WONEN EN WERKEN MIDDEN IN DE NATUUR MÉT EEN VLEUGJE STAD
Eindeloos RUIMTE VOOR RUIMDENKERS presentatie maart 2015
COLOFON
Eindeloos RUIMTE VOOR RUIMDENKERS presentatie maart 2015 © 2015 | Studio_TD Schuitendiep 1002, 9711 RJ Groningen www.studiotd.nl © 2015 | Qoncepts BV Boxbergerweg 60-A, 7431 PP Diepenveen www.qoncepts.nl Fotografie: Annelore.nl Alle rechten voorbehouden.
Inhoud Manifest Eindeloos
5
1.
Even voorstellen…
7
2.
Waarom Eindeloos?
9
3.
Wat is Eindeloos?
11
4.
Eindeloos in Lemele
13
5.
Omgeving
15
6.
Organisatiestructuur
17
7.
Businesscase en planning
19
Eindeloos - Ruimte voor Ruimdenkers | 3
Manifest Eindeloos Half tien uur ’s avonds. Je rijdt over een schaars verlicht landweggetje. Van de Grefeldijk sla je De Belte op. Een minuutje nog, dan kom je aan op de parkeerplaats. Je haalt je pasje langs de scanner, de auto heb je de komende week niet meer nodig. Als je uitstapt hoor je het gedempte geluid van muziek, afkomstig van de kas. Wat voelt het goed om de stad achter je gelaten te hebben. Je ademt diep in en proeft de geur van bos en heide. Een verdwaalde bij is op zoek naar zijn volk. Een krekel tsjirpt. Vakantie? Een weekendje weg? Nee, dit is je thuis. Mazzelaar. Via een kronkelig wandelpaadje kom je aan bij je huisje. Je zet je tas neer, doet de deur open. Het licht laat je uit, het is zo mooi hier bij het schijnsel van de maan. Verderop gaat de deur van de kas even open, kort is er het aanzwellen van de muziek, dan regeert opnieuw de stilte. De lokroep van de natuur versus de lokroep van je vrienden. Nog even blijf je zitten, nog één laatste ademteug. Dan loop je richting het centrale plein. Eentje nog, en dan naar huis, de natuur in.
Eindeloos is een nieuw dorp, mét een vleugje stad. Twintig woonhuisjes van 42 vierkante meter met grote glazen gevels, midden in de natuur. Het is het buitenleven, maar dan met de voorzieningen zoals je ze gewend bent. Internet maakt dat het platteland niet langer geïsoleerd is, maar juist iets extra’s biedt. Rust en vrijheid gecombineerd met stadse faciliteiten zoals een comfortabele dorpskas om in te werken, of voor een koffie of een biertje met gelijkgestemden. Een centrale opslag, werkplaatsen en zelfs een sportaccommodatie. Boodschappen bestel je gewoon online, waarna ze gedropt worden op het centrale afleverpunt. Je eigen energie opwekken, een moestuin of bijen houden? Hier kan het. Eindeloos is bestemd voor ambitieuze en ondernemende jonge mensen die voor hun werk niet gebonden zijn aan een specifieke plek. Early adopters die veranderingen in gang zetten en vanuit een ander perspectief durven te kijken, ruimdenkers die navolging zullen krijgen van een grotere groep volgers. Eindeloos is jouw stad in de natuur, jouw kantoor op de hei, waar je werkt tussen de krekels en slaapt onder de sterren. Waar naar huis gaan erop uittrekken wordt. Je houdt je pas in en luistert. En je hoort... niets. Dat is Eindeloos. Een woonplek met onbegrensde mogelijkheden.
Eindeloos - Ruimte voor Ruimdenkers | 5
1. Even voorstellen... Wij zijn Paulien van Noort en Arno Schuurs van Qoncepts BV, en Thomas Döbken van Studio TD. Samen hebben we de handen ineen geslagen om een plan te maken in het kader van Ruimte voor Ruimdenkers. Een nieuwe invulling voor de leegstaande boerderij aan de Regge in Lemele, als opmaat voor al het leegstaand agrarisch vastgoed in de provincie Overijssel (en daarbuiten). Ons plan is Eindeloos. Eindeloos is de kans waar we zelf jaren naar hebben gezocht om van de stad naar het platteland te kunnen verhuizen. Een kans die er voor ons en andere jonge mensen niet was, maar nu werkelijkheid kan worden. Eindeloos is vernieuwend, uitdagend, actueel, goed uitvoerbaar, duurzaam en hét antwoord op leegstand. We hebben ons oor goed te luisteren gelegd bij de provincie Overijssel, de gemeente Ommen (waaronder Lemele valt) en onze doelgroep: de ruimdenker tussen de 20 en 40 jaar. Met Eindeloos en de provincie Overijssel als katalysator zetten we een beweging in gang.
Paulien & Arno Qoncepts BV initiator
Thomas studio_TD partner
Eindeloos - Ruimte voor Ruimdenkers | 7
2. Waarom Eindeloos? Jongeren verlaten het platteland en de leegstand neemt toe
Eindeloos doorbreekt deze uitzichtloze situatie
Jonge mensen vertrekken naar de stad, op zoek naar gelijkgestemden, een betaalbaar onderkomen/starterswoning, een andere omgeving, stadse voorzieningen, verandering, werk. Met als gevolg dat het platteland wordt verlaten, de bevolking veroudert, het voorzieningenniveau daalt en de leegstand toeneemt.
Met Eindeloos doorbreken we het patroon van leegloop door in te spelen op de volgende maatschappelijke ontwikkelingen: • flexwerken/het nieuwe werken steeds meer gemeengoed • hang naar de natuur • beschikbaarheid van snel internet in het buitengebied • door internetaankopen zijn alle producten 24/7 beschikbaar en worden aan de deur bezorgd (in ons geval een speciaal depot). • toenemend aantal leegstaande boerderijen • behoefte aan kleine betaalbare woningen, ofwel nieuw aanbod in de instapcategorie • voorkeur voor gebruik boven eigendom • de roep om vergrijzing van het platteland tegen te gaan • herontwikkeling natuur: vergroening van het platteland • duurzame en decentrale energieopwekking • verduurzaming in de bouw • kleinschalige (collectieve) projectontwikkeling
Ouderen trekken juist weg uit stedelijk gebied in het kader van Rood voor Rood om in rietgedekte villa’s van hun oude dag te kunnen genieten. “Ik denk dat er helemaal geen transacties gaan plaatsvinden de komende jaren en maar weinig huizen gebouwd zullen worden. Want als je een transactie hebt, dan heb je een prijs en moet je het verschil afboeken. De gemeenten blijven op hun grond zitten en doen net alsof de grond waard is wat het was, hoewel de prijzen dalen.” Quote Kees de Kort, Macro Econoom 4 februari 2015 BNR News Radio
Een vicieuze en zich versterkende cirkel.
Het platteland wordt gezien als ouderwets en conservatief Het leeglopen van het platteland wordt vaak benoemd als een probleem, maar is eigenlijk het gevolg van een ander probleem: het platteland wordt gezien als ouderwets en conservatief, de stad als dynamisch en progressief. De bestaande dorpen zijn onaantrekkelijk voor de wegtrekkende groep en er is geen alternatief. Bestaande dorpswijken hebben sterke sociale structuren waar nieuwkomers niet een-twee-drie integreren en nieuwbouwwijken zijn vaak saai en bovendien broedplaatsen voor kleine kinderen, geen broedplaatsen voor creativiteit. De mooiere woonlocaties in leegstaande boerderijen in de natuur zijn onbetaalbaar, eenzaam en onbereikbaar door regelgeving en hoge grondprijzen. Een belangrijke reden waarom initiatieven als het Knooperf de Veldboer in Langeveen en De Blauwe Stad in Groningen niet van de grond komen.
Eindeloos biedt betaalbare en inspirerende woon-werkplekken voor 1-2 persoonshuishoudens en trekt een nieuwe groep bewoners/consumenten met gebruikelijke en nieuwe behoeften. Eindeloos geeft daarmee een impuls aan de lokale samenleving en aan de lokale economie. Met Eindeloos kunnen leegstaande boeren-erven worden omgevormd tot nieuwe dorpskernen die een sterke relatie hebben met de bestaande dorpen eromheen. Eindeloos maakt landleven bereikbaar voor mensen die anders in de stad zouden blijven wonen. Een tegenbeweging én kruisbestuiving. Niet alleen trekken jonge mensen naar de stad, Eindeloos zorgt ervoor dat er ook een tegenbeweging ontstaat van jonge mensen (niet noodzakelijk dezelfde) die van stad naar platteland gaan. En wordt niet alleen de kennis en ervaring over landleven naar de stad gebracht, maar ook over het stadsleven naar het platteland.
< figuur: vicieuze cirkel; het platteland wordt verlaten, de bevolking veroudert, het voorzieningsniveau daalt en de leegstand neemt toe...
Eindeloos - Ruimte voor Ruimdenkers | 9
3. Wat is Eindeloos? Eindeloos is jouw stad in de natuur, jouw kantoor op de hei Wonen en werken in Eindeloos staat voor wonen en werken in een natuurlijke idylle, met de voorzieningen uit de stad en sociale contacten met gelijkgestemden. Eindeloos bestaat uit circa 20 woonhuisjes gesitueerd rondom een dorpserf.
< figuur: Vergroening van het agrarisch erf; Waar vroeger het bos plaats moest maken voor agrarische bedrijven, wordt nu het erf getransformeerd naar een kleinschalig dorp in een groene oase.
De woonhuisjes zijn speciaal ontwikkeld voor 1-2 persoonshuishoudens. De huisjes van 42 m2 zijn kwalitatief duurzaam en functioneel met een natuurlijke uitstraling. Ze staan op palen, zwevend boven het landschap. Dit zorgt ervoor dat naast vrije uitzichten ook de natuur onder de huisjes intact blijft. De huisjes staan verspreid over het terrein en zijn te bereiken via kronkelige paadjes waaromheen groen wordt aangeplant. Het dorpserf biedt gezamenlijke faciliteiten zoals een transparante, ruige en comfortabele Dorpskas, een centrale opslag, werkplaatsen en gastenverblijven, sportaccommodatie, een afgiftedepot voor internetaankopen. Auto’s staan bij de ingang van het erf op een parkeerterrein…voor zover de bewoners auto’s hebben. De Dorpskas is een flex-werkplek voor bewoners en een extra woonkamer om overdag een goede koffie en ’s avonds bij de openhaard samen een biertje drinken. Er zijn ook andere collectieve voorzieningen zoals gezamenlijke energieopwekking, internet via glasvezel en car-sharing.
De bewoners van Eindeloos zijn ruimdenkers
< figuur: Bestaande boeren schuren transformeren; De bestaande schuren transformeren, voor nieuwe functies in het dorp.
< figuur: Verjonging platteland; Knooperf 2.0.
Eindeloos is bestemd voor ambitieuze en ondernemende jonge mensen tussen de 20 en 40 jaar, alleenstaand of samenwonend, (nog) niet gebonden aan een gezin, met een eigen bedrijfje of werkzaam als zelfstandige en daardoor voor werk niet gebonden aan een specifieke plek.
boerderijen en nieuw ontwikkelde knooperven, omdat zij de enige generatie zijn die de (te) hoge grondprijzen kunnen betalen. Onze doelgroep verdrinkt zich al in activiteiten op het platteland met een tijdelijk en recreatief karakter in de vorm van festivals (zoals Into the Great Wide Open) en verblijf in boerderij-lodges of glamping (cappucino tussen de koeien). En in activiteiten met een duurzaam karakter in de stad in de vorm van de stadsboerderij en imkeren. Eindeloos biedt hen de mogelijkheid de stap naar het platteland te maken.
Eindeloos is bereikbaar voor de doelgroep We houden de drempel financieel laag om zo de juiste doelgroep te kunnen bereiken. Als nieuwe bewoner wordt je eigenaar van een huisje, maar niet van de grond en de collectieve voorzieningen. De huisjes worden uitgegeven door middel van appartementsrecht. Voor het gebruik van de grond (pacht) en van de collectieve voorzieningen wordt een maandelijks gebruiksrecht betaald (ongeveer 250 Euro per maand). Op deze manier is voor de nieuwe bewoner de investering zo laag mogelijk. De richtprijs voor een huisje is 125.000 Euro, ofwel circa 350 Euro bruto per maand bij een volledige financiering tegen een rente van 3%). Bovendien is het lekker flexibel; een lage financiële drempel zorgt ook voor een goede doorstroom. De bewoners kunnen de aanwezige werkplaatsen en gastenverblijven verhuren (‘artists in residence’) en zo een deel van hun investering terug verdienen of zelfs richting kostenneutraal wonen gaan.
De doelgroep van Eindeloos zijn early adopters. Zij behoren tot de groep die veranderingen in gang zetten en vanuit een ander perspectief durven te kijken. Ruimdenkers die navolging zullen krijgen van een grotere groep volgers. Dit in tegenstelling tot de pensionado’s die nu de doelgroep zijn voor leegstaande
Eindeloos - Ruimte voor Ruimdenkers | 11
4. Eindeloos in Lemele De Eindeloos beweging start in Lemele De Belte 3a in Lemele ligt prachtig aan het einde van een doodlopende weg. Een met bomen omsloten stuk grond dat opent naar het glooiende en ruige natuurgebied waar de Regge doorheen slingert. Op deze plek starten wij de grote beweging van Eindeloos door het eerste dorp te bouwen.
Vitale dragers De Regge die op 100 meter langs het erf stroomt is de identiteitsdrager van het gebied. Waar de Regge vroeger als een ruige stroom door het moeraslandschap kronkelde, is deze later genormaliseerd en gekanaliseerd en zijn er agrarische bedrijven langs gesitueerd met enorme opstallen, waardoor het gebied een groot deel van haar natuurlijke veerkracht verloor.
werken. En daarmee deel uit te maken van en bij te dragen aan de identiteit en het bestaansrecht van het gebied. Het is juist die woon- en werkfunctie die steeds meer verdwijnt en daarmee ook een deel van de recreatieve aantrekkingskracht. Niet alleen ontstaat steeds meer leegstand van agrarische bedrijven, ook het landschap verarmt door slecht onderhoud van de bewoonde opstallen en verrommeling van de erven eromheen. Met Eindeloos herleeft de woon- en werkfunctie voor de streek die nu steeds meer verdwijnt. De verjongings- en vergroeningsopgave gaan daarbij hand in hand.
Misfit als erfenis Inmiddels is het oude meanderen van de Regge teruggebracht. Het leegstaande agrarisch bedrijf met loodsen en schuren aan de Belte dat is achtergebleven, is het bijhorende land kwijt; dat is nu natuurgebied. De loodsen en schuren zijn vervallen en bevatten asbest. Een saneringsopgave voor de eigenaar. In het verlengde van het “teruggeven aan de natuur” ligt het voor de hand een deel van de loodsen en schuren te slopen en te saneren en in te zetten op kleine natuurlijke opstallen in harmonie met die nieuwe natuur.
Uitzicht vanuit de Qabin.
Het enorme oppervlak aan bestrating wordt verwijderd en hiervoor in de plaats wordt groen aangeplant. De nieuw te bouwen huisjes worden elders prefab gemaakt en komen op palen boven het natuurlandschap te staan.
Eigentijds gebruik – rentmeester van de plek De beleving van de Reggestreek kan in de vorm van recreatie, waar al groots op ingezet wordt met tal van recreatie-route-structuren en recreatieparken. Deze beleving is echter gericht op passanten. De Reggestreek kan ook worden beleefd door er te wonen en te De oude vervallen opstallen met asbest.
Ruimdenkers; Boerderij Lemele aan de Regge.
Eindeloos - Ruimte voor Ruimdenkers | 13
5. Omgeving Provincie Overijssel als nestor
Belang dorp Lemele
De provincie wil graag leegstand tegengaan en vergroenen. Deze vergroening moet in toenemende mate opgepakt worden door particulieren. Het overdragen van het beheer en eigendom van natuur is beleid.
Het dorp telt 525 inwoners (31-12-2013) en dat aantal daalt jaarlijks. Eindeloos kan een impuls zijn om Lemele op het netvlies te zetten van nieuwe potentiële bewoners.
Belang lokale ondernemers Bijdrage provincie: de provincie is de partij die de startimpuls kan geven en de nestor van grote ontwikkelingen. Door Eindeloos te laten winnen geeft de provincie een duidelijk signaal af.
Belang Provincie Overijssel De provincie is de eigenaar van de locatie Lemele. Bijdrage provincie: We hebben gesproken met Ronald Kramer van Grondzaken van de Provincie Overijssel over het verwerven van de gronden. Daar is nog een knelpunt: de saneringsopgave maakt dat de commerciële waarde niet aansluit bij de boekwaarde. Dit houdt de leegstand in stand en dient te worden doorbroken.
Belang Gemeente Ommen De gemeente wil vergroenen en verjongen. De gemeente is op zoek naar nieuwe en bijzondere doelgroepen. De gemeente heeft grote grondposities en is niet op zoek naar concurrentie voor beschikbare bouwkavels, maar wel naar diversiteit, nieuwe doelgroepen en ondernemerschap.
Lemele ligt aan de voet van de Lemelerberg wat een grote toeristische trekpleister is. Het gros van de ondernemers zit dan ook in de recreatieve hoek. Lemele oriënteert zich wat betreft winkelaanbod op Ommen als dichtst bij gelegen stad. Meer zelfstandige ondernemers uit een andere branche (creatieve sector, advies, IT) kan leiden tot een beter economisch klimaat. De lokale bakker, de slager en de supermarkt profiteren daarvan.
Belang Stichting Overijssels landschap Stichting Overijssels Landschap heeft de grond die voorheen bij het agrarisch bedrijf hoorde aan de Belte 3 verworven en geeft deze grond terug aan de natuur. De overgebleven 1,3 hectare die nog wel onderdeel vormt van het leegstaande perceel willen wij naadloos laten overlopen in het natuurgebied door de inrichting hierop af te stemmen.
Bijdrage Ommen: de gemeente kan toestemming geven het bestemmingsplan aan te passen voor het plaatsen van 20 huisjes in Lemele voor wonen en werken. We hebben gesproken met Klaas Smid, wethouder van de gemeente Ommen, en Alfred Gijlers, Ruimtelijke Ordening. Het draagvlak voor onze plannen is er! Tevens zijn nieuwe locaties aangedragen in de gemeente Ommen waar deze ontwikkelingen worden aangemoedigd als follow-up.
Eindeloos - Ruimte voor Ruimdenkers | 15
INSPIRATION FOR QUIET PLACE
YOUR SOMEWHERE
Eindeloos studio
www.eindeloos.land
