ZNALECKÝ POSUDEK č. 1676-2012 O ceně obvyklé nemovitostí na LV 1772 tj. budovy na parcelní číslo 452/1, budovy na parcelní číslo 452/2, pozemků parcelní číslo 452/1 a 452/2 kú 635448 Fulnek, obec 599352 Fulnek pro exekuční řízení č.j. EX 022-1816/06-44 povinný Kouba Marek.
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor, Exekutorský úřad Nový Jičín, JUDr. Jiří Fišer Čs.armády 224 743 01 Bílovec
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé nemovitostí na LV 1772 tj. budovy na parcelní číslo 452/1, budovy na parcelní číslo 452/2, pozemků parcelní číslo 452/1 a 452/2 kú 635448 Fulnek, obec 599352 Fulnek pro exekuční řízení č.j. EX 022-1816/06-44 povinný Kouba Marek podle platného cenového předpisu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 6.4.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Grosman Malá strana 689 742 13 Studénka telefon: 732225721, 556401297 e-mail:
[email protected], Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a včetně 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Studénka, 14.05.2012
A. Nález
1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé nemovitostí na LV 1772 tj. budovy na parc.čís. 452/1, budovy na parc. čís. 452/2, pozemků parcelní číslo 452/1 a 452/2 kú 635448 Fulnek, obec 599352 Fulnek pro exekuční řízení č.j. EX 022-1816/06-44 povinný Kouba Marek.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti:
Nemovitosti na LV 1772 tj. budovy na p.č. 452/1 a 452/2, pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2 Adresa nemovitosti: Fučíková 742 45 Fulnek Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Fulnek Katastrální území: Fulnek Počet obyvatel: 5 920 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 71,4769 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 71,48 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 9.1.2009, 6.4.2012 za přítomnosti JUDr. Fišera .
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - oceňovací předpisy, vyhlášky a odborná literatura - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 1772
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Marek Kouba, I.Šustaly 1079/4, 742 21 Kopřivnice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marek Kouba, I.Šustaly 1079/4, 742 21 Kopřivnice, vlastnictví: výhradní Dle předložených dokladů o vlastnictví k oceňovaným nemovitostem, zejména výpisu z katastru nemovitostí, informacích o parcelách katastru nemovitostí listu vlastnictví 1772, pro okres CZ0804 Nový Jičín, obec 599352 Fulnek, katastrální území 635448 Fulnek, zapsaném na Katastrálním úřadě pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, je vlastníkem oceňovaných nemovitosti Kouba Marek, Šustaly 1079/4, 742 21 Kopřivnice,
rč 711020/5245
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není dostupná, míry byly zaměřeny pomocí a ručního laserového dálkoměru DISTO.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou v zastavěné části obce ve dvoře s přístupem po místní asfaltové komunikaci ul. Sportovní, přes pozemky ve vlastnictví města Fulnek.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Budova na parcele číslo 452/1 1.2. Budova na parcele číslo 452/2 -2-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Budova na parcele číslo 452/1 Popis: Budova je zděná se sedlovou střechou, krytou pozik. plechem, betonová podlaha, dřevěné stropy, dřevěná okna, bez vnitřního vybavení. Budova je ve špatném technickém stavu bez údržby.Další viz vybavení stavby Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
O. budovy pro zemědělství rostlinná produkce zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha I NP 8,71*8,450
=
[m2] 73,60
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 73,60 m2 73,60
Název I NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 2,80 m
Součin 206,08 206,08
PVP = 206,08 / 73,60 = 2,80 m PZP = 73,60 / 1 = 73,60 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I NP (8,71*8,450)*(2,80) Půdní prostor 73,60*0,46+73,60*1,69/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název I NP Půdní prostor Obestavěný prostor - celkem:
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, -3-
= =
Typ NP Z
[m3] 206,08 m3 96,05 m3
Obestavěný prostor 206,08 m3 96,05 m3 302,13 m3
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod
Provedení
betonové pásy zděné tl. 15-20 cm dřevěné dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí
dřevěné plné dřevěné jednoduché betonové chybí
Hodnocení standardu S S S S S C S S C X C P C S S X C C C C X -4-
Obj. podíl [%] 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Hodnocení standardu S S S S S C S S C X C P C S S X C C C C X C X C X C X
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,00 4,40 1,55 0,00 0,00 0,00 1,10 0,00 4,30 3,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
C X C X C X
0,40 0,00 2,30 0,00 5,30 0,00
100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 72,35
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
= * * * * * * *
2 695,0,9390 1,0097 1,0500 0,7235 1,0000 2,1830 0,3150
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 302,13 m * 1 334,78 Kč/m3
= =
1 334,78 403 277,08 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 95 = 84,211 %
-
339 603,66 Kč
Budova na parcele číslo 452/1 - zjištěná cena
=
63 673,42 Kč
1.2. Budova na parcele číslo 452/2 Popis: Garáž je zděná s plochou střechou z vlnitého plechu, jednu stěnu má společnou se sousední budovou, zadní stěnu tvoří opěrná kamenná stěna, strop je zborcený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 4,20*4,90 garáž
=
[m2] 20,58
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha
Název
Konstr. výška 2,75 m
garáž 20,58 m2 -5-
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor garáž (4,20*4,90)*(2,75)
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název garáž Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů
[m3] 56,60 m3
Hodnocení standardu S S P X S P P C S S P S
betonové pásy zděné tl. 15-20 cm dřevěné pozinkovaný plech pozinkovaný plech nástřiky chybí dřevěné jednoduché dřevěné dlažba
Hodnocení standardu S S P X S P P C S S P S
Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
-6-
Obestavěný prostor 56,60 m3 56,60 m3
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00
= * * * *
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 12,05 0,00 5,70 1,33 2,21 0,00 1,40 6,80 3,31 6,00 75,10
1 375,0,7510 1,0000 2,1030 0,3150
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 56,60 m * 684,06 Kč/m3
= =
684,06 38 717,80 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 85 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 85 = 94,118 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %
-
32 910,13 Kč
Budova na parcele číslo 452/2 - zjištěná cena
=
5 807,67 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3150 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1830 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 71,48 1,00 2,1830 0,3150 10,00 54,068 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 § 28 odst. 1 a 2
zastavěná plocha zastavěná ploch a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 452/1 452/2
Výměra [m2] 74,00 24,00
Jedn. cena [Kč/m2] 54,068 54,068
Cena [Kč] 4 001,03 1 297,63 5 298,66
Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2 - zjištěná cena
=
5 298,66 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) 1. Ocenění staveb 1.1. Budova na parcele číslo 452/1 1.2. Budova na parcele číslo 452/2
202 137,80 Kč 18 437,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
220 574,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2
16 821,10 Kč -7-
2. Ocenění pozemků celkem
16 821,10 Kč
Celkem
237 395,90 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem
237 395,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Budova na parcele číslo 452/1 1.2. Budova na parcele číslo 452/2
63 673,40 Kč 5 807,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
69 481,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2
5 298,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
5 298,70 Kč
Celkem
74 779,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
74 779,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
74 780,- Kč
Podobné nemovitosti nejsou v nabídce k prodeji, proto cenu určenou dle vyhlášky považuji za cenu obvyklou slovy: Sedmdesátčtyřitisícsedmsetosmdesát Kč Níže podepsaný tímto dosvědčuje, že osobně přezkoumal vlastnické právo ke všem výše uvedeným nemovitostem a prohlašuje, že v součastné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z vlastnického právo k těmto nemovitostem. Ve výše uvedené zprávě je uvedeno všechno o předpokladech a omezujících podmínkách ovlivňujících analýzu, hodnoty a závěry v ní obsažené. Žádná jiná osoba mimo mne nepřipravovala tuto analýzu, hodnoty a závěry v této zprávě uvedené.
Studénka, 14.05.2012 Ing. Zdeněk Grosman Malá strana 689 742 13 Studénka telefon: 732225721, 556401297 e-mail:
[email protected],
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, Spr 2911/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí -8-
stavebnictví, odvětví stavby obytná, stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1676-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2012/1676.
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV 1772 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
-9-
- 10 -
