WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 1
JAARVERSLAG
2008
WOONSTICHTING
VOORUITGANG
GRENSVERLEGGEND
WV-UV 2008
2
25-06-2009
17:42
Pagina 2
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 3
Voorwoord Voor woningcorporaties staat de maatschappelijke opgave centraal. Maar voordat deze omschreven kan worden, is het nodig om positie te kiezen en een strategie te bepalen. Wil de corporatie zich bijvoorbeeld vooral richten op het eigen werkgebied en de wet- en regelgeving, of juist meer werken vanuit een bredere maatschappelijke visie? Vooruitgang heeft, na consultatie van haar stakeholders, duidelijk gekozen om haar opgave vanuit deze brede maatschappelijke visie te omschrijven. De invulling daarvan vereist maatschappelijk ondernemen, een instelling die ‘tussen de oren’ van de hele organisatie moet zitten. Daar werkten wij hard aan in 2008. Wij verlegden onze grenzen met professionalisering en verzakelijking van de bedrijfsvoering. Dat is het fundament waarop wij konden bouwen aan een breder en gedifferentieerder pakket aan woondiensten en keuzemogelijkheden voor een grotere groep klanten. De introductie van een sturende begroting met voor de gehele organisatie toetsbare prestatie-indicatoren, was een enorme stap naar een moderne bedrijfsvoering. Nieuwe automatiseringssystemen en communicatiemogelijkheden openden nieuwe wegen voor de interne en externe klant. Ook ons nieuwe en uitgebreide serviceabonnement vergroot de mogelijkheden voor de klanten. De afspraken die wij maakten met de lokale overheid moeten duidelijkheid geven over de wederzijds te leveren prestaties. Bijna letterlijk grensverleggend was de statutenwijziging, waardoor wij nu ook in de Haarlemmermeer en Zuid Kennemerland actief kunnen zijn. Ik dank alle medewerkers voor de geleverde inzet en het uithoudingsvermogen dat van hen gevraagd werd om te doen wat gedaan moest worden voor Vooruitgang en voor de volkshuisvesting.
S.M. Schrader Directeur/bestuurder Woonstichting Vooruitgang
3
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 4
Inhoudsopgave
4
pagina 7
1.
WOONSTICHTING VOORUITGANG: GRENSVERLEGGEND
1.1
Inleiding
1.2
Een regionale speler
1.3
Visie en missie
1.4
Strategie
2.
VOLKSHUISVESTELIJKE INSPANNINGEN, INVESTERINGEN EN PRESTATIES pagina 11
2.1
Werken aan het wonen
2.2
Situatie op de woningmarkt: schaarste en druk
2.3
Regionale afspraken
2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6 2.4.7 2.4.8 2.4.9
Woningbezit Kenmerken va het bezit Kwaliteit van het bezit Aan- en verkoop van (verspreid) bezit Nieuwbouw Vervangende nieuwbouw Uitbreidingsnieuwbouw Acquisitie van nieuwe projecten Acquisitie van grond Onderhoud van woningen
2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4
Ontwikkeling bezit voor bijzondere doelgroepen Ouderen Gehandicapten Asielzoekers en statushouders Wonen met zorg en welzijn
2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4
Het huisvesten van de primaire doelgroep Woonzicht.nl Verhuringen in 2008 Onrechtmatige bewoning Inkomen en huur bij nieuwe verhuringen
2.7 2.7.1 2.7.2
Leefbaarheid en woonomgeving Inleiding Activiteiten
3.
HUURBELEID 2008
3.1
De inkomsten van de corporatie
3.2
Huurbeleid in algemene zin
3.3
Huurverhoging 2008
3.4
Huurtoeslag
3.5
Leegstand
pagina 23
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 5
4. SAMENWERKING MET BELANGHEBBENDEN, PARTNERS EN RELATIES
pagina 24
4.1 Inleiding 4.2
De partijen in het veld
4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.3.1 4.3.3.2 4.3.3.3 4.3.4 4.3.5
Samenwerking met belanghebbenden in 2008 Samenwerking met de klant Overleg met SBS Klachten Klachtencommissie Wonen Huurcommissie Commissie van Bezwaar en Beroep Overleg met gemeenten Overleg met het ministerie van VROM
4.4
Samenwerking met projectontwikkelaars, makelaars en grondeigenaren
5.
DE ORGANISATIE
5.1
Een slagvaardige organisatie
5.2
Bestuur
5.3
Raad van Commissarissen
5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5
Organisatie en organisatiestructuur Arbeidsomstandigheden Automatisering Organisatieontwikkeling Sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen Tijdelijke ondersteuning
5.5
Verbindingen Vooruitgang
5.6
Governance
5.7
Informatie en communicatie
6. FINANCIËN 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.1.5
Het jaarresultaat Algemeen De balans De winst- en verliesrekening De bedrijfswaarde/Actuele waarde Borging
6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6
Meerjarenprognoses Resultaatprognoses Kasstroomoverzicht Vermogenspositie Interest coverage ratio Beleggingen en treasury Investeringsbeleid
pagina 27
pagina 32
5
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 6
6.3 6.3.1 6.3.2
Vennootschapsbelasting VSO en VPB Belastinglatenties
6.4 6.5
Consolidatie Risicomonitor
7.
JAARVERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN
7.1 7.1.2
Algemeen Samenstelling Raad van Commissarissen
7.2
Ontwikkelingen 2008
7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3
De activiteiten in 2008 Evaluatie RvC en bestuur Werving en selectie Herbenoemingen
7.4
Onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen
7.5
Deskundigheid
7.6
Honorering
7.7
Oordeel over 2008
8.
JAARREKENING
8.1
Verklaringen Bestuur en Raad van Commissarissen Bijlagen Jaarrekening 2008 Woonstichting Vooruitgang Accountantsverklaring
6
pagina 39
pagina 46
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 7
1.
WOONSTICHTING VOORUITGANG: GRENSVERLEGGEND
1.1
Inleiding
Grenzen verleggen en zichtbaar maken, dat was kenmerkend voor de activiteiten van Vooruitgang in 2008. Niet alleen de toestemming van VROM om ook in de gemeenten Haarlemmermeer en Bennebroek actief te mogen zijn, is daar een voorbeeld van. Dat geldt ook voor de nieuwe ontwikkelingen in de samenwerking met derden, die onder andere leidt tot het realiseren van welzijns- en zorgvoorzieningen, zoals 24-uurs opvang en een kinderdagverblijf en tot de aankoop van een complex zorgwoningen. En wij vertaalden voor het eerst de jaarlijkse interne prestatieafspraken per afdeling naar de individuele medewerker. Ook hier willen wij grenzen verleggen en resultaten zichtbaar maken. Soms helpen landelijke ontwikkelingen daarbij, soms, zoals bij de in 2008 ontstane kredietcrisis, werken zij belemmerend. Vooruitgang heeft gekeken naar de eventuele noodzaak van een fasering in de gewenste ontwikkelingen. Vooralsnog zien wij daarvoor geen reden. Conclusie: Vooruitgang heeft zich in 2008 verder kunnen onderscheiden als een sociaal maatschappelijke onderneming: de inzet voor leefbaarheid is verder vergroot. Vooruitgang is steeds zichtbaarder aanwezig in de gebieden waar woningen en ander onroerend goed staat. Ondanks de hectiek op landelijk niveau en de economische recessie heeft Vooruitgang in 2008 door grondaankopen zijn positie op de toekomstige woningmarkt verder kunnen verstevigen en uitbouwen. Op het gebied van wonen, zorg, welzijn en onderwijs heeft Vooruitgang stappen gezet waarmee de visie “midden in de samenleving” met daden wordt ondersteund. Op het gebied van de nieuwbouw van woningen ervaart Vooruitgang nog te veel regelgeving, procedures, inspraakcircuits en te langzame besluitvormingen bij overheden waardoor bouwprojecten jaren later starten dan gewenst. Alleen door een betere samenwerking van parijen die echt iets willen bereiken kan dit doorbroken worden. Vooruitgang is graag één van die partijen. Landelijke ontwikkelingen In de landelijke politiek stond het jaar 2008 in het teken van de 40 prachtwijken van voormalig minister Vogelaar, de integrale vennootschapsbelasting en de discussie over de opgelegde heffing van 75 miljoen euro op jaarbasis voor de sector. In de media was vooral aandacht voor de interne organisatie van Aedes en de gespannen sfeer tussen de corporaties en de overheid. Met de invoering van de integrale vennootschapsbelasting geeft de overheid aan dat de toegelaten instellingen eigenlijk gewone ondernemingen zijn. Door de voorgenomen heffingen laat zij tegelijk zien dat zij grote invloed op de sector wil blijven houden. Het zogenaamde level playingfield voor private ondernemingen en toegelaten instellingen komt hiermee onder spanning te staan. Het Rijk deed een dringend beroep op de sector om zich financieel solidair met de corporaties uit de 40 probleemwijken op te stellen. Sectorbreed was er veel weerstand tegen deze voorgenomen maatregel. De maatregel treft alle corporaties zonder dat er sprake is van een beoordeling van de plaatselijke omstandigheden. En ook al is het geld vrij te maken, dan nog is het niet vanzelfsprekend dat het ongeclausuleerd wordt overgemaakt. Eerst zal je toch moeten constateren of er sprake is van een specifiek probleem dat nog niet door de betrokken corporaties wordt aangepakt. Ook moet worden onderzocht of de plaatselijke corporatie echt niet bij machte is om hiervan de financiële consequenties te dragen en dat er financiële bijstand van buiten noodzakelijk is. Tenslotte komt de vorm, een investering of een schenking dan aan de orde. Vooruitgang is er, wanneer er aantoonbare taken blijven liggen, een voorstander van om dan vooral voor het model te kiezen waarbij uitgegaan wordt van een investering met vastgoedwaardecreatie bij de in nood verkerende collega-corporatie. Over de genoemde punten heerst nog teveel onduidelijkheid en blijkt dit voer voor discussie te zijn. Hierdoor ontstaat er een beeld van een afwijzende en op haar geld zittende sector. Het is ook zeer de vraag of de grootstedelijke corporaties hun taken om financiële redenen niet kunnen uitvoeren. Een overdaad aan regelgeving en een te stroperige samenwerking met de lokale overheid zijn ondermeer zaken die snelheid en voortvarendheid in de weg lijken te staan. Een collegiale financiële handreiking lijkt hier niet de remedie voor. Het is ook nog niet aangetoond dat de corporaties in de aandachtswijken echt niet bij machte zijn om eigen middelen 7
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 8
vrij te maken of coalitiepartners te vinden. Tenslotte moeten wij ons ook afvragen of de corporaties op het (verstedelijkte) platteland op termijn niet zelf worden geconfronteerd met grote maatschappelijke vraagstukken waarbij juist de lokale (financiële) inzet gevraagd wordt. Het (verstedelijkte) platteland wordt op korte termijn geconfronteerd met ontgroening en vergrijzing, met een steeds meer uitgekleed voorzieningenniveau, zoals scholen, gezondheidszorg, bibliotheken en basis winkelvoorzieningen, die zonder extra hulp waarschijnlijk niet overeind kunnen blijven. Juist hier kunnen toegelaten instellingen die in Nederland zo goed zijn georganiseerd met een verdere verbreding van hun taakveld wellicht goed werk verrichten. Vertraging nieuwbouwproductie De woningbouw in het gebied Holland Rijnland raakt verder achterop. De tijd tussen het ontwikkelen van nieuwe plannen en het opleveren van woningen wordt steeds langer. Het proces wordt steeds ingewikkelder en vraagt steeds meer beslismomenten van bestuurders, soms van verschillende niveaus: landelijk, provinciaal en lokaal. Het afstemmen van al de wensen van die bestuurslagen brengt tot op dit moment nog geen versnelling in de processen. Een ander aspect is dat woningcorporaties zich vanuit strategische overwegingen meer bezig moeten houden met het verkrijgen van posities bij toekomstige bouwlocaties, om hun doelstellingen, verwoord in het BBSH, waar te kunnen blijven maken. Een integrale wijkbenadering waarin de corporaties taken op het gebied van wonen, werken, welzijn, zorg en onderwijs hebben, moet leiden tot duurzame leefmilieus. Corporaties zijn hierbij niet alleen afnemers maar veel meer mede-ontwerpers met een visie op het beheer in brede zin op de langere termijn. Woonstichting Vooruitgang heeft in 2007 met de gemeente Teylingen een woonvisie gemaakt die als basis diende voor het maken van meer concrete prestatie-afspraken. Daarin is ook ruimte gevonden voor het maken van meer structurele lange termijnafspraken. De evaluatie van de afspraken moet duidelijkheid geven over de mate waarin wij als partners in staat zijn om invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke taken. Schaalvergroting en code Landelijk woedt de discussie over de gevolgen van de schaalvergroting binnen onze branche. Vooral politiek wordt steeds meer het nut in twijfel getrokken bij de omvang van de corporaties die soms 50.000 - 80.000 verhuureenheden beheren. Wij zien, in de context van de kerkdorpenstructuur op het verstedelijkt platteland, vooral de afstand van de organisatie tot de klant als een nadeel. Het nut en de noodzaak om in de Duin- en Bollenstreek tot dergelijke schaalvergroting te komen zien wij niet. Wij vinden wel dat corporaties met 7.000 - 9.000 verhuureenheden een goed schaalniveau hebben, waarbij de huurders nog worden gekend en voor de huurders er nog voldoende keus is tussen de verschillende aanbieders. Een kleine opschaling voor Woonstichting Vooruitgang geeft als voordelen elkaars deskundigheden te gebruiken, in de Back Office efficiënter te kunnen werken en minder kwetsbaar te zijn bij uitval van medewerkers. In 2008 vervolgde Vooruitgang met collega-corporaties verkennende gesprekken over intensievere samenwerking. Niet-vrijblijvende samenwerking tot aan fusie is daarbij geen doel op zich maar een middel om tot een efficiëntere organisatie te komen. In 2009 worden deze gesprekken afgerond met besluitvorming. Productdifferentiatie en het aangaan van strategische allianties met collega-corporaties en marktpartijen buiten de sector, neemt een hoge vlucht. Deze ontwikkeling is, door de noodzaak risico’s te spreiden, niet meer te stoppen. Woonstichting Vooruitgang pleit ervoor naast een verder terugtredende overheid in financiële zin, ruimte te laten voor een ondernemende corporatiesector. Daarnaast doen zich op corporatieniveau ook onverwachte ontwikkelingen voor op het gebied van concurrentieverhoudingen en de manier van zakelijke omgang. Wij keuren uitwassen af. Wellicht dat handhaving van de bedrijfstakcode, hier meer helderheid in zal geven. Kredietcrisis In oktober 2008 werden wij geconfronteerd met de kredietcrisis. Aanvankelijk begonnen in Amerika nam deze ook voor ons land steeds dreigender vormen aan. De crisis raakt de gehele economie en ook de woningcorporaties hebben dagelijks met de gevolgen te maken. Dit manifesteert zich in zijn algemeenheid op de volgende onderdelen van de bedrijfsvoering: • Verkopen bestaand bezit stagneren en marktwaarden nemen af • Verkopen binnen nieuwbouwprojecten liggen voor een deel op een lager niveau dan gepland, projecten worden (tijdelijk) via verhuur aangeboden, rendementen op investeringen dalen. 8
WV-UV 2008
25-06-2009
• • •
17:42
Pagina 9
Leveranciers en samenwerkingspartners blijken minder solide dan voorheen, marktpartijen kunnen niet langer voldoen aan hun financiële en leveringsverplichtingen. Financiële instellingen blijken minder bereid om tot financiering over te gaan, scherpen hun contractvoorwaarden aan en brengen hogere risico-opslagen in rekening. Er is een gebrek aan consumentenvertrouwen.
De kredietcrisis heeft op Vooruitgang vooralsnog de volgende uitwerking: • In de begroting 2009 zijn prognoses opgenomen voor de komende jaren. De kasstroomprognose is gebaseerd op de nu bekende nieuwbouwprojecten, inclusief de verkoop van nieuwbouwwoningen. Daar veranderingen van de marktsituatie gevolgen kunnen hebben voor de kasstroomprognose is besloten een financiële commissie in te stellen. Hierin is de Raad van Commissarissen vertegenwoordigd met twee leden. • In 2009 zal de verkoop van de 40 Urban Villa’s als onderdeel van het plan SassemBourg van start gaan. Dit zijn appartementen met een koopprijs van rond de € 300.000,-. Voordat daadwerkelijk met de bouw gestart kan worden, zal maximaal inzicht in de markt verkregen moeten worden, bijvoorbeeld door voorinschrijving. • Het nieuwbouwplan SassemBourg bestaat uit koopwoningen, huurwoningen en een zorgcentrum met commerciële verhuur en niet-commerciële verhuur. Voor woningen met een stichtingskostenniveau onder de € 200.000,- kan de financiering met borging door het WSW afgesloten worden. Ook voor de onderdelen die betrekking hebben op de niet-commerciële verhuur zal financiering met borging mogelijk zijn. Voor de onderdelen dure huurwoningen en commerciële verhuur zal naar alternatieve financiering gekeken moeten worden. • Per jaar staat de verkoop van vijf woningen uit het bestaande bezit gepland. De verwachting is dat deze verkoop jaarlijks gehaald wordt. • De rente is aan schommelingen onderhevig. Momenteel ligt de basisrente laag, echter door de hoge opslag die banken in rekening brengen blijft de rente ongeveer op hetzelfde niveau. Daarnaast hebben de banken voorwaarden bijgesteld. Vanuit de treasurycommissie wordt de rente-ontwikkeling nauwkeurig in de gaten gehouden. • De teruglopende economie zal gevolgen hebben voor de werkgelegenheid. Een toename van de werkloosheid zal ook zijn invloed hebben op de omvang van de huurachterstanden. Daarnaast zal de vraag naar (goedkopere) huurwoningen weer toenemen. Hoelang de gevolgen van de kredietcrisis nog merkbaar zijn, is niet te voorspellen. 1.2
Een regionale speler
In 2008 heeft Vooruitgang een nieuw meerjarenbeleidplan “Midden in de samenleving” vastgesteld. Hierin is aangegeven dat Vooruitgang de stap van lokale speler naar regionale woningcorporatie wil zetten. In 2008 ontvingen wij van het Ministerie van VROM het bericht dat wij ook in de gemeenten Haarlemmermeer en Bennebroek werkzaam mogen zijn. Regionale ontwikkelingen De bouwbehoefte in de regio is groot. Vooruitgang had de intentie in 2008 met de uitvoering van nieuwbouwplannen, onder andere Urban Villa’s,te beginnen, maar bezwaren en procedures belemmerden de start. De bemoeienis van aanjaagteams van VROM en WVS, en ook het bezoek van de minister aan de regio, hebben geen aanwijsbare verandering in het vastzittende proces teweeg kunnen brengen. Ook door ons ingebrachte ideeën en suggesties werden niet gehoord of beantwoord. Veel energie is door Vooruitgang en collega-corporaties gestoken in het ontwerpen van een bovenlokaal kader voor prestatie-afspraken. De bedoeling is dat zowel corporaties als gemeenten hun lokale afspraken afstemmen met de regionaal gemaakte afspraken. Wij vinden dat de volkshuisvestelijke vraagstukken in de regio meer daadkracht vereisen van de corporaties en de gemeenten.
9
WV-UV 2008
25-06-2009
1.3
17:42
Pagina 10
Visie en missie
Vooruitgang is een maatschappelijk ondernemer die vanuit haar sociale betrokkenheid werkt aan een duurzame en leefbare samenleving door het in de regio ontwikkelen en aanbieden van aan wonen en woonomgeving gerelateerde producten en diensten. Het ondernemingsplan 2008-2012 ‘Midden in de samenleving’ bevat een groot aantal concrete maatregelen, uiteraard gebaseerd op de geformuleerde visie en missie. Per afdeling is aangeven welke stappen gezet moeten worden om in 2012 ook daadwerkelijk te kunnen zeggen: het ondernemingsplan is uitgevoerd zoals het bedoeld was. De maatregelen, 130 stuks voor de gehele organisatie zijn voorzien van een planning. In 2008 moesten 42 maatregelen gereed zijn. Na vaststelling van het ondernemingsplan in de vergadering van de Raad van Commissarissen in mei 2008, is met de uitvoering gestart. Ultimo 2008 zijn er 22 (55%) maatregelen gereed terwijl er aan 10 (25%) gewerkt wordt. Met 8 (20%) maatregelen moest nog worden begonnen. 1.4 Strategie In het ondernemingsplan zijn de volgende strategische doelen geformuleerd: -In 2012 staat Vooruitgang bekend als een sociaal betrokken, innovatieve en vooruitstrevende maatschappelijk ondernemer. Wij organiseren actief oplossingen voor een leefbare, duurzame samenleving. Duurzaamheid is een leidend principe bij onze beslissingen en in ons handelen. -In 2012 is Vooruitgang een sterke speler in de regio, met een duidelijke lokale herkenbaarheid. Wij streven naar verregaande samenwerking met partners uit diverse sectoren om dit te bereiken. Voor de gemeente(n) zijn wij de natuurlijke partner voor het oplossen van maatschappelijke vraagstukken en integrale gebiedsontwikkeling. -In 2012 is Vooruitgang een professionele, voor haar taken toegeruste organisatie waar medewerkers voldoende mogelijkheden krijgen om hun werk, kwalitatief en kwantitatief, met plezier en trots te kunnen verrichten. Vooruitgang acht de inbreng en vraag van de afnemers van dusdanig belang dat onze organisatie verder wordt ontwikkeld tot een vraaggestuurde organisatie.
10
WV-UV 2008
25-06-2009
2.
17:42
Pagina 11
VOLKSHUISVESTELIJKE INSPANNINGEN, INVESTERINGEN EN PRESTATIES
Conclusies Vooruitgang heeft in 2008 grote inspanningen verricht om de huisvesting van doelgroepen te verbeteren. Door strategische aankopen van gronden en onroerend goed heeft Vooruitgang de basis versterkt om toekomstige woningbouw en aanpalende zorg, welzijn- en onderwijsvoorzieningen te gaan realiseren. Op het gebied van investeringen heeft Vooruitgang zijn verantwoordelijkheid genomen. Meerdere keren zijn er tekorten op projecten gefinancierd vanuit het eigen vermogen, maar ook hier is een grens aan wat kan en wat het rijk toelaat. Vooruitgang zoekt de grenzen op en werkt regelmatig grensverleggend om haar rol in het sociaal maatschappelijk veld stevig te kunnen uitvoeren. De resultaten vallen ondanks dat alles nog tegen. De samenwerking met overheid en marktpartijen hebben nog tot onvoldoende resultaat geleid. Ook het maken van afspraken zoals in de zogenaamde prestatieafspraken blijken geen garantie dat de samenwerking ook echt leidt tot nieuwe woningen voor al die woningzoekenden die ook in deze crisistijd nog blijken te zoeken. 2.1
Werken aan wonen: de kaders
Vooruitgang is actief in een geliefd woningmarktgebied. Enerzijds door de ruimte om te wonen en te recreëren, anderzijds door de nabijheid van werkgelegenheid in de grootstedelijke agglomeratie. Daardoor overtreft de vraag naar woningen al jarenlang het aanbod. Wij proberen door investeringen in met name nieuwbouw zo goed mogelijk een bijdrage te leveren aan de oplossingen van dit belangrijke maatschappelijke vraagstuk. Daarnaast hebben onze inspanningen op volkshuisvestingsgebied betrekking op het handhaven en/of verbeteren van de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad, op een goede verdeling van de beschikbare woningen en op zaken als leefbaarheid en woonomgeving. Het ondernemingsplan formuleert voor de komende jaren een integraal beleid op ondernemingsniveau. Hiermee zijn uiteenlopende beleidsvelden op elkaar afgestemd, zoals het strategisch voorraadbeheer, nieuwbouw, huurbeleid en investeringsniveaus. Vooruitgang kiest daarbij voor het bedienen van verschillende doelgroepen. Doelstellingen zijn:
a. De primaire doelgroep blijft centraal staan b. Integrale benadering bij het ontwerp van buurten, wijken en zones c. Verbreding van het dienstenpakket d. Differentiatie op wijkniveau e. Continuïteit in financieel beleid In 2008 hebben de woningcorporaties Vooruitgang, Trias Woondiensten en Woningstichting Warmunda samen met de gemeente Teylingen een nieuwe Woonvisie voor 2008 - 2020 opgesteld en vastgesteld. Deze vormt de basis voor de nieuwe prestatieafspraken met de gemeente. Ons strategisch voorraadbeheerplan passen wij hierop aan. 2.2 Situatie op de woningmarkt De druk op de woningmarkt in Teylingen is nog steeds groot. Eigenlijk geldt dit voor de gehele regio Holland-Rijnland. Dit wordt niet alleen veroorzaakt doordat wij in een aantrekkelijk woongebied opereren, ook is het percentage sociale huurwoningen relatief laag, namelijk 24% van de woningvoorraad. Vooral jonge starters hebben daardoor moeite een geschikte woning te vinden. Dat geldt evenzeer voor jonge gezinnen (tot een middeninkomen). De bevolking vergrijst met name in Sassenheim waar het grootste deel van onze woningen staat. Bij de doelgroep senioren neemt de vraag naar wonen met zorg en welzijn toe. Door de extramuralisering van zorginstellingen wordt deze druk verder verhoogd. 2.3 Regionale afspraken Er moet veel in onze regio worden gebouwd. De regio Holland Rijnland heeft een dwingende bouwopgave van het Rijk c.q. de provincie Zuid-Holland opgekregen: vóór 2020 moeten ruim 33.000 woningen worden toegevoegd aan de voorraad, waarvan 9.900 in de sociale sector. Vertaald naar Teylingen betekent deze opgave de bouw van circa 2.600 woningen, waarvan 30% in het sociale segment. In 2008 maakten Vooruitgang en twee andere corporaties werkzaam in de gemeente Teylingen hierover prestatieafspraken met de gemeente. 11
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 12
2.4 Woningbezit Het woningbezit nam in 2008 toe van 2026 naar 2087 woningen. Begin boekjaar Verkoop bestaand bezit Sloop Aankoop Nieuwbouw Omzetting/correctie Einde boekjaar
2.4.1
Woningen 2.026 -8 - 27 61 53 -18 2.087
Garages 144
Overige ruimten 6
14
5
158
18 29
Kenmerken van het bezit
Vooruitgang heeft een hoog percentage woningen voor de doelgroep “bereikbaar” (80%). De percentages eengezinswoningen (62%), etagewoningen zonder lift (7%) en hoogbouw boven vier woonlagen (18%) nemen licht af te gunste van de etagewoningen t/m vier woonlagen met lift (13%). De kwaliteit van de voorraad neemt toe, door een stevige stijging van het aantal woningen met relatief veel punten volgens het woningwaarderingsysteem. Bijlage 1 geeft het overzicht van de kenmerken van het bezit. 2.4.2
De kwaliteit van de voorraad
De veranderende samenleving vraagt deels om andere woningen dan wij hebben wat betreft type en kwaliteit. Dat betekent dat Vooruitgang in 2008 ingezet heeft op kwaliteitsverhoging die meer aansluit op de woningbehoefte van nu. In het strategisch voorraadbeheerplan staan de uitgangspunten per marktcomplex. Het toewijzing-, huur- en huurtoeslagbeleid, en ook het dagelijks en planmatig onderhoud differentiëren wij naar deze marktcomplexen. Ook de acceptatie van zelf aangebrachte voorzieningen en het verzoek om verbeteringen toetsen wij aan deze uitgangspunten. Deze differentiatie wordt in het dagelijks onderhoud wat meer geconcretiseerd door de woningportefeuille te verdelen in vier kwaliteitsniveaus met bijbehorende prijssegmenten, te weten: -
basiskwaliteit plussegment topsegment vrije sector
tot € 343,= € 343,= - € 527,= € 527,= - € 631,= boven € 631,=
De tendens is dat het plussegment zich naar de bovengrens beweegt wanneer de consument meer keuzevrijheid krijgt voor comfortverbeteringen. Sommige woningen kunnen zo door de maximale huurprijsgrens voor huurtoeslag van € 631,= heen schieten. Deze woningen zouden dan verloren gaan voor onze primaire doelgroep. Dat kan een reden zijn om bepaalde investeringen niet toe te staan. 2.4.3
Aan- en verkoop van (verspreid) bezit
Verkoop vindt plaats vanuit de vastgestelde verkoopselectie. In 2008 werden acht woningen verkocht, drie meer dan gepland. De verkoopprijs van de woningen lag in alle gevallen dicht bij de taxatiewaarde. De animo bij zittende huurders om hun woning te kopen blijft heel laag. De leegkomende woningen uit de verkoopselectie werden als eerste aangeboden aan belangstellende huurders van Vooruitgang. Dit leverde in de praktijk nauwelijks resultaat op. Ook de zogenaamde MGE-constructie sloeg niet aan. Hierbij krijgen kopers korting op de koopprijs in ruil voor de plicht de woning in de toekomst aan Vooruitgang terug te verkopen en het verkoopresultaat te delen. Toch besloten wij, na overleg met onze collega-corporaties in de gemeente, om de komende jaren 50 woningen in een MGE constructie beschikbaar te stellen. Dit is vastgelegd in de prestatieafspraken. Wat betreft aankoop proberen wij kleine binnenstedelijke locaties en gronden te verwerven. 12
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 13
Het liefst vanaf het eerste begin met partners die mede invulling kunnen geven aan een locatie. Goed voorbeeld hiervan is de locatie aan de Jacoba van Beierenweg in Voorhout (beter bekend als de locatie Van der Hulst).
2.4.4
Nieuwbouw
Voor het kwaliteitsbeleid, zowel in de bestaande voorraad als bij nieuwbouw, is vooral wat de markt aangeeft bepalend. De prijzen van koopwoningen zijn zo sterk gestegen dat deze voor grote delen van de woningzoekende starters en huurders niet meer bereikbaar zijn. Dit legt een enorme druk op de huurwoningenmarkt. Bovendien groeit de vraag naar kwalitatief betere (sociale)huurwoningen. Een antwoord op deze marktontwikkelingen zal voor een belangrijk deel in de bestaande voorraad moeten worden gevonden. Vooruitgang streeft actief naar uitbreiding van haar woningbezit in de gemeente Teylingen maar ook in de regio. In 2008 had Vooruitgang één project in aanbouw in de Oranjebuurt in Sassenheim. Er zijn veel projecten in ontwikkeling. Stagnatie in deze projecten zijn vooral van procedurele aard. De nadruk bij nieuwbouw ligt al jaren op de bouw van woningen voor het middensegment en specifieke seniorenwoningen in woonservicezones. 2.4.5
Vervangende nieuwbouw in uitvoering en ontwikkeling
De her- en nieuwbouw in de Oranjebuurt (totaal 241 woningen) vordert gestaag. In 2008 werden 59 woningen opgeleverd. Fase twee wordt in 2009 opgeleverd. In 2008 is Vooruitgang gestart met het overleg met de bewoners van de A. Verkleystraat en omgeving. Dit complex zal over enige jaren grootschalig worden aangepakt. Het gaat om portiek- en etagewoningen uit de vijftiger jaren die niet meer voldoen aan de vraag. De komende jaren zullen alle mogelijke varianten in nauw overleg met de bewoners worden uitgewerkt. Sloop/nieuwbouw wordt hierbij niet uitgesloten. 13
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 14
Vooruitgang heeft in 2008 ook onderzocht of vrijkomende grote gebouwen verworven kunnen worden om via hergebruik de huisvestingsmogelijkheden van woningzoekenden te vergroten. De verwachting is dat dit beleid in 2009 zal leiden tot een concreet project. 2.4.6 Uitbreidingsnieuwbouw in ontwikkeling De voor Teylingen zo belangrijke woon/zorg projecten SassemBourg en Liduina hebben ondanks grote inspanningen van Vooruitgang en haar partner ActiVite en het aanjaagteam van WVS wederom grote vertraging opgelopen. Lange behandel perioden, combinaties met op te stellen ontwerp bestemmingsplannen, inspraakprocedures, politieke discussies en besluitvorming hebben veel tijd en hiermee ook ontwikkelkosten met zich meegebracht. Vinexlocatie Hooghkamer en Voorhout Noord Vooruitgang en Trias Woondiensten overleggen gezamenlijk met de gemeente Teylingen over de verdere invulling van de taakstelling in de Vinexlocatie Hooghkamer en Voorhout Noord (samen goed voor circa. 2.000 woningen in de markt- en sociale sector). Door de overeenkomst tussen de gemeente en projectontwikkelaar Heijmans heeft Vooruitgang weinig ruimte voor een inbreng gekregen. Vooruitgang verwacht, samen met Trias, door een grotere betrokkenheid en daardoor een intensievere samenwerking met de gemeente Teylingen, mede sturing te kunnen geven aan de ontwikkeling voor deze voor de regio belangrijke Vinexlocatie. De corporatie wil inzet leveren om de voortgang van de ontwikkeling van de plannen te versnellen. De gemeente die nu geconfronteerd wordt met een groot financieel tekort overlegt met onder andere Vooruitgang en Trias Woondiensten en wordt ondertussen gesteund door een aanjaagteam van het Ministerie van VROM. Helaas heeft ook de inzet van het aanjaagteam van VROM en de betrokkenheid van de provincie niet geleid tot een situatie waarbij de impasse tussen Heijmans en de gemeente Teylingen doorbroken is. Vooruitgang is na alle inspanningen van mening dat gekozen moet worden voor onorthodoxe oplossingen. Het aanwijzen door Provincie en Rijk van andere ontwikkelgebieden in het licht van de toekomstvisie van Teylingen is volgens Vooruitgang zeker een optie. Overzicht projecten in voorbereiding Project SassemBourg Deelplan Langeveld Hooghkamer en Noord Urban Villa’s Liduina Grond P. Rotteveel
14
Plaats Sassenheim Sassenheim Voorhout Sassenheim Warmond Voorhout
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 15
Het programma waar Vooruitgang in 2008 concreet aan heeft gewerkt, en dat in 2009 en later in uitvoering komt: Oranjebuurt, Sassenheim SassemBourg, Sassenheim Liduina, Warmond Hooghkamer Complex 17, A. Verkleystraat e.o. Totaal
8 zorgwoningen+ zorgvoorzieningen+ zorgvoorzieningen + zorgvoorzieningen +
241 104 86 120 73 624
woningen woningen woningen woningen woningen woningen
Omgerekend naar investeringen is de ambitie over 2008 - 2012 voor deze woningen en zorg- en andere voorzieningen te vertalen naar een investering van € 140.000.000,-. Ondanks grote inspanningen maakt Vooruitgang zich zorgen over de behandeling van de projecten in verband met discussie over de ruimtelijke ordening. 2.4.7
Acquisitie van nieuwe projecten
De gebiedsontwikkeling in de Haarlemmermeer heeft in 2008 een belangrijk vervolg gekregen. De grondposities van Vooruitgang werden in een samenwerkingsverband ondergebracht en de afspraken werden contractueel geformaliseerd. In het kader van de gebiedsontwikkeling in de WestFlank hebben de Gemeente Haarlemmermeer, de Provincie Noord-Holland en het Rijk een Bestuursovereenkomst bereikt, waarna ultimo 2008 voor de volgende fase in deze ontwikkeling een nieuwe projectgroep is gestart. In 2009 moet dat leiden tot het opstellen van een Programma van Eisen en een Structuurvisie op het gebied. Vooruitgang neemt volop deel aan deze voorbereiding. Naar verwachting zal medio 2009 duidelijk worden wat de kansen voor woningbouw zijn op de ingenomen posities. Stationslocatie Teylingen/Noordwijkerhout Dat het Vooruitgang bij haar inspanningen niet alleen gaat om woningen mag blijken uit het feit dat zij actief haar visie over de ontsluiting van toekomstige woonwijken van Teylingen 15
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 16
maar ook de ontsluiting van aanpalende gemeenten actief uitdraagt. In dit verband heeft zij haar visie over een mogelijke stationslocatie aan de lokale, provinciale overheid doorgegeven en de daarbij behorende grondpositie onder contract genomen. In 2008 is het draagvlak voor deze visie verder gegroeid en zal naar verwachting in 2009 tot concrete plannen leiden. 2.4.8
Acquisitie van grond
Als er een locatie of grond te koop is waarvan Vooruitgang de indruk heeft dat er een, binnen ons beleid, zinvolle invulling mogelijk is, dan maakt het niet uit of er direct een partner voor handen is of niet. Uiteraard moeten de verwervingen worden afgemeten aan de financiële mogelijkheden en risico’s. Hoofdzaak is dat er een volkshuisvestelijke meerwaarde is of meerwaarde voor het algemeen maatschappelijk belang. In 2006 is het beleidskader vastgesteld over het aangaan van strategische grondposities en het aankopen van gronden. Gezien de financiële omvang en in het kader van risicospreiding van de aan te kopen gronden wordt er samengewerkt met andere marktpartijen. In het beleidskader is ook een onderscheid gemaakt tussen locaties in het primaire en locaties in het secundaire werkgebied volgens onderstaande indeling: Primair werkgebied Teylingen, Noordwijk en Noordwijkerhout Duin- en Bollenstreek Noord Duin- en Bollenstreek Zuid Overig Holland Rijnland Haarlemmermeer Westflank Secundair werkgebied Overig Noordvleugel Daarnaast wordt de ontwikkelpotentie van de grondaankopen beoordeeld op de punten bestemming, toekomstvisie Rijk en Provincie, infrastructuur en Schiphol. In 2008 is een perceel grond in Beinsdorp aangekocht. De volgende percelen zijn in bezit: Project Grondaankoop 16.000 m2 Diverse gronden Jac. Van Beierenweg Diverse gronden Turfspoor Grond Van Vliet Diverse gronden Stichting Raamwerk locatie Vredesteyn
2.4.9
Plaats Lisse Voorhout Lisserbroek Voorhout Beinsdorp Sassenheim
Onderhoud van woningen
Door een uitgekiend onderhoudsbeleid houdt Vooruitgang de woningvoorraad technisch op orde, terwijl de kwaliteit van de woningen tegelijk meegroeit met de veranderende kwaliteitseisen van de bewoners. Een belangrijk meegroei-instrument is het dynamisch mutatieonderhoud, dat wil zeggen kwaliteitsverbetering of noodzakelijke markttechnische aanpassingen van het inbouwpakket, doorgaans bij mutatie maar ook bij zittende huurders indien zij daarom vragen. Hierbij spelen wij in op specifieke wensen van klanten binnen de randvoorwaarden van het strategisch voorraadbeheer. Het inzetten van de zogenaamde ‘trouwe huurders korting’ werkt hier in positieve zin aan mee. In 2008 was het aanbieden van keukens met ‘trouwe huurderkorting’ wederom een succes. Huurders krijgen per jaar dat zij in de woning wonen 2% korting (tot 50%) op het ‘meerwerk’ van de investering. In 2008 is dit principe ook als proef toegepast op andere onderdelen van de woning, vooral badkamers. Hoewel technisch nog in redelijke staat is er regelmatig de wens om tegelwerk en dergelijke na twintig jaar of langer te vervangen. Ook hier blijkt dat huurders zeer geïnteresseerd zijn in mogelijkheden tot verbete16
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 17
ring van hun individuele woning en daar ook een redelijk bedrag voor over hebben. Het beschikbare budget voor dynamisch mutatieonderhoud werd volledig benut. Tegenover ongeveer de helft van deze investeringen staat een kostendekkende huurverhoging. Vooruitgang gaf hiermee, evenals in voorgaande jaren, ook in 2008 de voorkeur aan het dynamisch mutatieonderhoud boven een grootschalige complexgewijze aanpak. Met de komst van de woonwinkel in het verschiet wordt deze aanpak verder uitgewerkt naar een pasklaar aanbod per woningtype. Het planmatig onderhoud concentreert zich vooral op elementen van het casco. In totaal werd in 2008 voor € 2.866.200 aan onderhoud besteed.
Overzicht onderhoudsuitgaven Onderhoud algemeen - Klachtenonderhoud - Mutatieonderhoud - Dynamisch mutatieonderhoud - Bestrijding vandalisme
€ € € €
399.100,234.700,220.100,4.700,-
Onderhoud voorzieningen - Cv/ww-installaties - Mechanische installaties - Liften - Groenvoorziening - Verlichting - Brandmelding/beveiliging
€ € € € € €
107.800,21.700,83.900,12.400,3.800,22.800,-
€ 858.600,-
€
252.400,-
- Planmatig onderhoud
€ 1.755.200,-
Totaal
€ 2.866.200,-
17
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 18
Klachtenonderhoud In 2008 werd in totaal € 399.100,= uitgegeven aan klachtenonderhoud. Voor dit bedrag werden 2287 reparatieverzoeken uitgevoerd (exclusief onderhoud aan de c.v.). Daarnaast werd € 117.200,= aan onderhoudsuitgaven geactiveerd, vooral tengevolge van het plaatsen van cv-installaties (76 stuks) en luxe keukens (ruim 100). Met ingang van 2009 is het serviceabonnement ingevoerd. Voor houders van het serviceabonnement voeren wij met ingang van 2009 een deel van het huurdersonderhoud uit, zoals het verhelpen van verstoppingen en het onderhoud aan hang- en sluitwerk. De abonnementskosten bedragen voor alle woningtypen € 3,95 per maand. Wij verwachten dat eind 2009 ongeveer 400 huurders gebruik maken van het serviceabonnement. Onderhouds-ABC Onderhoudsklachten kunnen schriftelijk, telefonisch, mondeling en per e-mail worden gemeld. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst krijgen huurders een onderhouds-ABC, waarin per onderdeel staat aangegeven of het onderhoud daarvan voor de verantwoordelijkheid van de huurder of de verhuurder komt. Eigen onderhoudsdienst Als Vooruitgang de klacht moet verhelpen, wordt daarvoor een afspraak gemaakt met de betrokken huurder. Zoveel mogelijk worden onze eigen vaklieden voor deze werkzaamheden ingezet, omdat zij in de regel flexibel inzetbaar zijn en goed op de hoogte zijn van de specifieke situatie. Huurders kunnen de gehele dag reparatieverzoeken melden. Bij het maken van afspraken wordt met de bewoner een marge van twee uur afgesproken waarbinnen de vakman zal komen. Continue wachtdienst Buiten kantoortijden hebben wij een continue wachtdienst die dringende reparatieverzoeken direct verhelpt. Voor klachten aan de centrale verwarming is een servicebedrijf 24 uur per dag bereikbaar. Huurders kunnen glasschade 24 uur per dag op een rechtstreeks nummer van een verzekeringsmaatschappij melden. Mutatieonderhoud Uitgangspunt is dat bij een mutatie een woning in goede staat moet worden opgeleverd. Het uitrustingsniveau wordt zoveel mogelijk afgestemd op de marktpositie. In de praktijk blijkt dat veel huurders allerlei aanpassingen en wijzigingen in hun woning aanbrengen. Het beleid is dat deze aanpassingen en wijzigingen door een nieuwe huurder overgenomen kunnen worden indien hij dat wenst. Daarnaast continueren wij het beleid dat bepaalde door ons geaccepteerde wijzigingen van de vertrekkende huurder worden overgenomen. Hier kan een vergoeding tegenover staan. Per woning waren de kosten in 2008 gemiddeld € 1.713,- (2007: € 1.320,- en 2005: € 1.620,-) terwijl € 1.680,- per woning was begroot. Met name het verwijderen van asbesthoudend materiaal in de oudere woningen is (door nieuwe regelgeving) fors duurder geworden. Dynamisch onderhoud Bij het dynamisch onderhoud wordt afhankelijk van de vraag van de doelgroep en de streefhuurprijs van de woning, het kwaliteitsniveau van de woning na een mutatie bepaald. Het dynamisch onderhoud heeft betrekking op woningontwikkeling en richt zich op woontechnische kwaliteit. De opbouw van de post dynamisch onderhoud bestaat uit twee onderdelen. 1.
Onderhoudsactiviteiten Werkzaamheden die voortkomen uit het systematisch onderhoudssysteem en bij een mutatie uitgevoerd kunnen worden. 2. Noodzakelijke/gewenste markttechnische aanpassingen. Ingrepen die iets toevoegen aan de standaarduitrusting van de woning om de verhuurbaarheid te vergroten. 18
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 19
De uitgaven ten laste van de exploitatie bedroegen in 2008 € 220.100,(in 2007 was dit € 111.700,=). Planmatig onderhoud De uitvoering van het planmatig onderhoud is gebaseerd op de begroting van 2008 en de doorgeschoven werkzaamheden van 2007. In het verslagjaar is voor de eerste keer gewerkt aan de hand van de begin van het jaar gemaakte prestatieafspraken. De begroting planmatig onderhoud is in 2008 voor 85%, zijnde € 2.038.500,- opgedragen, waarmee de gestelde norm van 100% nog niet is gehaald. Ten aanzien van de uitvoering is € 1.755.000,- gefactureerd. Daarnaast is voor € 252.000,aan contractenonderhoud besteed. Dit zijn: jaarcontracten voor liften, hydrofoorinstallaties, verwarmingsinstallaties, verlichting openbare ruimten, onderhoud groenvoorzieningen, mechanische ventilatie en brandmeld- en beveiligingsinstallaties. De belangrijkste uitgevoerde planmatige werkzaamheden welke in 2008 zijn uitgevoerd zijn in bijlage 3 aangegeven. Overige werkzaamheden Naast het verhuren en het onderhouden van de woningen worden ook de volgende diensten verleend: • Reparatie glasbreuk is gedekt via de glasverzekering. De bewoners betalen hiervoor maandelijks een premie. • Toezicht in negen complexen door drie huismeesters. • Toezicht op het schoonhouden. • 24-uurs wachtdienst. • CV-klachten kunnen rechtstreeks gemeld worden. In een aantal complexen zijn contracten afgesloten voor het schoonhouden, de groenvoorziening, de centrale antenne-inrichting en de zusteroproep. 2.5
Ontwikkeling bezit voor bijzondere doelgroepen
Vooruitgang heeft doorlopend aandacht voor het wonen van mensen die extra faciliteiten of hulp nodig hebben bij het realiseren van hun woonwensen. Speciale aandacht gaat uit naar mensen met beperkingen, asielzoekers en mensen die vielen onder de zogenaamde pardonregeling. 2.5.1
Ouderen
In 2008 zijn 22 woningen aan 65-plussers verhuurd. Het merendeel van de woningen is toegewezen aan doorstromers, voornamelijk afkomstig uit Sassenheim. In het nieuwe woonruimteverdelingmodel is in 2008 de 55-plus grens afgeschaft. Complexen kunnen wel gelabeld worden voor 65-plussers. Voor Vooruitgang zijn dat alle complexen die in het beheerplan onder het 55-plus criterium vallen. 2.5.2
Mensen met beperkingen
In 2008 is de eerste fase van het Jonkmanhuis in de Oranjebuurt opgeleverd, met onder andere acht zorgwoningen. Deze woningen zijn zo aangepast dat er plek is voor 24 cliënten van zorginstelling ’s Heeren Loo. De tweede fase, en daarmee het totale complex wordt begin 2009 opgeleverd. 2.5.3
Asielzoekers en statushouders
Iedere gemeente krijgt van de rijksoverheid jaarlijks een taakstelling met het aantal te huisvesten personen. In 2008 waren dit 27 personen, waarvan er 24 door Vooruitgang zijn gehuisvest. Woonstichting Vooruitgang, Stek Wonen en Woningstichting Warmunda maakten met de gemeente Teylingen de afspraak dat zij voor de opvang van statushouders zorgen. Dit is in de 19
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 20
prestatieafspraken opgenomen. Er wordt ook intensief samengewerkt met Vluchtelingenwerk Duin- en Bollenstreek en stichting Vluchtelingenwerk Rijnade. Deze twee organisaties fungeren als intermediair tussen gemeente en statushouder en zorgen voor begeleiding. In overleg met de gemeente en de COA zoeken wij een goede match tussen beschikbare woonruimte en kandidaten. Zowel gemeente als Vooruitgang streven naar spreiding binnen de kernen en ons bezit. Categorie
Statushouder
2.5.4
Taakstelling van 01-01-08 tot 01-07-2008 14
Gehuisvest
14
Taakstelling van 01-07-08 tot 31-12-2008 13
Gehuisvest
Resteert
10
3
Wonen, zorg en welzijn
In 2008 voerde Vooruitgang een aantal concrete projecten uit in het kader van zorg en welzijn. • • • • •
In het gebouw Amadeus in Voorhout is een ruimte verhuurd aan De Speelbrug in het kader van kinderdagopvang. Acht woningen verhuurd aan statushouders conform afspraken gemeente. Extra ruimte gecreëerd voor kinderopvang via De Speelbrug op Jacoba van Beierenweg 51A. Extra ruimte voor De Speelbrug in de vorm van tijdelijke boxen op perceel Jacoba van Beierenweg 51B. Woning Hoekstraat 43 verhuurd aan Cardea Jeugdzorg. Hier is inmiddels een zogeheten Kamertrainingscentrum gevestigd, waar vier jongeren in de leeftijd tot 18 jaar, worden toegeleid naar zelfstandig wonen.
2.6 2.6.1
Huisvesten van de primaire doelgroep Woonzicht.nl
Gemeenten en woningcorporaties in Holland Rijnland werken samen bij het huisvesten van woningzoekenden. Een nieuwe verordening trad op 1 juni 2006 in werking, waarna de woningcorporaties het nieuwe verdeelmodel van de regio Holland Rijnland, Woonzicht.nl, introduceerden. Woonzicht.nl staat voor het interactieve zoeksysteem waarmee alle woningcorporaties hun aanbod presenteren. In 2008 is het nieuwe systeem geëvalueerd, waarbij zowel gekeken is naar de positie van starters als naar de kansen voor mensen die al langer ingeschreven staan.
20
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 21
Geconcludeerd werd dat het nieuwe systeem op zich goed werkt. Wel zijn er aanpassingen aanbevolen om de slaagkans voor jonge starters te vergroten. Toegewezen woningen In 2008 was de toewijzing van de vrijkomende woningen van Vooruitgang via Woonzicht.nl als volgt: Jaar 2004 2005 2006 2007 2008
Doorstromer 42 (35%) 16 (25%) 50 (38%) 47 (42%) 67 (51%)
Starter 59 (49%) 43 (67%) 74 (57%) 66 (58%) 65 (49%)
Vestiger 18 (16%) 5 (8%) 7 (5%) * *
Totaal 119 (100 %) 64 (100 %) 131 (100 %) 113 (100%) 132 (100%)
*) Binnen Woonzicht zijn ‘vestigers’ geen aparte groep meer. Kandidaten van buiten de regio zijn altijd ‘starter’.
Er waren in 2008 elf ‘starters’ van buiten de regio Holland-Rijnland. Dit is in lijn met voorgaande jaren. In 2007 is de positie van de jonge starters regionaal opgepakt. Daarbij is 26 jaar als grens gesteld voor ‘jonge starter’. In 2008 heeft Vooruitgang 5 ‘jonge starters onder de 26 jaar’ gehuisvest (in 2007 waren dat 4). Toegewezen urgenties Als gevolg van de vergroting van het werkgebied en (nog) betere voorlichting, werden na 2006 meer aanvragen behandeld. Omdat de criteria gelijk bleven, leidde dit tot meer toekenningen. Een urgente kandidaat kan in de gehele regio reageren maar met name door de hoge druk in de voormalige Leidse Regio waren de toewijzingen in 2007 in ons werkgebied toegenomen. Dit beeld is inmiddels gestabiliseerd. Toewijzing urgenten Teylingen over de jaren: 2004 5
2.6.2
2005 6
2006 11
2007 17
2008 11
Verhuringen in 2008
In 2008 werden 223 woningen verhuurd; 53 door opgeleverde nieuwbouw en 170 door mutaties in de bestaande woningvoorraad. Van de 170 woningen waren er 33 tijdelijke verhuringen in verband met diverse projecten. Er zijn er 106 via Woonzicht.nl verhuurd. Aan gemeenten en diverse instanties werden 21 woningen rechtstreeks verhuurd. Tevens werden er 10 garages verhuurd. Mutaties De mutatiegraad van 6,4 % is beduidend lager dan vorig jaar (7,7%). Mede debet hieraan is de stagnatie in de oplevering in de Oranjebuurt. In bijlage 1, tabel 12 zijn de mutaties per woningtype opgenomen. 2.6.3
Onrechtmatige bewoning
In dit verslagjaar was er één geval van onrechtmatige bewoning en zijn twee hennepkwekerijen ontmanteld. Vooruitgang pakt onrechtmatige bewoning actief aan, zodat meer woningen beschikbaar komen voor een eerlijke woonruimteverdeling. Bovendien grijpt onrechtmatige bewoning vaak in negatieve zin diep in op de leefbaarheid van buurten en wijken. Ook kan de veiligheid van mensen in het geding zijn, bijvoorbeeld omdat niet aan de brandveiligheidseisen wordt voldaan zoals bij onrechtmatig gebruik in verband met hennepteelt. Aan het einde van het verslagjaar is door Vooruitgang een regionaal convenant ter bestrijding van onrechtmatige bewoning getekend.
21
WV-UV 2008
25-06-2009
2.6.4
17:42
Pagina 22
Inkomen en huur bij nieuwe verhuringen
Binnen Woonzicht.nl worden geen passendheidscriteria gehanteerd. Zo wordt niet getoetst op inkomen. Het loslaten van de huur- en inkomensgrenzen leidde (vooralsnog) niet tot huurders die een te dure huurwoning kiezen. Een enkele keer koos een nieuwe huurder met een inkomen boven de huurtoeslaggrenzen een woning met een goedkope huur. Dit kan een bewuste keuze zijn, maar het kan ook te maken hebben met het feit dat veel woningen van Vooruitgang een lage huur hebben en er voor woningzoekenden met een middeninkomen nauwelijks keus is. 2.7 2.7.1
Leefbaarheid en woonomgeving Inleiding
De leefbaarheid in wijken en complexen staat centraal bij alle beleidsbeslissingen van Vooruitgang. Wij willen investeren in projecten die de leefbaarheid in een buurt bevorderen. Daarbij gaat onze ambitie verder dan het ontwikkelen van geschikte en betaalbare ruimten voor bijvoorbeeld een Brede school en zorgvoorzieningen. Vooruitgang wil ook graag het initiatief nemen bij dit soort ontwikkelingen. Voor de uitvoering ervan worden de juiste partners aangezocht. Bij alle projecten waar Vooruitgang bij betrokken is en vooral bij nieuwbouwprojecten, is de integrale ontwikkeling van de locatie het uitgangspunt. 2.7.2
Activiteiten
Uitgaven voor leefbaarheid zijn investeringen, ook al is het rendement vaak moeilijk te bepalen. Bovendien is het begrip leefbaarheid op veel items van toepassing. Enkele voorbeelden van onze inspanningen in 2008: Wij leverden een bijdrage aan de cliëntenbus van het Raamwerk. Mensen die zelf niet in vervoer kunnen voorzien, worden met deze bus vervoerd. De vraag naar extra bijzetsloten in de Zilverstroom is gehonoreerd. Eind 2008 is een gratis cursus ‘budgetbeheer’ gegeven aan een aantal huurders die zich hadden aangemeld. In 2008 is € 29.326,- uitgegeven aan concrete leefbaarheidsprojecten. 22
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 23
3.
HUURBELEID 2008
3.1
De inkomsten van de corporatie
Een corporatie kan inkomsten genereren door de verhuur van bestaande woningen, de levering van diensten, de verkoop van nieuwe woningen en de verkoop van bestaande (huur)woningen. Voor Vooruitgang is de huuropbrengst verreweg de belangrijkste inkomstenbron. De hoogte van de huren heeft uiteraard invloed op de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Het huurbeleid laveert tussen tegengestelde belangen. 3.2
Huurbeleid in algemene zin
Tot enkele jaren geleden kon huurdifferentiatie per woning worden toegepast bij de jaarlijkse huuraanpassing. Zo kon onevenwichtigheid tussen de prijs van een woning en de geboden kwaliteit in jaarlijkse stapjes worden weggewerkt. Ook was het mogelijk om bij mutatie de woning door harmonisatie tegen de gewenste (meestal verhoogde) huurprijs aan te bieden. De kaders van het overheidsbeleid laten deze differentiatie en harmonisatie ineens echter niet meer toe. Wel passen wij de huren aan van woningen die, in verband met het dynamisch mutatieonderhoud, een kwaliteitsverbetering krijgen. 3.3
Huurverhoging 2008
In 2008 was de maximaal toegestane huurverhoging gelijk aan het inflatiecijfer over 2007 (1,6%). Omdat ook de maximaal toegestane huursomstijging gelijk was aan dit inflatiecijfer, was er geen ruimte om een gedifferentieerde huurverhoging toe te passen. Het volledige bezit kreeg per 1 juli 2008 een gemiddelde huurverhoging van 1,57%. 3.4
Huurtoeslag
Per 01-01-2006 trad de regeling van de huurtoeslag in werking. Huurders die huurtoeslag ontvangen krijgen dit eens per maand rechtstreeks op hun bankrekening uitgekeerd. Wel hebben huurders de mogelijkheid om bij de Belastingdienst aan te geven de toeslag rechtstreeks naar Vooruitgang over te laten maken. Er vindt dan maandelijks matiging plaats. In 2008 koos 13% voor deze variant (2007: 15%). In bijlage 1, tabel 9 en 10 zijn de aantallen en hoogtes van de huurtoeslagen voor zover bij ons bekend weergegeven. Huurbetaling en incasso Volgens de incassoprocedure ontvangen huurders met een huurachterstand een aanmaning. Zonodig wordt er een betalingsregeling getroffen. Blijft betaling achterwege, dan wordt de vordering in handen van de deurwaarder gegeven. De huurachterstand in 2008 bedraagt 1,1 % van de jaarhuur. Dit ligt ruim onder het landelijk gemiddelde van 1,6 %. Gemiddeld op jaarbasis geeft 2008 een forse daling van de huurachterstanden te zien. Extra personele inzet loont. De prestatieafspraak die binnen Vooruitgang is gemaakt om de huurachterstand terug te dringen naar 0,9% werd dit jaar nog niet gehaald. Gezien de verslechterende economische situatie, denken wij dit ook in 2009 niet te halen. We zetten in op een daling naar 1%. In bijlage 1, tabel 11 is de huurachterstand 2008 weergegeven. Bij het afsluiten van de huurcontracten en bij speciale acties wordt de huurder gewezen op de mogelijkheid om een incassomachtiging aan Vooruitgang af te geven. Van alle huurders heeft inmiddels 74% een incassomachtiging afgegeven. 3.5
Leegstand
De wat oplopende leegstand bij mutaties in duurdere huurwoningen, gebruiken wij om in de woningen uitgebreide onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Voor een overzicht van de (frictie-)leegstand zie bijlage 1, tabel 13.
23
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 24
4.
SAMENWERKING MET BELANGHEBBENDEN, PARTNERS EN RELATIES
4.1
Inleiding
Vooruitgang kan haar werk alleen goed doen door samenwerking met vele partijen. Enerzijds is Vooruitgang een zakelijke partner in een commerciële wereld met onder andere ontwikkelaars en aanbieders van onroerend goed. Anderzijds is en blijft Vooruitgang de sociale partner die huisvesting en leefbaarheid in brede zin wil verbeteren en dus met zorgpartijen, collega corporaties, welzijnsinstellingen enzovoorts tot ontwikkelingen wil komen waar commerciële partijen geen brood in zien. Uiteraard vormen de huurders, al dan niet in georganiseerd verband, voor ons de belangrijkste partners. 4.2 De partijen in het veld De partijen waarmee Vooruitgang samenwerkt zijn: A: Bewonersorganisaties; zij behartigen de belangen van bewonersgroepen, B: Overheden; de gemeenten Teylingen, Haarlemmermeer, Bennebroek, de provincies ZuidHolland en Noord-Holland, het Ministerie van Volkshuisvesting, het Ministerie Volksgezondheid, Welzijn en Sport, C: Collega-corporaties; de corporaties waarmee Vooruitgang binnen de verschillende gemeenten samenwerkt, D: Projectontwikkelaars, makelaars, grondeigenaren; met hen voeren wij gesprekken om ontwikkelingen voor de korte, maar ook voor de lange termijn in beeld te krijgen, E: Personen en organisaties die huisvesting willen; niet alleen bewoners, maar ook zorginstellingen, welzijnsinstellingen, kerken, onderwijsinstellingen, maatschappelijke instellingen en dergelijke. Wij willen weten wat er leeft in onze wijken en complexen. Bewonerscommissies zijn hiervoor onmisbaar. Regelmatig vindt overleg plaats met bewonersvertegenwoordigingen of, als die er niet zijn, direct met bewoners. De meeste bewonerscommissies zijn aangesloten bij de centrale huurderorganisatie de Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. (SBS e.o.). Bij de oplevering van nieuwe complexen proberen wij de nieuwe bewoners te interesseren om zitting te nemen in een op te richten bewonerscommissie. 4.3
Samenwerking met belanghebbenden in 2008
Vooruitgang wil een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement uit haar investeringen halen. Daarbij past samenwerking waarbij deskundigheid, kwaliteit, imago en slagkracht voorop staan. 4.3.1
Samenwerking met de klant
Goed wonen is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de bewoners en Vooruitgang. Wij hechten veel belang aan tevreden huurders. Eind 2008 is begonnen met het meten hoe huurders denken over onze directe dienstverlening. Steekproefsgewijs worden huurders geënquêteerd die een huurovereenkomst hebben getekend, ons schriftelijk hebben benaderd of waar werkzaamheden zijn uitgevoerd. De eerste resultaten hiervan zijn in het tweede kwartaal 2009 beschikbaar. Wij beschikken inmiddels ook over een softwarepakket waarmee het in- en uitgaande telefoonverkeer wordt geregistreerd. Hieruit kan bijvoorbeeld worden afgelezen hoe snel een gesprek wordt beantwoord en wat de piektijden zijn. 4.3.2
Overleg met Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. en andere bewonersorganisaties
De Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. stelt zich ten doel de belangen van de huurders van Vooruitgang te behartigen. Over beleidszaken voeren wij periodiek overleg. De stichting wordt financieel door ons ondersteund. Een en ander is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Daarin is ook geregeld dat twee leden van de Raad van Commissarissen op voordracht van de SBS e.o. worden benoemd.
24
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 25
Momenteel bestaan de volgende bewonerscommissies of-verenigingen:
Vereniging Bewonersraad ‘Ons Belang’ Bewonersvereniging Het Gildehof Bewonerscommissie Charbonlaan e.o. Bewonersbelangenvereniging Voortvarend’97 Bewonersvereniging ‘De Hooge Wei’ Bewonersvereniging ‘Parkstaete’ Bewonersbelangenvereniging ‘Postwijk’ Bewonersvereniging ‘Het Palet’ Bewonerscommissie ‘Voorhavenkwartier’ Bouwcommissie Arend Verkleystraat e.o. In principe voeren wij met alle bewonersverenigingen regelmatig, gemiddeld vier maal per jaar, overleg. Bewonersbelangenvereniging Voortvarend’97 Dit is de wijkvereniging voor de Oranjebuurt met daarin zowel huurders als eigenaren uit de buurt. De vereniging is gesprekspartner van Vooruitgang en de gemeente over de ontwikkelingen in en om de Oranjebuurt. Ook in 2008 is er meerdere malen overleg geweest over de voortgang van het project en de betrokkenheid van de buurt daarbij. In het bijzonder over de informatie naar de bewoners is uitvoerig gesproken. Het bestuur wordt steeds als eerste op de hoogte gesteld van belangrijke ontwikkelingen. De bestuursleden fungeren als ‘klankbord’ voor de buurt. Daarnaast is het ‘bouwteam Oranjebuurt’ opgericht als gelegenheidscommissie voor de duur van de her- en nieuwbouw in de buurt. Kopersvereniging Vooruitgang heeft in 2008 verschillende keren overleg gehad met de kopersvereniging uit de Oranjebuurt. Hier zijn het faillissement van de bouwer en de gevolgen voor hen met betrekking tot de koopakte en de hypotheek besproken. Ook is gesproken over de financiële schade die kopers door dit alles hebben opgelopen. Vooruitgang verwacht in 2009 tot eindafspraken hierover te komen. 4.3.3
Klachten
Bewoners kunnen eventuele klachten uiteraard met onze medewerkers bespreken. In de praktijk worden zo (bijna) alle problemen opgelost. Is dit echter niet het geval, dan staan de bewoners enkele mogelijkheden open hun klacht aanhangig te maken. 4.3.3.1 Klachtencommissie Wonen De klachtencommissie Wonen is werkzaam voor: - Noordwijkse Woningstichting in Noordwijk - Stek Wonen in Hillegom - Woningstichting Sint Antonius van Padua in Noordwijkerhout - Woonstichting Vooruitgang in Sassenheim - Woningstichting Warmunda in Warmond Huurders van deze corporaties kunnen problemen die zij niet met ‘hun’ corporatie op konden lossen aan deze commissie voorleggen. De commissie bestaat uit zes leden waarbij twee leden uit de kring van de verhuurders en drie leden uit de kring van de huurders afkomstig zijn. Daarnaast is er een onafhankelijke voorzitter. Het secretariaat van de klachtencommissie wordt gevoerd door een ingehuurde secretaris. In 2008 zijn door huurders van Vooruitgang geen klachten ingediend. 4.3.3.2 Huurcommissie Er zijn in het verslagjaar geen bezwaren binnengekomen op de aanzegging van de huurverhoging per 1 juli 2008.
25
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 26
4.3.3.3 Commissie van Bezwaar en Beroep Woningen worden verdeeld volgens de richtlijnen van de regionale verordening. Woningzoekenden die van mening zijn dat de verordening niet goed wordt uitgevoerd, of die klachten hebben over de verordening zelf, vallen onder de werking van de Algemene Wet Bestuursrecht. Vanaf 1 juli 2006 kunnen zij met hun vragen terecht bij de Commissie van Bezwaar en Beroep van het gemeentelijke samenwerkingsverband Holland Rijnland. Deze commissie toetst of de verordening juist is toegepast. 4.3.4
Overleg met gemeenten
In 2008 voerden wij overleg met de gemeente Teylingen over (de evaluatie) van de prestatieafspraken 2008, nieuwbouw SassemBourg, vinexlocatie Hooghkamer, nieuwbouw Liduina en de ontwikkeling van de Woonvisie. Naast de gezamenlijke ontwikkeling van de Woonvisie voor Teylingen hebben de corporaties en de gemeente zich ook ingespannen om tot een op de woonvisie gebaseerde prestatieovereenkomst te komen. Hoewel enigszins door politieke besluitvorming vertraagd, is het de partijen gelukt om een kader overeen te komen met meer concrete prestatieafspraken. Deze geven aan partijen meer houvast om op een structurele wijze die volkshuisvestelijke opdracht uit te voeren. Met de gemeente Hoofddorp is gesproken over de Grondbank en de ontwikkelingsplannen Leydse Meer en met de gemeente Bennebroek voerden wij als nieuwe corporatie die werkzaam mag zijn binnen deze gemeente, een kennismakingsgesprek. 4.3.5
Overleg met het ministerie van VROM
In het verslagjaar is een aantal keren overleg geweest over de stagnatie in de ontwikkeling van de Vinexlocatie Hooghkamer. Het daarop ingestelde aanjaagteam leidde in 2008 niet tot het vlot trekken van het plan voor 2.000 woningen. Het tweede onderwerp was vergroting van het werkgebied met de gemeente Haarlemmermeer en de gemeente Bennebroek. Dit heeft geleid tot toestemming het werkgebied met deze gemeenten te vergoten. 4.4
Samenwerking met projectontwikkelaars, makelaars en grondeigenaren
Wij hebben oog voor de mogelijkheden in het centrale deel van het werkgebied en ook voor de ontwikkelingen in de Leidse regio en de regio Haarlemmermeer. In 2008 is intensief overlegd met andere projectontwikkelaars om te komen tot realisatie van woningbouw in de Haarlemmermeer. Ook is, helaas tevergeefs, gewerkt aan de realisatie van de woningbouw in Vinexlocatie Hooghkamer in Voorhout (gemeente Teylingen). Door goede contacten met bedrijven en makelaars heeft Vooruitgang in 2008 enige grondaankopen kunnen realiseren, waardoor de woningbouwproductie voor de langere termijn veiliggesteld kan worden. Lokale samenwerking met partners Vooruitgang werkt met een grote verscheidenheid van partijen samen gericht op het ontwikkelen van huisvesting of het oplossen van beheerproblemen. In 2008 heeft Woonstichting Vooruitgang samengewerkt met de Zorggroep Valent RDB, Stichting ActiVite, Stichting Het Raamwerk, Stichting ’s Heeren Loo en Partners SassemBourg. Het zorgnetwerk, een breed overleg tussen professionals, is in 2008 gecontinueerd. In dit overleg zijn zowel de gemeente, de GGD, de politie, de Rijngeestgroep, Zorgroep Valent RDB, Stichting Welzijn Ouderen, Intergemeentelijke Sociale Dienst, maatschappelijk werk en Parnassia betrokken. Zo kan snel en gecoördineerd door verschillende disciplines worden ingegrepen in individuele probleemgevallen. Zowel voor de cliënten als voor de betrokken partijen levert dat een enorme winst op. Wij bieden hierbij ondersteuning door het inschakelen van diverse instanties, door gepaste reacties op eventuele klachten van omwonenden en door gerichte medewerking, bijvoorbeeld met een betalingsregeling, schoonmaak, verhuizing psychiatrische hulp of andere werkzaamheden.
26
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 27
Collegiale samenwerking Woonstichting Vooruitgang heeft in 2008 met de Noordwijkse Woningstichting en Woningstichting St. Antonius van Padua verder gesproken over intensievere samenwerking. Ondanks de grote inspanning, de begeleiding en de onderwerpen waarin de drie corporaties al samenwerken, is het in 2008 nog niet gelukt om verdere concrete stappen te zetten naar een andere vorm van niet-vrijblijvende samenwerking. De omzetting van drie naar twee lagen structuur bij onze collega-corporaties heeft hierbij een belangrijke rol gespeeld. In 2008 heeft Antonius van Padua definitief afgezien van een intensievere vorm van samenwerking. Afgesproken is dat na de omzetting medio 2009 de gesprekken over samenwerking met de Noordwijkse Woningstichting worden voortgezet. De bundeling van krachten zal een positieve bijdrage kunnen leveren aan de daadkracht van de organisaties.
5.
DE ORGANISATIE
5.1
Een slagvaardige organisatie
In 2008 is het ondernemingsplan 2008 - 2012 “Midden in de samenleving” vastgesteld. Een titel die aangeeft wat Vooruitgang wil: een actieve opstelling met betrekking tot brede sociaal maatschappelijke vraagstukken. In 2008 is hier al uitgebreid op ingezet. Er is actief gewerkt aan de uitbreiding van het netwerk van relaties om meer nog dan voorheen sociaal-maatschappelijke vraagstukken aan te pakken. Voor de medewerkers betekende 2008 dat zij individueel aangesproken worden op het leveren van prestaties waar vooraf afspraken over zijn gemaakt. Deze cultuurverandering heeft nog even tijd nodig. Gesprekken of een bepaalde prestatie wel of niet is gehaald, vergt zorgvuldigheid. Het ondernemingsplan bevat een groot aantal maatregelen, voorzien van een planning en de benoeming van verantwoordelijken. In 2008 moesten volgens deze planning 42 (van de in totaal 130 maatregelen) zijn uitgevoerd. Ook voor 2009 staat een fors aantal maatregelen op de agenda. 5.2
Bestuur
Vooruitgang kent een eenhoofdig bestuur: de directeur/bestuurder, die sinds 1994, bij de invoering van het twee-laagse model deze functie bekleedt. 5.3
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van het Bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en procedures ingesteld door het Bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Vooruitgang en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad van Commissarissen staat het Bestuur met advies ter zijde. 5.4
Organisatie en organisatiestructuur
Vooruitgang kent het woondienstenmodel; de afdeling die alle klantcontacten heeft, staat centraal in de organisatie. De afdelingen Financiën en Ontwikkeling Woningbezit zijn ondersteunende afdelingen.
27
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 28
Organogram Raad van Commissarissen
Directeur/bestuurder S.M. Schrader
Directiesecretaris Ing. W.A.G. van Leeuwen
Afdeling Financiën Manager C.J.L.M. Zonneveld
Afdeling Woondiensten Manager J.Th. Van Buren
Afdeling Ontw. Woningbezit Manager J.C. Bouwmeester
Wonen
Team Wonen
Huismeesters
Onderhoud
Vaklieden
Medewerkers Per 31 december 2008 zijn er 29 personen (25,3 formatie-eenheden tegen 24,2 in 2007) werkzaam bij Vooruitgang. De medewerkers zijn in dienst bij Vooruitgang en vallen onder de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Eind 2008 is er één medewerker die een ambtelijke status heeft op basis van een detacheringovereenkomst met de gemeente Teylingen. Daarnaast heeft Vooruitgang gedurende het jaar gebruik gemaakt van enkele uitzendkrachten. In 2008 traden twee medewerkers in dienst. Eén medewerker vertrok. Er waren ultimo 2008 geen vacatures. In bijlage 2, tabel 14 is een overzicht van de personele invulling van Vooruitgang weergegeven. Overleg In 2008 is per kwartaal een bedrijfsoverleg gevoerd met alle medewerkers. Hierbij kwam onder andere aan de orde: de samenwerking die Vooruitgang heeft en wil uitbreiden met andere corporaties, de automatisering, het ondernemingsplan, de gebiedsontwikkeling, Arbo-beleid met instructies en de collectieve verlofdagen. Per afdeling wordt afdelingsoverleg gehouden. Het overleg van het Managementteam (MT) vindt één keer per week plaats.
28
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 29
5.4.1 Arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim bedraagt over 2008 6,1% (2007 7,3%). Hiermee is de doelstelling van maximaal 6% nagenoeg gehaald. Het percentage is sterk beïnvloed door één medewerker die geheel of grotendeels afwezig was. Ziekteverzuim 2008 2007 2006 2005 2004
5.4.2
6,1% 7,3% 2,8% 6,2% 6,9%
Automatisering
In 2008 heeft de verdere implementatie van het nieuwe automatiseringssysteem plaatsgevonden. Ook zijn enkele updates van onderdelen van het systeem uitgevoerd. De medewerkers zijn inmiddels vertrouwd met het systeem. 5.4.3
Organisatieontwikkeling
Vooruitgang hecht veel waarde aan de ontplooiingsmogelijkheden voor de medewerkers. In 2008 zijn er totaal 76 cursussen gevolgd door in totaal 20 medewerkers. Een zwaar accent kregen hierbij de kennisvergroting van de automatiseringspakketten Databalk, de bedrijfshulpverlening, cursussen op het gebied van vakmanschap en verbreding van kennis. Verder zijn er cursussen gevolgd om als organisatie gecertificeerd te worden om de Energie Prestatie Norm bij woningen te mogen opnemen. Ultimo 2008 was de eerste medewerker geslaagd en was de officiële aanvraag, om als bedrijf gecertificeerd te worden, verzonden. 5.4.4 Sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen Sterk Vooruitgang heeft duidelijke ambities en houdt vast aan haar visie, ook als dat moeilijk is. Er is veel ervaring in de samenwerking met zorgpartijen en de lokale verankering is goed. Vooruitgang heeft met moderne rapportages zoals risicoanalyses en rendementseisen over de verschillende segmenten in de woning- en vastgoedmarkt een goede basis geschapen om haar financiële positie bij ingrijpende beslissingen steeds te toetsen. Het kapitaal van Vooruitgang bestaat ook uit de betrokken, hard werkende medewerkers die trots zijn op hun werk. Zwak Netwerken, externe communicatie en overleg met georganiseerde bewoners kan beter. We zullen slagvaardiger moeten opereren en verder moeten professionaliseren. Onze communicatie en informatie-uitwisseling moeten verbeteren en wij moeten doen wat wij beloven. Kansen De gespannen woningmarkt en de nieuwbouwpotentie in de regio, biedt Vooruitgang goede kansen op gebieds- en projectontwikkeling. Door aankoop en bezit van grond, ook in binnenstedelijk gebied, en door potentiële inbreidingslocaties rond eigen woningbezit, zijn de kansen op dit terrein extra gunstig. Mogelijkheden doen zich voor op het gebied van samenwerking met collega-corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen en marktpartijen. Individualisering en tweedeling in de maatschappij hebben negatieve kanten, maar vormen voor Vooruitgang ook kansen om maat- en kwaliteitswerk te leveren in producten en diensten. De economische problemen hebben als positief effect dat de mogelijkheden voor Vooruitgang op de arbeidsmarkt nu veel groter zijn. Bedreigingen De woningmarkt functioneert niet goed en de concurrentie bij integrale gebiedsontwikkeling groeit. Het imago van woningcorporaties staat onder druk. Belangrijke partners zoals gemeen29
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 30
ten en verschillende zorg- en welzijnsinstellingen zijn samengegaan in grotere verbanden. De samenwerking met deze partners moet na deze schaalvergroting opnieuw vorm worden gegeven. 5.4.5
Tijdelijke ondersteuning
Voor enige uren per week is een externe kracht aangetrokken voor de acquisitie van gronden en projecten. Het resultaat is dat Vooruitgang de afgelopen jaren de nodige posities heeft verworven en een sterke speler is geworden. Op het gebied van personeel en organisatie heeft Vooruitgang een ingehuurde medewerker op parttime basis. Hierdoor kon afgelopen jaren kwaliteitsslagen gemaakt worden op het gebied van functionerings- en beoordelingsgesprekken en het invoeren van competentiemanagement. Ook voor het aanpassen van de begroting en de kwartaalrapportages heeft tijdelijke ondersteuning plaatsgevonden. 5.5
Verbindingen van Vooruitgang
In 2006 is de keuze gemaakt om voor de gebiedsontwikkeling en voor wonen en zorg aparte juridische entiteiten op te richten buiten de toegelaten instelling. Vooruitgang heeft de volgende B.V.’s opgericht: Duynstede Holding B.V., Duynstede Projecten B.V. en Duynstede Zorg B.V.. Samen met twee vastgoedpartners heeft zij, voor gebiedsontwikkelingen Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West Beheer B.V. opgericht (Vooruitgang is 20% aandeelhouder). Voor het begeleiden van grotere uitvoeringsprojecten richtte Vooruitgang, samen met twee collega-corporaties, Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V. (BAB B.V) op. Eind 2008 waren drie projecten van Vooruitgang onder handen bij het BAB, te weten: Oranjebuurt, SassemBourg en Liduina. Vooruitgang is, vertegenwoordigd door haar algemeen directeur, bestuurder van alle verbindingen al dan niet in joint venture-verband. De verantwoording van de verbindingen vindt periodiek plaats in de kwartaalrapportages. Onderstaand een overzicht van de verbindingen Woonstichting Vooruitgang Toegelaten Instelling
Duynstede Holding B.V.
Duynstede Projecten B.V.
Duynstede Zorg B.V.
Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.
Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V.
Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West CV
Aandeelhouders Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V.: • 40% Fortis Vastgoed Expl. Haarlemmermeer West B.V. • 40% Rotij Grondvast • 20% Duynstede Projecten B.V. 30
Aandeelhouders Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V.: • 33 1/3% St. Antonius van Padua Holding B.V. • 33 1/3% NWS Holding B.V. • 33 1/3% Duynstede Holding B.V.
WV-UV 2008
25-06-2009
5.6
17:42
Pagina 31
Governance
Vanuit ons motto ‘Midden in de samenleving’ geven wij invulling aan onze missie en onze kernactiviteiten. Vooruitgang onderkent de risico’s die verbonden zijn aan het maatschappelijk ondernemen. Beheersing van deze risico’s ziet Vooruitgang als een vorm van goed bestuur. De Aedescode wordt door het Bestuur en de Raad van Commissarissen onderschreven. Wij laten hierbij zien waar de corporatie voor staat en waarop wij aanspreekbaar zijn. Met het onderschrijven van de governancecode worden normen gesteld voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. De code bevat principes en bepalingen. De principes weerspiegelen moderne en algemene opvattingen over goed ondernemingsbestuur. Toegelaten instellingen mogen van de bepalingen afwijken als in de lokale omstandigheden een betere praktijk is ontwikkeld. Vooruitgang heeft op een enkele bepaling na alle principes en bepalingen opgevolgd. Vooruitgang vindt transparant werken van groot belang. Daarom zijn onderstaande documenten vastgesteld door zowel het Bestuur als door de Raad van Commissarissen. Al deze documenten zijn te vinden op de website www.wstvooruitgang.nl/algemeen/governancecode .
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Governancecode woningcorporaties Reglement werkwijze Raad van Commissarissen Profielschets Raad van Commissarissen Samenstelling en rooster van aftreden Bestuursstatuut Integriteitcode Klokkenluidersregeling Reglement van de selectie- en remuneratiecommissie Protocol onafhankelijkheid m.b.t. externe accountant Bezoldigingsbeleid
Afwijkingen van de in de Code omschreven best practices • De aanbeveling om een selectie- en remuneratiecommissie aan te stellen, is begin 2008 opgevolgd. De voorzitter en vice-voorzitter vormen de remuneratiecommissie. • Benoeming van het Bestuur voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. Het huidig Bestuur is benoemd vóór invoering van de Code en Vooruitgang is gebonden aan arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Vooruitgang is niet voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximum vier jaar voor nieuw te benoemen leden op te volgen. • Vooruitgang wil de aanbeveling om een aantal leden van de Raad van Commissarissen onafhankelijk te laten zijn, omwille van de grootst mogelijke transparantie, verzwaren door vast te leggen dat alle leden onafhankelijk zijn. 5.7
Informatie en communicatie
Bewonersblad In 2008 heeft Vooruitgang weer driemaal een bewonersblad uitgegeven, waarin allerlei zaken behandeld werden die direct of indirect te maken hadden met het wonen in een woning van Vooruitgang en met het bedrijf Vooruitgang. SBS e.o. heeft met enige regelmaat een pagina in het bewonersblad om mededelingen te doen. Aandacht werd onder andere besteed aan bewonerscommissies, huurders die naar hun mening werden gevraagd over hun woonsituatie, diverse projecten en de jaarlijkse huurverhoging. Ook werd informatie verstrekt over de ontwikkelingen in de Oranjebuurt en rondom de projecten SassemBourg en Liduina. Individuele informatie In het tweede kwartaal zijn de huurders uitgebreid geïnformeerd over de jaarlijkse huurverhoging. Naast de verplichte informatie ontvingen zij extra aanvullende informatie zoals de huurkrant. Hieraan gekoppeld was de voorlichting over de huurtoeslag.
31
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 32
Toelating en inschrijving Woonstichting Vooruitgang is gevestigd te Sassenheim op het adres Hoofdstraat 10 en is een voortzetting van de woningbouwvereniging ‘Vooruitgang’. Deze werd opgericht op 12 december 1912 en bij Koninklijk Besluit van 16 april 1914, nummer 30, toegelaten als instelling om uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. De wijziging van de statuten, waarbij de vereniging is omgezet in een stichting, is door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer goedgekeurd bij beslissing op 12 september 1994. Over de wijziging van de statuten in verband met regionale toelating is in 1998 goedkeuring van het Ministerie ontvangen. Op 12-12-2008 zijn de statuten nogmaals gewijzigd. Na toestemming van het Ministerie van VROM is hierin het werkgebied uitgebreid met de Haarlemmermeer en de gemeente Bennebroek. Woonstichting Vooruitgang is onder nummer S169316 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Leiden ingeschreven in het stichtingenregister en onder nummer 28049409 in het handelsregister.
6.
FINANCIËN
6.1 6.1.1
Het jaarresultaat Het jaarresultaat algemeen
Het verslagjaar 2008 sluit met een positief resultaat van € 6.195.500,- tegenover een begroot resultaat van € 635.000,-. Het verschil is voornamelijk ontstaan door de terugboeking van onrendabele investeringen van € 1,9 milj. en de latente vennootschapsbelasting van € 1,9 milj. 6.1.2
De balans
Het balanstotaal is gestegen van € 87 miljoen naar € 108 miljoen Dit is voornamelijk veroorzaakt door de stijging van de materiële vaste activa met € 15 miljoen. Het eigen vermogen per 31-12-2008 bedraagt € 17.097.400,- en is als volgt opgebouwd: Eigen vermogen per 01-01-2008 Bij: jaarresultaat 2008 Eigen vermogen per 31-12-2008 6.1.3
€ 10.901.900,€ 6.195.500,€ 17.097.400,-
De winst- en verliesrekening
De winst- en verliesrekening sluit met een positief resultaat van € 6.195.500,-. 6.1.4
De bedrijfswaarde / Actuele waarde
Voor 2008 is de bedrijfswaarde van het bezit van Woonstichting Vooruitgang weergegeven in de financiële stukken. Hierbij wordt rekening gehouden met vermindering van de waarde door verkoop en een vermeerdering door oplevering van nieuwbouwwoningen, huurverhogingen en waardestijging binnen het bestaande bezit. De bedrijfswaarde bedraagt € 120 milj. Hier tegenover staat een boekwaarde van € 79 milj.
32
WV-UV 2008
25-06-2009
6.1.5
17:42
Pagina 33
Waardeontwikkeling bezit
Bovenstaande tabel geeft de waardeontwikkeling weer van het bezit van Woonstichting Vooruitgang in 2008. Deze ontwikkeling wordt weer gegeven in de WOZ-waarde en de bedrijfswaarde. De WOZ-waarde is de waarde zoals deze jaarlijks wordt getaxeerd op basis van vrije onderhandse verkoop waarde, prijspeil 1 januari 2008. Deze is afgelopen jaar gestegen met 5,8% De bedrijfswaarde is de waarde van het totale bezit op basis van het extern gecommuniceerd beleid van Woonstichting Vooruitgang. Hierbij wordt rekening gehouden met toekomstige verwachte inkomsten en uitgaven in verhuurde staat. In 2008 is deze gestegen met 14,9%. 6.1.6 Borging Alle aangetrokken geldleningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Met de gemeente Teylingen is de zogenaamde achtervangovereenkomst aangegaan. 6.2 6.2.1
Meerjarenprognoses Resultaatprognoses
Op basis van een aantal aannames is een meerjarenprognose op basis van de beleidswaarde gemaakt met als basis het jaar 2008. Hierbij is ook rekening gehouden met de geplande nieuwbouwplannen en de verkoop van woningen in de komende jaren. Verwacht mag worden dat er bij nieuwbouwprojecten onrendabele investeringen gepleegd moeten worden. Alleen bij het realiseren van de verkoop van woningen is het mogelijk om onrendabele investeringen te financieren. Hiermee rekening houdend geeft de prognose een positief beeld te zien. Uitgangspunt hierbij is dat de omstandigheden gelijk blijven. Hogere onrendabele investeringen in zowel nieuwbouw als bestaand bezit zal een negatief effect hebben op de vermogenspositie op termijn. Bouwproductie komende jaren 2009 Nieuwbouw woningen Oranjebuurt Sassembourg Park Overbosch Liduina Verkoop Bestaand bezit Nieuwbouw Netto productie
2010
2011
40 3
97
2012
2013
32
86 5 27
5 40 -2
5 24 68
5 28 53
5 -5 33
WV-UV 2008
25-06-2009
6.2.2
17:42
Pagina 34
Kasstroomprognose
Kasstroomprognose (x € 1.000) Operationele kasstroom
2009
2010
2011
2012
2013
Huren Overheidsbijdragen Vergoedingen Onderhoudskosten Leefbaarheid Zakelijke lasten Salariskosten Beheerkosten Kosten leveringen en diensten Operationele kasstroom
11.638 63 970 -1.667 -500 -510 -2.090 -1.326 -832 5.746
12.169 63 994 -1.795 -100 -524 -1.940 -1.311 -856 6.700
12.916 63 1.021 -2.249 -100 -538 -1.992 -1.347 -880 6.894
14.516 46 1.049 -2.359 -100 -552 -2.044 -1.384 -903 8.265
15.395 29 1.078 -2.276 -100 -567 -2.098 -1.422 -930 9.105
Investeringskasstroom Invest. mat. vaste activa Verkoop woningen nieuwbouw Verkoop woningen bestaand bezit Investeringen dyn. mutatieonderhoud Desinvesteringen fin. activa Investeringskasstroom
-15.514 9.254 950 -150 63 -5.397
-21.058 9.918 950 -150 290 -10.050
-28.136 8.504 950 -150 63 -18.769
-10.547 5.506 950 -150 46 -4.195
-200 0 950 -150 29 629
-3.709
-5.157 10.000 34 -3.760 -347 0
-3.174 21.000 15 -4.140 -347 0
-2.820 5.000 12 -5.230 -347 0
-5.183 9 -5.461 -347 0
770
13.354
-3.385
-10.982
-2.750 -2.580 -202 -5.532
-5.532 1.479 -239 -4.292
-4.292 685 -197 -3.804
-3.804 -1.248 -222 -5.274
Vermogenskasstroom Aflossingen leningen Nieuwe leningen Rentebaten rentelasten Storting deelneming Vennootschapsbelasting Mutatie werkkapitaal Vermogenskasstroom
31 -3.888 -347 0 3.600 -4.313
Beginsaldo liquide middelen Mutatie liquiditeiten Rente (over begin en 50% stroom) Eindsaldo liquide middelen
1.250 -3.964 -36 2.750
6.2.3
Vermogenspositie
De verwachte toename van het eigen vermogen is nodig om de forse investeringen die de komende jaren zijn gepland te kunnen realiseren. In het bijzonder moet gedacht worden aan de bouw in de Vinexlocatie Hooghkamer en het verwerven van grondposities in zowel de gemeente Teylingen als daarbuiten. Ondanks de geplande investeringen blijft de solvabiliteit rond de 40%. Prognose vermogen Bedragen * € 1.000 Solvabiliteit (in procenten)
2009 43,2%
2010 41,7%
2011 38,7%
2012 40,2%
2013 42,6%
Jaarresultaat na mutatie actuele waarde (excl. belastingen)
3.085
1.967
4.444
7.315
5.971
149.457 1.173 150.630
159.813 895 160.708
184.104 847 184.951
195.190 812 196.002
198.161 793 198.954
65.092 2.087 83.081 370 150.630
67.059 3.433 87.924 2.292 160.708
71.503 4.780 105.750 2.918 184.951
78.818 6.126 107.923 3.135 196.002
84.789 7.473 102.740 3.952 198.954
Activa Vaste activa Vlottende activa
Passiva Eigen vermogen (incl. herwaardering) Voorzieningen Lang vreemd vermogen Kort vreemd vermogen Balanstotaal ultimo 34
WV-UV 2008
25-06-2009
6.2.4
17:42
Pagina 35
Interest dekkingsratio
De Interest dekkingsratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstromen de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Hoe hoger de ratio des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Volgens de gemaakte berekeningen ligt het percentage de komende jaren tussen de 1,2% en 1,4%. Voor 2008 lag het landelijk percentage op 1,6%. 6.2.5
Beleggingen en treasury
In 2008 zijn vier nieuwe leningen aangetrokken ter financiering van nieuwe projecten. De belangrijkste projecten zijn de nieuwbouw in de Oranjebuurt en de aankoop van Park Overbosch. Transacties in 2008 € 4.000.000 € 4.000.000 € 5.000.000 € 5.000.000 Stortingsdatum 01-04-2008 01-04-2008 01-10-2008 01-10-2008 Het investeringsbeleid is vooral gericht 4,638 op kwalitatieve verbetering van de%bestaande voorraad Rentepercentage % 4,614 % 4,580 4,820 % en nieuwbouw, vooral door integrale gebiedsontwikkeling. Zie hierover punt 2.4.4. 01-10-2058 Einddatum 02-09-2024 03-04-2023 03-11-2014
6Bedrag .2.6 Invan vestde erin gsblening eleid fixe
6.2.6 Investeringsbeleid Het investeringsbeleid is vooral gericht op kwalitatieve verbetering van de bestaande voorraad en nieuwbouw, vooral door integrale gebiedsontwikkeling. Zie hierover punt 2.4.4 6.3 6.3.1
Vennootschapsbelasting VSO en VPB
Door Vooruitgang is de vaststellingsovereenkomst (VSO1) met de Belastingdienst ondertekend, waarin de uitvoering van de vennootschapsbelasting geregeld is. Deze overeenkomst is echter per 31-12-2007 door de Belastingdienst weer opgezegd. Per 01-01-2008 vallen de woningcorporaties voor alle activiteiten onder de vennootschapsbelasting. In samenwerking met Aedes is de VSO2 opgesteld. Deze overeenkomst is door Vooruitgang in 2009 ondertekend. 6.3.2
Belastinglatenties
Tijdelijke verschillen tussen fiscale en commerciële waardering leiden tot het vormen van belastinglatenties, verschillen in de resultaatbepaling zorgen voor een afwijking tussen de effectieve belastingdruk in de resultatenrekening en de daadwerkelijke acute belastinglast. Als gevolg van sloop/nieuwbouw in de Oranjebuurt is er een fiscaal verrekenbaar verlies ontstaan. De inschatting is dat het verlies binnen negen jaar valt te compenseren met toekomstige fiscale winsten. 6.4
Consolidatie
De volgende deelnemingen zijn meegeconsolideerd: • Duynstede Holding B.V. • Duynstede Projecten B.V. • Duynstede Zorg B.V. 6.5
Risicomonitor
Vooruitgang heeft haar risico’s in beeld gebracht. Per kwartaal wordt de risicomonitor geactualiseerd. Wij onderscheiden een aantal risicorubrieken.
-
Bedrijfsrisico’s Financiële risico’s Operationele risico’s Strategische risico’s Grondverwerving Projectrisico’s Externe risico’s 35
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 36
• Bedrijfsrisico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Vooruitgang ziet als haar normale ondernemersrisico, te weten: Huurmarktontwikkelingen Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling. De huurmarktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd door de directie. De verwachting is dat als gevolg van de kredietcrisis de huurachterstand zal toenemen. Inkomensdaling bij huurders zal tot gevolg hebben dat meer huurders huurtoeslag aanvragen. Het beleid wordt, voor zover dit mogelijk is, op de gesignaleerde ontwikkelingen afgestemd. In het verslagjaar hebben signalen uit de markt niet geleid tot extra maatregelen. Verkooprisico In het project Amadeus is één appartement niet verkocht. Dit appartement is in 2008 omgebouwd voor de bestemming 24-uurs opvang voor kinderen en daarna verhuurd. Voor het jaar 2009 staat de bouw van 40 Urban Villa’s gepland. Deze woningen zijn bestemd voor de verkoop. Als gevolg van de kredietcrisis is de verkoop van woningen drastisch gedaald. Voor de start van de bouw moet minimaal 70% van de woning verkocht zijn. Als dit niet lukt, zijn maatregelen nodig en wordt het plan aangepast. Waardeontwikkeling vastgoed Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van Vooruitgang. De waardering van de portefeuille wordt éénmaal per jaar (intern) uitgevoerd. Dit gebeurt op basis van de bedrijfswaarde bij zowel de begroting als bij de jaarrekening. Technische staat van de gebouwen Hieronder vallen risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerend goed is verzekerd via de opstalverzekering. Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten. In 2008 heeft een conditiemeting plaatsgevonden van het hele bezit. Deze conditiemeting is extern uitgevoerd. De conditiemeting wordt om de drie jaar geactualiseerd en jaarlijks omgezet naar een jaarbegroting. Wijzigingen in wet- en regelgeving De directie volgt de (voorgestelde) wijzigingen in wet- en regelgeving, onder andere via berichtgeving van de koepelorganisatie Aedes, Belastingdienst en circulaires van het Rijk. Nakomingrisico’s huurders Het risico bestaat uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde. De afdeling Financiën stelt maandelijks een debiteurenoverzicht op waarmee oplopende betalingsachterstanden worden gesignaleerd. De afdeling Woondiensten draagt zorg voor de incasso van de huur. Hoewel Vooruitgang een sociaal incassobeleid hanteert, gericht op het voorkomen van huisuitzetting, heeft zij een stringente methode van incasso. Nakomingrisico leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Alle nieuwe leveranciers worden, afhankelijk van de omvang van de opdracht, gescreend door de afdeling Ontwikkeling Woningbezit. De bedrijven worden elke drie jaar gescreend op kwaliteit, opdrachtverlening, nakomen afspraken, betalingsgedrag en tevredenheid bij de afdeling Woondiensten (wel/geen signalen van huurders over uitgevoerd werk). Vooruitgang streeft naar bestendige relaties met haar leveranciers, waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming wordt verkleind. Begin juli 2007 zijn de werkzaamheden in de Oranjebuurt stil komen te liggen. De aannemer Roos Bouw B.V. is op 18-09-2007 failliet verklaard. BVR te Roosendaal heeft de bouwwerkzaamheden voortzet. De oplevering van het project heeft hierdoor ruim een jaar vertraging opgelopen. Inmiddels vordert de bouw gestaag en staat de oplevering van de laatste woningen gepland in december 2009. Bij opdrachtverstrekking voor nieuwbouwprojecten en omvangrijke andere projecten wordt vooraf de financiële positie van het bedrijf getoetst door Graydon waarmee wij een contract zijn aangegaan. Echter de toetsing blijft een momentopname.
36
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 37
• Financiële risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Vooruitgang loopt als gevolg van economische risico’s. De volgende risico’s worden onderscheiden: Rente ontwikkeling Rente ontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasurybeleid ligt vast in het door de directie vastgestelde en door de Raad van Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. Jaarlijks worden bij de begroting het renterisico, de effecten van renteschommelingen (scenario’s) en de financieringbehoefte in kaart gebracht. Binnen het beleid en het statuut vindt de uitvoering plaats op de afdeling Financiën. De voorgenomen activiteiten worden jaarlijks opgenomen in het treasuryjaarplan. (Her)financieringsrisico Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken dan wel verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, de beschikbare borgingsruimte (WSW) en het onderhouden van relaties met banken. Vooruitgang laat zich bijstaan door Thésor Treasury Outsourcing. De omvang van de herfinanciering bedraagt de komende jaren: Jaar 2011 2012 2013 2016
Omvang in € 1,1 miljoen 2,5 miljoen 1,3 miljoen 1,4 miljoen
• Operationele risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die voortvloeien uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. Continuïteit Het risico van tijdelijke niet beschikbaarheid is, gegeven het gemiddelde ziekteverzuim, beperkt. Er is een actief ziekteverzuimbeleid. Het risico van vertrekkende medewerkers is, gegeven het beperkte verloop, beperkt. Ook het niet kunnen aantrekken van nieuwe medewerkers is tot op heden een beperkt risico. In het ondernemingsplan, is het personeelsbeleid voor de komende jaren verder uitgewerkt. Gedrag Vooruitgang heeft een voor haar geëigende administratieve organisatie opgezet, waarin de interne controle is verankerd. De onderscheiden bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgesteld door de directie. Er is een strikte scheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. Vanuit de in 2008 opgestelde Governancecode zullen de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor directie en medewerkers verder verankerd worden. Informatiesysteem Voor de primaire processen wordt gebruik gemaakt van het automatiseringssysteem van DataBalk. Nog niet alle onderdelen van het systeem zijn operationeel. In 2009 zullen de onderdelen voor het registreren van het planmatig onderhoud alsmede de managementinformatie geïmplementeerd worden. • Strategische risico’s Dit zijn de risico’s verbonden aan de strategische keuzes van Vooruitgang. Fiscale status Als gevolg van het nieuwe Belastingplan is de integrale heffing Vennootschapsbelasting ingevoerd. Vooruitgang heeft de nieuwe Vaststellingsovereenkomst (vso-II) ondertekend.
37
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 38
Intern risicobeheersings- en controlesysteem Vooruitgang heeft samen met een extern adviesbureau een risicomonitor ontwikkeld, waarin de projecten op basis van hun fasering per project op hun risico worden berekend. Vervolgens wordt een totale doorrekening van alle projecten gemaakt. In overeenstemming met de afspraken met de Raad van Commissarissen zullen er geen risico’s worden aangegaan wanneer hiermee de vastgestelde financiële grenzen van beschikbaar bufferkapitaal wordt overschreden. Deze risicomonitor wordt tijdens de vergaderingen van de Raad van Commissarissen besproken en vastgesteld. De directie is van mening dat hiermee de interne risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. De periodieke samenstelling van kwartaal- en jaarcijfers worden samengesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerd informatiesysteem. Dit systeem heeft ook in het verslagjaar overeenkomstig de opzet gefunctioneerd. Eind 2008 is er een auditcommissie samengesteld gevormd door twee leden van de Raad van Commissarissen en de directie. Het doel hiervan om op basis van de begroting en de actuele situatie rond de kredietcrisis de gevolgen hiervan op de langere termijn te bekijken. Hiertoe worden verschillende scenario’s doorgerekend. • Grondverwerving In 2006 is het beleidskader vastgesteld over het aangaan van strategische grondposities en het aankopen van gronden. Gezien de financiële omvang van de aan te kopen gronden zal er samengewerkt moeten worden met andere marktpartijen. In 2007 is samen met andere marktpartijen de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V. opgericht. De grondaankopen hebben in 2007 en 2008 plaatsgevonden. • Project risico’s De risico’s van projecten worden per project benoemd en opgenomen in de eerder beschreven risicomonitor. Per project wordt per fase het risico in beeld gebracht evenals het geprognosticeerde resultaat. Daarnaast wordt het totale risico van de projectportefeuille berekend. Per kwartaal wordt hier de Raad van Commissarissen over geïnformeerd. • Externe risico’s Bij Vooruitgang zijn geen verdere externe risico’s bekend waarvoor voorzieningen getroffen zouden moeten worden. Bouwen in verbindingen Vooruitgang kent geen activiteiten die vallen onder de terminologie van bouwen in verbindingen. Financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen Vooruitgang heeft geen enkele verbinding met buitenlandse instellingen. Zij draagt ook niet bij aan ontwikkelingen van derden in overig Nederland en het buitenland. Beloningsstructuur, commissie Izeboud/Thung De beloning van de directeur/bestuurder is besproken binnen de Raad van Commissarissen. In hoofdstuk 7, het verslag van deze Raad, wordt hier nader op ingegaan.
38
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 39
7.
JAARVERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN
7.1
Algemeen
De Raad van Commissarissen (de Raad) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van het Bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en procedures ingesteld door het Bestuur, op de algemene gang van zaken binnen Vooruitgang en de met haar verbonden ondernemingen en het ter zijde staan van het Bestuur met advies. De Raad hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De Raad en Bestuur
hebben met belangstelling kennis genomen van de Governancecode Woningcorporaties (hierna: de "Code"). Naar de mening van Raad en Bestuur is de Code een goed instrument voor herstel van het vertrouwen van het publiek in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen woningcorporaties. Raad en Bestuur onderschrijven nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Code. Vooruitgang voldoet hiermee aan alle gestelde voorwaarden voor transparant bestuur. Vooruitgang heeft haar statuten overeenkomstig de in de Code opgenomen best practice aangepast. De governancestructuur is opgenomen op de website van Vooruitgang (www.wstvooruitgang.nl). Toezichtkader Het reglement werkwijze voor de Raad, dat op de website is in te zien, geeft het toezichtkader aan voor de toetsing door de Raad. Dit toezichtkader dat door Bestuur en Raad wordt gebruikt 39
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 40
om voorstellen aan te toetsen wordt gevormd door:
-
het strategisch plan de visie op maatschappelijke prestaties het jaarlijks activiteitenplan de interne risicobeheersing- en controlesystemen het kwaliteitsbeleid het financiële verslaggevingproces de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving het bezoldigingsbeleid van het bestuur profielschets van de Raad introductie- en trainingsprogramma van de Raad aanbevelingen van de externe accountant beleid m.b.t. dochters, deelnemingen en joint-ventures werkplan van de controller integriteitbeleid en de klokkenluidersregeling
7.1.2
Samenstelling Raad van Commissarissen
Gedurende het gehele jaar 2008 was de samenstelling van de Raad: Naam De heer De heer De heer De heer De heer
drs. A.H. van Drooge ir. C.J. Noort M. Souverijn A.A. mr. P.J. Wintgens drs. Ing. B.F.C. Giesbers
Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid
Benoemd dec 2000 dec 2006 dec 2003 dec 2005 dec 2006
Reglementair aftr. Aftredend na 12 jaar dec 2012 2012 dec 2010 2018 dec 2011 2015 dec 2009 2017 dec 2010 2018
De heren Wintgens en Giesbers zitten op voordracht van de Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. in de RvC. Overzicht beroep en relevante nevenfuncties Naam: De heer drs. A.H. van Drooge, voorzitter
-
40
Beroep en relevantie nevenfuncties: Lid van de Rekenkamer Bloemendaal Voorzitter van de commissie van Welstand en Monumenten Bloemendaal Lid van de Rekenkamer Raalte Lid van de Rekenkamercie. van Dalfsen, Ommen en Staphorst Lid van de Rekenkamercie. van het Waterschap Rijn en IJssel Lid van de Rekenkamercie. van het Waterschap Veluwe Lid van de Raad van Commissarissen van Valleiwonen Woudenberg
De heer M. Souverijn AA
Partner Van Duyn Van der Geer BV, accountants & Belastingadviseurs
De heer mr. P.J. Wintgens
Jurist Koninklijke BAM Groep nv
De heer drs. ing. B.F.C. Giesbers
Eigenaar/ondernemer Giesbers Onroerend Goed, Bleiswijk Commissaris Wieringerwaard Invest VII BV, Druten
De heer ir. C.J. Noort
Partner PRC B.V., Bodegraven Beëdigd visitator Raeflex, corporaties Hilversum
WV-UV 2008
25-06-2009
7.2
17:42
Pagina 41
Ontwikkelingen 2008
Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie. In 2008 heeft de Raad, zelfstandig en via het Bestuur, kennis genomen van de ontwikkelingen binnen de volkshuisvesting op landelijk, regionaal en lokaal niveau. Zij heeft voorts met instemming kennis genomen van de bestuurlijke zienswijze op deze ontwikkelingen in relatie tot de woonstichting. Het Bestuur heeft haar visie en de uitwerking daarvan, na discussie met en met inbreng van de Raad, vastgelegd in het ondernemingsplan 2008-2012 “Midden in de Samenleving”, dat begin 2008 is vastgesteld door de Raad. Zoals gebruikelijk binnen Vooruitgang heeft het Bestuur het volgende aan de Raad gepresenteerd: (a) de operationele en financiële doelstellingen van Vooruitgang zoals opgenomen in de meerjarenbegroting en het activiteitenplan, (b) de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen, (c) de te gebruiken prestatie-indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties. De operationele en financiële doelstellingen van Vooruitgang worden neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. Het Bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad, die de begroting 2008 op de vergadering van december 2007 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van Vooruitgang zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. 7.3
De activiteiten in 2008
In totaal heeft de Raad in 2008 zeven maal volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd en zijn er drie thema-vergaderingen gehouden met als onderwerpen: de Governancecode, het ondernemingsplan en begroting nieuwe stijl. Vaste onderwerpen op de agenda waren: trends in de volkshuisvesting, landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen, belangrijke investeringen, de meerjarenplanning, de begroting over 2008, de periodieke rapportages, het geldmiddelenbeheer, fiscaliteit, externe verslaggeving en het strategisch beleidsplan. Het strategisch plan is tijdens de beleidsconferentie samen met de Bestuur en het managementteam onderwerp van bespreking geweest. Onderwerpen die ten aanzien van het strategisch plan aan de orde zijn geweest betreffen:
de SWOT-analyse; maatschappelijke ontwikkelingen; vastgoed ontwikkelingen; dienstverlening; organisatie ontwikkeling; toenemende regionalisering en concurrentie; structurering van nevenactiviteiten in relatie tot de structuur van de organisatie als geheel alsmede de consequenties van de verwachte fiscale ontwikkelingen; ontwikkelingen op het gebied van samenwerking en samenwerkingsvormen; herstructurering van het bezit op basis van het strategisch voorraadbeheer; de nota Wonen en de inzet op het gebied van Wonen en Zorg; de ontwikkelingen op het gebied van de ICT. Voorts is met het Bestuur van gedachten gewisseld over de notitie van het Bestuur aangaande de risicomonitor, als instrument van het interne beheersingssysteem. Uitgebreid is stilgestaan bij het onderkende risicoprofiel van de corporatie en de wijze waarop risicobeheersing is vormgegeven. In 2008 hebben commissarissen een rondleiding gehad langs delen van het bezit en nieuwbouwlocaties. De traditie van een jaarlijkse rondleiding wordt hiermee voortgezet. Het directe contact met het Bestuur en medewerkers levert nuttige aanvullende informatie en verhelderende inzichten op.
41
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 42
Interne risicobeheersing en controlesystemen De Raad heeft kennisgenomen van de verklaring inzake risicobeheersing- en controlesystemen van het Bestuur, opgenomen in dit jaarverslag op pagina ….. (!) en verder. De Raad heeft gedurende het verslagjaar in de zeven reguliere vergaderingen hierbij over de kwaliteit van risi-
cobeheersing, de genoemde aandachtspunten in de financiële verslaglegging en beheersing van andere risico’s gesproken. De Raad heeft zich op dit thema ook extern laten voorlichten. De Raad kan zich geheel vinden in de verdere verscherping van de maatregelen ter beoordeling en verbetering van systemen van risicobeheersing. Visitatie Ultimo 2008 heeft woonstichting Vooruitgang besloten te starten met het proces van visitatie. Het blijkt dat in het jaar 2009 veel onderzoeksbureaus nauwelijks de capaciteit hebben opdrachten hierover aan te nemen. Vooruitgang heeft daarom besloten in 2009 de voorbereiding te starten, zodat in 2010 met de werkelijke visitatie kan worden begonnen. Rol als toezichthouder De toezichttaak van de Raad staat verwoord in het reglement werkwijze voor de Raad, die op de website van Vooruitgang is in te zien. Hierin staat expliciet dat de Raad toezicht houdt op en zich verantwoordelijk voelt voor de volgende onderwerpen: Het financiële beleid Per kwartaal wordt de kwartaalrapportage, directieverslag en een prognose over het lopende jaar besproken. Afwijkingen ten opzichte van de begroting worden verklaard en toegelicht. Het beleid is erop gericht dat de financiële middelen, voor zover dit door de risicomonitor wordt aangegeven besteed worden voor(soms lange termijn) volkshuisvestelijke taken van Vooruitgang. De Raad bewaakt enerzijds dat er actief met gelden wordt gewerkt en anderzijds dat de grenzen van het risico niet worden overschreden. Hierdoor is er jaarlijks geen sprake van niet-noodzakelijke middelen. 42
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 43
De risicomonitor De Raad bespreekt elke vergadering de risicomonitor waarbij de hoogte van de aanvaardbare risico’s per onderdeel zijn vastgelegd. De financieringsbehoefte Bij het aangaan van nieuwe verplichtingen wordt gekeken hoe de financiering kan plaatsvinden. Treasurystatuut Beschreven staat binnen welke kaders het Bestuur mag handelen bij het aantrekken van financieringen. Verkopen van woningen Vooruitgang heeft een duidelijk verkoopplan. Financiële continuïteit De Raad heeft in 2008 alle voorstellen van transacties getoetst aan de concrete (kwantitatieve) norm voor financiële continuïteit. In 2008 hebben Raad en Bestuur geconstateerd dat met de uitvoering van het ondernemingsplan “Midden in de samenleving” een goede start is gemaakt. Gedurende 2008 is het risicoprofiel van de projectenportefeuille (dat in 2007 al gekwantificeerd was) steeds opnieuw geactualiseerd aan de verdere omstandigheden en bestuursbesluiten. Verder oordeelt de Raad over de realisering van de volkshuisvestelijke opgaven van Vooruitgang. Hierbij komen in het opgestelde volkshuisvestingsverslag de volgende onderwerpen expliciet aan de orde:
-
huisvesten primaire doelgroep betrekken bewoners bij beleid en beheer leefbaarheid kwaliteit woningbezit wonen en zorg financiële continuïteit
De Raad heeft in 2008 kennisgenomen van de uitgangspunten en de gevoerde discussie tussen het Bestuur en de gemeente Teylingen over de prestatieafspraken. Zij onderschrijft de conclusie welke het bestuur heeft getrokken dat van de gemeente een grotere inspanning wordt verwacht om de prestatie afspraken te realiseren. Vooruitgang heeft haar aandeel in de huisvesting van de doelgroep van beleid geformuleerd en er zijn nadere afspraken gemaakt omtrent de bouwproductie voor de komende tien jaar. De Raad betreurt het ten zeerste dat zeer grote projecten zoals SassemBourg en Liduina, door zowel gemeentelijke visies als wettelijke procedures sterk vertraagd zijn waardoor in 2008 deze projecten nog niet in uitvoering konden gaan. De Raad heeft met voldoening de inspanning die het Bestuur met zijn organisatie verricht op het gebied van Wonen en Zorg, goedgekeurd. De voorbereidingen voor twee zorgcentra steunt de Raad volledig. De overleggen met de zorginstellingen waardeert de Raad als goed. De Raad constateert dat de overleggen met het huurderplatform met goede regelmaat en in constructieve sfeer plaatsvinden, waarmee de aspecten zoals wonen en zorg, veiligheid in de buurten en bewonersparticipatie op een goede manier worden ingevuld. Ten aanzien van de kwaliteit van het woningbezit is stilgestaan bij het duurzaam bouwen, ecologische voorzieningen en aspecten van flexibel bouwen en domotica. Audit Commissie De Raad heeft ervoor gekozen om geen afzonderlijke auditcommissie in te stellen. De voltallige Raad functioneert als auditcommissie. De werkzaamheden maken een integraal onderdeel uit van de beraadslagingen binnen de Raad. Zo zijn de volgende onderwerpen in dit kader besproken: de kwartaalrapportages, de managementletter van de accountant, de externe accountantsverklaring, de toelichting op de jaarrekening door de accountant en de toepassing van de procedures. 43
WV-UV 2008
25-06-2009
7.3.1
17:42
Pagina 44
Evaluatie Raad en Bestuur
De Raad heeft intern een evaluatie gehad en realiseert zich dat de corporatiesector een sterke verantwoordingsplicht heeft. Zij wil haar rol in het speelveld van de maatschappelijke onderneming invullen vanuit de begrippen goede werkgever, coach, klankbord en strateeg. Haar rol als intern toezichthouder verlangt dat ze op de hoogte is van actualiteit in corporatieland en beschikt over zowel kennis als vaardigheden om dat goed te expliciteren. De Raad stelt zich daarbij op de hoogte in de diverse andere functies die zij heeft naast die bij Vooruitgang. Zij is daarom ook lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW ). Uitgangspunt voor handelen bij de Raad is de Governancecode en borging van kwaliteit in de bedrijfsstrategie. 7.3.2
Werving en selectie
In het verslagjaar zijn er geen mutaties geweest in de samenstelling van de Raad. 7.3.3
Herbenoemingen
In december 2008 is de voorzitter dhr. drs. A.H. van Drooge door de RVC-leden herbenoemd voor een nieuwe, en laatste, periode van vier jaar. 7.4
Onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen
Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk van de Stichting/vereniging. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Vooruitgang, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Vooruitgang. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de Raad of onderhoudt banden met Vooruitgang, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de Raad bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Leningen of garanties Vooruitgang heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad, Bestuur en medewerkers. Klokkenluidersregeling Vooruitgang beschikt over een klokkenluidersregeling die gepubliceerd is op haar website (zie www.wstvooruitgang.nl). De zakelijke gedragscode (integriteitcode) van Vooruitgang verbiedt werknemers, Bestuur en leden van de Raad om geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke voordelen die Vooruitgang toekomen. De integriteitcode van Vooruitgang is zichtbaar op de website (www.wstvooruitgang.nl). 7.5
Deskundigheid
In 2008 hebben de RVC-leden verschillende themabijeenkomsten bijgewoond van zowel de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties als van externen. Hierbij lag het accent op de regelgeving binnen de corporatiewereld, fiscaliteiten en nieuwe ontwikkelingen voor woningcorporaties. 7.6
Honorering
De Raad spreekt zich jaarlijks uit over een prestatiebeloning op basis van duidelijke afspraken en over afspraken waarbij het Bestuur de door de Raad vastgestelde prestaties moet realiseren. Jaarlijks vindt in een beoordelingsgesprek de toetsing plaats en wordt de prestatiebeloning vastgesteld.
44
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 45
Selectie- en remuneratiecommissie In 2008 is een afzonderlijke selectie- en remuneratiecommissie gestart. Hiermee voldoet Vooruitgang nu aan de best practice-bepaling van de Code met betrekking tot het instellen van een selectie- en remuneratiecommissie. De commissie bestaat uit dhr. C.J. Noort (voorzitter) en dhr. A. H. van Drooge, lid. De Raad zoekt advies van gespecialiseerde adviseurs wanneer zij zulks nuttig acht. De vergadering van 15 april 2008 was mede gewijd aan de evaluatie van de prestaties van het Bestuur over het jaar 2007. Als werkgever van de bestuurder heeft de commissie zich gebogen over het pakket arbeidsvoorwaarden van de bestuurder. Zij voerde met de Bestuurder een aantal gesprekken. De commissie heeft de Bestuurder positief beoordeeld en op basis daarvan het Bestuur in aanmerking laten komen voor de bonus en andere contractueel afgesproken componenten van de variabele bezoldiging. De Raad heeft dit advies geheel overgenomen. De commissie is samen met de Bestuurder tot de conclusie is gekomen dat er in het verleden afspraken zijn gemaakt over salaris en emolumenten die als vaststaand worden beschouwd. In dat kader heeft de Raad geen wijziging aangebracht in het pakket van arbeidsvoorwaarden. In 2008 bedroeg de bezoldiging van het Bestuur, inclusief pensioenkosten € 186.800,(2007 € 163.600,- ) In de bezoldiging 2008 is de bonus over de jaren 2007 en 2008 begrepen. De hoofdlijnen van het remuneratierapport zijn geplaatst op de website van Vooruitgang (www.wstvooruitgang.nl). Bezoldigingsbeleid Bestuur geldend vanaf het jaar 2008 De bezoldiging is gebaseerd op de doelstellingen die in een reeks financiële, strategische en operationele criteria, zijn vastgelegd. De bezoldiging van het Bestuur vanaf het jaar 2008 zal uit de volgende bestanddelen bestaan: • een vast basissalaris; • een variabele bonus afhankelijk van de mening van de Raad, of de in de prestatiecontracten vermelde prestatiedoelstellingen al dan niet zijn gerealiseerd. • emolumenten zoals ziektekostenverzekering, een bedrijfsauto en een onkostenvergoeding; • pensioenpremies. Vergoeding Raad van Commissarissen De vergoeding aan de leden van de Raad bedroeg in 2008 in totaal € 36.700,-. De voorzitter heeft een vergoeding van € 9.820,- ontvangen en de overige RVC-leden elk € 6.624,-. 7.7
Oordeel over 2008
Verklaring van de Raad bij het Jaarverslag en de Jaarrekening De Raad nam kennis van de door de directeur/bestuurder voorgelegde jaarstukken 2008. Deze jaarstukken zijn gecontroleerd door PricewaterhouseCoopers overeenkomstig de aan hen verstrekte opdracht. De Raad nam kennis van de mededelingen van de accountant bij het volkshuisvestingsverslag en de goedkeurende verklaring bij de jaarrekening. De Raad geeft zijn goedkeuring aan de jaarstukken. Tenslotte Vooruitgang heeft zich in 2008 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens het Bestuur en alle medewerkers.
45
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 46
8.
JAARREKENING
8.1 8.2
Waarderingsgrondslagen Verklaringen Bestuur en Raad van Commissarissen
Het Bestuur van de Woonstichting wordt gevormd door de directeur/bestuurder, die op basis van de statuten en het burgerlijk wetboek alle hierop gebaseerde bevoegdheden heeft. De heer S.M. Schrader is per 1 april 1995 in deze functie benoemd. Voor een aantal, met name in de statuten genoemde beslissingen, heeft de directeur/bestuurder hetzij vooraf toestemming hetzij achteraf de fiattering van de Raad van Commissarissen nodig. Het Bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. De Raad van Commissarissen van Vooruitgang, heeft de door het Bestuur opgemaakt (geconsolideerde) jaarrekening over 2008 intern besproken en beoordeeld. Deze jaarrekening omvat de winst-en-verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, evenals het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door PricewaterhouseCoopers Accountants NV. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in dit verslag op pagina 94 aantreft. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en stellen het Bestuur voor de jaarrekening 2008 in overeenstemming vast te stellen, welke vaststelling overeenkomstig artikel 23 lid 6 van de statuten het Bestuur voor haar bestuur en de Raad van Commissarissen voor het door hem gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken.
46
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 47
Bijlage 1: Typering woningbezit In het volgende overzicht wordt het woningbestand van Woonstichting Vooruitgang getypeerd. Wijk nummer 1 2 3 4 5 6 7 8 Totaal
Omschrijving Centrum Vogelbuurt Kooiwijk/Planetenbuurt Hove’s/Bloemenbuurt Wasbeek Zandslootkade/Oranjebuurt Postwijk Gemeente Voorhout
Woningen per 31-12-2007 409 0 530 348 140 241 223 135 2.026
Woningen per 31-12-2008 409 0 524 347 140 259 223 185 2.087
Tabel 5: overzicht verhuureenheden naar locaties per 31-12-2008 Woningtype 1. eengezinswoningen 2. etagewoningen zonder lift t/m 4 woonlagen 3. etagewoningen met lift t/m 4 woonlagen 4. hoogbouw Totaal
Totaal 2007 1276
Percentage 2007 63
Totaal 2008 1289
Percentage 2008 62
150
7
150
7
215 385 2.026
11 19 100
263 385 2.087
13 18 100
Tabel 6: overzicht bezit naar grootte en woningtype per 31-12-2008 Huurniveaus Goedkope woningen Betaalbare woningen Dure woningen
per 31-12-2007 < € 343 29% > € 343 < € 485 49% 22% > € 485
per 31-12-2008 < € 349 > € 343 < € 499 > € 492
30% 50% 20%
Tabel 7: overzicht huurniveaus In overeenstemming met het woningwaarderingsysteem worden aan de verschillende kwaliteitsaspecten van een woning punten toegekend. Op basis van het gemiddelde aantal punten per complex is er een indeling te maken naar kwaliteitsklassen. Aantal punten < 80 80-100 100-120 120-140 140-160 > 160 Totaal
Aantal woningen 2007 111 242 475 694 304 200 2.026
Aantal woningen 2008 147 238 430 697 328 247 2.087
Tabel 8: verdeling van het bezit naar kwaliteitsklassen
47
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 48
Huurtoeslagen en huurachterstanden Aantal toegekende subsidieaanvragen/huurtoeslagen
2005 334
2006* 302
2007* 294
2008* 269
Tabel 9: overzicht huursubsidieaanvragen/huurtoeslagen *) alleen bij verhuurder bekende ‘matigers’
Gemiddelde bekende huurtoeslag per woning Gemiddelde bekende huurtoeslag per toekenning
2007 € 29,€ 177,-
2008 € 23,€ 180,-
Tabel 10: overzicht gemiddelde huurtoeslag
2004 2005 2006 2007 2008
Huurachterstand einde jaar € 81.400,€ 169.000,€ 90.400,€ 174.700,€ 128.600,-
Huurachterstand gem. per jaar € 80.600,€ 112.300,€ 91.400,€ 152.700,€ 157.500,-
Tabel 11: huurachterstand per 31-12-2008 Onderstaand een overzicht van het aantal mutaties naar woningtype. Tabel 12: aantal mutaties in 2008 per categorie woningtype Woonzicht. Soort verhuring Mutatie Oplevering Ingebruikgeving Wisselwoning Garages/berging Aankoop Overig Totaal
Aantal 1e +2e kwartaal 39 1 11 2 3
3e kwartaal
4e kwartaal
Totaal
41 28 8 3 6 3
57 24 4 5 1
56
89
137 53 23 10 10 3 2 238
2 93
Tabel 12: aantal mutaties in 2008 per categorie woningtype Woonzicht. In de mutaties zijn de aankoop Park Overbosch woningen en garages niet meegenomen, aankopen en overige wel. Omschrijving Geen leegstand 1 à 2 dagen leegstand > 2 dagen <= 7 dagen > 7 dagen <= 1 maand > 1 maand <= 2 maanden > 2 maanden <= 3 maanden > 3 maanden (projecten) Nieuwbouw Totaal
2006 aantal 33 31 30 45 21 9 92 51 312
2006 in % 11 10 10 14 7 3 29 16 100
2007 aantal 38 31 16 31 7 1 6 130
2007 in % 29 24 12 24 5 1 5 100
Tabel 13: overzicht leegstand van de regulier verhuurde woningen 48
2008 aantal 43 33 24 19 11 1 5 57
2008 in % 22 17 12 10 6 1 3 29 100
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 49
Bijlage 2:Personele bezetting per afdeling Afdeling Directie Financiën Ontwikkeling Woningbezit Woondiensten - team Wonen - team onderhoud - team huismeesters Totaal
2,0 fte 4,2 fte 3,0 fte
Man 2 3 3
Vrouw 2 -
Totaal 2 5 3
CAO 2 5 3
Ambtenaar -
6,8 fte 8,0 fte 2,3 fte 26,3 fte
2 8 3 21
6 8
8 8 3 29
8 7 3 28
1 1
Tabel 14: overzicht bezetting per afdeling
49
WV-UV 2008
25-06-2009
Bijlage 3
17:42
Pagina 50
Onderstaand een overzicht van de belangrijkste planmatige onderhoudswerkzaamheden in 2008
Complex 3005 Onderzoek
Beatrixstraat
Complex 3006 Irenestrat e.o. Er zijn houtrotreparaties en schilderwerk uitgevoerd
57 won.
Complex 3008 Bijweglaan Er is schilderwerk uitgevoerd en ventilatieroosters vernieuwd
15 won.
Complex 3013 Sluitplan aangepast
Westerstraat I
60 won.
Complex 3019 Sluitplan aangepast
Slotlaan
12 won.
Complex 3023
Gladiolenstraat I
24 won.
Complex 3024 Crocussenstraat I Er is schilderwerk uitgevoerd aan betonconstructies en voordeuren vernieuwd
24 won.
Complex 3027 Vijfmeiweg Er zijn houtrotreparaties en schilderwerk uitgevoerd
115 won.
Complex 3028 Wilgenlaan Lateien en metselwerk vernieuwd
24 won.
Complex 3030 Gladiolenstraat II Balkonhekken vernieuwd en dakbedekking
24 won.
Complex 3031 Betonbanden geschilderd
96 won.
Kagerplein I
Complex 3033 Kagervoorde Betonbanden geschilderd en sluitplan aangepast
96 won.
Complex 3034 Galerijhekken vervangen
Valkeniershof
22 won.
Complex 3035 Gevelbedekking vervangen
Hoekstraat
24 won.
Complex 3039 Prins Clausstraat Opdracht vervanging schuurdaken
21 won.
Complex 3044 Sluitplan aangepast
25 won.
Essenplein
Complex 3048 Tilbury Vervanging kozijnen, schilderwerk en zonwering
56 won
Complex 3050 De Hooge Wei Onderzoek toekomstmogelijkheden en sluitplan aangepast
34 won.
Complex 3051 Menneweg Glastrapopgangen vervangen en schilderwerk
12 won.
Complex 3052 Sluitplan aangepast
Hofstraweg
28 won.
Complex 3054 Schilderwerk uitgevoerd
Pelikaan
32 won.
Complex 3055 Dakbedekking vernieuwd
Burchtstraat
14 won
Complex 3058 Schilderwerk
Gildehof
50 won
Complex 3059 Parkstate Trapbekleding vernieuwd en glazen kap vervangen
50
44 won.
31 won
WV-UV 2008
25-06-2009
17:42
Pagina 51
51
WV-UV 2008
52
25-06-2009
17:42
Pagina 52
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 53
53
WV-UV 2008
54
25-06-2009
17:43
Pagina 54
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 55
Jaarrekening 2008
55
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 56
1.1. KENGETALLEN 2008
2007
2006
2005
2004
AANTAL VERHUUREENHEDEN 1.Woningen en woongebouwen vooroorlogs naoorlogs 2.Bedrijfsruimten 3.Garages TOTAAL
29 2.058 29 158 2.274
66 1.960 10 144 2.180
66 1.966 144 2.176
145 1.932 144 2.221
145 1.917 144 2.206
Totaal aantal gewogen verhuureenheden in exploitatie 1)
2.195
2.108
2.104
2.149
2.134
Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,--)
212.864
195.435
196.203
175.416
176.911
WOZ-WAARDE PER WONING Kernvoorraad (tot € 349) Betaalbare woningen (€ 349 - € 535) Huurprijsniveau boven betaalbaar
150.907 216.566 253.095
169.160 199.822 240.626
166.490 178.758 217.793
116.957 126.596 148.133
43 60 8 34
0 0 6 0
47 1 15 78
21 3 9 0
71 6 8 0
191 218 127 536 841 1.377
279 187 160 626 809 1.435
277 203 150 630 666 1.296
209 174 139 522 727 1.249
246 194 167 607 731 1.338
590 1.154 372
654 995 377
595 1.003 434
902 836 336
PRIJS/KWALITEISVERHOUDING Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto huur per jaar Gemiddelde huurverhoging
127 4.898 1,60%
125 4.883 1,10%
125 4.677 2,25%
120 4.313 1,70%
4.701 3,20%
HET VERHUREN VAN WONINGEN Mutatiegraad in % woningbezit Huurachterstand in % bruto jaarhuur Huurderving in % bruto jaarhuur
6,61% 1,10% 0,29%
7,16% 1,70% 0,35%
7,72% 0,90% 0,52%
5,80% 1,72% 0,36%
6,60% 0,78% 0,47%
1. Eigen vermogen 2. Egalisatierekening 3. Voorzieningen 4. Langlopende schulden Totaal
2008 17.097 0 0 81.705 98.802
2007 10.902 0 150 67.419 78.471
2006 11.490 12 0 62.596 74.098
2005 8.217 28 0 63.099 71.344
2004 6.287 49 0 51.739 58.075
5. Immateriele vaste activa 6. Materiele vaste activa 7. Financiele vaste activa 8. Werkkapitaal Totaal
0 98.601 2.398 -2.197 98.802
0 81.700 568 -3.797 78.471
0 76.463 645 -3.010 74.098
0 72.897 676 -2.229 71.344
0 71.001 690 -13.616 58.075
Boekjaar
MUTATIES IN HET WONINGBEZIT - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt ONDERHOUD PER WONING *) - Klachtenonderhoud - Mutatieonderhoud - Overig dagelijks onderhoud - Totaal dagelijks onderhoud - Planmatig onderhoud - Totaal onderhoud *) Vanaf 2008 exclusief opslag AANTAL WONINGEN NAAR PRIJSKLASSE Kernvoorraad (tot € 349) Betaalbare woningen (€ 349 - € 535) Huurprijsniveau boven betaalbaar
BALANS
56
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 57
2008
2007
2006
2005
2004
1. Eigen vermogen 2. Egalisatierekening 3. Voorzieningen 4. Langlopende schulden Totaal
17.097 0 0 81.705 98.802
10.902 0 150 67.419 78.471
11.490 12 0 62.596 74.098
8.217 28 0 63.099 71.344
6.287 49 0 51.739 58.075
5. Immateriele vaste activa 6. Materiele vaste activa 7. Financiele vaste activa 8. Werkkapitaal Totaal
0 98.601 2.398 -2.197 98.802
0 81.700 568 -3.797 78.471
0 76.463 645 -3.010 74.098
0 72.897 676 -2.229 71.344
0 71.001 690 -13.616 58.075
WINST- EN VERLIESREKENING 9. Totaal baten 10. Totaal lasten 11. Financieringsresultaat Exploitatieresultaat 12. Resultaat deelnemingen 13. Vennootschapsbelasting Jaarresultaat
13.176 -6.557 -2.503 4.116 168 1.912 6.196
16.374 -14.311 -2.511 -448 -141
12.308 -6.199 -2.816 3.293 -21
10.756 -6.073 -2.771 1.912 17
10.167 -7.106 -2.190 871 29
-589
3.272
1.929
900
0,76 15,83 36,24 6,13
0,58 12,47 -5,40 -4,42
0,45 14,44 28,47 0,34
0,38 10,97 23,48 1,32
0,15 8,47 14,32 2,43
29
28
28
22
21
BALANS
FINANCIELE CONTINUITEIT 15. Liquiditeitsratio 16. Solvabiliteitsratio 17. Rentabiliteitsratio eigen vermogen 18. Rentabiliteitsratio totaal vermogen OVERIGE Aantal personeelsleden 1) Een gewogen verhuureenheid = 1 woning = 2 garages = 1 duplexeenheid VERGELIJKING MET LANDELIJKE KENGETALLEN
Vooruitgang
Landelijk
VERMOGENSPOSITIE Algemene bedrijfsreserve (€ per woning) Onderhoudsvoorziening (€ per woning) Financiële reserve (€ per woning) Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen Solvabiliteit (EV/TV) x 100
2008
2007
2007
2006
2005
8.192 0 8.192 0,76 36,24 6,13 15,83
5.381 0 5.381 0,58 -5,40 -4,42 12,47
11.010 989 11.999 0,90 -0,20 6,50 26,90
10.390 985 11.375 1,00 2,10 3,80 26,10
7.349 179 7.528 0,60 3,70 4,70 20,70
RESULTATEN Totale baten (€ per woning) Totale lasten (€ per woning) Financieringsresultaat (€ per woning) Exploitatieresultaat (€ per woning) Resultaat deelnemingen (€ per woning) Buitengewone baten (€ per woning) Buitengewone lasten (€ per woning) Jaarresultaat (€ per woning)
6.313 3.142 -1.199 1.972 80 0 0 2.052
8.082 7.064 -1.239 -221 -69 0 0 -290
5.786 4.436 -1.155 195
5.653 4.157 -1.132 364
-218 -23
75 -222 217
5.509 3.949 -1.280 280 9 58 -71 276
VERHUUR EN INCASSO Huren (€ per woning) Gemiddelde puntprijs (€)
5.096 3,29
5.008 3,18
4.800
4.678
4.369
1.377 191 218 127 536 841
1.435 279 187 160 626 809
1.597 248 152 333 733 864
1.582 268 158 316 742 840
1.337 241 135 240 616 721
ONDERHOUD Totaal onderhoud (€ per woning) Klachtenonderhoud (€ per woning) Mutatie-onderhoud (€ per woning) Overig dagelijks onderhoud (€ per woning) Totaal dagelijks onderhoud (€ per woning) Planmatig onderhoud (€ per woning)
De landelijke cijfers zijn ontleend aan de bedrijfsinformatie van Aedes vereniging van woningcorporaties. De cijfers zijn op basis van de grootteklasse III.
57
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 58
1.2. GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2008 (na voorgestelde resultaatbestemming)
ACTIVA
Ref.
31-dec-2008
31-dec-2007
69.985.752 11.277.501 2.350.574 1.727.620 13.259.934 ------------98.601.381 ===========
62.186.044 3.803.062 2.325.653 1.264.722 12.120.720 -----------81.700.201 ==========
282.506 36.509 2.079.195 -----------2.398.210 ==========
322.074 18.853 226.890 -----------567.817 ==========
5.797
6.995
89.517 56.196 1.912.597 1.530.201 54.115 ------------3.648.423 ===========
135.520 28.098 14.155 3.959.944 39.894 -----------4.184.606 ==========
3.369.141 ===========
955.462 ==========
108.017.154
87.408.086
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken t.b.v. verkoop Onroerende en roerende zaken grondposities
7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.1.5
Sub-totaal
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Lening u/g
7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3
Sub-totaal
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
7.3
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Teylingen Belastingen en sociale premies Overige vorderingen Overlopende activa
7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.4.4 7.4.5
Sub-totaal
Liquide middelen
Totaal generaal
58
7.4.6
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 59
PASSIVA
Ref.
31-dec-2008
31-dec-2007
Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve
7.5
17.097.384 ===========
10.901.888 ===========
Egalisatierekeningen BWS-subsidies
7.6.1
0 ===========
0 ===========
Voorzieningen Voorziening deelnemingen
7.6.2
0 -------------0 ===========
150.000 ------------150.000 ==========
Schulden op lange termijn Leningen gemeentelijke overheid Leningen kredietinstellingen
7.7 7.7.1 7.7.2
5.289.842 76.414.942 ------------81.704.784 ===========
5.387.931 62.031.028 ------------67.418.959 ==========
Sub-totaal
0 3.619.815 98.089 394.525 120.542 2.521.400 500 237.009 2.223.106 -----------9.214.986
1.818.761 2.065.439 123.095 305.809 70.875 1.853.124 500 227.561 2.472.074 -----------8.937.238
Totaal generaal
108.017.154
87.408.086
Sub-totaal
Kortlopende schulden Bankier Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken Waarborgsommen Overige schulden Overlopende passiva
7.8 7.8.1 7.8.2 7.8.3 7.8.4 7.8.5 7.8.6 7.8.7 7.8.8 7.8.9
59
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 60
1.3. GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2008 Omschrijving
Ref.
Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5
10.719.330 757.577 0 1.475.175 223.496 -----------13.175.579 ==========
10.208.854 595.745 12.474 5.332.470 224.669 -----------16.374.212 ==========
8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12
1.398.803 -1.923.490 16.336 1.559.099 427.960 2.545.273 2.533.100 -----------6.557.080 ==========
1.417.931 7.018.838 16.336 1.481.048 359.262 2.343.893 1.673.476 -----------14.310.785 ==========
6.618.499
2.063.427
8.13 8.14 8.15
1.224.986 -3.727.906 167.656 -----------4.283.235 ==========
762.054 -3.272.647 -140.747 -----------587.912 =========
8.16
1.912.261
178
6.195.496 ==========
-587.734 ==========
Som der bedrijfsopbrengsten(a)
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten
Som der bedrijfslasten(b)
Bedrijfsresultaat (a-b)
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Resultaat deelnemingen J A A R R E S U L T A A T voor belastingen
Vennootschapsbelasting J A A R R E S U L T A A T na belastingen
60
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 61
1.4. GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2008 (indirecte methode)
Boekjaar 2008 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen - administratieve correctie afgeschreven activa - vrijval/dotatie egalisatierekening - mutatie voorzieningen
Veranderingen in werkkapitaal - voorraden - vorderingen - kortlopende schulden - correctie aflossingen volgend jaar
6.618.499 1.398.803 -26.055 0 -150.000 -----------1.222.748
1.199 534.985 277.749 -1.559.508 ------------745.575 -----------477.172
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen rente Betaalde rente Resultaat deelnemingen Mutatie vennootschapsbelasting
1.224.986 -3.727.906 167.656 1.912.261 ------------
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Onroerende goederen grondposities Waardeveranderingen Desinvesteringen in materiële vaste activa Overboeking naar onroerende goederen in ontwikkeling Overboeking afwaarderingen naar exploitatie Egalisatierekening Deelnemingen Lening u/g
-423.003
-15.303.468 -1.139.214 -1.923.490 92.245 0 0 39.568 -17.656 -1.852.305 ------------
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen nieuwe langlopende leningen Aflossing langlopende leningen Mutatie vordering op lening
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen in 2008
-20.104.320
18.000.000 -2.154.669 0 -----------15.845.331 -----------2.413.679
61
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 62
1.5. BEKNOPTE GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemene toelichting Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2004 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Vooruitgang een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Nieuwedael een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering van een actief post lager is dan de fiscale waardering of van een passiefpost hoger is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2007 bestond er geen inzicht in de regels met betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans en bestond evenmin duidelijkheid over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd betrekking hebbend op de integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008. Recentelijk zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden en zijn daarmee tevens de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk geworden. Door Vooruitgang zijn de op 1 januari 2008 te waarderen belastinglatenties en de mutaties gedurende 2008 in de belastinglatenties via het resultaat 2008 verantwoord. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woonstichting Vooruitgang en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover tenminste eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. De waarderingsgrondslagen van Woonstichting Vooruitgang worden zoveel mogelijk toegepast. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Nieuwe groepsmaatschappijen worden in aanmerking genomen vanaf het tijdstip waarop invloed van betekenis op het zakelijke en het financiële beleid is verworven. Afgestoten groepsmaatschappijen worden verwerkt tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek (33 1/3%) is niet meegeconsolideerd in de jaarrekening van Woonstichting Vooruitgang vanwege het feit dat voor consolidatie doeleinden de deelneming een te verwaarlozen betekenis heeft. Per 08-04-2002 is de v.o.f. Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek opgericht. Dit is een samenwerkingsverband met Woonstichting St. Antonius van Padua, Noordwijkse Woonstichting en Woonstichting Vooruitgang. Per 01-01-2007 is deze v.o.f. omgezet naar een B.V. Per 06-10-2006 zijn Duynstede Holding BV, Duynstede Projecten BV en Duynstede Zorg BV opgericht. In alle gevallen betreft het een 100% deelneming; zij zijn derhalve meegeconsolideerd 62
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 63
in de jaarrekening van Woonstichting Vooruitgang. Per 26-06-2007 is de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V. opgericht. Vooruitgang heeft hier in een belang van 20%. Voorts heeft Woonstichting Vooruitgang verbinding met het Wooninvesteringsfonds. Deze verbinding komt ook niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiele band door middel van een verstrekte lening. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. MATERIELE VASTE ACTIVA
Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde overschrijdt. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Het verkoopplan geeft mede inzicht in de resterende levensduur. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom-genererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op PMC-niveau. Bij de toets tussen de historische kostprijs en reële waarde worden de voorziening voor onderhoud en de egalisatierekening betrokken. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van tenminste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming van het bezit. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd 63
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 64
als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen danwel worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
Onroerende- en roerende zaken t.b.v. verkoop De onroerende en roerende zaken ten behoeve van de verkoop worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde. Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen. Onroerende- en roerende zaken grondposities Voorts worden ingenomen grondposities onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Overdeze grondposities vindt rentetoerekening plaats. FINANCIELE VASTE ACTIVA
Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Deelnemingen Meerderheidsdeelnemingen en overige deelnemingen waar invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd op een evenredig deel van de netto vermogenswaarde volgens de laatst bekende balansen. Voor deelnemingen waarvoor onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de jaarrekening van de betreffende deelneming. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien in deze situatie de deelnemende rechtspersoon aansprakelijk is voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening gevormd. 64
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 65
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen. Vorderingen Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Woonstichting Vooruitgang daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. EGALISATIEREKENINGEN
Egalisatierekening BWS De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening deelnemingen De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Langlopende schulden Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 65
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 66
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.
Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT Winst- en verliesrekening algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2008 bedroeg dit maximumpercentage 1,6 %. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: - vrijval uit de egalisatierekening BWS; Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel opboeking uit hoofde van lagere bedrijfswaarde ten opzichte van de historische kostprijs. Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen De Groep heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. 66
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 67
Voor de pensioenregelingen betaalt de Groep op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de Groep geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De Groep heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
Lasten onderhoud Onder deze post worden de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud verantwoord. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeer-bare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Vooruitgang integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: · Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel · Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
67
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 68
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woonstichting Vooruitgang. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woonstichting Vooruitgang binnen de sector gangbare uitgangspunten.
Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Vooruitgang een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2008 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - De waardebepaling van de ontwikkelrechten; - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2008 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht.
68
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 69
TOELICHTING OP DE BALANS ACTIVA 7.1
MATERIELE VASTE ACTIVA Het verloop van de materiële vaste activa in 2008 is als volgt weer te geven: Onroerende en roerende zaken Stand per 01-01-2008
in exploitatie
in ontwikkeling
t.d.v. exploitatie
t.b.v. verkoop
Totaal
Aanschaffingswaarde Afwaarderingen Afschrijvingen
80.965.959 -8.121.869 -10.658.046
13.816.207 -9.432.835 -580.310
2.974.361
1.264.722
-648.708
0
99.021.249 -17.554.704 -11.887.064
62.186.044
3.803.062
2.325.653
1.264.722
69.579.481
6.953.928 1.923.490 0 -92.245 0 -1.011.521
7.640.747 0 0
245.894
462.899
26.055 0 0 0 0
0 0 0 0 0
192.534
15.303.468 1.923.490 -192.534 -92.245 0 -1.398.803 0 218.589 0 0 0 0
7.799.708
7.474.438
24.921
462.899
15.761.966
Stand per 31-dec-2008 Aanschaffingswaarde Afwaarderingen Afschrijvingen
87.827.643 -6.198.379 -11.643.512
21.456.954 -9.432.835 -746.618
3.027.722
1.727.620
-677.148
0
114.039.938 -15.631.214 -13.067.277
Boekwaarde 31-dec-2008
69.985.752
11.277.501
2.350.574
1.727.620
85.341.447
Boekwaarde 01-jan-2008 Mutatie in de boekwaarde: Investeringen Waardeveranderingen Adm. correctie afgeschreven activa Verkoop activa Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Administratieve correctie afschrijvingen Admie correctie afschr. naar expl. in ontwikkeling Naar onroerende goederen in exploitatie Naar onroerende goederen in ontwikkeling Overboekingen afwaarderingen naar exploitatie
-166.308
-192.534 0 0 -220.973
7.1.1
Onroerende en roerende goederen in exploitatie Stand per 01-jan-2008
Woningen en woongebouwen
Onroerende goederen niet zijnde woningen
Overige goederen
Totaal
Aanschaffingswaarde Afwaarderingen Afschrijvingen
80.691.966 -8.121.869 -10.496.353
273.993
0
-161.693
0
80.965.959 -8.121.869 -10.658.046
Boekwaarde 01-jan-2008
62.073.744
112.300
0
62.186.044
6.920.894 1.923.490
33.035
Mutatie in de boekwaarde: Investeringen Waardeveranderingen Adm. correctie afgeschreven activa Verkoop woningen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Admie correctie afschr. verkoop woningen Admie correctie afschr. naar exploitatie Naar onroerende goederen in exploitatie Naar onroerende goederen in ontwikkeling Overboekingen afwaarderingen naar exploitatie Totaal Stand per 31-dec-2008 Aanschaffingswaarde Afwaarderingen Afschrijvingen Boekwaarde 31-dec-2008
-92.245 0 -1.001.650
6.953.928 1.923.490 0 -92.245 0 -1.011.521 0 26.055 0 0 0 0
-9.871
26.055 0 0 0 7.776.544
23.164
0
7.799.708
87.520.615 -6.198.379 -11.471.948
307.027
0
0
-171.564
0
0
87.827.643 -6.198.379 -11.643.512
69.850.289
135.464
0
0
69.985.752
69
WV-UV 2008
7.1.2
25-06-2009
17:43
Pagina 70
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
a. Woningen en woongebouwen in aanbouw Diverse complexen
31-dec-2008
31-dec-2007
11.277.501 =========
3.803.062 ==========
0 0 0 ----------0 ========= 11.277.501
0 0 0 -----------0 ========== 3.803.062
b. Aangegane verplichtingen inzake onroerende goederen Bedrag van de aangegane verplichting Af: Correctie onrendabel Af: Minder geactiveerd Sub-totaal Totaal
Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor:
-bouw -c.v. -lift -warmwatervoorziening -renovatie/groot onderhoud -isolatie -aankoopkosten -bijzondere voorzieningen -diversen
annuïtair ----------50 50/25/20/15/10 20/50 25/10 15/25/30 15/20/25 40/31 25/20 38/24/22/20
Erfpacht Het complex 3002 is gebouwd op door de gemeente in erfpacht uitgegeven gronden. De oorspronkelijke termijn van de erfpacht is per 31-12-1994 afgelopen. De erfpacht is opnieuw vastgesteld op € 15.882,- voor een periode van 17 jaar. Voor complex 3010 is jaarlijks een bedrag aan grondrente verschuldigd. Zekerheden Voor de als zekerheid voor de leningen verbonden materiële vaste activa, wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Brand- en stormverzekering De totale per 31 december 2008 geïndexeerde verzekerde herbouwwaarde bedraagt circa 195 miljoen euro (vorig jaar circa 196 miljoen euro). Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde per 31 december 2008 bedraagt € 119.723.700. Inclusief de rentabiliteitswaardecorrectie van € 5.767.000 bedraagt deze € 125.490.700. Bij de berekening is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:
Huurverhoging Inflatie Kostenstijging onderhoud Financieringsrente Disconteringspercentage
2009 2,25% 2,75% 3,25% 6,50% 6,00%
verdere jaren 2,50% 2,75% 3,25% 6,50% 6,00%
De bedrijfswaarde is berekend voor het gehele woningbezit.
70
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 71
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhogingen van 2,5. % (voorgaand jaar: 2,25); – jaarlijkse huurderving van 0,5 % (voorgaand jaar: 0,5); – mutatiegraad per complex varieert van 1 tot 20% op basis van ervaringscijfers; – jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten van 2,75 % (voorgaand jaar: 2,25); – genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 986,43 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 921,79); – genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm); – kosten van planmatig onderhoud gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting; – investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijk verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; – een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop – een rekenrente van 6 % (voorgaand jaar: 6) voor WSW-geborgde woningen; – een rekenrente van 6 % (voorgaand jaar: 6) voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; – de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 1 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardig is. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. 7.1.3
Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Stand per 01-jan-2008 Aanschaffingswaarde Afschrijvingen Boekwaarde 01-jan-2008 Mutatie in de boekwaarde: Investeringen Adm.corr.afgeschr.activa Desinvesteringen Afschrijvingen Adm.corr.afschrijvingen Correctie afschr.voorg.jaar
Stand per 31-dec-2008 Aanschaffingswaarde Afschrijvingen Boekwaarde
31-dec-2008
Afschrijvingstermijnen Bedrijfspand Inrichtingskosten bedrijfspand Terreininrichting bedrijfspand Kantoorinventaris meubilair Kantoorinventaris machines Vervoermiddelen Groot gereedschap Magazijnstellingen Automatisering Bedrijfsinformatiesysteem
Bedrijfspand
Inventaris
Vervoermiddelen
Automatisering
Totaal
1.865.630 -161.332 1.704.297
216.942 -178.890 38.052
246.243 -151.223 95.021
645.546 -157.263 488.283
2.974.361 -648.708 2.325.653
168.723 0
12.443 -163.007
4.064 -12.661
60.664 -16.866
-51.662 0
-7.043 163.007
-23.720 12.661
-138.548 16.866
245.894 -192.534 0 -220.973 192.534 0
117.061
5.400
-19.656
-77.884
24.921
2.034.353 -212.995
66.378 -22.925
237.646 -162.282
689.345 -278.946
3.027.722 -677.148
1.821.358
43.452
75.364
410.399
2.350.574
Termijnen 40 5 20 10 5 4/5 5 10 4 20
Systeem ann. ann. ann. ann. ann. ann. ann. ann. ann. ann.
Verzekeringen Het bedrijfspand en de werkplaats inclusief de inventaris zijn voor € 2.063.000,-- verzekerd tegen de risico's van brand- en stormschade. De vervoermiddelen zijn verzekerd voor WA+casco, met uitzondering van de Opel personenauto die WA verzekerd is. De computerinstallatie is verzekerd voor een bedrag van € 275.000,--. Tevens is er een verzekering afgesloten tegen calamiteiten. 71
WV-UV 2008
7.1.4
7.1.5
25-06-2009
17:43
Pagina 72
Onroerende en roerende zaken t.b.v. verkoop In 2002 zijn 8 woningen gekocht in Voorhout van het voormalig woningbouwbedrijf. Bij mutatie worden deze woningen verkocht. In 2004 en in 2006 zijn in totaal 8 appartementen in aanbouw aangekocht. Deze worden vanaf 2005 weer verkocht. Jaar van aankoop
Omschrijving
2002 2004 2006 2008
eengezinswoningen appartementen appartementen eengezinswoning
Aantal gekocht Aantal verkocht
Saldo
Boekwaarde
0 6 1 0
8 0 1 1
770.348 0 349.470 607.802 1.727.620
8 6 2 1
Grondposities
Loosterweg Voorhout Jac van Beierenweg Voorhout Turfspoor Lisserbroek Engelselaan Voorhout 's-Gravendamseweg Voorhout
31-dec-2008
31-dec-2007
1.850.147 5.380.670 3.717.976 545.741 1.765.400 13.259.934
1.754.213 5.109.807 3.531.069 51.307 1.674.325 12.120.720
Op de grondposities wordt jaarlijks 5% rente bijgeschreven. Tevens worden directiekosten doorberekend.
7.2
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
7.2.1
Te vorderen BWS-subsidies:
7.2.2
31-dec-2008
31-dec-2007
Begin boekjaar Rentetoerekening Uitbetalingen Toekenningen
322.074 23.684 -63.252 0
359.078 26.249 -63.253 0
Totaal
282.506
322.074
Deelnemingen De deelnemingen betreffen:
Bouwk. Adviesb. B'streek B.V. Ontw.Comb. H'meer-West Beh. B.V. Ontw.Comb. H'meer-West C.V.
Bouwk. Adviesb. B'streek B.V. Ontw.Comb. H'meer-West Beh. B.V. Ontw.Comb. H'meer-West C.V.
72
Saldo 31-12-2007 15.253 3.600 -150.000
Resultaat
-131.147
167.656
Overige mutaties
Saldo 31-12-08 33.213 1.387 1.909
Naar voorziening
Saldo debet 33.213 1.387 1.909
0
36.509
0
36.509
17.960 -2.213 151.909
Gevestigd
Aandeel %
Resultaat boekjaar
Netto vermogenswaarde per 31-12-2008
Noordwijkerhout Hoofddorp Utrecht
33,33 20,00 20,00
53.881 -11.065 9.546
99.640 6.935 109.546
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 73
Lening u/g 31-dec-2008
31-dec-2007
Wooninvesteringsfonds Bouwkundig Adviesbureau B'streek B.V. Ontw.Combinatie H'meer-West C.V.
226.890 30.000 1.822.305
226.890
Totaal
2.079.195
226.890
7.2.3
De lening is aangegaan voor een periode van 10 jaar met een einde looptijd per 02-06-2010. Tussentijdse aflossingen vinden er niet plaats. Jaarlijks wordt er een rente vergoed van 4,45%. VLOTTENDE ACTIVA 31-dec-2008
31-dec-2007
Onderhoudsmaterialen Drukwerk
5.297 500
6.495 500
Totaal
5.797
6.995
7.3
Voorraden
Waardering van de onderhoudsmaterialen vindt plaats tegen vaste verrekenprijzen.
VORDERINGEN 7.4 Huurdebiteuren 7.4.1 De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen (tussen haakjes cijfers voorgaand jaar): Aantal huurders Periode Minder dan een maand Gelijk aan 1 maand tot minder dan 2 maanden Gelijk aan 2 maand tot minder dan 3 maanden Gelijk aan 3 maand tot minder dan 4 maanden Gelijk aan 4 maanden of meer Afgesloten betalingsregelingen
(80) (25) (3) (8) (40) (16)
22.309 10.955 704 4.612 84.937 5.099
31.006 24.654 4.374 19.426 72.546 22.714
145 (172)
128.617
174.720
af: Voorziening dubieuze huurdebiteuren
39.100
39.200
Totaal
89.517
135.520
De De * *
51 21 3 15 42 13
Achterstand
achterstand bedroeg 1,2% (2007: 1,7%) van de bruto jaarhuur. voorziening is als volgt opgebouwd: huurdebiteuren ouder dan 120 dagen 40% huurdebiteuren minder dan 120 dagen 10%
31-dec-2008
31-dec-2007
Te vorderen BWS-subsidie Overigen
56.196 0
28.098 0
Totaal
56.196
28.098
Gemeente Teylingen
7.4.2
73
WV-UV 2008
7.4.3
25-06-2009
17:43
Pagina 74
Belastingen en sociale premies Latente Vennootschapsbelasting Pensioenpremie
31-dec-2008
31-dec-2007
1.912.597 0
336 13.818
1.912.597
14.155
De actieve latentie is gevormd voor de toekomstige compensabele verliezen en voor de tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering. De tijdelijke verschillen hebben met name betrekking op de waardering van de leningen onder VSO2. De voorziening is bepaald rekening houdend met een percentage van 23,5%. 7.4.4
7.4.5
7.4.6
Overige vorderingen Huurders Te ontvangen leningen - Overige vorderingen - Vordering omzetbelasting - NCCW vooruitbetaling - NWS en Padua BAB ActiVite Ontw. Combinatie H'meer-West CV Diversen
0 0 0 1.194.555 0 308.834
0 0 47.092 241.322 26.775 6.035 59.292 508.913 3.025.351 45.163
Totaal
1.530.201
3.959.944
a. ASN rente internet spaarrekening b. Overige overlopende activa
6.620 47.496
33.854 6.040
Totaal
54.116
39.894
Kas Postbank rekeningnummer 54.55.53 ASN Internet spaarrekening 85.21.33.367 Rekening-courant Bank Nederlandse Gemeenten 28.50.53.086 ING rekeningnummer 68.00.93.567 ING Duynstede B.V.
1.719 148.416 228.614 19.750 2.917.737 52.905
3.178 694.922 194.759 9.462 0 53.140
Totaal
3.369.141
955.462
0 0 26.812
Overlopende activa
Liquide middelen
Direct opvraagbaar
74
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 75
FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31-dec-2008
31-dec-2007
Saldo begin boekjaar Resultaat
10.901.888 6.195.496
11.489.622 -587.734
Saldo einde boekjaar
17.097.384
10.901.888
Algemene bedrijfsreserve
Egalisatierekeningen
7.5
7.6.1
Het verloop van de egalisatierekening BWS-subsidies is als volgt: Stand begin boekjaar Toekenningen Toevoeging rente Vrijval ten gunste van de exploitatie Stand einde boekjaar
0 0 0 0
11.550 0 924 -/- 12.474
0
0
Voorzieningen
7.6.2
Voorziening deelnemingen
0
150.000
Saldo einde boekjaar
0
150.000
De voorziening deelnemingen betreft een voorziening voor het negatief kapitaal in de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmeer C.V.
SCHULDEN OP LANGE TERMIJN
7.7
Leningen gemeentelijke overheid Aflossingen volgend jaar
5.387.931 -98.089
5.480.889 -92.958
5.289.842
5.387.931
80.034.757 -3.619.815 0
64.096.467 -2.065.439 0
76.414.942
62.031.028
gem. overheid
kredietinstellingen
-saldo begin boekjaar: -ontvangsten: nieuwe leningen bijstortingen/klim
5.480.889 0 0
64.096.467 18.000.000 0
-aflossingen
5.480.889 -92.958
82.096.467 -2.061.710
5.387.931
80.034.757
Totaal
Leningen kredietinstellingen Aflossingen volgend jaar Contractbijschrijvingen volgend jaar Totaal Het verloop van leningen was als volgt:
-saldo einde boekjaar
Leningen verdeeld naar looptijd
Looptijd t/m 5 jaar
Looptijd > 5 jaar
Totaal
Gemiddeld percentage
gemeentelijke overheid kredietinstellingen* * inclusief roll over lening
0 17.930.508 17.930.508
5.387.931 62.104.249 67.492.180
5.387.931 80.034.757 85.422.688
5,47% 4,45%
7.7.1
7.7.2
75
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 76
Aflossingssystemen De aangetrokken leningen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem of het dynamisch kostprijssysteem. In het laatste geval vindt geen aflossing plaats. De leningen nemen in de beginperiode toe volgens een vooraf overeengekomen DKPH-aflossingsschema.
De aflossingstermijnen bedragen voor: a. Leningen gemeentelijke overheid
annuïtair
-
75/40 jaar 50 jaar 25 jaar 20 jaar 20/25 jaar 13 jaar (lineair)
grond bouw c.v. lift herfinanciering isolatie
dynamisch
fixe
10/40 jaar
b. Overige leningen -
ING-bank Rabobank B.N.G. B.N.G. Nederlandse Nederlandse Nederlandse Nederlandse Nederlandse Depfa bank Depfa bank B.N.G. B.N.G. B.N.G. Rabobank Nederlandse Nederlandse
20 jaar 20 jaar 36 jaar 20 jaar Waterschapsbank Waterschapsbank Waterschapsbank Waterschapsbank Waterschapsbank
Waterschapsbank Waterschapsbank
De duration van de portefeuille bedraagt 7,0 jaar.
76
10 jaar 11 jaar 13 jaar 14 jaar 8 jaar 15 jaar 16 jaar 30 jaar 40 jaar 16,5 jaar 15 jaar 6 jaar 50 jaar
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 77
KORTLOPENDE SCHULDEN 31-dec-2008
31-dec-2007
7.8
0
1.818.761
7.8.1
3.619.815
2.065.439
7.8.2
Schulden aan gemeente - Aflossingen volgend jaar - Afrekening salariskosten
98.089 0
92.958 30.137
7.8.3
Totaal
98.089
123.095
Schulden aan leveranciers - Crediteuren
394.525
305.809
7.8.4
Belastingen en sociale verzekeringspremies - Afdracht omzetbelasting - Afdracht loonheffing - Afdracht pensioenfonds
41.952 51.690 26.900
0 43.755 27.120
7.8.5
Totaal
120.543
70.875
2.256.544 0 2.433 196.217 0 0 64.027 714 1.465 0
1.671.241 5.043 17.644 56.874 17.313 1.200 37.673 0 0 46.136
2.521.400
1.853.124
500
500
7.8.7
83.260 16.000 9.000 5.114 32.180 34.404 57.052
57.536 39.871 9.000 7.237 33.526 51.619 28.771
7.8.8
237.009
227.561
Bankier - Rekening-courant ING Bank 68.00.93.567
Schulden aan kredietinstellingen - Aflossingen volgend jaar
Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken - Nieuwbouw complex 3065 - Nieuwbouw complex 3068 - Nieuwbouw complex 3070 - Nieuwbouw complex 3075 - Nieuwbouw complex 3077 - Nieuwbouw complex 3078 - Nieuwbouw complex 3079 - Nieuwbouw complex 3080 - Nieuwbouw complex 3087 - Verbouwing kantoorpand
Waarborgsommen Betreft tijdelijke verhuur van woningen Overige schulden - Gas, water, elektra - Nog te betalen accountantskosten - Nog te betalen kosten jaarrekening - Nog te betalen advieskosten - Nog te betalen uitzendkrachten - Nog te betalen automatiseringskosten - Diversen Totaal
7.8.6
77
WV-UV 2008
7.8.9
25-06-2009
17:43
Pagina 78
Overlopende passiva
31-dec-2008
31-dec-2007
a. Vooruitontvangen huur b. Niet vervallen rente particuliere leningen c. Niet vervallen rente leningen gemeentelijke overheid d. Te verrekenen urgentieverklaringen e. Centr Bet Rijksbelasting huurtoeslag f. Te betalen rente rekening courant g. Verlofuren medewerkers h. Overige overlopende passiva Nog af te rekenenen vergoedingen met huurders - Te verrekenen servicekosten volgend jaar
103.074 1.881.063 105.071 0 47.638 0 22.001 4.803
665.613 1.558.095 107.208 53 55.937 21.225 16.196 0
59.456
47.748
Totaal
2.223.106
2.472.074
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
BORGSTELLING In het kader van de aangetrokken geldleningen onder borging van het Waarborgfonds voor de Volkshuisvesting bestaat een garantieverplichting ter grootte van € 3.251.000,-- zijnde 3,85% over het schuldrestant van de geborgde leningen. Dit bedrag is niet in de jaarcijfers verwerkt. OUD AMBTENAREN Bij de overname van het gemeentelijk woningbezit van de gemeente Sassenheim zijn een aantal ambtenaren gedetacheerd bij Woonstichting Vooruitgang. Voor ambtenaren die gebruik maken van de VUT-regeling of met pensioen gaan moeten wij jaarlijks nog kosten betalen aan de gemeente Teijlingen. VERPLICHTINGEN Met de volgende bedrijven zijn lopende contracten afgesloten: Bouwbedrijf BVR Oranjebuurt Hans van Egmond TotaalArchitectuur Sassembourg Hans van Egmond TotaalArchitectuur Liduina Totaal
10.600.000 1.500.000 700.000 12.800.000
GARANTIES Voor het slopen van 6 woningen in de Van Heemstrastraat (oude Oranjebuurt) heeft Woonstichting Vooruitgang een garantie afgegeven van € 200.000,-. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Vooruitgang vormt met Duynstede Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
78
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 79
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING Bedrijfsopbrengsten Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
Huren
8.1
Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen niet zijnde woningen
10.634.967 115.408
10.146.283 98.834
Sub-totaal
10.750.375
10.245.117
Af: Huurderving a. Wegens leegstand
31.045
36.263
Sub-totaal
31.045
36.263
10.719.330
10.208.854
Totaal
8.1.1
8.1.2
- de algemene jaarlijkse huurverhoging; - huurverhoging bij mutatie; - huurverhoging bij woningverbetering; De hogere huuropbrengst ten opzichte van vorig boekjaar is als volgt te verklaren: a. algemene huurverhoging per 1 juli 2008 b. algemene huurverhoging per 1 juli 2007, die in 2007 maar voor een half jaar is meegenomen c. doorrekening van voorgaand jaar van het in exploitatie komen van nieuwbouw en aangekocht d. huurverhoging bij mutatie e. minder huuropbrengst door sloop en verkoop van woningen
85.000 54.000 368.000 63.000 -65.000 505.000
Gedurende het boekjaar zijn er 69 woningen opgeleverd en 63 woningen aangekocht. Er zijn 8 woningen verkocht. De huren van de woningen zijn per 1 juli 2008 verhoogd met 1,6%. De huren van de garages zijn per 1 juli 2008 verhoogd met 4,0%.
79
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 80
De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
Gemeente Teylingen Overige
10.634.967 0
10.146.283 0
Totaal
10.634.967
10.146.283
845.148
643.566
27.081
1.304
Sub-totaal b. Verrekend met huurders c. Nog te verrekenen met huurders d. Overboeking naar volgend jaar
27.081 -1.033 -59.456 0
1.304 1.231 -47.748 0
Totaal
757.577
595.745
8.2
Vergoedingen
8.2.1
Te ontvangen vergoedingen Overige goederen, leveringen en diensten
8.2.2
Af: Vergoedingsderving a. Wegens leegstand
Dit betreft de bedragen welke de huurders boven de (netto-) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld warmtelevering, gemeenschappelijke groenvoorziening, enz. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.
80
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 81
Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
Overheidsbijdragen
8.3
Vrijval egalisatierekening BWS
0
12.474
Totaal
0
12.474
Verkoop onroerende goederen Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde
8.4 1.541.364 -66.189
1.156.973 -35.676
1.475.175
1.121.297
Opbrengst verkoop schoolwoning Opbrengst verkoop woning Monte Carlo
0 0
223.565 349.147
Af: boekwaarde
0 0
572.712 -494.374
Subtotaal verkoopopbrengst schoolwoningen
0
78.338
Verkoop ontwikkelrechten Oranjebuurt plan B
0
4.132.835
Totaal verkoopopbrengst
1.475.175
5.332.470
Overige bedrijfsopbrengsten a. Vergoeding administratiekosten servicekosten 1) b. Vergoeding administratiekosten huurkontrakt d. Bemiddeling tijdelijke verhuur e. Doorberekende diensten f. Verhuur antennes g. Vergoeding administratiekosten nieuwbouw h. Boekwinst verkoop vervoermiddelen i. Diversen
0 9.375 1.200 198.800 3.881 9.540 700 0
7.576 6.850 1.200 205.032 3.804 0 0 207
Totaal
223.496
224.669
Subtotaal verkoopopbrengst bestaand bezit
8.5
1) De vergoeding administratiekosten servicekosten is in 2008 conform de begroting opgenomen als negatieve kosten onder 8.12 Overige bedrijfslasten.
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa
Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
1.167.959 9.871 220.973
1.186.257 9.764 221.910
1.398.803
1.417.931
8.6
Dit betreft afschrijvingen op activa ter exploitatie. a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende goederen, niet zijnde woningen c. Activa ten dienste van de exploitatie Totaal
81
WV-UV 2008
8.7
25-06-2009
17:43
Pagina 82
Overige waardeveranderingen Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
0 0 0 0 0 0 -289.651 -620.986 -92.455 -537.463 -382.935
6.032.835 289.651 172.949 69.259 71.209 382.935 0 0 0 0 0
-1.923.490
7.018.838
16.336
16.336
1.219.786 262.844 76.469
1.098.156 284.840 98.052
1.559.099
1.481.048
a. Premie sociale lasten b. Pensioenlasten c. Overige personeelskosten
138.719 228.985 60.256
121.316 194.161 43.786
Totaal
427.960
359.262
1.119.421 0
1.386.445 12.491
1.755.189 0
1.638.485 0
Toegerekende kosten van andere posten van de W&Vrekening aan onderhoud - lonen en salarissen - sociale lasten etc. - rente en afschrijving
2.874.610
3.037.421
-247.905 -81.432 0
-426.111 -133.736 -133.681
Totaal
2.545.273
2.343.893
a. Reservering onrendabel complex 3065 (Oranjebuurt) b. Onrendabel PMC 1E c. Onrendabel PMC 1H d. Onrendabel PMC 3G e. Onrendabel PMC 5C f. Onrendabel PMC 7B g. Terugboeking onrendabel PMC 1E h. Terugboeking onrendabel PMC 1H i. Terugboeking onrendabel PMC 3G j. Terugboeking onrendabel PMC 5C k. Terugboeking onrendabel PMC 7B Totaal
8.8
Erfpacht
8.9
Lonen en salarissen a. Eigen dienst b. Uitzendkrachten c. Acquisitie en projecten Totaal
8.10
8.11
Sociale lasten
Onderhoudslasten Onderhoud algemeen en voorzieningen -woningen en woongebouwen -onroerende goederen, niet zijnde woningen Planmatig onderhoud -woningen en woongebouwen -onroerende goederen, niet zijnde woningen
82
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 83
Overige bedrijfslasten Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
Huisvestingskosten Onderhoud kantoorgebouw Energiekosten Overige huisvestingskosten
58.724 24.147 32.387
58.483 20.009 25.233
Sub-totaal
115.258
103.725
Kosten Raad van Commissarissen Presentiegelden Overige kosten
36.653 15.245
33.000 12.533
Sub-totaal
51.898
45.533
Algemene kosten Onderhoud inventaris Onderhoud vervoermiddelen Bureaukosten Kosten automatisering Ontwikkeling bouwplannen Kosten advisering Imagoverbetering en PR Opleidingen Inspectie bezit en uitrustingsniveau Woonruimteverdeling Kosten bewonersplatform en klachtencommissie Leefbaarheid Kosten ondernemingsplan Overige algemene kosten Incidentele uitgaven
33.420 44.200 172.550 102.063 50.000 211.277 36.879 39.935 134.143 22.988 13.578 46.986 32.290 145.358 26.775
41.854 37.564 138.622 143.185 30.501 251.210 58.871 26.960 0 28.516 8.568 0 30.439 108.464 37.076
Sub-totaal
1.112.440
941.830
1.279.596 0
1.091.088 -420.262
1.279.596
670.826
-92.918 -9.589 -8.410
-112.455 0 -8.458
Sub-totaal
1.168.679
549.913
Belastingen, verzekeringen en contributie landelijke federatie Belastingen Premie verzekeringen Contributie landelijke federatie
364.330 42.524 20.570
351.459 53.754 19.963
427.423
425.176
8.12
Algemene beheers- en administratiekosten
Aandeel technische dienst
Doorberekende kosten Leefbaarheid & Servicekosten - uren huismeesters - doorberekening toezicht huismeester en admie servicekosten - uren technisch medewerker woondiensten
Sub-totaal
83
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 84
Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
37.472 78.788 149.690 72.702 269.946 23.528 0 17.002 2.070 1.709 2.288 31.518 5.824 26.995 28.456 8.410 1.178 0 0
40.767 57.860 131.807 75.880 235.442 16.145 0 18.917 1.815 1.742 2.901 25.335 143 0 0 7.576 1.252 -42.898 53.590
757.577
628.273
Diverse bedrijfskosten a. Vervolgingskosten derden bij huurachterstand b. Kosten huismeesters c. Bijdrage Centraal Fonds t.b.v. de zogenoemde "Vogelaarwijken" d. Voorziening dubieuze vorderingen e. Diverse kosten
5.942 0 125.098 7.427 40.953
2.033 20.551 0 28.810 18.723
Sub-totaal
179.420
70.117
2.533.100
1.673.476
23.684 6.836 951.117 243.350
26.249 33.854 701.951 0
1.224.986
762.054
Rente langlopende schulden Toegerekende rente egalisatierekening Diversen
3.709.243 0 18.663
3.277.441 924 -5.718
Totaal
3.727.906
3.272.647
167.656
-140.747
Kosten leveringen en diensten Glasverzekering Stroomverbruik Schoonhouden Huismeester Stookkosten Groenvoorziening Alarm Water Kookgas C.A.I. Zusteroproep Servicekosten VVE Kosten glasbewassing Beheerder Pers.-overig Doorberekening administr.kosten Doorb. toezichtkosten huismeesters Voorschot vorig boekjaar g/w/e Voorschot gas/water/electra
Totaal overige bedrijfslasten
8.13
Rentebaten Te vorderen BWS-subsidies Liquide middelen Rente bijgeboekt op onroerende goederen in ontwikkeling Overige rente (= verrekening Ontw.Comb H'meer) Totaal
8.14
8.15
84
Rentelasten
Resultaat deelnemingen Resultaat deelnemingen
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 85
Boekjaar 2008 Boekjaar 2007 Belastingen
8.16
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastingen
-1.912.597 -1.912.597
Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Resultaat deelnemingen -167.656 Tijdelijke verschillen -3.114.151 Fiscale verliescompensatie -5.269.794 Totaal permanente en tijdelijke verschillen -3.868.915
-336 -336
4.283.235
-12.420.516 -8.137.281 -1.912.261
Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 23,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering Andere niet controlediensten
8.17
18 2 85 24
17 2 23 66
129
108
Saldo 01-jan-2008
Saldo 31-dec-2008
Mutatie
10.901.888
17.097.384
6.195.496
Toerekening jaarresultaat
Algemene bedrijfsreserve Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Stand per 1 januari 2008 (a) Jaarresultaat: a. autonome mutatie b. verkocht bezit in het eerste jaar c. gesloopt bezit in het eerste jaar (b) Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten: a. in de huurprijscomponent b. in de onderhoudslasten c. in de overige lasten d. in de vermogenskostenvoet e. in de levensduur f. in de restwaarde-inschatting g. in de voorgenomen investeringen h. in de inflatie
(c) Gevolgen van mutaties in het bezit: a. toevoeging aan bezit b. verkocht bezit c. gesloopt bezit
8.18 104.199.785
95.333 1.579.798 83.835 1.758.966
2.528.875 14.140.726 -13.010.722 0 684.253 -2.293.066 -3.607.479 -2.241.435 -3.798.848
19.227.459 -1.579.798 -83.835 17.563.826
Stand 31 december 2008
15.523.944 119.723.729 85
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 86
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2008 ACTIVA
Ref.
31-dec-2008
31-dec-2007
69.985.752 11.277.501 2.350.574 1.727.620 13.259.934 ------------98.601.381 ===========
62.186.044 3.803.062 2.325.653 1.264.722 12.120.720 -----------81.700.201 ==========
282.506 168.248 2.079.195 -----------2.529.949 ==========
322.074 0 226.890 -----------548.964 ==========
5.797
6.995
89.517 56.196 1.783.528 1.580.435 54.115 ------------3.569.588 ===========
135.520 28.098 13.818 4.006.003 39.894 -----------4.230.329 ==========
3.316.236 =========== ------------108.017.154
902.322 ========== -----------87.381.815
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende Onroerende en roerende Onroerende en roerende Onroerende en roerende Onroerende en roerende
zaken zaken zaken zaken zaken
in exploitatie in ontwikkeling ten dienste van de exploitatie t.b.v. verkoop grondposities
7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.1.5
Sub-totaal
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Lening u/g
9.2 7.2.1 9.2.2 7.2.3
Sub-totaal
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
7.3
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Teylingen Belastingen en sociale premies Overige vorderingen Overlopende activa
9.4 7.4.1 7.4.2 9.4.3 9.4.4 7.4.5
Sub-totaal
Liquide middelen
Totaal generaal
86
9.4.6
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 87
PASSIVA
Ref.
Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve
9.5
Egalisatierekeningen BWS-subsidies
7.6.1
Voorzieningen Voorziening deelnemingen
7.6.2
Schulden op lange termijn Leningen gemeentelijke overheid Leningen kredietinstellingen
7.7 7.7.1 7.7.2
Sub-totaal
Kortlopende schulden Bankier Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen inzake onroerende en roerende zaken Waarborgsommen Overige schulden Overlopende passiva Sub-totaal
Totaal generaal
7.8 7.8.1 7.8.2 7.8.3 7.8.4 7.8.5 7.8.6 7.8.7 7.8.8 7.8.9
31-dec-2008
31-dec-2007
17.097.384 ===========
10.901.888 ===========
0 ===========
0 ===========
0 -------------0 ===========
150.000 ------------150.000 ==========
5.289.842 76.414.942 -------------81.704.784 ===========
5.387.931 62.031.028 ------------67.418.959 ==========
0 3.619.815 98.089 394.525 120.542 2.521.400 500 237.009 2.223.106 ----------9.214.986
1.818.761 2.065.439 123.095 305.809 70.875 1.853.124 500 227.561 2.472.074 ----------8.937.238
------------108.017.154
-----------87.381.815
87
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 88
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2008
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5
10.719.330 757.578 0 1.475.175 223.496 ------------13.175.579 ===========
10.208.854 595.745 12.474 5.332.470 224.669 ------------16.374.212 ===========
8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 10.12
1.398.803 -1.923.490 16.336 1.559.099 427.960 2.545.273 2.528.689 -------------6.552.669 ===========
1.417.931 7.018.838 16.336 1.481.048 359.262 2.343.893 1.672.778 -------------14.310.087 ===========
6.622.910
2.064.125
8.13 8.14 10.15
1.224.986 -3.727.906 291.978 ------------4.411.968 ===========
762.054 -3.272.647 -141.268 --------------587.735 ===========
8.16
-1.783.528
0
6.195.496 ===========
-587.735 ===========
Som der bedrijfsopbrengsten(a)
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten(b)
Bedrijfsresultaat (a-b)
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Resultaat deelnemingen J A A R R E S U L T A A T voor belastingen
Vennootschapsbelasting J A A R R E S U L T A A T na belastingen
88
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 89
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS ACTIVA
Ref.
FINANCIELE VASTE ACTIVA
9.2
Deelnemingen De deelnemingen betreffen:
9.2.2
Duynstede Holding B.V. Totaal
Saldo 31-12-07
Resultaat
overige mutaties
Saldo 31-12-08
naar voorziening
Saldo debet
-123.730 -----------123.730
291.978 ----------291.978
0 ----------0
168.248 ----------168.248
0 ----------0
168.248 ----------168.248
Resultaat boekjaar 291.978
Netto vermogenswaarde 31-12-2008 40.398
Duynstede Holding B.V.
Gevestigd Teylingen
Aandeel % 100
31-dec-2008
31-dec-2007
1.783.528 0
0 13.818
1.783.528
13.818
Huurders Te ontvangen leningen Overige vorderingen Vordering omzetbelasting NCCW vooruitbetaling NWS en Padua Rek.crt. Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek B.V. Rek.crt. Duynstede B.V. Ontw. Combinatie H'meer-West CV ActiVite Diversen
0 0 26.812 0 0 0 0 50.235 0 1.194.555 308.834
0 0 47.092 241.322 26.775 6.035 59.292 46.059 3.025.351 508.913 45.163
Totaal
1.580.436
4.006.003
1.719 148.416 228.614 19.750 2.917.737 0
3.178 694.922 194.759 9.462 0 0
3.316.236
902.322
VLOTTENDE ACTIVA
9.4
Belastingen en sociale premies Latente vennootschapsbelasting Pensioenpremie
9.4.3
Totaal
Overige vorderingen
Liquide middelen Direct opvraagbaar Kas Postbank rekeningnummer 54.55.53 ASN Internet spaarrekening 85.21.33.367 Rekening-courant Bank Nederlandse Gemeenten 28.50.53.086 ING rekeningnummer 68.00.93.567 Storting bij de bank Totaal
9.4.4
9.4.6
89
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 90
PASSIVA
Ref.
Algemene bedrijfsreserve
9.5
31-dec-2008
31-dec-2007
Saldo begin boekjaar Resultaat
10.901.888 6.195.496
11.489.623 -587.735
Saldo einde boekjaar
17.097.384
10.901.888
0
123.730
0
123.730
Voorzieningen Voorziening deelnemingen
7.6.2
De voorziening deelnemingen in 2007 betrof een voorziening voor het negatieve kapitaal in Duynstede Holding B.V.
90
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 91
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
Huisvestingskosten Onderhoud kantoorgebouw Energiekosten Overige huisvestingskosten
58.724 24.147 32.387
58.483 20.009 25.233
Sub-totaal
115.258
103.725
Kosten Raad van Commissarissen Presentiegelden Overige kosten
36.653 15.245
33.000 12.533
Sub-totaal
51.898
45.533
33.420 44.200 172.550 102.063 50.000 211.277 36.879 39.935 134.143 22.988 13.578 46.986 32.290 140.947 26.775
41.854 37.564 138.622 143.185 30.501 251.211 58.871 26.960 0 28.516 8.568 0 30.439 107.765 37.076
Sub-totaal
1.108.029
941.132
Aandeel technische dienst
1.275.185 0
1.090.390 -420.262
1.275.185
670.128
-92.918 -9.589 -8.410
-112.455 0 -8.458
Sub-totaal
1.164.267
549.215
Belastingen, verzekeringen en contributie landelijke federatie Belastingen Premie verzekeringen Contributie landelijke federatie
364.330 42.524 20.570
351.459 53.753 19.963
427.423
425.175
BEDRIJFSLASTEN
10.12
Overige bedrijfslasten Algemene beheers- en administratiekosten
Algemene kosten Onderhoud inventaris Onderhoud vervoermiddelen Bureaukosten Kosten automatisering Ontwikkeling bouwplannen Kosten advisering Imagoverbetering en PR Opleidingen Inspectie bezit en uitrustingsniveau Woonruimteverdeling Kosten bewonersplatform en klachtencommissie Kosten leefbaarheid Kosten ondernemingsplan Overige algemene kosten Incidentele uitgaven
Doorberekende kosten Leefbaarheid & Servicekosten - uren huismeesters - doorberekening toezicht huismeester en admie servicekosten - uren technisch medewerker woondiensten
Sub-totaal
91
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 92
Boekjaar 2008
Boekjaar 2007
37.472 78.788 149.690 72.702 269.946 23.528 0 17.002 2.070 1.709 2.288 31.518 5.824 26.995 28.456 8.410 1.178
40.767 57.860 131.807 75.880 235.442 16.145 0 18.917 1.815 1.742 2.900 143 7.576 1.137 114 10.691 25.335
757.577
628.271
Diverse bedrijfskosten a. Vervolgingskosten derden bij huurachterstan b. Kosten huismeesters c. Bijdrage Centraal Fonds d. Kosten inbewaargeving woningen e. Voorziening dubieuze vorderingen f. Diverse kosten
5.942 0 125.098 0 7.427 40.953
2.033 20.551 0 0 28.810 18.723
Sub-totaal
179.420
70.117
2.528.689
1.672.778
nvt
nvt
Resultaat Duynstede Holding BV
291.978
-141.268
Totaal resultaat deelnemingen
291.978
-141.268
Saldo 01-jan-2008
Saldo 31-dec-2008
Mutatie
10.901.888
17.097.384
6.195.496
10.901.888
17.097.384
6.195.496
Kosten leveringen en diensten a. Glasverzekering b. Stroomverbruik c. Schoonhouden d. Huismeester e. Stookkosten f. Groenvoorziening g. Alarm h. Water i. Kookgas j. C.A.I. k. Zusteroproep l. Kosten afvalverwijdering m. Doorberekening administratiekosten n. Doorberekening toezichtkosten huismeesters o. Doorberekening toezichtkosten vaklieden p. Voorschot gas/water/electra q. Servicekosten VVE Sub-totaal
Totaal overige bedrijfslasten
10.15
Resultaat deelnemingen Resultaat v.o.f. Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek
Toerekening jaarresultaat
Algemene bedrijfsreserve
92
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 93
93
WV-UV 2008
94
25-06-2009
17:43
Pagina 94
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 95
95
WV-UV 2008
25-06-2009
17:43
Pagina 96
Woonstichting Vooruitgang Hoofdstraat 10 2171 AT Sassenheim Tel. 0252 24 10 10 Email:
[email protected] Website: www.wstvooruitgang.nl
