24-5-2013
Woningmarkt op slot! Welke alternatieven resteren? Rest-alternatieven bij het stimuleren van de woningmarkt. Jos Feijtel, 15 mei 2013; Congres de architect
[email protected]
1
Om kennis te maken: -
10 jaar wethouder 7 jaar burgemeester 4 jaar BZK 6 jaar corporatiedirecteur 8 jr dir. comm. projectontwikkelingbedr. 2 jaar dir. PPS gebiedsontwikkeling nu: zelfstandig adviseur
[email protected]
[email protected]
2
1
24-5-2013
De simpele aanpak: stimuleren. Eén woning extra van CPB rekensom: impuls
2 ton: 1 ton extra voor rijk. 1 miljard: - 5.000 arbeidsplaatsen - 0,5 milj. extra btw en lb. EIB: van der Laangelden: 300 miljoen impuls gaf 800 miljoen netto extra productiewaarde;waarvan 400 miljoen weer terug in de schatkist kwam! Winst voor het rijk!
[email protected]
3
Hoe stimuleer je nieuwbouw? Nieuwbouw moet concurreren met bestaande bouw. Voorbeeld: stel: 10.000 extra woningen door stimulans van 20.000 euro per woning; Kosten: twee honderd miljoen.
Extra omzet: 2 miljard. Opbrengst schatkist: 1 miljard. Winst Dit
[email protected]
schatkist: acht honderd miljoen.
[email protected] is vloeken in de kerk. Schotten zijn waterdicht.
4
2
24-5-2013
Aanname: Blok blijft bladstil. AO 10 april jl.: geen nieuwe maatregelen: Geen Geen
generieke stimuleringsmaatregelen verlaging BTW voor nieuwbouw
“ RUST“ Wel:
onderzoek 1,7 miljard verdeling over corporaties. EIGENLIJK: UITZIEKEN Waterdichte schotten blijven.
[email protected]
5
Woningmarkt april 2013 Nieuwbouw
corpo/huursector staat op
“stationair”; Koopsector:
prijzen nieuwbouw moeten meezakken met prijzen bestaande voorraad. nb:Bulk-werking
nb: tijdelijke 2e Kamercie: ja bulk maar gemeenten en markt creëerden bewust schaarste!!
voorspelling NVB: 2013: niet 60.000; niet 40.000 (EIB) maar slechts 10.000 woningen (19/4/13) Heijmans 1e kwartaal: 60 woningen verkocht.
[email protected]
[email protected]
6
3
24-5-2013
Bestaande woning Nieuwbouwwoning -waarde 2011: 200.000 -daling 2 jaar a 7% -voordeel ov bel.: 4%
-waarde 2011: 200.000 -nadeel BTW: 2% -hogere kosten bb 2012 (€ 2000)
Waarde 2013: ???
Waarde 2013: 166.000
energiezuiniger… Onder kostprijs zakken????
Halen we nog 10.000 woningen in 2013?
[email protected]
Scenario: uitzieken
Prijs daalt door; Stuwmeer groeit (EIB/A’dam-regio etc) Over x jaar woningnood!
Scenario: stutten en steunen van Stef.
Aanname: rijksbegroting is heilig: - schatkist wil niet geholpen worden; - welke knoppen blijven over?
We weten dat we een tunnel moeten graven maar mogen niet de boorkop van 10 meter doorsnee gebruiken maar slechts een pincet.
[email protected]
[email protected]
7
8
4
24-5-2013
Pincet alternatieven resterende knoppen 1. BTW verlaging (alleen voor goedkope of starterwoningen) 2. Hypotheekverruiming (in relatie tot energiezuinige woningen) 3. doorstarterslening (lokaal/provinciaal) 4. grondprijzen verlagen 5. “woningmarkt –pers” toepassen 6. corporaties: gemeentegaranties voor huurwoningen zonder onrendabele top 7. verhuurders heffing anders verdelen 8.derivatenblokkade omlaag 9. ontslakken 10.gemeentefonds anders verdelen
[email protected]
9
1.BTW verlagen Tegenargument:
Weglekeffect naar woningen die ook zonder BTW gebouwd zouden worden (ook bij jaarproductie nul?) Generieke BTW verlaging niet haalbaar; Wellicht haalbaar: specifiek voor goedkope
woningen (startersmarkt helpen/multiplier?) Voorbeeld Frankrijk: 150.000 goedk. Won. in 5% tarief.
[email protected]
[email protected]
10
5
24-5-2013
2. Hypoteekverruiming -
niet generiek (tegen de stroom in)
-
in relatie tot alleen nieuwbouw: Vergelijk: -Huishouden koopt bestaande woning van 2 ton ofwel: bestaand van bijv. 50 jaar oud ofwel: nieuw en goed geisoleerd NU: bank: te lenen hypotheek is (bijna) gelijk. Toch lasten nieuwbouwwoning ca. 30% lager Oplossing: hogere hypotheek voor nieuwbouw ! Nb: € 70 minder energie pm = € 40.000 hypotheek
[email protected]
11
3. Doortarterslening lokaal
Landelijk
afgewezen
Lokaal/provinciaal
wel mogelijk voorbeelden: Arnhem Breda.
werkt als startersregeling maar ook voor bezitters van eigen woning: -NHG grens; max aankoopprijs/deel renteloos etc. -Wel of niet regeling “onderwater deel oude woning meenemen” -Zelfbekostiging zodra het kan zoals bij starterslening; -Zie art. Volkskrant 20 april jl: onderuitputting. -EDE!
[email protected]
[email protected]
12
6
24-5-2013
4. Verlagen grondprijs Aantal
knoppen voor prijsverlaging nieuwbouw klein en niet erg veel effect. Speciale locaties; Alles moet kloppen; Systeemwoning Effect
toch gering: daarom resteert alleen grondprijs. Afboeken moet toch een keer. Westfries gezegde: afboeken: niet op kauwen, doorslikken! ( wat kost het om een jaar of zes geen rente te betalen als je niks doet?)
[email protected]
13
5. “woningmarkt-pers toepassen. laat de spagaat niet verlammen: nu niks te verkopen en op termijn woningnood. Daarom voor de Voorzichtig met
korte termijn: het vermorsen van dat kleine
beetje vraag; Vraag zien te leiden: ALLEEN naar projecten die afzetbaar zijn. Afzetbaarheid enige criterium voor korte termijn (niet eigen grond eerst) Dat vereist overleg met ALLE partijen.
[email protected]
[email protected]
14
7
24-5-2013
6. Huurwoningen met gemeentegarantie Als
WSW borgingsruimte te kort schiet”: gemeentegarantie maar niet voor alle huurwoningen. Alleen:
zonder onrendabele top. Dat kan wel!
Garantie/
lenen door gemeente mag (Wet Fido) mits de gemeenteraad verklaart dat er een publiek belang is; ook verplichting tot schatkistbankieren en wet Hof staan niet in de weg. Of:
verkoop van woningen door corporaties aan beleggers: 80% Woz waarde is mogelijk!
[email protected]
15
7. Verhuurdersheffing anders verdelen 1,7 miljard heffing op corporaties:leidt tot stilstand; •
•Anders
verdelen: korting op de heffing voor corporaties die meer investeren. • klein infuus voor krimp corporaties
[email protected]
[email protected]
16
8
24-5-2013
8. Derivaten blokkade omlaag Corporaties met derivaten moeten veiligheidsbuffer aanhouden overeenkomend met effect van 2% rentedaling. •
•2%
rentedaling zou inhouden: forse negatieve rente! •1%
geeft ca. 1 miljard “lucht”
[email protected]
17
9. ONTSLAKKEN Alle
goedbedoelde ambities en regels leiden tot torenhoge eisenpakketten aan woningen: dat werkt verlammend en sterk prijsverhogend. Dus ontslakken. Regels
bovenop regels van europa of rijk: weg er mee; “ontkoppen”. Maar ook: veel minder rigide met regels omgaan. Geen
fijnmazige stedenbouwkundig plannen meer.
8
pilotgemeenten gezocht. www.gebiedsontwikkeling.nu www. actieagendabouw.nl
[email protected]
[email protected]
18
9
24-5-2013
10. Gemeentefonds anders verdelen •Gemeentefonds: 16 miljard elk jaar •Zeer uitgebalanceerde verdeling •Toch
gf.
weeffoutje: hoe meer ozb waarde, hoe minder
•Voorstel:
50 miljoen meer voor gemeenten met binnengemeentelijke taak. = 500 miljoen investeringsmogelijkheid.
[email protected]
19
Optelsom 1 t/m 10 ca.€ 6 à 8 miljard Nb vergelijk de van der Laan impuls: 300 miljoen met effect 800 miljoen.
[email protected]
[email protected]
20
10
24-5-2013
Met de pincet gaat het niet zo snel maar uiteindelijk kom je er wel Dank u voor uw aandacht. Jos Feijtel
[email protected]
[email protected]
21
11
