Woononderzoek Amersfoort 2013

Woononderzoek Amersfoort 2013 Verhuis- en woonwensen in Amersfoort Stadspeiling 2013

Gemeente Amersfoort Sector ConcernMiddelen (CM) Afdeling Onderzoek en Statistiek Marlies Visser Walrick Huurdeman Marc van Acht

Uitgave en rapportage in opdracht van: afdeling Economie en Wonen Onderzoek en Statistiek, gemeente Amersfoort. Postbus 4000, 3800 EA Amersfoort. Bezoekadres: Stadhuisplein 1, kamer 2.09 Telefoon (033) 469 4650 E-mail: [email protected] mei 2014

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 3 Samenvatting........................................................................................................................................... 5 1.

2.

3.

4.

Inleiding ........................................................................................................................................... 9 1.1

Kader en achtergrond.............................................................................................................. 9

1.2

Opzet van het onderzoek ...................................................................................................... 10

1.3

Leeswijzer .............................................................................................................................. 11

Doorstromers, starters en jongeren.............................................................................................. 13 2.1

Inleiding ................................................................................................................................. 14

2.2

Waar en hoe woont de Amersfoorter en jongere? ............................................................... 14

2.3

Verhuisgeneigdheid ............................................................................................................... 16

2.4

Verhuismotieven ................................................................................................................... 18

2.5

Woonwensen......................................................................................................................... 20

2.6

Jongeren op de sociale huurmarkt ........................................................................................ 24

2.7

Scheefwoners ........................................................................................................................ 27

Ouderen......................................................................................................................................... 29 3.1

Waar en hoe wonen ouderen nu?......................................................................................... 30

3.2

Hoe verhuisgeneigd zijn ouderen en wat zijn hun motieven? .............................................. 30

3.3

Woonwensen van ouderen ................................................................................................... 32

Vraag en aanbod ........................................................................................................................... 35

Woononderzoek Amersfoort 2013

3

........................................................................................................................................................... 35

4

4.1

Doorstromers, starters, vestigers, vertrekkers, en finishers ................................................. 36

4.2

Vraag en aanbod in Amersfoort ............................................................................................ 37

Verhuis- en woonwensen 2013

Samenvatting Doorstromers, starters en jongeren Doorstromers zijn huishoudens die een woning achterlaten als zij verhuizen. Dat is niet het geval bij starters: zij laten geen woning achter, omdat zij nog inwonen bij hun ouders, familie, vrienden of kennissen of op kamers wonen. Vrijwel alle starters zijn jongeren. Maar niet alle jongeren zijn starters: jongeren wonen voor meer dan de helft zelfstandig en dat deel van de jongeren is dus doorstromer. Verhuisgeneigdheid doorstromers is afgenomen, bij starters neemt het nog steeds toe Sinds 2008 is het aantal huishoudens met verhuisplannen duidelijk afgenomen. Indertijd wilde 42% van de huishoudens binnen vijf jaar op zoek naar een andere woning. Inmiddels is dat percentage gezakt naar 36%. De belangrijkste verklaring hiervoor is het nog altijd doorwerken van de woningmarktcrisis en de daarbij behorende onzekerheid. Mensen met een eigen woning hebben - meer dan huurders - hun verhuisplannen teruggeschroefd vanaf 2008. Met name het aantal eigen woning bezitters dat binnen twee jaar gaat of verwacht te verhuizen is bijna gehalveerd sinds 2008 (bij huurders is dit deel gelijk gebleven). Veel woningbezitters willen eerst hun woning verkopen voor ze verhuizen. Onder starters - mensen van 18 jaar of ouder die nog thuis of op kamers wonen - nam het aantal potentiële verhuizers juist iets toe, van 87% in 2008 tot 90% nu. Dit patroon lijkt op een stuwmeer van verhuisplannen dat zich langzaam vult. In de afgelopen jaren uitgestelde plannen om zelfstandig te gaan wonen zijn doorgeschoven. De verhuiswensen van starters zijn urgenter dan die van doorstromers. Meer dan de helft van hen verwacht of weet al zeker dat ze binnen twee jaar willen verhuizen. Motieven om niet te verhuizen: onzeker inkomen en lage opbrengst woning Starters blijven vaker nog thuis wonen. Minstens een derde van de starters verhuist nog niet omdat ze een te laag of onzeker inkomen hebben en moeilijk een hypotheek krijgen. Ook bij minstens een zesde van de doorstromers speelt de crisis een rol in het uit- of afstellen van een verhuizing: naast het onzekere inkomen is een (te) lage opbrengst van de eigen woning een belangrijke belemmering. Motieven om wel te verhuizen: doorstromers woonsituatie, starters uit huis of samenwonen Doorstromers verhuizen vooral om hun woonsituatie (grotere en of betere woning en buurt) te verbeteren, starters hebben vaak dringende motieven om te verhuizen zoals zelfstandig wonen, samenwonen of studie. Sinds het begin van de crisis hebben deze motieven aan belang gewonnen. Doorstromers zoeken vooral eengezinskoopwoning tussen twee en drie ton Twee van de drie doorstromers wil kopen. Ze zijn vooral op zoek naar een eengezinskoopwoning. Sinds 2008 groeit het aandeel van de doorstromers wat een eengezinskoopwoning zoekt, maar ook meergezinskoopwoningen zijn bij hen steeds meer in trek. Koopwoningen tussen de € 200.000 en


5

€ 300.000 zijn het meest gewild bij doorstromers, zoeken ze een huurwoning dan zijn dat vooral woningen boven de sociale huurgrens van € 6811. Twee derde van de huurders zoekt een woning tot €681. Van de huurders met een huur tot €681 is nog bijna een kwart bereid meer dan €681 te betalen. Verreweg de meeste kopers die willen gaan huren zoeken een huurwoning boven €681. Kopers zoeken meestal in dezelfde prijsklasse een woning als de woning waar ze nu in wonen (en dat zijn voor bijna de helft woningen van 200.000-300.000 euro). Starter zoekt goedkope (meergezinshuur)woning Starters willen vooral een meergezinshuurwoning, het hoogtepunt van deze vraag lag echter in 2011. Ook bij (zelfstandig wonende) jongeren was de meergezinshuurwoning het meest geliefd in 2011, inmiddels is dit weer de eengezinskoopwoning. Starters en jongeren zoeken een goedkope woning: koop onder € 200.000 of huur onder € 575. Doorstromers zoeken sinds 2008 vaker buiten Amersfoort, starters juist meer in Amersfoort Twee derde van de doorstromers en een nog iets groter deel van de starters en jongeren wil in Amersfoort blijven wonen. Opvallend is dat doorstromers sinds 2008 vaker een woning buiten Amersfoort zoeken, terwijl starters en jongeren juist meer in Amersfoort zijn gaan zoeken. Degenen die in Amersfoort willen blijven, zoeken vooral een woning in het eigen stadsdeel. Jongeren op de sociale huurmarkt Ongeveer een derde van alle ingeschreven Amersfoortse woningzoekenden is onder de 30 jaar. Driekwart van de jongere woningzoekenden is starter en woont nog thuis of op kamers. Jongeren zijn actieve woningzoekers. De slaagkansen op een sociale huurwoning - de kans dat een woningzoekende in een specifiek jaar een woning vindt - werden afgelopen decennium steeds kleiner. Voor jongeren lagen die dan ook nog onder het gemiddelde. Het jaar 2013 breekt met die trend van jaarlijks toenemende krapte op de sociale huurwoningmarkt en juist de jongeren lijken hiervan te profiteren. Maar desondanks blijft de wachttijd nog gelijk voor jongeren, namelijk gemiddeld 5 jaar2. Een op de zes sociale huurders woont scheef Ongeveer 3.000 huishoudens in Amersfoort wonen scheef. Dit betekent dat ze in een sociale huurwoning wonen waarvan de huur te laag is in verhouding tot hun inkomen. Een op de zes (17%) sociale huurders woont scheef, net zoveel als in 2011.

Ouderen Eén op de vijf ouderen in seniorenwoning Vergeleken met het gemiddelde Amersfoortse huishouden, wonen ouderen vaker in een flat, appartement of laagbouwwoning speciaal bestemd voor ouderen (20% vergeleken met 6% gemiddeld in Amersfoort) en vaker in een sociale huurwoning (46% vergeleken met 31%). Heel weinig ouderen met concrete verhuisplannen

1

Ieder jaar past de overheid de huur- en inkomensgrenzen aan. In 2013 was de maximale netto huurprijs voor een sociale huurwoning € 681. 2 Dat de slaagkans voor een woning toeneemt, terwijl de benodigde wachttijd gelijk blijft, is minder vreemd dan het lijkt. Woningzoekenden zijn (onder andere door de steeds verfijndere rekenhulpjes op de website van Woonkompas/WoningNet) goed op de hoogte van de benodigde inschrijfduur voor een woning. Het op goed geluk reageren neemt daarom af. Een woningzoekende die een jaar staat ingeschreven reageert niet meer op een woning waarvoor de benodigde inschrijfduur op vijf jaar wordt geschat. Zo daalt het aantal actief woningzoekenden, maar heb je nog steeds vijf jaar inschrijfduur nodig om voor een woning in aanmerking te komen.

6


Eén op de vijf oudere huishoudens denkt eraan om te verhuizen, dit is 16% minder dan het Amersfoortse gemiddelde. Van deze groep ouderen heeft 80% nog geen concrete plannen. Het aantal verhuisgeneigde ouderen is afgenomen vergeleken met 2008: toen was dit nog 28%. Bewoners van een huurwoning in de vrije sector zijn het meest verhuisgeneigd. Als ouderen niet willen verhuizen dan is dit vooral omdat zij tevreden zijn met de eigen woning of woonomgeving en bijna nooit vanwege de economische crisis. Landelijk onderzoek laat zien dat ouderen liever niet nadenken over hun verhuiswensen op de langere termijn (> 5 jaar). Ouderen willen steeds vaker kleinere woning Ouderen hebben heel andere redenen om te verhuizen dan de gemiddelde Amersfoorter: zij verhuizen vooral vanwege leeftijd/gezondheid en om kleiner te wonen, terwijl de gemiddelde Amersfoorter juist wil verhuizen naar een grotere woning of een woning met een (grotere) tuin. Vergeleken met 2008 en 2011, is het percentage ouderen dat wil verhuizen vanwege de leeftijd of gezondheid wel fors afgenomen (van 82% naar 48%), terwijl het percentage dat wil verhuizen om kleiner te wonen juist is toegenomen (van 21% naar 34%). Kopen steeds populairder onder ouderen Ruim twee derde van de verhuisgeneigde ouderen wil huren (69% tegenover 32% gemiddelde doorstromer). Ouderen huren (53%) of kopen (17%) het liefst een seniorenwoning. Sinds 2008 stijgt het aandeel ouderen dat wil kopen (15% in 2008, 20% in 2011 en 31% in 2013). Deze stijging zit vooral in de vraag naar eengezins- en woningen (potentieel) geschikt voor ouderen. Verhuisgeneigde ouderen zoeken huur- en koopwoningen in vrijwel dezelfde prijsklasse als de gemiddelde doorstromer. Merendeel ouderen gehecht aan wonen in Amersfoort Drie kwart van de verhuisgeneigde ouderen wil in Amersfoort blijven wonen. Dit is iets meer dan het doorstromers gemiddeld (67%), maar minder vergeleken met het percentage verhuisgeneigde ouderen in 2008 (94%). Van de ouderen die in Amersfoort willen blijven wonen, is dit voor ruim twee derde (67%) een harde eis: wanneer zij geen geschikte woning in Amersfoort kunnen vinden, zouden zij de stad niet verlaten en in hun huidige woning blijven.

Vraag en aanbod Als we de vraag naar woningen van doorstromers, vestigers en starters afzetten tegen het aanbod van woningen van doorstromers, vertrekkers en finishers (woningverlaters) krijgen we een beeld van de huidige fricties op de Amersfoortse woningmarkt. Is er een tekort aan woningen, of eerder een overschot? En hoe zit het met de situatie op de verschillende marktsegmenten? De spanning op de woningmarkt is sinds 2009 flink afgenomen Het woningtekort daalde van ongeveer 10.000 naar iets minder dan 3.000. Het grootste deel van deze daling is het gevolg van een afnemende vraag naar koopwoningen. Vestigers en vertrekkers houden elkaar qua aantal redelijk in evenwicht. Het woningtekort wordt vooral bepaald door starters. De komende jaren vragen starters meer dan drie keer zoveel woningen dan er vanwege overlijden of vertrek naar een verzorgingshuis door woningverlaters vrijkomen. Tekort aan goedkope eengezinskoopwoningen Het grootste tekort is er aan eengezinskoopwoningen in de laagste prijsklasse. Verder is er een tekort aan goedkopere eengezinshuurwoningen en duurdere meergezinshuurwoningen. Bij dat laatste type gaat het dan vooral om woningen (potentieel) geschikt voor ouderen. De theoretische overschotten op deelmarkten zullen zich in de praktijk lang niet altijd voordoen. De huidige woningmarkt is daarvoor nog te gespannen.


7

Veel huishoudens willen nog altijd de overstap van huur naar koop maken, maar het zijn er minder dan voor de crisis. En doorstroming naar een nieuwe koopwoning gebeurt voor een belangrijk deel binnen hetzelfde marktsegment.

8


1. 1.1

Inleiding

Kader en achtergrond

Aanleiding De woningmarkt zit nog steeds op slot. In 2011 is onderzoek gedaan naar de verhuisen woonwensen van Amersfoorters om te kijken waar de doorstroming bevorderd kon worden. De focus lag in dit onderzoek op vitale ouderen, scheefwoners en starters. Om in beeld te brengen of de problemen op de woningmarkt verergerd zijn, is het nodig hiernaar opnieuw onderzoek te doen. De afdeling Wonen heeft het vermoeden dat er in Amersfoort heel veel mensen zijn die willen verhuizen maar wachten tot de omstandigheden beter worden. De vraag is dus hoe groot de verhuisbehoefte momenteel in Amersfoort is? En zijn de woonwensen anders dan twee jaar geleden? O&S is gevraagd hiernaar onderzoek te doen. Door vergelijking van eerder onderzoek met de huidige verhuisen woonwensen wil de afdeling Wonen nagaan of nuancering van de Woonvisie - die inmiddels drie jaar oud is - nodig is. Ook kan de gemeente dan zien of de plannen van de marktpartijen aansluiten bij de huidige woonwensen, zeker nu het moeilijker lijkt nieuwe woningen in Vathorst te verkopen. Met het actuele inzicht in de problematiek op de woningmarkt wil de gemeente proberen waar mogelijk knelpunten op de woningmarkt te verminderen. In het beleid van de gemeente Amersfoort zijn er twee aandachtsgroepen, jongeren (18 t/m 29 jaar) en senioren (65+). In de rapportage worden niet alleen uitkomsten over Amersfoorters in het algemeen maar ook specifiek over deze twee groepen gepresenteerd. Om meer zicht te krijgen op de woningmarkt voor jongeren en of jongeren de woningmarkt ook echt als probleem ervaren, wordt aan deze groep een aantal extra vragen gesteld. Bovendien wordt een korte analyse gedaan van bestanden van Woningnet. Doel hiervan is inzicht krijgen in bijvoorbeeld wachttijden voor een huurwoning en kansen van jongeren op woningen van hun voorkeur. Om inzicht te krijgen in woonwensen van senioren op langere termijn wordt aan deze groep ook een aantal extra vragen gesteld. Doel van het onderzoek, probleemstelling en deelvragen Het doel van het onderzoek is inzicht te krijgen in de veranderingen in verhuisen woningbehoefte van Amersfoorters in het algemeen en specifiek van jongeren en senioren en te kunnen zien waar er problemen op de woningmarkt zijn en hoe groot die zijn. De onderzoeksvragen die hierbij horen zijn: - Hoe woont men nu en hoe groot is de verhuisbehoefte? - Hoe concreet zijn de verhuisplannen? - Wat zijn de belangrijkste motieven om te verhuizen of juist niet te verhuizen? - Zijn er belemmeringen om te verhuizen en welke zijn dat?


9

- Wat voor soort woning zoekt men: nieuwbouw of bestaande bouw, woningtype, (sociale) huur of koop en het prijsniveau? - Waar wil men naartoe verhuizen (eigen buurt of een ander stadsdeel, regio of elders buiten Amersfoort)? - Wonen mensen (die huren) in een woning die aansluit bij hun inkomen? - Hoe groot is de geschatte totale vraag (incl. vraag van buiten Amersfoort) naar woningen? - Op basis van de geschatte vraag en het verwachte aanbod, in welke marktsegmenten doen zich naar verwachting de grootste knelpunten voor? Onderzoeksvragen specifiek voor jongeren: - Hoe actief zijn ze in het zoeken: zijn ze ingeschreven bij Woonkompas en welk deel is actief (reageert op aanbod)? - Is de wachttijd op sociale huurwoningen langer dan de gemiddelde wachttijd? - Is het lastig om aan een studentenwoning te komen? - Overwegen ze elders te gaan wonen als ze geen plek vinden in Amersfoort? Onderzoeksvragen specifiek voor senioren: - Wat zijn hun woonwensen op de langere termijn?

1.2

Opzet van het onderzoek

Eén of tweemaal per jaar organiseert de afdeling Onderzoek en Statistiek een Stadspeiling onder de inwoners van Amersfoort. De Stadspeiling die in het najaar van 2013 is gehouden, ging behalve over leefbaarheid en veiligheid ook over de verhuisen woonwensen van Amersfoorters. De antwoorden op dit laatste thema zijn in dit onderzoek geanalyseerd. Naast deze analyse zijn ook bestanden van Woningnet uit 2008, 2011 en 2013 geanalyseerd over slaagkansen en wachttijden van jongeren op sociale huurwoningen. Opzet Stadspeiling De Stadspeiling is van medio september tot begin november van 2013 gehouden onder 9.000 Amersfoorters van 18 tot 85 jaar, met uitsluiting van de bevolking in instellingen en tehuizen. Daarvoor is een gestratificeerde steekproef getrokken uit de gemeentelijke basisregistratie persoonsgegevens . Deze Amersfoorters hebben een brief in de bus ontvangen, met een wachtwoord. Met dit wachtwoord kon men de enquête op internet invullen. Degenen die niet gebruik maakten van deze mogelijkheid, kregen na een kleine twee weken een papieren vragenlijst in de bus, die via een retourenvelop kon worden terug gestuurd. Een deel van de vragen is ook voorgelegd aan het AmersfoortPanel. Respons en weging Deze wijze van enquêteren leverde vanuit de Stadspeiling een respons op van 46% (4138 ingevulde vragenlijsten). De respons was daarmee vergelijkbaar met de respons uit 2011, hoewel dit keer onder de deelnemers 50 bioscoop- en theaterbonnen werden verloot. Naast deze enquêtes is het onderzoek aangevuld met ruim 1000 respondenten uit het AmersfoortPanel. De respons uit zowel de Stadspeiling als het digitale Panel bleek enigszins vertekend, in die zin dat gezinnen met kinderen en eigenaar-bewoners en vrouwen iets waren oververtegenwoordigd en dat jongeren, alleenstaanden en allochtonen waren ondervertegenwoordigd. Die scheve verhouding is min of meer rechtgetrokken door de respons te wegen naar bewonerskenmerken (geslacht, leeftijd, huishoudentype), naar de wijk waar men woont en naar eigendomsverhouding. De gewogen uitkomsten zijn vervolgens opgehoogd naar populatieaantallen. Daarmee zijn de resultaten representatief voor de populatie, dat wil zeggen dat ze een getrouwe afspiegeling vormen van de

10


kenmerken, gedrag en meningen van de bevolking. De weging is voor het overgrote deel gedaan naar huishoudens, dat wil zeggen dat de uitkomsten betrekking hebben op het totaal van circa 64.600 huishoudens ( hoofdbewoner is tussen de 18 en 85 jaar). Voor 10.900 niet zelfstandig wonenden (deze mensen wonen nog bij de ouders, op kamers of wonen in bij familie, vrienden of kennissen, het merendeel is tussen de 18 en 30 jaar) is de weging gedaan naar personen. Trendbreuk? Het onderzoek geeft ook een vergelijking weer van de jaren 2008, 2011 en 2013. In 2011 is overgestapt op een andere veldwerkmethode. De respons in 2011 was weliswaar lager dan voorheen, toen de vragenlijst (ook) aan huis werd opgehaald, er zijn geen aanwijzingen dat dit van invloed is op de aard van de antwoorden. Betrouwbaarheid en significantie Aangezien het onderzoek is gebaseerd op een steekproef, moet rekening gehouden worden met statistische marges. Deze marges zijn afhankelijk van de grootte van de netto respons en het betrouwbaarheidsniveau. In dit rapport beschrijven we alleen de significante resultaten op basis van een betrouwbaarheidsniveau van 95%. Dat wil zeggen dat de kans dat de gevonden afwijking op toeval berust kleiner is dan 5%. Representativiteit Aan dit onderzoek deden 3.811 zelfstandig wonende huishoudens en 261 niet zelfstandig wonenden mee. Van de zelfstandig wonenden waren 923 ouderen (65 t/m 84 jaar) en verder waren er 474 jongeren die meededen ( 18 t/m 29 jaar, zelfstandig en niet zelfstandig).Hiervan hebben respectievelijk 1.224 doorstromers, 227 starters, 178 ouderen en 371 jongeren plannen om te verhuizen. Hoewel het in sommige gevallen om een kleine groep gaat is de respons nog groot genoeg om betrouwbare uitspraken te doen over bijvoorbeeld ouderen die van plan zijn te verhuizen. Wanneer de uitspraken gaan over een deel van deze groep, bijvoorbeeld het deel dat op zoek is naar een koopwoning, kunnen de uitspraken minder betrouwbaar zijn. Waar dit voorkomt is in de tekst uit de formulering duidelijk dat die resultaten met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd moeten worden. In de bijlage is met kleur in de tabellen aangegeven waar verschillen tussen de totale groep doorstromers en bijvoorbeeld ouderen nog wel significant zijn. Dit laatste is alleen daar gedaan waar de omvang van de groep zo klein was dat het nodig is om aan te geven welk deel van de tabel wel en welk deel niet significant verschilt.

1.3

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 gaat over doorstromers, starters en jongeren. Omvang, locatie en woonsituatie van deze groep wordt beschreven. Daarna wordt ingegaan op hun verhuisplannen, motivatie en woonwensen. Ook worden slaagkansen en wachttijden van jongeren besproken. Hoofdstuk 3 gaat over ouderen. Hoe groot is deze groep, waar en hoe wonen ze? Vervolgens worden hun verhuisgeneigdheid en woonwensen besproken. Tot slot gaat hoofdstuk 4 over vraag en aanbod op de Amersfoortse woningmarkt en kwantitatieve en kwalitatieve tekorten en overschotten. In bijlage 1 staan alle tabellen met waar nodig in kleur de significante verschillen met de totale groep. Verder is hier de vragenlijst opgenomen met de antwoorden in percentages. Per vraag staat er ook het aandeel dat de vraag heeft beantwoord.


11

12


2.

Doorstromers, starters en jongeren

•

Sinds 2008 is het aantal huishoudens met verhuisplannen duidelijk afgenomen van 42% naar 36%. De onzekerheid op de woningmarkt speelt hierbij een rol. Mensen met een eigen woning hebben hun verhuisplannen het meest teruggeschroefd. Voor ze verhuizen, willen ze eerst hun woning verkopen.

•

Onder starters - mensen van 18 jaar of ouder die nog thuis of op kamers wonen - nam het aantal potentiële verhuizers juist iets toe, van 87% in 2008 tot 90% nu. Dit patroon lijkt op een stuwmeer van verhuisplannen dat zich langzaam vult. In de afgelopen jaren uitgestelde plannen om zelfstandig te gaan wonen zijn doorgeschoven.

•

De verhuiswensen van deze starters zijn urgenter dan die van doorstromers. Meer dan de helft van hen verwacht of weet al zeker dat ze binnen twee jaar willen verhuizen.

•

Starters blijven vaker nog thuis wonen. Een derde van de starters verhuist nog niet omdat ze een te laag of onzeker inkomen hebben en moeilijk een hypotheek krijgen. Ook bij een zesde van de doorstromers speelt de crisis een rol: het onzeker inkomen en lage opbrengst woning.

•

Doorstromers zoeken vooral een eengezinskoopwoning tussen de twee en drie ton, starters willen vooral een goedkope meergezinshuurwoning.

•

De slaagkansen van jongeren op een sociale huurwoning zijn toegenomen in 2013 met name omdat een kleiner deel van hen reageerde op een aangeboden woning. De wachttijd is voor hen nog steeds 5 jaar.

•

Een op de zes sociale huurders woont scheef.


13

2.1

Inleiding

De meeste mensen tussen de 18 en 85 jaar wonen zelfstandig en vormen daarmee een zelfstandig wonend huishouden. Zijn ze op zoek naar woonruimte, dan noemen we deze huishoudens doorstromers. Een deel van de mensen tussen 18 en 85 woont niet zelfstandig, maar woont nog bij de ouders, op kamers of woont in bij familie, vrienden of kennissen. Hebben zij verhuisplannen dan noemen we hen starters. Starters zijn bijna allemaal tussen de 18 en 30 jaar. Meer dan de helft studeert of zit nog op school en een derde werkt. Gemiddeld verdienen ze weinig. Twee derde verdient minder dan 20.000 euro bruto per jaar. In dit hoofdstuk worden de verhuisen woonwensen van doorstromers vergeleken met de verhuisen woonwensen van starters en jongeren tot 30 jaar3. Voordat we naar de verhuisgeneigdheid en woonwensen van doorstromers, starters en jongeren gaan kijken, beschrijven we eerst de huidige woonsituatie van zelfstandig wonende huishoudens.

2.2

Waar en hoe woont de Amersfoorter en jongere?

In totaal zijn er in Amersfoort 64.600 huishoudens tussen de 18 en 84 jaar. Twaalf procent hiervan – ruim 8.000 huishoudens – betreft een jonger huishouden. Onderstaande tabel geeft weer hoe de huishoudens over de stad verdeeld zijn. Tabel 1

Huishoudens per stadsdeel

stadsdeel Amersfoort Stadshart Amersfoort Zuid

1

2

Amersfoort Midden

3

4

Amersfoort Noord

Amersfoort Vathorst totaal bron: GBA/O&S september 2013

huishoudens

aandeel jongeren

4.300

31%

9.600

12%

19.500

16%

23.400

6%

7.800

13%

64.600

12%

1

Stadskern en Zonnehof plus enkele buurten van andere wijken Berg-, Leusder- en Vermeerkwartier 3 Soesterkwartier, Koppel, Kruiskamp, Liendert, Rustenburg, Schuilenburg en Randenbroek 4 Schothorst, Zielhorst, Kattenbroek, Nieuwland en Hoogland 2

In Amersfoort Stadshart wonen relatief veel jongere huishoudens en in Amersfoort Noord juist relatief weinig. Jongeren wonen vooral in meergezinshuurwoningen en relatief veel in particuliere huur Amersfoort heeft veel eengezinskoopwoningen (tabel 2 en figuur 1). Sinds de aanwijzing van Amersfoort als groeistad begin jaren tachtig zijn er juist veel van dit soort woningen gebouwd voor

3

Wat is het verschil tussen starters en jongeren? Starters wonen niet zelfstandig. Het zijn vrijwel allemaal (90%) jongeren tussen 18 en 30 jaar. Maar niet alle jongeren zijn starters. Integendeel: jongeren wonen voor meer dan de helft zelfstandig en dat deel van de jongeren is dus doorstromer.

14


Figuur 1

Woningtype huidige woning

eengezinswoning (rij-, geschakeld, patio- of hoekwoning) flat, etagewoning, maisonnette, appartement of bovenwoning 2 onder 1-kap woning flat of appartement speciaal bestemd voor ouderen vrijstaande woning of bungalow

benedenwoning met tuin Amersfoort totaal laagbouwwoning speciaal bestemd voor ouderen jongeren 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

bron: O&S, Stadspeiling 2013

Tabel 2

Woonsituatie Amersfoort gemiddeld en jongeren

eigendom

Amersfoort totaal

jongeren

31%

24%

9%

30%

koop

60%

46%

totaal

100%

100%

€ 581

€ 622

35%

31%

18%

43%

12%

25%

17%

11%

48%

20%

huur

5%

0%

koop

0%

0%

sociale huur

1

overige huur

financiële woonsituatie huurders 2

gemiddeld bedrag kale huur ontvangt huurtoeslag woningtype en eigendom 3

meergezins huur koop 4

eengezins huur koop

seniorenwoning

5

totaal 100% bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 huurwoningen van de woningcorporaties. Meer dan 95% van de woningen van de corporaties hebben een huur onder 682 euro, de grens voor een sociale huurwoning. 2 huur exclusief gas, water, elektriciteitservicekosten en huurtoeslag 3 meergezinswoning is een flat, etagewoning, maisonnette, appartement, bovenwoning of benedenwoning met tuin 4 eengezinswoning is een rij-, geschakelde of hoekwoning, 2 onder 1-kap woning, patio- of vrijstaande woning 5 seniorenwoning is een flat, appartement of laagbouwwoning speciaal bestemd voor senioren


100%

15

de jonge gezinnen die zich hier hebben gevestigd. Jongeren daarentegen wonen vaker in een meergezinswoning (68%) en veel minder in een eengezinswoning (31%) (figuur 1 en tabel 2). Terwijl de meeste Amersfoorters in een eengezinskoopwoning wonen, wonen jongeren dus vooral in meergezinshuurwoningen en ze wonen ook meer dan gemiddeld in meergezinskoopwoningen. Dat jongeren vaker huren dan de gemiddelde Amersfoorter is gezien hun inkomen begrijpelijk. Opvallend is wel dat meer jongeren particulier dan sociaal huren (tabel 2). Ondanks hun bescheidener inkomen betalen jongeren dan ook meer huur dan de gemiddelde Amersfoortse huurder. Dat jongeren relatief veel in de particuliere huursector wonen, heeft minder te maken met hun voorkeur, dan met hun slechte concurrentiepositie in de sociale huursector.

2.3

Verhuisgeneigdheid

In 2013 zijn er ongeveer 23.200 huishoudens die willen verhuizen. Dit betekent dat ruim een op de drie huishoudens wil verhuizen binnen 5 jaar. Ongeveer 9.800 starters zoeken een woning op een totaal van 10.900 niet zelfstandig wonenden. Negen op de tien niet zelfstandig wonenden wil dus verhuizen. Van de 15.800 jongeren (zelfstandig en niet zelfstandig) wil 85% (13.400) verhuizen. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling van de verhuisgeneigdheid in de tijd weer sinds 2008. De meting van 2008 is gedaan net voor de crisis zijn uitwerking had op de woningmarkt in Nederland. Tabel 3

Aandeel dat gaat of verwacht te verhuizen binnen 2 tot 5 jaar 2008

2011

2013

zelfstandig wonend

42%

39%

36%

niet zelfstandig wonend

87%

89%

90%

85%

85%

85%

jongeren bron: O&S, Stadspeiling 2008, 2011 en 2013

Ondanks dat de ontwikkeling bij zelfstandig en niet-zelfstandig wonenden vanaf 2008 een andere richting uitgaat, hebben beide trends waarschijnlijk met de economische crisis en de deels onzekere ontwikkelingen op de woningmarkt te maken. Vooral huiseigenaren verhuizen minder vaak Sinds 2008 wil een steeds kleiner deel van de huishoudens verhuizen. De afname is het sterkst bij de eigenaar-bewoners. Zij willen meestal eerst hun woning verkopen, voordat ze verhuizen. Sinds 2008 is het verkopen van een woning een stuk lastiger geworden, wat ondermeer blijkt uit een forse daling van het aantal verkochte woningen. Ook landelijk zien we die trend. Sinds 2009 halveerde het aantal verhuisde doorstromers uit een koopwoning bijna4. Bij 17% van de zelfstandig wonenden en daarmee bijna de helft van degenen die verwachten binnen 5 jaar te verhuizen, speelt de crisis een rol om de verhuizing uit of af te stellen. Bij (potentiële) doorstromers gaat het hierbij net zo vaak om een (te) lage verkoopwaarde van de woning plus onzekerheid over de verkoop als een onzeker of te laag inkomen en/of geen hypotheek kunnen krijgen (tabel 5). Steeds meer starters wachten op een woning Bij de niet zelfstandig wonenden neemt sinds 2008 het aantal en het aandeel dat wil verhuizen nog steeds toe. De toename is de laatste twee jaar wel minder dan daarvoor. Het patroon dat we hier zien, lijkt op een stuwmeer van verhuisplannen wat zich langzaam vult. Verhuizingen die de 4

WoON 2012: wonen in ongewone tijden. Ministerie van BZK en CBS, Den Haag maart 2013.

16


afgelopen jaren niet plaats hebben kunnen vinden, zijn doorgeschoven. Vaak zijn het de minder concrete verhuisplannen die vooruitgeschoven zijn3. Weliswaar hebben dalende woningprijzen en verlaging van de overdrachtsbelasting kopen aantrekkelijker gemaakt, maar een onzeker of te laag inkomen en strengere hypotheekregels maken het de starter niet makkelijker om een woning te kopen (tabel 5). Vandaar dat een nog steeds groeiende meerderheid van de starters een woning wil huren (zie paragraaf 2.5). Betaalbaarheid is in de sociale huursector minder een probleem. Wel resulteert daar de groeiende vraag in lagere slaagkansen en lange wachttijden (zie paragraaf 2.6). Bij jongeren blijft het aandeel dat wil verhuizen sinds 2008 min of meer gelijk: zelfstandig wonende jongeren hebben minder verhuisplannen, niet zelfstandig wonende jongeren juist meer. Tabel 4

Verhuisgeneigdheid zelfstandig wonend


jongeren

ik ga binnen 2 jaar verhuizen

6%

25%

23%

ik verwacht binnen 2 jaar te verhuizen

5%

24%

20%

ik verwacht over 2 à 5 jaar te verhuizen

9%

26%

26%

ik ga misschien binnen 5 jaar verhuizen

16%

15%

16%

nee, ik ga (waarschijnlijk) niet verhuizen

64%

10%

15%

100%

100%

100%

totaal Bron: O&S, Stadspeiling 2013

De helft van niet zelfstandig wonenden denkt al binnen 2 jaar te verhuizen Niet-zelfstandig wonenden en jongeren willen niet alleen vaker verhuizen, zij willen dat ook vaker op kortere termijn. Ze hebben andere motieven om te verhuizen, zoals zelfstandig willen wonen, elders studeren of werken of willen samenwonen. (Oudere) zelfstandige huishoudens hebben minder haast en willen vooral hun woonsituatie verbeteren (zie verderop in deze paragraaf figuur 3). In 2011 was nog 60% van de niet-zelfstandig wonenden en 50% van de jongeren van plan binnen twee jaar te gaan verhuizen. Mogelijk is in 2013 de druk iets van de ketel voor de starters, omdat toch een deel wel heeft kunnen verhuizen. Reden hiervoor zijn de toegenomen slaagkansen in 2013 op een huurwoning (zie paragraaf 2.6) en het feit dat ‘koopstarters’ zich gedeeltelijk lijken te onttrekken aan de malaise op de woningmarkt mede geholpen door de dalende huizenprijzen en de verlaagde overdrachtbelasting, en ondanks de strengere hypotheekregels en slechte economische vooruitzichten5.

5

WoON 2012: wonen in ongewone tijden. Ministerie van BZK en CBS, Den Haag maart 2013.


17

Figuur 2

Redenen om niet te verhuizen1 tevreden met woning

tevreden met woonomgeving

wil niet weg uit deze buurt

woont hier nog niet zo lang

verhuizen is te duur

wil dichtbij werk, bedrijf of studie blijven

te oud om te verhuizen

verbouw liever

wil nog thuis blijven wonen kan (waarschijnlijk) geen geschikte woning vinden

zelfstandig wonend niet zelfstandig wonend

andere reden

jongeren 18-29 jaar 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 men mocht meerdere antwoorden aankruisen; niet zelfstandig wonenden hebben het bij redenen m.b.t. woning en woonomgeving over de woning van de ouders of over hun kamer

2.4

Verhuismotieven

Motieven om niet te verhuizen: tevreden met woning en buurt en langer thuis wonen Zelfstandig wonenden willen niet verhuizen, omdat ze tevreden zijn met hun woning en woonomgeving en niet weg willen uit hun buurt. Ook bij (vooral zelfstandig wonende) jongeren speelt de woning en woonomgeving een belangrijke rol om niet te verhuizen, maar zeker ook dat ze nog niet zo lang ergens wonen. Niet-zelfstandig wonenden zijn tevreden met de woning (van hun ouders of hun kamer) en willen nog thuis blijven wonen. Verder vinden ze verhuizen te duur (figuur 2). Invloed crisis: onzeker inkomen en (te) lage opbrengst woning Bij zelfstandig wonenden speelt de economische crisis en de onzekerheid op de woningmarkt een kleinere rol in de beslissing om al dan niet te verhuizen dan bij de niet zelfstandig wonenden en de jongeren (tabel5). Voor de niet-zelfstandig wonenden en jongeren is een laag of onzeker inkomen en het moeilijk krijgen van een hypotheek een belangrijke factor in het af- of uitstellen van een verhuizing. Voor zelfstandig wonenden is naast de inkomenssituatie de (te) lage opbrengst van hun woning een

18


belangrijke reden om (nog) niet te verhuizen.

Tabel 5 Verhuist u niet of stelt u de verhuizing uit vanwege de onzekerheid op de woningmarkt?6 zelfstandig wonend


jongeren

nee, speelt geen rol

83%

67%

69%

ja, speelt wel een rol

17%

33%

31%

inkomen is te laag of te onzeker om te verhuizen

40%

76%

64%

wacht liever tot huis meer opbrengt

28%

0%

9%

verwachting dat woning minder opbrengt dan hypotheek

25%

0%

11%

lukt niet huis (voor een redelijke prijs) te verkopen

19%

0%

7%

kan (waarschijnlijk) geen hypotheek krijgen 15% bron: O&S, Stadspeiling 2013 * mensen mogen meerdere redenen aangeven waarom ze (nog) niet verhuizen

32%

32%

zo ja, om welke reden dan*

Starters en jongeren actiever op zoek Doorstromers die aangeven (misschien) te verhuizen hebben voor het merendeel (77%) alleen nog maar plannen. Ze zijn nog weinig actief op zoek naar woonruimte (tabel 6). Starters en ook jongeren blijken actiever op zoek.

Tabel 6

Al op zoek naar andere woonruimte? doorstromers

starters

jongeren 18-29 jaar

4%

9%

8%

al op zoek

19%

28%

25%

het zijn alleen nog maar plannen

77%

63%

68%

100%

100%

100%

al andere woonruimte gevonden

Totaal bron: O&S, stadspeiling 2013

Doorstromers verhuizen vooral om groter te gaan wonen, een woning met een (grotere) tuin te krijgen of om naar een andere buurt te verkassen (figuur 3). Starters en jongeren hebben andere redenen om te verhuizen. Starters willen boven alles zelfstandig wonen en verder zijn belangrijke motieven samenwonen, een woning huren en studie of werk. Bij jongeren staat ook zelfstandig wonen aan kop en daarna groter wonen en samenwonen. Jongeren willen eerder een woning kopen dan huren. In vergelijking met 2008 is in 2011 en 2013 zelfstandig wonen en samenwonen nog belangrijker motief geworden voor starters en jongeren. Dit heeft te maken met de crisis, waardoor starters en jongeren moeilijker aan een woning kunnen komen. Vergeleken met 2008 en 2011 is een woning huren voor starters een veel belangrijker motief geworden (van 6% naar 23%) en voor (zelfstandige) jongeren een woning kopen (van 13% en 11% naar 20%). 6

Deze vraag is alleen gesteld aan mensen die verwachten binnen 2 tot 5 jaar te verhuizen of niet verhuizen en dus niet aan degenen die binnen 2 jaar gaan (i.p.v. verwachten) te verhuizen. Door de wijze van vraagstelling is het percentage dat zegt dat de crisis wel een rol speelt in de beslissing om te verhuizen wellicht onderschat.


19

Figuur 3

Redenen om wel te verhuizen1 groter wonen (grotere) tuin

andere buurt / woonomgeving woning kopen leeftijd / gezondheid kleiner wonen goedkoper wonen samenwonen werk / studie overlast van buren woning huren doorstromers

zelfstandig wonen meeverhuizen met ouders

starters

andere reden

jongeren 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 Men mocht meerdere antwoorden aankruisen; een deel van de ‘andere reden’ is al verwerkt in categorieën die hiermee overeenkomen.

2.5

Woonwensen

Doorstromers willen steeds meer kopen Steeds meer doorstromers willen kopen (60% in 2008,62% in 2011 en 68% in 2013) en starters willen juist meer huren (55% in 2008, 67% in 2011 en 62% in 2013) (tabel 7). In 2013 willen net iets meer jongeren kopen dan huren (61% in 2008, 50% in 2011 en 52% in 2013), maar de kooplust is minder geworden in vergelijking met 2008. Overigens willen in 2013 bijna 9 van de 10 kopers ook weer een koopwoning, terwijl ruim de helft van de huurders weer wil huren. Doorstromer wil eengezinswoning, starter meergezinswoning Doorstromers hebben een duidelijke voorkeur voor eengezinswoningen inclusief 2 onder 1-kap en vrijstaande woningen. Meergezinswoningen zoals flats, appartementen en boven- en benedenwoningen zijn bij doorstromers minder geliefd. In eerdere jaren was dat niet anders. Starters willen juist een meergezinswoning. Maar een kwart zoekt ook nog een eengezinswoning en een of de vijf een (studenten)kamer. In 2008 was er bij starters een minder uitgesproken voorkeur voor meergezinswoningen. Jongeren zoeken zowel een- als meergezinswoningen (figuur 4). In 2008 lag de voorkeur van jongeren nog duidelijk bij eengezinswoningen (inclusief 2 onder 1-kap en vrijstaand), maar dat is wellicht onder invloed van de crisis al sinds 2011 meer opgeschoven richting meergezinswoningen.

20


Figuur 4

Type gewenste woning* eengezinswoning (rij-, geschakeld, patio- of … 2 onder 1-kap woning

vrijstaande woning of bungalow flat, etagewoning, maisonnette, appartement of bovenwoning benedenwoning met tuin flat of appartement speciaal bestemd voor ouderen laagbouwwoning speciaal bestemd voor ouderen ik wil naar een (studenten)kamer verhuizen

doorstromers

ander woningtype

starters jongeren

geen voorkeur 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bron: O&S, Stadspeiling 2013 *Meerdere antwoorden mogelijk

Doorstromer kiest vaker voor eengezinskoop, starter voor meergezinshuur Meer dan de helft van de doorstromers zoekt een eengezinskoopwoning (tabel 7). Dit aandeel is gegroeid sinds 2008 net als het aandeel doorstromers dat een meergezinskoopwoning zoekt. Eengezinshuurwoningen raken een beetje uit de gratie bij doorstromers. Starters willen vooral een meergezinshuurwoning, het hoogtepunt van de vraag hiernaar lag echter in 2011. Eengezinskoopwoningen winnen bij starters weer terrein terug sinds 2011. Dit duidt er wellicht op dat het hoogtepunt van de crisis achter ons ligt en starters ook voor gemiddeld duurdere eengezinskoopwoningen kiezen. (Studenten)kamers zijn steeds meer in trek bij de starter. Jongeren kiezen weer vaker voor een eengezinskoopwoning dan voor een meergezinshuurwoning. In 2011 leek de meergezinshuurwoning onder jongeren nog aan de winnende hand. Hoewel er meer woningen gezocht worden in de bestaande bouw in plaats van nieuwbouw, maakt het de meeste mensen niet veel uit. Door de crisis lijkt het er ook op dat deze keuze minder van belang is. Dit geldt zowel voor doorstromers, starters en jongeren.


21

Tabel 7

Woonwensen doorstromers

starters

jongeren

bestaand of nieuw

2008

2011

2013

2008

2011

2013

2008

2011

2013

bestaande bouw

33%

36%

33%

33%

23%

23%

36%

28%

29%

nieuwbouw

21%

8%

7%

19%

5%

11%

17%

5%

9%

geen voorkeur

46%

56%

60%

47%

72%

66%

47%

67%

62%

huren

40%

38%

32%

55%

67%

62%

39%

50%

48%

kopen

60%

62%

68%

45%

33%

38%

61%

50%

52%

huur

12%

15%

12%

31%

40%

33%

20%

33%

25%

koop

7%

8%

11%

12%

10%

13%

11%

9%

13%

14%

13%

10%

13%

11%

11%

11%

9%

11%

52%

51%

54%

27%

15%

19%

47%

34%

35%

huur

13%

9%

10%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

koop

2%

3%

3%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

17%

23%

24%

11%

15%

16%

eigendom

woningtype en eigendom 1

meergezins

2

eengezins huur koop

seniorenwoning

3

(studenten)kamer

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 meergezinswoning is een flat, etagewoning, maisonnette, appartement, bovenwoning of benedenwoning met tuin 2 eengezinswoning is een rij-, geschakelde of hoekwoning, 2 onder 1-kap woning, patiowoning, vrijstaande woning of bungalow 3 seniorenwoning is een flat, appartement of laagbouwwoning speciaal bestemd voor senioren

Als doorstromers een huurwoning willen, dan zoekt bijna de helft deze in de prijsklasse boven €682 (de grens voor een sociale huurwoning) (tabel 8). De meeste starters en jongeren zoeken juist in de goedkoopste prijsklasse een huurwoning (minder dan € 575). Twee derde van de huurders zoekt een woning tot €681. Van de huurders met een huur tot €681 is nog bijna een kwart bereid meer dan €681 te betalen. Verreweg de meeste kopers die willen gaan huren zoeken een huurwoning boven €681. Doorstromers zoeken vooral tussen de twee en drie ton een koopwoning, starters en jongeren in de goedkoopste klasse onder de twee ton. Kopers zoeken meestal in dezelfde prijsklasse een woning als de woning waar ze nu in wonen (en dat zijn voor bijna de helft woningen van 200.000-300.000 euro). Alleen mensen met een woning onder de twee ton zoeken vaker een woning van twee tot drie ton. Ook de helft van de huurders die willen kopen zoekt een woning tussen de twee en drie ton, een derde onder de twee ton en de rest boven de drie ton.

[relatie: huidige huur/koop en gewenste huur/koop?]

22


Tabel 8

Prijsklasse gewenste huur- en koopwoning doorstromers

starters

jongeren

< € 575

31%

50%

44%

€ 575-682

22%

13%

16%

> € 682

47%

37%

40%

totaal

100%

100%

100%

gemiddelde

€ 610

€ 522

€ 545

< € 200.000

21%

58%

45%

€ 200.000-300.000

46%

27%

45%

€ 300.000-400.000

21%

11%

10%

€ 400.000-500.000

7%

0%

1%

> € 500.000

5%

3%

0%

totaal 100% 100% Bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 maximaal gewenste huurbedrag, exclusief gas, water, licht en eventuele huurtoeslag.

100%

huurwoning

1

koopwoning

Tabel 9

Waar wil men wonen? doorstromers

starters

jongeren

2008

2011

2013

2008

2011

2013

2008

2011

2013

74%

69%

67%

60%

63%

69%

65%

68%

70%

10%

12%

13%

6%

9%

7%

8%

9%

7%

16%

18%

20%

34%

27%

24%

27%

23%

23%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 inclusief Hoogland en Hooglanderveen 2 Baarn, Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Hoevelaken, Nijkerk, Leusden, Soest, Woudenberg

100%

100%

1

binnen Amersfoort

ergens binnen de regio buiten de regio

2

Doorstromers zoeken minder vaak in Amersfoort Twee derde van de doorstromers en een nog iets groter deel van de starters en jongeren wil in Amersfoort blijven wonen. Opvallend is dat doorstromers sinds 2008 vaker een woning buiten Amersfoort zoeken, terwijl starters en jongeren juist meer in Amersfoort zelf zoeken. Wellicht zijn doorstromers door de crisis gevoeliger geworden voor de lagere woonlasten in de regio. Mogelijk verhuist men ook verder weg voor werk. Bij studerende starters of jongeren is een mogelijke verklaring dat ze langer thuis wonen en daardoor minder binding met de stad waar ze studeren hebben en meer met Amersfoort zelf. Mensen zoeken vooral in eigen omgeving een woning Zoekt men in Amersfoort zelf een woning, dan valt op dat starters en jongeren vaker - dan je zou verwachten op basis van de omvang van het stadsdeel - een woning zoeken in of rond het centrum (tabel 10). Verder valt op dat mensen vooral in hun eigen stadsdeel een woning zoeken, behalve de bewoners van Amersfoort Midden. Het sterkst is de binding met het eigen stadsdeel in Vathorst.


23

Tabel 10

Waar wil men in Amersfoort wonen? doorstromers

starters

jongeren

18%

34%

32%

20%

8%

11%

10%

11%

7%

24%

29%

27%

Vathorst of Hooglanderveen

11%

4%

10%

geen voorkeur

18%

14%

14%

totaal 100% 100% Bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 Stadskern en Zonnehof plus enkele buurten van andere wijken 2 Berg-, Leusder- en Vermeerkwartier 3 Soesterkwartier, Koppel, Kruiskamp, Liendert, Rustenburg, Schuilenburg en Randenbroek 4 Schothorst, Zielhorst, Kattenbroek, Nieuwland en Hoogland

100%

Amersfoort Stadshart Amersfoort Zuid

1

2

Amersfoort Midden Amersfoort Noord

3

4

Wanneer doorstromers geen geschikte woning in Amersfoort vinden, dan blijft de helft in de huidige woning en onderneemt verder niets. Starters en jongeren zijn hierin ondernemender en zoeker eerder buiten Amersfoort (tabel 11). Tabel 11

Alternatief wanneer geen geschikte woning in Amersfoort doorstromers

starters

jongeren 18-29 jaar

34%

45%

47%

woning verbouwen

4%

3%

4%

wooneisen bijstellen

13%

24%

22%

niets doen (in huidige woning blijven)

49%

28%

28%

100%

100%

100%

buiten Amersfoort een woning zoeken

totaal Bron: O&S, Stadspeiling 2013

2.6

Jongeren op de sociale huurmarkt

Welke woonwensen er leven onder Amersfoortse jongeren hebben we in het voorgaande aardig in beeld gekregen. Wensen zijn echter één ding. Het is nog iets anders in hoeverre jongeren in staat zijn deze woonwensen op de Amersfoortse woningmarkt ook daadwerkelijk te verwezenlijken. Uit de Stadspeiling valt dat niet op te maken, en voor de koopsector is het sowieso niet eenvoudig een goed overzicht te krijgen van de concurrentiepositie van jongeren ten opzichte van andere woningzoekenden. Maar op jongeren op de sociale huurmarkt hebben we beter zicht. Iedere stap op die markt wordt tenslotte geadministreerd, vanaf de eerste prille belangstelling tot het tekenen van het huurcontract. Doel daarvan is de efficiënte en rechtvaardige afhandeling van de woonruimteverdeling, maar het levert natuurlijk ook bruikbare marktinformatie op. Slaagkans Een veel gebruikte maat voor de verhouding tussen vraag en aanbod op de sociale huurwoningmarkt is de slaagkans. Het geeft het aantal verhuringen ten opzichte van het aantal actief woningzoekenden weer, en daarmee de kans dat een woningzoekende in een jaar een woning vindt. De slaagkans varieert van jaar tot jaar, voornamelijk omdat ook het woningaanbod per jaar verschilt. Maar in het

24


afgelopen decennium was de trend in Amersfoort niet anders dan elders in de Randstad: de kansen werden steeds kleiner. De kansen voor jongeren waren daarbij duidelijk kleiner dan voor de oudere leeftijdsgroepen (tabel 12). Figuur 5

Slaagkans Amersfoortse7 woningzoekenden, 2008, 2011 en 2013

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 30 jaar

30 - 39 jaar

40 - 54 jaar 2008

2011

55 - 64 jaar

65 jaar of ouder

2013

Bron: WoningNet, bewerking O&S

Overigens breekt 2013 met die trend van jaarlijks toenemende krapte op de sociale huurwoningmarkt. Voor het eerst in jaren liggen de slaagkansen hoger dan in het voorafgaande jaar. En juist de jongeren lijken hiervan te profiteren. Er zijn verschillende redenen aan te geven voor de stijgende kansen. Ten eerste het vergrote woningaanbod. Er kwamen in 2013 in vergelijking met voorgaande jaren wat meer sociale huurwoningen op de markt. Verder nam het aantal via een urgentiestatus toegewezen woningen fors af, waardoor vanzelfsprekend de kansen voor reguliere woningzoekenden groeiden. Maar de belangrijkste reden is dat in 2013 een veel kleiner percentage van de woningzoekenden werkelijk actief was, dat wil zeggen daadwerkelijk op een aangeboden woning reageerde. Of werkelijk sprake is van een trendbreuk en we te maken krijgen met een meer ontspannen sociale huurmarkt, moeten de komende jaren uitwijzen. Maar het feit dat het totale aantal ingeschreven woningzoekenden wel toenam (met ruim 1.500) tempert het optimisme. Jongeren tegen de rest Ongeveer een derde van alle ingeschreven Amersfoortse woningzoekenden is onder de 30. Voor het merendeel zijn dit huishoudens die nog niet bestaan: driekwart van de jongere woningzoekenden is starter en woont nog thuis of op kamers. Hun verhuiswens zal waarschijnlijk ook wat urgenter zijn dan die van hun oudere concurrenten. Onder starters vinden we minder zogenaamde 'selectieve zoekers', woningzoekenden die alleen willen verhuizen als ze een echt mooie woning tegenkomen. Dat blijkt bijvoorbeeld als we kijken naar het percentage actieven per leeftijdsgroep. Van de ingeschreven woningzoekenden van 55-jaar en ouder reageert jaarlijks zo'n 10% tot 15% op een aangeboden woning. Jongeren zijn duidelijk actiever. Van hen reageert tussen de 25% en 35%. Ze zijn iets minder kieskeurig en proberen door veel te reageren hun kansen te vergroten.

7

In deze paragraaf gaat het om woningzoekenden die nu al in Amersfoort wonen.


25

Tabel 12

Kengetallen woonruimteverdeling Amersfoortse woningzoekenden, 2008, 2011, 2013 2008

2011

2013

ingeschreven

% actief

ingeschreven

% actief

ingeschreven

% actief

tot 30 jaar

7.080

35%

6.870

28%

7.030

22%

30 - 39 jaar

3.120

35%

3.390

28%

3.930

23%

40 - 54 jaar

3.560

28%

3.910

24%

4.320

19%

55 - 64 jaar

1.850

18%

2.110

14%

2.290

13%

65 jaar of ouder

2.790

16%

3.070

10%

3.340

8%

18.410

29%

19.350

23%

20.910

18%

verhuringen

slaagkans

verhuringen

slaagkans

verhuringen

slaagkans

tot 30 jaar

310

13%

160

8%

290

18%

30 - 39 jaar

100

9%

80

9%

150

16%

40 - 54 jaar

70

7%

60

6%

140

16%

55 - 64 jaar

80

24%

70

24%

70

25%

65 jaar of ouder

120

26%

110

34%

90

34%

totaal

680

13%

470

11%

740

19%

totaal

wachttijd

wachttijd

wachttijd

tot 30 jaar

3,8

5,3

5,1

30 - 39 jaar

5,1

5,8

5,8

40 - 54 jaar

5,4

6,6

5,3

55 - 64 jaar

4,2

2,8

4,0

65 jaar of ouder

5,1

6,6

6,1

totaal

4,4

5,5

5,3

Bron: WoningNet, bewerking O&S

In 2013 heeft de slaagkans van jongeren zich positief ontwikkeld, zo zagen we. Positiever ook dan gemiddeld, wat betekent dat de concurrentiepositie van jongeren ten opzichte van oudere leeftijdsgroepen verbeterde. Voor een belangrijk deel kwam dat door de aard van het woningaanbod, omdat er veel minder voor senioren gereserveerde woningen op de markt kwamen en juist meer van de voor jongeren aantrekkelijkere portiek- en galerijflats. Dit zijn aangename lichtpuntjes voor de jonge Amersfoortse woningzoekenden. Hun positie blijft echter precair. Want zelfs in het wat gunstiger jaar 2013 bleef voor jongeren de gemiddelde wachttijd voor een woning vrijwel gelijk. Iemand die zich vandaag inschrijft zal meer dan vijf jaar moeten wachten voor hij voor een woning in aanmerking komt. Onder de 25 jaar maak je in Amersfoort geen schijn van kans op een sociale huurwoning en zul je je moeten richten op de particuliere sector of op onzelfstandige woonruimte. Of, als je het geluk hebt van een goed betaalde vaste baan, op zoek moeten naar een koopwoning8. 8

Dat de slaagkans voor een woning toeneemt, terwijl de benodigde wachttijd gelijk blijft, is minder vreemd dan het lijkt. Woningzoekenden zijn (onder andere door de steeds verfijndere rekenhulpjes op de website van Woonkompas/WoningNet) goed op de hoogte van de benodigde inschrijfduur voor een woning. Het op goed geluk reageren neemt daarom af. Een woningzoekende die een jaar staat ingeschreven reageert niet meer op een woning waarvoor de benodigde inschrijfduur op vijf jaar wordt geschat. Zo daalt het aantal actief woningzoekenden, maar heb je nog steeds vijf jaar inschrijfduur nodig om voor een woning in aanmerking te komen.

26


2.7

Scheefwoners

Ongeveer 3.000 huishoudens in Amersfoort wonen scheef. Dit betekent dat ze in een sociale huurwoning9 wonen waarvan de huur te laag is in verhouding tot hun inkomen. Het gaat om huishoudens die meer verdienen dan € 34.000. In 83% van de sociale huurwoningen wonen huishoudens met een inkomen dat past bij de huur van de woning. Deze huishoudens behoren wel tot de primaire doelgroep10 van het Wonenbeleid. Maar in 17% van de sociale huurvoorraad wonen mensen scheef, de zogenaamde goedkope scheefheid. Van die 17% heeft 13% een inkomen tussen de € 34.000 en € 43.000, en 4% een inkomen van € 43.000 of hoger. In 2011 werd een even groot deel van de sociale huurvoorraad (17%) bewoond door scheefwoners. Maar het absolute aantal scheefwoners is wel afgenomen van 3.200 naar 3.000 huishoudens. Dit heeft vooral te maken met een afname van het aantal sociale huurwoningen in Amersfoort. Ruim vier van de tien scheefwoners (42%) wil verhuizen, dat is meer dan het gemiddelde huishouden (36%). De verhuiswens van scheefwoners is ook concreter, 21% denkt binnen twee jaar te verhuizen tegenover 11% gemiddeld.

9

Huurwoning van woningcorporaties met een kale huur tot € 682 Huishoudens met een bruto jaarinkomen tot € 34.000 behoren tot de primaire doelgroep van het Wonenbeleid

10


27

28


3.

Ouderen

•

Eén op de vijf ouderen (65+) denkt eraan om te verhuizen. Dit is 16% minder dan het Amersfoorts gemiddelde. Als ouderen niet willen verhuizen dan is dit vooral omdat zij tevreden zijn met hun woning, woonomgeving of buurt. De economische crisis speelt bij de keuze al of niet te verhuizen voor de meeste ouderen (94%) geen rol.

•

Verhuisgeneigde ouderen willen vooral verhuizen vanwege hun leeftijd of gezondheid en om kleiner te wonen, maar de meesten van hen (80%) hebben nog geen concrete stappen gezet. Ouderen denken liever niet na over hun woonwensen op de lange termijn.

•

Huren wordt steeds minder populair onder ouderen: het percentage dat wil huren is sterk gedaald ten opzichte van eerdere jaren (85% in 2008, 80% in 2011 en 69% in 2013). De helft van zowel potentiële huurders als kopers is geïnteresseerd in een woning die (potentieel) geschikt is voor ouderen.

•

Driekwart van de verhuisgeneigde ouderen zoekt een woning in Amersfoort. Voor 67% is dit een harde eis: wanneer zij geen geschikte woning in Amersfoort kunnen vinden, zouden zij de stad niet verlaten en in hun huidige woning blijven.


29

3.1

Waar en hoe wonen ouderen nu?

Ouderen wonen vaker dan gemiddeld in Amersfoort Midden en minder vaak in Vathorst Van de in totaal 64.600 zelfstandige huishoudens in Amersfoort, bestaat ongeveer 12.000 (18%) uit minimaal één oudere (65+). Huishoudens met ouderen zijn vooral gevestigd in de stadsdelen Amersfoort-Zuid, -Midden en -Noord. Eén op de vijf ouderen in seniorenwoning Ouderen wonen aanzienlijk minder vaak dan de gemiddelde Amersfoorter11 in een eengezinswoning (35%) en vaker dan gemiddeld (20%) in een flat, appartement of laagbouwwoning speciaal bestemd voor ouderen (figuur 1). Figuur 1

Type woning eengezinswoning (rij-, geschakeld, patio- of hoekwoning)

flat, etagewoning, maisonnette, appartement of bovenwoning 2 onder 1-kap woning flat of appartement speciaal bestemd voor ouderen vrijstaande woning of bungalow benedenwoning met tuin Amersfoort totaal laagbouwwoning speciaal bestemd voor ouderen

ouderen 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Bron: O&S, Stadspeiling 2013

Ouderen vaker dan gemiddeld in sociale huurwoning Van alle seniorenhuishoudens woont 46% in een sociale huurwoning, in vergelijking met 31% van het totaal aantal zelfstandige Amersfoortse huishoudens. Zij betalen gemiddeld ruim € 50,- minder huur dan de gemiddelde Amersfoorter. Verder wonen ouderen minder vaak in een eengezins koopwoning dan het Amersfoortse gemiddelde (30% in vergelijking met 48%).

3.2

Hoe verhuisgeneigd zijn ouderen en wat zijn hun motieven?

Ouderen minder verhuisgeneigd dan gemiddeld De meeste ouderen zijn tevreden over hun woning: zij waarderen deze, net als de gemiddelde Amersfoorter, gemiddeld met een 8. Eén op de vijf oudere huishoudens, ongeveer 2.400, denkt eraan om te verhuizen (tabel 1), dit is 16% minder dan het Amersfoortse gemiddelde. Het aantal verhuisgeneigde ouderen is ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van 2011, maar afgenomen 11

Wanneer het hebben over ‘de gemiddelde Amersfoorter’ of ‘het Amersfoorts gemiddelde’ bedoelen wij het gemiddelde van alle zelfstandige huishoudens in Amersfoort. Wanneer we ons uitsluitend concentreren op de verhuisgeneigde groep (aan het eind van paragraaf 2.2 en in paragraaf 2.3), bedoelen wij met ‘de gemiddelde Amersfoorter’ of ‘het Amersfoorts gemiddelde’ het gemiddelde van alle zelfstandige Amersfoortse huishoudens met minimaal één verhuisgeneigd persoon. Dit zijn de doorstromers.

30


vergeleken met 2008 (toen was 28% van de 65-plussers verhuisgeneigd). Bewoners van een particulier verhuurde woning zijn het meest verhuisgeneigd. Hierbij is een duidelijk verschil tussen ouderen en het Amersfoortse gemiddelde: van de hurende senioren denkt 31% aan verhuizen, tegenover 72% van het totaal aantal Amersfoortse huurders. Hoger opgeleiden zijn niet meer verhuisgeneigd dan lager opgeleide ouderen. Tabel 1: Verhuisgeneigdheid ouderen verhuisgeneigdheid

Amersfoort totaal

ouderen

i k ga bi nnen 2 ja a r verhui zen

6%

3%

i k verwa cht bi nnen 2 ja a r te verhui zen

5%

2%

i k verwa cht over 2 à 5 ja ar te verhui zen

9%

5%

i k ga mi s s chien bi nnen 5 ja a r verhui zen

16%

10%

nee, i k ga (wa ars chi jnl i jk) ni et verhui zen

64%

80%

100%

100%

totaa l

Bron: O&S, Stadspeiling 2013

Redenen om niet te verhuizen: tevreden met woning, woonomgeving en buurt Als ouderen niet willen verhuizen dan is dit vooral, omdat zij tevreden zijn met de eigen woning, de woonomgeving en de buurt (figuur 2). Ook vindt 19% zichzelf te oud om nog te verhuizen. De economische crisis speelt bij de meeste ouderen (94%) geen rol in hun beslissing om wel of niet te verhuizen. De crisis lijkt dus niet van invloed te zijn op de verhuisgeneigdheid van deze doelgroep. Figuur 2

Redenen om niet te verhuizen1 tevreden met woning tevreden met woonomgeving wil niet weg uit deze buurt woon hier nog niet zo lang verhuizen is te duur wil dichtbij werk, becrijf of studie blijven te oud om te verhuizen verbouw liever wil nog thuis blijven wonen*

kan (waarschijnlijk) geen geschikte woning vinden andere reden

Amersfoort totaal ouderen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

Bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 men mocht meerdere antwoorden aankruisen * ouderen die deze vraag hebben aangekruist bedoelen hiermee waarschijnlijk dat zij nog zelfstandig willen blijven wonen


31

Meeste verhuisplannen (nog) niet concreet Van de ouderen die verwachten (misschien) te verhuizen, zegt het merendeel (80%) dat het alleen nog maar plannen zijn. Deze ouderen zijn dus nog niet actief op zoek naar een woonruimte. Ouderen hebben heel andere redenen om te verhuizen dan de gemiddelde Amersfoorter: zij verhuizen vooral vanwege leeftijd/gezondheid en om kleiner te wonen, terwijl de gemiddelde Amersfoorter juist wil verhuizen naar een grotere woning of een woning met een (grotere) tuin (figuur 3). Figuur 3

Redenen om wel te verhuizen1 groter wonen (grotere) tuin

andere buurt / woonomgeving woning kopen leeftijd / gezondheid kleiner wonen goedkoper wonen samenwonen werk / studie overlast van buren woning huren zelstandig wonen Amersfoort totaal meeverhuizen met ouders ouderen andere reden 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 men mocht meerdere antwoorden aankruisen

Kleinere woning steeds vaker verhuisreden Vergeleken met 2008 en 2011, is het percentage ouderen dat wil verhuizen vanwege de leeftijd of gezondheid fors afgenomen (van 82% in 2008 en 64% in 2011 naar 48% in 2013), terwijl het percentage dat wil verhuizen om kleiner te wonen juist is toegenomen (van 21% naar 34%). Deze verschuiving komt waarschijnlijk voort uit het overheidsbeleid om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen: ouderen met een zorgbehoefte verhuizen minder vaak naar een verzorgingshuis, maar zoeken in plaats daarvan een passende (kleine) woning waar zij zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.

3.3

Woonwensen van ouderen

Ruim twee derde verhuisgeneigde ouderen wil huren, maar kopen wordt steeds populairder Er is een groot verschil tussen het Amersfoortse gemiddelde en ouderen wat betreft de wens om te kopen of huren: ruim twee derde van de verhuisgeneigde ouderen wil huren (69%), terwijl een ongeveer even groot aandeel van het totaal aantal verhuisgeneigde Amersfoorters juist wil kopen (68%). Ouderen huren (53%) of kopen (17%) het liefst een woning die (potentieel) geschikt is voor ouderen om in te wonen (figuur 4). Hoewel de meeste ouderen willen huren, is het percentage dat

32


wil kopen (31%) flink gestegen ten opzichte van 2008 (15%) en 2011 (20%). Deze stijging zit voor in eengezinswoningen en woningen (potentieel) geschikt voor ouderen. Vergeleken met 2008 en 2011 maakt het ouderen steeds minder uit of zij een bestaande of nieuwbouwwoning kopen. Figuur 4

Type gewenste woning 1 eengezinswoning (rij-, geschakeld, patio- of hoekwoning) 2 onder 1-kap woning vrijstaande woning of bungalow

flat, etagewoning, maisonnette, appartement of bovenwoning benedenwoning met tuin flat of appartement speciaal bestemd voor ouderen laagbouwwoning speciaal bestemd voor ouderen ik wil naar een (studenten)kamer verhuizen Amersfoort totaal

geen voorkeur

ouderen

ander woningtype 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 men mocht meerdere antwoorden aankruisen

Ouderen zoeken in dezelfde prijsklasse als gemiddelde Amersfoorter Verhuisgeneigde ouderen zoeken huur- en koopwoningen in vrijwel dezelfde prijsklasse als de gemiddelde Amersfoorter. De resultaten lijken erop te wijzen dat ouderen vaker dan gemiddeld een woning tussen de twee en drie ton willen kopen (55% tegenover 46%) en minder vaak een woning tussen de drie en vier ton (8% tegenover 21%), maar het is lastig om hier conclusies aan te verbinden, omdat het aantal ouderen dat deze vraag heeft beantwoord erg klein is. Bijna één derde verhuisgeneigde ouderen geen voorkeur voor stadsdeel Driekwart van de verhuisgeneigde ouderen wil in Amersfoort blijven wonen. Dit is iets meer dan het Amersfoorts gemiddelde (67%), maar minder vergeleken met het percentage verhuisgeneigde ouderen in 2008 (94%). Van de ouderen die in Amersfoort willen blijven wonen, lijkt 29% geen voorkeur te hebben voor een bepaald stadsdeel, in vergelijking met 18% van de gemiddelde verhuisgeneigde Amersfoorter, maar ook over deze vraag kunnen we geen harde uitspraken doen, gezien het kleine aantal ouderen dat deze vraag beantwoordt heeft (tabel 2).


33

Tabel 2: Waar wil men in Amersfoort wonen? gewenst stadsdeel

Amersfoort totaal

ouderen

18%

22%

20%

9%

9%

18%

24%

15%

Vathors t of Hoogl anderveen

11%

7%

geen voorkeur

18%

29%

totaa l 100% Bron: O&S, Stadspeiling 2013 1 Stadskern, Zonnehof, Eemplein 2 Bergkwartier, Leusderkwartier, Vermeerkwartier 3 Soesterkwartier, Koppel, Kruiskamp, Liendert, Rustenburg, Schuilenburg en Randenbroek 4 Schothorst, Zielhorst, Kattenbroek, Nieuwland, Hoogland

100%

Amers foort Sta ds ha rt Amers foort Zui d

1

2

Amers foort Mi dden Amers foort Noord

3

4

Merendeel ouderen gehecht aan wonen in Amersfoort Wanneer het niet zou lukken om in Amersfoort een geschikte woning te vinden, kiest ruim twee derde van de verhuisgeneigde ouderen (67%) ervoor om geen verdere actie te ondernemen en in de huidige woning te blijven, ten opzichte van bijna de helft (49%) van het totaal aantal verhuisgeneigde Amersfoortse huishoudens. Vergeleken met de gemiddelde Amersfoorter (34%) denken relatief weinig ouderen (17%) in een dergelijke situatie naar een woning buiten Amersfoort te gaan zoeken. Oudere denkt liever niet na over lange termijn woonwensen Het was in dit onderzoek niet mogelijk om ouderen te vragen naar hun woonwensen op de langere termijn. Uit eerder landelijk onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (2013) blijkt dat de meeste ouderen een verhuizing uitstellen totdat dit door lichamelijke beperkingen echt noodzakelijk is. En zelfs dan passen zij in plaats daarvan hun woning liever aan en/of regelen zij zorg aan huis. Deze lage verhuisgeneigdheid op de langere termijn kan niet worden verklaard door een tekort aan mogelijkheden op de woningmarkt. De verklaring ligt volgens de onderzoekers bij het feit dat ouderen over het algemeen op de top van hun wooncarrière zitten en tevreden zijn met hoe ze nu wonen. Uit een onderzoek van Laagland advies (2010) komt een andere verklaring voor deze lage verhuisgeneigdheid op de lange termijn naar voren: het bleek dat ouderen in Gelderland liever niet nadenken over hun woonwensen op de lange termijn, omdat dit associaties oproept met oud worden, iets waar velen angstig voor zijn en zich niet mee willen identificeren. Hoger opgeleiden en eigenaren van koopwoningen anticiperen wel vaker op lichamelijke gebreken en zijn daarom eerder geneigd om preventief te verhuizen. Uit het onderzoek blijkt ook dat ouderen die altijd in dezelfde woning hebben gewoond en/of in een koopwoning wonen, behoefte aan begeleiding hebben in de zoektocht naar een nieuwe woning. Bronnen: PBL (2013), Vergrijzing en ruimte: gevolgen voor de woningmarkt, vrijetijdsbesteding, mobiliteit en regionale economie, Den Haag: PBL.; Laagland advies (2010), Wat beweegt ouderen op de woningmarkt? Kwalitatief onderzoek naar woonwensen van ouderen in Gelderland. Bemmel: SBOG.

34


4.

Vraag en aanbod

•

Als we de vraag naar woningen van doorstromers, vestigers en starters afzetten tegen het aanbod van woningen van doorstromers, vertrekkers en finishers (woningverlaters) krijgen we een beeld van de huidige fricties op de Amersfoortse woningmarkt. Is er een tekort aan woningen, of eerder een overschot? En hoe zit het met de situatie op de verschillende marktsegmenten?

•

De spanning op de woningmarkt is sinds 2009 flink afgenomen. Het woningtekort daalde van ongeveer 10.000 naar iets minder dan 3.000. Het grootste deel van deze daling is het gevolg van een afnemende vraag naar koopwoningen.

•

Potentiële vestigers en vertrekkers houden elkaar qua aantal redelijk in evenwicht. Het woningtekort wordt vooral bepaald door starters.

•

Het grootste tekort is er aan eengezinskoopwoningen in de laagste prijsklasse. Verder is er een tekort aan goedkopere eengezinshuurwoningen en duurdere meergezinshuurwoningen. Bij dat laatste type gaat het dan vooral om woningen potentieel geschikt voor ouderen.

•

Veel huishoudens willen nog altijd de overstap van huur naar koop maken, maar het zijn er minder dan voor de crisis. En doorstroming naar een nieuwe koopwoning gebeurt voor een belangrijk deel binnen hetzelfde marktsegment.

•

De theoretische overschotten op deelmarkten zullen zich in de praktijk lang niet altijd voordoen. De huidige woningmarkt is daarvoor nog te gespannen.


35

4.1

Doorstromers, starters, vestigers, vertrekkers, en finishers

Net als op de markt voor willekeurig welk ander product, wordt de situatie op de woningmarkt in essentie bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod. Aan de begrippen vraag en aanbod zitten twee aspecten. Het eerste is de kwantiteit. Daarbij gaat het om de vraag hoe het totaal aantal gevraagde woningen zich ten opzichte van het aanbod verhoudt. Is er sprake van een (potentieel) overschot aan woningen of eerder van een tekort, en hoe omvangrijk is dat dan? Het tweede aspect is de kwaliteit. Ook als er voldoende woningaanbod is om in de vraag naar woningen te voorzien, kunnen er op deelmarkten heel goed tekorten blijven bestaan. In dat geval is er sprake van een kwalitatief woningtekort. Hoe de situatie op de Amersfoortse woningmarkt is, laten we in dit hoofdstuk zien aan de hand van een zogenaamde vraag-aanbodtabel. In een dergelijke tabel staat aan de ene kant hoeveel van welke woningen er (op korte termijn) worden gevraagd, en aan de andere kant welke woningen daar als aanbod tegenover staan. Schematisch is een dergelijke tabel opgebouwd zoals figuur 6, waar het onderscheid naar de verschillende marktsegmenten voor het gemak nog even is weggelaten.

Figuur 6

Vraag en aanbod (korte termijn – 2013-2018)

vraag

doorstromers 15.100

vestigers 7.650

starters 4.550

totaal 27.300

aanbod

doorstromers 15.100

vertrekkers 8.100

finishers 1.250

totaal 24.450

saldo woningtekort

2.850

Bron: O&S

Als we nieuwbouw buiten beschouwing laten komen vraag naar en aanbod van woningen op de volgende manieren tot stand. Aan de vraagkant: Doorstromers Dit zijn huishoudens die in een zelfstandige woning in Amersfoort wonen en binnen vijf jaar naar een andere woning in Amersfoort willen verhuizen. Een deel van de doorstromers zoekt niet alleen in Amersfoort, maar ook buiten de gemeente. Hen tellen we deels als doorstromer en deels als vertrekker mee. Vestigers Dit zijn huishoudens die naar verwachting in de komende vijf jaar zich in de gemeente willen vestigen. Deze groep is in het onderzoek niet ondervraagd. Dat zou ook lastig zijn, omdat potentiële Amersfoorters in heel veel verschillende gemeenten wonen. Om toch een schatting te kunnen maken van de toekomstige vraag van vestigers, hebben we daarom gekeken naar de vestigers in het recente verleden. Hoeveel waren dat er, en in welke woningen kwamen zij terecht? Deze werkwijze kent wel

36


een bezwaar. We gaan uit van gerealiseerde verhuizingen, en niet van verhuiswensen. Voor iemand die zijn intrek heeft genomen in een dure meergezinswoning, omdat dat de enige mogelijkheid bleek om snel in Amersfoort te kunnen gaan wonen, is die woning natuurlijk geen uitdrukking van zijn eigenlijke wens. Starters Het gaat hier om inwonenden (thuiswonende kinderen, kamerbewoners e.d.) van 18 jaar of ouder die binnen vijf jaar naar een zelfstandige woning in Amersfoort willen verhuizen. Ook hier houden we rekening met zoeklocaties buiten de gemeente. Verder zal een deel van de starters willen gaan samenwonen. Niet voor iedere starter is daarom een eigen woning nodig. En aan de aanbodkant: Doorstromers Dit zijn dezelfde doorstromers als aan de vraagkant. Zij vragen niet alleen een woning, zij laten er ook een achter. Vertrekkers Dit zijn huishoudens in een zelfstandige woning in Amersfoort die (ook) een woning zoeken in een andere gemeente. Hun achtergelaten woning komt op de markt. Finishers ('woningverlaters') Hier gaat het om huishoudens in een zelfstandige woning in Amersfoort die vermoedelijk binnen vijf jaar zullen overlijden of verhuizen naar onzelfstandige woonruimte. Om de kans te berekenen dat een woning vanwege overlijden vrijkomt, hebben we gekeken naar leeftijdsspecifieke sterftecijfers en deze toegepast op een- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar of ouder. Deze kansen zijn verder met een factor vermenigvuldigd om ook het woningaanbod door vertrek naar een verzorgingshuis of andere onzelfstandige woonvormen in kaart te brengen.

4.2

Vraag en aanbod in Amersfoort

In vergelijking met het voorgaande woningbehoefteonderzoek (2009) lijkt de spanning op de Amersfoortse woningmarkt flink te zijn afgenomen. Het totale geconstateerde tekort aan woningen lag indertijd op iets meer dan 10.00012. Nog altijd bestaat er in Amersfoort een woningentekort, maar het is in vier jaar tijd wel met twee derde afgenomen (tot momenteel zo'n 2.900 woningen). Een duidelijk teken dat ook in Amersfoort de woningmarktcrisis nog niet voorbij is. De verschuivingen op de huurmarkt zijn wat kleiner dan op de koopmarkt. Ook de tekorten aan huurwoningen namen af, maar minder sterk dan die aan koopwoningen. Voornaamste oorzaak van het woningtekort is niet een verwacht vestigingsoverschot. Nee, het zijn vooral de starters die hierbij een rol spelen. Vestigers en vertrekkers houden elkaar in aantal vrijwel in evenwicht, maar het aantal startende huishoudens is de komende vijf jaar aanmerkelijk groter dan het aantal door sterfte of vertrek naar onzelfstandige huisvesting verdwijnende huishoudens.

12

Het model waarmee we in 2009 vraag en aanbod berekend hebben is inmiddels aangepast en verder verbeterd, maar de uitkomsten zijn wel vergelijkbaar.


37

Theoretisch tekort/overschot Zoals wij het begrip hier gebruiken is het woningtekort een theoretisch tekort. Eén van de kenmerkende eigenschappen van de woningmarkt is dat je het aanbod niet los kunt zien van de vraag. Veel woningaanbod komt namelijk pas beschikbaar als potentiële verhuizers hun woonwensen hebben kunnen realiseren. Voor het hier berekende woningtekort gaan wij ervan uit dat alle doorstromers hun verhuizing realiseren en dat hun huidige woning dus als aanbod op de markt komt. In werkelijkheid vindt een dergelijke ideale doorstroming niet plaats. Ook omdat lang niet het hele aanbod zal aansluiten op de vraag, zelfs al gaat het om woningen binnen hetzelfde marktsegment. Er spelen veel meer woningkwaliteiten een rol dan alleen die paar die wij meenemen in onze grove marktsegmentatie. De ene duurdere meergezinshuurwoning is kortom de andere niet. Uit het berekende woningtekort en de vraag-aanbodtabel krijgen we een indruk van de huidige situatie op de woningmarkt in Amersfoort en de knelpunten die er bestaan op de verschillende deelmarkten. Een vertaling van de geconstateerde tekorten naar een nieuwbouwprogramma valt echter niet een-twee-drie te maken. We noemden al de daarvoor te bescheiden kwalitatieve informatie in het model. Wat ook speelt is, dat bij het opstellen van een nieuwbouwprogramma gekeken wordt naar de mogelijkheid om via verhuisketens doorstroming te stimuleren. Door (deels) te bouwen voor de doorstroming kunnen wellicht meer huishoudens hun woonwens realiseren dan in het geval er direct voor de behoefte wordt gebouwd. Ten slotte zal een bouwprogramma afgestemd moeten zijn op de toekomst en rekening moeten houden met bevolking- en huishoudenontwikkelingen. De waarde van de vraag-aanbodtabel is zo bezien vooral indicatief. Het geeft een samenvattende momentopname van de fricties op de woningmarkt. Niets meer en niets minder.

Tabel 13

Vraag en aanbod op de Amersfoortse woningmarkt vraag

Huur

doorstromers

vestigers

aanbod starters

vraag totaal

doorstromers

vertrekkers

finishers

aanbod totaal

saldo

meergezins < €680

1.550

1.600

1.450

4.650

3.550

1.100

450

5.100

450

meergezins > €680

1.100

1.350

400

2.850

1.300

700

50

2.050

-850

eengezins < €680

2.100

250

650

3.050

1.450

500

250

2.250

-800

eengezins > €680

900

900

150

1.900

1.300

500

0

1.800

-100

5.650

4.150

2.700

12.450

7.600

2.800

800

11.200

-1.250

meergezins

1.400

1.500

700

3.600

2.400

1.250

200

3.800

200

eengezins < 200

1.600

550

500

2.650

750

550

0

1.350

-1.350

eengezins 200 - 300

3.850

750

450

5.050

2.600

2.300

100

5.000

0

eengezins > 300

2.650

700

200

3.550

1.700

1.200

150

3.100

-450

subtotaal koop

9.450

3.500

1.900

14.800

7.500

5.350

450

13.250

-1.550

15.100

7.650

4.550

27.300

15.100

8.100

1.250

24.450

-2.850

subtotaal huur Koop

Totaal Bron: O&S

38


Tekorten en overschotten per marktsegment De druk op de woningmarkt verschilt sterk per marktsegment. Het krapst is de markt voor eengezinskoopwoningen in de laagste prijsklasse, goedkopere eengezinshuurwoningen en duurdere meergezinshuurwoningen. Huishoudens blijken nog altijd voorzichtig, zo zien we als we naar de koopsector kijken. De totale verhuisgeneigdheid is net als in de rest van Nederland ook in Amersfoort aanmerkelijk lager dan aan het begin van de eeuw. Veel huishoudens willen nog altijd de overstap van huur naar koop maken, maar het zijn er minder dan voor de crisis. Doorstroming naar een nieuwe koopwoning gebeurt voor een belangrijk deel binnen de marktsegmenten. Een grote financiële stap durven weinigen al weer aan en dat heeft tot gevolg dat er in het middensegment (tussen €200.000 en €300.000) ondanks de grote vraag sprake is van een marktevenwicht. De markt voor woningen boven €300.000 laat een gering tekort zien. Meergezinswoningen worden in verhouding veel gevraagd door starters en vestigers. De markt voor deze woningen, zeker de huurvariant, blijft echter meer dan gemiddeld afhankelijk van ontwikkelingen in andere marktsegmenten en de woningmarkt als geheel. Het is deels een vluchtmarkt. Als het aanbod in de goedkopere koopsector groeit en weer bereikbaar wordt voor grotere groepen, dan heeft dat direct zijn weerslag op de marktpositie van meergezinshuurwoningen. Een deel van het tekort aan duurdere meergezinshuurwoningen wordt bepaald door de vraag van ouderen naar specifiek voor hen geschikte woningen. Hier is vanzelfsprekend geen sprake van een vluchtmarkt. Aan goedkopere meergezinshuurwoningen bestaat in theorie een licht overschot. Of, en zo ja, in welke mate dit overschot zich in de praktijk werkelijk gaat voordoen, is afhankelijk van het woningaanbod (ook de kwaliteit) in de nieuwbouw, de veranderingen in de bestaande voorraad en de mogelijkheid voor huishoudens om hun eerste voorkeur voor een koopwoning te kunnen realiseren. In de huidige situatie op de woningmarkt valt dat laatste vaak flink tegen. Veel huishoudens met een voorkeur voor kopen nemen, althans voorlopig, genoegen met een huurwoning of - en dat komt het meest voor - stellen hun verhuizing uit. Zolang er voldoende spanning blijft bestaan op de lokale markt is dergelijk substitutiegedrag sterk bepalend voor het daadwerkelijke verhuisgedrag. Dreigende leegstand is in Amersfoort wel het minste probleem.


39

Woononderzoek Amersfoort 2013

Recommend Documents