Woningen en hypotheken in Rusland, een markt van uitersten Inleiding Op initiatief van Karel Schiffer, algemeen directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, heeft van 19 tot en met 23 oktober 2008 een delegatie uit de Nederlandse woning- en hypotheekmarkt een bezoek gebracht aan Rusland (Moskou). Doel van het bezoek was om met bij de Russische woning- en hypotheekmarkt betrokken partijen, kennis te vergaren, informatie uit te wisselen en de Nederlandse infrastructuur in de woningen hypotheekmarkt te presenteren. De woning- en hypotheekmarkt in Rusland De woning- en hypotheekmarkt in Rusland zijn nog jong en kenden een uitermate bijzondere start. Onder het communistisch regime was er geen markt, de staat was eigenaar van de volledige woningvoorraad en verschafte ‘gratis’ huisvesting aan zijn burgers. In het begin van de jaren negentig, na de grote omwenteling in Rusland, werd een start gemaakt met de privatisering van woningen. In eerste aanleg werden woningen tegen een door de overheid vastgestelde ‘marktvergoeding’ aangeboden aan de zittende bewoners. Deze manier van privatisering sloeg echter niet aan. Daarom werd besloten de huizen tegen een symbolisch bedrag over te dragen. Dit klinkt als een overheid die voor Sinterklaas speelde. Toch stond ook toen niet iedere Russische burger in de rij om het bezit van de woning van de overheid over te nemen. Argwaan en onbekendheid met eigendom van onroerend goed maakte de burger terughoudend. Zo was er angst dat de overheid in de toekomst belasting zou gaan heffen op eigenwoningbezit of dat diezelfde overheid dit nieuw verworven bezit later weer zou onteigenen. Daarnaast zag de Russische burger op tegen de gevolgen van het huiseigenaarschap zoals de verantwoordelijkheid voor het onderhoud of de verkoop bij verhuizing. De ontwikkeling van het eigenwoningbezit in Rusland vond dan ook in eerste instantie zonder financiering met hypotheken plaats. Momenteel is ruim 70% van de appartementen in Rusland geprivatiseerd. Hiermee is het eigenwoningbezit in Rusland aanzienlijk groter dan in Nederland, waar dit percentage thans op 56% ligt. De kwaliteit van de huizen in Rusland is onvergelijkbaar met die in Nederland. Vooral in de jaren 50 en 60 zijn er veel uiterst kleine appartementen van een belabberde kwaliteit gebouwd. Een appartement van 30 vierkante meter voor een gezin met kinderen was de normale standaard. In de voorsteden van Moskou staan dan ook honderdduizenden van dit type woning. In Moskou wonen momenteel overigens 14 miljoen mensen. 60% van de huishoudens heeft de wens om de woonomstandigheden de verbeteren, terwijl ongeveer 7% van de huishoudens dringend woonruimte nodig heeft. De druk op de woningmarkt is dus enorm. Wetgeving voor hypotheken stamt uit de eindjaren 90. Maar pas na aanvullende wetgeving in 2004 ontstond er een echte hypotheekmarkt. Als we de Russische en de Nederlandse hypotheekmarkt met elkaar vergelijken zien we het volgende beeld:
-
-
-
-
-
De Russische hypotheekmarkt is klein. Ze bedraagt momenteel ongeveer 5% van het Russisch BNP. Met een jaarlijkse groei van tientallen procenten per jaar is ze wel heel snel groeiend. Met een totale waarde van meer dan 100% van het BNP, is de Nederlandse hypotheekmarkt aanzienlijk groter. Kenmerkend voor de Russische hypotheekmarkt is de sterke rol van de overheid. Dit staat in scherp contrast met Nederlandse situatie waar sprake is van een open markt met een gereguleerd toezicht Vanwege de al jarenlange stagnatie van nieuwbouw heerst in de Russische steden grote woningnood. En hoewel ook Nederland schaarste kent is die toch aanmerkelijk minder groot. In Rusland is het voor geldgevers lastig om voldoende funding te verkrijgen voor de kredietverlening ten behoeve van de aankoop en verbetering van een eigen woning. Een belangrijk financieringskanaal is de secundaire hypotheekmarkt. Hierbij worden pakketen hypotheken verhandeld en doorverkocht aan institutionele beleggers. Om dit wettelijk mogelijk te maken, heeft de Staats Doema (Russisch parlement) in 2003 een wet uitgevaardigd: federale wet op Mortgage Backed Securities. Starters op de Nederlandse koopwoningmarkt kunnen uit verschillende typen geldgevers kiezen (banken, verzekeringmaatschappijen, pensioenfondsen). De keuzemogelijkheden ook in typen hypotheekproducten zijn veel groter vergeleken met Rusland.
De totale hypotheekmarkt in Rusland was in 2007 slechts 30 miljard euro groot. 80% van de leningen zijn verstrekt in roebels. Ter vergelijking, de totale Nederlandse hypotheekschuld bedraagt momenteel een kleine 600 miljard euro. In Rusland wordt bij de koop van een huis nog steeds maar beperkt gebruik gemaakt van de hypotheek als financieringsvorm, in 2007 slechts in 14% van de transacties. Dit houdt in dat in de overige 86% van de gevallen het appartement cash werd betaald. Net als Belgen, investeren Russen graag in eigen bakstenen, zij het dat de ‘baksteen’ meestal uit beton bestaat. De rol van de overheid Sinds 1997 bestaat in Rusland het agentschap voor hypothecaire financiering (AHML). De taak van dit door de overheid opgerichte agentschap is het ontwikkelen van een hypotheekmarkt. De AHML heeft deze taakstelling vertaald in de volgende activiteiten: - Introductie van nieuwe hypotheekproducten met als doel het bedienen van een grotere groep consumenten. Een voorbeeld hiervan is een hypotheek speciaal voor militairen en veteranen. In Nederland kunnen wij ons hier misschien weinig bij voorstellen maar vergelijkbare programma’s bestaan er ook in de Verenigde Staten. - Het verzorgen van liquiditeit in de markt. De AHML doet dit door hypotheken op te kopen van kleinere banken en andere hypotheekverstrekkers. Het model van de AHML lijkt daarmee sterk op het model van Fannie Mae en Freddie Mac in de Verenigde Staten. - Het garanderen van leningen of delen van leningen. Ook deze activiteit is te vergelijken met die van Fannie Mae en Freddy Mac. Ook laat haar garantie overeenkomsten zien met de Nationale Hypotheek Garantie, zij het dat deze garantie alleen betrekking heeft op de primaire hypotheekmarkt en AHML met haar garantieverstrekking op de secundaire hypotheekmarkt opereert. Het ontwikkelen van een securitisatiemarkt. De door AHML ingekochte hypotheken kunnen via securitisaties naar de kapitaalmarkt worden gebracht. Ook dit lijkt sterk op het Amerikaanse model. - Het ontwikkelen van een standaard en infrastructuur voor de hypotheekmarkt.
Vanaf 2005 heeft de AHML 7% van alle verstrekte leningen in de Russische Federatie opgekocht. De AHML doet daarbij zaken met 151 partijen, variërend van commerciële banken tot niet-bancaire organisaties die onderdeel zijn van lokale overheden. Geografisch gezien, bestrijkt de AHML het gebied van Moskou tot diep in Siberië. Ook anderszins is de verscheidenheid enorm. Kadaster De registratie van eigendom van onroerend goed vraagt in een land als Rusland veel aandacht. Met een centrale registratie van eigendom van onroerend goed in Moskou is in 1649 begonnen. Vanaf dat jaar is er tot 1928 altijd een vorm van een kadaster geweest. In de periode van 1928 tot 1992 is het kadaster opgeheven. Alle bezit was immers van de staat. Particulier eigendom bestond niet en er hoefde dus ook niet te worden geregistreerd. In 1992 kregen boeren als eerste land in eigendom. Omdat hiervoor een vorm van registratie nodig was, is toen weer een kadaster opgezet. Het kadaster voor grond bestaat in zijn huidige vorm sinds 2004 en heeft in de afgelopen jaren 57.000.000 (!) stukken land in kaart gebracht en van een economische waarde voorzien (zeg maar de Russische tegenhanger van onze WOZwaarde). Volgend jaar wordt het kadaster voor grond en het kadaster voor gebouwen (nu nog twee afzonderlijke instellingen) geïntegreerd tot één kadaster voor Onroerend Goed. Nieuwsgierigen kunnen een kijkje nemen op www.kadastr.ru waar naast de Russische versie ook een Engelse versie beschikbaar is. Prijsontwikkeling en hypotheekrente Waardestijging van onroerend goed wordt in Rusland, en zeker met name in Moskou, uitgedrukt in dollars per vierkante meter. Rond 2000 lag de vierkante meterprijs voor appartementen in Moskou tussen de 500 en 1000 dollar. Een gemiddeld appartement is tussen de 40 en 60 vierkante meter. Sindsdien zijn de prijzen fors gestegen. Het huidige prijsniveau ligt bijna een factor 10(!) hoger. In het topsegment (hoogste 20% van de markt) wordt tussen de 9.000 en 10.000 dollar per vierkante meter betaald en in het luxe segment is 35.000 dollar geen uitzondering. Het zal dan ook geen nadere uitleg behoeven dat er in de onroerend goed markt de afgelopen jaren veel is gespeculeerd en verdiend. Onroerend goed wordt vooral gezien als een rendabele investering. Schaarste op met name de koopwoningmarkt in Moskou geeft nog steeds veel druk op de prijzen en huurrendementen zijn nog steeds hoog. Niettemin is inmiddels de gemiddelde prijs volgens gepubliceerde statistieken al met zo’n 25 per cent gedaald. In de nieuwbouw worden door sommige ontwikkelaars naar verluidt al tot 50 % lagere prijzen gevraagd gezien de moeilijke verkrijgbare herfinanciering van projecten voor ontwikkelaars. Voorts, heeft de kredietcrisis de hypotheekrente echter sterk doen stijgen. Voor een lening in roebels was tot de zomer van 2008 15% een gangbaar tarief, in korte tijd is dit opgelopen tot 20% voor zover er al krediet verstrekt wordt door de bankensector gezien de groei van betalingsachterstanden welke in februari 2009 bij sommige banken al 11.5 % bedragen. Bij het vergelijken van deze tarieven met de Nederlandse situatie moet wel rekening gehouden worden met het feit dat de inflatie is Rusland op ongeveer 10% ligt Hypotheekdistributie In de Nederlandse markt vinden wij het de normaalste zaak van de wereld dat intermediairs en geldverstrekkers via HDN met elkaar communiceren, dat offertes binnen 24 uur bij de klant liggen en dat er een groot en gevarieerd aanbod is. We hebben overigens jaren geïnvesteerd om met alle partijen in de keten zover te komen.
Hoe anders is dit nog in de Russische hypotheekmarkt. Een beetje hypotheekdossier is al snel vuistdik. Veel papieren met veel stempels dat nog een gevolg is van het bureaucratische verleden. Door de vele controles, zowel lokaal als centraal, kan de doorlooptijd van een aanvraag gemakkelijk tot een maand of drie oplopen. Hypotheken worden door bankkantoren en door consultants/intermediairs verkocht. Het intermediair ontvangt voor de bemiddeling een vergoeding van 0,5% en brengt de klant ook een premie in rekening. Opvallend genoeg lijken de Russen hier zelfs voor te lopen op de ontwikkelingen in Nederland. Kredietcrisis De kredietcrisis heeft ook in Rusland toegeslagen. De twee belangrijkste ontwikkelingen van deze crisis zijn de kapitaalschaarste en de sterk gedaalde olieprijs. Als gevolg hiervan hebben de Russische banken grote moeite om voldoende financiering te krijgen. Het onderling vertrouwen tussen banken is tot een minimum gedaald en de securitisatiemarkt ligt al een aantal maanden stil. In de Nederlandse markt worden de liquiditeitsproblemen deels opgelost door het aantrekken van spaargeld en deposito’s. In Rusland is dit veel minder het geval. Voor de Rus is de gemiddelde spaarbank niet vanzelfsprekend een veilige haven voor zijn geld. Daarvoor ligt de roebelcrisis uit 1998 en de voorgaande devaluaties waarbij veel Russen hun geld zijn kwijtgeraakt nog te vers in het geheugen. De kapitaalschaarste heeft er zoals eerder opgemerkt ook toe geleid dat de hypotheekrente is gestegen (hogere risico-opslagen). Gebrek aan financiering raakt ook direct de bouwprojecten in Moskou. Zonder ingrijpen van de overheid dreigen grote appartementengebouwen onafgebouwd te blijven staan. Ook de Russische winters zijn niet bevorderlijk voor de conditie van een gebouw in aanbouw. De stad Moskou en de Russische overheid proberen met kapitaalsinjecties de projecten toch afgebouwd te krijgen. Via een veilingmechanisme wordt een aantal projecten opgekocht tegen bouwkosten plus wat de overheid een acceptabele winstmarge vindt. Uitwinning en veiling Met de crisis wordt de Russische hypotheekmarkt voor het eerst geconfronteerd met substantiële wanbetalingen, opeisingen en veilingen. Dan zal in de praktijk worden getest hoe robuust het Russische hypotheeksysteem eigenlijk is. En daar zitten nog wel een paar haken en ogen aan. Om tot veiling over te gaan, heeft de bank toestemming van de rechter nodig. Dit is niet uniek en komt in meer Europese landen voor. De bank zal voor de rechter moeten aantonen dat zij het hypotheekrecht hebben en zijn gerechtigd dit recht uit te oefenen. Nu zijn veel hypotheken, zeker van buitenlandse geldverstrekkers, gesecuritiseerd en verkocht aan financieringsvehikels, vaak onder Luxemburgs recht en genoteerd op de beurs van Luxemburg. Dit heeft tot gevolg dat voor een rechtszaak documentatie vertaald zal moeten worden van het Frans in het Russisch. En in die vertaling moeten alle namen en feiten kloppen, anders zal een rechter oordelen dat één en ander niet rechtsgeldig is. Kortom, de toekomst zal leren of het hypotheekrecht in Rusland in de praktijk ook voldoende rechtsbescherming biedt voor de hypotheekbank. Conclusie Het vergelijken van de Nederlandse woning- en hypotheekmarkt met die van Rusland lijkt op het zoeken naar de overeenkomsten tussen een muis en een olifant. Een bezoek aan dit land leert vooral dat zaken die wij in onze hypotheekmarkt gewoon en vanzelfsprekend vinden, hier nog onvolwassen zijn, niet bestaan of rudimentair in ontwikkeling zijn. Vertrouwen in de
overheid en vertrouwen in het bancaire systeem en de business partners in de keten zijn een groot goed. En blijkbaar moet iedere jonge markt toch door de verschillende ontwikkelingsfasen heen om tot volwassenheid te komen. Je kunt wellicht sommige stappen sneller zetten, maar je kan geen stappen overslaan. Tegen die achtergrond lieten de bezoeken aan diverse organisaties zien dat de belangstelling voor het Nederlandse garantiesysteem groot is.
Tom van der Geest is directeur van Hypsotech Management Consultancy Hans Mersmann, is beleidsmedewerker bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
