ZNALECKÝ POSUDEK č. 6926 - 146/2014 o zjištění obvyklé ceny pozemkové parcely č. kat. 1467 v Chyškách
katastrální území Branišovice u Ratiboře obec Chyšky okres Písek
Posudek vyžádal:
Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2, 266 01 Beroun
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny pozemkové parcely ve věci č.j. 015 EX 6035/2013-24
Posudek vypracoval:
Josef Jirsa, Družstevní č.p. 460, Český Krumlov - soudní znalec v oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí
Posudek obsahuje:
20 stran textu včetně obálky a předává se ve dvojím vyhotovení. Jedno paré archivuje znalec.
V Českém Krumlově dne 10. 12. 2014
ZNALECKÝ POSUDEK o zjištění obvyklé ceny pozemkové parcely č. kat. 1467 v Chyškách, katastrální území Branišovice u Ratiboře, obec Chyšky, okres Písek.
Posudek je vypracován na základě požadavku Exekutorského úřadu Beroun, Palackého náměstí 31/2, 266 01 Beroun za účelem zjištění obvyklé ceny pozemkové parcely.
Vlastník nemovitosti: Haltufová Marcela (626113/0766), Mírové náměstí 208, 294 01 Bakov nad Jizerou 1/2 Mareš Evžen (610331/0246), Lýskova 2073/57, Stodůlky, 155 00 Praha 5
1/2
Podklady pro vypracování posudku: - místní šetření provedené dne 29. 11. 2014 - katastrální mapa zájmového území - údaje z platného územního plánu obce chyšky sdělené starostou obce Ing. Miroslavem Maksou Výpis z katastru nemovitostí zapsaných na LV č. 172 pro katastrální území Branišovice u Ratiboře, obec Chyšky vedený u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek a vyhotovený dne 26.11.2014 pro soudní řízení č.j. 6035 pro Mgr. Pavla Dolanského
Oceňuje se podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. platné od 01.10.2014. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku , ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. ke dni provedeného místního šetření, tj. 29.11.2014.
Situace: Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny pozemkové parcely č. kat. 1467 v Chyškách, vlevo od křižovatky veřejné komunikace vedoucí do osady Ratiboř, katastrální území Branišovice u Ratiboře, obec Chyšky. Jedná se o rovinatou parcelu nacházející se uvnitř většího půdního celku, který je běžně obhospodařován. Parcela je v katastru nemovitostí vedena pod druhem pozemku „trvalý travní porost“ a její skutečné využití tomu i v reálném prostředí odpovídá. Dle zjištění u místně příslušného obecního úřadu (starosty obce Chyšky Ing. Miroslava Maksy) není tato parcela určena k zastavění, přístup k zájmovému půdnímu celku (jehož součástí je oceňovaná parcela) je možný z veřejné komunikace se zpevněným povrchem. Na oceňovaném pozemku nejsou evidována žádná omezení vlastnického práva, uprostřed půdního celku (při okraji parcely č. kat. 1467) roste jeden velký smrk. Obec Chyšky nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků.
1. Zemědělské pozemky
-
§ 6
- dle § 6 odst. 2 se cena 1 m2 pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem, územním rozhodnutím, územním souhlasem nebo veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí předpokládáno jeho zemědělské využití, ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se určí:
a) podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 4 b) průměrnou základní cenou v Kč za m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou v jiném právním předpisu, je-li potvrzeno Státním pozemkovým úřadem České republiky, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován
- dle § 6 odst. 4 se cena pozemku zjištěná podle odst. 2 (3) se základní cena přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 k této vyhlášce (v daném případě přirážkou ve výši 40 % podle pol. 1.7.2)
Ocenění:
(parcela dle KN)
parcela výměra číslo m2 celkem
1467
4 738
výměra m2 BPEJ
4 738
Zemědělské pozemky celkem
kód BPEJ
sazba Kč/m2
83431
3,38
přirážka 40 %
1,40
cena Kč celkem
22 420,20
22 420,20 Kč
- cena zájmového pozemku zjištěná podle cenového předpisu má jen informativní charakter (je zjišťována jen pro daňové účely)
Stanovení ceny oceňovaných pozemků v místě a čase obvyklé. Metodika hodnocení „obvyklé“ ceny: Obvyklá cena zde vychází z definice § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde „obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných se rozumějí zejména vztahy kalamit. Osobními poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu“. Cena „obvyklá“ vychází tedy z úrovně skutečně dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu. Vzhledem k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných okolností trhu, jde o cenu dosahovanou za standardního chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. Při určení obvyklé ceny se nepřihlíží ku vlivu mimořádných okolností prodeje. Osobními poměry, které by mohly zkreslovat obvyklou cenu, jsou např. zvláštní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím (majetkové, personální, rodinné). Zvláštní obliba přikládá majetku zcela subjektivní mimoekonomickou hodnotu vyplývající z osobního, např. dlouhodobě vytvořeného vztahu k majetku. Předmětný pozemek se nachází při veřejné komunikaci z Chyšek do Ratiboře, je rovinatá až mírně sklonitá se severní orientací, nemá na svém povrchu žádné překážky, je součástí většího půdního celku s přístpem z veřejné komunikace se zpevněným povrchem.
Dle sdělení zástupce RK REAL BOX Písek s.r.o. se v okolí běžně prodávají zemědělské pozemky za taxu ocsilující kolem 14,00 Kč/m2, dle sdělení starosty obce Chyšky lze za podobný pozemek očekávat až 50,00 Kč/m2 – tuto částku však znalec považuje za méně reálnou.
Na základě zjištěných skutečností, informací od místně spolupracujících realitních kanceláří, pracovníků obecního úřadu a vlastního poznání trendů vývoje cenové hladiny obdobných nemovitostí předpokládá znalec obvyklou cenu zájmové parcely určené k zemědělské činnosti v částce 12,00 Kč/m2 pro celou její výměru 4 738 m2.
Ocenění: parcela č. kat. 1467 4 738 m2 x 12 Kč
- ttp -
Obvyklá cena po zaokrouhlení celkem
=
4 738 m2 56 856,00 Kč 56 860,00 Kč
Obvyklá cena předmětné pozemkové parcely č. kat. 1467 o výměře 4 738 m2 v Chyškách, katastrální území Branišovice u Ratiboře, obec Chyšky se stanovuje částkou 56 860,00 Kč slovy – padesátšesttisícosmsetšedesát Kč
Pozn.:
Jednotlivá práva a závazky s nemovitými věcmi spojené
(mimo exekutorských zástavních práv uvedených v oddíle „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 172) nejsou.
Z N A L E C K Á
D O L O Ž K A
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 8. dubna 1992, čj. Spr 643/92 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. číslem Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým 6926-146/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
............ Znalec
V Českém Krumlově dne 10. 12. 2014
