Workshop Woningwet Deloitte: de eerste praktijkervaring. April 2015 Aedes, 21 Maart 2016

Workshop Woningwet Deloitte: de eerste praktijkervaring

April 2015 Aedes, 21 Maart 2016

Inhoud workshop Expert Real Estate Kennismaking: wie zijn wij?

1

Onderzoeken en Handboek Deloitte

2

Financiële gevolgen scheiden versus splitsen

3

Hybride model vs juridisch splitsing

4

Planning

5

Sluiting

6

Joop Hooghiemstra Director 088-2880557 [email protected] •

Expert Real Estate Hinse Boonen Manager 088-2884960 [email protected] •

1

Joop is een ervaren adviseur die zich bezig houdt met bedrijfsvoerings- en vastgoedontwikkelingsvraagstukken bij corporaties en het ontwerpen van samenwerkingsverbanden van corporaties (w.o fusie), publieke en private organisaties.

Hinse houdt zich bezig met de financiële kant corporaties en adviseert bij financiële analyses, due diligence, transacties, financieringen, verbeter/herstelplannen en de woningwet. Daarnaast is Hinse actief bij beleggers en financials.

© 2016 Deloitte The Netherlands

Onderzoeken Deloitte BZK: WSW beoordelingsmethodiek Risicobeoordelingskader •

24 Business Risks, 5 Financial Risks

•

Kwaliteit gegevens

•

Risicoscoremodel: uitgebreid, alle bank indicatoren

•

Proces: model ondersteunend bij beoordeling

2


Onderzoeken Deloitte Aedes: toegevoegde waarde WSW borgingsstelsel Toegevoegde waarde WSW borgingsstelsel •

Financiering sociale huisvesting: •

•

• 3

Beschikbaarheid, prijs en doorlooptijd Voorstellen Blok risico voor systeem

•

Risicovergoeding voor de achtervang

•

Mogelijkheid tot faillissement

•

Eigen risico voor geldverstrekkers

•

Instemmingsbevoegdheid voor achtervang

•

Premiedifferentiatie op basis van risico Alternatieven


Handboek Daeb – niet Daeb Stand van zaken

In april wordt een update uitgebracht:

4

-

Veegwet Wonen en veegwet BTIV

-

Reactie BZK

-

Reacties corporaties


Handboek: Indeling Daeb en niet Daeb bezit en diensten 1

Woongelegenheden

Zelfstandige woongelegenheid

MOG

Maatschappelijk vastgoed, toegestaan (bijlage 3 van BTIV)

BOG

Individueel of Bedrijfsverzamelgebouw

Parkeren, berging

Parkeren, berging bij een niet DAEB woongelegenheid

Vastgoed kent meerdere functies

Combinaties van woongelegenheden, MVG, BOG

Woongelegenheden in complexen

Zuivere complexen

2 Intramurale woongelegenheid

4 Maatschappelijk vastgoed, toegestaan (bijlage 4 van BTIV) 6

Bestaand bezit

3 Onzelfstandige woning, woonwagen, short stay (studenten, expats)

5

7 Bestemd voor kantoorhuisvesting TI

8

9 Collectieve (semi – openbare parkeervoorziening)

Parkeren, berging bij een DAEB woongelegenheid 11

12a

12b

Gemengde complexen

13

Ontwikkeling

(Te) ontwikkelen grondpositie (eventueel met opstallen)

Positie en/of ontwikkeling in de TI

Diensten

Onderhoudsdiensten en serviceverlening (VVE beheer)

Onderhoud en service voor individuele huurder

14

Positie en/of ontwikkeling in een verbinding (dochter)

16

xx

5

15

Positie en/of ontwikkeling in een verbinding (deelneming)

17

Onderhoud en service i.o.v derden (vanuit T.I.)

18

Onderhoud en service i.o.v. derden (vanuit dochter)

Verwijzing naar uitwerking in schemanummer


Schema ‘juridisch of administratief scheiden’ Waar staat u?

6

Visie op…

• Ontwikkeling volkshuisvesting - zienswijze gemeenten - prestatieafspraken - wonen en zorg • Positionering en taakstelling corporatie • Ontwikkeling portefeuille en SVB - groei, behoud, krimp, verkopen • Huurbeleid • Financieel beleid • Governance • Organisatie • Gewenst risicoprofiel •

Foto

Reflectie op eigen beleid t.i. op basis van zienswijze van gemeente(n) en informatie van huurdersorganisatie(s)

1. Verkennen

• • • • • • •

Samenstelling portefeuille - DAEB - Niet-DAEB Financiële positie Meerjaren prognose Financieringsstructuur (Des)investeringsprogramma Fiscale positie Waardeontwikkeling gebied Nevenstructuur

2. Scenario’s doorrekenen

3. Beslissen

•

Voorkeurscenario vaststellen

•

Bevindingen delen met lijnorganisatie, RvB, RvC

•

Informeren OR

•

Consultatie huurdersorganisatie en gemeenten

Strategie

Financieel

Fiscaal

Verbindingen

Organisatie

Baten/Lastenscheiding

Administratief scheiden

4. Implementeren

Uitwerking gekozen model (fundament splitsingsplan) Verkrijgen zienswijze gemeenten, huurdersorganisatie Toetsing splitsingsplan WSW Finaal splitsingsplan Implementatie

Juridisch scheiden Uitvoeringskosten Hybride model


Financiële gevolgen scheiden versus splitsen Interne lening en externe financiering, levensvatbaarheid Onderverdeling vastgoed

Interne lening

Uitgangspunt meerjarenprognose

Vormgeving interne lening

Splitsing DAEB, nietDAEB of hybride variant

• Omvang – evenwichtige solvabiliteit • Aflossing/looptijd • Dividend

Levensvatbaar? Beiden levensvatbaar?

Bepalen levensvatbaarheid op basis van ratio’s (Daeb) en (niet-DAEB) LTV bepalend voor ruimte kasstroomratio’s bij gelijke solvabiliteit

Financierbaar? Financierbaar en herfinanciering nietDAEB mogelijk? • Omvang en risicoprofiel portefeuille • Rente • Bestaande afspraken en garanties WSW en banken

Heroverweging onderverdeling vastgoed

7

•

Overhevelen niet-DAEB, te liberaliseren bezit

•

Niet-DAEB bezit terugbrengen naar DAEB -> passendheid

•

Aflossingstermijn interne lening © 2016 Deloitte The Netherlands

Hybride model of juridisch splitsen Welke varianten? 1. Administratief of juridisch scheiden

Wie kiest voor administratief scheiden? Wie kiest voor de hybride variant?

2. Juridisch scheiden is een woningvennootschap oprichten

Wie kiest voor de juridische scheiding?

3. Hybride model is variant binnen administratief scheiden (en niet een combinatie van administratief en juridisch!) 4. In het hybride model blijven huidige dochters bestaan 5. Vermogensverstrekking is mogelijk op basis van ontheffing ten tijde van de juridische of administratieve scheiding (waaronder de hybride scheiding) 6. Verschaffen van het vermogen voor maximaal 60% in de vorm van aandelen (aan de minister voorleggen). De aflossingsperiode en hoogte van de rente zijn ook vastgelegd. 8


Administratief scheiden, Hybride variant Voordelen 1. Geen toestemming minister vereist voor niet Daeb in dochtervennootschap 2. Niet alle niet Daeb behoeft te worden overgedragen aan de dochtervennootschap (bij juridische splitsing wel) 3. Aanvullende financiering is mogelijk (onder voorwaarden), ook bij herstructurering 4. Is geen woningvennootschap (minister kan niet verplichten tot aankoop)

5. Daarna is overstap naar zuivere administratieve scheiding of juridische scheiding nog mogelijk

9


Interne lening bij administratief en hybride Rente & aflossing Administratief

DAEB

Niet-DAEB

Niet-DAEB vastgoed

Interne lening

Hybride

DAEB

10

Niet-DAEB

Niet-DAEB

Niet-DAEB vastgoed

Vastgoed reeds in BV

Interne lening

Interne lening

Rente & aflossing

Rente & aflossing

Commercieel vastgoed Energie BV


Levensvatbaarheid Is de corporatie gestart met een analyse van de levensvatbaarheid van zowel DAEB als niet-DAEB? • Heeft de corporatie inzicht in haar DAEB en niet-DAEB vastgoed?

• Heeft de corporatie aparte financiële meerjarenprognoses voor haar DAEB en niet-DAEB vastgoed? • Heeft de corporatie zicht op de ontwikkeling van haar financiële ratio’s? • Kan een corporatie haar toekomstige gewenste investeringen verwezenlijken? • Is binnen de ratio’s voldoende ruimte om aanvullende financiering aan te trekken? • Heeft de corporatie scenario’s doorgerekend om te bepalen welke deel van het te liberaliseren bezit overgeheveld dient te worden om de wensportefeuille te realiseren? • Hoe is de interne lening in de meerjarenprognose verwerkt? 11


Financiële gevolgen scheiden versus splitsen Interne lening en externe financiering, levensvatbaarheid Levensvatbaarheid DAEB en niet-DAEB •

Welk deel van de portefeuille is levensvatbaar: DAEB of niet-DAEB

•

Kleine corporaties issues met levensvatbaarheid niet-DAEB -> niet-DAEB pareltjes of rommelportefeuille?

•

Hoe om te gaan met niet-DAEB investeringen op lange termijn: •

Interne lening zo beperkt of zo hoog mogelijk?

•

Aandachtspunten bij het vaststellen van de interne lening – kasstromen vs vermogen -> ICR vs solvabiliteit;

•

Dividend of rekening courant?

•

Andere corporaties issues met levensvatbaarheid DAEB

•

Niet-DAEB terugbrengen naar DAEB

•

Heeft het volume woningen in €600 - €700 impact op passend toewijzen? Issues verhuurbaarheid: Huur naar beneden of overbrengen naar niet-DAEB

•

Valse start betekent blijvende issues

12


Financiële gevolgen scheiden versus splitsen Interne lening en externe financiering, levensvatbaarheid Praktijkvoorbeelden - issues •

Eisen WSW / AW nog niet bekend – belangen verschillen

•

Financiering niet-DAEB -> banken willen tegen juiste voorwaarden, WSW zet in op geborgde financiering

•

Kosten verdelen: op vhe-niveau of pragmatisch (verdeelsleutel)

•

Berekening ratio’s zowel op basis bedrijfswaarde als marktwaarde

•

Zorg dragen voor lange termijn perspectief: 25 jaar

•

Rekening houden met mogelijke macro economische ontwikkelingen: rente schommelingen.

•

De mogelijkheden van corporaties om zelfstandig ratio’s te hanteren die afwijken van de WSW/AW ratio’s

•

Te liberaliseren bezit overbrengen om buffer te creëren

•

Mogelijkheden toekomstige fusie

13


Financiële gevolgen scheiden versus splitsen Stakeholders Autoriteit woningcorporaties • Update normen en toetsingskaders mrt/apr: - Financiële ratio’s - LTV obv marktwaarde

• •

Toetsing AW op basis van kern Overig passend binnen strategie

WSW • Mogelijk beperkingen ten aanzien van juridische scheiden • Voorwaarden aantrekken ongeborgde financiering en niet-DAEB investeringen Gemeentes en huurdersverenigingen • Samenstelling vastgoed per gemeente/wijk • Investeringsopgave per wijk/gemeente • Mogelijkheid/wens niet-DAEB • Uitvoeren markttoets • Huurverhogingsbeleid? Ministerie • Huurverhogingsregels niet bekend • Mogelijke stijging verhuurderheffing • Vaststellen woningmarktgebieden 14


Planning implementatie nieuwe woningwet – voorbereidingstijd beperkt 2016

2015

Inwerkingtreding (01-07-2015)

Vaststelling woningmarktgebieden en bod richting gemeenten (01-07-2016)

Keuze scheiding

Uitwerking keuze

Governance

Inventarisatie nevenstructuur

2018

2017

Statuten, reglementen, organisatie en werkzaamheden in lijn met de wet (01-01-2017)

Splitsingsplan opstellen en indienen Aanpassen/opschonen nevenstructuur

2019..

Verbindingen in overeenstemming met de wet (01-01-2018)

Implementatie Verlenging aanpassing nevenstructuur na verzoek aan minister

Aanpassen governance structuur, statuten en reglementen Processen en systemen

Aanpassen processen, systemen en AO/IC Implementatie waardering bezit op Marktwaarde Aanpassen planning & control cyclus Verslaglegging, incl. passend toewijzen Herfinanciering niet-DAEB

Overleg en besluitvorming stakeholders

15

Zienswijzen gemeenten, huurdersorganisatie Besluit RvB / RvC

WSW en BZK


Conclusie

• De nieuwe Woningwet is complex, onderschat de impact niet

• Schakel vroegtijdig met stakeholders • Wees creatief met invulling mogelijk toekomstscenario’s • Beschouw meerdere varianten en denk na over terugvaloptie • Kom tot een optimaal scenario dat rekening houdt met volkshuisvestelijke, financiële, fiscale, administratieve en organisatorische randvoorwaarden • Een zorgvuldige multi-disciplinaire aanpak is nodig om tot een optimaal scenario te komen; reken scenario’s tijdig door • Gebruik het momentum als kans om strategie en visie te (her)ijken 16


Vragen & discussie

17


Bijlage

18


Positie en/of ontwikkeling in 100% dochter TI

Relevante artikelen: Art. 49 BTIV voor rendementstoets en akkoord WSW Art. 47, lid 1 Ww Art. 48, lid 6 Ww Art 45, lid 2 en 3 Ww Art. 66 BTIV Art. 81 BTIV

14

Positie en/of ontwikkeling in een dochter

DAEB woongelegenheden (en bijbehorend) parkeren Vindt ontwikkeling plaats in regio waarin corporatie feitelijk werkzaam is?

Ontwikkeling MOG bijlage 3 en 4 Ontwikkeling in het gebied waarin de TI feitelijk werkzaam is?

neen

neen

Afzien van ontwikkeling

Is ontheffing verkregen van BZK (op verzoek van de betreffende gemeente)?

ja

Heeft de TI bezit in de betreffende wijk?

Betreft het BOG op bebouwde of onbebouwde grond?

neen

Is het aantal BVO minder dan 25% en de investering kleiner dan € 10 mln?

neen Afzien van ontwikkelin g

ja

ja Heeft MOG op de wijk, buurt of buurtschap gerichte functie?

neen

ja

ja

ja neen

neen

BOG

neen

ja Afzien van ontwikkeling

Is het een ontwikkeling op bebouwde grond?

ja

ja

Daeb portefeuille

neen

Dragen de werkzaamheden bij aan andere activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting?

neen

Niet Daeb portefeuille versie 1 oktober 19 2015, printed 17 november 2015

19


Nieuwe Woningwet Maatschappelijk vastgoed: sociaal (bijlage 3 of 4) of commercieel? Locatie

Onderdelen

Kelder

particuliere muziekschool:

Begane grond

Wereldwinkel

C

B3

B4

Bibliotheek: indien dorps- of wijkbibliotheek Sportvoorziening voor tafeltennis (wijk) Projectteam ter ondersteuning van sportactiviteiten voor kinderen en cursussen voor volwassenen Stichting ter ondersteuning van mensen met een verstandelijke beperking (regionaal) 1e etage

Kantoorruimte voor flexwerkers (bevordering bedrijvigheid in de wijk?) Vluchtelingenwerk Nederland Humanitas Landelijke vereniging voor maatschappelijke dienstverlening en samenlevingsopbouw Stichting hulpdienst van de gemeente Stichting Pecunia ondersteuning schoolgaande kinderen van ouders met lage inkomens om mee te kunnen doen met sport Centrum voor jeugd en gezin (voldoende rendement?)

2e etage

Jeugdbescherming Provincie Provinciale Bond gericht op welzijn van senioren Buurtzorg als alternatief voor thuiszorg Maatschappelijk werkers en sociaal raadslieden, onderdeel van stichting die geestelijke gezondheidszorg welzijn en maatschappelijke dienstverlening biedt Eigen kantoorruimte van corporatie (t.i.)

20


Dit document, dat is opgesteld door Deloitte Financial Advisory Services B.V. (“Deloitte FAS”), is uitsluitend vervaardigd met als doel een presentatie te geven tijdens de Aedes Treasury meeting 21 maart 2016. De informatie opgenomen in dit document is samengesteld door Deloitte FAS en bevat materiaal dat is verkregen uit gepubliceerd materiaal waarvan Deloitte FAS regelmatig gebruik maakt, die niet geverifieerd is. Dit document bevat tevens vertrouwelijk materiaal van Deloitte FAS. Deloitte is niet aansprakelijk voor eventuele fouten opgenomen in deze presentatie. Dit document en de inhoud ervan zijn vertrouwelijk en mogen niet worden gereproduceerd, verspreid of doorgegeven, direct of indirect, aan een andere persoon in zijn geheel of gedeeltelijk zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Deloitte FAS.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.nl/about for a more detailed description of DTTL and its member firms.

Deloitte provides audit, consulting, financial advisory, risk management, tax and related services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s more than 210,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication. © 2016 Deloitte The Netherlands

Workshop Woningwet Deloitte: de eerste praktijkervaring. April 2015 Aedes, 21 Maart 2016

Recommend Documents