Woonvisie stadsdeel Centrum

Gemeente Amsterdam

Stadsdeel Centrum

Woonvisie stadsdeel Centrum tot 2012

Inspraakversie maart 2008

Inhoudsopgave Voorwoord

5

1. Inleiding Leeswijzer

7 7

2. Stadsdeel Centrum Het stadsdeel Centrum Bevolkingssamenstelling Woningvoorraad

9 9 11 16

3. De Speelruimte De verbinding met de stad en regio De Amsterdamse woningmarkt Bouwen aan de Stad Beleidsovereenkomst Wonen 2007-2011 Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008 t/m 2016 Woonservicepact Short Stay Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020 Betekenis voor het Centrum

21 21 22 24 24 25 25 26 27 28

4. De Keuzes van stadsdeel Centrum Keuzes voor mensen Keuzes voor wonen Keuzes voor buurten Burgwallen Oude Zijde Burgwallen Nieuwe Zijde Grachtengordel-West Grachtengordel-Zuid/ Weteringschans Nieuwmarkt/Lastage Haarlemmerbuurt Project Wonen boven bedrijven. Jordaan Weesperbuurt/Plantage Oostelijke Eilanden/Kadijken Overige prioriteiten

30 30 31 36 36 37 37 38 38 38 38 38 39 39 40

5. Uitwerking Bewoners Particuliere eigenaars en verhuurders Splitsen particuliere huurwoningen

41 41 42 42

Bijlage 1 Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020

44

Bijlage 2 Overzicht gevoerde gesprekken

46

Bijlage 3 Corporaties in Amsterdam Centrum

Inspraakversie Woonvisie stadsdeel Centrum

Voorwoord De Amsterdamse binnenstad is er voor iedereen en dat moet zo blijven. De stad moet plaats bieden aan jong en oud, rijk en arm, kleine of grotere huishoudens. Dat zeiden we al bij de vorige Nota Wonen in 2004 en dat is niet veranderd. De mogelijkheden van het stadsdeelbestuur om de samenstelling van de woningvoorraad bij te sturen zijn klein. Het stadsdeel is gebonden aan de weten regelgeving en stedelijke afspraken met de corporaties. Ik ben tevreden over de afspraken die we in Bouwen aan de stad (en meer uitgewerkt in de Beleidsovereenkomst Wonen 20072011) zijn overeengekomen met de centrale stad, de woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam. Via aanbiedingsafspraken is nu geregeld dat corporaties ten minste 85% van hun vrijkomende woningen zullen aanbieden aan inkomens tot en met de voormalige ziekenfondsgrens. Deze afspraken zijn op 1 januari 2008 ingegaan, zodat het nu nog te vroeg is om iets over de effecten te kunnen zeggen. Het dagelijks bestuur wil met woningcorporaties nadere afspraken maken, bijvoorbeeld over het middensegment. Met particuliere verhuurders is dit veel moeilijker, zo niet onmogelijk, gezien het versnipperde bezit in de binnenstad. Regels voor splitsen en verkopen (en nu een stedelijke gedragscode waaraan gewerkt wordt met betrokkenen) en aanschrijven, zijn de voornaamste instrumenten die we in handen hebben. In het centrum staan nu vooral goedkope huurwoningen en heel dure huur- of koopwoningen. Vooral gezinnen met een middeninkomen kunnen slecht een woning van hun gading vinden. De woningen zijn óf veel te klein óf ze zijn wel groot genoeg, maar dan veel te duur. Het dagelijks bestuur vindt het belangrijk dat er ook voor die groep meer geschikte woningen komen. Dat heb ik daarom benadrukt in de gesprekken die ik met de woningcorporaties heb gevoerd. Eén van de mogelijkheden die we hebben besproken, is het samenvoegen van woningen tot 80-100 m² voor middeninkomens. De huur moet na samenvoeging tussen € 600 – 1000 komen te liggen. Ik ben mij ervan bewust dat dit ten koste gaat van de goedkoopste voorraad. Bewonersorganisaties meldden als knelpunt dat bij woningruil de corporaties de huur maximaliseren waardoor de ruil vaak niet doorgaat. Over dit punt heb ik ook met de corporaties gesproken. Verschillende woningcorporaties hebben mij verzekerd dat woningruil binnen hun eigen woningbestand zonder enorme huurverhoging bespreekbaar is. Zeker wanneer het gaat om “Van goed naar beter”, waarbij een oudere in een te grote woning ruilt met een gezin dat te krap woont. Wat ik daarnaast waardeer, is dat de corporaties hechten aan de leefbaarheid van de buurten en dat ze daarin willen investeren. Bestrijding van woonfraude (onrechtmatige bewoning) heeft ook de aandacht van elke corporatie. Wonen gecombineerd met zorg vormt een ander speerpunt voor de komende jaren. Het aanbod voor ouderen en voor mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking wordt uitgebreid, bijvoorbeeld door de bouw van aanpasbare woningen. Els Iping, dagelijks bestuurder Bouwen, Wonen, Stedelijke Ontwikkeling e.v.

Fotograaf: Katerina Knappova


1. Inleiding De binnenstad vormt het levendig middelpunt van de dynamische metropool Amsterdam. De plek waar vele mensen werken, leren, en recreëren. Het is ook een gebied waar ruim 80.000 Amsterdammers wonen. Amsterdammers van divers pluimage en achtergrond, zij geven een belangrijke bijdrage aan de levendigheid en dynamiek van de binnenstad. Het woonbeleid van het stadsdeel is erop gericht ook in de toekomst die belangrijke kwaliteit, een gemengde binnestad, te behouden. Hier is de visie van het stadsdeel Centrum op het wonen in de binnenstad verwoord. De speelruimte die het stadsdeel Centrum heeft om eigenstandig beleid te voeren is beperkt. Landelijk en stedelijk beleid, wetten, regelgeving en bestaande afspraken beperken deze speelruimte. Bij de totstandkoming van het stedelijk beleid en afspraken heeft het stadsdeel Centrum een actieve bijdrage geleverd. Dit beleidskader draagt daarmee ook in belangrijke mate bij aan de realisatie van de beleidsdoelen van het stadsdeel Centrum. Dit neemt niet weg dat het stadsdeel doelen en uitvoeringsinstrumenten ter beschikking staan om accenten in het beleid te leggen en op stadsdeelniveau aanvullende afspraken te maken. Binnen de grenzen van de beleidskaders zoekt deze Woonvisie de ruimte op om ook daadwerkelijk een verschil te maken voor het stadsdeel Centrum. Deze visie is tot stand gekomen in overleg met die organisaties die een rol spelen bij de uitvoering van het beleid: bewoners(organisaties), corporaties, (zorg)instellingen en makelaars. Een eerste consultatiebijeenkomst heeft plaats gevonden op 8 november 2007. In de eerste maanden van 2008 heeft afzonderlijk overleg plaats gevonden met de woningcorporaties en bewonersorganisaties. De uitkomsten van deze gesprekken zijn in deze visie verwerkt. Het uitgangspunt voor deze visie is de Nota Wonen; Woonbeleid Amsterdam-Centrum (mei 2004). Hiernaast vormt Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020 (inspraak versie december 2007) een belangrijke leidraad bij de totstandkoming van deze visie.

Leeswijzer Deze Visie is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 2 is het stadsdeel Centrum beschreven. Hier is ingegaan op de bevolkingssamenstelling, de woningvoorraad en de ontwikkelingen die nu aan de orde zijn. • De kaders en randvoorwaarden waarbinnen deze visie vorm heeft gekregen zijn in hoofdstuk 3 weergegeven. • In hoofdstuk 4 komen de beleidsmatige keuzes aan de orde. Deze keuzes zijn uitgewerkt naar de keuzes voor mensen, wonen en buurten. • De wijze waarop uitwerking van het beleid wordt gegeven is weergegeven in hoofdstuk 5. Dit hoofdstuk is te beschouwen als samenvatting van deze Woonvisie.


2. Stadsdeel Centrum Het stadsdeel Centrum De binnenstad van Amsterdam vormt een bijzonder gebied; de grachten, de talrijke monumenten en een grote mix aan functies. Wonen, winkelen, werken, recreëren en leren, het is allemaal in de binnenstad aanwezig. Niet in elke buurt manifesteren deze functies zich in dezelfde mate. Buurten onderscheiden zich van elkaar met een verschillende ‘inkleuring’ van deze functies. Binnen het stadsdeel Centrum zijn de navolgende buurten te onderscheiden.

05

01 06 02

00

04 09

03

08

07

Figuur 1 Stadsdeel Centrum (incl. buurtindeling)

00 Burgwallen-Oude Zijde 01 Burgwallen-Nieuwe Zijde 02 Grachtengordel-West 03 Grachtengordel-Zuid 04 Nieuwmarkt/Waterloopleinbuurt 05 Haarlemmerbuurt 06 Jordaan 07 De Weteringsschans 08 Weesperbuurt/Plantage 09 Oostelijke Eilanden/Kadijken


Figuur 2 Centraal Stedelijke Zone

Binnen Amsterdam vormen de stadsdelen Centrum, Zeeburg (Oostelijk Havengebied), Oud-Zuid, Oud-West, Zuideramstel vormen gezamenlijk de Centraal Stedelijke Zone. Met een oppervlakte van 809,64 ha (waarvan 631,40 ha land) neemt het stadsdeel Centrum 3,7% van het oppervlakte van Amsterdam in beslag. Het grootste deel van dit oppervlak is bestemd voor ‘wonen’.

Gebruik grondgebied Woongebied

22% 33% 0% 0%

Wegen/spoor-, tram- en metrobanen Bedrijfsterreinen Bouwterrein

3%

Groenvoorzieningen

3%

Agrarisch/natuurlijk gebied Vuilstortplaatsen e.d. 6%

Water

33%

Figuur 3 Grondgebied naar soort bodemgebruik ha in 2006 Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S bewerking: RIGO

10


De bevolkingsdichtheid in het Centrum is met 12.808 inwoners/km² een stuk hoger dan voor geheel Amsterdam (4457 inwoners/km²). Ook het aantal woningen per km² is beduidend hoger dan in Amsterdam als totaal: 7529 woningen per km² t.o.v. 2275 woningen per km² voor Amsterdam gemiddeld. Kenmerkend voor het Centrum is de dynamiek. De aanwezige werkfuncties zijn hier mede debet aan. Dagelijks werken er ongeveer evenveel mensen in de Amsterdamse binnenstad als er mensen wonen. Het unieke karakter van Amsterdam Centrum moet behouden blijven. De keuzes die in deze woonvisie worden gemaakt hebben tot doel de sterke kanten van het Centrum te benadrukken en de zwakten weg te nemen of in ieder geval te verminderen. Figuur 4 SWOT Woon- en leefklimaat Stadsdeel Centrum De sterkten:

De zwakten:

Unieke kleinschalige mix van activiteiten;

Woningen relatief klein;

Fijnmazige en monumentale bebouwing;

Gering aanbod groene buitenruimte;

(Internationale) naam en faam;

Grote marktdruk;

Dynamiek en levendige sfeer;

Beperkte ruimte voor nieuwe

Voorzieningenaanbod;

ontwikkellocaties;

Waardevastheid van het vastgoed.

(Auto)bereikbaarheid en parkeren.

De kansen:

De bedreigingen:

Jonge en groeiende bevolking;

Toenemende druk op de bereikbaarheid;

Aantrekken van hoogwaardige

Toenemende druk op de woningmarkt;

werkgelegenheid;

Individualisering;

Gentrification; (Blijvende) belangstelling

Stad voor alleenstaanden, de regio voor

voor centrum-stedelijke woonmilieus; groei van het centrumgebied;

gezinnen? Potentiële tweedeling langs inkomen en/of etniciteit;

Figuur 4 SWOT Woon- en leefklimaat stadsdeel Centrum

Bevolkingssamenstelling In het centrum van Amsterdam wonen anno 2007 ongeveer 81.000 mensen. Dit betekent dat ongeveer 11% van de Amsterdamse bevolking in het centrum woont. Het stadsdeel Centrum behoort met Amsterdam-Noord, Oud-Zuid en Zuid-Oost –qua inwonertal- tot de grote stadsdelen van Amsterdam. Het aantal inwoners is tot 2007 langzaam gegroeid tot 82.000 inwoners, in 2007 is het inwoneraantal enigszins teruggelopen en de groei van de bevolking min of meer gestabiliseerd.


11

82.500 82.000 81.500 81.000 80.500

Aantal inwoners

80.000 79.500 79.000 78.500 2003

2004

2005

2006

2007

Figuur 5 Verloop bevolking 2003-2007 Bron Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO

300 250 200 150 100

Geboorte

50

Sterfte Saldo

0 -50 -100 -150

Figuur 6 Mutatie bevolking per buurt 2006 t.g.v. geboorte en sterfte Bron Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO

12


Oostelijke Eilanden/Kadijken

Weesperbuurt/Plantage

De Weteringschans

Jordaan

Haarlemmerbuurt

Nieuwmarkt-Lastage

Grachtengordel-Zuid

Grachtengordel-West

Burgwallen- Nieuwe Zijde

Burgwallen- Oude Zijde

-200

1.400 1.200 1.000 800 Vestiging

600

Vertrek

400

Saldo

200 0 -200



De Weteringschans

Jordaan

Haarlemmerbuurt

Nieuwmarkt-Lastage

Grachtengordel-Zuid

Grachtengordel-West

Burgwallen- Nieuwe Zijde

Burgwallen- Oude Zijde

-400

Figuur 7 Mutatie bevolking per buurt 2006 t.g.v. vestiging en vertrek Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO

De bevolkingsopbouw naar leeftijd vertoont een beeld dat past bij het centrum van een grote stad. Er wonen relatief veel jongere huishoudens en veel stedelingen zonder kinderen. Het aantal 65-plussers in het centrum is anno 2007 nog beperkt. De groep van 55 tot 60 en die van 60 tot 65 is daarentegen sterk vertegenwoordigd. Deze groepen passeren het komend decennium de leeftijdsgrens van 65. Gezinnen met kinderen vinden we relatief weinig in het centrum en de verwachting is dat het aandeel kinderen (onder de 20 jaar) alleen maar verder af zal nemen. Terwijl in 2007 nog 13% van de inwoners jonger dan 20 jaar is, mag op basis van de meest recente prognose van O&S worden verwacht dat dit aandeel in 2020 niet meer dan 11% zal bedragen. Enige relativering is hierbij wel op zijn plaats, het stadsdeel Centrum is momenteel het enige stadsdeel waar het aantal kinderen in de basisschoolleeftijd groeit. Het aandeel jonge huishoudens van 20 tot 30 jaar neemt toe van 18% in 2007 naar 20% in 2020. In het centrum zal ook het aantal ouderen zal naar verwachting toenemen. Het aandeel 65-plussers neemt volgens de prognoses toe van 9% in 2007 naar 14% in 2020. Het aandeel ouderen neemt in het centrum sterker toe dan in Amsterdam als geheel. Met name de aandelen ouderen in de leeftijd van 65 tot 70 en van 70 tot 75 jaar nemen in het centrum sterk toe tot in het jaar 2020 (respectievelijk van 3% naar 5% en van 2% naar 4%). In Amsterdam neemt het aandeel 65-70 jarigen toe van 3% naar 4% en het aandeel 70-75 jarigen van 3% naar 4%. Uiteraard is met name deze ontwikkeling van belang voor de behoefte aan wonen met zorg.


13

25%

20%

15%

2007 2015 2020

10%

5%

85 jaar en ouder

80 tot 85 jaar

75 tot 80 jaar

70 tot 75 jaar

65 tot 70 jaar

60 tot 65 jaar

55 tot 60 jaar

50 tot 55 jaar

45 tot 50 jaar

40 tot 45 jaar

35 tot 40 jaar

30 tot 35 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

0 tot 5 jaar

0%

Figuur 8 Bevolkingsopbouw stadsdeel Centrum in 2007, 2015 en 2020 Bron:O&S, bewerking RIGO

In bovenstaande grafiek is de veranderende bevolkingsopbouw voor alle leeftijdsklassen weergegeven. De belangrijkste (relatieve) afname vindt plaats in de leeftijdsklasse van 30 tot 50 jaar. Deze afname kan overigens in bepaalde zin als ongewenst worden beschouwd: het beleid is immers de midden (en middelhoge) inkomens aan het stadsdeel te binden, en deze inkomensgroepen bevinden zich voor een belangrijk deel in deze leeftijdsklasse. Hierbij moet de kanttekening gemaakt worden dat demografische prognoses belangrijke cijfermatige inzichten leveren, maar niet als blauwdruk voor de toekomst moeten worden beschouwd. Weesperbuurt/Plantage 2914 Oostelijke Eilanden/Kadijken4528 Totaal 34771

546 1046 6858 0%

10%

972 1490 12444 20%

30%

747 2113 10246 40%

50%

507 1047 5009 60%

70%

636 1775 7576 80%

90%

186 164 2124

7252 12319 80819

100% Alleenstaand

Burgwallen- Oude Zijde Burgwallen- Nieuwe Zijde

Gehuwd samenwonend zonder kinderen

Grachtengordel-West

Ongehuwd samenwonend zonder kinderen

Grachtengordel-Zuid

Gehuwd samenwonend met kinderen

Nieuwmarkt-Lastage

Ongehuwd samenwonend met kinderen

Haarlemmerbuurt

Eenoudergezin

Jordaan De Weteringschans

Overig


Tehuisbewoner


Figuur 9 bevolking naar huishoudsamenstelling per buurt, 1-1- 2007 Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007O&S, bewerking RIGO

14

744 156 1791


Weesperbuurt/Plantage 2914 273 Oostelijke Eilanden/Kadijken 4528 523 Totaal 34771 3429 0%

486 745 6222 10%

20%

201 550 2760 30%

40%

151 293 1441 50%

60%

263 708 3192 70%

80%

51 49 598 90%

4339 7396 52413

100% Alleenstaand


Gehuwd samenwonend zonder kinderen

Grachtengordel-West

Ongehuwd samenwonend zonder kinderen

Grachtengordel-Zuid

Gehuwd samenwonend met kinderen

Nieuwmarkt-Lastage Haarlemmerbuurt

Ongehuwd samenwonend met kinderen

Jordaan

Eenouder gezin

De Weteringschans Weesperbuurt/Plantage

Overig


Figuur 10 aantal huishoudens naar samenstelling per buurt, 1-1-2007 Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO

Binnen het stadsdeel Centrum zijn de Grachtengordel-Zuid en (in iets mindere mate) de Grachtengordel-West de meest welvarende buurten. Het gemiddeld besteedbaar inkomen ligt hier het hoogst en ook het aantal huishoudens in de hoger inkomenscategorieën is hier hoger. De Oostelijke Eilanden/Kadijken is gemeten naar gemiddeld besteedbaar inkomen de minst welvarende buurt. Ook op de Burgwallen wonen veel huishoudens met een laag inkomen. Overigens nemen de verschillen in gemiddeld besteedbaar inkomen toe in de leeftijdscategorieën 45-64 jaar en 65 jaar e.o. Het gemiddeld besteedbaar inkomen in die leeftijdscategorieën laten een meer gedifferentieerd beeld zien. Oostelijke Eilanden/Kadijken 9.000 19.200 Gemiddeld 8.700 22.400 0

5.000

19.300 23.500 10.000

16.300 18.700 15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

Burgwallen- Oude Zijde Burgwallen- Nieuwe Zijde Grachtengordel-West Grachtengordel-Zuid 15-24 jaar

Nieuwmarkt-Lastage

25-44 jaar 45-64 jaar

Haarlemmerbuurt

65 jaar e.o.

Jordaan De Weteringschans Weesperbuurt/Plantage Oostelijke Eilanden/Kadijken

Figuur 11 gemiddeld besteedbaar inkomen naar leeftijd/buurt, 2004 Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO


15

Totaal

15800

8300 0%

7000

10%

20%

30%

5100 40%

7800 50%

60%

44000 70%

80%

90%

100%

Burgwallen- Oude Zijde Burgwallen- Nieuwe Zijde Grachtengordel-West Grachtengordel-Zuid < 15.800 Nieuwmarkt-Lastage

15.800 -< 22.000 22.000 -< 29.600

Haarlemmerbuurt

29.600 -< 39.900 > 39.900


Figuur 12 aantal huishoudens naar inkomensklasse, 2004 Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO

Woningvoorraad In het stadsdeel Centrum zijn in 2007 47.511 woningen, dit zijn er iets meer dan in het jaar daarvoor. Deze groei is in nagenoeg alle buurten gerealiseerd. Het merendeel van de woningvoorraad bestaat uit relatief kleine woningen. Zowel wat betreft het aantal kamers als gemeten naar gebruiksoppervlak.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

Burgwallen- Oude Zijde Burgwallen- Nieuwe Zijde Grachtengordel-West Grachtengordel-Zuid 2003

Nieuwmarkt/Lastage

2004 2005

Haarlemmerbuurt

2006 2007


Figuur 13 woningvoorraad 2003-2007 per buurt Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO

16


1,12 1,1 1,08 Burgwallen- Oude Zijde

1,06

Burgwallen- Nieuwe Zijde Grachtengordel-West

1,04

Grachtengordel-Zuid Nieuwmarkt/Lastage

1,02

Haarlemmerbuurt Jordaan

1

De Weteringschans Weesperbuurt/Plantage

0,98


0,96 0,94 0,92 2003

2004

2005

2006

2007

Figuur 14 Ontwikkeling van het aantal woningen per buurt (index, 2003=100) Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO

20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000


onbekend

9 kamers of meer

8 kamers

7 kamers

6 kamers

5 kamers

4 kamers

3 kamers

2 kamers

1 kamer

0

17

3%

1% 1%

0%

0%

0%

14% 1 kamer

11%

2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers 6 kamers 7 kamers 8 kamers 9 kamers of meer

29%

onbekend

41%

Figuur 15 woningvoorraad naar aantal kamers, 1-1-2007 Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO

Aantal woningen 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000

Aantal woningen

3.000 2.000 1.000 0 < 40 m²

40 - 50 m²

50 - 60 m²

60 - 70 m²

70 - 80 m²

80 - 90 m²

> 90 m²

onbekend

Figuur 16 Woningvoorraad naar gbo, 1-1-2007 Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO

Naast de relatief vele kleine woningen, zijn in het stadsdeel Centrum veel onzelfstandige eenheden te vinden die niet in de ‘officiële statistieken’ zijn terug te vinden. Dit betreft onder meer zorginstellingen (verpleeg- en verzorgingshuizen) en studentenwoningen. De woonfunctie van de in de binnenstad liggende woonboten draagt weliswaar in aantallen bescheiden bij aan de totale cijfers van woningen, maar is wel een belangrijke functie binnen de binnenstad. Er zijn 794 geregistreerde woonboten in de binnenstad met vergunning. Uitgaande van de gemiddelde woningbezetting 1,7 (2007) in de binnenstad wonen er een kleine 1400 mensen op woonboten.

18


Het zal geen verrassing zijn dat het merendeel van woningen in de binnenstad stamt uit de periode voor 1906, het gaat om 56% van de woningvoorraad. In de periode 1906–1970 is een beperkt aantal woningen in de binnenstad gebouwd. Met de stedelijke vernieuwing vanaf de jaren ’70 zijn weer woningen gebouwd in de binnenstad. Op 1 januari 2006 telde Amsterdam volgens gegevens van O+S 8.331 monumenten. Het gaat vooral om rijksmonumenten (90%), een klein deel betreft gemeentelijke monumenten (10%). Van deze rijks- en gemeentelijke monumenten staat 89% in de binnenstad. Het totaal aantal monumenten in de binnenstad is sinds 2004 met 495 toegenomen tot 7.395. De toename betreft voornamelijk gemeentelijke monumenten. Dit aantal is sinds 1 januari 2004 meer dan verdriedubbeld tot 731 op 1 januari 2006. Gemeentelijke monumenten maken dan bijna 10% uit van het totaal aantal monumenten in de binnenstad. Dankzij het Gemeentelijk Monumentenproject is het aantal gemeentelijke monumenten de afgelopen vier jaar met ruim 900 objecten toegenomen. Woningvoorraad naar bouwperiode, Stadsdeel Centrum geheel 7% 8%

15%

56% 4% 1% 1%

voor 1906

1906-1918

1919-1930

1931-1945

1946-1960

1961-1970

1971-1980

1981-1990

1991-2000

2001-2006

5% 2%

1%

Figuur 17 Woningvoorraad naar bouwperiode, 1-1-2007 Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007 O&S, bewerking RIGO 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%


voor 1906 1906-1918

Grachtengordel-West Grachtengordel-Zuid Nieuwmarkt/Lastage

1919-1930 1931-1945 1946-1960 1961-1970

Haarlemmerbuurt

1971-1980

Jordaan

1981-1990

De Weteringschans

1991-2000 2001-2006

Weesperbuurt/Plantage Oostelijke Eilanden/Kadijken

Figuur 18 Woonvoorraad naar bouwperiode per buurt, 1-1-2007 Bron: Stadsdelen in cijfers, 2007; O&S, bewerking RIGO


19

In het stadsdeel Centrum is het eigendom ongeveer gelijkelijk verdeeld. Krap een derde van de woningen is particuliere verhuur, ongeveer een derde betreft sociale verhuur en iets meer dan een derde betreft woningen in bezit van eigenaar/bewoners. De buurten laten wel een verschillend beeld zien, wat daarbij opvalt is het relatief hoge aandeel woningen in de sociale verhuur op de Oostelijke Eilanden/Kadijken. Ook opvallend is het hoge aandeel eigenaar/bewoners op de grachtengordel.

Woningvoorraad naar eigendom stadsdeel centrum

29% 38%

Eigenaar/bewoner Sociale verhuur Particuliere verhuur

33%

Figuur 19 Woningvoorraad naar eigendom, 1-1-2007 Bron: Wonen in Amsterdam 2007; dienst Wonen, bewerking RIGO

33%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Burgwallen- Oude Zijde Burgwallen- Nieuwe Zijde Grachtengordel-West Grachtengordel-Zuid Nieuwmarkt/Lastage

koop corporatie huur

Haarlemmerbuurt

particuliere huur


Figuur 20 Woningvoorraad naar eigendom per buurt, 1-1-2007 Bron: : Wonen in Amsterdam 2007; dienst Wonen, bewerking RIGO

20


3. De Speelruimte De verbinding met de stad en regio Het centrum is onlosmakelijk verbonden met de stad en de stedelijke regio. Het centrum vormt het hart van stad en regio. Keuzes ten aanzien van het wonen in de binnenstad zijn van invloed op keuzes elders en vice versa. De woningmarkt is een regionale aangelegenheid. Er is geen eigenstandig functionerende woningmarkt in het stadsdeel, noch in andere delen van de stad en regio. De werking van deze regionale woningmarkt wordt in de eerste plaats bepaald door de markt zelf. Kansen en bedreigingen voor het stadsdeel moeten in de regionale context bezien worden.

Met haar unieke leef- en woonklimaat neemt het stadsdeel Centrum weliswaar een sterke positie in binnen de regionale woningmarkt. De invloed van een stadsdeel op de woningmarkt is echter zeer beperkt. Niet alleen door de regionale schaal van de markt maar vooral ook doordat veel beleid en afspraken met betrekking tot het wonen niet door de stadsdelen worden gemaakt. Dit geldt onder andere voor de kaders van woonruimteverdeling, nieuwbouwbeleid, afspraken met woningcorporaties en dergelijke. Uiteraard gaat dit ook op voor de landelijke regelgeving ten aanzien van huurniveau, huurbescherming en dergelijke. Daar komt nog bij dat het stadsdeel niet zelf woningen bouwt of verbetert en daarom van investeerders en eigenaren afhankelijk is, om bepaalde doelen op het gebied van het wonen te realiseren. Bovendien kan worden geconstateerd dat het eigen woonbeleid van een stadsdeel in de afgelopen jaren meer en meer is ingekaderd door regionale - maar vooral ook stedelijk gemaakte afspraken. Dit geldt bijvoorbeeld voor de gemaakte aanbiedingsafspraken. Bij de totstandkoming hiervan heeft het stadsdeel Centrum een actieve rol gespeeld omdat het ook bijdraagt aan de eigen beleidsdoelstellingen


21

Het voorgaande wil niet zeggen dat het stadsdeel geen eigen verantwoordelijkheid heeft ten aanzien van het woonbeleid, of dat het stadsdeel met lege handen staat. Er zijn nog steeds doelen en uitvoeringsinstrumenten die het stadsdeel ter beschikking staat. Uitgangspunt voor het eigen woonbeleid zijn en blijven de stedelijke en regionaal gemaakte beleidsafspraken. Daarbinnen wordt met deze nota de ruimte opgezocht, zowel om beleidsprioriteiten te benoemen als om er voor te zorgen dat die prioriteiten verwezenlijkt kunnen worden. Door het aanhaken op stedelijk beleid en het maken van aanvullende afspraken met bewoners, corporaties en andere vastgoedeigenaren zijn accenten te leggen in het woonbeleid. Met deze nota wordt daar invulling aan gegeven.

De Amsterdamse woningmarkt De druk op de woningmarkt in Amsterdam is vooral hoog in het centrumgebied. Daarbij is het centrumgebied steeds meer naar buiten toe uitgedijd. Het beleid van de Gemeente Amsterdam is er op gericht de stad, met het centrumgebied daarbij voorop zo goed mogelijk te ontwikkelen op het gebied van de kenniseconomie, vestigingsklimaat, creativiteit en regionale - en internationale samenwerking. Op die manier zou Amsterdam een eigen, onderscheidende plek moeten veroveren in de top van de Europese steden: Amsterdam als Topstad. Het is de belangrijkste opgave voor het woonbeleid om het stadsdeel in deze omstandigheden toegankelijk te houden voor alle bevolkingsgroepen en nieuwkomers. Het streven naar een ongedeelde stad is voor Centrum daarom bijzonder actueel. Volgens het onderzoek Wonen in Amsterdam 2005, geeft een kwart van de Amsterdamse huishoudens aan op korte termijn te willen verhuizen. Daarnaast zou nog eens 30% misschien wel willen verhuizen. Ongeveer 19% is ook daadwerkelijk actief op

22


zoek naar een andere woning. De meeste bewoners willen in Amsterdam blijven wonen, maar kunnen niet een gewenste woning vinden of staan achter in de rij. Doordat het woningaanbod onvoldoende aansluit op de vraag is de doorstroming laag. Dit komt niet alleen doordat er onvoldoende woningen zijn in de hogere segmenten, het gaat ook om de grootte van woningen en de betaalbaarheid (zo willen veel mensen die in een sociale huurwoning wonen best verhuizen naar een wat grotere woning, maar is de prijs te hoog ten opzichte van de ruimtewinst). Voorts draagt het huidige woonruimte verdeelsysteem er toe bij dat bewoners langer op hun huidige woning blijven zitten (het duurt bijzonder lang om voldoende woonduur op te bouwen om kans te maken op een andere huurwoning). Het belangrijkste antwoord van de gemeente Amsterdam om de doorstroming te bevorderen was het aanjagen van de nieuwbouwproductie, waardoor het aanbod aan woningen voor diverse doelgroepen zou worden vergroot. Geconstateerd kan worden dat in de afgelopen jaren de nieuwbouwproductie inderdaad aanzienlijk is toegenomen. Andere maatregelen om de doorstroming te bevorderen zijn echter eveneens van belang. Voorbeelden hiervan zijn de experimenten die worden uitgevoerd om te kijken of er tot een ander verdeelsysteem kan worden gekomen, het splitsingen verkoopbeleid huurwoningen en specifieke regelingen zoals regelgeving ten aanzien van short stay en de regeling ‘van groot naar beter’ (mensen die in een grote woning wonen en liever willen verhuizen naar een kleinere, kunnen daarbij hulp krijgen). Een andere manier om woningen beschikbaar te krijgen voor de doelgroep is de bestrijding van woonfraude. Een andere voorwaarde om de doorstroming te bevorderen ligt op het gebied van de financiering van de woningmarkt. Het gaat hierbij ondermeer om het stelsel van huurtoeslagen, huurbelasting en hypotheekrenteaftrek. Deze zaken liggen uiteraard buiten het beleidsterrein van de gemeente. Er vindt over deze zaken echter wel regelmatig overleg plaats tussen de gemeente en het Rijk. Het kabinet Balkenende III wilde de woningmarkt – het is niet alleen een Amsterdams probleem - vooral openbreken door de huurmarkt voor een deel te liberaliseren. De vergaande voorstellen zijn uiteindelijk niet doorgegaan. Het huidige kabinet zet vooral in op 40 probleemwijken in Nederland. De discussie over hoe de huidige woningmarkt het beste kan worden vlotgetrokken is daarmee naar verwachting echter niet van de baan. Zo publiceerde in oktober 2007 de VROM-Raad het rapport ‘Tijd voor keuzes, perspectief op een woningmarkt in balans’. Geconcludeerd wordt dat het niet functioneren van de woningmarkt een maatschappelijk probleem is en dat bij ongewijzigd beleid de problemen en risico’s verder zullen toenemen met betrekking tot de spanning op de woningmarkt, kloof tussen huur en koop en inkomensderving van de overheid. Hoe deze discussie zal aflopen en wat dat voor mogelijke consequenties op termijn zal hebben voor de woningmarkt in Amsterdam zullen we moeten afwachten. De verwachting is niet dat deze discussie binnen de duur van deze woonvisie zal zijn afgerond.

Van de 40 probleemwijken bevinden zich 5 in Amsterdam, geen daarvan bevindt zich in het Centrum


23

Bouwen aan de Stad Eind 2006 hebben de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de woningbouwproductie. Daarbij is ondermeer overeengekomen dat de productie tot 2011 gemiddeld voor 70% bestaat uit marktwoningen en 30% uit sociale huurwoningen (= 6.000). Tevens werd daarbij afgesproken dat die 30% niet bij ieder project behoeft te worden gerealiseerd. Binnen het programma voor de 6.000 sociale huurwoningen is afgesproken dat het gaat om 3.000 gewone sociale huurwoningen (met in begrip van die in woonservicewijken), 1.500 voor ouderen en zorgbehoevenden en 1.500 voor grotere huishoudens. Voorts zijn met de corporaties aanbiedingsafspraken gemaakt. Dit houdt in dat de corporaties garanderen dat ten minste een vastgelegd percentage van de in verhuur gebrachte woningen wordt verhuurd aan nader omschreven inkomensgroepen. Daarbij wordt in absolute zin een minimum aantal per inkomensgroep per vier jaar vastgelegd. Daardoor wordt zekerheid geboden dat lager betaalden voldoende aan bod komen op de woningmarkt. Voor de periode 2007 tot 2011 is afgesproken dat de corporaties garanderen dat ten minste 65% van de verhuringen wordt aangeboden aan de primaire doelgroep en minstens 85% aan de groep tot de voormalige ziekenfondsgrens. In absolute aantallen: gegarandeerd wordt ten minste 26.000 verhuringen aan de primaire doelgroep en tenminste 34.000 aan de groep tot de voormalige ziekenfondsgrens. Boven de 48.000 verhuringen zijn corporaties vrij in de verhuringen aan inkomensgroepen. Deze afspraken gelden voor drie verschillende gebieden afzonderlijk (ingedeeld op basis van marktdruk). Eén van deze gebieden is het centrumgebied, het gebied met de hoogste marktdruk en bestaat uit de stadsdelen Centrum, ZuiderAmstel, Oud-West, Oud-Zuid en enkele kleinere locaties. Door deze aanbiedingsafspraken wordt gekeken hoeveel van de beschikbaar komende woningen jaarlijks aan de primaire doelgroep wordt toegewezen. Dat zegt meer dan de daarvoor gehanteerde afspraken met betrekking tot de kernvoorraad. Belangrijk aandachtspunt hierbij is echter wel dat de aanbiedingsafspraken niet meer gemaakt zijn per stadsdeel maar per marktgebied. De sturingsmogelijkheden op stadsdeelniveau zijn daardoor verminderd. Deze beleidsafspraken dragen bij aan het streven van het stadsdeel Centrum naar een evenwichtige bevolkingssamenstelling. Met deze afspraken is het aanbod voor de doelgroep gegarandeerd, maar kunnen ook de middengroepen en gezinnen aan bod komen. Het stadsdeel wil met name voor deze groep de mogelijkheden verruimen. De evaluatie van deze afspraken zal het dagelijks bestuur nauwlettend volgen.

Beleidsovereenkomst Wonen 2007-2011 De gemaakte afspraken in Bouwen aan de stad vormden de leidraad voor de Beleidsovereenkomst Wonen 2007-2011. Ook in deze overeenkomst tussen woningcorporaties, gemeente Amsterdam, stadsdelen en huurdersvereniging Amsterdam is een omslag gemaakt van het maken van afspraken over de voorraad woningen naar afspraken over beschikbaar komende woningen voor mensen die het nodig hebben.

24


De belangrijkste afspraken zijn: • gegarandeerd aantal betaalbare woningen beschikbaar door gerichte toewijzing van leegkomende woningen in de bestaande voorraad en door gerichte productie van nieuwbouw; de zogenaamde aanbiedingsafspraken; • de aanbiedingsafspraken richten zich in het bijzonder op de primaire doelgroep, de middeninkomens, grote gezinnen, mensen die zorg nodig hebben en studenten/jongeren; • een uitbreiding van het aantal tot 2016 te verkopen sociale huurwoningen met 12.000 (zie ook hierna); • met kracht doorzetten van de stedelijke vernieuwing waarbij de gezamenlijke opgave niet alleen fysiek maar juist ook sociaal en economisch is; • uitstoot van CO² beperken door energiebesparing. In het verlengde van de afspraken van Bouwen aan de Stad, ondersteunen de afspraken in de Beleidsovereenkomst 2007–2011 eveneens de doelstellingen van het stadsdeel Centrum. Wel constateert het stadsdeel dat in het centrum de middengroepen en gezinnen moeilijk aan bod komen. Voor deze groep wil het stadsdeel extra aandacht. Ook zal er, gezien de verwachte bevolkingsontwikkeling, aandacht nodig zijn voor de huisvesting van ouderen.

Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008 t/m 2016 De afspraken over de verkoop van sociale huurwoningen in Bouwen aan de Stad en de Beleidsovereenkomst Wonen zijn verwerkt in een nieuw convenant Splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008-2016. In dit nieuwe convenant zijn een aantal nieuwe afspraken opgenomen. De belangrijkste zijn: • uitbreiding van het aantal verkopen met 12.000 (vanaf 2012); • gelijkmatige spreiding van de verkopen in de tijd; • overgang van stadsdeelquota naar quota per marktgebied; • verkoop onder voorwaarden telt niet mee in de verkoopquota; • samenhang tussen verkoopafspraken en aanbiedingsafspraken. Voor stadsdeel Centrum bedraagt de resterende ruimte (per 1-1-2007) 1040 te verkopen woningen. Tot 2012 geldt het oude quotum. In 2010 worden de afspraken geëvalueerd en bepaald hoe de toedeling van de 12.000 extra te verkopen woningen zal plaatsvinden over de marktgebieden. Hoe dat voor stadsdeel Centrum uitpakt, valt nu nog niet te zeggen. In heel Amsterdam worden gemiddeld 2200-2400 sociale huurwoningen per jaar verkocht. In stadsdeel Centrum hebben de corporaties in 2007 in totaal 94 woningen verkocht, waarvan er 63 gelegen zijn op de Oostelijke Eilanden/Kadijken. Het stadsdeel Centrum onderschrijft het convenant Splitsen en Verkoop. In gesprekken met corporaties is geconstateerd dat corporaties weinig woningen willen verkopen. Het is daarom nodig met corporaties aanvullende afspraken te maken over het creëren van een passend aanbod voor middengroepen en gezinnen.

Woonservicepact In 2007 zijn betrokken partijen op het gebied van wonen, zorg en dienstverlening het Woonservicepact overeengekomen. Doel is tegemoet te komen aan de groeiende behoefte van mensen om zelfstandig te blijven wonen, ook als ze daar dagelijks zorg bij nodig hebben. Veelal moeten ouderen nu nog hun zelfstandigheid opgeven als hun gezondheid achteruit gaat. Ook voor mensen met een handicap is het vaak moeilijk om helemaal zelfstandig te wonen. De woonservicewijken bieden die mogelijkInspraakversie Woonvisie stadsdeel Centrum

25

heid wel. Woningen worden rolstoelgeschikt gemaakt, maaltijden aan huis bezorgd, verzorgend personeel komt bij de mensen thuis en alarmeringssystemen worden aangelegd. Een belangrijke rol hierbij spelen de loketten Zorg en Samenleven van de stadsdelen. Overeengekomen is dat alle stadsdelen in 2008 een uitgewerkt plan opstellen voor tenminste één woonservicewijk per stadsdeel. Het stadsdeel Centrum draagt actief bij aan de realisatie van de doelstellingen van het Woonservicepact. In het stadsdeel Centrum is de vormgeving van woonservicewijken is dan ook voortvarend opgepakt. Eén wordt nu al gerealiseerd en twee andere worden voorbereid.

Short Stay Amsterdam heeft beleid voor het reguleren van kort verblijf in woonruimte (= short stay) in ontwikkeling. Het gaat hierbij om verhuur van woningen voor kort verblijf aan met name (buitenlandse) werknemers. Mogelijkheden voor short stay worden door de gemeente Amsterdam van groot belang geacht voor de (inter-)nationale economische positie van Amsterdam. In de beleidsvoornemens zijn de volgende voorstellen opgenomen: 1. In woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (€621,78) is short stay mogelijk. Huurwoningen beneden deze grens, dienen niet beschikbaar te komen voor short stay. 2. Short stay wordt mogelijk vanaf één week. Bij een kortere periode is sprake van toeristisch verblijf. 3. De basis van het beleid is tijdelijke woningonttrekking op basis van de Huisvestingswet. Deze juridische basis geeft zekerheid over uitvoerbaarheid van de regeling. 4. Maximaal 10% van de geliberaliseerde huurwoningen in de stad kunnen worden onttrokken voor short stay. Bij een hoger percentage is er sprake van verdringen op de woningmarkt en komt het leef- en woonmilieu onder druk te staan. Dit percentage is niet overal gelijk, het stadsdeel Centrum heeft een percentage van 15%. 5. Er komt een stedelijk quotum voor 825 woningen. Dit aantal is gebaseerd op een analyse van de vraag en het aanbod. Op basis van de toedeling over de verschillende stadsdelen heeft het stadsdeel Centrum een quotum van 400 woningen. 6. Toegang tot het quotum gebeurt op basis van loting. Op deze manier heeft iedereen evenveel kans op een plek binnen het quotum. 7. Voor het tijdelijk onttrekken (voor vijf jaar) van woningen aan de voorraad moet een vergoeding worden betaald. Het bedrag dat betaald dient te worden bedraagt minimaal 3% van de WOZ-waarde. 8. Het beleid voor short stay wordt stedelijk vastgesteld, de uitvoering berust bij de stadsdelen. 9. Short stay op woonboten wordt mogelijk. Woonboten zijn onderdeel van het stedelijk quotum, maar vallen wel binnen een ander vergunningsysteem. Hiervoor moet de Verordening op de haven en het binnenwater worden aangepast. Het stadsdeel bepaalt zelf hoe het quotum over het stadsdeel wordt verspreid, middels het afgeven van een tijdelijke woningontrekkingsvergunning die in eerste instantie voor vijf jaar wordt verleend. Deze beleidsvoorstellen moeten nog nader

26


worden uitgewerkt en vastgesteld. De betekenis van deze beleidsvoorstellen voor het stadsdeel Centrum moet nog blijken. Het stadsdeel Centrum onderschrijft de ambitie om ook voor de beoogde doelgroep het kort wonen mogelijk te maken. Belangrijk uitgangspunt is hierbij dat het niet ten koste mag gaan van het reguliere woningaanbod en dat toezicht en handhaving beheersbaar moet zijn. Tevens mag het niet leiden tot scheve concurrentieverhoudingen met het regulier hotelaanbod.

Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020 Last but not least vormt de stedelijk woonvisie “Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020” is een belangrijk vertrekpunt bij het vormgeven van deze woonvisie. De woonvisie “Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020” bouwt voort op de afspraken en beleidsvoornemens die hier voorgaand zijn weergegeven. De stedelijke woonvisie is nog in ontwikkeling en zal in 2008 worden vastgesteld. In deze nota is de versie die in de inspraak is gekomen gehanteerd, De stedelijke woonvisie “Wonen in de Metropool” bevat een aantal beelden of thema’s die enerzijds de bestaande stad Amsterdam schetsen en anderzijds de ambities van Amsterdam verwoorden. De eerder genoemde gebiedsindeling van Amsterdam, wordt ook in deze woonvisie aangehouden. Het Amsterdamse stadsbestuur wil zowel een attractieve stad met de nadruk op de economische kracht van de stad als een ongedeelde stad gericht op het voorkomen van sociale segregatie en ruimtelijke tweedeling. De collegeambitie Mensen maken de Stad is vertaald naar zeven thema’s voor de toekomst van het wonen in Amsterdam. Deze thema’s zijn: 1. Emancipatiestad: de mogelijkheid voor iedereen om zich te ontwikkelen, ook op de woningmarkt; 2. Ongedeelde stad: gemengde wijken van arm en rijk, jong en oud; 3. Betaalbare stad: betaalbaarheid voor wonen als een van de basisbehoefte; 4. Vernieuwde stad: prachtwijken voor alle Amsterdammers; 5. Topstad: wonen als voorwaarde voor een sterke economische concurrentiepositie van Amsterdam en haar omgeving; 6. Zorgzame stad: de mogelijkheid voor ouderen en kwetsbare groepen om zoveel mogelijk zelfstandig te wonen en aan de samenleving deel te nemen; 7. Duurzame stad: een forse bijdrage van het wonen in het verminderen van het energieverbruik in de stad. Deze ambities zijn breed. Amsterdam moet een stad voor iedereen zijn. Amsterdam zal zich richten op de navolgende prioriteiten: • De toegankelijkheid van gebieden met een grote marktdruk voor lage en middeninkomens; • Meer aanbod in het middensegment; • Geen stad zonder kinderen; • Specifiek bouwen voor specifieke doelgroepen; • Gebiedsgericht werken in de stad. Inspraakversie Woonvisie stadsdeel Centrum

27

In “Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020” zijn verkenningen uitgevoerd per gebied. Het stadsdeel Centrum is daarbij ingedeeld bij de Centraal Stedelijke Zone (Centrum, Oostelijk Havengebied, Oud-Zuid, Zuideramstel en Oud-West). De ambities voor het wonen in de Centraal Stedelijke Zone is in de bijlage 1 nader omschreven. De doelstellingen en ambities van de stedelijke woonvisie onderschrijft het stadsdeel Centrum. De nadere uitwerking hiervan voor het Centrum is in deze Woonvisie weergegeven.

Betekenis voor het Centrum Binnen de speelruimte die het stadsdeel Centrum maakt zij keuzes. Die keuzes zijn ingegeven door het “Meetbaar Programakkoord, voor Stadsdeel Amsterdam-Centrum 2006-2010”. Hierin heeft het dagelijks bestuur aangegeven dat het doel is dat de binnenstad zijn gemengde bevolking behoudt en dat alle leeftijdsgroepen, ongeacht hun inkomen, er kunnen wonen. De mix aan bewoners van jong en oud, arm en rijk en alles wat daar tussen in zit, is één van de belangrijke krachten van de binnenstad. Het behouden van woningen voor lage inkomensgroepen, het realiseren van woningen voor middeninkomensgroepen en het realiseren van woningen geschikt voor ouderen en andere huishoudens met een zorgbehoefte staan voorop. Deze ambitie is in het Meetbaar Programakkoord naar concrete doelstellingen vertaald, deze doelstellingen t.a.v. het wonen zijn: •

• • • • • •

33% van de sociale kernvoorraad (+)blijft behouden; deze doelstelling is met de totstandkoming van de aanbiedingsafspraken komen te vervallen evenals de volgende. Het uitgangspunt is niet langer de voorraad maar het beschikbaar komen van de voorraad voor de doelgroep. 28% van de woningvoorraad blijft behouden voor de middeninkomens; Het aantal panden in slechte of matige staat wordt verminderd tot 2.000-2.500; De (eigen) vastgoed portefeuille is voor 100% kostendekkend; Vaststellen nieuw woningonttrekkingsbeleid; Opleveren van 700 nieuwe woningen, waarvan ≥ 15% sociale kernvoorraad+; Herontwikkeling van twee kantoorpanden naar woningen met gemengde doeleinden;

28


• • • • • •

Realisatie van 150 nieuwe woningen voor ouderen en huishoudens met een zorgbehoefte; Realisatie van tenminste 150 woningen boven bedrijven; Aanschrijvingen 240 (actief) en 600 (passief); Verstrekken van 640 vergunningen reclame en welstand; Handhaving van 1.600 zaken reclame en welstand; Verstrekken van 40 subsidies behoud en herstel.


29

4. De Keuzes van stadsdeel Centrum Keuzes voor mensen De Amsterdamse binnenstad moet zijn gemengde bevolking behouden en toegankelijk zijn en blijven voor alle leeftijdsgroepen, ongeacht hun inkomen. De diversiteit van bewoners geeft de stad zijn kracht. De gezinnen in het middensegment vormen daarbij de ruggengraat, zij geven de stad vrolijkheid, zachtheid en ontspanning. Door de aanbiedingsafspraken is er voor de primaire en secundaire aandachtsgroep al aandacht. Het stadsdeel wil juist aan de gezinnen in het middensegment extra aandacht geven. Het moet mogelijk zijn om ook in de binnenstad een wooncarrière te kunnen maken. Dit past ook in de stedelijke ambitie van een Ongedeelde Stad. Bovendien draagt het bij aan de realisatie van een Topstad, deze kan immers niet bestaan zonder stevige basis. Het stadsdeel Centrum wil aandacht geven aan de woonbehoeften van ouderen. Naar de toekomst toe zal het aantal ouderen toenemen. Ook zij moeten in de binnenstad kunnen blijven wonen. In september 2006 heeft de stadsdeelraad de nota Wonen met Zorg en Dienstverlening in Stadsdeel Amsterdam-Centrum vastgesteld. Voor extramuralisering en vermaatschappelijking van de zorg hanteert het stadsdeel een aantal uitgangspunten. Eén daarvan is dat extramuralisering het beste in woonservicebuurten kan worden verwezenlijkt. Een woonservicebuurt is een normale buurt voor iedereen, waar een verhoogd zorgen welzijnsniveau aanwezig is en waar bewoners, ondanks een grotere zorgvraag, zelfstandig kunnen blijven wonen; een buurt om te blijven. In het Bestuursakkoord tussen de stad en stadsdelen (2006-2010) is vastgelegd dat elk stadsdeel in 2010 minstens één woonservicebuurt heeft gerealiseerd. Om dit kracht bij te zetten hebben de Amsterdamse partijen op het gebied van wonen, zorg en dienstverlening in februari 2007 het Woonservicepact ondertekend. stadsdeel Centrum is in Amsterdam een voorloper. Ze is ver gevorderd met het ontwikkelen van de woonservicebuurt Czaar Peter, waarvoor betrokken partijen in 2005 een convenant hebben ondertekend en een Plan van Opbouw hebben vastgesteld. Het stadsdeel heeft de ambitie om ook in de gebieden Jordaan/Haarlemmerbuurt en de Plantage/Weesperbuurt woonservicebuurten te realiseren. In samenwerking met de partners heeft het stadsdeel een Startdocument Woonservicebuurten opgesteld, waarna in juli 2007 een intentieovereenkomst is ondertekend. De Plannen van Opbouw zijn in februari 2008 afgerond. Deze plannen worden de komende jaren verder ingevuld en uitgevoerd.

Extramuralisering: het verplaatsen van zorg naar buiten de muren van de klassieke zorginstellingen, zodat deze zorg en begeleiding bij mensen thuis in een zelfstandige (niet-AWBZ-gefinancierde) woonsituatie wordt aangeboden.

30


Amsterdam Centrum is ook onder studenten een populaire plek om te wonen. Het stadsdeel Centrum kent dan ook een grote studentenpopulatie. Voor studenten is een ruim aanbod beschikbaar. De labelling van woningen en het toepassen van campuscontracten zorgt er voor dat sprake is van voldoende doorstroming. Het aanbod ten behoeve van studenten hoeft in het stadsdeel Centrum niet verder verruimd te worden.

Bij de ambitie van een Topstad hoort het bieden van woonruimte voor (buitenlandse) werknemers die voor een kortere periode in Amsterdam zijn. Het stadsdeel Centrum deelt deze ambitie en wil bijdragen aan het realiseren daarvan en kort wonen mogelijk maken. Het realiseren van deze ambitie mag echter niet ten koste gaan van het reguliere woningaanbod, waar toch al sprake is van krapte. Het mag bovendien niet leiden tot scheve concurrentieverhoudingen met het reguliere hotelaanbod. Hierbij heeft het stadsdeel Centrum zorgen bij de uitvoering van het voorgestelde beleid. De voorgestelde minimumtermijn van 1 week is in de praktijk niet te handhaven, het onderscheid met toeristisch bezoek is bij een dergelijk korte termijn minimaal. Het stadsdeel Centrum spreekt daarom bij voorkeur van ‘kort wonen’. In de beleving van het stadsdeel Centrum is er geen aanleiding om naast het aanpassen van de (Partiële) Huisvestingsverordening óók nog een ruimtelijk-planologische regeling te introduceren.

Keuzes voor wonen Om de middengroepen (m.n. gezinnen) te bedienen is een forse inspanning nodig. Het gaat om het realiseren van woningen van 80m² en groter (huur €600,- tot €1.000,-). In een stedelijke omgeving met een hoge marktdruk valt het niet mee dit Inspraakversie Woonvisie stadsdeel Centrum

31

tot stand te brengen. Het bouwen van woningen zal naar verwachting niet in die aantallen gerealiseerd kunnen worden dat leidt tot een substantiële verlichting van de markt. Er zal daarom ook aandacht zijn voor het bevorderen van de doorstroming. Concrete maatregelen ter bevordering van de doorstroming zijn de programma’s Zoeklicht en van Groot naar Beter. Om woningen beschikbaar te krijgen heeft het bestrijden van woonfraude de aandacht, hiervoor loopt de actie Zoeklicht. In de komende jaren wordt hier onverkort aan vastgehouden. Naast de actie Zoeklicht hebben ook de corporaties capaciteit vrijgemaakt om woonfraude te bestrijden. De inzet van deze speciale woonfraude bestrijdingsteams is succesvol en boekt concrete resultaten. De corporaties geven aan de inzet van deze teams te continueren. Ook het programma van ‘Groot naar Beter’ is in het leven geroepen om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Ouderen wonen soms in een te grote woning, terwijl gezinnen daarentegen te krap wonen. Het ruilen van een woning is dan een voor de hand liggende oplossing. Toch gebeurt dit nog zelden, dit omdat bij een nieuwe huurder van de woning automatisch huurharmonisatie wordt toegepast. Een aantal corporaties heeft aangeven –in het kader van het programma van Groot naar Beter- in specifieke gevallen te zoeken naar maatwerkoplossingen om het ruilen van een woning “met gesloten beurzen” mogelijk te maken. Om meer ruimere woningen te creëren is samenvoeging van woningen –daar waar dat technisch en financieel verantwoord is- een bruikbaar instrument. Het is nu volgens de verordening niet mogelijk om woningen van 35 m² en groter samen te voegen. Dit om te voorkomen dat de woning na samenvoeging in een geliberaliseerd huurregime valt. Het dagelijks bestuur wil met de corporaties afspraken maken over het verruimen van de richtlijnen t.a.v. het samenvoegen, in ruil voor afspraken over middeldure huur. Dit betekent dat huurplafonds (tot maximaal € 1.000,-) onderdeel van die afspraken zijn. Ook is het denkbaar dat afspraken worden gemaakt over een inkomensafhankelijke huurkorting. De mogelijkheden en de meest werkbare vorm zal nader onderzoek en overleg met de corporaties uitwijzen. Dit overleg zal nog in 2008 worden opgestart. Een ander instrument om de doorstroming te bevorderen is het stimuleren van het eigen woningbezit. Met name voor starters is het moeilijk een plek op de Amsterdamse woningmarkt te bemachtigen. De koopprijzen van woningen in Amsterdam Centrum zijn hoog en voor mensen met een laag en middeninkomen niet of nauwelijks op te brengen. Vanuit de deelraad is aandacht gevraagd voor dit probleem, met de raadsnotitie ‘Hoe worden koopwoningen ook voor starters en voor mensen met een laag inkomen mogelijk’ (28 juni 2007). Hierin stelt men voor het bestaande instru-

32


mentarium uit te breiden met ‘Sociale koop’. Dit instrument gaat er van uit dat kopers de mogelijkheid krijgen een deel van de woning (inclusief grond) te kopen (tenminste 50%). Over de waarde van het niet aangekochte deel is een canon verschuldigd. Deze canon betaalt de koper niet daadwerkelijk, maar bij doorverkoop is de geïndexeerde uitkoopwaarde verschuldigd aan de corporatie waarvan de woning is gekocht. Om het kopen van een woning bereikbaar te maken hanteren de diverse corporaties verschillende instrumenten (MGE constructies en varianten hierop). Hiernaast ligt er een financieringsvoorstel van de dienst Wonen Amsterdam voor de financiering van startersleningen in het kader van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en de Rijksregeling. Het gaat in dat voorstel om de financiering van 92 startersleningen, waartoe een revolverend fonds in het leven wordt geroepen (initieel € 1mln). In Amsterdam Centrum is de koopmarkt vooral een particuliere aangelegenheid. De inzet van MGE constructies en (nieuwe) varianten daarop is daarbij niet van toepassing. De corporaties hebben aangegeven op zeer bescheiden schaal woningen in het centrum te verkopen. Verkopen in het centrum vinden alleen plaats om projecten ‘haalbaar’ te krijgen en dragen in die zin rechtstreeks bij aan de ‘sociale voorraad’. Tegelijkertijd moet geconstateerd worden dat de ruimte om nog woningen toe te voegen beperkt is en dat nieuwbouwaantallen bescheiden zijn. Gezien het bescheiden aantal woningen dat corporaties uit de bestaande voorraad verkopen of nieuw in verkoop komt is Sociale Koop nauwelijks aan de orde. Ook de bijdragen van de verkopen -die wel plaatsvinden- om projecten haalbaar te krijgen, maakt dat corporaties geen MGE constructies inzetten ten behoeve van verkopen in het centrum. Het stadsdeel Centrum ziet gezien de geringe toepassingsmogelijkheden vooralsnog geen reden het instrumentarium uit te breiden. Op het gebied van wonen en zorg kent het Centrum twee gezichten. Aan de ene kant is er een ruim (intramuraal) zorgaanbod. Aan de andere kant is er de weinig veranderlijke – veelal monumentale – woningvoorraad die moeilijk geschikt te maken is. Het scenario ‘halt aan de extramuralisering’ is in het stadsdeel Centrum het meest voor de hand liggend: het extramuraal aanbod, waarbij mensen in een gewone woning zorg aangeboden krijgen, wordt slechts beperkt uitgebreid. De komende periode zal worden benut om concrete afspraken te maken voor de omvang van het intramurale aanbod en – minimaal zo belangrijk – de kwaliteit hiervan. Door de kwaliteitsimpuls die zorgaanbieders aan hun bezit geven, is het woningaanbod nauwelijks te onderscheiden van reguliere zorgappartementen van – bijvoorbeeld – corporaties. Hier wordt de scheidslijn tussen wonen (en woonbeleid) en zorg dus steeds vager. Vooralsnog lijkt het erop dat de optelsom van bestaande plannen van de zorgaanbieders uitkomt op een acceptabel en gewenst eindbeeld. Een beleidsimpuls lijkt hier dus niet nodig; het borgen en continueren van bestaand beleid lijkt voldoende. Voor het aanbod aan – reguliere – woningen die geschikt zijn voor bewoning door mensen met beperkingen geldt een ander verhaal. Inspraakversie Woonvisie stadsdeel Centrum

33

Het streven is hierbij zo veel mogelijk woningen zo geschikt mogelijk te maken. Elke kwantitatieve doelstelling op het front van geschikte woningen, is dan ook een minimale doelstelling. Dit geldt ook voor het streven het dreigende tekort van rond de 1.000 ‘aanpasbare woningen’ tegen te gaan door aanpasbare woningen toe te voegen. Deze opgave voor woonvormen met zorg en dienstverlening wil stadsdeel Centrum voor een belangrijk deel in de drie woonservicebuurten in realiseren. De Amsterdamse binnenstad kent vele monumenten, het behoud daarvan is van groot belang. In de visie stippen we twee aspecten aan: de woonlasten en de bescherming. Voor rijksmonumenten mogen eigenaren een 30% toeslag op de huur doorrekenen aan hun huurders, voor andere panden gelegen in een beschermd stadsgezicht kan max. een toeslag van 15% gevraagd worden. Het aanwijzen tot gemeentelijk monument heeft daar dus geen invloed op! Om de 30%-toeslag toe te passen hoeven eigenaren van rijksmonumenten geen extra investeringen te doen. Dat ligt anders bij de 15%- toeslag. Deze mag pas doorberekend worden nadat de eigenaar heeft aangetoond dat hij een minstens een bedrag van € 2.268,90 heeft geïnvesteerd in het behoud van monumentwaardige elementen van het pand. Deze toeslagen zijn vastgelegd in artikel 8a van de Wet Huurprijzenruimte. Het dagelijks bestuur is niet bevoegd tot wijziging. Wel heeft het dagelijks bestuur samen met andere stadsdelen en de centrale stad deze problematiek verschillende malen aangekaart bij het Rijk. De inspanningen zijn er daarbij op gericht artikel 8a in het kader van de wijziging van het woningwaarderingstelsel (verwacht medio 2009) te laten vervallen. Ook heeft het dagelijks bestuur de corporaties verzocht of zij (bijv. bij mutatie) niet de gehele toeslag willen doorrekenen. Bij geen enkele van de 36 monumentenwoningen, die in bezit zijn van het stadsdeel Centrum, wordt een toeslag in rekening gebracht.

34


Met de aanwijzing als monument is het hele pand inclusief interieur beschermd. Veel huurders weten vaak niet dat zij in een monument wonen en dat zij voor wijzigingen aan het interieur (zoals een verbouwing) een monumentenvergunning moeten aanvragen. Het dagelijks bestuur heeft daarom corporaties verzocht hun (zittende) huurders hierover te informeren. Verder moeten nieuwe huurders hierop expliciet worden gewezen en moet de monumentenstatus van de woning in het huurcontract worden vastgelegd. Op deze wijze komen huurders niet voor onaangename verrassingen te staan en worden de aanwezige monumentwaarden beter beschermd.

De aanwezige woonboten dragen vaak bij aan het aangezicht van de stad. De gemeentelijke handhaving is in het verleden niet altijd even effectief geweest. Er zijn in respectievelijk 1984 en 1988 gedoogrondes geweest. Deze gedoogrondes hebben ertoe geleid dat het aantal woonboten toenam. In 2002 is voor het laatst een soort gedoogronde gehouden. Toen is echter vastgesteld, dat de woonbooteigenaren zelf op de boot mochten wonen en dat de boot niet kon worden verkocht als woonboot. Deze ligplaatsvergunning wordt speciaal genoemd, omdat bij andere ligplaatsvergunningen voor woonboten de gemeente meewerkt aan het verlenen van een ligplaatsvergunning aan een opvolgende eigenaar (mits aan overige regels wordt voldaan). Er wordt geen speciaal woonbeleid gevoerd voor woonboten. Alle woonboten zijn vrij verhandelbaar, de meeste regels die op de vaste wal gelden, hebben geen rechtskracht op het water. In de Visie op het water van de binnenstad van januari 2006 is bepaald dat het huidige bestand aan woonboten in de binnenstad in stand mag blijven, er komen geen woonboten bij. Het dagelijks bestuur zal geen apart huisvestingsbeleid voeren voor woonboten omdat enerzijds het aantal ligplaatsen gelijk zal blijven en anderzijds sprake is van vrije sector woningen.


35

Keuzes voor buurten Niet iedere buurt heeft dezelfde uitgangspositie en in niet in iedere buurt zijn dezelfde doelstellingen en ambities realistisch. Om recht te doen aan de verschillen van buurten benutten we de ‘kracht’ en variëteit van buurten. De kracht van buurten is te relateren aan zeven thema’s die in “Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020” zijn geïdentificeerd (emancipatiestad, ongedeelde stad, betaalbare stad, vernieuwde stad, topstad, zorgzame stad en duurzame stad). Voor de aanpak voor de buurten hanteren we een vijftal basisstrategieën: 1. Behouden: kwaliteit en karakter van de buurt behouden. Kleine ingrepen worden gedaan om die kwaliteit en karakter te versterken en in stand te houden. 2. Versterken: benutten van de potentie van het gebied en de aanwezige kansen te grijpen, door middel van verbeteren, verkopen, of behouden bestaande voorraad. 3. Veranderen: aanpassen of transformeren van het bestaande karakter van het gebied door de bestaande voorraad te veranderen, te vervangen of te verkopen, stedelijke vernieuwing en/of herstructureren. 4. Ontwikkelen: ontwikkelen van een nieuw woongebied. 5. Los laten: dit wil niet zeggen dat een buurt aan z’n lot wordt overgelaten, maar dat de buurt het op eigen kracht weet te redden. Het stadsdeel hoeft hier geen prioriteit te leggen en de autonome ontwikkeling van de markt hier zijn werk kan doen. Stedelijke kaders en afspraken zijn voor deze gebieden voldoende. [evt. relativeren/uitzondering]

Burgwallen Oude Zijde Thema: Topstad, Zorgzame stad Strategie: versterken, veranderen (met aandacht voor de bestaande bouwhistorische kwaliteit), Middelen: Coalitieproject 1012. Het Damrak, het Rokin en het Wallengebied moeten een bijzonder en aantrekkelijk entreegebied voor Amsterdam worden. Het college van B&W en het dagelijks bestuur van het stadsdeel Centrum hebben dat gezamenlijk besloten. Met name de verloedering van het Damrak en criminaliteit aantrekkende functies in het Wallengebied worden aangepakt. Eén van de maatregelen is het versterken van de woonfunctie in het gebied. Medio 2008 zal in een strategienota de aanpak en de ambitie nader worden toegelicht. Blaauwlakenblok: Met de uitvoering van de restauratie zal het Blaauwlakenblok een impuls krijgen als aantrekkelijke woon- en werkbuurt, waarin veel ruimte wordt geboden aan kunstenaars. In de restauratie van de monumenten in het Blaauwlakenblok wordt rekening gehouden met mogelijkheden tot energiebesparing. Het project kan hiermee op het gebied van milieuvriendelijk bouwen als voorbeeld dienen voor de aanpak van andere

36


monumenten in de Amsterdamse binnenstad. Het Leger des Heils werkt (samen met de Algemene Woningbouwvereniging) aan een nieuwe invulling van Oudezijds Armsteeg 13-33. Hier komt nieuwbouw voor verpleeghuiszorg voor dak- en thuislozen. Het Leger des Heils hoopt in 2008 een plan te hebben.

Burgwallen Nieuwe Zijde Thema: Topstad, Ongedeelde stad Strategie: Versterken, veranderen Middelen: Coalitieproject 1012. Het Damrak, het Rokin en het Wallengebied moeten een bijzonder en aantrekkelijk entreegebied voor Amsterdam worden. Het college van B&W en het dagelijks bestuur van het stadsdeel Centrum hebben dat gezamenlijk besloten. Met name de verloedering van het Damrak en criminaliteit aantrekkende functies in het Wallengebied worden aangepakt. Eén van de maatregelen is het versterken van de woonfunctie in het gebied. Medio 2008 zal in een strategienota de aanpak en de ambitie nader worden toegelicht.

Grachtengordel-West Thema: Topstad Strategie: Behouden, loslaten Middelen: Regulier beleid en handhaving


37

Grachtengordel-Zuid/ Weteringschans Thema: Topstad, Ongedeelde stad (o.a. Weteringbuurt) Strategie: Loslaten, veranderen Middelen: Vijzelstraat 66-68: Woningen creëren in een voormalig bankkantoorgebouw in onderling overleg tussen ontwikkelaars (Vesteda en Het Oosten) en stadsdeel (de discussie gaat ondermeer over middensegment versus topsegment). Leefbaarheid en veiligheid vergroten door woningen toe te voegen.

Nieuwmarkt/Lastage Thema: Ongedeelde stad, Topstad Strategie: Behouden Middelen: Regulier beleid en handhaving

Haarlemmerbuurt Thema: Zorgzame stad, Topstad, Ongedeelde stad Strategie: Veranderen, versterken Middelen: Woonservice buurt aanpak: Haarlemmerplein 22 WIBO’s en 47 vrije sector appartementen.

Project Wonen boven bedrijven. Op het Westerdokseiland wordt een wijk met ongeveer duizend woningen gebouwd, die komend jaren worden opgeleverd. Er komen 92 wibo’s en 20 rolstoelgeschikte woningen. De overige ca. 800 woningen zijn levensloopbestendig gebouwd.

Jordaan Thema: Zorgzame stad, Ongedeelde stad, Topstad Strategie: Behouden, versterken en veranderen Middelen: Woonservicebuurtaanpak. Door het beschermde stadsgezicht en het beperkt aantal nieuwbouwlocaties is extramuralisering naar kleinschalige woonvormen in de rest van de wijk zeer beperkt mogelijk. Mede daarom extramuraliseren en moderniseren de zorgcentra Bernardus en De Rietvinck op hun huidige locatie. Er worden 178 zorgappartementen in de vrije sector gerealiseerd.

38


Deze compenseren deels de behoefte aan aanpasbaar geclusterde woningen (wibo’s). In aansluiting hierop: obstakelvrije looproutes voor ouderen en gehandicapten.

Weesperbuurt/Plantage Thema: Zorgzame stad, Ongedeelde stad, Topstad Strategie: Veranderen, versterken, behoud. Middelen: Woonservice buurtaanpak, zowel behoud van bestaande bouw als nieuwbouw: de modernisering en extramuralisering van de zorginstellingen Sint Jacob en De Wittenberg. Realisatie van zorgappartementen op de bestaande locaties, 237 in totaal. Naast het overschot van woningen met zorg op afroep is er dus ook een groot aanbod van zorgwoningen, deze compenseren deels de behoefte aan aanpasbaar geclusterde woningen.

Oostelijke Eilanden/Kadijken Thema: Vernieuwde stad, Ongedeelde stad, Betaalbare stad, Zorgzame stad Strategie: Behouden en versterken Middelen: De extramuralisering van verpleeghuis Wittenberg naar de woonservicebuurt Czaar Peter is in volle gang. De aan de hand van het Basismodel Woonservicebuurten nagestreefde aantallen woningen met zorg en dienstverlening worden hier ruimschoots gehaald. Inspraakversie Woonvisie stadsdeel Centrum

39

Sibbelpanden: Bemiddeling corporatie en bewoners, restauratie van de historische panden stimuleren door vergunningverlening en juridische begeleiding. Project Nieuwe Oostenburgerstraat: nieuwbouw en behoud en herstel (restauratie woonblok voor sociale huur en midden segment).

Overige prioriteiten Voorzover niet behandeld volgt hierna de stand van zaken van de doelstellingen vastgelegd het “Meetbaar Programakkoord voor stadsdeel Amsterdam-Centrum 2006-2010”. • Het aantal panden in slechte of matige staat wordt verminderd tot 2.000-2.500; hiervoor is een plan van aanpak behoud en herstel opgesteld, waarin extra capaciteit wordt ingezet voor inventarisatie, gevolgd door aanschrijven van slechte panden. Dit alles wordt gemonitord in een kwaliteitsmonitor van het stadsdeel, • De (eigen) vastgoed portefeuille is voor 100% kostendekkend; afhankelijk van de resultaten van diverse onderzoeken en de nog te houden discussie in de deelraad zal het dagelijks bestuur medio 2008 met een bijgestelde of nieuwe strategische vastgoednota komen. • Vaststellen nieuw woningonttrekkingsbeleid; dit is gebeurd met de vaststelling van de Partiële Huisvestingsverordening stadsdeel Centrum 2007. • Opleveren van 700 nieuwe woningen, waarvan ≥ 15% sociale kernvoorraad+; stedelijk is de langjarig geldende verhouding 30/70 geen norm meer als gevolg van hogere grondprijzen en andere afspraken met de corporaties. Ook in het centrum kan deze verhouding uit kostenoverwegingen niet meer worden gerealiseerd. Bovenop de 15% komen nog wel 150 woningen voor doelgroepen maar deze zijn niet uit te drukken als percentage van het geheel omdat zij in grootstedelijke gebied liggen waar de overige cijfers weer geen betrekking op hebben. Dit wordt gemonitord. • Herontwikkeling van twee kantoorpanden naar woningen met gemengde doeleinden; het voormalig kantoorgebouw ABN-AMRO (project Vijzelstraat 66-80) wordt nu op die basis herontwikkeld. • Realisatie van 150 nieuwe woningen voor ouderen en huishoudens met een zorgbehoefte; op het Westerdokseiland komen 92 wibo’s en 20 rolstoelgeschikte woningen. De verwachting is dat deze doelstelling in 2010 gehaald wordt. • Realisatie van tenminste 150 woningen boven bedrijven; ligt goed op schema. Zo zijn eind 2007 95 woningen gerealiseerd of in uitvoering. Voor 14 woningen is een bouwvergunning verleend, voor 36 woningen zijn er aanvragen om bouwvergunning en voor 92 woningen zijn er plannen. De verwachting is dat deze doelstelling in 2010 gehaald wordt. • Aanschrijvingen 240 (actief) en 600 (passief); zie hierboven (plan van aanpak behoud en herstel).

40


5. Uitwerking De keuzes die in het voorgaande hoofdstuk zijn verwoord brengen concrete inspanningen met zich mee. Deze inspanningen zijn gericht op bewoners, corporaties en particuliere verhuurders.

Bewoners Het dagelijks bestuur wil bewoners faciliteren in het maken van een wooncarrière. De inzet is daarom gericht op het bevorderen van de doorstroming, het realiseren van woonservicezones en het aanbod van passende woonruimte. Ook het bestrijden van woonfraude heeft blijvende aandacht. Aan de actie Zoeklicht wordt daarom onverkort vastgehouden. Om bewoners te ondersteunen bij het vinden van passende woonruimte wil het dagelijks bestuur vasthouden aan het programma ‘Van Groot naar Beter’. De monumenten in de Amsterdamse binnenstad dragen in belangrijke mate bij aan het unieke karakter van Amsterdam. De instandhouding van deze monumenten heeft aandacht nodig. Dit vraagt ook van bewoners een zekere verantwoordelijkheid. Om bewoners daar meer van bewust te maken wil het dagelijks bestuur de voorlichting op dit vlak intensiveren. Dit in samenspraak en samenwerking met de corporaties.

Corporaties De Aanbiedingsafspraken zoals die gemaakt zijn in het kader van ‘Bouwen aan de Stad’ zullen worden geëvalueerd. Van belang is dat de afgesproken aantallen (65% en 85%) ook binnen het stadsdeel Centrum worden gerealiseerd. Hier zal het dagelijks bestuur aan vast houden en –indiende evaluatie daar aanleiding toe geeft- de corporaties en de centrale stad zonodig op aan spreken. Het betekent ook dat het grootste deel van de 15% van de vrijkomende woningen voor de middengroepen kan worden ingezet. De bestaande afspraken met betrekking tot splitsen/verkopen blijven van kracht. Wel is duidelijk geworden dat verkopen van corporatiebezit in het centrum in zeer beperkte mate zal plaats vinden. De corporaties vinden het van belang een substantieel bezit te behouden in het centrum. Verkopen vinden alleen plaats om projecten haalbaar te krijgen. Het maken van aanvullende afspraken op dit vlak is niet nodig. Om het aanbod voor gezinnen in de middengroep te verruimen is het dagelijks bestuur voornemens de mogelijkheden ten aanzien van het samenvoegen van woningen te versoepelen. Dit onder de strikte voorwaarde dat de woning beschikbaar komt voor deze doelgroep en de huur op een aanvaardbaar niveau blijft. Het dagelijks bestuur zal met de corporaties in overleg treden om invulling te geven aan deze afspraken. Een aantal corporaties heeft aangegeven bij het ruilen van een woning in specifieke gevallen de huurharmonisatie terughoudend te hanteren. Dit om het ‘passend’ wonen te bevorderen, het gaat hierbij met name om gevallen in het kader van het programma van Groot naar Beter. Aan dit programma wordt vastgehouden. Zo mogelijk zal over de toepassing van dit programma afspraken met de corporaties worden gemaakt.


41

Het bestrijden van woonfraude heeft blijvende aandacht. Alle corporaties hebben een actief beleid en inzet op woonfraudebestrijding. Het dagelijks bestuur ondersteunt dit beleid en deze inzet. In voorkomende gevallen zal het stadsdeel Centrum ondersteuning bieden aan het programma Zoeklicht.

Particuliere eigenaars en verhuurders Op stedelijk niveau is het initiatief genomen om met particuliere eigenaren tot een gedragscode te komen. Voorstel is dat particuliere eigenaren voorafgaand aan de splitsing een overeenkomst met hun huurders afsluiten over het opknappen van het pand en de huurprijs. Wanneer sprake is van regulier onderhoud stijgt de huurprijs niet. Zo mogelijk wordt die overeenkomst gekoppeld aan de splitsingsvergunning, onderzoek hiernaar loopt. Waarschijnlijk zal een en ander medio 2008 vorm hebben gekregen. Het dagelijks bestuur juicht dit initiatief toe en zal de maatregel zo spoedig mogelijk invoeren.

Splitsen particuliere huurwoningen Het vaststellen van het splitsingsbeleid voor particuliere huurwoningen is ook een bevoegdheid van de centrale stad. Alle stadsdelen hebben vanaf 2002 een bepaald quotum toegewezen gekregen. Het totale quotum voor stadsdeel Centrum was 2.063 woningen. Per jaar werd een jaartranche bepaald. Het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum stelt met een Verdeelbesluit vast waar en voor welke categorie woningen in het stadsdeel het splitsingsquotum geldt. Er zijn slechts drie, in plaats van de afgesproken vier jaartranches geweest. De vierde jaartranche werd opgeschort door de plannen voor het nieuwe huurbeleid. De vrees bestond dat de goedkope woningvoorraad onder een kritische grens terecht zou komen, waardoor er geen ruimte over zou blijven om woningen te splitsen. Vanuit de centrale stad is het nieuwe splitsingsbeleid vastgelegd in de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007. In het voorstel voor het nieuwe beleid heeft een herverdeling van het eerder vastgestelde totaalquotum plaatsgevonden. De basisgebieden, waaronder stadsdeel Centrum, krijgen geen extra quota. Het totaalquotum voor Centrum sinds 2002 komt hiermee op 1.399 in plaats van de eerder vastgestelde 2.063 woningen die gesplitst mochten worden. In het nieuwe splitsingsbeleid wordt verder bij de bepaling van de huurprijs uitgegaan van de maximale huurprijs volgens het Woningwaarderingsstelsel in plaats van de feitelijk betaalde huur. Dit is een meer objectieve en controleerbare waarderingsmethode en betekent een verbetering. Het beleid van stadsdeel Centrum is gericht op behoud en herstel. Daarom is in het Verdeelbesluit 2006 vastgelegd dat 50% van het restquotum wordt benut bij gebouwen waarvoor funderingsherstel dringend noodzakelijk is. Voorts mag 25% van het restquotum in de Jordaan en 25% in de Czaar Peterbuurt worden gebruikt. Het restquotum voor Centrum (63 splitsingen) is per 1-09-2007 opgesoupeerd.

Wel mag nog worden gesplitst bij woningen met een huur boven de huurtoeslagprijsgrens, bij kleine woningen, waarvan de eigenaar ook eigenaar-bewoner is en bij nieuwe ontstane woningen in een bestaand nietwoongebouw.

42


Daarnaast is een gezamenlijk ‘knelpuntencontingent’ voorgesteld van 382 te splitsen goedkope particuliere huurwoningen voor de stadsdelen Amsterdam-Centrum, Oud-West, Oud-Zuid en Zuider Amstel, oftewel de basisgebieden. Dit gezamenlijke knelpuntencontingent kan worden ingezet in situaties waarbij sprake is van complexgewijze aanpak waar particulier bezit onderdeel vanuit maakt. Splitsen is dan namelijk soms de enige resterende mogelijkheid om investeringspotentieel vrij te maken. Het dagelijks bestuur van stadsdeel Amsterdam-Centrum heeft geen plannen om hier gebruik van maken.


43

Bijlage 1 Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020 Ambities ten aanzien van de Centraal Stedelijke Zone De Centraal Stedelijke Zone vormt het centrum van de hele Metropool Amsterdam. Veel mensen willen juist hier wonen, de dichtheid van bebouwing, voorzieningen en activiteiten is er heel hoog. Er is in dit gebied veel aanbod voor lage inkomens en het is van belang om een groot deel daarvan te behouden. In het woonbeleid voor de Centraal Stedelijke Zone sluiten we geen groepen uit, maar bij de nieuwe ontwikkelingen kiest de gemeente in dit gebied voor: • Mensen met midden- en hoge inkomens die graag in een hoogstedelijk woonmilieu willen leven; • Ouderen; • Buitenlandse werknemers die tijdelijk in Amsterdam komen wonen. Door nieuwe mogelijkheden te bieden aan deze groepen, komen er door doorstroming meer woningen beschikbaar voor mensen met lage inkomens, starters en jong talent die zijn aangewezen op de voorraad oude en kleine woningen. Uitwerking van de zeven thema’s, met bovenstaande doelgroepen in gedachten, zijn voor de Centraal Stedelijk Zone de volgende speerpunten te benoemen: • Behoud van groot deel kleine oude woningen; • Behoud van gemengdheid; • Creëer aanbod in het middensegment, ook voor (kleine) gezinnen; • Het hoogstedelijk woonmilieu is uitgangspunt bij nieuwbouw; • Benutten van locaties voor topsegment; • Creëer en behoud oases in de stad; • Toevoegen ouderenwoningen, zowel in nieuwbouw als bestaande bouw; • Meer mogelijkheden voor short-stay; • Bestrijd illegale hotels en woonfraude. Om die speerpunten tot uitvoering te brengen is het beleid gericht op: 1. Nieuwbouw: • Van betaalbare huurwoningen. Dit hoeft niet in elk project 30% van de woningen te betreffen. • Van woningen in het middensegment, vooral appartementen en waar het kan ook voor gezinnen (denk aan Oostelijk Havengebied, Zuideramstel). • Op toplocaties voor het hogere segment. • Zoveel mogelijk aanpasbare woningen in alle segmenten, zowel huur als koop. 2. Verbetering van bestaande woningen: • Complexgewijze verbetering van bestaande voorraad voor ouderen. 3. Beheer van bestaande woningen: • Groot deel van oude, kleine woningen behouden zodat deze beschikbaar blijven voor starters en kleine huishoudens met lage inkomens. 4. Verdeling van de woningvoorraad: • Doorgaan met de aanbiedingsafspraken met de corporaties: de komende vier jaar komt gegarandeerd 85% van de vrijkomende woningen beschikbaar in de betaalbare voorraad voor mensen met lage (midden)inkomens. De gemeente wil dat in de daaropvolgende jaren voortzetten. • Aanpassing van de huisvestingsverordening en de regels voor woningonttrekking t.b.v. verruiming mogelijkheden short stay (tot 6 maanden).

44


• Voortzetting en intensivering van acties van Bureau Zoeklicht. Deze beleidsinzet uit “Wonen in de Metropool, Woonvisie Amsterdam tot 2020” geeft richting aan de uitwerking van de Woonvisie stadsdeel Centrum.


45

Bijlage 2 Overzicht gevoerde gesprekken Vrijdag 25 januari 2008

Stadsherstel

Dhr. O. van Meerstadt en de hr. P. Goutbeek

Eigen Haard

mw. M. van den Berg en dhr. P. Hoogeweg

Bewoners- en huurdersorganisaties

Zie hieronder

Vrijdag 1 februari

De Key

Dhr. P. van Ling, dhr. G. van ’t Wout en mevr. Van Rossum

Het Oosten

Dhr. R. Noyon

IJmere

Dhr. E. van Kaam en dhr.W. Kranen (beiden van Ymere)

Dinsdag 12 februari

AWV

Dhr. G. Anderiesen

Donderdag 6 maart

De Alliantie

Dhr. M. Boswinkel en mevr. A. van Geels

*Aanwezigen van de bewoners- en huurdersorganisaties: 1. Huurdersvereniging Centrum: Lineke Dammers 2. Belangengroep Ouderenhuisvesting Jordaan (BOJ): Jan Bosman, Ina Hidding 3. Bewonersgroep Hou Hofjes Betaalbaar (BHHB): Jeanne den Besten 4. Bewonersvereniging Concordia Noord: Deirdre Hoogstraten 5. Bewonerscommissie Bickerseiland: Annemieke Ongering 6. Bewonerscommissie Groenmarkt: Gerhard Rekvelt

46


7. Willemsstraatcomité i.o.: Annelies Koenders/Ida Boelhouwer (onder voorbehoud) 8. Bewonerscomissie Nieuwe Houttuinen i.o. : Els Drent-Webeling 9. Woonspreekuur Jordaan & Gouden Reael: Marion Jones 10. Wijkcentrum Jordaan & Gouden Reael: Eibert Draisma 11. Wijkcentrum Oostelijke Binnenstad: Angelie Weber 12. Wijkcentrum d’Oude Stadt: Anke Weber 13. Wijksteunpunt Wonen Centrum: Win Wassenaar


47

Woonvisie stadsdeel Centrum

Recommend Documents