Zienswijzen omwonenden tegen voornemen van vrijstelling van Bouwplan Blekerstraat (bouwaanvraag ): het bouwen van 31 wooneenheden met

Zienswijzen omwonenden tegen voornemen van vrijstelling van Bouwplan Blekerstraat (bouwaanvraag 20080102): het bouwen van 31 wooneenheden met parkeerkelder

Omwonenden-vereniging Project Haaksbergerstraat-Blekerstraat p/a Blekerstraat 47, 7513 DR Enschede Definitief, 26 januari 2009

Omwonenden-vereniging Project Haaksbergerstraat-Blekerstraat

INHOUDSOPGAVE 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22.

Inleiding .............................................................................................................. 3 Maximale bebouwingspercentage en -diepte en aantal bouwlagen ................... 4 Bereikbaarheid / ontsluiting ................................................................................ 6 Parkeren............................................................................................................. 8 Toegankelijkheid fietsen ..................................................................................... 9 Stadsdeelvisie Binnensingelgebied .................................................................. 10 Welstand........................................................................................................... 11 Hydrologische aspecten ................................................................................... 13 Cultuurhistorie .................................................................................................. 14 Luchtkwaliteit en de parkeerkelder ................................................................... 15 Flora en fauna .................................................................................................. 16 Samenstelling bevolkingsgroepen .................................................................... 17 Veranderingen in de AWBZ .............................................................................. 18 Aantasting gebruiksmogelijkheden en woon- en leefklimaat ............................ 19 Uitzicht vanuit woonkamers Nassau-project..................................................... 20 Schaduwwerking van bouwplan op omgeving .................................................. 21 Woongenot Blekerstraat 27 .............................................................................. 31 Woongenot en problematiek Blekerstraat 43.................................................... 32 Schade aan woonhuizen door bouwwerkzaamheden ...................................... 34 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid......................................... 36 Toekomstvisie................................................................................................... 37 Conclusie.......................................................................................................... 37

Zienswijzen vrijstelling bouwplan Blekerstraat (bouwaanvraag 20080102), definitief d.d. 26 januari 2009

2


1. Inleiding Woningcorporatie De Woonplaats (verder: De Woonplaats) heeft een bouwaanvraag ingediend voor het bouwen van 31 wooneenheden met parkeerkelder (bouwaanvraag 20080102). Het bouwplan is op een aantal punten in strijd met het bestemmingsplan. De Gemeente Enschede (verder: de gemeente) heeft het plan getoetst en heeft kenbaar gemaakt op grond van artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verder: WRO) voor genoemd bouwplan vrijstelling van het bestemmingsplan te verlenen. De onderbouwing voor het vrijstellingsbesluit is door de gemeente vastgelegd in het document ‘Ruimtelijke Onderbouwing vrijstellingsbesluit ex artikel 19, lid 2 WRO Horstlanden-Veldkamp: bouw 31 wooneenheden met parkeerkelder aan de Blekerstraat te Enschede (bouwaanvraag 20080102)’ d.d. december 2008 (verder: Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102, of: ruimtelijke onderbouwing). Twee bouwaanvragen; één bouwplan Naast genoemde bouwaanvraag heeft De Woonplaats een tweede bouwaanvraag ingediend: bouwaanvraag 20080103 – het bouwen van 37 wooneenheden met commerciële ruimte aan de Haaksbergerstraat. Naar oordeel van de omwonenden is hier kennelijk sprake van één bouwplan, welke niet losgekoppeld kan worden. Dit blijkt tevens uit de bepaling van de parkeerbehoefte, waarbij de parkeerkelder van bouwaanvraag 20080102 tevens gebruikt wordt voor wooneenheden van bouwaanvraag 20080103. De indieners van deze zienswijzen Een grote groep omwonenden heeft van het begin af (bij de eerste presentatie van het ontwerp) grote bezwaren bij het ontwerp, het bouwplan en de gevolgen voor de woonbeleving. Na verdere bestudering van het bouwplan zijn de aanvankelijke bezwaren sterker geworden. Hieruit is het initiatief ontstaan tot oprichting van de Omwonendenvereniging Project Haaksbergerstraat-Blekerstraat (verder: omwonenden-vereniging). De in dit document opgestelde zienswijzen vormen een samengevat totaal van zienswijzen c.q. bezwaren van leden van de omwonenden-vereniging en andere belanghebbenden. Een deel van de zienswijzen is algemeen (voor bijna alle omwonenden); een ander deel is individueel of verschilt per adres, vanwege de ligging ten opzichte van het bouwplan. Leeswijzer Het eerste gedeelte zienswijzen sluit aan bij de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102; hierbij zal waar mogelijk worden verwezen naar paragraafnummers in dat document. De rest van het document bestaat uit overige zienswijzen, algemeen en individueel. Verantwoording afbeeldingen en tekeningen Om de zienswijzen visueel te ondersteunen is op initiatief van de omwonenden-vereniging het bouwplan in 3D getekend met SketchUp Pro. De bestaande bebouwing en een impressie van het nieuwe gebouw zijn nauwkeurig conform de kadasterkaart gesitueerd. De afmetingen zijn ingeschat aan de hand van foto’s, de kadasterkaart, tekeningen en metingen. De 3D-impressies geven hiermee een getrouwe weergave van de werkelijkheid, waarbij de impact van het bouwplan conservatief ingeschat is.


3


2. Maximale bebouwingspercentage en -diepte en aantal bouwlagen Referenties: - par. 4 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102; - bestemmingsplan Horstlanden-Veldkamp. Maximaal bebouwingspercentage Volgens de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan (art. 10.1.3.b) geldt een maximaal bebouwingspercentage van 30% bij een kavelgrootte boven de 500 m2. Volgens artikel 10.1.11.a van het bestemmingsplan mogen burgemeester en wethouders een verhoging van maximaal 5% toestaan. Zie afbeelding 1 voor vaststellen bebouwingspercentage:

Afbeelding 1

Het gehele gebouw is onderkelderd met een parkeergarage, welke half verdiept is. Het binnengebied van het gebouw wordt daarom meegeteld als bebouwd. Vanwege de gesloten buitengevels wordt het gebouw voor de omgeving ervaren als volledig bebouwd. Als totale terrein voor het bouwplan van bouwaanvraag 20080102 wordt in de afbeelding de erfgrens met Blekerstraat 27 doorgetrokken tot achteraan het terrein. Het bebouwingspercentage is ca. 88% in plaats van de toegestane 35%. Maximale bebouwingsdiepte Volgens de voorschriften van het bestemmingsplan (art. 10.1.7.c) mag de bebouwingsdiepte niet meer bedragen dan 25 m. Gemeten vanaf de rooilijn aan straatzijde bedraagt de totale bebouwingsdiepte ca. 55 m.


4


Dit is opgebouwd uit twee delen: - hoogte ca. 10,5 m met bebouwingsdiepte ca. 12 m. - hoogte ca. 8,5 m met resterende diepte van ca. 43 m. Maximaal aantal bouwlagen hoofdgebouw Volgens de voorschriften van het bestemmingsplan (art. 10.1.4.a) mag het aantal bouwlagen maximaal 3 bedragen bij een hoofdgebouw met een plat dak. Het bouwplan heeft een hoofdgebouw van 3 woonlagen op een halfverdiepte parkeerkelder. Derhalve bestaat het gebouw uit 3,5 bouwlagen in plaats van de toegestane 3 bouwlagen. Gevolgen De combinatie van diepte en volle hoogte staat bij Blekerstraat 43 op de erfgrens en bij Blekerstraat 27 op 1 à 2 m van de erfgrens. Dit heeft grote gevolgen voor lichtinval in huis en tuin en uitzicht bij meerdere huizen, maar in extreme mate bij genoemde adressen (voor schaduwwerking is een aparte zienswijze in dit document opgenomen). Conclusie In de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 wordt gesteld dat de grond zich beter leent voor appartementencomplexen. Een beperkte overschrijding van de voorschriften van het bestemmingsplan ten behoeve van optimaal benutten van de grond is te verdedigen. Het aanpassen van het bebouwingspercentage van 35% naar ca. 88% is onacceptabel. Tevens is de bebouwingsdiepte van ca. 55 m (bijna de totale lengte van het perceel) in combinatie met de hoogtes van het pand (én de situering op de erfgrens) onacceptabel. Dit geldt met name, omdat het gepaard gaat met ernstige nadelige gevolgen voor meerdere omliggende woningen. Het beter benutten van de grond is een goed streven, maar de massaliteit van het bouwplan door hoogte en diepte op het nagenoeg volledig te bebouwen terrein, in combinatie met de gesloten uitstraling naar de omgeving toe, is voor omwonenden onacceptabel.


5


3. Bereikbaarheid / ontsluiting In par. 4 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 staat slechts: ‘De ingang van zowel het appartementencomplex als de parkeerkelder bevindt zich aan de Blekerstraat’. Deze bevinding is inderdaad in het ontwerp terug te vinden, maar het zegt niets over de kwaliteit van de bereikbaarheid en ontsluiting. Er ontbreekt een gedegen studie naar de verkeerssituatie. Toetsingscriteria bestemmingsplan In het bestemmingsplan (art. 3.2.2.3) zijn de toetsingscriteria voor de verkeersveiligheid vastgesteld. Ten aanzien van het bouwplan zijn de volgende criteria van belang: - de mate van toename van de verkeersintensiteit als gevolg van het gebruik van de gronden; - de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; - de situering van parkeervoorzieningen; - het ruimtebeslag voor laden en lossen. Huidige verkeerssituatie Blekerstraat Sinds de renovatie / herinrichting van de Blekerstraat is de weg versmald tot 5,75 m met aan één zijde parkeervakken en met aan de andere zijde toestemming voor parkeren op de weg. In de gehele straat is verkeer in twee richtingen toegestaan, terwijl twee personenauto’s elkaar niet kunnen passeren ter hoogte van op de weg geparkeerde voertuigen. Het is vol met geparkeerde voertuigen, hetgeen regelmatig resulteert in confrontaties van tegemoetkomend verkeer. Dit is tijdens de spits het hevigst, met als gevolg schade aan voertuigen en ruziënde verkeersdeelnemers. Deze situatie wordt bevestigd door ondernemers die regelmatig moeten laden en lossen (bijv. magazijn Blekerstraat 9): het levert verkeersopstoppingen op met irritatie bij verkeersdeelnemers. Verkeerssituatie ter hoogte bouwplan De in-/uitrit van de beoogde parkeerkelder is gelegen aan de T-splitsing NassaustraatBlekerstraat. Deze locatie is in de huidige situatie al een onoverzichtelijk knooppunt. Zie afbeelding 2 voor situatie (rode pijlen geven in-/uitrit aan). >


6


Afbeelding 2

Extra verkeersdruk als gevolg van bouwplan Te verwachten valt het volgende: - in-/uitrijden parkeergarage (hoge frequentie); - parkeren voor de deur van rolstoelvervoerders. De hoge frequentie van in-/uitrijden is aannemelijk vanwege de bewonersdoelgroep. Het gaat deels om begeleid wonen van hulpbehoevenden. Hiervoor komen en gaan dagelijks hulpverleners en familie. Die kunnen niet anders dan in de parkeergarage parkeren. De parkeerkelder ligt aan de Blekerstraat maar is ook berekend op en bedoeld voor bewoners (en de commerciële ruimten) van het deelplan aan de Haaksbergerstraat (bouwaanvraag 20080103). Dit betekent een onevenredige toename van verkeersintensiteit in de Blekerstraat. Onderzoek verkeersbewegingen Het is de bewoners niet bekend of er in de Blekerstraat onderzoek is verricht naar aantallen verkeersbewegingen. In de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 worden geen getallen genoemd voor de huidige situatie en er wordt geen onderbouwde schatting gegeven van de toename door onderhavig bouwplan. Tevens heeft geen toetsing plaatsgevonden van de bovengenoemde criteria van het bestemmingsplan Conclusie In de ruimtelijke onderbouwing ontbreekt een goede onderbouwing van het bouwplan op het gebied van bereikbaarheid, ontsluiting en verkeersveiligheid in de vorm van een gedegen onderzoek en een toetsing aan het bestemmingsplan. De huidige verkeerssituatie kent echter al problemen door de combinatie van een te smalle weg met geparkeerde voertuigen. Indien daarbij komen: de in-/uitrit van de parkeergarage en het parkeren van rolstoelvervoer op de weg, dan wordt de T-splitsing NassaustraatBlekerstraat een verkeersknelpunt. Deze verslechterde situatie is niet acceptabel voor bewoners. Er zal sprake zijn van een verkeersonveilige situatie en daarmee is het plan in strijd met een goede ruimtelijke ordening.


7


4. Parkeren In par. 4 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 wordt de half-verdiepte parkeerkelder behandeld. Parkeernorm Het aantal parkeerplaatsen (totaal 45) is voor het gecombineerde bouwplan HaaksbegerstraatBlekerstraat als volgt berekend: - parkeernorm 0,6 voor 46 jongeren-wooneenheden en 18 gehandicapten-woningen (38,4 parkeerplaatsen) - parkeernorm 1,3 voor 4 seniorenwoningen (5,2 parkeerplaatsen) Het is onduidelijk wat de grondslag is voor deze parkeernormen. De onderbouwing hiervan moet door de gemeente worden gegeven. Parkeerplaatsen t.b.v. commerciële ruimten Ten behoeve van de commerciële ruimten wordt in de Ruimte Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 geen parkeerruimte aangewezen. Deze commerciële ruimten kunnen bijvoorbeeld detailhandel en kantoorruimten omvatten. In de nabijheid van het pand is nauwelijks parkeerruimte beschikbaar (enkele parkeervakken). In fatsoenlijk parkeren voor personeel en klanten is niet voorzien. Parkeren bezoekers Met name de bewoners van de 18 wooneenheden voor gehandicapten zullen veel bezoekers ontvangen, zoals diverse hulpverlening, familie etc. Indien deze met de auto komen (hetgeen verwacht mag worden) is er in principe ruimte in de parkeerkelder (hooguit enkele gehandicapten zullen een eigen auto hebben en er is rekening gehouden met 0,6 parkeerplaatsen per woning). Echter in de praktijk is het parkeren in een parkeerkelder omslachtig. Er zijn toegangspasjes of sleepsleutels voor nodig, of de toegang moet door de bewoners worden gegeven via een intercomsysteem. De krappe garage is voor veel autobestuurders lastig om in te draaien en te keren. Voor kortere bezoeken zal men geneigd zijn om ‘even’ in de straat te parkeren. Dit wordt nog verergerd als bewoners parkeervergunningen mogen aanschaffen. Frequente bezoekers krijgen dan standaard een parkeerkaart. Parkeren jongeren Voor de jongeren-wooneenheden is de parkeernorm 0,6 toegepast. Omdat niet is vastgesteld welk ‘type’ jongeren er komt wonen, is de aanname te betwijfelen. Jongeren hebben al snel een auto. Dat wordt in de toekomst nog beter betaalbaar als de kilometerheffing zorgt voor afschaffen van BPM en houderschapsbelasting. Conclusie De parkeervoorzieningen op eigen terrein zijn onvoldoende. De toegepaste normen zijn discutabel en voor de commerciële ruimten is geen parkeerplaats voorhanden. Het bouwplan heeft een extra parkeerdruk tot gevolg, met name in de Blekerstraat. Deze extra parkeerdruk is ontoelaatbaar. De straat staat al goed vol en enkele lege plaatsen tussen de op de weg geparkeerde voertuigen zijn nodig voor passeren van tegenliggers.


8


5. Toegankelijkheid fietsen In de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 wordt de toegankelijkheid van de jongerenwooneenheden met de fiets niet behandeld. Bouwplan ten aanzien van fietsen Op het binnenterrein is rekening gehouden met opstelplaatsen voor fietsen. Dit terrein ligt echter boven de halfverdiepte parkeerkelder. De bewoners en bezoekers moeten hun fiets via de trap (ca. 10 treden) in het poortgebouw naar boven slepen (en bij vertrek weer naar beneden). Er ontbreekt een gemakkelijk te fietsen hellingbaan. Er ontbreekt tevens een voldoende opstelplaats op straatniveau. Gevolgen voor de buurt Het is zeer aannemelijk dat minimaal een deel van de bewoners en bezoekers hun fiets voor het gebouw laat staan. Vanwege de beperkte ruimte op eigen grond komen de fietsen in de openbare ruimte (op het voetpad) te staan en vormen hierdoor een obstakel voor passanten c.q. voetgangers. Conclusie De vraag is of er in het bouwplan voldoende rekening is gehouden met toegankelijkheid voor fietsen. In de bouwplannen is daarvoor niets te vinden. Voor omwonenden is het onacceptabel dat fietsen op het voetpad worden geplaatst, vanwege onveiligheid voor passanten en afbreuk aan uitzicht. Ook het vervangen van de toch al beperkte groenvoorziening in de ‘voortuin’ voor een fietsenstalling is niet acceptabel, vanwege afbreuk aan het uitzicht.


9


6. Stadsdeelvisie Binnensingelgebied In par. 5 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 wordt de door de gemeenteraad in 2004 vastgestelde Stadsdeelvisie Binnensingelgebied behandeld. Hierin wordt het volgende genoemd: ‘Voor invulling van de gronden aan de Blekerstraat dient te worden aangehaakt op de aanwezige stedenbouwkundige opzet en structuur van de buurt’. De aanwezige stedenbouwkundige opzet en structuur Het beeld dat omwonenden bij ‘de buurt’ hebben bestaat uit: - grondgebonden woningen van maximaal drie woonlagen (waarvan één zolderverdieping) in de Blekerstraat; - winkels met bovengelegen woningen (totaal drie lagen) aan de Haaksbergerstraat. Gestapelde woningbouw van deze hoogte (3,5 volledige bouwlagen) komt in de Blekerstraat niet voor. Aansluiten op de stedenbouwkundige opzet en structuur Aansluiten zou betekenen dat het ‘gat’ tussen Blekerstraat 27 en 43 wordt bebouwd met grondgebonden woningen met achtertuin. Conclusie De bouwaanvraag 20080102 is geen plan dat conform de Stadsdeelvisie goed aansluit op de stedenbouwkundige opzet en structuur van de buurt. In tegendeel: in plaats van het verbinden van de rij huizen Blekerstraat 5 t/m 27 met de verderop liggende rij vanaf nummer 43, wordt er met dit plan een obstakel tussen gecreëerd.


10


7. Welstand In par. 5 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 wordt de welstandsnota van 2004 aangehaald. Uitgangspunt is toetsing aan de categorie ‘Dorpse linten’. Hieronder wordt het bouwplan tegen een aantal opvallende aspecten van de Welstandsnota gehouden: ‘Gebouwen moeten zich voegen in de ritmiek van kleuren, materialen bouwstijlen en kapvormen in het lint’ Het bouwvolume aan de Blekerstraat breekt het lint en vormt een obstakel. Een kapvorm heeft het niet, terwijl alle derde woonlagen van de nabij gelegen panden een schuine kap hebben. ‘Gebouwen moeten in schaal aansluiten bij de schaal van het lint’ Zie afbeelding 3 voor een 3D-impressie van het gebouw. Het gebouw is van een beduidend grotere schaal dan de overige bebouwing. De direct naastgelegen ‘monumentale herenhuizen’ (gemeentelijke monumenten) worden visueel weggedrukt. Dat geldt niet alleen voor het straataanzicht maar ook voor de tuinen van omwonenden. Een direct gevolg is dat vele huizen gedurende een groot deel van het jaar en van de dag direct zonlicht wordt ontnomen. (Schaduwwerking wordt elders in dit document behandeld).

Afbeelding 3

‘Gebouwen moeten binnen een lint van vergelijkbare hoogte zijn’ Het gebouw is beduidend hoger, en dat over de volledige breedte van de gevel. ‘Gebouwen moeten het architectonisch kwaliteitsniveau van het lint in stand houden en bij voorkeur vergroten’ Het ontwerp van het gebouw is moeilijk op dit aspect te verdedigen…


11


‘Een gebouw moet in volume aansluiten bij de overige panden in het lint’ Dit gebouw sluit in volume geheel niet aan bij de overige panden. Het volume is een veelvoud van wat je mag verwachten bij dit aspect van de Welstandsnota. Gevolgen Bij de meeste toetsingscriteria van de Welstandsnota moet worden geconcludeerd dat het ontwerp niet past. Bij een aantal toetsingscriteria blijkt het gebouw geheel niet te voldoen. Dit zijn juist aspecten waar omwonenden last van hebben: - de totale hoogte (zonder kapvorm – dus hoog tot aan de erfgrens); - de schaal (drukt de monumentale panden visueel weg; ontneemt vele huizen daglicht); - het volume (veel bewoners waaronder veel jongeren; meer verkeers- en parkeerproblemen; etc.); - de architectuur (gemiste kans: in plaats van de bestaande huizen mooi te verbinden is er een volumineus blok tussen gekomen). Welstandsadvies ‘Het Oversticht’ De welstandscommissie van Het Oversticht heeft het project acceptabel geacht ten aanzien van welstandsaspecten. Bij de openbare zitting zijn enkele omwonenden en een afgevaardigde van de wijkraad aanwezig geweest. Zij hadden de indruk dat de welstandscommissie onvoldoende informatie had van de bestaande omgeving en de impact van het gebouw daarop. Second opinion welstandsadvies In opdracht van de omwonenden-vereniging is een second opinion van het welstandsadvies uitgevoerd, door het Gelders Genootschap. Het advies is negatief. De rapportage (waarin de argumentatie staat) wordt separaat ter informatie toegezonden. Conclusie Objectief bekeken voldoet het plan geheel niet aan de meeste welstandscriteria (‘dorps lint’) van de welstandsnota. Het positieve welstandsadvies van Het Oversticht heeft de omwonenden daarom sterk verbaasd. Het oordeel van het Gelders Genootschap sterkt de omwonenden in de eigen bevindingen, zoals hiervoor beschreven. Omdat het ‘oprekken’ van de criteria direct onevenredige overlast veroorzaakt bij vele omliggende woningen en afbreuk doet aan het woongenot in de buurt, is het ontwerp op grond van de welstandsaspecten niet acceptabel voor omwonenden.


12


8. Hydrologische aspecten In par. 7 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 worden de hydrologische aspecten behandeld. Hierin wordt geen verantwoording gegeven over de gevolgen van het bouwplan voor de waterhuishouding. In deze uiteenzetting ontbreekt naar inzien van omwonenden minimaal één aspect: Afvoer regenwater belendende percelen De achter de huizen van Blekerstraat 43 t/m 59 gelegen tuinen liggen voor ca. 3/4 van het oppervlak (ca. 50 cm) lager dan het maaiveld rondom de huizen. Aan de achterzijde van deze tuinen ligt de (ca. 1 m) hoger gelegen parkeerplaats van de bestaande flatgebouwen aan de Haaksbergerstraat. Daar komt bij dat het niveau van de Blekerstraat (inclusief huizen en tuinen) sterk afloopt vanaf de Haaksbergerstraat. Bij aanhoudende regen (met name zomerse buien) kan het rioolstelsel het aanbod niet verwerken. Het water vormt een rivier in de goot en de tuinen komen tijdelijk deels onder water te staan. In de huidige situatie heeft het bouwperceel van de onderhavige bouwaanvraag de functie van retentiegebied. Gevolg bouwplan In het bouwplan is niets te vinden omtrent hemelwaterafvoer. Het bouwplan aan de Blekerstraat heeft als gevolg dat het grootste deel verhard oppervlak wordt. Dit heeft twee nadelige gevolgen: - het bouwterrein heeft geen enkele opvangende functie meer, zodat meer water van omliggend verhard oppervlak in de betreffende laaggelegen tuinen komt; - het terrein wordt een geheel verhard oppervlak, zodat al het water moet worden afgevoerd naar het riool. Dit geeft een extra druk op het riool bij regenwaterafvoer. Zonder aanpassingen betekent deze situatie dat het onderlopen van de tuinen frequenter zal plaatsvinden. Conclusie Een goede verantwoording voor de waterhuishouding ontbreekt in de ruimtelijke onderbouwing en er is geen rekening gehouden met de specifieke situatie van aangrenzende percelen. Uit de bouwplannen blijkt niet dat er in het ontwerp enige inspanning is verricht voor het vasthouden of bergen van regenwater. Deze nieuwe situatie doet afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden van genoemde percelen en is daarmee onacceptabel voor omwonenden.


13


9. Cultuurhistorie In par. 7 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 wordt de cultuurhistorie behandeld. In deze paragraaf wordt genoemd welk type panden in cultuurhistorisch opzicht aanwezig zijn. Het blijft echter bij deze opsomming; er wordt geen onderbouwing gegeven voor het toestaan van een gebouw conform de bouwaanvraag in deze cultuurhistorische omgeving. Gemeentelijke monumenten De panden 43 t/m 49 (oneven) zijn aangewezen als gemeentelijke monumenten en de panden 51 en 53 zijn aangewezen als cultuurhistorische waardevolle bouwwerken. Bewoners besteden veel vrije tijd en geld aan onderhoud en verbetering van de huizen. Tevens hebben gemeente en Rijksoverheid een gevelrenovatie gesubsidieerd (niet alleen van de monumenten). De aanwijzing als gemeentelijk monument levert ook beperkingen op. Een aanpassing of aanbouw kan niet zomaar worden uitgevoerd, zoals bij andere huizen. Contrast bouwplan / monumenten Het volumineuze gebouw van de bouwaanvraag komt op de erfgrens naast Blekerstraat 43 te staan, de eerste in de rij gemeentelijke monumenten. De afstand tussen de zijgevel van genoemd pand en de zijgevel van het hoofdgebouw van het bouwplan bedraagt ca. 1,20 meter. De afmeting van het gebouw, in combinatie met de krappe afstand maakt dat de monumentale herenhuizen visueel worden ‘weggedrukt’. Conclusie Het document Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 geeft geen onderbouwing waarom het gebouw acceptabel zou zijn in de cultuurhistorische context. De monumentale waarde van de gemeentelijke monumenten wordt met het bouwplan onacceptabel aangetast.


14


10. Luchtkwaliteit en de parkeerkelder In par. 8 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 wordt vastgesteld dat er geen belemmering is voor de realisatie van het plan. Omwonenden hebben twijfels bij de overwegingen en zien bezwaren bij dit onderwerp Status NEN 2443 In de overwegingen van de ruimtelijke onderbouwing wordt gesteld dat geen onderzoek naar benzeen hoeft te worden gedaan indien volgens de NEN 2443 (norm voor ‘parkeren en stallen van personenauto’s op terreinen en in garage’s’) wordt gebouwd. Het Bouwbesluit kent echter geen verwijzing naar de NEN 2443. Pas als de opdrachtgever deze ontwerpeis in het bestek verplicht stelt, zal de aannemer ontwerpen en bouwen conform de norm. Uit de ter inzage gelegde stukken (c.q. de bouwtekeningen) blijkt niets omtrent toepassing van de norm. Er zijn bijvoorbeeld geen zichtbare ventilatiesystemen. Voor omwonenden staat daarmee niet vast dat conform de NEN 2443 wordt ontworpen. Effect op omgeving Indien verder ontwerp en uitvoering conform de NEN 2443 verlopen, moet de parkeerkelder worden voorzien van een geforceerde ventilatie. Dit betekent in de praktijk een permanente ventilatie van 3 l/s per m2. Voor de totale parkeerkelder is dat naar schatting 11.500 m3/h (bij toepassen van CO-meting mag onder normale omstandigheden met een lager debiet geventileerd worden). De vraag is: waar wordt deze lucht in- of uitgeblazen? In geen geval zijn gevelroosters in de buitenwanden acceptabel. Deze wanden bevinden zich deels op de erfgrens en deels op 1 à 2 m van de erfgrens. Geluidsproductie Gezien de benodigde hoeveelheid ventilatie moet in het ontwerp rekening worden gehouden met voorkomen van overmatige geluidsproductie. Dat betekent grote roosters toepassen ten behoeve van een lage luchtstroomsnelheid. Aan dit onderwerp is in de ruimtelijke onderbouwing geen aandacht besteed en in het ontwerp is er niets van terug te vinden. Dit geldt in het algemeen voor alle ventilatie- en klimaatsystemen. Conclusie In de ruimtelijke onderbouwing ontbreekt een onderbouwing voor de praktische haalbaarheid van een ventilatiesysteem voor de parkeerkelder. Omwonenden hebben twijfels over het toepassen van de juiste uitgangspunten en of de NEN 2443 daadwerkelijk gehanteerd wordt. De omwonenden vinden gevelroosters niet acceptabel. Voor voorkomen van overmatige geluidsproductie van ventilatie- en klimaatsystemen is in het algemeen geen onderbouwing gegeven.


15


11. Flora en fauna In par. 8 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag 20080102 wordt vastgesteld dat er geen wettelijke belemmeringen zijn voor het bouwplan uit oogpunt van bescherming van flora en fauna. Een onderzoek naar beschermde florasoorten is echter achterwege gelaten. En het neemt niet weg dat er voor omwonenden wel bezwaren zijn tegen het bouwplan uit oogpunt van dit onderwerp. Bestaande ‘monumentale’ boom Achter op de beoogde bouwlocatie staat een grote meerstammige wilg. Deze boom is bijzonder op zichzelf, maar is ook belangrijk voor het ‘verbergen’ van de Zuiderspoorflat. Met name van voorjaar tot najaar zorgt de boom voor een mooier uitzicht en voor belangrijk minder inkijk in de tuinen. Gevolg bouwplan voor de wilg Het bouwplan voorziet in een kleine groenstrook achter op het terrein, op de locatie waar de bestaande wilg staat. Deze groenstrook is echter zo klein dat het gebouw niet gemaakt kan worden zonder eerst de wilg te verwijderen. Het bouwplan lijkt te voorzien in het plaatsen van nieuw ‘groen’. Gezien de afmetingen van de groenstrook is een goed alternatief voor de wilg hier niet te plaatsen. Bovendien gaat het lang duren, voordat het effect voldoende is Overige groenvoorziening De overige groenvoorziening (tussen de twee deelplannen gelegen en op de binnenplaatsen) is beperkt en grotendeels aan het zicht van de omwonenden onttrokken. Dit levert geen afdoende bijdrage aan het woon- en leefklimaat van omwonenden. Conclusie Een onderzoek naar beschermde florasoorten is ten onrechte achterwege gelaten. De grote wilg is voor omwonenden belangrijk om te behouden, omdat deze uniek is en omdat deze een belangrijke functie vervult bij de afscherming van de Zuiderspoorflat. Een stilzwijgende kapvergunning, door het verlenen van een bouwvergunning is onacceptabel. De beperkte alternatieve groenvoorziening van het bouwplan is onafdoende.


16


12. Samenstelling bevolkingsgroepen Het totale onderhavige bouwplan (bouwaanvragen 20080102 en 20080103) omvat 46 jongerenappartementen. Er is geen duidelijkheid verschaft omtrent de samenstelling van deze bewonersgroep. Er zijn dus mogelijkheden voor o.a.: - studenten; - starters op de arbeidsmarkt en werkzoekenden; - moeilijk plaatsbaren. Huidige situatie De wijk Horstlanden-Veldkamp heeft al een groot aandeel studentenhuizen, jongereneenheden e.d., waarvan meerdere in de directe nabijheid van de beoogde bouwlocatie. Ook de Blekerstraat is ruimschoots voorzien. Dat is ook goed te verklaren uit de ligging ten opzichte van het stadscentrum en de nabijheid van opleidingen. Dergelijke woningen of appartementengebouwen geven altijd druk op de omgeving in de vorm van: geluidsoverlast (ook ’s nachts), aanloop, fietsen, rommel, slecht onderhoud, etc. Van een vorm van samenleven met de omgeving is weinig sprake. Gevolg van bouwplan De komst van nog eens 46 appartementen voor jongeren betekent een sterke toename van de druk op de omgeving (in de zin zoals hierboven beschreven). Uit sociaal oogpunt betekent het een scheefgroei van de bevolkingsopbouw, vooral in de directe omgeving. Dit is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. En het plan draagt niet bij aan sociale cohesie in de wijk. Omdat er geen helderheid is gegeven over het ‘type’ bewoner dat in aanmerking komt, is het reëel denkbaar dat er zogenaamde ‘moeilijk plaatsbaren’ terecht kunnen. Met name door de grote hoeveelheid van deze woningen brengt dit de leefbaarheid in de directe omgeving in gevaar. Gemeentelijk huisvestingsplan De gemeente moet de samenstelling en de behoefte aan nieuwe woningen voor een specifieke doelgroep (die de omwonenden niet kennen) onderbouwen aan de hand van het gemeentelijk huisvestingsplan. Tevens moet er een woningbouwplan zijn waaruit blijkt dat dit in het afstemmingsoverleg met andere grote gemeenten is vastgesteld. Dat particuliere initiatieven op het gebied van jongerenhuisvesting niet uit de hand mogen lopen, wordt door de gemeente onderkend. Men heeft het voornemen het toekomstige bestemmingsplan hierop aan te passen. Conclusie Er is geen onderbouwing voor het plan vanuit het gemeentelijk huisvestingsplan. Een grote concentratie van jongerenwoningen kan in dit kleinschalige woongebied niet goed worden opgevangen. Het bouwplan geeft geen versterking van de sociale cohesie in de wijk, maar doet hieraan eerder afbreuk. Mede door de schaalgrootte van het plan is dit niet acceptabel voor de omwonenden.


17


13. Veranderingen in de AWBZ Het totale bouwplan (bouwaanvraag 20080102 en 20080103) omvat onder andere 18 appartementen voor gehandicapten (13 aan de Blekerstraat en 5 aan de Haaksbergerstraat). Deze groep bewoners is in het algemeen afhankelijk van begeleiding, bekostigd vanuit de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) Veranderingen AWBZ De belangrijkste wijzigingen in de AWBZ vallen in de categorieën ‘AWBZ-begeleiding’, ‘verpleging’ en ‘zorg met verblijf’. Het gaat hierbij om bezuinigingen. De exacte wijzigingen per persoon kan het Ministerie van VWS nog niet aangeven. Gevolgen bouwplan De veranderingen in de AWBZ kunnen betekenen dat voor enkele of meerdere personen uit de doelgroep het financieel niet haalbaar is om in dit project te komen wonen. Het kan ook betekenen dat de bekostiging vanuit een andere instantie (bijvoorbeeld de Gemeente) moet komen. Hierdoor ontstaat een onduidelijke situatie die in het ergste geval er toe kan leiden dat het gebouw geplaatst wordt en de doelgroep er uiteindelijk niet kan wonen. Wie gaat er wel wonen? Aangezien het eenpersoons-wooneenheden zijn, bestaat de kans dat ook deze aan jongeren huisvesting gaan bieden. Conclusie De vraag is: is de voorgestelde vorm van begeleid wonen duurzaam gefinancierd? Het naderhand veranderen van de doelgroep (jongeren in plaats van gehandicapten) is voor omwonenden onacceptabel. Door deze situatie is het plan economisch en maatschappelijk niet uitvoerbaar (zie tevens paragraaf ‘economische en maatschappelijke haalbaarheid’).


18


14. Aantasting gebruiksmogelijkheden en woon- en leefklimaat Volgens het bestemmingsplan (art. 3.2.2.6 en 3.2.2.7) is er sprake van onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van gronden en bouwwerken en van onevenredige aantasting van woon- en leefklimaat indien: “een te grote afbreuk wordt gedaan aan de bezonning, uitzicht en de privacy van omwonenden” Tevens is er volgens het bestemmingsplan (art. 3.2.2.7) sprake van onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat indien: “een te grote toename zou ontstaan van het verkeer of de parkeerbehoefte” Het onderwerp verkeer/parkeren is hiervoor behandeld. In een aantal aparte paragrafen wordt ingegaan op de afbreuk aan bezonning, uitzicht en privacy. Het is van toepassing op een groot aantal woningen, maar bij meerdere woningen in het extreme. De omvang en de mate van afbreuk maken genoemde aantastingen onevenredig. Gevolgen en conclusie Als gevolg van genoemde aantasting van gebruiksmogelijkheden en woon- en leefklimaat zullen de woningen in waarde dalen. Met deze belangen van de omwonenden is door De Woonplaats en de Gemeente onterecht geen rekening gehouden. Er is daarbij geen rekening gehouden met de ter vergoeden planschade, waardoor de economische uitvoerbaarheid niet is aangetoond.


19


15. Uitzicht vanuit woonkamers Nassau-project Ten tijde van de verkoop van de huizen van het Nassau-project had De Woonplaats een ander bouwplan voor de locatie Haaksbergerstraat-Blekerstraat. Zie afbeelding 4 voor een nog gevonden uitsnede van de kadasterkaart van rondom 2002. Het plan omvatte een aantal grondgebonden huizen, waarvan de schaal aansluit bij de bestaande bebouwing. Voor het plan is een bouwvergunning afgegeven en de verkoop is gestart, maar later afgebroken. Kopers Nassaustraat-project op verkeerde been gezet Met name de (eerste) bewoners van Nassaustraat 2A en Blekerstraat 36-54 (even nummers) konden bij aankoop van hun huis niet verwachten dat er een appartementengebouw van 3,5 woonlagen tegenover zou komen. In tegendeel: het toekomstplan voor ‘de overkant’ bestond uit woonhuizen. Dit werd ondersteund door de kadasterkaart.

Afbeelding 4

Gevolgen De bewoners van genoemde adressen krijgen nu een woonblok tegenover zich met woonkamers van appartementen aan de straatzijde. Dat geeft permanent inkijk. Daarnaast hebben bewoners last van alle eerder genoemde bezwaren ten aanzien van verkeer, parkeren, welstand etc. Conclusie De kopers van genoemde adressen hadden destijds bij onderzoek naar de toenmalige plannen niet kunnen verwachten een appartementengebouw tegenover zich te krijgen. Deze aanpassing is voor omwonenden niet acceptabel.


20


16. Schaduwwerking van bouwplan op omgeving Door de massa van het gebouw en de hoogte van de gevelwanden op of nabij de erfgrens zijn de gevolgen voor schaduw groot. Dit verschilt sterk van huis tot huis. Bij een aantal woningen betekent dit zelfs dat gedurende een groot deel van het jaar en een groot deel van de dag er geheel geen direct zonlicht in woonkamer komt. Schaduwtekeningen Om de effecten van schaduw inzichtelijk te maken zijn op initiatief van de omwonendenvereniging 3D-impressies van het bouwplan en de omgeving gemaakt. Er is veel moeite besteed aan een getrouw beeld van de werkelijkheid. Bij dit onderwerp is het lastig om de twee deelplannen apart te beoordelen. Daarom geldt deze zienswijze voor bouwaanvragen 20080102 en 20080103. Op de volgende pagina’s zijn de volgende drie verschillende aanzichten weergegeven: - bovenaanzicht (geeft een totaal overzicht van impact van schaduw); - aanzicht achtergevels Blekerstraat 5-27 (inclusief appartementen Haaksbergerstraat); - aanzicht achtergevels Blekerstraat 43-53. Gevolgen Haaksbergerstraat 140-142A Door de bebouwingsdiepte en de wandhoogtes van het hoofdgebouw (ca. 13 m) en de jongerenappartementen (ca. 7 m) aan de Haaksbergerstraat (bouwaanvraag 20080103) komt er gedurende het gehele jaar nauwelijks zon op het balkon en in de kamer. Alleen in het voorjaar en de zomer hier een korte tijd zon, aan het einde van de middag. In de winter komt hier geen zon. Gevolgen Blekerstraat 5-27 Door de zuid-oriëntatie van de achtergevels hebben de panden Blekerstraat 5-27 in de huidige situatie het gehele jaar en gedurende een groot deel van de dag direct zonlicht. De aanbouwen geven in de ochtend en avond nog schaduw. De lange gevel (ca. 7 m hoog) van bouwaanvraag 20080103 staat praktisch direct aan de korte achtertuinen en neemt veel licht weg, met name in de winter. Het hoge bouwblok (ca. 13 m) van dit plan (aan de Haaksbergerstraat), neemt ook nog extra zonlicht weg, met name ’s ochtends. In de avonduren neemt het gebouw aan Blekerstraat met gevelhoogtes van 8,5 m en 10,5 m het licht volledig weg bij een aantal huizen. Gevolgen Blekerstraat 43-53 De eerste drie huizen (nummer 43-47) naast de beoogde bouwlocatie krijgen een beperking van lichtinval in de woonkamer gedurende de ochtenduren. Het direct naastgelegend pand (nummer 43) krijgt het gehele jaar pas van af 11:00 uur ’s ochtends het eerste licht; in de winter is dat pas om 12:00 uur. Tevens de tuinen, die bijzonder van aanleg zijn, krijgen door dit bouwplan beperkt zonlicht. Conclusie Voor een groot aantal huishoudens betekent het bouwplan een reductie van zonlicht in de woonkamer en in de tuin. Bij een aantal huizen is dit extreem. De bouwwijze met hoge gevels op of nabij de erfgrens heeft voor omwonenden een onacceptabel nadelige invloed op de lichtinval in de woonkamer en in de tuin.


21


BOVENAANZICHTEN SCHADUWWERKING - DECEMBER

21 december – 09:00 uur






22


BOVENAANZICHTEN SCHADUWWERKING - MAART

21 maart – 09:00 uur






23


BOVENAANZICHTEN SCHADUWWERKING - JUNI

21 juni – 07:00 uur

21 juni – 10:00 uur

21 juni – 13:00 uur

21 juni – 16:00 uur

21 juni – 19:00 uur


24


BLEKERSTRAAT 5-27 SCHADUWWERKING - DECEMBER







25


BLEKERSTRAAT 5-27 SCHADUWWERKING - MAART







26


BLEKERSTRAAT 5-27 SCHADUWWERKING - JUNI

21 juni – 07:00 uur

21 juni – 10:00 uur

21 juni – 13:00 uur

21 juni – 16:00 uur

21 juni – 19:00 uur


27


BLEKERSTRAAT 43-53 SCHADUWWERKING - DECEMBER







28


BLEKERSTRAAT 43-53 SCHADUWWERKING - MAART







29


BLEKERSTRAAT 43-53 SCHADUWWERKING - JUNI

21 juni – 07:00 uur

21 juni – 09:00 uur

21 juni – 11:00 uur

21 juni – 12:00 uur

21 juni – 13:00 uur


30


17. Woongenot Blekerstraat 27 Blekerstraat 27 is het eerste huis direct links naast het bouwplan aan de Blekerstraat. Aan de zijkant van het huis komt het pad naar de ‘achteroms’ van de huizen. Direct daarnaast staat de zijgevel van het bouwplan met een hoogte van 10,5 m en 8,5 m. Aan de achterzijde is er uitzicht op de zijgevel van het plan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag 20080103). Er tussen zit een kleine groenstrook.

Blekerstraat 27, ingeklemd tussen de hoge gevels van het bouwplan

Impressie van de tuin, met zicht op serre en vooral de hoge gevel van het bouwplan.

Impressie vanuit de woonkamer, met zicht vanuit serre en erker op de gevels van het bouwplan.

Conclusie Het huis Blekerstraat 27 ondervindt door het bouwplan een onevenredige aantasting van het woongenot. Vanuit huis en tuin zijn overal de hoge gevels dichtbij. Lichtinval wordt sterk gereduceerd. Dit is onacceptabel voor de bewoners.


31


18. Woongenot en problematiek Blekerstraat 43 Blekerstraat 43 is het eerste huis direct rechts naast het bouwplan aan de Blekerstraat. Aan de zijkant van het huis zit het eigen achterompad. Direct daarnaast (op ca. 1,20 m) staat op de erfgrens de zijgevel van het bouwplan met een hoogte van 10,5 m en 8,5 m.

Dit geeft een beeld van de hoge wand op de erfgrens.

Dit is een impressie van het uizicht vanuit de woonkamer van nummer 43. De gevel (hoogte 8,5 m) strekt zich uit over de gehele lengte van de diepe maar smalle tuin.

Tuin achter Blekerstraat 43 De tuin van dit pand is fraai en hoogwaardig aangelegd, met diverse terrassen en niveau’s. De aanplant is kostbaar met o.a. volwassen olijfbomen in de volle grond. Tevens is er een vijver met koi-karpers. De hoge investering en de vele moeite gaan verloren bij uitvoering van het bouwplan om de volgende redenen: - bij bouw op de erfgrens kan de tuin onmogelijk worden gespaard; - inval van zonlicht is sterk gereduceerd (pas vanaf 12:00 à 13:00 uur heeft de tuin volle zon). Bestaande tuinmuur Naar aanleiding van de eerdere bouwplannen van De Woonplaats (uiteindelijk niet uitgevoerd) is op de erfgrens een tuinmuur gebouwd door De Woonplaats. De uitvoering is in overleg tot stand gekomen. De muur is op kosten en initiatief van de eigenaar van Blekerstraat 43 afgewerkt (gevoegd). Ondertussen is de muur deel gaan uitmaken van de tuin. Deze muur wil men behouden. Nieuwbouw moet op voldoende afstand van de muur komen. Toegankelijkheid schuur Achter in de tuin staat een schuur welke voor beroepsmatige redenen te allen tijde buitenom bereikbaar moet blijven. Doordat het bouwplan uitgaat van het bouwen van een gebouw met parkeerkelder op de erfgrens, ziet het ernaar uit dat het achterompad gedurende langere tijd onbruikbaar is.


32


Conclusie Blekerstraat 43 ondervindt door dit bouwplan een aantasting van het woongenot en directe schade. Lichtinval in de woonkamer wordt sterk beperkt en het uitzicht op de tuin wordt gedomineerd door de lange hoge wand op de erfgrens. Daarnaast is schade aan de tuin te verwachten en zal de tuin nooit meer voldoende zonlicht krijgen. De bestaande tuinmuur (die deel uitmaakt van de tuin) moet worden gesloopt. Daarnaast wordt voorzien dat tijdens de bouw de beroepsuitoefening wordt gehinderd, vanwege de onbereikbaarheid van de schuur. Deze punten zijn onacceptabel voor de bewoners.


33


19. Schade aan woonhuizen door bouwwerkzaamheden Bij de besluitvorming voor dit project is de technische haalbaarheid (en daarmee de economische uitvoerbaarheid) niet aan de orde gekomen. Alleen toetsing aan regelgeving en beleid vormt de basis voor het besluit. In principe is alles technisch mogelijk – maar de vraag is tegen welke prijs? Technische staat bestaande bebouwing De panden aan de naastgelegen percelen in de Blekerstraat zijn gebouwd rond 1915. De huizen zijn conform de bouwmethodes van toen gefundeerd ‘op staal’: een (ondiepe) gemetselde fundering direct op de zandbodem. Het metselwerk bovengronds is met een kalkmortel gemaakt, wat enigszins flexibel is en zettingen kan opvangen. Helaas zijn de huizen deels op geroerde grond en op voormalige beken gebouwd. Daardoor zijn er al verzakkingen geweest. Huizen worden scheef, doordat de kelders blijven staan en de rest eromheen wegzakt. Dit proces is nog niet gestopt. Recente bouwwerkzaamheden (Nassau-project en wegwerkzaamheden) kunnen door trillingen hebben bijgedragen aan verdere verzakkingen. Hierbij zijn helaas geen metingen verricht. Feit is dat de huizen gevoelig zijn voor trillingen. Een door de straat rijdende vrachtwagen kan al klapperende suitedeuren veroorzaken. Gevolgen van bouwplan Op ongeveer een meter afstand vanaf het dichtstbijzijnde bestaande monumentale pand moet voor het bouwplan een halfverdiepte kelder worden gemaakt. Normaal afgraven kan hierbij niet, want daarbij ontstaat altijd een talud. Daar is geen ruimte voor. Een optie is het toepassen van damwanden. Deze moeten geheid, getrild of gedrukt worden. Dit levert allemaal trillingen op die bij meerdere huizen tot schade gaan leiden. Advies en maatregelen Eerst moet de staat van de huizen en de gevolgen van de mogelijke bouwmethodes van het bouwplan grondig onderzocht worden. Vervolgens moet worden bepaald welke maatregelen moeten worden getroffen en welke bouwmethodes moeten worden gevolgd. Het onderzoek kan ook leiden tot herzien of afkeuren van het bouwplan. Minimaal is nodig: - het uitvoeren van een bouwkundige nul-meting bij huizen in de omgeving, door een onafhankelijke instantie; - het eventueel treffen van voorzorgsmaatregelen; - het toezien op de correcte bouwmethode; - het beschikbaar stellen van een budget voor alle benodigde reparaties; - het uitvoeren van een meting bij eindoplevering, door dezelfde instantie als de nulmeting; - zorgdragen voor en toezien op herstelwerkzaamheden. >


34


Conclusie Vanwege de kwetsbare omgeving (slecht gefundeerde monumenten) zouden de technische implicaties in de besluitvorming moeten worden betrokken. Liever zien omwonenden een minder risicovol project: zonder parkeerkelder en met toepassen van fundering op schroefpalen. Er is geen rekening gehouden met kosten voor voorzorgsmaatregelen en te vergoeden schade, waardoor de economische uitvoerbaarheid niet is aangetoond.


35


20. Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid In voorgaande paragrafen is dit onderwerp meerdere keren genoemd. De zienswijze van de omwonenden is als volgt. Analyse Er ontbreekt ten onrechte een kosten/opbrengsten-analyse, waaruit moet blijken dat: - er behoefte is aan alle te bouwen wooneenheden; - er nog een afzetmarkt is in de huidige economische crises; - het begeleid wonen duurzaam gesubsidieerd wordt; - er niet wordt gebouwd voor leegstand; - er rekening is gehouden met te vergoeden planschade; - er rekening is gehouden met te vergoeden voorzorgsmaatregelen en schade aan omliggende panden; - etc. Conclusie De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid is niet aangetoond en daarmee is het plan in strijd met een goede ruimtelijke ordening.


36


21. Toekomstvisie Het onderhavige bouwplan ondervindt veel weerstand bij omwonenden. Indien op grond van ingediende zienswijzen, de second opinion van de welstand en andere redenen het bouwplan wordt afgewezen, dan is er nog steeds een bouwlocatie die in het kader van inbreiding nuttig moet worden ingevuld. Visie Blekerstraat De meest logische invulling van de ruimte tussen Blekerstraat 27 en 43 is het bouwen van grondgebonden woningen met tuin. Diepte van de tuin minimaal gelijk aan nummer 27. Achter de huizen kan plek voor parkeren worden gemaakt, om aan de minimale parkeernorm van 1,5 te voldoen. Garageboxen, openbaar groen en speelgelegenheden behoren tot de mogelijkheden. Door het toepassen van de welstandsnota (2004) kan het ‘dorpse lint’ compleet worden gemaakt. Visie Haaksbergerstraat en achterliggend terrein Door de sloop respectievelijk aanstaande sloop van Haaksbergerstraat 160 en 162 komt een groter terrein beschikbaar met een ruim tweemaal zo grote lengte langs de Haaksbergerstraat. Dit terrein leent zich goed voor één project met commerciële ruimten op de begane grond en twee (of deels drie) woonlagen er boven. Met de bebouwingsdiepte dient rekening gehouden te worden met zonlicht voor de achtergevels van naastgelegen panden. De begane grond kan deels dieper gebouwd worden dan de lagen erboven. De rest van het perceel is geschikt voor het noodzakelijke parkeren en groenvoorziening (waaronder de gespaarde wilg). Ontsluiting voor parkeren kan het beste worden gecombineerd met de ontsluiting van de Zuiderspoorflat. Sturende rol gemeente Omdat de percelen Haaksbergerstraat 160 en 162 niet in eigendom zijn van De Woonplaats, is bovenstaande visie niet direct uit te werken. Het vullen van de wanden van zowel de Blekerstraat als de Haaksbergerstraat, elk op zeer verschillende wijze maar met hoge architectonische waarde, is van groot belang voor de omwonenden, de buurt en stad. Omwonenden zijn van mening dat de gemeente hierbij een sturende rol dient te spelen. 22. Conclusie De omwonenden vinden het onderhavige bouwplan niet acceptabel. De onderbouwing hiervoor is gegeven in de hiervoor beschreven zienswijzen. Het gaat niet om een enkel onderdeel dat bezwaren oplevert maar om een optelsom van vele bezwaren. Aan alle kanten overschrijdt dit bouwplan de normen en criteria, met als gevolg vergaande overlast. De bevindingen van omwonenden wordt ondersteund door het negatieve welstandsadvies van het Gelders Genootschap. De omwonenden stellen voor om bij het invullen van het terrein rekening te houden met de hiervoor beschreven toekomstvisie en willen graag betrokken worden bij nieuwe ontwikkelingen. -#-


37

Zienswijzen omwonenden tegen voornemen van vrijstelling van Bouwplan Blekerstraat (bouwaanvraag ): het bouwen van 31 wooneenheden met

Recommend Documents