ZELFONTWIKKELING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN

BLAUWDRUK COÖPERATIEF ONDERNEMEN projectoproep 258 - projectnummer 4223

ZELFONTWIKKELING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN BETAALBAAR SAMEN HUIZEN IN ZELFBEHEER

SAMENHUIZEN V.Z.W. – CEDUBO V.Z.W. 2013 LUK JONCKHEERE & TRUI MAES

MET STEUN VAN HET EUROPEES SOCIAAL FONDS PROJECTOPROEP 258 – COÖPERATIEF ONDERNEMEN

18

ZELFONTWIKKELING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN BETAALBAAR SAMEN HUIZEN IN ZELFBEHEER

SAMENVATTING In dit onderzoeksproject willen we een blauwdruk opleveren voor het ‘coöperatief samenwerkingsverband’ om het gemeenschappelijk wonen - het wonen in zelfontwikkeling en zelfbeheer - te ondersteunen en faciliteren in functie van ‘betaalbaar’ Gemeenschappelijk Wonen. De ingrediënten zijn de woongroepen zelf, de samenwerking en uitwisseling tussen woonprojecten van diensten, kennis en ervaring binnen een coöperatief netwerk, de ondersteuning van projectfinanciering en de solidariteit tussen de betrokkenen. De uiteindelijke bedoeling is de realisatie van projecten die duurzaam betaalbaar blijven, met inclusie van mindervermogenden en een diverse mix van bewoners. De componenten op verschillende niveaus en met verschillende functies worden verweven tot een samenwerkingsverband dat ten dienste staat van de doelstellingen. We spreken op microniveau over de woongemeenschap, op mesoniveau over een coöperatief ondersteunend en dienstverlenend netwerk, en op macroniveau over financieringsinstrumenten, zoals een solidariteitsfonds en een startfonds. Elk van deze componenten vergt een geëigende benadering.

17

Woord vooraf

Onze dank gaat uit naar al diegenen die op de één of de andere manier, van dichtbij of van ver, vroeger of nu, in kleine of in grote dingen, rechtstreeks of onrechtstreeks heeft bijgedragen tot de realisatie van deze blauwdruk.

Een gedachte :

<< Celui qui marche seul, avance plus vite, mais ceux qui marchent ensemble, arrivent plus loin >> (Afrikaans spreekwoord)

En nog één :

<< Cohousing : champagne taste & beer income >>

(anonymous)

18

Inhoudsopgave Lijst van afkortingen - Lexicon

|

I. DE UITDAGING

------------------------------------------------------------ 11

1. De initiatiefnemers 2. Het probleem 3. Situering binnen de context 3.1. Macroperspectief 3.2. Mesoperspectief 3.3. Microperspectief 4. Missie en doelstellingen 4.1. Onderliggende waarden 4.2. Missie en visie 4.3. Doelstellingen 5. Definities m.b.t. de doelstellingen 5.1. Gemeenschappelijk wonen 5.2. Zelfbeheer en democratische controle 5.3. Participatie, samenwerking en solidariteit 5.4. Sociale meerwaarde 5.5. Duurzame meerwaarde 5.6. Betaalbaarheid 6. Inspiratie 6.1.Literatuur en voorbeelden (zowel groepen, netwerk, financiering, …) 6.2. Bezoek aan projecten en initiatieven 6.3. Peiling wensen, behoeften en draagvlak m.b.t. betaalbaar gemeenschappelijk wonen 7. Perspectief van het samenwerkingsverband 7.1. Acties voor betaalbaar en toegankelijk gemeenschappelijk wonen 7.2. Coöperatieve aanpak en Wooncoöperatieve 7.3. Het perspectief van het Samenwerkingsverband 7.4. Buitenlandse voorbeelden ter ondersteuning van benadering op Samenwerkingsverband 7.5. Conclusies 8. Antwoord op de uitdaging

II. DE WOONCOÖPERATIEVE

--------------------------------------------

1. Het coöperatieve idee 1.1. Missie en visie 1.2. Activiteiten van de coöperatie 1.3. Geografische afbakening 1.4. Keuze voor de coöperatieve rechtsvorm 2. Argumentatie van keuze voor wooncoöperatieve 2.1. Courante rechtsvormen voor woonprojecten 2.2. Andere vennootschapsvormen 2.3. Afwegingen over de coöperatieve rechtsvorm voor woongemeenschappen 2.4. Samenvattende tabel : vergelijking vzw, vme, cvba, cvba-so 2.5. Combinaties 3. Bouwstenen voor een business plan 3.1. Projectnetwerk en aanpak 3.2. Stakeholderanalyse 3.3. Vennoten van de coöperatie 3.4. Corporate Governance 3.5. Marketing en communicatie 3.6. HRM 3.7. Financieel plan 3.8. Schema - business model canvas 4. Evaluatie van de coöperatieve werking van de wooncoöperatieve 4.1. Link met ICA definitie 4.2. Link met ICA principes 5. Kansen, knelpunten, aandachtspunten voor de wooncoöperatieve

8

11 11 12

20

21

29

35

42

48 48

49

60

68 69

17

Inleiding (leeswijzer)

III. FACILITEREN VAN BETAALBAAR G.W.

-----------------------

71

III.A. Dienstverlening

71

1. Inleiding 1.1. Definitie, afbakening 1.2. Inspiratiebronnen dienstverlening 2. Aanbod dienstverlening 2.1. Noodzakelijke basis ingrediënten 2.2. Inhoud van het aanbod 3. Stakeholders en partners 3.1. Vrijwilligers 3.2. Verenigingen en Non-Profit 3.3. Sociale economie en reguliere economie 3.4. Rol van de overheid m.b.t. dienstverleningsaanbod 3.5. Sociale huisvestingsactoren 3.6. Andere betrokkenen 3.7. Niveau waarop taken worden opgenomen 4. Opbouw dienstverleningsaanbod 4.1. Het idee van Samenhuizen Regio-Kernen 4.2. Organisatie 4.3. Voorwaarden voor toekenning van hulp 5. Kansen, knelpunten, aandachtspunten voor de dienstverlening

71

III.B. Financieringsinstrumenten

85

1. Inleiding 1.1. definitie, afbakening, … 1.2. Inspiratiebronnen financiering 2. Stakeholders en partners 2.1. individuele investeerders (microspaarbanken, vennoten, crowdfunding, …) 2.2. sociale financieringsinstellingen (fairfin, credal) 2.3. Rol van de overheid m.b.t. financieringsfacilitering 2.4. Andere betrokkenen 3. Samenhuizen Startfonds 3.1. Missie en activiteiten 3.2. Netwerk van actoren en aanpak 3.3. Organisatie en bestuur: beslissing 3.4. Weging voor het toekennen van financieringsfacilitering 3.5. Andere elementen van het bedrijfsplan 3.6. motiveren keuze vorm 4. Samenhuizen Solidariteitsfonds 4.1. Missie en activiteiten 4.2. Netwerk van actoren en aanpak 4.3. Organisatie en bestuur: beslissing 4.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfaciliteiten 4.5. Andere elementen van het bedrijfsplan 4.6. motiveren keuze vorm

74 77

82

84

85 89

92

93

III.C. Samenhuizen Netwerk

97

1. Structuur en samenwerking in het netwerk 2. Verhouding tussen Koepel- Regio-Kernen 2.1. Motivering : 2.2. Structuur : 2.3. Return voor het lidmaatschap : 2.4. Lidgelden 3. Erkenning van de Regio-Kern binnen het netwerk 4. Ontwerp van statuten en actieplan voor de Regio-Kernen 5. Opdracht : Sturing, bewaking en coördinatie 5.1. De koepel en de Regio-Kernen 5.2. De woongemeenschappen

97 98

99 100 100

18

IV. BESLUIT

---------------------------------------------------------------

102

1. Wie doet mee – criteria 2. Aanbevelingen 3.1. Algemene aanbevelingen 3.2. Aanbevelingen voor startende groepen en woongemeenschappen 3.3. Aanbevelingen voor dienstverleners en bedrijven 3.4. Aanbevelingen voor huisvestingsactoren 3.5. Aanbevelingen voor overheden

102 104

Bibliografie

110

Bijlagen (in afzonderlijke bundel) 1. Situering binnen de context (volledige tekst + illustraties) 2. Bezochte projecten en organisaties : lijst 3. Bezochte projecten buitenland - details : tabel 4. Coöperatieve projecten binnenland : tabel 5. Vragenlijst ‘Peiling wensen en behoeften m.b.t. financiering van GW 6. Enkele grafieken van ‘Peiling wensen en behoeften m.b.t. financiering van GW 7. Knelpunten gemeenschappelijk wonen (Samenhuizen vzw, 2014) 8. Aantal woongemeenschappen in ons land 9. Onderzoeken : Interesse en Potentieel voor Gemeenschappelijk Wonen 10. Samenhuizen Brugge : Statuten vzw 11. Samenhuizen Brugge : Organisatiemodel 12. Vrijwilligersplan Samenhuizen vzw - 2013 13. Wooncoöperatieve : Kenmerken verschillende rechtsvormen 14. Wooncoöperatieve : fiscale impact van transacties 15. Vergelijking VZW – VME – CVBA – CVBASO : tabel 16. ‘Ruimte voor de tussenmaat’ (Ritsema, 2012) 17. Traject van Project (Samenhuizen 2013) 18. Rekenblad betaalbaar gemeenschappelijk wonen

17

Lijst van afkortingen GW = gemeenschappelijk wonen (alle types) SH = Samenhuizen (vzw) (nderlandstalige koepelorganisatie GW in België) CeDuBo - DuWoBo = Centrum Duurzaam Bouwen - Duurzaam Wonen en Bouwen (vzw) H&P = Habitat et Participation (franstalige koepelorganisatie GW in België) RvB = Raad van Bestuur AV = Algemene Vergadering CVBA = Coöperatieve Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid CVBA-SO = Coöperatieve Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid, met Sociaal Oogmerk VZW = Vereniging zonder Winstoogmerk VME = Vereniging van Mede-Eigenaars BVBA = Bijzondere Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid NV = Naamloze Vennootschap VWC= Vlaamse Wooncode BRV = Beleidsplan Ruimte Vlaanderen GPD = Grond- en Pandendecreet Codex = Codex Ruimtelijke Ordening SHM = Sociale HuisvestingsMaatschappij VMSW = Vlaamse Maatschappij Sociale Woningbouw SVK = Sociaal VerhuurKantoor CAW = Centrum Algemeen Welzijn OCMW = Openbaar Centrum Maatschappelijk Welzijn VHP (was VOB) = Vlaams Huurdersplatform KBS = Koning BoudewijnStichting SLO = SamenLevingsOpbouw VVSG = Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten Engels : NEC = Non-Equity (Housing) Cooperative LEC= Limited Equity (Housing) Cooperative FEC = Full Equity (Housing) Cooperative CLT = Community Land Trust MHO, MHOS = Mutual Home Ownership, Mutual Home Ownership Scheme SEH = Shared Equity Housing Duits : eG = Eingetragene Genossenschaft (cfr. CVBA) eV = Eingetragener Verein (cfr. VZW) GmbH = Gesellschaft mit beschränkter Haftung (cfr. BVBA) AG = Aktiengesellschaft (cfr. NV) MHS= Miethauser Syndikat eG FGW = Forum Gemeinschaftliches Wohnen eV Frans : GRT = Groupes de Ressources Techniques AGRTQ = Association des Groupes de Ressources techniques du Québec

18

Lexicon Samenhuizen : Gemeenschappelijk wonen (of samenhuizen): verzamelterm voor alle vormen van intentioneel en coöperatief delen van woonruimte door alleenstaanden en gezinnen, uit meerdere gezinnen van oorsprong, met de bedoeling een sociale meerwaarde te creëren. Cohousing: autonome woonsten + uitgebreide gemeenschappelijke delen (tuin, garages, washuis, + eetzaal, keuken, zithoek, hobby, speelkamer, atelier, logeerkamers, e.a.) ; 8 à 35 units Co-wonen: autonome woonsten + beperkte gemeenschappelijke delen (tuin, garage, wasplaats, en eventueel tuinhuis, clubhuis, atelier, … ) ; 3 à 35 units (opmerking : vervangt de vroegere term ‘centraal wonen’, om verwarring met de terminologie in Nederland te voorkomen) Woongroep (of gemeenschapshuis) : kamers, studio’s of kleine appartementjes onder één dak ; huishouden gedeeld in mindere of meerdere mate ; meestal 3 à 8 units Leefgemeenschap: volledig gedeeld huishouden ; de erfgenaam van de vroegere commune, wel op meer realistische leest geschoeid ; kan ook meer dan 8 units Wooncoöperatieve : (werkterm) coöperatieve organisatievorm voor het sociaal en financieel-juridisch beheer van een project gemeenschappelijk wonen en het eigendoms- en gebruiksrecht van het vastgoed Samenhuizen Koepel: de organisatie van de socio-culturele beweging gemeenschappelijk wonen die in Vlaanderen de rol en de taken opneemt van informatie, sensibilisering en vorming, coördinatie, beleidswerk, administratie, kennisbank en platform. Samenhuizen Regio-Kern: de organisaties rond samenhuizen op streekniveau (diverse schalen : stad, geografische streek, …) die o.a. taken opnemen van lokale informatie en vorming, samenwerking, coördinatie, ondersteuning. Potentieel publiek: deel van de bevolking met interesse voor gemeenschappelijk wonen (volgens onderzoek geschat op 20-30%). Geïnteresseerden: op dit moment actief op zoek om in een project te wonen Reflectiegroep: mensen met interesse voor gemeenschappelijk wonen, maar die nog geen duidelijke keuze hebben gemaakt voor een bepaald concept. De Reflectiegroep richt zich op informatie, vorming en oriëntatie van de deelnemers Initiatiefgroep: hier liggen het concept (cohousing, co-wonen, woongroep, …) en de gekozen inplanting (urbaan, ruraal, suburbaan, …) en regio vast Startgroep: heeft de site waarop zal gewoond worden vastgelegd en begint het project voor te bereiden en/of meer mensen aan te trekken Projectgroep: Concept en site staan vast, en zodra ook het ontwikkelingstraject is opgesteld, spreekt men van Projectgroep. De groep ligt vast of wordt uitgebreid. De haalbaarheidstudie is uitgevoerd, professionals worden gekozen, plannen worden gemaakt Primaire coöperatieve (of dochter-coöperatieve ) = voor de ontwikkeling en het dagelijks sociaal, financieel en juridisch beheer (hier ‘van de woonfunctie’) Secundaire coöperatieve (of moeder-coöperatieve ) = verzekert in tweede orde taken of functies van één of meerdere (woon)coöperatieven, zoals verwerving en beheer van het vastgoed, (ver)bouwen, financiering, dienstverlening, onderhoud, … Community Land Trust (CLT) ; Gewestelijke Grondalliantie (B) ; Alliance Foncière Régionale (Brussel)] = vorm van betaalbaar wonen door behoud van de grond in een stichting die deze verhuurt en door aankoop van het gebouw door de bewoner met beperking op de meerwaarde bij terugverkoop [cfr. MHOS (UK) Shared Equity Housing (SEH) = constructie die tegelijk opbouw van kapitaal door de bewoners en duurzame betaalbaarheid van de bewoning mogelijk maakt Bouwgroep, Baugruppe (D) = groep die enkel het bouwtraject collectief doorloopt

17

Habitat groupé, habitat collaboratif (F), collaborative housing (ENG), Gemeinschaftliches Wohnen (D) = gemeenschappelijk wonen Habitat groupé (F), Wohngemeinschaft (D) = woongemeenschap

18

Inleiding - Leeswijzer Hoofdstuk (I) : Presentatie van het probleem en de doelstellingen, de ontwikkelde denkpiste en het antwoord onder de vorm van een wooncoöperatieve binnen een samenwerkingsverband Hoofdstuk (II) : De woongemeenschap, met keuze voor de rechtsvorm wooncoöperatieve, wordt uitgediept Hoofdstuk (III) : De componenten van het samenwerkingsverband worden besproken, namelijk A. het dienstverleningsaanbod B. de instrumenten voor het faciliteren van de financiering C. het Samenhuizen netwerk Hoofdstuk (IV) : Conclusies en aanbevelingen

17

I. DE UITDAGING 1. De initiatiefnemers Samenhuizen vzw’ en ‘CeDuBo - DuWoBo’ zijn de twee indienende partners voor dit project. ‘Cohousing Brugge’ is de betrokken regionale organisatie van gebruikers waarmee wij in eerste instantie op het terrein aan de slag gaan. Samenhuizen vzw werd in 2000 gesticht als vrijwilligersorganisatie voor de promotie en ondersteuning van gemeenschappelijk wonen in al haar verscheidenheid, vanuit de overtuiging van de maatschappelijke meerwaarde. Sinds begin 2011 wordt de organisatie door de Vlaamse Overheid gesubsidieerd als sociaal-culturele beweging. Wij stelden vast dat, behoudens uitzonderingen, gemeenschappelijk wonen vooralsnog was voorbehouden voor begoede deelnemers. Daarom ging Samenhuizen op zoek naar sporen om deze woonvorm open te stellen naar andere inkomenscategorieën. Vandaar dit onderzoek dat peilt naar een samenspel van factoren die betaalbaar gemeenschappelijk wonen moet mogelijk maken. Samenhuizen levert mankracht en stelt haar kennis en netwerk ter beschikking van het onderzoek. CeDuBo vzw (Centrum Duurzaam Bouwen) heeft als leden het WTCB, de beroepsorganisaties (VCB, bouwunie, NAV), de Vlaamse overheid (OVAM), infrax, de VMW, de Vito, de gemeente en enkele NGO’s (dialoog, toegankelijkheidsbureau, ODE). CeDuBo promoot duurzaam bouwen vanuit de vestiging in Heusden-Zolder. DuWoBo (Duurzaam Wonen en Bouwen) staat voor het proces “transitiemanagement naar een duurzaam bewoond en bebouwd Vlaanderen”, dat opgenomen is in VIA en in de beleidsbrieven van de Vlaamse overheid. Dit project valt onder de werking van CeDuBo vzw en wordt er door gecoördineerd. Cedubo levert mankracht en kennis en stelt haar netwerk open. Zij voerde tevens de bevraging uit t.a.v. de basis en stakeholders. Cohousing Brugge was bij de start van dit onderzoek nog aan het kiemen tot een lokaal ontmoetingsplatform voor kandidaten en groepen die een project wensen op te zetten. De activiteiten van informatie, sensibilisatie, vorming en ondersteuning van geïnteresseerden en starters worden ontplooid door een kern van dynamische vrijwilligers. Sinds augustus 2013 is Cohousing Brugge als eerste ‘Regio-Kern’ gestructureerd in de vzw ‘Samenhuizen Brugge’. Zij is de betrokken organisatie van gebruikers en ervaringsdeskundigen met wie op het terrein nauw wordt samengewerkt m.b.t. de thema’s ‘netwerk en dienstbetoon’ van het onderzoek. Zij leveren een belangrijke input door een aantal acties in de praktijk te implementeren.

2. Het probleem Gemeenschappelijk wonen kan oplossingen bieden voor tal van maatschappelijke noden. De interesse voor het gemeenschappelijk wonen neemt met de dag toe - ook in Vlaanderen, het potentieel is groot. Echter vele groepen starten op, maar weinigen slagen, een groot deel van de geïnteresseerden blijft uitgesloten. Dit is te wijten aan de grote moeilijkheden die zij op hun weg ontmoeten. Een cruciale factor is de financiële situatie van betrokkenen.

18

De projecten die tot realisatie komen hebben voor het overgrote deel de structuur en de functionering van een (mede)eigendom, met koopwoningen. De vraag naar huurwoningen in de formule van gemeenschappelijke wonen is groter dan deze voor koopwoningen. Dat blijkt duidelijk uit de oproepjes bij samenhuizen.be, de gestelde vragen via onze infolijn, reacties bij infomomenten en bezoekdagen, enz … Voor mensen wiens budget hen enkel in staat stelt een huurwoning te betrekken is vandaag de drempel naar gemeenschappelijk wonen nog enorm. Deze studie stelt zich tot doel antwoorden te vinden m.b.t. het faciliteren en stimuleren van een aantal mogelijke ingrediënten van gemeenschappelijk wonen en haar bredere context. Deze moeten dan dienen voor een grotere toegankelijkheid en betaalbaarheid, inclusie van kwetsbaren en bewonersmix, zelfontwikkeling en zelfbeheer, participatie, basisdemocratie en empowerment, samenwerking en solidariteit. Wij willen daartoe een blauwdruk opstellen voor een ‘coöperatief netwerk’ met verschillende geïntegreerde en elkaar versterkende gelaagdheden en dit op niveau van de woongroep, het ondersteunend netwerk en de financiering.

3. Situering binnen de context 3.1. Macroperspectief Processen van -standaardisering, decentralisering, flexibilisering,, individualisering, mondialisering pluralisering, desinstitutionalisering, detraditionalisering en ontgrenzing zijn sleutelwoorden om hedendaagse Westerse samenlevingen te beschrijven. Deze veranderingen staan rechtstreeks in verband met de modernisering (Van der Veen, 1998) die leidde tot een verbetering van de gezondheid, demografische verschuivingen, onderwijssystemen, veranderingen in de gezinssamenstelling, beleving van het jong zijn en de familiale relaties als zodanig. Deze trends worden op hun beurt weerspiegeld in de woonsituatie of huisvesting en het woonbeleid. 3.1.a. demografisch : - Sinds 1970 is er een bevolkingstoename van meer dan 7%. De laatste 10 jaar is de groei nog toegenomen. De recente prognoses spreken van een stijging tot 13.515.00 in 2060, een sterkere stijging dan men in 2007 voorspelde. - De toenemende vergrijzing blijft een kenmerk van de bevolkingssamenstelling. In 2013 is het aandeel van de 65 plussers meer dan 17% en de 80 plussers meer dan 5%. In 2060 zal het percentage 65-plussers stijgen met 19 à 26% naargelang de regio. Het proces van de vergrijzing zal haar impact laten gevoelen op het vlak van woonbehoeften en noden in de aard van vraag en aanbod. - Om het zelfstandig wonen te bevorderen, ook in de meer afgelegen gebieden komt de vraag naar het combineren van zorg en wonen naar boven (Vanneste e.a., 2007 ). - De complexiteit van de huidige samenleving betekent een uitdaging voor de relaties tussen de generaties, zowel op micro- als macrovlak zodat nieuwe of hernieuwde intergenerationele samenwerkingsverbanden ontwikkeld kunnen worden (1GE,2009). - Door de toegenomen migraties evolueren we van een mono- naar een multiculturele samenleving. - Steeds minder mensen doorlopen een klassieke gezinscyclus en steeds meer mensen experimenteren met een aantal alternatieve woon- en/of leefvormen (Kums, 1999).

17

- De trend tot gezinsverdunning zet zich nog altijd verder. Het gemiddeld aantal leden per huishouden vermindert: van 2,98 in 1970 tot 2,36 in 2010 voor Vlaanderen (Statbel, 2011, SVR,2011). Het stijgend aandeel van de eenpersoonshuishoudens is opvallend en met 30% werd dit in Vlaanderen het belangrijkste type huishouden (Lodewijckx, 2011). En het aantal alleenstaande 80-plussers stijgt met tweederde (Willems, 2011). - De forse toename van eenoudergezinnen trekt de aandacht. Het leven in een eenoudergezin is wel een precaire situatie en het risico op armoede is reëel. De meeste van deze gezinnen bestaan uit vrouwen met kinderen en dat verhoogt de kwetsbaarheid. 3.1.b. economisch - Wonen neemt een belangrijke plaats in de economische draagkracht van de gezinnen. Eigenaar zijn biedt voor de meerderheid een grotere bescherming. Een toegenomen polarisering tussen huurders en eigenaars is de voorbije decennia zichtbaar. Het zijn in de eerste plaats de huurders die met een toename van de woonkost geconfronteerd worden en dit ondanks de vaak slechtere kwaliteit op de private huurmarkt (De Decker et al, 2005). - Gezinstransities als gevolg van een scheiding kunnen leiden tot het verlies van de woning en de onmogelijkheid om (opnieuw) eigenaar te worden. Op korte en op langere termijn verhoogt dit het armoederisico. Op lange termijn betekent de onmogelijkheid tot woningbezit voor vele mensen het risico van armoede op oudere leeftijd. Voor vrouwen en mannen die ooit een echtscheiding hebben meegemaakt verlaagt de kans op woningbezit significant (De Wilde, 2012). - Algemeen zien we een verhoogd armoederisico bij alleenwonenden en vooral bij alleenstaande ouders (ongeveer 19%) (Defever, Van Lancker, Hufkens et al, 2013). - Het probleem van betaalbaarheid is het grootst in de private huursector met bijna 40% die een woonquote heeft hoger dan 30%. (De Wilde, 2013). Huurders kennen een armoederisico dat ongeveer driemaal zo hoog is als dat van eigenaars (Welzijnsbarometer, 2011). - De Vlaamse Woningraad geeft aan dat voor 13% van het totaal aantal huishoudens wonen (als huurder of eigenaar) niet betaalbaar is. Betalingsproblemen komen niet enkel voor bij de laagste sociaal-economische lagen. Jaarlijks is er een stijging van het aantal mensen dat beroep doet op schuldbemiddeling of schuldhulpverlening. In 2012 deden 66.000 Vlaamse gezinnen hierop beroep. Onder hen een belangrijk deel met huurschulden of problemen om de lening af te betalen (Vlaams Centrum Schuldenlast, 2012). - De financieel-economische crisis heeft tot gevolg dat de leefsituatie van de maatschappelijke onderlaag en van de middenlaag zoveel moeilijker wordt. - Anderzijds houdt een crisis ook opportuniteit in om creatieve en vernieuwende genereren. (Schumpeter ; Lloyd Toby, 2010 ; Garciano, 2011)

te

- Voor het Vlaamse woonbeleid is het realiseren van het recht op menswaardig wonen de centrale doelstelling, aldus artikel 3 van de Vlaamse Wooncode (VWC) vertaald in termen van beschikbaarheid, woonkwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Artikel 4 van de Vlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid daarbij bijzondere aandacht heeft voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dat recht op duurzaam wonen, als een basisrecht voor iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren en steeds meer voor de doorsnee huishoudens. - De private huurmarkt wordt alsmaar krapper, met veelal een lage prijs/kwaliteit verhouding van de woningen, .. én bovendien moeilijk toegankelijk. De sociale huursector kan de vraag niet volgen, we kennen de wachtlijsten (70-80.000 huishoudens). De sociale koopsector (woningen en leningen) kampt met een chronisch gebrek aan capaciteit en

18

middelen, ook voor renovatie. Noodgedwongen nemen vele gezinnen hun toevlucht tot een noodkoop: de afbetaling van hun kooplening is zo hoog dat de noodzakelijke renovatie of herstellingen uitblijven. Zij zijn dikwijls amper beter af dan huurders in krotten. - De armoede dreigt voor vele gezinnen, zeker nu de economische crisis de onzekerheid over het inkomen nog versterkt en bij de zwakkeren op de markt (nog meer) slachtoffers maakt. Er dient zich vandaag een hernieuwde noodzaak aan om met verenigde krachten op zoek te gaan naar een sociaal betaalbaar wonen in de geest van collectiviteit en delen. 3.1.c. sociaal - De toenemende individualisering wordt vaak in één adem genoemd met de vermindering van de sociale cohesie. Mensen zouden zich minder interesseren voor het lot en vooral het leed van anderen en zich dit minder aantrekken. Individualisering is een proces dat zich voltrekt op diverse levensgebieden. - Sociale cohesie is een erg ruim begrip met verschillende dimensies zoals de mate van actief burgerschap, sociaal kapitaal en vertrouwen in instellingen, sociale controle en de mate van sociale uitsluiting. De resultaten van een Vlaams onderzoek uit 2009 lijken te wijzen op een transitie van oude vormen van sociale cohesie naar nieuwe vormen (Dhooge et al, 2009). Zo kan bijvoorbeeld niet vastgesteld worden dat er een kleinere participatie is aan het verenigingsleven. Integendeel, ongeveer de helft van de Vlaamse bevolking is actief betrokken bij een vereniging. Het lijken vooral de laaggeschoolde mensen te zijn die hierin minder participeren. Concluderen dat sociale cohesie afneemt zou te snel door de bocht zijn, maar ze krijgt ongetwijfeld een andere invulling. - Een specifiek element met duidelijke verwijzing naar de sociale cohesie is het vraagstuk van de eenzaamheid. Heylen (2012) vertrekt van een opsplitsing tussen sociale eenzaamheid en emotionele eenzaamheid. Het eerste verwijst naar een tekort en een gemis aan sociale relaties, aan contacten met familie, vrienden, kennissen, buren. Terwijl de tweede vorm een uiting is van een gemis aan een hechte, intieme band met iemand. Dit onderzoek toont dat eenzaamheid geen specifiek probleem van ouderen is. Volgens sommigen is er een lichte stijging, ongeveer de helft van de Belgische 18- tot 79-jarigen heeft geen gevoel van sociale eenzaamheid, 28% voelt zich sterk tot zeer sterk sociaal eenzaam. 18% van de mensen voelen zich sterk tot zeer sterk emotioneel eenzaam. Het hoogste risico op sociale eenzaamheid is niet bij de oudste generatie, maar bij de 40-69 jarigen. Bij de emotionele eenzaamheid springt de oudste leeftijdsgroep er lichtjes bovenuit. - Sterker dan de leeftijd zijn een aantal beïnvloedende factoren het vermelden waard: hoe hoger opgeleid, hoe lager het risico op zowel sociale als emotionele eenzaamheid. Personen zonder partner kennen meer emotionele eenzaamheid. Als we dan weten dat het aantal eenpersoonsgezinnen stijgt, kan een snelle rekensom worden gemaakt. - De zorgverstrekking in Vlaanderen wordt totnogtoe grotendeels door het aanbod gestuurd. Volgens de nieuwste inzichten moet de welzijns- en gezondheidssector beter tegemoetkomen aan de vraag van de cliënt. Erkende voorzieningen moeten hun zorgaanbod dichter bij de gehandicapte brengen, het liefst en waar mogelijk, in de gewone samenleving, bij de mensen thuis. Dit noemt men de "vermaatschappelijking van de zorg". [Vandeurzen Jo, 2010] 3.1.d. fysiek-ecologisch - In het kader van de klimaatdoelstellingen vraagt het energiezuinig (ver)bouwen bijzondere aandacht. De Trias Ecologica van het bouwsysteem start bij het voorkomen van ruimtegebruik en energieverbruik. Een slim ontwerp met een goede oriëntatie van de woning brengt al de helft van de winst op. Door een collectieve aanpak (incl aankoop van bio-ecologische materialen), delen in een uitrusting op buurtniveau, en het overstijgen

17

van de individuele woning in het ontwerp kan men de lasten van de meerkosten bij hoge ambities ook beter verdelen. Een uiterst moeilijke en financieel zware opgave is bovendien de achterstand in de woonkwaliteit van het bestaand patrimonium en bouwkundig erfgoed. De overstap naar meer energiezuinige woningen vraagt daarom een versnelde operatie op maat van buurten en wijken (zie bvb. Gent); de aanpak en betaalbaarheid veronderstelt duidelijke (politieke) keuzes. Maar er is meer als het gaat om verantwoordelijk omgaan met stromen (energie, water, materialen, afval) en ruimte. - De wildgroei aan verkavelingen en lintbebouwing, het blijven aansnijden van gronden in suburbane gebieden, de privatisering van het groen en gebrek aan groen in de steden, de toename van de bebouwingsgraad en verharding (hitte-eiland effect) kenmerken alle het huidige landschap van de ‘Nevelstad Vlaanderen’. De wooncultuur van vrijstaande woningen, van huisje tuintje overheerst nog steeds, daar waar het (nog) betaalbaar is. - Nochtans, de ruimte raakt op (en schaarste doet prijzen stijgen), we staan dagelijks in de file, we verbruiken zot veel energie, het milieu is er amper beter op geworden terwijl de klimaatdoelstellingen ons dwingen tot dringende maatregelen. We moeten besparen op ruimte, grondstoffen, water en energie (incl. transport via nabijheid!): de druk is hoog om kwalitatief te verdichten in en nabij de kernen, om open (groene) ruimte te vrijwaren, meer biodiversiteit te creëren, om steden te vergroenen en meer aan inbreiding te doen, om kleiner te gaan wonen en bouwen. - De eengezinswoning in België telt gemiddeld 119m2 vloeroppervlakte ten opzichte van gemiddeld 87m2 in buitenland (Vanneste et al., SEE 2001). Tekenend is dat slechts 18% huishoudens in een woning leeft op maat van het gezin, 60% woont (te) ruim, terwijl onder Magreb-huishoudens zelfs 70% te ‘klein’ woont, en de onderbezetting is een algemeen fenomeen’, maar het betreft vooral alleenstaanden in de stedelijke zones en huishoudens met kinderen (incl. eenoudergezinnen) in de suburbane en forenzenzones.

- De oplossing? Kleinere kavels en appartementen worden standaard, doch nog steeds worden nieuwe gronden aangesneden (de watertoets heeft amper impact op de selectie van de geschikte gronden). Vlaanderen kan niet langer leven op die te ‘grote voet’ en moet dringend op zoek naar een rationele bezetting van (grote) units en dimensionering van verharding en privétuinen in woonbuurten, naar woonconcepten die kwalitatief verdichten op grote schaal en gespreid over Vlaanderen. Er is nood aan denkpistes voorbij de tweedeling één- en meergezinswonen, huur/koop en privé/publieke markt, voorbij het mono-functioneel zoneren voor wonen, denkpistes voor semi-publieke ruimte, delend en meervoudig ruimtegebruik, met ‘collectieve’ nutsvoorzieningen (energie, water, afval), met delend auto- en materiaalgebruik en de (her)waardering voor de

18

groen/blauwe structuur en biodiversiteit. Collectiviteit stimuleert een meer ecologische leefstijl. - Hergebruik van ruimte en panden (kerken, kloosters, scholen, grote hoeves of ambachtelijke gebouwen) en herbestemming van erfgoed zijn een andere piste die schoorvoetend in de aandacht komt. Wordt alles uitgegeven aan de private vastgoedsector (zoeken naar PPS-partners) die hiervoor hoge prijzen kan neertellen en zich richt op de beter begoeden? Of lenen bepaalde oversized (vaak publieke) gebouwen zich perfect tot een collectief initiatief vanuit de burgers in co-productie met lokale woonactoren? Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en bvb de pilootprojecten Collectief Wonen (Vlaamse Bouwmeester) geven alvast een voorzet. Gemeenschappelijk, intergenerationeel wonen op coöperatieve basis zet nog een stap verder en biedt een volwaardig alternatief, een keerpunt in de heersende, ecologisch verspillende wooncultuur. Coöperatief wonen kan betaalbare projecten op een compacte en ecologisch efficiënte wijze bevorderen, op moeilijk te ontsluiten sites of in grote leegstaande panden, liefst in en nabij de kernen, openbaar vervoer en dagelijkse voorzieningen, en waar mogelijk met lokale voedselproductie. Zij kunnen een voorbeeld stellen in de collectieve aanpak van energie en nutsvoorzieningen voor water, electriciteit en afval, in een buurtherwaardering die het individueel initiatief overstijgen. 3.1.e. Sociale media in opmars Het is een open deur intrappen te zeggen dat één van de meest ingrijpende evoluties in onze samenleving bestaat uit de manier waarop wij (kunnen) omgaan met informatie. Kennis is op veel ruimere schaal beschikbaar, en kan ook sneller worden verspreid door de hedendaagse communicatiemiddelen. Dit opent perspectieven naar netwerkvorming voor collectieve ontwikkeling van organisaties en producten van alle aard, sharingprogramma’s, crowdfunding, peer-to-peer productie, leergemeenschappen, enz … In de transitiebeweging zoekt men juist naar alternatieven voorbij het oliegebruik, naar schaalverkleining en de bottom-up kracht om zich weerbaarder op te stellen ten aanzien van macro-economische productie en consumptiepatronen. Ook hierin kan de collectieve aanpak meer kansen bieden. De groeiende aandacht voor o.m. collectieve en meer autonome energievoorziening (Ecopower, Rescoop), gesloten kringloop van water en grondstoffen leent zich trouwens tot een overstijgen van de eigen woning of woongroep, het laat toe om connecties te zoeken met de omwonenden en de buurt.

3.2. Mesoperspectief 3.2.a. Technologie, complexiteit woonsector.

en innovatie

in de bouw,

vastgoed

en

Aanvankelijk bakte elke boerderij zijn eigen brood, daarna verleerden wij dit en werd het specialistenwerk, nu gaan broodbakmachines als zoete broodjes van de hand. En wie weet, vinden we weldra op het internet vrij beschikbare schema’s voor het uitprinten van onderdelen en het monteren van een broodbakmachine? Of gaan we ons huis in modules bij IKEA kopen? De bouwen vastgoedsector is volop in beweging, zo getuige ook de pioniers en voortrekkers in de transitiearena Duurzaam Wonen en Bouwen. Maar, een aantal technieken en processen zijn mettertijd ook veel complexer en verfijnder geworden. Voorbeelden zijn de bouwwijze, het energiebeheer, de samenstelling van producten en materialen, de technische infrastructuur en installaties, de normen rond veiligheid en gezondheid, enz … Zij ontglippen de burger en hebben de neiging te verschuiven naar het terrein van specialisten en kwaliteitsbewakers.

17

Anderzijds worden dan weer methodieken ontwikkeld om dit alles opnieuw bij de gebruiker te brengen, die er (extra) tijd en energie zal of moet voor vrijmaken. In sommige kringen, en zeker in de woonsector, is er de neiging om terug te grijpen naar traditionele bouwwijzen en technieken, bouwelementen en prefab, in eenvoudige huizen en voorzieningen. Vaak zijn ze beter geschikt voor zelfbouw, en de bewoners kunnen zelf het onderhoud of de herstellingen opnemen. Parallel met de toegenomen complexiteit van technieken zijn ook juridische constructies, financiële producten, ontwikkelingstrajecten e.d.m. veel ingewikkelder geworden. Het scala aan professionals breidt zich uit en men kan ze haast niet meer wegdenken bij een klassieke, individueel bouwproces, laat staan bij een meer complex en omvattend innovatief woonproject. In een groep of in een breder netwerk van diensten, kennis- en ervaringsuitwisseling kan dit probleem beter worden opgevangen. De bankencrisis heeft de waakzaamheid van de kredietverstrekkers (en de Nationale Bank) over de financiële draagkracht van de kredietnemers verscherpt, niettegenstaande de lage rentevoet zijn er strengere eisen naar waarborg, leenbaar bedrag, termijnen. Ondertussen wordt er bv. in de vastgoed- en energiesector gezocht naar financieel innovatieve formules over een langere tijdspanne (uitstel van grondaankoop, achtergestelde lening, erfpacht, recht van opstal, ..) of formules die rekening houden met het terugverdieneffect van duurzame maatregelen en investering. De vastgoedsector is een directe (en sterke) concurrent voor het zelfontwikkelend GW bij het zoeken naar sites en kaapt kansen weg. Maar de sector zelf komt ook hier en daar in beweging. Enkele ontwikkelaars en investeerders haken aan op de kar van het GW; zij zien duidelijk immers een win-win in de samenwerking met groepen of dienstverleners (aanbod/vraag van sites, gronden of panden, garantie op afname van woningen) en maken zich sterk(er) naar de lokale overheden om hun vastgoedvoorraad op een (meer) duurzame wijze te valoriseren. 3.2.b. wettelijk en regelgevend kader - Voor het Vlaamse woonbeleid is het realiseren van het recht op menswaardig wonen de centrale doelstelling, aldus artikel 3 van de Vlaamse Wooncode (VWC) vertaald in termen van beschikbaarheid, woonkwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. Artikel 4 van de Vlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid daarbij bijzondere aandacht heeft voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dat recht op duurzaam wonen, als een basisrecht voor iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren en steeds meer voor de doorsnee huishoudens. Enerzijds bestaan er binnen de context van diverse weten regelgeving een aantal knelpunten die te maken hebben met de eigenheid van gemeenschappelijk wonen (voorschriften en vergunning, definitie van de woonvorm, het gezin bij domiciliëring, sociale zekerheid,..), in combinatie met zelfontwikkeling en zelfbeheer, met financiering en betaalbaarheid (fiscaliteit, premies, ..). Wil het GW betaalbaar zijn en toegankelijk voor diverse doelgroepen, dan biedt het gronden pandendecreet (GPD) een kans op mix van inkomens, maar de sociale bouwmaatschappijen staan niet meteen te springen voor een samenwerking (selectie en toewijzing van kandidaten, chronologie op de wachtlijst, te kleine projecten voor de bouwmaatschappijen, …). De recente uitspraak van het Grondwettelijk Hof inzake het GPD brengt de initiële intentie tot medeverantwoordelijkheid van de sector terug naar af. Een reden te meer voor de publieke sector om coalities te sluiten met GW-initiatieven. Coöperatieve vormen zijn nog relatief onbekend, daarom dienen de ambtenaren - vooral op het lokale niveau (RO, wonen, leefmilieu, enz) - zich te informeren, creatief en meer open in te spelen op de vraag van GW, hetzij binnen het huidig kader, hetzij via een aanpassing van de voorschriften en reglementen, hetzij via experimenteerruimte.

18

3.2.c. Politieke aandacht voor Gemeenschappelijk wonen en andere nieuwe woonvormen De groeiende aandacht voor gemeenschappelijk wonen blijkt uit een aantal initiatieven. Een belangrijke stap voorwaarts was de erkenning in 2010 van de vzw Samenhuizen als een socio-culturele beweging (na 10 jaar zuiver vrijwilligerswerk). Samen met de steun uit het Luchkasteelfonds (Koning Boudewijnstichting) voor een studie rond de knelpunten van Samenhuizen (Jonckheere et al. 2009) heeft dit als gevolg dat de beweging via enkele medewerkers in dienstverband is gaan wegen in de lokale en Vlaamse politiek, in allerlei media en studie- of leerdagen die ook de interesse losweekt onder de bevolking. Het potentieel voor Gemeenschappelijk wonen is groot, maar nu krijgt het gedachtegoed stilaan ook vorm in de praktijk. Groepen vormen zich, initiatieven worden opgestart en krijgen steeds meer gehoor. Ook op het politieke vlak worden concrete stappen in de goede richting genomen (zie bijlage 1).

3.3. Microperspectief We plaatsen de dynamiek van gemeenschappelijk wonen als niche binnen een aantal andere maatschappelijke trends, speciaal binnen de coöperatieve beweging en op zichzelf in haar eigen groei en potentieel. 3.3.a. gemeenschappelijk wonen binnen maatschappelijke trends In de afgelopen decennia hebben we een aantal maatschappelijke bewegingen gezien, die buiten de tradities om of er soms op voortbouwend, nieuwe omgangswijzen aanbrengen t.o.v. onze behoeften, elkaar en onze omgeving. Dat vertaalt zich in alternatieve woonvormen, mobiliteit, communicatie, vorming, en tal van andere diensten, voorzieningen en initiatieven. Op vlak van de wooncultuur is er sinds WO-II, zoals elders, een evolutie naar individualisering, stijgende welvaart en verbetering van het comfort. Maar geleidelijk aan groeit de behoefte aan sociale cohesie en solidariteit en de aandacht voor leefbare wijken en de inzet van het sociaal kapitaal (participatiebeleid, transitiebeweging) op het niveau van wijken, dorpen en steden. De beweging van gemeenschappelijk wonen komt niet alleen voort uit wensen naar meer verbondenheid, solidariteit en een grotere verantwoordelijkheid en zeggenschap, maar gebeurt in wisselwerking met brede maatschappelijke ontwikkelingen, zoals : - delen van diensten, goederen en kennis (car-sharing, ruilsystemen, volkstuinen, swapping, enz …) - milieubewustzijn (ecologie, transitie, peak-oil en resource peak, klimaatbewustzijn, …) -sociaal ondernemen (maatschappelijke meerwaarde, dienstverlening, inclusie van kansarmen) - emancipatie (grassroot bewegingen, zelfredzaamheid, burgerverantwoordelijkheid) - solidariteit en vermaatschappelijking van de zorg (intergenerationele solidariteit, woonrecht) - en hang naar verbondenheid (leefbare buurten, sociale cohesie). Deze ruime bewegingen zijn onderling ook sterk met elkaar verstrengeld in een streven naar duurzaamheid. In deze stroming bouwen diverse overheidsinitiatieven en instellingen, verenigingen en brede of lokale initiatieven mee aan een vernieuwd sociaal landschap, waarin Gemeenschappelijk Wonen vanuit haar specifieke invalshoek heel wat meerwaarde biedt. Het brengt namelijk een bottom-up en zelfredzaam antwoord op de demografische en maatschappelijke trends, de schaarste aan ruimte, de druk op het leefmilieu, de zorgnood, de groeiende kloof tussen arm en rijk. Dit alles zijn uitdagingen waarbij het Gemeenschappelijk wonen als volwaardig alternatief op het individuele wonen kan uitgroeien.

17

3.3.b. Maatschappelijke meerwaarde van gemeenschappelijk wonen De maatschappelijke meerwaarde van gemeenschappelijk wonen is enerzijds inherent aan haar eigenheid, anderzijds kunnen bij het opzetten en/of bij het beheren een aantal keuzes gemaakt worden die in meer of mindere mate een meerwaarde voor de samenleving bieden. We onderscheiden volgende mogelijke directe intrinsieke meerwaarden van GW. ook : Jonckheere e.a., 2010]

[zie

Effecten op de bewonersgroep Een aantal praktische en sociale meerwaarden voor de bewoners vertegenwoordigen een indirecte sociale winst. Dan spreken we over betere opvang van kinderen, senioren, kansarmen en zorgbehoevenden. Maar ook de kleinere ecologische voetafdruk die het GW ambieert en de aandacht voor gezond en comfortabel wonen in een leefbare omgeving levert een betere psychische en fysieke gezondheid op. Sociale cohesie en veerkracht De woongroep, dank zij haar betrokkenheid in de ontwikkeling en tijdens het samen (door)leven groeit in haar verantwoordelijkheidszin en haar engagement om (later) een ambassadeursrol op te nemen, de ervaringen uit te dragen en eventueel nieuwe initiatieven te steunen en (helpen) ontwikkelen. In de meeste gevallen brengt een woongemeenschap versterking van het lokale weefsel en heeft zij een dynamiserend effect op de buurt. In het buitenland worden cohousing projecten soms door lokale overheden benut als ‘urban acupuncture’, om een achtergestelde buurt of een nieuw te ontwikkelen wijk een ‘boost’ te geven. Kinderopvang , een snack-bar, een kleine voedingswinkel of andere initiatieven en activiteiten door bewoners of binnen een project kunnen ook de wijk bedienen. Duurzaam bouwen De keuze voor ‘compact bouwen’ en kleine(re) woonsten dank zij de collectieve ruimtes, voorzieningen en goederen, autovrije zone, beperking in de infrastructuuraanleg van bestrating, verharding en riolering (de aanleg van collectieve nutsleidingen laat op zich wachten ), en andere typische ‘sharing’ in woongemeenschappen houden op zich een meerwaarde in voor de buurt en samenleving. Panden worden hergebruikt of krijgen een nieuwe bestemming, ruimte wordt meervoudig benut en soms opengesteld voor de buurt, voor culturele activiteiten; een grote tuin vergroent de buurt en kan ruimte bieden voor lokale voedselproductie. In een groep krijgen hoge(re) ambities inzake energie, water en, grondstoffen meer kans. Diversiteit en inclusie Armoede, kansarmoede en sociaal isolement zijn dikwijls verweven. Wonen in een samenhangende groep van mensen met enigszins verschillende culturele en sociale achtergrond is ondersteunend, leerrijk en verruimend voor alle betrokkenen. Diversiteit en inclusie zoals door de meeste projecten beoogd, naar inkomen, leeftijd, gezinstype, mentale of fysische beperking…) brengt een meerwaarde met zich mee voor alle bewoners. 3.3.c. Groei en potentieel voor gemeenschappelijk wonen in ons land Bij een inventarisatie werden er in 2010 in Vlaanderen 63 woongemeenschappen geteld (144 voor geheel België) van de types cohousing, co-wonen en woongroep (Luk Jonckheere e.a., 2010). Die werden de jongste veertig jaar ontwikkeld. Sindsdien zijn er nog minstens 10 bij gekomen en vandaag zijn er minstens 30 projecten in aanloop- of realisatiefase (zie bijlage 7 : inventaris woongemeenschappen wonen). Interesse en potentieel zijn gemeten in verschillende westerse landen. De resultaten lopen ongeveer gelijk. De meest degelijk gevoerde studies geven een interesse tussen 20 en 32% van de bevolking [o.a. Innosense Consulting SRL & INDACO Politecnico di Milano,

18

2006; Harris Interactive, 2011]. Deze tendens werd in 2013 ook in ons land bevestigd. Een recente studie door ILIV onderzoeksbureau in opdracht van IKEA stelde in 2013 vast dat 35 % van de Vlamingen het ‘fijn vindt om met verschillende generaties samen te wonen’ en dat 32 % van de Vlamingen zegt dat het ‘leuk zou zijn om verschillende gezinnen samen een groot huis te delen, waarbij iedereen zijn stukje privacy heeft, maar er ook gemeenschappelijk plaatsen zijn’ [Debruyn Caro, 2013] In bijlage vind je een uitgebreide tabel met onderzoeken rond interesse gemeenschappelijk wonen, met vermelding van het land, het jaartal, de onderzoeker(sorganisatie) en desgevallend opdrachtgever, het aantal ondervraagden en de samengevatte resultaten. (zie bijlage 8) Als slechts 1/10 van deze 20 à 32 % geïnteresseerden (2à3% van de Vlaamse huishoudens) effectief zouden instappen in een project, dan mogen we het potentieel van GW zeker ‘beduidend’ noemen. 3.3.d. Trend m.b.t. coöperatief denken binnen gemeenschappelijk wonen : In een aantal landen is het coöperatief gedachtengoed sterk vertegenwoordigd bij gemeenschappelijk wonen, meestal doordat er daar reeds een traditie bestond van coöperatieve vormen van wonen op de gewone woningmarkt. We denken o.a. aan Canada, Denemarken, Duitsland, Finland, Italië, Verenigd Koninkrijk, Zweden, Zwitserland, … [ICA & CECODHAS, 2012 ; Kristensen, 2007] In ons land is het overgrote deel van de projecten gestructureerd en functioneel als Vereniging van Mede-Eigendom (VME), de meest bekende rechtsvorm voor het collectief beheer van een meergezinsgebouw, ook zonder gemeenschappelijkheid (appartementen). Coöperatieve woonvormen zijn hier weinig bekend. Er zijn natuurlijk de traditionele huisvestingsmaatschappijen al dan niet gestructureerd volgens de coöperatieve vennootschapsvorm. Zij zijn historisch ontstaan vanuit de arbeidersbeweging , functioneren vandaag volgens een top-down model en handelen binnen een strikt regelgevend kader. Zij dragen wel een potentieel in zich om, eventueel samen met bewonersgroepen, eigentijdse wooncoöperatieven mogelijk te maken, zoals dat bvb. in Nederland het geval is bij de woningbouwcorporaties. Ondanks de relatieve onbekendheid van de coöperatieve modellen worden al enkele schuchtere pogingen ondernomen door zelfbeherende projecten gemeenschappelijk wonen volgens coöperatieve structuur. De pioniers die in België het voortouw namen/nemen met gemeenschappelijk wonen gestructureerd volgens coöperatieve vormen zijn nog schaars. Toch tellen we er vandaag een 10-tal (zie hoofdstuk II en de tabel met korte beschrijving in bijlage 4). 3.3.e. Gemeenschappelijk wonen en betaalbaarheid - Vanuit haar basisdoelstellingen trekt gemeenschappelijk wonen vaak mensen aan die begaan zijn met het idee van betaalbaarheid en diversiteit (Garciano, 2011). Echter in de praktijk van vandaag is dit in ons land moeilijk te realiseren. Er zijn talrijke voorbeelden, ook in ons land, van projecten die deze betrachtingen inschrijven in hun doelstellingen, maar meestal kan dit niet of in zeer beperkte mate worden geconcretiseerd. - De studie over solidair gemeenschappelijk wonen van 2006 i.o.v. de POD Maatschappelijke Integratie, werd op vraag van diezelfde dienst in 2012 geactualiseerd als ‘Studie 2012 over de mogelijkheden voor de erkenning van het solidair wonen. Actualisatie van de studie van 2006 en nieuwe ontwikkelingen’. Hierin is gezocht naar mogelijkheden tot de implementatie van ‘solidair’ gemeenschappelijk wonen zonder samenwonenden te ‘bestraffen’. (Samenhuizen e.a., 2012) . - Ook in de zorgen welzijnssector en bij seniorenopvang wil men meer en meer vormen van groepswonen (minder en meer zelfstandige) opstarten en ondersteunen. Kortom, de aandacht voor ‘betaalbaar gemeenschappelijk wonen’ neemt toe, zowel in de beweging zelf rond het ‘gemeenschappelijk wonen’ als in diverse maatschappelijke domeinen, op alle beleidsniveaus.

17

4. Missie en doelstellingen De onderliggende kernwaarden van het Samenhuizen-netwerk, die perfect aansluiten bij de cioöperatieve beginselen, zijn de volgende : - zelfredzaamheid en veerkracht (individueel en als groep) - verantwoordelijkheidszin (voor elkaar, voor de samenleving, voor het milieu) - basisdemocratie - gelijkwaardigheid - solidariteit en rechtvaardige toegang tot het voorzien in de basisnoden (zoals degelijk wonen)

4.2. Missie en visie Via het model van een wooncoöperatieve en het samenhangend en groeiend netwerk van de beweging rond Gemeenschappelijk Wonen willen we bijdragen aan het faciliteren, initiëren, ontwikkelen, realiseren en beheren van woongemeenschappen. Deze woongemeenschappen moeten, toegankelijk zijn voor mensen met lage en gemiddelde inkomens, liefst in projecten met diversiteit qua inkomenscategorieën. Aan de basis ligt het principe van het coöperatief delen van geldelijke middelen, van kennis, vaardigheden en inspanningen, elkeen naar eigen vermogen, in zelfontwikkeling, zelfbeheer en met ondersteuning en vorming op maat, rekening houdend met inclusie en ingebed in de sociale economie.

4.3. Doelstellingen De gekozen doelstellingen voor de modellen die hier in het vizier komen gelden voor de woongemeenschap op zich en voor het ‘coöperatief samenwerkingsverband er omheen. Er zijn 3 soorten doelstellingen, namelijk : 4.3.a. Basisdoelstellingen : Eerst onderscheiden we de basisdoelstellingen die het ‘coöperatief netwerk’ van woonprojecten nastreeft. Aan deze basisdoelstellingen voldoet elke woongemeenschap die zich aansluit bij dit netwerk. 1. gemeenschappelijk wonen realiseren, kleinschalig 2. in zelfbeheer, met brede participatie en democratische besluitvorming 3. betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen 4. open uitwisseling bevorderen, zowel met het netwerk als met de ruimere omgeving 4.3.b. Nevendoelstellingen: De bijkomende betrachtingen in het kader van het ‘coöperatief netwerk’ komen de basisdoelstellingen versterken of aanvullen. 1. mix van inkomenscategorieën bevorderen (inkomen ; aandeel gemiddelde en lage inkomens) 2. inclusie van andere kwetsbare personen, dus niet enkel in functie van inkomen (bvb. alleenstaanden en eenoudergezinnen, minder validen, jongeren en senioren, niet-westerse culturen …) 3. woonzekerheid door aanbod van betaalbaar wonen (bvb. door kostengerelateerde huurprijs) 4. grond en woningen als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’ in collectief beheer houden en onttrekken aan de speculatieve sfeer 5. inbouwen van een mate van delen en samenwerking, betrokkenheid, solidariteit 6. lokale veerkracht en emancipatie bevorderen

18

7. flexibel woonrecht : wijzigen ruimtebestemming (o.a. omwisselen of aanpassen van de woonst) 8. ecologisch bouwen en wonen (o.a. energie, water, ruimtegebruik, materialen, …) 9. stimulering van lokale sociale economie Deze nevendoelstellingen kunnen in wisselende mate aanwezig zijn bij de participerende woongemeenschappen of de andere betrokkenen. 4.3.c. Doelstellingen buiten het GW : Tenslotte zijn er andere doelstellingen na te streven door het ‘coöperatief netwerk’ als geheel en door de woongemeenschappen elk voor zich. De weging van die voorwaarden varieert naargelang de ontwikkelingsfase waarin een project zich bevindt; bvb. een reflectiegroep behoeft een minder formele of solide structuur dan een groep in bouwfase. 1. degelijke interne organisatie 2. degelijk ondernemingsplan, met o.a. financiële analyse 3. eenvoud en subsidiariteit Al deze doelstellingen vertalen zich in de criteria die t.a.v. woongemeenschappen zullen gehanteerd worden voor hun aan/insluiting aan/in het netwerk en voor de mate waarin zij steun en hulp kunnen verwachten, Zij het onder de vorm van dienstverlening of financiële facilitatie. (zie : III.B. en III.C.)

5. Definities m.b.t. de doelstellingen 5.1. Gemeenschappelijk wonen 5.1.a. Definitie gemeenschappelijk wonen en woongemeenschap De definitie van gemeenschappelijk wonen door Samenhuizen vzw luidt als volgt : “ Een woongemeenschap is een woonvorm die personen omvat uit verschillende gezinnen die in eigen beheer, vrijwillig en bewust ruimtes delen en samen wonen in mindere of meerdere mate op elkaar betrokken met als bedoeling sociale meerwaarde te creëren. “ Een aantal collectieve vormen van samenwonen voldoen niet aan deze definitie en worden dus door Samenhuizen vzw niet gezien als GW. Dat is het geval voor bvb. een boerderij met een grote uitgebreide familie, een appartementsgebouw, een gevangenis, een bouwgroep, een gated community, enz … 5.1.b. diverse types De diverse types van gemeenschappelijk onderscheiden zich naar : - mate van autonomie van de privé-woonst (woningen of kamers) - gedeelde ruimtes : grootte en functie - mate van betrokkenheid tussen de bewoners (engagement, charter) - aantal woonsten (zie hieronder) Gemeenschappelijk wonen biedt intrinsiek meer kansen tot grotere betrokkenheid, samenwerking en solidariteit binnen een buurtgemeenschap.

cohesie,

Er bestaat een brede waaier in de typologie van het gemeenschappelijk wonen. Om enige orde te verkrijgen hanteert vzw Samenhuizen een schema dat het onderscheid maakt tussen GW met het privaat gedeelte in kamers of een autonome woning. AUTONOME WONINGEN - Co-Wonen : beperkte gedeelde ruimtes (tuin, parking en berging, atelier, washuis, gastenkamer)

17

- Cohousing : uitgebreide kinderspeelkamer, salon, hobby, enz …)

gedeelde

ruimtes

(ook

eetruimte,

keuken,

PRIVE KAMERS - Woongroep : huishouden gedeeltelijk samen - Leefgemeenschap : huishouden volledig samen, alle maaltijden gedeeld

5.1.c. Aantal woonsten : Projecten die bestaan uit twee woonsten kunnen als afzonderlijke categorie worden onderscheiden : De duo-woonsten met zorgaspect worden benoemd als zorgwonen (Vlaamse Wooncode) of kangoeroewonen Voor de overige projecten heeft het aantal woonsten een invloed op de draagkracht (financieel en sociaal) voor de gedeelde ruimtes en voorzieningen, en voor eventuele extra aspecten die worden opgenomen. Omwille van de betrokkenheid en werkzaamheid worden groepsverbanden aangeraden die variëren van 2 tot 8 à 10 units voor woongroepen, 16 tot 35 voor cohousing (uitzonderlijk vanaf 12) en 3 tot 80 (soms meer) voor co-wonen. Grote projecten kunnen opgebouwd zijn uit meerdere clusters, die op zichzelf de vorm van woongroep kunnen aannemen. Ook bestaan voorbeelden van meerdere cohousing projecten die aanpalend zijn ingeplant en enkele functies delen op buurtniveau. 5.1.d. Extra aspecten Een aantal projecten schenken aandacht aan extra aspecten of schrijven deze in hun missie in. Deze kunnen een invloed hebben op het functioneren en op het maatschappelijk belang van de woongemeenschap. Zo onderscheiden we o.a. : - De plaats van senioren : Multigenerationele, 40+ of 55+ projecten - Inclusie van zorgbehoevenden : in stijgende lijn van implicatie spreken we van burenhulp, mantelzorg of georganiseerde opvang

18

- Specifieke doelgroepen : project met enkel bewoners uit de doelgroep of gemengd inclusief project , specifieke aandachtspunten naargelang de doelgroep - Economische, socio-culturele of andere activiteiten : men maakt onderscheid naargelang alle bewoners betrokken zijn (in dat geval spreekt men van een woonwerkgemeenschap, eventueel zelfs autonoom zelfvoozienend) of een deel van de bewoners. In andere gevallen zijn geen van de bewoners actief in de bedrijfjes of verenigingen, maar bestaan deze in samenhang of aanvullend aan de bewoningsfunctie. Activiteiten kunnen bvb. zijn : landbouw, kinderopvang of andere diensten, kleinhandel, culturele en educatieve activiteiten, kunst, … - Spirituele dimensie : traditionele christelijke of andere religieuze gemeenschappen, ook niet-belijdende groepen. - Ecologisch bouwen en wonen : de meeste projecten hebben een ecologische insteek. Indien dit doorgedreven is kan men spreken van ecowijk of ecodorp, ook ecovillage (ook grotere schaal).

5.2. Zelfbeheer en democratische controle Samenhuizen vzw zet in op projecten die beantwoorden aan het principe van zelfbeheer en zelfontwikkeling, in al zijn varianten en gradaties. Dit strookt met de wensen van een meedrerheid van woonprojecten om beslissingen aan zich te houden. In onze peiling uit dit zich in volgende antwoorden op de vraag ‘welke beslissingen wel of niet bij de bewoners moeten liggen’ :

5.2.a. Zelfbeheer Dit aspect is voor Samenhuizen vzw essentieel om te kunnen spreken over ‘gemeenschappelijk wonen’. Het houdt in dat de bewoners hun gemeenschap dragen op een participatieve en basisdemocratische wijze. Woongemeenschappen worden dus niet zonder inbreng van de bewoners ontwikkeld door een externe instantie. De aanzet of het initiatief kunnen wel extern worden gegeven (door een projectontwikkelaar of door de

17

overheid), maar de aansturing gebeurt van onder uit. Dit belet niet dat voor een aantal zaken professionals worden ingehuurd, punctueel of langdurig, omwille van hun expertise en vaardigheden of om taken te vervullen waarvoor de bewoners zelf niet over de nodige kennis, expertise, vaardigheden of hulpmiddelen beschikken, of waaraan zij geen tijd kunnen of willen besteden. Partnerschap of enige vorm van samenwerking met sociale huisvestingsactoren (overheid/ sociale woningmaatschappijen) zijn een spoor voor de integratie van lagere inkomenscategorieën. Bewoners kunnen betrokken zijn in de aanloopfase maar ook daarna. Publieke beheerders van woonvoorzieningen hebben de meerwaarde en de besparing leren kennen van bewoners die zich verantwoordelijk stellen voor de infrastructuur die zij gebruiken en die elkaar daarin collectief ondersteunen en zich organiseren om dit zo efficiënt mogelijk te doen en in de mate dat zij hiervoor de vaardigheden en de beschikbaarheid hebben of ontwikkelen. Cohousing projecten in Denemarken en Zweden bvb. die samenwerken met een Huisvestingsmaatschappij kunnen van deze laatste een extra beheersvergoeding ontvangen voor het zelf organiseren en beheren van hun woonsten en woonomgeving. (zie : III.A.-3.5.) 5.2.b. Zelfontwikkeling Zelfontwikkeling houdt niet in dat elke handeling ten behoeve van de projectontwikkeling door de bewoners wordt uitgevoerd, maar wel dat zij als groep de sturende instantie zijn. Naargelang de verantwoordelijkheden die worden gemandateerd of uitbesteed kent het ontwikkelingsproces een breed spectrum van projecten met volgende varianten : - volledige zelfontwikkeling - zelfontwikkeling met steun van een Regiokern en/of los bewegend in het netwerk - zelfontwikkeling met steun van een begeleider GW (in combinatie eventueel met Regiokern) - zelfontwikkeling met steun van Samenhuizen en/of een andere intermediaire organisatie - zelfontwikkeling in samenwerking met (soms geïnitieerd door) een aanbieder. Belang van het betrekken van een intermediaire (leren we bvb vanuit projectoproepen in Frankrijk), ook als bewaker van juist dit aspect van zelfontwikkeling, bvb vrije keuze voor architect, project voor en door de bewoners, e.d.m. 5.2.c. Zelfbouw Eén van de onderdelen van de realisatie van een project is de concrete bouw of verbouwing er van. Essentieel voor het gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer is dat de groep van (toekomstige) bewoners de sturing heeft van dit traject, dus als bouwheer optreedt. Net zoals voor het algemene ontwikkelingstraject kunnen (toekomstige) bewoners er voor kiezen dit in eigen handen te nemen. Dat kan punctueel zijn, gedeeltelijk of grotendeels. Voorwaarden, aandachtspunten en knelpunten worden verderop beschreven (IIIA) Bij het uitgebreid opnemen van taken in bouw of verbouwing wordt soms gesproken van ‘Sweat equity’ (UK, US), autoconstruction (F) of ‘Autorecupero e Autocostruzione’ (IT). [Maury Yann, 2011] (zie verder : III.A.-2.2.c.) 5.2.d. Democratische controle Voor Samenhuizen vzw is een noodzakelijk ingrediënt van gemeenschappelijk wonen de democratische controle waar alle deelnemers mede-zeggenschap hebben. Dit kan gemoduleerd worden naargelang het voorwerp van beslissingen. Eigenaars hebben bvb. andere verantwoordelijkheden dan huurders en dus andere beslissingsbevoegdheden, zo ook hebben bvb. sponsors en bewoners niet dezelfde belangen en bevoegdheden. De types van democratische de basistypes democratie : - klassieke representatieve democratie (afgevaardigden) - basisdemocratie : 1persoon=1stem

18

- consensus (bvb sociocratische methodiek) Voor de bewoners bestaat er meestal een gemengde relatie, zowel een zakelijke als één van nabuurschap. Hierom wordt in de meeste woongemeenschappen gekozen voor consensus (o.a. volgens de sociocratische methodiek) voor het beheer van de zaken die raken aan het dagelijkse leven. Sommige beslissingen moeten zeer snel gebeuren, omwille van een externe deadline zoals vaak bij een bouwtraject. In dat geval wordt meestal een back-up procedure voorzien met stemming bij gewone meerderheid. Voor deze back-up geeft men de voorkeur aan het principe 1 persoon = 1 stem (of 1 gezin = 1 stem waar men alleenstaanden niet wil benadelen t.o.v. echtparen).

5.3. Participatie, samenwerking en solidariteit Betrokkenheid, participatie, samenwerking en solidariteit zijn noodzakelijke bestanddelen van een goedwerkende gemeenschap. De definitie van ‘intentional community’ volgens de FIC (Federation of Intentional Communities) luidt als volgt : “ Een ‘intentionele gemeenschap’ is een residentiele gemeenschap, die vanaf de start ontworpen is met het oog op een hoge graad van sociale cohesie en samenwerking als groep. Het is kenmerkend voor de leden van deze gemeenschap dat zij een gemeenschappelijke sociale, politieke, religieuse of spirituele visie hebben, vaak volgen zij een alternatieve leefstijl. Kenmerkend is ook dat zij verantwoordelijkheden en middelen delen.” De inzet van de bewoners is een essentieel onderdeel van zelfbeheerd GW. Dit betekent niet dat alle bewoners in dezelfde mate deelnemen aan de ontwikkeling, het dagelijks beheer of de activiteiten van hun project. Bij de coöperatieve woonvormen in Nederland (zowel met als zonder gemeenschappelijk wonen) stelt van Dijk vast dat ongeveer 10% van de leden een actieve rol wil spelen in de besturing van de vereniging, 30% actief op de hoogte wil blijven, maximaal 90% vertrouwen heeft dat de vereniging goed functioneert en 10% kan worden gekenmerkt als free riders [van Dijk G., 2002, geciteerd in Elbers A. & Pelgrum H., 2011]. Het is onze ervaring op het terrein dat dit percentage bij woongemeenschappen hoger ligt naarmate de uitgebreidheid van gedeelde ruimtes en de aard en het aantal van gezamenlijke activiteiten

5.4. Sociale meerwaarde 5.4.a. Recht op wonen vrijwaren Het recht vrijwaren op de keuze van de woonvorm die door bewoners als kwalitatief ervaren wordt, in geval van gemeenschappelijk wonen omwille van de meerwaarde van het groepsaspect. Het gaat dus over het wegwerken van drempels die er zijn in het ontwikkelen, realiseren, benutten, beheren, verschaffen van gemeenschappelijke woongelegenheid. Aansluitend bij het wonen kunnen nevenactiviteiten worden ontwikkeld, zoals bvb. opvang van mensen met dringende woonbehoefte of zorgbehoefte, kinderopvang, tuin- of landbouwactiviteit, horeca, gastenverblijf, vorming, seminaries, culturele activiteiten, enz … Het gaat er om woonrecht als basisrecht vrijwaren voor iedereen door grond en woningen, als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’, zoveel mogelijk te behouden en beheren als maatschappelijk gedeeld goed. Eén van de manieren om dit te realiseren is het onttrekken van wonen aan de speculatieve sfeer. 5.4.b. Betaalbare en toegankelijke woongelegenheid Gemeenschappelijk Wonen kan men (meer) breed toegankelijk maken, dus ook betaalbaar voor lage en gemiddelde inkomens door solidariteit te voorzien. Dit kan zowel intern als extern aan de groep.

17

Er wordt doorgaans naar gestreefd om een mix van inkomenscategorieën te realiseren in de lokale gemeenschap, dus binnen en/of rondom de woongemeenschap. (betaalbaarheid wordt verder gedefinieerd in 5.6.) 5.4.c. Emancipatie, sociale cohesie - Het zelfbeheer, de betrokkenheid en de collectieve verantwoordelijkheid zijn een goede voedingsbodem voor emancipatie (empowerment) en zelfontplooiing van de betrokken bewoners. - Subsidiariteit : decentraliseren waar het kan, centraliseren waar het moet. Zodat de besluitvorming zo dicht mogelijk bij de betrokkenen gebeurt. -

Een sterke lokale sociale cohesie en veerkracht verbeteren, waarbij de woongemeenschap zich bewust opstelt ten gunste van een open uitwisseling met de buurt en de omgeving - Ondersteunen van de dynamiek in de omliggende buurt ; stimuleren van socioculturele activiteiten ; stimuleren van de lokale sociale economie.

5.4.d. Diversiteit sociale mix Een sociale mix van bewoners verbetert niet enkel een grotere financiële haalbaarheid voor de inclusie van minderverdieners. Het houdt ook een sociale meerwaarde in, namelijk ook de ‘inclusie van meerverdieners‘. Hoe deze diversiteit moet en kan betracht worden hangt af van keuzes die de groep maakt. Wordt een afspiegeling van de samenleving betracht? (bvb minstens 20% mensen met laag inkomen) Of is de ambitie van de groep de inclusie of de tijdelijke opvang van enkele mindervermogenden? Bij deze verschillende keuzes dient bewust te worden gelet op de beoogde houding tussen de bewoners, zodat vanuit gelijkwaardigheid de bekwaamheden van eenieder tot hun recht komen. Er moet verder rekening worden gehouden met culturele weerstanden, namelijk vooroordelen van zowel meerverdieners als minderverdieners. Uit onze peiling : het belang mindervermogenden in het project :

dat

wordt

gehecht

aanhet

betrekken

van

18

5.4.e. Inclusie : steun en/of zorgbehoefte In gemeenschappelijk wonen schuilt een extra kans voor het organiseren van omkadering, ondersteuning en/of zorg voor doelgroepen die hier behoefte aan hebben. Wij denken o.a. aan senioren, jongeren, jonge gezinnen, alleenstaande ouders, migranten, mindervaliden en andere sociaal kwetsbaren. De ervaring in andere landen leert dat de beweging gemeenschappelijk wonen deze beloftes ook waarmaakt. Als voorbeeld vernoemen we Canada waar projecten bestaan die uitreiken naar bepaalde bevolkingsgroepen en naar kwetsbare en zorgbehoevenden. Dat slaat dan o.a. op alleenstaande moeders, senioren, alleenstaanden, armen, daklozen, expsychiatrische patiënten en probleemjongeren. [Bouchard Marie, in: Yann Maury, 2011] Het betrekken van kansarmen stelt een aantal problemen m.b.t. de hoogte van het vervangingsinkomen. Dit werd uitvoerig onderzocht in de studie ‘Solidair Wonen’ waar Samenhuizen vzw aan mee werkte. [Samenhuizen, H&P en Univ.St Louis, 2012] ‘Solidair Wonen’ 5.4.f. Openheid, lokale dynamiek De overgrote meerderheid van projecten GW stelt zich niet alleen tot doel intern een open communicatie te creëren, maar ook naar de omgeving toe. Dit maakt duidelijk het onderscheid met ‘gated communities’ die zich afsluiten van hun omgeving. Open uitwisseling gebeurt naar de directe omgeving (de buurt, de gemeente, natuurlijke omgeving, …) en naar een ruimere context (uitwisseling binnen netwerken en brede ‘communities’).

5.5. Duurzame meerwaarde Duurzaam ontwikkelen gaat over meer dan energiezuinigheid en ecologische leefstijl. Voor een brede visie op duurzaamheid grijpen we terug naar de visie in de Stadsmonitor, ontwikkeld door de Vlaamse overheid. [Bral Luk e.a., 2011] . We onderscheiden vier pijlers: - Economische principes: optimale afstemming tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief (diverse woonbehoeften ; kwaliteit van woning en woonomgeving) - Sociale principes: sociale rechtvaardigheid (toegankelijkheid,inclusie, woonzekerheid, betaalbaarheid) ; sociale contacten en cohesie (gemeenschapsvorming, buurten woongebondenheid) ; openheid en diversiteit (sociale mix) ; solidariteit (op verschillende schalen) - Fysiek-ecologische principes: rationeel ruimte- en milieugebruik (dichtheid, rationeel gebruik van energie en grondstoffen) ; kwaliteit van het leefmilieu ; biodiversiteit ; kwaliteit van de private, semi-publieke en publieke infrastructuur en ruimte (multifunctionaliteit) - Institutionele principes: kwaliteiten van de civiele cultuur (samenwerking tussen actoren, participatie van de bewoners) ; rol van de overheid (regie, stimulatie ; efficiënte en heldere sturing ; behoorlijk bestuur : openbaarheid, verantwoording, tijdigheid) Vele aspecten van duurzaamheid, zoals die hier worden beschreven, zitten vervat en verweven in een aantal andere hogerop gedefinieerde eigenschappen en doelstellingen van het GW en haar netwerk. De fysiek-ecologische aspecten reiken verder dan enkel het vraagstuk van energie en hitte-eiland of de ruimtelijke kwaliteit die de basis legt voor een sociale veiligheid en aangename beleving van de private en publieke ruimte. Ecopolis van macro tot micro De Ecopolis gidsprincipes (Tjallingii, 1985) vertrekken vanuit de holistische visie en combineert drie invalshoeken: de verantwoordelijke wijk (zorgvuldig omgaan met

17

stromen), de levendige wijk (meervoudig organiseren van plekken en gebieden) en de participerende wijk (coproductief betrekken van alle belanghebbenden). De Trias Ecologica speelt vooral in op de verantwoordelijke wijk en redeneert in de volgende stappen: (1) voorkom onnodig gebruik van ruimte, energie, water, grondstoffen en afval (2) zet in op hergebruik en hernieuwbare bronnen (3) gebruik eindige bronnen zo efficiënt mogelijk. Fysieke Context Een duurzame invulling voor GW start bij een goede locatie, ingebed in zijn context door rekening te houden met bodem en reliëf, met de zachte hoofdstructuur (water, groen en biodiversiteit) en harde hoofdstructuur (verkeer), met het hergebruik van verlaten sites of panden. De nabijheid van kern, dagelijkse voorzieningen en openbaar vervoer voorkomt automobiliteit, waarbij het autodelen, en carpoolen, het (bak)fietsdelen zich vlot aandient binnen de woongroep. Verdichting GW leent zich vlot tot een grotere woondichtheid zonder in te boeten in woonkwaliteit en wooncomfort, dank zij gedeelde ruimtes en activiteiten naast kleinere privé-units, dank zij slimme ontsluiting en schakeling van woningen. Zorgvuldig ruimtegebruik laat toe meer open en groene ruimte te ontzien, dank zij rationaliteit en zuinigheid komt men tot een kleiner voetafdruk en haalt men collectieve winsten (zon, wateropvang, nutsleidingen) die men bovendien zou kunnen delen met de buurt, Bovendien kan compact intergenerationeel wonen genieten van de nabijheid voor zorg en opvang, wederzijdse diensten. Technieken: energie, water, afval, (bio)ecologische materialen Als groep durf je vlotter hoge ecologische ambities aan, kan je een zuinige leefstijl aannemen en zal een investering in complexe technieken en uitrusting, naast de rationele inzet van know how en expertise, zeker een economisch voordeel opleveren door de schaalvoordelen, maar ook door de collectieve gedragenheid en samenwerking binnen het woonproject. Dit laatste is niet te verontachtzamen naar later onderhoud en monitoring. Ruimtelijke kwaliteit GW zal het woonconcept op zijn functionaliteit en geschiktheid, de gradiënt van publiek en privaat goed doordacht hebben en tegelijk focussen op de dagelijkse woon- en leefkwaliteit (lawaai, privacy en veiligheid, ontmoeting en toegankelijk voor iedereen) en levendigheid binnen de buurt. Meervoudig ruimtegebruik kan ook verruimd worden naar het delen van ruimte met de direct omwonenden. Sociaal institutioneel Naast voorgaande principes spelen in het proces van de ontwikkeling tot en met het beheer en onderhoud de samenwerking tussen partijen een belangrijke rol en slaat het begrip mede-verantwoordelijkheid (centraal in het GW) meer aan. Meetinstrumenten voor het bepalen van de duurzaamheidsgraad van wijken of steden includeren deze dimensie. Als voorbeeld nemen we de Stadsmonitor voorgesteld door de Studiedienst van de Vlaamse Regering en het team Stedenbeleid [Bral Luk e.a., 2011, De Stadsmonitor]. Die sociale aspecten van duurzaamheid, de menselijke en relationele dimensie behelzen de civiele cultuur van deelname en zelfbeheer, inclusie en diversiteit, samenwerking en solidariteit, sociale cohesie en veerkracht, betaalbaar bereik en toegankelijkheid. Deze aspecten worden elders gedefinieerd en uitgewerkt m.b.t. gemeenschappelijk wonen. Dank zij haar basisdoelstellingen, haar interne organisatie en haar intermenselijke dynamiek kan gemeenschappelijk wonen een gunstige rol spelen bij deze duurzaamheidsprincipes uitgaand van de ecopolis-gedachte.

5.6. Betaalbaarheid

18

Hier beschouwen we nog eens afzonderlijk het aspect betaalbaarheid, beschreven onder ‘sociale meerwaarden’. De wens om gemeenschappelijk wonen betaalbaar te maken, om lage inkomens te betrekken en om financieel kwetsbare mensen en gezinnen te includeren klinkt allemaal wel goed maar zegt niets zolang dit alles niet wordt gedefinieerd. Dat is geen sinecure, diverse actoren hanteren verschillende criteria.

5.6.a. Financiële draagkracht van een individu of een gezin Het meest gebruikte criterium voor betaalbaarheid is de woonquote. Deze gaat niet enkel uit van inkomen maar geeft de verhouding weer tussen de totale uitgave van een persoon of gezin voor wonen en de draagkracht van dit gezin, het inkomen. Bij wonen wordt breed aangenomen dat betaalbaarheid inhoudt dat maximum 1/3 van het netto maandinkomen van een individuele persoon aan woonkosten en aanverwante lasten wordt besteed. Voor de berekening van het equivalent inkomen voor een huishouden gaat men uit van de netto maandinkomens van de leden en wordt als volgt berekend: weging eerste volwassene = 1 ; andere volwassene (vanaf 14 j)= 0.5 ; kind (< 14 j) = 0.3 (bvb : Het inkomen van een koppel met 2 jonge kinderen wordt dus gedeeld door 2,1 om het vergelijkbaar te maken met het inkomen van een alleenstaande). Een nieuwere en meer volledige benadering houdt ook rekening met wat er met het resterende gezinsinkomen kan bekostigd worden, of dit voldoet voor de uitgaven voor het levensnoodzakelijke minimum. Hiervoor gebruikt men het ‘resterend inkomen’ (de RInorm). Hierbij gaat men de woonuitgaven aftrekken van het huishoudinkomen, en nagaan of het resterende budget volstaat voor een minimumkorf van goederen en diensten (aangepast aan het huishoudtype) die noodzakelijk is om menswaardig te participeren in de samenleving. [Kristof Heylen & Sien Winters, 2009 ; Storms, B. & Van den Bosch K., 2009]. Aanverwant heeft UA.CBS het over het ‘besteedbaar inkomen’ na aftrek van de basisuitgaven (inclusief de woonkosten voor basisnutsvoorzieningen). Wij gaan voor zover mogelijk uit van deze betaalbaarheidscriteria. Het zou ons te ver leiden om rekening te houden met andere zeer uiteenlopende gezinsituaties aan de hand van met factoren zoals vast werk, spaargeld, een eigen huis, enz ...

5.6.b. Financiële draagkracht van een groep Aantal minder verdieners Een stap verder dan de draagkracht van een individu naar die van een gezin, kunnen we de draagkracht van een woongroep bekijken. Door het berekenen van de draagkracht van individuele bewoners met een wegingsfactor zou het theoretisch mogelijk zijn een cijfer te geven aan de draagkracht van een groep, en bijgevolg na te gaan in welke mate zij mindervermogenden kunnen dragen. Op die manier brengt men niet het aantal deelnemers met lager inkomen in rekening, maar wel het ‘ totale groepsinkomen’. Collectieve financiële draagkracht van de groep Omgekeerd kan een grote groep vooraf bepalen welk percentage laagverdieners zij willen betrekken bij hun project in functie van hun draagkracht en de gewenste mate van solidariteit. Als de ambitie zou zijn om een afspiegeling van de samenleving te vormen, dan kan men zich baseren op gegevens over armoede in onze samenleving. Op een project met 20 woonsten zou men dan 2 woonsten (10%) voor bewoners onder de armoededrempel voorzien. [zie : Vlaamse Regering, 2013 – Armoedemonitor]

5.6.c. Niveau van ingrijpen ten gunste van betaalbaarheid

17

Betaalbaarheid kan worden nagestreefd door solidaire herverdeling. Dit kan op verschillende niveaus, binnen en/of buiten de groep : individueel tussen bewoners onderling ; op lokaal niveau door solidariteit binnen een woongemeenschap of binnen een buurt ; tussen woongroepen ; breed maatschappelijk (sociale huisvesting, sociale last in GPD, richtprijzen, fiscaliteit, subsidies, premies, …). Op het partnership komen we later nog op terug. Op niveau van de woongroep zelf krijgt het realiseren van betaalbaarheid betere kansen dank zij de collectieve samenhang en samenwerking (van vriendenkring tot en met de inzet vanuit het bredere netwerk), het schaalvoordeel, en de mogelijkheden van zelfontwikkeling en zelfbeheer. (Zie : I.-7.1.) Voor de ontbrekende financiering kan een groep extra middelen zoeken door bvb. een partnerschap aan te gaan met sociale huisvestingsactoren (zie III.A.-3.5.) of rechtstreeks bij overheden subsidiering te vragen. 5.6.d. Langdurende en blijvende betaalbaarheid Woonzekerheid valt of staat met betaalbaarheid, nu en in de toekomst, voor huidige bewoners en nieuwe bewoners. Dit is zeker een wederkerige zorg en bekommernis binnen de woongemeenschap (risico op wanbetaling), die kan worden beschermd via ondersteuning door externe derde partijen. We denken aan een institutionele actor (OCMW, SHM, SVK, e.a.) die extra woningen kan aanbieden aan haar klanten, of aan financiële tot materiële steun van buiten af (bankwaarborg, fonds, overheid, investeerder). Een andere piste is redeneren in de geest van het CLT-model (subsidieretentie, rollend fonds), tegengaan van vastgoedspeculatie, of de spreiding van de leningslast over meer dan één generatie (looptijd van leningen in de sociale huisvesting).

6. Inspiratie 6.1. Literatuur financiering, …)

en

voorbeelden

(zowel

groepen,

netwerk,

Talrijke auteurs beschrijven de meerwaarden van coöperatief ondernemen in het algemeen, meer in het bijzonder voor wonen en heel specifiek voor gemeenschappelijk wonen. De internationale literatuur is uiterst breed, en naargelang de subthema’s buigen we vooral op een zeer praktijkgerichte context van woongemeenschappen tot en met de uitbouw en het functioneren van netwerken ten behoeve van het GW. Enkele interessante publicaties (Cecodhas, ICA) geven bovendien een goed beeld op het spectrum van een enorme diversiteit in praktijken van coöperatief wonen over de hele wereld. Meteen is ook duidelijk dat de wooncultuur, de institutionele context en het regelgevend kader een sterk bepalende factor is voor het wel en wee van de ontwikkeling in het GW. Naast deze bronnen vonden we via diverse andere kanalen heel wat beschrijvingen van inspirerende coöperatieve woongemeenschappen en gerelateerde initiatieven, projecten en verenigingen. De nationale literatuur is eerder beperkt, zij het dat de adviesbureaus rond coöperatief ondernemen (o.m. Febecoop, Coopburo, Coopconsult, KULeuven) en financiering (o.m. Fairfin, Hefboom, …) toch een goed overzicht kunnen bieden van wat er vandaag leeft. Bovendien is de ESP-input gedurende dit project een belangrijke bron geweest om op verder te bouwen of inspiratie op te doen, zowel uit voorheen afgeleverde blauwdrukken (CLT Gent en De Bazuin, 2012) als uit de collega-projecten in de huidige oproep, zoals o.m. IGEMO.

18

Tenslotte, Samenhuizen vzw heeft de KBS-studie met steun vanuit het Luchtkasteelfonds opgeleverd (Jonceere e.a., 2010), meteen een basiswerk zonder voorafgaande rond de knelpunten en oplossingen voor het GW as such. Hiervoor was een uitgebreide schriftelijke enquête rond het GW opgezet. De vzw bestaat nu 14jaar (tot 2010 als louter vrijwilligersorganisatie) zodat gaandeweg een brede kennis is opgebouwd van wat er leeft en beweegt in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Graag stellen we hierna enkele pioniers van het coöperatief wonen voor. Het merendeel van de woongroepen is eigenaar en koos voor de Vereniging van MedeEigendom (VME), gecombineerd met een vzw die bvb. de rol van syndic op zich neemt. VME is best bekende en meest gebruikte vorm voor het collectief beheer van een woninggroep, ook zonder gemeenschappelijkheid (in appartementsgebouwen), want coöperatieve woonvormen komen in ons land weinig voor, op enkele uitzonderingen na zoals Logis Floréal in Brussel. Ondanks de relatieve onbekendheid van het coöperatief woonmodel zijn er enkele pioniers die in België het voortouw namen/nemen met gemeenschappelijk wonen gestructureerd volgens coöperatieve vormen zijn nog schaars. We tellen er vandaag een tiental. Wooncoöperatieven vinden we in het zuiden van ons land, zoals ‘Abbaye de Saint-Denisen-Brocqueroie’ (Saint-Denis), ‘Cité Bénédi’ (Wavre), e.a. In Brussel en Vlaanderen zijn er recent enkele initiatieven ontstaan die de coöperatieve vorm aannemen, we kennen ‘EMMA’ - Biloba Huis (Schaarbeek-Brussel), ‘De Okelaar’ (Wolvertem), ‘SintJansbergklooster’ (Zelem) en ‘De Koningsmolen’ (Eliksem). De mogelijkheid om meer dan één project te ontwikkelen/bouwen staat ingeschreven in de statuten van ‘EMMA’ en van ‘De Okelaar’. Coöperaties die zich toeleggen op (ver)bouwen, niet voor zichzelf maar t.b.v. bewoning en/of verenigingen en niet-woonactiviteiten zijn ‘Les Tournières’ (Liège), Livingstones (Brussel) en Renovassistance (Brussel). (zie bijlage 4 : overzicht met korte beschrijvingen ).

6.2. Bezoek aan projecten en initiatieven Leren uit voorbeelden is gebaat bij het bezoek aan projecten en gesprekken met bevoorrechte getuigen. Samenhuizen vzw organiseert jaarlijks de Open Dag Samenhuizen en onderhoudt regelmatig nauwe contacten met de groepen in ons land en probeert steeds aanwezig te zijn bij één of ander nieuwe opstart. Maar de oogst in eigen land vanuit onze focus is schaars, of de lopende en opstartende projecten hebben nog te weinig praktijkervaring met ¨de coöperatieve rechtsvorm. Inspirerende buitenlandse voorbeelden rond de betaalbaarheid van het GW leidde ons naar enkele voorbeelden en organisaties in de buurlanden. Binnen het kader van deze studie organiseerden we enkele bezoeken waarbij doel, missie en strategie binnen de coöperatieve sfeer van woongemeenschappen en ondersteunende initiatieven en organisaties diepgaander en gericht werden doorgelicht. Dit deden we in dus eigen land en we trokken naar Duitsland, Denemarken en Zwitserland samen drie korte studiereizen. ter aanvulling van de informatie die we al veelzijdig vergaarden bij projectbezoeken, seminaries en workshops of congresdagen in de voorgaande jaren in binnen/buitenland. (meer details in bijlage 3)

6.3. Peiling wensen, behoeften en draagvlak omtrent betaalbaar GW In 2009 heeft vzw Samenhuizen, met steun van het KBS-Luchtkasteelfonds, voor het eerst woongroepen uitgebreid bevraagd. Op ca 300 deelnemers van de schriftelijke enquête was 18% al betrokken bij een GW-initiatief en 11% was op zijn minst actief geïntereseerd in GW; 22% was toen effectief bewoner en 13% ex-bewoner van een woongroep. In die periode waren er 144 woongemeenschappen, gespreid over België, bekend bij Samenhuizen vzw.

17

Met die survey kwamen de knelpunten voor GW in beeld: in de loop van het project had 78% moeilijkheden ondervonden - zelfs 90 % als men enkel het cohousen en centraal wonen beschouwt. Het vinden van een site, de regelgeving inzake ruimtelijke ordening, sociale huisvesting toewijzing), sociale zekerheid (woongroepen), de nutsmaatschappijen en fiscaliteit en premies (individueel / groep), de onbekendheid met deze woonvorm en de (pre)financiering in de projecten zelf, om enkele punten te noemen. Samenhuizen vzw stond toen klaar voor beleidswerk en lobbying bij alle actoren in het woonveld, zodat vandaag het thema alvast meer (media en politieke) aandacht krijgt en prille pilootprojecten oplevert. In het kader van deze blauwdruk wil Samenhuizen vzw een stap verder zetten. Samen met Cedubo en Artesis hogeschool zijn opnieuw (kandidaat) bewoners (144 respondenten) en 16 woongroepen online bevraagd, dit maal met de specifieke focus op het ‘betaalbaar’ GW en de interesse in zelfontwikkeling en zelfbeheer, in inclusie en interne/externe solidariteit, in de rechtsvorm, de wens tot ondersteuning steun naar financiering en dienstverlening. We hebben ons voor de vragenlijkst geïnspireerd op een gelijkaardig onderzoek in Frankrijk.

6.3.a. Enquête sur l’Habitat Groupé, France 2011 Uit het onderzoek in Frankrijk door Raphaël Jourjon (‘RELIER’) en Pascale Lausel (‘Minute Papillon’) in februari 2011 kennen we al een paar tendenzen. [Jourion & Lausel, 2011] Moeilijkheden : - De grootste moeilijkheden betreffen de financiering van verbouwing of bouw (62,5%) - En ongeveer even moeilijk is de financiering voor aankoop van de site of van een een gebouw (58,1%) - Vervolgens stellen de noodprocedures problemen. - En tenslotte, duidelijk minder moeilijk, de financiering van de verschillende adviseurs en begeleiders. Interesse voor verschillende financiële instrumenten bij aanvangsfase (hoogste scores) : -

Lening aan lage rente (onder markttarief) Financiering van sociale woonsten Deelname aan startkapitaal (aandelen) Borgstelling bij de bank voor een lening Gift voor de aanvankelijke investering

6.3.b. Enquête in het kader van deze blauwdruk, Vlaanderen 2013 Het opzet is om bij geïnteresseerden, initiatiefnemers, bewoners en andere betrokkenen in GW een beter zicht te krijgen op de noden, de wensen en het draagvlak m.b.t. maatschappelijke doelstellingen en de interesse voor diverse pistes voor betaalbaar GW. De enquête peilt eerst naar enkele kenmerken van het project (fase, grootte, focus op het collectieve); vervolgens naar de intenties en wensen van de woongemeenschap op zich, de noden tot uitwisseling van kennis, vaardigheden en diensten, vormen van financiering. Onze aandacht gaat in het bijzonder naar de ingesteldheid, de wenselijkheid en het draagvlak m.b.t. de interne/externe solidariteit met het oog op inclusie van lagere inkomens, van het betaalbaar GW. (zie bijlage 5 : volledige vragenlijst) De survey was online van 19-12-2013 tot 15-1-2014. De oproep tot deze enquête werd verspreid via de kanalen van Samenhuizen en Cedubo en via diverse verenigingen. Uit de analyse van de resultaten hebben we geleerd dat we de vragenlijst nog meer kunnen

18

verfijnen en bijsturen zodat ze uitrolbaar is voor verder onderzoek en een meer systematische bevraging bij alle lopende en nieuwe initiatieven. De vragenlijst bevat 33 vragen en is geschikt om te worden ingevuld door hetzij een contactpersoon van een groep (GS), hetzij een individu uit eigen naam (IS). Ze houdt rekening met de verschillende fasen waarin een respondent zich kan bevinden. Hierna beschrijven we kort de steekproefpopulatie en typering van de groepen. De overige resultaten komen aan bod in de desbetreffende hoofdstukken. De enquête is geldig beantwoord door 144 individuen (IS) - goed voor minstens 827 GW units - en 16 groepen (GS) die 205 GW-units vertegenwoordigt. 9,2% is bewoner van een GW-project en 19% zit in de project- of bouwfase. Bijna één op vier van de individuele respondenten (23,7%) geeft aan dat ze minstens al een site op het oog hebben. En één op vijf (20,6%) is met het concept op zoek naar een site.

Fase waarin woongroep/project zich bevindt (IS) Beginfase: nog geen duidelijk concept of omgeving (gemeente of streek) Concept en omgeving (gemeente of streek) zijn gekozen, maar er is nog geen site Concept en de site zijn beide bekend Project is opgestart (bedrijfsplan, financieel plan, haalbaarheid klaar) Bouwfase (bouw of verbouwing is gaande) Bewoning (alle bewoners zijn ingetrokken, het dagelijkse leven loopt) Andere (missing) Eindtotaal IS (N=131) waarvan 224 units (of 27,1%) effectief gepland of gerealiseerd Fase waarin woongroep/project zich bevindt (GS) Beginfase: nog geen duidelijk concept of omgeving (gemeente of streek) Concept en omgeving (gemeente of streek) zijn gekozen, maar er is nog geen site Concept en de site zijn beide bekend Project is opgestart (bedrijfsplan, financieel plan, haalbaarheid klaar) Bouwfase (bouw of verbouwing is gaande) Bewoning (alle bewoners zijn ingetrokken, het dagelijkse leven loopt) Eindtotaal GS (N=131) Waarvan 105 units (of 51,2%) effectief gepland of gerealiseerd

Aantal responde nten

Som van aantal units per groep

50

88

27 16

315 136

12 3

131 26

12 11 131

105 8 18 827

Aantal responde nten

27,1% Som van aantal units per groep

-

-

4

62

4

44

4

48

1

6

3 16

45 205 51,2%

Als we het aantal gewenste en gerealiseerde units sommeren gaat het in totaal over 1.032 units gemeenschappelijk wonen waarvan er 329 units effectief al gepland of gerealiseerd zijn. In totaal participeerden er 15 projecten die effectief bewoond zijn (goed voor in totaal 150 units). We erkennen hier dat GW nog een niche is op de woonmarkt; maar het feit dat deze survey al ca 150 groepen vertegenwoordigt (Vlaanderen/Brussel) durven we spreken van een groeiende beweging,

17

Grootte vd woonprojecten Gepland/Gerealiseerd IDEE Nog geen idée Eindtotaal IS

<5un its 7 17

514units 10 11

1520units 6 10

>20un its 1 14

24 18,05

21 15,79

16 12,03

15 11,28

nog idee

geen

57 57 42,86

Eindtota al 24 52 57 133 100

18

31,58

27,63

21,05

19,74

100

43% zegt nog geen idée te hebben van de omvang van het project (zie grafiek). Dit betekent trouwens dat het totaal aantal GW-units (ca 1000) wellicht nog sterk onderschat is. Onder de overige 57% (zie tabel) zien we dat 32% kiest voor zeer kleine woongroepen (minder dan 5units), 28% gaat voor 5-14units in het project, 21% kiest voor 15à20 units en zelfs 20% wil meer dan 20units, Die cijfers worden bevestigd in de groepssurvey waarvan de helft minstens in de projectfase zitten. Enig voorbehoud bij deze cijfers: enerzijds zegt vier op tien nog geen idee te hebben van de projectgrootte (missing); anderzijds in de geplande / gerealiseerde projecten (n=24) variëren de projecten vooral tussen 5 à 20 woningen. Type units naar projectgrootte Autonome woningen (met eigen keuken, sanitair en wc) Kamers Eindtotaal IS

<5uni ts

514units

15 9 24

20 1 21

1520units 14 2 16

>20uni ts 15 15

nog idee

geen

49 8 57

Eindtota al 113 20 133

85% van de IS-respondenten verkiest het centraal wonen of cohousing met autonome woningen en 15% kiest voor het woningdelen (kamers). De groepsurvey betreft vooral autonome woningen (14 op 16 respondenten). Slechts 2 projecten betreffen het woningdelen met in totaal 21 kamers.

17

In het woningdelen is de gemeenschappelijke leef- en ontmoetingsruimte bijna een evidentie (90% ten opzichte van 71%), maar bij de autonome woonsten zal men naast de collectieve berging, was- en fietsruimte, vlotter ook een gastenkamer delen (79,6% ten opzichte van 70%) – zie tabel en grafiek Kruisen we beide vragen, dan zien we dat de meerderheid (60%) voor beide kiest: ze willen zowel leefruimte delen als ruimte voorzien voor het wassen,berging, fietsen en gasten. Er zijn te weinig data voor meer info; maar het lijkt dat één op twee van de antwoorden onder 20m2 gemeenschappelijke ruimte per unit blijft.

Welke gemeenschappelijke Wasruimte, Gemeenschappelijk ruimte wens je min. berging, fietsen, e leefruimte incl Eindtota te delen? gastenkamer keuken al Autonome woningen 79,6% 70,8% 113 Kamers 70,0% 90,0% 20 totaal IS 78,2% 73,7% 133

Verder verwijzen we naar de volgende hoofdstukken voor meer cijfers. Er is gepeild naar :

18

 

ambities m.b.t. maatschappelijke doelstellingen (betaalbaarheid, inclusie) knelpunten m.b.t. maatschappelijke doelstellingen



wensen m.b.t. juridische structuur

 

noden en wensen m.b.t. financiering (soort hulp ; voor welke aspecten) bereidheid tot financiële solidariteit

 

noden en wensen m.b.t. dienstverlening bereidheid tot inzet van kennis, vaardigheden, inspanningen

7. Perspectief van het samenwerkingsverband Gemeenschappelijk wonen voor lage(re) inkomens en kansengroepen veronderstelt soldariteit en medeverantwoordelijkheid, tot en met maatschappelijke herverdeling op verschillende niveaus, zowel intern in de woongroepen als extern: individueel tussen de bewoners van een groep door rechtstreeks hulp; door solidariteit en engagement lokaal binnen een buurt (delen van fiets, auto, materiaal, infrastructuur, zelfs medebeheer en/of mandeligheid) en zeker ook binnen elke woongemeenschap op zich dank zij samenwerking, schaalvoordelen, zelfontwikkeling en zelfbeheer. In de GW-beweging kan solidariteit groeien tussen woongroepen onderling (expertise, materiële hulp, steunfonds, spaargroepen). In brede maatschappelijke context zou de aansluiting van het GW in het lokaal, Vlaams en federaal institutioneel kader opportuun zijn (publiek patrimonium, sociale huisvesting, sociale last in GPD, fiscaliteit, goedkope leningen, subsidies, premies, erfpacht of de vaststelling van richtprijzen, …). Maar we zien de kans op een meer inclusief wonen toenemen indien de (overheids)middelen sociaal rechtvaardig(er) worden ingezet (mattheus-effect voorkomen) en de woonactoren open staan voor co-productie, waarin de bewoner ook verantwoordelijkheid opneemt. Vanuit de basisvoorwaarden van gemeenschappelijk wonen, namelijk delen van ruimtes, betrokkenheid op elkaar en omgeving, en creëren van maatschappelijke meerwaarde, met daar bovenop de expliciete doelstelling van betaalbaarheid en inclusie van kansengroepen, wordt in Hoofdstuk II van deze blauwdruk ingezoomd op de mogelijkheden op niveau van een woongemeenschap: de wooncoöperatieve als rechtsvorm wordt hier naar voor geschoven en verdiept, na afweging tegenover andere rechtsvormen. Het is in Vlaanderen (en België) een uitdaging, gezien het huidige woonlandschap en de rotsvaste wooncultuur van particuliere eigendom, om voorbij de gangbare woonvormen nieuwe paden te betreden: we zien de coöperatieve als een middel om het Gemeenschappelijk Wonen, op zich al innovatief, ook breed toegankelijk te maken voor kansengroepen. Vervolgens wordt in hoofdstuk III de niche van woongroepen verlaten voor nog een verbreding van het coöperatief perspectief: het ruime samenwerkingsverband, met aandacht voor dienstverlening, financiering en netwerkvorming is de conditie sine qua non tot de opschaling van het betaalbaar gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer .

7.1. Acties voor betaalbaar en toegankelijk gemeenschappelijk wonen Vanuit het perspectief van het woonproject op microniveau zijn er een aantal mogelijkheden om de woonkost te beperken. Door haar eigenheid leent Gemeenschappelijk Wonen zich tot diverse pistes. Er worden keuzes gemaakt in functie van de kernwaarden en beoogde doelen. We onderscheiden :

17

- Coöperatief organiseren en beheren (faciliterende structuur, coalitie en coproductie) : * COOP : gedeeltelijke inbreng extern kapitaal (LEC) en/of secundaire coöperatieve ; SO garandeert blijvende betaalbaar * CLT : bewoners kopen/huren enkel de woning, niet de grond die in de stichting blijft; zij krijgen financiële steun die samen met een groot deel van de meerwaarde terugvloeit naar de trust bij verkoop; de community en het stewardship zijn sleutelfactoren, samen met een gelijkwaardige stem tussen de bewoners, de buurt en de grondeigenaar. * VME : inbreng van grond door een stichting, overheid (sociale huisvesting) of een derde partij. - Compact en rationeel (ver)bouwen : slim (ver)bouwen en schakelen van woningen, meervoudig ruimtegebruik en groeperen van functies, voorzieningen, infrastructuur in gemeenschappelijkheid - Zelfontwikkeling en zelfbouw : taken worden opgenomen door (toekomstige) bewoners (en hun netwerk) op het vlak van ontwikkeling, bouw en beheer (zie IV.- 5.2.) - Sociaal ondernemen : de winstmarge in de gradatie van een zuiver kostendekkend woonproject over beperkte meerwaarde naar marktprijzen laat zich berekenen in bvb. huurprijzen, vennootschapsdividenden, de prijs van aangeboden diensten. Dit gaat samen met het engagement van de bewoners/gebruikers en de besluitvorming door de leden/partners. - Langlopend financieren : * dank zij een langlopende lening, zelfs spreiding over meer dan 1 generatie van bewoners * dank zij een langlopend engagement (woonrecht via aandeel, erfpacht, …) - Financieel draagvlak verbreden : * intern binnen de woongroep : individueel of als groep onder de bewonersgebruikers * extern via een fonds : solidariteitsfonds, startfonds, … * extern kapitaal via aandelen, obligatielening, … - Werken met overheidssteun (financiering vanuit een breed maatschappelijk draagvlak) : * premies, huursubsidie, fiscale gunstmaatregelen,… (eventueel naargelang de sociale meerwaarde) * in samenwerking met of via sociale huisvestingsactoren (SHM, OCMW, …) * subsidieretentie, rollend fonds, gebruiksrecht op vastgoed (erfpacht, opstalrecht, ..) Uit literatuur en ervaringen op het terrein kunnen we een zeer ruw benaderde inschatting geven van de besparingsmogelijkheden per strategie. Zie tabel :

18

COÖPERATIEF GEMEENSCHAPPELIJK WONEN : ACTIES VOOR MOGELIJKE BESPARINGEN (ruwe inschatting) Niveau Organisatie van de Woongemeenscha p

Bouw en dienstverlening

Financiering

Actie Coöperatief organiseren en beheren : - VME : met beperkingen (voorkeurrrecht, meerwaarde bij doorverkoop naar fonds, …) - CVBA : Wooncoöperatieve (LEC) ; secundaire coöperatieve - CLT : Community Land Trust Compact en rationeel bouwen : - Dichtheid, gedeelde ruimtes - wegen, riolering, nutsleidingen, … Zelfontwikkeling , zelfbouw en zelfbeheer : bewoners, vrijwilligers, i.s.m. sociale economie Sociaal ondernemen : kostendekkend of beperkte winst (i.p.v. marktwaarde), herinvestering van winst > dit voor : huurprijs, dividend, prijs van aangeboden diensten, … Langlopend financieren : - langlopende lening - erfpacht op grond - woonrecht via aandeel, … Breed financieel draagvlak - binnen de bewonersgroep per project - fonds (startfonds, solidariteitsfonds) - extern kapitaal via aandelen, obligatielening, … Werken met overheidssteun - steun in verhouding tot sociale meerwaarde - premies, huursubsidie, fiscaliteit, borgstelling, … - samenwerking met sociale huisvestingsactoren (SHM, OCMW) - subsidieretentie, rollend fonds, gebruiksrecht op vastgoed

geschatte besparing - 5 % en meer

-5% - 15 % -5%

~ fase

-5%

-5% en meer

In onze peiling (vraag 18) worden de verschillende aangereikte acties ongeveer evenveel vermeld als mogelijkheid tot besparingen :

17

7.2. Coöperatieve aanpak en Wooncoöperatieve Op zoek naar geschikte structuren voor de doelstellingen is het een kleine stap naar de aanpak op basis van coöperatieve beginselen. In de speurtocht naar rechtsvormen om gemeenschappelijk wonen betaalbaar(der) te maken zijn enkele pioniers en onderzoeken ons al voorgegaan m.b.t. de toepassing van coöperatieve principes bij collectieve woonvormen in kader van ESF projectoproep coöperatief ondernemen (2012). Tot nu toe blijft het ingeschatte effect op betaalbaarheid en inclusie echter beperkt, zowel in het theoretische model (Blauwdruk Bazuin) als in de praktijk (Blauwdruk CLT). Het idee van een multistakeholders coöperatie met een mogelijheid tot inbreng van extern kapitaal en de optimalisatie van samenwerking tot echte coproductie verruimt ons blikveld naar een samenwerkend en ondersteunend netwerk.

7.3. Het perspectief van het Samenwerkingsverband Om de doelstellingen verdergaand te realiseren verbreden we ons onderzoek dus van de schaal van één enkele wooncoöperatieve naar de schaal van een ondersteunend netwerk en nog ruimer naar een samenwerkingsverband met verschillende spelers. De redenen daarvoor worden hieronder uiteengezet. We zien ons gesterkt in deze benadering door buitenlandse voorbeelden. (zie verder : 7.4.)

7.3.a. Netwerk De leefbaarheid van gemeenschappelijk wonen in haar huidige ontwikkeling, maar ook op langere termijn staat of valt bij de betrokken en geëngageerde (mede)bewoners en participanten, bij een groeiende beweging van ervaringsdeskundigen. De bewuste keuze voor het concept, voor gemotiveerde deelnemers, de inzet van de bewoners (financieel, competenties,..), de overwogen keuze voor een verbindende rechtsvorm zijn een goed startpunt voor het realiseren van de woongemeenschap. Dit coöperatief en sociaal engagement van bewoners en andere betrokkenen vergt evenwel volgehouden aandacht en inspanningen. Omdat het op de schaal van één enkele woongemeenschap al zo moeilijk is om zulks vol te houden, te realiseren en te onderhouden, is de samenwerking in een netwerk van bewoners, sympathisanten, geïnteresseerden en ervaringsdeskundigen meer dan welkom.

7.3.b. Samenwerkingsverband Wil een woongemeenschap bovendien open staan voor lagere en bescheiden inkomens, dan krijgt ze het extra moeilijk en wordt ondersteuning vanuit een breder samenwerkingsverband nuttig en zelfs noodzakelijk om dit financieel haalbaar en duurzaam te maken. Die verruiming slaat niet enkel op het aantal deelnemers, maar ook op verschillende functies die door een breed aantal stakeholders in dergelijk samenwerkingsverband kunnen gedragen worden. Ze versterkt de werking van de primaire woongemeenschappen en creëert schaalvoordelen die bijdragen tot de financiële implementatie, de professionalisering en het opschalen van initiatieven. De samenhang van deze verschillende functies en de interactie tussen de betrokken instellingen, organisaties en initiatieven maakt de sterkte uit van een ‘coöperatieve beweging van coöperatief wonen’ - coöperatief in het kwadraat (Gijselinck, 2011) -, in ons geval met expliciete gemeenschappelijke en sociale ambities.

18

7.3.c. Middelen binnen samenwerkingsverband

de

woongemeenschap

en

binnen

het

De inspanningen nodig om een opstartend project te dragen dient door elke groep in andere verhouding opgevangen door de toekomstige bewoners, door het netwerk en door de aangetrokken (ingehuurd, in samenwerking, …) professionals, zowel non-profit als profit. Deze verhouding hangt af van de middelen waarover de startgroep beschikt, enerzijds de financiële middelen, anderzijds de diverse competenties en de sociale netwerking. Deze soorten middelen benoemen we als ‘kapitaal’. Concreet gaat het over : - ‘Financieel kapitaal’ : beschikbare en ontleenbare financiële middelen van de toekomstige bewonersen sponsors - ‘Cultureel kapitaal’ : kennis, ervaring en vaardigheden van de bewonersgroep en hun directe kring (binnen de grenzen van de beschikbare man-uren) - ‘Sociaal kapitaal’ : capaciteiten tot samenwerken als groep en tot onderhouden van netwerken waarop beroep kan worden gedaan Hoe complexer een woonproject des te meer is het betrekken van een aantal professionals aangewezen of zelfs noodzakelijk. Over complexe projecten spreken we o.a. als het gaat over een langdurig traject met struikelblokken (regelgeving, prijs of beschikbaarheid van gronden, ruimtelijke plannen, administratie, …), en/of met vele partners (woonsten, financiers, mede-organisatoren, …), en/of met belangrijke financiële implicaties en/of een veeleisende (ver)bouwfase en/of herbestemming van erfgoed. Belangrijke hindernissen doen zich vooral voor in de aanloop- en opstartfase van een project. Groepen hebben dan niet enkel nood aan een sterke inbreng van kennis en ervaring door ervaringsdeskundigen (andere starters, gevestigde woongemeenschappen) en professionals, maar vaak nog meer aan financiële ondersteuning. Dit moet dienen voor de prefinanciering van optie en aankoop van een site, professioneel advies, reserves voor het opstarten van de (ver)bouwfase, en andere noodzakelijke investeringen. Startende groepen die hun project zelf vorm willen geven dienen niet enkel de professionals in te huren die ingezet worden bij elk (traditioneel) woonproject, maar om het GW-traject met succes te doorlopen hebben zij bovendien nood aan de input van informatie, richtlijnen en methodieken, en in de meeste projecten ook input van begeleiding op maat (contextgebonden, groepswerk en delen, besluitvorming, opbouw van vertrouwen). Groepen met ruime financiële middelen kunnen gemakkelijker de lacunes in hun nodige kennis en vaardigheden aanvullen. Zij kunnen de juiste professionals inhuren, niet enkel wie onontbeerlijk is voor elk woonproject (zoals bvb. architect, notaris, financieel adviseur, …), maar ook deze met specifieke know-how in collectieve zelfbeheerde woontrajecten (zoals trajectbegeleider, groepsprocesbegeleider, …) of ze huren professionals in die enkele taken combineren (zoals projectontwikkelaar, projectbeheerder, …). Minder begoede groepen zijn totnogtoe aangewezen op sociale huisvesting of - voor hen te dure - externe projectontwikkeling. Een initiatiefgroep, zeker in een stedelijke omgeving, haakt vrij snel af als huren of betaalbaar wonen geen kans maakt. Voor hen openen zich nieuwe wegen als de groep kan vooruit zien op financiële ondersteuning en begeleiding op maat, ingebed in een wederkerig coöperatief netwerk.

van

de

17

7.4. Buitenlandse voorbeelden ter ondersteuning benadering op niveau van een Samenwerkingsverband

We voelen ons gesterkt in deze benadering dank zij de inspiratie uit de dagelijkse praktijk van startende projecten en bestaande woongemeenschappen in ons land. Maar zeker ook de buitenlandse context en voorbeelden leren ons veel. In sommige landen bestaan al stevig uitgebouwde samenwerkingsverbanden, die in verschillende functies voorzien.

7.4.a. Zweden en Noorwegen In Scandinavië kent men het zogenoemde ‘moeder en dochter’ model voor wooncoöperatieven. Het houdt de combinatie in van een primaire coöperatieve, de eigenlijke wooncoöperatieve, meestal op de schaal van het huizenblok of de woongroep. Daarnaast bestaat er een secundaire coöperatieve die diverse functies kan vervullen, zoals o.a. deze van spaarbank (“eerst sparen, dan wonen”), die ook leningen kan verstrekken. In Zweden en Noorwegen heeft de brede toepassing van dit model er voor gezorgd dat het percentage coöperatief beheerde woningen zeer hoog is: 22% in 2011 in Zweden (tot 40% in de steden) en 2/3 van de private woonmarkt; 15% in 2012 in Noorwegen (tot 40% in Oslo). In landen waar dit bredere model niet werd toegepast blijft het aandeel coöperatief beheerde woningen lager [Birchall 2004 ; ICA-CECODHAS 2012]

7.4.b. Quebec In Canada werden coöperatieve woonvormen (niet per se gemeenschappelijk wonen) sterk gesteund door de federale overheid tot in 2001. Het gaat om autonoom, zelfbeheerd collectief wonen (niet per se GW met gedeelde ruimtes) met toegankelijkheid voor lage en bescheiden inkomens. Een bloeiende beweging is ontstaan, vooral in 3 provincies (Quebec, Ontario en BritsColumbie). Echter, na 2001, bij het opheffen van federale subsidies werden nog weinig wooncoöperatieven ontwikkeld. In de provincie Quebec echter blijven nieuwe groepsinitiatieven onder de vorm van wooncoöperatieven ontstaan. Een belangrijke factor hierbij is het subsidiëren van een stevig ondersteunend kader bestaande uit organismen voor begeleiding, en dienstverlening in deze provincie, de GRT’s (Groupes de Ressources Techniques) (zie ook IV. 2.). In 2009, na 30 jaar informele samenwerking, werd een formeel samenwerkingsverbond gesloten met de Openbare Koepel voor Sociale Huisvesting (SHQ, Société d’habitation du Québec). Die koepelorganisatie AGRTQ (Association des Groupes de Ressources techniques du Québec) heeft bovendien een fonds in het leven geroepen (FAQ, Fonds d’Acquisition Québécois, société en commandite ) die aan initiatieven overbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed. [AGRTQ, 2012]

7.4.c. Duitsland Het FGW of ‘Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V.‘ (cfr.vzw) is een koepelvereniging van individuen, verenigingen, bewonersgroepen en regio-kernen, die als doel heeft: het multigenerationeel GW bekend te maken, woonprojecten te initiëren en te realiseren. (www.fgw-e.v.de) In de ‘WohnStrategen e.V.‘ hebben geëngageerden de handen in elkaar geslagen om en willen vanuit hun persoonlijke interesse en beroepservaring het GW in de regio Thüringen bevorderen. WohnStrategen vertegenwoordigt als zelfstandig draiende regio-kern het FGW. Zij organiseren o.a. de Woonprojectendag (bvb. 2009, 2011) in Thüringen. Hun missie en overige activiteiten zijn als volgt beschreven : - Bekendmaking en informatie - Bevorderen van alternatieve woon- en leefvormen - Informatie verwerven en verspreiden rond beleid, bedrijfswereld en onderzoek - Ondersteuning van projectgroepen en netwerkvorming

18

Daarnaast biedt WohnStrategen ook effectief begeleiding aan in de conceptontwikkeling en communicatie voor groepen in alle stadia van hun ontwikkeling en bestaan. [Jurrack & Schauber, 2011] Het netwerk van ‘Mietshauser Syndikat’ G.m.b.H stelt tot doel het vastgoed met woonbestemming te onttrekken aan speculatie. Deze vereniging ondersteunt opstartende projecten van groepswonen via een bescheiden financiële hulp bij de opstart (50% oprichtingskapitaal) en een uitwisselingsnetwerk van informatie, begeleiding en vrijwillige dienstverlening. Dit doen zij via de constructie van gmbh’s (cfr. bvba’s) die op een coöperatieve wijze aan elkaar en aan de koepel verbonden zijn. De leden van het Syndikat zijn de woongroepen en sympathisanten, en de bewoners dragen een klein % op de huurprijs bij als lidgeld van de koepel. Gesticht in 1992 hebben zij vandaag 79 aangesloten woongebouwen en 24 initiatieven. [Mietshäuser Syndikat, 2010]

7.4.d. Zwitserland In Zwitserland maakt de coöperatieve sector 5% uit van de totale woonmarkt, in Zürich en Biel is dit zelfs 20%. Het gaat om NEC (Non Equity Cooperatives), te vergelijken met een huursituatie waar de bewoners als gestructureerde groep een aantal verantwoordelijkheden en taken opnemen (beheer, onderhoud). Er is ondersteuning van overheidswege onder de vorm van goedkope leningen door een coöperatieve financieringsstructuur met staatsgarantie. Zij richten zich naar de bescheiden inkomens, maar vallen niet onder de sociale huisvesting, en de ‘huurkosten’ liggen gemiddeld 20% lager dan de gewone markt. . ‘Kraftwerk 1 - Hardturmstrasse’ is een voorbeeld van wooncoöperatieve, aanvankelijk ontstaan uit de krakersbeweging in de jaren ’90. Zij realiseerden een eerste project in het centrum van Zürich in 2000. Vorig jaar finaliseerden zij, met financiële steun vanuit hun coöperatieve en met inzet van de coöperanten uit het eerste project, een tweede project in samenwerking met een instelling voor probleemjongeren (‘Kraftwerk 1 Heizenholz’). Zij zijn vandaag in ‘Mehr als Wohnen’ een van de sleutelpartners in een derde project, nu in samenwerking met een instelling voor beschut wonen van psychiatrische patiënten, een stichting voor gehandicaptenzorg en een crèche. In dezelfde geest lopen steeds meer initiatieven op basis van een samenwerking tussen bestaande woonprojecten en andere (nieuwe) partners. Zo is bvb. ‘Kalkbreite’ een gemengd project voor wonen en bedrijfjes: de coöperatieve vereniging ‘Genossenschaft Kalkbreite’ is opgestart door Karthago (coop GW), Dreieck (coop GW + kleinhandel), een aantal coöperatieve bedrijfjes en de buurtwerking die zich heeft aangesloten. ‘Wogeno’ is een coöperatieve bouwen vastgoedmaatschappij, eveneens ontstaan uit de krakersbeweging. Zij bouwen of verbouwen woonsten t.b.v. individuen of groepen. Deze woonsten,vaak in bouwblokken, worden dan verhuurd of in erfpacht gegeven aan de bewoners of aan de bewonersvereniging. Deze laatste is meestal georganiseerd als vzw, somsook als bewonerscoöperatieve. De ‘Stiftung Edith Maryon ‘ in Basel bestaat sinds 1990 en wijdt zich aan het ondersteunen van kunsten, wonen en organische landbouw. Zij heeft verschillende GW projecten in Zwitserland, maar ook in Duitsland betaalbaar gemaakt en zelfs mogelijk gemaakt, voornamelijk door gronden en/of gebouwen te verhuren of in erfpacht te geven. Hun missie op het vlak van wonen bevat o.a. het bevorderen van betaalbaar wonen en het onttrekken van vastgoed aan speculatie. [Kriese Ulrich , 2012] In dezelfde geest opereert ook de Trias Stiftung, opgericht in 2002 (Duitsland) via een beleggingsstrategie die haar toelaat om een reserve aan middelen op te bouwen die worden ingezet tegen grondspeculatie. Ze ontsluit deze gronden (via erfpacht) voor het gemeenschappelijk wonen van jong tot oud via zelfontwikkeling en zelfbeheer, met wederzijdse zorg en ondersteuning, duurzame leefstijl, collectief ruimtegebruik in

17

energiezuinige gebouwen, gebruik van bio-ecologische grondstoffen en verantwoord omgan met het milieu en de natuur. Hiermee wil ze inspelen op de veranderende trends in huishoudens, de vergrijzing en individualisering, en opnieuw nabuurschap en sociale actie bottom-up ondersteunen. Buiten de belegging in en uitgifte van gronden is de stichting ten behoeve van haar doel ook actief in workshops, seminaries en studiedagen en publicaties.

Halvtolv (Kopenhagen, DK) eigenaarscoöperatieve

Vaubanaise (Freiburg, D) wonen & zorg

18

8. Antwoord op de uitdaging We staan voor diverse maatschappelije vraagstukken als we het ‘duurzaam wonen’ op de agenda plaatsen. Theorie staat vandaag nog ver van de praktijk. Inspelen op de demografische evolutie en de wijziging in de samenstelling van huishoudens, de druk op de ruimte en het milieuprobleem veronderstelt een andere wijze van wonen. Gemeenschappelijk Wonen is in opmars en kan, mede dank zij haar kernwaarden, in alle bescheidenheid hier een aanzet toe geven. In eigen land blijkt echter dat het GW, althans cohousing en co-wonen, doorgaans een voorrecht voor hogere inkomens, vaak hoger opgeleiden. Nochtans is de interesse, zeker in stedelijke gebieden, zeer breed. Betaalbaarheid en brede toegankelijkheid in een woonvorm op maat en naar keuze is een basisrecht. Het noodzaakt zowel een herverdeling van schaars beschikbare middelen als actie in de coöperatieve spirit om voor iedeeren dit recht op kwalitatief woonmilieu te verzekeren. En daar willen we met deze blauwdruk voor pleiten. De kernvraag : kunnen we het Gemeenschappelijk Wonen bereikbaar maken voor iedereen is dan meteen ook de uitdaging. Hiertoe willen Samenhuizen vzw en Cedubo vzw -samen met hun netwerk- de paden naar voorschuiven die gestoeld zijn op de coöperatieve beginselen. Er zijn in ons land woongroepen en woonactoren aan het pionieren met de coöperatieve structuur en zij verdienen volle steun. Maar jammer, België is aangewezen op buitenlandse voorbeelden om te geloven dat het ‘echt’ anders kan. De inspirerende voorbeelden brengen ons tot volgende besluiten : - Er is een breed en gevarieerd pallet aan praktijken, die meteen ook getuigen van werkbare oplossingen om het GW open te trekken naar huurders en lagere inkomens, om grondspeculatie tegen te gaan en zich te positioneren op de private markt met een betaalbaar aanbod in sociaal geëngageerde woongemeenschappen - Die veelheid aan initiatieven, coöperatieve woongroepen en organisaties met elk hun aanpak en strategie reiken handvaten aan die we in de Vlaamse context kunnen aftoetsen - Het spectrum aan voorbeelden en cases in de ‘coöperatieve woonwereld’ getuigt van een (aanstekelijke) sociale beweging die enthousiasmeert en meer volk op de been brengt - Enthousiasme en overtuiging zijn de drijfveer om bottom up engagement los te weken, om dynamiek en innovatie op gang te trekken, die bijdraagt aan sociaalmaatschappelijke doelstellingen - De institutionele en beleidscontext speelt een belangrijke rol in ontwikkeling en dynamiek van het coöperatief wonen en van betaalbaar GW in het bijzonder. - De wooncoöperatieve is een geschikte rechtsvorm om bescheiden inkomens te laten delen in betaalbaar GW met woonzekerheid. Dit kan gerealiseerd worden in verhouding tot de mate van ingebouwde interne en/of externe solidariteit. - Doch een coöperatief samenwerkingsverband van kennis- en ervaringsuitwisseling, van begeleiding en ondersteuning zowel naar inhoud, organisatie als financieel overstijgt het niveau van de individuele projecten van GW en geeft armslag om het GW voor de zwakkeren op de woonmarkt op te schalen. - Voor de woongemeenschap die betaalbaarheid wenst in te bouwen dient deze wens tot samenwerking zich te vertalen op het niveau van de woongemeenschap zelf, door diverse stakeholders te betrekken. - Secundaire structuren op vlak van dienstverlening, financiering, en conceptbewaking binnen een samenhangend netwerk zijn onontbeerlijk om de doelstellingen van betaalbaarheid, inclusie, zelfbeheer te verwezenlijken.

17

Deze blauwdruk wil de strategie en paden uitstippelen om via een in de context van Gemeenschappelijk Wonen de gestelde doelen een grotere toegankelijkheid en betaalbaarheid, inclusie bewonersmix, zelfontwikkeling en zelfbeheer, participatie, empowerment, samenwerking en solidariteit.

coöperatieve structuur te realiseren, namelijk van kwetsbaren en basisdemocratie en

Wij willen dit realiseren door co-operatie zoals de woongemeenschap die omvat maar ook overschrijdt, met name binnen een coöperatief netwerk. Op verschillende niveaus kan de strategie ten dienste staan van de hoger geformuleerde doelen van betaalbaarheid en maatschappelijke meerwaarde. We zoomen in : - op microniveau : de mogelijkheden en beperkingen van het coöperatieve model en de coöperatieve rechtsvorm voor een project betaalbaar gemeenschappelijk wonen in zelfbeheer - op mesoniveau : de uitbouw van een ondersteunend netwerk door/voor projecten, om woongemeenschappen, startende groepen en geïnteresseerden naar kennisuitwisseling, dienstverlening, financiering toe te leiden - op macroniveau : de uitbouw van een financieringssysteem en een dienstverleningsaanbod, al dan niet in onderlinge samenhang, dat dient ter ondersteuning van zelfbeheerde woongemeenschappen met doelstelling betaalbaar wonen. Zowel in het landschap van het woonideaal als in het regime van het woonsysteem (regionale en federale overheid, regelgeving, spelers op de markt) zal een culturele omslag nodig zijn om innovatieve woonvormen uit hun niche op de woonmarkt te laten uitbreken en gedijen. Wij geloven dat het de combinatie van deze paden is die een voelbaar effect zal hebben op de betaalbaarheid en op de andere maatschappelijke doelstellingen. In de uit te werken modellen op de verschillende niveaus moeten de paden zoveel mogelijk hun neerslag vinden met de nodige ondersteuning en kansen. Zij dienen op elkaar afgestemd te worden binnen een steunend en controlerend kader. Stakeholders in het samenwerkingsverband : De stakeholders zijn talrijk en divers. We onderscheiden 4 grote categorieën : - De Woongemeenschappen zelf en de direct of indirect betrokkenen, d.w.z. hun netwerk, maar ook de geïnteresseerden en opstartende initiatieven - Non-profit verenigingen en organisaties - De profit sector (bedrijven en beroepskrachten) - Publieke en semi-publieke sector In het schema hieronder geven we een overzicht van deze stakeholders. Voor elk van hen wordt met een kleurstip aangegeven op welke vlak zij betrokken kunnen zijn. Bevoorrechte partners worden in het groen aangegeven. De wijze van betrokkenheid : - de woongemeenschap (geel) II. - dienstverlening (rood) III.A. - financiering (blauw) III.B. - vastgoed aanbod (grijs) (III.B.) - netwerking (oranje) III.C.

18

De stakeholders maken elk op hun manier, via een eigen rol, deel uit van het samenwerkingsverband voor Gemeenschappelijk Wonen. We schetsen hierna de componenten van die samenwerking. In de volgende hoofdstukken wordt er verder ingegaan op de verschillende elementen van het samenwerkingsverband.

17

Het samenwerkingsverband voor Gemeenschappelijk Wonen opereert voor alle woongemeenschappen, startende projecten en belangstellenden in het gehele grondgebied van Vlaanderen en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor Nederlandstalige of tweetalige initiatieven. De componenten van het samenwerkingsverband zijn de woongemeenschap, de dienstverleners, de finacieringsinstrumenten, het samenhuizen netwerk.

18

Het Samenhuizen netwerk geleidt de woongemeenschap naar dienstverlening en financiering, met optimale gebruikmaking van het Dienstverleningsaanbod en het Financieringsaanbod Het organogram ziet er uit als volgt :

Boven het niveau van de enkele woongemeenschap kunnen structuren en keuzes in het omringende netwerk bepalend zijn voor de mogelijkheden tot realisatie van een aantal doelstellingen. We onderscheiden : - De bewoners en hun directe kring van familie, vrienden, … - Interactie met buurt, omgeving : dynamiek in de wijk, buurtfeesten, gedeelde tuintjes, aankoopcoöperatieven, kinderopvang, sociale economie, … [zie o.a. Parasote Bruno, 2011] - Verbinding met het Samenhuizen netwerk (koepel, regio-kernen, woongemeenschappen, starende groepen, belangstellenden en sympathisanten) - Directe binding van een woongemeenschap met secundaire structuren die diverse functies en taken kunnen opnemen : bewoning, eigendom, dienstverlening, financiering - Haar plaats in het samenwerkingsverband gemeenschappelijk wonen - Interactie met de ruimere samenleving : vanuit een coöperatieve houding leggen de woongemeenschap en de andere geledingen van het GW netwerk verbindingen met de diverse initiatieven, bewegingen, organisaties en instellingen binnen de samenleving.

17

In de volgende hoofdstukken beschrijven we eerst de woongemeenschap op zich (hoofdstuk II.), vervolgens de andere componenten van het samenwerkingsverband, namelijk het dienstverleningsaanbod (hoofdstuk III.A.), de financieringsinstrumenten (hoofdstuk III.B.) en het Samenhuizen netwerk (hoofdstuk III.C.). Activiteiten in het Samenwerkingsverband :

18

II. DE WOONCOÖPERATIEVE Nadat we in het vorige deel uitzoomden tot het perspectief van een breed samenwerkingsverband met vele en diverse stakeholders, zoomen we nu opnieuw in naar de wooncoöperatieve op zich. Gemeenschappelijk Wonen in zelfbeheer heeft een aantal kenmerken die haar geschikt maken om te functioneren binnen een netwerk en een samenwerkingsverband. Op het niveau zelf van de woongroep moet de interne structuur goed zitten en moet zij klaar staan om af te stemmen op de verschillende vormen van samenwerking Er bestaat een brede waaier aan diverse vormen van gemeenschappelijk wonen. In grote lijnen dient het onderscheid te worden gemaakt tussen de groepering van autonome woonsten en deze met kamers. Verdere opdelingen betreffen de uitgebreidheid van de gedeelde ruimtes en de mate van betrokkenheid tussen de bewoners onderling. Er is een wisselwerking tussen de factoren die de typologie van het samenwonen uitmaken en de mogelijkheden en noodwendigheden m.b.t. betaalbaar wonen en sociale mix. Voor meer bijzonderheden over types en definities verwijzen we naar elders in dit onderzoek (zie : I.-5.1.). De inspiratiebronnen voor de wooncoöperatieve vonden we in een aantal buitenlandse publicaties, maar zeker ook in de CLT Blauwdruk (Samenlevingsopbouw, 2012], de Bazuin Blauwdruk [Bazuin, 2012], het onderzoek van HIVA-KUL [Gijselinckx,2011] e.a. Voor bestaande voorbeelden in binnen- en buitenland verwijzen we naar hoofdstuk I.-6.

1. Het coöperatieve idee 1.1. Missie en visie - Betaalbare en toegankelijke woongelegenheid voorzien voor gemeenschappelijk wonen met een bredere toegankelijkheid voor lage en gemiddelde inkomens dank zij solidaire herverdelingsmechanismen, dank zij de collectieve schaal, dank zij zelfontwikkeling en zelfbeheer. - Hiermee ook een bewonersmix van inkomenscategorieën mogelijk te maken in de lokale gemeenschap met inclusie van kwetsbare personen. - Het recht vrijwaren om te wonen volgens de woonvorm van eigen keuze, in dit geval met de meerwaarde van de gemeenschappelijkheid. - Het woonrecht als basisrecht vrijwaren voor iedereen door grond en woningen, als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’, zoveel mogelijk te behouden en beheren als maatschappelijk gedeeld goed. - Zelfbeheer bevorderen, zowel in aanloopfase en ontwikkelingsfase als in bewoningsfase. - Emancipatie van de deelnemers aan het project - Sociale cohesie bevorderen binnen en buiten de woongemeenschap

1.2. Activiteiten van de coöperatie De wooncoöperatieve kan een palet van activiteiten verzekeren, namelijk het ontwikkelen, realiseren, (ver)bouwen, benutten, beheren, verschaffen en/of onderhouden van voorzieningen van gemeenschappelijke wonen voor de leden-bewoners. Aansluitend bij het wonen kunnen nevenactiviteiten worden ontwikkeld, zoals bvb. opvang van mensen met dringende woonbehoefte of zorgbehoefte, kinderopvang, tuin- of landbouwactiviteit, horeca, gastenverblijf, vorming, seminaries, enz …

17

Primaire en secundaire coöperatie Functies kunnen worden verdeeld tussen een primaire coöperatieve en een secundaire coöperatieve (soms genoemd dochter-moeder coöperatieven). De primaire coöperatie staat in voor het sociaal functioneren en het dagelijks financieeljuridisch beheer. De secundaire coöperatie neemt in tweede orde functies en taken over van één of meerdere wooncoöperatieven, zoals beheer van het vastgoed, eigendom van het vastgoed (ver)bouwen, financiering, dienstverlening, onderhoud, …De primaire coop betaalt doorgaans een vergoeding voor het vervullen van deze taken, of krijgt een korting op huur/gebruikskosten naargelang de mate waarin zij deze zelf opneemt. Men kan vanuit een primaire wooncoöperatie, naast het wonen, ook de andere functies en taken inbouwen ten gunste van eigen of andere projecten, hierop kan ingezet worden van bij aanvang of het kan voorzien worden in de statuten naar de toekomst toe. Sommige secundaire coöperaties ontstaan dus vanuit een woongemeenschap en nemen het initiatief of faciliteren het ontstaan van meerdere woonprojecten. Andere richten zich als kerntaak op dienstverlening en ondersteuning t.b.v. gemeenschappelijk wonen. Een voorbeeld is Cohousing Projects (zie : Cohousing Platform, 2012)

1.3. Geografische afbakening We spreken over het Gemeenschappelijk Wonen in Vlaanderen en over de Nederlandstalige projecten in de Brusselse Regio. Dit is ook het werkingsgebied van Samenhuizen vzw als sociaal-culturele beweging voor Gemeenschappelijk Wonen ‘Wonen met Meerwaarde’. De zuiver primaire wooncoöperatie is projecten plekgebonden en richt zich dus op de site waar de unieke woongemeenschap gevestigd is en mogelijks of bij voorkeur ook op de directe woonomgeving waarmee er interactie bestaat of beoogd wordt. Een secundaire coöperatie beperkt zich niet tot één enkele woongemeenschap, maar kan/wil ten dienste staan van meerdere projecten. Zij richt zich op een stad of streek, en opereert eventueel in een groter bereik, afhankelijk van enerzijds hun activiteiten, anderzijds van de kansen en opportuniteiten die zich voordoen. Wonen heeft op de eerste plaats een lokale component : nieuwe initiatieven en diensten ontwikkelen zich in verbinding met de actoren van het lokale woonveld.

1.4. Keuze voor de coöperatieve rechtsvorm Voor een doorlichting van de coöperatieve rechtsvorm verwijzen we naar II.-2 hieronder. De coöperatieve wordt afgewogen t.o.v. andere mogelijke rechtsvormen voor gemeenschapelijk wonen, waaronder heden doorgaans de VME (Vereniging voor Medeeigendom) wordt benut. Met het inzicht in de voor- en nadelen van de coöperatieve rechtsvorm zien we de toepassing van de coöperatieve rechtsvorm voor gemeenschappelijk wonen als zeer interessante – en tot nu toe in ons land ondergewaardeerde – piste om hier verder te adopteren. In functie van onze doelstellingen, het betaalbaar en toegankelijk maken van het GW, in zelfontwikkeling en eigen beheer kiezen we er dan ook voor om de coöperatieve vennootschapsvorm verder uit te werken. Dit is een in het buitenland beproefde structuur voor woonprojecten in het algemeen en voor woongemeenschappen in het bijzonder. Mits het slechten van enkele hindernissen is dit ook voor ons land een veelbelovend model voor komende projecten gemeenschappelijk wonen.

18

2. Argumentatie van keuze voor coöperatieve Er is al werk verricht rond de afweging van een coöperatieve rechtsvorm voor wonen in het algemeen en gemeenschappelijk wonen in het bijzonder. We verwijzen daarvoor naar de litteratuur in het buitenland die veel inspiratie biedt maar op verschillende punten niet toegeschreven is op onze context (regelgeving, cultuur, historiek, …). De Duitse, Franse en Britse publicaties lijken ons het meest bruikbaar. Ook de bestaande projecten in onze buurlanden, maar o.a. ook in Scandinavië, USA en Canada zijn zeer inspirerend. In vlaanderen hebben De Bazuin (Kortrijk) en CLT (Gent) in hun Blauwdruk Coöperatief Ondernemen de weg bereid. [Bazuin, 2012 ; Samenlevingsopbouw Gent, 2012] De meeste woongemeenschappen zijn vandaag opgezet volgens de klassieke rechtsvorm van de Vereniging van Mede-Eigenaars. Op zoek naar juridische structuren die meer mogelijkheden moeten bieden om betaalbaarheid in te bouwen overlopen we diverse rechtsvormen in vogelvlucht. We bekijken de coöperatieve rechtsvorm van nabij in haar bruikbaarheid voor een project gemeenschappelijk wonen en leggen deze naast de VME.

2.1. Diverse rechtsvormen in vogelvlucht 2.1.a. Vennootschapsvormen Vennootschapsvormen zoals Naamloze Vennootschap (NV), Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid (BVBA), vennootschap onder firma (V.O.F.) en commanditaire vennootschap (Comm. V) zijn minder geschikt voor het structureren van een woongemeenschap. Hierna volgt een overzicht dat niet pretendeert volledig te zijn. De coöperatieve vennootschap (CVBA, …) wordt verderop besproken (zie 3.2.). Naamloze Vennootschap (NV) Een naamloze vennootschap (NV) is niet zo geschikt om de volgende redenen: - Een NV is vooral gericht op het aantrekken van kapitaal, meer dan op het samenwerken van personen; het minimumkapitaal is 61.500 EUR, wat een pak hoger is dan de 18.500 EUR die vereist zijn bij een bvba en een (gemeenrechtelijke) CVBA - Aandelen zijn principieel overdraagbaar: de overdracht, zowel bij leven als door overlijden, kan slechts tijdelijk geblokkeerd worden - Stemrecht is ook zeer sterk kapitaalgebonden: 1 stem per aandeel; stemrecht per hoofd is niet mogelijk; anderzijds: stemkrachtbeperkingen zijn mogelijk om misbruik van meerderheid tegen te gaan en aandelen zonder stemrecht kunnen uitgegeven worden (max. 1/3 van het kapitaal; is bovendien gekoppeld aan recht op preferent dividend en voorrecht op de terugbetaling van de kapitaalinbreng; bij belangrijke beslissingen is er toch stemrecht) - Uitsluiting van een vennoot in de statuten via terugbetaling van het kapitaal is niet mogelijk (moet geschieden via gedwongen afkoop door de andere vennoten van de aandelen van de uitgesloten vennoot); gerechtelijke uitsluiting is in de wet voorzien, maar vereist een procedure, en andere voorwaarden (een gegronde reden, tenminste 30 % van het kapitaal of de stemrechten, het moet in het belang van de vennootschap zijn) Ook (eenzijdige) uittreding is mogelijk, maar veronderstelt terug het voeren van een procedure (zie verder). - Inkoop van eigen aandelen is mogelijk, maar veronderstelt een vrij zware procedure (beslissing algemene vergadering met bijzonder quorum en meerderheid) en de naleving van vrij strenge voorwaarden (maximum 20 % van het kapitaal inkopen, aanbod in principe richten aan alle aandeelhouders (gelijke behandeling) enz) - Kapitaalwijzigingen (verhoging of vermindering van het kapitaal) veronderstellen telkens een notariële akte; ingeval van kapitaalvermindering door terugbetaling aan de aandeelhouders, is er, in het belang van de schuldeisers, een wachttermijn voor

17

uitkering van twee maanden na publicatie van de beslissing in de bijlage tot het Belgisch Staatsblad Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid (BVBA) Een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid is een beter alternatief dan een NV: - Is een echte personenvennootschap - Het is ook een "besloten" vennootschap: overdracht van aandelen, zowel bij leven als bij overlijden, vereist de goedkeuring van een grote meerderheid van de vennoten (tenminste de helft van de vennoten die tenminste 3/4 van het kapitaal bezitten) en kan in de statuten zelfs uitgesloten worden of nog sterker beperkt worden; aan de andere kunnen de statuten een vrije overdracht toestaan in voordeel van bepaalde personen of categorieën van personen - Gerechtelijke uittreding is mogelijk, maar veronderstelt een procedure en bovendien een gegronde reden in hoofde van de andere vennoten; anderzijds is er geen minimumdrempel gesteld en geldt veeleer het belang van de vennoot die wenst uit te treden dan het belang van de vennootschap Maar de BVBA heeft toch bepaalde nadelen: bepaalde nadelen van een NV zijn immers ook terug te vinden bij een BVBA: - Formalisme bij kapitaalverhoging en –vermindering - Stemrecht is louter gekoppeld aan aandelenbezit - Uitsluiting van een vennoot is niet evident - Inkoop eigen aandelen: strenge voorwaarden Andere personenvennootschappen (VOF ; CommV ; CommVA) Wat met de vennootschap vennootschap (Comm. V)?

onder

firma

(V.O.F.)

en

de

gewone

commanditaire

- een belangrijk obstakel is daar de hoofdelijke aansprakelijkheid van alle vennoten (V.O.F.) of van de beherende vennoot (Comm. V; in deze vennootschap zijn de stille vennoten enkel aansprakelijk ten belope van hun inbreng); dit belet dus de ontwikkeling van risicovolle activiteiten; voor veeleer passieve vennootschappen (louter beheer van onroerend goed) moet dit nadeel dus gerelativeerd worden - zijn té sterk gericht op de persoon van de vennoten en té besloten (bijv. bij een V.O.F.: het overlijden van een vennoot of de zaakvoerder leidt in principe tot de ontbinding van de vennootschap; de aandelen zijn niet overdraagbaar tenzij met het akkoord van alle andere vennoten Een commanditaire vennootschap op aandelen (Comm. VA) is een Comm. V met heel veel kenmerken van een kapitaalvennootschap (NV), en is aldus ook minder aangewezen. 2.1.b. Vereniging Zonder Winstoogmerk (VZW) De VZW is een soepele juridische vorm, die met betrekkelijk weinig formaliteiten en beperkte kosten kan worden opgericht. De leden zijn niet aansprakelijk voor de schulden van de vereniging. Er wordt beslist volgens pariteit, 1 stem per hoofd. Winst en/of eigendom kan echter niet aan de leden uitgekeerd / overgedragen worden. Alle eigendom en kapitaal dat bij deze vereniging wordt ingebracht, kan er niet meer uit, ook niet bij vertrek of erfenis. Als een VZW ontbonden wordt, mag zij haar bezittingen enkel overdragen aan een andere vereniging met vergelijkbare maatschappelijke doelstellingen. Vaak wordt een VZW gebruikt bij woongemeenschappen met zorgaanbod en/of dienstverlening (bvb ouderen, daklozen, mindervaliden, …) of bij groeperingen met spiritueel of maatschappelijk accent. Bij woongemeenschappen met eigendom kan zij naast de entiteit die dit eigendom regelt een bijkomende structuur zijn die andere zaken

18

op zich neemt zoals de organisatie van het samen wonen, bijkomende activiteiten (bvb. culturele manifestaties). 2.1.c. Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) Deze klassieke rechtsvorm voor wonen is bij ons goed bekend en ingeburgerd. In de Blauwdruk Cooperatief ondernemen van De Bazuin wordt er al naar verwezen m.b.t. gemeenschappelijk wonen. Hieronder wordt de Coöperatieve gespiegeld aan deze rechtsvorm (zie 3.2.) 2.1.d. Stichting De Stichting als rechtsvorm lijkt dan ook in het kader van Gemeenschappelijk Wonen eerder geschikt voor het solidariteitsfonds (zie III.B), een tool om op lange termijn of in onverwachte probleemsituaties middelen ter beschikking te kunnen stellen voor zwakke kansengroepen . De Stichting kan op een solidaire wijze diensten bewijzen aan specifieke doelgroepen. In combinatie met andere rechtsvormen, namelijk binnen het model van de ‘Community Land Trust’ (CLT), biedt zij, in combinatie met een vzw, een interessante formule voor betaalbaar wonen. De betaalbaarheid wordt gerealiseerd dank zij het onderbrengen van de grond in de Trust en het beperken van de gronden vastgoedspeculatie omdat bij verkoop van de woning een groot deel van de meerwaarde terugvloeit naar de Trust. Echter, de Stichting wordt geleid door een Raad van Bestuur die idealiter bestaat uit de vertegenwoordiging van drie evenwaardige partijen: de bewoners, het middenveld en de overheid en/of vastgoedbeheerder. Ze steunt dus niet op leden of vennoten die op gelijke voet mee beslissen of de doelstelling bewaken. Daarom wordt de CLT als alternatief op de coöperatieve rechtsvorm in ons land – voorlopig althans – uitgebouwd in een Stichting gekoppeld aan een vzw. De CLT kreeg in haar eerste toepassing in de Brusselse Regio de benaming mee van Grondalliantie of Alliance Foncière, zoals nu ook in de Brussels Huisvestingscode is opgenomen. Naast Brussel is er in Gent een tweede CLT initiatief zich aan het ontwikkelen. De vzw CLT Gent is inmiddels opgericht en zal zich toespitsen op o.m. het bewonersen communityluik, de toewijzingscriteria voor de bewoners in de formules koop, noodkoop en huur, de vorming en het stewardship. Eigen aan deze initiatieven is de zeer hechte samenwerking met de lokale besturen en woonactoren om projecten ook concreet vorm te geven. En in Jemappes is er een project in aanloopfase dat een Stichting benut als eigenaar van de grond en van de gemeenschappelijke ruimtes. Dit kan je beschouwen als een ‘CLT op kleine schaal’. [L’habitat groupé des Fondus du Petit Marais, 2013]. Inmiddels blijkt dat diverse lokale besturen, zelfs de sociale woonsector, dit CLT-spoor willen volgen om woningen en/of gronden op deze manier veilig te stellen voor betaalbaar (gemeenschappelijk) wonen. Voor een uitgebreide haalbaarheidstudie rond dit model verwijzen wij naar de CLT Blauwdruk [Samenlevingsopbouw Gent, 2012] en de haalbaarheidstudie voor de Brussels CLT (Samenlevingsopbouw Brussel, 2012). 2.1.e. Tontine, beding van aanwas Eigendom in onverdeeldheid, eventueel met tontineclausule (of beding van aanwas) of collectief huren, wordt niet verder behandeld omdat deze formule een zeer grote mate van engagement en vertrouwen vereist. De wettelijke regel is dat elke eigenaar op elk ogenblik de onverdeeldheid kan beëindigen. Onverdeeldheid kan wel weggelegd zijn voor een tijdelijke fase of op langere termijn voor een beperkte doelgroep. 2.1.f. Combinaties

17

We vermelden nog dat er veel combinaties mogelijk zijn tussen diverse rechtsvormen en structuren. Eenzelfde soort taakverdeling als tussen primaire en secundaire coöperatie kan bvb. worden opgezet tussen een vzw (dagelijkse bewoning) en een coöperatieve (beheer) die verhuurt aan de vzw. Eenzelfde groep bewoners kan bvb. starten met een VZW, daarna allen samen een VME of CVBA opzetten en de VZW benutten voor een beperkt aantal taken. Een complex samenspel van stichting, coöperatieven en vzw’s kan bvb. betrokken zijn bij een project dat verschillende functies en activiteiten combineert , zoals individuele bewoning, groepswonen, zorginstelling en bedrijfjes. Voor bouwgroepen of woongroepen in zelfontwikkeling kunnen de diverse modellen (of onderdelen van modellen) gecombineerd worden in een grote waaier van mogelijkheden. Er zijn voorbeelden bekend van combinaties tussen een cohousing groep, een coöperatieve structuur, een CLT, die in verschillende verhouding t.o.v. elkaar, geheel of gedeeltelijk in een gezamenlijk project kunnen betrokken zijn. De mogelijkheden zijn in principe quasi onuitputtelijk.

2.2. Voor- en nadelen van de coöperatieve Hieronder volgen enkele afwegingen bij het gebruik van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (CVBA) als rechtsvorm voor het structureren van een woongemeenschap. Er wordt verwezen naar Vereniging van Mede-Eigenaars waar dit toepasselijk is. Voor achtergrond hierover verwijzen we naar buitenlandse literatuur rond coöperaties GW [o.a. Silver H., 2012 ; Soutenet, 2009 ] , de Knelpunten nota van Samenhuizen voor algemene knelpunten m.b.t. GW [Samenhuizen, 2014] en de Blauwdruk Coöperatief ondernemen van deBazuin [Bazuin, 2012] Vooraf : we gaan uit van een CVBA (coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), omwille van het voordeel van de beperkte aansprakelijkheid; bijkomend kan geopteerd worden voor de subvorm van een vennootschap ‘met sociaal oogmerk’. In bijlage is er een vergelijkende tabel voor een ruwe eerste oriëntatie (zie : bijlage 15). We stellen ons de vraag of de CVBA de ‘ideale’ rechtsvorm is als we die toetsen aan de volgende doelstellingen/waarden: - gemeenschappelijk wonen, kleinschalig - zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming - betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen Het onderzoek beperkt zich tot de CVBA die een zakelijk recht heeft verworven op de grond én gebouwen en deze ter beschikking stelt van een woongemeenschap. We gaan dus niet in op de hypotheses waarbij de CVBA eigenaar is van de grond en vervolgens de woningen laat bouwen/aankopen door de leden van de woongemeenschap (en/of derden, die ze dan ter beschikking stellen van de bewoners), of de CVBA die enkel eigenaar is van bepaalde gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld het "common house"). 2.2.a. Voordelen van de CVBA - Goede mix van kapitaalinbreng en persoonlijke verhoudingen, van openheid en beslotenheid

18

De CVBA maakt het mogelijk (eigen of vreemd) kapitaal aan te trekken voor de financiering van een woonproject, maar anderzijds kan zij toch het persoonlijk karakter van een woongemeenschap veilig stellen. Dit kan bijvoorbeeld bereikt worden door verschillende categorieën van aandelen en vennoten te creëren. Aan elke categorie kunnen gedifferentieerde rechten worden toegekend (bijv. inzake stemrecht of winstverdeling) en de categorieën onderling (bijvoorbeeld investeerders enerzijds, bewoners anderzijds) kunnen in evenwicht gehouden worden door bijv. stemkrachtbeperkingen. Ook leningen zijn mogelijk, al dan niet in de vorm van een obligatielening. De CVBA staat open voor de inbreng door derden en kan aldus heel wat vennoten tellen (bewoners, familie, buren, sympathisanten, investeerders, overheid e.d.); dit vergroot de betrokkenheid en het financiële en menselijke draagvlak van de woongemeenschap. Om echte betaalbaarheid te bereiken en te bestendigen op niveau van één coöperatieve woongemeenschap op zich, zal meestal een duurzame lange-termijn en kosteloze (of laag vergoede) inbreng van derden vereist zijn. << (…) within the current market-based system, the provision of low-cost housing is virtually impossible without some sort of financial support and thus, in the end, a major shift in public spending priorities or taxation would be needed (…) the target of upscaling those alternative models of ownership remains without doubt an important one and a real challenge >> [Horlitz Sabine, 2012]

- De wooncoöperatieve kan een geschikt instrument zijn om investeringen aan te trekken Niet-bewoner investeerder : Voor wie investeert moet de return voldoende hoog zijn, hetzij onder de vorm van huuropbrengst, hetzij onder de vorm van dividend en restorno op aandelen. De belegging moet daarbij voldoende betrouwbaar en waardevast zijn. Daarnaast spelen voor sommige investeerders sympathie en betrokkenheid met het project mee. Dit kan gaan over betrokkenheid op een bewoner (familie, vrienden), betrokkenheid op een site (buurtbewoners, voormalige eigenaar, …), of op andere aspecten (extra activiteiten, maatschappelijke meerwaarde). Bewoner-investeerder : Een bewoner van de gemeenschap heeft nog een paar mogelijke incentives extra om te beleggen in de cvba. Hij wil natuurlijk dat het project slaagt, maar bovendien kan hij op deze wijze een ‘spaar’reserve opbouwen, net zoals een eigenaar dit doet door aankoop van zijn eigen woonst (‘pensioenpijler’). Deze reserve is flexibel en zit niet ‘bevroren’ in vastgoed, maar wel in aandelen voor het woonproject. Bovendien kan hij door zijn rechtstreekse betrokkenheid de betrouwbaarheid inschatten van het project waar hij van zeer nabij mede controle op uitoefent. Dit alles zal in allle gevallen moeten hard gemaakt worden door een goed bestudeerd financieel plan met een lange-termijnhorizon.. Niets belet dat ingeval van een VME individuele investeerders (bewoners of derden) of een groep van investeerders een woning kopen of bouwen om deze te verhuren aan personen met bescheiden of lage inkomens ; dit speelt zich dan veeleer af op het individuele niveau (van één of enkele woningen) en minder op het collectieve niveau. De mate van investering in de CVBA hoeft ook niet in rechtstreekse verhouding te staan tot het woonrecht. Men kan mede-bewoners betrekken met verschillende kapitaalinbreng, niet per se in verhouding tot het woonrecht. Het staat bewoners verder vrij om, bvb. na inbreng van een minimale startbijdrage, naar eigen vermogen en wensen en volgens de noden van de CVBA een ‘spaarpot’ op te bouwen.

17

Bij een VME koopt of huurt men meestal een woonst tegen de waarde die dit vertegenwoordigt, bij een CVBA kan een sociale mix met vele schakeringen worden ingebouwd. - Gemakkelijk aantrekken van steun en schenkingen Niet-overheden : Particulieren en niet publieke instellingen en organisaties kunnen kapitaal of vastgoed ter beschikking stellen tegen een zeer laag rendement. Overheden : Kunnen een onroerend goed ter beschikking stellen (verkoop, erfpacht, verhuring e.d.), kosteloos of tegen een lage tegenprestatie. Kunnen steun verlenen in functie van het maatschappelijk belang van gemeenschappelijk wonen als vernieuwend concept, als dynamiserende plek binnen een wijk. Of als aanbrenger van activiteiten die naast de woonfunctie worden ontwikkeld. Kunnen steun verlenen in functie van het aspect solidariteit van een project, namelijk het betrekken van personen met bescheiden (middenmoot) en lage inkomens (sociale huur). Steun kan rechtstreeks geboden worden aan bewoners die aan bepaalde criteria voldoen, zij kunnen worden toegekend aan een project dat er in slaagt een minimale voorgeschreven inspanning te doen, of de steun kan via een (op te richten) specifiek solidariteitsfonds worden toevertrouwd. De overheid zal wellicht gemakkelijker steun toekennen aan een organisatie die bepaalde maatschappelijk en sociaal onderbouwde doelstellingen expliciet nastreeft en dit op een democratische wijze ook bewaakt, in plaats van aan individuen. - Blijvende betaalbaarheid als maatschappelijke meerwaarde Steun of betaalbaarheidstoelagen moeten ‘beschermd’ zijn en ten goede blijven komen aan de doelstelling van betaalbaarheid. In een CLT bvb. gebeurt dit dank zij de maatschappelijke controle (1/3 bewoners, 1/3 overheid, 1/3 buurtbewoners). Een CVBA zou kunnen ‘uitverkopen’ en op een zeker moment de meerwaarde verdelen onder de vennoten. Een gedeeltelijke bescherming bestaat er in deze beslissing statutair enkel toe te staan bij unanimiteit. Het verankeren van betaalbaarheid op de lange termijn kan echter volledig gegarandeerd worden door het aannemen van de rechtsvorm CVBA-SO: bij vereffening moet de eventuele meerwaarde naar een gelijkaardig maatschappelijk doel gaan. Er kan ook gewerkt worden met het installeren van externe vennoten die geen financiële, maar sociale belangen hebben en die over het veto-recht beschikken op de punten die in strijd zouden zijn met de doelstelling van betaalbaarheid. - Soepelheid inzake in- en uitstap en andere statutaire regelingen In een CVBA is een soepele regeling van in- en uitstap (en desnoods uitsluiting) van vennoten mogelijk, via het variabel kapitaal; deze kan bovendien gefinancierd worden via uitkeerbare winst van de vennootschap (dus via de collectiviteit). De voorwaarden van in- en uittreding kunnen in de statuten (en verder via een reglement van inwendige orde) op maat van de woongemeenschap gesneden worden, rekening houdend met de doelstellingen, de financiële haalbaarheid en leefbaarheid van het project, of met de wens om speculatie tegen te gaan. Ingeval van uittreding kunnen beperkingen gesteld worden aan de uitkering van het scheidingsaandeel (verbod van uittreding, eventueel beperkt tot een bepaalde periode), uitbetaling enkel indien een nieuwe vennoot gevonden wordt, beperking van bedrag van de meerwaarde (bijv. inleg verhoogd met een beperkte rente of indexatie), spreiding in de tijd e.d.

18

Wat betreft de toetreding tot de CVBA kunnen inhoudelijke voorwaarden gesteld worden, die via een aangepaste procedure kunnen getoetst of uitgewerkt worden (stageperiode in verschillende stappen; formele aanvaarding door raad van bestuur of algemene vergadering enz). De instap kan gespreid verlopen, via een aandelenplan: geleidelijk opbouwen van aandelen; op deze wijze staat de CVBA ook open voor minder kapitaalkrachtige personen. Een andere wijze van in- en uittreding is de overdracht van aandelen; daar wordt de overdracht gefinancierd door de verkrijger (koper) van de aandelen. De statuten bepalen vrij de voorwaarden waaronder dergelijke overdracht plaats vindt, ook bij overlijden; in de praktijk is er altijd controle op deze verrichtingen via een orgaan van de vennootschap (algemene vergadering, raad van bestuur). In het algemeen is er veel ruimte voor statutaire regelingen (in ruime zin: via de statuten of een afzonderlijk reglement van inwendige orde), omdat de wet relatief weinig dwingende bepalingen voorschrijft. Dit in tegenstelling tot de wet op de "appartementsmede-eigendom" die de eigenaars in een echt keurslijf dwingt: bijna alle bepalingen zijn er immers van dwingend recht (zie ook verder: afwijking is mogelijk). Opgemerkt dient te worden dat de beperking van de meerwaarde bij verkoop of bij uittreding, altijd een moeilijke evenwichtsoefening is tussen enerzijds het belang van de vennootschap (continuïteit, collectief belang) en anderzijds het (individueel) belang van de uitstapper (die rekent op een bepaalde rendement van zijn investering en, als hij een nieuwe woning wil kopen, zich terug op de vastgoedmarkt moet begeven en de geldende marktprijs zal moeten betalen). Op de overdracht van aandelen moeten normaal gezien geen registratierechten betaald worden: men verkoopt aandelen van een vennootschap (die woningen in eigendom heeft). Als een eigenaar zijn woning verkoopt, betaalt de koper altijd registratierechten (algemeen tarief in het Vlaams gewest: 10 %). - Bestuur en controle in eigen handen Het bestuur van de woongemeenschap wordt meer op een collectief niveau (brede algemene vergadering, beperktere raad van bestuur) ingericht dan ingeval van structurering via een VME. Daar ligt het accent op het (individuele) eigenaarschap. Inherent aan de structuur van een CVBA is dat het statutaire doel voorop staat. De beslissingen worden met het oog op de realisatie van dit doel collectief genomen (eventueel met gedeeltelijke delegatie naar de raad van bestuur). Men kan zelfs zover gaan dat een vennoot wordt uitgesloten of dat aan het onroerend goed een andere bestemming wordt gegeven of dat het vervangen wordt door een ander, ook al zijn bepaalde vennoten tegen die beslissing. Het bestuur kan de afspiegeling zijn van de verschillende categorieën van vennoten (bijvoorbeeld via voordrachtrechten). Tot nader order kan een vereniging van mede-eigenaars een eigenaar niet dwingen tot verkoop van zijn kavel; inzake de gemene delen (verkoop, aankoop, verhuring van gemene delen) kunnen wel beslissingen worden genomen op het collectieve niveau, met een bijzondere meerderheid in de wet vastgelegd (dus desnoods tegen bepaalde eigenaars in). Ook de controle op het bestuur kan in handen blijven van de vennoten (via de figuur van de controlerende vennoot). Bij een VME kan of moet (bij een grotere mede-eigendom) een raad van mede-eigendom geïnstalleerd worden, die enkel bestaat uit mede-eigenaars en belast is met de controle op de syndicus.

17

Het stemrecht kan vrij geregeld worden; in een woongemeenschap is het gebruikelijk dat hoofdelijk stemrecht wordt uitgewerkt (dat er meestal op neer komt dat er per woning twee stemmen zijn, om onderscheiden standpunten tussen samenwonende partners toe te staan). In een VME geldt uitsluitend stemrecht volgens de kapitaalinbreng (stemrecht volgens de "duizendsten"), tenzij men "wegens de aard van het gebouw" en "met eenparigheid" van de dwingende wettelijke bepalingen afwijkt. - Ontwikkeling van andere activiteiten in de CVBA Eventueel kunnen ook andere activiteiten (dan de organisatie van een woongemeenschap) in de CVBA ontplooid worden, zoals commerciële activiteiten, productie, sociale tewerkstelling; het is evenwel niet aan te raden om al te risicovolle bezigheden te ontplooien, omdat dan het gevaar bestaat dat het patrimonium van de CVBA (= de woningen) in gevaar komt bij een faillissement. Vaak worden diensten of andere economische activiteiten aangeboden die aanleunen bij de woonfunctie of die de buurt ten goede komen (kinderopvang, feestzaaltje, kleinhandel, …) Om redenen van bijvoorbeeld subsidie kan het soms aangewezen zijn sommige activiteiten veeleer via een VZW te organiseren.

Dreieck Coöperatieve (Zürich, CH) - wonen, diensten & kleinhandelsactiviteiten - stadsinbreiding - Erkenning mogelijk door de Nationale Raad voor de Coöperatie. Een CVBA kan onder bepaalde voorwaarden erkend worden door de Nationale Raad voor de Coöperatie; dit brengt enkele voordelen met zich mee (zie de talrijke publicaties hierover) - Gebruik van de CVBA in elke fase van het woonproject De CVBA kan in elke fase van de opbouw en uitbouw van een woongemeenschap gebruikt worden: in de aanvangsfase, bij de selectie van een project, bij de aankoop van een goed en de verbouwing/nieuwbouw, en de latere werking; voor de werking kan ook een VZW van nut zijn. Bij een VME is dikwijls een combinatie van structuren vereist. - Einde van de woongemeenschap: voordelen, maar ook nadelen van de CVBA Bij de beëindiging van een woongemeenschap (via ontbinding van de CVBA), kan een deel van de winst of meerwaarde bestemd worden voor een gelijkaardig doel; dit kan van bij het begin in de statuten ingeschreven worden of alsdan beslist worden met een bijzondere meerderheid. In het geval van een vennootschap met sociaal oogmerk is dit zelfs dwingend door de wet voorgeschreven.

18

Anderzijds wordt de meerwaarde die gerealiseerd wordt bij verkoop zoals bij elke vennootschap belast aan het gewone tarief van de vennootschapsbelasting ; dit roomt het liquidatieoverschot sterk af. Als een particuliere eigenaar van een woning in een woongemeenschap zijn kavel verkoopt en a fortiori wanneer het totale project verkocht wordt – bijvoorbeeld na een ramp of wegens het afbreken van de cohesie in de groep na de aankoop maar voor of tijdens de (ver)bouwfase, of omdat de oorspronkelijke dynamiek met de jaren of na een generatie-overgang wegvalt – wordt de meerwaarde op deze verkoop meestal niet belast, wat een belangrijk voordeel is en mee de aantrekkingskracht van rechtstreekse privéeigendom bepaalt. - Schaalvoordelen: geen comparatief voordeel, maar wel een voordeel. Door samen te werken (taakverdeling, aanspreken van diverse competenties in of buiten de woongroep, groepsdynamiek) en door financiële middelen bijeen te brengen, kan bespaard worden bij de aankoop van onroerende goederen (bijv. aankoop van goederen die voor particulieren noch voor professionelen interessant zijn en daardoor moeilijker in de markt liggen en misschien wat lager geprijsd zijn) en bij de bouw/verbouwing van woningen. Dit voordeel is niet inherent aan een CVBA en geldt in even grote mate ingeval van structurering van een woongemeenschap via een VME. - Samenwerking in een ruimer geheel. - De CVBA is zeer geschikt voor samenwerking op ruimer vlak dan de woongemeenschap alleen, met de opportuniteit van besparingen door een uitwisseling tussen primaire en secundaire coöperatieven (dienstverlening, financiering, …), en met diverse andere structuren. Elders bespreken we de mogelijke meerwaarde van een coöperatief netwerk tussen en rond de woongemeenschappen (zie : I.-7.3.) - Neutraal aspect: successierechten (Vlaams gewest). Roerende en onroerende goederen worden afzonderlijk belast. Als een eigenaar van aandelen van een vennootschap overlijdt, zijn er successierechten verschuldigd; de aandelen worden als roerende goederen belast. Als een eigenaar van een woning overlijdt, laat hij een onroerend goed na dat als zodanig belast wordt. Als er nog andere roerende of onroerende goederen in de erfenis aanwezig zijn, zullen deze eventueel zwaarder belast worden, indien ze samengevoegd dienen te worden met die aandelen of dat onroerend goed. 2.2.b. Nadelen van de CVBA Minder gunstig en soms duidelijk negatief zijn de volgende elementen: - Relatieve Complexiteit De opvolging qua administratie en beheer is wat complexere en meer veeleisend dan bij sommige andere rechtsvormen. Dat maakt de coöperatieve minder geschikt voor kleine projecten (bvb. 3 à 6 woonsten), tenzij er een combinatie bestaat met andere (economische) activiteit. - Financiering van aandelen De financiering van aandelen van een CVBA via bankleningen is bijzonder moeilijk of bijna onmogelijk. De kandidaat-vennoot is dus aangewezen op eigen middelen of op de

17

solidariteit van derden die middelen ter beschikking willen stellen van de CVBA (via aandelenkapitaal of leningen). Er zijn tevens strenge wettelijke beperkingen indien de CVBA eigen middelen wenst voor te schieten (of zekerheden te stellen) met het oog op de verwerving van haar aandelen (deze regels zijn trouwens analoog bij een BVBA of NV). - Fiscale aspecten en premies De huidige regeling van de "woonbonus" en in het algemeen de fiscale aftrek dan wel de belastingvermindering voor het verwerven (en (ver)bouwen) van een woning is uitsluitend geënt op het (rechtstreeks) eigenaar-zijn van een woning; m.a.w. de vennoot van een CVBA die een woongemeenschap "uitbaat" heeft geen enkel fiscaal voordeel indien hij aandelen van dergelijke CVBA verwerft door inschrijving of aankoop (het kleine fiscaal voordeel van de vennoten van een erkende cvba buiten beschouwing gelaten: vrijstelling van belasting op een beperkt bedrag aan winstuitkering). Uit studies is duidelijk gebleken dat deze fiscale voordelen een belangrijke financiële hefboom kunnen vormen voor de betaalbaarheid van een woning, zij het dat de hoogste inkomensquintielen de grootse hap uit die fiscale voordelen plukt. De overdracht van deze bevoegdheid naar het gewestniveau, is een kans om de fiscale voordelen bij de verwerving van een eigen woning ook open te stellen voor aandelen in een CVBA die tot doel heeft een woongemeenschap uit te bouwen; de regelgeving zou voldoende soepel moeten zijn om de diversiteit van woongemeenschappen te vatten en niet te veel moeilijke regels moeten opleggen. Aan de andere kant moet opgelet worden voor oneigenlijk gebruik. Daarbij komt nog dat veel premies (zoals renovatie- en energiepremies) verwijzen naar eigenaarschap, (hoewel gaandeweg ook huurders van bepaalde premies kunnen genieten). - De lasten van de vennootschapsstructuur. Zoals bijna elke andere vennootschap met rechtspersoonlijkheid, is de CVBA onderworpen aan min of meer zware boekhoudkundige, vennootschapsrechtelijke en fiscale verplichtingen, die een financiële weerslag hebben (kosten van bijstand van boekhouder of accountant, eigen sociale bijdrage, neerlegging jaarrekening enz.). - Fiscale nadelen, maar ook voordelen bij de overdracht van aandelen. Op de meerwaarde van aandelen bij uittreding, is roerende voorheffing verschuldigd (thans 25 %). Als een natuurlijke persoon zijn eigen woning verkoopt is hij geen enkele belasting op de meerwaarde verschuldigd; dit geldt ook voor een natuurlijke persoon die een woning verkoopt die hij als belegging aanhoudt, mits hij deze (vereenvoudigd gesteld) reeds vijf jaar in zijn bezit heeft. Anderzijds is de overdracht van aandelen van een CVBA normaal gezien niet onderworpen aan registratierechten (in tegenstelling tot de overdracht van een woning door een eigenaar), wat een belangrijk voordeel is. - Dwingende woninghuurwet. De wetgeving inzake woninghuur is van dwingend recht, terwijl woongemeenschappen door persoonlijke relaties tussen de bewoners, meestal willen dat, als een bewoner geen vennoot meer is (bvb. door uitsluiting of uittreding), ook het ‘woonrecht’ ophoudt en daarom zoeken naar andere juridische vormen van terbeschikkingstelling van een woning tegen betaling. Ook de wil om de beschikbare ruimtes flexibel toe te wijzen (in functie van gezinsgrootte of woonbehoeften) is soms moeilijk te verzoenen met de dwingende

18

woninghuurwetgeving, die autonome en vaste rechten toekent aan de huurder van een woning. - Cultureel-psychologische aspect (aliniering ?!) De coöperatieve organisatievorm is nog te weinig gekend, zo blijkt uit onze recente survey, en daardoor misschien ook ‘weinig geliefd’ bij het publiek, de overheid en andere betrokkenen. - In een CVBA zijn de participanten-bewoners geen rechtstreekse eigenaar van een woning, ze hebben enkel een woonrecht (zie ook hierboven), ze hebben misschien slechts recht op een beperkte meerwaarde en ze zijn "afhankelijk" van de beslissing van hun medevennoten of bestuurders (positief gesteld kan men ook zeggen: ze worden betrokken bij de beslissingen). Dit strijdt met "de baksteen in de maag" van een groot deel van de Vlamingen, met hun individualisme/autonomie/nood aan transparantie ("ik ben baas in eigen huis") en met hun verwachting om een bepaalde meerwaarde of opbrengst te realiseren ("mijn woning is mijn spaarpot"); dit cultureel-psychologisch aspect is van een niet te onderschatten belang. - Een gemeenschappelijk punt bij de structurering van een woongemeenschap via een CVBA of een VME, is de nood aan heel veel overleg en open, transparante communicatie om een woongemeenschap tot stand te brengen én in stand te houden. Dit vraagt extra inspanningen en welke rechtsvorm ook, die keuze brengt geen soelaas..

Uit onze peiling blijkt dat 22% van de respondenten kiest voor de VME en nog eens 25,6% de VME wenst. Voor de CVBA is dit respectievelijk 6,5% en 26%; de vzw 19% en 21%; de CLT 1,5% en 20,6%. Toch heel opmerkelijk is het grote aandeel dat stelt dat ze hier niet kan over oordelen wegens ‘onvoldoende gekend’: respectievelijk volgens de rechtsvorm 42%, 53%, 37,5% en 67%’. Dit wijst op de sterke nood aan juiste informatie en het belang van degelijke ondersteuning. Het statuut over de woning is 39% eigendom, 9% huur, slechts 7% woonrecht als vennoot. maar ook 27% geeft aan dat ze betrokken zijn in een gemengd project van huur en eigendom. Voor de gemeenschappelijke delen noteren we 45% mede-eigendom, 12% huur en 12% gebruiksrecht als vennoot. 2.2.c. Besluit

17

Mits de minder gunstige aspecten kunnen weggewerkt worden - met name de moeilijke toegang tot het aandelenkapitaal voor particulieren (die toch de doelgroep zijn van een woongemeenschap) wegens de bijna onmogelijke financiering van de verwerving van aandelen en het ontbreken van fiscale voordelen bij de verwerving van aandelen – is de CVBA zeker de aangewezen rechtsvorm om het doel van een sociaal bereikbaar Gemeenschappelijk Wonen op basis van gelijkwaardigheid te bereiken. Het moet gezegd dat ook sommige VME’s door de wijze van opstelling van hun statuten en de invulling van hun organisatie in de praktijk er in slagen de hoger vernoemde doelstellingen te realiseren. Het accent bij de CVBA ligt, in vergelijking met de vereniging van mede-eigenaars (VME), meer op het gemeenschappelijke, het collectieve, het bestendigen ("pérenniser" in het Frans) van het gemeenschappelijk project. "Vennoot" en dus mede-verantwoordelijke zijn van een vereniging, een samenwerkingsverband zoals een CVBA is toch iets anders dan "eigenaar" zijn van een onroerend goed. Een absolute vereiste is (daarom) dat de leden/vennoten van de CVBA en zeker de kandidaat-bewoners open staan voor en bewust kiezen voor deze rechtsvorm en dus voor deze wijze van organisatie van hun woongemeenschap die ingaat tegen het heilige huisje van de "eigen woning in eigendom". Dit vereist wellicht ook een grotere bekendmaking van en vertrouwdheid met deze organisatievorm. 2.2.d. Een model Afgaande op het bovenstaande beschouwen wij de CVBA als een bijzonder interessante formule voor een zelfbeherende woongemeenschap die de gestelde maatschappelijke doelstellingen wil incorporeren. Als model stellen we een combinatie van volgende transacties voor. - Een stichting, de overheid of een privé investeerder draagt een stuk grond al dan niet met een gebouw erop over aan een CVBA (SO) (in volle eigendom of in erfpacht). - Deze overdracht wordt gefinancierd door de uitgifte van aandelen door de CVBA, een lening van de aandeelhouders of de CVBA (SO) bij een kredietinstelling, eventueel bijkomend door financiële steun, sponsering of giften aan de CVBA (SO). - Vervolgens verhuurt de CVBA (SO) aan de aandeelhouders een privédeel en een gezamenlijk deel, dit tegen kostprijs of marktconforme prijs. Een andere mogelijkheid is dat de CVBA (SO) de grond + eventueel gebouw verder ‘vererfpacht’ onder zijn aandeelhouders - bewoners. Wat is fiscaal van belang in dit model Bij elke overdracht ten bezwarende titel (van de stichting naar de CVBA en van de CVBA naar zijn aandeelhouders-samenhuizers) van het stuk grond en een gebouw dat niet nieuw is geldt dat: - Overdracht van eigendom: onderworpen aan 10% Registratierechten verschuldigd door de overnemer. - Overdracht van erfpacht (evt. opstalrecht): 2% Registratierechten( dit is recent verhoogd van 0,2% naar 2%) verschuldigd door de overnemer. - Bij nieuwbouw: 21% BTW! - Onroerende voorheffing ( afhankelijk van Kadastraal Inkomen van de grond + gebouw) verschuldigd in hoofde van de Eigenaar of Erfpachter. - De CVBA SO valt onder de rechtspersonenbelasting en dus zijn onroerende inkomsten belastbaar tegen 20% (huurinkomsten of canon van erfpacht). - Onroerende verhuur van exclusieve genotrechten (privédelen) is zonder BTW dus ook geen BTW aftrek. De gemeenschappelijke delen kunnen volgens mij met BTW verhuurd worden dus wél BTW aftrek. - Een belangrijke fiscale stimulans in Vlaanderen is de woonbonus. Deze stimulans pleit voor overdrachten ten bezwarende titel ( eigendom, erfpacht of opstal) aan

18

samenhuizers in plaats van huren. De vraag is natuurlijk hoe lang deze maatregel nog in zijn huidige vorm zal blijven bestaan gezien de huidige overheidstekorten.

3. Bouwstenen voor een business plan 3.1. Projectnetwerk en aanpak 3.1.a. Welke actoren betrekken bij het opstellen van dergelijke coöperatie? Rol en zeggenschap? In het eerste hoofdstuk gaven we het volledige plaatje van alle mogelijke actoren die op één of andere wijze een rol spelen in de onwtikkeling van een GW-project. In de aanloopfase dient men belangrijke keuzes te maken over het uiteindelijk concept en grootte van het project. Naargelang het doel en de intentie tot inclusie van kansengroepen zal men meer of min op zoek (moeten) gaan naar opportuniteiten, partners en/of actoren in het woonveld: hetzij de non-profitsector van intermediairen rond GW (Abbeyfield, SVK’s, CLT, Inclusie Invest) en (welzijns)zorg, hetzij de publieke (sociale) sector. Een belangrijk actorenveld in de zoektocht naar sites zijn ondermeer de lokale besturen en eigenaars van leegstaande gebouwen, verlaten sites (kerkfabriek, kloosters, scholen, …). Wat is beschikbaar? Tegen welke prijs? En welke voorwaarden? In de eerste plaats is het aan de bewoners als initiatief- en of startgroep om hun visie, kernwaarden (sic Charter) en het globaal concept (eventueel de grootte van het project, wat vaak samengaat met het vinden van een geschikte locatie). Bij de keuze van de rechtsvorm in functie van het doel laat de groep zich bijstaan door diensten van professionals (notaris, cvba-consultancy, netwerk van Samenhuizen, …) en door ervaringsdeskundigen uit andere CVBA’s. Afhankelijk van de -minder sterke - financiële draagkracht van de groep zal men aan de hand van een goed businessplan op zoek (moeten) gaan naar andere mogelijke partners voor de CVBA. Dat kan in het primaire netwerk van vrienden, familie, sympathisanten. Maar er is veel kans dat men het partnerschip dient open te trekken naar publiek en private investeerders in vastgoed, naar sociale kredietmaatschappijen en geïnteresseerden in ethisch beleggen of sociale investeringsfondsen. Wil men de hoofdactiviteit uitbreiden naar nevenactiviteiten dan komen andere mogelijke partners en gebruikers in het vizier. In de samenstelling van een CVBA staan de bewoners en gebruikers voorop en zullen zij beslissen welk type mede-vennoten betrokken worden en respectievelijk zeggenschap aan hen wordt toegewezen. Voorlopig kunnen we niet rekenen op een instap van de sociale woonsector (huisvestingsmaatschappij, woningfonds, ocmw) gezien de wetgevende barrières (o.m. toewijs en selectie van kandidaat-bewoners), zelfs als ze geïnteresseerd zijn in het het aanbod van GW voor hun cliënteel. Afhankelijk van bvb. de grondpositie en inbreng van een publieke actor zal deze ook een rol kunnen opnemen in de CVBA. Als de publieke sector zou participeren in de CVBA, dan zou hen een belangrijke rol (eventueel veto-recht over cruciale beslissingen inzake de missie, bij het opdoeken) als bewaker van het maatschappelijk doel kunnen worden toegewezen. In die zin zou hen ook een rol als bestuurder kunnen worden toegewezen. 3.1.b. Hoe worden draagvlak en wenselijkheid afgetoetst? Samenhuizen vzw is sinds jaar en dag (1999) in voeling met het terrein van gemeenschappelijk wonen. In het kader van dit onderzoek werd bovendien een enquete uitgevoerd. (Zie : I.-6.3.) 3.1.c. Hoe worden draagkracht en haalbaarheid ingeschat? Op dit ogenblik ligt de markt wijd open. De vraag overtreft het aanbod ver. De bottleneck zit hem in de knelpunten m.b.t. GW. Voor elk project dient uiteraard een

17

groepsdynamische, architecturale, bedrijfsmatige en financiële haalbaarheid worden gecheckt 3.1.d. Wie is eigenaar van welke processen? Concept samenwonen definieren en bewaken Opstart en ontwikkeling Beheer bij bewoning Zelfontwikkeling, zelfbeheer door de (toekomstige) bewoners : - door initiatiefgroep (klein-groot) - vroeg betrekken van deelnemers in functie van * gedragenheid door de groep * geen uitzonderingspositie van 1 of enkele leden (dynamiek) * financiële draagkracht initiatoren

3.2. Stakeholderanalyse 3.2.a. Welke zijn je stakeholders bij de coöperatie en wat betekenen jullie voor elkaar? In de enge zin is de wooncoöperatieve een consumentencoöperatie, namelijk wonen wordt gezamenlijk verworven, als behoefte, als dienst. Door onze focus te verbreden naar het ruimere samenwerkingsverband kunnen we spreken van een multistakeholdercoöperatie. Wie zijn er betrokken in ontwikkeling, realisatie, beheer van het woonproject : -

Actoren met grondpositie Vergunning, akte, overeenkomsten (publiek, privé) Van begeleiding, ontwerp tot uitvoering (architect, aannemer, technieken, …) Van eigen beheer, onderhoud tot en met verhuring (SVK, OCMW, SHM, CAW, Abbeyfield, Inclusie Invest, … lokale economie) - Actoren met financiële middelen of reserve (Stichting, fondsen en banken): lening, kredieten - Relaties tot concreet ontwikkelen (Zie tabel stakeholders hoofdstuk I.-8.)

3.3. Vennoten van de coöperatie 3.3.a. Mogelijke vennoten Aanvankelijk leek het er op dat de wooncoöperatieve op te vatten was als een gebruikerscoöperatieve, van, met en door de bewoners. Maar gezien de maatschappelijke doelstellingen is het volgens ons noodzakelijk om heel sterk aan te hechten bij en gedragen te worden door een breder netwerk, en daardoor performanter te zijn. Daarom kiezen we voor een multi-stakeholder coöperatieve. << (…) multi-stakeholder cooperatives (MSCs) (Münkner, 2010) (…) with user- as well as provider members (…) are often believed to have a special potential to shorten cost-bearing search processes of clients for adequate services and lessen the number of expensive service terminations, because by bi-polar membership providers and users are closer to each other, need to agree on service standards and can thus offer services which more accurately meet needs while at the same time being relatively economical (Göler von Ravensburg, 2004). Furthermore they might have the potential to increase their capital base by attracting promotional investor members, thus increasing their organizational competitiveness in relation to the traditional charities. >> [Göler von Ravensburg, 2013]

18

Als vennoten worden natuurlijke en rechtspersonen aanvaard. Zij dienen uiteraard het maatschappelijk doel te onderschrijven en er zich voor in te zetten door financiele inbreng en/of andere inspanningen. We onderscheiden : Woongroep & sympathisanten & investeerders : Bewoner eigenaar of huurder gebruiker van ruimte of voorzieningen direct betrokken en engagement Kandidaat-bewoner Niet-bewoner buren, verenigingen met/ zonder tijdelijk gebruik en/of huur nabuurschap en betrokkenheid Niet-bewoner financiële inbreng, investeerder Niet-bewoner publiek, privaat (individu of vereniging, vennootschap, stichting, …) Vastgoed in eigendom Inbreng grond of gebouw Deelname van niet-bewoners kan gebaseerd zijn op sympathie voor het project of voor (toekomstige) bewoners in het project , op de wens om te investeren en te beleggen in functie van de ethische en sociale doelstellingen die gediend worden, uit sociale betrokkenheid.

3.3.b. Soorten aandelen We kunnen ons inspireren op diverse voorbeelden uit eigen land, bvb. Bazuin, Cohousing Projects, Okelaar, Sintjansberg, Koningsmolen, …) De mogelijke categorieën zijn : - Vennoten cat.A : bewoners en kandidaat-bewoners (woonrecht), gebruikers (bedrijfjes, …) , Zij vormen het zwaartepunt van de vennootschap, die per slot van rekening bestaat om het samen wonen te organiseren. - Vennoten cat.B : investeerders ; ethische beleggers ; overheid, - Vennoten cat.C : sympathisanten (familie, vrienden, andere individuen-sympathisanten ; andere woongroepen ) - Vennoten cat.D : ondersteuning en bewaking van concept en missie (buurtbewoners, verenigingen, Samenhuizen Koepel, Startfonds/solidariteitsfonds, ….)

3.3.c. Selectie kandidaat vennoten - Selectie kandidaat-bewoners Behalve een selectie in functie van de principes van de coöperatie, is het essentieel dat de bewonersgroep op zich onafhankelijk de selectie voert van kandidaat-bewoners in functie van het dagelijks leven. Het welslagen van het project hangt er van af. De voorbeelden waarbij de instroom van bewoners door een externe instantie gebeurde tonen aan dat de groep bijna steeds niet goed functioneert, dat er in zeldzame gevallen een enigszins betrokken buurtleven ontstaat maar zonder garantie op continuïteit. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in : Zweden (sommige van de projecten in de beginjaren ‘50-’60) ; Nederland (wooncoöperaties kiezen bewoners) ; Denemarken (Tinggaarden, bezocht project).

17

Wat wel werkt is een systeem waarbij de voorselectie van kandidaat-bewoners gebeurt door bvb. een sociale huisvestingsmaatschappij op inkomenscriteria en sociale rechten, met daarna een tweede autonome filtering door de bewonersgroep zelf. - Selectie kandidaat niet-bewoners Bij vennoten niet-bewoners gebeurt de toetreding enkel op basis van het onderschrijven en mede verwezenlijken van de doelstellingen van de coöperatie.

3.4. Corporate Governance Voor enkele aspecten dient de beslissingsbevoegdheid zich zeker te situeren bij de Algemene Vergadering. Dan spreken we over de minimale wettelijke bepalingen (goedkeuring van de jaarrekening, kwijting aan de bestuurders voor het financiële en inhoudelijke beleid, aanstelling van bestuurders, uitsluiting van een vennoot, ontbinding van de vennootschap). Daarnaast geloven wij dat een grote keuzevrijheid moet blijven bestaan in de verdeling van bevoegdheden tussen Algemene Vergadering, Raad van Bestuur, eventuele installatie van een directie. Elk project heeft hierin haar eigen weg te vinden. De beweging ontstaat vanuit de basis, met het vertrouwen in de meerwaarde van de bottom-up werking, de gedragenheid door gebruikers en direct betrokkenen, de expertise van bewoners over hun woonsituatie en hun bereidheid om professioneel advies en het brede maatschappelijke kader te willen betrekken in hun keuzes.

3.5. Marketing en communicatie 3.5.a. Welke markt wensen we te bedienen? Welke marktpositie ? Gezien de doelstellingen van betaalbaarheid zou men kunnen zeggen dat de wooncoöperatieve zoals hier beschreven zich situeert als privaat burgerinitiatief binnen de sociale woningmarkt. Misschien volgen wij wel dezelfde historische route als vele van de huidige sociale huisvestingsmaatschappijen. Het verschil met het klassieke sociale huisvestingsaanbod ligt hem in de betrachting van sociale mix en inclusie, het uitreiken naar de bevolkingsgroep die net buiten de sociale criteria voor sociale huisvesting vallen en het doorbreken van de tweedeling tussen huurmarkt en eigendomsmarkt. [zie ook : IGEMO, 2013]. Door te werken vanuit de basis is betrokkenheid en verantwoordelijkheidsgevoel van de bewoners groter (volgens Nederlands onderzoek blijft er bij GW binnen sociale woningbouw slechts een residu van een 10% niet betrokken bewoners). Een aantal auteurs situeren het aanbod van zelfbeheerd gemeenschappelijk wonen in de associatieve sector, tussen de financieel aangestuurde markt en het top-down publiek / semi-publiek aanbod in. Hieronder een tabel, vertaald naar Marie Bouchard [Marie Bouchard, 2011, in Yann Maury(red), Les Coopératives d’Habitants] Regulering van huisvesting Markt Associatief Staat Principe Afstemming via de Wederkerigheid / prijs / Herverdeling prijs herverdeling Eigendom Individueel Collectief Publiek Evaluatie Rendabiliteit Levenskwaliteit Toegankelijkheid Regulering Zelfregulering : Definitie van vraag en Gecentraliseerde Vraag en aanbod aanbod door actoren planning / (voorzieners = gebruikers maatschappelijke

18

Focus / doel Beheer

Voor solvabele gebruikers Tegengestelde belangen : eigenaar / huurder

Socio-economische mix, dienstverlening aan de gebruikers Basisdemocratie / partnerschap

keuze Voor allen of voor insolvabele gebruikers Van bovenaf door publieke actoren / tutelle

Initiatieven die ontstaan vanuit burgerinitiatief en het sociaal bewogen middenveld, en die zich inzetten voor maatschappelijk relevante dienstverlening zoeken hun positie meestal duidelijk te onderscheiden van marktgedreven commerciële activiteiten, maar ook van de openbare sector en haar regel- en subsidiesystemen. Als we deze afwijzing vertalen naar een positieve formulering, dan kunnen we stellen dat deze beweging streeft naar behoefte-gestuurde en bottom-up invulling van gemeenschappelijk wonen. Aan deze behoefte wordt tot nu toe zeer beperkt tegemoet gekomen, wegens de bestaande knelpunten (zie elders). Dit gebeurt zowel met aandacht voor de lokale situatie en gedragenheid als voor een brede netwerking 3.5.b. Hoe is onze marketing samengesteld?

mix (product, prijs, plaats en promotie)

Kernprocessen = - Realiseren van woongelegenheid - Opbouwen van warme solidiare groepsverbanden - Aanbod van informatie, vorming en dienstverlening - Aanbodvan financieringsfaciliteiten - vormen en onderhouden van een stevig samenwerkend netwerk Kernmiddelen = verzamelen, delen, verhandelen van expertise, mankracht, geld 3.5.c. Hoe communiceren we over dit “coöperatieve voordeel” (1) naar (potentiële) vennoten, (2) naar (potentiële) klanten, (3) naar de bredere samenleving? Tot nu toe ‘verkoopt’ GW zichzelf bijzonder goed. Projecten zijn volzet vooraleer aan verbouwing of bouw wordt begonnen. Er is natuurlijk een enorme vraag tegenover een beperkt aanbod. In de nabije toekomst schatten wij Dit belet niet dat bekendmaking, werving, vorming en desgevallend selectie van toekomstige bewoners zo efficiënt mogelijk verloopt. Deze taak wordt nu vervuld door de initiatiefnemers van de afzonderlijke projecten, maar kan worden opgenomen door netwerk / dienstverlenende structuren, door sociale woonactoren en door for-profit bedrijven, naargelang doelgroep en type project.

3.6. HRM 3.6.a. Tewerkstelling Op het niveau van de wooncoöperatieve zelf zal de tewerkstelling vermoedelijk beperkt blijven. Op niveau van de secundaire coöperatieven (dienstverlening, financiering, …) die noodzakelijkerwijze zullen gecreëerd moeten worden zullen op diverse niveaus en voor diverse functies mensen moeten in dienst komen. Voor deze functies verwijzen we naar hoofdstukken III.A. en III.B. 3.6.b. Vrijwilligers

17

In het samenwerkingsverband ten behoeve van GW neemt de vrijwillige inzet een grote plaats in, hetzij in de ontwikkelings- en bouwfase (vanuit bewoners, Regio-Kernen en hun persoonlijk netwerk), het beheer en onderhoud bij bewoning, en de organisatie van het dagelijkse leven. Dit gaat verder dan de gewone burenhulp. We spreken hier over de vrijwillige inzet op niveau van één woongemeenschap zelf, voor de vrijwilligerswerking binnen dienstverlening verwijzen we naar III.A.-3.1. Mogelijkheden en knelpunten die mee spelen in dat verband gelden voor het overgrote deel ook voor vrijwillige inzet binnen de woongemeenschap (zie : III.A.-5).

3.7. Financieel plan We lieten een rekenblad ontwerpen waarin een aantal variabelen vooraf kunnen gekozen worden. De bedoeling is dat een startend project hiermee aan de slag kan met haar eigen gegevens. verwerving prijs site, bouwkosten, andere kosten, aantal en types van woningen, % van gemeenschappelijke delen / privé woonsten, capaciteit van financiële inbreng door de deelnemers, aandelenstructuur, types leningen, enz …. In ditzelfde rekenblad kunnen verschillende scenario’s (qua betrekken van minder vermogenden) getoetst worden naar de voorwaarden voor hun haalbaarheid. Voor de tabbladen en variabelen van deze rekentabel, zie : bijlage 18 - Rekenblad betaalbaar gemeenschappelijk wonen Wij gaan de haalbaarheid na van 3 scenario’s die betrekken van minder vermogenden moeten toestaan. Als aanname vertrekken we vanuit een project met 20 woonsten, Waarbij 3 categorieën deelnemers worden aangenomen als : - Categorie X : kunnen 100% inbrengen van het benodigde kapitaal voor een woonst - Categorie Y : kunnen 50% inbrengen van het benodigde kapitaal voor een woonst - Categorie Z : kunnen 10% inbrengen van het benodigde kapitaal voor een woonst In 3 scenaro’s kunnen we de verhouding tussen de 3 categorieën bewoners laten variëren : Cat. X Cat. Y Cat. Z Scenario A 85 10 5 Scenario B 70 20 10 Scenario C 50 30 20 De overige variabelen worden verder gekozen volgens een zo realistisch mogelijke inschatting. Afschrijving van de bouwkost wordt ingesteld over 66 jaar (cfr. sociale woningbouw) ; in die periode worden ook groot onderhoud en renovatie ingepland. Naargelang er meer deelnemers de veronderstelde volledige kost niet kunnen betalen dienen hier minder of meer andere inkomsten tegenover te staan. Leningen : Naar het voorbeeld van buitenlandse projecten opteren we voor verschillende types leningen, die zich van elkaar onderscheiden door hun kostprijs : - Lening type 1 : klassieke banklening met hoge rente - Lening type 2 : sociale leningen aan lage rente door sociale kredietverlener (of privé persoenn die deze voorwaarden zien zitten) - Lening type 3 : achtergestelde leningen, met eventueel nog lagere opbrengst toegstaan door bewoners (die op deze wijze investeren in hun woonst. Er kan nadien nog door bewoners naar eigen kunnen geïnvesteerd worden, zij kunnen hun tegoed verder opbouwen.

18

Subsidies : Een woongemeenschap die bewoners met lagere inkomens wil betrekken, moet vooral in de beginjaren (eerste generatie = +/- 15 à 20jaar) kunnen terugvallen op externe inbreng van kapitaal, via investeerders (sympathisanten, ethische beleggers), maar meer nog via subsidies of inbreng van vastgoed tegen lage prijs. Dit kan toegekend worden in verhouding tot de realisatie van maatschappelijke meerwaarde. 3.7.a. Wat is de financieringsbehoefte en kapitaalbehoefte van je coöperatie (over meerdere jaren)? De aanvangsjaren van wooncoöperatieven in onze buurlanden zijn steeds moeizaam geweest. Dit heeft niet alleen te maken met het indertijd innovatief karakter ervan, maar is intrinsiek aan het model. Er bestond enige ondersteuning vanuit overheden en deze projecten konden sterk op hun achterban terugvallen. Toch duurde het lang (10 à 15 jaar) voordat zij winst begonnen te maken, die zij vanuit hun maatschappelijke doelstellingen investeren in nieuwe projecten. Als voorbeelden vermelden we bezochte projecten Kraftwerk, Wogeno en Karthago in Zürich. 3.7.b. Welke kapitaalstructuur wens je te hanteren (over meerdere jaren)? Wat is het potentieel aan eigen vermogen, hoe structureer je dit eigen vermogen (evt. in meerdere soorten aandelen), wat is het potentieel aan vreemd vermogen en hoe structureer je dit vreemd vermogen? Bij wooncoöperatieven wordt een onderscheid gemaakt naargelang de verhouding tussen kapitaalsinbreng door de bewoners (en/of potentiële bewoners) en de inbreng van nietbewoners (secundaire coöperatieve, overheid of andere). Als de bewoners al het kapitaal hebben geleverd en alle aandelen bezitten, is dit nagenoeg te vergelijken met een woonproject van eigenaars. Als zij geen kapitaalsinbreng opbouwen en bvb. enkel een aandeel bezitten als een soort ‘instapticket’ dan komt dit neer op een huurproject (of woonrecht). Afgaande op dit gradueel onderscheid, worden in de Engelstalige literatuur volgende types coöperatieven benoemd [o.a. : Gilmour, 2012] : - Non-equity co-operative (NEC) : bewoners brengen zelf geen kapitaal in, een derde partij financiert, beheert en verhuurt. Bewoners hebben enige mate van controle door hun aandeelhoudersschap (benadert onze klassieke sociale huisvestingsmaatschappijen) - Full equity co-operative FEC : bewoners brengen de totaliteit van het kapitaal in, bouwen collectief , verkopen de gebouwen (al dan niet inclusief gemeenschappelijke gebouwen) aan de individuele eigenaars en beheren de grond en evnetueel de gemeenschappelijke gebouwen en voorzieningen. - Limited equity co-operative (LEC) : bewoners kunnen kapitaal inbrengen via aandelen, zij hebben woonrecht door aankoop van een minimumaandeel. Hierdoor kan verschil bestaan qua inbreng van kapitaal, waardoor sommige bewoners een ‘eigenaars’-achtig statuut hebben en andere een ‘huurders’-achtig statiuut, terwijl het geheel collectief beheerd wordt door alle bewoners.

17

Bij de ‘Limited Equity Cooperative’ (LEC) kan diversiteit in inkomens bij een zelfbeherende woongemeenschap best worden ingebouwd. Kapitaal wordt voor een deel extern betrokken en de autonomie van het woonproject blijft relatief gevrijwaard. 3.7.c. Welke vergoeding op kapitaal en welke eventuele andere voordelen aan vennoten? Dividend zal beperkt zijn, (zoals de winst) zeker in de ‘eerste generatie’ fase. Restorno kan worden toegekend. 3.7.d. Welke cash flow verwacht je en welke brutomarge en rentabiliteit verwacht je? Bij het referentiemodel voor wooncoöperatieve moeten de inkomsten dienen om de wooncoöperatieve draaiende te houden. Inkomsten worden aggestemd hierop, dus op verwachte kosten en voldoende return om investeerders / kredietverstrekkers te kunnen vergoeden. De CVBA-SO streeft beperkte winst na, wanneer uit de financiële structuur winst gegenereerd wordt (na ongeveer 1 generatie, zal deze volledig besteed worden aan het maatschappelijk doel. De mate waarin wooncoöperatieven hiervan ‘afwijken’ of dit benaderen speelt mee in het minder of meer betrekken, het minder of meer ondersteunen van dit project in het coöperatief netwerk.

3.8. Schema - business model canvas Ter verduidelijking van de onderlinge verhoudingen gebruiken we het klassieke business model canvas, uitgebreid met de vakken ‘Maatschappelijke kosten’ en ‘Maatschappelijke baten’, gezien de focus van onze blauwdruk.

Business model canvas Partners Zie tabel (bij I.7.2.) : stakeholde rs / bevoorrech te partners

Kernprocessen - Realiseren van woongelegenheid - Opbouwen van warme solidiare groepsverbanden - Aanbod van informatie, vorming en dienstverlening - Aanbodvan financieringsfacilitei ten - vormen en onderhouden van een stevig samenwerkend

Klantenwaarde Toegankelijkhe id van GW voor personen met lage/gemiddel de inkomens in en context van zelfbeheer

Klantenrelatie De vennotenbewoners zijn de klanten van de wooncoöperatieve, Binnen een ruimer, sterker netwerk realiseren zij het ‘product’, namelijk betaalbaar GW, genieten er van, en werken samen om het te optimaliseren.

Klanten / klantsegmenten woongemeenschappen, - startende groepen en projecten, - aspirantbewoners, belangstellend en

18

netwerk Kernmiddelen - betrokkenheid, vertrouwen, bereidheid tot inclusie, tot delen, tot opnemen van verantwoordelijkheid, enz …. - Netwerk, samenwerking, … Vergaren, delen , verhandelen van : - Kennis, ervaring, vaardigheden, - mankracht, geld, vastgoed, …

Kosten Verwerving, bouw en onderhoud van vastgoed, beheer van de organisatie (jur, fin, manag, …) Maatschappelijke kosten Inspanningen van overheid en sociale woonactoren Inspanningen van bewoners en vrijwilligers

Kanalen Het netwerk GW vormt de grote lijnen van communictie- en verdelingskanalen. De mogelijkhden van peerto peer productie en delen van middelen vervoegen de organisch groeiende verbindingen, intrinsiek nagestreefd in de betrachting van gemeenschappleijk heid en betrokkenheid Inkomsten Bijdrage van vennoten Huur van bewoners, gebruikers Eventuele inkomsten van activiteiten Maatschappelijke baten Betaalbare woonsten in een gemeenschap Inclusie, mix Empowerment, vorming Sociale cohesie (zie : doelstellingen : I.-5.)

De bouwstenen voor bedrijfsplan en financieel plan zijn bedoeld om er op verder te werken. Binnen het bestek van deze studie hebben wij dit alles kunnne uitwerken tot op een bepaald punt. Het is de bedoeling om deze aanzet zoveel mogelijk publiek toegankelijk te maken en al wie wenst te laten mee werken aan het verder uitwerken, verbreden en bijschaven van dit model, in dezelfde geest van delen en samenwerking voor het traject als voor het resultaat.

4. Evaluatie van de coöperatieve werking 4.1. Link met de ICA definitie 4.1.a. Onderlinge en maatschappijgerichte doelstellingen De doelstellingen omvatten het realiseren en beheren van het samenwonen, eventueel aangevuld met andere buurtfuncties. De samenwerking tussen de bewoners, en ruimer met netwerk en buurt, maakt integrerend deel uit van deze doelstellingen. 4.1.b. Drievoudige relatie van de vennoten tot de coöperatie Bij de wooncoöperatieve is de drievoudige relatie van de vennoten met haar coöperatie een ingebouwde evidentie. Er dient wel onderscheid te worden gemaakt naar type vennoten voor wat betreft de aard en de intensiteit van de inbreng aan de activiteiten en de verdeling van stemrecht.

17

Door hun lidmaatschap hebben de bewoners gebruik, eigendom en controle over hun coöperatie. Het gebruik geschiedt via eigendom, huur of woonrecht gekoppeld aan het bewonerslidmaatschap. De vennootschap heeft zakelijk recht (eigendom, erfpacht) over het vastgoed. In sommige gevallen kan onderscheid gemaakt worden tussen grond, privé woonsten en gemeenschappelijke delen, zoals bvb. bij een CLT formule.

4.2. Link met de ICA principes 4.2.a. Vrijwillig en open lidmaatschap Vrijwilligheid en openheid van het lidmaatschap maken deel uit van de beginselen van gemeenschappelijk wonen. Hierbij dient volgende opmerking te worden gemaakt : Sommige projecten richten zich naar welbepaalde doelgroepen, zoals bvb. senioren, alleenstaande vrouwen, mindervaliden. Naar de geest is dergelijke beperking niet in tegenspraak met de principes van coöperatief ondernemen. << It could be argued that a Group like Older Women’s CoHousing project in London could not be a co-operative body, as it is only open to women and is not open to ‘all’. This would be a criticism that misses the crucial point of why some groups of individuals or households come together in the first place – namely because of a common experience and identification with a distinct social circumstance. There is nothing in the formal requirements for legal incorporation in the UK that would prevent a single-sex group from operating or registering as a co-operative. >> (Field Martin, 2005)

4.2.b. Democratische controle door de leden : De definitie van gemeenschappelijk wonen draagt in zich het democratische principe. Omdat het hier bovendien gata om een groep buren wordt er in de overgrote meerderheid van gemeenschappen gewerkt met consensus. Dit betekent niet éénstemmigheid, maar wel dat de oplossing goed doorgesproken is in de groep en dat alle deelnemers kunnen keven met de bereikte oplossing, er dus hun ‘consent’ kunnen aan geven. Als back-up mechanisme voor dringende beslissingen wordt dan de stemming bij gewone meerderheid gebruikt, soms nog met mechanismen die een verschil maken tussen ‘gebouw’ gebonden keuzes (stem per unit of in verhouding tot) en ‘persoons’ gebonden keuzes (stem per hoofd). Elke gemeenschap kiest haar eigen procedures binnen het wettelijk kader. 4.2.c. Economische participatie door de leden : Leden zetten zich in door aanbreng van finanicering, natura, inzet van man-uren (vrijwillig of enigszins vergoed), opnemen van verantwoordelijkheden. Zij kunnen, wanneer dit deel uitmaakt van de doelstellingen van de coöperatieve al dan niet participeren in economische activiteiten in relatie tot de woongemeenschap en/of buurt en omgeving en/of ruimere context. 4.2.d. Autonomie en onafhankelijkheid : Per definitie is een woongemeenschap zelfbeherend en autonoom. Echter, de autonomie t.o.v. geldschieters (investeerders, overheid) dient wel een blijvend aandachtspunt te zijn. Het bewaken van doelstellingen (concept GW, betaalbaarheid, …) wordt best ingebouwd van bij de start door de keuze van rechtsvorm (bvb. cvba-so) en/of met ondersteuning binnen een ruimer verband dan enkel de bewoners zelf, zoals externe partners bij CLT, of zoals vennoten niet-bewoners en niet-investeerders. Deze kunnen vanuit bvb. het Samenhuizen Netwerk, overheid of andere belangengroep veto-recht bezitten voor bepaalde basisbeginselen. (zie III.C.-5.)

18

4.2.e. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking : Een woongemeenschap is een lerende omgeving, zowel voor kinderen als voor volwassenen. Door de interactie en het engagement bij hun woonomgeving en de cultuur van open communicatie en betrekken van elkeen, wisselen bewoners gemakkelijk kennis en ervaring uit met elkaar. Competenties, zowel individueel als voor het functioneren binnen een groep, een organisatie worden vlot aangeleerd en getraind in het dagelijkse leven. Een woongemeenschap is een uitermate geschikte biotoop voor emancipatie (empowerment) en voor het ontwikkelen van competentie rond bvb. bewust burgerschap, democratisch handelen, communicatie, coöperatie, … Binnen de gemeenschappen, en ook in het Netwerk staat het delen van kennis en vaardigheden voorop, zowel informeel als formeel via info-momenten, workshops, e.d.m. Woongemeenschappen dragen hun know-how graag uit naar andere woongemeenschappen, maar ook naar anderssoortige projecten en verenigingen en naar hun buurt. 4.2.f. Coöperatie tussen coöperaties : Het principe van het Samenhuizen Netwerk en van het ruimere samenwerkingsverband met uitwisseling van kennis en diensten berust op de ingesteldheid van coöperatie tussen coöperaties. Bij het inschakelen van secundaire coöperatieven gebeurt deze coöperatie nog intensiever en met grotere betrokkenheid op dezelfde of overlappende doelstellingen. 4.2.g. Aandacht voor de gemeenschap : Ook los van de coöperatieve rechtsvorm vertrekt GW reeds vanuit de groep en vanuit de plaats in de ruimere omgeving en de samenleving.

5. Kansen, knelpunten en aandachtspunten voor de wooncoöperatieve Voor een uitgebreide uiteenzetting van voor- en nadelen van de coöperatieve voor gemeenschappelijk wonen, verwijzen we naar hoofdstuk II.-3. Zie ook buitenlandse publicaties rond coöperatief GW [o.a. Silver H., 2012 ; Soutenet, 2009 ], de Knelpuntennota van Samenhuizen voor algemene knelpunten m.b.t. GW [Samenhuizen, 2014], knelpunten aangehaald in de Blauwdruk van de Bazuin voor Coöperatief ondernemen [Bazuin, 2012]. We noemen hier in het kort de opportuniteiten en moeilijkheden van de wooncoöperatieve in het algemeen, en van zelfbeheerd betaalbaar gemeenschappelijk wonen in het bijzonder. - Zelfbeheer, democratische controle, samenwerking en delen van middelen passen bijzonder goed in het coöperatieve model. Het is bovendien een rechtsvorm die erg geschikt is om diversiteit in te bouwen op het vlak van inkomenscategorieën, huishoudtypes, gebruiksvormen (huurders, kopers, en alles daar tussenin, maar ook bedrijfjes en diensten), enz ... - Zij is zeer geschikt om de continuïteit van de maatschappelijke doelstellingen te bewaken. - Ook laat deze rechtsvorm een goede variëteit toe in de prioriteiten en de mate van ambitie m.b.t. de maatschappelijke, maar ook economische doelstellingen. - Verder is er flexibiliteit in investering mogelijk, met financiering zowel door de bewoners als door externen (aandeel, lening, obligatie, krediet, subsidie, legaat, …). - Gebruiks- en/of woonrecht in een collectiviteit kunnen goed aangepast worden aan de noden. Met geschikt statuut voor de bewoners (huur, huurkoop, eigendom).

17

- Langs de andere kant is de coöperatieve organisatievorm nog weinig gekend bij publiek, overheid en andere betrokkenen. Voor velen strookt de wooncooperatieve niet met het idee van eigendom en veiligheid, ook al biedt zij dezelfde mogelijkheden qua rechten en garanties. - De juridische en financiële complexiteit van opstart en beheer kan sommigen afschrikken. Deze rechtsvorm zal dan ook eerder voorbehoudne blijven voor grotere projecten of projecten die naast het louter wonen ook andere activiteiten willen ontwikkelen. - De financiering van aandelen gebeurt moeilijker dan de financiering van eigendomsverwerving. Hier is nog werk aan. - Woonrecht via coöperatieve aandelen geniet niet dezelfde fiscale steunmaatregelen (woonbonus) als het hypothecair kreediet. - Betaalbaarheid en het betrekken van minder begoede bewoners vraagt voor de opstart en de aanvangsjaren een exterene inbreng van kapitaal. Dit houdt doorgaans een mate van verlies van autonomie in voor wat betreft de maatschappelijke doelstellingen. Dit moet afgewogen worden. - Sommige premies (bvb. verbouwing-bouw, energie) en subsidies zijn niet afgestemd op de vennootschapsvorm. Ook voor andere faciliteiten kan er een probleem zijn (bvb. zelfs een CVBA-SO kan geen projectrekening openen bij de Koning Boudewijnstichting, schenkingen en legaten zijn niet vanzelfsprekend) - Erfgenamen van aandelen met woonrecht zijn niet per se geschikte kandidaatmedebewoners : dit wordt opgelost door de waardevan aandelen te laten erven maar niet het woonrecht (statutair) - Zelfbeheer kan aanleiding geven tot interne spanningen en onenigheid, meestal rond uithuiszetting, favoritisme, machtsmisbruik en de waardebepaling van de aandelen (markt of lager). Mensen die binnen een coöperatieve samenwerken, maar ook samen wonen, en dan nog met gedeelde gemeenschappelijke ruimtes, worden sterk met elkaar (en met zichzelf!) geconfronteerd. Dit houdt veel kansen in, maar vergt ook een zeer goede zorg voor het gezond en harmonisch houden van de communicatie en de intermenselijke verhoudingen. - de wetten op eigendom en huur bieden terecht de nodige stevige bescherming. Echter, het aspect van gemeenschappelijk wonen was niet voorzien in deze wetgeving, en bvb. de noodzakelijke selectie van mede-bewoners botst met een aantal bepalingen.

18

III. FACILITEREN VAN BETAALBAAR GEMEENSCHAPPELIJK WONEN In dit hoofdstuk overlopen we verschillende wegen die binnen het samenwerkingsverband de verwezenlijking van de maatschappelijke doelstellingen faciliteren, met als voornaamste focus binnen deze studie het bevorderen van betaalbaar gemeenschappelijk wonen. Komen achtereenvolgens aan bod : Dienstverlening, Financiering en Netwerk.

III.A. Dienstverlening 1. Inleiding 1.1. Definitie, afbakening Van idee over realisatie tot en met bewoning doet elke groep, elk project beroep op een aantal diensten. Deze kunnen zij ten dele zelf verzorgen, afhankelijk van de aanwezige kennis en vaardigheden en van de beschikbaarheid van de bewoners en hun direct netwerk. De bronnen van begeleiding en dienstverlening kunnen gevonden worden volgens een logica van subsidiariteit, dus bij voorkeur op lager en meer nabij niveau maar. Dit hangt ook af van de beschikbare middelen en vaardigheden bij de woongemeenschap. Er dient naast beschikbaarheden ook rekening te worden gehouden met besparingsmogelijkheden en sociale meerwaarde. Deze laatste factor van sociale meerwaarde is een essentieel onderdeel voor de keuze van een formule, van de uit te besteden taken en van de te betrekken actoren. We onderscheiden de volgende niveaus : - De bewoners zelf en hun familie en vrienden, - Een netwerk van vrijwilligers - Een eventuele secundaire structuur of organisatie verbonden aan de woongemeenschap (cfr CODHA, Kraftwerk, … : sec coop) - Beroepskrachten en bedrijven, met het onderscheid tussen de sociale economie en de reguliere economie - Aanbod die maatschappelijke meerwaarde genereert ondersteund door de overheid, voor sociale huur en sociale koop via sociale huisvestingsactoren, voor overige inkomenscategorieën via andere wegen.

1.2. Inspiratiebronnen dienstverlening 1.2.a GRT Quebec (CA) Definitie In de Canadese provincie Quebec bestaat een sterk uitgebouwd netwerk van ondersteuning en dienstverlening t.a.v. autonome zelfbeheerde collectieve woonprojecten zonder winstoogmerk voor alle fasen van hun ontwikkeling en bestaan. Hat lokale aanbod wordt verstrekt door 25 GRT’s (Groupes de Ressources Techniques). Deze autonome organisaties binnen de sociale economie hebben de vorm van OSBL (cfr VZW) of COOP (CVBA-SO). Zij werken samen met de sector van de Sociale Huisvesting.

17

Zij worden ondersteund door een koepelorganisatie, de AGRTQ (Association des Groupes de Ressources techniques du Québec). Deze koepel beheert daarnaast een fonds (FAQ, Fonds d’Acquisition Québécois) dat overbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed aan startende initiatieven [AGRTQ, 2012] Erkenning De Groupes de Ressources Techniques worden erkend en gesubsidieerd door de provinciale overheid op basis van volgende criteria. De GRT : - is een autonome organisatie voor maatschappelijke ontwikkeling, actief in de sociale economie - heeft als voornaamste missie de promotie, uitbouw en realisatie van non-profit coöperatieve woonprojecten door begeleiding van de organisatie die het eigendom beheert - beoogt de autonomie van deze projectvoerende organisaties - heeft een Raad van Bestuur die representatief is voor de maatschappelijke omgeving - volgt de deontologische code van de SHQ (Sociale Huisvestingskoepel) - biedt een dienstenpakket aan zoals ook gedefinieerd in het standaard dienstencontract van de SHQ. Financiering van de GRT De inkomsten van de GRT komen voor 2/3 uit betaling van hun diensten door de gebruikers, voor het overige hoofdzakelijk uit subsidies. Twee concrete voorbeelden van GRT’s : - Vb.1 (GRT Habitation Lévy) : Inkomsten 2012 : honoraria dienstverlening administratief en financieel beheer 37% ; honoraria begeleiding ontwikkeling van projecten 55% ; vormingen 2% ; subsidie 4% ; andere 2% - Vb.2 : Inkomsten 2012 : honoraria begeleiding 66% ; subsidie sociale huisvesting (SHQ) 18% ; andere subsidies 11% ; andere 5%. Aanbod van diensten door de GRT Concreet bieden de Groupes de Ressources Techniques volgende diensten aan : (gebaseerd op het standaard dienstenpakket aangeboden door de huisvestingsactoren aan hun leden)

sociale

Ontwikkeling : - haalbaarheidsstudie - informatie over de verschillende concepten en trajecten - vastleggen van de noden en wensen - zoeken van sites - identificeren van beschikbare middelen en tools - opstellen planning van projectontwikkeling Beheer en opvolging : - coördinatie van de realisatie van projecten - stappen naar verwerving, zoeken van financiering - stappen t.a.v. diverse partners (publieke, economische, gemeenschap) - interface met architecten, ingenieurs, notarissen, … Vorming : - vorming rond groepsvorming, samenleven, democratische besluitvorming - vorming en hulp rond financieel en administratief beheer 1.2.b. Mietshauser Syndikat (D) Inzet van vrijwilligers uit het netwerk voor allerhande taken (administratief, vorming, groepsbegeleiding, bouwtechnieken, handarbeid, enz …) maakt integrerend deel uit van de relatie tussen de Koepelvereniging en de ‘Haus’-verenigingen (alle GmbH’s). (voor de structuur en het functioneren van het Mietshauser Syndikat netwerk, zie ook : I.7.4.c.)

18

1.2.c. ‘Autorecupero e Autocostruzione’ (IT) Bij de ‘Autorecupero e Autocostruzione’ beweging in Italië gaan de bewoners niet enkel de ontwikkleing aansturen van hun project, maar kunnen bewoners de handen uit de mouwen steken om mee te (ver)bouwen. In sommige projecten wordt de groep toekomstige bewoners geselecteerd op vaardigheden en/of leerbaarheid van taken in het bouwberoep. Het bouwtraject verloopt dan in samenwerking met gemotiveerde aannemers , met opleidngscentra en bedrijven in de sociale economie. De bedoeling en de uitkomst is dubbel. De (vaak arme en zelfs marginale) deelnemers verschaffen zich een woning aan een betaalbare prijs en zij winnen zelfvertrouwen en vaak een opleiding en een ervaring die hen verder brengt in het leven. De financiële besparing wordt geschat op 10% à 15% van de bouwkost. [Maury Yann, 2011] Maar minstens even belangrijk is de sociale winst. Men moet verder kijken dan deze zuiver financiële winst. Alle getuigenissen over deze benadering benadrukken echter ook zeer sterk de overige meerwaarden : - emanciperend effect, - versterking van zelfvertrouwen en eigenwaarde van de deelnemers, - aanleren van praktische en sociale vaardigheden, - maatschappelijke reïntegratie, - inclusie van mindervermogenden, van laaggeschoolden, - integratie autochtonen-allochtonen, - dynamiseren van het buurtleven en de sociale cohesie, - ontstaan van gerelateerde initiatieven, - stimuleren van sociale economie, - enz … Na een aanvankelijke aarzeling is de waardering van lokale overheden, banken en andere betrokkenen voor deze initiatieven hoog omwille van de hoge slaagkansen, de betrouwbaarheid, de veerkracht en de uitstraling naar de buurt, elementen die resulteren uit hun coöperatief karakter. 1.2.d. Sweat equity (UK, US) De inzet in man-uren door de bewoner wordt in de Verenigde Staten ‘sweat equity’ genoemd in tegenstelling tot ‘financial equity’. Het is een beproefde manier om mensen met beperkte geldelijke middelen, maar voldoende vaardigheden toe te staan om een woonst te verwerven. In groepsverband kan er gewerkt worden met af te spreken (soms beperkte of uitgestelde) vergoedingen, vanuit het idee dat de inspanningen onrechtstreeks ten goede komen aan de bewoner, voor sommigen als vrijwillige of laag vergoede inzet voor de realisatie van het project. Het opzetten van een ‘sweat equity’ systeem binnen een bewonersgroep dient zeer zorgvuldig te gebeuren zodat men komt tot evenwichtige, gedragen en sluitende afspraken. 1.2.e. Klushuur (NL) In Nederland wordt geëxperimenteerd met een systeem van ‘klushuur’ dat er uit bestaat om MOE-landers (= migranten uit de latere Europese partnerlanden) en andere belangstellenden particulier vastgoed te laten opknappen onder begeleiding, waarna zij in deze ruimte huren met korting in verhouding tot de geleverde inspanningen. Het gaat niet over casco-renovaties maar over beperkte werken die het woongenot verbeteren, vooral binnenafwerking, klein onderhoud en schilderwerk, eventueel vervangen van dakpannen of kozijnen. Dit systeem biedt voordelen voor de eigenaars en voor de huurders. In 2012 waren 2 woningbouwcorporaties betrokken bij dit pilootproject, de ene

17

met nadruk op woongenot van de huurder en klusbudget onder verantwoordelijkheid van de huurder, de andere met nadruk op een financieel en contractueel perspectief, met afspraken rond verstrekken materialen, geen cash, eerst plan van aanpak. >> (Schutte Martijn, 2012) 1.2.f. Baugruppen (D) Freiburg, Tübingen, Hamburg, enz …. De beweging van bouwgroepen is enkele decennia geleden in Duitsland voornamelijk ontstaan vanuit de initiatieven van bewoers van flatgebouwen die zich organiseerden om collectief de noodzakelijke verbouwingen in hun vaak onderkomen woonomgeving of in kraakpanden te realiseren. Zij eisten als het ware de zeggenschap, maar ook de zorg en verantwoordelijkheid op over de organisatie van hun huisvesting. Intussen heeft de beweging zich verbreed en wordt er ook aan nieuwbouw gedaan en blijven de initioatieven niet uitsluitend (wel overwegend) beperkt tot de stedelijke omgeving. Het onderscheid tussen bouwgroepen en woongemeenschappen bestaat er in dat de bewoners van bouwgroepen, na de collectieve bouwfase, niet kiezen voor het delen van gemeenschappelijk beheerde en benutte leefruimtes. Wat zij wel gemeen hebben is het gezamenlijke ontwikkelings- en bouwtraject, daarin kunnen beide benaderingen elkaar vinden en versterken. Dienstverlenende en ondersteunende organisaties kunnen vanuit gelijklopende noden voor expertise voor beide types initiatieven optreden. 1.2.g. Samenwerking met woningbouwcorporatie (NL) Het grote aantal gerealiseerde woongemeenschappen in Nederland (tot nu toe meer dan 200) Voor de selectie op instroom wordt eerst door de Woningbouwcorporatie gefilterd aan de hand van inkomen, eventueel ook gezinssituatie, betrokkenheid met de buurt, dringendheid van woonbehoefte, e.d. Een tweede filter wordt gehanteerd door de bewoners in functie van reële motivatie voor deelname aan de woongemeenschap en de compatibiliteit met de bestaande samenstelling van de bewonersgroep. Selectie bij instroom en beheersverantwoordelijkheden worden vastgelegd in een convenant tussen woongroep en woningbouwcorporatie. 1.2.g. Convenant met sociale woningbouwmaatschappij (S) Een aantal Zweedse woongemeenschappen hebben zich ontwikkeld binnen de sociale woningbouwmaatschappij. Zij organiseren zich onder de vorm van een coöperatieve vennootschap en participeren tot op zekere hoogte in het ontwerp (bouw of verbouwing) van de ruimtes. Net zoals in Nederland sluiten zij een contract af met de woningbouwmaatschappij waarin beschreven staat in welke mate en onder welke voorwaarden de bewonersgroep instaat voor onderhoud en voor beheer van de ruimtes en van de (onder)verhuring.

2. Aanbod dienstverlening In haar volledige levenstraject vanaf het eerste idee tot en met de dagelijkse bewoning doet een woongemeenschap beroep op een resem van diensten en functies die het geheel vooruit helpen. Sommige zijn welomschreven terug te vinden als verhandelbare items, andere zijn minder grijpbaar en kunnen verweven zitten in allerhande uitwisselingen tussen de betrokkenen bij het ontwikkelingstraject en bij het dagelijks leven van een groep en een project.

18

Elke functie, elke dienst kan ingevuld worden door de bewoners zelf of door andere stakeholders. Wie de functie of dienst opneemt hangt af van een aantal noodzakelijke ingrediënten. Sommige kunnen niet anders dan door een welbepaalde partij te worden ingevuld omwille van de nodige expertise, omwille van weten regelgeving of omwille van een (sociaal, praktisch of financieel) voordeel van deze te laten vervullen door deze of gene. De nood aan ondersteuning en diensten evolueert uiteraard met de ontwikkelingsfase waarin een groep of een woongemeenschap zich bevindt.

2.1. Noodzakelijke basis ingrediënten De nodige ingrediënten om een goede woongemeenschap te ‘bereiden’ van een groep kunnen worden uitgedrukt in : - Kennis, opleiding & ervaring - Tijd - Motivatie, engagement - Mandaat, vergunning : weten regelgeving (bvb. architect, notaris, …) - Sociaal kapitaal : samenhang, samenwerking (bonding) netwerking (bridging) In functie van de beschikbare mix van resources binnen de bewonersgroep wordt gezocht naar de ontbrekende en dus aan te voeren elementen.

2.2. Inhoud van het aanbod Hieronder pogen we een inventaris op te stellen van alle functies, diensten en activiteiten die noodzakelijk of behulpzaam zijn doorheen het traject van een woongemeenschap. Voor elk een korte beschrijving 2.2.a. Groepsvorming en organisatie Het groepsaspect is de hoeksteen van gemeenschappelijk wonen, net zoals een stevig huis moet ook dit degelijk opgezet worden en goed onderhouden, zowel qua groepsdynamiek als qua interne organisatie. Volgende aspecten maken hier deel van uit : informatie en vorming over de diverse zaken die komen kijken bij gemeenschappelijk wonen ; begeleiding op het vlak van groepsdynamiek en interne organisatie, werving deelnemers, marketing, selectie bewoners, … 2.2.b. Ontwikkelingstraject Het ontwikkelingstraject wordt door de bewoners aangestuurd, maar uiteraard behoeven zij hierbij gedegen ondersteuning door publieke of private actoren. Daarnaast, en zeker voor groepen die hun ontwikkleing grotendeels zelf opvolgen, dringt zich een specifieke vorm van begeleiding op. Vanuit verschillende landen wordt gesignaleerd dat met het ontstaan van nieuwe woonvormen een nieuw type beroep zich aftekent, namelijk de begeleider van collectieve zelfbeheerde projecten. [o.a. Devresse, 2011 ; Collective custom build, 2013 ; ] In Frankrijk bvb. stelde men vast dat de aldaar bekende AMO’s (assistant à maitre d’ouvrage) voor klassieke bouwprojecten niet per se over deze zeer diverse bekwaamheden beschikken die verwacht worden voor het begeleiden van een GW project. Daar is vorig jaar een opleiding gestart voor het ‘nouveau métier d’accompagnateur d’habitat collaboratif en auto-promotion’. Deze opleiding wordt gegeven door een aantal begeleiders en initiatiefnemers op het vlak van gemeenschappelijk wonen. Een nieuw beroep is zich dus aan het profileren. De begeleiding van een startend project GW in zelfbeheer vereist kennis over zeer uiteenlopende domeinen. Dat behelst alle

17

aspecten van een ontwikkelings- en bouwtraject (architecturale en projectmatige) en het collectief betrekken van de (toekomstige) bewoners bij het ontwerp van hun gemeenschap. Daarbij komt nog eens de dimensie van het organiseren van de groep (beheerskundig, administratief, juridisch, financieel, …) en van de groepsdynamiek. Ook op persoonlijk vlak vereist deze functie heel wat sociale vaardigheden. Sommige taken kunnen verdeeld worden over verschillende personen, maar een coördinerende figuur blijkt noodzakelijk. 2.2.c. Bouw Projecten waar bouw of verbouwing aan te pas komt vraagt om extra ondersteuning en/of professionele inbreng. Het bouwtraject kan geheel door beroepskrachten worden verzorgd of een gedeelte kan door leden van de groep worden uitgevoerd. De klassieke professionele inbreng is hier noodzakelijk (architect, aannemers, werfcoördinator, veiligheidscoördinator, enz …). Een aanpak die via gemeenschappelijk wonen (of gemeenschappelijk bouwen) vlotter realiseerbaar wordt is deze van zelfbouw. De ‘Autorecupero e Autocostruzione’ beweging in Italië bvb. ontwikkelt zich sterk. Zoals elders vermeld, wordt de financiële besparing in deze context behoorlijk hoog ingeschat [Maury Yann, 2011]. Maar minstens even belangrijk is de sociale winst. Alle getuigenissen over deze benadering benadrukken ook zeer sterk de overige meerwaarden [Yann Maury, 2011]. Samengevat kunnen we de volgende opnoemen : - emanciperend effect, - versterking van zelfvertrouwen en eigenwaarde van de deelnemers, - aanleren van praktische en sociale vaardigheden, - maatschappelijke reïntegratie, - inclusie van mindervermogenden, van laaggeschoolden, … - integratie autochtonen - allochtonen, - dynamiseren van het buurtleven en de sociale cohesie, - ontstaan van gerelateerde initiatieven, - stimuleren van sociale economie, Nadat er aanvankelijk aarzeling bestond tegenover deze initiatieven is het vertrouwen van lokale overheden, sociale huisvestingsactoren, banken en andere betrokkenen nu hoog. Projecten van zelfbouw worden gewaardeerd omwille van de hoge slaagkansen, de betrouwbaarheid, de veerkracht en de uitstraling naar de buurt die het resultaat zijn van hun coöperatief karakter. In andere landen wordt gesproken van Sweat equity (UK, US), Klushuur (NL) of eigen inzet in het kader van Baugruppen (D). 2.2.d. Juridische structuur Opzetten, onderhouden en helpen beheren van het juridische kader 2.2.e. Vastgoedbeheer Het vinden en verwerven van een gepaste site vergt kennis en snel beschikbaar kapitaal. Later, in de bewoningsfase, krijgt de bewonersgroep te maken met technische aspecten van verhuring, en verkoop, beheer. Ook daarvan kunnen de bewoners delen uitbesteden of zelf opnemen mits ondersteuning uit diverse hoek. 2.2.f. Financiering en financieel beheer opzetten financiële structuur, fondsenwerving, … boekhouding, management, …

18

2.2.n. Bewoning : dagelijks beheer en onderhoud Het samenleven moet geregeld worden en een aantal taken die boven het individuele huishouden uitstijgen dienen vervuld te worden, net zoals de zorg voor het vastgoedpatrimonium. Naarmate de groep groter is bestaat er een schaalvoordeel, vele handen maken het werk licht. Vanaf 25 à 30 units weegt dit voordeel niet op tegen de organisatorische en groepsdynamische gevolgen van het aantal.

2.3. Fasering en stappenplan We onderscheiden volgende fasen in het traject van interesse tot en met voltooiing : Interesse : Individueel geïnteresseerden Reflectieforum Aanloop : Concept gedefinieerd (Initiatiefgroep) Site vastgelegd (Startgroep) Project : Planning : haalbaarheidsstudie, bedrijfsplan Projectbeheer ; ontwikkeling Constructie : Ruimtelijk ontwerp (Ver)bouwen ; aanbesteding, werf Gebruik : bewoning / gebruik van de site Bij elke fase spelen de stakeholders hun specifieke rol, zijn er geëigende rechtsvormen en instrumenten nodig, gelden bepaalde doelstellingen en worden specifieke middelen ingezet. Hieronder enkele theoretische voorbeelden van trajecten die op verschillende wijze worden aangestuurd, door de bewoners zelf of door een externe stakeholder :

Voorbeeld

Fasering

Vb.1 Vb.2 Vb.3 Vb.4 Vb.5 Vb….

1. interesse 1a 1b Interesse reflectie individu forum

netwerk netwerk

2. aanloop

2a concept

2b site

extern Bewoners Bewoners Bewoners Bewoners …

extern extern extern Bewoners Bewoners …

STURING & BEHEER 3. project 3a 3b project project bedrijfsplan beheer extern extern extern extern extern extern Bewoners extern Bewoners Bewoners … …

(zie III.)

4. constructie 4a 4b ruimtelijk bouw / ontwerp verbouwing extern extern extern extern Bewoners extern Bewoners extern Bewoners Bewoners … …

5. gebruik 5 bewoning gebruik Bewoners Bewoners Bewoners Bewoners Bewoners …

Een project waarbij een collectief (bewonersgroep het initiatief neemt en het traject aanstuurt is nog weinig gezien. Hieronder vind je een stappenplan van een project gevoerd door een traditionele ontwikkelaar, daaronder van een bewonersgestuurd project [Ritsema, 2012] In bijlage vind je verder schema’s van Ritsema met projecten getrokken vanuit traditionele ontwikkelaar, architect, intermediaire organisatie, bewonerscollectief, bouwondernemer en gemeente (bijlage 16) PROJECT GETROKKEN DOOR TRADITIONELE PROJECTONTWIKKELAAR :

17

PROJECT GETROKKEN DOOR BEWONERSGROEP :

Legende :

Samenhuizen biedt een overzicht aan van het traject voor het opzetten van een project (zie schema : bijlage 17) Strategische keuzes moeten vroeg in de ontwikkeling gemaakt worden. Het is op dat moment dat de huidige blauwdruk als leidraad dient voor het opzetten van misie, doelstellingen, businessplan, financiele analyse, …. De keuzes gemaakt a.d.h.v. deze blauwdruk vloeien voort uit doelstellingen en beschikbare middelen allerhande, en hebben hun weerslag op het verder ontwikkelingstraject (rechtsvorm, interne organisatie, financieel beleid, bouwtraject, enz …),

3. Stakeholders en partners netwerk van go-between’s en partners via Sociale ondernemingen : Intern/extern beleid i.f.v. GW Intern/extern grondeigenaars en -sociaal- vastgoed (gemeente, ocmw, kerkfabriek, klooster, scholen, …) Intern/extern buurten, inwoners (CLT, SVK, SHM, OCMW, CAW, GW) Intern/extern vorming, opleiding, zelfbouw en STW Consumenten bereik : senioren, migranten, oivo, ikea, pers Relaties tot sensibiliseren, faciliteren, beïnvloeden

3.1. Vrijwilligers 3.1.a. Woongemeenschappen

18

Lokale en streekgebonden wederzijdse hulp door bewoners en hun netwerk, door buurtbewoners of andere betrokkenen in de omgeving, door de contacten en uitwisselingen tussen woongemeenschappen, startende projecten en individuele personen onderling. 3.1.b. Samenhuizen Regio-Kernen Samenhuizen vzw is Regio-Kernen aan het opzetten die voor een omschreven streek een aanbod doen dat zal variëren in functie van hoe sterk de Regio-Kern is uitgebouwd en welke de inhoudelijke beschikbaarheden zijn. (Zie III.A.-3.5.) In de huidige situatie steunt de werking van de Regio-Kernen op inzet van vrijwilligers. Zij zouden echter in de toekomst de kiem kunnen zijn voor een streekgebonden ondersteuningsnetwerk met gedeeltelijk gesubsidieerde werking (naar het model van de GRT’s in Quebec). 3.1.c. Samenhuizen Koepel Het aanbod op landelijke schaal zal bij voorkeur indirect bij de gebruikers terecht komen. Zolang het netwerk van Regio-Kernen beperkt blijft, vervult Samenhuizen Koepel de nodige taken en diensten. Waar de streekgebonden Kernen sterk uitgebouwd zijn, bestaat de taak van de Koepel er in deze te ondersteunen door aanleveren van informatie en materiaal, contacten, door in te staan voor coördinatie, door aanbod van vorming aan de vrijwilligers, en als back-up te dienen voor het lokale aanbod. De organisatie, coördinatie en ondersteuning van de vrijwilligerswerking kan ten dele door Samenhuizen Koepel gebeuren. Zie ook : ‘Samenhuizen Vrijwilligers-plan 2013’ ( bijlage

3.2. Verenigingen en Non-Profit sector Het hele gamma van aanbod door bedrijven en beroepsmensen, van sterk ‘sociale winst’ gericht tot sterk ‘financiële winst’ gericht en alles daar tussen dient zijn plaats te krijgen als elkander aanvullend.

naar: CAF - Charities Aid Foundation, (2010), ‘Financing Big Society : Why Social Investments matter’ Venturesome Working Paper

Een aantal verenigingen en non-profit organisaties zijn gevoelig voor de noden van zoekenden en initiatiefnemers naar GW en bouwen een aanbod op. Tot nu toe is dit nog bescheiden maar naarmate de realisatie van woongemeenschappen in aantal toeneemt zal de informele en hoofdzakelijk vrijwillige beweging er rond zich meer en meer organiseren. In sommige landen is hieruit een non-profit sector gegroeid die zich bezig houdt met gemeenschappelijk wonen, vaak ook met collectieve bouw, wijkwerking, participatie e.d. en die daarvoor, zeker in opstartfase kan rekenen op een overheidssteun.

3.3. Sociale economie en reguliere economie Wij zien dat de professionals zich profileren vanuit twee hoeken, zij die hun reguliere activiteit mettertijd afstemmen op de groeiende niche van GW en zij die vanuit het

17

terrein, soms door zelf hun woonproject te creëren, ervaring opbouwen en doorgroeien naar een semi-professioneel en professioneel niveau. Sommigen van deze professionals organiseren zich vaker onder de coöperatieve rechtsvorm. Enkele voorbeelden daarvan zijn ‘CVBA Cohousing Projects’ en ‘CVBA Cohousing Limburg’. Tussen groepsbegeleiders en projectbegeleiders is het profiel van hun aanbod wat verschillend. Sommigen zijn het sterkste in financiële analyse, in projectopzet of in werfbegeleiding, andere in groepsdynamiek, organisatie-building of kennen zeer goed de behoeften van welbepaalde doelgroepen (senioren, mindervaliden, …), nog andere bieden een combinatie van bekwaamheden aan. Er is nog veel ruimte voor diensten-aanbieders ten behoeve van gemeenschappelijk bouwen en wonen.

3.4. Rol van de overheid m.b.t. dienstverleningsaanbod Het lijkt aangewezen om vanuit de overheid de kracht ‘van onderuit’, van de initiatiefnemers en van de basis optimaal te benutten en te ondersteunen. Zoals er in sommige buurlanden (NL, UK) een beweging gaande is van woningbouwmaatschappijen (publieke en private) naar individuele zelfontwikkeling en zelfbouw , zo is het slechts één stap verder naar groepsmatige initiatieven in deze zin, die sterke betrokkenheid van de bouwheren en schaalvoordelen combineren. Op dit moment ontvangt ‘Samenhuizen vzw’ een subsidie via erkenning als sociaalculturele beweging (Agentschap SCVW, Sociaal-Cultureel Volwassenen Werk) die het mogelijk maakt voor de Koepel om een degelijk aanbod te doen op het vlak van sensibiliseren, informeren en vormen. De streekgebonden kernen kunnen vandaag beroep doen op kleine subsidies op provinciaal en soms gemeentelijk niveau. Het zou een grote stap voorwaarts zijn voor zowel bouwgroepen als woongemeenschappen indien van overheidswege een ondersteuning wordt geboden aan de ontwikkeling van een netwerk naar het model van de GRT in Quebec. (zie II.B.-1.2.a.) Deze initiatieven, als vzw’s of als cvba’s georganiseerd, bieden een palet aan diensten voor collectieve zelfontwikkelende wooninitiatieven. Een werkgroepje zou als taak kunnen krijgen de juiste actoren en partners en samenwerkingsverbanden (met bvb. sociale huisvestingsactoren) hiervoor te identificeren en de noodzakelijke voorwaarden te definieren voor het opzetten van dergelijk netwerk.

3.5. Sociale huisvestingsactoren 3.5.a. Inbreng van de sociale huisvesting Ontwikkeling en bouw Sociale huisvestingsmaatschappijen en andere sociale woonactoren beschikken over heel wat ervaring en middelen om woonprojectente ontwikkelen en te bouwen. Wanneer betaalbaar gemeenschappelijk wonen deel uitmaakt van de doelstellingen van een bewonersgroep, zouden sociale huisvestingsactoren in de toekomst de voornaamste partners kunnen zijn voor deze groepen bij het realiseren van hun woongemeenschap. Beheer Ook op het vlak van beheer van colectieve woonvormen bezittten sociale woonactoren kennis en middelen. Bovendien zetten zij tegenwoordig meer in op het betrekken van de bewoners bij het dagelijks leven en bij aspecten van het beheer. Deze ervaring dient enkel nog te worden aangevuld met specifieke kennis rond gemeenschappelijk wonen, o.a. voor wat betreft het ontwerpen van gemeenschappelijke ruimtes, het evenwicht tussen privacy en gezamenlijkheid, bewonersinspraak bij ontwerp, groepsgestuurde instroomselectie, groepsdynamiek, ...

18

Een samenwerking tussen bewonersgroep en sociale woningactor kan enerzijds een werkbare woonomstandigheden, en de leefbaarheid en het goede functioneren van de groep waarborgen, en anderzijds een aantal taken laten verschuiven van huisvestingsaanbieder naar bewonersgroep. Dit heeft bij GW een stevige onderbouw vanuit het concept zelf. Naar het voorbeeld van o.a. Nederland, Zweden en Denemarken kan een convenant en/of beheerscontract worden afgesloten tussen een sociale huisvestingsactor en een bewonersgroep, waarbij deze laatste een aantal taken van onderhoud, sociaal en financieel beheer op zich neemt tegen een beheersvergoeding. De grootte van deze beheersvergoeding staat in verhouding tot de aard en de omvang van de taken die door de bewonersgroep worden opgenomen. 3.5.b. Drempels en sporen voor oplossingen

(zie : IV.-3.4.)

Onze kennis uit de literatuur en het veld hebben we aangevuld met rondetafels georganiseerd door Samenhuizen vzw. We detecteren volgende drempels en sporen m.b.t. samenwerking tussen projecten GW en sociale huisvesting. Gebrek aan bekendheid en aan bestaande modellen Beide partijen zijn nog onvoldoende vertrouwd met elkanders uitgangspunten en werkwijze. Bovendien zijn er voor GW nog geen vastliggende modellen, zodat een samenwerkingsverband vandaag zich niet alleen zou moeten inzetten om een project te realiseren, maar er meteen ook de krijtlijnen van moet uitvinden. [zie ook : Brenton, 2008] Toewijzingsbeleid : Het huidige toewijzingsbeleid met zorgvuldig opgezette wachtlijsten is ingevoerd om vroeger bestaande misbruiken te voorkomen. Gemeenschappelijk wonen kent echter een specifieke situatie doordat de bewonersgroep een organisch functionerend geheel is met haar eigen groepsdynamiek en uitdrukkelijke wens naar een bepaalde mate van betrokkenheid. Dit staat lijnrecht tegenover een toewijzingsbeleid die in dat licht arbitrair is maar verwijst naar andere - weliswaar maatschappelijk belangrijke - aspecten. Buitenlandse projecten GW op basis van een wachtlijst functioneren sociaal gezien niet, zij zijn als woongemeenschap tot mislukken gedoemd, zij komen nooit van de grond of ‘verglijden’ snel naar de dynamiek van een klassieke buurt. Daarvoor zijn een paar sporen aangestipt (zie : IV.-3.4.) die verder dienen te worden uitgewerkt. << If cohousing is to succeed, local authorities will also need to be willing to modify standard nominations procedures for tenancies and agree a middle way with a cohousing group’s selection criteria. This needs to ensure that applicants eligible for social housing in such a scheme are also genuinely signed up to the ethos of cohousing – or it won’t work. A scheme where tenants are allocated on the basis of housing need alone is not a cohousing community and long experience has shown that it does not necessarily thrive as any kind of community. Flexibility in housing allocations is needed so that people’s shared interests, aspirations and ties may help cement social cohesion. >> [Brenton Maria, 2008]

Oppervlaktenormen : Gemeenschappelijke ruimten voor een woongemeenschap worden niet als dusdanig gesubsidieerd en de oppervlaktenormen van privé-woonsten bij sociale woningbouw houden er ook geen rekening mee. Nochtans ligt er bij grotere projecten GW een kans om dank zij gedeelde gemeenschappelijke ruimten en functies rationeler en compacter te bouwen en te wonen.

17

De oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten zou kunnen mee gerekend worden in de normen voor een woonst binnen GW. (zie : IV.-3.4.) Begeleiding : Om projecten in zelfontwikkeling en zelfbeheer door de bewoners goed te laten verlopen is er vorming en begeleiding op maat nodig. De sociale huisvestingsmaatschappij met haar kennis, ervaring en middelen is één van de actoren die goed geplaatst zijn om dit aan te bieden. De aard, omvang en kostprijs van ondersteuning moet inhoudelijk bekeken worden en afgewogen tegen de besparing die de huisvestingsmaatschappij doet op ontwikkeling, onderhoud en beheer.

3.6. Andere betrokkenen 3.6.a. Grondeigenaars en -sociaal- vastgoed : We denken o.a. aan gemeente, ocmw, kerkfabriek, klooster, scholen, … 3.6.b. Buurten, inwoners : Betrokkenen die in de nabije omgeving wonen of er een maatschappelijk belang hebben kunnen niet alleen mee vorm geven aan een project dat lokale integratie in haar doelstellingen inschrijft , maar zij kunnen er ook een daadwerkelijke bijdrage in leveren. We spreken over buurtbewoners al dan niet georganiseerd (wijkcomité, verenigingsleven, …) en andere lokale actoren, zoals SVK, OCMW, CAW, enz. Er kan voor gekozen worden om deze categorie op te nemen in de organisatie. Dit gebeurt uitdrukkelijk bij een CLT, maar kan ook bij een CVBA worden ingebouwd.

3.7. Niveau waarop taken worden opgenomen Uitgaande van het principe van subsidiariteit worden taken en functies best opgenomen op het niveau dat het dichtst bij de basis staat, voor zover dit natuurlijk mogelijk is in het licht van beschikbaar financieel, cultureel en sociaal kapitaal. Een overzicht in onderstaand schema :

18

Naast de primaire Coöperatieve, de secundaire Coöperatieve, het Samenhuizen Netwerk, en de klassieke markt die in dit schema zijn opgenomen verdienen de sociale huisvestingsactoren een vooraanstaande plaats als het gaat over realisatie van betaalbaar (gemeenschappelijk) wonen.

4. Opbouw dienstverleningsaanbod 4.1. Het idee van Samenhuizen Regio-Kernen : (zie ook III.D. Netwerk) Om de missie van Samenhuizen vzw maximaal te realiseren dient de werking van de organisatie zo dicht mogelijk bij de mensen te staan. Samenhuizen vzw streeft naar efficiënte en effectieve regionale kernen over het Vlaamse land verspreid. De regionale kernen moeten ontplooiing van gemeenschappelijk wonen op het lokale vlak faciliteren en stimuleren. Zij werken hierin autonoom maar ondersteund door Samenhuizen vzw (de Koepel) en in samenhang met de principes van de beweging. Voor dit laatste staat de Koepel garant. Het is de bedoeling dat een Regio-Kern in de mate van de beschikbare mogelijkheden het traject vergemakkelijkt van personen en groepen die zich inzetten voor gemeenschappelijk wonen : Zie schema ‘Traject van geïnteresseerden en groepen’ : individueel geïnteresseerden –> reflexiegroepen -> initiatiefgroepen –> startgroepen –> projectgroepen –> woongemeenschappen De Regio-Kernen dragen bij voorkeur de naam "Samenhuizen", gevolgd door de naam van hun regio (bvb. Samenhuizen Hasselt, Samenhuizen Meetjesland, Samenhuizen groot Antwerpen, enz). Als zij een andere naam verkiezen, wordt deze benaming wel gebruikt als ‘ondertitel’. De Kernen kunnen hun eigen naam, logo en huisstijl gebruiken, maar nemen bij voorkeur het logo van Samenhuizen zoveel mogelijk mee op in hun communicatie. De term ‘RegioKern’ zelf kan nog ter discussie staan, mogelijke alternatieven zijn : afdeling, lokale afdeling, ...

17

4.2. Organisatie De Regio-Kern staat samen met Samenhuizen Koepel in voor de directe informatie en kennisoverdracht en in de mate van het mogelijke advisering en hulp aan geïnteresseerden en aan nieuwe initiatieven. Waar aangewezen kan zij tegen kostprijs begeleiding aanbieden aan nieuwe initiatieven en aan bestaande projecten. De RegioKern kan zorgen voor pers en promotie op lokaal niveau: bijvoorbeeld door deelname met een infostand aan grotere beurzen en manifestaties. Administratief kan de Regio-Kern ook zorgen voor de aanvraag van subsidies op lokaal en provinciaal niveau. 4.2.a. Doelstellingen, algemene principes - Het voorwerp van de Regio-Kerrnen is gemeenschappelijk wonen (zie algemene definitie door Samenhuizen). Het is mogelijk dat een Regio-Kern zich uitdrukkelijk enkel bezig houdt met cohousing & co-wonen of enkel met gemeenschapshuizen - Er is geen winstbejag - De werking is onafhankelijk, pluralistisch, transparant qua structuur en activiteiten … - Het zwaartepunt ligt nu bij vrijwilligerswerking, hoewel dit in de toekomst kan verschuiven, indien een beperkte betoelaging de opstart van een meer geprofessionaliseerd aanbod mogelijk maakt. 4.2.b. Interne organisatie - Afbakening van de regio : wordt gekozen door de Regio-Kern, is afhankelijk van de plaatselijke dynamiek en kan evolueren in de tijd. Geen overlapping van regio’s tussen twee Regio-Kernen. - Juridische structuur : minimaal twee mogelijkheden : * feitelijke vereniging : intern charter * VZW : intern charter en statuten

18

* CVBA : in de toekomst kan een coöperatieve vennootschap interessant worden indien meer belangrijke taken worden opgenomen. - Bij de oprichting en de werking zijn minstens 3 kernleden betrokken (bij een vzw zijn zij bij aanvang stichtende leden) - Er wordt 1 contactpersoon (en 1 vervanger) doorgegeven aan Samenhuizen Koepel. - De Regio-Kern onderschrijft de visie en de werking van Samenhuizen (zie statuten en huishoudelijk reglement), zij ondertekent het huishoudelijk reglement 4.2.c. Taken en activiteiten - De Regio-Kern draait rond delen van informatie en kennis en rond coöperatie voor en door geïnteresseerden en startende groepen. - De activiteiten baseren zich voornamelijk op vrijwilligerswerk. - Zij zijn streekgebonden, er is wel betrokkenheid op en afstemming met streekoverschrijdende items. De minimale werking van een Samenhuizen Regio-Kern omvat volgende twee basistaken : - sensibilisering, info en kennis overdragen en delen in een lokaal lerend platform - samenwerking tussen geïnteresseerden, projecten en andere betrokkenen bevorderen Elke Regio-Kern kan kiezen welke taken zij daarbovenop willen opnemen, Dit kan in de tijd evolueren, naargelang draagkracht, aanwezige vaardigheden, vraag vanuit de streek, …) Ziehier een aantal mogelijkheden : - interface met lokale overheden en actoren - initiatiefgroepen van nabij ondersteunen - bekendmaking van vorderingen van groepen - signaalfunctie voor knelpunten - opsporen van opportuniteiten (geschikte sites, premies, professionals, enz …) - lokale media bewerken of er op inspelen - doorverwijsfunctie (naar Samenhuizen Koepel, overheden, professionals, …) Middelen : inloopmomenten, lezingen, bezoeken, workshops, lokale nieuwsbrief, enz … In de toekomst kunnen deze taken worden uitgebreid indien er een financiële basis voor bestaat.

4.3. Voorwaarden voor toekenning van extra hulp en/of gunstige voorwaarden voor groepen Om in aanmerking te komen voor ondersteuning, begeleiding en dienstverlening binnen het samenwerkingsverband, of tenminste om te kunnen rekenen op gunstige vorowaarden hiervoor, dienen wooninitiatieven te voldoen aan een aantal criteria. Die hebben te maken met de aftoetsing van de kenmerken van de woongemeenschap aan de doelstellingen getseld en bewaakt door het netwerk samenhuizen. We onderscheiden de minimale basisvoorwaarden , de bijkomende punten die de doelstellingen versterken en andere voorwaarden over interne organisatie. Dezelfde criteria kunnen meespelen voor toekenning van diensten als voor financiële ondersteuning, (zie : III.C.-5.3.) Aan de hand van deze criteria en een uit te werken wegingsysteem, en zeker een orgaan dat de dienstverleningsvoorwaarden onafhankelijk toekent, wordt besloten of en in welke mate een initiatief kan beroep doen op de kennis, vaardigheden en middelen die beschikbaar zijn binnen het samenwerkingsverband. De weging van deze criteria speelt, behalve bij de voorwaarden voor het leveren van diensten, ook mee bij de mate van toegang tot de besluitvorming en het toekennen van financieringsfaciliteiten.

5. Kansen, knelpunten en aandachtspunten

17

Vrijwillige inzet, aanbod van diensten door bewoners binnen een dienstverlenend netwerk en zelfbouw zijn bij ons nog weinig bekend en de regelgeving is er alles bahalve op voorzien. Er zijn een aantal opportuniteiten, aandachtspunten en drempels :  De taken die door onervaren en vaak druk bezette mensen kunnen uitgevoerd worden, zijn beperkt en vragen meestal om extra opleiding en extra omkadering bij uitvoering, dit omwille van veiligheid, kwaliteit en rendement.  Er moet in functie van de opgenomen taken een degelijke verzekering worden afgesloten.  Voor de wet mag je eenvoudige werken uitvoeren aan je eigen woning en familie tot de tweede graad inschakelen. Niet verwanten zullen enkel mogen meewerken aan de bouw en afwerking van de gemeenschappelijke delen.  Bestraffing als ‘zwartwerk’ van (zelfs op geen enkele wijze bezoldigd) vrijwilligerswerk door personen met een vervangingsinkomen.  Het is beter geen bewoners in te schakelen bij werken die een invloed hebben op het verdere tijdsverloop van de constructie, tenzij zij voldoende geschoold, ervaren en/of ondersteund zijn. Indien het project vertraging oploopt, zou de hulp immers leiden tot extra kosten in plaats van de bedoelde besparingen. Zeer geschikte en haalbare taken zijn bvb. afbraakwerk, het klaarmaken van de site, de afwerking binnenin, de inrichting van de buitenruimte,…  Door samen te werken kan men voordeel halen uit de coöperatie die reeds in de vorige fasen tot stand gekomen is. Het gevaar is wel dat men er zoveel energie insteekt dat er te weinig tijd overblijft voor sociale activiteiten ten behoeve van de dynamiek van de volledige groep toekomstige bewoners. Het evenwicht dient bewaakt te worden.  Met het oog op betaalbaarheid houdt zelfbouw een dilemma in: de eerste eigenaar betaalt minder dank zij zijn eigen inzet maar voor de volgende bewoner wordt de woning veel duurder.  Huurders zullen niet even geneigd zijn veel te doen tenzij tegen een financiële tegemoetkoming.  Belasting op onbetaald werk : er wordt BTW gerekend op zelfbouw Binnen een coöperatieve structuur is er de mogelijkhei om de inspanningen te compenseren via de opbouw van aandelen of via restorno  Het LETS (Local Exchange Trading System) systeem dat uitwisseling van diensten en solidariteit op micro-niveau voorstaat wordt tot nu toe gedoogd voor wat betreft mogelijke fiscale consequenties. De sociale meerwaarde is zo groot dat we maar kunnen hopen dat deze mee in rekening genomen wordt bij de verdere uitbouw van deze netwerken.  Keuze van technieken en materialen worden bij zelfbouw best gekozen in functie van de geschiktheid voro deze aanpak  Het inschatten van een gepaste verloning is niet steeds eenvoudig. Er kan per uur worden gerekend, per afgeleverd werk of op een andere door de groep overeengekomen wijze.

18

III.B. Financieringsinstrumenten 1. Inleiding 1.1. Definitie, afbakening In het algemeen gaan we na welke maatregelen of keuzes een invloed kunnen hebben op de kostprijs van het wonen. We zoomen verder in op de voornaamste knelpunten van financiële aard bij gemeenschappelijk wonen. Die doen zich voor in de opstartfase van een project en in de pogingen om betaalbaarheid en daardoor toegankelijkheid voor meer bescheiden inkomenscategorieën te bewerkstelligen. Wij onderscheiden dus : - problemen bij de voorfinanciering van projecten GW in zelfontwikkeling - moeite om de toegankelijkheid van GW te verbreden naar lagere inkomenscategorieën (zowel binnen een project als in het gamma van projecten). Hierbij behoort inclusie van doelgroepen, wel of niet drager van een erkend statuut (o.a. specifieke kwetsbare categorieën) - problemen bij het betrokken houden van bewoners die een inkomensverlies of hoge kosten kennen waardoor zij niet meer in staat zouden zijn om hun lening af te betalen (bij eigendom) of hun huur op te brengen (bij huur). Bij het zoeken naar hoe tegemoet te komen aan de noden en wensen werd al snel duidelijk dat deze problematieken qua benadering een verscheidenheid aan antwoorden vragen. Uit onze peiling (vraag 19) blijkt in welke mate een financiële tussenkomst als belangrijk wordt gezien voor de verschillende aspectendie zij moet helpen financieren : Nem en optie site

Verwer ven van de site

23,6

32,3

33,8

28,3

11,3

(ver)Bou wen

Ecologis che meerko st

Venno otschaps kosten

Betrekken mindervermogen den

29,2

37,1

11,0

20,5

33,1

41,5

33,3

33,1

31,8

21,3

13,8

16,2

14,4

29,1

19,7

3,5

13,4

9,2

4,6

3,8

11,8

9,8

9,8

13,4

11,5

8,5

11,4

15,0

18,2

133

127

130

130

132

127

132

17

zeer belangr ijk Belangr ijk weinig belangr ijk helema al niet nodig geen idee N=

Experti se (juridis ch, groep, archite ct) 40,6

Een anderevraag peilt naar het belang dat gehecht wordt aan het type van financiële hulp :

18

en in een volgende vraag wordt gepeild naar de drie hoogst genoteerde financiële hulpmiddelen volgens belangrijkheid :

1.2. Inspiratiebronnen financiering

17

1.2.a. Buitenland Canada De AGRTQ (Association des Groupes de Ressources techniques du Québec) biedt niet enkel diensten aan. Deze koepel beheert ook een fonds (FAQ, Fonds d’Acquisition Québécois, société en commandite) dat overbruggingsleningen toekent voor aankoop van vastgoed aan startende initiatieven. [AGRTQ, 2012] Zweden enkele (grotere) Zweedse wooncoöperaties moeten coöperatieve leden eerst woonsparen alvorens zij een woning toegewezen krijgen. Er moet per jaar een vaste som gehaald worden. Heeft men meer gespaard dan schuift dat door naar het volgend ejaar, heeft men minder gespaard dan verliest men plaatsen op de wachtlijst. Als het woonspaargeld benut wordt voor de startbijdrage in de wooncoöperatieve, dan wordt een premie gegeven. [Elsinga & Haffner, 2006] Bij

Zwitserland Stiftung Maryon, Basel (zie I.-7.4.d.) Duitsland Stiftung Trias, Hattingen (zie I.-7.4.d.) UK In een opniniestuk in ‘the guardian professional network’ zet Toby Lloyd uiteen welke lessen wij kunnen trekken uit de Cohousing pioniers in het UK [Lloyd Toby, 2010] (vrij vertaald:) we kunnen 3 lessen trekken uit de pionierende projecten : 1. Cohousing heeft het potentieel om goedkoper, meer en betere woningen en buurten te realiseren; 2. Het is goedkoper voor de publieke sector cohousing te ondersteunen omdat er een mix is van inkomens die de draagkracht voor het project verhoogt; 3. Beleidsmakers en SHM’s mogen tenslotte de waarde van zelfbouw-initiatieven erkennen: ze leveren vaak meer woonkwaliteit op maat op voor een lagere prijs en bovendien schenken ze ook meer aandacht aan ecologisch bouwen en wonen dan in de doorsnee woningbouw op grote schaal. << Three lessons emerge from these pioneering projects (…):First, cohousing has the potential to be (…) a way of providing more and better homes and neighbourhoods, more cheaply. (…) Second, it's cheaper for the public sector to support cohousing than to provide traditional social housing because it can include people that already own their home or could afford to do so. This group is generally ignored by the social housing sector, despite making up 70% of the population and including plenty of genuinely poor people. (…) Lastly, policy makers and providers should finally recognise the much neglected self build sector – which is responsible for around 20,000 new homes, year in year out. That's more than all but the very biggest house builders at the peak of the market. Self builders are not all rich 'Grand Designs' types. Most use it as a cheaper way to acquire a high quality home that meets their needs. And they tend to build better, greener homes than the volume house builders. >> 1.2.b. Binnenland L’Espoir in Molenbeek is een kleurrijk particulier nieuwbouwproject van 14 sociale koopwoningen, gerealiseerd op 4jaar tijd in de schoot van het Buurthuis Bonnevie. Het is een uniek samenwerkingsverband tussen het Buurthuis, het Brussels Woningfonds, CIRE en de gezinnen verenigd in L’Espoir.

18

De enorm stijgende huur- en koopprijzen maakten het zeer moeilijk om nog een degelijke woning te vinden in de buurt. Het idee groeide om, bij gebrek aan beschikbare sociale woningen, zelf degelijke en betaalbare te creëren voor grote gezinnen. De groep stapte naar het Woningfonds die voorstelde om zelf de rol van bouwheer op te nemen, wat ze via een intensief proces ook doorleefd heeft. De bewoners kwamen zelf tot de gedurfde keuze voor passiefwoningen in houtskeletbouw. De verkoop kadert in deel II van het wijkcontract "Fonderie-Pierron". Het Woningfonds koopt de grond aan als projectontwikkelaar-opdrachtgever en hypothecaire schuldeiser. De woningen zijn tegen kostprijs verkocht aan de leden van l'Espoir. Als voorbeeldgebouw ontvingen de gezinnen een subsidie.

L’espoir - Opp. gebouw 1.833 m² - Energie 15kWh/m²jaar - Bouwkosten excl. BTW, excl. premies 1.150€/m²

2. Stakeholders en partners V. FINANCIERING Vanuit WG’s eigen middelen > persoonl.netwerk. > lokaal netwerk. > SH financiele instrumenten

Activiteiten van de coöperatie Geografische afbakening

Financieren Solidariteit ; Inclusie: socio-economische toegankelijkheid van GW voor alle huishoudens (inkomens / types) Solidair financieren van GW en ad hoc steun ; startfase ; betrekken lage inkomens - Startfonds : Vlaanderen - Solidariteitsfonds : Vlaanderen en lokale verankering per wooncoop.

17

Invalshoek Sterktes

Stakeholders (operationeel, tactisch, strategisch)

Mogelijke Vennoten (operationeel)

Waarom keuze voor coöperatie

leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven, financieringsinstrumenten H&P zusterorganisatie Wallonië Maatschappelijke organisaties rond wonen, welzijn, zorg (incl. doelgroepen, VIPA; Inclusie Invest, ) Koepel van sociaal wonen en kredieten vmsw, vvsh, vvkv, svk, VHP, CLT, … Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, De Punt … Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, … Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s, Mutualiteiten, vakbonden financiers met middelen voor maatschappelijk doel woongroepen als leden-gebruikers ; financierders, steun, sponsor +/- dividend engagement in inclusie, solidariteit Private sector en (semi) publieke overheid; - Investeren via grond / vastgoed - Investeren krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren - Waarborg op obligaties, leningen - Legaat, schenking, subsidie of fonds - Sociale opbrengst en Imago ‘ethisch beleggen’ - vast en veilig rendement voor investering en/of spaargeld - nieuw cliënteel werven

2.1. individuele investeerders De eerste aangewezen partners in een CVBA zijn de individuele investeerders die graag instappen als vennoten. De groep -meestal kleine- investeerders van het eerste uur komt uit het primaire netwerk van de leden-bewoners van een GW-project. Dit zijn enerzijds familie en vrienden die naar eigen vermogen inzetten via enkele of meerdere aandelen wat een aantrekkelijk(er) sparen kan opleveren dan het gewone bankspaarboekje. Anderzijds denken we vanuit deze invalshoek ook aan de sympathisanten van het project, al dan niet buurt- of wijkgebonden, al dan niet betrokken in het project (aannemer, leverancier van bouwmaterialen, dienstverlener). Tegenwoordig kennen we trouwens diverse vormen van recrutering zoals o.m. microspaarbanken (épargne Africaine), crowdfunding, … of projectgebonden ‘breng je stem uit’ voor initiatieven die een sponsoring of prijs willen binnen halen. Een alternatief op geldelijke input zou de CVBA kunnen bedenken door kleine aandelen uit te reiken voor sympathisanten uit het GW en/of Samenhuizen netwerk die in natura diensten leveren of op de ene of ander manier de handen uit de mouwen steken (sweat equity). Daarnaast kan een CVBA ook acties opzetten en gaan lobbyen om grotere investeerders in de boot te halen eventueel variërend voor korte/lange duur onder bepaalde voorwaarden.

2.2. (sociale) financieringsinstellingen en fondsen Onder de klassieke banken lijkt de ene al meer open te staan voor bottom-up initiatieven en coöperatieven dan de andere, wat vaak ook samengaat met hun missie en visie (bvb coöperatieve ingesteldheid, ethisch bankieren), Een stap dichter staan de sociale financieringsinstellingen, waarvan sommige heel wat expertise hebben en vlot meedenken in coöperatieve structuren. Heden verstrekken de fiancieringsinstellingen liever leningen aan individuele kopers en bouwers en zijn ze terughoudend in het lenen aan de leden van een woongroep: ze zien immers een verhoogd risico tot afbetaling (zal de groep stand houden, wie draagt de

18

verantwoordelijkheid, heeft men het bouwproces onder controle, …) ten opzichte van de individuele ontleners waar ze zelf gemakkelijker controle op houden en meestal sterke waarborgen inbouwen (hypotheken). De schaal van initiatieven tussen de individuele leners en de groete ondernemingen wordt door kredietvrestrekkers minder aantrekkelijk bevonden. Daar situeren de projecten GW zich. Kleine bedrijfjes zullen redenen tot de aarzeling vanwege de banken herkennen waar ook startende GW projecten op stuiten, namelijk te kleine leningen, onbekende projecten die zich nog niet bewezen hebben, eenmalige dossiers, … (zie citaat van Lambert Blasé over wooncoöperatieven, cohousing, e.d. in UK) << The current co-operative and mutual housing sector includes ownership cooperatives, management co-operatives, co-housing projects and community land trusts ; although this list does not preclude the creation of new models. >> << Current barriers for individual small schemes Wide ranging discussions were held with banks and other financial institutions that aimed, among other things, to identify why lenders are reluctant to lend in small quantities to numerous start-up organisations; the key reasons are: (a) The loans involved are too small for specialist commercial lending teams and too big for the high street branches of banks (b) Lenders do not like lending to new organisations lacking in business and management track records (c) Lenders have little appetite for nonrecourse loans; unless of a high credit quality (d) Sourcing and managing a large portfolio of small loans is resource intensive (e) Lenders do not want to have the resource requirement of dealing with default, which is proportionately higher for smaller loans (f) A preference to lending to regulated entities >> [Lambert Blase, 2010]

Een rechtspersoonlijkheid zoals CVBA kan op zich vlotter gaan lenen, zij het dat een goed bussinesplan en financieel plan een belangrijke voorwaarde is om het vertrouwen van de kredietverstrekker te winnen. Dit geldt uiteraard voor allerelei vormen van fondsen voor (sociale) investering en sociale innovatie. Mario Cavani (vice-président van de Banca Popolare Etica, Italië) [bijdrage in Maury Yann, ed., 2011] wijst ons echter op de impliciet positieve kracht van wooncoöperaties die hun project in zelfbeheer ontwikkelen. Zo heeft elke woongemeenschap een duidelijk objectief dat ze dient te volgen want de leden verwerven en (ver)bouwen hun eigen woning. Ze steunen op een belangrijk netwerk van diverse actoren en technische kennis om o.m. het bouwproces te begeleiden, wat zeker vertrouwen kan geven. Er is de sociale en zeer humane meerwaarde dank zij de veelzijdigheid van partners in de coöperatie. Tenslotte is de ingesteldheid van wederkerigheid een stimulerende factor en meerwaarde bovenop de intrinsieke waarde van het collectief vastgoed. << Les aspects positifs des coopératives d’auto construction : Vu de la banque, le premier des atouts qui ressort est que les coopérateurs ont un objectif clair et qu’ils sont déterminés à le poursuivre : construire et acquérir leur logement. En second lieu, apparait l’importance du réseau d’acteurs qui s’y impliquent : les projets en auto construction enregistrent la participation d’acteurs différents, y compris des collectivités territoriales. Parmi les coopérateurs, il faut aussi relever l’existence de savoirs techniques, l’appartenance à des corps de métiers techniques qui sont très utiles pour accompagner les différentes phases du chantier. S’ajoute à cela une valeur sociale et humaine importante liée à l’intégration des multiples populations qui composent la coopérative. Enfin un esprit mutualiste anime l’ensemble des coopérateurs. Ce qui constitue une force supplémentaire qui s’ajoute à la valeur intrinsèque du projet immobilier. >> [Mario Cavani, 2011]

2.3. Rol van de overheid m.b.t. financiering Artikel 4 van de Vlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid inzake het recht op wonen bijzondere aandacht heeft voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden.

17

Het recht op duurzaam wonen, als een basisrecht voor iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren en alsmaar meer ook voor de doorsnee huishoudens. De overheid als regisseur van het (lokaal) woonbeleid is dan ook de juiste partner om het GW ook voor kansengroepen te helpen faciliteren. We geven hier slechts enkele mogelijke pistes. Als er verder kan gekeken worden dan de aanvankelijke weerstand die er vanuit openbare diensten soms bestaat t.a.v. vernieuwende projecten, dan is er heel wat constructiefs mogelijk Betaalbare woonsten GW-initiatieven zijn vragende partij om de sociale huur- en koopsector te betrekken in hun woonproject, naar buitenlands voorbeeld (Nl. Duitsland, Frankrijk, Scandinavische landen, maar ook de CLT-beweging in de VS en de UK). De meest eenvoudige en directe piste die we graag naar voorschuiven is dat er meer betaalbare woningen kunnen worden opgeleverd indien, naar analogie met de sociale huisvesting, het principe van 6% BTW wordt ingevoerd voor GW-projecten, of toch op zijn misnt voor het GW dat ‘inclusief wonen’ integreert in haar project binnen de structuur van de CVBA. Dit zou een terechte steunmaatregel zijn voor het engagement in de zelfontwikkeling en beheer. Opteert de groep voor hoge ecologische ambities, dan zou ook hier een steunmaatregel (€/m2) naar het voorbeeld van de Brusselse Voorbeeldgebouwen en investering in bvb. passiefbouw welkom zijn. En waarom zou een overheid die de private huurmarkt kwalitatief wil stimuleren geen steun verlenen aan projecten van een minimum aandeel van bewoning voor lagere inkomens. Waar vaak de procedures en snelheid van de projectontwikkeling in de sociale huisvestingsector in de Vlaame context een probleem zijn om vlot mee te stappen in private projectontwikkeling, toch kan men naar analogie met buitenlandse voorbeelden pistes uitwerken voor coproductie: ofwel treedt bvb een SHM, OCMW e.a. als bouwheer op en realiseert ze zelf enkele woningen, die vervolgens door de woongroep in beheer worden genomen; ofwel neemt ze een rol op in het conform de normen ontwerpen van enkele woningen bestemd voor sociale koop of sociale leningen aan kandidaat-bewoners van de GW-groep. Uiteraard dringt zich dan een protocol op voor de selectie en toewijzing vanuit de wachtlijst voor sociale huur en koop. Gezien het belang van de groepsdynamiek en het verwachte engagement van alle GW-bewoners is de match met kandidaten op de wachtlijsten voor sociale huisvesting zeker denkbaar. De rechtstreeks betrokkenheid van een SHM met haar know how als ervaren bouwheer zou bovendien een steun zijn in het particuliere GW-project, en zeker in het opvolgen van de ontwerpen bouwfase, zoals trouwens ook het Brussels Woningfonds in het project L’Espoir heeft opgenomen. Een goed budgetbeheer, mogelijke risico’s en foute inschatting in het (ver)bouwtraject kunnen op deze wijze ook voorkomen worden. Ook de vzw Abbeyfield, probeert per definitie op deze wijze samen te werken met de publieke sector om huurwoningen voor haar kandidaat-bewoners op de markt te brengen. Van uitgaven zonder gemeenschapsgoed

return

naar

een

rollend

fonds

of

blijvend

We kennen de feiten, het merendeel van het overheidsbudget vloeit via de fiscaliteit (sic woonbonus) naar private eigendomsverwerving en een belangrijk deel daarvan vloeit naar de hogere inkomens, zonder beduidende return. De overheveling naar Vlaamse bevoegdheid kan een gelegenheid zijn om de woonbonus te herdenken (met uitsluiting van het Mattheus-effect). Hetzelfde geldt voor bvb. de sociale koopsector die lagere inkomensgroepen sterk ondersteunt (bescheiden woningen, sociale leningen tegen een lage rentes) en doorsnee ook zonder return. En daar knijpt het schoentje: Wil een overheid spaarzaam omspringen met haar beschikbare middelen (en des te maar in tijden van budgettaire schaarste) dan mag een omslag gebeuren naar meer langdurige investering in hetzij de uitbreiding van het sociaal patrimonium, hetzij het werken met

18

een rollend fonds. Overheidssubsidies en publieke / (semi)publieke kredietverleningen kunnen immers een belangrijke rol spelen in het faciliteren van een rollend fonds ten behoeve van woonprojecten met een maatschappelijke missie en meerwaarde. Maar graag zien we ook een bereidheid en openheid naar het partnership in particuliere wooninitiatieven die vanuit het coöperatief gedachtengoed innovatie op de woonmarkt op gang trekken. Een investering die ook een vorm van return biedt bij sterke engagementen is bvb. het verlenen van een bankgarantie op de leningen die ten goede komen van het inclusief GW. Veel meer doorgedreven is een financiering in natura door gemeenschapsgrond ter beschikking te stellen van gronden of panden die tegen een lage canon (of een canon berekend op 99 jaar) bvb in erfpacht wordt gegeven aan de CVBA onder een voorwaarde dat bvb ook de ‘community’ in een buurt of wijk wordt werkt en een return komt voor de omwonenden. Gronden gaan op die manier niet verloren en ze zijn uiteraard een balangrijke besparing op het budget voor betaalbaar Gemeenschappelijk Wonen. Een andere vorm van directe besparing voor een collectief wooninitiatief betreft de gezamenlijke uitrusting van de nutsvoorzieningen voor electriciteit, gas, water, riolering, warmtenet …. De overheid zou de rol kunnen opnemen van pleitbezorger bij de nutsmaatschappijen en -leveranciers om bvb de voorwaarden voor aansluiting op de nutsvoorzieningen te beperken tot aan de rand van een site, dan wel elke woonst afzonderlijk en rechtstreeks te laten aansluiten op het net.

3. Samenhuizen Startfonds 3.1. Missie en activiteiten 3.1.a. Geografisch Op landelijke schaal : Vlaanderen en Brussels Hoofdstedelijk Gewest 3.1.b. Solidair investeren en financieren Het Startfonds heeft als missie kredieten te verstrekken voor de startfase van projecten die voldoen aan gestelde criteria. Vormen zijn : krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen/investeren ; waarborg op leningen. Het gaat om een fonds dat zichzelf moet in stand houden. De aanloop van dit fonds zal moeten mogelijk gemaakt worden door een stevige impuls in kapitaal, dat aanvankelijk tegen een lage rente / achtergesteld wordt ingebracht door krachtige partners, privaat en (semi)publiek. Het wordt verder gevoed door de rente, die op zich ook niet hoog zal zijn, dus met zeer lange termijn return. De leefbaarheid van het fonds kan nog versterkt worden door een spaarvorm in te bouwen.

3.2. Netwerk van actoren en aanpak Mogelijke partners Als partners kunnen financiers met middelen voor maatschappelijk doel worden betrokken - woongroepen als leden-gebruikers ; - financierders, steun, sponsor +/- dividend engagement in inclusie, solidariteit - Private sector en (semi) publieke overheid; Mogelijke begunstigden

17

leveranciers van klanten en diensten in wooncoöperatieven, financieringsinstrumenten Organisaties rond GW (SH, H&P) ; maatschappelijke organisaties rond wonen, welzijn, zorg, Koepel van sociaal wonen en kredieten VMSW, VVSH, VVKV, SVK, VHP, CLT, … Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, De Punt … Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, … Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s, Mutualiteiten, vakbonden

3.3. Organisatievorm Keuze voor de coöperatieve vorm met al haar mogelijkheden om af te stemmen op de wensen en beperkingen van kapitaalverstrekkers, aandelen uit te schrijven, leningen af te sluiten, diverse condities te kiezen voor aandelen, leningen, enz … Categorieën vennoten - Vennoten cat.A (direct betrokkenen) : Initiatief- en startgroepen (sparen) ; woongroepen (lidmaatschap) - Vennoten cat.B (ethisch beleggen) : Woongroepen-sympathisanten Individuen-sympathisanten Investeerders - Vennoten cat.C (steun, legaten, schenkingen) : Overheid (deel woonbonus, startsubsidies, sociale leningen, groepspremies, waarborg op leningen die door het fonds moeten worden aangegaan) ; andere

3.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfacilitering Net zoals bij dienstverlening en opname in de besluitvorming binnen het samenwerkingsverband dienen wooninitiatieven te voldoen aan een aantal criteria om in aanmerking te komen voor ondersteuning vanuit de aangeboden financieringsinstrumenten en eventuele gunstvoorwaarden daarvoor. Die criteria hebben te maken met de aftoetsing van de kenmerken van de woongemeenschap aan de doelstellingen van het netwerk samenhuizen. We onderscheiden de minimale basisvoorwaarden , de bijkomende punten die de doelstellingen versterken en andere voorwaarden over interne organisatie. (zie : IV- 1.1.) Aan de hand van deze criteria en een uit te werken wegingsysteem wordt besloten of en in welke mate een initiatief kan beroep doen op de financieringsfaciliteiten die bestaan binnen het samenwerkingsverband. De criteria zijn niet zuiver kwantificeerbaar in een matrix. Daarom dienen de beslissingen over de mate waarin en de wijze waarop steun wordt verleend te worden genomen door een commissie (van bestuurders en experten). Aan deze commissie moeten financieel-juridische experten deelnemen, experten rond betaalbaar wonen en experten rond gemeenschappelijk wonen.

4. Samenhuizen Solidariteitsfonds 4.1. Missie en activiteiten De hoofdopdracht van het solidariteitsfonds bestaat uit het toekennen van financiële steun voor projecten die inspanningen leveren zodat zij er in slagen mindervermogenden aan te trekken en te behouden. Als bijkomende taak kan tijdelijke financiële steun worden verleend aan personen of gezinnen in onverwachte nood (bij bvb. inkomensverlies, hoge kosten, …).

18

De activiteiten situeren zich op landelijke schaal met lokale verankering in de wooncoöperatieve De middelen binnen het fonds bestaan in wezen uit kapitaal, maar er kan ook een grondenbank worden aangelegd, of een vastgoedpatrimonium, en natura kunnen ook worden ingebracht. Het startfonds zal dus geld, vastgoed, en roerend goed aantrekken en een financiele steun ter beschikking stellen aan diegenen die aan de criteria voldoen. Deze financiële steun kan bestaan uit een gift of uit een goedkope lening, eventueel het toestaan van een korting of uitstel op verschuldigde bedragen (bvb. huur). Basiscriteria betreffen : - de dragende context, namelijk een woongemeenschap die een duidelijk maatschappelijke doel realiseert. Dat houdt in dat de inspaningen voor steun en inclusie zich zowel bevinden bij het Fonds als bij de woongemeenschap. - criteria van goed beheer op het groepsniveau en op het niveau van de individuele aanvrager - het bestaan van een reële en tijdelijke nood, die kan gelenigd worden door de aangeboden hulp. De reële draagkracht voor het functioneren van een solidariteitsfonds is belangrijk. In de peiling wordt gevraagd naar de bereidheid om als groep aan dergelijk fonds deel te nemen :

De bereidheid van de individuele bewoers is bevraagd in functie van verschillende vormen van solidariteit :

17

4.2. Netwerk van actoren en aanpak 4.2.a. Naar wie dient men uit te reiken voor inbreng in het Fonds? Een deel kan betrokken worden uit de woongroepen als leden-gebruikers, financierders, steun, sponsors. Bij de financiers voor het fonds zal er gehandeld worden vanuit maatschappelijke betrokkenheid. Er kan werkelijk maar bereoep kunnen gedaan worden op een steun als de maatschappelijk bewogenheid en finaliteit duidelijk is, het komt neer op een engagement in inclusie, solidariteit Het kan gaan om : - Private sector en (semi) publieke overheid; - Investeren via grond / vastgoed - krediet, lening, obligatie en steun o.v.v. ethisch beleggen / investeren - Waarborg op obligaties, leningen - Legaat, schenking, subsidie of fonds Categorieën participanten : - Participatie cat.A (direct betrokkenen) : woongroepen en individuen uit woongroepen, sympathisanten - Participatie cat.B (belangenorganisaties) : OCMW, lokale besturen, Inclusie Invest, Intermediairen GW, SVK’s, CAW, sociale economie - Participatie cat.C (steun, legaten, schenkingen) : Overheid (subsidies, woonbonus) in functie van maatschappel. meerwaarde, Nationale Loterij, liefdadigheid, crowdfunding, event-inkomsten 4.2.b. Stakeholders leveranciers van klanten financieringsinstrumenten

en

diensten

in

wooncoöperatieven,

- Organisaties Gemeenschappelijk Wonen (SH, H&P) - Maatschappelijke organisaties rond wonen, welzijn, zorg - Koepel van sociaal wonen en kredieten VMSW, VVSH, VVKV, SVK, VHP, CLT, SLO, VVSG, … - Bank- en investing-sector, SII, FairFin, Hefboom, KBS-LKF, Netwerk Bewust Verbruiken, De Punt … - Maryon, Trias, Febecoop, CoopBuro, CoopConsult, …

18

- Immo, vastgoed, bouw, beheer, ontwikkeling, CIB, NAV, VCB, IC’s, - Mutualiteiten, vakbonden

4.3. Organisatie en bestuur: beslissing Er wordt gekozen voor de Stichting met een – bij de start - duidelijk omschreven missie, bewaakt en bewerkstelligd door een niet-belanghebbend bestuur met onafhankelijke beslissingsbevoegdheden,. Er wordt goed voeling gehouden met het veld, met de basis, met de reële materiële, organisatorische, psychologische en relationele context.

4.4. Voorwaarden voor het toekennen van financieringsfaciliteiten Ook bij het solidariteitsfonds dienen begunstigden te voldoen aan een aantal voorwaarden. (zie : III.B.-4.4. en IV-1.1.)

Aegidienhof, Lübeck : wonen, mindervaliden, tewerkstelling, café, erfgoed, rustige site midden in de stad met semi publieke binnentuin : Inspiratie voor bezoekers uit Vlaanderen

17

18

III.C. Samenhuizen netwerk Het samenwerkingsverband is tot op zekere hoogte zelfsturend door haar intrinsieke evenwichten van belangen en systemische wisselwerkingen. Toch is het nuttig dat de waarden en doelstellingen blijvend bewaakt en de acties en bewegingen aangestuurd en ondersteund worden. Vanuit de beweging klinkt duidelijk de vraag om dit bottom-up ipv top-down te organiseren. Hieraan zou volgende model voldoen. II. NETWERK (zie schema) Invalshoek Sterktes Activiteiten van de coöperatie Geografische afbakening Stakeholders (operationeel, tactisch, strategisch)

Mogelijke Vennoten (operationeel) Waarom keuze voor coöperatie

Verbinden Samenwerking, solidariteit, complementariteit ; Democratie, sturing & controle, kwaliteitsgarantie ; zelfbeheer en efficiëntie sturen en bewaken van visie GW Democratisch organiseren van structuur/systeem, Vlaanderen Betrokken in het netwerk : wooncoöperatieven, niet-coöperatieve woongemeenschappen, diensteverleners, financiers, fondsen beheerders, regio-kernen, vrijwilligers, belangstellenden, sympathisanten, buurtbewoners, verenigingen, lokale en hogere overheden, sociale huisvestingsactoren, professioanls en bedrijven, vastgoedbeheerders, vormingscentra, actoren sociale economie, enz … wooncoöperatieven, dienstverleners, financiers Onderliggende coöperatieve principes als richtsnoer voor opbouw van het netwerk

1. Structuur en samenwerking in het netwerk De onderdelen van het Samenhuizen Netwerk behoeven geen coöperatieve structuur. De koepel kan verder fuctioneren als vzw. De eenvoud en lichtheid van feitelijke vereniging volstaat voor een startende Regio-Kern, bij toenemende ambities en/of noodwendigheden kan zij een vzw oprichten. De connectie tussen Regio-Kern en Samenhuizen Koepel zou er als volgt uit zien Samenhuizen vzw (Koepel) vraagt : - De Regio-Kern engageert zich er toe om aan de Koepel jaarlijks (voor eind januari) een kort overzicht te geven van hun activiteiten van het voorbije werkingsjaar via een activiteitenverslag (dat Samenhuizen Koepel dan meeneemt in haar voortgangsrapport). - De Regio-Kern engageert er zich ook toe eventuele veranderingen te melden in de juridische structuur, de kernleden, de contactpersonen, de regio, de visie, het aanbod, het rekeningnummer. - Elke Regio-Kern is als dusdanig in de Algemene Vergadering van Samenhuizen vzw (Koepel) vertegenwoordigd door de contactpersoon of indien belet door de vervanger. [zou dan de uitzondering zijn op de intern overeengekomen regel bij SH Koepel dat enkel natuurlijke personen in de AV kunnen zetelen]

17

Samenhuizen vzw (Koepel) biedt : - De Regio-Kernen kunnen beroep doen op informatie en begeleiding door Samenhuizen vzw. Ze kunnen gebruik maken van de infotheek die ter beschikking is bij de Koepel. - Voor het opzetten van de organisatie en de activiteiten van de Regio-Kern kan zij beroep doen op de Koepel, er kan iemand van Samenhuizen (Koepel of andere Regio-Kern) aanwezig zijn in de startfase of indien nodig ook in een latere fase. - De inhoudelijke werking van de Regio-Kern wordt ondersteund en aangevuld door de Koepel. Een Regio-Kern kan beroep doen op documentatie, boeken, brochures, promotiemateriaal, … Zij kan op haar beurt een distributiekanaal bieden vanuit de Samenhuizen Koepel naar de basis van de beweging. - De Regio-Kernen hebben het recht om hun activiteiten (m.b.t. hun organisatorische werking, hun inhoudelijk aanbod, hun acties en activiteiten) aan te kondigen via de communicatiekanalen van de vereniging. Ze worden ook omgekeerd meegenomen in de communicatie die uitgaat van de vereniging, zoals de (externe) Nieuwsbrief van Samenhuizen vzw en de (interne) Nieuwsflash (voor bestuurders, leden AV en vrijwilligers). - Lerende platforms : Samenhuizen Koepel zet met medewerking van de Regio-Kernen een systeem op van lerende platforms (provinciaal?) waar de basis (Regio-Kernen en startende groepen) kan uitwisselen over ervaringen, vragen, oplossingen, (zowel organisatorisch als inhoudelijk), en van waaruit opgedane informatie, kennis en ervaring kunnen beschikbaar gesteld worden van andere platforms. - Samenhuizen Koepel zet bovenlokale activiteiten op : - faciliteren van uitwisseling van materiaal, mensen, activiteiten, enz … tussen Regio-Kernen - Interface met bovenlokale overheden en actoren - coördinatie van brede campagnes - vorming, training - signaalfunctie bovenlokaal (knelpunten en opportuniteiten) - doorverwijsfunctie -…

2. Verhouding tussen Koepel- Regio-Kernen [dit is nog in planfase : overstap naar een leden vereniging moet nog intern bij Samenhuizen worden doorgesproken op alle niveaus : Regio-Kern / Team Koepel / RvB / AV]

2.1. Motivering : * Het omzetten naar een ledenbeweging, samengaand met het faciliteren van Regio-Kernen vormt een basis voor een samenhangende en zelfbedruipende werking waarbij de basis meer betrokken wordt in de Samenhuizen beweging. * Samenhuizen kan beter haar draagvlak aantonen t.a.v. gesprekspartners (overheid, andere) * op basis van een ledenbestand kunnen we een nieuwe D-base opbouwen waarmee ook regionaal kan worden uitgereikt.

2.2. Structuur : * De Samenhuizen Koepel zet een ledenadministratie op. * Zij ontvangt lidgelden van aangesloten individuele leden.

[later evt. invoeren

18

voor groepen] * Dit zou op 10€/jaar kunnen gesteld worden voor individuele leden. * Lidmaatschap loopt van 1 januari tot 31 december, wie een eerste maal aansluit in okt-nov-dec blijft lid tot eind dec van het jaar daarna. * Alle leden worden niet-effectief lid van Samenhuizen vzw (dus zonder stemrecht op de AV, maar met aanwezigheidsrecht)

2.3. Return voor het lidmaatschap : Dit zijn mogelijkheden, en moet een extra betekenen van wat we gratis ruim willen verspreiden. * bij aansluiting als lid krijgen de leden een welkomstgeschenk/pakket: vb. de herwerkte startgids, evt. voor een bepaalde doelgroep * 4X/jaar krijgen de leden een meer uitgebreide nieuwsbrief, die moet meer zijn dan de nieuwsbrief voor de modale website gebruiker. (kan aangedikt worden met verslagen van interessante studiedagen, een update van het bibmateriaal, een uitwisseling van info-hoek, een agenda, update van adressen bestand van aangesloten woongemeenschappen, ... ) * de leden worden het hele jaar door op de hoogte gehouden van lezingen, vormingen, studiedagen rond het thema. * 1X/jaar is er een ledendag waar medewerkers van Samenhuizen en leden elkaar ontmoeten. Inhoudelijk gedeelte + netwerking. Kan eventueel gekoppeld worden aan de jaarlijkse AV die dan opengesteld wordt voor de leden van de vzw. * Korting (20%) op bepaalde activiteiten georganiseerd door Samenhuizen Koepel, en activiteiten van de Regio-Kern (indien de Kern dit beslist). Voorbeelden van activiteiten : lezingen, vormingen, uitstappen, bezoeken, enz … * Korting op boeken, brochures, andere publicaties of materiaal * tips over groepsaankopen, voedselteams, lets, … ? * combinatie/voordeel-lidmaatschap met collega verenigingen * oproepje extra in de verf zetten (bovenaan of vet) [maar : oproepers zijn vaak slechts punctuele gebruikers, en is discriminerend cfr speedypass?] * Drie contacten gratis voor advies en ondersteuning met Samenhuizen vzw (i.p.v. één contact voor niet-leden)

2.4. Lidgelden De Regio-Kernen beschikken vrij over 50% van de lidgelden die door de leden die op 31/12 wonen in hun afgebakende regio betaald zijn aan Samenhuizen Koepel. Dit wordt hen uitbetaald in januari van het volgende jaar (ook in juli tijdens het eerste oprichtingsjaar). Zij hoeven hierover geen verantwoording af te leggen. De overige 50% worden door de Koepel ingezet in functie van de werking van de Regio-Kernen. (zie ook verder)

3. Erkenning van de Regio-Kern binnen het netwerk Een Samenhuizen Regio-Kern geldt als opgericht en door Samenhuizen vzw (Koepel) erkend als zij voldoet aan de volgende voorwaarden : - De Regio-Kern is bereid de statuten en het huishoudelijk reglement van Samenhuizen vzw te onderschrijven. - Ten minste drie leden wonende of actief betrokken in de betreffende regio organiseren een algemene oprichtingsvergadering, met het oog op de oprichting van een regionale kern (deze oprichtingsvergadering kan bekend gemaakt worden via de communicatiekanalen van Samenhuizen vzw). - De oprichtende leden organiseren zich formeel als feitelijke vereniging, vzw in oprichting of vzw. Zij kiezen een bestuur van minimum 3 personen, duiden 1 contactpersoon

17

(en 1 vervanger) aan - De Regio-Kern deelt aan Samenhuizen vzw haar oprichting mee en levert volgende informatie : * visietekst (charter) en interne organisatievorm (1 A4) * de gekozen regio * een activiteitenplan voor 1 jaar * de juridische structuur (copie statuten indien vzw) * de namen van minstens 3 kernleden, de namen van 1 contactpersoon en 1 vervanger (bij voorkeur kernleden), * een rekeningnummer - De oprichtende leden bezorgen de bovenstaande informatie aan de Raad van Bestuur, die beslist over de aanvaarding van de nieuwe Regio-Kern. - Zodra het huishoudelijk reglement van Samenhuizen is ondertekend door de 3 kernleden van de Regio-Kern is deze erkend door Samenhuizen vzw. - Koepel en Regio-Kern zijn vertegenwoordigd in elkanders Algemene Vergadering Een samenwerkingsovereenkomst wordt afgesloten tussen de koepel en de erkende Regio-Kern, waarin bovenvernoemde elementen aanwezig zijn.

4. Ontwerp van statuten en actieplan voor de Regio-Kernen Er werden modeldocumenten opgesteld in overleg en wisselwerking met de eerste opstartende Regio-Kern ‘Cohousing Brugge’, later herdoopt in ‘Samenhuizen Brugge. Deze documenten omvatten : - Voorbeeldstatuten Regio-Kern (zie bijlage 10) - Organisatiemodel (zie bijlage 11) Missie : stimuleert realisatie woongemeenschappen ; verspreidt informatie ; stimuleert samenwerking ; ondersteunt initiatieven ; maakt bruggen naar beleid, professionals ; is pluralistisch ; werkt nauw samen met Samenhuizen Koepel. Visie : principes van gemeenschappelijk wonen, visie op maatschappelijke evoluties Taken en activiteiten : informatie verzamelen, sensibiliseren, initiatiefgroepen ondersteunen Structuur : AV en RvB ; Kerngroep (Cohousing Coördinatoren) Werkgroepen (Financiën, Communicatie, Werving & Vorming, Kennisbeheer, …) Jaarwerkplan Verhouding tot initiatiefgroepen en startgroepen - Overeenkomst tussen Koepel en Regio-Kern : in opmaak De Koepel heeft aan de Regio-Kern een Toolbox ter beschikking gesteld met met informatie, vormingsmateriaal, e.d.(o.a. Powerpoints, Brovhures, enz …) De Regio-Kern heeft een instrument ontworpen om eventueel geschikte sites te screenen De Regio-Kern heeft een website opgestart als streekgebonden platform De Regio-Kern heeft de lokale overheden aangesproken en er is een directe lijn. Uittreksel uit ‘Organisatiemodel Samenhuizen Brugge’ – Visie : << Samenhuizen Brugge wil dat coöperaties of community land trust als alternatief voor privaat eigenaarschap of mede-eigenaarschap voldoende worden onderzicht naar implementatiemogelijkheden voor projecten van gemeenschappelijk wonen. Samenhuizen Brugge wil de leemte in de huidige woon- en bouwmarkt tussen het individueel privaat niveau (kavel) en het grootschalig privaat of publiek niveau aantonen en deze leemte met initiatieven van collectieve investeringen in gemeenschappelijk wonen opvullen. >> (hun onderlijning)

18

5. Opdracht : Sturing, bewaking en coördinatie Op niveau van het samenwerkingsverband heeft het Samenhuizen Netwerk een verantwoordelijkheid van sturing, bewaking en coördinatie. Het saùmenwerkingsverband is tot op zekere hoogte zelfsturend door haar intrinsieke evenwicht van belangen en systemische wisselwerkingen. Toch is het nuttig dat de waarden en doelstellingen blijvend bewaakt worden en de acties en bewegingen aangestuurd worden. Vanuit de beweging is de wens duidelijk om dit bottom-up ipv top-down te organiseren.

5.1. De koepel en de Regio-Kernen Een koepelvereniging is goed geplaatst om de waarden en doelstellingen te bewaken en om sturing en coördinatie te bieden instantie. Zij moet hiervoor echter door haar onafhankelijkheid en degelijke werking het mandaat verdienen en krijgen uit de basis en verder onder controle van de basis staan door rechtstreekse feedback en via haar geledingen, namelijk de Regio-Kernen, de Woongemeenschappen, de startende initiatieven en de individuele belangstellenden en sympathisanten. Op dit moment is de Samenhuizen Koepel gestructureerd als een v.z.w. waar voornoemde voorwaarden kunnen worden ingebouwd, maar er kan gedacht worden aan een coöperatieve rechtsvorm voor deze functies. De principes die door een woongemeenschap worden vastgelegd vormen een evenwicht tussen de belangen van de bewoners en deze van de bewonersgroep. Op hun beurt houden zij een evenwicht in tussen de belangen van de woongemeenschap en de (al dan niet verregaande) doelstellingen in dienst van de brede samenleving. Deze laatste kunnen door een externe instantie worden beveiligd, hetzij door een secundaire structuur (bvb. moeder en dochter cooperative), hetzij door een koepelstructuur, hetzij door en overheid (inspectie i.v.m. subsidievereisten), hetzij door een organisatie waar andere stakeholders vertegenwoordig d zijn (zoals bij CLT).

5.2. De woongemeenschappen De woongemeenschappen zelf sturen dus als deel van de basis hun beweging aan van onder uit, met de hierboven vernoemde kleuring door hun belangen. Zij kunnen bij de start een deel van hun missie mede laten bewaken door een externe instantie. Maar ook door hun interne structuur kunnen zij de rechtsvorm kiezen en de modaliteiten hierbinnen voorzien die ten dienste staan van de zelfgekozen maatschappelijke doelstellingen. (zie III.A.-3.3.) 5.2.a. Bewaking op niveau van de woongemeenschap vanuit het netwerk Per definitie is een woongemeenschap zelfbeherend en autonoom. Echter, voldoende autonomie t.o.v. geldschieters (investeerders, overheid) dient wel een blijvend aandachtspunt te zijn. Het bewaken van basisdoelstellingen wordt best ingebouwd van bij de start door de keuze van rechtsvorm (bvb. cvba-so). Dit kan ook gevrijwaard worden door ondersteuning binnen een ruimer verband dan enkel de bewoners zelf, zoals externe partners bij CLT, of zoals vennoten niet-bewoners en nietinvesteerders. Deze externe partners kunnen binnen de structuur van de woongemeenschap zelf een controle uitoefenen. Het kan gaan over het Samenhuizen Netwerk, een overheid, vertegenwoordiging uit de buurt of een andere belangengroep. Het Samenhuizen Netwerk kan vertegenwoordigd zijn in het beslisisngsorgaan van de woongemeenschap en daarin veto-recht bezitten voor bepaalde basisbeginselen, zoals principes van GW, betaalbaarheid, ...

17

5.2.b. Criteria voor weging Het moet duidelijk zijn wie betrokken wordt in het samenwerkingsverband en beroep kan doen op diensten en financiële facilitatie door de verschillende deelnemers en tegen welke voorwaarden. Door hier een selectie te maken blijven de middelen en inspanningen zo goed mogelijk verdeeld en gaan zij meer naar projecten die de maatschappelijke doelstellingen dienen, deze veilig stellen en daar middelen voor reserveren en die bijdragen aan een goede samenwerking. De criteria voor de selectie van meer/minder/niet betrekken van projecten moeten duidelijk zijn We verwijzen hiervoor naar IV.-1.1.

18

IV. BESLUIT 1. Wie doet mee – criteria Eigen aan een socio-culturele beweging, zoals Samenhuizen vzw en haar coöperatief netwerk, is doorgaans het enthousiasme waarmee ieder aan de slag gaat, de hard werkende en zeer betrokken mensen, die met weinig middelen veel voor elkaar krijgen, het vrijwilligerswerk en de zelfsturing van initiatieven, de ondersteuning en begeleiding in het GW. De weerklank in de groeiend interesse, activiteiten en contacten van de vzw in het hele werkdomein (groepen, lokale actoren, besturen, ..) legt de kiemen voor een breed draagvlak van waaruit nieuwe coalities en partnerships kunnen ontstaan. Wat in het buitenland functioneert toont ons hoe betaalbaar GW zich kan profileren als een vernieuwende vorm van wonen. Samenhuizen vzw is de socio-culturele beweging die zich aandient op een transitiepad van het individueel wonen in de klassieke een- of meergezinswoningen naar diverse vormen van GW . De beweging die dit alles voortstuwt is binnen de huidige maatschappelijke context in volle opbloei. 1.1.a. Voorwaarden voor toekenning van ondersteuning Er wordt gepoogd om tegemoet te komen aan de noden en de vragen van woongemeenschappen. Deze kunnen betrokken worden in het samenwerkingsverband als zij voldoen aan bepaalde minimumvoorwaarden. Daarnast zal de gradatie waarin zij beroep kunnen doen afhangen van een aantal bijkomende voorwaarden die ‘bonuspunten’ opleveren.

Hieronder staan de voorwaarden voor toetreding tot het samenwerkingsverband, met engagementen en met rechten op het aanbod van dienstverlening en financiële facilitering. Basisvoorwaarden : (minimaal) 1. gemeenschappelijk wonen, kleinschalig 2. zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming 3. betaalbaar wonen realiseren of ondersteunen 4. open uitwisseling met netwerk, buurt en omgeving Bonuspuntenvoorwaarden : (graduele toekenning van hulp) 1. mix van inkomens (aantal gemiddelde en lage inkomens) 2. Inclusie kwetsbare personen : lage inkomens, armoederisico (ook alleenstaanden, eenoudergezinnen, minder validen, …) 3. woonzekerheid vrijwaren 4. grond en woningen onttrekken aan speculatie 5. vastgoed in collectief beheer houden 5. mate van samenwerking, delen, betrokkenheid, solidariteit 6. emancipatie en lokale veerkracht bevorderen

17

7. flexibiliteit voor wonen op maat (woonrecht, ruimtegebruik) 8. ecologisch bouwen en wonen 9. stimulering van lokale sociale economie

Criteria voor participatie in het netwerk met toegang tot dienstverlening, startfonds en solidariteitsfonds Het moet duidelijk zijn wie kan beroep doen op diensten en financiële facilitatie door de verschillende geledingen van het samenwerkingsverband. Door hier een selectie te maken blijven de middelen en inspanningen zo goed mogelijk verdeeld en gaan zij meer naar projecten die de maatschappelijke doelstellingen dienen. We onderscheiden 3 soorten criteria, namelijk : Basisvoorwaarden : Eerst onderscheiden we de basisdoelstellingen, waaraan elk initiatief dient te voldoen voor aansluiting bij het netwerk. 1. gemeenschappelijk wonen (zie definitie I.-5.1.) 2. zelfbeheer, brede participatie, democratische besluitvorming (zie definitie I.-5.2 en 5.3.) 3. betaalbaar wonen incorporeren of ondersteunen (zie definitie I.-5.6.) 4. open uitwisseling, zowel met netwerk als met buurt, omgeving (zie definitie I.-5.4.) Bijkomende punten : Deze komen de basisdoelstellingen versterken of aanvullen. 1. mix van inkomenscategorieën bevorderen (hoogte van inkomen, aantal gemidd. en lage inkomens) 2. inclusie van kwetsbare personen : ook voor doelgroepen met andere kenmerken dan inkomens-categorie (bvb. alleenstaande met/zonder kinderen, minder validen, jongeren, senioren, …) 3. woonzekerheid vrijwaren door aanbod van betaalbaar wonen (bvb. door kostengerelateerde huurprijs 4. grond en woningen als levensnoodzakelijke ‘grondstoffen’ in collectief beheer houden en onttrekken aan de speculatieve sfeer5. inbouwen van een mate van delen en samenwerking, betrokkenheid, solidariteit 6. lokale veerkracht en emancipatie bevorderen 7. flexibel woonrecht : wijzigen bestemming ruimtes (o.a. aanpasbare woonst ; wisselen van woonst) 8. ecologisch bouwen en wonen (o.a. Energie, water, ruimtegebruik, materialen, levenslang wonen) 9. stimulering van lokale sociale economie Echter niet elk betrokken project dient aan deze punten te voldoen, en voor de woonprojecten waar dit wel het geval is kunnen deze aspecten in verschillende mate aanwezig zijn. Andere voorwaarden : Tenslotte worden er nog andere voorwaarden verwacht van de betrokken initiatieven. 1. degelijke interne organisatie 2. degelijk ondernemingsplan, met o.a. financiële analyse 3. eenvoud en subsidiariteit

18

De appreciatie van deze andere voorwaarden varieert naargelang de ontwikkelingsfase waarin een project zich bevindt, een reflectiegroep behoeft een minder stevige structuur dan een groep in bouwfase. Aan de hand van deze basisvoorwaarden, bijkomende punten en andere voorwaarden, moet een systeem worden uitgewerkt dat toestaat te besluiten of, in welke mate en tegen welke voorwaarden projecten en initiatieven betrokken worden. De weging van deze criteria speelt dan mee voor het opnemen binnen het netwerk, het toelaten tot de besluitvorming, het leveren van diensten, het toekennen van financieringsfaciliteiten. Uiteraard kan dit nooit exact in een rekenmodel worden gezet en/of enkel op papier worden afgemeten en moet dus worden overgelaten aan een volledig onafhankelijke instantie die op basis van expertise en bekendheid met het terrein keuzes maken.

2. Aanbevelingen [ bronnen : UN, 1989 ; ILO, 2002 ; CLARITY, 2006 ; Göler von Ravensburg, 2007 ; Kristensen Hans, 2007 ; Soutenet, 2009 ; CCMH, Bringing Democracy Home, 2009 ; Colenut Bob, 2010 ; Ganapati, 2010 ; Parvin, 2011 ; Münkner H-H., 2012Wallace, 2013 ; Samenhuizen, 2012 en 2013 ; ... ]

2.1. Algemene aanbevelingen : Om mogelijk te maken dat zelfbeheerde coöperatieve wooninitiatieven ontstaan en zich ontplooien en dat zij dan ook nog eens de woonsituatie van mensen met lage inkomens verbeteren, zijn er meerdere voorwaarden nodig. De Habitat Conferentie van de VN in Nairobi vat dit kernachtig samen. In de besluiten worden m.b.t. coöperatieve woonprojecten volgende noodzakelijke voorwaarden opgenoemd : - een nationaal kader van institutionele ondersteuning - het ontstaan van ondersteunende organisaties - een financieel system dat tegemoet komt aan de specifieke behoeften van coöperatieven - de bevordering van competent beheer binnen de coöperatieven  Om de opbloei van wooncoöperatieven mogelijk te maken benadrukken sommige auteurs de nood aan een ingebedde autonomie (“embedded autonomy”) en ondersteunende structuren [o.a. Ganapati, 2010]  Samenwerking tussen partners, niet enkel via voor de hand liggende wegen, maar ook in nieuwe vormen en combinaties van partnerschap.  Erkenning van de plaats, rol, rechten, onafhankelijkheid, bekwaamheden, mogelijke bijdrage, enz … van elk van de partijen.  Samenwerkende actoren en partners moeten elkanders uitgangspunten, cultuur, taalgebruik, ritme, … leren kennen van 2.2. Aanbevelingen voor startende groepen en woongemeenschappen 2.2.a. Groepsdynamiek, interne organisatie,

17

 Zorg voor een open en heldere communicatie binnen de groep, betrokkenheid en opnemen van verantwoordelijkheid van elkeen, afstemming op elkaar, het opbouwen van vertrouwen, duidelijke afspraken. Blijf deze aspecten continu bewaken en onderhouden in alle fasen van het woonproject.  Voorzie in een degelijke begeleiding : ga na in hoeverre alle vaardigheden en taken intern zijn ingevuld (kennis, opleiding, ervaring, tijd,wettelijke machtigingen, …) en welke taken extern moeten worden ingehuurd. Sommige taken vereisen sowieso een externe (neutrale) begeleiding, zoals groepsdynamische ondersteuning, projectmanagement (door architect en/of ontwikkelaar en/of GW-begeleider) en financiële controle.  Stel de missie, doelstellingen en strategie op en leg deze vast in formele afspraken, zoals in het opstellen van een Charter, van Statuten, van een ‘business plan’, …  Bestudeer en incorporeer sporen voor besparingen en voor betaalbaarheid in een zeer vroege fase van het project.  Werk samen, maak gebruik van kennis en ervaring bij anderen, zowel binnen de initiatiefgroep en de bewonersgroep als in het netwerk van woongemeenschappen en daarbuiten, met de buurt, het middenveld, professioanls, …  Doe beroep op de kennis en ervaring van eerdere projecten, door rechtstreeks of via het Samenhuizen netwerk informatie en vorming te bekomen, bezoeken af te leggen en gesprekken te hebben met beroepsmensen en ervaringsdeskundigen. 2.2.b. Juridische structuur en ontwikkelingstraject  De initiatiefgroep moet een juridische structuur aannemen die haar toestaat formeel samen te werken met diverse stakeholders (bouw, ontwikkeling, financiering, …) (Hill, 2013a, 2013b; Self Build Portal, 2013b; Stevens, 2013a).  Bestudeer innovatieve beheer-modellen voor het verzekeren van kwaliteitsvol en betaalbaar wonen (CLT, COOP, microsparen, zelfbouw, …)  Initiatieven die ontstaan vanuit burgerinitiatief en het sociaal bewogen middenveld, en die zich inzetten voor maatschappelijk relevante dienstverlening zoeken hun positie meestal duidelijk te onderscheiden van marktgedreven commerciële activiteiten, maar ook van de openbare sector en haar regel- en subsidiesystemen. De coöperatie is een geschikte vorm hiervoor.  Denk aan de coöperatieve rechtsvorm als interessant alternatief voor de klassieke mede-eigendom in functie van betaalbaarheid, mix van inkomenscategorieën, verankering van de doelstellingen, flexibel instrument bij in- en uitstappen en toewijzing van woonrecht.  Richt je aandacht en inspanningen zowel op de kwaliteit van de gerealiseerde project (groep én gebouwen), als op de kwaliteit van het door te lopen traject (lerende harmonische dynamiek en duurzaam projectbeheer bij ontwikkeling en bewoning) [o.a. Parvin et al., 2011]  Groepen moeten actief lobbyen bij locale overheden in functie van potentiële sites en technische ondersteuning .  Groepen kunnen zich aanbieden bij projectontwikkelaars als de ‘eerste fase’ van een overigens traditioneel project, met als meerwaarde voor de ontwikkelaar dat zij het project voor de volgende klanten van een volgende fase aantrekkelijker maken. 2.2.c. Zelfbouw en zelfbeheer

18

 Voorzie de mogelijkheden van zelfbouw in de keuze van een goed afgestemde organisatie- en rechtsvorm, keuze van materialen, ontwerp en bouwtechnieken, promotie en selectie naar deelnemers, het aangaan van samenwerkende partnerschappen.  Evalueer zo correct mogelijke de benodigde en de aanwezige kennis, vaardigheden en ervaring.  Laat toe dat de inzet individueel verschillend kan zijn. Laat een mix toe van betaalde en vrijwillige inzet. Maak duidelijke afspraken rond verloning en andere voorwaarden. Zorg er voor dat de verwachtingen bij alle partijen helder en realistisch zijn.  Verzorg het teamgevoel, zorg voor ondersteuning, aanmoediging, zelfvertrouwen, samenwerking, vertrouwen in elkaar, …  De tijd is rijp om eenvoudige modellen, basisplannen, kits, enz … te ontwikkelen (bvb. in P2P) voor het realiseren van woonsten in zelfbouw. Dit moet worden aangemoedigd en gefaciliteerd, regelgeving dient er bvb. op te worden afgestemd worden.

2.3. Aanbevelingen voor dienstverleners, financiele instellingen en bedrijven  Ontwikkelaars en aanbieders van huisvesting en aanbieders van gerelateerde diensten moeten de sociale en economische meerwaarde erkennen van het samenwerken met toekomstige bewoners in een context van zelfbouw en zelfbeheer.  Ontwikkel scenario’s voor samenwerking met initiatiefgroepen en/of lokale overheden, waarbij risico voor de ontwikklelaar (marketing) beperkt wordt, maar winstname op langere termijn wordt voorzien.  Ontwikkelaars kunnen business modellen opstellen die groepen in zelfbeheer aantrekken voor een deel van een site, met de bedoeling deze aantrekkelijker te maken voor volgende klanten.  Innoveer op het vlak van ontwerpprocessen en producten die zelfontwikkeling en zelfbouw gemakkelijker maken, risico’s verlagen en duurzaamheid verhogen.  Voorzie de mogelijkheid van eigen inbreng door toekomstige bewoners bij ontwikkeling en bouw (‘sweat equity’) waar het kan.  Stem de communicatie af op zowel professionals als niet-professionals, met de bedoeling de samenwerking en de besluivorming te optimaliseren. Dit heeft betrekking op inhoud, vorm en kanalen.  Ontwikkel een communicatiestijl en een taal die bruikbaar is voor het volwaardig samenwerken met non-professionals, zonder tekort te doen aan de complexiteit van het ontwikkelings- en bouwtraject.  Kredietverstrekkers dienen extra begeleiding aan te bieden aan groepsinitiatieven die bouwen in zelfbeheer voor wat betreft de mogelijkheden en beperkingen van de diverse strategieën voor financiering en besparingen.  Kredietverstrekkers dienen hun producten aan te passen aan deze specifieke vormen van zelfbouw, in functie van een reële inschatting van de financiële risico’s.

2.4. Aanbevelingen voor huisvestingsactoren

17

2.4.a. Samenwerkingen  De huisvestingsactoren dienen gesensibiliseerd te worden, niet enkel voor participatie, maar - een stap verder - voor samenwerking met (toekomstige) bewoners.  Met het oog op projecten met een mix van bewoners, dienen werkvormen te worden opgezet voor overleg en samenwerking met niet enkel de doelgroep ‘sociale huisvesting’, maar ook andere bewoners en betrokkenen.  Dit alles heeft gevolgen voor besluivormingsmechanismen, communicatiestijl, enz … Dit moet dus goed afgestemd worden  Naar Nederlands model zouden convenanten kunnen gesloten worden met een bewonersgroep waarin verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken worden afgebakend. 3.4.b. Toewijzingsbeleid Het toewijzingsbeleid binnen sociale huisvesting staat haaks op het concept van GW, waar de bewonersgroep zich opbouwt rond basisbeginselen, doelstellingen en een uitgeblanceerde groepsdynamiek. (zie hierover : III.-A.3.5.b.) Enkele sporen om hieraan tegemoet te komen zijn : * Binnen het huidige kader :  Het opzetten van proefprojecten met afwijking op de reglementering zijn mogelijk, mits overleg met en toestemming van de toezichthoudende overheden. Binnen dit kader kunnen pilootprojetcen worden opgezet waarin gemeenschappelijk wonen wordt ingebouwd in sociale huurprojecten.  Dergelijke projecten zouden de weg kunnen openen naar nieuwe manieren van samenwerking en ontwikkelingsmodellen voor GW.  Als een een studie over de huisvestingsbehoeften op niveau van een gemeente of intergemeentelijke samenwerking de noodzaak er van aantoont, kunnen bepaalde doelgroepen voorrang krijgen bij toewijzing sociale woningen, echter nog steeds binnen het bestek van de toewijzingsreglementering. * Mits aanpassing van het huidige kader :  Men zou een selectie bij instroom in een project GW kunnen laten uitvoeren door de bewonersgroep t.a.v. kandidaten die in aanmerking komen voor een sociale woonst. De instroom kan gebeuren vanuit de wachtlijst en/of bij aanvraagen voor mutaties. Er zou actief gerecruteerd kunnen worden met aandacht voor de reële interesse en inzet t.a.v. GW, en aandacht voor de compatibiliteit met specifiek concept en eigenheid van het betreffende project, en met de samenselling van de zich vormende groep.  Dergelijk project kan in een nieuw te bouwen collectieve woonvoorziening komen. Zij kan ook geleidelijk, woonst per woonst, een bestaande collectieve woonvorm ‘koloniseren’, mits het bestaan van een (mee groeiende) gemeenschappelijke ruimtes voor de participanten. Dit kan even goed worden toegepast bij appartementen in een woonblok als bij huisjes in een ‘verkavelingsmodel. Voorbeelden van geleidelijke vorming van GW zijn ‘gestippeld wonen’, ‘harmonicawonen’ in Nederland [van Tricht Anneke - SEV, 2008] en ‘retrofit cohousing’ in de Verenigde Staten [Jonckheere e.a., 2010].  Er kan aan gedacht worden om groepen op de wachtlijst te laten registreren als afzonderlijke entiteiten (net zoals alleenstaanden, echtparen of gezinnen). Een

18

bewonersgroep heeft per slot van rekening andere ruimtebehoeften dan de bestaande categorieën. In deze gevallen moet een duidelijke organisatievorm worden geëist van de bewonersgroepen. Hiervoor kan inspiratie worden gevonden in het buitenland maar even goed in Brussel waar ‘solidair wonen’ en ‘intergenerationeel wonen’ als vormen van groepswonen in de wooncode zijn opgenomen. 2.4.c. Oppervlakte normen Gemeenschappelijke ruimtes zoals gebruikelijk bij een woongemeenschap zijn niet voorzien in programmatie en subsidiering. Mits aanpassing van het huidige kader zijn er volgende sporen :  De oppervlakte van gemeenschappelijke ruimten (gedeeld door aantal woonstenmedegebruikers) zou - mits een coëfficient - mee betrokken kunnen worden in de berekening van de oppervlakte voor een woonst, en dus voor een correcte subsidiering van de gemeenschappelijke ruimte.  Normen voor gemeenschappelijke ruimtes (%) en hun functionele bestemming kunnen worden vastgesteld voor verschillende types van GW, met elk hun mate van betrokkenheid.

2.5. Aanbevelingen voor overheden Diverse auteurs benadrukken dat de verhouding tussen de beweging gemeenschappelijk wonen en de overheden essentieel is voor het realiseren van projecten, zeker deze projecten die betaalbaarheid inschrijven in hun doelstellingen. De overheden zijn belangrijke partners voor coöperaties, zeker als we het GW willen toegankelijk maken als een betaalbaar en sociaal geëngageerd woonalternatief. Overheden scheppen een regelgevend kader voor coöperaties, kopen diensten van coöperaties aan of verlenen subsidies en oefenen in dit kader controle uit op de dienstverlening. Ze kunnen fiscale gunstmaatregelen voorzien, uitzonderingen in het kader van het mededingingsrecht of patrimonium ter beschikking waarin de coöperatie haar diensten kan aanbieden. Maar overheden kunnen op de diverse niveaus kunnen ook het gemeenschappelijk wonen ‘as such’ faciliteren, omkaderen en stimuleren. Federaal: regelgeving aanpassen rond o.m. de sociale zekerheid voor het huisdelen en ‘solidair wonen’, de fiscaliteit op aandelen voor woongroepen en bewoners-coöperanten met woonrecht, de erfenis bij erfpacht, consumenten-voordelen bij (autonoom) collectieve energievoorziening. Vlaams: de regelgeving afstemmen op GW voor kangoeroe- en duplexwonen, voor huisdelen en het kamerdecreet; de Codex RO verruimen voor het GW (buiten één- en meergezinswoningen en de collectieve voorzieningen); ook zien we graag gemeenschappelijk, intergenerationeel en solidair wonen opgenomen in de Vlaamse Wooncode, het sociaal wonen dat wordt open getrokken voor GW, een grondenbank als gemeenschappelijk goed om betaalbaar GW op te realiseren, een budgettransfer van sociale koop naar een rollend fonds voor betaalbaar GW, de particuliere cvba en CLT opnemen in de VWC e.a. Provinciaal en lokaal: dit zijn de partners bij uitstek om het coöperatief GW te ondersteunen door : het creëren van een positief klimaat, de openheid en kennisopbouw in functie van hun

17

dienstverlening, het promoten van GW en aanmoedigen van initiatieven, het wegwerken van knelpunten en deelnemen aan het debat ter bevordering van GW, het samenbrengen van actoren rond lokale opportuniteiten, tot en met het financieel ondersteunen, zelf nemen van initiatieven en lanceren van pilootprojecten (zie: Samenhuizen 2012, Samenhuizen in je lokaal bestuur). 2.5.a. Een aantal algemene aanbevelingen :  Ondersteuning door lokale en hogere overheden is noodzakelijk voor de ontwikkeling van een sterke sector coöperatief wonen.  Overheden kunnen de ontwikkeling van coöperatieven bevorderen door goedkope leningen of leningswaarborgen aan te bieden, dit om een handicap t.o.v. grotere bedrijven op te vangen, of op minder gunstige markten te opereren, of maatschappelijke doelstellingen na te streven [CLARITY, 2006 ; ILO, 2002]  Vereenvoudiging van administratieve procedures en wegwerken in weten regelgeving van ongelijke behandeling in vergelijking met andere rechtsvormen en organisatievormen voor vergelijkbare activiteiten.  Vanuit de overheid is het aangewezen om een autonoom financieringssysteem te faciliteren, met coöperatieve instrumenten voor sparen, kredietverlening, bankverrichtingen en verzekering, daarbij buffers op te bouwen voor kwetsbare doelgroepen [ILO, 2002] 2.5.b. Een aantal specifieke aanbevelingen :  Wet- en regelgeving m.b.t. rechtsvormen, stedenbouw, sociaal statuut bewoners, enz … voorbeelden : * Fiscale voordelen : de overdracht van de bevoegdheid over de woonbonus naar het gewestniveau, is een kans om de fiscale voordelen bij de verwerving van een eigen woning ook open te stellen voor aandelen in een CVBA die tot doel heeft een woongemeenschap uit te bouwen; de regelgeving zou voldoende soepel moeten zijn om de diversiteit van woongemeenschap te vatten en niet te veel moeilijke regels moeten opleggen, maar aan de andere kant moet opgelet worden voor oneigenlijk gebruik. * Premies (renovatie, energie, …) verwijzen meestal enkel naar individuele eigenaars, deze moeten afgestemd worden zodat een coöperatieve er ook beroep kan op doen. * De tijd is rijp om eenvoudige modellen, basisplannen, kits, enz … te ontwikkelen (bvb. in P2P) voor het realiseren van woonsten in zelfbouw. Dit moet worden aangemoedigd en gefaciliteerd, regelgeving dient er bvb. op te worden afgestemd worden.  Kennis, onderzoek, proefprojecten : men dient onderzoek en evaluatie van innovatieve modellen aan te moedigen en te ondersteunen  Financiële ondersteuning (subsidie,premies, fiscaliteit, …) moet bekeken worden op niveau projecten, en op niveau omkadering (samenwerkingsverband en secundaire structuren) Het is aan te bevelen met oveheidssteun een rollend fonds op te zetten voor de beginfase van groepen organisaties of locale actoren die een zelfontwikkleing willen faciliteren, ondersteunen , opstarten, realiseren die met beperkte middelen maatschappelijke doelstellingen nastreven, en waarvan de financiele rendabiliteit slechts op lange termijn valt te verwachten.  Samenwerkingsverband en secundaire structuren op vlak van dienstverlening, financiering, en conceptbewaking binnen een samenhangend netwerk zijn

18

onontbeerlijk om de maatschappelijke doelstellingen van betaalbaarheid, inclusie, zelfbeheer te verwezenlijken. Deze structuren dienen ondersteund te worden. De sociale huisvesting moet haar rol kunnen vervullen t.a.v. alle soorten woonwensen en gezins/samenlevings-types. Voor de inkomenscategorieën die daarbuiten vallen en voor projecten met een mix aan categorieën dienen aandere ondersteunende maatregelen en structuren te worden ontwikkeld, die financieel ondersteund worden in verhouding tot de gestelde en behaalde maatschappelijke meerwaarde.  Lokale overheden stellen zich best open op naar initiatieven, ook als deze niet meteen in een bestaand stramien passen. De regelgeving is er ter bescherming van de burgers maar ook om mensen toe te staan (op een overzichtelijke wijze) hun doelstellingen waar te maken, des te meer als deze een meerwaarde bieden, niet enkel voor de initiatiefnemers zelf, maar ook voor buurt en samenleving .  De lokale overheden kunnen de realisatie van projecten faciliteren, evenals betaalbaarheid en diversiteit binnen deze projecten, door : * een grondenbank en gebouwenbank aanleggen voor erfpacht aan groepen (tegen criteria) * gronden reserveren door bvb. projectoproep voor bepaalde site(s) : cfr. Projectoproepen in Duitse en Franse steden ; cfr. Samenhuizen-BBL – Dulomi project (lopend met steun van LNE) * financiering : starthulp voor project, financiële ondersteuning van omkadering (begeleiders), op eigen initiatief of zich aansluitend bij ruimere financieringsinstrumenten * technische ondersteuning (regelgeving, juridische structuren) * politieke steun, communicatie naar de inwoners ; imago t.a.v. sociale woonactoren, kredietinstellingen, …  Ondersteunende en dienstverlenende structuren, naar het model van de GRT in Quebec (zie III.A.1.2.), zouden zich kunnen ontwikkelen als zij voor opstart een subsidie ontvangen voor een beperkt en afnemend deel van hun inkomen. Zij zouden zich, als vzw of cvba-SO kunnen aandienen, al naargelang de aard en intensiteit van hun activiteiten ten behoeve van collectieve zelfontwikkelende wooninitiatieven (bouwgroepen en woongroepen).  Een werkgroep zou als taak kunnen krijgen om voor het opzetten van een dienstverlenend en ondersteunend netwerk de juiste actoren, partnerschappen en samenwerkingsverbanden te identificeren (met bvb. een rol voor sociale huisvestingsactoren) en de noodzakelijke voorwaarden te definieren voor het opzetten van dergelijk netwerk. Er moet gekeken worden of dit onder een bestaande structuur kan worden ondergebracht.  Blijvende betaalbaarheid Een overheid kan individuen niet subsidiëren voor de opbouw van hun patrimonium. Zij kan dus haar subsidiering enkel benutten voor blijvende betaalbaarheid (over de generaties heen) als maatschappelijke meerwaarde. Onder de noemer ‘Shared Equity Housing’ vernoemt John Davis (2006) drie modellen met een gegarandeerd blijvend effect op betaalbaar wonen, namelijk : * ‘Eigendom met privaatrechterlijke beperkingen op (door)verkoopwaarde’ (deedrestricted Home-Ownership)en bestemming daarvan aan een fonds dat betaalbaarheid van wonen als doel heeft. * Limited equity Coop (LEC) met betaalbaarheid verankerd in de statuten. (in ons land cvba-so) * Community Land Trust (CLT) Het is goed als de overheid de bevolking aanmoedigt om in zichzelf te geloven en zelf initiatieven te nemen, niet met de bedoeling om overheidstaken van zich af te schuiven of om te besparen, maar om empowerment en bewust verantwoordelijk

17

burgerschap te bevorderen. Maar laat dit vooral ook een benadering zijn die vanuit de samenleving zelf in al haar geledingen wordt ondersteund.

Bibliografie 1. PUBLICATIES AARP's Healthcare (American Association of Retired Persons) & Mature Market Institute (MetLife), (2004), ‘The Future of Retirement Living’, poll - USA AGRTQ, Association des groupes de ressources techniques du Québec (2007), ‘Consultation publique sur les conditions de vie des ainés - L’habitation communautaire : un milieu de vie pour les aînés, à connaître et à développer’ - CA AGRTQ, Association des groupes de ressources techniques du Québec (2012), ‘Rapport Annuel’ - CA Attar Michèle (1998), Lourier Vincent, Vercollier Jean-Michel, ‘La place de la forme coopérative dans le secteur de l'habitat en France’, Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, - F Bazuin (De) (2012), Blauwdruk Coöperatief Wonen, Rapport in het kader van de Pilootprojecten Coöperatief Ondernemen, met steun van de Vlaamse minister van Sociale Economie Freya Van den Bossche Bietry Léo (2006), ‘Les coopératives d’habitation en tant qu’acteurs du développement urbain - Un regard sur Genève’, DESS en management urbain. Institut d’architecture de l’Université de Genève. Genève Via link : http://www.habicoop.fr/IMG/pdf/DESS_cooperatives-5.pdf - CH Birchall, Johnston (1988), Building communities. The cooperative way. London: Routledge & Kegan Paul. - UK Birchall, Johnston (1997) ‘The International Co-operative Movement’, Manchester University Press - UK Birchall, Johnston (2004), Cooperatives and the Millennium Development Goals, Cooperative Branch & Policy Integration Department, International Labour Office, Geneva, Committee for the Promotion and Advancement of Cooperatives - CH Birchall Johnston, (2009), ‘A comparative analysis of co-operative sectors in Scotland, Finland, Sweden and Switzerland’, Co-operative Development Scotland - UK Bogaerts Stef (2007), Gezinnen uitgedaagd. Thema’s uit de gezinssociologie, AntwerpenApeldoorn: Garant Bomken, Y., Crilly, M., Lemon, M., 2013. Sustainable delivery model for affordable housing at scale - Conference presentation at Procure, Produce, Perform: An International Conference on Affordable Sustainable Housing, University of Sheffield, 7th January 2013. Presented at the Procure, Produce, Perform: An International Conference on Affordable Sustainable Housing, University of Sheffield, Sheffield. Bouchard Marie J.(2005) De l’expérimentation à l’institutionnalisation positive, l’innovation sociale dans le logement communautaire au Québec. Centre de Recherche sur les Innovations Sociales. Collection Etudes théoriques, n°0511, août 2005, 33 p. Disponible sur http://crises.uqam.ca/upload/files/publications/etudestheoriques/CRISES_ET0511.pdf - CA

18

Bouchard Marie J. & Hudon Marcellin) (2007). Le logement coopératif et associatif comme innovation sociale émanant de la société civile. 25ème congrès international du CIRIEC, 27 et 28 septembre 2004, Lyon, 26 p. Disponible sur http://www.aruces.uqam.ca/portals/0/cahiers/C-04-2007.pdf - CA Bral Luk e.a. (2011), ‘De Stadsmonitor - Een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden’, Agentschap voor Binnenlands Bestuur, samenwerking tussen het team Stedenbeleid en de Studiedienst van de Vlaamse Regering (SVR) Bral, L. & Schelfaut,H. (red.) (2013). Steden binnenstebuiten!. Analyses op de Stadsmonitor 2011. SVR-studie 2013 / 1 Brandsen Taco & Helderman Jan-Kees, (2012), ‘The Trade-Off Between Capital and Community: The Conditions for Successful Co-production in Housing’ - NL Brenton Maria (2008), <>, Factsheet no. 29, Housing Learning and Improvement Network (HLIN) - UK Brenton Maria (2013), ‘Senior cohousing communities – an alternative approach for the UK?’, Joseph Rowntree Foundation, Programme Paper as part of the JRF programme on A Better Life - UK Bruun Maja Hojer (2011), ‘Egalitarianism and Community in Danish Housing Cooperatives, Proper Forms of Sharing and Being Together’, Social Analysis, Volume 55, Issue 2, Summer 2011, 62–83 © Berghahn Journals - DK Brussels Hoofdstedelijk Parlement (2012a). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te ondersteunen en te labeliseren. Verslag uitgebracht namens de commissie voor de Huisvesting en Stadsvernieuwing. Brussels Hoofdstedelijk Parlement, A-194/2 – 2011/2012, 17 januari 2012. Brussels Hoofdstedelijk Parlement (2012b). Resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te ondersteunen en te labeliseren. Brussels Hoofdstedelijk Parlement, A-194/3 – 2011/2012, 27 januari 2012. Cabannes Yves, ‘Collective and Communal forms of tenure’ - UK CAF - Charities Aid Foundation, (2010), ‘Financing Big Society : Why Social Investments matter’ Venturesome Working Paper - UK Cairncross Liz, Morrell Caroline, Darke Jane, Brownhill Sue (Oxford Brookes University in association with HACAS - Cecodhas (2009), ‘Housing Organisations creating Social Capital’, Tools for social housing providers, special edition - UK Callens, M., Noppe,J & Vanderleyden,L (2011). Politiek-institutionele, MACROeconomische, SOCIAALdemografische en sociaal-culturele context. In : Vanderleyden,L., Callens, M. en Noppen, J (red)( De sociale staat van Vlaanderen 2011, Brussel: Studiedienst van de Vlaamse regering p 9-32 Canada Mortgage and Housing Corporation / Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement - CMHC / SCHL (2007), ‘Comprehensive Analysis of Self-Build Housing Experiences’ - CA Castles,S. & Miller,M.J (2009). The Age of Migration: International Population Movements in the Modern World . Basingstoke: Palgrave MacMillan CCMH  Commission on Co-operative and Mutual Housing

17

CECODHAS, (2009), ‘Financing social housing after the economic crisis’, Proceedings of the CECODHAS Seminar - Brussels, 10th September 2009 Chapman Hendy) (2002), ‘Tenants Managing : An Evaluation of Tenant Management Organisations in England’, Office of the Deputy Prime Minister: London - UK Ciagnocavo et al. (2013), ‘Innovation, growth and community in Almeria’, in ‘Financial Cooperatives and Local Development’, edited by Goglio Silvio, Alexopoulos Yiorgos - E CLARITY & USAID (2013), ‘Cooperative advocacy’, The Cooperative Law & Regulation Initiative (CLARITY) and U.S. Agency for International Development (USAID) CLARITY & USAID (2006), ‘Enabling Cooperative Development, Principles for Legal Reform’, The Cooperative Law & Regulation Initiative (CLARITY) and U.S. Agency for International Development (USAID) CMHC / SCHL  Canada Mortgage and Housing Corporation / Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement Coates Astrid, Deneffe Pauline & Gijselinckx Caroline (2011), ‘Coöperatieve antwoorden op maatschappelijke uitdagingen’, onderzoek in opdracht van het VIONA-programma van de Vlaamse overheid, beheerd door het Departement Werk en Sociale Economie, © 2011 HIVA-K.U.Leuven - B Cohousing Italia, vivere e condividere - Dati sulla ricerca "Il vissuto e l'immaginario dell'abitare a Milano" (in italiano), 2006 : http://www.cohousing.it/images/stories/approfondimenti/dati_ricerca_abitomilano.pdf - IT Cohousing Italia (2011), ‘Vivere e abitare a Milano’ (poll) - IT Cohousing platform (2012), Blauwdruk Coöperatief Wonen, Rapport in het kader van de Pilootprojecten Coöperatief Ondernemen, met steun van de Vlaamse minister van Sociale Economie Freya Van den Bossche Cole Ian & Powell Ryan, Sheffield Hallam University (2010), ‘The future of Arms Length Management Organisations: the uncertain fate of a social housing hybrid’, People, Place & Policy Online (2010):4/2, pp. 50-61 (op te zoeken) Colenutt (in collaboration with Andreas Hofer, Kraftwerk, Zurich) (2010), ‘Cooperatives in Switzerland, a model for the UK?’, Northampton Institute for Urban Affairs, University of Northampton - UK Collective Custom Build (2013), ‘Motivating Collective Custom Build’, Home Improvements Knowledge Exchange, a practice-based research project funded within the Arts and Humanities Research Council (AHRC) and based at the University of Sheffield, led jointly by the University of Sheffield School of Architecture, Ash Sakula Architects and Design for Homes - UK geraadpleegd via : http://www.collectivecustombuild.org/site/media/PDF_Downloads/Motivating_Collective_Cu stom_Build_(2013)_-_Full_Report.pdf Commission on Co-operative and Mutual Housing - CCMH, Nic Bliss (report editor) (2009), ‘Bringing Democracy Home’ - UK Conaly Pat, Birchall Johnston, Bendle Steve & Foggitt Rosemary (2003), ‘Common Ground – for Mutual Home Ownership, Community land trusts and shared-equity co-operatives to secure permanently affordable homes for key workers’, New Economics Foudation (NEF) and Co-operative Development Society Ltd (CDS Co-operatives) - UK Cooperative Housing Coalition. 2000. ‘People Building Communities: Affordable

18

Cooperative Housing’, Washington DC: Cooperative Housing Coalition. - USA Co-operatives UK (2011), ‘Simply Finance, A comprehensive guide to the different options for financing a community enterprise’, Guide produced as part of the ‘Making Local Food Work Project’ - UK Corijn, M. (2005). Huwen, uit de echt scheiden en hertrouwen in België en het Vlaamse Gewest. Een analyse op basis van Rijksregistergegevens. Brussels: CBGS-werkdocument 5, 98 pp Corijn M (2012) Sluiting en ontbinding van een eerste, tweede en derde huwelijk in het Vlaamse Gewest (1970-2010) Een analyse op basis van Rijksregistergegevens. SVRwebartikel 2012/1 geraadpleegd op 4 december 2013 op http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/afbeeldingennieuwtjes/demografie/bijlagen/2012-0312-webartikel2012-1-ontbinding-huwelijk.pdf CRIOC (Centre de Recherche et d’Information des Organisations de Consommateurs, Fondation d’utilité publique), (2010), ‘La colocation’ Darragon Bertille (2009). ‘Les coopératives d’habitants : une troisième voie du logement à développer’. Revue internationale de l’ économie sociale, 2009, n°313. - F Davis John Emmeus (2006), ‘Shared Equity Homeownership, The Changing Landscape of Resale-Restricted, Owner-Occupied Housing’, National Housing Institute - USA Debruyn Caro, ILIV (2013), ‘Thuis Trendrapport’, in opdracht van Ikea. De Decker, P, Goossens, L. & Pannecoucke I, (2005). ‘Over wortelen, stokken en preken. Naar een woonbeleid voorbij de historische opties’ in De Decker, P, Goossens, L. & Pannecoucke I. (red.) Wonen aan de onderkant, Antwerpen: Garant p. 473‐ 507. De Decker, P. & De Wilde, C. (2010). Home-ownership and asset-based welfare: the case of Belgium. In: Journal of Housing and the Build Environment, 25, 243-262 Defever, C. , Van Lancker, W.,, Hufkens, T., Mortelmans,D.,, Cantillon, B. (2013). De inkomenspositie en het armoederisico van alleenstaande ouders. In : Callens, M (red). De sociale staat van Vlaanderen. [Brussel, Studiedienst van de Vlaamse Regering, p. 93-136 Dekeyzer Gerd (2013), Community Land Trust: wonen op gemeenschapsgrond. In Woonwoord 23 (Ed. VMSW): 10-13 De Mets, J., & Vassart, C. (2008). Een samenleving voor alle seizoenen-Relaties tussen generaties: een uitdaging. Brussel: Koning Boudewijnstichting. Devaux Camille (2009), ‘Concevoir le logement « autrement » : l’exemple des coopératives d’habitants’, Mémoire de Master 1 Urbanisme et territoire. Institut d’Urbanisme de Paris, - F Devresse Louise, (2011), ‘Démarches d’habitat participatif - Concilier une approche à la fois individuelle et collective - L’exemple de l’habitat groupé écologique’, Mastère Spécialisé en Management de Construction Durable - F Dua, V., Guns, D., Roegiers, J., Kennes, W., Demesmaeker, S. & Van Weert, E. (2009a). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te stimuleren en te ondersteunen. Vlaams Parlement, Stuk 2219 – nr.1, 1 april 2009. Dua, V., Guns, D., Roegiers, J., Kennes, W., Demesmaeker, S. & Van Weert, E. (2009b). Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te

17

stimuleren en te ondersteunen. Tekst aangenomen door de plenaire vergadering. Vlaams Parlement, Stuk 2219 – nr.2, 30 april 2009. Elbers A. ir. & Pelgrum H. ir. drs. (Arcadis Nederland BV) (2011), ‘Van huur en koop naar coop - een vooronderzoek naar de mogelijkheden van de coöperatieve rechtsvorm in het woondomein’, SEV - NL Elsinga Marja & Haffner Marietta (2006), ‘Kopen in een Coöp - Coöps op Zweedse en Finse woningmarkt. Een quick scan’, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft, SEV - NL Entin David & Kim Grace (2010), ‘Affordable Cohousing: Preliminary Report’, The Cohousing Association of the United States - Affordable Cohousing Task Group ( June 10, 2010), available at : www.cohousing.org/docs/2010/Report%20on%20Affordable %20Cohousing%20Survey%20FINAL.pdf - USA Eurobarometer 71 (2009), De publieke opinie in de Europese unie. Nationaal rapport België. Brussel: Europese Commissie geraadpleegd op 2 december 2013 op http://ec.europa.eu/public_opinion/archives/eb/eb71/eb71_be_nl_nat.pdf Field Martin (ed), 2005, ‘Thinking about CoHousing, the creation of intentional neighbourhoods’, Diggers and dreamers - UK Fondus du Petit Marais (L’habitat groupé des …) (2013), Brochure explicative du projet. Ganapati Sukumar (2010), ‘Enabling Housing Cooperatives: Policy Lessons from Sweden, India and the United States’, International Journal of Urban and Regional Research vol.34.2, p.365-380 Garciano, Jerome L. (2011), ‘Affordable Cohousing: Challenges and Opportunities for Supportive Relational Networks in Mixed-Income Housing ‘, Journal of Affordable Housing Volume 20, Number 2 - USA Gilmour Tony Dr, (2012), ‘We’re all landlords and tenants: Contemporary housing cooperatives building sustainable communities’, CENSW - AU Gijselinckx Caroline, Astrid Coates & Deneffe Pauline (2011), ‘Cooperatieve antwoorden op maatschappelijke uitdagingen’, Onderzoek HIVA-KUL, in opdracht van het VIONAprogramma van de Vlaamse overheid, beheerd door het Departement Werk en Sociale Economie Göler von Ravensburg Nicole (2013). ‘Registered Cooperatives as a form of social enterprise in Germany - status and perspectives’, EMES-SOCENT Conference Selected Papers, 4th EMES International Research Conference on Social Enterprise - Liege, 2013 D

-

Gray Jim, Marcus Jay, Carey Jolie Marie (2005) ‘Cooperative housing’, Journal of Housing and Community Development, Nov/Dec2005, Vol. 62 Issue 6, p20 - USA Habicoop, ‘Habicoop, Un concept qui fonctionne à l’étranger’ (site : http://www.habicoop.fr/ ), reproduction sauf autorisation : [email protected] - F Harris Interactive , (2011), ‘Les logements d’hier, d’aujourd’hui et de demain, vus par les Français’, Sondage par ‘Harris Interactive’ (marketing company, NY) pour Gecina (Société de développement, gestion et investissement immobilier, Paris) - F Heylen Kristof & Winters Sien (2009), ‘Betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen’, Steunpunt Ruimte en Wonen

18

Heylen, L. (2013) 'Eenzaamheid bij chronisch zieken gedifferentieerd aanpakken' Bijdrage campagne Erbij voor Bond Zonder Naam Homebuilding & Renovating, 2013. A 10--‐point plan to boost self--‐build. Homebuilding & Renovating, Birmingham. Hooghe, M., (2009). "Cohésion sociale en Belgique : Quelles données, quels indicateurs, quels projets ?", Première conférence méthodologique de l’IWEPS, Beez, Belgium, 27 November 2009 Horlitz Sabine (2012), 'Housing Beyond Profit: A Comparison of U.S. and German Alternative Ownership Models’, Business & Economics Program, American Institute for Contemporary German Studies (AICGS), John Hopkins University - USA ICA housing & CECODHAS Housing Europe (2012) ‘Profiles of a Movement: Co-operative Housing around the World’ via : http://www.housingeurope.eu/www.housingeurope.eu/uploads/file_/housing %20coops_web.pdf IGEMO, Peter Van Cleemput, Robert-Jan Van Os & Dieter Somers (2013), ‘De Hybride woningmarkt - scheiding tussen huur en eigendom weggehaald’ , presentatie op Coopy Paste door IGEMO, Intercommunale Regio Mechelen, als aanloop op de Blauwdruk in het kader van ESF project coöperatief ondernemen. ILO - International Labour Organization (2002), ‘Recommendation concerning Promotion of Cooperatives’, Adoption: Geneva, 90th ILC session Jonckheere Luk, Kums Roland, Maelstaf Hilde & Maes Trui (2010), ‘Samenhuizen in België : waar staan we, waar gaan we - Gemeenschappelijk wonen : knelpunten & sporen naar oplossingen, stand van zaken en behoeften’, Onderzoeksopdracht met steun van het Luchtkasteelfonds beheerd door de Koning Boudewijnstichting, ‘Samenhuizen vzw’ i.s.m. ‘Artesis Hogeschool, Antwerpen’ en ‘Habitat et Participation, asbl’ Jourjon Raphaël , Relier – Réseau d’expérimentation et de liaison des initiatives en espace rural & Laussel Pascale, Minute Papillon, (2011), 'Enquête sur l’habitat groupé’ - F Jurrack Ulrike & Schauber Ulla (2011), Planen, Bauen und Wohnen in der Gemeinschaft, Weimar (StadStrategen, juni), 4p - D Koning Boudewijnstichting (2008), Het kind in een nieuw samengesteld gezin. Brussel: KBS Kriese Ulrich (red), (2012), ‘Stiftung Edith Maryon - Jahresbericht 2012’ - CH Kristensen Hans, (2007), ‘Housing in Denmark’, Head of Centre for Housing and Welfare, Realdania Research, - © Centre for Housing and Welfare – Realdania Research - DK Kums,,R. (1999) ‘Tussen individualiteit en collectiviteit : Leven in woongroep of centraal wonen-project’. Ongepubliceerde eindverhandeling Pedagogische Hogeschool Leuven. Lambert Blase (2010), ‘Financing Co-operative & Mutual Housing’, CCMH, CCH, CIH, NHF, INbusinessfor neighbourhoods - UK LILAC (2009) - Low Impact Living Affordable Community, Leeds, beschrijving en informatie beschikbaar op http://www.lilac.coop/home.html - UK Lloyd Toby, (2010), head of policy & strategy in Navigant Consulting's Public Services directorate, ‘Could cohousing transform affordable housing in an era of no money?’, The

17

Guardian - Housing Network blog, beschikbaar via : http://www.theguardian.com/housingnetwork/2010/dec/09/could-cohousing-transform-affordable-housing-in-an-era-of-nomoney - UK Lorenceau René (1994). Les coopératives d'habitation en Suisse alémanique. Une diffusion de la propriété. Revue Annales de la recherche urbaine, décembre 1994, n°65, pp.99-113. - CH Lourier Vincent, directeur de la Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM, geciteerd in een artikel in ‘Le Monde’, dec 2009, beschikbaar op : http://www.lemonde.fr/societe/article/2009/12/28/l-habitat-groupe-ou-comment-vivreensemble-chacun-chez-soi_1285440_3224.html - F Lubell Jeffrey, Executive Director, Center for Housing Policy (2013), ‘Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing: A Case for Expanding the Use of Shared Equity Homeownership’, Joint Center for Housing Studies, Harvard University - USA Maury Julien (2010), ‘L’insertion de l’autopromotion collective dans les politiques de l’habitat’, Mémoire de Master, Maîtrise d’Ouvrage et Programmation Urbaine (sous la supervision de Mme Sonia Guelton), Université Paris Est - F Maury Yann (sous la direction) (2011). Les coopératives d'habitants, méthodes, pratiques et formes d'un autre habitat populaire.: ed Bruylant - Bruxelles, 496 p. - F Mc Camant, Kathryn en Durrett, Charles, (1994), ‘Cohousing. A Contemporary Approach to Housing Ourselves.’, Ten Speed Press, Berkeley, California. USA Mensch Kirsten & Novy-Huy Rolf (2008), ‚Raus aus der Nische - rein in den Markt. Ein Plädoyer für das Produkt "Gemeinschaftlich Wohnen"‘, uitg : Schader-Stiftung & Stiftung Trias - D Mietshäuser Syndikat (2010), ‘Rücke vor zur Schlossallee : Das Mietshäuser Syndikat und die Hausprojekte‘ - D Milman, Danny, (1994), ‘Where it All Began: Cohousing in Denmark’, via http://www.cohousing.org/cm/article/related_denmark Moens, Maarten. (2006), ”Tijdsdruk en tijdsschaarte als symptomen van een problematisch tijdsordening geraadpleegd op 26 november 2012 op http://www.researchportal.be/project/tijdsdruk-entijdsschaarte-als-symptomen-van-eenproblematisch-tijdsordening--(VUB_19694) Morris Betsy (2007), ‘Making cohousing affordable: Strategies and successes’ , Coho/US Research Director, - USA Münkner H-H. (2012), “Co-operation as a Remedy in Times of Crisis. Agricultural Cooperatives in the World. Their Roles for Rural Development and Poverty Reduction”, Marburg Studies on Cooperation and Cooperatives Nr. 58 - D Muyters P (2012), Groenboek Vlaanderen in 2050: Mensenmaat in een metropool? Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (v.u. Cabus, Vlaamse Administratie Ruimtelijke Ordening Mei 2012) NaSBA, 2013. ‘How the public sector can help people build their own homes - A Practice Guide’, 1st Edition. NaSBA, Swindon. Novy-Huy Rolf (20xx)‚Die Gestaltung und Finanzierung von Wohnprojekten‘, Voordracht ter gelegenheid van 12 jaar Trias Stiftung - D

18

OIVO (Onderzoeks- en Informatiecentrum van de VerbruikersOrganisaties, stichting van openbaar nut), (2010), ‘Samen huren’ Parvin Alastair e.a. (2011), ‘A right to build, the next mass-housebuilding industry’, University of Sheffield - School of Architecture - UK Pasteels, I., Lodewijckx, E. & Mortelmans, D. (2013). Gezinstransities bij volwassenen. In: Corijn, M. & Van Peer, C. (red.). Gezinstransities in Vlaanderen. Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering,. SVR-Studies 2013/ 2 p 37-72 Parasote Bruno, ‘Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux’, 2011 - F Parvin, A., Saxby, D., Cerulli, C., Schneider, T., 2011. A Right To Build --‐ The Next Mass— Housebuilding Industry. Architecture 00:/; University of Sheffield School of Architecture, Sheffield; London. Rabinovich Behrend Adriana (avec POSCHET Lena). Vivre autrement, la Coopérative de l'Habitat Associatif (CoDHA). Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne, juin 2006, 223 p. - CH Rauch Irène (2012), Samenhuizen ook in sociale huisvesting? In: Woonwoord 21 (Ed. VMSW): p.6-9 Ritsema, (2012), ‘Ruimte voor de tussenmaat’, Layout nr.21, platform voor recent ontwerpend onderzoek, Stimuleringsfonds voor Architectuur - NL Robb Alan, Smith James, Webb Tom, (2010), ‘Co-operative Capital: What it is and Why Our World Needs It’ for the conference on: Financial Co-operative Approaches to Local Development Through Sustainable Innovation ; Master of Management – Co-operatives and Credit Unions Program, Saint Mary’s University, Halifax, Canada, - CA Roelants Bruno, ed. (2013),’Coöperative growth for the 21st century’, © ICA Saegert Susan & Benítez Lymari (2005), ‘Limited Equity Housing Cooperatives: Defining a Niche in the Low-Income Housing Market’, Journal of Planning Literature ; May2005, Vol. 19 Issue 4, p427-439 - USA Samenhuizen vzw (2007), ‘Knelpuntennota’, beschikbaar via : http://www.samenhuizen.be/docs/knelpuntennota_2007.pdf Samenhuizen vzw, Habitat & Participation en Universiteit St.Alysius (2012), ‘Solidair wonen’, i.o.v. POD Maatschappelijke Integratie Samenhuizen vzw (2013), ‘Samenhuizen in je lokaal beleid – bouwstenen en inspirerende voorbeelden’ (brochure, 2e herwerkte uitgave) ISBN 9789-49176-6008 Nur600 Samenhuizen vzw (2014), ‘Knelpunten gemeenschappelijk wonen’, verwerking van de gegevens uit de Rondetafels Gemeenschappelijk Wonen, (cfr. Bijlage 7) Samenlevingsopbouw Gent vzw, vzw SIVI, Coopburo, Hefboom, KAHO Sint-Lieven, Trui Maes, notaris Jo Debyser (2012), ‘CLT Gent, Blauwdruk Pilootproject Coöperatief Ondernemen’, Rapport in opdracht van de Vlaamse Minister van Wonen en Sociale Economie Mevr. Freya Van den Bossche, In het kader van pilootprojecten cooperatieve ondernemingen 2011 Sazama Gerald (University of Connecticut) & Willcox Roger (National Associatin of Housing Coop.), (1995), ‘An Evaluation of Limited equity Housing Cooperatives in the United States’, Dept. of Economics Working Paper Series1995-02 - USA

17

Scherlowski David (2000), ‘Comprehensive Analysis of Self-Build Housing Experiences’, CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) - Research Highlights. - CA Schnabel, P. (red)(2004). Individualisering en sociale integratie. Den Haag : Sociaal en Cultureel Planbureau Schutte Martijn, (2012), ‘Klushuur: een realistische oplossing voor Rotterdam-Zuid - Een verkenning naar klushuur voor en door arbeidsmigranten en andere belangstellenden op Rotterdam-Zuid’, Platform31-SEV - NL Selby, J. and Wilson A.. (1988). ‘Canada’s Housing Cooperatives: An Alternative Approach to Resolving Community Problems.’, UBC Planning Papers, Canadian Planning Issues #26., Vancouver: School of Community and Regional Planning, UBC. - CA Silver Hilary (1991), ‘State, Market, and Community: Housing Co-operatives in theoretical perspective’, Netherlands Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 6, No. 3 (1991), pp. 185-203 - USA Silver Hilary (2012), ‘Cooperative housing’, in The Encyclopedia of Housing, second edition, ed.: Andrew T. Carswell (University of Georgia) - USA Simmons, R & Birchall, J (2007) ‘Tenant participation and social housing in the UK: applying a theoretical model’, Housing Studies. 22.4, 573-595 - UK Socius, Sociale Cohesie Indicatoren voor Vlaanderen geraadpleegd op 10 december 2013 op http://www.socius.be/tiki-index.php? page=Sociale+Cohesie+Indicatoren+voor+Vlaanderen Soutenet Laure (2009), ‘L’Habitat Cooperatif en France : Retours d’Expériences’, CNFPT – Direction Régionale Rhône-Alpes Grenoble – Pole Habitat-Logement - F Storms, B. & Van den Bosch, K. (eds.) (2009), ‘Wat heeft een gezin minimaal nodig? Een budgetstandaard voor Vlaanderen’, Acco Leuven/Den Haag - NL Surkyn, J., Willaert, D. & Deboosere, P. (2008). New household projections for the Flemish Region in Belgium: 2006–2031. In: 35th CEIES Seminar, Warsaw, Poland. Thompson Claire (2012), ‘Cohousing: The secret to sustainable urban living?’, Grist, online eco-news site, beschikbaar via : http://grist.org/cities/cohousing-the-secret-to-sustainableurban-living/ - USA Trias (2012), ‚Rechtsformen für Wohnprojekte‘, Brochure - D UN (1989) ‘Co-operative housing: experiences of mutual self-help’ , HABITAT Conference, Nairobi UN (2013), ‘Report of the Special Rapporteur on the Right to adequate housing’ , UN General Assembly A/68/289 Vanden Boer, L., K. Pauwels (2005). Eenzame ouderen: mythe of realiteit? www.cbgs.be, bijdragen onderzoek, 11 februari 2005 Van den Bossche, F. (2012), Wonen in Vlaanderen 2050: krijtlijnen van een toekomstvisie (Vlaamse Regering, 13/09/2012) Van den Bossche, F. (2012), Beleidsbrief Wonen. Beleidsprioriteiten 2012-2013, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie. Vlaams Parlement, Stuk 1780 – Nr1, 23/10/2012

18

Van den Bossche, F. (2009). Beleidsnota Wonen 2009-2014, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie. Vlaams Parlement, Stuk 212 – Nr.1, 27/10/2009. van der Veen R.(1988). De verbouwing van Nederland. In: Facta 6 Vandeurzen Jo (2010), ‘Perspectief 2020: nieuw ondersteuningsbeleid voor personen met een handicap', Witboek van Vlaams minister van Welzijn, Volksgezondheid en Gezin. van Dijk G. Prof. Dr. Ir e.a. (2002), ‘De woningcorporatie als moderne maatschappelijke onderneming’ - NL Van Hove, H., Reymenants,G., Bailly,N.& Decuyper,J. (2011). Vrouwen en Mannen in Belgie. Genderstatistiek en en genderindicatoren 2011.Brussel: Instituut voor de gelijkheid van vrouwen en mannen:: Vanneste Dominique, Thomas Isabelle & Goossens Luc (2007), ‘Woning en woonomgeving in België’, Sociaal-economische enquête 2001 - Monografieën (Federaal Wetenschapsbeleid) van Tricht Anneke, (2008)‘Gestippeld wonen en harmonicawonen, Gemeenschappelijke woonvormen’, Federatie Gemeenschappelijk Wonen, Uitg. SEV - NL Vanweddingen Myriam (2012), Vlaanderen in cijfers 2012. Brussel (Vlaamse Overheid. Studiedienst Vlaamse Regering), 12 blz. Verhetsel, A., Witlox, F. & Tierens, N. (2003). Jongeren en wonen in Vlaanderen. Woonsituaties, woonwensen en woonbehoeften. Antwerpen: De Boeck Vlaams centrum schuldenlast geraadpleegd op 10 december 2013 op http://www.vlaamscentrumschuldenlast.be/ Vlaamse Regering (1997), Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15/07/1997 en latere wijzigingen (BS 19/08/97) Vlaamse Regering (2009), Decreet betreffende 27/03/2009 en latere aanpassingen (BS 15/05/09)

het

grond-

en

pandenbeleid van

Vlaamse Regering (2012), Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de nadere regeling met betrekking tot het Rollend Grondfonds van 02/03/12 (BS 22/03/2012) Vlaamse Regering (2013), Besluit van de Vlaamse Regering houdende instelling van een tegemoetkoming van het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen van 04/10/2013 (BS 25/11/13) Vlaamse Regering (2013), ‘Vlaamse Armoedemonitor’, Studiedienst van de Vlaamse Regering. te raadplegen via : http://www.vlaanderen.be/svr VRIND (2013 )- Cijfergegevens en indicatoren over de Vlaamse samenleving , geraadpleegd op 3 december 2013 op http://www.vlaanderen.be/nl/overheid/werkingvlaamse-overheid/hoe-werkt-de-vlaamse-overheid/vrind-2013-cijfergegevens-enindicatoren-over-de-vlaamse-samenleving Wallace, A., Ford, J., Quilgars, D., (2013). ‘Build it yourself? - Understanding the changing landscape of the UK self-build market’. Centre for Housing Policy at the University of York ; Lloyds Banking Group, York - USA Welzijnsbarometer. BRUSSELS ARMOEDERAPPORT (2011). Brussel: Observatorium voor gezondheid en welzijn, geraadpleegd op 10 december 2013 op

17

http://www.observatbru.be/documents/graphics/rapportpauvrete/welzijnsbarometer_2011.pdf Winters, S. & Elsinga, M., (2011), ‘Wonen in Vlaanderen in Internationaal Perspectief’ in Noppe, J., Vanderleyden, L. & Callens, M. (red.), De Sociale staat van Vlaanderen 2011, Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering., 217-256 p. Willems,P en Van Peer, C. (2011). Geboortecijfers, observaties en hypothesen . In: Willems P. en Lodewijckx E., SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten, 2009-2030. Brussel: Studiedienst van de Vlaamse Regering, SVR-studies, 2011/2 p25-46 Wonen Vlaanderen (2012), Synthese van de Ronde Tafels Woonbeleidsplan, juni 2012

2. INTERNET http://www.affordablecohousing.org/home (USA) http://www.alisei.org/ (begeleiding coöperativen Italie). http://www.codha.ch/index.html (coopérative de l'habitat associatif - Genève, Suisse) http://www.cohousing.org/ (cohousing koepel USA) http://www.collectivecustombuild.org/ http://www.cooperativehabitation.coop/ (confédération québécoise des coopératives d’habitation) http://www.fhcc.coop/fra/pages2007/about_1.asp (fédération de l’habitation coopérative du Canada) http://www.habicoop.fr (association d'accompagnement des coopératives d'habitants 69). http://www.habitat-groupe.be/ (Belgische Franstalige koepelvereniging gemeenschappelijk wonen) http://www.habitatgroupe.org (réseau des porteurs de projets en habitat groupé, France) http://www.ica.coop/al-housing/index.php (International Co-operative Alliance, section habitat). http://www.lilac.coop/home.html LILAC (2009) - Low Impact Living Affordable Community, Leeds http://www.samenhuizen.be/ (Belgische Nederlandstalige koepelvereniging gemeenschappelijk wonen) http://statbel.fgov.be/nl/modules/publications/statistiques/bevolking/downloads/loop_van_ de_bevolking_2012-2060.jsp (Bevolking - Loop van de bevolking 2012-2060 geraadpleegd op 3 december 2013) http://www.wogeno.ch/ (koepel bouwcoöperatieven Zwitserland)

18

ZELFONTWIKKELING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN

Recommend Documents