WINKEI.I.OCATIES IN BEWEGING

Amsterdam School of Real Estate V'/ibautstraat 129 1091 GL Amsterdam The Netherlands

WINKEI.I.OCATIES IN BEWEGING

Kan~en

voor startende, groeiende en uiHredende ondememers in de mode-, schoenenen sportdetailhandel

drs. W.V.M. van Rijt-Veltman drs. N.J. Sipma Zoetermeer, 8 oktober 2004

COLOFON Het onderzoek dat ten grondslag ligt aan deze rapportage is in opdracht van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) uitgevoerd. Het onderzoek is begeleid door HBD en Mitex en verricht door EIM, Zoetermeer. Het rapport "Winkellocaties in beweging" is een uitgave van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD). Als sectorinstituut ondersteunt het HBD de gehele detailhandel. Het HBD vervult een functie als lcenniscentrum; maalct maatschappelijke ontwikkelingen en overheidsbeleid helder en hanteerbaar en stimuleert professionaliteit in de sector. In het HBD werken samen: MKB-Nederland, Centrale Vereniging voor de Arnbulante Handel (CVAH), FNV Bondgenoten en CNV Dienstenbond. EXTRA EXEMPLAREN VAN DEZE PUBUCATIE EN ANDER PUBUCATIES VAN HET HBD ZI.JN TE BESTELLEN:

•

via internet: www.hbd.nlfpublicaties (als download gratis en als printversie € rs,oo)

• pere-rr1ail: bestel~hbd.nl • per fcix: HBD-bestelservice: o7o 338 57 II • telefonisch: bij de HBD-bestepijn: o8o(') 023 ()2 05 (gratis). Een overzicht van aile HBD-publlcaties is te vinden op de website www.hbd.nl

Copyright ©

2.004

Hoofdbedrijfschap Detailhandel

Het HBD hecht veel belang aan de verspreiding van kennis over de detailhandel. U mag dan oak gedeelten uit deze publicatie ovememen, mits met bronvermelding. Het integraal reproduceren van de inhoud van deze publicatie is aileen toegestaan met schriftelijke toestem~ng van het HBD.

H BD -

J.... Detailhandel Hoofdbedrijfschap

.Mill"

~.;::

WINKELLOCATIES IN BEWEGING

HOOFDBEDRIJFSCHAP DETAILHANDEL

lnhoudsopgave

Managementsamenvatting

4

1

lnlelding

6

2

(Rulmtelljke} beweging in de modemarkt

7

2.I Consumententrends 2.2 Trends in mode-, schoenenen sportmarkt 2.3 Trends in de winkelmarkt

7 8 9

3

Het aanbod in beeld

3·! 3·2

Omvang en kenmerken Creatie van het winkelaanbod

4

De vraag in beeld

18

4·! Omvang en kenmerken 4·2 Creatie van de vraag

r8 20

s

Werking van de winkelmarkt

s.r 5·2

Verwerving van panden Knelpunten

6

Suc:cesvolle modeloc:aties in de toekomst

6.r De mode-, schoenenen sportdetaillist 6.2 De detaillist nader gespecificeerd 6.3 Rol van organisaties van samenwerkende

10

IO IS

23

23 24 26

26 28 3I

modedetaillisten

6.4 Rol van gemeenten (en provincies)

3I

Bijlage

Ruimtelii k beeld modedetailhandel


32

WINKELLOCATIES IN BEWEGING :·::.3 ~--

MANAGEMENTSAMENVATnNG CI.JFERS VRAAG EN AANBOD

•

Per jaar bedraagt de vraag naar winkelpanden voor de mode-, schoenenen sportdetailhandel circa r.ooo winkelpanden. Hiervan is 54% afkomstig van nieuwe bedrijven, 20% van uitbreidende bedrijven en 27% van verhuizende bedrijven. Gelijktijdig komen per jaar circa 3.ooo winkellocaties voor de mode-, schoenenen sportdetailhandel beschil
•

•

DISCREPANTIES TUSSEN VRAAG EN AANBOD

•

Het aanbod is veel omvangrijker dan de vraag. Behalve van de benodigde frictieleegstand is er dus sprake van structurele leegstand. Momenteel staat 7,2% van de winkels leeg (2.4% = structureel). Ruim twee op de vijf aangeboden panden hebben een winkelvloeroppervlakte (wvo) van minder dan roo m terwijl de vraag hoofdzakelijk panden van minimaal roo m omvat. De vraag is vooral afkomstig van snelgroeiende filiaal- en franchiseorganisaties. Vanwege hun hoge locatieeisen is de trefkans van vraag en aanbod gering. De hoge huurprijzen op de zeer gewilde Ar-locaties (en ook op de nieuwbouwlocaties in de binnensteden) maken deze locaties onbereikbaar voor modezaken uit het MKB. Dit deel van de markt is een 'besloten aangelegenheid' van grote filiaal- en franchiseorganisaties. Zij hebben financiele draagkracht en bieden de door projectontwil
•

2

,

2

• •

•

SUCCESVOLLE LOCATIES VOOR MKB-DETAILLISTEN IN DE TOEKOMST

•

Kansen voor de damesmodedetaillist en schoendetaillist zijn: A2- en Br-locaties. Hiervan komen er circa 1.200 per jaar vrij. Ar-locaties krijgen steeds meer het karakter van massaal kijken en winkelen bij landelijke winkelketens in het lage en middensegment van de markt. De aanloopstraten 'om de hoek' worden steeds meer het domein van de modezaken uit het midden- en hoge segment, waar soortgenoten elkaar weer weten te vinden. Kansen voor de herenmodedetaillist zijn: B2- en C-locaties. Deze zaken kunnen ruimtelijk gezien op zichzelf staan, omdat zij voornamelijk gerichte kopers ontvangen. Kansen voor de sportdetaillist zijn: B-en C-locaties voor functionele spmtzaken, A2-locaties voor sport(mode)zaken en C-locaties voor megastores. De winkelformule bepaalt hier de benodigde drukte-inde.x van de locatie. Kansen voor starters in de modedetailhandel zijn: - instromen als franchisenemer op een A2- en Br-locatie; · eigen formule neerzetten op een C-locatie; - familie ofbaas volgens een geleidelijk proces opvolgen; - superspedaalzaak (met geringe winkelruimte) op een A-locatie. Kansen voor uitbreiders in de modedetailhandel zijn: · 'een tweede winkel erbij' in dezelfde straat ofhet dorp emaast, via eigen micronetwerk; - als ondememer-filiaalhouder met een eigen regionale winkelformule expanderen op A2- en Br-locaties enjofwinkels exploiteren van een landelijk bekende winkelformule.

• •

•

•

4 ,;~ WINKELLOCATIES IN BEWEGING ..

~:~


a Kansen voor verplaatsers in de modedetailhandel zijn:

a

· A2- en Br-locaties voor modezaken die met een kwaliteitsvermindering op hun huidige Ar-locatie te maken hebben; Br- en B2-locaties voor de succesvolle en naar groei strevende solisten op C-locatie. Kansen voor uittreders in de modedetailhandel zijn: · familielede.n of personeelsleden tijdig voorbereiden op de eventuele ovemame; · inschakelen van franchise- of full service retailorganisatie om een opvolger binnen die kri.ng te vinden; · grate Ar-locaties aanbieden op de onzichtbare markt van grate filiaalbedri.jven en franchiseketens; - kleine Ar-locaties aanbieden aan (winkelketens van) superspeciaalzaken.


WINKELLOCATIES IN BEWEGING ::::,,~

1

INLEIDING

AANLEIDING EN DOEL VAN HET ACHTERLIGGENDE ONDERZOEK

De mode-, schoenenen sportdetailhandel wil nieuw zelfstandig ondememerschap (MKB) stimuleren. Daamaast is het gewenst dat bestaande ondememers hun locatiebeleid zodanig kunnen uitvoeren, dat hun bedrijfshuisvesting past bij hun winkelformule en 'mee kan groeien' met het bedrij£ Voor beide doelstellingen hebben het HBD en Mitex behoefte aan meer inzicht in niet aileen het aantal winkelpanden dat in de komende jaren beschikbaar komt voor de drie genoemde branches, maar ook in de kwaliteit, ligging, grootte en rui.J.ntelijke spreiding van deze winkelpanden. De aandacht voor de beschikbaarheid en kwaliteit van winkellocaties is geen overbodige luxe in deze tijd van: • een toenemende leegstand in de winkelmarkt als gevolg van de zwakke economie en de onevenredige groei van het aantal winkelmeters in Nederland, en • een verschuiving van het ruimtelijke patroon waarbij winkellocaties aan de rand van de stad (bouwmarkten, tuincentra e.d.) steeds populairder en de binnensteden steeds tijdrovender en duurder worden (afnemende bereikbaarheid, hogere parkeertarieven, e.d.). Verder heeft de mode-, schoenenen sportdetailhandel te maken met een vergrijzing van het ondernemersbestand (bedrijfsoverdrachtenj-beeindigingen), de nog steeds hoge huurprijzen op A-locaties (concurrentie grootwinkelbedrijf), en de onder druk staande kwaliteit van de B-locaties (aanloopstraten).

Het onderzoek is gebaseerd op de op dit moment beschikbare bronnen1 • Op basis van deze vooronderstellingen is de analyse vormgegeven en zijn de conclusies tot stand gekomen. LEESWI.JZER RAPPORT

In dit rapport zijn de bevindingen uit het onderzoek vastgelegd. De rapportage is als volgt opgebouwd. In hoofO.stuk 2 treft u een overzicht aan van actuele trends en ontwikkelingen in de (mode)marlct. Vervolgens wordt in de hoofdstuld<en 3 en 4 aandacht besteed aan het aanbod van en de vraag naar winkelpanden. Hoofdstul< 5 gaat in op de werking van de winkelmarkt. Tot slot schetst hoofdstul< 6 een beeld van toekomstige succesvolle modelocaties voor de verschillende doelgroepen in de mode-, schoenenen sportdetailhandel.

De resultaten van het lopende onderzoek van het HBD inzake vergrijzing zijn nog niet in dit onderzoek opgenomen.

1

6 -.•.... WINKELLOCATIES IN BEWEGING -~>

~


2

(AUIMTEI.IJKEJ SEWEGING IN DE MODE MAAKT

2.1 CONSUMENTENTAENDS VERGRI.JZING, ONTGROENING EN VERKLEURING 1

De vergrijzing in hetland zet door. Ook in de detailhandel is dit merkbaar: 25% van de ondernemers is 55 jaar of ouder2 • In de modedetailhandelligt dat percentage nog hoger, namelijk op 33%3. Dit betekent dat in de komende vijf jaar relatief veel ondernemers in de modedetailhandel met pensioen zullen gaan en hun bedrijf willen overdragen aan een opvolger en de waarde van hun bedrijf willen verzilveren. Tot 2oro stijgt de groep jongeren in de basisschoolleeftijd als gevolg van toename van het aantal geboorten in de tweede helft van de jaren negentig. Na 2010 wordt een daling verwacht van het aantal kinderen tussen 4 en r2 jaar. In de komende jaren zal de consumentengroep tussen de 20 en 40 jaar duidelijk afuemen en de groep van 40-65 jaar toenemen. Het aandeel allochtonen zal tot 2oro met 17% toenemen (3,4 miljoen). Het gaat hierbij voor het merendeel om allochtonen met een niet-westerse herkomst Dit zal de vraag in de modedetailhandel zeker kunnen be'invloeden. CONSUMENT HOUDT HAND OP DE KNIP4

De laagconjunctuur noopt de Nederlanders tot een steeds grotere prijsbewustheid. Hoewel de eisen aan kwaliteit en service niet zo gauw worden losgelaten, zal de prijs een (weer) steeds belangrijkere rol spelen. De consument gaat steeds meer plijzen vergelijken voordat hij een aankoop doet en zal eerder een goedkoper altematiefldezen. Hierdoor zal de merken- en winkeltrouw afnemen. Daamaast zal de consument zijn aankopen eerder uitstellen en bijvoorbeeld een jaartje langer met een jas doen. NIEUWE DOELGROEPEN ONTPOPPEN ZICH

Hoewel het steeds moeilijker wordt een specifieke doelgroep in de mode-, sport- en schoenenbranche.te bedienen, laten sign;:tlen uit de markt zien dat specifieke doelgroepen toch graag becliend willen worden: II 'Zwaarlijvige' consument: bijna de helft van de bevolldng is tegenwoordig te zwaar. In de modematen is dit te merken aan de verschuiving in de best verkochte maten (van 38-40 naar 42-44). De markt groeit maar lijkt ook steeds meer op de mode voor reguliere maten. Wei zijn er andere eisen aan de grote maten: type stof, model en accentueringen5. II Tieners: worden snel volwassen, hebben eigen wensen en een eisenpakket op modegebied. Ook kinderen van(af) ro jaar zijn zich hier heel bewust van. Dit uit zich in de winkel in aparte collecties en eigen winkels6. II Senioren: deze steeds grater wordende groep is kritisch, modebewust en zoekt kwaliteit en comfort. Deze 'best-agers' zijn minder recessiegevoelig, honkvast en koopkrachtig (waning grotendeels afbetaald) en willen zichzelf verwennen7.

1

Bron: Marktstudie detailhandel non-food, De formule maakt het verschil, Rabobank/EIM

2

Bron: Kamers van l
2003.

Bron: Mitex, aangevuld met gegevens uit de interviews. 4 Bron: Marktstudie detailhandel non-food, De formule maakt het verschil, Rabobank/EIM 5 Bron: Textielvisie nr.

8-2003;

Branche in Detail, HBD,

2004.

6 Bron: Textielvisie nr.

1-2004,


2004.

7 Bron: Textielvisie nr.

2-2004,


2004.


2003.


::;,,?

2.2 TRENDS IN MODE·, SCHOENENEN SPORTMARKT MEEA EN SNELLER: MODE, MEAKEN EN LIFESTYLES

•

•

•

Modebranche: De consument is de afgelopen jaren steeds frequenter kleding gaan kopen. Het aanbod en de promotie van het thema mode hebben dit gedrag bevorderd. De kleinere modesegmenten, zoals bodyfashion en kindermode, die het in de recessie nog lang goed deden, hebben daar nu ook hinder van. De bodyfashion kan bogen op steeds meer belangstelling vanuit de consument. Voor de vrouwenmode geldt nog steeds het vergelijkend winkelen, waarbij de flashcollecties een nieuw fenomeen zijn om deze consumenten frequenter terug te laten komen. Vergelijkend winkelen is vooral op A-locaties mogelijk gemaakt; de mannen gaan veel doelgerichter te werk, waardoor de onde1nemer ook goed op een B-locatie kan functioneren 1 • De trend in de mannenmode waarbij er sprake is van mixen van casual en herenmode, kan hierin echter wellicht ook weer een verandering teweegbrengen. Schoenenbranche: Het schoenensegment is in de loop der tijd steeds modegevoeliger geworden. Merken en private labels zijn bij consumenten niet doorslaggevend voor de aankoop, de consument richt zich eerder op de winkeF. Sportbranche: In de sportbranche hebben enkele grote leveranciers de macht in de 'kolom'. Qua locatie worden momenteel de C-locaties voor de megastores steeds interessanter. Het gaat dan om een breed assortiment sport. De concurrentie vanuit de sportrnode met de mode wordt steeds sterker. Er komt een scheiding in de winkels met sportmode en de winkels met sportartikelen. De sportbranche boekt momenteel successen met lifestyle-concepten (eerst Nike, nu Puma)3.

VEATICALE INTEGRATIE MERKFABRIKANTEN ZET DOOR

Steeds meer succesvolle retailketens voorzien de markt van extra aanbod. Merken als Nike, Hilfiger en Ecco komen met eigen winkels4. Daa1naast proftleren de merken zich prominenter in (gespecialiseerde) mode- en sportwinkels. Wel stellen de fabrikanten steeds hogere eisen aan de locatie. Dit heeft invloed op de collectie in de winkel en kan zelfs tot gevolg hebben dat de ondernemer van locatie moet veranderen. Dergelijke marktbewegingen verharden de concurrentieverhoudingen in de modedetailhandel. MULTIFORMAT RETAILING VRAAGT OM VARIATIE AAN WINKELPANDEN

De trend naar grotere winkels zet door in met name de sportbranche en delen van de modemarkt. Gelijktijdig zijn er ook ontwikkelingen naar kleinere winkels. Zo heeft C&A aangekondigd met speciale kinderwinkels en damesmodewinkels te komen, hetgeen een opsplitsing betekent van de huidige formule die staat voor mode voor het hele gezin onder een dak. Ook Pro Sport wil een andere concept in de markt zetten, waarvoor juist ldeinere winkelpandennodig zijn. Dergelijke ontwikkelingen zijn een uiting van de algemene trend naar multiformat retailing, een trend die bijvoorbeeld door supermarktketen Albert Heijn (megastores, citywinkels, AHto-go) al eerder is opgepakt. VEADRINGINGSCONCURRENTIE WORDT HEVIGEA

De inschatting is dat in de toekomst het aanbod (in oppervlak) met 25% toeneemt (Bolt, 2003). Dit leidt tot meer winkels dan de vraag en zal derhalve de verdringingsconcurrentie en de verhardende concurrentieverhoudingen verder opvoeren.

1


2


2003,


2003.

2003.

4 www.fashionunited.ni, juli 2004.

8 ··· WINI(ELLOCATIES IN BEWEGING

HOOFDBEDRI)FSCHAP DETAILHANDEL

2.3 TRENDS IN DE WINKELMARKT OPMARS VAN LOCATIES IN 'RIJKE RANDGEMEENTEN'

In de toekomst zal het merendeel van het aanbod in de kleinste kemen (< 2o.ooo inwoners) verdwijnen. Gelijktijdig is er sprake van een opmars naar de kleinere randgemeenten als gewilde vestigingslocatie. Dit zijn gemeenten die onder de rook van de grote steden liggen en waar veel tweeverdienende forensen wonen. De toenemende populariteit heeft te maken met de goede locatiefactoren - zoals (gratis) parkeren en bereikbaarheid · en een koopkrachtig publiek, en niet in de laatste plaats met het feit dat in deze gemeenten winkelpanden nog betaalbaar zijn voor ondernemers. In de grote steden is veelal het prijsniveau te hoog, waardoor kopen onmogelijk wordt en de ondememer zich tevreden moet stellen met een huursituatie. 'RUIMDENKENDE' OVERHEID

Het ruimtelijke beleid van de overheid heeft de strakke regelgeving uit de VINEX losgelaten en is te kenschetsen als een sterk liberaliserend beleid. De traditionele winkelstructuur (binnenstadscentra, stadsdeelwinkelcentra, wijkwinkelcentra en huurtwinkelcentra) staat hierdoor onder dmk Nieuwe aanbodsvorrnen (perifere grootschalige detailhandelsconcentraties, NS-stationslocaties, voetbal- annex cultuurstadia e.d.) krijgen meer ruimte om zich te ontwikkelen. Hoe de ruimtelijke structuur er in de toekomst uitziet is afhankelijk van consumentengedrag, economisch tij en het invullen van de beleidskaders op regionaal en lokaal niveau. GROTE FILIAAL• EN FRANCHISEKETENS 1

BEPALEN FVSIEKE OM GEVING

Deze twee groepen in de modedetailhandel bepalen steeds meer de fysieke omgeving. Daarbij versterken zij de schaalvergroting in de detailhandel. Er worden hoge eisen aan de locatie gesteld. Dit betekent dater, ondanks de leegstand, relatief weinig passend aanbod van pa:hden tevinden is. Vooral nieuwbotiwprojecten bieden voor deze groepen in dit opzicht veel perspectief. TOENEMENDE LEEGSTAND

De hoeveelheid aangeboden winkelruimte stijgt. In 2003 is sprake van meer dan ro% toename ten opzichte van het jaar daarvoor. Meer dan 8oo.ooo mz staat op dat moment leeg2 • Dit is goed zichtbaar in vooral de aanloop· straten, waar veellege winkelpanden te zien zijn. In 2003 was in het Ar-winkelgebied nauwelijks leegstand. Nieuwbouwprojecten aan de rand van een binnenstad of in de periferie hebben daarentegen moeite huurders of kopers te vinden.

1

In dit rapport wordt een onderscheid gemaakt in kleine filiaalbedrijven (ondernemingen tot circa 15-

filiaalbedrijven (ondernemingen met circa

20

20

winkels) en grate

of meer winkels). Franchiseorganisaties worden gekenmerkt door zelfstandige

ondernemers met franchisecontract. Een combinatie van beide komt ook voor, maar in het kader van dit onderzoek is zo'n gedetailleerd onderscheid niet relevant. 2

www.fashionunited.nl, maart

2004;


Cijfers in perspectief 2004, DTZ Zadelhoff,

2004.

WINKELLOCATIES IN BEWEGING ::;;r,~

HET AANBOS IN BEELD

3

Het aanbod van winkelpanden wordt bepaald door bedrijfsbeeindigingen en -verplaatsingen en nieuwbouw. Het is een complex samenspel van factoren, waarbij het economische klimaat als een paraplu over alles heen zijn invloed doet gelden. Op dit moment hebben we te maken met een consument die nog steeds de hand op de lmip houdt, en met verhardende concurrentieverhoudingen. Voor de detailhandel zijn de druk op de handelsmarges en de noodzaak tot bedrijfsefficiency en innovatie enmm. In zdn situatie is er meestal een toename van het aantal bedrijfsbeeindigingen door faillissementen, persoonlijke motieven en overstap naar het verhuren van het eigen pand. Terwijl in tijden van economische groei jaarlijks zo'n 6 a 7% van de winkels van eigenaar of huurder vvisselt (incl. verhuizingen), kan dit tijdens minder gunstige perioden oplopen tot niet minder dan Io%1 • Naast de genoemde economische en conjunctuurgevoelige factoren bepaalt de onomkeerbare vergrijzing van het ondememersbestand het fenomeen van bedrijfsbeeindigingen. Bedrijfsverplaatsingen komen enerzijds voort uit de wens om het bedrijf te laten groeien en te vemieuwen, en gelijktijdig het ontbreken van die mogelijkheid op de huidige locatie. Hierbij kunnen nieuwe winkelprojecten een stimulans zijn. Anderzijds komen bedrijfsverplaatsingen voort uit 'gedwongen' situaties, bijvoorbeeld in het kader van het gemeentelijke ruimtelijke-ordeningsbeleid. Bedrijfsbeeindigingen en -verplaatsingen creeren een aanbod van winkels, waaruit de toekomstige modedetaillist kan 'ldezen'. Waarom het woord 'kiezeh' tussen aanhalingstekens is geplaatst, zal in het vervolg van dit rapport duidelijk worden.

3.1 OMVANG ·EN KENMERKEN 3.1.1 AANTAL PANDEN, MARKTSEGMENT, M• WVO EN PRidS dAARLldKS 3.000 PANDEN, WAARVAN 2.000 BINNEN BEREIK

Op basis van gegevens over winkelleegstand, vergrijzing, verhuizing en overlevingspercentages van startende ondememingen kan het aanbod van vrijkomende of wisselende winkelpanden ten behoeve van de modedetailhandel op ruim 3.ooo op jaarbasis geraamd worden 2 • Van deze panden zijn er ongeveer 2.ooo zichtbaar, dat wil zeggen op een bepaald moment geregistreerd als zijnde 'leegstand'. De overige r.ooo bestaan uit ter overname aangeboden bedrijven (nog actief in de markt) en panden die snel wisselen zonder openbare bekendmaking. Van de leegstaande panden is circa 75% toe te schrijven aan de modebranches3, I3% aan de schoenenbranche en 12% aan de sportbranche. Binnen de modebranches ben·eft het aanbod van winkelpanden voomamelijk damesmodezaken en gemengde modezal<en waaronder jeans- f casualzaken (figuur 1).

1

Bron: Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Theorie en praktijk, E.J. Bolt,

2

Bron: raming ElM o.b.v. Locatus, Rabobank Nederland, CBS, VVI<, HBD en ElM.

2003.

3 D.w.z. damesmode, herenmode, gemengde mode (w.o. jeansfcasual), kindermode, overige textiel, modeartikelen en textielsupers.

1C~.. , ..



Figuur 1

Aanbod van winke/panden In de modedetai/handel, verdeeld naar marktsegment (in %)

Bron: Raming ElM o.b.v. Digitale Databank Winkelaanbod Mitex en Ondernemingsbeurs

B%schoenen 11% ldndennode 34% damesmode

11% herenmode

11% overige

25_% geme,gdljeans/casual

VEEL (TE) KLEINE PANDEN AANGEBODl$N

Ruim twee op devijfaangebo4ert winkels h~.~ben een wiriJ(elvloeroppefVTakte van minder dan roo m en mogen volgens de huidige begrippen 'zeer klein' g~lioe:md worden, Bijna eveil,veel winkels hebben een oppervlakte van roo tot 200m~ en ~.slechts' r6~ is grater quaomvang (figtrq.t 2)1. 2

tiguur 2

Aanbod Jian winkelpanden in de miJdedetailhandel, verdeeld naar klasse

nr winkelvloeroppervlak

Bron: Raming ElM o.b.v. digitale marktplaatsen voor vraag en aanbod van winkelpanden

5%~4IJOM1

11% 200 • 400 M 1

44% <100M2

2

40% 100 ·200M

1 Voor de leegstand in de totale detailhandel geldt dat circa 6o% kleiner dan 100 m• is, 25% tussen 100 en 250m' is en 15% 250 m• of groter is (bron: Locatus, 2004).



:::.11

PRI..JSVARIATIE IS GROOT

De aangeboden winkelpanden in de modedetailhandel varieren qua huurprijs (figuur 3). Het is dus niet zo dat het aanbod of de leegstand zich in een bepaald huursegment voordoet. Dit is conform de bevindingen uit het recente onderzoek van Locatus en RuG naar de winkelleegstand in Nederland: zij konden geen oorzaak-gevolgrelatie tussen de hoogte van de huurprijs en de mate van leegstand vaststellen1 • tiguur 3

Jaarhuur van de aangeboden modewinkels in % van de omzetindlcatie

Bron: Digitale Databank Winkelaanbod Mitex, bewerking ElM.

<5%

5-7%

7-9%

9-11%

11-13%

~13

3.1.2 LOCATIETVPERING

Het gros van de vrl]komende panden llgt centraal

In figuur 4 is een locatietypering gegeven van het winkelaanbod voor de modedetailhandel. Van de winkels die het aanbod voor de modedetailhandel vormen, ligt 8o% in de centrale winkelgebieden: binnensteden (> 400 winkels), hoofdwinkelgebieden (roo.-400 wink:els); grate kemverzorgende centra (So-roo winkels) en de ldeine kemverzorgende centra (5-50 ~nkels). Daama~stbevindtrs% van de winkels zich in de ondersteunende winkelcentra: stadsdeelcentra (>50 Winkels), grote"\Vij],cylinkel,centra (25-50 winkels), ldeine wijkwinkelcentra (5-25 winkels of 5-ro winkels met rriiniinaal 2. supermar]cten), ·brttlli:winkelcentra (5-ro winkels met maxlmaal r superrnarkt) en grootschalige concentraties 2 • be overige 5% va!l de winkels betreftverspreide bewinkeling. Dit beeld is voor de modebranches en de sd10enenbranche nagenoeg gelijk. De situatie voor de sportbranche wijkt iets af: daar worden relatief minder winkels (63 %) in de centrale winkelgebieden aangetroffen en juist meer (2o%) als verspreide bewinkeling.

1

Bron: Winkels in de etalage, een analyse van langdurige leegstand in de Nederlandse hoofdwinkelgebieden, Locatus/RuG,

2

2004.

Dit type winkelconcentratie is voor de modedetailhandel (m.n. sportbranche) in opkomst; het heeft hier een zodanig geringe omvang dat het cijfermatig wegvalt ("" o).

12 ··· WINKELLOCATIES IN BEWEGING 4:-_·.t,,


figuur 4

Aanbod van leegstaande winkels voor de modedetallhandel, verdee/d naar type winkelconcentratie

{in % van het totaal} Bran: Raming ElM o.b.v. Locatus,

2004.

verspreide bewinkeling

stadsdee/centra - · · · · kernverzorgend klein - · · · kernverzorgend groot • • • • • • • hoofdwinke/centra

11111111•1111111111•11•111••·•-·•111••••

Een andere en aanvullende invalshoek om de locati.es te typeren is de kwalificati.e naar A·, B-en C-locaties. Deze kwalificatie is ingegeven door de wens tot ruimtelijke concentratie van detailhandelsbedrijven om de trekkracht van de locatie te vergroten en van elkaars nabijheid te profiteren. Zie kader 1 •

1

Bron: Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Theorie en praktijk. E.). Bolt, 2003.


WINKELLOCATIES IN BEWEGING :~,~,3

Bl}na tweederde betreft een A·locatle

Uit gegevens van Locatus blijkt dat binnensteden, hoofdwinkelcentra en andere centraal in bevolkingsken1en gelegen winkelgebieden het domein van de modewinkels zijn. Daar bevindt zich op dit moment ook bet aanbod. Uit gegevens van Bolt blijkt dat daarbij vooral de kwalifi.caties AI, A2 en in mindere mate BI horen. Aangenomen mag worden dat zich ook hier relatief veel aangeboden winkelpanden bevinden. Dit wordt bevestigd door figuur 5· Bijna tweederde van de aangeboden mode\vinkels is namelijk'gevestigd in een hoofdwinkelstraat in het stads- of dorpscentrum en ruim een kwart in een aanloopstraat daar naartoe. llguur 5

Aangeboden modewinkels naar type /ocatle (in %)

Bron: Raming ElM o.b.v. Digitale Databank Winkelaanbod M/tex en Ondernemingsbeurs.

8% C buiten centrum

64% A hoofr/Winkelstrllat in centrum 3.1.3 REGIONALE SPREIDING

In Zuid-Holland en Noord-Brabant is het aantal aangeboden modewinkels het grootst (4o% van het totaal), op de voet gevolgd door Noord-Holland, Limburg en Gelderland (35% van het totaal). Zie :figuur 6. flguur 6

Schidling van het,aantal aangeboden modewinkels per provincie

Bran: Raming ElM o.b.v. Locatus; Dig/tale Databank Winkelaanbod Mitex en MKBase.

Zuid-Ho/fand - · · · · - · · · · - · · · · - · · · · · - · ·

Noord-Holland

111111•111111111•-11-1111

14 ,;; WINKELLOCATIES IN BEWEGING '::::...


In L.lmburg en Zuld·Holland Is de lceuze ralatlat groot

Gezien het totale modewinkelbestand in de genoemde provincies is het vorenstaande niet zo vreemd. Een nadere analyse laat zien dat aileen Limburg en Zuid-Holland meer aangeboden modewinkels hebben dan op grond van hun modewinkelbestand te verwachten zou zijn. Het aandeel van Limburg in het totale modewinkelbestand van Nederland is 7%, terwijl het aandeel van deze provincie in het totale aantal aangeboden modewinkels in Nederland r2% is. Voor Zuid-Holland liggen die percentages op r8% respectievelijk 23%. Een mogelijke verldaring hiervoor is gelegen in: • de ruimtelijke structuur die meer of minder concurrentie tussen gemeenten en hun afzonderlijke bevolkingskernen en dus winkelcentra teweegbrengt (geldt o.a. voor Limburg); • de aanwezigheid van verouderde binnensteden en winkelcentra, in combinatie met de hoeveelheid nieuwe winkelprojecten (geldt o.a. voor Zuid-Holland).

3.2 CREATIE VAN HET WINKEI..AANBOD Zoals gezegd komen jaarlijks zo'n 3.ooo winkelpanden vrij voor de modedetailhandel. Deze lcomen uiteraard niet uit de lucht vallen, maar hebben een verhaal. Dat verhaal kan gaan over een ondememer die zijn herenmodezaak aan zijn zoon heeft overgedragen, over een jeans-fcasualzaak die door de enonne succesfonnule uit z'n jasje was gegroeid of over een startende ondernemer die zijn droom toch in duigen zag vallen. In figuur 7 is te zien dat bij een kwart van de vrijkomende winkelpanden het verhaal over pensionering en bedrijfsoverdrachten gaat (vergrijzing). Bij evenveel panden gaathet om een 'mislukte' start en bij een tiende om een verhuizing. Van 55% van de vrijkomende winkelpanden is de oorzaak ervan kwantitatief in te schatten. Van de overige 45% is dit niet het geval. In kwalitatieve termen kan gezegd worden, dat het hier gaat om onder meer toevoegingen aan het winkelbestand en bedrijfsbeeindigingen wegens verhuur van kooppanden, slechte economische situatie bij bedrijven ouder dan 5 jaar en persoonlijke motieven. llguur 7

Vrljkomende panden voor de modedetallhandel, verdeeld naar de oorzaak ervan (In %)

Bron: Raming ElM o.b.v. KvK, Locatus, Rabobank Nederland en ElM.

8% verhulzers

23% vergrljzinJJ

45% overige

24% 'mlsluk.te' starters


WINKELLOCATIES IN BEWEGING ·=~!.5

3.2.1 BEDRI.JFSBEEINDIGINGEN

730 wlnkels vrlj als gevolg van vergrijzing

In de detailhandel is 25% van de ondememers 55 jaar of ouder1 • In de modedetailhandelligt dat percentage wat boger, namelijk op 33%2 • Dit betekent dat in de komende vijfjaar ruim 1.900 ondememers in de modedetailhandel met pensioen zullen gaan en hun bedrijf willen overdragen aan een opvolger en de waarde van hun bedrijfwillen verzilveren. Wanneer dit vertaald wordt naar het aantal winkels op jaarbasis, betreft dit ongeveer 730 winkels. 770 winkels vrij door een

~misfukte'

start

Aan de hand van bet aantal bedrijfsoprichtingen in de detailhandel (6,3% van het totaal3), bet totaal aantal starters in de detailhandel (5.750 in 20034), de overlevingskans ervan rta 5 jaar (45%) en de aanname dat dit ook voor de modedetailhandel geldt, kan het aantal starters in de modedetailhandel op 740 en het aantal'mislukte' starters op 770 geraamd worden, beide op jaarbasis. Extra bedrljtsbei:Sindlglngen door overbewlnkellng?

Het begrip overbewinkeling wordt veelal gebruikt om aan te geven dat er te veel winkels zijn in verhouding tot de marktomvang. Als die marlctomvang stagneert of zelfs inkrimpt, volgt een sanering onder de zwakkere. Vraag is echter, wanneer is er sprake van overbewinkeling? Er is toch altijd wel een gat in de markt en ruimte voor vernieuwers? En wat te denken van de ('deeltijd')ondememers die met een kleinere omzet genoegen nemen · omdat ze qua levensonderhoud niet afhankelijk zijn van de inkomsten uit het bedrijf? En hoe zit het met de regionale verzorgingsgebieden? En met de 'afbouwende' 6o-plussers? Ook in de modedetailhandel geldt dat overbewinkeling een subjectiefbegrip is. Er kan hooguit een ruwe indicatie gegeven worden over de 'ruimte' die er in de verschillende modebranches en regia's is, namelijk via de distributieplanologische benadering en de winkeldichtheden per provincie: • Uit een analyse van de consumptieve bestedingen per branche, het marktaandeel van de betreffende branche en de omzetclaim van de ondememingen5 die tot die branche behoren, blijkt het volgende. De modebranches en de sportbranche kunnen niet aileen van de kledingmarkt respectievelijk sportmarlct leven. Het 'nevenassortiment' moet erbij om een gemiddelde vloetproductiviteit te kunnen blijven draaien, tenzij men met succes de overige verkoopkanalen kan indammen. De schoenenbranche heeft daarentegen genoeg aan zijn eigen marlct. • Uit de spreiding van de modewinkels over de provincies (zie tabel3 in Bijlage I) blijlct, dat Zeeland, NoordHolland en Noord-Brabant meer modewinkels per r.ooo inwoners tellen dan gemiddeld. Hier tegenover staat Flevoland met betrekkelijk weinig modewinkels. Een nadere analyse naar verzorgingsgebieden op lokaal en regionaalniveau is hier echter nodig om uitspraken te doen over de exacte betekenis van deze uitkomsten.

1

2

Bran: Kamers van Kaaphandel. Bran: Mitex, aangevuld met gegevens uit de interviews. Bran: Bedrijvendynamiek & Werkgelegenheid, ElM 2004.

4

Bran: l
5 = aantal winkels x gemiddelde vlaerpraductiviteit, inclusief BTW (bran: HBD Branches in Detail 2004).

16 ~- WINKELLOCATIES IN BEWEGING ~·::...-:"


3.2.2 BEDRI..JFSVERPLAATSINGEN

270 verhul:zende ondernemers door groei

Van de ondernemers in de non-food detailhandelloopt 28% rond met plannen voor veranderingen in de bedrijfshuisvesting binnen nu en 3 jaar. Bij 54% gaat het om een verhuizing. Uit de afgelopen drie jaar is gebleken dat 45% van die plannen inderdaad uitgevoerd is. Deze gegevens zijn afkomstig uit een recent onderzoek van Rabobank Nederland1 en worden bevestigd door resultaten uit soortgelijke onderzoeken2 • Een vertaling hierya.n naar de modedetailhandellaat zien, dater op jaarbasis zo'n 270 verhuizers zijn. Extra verhui:zingen door nieuwe winks/meters

Over de gedwongen verhuizers is in kwantitatieve zin niets bekend. Wel is er het feit dat er steeds meer winkelmeters in ons land bijkomen. In 2003 werd ro% meer vierkante meters aangeboden dan in 2002. De groei treft vooral deB- en C-locaties, waaronder veel grootschalige (perifere) concentraties. Volgens Bolt zal tussen 2003 en 2012 de winkelvloeroppervlakte met circa s.ooo.ooo m• (= 25%) toenemen. Die nieuwe winkelmeters veroorzaken veel verhuizingen. Rabobank Nederland spreekt in dit kader van het sneller toenemen van de winkelruimte dan de consumptieve bestedingen, waardoor de verdringingsconcurrentie zkh nog nadrukke1ijker zal doen gelden. En met dit laatste is nog eens duidelijk geworden dat de in deze paragraaf aangegeven factoren met elkaar verbonden zijn in een complex samenspel, dat winkelaanbod heet.

1

Bron: Rabobank Cijfers & Trends

2

Bron: Het MI
2003·2004. 2004);

Voor wie niet altijd 'Kieinduimpje' in

ondernemersland wil blijven. Een onderzoek naar factoren voor een succesvolle bedrijfsuitbreiding in het MKB, ElM


2002.

WINKELLOCATIES IN BEWEGING :;;,~7

DE VRAAG IN BEELD

4

4.1 OMVANG EN KENMERKEN 4.1.1 AANTAL PANDEN, GROOTTE EN MARKTSEGMENT Gevraagd: 1.000 winkelpanden per jaar

Over de omvang van de vraag naar winkelpanden in de modedetailhandel is eigenlijk aileen bekend, dat deze veel ldeiner is dan het aanbod. Dit geldt ook voor de totale detailhandel, gezien de structurele leegstandscijfers. Daamaast hebben we enkele schattingen op jaarbasis: 540 vestlgingen van nieuwe bedrijven, 200 vestigingen van bestaande bedrijven (tezamen 740 starters) en 270 verhuizende winkels 1 • Dit komt neer op een vraag naar winkelpanden van ongeveer r.ooo whlkels per jaar. De vraag is hiermee qua omvang een derde van het aanbod. Graag groter dan 100 m" wvo

Wat betreft de grootte van de gevraagde winkelpanden kan gezegd worden, dat deze sterk varieert tussen de verschillende winkelformules en assortimenten. In tabel1 zijn de wensen ten aanzien van de omvang van de winkelpanden opgenomen, zoals die naar voren zijn gekomen uit de interviews. tabel 1

Gevraagde omvang van winkelpanden per type modezaak

Bran: intuviews met ondememers.

HERENMODEZAAK

200M:z

JEANS-ICASUAUAAK

75-100 M 2 (HOGE OMZETSNELHEID; SCHAPVERKOOP}

DAMESMDDUAAK

150M ; BIJ GEVARIEERDER AANBOD 208-250 M

BDDYFASH/ON

10D-150M2

SCHOENENZAAK

120Mz

ALGEMENE SPORTZAAK (KETEN}

500Mz

MEGASTDRE SPORTZAAK

2.508-4.500 M 2

SPECIAAUAAK SPORT

75-100 M2 (SUPERSPECIAUSATIE}; 208-250 M2

2

2

Filiaal- en franchiseketens bepalend voor de vraag

De vraag naar winkelpanden concentreert zich niet op een of enkele marktsegmenten. Er zijn eigenlijk drie groepen van gevraagde producten te onderscheiden, te weten2 : I ondememers die een aantal winkels (retailketen, franchiseorganisatie, winkelketen) tegelijkertijd willen ovememen; 2 ondememers die niet zozeer een bepaalde modewinkel willen ovememen, maar meer gericht zijn op het verkrijgen van een AI-locatie of een gezond bedrij±; 3 ondememers die op zoek zijn naar een winkel in een van de modebrd.nr.hes: damesmode, herenmode ofkindermode.

1

Bran: Raming ElM o.b.v. Rabobank en ElM,

2004.

Bij de ramingen is de factor 1,9 gebruikt voor de verhouding vestigingen: ondernemingen. 2

Gebaseerd op vraaggegevens uit diverse digitale marktplaatsen in augustusjseptember

18 ,. WINI<ELLOCATIES IN BEWEGING

2004.


4.1.2 LOCATIETVPERING

A2· en B1·1ocatles steeds meer gellefd

Hoewel de vraag vanuit de modedetailhandel nog steeds veel Ar-locaties omvat, is er een groeiende populariteit van de A2- en B:r-locaties waar te nemen. Een aantal oorzaken ligt hieraan ten grondslag: II de kosten van Ar-locaties zijn in de loop der jaren te hoog geworden in relatie tot de omzet en vloerproductiviteit; II landelijke winkelketens met hoge omzetsnelheden leggen steeds meer beslag op Ar-locaties; II voor modewinkels uit het midden- fhoge segment worden Ar-locaties minder aantrekkelijk door de komst van discountketens en het vertrek van soortgenoten; II uit onderzoek van Management Centntm is gebleken dat een deel van de modewinkels (m.n. herenmode, kindermode) op B-locaties een hoger rendement behaalt dan op A-locaties 1 • Natuurlijk moet dit bekeken worden in samenhang met de omvang van de bevolkingsconcentratie. De eerste drie genoemde oorzaken gaan vooral op in de grote steden. Er is een toenemende belangstelling voor de ldeinere en middelgrote steden waar te nemen. Sommige retailorganisaties kiezen bewustvoor steden van een bepaalde omvang enjofnrimtelijke ligging. Zo zijn bijvoorbeeld de randgemeenten van de grote steden bij modewinkels in het midden-/hoge segment gewild in verband met de daar aanwezige koopkracht van de tweeverdienende forensen. Bovendien blijkt uit het eerder genoemde onderzoek van Management Centrum dat modewinkels in plaatsen van 35.ooo tot 90.ooo inwoners vaak beter presteren dan die in de grotere plaatsen. 4.1.3 REGIONALE SPREIDING

Op dit moment lijkt de vraag naar winkelpanden (die openlijk bekend is) zich vooral te richten op Zuid-Holland, Drenthe, Overijssel en Gelderland. Uit de interviews die in het kader van dit onderzoek zijn gehouden, blijkt dat retailorganisaties zich nogal eens gebiedsgewijs uitbreiden. Zij dekken met hun winkels bijvoorbeeld al een regia af, gaan vervolgens actief werven in een geselecteerde tweede regio, vervolgens in een derde, etcetera. Macht zich tussentijds een uitgesproken kans voordoen in een niet-geselecteerde regia, dan zal men het overigens niet nalaten die kans te pakken. Voor de kleinere zelfstandige (bestaande en startende) MKB-ondernemers geldt doorgaans dat zij georienteerd zijn op een beperkte regio, veelal de regia waarin zij wonen en waarmee zij vertrouwd zijn. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor driekwart van de MKB-ondememers die hun bedrijf verplaatsen2 . Er zijn geen aanwij zingen dat dit voor de modedetaillist uit het MKB anders ligt. 4.1.4 OVERIGE LOCATIE·EISEN

Modewinkels stellen meer locatie-eisen dan hierboven zijn beschreven. Hoewel die eisen per winkelformulecollectief dan wel individueel- yarieren, kan de vraag naar winkelpanden in de modedetailhandel als volgt nader gespecificeerd worden. Gevraagd: een pand met: II de mogelijkheid om de gewenste vloerproductiviteit te behalen (ligging en routing in winkelgebied); II somtgelijke winkels in de directe omgeving; II voldoende parkeermogelijkheden (het lie£.o:;t vrij of 'blauwe zone' parkeren); II bereikbaarheid per openbaar vervoer t.b.v. de doelgroep 50+; II een prijs die binnen het totale kosten- en opbrengstenplaa~e van het bedrijf past; II een (glazen) puibreedte van minimaal8 meter. 1

1

1

Ondernemer ken uw plaats!, H BD, Mitex en Management Centrum,

2

Een warmer vestigingsklimaat voor het MKB? ElM,


2003.

2002.

WINKELLOCATIES IN BEWEGING :;~,_,,9

4.2 CREATIE VAN DE VRAAG De vraag naar winkelpanden komt voort uit enerzijds nieuwe ondememers die een bedrijf opzetten (starters) en anderzijds bestaande ondememers die filialiseren of hun franchiseformule met meer vestigingen uitbreiden (groeiers). De detailhandel is een sector die jaarlijks meer starters mag verwelkomen (6,3% van het totaal) dan gemiddeld in het bedrijfsleven (5,5% van het totaal). Het aandeel van nieuwe ondememingen in die startersgroep is in de detailhandel grater (4,6% van het totaal) dan in het bedrijfsleven (3,1% van het totaal). Met andere woorden de andere sectoren hebben relatief vaker met uitbreidingen van bestaande ondernemingen te maken1 • 4.2.1 STARTERS

Hoge toetredlngsdrempel maakt starten moellijk, :zo niet onmogelljk

Het aantal starters in de detailhandel is in 2003 duidelijk gestegen en met 5·750 in totaal weer hoven het niveau van 2ooo gekomen. Of deze ontwikkeling in de modedetailhandel ook zo is, is twijfelachtig gezien de steeds hoger wordende toetredingsdrempels. Binnen de modedetailhandel heerst namelijk de opvatting dat starten als zelfstandige ondememer niet of nauwelijks meer kan. Argumenten hiervoor zijn: • het benodigde kapitaal is voor ondememers te hoog om zelf in te brengen; • banken willen startende detaillisten niet financieren omdat het risico te hoog bevonden wordt (in de detailhandel is de uitval hoger dan gemiddeld in het bedrijfsleven: ss% tegenover 5I% na 5 jaar); • de huurprijzen op interessante locaties zijn te hoog voor startende ondernemingen om binnen een beperkt aantal jaren voldoende winstgevend te kunnen zijn; • starten door bedrijfsovername loopt vaak spaak, omdat de vraagprijs niet altijd op economische gronden is gebaseerd; • het ondernemen in de detailhandel is uiterst complex geworden, waardoor veel potentiele starters niet over de benodigde capaciteiten beschikken, tenzij zij als medewerker in loondienst ervaring hebben opgedaan in het modebedrij£ Nederland& potentleel aan starters: hat dleptepunt voorbl}?

Daamaast wordt gewezen op het gebrek aan potentiele starters (en opvolgers) in de modedetailhandel. Studenten van TMO zouden goede potentiele starters moeten zijn. De interesse van veel studenten ligt echter niet in het zelfstandig ondernemerschap, zo blijkt uit het verleden. De banen in loondienst lonkten meer door de daaraan verbonden hoge salarissen. Ook wordt hierbij vaak het argument aangevoerd, dat studenten niet meer zoveel uren per week willen draaien als bijvoorbeeld hun ouders in de detailhandel. Maar hoe zit het nu met de interesse voor het ondememerschap in de komende jaren? In de modedetailhandel gaan ook meer geluiden op, dat de interesse hiervoor zich zal herstellen. Een van de argumenten hiervoor is dat de explosieve groei van de lonen (bijv. in de IT·sector) voorbij is, en dus ook de prikkel om loondienst boven het zelfstandig ondememerschap te verldezen. Cijfers uit de Global Entrepreneurship Monitor2 bevestigen dit voor Nederland (tabel2) wat betreft de ondernemers in spe.

1

Bedrijvendynamiek & Werkgelegenheid, ElM,

2

Jaarlijks onderzoek onder ].ooo volwassenen, w.v.

2004. 550

in de leeftijd van 18-64 jaar en 239 actief als ondernemer van een

jong bedrijf of ondernemer in spe. Het onderzoek wordt in circa

20 .:·· -;~,\

·'··


20

Ianden gedaan en ElM voert het voor Nederland uit.


label 2

De vier belangri}ksle starlmotieven van ondernemers in spe en ondernemers van jonge bedri}ven {In %), 2002 en 2003

Bran: ElM/GEM,

20DJ.

Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat: • tweederde van de Nederlandse bevolking het starten van een eigen bedrijf goed voor de carriere en stahts vindt; • een derde denlct dat hijjzij over de benodigde capaciteiten beschikt; • drie op de tien kansen zien voor het starten van een bedrijf in hun omgeving; • 5% daadwerkelijk een bedrijf denkt te starten. Er is dus een groot potentieel aan starters in ons land, maar velen beslissen voor zichzelf al gauw niet die richting op te gaan. Het beeld van 'mislulddng' wanneer het bedrijfhet niet redt, speelt hier duidelijk een rol (i.t.t. veel andere Ianden). 15% van de Nederlandse starters Is detallllst en •.••.•.

ElM heeft in 2003 een nieuw startersonderzoek opgezet. Op basis daarvan hebben we een beeld van de starters van nu. De starters hebben de volgende kenmerken1 : • de helft is tussen 30 en 45 jaar; • een derde is vrouw; • het merendeel start vanuit een baan in loondienst; • een derde heeft al eens eerder geprobeerd een bedrijf te starten en meestal is dat ook gelukt; • driekwart financiert de start volledig met eigen geld; • bijna tweevijfde ervaart knelpunten bij de start, waarbij de fmanciering knelpunt nummer 1 is; • bijna de helft streeft op middellange termijn naar uitbreiding van het pand of naar verhuizing. Van de huidige starters in Nederland is r5% als detaillist actie£ Hiervan heeft 14% een bedrijf overgenomen en 86% een nieuw bedrijf opgericht. In de modedetailhandelligt het percentage 'starten door ovemame' iets hoger2 • De modedetailhandel kent veel starters die instromen via retail- of franchiseorganisaties. Dit aantal neemt toe, mede onder invloed van de groei van bet fenomeen commerciele samenwerking en de hoge toetredingsdrempel om nieuwe formules in de marlct te zetten.

1

Bron: Starten in de recessie, ElM

2

Circa 18%, geschat o.b.v. Kvl<, Locatus, Rabobank Nederland en ElM.

2004.


WINKELLOCATIES IN BEWEGING ••··:.21 .. ),'7 ~

4.2.2 GROEIERS

Nleuwe wlnkels door uitbreldlng retail-/franchlseorganisatles

In de modedetailhandel neemt het aantal bedrijven dat gebruikt maakt van een collectieve winkelformule van een in- en verkooporganisatie (ook wel full service retailorganisatie genoemd) of franchiseorganisatie toe. Velen zien dit als de enige mog~lijkheid om nog te starten in de modedetailhandel. Deze organisaties vinden vaak hun startende ondememers via de bestaande leden (bijvoorbeeld personeel dat voor zichzelfbegint ofwel iemand kent die geschikt is) of via hun handelsrelaties (bijvoorbeeld vertegenwoordigers van leveranciers, bedrijfsleiders van ketens). Zij hebben de mogelijkheid om de starters min ofmeer te begeleiden, omdat ze toch al een deel van het ondememerschap voor hen en de andere leden vervullen. Het feit dat het imago van franchisenemers sterk veranderd is ('vroeger was je geen echte ondernemet als je aangesloten was bij een commercieel samenwerkingsverband, nu ben je een sufferd als je alles aileen doet'), draagt bovendien bij tot een toename van dit type starter in de modedetailhandel. De vraag naar winkelpanden vanuit deze hoek komt op dit moment van franchiseformules zoals bijvoorbeel~ Shoeby Shop en Newport Blue. Daamaast komt het voor dat grootv.rinkelbedrijven hun formule ook voor franchisenemers toegankelijk maken. Hiermee kum1en zij onder meer belangrijke vestigingspunten in hetland bezetten en hun naamsbekendheid vergroten. Nleuwe wlnkels door flllallserlng

Nieuwe modewinkels ontstaan voor een groat deel ook uit het openen van nieuwe filialen door bestaande ondernemers. Het gebeurt op kleine schaal wanneer ondernemers met hun winkel op de huidige locatie qua omzet aan het plafond zitten en besluiten een tweede of derde filiaal te openen. Het gebeurt op grate schaal wanneer ondernemers een landelijke winkelketen nastreven en hiervoor soms volledige winkelketens oven1emen. De vraag naar winkelpanden vanuit deze hoek komt vooral van grootwinkelbedrijven als de Bestseller-groep (o.a. Vero Moda en Only), Coltex-groep (o.a. Didi, Forecast en Superstar), H&M, C&A, WE, Mexx, Esprit, TimeOut, Cool Cat en Ziengs. Op de winkelvastgoedmarkt opereren zij op het 'onzichtbare deel'.

22. .:.:;~~"A



5

WERKING VAN DE WINKELMARKT

5.1 VERWERVING VAN PANDEN DE A1·MARKT IN DE GROTE STEDEN: EEN BESLOTEN AANGELEGENHEID

De markt voor Ar-locaties in de grate steden is een interne marlct van het grootwinkelbedrijf in de mode. Dit deel van de winkelmarkt gaat doorgaans aan de MKB-ondernemer voorbij, sterker nag: hij ziet dit deel niet eens. Grootwinkelbedrijven hebben eigen vastgoedmanagers, voor wie het zoeken en werven van winkelpanden een dagtaak is. Zij zitten in het netwerk van projectontwikkelaars, die in hen een solide basis voor hun maandelijkse inkomsten zien. Bij nieuwbouw- en herstructw:eringsprojecten zitten zij al vroeg met elkaar om de tafel: de deal is al gesloten voordat de informatie over het project bij de MKB-ondememer aankomt. Wanneer een bepaalde winkelketen van de modemarkt verdwijnt, worden de vrijkomende panden daarvan al gauw bezet door een andere winkelketen van hetzelfde bedrijf of door een ander grootwinkelbedrij£ De MKB-ondernemer merlct daar niets van. Dit 'onzichtbare' deel van de winkelmarkt wordt steeds grater en heeft er in de afgelopen jaren een partij bij gekregen, namelijk merkfabrikanten die succesvolle retai1ketens in de marlct hebben gezet Vanaf een bepaalde omvang en naamsbekendheid heb je als flliaalbedrijf, full service retailorganisatie of franchiseorganisatie tegenwoordig wel toegang tot de markt voor Ar-locaties. Samenwerkende MKB-ondernemers maken bijvoorbeeld via Euretco, Intres of een snelgroeiende franchiseorganisatie die flink aan de weg timmert, dus wei kans om hier terecht te komen. Dit is het resultaat van een langdurige lobby van de betreffende organisaties en bewezen kwaliteiten. DE OVERDRACHTSMARKT IN DE KLEINERE KERNEN: EEN LUCHTKASTEEL

Bij bedrijfsoverdrachten in de modedetailhandel spelen de in- en verkooporganisaties en franchiseorganisaties een belangrijke rol. Het is een bemiddelende rol met als hoofddoel gezonde bedrijven voor de organisatie te behouden en als nevendoel de aangesloten leden de kans te geven om te fllialiseren. De betreffende bedrijven worden aan de leden aangeboden en vaak gebeurt dat tijdig om het overdrachtsproces succesvol af te ronden. Let wel, ze bemiddelen alleen bij bedrijven die bedrijfseconomisch gezond zijn. In de heremnode- en schoenenbranche lulct dat aardig, aldus de betrokken organisaties. In de ldeinere plaatsen tot zo.ooo inwoners zitten veel modezaken waarvan de ondememer 55+ is. Deze worden in de komende jaren ter overname aangeboden. De betreffende ondernemers hebben vaak het pand in eigendom en hebben geen idee van de werkelijke waarde van hun pand. Zij verwachten bijvoorbeeld een goede prijs en flinke goodwill te ontvangen, terwijl zij in feite bij de gratie van het eigen pand leven. Indien zij namelijk de huurprijzen van tegenwoordig zouden moeten betalen (en daar gaat de potentiele overnamekandidaatvan uit), dan zitten zij zwaar in de rode cijfers. Bovendien zijn filialiserende overnamekandidaten steeds minder bereid goodwill te betalen, omdat zij een geheel eigen formule gebruiken en dus aileen het pand kopenfhuren. Uit onderzoekservaring van Management Centrum blijlct dat het aantal bedrijven die dit treft zeer groot is, met name in de damesmode. De modedetailhandel heeft in dit licht bezien niet zozeer te maken met een overdrachtsprobleem, maar met een bestaansrechtprobleem! De verouderde modezaken zullen in de komende jaren verdwijnen en de kleinste kemen zullen 'modearm' worden. Dit is een proces dat onomkeerbaar is. DE KOOPMARKT IN DE KLEINERE RANDGEMEENTENa BEREIKBAAR

Mode-ondernemers met een winkelformule in het midden-fhoge segment hebben een toenemende belangstelling voor winkelpanden in koopkrachtige randgemeenten, waar bereikbaarheid en parkeren geen probleem is. Het zijn veelal bestemmingswinkels waar de hoofdzakelijk vaste klanten gericht heen gaan. Opvallend is dat het hier om relatief veel kooppanden gaat, hetgeen door de verschillende retailorganisaties van MKB~ondernemers oak geadviseerd wordt. Hier is het voor MKB-ondernemers flnancieel nag mogelijk om een pand in eigendom te verwerven; op de andere voor hen geschikte locaties (Ar, Az ofBI in de grotere steden) zijn de prijzen te hoog en is aileen huren een optie.


WINKELLOCATIES IN BEWEGING :;-,,~3

DE MARKT VOOR BIJZONDERE C·LOCATIES: UNlEK OF GROOT VAN NATURE

De modedetailhandel kent oak bijzondere locaties en winkelpanden, zoals: • de modemalls in de dorpen; • megasportzaken op grootschalige detailhandelsconcentraties (GDV); a de factory outlet centers (FOG's). Het aantal zeer grate gemengde modezaken op solitaire locaties neemt toe. Het is een fenomeen dat zijn succes te danken heeft aan uitzonderlijk goed ondernemerschap van de zelfstandige MKB-detaillist. In Nederland kan dit- gelet op de regionale verzorgingsgebieden · uitgroeien tot zo'n 30 a 40 winkels in totaal. Dergelijke winkelpanden komen waarschijnlijk aileen in de roulatie als bedrijf ter ovemame, en dan zal het vaak een farnilieaangelegenheid zijn. De andere twee bijzondere locaties hebben ook een bijzondere vastgoedmarkt. Net als bij de A1-locaties in de grate steden gaat het bij de GDV-locaties om een onderlinge strijd tussen de grate winkelketens. Om winkelpanden alhier te verwerven moet je op de shortlist van de projectontwikkelaar staan. Tot nu toe treft het vooral de sportbranche (Declathon, Intersport). De politieke gevoeligheid van deze locaties en het veranderende ruimtelijke beleid in deze, maken dat gemeenten een belangrijke rol spelen in de verdere ontwil
Om de juiste winkelpanden te kunnen verwerven moeten ondernemers continu de winkelmarkt in de gaten houden, anticiperen, informeren, relaties leggen, etcetera. Kortom, zelf actief zijn. Hulpmiddelen die momenteel door diverse ondernemingen worden ingezet, zijn: • digitale marktplaatsen (de werking hiervanis nag beperkt, omdat ondememers hun winkel vaak niet openlijk in de etalage willen zetten); • huismakelaar inschakelen, die onder. andere het zoekwerk verricht en de relaties in de vastgoedwereld opbouwt en onderhoudt; • analyse van klantenbestand en benchmark met andere filialen of samenwerkende collega's om de kwaliteit van de verschillende opties te beoordelen en risico' s af te dekken.

5.2 KNELPUNTEN Het aanbod van en de vraag naar winkelpanden in de modedetaill1andel vertoont, zoals iedere markt, knelpunten in kwantitatieve maar ook kwalitatieve zin. Hieronder worden de lmelpunten puntsgewijs aangegeven. • Het aanbod is bijna drie keer zo groat als de vraag. Naast de benodigde frictieleegstand om de dynamiek in de markt te houden, is er sprake van structurele leegstand. Op dit moment staat 7,2%van de winkels leeg (2,4% = sttucturele leegstand). De leegstand dreigt grater te worden, gezien het aantal nieuwe winkelmeters dat momenteel nog in de pijplijn zit. •

Veel aangeboden winkelpanden zijn te ldein (
•

De vraag wordt momenteel hoofdzakelijk gestuwd vanuit snelgroeiende franchiseketens en fonnules van grootwinkelbedrijven. Deze hebben veel noten op hun zang wat betreft de locatie~eisen, waardoor de trefkans van vraag en aanbod gering is.

•

De huurprijzen zijn voor de meeste zelfstandige MKB-ondernemers in de loop der jaren te hoog opgelopen. Hoewel er nu een stabilisatie in de prij sontwikkeling is opgetreden en er iets meer onderhandelingsruimte is ontstaan, blijft het niveau hoog en is het voor de meeste ondememers vaak schril
2

)

2.4

{;.%.

;~

WINI<ELLOCATIES IN BEWEGING


•

De keuzevrijheid van de zelfstandige MKB-onden1emers wordt ook beperkt door het feit dat leveranciers van Amerken in toenemende mate locatie-eisen aan hun dealers stellen. Het kan dus zijn dat op een gegeven moment de ondememer genoodzaakt is zijn collet:tie te wijzigen (hetgeen grote gevolgen kan hebben voor de bedrijfsprestaties) of uit te kijken naar een andere locatie.

•

De hoge huurprijzen op Ar-locaties (m.n. in de grote steden) als gevolg van de populariteit van deze locaties bij de grate winkell<etens zorgen ervoor dat bij een kwalitatieve achteruitgang van de winkelomgeving modeondememers hun eigen pand gaan verhuren. Dat levert hun financieel meer op dan het voortzetten van hun bedrij£ Het pand is dan meestal verloren voor de modedetailhandel.

•

De hoge huurp1ijzen op de modelocaties 1eiden samen met de terughoudendheid van banken om starters te financieren tot een beperkte ruimte voor startende ondernemers in de modedetailhandel.

•

Bedrijfsoverdrachten komen moeizaam tot stand. Ondernemers willen vaak de hoofdprijs (het maximale inclusief goodwill), terwijl het bedrijf'slechts' een continu-prijs (passend bij het continueren van het bedrijf onder een andere eigenaar) waard is. Een deel van de ter overname aangeboden bedrijven is niet levensvatbaar en zal nooit verhandeld worden.

•

Tegenover het aanbod van winkelpanden in de ldeine kernen staat nauwelijks een vraag. Het zijn vaak verouderde concepten die tegen een te hoge p1ijs aangeboden worden, en vaak damesmodezaken die gericht zijn op de doelgroep van 45+. Jonge ondernemers hebben over het algemeen geen interesse om deze doelgroep tebedienen. Mede hierdoor lopen de ldeine ken1en leeg.

•

Projectontwikkelaars zijn zekerheidszoekers en nog steeds niet voldoende overtuigd van de kwaliteiten die ook het zelfstandige MKB in huis kan hebben. Dit beperkt de kansen voor het MKB, hoewel het allang niet meer zo is dat projec.tontwikkelaars alleen de allergrootste retailers willen hinnenhalen.

•

De kwaliteitvan de binnensteden en grate winkelcentra in.de grotere.steden loopt achteruit. Behalve de vernrinderende bereikbaarheid door dichtslibben van toevoerwegen, autoluwe zones en venstertijden, hebben onden1emers op die locaties in toenemende mate te maken met verpaupering en criminaliteit (stijgende kosten, wegblijven van ldanten). Winkelstraten met de betere middenstand van toen, zijn nu verworden tot winkelstraten gevuld met discounters en durnpstores. Kwaliteit is geen garantie voor de toekomst.

•

De kwaliteit van het gemeentelijke beleid op het gebied van economie en ruimtelijke ordening is medebepalend voor de werking van de lokale winkelmarlct. Tot nu toe waren gemeenten sterker gericht op het verbeteren en modemiseren van het btadscentrum (Ar-locaties) en het ontwikkelen van grootschalige winkelprojecten dan op het verbeteren van de aanloopstraten (A2- en Br-locaties). Ook hield men weinig rekening met de effecten die de verschillende winkelconcentraties op ell
•

Nieuwe winkelprojecten in de binnensteden beinvloeden het aanbod van winkelpanden en de kwaliteit van de locaties sterk. Welke richting die beinvloeding uitgaat is niet altijd duidelijk. Vaak gaan op den duur de ruimtelijke patronen schuiven door verplaatsingen van lokale ondememers naar het nieuwe deel en de aantrekkingskracht van het nieuwe deel. Leegstand in de oudere delen is het gevolg. Ook kan het zijn dat zo'n project niet brengt wat ervan verwacht wordt en een andere invulling krijgt. Het huisvest bijvoorbeeld meer aanbieders uit een lager segment dan de bedoeling was, waardoor de gewenste upgrading van de binnenstad uitblijft. Nieuwbouwprojecten bewijzen zich pas na ongeveer 5 jaar en zijn een onzekere factor voor de betrokken MKBdetaillisten.

•

Tot slot zal het onzichthare deel van de winkelvastgoedmarkt waar de grote retailers de scepter zwaaien, in de komende jaren nog groter worden.



::,;s

6

SUCCESVOLLE MODELOCATIES IN DE TOEKOMST

Hoe kan de modedetailhandel er nu voor zorgen dat hij in de komende jaren voldoende renderende locaties en winkelpanden behoudt en verwerft, zodat er steeds weer jong bloed in de aderen kan stromen? Welke positie is voor de MKB-detaillist weggelegd? Hoe moet hij concurreren met de grotere soortgenoten? Hoe kan hij de kosten binnen de perken houden? Hoe trekt hij de consument frequent de winl<el in? Welke locatie steunt hem daarbij? Kortom: wat zijn nu de mogelijkheden voor de zelfstandige modedetaillist in de complexe winkelvastgoedwereld? Voor ondememers die een uniek winkelconcept hebben en daarmee inspelen op een gat in de markt is altijd ntimte, mits bet ondememerschap in hun bloed zit. Voor hen geldt: 'Goed ondememerschap overtreft het belang van de locatie! 1• Hun bedrijf zal altijd goed draaien, waar het bedrijf ook gevestigd is. Veel anderen hebben die unidteit en capaciteit niet, en daarvoor geldt: Locatie en winkelformule zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Een doordachte eenheid levert het meeste resultaat 1

1

•

In dit hoofdstuk worden de mogelijkheden geschetst voor de verschillende groepen van MKB-ondememers in de mode-, schoenenen sportdetailhandel. We onderscheiden hierbij: de starter, de uitbreider, de verplaatser en de uittreder. Maar voordat we specifiek op deze groepen ingaan, schetsen we eerst de hoofdlijnen voor de afzonderlijke branches van mode, schoenen en sport. Het hoofdstuk sluiten we af met de rol van de organisaties van samenwerkende detaillisten en van gemeenten (en provincies).

6.1 DE

MODE-~

SCHOENEN- EN SPORTDETAILLIST

6.1.1 KANSEN VOOR DE MODEDETAILLIST

De modedetaillisten hebben vooral mogelijld1eden op de A2- en Br-locaties. Op basis van de leegstand, het onzichtbare deel van de winkelmarkt en de kwaliteit van de winkelgebieden kan het aantal vrijkomende panden op dergelijke locaties worden geschat op r.2oo per jaar. De Ar-locaties in de middelgrote en grote steden waar de winkelketens met hoge omzetsnelheden, lage drempels en assortimenten voor bet 'middle of the road' -publiek hun slag slaan, sluiten steeds minder aan op het pro.fiel van deze betere middenstandswinkels. Zij bedienen immers bet publiek dat ook wel een straatje verder wil kijken en geen moeite heeft met de (hogere) winkeldrempels. Deze aanloopstraten ontwikkelen zich tot de nieuwe Ar-locaties voor de zelfstandige modedetaillist. Voor damesmode- en jeans-jcasualzaken geldt het vorenstaande sterker dan voor herenmodezaken. Het vergelijkend kunnen winkelen is en blijft voor de consument een vereiste. Herenmodezaken hebben ook goede mogelijkheden op B2- en C-locaties. Omdat zij vooral gerichte kopers ontvangen die niet vergelijkend hoeven en willen winkelen, kunnen zij ruimtelijk gezien meer op zichzelf staan, waardoor ze een bredere keuze uit locaties hebben. Wanneer zij dit assortiment duidelijk mixen met 'casual wear' - een ontwikkeling die zich momenteel openbaart -, kan een Br- of A2-locatie weer meer in het vizier komen. De 'casual wear' zal waarschijnlijk op zo'n locatie meer of sneller nieuwe klanten (passanten) aantrekken dan op een B2- of C-locatie. Nagenoeg hetzelfde geldt voor kindermode- en bodyfashionzaken uit bet midden-jhoge segment. Ook zij ontvangen veel vaste klan ten die speciaal voor hen komen en.kunnen daardoor op de minder drukbezochte locaties terecht. Modeaccessoireswinkels hebben ten slotte een kans op Ar-locaties. Voor hen zijn namelijk de ldeinste pandjes geschikt, pandjes die de anderen links laten liggen. Bovendien hebben zij een product met een hoog impuls- en shoppinggehalte. 6.1.2 KANSEN VOOR DE SCHOENDETAILLIST

De winkelmarkt voor de schoendetaillist kent veel overeenkomsten met die voor de modedetaillist. De eisen ten aanzien van passantenstromen en de aanwezigheid van vergelijkend winkelaanbod in de directe omgeving zijn gelijk. Ook hebben beide te maken met concurrentie op de winkelmarkt van grote winkelketens. De kansen voor

2.6 .:·· WINKELLOCATIES IN BEWEGING ~:<::-:.. "'


de zelfstandige schoendetaillist liggen ook bij de A2- en Br-locaties. Er zijn wei enkele verschillen met de modedetaillist als we het over de winkelmarlct hebben. Deze zijn: • De toetredingsdrempel voor startende ondernemers is nog hoger dan in de modebranche. Dit houdt verband met de complexiteit van de backoffice (traditionele 2-seizoensinkoop, maatvoering). Ervaring in het vak is nog meer vereist. • De schoendetaillist kan zijn producten presenteren en verkopen op minder vierkante meters dan de modedetaillist. • De grote winkelketens zoals Van Haren, Dolcis, Manfield, Ziengs en Van Woensel, zitten vooral op deAren A2-locaties. Grote .discountketens zoals Bristol, Scapino en Schoenenreus kiezen vaak voor B-locaties. • De druk van A-merkfabrikanten is lichter. Harde eisen aan locaties worden vanuit deze hoek niet zo gauw gesteld en de dreiging van monobrandstores is veel kleiner (het belang van merken is hier sowieso geringer dan in de modebranche). Voor schoenenzaken die gericht zijn op de oudere consurnent (comfortsegment) geldt dat de bereikbaarheid per openbaar vervoer goed moet zijn en dat dus de keuze minder groot is. Voor schoenenzaken in het hoge segment liggen de kansen bij A2-locaties in de grote steden en Ar-locaties in de middelgrote steden. Dit in verband met het grotere verzorgingsgebied dat ze nodig hebben. &.1.3 KANSEN VOOR DE SPORTDETAILLIST

De sportdetaillist kan uit meer locatietypen kiezen dan de mode- en schoendetaillist. Uiteraard is dit sterk afhankelijk van de winkelformule, waarbij de driedeling in functionele sportzaken, sport(mode)zaken en megastores ook een driedeling in kansrijke locatietypen geeft. • Functionele sportzaken, d.w.z. zaken die hoofdzakelijk sporthardwaren verkopen en derhalve veel gerichte kopers aantrekken, kunnen goed functioneren op B-en C-locaties. Een A-locatie .is niet per se nodig. • Sport(mode)zaken, d.w.z. zaken die een mix van sporthardwaren en sportmode verkopen, moeten het daarentegen hebben van een groot winkelend publiek, impulsaankopen en vergelijkende winkels in de directe omgeving. Hun locatiebeleid lijkt dan ook op dat van de modedetaillist, maar zij hebben doorgaans meer meters nodig. Uit de leegstandsdjfers blijkt dat op A2-locaties relatiefveel grotere winkelpanden leegstaan. Dit zou voor deze sport(mode)zaken een mogelijkheid kunnen zijn, naast de Br-locaties. • In de sportbranche komen steeds meer megastores, d.w.z. sportzaken met een breed assortiment op minimaal r.soo m• wvo (bijvoorbeeld Declathon, Intersport). Geschikte locaties voor deze winkels zijn grootschalige detailhandelsconcentraties (GDV) en solitaire locaties: C-locaties. GDV-locaties dienen wel voldoende massa te hebben om het regionale publiek te trekken, en uiteraard voldoende parkeergelegenheid. Op solitaire locaties moeten de ondernemers het op eigen kracht doen. 8.1.4 TIPS OM DE KANSEN TE VERGROTEN

Hieronder is een aantal aandachtspunten of tips aangegeven voor MKB-onden1emers die meer uit hun locatiebeleid willen halen. • Een locatie is meer dan een aantal vierkante meters in een bepaalde straat en het wel of niet hebben van buurrnannen als H&M, Manfield of Perry Sport. Als ondememer moet je een gedetailleerd kosten- en opbrengstenplaatje maken: kijken naar de maandelijkse huur, de vloerproductiviteit, de arbeidsproductiviteit, de uitgaven aan promotie, de marges, etcetera. Maar ook kijken naar de extra's die je eventueel voor de klant kunt doen als je voor een goedkopere locatie zou kiezen, het parkeerbeleid, de omvang van je vaste ldantenkring en de kracht van je collecties om de bezoek:frequenties van passanten op te schroeven. • Gewenste ontwikkelingen op lokaalniveau kunnen bewerkstelligd worden door bundeling van krachten middels samenwerking met collega-detaillisten in een ondememersvereniging. Een actieve vereniging kan richting gemeente lobbyen en ongewenste ontwiklcelingen wellicht tegengaan. a De rek is uit de huurprijzen en er kan weer gepraat worden over allerlei zaken. Zo zijn er pralctijkvoorbeelden van MKB-modeondernemers die momenteel niet zo goed in hun liquide middelen zitten en een gesprek met de verhuurder zijn aangegaan. Het resultaat was een uitstel van de indexering. • Gebruilc van klantenbestanden - en eventuele benchmarkgegevens van andere filialen - biedt inzicht in de kwaliteit van een bepaalde locatie. De risico' s van een locatiekeuze (al of niet in een nieuwbouwproject) worden hiermee verlaagd.


WINKELLOCATIES IN BEWEGING :;;,~7

•

•

'Kijken en vergelijken' gaat niet aileen op voor de consument, maar ook voor de MKB-modeondememer. Bezoek aan verschillende winkelcentra (panden, routing, parkeren, ladenjlossen, sfeer, druktebeelden, winkelformules en dergelijke) verhoogt de expertise over de winkelmarkt en het inzicht in de mogelijkheden voor het eigen bedrij£ Het bieden van steeds wisselende collecties (Io x per jaar een actuele collectie) is voor met name de (dames)modezaken vaak belangrijker dan het hebben van een Ar-locatie boven een Az-locatie. Het gaat uiteindelijk om het resultaat: het publiek moet over de drempel van je winkel.

6.2 DE DETAILLIST NADER GESPECIFICEERD 6.2.1 DE STARTER

In de modedetailhandel stromen zoals gezegd jaarlijks zo'n 740 starters in, waarvan bijna dtiekwart een nieuw bedrijf betreft. Franchlsenemer

Franchiseorganisaties en full service retailorganisaties vormen een van de weinige overgebleven startpunten naar het zelfstandig ondernemerschap in de mode. Commerdele samenwerking wordt steeds meer een voorwaarde om te kunnen ondernemen. Banken eisen immers dat ondememers aangesloten zijn bij een dergelijke organisatie ten behoeve van de :financiering, en leveranciers eisen de zekerheid van 'het grotere geheel' ten behoeve van hun afnames en het wegzetten van hun merken in de markt. Voor startende franchisenemers en !eden van ft.tll service retailorganisaties is er eigenlijk volop keus uit geschikte locaties. Hier zit overigens wei een gradatie in naargelang de intensiteit van de samenwerking en de omvang van de betreffende organisatie. De grotere en 'hardere' retailorganisaties komen bijvoorbeeld binnen bij projectontwikkelaars; de kleinere en 'zachtere' retailorganisaties lukt dat (nog) niet. Sollst op C:•locatle

Starten op een C-locatie is een alternatief voor degenen die een eigen lokale winkelformule willen neerzetten en zelf de benodigde :financiering hiervoor rand kunnen krijgen. In de modedetailhandel is dit mogelijk in marktsegmenten met relatieflage toetredingsdrempels zoals bijvoorbeeld in de kindermode en algemene textiel (hobbywinkels). Het zijn vaak winkels die voor de consument kleur en variatie geven aan het winlcelgebied, maar ook winkels die economisch gezien vaak kwetsbaarder zijn. Opvolger van familia ot baas

Bijna een zesde van de starters in de mode heeft een bestaand bedrijf overgenomen van familie of de vroegere werkgever. Voor hen zijn de locatie en het pand een gegeven feit, en dit kunnen zowel A-, B- als C-locaties zijn. De mogelijkheid om op deze manier in de modedetailhandel in te stromen is afhanlcelijk van de wijze waarop de overdracht financieel is geregeld. Tegenwoordig is een overgangsperiode van enkele jaren waarin de opvolger in toenemende mate eigenaar wordt, vaak noodzakelijk. Voor de opvolgers geldt: neem aileen gezonde bedrijven over. Voor de familie-opvolgers komt daar nag expliciet bij: pak het proces professioneel en zakelijk aan, oak al spelen emotionele banden een grate rol. Onder de 'baas-opvolgers' zitten vaak personeelsleden van groeiende franchiseketens of grootwinkelbedrijven die oak winkels (gaan) franchisen. Hun bedje ligt meer gespreid wat betreft omzet- en winstprognoses, maar dergelijke succesvolle organisaties stellen zo oak hun eisen. Superspecialist op A•locatle

Kleinschalige superspeciaalzaken (bijvoorbeeld bijous, stropdassenjshawls, trendy tassen en schapproducten als shirts en sweaters) kunnen terecht op veellocaties, zelfs op de Ar-locaties in het grootstedelijke milieu. Kleine panden (
28 .:· WINI<ELLOCATIES IN BEWEGING


6.2.2 DE UITBREIDER

Van de 740 starters in de modedetailhandel betreft ruim een kwart een uitbreiding van een bestaand bedrijt: Er zijn twee typen uitbreiders: 'een tweede winkel erbij' -ondememers en expanderende 'ondememer-filiaalhouders'. 1

Een tweeds winkel erbij'·ondernemers

Regehnatig zie je in de mode dat een succesvolle zaak uitbreidt door een aangrenzend winkelpand of een ander vrijkomend winkelpand in dezelfde straat te betrekken. Vaak heeft dan de omzet van de huidige winkel het piafond bereikt en wil de ondememer doorgroeien door middel van een tweede winkel erbij. Om dit te realiseren is het voor een modedetaillist belangrijk om een goed netwerk te hebben op lokaal niveau; een micro-netwerk van ondememers (al of niet via een winkeliersvereniging, de plaatselijke politiek ofhet verenigingsleven), makelaars en andere bij winkelvastgoed betrokkenen. Een andere stap die ondernemers maken die geconfronteerd worden met de grenzen van hun huidige winkel, is het openen van een tweede winkel in een nabijgelegen stad of dorp. Hiervoor moet de ondernemer intensiever en breder netwerken of een winkelvastgoedbureau inschakelen dat thuis is in de regio. De winkelpanden kunnen in beide gevallen door de ondememers grotendeels zelf verworven worden. Expanderenda 1ondarnamar-filiaalhouders,

Voor modedetaillisten die al enkele winkels exploiteren en hun kleine filiaalbedrijf uit willen breiden naar een groter geheel (een regionale winkell<eten) zijn de A2- en Br-locaties kansrijk. Voor de onzichtbare winkelmarkt waarop de grote winkelketens heer en meester zijn, zijn zij nog te klein. Zo'n uitbreiding betekent vaak dat zij meer 'manager' worden en dat is een ander type ondememer dan de meeste MKB-detaillisten. Het komt dan ook voor dat zij winkels gaan exploiteren die tot een landelijk bekende winkelformule behoren. En dan ligt zelfs een Ar-locatie binnen hun bereik. 6.2.3 DE VERPLAATSER

De modedetailhandel kent jaarlijks zo'n 270 verhuizers. Ondememers verhuizen meestal om de winkelvloer te kunnen uitbreiden, om hun concept te vernieuwen, om de kwaliteit van hun locatie te verbeteren, uit kostenoverwegingen of vanwege een combinatie van genoemde redenen. Van A naar S

In toenemende mate worden modeondememers zich ervan bewust dat een Ar-locatie niet altijd nodig is om een goed rendement te halen en dat soms een B-locatie zelfs meer oplevert. Daarnaast komt het in de grotere steden steeds vaker voor dat de kwaliteit van de (Ar ·)locaties achteruitholt door het vertrek van soortgenoten naar betere locaties, de komst van discounters en de toenemende criminaliteit. Dit leidt langzaamaan tot een verschuiving van de betere kled.ing- en schoenenwinkels van Ar-locaties naar A2- en Br-locaties. Voor onden1emers in dergelijke siht.aties is het zaak om bet kosten- en opbrengstenplaatje voortdurend in de gaten te houden en alert te zijn op signalen van vrijkomende panden elders, inclusief nieuwbouwprojecten. Van oud naar nleuw

Het knelpunt van nieuwe winkelpanden is dat de huurprijzen voor de meeste MKB-modedetaillisten te hoog zijn. De projecten in de binnensteden maken bovendien vaak deel uit van de onzichtbare winkelmarkt. Omdat nieuwbouwprojecten tegenwoordig niet zo snel gevuld zijn met huurders als voorheen, kan het voor de verplaatsers in de modedetailhandel soms nuttig zijn om bewust later in te stappen. De prijzen zijn dan meestal al verlaagd ten opzichte van de aanvangsfase. Van klein naar groot

De startende solisten op C-locaties kunnen na verloop van tijd zodanig succesvol zijn dat ze uit hun jasje zijn gegroeid. Zij willen meer vierkante meters met meer omzet in het verschiet. Kansrijk voor hen zijn vooral de Bren B2-locaties kansrijk. Omdat zij hun bestaansrecht inmiddels bewezen hebben, zijn de financieringsmogelijkheden iets ruimer dan bij de start en is er dus ook iets meer mogelijk op locatiegebied.


WINKELLOCATIES IN BEWEGING ::~ffi9

&.2.4 DE UITTREDER

Circa 730 winkels zullen per jaar vrijkomen als gevolg van vergrijzing. Een deel van de uittreders zal zijn bedrijf als modewinkel(s) kunnen overdragen aan een opvolger. Een deel zal aileen het pand overdragen of· in geval van een kooppand- verhuren. In de laatste situatie gaat de locatie meestal verloren voor de modedetailhandel. Welke mogelijkheden er zijn om naar tevredenheid uit de modedetaill1andel te treden is afhankelijk van de locatie en het type winkel. Dorpstype

De vergrijzing zal in de komende jaren vooral toeslaan op dit type modezaken: dames- enjofherenmodezaken in de kleinere kemen. Een deel van deze zaken zal verloren gaan als modebedrijf, omdat er in het verzorgingsgebied niet voldoende draagvlak meer aanwezig is. Voor deze uittreders geldt dat opvolgers nauwelijks te vinden zijn en dater geen goodwill betaald zal worden. Het winkelpand zal naar een ondememer buiten de modebranche gaan ofwellicht een andere functie dan detailhandel krijgen. Famllletype

Voor uittreders die een opvolger binnen de familie hebben, is het van belang de overdracht tijdig en professioneel te regelen. Ook is het van belang om de potentiele opvolger zo vroeg mogelijk in het bedrijf ervaring op te laten doen, want een bloedverwant heeft niet altijd het ondernemerschap in de genen zitten. Samenwerkend type

Ondernemers die aangesloten zijn bij een in- en verkoop- of franchiseorganisatie do en er goed aan tijdig (d.w.z. een paar jaar voor hun uittreding) hun potentiele bedrijfsoverdracht met hun organisatie te bespreken. De organisatie kan namelijk een belangrijke rol spelen in het vinden van een opvolger binnen 'eigen kring'. De doelgroep van opvolgers bestaat dan vooral uit 'ondememer-:filiaalhouders' of'een tweede winkel erbij'-ondernemers. Door de gelijksoortigheid van de coilega's binnen de organisatie is de kans dat de betreffende locatie aansluit bij de vraag van de potentiele opvolger groter dan bij een zoekproces buiten de organisatie. Een succesvoile overdracht is dan dichterbij. A1-type

Modedetaillisten met een groot winkelpand op een Ar-locatie zitten wat betreft het overdragen van hun bedrijf of pand op rozen. Zij kunnen het verkopen of verhuren op de onzichtbare markt waar grote filiaalbedrijven en franchiseketens azen op dit soort panden. Binnen de mode, schoenen en sport behoren onder andere de Coltex-groep, de Bestseiler-groep, H&M, C&A, WE, CoolCat, Mexx, Esprit en Macintosh en Perry Sport tot de doelgroep. Wanneer het winkelpand op de Ar-locatie slechts ldein is, bestaat er de mogelijkheid om (wlnkelketens van) superspeciaalzaken te benaderen. Tips om de kansen te vergroten

Voor aile uittreders zijn de volgende tips te geven: • Overschat de waarde van het bedrijf niet! Goodwill is grotendeels uit de tijd en de opvolger heeft te maken met de werkelijke huisvestingslasten. • Bij bedrijfsovemames is het goed om tijdig het proces in te gaan en een professionele adviseur in te schakelen. Vooral de waardebepaling van het bedrijf is een zaal< die de nodige aandacht moet hebben. Om de overdracht voor de opvolger :financieel mogelijk te maken is een geleidelijke overdracht een optie. Bij het zoeken naar een opvolger kan gebruik gemaakt worden van onder andere de digitale databestanden. • Voor oudere ondernemers met een gezond modebedrijf is het van belang om tot het laatste toe te blijven investeren en vemieuwen. Hiermee blijft het bedrijf waardevol om overgedragen te worden en gaat bet straks niet aileen om een overdracht van de bakstenen. Een mogelijkheid die in dit kader door dergelijke ondernemers soms aangegrepen wordt, is de aansluiting bij een commercieel samenwerkingsverband.

30.:\_··-'-~-· WINI<ELLOCATIES IN BEWEGING


6.3 AOI- VAN OAGANISATIES VAN SAMENWERKENDE MODEDETAIL.LISTEN In het proces van instroom, groei en uitstroom spelen uiteraard ook de organisaties van samenwerkende detaillisten een rol. Hieronder geven we een aantal zaken weer die deze rol aangeven en voor hen van belang zijn. II Door de omvang van de organisaties zijn zij in staat om de belangen te behartigen van veel modedetaillisten. Op locatiegebied lcunnen zij lobbyen richting gemeenten en provincies, maar ook richting projectont· wikkelaars. Zij kunnen ervoor zorgen dat MKB-modeondernemers als solide l1Uurders gezien gaan worden en in de komende jaren ook toegang krijgen tot het nu onzichtbare deel van de winkelmarkt. II De beste locaties worden behouden en verkregen door zelf professioneel vastgoedmanagement in huis te hebben (of een vast bureau daarvoor te hebben). Zo'n manager kan het benodigde netwerk opbouwen, en de vinger aan de pols houden bij vastgoedontwikkelingen. II Organisaties van samenwerkende detaillisten lcunnen soms overgaan tot het huren van het winkelpand van een uittredend lid en tevens pandeigenaar. Hiermee lcunnen interessante locaties voor het MKB behouden blijven. II De organisaties van samenwerkende detaillisten hebben via hun leden een schat aan bedrijfseconomische informatie in huis. Benchmarking is het toverwoord en ook de sleutelnaar betere locaties. Ze lcunnen precies weten welke locaties met welke collecties wat opleveren. II In- en verkoop- en franchiseorganisaties hebben y!ahurile'd~:n toegang tot een potentieel aan nieuwe ondernemers: zowel starters (omscholing va.n p~r~oh¢eltotpndememers) als groeiers. Daarnaast lcunnen zij ondememers werven via onder andere hun websites en magazines op franchisegebied.

6.4 AOI- VAN GEMEENTEN (EN PROVINCIESJ Wanneer we bet hebben over de winkelmarkt, dan zijn de gemeenten direct betrokkenen. Zij bepalen via hun economische en ruimtelijke-ordeningsbeleid direct de omvang en indirect de kwaliteit van het winl<elaanhod. Hieronder worden enkele mogelijkheden en ontwikkelingen opgesomd, die voor de winkelmarkt en de positie van de modedetailhandel daarop in de komende jaren van belang zijn: II Steeds meer gemeenten gaan over tot bet opstellen van een geintegreerd detailhandelsbeleid waarbij onder andere aandacht wordt geschonken aan economische effecten van de verschillende winkelconcentraties (en geplande nieuwbouw) binnen de gemeentegrenzen. II Het bestemmingsplan blijft het instrument van de gemeenten om te 'sturen'. Hoewel gemeenten de kwaliteit van winkellocaties niet kunnen sturen .in de zin van een opgelegde branchering, kunnen zij wei gebieden bestemmen voor bijvoorbeeld bezoekersintensieve dan wel bezoekersextensieve detailhandel. Hiermee kunnen de binnenstadscentra min of meer beschermd worden voor perifere GDV-locaties. II Omdat sommige winkellocaties (o.a. binnensteden, woonboulevards) een bovenlokaal verzorgingsgebied hebben en de Nota Ruimte hiervoor een a£.c.;temming op regionaal niveau vereist, zal er in de kornende jaren meer sarnenwerking plaatsvinden tussen gemeenten onderling. II Via het instellen van een goed winkelcentrum- en projectmanagement kan de kwaliteit van de betrokken winkellocaties verbeterdfbehouden worden. II Daarnaast is samenwerking tussen gemeenten en ondemerners, bijvoorbeeld in een soort adviesraad bij ruimtelijk-economische vraagstukken, een mogelijkheid om de (dikwijls uiteenlopende) belangen te stroomlijnen. II Een ander rniddel om negatieve effecten van belangentegenstellingen (bijvoorbeeld verzwakking of een te eenzijdige invulling van winkelcentra) tegen te gaan, is het al oude instrument van de publiek-private samenwerking (PPS) en het relatief nieuwe instrument van de omzetgebonden huren. Beide worden wel ingezet, maar nog in beperkte mate. II Ten slotte kunnen gemeenten een rol spelen in de verbetering van het startersklimaat, een issue waarvan de modedetailhandel oak profijt kan hebben. Gedacht kan worden aan een stimuleringspot voor innovatieve starters, waarmee zij de moeilijke beginjaren door kunnen komen.


WINKELLOCATIES IN BEWEGING :;~Jl

BIJI.AGE I

RUIM/'Tf;li..IJK B~ELD MQDEDETAII. HANDEl.

In deze bijlage wordt door middel van twee figuren en een tabel het huidige (ruimtelijke) beeld van de modedetailhandel geschetst. Figuur 8 geeft een verdeling van de modewinkels naar de verschillende deelbranches. Figuur 9 toont de modewinkels verdeeld naar type winkelconcentratie. Tabel3 geeft het aantal modewinkels en de modewinkeldichtheid per provincie weer. figuur 8

Modewinkels verdeeld naar branche (In % van het totaal}, 2003

Bron: HBD Branches in Detail,

2004.

3% tex.llel 1%modeart.

4% bodyfashion 5% textielsUpiN'S 5% herenmode

25% gemengde mode

13% schoenen 22% damesmode

figuur 9

Aantal modewinkels verdeeld naar type winke/concentratie, 2003

Bron: Locatus,

2003.

schoenen

herenmode

•

3~,,;:: WINI<ELLOCATIES IN BEWEGING

ondersteunende winkelcentra

centra winkelgebieden


tabel 3

Aantal modewinkels verdeeld naar provincie (in % van bet totaal} en aantal modewinkels per 1.000 inwoners (= winke/dichtheid)

Bran: CBS, CRK, bewerking ElM,

2004.

4

1,5 '"'

3

1,2

6

1,2

2

1,1

11

1,2 ~--


6

1,2

19

1,7

18

1,2

3

2,0

17

1,6

7

1,4

100

1,4

WINKELLOCATIES IN BEWEGING ..·~~33 ~"~

WINKEI.I.OCATIES IN BEWEGING

Recommend Documents