Woonvisie 2011 - 2014 Stadsdeel Zuid
1
Woonvisie 2011 – 2014 Stadsdeel Zuid Inhoudsopgave 1 1A 1B 1C 1D
pag.
Inleiding Samenvatting De regionale woningmarkt De woningmarkt in Amsterdam Karakteristiek woningmarkt stadsdeel Zuid
2 3 4 5
2 Regelgeving en kaders op verschillende niveaus 2 A Europese regelgeving 2 B Rijksbeleid` Huurbeleid Beleid ten aanzien van koopwoningen Energielabels Scheefwonen
7 7 7 7 9 10 10
3
Stedelijke kaders Verkopen sociale huurwoningen Woonruimteverdeling Splitsingsbeleid particuliere huurwoningen
10 10 11 12
4
De rol van het stadsdeel en instrumenten Splitsen en verkoop particuliere huurwoningen Samenvoegen/woningonttrekking Short stay Armoedebestrijding
12 13 13 14 14
5
Woningbouwprogramma Nieuwbouw Bestaande bouw Subsidieregeling woningonttrekking
15 16 16 17
6 6A 6B 6C 6D 6E 6F
Doelgroepen: ouderen, middeninkomens, studenten/jongeren, gezinnen, internationals Ouderen en mindervaliden Middeninkomens Studenten/jongeren Gezinnen Internationals Specifieke doelgroepen Maatschappelijke opvang Asielzoekers Jongeren in begeleid wonen projecten 7 Speerpunten van beleid 7 A Middeninkomens 7 B Goede aanbodmix 7 C Realiseren woningbouw
18 18 20 20 21 22 22 22 22 22 23 23 24 25
8 8A 8B 8C
Duurzaamheid en kwaliteit Duurzaamheid; Energielabels Duurzaamheid; Energiebesparing Kwaliteit
25 25 26 27
9.
Uitvoeringsagenda
29
bijlagen: 1. Kaartje marktgebied 1 2. Demografische ontwikkelingen 3. Uitvoeringsagenda van de uit te voeren acties
30 31 32 2
1. Inleiding Stadsdeel Zuid is een geliefd stadsdeel om in te wonen. Dit komt niet alleen door de ligging van het stadsdeel direct tegen het centrum aan maar ook door de grote diversiteit aan woningen zowel in grootte, kwaliteit als in prijs in de verschillende buurten zoals de Pijp, Rivierenbuurt, Willemsparkbuurt, Stadionbuurt, Zuidas en Buitenveldert. Iedere buurt heeft zijn eigen woningaanbod, wooncultuur, uitstraling en voorzieningenniveau. Specifiek voor Zuid is het hoge percentage particuliere verhuur. Uit het twee jaarlijks onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) blijkt iedere keer dat de verhuisgeneigdheid in Zuid lager is dan het gemiddelde in Amsterdam. Dit hangt samen met de het relatief hoge cijfer dat bewoners in Zuid geven aan hun buurt en woning. In Zuid is de binding aan buurt en stadsdeel dan ook hoog in vergelijk met de stad als geheel. De druk op de woningmarkt in Zuid heeft een prijsopdrijvend effect, zowel in de huur- als in de koopsector. Actuele punten voor de huursector zijn ondermeer de extra punten die zijn toegekend aan huurwoningen in schaarste gebieden. Voor de koopsector is de discussie over de hypotheekrente aftrek van belang evenals de discussie over het huidige erfpachtsysteem. De belangrijkste opgave voor het bestuur van stadsdeel Zuid is om in het hele stadsdeel een zo goed mogelijke mix in het woningaanbod die aansluit op de vraag naar woningen te verkrijgen. Deze woonvisie zal daar op ingaan. Tevens zal worden ingegaan op de diverse ontwikkelingen die de afgelopen tijd hebben plaatsgevonden en van invloed zijn op de woningmarkt in Amsterdam en specifiek in Zuid.
In het programma-akkoord zijn de volgende speerpunten vastgesteld: Werken aan een goede mix van woningen in de segmenten koop(middel duur en duur)/dure huur/ betaalbare huur; Verbeteren van de positie van de middeninkomens op de woningmarkt in Zuid; Meer woningen bouwen; 1 Bij nieuwbouw is het streven om 30% sociaal te realiseren voor de verschillende doelgroepen; Ruimere samenvoegingmogelijkheden om zo meer aanbod te realiseren voor gezinnen. Deregulering Stadsdeel Zuid acht vereenvoudiging en schrappen van niet noodzakelijke regelgeving ook in het beleidsveld wonen van groot belang. Bij deregulering gaat het niet alleen om het verminderen van regelgeving maar heeft ook te maken met het anders kijken naar het regelen van situaties die zich voordoen: niet automatisch reageren door middel van het opstellen van regels maar ook kijken naar alternatieve oplossingen. Uitgangspunt is dat waar het simpeler kan ook simpeler moet. In het kader van de deregulering woonbeleid heeft het stadsdeel een aantal uitgangspunten vastgesteld: - Doelgroepen: bij nieuwbouw blijven inzetten op specifieke doelgroepen, conform het programakkoord, maar daarbij geen aanbesteding meer doen zonder toetsing vooraf. Wat betreft de doelgroepen dient te worden gedacht aan ouderen, mindervaliden, studenten/jongeren, gezinnen en/of middeninkomens. Welke doelgroep zal onder andere afhankelijk zijn van de locatie het nieuwbouwplan; - Intrekken van de verdeelbesluiten met betrekking tot zowel shortstay beleid als ten aanzien van het splitsingsbeleid. Dit geeft meer mogelijkheden om in het hele stadsdeel zowel short stay activiteiten te realiseren als het splitsen van particuliere huurwoningen. - Soepeler omgaan met aanvragen vernieuwbouwverklaringen. Uitgangspunt hierbij is wel dat de belangrijkste zaken wel gehandhaafd blijven zoals de eisen ten aanzien van de fundering, geluid en brandwerendheid; - Het labellen van woningen ten behoeve van studenten- en jongen is vrij tot 40 m2. Aan verzoeken om grotere woningen te kunnen labellen zal het stadsdeel alleen meewerken in geval er sprake is van huisvesting van meerdere studenten en/of jongeren op één woning. - Ten aanzien van de uitvoeringregels samenvoegen en woningonttrekking zal uitdrukkelijk gekeken worden of de gevraagde compensatiebedragen naar beneden kunnen worden bijgesteld. Tevens zal gekeken worden of meer maatwerk kan worden geleverd bij oppervlakte van woonruimte en zal financiële compensatie bij samenvoeging door eigenaar-bewoners komen te vervallen. - Ten aanzien van de regeling Compensatiefonds woningonttrekking is ondermeer bepaald dat alleen een bijdrage zal worden verstrekt bij de realisatie van huurwoningen tot de liberalisatiegrens. Ten aanzien van de subsidiehoogte zal worden uitgegaan van één maximum bedrag van € 25.000. 3
Op centraal stedelijk niveau is het reeds besproken nieuwe systeem van woningruimteverdeling een goed voorbeeld van deregulering van regelgeving. Doelstelling stadsdeel t.a.v. deregulering: Op diverse woonbeleid dossiers een
1.dereguleringsslag De woningmarkt doorvoeren. Bij de verschillende deelonderwerpen in deze visie wordt hier nader 1A De regionale woningmarkt op ingegaan.
De woningmarkt houdt niet op bij de gemeentegrenzen. De hele metropoolregio rondom Amsterdam is – en soms nog wel een veel groter gebied - voor veel mensen één woningmarkt. Belangrijke elementen daarbij zijn werkgelegenheid, de goede bereikbaarheid, de groenblauwe omgeving, de verscheidenheid aan woonmilieus en de gedifferentieerdheid in bevolking. Dat alles maakt de regio tot een zeer aantrekkelijke (internationale) vestigingsplaats. Er is dan ook een grote vraag naar woningen van zowel zittende als instromende bevolking. Het is van belang dat in de regio zo goed mogelijk het aanbod op het vraag naar woningen en woningtypen wordt afgestemd. Dat is onder meer een belangrijke voorwaarde voor het verbeteren van de internationale concurrentiepositie van de regio. Het streven zou er op gericht moeten zijn dat iedereen die in de metropool wil wonen, er ook kan wonen. Regionale roltrap Het drijvende mechanisme achter de regionale woningmarkt is de ‘roltrap’. Er vindt al jaren een massale instroom plaats van jongeren, voor het grootste deel van buiten de stadsregio, in de stad Amsterdam. Het gaat dan vooral om studenten en goed opgeleide startende werkers (young professionals). Zij beginnen onderaan de roltrap en zetten deze in beweging. Eenmaal hier vormen ze zelf weer het draagvlak als arbeidspotentieel en zijn daarmee een vestigingsplaatsfactor voor bedrijven. Eenmaal in de gezinsfase verhuizen velen van hen naar een van de regiogemeenten voor de gewenste grondgebonden woning met tuin. Zo wordt weer plaats gemaakt voor nieuwe jonge instromers aan het begin van de roltrap. Velen van de uitstromers blijven wel behouden voor de regio en derhalve ook voor de arbeidsmarkt. In de regiogemeenten zorgen deze doorstromers voor draagvlak voor allerlei lokale voorzieningen. Al geruime tijd is er ook een duidelijke trend dat naast de regionale roltrap toch ook veel jonge gezinnen er juist voor kiezen om in Amsterdam te blijven. Stadsdeel Zuid is dan ook van mening dat er ook voor deze groep woningen moeten worden gerealiseerd zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw. Zie hiervoor verder hoofdstuk 6. Andere doelgroepen zijn ondermeer senioren en starters. Ook voor deze doelgroepen is het van belang dat tijdig de juiste woningen beschikbaar zijn om de roltrap goed te laten functioneren. Bij het klimmen op de woonladder is het essentieel dat er steeds een geschikte woning voor de volgende stap aanwezig is. Als dat zo is, gaat het klimmen vanzelf en blijft de roltrap in werking. In het algemeen wonen er steeds minder mensen in een woning en zijn er steeds meer eenpersoonshuishoudens. Het gevolg is voortdurende groei van het aantal huishoudens (Primos en CBS 2011). Ook de nieuwe Woonvisie van het Rijk (juli 2011) benadrukt dit. Zelfs als het inwoneraantal in de regio gelijk blijft, zijn er dus meer woningen nodig. Maar het inwoneraantal in de Stadsregio groeit door een hoger geboorte- dan sterftecijfer. Daarnaast groeit het aantal inwoners ook als gevolg van instroom uit binnen- en buitenland. Vooral als gevolg van de vraag naar arbeidskrachten. Uit berekeningen komt naar voren dat er voor de regio een enorme bouwopgave van ligt van 150.000 woningen tot 2030 en zelfs van 300.000 tot 2040 – ‘50. Echter de regionale woningmarkt hapert. Door de economische crisis en de structurele problemen op de woningmarkt dreigt de mismatch tussen vraag en aanbod alleen maar groter te worden en stagneert de instroom en de doorstroom. Ook de wooncarrière die bewoners binnen hun eigen gemeente of subregio willen maken, van starter, via gezin tot senior, staat onder druk. Stadsdeel Zuid is daarom van mening dat de woonvisies en bouwplannen in zowel de stad Amsterdam als in de regio meer op elkaar zouden moeten worden afgestemd. Het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (OGA) doet dit al met verve voor wat betreft de stad Amsterdam. De Stadsregio Amsterdam heeft in haar de conceptstuk ‘de Roltrap in beweging‘ middels een ‘taartpuntenmodel’ de verhuisbewegingen in de regio weergegeven. De Stadsregio onderneemt op basis hiervan actie om bouwplannen en bouwvoornemens in de regio met elkaar te bespreken en op elkaar af te stemmen. Stadsdeel Zuid zal zelf ook actie ondernemen om met de gemeenten uit de zuidelijke ‘taartpunt’ ( Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel, Aalsmeer en Uithoorn) bouwplannen en bouwvoornemens met elkaar te bespreken.
Doelstelling stadsdeel t.a.v. de regio: Stadsdeel Zuid zal met de zuidelijke gemeenten van de Stadsregio contact opnemen voor bespreking van bouwplannen en bouwvoornemens. 4
1A
Samenvatting
De dynamiek op de woningmarkt staat in Amsterdam, net als in de rest van Nederland, onderdruk door de huidige marktontwikkelingen. Ook in stadsdeel Zuid is dat merkbaar. Woningen staan langer te koop en veel nieuwbouwprojecten komen niet of veel moeilijker van de grond. Desondanks blijft stadsdeel Zuid een aantrekkelijk deel van de stad in te wonen en de druk op woningmarkt in het stadsdeel blijft dan ook hoog. Het stadsdeel zal zich krachtig blijven inzetten op het realiseren van nieuwbouwwoningen en daarbij blijven streven naar 30% betaalbare voorraad. Voor de verschillende buurten zal in overleg met eigenaren en investeerders worden gestreefd naar een zo goed mogelijke aanbodmix van woningen. Van groot belang daarbij is dat nu het woningaanbod voor middeninkomens nog aanzienlijk tekort schiet. Voor een belangrijk deel zal daar de komende jaren dan ook de focus op liggen. Een haalbare financiering is daarbij een belangrijke voorwaarde. Voor wat betreft het totale beleidsveld wonen wordt tevens door het stadsdeel gestreefd naar deregulering van regelgeving. Toekomst De huidige marktontwikkelingen maken het uiterst moeilijk om te voorspellen hoe de woningmarkt in het stadsdeel er over 5 tot 10 jaar er voor zal staan. De onzekerheid over de economie, de hypotheekrente aftrek, het erfpachtsysteem en dergelijke spelen hierbij een belangrijke rol. Daarnaast zullen de effecten van de extra huurpunten in Amsterdam pas op de wat langere termijn duidelijk worden. Dit geldt zeker ook voor de in te voeren extra huurverhogingen bij scheefwoners. Het is daarom vrijwel ondoenlijk om concrete voorspellingen te doen. Desondanks vindt stadsdeel Zuid vindt het belangrijk dat op een wat langere termijn het woningaanbod in het stadsdeel bestaat uit tenminste 35% eigen woningbezit en tenminste 45% betaalbare voorraad.
1B
De woningmarkt in Amsterdam
Het aantal woningen in Amsterdam bedroeg begin 2011 ruim 394.000 woningen. Hiervan is bijna de helft een sociale huurwoning en ca. 29% een koopwoning (gegevens WiA2009). Amsterdam blijft voor veel mensen een zeer aantrekkelijke stad om er te gaan wonen of om er te blijven wonen en wooncarrière te maken. Al vele jaren stijgt dan ook het aantal woningen in de hoofdstad (met een stijging van het aantal koop- en een daling van het aantal huurwoningen. Alle prognoses geven aan dat de populariteit van Amsterdam als woonstad de komende jaren alleen nog maar zal toenemen. Daarbij komt dat het aantal vrijkomende woningen al vele jaren laag is met als gevolg verder oplopende wachttijden voor sociale huurwoningen. Tot 2009 stegen jaarlijks de koopprijzen. De recente economische crisis laat op de koopmarkt nog steeds diepe sporen na, mede in verband met de aanzienlijk strengere regelingen omtrent hypotheekverstrekking. De prijzen van woningen zijn veelal verlaagd en de termijn dat woningen te koop staan is aanzienlijk langer geworden. Er zijn op dit moment geen duidelijke signalen dat de koopmarkt op korte termijn weer zal aantrekken. Door de geringe beweging op de koopmarkt worden zowel door woningcorporaties als door particuliere ontwikkelaars relatief weinig woningen verkocht. Gevolg is dat veel woningcorporaties en ook particuliere ontwikkelaars nog weinig financiële armslag hebben voor grootschalige investeringen, waardoor nieuwbouwprojecten en renovaties veel moeilijker financieel zijn rond te krijgen. Dit wordt nog verergerd door de financiële situatie van het Vereveningsfonds (veroorzaakt door de economische crisis en de instorting van de kantorenmarkt). Daardoor worden bouwprojecten uitgesteld of helemaal niet gerealiseerd. Gevolg is dat aanzienlijk minder nieuwe woningen worden gerealiseerd en renovaties worden uitgesteld. Jarenlang was het belangrijkste middel van de gemeente om de doorstroming te bevorderen te zorgen voor een zo hoog mogelijke nieuwbouwproductie door ontwikkelaars en woningcorporaties. Door het wegvallen van een groot deel van de productie is dat niet meer mogelijk en worden andere - minder effectieve - maatregelen belangrijk om de doorstroming te bevorderen. Hierbij valt te denken aan het splitsings- en verkoopbeleid en het systeem van woonruimteverdeling. Op deze en andere zaken zal verderop in deze visie nader worden ingegaan. In Amsterdam is de instroom sinds 2009 zowel binnenlands als buitenlands groter dan de uitstroom. De instroom wordt naast studenten gedomineerd door alleenstaande jong volwassen (-34), veelal hoog opgeleid en met een bescheiden inkomen vooral van buiten de regio en uit de zuidelijke Stadsregio. Het grootste 5
deel van de instroom naar Amsterdam zit binnen de particuliere verhuur en iets minder in de corporatiesector. De economische crisis in combinatie met het instorten van de kantorenmarkt heeft er toe geleid dat het Vereveningsfonds van de gemeente Amsterdam onder grote druk is komen te staan. De gemeente staat daarom voor de taak haar ontwikkelstrategie fundamenteel te hervormen. Kernwoorden daarbij zijn ‘sneller, slimmer en flexibeler ontwikkelen’. Niet alles kan tegelijk en veel meer vraaggericht met daarbij focus op cashflowsturing. Door de beperkte financiële middelen aan de kant van de gemeente wordt het tevens van belang geacht om de doorlooptijd van projecten te bekorten, veel realistischer te plannen en de afzetbaarheid van nieuwe woningen beter op elkaar af te stemmen. Daarnaast zijn ondermeer de spelregels voor grondexploitaties aangescherpt. Ten aanzien van de productie van nieuwbouwwoningen is eind 2010 in overleg met de stadsdelen een programmatisch kader woningbouw afgesproken. Hierin zijn voor de stadsdelen quota afgesproken van aantallen te realiseren nieuwbouw woningen tot 2020. De huidige omstandigheden leiden ook bij particuliere ontwikkelaars tot herbezinning van plannen, investeringen en opgaven. Dit leidt tot het op de lange baan schuiven of aanpassen van plannen, maar ook tot afstel van plannen. Om de productie toch op enige manier te bevorderen wordt door de gemeente Amsterdam vanaf 2011 sterk gemikt op zelfbouw. Dit zijn voor de stad als geheel beperkte aantallen woningen maar door een dergelijk particulier opdrachtgeverschap blijft de stad zich wel op diverse locaties ontwikkelen. In stadsdeel Zuid zijn in 2011 voor zelfbouw een aantal kavels beschikbaar gesteld in de Zuidas. Het stadsdeel bestuur heeft ook het voornemen om elders in het stadsdeel, waaronder Buitenveldert zelfbouw locaties aan te bieden. Zoals gezegd zouden niet alleen veel mensen zich in Amsterdam willen vestigen maar ook veel inwoners in Amsterdam willen verhuizen naar een grotere of kwalitatief betere woning in de stad. Maar vaak is voor beide groepen de prijs in Amsterdam te hoog of is de prijs ongunstig in relatie tot de kwaliteits- of ruimte winst. Naar verwachting zal de druk op Amsterdamse woningmarkt de komende jaren onverminderd groot blijven. Dit komt niet alleen doordat de bevolking groeit door een stijgend geboorte- en dalend sterftecijfer, maar de verwachting is dat het inwoneraantal ook zal groeien als gevolg van meer instroom dan uitstroom. Dit door de vraag naar arbeidskrachten en de daarbij verdergaande internationalisering. Daarnaast is ook de verwachting dat het aantal eenpersoonshuishoudens de komende jaren nog verder zal groeien. Door deze aanhoudende tendensen is de verwachting dat de woningbouwproductie de komende jaren niet aan die vraag zal kunnen voldoen. De veronderstelling is daarom gerechtvaardigd dat de tekorten op de woningmarkt in Amsterdam de komende jaren aanzienlijk zullen oplopen. De doorstroming in de sociale sector neemt de laatste jaren steeds meer af. In deze sector is de mutatiegraad gedaald naar 4% per jaar. Een groot deel van de verhuizingen in Amsterdam verlopen echter buiten het ‘officiële’ woningaanbod. De dynamiek op de woningmarkt is daardoor wel aanzienlijk groter. Dit komt ondermeer door de grotere mutatiegraad in de particuliere sector en het grote aantal tijdelijke verhuringen en ook illegale verhuringen. Ondanks deze toch nog aanzienlijke dynamiek wonen veel mensen niet in de woning van hun voorkeur of past de woning niet bij de gezinssituatie. Probleem is met name de gebrekkige aansluiting tussen aanbod en vraag. Daarbij is het risico ook nog eens groot dat bepaalde inkomensgroepen uit de markt worden gedrukt. Het is daarom van belang dat er extra aandacht blijft voor specifieke doelgroepen. Zie verder hoofdstuk 6. Amsterdam is op basis van de druk op de woningmarkt verdeeld in 3 marktgebieden. Zuid valt samen met stadsdeel Centrum en nog enkele kleinere gebieden (w.o. Overhoeks in Noord) in marktgebied 1 (zie tevens bijlage 1). Stadsdeel Zuid is van mening dat het goed zou zijn als de precieze begrenzing van de marktgebieden worden herijkt op basis van veranderde omstandigheden.
1C
Karakteristiek woningmarkt stadsdeel Zuid
Stadsdeel Zuid telt per 1-1-2011 in totaal 76.672 woningen. In vergelijking met Amsterdam is in stadsdeel Zuid het aandeel corporatiewoningen laag (31%) en het aandeel particuliere huurwoningen hoog (39%). Het aandeel koopwoningen bedraagt 30%; ongeveer één procent hoger dan gemiddeld in de stad (gegevens WiA 2009). Kenmerkend voor Zuid is vooral de grote particuliere voorraad. Het merendeel van zowel de voorraad van de woningcorporaties als de particuliere voorraad bevindt zich in de betaalbare voorraad. Tussen begin 2005 en 2011 is de woningvoorraad in stadsdeel Zuid per saldo met 2.145 woningen toegenomen. Een belangrijk deel van deze toename werd gerealiseerd door oplevering van 969 nieuwe woningen in het Olympisch Kwartier en de oplevering van de eerste woningbouwprojecten in de Zuidas (522 woningen). Op grond van de al gestarte projecten is de verwachting dat de komende jaren sprake zal zijn van een beperkte toename van het aantal woningen. De prognose tot 2020 is, dat de woningvoorraad zal stijgen van 76.672 tot ca. 80.000 woningen. Het is een nogal onzekere prognose met name gezien alle discussies met betrekking tot het programmatisch kader. 6
Per 1-1-2011 telt stadsdeel Zuid 135.862 inwoners. Dit is een stijging ten opzichte van de jaren daarvoor. Deze stijging is niet alleen toe te schrijven aan de toename van de woningvoorraad maar ook door een hoger geboortecijfer en een positief migratiesaldo in de bestaande voorraad. Hierdoor is ook de gemiddelde woningbezetting de laatste jaren weer gestegen (van 1,73 in 2008 tot 1,77 begin 2011). Het overgrote deel van de verhuizingen in Zuid vindt plaats binnen het stadsdeel en naar andere gemeenten (vooral ten zuiden van Amsterdam) maar nauwelijks naar andere stadsdelen. De koopmarkt in Zuid bezit de gewenste centrum-stedelijke en buitencentrum kenmerken, maar zit in een duur marktsegment. Omdat veel vragers de verhouding tussen prijs en kwaliteit als ongunstig ervaren, verleggen zij hun aandacht zoals gezegd, vooral naar de woningmarkt ten zuiden van Amsterdam, zeker als het eengezinswoningen betreft. Daar zijn veelal goedkopere koopwoningen te vinden. Opmerkelijk is om te noemen dat er nauwelijks verhuisbewegingen zijn vanuit Zuid naar Almere. Er zijn vrij grote verschillen in leeftijdsopbouw van de bevolking in stadsdeel Zuid in vergelijking met Amsterdam. Stadsdeel Zuid telt relatief weinig kinderen en jongvolwassenen tot 24 jaar, relatief veel 25-39 jarigen, een wat lager aandeel 40-49 jarigen en een hoog aandeel 65-plussers. Wel is in Zuid het aantal jonge kinderen de laatste jaren gestegen. Enerzijds worden er in Zuid de laatste jaren meer kinderen geboren die door de krapte op de woningmarkt iets minder snel het stadsdeel uit verhuizen. Anderzijds blijken ook weer wat meer huishoudens met jonge kinderen van buiten de stad zich in Zuid te vestigen. Het gemiddeld besteedbaar inkomen in Zuid is in vergelijking tot Amsterdam als geheel in onderstaand schema weergegeven: Huishoudens met inkomen en gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen naar huishoudensamenstelling aandeel huishoudens
stadsdeel
eenpersoons
paar zonder kinderen
paar met kinderen
eenoudergezin
gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen in 2008
overig
totaal
eenpersoons
paar zonder kinderen
paar met kinderen
eenoudergezin
overig
totaal
Zuid
57%
21%
12%
7%
3%
100%
€ 24.600
€ 49.400
€ 63.100
€ 28.100
€ 48.000
€ 35.400
Amsterdam
51%
20%
15%
9%
4%
100%
€ 21.500
€ 41.000
€ 47.300
€ 25.700
€ 41.700
€ 30.600
bron: O+S, CBS/RIO 2008
Huishoudens in stadsdeel Zuid naar inkomensklassen en soort woning (WiA2009) huishoudinkomen, netto per maand (bruto per jaar)
soort eigendom koop
t/m € 1900 (tot 33.000)
1900-2300 (33.00043.000)
2300-2680 (43.000-1,5x modaal)
2680-3250 > € 3250 (1,5x-2x (meer dan 2x modaal) modaal)
totaal
gemiddeld netto maandinkomen
13%
12%
10%
13%
53%
100%
€ 3.871
particuliere huur
51%
14%
7%
9%
19%
100%
€ 2.309
corporatie huur
72%
11%
5%
6%
6%
100%
€ 1.695
totaal
45%
12%
8%
9%
26%
100%
€ 2.632
waarvan huurders
61%
13%
6%
8%
13%
100%
€ 2.028
27% van alle zittende huurders in Zuid heeft een inkomen > € 43.000 en krijgt mogelijk te maken met versnelde stijging van de woonlasten
Bevolking naar herkomstgroepering en nationaliteit Bij de samenstelling van de bevolking naar herkomstgroepering wordt onderscheid gemaakt tussen autochtonen, westerse allochtonen en niet-westerse allochtonen (waaronder o.a. Surinamers, Antillianen, Turken en Marokkanen). Deze indeling is niet gebaseerd op nationaliteit, maar gebaseerd op het geboorteland van de persoon zelf of het geboorteland van de moeder en/of vader van de betreffende e e persoon (1 + 2 generatie migranten). In stadsdeel Zuid woont een veel lager percentage niet-westerse allochtonen (17%) dan gemiddeld in Amsterdam (35%). Zuid kent daarentegen een groter aandeel westerse allochtonen (21%) en autochtonen (62%) dan in Amsterdam (15% resp. 50%). Naar nationaliteit is het beeld weer anders: In Zuid heeft 88% van de geregistreerde bevolking de Nederlandse nationaliteit (waaronder 10% een dubbele nationaliteit) en 12% alleen een buitenlandse nationaliteit. Deze laatste groep wordt ook wel gedefinieerd als de internationals. Hoewel onder deze 12% zich ook hier geboren kinderen bevinden en ouderen die hier al meer dan 25 jaar wonen, heeft ruim de helft van deze nu in Zuid wonende internationals zich in de afgelopen 5 jaar in Nederland gevestigd. Het gaat per jaar om ca. 3.000 nieuwe internationals die zich vanuit het buitenland in Zuid vestigen (laten registreren). Ruim de helft daarvan betreft de zgn. free movers: internationals die op basis van hun nationaliteit van een EU-, Eer-lidstaat zich vrij in Nederland kunnen vestigen en werken. Ongeveer een vijfde deel bestaat uit 7
nieuwe internationals die op basis van een visum als kennismigrant (expat) of arbeidsmigrant zich in Zuid vestigen (in 2008: 556 personen); voor deze groep is Zuid het belangrijkste vestigingsgebied binnen Amsterdam. De rest van het jaarlijkse aantal nieuwe internationals bestaat uit familiemigranten, studenten en overigen. Om expats te helpen bij het zoeken naar huisvesting in Amsterdam is in 2008 het expatcenter geopend. In de afgelopen periode heeft dit center zijn waarde voor expats bewezen. Recentelijk is er wel vanuit de centrale stad er op aangedrongen dat het expatcenter specifiek aandacht gaat schenken aan de huisvesting van internationale promovendi. Het stadsdeel onderschrijft dit. Ruim de helft van de nieuwe internationals start op de woningmarkt in Zuid als ‘inwonend’. Ongeveer de helft is na 3 jaar weer weg uit Amsterdam. Van de internationals die langer blijven heeft meer dan 80% een zelfstandige woning gevonden. Enkele kenmerken van stadsdeel Zuid ten opzichte van stadsdeel Centrum en Amsterdam als geheel zijn hieronder op een rijtje gezet: Zuid Centrum Amsterdam kenmerk Tevredenheid over de woning (rapportcijfer WiA2009) Verhuisbehoefte binnen 2 jr. in % (WiA2009) Gem. wachttijd in jaren sociale huurwoning in 2010 (WoningNet) Gemiddelde kale huur per maand (alle huur, WiA2009) Gemiddelde verkoopprijs per m2 koop in 2009 (DPG/O+S) Huishoudens met te krappe huisvesting, % per 1-1-2011 (O+S) Aandeel alleenwonende hoofdbewoners per 1-1-2011 (O+S) Aandeel internationals in de bevolking per 1-1-2011 (O+S)
7,7
7,9
7,5
17%
17%
22%
12,0 jaar
11,9 jaar
11,5 jaar
€ 463
€ 444
€ 424
€ 4.336
€ 4.711
€ 3.798
18%
29%
25%
51%
57%
47%
11,9%
15,3%
12,3%
Voor verdere demografische gegeven m.b.t. stadsdeel Zuid wordt u verwezen naar de bijlage 2. Doelstelling stadsdeel t.a.v. de woningvoorraad: Stadsdeel Zuid streeft voor een langere periode - tot 2020 - naar een percentage van tenminste 35% eigen woningbezit en tenminste 45% betaalbare voorraad.
2.
Regelgeving en kaders op verschillende niveaus
2A
Europese regelgeving
Woningcorporaties die in aanmerking willen (blijven) komen voor staatssteun (o.a. in de vorm van de overheids achtervang bij de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw) moeten van de Europese Commissie 90% van hun vrijgekomen sociale woningen tot € 652 (prijspeil 2011) vanaf 1 oktober 2010 toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tot € 33.614. Het gaat hierbij om zo’n 40% van de Nederlandse huishoudens. Deze maatregel veronderstelt dat huishoudens boven dit bedrag zelf hun weg op de woningmarkt vinden. Hier zal ondermeer bij de bespreking van de doelgroep middeninkomens verder op worden ingegaan. Recentelijk heeft het Europese Parlement een resolutie aangenomen dat sociale huisvesting toch toegankelijk moet zijn voor alle lagen van de bevolking. Volgens het Europarlement staat het genoemde besluit met betrekking tot beperking van de groep haaks op het hogere doel van sociale mix en universele toegang. Naar verwachting leidt dit tot het besluit dat landen zelf kunnen bepalen of ze inkomensgrenzen kunnen stellen Het is op dit moment nog onduidelijk of deze nieuwe ontwikkeling gevolgen heeft voor het Nederlandse beleid t.a.v. woningzoekenden.
2B
Rijksbeleid
Op rijksniveau wordt allerlei regelgeving gemaakt op het gebied van wonen. Ten aanzien van het huurprijsbeleid wordt al jaren op diverse niveaus gesproken over met name inkomens afhankelijke huren en mogelijkheden om de omgeving van huurwoning meer dan tot nu toe in de huurprijs tot uitdrukking te laten komen. Beide onderwerpen hebben nog niet tot aangepaste regelgeving geleid. In oktober 2011 zijn wel door de rijksoverheid 10 schaarste gebieden aangewezen. Daar dit grote gevolgen heeft voor de huurprijzen in Amsterdam wordt hieronder daar uitgebreid op ingegaan. Daarnaast wordt 8
ingegaan op het beleid ten aanzien van koopwoningen en wordt kort ingegaan op maatregelen met betrekking tot energielabels en scheefwonen.
- Huurbeleid Door de Rijksoverheid zijn 10 schaarste gebieden voor de huurmarktsector vastgesteld. In de schaarste gebieden, waaronder Amsterdam, krijgen huurwoningen met een WOZ waarde van > € 2.900 per m² er 25 punten bij. Woningen met een WOZ waarde van < € 2.900 per m² krijgen in die gebieden 15 punten erbij volgens het Woningwaarderingstelsel (WWS). Deze WWS punten geven de waardering van de woning aan. Dit is met name van belang voor het vaststellen van de maximale huurprijs. Er werden al punten toegekend voor de omgevingsfactoren (dicht bij openbaar vervoer, winkels, scholen of park) en nu worden dus ook extra waarderingspunten toegekend voor een woning die in een schaarstegebied ligt. Hiermee is invulling gegeven aan de wens om voor woningen, waar veel vraag naar is in populaire gebieden, een hogere huurprijs in rekening te kunnen brengen. De maximaal 25 extra WWS-punten in het schaarstegebied hebben op grond van de huurprijs-regelgeving geen effect op de huurprijzen bij de lopende huurovereenkomsten. Het toekennen van de extra WWS punten zal daarom niet leiden tot een directe verhoging van de huur, omdat de huurprijsregelgeving die niet toestaat. Dit laat evenwel onverlet dat de waardering van een woning in een schaarstegebied wel wordt verhoogd. Bij een nieuwe overeenkomst zal dus wel direct een hogere huur kunnen worden gevraagd. Wat zijn de effecten van de extra WWSpunten? Berekend is wat op termijn in Amsterdam de gevolgen kunnen zijn voor de woningvoorraad: - 54,1% van de corporatiewoningen en 86,4% van de particuliere huurwoningen krijgen er 25 punten bij; - De meeste woningen die er 25 punten bij krijgen staan in marktgebied 1 (uit berekeningen blijkt dat 95% van de woningen in marktgebied 1 er 25 punten bij krijgen. Voor Zuid betreft het vrijwel 100%); - 25,5% van totale huurvoorraad in Amsterdam kan in principe worden geliberaliseerd (nu 9,6%); het gaat dan om 26,3% van de corporatiewoningen (nu 7,3 %) en 26,4% van de particuliere huurwoningen (nu 13,8 %). Door de dienst WZS is ook specifiek voor Zuid gekeken wat de gevolgen op termijn kunnen zijn voor zowel de corporatiewoningen als voor de particuliere huurwoningen. Vanaf 143 punten zijn huurwoningen niet meer gebonden aan een maximale huurprijs. Onderstaande tabel is gebaseerd op de twee jaarlijkse woonenquête WiA. Daarbij is het aantal punten gebaseerd op de betaalde huur (waardoor ook onderstaand sprake kan zijn van een onderschatting). Het aantal vierkante meters is een benadering op basis van het binnenwerks kernoppervlak. Hierbij is geen rekening gehouden met de invoering van energielabels. De cijfers zijn daarom uitdrukkelijk een indicatie. Situatie vóór de extra huurpunten, verdeeld in 4 klassen in aantallen en percentages t/m 93 punten corporatiewoning part. huurwoning
7.647
93 - 122 punten 12.854
122 – 142 3.155
vanaf 142* punten 563
31,6%
53,1%
13%
9.866
11.000
4.382
5.040
32,6%
36,3%
14,5%
16,6%
Totaal 24.220
2,3% 30.288
Mogelijke situatie op termijn na toekenning extrapunten, verdeeld in 4 klassen corporatiewoning
245 1,0%
part. huurwoning
1.247
10.587 43,7% 10.743
9.144 37,7% 7.765
4.248
24.224
17,5% 10.731
30.486
4,1% 35,2% 25,5% 35,2% * voor deze indicatie is gebruik gemaakt van Wia 2009; toen gold nog 142 punten als grens; voor 2012 is de grens 143.
Uit deze indicatie kan worden opgemaakt dat door de toekenning van extra huurpunten in stadsdeel Zuid een aanzienlijke verschuiving kan plaatsvinden. Veel huurwoningen die nu nog in de betaalbare voorraad zitten zouden op termijn in de vrije sector kunnen belanden. Zo zou het percentage corporatiewoningen in de vrije sector in beginsel kunnen toenemen tot 15,2%. Door de aanbiedingsafspraken in BadS is dit vooralsnog niet mogelijk. Zo is ondermeer afgesproken om te monitoren dat 7.500 vrijkomende woningen aangeboden worden met huur < € 554; dit zal gebeuren via Woningnet. Voor de goede orde dit is een monitorafspraak geen garantie en ook nog eens een monitor afspraak per marktgebied. 9
Wat betreft de particuliere huurwoningmarkt in Zuid bevindt zich nu nog een aanzienlijk deel in de goedkope voorraad. Het gaat daarbij in de meeste gevallen om kleine woningen. Woningen hoeven niet te worden geliberaliseerd, maar het is wel te verwachten dat als de kans zich voordoet dat op termijn een groot deel van de particuliere huurwoningen in de vrije sector zal worden verhuurd of zal worden gesplitst en op termijn verkocht. Een en ander zal uiteraard ook afhankelijk zijn van de marktomstandigheden, mutatiegraad en dergelijke. Op basis van deze indicatie zal de goedkope huursector (tot 93 punten) dalen van 17.500 naar in het uiterste geval 1.500 woningen en de overige betaalbare huursector stijgt van 31.400 in het uiterste geval naar 38.200 woningen. De verwachting is dat door deze maatregelen de mutatiegraad nog verder zal dalen. Bewoners die in Amsterdam verhuizen naar een andere woning zullen immers in veel gevallen worden geconfronteerd met de 15/ 25 punten extra en daarom een extra huurverhoging. Een lagere doorstroom als gevolg van de puntenverhoging vormt vooral een risico voor de jonge instroom met een laag inkomen in een groot aantal buurten in het stadsdeel waaronder de Pijp, Schinkelbuurt, Hoofddorppleinbuurt, Stadionbuurt, Rijnstraatbuurt, en de Scheldebuurt. De gevolgen voor het splitsen van particuliere huurwoningen in appartementsrechten Voor particuliere huurwoningen beneden de huurtoeslaggrens wordt in beginsel geen splitsingsvergunning verstrekt. De huurtoeslaggrens is in 2011 vastgesteld op 140 punten. De waardering van de woning staat los van de vraag of een woning al dan niet wordt bewoond/verhuurd. Woningen boven de 140 punten vallen dan niet meer onder de splitsingsquota (voor eigenaar/bewoners zijn de woningwaarderingspunten niet van belang; deze woningen vallen namelijk niet onder de weigeringsgronden, genoemd in artikel 50 Huisvestingsverordening). Gezien het gegeven dat door het rijksbeleid veel meer woningen boven de grens van 140 punten uitkomen, komen veel meer particuliere huurwoningen in aanmerking voor een splitsingvergunning. Bij de afdeling Vergunningen was dan ook vrijwel direct na de inwerkingtreding van dit beleid sprake van een toename van het aantal splitsingsaanvragen. Zie voor het splitsingsbeleid tevens paragraaf 3C. Wat zijn de verwachtingen? Het is niet goed te voorspellen wat de gevolgen van dit rijksbeleid op de middellange termijn voor de woningmarkt precies zullen zijn. Duidelijk is dat er aanzienlijk meer huurwoningen in de vrije sector zullen komen en dat daardoor op de huurmarkt meer aanbod komt voor middeninkomens. Daarbij is de verwachting dat naarmate het aanbod van duurdere huurwoningen groter wordt, er een bepaalde prijsstabilisatie zal optreden. Dit zal echter sterk afhankelijk zijn van het aanbod en de vraag naar dergelijke woningen en dat zal mede worden bepaald door de economische ontwikkelingen. De verwachting is wel gerechtvaardigd, zoals reeds gemeld, dat de doorstroming nog verder naar beneden zal gaan. Wat betreft het percentage koopwoningen is de verwachting dat dit zal stijgen doordat het aantal splitsingen aanzienlijk zal toenemen. Het is echter de vraag of het percentage koopwoningen snel zal stijgen. Voor veel mensen is het immers door de aangescherpte regels bij hypotheekverstrekking (o.m. geen mogelijkheid meer voor een aflossingsvrije hypotheek) veel moeilijker geworden om een woning te kopen. Gezien de prijzen geldt dit zeker in Zuid. - Beleid ten aanzien van koopwoningen Eind 2011 staan er in Amsterdam meer woningen ter koop dan ooit. De economische crisis is hier de belangrijkste oorzaak van. Om de verkoop te stimuleren is tijdelijk de overdrachtsbelasting verlaagd naar 2%. Daarnaast is de hypotheekrente laag gebleven en zijn de prijzen in Amsterdam gelijk gebleven of licht gedaald. En toch zijn er de afgelopen periode, zoals al gemeld, maar betrekkelijk weinig woningen verkocht. De terughoudend ten aanzien van het kopen van een woning wordt vooral veroorzaakt door de grote onzekerheid over de economische ontwikkelingen. Naast de onzekerheid over de toekomst spelen ook andere zaken een rol. Zo zijn per 1 januari 2011 de inkomensnormen voor hypotheken aangescherpt wat het voor huishoudens lastiger maakt hun financiering rond krijgen. Door de verlaging van de financieringslastpercentages (het deel van het inkomen dat besteed kan worden aan hypotheeklasten) door het Nibud kan namelijk bij gelijke rente en inkomen minder worden geleend. Per 1 januari 2012 komt er weer iets meer ruimte op dit punt door de nieuwe "NIBUD-normen". Deze houden in dat tweeverdieners, naast het inkomen van de meest verdienende partner, het tweede inkomen voor een derde mogen meetellen bij de berekening van wat er maximaal mag worden geleend. Voorts trad in 2011 een nieuwe gedragscode Hypothecaire Financieringen inwerking. Daarmee werd de leencapaciteit beperkt. Naast de leencapaciteit speelt het eigen vermogen ook een rol. De afgelopen jaren hebben veel huishoudens meer geleend dan op basis van hun inkomen mogelijk zou zijn, dit heeft te maken met spaargeld en overwaarde (bij starters komt de financiële bijdrage vaak van familie). Het onderzoek ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’ (RIGO, 2010) laat echter zien dat overwaarde bij huishoudens met een koopwoning sinds 2002 flink is afgenomen. Eigenaar-bewoners van 35 jaar of jonger hadden in 10
2002 nog een overwaarde van gemiddeld € 59.000, in 2009 was dat € 15.000. Voor ouderen geldt overigens dat deze nog altijd een grote overwaarde hebben en dat deze zelfs is toegenomen sinds 2002. In het algemeen mag worden uitgegaan van aanvullend vermogen ten aanzien van het leenvermogen, al is dat op dit moment wel beperkt. De recente discussies over de mogelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek verhoogt de onzekerheid op de koopmarkt. In Zuid was in 2011 de gemiddelde koopsom € 340.000. Dat is een aanzienlijk bedrag en voor veel starters niet op te brengen. In het verleden waren er daarom zogenaamde startersleningen (dit werd in het verleden voor de helft gefinancierd door het Rijk en voor de andere helft door de gemeente, maar werd later mede door het wegvallen van de rijksbijdrage afgeschaft). Stadsdeel Zuid betreurt het dat een dergelijke starterslening via de gemeente niet meer bestaat. Gezien de geschetste ontwikkelingen is het voor starters bijzonder moeilijk geworden om in Zuid een woning te kopen. Naast dat starters het moeilijk hebben op de huidige koopmarkt, hebben ook veel eigenaren die een andere woning hebben gekocht, maar hun oude woning nog niet hebben verkocht, het bijzonder moeilijk. In veel gevallen worden eigenaren dan voor lange tijd geconfronteerd met dubbele woninglasten. Grondprijzen en erfpacht De in Amsterdam gehanteerde grondprijzen bepalen mede de koopprijsgrenzen in Amsterdam. In BadSII is hierover afgesproken dat de grondprijzen voor sociale woningbouw – afgezien van de gebruikelijke indexatie – op het huidige niveau worden gehandhaafd. Daarbij wordt de verdeling in de drie marktgebieden gehandhaafd. Daar voorts ten aanzien van de grondprijzen ten behoeve van de vrije sector woningbouw geen differentiatie wordt aangebracht in woningbouw voor middeninkomens en duurdere nieuwbouw, is woningbouw in Zuid per definitie een kostbare aangelegenheid. Voor de kostenbepaling speelt naast de grondprijzen – zover van toepassing - ook de erfpachtsystematiek een belangrijke rol bij de kosten. Zo brengt het huidige erfpachtsysteem met zich mee dat banken slechts hypotheken verstrekken voor de looptijd van de erfpachtcanon. Dat kan er toe leiden dat woningen onfinancierbaar en daarmee onverkoopbaar worden. Ook door canonherzieningen (aan het einde van een tijdvak wordt de canon opnieuw vastgesteld) kunnen eigenaren voor aanzienlijke lastenverzwaringen komen te staan die onder de huidige omstandigheden niet meer te financieren zijn. Het stadsdeel heeft enige tijd geleden over deze erfpachtproblematiek de centrale stad een brief geschreven. Helaas heeft dit nog niet tot oplossingen geleid. Door de aangescherpte voorwaarden bij hypotheekverstrekking en het huidige erfpachtsysteem kan de situatie ontstaan dat eigenaren niet meer - indien gewenst - op een fatsoenlijke manier van hun woning af kunnen komen. Eigenaren dreigen daardoor opgesloten te worden in hun eigen woning. Stadsdeel Zuid acht het daarom van belang dat in kaart wordt gebracht hoeveel erfpachtherzieningen in 2011 in Zuid hebben plaatsgevonden en wat daarbij de effecten zijn geweest voor de eigenaren. Gezien het bovenstaande wil het stadsdeelbestuur in overleg treden met de centrale stad over de aanpassing van de erfpachtsystematiek. - Energielabels Per 1 juli 2011 zijn ook de energielabels geïntroduceerd in het woningwaarderingsstelsel. Het energielabel voor woningen geeft met klassen (A++ tot en met G) en kleuren (donkergroen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een huis is, in vergelijking met soortgelijke huizen. Energielabel A++ (donkergroen) is zeer zuinig, energielabel G (rood) is zeer onzuinig. Voor energiezuinige woningen kunnen verhuurders maximaal 44 punten bijtellen (dat was maximaal 28 punten). Met een B-label is een woning ook 28 punten waard. Woningen met een label lager dan B kunnen te maken krijgen met een vermindering van het aantal punten (Volgens schattingen hebben minder dan 10% van huurwoningen anno 2011 een energielabel B of hoger). In Zuid hebben de meeste woningen nog een E/F/G-label. Verhuurders kunnen daarom geconfronteerd worden met een vermindering van het aantal punten, maar door investeringen kunnen zijn uiteindelijk een hoger puntenaantal verkrijgen. De verwachting is dat het nog een groot aantal jaren zal duren voordat het grootste deel van de woningvoorraad minimaal op het niveau van B-label zit. Twee goede voorbeelden van recente renovatieprojecten van woningcorporaties in Zuid waarbij een aanzienlijk hoger energielabel is verkregen zijn Saenredamstraat 38a t/m 46 in de Pijp de Alliantie en het grote complex Olympia in de Stadionbuurt van Ymere. - Scheefwonen De regering is tevens voornemens een hogere maximale huurprijsstijging (inflatie + 5%) door te voeren voor inkomens boven de € 43.000 in een sociale huurwoning. Dit als maatregel tegen het scheefwonen (de rest van de woningen in de goedkope voorraad zullen naar verwachting alleen inflatievolgend zijn). De verwachting is dat dit beleid op 1 juli 2012 in werking zal treden. Doelstelling stadsdeel t.a.v. de woningvoorraad: Stadsdeel Zuid wil in overleg treden met de Centrale stad over aanpassing van de erfpachtsystematiek.
11
3.
Stedelijke kaders
Voor de stadsdelen zijn diverse stedelijke kaders van belang. Hier worden enkele besproken: ‘Bouwen aan de Stad II’ (Bads), het splitsingsbeleid en de woonruimteverdeling. Het belangrijkste kaderstellende document is de overeenkomst ‘Bouwen aan de stad II’; dit als opvolger van ‘Bouwen aan de Stad I’. De stadsdeelraad heeft ingestemd met ondertekening van deze overeenkomst. Het betreft een overeenkomst tussen de gemeente Amsterdam, de stadsdelen, de Amsterdamse woningbouwverenigingen en de Huurdersvereniging Amsterdam. In deze overeenkomst zijn over tal van onderwerpen afspraken gemaakt. De belangrijkste afspraken betreffende de volgende onderwerpen: - Verkopen sociale huurwoningen Bij eerdere overeenkomsten was stedelijk afgesproken om te streven naar een percentage koopwoningen in Amsterdam van 35% in 2014. Gezien de geringe aantallen woningen die in de afgelopen periode verkocht zijn, is het de vraag of dit streven gehaald zal worden. Mede daarom zijn ten aanzien van het verkopen van sociale huurwoningen afspraken gemaakt met een langere tijdslimiet. Ten aanzien van de verkopen is in BadS afgesproken dat de woningcorporaties tot 2020 in heel Amsterdam 26.110 woningen mogen verkopen. Voor marktgebied 1 is het quotum vastgesteld van 5.566 te verkopen woningen (dit is inclusief het nog beschikbare restquotum van 1.566 in 2010). Daarbij is bepaald dat er geen bouwgrens meer geldt bij verkoop (dus ook nieuwbouw kan worden verkocht). Enkele gebieden zijn hiervan wel uitgezonderd. Zo geldt dat ondermeer niet voor de Zuidas. Sociale huurwoningen in die gebieden blijven t/m 2020 beschikbaar als huurwoning. Voorts is afgesproken dat woningcorporaties tevens nog 5.000 woningen in de vorm van Koopgarant (verkoop onder voorwaarden) kunnen verkopen, met de uitdrukkelijke intentie dat het ook in marktgebied 1 gebeurt. Het Convenant Splitsen en Verkoop sociale huurwoningen is hiervoor aangepast. In BadS zijn over het verkopen van woningen door woningcorporaties nog de volgende specifieke afspraken gemaakt: - Stadsdelen mogen bij te realiseren verkopen geen buurtquota meer hanteren; - Ten behoeve van de realisatie van de verkoop zijn er geen beperkingen ten aanzien van het aantal te splitsen corporatiewoningen; - De woningcorporaties doen voor iedere verkochte woning een afdracht die wordt gestort in het Vereveningsfonds. Dit is een hogere afdracht dan in de eerste overeenkomst was afgesproken. Compensatie voor deze hogere afdracht is gevonden door de kwaliteitseisen bij de verkoop van sociale huurwoningen enigszins te reduceren. Deze aanpassingen gelden ook voor particuliere eigenaren; - De woningcorporaties houden minimaal 47.000 woonruimten in marktgebied 1 in eigendom (hierbij is niet bepaald om wat voor typen woningen het dient te gaan). In marktgebied 1 hebben de woningcorporaties per 1-1-2011 ongeveer 52.300 woonruimten in eigendom (dit is inclusief onzelfstandige woonruimten). De corporaties zullen dan ook een deel van het verkoopquotum in marktgebied 1 pas kunnen verkopen na realisatie van nieuwe woningen; - De differentiatie van het woningaanbod in marktgebied 1 zal in de volgende wijken van stadsdeel Zuid worden gestimuleerd: IJselbuurt, Diamantbuurt en Marathonbuurt. Het stadsdeel heeft daarom de intentie met de woningcorporaties concrete afspraken te maken om juist in deze buurten de verkopen te realiseren om zo meer differentiatie van het aanbod te verkrijgen. Over Koopgarant is in BadS voorts nog afgesproken dat de woningcorporaties deze vorm uitdrukkelijk ook in marktgebied 1 zullen aanbieden (daarbij is tevens afgesproken dat indien blijkt dat Koopgarant specifiek in marktgebied 1 sterk achter blijft bij de reguliere verkoop, worden er mogelijk aanvullende afspraken gemaakt). Verkoop middels koopgarant is echter nog niet van de grond gekomen omdat de belastingdienst in Amsterdam problemen heeft t.a.v. deze verkoopvorm in relatie tot het erfpachtstelsel.
Andere belangrijke afspraken in BadS zijn onder andere: Aanbiedingsafspraken: Afgesproken is dat wordt bijgehouden of per jaar tenminste 7.500 van de vrijkomende corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens worden verhuurd met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens van de huurtoeslag (554,76 prijspeil 2011). Als uit de monitor blijkt dat meer dan 600 woningen minder worden verhuurd dan de 7.500 dan zal een overleg worden georganiseerd om te bepalen in hoeverre aanvullende afspraken nodig zijn. Dit zal ook gebeuren als blijkt dat in marktgebied 1 of 2 minder woningen onder de hoge aftoppingsgrens naar rato van genoemde 600 worden verhuurd. 12
Duurzaamheid: De basisambitie is dat corporaties 12.000 labelstappen per jaar maken. Dit aantal kan echter verder toenemen als bij renovatie meer labelstappen worden gemaakt, meer wordt gesloopt of bij meer mutaties labelstappen worden gemaakt. Voor de periode 2011 t/m 2014 gaat het dan om 48.000 tot 72.000 labelstappen. Hier wordt in hoofdstuk 8 verder op ingegaan.
Door deze afspraken in BadS is overeengekomen dat de corporaties meer kunnen verkopen, verspreid over de marktgebieden, zodat investeringsmiddelen kunnen worden verkregen. Daarmee kan ook meer het woningaanbod op buurtniveau worden gedifferentieerd. Tevens zal hierdoor het tekort op het Vereveningfonds worden teruggedrongen. Hier staat tegenover, dat de corporaties zullen investeren in energiebesparing en nieuwbouw, en dat aanbiedingafspraken blijven bestaan. Bij het overeenkomen van BadS werd afgesproken, dat een aantal onderwerpen nog nader zouden worden uitgewekt. Het gaat hierbij om onder andere: woningen voor jongeren en studenten, wijkaanpak, participatie en communicatie en leefbaarheid. Op een aantal onderwerpen zal elders in deze visie op worden ingegaan. Eén van de onderwerpen waar, als onderdeel van BadS, eind 2011 overeenstemming over is bereikt zijn de Amsterdamse Kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering. Het leidende principe van deze afspraken is dat de rechtspositie van bewoners bij renovatieprojecten in heel Amsterdam gelijk dient te zijn. De woningcorporatie betrekt bewoners, stadsdelen en andere belanghebbenden tijdig bij het vernieuwingsproces. Deze nieuwe Kaderafspraken zijn tot stand gekomen in overleg met de gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging, het Amsterdams Steunpunt Wonen, de stadsdelen en de woningcorporaties. De kaderafspraken gelden voor alle renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten van woningcorporaties t/m 31 december 2014. De eerdere regelingen hieromtrent zijn bij de vaststelling komen te vervallen.
- Woonruimteverdeling De gemeenteraad van Amsterdam heeft in oktober 2011 ingestemd met het voorstel om te komen tot een nieuwe woonruimteverdeling (voor woningen tot maximaal 140 punten). Belangrijkste wijziging is dat het vergunningenstelsel wordt vervangen door een afsprakenstelsel en dat bij woningtoewijzing alleen nog voorrang wordt verleend voor groepen waar de gemeente een wettelijke taak heeft (calamiteitenopvang, verblijfsgerechtigden, sociaal medisch urgenten en minder validen). Het afsprakenstelsel zal door de woningcorporaties worden opgesteld en zullen afspraken bevatten onder welke voorwaarden en op welke manier bewoners alternatieve woonruimte zal worden aangeboden. Particuliere eigenaren kunnen indien gewenst zich hierbij aansluiten. Andere specifieke groepen zoals ouderen, studenten, grote gezinnen en stadsvernieuwingsurgenten verliezen hun voorrangspositie. De verhuurders worden verantwoordelijk voor herhuisvesten van deze groepen. Daar zullen afspraken over worden gemaakt. De stadsdelen zijn hierbij betrokken. Doel is om te komen tot een transparantere verdeling van woonruime zowel bij woningen van woningcorporaties als bij particulieren. De ambitie hierbij is dat het woningaanbod voor regulier woningzoekenden zal toenemen van 60% naar 70% van alle vrij komende woningen. Dit zal ook naar verwachting de doorstroming ten goede komen. De woningtoewijzing is een bevoegdheid van de Stadsregio. De Regioraad zal daarom het definitieve besluit nemen over de nieuwe woonruimteverdeling. Het streven is er op gericht het nieuwe systeem op 1-1-2013 in werking te laten treden. Gezien de verwachting dat veel woningen door het recente rijksbeleid, zeker op termijn, in huur zullen stijgen, is tevens door de gemeente Amsterdam besloten de grens voor het in gebruik nemen van huurwoningen te verhogen van 121 naar 140 WWS-punten. Dit is de wettelijk maximaal toegestane grens om voor het in gebruik nemen van een woning een huisvestingsvergunning te eisen. Dit zal ingaan per 1-1-2012. Dit betekent dat voor huurwoningen onder de 140 WWS punten een huisvestingsvergunning nodig is. Tegelijkertijd geldt hiervoor een inkomensgrens van maximaal € 43.000 om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning. Hiermee komt Amsterdam in de pas te lopen met andere grote steden in Nederland. - Splitsingsbeleid particuliere huurwoningen In 2003 werd het splitsingsbeleid (= het opsplitsen van een woongebouw in verschillende appartementen) vastgesteld. Er werd toen een quotum van 19.000 woningen beschikbaar gesteld. Oorspronkelijk was het de bedoeling dat dit in een periode van vier jaar jaarlijks in tranches aan de stadsdelen uitgedeeld zou worden. Bij de eerste drie tranches is dit ook volgens planning gegaan. De uitgifte van de vierde tranche werd, omdat er is 2005 onduidelijkheid heerste over de toenmalige plannen ten aanzien van de liberalisatie van de huurmarkt, uitgesteld. Pas in 2007 werd het resterende quotum herverdeeld. Daarbij werd besloten om aan de stadsdelen Centrum, Oud-Zuid, Zuideramstel en Oud-West geen nieuw splitsingsquotum toe te kennen. Het overschot van deze vier stadsdelen werd toebedeeld aan de vijf overige stadsdelen. Er werd voor de vier stadsdelen toen alleen een gezamenlijke ‘knelpuntenpot splitsingen’ vastgesteld (380). In Zuid is hier sporadisch gebruik van gemaakt daar het alleen bedoeld was voor het oplossen van knelpunten. 13
Het splitsingsbeleid is in 2011 geëvalueerd. Er werd o.a. geconcludeerd dat het splitsingsbeleid heeft bijgedragen aan de differentiatie van de woningmarkt en tevens aan de kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad. Het beleid leidde tot een afname van de voorraad goedkope particuliere huurwoningen. Begin 2011 waren 13.115 splitsingsvergunningen daadwerkelijk verleend (70,4% van de 19.000 ). Daarvan bleek het aandeel verleende vergunningen in voormalig ZuiderAmstel het hoogst te liggen (100%) en daarna Oud-Zuid (91%). Bij de meeste andere stadsdelen ligt het percentage tussen de helft en driekwart. Het splitsingsproces leidt vaak tot spanningen tussen huurders en verhuurders. Dit komt door de verschillende belangen en posities die partijen hebben. Zo zijn er voor particuliere verhuurders grote financiële belangen gemoeid met het verkoopklaar maken van appartementen. Dit heeft er ondermeer toe geleid dat in overleg met o.m. Vastgoed belang een gedragscode splitsen is opgesteld. Het gaat hierbij over de omgang van eigenaren–verhuurders met huurders van zelfstandige woningen bij het splitsen van woongebouwen in appartementsrechten. De ervaringen in Amsterdam met de gedragscode splitsen worden in 2012 geëvalueerd. Stadsdeel Zuid handelt bij aanvragen splitsingsvergunningen overeenkomstig de afspraken met betrekking de gedragscode. De ervaringen in Zuid met de gedragscode zijn over het algemeen positief. Zie voorts hoofdstuk 4.
4.
De rol van het stadsdeel en instrumenten
Gelet op alle regelgeving en afspraken op EU-, rijks- en gemeentelijk niveau is de invloed van een stadsdeel op de woningmarkt beperkt. Een belangrijke taak voor het stadsdeel is wel het scheppen van de voorwaarden op basis waarvan bouwplannen kunnen worden gerealiseerd en renovaties en uitbreidingen kunnen worden uitgevoerd. Een belangrijk middel voor het stadsdeel daarbij is het voeren van overleg met initiatiefnemers die woningen willen realiseren, renoveren, samenvoegen of anderszins. Daarbij is van belang dat van de visie van het stadsdeel niet uit het oog wordt verloren. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt in het informele overleg, voorafgaand aan het vergunningenproces en het formele overleg in het kader van het vergunningentraject. Onderzoek, advisering en communicatie zijn hierbij belangrijke instrumenten. Voor een aantal bouwlocaties heeft het stadsdeel een andere rol. Het stadsdeel treedt bij een aantal woningbouwbouwlocaties op als planontwikkelaar totdat de woningbouwplannen de markt op worden gezet. Naast deze taken neemt het stadsdeel actief deel aan stedelijke overleggen (zoals het AVO en AVOP) en levert bijdragen aan stedelijke producten. Voorts wordt tweemaal per jaar een beleidsoverleg met de woningcorporaties, de huurdersverenigingen en het WSW georganiseerd. Tevens stelt het stadsdeel bestemmingsplannen op. Daarbij wordt bij de huidige actualiseringsronde van bestemmingsplannen bij kantoren al zoveel mogelijk een flexibele bestemming opgenomen om de mogelijkheden voor wonen te vergroten. Naast genoemde middelen bij het realiseren van nieuwbouw en het uitvoeren van renovaties zijn er ook andere mogelijkheden om het woningaanbod en de woningkwaliteit te beïnvloeden. Het gaat hierbij om de volgende instrumenten: - Splitsen en verkoop van particuliere huurwoningen Nu het oorspronkelijke contingent particuliere splitsingen aan het opraken is, heeft B&W van Amsterdam besloten (onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad) een nieuw beperkt quotum beschikbaar te stellen van 1000. Het is bewust een beperkt quotum in verband met de verschillende onzekerheden t.a.v. het rijksbeleid (15/25 punten, energielabels e.d.). Op die manier kan toch de gewenste differentiatie van de stad ook in de particuliere sector worden voortgezet, wat weer bijdraagt aan het doel om in 2014 in Amsterdam 35% eigen woningbezit te realiseren. Naar aanleiding van een op centraal stedelijk niveau aangenomen motie zullen in 2012 eerst de effecten van de ‘Donnerpunten‘ in beeld worden gebracht, alvorens definitief zal worden besloten om dit quotum daadwerkelijk vrij te geven. In de tot nu toe bekende voorstellen wordt aan Zuid een quotum toegekend van 243. 0p dit moment is nog onbekend of en wanneer het nieuwe quotum in werking zal treden. Het stadsdeel is voornemens om voor dit mogelijk toe te kennen quotum, mede gezien de beperkte omvang, geen nieuw verdeelbesluit vast te stellen. Gevolg hiervan zal zijn dat particuliere eigenaren uit het hele stadsdeel hiervoor aanvragen kunnen indienen. Naast splitsingen op grond van dit quotum is, zoals reeds vermeld, het ook de verwachting dat de komende jaren veel splitsingen zullen worden gerealiseerd door particuliere eigenaren buiten het quotum (de woningen dienen dan wel aan bepaalde kwaliteitseisen te voldoen). Het aantal splitsingsaanvragen van de afgelopen periode bevestigd ook dit beeld: er zijn in Zuid na de toekenning van de extra huurpunten aantoonbaar meer splitsingsaanvragen ingediend. Op grond van een vernieuwbouwverklaring worden ook – zij het in beperkte mate – woningen gesplitst. In het kader van de deregulering zal het stadsdeel er naar streven de criteria voor het in aanmerking komen 14
van een vernieuwbouwverklaring te versoepelen. De verwachting is overigens niet dat hierdoor aanzienlijk meer splitsingen in het stadsdeel zullen worden gerealiseerd. Wel zouden op deze manier makkelijker kleine koopwoningen kunnen worden gerealiseerd. Stadsdeel Zuid is initiatiefnemer om ten behoeve van de uitvoering van het Convenant Splitsen en Verkoop sociale huurwoningen te komen tot een werkinstructie. Die instructie is opgesteld en geeft invulling aan de wijze waarop de stadsdelen de splitsingen door corporaties controleren (10% controle). Uitgangspunt van de instructie is dat er bij situaties waarbij er sprake is van constructief onveilige situaties of brandonveilige situaties op reguliere wijze wordt aangeschreven. De wettelijke handhavingstaken prevaleren dan expliciet boven de werkingssfeer van het convenant. Doelstelling stadsdeel t.a.v. splitsen particuliere huurwoningen: Bij daadwerkelijke toekenning van een splitsingsquotum particuliere huurwoningen zal geen nieuw verdeelbesluit worden vastgesteld, zodat particuliere eigenaren voor het hele stadsdeel een beroep kunnen doen op aan het stadsdeel toe te kennen stadsdeelquotum; toe te kennen van het quotum in hele stadsdeel splitsingsaanvragen kunnen indienen; Gestreefd wordt naar een ruimere toepassing bij vernieuwbouwverklaringen. Daarbij zal tevens bij de Centrale stad worden aangedrongen om het ontheffingenbeleid t.a.v. vernieuwbouwverklaringen te verruimen. - Samenvoegen/woningonttrekking De regulering van woningonttrekking en –samenvoeging is gebaseerd op de Huisvestingswet, de Regionale Huisvestingsverordening (2011) en de Centraal-stedelijke beleidsregels woningonttrekking, -samenvoeging en –omzetting (2011). De kern van deze regels is het belang van behoud en samenstelling van de woningvoorraad. Dit is in Amsterdam vertaald als het behoud van de voorraad betaalbare huurwoningen: het is niet toegestaan woningen beneden de huurprijsgrens (€ 652; prijspeil 2011) samen te voegen. Stadsdelen worden op basis van de centraal stedelijke beleidsregels t.a.v. woningonttrekking en – samenvoeging zelf uitvoeringsregels vaststellen. De bestaande uitvoeringsregels van het stadsdeel zullen worden aangepast met als uitgangspunten eenvoudiger en meer mogelijkheden voor eigenaar-bewoners, inclusief het vervallen van de plicht van financiële compensatie. Doelstelling stadsdeel: Opstellen van nieuwe uitvoeringsregels voor woningonttrekking, -samenvoeging en –omzetting op basis van de Centraal-stedelijke beleidsregels met als uitgangspunten eenvoudiger en meer mogelijkheden en geen verplichting meer van financiële compensatie voor eigenaar-bewoners. eigenaar-bewoners. - Short stay In 2009 is het shortstay beleid van kracht geworden. Short stay is de (bedrijfsmatige) verhuur van woningen voor periodes van minimaal één week tot maximaal zes maanden; vooral gericht op mensen die tijdelijk in Amsterdam komen werken. Een verhuur van zes maanden of langer wordt gezien als normale bewoning en valt dus niet meer onder short stay. Doel van het beleid is om huur voor korte periodes mogelijk te maken en zo het gat te vullen tussen toeristische verhuur en normale bewoning. Aan de stadsdelen zijn quota af te geven short stay vergunningen toegekend. Aan Zuid was in totaal een quotum toegekend van 290. Dit mogelijk af te geven aantal vergunningen is middels zogenaamde verdeelbesluiten verdeeld over verschillende buurten in het stadsdeel. Uit een onlangs gehouden evaluatie blijkt dat het aantal afgegeven vergunningen in heel Amsterdam - en Zuid vormt daar geen uitzondering op sterk is achtergebleven bij de verwachtingen. Uit de in 2011 uitgevoerde stedelijke evaluatie van het short stay beleid is ondermeer naar voren gekomen dat de insteek vanuit het woonbeleid ten opzichte van 2009 duidelijk is veranderd. Het beeld destijds was dat vanuit het woonbeleid er teveel regels waren met een te strikte uitleg en handhaving, waardoor het economisch perspectief (aantrekkelijke vestigingsstad voor bedrijven) in het gedrang kwam. Vanuit Wonen is toen het woningonttrekkingsbeleid aangepast om short stay mogelijk te maken. Voorkomen moest worden dat andere groepen woningzoekenden zouden worden verdrongen. De situatie is anno 2012 wezenlijk anders. Door de toekenning van extrapunten aan de huursector zal de geliberaliseerde voorraad de komende jaren sterk stijgen ( de voorwaarde dat short stay niet is toegestaan in het segment onder de huurtoeslaggrens blijft bestaan). Dat betekent dat verdringing van woningzoekenden in de geliberaliseerde voorraad nu geen prioriteit meer heeft voor wat betreft de regelgeving. Regelgeving zal met name nog wel aan de orde zijn vanuit economisch perspectief (huisvesting expats, voorkomen strijdigheid met hotelbeleid e.d.) en vanuit het oogpunt van leefbaarheid. Naar verwachting zal aan de stadsdelen geen nieuwe quota 15
worden toegekend maar zal het huidige centraal stedelijke beleid op een aantal punten worden aangepast en zal een keurmerk worden ingevoerd. Over dit nog aan te passen beleid heeft stadsdeel Zuid recentelijk overleg gevoerd met de centrale stad. Daarbij zijn door stadsdeel Zuid kanttekeningen geplaatst bij de nut en noodzaak van de één week termijn, die kan worden ingekort. Zoals al gesteld streeft het stadsdeel ook hierbij naar verder gaande deregulering. Dit ondermeer om het voor internationals makkelijker te maken zich te vestigen. Zo is het stadsdeel voornemens de twee bestaande verdeelbesluiten in te trekken zodat in beginsel binnen het totaal beschikbare quotum overal in het stadsdeel short stay mogelijk wordt. Ingeval zou blijken dat door het ontbreken van een verdeelbesluit het in een bepaalde buurt leidt tot onaanvaardbare situaties dan kan alsnog tot het vaststellen van een verdeelbesluit worden besloten. Doelstelling stadsdeel: De huidige verdeelbesluiten t.a.v. short stay intrekken en geen nieuw verdeelbesluit vaststellen, zodat in het hele stadsdeel short stay mogelijk wordt. - Armoedebestrijding Stadsdeel Zuid heeft al in het beleidskader sociaal domein aangegeven meer te gaan doen om armoede in Zuid tegen te gaan. Doel is het vroegtijdig signaleren van mensen die in de schulden dreigen te raken. Voor anderen is het van belang dat ze dichterbij financiële zelfstandigheid worden gebracht of te houden en ze waar nodig, ondersteuning te bieden. Om armoede tegen te gaan, zetten we in op een brede aanpak: voorkomen, verminderen en verlichten. Wat betreft het wonen valt armoedebestrijding uiteen in twee hoofdonderwerpen: voorkomen van huurachterstanden en voorkomen van armoedige woonsituaties. Voorkomen van huurachterstanden Er zijn in Amsterdam twee projecten om woningontruiming vanwege huurschuld, te voorkomen: “Vroeg eropaf” en “Er op af”. Dit zijn weliswaar stedelijke projecten, maar de aansturing van de maatschappelijke dienstverlening en de monitoring op stadsdeelniveau, is in handen van de stadsdelen. ‘Vroeg er op af’: is een vroege interventie bij 1 à 2 maanden huurachterstand in een woning van een woningcorporatie. De achterstand wordt door de corporatie gemeld bij de Maatschappelijke dienstverlening en deze gaan actief de huurder benaderen en bieden, indien nodig, de huurder hulp aan. De woningcorporaties betalen per geslaagde interventie. Op dit moment gaat het om vroege interventie van huurschulden bij een woningcorporatie. Het streven is er op gericht dat in de loop van 2012 ook particuliere verhuurders en hypotheekverstrekkers kunnen deelnemen aan het project. ‘Er op af’: dit Is een crisisinterventie bij huurschulden die zo hoog zijn opgelopen, dat er al een ontruimingsdatum bekend is. Het is dan een laatste poging om ontruiming te voorkomen. Bij het bekend zijn van een ontruimingsdatum, wordt de maatschappelijke dienstverlening ingeroepen om te trachten het tij te keren. Dit wordt gefinancierd vanuit het Algemeen maatschappelijk werk (subsidie stadsdeel). Aanpak armoedige woonsituaties Veel bewoner in de stad hebben geen aanvaardbare woonsituatie. In Bads in daarom afgesproken dat partijen zich in zetten om van de sociale huurwoningen 20% te realiseren als een grote woning met tenminste 5 kamers. Daarnaast is afgesproken dat behoeve van de verbetering van de huisvesting van grote gezinnen, de corporaties per jaar 250 te krap wonende gezinnen actief benaderen. Met de gezinnen wordt gezocht naar mogelijkheden om hun woonsituatie te verbeteren. Het stadsdeel zal daar waar nodig deze activiteiten van de woningcorporaties ondersteunen. Gezinnen die te krap wonen of juist kleiner willen gaan wonen worden door het stadsdeel doorverwezen naar woningcorporaties of andere instanties voor begeleiding naar andere woningen. De woningcorporaties begeleiden te krap wonende gezinnen bij het vinden van een andere woning. Ook de uitvoering van de regeling ‘van Groot naar Beter’ (mensen die juist kleiner willen wonen) is ook overgedragen aan de woningcorporaties. Knelpunten bij het herhuisvesten van te krap wonende gezinnen zijn ondermeer dat woningcorporaties alleen hun eigen gezinnen bemiddelen, dat door de teruglopende mutatiegraad het aanbod van grote goedkope woningen afneemt en dat het actief herhuisvesten van grote gezinnen op gespannen voet kan staan met bijvoorbeeld het beleid van woningcorporaties t.a.v. het harmoniseren van de huren of het verkopen van woningen. Het stadsdeel vindt het van belang dat ook in Zuid grotere huurwoningen in de betaalbare sector behouden blijven. Zorg en Overlast Bij het Meldpunt Zorg en Overlast kunnen bewoners zich melden met klachten van lawaai of andere overlast van buren of als mensen zich zorgen maken over buren of in de directe woonomgeving. Het meldpunt geeft advies en ondersteuning bij het oplossen van klachten. Indien nodig worden andere instanties ingeschakeld. Het meldpunt werkt o.a. samen met GGD, Jellinek, Maatschappelijke 16
dienstverlening, politie en woningcorporaties. Het meldpunt is een onderdeel van het breed sociaal loket. De doorontwikkeling hiervan zal in 2012 worden afgerond. In het stadsdeel loopt ook het project ‘Beterburen’. Hierbij wordt door vrijwilligers aan burenbemiddeling gedaan ingeval van burenruzies. Het stadsdeel doorgaan met het subsidiëren van dit project. Afhandeling Woningklachten Als gevolg van de bezuinigingen in 2012 is kritisch gekeken naar een aantal service overeenkomsten van het stadsdeel met ketenpartners (DMB, Brandweer, GGD etc.). Als gevolg daarvan zullen woningklachten die een bouwtechnisch karakter hebben eerder door het stadsdeel/BWT worden opgepakt omdat ze aansluiten bij de behandeling van de overige woningklachten. Op die manier zullen kwalitatief slechte woningen worden bestreden. Specifieke taken (vervuilingen, sociaal medische indicaties etc.) blijven bij de GGD belegd. Doelstelling stadsdeel t.a.v. armoedebestrijding: Het huidige beleid van armoedebestrijding continueren; Het stadsdeel zal de woningcorporaties bij de huisvesting van te krap wonende gezinnen ondersteunen daar waar dat nodig of wenselijk wordt geacht.
5.
Woningbouwprogramma
In de afgelopen jaren zijn veel, vooral kleinschalige nieuwbouw en renovatieprojecten in het stadsdeel gerealiseerd. Daarbij werd gestreefd naar 30% betaalbare voorraad (= huurwoningen tot € 652) en 70% duurdere huur en koop. In onderstaand overzicht is aangegeven wat de resultaten zijn van dit streven. Overzicht nieuwbouwproductie in stadsdeel Zuid in de periode 2007 t/m 2010, naar jaar van oplevering sociale sector huur
sociale sector koop
sociale sector (%)
middeldure sector huur
middeldure sector koop
middeldure sector (%)
vrije sector huur
vrije sector koop
vrije sector (%)
totaal aantal woningen
2007
89
0
28,3
0
10
3,2
97
118
68,5
314
2008
214
0
29,7
0
0
0,0
174
333
70,3
721
2009
72
0
24,2
56
0
18,8
0
170
57,0
298
2010
39
0
28,7
0
0
0,0
74
23
71,3
136
totaal
414
0
28,2
56
10
4,5
345
644
67,3
1469
jaar oplevering
Bron: Basisbestand Woningbouwlocaties OGA dd 14-11-2011
Uit bovenstaande kan worden opgemaakt dat in de periode 2007 – 2010 het streven om 30% sociaal te realiseren dicht is benaderd, maar dat in absolute zin 27 woningen te weinig zijn gerealiseerd. Gezien de huidige beperkte financiële middelen staat die 30% onder druk. Gezien het gegeven dat de 30% in de ‘rijke’ jaren al niet werd gehaald, blijft het van belang om ook bij de toekomstige nieuwbouw, zeker bij de woningbouwprojecten van enige omvang, actief te blijven streven naar 30% betaalbare voorraad in het stadsdeel. Het stadsdeel streeft er naar om het te kort van 27 in de lopen in de periode 2012 – 2015. - Nieuwbouw Op basis van het programmatisch kader woningbouw was voor stadsdeel Zuid een woningproductie afgesproken van maximaal 4500 woningen tot 2020; verdeelt over twee perioden: 2500 woningen tot 2015 en 2000 tot 2020. Voor de Zuidas ging het daarbij in totaal om de realisering van 2700 woningen en voor de rest van het stadsdeel Zuid om 1800 woningen. Daar de ontwikkelingen niet stilstaan, is door het OGA aangekondigd dat het programmatisch kader in 2012 zal worden aangepast. Naar verwachting zal nog meer de nadruk komen te liggen op woningbouwprojecten die volledig financieel haalbaar zijn. Zoals aangegeven zal de Zuidas tot 2020 de grootste bouwlocatie binnen het stadsdeel zijn. Binnen de Zuidas zullen op verschillende locaties woningbouw worden gerealiseerd. Van de geplande woningbouw in Zuidas valt 70% van de woningen in de categorie ‘vrije sector’ (koop en markthuur). De overige 30% is zgn. ‘goedkope woningbouw’. Dit laatste kan sociale woningbouw zijn, maar bijvoorbeeld ook goedkope koop- of huurappartementen voor starters en studenten. De prijzen van deze 30% vallen binnen de huurtoeslaggrens, of een equivalent daarvan in de koopsector. In komende periode ligt de nadruk op woningbouwontwikkeling in de deelgebieden Gershwin, Fred Roeskestraat, Beethoven en Kop Zuidas. Daarnaast zullen delen van het Kenniskwartier, (incl. Vu terrein) 17
en Ravel gebied in ontwikkeling worden gebracht. Op de Zuidas zijn ook enkele locaties voor zelfbouw aangewezen en wordt gewerkt aan de realisatie van zowel tijdelijke– als permanente studentenwoningen. Binnen het kader is voorts het stadsdeel druk doende om woningbouw mogelijk te maken op enkele locaties in de rest van Zuid. De belangrijkste daarvan zijn het Stadionplein, T. de Bockstrook, het Archiefterrein en het Havenstraatterrein. Het project Havenstraatterrein voorziet in de toevoeging van circa 500 woningen is daarmee de grootste potentiële nieuwbouwlocatie. Bij dit project wordt gestreefd naar een projectbesluit in 2012. Zoals gesteld blijft het stadsdeel bij nieuwbouwprojecten streven naar 30% betaalbaar. Alle woningbouwprojecten worden in overleg met de Centrale stad tegen het licht gehouden en dat heeft stadsbreed geleid tot het schrappen van projecten of het uitstellen van projecten. Zo heeft Zuid plannen voor woningbouw op de Mirandastrook en de Klencke in Buitenveldert aangepast. Dit geldt ook voor enkele andere bouwlocaties in Buitenveldert. Het stadsdeelbestuur is wel voornemens op korte termijn enkele locaties voor zelfbouw aan te wijzen in Buitenveldert, zowel voor grondgebonden woningen als voor appartementsbouw. Hiervoor zal eerst gekeken worden naar de ervaringen die worden opgedaan bij de huidige zelfbouwkavels. Door het niet doorgaan van projecten kan er mogelijk wel weer ruimte ontstaan voor andere (tijdelijke) ontwikkelingen. Bij tijdelijke invullingen wordt veelal gekeken naar mogelijkheden voor huisvesting van in eerste instantie studenten en in tweede instantie jongeren. - Bestaande bouw Vanaf 2005 zijn veel stadsvernieuwingsprojecten uitgevoerd – zowel door woningcorporaties als door particuliere ontwikkelaars - in de buurten Duivelseiland, Schinkelbuurt en de laatste jaren vooral nog in de Pijp. Enkele van de woningcomplexen die de afgelopen jaren in de Pijp door woningcorporaties (in het kader e van het Voorraadplan kleine beurt projecten) zijn vernieuwd of gerenoveerd, zijn onder andere: 1 J. van der e e Heijdenstraat 123-137; Verbindingsstraat 13-19, 1 Jan Steenstraat 4-8 en 56-62, 1 van der Helststraat 311 en Govert Flinckstraat 61-79. Door particulieren zijn eveneens de nodige projecten gerealiseerd, waaronder: Albert Cuypstraat 155, Vossiusstraat 45, St. Willibrordusstraat 62-68 en het nog uit te voeren project D. Stalpertstraat 35-49. De verwachting is dat de laatste projecten in de Pijp in 2015 zullen zijn afgerond. Vernieuwing en renovatie van woningbouw vindt voorts momenteel vooral plaats in de Marathonbuurt. Voor de nabije toekomst verwacht het bestuur dat renovaties en vernieuwingen naast de Marathonbuurt vooral noodzakelijk zullen zijn in de IJselbuurt. Bij al deze vernieuwingen wordt het van belang geacht dat de huidige woningvoorraad zo goed mogelijk wordt benut door het tegengaan van leegstand en ook door het bevorderen van meer woningen in bestaande panden. Dit bijvoorbeeld door het mogelijk te maken dat zeer grote woningen etagegewijs kunnen worden bewoond. Daarnaast biedt de bestaande woningvoorraad mogelijkheden voor herbestemming, verbouw (bijvoorbeeld het realiserenvan nieuwe woningen op zolderverdiepingen) en uitbreiding. Afhankelijk van de locatie biedt het vergroten van het bouwvolume kansen aan de grote vraag naar goedkopere en middeldure grotere woningen voor middeninkomens. Een hulpmiddel daarbij is om binnen het ruimtelijke ordeningsbeleid meer ontwikkelingen mogelijk te maken voor uitbreidingen of om wonen mogelijk te maken waar dat nog niet was toegestaan. Afhankelijk van het bestemmingsplan kan bij de belangenafweging meer rekening gehouden worden met de ontwikkelingsmogelijkheden van woningbouw. De transformatie van bestaande (utiliteits)gebouwen kan eveneens zorg dragen voor een gedifferentieerder aanbod. Van woningbouw afwijkende maatvoering kan door onorthodoxe mogelijkheden meer oplossingen bieden dan de standaardwoningbouw voor diverse doelgroepen. Er heerst nogal wat leegstand bij incourante gebouwen. Naast kantoorgebouwen kan daarbij worden onderzocht of ook verouderde zorgwoningen een mogelijkheid zijn voor bijvoorbeeld de huisvesting van jongeren en studenten. Doelstellingen van het stadsdeel t.a.v. nieuwbouw en verbouw: Blijven streven naar 30% betaalbare voorraad. Daarbij tevens nagaan of in de periode 2012 – 2015 ruimte is om alsnog het te kort van 27 betaalbare huurwoningen van de afgelopen jaren in te lopen; Krachtig - Tijdelijk gebruikblijven inzetten op het realiseren van nieuwbouwwoningen in het stadsdeel, zowel in de Zuidas als in de rest van het stadsdeel; In overleg met de betrokken woningcorporaties streven naar afronding van de stadsvernieuwing in de Pijp in 2015.
Tijdelijk gebruik van gronden en gebouwen biedt soelaas om pieken in de vraag naar woningen op te kunnen vangen. Het grote aantal leegstaande terreinen zou tijdelijk een bestemming kunnen krijgen. Op de 18
Zuidas wordt dit al op bepaalde plekken gedaan. Woningen die door uitstel van projecten vooralsnog niet gesloopt worden, bieden eveneens mogelijkheden om tijdelijk als woonruimte te dienen. Inzet van tijdelijke gebouwen en locaties kan meer gedeeld worden met het Netwerk Tijdelijkheid als strategie. Hierin zijn naast gemeente en stadsdelen ook veel particuliere initiatiefnemers vertegenwoordigd. Door de gemeente Amsterdam is in 2010 een inventarisatie gehouden van braakliggende terreinen. Op basis van deze inventarisatie en in overleg met verschillende gemeentelijke instanties heeft het stadsdeelbestuur de intentie een inventarisatie voor het stadsdeel op te stellen van zowel braakliggende terreinen als langdurig leegstaande gebouwen. Doelstellingen van het stadsdeel t.a.v. tijdelijk gebruik: Inventariseren van braakliggende terreinen en langdurig leegstaande kantoorpanden; Stimuleren dat zoveel mogelijk van deze terreinen en gebouwen een tijdelijke bestemming krijgen.
- Subsidieregeling woningonttrekking Het stadsdeel heeft een bestemmingsreserve Woningonttrekking, gevuld door compensatiebetalingen bij woningonttrekkingen. Deze reserve heeft als doel het verlenen van financiële bijdragen voor het realiseren van woningen. Daarbij zal worden ingezet op doelgroepwoningen met specifieke aandacht voor grote gezinnen met lagere inkomens, mindervaliden, ouderen, jongeren en studenten. Via jaarlijkse evaluatie zal gekeken worden of een aanpassing nodig is. Er zal alleen een bijdrage worden verstrekt bij de realisatie van huurwoningen tot de liberalisatiegrens. In de afgelopen periode is er weinig gebruik gemaakt van de subsidieregeling. Het stadsdeel zal daarom ruimere bekendheid geven aan het instrument en de indieningsvoorwaarden zullen worden vereenvoudigd. Hierdoor wordt aan ontwikkelaars een kans geboden om in Zuid huurwoningen in de betaalbare voorraad toe te voegen aan het woningaanbod. Dit kan middels nieuwbouw maar ook kan uitdrukkelijk gedacht worden aan de bestaande bouw ( bijvoorbeeld realiseren van zolderwoningen) of het realiseren van woningen in leegstaande kantoren. De huidige regelingen zullen worden geharmoniseerd tot één eenvoudige regeling waarbij ondermeer wordt uitgegaan van één maximum bedrag van € 25.000. Doelstelling van het stadsdeel: De subsidieregeling woningonttrekking met betrekking tot het compensatiefonds vereenvoudigen en zo goed mogelijk inzetten om nieuwe woningen in het stadsdeel te realiseren.
6.
Doelgroepen: ouderen, middeninkomens, studenten/jongeren, gezinnen en internationals
6A
Ouderen en mindervaliden
De groep ouderen had tot voor kort nog de meeste keuze in het vinden van een passende woning, deels omdat ze een lange woonduur hadden opgebouwd en deels omdat de afgelopen jaren op veel locaties in het stadsdeel seniorenwoningen zijn gebouwd. Kenmerkend voor deze groep is veelal wel dat ouderen sterk buurtgebonden zijn. Door de invoering van de EU maatregel krijgen ook veel ouderen het moeilijker bij het vinden van een passende woning. Zo zijn er in Zuid relatief veel ouderen met een pensioen hoger dan de grens van € 33.614. Deze ouderen komen daardoor niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning maar zijn zij aangewezen op vrije sectorwoningen. Veel van die woningen zijn voor die groep weer te duur. Er zal daarom een meer gedifferentieerd aanbod van woningen voor de doelgroep ouderen moeten komen. Voor deze doelgroep met een inkomen boven voornoemde grens kan daarbij gedacht worden aan huurwoningen met een prijs tot maximaal € 850- € 900. In 2003 heeft Rigo een rapport gepubliceerd met een prognose naar de behoefte aan woonzorgarrangementen in Amsterdam in 2015 met een doorkijk gaf naar 2030. In 2007 heeft Laaglandadvies de prognoses geactualiseerd. De prognose van de behoefte aan zorgwoningen is gebaseerd op landelijke kengetallen van Aedes-Actiz en aangepast aan de Amsterdamse situatie. Er zijn een aantal aannames gedaan over de demografische ontwikkeling in de stad. De getallen zijn dan ook een indicatie. Op basis van de aannames zullen in 2015 in Amsterdam 150.000 mensen een fysieke of mentale 19
beperking (= circa 19% van alle inwoners) hebben. In 2030 zullen dit er bijna 170.000 zijn. 80% van deze groep heeft geen zorg nodig. Van de 20% die wel zorg nodig heeft, de helft zorg op afspraak nodig (zoals thuiszorg); een derde zorg op afroep (calamiteitenzorg en zorg op afroep) en een zesde heeft 24-uurszorg nodig. De volgende definities voor zorgwoningen worden gehanteerd: Geclusterd onzelfstandig Voorzieningen waarin 24-uurszorg wordt geboden. Bewoners hebben soms een eigen ruimte en delen daarnaast één of meer ruimten. De woningen hebben geen eigen voordeur naar de straat. Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met meervoudige handicaps, zwaar verstandelijk gehandicapten en dementerende ouderen. In deze categorie vallen ook de huidige verpleeg- en verzorgingstehuizen waar zware en lichte zorg in verschillende categorieën (ZZP 1 t/m 9) wordt geleverd.
Geclusterd Zelfstandig
Aanpasbaar gebouwde woningen die een eigen voordeur hebben en bij elkaar in een cluster liggen, zoals WIBO-woningen of aanleunwoningen. Bewoners kunnen ouderen zijn die zorg nodig hebben, maar dat hoeft niet. Er zijn ook andere doelgroepen die behoefte hebben aan een beschermde omgeving, zoals verstandelijk gehandicapten of psychiatrische patiënten. Voor deze groepen hoeven de woningen niet per definitie een bepaalde mate van toegankelijkheid te bieden (bijv. een woongroep) al wordt dat vaak wel aanbevolen. Geclusterd zelfstandig kan rolstoelgeschikt zijn of niet. Uit onderzoek blijkt dat ongeveer 40% van de bewoners hulp ontvangt.
Rolstoelwoningen
Rolstoelgeschikte woningen zijn woningen die voldoen aan de specifieke eisen zoals geformuleerd in ‘Huizen voor rolstoelgebruikers, richtlijnen en voorbeeld’. Het belangrijkste kenmerk van dergelijke woningen is dat ze geheel geschikt zijn voor mensen die zowel binnen- als buitenshuis continu aangewezen zijn op een rolstoel. Deze woningen hebben de hoogste mate van toegankelijkheid. De woningen worden alleen toegewezen aan mensen met een indicatie voor rolstoelgebruik, dit kunnen ook gezinnen zijn. De woning heeft een eigen voordeur en geen gemeenschappelijke ruimte. Ongeveer 80% van de rolstoelgebruikers heeft geen zorg nodig, 10 % zorg op afspraak, 7% zorg op afroep en 3% 24-uurszorg.
Laaglandadvies heeft op basis van de aannames een doorrekening gemaakt van de toekomstige behoefte aan zorgwoningen per cluster van stadsdelen (waarbij rekening gehouden moet worden met een marge van +/- 5%). In onderstaande tabel is naast het huidige aanbod de behoefte in 2015 en 2030 als volgt weergegeven: stadsdeel Zuid
Huidig Aanbod
Prognose Laagland 2015
% Woningvoorraad
Prognose % Laagland 2030 Woningvoorraad
verpleging
400
525
0,7
475
0,6
verzorging
700
450
0,7
200
0,2
GGZ
200
175
0,2
175
0,2
geclusterd onzelfstandig
50
250
0,2
700
0,9
geclusterd zelfstandig
975
1000
1,3
1850
2,3
rolstoelgeschikt
100
175
0,2
175
0,2
aanpasbaar/aangepast
650
850
1,1
1000
1,2
nultreden/eentraps
10300
10950
14,1
11450
14,0
3400
4,4
3475
4,2
17750
22,9
19500
23,9
77.510
100%
81.590
100%
gewone woningen Totale vraag Totale woningvoorraad
13375
20
Naast de behoefte aan zorgwoningen is er ook een grote behoefte aan aangepaste woningen. Hierbij kan gedacht worden aan het toevoegen van lift, weghalen drempels, aanpassingen in toilet en badkamer, voorzieningen in slaapkamer en keuken. Door enkele aanpassingen kunnen ouderen langer zelfstandig blijven wonen. Deze woningen kunnen niet gelabeld worden voor ouderen. Het zijn geen complexen met in de nabijheid voorzieningen voor ouderen. De woningen liggen verspreid in de stad en het nadeel is de voorzieningen na mutatie verwijderd worden. De prognoses uit het onderzoek zijn verwerkt in de in 2005 vastgestelde Woonzorgarrangementen in de voormalige stadsdelen Oud-Zuid en Zuideramstel. Sinds 2005 zijn de volgende complexen met zelfstandige geclusterde huurwoningen voor ouderen gerealiseerd: Locatie
Gebouwd door
Aantal woningen
Gerealiseerd
Lekstraat (Aquinohof
De Key
10 wibo + 35 sociaal
2005
Van Ostadestraat (de Wolk)
De Alliantie
24 wibo
2006
A.J. Ernststraat (ISA)
De Alliantie
11 wibo + 4 rolstoel + 44 vrije sector
Olympisch Kwartier
Eigen Haard
62 wibo + 15 rolstoel + 26 sociaal + 12 woongroep
2008
Radboud / Van Nijenrodeweg (Menno Simonshuis)
Woonzorg
48 aanleunwoningen
2011
Govert Flinckstraat (de Pijp)
Ymere
20 wibo
2011
Er zijn 127 wibo’s, 19 rolstoel, 73 sociale en 44 vrije sector woningen voor senioren gebouwd. Totaal 244 geclusterd zelfstandige woningen. De doelstelling van 975 zelfstandige woningen is bij langen na niet gehaald. Naast het toewijzen aan de doelgroep en het aanpasbaar maken van woningen worden nog altijd e alle vrijgekomen woningen op de begane grond en 1 etage met voorrang toegewezen aan ouderen en mindervaliden. In het cluster Zuid zijn in alle categorieën (zorg)woningen tekorten. Dat geldt al voor de periode tot 2015. Er is dan behoefte aan meer geclusterd onzelfstandige woningen, meer rolstoelgeschikte woningen, meer aanpasbare/aangepaste woningen én meer nultredenwoningen. Richting 2030 stijgt de vraag in alle categorieën en dan ontstaat er ook een tekort aan geclusterd onzelfstandige woningen. Er is ook groep ouderen in de categorie middeninkomens. Daarvoor wordt u verwezen naar paragraaf 6B en hoofdstuk 7. Doelstellingen van het stadsdeel ten aanzien van ouderen en mindervaliden: Voortgaan met de uitvoering van het in 2005 vastgestelde pakket zorgarrangementen; Voor ouderen met een redelijke pensioen streven naar de realisatie van meer geschikte 6B Middeninkomens woningen inhebben de prijsklassen tot maximaal 850 - €op 900. De middeninkomens al jarenlang een lastige€ positie de Amsterdamse woningmarkt. In Amsterdam wordt dan uitgegaan van huishoudens met een inkomen vanaf € 33.614 tot ongeveer € 50.000. Gezien de prijzen in Zuid is het stadsdeelbestuur van mening dat deze grens beter kan worden opgetrokken tot 66.000. Het gaat hierbij om inkomensgrenzen. Wat betreft de middeninkomens zijn de volgende groepen te onderscheiden: ouderen met een pensioen hoger dan € 33.000, jonge starters, alleenstaanden en gezinnen. Het is dan ook een zeer brede doelgroep met zeer verschillende woonbehoeften. Huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 43.000 hebben het daarbij extra moeilijk. Dit is een belangrijke grens in het regeerakkoord (huurders in een gereguleerde woning met een gezamenlijk inkomen boven de 43.000 kunnen worden geconfronteerd met een huurverhoging van inflatie + 5%). Hun positie is verder onder druk komen te staan als gevolg van twee al genoemde maatregelen. De EU maatregel, die bepaalt dat corporaties hun huurwoningen tot € 652 voor niet meer dan 10% mogen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen boven € 33.614. De EU maatregel veronderstelt dat mensen met een jaarinkomen vanaf € 33.614 zelf hun weg op de woningmarkt kunnen vinden. Daardoor valt bij mutaties een groot deel van de woningvoorraad weg voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000. De tweede reden is de doorgevoerde 15/25 puntenmaatregel. Veel huurwoningen kunnen hierdoor financieel onbereikbaar worden voor de lage inkomensgroepen maar ook voor de (lage) middeninkomens. De woningmarkt bestaat voor het overgrote deel uit goedkope, vooral kleine woningen of duurdere koopwoningen en traditioneel weinig woningen voor middeninkomens. Hier zal in hoofdstuk 7 verder op worden ingegaan. 21
6C
Studenten en jongeren
In BadS zijn afspraken gemaakt over de huisvestingsmogelijkheden voor zowel studenten als voor jongeren. Studenten Met betrekking tot studentenhuisvesting is, op basis van de gemeentelijke notitie Studentenhuisvesting, werken aan 9.000 eenheden en de notitie Studeren in de topstad van het Amsterdams Hoger Onderwijs, gezamenlijk de ambitie vastgesteld van 9.000 studenteneenheden tot en met 2014. De ambitie van 9.000 eenheden dient (in hoofdlijnen) te worden gerealiseerd door realisatie van 5.000 in de nieuwbouw eenheden (dit is inclusief transformatie van kantoren); 2.000 d.m.v. tijdelijke verhuur en 2.000 via labelling (= het reserveren van een huurwoning voor een specifieke doelgroep; in dit geval voor studenten). Dit laatste aantal is in het kader van de besprekingen BadS nog niet uitonderhandeld. Daarbij is afgesproken dat studentenwoningen buiten het programmatisch kader vallen. Op allerlei mogelijke manieren wordt de laatste jaren door tal van partijen geprobeerd het tekort substantieel terug te dringen. - Nieuwbouw Enige tijd is door het stadsdeel gestreefd naar de realisatie van tijdelijke woningbouw voor studenten nabij de A. Fokkerweg. Hiervoor zouden wooncontainers die bij een andere locatie weg moeten naar de A. Fokkerweg wordt verplaatst. Door onder andere eisen van de brandweer bleek dit echter niet haalbaar te zijn. In overleg met de centrale stad wordt daarom gekeken naar de mogelijkheden om zowel tijdelijke (minimaal 500) als permanente nieuwbouw te realiseren op de Zuidas. Elders in de stad worden ook veel nieuwbouwprojecten gerealiseerd. Zo zijn er plannen in Nieuw-West om 2000 studenteneenheden te realiseren. - Tijdelijke mogelijkheden studentenhuisvesting Door de huidige crisis worden tal van projecten vooralsnog niet aangepakt. Dit geldt zowel voor diverse sloop- , nieuwbouw- als renovatieprojecten. Voor deze complexen zal worden aangedrongen op tijdelijke verhuur aan studenten of jongeren. - Labelling 2 In de stadsdelen Centrum, Zuid, Oost en West kunnen woningen tot 40 m zonder toestemming van de 2 gemeente voor studenten worden gelabeld. In de andere stadsdelen geldt een grens van 50m . Woningen 2 groter dan 40 m respectievelijk 50 m² kunnen uitsluitend met toestemming van de gemeente worden gelabeld na advies daarover van het betreffende stadsdeel. In BadS zijn afspraken gemaakt over het maximaal aantal te labellen woningen (1000). De dienst WZS houdt bij welke woningen gelabeld zijn voor (en ook verhuurd worden aan) studenten. Corporaties leveren daartoe de benodigde informatie. Stadsdeel Zuid zal meewerken bij het labelen van woningen tot 40 m2. Bij labelling van grotere woningen tot 60 m2 zal alleen worden meegewerkt ingeval er sprake zal zijn van meerdere studenten op één woning.
Doelstellingen van het stadsdeel ten aanzien van studentenwoningen: Op de Zuidas in overleg met de centrale stad streven naar de bouw van tenminste 500 tijdelijke studentenwoningen en tevens op de Zuidas een substantieel permanente studentenwoningen realiseren; Actief aandringen bij eigenaren om in langdurig leegstaande gebouwen tijdelijk woonruimten te realiseren voor studenten en/of jongeren; Het labellen van woningen voor studenten binnen het quotum tot 40m2 is vrij. Het stadsdeel zal alleen meewerken labelling van woningen tot 60m2 als er sprake is van meerdere studenten op één woning.
Jongeren Op basis van het gemeentelijke Plan Jongerenhuisvesting 2011 is voor de huisvesting van jongeren de gezamenlijke ambitie uitgesproken om 2.500 woonplekken te realiseren tot en met 2014. Het gaat Afgesproken is dat er 1.000 woonplekken voor jongeren (niet zijnde studenten) worden gelabeld, waarbij aangesloten wordt bij de behoefte aan jongerenhuisvesting in de verschillende stadsdelen. Woningen tot 40 2 m in de stadsdelen Centrum, Zuid, Oost en West en tot 50 m² in overige stadsdelen kunnen zonder 2 expliciete toestemming van de gemeente voor jongeren worden gelabeld. Woningen van meer dan 40 m 2 respectievelijk 50 m kunnen uitsluitend met toestemming van de gemeente worden gelabeld na advies daarover van het betreffende stadsdeel. WZS houdt bij welke woningen gelabeld zijn voor (en ook verhuurd worden aan) jongeren. Ook hiervoor leveren de corporaties de benodigde informatie. Ook bij jongeren zal 2 stadsdeel Zuid terughoudend omgaan met labelen van woningen groter dan 40m en alleen meewerken aan het labelen van grotere woningen tot 60m² bij meerdere jongeren of samenwonenden op één woning. 22
Doelstellingen van het stadsdeel ten aanzien van ouderen en mindervaliden: Actief aandringen bij eigenaren om in langdurig leegstaande gebouwen tijdelijk woonruimten te realiseren voor jongeren; 6D Gezinnen Het labellen van woningen tot 40 m2 binnen het quotum is vrij. Het stadsdeel zal alleen meewerken aan hetwordt labellen woningen totdeel max. 60m2 als erde sprake is van meerdere De instroom in het stadsdeel voorvan een belangrijk bepaald door instroom van jongeren, voor jongeren op één woning. het grootste deel van buiten de stadsregio. Dit zijn vooral studenten, maar ook goed opgeleide startende werkers (young professionals). Zij zorgen voor draagvlak voor meer voorzieningen en bedrijvigheid en zijn een belangrijk arbeidspotentieel. Eenmaal in de gezinsfase verhuist deze groep graag naar de regiogemeenten voor de gewenste gezinswoning met tuin. Voor inwoners van Zuid is de focus daarbij vooral gericht op zuidelijke regiogemeenten. Er is echter ook een groeiende groep jonge gezinnen die wel in de stad wil blijven wonen. Stadsdeel Zuid vindt deze groep van belang en is dan ook van mening dat bij toekomstige nieuwbouwprojecten hier duidelijk rekening mee moet worden gehouden. Het is uiteraard zo dat grote aantallen grondgebonden woningen met tuin in Zuid niet zijn te realiseren. Maar het stadsdeel is van mening dat het van belang is dat jonge gezinnen die in de stad willen blijven wonen, daarvoor ook de mogelijkheden moeten worden geboden. Bij de toekomstige nieuwbouw zal dan ook bij ieder project gekeken worden of daarbij woningen kunnen worden gerealiseerd voor gezinnen. De (financiële) haalbaarheid is daarbij wel een belangrijke voorwaarde. Toekomstige projecten waarbij uitdrukkelijk gekeken zal worden om ook woningen voor gezinnen te realiseren zijn ondermeer het Havenstraatterrein en bouwlocaties in Buitenveldert. Ook de te ontwikkelen zelfbouwlocaties in het stadsdeel kunnen aantrekkelijke mogelijkheden zijn voor gezinnen. In de bestaande bouw kan gekeken worden of woningen kunnen worden uitgebreid bijvoorbeeld door het toevoegen van bergingen of zolders bij woningen. Ook het aantal kamers in een woning speelt hierbij een belangrijke rol. Doelstellingen van het stadsdeel ten aanzien van gezinnen: In de nieuwbouwprojecten in Zuid uitdrukkelijk nagaan of (grondgebonden) woningen voor gezinnen kunnen worden gerealiseerd. Bij de locaties Havenstraat en de toekomstige bouwlocaties Mirandastrook en in Buitenveldert en zal in ieder geval rekening worden gehouden met woningbouw voor gezinnen; Het eenvoudiger maken van de samenvoegingsregels t.b.v. eigenaar-bewoners
6E
Internationals
Zoals eerder vermeld vestigen zich per jaar ca. 3.000 nieuwe internationals die zich vanuit het buitenland in Zuid. Ruim de helft daarvan betreft de zgn. free movers: internationals die op basis van hun nationaliteit zich vrij in Nederland kunnen vestigen en werken. Ongeveer een vijfde deel bestaat uit nieuwe internationals die op basis van een visum als kennismigrant (expat) of arbeidsmigrant zich in Zuid vestigen. Voor deze groep is Zuid het belangrijkste vestigingsgebied binnen Amsterdam. Ruim de helft van de nieuwe internationals start op de woningmarkt in Zuid als ‘inwonend’. Ongeveer de helft is na 3 jaar weer weg uit Amsterdam. Van de internationals die langer blijven heeft meer dan 80% een zelfstandige woning gevonden. Een deel van deze internationals heeft een middeninkomen en is daardoor aangewezen op het aanbod van huurwoningen en (kleine) koopwoningen. Het is daarom van belang dat op stedelijk niveau dat de toegankelijkheid van de woningmarkt in overleg met het Expatcentrum wordt verbeterd.
6F
Specifieke doelgroepen
- Maatschappelijke opvang Stedelijk is het aantal maatschappelijke opvangplaatsen ten behoeve van dak- en thuislozen gesteld op 390. (Er zijn nu 298 plekken in de stad gerealiseerd). Verder zal de uitstroom uit maatschappelijke opvang- en GGZ-voorzieningen een extra vraag van 200-300 woningen over de komende drie jaar genereren. De woningen die daarvoor nodig zijn kunnen naar verwachting binnen de huidige afspraken met de corporaties worden geleverd. Een goed voorbeeld in stadsdeel Zuid is het Discusproject. Dit een gezamenlijk initiatief van Jellinek, Mentrum, woningcorporatie de Alliantie en HVO-Querido. Het is een huisvestingsproject voor dak- en thuislozen met meervoudige problematiek op het gebied van psychiatrie, verslaving en/of somatiek. De taakstelling voor de stadsdelen voor deze maatschappelijke opvang zal naar verwachting in 2012 worden bijgesteld.
23
Het bestuurlijk overleg van de centrale stad met een vertegenwoordiging van de stadsdelen over het project uitbreiding voorzieningen zal worden voortgezet. Hierbij zal ook de realisatie van de extra plaatsen in de opvang worden betrokken. Er is een zogenaamd instroomhuis dat mensen indiceert en bepaalt of iemand wel in aanmerking komt voor opvang en welke soort dak- en thuislozenopvang. De rest van het aantal plaatsen moet nog gerealiseerd. Dit gaat niet in overleg met woningcorporaties maar met de drie aanbieders van dak- en thuislozenopvang in de stad, t.w. het Leger des Heils, de Volksbond en HVO-Querido. De dienst Wonen, zorg en samenleven zoekt in samenwerking met de stadsdelen naar geschikte panden. - Asielzoekers In 2010 heeft de gemeente Amsterdam met het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) een intentieen samenwerkingsovereenkomst voor het realiseren van opvang- en woonvoorzieningen ten behoeve van asielzoekers en vreemdelingen in Amsterdam gesloten. Met het COA wordt gezocht naar een vijftal plaatsen, verspreid over de stad, waar een structurele woonvoorziening van circa 400 opvangplaatsen, totaal dus 2000 plaatsen, gerealiseerd kan worden binnen de komende 10 jaar. Grootschalige opvang met veel asielzoekers op één plek is naar verwachting in Zuid niet goed te realiseren. Stadsdeel Zuid wil daarom met name kijken naar het realiseren van kleinere opvanglocaties. - Jongeren in begeleid wonen projecten Ten behoeve van de uitstroom van jongeren uit Begeleid Wonen-projecten (begeleid door de organisaties Spirit en HVO-Querido) is er een jaarlijkse huisvestingsvraag in Amsterdam van ca. 100 woonruimten. Om deze groep te huisvesten worden jaarlijks 100 extra woningen gelabeld. Deze extra woningen worden met voorrang aangeboden aan jongeren uit de Begeleid Wonen-projecten. In het stedelijk Uitvoeringsplan Jongeren huisvesting 2007-2015 ligt de ambitie om in 2010 in Amsterdam 305 woon-werk-leer trajecten voor jongeren te starten/realiseren. Dit zijn trajecten waarin jongeren die niet meer thuis kunnen wonen maar ook nog niet zelfstandig geleerd wordt hoe ze hun leven moeten inrichten dat ze zelfstandig kunnen wonen. Ze krijgen gedurende een bepaalde periode ondersteuning vanuit HVO Querido. Vanuit de gemeentelijke dienst WZS wordt hiervoor geld beschikbaar gesteld. In Zuid loopt een begeleid wonen project (een woon-leer-werk traject) in het complex Daniel Stalpertstraat 94-106. Hiervoor heeft het stadsdeel met de eigenaar van het complex, woningcorporatie de Alliantie, een overeenkomst gesloten waarbij ondermeer is overeengekomen om zoveel mogelijk woningen uit dit complex beschikbaar te stellen voor dit traject. Bij de start in 2010 zijn 12 woningen direct beschikbaar gekomen. Sindsdien zijn er helaas geen woningen meer vrijgekomen. Gezien de slechte staat van het complex wil de Alliantie het in 2013 slopen en vervangen door kleine koopwoningen. Het stadsdeel zal zich inzetten om vanaf 2013 in Zuid een alternatief te vinden voor dit woon-leer-werk project. Een aparte groep onder de jongeren vormen de groep jonge moeders. In Amsterdam verkeren jaarlijks 200 tot 300 jonge moeders met hun kleine kinderen in grote nood. Een groot aantal hiervan heeft een urgente huisvestingsvraag. Voor deze doelgroep is behoefte aan geclusterde woningen van maximaal 6 eenheden. Periode van bewoning is circa 1 jaar per bewoner. Daarna dienen de jonge moeders door te stromen. Doelstellingen van het stadsdeel t.a.v. specifieke doelgroepen: In overleg met de Zuidas zoeken naar kleine locaties voor de opvang van asielzoekers; In overleg met partners uit het veld actief streven naar een nieuwe locatie voor het jongeren woon-leer-werk traject van af 2013 als opvolger van het huidige project in de D. Stalphertstraat
7.
Speerpunten van beleid.
Stadsdeel Zuid heeft op het beleidsveld wonen de volgende speerpunten: A. Middeninkomens B Goede aanbodmix in de verschillende buurten C Realiseren van woningbouw
7A
Middeninkomens
Het stadsdeel is van mening dat de focus duidelijk dient te liggen op het vergroten van de mogelijkheden voor huisvesting van middeninkomens. De Amsterdamse woningvoorraad bestaat voor een belangrijk deel uit kleine woningen (tot 60m2). Kleine woningen samenvoegen biedt een kans om meer grotere woningen te creëren in de bestaande voorraad. 24
Binnen de ring A10 is het samenvoegen een van de weinige mogelijkheden om grotere huurwoningen met een huur tussen € 650 en € 930 te realiseren. Het is mogelijk om voor de samengevoegde woning voorwaarden te stellen aan de eigenaar over de hoogte van de huur. Een dergelijke voorwaarde (gekoppeld aan het afgeven van een vergunning voor het samenvoegen) maakt het mogelijk om huurwoningen te ontwikkelen met een huur tussen € 652 en € 930, het huursegment dat op dit moment vrijwel ontbreekt in Amsterdam. In BadS is daarom afgesproken dat de woningcorporaties 250 woningen kunnen samenvoegen zonder dat daarvoor een onttrekkingsvergoeding voor betaald hoeft te worden. Stadsdeel Zuid is voorstander om dit aantal uit te breiden, ook naar de particuliere huursector. Mocht dit centraal stedelijk niet worden opgepakt dan zal Zuid zelf hier voorstellen voor ontwikkelen. Daarbij dienen dan, net zoals afgesproken met de corporaties, de particuliere verhuurders hun woningen voor langere tijd in het middensegment aan te bieden. Het niet vragen van onttrekkingvergoeding zorgt wel voor inkomstenderving voor de stadsdelen. Het verder vergemakkelijken van het samenvoegen tot een maximum van € 930 zou daarom een instrument kunnen zijn om het aanbod voor middeninkomens te vergroten. Het is daarbij nog wel de vraag of eigenaren hier, mede in verband met de extra huurpunten,gebruik van zullen maken. Een andere mogelijkheid is daarom ook van belang om meer aanbod voor middeninkomens te creëren: het maken van afspraken met de woningcorporaties over het segment huurwoningen boven € 652. Het stadsdeel wil graag afspraken met de woningcorporaties maken om een bepaald percentage van de vrije sector woningen te verhuren tussen € 652 en € 930. De gezien de grote diversiteit in de inkomens van middengroepen is het daarbij wel van belang dat ook prijzen in dit segment differentiëren. De mogelijkheden voor middeninkomens op de koopmarkt zijn uiteraard vooral afhankelijk van de financieringsmogelijkheden die deze inkomens hebben. Uit onderzoek is gebleken dat lage middeninkomens tot maximaal € 247.000 kunnen lenen. Rekeninghoudend met kosten koper komt dit neer op een maximale koopprijs van € 225.000. Daardoor zijn in Zuid voornamelijk kleinere koopwoningen (maximaal circa 50 m2) bereikbaar lage middeninkomens. Voor de hogere middeninkomens zijn wat grotere koopwoningen bereikbaar maar woningen boven de 80m2 worden al snel financieel onbereikbaar. Dit geldt ook voor nieuwbouwwoningen. Het huidige beleid voorziet niet in een grondprijs voor de categorie middensegment. Als uitgangspunt geldt de zelfde (hoge) grondprijs als die wordt berekend voor alle vrije sector nieuwbouw. Grotere nieuwbouw woningen zullen daardoor veelal te duur worden voor de middeninkomens. In de nieuwbouw zal voor de middeninkomens dan vooral gekoerst moeten op de realisering van kleine woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens gezien de betaalbaarheid. In genoemde bouwlocaties in Zuid zal hier uitdrukkelijk rekening mee worden gehouden. Naar verwachting zullen de kansen voor de middeninkomens daarom vooral liggen op de huurwoningmarkt. Het is daarbij moeilijk te voorspellen of de prijzen van de huurwoningen van vooral particuliere huurders in Zuid in de vrije sector op termijn voor het merendeel boven de € 1000 uit zullen komen of dat door het aanbod aan woningen en de huurprijzen voor het merendeel zullen stabiliseren rond de € 800-900. Gelet op al gemelde problematiek ten aanzien van de haalbaarheid van nieuwbouw projecten vormt de realisering van nieuwbouwwoningen voor deze doelgroep wat betreft de grondprijzen wel een knelpunt. De vrees is dat hierdoor, mede door de al genoemde beperkte financiële ruimte, nieuwbouw ten behoeve van middeninkomens niet of slechts mondjes maat van de grond zal komen. Het stadsdeel is ook van mening dat indien Amsterdam de middeninkomens daadwerkelijk wil ondersteunen dat dan een differentiatie in de grondprijzen noodzakelijk is. Deze problematiek heeft het stadsdeel met het OGA besproken. Gezien het belang om het woningaanbod voor middeninkomens te vergroten zal het stadsdeel nogmaals aandringen op differentiatie van de grondprijzen ten behoeve van de middeninkomens. Ook nieuwbouw middels Maatschappelijk gebonden eigendom constructies bieden wat dit betreft nauwelijks ruimte. Doordat de ontwikkelaars daar te veel geld op moeten toeleggen. Gevolg hiervan is dat het aanbod voor middeninkomens vooral gerealiseerd zal moet worden in de bestaande voorraad. De instrumenten hiervoor zijn al eerder aangegeven: verkoop en samenvoegen van woningen. In overleg met woningcorporaties en institutionele beleggers zou daarnaast overleggen kunnen worden gestart om huurwoningen te realiseren met een huurprijs tot maximaal € 850. Doelstellingen van het stadsdeel t.a.v. middeninkomens: - Ten behoeve van gezinnen streven naar versoepeling van samenvoegingsregels voor huurwoningen tot een maximale huurprijs van € 930 en voorts streven het realiseren van woninguitbreidigen middels realiseren van bergingen of het bij de woningen trekken van zolderruimten; tevens zullen zelfbouwkavels worden ontwikkeld; - Ten behoeve van jonge starters en alleenstaanden: streven de realisering van meer (kleine) koopwoningen en wat grotere huurwoningen met een maximum van € 900; - Ten behoeve van ouderen: met de woningcorporaties en particuliere aanbieders specifieke afspraken maken om het aanbod voor ouderen te vergroten. Voorts : agenderen van het onderwerp gedifferentieerde grondprijzen bij realisering van nieuwbouwwoningen voor het middensegment; Bij alle nieuwbouwlocaties uitdrukkelijk tevens streven naar de realisering van kleine koopwoningen voor de middeninkomens in het algemeen.
25
7B
Goede aanbodmix
Het stadsdeel streeft naar een goede aanbodmix van woningen in alle buurten van het stadsdeel. Gelet op de beperkte mogelijkheden tot nieuwbouw in het stadsdeel zijn de mogelijkheden om op die manier het aanbod te beïnvloeden zeer beperkt. Differentiatie van het aanbod zal dan ook met name moeten plaatsvinden binnen de bestaande voorraad. Gedacht kan worden aan het omzetten van leegstaande kantoorpanden in woningen voor specifieke doelgroepen waaronder m.n. gedacht kan worden aan studenten. In Zuid staan relatief weinig kantoorpanden langdurig leeg en daarbij zijn lang niet alle kantoorpanden geschikt om te zetten in woningen. Dit zijn vaak zeer kostbare operaties en veel kantoren zijn simpel door hun ligging al niet geschikt voor woningbouw. Andere mogelijkheden zijn, zoals al gemeld, het samenvoegen van woningen en door het splitsen en verkopen van woningen. Het te verwachten splitsingsquotum voor particuliere eigenaren zal te beperkt zijn om op te kunnen sturen. In BadS is overeengekomen dat de differentiatie in Zuid in drie wijken wordt bevorderd. Dit zijn de IJselbuurt, Diamantbuurt en Marathonbuurt. Zoals al gemeld mogen stadsdelen voor de verkopen van sociale huurwoningen geen buurtquota meer vaststellen maar het stadsdeel zal met de verkopende woningcorporaties in overleg gaan om zoveel mogelijk sociale huurwoningen juist in die drie buurten te verkopen. Dit omdat in die drie buurten de goedkope voorraad in Zuid oververtegenwoordigd is. Dit wordt in onderstaande tabel weergegeven. Woningvoorraad naar segment (WiA2009) K26 Diamantbuurt
71,2
K48abc Marathon/Bertelmanplnbrt
16,4
76,9
K53 IJselbuurt
47,1
totaal stadsdeel Zuid
35,0
35,9
totaal Amsterdam
25,9
37,4 0%
20% goedkope voorraad
3,7
8,7
22,3
12,7
29,2 40% betaalbare voorraad
7,6
10,3
25,5 15,4
60% middensegment
18,0 80%
100% duur segment
In overleg met de woningcorporaties zal daarom het stadsdeel er zo veel mogelijk naar streven dat verkoop van sociale huurwoningen in Zuid in deze drie buurten plaats zal vinden. Enkele woningcorporaties hebben al aangegeven in een van deze buurten te zullen gaan verkopen, zoals Stadgenoot en Eigen Haard in de Diamantbuurt. Maar uit gehouden overleggen zijn ook knelpunten naar voren gekomen. Zo zijn er ook woningcorporaties die weinig bezit hebben in die buurten en daardoor toch graag elders willen verkopen of omdat elders nog veel versnipperd bezit aanwezig is en dat in verband met de exploitatie veel liever willen verkopen. Het stadsdeelbestuur wil de gesprekken hierover voortzetten. Doelstelling van het stadsdeel: In overleg met de woningcorporaties er naar streven dat de verkopen in de sociale sector in het stadsdeel zoveel mogelijk in de IJselbuurt, Diamantbuurt en Marathonbuurt.
7C
Realiseren van woningbouw
Het is uitdrukkelijk de ambitie van het stadsdeelbestuur om de komende jaren, ondanks de fikse tegenwind, nieuwbouw te blijven realiseren. Het blijft van groot belang dat het woningaanbod wordt verbreed, vernieuwingen kunnen worden voortgezet en de doorstroming weer op gang komt. Nieuwbouw blijft hier een belangrijk middel voor. De belangrijkste nieuwbouwlocatie in het stadsdeel is, zoals al gemeld de Zuidas. Maar ook daar buiten wil het stadsdeel bestuur op diverse al genoemde locatie woningbouw realiseren. Zie hiervoor hoofdstuk 5. In 2012 zal een stand van zaken van alle bouwprojecten worden opgesteld. Doelstelling van het stadsdeel t.a.v. woningbouw: Uitdrukkelijk actief blijven streven naar nieuwbouw in het stadsdeel, met name op genoemde locaties zoals de Zuidas, Archiefterrein, Stadionplein en Havenstraatterrein; In de nabije toekomst voorts streven naar het ontwikkelen van nieuwe bouwlocaties met name in Buitenveldert; Ontwikkelen van zelfbouwkavels in Zuid.
26
8
Duurzaamheid en kwaliteit
8A
Duurzaamheid; Energielabels
De gemeente en het stadsdeel hebben de ambitie om de CO2-uitstoot in 2025 met 40% te verminderen ten opzichte van de uitstoot in 1990. In de Energiestrategie Amsterdam 2040 is dit onder andere geconcretiseerd in verbetering van de bestaande woningbouw tot minimaal energielabel B in 2040. Daarnaast is de doelstelling dat nieuwbouw versneld klimaatneutraal wordt gerealiseerd. Recentelijk is geconstateerd dat deze algemene doelstelling te ambitieus is. De ambitie blijft echter wel een belangrijk richtsnoer. Het verbeteren van de woningvoorraad tot label B heeft niet alleen een duurzaamheids invalshoek. De energielasten zijn de laatste jaren vele malen sneller gestegen dan de huurlasten. Dit heeft tot gevolg dat de energierekening in toenemende mate van invloed zal zijn op de totale woonlasten van een woning. Het gros van de goedkope woningen valt in de categorie met de laagste energielabels. Dat betekent dat een aanzienlijk deel van de sociale woningvoorraad bestaat uit woningen met een forse energierekening. De stijging van de energieprijs zullen vooral de lagere inkomens in hun maandelijkse besteedbaar inkomen gaan merken. Het energetisch verbeteren van woningen kan zorgen voor een comfortabelere woning en lagere energierekening. Wat betreft de woningcorporaties en de bestaande bouw kan daar het volgende over worden gemeld. Volgens berekeningen worden op dit moment op jaarbasis 8.000 labelstappen door woningcorporaties gerealiseerd. Uitgaande van dit aantal, plus de labelstappen die met behulp van de extra subsidie uit het SFV (zie artikel 76) gemaakt kunnen worden is de basisambitie in Bouwen aan de Stad voor de woningcorporaties vastgesteld op 12.000 labelstappen per jaar. Het aantal labelstappen kan echter verder toenemen als bij renovatie meer labelstappen worden gemaakt, meer wordt gesloopt of bij meer mutaties labelstappen worden gemaakt. Voor de periode 2011 t/m 2014 is daarom met de woningcorporaties afgesproken dat het tenminste gaat om 48.000 labelstappen tot maximaal 72.000 labelstappen. Voornoemde ambitie kan niet worden gerealiseerd zonder ook een belangrijke bijdrage vanuit de particuliere huursector. Daarvoor is het Convenant stimuleren energiebesparing in de particuliere huursector bestaande woningbouw afgesloten. Bij dit convenant waren betrokken: Vastgoed Belang, de Huurdersvereniging Amsterdam, het Amsterdams Steunpunt Wonen en de centrale stad en de stadsdelen. Op dit moment bestaat de woningvoorraad in Amsterdam voor ongeveer 22% uit particuliere huurwoningen, in stadsdeel Zuid is dat aantal 39%. Een belangrijk deel daarvan zijn slecht geïsoleerde vooroorlogse woningen en woningen uit de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw. Bij elkaar betekent dit dat een belangrijk deel van de gemeentelijke doelstelling moet worden gerealiseerd in deze sector. Gezien het beperkte instrumentarium waarover de gemeente beschikt om maatregelen af te dwingen is het realiseren van de doelstellingen vooralsnog op basis van vrijwilligheid. Van zowel huurders als verhuurders mag echter ook worden verwacht dat zijn hierin hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen. De doelstellingen van het convenant zijn: 1. Het stimuleren van investeringen in energiebesparing vorm en inhoud te geven in jaarlijks te actualiseren actieprogramma’s en uitvoering van die acties; 2. Verbeteren en intensiveren van de samenwerking tussen partijen op het terrein van energiebesparing. Dit moet onder andere als resultaat hebben dat in 2014 alle particuliere huurwoningen een energielabel hebben, dat verhuurders in ieder geval alle natuurlijke momenten gebruiken om maatregelen te treffen en huurders daarmee instemmen en dat huurders ook zelf initiatieven nemen tot energiebesparing. De looptijd van het convenant is in principe tot 31 december 2020. In 2013 wordt de werking geëvalueerd. Als de doelstellingen op basis van de afspraken in het convenant niet of onvoldoende worden gerealiseerd zal de gemeente overwegen om meer dwingende maatregelen te nemen.
8B
Duurzaamheid; Energiebesparing stimuleren
Naast deelname aan voornoemde overeenkomsten initieert stadsdeel Zuid ook zelf initiatieven om de duurzaamheid te bevorderen. De belangrijkste initiatieven zijn: 27
- Stimuleren lokale duurzame energie: het stadsdeel stimuleert het lokaal opwekken van zonne-energie door bewoners. Bijvoorbeeld door het verstrekken van subsidie vanuit de campagne Zon op je dak. Dit is met name afhankelijk van de vraag of de Provincie Noord Holland co-financiering ter beschikking stelt, zoals dat in het verleden ook is gebeurt. In het project Wij krijgen kippen (tot en met 2012; mogelijk langer) worden lokale energie-initiatieven gestimuleerd. - Energiebesparing bij huurders: sinds 2009 doet het huurteam van het wijksteunpunt wonen energiechecks in huurwoningen tegelijkertijd met een woningopname. Aanvankelijk eerst in het voormalig stadsdeel Zuideramstel en vanaf 2011 in het gehele stadsdeel. Een energiecheck is een snelle check van de nodige energiemaatregelen om een woning energiezuinig te maken. Naast de checks organiseerde WSWonen voorlichtingsavonden om zowel de huurders als de verhuurders te informeren en bij elkaar te brengen. Conclusie na het maken van 150 checks is dat de huurders zonder uitzondering geïnteresseerd zijn in het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. WSWonen gaat ook in 2012 verder met de energiechecks en het opzetten van goed overleg tussen huurder en verhuurder. Er zijn rekenmodellen ontwikkeld waarbij inzichtelijk gemaakt kan worden wat energiemaatregelen in de praktijk betekend, hoeveel gaat de huurder besparen op zijn energierekening en welke huurverhoging is redelijk als de woning wordt verbeterd. - Energiebesparing bij bewoners/eigenaren: in 2012 wordt gestart met een pilot om door middel van voorlichtingsbijeenkomsten en warmtebeelden van gevels, VvE’s te stimuleren tot het nemen van energiemaatregelen in hun woningen. Voor de pilot wordt gericht gezocht naar actieve VvE's waarvan al bekend is dat zij eventueel willen besparen en investeren, maar die nog wat extra aansporing nodig hebben. Aan het project nemen 6 VvE’s deel en het doel is om in ieder geval in drie complexen te starten met de energiemaatregelen. Indien deze pilot succesvol is, kan het project worden uitgebreid. Voor nieuwbouw geldt dat het stadsdeel de klimaatneutrale doelstelling hanteert in bouwprojecten waar zij bij betrokken is. Zij stimuleert en motiveert bouwpartijen om deze doelstelling over te nemen, onder meer door hier in de aanbesteding rekening mee te houden. - Monumenten In overleg met andere stadsdelen en Bureau Monumenten en Archeologie (BMA) wordt gekeken in hoeverre voor zowel rijks- als gemeentelijke monumenten specifieke maatregelen moeten worden opgesteld. Het stadsdeel streeft hierbij naar een handboek voor monumenteneigenaren. Een goed voorbeeld is het gerenoveerde complex Olympia door woningcorporatie Ymere. Doelstelling van het stadsdeel t.a.v. duurzaamheid en kwaliteit: In overleg met woningcorporaties en particuliere eigenaren er naar streven dat in de komende jaren zoveel mogelijk woningen een energielabel krijgen; In overleg tevens er naar streven dat in woningen zo veel mogelijk energiebesparende maatregelen worden genomen; In overleg treden met BMA en andere stadsdelen om na te gaan in hoeverre voor monumenten specifieke maatregelen nodig zijn. 8C Kwaliteit
8C
Kwaliteit
- Beter verbeteren Beter verbeteren is een gemeentelijke subsidieregeling voor het opknappen van gevels in stadsvernieuwingsgebieden. In het verleden konden zowel particulieren als woningcorporaties een beroep doen op deze regeling. De bijdrage is een stimulans om de architectonische waarde van panden te behouden en te verbeteren. Sinds het stadsdeel geen stadsvernieuwingsgebieden meer kent kunnen alleen de woningcorporaties nog een beroep doen op deze regeling (Buiten SV- plangebied). Woningcorporaties die bijdragen hebben ontvangen zijn ondermeer Ymere ( opknappen kozijnen Olympiablokken; 259 woningen) en Eigen Haard (gevelverbetering van een pand in de 2e Jan Steenstraat; 4 woningen). Vanaf medio 2012 zal aan het fonds voor Buiten SV-plangebied naar verwachting weer aangevuld worden. - Subsidieverlening Stedelijke Vernieuwing Uit het ISV fonds heeft indertijd Zuideramstel een budget beschikbaar gesteld voor gebiedsgerichte aanpak met een voorrang voor de Rijnstraat en het Hilwiscomplex. Deze regeling is voor zowel woningen als voor bedrijfs- en winkelruimte. Voor woningen was er een bedrag van maximaal € 3.000 per woning beschikbaar, 28
voor bedrijfs- en winkelruimte was het toegekende bedrag 50% van de investeringskosten, zonder maximum. Naast deze regeling was er ook een fonds beschikbaar voor gevelverbetering gordel ’20 – ’40. - Isolatie woningen geluidsoverlast horeca Stadsdeel Zuid heeft vanaf 1 januari 2011 een budget van € 100.000 beschikbaar gesteld voor een nieuwe regeling aanpak geluidsoverlast horeca op Gerard Douplein en Marie Heinekenplein. Door middel van gevelisolatie moet de geluidsoverlast verminderd worden. Per woning is € 2.500 beschikbaar. - Leefbaarheid Een goede en veilige leefomgeving is van groot belang voor bewoners en bepaalt ook voor een groot deel van de kwaliteit van het wonen. Het is van groot belang dat bewoners zich veilig voelen in hun eigen woonomgeving. In bepaalde buurten staat die leefbaardheid onder druk. Zo heeft het stadsdeel de afgelopen periode ten aanzien van de Diamantbuurt intensief overleg gevoerd met woningcorporaties, centrale stad, politie en andere instanties om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren. Het overlg heeft ook geleid tot de nodige maatregelen. - Aanschrijvingsinstrument De geldende bouwregelgeving bepaalt dat bestaande woningen moeten voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen. In de praktijk komt het er op neer dat moet worden voldaan aan de eisen zoals het Bouwbesluit die stelt aan bestaande bouw. Indien niet aan die eisen wordt voldaan heeft het stadsdeel de mogelijkheid om een bestuursrechtelijk handhavingstraject op te starten. Dit komt er op neer dat verbeteringen door middel van een aanschrijving (al dan niet met dwangsom) kunnen worden afgedwongen. Het andere bestuursrechtelijke handhavingsinstrument is de toepassing van bestuursdwang, waarbij de voorzieningen door het bevoegde gezag worden getroffen en daarna (indien mogelijk) op de eigenaar wordt verhaald. Laatstgenoemde optie brengt een (financieel) risico met zich mee; voor deze optie wordt in de regel alleen gekozen als er sprake is van een zeer spoedeisend karakter. Op dit moment voert het stadsdeel alleen een actief aanschrijvingsbeleid uit in de NoordPijp. Dit beleid zal in 2012 worden geëvalueerd. Doelstelling van het stadsdeel t.a.v. duurzaamheid en kwaliteit: In overleg met woningcorporaties en particuliere eigenaren er naar streven dat in de komende jaren zoveel mogelijk woningen een energielabel krijgen; In overleg tevens er naar streven dat in woningen zo veel mogelijk energiebesparende maatregelen worden genomen; In overleg treden met BMA en andere stadsdelen om na te gaan in hoeverre voor monumenten specifieke maatregelen nodig zijn; In 2012 zal het actief aanschrijvingsbeleid in de Noord Pijp worden geëvalueerd. Op basis hiervan zal worden besloten om dit wel of niet uit te breiden. - Ondersteunen van huurders en eigenaren Na de fusie van de stadsdelen Oud-Zuid en Zuideramstel zijn de beide wijksteunpunten wonen ook gefuseerd tot één WSWonen Zuid, wel met twee werkgevers die onderling een samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten. Bij het WSWonen kunnen huurders terecht voor allerlei problemen met hun huurwoning en/of hun huurbaas. WSWonen heeft vijf basistaken zoals vastgelegd in het Convenant Wijksteunpunten Wonen 2011-2014: Voorlichting en hulpverlening (het traditionele huurteamwerk) Bewonersondersteuning Ondersteuning collectieve belangenbehartiging op stadsdeelniveau Ondersteuning en bevordering participatie bij wonen in brede zin; Signalering Vanaf 2012 wordt op de taken van het WSWonen Zuid € 240.000 bezuinigd (een bezuiniging van € 30.000 op coördinatietaken is hierbij inbegrepen en gerealiseerd in 2011). Hoe de bezuiniging wordt uitgevoerd is neergelegd in een "Uitvoeringsnotitie bezuiniging op de Wijksteunpunten Wonen 2011-2014". Het WSWonen gaat een aantal taken niet meer of minder doen. Zoals minder secretariële ondersteuning van de drie huurdersverenigingen (vanaf 2012 nog maximaal 2 uur per week per vereniging), geen woningklachtenprocedure meer uitvoeren (de afdeling Handhaving gaat dit zelf uitvoeren) en geen controle meer op de puntentellingen van woningen in splitsingsaanvragen. 29
In 2011 heeft het WSWonen er ook een nieuwe taak bij gekregen: ondersteuning VvE’s en huurders van bedrijfsruimten. Hiervoor is structureel 45.000 beschikbaar gesteld. Hoe het WSWonen deze nieuwe taak gaat uitvoeren is beschreven in het “Uitwerkingsvoorstel VvE-ondersteuning en bedrijfsruimtehuurkwesties". De ondersteuning aan verhuurders zal nog verder worden uitgewerkt. Daarbij zal wel specifiek aandacht worden geschonken aan de problematiek van tegenstrijdige belangen. Door de bezuiniging zal de formatie van het WSWonen teruggebracht moeten worden. Dit zal zoveel mogelijk via natuurlijk verloop worden gerealiseerd. Om te borgen dat er geen huurders in de problemen komen wordt er een signaleringssysteem opgezet. Via enquêtes door de centrale stad wordt gemonitord of de klantentevredenheid op peil blijft. De huisvesting van WSWonen is teruggebracht naar twee locaties en het wordt uiteindelijk één locatie, een backoffice. Van 2012 zal WSWonen spreekuren verzorgen zoveel mogelijk op locaties van ‘Huizen in de wijk’. Sinds 2009 doet WSWonen in woningen energiechecks om een globale inschatting te kunnen maken van de mogelijkheden van energiebesparing door woningaanpassing. Het project energiechecks wordt gefinancierd vanuit het SLOK (= Stimulering Lokale Klimaatinitiatieven). Doelstellingen van het stadsdeel t.a.v. het ondersteunen van huurders en eigenaren/verhuurders: Nader uitwerken in hoeverre eigenaren/verhuurders nog verdere ondersteuning behoeven; In overleg met het WijkSteunpuntWonen streven naar één backoffiice.
9. Uitvoeringsagenda Een aantal doelstellingen uit deze visie kunnen direct in uitvoering worden genomen. Andere dienen nog nader te worden uitgewerkt voordat deze eveneens ter hand kunnen worden genomen. Voor de uitvoering zijn verschillende afdelingen verantwoordelijk, afhankelijk van het onderwerp. Tevens is het niet mogelijk om alles tegelijk te realiseren. Voor de uitvoering van deze woonvisie is daarom een uitvoeringsagenda opgesteld. Alle doelstellingen en concrete voorstellen die, al dan niet met de nodige voorbereidingen kunnen worden gerealiseerd, zijn hier in opgenomen. Deze uitvoeringsagenda treft u in bijlage 3 aan. ---------------------------------
30
bijlage 1
31
Amsterdamse marktgebieden Marktgebied 1 Marktgebied 2 Marktgebied 3
bijlage 2
32
Bevolking en woningvoorraad stadsdeel Zuid 2005-2011 en de prognose voor 2015-2030 (per 1 januari) werkelijk
leeftijdsgroep in jaren
2005 abs.
0- 3 4- 7 8-12 13-17 18-24 25-29 30-39 40-49 50-64 65 e.o.
5870 4077 4168 3986 10599 13043 28858 18729 22867 18540
totaal
%
2010 abs.
4,5 3,1 3,2 3,0 8,1 10,0 22,1 14,3 17,5 14,2
6023 4238 4600 3964 12321 14583 26426 19594 23399 18662
130737 100,0
woningen g.w.b.
prognose_2010 %
2011 abs.
4,5 3,2 3,4 3,0 9,2 10,9 19,7 14,6 17,5 13,9
6343 4265 4703 3887 12694 14846 26655 19928 23691 18850
133810 100,0
%
2015 abs.
4,7 3,1 3,5 2,9 9,3 10,9 19,6 14,7 17,4 13,9
6260 4502 4635 4195 11444 15607 26584 19116 23472 20196
135862 100,0
%
2020 abs.
%
2025 abs.
%
2030 abs.
%
4,6 3,3 3,4 3,1 8,4 11,5 19,5 14,1 17,3 14,8
5994 4395 4752 4073 11814 15150 26837 17540 23622 21146
4,4 3,2 3,5 3,0 8,7 11,2 19,8 13,0 17,5 15,6
5923 4268 4648 4163 11892 15413 26907 16991 23297 22276
4,4 3,1 3,4 3,1 8,8 11,4 19,8 12,5 17,2 16,4
5891 4149 4478 4066 11902 15735 27301 17002 22330 23932
4,3 3,0 3,3 3,0 8,7 11,5 20,0 12,4 16,3 17,5
136011 100,0
135323
100,0
135778 100,0
136786 100,0
74527
76120
76672
76717
76886
78162
79883
1,75
1,76
1,77
1,77
1,76
1,74
1,71
bron: DRO/O+S (prognose_2010, op grond van gegevens t/m 2010)
Verwachte verandering leeftijdsamenstelling in stadsdeel Zuid 40%
2000
35%
2005
2011
2015
2020
2025
2030
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-19 jaar
20-34 jaar
35-49 jaar
50-64 jaar
65+
bron: prognose 2010 (O+S/DRO)
33
