een tweede woning te bestaan. Ook al loopt de reistijd van woon-werkverkeer jaarlijks op, dan nog neemt men dat voor lief. Een tweede woning wordt gezien als een uiterst luxe goed, misschien weggelegd voor anderen ‘maar zeker niet voor mij’. Tegelijkertijd liet het onderzoek wél zien, dat er veel behoefte is aan een recreatiewoning. Maar liefst tweederde van de respondenten (met een jaarinkomen boven de 40.000 euro en een eigen huis) gaf aan hier serieus interesse in te hebben. De recreatiewoning moet dan wel ongeveer dezelfde kwaliteit hebben als de eigen woning, mag iets kleiner zijn en het gebruik is anders. Dus zo af en toe voor een weekje om er de vakanties in door te brengen en om de woning voor de resterende tijd
Motieven aanschaf tweede woning (in %)
100 va
tie kan
re en
cre
75 be
Gewenste prijsklasse tweede woning (in %)
atie
leg
50
g gin afw
iss
elin
gl
om eef ont
gev
vlu
c
ing
hte
ta ns
50 v
25
0
30
groen
dsd
ruk
nd era
te
erin
na g fi
nci
ver
a
ële
a situ
rin nde
gw
40
tie
s erk
ver
itua
and
tie
erin
ez gg
on
ivm
id dhe
.w
er
ssi
tua
tua ksi
tie
30
tie
ivm
. ui
tw
nd one
ek
nos
ind
talg
n ere
<€
20
. 100
000
€1
00.
00
€ 0-
150
.00
50 €1
0
.00
€ 0-
200
.00
>€
0
200
.00
0
n gee
ie
opg
10 0
marktinformatie
31
ave
symposium Model biedt voor zowel private als publieke partijen grote kansen
Voor en tegens van het concessiemodel auteur Anja Manuel beeld Don Wijns en anderen
In maart vond in Cannes de jaarlijkse vastgoedbeurs MIPIM plaats. Bouwfonds MAB en Building Business organiseerden tijdens deze internationale beurs een symposium over het concessiemodel bij grootschalige projecten. Bij dit model vertrouwt de overheid de gebiedsontwikkeling geheel toe aan marktpartijen. Het zou de ontwikkeling en realisatie versnellen en de kwaliteit ten goede komen. Kortom: is het concessiemodel het model van de toekomst? Terwijl de voorjaarszon Cannes opwarmt, is discussieleider Jaap Modder, voorzitter van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen en columnist voor Building Business, al helemaal in vorm als hij Henry Meijdam, voorzitter van de VROM-raad, de vraag voorlegt of het consessiemodel hét model is om gebiedsontwikkeling op een goede manier van de grond te krijgen. De voorzitter van de VROM-raad is van mening dat het model zowel voor private als publieke partijen grote kansen biedt. Neprom-directeur Jan Fokkema is zelfs nog stelliger: ‘De overheid en marktpartijen doen bij dit model waarvoor ze in het leven zijn geroepen.’ Rudy Stroink, directeur TCN Property Projects,
voegt daar aan toe dat het concessiemodel goed aansluit bij twee belangrijke tendensen: de overheid die zich terugtrekt, en het toenemende belang van de exploitatie van gebieden. Een eensgezind antwoord waar de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest een paar kanttekeningen bij wil plaatsen. Amsterdam voert immers zelf een actief grondbeleid, omdat het grootste deel van de grond in handen is van de gemeente. En dat heeft volgens Van Poelgeest zo zijn voordelen: ‘De winst die wordt gemaakt op bouwgrond wordt door de gemeente geïnvesteerd in allerlei stedelijke en maatschappelijke voorzieningen. De gemeenschap profiteert
Haveneiland op IJburg. Door de veelheid van deelnemende partijen een minder geslaagd voorbeeld van het concessiemodel.
32
symposium
daardoor mee. Bovendien zorgt het actieve grondbeleid ervoor dat ontwikkelaars meer met elkaar moeten concurreren om bij de planontwikkeling een positie te verkrijgen. En dit komt de kwaliteit ten goede.’ Doen waar je goed in bent Hoewel de gemeente Amsterdam om bovengenoemde redenen de regie graag in handen houdt, is bij twee projecten ervaring opgedaan met het concessiemodel. Het eerste project was kleinschalig en betrof de ontwikkeling van het voormalige Ajax-terrein tot woongebied Park de Meer. De gemeente stelde het Stedenbouwkundig Programma van Eisen en
een aantal randvoorwaarden op, en liet de ontwikkeling en realisatie van het vastgoed en de openbare ruimte over aan CV Park de Meer (combinatie van een corporatie en marktpartijen). Van Poelgeest is slechts gematigd positief over het verloop van dit project: ‘De doelen zouden niet zijn gehaald als de gemeente zich niet alsnog in het proces had gemengd. De CV had zich flink verkeken op de complexiteit van de onderhandelingen met diensten en bedrijven. Bovendien deponeerden
‘Overheid en marktpartijen doen bij dit model waarvoor ze in het leven zijn geroepen’ bewoners na de oplevering allerlei klachten bij de gemeente en waren we genoodzaakt aanvullende maatregelen te nemen, met alle financiële consequenties vandien.’ Nog veel moeizamer verliep de ontwikkeling van het Haveneiland op IJburg. Vijf consortia zouden deze stedelijke wijk met winkels, bedrijven en 7.400 woningen ontwikkelen en realiseren. Hun stedenbouwkundig plan voldeed echter niet aan de randvoorwaarden en werd afgekeurd. De gemeente maakte samen met de consortia een nieuw plan maar dat bleek niet voldoende. Ook de aanleg van de openbare ruimte en secundaire infrastructuur ging niet naar behoren, vertelt Van Poelgeest: ‘De consortia hadden al moeite om onderling alles te coördineren, laat staan het overleg met andere partijen in goede banen te leiden. Uiteindelijk hebben we ervoor gekozen om het ontwerp en de aanleg van de openbare ruimte weer in eigen handen te nemen en de realisatie van het vastgoed over te laten aan de consortia. Iedereen deed weer gewoon waar hij goed in was.’
Schaken op vele borden tegelijk Er zijn meer mensen in de zaal die hun vraagtekens zetten bij het concessiemodel. Huub Smeets, directievoorzitter Vesteda Groep, ziet meer in publiek-private samen-werking omdat partijen volgens hem alleen dan echt aan elkaar zijn gecommitteerd. Ruud Bergh, directeur van de Schiphol Area Development Company noemt het zelfs onverantwoord als de overheid niet betrokken blijft bij langlopende projecten. Maar dat gaat de Haagse wethouder Marnix Norder te ver: ‘Het concessiemodel kan heel goed werken zolang het om overzichtelijke opgaven zonder ingewikkelde infrastructuur gaat. Wij hebben in Den Haag uitstekende ervaringen met het model bij de realisatie van Vinexwijken.’ Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling en hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU in Delft, betoogde dat het concessioneel zeker voor overzichtelijke opgaven zeer geschikt is. Als voorbeeld lichtte hij de aanpak van het plan De Woerd toe, met een programma met een kleine vijfhonderd woningen en onderdeel van de grote Vincexlocatie Leidsche Rijn bij Utrecht. ‘De afspraken tussen gemeente en Bouwfonds zijn vastgelegd in twee documenten van elk zeven pagina’s. De ontwikkeling verloopt vlot en succesvol vinden beide partijen; het smaakt naar meer.’ De volgende vraag is of ook meer complexe projecten zich lenen voor het concessiemodel. ‘Bouwfonds MAB is bijvoorbeeld concessiehouder bij de ontwikkeling en realisatie van de grootschalige herstructurering van het Wagnerplein in Tilburg. Een tweede voorbeeld is de stedelijke vernieuwings- opgave van Oud IJmuiden, een stadsdeel met bedrijven, woningen, kantoren, winkels en horeca. Het zijn beide gebiedsontwikkelingen met een doorlooptijd van tenminste tien jaar. Het gebied Wagnerplein omvat een winkel- centrum, een centrum voor ouderenzorg, appartementen, een school, een kerk en ga zo maar door. We botsen tegen obstakels op zoals winkeliers die, na aanvankelijke
De Woerd op Leidsche Rijn in Utrecht. Twee documenten van elk zeven pagina’s lagen hierbij ten grondslag. De samenwerking tussen Bouwfonds MAB en de gemeente verloopt uiterst soepel.
instemming, niet meer mee willen werken, ingewikkelde milieukwesties en burgers die het plan niet zien zitten. Het is als schaken op vele borden tegelijk, maar omdat de politiek tot op heden in de rol blijft die bij het concessiemodel past, zijn wij in staat krachtig op te treden.’ Politiek grote risicofactor Het in eigen hand houden van de sturing, het kennen van de juiste (financiële) optimaliseringsmogelijkheden en de snelle planvorming en realisatie zijn volgens De Zeeuw de voordelen voor marktpartijen. Hij is zich echter terdege bewust van de risico’s die met de complexiteit van een project navenant toenemen: ‘Het vergt veel tijd en inspanning van onze beste mensen en de plan- en proceskosten zijn hoog. En dan is er altijd het politieke risico. Dat is bij het concessiemodel nog groter dan normaal, omdat de gemeente niet meer financieel bij het project betrokken is. Wil je als marktpartij concessiehouder zijn bij een complexe opgave, dan moet je een stevige (financiële) basis hebben en dan nog kan je
‘Het concessiemodel betekent vooral schaken op veel borden tegelijk’ niet te veel van dit soort projecten doen.’ Discussieleider Jaap Modder sluit het symposium af met de conclusie dat het concessiemodel niet het middel tegen alle kwalen is bij grootschalige projecten: ‘Wel kan het model vruchtbaar zijn bij middelgrote opgaven zonder ingewikkelde infrastructuur. Het is aan de markt en overheid om verdere mogelijkheden te verkennen en ervaringen uit te wisselen. Het symposium was wat dit betreft een stap in de goede richting.’ ✏
[email protected]
Het Wagnerplein in Tilburg een complex binnenstedelijk project dat met het concessiemodel succesvol wordt opgepakt.
symposium
33
proces Steeds meer klachten over selectieprocedures
‘Zorg dat je weet wat je moet doen’ auteur Marijke Manshanden beeld Martin van Welzen
Het gaat geregeld mis bij ontwerpwedstrijden en ontwikkelingscompetities. Het aantal klachten over de gang van zaken rond prijsvragen neemt toe. Projectontwikkelaars mopperen over de hoge eisen die opdrachtgevers stellen bij opgaven voor gebiedsontwikkeling. Architecten en ontwikkelaars nemen juridische stappen om bezwaar te maken tegen selectieprocedures die zijn gevolgd. Gemeenten ontbreekt het aan kennis en ervaring om een aanbesteding correct te laten verlopen. De verschillende belangenpartijen (NEPROM, BNA en VNG) erkennen de problemen en proberen met hulpmiddelen de selecties en aanbestedingen in goede banen te leiden. Dit is echter niet eenvoudig.
‘Je kunt veel klachten rond prijsvragen voorkomen als je weet wat je moet doen’ Dietmar Werner voorzitter NEPROM
‘Selecties zijn van alle tijden, dat is niet nieuw. Onduidelijkheden over de gang van zaken zijn ook niet nieuw’, relativeert Dietmar Werner, voorzitter van de Nederlands Vereniging van Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). ‘Maar er komen steeds meer klachten, zeker bij Europese aanbestedingen. De selectiecriteria zijn niet transparant, er zijn teveel deelnemers en de eisen aan de inzendingen zijn te hoog. Daardoor gaat het vaak niet zoals het moet met alle juridische gevolgen van dien. Dit kost alle partijen veel tijd en geld en deze problemen kun je voorkomen als je maar weet wat je moet doen.’
Gemeenten (VNG) en Rijksoverheid ondertekend. Zij spraken af om hun leden op te roepen de Kompassen te gebruiken bij het uitschrijven van een wedstrijd. Een aantal ontwerpersverenigingen heeft dit zelfs in de gedragscodes voor hun leden opgenomen. De beide Kompassen bevatten spelregels en voorbeeldmodellen voor een ordelijk verloop van de wedstrijden (bron: Architectuur Lokaal, beheerder van het convenant). De Reiswijzer Volgens Werner vinden gemeenten de Kompassen echter niet goed bruikbaar.
‘Iedere opgave is anders en moet opnieuw onder de loep worden genomen’ Om het gemakkelijker te maken, verschenen zo’n zes jaar geleden de ‘Kompas bij Prijsvragen’ en ‘Kompas bij Ontwikkelingscompetities’ . Deze Kompassen vormen gezamenlijk een convenant ter verbetering van de wedstrijdcultuur in Nederland. Het convenant werd door de overkoepelende organisaties van bouwbedrijven, corporaties en projectontwikkelaars, ontwerpersverenigingen, Vereniging Nederlandse
34
proces
De spelregels zijn te stringent. Zo staat er bijvoorbeeld in dat opdrachtgevers zouden moeten selecteren op prijs òf kwaliteit en niet op beide. Gemeenten willen liever een mixvorm. Om gemeenten hierin tegemoet te komen, ontwikkelde NEPROM samen met het ministerie van VROM en Financiën, VNG en IPO de ‘Reiswijzer’. De Reiswijzer, die begin dit jaar is gepresenteerd, biedt een
praktische vertaling van het Kompas en richt zich specifiek op selectieprocedures bij gebiedsontwikkeling. Werner: ‘De Reiswijzer geeft geen strakke richtlijnen, maar biedt een kader met wat kán en mág bij de verschillende soorten projecten. Niet elke selectie hoeft bijvoorbeeld Europees te worden aanbesteed. Ook wordt aangegeven wanneer gemeenten rechtstreeks zaken mogen doen met marktpartijen. Dat is handig om te weten, want dat scheelt veel werk. Ook de toon is minder moraliserend dan in het Kompas.’ Eerst nadenken Het Kompas blijft echter gewoon bestaan. Volgens Leontien Sauerwein, hoofd Beleid en Ontwikkeling bij de Bond van Nederlandse Architecten (BNA), wordt het Kompas bij ontwerpwedstrijden wel gebruikt. Niet dat die daardoor altijd goed gaan. Sauerwein ziet vooral knelpunten bij Europese aanbestedingen: ‘Uitschrijvers willen vaak uitgewerkte en gedetailleerde plannen, terwijl ze eigenlijk op zoek zijn naar een ontwerper. Ze zouden eerst moeten bedenken wat voor gebouw ze precies willen maken. Wat zijn de ambities en doelstellingen? Willen ze een bijzonder of doorsnee gebouw? Moet het passen binnen de bestaande architectuur? Is duurzaam energiegebruik een vereiste? Op basis daarvan kun je een architect selecteren
proces
35
‘Opdrachtgevers willen vaak alleen met architecten in zee die hetzelfde kunstje eerder hebben gedaan’ Leotien Sauerwijn hoofd Beleid en Ontwikkeling van BNA
Een ander probleem is de hoge eisen die opdrachtgevers stellen aan de inzenders. Zo vragen ze van een ontwerper vaak een bedrijfsomzet die niet in verhouding staat tot het te ontwerpen gebouw. Daarnaast stellen ze hoge referentie-eisen. Sauerwein illustreert dit als volgt: ‘Als het te ontwerpen gebouw een school is, willen ze eigenlijk alleen met architecten in zee die al vaker scholen hebben ontworpen. Beter is het om je af te vragen welke competenties iemand nodig heeft om de school te ontwerpen, los van of iemand het kunstje al eerder heeft gedaan.’ Kunstje Henk de Zoete, hoofd van de afdeling Inkoop en Aanbesteding van de Dienst Stadsbeheer van de gemeente Den Haag beaamt dat. ‘Hoe breder je de markt houdt, hoe beter,’ zegt De Zoete. ‘Als je te hoge eisen stelt, beperk je de keuze. Dat is natuurlijk zonde. De eisen moeten proportioneel en relevant zijn voor
Aanbesteden is een vak apart De papieren rompslomp bij selecties en aanbestedingen mag, wat De Zoete betreft, wel wat minder. ‘Je moet niet om gegevens vragen waar je toch niets mee doet. Aan de andere kant leveren inschrijvers vaak ook veel meer aan dan waar je ze om vraagt: folders, hele portfolio’s en uitgebreide offertes. Het voegt vaak niets toe, doe het dus liever niet.’ De Zoete wijt veel klachten en conflicten aan onzorgvuldigheid van opdrachtgevers. ‘Sommige gemeenten herhalen dezelfde procedure bij iedere volgende opgave. Dan gaat het mis. Iedere opgave is anders en moet opnieuw onder de loep worden genomen.’ De Zoete zegt zelf vooral richtlijnen te gebruiken die in de loop van de jaren zijn ontwikkeld bij de gemeente Den Haag. Voor aanbestedingen biedt de bestaande wet- en regelgeving voldoende aanknopingspunten om het goed te doen.
‘Hoe breder je de markt houdt, hoe beter’ de opgave. Als ik weet dat een architect eerder een gebouw van die omvang heeft ontworpen, dan weet ik dat hij het kan. Dan hoef ik niet ook nog allerlei papieren bewijzen te hebben van iemands kennis en kunde.’
36
proces
Volgens De Zoete gaan dingen ook mis doordat initiërende partijen zoals gemeenten weinig ervaring hebben met aanbestedingen. ‘Aanbesteden is een vak apart. Je moet het vaak doen om het goed te kunnen doen. Rekening
‘Bij ons kan iemand pas na drie jaar zelfstandig een aanbesteding doen’ Henk de Zoete hoofd Dienst Stadsbeheer, gemeente Den Haag
houden met de jurisprudentie, de risico’s en de concurrentie. Bij ons kan iemand pas na drie jaar zelfstandig een aanbesteding doen. Daarbij is het zaak de ontwikkelingen goed te blijven volgen. De wetgeving verandert voortdurend. Certificaten waarvan ik het bestaan niet wist, worden opeens wettelijk verplicht.’ De reiswijzer Werner van NEPROM denkt met de Reiswijzer een hulpmiddel te bieden die zowel marktpartijen als publieke partijen helpt hun opgave beter te formuleren. ‘Er zijn heel veel vragen over wat kan en mag bij selecties van partijen. Juist omdat iedere opgave anders is. Welke selectieprocedure moet je volgen en binnen welke kaders kan en mag dat? Welke regelgeving geldt als een publieke partij het initiatief neemt en als een private partij dat doet? Is een Europese aanbesteding wel of niet nodig?’ legt hij uit. De Reiswijzer is vooralsnog positief ontvangen. Het is nu zaak de Reiswijzer bekend te maken aan degenen voor wie het bedoeld is. VROM en NEPROM gaan dan ook het land in en organiseren bijeenkomsten voor gemeenten om een toelichting op de Reiswijzer te geven. Ook de BNA wil opdrachtgevers helpen dit
beter te doen. Nog niet zo lang geleden ontwikkelde de koepelorganisatie van architecten de ‘Werkmap Europese Aanbestedingen’. Hierin komen vragen aan de orde waar aanbestedende diensten vaak geen panklare oplossing voor hebben. Hoe zorg je ervoor dat je de juiste architect kiest terwijl het Programma van Eisen nog niet eens volledig is uitgewerkt? En welke eisen stel je dan? Hoe ga je om met onvermijdelijke subjectieve elementen die in de procedure zitten? En wat vraag je in de gunningsfase aan architectenbureaus? Aankloppen Naast hulpmiddelen als het Kompas, de Reiswijzer of de Werkmap bestaat er natuurlijk altijd de mogelijkheid de kennis en ervaring van anderen te gebruiken. De Zoete stelt dat wel eens voor tijdens bijeenkomsten van de VNG. ‘Den Haag zit op één lijn met de grote steden Utrecht, Rotterdam en Amsterdam. Kleinere gemeenten die wat minder vaak te maken hebben met het uitschrijven van wedstrijden en aanbestedingen, kunnen natuurlijk altijd bij ons aankloppen om hulp en advies.’ ✏
[email protected]
Do’s + Don’ts Ontwerpwedstrijden en ontwikkelingscompetities. Het blijkt in de praktijk vaak verre van eenvoudig dit goed te organiseren. Toch biedt de Reiswijzer goede aanknopingspunten, ofwel de do’s and don’ts. We zetten de belangrijkste op een rij. Do’s • Publieke werken moeten worden aanbesteed, private werken mogen geselecteerd worden • Formuleer de opgave zorgvuldig • Zorg dat de selectiemethode aansluit bij de opgave • Wees duidelijk in de vraagstelling en beoordeling • Stel haalbare randvoorwaarden in tijd en prijs • Bepaal vooraf de selectiecriteria • Werk te allen tijde transparant • Ga zorgvuldig om met ideeën van partijen die afvallen • Inventariseer de aanbestedingsplichtige elementen in het plan • Neem een beslissing binnen een afgebakende periode
Don’ts • Wijk niet af van de voorgeschreven procedures en termijnen • Wijk niet af van het voorgeschreven programma • Vraag niet om gedetailleerde en uitgewerkte plannen in de beginfase van een project • Nodig niet teveel partijen uit, 3 à 5 zijn voldoende • Stel geen omzet- en referentie-eisen die niet in verhouding staan tot de opgave • Leg niet teveel vast als overheid • Doe niet geheimzinnig over het drempelbedrag • Vraag winnende partijen niet te overbieden
proces
37
winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen wer jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winke nen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaa winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen wer jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winke nen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaa winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen wer jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winke nen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaa winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen wer jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winke nen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaa winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen wer jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winke nen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaa winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen wer jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winke nen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaa winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen wer jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winkelen 100 jaar wonen werken winke k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j k i k l 100 j
100 jaar wonen werken winkelen
auteur Jaap Huisman
Europese aanbesteding vaak niet nodig ‘De Europese aanbestedingsregels leiden tot een veel te uitgebreid en opgetuigd selectieproces als overheden die betrekken op alle aspecten van gebiedsontwikkelingsopgaven. Daarmee gaat veel tijd, geld en energie verloren. Bovendien lokken de Europese aanbestedingsregels uit dat de overheid in een prematuur stadium de planinhoud veel te precies vastlegt, waarmee de creatieve inbreng van de marktpartijen wordt gesmoord en de flexibiliteit verloren gaat. Voor een succesvolle gebiedsontwikkeling is het daarom van groot belang om te weten wat een overheid mag en wat zij moet doen als het gaat om het selectieproces. Verwarring Rechtelijke uitspraken van het Europese Hof van Justitie scheppen nogal eens verwarring. Veel Nederlandse juristen analyseren de zaak niet scherp en suggereren dat het voor de zekerheid het beste is om alle gebiedsontwikkelingsopgaven Europees aan te besteden. Vooral de foute exegese van het ‘Rouanne-arrest’ (Rouanne is een Franse gemeente die een project niet Europees had aanbesteed) heeft de onzekerheid gevoed. Juristen die het echt kunnen weten (onder meer dr.ir. A.G. Bregman van het Instituut voor Bouwrecht en prof. Mr. J.M. Hebly, bijzonder hoogleraar
Bouwrecht aan de Universiteit Leiden) concluderen echter dat de gemeente Rouanne voor de niet-publieke voorzieningen in het plan in wezen het financiële risico droeg (en niet de marktpartij). Dat komt in de Nederlandse praktijk zelden voor. Bovendien stelde de gemeente nogal wat projectspecifieke eisen. Opdrachtgeverpositie De conclusie uit deze en andere rechtelijke uitspraken is deze. Als de gemeente te veel bemoeienis heeft met de gebiedsontwikkeling in de vorm van specifieke eisen ten aanzien van het project, projectbijdragen en risico-overname, kan dat leiden tot een echte opdrachtgeverpositie van de gemeente, met bijbehorende aanbestedingsplicht. In de Nederlandse situatie is dat meestal niet het geval en dan geldt dus geen aanbestedingsplicht voor de ’private’ delen van het plan (zoals woningen, winkels, kantoren etcetera). De gemeente blijft dan vrij om een selectiemethode te kiezen die bij de aard en omvang van de opgave past.’ Friso de Zeeuw Directeur Nieuwe Markten Bouwfonds MAB Ontwikkeling
Echt of een virtueel boek lenen?
Publicaties Het Kompas Het Kompas bij Prijsvragen en Meervoudige Opdrachten en het Kompas voor ontwikkelingscompetities zijn handleidingen met spelregels voor het juist uitvoeren van prijsvragen, aanbestedingen en ontwikkelingscompetities. Voor alle wedstrijden zijn er heldere voorbeeldmodellen voor ontwerpwedstrijden en voor ontwikkelingscompetities die kunnen worden ingevuld zodat een volledig wedstrijdprogramma kan worden opgesteld. De modellen zijn bedoeld om de programma’s zo in te richten dat zowel de wensen van de uitschrijvers goed tot hun recht komen, als om duidelijkheid en rechtszekerheid voor de deelnemers te bieden. In ‘Kompas bij Ontwikkelingscompetities’ is bovendien een model voor een ontwikkelingsovereenkomst opgenomen. Werkmap Europees Aanbesteden De Bond van Nederlandse Architecten heeft de Werkmap Europees Aanbesteden ontwikkeld. Binnen de meest gebruikte aanbestedingsprocedure zijn concrete oplossingen bedacht. De procedure is in de Werkmap verder geconcretiseerd met praktische basismodellen voor elke fase van de aanbesteding. Elke opdrachtgever kan meteen aan de slag om zo efficiënt mogelijk de juiste architect te vinden voor een specifieke ontwerpopgave. U kunt de werkmap aanvragen met een
38
proces
e-mail naar
[email protected]. De publicatie is eveneens te downloaden op www.architecten.nl. De Reiswijzer Marktpartijen & Gebiedsontwikkeling De Reiswijzer is vooral een praktische gids met het doel overheden en marktpartijen een inzicht te geven in hoe zij bij gebiedsontwikkelingen tot samenwerking kunnen komen. Het draait hierbij om twee vragen: • Wat kan en mag als de publieke partij het initiatief neemt? • Wat kan en mag als de marktpartij het initiatief neemt? De volgende factoren zijn daarbij van belang: • De verdeling van de grond- en vastgoedposities • Het risicoprofiel van de opgave en de risicobeheersing • De mogelijkheden van de overheid en de inzet van de markt • Kansen voor marktpartijen • Aanbestedingsrichtlijnen De Reiswijzer beschrijft de vier procesfasen van gebiedsontwikkeling. Ook zijn er verschillende typen projecten beschreven met daarbinnen de samenwerkingsmogelijkheden en wat wel en niet mag bij selecties en aanbestedingen. De Reiswijzer kunt u downloaden via onder andere de website van het ministerie van VROM en de website van NEPROM.
Een Deense firma kondigde onlangs aan boeken gratis via internet te verspreiden. Hoewel de titels niet direct opwindend leken – Hoe verzorg ik mijn hond, Tuinieren door de eeuwen heen en Afvallen binnen veertien dagen, dat soort werk – leek het me de zoveelste aanval op het bastion boekhandel-bibliotheek. Zeker toen een week later het Ruimtelijk Planbureau voorspelde dat een aantal vertrouwde winkeltypes uit de binnensteden zouden verdwijnen, waaronder opnieuw de boekhandel. Lezers nemen steeds vaker hun toevlucht tot amazon.com en bol.com. Als de boekhandel kucht, raakt de bibliotheek ook verkouden. De stap naar een bestelling via het net is snel gemaakt. Sterker nog, waarom zou je al die moeite nemen om de bibliotheek te bezoeken als je via de site kunt controleren of het boek op voorraad is. Nog even en ook de bibliotheek bezorgt het gewenste boek bij je thuis. In dat licht bezien is het opmerkelijk dat in Amsterdam een imposante openbare bibliotheek in aanbouw is. Een gebouw dat in omvang het voormalige hoofdpostkantoor op het Oosterdokseiland, dat ooit op die plek stond, lijkt te overtreffen. Die nieuwe bibliotheek verslaat ook nog eens de oude bieb, die met zijn labyrintisch karakter en muren van schoonmetselwerk de geest van de jaren zeventig uitademde. Afgedaan, afgedankt en afgeschreven in dertig jaar tijd. De nieuwe bibliotheek bewandelt een andere koers. Als je het programma bekijkt, lijkt boeken lenen nog maar een bijzaak. Men gaat er heen om te loungen, te eten, te internetten en mensen te ontmoeten. Een voorproefje hebben we kunnen opsnuiven in Centre Ceramique te Maastricht dat model heeft gestaan voor de Amsterdamse
Openbare Bibliotheek. De architect is dezelfde: Jo Coenen. Maastricht kent een weldadige rust en luxe. Boeken staan er in deftige houten kasten, er ligt blauw tapijt op de vloer en her en der staan banken of stoelen om je de literatuur eigen te maken. De computerafdeling is zorgvuldig vormgegeven: verzonken beeldschermen in een soort bar. De kleuters en peuters hebben in het souterrain een eigen afdeling die met gordijnen van de grote zaal wordt afgescheiden, zodat ze niet worden afgeleid. Het lijkt me onbegonnen werk om het Maastrichtse concept voor Amsterdam te herhalen. Bezoek op een woensdagmiddag de Amsterdamse bieb en je weet meteen waarom. Opgeschoten, wat ongecontroleerde jongeren blokkeren de liften of rennen met veel bombarie door het gebouw heen. Keer op keer crasht de lendomaat, het apparaat dat de terugbezorgde boeken digitaal in ontvangst neemt. Het gevolg is een eindeloze rij wanhopigen voor de informatiebalie. Wie daar staat, is getuige van gesprekken over wanbetaling, gestolen of verdwenen boeken. Het café ten slotte, is een muf-ruikende ontmoetingsplaats van onbehuisden van wie sommigen uren boven de Washington Post dommelen die ze niet eens kunnen lezen. Nu de nieuwe bibliotheek in de zomer van 2007 wordt geopend met uitgebreide voorzieningen, lijkt het gewoon lenen van een boek of het snuffelen langs kasten er minder toe te doen. De bibliotheek schaart zich in het rijtje van accommodaties als dierentuinen en bioscopen waar de inhoud het aflegt tegen het ‘popcorn’-vertier. Wat een geluk dat internet de bibliotheek net op tijd te hulp is geschoten. ✏
[email protected]
100 jaar wonen werken winkelen
39
Stadshart Almere wint NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling 2007
‘Een hart om trots op te zijn’
Het stadshart Almere verrast. Door zijn hoekverdraaiingen biedt het stadshart continu andere uitzichten.
auteur Hans Ouwerkerk
Stadshart Almere heeft de NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling 2007 gewonnen. Vooral de wijze waarop het centrum van Almere is uitgebreid en opgebouwd zonder één functie tekort te doen, kreeg van de jury veel lof. Jos Melchers, directeur Bouwfonds MAB Ontwikkeling kantoor Den Haag vindt het een eer dat Bouwfonds MAB, Blauwhoed Eurowoningen en de gemeente Almere deze prestigieuze prijs in de wacht hebben gesleept. ‘Ik ben trots dat we zoveel professionele waardering krijgen. Maar de echte kroon op ons gezamenlijke werk zal zijn als de Almeerders het nieuwe centrum straks definitief in hun hart hebben gesloten.’ Uit handen van juryvoorzitter Felix Rottenberg hebben de gemeente Almere, Bouwfonds MAB en Blauwhoed Eurowoningen begin mei de NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling 2007 in ontvangst genomen. Deze tweejaarlijkse prijs is ingesteld om de samenwerking tussen overheid en markt op het gebied van projectontwikkeling te bevorderen. Andere belangrijke criteria naast samenwerking zijn goede stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en het commercieel succesvol zijn van het project. In de visie van de jury voldeed Almere het beste aan deze criteria.
projectonderdelen en heeft de jongste stad van Nederland een hart bestaande uit 100.000 m2 commerciële ruimte (winkels en horeca), 35.000 m2 culturele voorzieningen (theater, bibliotheek, popmuziekzaal), 8.500 m2 leisure (mega-bioscoop), 800 appartementen, 2.500 m2 kantoren en 2.500 parkeerplaatsen. ‘Bij elkaar een zeer ambitieus programma’ met een intensieve functiemix, zegt Melchers, ‘waarbij vooral de uitdaging lag een centrum te maken dat naadloos aansluit bij het bestaande centrum en daarnaast de unieke locatie aan het water uitnut’.
‘Een goede organisatie en samenwerking bewijst zich pas tijdens de uitvoering’ Samen met Blauwhoed Eurowoningen en de gemeente heeft Bouwfonds MAB in het centrum van Almere dan ook een huzarenstukje uitgehaald. Immers, wie nu het Stadshart in Almere bezoekt kan zich er nauwelijks een voorstelling van maken dat dit gebied tussen het Stadhuis en het Weerwater circa 10 jaar geleden nog één open grasvlakte was. Inmiddels wordt gewerkt aan de laatste
40
NEPROM-prijs
De relatief korte geschiedenis van het Stadshart begint halverwege de jaren negentig als het Rotterdamse bureau O.M.A. van Rem Koolhaas de prijsvraag van Almere wint om het wensenlijstje in het Stadsplan Almere te vertalen in het meest spraakmakende stedenbouwkundige visie. Bouwfonds MAB wordt samen met Blauwhoed Eurowoningen gevraagd te adviseren bij het traject waarin de visie in een masterplan
moest worden vertaald. Melchers: ‘Dat waren stevige debatten waarbij het ging om vragen zoals ‘wat wil je met de stad’, ‘wat is de commerciële visie?’ Maar ook hoe differentieer en faseer je het programma en hoe organiseer je de bereikbaarheid?’ In deze adviesrol hebben de marktpartijen diverse centra van zowel oude als nieuwe steden geanalyseerd. ‘Daarbij ging het er vooral om te kijken hoe deze centra functioneren en op welke wijze mensen gebruik maken van de verschillende functies. En hoe creëer je samenhang, met toch een grote mate van differentiatie?’ Organisatie Twee jaar later, in 1999 worden Bouwfonds MAB en Blauwhoed Eurowoningen gevraagd het Stadshart ook daadwerkelijk te realiseren. Hiervoor richten beide partijen de Ontwikkelingscombinatie Almere Hart CV op. In het juryrapport van de NEPROM-prijs zegt de jury vooral onder de indruk te zijn op de manier waarop alle partijen elkaar hebben weten vast te houden in dit langjarige project. Die ging vervolgens een samenwerkingsovereenkomst aan met de gemeente Almere. Melchers erkent dat deze constructie uiteindelijk ook cruciaal is
geweest voor de uiteindelijk succesvol verlopen uitvoering. ‘We hebben heldere afspraken over verantwoordelijkheden gemaakt; Blauwhoed Eurowoningen voor de woningen, wij voor de commerciële ruimten en de gemeente voor de realisering van de publieke voorzieningen zoals de bibliotheek, het theater, de inrichting van de openbare ruimte en de parkeergarage.’ Verder is er een gelaagde organisatie op touw gezet. Zo is er een Strategiegroep die de hoofdlijnen van het Stadshart in de gaten moet houden. Daaronder een projectgroep die de onderlinge projecten op elkaar afstemt en vervolgens uitvoeringsteams van de projecten zelf. ‘Maar’, benadrukt Melchers, ‘een goede organisatie en samenwerking bewijst zich pas tijdens de uitvoering. Dan is het ook van belang dat je elkaar weet vast te houden. Belangrijk daarbij is dat sleutelfiguren die de geschiedenis van het plan kennen op één plek blijven zitten. Tegelijkertijd moet je binnen een samenwerking ook kunnen geven en nemen. En, niet onbelangrijk, hebben we er destijds voor gekozen om niet alles tot in detail aan het begin vast te leggen. Hierdoor hebben wij de ruimte gecreëerd om het plan steeds opnieuw aan de marktomstandigheden van dat moment
aan te passen. En dan heb ik het bijvoorbeeld over het woningprogramma, de fasering en de branchering van de commerciële ruimten.’ Spectaculair Het resultaat mag er zijn. Het plan van Rem Koolhaas is immers spectaculair. Hij introduceerde the Dutch mountain, oftewel het gebogen maaiveld. Omdat er vanuit de gemeente een uitdrukkelijke wens bestond het centrum toegankelijk te houden voor de auto heeft O.M.A. het maaiveld opgetild. Vanaf de rand van het Weerwater tot zeven meter boven de Hospitaalweg die het gebied in het midden doorkruist en dan weer aflopend tot aan het Stadhuisplein. Zo is er als het ware een benedenwereld en een bovenwereld gerealiseerd. In de benedenwereld is voldoende ruimte voor de wegen, voet- en fietspaden en busbanen en 2500 parkeerplaatsen. In de parkeergarage is ook een aantal commerciële ruimten gevestigd. Tevens bevinden zich hier de expeditiehoven voor de commerciële ruimten. De bovenwereld vormt door deze aanpak een verkeersvrij voetgangersgebied met alleen winkels. Woningen staan in de meeste blokken boven op die winkels met zicht op de openbare ruimte.
‘Ik ben zeer tevreden over wat we in die relatief korte periode hebben gerealiseerd. Er is een echt Stadshart gecreëerd. Met een moderne en aantrekkelijke architectuur. Maar vooral ook een Stadshart dat verrast, dat door zijn hoekverdraaiingen en hoogteverschillen continu andere uitzichten biedt. En natuurlijk een Stadshart waar in kan worden gewoond en geleefd. Kortom, een centrum om trots op te zijn.’ Dubbelslag Melchers ziet het winnen van de NEPROM-prijs vooral als een professionele waardering van het werk dat is geleverd. Lachend: ‘Het is voor ons met ook het winnen van de NRW-prijs voor de Parade in Bergen op Zoom (zie hiervoor elders in deze NAW) natuurlijk ook een dubbelslag. Tegelijkertijd’, voegt hij er in één adem aan toe, ‘is het werk pas echt geslaagd op het moment dat de bevolking het Stadshart als hun huiskamer beschouwd. Voor mij is dan pas de echte kroon op het werk, als alles wat wij hebben bedacht en gerealiseerd ook echt lekker functioneert.’ ✏
[email protected]
NEPROM-prijs
41
buitenland
Concha Flores voelt zich thuis bij Spaanse joint venture met Bouwfonds
Kiezen voor een gecontroleerde groei auteur Henk van den Boom en Marijke Manshanden beeld Don Wijns en Peter van Breukelen
Stevig geworteld in de groene heuvels van het Noord-Spaanse Navarra heeft Construcciones Flores (CF) een voorzichtige eerste stap gezet op de weg naar internationalisering. De joint venture Flores-Bouwfonds met Bouwfonds Property Development was liefde op het eerste gezicht. De partners vertrouwen elkaar. Dat blijkt uit de twee woonprojecten die ze in Santander en Valladolid in de steigers hebben gezet. ‘Ik hou van de Nederlandse aanpak van ‘recht door zee’ en verwacht veel van onze samenwerking’, aldus Concha Flores, directeur van het Spaanse bouwbedrijf.
42
buitenland
Het nieuwe dorpsplein in Gorraiz, waar veel aandacht is besteed aan het stadsmeubilair. In de avonduren is het hier een ontmoetingsplaats voor alle bewoners van de wijk.
De parkeerplaats voor het nieuwe hoofdkantoor van Construcciones Flores in Gorraiz, een groene buitenwijk van Pamplona, is tijdelijk afgesloten. ‘We gaan een ondergrondse parkeergarage maken’, zegt directeur Flores. En dat is karakteristiek voor de stijl van werken bij CF: hoe glanzend en duur het blik op de parkeerplaats ook oogt, het hoeft het fraaie uitzicht vanuit het moderne kantoor niet te bederven. Kwaliteit, veiligheid en milieu staan hoog in het vaandel bij dit familiebedrijf. ‘Dat zijn zaken die we blijven bewaken en waar mogelijk verbeteren. Daarnaast willen we natuurlijk ook groeien, maar dan wel gecontroleerd. Niet groeien om het groeien zelf.’ Voor die expansie, vooral buiten de eigen regio, heeft de onderneming steun gezocht bij Bouwfonds Property Development. ‘In deze alliantie kunnen we onze krachten bundelen, gebruik maken van elkaars kennis en staan we financieel sterker.’ Mannenwereld Concha Flores is de tweede generatie binnen het familiebedrijf. Een señora aan de top is in Spanje geen alledaags verschijnsel, laat staan in de bouw; een mannenwereld bij uitstek.
‘Ik denk dat zelfs de oprichter van dit bedrijf er zich geen voorstelling van kon maken dat zijn dochter ooit de touwtjes in handen zou nemen’, zegt Concha lachend. Die oprichter was haar vader, Juan Bautista Flores. Vijftig jaar geleden legde hij als metselaar het fundament voor een gezond, degelijk familiebedrijf dat vandaag de dag zo’n 150 werknemers telt. In 1978 deed Concepción Flores Gonzalez haar intrede in de bouwonderneming van haar vader. ‘Onderop begonnen, gewoon aan de receptie’, zegt ze bescheiden. Na twee jaar ging ze voor een tijdje naar Mexico. Weer terug in Pamplona had ze het gevoel dat ze in de bouwwereld wat wilde en kon bereiken. Haar oudere broer was zijn eigen weg gegaan buiten het bedrijf en het lag dus voor de hand dat Concha haar krachten aan CF zou schenken. ‘Het was geen kwestie van moeten, omdat er geen andere opvolger was, of omdat mijn vader het wilde. Ik heb er nadrukkelijk voor gekozen omdat ik het leuk vind.’ Na een dertig jaar lange carrière staat señora Flores nu aan het hoofd van een onderneming die in het Noorden van Spanje zowel projecten ontwikkelt als uitvoert. ‘In het begin was het niet altijd gemakkelijk om me staande te
Santander
Pamplona Valladolid
Barcelona
Madrid
Pamplona
Gorráiz
buitenland
43
Pamplona is een stad met een centrumfunctie, waar gedurende de gehele dag drukte heerst in de winkelstraten en het centrale plein. Een keer per jaar komen er ook veel toeristen in verband met de feesten van San Fermin.
‘Een bouwkavel aan de Costa’s wordt beschouwd als een goudmijn’
houden binnen die mannenwereld. Ik zag verwonderde gezichten als ik de vergadering voorzat. Spanje loopt op dat punt een stuk achter bij de rest van Europa. Ook al is er veel veranderd in de laatste jaren, Spanje is nog altijd een machistisch land.’ Toch weet Flores de voordelen van het vrouwzijn ook uit te buiten. ‘Soms schept het een bepaalde afstand en dat kan in je voordeel werken bij belangrijke beslissingen.’ Juiste partner De eerste kennismaking van de twee partners in de joint venture was geen blind date. Flores: ‘We waren al langer op zoek naar een partner omdat we meer buiten de eigen regio wilden opereren. We waren ons ervan bewust dat we dat niet alleen moesten doen. Tijdens een bezoek aan Catalonië hoorden we van een Nederlandse ontwikkelaar die op zoek was naar regionale partners. Toen hebben we ons gepresenteerd.’ Na een uitgebreid bezoek aan Nederland was Flores al gauw overtuigd dat dit de partner was die ze zocht. Voor de Spanjaarden is de Nederlandse manier van werken verrassend. De directrice maakt
44
buitenland
GorraizGue v.l.n.r. is ruim volorperosto opgezet en etumsan het landschap veliquisim is onderdeel il do od dolesequisl van de beleving doluptatum in de nulla wijk. facinci Het plaatselijke el ing euipis cafeestrud fungeert do od tat wis niamet, quis dolorals ook sumsan bakkereuenfaccum verkoopt nulland enkele reriurem dagelijkse zzriliquam boodschappen. delit in utatem De diversiteit nim. aan huizen is erg groot.
een snelle analyse: ‘Hollanders zijn direct, recht door zee, werken hard, verliezen weinig tijd en komen snel ter zake. Als het werk af is, is er tijd voor koffie en een borrel. Ik hou van die manier van werken. Dat heb ik ze op de eerste bijeenkomst ook meteen gezegd. Wij Spanjaarden vergaderen vaak veel te lang. We praten over veel dingen tegelijk en er is weinig structuur.’ Op de vraag of de Nederlanders toch ook nog iets van de Spanjaarden kunnen leren lacht ze fijntjes: ‘Vivir bien’, oftewel goed leven. De directeur heeft hoge verwachtingen van de nieuwe samenwerking. ‘Zo’n zeventig procent van het proces is overal in de wereld gelijk. Maar om die andere dertig procent gaat het nu juist. Daarin kun je elkaar aanvullen en van elkaar leren. In Spanje wordt bijvoorbeeld nog heel ambachtelijk gewerkt. Nederland kent meer prefab. Voor ons is het goed om daar eens naar te kijken. Aan de andere kant weten wij als regionaal bedrijf hoe de lokale markt in elkaar zit, hoe je met de regelgeving om moet gaan en wat de klant wil. Daar heeft Bouwfonds natuurlijk weer profijt van.’ De joint venture komt op een tijdstip waarin de Spaanse markt
- na een stormachtige periode van corruptieschandalen die de voorpagina’s vulden - tot bezinning lijkt te komen. Directeur Flores veroordeelt de uitwassen van de laatste jaren scherp. ‘Vooral aan de Costa’s is slecht en ongecontroleerd gebouwd. De prijzen zijn zwaar overtrokken. Een bouwkavel wordt er beschouwd als een goudmijn. Persoonlijke belangen voeren de boventoon.’ Flores voorziet dan ook een stabilisering van de markt, waarbij de prijzen van nieuwe woningen gematigd blijven stijgen terwijl er een correctie komt in de sterk overgewaardeerde bestaande woning-
facts & figures • Het familiebedrijf Construcciones Flores werd in 1972 opgericht door Juan Bautista Flores met een startkapitaal van zes miljoen peseta’s (iets meer dan 30.000 euro). • Het winstgevende familiebedrijf draait met 150 vaste medewerkers een jaaromzet van circa 57 miljoen euro. • Het hoofdkantoor is gevestigd in Pamplona
markt. Ze verwacht dat door de bevolkingstoename, als gevolg van de immigratie, de vraag naar huizen de komende jaren fors blijft stijgen. De prognoses in de grote steden in het noorden van Spanje, zoals Valladolid en Santander, zijn een uitdaging voor de SpaansNederlandse joint venture. Of de groei van Construcciones Flores uiteindelijk tot een beursgang zal leiden, is voor de directrice momenteel niet aan de orde. ‘Dat is iets om in de toekomst over na te denken. Voorlopig blijft het een familiebedrijf. Ik heb een zoon van 23, die net is begonnen in ons bedrijf.’
met nevenvestigingen in Valladolid en Santander. • CF vestigde in de jaren tachtig zijn naam met de aanleg van het sportcomplex Castillo de Gorraíz; een golfbaan met 1.353 woningen aan de rand van Pamplona. • Het bedrijf bouwt in de loop der jaren meer dan 4.000 woningen en tal van utiliteitswerken, zoals een gezondheidscentrum en een universiteit. Het is vooral actief in
‘In Spanje wordt nog heel ambachtelijk gewerkt’
Noord-Spanje, maar wil in de toekomst zijn activiteiten ook uitbreiden naar de rest van het land. • Momenteel heeft CF zes omvangrijke bouwprojecten lopen in het noorden van Spanje. • CF werkt nauw samen met een regionale bank en is begin dit jaar een joint venture aangegaan met Bouwfonds Property onder de naam Flores-Bouwfonds promotores inmobiliarios.
buitenland
45
Met het kasteel en het gezondheidscentrum in de rug is de afstand naar het centrum van Pamplona niet groot.
Het glooiende landschap van Noord Spanje gaat over in de uitlopers van de Pyreneeen. Het klimaat is hier meer gematigd; derhalve is de architectuur ook van een ander signatuur dan in het meer Mediterrane deel van Spanje.
Ronnie Holtslag, Area Manager Zuid-Europa bij Bouwfonds Property Development:
‘Je moet wel nuchter blijven’
‘Een joint venture met een grote, buitenlandse projectontwikkelaar geeft aanzien en risicospreiding’
46
buitenland
Ronnie Holtslag, Area Manager Southern Europe bij Bouwfonds Property Development, is zeer in z’n sas met de joint venture met het Spaanse bouwbedrijf Construcciones Flores uit Pamplona. ‘Spanje is een aantrekkelijke markt voor projectontwikkelaars. De vraag naar woningen is de laatste jaren enorm gegroeid. De huizenprijzen zijn daardoor explosief gestegen. Overal komt bouwgrond beschikbaar. Als buitenlands bedrijf kom je er echter niet zomaar tussen. Kennis van de regionale markt, wortels in de lokale cultuur en een uitgebreid netwerk zijn broodnodig om van enige betekenis te zijn in dit trotse en enigszins in zichzelf gekeerde land.’ Sinds twee jaar is Bouwfonds actief in Spanje. Eerder sloot het bedrijf joint ventures met regionaal opererende projectontwikkelaars in Barcelona en Alicante. Daarmee legde het een stevige basis voor een groeiend marktaandeel
in Catalonië en Alicante. Met de joint venture in Pamplona heeft Bouwfonds nu ook voet aan de grond in een derde, economisch sterke regio tussen de steden Pamplona, Santander en Valladolid in Noord-Spanje. Een aantrekkelijk gebied volgens Holtslag: ‘Het is een duidelijke groeimarkt. De grondprijzen zijn er nog niet zo hoog als in andere regio’s. Daarnaast is er veel werkgelegenheid en is de koopkracht er hoger dan in de rest van Spanje.’ Kundige dame Anders dan bij de eerdere joint ventures start Bouwfonds er met Construcciones Flores ook direct twee projecten: de bouw van 110 appartementen in Santander, zo’n kilometer van de kust af, en 123 rijtjeswoningen in Valladolid. Holtslag is er trots op dat het ontwikkelingsbedrijf deze joint venture met Bouwfonds is aangegaan. ‘Het is een betrouwbaar familie-
bedrijf met een goede reputatie. Directeur Conceptión Flores, die het bedrijf van haar vader heeft overgenomen, is een zeer kundige dame. Ze doet het heel goed in een wereld die beheerst wordt door mannen. Ze is ambitieus, ze heeft veel kennis van de markt, goede contacten en zit vol ideeën voor nieuwe projecten.’
Die vertoont meer gelijkenis met andere West-Europese landen. ‘Vooral in het zuiden van Spanje is het belangrijk om eerst vriendjes te worden. Daarna ga je pas zaken doen. In Noord-Spanje is dat al veel minder. Natuurlijk moet je het ook hier elkaar gunnen, maar de zakelijke aspecten tellen minstens even zwaar mee.’
Andersom heeft Bouwfonds Flores ook heel wat te bieden. Holtslag: ‘Een joint venture met een grote buitenlandse projectontwikkelaar geeft aanzien en risicospreiding. Het voordeel van samenwerking met een lokaal bedrijf is dat de rollen duidelijk zijn verdeeld en dat men niet het idee heeft dat wij ons met de dagelijkse gang van zaken gaan bemoeien. Er is in zo’n geval ook geen sprake van een overname door een ander lokaal familiebedrijf. Daarnaast kan Flores de ervaring en werkwijze die wij meebrengen goed gebruiken bij haar expansiedrift in heel Spanje.’
Bouwfonds en Construcciones Flores richten zich met de projecten voor 75 procent op de lokale, eerste woningenmarkt. De vraag naar eerste en tweede woningen onder Spanjaarden heeft een flinke stijging gezien. Deze toename wordt onder andere veroorzaakt door jongeren die eerder het ouderlijk huis verlaten. Ook zijn er nu meer echtscheidingen dan vroeger. De huizen in de steden zijn onbetaalbaar geworden, dus zoeken veel mensen een woning buiten de stad. Daarnaast zijn Spanjaarden tamelijk gebiedsgebonden. Ze willen graag in de buurt van hun familie blijven wonen. Voor werk zijn ze bereid verder te moeten reizen. Tenslotte hebben veel Spaanse families een tweede woning. De overige woningen worden verkocht aan buitenlanders, voornamelijk Britten.
Vriendjes Als tweede verschil met de eerdere joint ventures noemt Holtslag de zakelijke cultuur.
Hollandse nuchterheid Holtslag ziet volop mogelijkheden voor Bouwfonds in Noord-Spanje. Wel past hij op niet al te enthousiast mee te gaan in de euforie. ‘Ook al is de markt booming, je moet als buitenlands bedrijf alert blijven. Bij elk aanbod moet je je afvragen “Waarom komen ze naar ons toe? Verkopen ze ons geen luchtbel?” Je moet je huiswerk goed doen! Onze Hollandse nuchterheid komt dan goed van pas.’ ✏
[email protected]
‘Voor de Spanjaarden is de Nederlandse manier van werken verrassend’
buitenland
47
Projecten Flores-Bouwfonds
ring de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veranderin verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de ve dering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verande de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering d andering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veran ring de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veranderin verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de ve dering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verande de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de andering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veran ring de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veranderin verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de ve dering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verande de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de andering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veran ring de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veranderin verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de ve dering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verande de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de andering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veran ring de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veranderin verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de ve dering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verande de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de andering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veran ring de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de veranderin verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de verandering de ve d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d i d d
Annet Bertram
de verandering
Gemeentesecretaris Den Haag
Mirador de la Canal, Santander
Appartementen op steenworp van het strand
De joint venture Flores-Bouwfonds heeft de hand meteen aan de ploeg geslagen door twee woningbouwprojecten te starten. ‘Dat we zo snel aan de slag zijn gegaan is een teken dat het goed zit’, zegt Jan Maarten Goedemans, development manager bij Bouwfonds Property Development in Spanje. Het eerste project ‘Mirador de la Canal’ is een luxe appartementencomplex bij Santander op slechts één kilometer van het strand Playa de San Juan de la Canal en op tien minuten van het centrum van de hoofdstad van Cantabria. Het project ligt in een duinlandschap en doet Europees aan. • Het zijn 1, 2 en 3-kamerappartementen, ondergebracht in drie ‘edificio’s’ van vijf verdiepingen, gebouwd in hoefijzervorm. • De prijzen voor de appartementen zijn vanaf 250.000 euro. • De woningen hebben een oppervlak van zo’n negentig vierkante meter en hebben eigen ondergrondse parkeerplaatsen en berging. • Op de bovenste etages zijn luxe penthouses en terrassen. • Santander is met 200.000 inwoners de hoofdstad van Cantabria en ligt aan de noordkust van Spanje aan de Atlantische Oceaan. • Het heeft het hele jaar door een zacht klimaat en is daardoor steeds meer in trek bij de Spanjaarden uit Madrid, Zaragoza en Bilbao, die op zoek zijn naar een tweede huis. Het is één van de regio’s waar de joint venture zijn pijlen op heeft gericht.
‘Wonen en wijken blijven belangrijk’ auteur Hanneke Luitwieler beeld Don Wijns
Valladolid
Woningen met gemeenschappelijke voorzieningen
In Valladolid bouwt de joint venture 125 geschakelde woningen van 180 vierkante meter groot. De woningen hebben een eigen tuin en goede gemeenschappelijke voorzieningen zoals veel groen en een zwembad. De huizen zijn bedoeld als eerste woning. Net als in Santander heeft Construcciones Flores in Valladolid een eigen vestiging. ‘Het is een stad die de komende jaren snel zal groeien en daarvoor willen we op de eerste rij zitten’, zegt directrice Concepción Flores. De aanvraag voor de bouw ligt bij de gemeente, en de verwachting is dat de schop over een paar maanden de grond in kan. Volgens Jan Maarten Goedemans is het een interessant project omdat het een sluitstuk is van een reeds bestaande wijk, waar de volledige infrastructuur al aanwezig is. De bewoners komen dus niet in een bouwput terecht waar ze de eerste tien jaar tegen hijskranen aan moeten kijken. Het project ligt dicht bij het stadscentrum, Er zijn winkels en vlakbij is een Ikea. Een golfbaan ligt op vijf minuten afstand. De prijs van de woningen bedraagt ongeveer 330.00 euro. Valladolid, hoofdstad van Castilië en Leon, telt bijna 320.000 inwoners. Het is een typisch Spaanse stad, centraal gelegen op de Spaanse hoogvlakte. Daardoor heeft het een hard landklimaat met koude winters en hete zomers. Valladolid vervult een belangrijke economische functie op de uitgestrekte ‘Meseta’, die door ontvolking wordt geteisterd. De stad beroemt er zich op dat het een blauwe maandag de zetel huisde van de Spaanse koning. Vallalodid was de eerste Spaanse stad die een Plaza Mayor kreeg, het centrale flaneerplein dat tegenwoordig in geen enkele Spaanse stad of dorp meer ontbreekt.
48
buitenland
‘Een logische stap’, zo omschrijft voormalig Directeur Generaal Wonen Annet Bertram van VROM haar overstap naar de Gemeente Den Haag. Als gemeentesecretaris kan zij de kennis en ervaring die zij in 22 jaar bij het Rijk heeft opgedaan op lokaal niveau in praktijk brengen. Kennis en ervaring die zij, niet in de laatste plaats, wil inzetten bij de aanpak van de oude wijken. We spreken de nieuwe gemeentesecretaris van Den Haag in haar nadagen bij het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu. Bertram zit op dat moment volop in de evaluatie van haar geesteskind, het project ‘Nieuwe coalities voor de wijk’. ‘In dit project hebben lokale partijen, samen met het Rijk, dertien aandachtswijken gekozen. Voor elke wijk is een adoptieteam samengesteld met een directeur-generaal, een lokale wethouder en een onafhankelijke deskundige. De adoptieteams hebben, dwars door bestaande werkwijzen en organisaties heen, gezocht naar innovatieve oplossingen’. Adoptiewijken Zelf adopteerde zij met wethouder Rinda den Besten, Pieter Winsemius en minister Aart-Jan de Geus van Sociale Zaken en Werkgelegenheid de Utrechtse wijk Overvecht. ‘We hebben ingezet op twee speerpunten’, verklaart Bertram. ‘Enerzijds de aanpak van het eenzijdige woningaanbod. Op korte termijn hebben we gezorgd dat er ontmoetingsplekken in de flats kwamen en dat schoolpleinen ook na schooltijd als speelplaats gebruikt kunnen worden. Voor de lange termijn hebben we onomkeerbare stappen gezet om te zorgen dat rond gebieden met hoogbouw ook andersoortige woningen en voorzieningen komen.’ Het andere speerpunt was erop gericht om stageplekken en opleidingsmogelijkheden te bieden aan kansarme jongeren. ‘Je kunt mensen pas aanspreken op hun verantwoordelijkheid als je ze perspectief kunt bieden. En daarvoor moet je bij de jeugd beginnen’, vindt Bertram. ‘Overvecht is illustratief voor de andere adoptiewijken, waarbij met relatief simpele maatregelen concrete problemen zijn aangepakt.
Tegelijkertijd heeft het project een dieper inzicht opgeleverd in de hindernissen waar je op stuit als je zo’n wijk erbovenop wilt helpen.’ Nachtje Rotterdam Wat vindt Bertram van het beleid van minister Ella Vogelaar die veertig probleemwijken heeft aangewezen om tot prachtwijken om te vormen? ‘Ik verwacht veel effect van een integrale aanpak, waarbij tegelijkertijd wordt ingezet op wonen, werken, leren, integreren en veiligheid. Daarbij wordt er voor het eerst rechtstreeks een budget gekoppeld aan de wijken, terwijl het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) gewoon blijft gehandhaafd. Dat geeft een extra impuls.’ Ook persoonlijk kon Bertram goed met Vogelaar door één deur. Ze bewaart goede herinneringen aan een gezamenlijke logeerpartij in een Rotterdamse achterwijk. ‘Eigenlijk is het hier gewoon zo verschrikkelijk leuk dat ik het makkelijk tot de VUT uit kan houden’, verzucht ze. ‘Maar het is tijd om andere ervaringen op te doen. Als gemeentesecretaris kan ik bezig blijven met de onderwerpen die mij ter harte gaan. Wonen en wijken blijven belangrijk voor mij, maar ik wil nauw betrokken zijn bij alle gemeentelijke diensten. In eerste instantie om een duidelijk beeld te krijgen van de cruciale thema’s en om er ook een eigen rol in te spelen. Het contact met mensen die dagelijks met de uitwerking van wet- en regelgeving te maken hebben, geeft mij de gelegenheid om rijkservaring te koppelen aan ervaring op lokaal niveau. Ik zie de overstap naar een andere bestuurlijke laag als een buitenkans om ideeën in praktijk te brengen en tot concrete oplossingen te komen. Met die uitwisseling van bestuurslagen breng ik meteen een van de aanbevelingen die voortkomen uit de 13 wijkenaanpak in praktijk.’
buitenland
49
Met Statenjacht De Utrecht over de Vecht naar Kasteel Sypesteyn
Architectuurexcursie Zondag 12 augustus 2007
Op zondag 12 augustus organiseert NAW in samenwerking met Cultureel Organisatiebureau Artifex een leuke boottocht over de Vecht met Statenjacht De Utrecht en een bezoek aan Kasteel Sypesteyn.
&MLJOEVTUSJFFMNPOVNFOUJTFFOLBOT 0OTJOEVTUSJFFMFSGHPFECJFEUFFODPODFQUVFMFFONBBUTDIBQQFMJKLFNFFSXBBSEFCJKHFCJFETPOUXJLLFMJOH
Het Statenjacht De Utrecht is een uniek zeilschip: de enige VOC replica die kan varen! Enthousiaste scheepsbouwers en beeldsnijders hebben volgens een originele tekening uit 1746 dit vlaggenschip nagebouwd. Statenjachten waren rijkversierde schepen, bedoeld voor het vervoer van vooraanstaande personen over de ondiepe Hollandse binnenen kustwateren. In een tijd dat reizen over land bij gebrek aan goede wegen nog verre van aangenaam was, vormden statenjachten in het waterrijke Nederland een comfortabel en luxueus vervoermiddel. Maar ook de Verenigde Oost-Indische Compagnie (VOC) en de Admiraliteiten hadden staten- jachten, onder andere om het contact tussen de grotere zeegaande schepen en de wal te onderhouden.
bijzonder. Jonkheer Henri van Sypesteyn (1857 - 1937) liet het stamslot herrijzen aan het begin van de 20e eeuw met originele materialen als eeuwenoude kloostermoppen en antieke deuren als eerbetoon aan zijn familie, die sinds de 13e eeuw waarschijnlijk op deze plek heeft gewoond. Van Sypesteyn bouwde het kasteel echter niet met de bedoeling om het permanent te bewonen, maar om er zijn bijzondere collectie in tentoon te stellen. Naast de passie voor zijn familiegeschiedenis bezat hij nog een grote liefde en dat was het verzamelen van oude kunst en kunstnijverheid. Zijn leven lang kocht (en verkocht) hij alles wat hem de moeite waard leek: van oude bouwmaterialen tot porseleinen damstenen.
Programma Op de prachtige, rijk versierde Statenjacht De Utrecht wordt u ontvangen met een uitgebreide koffietafel. Hierna vaart u over de Vecht, vanuit Vreeland naar Maarssen. Vervolgens rijdt u per bus naar Kasteel Sypesteyn in Nieuw-Loosdrecht. De geschiedenis van dit kasteel is zeer
Deze collectie is nog steeds te zien in het slot. In de tuin van het kasteel is deze zomer de jubileumexpositie Tijdsbeelden van Beeldhouwerscollectief ABK, een vereniging van beeldend kunstenaars, te bewonderen. Het thema ‘tijd’ staat in al zijn facetten centraal in de verschillende, moderne sculpturen: begin en einde, verleden, heden en toekomst,
Aanmelden De prijs voor dit arrangement bedraagt € 89,-. (inclusief ontvangst met koffietafel, busvervoer, rondleiding Kasteel Sypesteyn en tuin, borrel aan boord). U kunt zich voor dit arrangement aanmelden door te bellen met Cultureel Organisatiebureau
Artifex Travel (020) 620 81 12. U kunt zich ook schriftelijk aanmelden door een briefje met uw persoonlijke gegevens, de arrangementsnaam en datum te richten aan Cultureel Organisatiebureau Artifex / Westeinde 20 / 1017 ZP Amsterdam. Dat kan ook per e-mail:
[email protected]. Het deelnamebedrag maal het
de kosmische ritmes van de dag en het jaar. Na het bezoek aan het kasteel en de expositie in de tuin, rijdt u terug naar Vreeland voor een afsluitende borrel aan boord van het Statenjacht. Tijdschema 11.00 - 12.00
12.00 - 14.30 14.30 - 15.00 15.00 - 15.45
15.45 - 16.30
16.30 - 17.00 17.00 - 18.00
Ontvangst op Statenjacht De Utrecht in Vreeland met een uitgebreide koffietafel. Vaart met de Statenjacht over de Vecht naar Maarssen. Busrit naar Kasteel Sypesteyn. Een medewerker van Kasteel Sypesteyn leidt u rond door het prachtige slot. Rondleiding door de jubileumexpositie Tijdsbeelden van beeldhouwercollectief ABK in de tuin van het kasteel. Busrit terug naar Maarssen. Afsluitend drankje aan boord van Statenjacht De Utrecht.
Mogelijk maakt u het programma in omgekeerde volgorde mee.
#0&JSJDIU[JDIPQIFUCFIPVEFOIFSHFCSVJLWBOEF[FJOEVTUSJqMFNPOVNFOUFO8BOUIFUCFIPVEWBO EFSHFMJKLF WBBL ¾OBODJFFM POSFOEBCFMF QSPKFDUFO WSBBHU PN TQFDJ¾FLF LFOOJT LVOEF FO ¾OBODJFSJOH "MMFFOEBO[JKOJOEVTUSJqMFNPOVNFOUFOFFOLBOTFOHFFOPCTUBLFM&FOLBOTWPPSQSPKFDUPOUXJLLFMBBST PWFSIFEFOFONBBUTDIBQQFMJKLFPOEFSOFNJOHFO,JKLWPPSNFFSJOGPSNBUJFPQXXX#0&JOM
#0&J 7003%663;".&)&3#&45&..*/(7"/*/%6453*&&-&3'(0&%
aantal deelnemers kunt u overmaken naar bank 68.66.57.926 of giro 61.77.80 t.n.v. Artifex onder vermelding van ‘Kasteel Sypesteyn, 12 augustus´. Na betalingsontvangst, krijgt u twee weken voor aanvang een schriftelijke bevestiging. Voor meer informatie en de annuleringsregeling zie: www.artifex.nu.
1PTUCVT%")PFWFMBLFO5FMFGPPO JOGP!#0&JOMXXX#0&JOM
excursie
51
uitgave Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling
Grondexploitatie als ‘specialiteit’
Het NUON-terrein in Apeldoorn is een voorbeeld van de wijze waarop een combinatie is gemaakt tussen nieuwbouw en het bestaande industrieel erfgoed.
Binnenstedelijke ontwikkelingen zoals het Wagnerplein in Tilburg zijn ook financieel gezien vaak hele complexe projecten.
Berggierlanden in Meppel. Omdat Bouwfonds MAB geen verbintenis heeft met een aannemings- of infrabedrijf is het werk hier scherper aanbesteed.
Haverleij in ’s-Hertogenbosch. De publiek private samenwerking leverde hier naast een bijzondere woonlocatie tevens een transparante exploitatie op.
auteur Anne Luijten beeld Don Wijns, Robert Oerlemans en anderen
Tot begin jaren negentig was de grondexploitatie veelal een statisch proces waarbij iedere interactie tussen ‘rekenen’ en ‘tekenen’ ontbrak. De grondexploitatie was daarom vaak een sluitpost met negatieve saldi, die door subsidie of bezuinigingen op het plan goedgemaakt moesten worden. Met de intrede van de marktconforme woningbouw in de jaren negentig en de huidige praktijk van integrale gebiedsontwikkeling is het voeren van een grondexploitatie een heel wat dynamischer en interactiever proces geworden. De samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen is intensiever en veelvormiger. Bouwfonds MAB Ontwikkeling is op dit moment verantwoordelijk voor circa tachtig grondexploitaties, waarvan een tiental geheel voor eigen rekening en risico. Bouwfonds MAB heeft een jarenlange ervaring opgebouwd in het samenwerken bij grondexploitaties. De tendens is daarbij dat gemeenten de private partijen steeds meer zelfstandig een grondexploitatie laten uitvoeren, al dan niet volledig voor eigen risico. Maar ook diverse modellen van PPS (publiek private samenwerking) komen veelvuldig voor. Hoe gaat Bouwfonds MAB om met de verschillende samenwerkingsmodellen en wat is het belang voor een gemeente om een sterke private partij te betrekken in de grondexploitatie van een gebiedsontwikkeling? Op deze vragen wordt ingegaan in de nieuwe publicatie getiteld ‘Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling - Sterk in grondexploitatie’. Lezers van NAW kunnen deze publicatie
die ingaan op de gang van zaken rondom een project en de voordelen voor hun gemeente van de gekozen manier van werken. Risico’s Eén van de voordelen van het door een private partij voeren van een grondexploitatie, is dat er voor beide partijen een win-win situatie ontstaat. Door een wat efficiëntere wijze van werken lopen van oorsprong stroperige processen soepeler. Ook heeft het in één hand houden van de uitvoering vaak positieve gevolgen voor de planning. Daarnaast neemt Bouwfonds MAB het risico van de gemeente over waardoor deze een minimaal financieel risico loopt, maar wel afspraken kan maken over deling van de winst. Ook is het voor de gemeente prettig om te
‘Door een efficiëntere wijze van werken lopen van oorsprong stroperige processen’ kostenloos bestellen, zie hiervoor de bestelinformatie elders op deze pagina’s. De publicatie geeft aan de hand van de visie van Bouwfonds MAB en interviews een beeld van ‘hoe om te gaan met de cruciale driehoek van grondkosten, opbrengsten en plankwaliteit’. Naast projectmanagers van Bouwfonds MAB Ontwikkeling komen gemeentelijke projectleiders aan het woord
52
uitgave
werken met één aanspreekpunt. Bouwfonds MAB Ontwikkeling kan wat dat betreft assisteren bij grondverwerving, heeft gedegen kennis van de markt en houdt de aanleg van zowel openbare ruimten als woningen in één hand. Bovendien leert de ervaring dat met Bouwfonds MAB als externe partij de gemeentelijke afdelingen gemakkelijker aan hun oorspronkelijke afspraken
kunnen houden. Bijvoorbeeld wat betreft afspraken over het kwaliteitsniveau van de inrichting van de openbare ruimte. Juist dit zijn issues die zeer sterk drukken op de grondexploitatie. Het is dan ook van belang om het ‘meer- en minderwerk’ gedurende het proces goed in kaart te hebben. Omgekeerd zijn er ook voor Bouwfonds MAB Ontwikkeling voordelen te behalen bij het (zelfstandig) voeren van een grondexploitatie. Met name in de financiële haalbaarheid en de plankwaliteit zitten voordelen, mits die al in een vroeg stadium op tafel liggen. Tijdens de planvorming kan Bouwfonds MAB sturen op financiële haalbaarheid en optimalisatie van de plankwaliteit. Dat komt de marktpotentie van een project ten goede en daarmee uiteraard het rendement. Partners Noodzakelijke randvoorwaarden voor succes zijn de bereidheid van de gemeente om zaken uit handen te geven en een wederzijds vertrouwen. Met respect voor elkaars kennis en kunde, heldere afspraken én een flinke dosis flexibiliteit, is het zaak om met elkaar te werken aan een project. Vaak zijn gemeenten angstig om zeggenschap uit handen te geven. Toch is daar geen sprake van. Gemeenten blijven altijd via een scala van publiekrechtelijke instrumenten – zoals het bestemmingsplan, welstand en de onteigeningswet –
zeggenschap behouden over het gewenste eindbeeld van een wijk of buurt. De ervaring leert dat juist de samenwerking cruciaal is. Of, zoals één van de geïnterviewden het verwoordt: ‘Je blijft altijd partners van elkaar.’ Complexen Met de verschuiving van de opgave naar het binnenstedelijk gebied wordt het voeren van een grondexploitatie een steeds complexere zaak. Denk aan ingewikkelde factoren als een veelheid van eigenaren, gedeeltelijke sloop, uitplaatsing van bedrijven, historisch erfgoed en archeologie, slecht imago, verontreinigde grond, enzovoort. Daar komt de immer veranderende en uitdijende (milieu-) weten regelgeving nog eens bij.
In de publicatie wordt aan de hand van uiteenlopende projecten ingegaan op verschillende aspecten van samenwerking en grondexploitatie. Zo delen bij het project Wateringse Veld in Den Haag, Bouwfonds en gemeente het risico door ieder voor vijftig procent te participeren in een CV. De samenwerking tussen de gemeente ’s Hertogenbosch en Bouwfonds bij Haverleij leverde, naast een bijzonder woonen natuurgebied, vooral een transparante exploitatie op. Voor het NUON-terrein in Apeldoorn wordt belicht hoe is omgegaan met het industrieel erfgoed en bij de ontwikkeling van Berggierslanden in Meppel is het voordeel van Bouwfonds MAB Ontwikkeling als onafhankelijke partij evident. Doordat
‘Wederzijds vertrouwen is een voorwaarde voor een succesvolle samenwerking’ Bouwfonds MAB heeft een speciale milieumanager in dienst, waardoor mogelijk complexe factoren al in een vroeg stadium kunnen worden ingebracht bij de grondexploitatie. In de publicatie vertelt milieumanager Bas van der Griendt over de voordelen daarvan en gaat hij in op trends en ontwikkelingen op het gebied van milieuwetgeving.
Bouwfonds MAB ontwikkeling geen verbintenissen heeft met een aannemersbedrijf of infrabedrijf, kunnen zij de onderdelen van het uit te voeren werk scherper en onafhankelijk aanbesteden. Hoe om te gaan met binnenstedelijke complexiteit tenslotte, wordt belicht aan de hand van de projecten Wagnerplein in Tilburg en Ambachtsgaarde in Den Haag.
Lezersaanbieding NAW biedt lezers de mogelijkheid om kosteloos de publicatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling - sterk in grondexploitatie te bestellen. Hierin worden naast de visie van Bouwfonds MAB Ontwikkeling op de steeds complexer wordende opgaven, een aantal cases beschreven, waaronder Haverleij in de ’s-Hertogenbosch en Wateringse Veld in Den Haag. In deze cases komen de diverse mogelijke samenwerkingsvormen binnen een grondexploitatie aan de orde. Ook zijn in de publicatie interviews opgenomen met gemeentelijke projectleiders die vertellen over voor- en nadelen van verschillende modellen voor hun gemeente. U kunt de gratis publicatie bestellen door het invullen van de bon elders in dit nummer of downloaden via de webite www.bouwfonds.nl
✏
[email protected]
uitgave
53
beleid Provincie, corporatie en marktpartij reageren op regeringsbeleid
Durf een visie te hebben auteur Hanneke Luitwieler beeld Ineke Oostveen en Maarten van de Velde
De wittebroodsweken zijn voorbij. Het kabinet Balkenende IV heeft z’n 100 dagen erop zitten. Ruim drie maanden zijn de pas benoemde bewindslieden door het land getrokken om zich te oriënteren op de samenleving. Zo ook de twee nieuwe roergangsters van het ministerie van VROM: Jacqueline Cramer en Ella Vogelaar. Nu is de tijd aangebroken om, gebruikmakend van de vergaarde kennis, inhoud te geven aan beleidvoornemens. Dat is ook de dringende oproep van Co Verdaas, gedeputeerde van de provincie Gelderland, Henk Jagersma, directeur van woningcorporatie Staedion en Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Vanuit hun uiteenlopende prioriteiten zijn zij het over één ding opmerkelijk eens: ‘Durf als Rijksoverheid een visie te hebben en koppel daar dan ook een uitvoeringsstrategie aan. Wees niet bang om maatregelen te nemen!’
Jacqueline Cramer houdt vast aan het motto uit de Nota Ruimte: ‘Decentraal wat kan, centraal wat moet.’ Als het aan de minister ligt, wordt de ruimtelijke inrichting in belangrijke mate lokaal bepaald. Het Rijk stelt structuurvisies op voor ruimtelijke ordeningsvraagstukken en projecten die het lokale of regionale niveau overstijgen. Ruimtelijke projecten zoals de ontwikkeling van de Nationale Landschappen, de mainport Schiphol, de noord- en zuidvleugel en de verdere ontwikkeling van Almere, Zuidoost-Brabant en Noord-Limburg worden in samenhang bezien met infrastructuur en openbaar vervoer. In plaats van het MIT komt er een Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport (MIRT).
Mooi Nederland De minister is daarnaast van plan om samen met haar collega’s van LNV, EZ, OCW en V&W
een aantal accenten te zetten onder de noemer van het programma ‘Mooi Nederland’, dat zij beschouwt als de ruimtelijke uitwerking van de pijler duurzame leefomgeving uit het coalitieakkoord. Minister Cramer wil de verrommeling tegengaan door spelregels op te stellen voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen, glastuinbouwcomplexen en woningbouw. Andere prioriteiten zijn: het vergroten van de kwaliteit van het landschap, het formuleren van maatregelen voor de aanpassing van Nederland aan de gevolgen van klimaatsverandering, het bevorderen van kwaliteit en duurzaamheid van de woningbouw en de verhoging van de woningbouwproductie en ten slotte het slimmer en zuiniger omgaan met de ruimte. Zo wil de minister - naast een aantal gebiedsgerichte projecten - met een visie op het slimmer en zuiniger omgaan met de ruimte bijdragen aan het urgentieprogramma
Randstad. De coördinatie van het urgentieprogramma laat zij daarbij over aan de minister van Verkeer en Waterstaat. Hiermee lijkt de nieuwe regering bereikbaarheid als het grootste knelpunt voor de Randstad te identificeren. Ten slotte onderkent Jacqueline Cramer, evenals haar voorgangster Sybilla Dekker, het belang van vereenvoudiging en vermindering van regels en procedures. Hiervoor wordt het programma ‘Slimmere regels, minder lasten en betere uitvoering’ opgezet. Prachtwijken Ella Vogelaar bekleedt als minister van Wonen, Wijken en Integratie een nieuwe ministerspost op het ministerie van VROM. Zij deed al meteen van zich spreken door veertig probleemwijken aan te wijzen die in acht tot tien jaar tijd tot prachtwijken moeten worden ongevormd. Eén dezer dagen presenteert zij haar actieplan om
...woningbouw én landschappelijke kwaliteit...
54
beleid
...duurzaamheid in het zonnetje... vergrijzing leidt tot krimpscenario’s... ...woningbouw én landschappelijke kwaliteit... van probleemwijk tot prachtwijk? ...verrommeling integraal aanpakken... mainport Lelystad? ...Randstad beter bereikbaar?
van de probleemwijken weer vitale woon-, werken leefomgevingen te maken, waar mensen prettig wonen, werken en leren. Het aanwijzen van prioriteitswijken is overigens op zich niet nieuw; na Johan Remkes, die als staatsecretaris van VROM 53 aandachtswijken aanwees, had eigenlijk iedere staatssecretaris of minister zijn of haar prioriteitenlijstje. Wel nieuw is de gecombineerde aanpak, in samenwerking met de ministeries van OCW, SZW,VWS, EZ, Justitie en BZK en het feit dat er voor het eerst een rechtstreeks budget van vierhonderd miljoen euro aan de wijken wordt gekoppeld. Corporaties Minster Vogelaar verwacht een substantiële bijdrage van de woningcorporaties. Zo wil zij afspraken maken over de betaalbaarheid van huurwoningen en over investeringen in het
‘Decentraal wat kan, centraal wat moet.’ energiezuinig maken van bestaande woningen en de aanpak van de meest kwetsbare probleemwijken. Die afspraken zullen trouwens volgens de minister niet vrijblijvend zijn en dat geldt ook voor afspraken op lokaal niveau tussen gemeenten en woningcorporaties. Wat betreft het nieuwbouwprogramma wil de minister de woningproductie verhogen naar een niveau dat ligt tussen de 80.000 en 100.000 woningen per jaar. Ook hier ziet zij een belangrijke rol voor de corporaties en wil zij harde afspraken maken. Daar staat tegenover dat het voorstel voor huurliberalisatie wordt ingetrokken en dat de stijging van de huren, evenals voorgaande jaren, wordt
gekoppeld aan de inflatie. De hypotheekrenteaftrek blijft deze kabinetsperiode ongemoeid. Er zullen zelfs geen wijzigingen worden onderzocht of voorbereid voor de periode daarna. Verder is Vogelaar van plan om een deel van het budget voor stedelijke vernieuwing in te zetten voor buurt- en wijkbudgetten om eigen initiatieven van bewoners te ondersteunen. Ten slotte wil de bewindsvrouwe tegemoet komen aan de wens van veel ouderen om zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven wonen. Dit wil zij doen door wijken zogenoemd generatiebestendig te maken en op wijkniveau servicepunten voor welzijn en zorg te realiseren.
...van probleemwijk tot prachtwijk?
beleid
55
Co Verdaas, gedeputeerde provincie Gelderland
Provincie
‘Ruimtelijke ordening is vergeten’ ‘Ruimtelijke ordening is helaas een vergeten beleidsterrein. Het denken erover is gedigitaliseerd en het beleid is verworden tot het oplossen van knelpunten’, vindt Co Verdaas. De kersverse gedeputeerde van de provincie Gelderland doet een moreel appèl op het organiseren van kwaliteit. ‘Durf voorbij te kijken aan knelpunten en de werkelijke opgaven te onderkennen. De minister van VROM moet zich mede verantwoordelijk voelen voor een ‘Mooi Nederland’.’ ‘Het denken over ruimtelijke ordening is gedigitaliseerd. Het motto van de Nota Ruimte: ‘Decentraal wat kan, centraal wat moet’ is niet meer dan een loze kreet omdat een toekomstgerichte visie ontbreekt.’ Het onderwerp gaat Co Verdaas duidelijk aan het hart. Niet zo verwonderlijk, want voor zijn aantreden, dit voorjaar, als gedeputeerde van
...duurzaamheid in het zonnetje...
56
beleid
de provincie Gelderland, was de PvdA-er lid van de vaste Kamercommissie voor Ruimtelijke Ordening.‘Opgaven met een regio-overschrijdend karakter kun je niet aan de regio overlaten. De bereikbaarheid van de Randstad bijvoorbeeld is een probleem dat je niet decentraal kunt oplossen. Er zijn teveel spelers en belanghebbenden. Uiteindelijk voelt niemand zich verantwoordelijk omdat de opgave niet wordt herkend. Zo las ik onlangs in de krant dat Camiel Eurlings heeft geroepen dat een deel van het vliegverkeer van Schiphol binnen een paar jaar moet uitwijken naar Vliegveld Lelystad. Het beleid komt niet verder dan het oplossen van knelpunten. Als je daarentegen Flevoland erkent als integraal onderdeel van de Randstad anticipeer je op de dynamiek.’ Het Groene Hart ‘Een ander voorbeeld is het Groene Hart. Centrale vraag is: Hoe versterk je de kwaliteit van het gebied? De discussie beperkt zich nu tot woningaantallen. Ik heb wel eens gezegd dat de beste oplossing is om midden in het Groene Hart een paar hele dure woningen te bouwen. Dan komt er vanzelf aandacht voor de kwaliteit van het landschap. De Neprom erkent dat een mooi cultuurlandschap ook economische meerwaarde heeft. Hun voorstel over de ontwikkeling van het Groene Hart vind ik een prachtig initiatief omdat er tenminste een coherente gedachte achter zit.’
‘Met hier en daar een gebiedje beschermen los je niets op’ Ook de discussie over het tegengaan van de verrommeling is verengd, vindt Verdaas. ‘Met hier en daar een gebiedje beschermen los je niets op. Dat is een negatieve benadering. Je moet voorbij durven kijken aan de knelpunten en de echte opgave onderkennen. Ik doe een moreel appèl op het organiseren van kwaliteit. De minister moet zich verantwoordelijk voelen voor ‘Mooi Nederland’.’
Verdaas doet ook een dringend beroep op de politiek om vooruit te kijken als het gaat om de nieuwbouwopgave. ‘Er is enerzijds een groot tekort aan woningen, terwijl anderzijds de discussie over krimp zich al aandient. In sommige regio’s zie je al een begin van leegloop en in andere regio’s zet de groei verder door. Als ik naar mijn eigen provincie kijk: in de Achterhoek is krimp al een reëel scenario, terwijl in het Knooppunt ArnhemNijmegen de vraag nog steeds toeneemt. De vraag is: gaan die processen zich versterken of is het mogelijk om de vraag af te leiden naar de krimpgebieden. Dat zijn problemen die je zowel regionaal als landelijk te lijf moet gaan.’
‘Het is de vraag of zwakkere belangen wel gediend zijn met de huidige wet- en regelgeving’ Complexiteit wet- en regelgeving Naast het ‘knelpuntenbeleid’ is ook de complexiteit van de wet- en regelgeving een doorn in het oog van de gedeputeerde. ‘Er heerst een soort taboe op de discussie, alsof je af wilt van het beschermen van de belangen van zwakkeren. De vraag is of die belangen wel gediend zijn met de huidige situatie. Daar zijn heel frappante voorbeelden van. Zoals het ziekenhuis dat niet in het centrum van de stad gebouwd mocht worden vanwege de luchtkwaliteit. Dus kwam het aan de rand van de stad; een stuk slechter bereikbaar, met als gevolg meer verkeer, wat de luchtkwaliteit niet echt ten goede komt.’ ‘Of ’, vervolgt Verdaas, ‘die projectontwikkelaar, die een paar jaar lang een soort wals over braakliggende bouwgrond heen en weer liet rijden, om maar niet het risico te lopen dat er een beschermde vogelsoort ging broeden. Laat die vogels daar een paar jaar broeden en investeer dat geld in een aanpalend natuurgebied, zodat ze daar straks hun nest kunnen bouwen.’ ‘Het wordt hoog tijd om op een andere manier
...Randstad beter bereikbaar?
te gaan denken’, vindt Verdaas. ‘Natuurlijk kun je niet zonder wet- en regelgeving, maar het bestuur zou meer speelruimte moeten krijgen. Maak bijvoorbeeld een onderscheid tussen basisnormen, waar iedereen aan moet voldoen, en streefnormen. Ik denk ook aan een soort juridisch keurmerk. Geef alle belanghebbenden aan het begin van het proces eenmalig de gelegenheid om hun stem in te brengen. Nu wacht men vaak bewust met bezwaar maken tot een latere fase om het proces beter te kunnen traineren. Zo dwing je alle betrokkenen om meteen hun verantwoordelijkheid te nemen. Als je dat van de politiek mag eisen, dan ook van de burger.’
Henk Jagersma, directeur woningcorporatie Staedion
Corporatie
‘Niet sterk als het gaat om woningbouw en wijken’ Het kabinet Balkenende IV verwacht een grote inspanning van woningcorporaties als het gaat om de betaalbaarheid van huurwoningen, energiezuinig wonen, het realiseren van de nieuwbouwopgave en de aanpak van probleemwijken. Allemaal zaken, volgens Henk Jagersma, directeur van woningcorporatie Staedion in Den Haag, waar de branche een substantiële bijdrage aan moet en ook wil leveren. ‘Maar dan moet het Rijk de ontwikkelingen wel faciliteren met concrete maatregelen. Het huidige beleid is in veel opzichten contraproductief en in het regeerakkoord zie ik nog geen begin van een antwoord.’Henk Jagersma is bestuurslid van De Vernieuwde Stad, een platform van 21 grootstedelijke woningcorporaties. ‘De Vernieuwde Stad’, zo trapt
...woningbouw én landschappelijke kwaliteit...
hij af, ‘deelt de opvatting van minister Ella Vogelaar dat het oplossen van de complexe en omvangrijke problematiek in de wijken vraagt om een verhoogde inspanning van alle partijen. Ook nadrukkelijk van corporaties. Overigens vinden wij het nogal beladen om te praten over probleemwijken die prachtwijken moeten worden. Daarmee leg je enerzijds de lat wel heel hoog, terwijl je anderzijds potentiële kopers afschrikt met het stigma probleemwijk. De corporaties die samenwerken in De Vernieuwde Stad willen kwetsbare wijken weer weerbaar maken. Daarom is het nodig om te investeren in wonen, leren, werken, zorg en openbare ruimte.’ Maar met alleen het ter beschikking stellen van een budget, ben je er volgens Jagersma nog niet. ‘De overheid moet als het nodig is ook durven ingrijpen in bestaande regelgeving. Om een voorbeeld te noemen: juist in sociaal zwakkere wijken is goed onderwijs van het grootste belang, daar zal ieder weldenkend mens het over eens zijn. Maar in Den Haag Zuidwest kampen we nu met het probleem dat scholen wegtrekken naar ‘wittere’ wijken omdat zij meer subsidie krijgen naarmate leerlingen beter presteren. Dat is een direct gevolg van het Rijksbeleid dat in dit geval dus contraproductief werkt.’ Afspraken Het kabinet geeft aan concrete afspraken te willen maken met de corporaties over hun bijdrage aan de betaalbaarheid van huurwoningen en hun investeringsinspanningen. Mochten partijen onverhoopt niet tot overeenstemming kunnen komen, dan ‘zal anderszins het omvangrijke maatschappelijke vermogen van woningcorporaties actief voor dit doel
‘Er wordt een soort denkverbod opgelegd over de hypotheekrente-aftrek’ worden ingezet.’ Zo staat het enigszins dreigend in het regeerakkoord geformuleerd. Henk Jagersma: ‘Het beeld bestaat dat corporaties op hun geld zitten, maar dat geld zit in
...vergrijzing leidt tot krimpscenario’s...
beleid
57
stenen. Om het vrij te maken zijn er eigenlijk maar twee opties: de huren verhogen of woningen verkopen. Dat is allebei niet wenselijk omdat je daarmee de huisvesting van de doelgroep in gevaar brengt. Als je bedenkt dat er in Den Haag alleen al de komende jaren 6.000 woningen op de nominatie staan om te worden gesloopt en dat we daarnaast fors moeten inzetten op onderhoud van de bestaande voorraad, krijg je een beeld van de investeringsopgave waar we voor staan.’ Ambities Desondanks zijn volgens de corporatiedirecteur de ambities hoog. ‘Staedion wil vanaf 2008 jaarlijks 1.000 nieuwbouwwoningen opleveren, terwijl dit aantal in de periode 2000-2005 op 150 woningen per jaar lag. Wat betreft de gevraagde energiebesparing willen we in tien jaar tijd tot 20 procent reductie komen. Dat willen we realiseren door meer energiezuinige woningen te bouwen en door aanpassingen in de bestaande voorraad. Alleen zouden we die investeringen dan wel graag willen doorberekenen in de huren. Die hogere huur betaalt zich immers terug in een lagere energierekening. Ook zouden we de ‘70 procenteis’ graag willen afschaffen. Die bepaalt immers dat 70 procent van de huurders in een complex het eens moet zijn
‘Als het Rijk lang genoeg blijft stilzitten, komen corporaties, gemeentes en marktpartijen er samen wel uit’ met de energiebesparende aanpassingen. In het regeerakkoord ontbreken nog voorstellen om energiebesparende maatregelen van corporaties te stimuleren.’ Woningbouw productie ‘Het nieuwe kabinet voert ook een contraproductief beleid als het gaat om de nieuw-
...mainport Lelystad?
58
beleid
bouwproductie’, vindt Henk Jagersma. ‘De minister wil het aantal nieuwbouwwoningen opschroeven naar 80.000 tot 100.000 woningen per jaar. Een groot deel daarvan moet door de corporaties worden gerealiseerd. Maar aan de andere kant neemt het kabinet de ene na de andere maatregel die alleen maar leidt tot een daling van de productie. Zo is de voorgenomen liberalisering van de huren van de baan. Ook de hypotheekrenteaftrek wordt ongemoeid gelaten. Sterker nog: er wordt zelfs een soort denkverbod opgelegd voor deze kabinetsperiode. Dat is ongekend in Nederland.’ Daarbij werkt in zijn visie de dreigende heffing van het Rijk als een vertragende factor omdat corporaties minder snel geneigd zijn om te investeren. ‘Bedenk voorts dat er vrijwel geen geld beschikbaar wordt gesteld voor complexe binnenstedelijke projecten en infrastructuur en dat de vereenvoudiging van de regelgeving ook nog niet echt van de grond komt, terwijl de bouwkosten alleen maar stijgen en je begrijpt dat het allemaal niet opschiet.’ Toekomst Ten slotte verwijt de directeur van Staedion het kabinet een gebrek aan visie op de toekomst van de woningbouw in Nederland. ‘De Vinex-locaties zijn binnen een paar jaar volgebouwd. Waar komt de volgende generatie woningen? Kijk ook naar de regio; in Limburg bijvoorbeeld neemt de vergrijzing in rap tempo toe en er dreigt zelfs leegstand. Ik vind nog geen begin van een antwoord op deze en andere vraagstukken. Kortom: er is gebrek aan geld, locaties en aan eenvoudige procedures. Als er niet snel een oplossing komt, zit er niets anders op dan een daling te accepteren.’ Samenvattend noemt Henk Jagersma het kabinetsbeleid ‘niet sterk als het gaat om woningbouw en wijken.’ Maar er is één troost: ‘Als het Rijk lang genoeg blijft stilzitten, komen corporaties, gemeentes en marktpartijen er samen wel uit.’
Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten Bouwfonds MAB Ontwikkeling
Marktpartij
‘Te weinig marktgericht’ ‘Marktpartijen komen niet voor in het regeerakkoord’, stelt Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds MAB Ontwikkeling vast. ‘Er worden teveel kaarten op de woningcorporaties gezet, die hun handen vol hebben aan langdurige binnenstedelijke herstructureringsprojecten. Voor complexe opgaven die helpen bij het realiseren van de woningbouwaantallen, het tegengaan van verrommeling, de aanpak van probleemwijken zou de politiek de capaciteiten van grote projectontwikkelaars aan zich kunnen binden.’ De Zeeuw is blij dat de decentrale aanpak uit de Nota Ruimte gehandhaafd blijft, ondanks de politieke en maatschappelijke druk om weer veel rijksbeleid te maken. Dat wil niet zeggen dat het Rijk niet af en toe stevig zou moeten ingrijpen. Bijvoorbeeld bij de aanpak van verrommeling van bedrijventerreinen. ‘Het Rijk moet de provincies erop aanspreken om bestaande terreinen te vernieuwen. De structuurvisies die het Rijk wil opstellen
...Randstad beter bereikbaar?
voor ruimtelijke ordeningsvraagstukken en projecten die het lokale of regionale niveau overstijgen, zouden hiervoor een middel kunnen zijn. Aan zo’n structuurvisie moet je dan wel een uitvoeringsstrategie en een investeringsbudget koppelen. Anders is het niet meer dan loze praat.’ Ook het Groene Hart vergt een actieve inzet op het gebied van ruimtelijke investeringen, aldus Friso de Zeeuw. ‘Dat kun je niet overlaten aan de zestig gemeentes in dat gebied, zoals ze zelf overigens ook toegeven. Die moet je op sommige punten overrulen. In dat kader hebben we in Nepromverband, samen met natuur- en landschapsorganisaties en andere partijen, een voorstel gepresenteerd waarin natuur en landschap met ‘rode’ investeringen worden betaald. De politiek schrikt toch nog van zo’n voorstel, terwijl minister Gerda Verburg heftig zoekt naar extra geld voor landschapsverbetering.’ Nieuwbouw ‘Het kabinet heeft een onhaalbare doelstelling geformuleerd voor de nieuwbouwproductie: 80.000 à 100.000 per jaar’, vindt Friso de Zeeuw. ‘Op basis van de ervaring in het verleden en onze expertise, denken wij dat een niveau van 70.000 à 75.000 woningen per jaar haalbaar is. Maar er zijn bedreigingen. Rond de grote steden dreigt een tekort aan bouwrijpe locaties. Utrecht wil nog niet beginnen aan de locatie Rijnenburg en ze kunnen nog geen locatie
‘Als we niet uitkijken, zakt de woningbouwproductie over enkele jaren in elkaar’ vinden voor 10.000 woningen. Amsterdam doet het op zich heel aardig, maar heeft de productie van onder meer Almere hard nodig. Daar stort de productie in, omdat men zich wil uitleven in particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam trekt zich grotendeels terug uit de Zuidplaspolder en zet alle kaarten op binnenstedelijk bouwen.
...van probleemwijk tot prachtwijk?
Ook de publieke investeringen in infrastructuur blijven achter. Dus als we niet uitkijken, zakt de woningbouwproductie over enkele jaren in elkaar.’
‘Samenwerking met corporaties levert rendement op door koppeling van marktkennis en lokale knowhow.’ Stedelijke vernieuwing Marktpartijen zouden ook een bijdrage kunnen leveren aan stedelijke vernieuwing en de aanpak van probleemwijken, in de visie van Friso de Zeeuw. ‘Het regeerakkoord gaat totaal voorbij aan de rol die marktpartijen hierbij zouden kunnen spelen en zet alle kaarten op de corporaties. Maar het Ministerie van VROM benadert ons inmiddels wel, omdat zij voordelen zien als wij meedoen. We zijn in discussie onder welke voorwaarden een omvangrijke inzet van onze kant succesvol en commercieel aantrekkelijk zou kunnen zijn. Minister Vogelaar zou een daadkrachtige organisatie kunnen eisen en dan zijn ontwikkelaars de aangewezen partij, want marktgericht en efficiënt werken is ons handelsmerk. In samenwerking met corporaties levert dat extra rendement op door de koppeling van marktkennis en lokale knowhow.’ De Zeeuw ziet wel potentie in de integrale wijkenaanpak van minister Ella Vogelaar. ‘Alleen moet men ervoor waken om niet te ver door te slaan naar de softe kant en te gaan pamperen’, waarschuwt hij. ‘Ook de fysieke kant blijft aandacht vragen en daarbij moeten radicale ingrepen soms niet worden geschuwd. Naast beheer en renovatie blijven sloop en nieuwbouw keihard nodig. Er moeten meer grondgebonden woningen en laagbouw komen om middengroepen – en zeker ook allochtone middengroepen - aan de wijken te binden. Meestal kun je alleen met een radicaal programma het imago van de wijk verbeteren.’
Duurzaamheid en water Naast bedreigingen ziet De Zeeuw kansen voor gebiedsontwikkeling en marktinvesteringen, mits op een goede manier invulling wordt gegeven aan de beleidsvoornemens. ‘De koppeling tussen rijksinvesteringen voor infrastructuur en ruimtelijke projecten in het MIRT bijvoorbeeld is een duidelijk signaal voor een meer geïntegreerde aanpak. Ik ben wel benieuwd hoe het in de praktijk gaat werken. Het is wel teleurstellend dat het kabinet niet meer geld heeft gereserveerd voor ruimtelijke investeringen. Dat heeft dus kennelijk geen politieke prioriteit.’ Naast de wijkaanpak zijn duurzaamheid en water twee belangrijke thema’s voor het nieuwe kabinet. ‘En terecht’, vindt De Zeeuw, ‘maar we moeten niet van de wal in de sloot belanden door een politieke reflex van een overmaat aan technocratische milieuvoorschriften en bouwverboden. Als je daarentegen die thema’s op een goede manier invult, liggen hier absoluut nieuwe kansen voor gebiedsontwikkeling en combinatiemogelijkheden. Om de beleidsmakers daarvan te overtuigen, zullen we de komende tijd zelf met nieuwe initiatieven moeten komen.’ ✏
[email protected]
...verrommeling integraal aanpakken...
beleid
59
interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieu eur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie terieur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur int ur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie erieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur in interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieu eur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie terieur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur int ur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie erieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur in interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieu eur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie terieur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur int ur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie erieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur in interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieu eur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie terieur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur int ur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie erieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur in interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieu eur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie terieur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur int ur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie erieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur in interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieu eur interier interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interieur interie t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t i i t
Marcel en Anita Nix
interieur
Getrouwd, twee kinderen, wonend in Maastricht
‘Toen mijn ziekte, MS, verergerde hebben we samen met de woningbouwcoöperatie de woning kunnen aanpassen. Onze slaapkamer en badkamer zijn in de tuin gebouwd, en ook zijn alle deuren in het huis verbreed en gaan automatisch open en dicht. En staan doe ik dagelijks aan mijn statafel. Nu kunnen we gelukkig in deze buurt blijven wonen. En de kinderen blijven lekker op hun eigen school.’
Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in. De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties. Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd. In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaar van koopwoningen en commercieel vastgoed. Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht. We maken voor de conceptontwikkeling in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet. Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat bijna 60 jaar in de markt en is daardoor als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klantwens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers.
Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam. De organisatie verkocht in 2006 in Nederland vanuit 12 kantoren 7.500 woningen en nam verder ongeveer 100.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw. Per 1 december 2006 is Bouwfonds onderdeel van de Rabobank Groep. De Rabobank Groep is een financiële dienstverlener op coöperatieve grondslag met een zeer breed aanbod van financiële diensten en producten. Zij vindt haar oorsprong in de lokale kredietcoöperaties die ruim honderd jaar geleden in Nederland werden opgericht. De Rabobank Groep bestaat uit 218 zelfstandige lokale coöperatieve Rabobanken in Nederland en hun centrale organisatie Rabobank Nederland met haar (internationale) dochterondernemingen. De Rabobank bedient ruim 9 miljoen particuliere en zakelijke klanten in Nederland en een groeiend aantal in het buitenland, heeft 52.000 medewerkers en is vertegenwoordigd in 37 landen. De Rabobank Groep heeft de hoogste kwalificatie voor kredietwaardigheid (triple A) van de bekende internationale ratinginstituten Moody’s en Standard and Poor’s. Gemeten naar kernvermogen, behoort de organisatie tot de vijftien grootste financiële instellingen ter wereld.
Bouwfonds MAB Ontwikkeling
HOOFDKANTOOR
MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN
REGIOKANTOOR NOORD-OOST
REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST
REGIOKANTOOR NOORD-WEST
REGIOKANTOOR ZUID-WEST
REGIOKANTOOR ZUID
Amersfoort
Den Haag
Zwolle
Amersfoort
Haarlem
Delft
Eindhoven
Adressen HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling Displayweg 8, 3821 BT Amersfoort Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E
[email protected] www.bouwfonds.nl
MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E
[email protected]
REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E
[email protected]
REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 25 65 00 F 0113 25 65 01 E
[email protected]
REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E
[email protected]
REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E
[email protected]
REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E
[email protected]
REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E
[email protected]
Colofon UITGAVE Bouwfonds MAB Ontwikkeling, zomer 2007 PRODUCTIE EN COÖRDINATIE Rutten Communicatieadvies, Amsterdam ONTWERP EN ART DIRECTION Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam LITHOGRAFIE Nefli, Haarlem DRUK PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel REDACTIERAAD Diana Baal, Jasper de Boom, Thea van Dijk, Nina van Gelderen, Isaäc Kalisvaart, Ronald Lubbers, Hanneke Luitwieler, Anneke Maessen, Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, Anna Vos, Henk van Zandvoort, Friso de Zeeuw REDACTIE Kim van Eerde, Jaap Huisman, Saskia van der Kam, Hanneke Luitwieler, Anne Luijten, Marijke Manshanden, Hans Ouwerkerk, Jan Rutten, Renske Werner CONTACT Diana Baal, telefoon 033 253 98 89, email
[email protected] BEELD Rogier Alleblas, Theo Baart, Peter van Breukelen, Dominik Butzmann, ERA, Reinier Gerritsen, Ineke Oostveen, Sabine Plamper, Maarten van de Velde, Martin van Welzen, Don Wijns en anderen LOCATIE OMSLAG Nieuwland Amersfoort Dit is een uitgave van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er echter geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Bij deze NAW hoort dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief. Dit dossier is ook los verkrijgbaar. Mail voor een extra exemplaar naar
[email protected]
60
interieur
