HAREN NOORD - het harener holt - oosterweg
kavelpaspoort 9 wonen in het boerenlint
18 september 2015
2
kavelpaspoort
Voor u ligt kavelpaspoort Het Boerenlint 9. Dit kavelpaspoort is een samenvatting van een groot aantal documenten. Het geeft koper, eigenaar en zijn adviseurs inzicht in alle spelregels die gelden voor de kavel. Deze spelregels zijn opgesteld om de het beeld van Het Harener Holt als geheel te borgen. Het kavelpaspoort is ook bedoeld om inspiratie bieden tijdens de ontwerpfase van uw droomhuis. In de navolgende paragraven wordt eerst kort ingegaan op de wijk Het Harener Holt als geheel. Daarna zoemen we in op de spelregels van kavel 9. Ondanks dat we met grote zorg dit kavelpaspoort hebben samengesteld kunt u hieraan geen rechten ontlenen. Het bestemmingsplan1 en het beeldkwaliteitplan2 zijn de feitelijke documenten waarop u kunt terugvallen.
het boerenlint
De ambitie bij de ontwikkeling van deelgebied 5 en 6 is om een groen woongebied te realiseren dat goed integreert in het Harense landschap en tevens aansluit bij het dorpse karakter van Haren. Daarom vormen alle historische en landschappelijke kenmerken van de directe omgeving van het plangebied de inspiratie en de basis voor het ontwerp. De Oosterweg is zowel een karakteristiek Harens lint als een landelijk weg in het “buitengebied”. De gezamenlijke opgave is dat er aan het lint een gevarieerd bebouwingsbeeld gaat ontstaan. Naast verschillen in kleur, materiaal en detaillering komt dit ook tot uitdrukking door de grotere vijstaande woningen op ruime kavels. Deze woningen hebben onderling een wisselende rooilijn. De woningen en bijgebouwen staan verder van de Oosterweg gesitueerd. Hierdoor zijn grote voortuinen kenmerkend. Samen met de bestaande monumentale bomen zorgen zij voor een lommerijk beeld. De duikerbruggen of duikerdammen over de sloot markeren de entree tot het erf. Naast de uitdaging de onderlinge verschillen van de woonbebouwing vorm te geven zijn de houtwallen en de kapvorm juist de verbindende elementen.
kwaliteitsteam
Voor elk kavel is door de stedenbouwkundige een kavelpaspoort opgesteld. Hierin staan specifieke bouwvoorschriften, beeldkwaliteitsregels en het bebouwingspercentage vermeld, waaraan uw bouwplan moet voldoen. Mede aan de hand van het kavelpaspoort werkt uw architect het ontwerp voor uw woning uit. Dan breekt voor u het spannendste moment aan. U gaat de eerste contouren voor uw droomhuis tekenen, samen met uw architect. In een ontwerp op maat wordt uw woning op basis van een specifiek programma van eisen ontworpen. Het voordeel van een ontwerp op maat is dat met alle aspecten rekening kan worden gehouden. Dat geldt niet alleen voor uw programma van eisen maar ook bijvoorbeeld voor de eisen die in het kavelpaspoort gesteld worden of de afmetingen van uw kavel. Een architect kan u mogelijkheden laten zien, waar u in eerste instantie wellicht niet aan gedacht zou hebben. Uw architect is als beste in staat rekening te houden met al uw wensen en een ontwerp op maat voor u te maken. Vervolgens kan hij of zij de verwerkelijking van uw droomhuis technisch en administratief begeleiden. Uw architect zal u inspireren en enthousiasmeren om samen een fantastische woning te realiseren in Het Harener Holt. Daarna legt u uw schetsontwerp voor aan het beeldkwaliteit team. Het beeldkwaliteitteam zal u voorzien van een advies, waarmee uw architect het ontwerp verder uit kan werken tot een definitief ontwerp. Indien het definitieve ontwerp akkoord is bevonden kunt u een aanvraag omgevingsvergunning indienen. Dit doet u via het omgevingsloket (www.omgevingsloket.nl). Bij de omgevingsvergunningaanvraag toetst de gemeente uw aanvraag aan de geldende wet- en regelgeving. Eerst volgt een toetsing aan het bestemmingsplan. En uw bouwplan wordt voor de definitieve goedkeuring voorgelegd aan het beeldkwaliteitteam. Ook worden de technische eisen van het Bouwbesluit getoetst. De gemeente toetst hierbij aan o.a. isolatie, ventilatie, daglicht en constructie. Als alle toetsingen positief
3
verkavelingssuggestie het harener holt
Deelgebied 5 - Esserbuurt
Grootslaan
Noord
Deelgebied 6 - Groene Kamers
Oosterweg: Het Boerenlint
Zuid
Lokatie Kavelpaspoort 9 aan het Boerenlint De inrichting van de ontmoetingsplekken zal worden geïnspireerd op de archeologische en cultuurhistorische waarden van dit gebied
zijn, wordt De behandeling van uw aanvraag omgevingsvergunning neemt in basis, acht weken in beslag, met de mogelijkheid tot verlenging van zes weken. Na afgifte door de gemeente ligt uw omgevingsvergunning nog 6 weken ter inzage voordat deze onherroepelijk wordt.
4
karakteristiek van het boerenlint Het karakter van Het Boerenlint ligt in de landelijke sfeer. Deze landelijke sfeer komt tot uitdrukking op ruime kavels waarop woongebouwen staan met onderling wisselende rooilijnen en met ruime voortuinen. De ontwerpopgave hierbij is het vormgeven van samenhang en variatie. De samenhang in het lint komt naar voren door de ruime voortuinen en bestaande bomen. Daarnaast komt op enkele onderdelen de samenhang terug in het bebouwingsbeeld. De variatie komt met name tot uitdrukking in het individuele wonen.
uitsnede beschermde bomen buiten de kavel dam met duiker beschermde houtsingel
Kavelpaspoort 9 aan Het Boerenlint
ALGEMEEN De uitdaging is uw woning een eigen karakter te geven. Een karakter passend bij het groene en rustieke Haren. Op deze manier wordt de woning als uniek ervaren.2 Het is belangrijk u bij het ontwerp- en bouwproces van woonhuis en bijgebouw(en) vakkundig, door een architect, te laten adviseren2. Architecten staan geregistreerd in het register van de Stichting Bureau Architectenregister.2 Als er sprake is van catalogusbouw met een vergelijkbare kwaliteit dan is dat natuurlijk ook toegestaan.2 U kunt het kwaliteitsteam overtuigen om af te wijken van de hierna beschreven ontwerp uitgangspunten. Dit doen zij indien zij beoordelen dat het ontwerp van bovengemiddelde architectonische kwaliteit is en binnen de stedenbouwkundige context passend is.3
STRAAT -- Bestaande bomen langs Oosterweg zijn beschermd tegen rooien.1 De boom op de kavel geeft uw tuin al bij oplevering van de woning een volwassen en karakteresiek beeld.2 Het onderhoud van de op tekening aangegeven bomen op eigen erf berust bij de eigenaar van de woning.1 -- Aan de noordzijde van de kavel wordt door de gemeente een voetpad aangelegd. -- De gevel gericht op de Oosterweg is representatief.2 -- De kaveltoerit (grondlichaam met duiker over schouwsloot) ligt op een vaste plek.1 HOOFDGEBOUW -- Woning dient vrijstaand te worden gebouwd.1 -- Traditionele enkelvoudige hoofdvorm met een eigentijdse vormgeving, uitdagende materialisering en detaillering.2 -- 1 tot 2 bouwlagen met kap.1 -- Minimale dakhelling 45º - maximale dakhelling 70º.1
g
tin
h ric nok
0M
ax1
em ogt
ho
nok
M
x5
90º
voorbeeld bebouwing met houten gevelbekleding
t
og
o oth
a em
go
voorbeeld bebouwing met landelijke uitstraling
5
-- U mag een klein aan huis verbonden beroep in de deze woning vestigen. Het bedrijfsvloer oppervlak mag in dat geval maximaal 33% bedragen van de gezamelijke vloeropervlakte van de gebouwen.1 -- Om optimaal gebruik te maken van passieve zoninstraling in de woning is het aan te raden om bijbehorende bouwwerken tegen de noordgevel te situeren en zo veel mogelijk tegen de noordelijke erfgrens. Daarbij moet u wel de volgende afstanden in acht nemen. Het hoofdgebouw staat minimaal 3 meter uit noordelijke erfgrens en 5 meter uit zuidelijke erfgrens.1 -- De hoofdrichting van de kap is haaks op de Oosterweg.1 -- Eenvoudige kapvorm; zadeldak.2 BIJBEHORENDE BOUWWERKEN Bijbehorende bouwwerken worden onderverdeeld in: aangebouwde bijgebouwen en vrijstaande bijgebouwen.1 Voor elk type gelden verschillende mogelijkheden:
A bouwvlak
vo
or
ge
B
ve
in
4M
l
m
6
1M
ns re g f er bo uw vla
ac
ht
er
k
-- Bij aangebouwde bijgebouwen vormen bijgebouw en hoofdgebouw een architectonisch eenheid2. Ze staan bijvoorbeeld onder de zelfde kap. Aangebouwde bijgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden opgericht en minimaal 4 meter achter de voorgevel zie tekening A.1 -- Vrijstaande bijgebouwen staan in zijn geheel achter de achtergevel en minimaal 1 meter uit de erfgrens op op de erfgrens. Zie tekening B.1 Voor alle bijbehorende bouwwerken gebouwen geldt dat: -- het gezamenlijk oppervlak van de bijbehorende bouwwerken maximaal 70 m2 mag bedragen;1 -- ze zijn afgedekt met kap waarvan de dakhelling minimaal 30º en maximaal 60º.1
ge
ve l
7
N
Bouwvlak. Hoofdgebouw dient binnen dit vlak te worden opgericht. Door de GEM aangeplante hoge haag Bestaande elzensingel beschermd
8
MATERIAALGEBRUIK De bebouwing straalt een warme sfeer uit. Dit wordt verkregen door:2 -- een hoofdmaterialisering van handvorm baksteen of hout met ondergeschikte toepassingen van andere materialen; -- kleuren materiaal toepassingen aardkleurig en/of wit gekeimd baksteen; -- geen felle of schreeuwerige kleuren toe te passen; -- een fijnschalige detaillering die de hoofdvorm ondersteund; -- een dakbedekking van riet of donkere niet glimmende dakpannen. PARKEREN -- 2 parkeerplaatsen, op eigen kavel.1
voorbeeld bebouwing met bonte gevelsteen in aardkleuren
voorbeeld bebouwing met rieten kap en donkere gevelsteen
ERFAFSCHEIDING -- Passend in de groene en rustieke sfeer van Haren zijn hagen op de erfgrenzen. Een soort die goed bij deze uitstraling past is een beukenhaag. Om snel een mooie, sluitende haag te krijgen wordt aangeraden 5 planten per strekkende meter te planten met een aanplant hoogte van (voor een lage haag) 0,6 meter (voor een hoge haag) 1,5 meter.2 De hoge haag aan de noordzijde van het perceel is al aangeplant door de GEM. Hagen staan op de eigen kavel en worden door de eigenaar van de woning onderhouden. Kniphoogte: lage haag 0,8 meter / hoge haag 2,0 meter.2 Regels komende uit het bestemmingsplan: Dilgt, Hemmen en Essen (deelgebieden 5 en 6). Regels komende uit het beeldkwaliteitplan: Haren noord deelgebied 5+6, Groene Buurten aan de Grootslaan, Beeldkwaliteitplan: deel1-bebouwing 12 december 2012 3 Het kwaliteitsteam kan alleen afwijken van gestelde regels uit het beeldkwaliteitplan. 1
2
voorbeeld erfgrens met haag in meerdere hoogtes
alle woning voorbeelden betreffen bestaande panden aan de Oosterweg
9
10
