Bedrijventerrein Overamstel (deelgebied Daniël Goedkoopstraat / Willem Fenengastraat e.o.)
Beoordelingskader Bij de beoordeling of een bouwwerk voldoet aan redelijk eisen van welstand als bedoeld in art 12, eerste lid van de woningwet, wordt acht geslagen op de aanvaardbaarheid van het bouwwerk in de relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige alsmede de voorzienbaar tot stand te brengen bebouwing, de openbare ruimte, het landschap dan wel de stedenbouwkundige context. Huidig karakter plangebied Hoewel het plangebied een helder verkavelingspatroon heeft, zijn de bedrijfspanden zeer divers van aard, zowel in afmeting als in type bedrijvigheid. Naast bedrijven met een industrieel karakter, waar het gebied oorspronkelijk voor bedoeld was, zijn er steeds meer ondernemingen gevestigd die actief zijn op het gebied van de creatieve industrie. Een gebied in ontwikkeling De insteek van de planvorming is dat er in dit deelgebied steeds meer bedrijven komen die sterk zijn verknoopt met het (hoog)stedelijke milieu binnen de Ring/A10. De verwachting is dat het plangebied zich op termijn tot een veelkleurig en fijnkorrelig productiemilieu ontwikkelt. Woningbouw is niet mogelijk. Het tijdelijke gebruik van bedrijfs- of kantoorruimte heeft op veel startende maar ook gevestigde bedrijven een sterke aantrekkingskracht. Stapsgewijze herontwikkeling is het motto, waarbij in eerste instantie de gebruikers zich aanpassen aan het gebouw (verbouw) en later het gebouw zich aanpast aan de gebruikers (nieuwbouw). Goed voorbeeld is de stapsgewijze herontwikkeling van het gebouwcomplex nu bekend als ‘De Kauwgomballenfabriek’. Toekomstig karakter Door het lange tijdpad van herontwikkeling heeft een gebied een ambivalent karaker: oud naast nieuw, sjiek naast sjofel, een garage naast een reclamebureau. Deze diversiteit in uitstraling en gebruik vormt het karakter van het gebied. De bebouwingsdichtheid mag toenemen, wat vooral zichtbaar zal worden in een grotere bouwhoogte. Soberheid en no-nonsense van de architectuur van de huidige gebouwen geldt eveneens als uitgangspunt voor nieuwbouw. Dus geen overdadige of luxe architectuur. Bedrijvenstrook tussen W.Fenengastraat en het zijkanaal van de Duivendrechtse Vaart Het zijkanaal van de Duivendrechtse Vaart vormt binnen Overamstel de overgangszone tussen gemengd woon-werkgebied en werkgebied. Momenteel is de hieraan grenzende bedrijvigheid door middel van bebouwing en hekwerken e.d. van het water afgekeerd. Het water zou echter juist benut moeten worden in de herontwikkeling, zowel in de architectuur van de nieuwe gebouwen als in doorkijkjes vanaf de Willem Fenengastraat naar het water. Er wordt bij herbouw dan ook de verplichting opgelegd om op iedere kavel minimaal één doorzicht van minimaal 3 meter te maken tussen straat en water.
De twee bedrijfsverzamelgebouwen De bedrijven aan de Willem Fenengastraat en de Johann Siegerstraat zijn gehuisvest in twee bedrijfsverzamelgebouwen. Deze gebouwen worden gekenmerkt door rode baksteen, strenge ritmiek van de ramen en sheddaken. De gebouwen zijn halverwege de 20e eeuw (1949-1950) in opdracht van de gemeente Amsterdam gebouwd en zijn voor Amsterdam vrij uniek. De massa, maat, schaal en materiaalkeuze van deze gebouwen is uitgangspunt voor ver- en nieuwbouw.
Bedrijfsverzamelgebouw langs Willem Fenengastraat
Johann Siegerstraat, eenduidigheid links, diversiteit rechts
Beoordelingscriteria Bij de beoordeling of een bouwwerk voldoet aan redelijke eisen van welstand als bedoeld in art. 12, eerste lid van de woningwet, wordt voorts uitgegaan van de volgende criteria: Gebouwen aan het circuit Het circuit Daniël Goedkoopstraat / Willem Fenengastraat / Paul van Vlissingenstraat / Abram Dudok v. Heelstraat vormt de ruimtelijke drager van het gebied.
Plangebied met straatnamen Om een kwaliteitslag te kunnen maken zijn de volgende eisen gesteld aan nieuwbouw of verbouw van de gebouwen die grenzen aan het circuit: • Entrees dienen bij voorkeur direct aan het circuit te liggen of – als dat niet mogelijk is - goed zichtbaar vanaf het circuit; • Blinde gevels zijn niet toegestaan, minimaal 25 % van de gevel dient open of transparant te zijn; • Opslag van goederen mag niet zichtbaar zijn vanaf het circuit; • Voor de eerste 3 meter hoogte dient zoveel mogelijk gevel (meer dan 75 %) in de rooilijn te staan. Boven de 3 meter hoogte is men vrij om al dan niet in de rooilijn te bouwen. Gebouwen aan de dwarsstraten Voor (het deel van) de bebouwing gelegen aan de dwarsstraten is de invulling van de kavels vrij. Het is toegestaan om naar eigen inzicht op of binnen de rooilijn te bouwen.
Bouwhoogte Er is een maximale bouwhoogte van 30 meter dan wel 15 meter aangehouden voor respectievelijk het deel met minimaal 30 procent en minimaal 50 procent bedrijfsvloer. Alleen voor ‘de Kauwgomballenfabriek’, de nieuwe bebouwingszone langs de Spaklerweg en het hotel in het blok nabij metrostation Overamstel geldt dat hiervan mag worden afgeweken. (zie onderstaand kaartje).
Bouwhoogtes en rooilijnen Hoogbouw hotels De hoogbouw is rank en heeft een duidelijke oriëntatie met een lange (maximaal 40 meter) en een korte kant (maximaal 17,5 meter). De hoogbouw langs de Spaklerweg is minimaal 60 meter en maximaal 70 meter hoog (in afwijking van de Visiekaart) en bij het metrostation Overamstel maximaal 60 meter. De hoogbouw van het hotel langs de Spaklerweg wordt als onderdeel van de straatwand ontworpen, herkenbaar door een eenduidige architectonische articulatie. Hierbij is de massaopbouw gerelateerd aan de andere geplande hoogbouwvolumes langs de Spaklerweg: een rechthoekig volume. (zie verder bouwregels in Bouwenvelop Hotelstrook). De hoogbouw langs de Willem Fenengastraat staat meer op zichzelf en heeft meer vrijheid in de massaopbouw. Bijzondere plasticiteit in het hoogbouwvolume is mogelijk, indien de slankheid van de toren gehandhaafd blijft. Architectuur van hotel sluit aan op karakter van het werkgebied, ingetogen en eenvoudig zonder saai te worden.
De plint van het hotel dient een open uitstraling te hebben met een duidelijke entree georiënteerd op de straat. Uiterlijk van de twee bedrijfsverzamelgebouwen Het uitgangspunt is dat bij nieuw- of verbouw de rode baksteen als belangrijkste bouwmateriaal wordt toegepast in de gevel en in dezelfde kleur als de huidige baksteen. De raampartijen hebben een regelmatig patroon, die op pandniveau echter op een geheel eigen wijze mag worden vormgegeven, dus een letterlijke herhaling van de huidige raamindeling hoeft niet. Ook de bouwhoogte mag per pand variëren. Uiterlijk van de overige bebouwing Bij ver- en nieuwbouw dient de architectuur ingetogen en eenvoudig te zijn. Installaties mogen zichtbaar zijn. De heldere stedenbouwkundig opzet laat verder veel vrijheid toe in materiaal en kleurgebruik van de bebouwing. Gebruik van duurzame materialen De materialisatie en detaillering worden zodanig toegepast dat veroudering en weersinvloeden geen negatieve gevolgen hebben voor de kwaliteit.
Visiekaart
