ZELFONTWIKKELING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN

v.20140113

ZELFONTWIKKELING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN BETAALBAAR SAMEN HUIZEN IN ZELFBEHEER

SAMENHUIZEN V.Z.W. – CEDUBO V.Z.W. 2013 LUK JONCKHEERE & TRUI MAES

MET STEUN VAN HET EUROPEES SOCIAAL FONDS PROJECTOPROEP 258 – COÖPERATIEF ONDERNEMEN

ZELFONTWIKKELING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN BETAALBAAR SAMEN HUIZEN IN ZELFBEHEER

SAMENVATTING In dit onderzoeksproject willen we een blauwdruk opleveren voor het ‘coöperatief samenwerkingsverband’ om het gemeenschappelijk wonen - het wonen in zelfontwikkeling en zelfbeheer - te ondersteunen en faciliteren in functie van ‘betaalbaar’ Gemeenschappelijk Wonen. De ingrediënten zijn de woongroepen zelf, de samenwerking en uitwisseling tussen woonprojecten van diensten, kennis en ervaring binnen een coöperatief netwerk, de ondersteuning van projectfinanciering en de solidariteit tussen de betrokkenen. De uiteindelijke bedoeling is de realisatie van projecten die duurzaam betaalbaar blijven, met inclusie van mindervermogenden en een diverse mix van bewoners. De componenten op verschillende niveaus en met verschillende functies worden verweven tot een samenwerkingsverband dat ten dienste staat van de doelstellingen. We spreken op microniveau over de woongemeenschap, op mesoniveau over een coöperatief ondersteunend en dienstverlenend netwerk, en op macroniveau over financieringsinstrumenten, zoals een solidariteitsfonds en een startfonds. Elk van deze niveaus vergt een geëigende benadering.

1

Woord vooraf Onze dank gaat uit naar al wie op één of andere manier, van dichtbij of van ver, in kleine of in grote dingen, rechtstreeks of onrechtstreeks heeft bijgedragen tot de realisatie van dit onderzoek.

Een gedachte :

<< Pas op het moment dat iemand zich definitief engageert, komt de Voorzienigheid ook in actie. Allerlei behulpzame dingen gebeuren die zich anders niet hadden voorgedaan. Uit die beslissing komt een hele stroom van gunstige gebeurtenissen op gang onder de vorm van onvoorziene incidenten, ontmoetingen en hulp, waarvan niemand ooit had gedroomd deze op zijn weg te vinden. >> (Goethe)

En nog één :

<< Celui qui marche seul, avance plus vite, mais ceux qui marchent ensemble, arrivent plus loin >>

En tenslotte :

<< Cohousing : champagne taste & beer income >>

(anonymous)

2

Inhoudsopgave Lijst van afkortingen - Lexicon Inleiding (leeswijzer) De initiatiefnemers

I. DE UITDAGING 1. Het probleem 2. Situering binnen de context 2.1. Macroperspectief 2.2. Mesoperspectief 2.3. Microperspectief 3. Missie en doelstellingen 3.1. Missie en visie 3.2. Doelstellingen 4. Definities m.b.t. de doelstellingen 4.1. Gemeenschappelijk wonen 4.2. Zelfbeheer en democratische controle 4.3. Participatie, samenwerking en solidariteit 4.4. Sociale meerwaarde 4.5. Ecologische meerwaarde 4.6. Betaalbaarheid 5. Inspiratie 5.1.Literatuur en voorbeelden 5.2. Bezoeken aan projecten en initiatieven 5.3. Contacten met bevoorrechte getuigen 5.4. Peiling wensen, behoeften en draagvlak m.b.t. betaalbaar gemeenschappelijk wonen 6. Denkpiste : waarom uitgaan van het netwerk 6.1. Strategieën naar betaalbaar en toegankelijk gemeenschappelijk wonen 6.2. Coöperatieve aanpak en Wooncoöperatieve 6.3. Het perspectief van Samenwerkingsverband 6.4. Buitenlandse voorbeelden ter ondersteuning van de benadering op niveau Samenwerkingsverband 6.5. Conclusies 7. Antwoord op de uitdaging 7.1. Algemene aanpak 7.2. Stakeholders op niveau van het samenwerkingsverband 7.3. Opbouw van het samenwerkingsverband

II. SAMENWERKINGSVERBAND : COMPONENTEN II.A. De woongemeenschap II.B. Dienstverleningsaanbod 1. Inleiding 1.1. Definitie, afbakening 1.2. Inspiratiebronnen dienstverlening 2. Stakeholders en partners 2.1. Vrijwilligers 2.2. Rol van de Beroepskrachten (Non-Profit en For Profit) 2.3. Rol van de overheid m.b.t. dienstverleningsaanbod 2.4. Andere betrokkenen 3. Bouwstenen 3.1. Noodzakelijke ingrediënten 3.2. Inhoud van het aanbod 3.3. Fasering 3.4. Voorwaarden voor toekenning van hulp 3.4. Organisatie 4. Evaluatie coöperatieve werking van het dienstverlenend netwerk

3

4.1. Link met ICA definitie 4.2. Link met de ICA principes 5. Uitrolbaarheid van het dienstverlenend netwerk 5.1. Kansen 5.2. Knelpunten 5.3. Randvoorwaarden

II.C. Financieringsinstrumenten 1. Inleiding 1.1. definitie, afbakening, … 1.2. Inspiratiebronnen financiering 2. Stakeholders en partners 2.1. individuele investeerders (microspaarbanken, vennoten, crowdfunding, …) 2.2. sociale financieringsinstellingen (fairfin, credal) 2.3. Rol van de overheid m.b.t. financieringsfacilitering 2.4. Andere betrokkenen 3. Bouwstenen 3.1. Bouwstenen, aanbod 3.2. Fasering 4. Samenhuizen Startfonds 4.1. Missie en activiteiten 4.2. Netwerk van actoren en aanpak 4.3. Organisatie en bestuur: beslissing 4.4. Weging voor het toekennen van financieringsfacilitering 4.5. Andere elementen van het bedrijfsplan 4.6. motiveren keuze vorm 5. Samenhuizen Solidariteitsfonds 5.1. Missie en activiteiten 5.2. Netwerk van actoren en aanpak 5.3. Organisatie en bestuur: beslissing 5.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfaciliteiten 5.5. Andere elementen van het bedrijfsplan 5.6. motiveren keuze vorm 6. Evaluatie van de coöperatieve werking van de financieringsinstrumenten 6.1. Link met ICA definitie 6.2. Link met ICA principes 7 principes 7. Uitrolbaarheid van de financieringsinstrumenten 7.1. Kansen 7.2. Knelpunten 7.3. Randvoorwaarden

II.D. Samenhuizen Netwerk 1. Structuur en samenwerking op niveau van het netwerk 2. Verhouding tussen Koepel- Regio-Kernen 2.1. Motivering : 2.2. Structuur : 2.3. Return voor het lidmaatschap : 2.4. Lidgelden 3. Erkenning van de Regio-Kern binnen het netwerk 4. Ontwerp van statuten en actieplan voor de Regio-Kernen 5. Opdracht : Sturing, bewaking en coördinatie 5.1. De koepel en de Regio-Kernen 5.2. De woongemeenschappen 5.3. Criteria voor weging

III. DE WOONGEMEENSCHAP III.A. Plaats van de coöperatieve t.o.v. gangbare rechtsvormen 1. Inleiding 2. Inspiratiebronnen wooncoöperatieve 3. Keuze 3.1. Argumenten voor de keuze van een rechtsvorm

4

3.2. Vergelijkende tabel 3.3. Keuze voor de coöperatieve rechtsvorm 3.4. Combinaties 3.5. Fasering

III.B. De Wooncoöperatieve 1. Het coöperatieve idee 1.1. Missie en visie 1.2. Activiteiten van de coöperatie 1.3. Geografische afbakening 1.4. Vennoten van de coöperatie 1.5. Argumentatie van keuze voor coöperatie 2. Bouwstenen voor een business plan 2.1. Projectnetwerk en aanpak 2.2. Stakeholderanalyse 2.3. Corporate Governance 2.4. Marketing en communicatie 2.5. HRM 2.6. Financieel plan 3. Evaluatie van de coöperatieve werking van de wooncoöperatieve 3.1. Link met ICA definitie 3.2. Link met ICA principes 4. Uitrolbaarheid wooncoöperatieven 4.1. Kansen 4.2. Knelpunten 4.3. Randvoorwaarden

VI. BESLUIT 1. Samenvattend 1.1. Lessons learned 1.2. Aanbevelingen 2. Evaluatie van de coöperatieve werking van het netwerk 2.1. Link met ICA definitie 2.2. Link met ICA principes 3. Uitrolbaarheid van de netwerk-blauwdruk 3.1. Kansen 3.2. Knelpunten 3.3. Randvoorwaarden Bibliografie Bijlagen 0. Situering binnen de context (volledige tekst + illustraties) 1. Lijst geraadpleegde experten 2. Gecontacteerde en/of bezochte projecten, instellingen en personen 3. Tabel bezochte projecten buitenland 4. Tabel bestaande projecten binnenland 5. Vragenlijst ‘Peiling wensen en behoeften ~ financiering van gemeenschappelijk wonen’ 6. Resultaten ‘Peiling wensen en behoeften ~ financiering van gemeenschappelijk wonen’ 7. Knelpunten m.b.t. gemeenschappelijk wonen 8. Aantal woongemeenschappen in Vlaanderen 9. Interesse en Potentieel voor Gemeenschappelijk Wonen 10. Samenhuizen Brugge : Statuten vzw 11. Samenhuizen Brugge : Organisatiemodel 12. Wooncoöperatieve : Kenmerken verschillende rechtsvormen 13. Wooncoöperatieve : Voor- en nadelen van verschillende rechtsvormen 14. Wooncoöperatieve : gebruiksrecht / woonrecht van de bewoner 15. Wooncoöperatieve : fiscale impact van transacties 16. Wooncoöperatieve : aantrekken van kapitaal 17. Wooncoöperatieve : keuze van rechtsvorm 18. Vrijwilligersplan Samenhuizen vzw – 2013

5

Lijst van afkortingen GW = gemeenschappelijk wonen (alle types) SH = Samenhuizen (vzw) CeDuBo - DuWoBo = Centrum Duurzaam Bouwen - Duurzaam Wonen en Bouwen (vzw) H&P = Habitat et Participation RvB = Raad van Bestuur AV = Algemene Vergadering CVBA = Coöperatieve Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid CVBA-SO = Coöperatieve Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid, met Sociaal Oogmerk VZW = Vereniging zonder Winstoogmerk VME = Vereniging van Mede-Eigenaars BVBA = Bijzondere Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid NV = Naamloze Vennootschap

VWC= Vlaamse Wooncode BRV = Beleidsplan Ruimte Vlaanderen GPD = Grond- en Pandendecreet Codex = Codex Ruimtelijke Ordening SHM = Sociale HuisvestingsMaatschappij VMSW = Vlaamse Maatschappij Sociale Woningbouw SVK = Sociaal VerhuurKantoor CAW = Centrum Algemeen Welzijn OCMW = Openbaar Centrum Maatschappelijk Welzijn VHP (was VOB) = Vlaams Huurdersplatform KBS = Koning BoudewijnStichting SLO = SamenLevingsOpbouw VVSG = Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten Engels : NEC = Non-Equity (Housing) Cooperative LEC= Limited Equity (Housing) Cooperative FEC = Full Equity (Housing) Cooperative CLT = Community Land Trust MHO, MHOS = Mutual Home Ownership, Mutual Home Ownership Scheme (cfr. CLT) SEH = Shared Equity Housing Duits : eG = Eingetragene Genossenschaft (cfr. CVBA) eV = Eingetragener Verein (cfr. VZW) GmbH = Gesellschaft mit beschränkter Haftung (cfr. BVBA) AG = Aktiengesellschaft (cfr. NV) MHS= Miethauser Syndikat eG FGW = Forum Gemeinschaftliches Wohnen eV Frans : GRT = Groupes de Ressources Techniques AGRTQ = Association des Groupes de Ressources techniques du Québec

6

Lexicon (van termen zoals gebruikt in het kader van dit project) Samenhuizen : Gemeenschappelijk wonen (of samenhuizen): verzamelterm voor alle vormen van intentioneel en coöperatief delen van woonruimte door alleenstaanden en gezinnen, uit meerdere gezinnen van oorsprong, met de bedoeling een sociale meerwaarde te creëren. Cohousing: autonome woonsten + uitgebreide gemeenschappelijke delen (tuin, garages, washuis, + eetzaal, keuken, zithoek, hobby, speelkamer, atelier, logeerkamers, e.a.) ; 8 à 35 units Centraal wonen: autonome woonsten + beperkte gemeenschappelijke delen (tuin, garage, wasplaats, en eventueel tuinhuis, clubhuis, atelier, … ) ; 3 à 35 units Woongroep (of gemeenschapshuis) : kamers, studio’s of kleine appartementjes onder één dak ; huishouden gedeeld in mindere of meerdere mate ; meestal 3 à 8 units Leefgemeenschap: volledig gedeeld huishouden ; de erfgenaam van de vroegere commune, wel op meer realistische leest geschoeid ; kan ook meer dan 8 units Wooncoöperatieve : (werkterm) coöperatieve organisatievorm voor het sociaal en financieel-juridisch beheer van een project gemeenschappelijk wonen en het eigendoms- en gebruiksrecht van het vastgoed Samenhuizen Koepel: de organisatie van de socio-culturele beweging gemeenschappelijk wonen die in Vlaanderen de rol en de taken opneemt van informatie, sensibilisering en vorming, coördinatie, beleidswerk, administratie, kennisbank en platform. Samenhuizen Regio-Kern: de organisaties rond samenhuizen op streekniveau (diverse schalen : stad, geografische streek, …) die o.a. taken opnemen van lokale informatie en vorming, samenwerking, coördinatie, ondersteuning. Potentieel publiek: deel van de bevolking met interesse voor gemeenschappelijk wonen (volgens onderzoek geschat op 20-30%). Geïnteresseerden: op dit moment actief op zoek om in een project te wonen Reflectiegroep: mensen met interesse voor gemeenschappelijk wonen, maar die nog geen duidelijke keuze hebben gemaakt voor een bepaald concept. De Reflectiegroep richt zich op informatie, vorming en oriëntatie van de deelnemers Initiatiefgroep: hier liggen het concept (cohousing, centraal wonen, gemeenschapshuis, …) en de gekozen inplanting (urbaan, ruraal, suburbaan, …) en regio vast Startgroep: heeft de site waarop zal gewoond worden vastgelegd en begint het project voor te bereiden en/of meer mensen aan te trekken Projectgroep: Concept en site staan vast, en zodra ook het ontwikkelingstraject is opgesteld, spreekt men van Projectgroep. De groep ligt vast of wordt uitgebreid. De haalbaarheidstudie is uitgevoerd, professionals worden gekozen, plannen worden gemaakt Primaire coöperatieve (of dochter-coöperatieve ) = enkel voor het sociaal en dagelijks financieeljuridisch beheer Secundaire coöperatieve (of moeder-coöperatieve ) = neemt in tweede orde taken over van één of meerdere wooncoöperatieven, zoals beheer van het vastgoed, eigendom van het vastgoed (ver)bouwen, financiering, dienstverlening, onderhoud, … Community Land Trust (CLT) [cfr. MHOS (UK) ; Gewestelijke Grondalliantie (B) ; Alliance Foncière Régionale (Brussel)] = vorm van betaalbaar wonen door behoud van de grond in een stichting die deze verhuurt en door aankoop van het gebouw door de bewoner met beperking op de meerwaarde bij terugverkoop Shared Equity Housing (SEH) = constructie die tegelijk opbouw van kapitaal door de bewoners en duurzame betaalbaarheid van de bewoning mogelijk maakt Bouwgroep = groep die enkel het bouwtraject collectief doorloopt Baugruppe (D) = bouwgroep Habitat groupé, habitat collaboratif (F), collaborative housing (ENG), Gemeinschaftliches Wohnen (D) = gemeenschappelijk wonen Habitat groupé (F), Wohngemeinschaft (D) = woongemeenschap

7

Inleiding - Leeswijzer Hoofdstuk (I) : presentatie van het probleem, de ontwikkelde denkpiste en het antwoord onder de vorm van een samenwerkingsverband rondom de wooncoöperatieve Hoofdstuk (II) : De componenten van het samenwerkingsverband, namelijk A. de woongemeenschap (verder uitgediept in Hoofdstuk III) B. het dienstenaanbod C. de instrumenten voor het faciliteren van de financiering D. het Samenhuizen netwerk Hoofdstuk (II) : De woongemeenschap, met keuze voor rechtsvorm wooncoöperatieve, uitgediept Hoofdstuk (IV) : Besluit, conclusies en aanbevelingen

8

De initiatiefnemers Samenhuizen vzw’ en ‘CeDuBo - DuWoBo’ zijn de twee indienende partners voor dit project. ‘Cohousing Brugge’ is de betrokken regionale organisatie van gebruikers waarmee wij in eerste instantie op het terrein aan de slag gaan.

Samenhuizen vzw werd in 2000 gesticht als vrijwilligersorganisatie voor de promotie en ondersteuning van gemeenschappelijk wonen in al haar verscheidenheid, vanuit de overtuiging van de maatschappelijke meerwaarde. Sinds begin 2011 wordt de organisatie door de Vlaamse Overheid gesubsidieerd als sociaal-culturele beweging. Wij stelden vast dat, behoudens uitzonderingen, gemeenschappelijk wonen vooralsnog was voorbehouden voor begoede deelnemers. Daarom ging Samenhuizen op zoek naar sporen om deze woonvorm open te stellen naar andere inkomenscategorieën. Vandaar dit onderzoek dat peilt naar een samenspel van factoren die betaalbaar gemeenschappelijk wonen moet mogelijk maken. Samenhuizen levert mankracht en stelt haar kennis en netwerk ter beschikking van het onderzoek. CeDuBo vzw (Centrum Duurzaam Bouwen) heeft als leden het WTCB, de beroepsorganisaties (VCB, bouwunie, NAV), de Vlaamse overheid (OVAM), infrax, de VMW, de Vito, de gemeente en enkele NGO’s (dialoog, toegankelijkheidsbureau, ODE). CeDuBo promoot duurzaam bouwen vanuit de vestiging in Heusden-Zolder. DuWoBo (Duurzaam Wonen en Bouwen) staat voor het proces “transitiemanagement naar een duurzaam bewoond en bebouwd Vlaanderen”, dat opgenomen is in VIA en in de beleidsbrieven van de Vlaamse overheid. Dit project valt onder de werking van CeDuBo vzw en wordt er door gecoördineerd. Cedubo levert mankracht en kennis en stelt haar netwerk open. Zij voerde tevens de bevraging uit t.a.v. de basis en stakeholders. Cohousing Brugge was bij de start van dit onderzoek nog aan het kiemen tot een lokaal ontmoetingsplatform voor kandidaten en groepen die een project wensen op te zetten. De activiteiten van informatie, sensibilisatie, vorming en ondersteuning van geïnteresseerden en starters worden ontplooid door een kern van dynamische vrijwilligers. Sinds augustus 2013 is Cohousing Brugge als eerste ‘Regio-Kern’ gestructureerd in de vzw ‘Samenhuizen Brugge’. Zij is de betrokken organisatie van gebruikers en ervaringsdeskundigen met wie op het terrein nauw wordt samengewerkt m.b.t. de thema’s ‘netwerk en dienstbetoon’ van het onderzoek. Zij leveren een belangrijke input door een aantal acties in de praktijk te implementeren.

9

I. DE UITDAGING 1. Het probleem Gemeenschappelijk wonen kan oplossingen bieden voor tal van maatschappelijke noden. De interesse voor het gemeenschappelijk wonen neemt met de dag toe - ook in Vlaanderen, het potentieel is groot. Echter vele groepen starten op, maar weinigen slagen, een groot deel van de geïnteresseerden blijft uitgesloten. Dit is te wijten aan de grote moeilijkheden die zij op hun weg ontmoeten. Een cruciale factor is de financiële situatie van betrokkenen. De projecten die tot realisatie komen hebben voor het overgrote deel de structuur en de functionering van een (mede)eigendom, met koopwoningen. De vraag naar huurwoningen in de formule van gemeenschappelijke wonen is groter dan deze voor koopwoningen. Dat blijkt duidelijk uit de oproepjes bij samenhuizen.be, de gestelde vragen via onze infolijn, reacties bij infomomenten en bezoekdagen, enz … Voor mensen wiens budget hen enkel in staat stelt een huurwoning te betrekken is vandaag de drempel naar gemeenschappelijk wonen nog enorm. Deze studie stelt zich tot doel antwoorden te vinden m.b.t. het faciliteren en stimuleren van een aantal mogelijke ingrediënten van gemeenschappelijk wonen en haar bredere context. Deze moeten dan dienen voor een grotere toegankelijkheid en betaalbaarheid, inclusie van kwetsbaren en bewonersmix, zelfontwikkeling en zelfbeheer, participatie, basisdemocratie en empowerment, samenwerking en solidariteit. Wij willen daartoe een blauwdruk opstellen voor een ‘coöperatief netwerk’ met verschillende geïntegreerde en elkaar versterkende gelaagdheden en dit op niveau van de woongroep, het ondersteunend netwerk en de financiering.

2. Situering binnen de context Samenvatten van ‘contex’t (9blz.) naar 1blz. ; en volledige tekst met illustraties naar bijlage

2.1. Macroperspectief Processen van -standaardisering, decentralisering, flexibilisering,, individualisering, mondialisering pluralisering, desinstitutionalisering, detraditionalisering en ontgrenzing zijn sleutelwoorden om hedendaagse Westerse samenlevingen te beschrijven.. Deze veranderingen staan rechtstreeks in verband met de modernisering (Van der Veen, 1998) die leidde tot een verbetering van de gezondheid, demografische verschuivingen, onderwijssystemen, veranderingen in de gezinssamenstelling, beleving van het jong zijn en de familiale relaties als zodanig. Deze trends worden op hun beurt weerspiegeld in de woonsituatie of huisvesting en het woonbeleid. Ongeveer 90% van de Belgen (en de Vlamingen) is tevreden met het leven dat ze leiden. Toch maakt meer dan 80% van de Belgen zich zorgen over de tewerkstelling (Eurobarometer, 2009). Bijna 75% van de Vlamingen denkt dat de volgende generaties het met een kleiner inkomen meten doen en dat de inkomensverschillen zullen groeien. Men vreest dat de werkloosheid en de sociale uitsluiting zullen stijgen indien er geen wijzigingen plaats grijpen (VRIND, 2013). 2.1.a. demografisch :

10

Alhoewel België noch Vlaanderen een snel groeiende bevolking kent is er sinds 1970 een stijging van meer dan 7%. De laatste 10 jaar is de groei nog toegenomen. Op 1 januari 2003 telde België 10.355.844 inwoners en op 1 januari 2013 stond de teller op 11.099.554. De recente prognoses spreken van een stijging tot 13.515.00 in 2060. De bevolking zal sterker stijgen dan men in 2007 voorspelde De redenen zijn drievoudig: een hogere levensverwachting, een nog steeds sterke internationale immigratie en een heropleving van de vruchtbaarheid. De toenemende vergrijzing blijft een kenmerk van de bevolkingssamenstelling. . In 2013 is het aandeel van de 65 plussers meer dan 17% en de 80 meer dan 5%. .In 2060 zal het percentage 65plussers stijgen met 19 à 26% naargelang de regio. Tot enkele jaren geleden ging de vergrijzing samen met ontgroening. Nu wordt voorzichtig gesproken over een daling en misschien zelfs het einde van de ontgroening. De verjonging zal de afhankelijkheidscoëfficiënt van ouderen verminderen. Dit heeft gevolgen voor de sociale zekerheid, maar laat zich niet voelen in de stijgende nood aan woningen. Het proces van de vergrijzing zal wel met volle kracht haar impact demonstreren op het vlak van woonbehoeften en noden in de aard van vraag en aanbod. De nieuwe generatie ouderen heeft ook andere mobiliteitsgewoonten en behoeften. Door het gebruik van de auto en de introductie van sociale media zal de nieuwe generatie ouderen nog lange tijd hun sociale netwerken onderhouden en kan men lang zelfstandig blijven wonen, zelf in eerder geïsoleerde woonsituaties. Om het zelfstandig wonen te bevorderen, ook in de meer afgelegen gebieden komt de vraag naar het combineren van zorg en wonen naar boven ((Vanneste e.a., 2007 ). De complexiteit van de huidige samenleving betekent een uitdaging voor de relaties tussen de generaties, zowel op micro- als macrovlak zodat nieuwe of hernieuwde intergenerationele samenwerkingsverbanden ontwikkeld kunnen worden (1GE,2009). De bevolkingsprognoses en het ‘andere’ aanzicht van de bevolking heeft nog een meer opvallend ‘kleurtje’: de toename van het aantal allochtonen. We evolueren van een mono naar een multiculturele samenleving. De industrialisering en de secularisering van onze maatschappij, het ontstaan en nadien de crisis van de verzorgingsstaat en de emancipatie van de vrouw zijn factoren die er mee voor gezorgd hebben dat het gezin een aantal van zijn vroegere functies verloren heeft. De democratisering van het onderwijs en de toenemende levensverwachting zorgen bovendien voor twee nieuwe levensfasen, respectievelijk die van een verlengde adolescentie of jongvolwassenheid en die van de weduwen of weduwnaars op latere leeftijd. Steeds minder mensen doorlopen een klassieke gezinscyclus en steeds meer mensen experimenteren met een aantal alternatieve woon- en/of leefvormen (Kums, 1999). Individualisering en globalisering hebben een enorme impact op de samenstelling van gezinnen (Pasteels e.a.,in Noppe en Vanderleyden, 2013) Het klassieke gezin is niet langer de hoeksteen van de samenleving, maar gezinnen en huishoudens vormen nog steeds de bouwstenen van de maatschappij. Sinds 1970 steeg het aantal huishoudens sneller dan de bevolking: 33% tegenover 7%. Het aantal neemt fors toe, wat een invloed zal hebben op het aantal woningen dat nodig is (Willems, 2011). De trend tot gezinsverdunning zet zich nog altijd verder. Het gemiddeld aantal leden per huishouden vermindert: van 2,98 in 1970 tot 2,39 in 2001 en in 2010 klopt men af op 2,31 voor België en 2,36 voor Vlaanderen (Statbel, 2011, SVR,2011). Dit is het gevolg van een stijgend aantal alleenstaanden, de veroudering van de bevolking, een daling van de vruchtbaarheidscijfers en een toename van het aantal echtscheidingen. Het stijgend aandeel van de eenpersoonshuishoudens is opvallend en werd met 30% in Vlaanderen het belangrijkste type huishouden (Lodewijckx, 2011). en het aantal alleenstaande 80-plussers stijgt met tweederde (Willems, 2011) ; rood in de kaarten duidt op een positief saldo, blauw op een negatief saldo). Van de tweepersoonshuishoudens trekt de forse toename van alleenwonenden en eenoudergezinnen de aandacht. Voor velen is de fase van het eenoudergezin slechts tijdelijk, 8 op 10 van de ex-partners gaat opnieuw een relatie aan (Defever, Van Lancker, Hufkens et al, 2013). De ontbinding van een ‘gezin’ wordt in toenemende mate gevolgd door de samenstelling van een nieuw gezin. Dertig of twintig jaar geleden was dit soort gezin eerder uitzondering dan regel, vandaag komen ze steeds meer voor. Het leven in een eenoudergezin is wel een precaire situatie en het risico op armoede is reëel (zie paragraaf sociale context). De meeste van deze gezinnen bestaan uit vrouwen met kinderen en dat verhoogt de kwetsbaarheid. 2.1.b. economisch

11

Wonen neemt een belangrijke plaats in de economische draagkracht van de gezinnen. Eigenaar zijn biedt voor de meerderheid een grotere bescherming. Een toegenomen polarisering tussen huurders en eigenaars is de voorbije decennia zichtbaar. Het zijn in de eerste plaats de huurders die met een toename van de woonkost geconfronteerd worden en dit ondanks de vaak slechtere kwaliteit op de private huurmarkt (De Decker et al, 2005). Gezinstransities als gevolg van een scheiding kunnen leiden tot het verlies van de woning en de onmogelijkheid om (opnieuw) eigenaar te worden. Op korte en op langere termijn verhoogt dit het armoederisico. Op lange termijn betekent dit het risico van armoede op oudere leeftijd . De wettelijke pensioenen in België zijn niet hoog, maar dit wordt dan niet meer gecompenseerd door het woningbezit . Voor vrouwen en mannen die ooit een echtscheiding hebben meegemaakt verlaagt de kans op woningbezit significant (De Wilde, 2012). Algemeen zien we een verhoogd armoederisico bij alleenwonenden en vooral bij alleenstaande ouders (ongeveer 19%) (Defever, Van Lancker, Hufkens et al, 2013). Al in 2008 zegt 14% moeilijk rond te komen en 39% van de alleenstaande ouders. Het probleem van betaalbaarheid is het grootst in de private huursector met bijna 40% die een woonquote heeft hoger dan 30%. (De Wilde, 2013). De beperkte toegang tot het kopen van een woning voor een aantal bevolkingscategorieën zal zonder ingrepen niet meteen veranderen. Het eerste semester van 2013 toonde opnieuw een stijging (met 2%) van de gemiddelde prijzen van woningen en bouwgronden (Statbel, 2013, Trends vastgoedgids, 2013). In het tweede kwartaal van 2013 stabiliseert de prijs van villa’s en woonhuizen, maar niet van bouwgronden en appartementen. Huurders kennen een armoederisico dat ongeveer driemaal zo hoog is als dat van eigenaars (Welzijnsbarometer, 2011). De Vlaamse Woningraad berekende dat voor 13% van het totaal aantal huishoudens wonen (als huurder of eigenaar) niet betaalbaar is. Betalingsproblemen komen niet enkel voor bij de laagste sociaal-economische lagen. Jaarlijks is er een stijging van het aantal mensen dat beroep doet op schuldbemiddeling of schuldhulpverlening. In 2012 deden 66.000 Vlaamse gezinnen hierop beroep. Onder hen een belangrijk deel met huurschulden of problemen om de lening af te betalen (Vlaams Centrum Schuldenlast, 2012). De financieel-economische crisis heeft tot gevolg dat de leefsituatie van de maatschappelijke onderlaag en van de middenlaag moeilijker wordt. Maar ook opportuniteiten ……….(Schumpeter) (Lloyd Toby, 2010, Guardian ……..) << One of the benefits of a recession is that it often encourages creative innovation. Concerns about the economy, the environment, and social stability in general may be channeled into more sustainable ways of living. Cohousing communities, although far from perfect, provide valuable real life experiences of neighborhoods and residents looking to make a difference, one relationship at a time. Although affordable cohousing is likely to attract or be realized by a relatively limited number of housing residents, its broader influence on local housing developers, neighborhood planners, and urban designers may be significant. >> (Garciano, 2011) (paragraaf verder aan te vullen ….) Voor het Vlaamse woonbeleid is het realiseren van het recht op menswaardig wonen de centrale doelstelling, aldus artikel 3 van de Vlaamse Wooncode (VWC) vertaald in termen van beschikbaarheid, woonkwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Artikel 4 van de Vlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid daarbij bijzondere aandacht heeft voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dat recht op duurzaam wonen, als een basisrecht voor iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren en steeds meer voor de doorsnee huishoudens. Het woonbeleid heeft bovendien een belangrijke geografische component, zoals blijkt uit de kaarten, en leent zich zeker tot lokale accenten. In het bijzonder denken we aan de woonsituatie in de centrumsteden, de 19° eeuwse wijken, maar ook buiten het stedelijk gebied kunnen steeds minder huishoudens zich een kwalitatieve woning op maat veroorloven : wat dient er zich nog aan tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid? De private woonmarkt wordt alsmaar krapper, met veelal een lage prijs/kwaliteit verhouding van de woningen, .. én bovendien moeilijk toegankelijk. De sociale huursector kan de vraag niet volgen, we kennen de wachtlijsten (70-80.000 huishoudens). De sociale koopsector (woningen en leningen) kampt met een chronisch gebrek aan capaciteit en middelen. Noodgedwongen nemen vele gezinnen hun toevlucht tot een noodkoop: de afbetaling van hun kooplening is zo hoog dat de noodzakelijke renovatie of herstellingen uitblijven. Zij zijn dikwijls amper beter af dan de huurders in krotten. De

12

armoede dreigt voor vele gezinnen, zeker nu de economische crisis de onzekerheid over het inkomen nog versterkt en bij de zwakkeren op de markt (nog meer) slachtoffers maakt. Sociale huisvesting is destijds ontstaan uit het samenvloeien van de belangen van de private en de publieke sector: fabrieksbazen en politiekers hadden allebei belang bij een beter en meer menswaardige huisvesting van de arbeiders, zij het vanuit uiteenlopende motieven en verschillende invalshoeken. Niettegenstaande de woonomstandigheden niet meer zo schrijnend zijn als 100 jaar geleden, kunnen we er vandaag toch niet meer omheen en stellen we vast dat in de geest van eerste e helft 20 eeuw er zich vandaag een hernieuwde tendens aandient om met verenigde krachten op zoek te gaan naar een sociaal betaalbaar wonen in de geest van collectiviteit en delen. 2.1.c. sociaal De toenemende individualisering wordt vaak in een adem genoemd met de vermindering van de sociale cohesie. Mensen zouden zich minder interesseren voor het lot en vooral het leed van anderen en zich dit minder aantrekken . Individualisering is een proces dat zich voltrekt op diverse levensgebieden. Sociale wetenschappers houden zich al decennia bezig met onderzoek naar sociale gevolgen hiervan en of de individualisering dan wel tot een afbraak of integendeel tot nieuwe vormen van sociale cohesie en betrokkenheid leidt (Schnabel, 2004). In 2009 werden de resultaten bekend gemaakt van een Vlaams onderzoek naar indicatoren van sociale cohesie . Sociale cohesie is een erg ruim begrip met verschillende dimensies zoals de mate van actief burgerschap, sociaal kapitaal en vertrouwen in instellingen, sociale controle en de mate van sociale uitsluiting. De resultaten lijken te wijzen op een transitie van oude vormen van sociale cohesie naar nieuwe vormen (Dhooge et al, 2009). Zo kan bijvoorbeeld niet vastgesteld worden dat er een kleinere participatie is aan het verenigingsleven. Integendeel, ongeveer de helft van de Vlaamse bevolking is actief betrokken bij een vereniging. Stijging van participatie is vooral te vinden bij verenigingen die aanleunen bij specifieke interesses (zoals hobby’s, natuur) en sportverenigingen (Socius , 2013). Het lijken vooral de laaggeschoolde mensen te zijn die hierin minder participeren. Concluderen dat sociale cohesie afneemt zou te snel door de bocht zijn, maar ze krijgt ongetwijfeld een andere invulling. Een specifiek element met duidelijke verwijzing naar de sociale cohesie is het vraagstuk van de eenzaamheid. In binnen- en buitenland zijn er al diverse studies verschenen die wijzen op een positief verband tussen hechte banden, de positieve interacties en de steun en het subjectieve welbevinden en positief zelfbeeld. (Vanden Boer & Pauwels, 2005). Eenzaamheid verwijst naar een beleving, een negatief gevoel. Heylen (2012) vertrekt van een aanvullende opsplitsing tussen sociale eenzaamheid en emotionele eenzaamheid. Het eerste verwijst naar een tekort en een gemis aan sociale relaties, aan contacten met familie, vrienden, kennissen, buren. Terwijl de tweede vorm een uiting is van een gemis aan een hechte, intieme band met iemand. Velen denken bij eenzaamheid aan een probleem van ouderen. In tegenstelling tot dit beeld, heeft de overgrote meerderheid van de 55-plussers in Vlaanderen nooit of slechts zelden eenzaamheidsgevoelens. De alleroudste generatie kent wel meer eenzaamheidsgevoelens. Er is wel degelijk een positief verband met het aantal bezoekcontacten iemand wekelijks heeft. Vanden Boer en Pauwels (2005) stelden vast dat gemengde contacten positief zijn en dat ouderen die minstens wekelijks zowel verwanten als niet-verwanten zien, zich minder eenzaam voelen dan degenen met een meer eenzijdig samengesteld relatienetwerk. Heylen (2012) bevestigt met haar onderzoek dat eenzaamheid geen specifiek probleem van ouderen is. Volgens sommigen is er een lichte stijging, maar de ongeveer de helft van de Belgische 18- tot 79jarigen heeft geen gevoel van sociale eenzaamheid , maar 15% voelt zich sterk sociaal eenzaam en 13% zeer sterk. Een vrij gelijklopend beeld is te zien voor de emotionele eenzaamheid, met minder mensen die zich sterk tot zeer sterk emotioneel eenzaam voelen (18%). Het hoogste risico op sociale eenzaamheid is niet bij de oudste generatie, maar bij de 40-69 jarigen. Bij de emotionele eenzaamheid springt de oudste leeftijdsgroep er lichtjes bovenuit, maar het verschil is te klein om er conclusies uit te trekken. Sterker dan de leeftijd zijn een aantal beïnvloedende factoren het vermelden waard: hoe hoger opgeleid, hoe lager het risico op zowel sociale als emotionele eenzaamheid. De partnerstatus is een

13

risico-indicator. Personen zonder partner kennen meer emotionele eenzaamheid . Als we dan weten dat het aantal eenpersoonsgezinnen stijgt, kan een snelle rekensom worden gemaakt. De zorgverstrekking in Vlaanderen wordt totnogtoe grotendeels door het aanbod gestuurd. Volgens de nieuwste inzichten moet de welzijns- en gezondheidssector beter aan de vraag van de cliënt tegemoetkomen. Dit veronderstelt een vernieuwing van de zorg. Erkende voorzieningen moeten hun zorgaanbod dichter bij de gehandicapte brengen, het liefst en waar mogelijk, in de gewone samenleving, bij de mensen thuis. Dit noemt men de "vermaatschappelijking van de zorg". [Vandeurzen Jo, 2010] 2.1.d. ecologisch De wildgroei aan verkavelingen en lintbebouwing, het blijven aansnijden van gronden in suburbane gebieden, de privatisering van het groen en gebrek aan groen in de steden, de toename van de bebouwingsgraad en verharding (hitte-eiland effect) kenmerken alle het huidige landschap van de ‘Nevelstad Vlaanderen’ ten gevolge van het gemak waarmee Vlaanderen werd ‘geordend’. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (1997) stelde onder de titel ‘Vlaanderen open en stedelijk’ tot doel om op een meer duurzame wijze met onze schaarse ruimte om te springen. Tot heden, 15jaar later, overheerst nog steeds de wooncultuur van vrijstaande woningen, van huisje, tuintje daar waar het (nog) betaalbaar is. Nochtans, de ruimte raakt op (en schaarste doet prijzen stijgen), we staan dagelijks in de file, we verbruiken zot veel energie, het milieu is er amper beter op geworden terwijl de klimaatdoelstellingen ons dwingen tot dringende maatregelen. We moeten besparen op ruimte, grondstoffen, water en energie (incl. transport via nabijheid!): de druk is hoog om kwalitatief te verdichten in en nabij de kernen, om open (groene) ruimte te vrijwaren, meer biodiversiteit te creëren, om steden te vergroenen en meer aan inbreiding te doen, om kleiner te gaan wonen en bouwen. De eengezinswoning in België telt gemiddeld 119m2 vloeroppervlakte ten opzichte van gemiddeld 87m2 in buitenland (Vanneste et al., SEE 2001). Tekenend is dat slechts 18% huishoudens in een woning leeft op maat van het gezin, 60% woont (te) ruim, terwijl onder Magreb-huishoudens zelfs 70% te ‘klein’ woont, en de onderbezetting is een algemeen fenomeen’, maar het betreft vooral alleenstaanden in de stedelijke zones en huishoudens (incl. eenoudergezinnen) met kinderen in de suburbane en forenzenzones. De oplossing? Kleinere kavels en appartementen worden standaard, doch nog steeds worden nieuwe gronden aangesneden (de watertoets heeft amper impact op de selectie van de geschikte gronden) en in het bestaande weefsel zien we slechts fragmentair vernieuwing opduiken. Vlaanderen kan niet langer leven op die te ‘grote voet’ en moet dringend op zoek naar een rationele bezetting van (grote) units en dimensionering van verharding en privétuinen in woonbuurten, naar woonconcepten die kwalitatief verdichten op grote schaal en gespreid over Vlaanderen, in denkpistes voorbij de tweedeling één- en meergezinswonen, huur/koop en privé/publieke markt, voorbij het monofunctioneel zoneren voor wonen, denkpistes voor semi-publieke ruimte, delend en meervoudig ruimtegebruik, met ‘collectieve’ nutsvoorzieningen (energie, water, afval), met delend auto- en materiaalgebruik en de (her)waardering voor de groen/blauwe structuur en biodiversiteit. Collectiviteit stimuleert een meer ecologische leefstijl. Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en bvb de pilootprojecten Collectief Wonen (Vl. Bouwmeester) geven alvast een voorzet. Gemeenschappelijk, intergenerationeel wonen op coöperatieve basis zet nog een stap verder en biedt een volwaardig alternatief, een keerpunt in de heersende, ecologisch verspillende wooncultuur. Coöperatief wonen kan betaalbare projecten op een compacte en ecologisch efficiënte wijze bevorderen, op moeilijk te ontsluiten sites of in grote leegstaande panden, liefst in en nabij de kernen, openbaar vervoer en dagelijkse voorzieningen, en waar mogelijk lokale voedselproductie. Zij kunnen een voorbeeld stellen in de collectieve aanpak van energie en nutsvoorzieningen voor water, electriciteit en afval, in een buurtherwaardering die het individueel initiatief overstijgen. 2.1.e. Sociale media in opmars Het is een open deur intrappen te zeggen dat één van de meest ingrijpende evoluties in onze samenleving bestaat uit de manier waarop wij (kunnen) omgaan met informatie. Kennis is op veel ruimere schaal beschikbaar, en kan ook sneller worden verspreid door de hedendaagse

14

communicatiemiddelen. Dit opent perspectieven naar netwerkvorming voor collectieve ontwikkeling van organisaties en producten van alle aard, sharing-programma’s, crowdfunding, peer-to-peer productie, leergemeenschappen, enz … In de transitiebeweging zoekt men juist naar alternatieven voorbij het oliegebruik, naar schaalverkleining en de bottom-up kracht om zich weerbaarder op te stellen ten aanzien van macro-economische productie en consumptiepatronen. Ook hierin kan de collectieve aanpak meer kansen bieden. De groeiende aandacht voor o.m. collectieve en meer autonome energievoorziening (Ecopower, Rescoop), gesloten kringloop van water en grondstoffen leent zich trouwens tot een overstijgen van de eigen woning of woongroep, het laat toe om connecties te zoeken met de omwonenden en de buurt.

2.2. Mesoperspectief 2.2.a. Technologie, complexiteit en innovatie in de bouw, vastgoed en woonsector. Aanvankelijk bakte elke boerderij zijn eigen brood, daarna verleerden wij dit en werd het specialistenwerk, nu gaan broodbakmachines als zoete broodjes van de hand. En wie weet, vinden we weldra op het internet vrij beschikbare schema’s voor het uitprinten van onderdelen en het monteren van een broodbakmachine. De bouwen vastgoedsector is volop in beweging, zo getuige ook de pioniers en voortrekkers in de transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen. Maar, een aantal technieken en processen zijn mettertijd ook veel complexer en verfijnder geworden. Voorbeelden zijn de bouwwijze, het energiebeheer, de samenstelling van producten en materialen, de technische infrastructuur en installaties, de normen rond veiligheid en gezondheid, enz … Zij ontglippen de burger en hebben de neiging te verschuiven naar het terrein van specialisten en kwaliteitsbewakers. Anderzijds worden dan weer methodieken ontwikkeld om dit alles opnieuw bij de gebruiker te brengen, die er (extra) tijd en energie zal of moet voor vrijmaken. In sommige kringen, en zeker in de woonsector, is er de neiging om terug te grijpen naar traditionele bouwwijzen en technieken, bouwelementen en prefab, in eenvoudige huizen en voorzieningen. Vaak zijn ze beter geschikt voor zelfbouw, en de bewoners kunnen zelf het onderhoud of de herstellingen kunnen opnemen. Parallel met de toegenomen complexiteit van technieken zijn ook juridische constructies, financiële producten, ontwikkelingstrajecten e.d.m. veel ingewikkelder geworden. Het scala aan professionals breidt zich uit en men kan ze niet (meer) wegdenken bij innovatieve woonconcepten, zelfs niet in een klassieke, individueel bouwproces. In een groep of in een breder netwerk van diensten, kennis- en ervaringsuitwisseling kan dit beter worden opgevangen. De bankencrisis heeft de waakzaamheid van de kredietverstrekkers (en de Nationale Bank) over de financiële draagkracht van de kredietnemers verscherpt, niettegenstaande de lage rentevoet: strengere eisen naar waarborg, leenbaar bedrag, termijnen. Ondertussen wordt er bv. in de vastgoeden energiesector gezocht naar financieel innovatieve formules over een langere tijdspanne (uitstel van grondaankoop, achtergestelde lening, erfpacht, recht van opstal, ..) of formules die rekening houden met het terugverdieneffect van duurzame maatregelen en investering. In het kader van de 2020klimaat-doelstellingen gelden immers jaarlijks verscherpte ambities die we moeten geoperationaliseerd krijgen (kennis, toepassing, leerfacetten, impact). De vastgoedsector is een directe (en sterke) concurrent voor het GW bij het zoeken naar sites en kaapt de kansen weg. Maar de sector zelf komt ook hier en daar in beweging. Enkele ontwikkelaars en investeerders haken aan op de kar van het GW; zij zien duidelijk immers een win-win in de samenwerking met groepen of dienstverleners (aanbod/vraag van sites, gronden of panden, garantie op afname van woningen) en maken zich sterk(er) naar de lokale overheden om hun vastgoedvoorraad op een (meer) duurzame wijze te valoriseren. 2.2.b. wettelijk en regelgevend kader Zoals hierboven aangehaald, worden weten regelgeving complexer en moet er meer beroep worden gedaan op specialisten. Enerzijds bestaan er binnen de context van diverse weten regelgeving een aantal knelpunten die te maken hebben met de eigenheid van gemeenschappelijk wonen (voorschriften en vergunning,

15

domiciliëring, sociale zekerheid,..), in combinatie met zelfontwikkeling en zelfbeheer, met financiering en betaalbaarheid (fiscaliteit, premies, ..;). Wil het GW betaalbaar zijn en toegankelijk voor diverse doelgroepen, dan biedt het gronden pandendecreet een kans op mix van inkomens, maar de sociale bouwmaatschappijen staan niet meteen te springen voor een samenwerking (selectie en toewijzing van kandidaten, chronologie op de wachtlijst). Anderzijds is er de relatieve onbekendheid met coöperatieve vormen en dienen de ambtenaren – vooral op het lokale niveau (RO, wonen, leefmilieu, enz) zich te informeren, zich creatief en meer open op te stellen om in te spelen op de vraag van het GW, hetzij binnen het huidig kader, hetzij via een aanpassing van de voorschriften en reglementen. 2.2.c. Politieke aandacht voor Gemeenschappelijk wonen en andere nieuwe woonvormen De groeiende aandacht voor gemeenschappelijk wonen blijkt uit een aantal initiatieven. Een belangrijke stap voorwaarts was de erkenning in 2010 van de vzw Samenhuizen als een socioculturele beweging (na 10 jaar zuiver vrijwilligerswerk). Samen met de steun uit het Luchkasteelfonds (Koning Boudewijnstichting) voor een studie rond de knelpunten van Samenhuizen (Jonckheere et al. 2009) heeft dit als gevolg dat de beweging via enkele medewerkers in dienstverband is gaan wegen in de lokale en Vlaamse politiek, in allerlei media en studie- of leerdagen die ook de interesse losweekt onder de bevolking. Het potentieel voor Gemeenschappelijk wonen is groot, maar nu krijgt het gedachtegoed stilaan ook vorm in de praktijk. Groepen vormen zich, initiatieven worden opgestart en krijgen steeds meer gehoor. We noemen enkele concrete stappen in de goede richting. - Vlaams Parlement (2009) : resolutie ter stimulering en ondersteuning van projecten gemeenschappelijk wonen (op voordracht van politici uit 6 partijen) - Vlaamse Wooncode (2010) : ‘zorgwonen’ (=kangoeroewonen) behoeft enkel meldingsplicht i.p.v. aanvraag stedenbouwkundige vergunning - DAR-subsidie voor duurzaam wonen en bouwen aan Ugent en VIBE vzw i.s.m. Samenhuizen voor het LiM-project (Leren in Meervoud voor Cohousing): een kennisuitwisseling tussen startende groepen (brochure en DVD, Maes et al, 2011) - Beleidsbrief Wonen - Beleidsprioriteiten 2011-2012, Freya Van den Bossche, Vlaams minister van e Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie” : 1 Strategische doelstelling : “Betaalbaar wonen in Vlaanderen bevorderen”. Hierin worden Cohousingprojecten aangehaald als één van de formules om het bescheiden woonaanbod uit te bouwen via initiatieven van de sociale huisvestingsmaatschappijen. - Parlementaire Commissie Wonen (9-11-2011) : Voorstel tot decreet door Groen! over toekennen van leningen bij het sociale woningfonds aan cohousing groepen die aan bepaalde criteria voldoen - De Vlaamse transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen brengt het thema GW op de agenda (2012, 2013). - Het Groenboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (2012) en het Woonbeleidsplan (2012) creëren openingen voor nieuwe en collectieve woonvormen. In de synthese van de Ronde Tafels in mei 2012 rond het Woonbeleidsplan lezen we: Pilootprojecten, voorbeeldprojecten, experimenteerrruimte in een regelgevingsluwe omgeving zijn hier van groot belang. Zo moet een aanbod gecreëerd worden dat toont dan andere woonvormen evenzeer aantrekkelijk en betaalbaar kunnen zijn, de vraag zal dan automatisch volgen. - De campagne ‘Samenhuizen in je lokaal beleid’ t.b.v. lokale overheden (2012-2013) ondervindt een grote belangstelling. - Gemeenteraadsverkiezingen (2012) : gemeenschappelijk wonen is opgenomen in het programma van bijna alle partijen en in de beleidsovereenkomsten van heel wat gemeenten - POD Maatschappelijke Integratie (2012) bestelde een studie rond solidair gemeenschappelijk wonen. Deze werd uitgevoerd door Samenhuizen vzw, Habitat & Participation en Universiteit St.Alysius - Het Charter Gemeenschappelijk Wonen (2013) is met steun van de Provincie West-Vlaanderen ondertekend door 25 West-Vlaamse gemeenten. De andere provincies worden aangedaan in 2014. - Vlaamse bouwmeester pleit herhaaldelijk voor het bevorderen van gemeenschappelijk wonen in het beleid ruimtelijke ordening en het woonbeleid - Brussels Gewest (2013) Ordonnantie ter facilitatie en ondersteuning van gemeenschappelijk wonen

16

- Waalse Gewest (2012) Code wallon du logement, met aandacht voor ‘habitat collectif ‘(woongroep) - Vlaamse Parlementaire Commissie Wonen (2013): Community Land Trust - Woonwoord : Artikels over SH (Woonwoord 21, 2012) en over CLT (Woonwoord 23, 2013) in het blad van de VMSW, de koepel van Huisvestingsmaatschappijen [ref : Rauch Irène, 2012 ; Dekeyzer Gerd, 2013] - Discussie over de regionalisering van de woonbonus - Discussie rond de opportuniteit van GW bij het inzetten op sociale koopwoningen - De intentie van De Ideale Woning (Antwerpen), WoninGent met betrekking tot CLT - Initiatief door Provincie VL-Brabant met financiële ondersteuning voor startende projecten 2014 - Oproep SOGent met wedstrijd voor een site bestemd voor gemeenschappelijk wonen 2012 - Diverse gemeentelijke initiatieven voor het inschrijven van gemeenschappelijk wonen in plaatselijke en gebiedsdekkende RUP’s

2.3. Microperspectief We bekijken de dynamiek van gemeenschappelijk wonen binnen een aantal andere maatschappelijke trends, speciaal binnen de coöperatieve beweging en op zichzelf in haar eigen groei en potentieel. 2.3.a. gemeenschappelijk wonen binnen maatschappelijke trends In de afgelopen decennia hebben we een aantal maatschappelijke bewegingen gezien, die buiten de tradities om of er soms op voortbouwend, nieuwe omgangswijzen aanbrengen t.o.v. onze behoeften, elkaar en onze omgeving. Dat vertaalt zich in alternatieve woonvormen, mobiliteit, communicatie, vorming, en tal van andere diensten, voorzieningen en initiatieven. Op vlak van de wooncultuur is er, zoals elders, enerzijds een evolutie naar individualisering en verbetering van het comfort. Daarnaast ontstaat er een groeiende behoefte aan sociale cohesie en solidariteit en een toenemende aandacht voor leefbare wijken en voor het optimaliseren van het sociaal kapitaal. De beweging van gemeenschappelijk wonen komt niet alleen voort uit wensen naar meer verbondenheid, solidariteit en een grotere verantwoordelijkheid en zeggenschap, maar gebeurt in wisselwerking met brede maatschappelijke ontwikkelingen, zoals : - delen van diensten, goederen en kennis (car-sharing, ruilsystemen, volkstuinen, swapping, enz …) - milieubewustzijn (ecologie, duurzaamheid, transitie) - sociaal ondernemen (ten behoeve van maatschappelijke meerwaarde, dienstverlening, inclusie van kansarmen) - emancipatie (grassroot bewegingen, zelfredzaamheid, burgerverantwoordelijkheid) - solidariteit en vermaatschappelijking van de zorg (intergenerationele solidariteit, woonrecht) - en hang naar verbondenheid (leefbare buurten, sociale cohesie). Deze ruime bewegingen zijn onderling ook sterk met elkaar verstrengeld. In deze stromingen bouwen diverse overheidsinitiatieven en instellingen, verenigingen en brede of lokale initiatieven mee aan een vernieuwd sociaal landschap. Gemeenschappelijk wonen biedt heel wat meerwaarde in het bieden van een bottom-up en zelfredzaam -duurzaam- antwoord op de demografische en maatschappelijke trends, de schaarste aan ruimte, de druk op het leefmilieu, alle uitdagingen waarbij het Gemeenschappelijk wonen als volwaardig alternatief op het individuele wonen kan uitgroeien. 2.3.b. Groei en potentieel voor gemeenschappelijk wonen in ons land Bij een inventarisatie werden er in 2010 in Vlaanderen 63 woongemeenschappen geteld van de types cohousing, centraal wonen en woongroep (Luk Jonckheere e.a., 2010). Die werden in de loop van de laatste veertig jaar ontwikkeld. In de afgelopen drie jaar zijn er daar nog minstens 10 bij gekomen. Vandaag zijn er ook minstens 30 projecten in aanloop- of realisatiefase. (zie bijlage 7 : inventaris woongemeenschappen wonen’) Interesse en potentieel zijn gemeten in verschillende westerse landen. De resultaten lopen ongeveer gelijk. De meest degelijk gevoerde studies geven een percentage van interesse tussen 20 en 32% van de bevolking [o.a. Innosense Consulting SRL & INDACO Politecnico di Milano , 2006 ; Harris

17

Interactive, 2011]. Deze tendensen werden in 2013 ook in ons land bevestigd. Een recente studie door ILIV onderzoeksbureau in opdracht van IKEA stelde vast dat 35 % van de Vlamingen het ‘fijn vindt om met verschillende generaties samen te wonen’ en dat 32 % van de Vlamingen zegt dat het ‘leuk zou zijn om verschillende gezinnen samen een groot huis te delen, waarbij iedereen zijn stukje privacy heeft, maar er ook gemeenschappelijk plaatsen zijn’ [Debruyn Caro, 2013] (zie bijlage 8 : tabel ‘interesse voor gemeenschappelijk wonen’) Ook als we slechts 1/10 van deze 20 à 32 % geïnteresseerden effectief zouden instappen in een project, dan nog mogen we het potentieel beduidend noemen. 2.3.c. Trend m.b.t. coöperatief denken binnen gemeenschappelijk wonen : In een aantal landen is het coöperatief gedachtengoed sterk vertegenwoordigd bij gemeenschappelijk wonen, meestal doordat er daar reeds een traditie bestond van coöperatieve vormen van wonen op de gewone woningmarkt. We denken aan de Scandinavische landen, aan In ons land is het overgrote deel van de projecten gestructureerd en functioneert ook als Vereniging van Mede-Eigendom (VME), de meest bekende en gebruikte vorm voor zelfbeheerd collectief wonen ook zonder gemeenschappelijkheid (in appartementsgebouwen). Coöperatieve woonvormen zijn in ons land weinig bekend. Er zijn natuurlijk de traditionele huisvestingsmaatschappijen waarvan een aantal gestructureerd is volgens de coöperatieve vennootschapsvorm. Zij zijn historisch ontstaan vanuit de arbeidersbeweging , functioneren volgens een top-down model en ageren binnen een erg beperkende regelgeving. Zij dragen in zich wel een potentieel om, eventueel in samenwerking met bewonersgroepen, eigentijdse wooncoöperatieven mogelijk te maken, zoals dat bvb. in Nederland het geval is. Ondanks de relatieve onbekendheid van de coöperatieve modellen worden al enkele schuchtere pogingen ondernomen door zelfbeherende projecten gemeenschappelijk wonen die coöperatieve structuren omarmen. De pioniers die in België het voortouw namen/nemen met gemeenschappelijk wonen gestructureerd volgens coöperatieve vormen zijn nog schaars. Toch kunnen we de volgende al vernoemen. Wooncoöperatieven : ‘Abbaye de Saint-Denis-en-Brocqueroie’ (Saint-Denis), ‘Cité Bénédi’ (Wavre), ‘EMMA’ - Biloba Huis (Schaarbeek-Brussel), ‘De Okelaar’ (Wolvertem), ‘Sint-Jansbergklooster’ (Zelem). De mogelijke ontwikkeling en/of bouw t.b.v. meerdere projecten staat ingeschreven in de statuten van ‘EMMA’ en van ‘De Okelaar’. Een coöperatieve die zich toelegt op (ver)bouwen t.b.v. verenigingen en groepen is ‘Les Tournières’ (Liège). (zie bijlage 4 voor een tabel van pioniers in ons land + beschrijving) 2.3.d. Gemeenschappelijk wonen en betaalbaarheid Vanuit haar basisdoelstellingen trekt gemeenschappelijk wonen vaak mensen aan die begaan zijn met het idee van betaalbaarheid en diversiteit (Garciano, 2011). Echter in de praktijk van vandaag is dit moeilijk te realiseren. Er zijn talrijke voorbeelden, ook in ons land, van projecten die deze betrachtingen inschrijven in hun doelstellingen, maar meestal wordt dit niet of in zeer beperkte mate bereikt. De studie over solidair gemeenschappelijk wonen van 2006 i.o.v. de POD Maatschappelijke Integratie, werd op vraag van diezelfde dienst in 2012 geactualiseerd als ‘Studie 2012 over de mogelijkheden voor de erkenning van het solidair wonen. - Actualisatie van de studie van 2006 en nieuwe ontwikkelingen’. Hierin wordt gezocht naar mogelijkheden voor implementatie van ‘solidair’ gemeenschappelijk wonen zonder samenwonenden te ‘bestraffen’. (Samenhuizen e.a., 2012) . Ook bij de zorgen welzijnssector en bij seniorenopvang is men meer en meer bezig met het opstarten en ondersteunen van (minder of meer zelfstandige) vormen van groepswonen. Kortom, de beweging gemeenschappelijk wonen zelf en verschillende maatschappelijke geledingen schenken groeiende aandacht aan het thema ‘betaalbaar gemeenschappelijk wonen.

18

3. Missie en doelstellingen 3.1. Missie en visie 3.1.a. Onderliggende waarden De onderliggende waarden van het coöperatief netwerk zijn de volgende : - zelfredzaamheid - verantwoordelijkheidszin - basisdemocratie - gelijkwaardigheid - billijkheid en solidariteit 3.1.b. Missie De betrachting van het te beschrijven model is om door middel van een samenhangend en groeiend netwerk van zich onderling versterkende deelnemers bij te dragen aan het faciliteren, initiëren, ontwikkelen, realiseren en beheren van woongemeenschappen. Deze moeten , toegankelijk zijn voor mensen met lage en gemiddelde inkomens, liefst in projecten met diversiteit qua inkomenscategorieën, volgens het principe van het coöperatief delen van geldelijke middelen, kennis, vaardigheden en inspanningen, middels participatie van elkeen naar eigen vermogen, in zelfontwikkeling, zelfbeheer en met ondersteuning op maat, rekening houdend met inclusie en sociale economie.

3.2. Doelstellingen De gekozen doelstellingen voor de modellen die worden bekeken in dit onderzoek gelden voor het ‘coöperatief netwerk’ in zijn geheel en voor de betrokken woongemeenschappen. Er zijn 3 soorten doelstellingen, namelijk : 3.2.a. Basisdoelstellingen : Eerst onderscheiden we de basisdoelstellingen die het ‘coöperatief netwerk’ van woonprojecten nastreeft. Aan deze basisdoelstellingen voldoet elke woongemeenschap die zich aansluit bij het netwerk. 1. gemeenschappelijk wonen, kleinschalig 2. zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming 3. betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen 4. Open uitwisseling, zowel met het netwerk als met de buurt en de omgeving van de woongemeenschap 3.2.b. Bijkomende punten : Dan zijn er de bijkomende kenmerken die deel uitmaken van de doelstellingen van het ‘coöperatief netwerk’ en in wisselende mate aanwezig kunnen zijn bij de betrokken woongemeenschappen. Zij komen de basisdoelstellingen versterken of aanvullen. 1. mix van inkomenscategorieën bevorderen (hoogte van inkomen, aantal gemiddelde en lage inkomens) 2. inclusie van kwetsbare personen : ook voor doelgroepen met andere kenmerken dan inkomenscategorie (bvb. alleenstaande met/zonder kinderen, minder validen, jongeren, senioren, …) 3. woonzekerheid vrijwaren door aanbod van betaalbaar wonen (bvb. door kostengerelateerde huurprijs 4. grond en woningen als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’ in collectief beheer houden en onttrekken aan de speculatieve sfeer 5. inbouwen van een mate van delen en samenwerking, betrokkenheid, solidariteit 6. lokale veerkracht en emancipatie bevorderen 7. flexibel woonrecht : wijzigen bestemming ruimtes (o.a. aanpasbare woonst ; wisselen van woonst)

19

8. ecologisch bouwen en wonen (o.a. Energie, water, ruimtegebruik, materialen, levenslang wonen) 9. stimulering van lokale sociale economie Echter niet elk betrokken project dient aan deze punten te voldoen, en voor de woonprojecten waar dit wel het geval is kunnen deze aspecten in verschillende mate aanwezig zijn. 3.2.c. Andere voorwaarden : Tenslotte zijn er andere doelstellingen na te streven door het ‘coöperatief netwerk’ als geheel en door de woongemeenschappen elk voor zich. 1. degelijke interne organisatie 2. degelijk ondernemingsplan, met o.a. financiële analyse 3. eenvoud en subsidiariteit De weging van deze andere voorwaarden varieert naargelang de ontwikkelingsfase waarin een project zich bevindt, een reflectiegroep behoeft een minder stevige structuur dan een groep in bouwfase. Deze doelstellingen vertalen zich in de criteria die t.a.v. woongemeenschappen zullen gehanteerd worden voor hun deelname aan het netwerk en voor de mate wijze waarop zij steun en hulp kunnen verwachten, zowel onder de vorm van dienstverlening als van financiële facilitatie. (zie : III.B. en III.C.)

4. Definities m.b.t. de doelstellingen 4.1. Gemeenschappelijk wonen 4.1.a. Definitie gemeenschappelijk wonen De definitie van gemeenschappelijk wonen door Samenhuizen vzw luidt als volgt : “ Een woongemeenschap is een woonvorm die personen omvat uit verschillende gezinnen die in eigen beheer, vrijwillig en bewust ruimtes delen en samen wonen in mindere of meerdere mate op elkaar betrokken met als bedoeling sociale meerwaarde te creëren. “ Een aantal collectieve vormen van samenwonen voldoen niet aan deze definitie en worden dus door Samenhuizen vzw niet gezien als GW. Dat is het geval voor bvb. een boerderij met een grote uitgebreide familie, een appartementsgebouw, een gevangenis, een bouwgroep, een gated community, enz … 4.1.b. diverse types De diverse types van gemeenschappelijk onderscheiden zich naar : - mate van autonomie van de privé-woonst (woningen of kamers) - gedeelde ruimtes : grootte en functie - mate van betrokkenheid tussen de bewoners (engagement, charter) - aantal woonsten (zie hieronder) Gemeenschappelijk wonen biedt intrinsiek meer kansen tot grotere cohesie, betrokkenheid, samenwerking en solidariteit binnen een buurtgemeenschap. Er bestaat een brede waaier in typologieën van gemeenschappelijk wonen. Om enige orde te verkrijgen heeft de vzw Samenhuizen een schema opgesteld waar het onderscheid gemaakt wordt naargelang de eigen ruimte een kamer is of een autonome woning. AUTONOME WONINGEN - Centraal Wonen : beperkte gedeelde ruimtes (van tuin, parking en berging tot lokaaltje, washuis, gastenkamer)

20

- Cohousing : uitgebreide gedeelde ruimtes (ook nog eetruimte, keuken, kinderspeelkamer, salon, hobby, enz …) PRIVE KAMERS - Woongroep : huishouden gedeeltelijk samen - Leefgemeenschap : huishouden volledig samen, alle maaltijden gedeeld

4.1.c. Aantal woonsten : Projecten die bestaan uit twee woonsten kunnen als afzonderlijke categorie worden onderscheiden : De duo-woonsten met zorgaspect worden benoemd als zorgwonen (Vlaamse Wooncode) of kangoeroewonen Voor de overige projecten heeft het aantal woonsten een invloed op de draagkracht (financieel en sociaal) voor de gedeelde ruimtes en voorzieningen, en voor eventuele extra aspecten die worden opgenomen. Omwille van de betrokkenheid en werkzaamheid worden groepsverbanden aangeraden die variëren van 2 tot 8 à 10 units voor woongroepen, 16 tot 35 voor cohousing (uitzonderlijk vanaf 12) en 3 tot 80 (soms meer) voor centraal wonen. Grote projecten kunnen opgebouwd zijn uit meerdere clusters, die op zichzelf de vorm van woongroep kunnen aannemen. Ook bestaan voorbeelden van meerdere cohousing projecten die aanpalend zijn ingeplant en enkele functies delen op buurtniveau. 4.1.d. Extra aspecten Een aantal projecten schenken aandacht aan extra aspecten of schrijven deze in hun missie in. Deze kunnen een invloed hebben op het functioneren en op het maatschappelijk belang van de woongemeenschap. Zo onderscheiden we o.a. : - De plaats van senioren : Multigenerationele, 40+ of 55+ projecten - Inclusie van zorgbehoevenden : in stijgende lijn van implicatie spreken we van burenhulp, mantelzorg of georganiseerde opvang - Specifieke doelgroepen : project met enkel bewoners uit de doelgroep of gemengd inclusief project , specifieke aandachtspunten naargelang de doelgroep - Economische activiteiten : onderscheid naargelang betrokkenheid van alle bewoners (wordt woonwerkgemeenschap genoemd, eventueel zelfs autonoom zelfvoozienend) of een deel van de bewoners, of bedrijfjes los van de bewonersgroep (maar in goede verstandhouding en aanvullend)

21

Het kan gaan over landbouwactiviteit, kinderopvang of andere diensten, kleinhandel, culturele en educatieve activiteiten, kunst, … - Spirituele dimensie : traditionele christelijke of andere religieuze gemeenschappen, ook nietbelijdende groepen. - Ecologisch bouwen en wonen : meeste projecten hebben een ecologische insteek. Indien dit doorgedreven is kan men spreken van ecowijk of ecodorp, ook ecovillage (ook grotere schaal). 4.1.e. Maatschappelijke meerwaarde van gemeenschappelijk wonen De Maatschappelijke meerwaarde van gemeenschappelijk wonen is enerzijds inherent aan haar eigenheid, anderzijds kunnen bij het opzetten en/of bij het beheren een aantal keuzes gemaakt worden die in meer of mindere mate een meerwaarde kunnen bieden. We onderscheiden volgende mogelijke directe intrinsieke meerwaarden van GW. [zie ook : Jonckheere e.a., 2010] Effecten op de bewonersgroep Een aantal praktische en sociale meerwaarden voor de bewoners vertegenwoordigen een indirecte sociale winst. Dan spreken we over betere opvang van kinderen, senioren, kansarmen en zorgbehoevenden. Verder is er een kleinere ecologische voetafdruk door GW levert een iets betere psychische en fysieke gezondheid. Sociale cohesie en veerkracht De woongroep, dank zij haar betrokkenheid in de ontwikkeling en tijdens het samen (door)leven groeit in haar verantwoordelijkheidszin en haar engagement om (later) een ambassadeursrol op te nemen, de ervaringen uit te dragen en eventueel nieuwe initiatieven te steunen en (helpen) ontwikkelen. In de meeste gevallen brengt een woongemeenschap versterking van het lokale weefsel en heeft zij een dynamiserend effect op de buurt. In het buitenland worden cohousing projecten soms door lokale overheden benut als ‘urban acupuncture’, om een achtergestelde buurt of een nieuw te ontwikkelen wijk een ‘boost’ te geven. Kinderopvang , een snack-bar, een kleine voedingswinkel of andere initiatieven en activiteiten door bewoners of binnen een project kunnen ook de wijk bedienen. Duurzaam bouwen De keuze voor Compact bouwen en kleine(re) woonsten dank zij de collectieve ruimtes, voorzieningen en goederen, autovrije zone, beperking in de infrastructuuraanleg van bestrating, verharding en riolering (de aanleg van collectieve nutsleidingen laat op zich wachten ), en andere typische ‘sharing’ in woongemeenschappen houden op zich een meerwaarde in voor de buurt en samenleving. Panden worden hergebruikt of krijgen een nieuwe bestemming, ruimte wordt meervoudig benut en soms opengesteld voor de buurt, voor culturele activiteiten; een grote tuin vergroent de buurt en kan ruimte bieden voor lokale voedselproductie. In een groep krijgen hoge’re) ambities inzake energie, water en, grondstoffen meer kans. Diversiteit Armoede, kansarmoede en sociaal isolement zijn dikwijls verweven, wonen in een samenhangende groep van mensen met enigszins verschillende culturele en sociale achtergrond is ondersteunend, leerrijk en verruimend voor alle betrokkenen. Diversiteit zoals door de meeste projecten beoogd (qua inkomenscategorieën, leeftijden, gezinstypes, …) brengt een meerwaarde met zich mee voor alle bewoners.

4.2. Zelfbeheer en democratische controle Samenhuizen zet in op projecten die beantwoorden aan het principe van zelfbeheer en zelfontwikkeling, in al zijn varianten en gradaties. 4.2.a. Zelfbeheer Dit aspect is voor Samenhuizen vzw essentieel om te kunnen spreken over ‘gemeenschappelijk wonen’. Dit betekent dat de bewoners hun gemeenschap dragen op een participatieve en basisdemocratische wijze. Woongemeenschappen worden dus niet zonder inbreng van de bewoners

22

ontwikkeld door een externe instantie. De aanzet of het initiatief kunnen wel extern worden gegeven (door een projectontwikkelaar of door de overheid), maar de aansturing gebeurt van onder uit. Dit alles belet dus niet dat voor een aantal zaken professionals worden ingehuurd, punctueel of langdurig, omwille van hun expertise en vaardigheden of om taken te vervullen waarvoor de bewoners zelf niet over de nodige kennis, expertise, vaardigheden of hulpmiddelen beschikken, of waaraan zij geen tijd kunnen of willen besteden. Partnerschap of enige vorm van samenwerking met sociale huisvestingsactoren (overheid/ sociale woningmaatschappijen) kan een mogelijkheid zijn voor de integratie van bepaalde inkomenscategorieën. De overeenkomst kan gaan over de aanloopfase of ook later verder bestaan. De modaliteiten zijn af te spreken. Publieke beheerders van woonvoorzieningen hebben de meerwaarde en de besparing leren kennen van bewoners die zich verantwoordelijk stellen voor de infrastructuur die zij gebruiken en die elkaar daarin collectief ondersteunen en zich organiseren om dit zo efficiënt mogelijk te doen en in de mate dat zij hiervoor de vaardigheden en de beschikbaarheid hebben of ontwikkelen. In Denemarken en Zweden bvb. krijgen cohousing projecten binnen de Sociale Woningbouw een extra beheersvergoeding van de Huisvestingsmaatschappij voor het zelf beheren van hun woonsten en woonomgeving. (zie IV.-3.3.) 4.2.b. Zelfontwikkeling Zelfontwikkeling houdt niet in dat elke handeling ten behoeve van de projectontwikkeling door de bewoners wordt uitgevoerd, maar wel dat zij als groep de sturende instantie zijn. Naargelang de verantwoordelijkheden die worden gemandateerd of uitbesteed kent het ontwikkelingsproces een breed spectrum van projecten met volgende varianten : - volledige zelfontwikkeling - zelfontwikkeling met steun van een Regiokern en/of los bewegend in het netwerk - zelfontwikkeling met steun van een begeleider GW (in combinatie eventueel met Regiokern) - zelfontwikkeling met steun van Samenhuizen en/of een andere intermediaire organisatie - zelfontwikkeling in samenwerking met (soms geïnitieerd door) een aanbieder. Belang van het betrekken van een intermediaire (leren we bvb vanuit projectoproepen in Frankrijk), ook als bewaker van juist dit aspect van zelfontwikkeling, bvb vrije keuze voor architect, project voor en door de bewoners, e.d.m. 4.2.c. Zelfbouw Eén van de onderdelen van de realisatie van een project is de concrete bouw of verbouwing er van. Essentieel voor het gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer is dat de groep van (toekomstige) bewoners de sturing heeft van dit traject, dus als bouwheer optreedt. Net zoals voor het algemene ontwikkelingstraject kunnen (toekomstige) bewoners er voor kiezen dit in eigen handen te nemen. Dat kan punctueel zijn, gedeeltelijk of grotendeels. Voorwaarden, aandachtspunten en knelpunten worden verderop beschreven (II.B.-2.2.) Bij het uitgebreid opnemen van taken in bouw of verbouwing wordt soms gesproken van ‘Sweat equity’ (UK, US), autoconstruction (F) of ‘Autorecupero e Autocostruzione’ (IT). [Maury Yann, 2011] (zie verder : IV.-5.2.) 4.2.d. Democratische controle Voor Samenhuizen vzw is een noodzakelijk ingrediënt van gemeenschappelijk wonen de democratische controle waar alle deelnemers mede-zeggenschap hebben. Dit kan gemoduleerd worden naargelang het voorwerp van beslissingen. Eigenaars hebben bvb. andere verantwoordelijkheden dan huurders en dus andere beslissingsbevoegdheden, zo ook hebben bvb. sponsors en bewoners niet dezelfde belangen en bevoegdheden. De types van democratische de basisTypes democratie : - klassieke representatieve democratie (afgevaardigden) - basisdemocratie : 1persoon=1stem - consensus (bvb sociocratische methodiek)

23

Voor de bewoners bestaat er meestal een gemengde relatie, zowel een zakelijke als één van nabuurschap. Hierom wordt in de meeste woongemeenschappen gekozen voor consensus (o.a. volgens de sociocratische methodiek) voor het beheer van de zaken die raken aan het dagelijkse leven. Sommige beslissingen moeten zeer snel gebeuren, omwille van een externe deadline zoals vaak bij een bouwtraject. In dat geval wordt meestal een back-up procedure voorzien met stemming bij gewone meerderheid. Voor deze back-up geeft men de voorkeur aan het principe 1 persoon = 1 stem (of 1 gezin = 1 stem waar men alleenstaanden niet wil benadelen t.o.v. echtparen).

4.3. Participatie, samenwerking en solidariteit Betrokkenheid, participatie, samenwerking en solidariteit zijn noodzakelijke bestanddelen van een goedwerkende gemeenschap. Zie de definitie van ‘intentional community’ : “ An intentional community is a planned residential community designed from the start to have a high degree of social cohesion and teamwork. The members of an intentional community typically hold a common social, political, religious, or spiritual vision and often follow an alternative lifestyle. They typically share responsibilities and resources.” [http://www.ic.org/] Vertalen !

De inzet van de bewoners is een essentieel onderdeel van zelfbeheerd GW. Dit betekent niet dat alle bewoners in dezelfde mate deelnemen aan de ontwikkeling, het dagelijks beheer of de activiteiten van hun project. Bij de coöperatieve woonvorm (zelfs zonder gemeenschappelijkheid) van Dijk dat ongeveer 10% van de leden een actieve rol wil spelen in de besturing van de vereniging, 30% actief op de hoogte wil blijven, maximaal 90% vertrouwen heeft dat de vereniging goed functioneert en 10% kan worden gekenmerkt als free riders [van Dijk G., 2002, geciteerd in Elbers A. & Pelgrum H., 2011]

4.4. Sociale meerwaarde 4.4.a. Recht op wonen vrijwaren Het recht vrijwaren op de keuze van de woonvorm die door bewoners als kwalitatief ervaren wordt, in geval van gemeenschappelijk wonen omwille van de meerwaarde van het groepsaspect. Het gaat dus over het wegwerken van drempels die er zijn in het ontwikkelen, realiseren, benutten, beheren, verschaffen van gemeenschappelijke woongelegenheid. Aansluitend bij het wonen kunnen nevenactiviteiten worden ontwikkeld, zoals bvb. opvang van mensen met dringende woonbehoefte of zorgbehoefte, kinderopvang, tuin- of landbouwactiviteit, horeca, gastenverblijf, vorming, seminaries, culturele activiteiten, enz … Het woonrecht als basisrecht vrijwaren voor iedereen door grond en woningen, als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’, zoveel mogelijk te behouden en beheren als maatschappelijk gedeeld goed. Eén van de manieren om dit te realiseren is het onttrekken van wonen aan de speculatieve sfeer. 4.4.b. Betaalbare en toegankelijke woongelegenheid - Gemeenschappelijk Wonen kan men (meer) breed toegankelijk maken, dus ook betaalbaar voor lage en gemiddelde inkomens door solidaire herverdelingsmechanismen. Dit kan op verschillende niveaus : * individueel tussen bewoners * niveau woongroep (door collectief op te treden op niveau van een woongemeenschap of kleine buurt) * tussen woongroepen, breed maatschappelijk (sociale huisvesting, sociale last in GPD, richtprijzen, fiscaliteit, subsidies, premies, …). - De betaalbaarheid kan op niveau van de woongroep ook worden gerealiseerd op volgende manieren * door de collectieve schaal van gemeenschappelijk wonen. * door te besparen dank zij zelfontwikkeling en zelfbeheer - De doelstelling is doorgaans een bewonersmix van inkomenscategorieën mogelijk te maken in de lokale gemeenschap, dus binnen en/of rondom de woongemeenschap, met inclusie van kwetsbare personen (zie verder).

24

4.4.c. Emancipatie, sociale cohesie - Het zelfbeheer, de betrokkenheid en de collectieve verantwoordelijkheid zijn een goede voedingsbodem voor emancipatie (empowerment) en zelfontplooiing van de betrokken bewoners. - Subsidiariteit : decentraliseren waar het kan, centraliseren waar het moet. Zodat de besluitvorming zo dicht mogelijk bij de betrokkenen gebeurt. - Een sterke lokale sociale cohesie en veerkracht verbeteren, waarbij de woongemeenschap een open uitwisseling met de buurt en de omgeving heeft - Ondersteunen van de dynamiek in de omliggende buurt ; stimuleren van socio-culturele activiteiten ; stimuleren van de lokale sociale economie. 4.4.d. Diversiteit sociale mix Een sociale mix van bewoners verbetert niet enkel een grotere financiële haalbaarheid voor de inclusie van minderverdieners. Het houdt ook een sociale meerwaarde in, namelijk ook de ‘inclusie van meerverdieners‘. Hoe deze diversiteit moet en kan betracht worden hangt af van keuzes die de groep maakt. Wordt een afspiegeling van de samenleving betracht? (bvb minstens 20% mensen met laag inkomen) Of is de ambitie van de groep de inclusie of de tijdelijke opvang van enkele mindervermogenden? Bij deze verschillende keuzes dient bewust te worden gekeken naar de nagestreefd verhouding tussen de bewoners. Die kan variëren van gelijkwaardigheid tot bvb. een houding van liefdadigheid. Er moet rekening worden gehouden met culturele weerstanden, namelijk vooroordelen van zowel meerverdieners als minderverdieners. Een samenwerking met sociale wooonactoren is belangrijk om de ambities te kunnen waarmaken of te verhogen. 4.4.e. Inclusie : steun en/of zorgbehoefte In gemeenschappelijk wonen schuilt een extra kans voor het organiseren van omkadering, ondersteuning en/of zorg voor doelgroepen die hier behoefte aan hebben. Wij denken o.a. aan senioren, jongeren, jonge gezinnen, alleenstaande ouders, migranten, mindervaliden en andere sociaal kwetsbaren. De ervaring in andere landen leert dat de beweging gemeenschappelijk wonen deze beloftes ook waarmaakt. Als voorbeeld vernoemen we Canada waar projecten bestaan die uitreiken naar bepaalde bevolkingsgroepen en naar kwetsbare en zorgbehoevenden. Dat slaat dan o.a. op alleenstaande moeders, senioren, alleenstaanden, armen, daklozen, ex-psychiatrische patiënten en probleemjongeren. [Bouchard Marie, in: Yann Maury, 2011] Het betrekken van kansarmen stelt een aantal problemen m.b.t. de hoogte van het vervangingsinkomen. Dit werd uitvoerig onderzocht in de studie ‘Solidair Wonen’ waar Samenhuizen vzw aan mee werkte. [Samenhuizen, H&P en Univ.St Louis, 2012] ‘Solidair Wonen’

4.5. Ecologische meerwaarde Duurzaam ontwikkelen omvat veel meer dan de ecologische opties. Voor een brede visie op duurzaamheid kunnen we teruggrijpen naar de Stadsmonitor, ontwikkeld door de Vlaamse overheid. [Bral Luk e.a., 2011] . We onderscheiden : - Economische principes: optimale afstemming tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief (diverse woonbehoeften ; kwaliteit van woning en woonomgeving) - Sociale principes: sociale rechtvaardigheid (toegankelijkheid,inclusie, woonzekerheid, betaalbaarheid) ; sociale contacten en cohesie (gemeenschapsvorming, buurten woongebondenheid) ; openheid en diversiteit (sociale mix) ; solidariteit (op verschillende schalen)

25

- Fysiek-ecologische principes: rationeel ruimte- en milieugebruik (dichtheid, rationeel gebruik van energie en grondstoffen) ; kwaliteit van het leefmilieu ; biodiversiteit ; kwaliteit van de private, semi-publieke en publieke infrastructuur en ruimte (multi-functionaliteit) - Institutionele principes: kwaliteiten van de civiele cultuur (samenwerking tussen actoren, participatie van de bewoners) ; rol van de overheid (regie, stimulatie ; efficiënte en heldere sturing ; behoorlijk bestuur : openbaarheid, verantwoording, tijdigheid) Vele aspecten van duurzaamheid, zoals die hier wordt beschreven, zitten vervat en verweven in een aantal andere hogerop gedefinieerde eigenschappen en doelstellingen van GW en haar netwerk. Een aantal van de fysiek ecologische aspecten worden hieronder nog toegevoegd. 4.5.a. Verdichting GW geeft gemakkleijker aanleiding tot grotere woondichtheid zonder in te boeten in woonkwaliteit, dank zijgedeelde ruimtes en functies met daarnaast kleinere privé-units. Het rationele ruimtegebruik laat toe meer groene ruimte te ontzien. 4.5.b. technieken : energie, water, afval ; materialen …… Ecologische opties m.b.t. deze aspecten kunnen goedkoper en rationeler worden toegepast door de schaalvoordelen maar zeker ook door de collectieve gedragenheid van het woonproject 4.5.c. Sociale aspecten : Naast de ecologische principes spelen de menselijke en relationele dimensie een belangrijke rol. Dit wordt nu algemeen aangenomen, het is ook zo dat meetinstrumenten voor het bepalen van de duurzaamheidsgraad van wijken of steden deze dimensie includeren. Als voorbeeld nemen we de Stadsmonitor voorgesteld door de Studiedienst van de Vlaamse Regering en het team Stedenbeleid [Bral Luk e.a., 2011, De Stadsmonitor]. De sociale aspecten van duurzaamheid behelzen thema’s zoals participatie en zelfbeheer, inclusie en diversiteit, samenwerking en solidariteit, sociale cohesie en veerkracht, betaalbaarheid en toegankelijkheid. Deze aspecten worden elders gedefinieerd en uitgewerkt m.b.t. gemeenschappelijk wonen. Dank zij haar basisdoelstellingen, haar interne organisatie en haar intermenselijke dynamiek kan gemeenschappelijk wonen een gunstige rol spelen bij een groot deel van de duurzaamheidsprincipes.

4.6. Betaalbaarheid Hier beschouwen we nog eens afzonderlijk het aspect betaalbaarheid, beschreven onder ‘sociale meerwaarden’. De wens om gemeenschappelijk wonen betaalbaar te maken, om lage inkomens te betrekken en om financieel kwetsbare mensen en gezinnen te includeren klinkt allemaal wel goed maar zegt niets zolang dit alles niet wordt gedefinieerd. Dat is geen sinecure, diverse actoren hanteren verschillende criteria. 4.6.a. Financiële draagkracht van een individu of een gezin Het meest gebruikte criterium voor betaalbaarheid is de woonquote. Deze gaat niet enkel uit van inkomen maar geeft de verhouding weer tussen de totale uitgave van een persoon of gezin voor wonen en de draagkracht van dit gezin, het inkomen. Bij wonen wordt breed aangenomen dat betaalbaarheid inhoudt dat maximum 1/3 van het netto maandinkomen van een individuele persoon aan woonkosten en aanverwante lasten wordt besteed. Voor de berekening van het equivalent inkomen voor een huishouden gaat men uit van de netto maandinkomens van de leden en wordt als volgt berekend: weging eerste volwassene = 1 ; andere volwassene (vanaf 14 j)= 0.5 ; kind (< 14 j) = 0.3 (bvb : Het inkomen van een koppel met 2 jonge

26

kinderen wordt dus gedeeld door 2,1 om het vergelijkbaar te maken met het inkomen van een alleenstaande). Een nieuwere en meer volledige benadering is houdt ook rekening met wat er met de rest van het gezinsinkomen kan bekostigd worden, of dit voldoet voor de uitgaven voor het levensnoodzakelijke minimum. Hiervoor gebruikt men het ‘resterend inkomen’ (de RI-norm). Hierbij gaat men de woonuitgaven aftrekken van het huishoudinkomen, en nagaan of het resterende budget volstaat voor een minimumkorf van goederen en diensten (aangepast aan het huishoudtype) die noodzakelijk is om menswaardig te participeren in de samenleving. [Kristof Heylen & Sien Winters, 2009 ; Storms, B. & Van den Bosch K., 2009] Wij gaan voor zover mogelijk uit van deze betaalbaarheidscriteria. Het zou ons te ver leiden om rekening te houden met andere zeer uiteenlopende gezinsituaties aan de hand van met factoren zoals vast werk, spaargeld, een eigen huis, enz ... 4.6.b. Financiële draagkracht van een groep Aantal minder verdieners Een stap verder dan de draagkracht van een individu naar die van een gezin, zouden we de draagkracht van een woongroep kunnen bekijken. Door het berekenen van de draagkracht van individuele bewoners met een wegingsfactor zou het theoretisch mogelijk zijn een cijfer te geven aan de draagkracht van een groep, en bijgevolg na te gaan in welke mate zij mindervermogenden kunnen dragen. Op die manier brengt men niet het aantal deelnemers met lager inkomen in rekening, maar wel het ‘ totale groepsinkomen’. Collectieve financiële draagkracht van de groep Omgekeerd kan een grote groep vooraf bepalen welk percentage laagverdieners zij willen betrekken bij hun project in functie van hun draagkracht en de gewenste mate van solidariteit. Als de ambitie zou zijn om een afspiegeling van de samenleving te vormen, dan kan men zich baseren op het voorkomen van armoede in onze samenleving. Hiervoor zijn cijfers beschikbaar (op te zoeken, aan te vullen) Partnerschap met sociale woonactor Voor de ontbrekende financiering kan een groep extra middelen vinden of een partnerschap aangaan met sociale huisvestingsactoren. Daarvoor zijn voorbeelden gekend in het buitenland en op zeer beperkte mate in ons land (op niveau gemeente en ocmw). Dit opent een heel nieuw veld met haar eigen mogelijkheden en beperkingen, die we in het kader van deze studie niet verder uitwerken. << Tableau 1. Le logement communautaire, une innovation associative entre régulation marchande et étatique (Marie Bouchard, 2011, in Yann Maury(red), Les Coopératives d’Habitants)

Principe Propriété Evaluation Régulation Cible Gouvernance

Marchande Ajustement par les prix Individuelle Rentabilité Autorégulée : offre et demande atomisées Demande solvable Intérêts divergents : propriétaire / locataire

Régulation du logement Associatve Réciprocité / prix / redistribution Collective Milieu de vie Définition conjointe de l’offre et de la demande par les producteurs et les usagers Mixité socioéconomique, service aux usagers Démocratie sociale et délibérative / partenariat

Etatique Redistribution Publique Accessibilité Planification centralisée / choix public Universelle ou demande insolvable Autorité de l’agence publique / tutelle

27

5. Inspiratie 5.1. Literatuur en voorbeelden Talrijke auteurs beschrijven de meerwaarden van coöperatief ondernemen in het algemeen, meer in het bijzonder voor wonen en heel specifiek voor gemeenschappelijk wonen. 5.1.a. Internationale literatuur 5.1.b. Maatschappelijke meerwaarden : studie KBS 5.1.c. ESF andere projecten (vorige lichting : Bazuin, CLT Gent, Cohousing Projects ; huidige lichting : Hybride woningmarkt Igemo 5.1.d. Bestaande inspirerende voorbeelden in het buitenland We vonden in de literatuur en via diverse andere bronnen heel wat inspirerende beschrijvingen van coöperatieve woongemeenschappen en gerelateerde initiatieven, projecten en verenigingen. Een kleine greep hieruit. LILAC (UK) (=Low Impact Living Affordable Community) (Bramley, West Leeds, UK) Codha (CH) Vermietungsgenossenschaft Ludwig-Frank eG (Mannheim, D) [Cecodhas, 2009] 5.1.e. Bestaande inspirerende voorbeelden in België Abbaye de Saint-Denis-en-Brocqueroie (Saint-Denis) 18 units, cvba, gestart 1987, behoud van erfgoed (overblijfselen van de abdij Cité Bénédi (Wavre) 9 units, cvba + vzw, gestart 1981, uitbaten van een cultureel centrum EMMA - Biloba Huis (Brussel) Het Biloba Huis is een woonproject voor senioren met een mix tussen autochtonen-allochtonen. Het biedt een antwoord op het steeds moeilijker opvangen van senioren in familieverband en het niet aanslaan van traditionele aanbod bij de bevolking. Drie verenigingen hebben de aanzet gegeven tot dit initiatief , namelijk een Medisch Huis, een Dienstencentrum en een Vrouwenhuis. Om één en ander mogelijk te maken richtten zij in 2008 ce CVBA-SO ‘E.M.M.A.’ op. Het Biloba Huis met 15 units is hun eerste project in aanbouw. De bewoners en het buurtnetwerk zullen het mee sturen en zowel sociaal als financieel mee dragen met behulp van de coöperatieve structuur. (Gijselinckx, 2011 ; biloba URL) Het Luchtkasteel (Kain) 15 units, cvba, start , gestopt 2006, De Okelaar (Wolvertem) xx units, cvba, project in aanloop, inloopruimte Sint-Jansbergklooster (Zelem) 10-tal units, cvba, project in aanloop, feestzalen en workshops, Les Tournières (Liège) In Luik koopt Les Tournières cvba, een coöperatie van Les Tournières vzw, woningen aan om ze te renoveren en ter beschikking te stellen tegen lage huurprijzen van kansengroepen, verenigingen en de ruime gemeenschap. Bij de renovatie maken ze gebruik van opleidingsprojecten en duurzame

28

materialen. Het kapitaal is afkomstig van buurtbewoners die financieel en sociaal willen investeren in hun wijk en van andere burgers die aan hun spaargeld een ethische meerwaarde willen geven. (Gijselinckx, 2011) Fairfin Credal coop spaar/kredieten

5.2. Bezoeken aan projecten en initiatieven Binnen het kader van deze studie organiseerden we bezoeken waarbij de coöperatieve aspecten van bestaande woongemeenschappen en ondersteunende initiatieven en organisaties diepgaander en gericht werden doorgelicht. - Duitsland (22 febr 2013 - 24 febr 2013) - Denemarken (24 maart 2013 - 3 april 2013) - Zwitserland (12 sept 2013 - 16 sept 2013) - België (2013-2014) Samenhuizen vzw heeft vele projecten kunnen bezoeken in eigen land en in het buitenland. Een aantal woongemeenschappen en aanverwante of ondersteunende organisaties functioneren volgens coöperatieve beginselen en/of zijn in een coöperatieve rechtsvorm gestructureerd. Hoewel dit niet steeds scherp af te lijnen valt, vernoemen we de bezochte entiteiten volgens typologie. We bezochten woongemeenschappen, secundaire structuren en structuren die financiering faciliteren. (zie voor meer informatie : tabel bezochte projecten + kenmerken in bijlage 3) 5.2.a. Woongemeenschap Dreieck (Zurich, CH) Genova (Freiburg, D) Grether (Freiburg, D) Halvtolv (Kopehagen, DK) Kalkbreite (Zurich, CH) Karthago (Zurich, CH) Kilen (Ballerup, DK) Kraftwerk 1 Heizenholz Mehr als Wohnen (Zurich, CH) Munksoegaard (Roskilde, DK) Okelaar (De) (Wolvertem, B) (gepland contact) Sint Jansberg-klooster (Zelem, B) (gepland contact) Sofielund (Malmö, S) Sonnenhof (Freiburg, D) (WOGE-ARCHE) SUSI (Freiburg, D) Svanholm (Skibby, DK) Vaubanaise (Freiburg, D) 5.2.b. Secundaire coöperatieve structuur ABZ - Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (Zürich, CH) Kraftwerk 1 (Zurich, CH) MKB - Malmö Kommunala Bostads (Malmö, S) WOGENO (Zurich, CH) 5.2.c. Financieringsorganisatie Siftung Edith Maryon (Basel, CH) Koning Boudewijnstichting (Brussel, B) (gepland contact)

5.3. Contacten met bevoorrechte getuigen

29

5.3.a. Binnen het kader van deze studie (2013) Sint Jansbergklooster (Zelem, B) 5 maart 2013 De Okelaar (Wolvertem, B) 2013 5.3.b. Overige (2006-2012) Springhill Cohousing (Stroud, UK), 2006 The Community Project - Laughton Lodge (Lewes, UK), 2006 Het Luchtkasteel (Kain, B), 2007 Wise Acres (Indianola, USA), 2009 Vashon Cohousing (Vashon, USA), 2009 (LLC, ‘air condominium’) Färdknäppen (Stockholm, S), 2010 coop huur + Familjebostäder Pauvres Honteux (xx, S), 2010 Stichting Sjöfarten (Stockholm, S), 2010 coop huur + Familjebostäder AB Tre Portar (Skarpnäck, S), 2010 coop huur + xxxxxxxxx La Cité Bénédi (Wavre, B), 2011 EMMA - Biloba (Brussel, B), 2012

5.4. Peiling wensen, behoeften en draagvlak omtrent betaalbaar gemeenschappelijk wonen In het kader van dit onderzoek naar het opstellen van een blauwdruk voor implementatie van coöperatieve structuur en rechtsvorm bij betaalbaar zelfbeheerd gemeenschappelijk wonen wilden wij ook een idee krijgen van de wensen van de basis m.b.t. de rechtsvormen en de financiering van projecten. 5.4.a. Enquête sur l’Habitat Groupé, France 2011 Uit een gelijkaardig onderzoek in Frankrijk door Raphaël Jourjon (‘RELIER’) en Pascale Lausel (‘Minute Papillon’) in februari 2011 kennen we al een paar tendenzen. [Jourion & Lausel, 2011] Moeilijkheden : - De grootste moeilijkheden worden ondervonden bij de financiering van verbouwing of bouw (62,5%) - En ongeveer even moeilijk de financiering voor aankoop van terrein of bestaand gebouw (58,1%) - Vervolgens stellen de noodprocedures problemen. - En tenslotte, duidelijk minder moeilijk, de financiering van de verschillende adviseurs en begeleiders. Interesse voor verschillende vormen van financiële instrumenten bij aanvangsfase (hoogste scores) : - Lening aan lage rente (onder markttarief) - Financiering van sociale woonsten - Deelname aan startkapitaal (aandelen) - Borgstelling bij de bank voor een lening - Gift voor de aanvankelijke investering 5.4.b. Enquête in het kader van deze blauwdruk, Vlaanderen 2013 We willen een beter zicht krijgen op de specifieke situatie in Vlaanderen bij geïnteresseerden, initiatiefnemers, bewoners en andere betrokkenen. Daarom hebben we een enquête georganiseerd die eerst een beeld vraagt van de respondent en zijn/haar project, en dan peilt naar moeilijkheden en wensen m.b.t. de verschillende aspecten van een project, namelijk de woongemeenschap op zich, de uitwisseling van kennis, vaardigheden en diensten, de vormen van financiering. Vooral wordt gekeken naar de noden, de wensen en het draagvlak m.b.t. de financiering van de verschillende types van gemeenschappelijk wonen.

30

De vragenlijst wordt online ingevuld. Zij bevat 33 vragen en is geschikt om te worden ingevuld door een contactpersoon van een groep of door een individu uit eigen naam. Ze houdt rekening met de verschillende fasen waarin een respondent zich kan bevinden. [zie bijlage : volledige vragenlijst en resultaten van deze enquête] De oproep tot deze enquête werd verspreid via de kanalen van Samenhuizen en Cedubo en via diverse verenigingen. 5.4.c. De voornaamste bevindingen Resultaten zijn verwacht eind januari 2014

6. Denkpiste : waarom uitgaan van het perspectief van samenwerkingsverband Vanuit de basisvoorwaarden van gemeenschappelijk wonen, namelijk delen van ruimtes, betrokkenheid op elkaar en omgeving, en creëren van maatschappelijke meerwaarde, met daar bovenop de expliciete doelstellingen van betaalbaarheid en inclusie, werden eerst de mogelijkheden op niveau van een woongemeenschap bekeken. Woongemeenschappen

Strategieën betaalbaarheid

Coöperatieve aanpak

Wooncoöperatieve

Samenwerkingsverband

6.1. Strategieën naar betaalbaar en toegankelijk gemeenschappelijk wonen Vanuit het perspectief van het enkele woonproject (microniveau) zijn een aantal strategieën mogelijk die de woonkost beperken. Gemeenschappelijk wonen leent zich beter tot de keuze en de toepassing van de meeste er van. Er kunnen keuzes worden gemaakt in functie van waarden en beoogde doelen. We onderscheiden : - Compact en rationeel bouwen, groeperen van functies, ruimtes, voorzieningen in gemeenschappelijkheid - Zelfontwikkeling en zelfbouw : besparing door taken die worden opgenomen door (toekomstige) bewoners op het vlak van ontwikkeling, bouw en beheer (zie IV.- 5.2.) - Collectief beheerd vastgoed (grond / grond+gebouwen). Dit kan geschieden op niveau van de wooncoöperatieve (LEC), van een secundaire coöperatieve, van een stichting (bvb.CLT) of van een overheid (sociale huisvesting). - Langlopend financieel bestek : Langlopende lening, zelfs spreiding van terugbetaling over meer dan 1 generatie bewoners via een organisatie En dank zij een langlopend engagement (woonrecht via aandeel, erfpacht, …) - Breed financieel draagvlak : enkel deelnemersgroep, extern kapitaal via aandelen ; solidariteitsfonds ; startfonds, …

31

- Sociale onderneming : bij het opzetten van een woonproject is er voor het berekenen van de gewenste winstmarge een gradatie tussen zuiver kostendekkend over beperkte meerwaarde naar marktbepaalde prijzen. We spreken dan over bvb. het vastleggen van huurprijzen, vennootschapsdividenden, prijzen van aangeboden diensten. - Externe steun vanuit een breed maatschappelijk draagvlak : opgelegde en gedragen financiering zoals bvb. bij sociale huisvesting, fiscale gunstmaatregelen, premies, huursubsidie, …

6.2. Coöperatieve aanpak en Wooncoöperatieve Op zoek naar geschikte structuren voor deze doelstellingen is het een kleine stap naar de aanpak op basis van coöperatieve beginselen. in de speurtocht naar rechtsvormen om gemeenschappelijk wonen betaalbaar(der) te maken zijn enkele pioniers en onderzoeken ons al voorgegaan m.b.t. de toepassing van coöperatieve principes bij collectieve woonvormen. (zie : Blauwdrukken Bazuin en CLT, in kader van ESF projectoproep coöperatief ondernemen, 2012) bruikbare. Tot nu toe blijft het effect op betaalbaarheid en inclusie beperkt, zowel in theoretische modellen als in de praktijk.

6.3. Het perspectief van Samenwerkingsverband Daarom verbreden we bij ons onderzoek het perspectief van één enkele wooncoöperatieve naar de schaal van een ondersteunend netwerk en nog verder naar een samenwerkingsverband met verschillende spelers. Daarvoor hebben we gegronde redenen en we zien ons gesterkt vanuit buitenlandse voorbeelden.. De leefbaarheid van gemeenschappelijk wonen in haar huidige ontwikkeling, maar ook op langere termijn staat of valt bij de betrokken en geëngageerde (mede)bewoners en participanten. De financiële inzet van de bewoners, de bewuste keuze voor gemotiveerde deelnemers en de keuze voor een verbindende rechtsvorm dan een goed startpunt van de woongroep. Dit coöperatief en sociaal engagement vergt volgehouden aandacht en inspanningen. Omdat het op deze schaal al zo moeilijk is om dit alles te realiseren, is samenwerking in een netwerk van bewoners, sympathisanten en geïnteresseerden, ervaringsdeskundigen meer dan welkom. Wil een woongemeenschap bovendien open staan voor lagere en bescheiden inkomens, dan krijgt ze het extra moeilijk en kan een ondersteuning vanuit een breder samenwerkingsverband nuttig en nodig zijn … om dit haalbaar en duurzaam te maken. Die verruiming slaat niet enkel op het aantal deelnemers, maar ook op verschillende functies die door een breed aantal stakeholders in dergelijk samenwerkingsverband kunnen gedragen worden. Ze versterkt de werking van de primaire woongemeenschappen en creëert schaalvoordelen die bijdragen tot de financiële realiseerbaarheid, de professionalisering en het opschalen van initiatieven. De samenhang van deze verschillende functies en de interactie tussen de betrokken instellingen, organisaties en initiatieven maakt de sterkte uit van een ‘coöperatieve beweging van coöperatief wonen’ - coöperatief in het kwadraat (Gijselinck, 2011) -, in ons geval met ook gemeenschappelijke en sociale ambities. Middelen binnen de woongemeenschap en binnen het samenwerkingsverband De inspanningen nodig om een opstartend project te dragen wordt door elke groep in andere verhouding opgevangen door de toekomstige bewoners en door de ingehuurde professionals. Deze verhouding hangt af van de middelen waarover de startgroep beschikt, enerzijds de financiële middelen, anderzijds de diverse competenties en de sociale netwerking. Deze verschillende soorten noodzakelijke middelen kunnen we als vormen van ‘kapitaal’ benoemen : - ‘Financieel kapitaal’ : beschikbare en ontleenbare financiële middelen van de toekomstige bewoners en sponsors - ‘Cultureel kapitaal’ : kennis, ervaring en vaardigheden van de bewonersgroep en hun directe kring (binnen de grenzen van de beschikbare man-uren) - ‘Sociaal kapitaal’ : capaciteiten tot samenwerken als groep en tot onderhouden van netwerken waarop beroep kan worden gedaan

32

Hoe groter de complexiteit van een project des te meer is het betrekken van een aantal professionals aangewezen of zelfs noodzakelijk. Over complexere projecten spreken we o.a. als het gaat over een langdurig traject met veel struikelblokken (regelgeving, prijs of beschikbaarheid van gronden, ruimtelijke plannen, administratie, …), en/of met vele partners (woonsten, financiers, medeorganisatoren, …), en/of met belangrijke financiële implicaties en/of een project met een bouw- of verbouwingsfase. Belangrijke hindernissen doen zich vooral voor in de aanloop- en opstartfase van een project. In die fase hebben groepen niet enkel nood aan een grote inbreng van kennis en ervaring door professionals en ervaringsdeskundigen (andere starters, gevestigde woongemeenschappen) , maar vaak nog meer aan financiële ondersteuning. Deze moet dienen voor optie en aankoop van een site, professioneel advies, reserves voor het opstarten van een (ver)bouwproject, en andere noodzakelijke investeringen. Startende groepen die hun project zelf vorm willen geven dienen niet enkel de professionals in te huren die ingezet worden bij elk (traditioneel) woonproject, maar om het traject met succes te doorlopen hebben zij bovendien nood aan externe input van informatie, richtlijnen en methodieken, en voor een aantal projecten ook van specifieke begeleiding. Groepen met ruime financiële middelen vullen gemakkelijker de lacunes in hun nodige kennis en vaardigheden aan. Zij kunnen voor hun ontwikkelingstraject de nodige professionals inhuren, niet enkel deze die onontbeerlijke zijn voor elk project van hetzelfde type (zoals bvb. architect, notaris), maar ook andere die antwoorden bieden aan de specifieke trajecten binnen collectieve woonprojecten in zelfbeheer (zoals groepsbegeleider, projectbegeleider, …) of die deze ten dele vervangen (zoals projectontwikkelaar, financieel adviseur, …). Minder begoede groepen waren totnogtoe aangewezen op externe projectontwikkeling. Ook voor hen openen zich nieuwe wegen door een coöperatieve financiering, ingebed in een onderling steunend netwerk en met begeleiding op maat. Voorwaarden voor realisatie Om mogelijk te maken dat zelfbeheerde coöperatieve wooninitiatieven ontstaan en zich ontplooien en dat zij dan ook nog eens het wonen voor mensen met lage inkomens verbeteren, zijn er meerdere voorwaarden nodig. De Habitat Conferentie van de VN in Nairobi vat dit kernachtig samen [UN conference Nairobi: HABITAT, 1989]. In de besluiten worden m.b.t. coöperatieve woonprojecten volgende noodzakelijke voorwaarden opgenoemd : - een nationaal kader van institutionele ondersteuning - het ontstaan van ondersteunende organisaties - een financieel system dat tegemoet komt aan de specifieke behoeften van coöperatieven - de bevordering van competent beheer binnen de coöperatieven

6.4. Buitenlandse voorbeelden ter ondersteuning van de benadering op niveau Samenwerkingsverband Voor deze benadering halen we inspiratie uit de dagelijkse praktijk van startende projecten en bestaande woongemeenschappen in ons land. Maar ook uit buitenlandse situaties leren ons veel. In sommige landen bestaan al stevig utgebouwde samenwerkingsverbanden, die in verschillende functies voorzien. Zweden en Noorwegen In Scandinavië kent men het zogenoemde ‘moeder en dochter’ model voor wooncoöperatieven. Het houdt de combinatie in van een primaire coöperatieve, de eigenlijke wooncoöperatieve, meestal op de schaal van het huizenblok of de woongroep. Daarnaast bestaat er een secundaire coöperatieve die

33

diverse functies kan vervullen, zoals o.a. deze van spaarbank (“eerst sparen, dan wonen”), die ook leningen kan verstrekken. In Zweden en Noorwegen heeft de brede toepassing van dit model er voor gezorgd dat het percentage coöperatief beheerde woningen zeer hoog is: 22% in 2011 in Zweden (tot 40% in de steden) en 2/3 van de private woonmarkt; 15% in 2012 in Noorwegen (tot 40% in Oslo). In landen waar dit bredere model niet werd toegepast blijft het aandeel coöperatief beheerde woningen lager [Birchall 2004 ; ICA-CECODHAS 2012] Quebec In Canada werden coöperatieve woonvormen (niet per se gemeenschappelijk wonen) sterk gesteund door de federale overheid tot in 2001. Het gaat om autonoom, zelfbeheerd collectief wonen (niet per se GW met gedeelde ruimtes) met toegankelijkheid voor lage en bescheiden inkomens. Een bloeiende beweging is ontstaan, vooral in 3 provincies (Quebec, Ontario en BritsColumbie). Echter, na 2001, bij het opheffen van federale subsidies werden nog weinig wooncoöperatieven ontwikkeld. In de provincie Quebec echter blijven nieuwe groepsinitiatieven onder de vorm van wooncoöperatieven ontstaan. Een belangrijke factor hierbij is het subsidiëren van een stevig ondersteunend kader bestaande uit organismen voor begeleiding, en dienstverlening in deze provincie, de GRT’s (Groupes de Ressources Techniques) (zie ook IV. 2.). In 2009, na 30 jaar informele samenwerking, werd een formeel samenwerkingsverbond gesloten met de Openbare Koepel voor Sociale Huisvesting (SHQ, Société d’habitation du Québec) De koepelorganisatie AGRTQ (Association des Groupes de Ressources techniques du Québec) heeft een fonds in het leven geroepen (FAQ, Fonds d’Acquisition Québécois, société en commandite ) die aan initiatieven overbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed. [AGRTQ, 2012] Duitsland Het ‘Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. (FGW)‘ (cfr.vzw) is een koepelvereniging met individuen, verenigingen en bewonersgroepen, die als doelstelling heeft multigenerationeel gemeenschappelijk wonen bekend te maken, woonprojecten te initiëren en te realiseren.(www.fgwe.v.de) In een andere vereniging, ‘WohnStrategen e.V.‘ hebben geëngageerde mensen de handen in elkaar geslagen die gemeenschappelijk wonen in Thüringen willen bevorderen doorheen hun persoonlijke interesse en hun beroepservaringen. De WohnStrategen vertegenwoordigen de regionale instelling van het FGW. Zij organiseedren o.a. de Woonprojectendag (2009, 2011) in Thüringen. Hun missie en overige activiteiten zijn als volgt beschreven : - Bekendmaking en informatie - Bevorderen van alternatieve woon- en leefvormen - Informatie verwerven en verspreiden rond beleid, bedrijfswereld en onderzoek - Ondersteuning van projectgroepen en netwerkvorming Daarbovenop bieden de WohnStrategen daadwerkelijke begeleiding m.b.t. conceptontwikkeling en communicatie voor groepen in alle stadia van hun ontwikkeling en bestaan. [Jurrack & Schauber, 2011] Eén van de andere netwerken in Duitsland is het ‘Mietshauser Syndikat’. Deze vereniging ondersteunt opstartende projecten van groepswonen door zowel een bescheiden financiële hulp bij opstart als een uitwisselingsnetwerk van informatie, begeleiding en vrijwillige dienstverlening. Dit doen zij via een constructie van gmbh’s (cfr. bvba’s) die op een coöperatieve wijze aan elkaar en aan een koepel verbonden zijn. Gesticht in 1992 hebben zij vandaag 79 aangesloten woongebouwen en 24 initiatieven. [Mietshäuser Syndikat, 2010] Zwitserland ‘Kraftwerk 1’ is een voorbeeld van coöperatieve woongemeenschap,aanvankelijk ontstaan uit de krakersbeweging in de jaren ’90. Zij realiseerden een eerste project in het centrum Van Zürich in 2000. Vorig jaar finaliseerden zij, met inzet van de bewoners van het eerste project, een tweede vestiging in de buitenwijken in samenwerking met een instelling voor probleemjongeren. Een derde project staat op stapel, deze keer in samenwerking met een instelling beschut wonen psychiatrische patiënten, een stichting voor gehandicaptenzorg en een kinderkribbe. Op hun beurt helpen zij financieel en daadwerkelijk bij de opstart van twee aan hen externe coöperatieve woonprojecten.

34

De ‘Stiftung Edith Maryon ‘ in Basel bestaat sinds 1990 en wijdt zich aan het ondersteunen van kunsten, wonen en organische landbouw. Zij heeft verschillende GW projecten in Zwitserland, maar ook in Duitsland betaalbaar gemaakt of zelfs mogelijk gemaakt, voornamelijk door gronden en/of gebouwen te verhuren of in erfpacht te geven. Hun missie bevat o.a. het bevorderen van betaalbaar wonen en het onttrekken van vastgoed aan speculatie. [Kriese Ulrich , 2012]

6.5. Conclusies Al deze inspirerende voorbeelden brengen ons tot volgende besluiten : - Er is een breed en gevarieerd pallet aan praktijken, die meteen ook getuigen van werkbare oplossingen om het GW open te trekken naar huurders en lagere inkomens, om grondspeculatie tegen te gaan en zich te positioneren op de private markt met een betaalbaar aanbod in sociaal geëngageerde gemeenschappen - Die veelheid aan initiatieven, coöperatieve woongroepen en organisaties met elk hun aanpak en strategie reiken handvaten aan die we in de Vlaamse context kunnen aftoetsen - Het spectrum aan voorbeelden en cases in de ‘coöperatieve woonwereld’ getuigt van een (aanstekelijke) sociale beweging die enthousiasmeert en meer volk op de been brengt - Enthousiasme en overtuiging zijn de drijfveer om bottom up engagement los te weken, om dynamiek en innovatie op gang te trekken, die bijdraagt aan sociaal-maatschappelijke doelstellingen - De (beleids)context speelt een belangrijke rol in ontwikkeling en dynamiek van het coöperatief wonen - De wooncoöperatieve is een geschikte rechtsvorm om - in verhouding tot de mate van solidariteit bescheiden inkomens te laten delen in betaalbaar GW met woonzekerheid,. Doch een coöperatief samenwerkingsverband van kennis- en ervaringsuitwisseling, van begeleiding en ondersteuning zowel naar inhoud, organisatie als financieel overstijgt de niche(s) van GW en geeft armslag om het GW voor de zwakkeren op de woonmarkt op te schalen.

7. Antwoord op de uitdaging 7.1. Algemene aanpak Wij bestuderen de wegen om via een coöperatieve structuur de gestelde doelstellingen te realiseren, en dit binnen een samenwerkingsverband : - op microniveau : de mogelijkheden en beperkingen van het coöperatieve model en de coöperatieve rechtsvorm voor een project betaalbaar gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer - op mesoniveau : de uitbouw van een ondersteunend netwerk door/voor deze projecten, om de woongemeenschappen en startende groepen en geïnteresseerden toe te leiden naar kennisuitwisseling, dienstverlening, financiering - op macroniveau : de uitbouw van een financieringssysteem en een dienstverleningsaanbod, al dan niet in onderlinge samenhang, ter ondersteuning van zelfbeheerde woongemeenschappen met doelstelling betaalbaar wonen Op deze verschillende niveaus kunnen diverse strategieën ten dienste staan van de hoger geformuleerde doelstellingen van betaalbaarheid en maatschappelijke meerwaarde. In de verder uit te werken modellen op de verschillende niveaus moeten deze strategieën zoveel mogelijk hun neerslag en de nodige ondersteuning en kansen vinden.

35

7.2. Stakeholders op niveau van het samenwerkingsverband

36

Ter verduidelijking van de onderlinge verhoudingen gebruiken we het klassieke business model canvas, uitgebreid met de vakken ‘Maatschappelijke kosten’ en ‘Maatschappelijke baten’, gezien de focus van onze blauwdruk. Business model canvas Partners Kernprocessen

Kernmiddelen

Klantenwaarde

Betrekken van lage/gemiddelde inkomens bij gemeenschappelijk wonen

Klantenrelatie

Klanten / klantsegmenten

Kanalen

Kosten

Inkomsten

Maatschappelijke kosten

Maatschappelijke baten

aan te vullen

37

SAMENWERKINGSVERBAND Tabel (verder uit te werken) : thema

Vastgoed

Stakeholders - Beheer: -Inbreng vastgoed:

- Beheer: -Inbreng gelden:

Geld

inbreng Grond vanuit schenking, legaat, erfpacht, …

Bijdragen van: - aangesloten woongroepen - gift, subsidie ? - aandelen -…

Type instrument Grondenbank, Gebouwenbank

vorm

bewerking

- stichting - vzw - cvba

- verhuurt - geeft in erfpacht - geeft opstalrecht - verkoopt aan lage prijs (voorwaarden)

- cvba - stichting -…

- Goedkope lening (kort, langer) - Borgstelling

Startfonds

- Goedkope lening Bijdragen van: - aangesloten woongroepen - gift, subsidie - aandelen (langzame groei)

Solidariteitsfonds ‘sociale woonsten’

Solidariteitsfonds Noodhulp

waarvoor

- Aan projectgroep - voldoet aan criteria - sociale missie (% ‘soc. woonsten’, nonspeculatie, …) - optie site, - aankoop site, - bouw/verbouw - kost start / beheer van vennootschap - expertise inhuren … - zich inkopen in woonproject

- Aan projectgroep - voldoet aan criteria - fase : stedenbouwk. attest -… - Aan Individu

- Aan projectgroep - voldoet aan criteria - % ‘soc.woonsten = langdurig betrekken van categorie minder vermogenden (te definieren) - Aan projectgroep - % ‘soc.woonsten - onverwacht probleem - Aan Individu - behorend tot groep ‘sociale woonst’ - onverwacht inkomensverlies, hoge kosten

- stichting - vzw - cvba

Goedkope lening - Gift

langdurig betrekken van mindervermogenden

- Stichting - vzw - cvba

Goedkope lening - Gift

tijdelijke noodhulp aan groep

tijdelijke noodhulp aan individu

Kennis

- Beheer: - Inbreng expertise: * groepen * koepel *…

Ondersteuning Expertise

voorwaarden

- oriëntatie - ontwikkeling en realisatie dagelijks beheer

- Aan projectgroep - voldoet aan criteria

38

7.3. Opbouw van het samenwerkingsverband Het samenwerkingsverband opereert ten bate van alle woongemeenschappen, startende projecten en belangstellenden in het gehele grondgebied van Vlaanderen en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor Nederlandstalige of tweetalige initiatieven. De componenten van het samenwerkingsverband zijn de woongemeenschap, de dienstverleners, de finacieringsinstrumenten, het samenhuizen netwerk. het Samenhuizen netwerk geleidt de woongemeenschap naar dienstverlening en financiering, met optimale gebruikmaking van het Dienstverleningsaanbod en het Financieringsaanbod

Het organogram ziet er uit als volgt :

39

II. SAMENWERKINGSVERBAND : COMPONENTEN We beschrijven nu de componenten van het samenwerkingsverband afzonderlijk Boven het niveau van de enkele woongemeenschap kunnen structuren en keuzes in het omringende netwerk bepalend zijn voor de mogelijkheden tot realisatie van een aantal doelstellingen. We onderscheiden verschillende niveaus - De bewoners en hun directe kring van familie, vrienden, … - Interactie met buurt, omgeving : dynamiek in de wijk, buurtfeesten, gedeelde tuintjes, aankoopcoöperatieven, kinderopvang, sociale economie, … [zie o.a. Parasote Bruno, 2011] - Verbinding met het Samenhuizen netwerk (koepel, regio-kernen, woongemeenschappen, starende groepen, belangstellenden en sympathisanten) - Directe binding van een woongemeenschap met secundaire structuren die diverse functies en taken kunnen opnemen : bewoning, eigendom, dienstverlening, financiering - Haar plaats in het samenwerkingsverband gemeenschappelijk wonen - Interactie met de ruimere samenleving : vanuit een coöperatieve houding leggen de woongemeenschap en de andere geledingen van het GW netwerk verbindingen met de diverse initiatieven, bewegingen, organisaties en instellingen binnen de samenleving.

II.A. De woongemeenschap Gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer heeft een aantal kenmerken die haar geschikt maken om te functioneren binnen een netwerk en een samenwerkingsverband. Op het niveau zelf van de woongroep moet de interne structuur goed zitten en moet zij goed functioneren op verschillende vlakken. De definitie, typologieën en de principes van gemeenschappelijk wonen zijn terug te vinden onder hoofdstuk I.-4.1. Als component van het coöperatief samenwerkingsverband en voor een uitvoerige beschrijving van de rechtsvorm, zie hoofdstuk III.

40

II.B. Dienstverleningsaanbod 1. Inleiding 1.1. Definitie, afbakening Van idee over realisatie tot en met bewoning doet elke groep, elk project beroep op een aantal diensten. Deze kunnen zij ten dele zelf verzorgen, afhankelijk van de aanwezige kennis en vaardigheden en van de beschikbaarheid van de bewoners en hun direct netwerk. De bronnen van begeleiding en dienstverlening kunnen gevonden worden volgens een logica van subsidiariteit (dus bij voorkeur op lager en meer nabij niveau). Dit hangt ook af van de beschikbare middelen en vaardigheden bij de woongemeenschap. Er dient naast beschikbaarheden ook rekening te worden gehouden met kostprijs en sociale meerwaarde. Deze laatste factor van sociale meerwaarde is een essentieel onderdeel voor de keuze van een formule, van de uit te besteden taken en van de te betrekken actoren. We onderscheiden de volgende niveaus : - De bewoners zelf en hun familie en vrienden, - Een netwerk van vrijwilligers - Een eventuele secundaire structuur of organisatie verbonden aan de woongemeenschap (cfr CODHA, Kraftwerk, … : sec coop) - Beroepskrachten en bedrijven, met het onderscheid tussen de sociale economie en de reguliere economie

1.2. Inspiratiebronnen dienstverlening 1.2.a GRT Quebec (CA) Definitie In de Canadese provincie Quebec bestaat een sterk uitgebouwd netwerk van ondersteuning en dienstverlening t.a.v. autonome zelfbeheerde collectieve woonprojecten zonder winstoogmerk voor alle fasen van hun ontwikkeling en bestaan. Hat lokale aanbod wordt verstrekt door 25 GRT’s (Groupes de Ressources Techniques). Deze autonome organisaties binnen de sociale economie hebben de vorm van OSBL (cfr VZW) of COOP (CVBA-SO). Zij werken samen met de sector van de Sociale Huisvesting. Zij worden ondersteund door een koepelorganisatie, de AGRTQ (Association des Groupes de Ressources techniques du Québec). Deze koepel beheert daarnaast een fonds (FAQ, Fonds d’Acquisition Québécois) dat overbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed aan startende initiatieven [AGRTQ, 2012] Erkenning De Groupes de Ressources Techniques worden erkend en gesubsidieerd door de provinciale overheid op basis van volgende criteria. De GRT : - is een autonome organisatie voor maatschappelijke ontwikkeling, actief in de sociale economie - heeft als voornaamste missie de promotie, uitbouw en realisatie van non-profit coöperatieve woonprojecten door begeleiding van de organisatie die het eigendom beheert - beoogt de autonomie van deze projectvoerende organisaties - heeft een Raad van Bestuur die representatief is voor de maatschappelijke omgeving - volgt de deontologische code van de SHQ (Sociale Huisvestingskoepel) - biedt een dienstenpakket aan zoals ook gedefinieerd in het standaard dienstencontract van de SHQ. Financiering van de GRT De inkomsten van de GRT komen voor 2/3 uit betaling van hun diensten door de gebruikers, voor het overige hoofdzakelijk uit subsidies.

41

Twee concrete voorbeelden van GRT’s : - Vb.1 (GRT Habitation Lévy) : Inkomsten 2012 : honoraria dienstverlening administratief en financieel beheer 37% ; honoraria begeleiding ontwikkeling van projecten 55% ; vormingen 2% ; subsidie 4% ; andere 2% - Vb.2 : Inkomsten 2012 : honoraria begeleiding 66% ; subsidie sociale huisvesting (SHQ) 18% ; andere subsidies 11% ; andere 5%. Aanbod van diensten door de GRT Concreet bieden de Groupes de Ressources Techniques volgende diensten aan : (gebaseerd op het standaard dienstenpakket aangeboden door de sociale huisvestingsactoren aan hun leden) Ontwikkeling : - haalbaarheidsstudie - informatie over de verschillende concepten en trajecten - vastleggen van de noden en wensen - zoeken van sites - identificeren van beschikbare middelen en tools - opstellen planning van projectontwikkeling Beheer en opvolging : - coördinatie van de realisatie van projecten - stappen naar verwerving, zoeken van financiering - stappen t.a.v. diverse partners (publieke, economische, gemeenschap) - interface met architecten, ingenieurs, notarissen, … Vorming : - vorming rond groepsvorming, samenleven, democratische besluitvorming - vorming en hulp rond financieel en administratief beheer 1.2.b. Mietshauser Syndikat (D) Inzet van vrijwilligers uit het netwerk voor allerhande taken (administratief, vorming, groepsbegeleiding, bouwtechnieken, handarbeid, enz …) maakt integrerend deel uit van de relatie tussen de Koepelvereniging en de ‘Haus’-verenigingen (alle GmbH’s). (voor de structuur en het functioneren van het Mietshauser Syndikat netwerk, zie ook : II.-1.1.b.) 1.2.c. ‘Autorecupero e Autocostruzione’ (IT) Bij de ‘Autorecupero e Autocostruzione’ beweging in Italië gaan de bewoners niet enkel de ontwikkleing aansturen van hun project, maar kunnen bewoners de handen uit de mouwen steken om mee te (ver)bouwen. In sommige projecten wordt de groep toekomstige bewoners geselecteerd op vaardigheden en/of leerbaarheid van taken in het bouwberoep. Het bouwtraject verloopt dan in samenwerking met gemotiveerde aannemers , met opleidngscentra en bedrijven in de sociale economie. De bedoeling en de uitkomst is dubbel. De (vaak arme en zelfs marginale) deelnemers verschaffen zich een woning aan een betaalbare prijs en zij winnen zelfvertrouwen en vaak een opleiding en een ervaring die hen verder brengt in het leven. De financiële besparing wordt geschat op 10% van de bouwkost. [Maury Yann, 2011] Maar minstens even belangrijk is de sociale winst. Men moet verder kijken dan deze zuiver financiële winst. Alle getuigenissen over deze benadering benadrukken echter ook zeer sterk de overige meerwaarden : - emanciperend effect, - versterking van zelfvertrouwen en eigenwaarde van de deelnemers, - aanleren van praktische en sociale vaardigheden, - maatschappelijke reïntegratie, - inclusie van mindervermogenden, van laaggeschoolden, - integratie autochtonen-allochtonen, - dynamiseren van het buurtleven en de sociale cohesie,

42

- ontstaan van gerelateerde initiatieven, - stimuleren van sociale economie, - enz … Na een aanvankelijke aarzeling is de waardering van lokale overheden, banken en andere betrokkenen voor deze initiatieven hoog omwille van - de hoge slaagkansen - de betrouwbaarheid - de veerkracht - de uitstraling naar de buurt die resulteren uit hun coöperatief karakter. 1.2.d. Baugruppen (D) Freiburg, Tübingen

Nog in te voegen

1.2.e. Sweat equity (UK, US) Zie Co-operatives UK - simply finance

aanvullen

1.2.f. Klushuur (NL) In Nederland wordt geëxperimenteerd met een systeem van ‘klushuur’ dat er uit bestaat om MOElanders en andere belangstellenden particulier vastgoed te laten opknappen onder begeleiding, waarna zij in deze ruimte huren met korting in verhouding tot de geleverde inspanningen. Het gaat niet over casco-renovaties maar over beperkte werken die het woongenot verbeteren, vooral binnenafwerking, klein onderhoud en schilderwerk, eventueel vervangen van dakpannen of kozijnen. Dit systeem biedt voordelen voor de eigenaars en voor de huurders. In 2012 waren 2 woningbouwcorporaties betrokken bij dit pilootproject, de ene met nadruk op woongenot van de huurder en klusbudget onder verantwoordelijkheid van de huurder, de andere met nadruk op een financieel en contractueel perspectief, met afspraken rond verstrekken materialen, geen cash, eerst plan van aanpak. >> (Schutte Martijn, 2012)

2. Stakeholders en partners netwerk van go-between ’s en partners via Sociale ondernemingen : Intern/extern beleid i.f.v. GW Intern/extern grondeigenaars en -sociaal- vastgoed (gemeente, ocmw, kerkfabriek, klooster, scholen, …) Intern/extern buurten, inwoners (CLT, SVK, SHM, OCMW, CAW, GW) Intern/extern vorming, opleiding, zelfbouw en STW Consumenten bereik : senioren, migranten, oivo, ikea, pers Relaties tot sensibiliseren, faciliteren, beïnvloeden

2.1. Vrijwilligers 2.1.a. Woongemeenschappen Lokaal 2.1.b. Samenhuizen Regio-Kernen Dit is streekgebonden, het aanbod zal variëren in functie van hoe sterk de Regio-Kern is uitgebouwd en welke de inhoudelijke beschikbaarheden zijn. 2.1.c. Samenhuizen Koepel

43

Het aanbod op landelijke schaal zal bij voorkeur indirect bij de gebruikers terecht komen. Zolang het netwerk van Regio-Kernen beperkt blijft vervult Samenhuizen Koepel de nodige taken en diensten. Waar de streekgebonden Kernen sterk uitgebouwd zijn, bestaat de taak van de Koepel er in deze te ondersteunen door aanleveren van informatie en materiaal, contacten, door in te staan voor coördinatie, door aanbod van vorming aan de vrijwilligers, en back-up te dienen voor het lokale aanbod.

2.2. Rol van de Beroepskrachten (Non-Profit en For Profit) Uitwerken

naar: CAF - Charities Aid Foundation, (2010), ‘Financing Big Society : Why Social Investments matter’ Venturesome Working Paper

2.3. Rol van de overheid m.b.t. dienstverleningsaanbod Het zou fantastisch zijn als de overheden een ondersteunend netwerk, zoals de GRT in Quebec, willen faciliteren. In afwachting van iets dergelijks waarderen wij heel erg de steun via erkenning als sociaal-culturele beweging (Agentschap SCVW, Sociaal-Cultureel Volwassenen Werk) die het mogelijk maakt voor de Koepel om een degelijk aanbod te doen. De streekgebonden kernen kunnen beroep doen op kleine subsidies op provinciaal en soms op gemeentelijk niveau. (zie IV.-3.3.Randvoorwaarden voor het samenwerkingsverband)

2.4. Andere betrokkenen 2.4.a. Sociale huisvestingsactoren : Als voorbeeld vermelden we de convenanten in Nederland tussen woongroep en woningbouwcorporatie voor ontwikkeling (vooral selectie bewoners) en voor beheer. Ook de convenanten in S en DK tussen bewonersgroep en sociale huisvestingsactoren voor beheersvergoeding. 2.5. Overzicht : niveau waarop taken worden opgenomen Uitgaande van het principe van subsidiariteit worden taken best opgenomen op het niveau dat het dichtst bij de basis staat, voor zover dit natuurlijk mogelijk is in het licht van beschikbaar financieel, cultureel en sociaal kapitaal. Een overzicht in onderstaande tabel :

44

3. Bouwstenen In haar volledige levenstraject vanaf het eerste idee tot en met de dagelijkse bewoning doet een woongemeenschap beroep op een resem van diensten en functies die het geheel vooruit helpen. Sommige zijn welomschreven terug te vinden als verhandelbare items, andere zijn minder grijpbaar en kunnen verweven zitten in allerhande uitwisselingen tussen de betrokkenen bij het ontwikkelingstraject en bij het dagelijks leven van een groep en een project. Elke functie, elke dienst kan ingevuld worden door de bewoners zelf of door andere stakeholders. Wie de functie of dienst opneemt hangt af van een aantal noodzakelijke ingrediënten. Sommige kunnen niet anders dan door een welbepaalde partij te worden ingevuld omwille van de nodige expertise, omwille van weten regelgeving of omwille van een (sociaal, praktisch of financieel) voordeel van deze te laten vervullen door deze of gene.

3.1. Noodzakelijke ingrediënten aanvullen 3.1.a. Kennis, opleiding & ervaring 3.1.b. Tijd 3.1.c. Motivatie, engagement 3.1.d. Mandaat, vergunning Wet- en regelgeving Bvb. architect, notaris, 3.1.e. Sociaal kapitaal Samenhang, samenwerking (bonding) Netwerking (bridging)

45

3.2. Inhoud van het aanbod aan te vullen

-

evt. in tabelvorm gieten : inhoud / stakeholders

We pogen een inventaris op te stellen van alle functies, diensten en activiteiten die noodzakelijk of behulpzaam zijn doorheen het traject van een woongemeenschap. Voor elk een korte beschrijving 3.2.a Informatie over gemeenschappelijk wonen 3.2.b. Vorming 3.2.c. Groepsdynamiek 3.2.d. Interne organisatie 3.2.e. Werving werving deelnemers, marketing, selectie bewoners 3.2.f. Juridische structuur 3.2.g. Financiering fondsenwerving, opzetten financiële structuur,… 3.2.h. Financieel beheer boekhouding, management, … 3.2.i. Vastgoedbeheer (immo) Site vinden en verwerven Verhuring, verkoop (technische aspecten) 3.2.j. Projectontwikkeling 3.2.k. Architectuur, stedenbouw. 3.2.l. bouw of verbouwing Het bouwtraject kan geheel door beroepskrachten worden verzorgd of een gedeelte kan door leden van de groep worden uitgevoerd. De ‘Autorecupero e Autocostruzione’ beweging in Italië ontwikkelt zich sterk. Zoals hoger vermeld, wordt de financiële besparing in deze context geschat op 10% van de bouwkost. [Maury Yann, 2011]. Maar minstens even belangrijk is de sociale winst. Alle getuigenissen over deze benadering benadrukken ook zeer sterk de overige meerwaarden [Yann Maury, 2011]. Samengevat kunnen we de volgende opnoemen : - emanciperend effect, - versterking van zelfvertrouwen en eigenwaarde van de deelnemers, - aanleren van praktische en sociale vaardigheden, - maatschappelijke reïntegratie, - inclusie van mindervermogenden, van laaggeschoolden, … - integratie autochtonen - allochtonen, - dynamiseren van het buurtleven en de sociale cohesie, - ontstaan van gerelateerde initiatieven, - stimuleren van sociale economie, Nadat er aanvankelijk aarzeling bestond tegenover deze initiatieven is het vertrouwen van lokale overheden, sociale huisvestingsactoren, banken en andere betrokkenen nu hoog. Projecten van zelfbouw worden gewaardeerd omwille van de hoge slaagkansen, de betrouwbaarheid, de veerkracht en de uitstraling naar de buurt die het resultaat zijn van hun coöperatief karakter. Sweat equity (UK, US) Baugruppen (D) Les Tournières (Liège, B) 3.2.m. Dagelijks beheer bij bewoning 3.2.n. Onderhoud

46

3.3. Fasering De nood aan ondersteuning en diensten evolueert uiteraard met de ontwikkelingsfase waarin een groep of een woongemeenschap zich bevindt. Ziehier een overzicht :

Welke dienst

Fasering

-

1. interesse 1a Interesse individu

NODIGE DIENSTEN

2. aanloop

1b 2a reflectie concept forum

(door beroepskrachten en/of vrijwilligers)

3. project

4. constructie

5. gebruik

2b site

3a project bedrijfsplan

3b project beheer

4a ruimtelijk ontwerp

4b bouw / verbouwing

5 bewoning gebruik

informeren

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

vorming

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

groepsdyn

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

organisatie

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

werving

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

juridisch

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

financiering

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

financiën

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

immo

JA

ontwikkeling

JA

architect

JA JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

JA

bouw

JA

JA

beheer

JA

onderhoud

JA

3.4. Voorwaarden voor toekenning van hulp Om in aanmerking te komen voor ondersteuning, begeleiding en dienstverlening binnen het samenwerkingsverband dienen wooninitiatieven te voldoen aan een aantal criteria. Die hebben te maken met de aftoetsing van de kenmerken van de woongemeenschap aan de doelstellingen getseld en bewaakt door het netwerk samenhuizen. We onderscheiden de minimale basisvoorwaarden , de bijkomende punten die de doelstellingen versterken en andere voorwaarden over interne organisatie. Dezelfde criteria kunnen meespelen voor toekenning van diensten als voor financiële ondersteuning, (zie : I.-3.2. en II.C.-5.4.) Aan de hand van deze criteria en een uit te werken wegingsysteem wordt besloten of en in welke mate een initiatief kan beroep doen op de kennis, vaardigheden en middelen die beschikbaar zijn binnen het samenwerkingsverband. De weging van deze criteria speelt dan mee voor het opnemen binnen het samenwerkingsverband, het toelaten tot de besluitvorming, het leveren van diensten, het toekennen van financieringsfaciliteiten.

3.5. Organisatie Organisatie van het Samenhuizen netwerk met Koepel en Regio-Kernen 3.5.a. Het idee van Samenhuizen Regio-Kernen :

47

Om de missie van Samenhuizen vzw maximaal te realiseren dient de werking van de organisatie zo dicht mogelijk bij de mensen te staan. Samenhuizen vzw streeft naar efficiënte en effectieve regionale kernen over het Vlaamse land verspreid. De regionale kernen moeten ontplooiing van gemeenschappelijk wonen op het lokale vlak faciliteren en stimuleren. Zij werken hierin autonoom maar ondersteund door Samenhuizen vzw (de Koepel) en in samenhang met de principes van de beweging. Voor dit laatste staat de Koepel garant. Het is de bedoeling dat een Regio-Kern in de mate van de beschikbare mogelijkheden het traject vergemakkelijkt van personen en groepen die zich inzetten voor gemeenschappelijk wonen : Zie schema ‘Traject van geïnteresseerden en groepen’ : individueel geïnteresseerden –> reflexiegroepen -> initiatiefgroepen –> startgroepen –> projectgroepen –> woongemeenschappen De Regio-Kernen dragen bij voorkeur de naam "Samenhuizen", gevolgd door de naam van hun regio (bvb. Samenhuizen Hasselt, Samenhuizen Meetjesland, Samenhuizen groot Antwerpen, enz). Als zij een andere naam verkiezen, wordt deze benaming wel gebruikt als ‘ondertitel’. De Kernen kunnen hun eigen naam, logo en huisstijl gebruiken, maar nemen bij voorkeur het logo van Samenhuizen zoveel mogelijk mee op in hun communicatie. De term ‘Regio-Kern’ zelf kan nog ter discussie staan, mogelijke alternatieven zijn : afdeling, lokale afdeling, ... 3.5.b. Werking van de Regio-Kernen : De Regio-Kern staat samen met Samenhuizen Koepel in voor de directe informatie en kennisoverdracht en in de mate van het mogelijke advisering en hulp aan geïnteresseerden en aan nieuwe initiatieven. Waar aangewezen kan zij tegen kostprijs begeleiding aanbieden aan nieuwe initiatieven en aan bestaande projecten. [die zin behouden in deze tekst??] De Regio-Kern kan zorgen voor pers en promotie op lokaal niveau: bijvoorbeeld door deelname met een infostand aan grotere beurzen en manifestaties. Administratief kan de Regio-Kern ook zorgen voor de aanvraag van subsidies op lokaal en provinciaal niveau. Doelstellingen, algemene principes - Het voorwerp van de Regio-Kerrnen is gemeenschappelijk wonen (zie algemene definitie door Samenhuizen) Het is ook mogelijk dat een Regio-Kern zich uitdrukkelijk enkel bezig houdt met cohousing¢raal wonen of enkel met gemeenschapshuizen [kan?] - De werking is onafhankelijk, pluralistisch, transparant qua structuur en activiteiten … - Het zwaartepunt ligt bij vrijwilligerswerking - Er is geen winstbejag Interne organisatie - Afbakening van de regio : wordt gekozen door de Regio-Kern, is afhankelijk van de plaatselijke dynamiek, dit kan evolueren in de tijd. Er mag geen overlapping zijn van regio’s tussen twee Regio-Kernen. - Juridische structuur : minimaal twee mogelijkheden : * feitelijke vereniging : intern charter * vzw : intern charter en statuten - Bij de oprichting en de werking zijn minstens 3 kernleden betrokken (bij een vzw zijn zij bij aanvang stichtende leden) - Er wordt 1 contactpersoon (en 1 vervanger) doorgegeven aan Samenhuizen. - De Regio-Kern onderschrijft de visie en de werking van Samenhuizen (zie statuten en huishoudelijk reglement), zij ondertekent het huishoudelijk reglement Taken en activiteiten - De Regio-Kern draait rond delen van informatie en kennis en rond coöperatie voor en door geïnteresseerden en startende groepen. - De activiteiten baseren zich voornamelijk op vrijwilligerswerk. - Zij zijn streekgebonden, er is wel betrokkenheid op en afstemming met streekoverschrijdende items.

48

De minimale werking van een Samenhuizen Regio-Kern omvat volgende twee basistaken : - sensibilisering, info en kennis overdragen en delen in een lokaal lerend platform - samenwerking tussen geïnteresseerden, projecten en andere betrokkenen bevorderen Elke Regio-Kern kan kiezen welke taken zij daarbovenop willen opnemen, Dit kan in de tijd evolueren, naargelang draagkracht, aanwezige vaardigheden, vraag vanuit de streek, …) Ziehier een aantal mogelijkheden : - interface met lokale overheden en actoren - initiatiefgroepen van nabij ondersteunen - bekendmaking van vorderingen van groepen - signaalfunctie voor knelpunten - opsporen van opportuniteiten (geschikte sites, premies, professionals, enz …) - lokale media bewerken of er op inspelen - doorverwijsfunctie (naar Samenhuizen Koepel, overheden, professionals, …) -… Middelen : inloopmomenten, lezingen, bezoeken, workshops, lokale nieuwsbrief, enz …

4. Evaluatie coöperatieve werking van het dienstenaanbod Deze toetsing toepassen op niveau dienstverleningsaanbod ? of enkel bij Samenwerkingsverband, Wooncoop en Startfonds : nog te bespreken.

4.1. Link met ICA definitie 4.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen 4.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie

4.2. Link met de ICA principes 4.2.a. Vrijwillig en open lidmaatschap 4.2.b. Democratische controle door de leden 4.2.c. Economische participatie door de leden 4.2.d. Autonomie en onafhankelijkheid 4.2.e. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking 4.2.f. Coöperatie tussen coöperaties 4.2.g. Aandacht voor de gemeenschap

5. Uitrolbaarheid van het dienstverlenend netwerk 5.1. Kansen en

5.2. Knelpunten Herschikken Zelfbouw door bewoners en aanbod van diensten binnen een netwerk zijn bij ons nog weinig bekend en naast de voordelen bestaan er een aantal drempels. Beperken van aantal taken in functie van beroepskennis, veiligheid, niet-vertragen van voortgang bouwproces : Bewoners kunnen zelf meehelpen bij de bouw van het project, bvb. bij afbraakwerk, het klaarmaken van de site, de afwerking binnenin, de inrichting van de buitenruimte,…

49

Een paar bemerkingen hierbij :  De taken die door onervaren en vaak druk bezette mensen kunnen uitgevoerd worden, zijn beperkt en vragen een extra verzekering.  Voor de wet mag je eenvoudige werken uitvoeren aan je eigen woning en familie tot de tweede graad inschakelen. Niet verwanten zullen enkel mogen meewerken aan de bouw en afwerking van de gemeenschappelijke delen.  Het is beter geen bewoners in te schakelen bij werken die een invloed hebben op het verdere tijdsverloop van de constructie. Als het project vertraging oploopt, zal de hulp immers leiden tot extra kosten in plaats van de bedoelde besparingen.  Het afwerken van de woningen door de bewoners zelf, creëert wel de mogelijkheid om ieder op financieel en esthetisch vlak zelf te laten beslissen over zijn interieur.  Door samen te werken kan men voordeel halen uit de coöperatie die reeds in de vorige fasen tot stand gekomen is. Het gevaar is wel dat men er zoveel energie insteekt dat er geen tijd meer overblijft voor sociale activiteiten. Het evenwicht dient bewaakt te worden.  Financieel houdt zelfbouw ook een dilemma in: de eerste eigenaar betaalt minder dank zij zijn eigen inzet maar voor de volgende bewoner wordt de woning veel duurder.  Huurders zullen niet even geneigd zijn veel te doen als er geen financiële tegemoetkoming tegenover staat. 5.2.a. Onvoldoende bekend binnen regelgeving 5.2.b. Belasting op onbetaald werk !! BTW Vergoeding van klussen via opbouw aandelen (belast) of restorno Consequenties van LETS systeem? 5.2.c. Bestraffing als ‘zwartwerk’ van (op geen enkele wijze bezoldigd) vrijwilligerswerk bij mensen met e vervangingsinkomen, indien niet 1 graadsverwantschap. 5.2.d. Keuze van technieken en materialen die geschikt(er) zijn voor zelfbouw 5.2.e. Hoe verloning inschatten is niet steeds eenvoudig (per uur, per afgeleverd werk, …)

5.3. Randvoorwaarden

50

II.C. Financieringsinstrumenten 1. Inleiding 1.1. Definitie, afbakening In het algemeen gaan we na welke maatregelen of keuzes een invloed kunnen hebben op de kostprijs van het wonen. We zoomen verder in op de voornaamste knelpunten van financiële aard bij gemeenschappelijk wonen. Die doen zich voor in de opstartfase van een project en in de pogingen om betaalbaarheid en daardoor toegankelijkheid voor meer bescheiden inkomenscategorieën te bewerkstelligen. Wij onderscheiden dus : - problemen bij de voorfinanciering van projecten GW in zelfontwikkeling - moeite om de toegankelijkheid van GW te verbreden naar lagere inkomenscategorieën (zowel binnen een project als in het gamma van projecten). Hierbij behoort inclusie van doelgroepen, wel of niet drager van een erkend statuut (o.a. specifieke kwetsbare categorieën) - problemen bij het betrokken houden van bewoners die een inkomensverlies kennen waardoor zij niet meer in staat zouden zijn om hun lening af te betalen (bij eigendom) of hun huur op te brengen (bij huur). Bij het zoeken naar een antwoord hierop werd al snel duidelijk dat deze problematieken elk een eigen benadering vragen. + RESULTATEN ENQUETE ! ! !

eind januari

1.2. Inspiratiebronnen financiering 1.2.a. Buitenland Canada De AGRTQ (Association des Groupes de Ressources techniques du Québec) biedt niet enkel diensten aan. Deze koepel beheert ook een fonds (FAQ, Fonds d’Acquisition Québécois, société en commandite) dat overbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed aan startende initiatieven. [AGRTQ, 2012] Zwitserland Stiftung Maryon, Basel UK In een in een opniniestuk in ‘the guardian professional network’ presenteert Toby Lloyd drie pionierende projecten in het UK, en knoopt daar enkele conclusies aan vast (Lloyd Toby, 2010) : << Three lessons emerge from these pioneering projects (…): First, cohousing has the potential to be (…) a way of providing more and better homes and neighbourhoods, more cheaply. >> << Second, it's cheaper for the public sector to support cohousing than to provide traditional social housing because it can include people that already own their home or could afford to do so. This group is generally ignored by the social housing sector, despite making up 70% of the population and including plenty of genuinely poor people. >> << Lastly, policy makers and providers should finally recognise the much neglected self build sector – which is responsible for around 20,000 new homes, year in year out. That's more than all but the very biggest house builders at the peak of the market. Self builders are not all rich 'Grand Designs' types. Most use it as a cheaper way to acquire a high quality home that meets their needs. And they tend to build better, greener homes than the volume house builders. >>

1.2.b. Binnenland L’Espoir, Molenbeek

51

2. Stakeholders en partners 2.1. individuele investeerders microspaarbanken, vennoten, crowdfunding, … Epargne Africaine, Schumacher, ….

2.2. (sociale) financieringsinstellingen en fondsen Uitwerken L’éthique au cœur de la finance – la banca Etica, modèle anti subprimes, par Mario Cavani (vice-président de la Banca Popolare Etica) - in Maury Yann, editeur (20XX) ‘COOP xxxxxxxx’, p.199 << Les aspects positifs des coopératives d’auto construction Vu de la banque, le premier des atouts qui ressort est que les coopérateurs ont un objectif clair et qu’ils sont déterminés à le poursuivre : construire et acquérir leur logement. En second lieu, apparait l’importance du réseau d’acteurs qui s’y impliquent : les projets en auto construction enregistrent la participation d’acteurs différents, y compris des collectivités territoriales. Parmi les coopérateurs, il faut aussi relever l’existence de savoirs techniques, l’appartenance à des corps de métiers techniques qui sont très utiles pour accompagner les différentes phases du chantier. S’ajoute à cela une valeur sociale et humaine importante liée à l’intégration des multiples populations qui composent la coopérative. Enfin un esprit mutualiste anime l’ensemble des coopérateurs. Ce qui constitue une force supplémentaire qui s’ajoute à la valeur intrinsèque du projet immobilier. >>

Knelpunten vanuit het oogpunt van investeerders Voorbeeld UK : (Lambert Blase, 2010, FINANCING CO-OPERATIVE & MUTUAL HOUSING) << The current co-operative and mutual housing sector includes ownership cooperatives, management cooperatives, co-housing projects and community land trusts ; although this list does not preclude the creation of new models. >> << wide range of tenure models to consider that enable them to match local demands and priorities (the decision over ‘what is developed where’ should be taken at a local level); the tenure models could include the following: [* * *] (a) Rented properties with rent levels set at the redefined affordable rate (80% of market rent) (b) Rented properties at variable rent levels set according to tenants’ incomes (c) Mutual housing schemes at variable rent levels (including open market levels) (d) Mutual home ownership and equity sharing mortgage schemes with variable equity stakes (these schemes should be structured to ensure access to mortgages to purchasers) (e) Mutual retirement schemes (either at full rental or ownership or a mix of both) (f) Mixed schemes of rental and leasehold ownership (g) Schemes that include elements of commercial, office and retail space >> << Current barriers for individual small schemes Wide ranging discussions were held with banks and other financial institutions that aimed, among other things, to identify why lenders are reluctant to lend in small quantities to numerous start-up organisations; the key reasons are: (a) The loans involved are too small for specialist commercial lending teams and too big for the high street branches of banks (b) Lenders do not like lending to new organisations lacking in business and management track records (c) Lenders have little appetite for nonrecourse loans; unless of a high credit quality (d) Sourcing and managing a large portfolio of small loans is resource intensive (e) Lenders do not want to have the resource requirement of dealing with default, which is proportionately higher for smaller loans (f) A preference to lending to regulated entities >>

2.2.a. Klassieke banken

52

Triodos, CERA, … 2.2.b. Sociale Financieringsinstellingen fairfin, credal hefboom, trividend, inclusie-invest, …

2.3. Rol van de overheid m.b.t. financiering Zie ook elders … 2.3.a. Betaalbare woonsten Horlitz Sabine, 2012 : (…) within the current market-based system, the provision of low-cost housing is virtually impossible without some sort of financial support and thus, in the end, a major shift in public spending priorities or taxation would be needed (…) the target of upscaling those alternative models of ownership remains without doubt an important one and a real challenge (…) .

2.3.b. Diverse wegen ter ondersteuning (Milman, 1994) Additional support followed with the 1981 passage of the Cooperative Housing Association Law, national legislation that made it easier and less expensive to finance cohousing. Since then, most Danish cohousing communities have been structured as limited equity cooperatives financed with government-sponsored loans, including ten rental cohousing communities.

2.3.c. De derde weg Variatie in aanbod : Financiering en controle : bewoners / subsidie (zie .2) Derde weg : troisième voie (Bouchard, CA) (Habicoop , F) Third way, ALMO (Cole, 2010 UK) P2P this “Civic Society” or Third Way solution depends upon a long term strategic infrastructure of support and enabling policies (in particular land disposal and capital funding policies) from the local and central state. Indeed, without this infrastructure cooperatives could not survive or play a significant role in housing provision. (Colenut, 2010) Les coopératives d’habitants : une troisième voie à développer en France, par Bertile Darragon & Marc Favier & Michel Rohart (Habicoop, Lyon) - in Maury Yann, editeur (20XX) ‘COOP xxxxxxxx’, p.365 << Sans aménagements favorables – sur le plan fiscal, concernant la mise à disposition de terrains à des conditions ajustées, le taux et la durée des prêts consentis – les coopératives d’habitants risquent de n’être accessible qu’à des ménages favorisés. Ce risque tient également à une autre difficulté, de nature sociologique : la difficile rupture culturelle que nécessite l’abandon de l’idée de propriété individuelle. Cette rupture est plus facile à opérer pour une élite sociale et politique, prête à remettre en cause un projet de constitution de patrimoine, auquel elle a déjà eu ou pourrait encore avoir accès. >>

En stap van huurder naar cooperant-bewoner wellicht gemakkelijker dan van (potentiële) eigenaar naar coöperant. 2.3.c. Aanbevelingen : - goedkope leningen - steunen van fonds - ….

53

3. Bouwstenen 3.1. Bouwstenen en aanbod Uit te werken Keuze van structuur rechtsvorm voor de woongemeenschap (zie III.A) Invloed op mogelijkheden betaalbaarheid Mate van kapitaalinbreng door de bewoners In geval van keuze voor de coöperatieve vorm onderscheidt men types in functie van de kapitaalinbreng. Naargelang de bewoners zelf geen kapitaal, een deel van het kapitaal of al het kapitaal inbrengen krijgt men verschillende types woon coöperatieven, die respectievelijk worden benoemd als NonEquity Cooperative (NEC), (LEC) en Full Equity (Housing) Cooperative. Bij Limited Equity Cooperative kan diversiteit in inkomens beter worden ingebouwd

Primaire en secundaire coöperatieve moeder-dochter model (zie verder uitgewerkt : III.A.) Functies kunnen worden verdeeld tussen een primaire coöperatieve en een secundaire coöperatieve. De secundaire neemt taken over voor één of meerdere wooncoöperatieven. Combinaties Er zijn diverse combinatiemogelijkheden met coöperatieven en/of andere rechtsvormen (VZW, VME, COOP, Burgerlijke Maatschap, …) Huren en kopen De consequenties van keuzes voor gebruiksrecht (zakelijk recht) De sterke tweedeling tussen huren en kopen, en het doorbreken van deze tweedeling door vernieuwende constructies Grond Omgaan met grond Grondenbank door overheid, door Stichting (Trust), … loskoppeling grondeigendom van de gebouwen (bvb. CLT)

3.2. fasering Fasering

-

FINANCIERING

Voorbeeld

1. interesse

startfonds

1a Interesse individu

1b reflectie forum

door klassiek aanbod en/of door samenhuizen instrumenten

2. aanloop 2a concept

3. project

4. constructie

2b site


3b project beheer



JA

JA

JA

JA

JA

(zie VI.)

5. gebruik 5 bewoning gebruik

54

solid.fonds

JA

JA

JA

JA

noodfonds

JA JA

4. Samenhuizen Startfonds uitwerken

4.1. Missie en activiteiten 4.1.a. Geografisch Op landelijke schaal : Vlaanderen en Brussels Hoofdstedelijk Gewest 4.1.b. Solidair investeren en financieren Sparen en kredieten verstrekken voor de startfase van projecten Woonsparen Elsinga & Haffner, 2006 SEV, ‘Kopen in een COOP’, [over de Zweedse wooncoöperaties] << Bij HSB en Riksbyggen moeten coöperatieve leden eerst woonsparen alvorens men een woning toegewezen krijgt. Bij HSB moet men minimaal 1.200 Kr. (omgerekend naar DM 274 (= 127,25 Euro)door Beuthien & Hergarten, 1997) per jaar sparen inclusief de rente. Als men een hoger bedrag spaart, wordt het overschot doorgesluisd naar het volgende jaar. Als men minder dan het minimumbedrag per jaar spaart, wordt men op de wachtlijst naar achteren geschoven. Als het spaarbedrag wordt ingezet voor de startbijdrage, ontvangt het lid een premie van 1%. Volgens Donner (2000) is er een uniforme nationale lijst van woonspaarders. Eind jaren negentig stonden daar 230.000 spaarders geregistreerd, met name in stedelijke gebieden en universiteitssteden. Het woonsparen is niet alleen een voorwaarde voor potentiële coöperatieve aandeelhouders, maar is ook gunstig voor de regionale HSB-vereniging (Beuthien & Hergarten, 1997). Men verkrijgt op deze wijze continu kapitaal om nieuwe projecten te financieren. >>

Financieren Elsinga & Haffner, 2006 << de insteek van het Zweedse subsidiebeleid altijd geweest om woningen eigendomsneutraal betaalbaar te houden (Beuthien & Hergarten, 1997). Vandaar dat er bijvoorbeeld geen inkomensgrenzen gelden voor huurders in de niet - winstbeogende (huur)sector. Ook kan elke bouwer van woningen een rentesubsidie krijgen op de op de kapitaalmarkt verkregen lening. De door de overheid verstrekte lening voor nieuwgebouwde coöperatieve woningen bedraagt 29% van de stichtingskosten. Bij private bouwers ligt het percentage met 25 lager dan bij coöperatieve verenigingen. Voor 70%10 van de stichtingskosten moet een lening op de kapitaalmarkt worden verkregen. Het restant is voor rekening van de huurdereigenaren. In het geval van een coöperatieve vereniging (HSB en Riksbyggen) gaat het om de eerder genoemde 1%. >>

4.1.c. Geld, vastgoed, natura …

4.2. Netwerk van actoren en aanpak 4.2.a. Wie als vennoot financiers met middelen voor maatschappelijk doel woongroepen als leden-gebruikers ; financierders, steun, sponsor +/- dividend engagement in inclusie, solidariteit Private sector en (semi) publieke overheid; - Investeren via grond / vastgoed - krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren

55

- Waarborg op obligaties, leningen - Legaat, schenking, subsidie of fonds 4.2.b. Wie als stakeholder leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven, financieringsinstrumenten Org.GW (SH, H&P) ; maatsch. organisaties rond wonen, welzijn, zorg Koepel van sociaal wonen en kredieten vmsw, vvsh, vvkv, svk, VHP, CLT, SLO, VVSG, … Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, De Punt … Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, … Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s, Mutualiteiten, vakbonden 4.2.c. Rol van woongemeenschappen, initiatiefgroepen 4.2.d. Rol van vrijwilligers, sympathisanten

4.3. Organisatie en bestuur: beslissingen Keuze voor coöperatieve vorm

4.4. Weging voor het toekennen van financieringsfaciliteiten facilitering 4.4.a Interne Solidariteit (binnen een woongemeenschap) 4.4.b. Gradaties van inclusie en betaalbaarheid 4.4.c. Toekenning van hulp

4.5. Andere elementen van het bedrijfsplan 4.5.1. Marketing 4.5.2. HRM 4.5.3. Financieel plan

4.6. motiveren keuze vorm

5. Samenhuizen Solidariteitsfonds uitwerken

5.1. Missie en activiteiten 5.1.a. Geografisch Op landelijke schaal met lokale verankering in de wooncoöperatieve 5.1.b. Solidair investeren en financieren Toekennen van financiële steun voor projecten die inspanningen leveren zodat zij er in slagen mindervermogenden aan te trekken en te behouden Toekennen van tijdelijke financiële steun aan personen of gezinnen in nood (inkomensverlies) 5.1.c. Geld, vastgoed, natura … Kapitaalinbreng

56

Grondenbank Gebouwenpark

5.2. Netwerk van actoren en aanpak 5.2.a. Wie als vennoot financiers met middelen voor maatschappelijk doel woongroepen als leden-gebruikers ; financierders, steun, sponsor +/- dividend engagement in inclusie, solidariteit Private sector en (semi) publieke overheid; - Investeren via grond / vastgoed - krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren - Waarborg op obligaties, leningen - Legaat, schenking, subsidie of fonds

<- bevak ?

5.2.b. Wie als stakeholder leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven, financieringsinstrumenten Org.GW (SH, H&P) ; maatsch. organisaties rond wonen, welzijn, zorg Koepel van sociaal wonen en kredieten vmsw, vvsh, vvkv, svk, VHP, CLT, SLO, VVSG, … Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, De Punt … Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, … Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s, Mutualiteiten, vakbonden 5.2.c. Rol van woongemeenschappen, initiatiefgroepen 5.2.d. Rol van vrijwilligers, sympathisanten

5.3. Organisatie en bestuur: beslissing Keuze voor vorm : stichting met onafhankelijke beslissingsbevoegdheden (volgens missie)

5.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfaciliteiten Om in aanmerking te komen voor ondersteuning vanuit de voorgestelde financieringsinstrumenten dienen wooninitiatieven te voldoen aan een aantal criteria. Die hebben te maken met de aftoetsing van de kenmerken van de woongemeenschap aan de doelstellingen van het netwerk samenhuizen. Het zijn dezelfde criteria die meer of minder toegang verlenen tot het dienstenaanbod binnen hetzelfde samenwerkingsverband. We onderscheiden de minimale basisvoorwaarden , de bijkomende punten die de doelstellingen versterken en andere voorwaarden over interne organisatie. (zie : I.-3.2. en II.B.-5.4.) Aan de hand van deze criteria en een uit te werken wegingsysteem wordt besloten of en in welke mate een initiatief kan beroep doen op de financieringsfaciliteiten die bestaan binnen het samenwerkingsverband. De criteria zijn niet zuiver kwantificeerbaar in een matrix. Daarom dienen de beslissingen over de mate waarin en de wijze waarop steun wordt verleend te worden genomen door een commissie (van bestuurders en experten). Ann deze commissie moeten financieel-juridische experten deelnemen, experten rond betaalbaar wonen en experten rond gemeenschappelijk wonen.

5.5. Andere elementen van het bedrijfsplan 5.5.a. Marketing

57

5.5.b. HRM 5.5.c. Financieel plan

5.6. motiveren keuze vorm

6. Evaluatie coöperatieve werking van de financieringsinstrumenten Enkel het startfonds bespreken?

6.1. Link met ICA definitie 6.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen Het onderlinge dan wel maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstellingen van de vennoten 6.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie door hun lidmaatschap gebruik, eigendom en controle over hun coöperatie.


7. Uitrolbaarheid van de financieringsinstrumenten 7.1. Kansen 7.2. Knelpunten 7.3. Randvoorwaarden

58

II.D. Samenhuizen netwerk Het samenwerkingsverband is tot op zekere hoogte zelfsturend door haar intrinsieke evenwichten van belangen en systemische wisselwerkingen. Toch is het nuttig dat de waarden en doelstellingen blijvend bewaakt en de acties en bewegingen aangestuurd en ondersteund worden. Vanuit de beweging klinkt duidelijk de vraag om dit bottom-up ipv top-down te organiseren. Hieraan zou volgende model voldoen.

1. Structuur en samenwerking op niveau van het netwerk De onderdelen van het Samenhuizen Netwerk behoeven geen coöperatieve structuur. De koepel kan verder fuctioneren als vzw. De eenvoud en lichtheid van feitelijke vereniging volstaat voor een startende Regio-Kern, bij toenemende ambities en/of noodwendigheden kan zij een vzw oprichten. De connectie tussen Regio-Kern en Samenhuizen Koepel zou er als volgt uit zien Samenhuizen vzw (Koepel) vraagt : - De Regio-Kern engageert zich er toe om aan de Koepel jaarlijks (voor eind januari) een kort overzicht te geven van hun activiteiten van het voorbije werkingsjaar via een activiteitenverslag (dat Samenhuizen Koepel dan meeneemt in haar voortgangsrapport). - De Regio-Kern engageert er zich ook toe eventuele veranderingen te melden in de juridische structuur, de kernleden, de contactpersonen, de regio, de visie, het aanbod, het rekeningnummer. - Elke Regio-Kern is als dusdanig in de Algemene Vergadering van Samenhuizen vzw (Koepel) vertegenwoordigd door de contactpersoon of indien belet door de vervanger. [zou dan de uitzondering zijn op de intern overeengekomen regel bij SH Koepel dat enkel natuurlijke personen in de AV kunnen zetelen] Samenhuizen vzw (Koepel) biedt : - De Regio-Kernen kunnen beroep doen op informatie en begeleiding door Samenhuizen vzw. Ze kunnen gebruik maken van de infotheek die ter beschikking is bij de Koepel. - Voor het opzetten van de organisatie en de activiteiten van de Regio-Kern kan zij beroep doen op de Koepel, er kan iemand van Samenhuizen (Koepel of andere Regio-Kern) aanwezig zijn in de startfase of indien nodig ook in een latere fase. - De inhoudelijke werking van de Regio-Kern wordt ondersteund en aangevuld door de Koepel. Een Regio-Kern kan beroep doen op documentatie, boeken, brochures, promotiemateriaal, … Zij kan op haar beurt een distributiekanaal bieden vanuit de Samenhuizen Koepel naar de basis van de beweging. - De Regio-Kernen hebben het recht om hun activiteiten (m.b.t. hun organisatorische werking, hun inhoudelijk aanbod, hun acties en activiteiten) aan te kondigen via de communicatiekanalen van de vereniging. Ze worden ook omgekeerd meegenomen in de communicatie die uitgaat van de vereniging, zoals de (externe) Nieuwsbrief van Samenhuizen vzw en de (interne) Nieuwsflash (voor bestuurders, leden AV en vrijwilligers). - Lerende platforms : Samenhuizen Koepel zet met medewerking van de Regio-Kernen een systeem op van lerende platforms (provinciaal?) waar de basis (Regio-Kernen en startende groepen) kan uitwisselen over ervaringen, vragen, oplossingen, (zowel organisatorisch als inhoudelijk), en van waaruit

59

opgedane informatie, kennis en ervaring platforms.

kunnen beschikbaar gesteld worden van andere

- Samenhuizen Koepel zet bovenlokale activiteiten op : - faciliteren van uitwisseling van materiaal, mensen, activiteiten, enz … tussen Regio-Kernen - Interface met bovenlokale overheden en actoren - coördinatie van brede campagnes - vorming, training - signaalfunctie bovenlokaal (knelpunten en opportuniteiten) - doorverwijsfunctie -…

2. Verhouding tussen Koepel- Regio-Kernen [dit is nog in planfase : overstap naar een leden vereniging moet nog intern bij Samenhuizen worden doorgesproken op alle niveaus : Regio-Kern / Team Koepel / RvB / AV]

2.1. Motivering : * Het omzetten naar een ledenbeweging, samengaand met het faciliteren van Regio-Kernen vormt een basis voor een samenhangende en zelfbedruipende werking waarbij de basis meer betrokken wordt in de Samenhuizen beweging. * Samenhuizen kan beter haar draagvlak aantonen t.a.v. gesprekspartners (overheid, andere) * op basis van een ledenbestand kunnen we een nieuwe D-base opbouwen waarmee ook regionaal kan worden uitgereikt.

2.2. Structuur : * De Samenhuizen Koepel zet een ledenadministratie op. * Zij ontvangt lidgelden van aangesloten individuele leden. [later evt. invoeren voor groepen] * Dit zou op 10€/jaar kunnen gesteld worden voor individuele leden. * Lidmaatschap loopt van 1 januari tot 31 december, wie een eerste maal aansluit in okt-novdec blijft lid tot eind dec van het jaar daarna. * Alle leden worden niet-effectief lid van Samenhuizen vzw (dus zonder stemrecht op de AV, maar met aanwezigheidsrecht)

2.3. Return voor het lidmaatschap : Dit zijn mogelijkheden, en moet een extra betekenen van wat we gratis ruim willen verspreiden. * bij aansluiting als lid krijgen de leden een welkomstgeschenk/pakket: vb. de herwerkte startgids, evt. voor een bepaalde doelgroep * 4X/jaar krijgen de leden een meer uitgebreide nieuwsbrief, die moet meer zijn dan de nieuwsbrief voor de modale website gebruiker. (kan aangedikt worden met verslagen van interessante studiedagen, een update van het bib-materiaal, een uitwisseling van infohoek, een agenda, update van adressen bestand van aangesloten woongemeenschappen, ... ) * de leden worden het hele jaar door op de hoogte gehouden van lezingen, vormingen, studiedagen rond het thema. * 1X/jaar is er een ledendag waar medewerkers van Samenhuizen en leden elkaar ontmoeten. Inhoudelijk gedeelte + netwerking. Kan eventueel gekoppeld worden aan de jaarlijkse AV die dan opengesteld wordt voor de leden van de vzw. * Korting (20%) op bepaalde activiteiten georganiseerd door Samenhuizen Koepel, en activiteiten van de Regio-Kern (indien de Kern dit beslist). Voorbeelden van activiteiten : lezingen, vormingen, uitstappen, bezoeken, enz … * Korting op boeken, brochures, andere publicaties of materiaal [* tips over groepsaankopen, voedselteams, lets, … ?] * combinatie/voordeel-lidmaatschap met collega verenigingen

60

[* oproepje extra in de verf zetten (bovenaan of vet) [maar : oproepers zijn vaak slechts punctuele gebruikers, en is discriminerend cfr speedypass?] * Drie contacten gratis voor advies en ondersteuning met Samenhuizen vzw (i.p.v. één contact voor niet-leden)

2.4. Lidgelden (zie ook verder) De Regio-Kernen beschikken vrij over 50% van de lidgelden die door de leden die op 31/12 wonen in hun afgebakende regio betaald zijn aan Samenhuizen Koepel. Dit wordt hen uitbetaald in januari van het volgende jaar (ook in juli tijdens het eerste oprichtingsjaar). Zij hoeven hierover geen verantwoording af te leggen. De overige 50% worden door de Koepel ingezet in functie van de werking van de Regio-Kernen.

3. Erkenning van de Regio-Kern binnen het netwerk Een Samenhuizen Regio-Kern geldt als opgericht en door Samenhuizen vzw (Koepel) erkend als zij voldoet aan de volgende voorwaarden : - De Regio-Kern is bereid de statuten en het huishoudelijk reglement van Samenhuizen vzw te onderschrijven. - Ten minste drie leden wonende of actief betrokken in de betreffende regio organiseren een algemene oprichtingsvergadering, met het oog op de oprichting van een regionale kern (deze oprichtingsvergadering kan bekend gemaakt worden via de communicatiekanalen van Samenhuizen vzw). - De oprichtende leden organiseren zich formeel als feitelijke vereniging, vzw in oprichting of vzw. Zij kiezen een bestuur van minimum 3 personen, duiden 1 contactpersoon (en 1 vervanger) aan - De Regio-Kern deelt aan Samenhuizen vzw haar oprichting mee en levert volgende informatie : * visietekst (charter) en interne organisatievorm (1 A4) * de gekozen regio * een activiteitenplan voor 1 jaar * de juridische structuur (copie statuten indien vzw) * de namen van minstens 3 kernleden, de namen van 1 contactpersoon en 1 vervanger (bij voorkeur kernleden), * een rekeningnummer - De oprichtende leden bezorgen de bovenstaande informatie aan de Raad van Bestuur, die beslist over de aanvaarding van de nieuwe Regio-Kern. - Zodra het huishoudelijk reglement van Samenhuizen is ondertekend door de 3 kernleden van de Regio-Kern is deze erkend door Samenhuizen vzw. - Koepel en Regio-Kern zijn vertegenwoordigd in elkanders Algemene Vergadering Een samenwerkingsovereenkomst wordt afgesloten tussen de koepel en de erkende Regio-Kern, waarin bovenvernoemde elementen aanwezig zijn.

4. Ontwerp van statuten en actieplan voor de Regio-Kernen Er werden modeldocumenten opgesteld in overleg en wisselwerking met de eerste opstartende RegioKern ‘Cohousing Brugge’, later herdoopt in ‘Samenhuizen Brugge. Deze documenten omvatten : - Voorbeeldstatuten Regio-Kern (zie bijlage 10) - Organisatiemodel Missie : stimuleert realisatie woongemeenschappen ; verspreidt informatie ; stimuleert samenwerking ; ondersteunt initiatieven ; maakt bruggen naar beleid, professionals ; is pluralistisch ; werkt nauw samen met Samenhuizen Koepel.

61

Visie : principes van gemeenschappelijk wonen, visie op maatschappelijke evoluties Taken en activiteiten : informatie verzamelen, sensibiliseren, initiatiefgroepen ondersteunen Structuur : AV en RvB ; Kerngroep (Cohousing Coördinatoren) Werkgroepen (Financiën, Communicatie, Werving & Vorming, Kennisbeheer, …) Jaarwerkplan Verhouding tot initiatiefgroepen en startgroepen - Overeenkomst tussen Koepel en Regio-Kern : in opmaak De Koepel heeft aan de Regio-Kern een Toolbox ter beschikking gesteld met met informatie, vormingsmateriaal, e.d.(o.a. Powerpoints, Brovhures, enz …) De Regio-Kern heeft een instrument ontworpen om eventueel geschikte sites te screenen De Regio-Kern heeft een website opgestart als streekgebonden platform De Regio-Kern heeft de lokale overheden aangesproken en er is een directe lijn. Uittreksel uit ‘Organisatiemodel Samenhuizen Brugge’ – Visie : << Samenhuizen Brugge wil dat coöperaties of community land trust als alternatief voor privaat eigenaarschap of mede-eigenaarschap voldoende worden onderzicht naar implementatiemogelijkheden voor projecten van gemeenschappelijk wonen. Samenhuizen Brugge wil de leemte in de huidige woon- en bouwmarkt tussen het individueel privaat niveau (kavel) en het grootschalig privaat of publiek niveau aantonen en deze leemte met initiatieven van collectieve investeringen in gemeenschappelijk wonen opvullen. >> (hun onderlijning)

5. Opdracht : Sturing, bewaking en coördinatie Op niveau van het samenwerkingsverband heeft het Samenhuizen Netwerk een verantwoordelijkheid van sturing, bewaking en coördinatie. Het saùmenwerkingsverband is tot op zekere hoogte zelfsturend door haar intrinsieke evenwicht van belangen en systemische wisselwerkingen. Toch is het nuttig dat de waarden en doelstellingen blijvend bewaakt worden en de acties en bewegingen aangestuurd worden. Vanuit de beweging is de wens duidelijk om dit bottom-up ipv top-down te organiseren.

5.1. De koepel en de Regio-Kernen Een koepelvereniging is goed geplaatst om de waarden en doelstellingen te bewaken en om sturing en coördinatie te bieden instantie. Zij moet hiervoor echter door haar onafhankelijkheid en degelijke werking het mandaat verdienen en krijgen uit de basis en verder onder controle van de basis staan door rechtstreekse feedback en via haar geledingen, namelijk de Regio-Kernen, de Woongemeenschappen, de startende initiatieven en de individuele belangstellenden en sympathisanten. Op dit moment is de Samenhuizen Koepel gestructureerd als een v.z.w. waar voornoemde voorwaarden kunnen worden ingebouwd, maar er kan gedacht worden aan een coöperatieve rechtsvorm voor deze functies. De principes die door een woongemeenschap worden vastgelegd vormen een evenwicht tussen de belangen van de bewoners en deze van de bewonersgroep. Op hun beurt houden zij een evenwicht in tussen de belangen van de woongemeenschap en de (al dan niet verregaande) doelstellingen in dienst van de brede samenleving. Deze laatste kunnen door een externe instantie worden beveiligd, hetzij door een secundaire structuur (bvb. moeder en dochter cooperative), hetzij door een koepelstructuur, hetzij door en overheid (inspectie i.v.m. subsidievereisten), hetzij door een organisatie waar andere stakeholders vertegenwoordig d zijn (zoals bij CLT).

5.2. De woongemeenschappen De woongemeenschappen zelf sturen dus als deel van de basis hun beweging aan van onder uit, met de hierboven vernoemde kleuring door hun belangen. Zij kunnen bij de start een deel van hun missie mede laten bewaken door een externe instantie. Maar ook door hun interne structuur kunnen zij de

62

rechtsvorm kiezen en de modaliteiten hierbinnen voorzien die ten dienste staan van de zelfgekozen maatschappelijke doelstellingen. (zie III.A.-3.3.)

5.3. Criteria voor weging Het moet duidelijk zijn wie kan beroep doen op diensten en financiële facilitatie door de verschillende geledingen van het samenwerkingsverband. Door hier een selectie te maken blijven de middelen en inspanningen zo goed mogelijk verdeeld en gaan zij meer naar projecten die de maatschappelijke doelstellingen dienen. We onderscheiden 3 soorten criteria, namelijk : Basisvoorwaarden : Eerst onderscheiden we de basisdoelstellingen, waaraan elk initiatief dient te voldoen voor aansluiting bij het netwerk. 1. gemeenschappelijk wonen (zie definitie II – 3.1.), kleinschalig 2. zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming 3. betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen 4. open uitwisseling, zowel met het netwerk als met de buurt en de omgeving van de woongemeenschap Bijkomende punten : Deze komen de basisdoelstellingen versterken of aanvullen. 1. mix van inkomenscategorieën bevorderen (hoogte van inkomen, aantal gemidd. en lage inkomens) 2. inclusie van kwetsbare personen : ook voor doelgroepen met andere kenmerken dan inkomenscategorie (bvb. alleenstaande met/zonder kinderen, minder validen, jongeren, senioren, …) 3. woonzekerheid vrijwaren door aanbod van betaalbaar wonen (bvb. door kostengerelateerde huurprijs 4. grond en woningen als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’ in collectief beheer houden en onttrekken aan de speculatieve sfeer5. inbouwen van een mate van delen en samenwerking, betrokkenheid, solidariteit 6. lokale veerkracht en emancipatie bevorderen 7. flexibel woonrecht : wijzigen bestemming ruimtes (o.a. aanpasbare woonst ; wisselen van woonst) 8. ecologisch bouwen en wonen (o.a. Energie, water, ruimtegebruik, materialen, levenslang wonen) 9. stimulering van lokale sociale economie Echter niet elk betrokken project dient aan deze punten te voldoen, en voor de woonprojecten waar dit wel het geval is kunnen deze aspecten in verschillende mate aanwezig zijn. Andere voorwaarden : Tenslotte worden er nog andere voorwaarden verwacht van de betrokken initiatieven. 1. degelijke interne organisatie 2. degelijk ondernemingsplan, met o.a. financiële analyse 3. eenvoud en subsidiariteit De appreciatie van deze andere voorwaarden varieert naargelang de ontwikkelingsfase waarin een project zich bevindt, een reflectiegroep behoeft een minder stevige structuur dan een groep in bouwfase. Aan de hand van deze basisvoorwaarden, bijkomende punten en andere voorwaarden, moet een systeem worden uitgewerkt dat toestaat te besluiten of en in welke mate steun gaat naar projecten en initiatieven. De weging van deze criteria speelt dan mee voor het opnemen binnen het netwerk, het toelaten tot de besluitvorming, het leveren van diensten, het toekennen van financieringsfaciliteiten. Uiteraard kan dit nooit in een rekenmodel worden gezet en/of enkel op papier worden afgemeten en moet dus worden overgelaten aan een volledig onafhankelijke instantie die op basis van expertise en bekendheid met het terrein keuzes maken.

63

III. DE WOONGEMEENSCHAP Er bestaat een brede waaier aan diverse vormen van gemeenschappelijk wonen. In grote lijnen dient het onderscheid te worden gemaakt tussen de groepering van autonome woonsten en deze met kamers. Verdere opdelingen betreffen de uitgebreidheid van de gedeelde ruimtes en de mate van betrokkenheid tussen de bewoners onderling. Er is een wisselwerking tussen de factoren die de typologie van het samenwonen uitmaken en de mogelijkheden en noodwendigheden m.b.t. betaalbaar wonen en sociale mix. Voor meer bijzonderheden over types en definities verwijzen we naar elders in dit onderzoek (zie : I.4.1.).

III.A. Plaats van de coöperatieve t.o.v. gangbare rechtsvormen 1. Inleiding Op zoek naar juridische structuren voor een woongemeenschap leggen we de verschillende rechtsvormen naast elkaar voor wat betreft hun formele kenmerken. Verder vergelijken we de inhoudelijke voor- en nadelen, dit met het oog op de bruikbaarheid voor projecten gemeenschappelijk wonen. We vergelijken ten gronde de CVBA en de CVBA-SO met de VZW (als meest eenvoudige structuur) en de VME (als heden meest gebruikte structuur voor projecten gemeenschappelijk wonen). Daarna zoomen we in op de vorm van zakelijk recht op vastgoed door de organisatie, de vorm van verlening van gebruiksrecht/woonrecht aan de bewoners, de fiscale impact, de mogelijkheden om investering (vennoten niet-bewoners) en vreemd vermogen aan te trekken, de fasering van projecten. Tenslotte schuiven we de coöperatieve rechtsvorm naar voor als alternatief voor de meer courant gebruikte vormen. Worden niet grondig besproken : De NV en de BVBA worden hier niet uitvoerig behandeld, deze vennootschapsvormen stellen zeer hoge administratieve en financiële eisen aan een woongemeenschap in zelfbeheer, voor wat betreft administratie, financiering en/of economische activiteiten. De persoonlijke aansprakelijkheid van de vennoten dient goed utgezocht te worden. (na te gaan) De BVBA-SO wordt wel aangehaald in deel II (samenwerkingsverband) en deel III.C (financiering) in het kader van het model Mietshäusersyndikat. Zij wordt in die context benut als bindmiddel tussen een netwerk van woongemeenschappen en een koepel voor onderlinge coöperatie en om ideologische doelstellingen boven het niveau van de individuele projecten te waarborgen. Vennootschap onder Firma (VOF), Gewonen Commanditaire Vennootschap en Commanditaire Vennootschap op aandelen worden niet verder behandeld. Het nadeel bij deze rechtsvormen is de hoofdelijke en onbeperkte aansprakelijkheid van de beherende vennoten bij faillissement. Eigendom of huren in onverdeeldheid, eventueel met tontineclausule (of beding van aanwas), wordt niet verder behandeld omdat deze formule een zeer grote mate van engagement en vertrouwen vereist. Binnen het bestel van een sterk hiërarchisch gestructureerd systeem, zoals bij kloostergemeenschappen, wordt deze formule ook gehanteerd. Onverdeeldheid kan benut worden voor een goed afgebakende tijdelijke fase of langduriger voor een beperkte doelgroep.

64

De Stichting (cfr. Trust) als rechtsvorm wordt besproken in deel III (financieringsinstrumenten). Op het microniveau, als rechtsvorm voor één enkele woongemeenschap, wordt dit zelden benut. (argumenteren waarom!) Zij heeft wel haar diensten bewezen In combinatie met andere rechtsvormen, namelijk binnen het model van de ‘Community Land Trust’ (CLT), waar zij in combinatie met een vzw een interessante formule biedt voor betaalbaar wonen. Deze betaalbaarheid wordt gerealiseerd dank zij het onderbrengen van de grond in de Trust en het beperken van de waardevermeerdering van de huizen. In ons land kreeg dit de benaming mee van Grondalliantie of Alliance Foncière in haar eerste toepassing in de Brusselse Regio. Naast Brussel is er nu in Gent een tweede CLT initiatief. En in Jemappes is er een project in aanloopfase dat een Stichting benut als eigenaar van de grond en van de gemeenschappelijke ruimtes. Dit kan je beschouwen als een ‘CLT’. [L’habitat groupé des Fondus du Petit Marais, 2013]. Voor een uitvoerige studie rond dit model verwijzen wij naar de CLT Blauwdruk [Samenlevingsopbouw Gent, 2012]

2. Inspiratiebronnen wooncoöperatieve Inspiratiebronnen : - CLT Gent, Blauwdruk coöperatief ondernemen - Bazuin Kortrijk, Blauwdruk coöperatief ondernemen - Habicoop Charter, France - Ecoravie, France - La Pousse Urbaine, France Bestaande voorbeelden binnen- en buitenland (zie I.5.)

3. Keuze 3.1. Argumenten voor de keuze van een rechtsvorm uitwerken Inspiratie : [Elsinga & Haffner, 2006] Elsinga Marja & Haffner Marietta (2006), ‘Kopen in een Coöp - Coöps op Zweedse en Finse woningmarkt. Een quick scan’, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft, SEV : << In hoeverre voldoet het Finse model van coöperatief eigendom aan de volgende uitgangspunten?: (1) Vereniging met voldoende bestuurlijk draagvlak. Er zijn wettelijke regels die het bestuur van de housing company een sterke positie geven. Het gaat om een gekozen bestuur dat minimaal een maal per jaar de aandeelhoudersvergadering bijeenroept. (2) Voldoende sterke positie van het collectieve belang (complexbelang)tegenover het individuele belang. De positie van het collectieve belang is sterk. Wanneer een individuele bewoner zijn bijdrage aan de company niet betaalt of zich anderszins niet aan de statuten of het huishoudelijk reglement houdt, kan de company de woning in beslag nemen voor een periode van maximaal drie jaar. (3) Voldoende flexibiliteit: verschillende invulling van lidmaatschap/eigendomsvorm passend bij diverse situaties van de bewoners. De housing company is een structuur die een mix van koop en huur, gesubsidieerde en ongesubsidieerd woningbouw mogelijk maakt. De housing company kent een wettelijke basis en kan in haar statuten en huishoudelijk reglement aanvullende zaken regelen. (4) Woonrecht/lidmaatschap vrij verhandelbaar op de markt. Het aandeel in de housing company kan vrij worden verhandeld. Het is wel mogelijk dat de housing company in haar statuten nadere regels stelt zoals wanneer het aandeel wordt verkocht, de aandeelhouder dit moet melden aan het bestuur (5) Sturingsmogelijkheid op leefstijl of andere criteria d.m.v. coöptatie. Sturing op leefstijl is met name mogelijk in de curatieve sfeer. Als iemand zich niet aan de leefregels van de housing company houdt, kan de company de woning in beslag nemen. Mogelijk heeft zo’n harde sanctie een preventieve werking. (6) Aantrekkelijkheid voor grote groepen in het middensegment van de woningmarkt. De housing company sector kent een substantiële omvang. Alle inkomensgroepen zijn in deze sector vertegenwoordigd. De sector kenmerkt

65

zich verder door een bescheiden ondervertegenwoordiging van kinderen onder de 16 en een oververtegenwoordiging van ouderen boven de 65. >>

Een studie naar van 3 modellen, namelijk ‘eigendom met privaatrechterlijke beperkingen op (door)verkoopwaarde’, LEC (Limited equity Coop) en CLT (Community Land Trust) geeft een aantal criteria aan waarop de meerwaarden voor een individu en voor de samenleving kunnen gewogen worden (Davis John, 2006). Dit zijn :

Individueel Betaalbaarheid

Betaalbaar voor eerste bewoner, niet zozeer door model, wel door subsidie 1e generatie

Stabiliteit

LEC CLT a. lengte verblijf: Evidence Anekdotisch b. toestand woonst: Evidence Anekdotisch c. diversiteit: Evidence Anekdotisch d. woonzekerheid: Anekdotisch Anekdotisch - Opbrengst na doorverkoop is aanwezig - Er is in 2006 enkel 1 kwantitatief onderzoek, door CLT Burlington (over 97 eigenaars) : gemidd = 17% meerwaarde ; zonder de 7 gevallen van uitsluiting (dus zonder meerwaarde) = 31%. - Maar er is beperkte mobiliteit naar gewone markt a. participatie aan de activiteiten b. informele relaties c. mee leiden, beheren, onderhouden d. graag participatie door de anderen LEC = ++ (meerdere publ) ; CLT = + (Levinger, 2001) Individuele mobiliteit

Welstand

Betrokken heid

Verbetering

Samenleving Blijvend betaalbaar zonder verdere subsidie dank zij model Lage turn-over ook op wijkniveau

Buurt : lage turnover wonen in eigen wijk

Uitstraling dynamiek naar buurt

Buurt : ontwikkeling en diversiteit

Over betaalbaarheid zegt Davis :

<< There is nothing intrinsic to the models themselves that results in a lower purchase price or lower operating costs than market-rate housing of a similar type, subsidized to a similar degree. Supporters of shared equity housing readily agree – up to a point. It is obviously the subsidy that reduces the price of a newly acquired home when it is first brought into the resale-restricted domain of shared equity housing. In every case, had the same amount of subsidy been poured into a market-rate home of similar size, quality, and type, a household at the same level of income would have been able to purchase that home. If it is the subsidy that makes shared equity housing affordable for the first generation of low-income homebuyers, however, it is tenure that keeps it affordable for the next generation.166 Although a benefit earlier described and later discussed as one that accrues primarily to “community,” the perpetuation of affordability clearly benefits individuals as well, for it enables LECs, CLTs, and the sponsors of deedrestricted housing to preserve ownership opportunities that public subsidies and private donations have made possible. The supply of resale-restricted, owner-occupied housing is not diminished every time another subsidized home is resold. Instead, the supply increases with every new home that is produced and subsidized, expanding access to homeownership for a growing number of people. >> (Davis, 2006) en hij citeert Jacobus (2005) over de misvatting als zouden LEC en CLT geen welstand opbouwen :

Both critics and advocates for permanent affordability regularly overlook the very real equity building that happens in most limited equity ownership programs. All permanently affordable homeownership programs generate assets for the homeowners. Some do a much better job than others. (Jacobus R., 2005) 3.1.a. Vanuit juridisch oogpunt

66

Rechtszekerheid, woonzekerheid, geschiktheid voor betrekken van investeerders niet-bewoners en vreemd vermogen, veiligheid van de privé situatie van de beheerders, … (zie tabel vergelijking rechtsvormen) 3.1.b. Vanuit fiscaal-juridisch oogpunt 1) Het doel omschreven in DEEL I Woon coöperatieve bereiken lijkt mij het best mogelijk door een combinatie van volgende transacties: a. Een stichting, de overheid of een privé investeerder draagt een stuk grond al dan niet met een gebouw erop over aan een CVBA (SO) (in volle eigendom of in erfpacht). b. Deze overdracht wordt gefinancierd door de uitgifte van aandelen door de CVBA, een lening van de aandeelhouders of de CVBA (SO) bij een kredietinstelling, eventueel bijkomend door sponsering of giften aan de CVBA (SO). c. Vervolgens verhuurt de CVBA (SO) aan de aandeelhouders een privédeel en een gezamenlijk deel, dit tegen kostprijs of marktconforme prijs. d. Een andere mogelijkheid is dat de CVBA (SO) de grond + eventueel gebouw verder ‘vererfpacht’ onder zijn aandeelhouders – samenhuizers. 2) Fiscaal van grootst belang zullen dan zijn: a. Bij elke overdracht ten bezwarende titel (van de stichting naar de CVBA en van de CVBA naar zijn aandeelhouders-samenhuizers) van het stuk grond en een gebouw dat niet nieuw is geldt dat: i. Overdracht van eigendom: onderworpen aan 10% Registratierechten verschuldigd door de overnemer. ii. Overdracht van erfpacht (evt. opstalrecht): 2% Registratierechten( dit is recent verhoogd van 0,2% naar 2%) verschuldigd door de overnemer. iii. Bij nieuwbouw: 21% BTW! iv. Onroerende voorheffing ( afhankelijk van Kadastraal Inkomen van de grond + gebouw) verschuldigd in hoofde van de Eigenaar of Erfpachter. v. De CVBA SO valt onder de rechtspersonenbelasting en dus zijn onroerende inkomsten belastbaar tegen 20% (huurinkomsten of canon van erfpacht). vi. Onroerende verhuur van exclusieve genotrechten (privédelen) is zonder BTW dus ook geen BTW aftrek. De gemeenschappelijke delen kunnen volgens mij met BTW verhuurd worden dus wél BTW aftrek. vii. Een belangrijke fiscale stimulans in Vlaanderen is de woonbonus. Deze stimulans pleit voor overdrachten ten bezwarende titel ( eigendom, erfpacht of opstal) aan samenhuizers in plaats van huren. De vraag is natuurlijk hoe lang deze maatregel nog in zijn huidige vorm zal blijven bestaan gezien de huidige overheidstekorten. 3.1.c. Vanuit financieel oogpunt Balans tussen het behoeden van de maatschappelijke doelstellingen en de financiële belangen van de deelnemers.

3.1.d. Vanuit organisatorisch oogpunt Degelijk, betrouwbaar, duurzaam, flexibel, eenvoudig en transparant, … 3.1.e. Vanuit sociaal oogpunt De vooropgestelde maatschappelijke basisdoelstellingen waren de volgende : kleinschalig gemeenschappelijk wonen, in zelfbeheer, met brede participatie, met democratische besluitvorming en met incorporeren of ondersteunen van betaalbaar wonen. Met de blik op deze doelstellingen moeten opties gekozen worden … Blijvende betaalbaarheid. Subsidies zijn ‘beschermd’ - in een CLT dank zij de maatschappelijke controle (1/3 bewoners, 1/3 overheid, 1/3 buurtbewoners)

67

- een COOP kan ‘uitverkopen’. Beschermingsmogelijkheden hiertegen : * indien dit volgens de statuten enkel door unaniem besluit kan gebeuren * indien het gaat om een CVBA-SO, die bij ontbinding de (evt.) meerwaarde moet bestemmen voor een gelijkaardig maatschappelijk doel

3.2. Vergelijkende tabel

te verwachten eind januari

Geschikt voor :

VZW

VME

CVBA

CVBA-SO

VZW

VME

CVBA

CVBA-SO

GEMEENSCHAPPELIJK WONEN Collectieve verwerving Collectieve ontwikkeling Collectief beheer CONCEPT EN DEMOCRATIE Continuïteit behoeden van het concept Brede democratische participatie BETAALBAARHEID Mogelijkheden kostenbesparing Beheren van interne solidariteit Leningsfaciliteiten Aantrekken investeerders niet-bewoners Aantrekken vreemd vermogen INTERNE ORGANISATIE Selectie van nieuwe bewoners Flexibiliteit in toewijzing bewoning Vlotte integratie nieuwe bewoners Integratie niet-wonen activiteiten RECHTSVORM Eenvoudig in opstart en beheer Beperkte kosten opstart Beperkte kosten gebruik en beheer

+++ zeer geschikt

+ geschikt

0 neutraal

- ongeschikt

- - - zeer ongeschikt

(Uitgebreide vergelijkende tabel : in bijlage)

3.3. Keuze voor de coöperatieve rechtsvorm Uit het voorgaande … aan te vullen 3.3.a. Voordelen van de wooncoöperatieve Diversiteit: toegankelijkheid lagere inkomens, mix in inkomens, huishoudtypes, statuut huur, huurkoop, eigendom Flexibiliteit in bewoning: interne mutatie, in/uittrede Flexibiliteit in investering (intern/extern) lening, obligatie, krediet, subsidie, legaat, …) Gebruiks- / woonrecht als bewoner in een collectief goed Nadelen en risico’s van de wooncoöperatieve

3.4. Combinaties 3.4.a. meerdere coöperatieven Primaire en secundaire coöperatieve, en andere combinaties van rechtsvormen

68

(of moeder-dochter model) Functies kunnen worden verdeeld tussen een primaire coöperatieve en een secundaire coöperatieve. De primaire staat in voor het sociaal functioneren en het dagelijks financieel-juridisch beheer. De secundaire neemt in tweede orde taken over van één of meerdere wooncoöperatieven, zoals beheer van het vastgoed, eigendom van het vastgoed (ver)bouwen, financiering, dienstverlening, onderhoud, …De primaire coop betaalt doorgaans een vergoeding voor het vervullen van deze taken, of krijgt een korting op huur/gebruikskosten naargelang de mate waarin zij deze zelf opneemt. Birchall onderscheidt 3 types wooncoöperatieven. 1) Bouwcoöperatieve met eigendom : de bewoners bouwen collectief en worden na de bouwfase individuele eigenaars 2) Wooncoöperatieve met verhuring : bewoners hebben het vastgoed in collectief eigendom en verhuren aan de individuele bewoners 3) Wooncoöperatieve met woonrecht : de bewoners bezitten aandelen met woonrecht ter waarde van hun private woonst Hij voegt daar nog een vierde type aan toe, het moeder en dochter model. Hier wordt de combinatie gemaakt van wooncoöperatieve en spaarbank, eerst sparen, dan wonen. In dit geval verzorgt de dochtercoöperatieve (of primaire coop) het dagdagelijkse beheer van de woongemeenschap en de moedercoöperatieve staat in voor de financiële activiteiten van sparen, aantrekken van investeerders, financieel beheer, enz. Toepassing van dit vierde model heeft er voor gezorgd dat het percentage coöperatief beheerde woonsten zeer hoog is, namelijk 17% in Zweden en 14% in Noorwegen. In landen waar dit niet gebeurde blijft het aandeel coöperatief beheerde woonsten lager, namelijk UK, USA, Duitsland, Canada. [Birchall, 2004] In sommige ontwikkelingslanden of in de ‘vierde wereld’ wordt dit model ook toegepast, er wordt dan soms gesproken over microsparen en microkredieten in combinatie met wooncoöperatieven. Een tweederangscoöperatieve staat voor een overkoepelende organisatie die de belangen verdedigt en coördinatie en opleiding verzekert t.b.v. een aantal primaire coöperatieven. Een voorbeeld hiervan is de AGRTQ in Quebecq (CA). 3.4.b. Andere combinaties van structuren Er zijn veel combinaties mogelijk tussen VZW, VME, COOP, Burgerlijke Maatschap en andere structuren. Eenzelfde soort taakverdeling als tussen primaire en secundaire coöperatieve kan bvb. worden opgezet tussen een vzw (dagelijkse bewoning) en een coöperatieve (beheer) die verhuurt aan de vzw. Hier ontbreekt dan wel het aspect van inspraak en mede-verantwoordelijkheid. Eenzelfde groep bewoners kan bvb. starten met een VZW, daarna allen samen een VME of CVBA opzetten en de VZW benutten voor een beperkt aantal taken. Een complex samenspel van stichting, coöperatieven en vzw’s kan bvb. betrokken zijn bij een project dat verschillende functies en activiteiten combineert , zoals individuele bewoning, groepswonen, zorginstelling en bedrijfjes. De mogelijkheden zij in principe quasi onuitputtelijk. 3.4.c. Kapitaalinbreng We bekijken enkele formules om kapitaal aan te trekken, zowel van leden-bewoners, leden nietbewoners als van externen. Een organisatie kan aandelen, obligaties en/of leningen uitschrijven. Het onderscheid wordt onderzocht, alweer voornamelijk in functie van de oorspronkelijke doelstellingen. (zie tabel : bijlage 16) Ook : types NEC, LEC, FEC (Zie II.B.-1.4.)

69

3.4.d. Gebruiksrecht / woonrecht Huren en kopen De consequenties van keuzes voor gebruiksrecht (zakelijk recht) De sterke tweedeling tussen huren en kopen het doorbreken van deze tweedeling door vernieuwende constructies (zie tabel : bijlage 14) 3.4.e. Grond Omgaan met grond Grondenbank door overheid, door Stichting (Trust), … loskoppeling grondeigendom van de gebouwen (bvb. CLT) 3.4.f. coöperatieven en andere rechtsvormen

3.5. Fasering We gaan in functie van de ontwikkelingsfase van een project na welke rechtsvormen of combinaties van rechtsvormen benut kunnen worden voor project gemeenschappelijk wonen. 3.5.a. Mogelijke trajecten Welke trajecten (zie voorbeelden concrete projecten) kunnen het best de doelstellingen vrijwaren (evt. weging tussen verschillende doelstellingen). 3.5.b. Overstap van de ene rechtsvorm naar de andere - Een cvba zou later relatief eenvoudig (en goedkoop) tot een VME? Als men deze piste wil openhouden, moet daarvoor vooraf een clausule worden voorzien in de statuten? - Hoe zit dat voor de omvorming van een VME tot een CVBA - Hoe kan men van een VZW overstappen naar een CVBA - Een cvba kan zichzelf opheffen en uitverkopen (bij bvb een financieel veel te mooi aanbod) Kan hierop geanticipeerd worden, kan dit voortkomen of aan condities gekoppeld worden? En is dat opportuun? Voorbeelden van concrete bestaande projecten : aanvullen Fasering Voorbeeld

1. interesse

RegioKern SH

Brutopia La Grande Cense

andere

1a Interesse individu

1b reflectie forum

nvt

vzw / feitelijke

-

WOONGROEP RECHTSVORM

2. aanloop

3. project

(zie IV.)

4. constructie

5. gebruik

2b site


3b project beheer



5 bewoning gebruik

vzw

vzw

vzw

vzw

vzw

vzw

vzw

vzw

vzw

vzw

vzw

VME

vzw / feitelijke

vzw

vzw

vzw

vzw

vzw + BM

vzw + VME

vzw / feitelijke

CVBA

CVBA

CVBA

CVBA

CVBA

VME + CVBA

CVBA

CVBA

CVBA

CVBA

CVBA

CVBA

CVBA

…

…

…

…

…

…

2a concept

vzw / feitelijke vzw / feitelijke

70

III.B. De Wooncoöperatieve 1. Het coöperatieve idee 1.1. Missie en visie - Betaalbare en toegankelijke woongelegenheid voorzien voor gemeenschappelijk wonen met een bredere toegankelijkheid voor lage en gemiddelde inkomens dank zij solidaire herverdelingsmechanismen, dank zij de collectieve schaal, dank zij zelfontwikkeling en zelfbeheer. - Hiermee ook een bewonersmix van inkomenscategorieën mogelijk te maken in de lokale gemeenschap met inclusie van kwetsbare personen. - Het recht vrijwaren om te wonen volgens de woonvorm van eigen keuze, in dit geval met de meerwaarde van de gemeenschappelijkheid. - Het woonrecht als basisrecht vrijwaren voor iedereen door grond en woningen, als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’, zoveel mogelijk te behouden en beheren als maatschappelijk gedeeld goed. - Zelfbeheer bevorderen, zowel in aanloopfase en ontwikkelingsfase als in bewoningsfase. - Emancipatie van de deelnemers aan het project - Sociale cohesie bevorderen binnen en buiten de woongemeenschap

1.2. Activiteiten van de coöperatie De wooncoöperatieve kan een palet van activiteiten verzekeren, namelijk het ontwikkelen, realiseren, (ver)bouwen, benutten, beheren, verschaffen en/of onderhouden van voorzieningen van gemeenschappelijke wonen voor de leden-bewoners. Aansluitend bij het wonen kunnen nevenactiviteiten worden ontwikkeld, zoals bvb. opvang van mensen met dringende woonbehoefte of zorgbehoefte, kinderopvang, tuin- of landbouwactiviteit, horeca, gastenverblijf, vorming, seminaries, enz …

1.3. Geografische afbakening - Primaire coöperatieve : plek, locatie, projectgebonden - Secundaire coöperatieve : stad of streek voor tussenniveau

1.4. Vennoten van de coöperatie 1.4.a. Mogelijke vennoten De selectie van vennoten dient exclusief door de bewonersgroep te gebeuren ! Op basis van de coöperatieve principes en de doelstellingen van het gemeenschappelijk wonen project. Brenton Maria, 2008 If cohousing is to succeed, local authorities will also need to be willing to modify standard nominations procedures for tenancies and agree a middle way with a cohousing group’s selection criteria. This needs to ensure that applicants eligible for social housing in such a scheme are also genuinely signed up to the ethos of cohousing – or it won’t work. A scheme where tenants are allocated on the basis of housing need alone is not a cohousing community and long experience has shown that it does not necessarily thrive as any kind of community. Flexibility in housing allocations is needed so that people’s shared interests, aspirations and ties may help cement social cohesion.

Woongroep & sympathisanten & investeerders : Bewoner eigenaar of huurder gebruiker van ruimte of voorzieningen direct betrokken en engagement

71

Kandidaat-bewoner Niet-bewoner buren, verenigingen met/ zonder tijdelijk gebruik en/of huur nabuurschap en betrokkenheid Niet-bewoner financiële inbreng, investeerder Niet-bewoner publiek, privaat (individu of vereniging, vennootschap, stichting, …) Vastgoed in eigendom Inbreng grond of gebouw Deelname van niet-bewoners kan gebaseerd zijn op sympathie voor het project of voor (toekomstige) bewoners in het project , op de wens om te investeren en te beleggen in functie van de ethische en sociale doelstellingen die gediend worden, uit sociale betrokkenheid. 1.4.b. Selectie kandidaten - Selectie kandidaat-bewoners Behalve een selectie in functie van de principes van de coöperatie, is het essentieel dat de bewonersgroep op zich onafhankelijk de selectie voert van kandidaat-bewoners in functie van het dagelijks leven. Het welslagen van het project hangt er van af. De voorbeelden waarbij de instroom van bewoners door een externe instantie gebeurde tonen aan dat de groep bijna steeds niet goed functioneert, dat er in zeldzame gevallen een enigszins betrokken buurtleven ontstaat maar zonder garantie op continuïteit. Voorbeelden : Zweden (projecten jaren ‘50-’60) ; Nederland (wooncoöperaties kiezen bewoners) ; Denemarken (Tinggaarden). Wat wel werkt is een voorselectie van kandidaat-bewoners door bvb. een sociale huisvestingsmaatschappij op inkomenscriteria en sociale rechten, met daarna een tweede autonome filtering door de bewonersgroep zelf. - Selectie kandidaat niet-bewoners Uiteraard dient ook de selectie van vennoten niet-bewoners zorgvuldig te gebeuren met het oog op het bewaken van de doelstellingen van de coöperatie. 1.4.c. Inbreng van kapitaal : verhouding Bij wooncoöperatieven wordt een onderscheid gemaakt naargelang de verhouding tussen kapitaalsinbreng door de bewoners (en/of potentiële bewoners) en deze met inbreng van nietbewoners (secundaire coöperatieve, overheid of andere). Als de bewoners al het kapitaal hebben geleverd en alle aandelen bezitten, is dit erg te vergelijken met een woonproject van eigenaars. Als zij geen kapitaalsinbreng opbouwen en bvb. enkel een aandeel bezitten als een soort ‘instapticket’ dan komt dit neer op een huurproject (of woonrecht). Afgaande op dit gradueel onderscheid, worden in de Engelstalige literatuur volgende types coöperatieven benoemd [o.a. : Gilmour Tony, 2012] : - Non-equity co-operative (NEC) : bewoners brengen zelf geen kapitaal in, een derde partij financiert, beheert en verhuurt. Bewoners hebben enige mate van controle door hun aandeelhoudersschap (benadert onze klassieke sociale huisvestingsmaatschappijen) - Full equity co-operative FEC : bewoners brengen de totaliteit van het kapitaal in, bouwen collectief , verkopen de gebouwen (al dan niet inclusief gemeenschappelijke gebouwen) aan de individuele eigenaars en beheren de grond en evnetueel de gemeenschappelijke gebouwen en voorzieningen. - Limited equity co-operative (LEC) : bewoners kunnen kapitaal in brengen via aandelen, zij hebben woonrecht door aankoop van een minimumaandeel. Hierdoor kunnen variaties bestaan tussen de inbreng van kapitaal, waardoor sommige bewoners een ‘eigenaars’-achtig statuut hebben en

72

andere een ‘huurders’-achtig statiuut, terwijl het geheel collectief beheerd wordt door alle bewoners. 1.4.d. Soorten aandelen Diverse voorbeelden (zie blauwdruk Bazuin, Cohousing Projects, Okelaar, …) Bewoners (A-aandeel) Kandidaat-bewoners Andere (B-aandeel) Koepel (C-aandeel, bvb. leden koepel van het solidariteitsfonds)

1.5. Argumentatie waarom voor een coöperatie gekozen wordt Als alternatief aan de tot op heden meest gebruikte rechtsvorm voor woongemeenschappen, namelijk de VME, biedt de CVBA een aantal voordelen. (Zie hiervoor : III.A.) Voordelen : - Het is een rechtsvorm die beter geschikt is om diversiteit in te bouwen, zowel op het vlak van inkomenscategorieën, huishoudtypes, ... Dit kan bij de gratie van een sterk overwicht vermogende bewoners, of door aantrekken extern kapitaal (LEC : zie elders) (Saegert & Benítez, 2005 ; Birchall Johnston, 2009) Saegert & Benítez : The research evidence that exists shows that LECs have a strong record of providing high-quality, safe, affordable housing for low- and moderate-income populations. The authors conclude that LECs constitute a valuable, if underused, form of housing ownership with the potential to improve the quality of life for certain lowand moderate-income households and to contribute to the physical and social quality of the larger community.

- De coöperatieve is zeer geschikt om de continuïteit van de maatschappelijke doelstellingen te bewaken. - Zelfbeheer, democratische controle, samenwerking en delen van middelen passen goed in het coöperatieve model. - Ook laat deze rechtsvorm een goede flexibiliteit in bewoning toe (interne mutatie, in- en uittrede). - Verder is er flexibiliteit in investering mogelijk, met financiering zowel door de bewoners als door externen (aandeel, lening, obligatie, krediet, subsidie, legaat, …). - Gebruiks- en/of woonrecht in een collectiviteit kunnen goed aangepast worden aan de noden. goed statuut van de bewoners (huur, huurkoop, eigendom). Nadelen :

(zie o.a. : Silver H., 20XX)

- bij een coöperatieve vennootschap zijn er opstartkosten, eigen aan de structuur - het opzetten van een coöperatieve vraagt heel wat tijd en expertise. - De opvolging qua administratie en beheer is wat complexere en meer veeleisende dan bij sommige andere rechtsvormen. - Financiele precariteit - Externe inbreng van kapitaal brengt een mate van verlies van autonomie voor wat betreft de maatschappelijke doelstellingen. Dit moet afgewogen worden. - erfgenamen : dit valt op te lossen (verdere uitleg toevoegen) - premies: knelpunt Alle voor- en nadelen in overweging nemend, wordt er in functie van onze doelstellingen gekozen voor het verder uitwerken van de coöperatieve vennootschapsvorm. Dit is een in het buitenland beproefde structuur voor woonprojecten in het algemeen en woongemeenschappen in het bijzonder. Mits het slechten van enkele hindernissen is dit ook voor ons land een veelbelovend model voor komende projecten gemeenschappelijk wonen.

73

2. Bouwstenen voor een business plan Uit te werken

2.1. Projectnetwerk en aanpak 2.1.a. Welke actoren dien je te betrekken bij het opstellen van een dergelijke coöperatie? 2.1.b. Wie krijgt daarbij welke rol en zeggenschap? We onderscheiden volgende fasen in het traject van interesse tot en met voltooiing : 1. Interesse 1.a. Individueel geïnteresseerden 1.b. Reflectieforum 2. Aanloop 2.a. Concept gedefinieerd (Initiatiefgroep) 2.b. Site vastgelegd (Startgroep) 3. Project 3.a. Projectplanning : haalbaarheidsstudie en bedrijfsplan 3.b. Projectbeheer : ontwikkeling 4. Constructie 4.a. Ruimtelijk ontwerp 4.b. Bouw / verbouwing : aanbesteding, werf 5. Gebruik : bewoning, gebruik van de site Bij elke fase spelen de stakeholders hun specifieke rol, zijn er geëigende rechtsvormen en instrumenten nodig, gelden bepaalde doelstellingen en worden specifieke middelen ingezet. Hieronder enkele theoretische voorbeelden van trajecten die op verschillende wijze worden aangestuurd, door de bewoners zelf of door een externe stakeholder : Fasering Voorbeeld

1. interesse 1a Interesse individu

1b reflectie forum

-

STURING & BEHEER

2. aanloop

3. project

(zie III.) 4. constructie

5. gebruik

2a concept

2b site


3b project beheer



5 bewoning gebruik

Vb.1

extern

extern

extern

extern

extern

extern

Bewoners

Vb.2

Bewoners

extern

extern

extern

extern

extern

Bewoners

Vb.3

Bewoners

extern

extern

extern

Bewoners

extern

Bewoners

Vb.4

Bewoners

Bewoners

Bewoners

extern

Bewoners

extern

Bewoners

Vb.5

Bewoners

Bewoners

Bewoners

Bewoners

Bewoners

Bewoners

Bewoners

Vb….

…

…

…

…

…

…

…

2.1.c. Hoe worden draagvlak en wenselijkheid afgetoetst? 2.1.d. Hoe worden draagkracht en haalbaarheid ingeschat? 2.1.e. Wie is eigenaar van welke processen? Zelfontwikkeling, zelfbeheer door de (toekomstige) bewoners : - door initiatiefgroep (klein-groot) - vroeg betrekken van deelnemers in fct van * gedragenheid door de groep

74

* geen uitzonderingspositie van 1 of enkele leden (dynamiek) * financiële draagkracht initiatoren

2.2. Stakeholderanalyse 2.2.a. Welke zijn je stakeholders bij de coöperatie en wat betekenen jullie voor elkaar? In de enge zin is de wooncoöperatieve een consumentencoöperatie, namelijk wonen wordt gezamenlijk verworven, als behoefte, als dienst. Door onze focus te verbreden naar het ruimere samenwerkingsverband kunnen we spreken van een multistakeholdercoöperatie. Wie zijn er betrokken in ontwikkeling, realisatie, beheer van het woonproject : - Actoren met grondpositie - Vergunning, akte, overeenkomsten (publiek, privé) - Van begeleiding, ontwerp tot uitvoering (architect, aannemer, technieken, …) - Van eigen beheer, onderhoud tot en met verhuring (SVK, OCMW, SHM, CAW, Abbeyfield, Inclusie Invest, … lokale economie) - Actoren met financiële middelen of reserve (Stichting, fondsen en banken): lening, kredieten - Relaties tot concreet ontwikkelen 2.2.b. Op welk niveau werk je samen en wens je samen te werken met deze stakeholders (operationeel, tactisch, strategisch)? 2.2.c. Wat is de intensiteit van de samenwerking met elk van deze stakeholders? 2.2.d. Wie van deze stakeholders wil je betrekken als vennoot in je coöperatie en wat is daarbij de win-win voor stakeholder en coöperatie? 2.2.e. Welke stakeholders hebben een verzekerde plaats in de Raad van Bestuur en wat is daarbij de win-win voor stakeholder en coöperatie?

2.3. Corporate Governance 2.3.a. Welke aspecten kunnen beslist worden door de Algemene Vergadering en welke verantwoordelijkheden worden doorgeschoven naar de Raad van Bestuur? 2.3.b. Hoe organiseer je je vennotenmanagement? 2.3.c. Hoe verzeker je een effectieve controle op het management van de coöperatie? 2.3.d. Hoe verzeker je een kwaliteitsvolle samenstelling van de Raad van Bestuur? 2.3.e. Hoe verzeker je een effectieve controle op de Raad van Bestuur door de Algemene Vergadering?

2.4. Marketing en communicatie 2.4.a. Welke markt (privaat of semi-publiek) wensen we te bedienen? Zie doelstellingen (GW+betaalbaar) Zie : potentieel GW 2.4.b. Wat is de toegevoegde waarde die we kunnen leveren op deze markt? Zie doelstellingen (GW+betaalbaar) (zie ook project IGEMO : Huren en kopen) De consequenties van keuzes voor gebruiksrecht (zakelijk recht) De sterke tweedeling tussen huren en kopen het doorbreken van deze tweedeling door de vernieuwende coöperatieve constructies

75

2.4.c. Wie zijn de andere spelers op deze markt? (for-profit, publiek, non-profit en informele economie) en wat is onze positionering op deze markt? 2.4.d. Hoe is onze marketing mix (product, prijs, plaats en promotie) samengesteld? 2.4.e. Wat is onze coöperatieve voordeel op deze markt (bv. invullen van een marktvacuüm, schaalvoordelen, (lokale) verankering)? Zie doelstellingen (GW, en betaalbaar), schaal, lokale netwerking, … 2.4.f. Hoe communiceren we over dit “coöperatieve voordeel” (1) naar (potentiële) vennoten, (2) naar (potentiële) klanten, (3) naar de bredere samenleving?

2.5. HRM 2.5.a. Hoe groot is de geplande betaalde tewerkstelling en over welke profielen gaat het daarbij? 2.5.b. Welk verloningsbeleid kan je daarbij hanteren en hoe kadert dat in een breder recruterings-, retentie- en/of doorstroomverhaal? 2.5.c. Zijn er vrijwilligers? Welke rol hebben zij, welk profiel en hoe bouw je een vrijwilligerswerking uit rondom je coöperatie? Sta ook stil bij wettelijke mogelijkheden en beperkingen terzake. Verwijzen naar niveau Netwerk, zie : ‘Samenhuizen Vrijwilligers-plan 2013’ (kort beschrijven en toevoegen in bijlagen)

2.6. Financieel plan 2.6.a. Wat is de financieringsbehoefte en kapitaalbehoefte van je coöperatie (over meerdere jaren)? 2.6.b. Welke kapitaalstructuur wens je te hanteren (over meerdere jaren)? Wat is het potentieel aan eigen vermogen, hoe structureer je dit eigen vermogen (evt. in meerdere soorten aandelen), wat is het potentieel aan vreemd vermogen en hoe structureer je dit vreemd vermogen? o.a. Mate van kapitaalinbreng door de bewoners : In geval van keuze voor de coöperatieve vorm onderscheidt men types in functie van de kapitaalinbreng. Naargelang de bewoners zelf geen kapitaal, een deel van het kapitaal of al het kapitaal inbrengen krijgt men verschillende types woon coöperatieven, die respectievelijk worden benoemd als Non-Equity Cooperative (NEC), Limited Equity (Housing) Cooperative (LEC) en Full Equity (Housing) Cooperative. Dit heeft gevolgen voor de mogelijkheden om betaalbaarheid in te bouwen (zie verder uitgewerkt : II.C.-2.) 2.6.c. Welke vergoeding op kapitaal voorzie je en welke eventuele andere voordelen ken je toe aan vennoten (en wat is de kostprijs daarvan)? 2.6.d. Welke cash flow verwacht je en welke brutomarge en rentabiliteit verwacht je?

3. Evaluatie van de coöperatieve werking 3.1. Link met de ICA definitie 3.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen

76

Het onderlinge dan wel maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstellingen van de vennoten 3.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie Bij de wooncoöperatieve is de drievoudige relatie van de vennoten met haar coöperatie een ingebouwde evidentie. Nochtans dient onderscheid te worden gemaakt naar type vennoten. De bewoners hebben door hun lidmaatschap gebruik, eigendom en controle over hun coöperatie. Het gebruik geschiedt via eigendom, huur of woonrecht gekoppeld aan het bewoners-lidmaatschap. De vennootschap heeft eigendom

3.2. Link met de ICA principes cfr. Principes FIC (Federation of intentional communities) FEC (Federation of Egalitarian Communities) 3.2.a. Vrijwillig en open lidmaatschap Vrijwilligheid en openheid van het lidmaatschap maken deel uit van de beginselen van gemeenschappelijk wonen. Hierbij dient volgende opmerking moet heir worden gemaakt : Sommige projecten richten zich naar welbepaalde doelgroepen, zoals bvb. senioren, alleenstaande vrouwen, mindervaliden. Naar de geest is dergelijke beperking niet in tegenspraak met de principes van coöperatief ondernemen. Field Martin, 2005 : << It could be argued that a Group like Older Women’s CoHousing project in London could not be a co-operative body, as it is only open to women and is not open to ‘all’. This would be a criticism that misses the crucial point of why some groups of individuals or households come together in the first place – namely because of a common experience and identification with a distinct social circumstance. There is nothing in the formal requirements for legal incorporation in the UK that would prevent a single-sex group from operating or registering as a cooperative. >>

3.2.b. Democratische controle door de leden : OK ! 3.2.c. Economische participatie door de leden : OK ! 3.2.d. Autonomie en onafhankelijkheid : OK ! 3.2.e. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking : OK ! 3.2.f. Coöperatie tussen coöperaties : OK ! 3.2.g. Aandacht voor de gemeenschap : OK !

4. Uitrolbaarheid van de blauwdruk voor wooncoöperatieve 4.1. Kansen - Zelfbeheer, democratische controle, samenwerking en delen van middelen passen goed in het coöperatieve model. - Het is een rechtsvorm die beter geschikt is om diversiteit in te bouwen, hetzij op het vlak van inkomenscategorieën, huishoudtypes, ... - Zij is zeer geschikt om de continuïteit van de maatschappelijke doelstellingen te bewaken.

77

- Ook laat deze rechtsvorm een goede flexibiliteit in bewoning toe (interne mutatie, in- en uittrede). - Verder is er flexibiliteit in investering mogelijk, met financiering zowel door de bewoners als door externen (aandeel, lening, obligatie, krediet, subsidie, legaat, …). - Gebruiks- en/of woonrecht in een collectiviteit kunnen goed aangepast worden aan de noden. Met geschikt statuut voor de bewoners (huur, huurkoop, eigendom).

4.2. Knelpunten Verder uit te werken Hiervoor verwijzen we o.a. naar : - de Knelpunten nota van Samenhuizen (voor GW, niet specifiek voor COOP) - Knelpunten in Blauwdruk Bazuin - de Knelpunten aangehaald in III.B.-1.5. Nadelen Soutenet, 2009 : En France les projets d’habitat coopératif connaissent encore des obstacles à leur développement, parmi lesquels : - la complexité des montages juridiques et financiers du fait de l’inadaptation des statuts, - les difficultés d’accès au foncier, - la complexité inhérente à l’organisation d’un projet collectif et participatif (organisation de la vie du groupe et des décisions, programmation, architecture,...), - une certaine méfiance des riverains et des institutions vis-à-vis de ces démarches collectives pouvant être perçues soit comme du logement social (avec les préjugés que cette forme d’habitat véhicule), soit comme des projets de « bobos » voulant faire de l’entre-soi, ce qui est notamment du au fait que les habitants se cooptent. La notion de cooptation, ou d’engagement mutuel des habitants, est en effet en contradiction avec les principes d’égalité d’accès et de mixité prévalant dans les politiques publiques. - Enfin, l’éclatement et la diversité des démarches ne favorisent pas l’émergence d’un mouvement d’habitat coopératif clairement identifié, reconnu et fédéré. Bron = Bazuin coöperatieve organisatievorm nog weinig gekend bij publiek, overheid en andere betrokkenen vele subsidies zijn gekoppeld aan de vzw-structuur momenteel is het nog onmogelijk als cvba met sociaal oogmerk een projectrekening te openen bij de Koning Boudewijnstichting premies verbouwing-bouw afgestemd op particulieren en niet op vennootschap cfr. III.B.- 1.5. Nadelen : (zie o.a. : Silver H., 2012) - bij een coöperatieve vennootschap zijn er opstartkosten, eigen aan de structuur - het opzetten van een coöperatieve vraagt heel wat tijd en expertise. - De opvolging qua administratie en beheer is wat complexere en meer veeleisende dan bij sommige andere rechtsvormen. - Financiële kwetsbaarheden van de structuur - Externe inbreng van kapitaal brengt een mate van verlies van autonomie voor wat betreft de maatschappelijke doelstellingen. Dit moet afgewogen worden. - erfgenamen : op te lossen - premies

4.3. Randvoorwaarden Nog uit te werken : onderverdeling, inhoud

78

o.a. : Rol van de overheden De overheden zijn belangrijke partners voor coöperaties, zeker als we het GW willen toegankelijk maken als een betaalbaar en sociaal geëngageerd woonalternatief. Overheden scheppen een regelgevend kader voor coöperaties, kopen diensten van coöperaties aan of verlenen subsidies en oefenen in dit kader controle uit op de dienstverlening. Ze kunnen fiscale gunstmaatregelen voorzien, uitzonderingen in het kader van het mededingingsrecht of patrimonium ter beschikking waarin de coöperatie haar diensten kan aanbieden. Maar overheden kunnen op de diverse niveaus kunnen ook het gemeenschappelijk wonen ‘as such’ faciliteren, omkaderen en stimuleren. Federaal: regelgeving aanpassen rond o.m. de sociale zekerheid voor het huisdelen en ‘solidair wonen’, de fiscaliteit op aandelen voor woongroepen en bewoners-coöperanten met woonrecht, de erfenis bij erfpacht, consumenten-voordelen bij (autonoom) collectieve energievoorziening. Vlaams: de regelgeving afstemmen op GW voor kangoeroe- en duplexwonen, voor huisdelen en het kamerdecreet; de Codex RO verruimen voor het GW (buiten één- en meergezinswoningen en de collectieve voorzieningen); ook zien we graag gemeenschappelijk, intergenerationeel en solidair wonen opgenomen in de Vlaamse Wooncode, het sociaal wonen dat wordt open getrokken voor GW, een grondenbank als gemeenschappelijk goed om betaalbaar GW op te realiseren, een budgettransfer van sociale koop naar een rollend fonds voor betaalbaar GW, de particuliere cvba en CLT opnemen in de VWC e.a. Provinciaal en lokaal: dit zijn de partners bij uitstek om het coöperatief GW te ondersteunen door : het creëren van een positief klimaat, de openheid en kennisopbouw in functie van hun dienstverlening, het promoten van GW en aanmoedigen van initiatieven, het wegwerken van knelpunten en deelnemen aan het debat ter bevordering van GW, het samenbrengen van actoren rond lokale opportuniteiten, tot en met het financieel ondersteunen, zelf nemen van initiatieven en lanceren van pilootprojecten (zie: Samenhuizen 2012, Samenhuizen in je lokaal bestuur). We willen benadrukken dat de verhouding tussen de beweging gemeenschappelijk wonen en de overheden essentieel is voor het realiseren van projecten, zeker als zij betaalbaarheid inschrijven in hun doelstellingen. Dit wordt bevestigd door diverse auteurs [Colenut Bob, 2010 ; Ganapati, 2010 ; Kristensen Hans, 2007 ; …].

79

IV. HET COÖPERATIEF SAMENWERKINGSVERBAND : BESLUIT 1. Samenvattend 1.1. Lessons learned Eigen aan een socio-culturele beweging, zoals Samenhuizen vzw en haar coöperatief netwerk, is doorgaans het enthousiasme waarmee ieder aan de slag gaat, de hard werkende en zeer betrokken mensen, die met weinig middelen veel voor elkaar krijgen, het vrijwilligerswerk en de zelfsturing van initiatieven, de ondersteuning en begeleiding in het GW. De weerklank in de groeiend interesse, activiteiten en contacten van de vzw in het hele werkdomein (groepen, lokale actoren, besturen, ..) legt de kiemen voor een breed draagvlak van waaruit nieuwe coalities en partnerships kunnen ontstaan. Wat in het buitenland functioneert bewijst zich om als een om het GW een hernieuwde vorm van wonen. Samenhuizen vzw is de socio-culturele beweging die zich aandient op een transitiepad van het individueel wonen in de klassieke een- of meergezinswoningen naar diverse vormen van GW . Waar de beweging zelf

1.2. Aanbevelingen Verder uit te werken zie : aanbevelingen om dit mogelijk te maken (III.C.) 1.2.a. Aanbevelingen voor startende groepen en woongemeenschappen - Overweeg de coöperatieve rechtsvorm als interessant alternatief voor de klassieke mede-eigendom in functie van betaalbaarheid, mix van inkomenscategorieën, verankering van de doelstellingen, flexibel instrument bij in- en uitstappen 1.2.b. Aanbevelingen voor dienstverleners en bedrijven 1.2.c. Aanbevelingen voor huisvestingsactoren 1.2.d. Aanbevelingen voor overheden Lokale overheden Kunnen realisatie van projecten faciliteren, evenals betaalbaarheid en diversiteit binnen deze projecten, door : - grondenbank en gebouwenbank aanleggen voor erfpacht aan groepen (tegen criteria) - gronden reserveren door bvb. projectoproep voor bepaalde site(s) cfr. Projectoproepen in Duitse en Franse steden ; cfr. Samenhuizen-BBL – Dulomi project - financiering : starthulp voor project, financiële ondersteuning van omkadering (begeleiders)

80

- technische ondersteuning (regelgeving, juridische structuren) - politieke steun, communicatie naar de inwoners ; imago t.a.v. sociale woonactoren, kredietinstellingen, … ; -… (o.a. : Soutenet, 2009 ; Samenhuizen, 2010 ; Samenhuizen brochure lokale beleid, 2013) Hogere overheden - weten regelgeving m.b.t. rechtsvormen, stedenbouw, sociaal statuut bewoners, enz … - financiële ondersteuning (subsidie,premies, fiscaliteit, …) op niveau projecten, op niveau omkadering (samenwerkingsverband) -…

2. Evaluatie van de coöperatieve werking van het samenwerkingsverband 2.1. Link met de ICA definitie 2.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen Het onderlinge dan wel maatschappijgerichte karakter van de gemeenschappelijke doelstellingen van de vennoten 2.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie door hun lidmaatschap gebruik, eigendom en controle over hun coöperatie.


3. Uitrolbaarheid van de blauwdruk samenwerkingsverband 3.1. Kansen 3.2. Knelpunten 3.3. Randvoorwaarden

81

Bibliografie 1. PUBLICATIES AARP's Healthcare (American Association of Retired Persons) & Mature Market Institute (MetLife), (2004), ‘The Future of Retirement Living’, poll - USA AGRTQ, Association des groupes de ressources techniques du Québec (2007), ‘Consultation publique sur les conditions de vie des ainés - L’habitation communautaire : un milieu de vie pour les aînés, à connaître et à développer’ - CA AGRTQ, Association des groupes de ressources techniques du Québec (2012), ‘Rapport Annuel’ CA Attar Michèle (1998), Lourier Vincent, Vercollier Jean-Michel, ‘La place de la forme coopérative dans le secteur de l'habitat en France’, Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, - F Bazuin (De) (2012), Blauwdruk Coöperatief Wonen, Rapport in het kader van de Pilootprojecten Coöperatief Ondernemen, met steun van de Vlaamse minister van Sociale Economie Freya Van den Bossche - B Bietry Léo (2006), ‘Les coopératives d’habitation en tant qu’acteurs du développement urbain - Un regard sur Genève’, DESS en management urbain. Institut d’architecture de l’Université de Genève. Genève Via link : http://www.habicoop.fr/IMG/pdf/DESS_cooperatives-5.pdf - CH Birchall, Johnston (1988), Building communities. The cooperative way. London: Routledge & Kegan Paul. - UK Birchall, Johnston (1997) ‘The International Co-operative Movement’, Manchester University Press UK Birchall, Johnston (2004), Cooperatives and the Millennium Development Goals, Cooperative Branch & Policy Integration Department, International Labour Office, Geneva, Committee for the Promotion and Advancement of Cooperatives - CH Birchall Johnston, (2009), ‘A comparative analysis of co-operative sectors in Scotland, Finland, Sweden and Switzerland’, Co-operative Development Scotland - UK Bogaerts Stef (2007), Gezinnen uitgedaagd. Thema’s uit de gezinssociologie, Antwerpen-Apeldoorn: Garant Bouchard Marie J. & Hudon Marcellin) (2007). Le logement coopératif et associatif comme innovation ème sociale émanant de la société civile. 25 congrès international du CIRIEC, 27 et 28 septembre 2004, Lyon, 26 p. Disponible sur "http://www.aruc-es.uqam.ca/portals/0/cahiers/C-04-2007.pdf" - CA Bouchard Marie J.(2005) De l’expérimentation à l’institutionnalisation positive, l’innovation sociale dans le logement communautaire au Québec. Centre de Recherche sur les Innovations Sociales. Collection Etudes théoriques, n°0511, août 2005, 33 p. Disponible sur http://www.crises.uqam.ca/cahiers/ET0511.pdf - CA Bral Luk e.a. (2011), ‘De Stadsmonitor - Een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden’, Agentschap voor Binnenlands Bestuur, samenwerking tussen het team Stedenbeleid en de Studiedienst van de Vlaamse Regering (SVR) - B Bral, L. & Schelfaut,H. (red.) (2013). Steden binnenstebuiten!. Analyses op de Stadsmonitor 2011. SVR-studie 2013 / 1

82

Brandsen Taco & Helderman Jan-Kees, (2012), ‘The Trade-Off Between Capital and Community: The Conditions for Successful Co-production in Housing’ - NL Brenton Maria (2008), <>, Factsheet no. 29, Housing Learning and Improvement Network (HLIN) - UK Bruun Maja Hojer (2011), ‘Egalitarianism and Community in Danish Housing Cooperatives, Proper Forms of Sharing and Being Together’, Social Analysis, Volume 55, Issue 2, Summer 2011, 62–83 © Berghahn Journals - DK Brussels Hoofdstedelijk Parlement (2012a). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te ondersteunen en te labeliseren. Verslag uitgebracht namens de commissie voor de Huisvesting en Stadsvernieuwing. Brussels Hoofdstedelijk Parlement, A-194/2 – 2011/2012, 17 januari 2012. Brussels Hoofdstedelijk Parlement (2012b). Resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te ondersteunen en te labeliseren. Brussels Hoofdstedelijk Parlement, A-194/3 – 2011/2012, 27 januari 2012. Cabannes Yves, ‘Collective and Communal forms of tenure’ - UK CAF - Charities Aid Foundation, (2010), ‘Financing Big Society : Why Social Investments matter’ Venturesome Working Paper - UK Cairncross Liz, Morrell Caroline, Darke Jane, Brownhill Sue (Oxford Brookes University in association with HACAS Cecodhas (2009), ‘Housing Organisations creating Social Capital’, Tools for social housing providers, special edition - UK Callens, M., Noppe,J & Vanderleyden,L (2011). Politiek-institutionele, MACRO-economische, SOCIAALdemografische en sociaal-culturele context. In : Vanderleyden,L., Callens, M. en Noppen, J (red)( De sociale staat van Vlaanderen 2011, Brussel: Studiedienst van de Vlaamse regering p 9-32 Castles,S. & Miller,M.J (2009). The Age of Migration: International Population Movements in the Modern World . Basingstoke: Palgrave MacMillan CECODHAS, (2009), ‘Financing social housing aftercthe economic crisis’, Proceedings of the CECODHAS Seminar - Brussels, 10th September 2009 (op te zoeken) Chapman Hendy) (2002), ‘Tenants Managing : An Evaluation of Tenant Management Organisations in England’, Office of the Deputy Prime Minister: London - UK Ciagnocavo et al. (2013), ‘Innovation, growth and community in Almeria’, in ‘Financial Cooperatives and Local Development’, edited by Goglio Silvio, Alexopoulos Yiorgos - E Coates Astrid, Deneffe Pauline & Gijselinckx Caroline (2011), ‘Coöperatieve antwoorden op maatschappelijke uitdagingen’, onderzoek in opdracht van het VIONA-programma van de Vlaamse overheid, beheerd door het Departement Werk en Sociale Economie, © 2011 HIVA-K.U.Leuven - B Cohousing Italia, vivere e condividere - Dati sulla ricerca "Il vissuto e l'immaginario dell'abitare a Milano" (in italiano), 2006 : http://www.cohousing.it/images/stories/approfondimenti/dati_ricerca_abitomilano.pdf - IT Cohousing Italia (2011), ‘Vivere e abitare a Milano’ (poll) - IT Cole Ian & Powell Ryan, Sheffield Hallam University (2010), ‘The future of Arms Length Management Organisations: the uncertain fate of a social housing hybrid’, People, Place & Policy Online (2010):4/2, pp. 50-61 (op te zoeken)

83

Colenutt (in collaboration with Andreas Hofer, Kraftwerk, Zurich) (2010), ‘Cooperatives in Switzerland, a model for the UK?’, Northampton Institute for Urban Affairs, University of Northampton - UK Conaly Pat, Birchall Johnston, Bendle Steve & Foggitt Rosemary (2003), ‘Common Ground – for Mutual Home Ownership, Community land trusts and shared-equity co-operatives to secure permanently affordable homes for key workers’, New Economics Foudation (NEF) and Co-operative Development Society Ltd (CDS Co-operatives) - UK Cooperative Housing Coalition. 2000. ‘People Building Communities: Affordable Cooperative Housing’, Washington DC: Cooperative Housing Coalition. - USA Co-operatives UK (2011), ‘A comprehensive guide to the different options for financing a community enterprise’, Guide produced as part of the ‘Making Local Food Work Project’ - UK Corijn, M. (2005). Huwen, uit de echt scheiden en hertrouwen in België en het Vlaamse Gewest. Een analyse op basis van Rijksregistergegevens. Brussels: CBGS-werkdocument 5, 98 pp Corijn M (2012) Sluiting en ontbinding van een eerste, tweede en derde huwelijk in het Vlaamse Gewest (1970-2010) Een analyse op basis van Rijksregistergegevens. SVR-webartikel 2012/1 geraadpleegd op 4 december 2013 op http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/afbeeldingennieuwtjes/demografie/bijlagen/2012-03-12webartikel2012-1-ontbinding-huwelijk.pdf CRIOC (Centre de Recherche et d’Information des Organisations de Consommateurs, Fondation d’utilité publique), (2010), ‘La colocation’ - B Darragon Bertille (2009). ‘Les coopératives d’habitants : une troisième voie du logement à développer’. Revue internationale de l’ économie sociale, 2009, n°313. - F Davis John Emmeus (2006), ‘Shared Equity Homeownership, The Changing Landscape of ResaleRestricted, Owner-Occupied Housing’, National Housing Institute - USA Debruyn Caro, ILIV (2013), ‘Thuis Trendrapport’, in opdracht van Ikea. - B De Decker, P, Goossens, L. & Pannecoucke I, (2005). ‘Over wortelen, stokken en preken. Naar een woonbeleid voorbij de historische opties’ in De Decker, P, Goossens, L. & Pannecoucke I. (red.) Wonen aan de onderkant, Antwerpen: Garant p. 473‐ 507. De Decker, P. & De Wilde, C. (2010). Home-ownership and asset-based welfare: the case of Belgium. In: Journal of Housing and the Build Environment, 25, 243-262 Defever, C. , Van Lancker, W.,, Hufkens, T., Mortelmans,D.,, Cantillon, B. (2013). De inkomenspositie en het armoederisico van alleenstaande ouders. In : Callens, M (red). De sociale staat van Vlaanderen. [Brussel, Studiedienst van de Vlaamse Regering, p. 93-136 Dekeyzer Gerd (2013), Community Land Trust: wonen op gemeenschapsgrond. In Woonwoord 23 (Ed. VMSW): 10-13 - B De Mets, J., & Vassart, C. (2008). Een samenleving voor alle seizoenen-Relaties tussen generaties: een uitdaging. Brussel: Koning Boudewijnstichting. Devaux Camille (2009), ‘Concevoir le logement « autrement » : l’exemple des coopératives d’habitants’, Mémoire de Master 1 Urbanisme et territoire. Institut d’Urbanisme de Paris, - F Dua, V., Guns, D., Roegiers, J., Kennes, W., Demesmaeker, S. & Van Weert, E. (2009a). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen. Vlaams Parlement, Stuk 2219 – nr.1, 1 april 2009.

84

Dua, V., Guns, D., Roegiers, J., Kennes, W., Demesmaeker, S. & Van Weert, E. (2009b). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen. Tekst aangenomen door de plenaire vergadering. Vlaams Parlement, Stuk 2219 – nr.2, 30 april 2009. Elbers A. ir. & Pelgrum H. ir. drs. (Arcadis Nederland BV) (2011), ‘Van huur en koop naar coop - een vooronderzoek naar de mogelijkheden van de coöperatieve rechtsvorm in het woondomein’, SEV NL Elsinga Marja & Haffner Marietta (2006), ‘Kopen in een Coöp - Coöps op Zweedse en Finse woningmarkt. Een quick scan’, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft, SEV - NL Entin David & Kim Grace (2010), ‘Affordable Cohousing: Preliminary Report’, The Cohousing Association of the United States - Affordable Cohousing Task Group ( June 10, 2010), available at : www.cohousing.org/docs/2010/Report%20on%20Affordable%20Cohousing%20Survey%20FINAL.pdf. - USA Eurobarometer 71 (2009), De publieke opinie in de Europese unie. Nationaal rapport België. Brussel: Europese Commissie geraadpleegd op 2 december 2013 op http://ec.europa.eu/public_opinion/archives/eb/eb71/eb71_be_nl_nat.pdf Field Martin (ed), 2005, ‘Thinking about CoHousing, the creation of intentional neighbourhoods’, Diggers and dreamers - UK Fondus du Petit Marais (L’habitat groupé des …) (2013), Brochure explicative du projet. - B Ganapati Sukumar (2010), ‘Enabling Housing Cooperatives: Policy Lessons from Sweden, India and the United States’, International Journal of Urban and Regional Research vol.34.2, p.365-380 Garciano, Jerome L. (2011), ‘Affordable Cohousing: Challenges and Opportunities for Supportive Relational Networks in Mixed-Income Housing ‘, Journal of Affordable Housing Volume 20, Number 2 - USA Gilmour Tony Dr, (2012), ‘We’re all landlords and tenants: Contemporary housing cooperatives building sustainable communities’, CENSW - AU Gijselinckx Caroline, Astrid Coates & Deneffe Pauline (2011), ‘Cooperatieve antwoorden op maatschappelijke uitdagingen’, Onderzoek HIVA-KUL, in opdracht van het VIONA-programma van de Vlaamse overheid, beheerd door het Departement Werk en Sociale Economie - B Gray Jim, Marcus Jay, Carey Jolie Marie (2005) ‘Cooperative housing’, Journal of Housing and Community Development, Nov/Dec2005, Vol. 62 Issue 6, p20 - USA Habicoop, ‘Habicoop, Un concept qui fonctionne à l’étranger’ (site : http://www.habicoop.fr/ ), reproduction sauf autorisation : [email protected] - F Harris Interactive , (2011), ‘Les logements d’hier, d’aujourd’hui et de demain, vus par les Français’, Sondage par ‘Harris Interactive’ (marketing company, NY) pour Gecina (Société de développement, gestion et investissement immobilier, Paris) - F Heylen Kristof & Winters Sien (2009), ‘Betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen’, Steunpunt Ruimte en Wonen - B Heylen, L. (2013) 'Eenzaamheid bij chronisch zieken gedifferentieerd aanpakken' Bijdrage campagne Erbij voor Bond Zonder Naam Hooghe, M., (2009). "Cohésion sociale en Belgique : Quelles données, quels indicateurs, quels projets ?", Première conférence méthodologique de l’IWEPS, Beez, Belgium, 27 November 2009

85

Horlitz Sabine (2012), 'Housing Beyond Profit: A Comparison of U.S. and German Alternative Ownership Models’, Business & Economics Program, American Institute for Contemporary German Studies (AICGS), John Hopkins University - USA ICA housing & CECODHAS Housing Europe (2012) ‘Profiles of a Movement: Co-operative Housing around the World’ Jonckheere Luk, Kums Roland, Maelstaf Hilde & Maes Trui (2010), ‘Samenhuizen in België : waar staan we, waar gaan we - Gemeenschappelijk wonen : knelpunten & sporen naar oplossingen, stand van zaken en behoeften’, Onderzoeksopdracht met steun van het Luchtkasteelfonds beheerd door de Koning Boudewijnstichting, ‘Samenhuizen vzw’ i.s.m. ‘Artesis Hogeschool, Antwerpen’ en ‘Habitat et Participation, asbl’ - B Jourjon Raphaël , Relier – Réseau d’expérimentation et de liaison des initiatives en espace rural & Laussel Pascale, Minute Papillon, (2011), 'Enquête sur l’habitat groupé’ - F Jurrack Ulrike & Schauber Ulla (2011), Planen, Bauen und Wohnen in der Gemeinschaft, Weimar (StadStrategen, juni), 4p - D Koning Boudewijnstichting (2008), Het kind in een nieuw samengesteld gezin. Brussel: KBS Kriese Ulrich (red), (2012), ‘Stiftung Edith Maryon - Jahresbericht 2012’ - CH Kristensen Hans, (2007), ‘Housing in Denmark’, Head of Centre for Housing and Welfare, Realdania Research, - © Centre for Housing and Welfare – Realdania Research - DK Kums,,R. (1999) ‘Tussen individualiteit en collectiviteit : Leven in woongroep of centraal wonenproject’. Ongepubliceerde eindverhandeling Pedagogische Hogeschool Leuven. Lambert Blase (2010), ‘Financing Co-operative & Mutual Housing’, CCMH, CCH, CIH, NHF, INbusinessfor neighbourhoods - UK LILAC (2009) - Low Impact Living Affordable Community, Leeds, beschrijving en informative beschikbaar op http://www.lilac.coop/home.html - UK Lloyd Toby, (2010), head of policy & strategy in Navigant Consulting's Public Services directorate, ‘Could cohousing transform affordable housing in an era of no money?’, The Guardian - Housing Network blog, beschikbaar via : http://www.theguardian.com/housing-network/2010/dec/09/couldcohousing-transform-affordable-housing-in-an-era-of-no-money - UK Lorenceau René (1994). Les coopératives d'habitation en Suisse alémanique. Une diffusion de la propriété. Revue Annales de la recherche urbaine, décembre 1994, n°65, pp.99-113. - CH Lourier Vincent, directeur de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, geciteerd in een artikel in ‘Le Monde’, dec 2009, beschikbaar op : http://www.lemonde.fr/societe/article/2009/12/28/l-habitat-groupe-ou-comment-vivre-ensemblechacun-chez-soi_1285440_3224.html - F Lubell Jeffrey, Executive Director, Center for Housing Policy (2013), ‘Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing: A Case for Expanding the Use of Shared Equity Homeownership’, Joint Center for Housing Studies, Harvard University - USA Maury Julien (2010), ‘L’insertion de l’autopromotion collective dans les politiques de l’habitat’, Mémoire de Master, Maîtrise d’Ouvrage et Programmation Urbaine (sous la supervision de Mme Sonia Guelton), Université Paris Est - F Maury Yann (sous la direction) (2011). Les coopératives d'habitants, méthodes, pratiques et formes d'un autre habitat populaire.: ed Bruylant - Bruxelles, 496 p. - F

86

Mc Camant, Kathryn en Durrett, Charles, (1994), ‘Cohousing. A Contemporary Approach to Housing Ourselves.’, Ten Speed Press, Berkeley, California. USA Mensch Kirsten & Novy-Huy Rolf (2008), ‚Raus aus der Nische - rein in den Markt. Ein Plädoyer für das Produkt "Gemeinschaftlich Wohnen"‘, uitg : Schader-Stiftung & Stiftung Trias - D Mietshäuser Syndikat (2010), ‘Rücke vor zur Schlossallee : Das Mietshäuser Syndikat und die Hausprojekte‘ - D Milman (1994) (op te zoeken) Moens, Maarten. (2006), ”Tijdsdruk en tijdsschaarte als symptomen van een problematisch tijdsordening geraadpleegd op 26 november 2012 op http://www.researchportal.be/project/tijdsdrukentijdsschaarteals-symptomen-van-een-problematisch-tijdsordening--(VUB_19694) Morris Betsy (2007), ‘Making cohousing affordable: Strategies and successes’ , Coho/US Research Director, - USA Muyters P (2012), Groenboek Vlaanderen in 2050: Mensenmaat in een metropool? Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (v.u. Cabus, Vlaamse Administratie Ruimtelijke Ordening Mei 2012) Novy-Huy Rolf (20xx)‚Die Gestaltung und Finanzierung von Wohnprojekten‘, Voordracht ter gelegenheid van 12 jaar Trias Stiftung - D OIVO (Onderzoeks- en Informatiecentrum van de VerbruikersOrganisaties, stichting van openbaar nut), (2010), ‘Samen huren’ - B Pasteels, I., Lodewijckx, E. & Mortelmans, D. (2013). Gezinstransities bij volwassenen. In: Corijn, M. & Van Peer, C. (red.). Gezinstransities in Vlaanderen. Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering,. SVR-Studies 2013/ 2 p 37-72 Parasote Bruno, ‘Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux’, 2011 - F Rabinovich Behrend Adriana (avec POSCHET Lena). Vivre autrement, la Coopérative de l'Habitat Associatif (CoDHA). Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne, juin 2006, 223 p. - CH Rauch Irène (2012), Samenhuizen ook in sociale huisvesting? In: Woonwoord 21 (Ed. VMSW): p.6-9 Robb Alan, Smith James, Webb Tom, (2010), ‘Co-operative Capital: What it is and Why Our World Needs It’ for the conference on: Financial Co-operative Approaches to Local Development Through Sustainable Innovation ; Master of Management – Co-operatives and Credit Unions Program, Saint Mary’s University, Halifax, Canada, - CA Saegert Susan & Benítez Lymari (2005), ‘Limited Equity Housing Cooperatives: Defining a Niche in the Low-Income Housing Market’, Journal of Planning Literature ; May2005, Vol. 19 Issue 4, p427-439 Samenhuizen vzw, Habitat & Participation en Universiteit St.Alysius (2012), ‘Solidair wonen’, i.o.v. POD Maatschappelijke Integratie Samenlevingsopbouw Gent vzw, vzw SIVI, Coopburo, Hefboom, KAHO Sint-Lieven, Trui Maes, notaris Jo Debyser (2012), ‘CLT Gent, Blauwdruk Pilootproject Coöperatief Ondernemen’, Rapport in opdracht van de Vlaamse Minister van Wonen en Sociale Economie Mevr. Freya Van den Bossche, In het kader van pilootprojecten cooperatieve ondernemingen 2011 - B Sazama Gerald (University of Connecticut) & Willcox Roger (National Associatin of Housing Coop.), (1995), ‘An Evaluation of Limited equity Housing Cooperatives in the United States’, Dept. of Economics Working Paper Series1995-02 - USA

87

Scherlowski David (2000), ‘Comprehensive Analysis of Self-Build Housing Experiences’, CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) - Research Highlights. - CA Schnabel, P. (red)(2004). Individualisering en sociale integratie. Den Haag : Sociaal en Cultureel Planbureau Schutte Martijn, (2012), ‘Klushuur: een realistische oplossing voor Rotterdam-Zuid - Een verkenning naar klushuur voor en door arbeidsmigranten en andere belangstellenden op Rotterdam-Zuid’, Platform31-SEV - NL Selby, J. and Wilson A.. (1988). ‘Canada’s Housing Cooperatives: An Alternative Approach to Resolving Community Problems.’, UBC Planning Papers, Canadian Planning Issues #26., Vancouver: School of Community and Regional Planning, UBC. - CA (op te zoeken) Silver Hilary (1991), ‘State, Market, and Community: Housing Co-operatives in theoretical perspective’, Netherlands Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 6, No. 3 (1991), pp. 185203 - USA Silver Hilary (2012), ‘Cooperative housing’, in The Encyclopedia of Housing, second edition, ed.: Andrew T. Carswell (University of Georgia) - USA Simmons, R & Birchall, J (2007) ‘Tenant participation and social housing in the UK: applying a theoretical model’, Housing Studies. 22.4, 573-595 - UK Socius, Sociale Cohesie Indicatoren voor Vlaanderen geraadpleegd op 10 december 2013 op http://www.socius.be/tiki-index.php?page=Sociale+Cohesie+Indicatoren+voor+Vlaanderen Soutenet (2009)

(op te zoeken)

Storms, B. & Van den Bosch, K. (eds.) (2009), ‘Wat heeft een gezin minimaal nodig? Een budgetstandaard voor Vlaanderen’, Acco Leuven/Den Haag - NL Surkyn, J., Willaert, D. & Deboosere, P. (2008). New household projections for the Flemish Region in Belgium: 2006–2031. In: 35th CEIES Seminar, Warsaw, Poland. Thompson Claire (2012), ‘Cohousing: The secret to sustainable urban living?’, Grist, online eco-news site, beschikbaar via : http://grist.org/cities/cohousing-the-secret-to-sustainable-urban-living/ - USA Trias (2012), ‚Rechtsformen für Wohnprojekte‘, Brochure - D UN (1989) ‘Co-operative housing: experiences of mutual self-help’ , HABITAT Conference, Nairobi UN (2013), ‘Report of the Special Rapporteur on the Right to adequate housing’ , UN General Assembly A/68/289 Vanden Boer, L., K. Pauwels (2005). Eenzame ouderen: mythe of realiteit? www.cbgs.be, bijdragen onderzoek, 11 februari 2005 Van den Bossche, F. (2012), Wonen in Vlaanderen 2050: krijtlijnen van een toekomstvisie (Vlaamse Regering, 13/09/2012) Van den Bossche, F. (2012), Beleidsbrief Wonen. Beleidsprioriteiten 2012-2013, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie. Vlaams Parlement, Stuk 1780 – Nr1, 23/10/2012 Van den Bossche, F. (2009). Beleidsnota Wonen 2009-2014, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie. Vlaams Parlement, Stuk 212 – Nr.1, 27/10/2009. van der Veen R.(1988). De verbouwing van Nederland. In: Facta 6 Vandeurzen Jo (2010), ‘Perspectief 2020: nieuw ondersteuningsbeleid voor personen met een

88

handicap', Witboek van Vlaams minister van Welzijn, Volksgezondheid en Gezin. - B van Dijk G. Prof. Dr. Ir e.a. (2002), ‘De woningcorporatie als moderne maatschappelijke onderneming’ - NL Van Hove, H., Reymenants,G., Bailly,N.& Decuyper,J. (2011). Vrouwen en Mannen in Belgie. Genderstatistiek en en genderindicatoren 2011.Brussel: Instituut voor de gelijkheid van vrouwen en mannen:: Vanneste Dominique, Thomas Isabelle & Goossens Luc (2007), ‘Woning en woonomgeving in België’, Sociaal-economische enquête 2001 - Monografieën (Federaal Wetenschapsbeleid) - B Vanweddingen Myriam (2012), Vlaanderen in cijfers 2012. Brussel (Vlaamse Overheid. Studiedienst Vlaamse Regering), 12 blz. Verhetsel, A., Witlox, F. & Tierens, N. (2003). Jongeren en wonen in Vlaanderen. Woonsituaties, woonwensen en woonbehoeften. Antwerpen: De Boeck Vlaams centrum schuldenlast geraadpleegd op 10 december 2013 op http://www.vlaamscentrumschuldenlast.be/ Vlaamse Regering (2009), Decreet betreffende het gronden pandenbeleid van 27/03/2009 en latere aanpassingen (BS 15/05/09) Vlaamse Regering (2013), Besluit van de Vlaamse Regering houdende instelling van een tegemoetkoming van het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen van 04/10/2013 (BS 25/11/13) Vlaamse Regering (2012), Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de nadere regeling met betrekking tot het Rollend Grondfonds van 02/03/12 (BS 22/03/2012) Vlaamse Regering (1997), Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15/07/1997 en latere wijzigingen (BS 19/08/97) VRIND (2013 )- Cijfergegevens en indicatoren over de Vlaamse samenleving , geraadpleegd op 3 december 2013 op http://www.vlaanderen.be/nl/overheid/werking-vlaamse-overheid/hoe-werkt-devlaamse-overheid/vrind-2013-cijfergegevens-en-indicatoren-over-de-vlaamse-samenleving Welzijnsbarometer. BRUSSELS ARMOEDERAPPORT (2011). Brussel: Observatorium voor gezondheid en welzijn, geraadpleegd op 10 december 2013 op http://www.observatbru.be/documents/graphics/rapport-pauvrete/welzijnsbarometer_2011.pdf Winters, S. & Elsinga, M., (2011), ‘Wonen in Vlaanderen in Internationaal Perspectief’ in Noppe, J., Vanderleyden, L. & Callens, M. (red.), De Sociale staat van Vlaanderen 2011, Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering., 217-256 p. Willems,P en Van Peer, C. (2011). Geboortecijfers, observaties en hypothesen . In: Willems P en Lodewijckx E , SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten, 2009-2030. Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering, SVR-studies, 2011/2 p25-46 X, Wonen Vlaanderen (2012), Synthese van de Ronde Tafels Woonbeleidsplan, juni 2012

89

2. INTERNET http://www.alisei.org/ (begeleiding coöperativen Italie). http://www.codha.ch/index.html (coopérative de l'habitat associatif - Genève, Suisse) http://www.cooperativehabitation.coop/ (confédération québécoise des coopératives d’habitation) http://www.fhcc.coop/fra/pages2007/about_1.asp (fédération de l’habitation coopérative du Canada) http://grist.org/ (op te zoeken) http://www.habicoop.fr (association d'accompagnement des coopératives d'habitants - 69). http://www.habitatgroupe.org (réseau des porteurs de projets en habitat groupé, France) http://www.ica.coop/al-housing/index.php (International Co-operative Alliance, section habitat). http://www.wogeno.ch/ (koepel bouwcoöperatieven Zwitserland) http://www.habitat-groupe.be/ (Belgische Franstalige koepelvereniging gemeenschappelijk wonen) http://www.samenhuizen.be/ (Belgische Nedrelandstalige koepelvereniging gemeenschappelijk wonen) http://statbel.fgov.be/nl/modules/publications/statistiques/bevolking/downloads/loop_van_de_bevolking _2012-2060.jsp (Bevolking - Loop van de bevolking 2012-2060 geraadpleegd op 3 december 2013)

90

Bijlagen 0. Situering binnen de context (volledige tekst + illustraties) 2.1. Macroperspectief Processen van -standaardisering, decentralisering, flexibilisering,, individualisering, mondialisering pluralisering, desinstitutionalisering, detraditionalisering en ontgrenzing zijn sleutelwoorden om hedendaagse Westerse samenlevingen te beschrijven.. Deze veranderingen staan rechtstreeks in verband met de modernisering (Van der Veen, 1998) die leidde tot een verbetering van de gezondheid, demografische verschuivingen, onderwijssystemen, veranderingen in de gezinssamenstelling, beleving van het jong zijn en de familiale relaties als zodanig. Deze trends worden op hun beurt weerspiegeld in de woonsituatie of huisvesting en het woonbeleid. Ongeveer 90% van de Belgen (en de Vlamingen) is tevreden met het leven dat ze leiden. Toch maakt meer dan 80% van de Belgen zich zorgen over de tewerkstelling (Eurobarometer, 2009). Bijna 75% van de Vlamingen denkt dat de volgende generaties het met een kleiner inkomen meten doen en dat de inkomensverschillen zullen groeien. Men vreest dat de werkloosheid en de sociale uitsluiting zullen stijgen indien er geen wijzigingen plaats grijpen (VRIND, 2013). 2.1.a. demografisch : Alhoewel België noch Vlaanderen een snel groeiende bevolking kent is er sinds 1970 een stijging van meer dan 7%. De laatste 10 jaar is de groei nog toegenomen. Op 1 januari 2003 telde België 10.355.844 inwoners en op 1 januari 2013 stond de teller op 11.099.554. De recente prognoses spreken van een stijging tot 13.515.00 in 2060. De bevolking zal sterker stijgen dan men in 2007 voorspelde De redenen zijn drievoudig: een hogere levensverwachting, een nog steeds sterke internationale immigratie en een heropleving van de vruchtbaarheid. De toenemende vergrijzing blijft een kenmerk van de bevolkingssamenstelling. . In 2013 is het aandeel van de 65 plussers meer dan 17% en de 80 meer dan 5%. .In 2060 zal het percentage 65plussers stijgen met 19 à 26% naargelang de regio. Tot enkele jaren geleden ging de vergrijzing samen met ontgroening. Nu wordt voorzichtig gesproken over een daling en misschien zelfs het einde van de ontgroening. De verjonging zal de afhankelijkheidscoëfficiënt van ouderen verminderen. Dit heeft gevolgen voor de sociale zekerheid, maar laat zich niet voelen in de stijgende nood aan woningen. Het proces van de vergrijzing zal wel met volle kracht haar impact demonstreren op het vlak van woonbehoeften en noden in de aard van vraag en aanbod. De nieuwe generatie ouderen heeft ook andere mobiliteitsgewoonten en behoeften. Door het gebruik van de auto en de introductie van sociale media zal de nieuwe generatie ouderen nog lange tijd hun sociale netwerken onderhouden en kan men lang zelfstandig blijven wonen, zelf in eerder geïsoleerde woonsituaties. Om het zelfstandig wonen te bevorderen, ook in de meer afgelegen gebieden komt de vraag naar het combineren van zorg en wonen naar boven ((Vanneste e.a., 2007 ). De complexiteit van de huidige samenleving betekent een uitdaging voor de relaties tussen de generaties, zowel op micro- als macrovlak zodat nieuwe of hernieuwde intergenerationele samenwerkingsverbanden ontwikkeld kunnen worden (1GE,2009). De bevolkingsprognoses en het ‘andere’ aanzicht van de bevolking heeft nog een meer opvallend ‘kleurtje’: de toename van het aantal allochtonen. We evolueren van een mono naar een multiculturele samenleving.

91

De industrialisering en de secularisering van onze maatschappij, het ontstaan en nadien de crisis van de verzorgingsstaat en de emancipatie van de vrouw zijn factoren die er mee voor gezorgd hebben dat het gezin een aantal van zijn vroegere functies verloren heeft. De democratisering van het onderwijs en de toenemende levensverwachting zorgen bovendien voor twee nieuwe levensfasen, respectievelijk die van een verlengde adolescentie of jongvolwassenheid en die van de weduwen of weduwnaars op latere leeftijd. Steeds minder mensen doorlopen een klassieke gezinscyclus en steeds meer mensen experimenteren met een aantal alternatieve woon- en/of leefvormen (Kums, 1999). Individualisering en globalisering hebben een enorme impact op de samenstelling van gezinnen (Pasteels e.a.,in Noppe en Vanderleyden, 2013) Het klassieke gezin is niet langer de hoeksteen van de samenleving, maar gezinnen en huishoudens vormen nog steeds de bouwstenen van de maatschappij. Sinds 1970 steeg het aantal huishoudens sneller dan de bevolking: 33% tegenover 7%. Het aantal neemt fors toe, wat een invloed zal hebben op het aantal woningen dat nodig is (Willems, 2011). De trend tot gezinsverdunning zet zich nog altijd verder. Het gemiddeld aantal leden per huishouden vermindert: van 2,98 in 1970 tot 2,39 in 2001 en in 2010 klopt men af op 2,31 voor België en 2,36 voor Vlaanderen (Statbel, 2011, SVR,2011). Dit is het gevolg van een stijgend aantal alleenstaanden, de veroudering van de bevolking, een daling van de vruchtbaarheidscijfers en een toename van het aantal echtscheidingen. Het stijgend aandeel van de eenpersoonshuishoudens is opvallend en werd met 30% in Vlaanderen het belangrijkste type huishouden (Lodewijckx, 2011). en het aantal alleenstaande 80-plussers stijgt met tweederde (Willems, 2011) ; rood in de kaarten duidt op een positief saldo, blauw op een negatief saldo). Van de tweepersoonshuishoudens trekt de forse toename van alleenwonenden en eenoudergezinnen de aandacht. Voor velen is de fase van het eenoudergezin slechts tijdelijk, 8 op 10 van de ex-partners gaat opnieuw een relatie aan (Defever, Van Lancker, Hufkens et al, 2013). De ontbinding van een ‘gezin’ wordt in toenemende mate gevolgd door de samenstelling van een nieuw gezin. Dertig of twintig jaar geleden was dit soort gezin eerder uitzondering dan regel, vandaag komen ze steeds meer voor. Het leven in een eenoudergezin is wel een precaire situatie en het risico op armoede is reëel (zie paragraaf sociale context). De meeste van deze gezinnen bestaan uit vrouwen met kinderen en dat verhoogt de kwetsbaarheid.

92

Toename van het aantal huishoudens 2008-2018

Alleenstaanden

Toename 2008-2018 2pers- huishoudens

3pers-huishoudens

4pers- huishoudens

2.1.b. economisch Wonen neemt een belangrijke plaats in de economische draagkracht van de gezinnen. Eigenaar zijn biedt voor de meerderheid een grotere bescherming. Een toegenomen polarisering tussen huurders en eigenaars is de voorbije decennia zichtbaar. Het zijn in de eerste plaats de huurders die met een toename van de woonkost geconfronteerd worden en dit ondanks de vaak slechtere kwaliteit op de private huurmarkt (De Decker et al, 2005). Gezinstransities als gevolg van een scheiding kunnen leiden tot het verlies van de woning en de onmogelijkheid om (opnieuw) eigenaar te worden. Op korte en op langere termijn verhoogt dit het

93

armoederisico. Op lange termijn betekent dit het risico van armoede op oudere leeftijd . De wettelijke pensioenen in België zijn niet hoog, maar dit wordt dan niet meer gecompenseerd door het woningbezit . Voor vrouwen en mannen die ooit een echtscheiding hebben meegemaakt verlaagt de kans op woningbezit significant (De Wilde, 2012). Algemeen zien we een verhoogd armoederisico bij alleenwonenden en vooral bij alleenstaande ouders (ongeveer 19%) (Defever, Van Lancker, Hufkens et al, 2013). Al in 2008 zegt 14% moeilijk rond te komen en 39% van de alleenstaande ouders. Het probleem van betaalbaarheid is het grootst in de private huursector met bijna 40% die een woonquote heeft hoger dan 30%. (De Wilde, 2013). De beperkte toegang tot het kopen van een woning voor een aantal bevolkingscategorieën zal zonder ingrepen niet meteen veranderen. Het eerste semester van 2013 toonde opnieuw een stijging (met 2%) van de gemiddelde prijzen van woningen en bouwgronden (Statbel, 2013, Trends vastgoedgids, 2013). In het tweede kwartaal van 2013 stabiliseert de prijs van villa’s en woonhuizen, maar niet van bouwgronden en appartementen. Huurders kennen een armoederisico dat ongeveer driemaal zo hoog is als dat van eigenaars (Welzijnsbarometer, 2011). De Vlaamse Woningraad berekende dat voor 13% van het totaal aantal huishoudens wonen (als huurder of eigenaar) niet betaalbaar is. Betalingsproblemen komen niet enkel voor bij de laagste sociaal-economische lagen. Jaarlijks is er een stijging van het aantal mensen dat beroep doet op schuldbemiddeling of schuldhulpverlening. In 2012 deden 66.000 Vlaamse gezinnen hierop beroep. Onder hen een belangrijk deel met huurschulden of problemen om de lening af te betalen (Vlaams Centrum Schuldenlast, 2012). De financieel-economische crisis heeft tot gevolg dat de leefsituatie van de maatschappelijke onderlaag en van de middenlaag moeilijker wordt. Maar ook opportuniteiten ……….(Schumpeter) (Lloyd Toby, 2010, Guardian ……..) << One of the benefits of a recession is that it often encourages creative innovation. Concerns about the economy, the environment, and social stability in general may be channeled into more sustainable ways of living. Cohousing communities, although far from perfect, provide valuable real life experiences of neighborhoods and residents looking to make a difference, one relationship at a time. Although affordable cohousing is likely to attract or be realized by a relatively limited number of housing residents, its broader influence on local housing developers, neighborhood planners, and urban designers may be significant. >> (Garciano, 2011) (paragraaf verder aan te vullen ….) Voor het Vlaamse woonbeleid is het realiseren van het recht op menswaardig wonen de centrale doelstelling, aldus artikel 3 van de Vlaamse Wooncode (VWC) vertaald in termen van beschikbaarheid, woonkwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Artikel 4 van de Vlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid daarbij bijzondere aandacht heeft voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dat recht op duurzaam wonen, als een basisrecht voor iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren en steeds meer voor de doorsnee huishoudens. Het woonbeleid heeft bovendien een belangrijke geografische component, zoals blijkt uit de kaarten, en leent zich zeker tot lokale accenten. In het bijzonder denken we aan de woonsituatie in de centrumsteden, de 19° eeuwse wijken, maar ook buiten het stedelijk gebied kunnen steeds minder huishoudens zich een kwalitatieve woning op maat veroorloven : wat dient er zich nog aan tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid? De private woonmarkt wordt alsmaar krapper, met veelal een lage prijs/kwaliteit verhouding van de woningen, .. én bovendien moeilijk toegankelijk. De sociale huursector kan de vraag niet volgen, we kennen de wachtlijsten (70-80.000 huishoudens). De sociale koopsector (woningen en leningen) kampt met een chronisch gebrek aan capaciteit en middelen. Noodgedwongen nemen vele gezinnen hun toevlucht tot een noodkoop: de afbetaling van hun kooplening is zo hoog dat de noodzakelijke renovatie of herstellingen uitblijven. Zij zijn dikwijls amper beter af dan de huurders in krotten. De armoede dreigt voor vele gezinnen, zeker nu de economische crisis de onzekerheid over het inkomen nog versterkt en bij de zwakkeren op de markt (nog meer) slachtoffers maakt. Sociale huisvesting is destijds ontstaan uit het samenvloeien van de belangen van de private en de publieke sector: fabrieksbazen en politiekers hadden allebei belang bij een beter en meer menswaardige huisvesting van de arbeiders, zij het vanuit uiteenlopende motieven en verschillende invalshoeken. Niettegenstaande de woonomstandigheden niet meer zo schrijnend zijn als 100 jaar geleden, kunnen we er vandaag toch niet meer omheen en stellen we vast dat in de geest van eerste e helft 20 eeuw er zich vandaag een hernieuwde tendens aandient om met verenigde krachten op zoek te gaan naar een sociaal betaalbaar wonen in de geest van collectiviteit en delen.

94

2.1.c. sociaal De toenemende individualisering wordt vaak in een adem genoemd met de vermindering van de sociale cohesie. Mensen zouden zich minder interesseren voor het lot en vooral het leed van anderen en zich dit minder aantrekken . Individualisering is een proces dat zich voltrekt op diverse levensgebieden. Sociale wetenschappers houden zich al decennia bezig met onderzoek naar sociale gevolgen hiervan en of de individualisering dan wel tot een afbraak of integendeel tot nieuwe vormen van sociale cohesie en betrokkenheid leidt (Schnabel, 2004). In 2009 werden de resultaten bekend gemaakt van een Vlaams onderzoek naar indicatoren van sociale cohesie . Sociale cohesie is een erg ruim begrip met verschillende dimensies zoals de mate van actief burgerschap, sociaal kapitaal en vertrouwen in instellingen, sociale controle en de mate van sociale uitsluiting. De resultaten lijken te wijzen op een transitie van oude vormen van sociale cohesie naar nieuwe vormen (Dhooge et al, 2009). Zo kan bijvoorbeeld niet vastgesteld worden dat er een kleinere participatie is aan het verenigingsleven. Integendeel, ongeveer de helft van de Vlaamse bevolking is actief betrokken bij een vereniging. Stijging van participatie is vooral te vinden bij verenigingen die aanleunen bij specifieke interesses (zoals hobby’s, natuur) en sportverenigingen (Socius , 2013). Het lijken vooral de laaggeschoolde mensen te zijn die hierin minder participeren. Concluderen dat sociale cohesie afneemt zou te snel door de bocht zijn, maar ze krijgt ongetwijfeld een andere invulling. Een specifiek element met duidelijke verwijzing naar de sociale cohesie is het vraagstuk van de eenzaamheid. In binnen- en buitenland zijn er al diverse studies verschenen die wijzen op een positief verband tussen hechte banden, de positieve interacties en de steun en het subjectieve welbevinden en positief zelfbeeld. (Vanden Boer & Pauwels, 2005). Eenzaamheid verwijst naar een beleving, een negatief gevoel. Heylen (2012) vertrekt van een aanvullende opsplitsing tussen sociale eenzaamheid en emotionele eenzaamheid. Het eerste verwijst naar een tekort en een gemis aan sociale relaties, aan contacten met familie, vrienden, kennissen, buren. Terwijl de tweede vorm een uiting is van een gemis aan een hechte, intieme band met iemand. Velen denken bij eenzaamheid aan een probleem van ouderen. In tegenstelling tot dit beeld, heeft de overgrote meerderheid van de 55-plussers in Vlaanderen nooit of slechts zelden eenzaamheidsgevoelens. De alleroudste generatie kent wel meer eenzaamheidsgevoelens. Er is wel degelijk een positief verband met het aantal bezoekcontacten iemand wekelijks heeft. Vanden Boer en Pauwels (2005) stelden vast dat gemengde contacten positief zijn en dat ouderen die minstens wekelijks zowel verwanten als niet-verwanten zien, zich minder eenzaam voelen dan degenen met een meer eenzijdig samengesteld relatienetwerk. Heylen (2012) bevestigt met haar onderzoek dat eenzaamheid geen specifiek probleem van ouderen is. Volgens sommigen is er een lichte stijging, maar de ongeveer de helft van de Belgische 18- tot 79jarigen heeft geen gevoel van sociale eenzaamheid , maar 15% voelt zich sterk sociaal eenzaam en 13% zeer sterk. Een vrij gelijklopend beeld is te zien voor de emotionele eenzaamheid, met minder mensen die zich sterk tot zeer sterk emotioneel eenzaam voelen (18%). Het hoogste risico op sociale eenzaamheid is niet bij de oudste generatie, maar bij de 40-69 jarigen. Bij de emotionele eenzaamheid springt de oudste leeftijdsgroep er lichtjes bovenuit, maar het verschil is te klein om er conclusies uit te trekken. Sterker dan de leeftijd zijn een aantal beïnvloedende factoren het vermelden waard: hoe hoger opgeleid, hoe lager het risico op zowel sociale als emotionele eenzaamheid. De partnerstatus is een risico-indicator. Personen zonder partner kennen meer emotionele eenzaamheid . Als we dan weten dat het aantal eenpersoonsgezinnen stijgt, kan een snelle rekensom worden gemaakt. De zorgverstrekking in Vlaanderen wordt totnogtoe grotendeels door het aanbod gestuurd. Volgens de nieuwste inzichten moet de welzijns- en gezondheidssector beter aan de vraag van de cliënt tegemoetkomen. Dit veronderstelt een vernieuwing van de zorg. Erkende voorzieningen moeten hun zorgaanbod dichter bij de gehandicapte brengen, het liefst en waar mogelijk, in de gewone samenleving, bij de mensen thuis. Dit noemt men de "vermaatschappelijking van de zorg". [Vandeurzen Jo, 2010] 2.1.d. ecologisch

95

De wildgroei aan verkavelingen en lintbebouwing, het blijven aansnijden van gronden in suburbane gebieden, de privatisering van het groen en gebrek aan groen in de steden, de toename van de bebouwingsgraad en verharding (hitte-eiland effect) kenmerken alle het huidige landschap van de ‘Nevelstad Vlaanderen’ ten gevolge van het gemak waarmee Vlaanderen werd ‘geordend’. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (1997) stelde onder de titel ‘Vlaanderen open en stedelijk’ tot doel om op een meer duurzame wijze met onze schaarse ruimte om te springen. Tot heden, 15jaar later, overheerst nog steeds de wooncultuur van vrijstaande woningen, van huisje, tuintje daar waar het (nog) betaalbaar is. Nochtans, de ruimte raakt op (en schaarste doet prijzen stijgen), we staan dagelijks in de file, we verbruiken zot veel energie, het milieu is er amper beter op geworden terwijl de klimaatdoelstellingen ons dwingen tot dringende maatregelen. We moeten besparen op ruimte, grondstoffen, water en energie (incl. transport via nabijheid!): de druk is hoog om kwalitatief te verdichten in en nabij de kernen, om open (groene) ruimte te vrijwaren, meer biodiversiteit te creëren, om steden te vergroenen en meer aan inbreiding te doen, om kleiner te gaan wonen en bouwen. De eengezinswoning in België telt gemiddeld 119m2 vloeroppervlakte ten opzichte van gemiddeld 87m2 in buitenland (Vanneste et al., SEE 2001). Tekenend is dat slechts 18% huishoudens in een woning leeft op maat van het gezin, 60% woont (te) ruim, terwijl onder Magreb-huishoudens zelfs 70% te ‘klein’ woont, en de onderbezetting is een algemeen fenomeen’, maar het betreft vooral alleenstaanden in de stedelijke zones en huishoudens (incl. eenoudergezinnen) met kinderen in de suburbane en forenzenzones.

Overbezet, Aangepast, Onderbezet - Bron: Vanneste D, Thomas I. & Goossens L., 2007

96

De oplossing? Kleinere kavels en appartementen worden standaard, doch nog steeds worden nieuwe gronden aangesneden (de watertoets heeft amper impact op de selectie van de geschikte gronden) en in het bestaande weefsel zien we slechts fragmentair vernieuwing opduiken. Vlaanderen kan niet langer leven op die te ‘grote voet’ en moet dringend op zoek naar een rationele bezetting van (grote) units en dimensionering van verharding en privétuinen in woonbuurten, naar woonconcepten die kwalitatief verdichten op grote schaal en gespreid over Vlaanderen, in denkpistes voorbij de tweedeling één- en meergezinswonen, huur/koop en privé/publieke markt, voorbij het monofunctioneel zoneren voor wonen, denkpistes voor semi-publieke ruimte, delend en meervoudig ruimtegebruik, met ‘collectieve’ nutsvoorzieningen (energie, water, afval), met delend auto- en materiaalgebruik en de (her)waardering voor de groen/blauwe structuur en biodiversiteit. Collectiviteit stimuleert een meer ecologische leefstijl. Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en bvb de pilootprojecten Collectief Wonen (Vl. Bouwmeester) geven alvast een voorzet. Gemeenschappelijk, intergenerationeel wonen op coöperatieve basis zet nog een stap verder en biedt een volwaardig alternatief, een keerpunt in de heersende, ecologisch verspillende wooncultuur. Coöperatief wonen kan betaalbare projecten op een compacte en ecologisch efficiënte wijze bevorderen, op moeilijk te ontsluiten sites of in grote leegstaande panden, liefst in en nabij de kernen, openbaar vervoer en dagelijkse voorzieningen, en waar mogelijk lokale voedselproductie. Zij kunnen een voorbeeld stellen in de collectieve aanpak van energie en nutsvoorzieningen voor water, electriciteit en afval, in een buurtherwaardering die het individueel initiatief overstijgen. 2.1.e. Sociale media in opmars Het is een open deur intrappen te zeggen dat één van de meest ingrijpende evoluties in onze samenleving bestaat uit de manier waarop wij (kunnen) omgaan met informatie. Kennis is op veel ruimere schaal beschikbaar, en kan ook sneller worden verspreid door de hedendaagse communicatiemiddelen. Dit opent perspectieven naar netwerkvorming voor collectieve ontwikkeling van organisaties en producten van alle aard, sharing-programma’s, crowdfunding, peer-to-peer productie, leergemeenschappen, enz … In de transitiebeweging zoekt men juist naar alternatieven voorbij het oliegebruik, naar schaalverkleining en de bottom-up kracht om zich weerbaarder op te stellen ten aanzien van macro-economische productie en consumptiepatronen. Ook hierin kan de collectieve aanpak meer kansen bieden. De groeiende aandacht voor o.m. collectieve en meer autonome energievoorziening (Ecopower, Rescoop), gesloten kringloop van water en grondstoffen leent zich trouwens tot een overstijgen van de eigen woning of woongroep, het laat toe om connecties te zoeken met de omwonenden en de buurt.

2.2. Mesoperspectief 2.2.a. Technologie, complexiteit en innovatie in de bouw, vastgoed en woonsector. Aanvankelijk bakte elke boerderij zijn eigen brood, daarna verleerden wij dit en werd het specialistenwerk, nu gaan broodbakmachines als zoete broodjes van de hand. En wie weet, vinden

97

we weldra op het internet vrij beschikbare schema’s voor het uitprinten van onderdelen en het monteren van een broodbakmachine. De bouwen vastgoedsector is volop in beweging, zo getuige ook de pioniers en voortrekkers in de transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen. Maar, een aantal technieken en processen zijn mettertijd ook veel complexer en verfijnder geworden. Voorbeelden zijn de bouwwijze, het energiebeheer, de samenstelling van producten en materialen, de technische infrastructuur en installaties, de normen rond veiligheid en gezondheid, enz … Zij ontglippen de burger en hebben de neiging te verschuiven naar het terrein van specialisten en kwaliteitsbewakers. Anderzijds worden dan weer methodieken ontwikkeld om dit alles opnieuw bij de gebruiker te brengen, die er (extra) tijd en energie zal of moet voor vrijmaken. In sommige kringen, en zeker in de woonsector, is er de neiging om terug te grijpen naar traditionele bouwwijzen en technieken, bouwelementen en prefab, in eenvoudige huizen en voorzieningen. Vaak zijn ze beter geschikt voor zelfbouw, en de bewoners kunnen zelf het onderhoud of de herstellingen kunnen opnemen. Parallel met de toegenomen complexiteit van technieken zijn ook juridische constructies, financiële producten, ontwikkelingstrajecten e.d.m. veel ingewikkelder geworden. Het scala aan professionals breidt zich uit en men kan ze niet (meer) wegdenken bij innovatieve woonconcepten, zelfs niet in een klassieke, individueel bouwproces. In een groep of in een breder netwerk van diensten, kennis- en ervaringsuitwisseling kan dit beter worden opgevangen. De bankencrisis heeft de waakzaamheid van de kredietverstrekkers (en de Nationale Bank) over de financiële draagkracht van de kredietnemers verscherpt, niettegenstaande de lage rentevoet: strengere eisen naar waarborg, leenbaar bedrag, termijnen. Ondertussen wordt er bv. in de vastgoeden energiesector gezocht naar financieel innovatieve formules over een langere tijdspanne (uitstel van grondaankoop, achtergestelde lening, erfpacht, recht van opstal, ..) of formules die rekening houden met het terugverdieneffect van duurzame maatregelen en investering. In het kader van de 2020klimaat-doelstellingen gelden immers jaarlijks verscherpte ambities die we moeten geoperationaliseerd krijgen (kennis, toepassing, leerfacetten, impact). De vastgoedsector is een directe (en sterke) concurrent voor het GW bij het zoeken naar sites en kaapt de kansen weg. Maar de sector zelf komt ook hier en daar in beweging. Enkele ontwikkelaars en investeerders haken aan op de kar van het GW; zij zien duidelijk immers een win-win in de samenwerking met groepen of dienstverleners (aanbod/vraag van sites, gronden of panden, garantie op afname van woningen) en maken zich sterk(er) naar de lokale overheden om hun vastgoedvoorraad op een (meer) duurzame wijze te valoriseren. 2.2.b. wettelijk en regelgevend kader Zoals hierboven aangehaald, worden weten regelgeving complexer en moet er meer beroep worden gedaan op specialisten. Enerzijds bestaan er binnen de context van diverse weten regelgeving een aantal knelpunten die te maken hebben met de eigenheid van gemeenschappelijk wonen (voorschriften en vergunning, domiciliëring, sociale zekerheid,..), in combinatie met zelfontwikkeling en zelfbeheer, met financiering en betaalbaarheid (fiscaliteit, premies, ..;). Wil het GW betaalbaar zijn en toegankelijk voor diverse doelgroepen, dan biedt het gronden pandendecreet een kans op mix van inkomens, maar de sociale bouwmaatschappijen staan niet meteen te springen voor een samenwerking (selectie en toewijzing van kandidaten, chronologie op de wachtlijst). Anderzijds is er de relatieve onbekendheid met coöperatieve vormen en dienen de ambtenaren – vooral op het lokale niveau (RO, wonen, leefmilieu, enz) zich te informeren, zich creatief en meer open op te stellen om in te spelen op de vraag van het GW, hetzij binnen het huidig kader, hetzij via een aanpassing van de voorschriften en reglementen. 2.2.c. Politieke aandacht voor Gemeenschappelijk wonen en andere nieuwe woonvormen De groeiende aandacht voor gemeenschappelijk wonen blijkt uit een aantal initiatieven. Een belangrijke stap voorwaarts was de erkenning in 2010 van de vzw Samenhuizen als een socioculturele beweging (na 10 jaar zuiver vrijwilligerswerk). Samen met de steun uit het Luchkasteelfonds

98

(Koning Boudewijnstichting) voor een studie rond de knelpunten van Samenhuizen (Jonckheere et al. 2009) heeft dit als gevolg dat de beweging via enkele medewerkers in dienstverband is gaan wegen in de lokale en Vlaamse politiek, in allerlei media en studie- of leerdagen die ook de interesse losweekt onder de bevolking. Het potentieel voor Gemeenschappelijk wonen is groot, maar nu krijgt het gedachtegoed stilaan ook vorm in de praktijk. Groepen vormen zich, initiatieven worden opgestart en krijgen steeds meer gehoor. We noemen enkele concrete stappen in de goede richting. - Vlaams Parlement (2009) : resolutie ter stimulering en ondersteuning van projecten gemeenschappelijk wonen (op voordracht van politici uit 6 partijen) - Vlaamse Wooncode (2010) : ‘zorgwonen’ (=kangoeroewonen) behoeft enkel meldingsplicht i.p.v. aanvraag stedenbouwkundige vergunning - DAR-subsidie voor duurzaam wonen en bouwen aan Ugent en VIBE vzw i.s.m. Samenhuizen voor het LiM-project (Leren in Meervoud voor Cohousing): een kennisuitwisseling tussen startende groepen (brochure en DVD, Maes et al, 2011) - Beleidsbrief Wonen - Beleidsprioriteiten 2011-2012, Freya Van den Bossche, Vlaams minister van e Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie” : 1 Strategische doelstelling : “Betaalbaar wonen in Vlaanderen bevorderen”. Hierin worden Cohousingprojecten aangehaald als één van de formules om het bescheiden woonaanbod uit te bouwen via initiatieven van de sociale huisvestingsmaatschappijen. - Parlementaire Commissie Wonen (9-11-2011) : Voorstel tot decreet door Groen! over toekennen van leningen bij het sociale woningfonds aan cohousing groepen die aan bepaalde criteria voldoen - De Vlaamse transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen brengt het thema GW op de agenda (2012, 2013). - Het Groenboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (2012) en het Woonbeleidsplan (2012) creëren openingen voor nieuwe en collectieve woonvormen. In de synthese van de Ronde Tafels in mei 2012 rond het Woonbeleidsplan lezen we: Pilootprojecten, voorbeeldprojecten, experimenteerrruimte in een regelgevingsluwe omgeving zijn hier van groot belang. Zo moet een aanbod gecreëerd worden dat toont dan andere woonvormen evenzeer aantrekkelijk en betaalbaar kunnen zijn, de vraag zal dan automatisch volgen. - De campagne ‘Samenhuizen in je lokaal beleid’ t.b.v. lokale overheden (2012-2013) ondervindt een grote belangstelling. - Gemeenteraadsverkiezingen (2012) : gemeenschappelijk wonen is opgenomen in het programma van bijna alle partijen en in de beleidsovereenkomsten van heel wat gemeenten - POD Maatschappelijke Integratie (2012) bestelde een studie rond solidair gemeenschappelijk wonen. Deze werd uitgevoerd door Samenhuizen vzw, Habitat & Participation en Universiteit St.Alysius - Het Charter Gemeenschappelijk Wonen (2013) is met steun van de Provincie West-Vlaanderen ondertekend door 25 West-Vlaamse gemeenten. De andere provincies worden aangedaan in 2014. - Vlaamse bouwmeester pleit herhaaldelijk voor het bevorderen van gemeenschappelijk wonen in het beleid ruimtelijke ordening en het woonbeleid - Brussels Gewest (2013) Ordonnantie ter facilitatie en ondersteuning van gemeenschappelijk wonen - Waalse Gewest (2012) Code wallon du logement, met aandacht voor ‘habitat collectif ‘(woongroep) - Vlaamse Parlementaire Commissie Wonen (2013): Community Land Trust - Woonwoord : Artikels over SH (Woonwoord 21, 2012) en over CLT (Woonwoord 23, 2013) in het blad van de VMSW, de koepel van Huisvestingsmaatschappijen [ref : Rauch Irène, 2012 ; Dekeyzer Gerd, 2013] - Discussie over de regionalisering van de woonbonus - Discussie rond de opportuniteit van GW bij het inzetten op sociale koopwoningen - De intentie van De Ideale Woning (Antwerpen), WoninGent met betrekking tot CLT - Initiatief door Provincie VL-Brabant met financiële ondersteuning voor startende projecten 2014 - Oproep SOGent met wedstrijd voor een site bestemd voor gemeenschappelijk wonen 2012 - Diverse gemeentelijke initiatieven voor het inschrijven van gemeenschappelijk wonen in plaatselijke en gebiedsdekkende RUP’s

2.3. Microperspectief

99

We bekijken de dynamiek van gemeenschappelijk wonen binnen een aantal andere maatschappelijke trends, speciaal binnen de coöperatieve beweging en op zichzelf in haar eigen groei en potentieel. 2.3.a. gemeenschappelijk wonen binnen maatschappelijke trends In de afgelopen decennia hebben we een aantal maatschappelijke bewegingen gezien, die buiten de tradities om of er soms op voortbouwend, nieuwe omgangswijzen aanbrengen t.o.v. onze behoeften, elkaar en onze omgeving. Dat vertaalt zich in alternatieve woonvormen, mobiliteit, communicatie, vorming, en tal van andere diensten, voorzieningen en initiatieven. Op vlak van de wooncultuur is er, zoals elders, enerzijds een evolutie naar individualisering en verbetering van het comfort. Daarnaast ontstaat er een groeiende behoefte aan sociale cohesie en solidariteit en een toenemende aandacht voor leefbare wijken en voor het optimaliseren van het sociaal kapitaal. De beweging van gemeenschappelijk wonen komt niet alleen voort uit wensen naar meer verbondenheid, solidariteit en een grotere verantwoordelijkheid en zeggenschap, maar gebeurt in wisselwerking met brede maatschappelijke ontwikkelingen, zoals : - delen van diensten, goederen en kennis (car-sharing, ruilsystemen, volkstuinen, swapping, enz …) - milieubewustzijn (ecologie, duurzaamheid, transitie) - sociaal ondernemen (ten behoeve van maatschappelijke meerwaarde, dienstverlening, inclusie van kansarmen) - emancipatie (grassroot bewegingen, zelfredzaamheid, burgerverantwoordelijkheid) - solidariteit en vermaatschappelijking van de zorg (intergenerationele solidariteit, woonrecht) - en hang naar verbondenheid (leefbare buurten, sociale cohesie). Deze ruime bewegingen zijn onderling ook sterk met elkaar verstrengeld. In deze stromingen bouwen diverse overheidsinitiatieven en instellingen, verenigingen en brede of lokale initiatieven mee aan een vernieuwd sociaal landschap. Gemeenschappelijk wonen biedt heel wat meerwaarde in het bieden van een bottom-up en zelfredzaam -duurzaam- antwoord op de demografische en maatschappelijke trends, de schaarste aan ruimte, de druk op het leefmilieu, alle uitdagingen waarbij het Gemeenschappelijk wonen als volwaardig alternatief op het individuele wonen kan uitgroeien. 2.3.b. Groei en potentieel voor gemeenschappelijk wonen in ons land Bij een inventarisatie werden er in 2010 in Vlaanderen 63 woongemeenschappen geteld van de types cohousing, centraal wonen en woongroep (Luk Jonckheere e.a., 2010). Die werden in de loop van de laatste veertig jaar ontwikkeld. In de afgelopen drie jaar zijn er daar nog minstens 10 bij gekomen. Vandaag zijn er ook minstens 30 projecten in aanloop- of realisatiefase. (zie bijlage 7 : inventaris woongemeenschappen wonen’) Interesse en potentieel zijn gemeten in verschillende westerse landen. De resultaten lopen ongeveer gelijk. De meest degelijk gevoerde studies geven een percentage van interesse tussen 20 en 32% van de bevolking [o.a. Innosense Consulting SRL & INDACO Politecnico di Milano , 2006 ; Harris Interactive, 2011]. Deze tendensen werden in 2013 ook in ons land bevestigd. Een recente studie door ILIV onderzoeksbureau in opdracht van IKEA stelde vast dat 35 % van de Vlamingen het ‘fijn vindt om met verschillende generaties samen te wonen’ en dat 32 % van de Vlamingen zegt dat het ‘leuk zou zijn om verschillende gezinnen samen een groot huis te delen, waarbij iedereen zijn stukje privacy heeft, maar er ook gemeenschappelijk plaatsen zijn’ [Debruyn Caro, 2013] (zie bijlage 8 : tabel ‘interesse voor gemeenschappelijk wonen’) Ook als we slechts 1/10 van deze 20 à 32 % geïnteresseerden effectief zouden instappen in een project, dan nog mogen we het potentieel beduidend noemen. 2.3.c. Trend m.b.t. coöperatief denken binnen gemeenschappelijk wonen : In een aantal landen is het coöperatief gedachtengoed sterk vertegenwoordigd bij gemeenschappelijk wonen, meestal doordat er daar reeds een traditie bestond van coöperatieve vormen van wonen op de gewone woningmarkt.

100

We denken aan de Scandinavische landen, aan In ons land is het overgrote deel van de projecten gestructureerd en functioneert ook als Vereniging van Mede-Eigendom (VME), de meest bekende en gebruikte vorm voor zelfbeheerd collectief wonen ook zonder gemeenschappelijkheid (in appartementsgebouwen). Coöperatieve woonvormen zijn in ons land weinig bekend. Er zijn natuurlijk de traditionele huisvestingsmaatschappijen waarvan een aantal gestructureerd is volgens de coöperatieve vennootschapsvorm. Zij zijn historisch ontstaan vanuit de arbeidersbeweging , functioneren volgens een top-down model en ageren binnen een erg beperkende regelgeving. Zij dragen in zich wel een potentieel om, eventueel in samenwerking met bewonersgroepen, eigentijdse wooncoöperatieven mogelijk te maken, zoals dat bvb. in Nederland het geval is. Ondanks de relatieve onbekendheid van de coöperatieve modellen worden al enkele schuchtere pogingen ondernomen door zelfbeherende projecten gemeenschappelijk wonen die coöperatieve structuren omarmen. De pioniers die in België het voortouw namen/nemen met gemeenschappelijk wonen gestructureerd volgens coöperatieve vormen zijn nog schaars. Toch kunnen we de volgende al vernoemen. Wooncoöperatieven : ‘Abbaye de Saint-Denis-en-Brocqueroie’ (Saint-Denis), ‘Cité Bénédi’ (Wavre), ‘EMMA’ - Biloba Huis (Schaarbeek-Brussel), ‘De Okelaar’ (Wolvertem), ‘Sint-Jansbergklooster’ (Zelem). De mogelijke ontwikkeling en/of bouw t.b.v. meerdere projecten staat ingeschreven in de statuten van ‘EMMA’ en van ‘De Okelaar’. Een coöperatieve die zich toelegt op (ver)bouwen t.b.v. verenigingen en groepen is ‘Les Tournières’ (Liège). (zie bijlage 4 voor een tabel van pioniers in ons land + beschrijving) 2.3.d. Gemeenschappelijk wonen en betaalbaarheid Vanuit haar basisdoelstellingen trekt gemeenschappelijk wonen vaak mensen aan die begaan zijn met het idee van betaalbaarheid en diversiteit (Garciano, 2011). Echter in de praktijk van vandaag is dit moeilijk te realiseren. Er zijn talrijke voorbeelden, ook in ons land, van projecten die deze betrachtingen inschrijven in hun doelstellingen, maar meestal wordt dit niet of in zeer beperkte mate bereikt. De studie over solidair gemeenschappelijk wonen van 2006 i.o.v. de POD Maatschappelijke Integratie, werd op vraag van diezelfde dienst in 2012 geactualiseerd als ‘Studie 2012 over de mogelijkheden voor de erkenning van het solidair wonen. - Actualisatie van de studie van 2006 en nieuwe ontwikkelingen’. Hierin wordt gezocht naar mogelijkheden voor implementatie van ‘solidair’ gemeenschappelijk wonen zonder samenwonenden te ‘bestraffen’. (Samenhuizen e.a., 2012) . Ook bij de zorgen welzijnssector en bij seniorenopvang is men meer en meer bezig met het opstarten en ondersteunen van (minder of meer zelfstandige) vormen van groepswonen. Kortom, de beweging gemeenschappelijk wonen zelf en verschillende maatschappelijke geledingen schenken groeiende aandacht aan het thema ‘betaalbaar gemeenschappelijk wonen.

101

1. Lijst geraadpleegde experten Aan te vullen

2. Gecontacteerde en/of bezochte projecten, instellingen en personen Aan te vullen

102

3. Tabel bezochte projecten buitenland Duitsland (22 febr 2013 - 24 febr 2013) Denemarken (24 maart 2013 - 3 april 2013) Zwitserland (12 sept 2013 - 16 sept 2013) stad land start - WOONCOOPERATIEVE Mehr als Zürich CH 2014 Wohnen 2015

u = units

initiatief

doelen

Kraftwerk 1 (a) Zürich Hardturmstrasse Kraftwerk 1 (b) Zürich Heizenholz

CH

2001

250 p. wonen 90 p. jobs

20 coop's (o.a. ABZ, Wogeno, Kraftwerk) groep + krakers

CH

2012

58 u (70 volw. + 15 kk.) in 2 appt.geb.

Kraftwerk (a) + Instelling Jeugd

betaalb.

Dreieck

Zürich

CH

1996

60 u +30 bedrijfjes

wijkactiecomité

Kalkbreite

Zürich

CH

2014

90 u (250p.) (150 p. jobs)

Karthago

Zürich

CH

1997

andere coop's + bedrijfjes + wijk groep

betaalb.; behoud van buurt betaalb.

Vaubanaise

Freiburg

D

2013

Grether

Freiburg

D

Genova

Freiburg

D

SUSI

Freiburg

D

cw (25 u) + gemh (5 stud) + Mylan woongr (10 u)

* 4 ouders van gehandicapt kind * groep GW

betaalb.

structuur

activiteiten

Wonen + bedrijfjes 26 u CW + 4 woongr. v. elk 8 pers. (1jr., 1sr., ..) + bedrijfjes + zorg handicap Wonen + bedrijfjes be Wonen + bedrijfjes rijfjes

betaalb.

CW, waarin gemH + zorg Wonen + zorg + bedrijfjes

betaalb.; inclusie

Sonnenhof Freiburg D (WOGEARCHE) - SECUNDAIR, STICHTING, KOEPEL - buitenland Siftung Edith Maryon Stiftung Trias ABZ (traditionele wooncoop)

WOGENO

Basel Hattinge n Zürich

CH D CH

1916

Zürich

CH

1981

stad

land

start

arbeiders4.600 u (in beweging 506 appt. gebouwen + 122 huizen) groep krakers

units

initiatief

betaalb. wonen ; antispecuatie doelen

Aantal groepen GW ; ook gewone appt.gebouwe n bouwgroepen en groepen GW structuur

activiteiten

103

4. Tabel bestaande projecten binnenland stad land - WOONCOOPERATIEVE Sint JansbergZelem B klooster Wolverte Okelaar (De) B m Abbaye de StDenis-enSt-Denis B Brocqueroie Cité Benedi Wavre B EMMA – Huis Brussel B Biloba Communauté de la Verte Voie La Cité Bénédi

start belgië

units

initiatief

doelen

structuur

activiteiten

2013 2013 1987

Beheer erfgoed

1981 Ouderenzorg Wijkwerking

2008

Thimister B Louvrang esB Wavre

Cultureel centrum

La ferme de Fer

Harsin

B

La ferme du Hayon

MeixdevantVirton

B

Ohey

B

Ohey

B

Vorming (leem)

Limerlé

B

Artistiek

La ferme Henrichêne La Sève Periple en le Demeure Bazuin Terre d'Enneille Het Luchtkasteel

Coop ; nkomens in 1 pot 1 coop grond+ gebouwen ; 1 coop agri productie

Bio-agriculture Houtbewerking Agri-bio : vlees, zuivel, aardappelen

B Durbuy KainTournai

B B

agricultuur 19972006

Cvba ; Inkomens delen

15

- SECUNDAIRE COOP, STICHTING, KOEPEL Les Tournières Liège B

wonen

belgië

Fairfin Credal Koning Boudewijnstichting

Brussel

B

nvt

nvt Voor statuten kan meer vestigingen Voor statuten kan meer vestigingen

EMMA

De Okelaar

stad

land

start

units

initiatief

doelen

structuur

activiteiten

104

5. Vragenlijst ‘Peiling wensen en behoeften ~ financiering van gemeenschappelijk wonen’ (Deze enquête is geïnspireerd op het onderzoek van RELIER, uitgevoerd door Pascale Lausel (‘Minute Papillon’) en Raphaël Jourjon (‘RELIER’), februari 2011, Frankrijk)

Samenhuizen - Peiling van wensen en financiering van gemeenschappelijk wonen

behoeften

omtrent

Samenhuizen, CeDuBo en het transitienetwerk DuWoBo voeren met steun van het Europees Sociaal Fonds en de Vlaamse Overheid een onderzoek naar de mate waarin de coöperatieve structuur en rechtsvorm geïmplementeerd kunnen worden en nuttig zijn bij betaalbaar gemeenschappelijk wonen in zelfontwikkeling en zelfbeheer. Er wordt gekeken naar de opbouw van het omkaderend netwerk, de woongemeenschap als coöperatieve structuur op zich, de uitwisseling van kennis, vaardigheden en diensten, en de verschillende vormen van financiering. De huidige vragenlijst maakt deel uit van het hoofdstuk financiering. Hij moet peilen naar de noden, de wensen en het draagvlak m.b.t. de financiering van de verschillende types van gemeenschappelijk wonen. Deze vragenlijst kan je invullen als contactpersoon van een groep of uit eigen naam. Je kan hem beantwoorden vanuit bestaande, geplande ofgewenste situaties, naargelang de fase waarin je je bevindt. De resultaten zullen anoniem verwerkt worden. De enquête neemt ongeveer 15' in beslag. Voor vragen of opmerkingen kan je contact nemen met: Luk Jonckheere, Samenhuizen vzw, Toekomsstraat 6, 1800 Vilvoorde, [email protected], www.samenhuizen.be Uit de volledig ingevulde vragenlijsten worden 3 winnaars geloot : e e e 1 .Boekenbon van 100 € 2 .Boekenbon van 60 € 3 .Boekenbon van 40 € * 1 Ik vul deze vragenlijst in: Als contactpersoon van een groep Uit eigen naam (maakt niet uit of je nog maar met het idee speelt of al betrokken bent bij een groep/project)

A. GROEP * 2 Ik vul deze vragenlijst in voor een groep van (circa) ... personen of gezinnen. (Voeg bij het antwoord toe of het om personen of gezinnen gaat)

* 3 Naam van groep/project:

* 4 Mijn rol binnen het project is: Voorzitter Lid Begeleider Bewoner

105

Andere, namelijk:

* 5 E-mailadres waarop de groep bereikbaar is:

* 6 Telefoonnummer waarop de groep bereikbaar is:

* 7 Website waarop de groep bereikbaar is:

* 8 Fase waarin het project zich bevindt, wat staat al vast: Beginfase: nog geen duidelijk concept of omgeving (gemeente of streek) Concept (vorm van samen wonen) en omgeving (gemeente of streek) zijn gekozen, maar er is nog geen site Het concept en de site zijn beide gekend Project (bedrijfsplan, financieel plan, architecturale haalbaarheid zijn klaar, project is opgestart) Bouwfase (bouw of verbouwing is gaande) Bewoning (alle bewoners zijn ingetrokken, het daglijks leven loopt) Andere:

* 10 Grootte van het project (aantal units = wooneenheden): Nog geen idee Wij hebben al een idee (of benaderd idee)van het gewenste aantal units Wij hebben al een aantal units ingepland of gerealiseerd * 12 Hoeveel units zijn reeds ingepland of gerealiseerd?

* 13 Type units: Autonome woningen (met eigen keuken, sanitair en wc) Kamers * 14 Welke gemeenschappelijke ruimtes wens je minimaal: Wasruimte, gastenkamer(s), bergruimte, fietsberging Leef- en ontmoetingsruimte (bvb. eetruimte, zitruimte, kinderspeelruimte, hobbyruimte, ...)

106

Andere, namelijk:

* 15 Oppervlakte (gewenst, gepland of gerealiseerd) van de privé-woonsten: Gemiddelde van de woonsten (m2): Geen

idee

Gelieve hier een schatting van de gemiddelde oppervlakte van de woonsten (m²) in te vullen:

* 16 Totale oppervlakte (gewenst, gepland of gerealiseerd) van de gemeenschappelijke leef- en ontmoetingsruimtes: (ongeveer) ... m2 Geen

idee

Gelieve hier een schatting te geven van de totale oppervlakte van de gemeenschappelijke leef- en ont

* 17 Oppervlakte (gewenst, gepland of gerealiseerd) van de gemeenschappelijke ruimte per unit: (ongeveer) ... m2 Geen

idee

Gelieve hier een schatting te geven van de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimte per unit (m²)

* 18 Hoeveel procent van het budget gaat of kan gaan naar de gemeenschappelijke delen? ... % Onvoldoende

gekend

Gelieve hier het gevraagde percentage in te vullen:

* 19 Hoeveel woonsten voor kleinere of vervangingsinkomens zijn (waren) idealiter gewenst (in %)? ... % Onvoldoende

gekend

Gelieve hier het gewenste percentage in te vullen:

* 20 Hoeveel woonsten zijn effectief vervangingsinkomens? ... % van het totaal aantal woningen

haalbaar

(of

zijn

gehaald)

voor

kleinere

of

107

Onvoldoende

gekend

Gelieve hier het geschatte percentage in te vullen:

* 21 Het gewenste aantal woonsten voor kleinere of vervangingsinkomens is: Gehaald Lager dan idealiter gewenst Hoger dan idealiter gewenst * 22 Indien lager of hoger, heeft dit vooral te maken met: Financiering Juridische structuur Regelgeving Benodigde tijd of inspanning Benodigde kennis en expertise Externe partner Aantal kandidaten Andere, namelijk:

Licht kort uw keuzen toe:

* 23 Opteer je er voor om samen activiteiten te organiseren? Niet echt gepland, maar het is/zal eerder beperkt zijn (max 5 per jaar) Sommige activiteiten samen (tot 2 per maand) Meerdere activiteiten samen (vaker dan 2 per maand) Veel activiteiten samen (vaker dan 4 per maand) Geen idee * 24 Statuut voor de woongemeenschap (gewenst, gepland of heden): Gewenst VME Vereniging Eigendom

Geplande/bestaande situatie

Onvoldoende gekend

Niet gewenst

Mede-

CVBA Coöperatieve vennootschap VZW Ver. Winstoogmerk

zonder

CLT Community Land Trust Andere

108

Nog niet vastgelegd Indien de woongemeenschap een ander statuut heeft of beoogt, licht hier dan kort toe:

* 25 Vehouding van de bewoners t.o.v. hun woningen: Eigenaars Huurders Gemengd: eigenaars en huurders Vennoten met woonrecht Andere Nog

niet

vastgelegd

Indien er nog een ander statuut van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:

* 26 Statuut over de gemeenschappelijke delen: Mede-eigendom Huur Gebruiksrecht als vennoot Andere formule Nog

niet

vastgelegd

Indien er een ander statuut van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:

* 27 Als een bewoner vertrekt, wat mag hij/zij meenemen van de aanvankelijke investering? Enkel de ingebrachte investering (aangepast aan de index) Plus beperkte meerwaarde Marktwaarde Andere Onvoldoende

gekend

Indien er een andere formule van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:

* 28 Welke bronnen hebben jullie aangeboord of plannen jullie te gebruiken voor de aankoop en/of bouw? Eigen vermogen of kapitaal Gewone lening (tegen marktrente of sociale lening) Gift, schenking (familie of andere bronnen) Subsidie

109

Premies Renteloze lening Aandelen Andere Nog

onvoldoende

onderzocht

Indien een andere bron van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:

* 29 Wat is de verhouding tussen enerzijds kapitaal + lening tegen marktrente en anderzijds overige bronnen (gift, schenking + subsidie + premies + renteloze lening + aandelen + ...)? Vb. 50/50

* 30 Hoe kan je als groep de kosten beperken? Alternatieve gebruiksrechten (erfpacht, CLT-community land trust, ...) Aantrekken van extern kapitaal (giften, subsidie, aandelen, ...) Zelfontwikkeling (taken van ontwikkelaar opnemen) Zelfbouw - vooraf opruimen site, achteraf binnendecoratie gemeenschappelijke ruimtes en tuinaanleg Zelfbouw - ruwbouw en afwerking Aanbieden van diensten, opbrengst uit gemeenschappelijke ruimten Opbrengsten uit huurwoonsten Andere Onvoldoende gekend Nog

niet

vastgelegd

Indien een andere oplossing van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:

* 31 Voor welke aspecten is financiële hulp belangrijk (ongeacht het type hulp)? Gelieve bij elk aspect aan te vinken. Zeer Weinig Belangrijk belangrijk belangrijk

Helemaal niet nodig

Geen idee

Inhuren van expertise (juridisch, financieel, architect, ...) Nemen van optie op de site Verwerven van de site Bouwen of verbouwen Ecologische meerkost Vennootschapskosten (oprichting, beheer, boekhouding, ...)

110

Betrekken van minvermogende ("sociale woonsten") Financiële buffer bij onverwachte gebeurtenis (bvb. leegstand, werken, wanbetaling, schommeling rente) Financiële buffer bij vertrek bewoner Andere Wanneer andere financiële hulp van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:

* 32 Welk type financiële hulp vind je belangrijk? (ongeacht voor welk aspect): Zeer belangrijk Lening aan markttarief

rente

lager

Belangrijk

Weinig belangrijk

Helemaal niet nodig

Geen idee

dan

Borgstelling bij de bank voor lening Kapitaalsinvestering via aandelen Subsidie, premie, fiscale bonus, ... Schenking, legaat vastgoed Schenking, legaat geld Verhuur of erfpacht van grond Verhuur of erfpacht van gebouw Verhuur of erfpacht gemeenschappelijke ruimte

van

Andere Indien andere financiële hulp als belangrijk wordt geacht, gelieve hier toe te lichten:

* 33 Rangschik deze hulptypes? (geef minstens de 3 belangrijkste; 1 = belangrijkste) 1

2

3

4

5

6

7

8

9

Lening aan rente lager dan markttarief Borgstelling bij de bank voor een lening kapitaalsinvestering via aandelen Subsidie, premie, fiscale bonus, ... Schenking, legaat vastgoed Schenking, legaat geld Verhuur of erfpacht van grond

111

Verhuur of erfpacht van gebouw Verhuur of erfpacht van gemeenschappelijke ruimte Andere:

* 34 Welk gebruiksrecht heeft de groep over de grond van de site? (of is wenselijk) Eigendom Erfpacht Huur Andere Geen

idee

Indien een ander gebruiksrecht van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:

* 35 Welk gebruiksrecht heeft de groep over de gebouwen van de site (of is wenselijk)? Eigendom Erfpacht Huur Andere Geen

idee

Indien een ander gebruiksrecht van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:

* 36 Vind je het belangrijk dat de groep deelneemt aan een vorm van solidariteit tussen woongroepen onderling? Ja Eerder wel Eerder niet Neen * 37 Indien 'Ja' of 'Eerder wel', onder welke vorm? Door bij te dragen aan: Fonds dat dient voor goedkope leningen ter verlichting van de instapkost bij individuele bewoners met klein of vervangingsinkomen Fonds voor goedkope leningen aan groepen in de startfase Fonds voor het investeren in woonsten die worden verhuurd tegen bescheiden huurprijs aan bewoners met klein of vervangingsinkomen Fonds voor noodhulp aan een bewoner met financiële problemen Delen van kennis en ervaring

112

Andere Indien andere vormen van toepassing zijn, gelieve hier toe te lichten:

* 38 Welke beslissingen moeten wel of niet bij de bewoners liggen? Moet uitsluitend bij door bewoners Kiezen en opzetten samenwoonvorm

Kan deels door anderen beslist

Wordt best door anderen beslist

Maakt niet uit

van

Keuze van de site Ontwikkelingstraject Algemeen ruimtelijk ontwerp Masterplan, gemeensch. Ontwerp van de eigen privéwoonst Bouwtraject Binnenafwerking eigen privéwoonst Selectie van de bewoners Andere Geen Indien andere beslissingen van toepassing zijn, gelieve hier toe te lichten:

* 39 Beslissingsprocedure (gewenst of in voege): Consensus zonder back-up stemming Consensus met back-up stemming Stemmen Andere Geen

idee

Licht kort uw keuze toe:

* 40 Hoe belangrijk vind je het inhuren van externe steun of diensten bij het realiseren van een project? Deze steun dient ter aanvulling van wat in de groep te weinig aanwezig of beschikbaar is. Zeer belangrijk

Belangrijk

Weinig belangrijk

Helemaal niet nodig

Geen idee

Financiering

113

Verwerving vastgoed (grond, gebouw) Projectontwikkeling Projectcoördinatie Juridische aspecten Financieel beleid Boekhouding Site verwerven Architectuur, stedenbouwkunde Promotie en ledenwerving Interne organisatie Groepsdynamische aspecten Andere Indien andere steun van toepassing is, gelieve hier toe te lichten:

* 41 Welke externe steun of diensten zijn effectief ingehuurd? Steun bij: Financiering Verwerving vastgoed (grond, gebouw) Projectontwikkeling Projectcoördinatie Juridische aspecten Financieel beleid Boekhouding Site verwerven Architectuur, stedenbouwkunde Promotie en ledenwerving Interne organisatie Groepsdynamische aspecten Niet van toepassing Geen extra steun ingehuurd Andere, namelijk:

* 42 Lokale interactie die gewenst of gepland is of reeds bestaat: Regelmatige activiteiten voor de woongemeenschap, die ook toegankelijk zijn voor de buurt

114

Regelmatig activiteiten in de woongemeenschap speciaal bestemd voor de buurt Inzet van bewoners bij lokale activiteiten (school, vereniging, politiek, bedrijf, ...) Geen Geen idee Andere, namelijk:

* 43 Economische activiteiten geïntegreerd in de woongemeenschap (gewenste, geplande of reeds bestaande) en eventueel uitleg: Landbouw/tuinbouw Aanbieden van zorg of opvang Socio-cultureel, artistiek Toeristisch (bvb B&B) Andere Geen Geen

idee

Licht hier kort uw keuze toe:

* 44 Eco-biologische opties (isolatie, compact wonen, energie, water, materialen, recyclage, mobiliteit, ..): Zeer ambitieus Redelijk ambitieus Matig Minimaal Geen idee Licht hier eventueel uw keuze toe:

B. UIT EIGEN NAAM KENMERKEN VAN HET PROJECT B 2. Hoe ver sta je, wat staat al vast : (slechts 1 antwoord)  A. Beginfase : nog geen duidelijk concept of omgeving (gemeente of streek)  B. Het concept (vorm van samen wonen) en de omgeving (gemeente of streek) zijn gekozen, maar er is nog geen site  C. Het concept en de site zijn beide bekend o Optie op de site o Site verworven

115

 D. Project (bedrijfsplan, financieel plan, architecturale haalbaarheid zijn klaar, project is opgestart)  E. Bouwfase (bouw of verbouwing is gaande)  F. Bewoning (alle bewoners zijn ingetrokken, het dagelijks leven loopt)  G. Andere : ………………………………… B 3. Grootte van het project  Nog geen idee  gewenst aantal units = van ……... tot ……....  ingepland aantal units = …….... B 4. Type units  Autonome woningen (met eigen keuken, sanitair en wc)  Kamers B 5. Welke gemeenschappelijke ruimtes wens je minimum (meerdere aankruisen kan)  Wasruimte, gastenkamer(s), bergruimte, fietsberging  Leef- en ontmoetingsruimte (bvb. eetruimte, zitruimte, kinderspeelruimte, hobbyruimte, …)  Andere : ……………..  Geen idee B 6. Oppervlaktes (gewenst, gepland of bestaand)  Oppervlakte van de privé-woonst : o (ongeveer) ……..….. m² o Geen idee  Totale oppervlakte gemeenschappelijke leef- en ontmoetingsruimtes : o (ongeveer) ……..….. m² o Geen idee  Oppervlakte (m²) gemeenschappelijke ruimte per unit o (ongeveer) ……..….. m² o Geen idee B 7. Hoeveel procent van het budget gaat of kan gaan naar de gemeenschappelijke delen?  ……………. %  Onvoldoende gekend B 8. Hoeveel woonsten voor kleinere of vervangingsinkomens zijn (waren) idealiter gewenst (in %)  ……………. %  Onvoldoende gekend B 9. Hoeveel woonsten zijn effectief haalbaar (of zijn gehaald) voor kleinere of vervangingsinkomens  ……………. % van het totaal aantal woningen  Onvoldoende gekend ( ga naar vraag 11) B 10.a. Het gewenste aantal woonsten voor kleinere of vervangingsinkomens is : antwoord)  gehaald  lager dan idealiter gewenst  hoger dan idealiter gewenst B 10.b. Indien lager of hoger, heeft dit vooral te maken met: en leg kort uit)

(slechts 1

(Duid de 2 belangrijkste redenen aan

 Financiering - Leg uit : …………………………………………………………………. ………………………………………………………………….  Juridische structuur - Leg uit : …………………………………………………………………. ………………………………………………………………….  Regelgeving - Leg uit : …………………………………………………………………. ………………………………………………………………….

116

 Benodigde tijd of inspanning - Leg uit : …………………………………………………………………. ………………………………………………………………….  Benodigde kennis en expertise - Leg uit : …………………………………………………………………. ………………………………………………………………….  Externe partner - Leg uit : …………………………………………………………………. ………………………………………………………………….  Aantal kandidaten - Leg uit : …………………………………………………………………. ………………………………………………………………….  Andere factoren, welke : …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………. B 11. Opteer je er voor om samen activiteiten te organiseren (slechts 1 aankruisen)  niet echt gepland, maar het is/zal eerder beperkt zijn (max 5 per jaar)  Sommige activiteiten samen (tot 2 per maand)  Meerdere activiteiten samen (vaker dan 2 per maand)  Veel activiteiten samen (vaker dan 4x/maand)  Geen idee

JURIDISCH & FINANCIEEL B 12. Statuut voor de woongemeenschap (gewenst, gepland of heden) : (meerdere aankruisen kan) gepland of gewenst onvoldoende bestaande gekend situatie VME Verenging Mede-Eigendom CVBA Coöperatieve vennootschap VZW Vereniging zonder Winstoogmerk CLT Community Land Trust Andere : Nog niet vastgelegd B 13. Statuut van de bewoners over hun woningen :  Eigenaars  Huurders  Gemengd : eigenaars en huurders  Vennoten met woonrecht  Andere : …………………………………………..  Nog niet vastgelegd B 14. Statuut over de gemeenschappelijke delen :  Mede-eigendom  Huur  Gebruiksrecht als vennoot  Andere formule : ………………………………….……….  Nog niet vastgelegd B 15. Als een bewoner vertrekt, wat mag hij/zij meenemen van de aanvankelijke investering 1 antwoord)  Enkel de ingebrachte investering (aangepast aan de index)  Plus beperkte meerwaarde  Marktwaarde  Andere formule : ………………………………….……….

(slechts

117

 Onvoldoende gekend B 17. Als privé persoon (evt. met partner), in welke mate dekken je middelen de mogelijkheid om te participeren in een project gemeenschappelijk wonen (eigen kapitaal, leenbaar bij bank, eventueel hulp van familie, …) (nogmaals, deze enquête wordt anoniem verwerkt en je gegevens worden niet verspreid) (slechts 1 aankruisen, wat het meeste overeenkomt met jouw situatie)  Ik kan aankopen  Ik kan aankopen, maar tegen een bescheiden budget  Ik kan huren  Ik kan huren, maar tegen een bescheiden budget  Ik kom in aanmerking voor een sociale huurwoning  Andere : ………………………………  Geen idee B 18. Wat zijn volgens jou interessante mogelijkheden om als groep de kosten te beperken? (meerdere aankruisen kan)  Alternatieve gebruiksrechten (erfpacht, CLT-community land trust, …)  Aantrekken van extern kapitaal (giften, subsidie, aandelen, …)  Zelfontwikkeling (taken van ontwikkelaar opnemen)  Zelfbouw - vooraf opruimen site ; achteraf binnendecoratie gemeenschappelijke ruimtes en tuinaanleg  Zelfbouw - ruwbouw & afwerking  Aanbieden van diensten, opbrengst uit gemeenschappelijke ruimten  Andere : ……………………………………………  Onvoldoende gekend  Nog niet vastgelegd B 19. Voor welke aspecten is financiële hulp belangrijk (ongeacht het type hulp) : (aankruisen) zeer belangrijk weinig ASPECTEN belangrijk belangrijk Inhuren van expertise (juridisch, financieel, architect, enz...) Nemen van optie op de site

helemaal niet nodig

geen idee

Verwerven van de site Bouwen of verbouwen Ecologische meerkost Vennootschapskosten (oprichting, beheer, boekhouding, …) Betrekken van minvermogende (“sociale woonsten”) Financiële buffer bij onverwachte gebeurtenis (bvb. leegstand, werken, wanbetaling, schommeling rente) Financiële buffer bij vertrek bewoner Andere :

B 20.a. Welk type financiële hulp vind je belangrijk (ongeacht voor welke aspecten) : (aankruisen) zeer belangrijk weinig helemaal geen idee TYPE HULP belangrijk belangrijk niet nodig Lening aan rente lager dan markttarief

118

Borgstelling bij de bank voor lening Kapitaalsinvestering via aandelen Subsidie, premie, fiscale bonus, … Schenking, legaat vastgoed Schenking, legaat geld Verhuur of erfpacht van grond Verhuur of erfpacht van gebouw Verhuur of erfpacht gemeensch. ruimte Andere :

B 20.b. Welke van die hulptypes komen op de eerste , tweede, derde plaats belangrijkste)  Lening aan rente lager dan markttarief  Borgstelling bij de bank voor lening  Kapitaalsinvestering via aandelen  Subsidie, premie, fiscale bonus, …  Schenking, legaat vastgoed  Schenking, legaat geld  Verhuur of erfpacht van grond  Verhuur of erfpacht van gebouw  Verhuur of erfpacht van gemeenschappelijke ruimte  Andere : B 21. Welk gebruiksrecht heeft de groep over de site (of is wenselijk) : kan)  Grond o Eigendom o Erfpacht o Huur o Andere : …………… o Geen idee  Gebouwen o Eigendom o Erfpacht o Huur o Andere : …………… o Geen idee

(vul in met 1,2,3 ; 1 =

(meerdere aankruisen

B 22.a. Als individu, ben je bereid deel te nemen aan een vorm van solidariteit tussen de medebewoners  Ja  Eerder wel  Eerder niet  Nee B 22.b. Onder welke vorm? (meerdere aankruisen kan) Ik ben bereid :  een zelfgekozen mede-bewoner met klein of vervangingsinkomen financieel te steunen (rechtstreeks met deze bewoner)  bij te dragen tot een reservefonds (gespijsd door alle bewoners) dat dient voor goedkope leningen ter verlichting van de instapkost bij bewoners met klein of vervangingsinkomen.

119

 bij te dragen tot een reservefonds (gespijsd door alle bewoners) dat dient voor noodhulp aan een bewoner met financiële problemen.  mee te investeren in woonsten die worden verhuurd tegen bescheiden huurprijs  tot een lichte herverdeling van de woonlasten in functie van de inkomens  tot een volledige herverdeling van de woonlasten in functie van de inkomens  Andere : …………………………………… Eventuele toelichting : ……………………………………………………………………………………….. …………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………… B 23.a. Vind je het belangrijk dat de groep deelneemt aan een vorm van solidariteit tussen woongroepen onderling?  Ja  Eerder wel  Eerder niet  Nee B 23.b. Indien ‘Ja’ of Eerder wel’ : Onder welke vorm? (meerdere aankruisen kan) Door bij te dragen aan :  Fonds dat dient voor goedkope leningen ter verlichting van de instapkost bij individuele bewoners met klein of vervangingsinkomen.  Fonds voor goedkope leningen aan groepen in de startfase  Fonds voor het investeren in woonsten die worden verhuurd tegen bescheiden huurprijs aan bewoners met klein of vervangingsinkomen  Fonds voor noodhulp aan een bewoner met financiële problemen.  Delen van kennis en ervaring  Andere : ……………………………………

ORGANISATIE PROJECT B 24. Welke beslissingen moeten wel of niet bij de bewoners liggen :

Moet uitsluitend door bewoners

Kan deels door anderen beslist worden

(meerdere aankruisen kan)

Wordt best door anderen beslist

Maakt niet uit

Kiezen en opzetten van de samenwoon-vorm Keuze van de site Ontwikkelingstraject Alg. ruimtelijk ontwerp (masterplan, gemeensch.) Ontwerp van de eigen privéwoonst Bouwtraject Binnenafwerking van de eigen privé-woonst Selectie van de bewoners Andere :

Geen Weet niet

120

B 25. Beslissingsprocedure (gewenst of in voege) : (slechts 1 antwoord) (evt. met uitleg)  Consensus zonder backup stemming : …………………………………………………………..  Consensus met backup stemming : ………………………………………………………………  Stemmen : …………………………………………………………………………………………..  Andere : …………….  Geen idee B 26.a. Hoe belangrijk vind je het inhuren van externe steun of diensten bij het realiseren van een project. Deze steun dient ter aanvulling van wat in de groep te weinig aanwezig of beschikbaar is : Steun bij: zeer weinig helemaal geen belangrijk belangrijk belangrijk niet nodig idee Financiering Verwerving vastgoed (grond, gebouw) Projectontwikkeling Projectcoördinatie Juridische aspecten Financieel beleid Boekhouding Site verwerven Architectuur, stedenbouwkunde Promotie & ledenwerving Interne organisatie Groepsdynamische aspecten Andere

B 26.b. Welke externe steun of diensten zijn effectief ingehuurd? (meerdere aankruisen kan) Steun bij: Financiering Verwerving vastgoed (grond, gebouw) Projectontwikkeling Projectcoördinatie Juridische aspecten Financieel beleid Boekhouding Site verwerven Architectuur, stedenbouwkunde Promotie & ledenwerving Interne organisatie Groepsdynamische aspecten Andere Niet van toepassing Geen extra steun ingehuurd B 27. Lokale interactie die gewenst of gepland is of reeds bestaat: (meerdere aankruisen kan)  Regelmatige activiteiten voor de woongemeenschap, die ook toegankelijk zijn voor de buurt  Regelmatig activiteiten in de woongemeenschap speciaal bestemd voor de buurt  Inzet van bewoners bij lokale activiteiten (school, vereniging, politiek, bedrijf, …)  Andere : …………….  Geen  Geen idee B 28. Economische activiteiten geïntegreerd in de woongemeenschap (gewenste, geplande of reeds bestaande ) en evt. uitleg : (meerdere aankruisen kan)  Landbouw/tuinbouw

121

 Aanbieden van zorg of opvang  Socio-cultureel, artistiek  Toeristisch (bvb. B&B)  Andere : Welke? …………………………………………………………………………………………  Geen  Geen idee Geef eventuele toelichting : ………………………………………………………………………………………

B 29. Eco-Biologische opties (isolatie, compact wonen, energie, water, materialen, recyclage,mobiliteit, …) : (meerdere aankruisen kan)  Zeer ambitieus  Redelijk ambitieus  Matig  Minimaal (=EPC, energieprestatie certificaat, vereist voor nieuwbouw)  Geen idee  Geef eventuele toelichting : ………………………………………………………………………………………

TENSLOTTE 45 Zijn er nog andere belangrijke wensen, behoeften of bekommernissen m.b.t. het realiseren van een project gemeenschappelijk wonen? Welke?

46 Heb je opmerkingen of aanbevelingen over deze vragenlijst? Welke?

* 47 Wil je op de hoogte blijven van de resultaten van deze peiling? Neen Ja 48 Je kan je eigen gegevens invullen: deze worden niet verspreid en de antwoorden worden anoniem verwerkt. Als je in aanmerking wil komen voor de verloting van 3 boekenbons (van respectievelijk 100, 60 en 40 €), vul dan hieronder je naam en mailadres in.

Hartelijk dank voor het invullen van deze enquête. We brengen u spoedig op de hoogte van de resultaten.

122

6. Resultaten ‘Peiling wensen en behoeften ~ financiering van gemeenschappelijk wonen’ Nog niet verwerkt op 16-12-2013

123

7. Knelpunten m.b.t. gemeenschappelijk wonen Samenhuizen knelpuntennota toevoegen

124

8. Aantal woongemeenschappen in Vlaanderen Samenhuizen inventaris toevoegen

9. Interesse en Potentieel voor Gemeenschappelijk Wonen country

year

conducted by

sample method

housing type

N=500 age 50-65

cohousinglike setting

results

OPEN SURVEYS United States

2004 'Mature Market Institute’ (MetLife) & ‘AARP's Health Care’

Belgium

2010 Samenhuizen vzw and N=241 'Habitat & Participation' open 2013 Batibouw (enquete bij N=? salonbezoekers)

Belgium

all types all types

- Priorities: * choosing oneself where to live: 51% * defining own rules of life: 42% - Interested living in a cohousing-like setting : 34% - interested to build this : 22% - Interested in living in communal housing: 63% - Interested (or living) in communal housing: 20%

SURVEYS with REPRESENTATIVE SAMPLING Italy

2006 Innosense Consulting N=3.474 SRL (social innovation) & Dipartimento INDACO del Politecnico di Milano

Denmark 2010 Family & Gender research, Univ. of Roskilde

N=934 single parents

Belgium

2010 OIVO-CRIOC (Research Center of the Consumer Organizations)

N=625

France

2011 ‘Harris Interactive’ for ‘Gecina’ (leading real estate company) 2011 UK Cohousing Network & ‘NESTA’s Age Unlimited programme’ 2013 ILIV ThuisTrendrapport (kenniscentrum) connected with IKEA

N=2.000

United Kingdom

Belgium

N=? Age +50

N=2.000 Age 18+

cohousing or ‘centraal wonen’

- Interested in living in cohousing: 20,5% - Interested but depends on group, site & costs: 38,9% - Interested but want to know more about it: 30,2% cohousing - Considered living in cohousing? Yes: 32% (lived in 3% ; living in 2%; consider often 27%) Yes, but less interested now : 17% No: 48% Don’t know: 4% share house - those with positive experience with shared house, interested : 8,6% of population - no experience, interested in share house: 15,0% of population (for the 18-29y: 51%) - sum: 23,6% of the population cohousing - Interested in living in this setting: or ‘centraal 32% of the French wonen’ (for the 18-24y: 44%) cohousing (results not yet known)

all types

- interested in sharing communal rooms and facilities with several families, in combination with private space : 32 % of the population - interested in living in a multigenerational setting : 35 % of the population

Samenhuizen vzw – aug 2013 (copyleft)

125

10. Samenhuizen Brugge : Statuten vzw Samenhuizen Brugge oprichting vzw Versie 2013-06-20 Tussen de ondergetekenden : De Heer Mevrouw wordt overeengekomen een vereniging zonder winstoogmerk op te richten overeenkomstig de Wet van 27 juni 1921 gewijzigd door de Wet van 2 mei 2002 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen, en onder de volgende voorwaarden en omstandigheden. De statuten van deze vereniging worden vastgesteld als volgt :

TITEL I. NAAM - ZETEL - DOEL – DUUR Artikel 1 – Naam De vereniging draagt de naam : “Samenhuizen Brugge”. Alle stukken uitgaande van de vereniging moeten haar naam vermelden, onmiddellijk voorafgegaan of gevolgd door de woorden “vereniging zonder winstoogmerk” of door de afkorting “vzw”. Artikel 2 – Zetel De zetel van de vereniging is gevestigd te ‘t Speelhof 5, 8200 Sint-Michiels. De vereniging ressorteert aldus onder het gerechtelijk arrondissement Brugge. Artikel 3 – Doel §1 De vereniging heeft tot doel het verkennen, selecteren, voorbereiden, steunen, sensibiliseren, promoten en bevorderen van diverse vormen van gemeenschappelijk wonen in de regio Brugge. §2 De vereniging mag alle rechtshandelingen stellen die nodig of nuttig zijn voor het verwezenlijken van het maatschappelijk doel, en mag daartoe alle roerende of onroerende goederen verwerven of bezitten in eigendom of anderszins, en deze goederen gebruiken, beheren of ten dienste stellen. §3 De vereniging kan hiertoe alle initiatieven nemen die rechtstreeks of onrechtstreeks op deze doelstelling betrekking hebben, hierbij inbegrepen het stellen van daden van koophandel. Artikel 4 – Duur De vereniging is opgericht voor onbepaalde duur. Zij kan ten allen tijde ontbonden worden.

TITEL II. DE LEDEN Artikel 5 – Effectieven en toegetreden leden De vereniging bestaat uit effectieve en toegetreden leden. Het aantal leden is onbeperkt. §1. Effectieve leden zijn de stichters van de vereniging, en de personen die als zodanig aanvaard zijn door de Algemene Vergadering, op de wijze zoals hierna bepaald. Als effectief lid kan in aanmerking komen eenieder die: daartoe een aanvraag op schriftelijke of elektronische wijze heeft ingediend bij de voorzitter van de Raad van Bestuur, en reeds minimaal drie maanden een toegetreden lid is, en het lidgeld heeft betaald. §2. Toegetreden leden zijn alle natuurlijke of rechtspersonen die de doelstellingen van de vereniging onderschrijven, en die het lidgeld hebben betaald. Artikel 6 – Rechten en plichten van de leden §1 Effectieve leden 1° Het lidmaatschap van een effectief lid vangt aan van zodra de Algemene Vergadering het lidmaatschap heeft aanvaard. Ieder effectief lid onderschrijft door zijn toetreding de

126

statuten en het huishoudelijk reglement en verbindt zich ertoe die na te leven. Bij toetreding bekomt hij één exemplaar van beide. 2° Het lidmaatschap vervalt voor effectieve leden op het ogenblik dat zij schriftelijk of elektronisch aan de voorzitter van de Raad van Bestuur te kennen geven niet langer als lid erkend te willen worden; op het ogenblik dat zij door de Algemene Vergadering worden uitgesloten. De Raad van bestuur mag tot de beslissing van de Algemene Vergadering de leden schorsen die een goede werking van de vereniging verhinderen; wanneer het lidgeld niet betaald wordt. 3° Effectieve leden hebben stemrecht op de Algemene Vergadering §2 Toegetreden leden 1°Het lidmaatschap van een toegetreden lid vangt aan vanaf het ogenblik van betaling van het lidgeld. Ieder toegetreden lid onderschrijft door het enkel feit van zijn toetreding de doelstelling van de vzw. 2° Het lidmaatschap van de toegetreden leden vervalt vanaf het ogenblik dat zij hun lidgeld niet betaald hebben. 3° Toegetreden leden kunnen de Algemene Vergadering bijwonen zonder stemrecht. Artikel 8 – Lidgeld §1 Het lidgeld wordt bepaald door de Algemene Vergadering op voorstel van de Raad van Bestuur. §2 Het lidgeld bedraagt maximaal tweehonderd euro (€200) per jaar. §3 Opzegging van het lidmaatschap kan geen aanleiding geven tot terugbetaling van het lidgeld, zelfs niet gedeeltelijk.

TITEL III. DE ALGEMENE VERGADERING Artikel 9 – Samenstelling §1. De Algemene Vergadering is samengesteld uit alle effectieve leden, die elk één stem hebben.Het minimum aantal effectieve leden bedraagt vier. Een lid mag zich door een ander lid bij volmacht laten vertegenwoordigen. De volmacht moet schriftelijk zijn. Niemand mag over meer dan één volmacht beschikken. Artikel 10 – De Algemene Vergadering is uitsluitend bevoegd voor: de wijziging van de statuten; de goedkeuring van het huishoudelijk reglement; de benoeming en de afzetting van de bestuurders; desgevallend de benoeming en de afzetting van de commissaris(sen) en het bepalen van hun bezoldiging ingeval een bezoldiging wordt toegekend; de kwijting aan de bestuurders en de commissaris(sen); de goedkeuring van de begroting en van de rekening; de ontbinding van de vzw; de uitsluiting van een lid; de omzetting van de vzw in een vennootschap met een sociaal oogmerk (VSO); alle gevallen waarin de statuten dat vereisen. Artikel 11 – Wijze van bijeenroeping §1De gewone Algemene Vergadering wordt samengeroepen door de voorzitter of door twee bestuurders. Zij vergadert minimum éénmaal per jaar in het eerste semester. §2 Alle stemgerechtigde leden worden schriftelijk of per e-mail uitgenodigd minstens acht werkdagen voor de bijeenkomst. De oproeping vermeldt dag, uur en plaats van de vergadering, en bevat de agenda. Elk voorstel dat ondertekend is door minstens één vijfde van de leden moet eveneens op de agenda worden geplaatst. §3 De Algemene Vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van de Raad van Bestuur of, bij diens afwezigheid, door een lid daartoe bij meerderheid verkozen onder de aanwezigen. De voorzitter duidt een verslaggever aan. §4 Een buitengewone Algemene Vergadering kan door de Raad van Bestuur worden samengeroepen telkens als het belang van de vereniging het vereist, of wanneer ten minste één vijfde van de leden erom verzoeken.

127

Artikel 12 – Besluitvorming §1 De gewone Algemene Vergadering kan geldig beslissen indien ten minste de helft van de effectieve leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Wordt dit aantal niet bereikt dan wordt op basis van dezelfde agenda een nieuwe bijeenkomst samengeroepen waar dan geldig beslist wordt met de aanwezige leden. De tweede vergadering mag niet binnen de 15 dagen na de eerste vergadering georganiseerd worden. §2 Dezelfde regels gelden voor de buitengewone Algemene Vergadering. §3 De beslissingen worden bij voorkeur genomen bij consensus. Indien geen consensus kan bereikt worden volstaat een eenvoudige meerderheid van de aanwezige en vertegenwoordigde stemmen, behoudens in de gevallen door de wet bepaald. Voor de uitsluiting van een lid is een tweederde meerderheid van de aanwezige en vertegenwoordigde stemmen noodzakelijk. Bij staking van stemmen is de stem van de voorzitter doorslaggevend. §4 Een twee derde meerderheid is vereist voor een statuutswijziging, en voor een wijziging aan het huishoudelijk reglement. Wordt dit aantal niet bereikt dan wordt op basis van dezelfde agenda een nieuwe bijeenkomst samengeroepen waar dan geldig beslist wordt met de aanwezige leden. De tweede vergadering mag niet binnen de 15 dagen na de eerste vergadering georganiseerd worden. Er kan geldig beslist worden met twee derde van de aanwezigen. Betreft de statuutswijziging evenwel een wijziging van het doel of de doeleinden waarvoor de vereniging is opgericht, dan is een vier vijfde meerderheid noodzakelijk §5 Van elke Algemene Vergadering wordt een verslag opgemaakt dat aan alle leden wordt bezorgd, uiterlijk één maand na datum. Het goedgekeurde verslag wordt ondertekend door de voorzitter en de secretaris. Voor eensluidend verklaarde afschriften van het verslag of uittreksels uit de notulen worden ondertekend door de voorzitter of door twee bestuurders en worden na schriftelijk verzoek aan elke belanghebbende overgemaakt.

TITEL IV. RAAD VAN BESTUUR Artikel 13 – Samenstelling §1 De Raad van Bestuur bestaat uit tenminste drie leden benoemd door de Algemene Vergadering en ten allen tijde door deze afzetbaar. §2 De bestuurders worden verkozen voor de duur van drie jaar. Het mandaat is hernieuwbaar. Indien een bestuursmandaat voortijdig eindigt kan door de Algemene Vergadering in de vervanging van deze bestuurder worden voorzien voor de resterende duur van het mandaat. §3 Indien het aantal bestuurders tot minder dan drie is gedaald, zijn de overige bestuurders gemachtigd en verplicht binnen de drie maanden een Algemene Vergadering bijeen te roepen om te voorzien in de aanstelling van nieuwe bestuurders. Tot die tijd, oefenen zij zelf de volledige bevoegdheden van de Raad van Bestuur uit. §4 Ieder lid van de Raad van Bestuur kan zelf ook ontslag nemen door schriftelijke kennisgeving aan de Raad van Bestuur. Een bestuurder is verplicht om na zijn ontslag zijn opdracht verder te vervullen totdat redelijkerwijze in zijn vervanging kan worden voorzien met een maximum van drie maanden. Artikel 14 – Bevoegdheden §1 De Raad van Bestuur oefent zijn bevoegdheden uit als een college. De Raad van Bestuur is bekleed met de meest uitgebreide machten om alle daden van beheer en alle daden van beschikking te stellen. Al wat door de statuten of door het huishoudelijk reglement niet is voorbehouden aan de Algemene Vergadering, ligt in zijn bevoegdheid. §2 De Raad van Bestuur kan onder zijn verantwoordelijkheid bevoegdheden delegeren aan door hem aangestelde personen, van wie de bevoegdheden nauwkeurig bepaald worden. §3 De Raad van Bestuur stelt het huishoudelijk reglement op. Artikel 15 – Vertegenwoordiging §1 De Raad van Bestuur vertegenwoordigt en verbindt geldig de vereniging in alle gerechtelijke en buitengerechtelijke handelingen. Tegenover derden volstaat, opdat de

128

vereniging geldig zou vertegenwoordigd zijn, de gezamenlijk handtekening van minstens twee bestuursleden, zonder dat deze van enige beraadslaging of machtiging blijk moeten geven. Artikel 16 – Wijze van bijeenroeping §1 De Raad van bestuur wordt bijeengeroepen door de voorzitter en dit zo vaak het belang van de VZW het vereist, minstens 1 keer per jaar. §2 De bijeenroeping gebeurt door de voorzitter of door twee bestuurders schriftelijk of per e-mail minstens acht werkdagen voor de bijeenkomst. De oproeping vermeldt dag, uur en plaats van de vergadering, en bevat de agenda. Artikel 17 – Besluitvorming §1 De Raad van Bestuur kan slechts geldig vergaderen wanneer minstens tweederde van de bestuurders aanwezig is. Iedere bestuurder beschikt over één stem. Een bestuurder mag zich door een andere bestuurder laten vertegenwoordigen. De volmacht dient schriftelijk zijn. Niemand mag over meer dan één volmacht beschikken. §2 Indien een bestuurder rechtstreeks of onrechtstreeks een belang heeft ten persoonlijke titel mag hij niet deelnemen aan de beraadslaging. §3 Van elke Raad van Bestuur wordt een verslag opgemaakt dat aan de bestuurders wordt bezorgd, uiterlijk één maand na datum. Het goedgekeurde verslag wordt ondertekend door de voorzitter en de secretaris. Voor eensluidend verklaarde afschriften van het verslag of uittreksels uit de notulen worden ondertekend door de voorzitter of door twee bestuurders en worden na schriftelijk verzoek aan elke belanghebbende overgemaakt.

TITEL V. Begrotingen en rekeningen Artikel 18 – Boekjaar en jaarrekening §1 Het boekjaar loopt van 1 januari tot 31 december. §2 Binnen de zes maanden na afsluiting van elk boekjaar, op een datum vastgelegd door de Raad van Bestuur, legt deze de jaarrekening van het voorbije boekjaar alsook de begroting voor het komende jaar ter goedkeuring voor aan de Algemene Vergadering.

TITEL VI. Ontbinding en vereffening Artikel 19 – Ontbinding §1 De vereniging wordt niet ontbonden door het overlijden of het uittreden van een lid, in zover het aantal effectieve leden daardoor niet minder dan vier bedraagt. De vereniging kan vóór het verstrijken van zijn duur ontbonden worden door een besluit van de Algemene Vergadering overeenkomstig artikel 20 van de Wet van 27 juni 1921 gewijzigd door de Wet van 2 mei 2002 of door een gerechtelijke beslissing. In geval van vrijwillige ontbinding worden door de Algemene Vergadering, en bij gebreke daarvan door de rechtbank, een of meer vereffenaars benoemd, hun bevoegdheid bepaald en de wijze van vereffening der schulden en van de tegeldemaking der goederen vastgesteld. §2 Bij ontbinding zal het maatschappelijk bezit, na aanzuivering van schulden en lasten, overgedragen worden aan een vereniging die in een zo groot mogelijke mate een doel nastreeft gelijk aan dat van de huidige vereniging.

TITEL VII. Slotbepalingen Artikel 20 – Overige §1 Voor alles wat niet uitdrukkelijk door de statuten is bepaald, geldt de Wet van 27 juni 1921 zoals gewijzigd door de Wet van 2 mei 2002. Gedaan te Brugge In twee originele exemplaren conform artikel 2, laatste lid, V&S-wet, Door volgende de stichters: Stichter 1: Stichter 2: Stichter 3: ……

129

…… A. Vervolgens zijn alle voormelde stichters van de vereniging na de oprichting bijeengekomen in Algemene Vergadering en beslissen met eenparigheid van stemmen : 1. het aantal bestuurders te bepalen op 4 2. volgende personen aan te stellen tot bestuurder voor een termijn van 3 jaar, ingaand op heden: Bestuurder 1: Bestuurder 2: Bestuurder 3: Bestuurder 4: allen hier aanwezig en die het hen toegekende mandaat verklaren te aanvaarden. B. Vervolgens zijn de verkozen bestuurders bijeengekomen in de Raad van Bestuur en hebben met eenparigheid van stemmen aangeduid als : 1. voorzitter van de raad van bestuur: xxxxxxxxxxxxxxxxx 2. ondervoorzitter van de raad van bestuur: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 3. penningmeester: xxxxxxxxxxxxxxxxxx 4. secretaris: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

130

11. Samenhuizen Brugge : Organisatiemodel (nog te vervangen door Word-versie) Opgesteld door de vrijwilligersgroep van Regio-Kern Samenhuizen Brugge

131

132

133

134

135

136

12. Wooncoöperatieve : Kenmerken verschillende rechtsvormen Verder aan te vullen a.d.h.v. inbreng experten

Doel

Aard van activiteiten Formele vereisten

Oprichting

VZW vereniging zonder winstoogmerk - een belangeloos doel, geen winstoogmerk

VME vereniging van medeeigenaars

kan handelsactiviteiten voeren voor zover ondergeschikt - winst van activiteiten moet naar het nietwinstgevend doel gaan - bij ontbinding gaan de activa naar een gelijkaardig doel

bij onderhandse akte, (notariële akte enkel bij inbreng van onroerende goederen)

oprichtingskost en Rechtspersoonl Ja, door neerlegging van ijk-heid de statuten bij de griffie van de rechtbank van koophandel. Registratie

kan zowel burgerlijke als handelsactiviteiten hebben Kenmerken: - flexibele organisatie - veranderlijk aantal vennoten - inbreng van de vennoten is (gedeeltelijk) veranderlijk - vennoten dragen bij aan de activiteiten van de cvba

Leden / vennoten

Kenmerken : zoals CVBA, maar : - Dividend kan max 6% - Personeel moet vennoot kunnen worden. - bij ontbinding gaan de activa naar een gelijkaardig doel bij notariële akte

bij notariële akte

Ja, door xxxxxxxxxxx

Ja, door neerlegging van de oprichtingsakte bij de griffie van de rechtbank van koophandel.

zoals CVBA

Kan bij de NRC. Voorwaarden xxxxxxxxxx

zoals CVBA

- Geen persoonlijke aansprakelijkheid - Wel een verzwaarde aansprakelijkheid voor oprichters van elke vennootschap - En een eventuele bestuurdersaansprakelijkheid (verzekering)

zoals CVBA

Minimum 18.550 € vast gedeelte (geplaatst en minstens 6.200 € volgestort). Veranderlijk gedeelte kan fluctueren Kapitaal = aandelen op naam (in aandelenregister) Kan publiek kapitaal aantrekken. Geen prospectusplicht indien <100.000€, <100personen, …).

minimum 6.150 € vast gedeelte (geplaatst en minstens 2.500 € volgestort ; na 2 jaar volledig volgestort)

- minstens 3 vennoten (natuurlijke of rechtspersonen) - voorwaarden leden (toetreding, uittreding, uitsluiting, overdracht aandelen) zeer flexibel in de statuten bij aanvang. - verschillende categorieën vennoten kan

zoals CVBA

Transparantie : toegankelijke - ledenlijst - boekhouding t.a.v. leden? t.a.v. publiek? Garanties en risico’s voor de leveranciers (diensten, geld, grond, …) Kapitaal Geen kapitaalvereisten. vereisten maximumbedrag van lidgeld moet in de statuten staan.

Mag geen publiek kapitaal aantrekken. Kan wel giften ontvangen (fiscaal vriendelijke wijze voor schenker) - minstens 3 leden (natuurlijke of rechtspersonen) - werkelijke leden (evt. categorieën) ; toegetreden leden (statuut toegetreden leden bepaald in statuten) - lidgeld mag = 0

CVBA-SO cvba met sociaal oogmerk - winstoogmerk, maar vermogenvoordelen aan vennoten is ondergeschikt aan sociaal doel burgerlijke en handelsactiviteiten

Bij notariële akte

Aansprakelijkh - Geen persoonlijke eid aansprakelijkheid - Wel eventuele bestuurdersaansprakelijkhe id (verzekering)

Aantrekken publiek kapitaal

CVBA coöperatieve vereniging met beperkte aansprakelijkheid - doel is winsten en/of voordelen ten gunste van de vennoten

- alle mede-eigenaars

zoals CVBA

137

Lid toetreding

Volgens statuten

Door aankoop kavel : notariële akte

Lid uittreding

Volgens statuten

via notaris

Lid uitsluiting

Volgens statuten

via notaris

Opperste orgaan

Algemene vergadering (AV) : - wijziging statuten, benoeming en ontslag van bestuurders, kwijting aan bestuurders, goedkeuring jaarrekening en begroting, uitsluiting van een lid, ontbinding (en extra bevoegdheden kan in statuten) - min. 1x/j Raad van bestuur (RvB) : - ruimste bevoegdheden om elke beslissingen en handelingen ter verwezenlijking van het doel - minstens 3 bestuurders, maar < dan aantal leden - dagelijks bestuur kan : 1of meer personen (ook nietbestuurders) Evt. Bedrijfsrevisor

VME

Bestuursorgaa n

- aandeel = lidmaatschap - Aandeel - beslissing AV, volgens toetredingsvoorwaarden - Volgens statuten (minimum periode, opzegperiode, …) - Belasting op meerwaarde van de aandelen is 25,75% indien na minder dan 1 jaar doorverkocht? Is dat zo? Hoe opvangen? Door meerwaarde beperkt te houden? - door de AV, tenzij statutair toevertrouwd aan ander orgaan - Uitsluiting van een lid zou pas effectief zijn als een nieuwe kandidaat de toetredingsprocedure heeft doorlopen? Klopt dit? Welke mogelijke nadelen voor de cvba of voor de uitgeslotene? Algemene vergadering (AV) : - goedkeuring jaarrekening, kwijting aan bestuurders (en in statuten kan extra bevoegdheden, en organisatie) n (i.e. de oproepingsvereisten, de vereisten omtrent de stemming en de aanwezigheid, enz.) - min. 1x/j

Syndicus : erkende professionele syndicus of één van de medeeigenaars - bevoegd voor : xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxx

Raad van bestuur (RvB) : - bevoegdheden in grote mate vrij te bepalen in statuten : aantal bestuurders, duur van het mandaat, wijze van benoeming (AV, tenzij anders bepaald) - indien meerdere bestuurders : niet als “college”, tenzij anders bepaald in statuten

Bedrijfsrevisor

Elk lid heeft één stem, tenzij de statuten anders bepalen.

Raad van Toezicht op syndicus In verhouding tot het privé eigendom ( m² in de basisakte)

Besluitvormin g

Kan statutair worden afgesproken

Kan statutair worden gemoduleerd

Stopzetting

- ontbinding door AV - netto-actief moet naar een gelijkaardig doel - RvB als college t.a.v. derden - kan delegeren naar 1 of meer personen (ook nietbestuurders), alleen of samen (tegenwerpbaar indien gepubliceerd in Staatsblad) - bij “kleine” vzw mag een vereenvoudigde boekhouding - jaarrekening en begroting goed te keuren door de AV - jaarrekening neer te leggen bij rechtbank van koophandel

Controle orgaan Stemrecht AV

Vertegen woordiging

Boekhouding en controle jaarrekening

- 1 aandeel = 1stem (niet verplicht) - kan vrij bepaald worden in de statuten : verschillende soorten aandelen (beperkte stem, geen of meerdere stemmen) Kan statutair worden afgesproken

zoals CVBA

zoals CVBA

zoals CVBA

zoals CVBA maar op de AV mag maximum 1/10 v.d. stemmen bij 1 lid zijn (of 1/20 als er personeel bij de vennoten is) Kan statutair worden afgesproken

- vereffening door AV - netto-actief kan verdeeld onder de vennoten (conform statuten) - bepalingen in de statuten of beslissingen over bevoegdheid van vertegenwoordiging zijn tegenwerpbaar aan derden (indien gepubliceerd in Staatsblad)

zoals CVBA Maar : netto-actief moet naar gelijkaardig doel zoals CVBA

- valt onder de Boekhoudwet. - jaarrekening door RvB opgesteld goed te keuren door de AV - indien de wettelijk bepaalde criteria worden overschreden, moet een commissaris benoemd worden - jaarrekening neer te leggen bij Nationale Bank

zoals CVBA maar : RvB stelt een bijzonder verslag op over haar toezicht op het sociaal oogmerk, legt dit samen met jaarrekening ter goedkeuring voor aan de AV

- “grote” vzw valt onder de Boekhoudwet ; bij “zeer

138

Fiscale verplichtingen

BTW plicht activiteiten

BTW bouwmaterialen

grote” vzw moet ook een commissaris ; bovendien jaarrekening neer te leggen bij Nationale Bank. - rechtspersonenbelasting. - ook vennootschapsbelasting indien industriële of commerciële activiteiten - jaarlijkse vermogensbelasting (vergoeding successierechten) 0,17% (tenzij bezit > 25.000 € Indien handelsactiviteiten

personenbelasting

= 21% (met aannemer = 6%)

= 21% (met aannemer = 6%)

VZW

VME

- Vennootschapsbelasting.

- zoals CVBA - maar als in statuten geen vermogensvoordeel nastreeft (zero dividend en zero ristorno) dan valt zij onder de rechtspersonenbelasting

Een cvba kan btw recupereren voorzover zij btw ontvangsten heeft, maar kan bvb btw geheven worden op huur? = 6 % ???

- zoals CVBA

CVBA

CVBA-SO

139

13. Wooncoöperatieve : Voor- en nadelen van verschillende rechtsvormen Verder aan te vullen a.d.h.v. inbreng experten VZW

Betaalbaar wonen

Volgens statuten

Mix van inkomenscategorieën

Afhankelijk inbreng,

Non-Speculatie

Kan worden ingebouwd

Zelfbeheer Woonproject door bewoners Participatie bewoners aan conceptfase Participatie bewoners aan ontwikkelingsfase zeggenschap bewoners aan bouwfase Mogelijkheden tot incorporeren en compenseren van zelfbouw Participatie bewoners bij woonfase Participatie overige stakeholders (welke rechten)

Kan : via RvB, AV Voordelen voor de leden?

van

externe

Kan via RvB, AV : Verschillende soorten leden : bv. werkende , toegetreden, ereleden, … - kan via samenwerking, contracten, …

VME

COOP (** indien anders bij COOP-SO)

Includeren van huurwoonst(en) aan sociaal tarief, evt. met SVK Eigen financiering beperkt

- Volgens statuten - gemakkelijker ontkoppelen van financiële inbreng en gebruiksrecht - Volgens statuten, - gemakkelijker aantrekken van extern kapitaal Volgens statuten : kan worden ingebouwd Vennoten besturen

Kan niet

- kan via samenwerkingsakkoorden, contracten, …

Risico ‘verwatering’ op termijn

Beginselen : vastheid van missie en doel Beginselen : flexibiliteit (Statuten, RIO, charter, …) Reservering deelname Aangroei van ledenbewoners / uitbreiding project Integreren andere activiteiten behalve wonen Selectie instap bewoners

- voorkeurrecht bij verhuring (+ procedure)

Uitstap, uitsluiting Inbreng kapitaal

- Kan via aandelen : verschillende soorten vennoten - kan via samenwerkingsakkoorden, contracten, …

1. Bijdragen van de leden 2. Giften, legaten 3. Sponsoring 4. Beperkte handelsactiviteiten

Eigenaars

verkoop,

- aanvaard worden door AV - Bij erfenis bestaat het risico van intrede van niet-gemotiveerde bewoners (erfgenamen) en daardoor verwatering van de doelstellingen? Wordt dit opgevangen door enkel de waarde van de aandelen te laten erven maar niet het aandeel (lidmaatschap) zelf? Vastleggen in de statuten? Hoe? - Volgens statuten 1. Aandelen 2. Giften, legaten 3. Sponsoring 4. Activiteiten : handel, diensten, ‘huuropbrengst’, … ** CVBA-SO : zoals CVBA, maar

140

Lenings-faciliteiten en waarborg

Lening door VZW van bank, privaat, leden … (vertrouwen, financieel plan, borg, hypotheek vastgoed)

financiering van grote reparaties of andere collectieve kosten Mate van solidariteit tss. bewoners > < veiligheids-buffer individu Bestemming kapitaal - kostenvergoeding leden werkingskosten, personeel - ……. Bestemming winst - sociaal doel

Lening door individuen van bank, privaat, … (vertrouwen, borg, hypotheek vastgoed)

- Kan via fonds

o.a.

aandelen mogelijks iets minder aantrekkelijk voor externen (max dividend) - Lening door COOP van bank, privaat, leden … (vertrouwen, financieel plan, borg, hypotheek vastgoed) - Lening door nieuw vervangend lid van bank : kan dit met borg deel zelf, deel van CVBA? De kost van reparaties kan over vele jaren gespreid worden via leningen - Kan via statuten (?) wenselijk? - kan via fonds

- fonds onderhoud en reparaties - syndic - ……. - geen winst??

Zakelijk recht op door eigendom, huur, erfpacht vastgoed Regsitratie-kosten bij aankoop vastgoed? Gemakkelijk doorsluizen van vastgoed naar bewoner Toewijzing privé- - verhuur : volgens huurwet ruimtes - Verkoop (vzw als tussenstap = ‘doorgeven’ van kavel) - Erfpacht

eigendom

Duidelijke kan afbakening tussen privé-collectief Beheer van Door de vzw collectieve ruimte

kan

Type te verlenen - huurder van VZW gebruiksrecht / - aankoop (huurkoop) van de woonrecht VZW - onderhuurder van huurder ? - erfpacht

- Eigenaar - huurder van eigenaar - onderverhuurder van huurder

Basisakte appartementsgebouw (notariële akte : statuten VME)

- mede-eigenaars in de VME - uitvoering door syndic

- vennoten (dividend of restorno) - bewoners vennoten : verlaging ‘huur’ of restorno - sociaal doel : groei organisatie - sociaal doel : steun aan andere initiatieven door eigendom, huur, erfpacht

- Door de CVBA als eigenaar, volgens statuten - Verhuur : volgens huurwet - Verkoop (cvba ‘geeft’ kavel door) - Woonrecht ? (voordeel vennoot?) - Erfpacht kan

- door de CVBA als eigenaar van collectieve ruimtes of van alles, - beheer volgens de statuten - woonrecht van COOP via aandeel - huurder van COOP (evt. opbouw aandelen / of huurkoop?) - onderhuurder ? - erfpacht - aankoop privé-woonst

Degelijkheid rechtsvorm (stabiel en geloofwaardig) Hoe Overheid betrekken als partner

1. kan mee oprichten of kan een inbreng doen. 2. kan werking subsidiëren (conform subsidiebesluit)..

Inbreng Overheid

van 1. subsidie : geld of vastgoed ? 2. premies ? 3. geen woonbonus Hoe Sociale actoren 1. Lid van Vereniging betrekken 2. inbreng van middelen (SHM, SVK, (overeenkomst af te sluiten) OCMW, …) Inbreng van Sociale - Grond, woning actoren - Bewoners (cave: volgens woondecreet) Hoe Private actoren 1. Lid van Vereniging

1. geen subsidie 2. ja, premies voor particulieren 3. woonbonus OK - kopen zich in als mede-eigenaar? - Verhuren aan een groep, aan individuen

- kopen zich in als mede-eigenaar?

1. kan mee participeren als vennoot en heeft vroeg of laat recht op haar scheidingsaandeel bij uittreding. 2. kan werking subsidiëren (conform subsidiebesluit). 1. subsidies : geld of vastgoed ? 2. premies enkel deze voor bedrijven 3. geen woonbonus 1. Participatie als vennoot (afgebakende bevoegdheden, bvb vetorecht op bepaalde aspecten) 2. inbreng van middelen (overeenkomst af te sluiten) - Grond, woning - Bewoners (cave: volgens woondecreet) 1. Participatie als vennoot (afgebakende

141

betrekken 2. inbreng van middelen (Abbeyfield, Inclusie- (overeenkomst af te sluiten) invest, CLT, … )

- Verhuren aan een groep, aan individuen

Inbreng van Private - Grond, gebouw, Investering actoren - Verhuren aan een groep, aan individuen Bewoners : Inkomensvoorwaarden, doelgroepen, … (Cave: eigen wachtlijsten)

Bewoners Inkomensvoorwaarden, doelgroepen, … (Cave: wachtlijsten)

Aantrekkelijk, vertrouwen-wekkend

- Overheid werkt vaak met vzw’s

Beproefde en bekende rechtsvorm bvb. tegenover : kandidaatbewoners, bank, overheden, aannemers, ...

- Nog te lage bekendheid van CVBA, imago

VZW

VME

COOP (** indien anders bij COOP-SO)

: eigen

bevoegdheden, bvb vetorecht op bepaalde aspecten) 2. inbreng van middelen (overeenkomst af te sluiten) - Grond, gebouw, Investering - Bewoners : Inkomensvoorwaarden, doelgroepen, … (Cave: eigen wachtlijsten)

Complexiteit v. d. rechtsvorm : het opzetten er van Complexiteit v. d. rechtsvorm : Professionaliteit beheer (vooral inzet van door vrijwilligers gedragen project!) Complexiteit v. d. rechtsvorm : Vereisten qua boekhouding en fiscaliteit Complexiteit v. d. rechtsvorm : Kosten van het beheer (vooral voor kleine groepen!)

Geschikt voor elke schaal van project? Geschikt voor uitbreiding naar meerdere projecten? Geschikt voor combinatie met economische activiteiten?

142

14. Wooncoöperatieve : gebruiksrecht / woonrecht van de bewoner Verder aan te vullen adhv inbreng experten topics

Kopen

Erfpacht (opstal)

Huren (huurkoop)

Woonrecht, Vruchtgebruik

Kenmerken Gebruiksrecht privé-ruimte statuut Relevante weten regelgeving Reservering door kandidaten (aanloopfase) Toekenning

Registratie

Individuele Eigenaar

Huurwet - Reservering kavel - Koopoptie

Reservering aandeel

Compromis Aankoopakte

Huurcontract

Registratie kosten

Registratie

Prijs

Gebruiksrecht collectieve ruimte Bijdragen onderhoud collectieve

- vrij huurprijs beoalen?

- VME : in mede-eigendom volgens 1.000-sten - CVBA : flexibel regelbaar aan - VME : lasten volgens 1.000-sten (tenzij anders beslist door VME) - CVBA : flexibel regelbaar

- alle rechten en plichten van eigenaar

- volgens huurcontract

??

- ‘algemeen’ recht : gekoppeld aan een ‘bewoners-aandeel’? - ‘voor ‘specifieke kavel : gebruikscontract met de cvba ? Om het woonrecht geldig te maken t.a.v. derden zou dit moeten worden ingeschreven in de statuten van de cvba. En ook vastgelegd voor een notaris. Klopt dit? En gaat dat dan bvb. over voorafgaand onderscheid tussen huurwoningen en koopwoningen? Mag niet gratis, anders beschouwd als voordeel voor vennoot ? hoe goedkoop mag het zijn? zoals CVBA

- ?? (gemodeleerd op huren?)

Andere …

Vanuit perspectief van de bewoner Woonzekerheid lange termijn Opbouw reserve (spaargeld, vastgoed, …) Klein startkapitaal volstaat? Maandelijkse bijdrage kan beperkt zijn? Woonkost levenslang hetzelfde (kan + of – zijn) Woonkost verlicht op termijn Zelfbeheer wonen kan vlot Controle op eigen investering fiscaliteit

Vanuit perspectief van de organisatie

143

Kopen

Erfpacht (opstal)

Huren (huurkoop)

Woonrecht, Vruchtgebruik

15. Wooncoöperatieve : fiscale impact van transacties Verder aan te vullen adhv inbreng experten transactie

VZW

VVM

VERKOOP Verkoop (of erfpacht, opstal) : Grond & gebouwen aan groep registratierechten Registratierechten 10% Registratierechten 10% aftrekbaar (2% bij niet aftrekbaar (2% bij erfpacht, opstal, erfpacht, opstal, vruchtgebruik) vruchtgebruik) Verkoop (erfpacht, opstal) : Grond aan groep + nieuwbouw door groep registratierechten Registratierechten 10% Registratierechten 10% op op grond aftrekbaar (2% grond niet aftrekbaar (2% bij erfpacht, opstal, bij erfpacht, opstal, vruchtgebruik) + 21% vruchtgebruik) BTW op gebouw niet of + 21% BTW op gebouw heel beperkt aftrekbaar niet aftrekbaar afschrijvingen Afschrijvingen op Afschrijvingen op gebouw gebouw mogelijk niet mogelijk Financieringsinteresten Financieringsinteresten en financieringsintresten en onderhoudskosten onderhoudskosten niet aftrekbaar aftrekbaar onroerende Onroerende voorheffing Onroerende voorheffing voorheffing afhankelijk ban K.I. afhankelijk ban K.I. VERHUUR Inkomstenbelasting Onroerende inkomsten Eerder bijdrage in de op Verhuur (of belastbaar tegen 20% in kosten tegen kostprijs (dit woonrecht bij SO) de wordt meer een ‘cost aan privé-bewoner rechtspersonenbelasting sharing agreement’) BTW op Verhuur (of In principe zonder BTW, In principe zonder BTW woonrecht bij SO) dus geen aftrek (enkel dus geen aftrek aan privé-bewoner voor gemene delen met BTW dus aftrek) Verhuur gemeensch. ‘Arm’s length fee’ Eerder bijdrage in de delen of verlenen vereist, want risico op kosten tegen kostprijs (dit diensten aan voordeel van alle aard en wordt meer een ‘cost bewoners onderwerping aan sharing agreement’) aanslag geheime commissielonen OVERDRACHT Overdracht : Mogelijk om eigendom Mogelijk om eigendom te eigendom te verkopen: verkopen: Meerwaardebelasting Meerwaarde in de 33% in personenbelasting 16,5% rechtspersonenbelasting voor grond, maar 33% voor gebouw indien verkoop < 8jaar (grond) en < 5jaar (gebouw)

COOP

COOP SO

Registratierechten 10% aftrekbaar (2% bij erfpacht, opstal, vruchtgebruik)

Registratierechten 10% aftrekbaar (2% bij erfpacht, opstal, vruchtgebruik)

Registratierechten 10% op grond aftrekbaar (2% bij erfpacht, opstal, vruchtgebruik) + 21% BTW op gebouw niet of heel beperkt aftrekbaar Afschrijvingen op gebouw mogelijk Financieringsinteresten en onderhoudskosten aftrekbaar Onroerende voorheffing afhankelijk ban K.I.

Registratierechten 10% op grond aftrekbaar (2% bij erfpacht, opstal, vruchtgebruik) + 21% BTW op gebouw niet of heel beperkt aftrekbaar Afschrijvingen op gebouw mogelijk Financieringsinteresten en onderhoudskosten aftrekbaar

Bedrijfsinkomsten belastbaar tegen 33,99% in de vennootschapsbelasting In principe zonder BTW, dus geen aftrek (enkel voor gemene delen met BTW dus aftrek) ‘Arm’s length fee’ vereist, want risico op voordeel van alle aard en onderwerping aan aanslag geheime commissielonen

Onroerende inkomsten belastbaar tegen 20% in de rechtspersonenbelasting

Mogelijk om eigendom te verkopen: Meerwaardebelasting 33,99% in vennootschapsbelasting

Mogelijk om eigendom te verkopen: Meerwaardebelasting 33% in rechtspersonenbelasting

Onroerende voorheffing afhankelijk ban K.I.

In principe zonder BTW, dus geen aftrek (enkel voor gemene delen met BTW dus aftrek) ‘Arm’s length fee’ vereist, want risico op voordeel van alle aard en onderwerping aan aanslag geheime commissielonen

144

Overdracht : aandeel

Overdracht registratierechten

Mogelijk om aandeel te verkopen (let wel: als binnen 1j dan meerwaardebelasting 25,75%)

Wel

Mogelijk om aandeel te verkopen (let wel: als binnen 1j dan meerwaardebelasting 25,75%) Grond + gebouw 10% registratierechten maar recup 3/5 registratierechten indien verkoop binnen 2 jaar Voor nieuwbouw grond + gebouw met BTW, dan recup BTW indien verkoop binnen 2 j Geen

Wel

Geen

Geen

COOP blijft eigenaar onroerend goed, maar aandelen worden overgedragen naar erfgenaam, dus successierechten

COOP blijft eigenaar onroerend goed, maar aandelen worden overgedragen naar erfgenaam, dus successierechten

Canon niet aftrekbaar

Registratierechten aftrekbaar Canon aftrekbaar

Registratierechten aftrekbaar Canon aftrekbaar

Registratierechten 2%



Canon tegen 25-50% belastbaar in de personenbelasting

Canon tegen 33,99% belastbaar in de vennootschapsbelasting

Onroerende inkomsten (canon) tegen 20% belastbaar in de rechtspersonenbelasting

Wel

Wel

Wel

:

Overdracht : BTW

Meeneembaarheid / Geen abbatement van registratierechten Woonbonus (+/- Geen 3.000 EUR aftrekbare aanbesteding in belastingsaangifte Overlijden VZW blijft eigenaar

ERFPACHT & OPSTAL Erfpacht, opstal aan groep registratierechte Registratierechten 2% aftrekbaar canon Canon aftrekbaar Erfpacht, opstal aan privé-bewoner registratierechte Registratierechten 2% aftrekbaar canon Onroerende inkomsten (canon) tegen 20% belastbaar in de rechtspersonenbelasting Woonbonus (+/- Wel 3.000 EUR aftrekbare aanbesteding in belastingsaangifte)

transactie

VZW

Overdracht erfgenamen eigendomsaandeel, successierechten

aan van dus


VVM

COOP

2%

Geen

2%

COOP SO

145

16. Wooncoöperatieve : aantrekken van kapitaal Verder aan te vullen adhv inbreng experten AANDELEN

OBLIGATIES

Opbrengst afhankelijk van resultaten cvba

- externe borg (overheid, …)? - hypotheek, of fonds, …

LENINGEN

Kenmerken termijn waarborg

Vanuit perspectief van de investeerder Zekerheid van (financ. & soc.) return : betrouwbaar, waardevast grootte van Dividend (SO = max financiële return 6%) Restorno Sympathie & betrokkenheid bewoner(s) Sympathie & betrokkenheid Project Sympathie & betrokkenheid Site Steun voor maatschapp. belang

Vanuit perspectief van Bewoner-investeerder Eigen woonzekerheid Betaalbaarheid Netwerk, steun ‘spaar’reserve opbouwen … Verder idem als niet-bewoner ?

Vanuit perspectief van de organisatie Duurdere Goedkopere formules

vs.

146

17. Wooncoöperatieve : keuze van rechtsvorm Verder aan te vullen door experten

Geschikt voor :

VZW

VME

CVBA

CVBA-SO

VZW

VME

CVBA

CVBA-SO

GEMEENSCHAPPELIJK WONEN Collectieve verwerving Collectieve ontwikkeling Collectief beheer CONCEPT EN DEMOCRATIE Continuïteit behoeden van het concept Brede democratische participatie BETAALBAARHEID Mogelijkheden kostenbesparing Beheren van interne solidariteit Leningsfaciliteiten Aantrekken vennoten niet-bewoners Aantrekken investeerders niet-bewoners Aantrekken vreemd vermogen INTERNE ORGANISATIE Selectie van nieuwe bewoners Flexibiliteit in toewijzing bewoning Vlotte integratie nieuwe bewoners Integratie niet-wonen activiteiten RECHTSVORM Eenvoudig in opstart en beheer Beperkte kosten opstart Beperkte kosten gebruik en beheer

+++ zeer geschikt

+ geschikt

0 neutraal

- ongeschikt

- - - zeer ongeschikt

147

18. Vrijwilligersplan Samenhuizen vzw – 2013

148

stakeholders

Invalshoek Sterktes

Activiteiten van de coöperatie

(oude tabel dec 2013) II. NETWERK (zie schema)

III. WOONCOOP zoekend > reflectie > initiatief > start > project > bewoning >

Verbinden Samenwerking, solidariteit, complementariteit ; Democratie, sturing & controle, kwaliteitsgarantie ; zelfbeheer en efficiëntie sturen en bewaken van visie GW Democratisch organiseren van structuur/systeem,

Wonen Zelfontwikkeling ; delend wonen met meerwaarde & nabuurschap ; sociaal kapitaal, cohesie, veerkracht

Geografisch e afbakening

Vlaanderen

Stakeholders (operationeel , tactisch, strategisch)

Betrokken in het netwerk : wooncoöperatieven, niet-coöperatieve woongemeenschappen, diensteverleners, financiers, fondsen beheerders, regio-kernen, vrijwilligers, belangstellenden, sympathisanten, buurtbewoners, verenigingen, lokale en hogere overheden, sociale huisvestingsactoren, professioanls en bedrijven, vastgoedbeheerders, vormingscentra, actoren sociale economie, enz …

Mogelijke Vennoten (operationeel )

wooncoöperatieven, dienstverleners, financiers

Waarom keuze voor coöperatie

Onderliggende coöperatieve principes als richtsnoer voor opbouw van het netwerk

- Primaire coöp. : Gemeenschappelijk Wonen: samen project(en) ontwikkelen, realiseren, benutten, beheren - Secundaire coöp. : groepeert functies (o.a. financiering, bouw, projectvoering, onderhoud, …) - Primaire : plek, locatie, projectgebonden - Secundaire : stad of streek voor tussenniveau betrokken in ontwikkeling, realisatie, beheer woonproject : Actoren met grondpositie (privé, |semi|publiek) Vergunning, akte, overeenkomsten (publiek, privé) Van begeleiding, ontwerp tot uitvoering (architect, aannemer, technieken, …) Van eigen beheer, onderhoud tot en met verhuring (SVK, OCMW, SHM, CAW, Abbeyfield, Inclusie Invest, … lokale economie) Actoren met financ. middelen of reserve (Stichting, fondsen en banken): lening, kredieten Relaties tot concreet ontwikkelen woongroep & sympathisanten Bewoner - eigenaar of huurder direct betrokken en engagement Niet-bewoner buren, verenigingen met/ zonder tijdelijk gebruik en/of huur nabuurschap en betrokkenheid Niet-bewoner – financiële steun, investeerder Niet-bewoner vastgoedeigenaar vanuit sympathie, ethisch beleggen en investeren, sociale betrokkenheid Diversiteit: mix in inkomens, huishoudtypes, statuut huur, huurkoop, eigendom Flexibiliteit in bewoning: interne mutatie, in/uittrede Flexibiliteit in investering (intern/extern) lening, obligatie, krediet, subsidie, legaat, …) Gebruiks/woonrecht als bewoner in een collectief goed

IV. DIENSTEN Vanuit WG’s netwerk > SH coach > externe coach > professionals & bedrijven Ondersteunen Opbouw /uitwisseling van ervaring /kennis ; invloed op beleid ; GW faciliteren & ondersteunen ; Sociale economie ; empowerment Diensten tbv GW, ondersteuning en begeleiding aan initiatieven, lokale gobetween,

V. FINANCIERING Vanuit WG’s eigen middelen > persoonl.netwerk. > lokaal netwerk. > SH fin. instrumenten Financieren Solidariteit ; Inclusie: socio-economische toegankelijkheid van GW voor alle huishoudens (inkomens / types)

Subregio’s in Vlaanderen

- Startfonds : Vlaanderen - Solidariteitsfonds : Vlaanderen en lokale verankering per wooncoop.

netwerk van go-between ’s en partners via SO’s : Intern/extern beleid ifv GW Intern/extern grondeigenaars en -sociaal- vastgoed (gemeente, ocmw, kerkfabriek, klooster, scholen, …) Intern/extern buurten, inwoners (CLT, SVK, SHM, OCMW, CAW, GW) Intern/extern vorming, opleiding, zelfbouw en STW Consumenten bereik: senioren, migranten, oivo, ikea, pers Relaties tot sensibiliseren, faciliteren, beïnvloeden

leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven, financieringsinstrumenten H&P zusterorganisatie Wallonië Maatschappelijke organisaties rond wonen, welzijn, zorg (incl. doelgroepen, VIPA; Inclusie Invest, ) Koepel van sociaal wonen en kredieten vmsw, vvsh, vvkv, svk, VHP, CLT, SLO, VVSG, … Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, De Punt … Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, … Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s, Mutualiteiten, vakbonden

coöperatief netwerk met kennis & invloed GW-betrokken in project, initiatief GW-sympathisant, vrijwilliger, lobbyist, netwerker GW-expert, ervaringsdeskundige … engagement, competentie, goesting, know who & know how

financiers met middelen voor maatschappelijk doel woongroepen als leden-gebruikers ; financierders, steun, sponsor +/- dividend engagement in inclusie, solidariteit Private sector en (semi) publieke overheid; - Investeren via grond / vastgoed - Investeren krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren - Waarborg op obligaties, leningen - Legaat, schenking, subsidie of fonds

Wederzijdse dienstverlening, vorming, opleiding Relatie klanten en aanbieders Eventueel restorno’s

- Sociale opbrengst en Imago ‘ethisch beleggen’ - vast en veilig rendement voor investering en/of spaargeld - nieuw cliënteel werven

Solidair financieren van GW en ad hoc steun ; startfase ; betrekken lage inkomens

149

18. Vrijwilligersplan Samenhuizen vzw – 2013

150

ZELFONTWIKKELING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN

Recommend Documents