WOONVISIE 20122012-2021
-2-
Inhoudsopgave Voorwoord.......................................................................................................................... 5 1. Inleiding en terugblik....................................................................................................... 7 1.1
Aanleiding ........................................................................................................... 7
1.2
Doel en uitgangspunten......................................................................................... 7
1.3
Hoeveel inwoners / woningen................................................................................. 8
1.4
Terugblik periode 2005 – 2011............................................................................... 9
1.5
Leeswijzer ..........................................................................................................11
2. Beleidskader ..................................................................................................................12 2.1
Rijksbeleid..........................................................................................................12
2.2
Provinciaal beleid.................................................................................................12
2.3
Regionaal beleid ..................................................................................................13
2.4
Gemeentelijk beleid .............................................................................................16
3. Huidige woningmarkt ......................................................................................................19 3.1
Demografische ontwikkelingen ..............................................................................19
3.2
Woningvoorraad ..................................................................................................21
3.3
Woonbehoefte.....................................................................................................22
3.4
Wonen, welzijn en zorg ........................................................................................25
3.5
Trends en ontwikkelingen .....................................................................................25
4. Gewenst beeld en beleidsdoelen .......................................................................................27 4.1
Gewenst beeld in 2021.........................................................................................27
4.2
Beleidsdoelen......................................................................................................27
5. Beleid ...........................................................................................................................28 5.1
Beleidsdoel 1: voorzien in de behoefte van de lokale bevolking .................................28
5.2
Beleidsdoel 2: kwantitatief....................................................................................31
5.4
Beleidsdoel 3: behouden en versterken van de vitaliteit van de kernen ......................34
5.5
Beleidsdoel 4: verhogen van de kwaliteit ................................................................36
6. Actieprogramma.............................................................................................................38 6.1
Beleidsdoel 1: voorzien in de behoefte van de lokale bevolking .................................38
6.2
Beleidsdoel 2: huisvesting bijzondere doelgroepen...................................................38
6.3
Beleidsdoel 3: behouden en versterken van de vitaliteit van de kernen ......................39
6.4
Beleidsdoel 4: verhogen van de kwaliteit ................................................................39
6.5
Evaluatie en actualisatie .......................................................................................40
7. Verantwoording .............................................................................................................40
-3-
-4-
Voorwoord Voor u ligt de gemeentelijke Woonvisie 2012-2021. Met dit beleidsdocument geven we onze visie op de woningmarkt, waarbij de nadruk ligt op de nieuwbouw. De woningmarkt is momenteel turbulent : het vertrouwen is weg, de hypotheekrente aftrek staat ter discussie, woningstichtingen worden geconfronteerd met allerlei financiële maatregelen wat het investeringsvermogen aantast, banken zijn terughoudend met financieringen, de huizenprijzen dalen en de doorstroming is nagenoeg opgedroogd. Als college hebben we geconcludeerd dat we als gemeentelijke overheid weinig invloed hebben op deze ontwikkelingen. Met name de rijksoverheid en de banken zijn aan zet om duidelijkheid te verschaffen voor de middellange en lange termijn. Zodra de economie zich gaat verbeteren zorgt deze duidelijkheid ervoor dat de woningmarkt weer op gang komt en het vertrouwen weer toeneemt. Omdat we deze duidelijkheid vragen van de rijksoverheid, zijn we van mening dat we als gemeente duidelijk moeten zijn over de aspecten waar we wel invloed op hebben. Door onze actieve grondpolitiek en ruimtelijke ordeningsbeleid betreft dit met name de nieuwbouw. We realiseren ons hierbij dat dit slechts een beperkt deel van de woningmarkt is, echter wel dat deel van de woningmarkt dat voor beweging zorg en daarom ook een belangrijk deel. Als kleinere gemeente een woonvisie maken in deze turbulente tijd, houdt het risico in dat zodra de rijksoverheid maatregelen neemt die consequenties hebben voor de woningmarkt onze Woonvisie mogelijk herzien moeten worden. Een Woonvisie resulteert vaak in cijfers. Ook deze Woonvisie geeft in paragraaf 5.1 cijfers. Deze cijfers kennen voor ons maar een beperkt belang. We vinden het veel waardevoller om met alle partijen op de woningmarkt te gaan voor een toekomstbestendige woonkwaliteit. In ons beleid heeft dit voorrang. Dit ziet u terugkomen in onze 4 beleidsdoelen : voorzien in de behoefte van de lokale bevolking, het adequaat huisvesten van bijzonder doelgroepen, behouden en versterken van de vitaliteit van de kernen en het verhogen van de kwaliteit. Ik dank u voor uw interesse in onze Woonvisie. Hopelijk leest u deze maar één keer door om daarna te besluiten om samen met ons de handen uit de mouwen te steken en het wonen in Someren nog meer te verbeteren of prettiger te maken
G.W.H.L. Schoolmeesters Wethouder Ruimtelijke ordening, binnen de bebouwde kom, Sport en cultuur, Financiën en Grondzaken
-5-
-6-
1. Inleiding en terugblik 1.1
Aanleiding
Het huidige woonbeleid van Someren is in 2005 vastgesteld in de ‘Ruimtelijke Woonvisie, gemeente Someren’. De ontwikkelingen die zich afgelopen 7 jaar hebben voorgedaan zijn van grote invloed op de woningmarkt en daarmee ook op het woonbeleid. De ontwikkelingen zijn onder andere:
de
kredietcrisis,
daling
van
het
consumentenvertrouwen,
aanscherping
van
hypotheekeisen, minder woningtransacties, stagnatie in de doorstroming en dalende huizenprijzen. Maar ook de prognoses van de demografie zijn bijgesteld waardoor er sprake is van dubbele vergrijzing
en
huishoudensverdunning.
Geconcludeerd
wordt
dat
een
kanteling
heeft
plaatsgevonden van een aanbodmarkt naar een vraagmarkt waarbij op deze vraagmarkt de woonconsumenten een grote eigen verantwoordelijkheid en inbreng hebben. Door deze ontwikkelingen is het gewenst om het huidige woonbeleid te actualiseren. Omdat de woningmarkt moeilijk bij te sturen is, moet er nu al nagedacht worden over hoe het woningbouwprogramma er de komende 10 jaar uit moet komen te zien.
1.2
Doel en uitgangspunten
Deze Woonvisie kent de volgende vijf doelen; •
Het formuleert een zo actueel mogelijk woonbeleid en dient op die manier als toetsingskader voor al het beleid en de maatregelen die zijn gerelateerd aan het wonen;
•
Geeft inzicht in ontwikkelingen en trends op de lokale woningmarkt, formuleert ambities voor
•
Vormt het afwegingskader waarop de gemeente de kwantitatieve en kwalitatieve invulling van
het woonbeleid voor de periode 2012 – 2021 en bevat een uitvoeringsprogramma; bouwlocaties baseert en is dus van belang voor de diverse locaties die in de nabije toekomst in ontwikkeling worden genomen om aan de woonbehoefte te voldoen; •
Is een kader voor de nieuwe prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningstichtingen;
•
Is uitgangspunt bij het maken van afspraken met zorginstellingen en marktpartijen.
Binnen deze woonvisie hanteren we de volgende uitgangspunten; Prioriteit De gemeente Someren kiest ervoor om een regiegemeente te zijn. De verantwoordelijkheid voor goede huisvesting ligt in de eerste plaats bij de vragers en aanbieders op de woningmarkt. Door de actieve grondpolitiek is de gemeente Someren ook een belangrijke aanbieder. De Nota Grondbeleid, vastgesteld in november 2011, gaat hier specifiek op in. Het gemeentelijke beleid is erop gericht om waar nodig de werking van de lokale woningmarkt te verbeteren. De aandacht gaat daarbij vooral uit naar huishoudens die niet of onvoldoende zelfstandig in goede en betaalbare huisvesting kunnen voorzien, zoals ouderen, starters op de woningmarkt en de primaire inkomensgroep. Om dit te bereiken is een constructieve samenwerking met de lokaal actieve woningstichtingen gewenst.
-7-
Draagvlak De uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid is een zaak waarbij verschillende partijen betrokken zijn. Helderheid over de gemeentelijke keuzes en een breed draagvlak voor beleidsvoornemens komt de samenwerking tussen die verschillende partijen ten goede. De gemeente Someren hecht sterk aan een goede samenwerkingsrelatie met marktpartijen en de woonconsumenten. Een onderbouwde woonvisie is een voorwaarde voor een goede samenwerking. Meerjarenbeleid Deze Woonvisie bevat de hoofdlijnen van het gemeentelijk woonbeleid voor de komende tien jaar: de periode 2012 tot en met 2021. Jaarlijks zal worden nagegaan of beleidsaanpassingen nodig zijn en zo ja, op welke termijn en of een gehele beleidsvoorziening noodzakelijk wordt geacht. Daarmee is de basis gelegd voor een voortschrijdend gemeentelijk meerjarenbeleid.
1.3
Hoeveel inwoners / woningen
Op 1 januari 2012 telde Someren 18.345 inwoners en een totale woningvoorraad van 7.290 woningen. Dit is onderverdeeld in 5.535 koopwoningen en 1.755 huurwoningen. In onderstaande tabel zijn voor de gemeente Someren in zijn geheel de woningen onderverdeeld in de bouwperiode, sociale en vrije sector en eengezins- en meergezinswoningen.
Koop
Huur
Meergezins
Vrije sector
Meergezins
Eengezins
Eengezins
Eengezins
Sociaal
Meergezins
Vrije sector
Meergezins
Sociaal
Totaal
Eengezins
Bouwperiode
< 1900
6
0
58
1
0
0
0
0
65
1900 – 1944
11
6
449
1
1
0
11
0
479
1945 – 1949
5
0
75
0
0
0
14
0
94
1950 – 1959
14
12
455
3
4
5
78
0
571
1960 – 1969
52
7
722
1
194
0
107
0
1083
1970 – 1979
74
41
1010
6
143
85
156
0
1515
1980 – 1989
26
48
954
5
305
66
10
1
1415
1990 – 1999
2
21
697
42
61
198
16
14
1051
2000 – 2009 2009
11
9
418
81
9
130
9
46
713
2010 – 2020
52
0
138
22
0
92
0
0
304
Totaal
253
144 144
4976
162
717
576
401
61
7290
Tabel 1; Totale woningvoorraad Someren peildatum 01-01-2012
-8-
Uit tabel 1 blijkt dat 68% van de woningen gebouwd is na 1970. Geconcludeerd wordt dat Someren een relatief jonge woningvoorraad heeft. Door de aanscherping van de wet- en bouwregelgeving vanaf de jaren ’70 (bijvoorbeeld isolatie) mag aangenomen worden dat de woningen van een betere bouwtechnische kwaliteit zijn. Dit maakt dat in voorliggende visie geen beleid geformuleerd wordt om de bestaande voorraad structureel te gaan aanpassen. Deze Woonvisie richt zich primair op de nieuwbouwopgave, weliswaar in de wetenschap dat het hierbij slechts gaat om een beperkt deel van de Somerense woningbouw.
1.4
Terugblik periode 2005 – 2011
De veranderingen binnen de woningvoorraad in de periode van 2005 t/m 2011 zijn in tabel 2 weergegeven. De afgelopen zes jaar is de woningvoorraad in totaal met 455 woningen toegenomen. In Someren-Dorp zijn er 355 woningen gebouwd, in Lierop 55 woningen, SomerenEind is toegenomen met 25 woningen en de woningvoorraad van Someren-Heide is met 20 woningen gegroeid. Tabel 2 geeft een CBS- overzicht weer van de totale woningvoorraad van Someren in zijn geheel en specifiek per kern.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Toe/afname 20052005-2011
Wijk 0 Someren
4290
4315
4365
4430
4440
4530
4645
+355
Someren
3965
3980
4030
4090
4100
4190
4240
+275
Verspr. H1. Hoeven
130
130
130
130
130
135
135
+5
Verspr. H. Slieven
200
200
205
205
205
205
270
+70
Wijk 1 Lierop
715
730
735
745
750
755
770
+ 55
Lierop
550
570
575
585
580
595
590
+ 40
Verspr. H. Meerven
50
50
50
50
55
50
65
+ 15
Verspr. H. Hersel
115
115
110
110
110
115
115
-
1235
1245
1250
1250
1255
1260 1260
1020
+ 25
Someren-Eind
990
1005
1010
1010
1015
1015
10200
+ 30
Verspr. H. sluis 12/13
60
60
60
60
60
60
60
-
Verspr. H. Diepenhoek
185
185
180
180
180
185
185
-
Wijk 3 SomerenSomeren-Heide
440
440
445
445
450
455
460
+ 20
Someren-Heide
205
210
215
215
220
225
230
+ 25
Verspr. H. Someren-
230
230
230
230
230
230
230
-
Wijk 9 Verspr. Huizen
35
35
35
35
35
35
35
-
Verspr. H. Lungendonk
35
35
35
35
35
35
35
-
6715
6765
6830
6905
6930
7030
7170
455
Wijk 2 SomerenSomeren-Eind
Heide
Totaal
Tabel 2; Woningvoorraad gemeente Someren (cbs stateline)
1
Afkorting = Verspreide huizen
-9-
In de ‘Ruimtelijke Woonvisie, gemeente Someren’ van november 2005 was de bouw van 1.237 woningen in de periode 2005- 2019 voorzien. Een overzicht van de woningbouwplanning in de periode 2005 tot en met 2011 en de daadwerkelijk gerealiseerde woningen, op kernniveau, is in tabel 3 weergegeven. Het aantal niet gerealiseerde woningen ligt veruit het hoogste in SomerenEind waar 68% van de woningen niet gerealiseerd is. De 68% niet gebouwde woningen in Someren-Eind zijn mede te verklaren omdat de planprocedure van de woningbouwlocatie Brim IV in Someren-Eind pas was afgerond na het derde kwartaal 2008. Hieruit volgde dat er pas aanbod ontstond nadat de vraag terug liep. In de overige kernen waren de planprocedures eerder afgerond en was dit niet aan de orde. Bezien over de gemeente zijn 609 van de 618 voorziene woningen gerealiseerd.
Van 11-1-2005 tot 11-1-2012 Totaal
Someren-Dorp
Someren- Eind
Lierop
Someren- Heide
463
283
90
55
35
155
95
29
18
12
Totaal 2005-2011
618
378
119
73
47
Gebouwd
609
472
39
69
29
Overschot/tekort
-9
+ 94
- 80
-4
- 18
68 %
5,4 %
38,3 %
Woningbouwprogramma 2005-2009 Woningbouwprogramma 2010-2011 (gecorrigeerd)
% niet gerealiseerd
1,4 %
Tabel 3; Overzicht planning woningen en gerealiseerde woningen per kern
Figuur 1 geeft de regionale prestaties aan tot aan peildatum 1-1-2011. Dit overzicht toont aan dat Someren bovengemiddeld presteert.
Figuur 1 : Ontwikkeling woningvoorraad SRE 2005-2011
- 10 -
1.5
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt het beleidskader beschreven. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 de huidige woningmarkt aan bod met daarin onder andere de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens en woningvoorraad. Hoofdstuk 4 gaat over de woonmissie waarbij gekeken wordt wat het gewenst beeld is in 2021 en wat de beleidsdoelen zijn. In hoofdstuk 5 worden de beleidsvoornemens beschreven. Hoofdstuk 6 betreft het aktieprogramma en tenslotte staat in hoofdstuk 7 de verantwoording.
- 11 -
2. Beleidskader Dit hoofdstuk bevat het lokaal en bovenlokaal beleidskader voor deze nieuwe Woonvisie. De belangrijkste beleidsnota’s op verschillende niveaus zijn vermeld. In de bijlage worden deze beleidsstukken nader toegelicht.
2.1
Rijksbeleid
Het Rijk kiest er nadrukkelijk voor om het primaat voor het beleidsveld wonen primair bij gemeenten en secundair bij provincies neer te leggen. Echter door het handhaven van de hypotheekrenteaftrek, besluitvorming over de overdrachtsbelasting, het opleggen van maximale prijsgrenzen voor de sociale sector, het stimuleren van het eigenwoningbezit en het tegengaan van scheefwonen heeft het Rijk expliciet nog een visie op het woonbeleid en een grote invloed op de woningmarkt.
2.2
Provinciaal beleid
Als bestuurlijke
laag
tussen Rijk en gemeente heeft de
Provincie
Noord-Brabant
eigen
beleidsdoelen gesteld op het gebied van wonen. De Provincie zet in op het behoud van het unieke karakter van Brabantse dorpen en steden, het bouwen van voldoende nieuwe woningen en duurzaam bouwen. De Provincie bepaalt verder per regio de omvang van de woningbehoefte. De regio’s – waaronder het SRE – verdelen die regionale behoefte vervolgens naar de desbetreffende gemeenten. Ook op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de Provincie een belangrijke rol. Zo hanteert de Provincie als vast beleid dat inbreiden (het bouwen binnen de bestaande kern), herstructureren en intensiveren voorgaat op uitbreiden. Uitbreiden is pas aan de orde als is aangetoond dat er geen reële mogelijkheden zijn binnen de bestaande kern. Minimaal 50% van de nieuw te bouwen woningen moet binnen de bestaande kern worden gerealiseerd.
Verordening Ruimte De Verordening Ruimte 2011 Noord-Brabant bevat regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Artikel 3.5 geeft de regels voor nieuwbouw van woningen weer: ‘in de toelichting die voorziet van nieuwbouw voor woningen is een verantwoording opgenomen over de wijze waarop de regionale afspraken worden nagekomen en de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw’. Artikel 12.7 van de verordening geeft de principes voor de bevolkings- en woningbehoefteprognose weer. Onder sub f. wordt hierbij het uitgangspunt geformuleerd dat ten behoeve van kernen in het landelijk gebied zoveel woningen mogen worden gebouwd als nodig is voor de natuurlijke bevolkingsgroei. De prognose vormt de verplichte basis voor de regionale woningbouwafspraken.
- 12 -
De Bevolkings- en Woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2011 Voor een actueel beeld van de toekomstige bevolkingsontwikkelingen, de veranderingen in de bevolkingssamenstelling en de hiermee samenhangende woningbehoefte, wordt de provinciale Bevolkings- en Woningbehoefteprognose regelmatig geactualiseerd. Zo kan steeds tijdig worden ingespeeld op nieuwe trends en ontwikkelingen, die van invloed zijn op de omvang en samenstelling van de bevolking en kunnen kwantitatieve en kwalitatieve effecten hiervan op de woningmarkt worden aangegeven. Eind 2011 zijn de resultaten van de meest actuele prognose bekend gemaakt. In hoofdstuk 3 wordt verder ingegaan op de uitkomsten van deze prognose.
2.3
Regionaal beleid
De woningmarkt is meer (sub)regionaal georiënteerd dan lokaal. Binnen het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) wordt er daarom een actief woonbeleid gevoerd.
Woningbouwprogramma 2010-2020 In december 2009 stelde de Regioraad van het SRE het woningbouwprogramma 2010-2020 vast. Hieraan voorafgaand stemde de gemeenteraad van Someren op 30 september 2009 in met het Regionale Woningbouwprogramma 2010-2020. De regionale woningbouwpartijen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de uitvoering van het programma. Het uitgangspunt is de daadwerkelijke woningbehoefte
van
de
inwoners
van
Zuidoost-Brabant.
Er
is
sprake
van
een
flexibel
woningbouwprogramma. Er wordt jaarlijks geëvalueerd of het programma nog aansluit op de behoeften van de regionale woonconsument. Voornoemd vastgesteld woningbouwprogramma is gebaseerd op de provinciale prognose 2008. In het tweede deel van 2012 wordt aan de regioraad een nieuwe woningbouwplanning voorgelegd waarin de cijfers van de provinciale prognose 2011 zijn opgenomen. Tabel 4 geeft het meest actuele voorstel.
Kwantitatieve regionale woningbouwafspraken 20122012-2022 Regionaal Ruimtelijk Overleg ZuidoostZuidoost-Brabant, juni 2012
Gemeente/(sub)regio
Feitelijke
Prognose
Prognose toename
Ruimte voor ruimte
Afspraak: netto
woningvoorraad op 1-
woningvoorraad
woningvoorraad
bouwopgave
1-2012 (cbs)
op 1-1-2022
periode 2012-2022
periode 2012-2022
Asten
6.607
7.300
693
693
Cranendonck
8.434
9.150
716
716
Deurne
13.018
14.100
1.082
Gemert-Bakel
11.424
12.445
1.021
Heeze-Leende
6.339
6.720
381
41
422
Laarbeek
8.659
9.400
741
102
843
Someren
7.321
8.095
774
4
778
Subregio De Peel
61.802
67.210
5.408
Tabel 4; regionaal woningbouwprogramma (gebaseerd op provinciale prognose 2011)
- 13 -
9
1.091 1.021
5.564
Regionale woonvisie 2011-2020 De gemeenteraad stemde op 28 maart 2012 in met de Regionale woonvisie. Deze visie is een ambitiedocument en richt zich op de uitdagingen die de 21 SRE-gemeenten gezamenlijk kunnen en moeten oppakken. Er zijn drie thema’s die aandacht vragen van het regionaal woonbeleid en de daarin samenwerkende woningmarktpartijen. Thema 1. Oog voor kenniswerkers en lage-lonen-arbeidsmigranten; Zuidoost-Brabant is een sterke, internationale economie. Het in stand houden en creëren van werkgelegenheid is een cruciale factor om bedrijven en kenniswerkers blijvend te binden aan de regio en onze economie nog verder te versterken. Het besef dat ook lage-lonen- arbeidsmigranten een heel belangrijke bijdrage leveren aan de economische bedrijvigheid van deze regio begint steeds meer te leven. De uitgangspunten voor kenniswerkers: - Kenniswerkers hebben geen andere woonwensen dan de ‘normale’ woonconsument - Communiceer en stroomlijn informatie over woon- en leefkwaliteiten - Faciliteer ontmoeting van kenniswerkers De uitgangspunten voor arbeidsmigranten: - Erken dat er sprake is van een permanente aanwezigheid van arbeidsmigranten - Benoem de kansen van de aanwezigheid van arbeidmigranten - Zorg gezamenlijk voor goede huisvesting Thema 2. Naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied; De kracht van Zuidoost-Brabant is de combinatie van rust en dynamiek. De mening van stad en land heeft niet alleen geleid tot dorpse steden, maar ook tot een landschap met een sterke stedelijke cultuur. De steden zijn gebaat bij het landschap en de mooie dorpen waar het goed, veilig en ontspannen wonen is. De dorpen zijn gebaat bij de werkgelegenheid en het voorzieningenniveau van de steden. De bewoners in het SRE benutten dit unieke ‘dorpstedelijke netwerk’ ten volle en beschouwen het als hun leefwereld. De uitgangspunten voor het regionaal woonbeleid: - Kwantitatieve afspraken waar het moet, kwalitatieve afspraken waar het kan - Stimuleer initiatieven van onderop - Een andere manier van denken en werken is noodzakelijk Thema 3. Duurzaam vernieuwen en transformeren van de bestaande voorraad; De regio Eindhoven heeft een krachtige economie en een gevarieerde voorraad bestaande woonen werkmilieus. Dit maakt het SRE een robuuste regio die wel een stootje kan hebben. Toch mag er van achteroverleunen geen sprake zijn. Het is juist deze bestaande voorraad die om aandacht vraagt en de basis is van de toekomstige woningmarkt. Met name woningen uit de periode 19501985 vragen om (energetische) verduurzaming om deze toekomstbestendig te maken. En daar zijn kansen voor. Duurzaamheid is de laatste jaren namelijk uit de geitenwollensokkensfeer gepromoveerd tot een onmisbare component in de ruimtelijke en economische ontwikkeling. Met duurzaamheid is geld te besparen en te verdienen.
- 14 -
De uitgangspunten voor het regionaal woonbeleid: - De bestaande (woning)voorraad is de grootste opgave - Kies voor kleinschalig toevoegen van kwaliteit door middel van nieuwbouw - Duurzaam vernieuwen is meer dan een fysieke opgave
Subregionale afstemming Door wijzigingen/ bezuinigingen bij het SRE is de organisatie van overleg tussen de Peelgemeenten over het woningbouwprogramma overgedragen aan de gemeenten zelf. De volgende onderwerpen komen tijdens dit overleg aan bod: afspraken over woningbouwaantal (kwantiteit), met een nadruk op de verschuiving naar kwaliteit, zorgvraag/extramuralisatie, transformatie van wijken uit de jaren ’60 en ’70, corporaties, overzicht van grondprijzen en arbeidsmigranten. Someren geeft prioriteit aan deze overleggen om een goede afstemming te hebben met de Peelgemeenten in zijn algemeenheid en met de gemeente Asten specifiek.
Overig Om uitvoering te geven aan het regionaal woningbouwbeleid verricht het SRE het regionaal woonbehoeftenonderzoek, beheert ze de regionale begrippenlijst, worden er verschillende trendrapportages gemaakt en publiceert ze jaarlijks de regionale woningmonitor. Daarnaast vindt er jaarlijks vijfmaal ambtelijk en bestuurlijk overleg plaats om de situatie op de woningmarkt te bespreken.
- 15 -
2.4 Gemeentelijk beleid Algemeen De Strategische Visie uit 2006 vormt het basisdocument voor het gemeentelijk beleid. Hierin spreekt de gemeente Someren de ambitie uit om een vitale, bruisende plattelandsgemeente te worden op de grens van de Kempen en de Peel waar het goed wonen is. Someren wil in alle kernen woningen bouwen op zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties. Groei van de kerkdorpen is vooral gericht
op
het
wegnemen
van
de
demografische
onbalans
en
het
behoud
van
het
voorzieningenniveau: groei minimaal gekoppeld aan versterking van de leefbaarheid. Gebaseerd op de Strategische Visie wordt in het coalitieprogramma 2010-2014 gestreefd naar het bouwen naar behoefte voor met name de belangrijkste doelgroepen starters, ouderen en sociale woningbouw, ook in de kernen. Daarbij wordt ingezet op het ondersteunen van (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) voor starters, senioren of een combinatie daarvan. Het programma zet in op het goed bewaken van het natuurlijke en dorpse plattelandskarakter van de gemeente, ook in het centrum. Het college wenst terughoudend te zijn met verdere inbreidingen in het centrum en met hoogbouw. Duurzaam Bouwen (GPR) wordt als een vanzelfsprekendheid gezien. Het bouwen naar behoefte in ieder kern is in de Ruimtelijke Woonvisie (2005) vertaald in de volgende percentages voor de omvang van de nieuwbouwopgave : Someren-Dorp 61%, SomerenEind 19%, Someren-Heide 8% en Lierop 12%. In de onderhavige visie wordt deze bestuurlijkpolitiek geaccordeerde verdeling niet ter discussie gesteld.
Specifieke doelgroepen Voor een tweetal specifieke doelgroepen kent Someren een eigen huisvestingsbeleid. Dit betreft de zigeuners en de arbeidsmigranten. Arbeidsmigranten Voor Someren wordt geschat dat er door vooral de (glas)tuinbouw een structurele behoefte aan arbeidsmigranten is van ongeveer 400 tot 600 personen. In piekseizoenen loopt dit op naar meer dan 1.000 personen. Ten aanzien van arbeidsmigranten is het Somerense beleid, vastgelegd in de Structuurvisie Arbeidsmigranten, dat primair de verantwoordelijkheid voor huisvesting bij de ondernemers ligt die de arbeid vragen c.q. leveren. Ingezet wordt op huisvesting op het bedrijf waarvoor gewerkt wordt. Huisvestingsvoorzieningen op een (agrarisch) bedrijf zijn alleen toegestaan voor huisvesting van mensen die ook op dat betreffende (agrarische) bedrijf en ter plaatse werken. Tijdelijke arbeidsbehoefte leidt tot tijdelijke huisvesting, maar kan alleen tot tijdelijke voorzieningen leiden als dit minder dan 6 maanden duurt. Voorzieningen moeten dus tijdelijk bruikbaar, controleerbaar en gemakkelijk verwijderbaar zijn.
- 16 -
Structurele en jaarlijks terugkerende arbeid vragen om een permanente huisvestings(vorm) en dus om structurele voorzieningen en dienen aan de algemeen geldende kwaliteitsnormen te voldoen. Zodra arbeidsmigranten zich permanent in Someren hebben gevestigd, behoren ze niet meer tot het specifieke doelgroepenbeleid voor arbeidsmigranten en is het wenselijk dat ze zich begeven op de reguliere woningmarkt. In 2012-2013 wordt de Structuurvisie Arbeidsmigranten geëvalueerd. Bijzondere woonvormen Ten aanzien van bijzondere woonvormen zijn er in de afgelopen jaren verschillende standpunten ingenomen. Onderstaand wordt ons beleid puntsgewijs benoemd. a.
Gelet op het verstedelijkingsbeleid en de daaruit voortvloeiende taakstelling voor de gemeenten in het landelijk gebied, wordt voor de behoefteraming van standplaatsen/woonvoorzieningen voor zigeuners uitgegaan van de natuurlijke aanwas;
b.
Met het oog op zoveel mogelijk gelijke behandeling van starters op de woningmarkt en vanwege de financiële aspecten wordt de 23-jarige leeftijd als uitgangspunt genomen bij de behoefteraming;
c.
Primair standpunt is dat er geen nieuwe standplaatsen worden gecreëerd. Aangroei dient gehuisvest te worden in woningen en/of vrijkomende standplaatsen;
d.
Wonen in groepsverband kan niet gelijkgesteld worden met wonen in familie- of gezinsverband. er kan dan ook geen beroep gedaan worden op familie- of gezinskampjes;
e.
Grotere wagens en chalets worden niet uitgesloten, mits verantwoord plaatsbaar op een standplaats. De bouw van woningen op een woonwagenkampje wordt uitgesloten;
f.
Bij wagens en chalets in de huur geldt de sociale huurgrens (=maximale huurtoeslag) als voorwaarde;
g.
Ingezet wordt op een kwaliteitsverbetering van de bestaande woonwagenkampjes in zijn algemeen en het centrum aan de Muldersweg specifiek. Daarbij is het streven om tot kampjes te komen met een maximale omvang van 6 wagens. Voor de vernieuwing van het kampje aan de Muldersweg hebben we de aanleg van een nieuw woonwagenkamp in overweging;
h.
In bestemmingsplannen voor nieuwe woongebieden in alle kernen dient een locatie-aanduiding voor woonwagenstandplaatsen opgenomen te worden. In de formele publicaties dient dit proactief gecommuniceerd te worden. Nadere politiek-bestuurlijke besluitvorming bepaald welke locatie daadwerkelijk ingevuld wordt;
i.
Om herstructurering te bevorderen wordt getracht om in de prestatieafspraken met de woningstichtingen op te nemen dat woonwagenbewoners voorkeur krijgen bij toewijzing van (specifieke) huurwoningen;
j.
Het college behoud de mogelijkheid om gemotiveerd maatwerk te leveren.
- 17 -
Ruimte voor Ruimte Ruimte voor Ruimtewoningen zijn woningen die conform de Verordening Ruimte bovenop de provinciale richtcijfers komen. Naar inzicht van dit moment blijft de provinciale ruimte voor ruimte gedurende de looptijd van onderhavige woonvisie van kracht. We kennen het beleid om in bebouwingsconcentraties
ruimhartig
om
te
gaan
met
het
faciliteren
van
ruimte
voor
ruimtewoningen. Dit betreft particuliere initiatieven. Gelet op de vele RBV (Regeling Beëindiging Veehouderijbedrijven) locaties binnen de gemeente staan we in principe positief tegenover een grootschaligere ruimte voor ruimteverkaveling geïnitieerd door de Ruimte voor Ruimte NV. In de afweging om hieraan mee te werken beoordelen we onder meer het opbrengstvermogen bij een eigen ontwikkeling en het voorkomen van concurrentie met andere verkavelingen.
- 18 -
3. Huidige woningmarkt woningmarkt De afgelopen jaren zijn er veel ontwikkelingen geweest die een duidelijke weerslag hebben gehad op de woningbouw. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op de belangrijkste demografische ontwikkelingen die invloed hebben op de woningmarkt en die in de toekomst van invloed zullen zijn. De huidige woningmarkt en de ontwikkelingen worden besproken aan de hand van ‘De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2011’.
3.1
Demografische ontwikkelingen
De groei van de bevolking wordt enerzijds bepaald door de natuurlijke aanwas (oftewel het verschil tussen het aantal geboorten en het aantal sterfgevallen) en anderzijds door de binnen- en buitenlandse migratiesaldi. Geboorte en sterfte Wat de geboorte betreft is aangesloten bij de CBS veronderstelling, dat het gemiddeld kindertal vanaf 2015 stabiel zal blijven op een niveau van 1,75 kinderen per vrouw. Voor Someren betekent dit dat het aantal geboorten tot 2026 zal toenemen, waarna het stabiel zal worden / licht zal afnemen. In 2011 was het aantal geboorten 135, dit aantal zal toenemen naar 165 geboorten in 2026. Bij sterfte wordt verwacht dat de gemiddelde levensduur de komende decennia verder toeneemt. Daarbij zal het aantal sterftegevallen de komende tijd sterk oplopen als gevolg van de toenemende vergrijzing. Voor Someren betekent dit dat het aantal sterfte gevallen fors zal toenemen van 135 in 2011 naar 210 in 2029. Migratieontwikkelingen Doordat er rondom de verwachte migratieontwikkeling relatief grote onzekerheidsmarges bestaan wordt de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose regelmatig geactualiseerd. Zo zijn de effecten hiervan op de bevolkingsgroei en de woningbouw beter in te schatten. Het binnen- en buitenlandse migratiesaldo zal tot 2029 stabiel blijven. Leeftijdssamenstelling Wat de leeftijdssamenstelling betreft ondergaat de bevolking de komende decennia sterke veranderingen. De voortgaande vergrijzing springt zonder meer het meest in het oog. De oorzaak voor de vergrijzing is dat er na de Tweede Wereldoorlog een babyboom plaatsvond, waarin relatief veel kinderen geboren werden. Vanaf 2011 zal deze generatie de leeftijd van 65 jaar bereiken. Doordat er verbeteringen zijn in de geneeskunde, volksgezondheid en voeding heeft deze generatie ook een langere levensverwachting. Dit wordt ook wel ‘dubbele vergrijzing’ genoemd. Er komen niet alleen maar ouderen bij, maar zij leven gemiddeld ook steeds langer.
- 19 -
Op dit moment is 16,3% van de Somerense bevolking 65 jaar of ouder. De komende decennia, wanneer de naoorlogse geboortegolf gaandeweg deze leeftijd bereikt, zal het percentage 65+ -ers sterk oplopen naar 28,9%. Rond 2040 bereikt de vergrijzing haar hoogtepunt. Daarna zal het aantal 65+-ers weer ietwat teruglopen. In de vorige prognose uit 2008 lag het percentage 65+-ers in 2030 nog op 25,4%. Een verschil dat kan worden verklaard door de naar boven toe bijgestelde levensverwachting. De bevolking zal hierdoor nog sterker vergrijzen. In diezelfde periode zullen de leeftijdsgroepen 0-19 jaar en 20-64 jaar afnemen. Er is sprake van vergrijzing en ontgroening. Figuur 3 geeft deze ontwikkelingen in een tabel weer.
Leeftijd
2012
%
2015
%
2020
%
2025
%
2030
%
0-14
2.995
16,3
2.710
14,7
2.390
13,0
3.020
13,3
2.560
14,0
1515-29
3.340
18,2
3.430
18,7
3.295
17,9
2.840
15,6
2.445
13,4
3030-54
6.440
35,1
6.110
33,2
5.600
30,5
5.565
28,4
5.180
28,4
5555-64
2.465
13,4
2.665
14,5
3.170
17,3
3.120
17,8
2.770
15,2
6565-74
1.775
9,7
1.975
10,7
2.155
11,7
2.380
13,6
2.940
16,1
75+
1.320
7,2
1.500
8,2
1.755
9,6
2.075
11,3
2.325
12,8
55+
5.410
29,5
6.140
33,4
6.830
38,6
7.310
42,7
8.035
44,1
65+
2.985
16,3
3.475
18,9
3.660
21,3
4.190
24,9
5.265
28,9
Totaal
18.345
18.380
18.375
Tabel 5; leeftijdssamenstelling, bevolkings- en woningbehoefteprognose 2011, Noord-Brabant
Figuur 2; demografische opbouw van Someren , CBS statline
- 20 -
18.345
18.225
Huishoudens De
huishoudensontwikkeling
is
van
belang
omdat
hier
een
directe
relatie
ligt
met
de
woningbehoefte. Op 1 januari 2012 kende Someren 7.320 huishoudens, dat is een stijging van 600 huishoudens ten opzichte van 1 januari 2005. Volgens de provinciale prognose kent Someren in 2030 8.160 huishoudens. De oorzaak van de verwachte huishoudensgroei is de gezinsverdunning; het aantal personen per huishoudens neemt af. In 2009 was de gemiddelde huishoudensgrootte in Nederland 2,25, in Brabant 2,32 en in de regio 2,29 personen. De huishoudensgrootte in Someren is in de periode 2000 tot 2012 gedaald van 2,76 naar 2,52 en in 2030 zal dit aantal verder dalen naar 2,20 personen per huishouden. 2012
2015
2020
2025
2030
7.320
7.525
7.865
8.100
8.160
Eenpersoonshuishoudens
1.970
2.080
2.280
2.440
2.570
Éen- ouder
355
365
380
400
390
Samenwonend zonder kind
2.315
2.415
2.575
2.635
2.595
Samenwonend met kind
2.640
2.615
2.580
2.570
2.555
Overig2
45
50
55
50
45
Gem. huishoudensgrootte
2.49
2.42
2.31
2.24
2.20
Samenstelling
Totaal huishoudens
Tabel 6; huishoudens, bevolkings- en woningbehoefteprognose 2011, Noord-Brabant
3.2
Woningvoorraad
De vooruit berekende groei van de woningvoorraad hangt nauw samen met de groei van het aantal huishoudens. Wel ligt de groei van de woningvoorraad iets hoger dan de groei van het aantal huishoudens. Dit komt doordat er in de berekeningen van is uitgegaan, dat het bestaande woningtekort in de loop van de prognoseperiode wordt weggewerkt. Ook is verondersteld dat de (gewenste) leegstand iets zal toenemen. Deze lichte toename van de leegstand hangt samen met de verwachting dat voor delen van de woningvoorraad vraag en aanbod in kwalitatieve zin steeds minder op elkaar zullen aansluiten. Er is vanuit de Provincie per gemeente een indicatie gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de eerstkomende jaren. Someren had in 2012 een woningvoorraad van 7.290 en zal toenemen naar 8.300 woningen in 2030. 2011
2012
2015
2020
2025
2030
Woningvoorraad
7.170
7.290
7.555
7.975
8.245
8.300
Huishoudens
7.225
7.320
7.525
7.865
8.100
8.160
Bevolking
18.315
18.345
18.380
18.375
18.345
18.225
Tabel 7; overzicht 2011 t/m 2030, bevolkings- en woningbehoefteprognose 2011, Noord-Brabant
2
Overige huishoudens; personen die geen partnerrelatie of ouder-kindrelatie hebben, maar wel een gezamenlijk huishouden voeren.
- 21 -
3.3
Woonbehoefte
Vanaf 1995 laat het SRE driejaarlijks een onderzoek uitvoeren naar de woonwensen van de inwoners in de regio Eindhoven. Someren participeert aan dit onderzoek. Daarbij kiest Someren voor het uitgebreide onderzoek, wat zo veel als mogelijk uitspraken op kernniveau doet. Op 20 april 2012 zijn de resultaten gepresenteerd door het onderzoeksrapport ‘Woonbehoeften in Someren, Gemeentelijke rapportage Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2011’. In deze paragraaf gaan we in op de uitkomsten. Verantwoording In het najaar 2011 is door het SRE voor Someren een woonbehoeftenonderzoek uitgevoerd. In Someren zijn 2.825 enquêtes verspreid waarvan er 1.159 zijn ingevuld en teruggestuurd. Dit betekent een respons van 41%. Gelet op het aantal respondenten en de aanname dat huishoudens die aan het nadenken zijn over hun woonsituatie eerder geneigd zijn mee te werken aan een dergelijk onderzoek, dan mensen die niet verhuisgeneigd zijn, geeft het onderzoek een gemotiveerd beeld van de Somerense woonbehoeften.
Verhuisgeneigdheid Van de bestaande huishoudens wil 20% in de komende 5 jaren verhuizen. Someren kent 7.225 huishoudens, wat maakt dat circa 1.420 huishoudens een andere woonsituatie wensen. Daar ze een bestaande woning achterlaten zijn dit doorstromers. Daarnaast heeft 74% van de thuiswonende in de leeftijd van 18 to 35 jaar aangeven een nieuw huishouden de komende 5 jaar te willen vormen. Deze groep meet momenteel 1500 personen. In de wetenschap dat deze deels samen gaan wonen, leidt dit tot een vraag naar 780 woningen.
doorstromers
starters
% verhuisgeneigd
Absoluut
% verhuisgeneigd
Absoluut
19%
96
67%
19
Someren-Eind
19%
237
88%
34
Someren-Heide
27%
99
79%
19
Someren-Dorp
Lierop
20%
171
65%
26
Totaal Someren
20%
1022
74%
136
Tabel 8; verhuisgeneigdheid per kern
Van de verhuisgeneigde doorstromers wenst 53% binnen 2 jaar te verhuizen en 47% tussen de 2 en 5 jaar. Navolgende tabel geeft een beeld van de groep verhuisgeneigden. De groep met
huishouden-type
leeftijd
verhuiswensen wordt daarin vergeleken met de totale bevolking.
Totaal bevolking
Verhuisgeneigden
tot 30 jaar
16%
42%
30-64 jaar
63%
46%
65 jaar e.o.
22%
12%
alleenstaand
22%
40%
paar zonder kinderen
39%
30%
paar met kinderen
34%
23%
eenoudergezin
4%
7%
Tabel 9; verhuisgeneigde huishoudens t.o.v. de totale opbouw
- 22 -
Opvallend hierbij is dat van de verhuisgeneigden slechts 12% ouder is dan 65. Dit cijfer wordt niet als vreemd ervaren. Geconstateerd wordt dat specifieke koopwoningen voor senioren minimaal verkocht worden. Senioren willen over het algemeen heel graag in hun vertrouwde woning/buurt willen blijven wonen. Lagere prijzen op de bestaande woningmarkt zitten een soepele doorstroming in de weg. De harmonisatie van huren maakt dat in de huursector doorstroming ook financieel nadelig is. De ervaring rondom de invulling van Eegelshoeve leert dat er pas verhuisd wordt zodra de zorgvraag aanwezig is of zich gaat aandienen. Gerelateerd aan het huishoudenstype wordt geconcludeerd dat de alleenstaande en het paar zonder kinderen veruit het merendeel (70%) van de toekomstige verhuizingen voor hun rekening neemt. Als er gekeken wordt naar de belangrijkste verhuisreden . weergegeven in tabel 10, dan valt op dat de starters daarin de boventoon voeren. Een andere toegenomen verhuisreden is de verwachte lichamelijke beperkingen en behoefte aan zorg, maar in de praktijk blijkt dat de oudere senior daar veel minder snel om gaat verhuizen dan dat hij op jongere leeftijd dacht te gaan doen. SomerenSomerenDorp Zelfstandig gaan wonen
SomerenSomeren-Eind
SomerenSomeren-Heide
Lierop
34%
30%
36%
31%
Verandering in de privésituatie (samenwonen/trouwen/geboorte)
14%
24%
9%
23%
(verwachte) Lichamelijke beperkingen/behoefte aan zorg door
17%
18%
25%
9%
Kwaliteit van mijn huidige woning voldoet niet meer
6%
4%
3%
3%
Kwaliteit van mijn huidige woonomgeving voldoet niet meer
5%
3%
5%
4%
Vanwege werk/studie
5%
2%
6%
2%
Terug naar mijn oorspronkelijke woonplaats/dorp/kern
2%
2%
3%
2%
Andere reden
20%
14%
21%
20%
Tabel 10; belangrijkste verhuisreden
Uit de tabel ‘gewenste verhuisstap naar eigendomsvorm’ blijkt dat gemiddeld de verhouding koop – huur 65% - 35% is. gewenste situatie Someren
huidige situatie
De Peel
Zuidoost-Brabant
koop
huur
koop
huur
koop
huur
onzelfstandig
66%
34%
48%
52%
35%
65%
huur
63%
37%
68%
32%
73%
27%
koop
35%
65%
36%
64%
34%
66%
Totaal
59%
41%
54%
46%
50%
50%
Tabel 11; gewenste verhuisstap naar eigendomsvorm
Confrontatie Hoofdstuk 5 van het onderzoek confronteert vraag en aanbod van woningen met elkaar. Dit geeft een beeld van theoretische overschotten en tekorten. Daarbij wordt er vanuit gegaan dat iedereen zijn wens zal kunnen vervullen. Aangezien we de wensen van mensen die van buiten de regio in deze gemeente willen komen wonen, niet kennen is er voor gekozen dat de mensen die van buiten komen dezelfde wensen hebben als de mensen die buiten de regio willen gaan wonen. Hierdoor zou gezegd kunnen worden dat de migratie op 0 wordt gezet. Daarnaast is er een groep huishoudens die wel in Zuidoost-Brabant wil wonen maar nog niet weet waar. Van deze mensen is verondersteld dat zij in de huidige gemeente blijven wonen.
- 23 -
Someren Intern verhuizend inkomend Vertrekkend
doorstromers
Vraag
aanbod
1.310
1.130
starters
780
doorstromers
50
starters
70
doorstromers
60
starters Naar zorginstelling
30
Totaal
2.210
Theoretisch tekort
1.220
990
Tabel 12; vraag en aanbod aan huishoudens
Uit onderzoek blijkt als voor iedereen in Someren in de komende vijf jaar zijn wens zou worden vervuld dan worden er zo’n 2.210 woningen gevraagd en komen er circa 1.220 woningen vrij. Dit betekent
een
tekort
van
zo’n
990
woningen.
Toetsend
aan
de
bevolkings-
en
woningbehoefteprognose Noord-Brabant blijkt dat deze prognose een groei van circa 460 woningen voorziet. Dit maakt dat er een theoretisch tekort aanwezig is van circa 530 woningen. Gelet op de huidige woningmarktsituatie wordt dit tekort in de praktijk niet voorzien en wordt meer waarde gehecht aan de aantallen uit de provinciale prognose. Bovenstaande tabel geeft inzicht in de kwalitatieve vraag. De vraag naar eengezinswoningen in de middeldure koop- en huursfeer is een bepalende. De grootste vraag zit momenteel in de huur. De onderzoekers
merken
nadrukkelijk
op
dat
deze
vraag
ongewis
is,
gezien
de
onzekere
ontwikkelingen rondom de financiële crisis en het standpunt van het rijk. De vraag naar meergezinswoningen die het onderzoek oproept wordt niet herkend, gelet op de verkoopresultaten van appartementen in Someren-Eind en Someren-Dorp. Ook opvallend is dat de vraag naar goedkope koop gering is. Een verklaring hiervoor kan zijn dat het een woonwensen behoefte onderzoek betrof, waarin de woonwensen kenbaar zijn gemaakt. Refererend naar de huidige financieringsvoorwaarden worden deze rooskleuriger ingeschat. Conclusies Uit bovenstaande analyse worden de volgende conclusies getrokken: -
Er blijft een aanzienlijke vraag naar woningen voor startende huishoudens; in absolute zin 780 woningen. Aan deze vraag kan in de bestaande woningvoorraad en in de nieuwbouw worden voorzien;
-
70% van de woningzoekenden zijn alleenstaand of één- en tweepersoonshoudens zonder kinderen;
-
De vraag naar huur- en koopwoningen in het middeldure segment is bepalend.
- 24 -
3.4
Wonen, welzijn en zorg
Door de veranderingen in de leeftijdssamenstelling van de bevolking, waarbij de sterke vergrijzing zonder meer het meest in het oog springt, zal er de komende jaren veel aandacht moeten zijn voor het wonen in combinatie met het verlenen van zorg en welzijnsdiensten. Onderstaand wordt een indicatie gegeven van de opgaven, die er in Someren liggen op het vlak van ‘wonen met zorg en welzijn’, waarbij onderscheid gemaakt is in het beschermd wonen, verzorgend wonen en geschikt wonen. 1. Beschermd wonen: woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg. Dit betekent dat de zorg permanent aanwezig is. Veelal gaat het om vormen van niet-zelfstandig wonen. Beschermd wonen vindt plaats in verpleeghuizen en in een deel van de verzorgingshuizen. Ook verschillende
kleinschalige
vormen
van
groepswonen-
veelal
in
niet-zelfstandige
wooneenheden- vallen onder het beschermd wonen. Voorbeeld is kleinschalige woonprojecten voor dementerende ouderen. Op basis van de ontwikkeling van de vraag, is er tot 2029 een behoefte van 85 wooneenheden. Dit kan gerealiseerd worden door het aantal verpleegplaatsen uit te breiden en door nieuwbouw van complexen voor intensieve zorg of door het omzetten van woningen voor verzorgd wonen naar beschermd wonen. 2. Verzorgd wonen: hieronder valt een groot deel van de verzorgingshuisplaatsen. Daarnaast heeft verzorgd wonen betrekking op wooneenheden of (ouderen) woningen, waarbij een huishouden gebruik kan maken van de verpleging en/of verzorging vanuit een nabijgelegen zorgsteunpunt (oproepbare zorg). Op basis van de ontwikkeling van de vraag, is er tot 2029 een behoefte van 190 wooneenheden. De opgaven voor het verzorgd wonen zullen voor het overgrote deel in de (nieuwe en bestaande) woningvoorraad moeten worden gerealiseerd. 3. Geschikt wonen: hiertoe behoren zelfstandige woningen, waarvan diverse kenmerken maken dat ze meer geschikt zijn voor ouderen en mensen met beperkingen dan reguliere woningen. Hierbij gaat het om de als zodanig aan te duiden ouderenwoningen, waarbij de woningen ook onderdeel uit kunnen maken van een complex met extra diensten, zoals maaltijdverzorging, gemeenschappelijke
recreatieruimte
etc.
(wonen
met
diensten).
Ook
de
(ingrijpend)
aangepaste woningen, de (overige) nultreden woningen en de mantelzorgwoningen vallen onder het geschikt wonen. Op basis van de ontwikkeling van de vraag, is er tot 2029 een behoefte van 490 wooneenheden. De opgaven voor geschikt wonen zullen voor het overgrote deel in de (nieuwe en bestaande) woningvoorraad moeten worden gerealiseerd.
3.5
Trends en ontwikkelingen
In deze paragraaf wordt ingegaan op de belangrijkste trends en ontwikkelingen die op dit moment spelen. Economische ontwikkelingen: De kredietcrisis; leidt tot dalende huizenprijzen, meer woningen staan te koop en aantal transacties is lager. Door de crisis is het consumentenvertrouwen gedaald; consumenten zijn afwachtend en willen eerst hun eigen woning verkopen voordat ze een nieuwe woning kopen. Dit zorgt voor stagnatie in de doorstroom.
- 25 -
Krimp: Volgens de nieuwe provinciale prognose neemt het inwonersaantal van Someren toe van 18.345 in 2012, tot een maximum van 18.380 mensen in 2018. Daarna zal de bevolking afnemen naar 18.225 inwoners in 2030. Dit betekent dat de komende 10 jaar de bevolking redelijk stabiel zal blijven en dat de krimpeffecten zeer gering zijn binnen de tijdshorizon van de Woonvisie. Onder invloed van vergrijzing en individualisering speelt met name de huishoudensgroei een rol voor de toename van de woningvoorraad. Als gevolg van deze demografische ontwikkelingen zijn de woonwensen veranderd. Wet- en regelgeving: Vanaf 1 januari 2011 mogen woningcorporaties hun sociale huurwoningen alleen nog maar toewijzen aan mensen met een inkomen tot maximaal €33.614 (belastbaar jaarinkomen van het hele huishouden). Corporaties mogen slechts voor uitzonderingen een klein deel (maximaal 10% van de
toewijzingen) aan huishoudens met een hoger inkomen toewijzen. Starters en
doorstromers zijn hierdoor getroffen.
Door de aanpassing met betrekking tot hypotheekverstrekking kunnen huishoudens (met name starters) minder hypotheek krijgen. De combinatie van bovenstaande punten maakt dat het voor huishoudens met een inkomen tussen de €30.000,- en €40.000,- lastiger is om te huren en te kopen. Deze inkomensgroep stelt de koop uit of zoekt in het beperkte aanbod vrije-sectorhuurwoningen. De discussie over de hypotheekrenteaftrek leidt tot onzekerheden, potentiële verhuizers stellen hiermee de verhuizing uit. Dit leidt tot stagnatie in de doorstroom.
Onderwijs Someren heeft vergeleken met het gemiddelde in Zuidoost- Brabant minder hoogopgeleide inwoners; 17% van de inwoners van 19 tot en met 64 jaar heeft hbo of universiteit gedaan, tegenover 33% in de hele regio. Het aantal inwoners met een havo/vwo of mbo opleiding ligt in Someren juist hoger; 43% tegenover 34% in de regio Zuidoost- Brabant. In Someren heeft 41% van de inwoners een lage opleiding (geen opleiding, lager onderwijs, mavo of lbo). Dit percentage ligt in Zuidoost- Brabant op 33%. Bijna 550 volwassenen (5%) in Someren hebben geen opleiding of alleen lager onderwijs gevolgd. De aanname wordt gedaan dat komende jaren zal het onderwijsniveau van de inwoners van Someren verder stijgen. Dit leidt naar meer vraag naar kwalitatief betere woningen. Duurzaamheid: De aanscherping van de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) en het GPR gebouwen (bevorderen van duurzaam bouwen) leidt tot hogere bouwkosten maar lagere maandlasten. Enkel met dit laatste houden hypotheekverstrekkers geen rekening. Globalisering en technologie: Someren is gelegen in Brainport (economisch samenwerkingsverband in de regio Eindhoven/ Helmond). De ambitie binnen de regio is om meer hoger opgeleiden aan te trekken en te huisvesten.
- 26 -
4. Gewenst beeld en beleidsdoelen Gezien de conclusies uit hoofdstuk 2 en 3 wordt in dit hoofdstuk het gewenst beeld verwoord en de beleidsdoelen om dit beeld te bereiken.
4.1
Gewenst beeld in 2021
Someren is in 2021 een krachtige, zelfbewuste en zelfstandige gemeente die haar landelijke positie in Brainport goed weet te benutten. De woonwens van onze burger staat centraal. Deze wordt ingevuld binnen een natuurlijk dorps karakter. Dit maakt dat Someren een goed woonklimaat kent, dat aantrekkelijk is voor alle inwoners. Onze kernen kennen alle vier een goede leefbaarheid, gesteund door een evenwichtige bevolkingsopbouw. Nieuwbouw naar behoefte per kern draagt hieraan bij. Voor ouderen, zorgbehoevende en mensen met beperkingen zijn zorgvoorzieningen en ondersteuning in alle kerkdorpen beschikbaar.
4.2
Beleidsdoelen
Om het in de vorige paragraaf geschetste beeld te bereiken, worden (rekening houdend met het geschetste beleidskader en de huidige woningmarkt) de volgende beleidsdoelen geformuleerd: 1. Voorzien in de behoefte van de lokale bevolking Ambitie: een zodanige variatie aan woningen dat alle huishoudens van Someren goed kunnen wonen. Bij het bereiken van dit doel spelen de huidige economische omstandigheden een grote rol. De maatregelen zijn daarop afgestemd. 2. Adequaat huisvesten van de bijzondere doelgroepen Ambitie: het goed huisvesten van de groepen die dat zelfstandig niet kunnen, zoals bijvoorbeeld huishoudens met een laag inkomen, mensen met een beperking en statushouders. 3. Behouden en versterken van de vitaliteit van de kernen Ambitie: levensloopbestendige kernen, waar jong en oud, valide of zorgbehoeftige moet kunnen blijven wonen. 4. Verhogen van de kwaliteit Ambitie: energetische kwaliteit en ruimtelijke kwaliteit vergroten alsmede dorpse karakter behouden en daar waar mogelijk versterken.
- 27 -
5. Beleid De beleidsdoelen uit hoofdstuk 4 worden in dit hoofdstuk nader uitgewerkt. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de begrippen zoals gedefinieerd in de algemene begrippenlijst van het SRE. Tabel 13 geeft de prijsgrenzen weer. Prijsgrenzen huur Goedkoop
Huur tot € 361,66
Middelduur
Huur van € 361,66 tot € 554,76
Betaalbaar (goedkoop + middelduur)
Huur tot € 664,66
Duur
Huur vanaf € 664,66 Prijsgrenzen koop
Goedkoop
Koopsubsidie
Tot € 163.625,-
Goedkoop
Goedkope koop
Tot € 194.000,-
Goedkope koop met een maximale EPC van 0.5 (energiezuinig)
Tot € 204.000,-
Middelduur
Koopprijs van € 194.000,-
Tot € 330.000,-
Duur
Koopprijs vanaf € 330.000,Woningmarktsectoren Goedkoop
Betaalbaar
Duur
Huur
Sociaal
Sociaal
Vrij
Koop
Sociaal
Vrij
Vrij
Tabel 13; prijsgrenzen
5.1
Beleidsdoel 1: voorzien in de behoefte van de lokale bevolking
Kwalitatief
163.625
Er is sprake van een veranderende behoefte en een andere vraag. Het huidige kantelpunt op het gebied van het wonen heeft belangrijke gevolgen. Een belangrijk middel om te voorzien in de lokale behoefte is gerichte nieuwbouw, maar ook de mogelijkheden van de bestaande voorraad moeten hierin meegenomen worden. De volgende kwalitatieve uitgangspunten zijn uitgewerkt. Tabel 14 geeft het overzicht weer. •
Verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit in de nieuwbouw;
•
Een meerjarige verdeling in 35% sociaal en 65% vrije sector woningen. Dit aantal is mede gebaseerd op de verhouding koop / huur voortvloeiend uit het Gemeentelijk Woonbehoefte Onderzoek. Door de invloed van de huidige economische situatie wordt er voor de komende jaren meer sociale woningen voorzien dan in de periode 2016 – 2021;
•
De veranderende samenstelling van huishoudens vraagt om een betere aansluiting op de woonwensen. 70%
van
de
verhuisgeneigde
zijn een- en
twee
persoonshuishoudens.
Woningbouw dient hier meer gericht op te worden. Het ontwikkelen van een woning waarbij de prijs (onder de €163.625,-) en kwaliteit in evenwicht is, wordt gestimuleerd. Gekozen wordt voor
een
aparte
categorie
om
hier
de
aandacht
op
te
vestigen.
20%
van
het
nieuwbouwprogramma wordt hiervoor gereserveerd; •
In de nieuwbouw dient in aanvulling op de bestaande woningvoorraad starterswoningen toegevoegd te worden. Een percentage van 20% wordt hiervoor gehanteerd;
- 28 -
•
Vanuit onder meer de WMO3- doelstellingen en de behoefte geformuleerd in paragraaf 3.4 dienen er levensloopbestendige woningen toegevoegd te worden. Dit zijn woningen die voor alle leeftijdscategorieën en doelgroepen geschikt zijn. 20% van de nieuwbouw wordt hiervoor gereserveerd;
•
Zoals
eerder
weergegeven
zijn
70%
van
de
verhuisgeneigden
een-
en
tweepersoonshuishoudens. De categorieën eenpersoonshuishoudens, starterswoningen en levensloopbestendigewoningen deze kunnen alle drie de verhuisbehoefte huisvesten; •
Flexibiliteit in plannen; in een vroeg stadium de plannen niet te rigide vaststellen. Er voor zorgen dat er voldoende mogelijkheden zijn om in te spelen in de huidige woningmarkt;
•
Differentiatie; door gedifferentieerd te bouwen voorzien in woningen voor elke doelgroep. In spelen op andere plannen zodat ze geen concurrent van elkaar worden;
•
Consument gericht bouwen; meer bouwen naar behoefte en aansluiting op de wensen van de hedendaagse en toekomstige bewoners;
•
Kleinschalige projecten; projecten kleinschalig en gefaseerd bouwen. Door niet te veel woningen in één keer te bouwen maar in fases te ontwikkelen kunnen de plannen beter aangepast worden naar de behoefte;
•
Herstructureren/ transformeren; het is belangrijk dat de mogelijkheden van de bestaande woningvoorraad wordt benut. Het gaat hierbij om het verbeteren van bestaande woningen om ze te laten voldoen aan de huidige woonwensen. Voor de komende jaren is hiervoor geen grootschalige opgave. Voor specifieke gevallen wordt maatwerk geleverd.
3
Wet Maatschappelijke Ondersteuning
- 29 -
Beleid
Eenpersoonshuishoudens
Starters
Doorstromers
Senioren
Totaal
Geen specifiek beleid
30% Starterswoningen.
40% Doorstromers
30% Seniorenwoningen
= 463 woningen 35% Sociaal / 65% Vrij
20052005-2010
- 61% Someren- dorp - 19% Someren- Eind - 12% Lierop - 8% Someren-Heide
Actuele Somerense
- Weinig aanbod specifiek gericht
- Starters willen liever kopen dan
- Er is stagnatie in de doorstroom.
- Senioren willen het liefste zo lang
woningmarkt
op eenpersoonshuishoudens
huren.
- Doorstromers willen eerst hun eigen
mogelijk in hun eigen woning blijven
- De prijzen zijn hoog op de bestaande
woning verkopen voordat ze een
wonen.
woningmarkt.
nieuwe woning kopen.
- Er is een lage verhuismobiliteit
- De voorkeur gaat uit naar nieuwbouw-
- Doorstromers verhuizen alleen als ze
- Senioren wachten met verhuizen tot
woningen.
er kwalitatief op vooruit gaan.
er daadwerkelijk zorgbehoefte is.
- De vraag blijft constant doordat
- Er is veel aanbod op de bestaande
- Senioren willen graag huren.
starters zelf geen woning hoeven te
woningmarkt.
verkopen. - Er is een beperkt aanbod in de bestaande voorraad. Trends en
- Huishoudingsverdunning
ontwikkelingen
- Ontgroening.
- Kredietcrisis.
- Dubbele vergrijzing.
- Beperking financierings-
- Daling consumenten vertrouwen.
- Toename eenpersoonshuishoudens.
mogelijkheden door NHG en hypotheekverstrekking. - Toename eenpersoonshuishoudens. Beleid
- 20% woningen voor
- 20% Starterswoningen.
- 40%woningen voor doorstromers
- 20% Seniorenwoningen
20112011-2020
eenpersoonshuishoudens
- Optie eerst huren met mogelijkheid
- Meer kwaliteit
- Woningen nabij zorgvoorzieningen.
(Kwalitatief)
- Concept kleine/betaalbare woning.
tot kopen.
- Diversiteit
- Levensloopbestendige woning
- Consument gericht - Levensloopbestendige woning Woningbouw
-149 woningen voor
- 149 Starterswoningen.
- 297 woningen voor doorstromers.
- 149 Senioren woningen.
= 744 woningen
Programma
eenpersoonshuishouden
- 10% Sociaal / 10% Vrij
- 0% Sociaal / 40% Vrij
- 5% Sociaal / 15% Vrij
(30 woningen flexibel)
20122012-2020
- 20% Sociaal / 0% Vrij
(Kwantitatief)
35% Sociaal / 65% Vrij - 61% Someren-Dorp - 19% Someren-Eind - 12% Lierop - 8% Someren-Heide
Tabel 14; kwalitatieve uitgangspunten
Kwantitatief Tabel 15 geeft het aantal woningen die tot 2021 gerealiseerd worden weer. Daarnaast is per kern een percentage weergegeven hoeveel woningen er gebouwd mogen worden in de periode tot en met 2021. De tabel is onderverdeeld in vier doelgroepen: starters, eenpersoonshuishoudens, doorstromers en senioren. De totale woningbouwplanning voor de periode 2012 – 2021 voor Someren is 774 woningen. Gelet op het gestelde in paragraaf 1.4 is met name in Someren-Eind, maar ook in de overige dropskernen minder gebouwd dan gepland in de periode 2005-2011. Als de vraag gaat aantrekken dan moeten de kwantitatieve woningbouwcijfers geen belemmering zijn om deze vraag te faciliteren. Om hier in het programma ruimte voor te creëren worden 30 woningen gereserveerd om flexibel in te zetten. Of te wel mocht de marksituatie zich dermate ontwikkelen dat de vraag naar woningen in één kern hoger is dan de cijfers zoals opgenomen in onderstaande tabel voor die kern, dan kan een beroep gedaan worden op deze 30 woningen. De verdeling binnen de kernen blijft op basis van het vorige woonbeleid behouden. Zo is er voor Someren-Dorp een opgave van 61%, Someren-Eind 19%, Someren-Heide 8% en Lierop 12%.
20122012-2021 Eenpersoonshuishoudens Sociaal
Gemeente Someren
Koop < 163.625,163.625,-
Someren-Dorp
61%
91
Huur sociaal
Someren-Eind
19%
28
8%
12
Someren-Heide Lierop
20%
12%
Totaal
149
18 20%
149
10%
74
Starters Sociaal
Gemeente Someren
Koop < 194.000,194.000,-
Someren-Dorp
61%
45
Huur sociaal
Someren-Eind
19%
14
8%
6
12%
9
Someren-Heide Lierop
Vrijsector
Gemeente Someren
10%
74
Someren-Dorp
61%
45
Someren-Eind
19%
14
8%
6
Someren-Heide Lierop
12%
Totaal
9 20%
149
40%
297
Doorstromers Vrijsector
Gemeente Someren Someren-Dorp
61%
181
Someren-Eind
19%
56
8%
24
Someren-Heide Lierop
12%
Totaal
36 40%
297
5%
37
Senioren Sociaal
Gemeente Someren
Koop < 194.000,194.000,-
Someren-Dorp
61%
23
Huur sociaal
Someren-Eind
19%
7
8%
3
12%
4
Someren-Heide Lierop Vrijsector
Gemeente Someren
15%
112
Someren-Dorp
61%
69
Someren-Eind
19%
21
Someren-Heide Lierop
8%
9
12%
13
Totaal Totaal Flexibel
20%
149
100%
744 30
Totaal
774
Tabel 15; kwantitatieve uitgangspunten
- 32 -
5.2
Beleidsdoel 2: huisvesten bijzondere doelgroepen
In het woonbeleid zijn er groepen die, ook in economische goede tijden, zonder hulp van de gemeente en een woningcorporatie problemen ondervinden om een geschikte woning te vinden. 1. Ouderen Om ervoor te zorgen dat ouderen zo lang mogelijk in hun huidige woning, wijk en kern kunnen blijven wonen is het belangrijk dat er voldoende geschikte woningen zijn nabij de voorzieningen, voldoende woonzorgcomplexen met ontmoetingsruimten en zorgvoorzieningen. Getracht wordt om zo veel mogelijk iedere vorm van zorg die zich bij ons meldt of die regionaal aan het zoeken is, proberen te huisvesten binnen onze gemeentegrenzen. Voor de huisvesting zetten we idealiter in op de (nabijheid van de) locaties van Peeljuweel in Someren-Eind en het Henricushof in Lierop. De terreinen van Huize Witven aan de Beuvenlaan biedt hiervoor ook goede kansen, echter een stedelijke intensieve invulling wordt hier niet voorzien. In de recente bestemmingsplannen is de mogelijkheid van mantelzorgvoorzieningen opgenomen. Tevens zijn de bouwmogelijkheden verruimd waardoor er in de praktijk geen belemmeringen zijn voor wonen en slapen op de begane grond. Voor de nadere opgave voor het geschikt wonen voorziet het nieuwbouwprogramma zoals opgenomen in paragraaf 5.2 hierin. 2. Primaire inkomens Primaire inkomens betreft de huishoudeninkomens tot de € 34.085,-. Vastgehouden wordt aan de bouw in de sociale sector van 35% van het nieuwbouwprogramma. Daarnaast is er al de afspraak met WoCom om gezamenlijk en in samenwerking met Wonen Limburg, de voor Someren in zijn geheel en voor de afzonderlijke kernen specifiek, de gewenste kernvoorraad sociale huurwoningen in beeld te brengen. Zodra deze cijfers bekend zijn wordt gericht gestuurd op het behoud van deze kernvoorraad. 3. Secundaire inkomens De nieuwe inkomensgrens heeft tot gevolg dat de secundaire doelgroep nauwelijks nog in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Zij zijn aangewezen op een huurwoning in de vrije sector of een koopwoning. Om deze groep te helpen wordt ingezet op de bouw van voldoende starterswoningen in de koopsfeer. Sturing op dure particuliere huurwoningen achten we niet noodzakelijk. De bestaande voorraad kan hierin voorzien. 4. Mensen met een beperking De gemeente vindt het belangrijk dat ook mensen met een beperking op een goede manier in Someren kunnen wonen. Gelijk aan de ouderenzorg wordt getracht om zo veel mogelijk iedere vorm van zorg die zich bij ons meldt of die regionaal aan het zoeken is, proberen te huisvesten binnen onze gemeentegrenzen. Voor de huisvesting zetten we idealiter in op de nabijheid van de locaties van Peeljuweel in Someren-Eind en het Henricushof in Lierop. De terreinen van Huize Witven aan de Beuvenlaan biedt hiervoor ook goede kansen, echter een stedelijke intensieve invulling wordt hier niet voorzien.
- 33 -
In de recente bestemmingsplannen is de mogelijkheid van mantelzorgvoorzieningen opgenomen. Tevens zijn de bouwmogelijkheden verruimd waardoor er in de praktijk geen belemmeringen zijn voor wonen en slapen op de begane grond. Indien maatwerk vereist is, wordt er maatwerk geleverd. 5. Arbeidsmigranten In paragraaf 2.4 is uitgebreid ingegaan op het vigerend beleid over de huisvesting van arbeidsmigranten. Voorliggende woonvisie 2012 conformeert zich hieraan. In 2012-2013 wordt de Structuurvisie Arbeidsmigranten geëvalueerd. 6. Bijzondere woonvorm De Woonvisie 2012 conformeert zich aan bovenstaand beleid, zie paragraaf 2.4, ten aanzien van de huisvesting van woonwagenbewoners.
5.3
Beleidsdoel 3: Behouden en versterken van de vitaliteit van de kernen
Het doel is om levensloopbestendige kernen te bereiken, waar jong en oud, valide of zorgbehoeftige moet kunnen (blijven) wonen. Vanwege het proces van vergrijzing van de bevolking is het belangrijk dat er in de kernen zoveel mogelijk jongeren wonen. 1. Jongeren behouden Voor de vitaliteit van de vier kernen is het heel belangrijk dat er voldoende jongeren wonen. Jongeren trekken steeds meer in het begin van hun wooncarrière naar steden voor hun opleiding of werk. Voor degenen die in Someren willen blijven wonen of willen terugkeren is het belangrijk dat die mogelijkheid er is. Onder beleidsdoel 1 is al genoemd dat 20% van de nieuwbouw voor starters wordt gereserveerd. De betaalbaarheid is een belangrijke voorwaarde. Onderstaand wordt ingegaan op mogelijkheden om hier sturing op te krijgen: -
Strikt vasthouden aan de SRE-prijsgrens voor starterswoningen;
-
Vasthouden aan een korting van 30% op de grondprijs voor sociale woningen. Als criteria voor een starterswoning geldt een maximale beukmaat van circa 5,4 meter, een kavelmaat (exclusief achterpad) tot maximaal 150 m² en een inhoud tot circa 340 m³;
-
Kleinere kavels aanbieden ten behoeve van zelfbouw, al dan niet met CPO;
-
Faciliteren van woningen die specifiek ontworpen zijn voor 1 of 2 persoonshuishoudens;
-
Trachten om afspraken te maken met de woningstichtingen dat woningen eerst in de (sociale) huur worden aangeboden om bij voldoende financiële armslag door de bewoners gekocht kunnen worden;
-
In samenspraak met aannemers op zoek te gaan naar prefab-concepten die de bouwkosten verminderen, maar qua uitstraling passen bij een dorps karakter.
2. Leefbaarheid Een goed huis en de leefbaarheid in de directe omgeving specifiek en in de kern algemeen bepalen samen grotendeels het woongenot. Om de fysieke leefbaarheidsvoorzieningen te verbeteren kent de gemeente Someren voor de kernen Someren-Eind, Someren-Heide en Lierop Integrale Dorpsontwikkelingsprogramma (iDOP’s). Deze iDop’s kijken niet alleen naar de problemen van nu, maar ook naar die van over tien jaar. Integraal wil zeggen, dat fysieke, economische en sociale aspecten in onderlinge samenhang worden bekeken.
- 34 -
Het iDOP geeft antwoord op de vraag hoe de inwoners het leven in hun dorp beoordelen en op welke wijze hun dorp zich zou moeten ontwikkelen. Het iDOP zet alle wensen en ideeën die spelen in het dorp in een soort agenda (uitvoeringsprogramma). Hierdoor is het voor verschillende initiatiefnemers, de bewoners en de gemeente inzichtelijk waar zij hun activiteiten in de toekomst op kunnen richten. Deze woonvisie doet geen separate voorstellen om de leefbaarheid te verbeteren, maar sluit aan bij de in uitvoering zijnde Integrale Dorpsontwikkelingsprogramma. Voor de kern Someren-Dorp is geen iDOP opgesteld. Aanleiding is dat de leefbaarheidsproblemen van een andere orde zijn dan in de kerkdorpen. Echter stilstand is achteruitgang. Geconcludeerd wordt dat met het beleid zoals geformuleerd in onderhavige visie, de Functioneel-Ruimtelijk Structuur
Centrum
Someren
(voorzieningen),
het
bedrijventerreinbeleid,
Integraal
Huisvestingsplan 2008-2017 primair- en voortgezet onderwijs, Kadernota Sportbeleid en het Beleidsplan WMO er voldoende beleidsstukken aanwezig die inzetten op de leefbaarheid in de kern Someren-Dorp. Nieuw specifiek beleid is vooralsnog niet nodig. 3. Sociale leefbaarheid Specifiek onderdeel van de leefbaarheid is de sociale leefbaarheid. Het Beleidsplan WMO gaat hier ook nader op in. Dit aspect richt zich primair op de niet-fysieke aspecten en bestaat uit een drietal kenmerken die een relatie kennen met veel gemeentelijke beleidsterreinen: -
Schoon: een schone en hele woonomgeving vormt een belangrijk onderdeel van een leefbare wijk;
-
Veiligheid: een lage criminaliteit en zich veilig voelen in het dorp of wijk; Sociale kwaliteit: de sociale kwaliteit van de leefomgeving slaat op een woonomgeving waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en zich prettig en thuis voelen.
Qua schone en veilige woonomgeving heeft de gemeente in samenspraak met de professionele partners het primaat. Ten aanzien van de sociale kwaliteit zet de gemeente in op het bevorderen van de participatie en zelfredzaamheid van de inwoners op dorps- en wijkniveau. Zoveel mogelijk wordt aangesloten bij initiatieven van de inwoners of worden inwoners gemobiliseerd en geactiveerd om dergelijke initiatieven te nemen. De rol van de gemeente is hierbij regisserend, coördinerend en faciliterend. 4. Herstructurering De vier kernen binnen de gemeente Someren kennen geen grootschalige dan wel middelgrote herstructureringslocaties. Een herstructurering in deze wordt gezien als sloop van bestaande woningvoorraad in combinatie met vervangende nieuwbouw. De kwaliteit van een aantal (delen van) straten staat wel onder druk. In samenspraak met WoCom wordt binnen de bestaande beleids- en financiële kaders nauwlettend in de gaten gehouden dat er geen excessen gaan plaatsvinden. Daar waar wenselijk en/of noodzakelijk wordt gezamenlijk ingezet op verbeteringen.
- 35 -
5.4
Beleidsdoel 4: Verhogen van de kwaliteit
1. Ruimtelijke kwaliteit De ruimtelijke en esthetische kwaliteit van gebouwen en openbare ruimten, vormen onderdeel van de dagelijkse leefomgeving. Het beïnvloedt het welzijn en daarmee het woongenot. Gemeente Someren vertrouwt primair ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit in de bebouwde omgeving op de verantwoordelijkheid van haar inwoners. Dit uitgangspunt vormt ook de basis voor de Nota Ruimtelijke kwaliteit. Via de excessenregeling kan tegen excessen opgetreden worden. Voor nieuwe ontwikkelingen hanteert de gemeente de mogelijkheid om beeldkwaliteitsplannen op te stellen om zo meer te sturen. Voor fysieke gemeentelijke plannen wordt getracht om binnen het beschikbare budget een zo goed mogelijk esthetische en stedenbouwkundige kwaliteit te bereiken. Per plan zal bepaald worden of en zo ja op welke wijze er inspraak van de direct omwonenden / belanghebbenden plaatsvindt. 2. Energetische kwaliteit De gemeente wil energiebesparing propageren. De natuurlijk grondstoffen zijn eindig en het klimaat verandert. In de bestaande voorraad is al de afspraak gemaakt met WoCom dat bij grootschalige renovatieprojecten een hoger energielabel bereikt wordt. Sturing op de bestaande koopwoningen is lastig actief te organiseren, daarbij ligt ook het profijt bij de bewoners / eigenaren. Enkel kan de gemeente daarin een faciliterende rol innemen. Bijvoorbeeld door het huidige
beperkte
welstandsregime
vormt
dit
geen
belemmering
om
op
veel
woningen
zonnepanelen op te richten. Mochten we de komende jaren knelpunten ervaren die we met faciliterend handelen kunnen verminderen, dan wordt dit met een positieve insteek benaderd. De gemeente toetst de aanvragen voor een omgevingsvergunning voor projectmatige nieuwbouw aan GPR Gebouw, waarover in SRE-verband een convenant geldt. Ten aanzien van particuliere bouw hanteren we enkel de wettelijke norm vastgelegd in het bouwbesluit. Dit volgt ook uit artikel 122 van de Woningwet. Ingezet wordt op communicatie om mensen die gaan (ver)bouwen extra te wijzen op de mogelijkheden en de beschikbaarheid van dit instrument. De gemeente wil de mogelijkheden van energiebesparing graag benutten. De natuurlijke grondstoffen zijn eindig en het klimaat verandert. De gemeente toetst omgevingsvergunningsaanvragen voor projectmatige nieuwbouw aan GPR Gebouw, waarover in SRE-verband een convenant geldt. Ten aanzien van particuliere bouw stimuleren we enkel het gebruik van het instrument GPR- gebouw. Per 1 januari 2009 is voor corporaties het energielabel verplicht. De woningstichtingen die in Someren actief zijn hebben zich hieraan geconformeerd. WoCom kent de ambitie om de energetische kwaliteit van bestaande woningen met ten minste twee stappen te verbeteren tot minimaal label C.
- 36 -
3. Veiligheid De gemeente legt bij projectmatige woningbouw vast dat minimaal voldaan wordt aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. 4. Flexibele woningvoorraad: aanpasbare woningen Omdat veel ouderen zo lang mogelijk in hun eigen huis en dorp of wijk willen blijven wonen ook als zij met lichamelijke gebreken gaan kampen, wordt de onderstaande insteek gekozen: -
Minimaal 20% van de nieuwbouw is levensloopbestendig; Het propageren van het aanbrengen van voorzieningen tijdens de bouw om bijvoorbeeld bij behoefte met geringere aanpassingen van een garage een slaap- en badkamer te maken;
-
Ruimhartig omgaan met indien noodzakelijke planologische afwijkingen om een woning levensloopbestendig te maken bij een aantoonbare zorgbehoefte.
5. Dorps karakter behouden Het dorpse karakter van Someren is een belangrijk aspect van de kwaliteit. Dit dorpse karakter uit zich bijvoorbeeld in lagere bebouwingsdichtheden, bouwen in woonomgevingen in maximaal twee lagen met kap en aandacht voor het structurele groen.
- 37 -
6. Actieprogramma Dit hoofdstuk geeft weer hoe we de beleidsdoelen opgesteld in hoofdstuk 5 gaan realiseren tot 2021.
gemeente
2.
De algemene structuurvisie
gemeente
3.
Initiëren en faciliteren van de bouwprojecten in de verschillende
gemeente
Gereed
Laten vaststellen Woonvisie 2012-2021 door de gemeenteraad
Kosten
1.
partijen
Actie
Betrokken
Beleidsdoel 1: voorzien in de behoefte van de lokale bevolking
Opgave
6.1
2012 €70.000,2012-2021
kernen waarbij prioriteit wordt gegeven aan betaalbare woningen (starters/huur) 4. 5.
Opnemen opgave sociale sector in de prestatieafspraken met
WoCom / Wonen
n.v.t.
2014
de woningstichtingen
Limburg
Bewaken voortgang woningbouw via de provinciale
gemeente
n.v.t.
2012-2014
gemeente
€ 5.000,-
2013
woningbouwmatrix 6.
Initiëren onderzoek concept kleine/betaalbare woning te ontwikkelen gericht op dorpswoonmilieu
WoCom, Savant,
inzetten op de verbetering van de locaties en omgeving van het
Land van Horne en
Henricushof, Peeljuweel en de terreinen van Huize Witven aan
gemeente
Gereed
Voor de ouderenhuisvesting en/of mensen met een beperking
Kosten
1.
partijen
Actie
Betrokken
Beleidsdoel 2: huisvesting bijzondere doelgroepen
Opgave
6.2
PM
PM
€ 4.000,-
2013
n.v.t.
2015
de Beuvenlaan. De gemeente kent een initiërende rol in het proces en een faciliterende rol in de uitvoering. 2.
In samenspraak met Wocom en Wonen Limburg een breed
WoCom, Wonen
onderzoek doen naar de sociale kernvoorraad. Hierbij gebruik
Limburg en gemeente
maken van de onderzoek statistiek van de afdeling Onderzoek en Statistiek van de gemeente Helmond. 3.
Na onderzoek genoemd onder 2 in samenspraak met Wocom
WoCom, Wonen
en Wonen Limburg actief beleid formuleren om de sociale
Limburg en gemeente
- 38 -
kernvoorraad in stand houden / vernieuwen. 4.
Actualisatie van de structuurvisie arbeidsmigranten. Wonen
Gemeente in
Limburg en WoCom worden hierbij betrokken.
samenspraak met
PM
2014
PM
2016
n.v.t.
2012-
overig betrokken partijen 5.
Inzetten op kwaliteitsverbetering van de bestaande
Gemeente, WoCom en
woonwagenkampjes in zijn algemeen en het centrum aan de
bewoners
Muldersweg specifiek. Daartoe hebben we de aanleg van een nieuw woonwagenkamp in overweging. 6. 7.
Huisvesting statushouders conform regionale opgave voor
Gemeente, WoCom en
Someren
Wonen Limburg
Ruimhartig faciliteren van Ruimte voor Ruimte woningen
Gemeente en
2021 n.v.t.
2012-
initiatiefnemers
Kosten
Gereed
1.
Inzetten op Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
Gemeente,
Subsidie
2012-2021
initiatiefnemers
provincie
Gemeente
30% van de
Vasthouden aan een korting op de grondprijs voor de sociale sector.
Hanteren van projectmatige nieuwbouw aan GPR gebouw.
Alle bouwpartijen
Gereed
1.
partijen
Actie
Betrokken
Beleidsdoel 4: Verhogen van de kwaliteit
Opgave
6.4
2012-2021
grondprijs
Kosten
2.
partijen
Actie
Betrokken
Beleidsdoel 3: Behouden en versterken van de vitaliteit van de kernen
Opgave
6.3
2021
n.v.t.
Afhankelijk regionaal convenant GPR
2.
Het propageren van het aanbrengen van voorzieningen tijdens
Gemeente en
(ver-)bouw om met geringere aanpassingen de woning
initiatiefnemers
€ 5.000,-
2016
€ 5.000,-
2015
levensloopbestendig te maken. 3.
Inzicht verkrijgen in de levensloopbestendigheid cq.
Gemeente, WoCom
Levensloopgeschiktheid van de gehele bestaande
en Wonen Limburg
woningvoorraad
- 39 -
6.5
Evaluatie en actualisatie
Het gemeentebestuur van Someren hecht veel waarde aan een actueel woonbeleid. Het is daarom belangrijk dat het beleid dat in deze woonvisie staat verwoord regelmatig tegen het licht wordt gehouden: staan de beleidsdoelen nog overeind en kunnen deze worden gerealiseerd met de genoemde maatregelen en instrumenten?
Om het woonbeleid actueel te houden monitort de
gemeente de ontwikkelingen door het invullen van een woningbouwmatrix. Op basis van deze informatie en overige bestaande documenten stelt de gemeente per twee jaar een specifieke voortgangsrapport op waarin wordt ingegaan op actuele ontwikkelingen op de woningmarkt en op de vraag in hoeverre de beleidsdoelen uit de woonvisie worden gerealiseerd. Dit rapport wordt ter informatie aangeboden aan de gemeenteraad. De voortgang wordt in de periodieke overleggen met de woningcorporaties besproken en in de reguliere jaarstukken wordt hier ook op ingegaan.
7. Verantwoording Conform
de
gemeentelijke
inspraakverordening
dient
ten
aanzien
van
gemeentelijke
beleidsvoornemens de mogelijkheid er te zijn zienswijze kenbaar te maken en daarover van gedachten wisselen. Elk bestuursorgaan besluit ten aanzien van zijn eigen bevoegdheden of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Op inspraak is in principe de procedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, maar het bestuursorgaan kan voor één of meer beleidsvoornemens een andere inspraakprocedure vaststellen. Verwijzend naar de wens tot deregulering is gekozen voor een andere inspraakprocedure. Gelet op de goede verhoudingen tussen de Peelgemeenten en het SRE op dit beleidsterrein, alsmede het gegeven dat de woningmarkt steeds meer een subregionale markt is, is per e-mail van 22 mei 2012 ter informatie en verzoek om reactie een concept van de visie verzonden aan de Peelgemeenten. Ook is de conceptvisie toegestuurd naar de vertegenwoordigers van WoCom en Wonen Limburg met de vraag te reageren. Hierop zijn van de gemeente Helmond, het SRE, WoCom en Wonen Limburg opbouwende reacties ontvangen. In voorliggende visie zijn deze verwerkt.
- 40 -
