Woningmarkt op slot! Welke knoppen resteren? Rest-alternatieven bij het stimuleren van de woningmarkt. Jos Feijtel, 25 april 2013; Deventer
[email protected]
De simpele aanpak: stimuleren. Eén woning extra van 2 ton: 1 ton extra voor rijk. CPB rekensom: impuls 1 miljard: - 5.000 arbeidsplaatsen - 0,5 milj. extra btw en lb. EIB: van der Laangelden: 300 miljoen impuls gaf 800 miljoen netto extra productiewaarde;waarvan 400 miljoen weer terug in de schatkist kwam! Winst voor het rijk!
[email protected]
Hoe stimuleer je nieuwbouw? Nieuwbouw moet concurreren met bestaande bouw. Voorbeeld: stel: 10.000 extra woningen door stimulans van 20.000 euro per woning; Kosten: twee honderd miljoen.
Extra
omzet: 2 miljard. Opbrengst schatkist: 1 miljard. Winst Dit
schatkist: acht honderd miljoen.
[email protected] is vloeken in de kerk. Schotten zijn waterdicht.
Om kennis te maken: -
10 jaar wethouder 7 jaar burgemeester 4 jaar BZK 6 jaar corporatiedirecteur 8 jr dir. comm. projectontwikkelingbedr. 2 jaar dir. PPS gebiedsontwikkeling nu: zelfstandig adviseur
[email protected]
Aanname: Blok blijft bladstil. AO 10 april jl.: geen nieuwe maatregelen: Geen Geen Geen Geen
generieke stimuleringsmaatregelen verlaging BTW voor nieuwbouw landelijke doorstarterslening hypotheekverruiming
Wel:
onderzoek 1,7 miljard verdeling over corporaties. EIGENLIJK: UITZIEKEN Waterdichte schotten blijven.
[email protected]
Woningmarkt april 2013 Nieuwbouw
huursector staat op “stationair”;
Koopsector:
prijzen nieuwbouw moeten meezakken met prijzen bestaande voorraad. nb:Bulk-werking
nb: tijdelijke 2e Kamercie: ja bulk maar gemeenten en markt creëerden bewust schaarste!!
voorspelling NVB: 2013: niet 60.000; niet 40.000 (EIB) maar slechts 10.000 woningen (19/4/13)
[email protected]
Bestaande woning Nieuwbouwwoning -waarde 2011: 200.000 -daling 2 jaar a 7% -voordeel ov bel.: 4% Waarde 2013: 166.000
-waarde 2011: 200.000 -nadeel BTW: 2% -hogere kosten bb 2012 (€ 2000) Waarde 2013: ??? energiezuiniger… Onder kostprijs zakken????
Halen we nog 10.000 woningen in 2013?
[email protected]
Scenario: uitzieken
Prijs daalt door; Stuwmeer groeit (EIB/A’dam-regio etc) Over x jaar woningnood!
Scenario: stutten en steunen van Stef.
Aanname: rijksbegroting is heilig: - schatkist wil niet geholpen worden; - welke knoppen blijven over?
We weten dat we een tunnel moeten graven maar mogen niet de boorkop van 10 meter doorsnee gebruiken maar slechts een pincet.
[email protected]
Pincet alternatieven 1.
BTW verlaging (alleen voor goedkope of starterwoningen) 2. Hypotheekverruiming (in relatie tot energiezuinige woningen) 3. doorstarterslening (lokaal/provinciaal) 4. grondprijzen verlagen 5. “woningmarkt –pers” toepassen 6. corporaties: gemeentegaranties voor huurwoningen zonder onrendabele top. 7. ontslakken.
[email protected]
1.BTW Weglekeffect
naar woningen die ook zonder BTW gebouwd zouden worden (ook bij jaarproductie )nul? Generieke
BTW verlaging niet haalbaar; Wellicht haalbaar: specifiek voor goedkope woningen (startersmarkt helpen/multiplier?)
[email protected]
2. Hypoteekverruiming -
niet generiek (tegen de stroom in)
-
in relatie tot alleen nieuwbouw: Vergelijk: -Huishouden koopt bestaande woning van 2 ton ofwel: bestaand van bijv. 50 jaar oud ofwel: nieuw en goed geisoleer NU: bank: te lenen hypotheek is (bijna) gelijk. Toch lasten nieuwbouwwoning ca. 30% lager Oplossing: hogere hypotheek voor nieuwbouw !
[email protected]
3. Doortarterslening lokaal Landelijk
afgewezen
Lokaal/provinciaal
wel mogelijk voorbeelden: Arnhem Breda.
werkt als startersregeling maar ook voor bezitters van eigen woning: -nhg grens; max aankoopprijs/deel renteloos etc. -Wel of niet regeling “onderwater deel oude woning meenemen” -Zelfbekostiging zodra het kan zoals bij starterslening; -Zie art. Volkskrant 20 april jl: onderuitputting.
[email protected]
4. Verlagen grondprijs Aantal
knoppen voor prijsverlaging nieuwbouw klein en niet erg veel effect. Speciale locaties; Alles moet kloppen; Systeemwoning Effect
toch gering: daarom resteert alleen grondprijs. Afboeken moet toch een keer. Westfries gezegde: afboeken: niet op kauwen, doorslikken! ( wat kost het om een jaar of zes geen rente toe te rekenen??
[email protected]
5. “woningmarkt-pers toepassen. laat de spagaat niet verlammen: nu niks te verkopen en op termijn woningnood. Daarom
voor de korte termijn: Voorzichtig met het vermorsen van dat kleine beetje vraag; Vraag zien te leiden: ALLEEN naar projecten die afzetbaar zijn. Afzetbaarheid enige criterium voor korte termijn (niet eigen grond eerst) Dat vereist overleg met ALLE partijen.
[email protected]
6. Huurwoningen met gemeentegarantie Als
WSW borgingsruimte te kort schiet”: gemeentegarantie maar niet voor alle huurwoningen. Alleen:
zonder onrendabele top. Dat kan wel!
Garantie/
lenen door gemeente mag (Wet Fido) mits de gemeenteraad verklaart dat er een publiek belang is; ook verplichting tot schatkistbankieren en wet Hof staan niet in de weg. Of:
verkoop van woningen door corporaties aan beleggers: 80% Woz waarde is mogelijk!
[email protected]
Tenslotte: ONTSLAKKEN Alle
goedbedoelde ambities en regels leiden tot torenhoge eisenpakketten aan woningen: dat werkt verlammend en sterk prijsverhogend. Dus ontslakken.
Regels
bovenop regels van europa of rijk: weg er mee; “ontkoppen”.
8
pilotgemeenten gezocht. www.gebiedsontwikkelingnu.nl
[email protected]
Met de pincet gaat het niet zo snel maar uiteindelijk kom je er wel Dank u voor uw aandacht. Jos Feijtel
[email protected]
