Werkplan Futura Werkplan Futura 2012

Werkplan Futura 2012


Inhoudsopgave 1.

Inleiding

2

2.

Governance en legitimatie 2.1 Woonwet in praktijk 2.2 Toekomst van het wonen 2.3 Anders organiseren in de regio 2.4 Visitatie 2.5 Open bestuurdersplatform 2.6 Commissarissenplatform

3 3 3 4 4 4 4

3.

Civiele kracht in ontwikkelend beheren 3.1 Beheren van nieuwbouwwijken 3.2 Ontdek de plek 3.3 Nieuwe beheerarrangementen 3.4 Wijkeigenaarschap 3.5 De institutionele wereld in transitie

5 5 5 6 6 6

4.

Duurzaam vastgoed 4.1 Ketenintegratie in de bouw 4.2 Renovatie gestapelde woningbouw 4.3 Platform Energie in uitvoering 4.4 Klantgestuurd renoveren 4.5 Projectkwaliteit in beeld 4.6 Excursies technisch weer

7 7 7 7 8 8 8

5.

Woningmarkt en portefeuilleadvies 5.1 Woningmarktscan 5.2 Woningmarktmonitor 5.3 Portefeuilleadvies 5.4 Wonen, welzijn en zorg: hoe verder? 5.5 Doorstroming gewenst 5.6 Dienstverlening bij de tijd

9 9 9 9 10 10 10

6.

Kennisplatforms

11

7.

Opleidingen

12

8.

Beheer

14

9.

Futura als partij 9.1 Volkshuisvestelijk belang in Brabant 9.2 Samenwerking ‘om niet’ 9.3 Betaalde netwerken

15 15 15 15

10.

Meedoen?

17


Hoe werkt Futura? In Futura werken mensen uit verschillende lagen van verschillende Brabantse corporaties samen. Met elkaar, ondersteund door een kleine werkorganisatie, en met externe partijen. Dat levert allerlei interacties en transacties op, en dus ook een eigen dynamiek. In de praktijk bestaat Futura vooral uit tijdelijke werkverbanden: we formuleren een resultaat, de juiste mensen komen bij elkaar, en het projectmatig werken begint. De juiste mensen, dat zijn eerst en vooral mensen uit de Brabantse corporaties. Afhankelijk van het onderwerp aangevuld met de adviseurs en programmamanagers die aan onze werkorganisatie verbonden zijn. We zijn wars van bureaucratie en stroperigheid, we geloven in ruimte binnen kaders.


1

1.

Inleiding

Juist waar crisis vaak uitnodigt tot een verdedigende en consoliderende houding, blijven de Futuracorporaties investeren in kennisontwikkeling en innovatie, extern én intern. Niet vanuit luxe, maar vanuit noodzaak. De antwoorden op de complexe vragen van vandaag zijn niet eenduidig en kunnen niet klakkeloos vanuit een succesvol verleden worden geëxtrapoleerd. Dat betekent een gezamenlijke, creatieve en soms onconventionele zoeken ‘vindtocht’, samen met andere partijen, naar de antwoorden van morgen. In Futura zijn we gewend samen te agenderen, denken en doen. Niet om het overal en altijd over eens te worden. Wel om lokale keuzes beter te kunnen maken. Ons ondernemingsplan 2012 – 2014 Volkshuisvesting verbinden is daarbij leidend. In 2012 maken we een start met het vinden van antwoorden op vraagstukken die gaan over hoe wij in het huidige maatschappelijke en financiële klimaat op een goede manier invulling geven aan onze volkshuisvestelijke opdracht: gedifferentieerd aansluiten bij en faciliteren van maatschappelijke sterkten, opkomen voor maatschappelijk zwakkeren, tegelijk beheren en ontwikkelen, weer duurzamer gaan handelen en, niet in de laatste plaats: verantwoordelijk besturen. Naast de programma’s die we in dit werkplan beschrijven, houden we een aanzienlijk deel van onze tijd vrij voor actuele vraagstukken en nieuwe innovatie. Kenmerkend aan innovatie is immers dat een volledige inkadering en inkleuring aan de voorkant onmogelijk is. Tevens wordt gezocht naar een grotere variatie in organisatie en werkvormen. Op deze wijze kunnen we beter op de actualiteit inspelen en anticiperen we beter op de wijze waarop medewerkers leren. 'Top - down leren' werkt niet meer zo goed, medewerkers nemen meer eigen initiatief over wat en op welke wijze ze willen leren. Bovendien hebben we de ambitie om in toenemende mate te werken als Brabants platform voor steeds meer partijen rondom vraagstukken van de kwaliteit van wonen en leven. Waar we tot voorheen vaak zelf het initiatief in de agendering namen, stellen we ons meer open voor initiatieven van burgers, maatschappelijke partners en gemeenten. Parallel aan dit inhoudelijke werkplan werken we aan een efficiencyplan. Na vaststelling van het efficiencyplan wordt de samenhang met dit werkplan in beeld gebracht. We zien het als onze maatschappelijke opgave om onze dienstverlening rondom het wonen slimmer, beter en goedkoper te organiseren. Dat is de komende jaren niet langer een keuze, maar ook een noodzaak gezien de toenemende financiële druk. Kwaliteit van dienstverlening en efficiency gaan daarbij hand in hand. In onze missie staat dat we er zijn om de volkshuisvesting te verbeteren, te vernieuwen, te inspireren, zodat we naar beste vermogen bijdragen aan de kwaliteit van wonen en leven van mensen. We hebben een onderbouwde mening over wat goed en wat minder goed is voor de volkshuisvestelijke zaak in Brabant. Gedegen inhoud, innovatief vermogen, bijdragen aan de dialoog; dat is de opgave voor 2012!


2

2.

Governance en legitimatie

De Futuracorporaties zijn voortdurend op zoek naar nieuwe organisatievormen tussen diverse maatschappelijke spelers om de burger beter te faciliteren. We hebben de ambitie om tot zo eenvoudig mogelijke organisatorische constructies te komen, die volledig gericht blijven op het creëren van publieke waarde, dicht bij de burger. Onze bestuurders zetten in op goed vormgegeven beleids- en besluitvormingsprocessen waarbij huurders daadwerkelijk zeggenschap hebben over de keuzes van de corporatie. Welke grenzen de wetgever oplegt aan de activiteiten en het speelveld van corporaties wordt steeds duidelijker. Goede afstemming op lokaal en bovenlokaal niveau wint aan belang. Futura faciliteert deze Brabantse dialoog. In dit programma ontwikkelen we kennis om proactief op de veranderende (regionale) context te kunnen inspelen en bestuurlijke keuzes op een moderne manier legitimeren.

2.1

Woonwet in praktijk

Alle Brabantse woningcorporaties staan voor de opgave om nieuwe Europese of rijksregelgeving goed te implementeren. In Futuraverband gaan we op zoek naar praktische toepassingsmogelijkheden en kansen van de nieuwe Woonwet. Belangrijke thema’s liggen op het financiële vlak: hoe zetten we ons financiële vermogen in en hoe financieren we vastgoedontwikkelingen? Maar ook volkshuisvestelijke vraagstukken komen aan de orde, zoals de rol van de corporaties in het huisvesten van de middengroepen op de woningmarkt. De inzet van Futura is er op gericht om dit slim en praktisch te organiseren en van elkaars kennis te profiteren. Hiervoor organiseren we twee open platformbijeenkomsten.

2.2

Toekomst van het wonen

Vorig jaar ondernamen de Futuracorporaties een strategische heroriëntatie en werden er toekomstscenario’s opgesteld in het project Solide strategie. Als vervolg verbreden we de scenarioverkenning met andere corporaties. Wat kunnen we samen doen? En wat doen we alleen? In de kern gaat het om keuzes die moeten leiden tot de meest effectieve en efficiënte wijze van organisatie en bedrijfsvoering, om als maatschappelijk ondernemers de volkshuisvestelijke opgave in de komende jaren te realiseren. De effectieve inzet van de beschikbare middelen en het realiseren van maximaal rendement uit het vastgoed staan ten dienste van deze opgave. Maatwerk en schaalvergroting sluiten elkaar niet uit, sterker nog: ‘klein binnen groot’ heeft meer dan ooit de toekomst. Keuzes hebben onlosmakelijk te maken met de formulering van de maatschappelijke outcomes waarvoor de corporaties staan. Het gaat dan om keuzes over beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, effectiviteit, maatschappelijke voorzieningen, leefbaarheid in wijken en buurten en de vitaliteit van stad en regio. Het resultaat van dit onderzoek is dat we een gezamenlijk beeld hebben van de mogelijke keuzes.


3

2.3

Anders organiseren in de regio

Futura wil meer en intensievere verbindingen leggen met regionale partners over volkshuisvestelijke thema’s. Gezamenlijk met de Brabantse gemeenten en maatschappelijke partners willen we de opgaven in beeld brengen. Zodat we vanuit het lokale niveau samenwerking en afstemming kunnen zoeken op het regionale niveau, bijvoorbeeld over onderwerpen als de regionale woonruimteverdeling of de huisvesting van arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europese landen (MOE-landen). We zoeken nadrukkelijk naar de inhoudelijke raakvlakken en de kruispunten van beleidsthema’s als wonen, zorg en welzijn, economie en gebiedsontwikkeling. We stellen telkens de vraag hoe samenwerking kan leiden tot betere ondersteuning van bewoners en/of tot minder regels. Futura faciliteert het gesprek hierover en biedt daarvoor passende werkvormen.

2.4

Visitatie

Verschillende corporaties hebben in 2012 te maken met een visitatietraject. De Futuracorporaties zitten in een verschillend stadium dat varieert van voorbereiding tot implementatie. In maximaal drie bijeenkomsten delen we ervaringen met elkaar over het visitatieproces en de uitkomsten. Wanneer mogelijk, stemmen we met elkaar af: welke aanbieders zijn geschikt? Welke eisen worden er gesteld? Maar ook: hoe implementeren we de uitkomsten van een visitatie?

2.5

Open bestuurdersplatform

Futura neemt actief deel aan het landelijk debat over de toekomst van de volkshuisvesting. Daarbij gaan we altijd uit van de inzichten die we gezamenlijk vormen in Futuraverband. In dit strategische platform reflecteren we regelmatig op de volkshuisvestelijke opgave, de positionering van corporaties en governancevraagstukken en de maatschappelijke opgave. Onderwerpkeuze en frequentie laten we afhangen van de actualiteit. Vanuit het wonen voeren we het gesprek met elkaar, als bestuurders binnen en buiten de corporatie.

2.6

Commissarissenplatform

Halfjaarlijks organiseren we bijeenkomsten voor de raden van commissarissen van onze vaste deelnemers. We volgen daarbij de actualiteit. Ter inspiratie brengen we als vanouds toonaangevende sprekers naar Tilburg.


4

3.

Civiele kracht in ontwikkelend beheren

Bewoners, ondernemers en andere partijen kunnen hun belang bij een vitale omgeving omzetten naar betrokkenheid, verantwoordelijkheid en zeggenschap. Sterker nog: we verwachten dat zeggenschap (meer dan nu het geval is) wordt afgedwongen door bewoners. Dat past ook in de lijn om actief te werken aan de legitimatie van ons handelen als maatschappelijk ondernemers. Futuracorporaties plegen minder zelf interventies en maken daarmee ruimte voor eigen initiatief vanuit de samenleving. Daarmee kiezen de Futuracorporaties tegelijk voor een natuurlijke manier van werken aan de stad. We nemen het gebied met de mensen die er leven als startpunt voor het werken aan de stad: we kiezen ervoor om bestaande cultuurhistorische, ruimtelijke, economische en sociologische lagen in wijken en buurten productief te maken bij toekomstige ontwikkelingen.

3.1

Beheren van nieuwbouwwijken

De laatste drie decennia zijn er door de Brabantse corporaties duizenden nieuwe woningen opgeleverd. In de steden ontstonden grootschalige nieuwe woonwijken, die inmiddels een nieuwe fase ingaan. Zo vertrekken er de eerste bewoners al weer. Welke kleine interventies kan een corporatie plegen in bijvoorbeeld de openbare ruimte, tuinen, wijkcentra en speelvoorzieningen, om beheerproblemen te voorkomen? Het is van belang om aan te sluiten op behoeften van bewoners en andere belanghouders: het organisch herstructureren. Grote nieuwbouwontwikkelingen zullen nauwelijks meer plaatsvinden. Futura wil dure oplossingen en grootschalige ingrepen voorkomen en gaat op zoek naar aanbevelingen voor de (nabije) toekomst. We inventariseren bestaande inzichten, kijken naar vernieuwende elementen in aanpak en vragen corporaties naar hun praktijkervaring met de wijken uit de jaren ’80 en ’90 van de vorige eeuw.

3.2

Ontdek de plek

Nieuwe vastgoed- en gebiedsontwikkelingen spelen zich vaker af in bestaande omgevingen. De marketing naar potentiële huurders, kopers en omwonenden kan in die gevallen niet zonder het gebruik van de identiteit van een plek. Deze marketing begint al in de ontwikkelfase door het opstellen van een beeldverhaal. Dat verhaal wordt opgebouwd uit de kenmerken van de aanwezige bebouwing, het groen en de infrastructuur maar ook uit de verhalen van bewoners en omwonenden. In dit project kijken we gezamenlijk terug op een aantal uitgevoerde corporatieprojecten. Zo delen we ervaringen met het maken van een beeldverhaal en vinden we antwoord op de vraag hoe een brug te slaan tussen identiteit en imago? Eventueel schakelen we de hulp in van studenten uit het hoger onderwijs en (jonge) ontwerpers om te reflecteren op onze projecten.


5

3.3

Nieuwe beheerarrangementen

Vorig jaar zijn we gestart met het verder professionaliseren van het VvEbeheer. Doelstelling is om kopers en huurders meer zeggenschap te geven over hun eigen woonomgeving. Op die wijze wordt de VvE een instrument voor álle bewoners om te werken aan goed beheer van de woning en de omgeving. Een proef in drie Brabantse VvE’s ronden we in 2012 af, waarna we op zoek gaan naar andere beheerarrangementen die bijdragen aan zeggenschap van alle bewoners van een woongebouw, straat of buurt. De noodzaak hiervoor neemt fors toe door het kabinetsbeleid dat corporaties verplicht een groot deel van de huurvoorraad verplicht te koop aan te bieden. Dit jaar kiezen we een andere pilotvorm, zoals een coöperatieve vorm, een VvE voor grondgebonden woningen of meer ruimte voor zelfbouw bij gebiedsontwikkelingen (bijvoorbeeld in de Spoorzone in Tilburg). In de pilot besteden we nadrukkelijk aandacht aan de faciliterende en initiërende rol van de corporatie.

3.4

Wijkeigenaarschap

Hoe kunnen we belanghouders in de wijk ook daadwerkelijk zeggenschap geven? Vooral door hen economisch eigenaar te maken. Bewoners kunnen op deze wijze meer zelf organiseren. Futuracorporaties willen minder zelf aan het stuur staan van de wijkontwikkeling. Dat betekent minder projecten en meer zeggenschap overdragen. We laten ons inspireren door het succesvolle trustmodel uit Engeland waar overgedragen economisch (en niet juridisch!) eigendom tot succes heeft geleid. In Brabant wordt op verschillende plekken voorzichtig gestart met deze organisatievorm. Telkens komt terug dat de financiering, het bundelen van geldstromen en het verdelen hiervan de centrale opgave is die een goede uitvoering nog in de weg staan. Dat wordt dan ook de insteek waarbij we samenwerken met Kei.

3.5

De institutionele wereld in transitie

Vorig jaar organiseerden we drie debatavonden rondom het thema 'De maatschappelijke opgave, op zoek naar nieuwe wegen'. We willen deze debatreeks een vervolg geven waarbij we vooral ingaan op de constatering dat instituties nog niet klaar zijn voor de netwerksamenleving. De nieuwe vormen van organiseren die mensen creëren, gaan dwars door traditionele instituties en verbanden heen. Ook corporaties merken dat het hen steeds minder lukt om orde te scheppen. In een aantal rondetafelgesprekken onderzoeken we hoe ‘wonen’ functioneert in de nieuwe sociale ordening en wat de aanknopingspunten voor corporaties zijn om beter in te kunnen inspelen op de netwerksamenleving. Daarbij maken we gebruik van andere kennisinstellingen die ook met dit vraagstuk bezig zijn.


6

4.

Duurzaam vastgoed

In het programma duurzaam vastgoed werken we aan een evenwichtige balans tussen ecologisch, economisch en sociaal-cultureel kapitaal. In al onze activiteiten wegen we dat tegen elkaar af. Dat leidt er toe dat het vastgoed kwaliteit kent: gericht op de gebruiker (de individuele bewoner), de omgeving (wijkbewoners, passanten) en op de toekomst (gedurende de hele planexploitatie). Het is noodzakelijk de effectiviteit in de totale bouwkolom te verhogen vanwege de teruglopende investeringscapaciteit. Door meer gebruik te maken van conceptueel bouwen en ketenintegratie wordt de markt betrokken om gezamenlijk met en voor bewoners betere producten te bieden, met kortere doorlooptijden en voor lagere exploitatiekosten.

4.1

Ketenintegratie in de bouw

Ketenintegratie wordt steeds meer gezien als een noodzakelijke voorwaarde om duurzame innovaties te realiseren. Het gaat om samenwerking tussen partijen in fases van ontwerp, uitvoering, beheer, onderhoud tot sloop. Reductie van faalkosten, het realiseren van een hogere kwaliteit en een betere dienstverlening voor de bewoner zijn speerpunten. Na het oriëntatietraject vorig jaar, bespreken we dit jaar het verloop en de ervaringen van elkaars concrete pilotprojecten. Dat doen we gestructureerd met inzet van de intervisiemethodiek en borging van kennis. In de intervisiebijeenkomsten staat het individuele pilotproject voor ketenintegratie centraal en trekken we daar telkens lessen uit voor het opdrachtgeverschap.

4.2

Renovatie gestapelde woningbouw

Dit project richt zich op een aantal renovatieopgaves van de corporatie en start met de gestapelde bouw uit de jaren ’60 van de vorige eeuw. We gebruiken de analyse van het project conceptueel renoveren als basis. De verwachting is dat de Futuracorporaties de komende vijf jaar miljoenen investeren in renovatie. Door gezamenlijk onderzoek te doen naar de probleemstelling komen we tot een gezamenlijk vraagstelling. Dit brengt de plankosten omlaag en versnelt het voorbereidingstraject. Vervolgens dagen we de markt uit met oplossingen te komen waardoor we gebruik maken van hun kennis, creativiteit en ervaring om zo gezamenlijk tot een beter product te komen voor de klant. Resultaat is een rapportage waarin de probleemstelling is omschreven en de gezamenlijke vraag is geformuleerd voor renovatie. Daarmee vormt het een aanvulling op het onderzoek van vorig jaar waarin we de renovatie van eengezinswoningen uit diezelfde periode onderzochten.

4.3

Platform Energie in uitvoering

De corporaties hebben minder investeringscapaciteit tot hun beschikking en kiezen scherper in welke thema’s en projecten zij investeren. Na de invoering van de energielabels en formuleren van het energiebeleid, wordt nu ervaring opgedaan met energetische verbeteringen. De ervaringen bieden waardevolle inzichten voor beleidmakende collega’s. We leggen de positieve en negatieve ervaringen uit concrete projecten vast. Zowel bewonerscommunicatie, de relatie met het huurbeleid als de exploitatie van een wooncomplex komen aan bod. In drie platformbijeenkomsten voor een brede doelgroep wisselen we ervaringen uit en helpen we elkaar verder.


7

4.4

Klantgestuurd renoveren

Maatwerk en differentiatie in nieuwbouw en renovatie wordt steeds belangrijker in een vragersmarkt. Door een goede toepassing van digitale middelen kunnen (groepen) bewoners meer invloed hebben op het ontwerp- en renovatieproces. Het kan er wellicht toe leiden dat corporaties een renovatieproces geheel overlaten aan bewoners en uitvoerders. Dat scheelt een tussenschakel en daarmee geld en tijd! In het land zijn goede voorbeelden beschikbaar en een vergelijking van de werkwijze in de huidige Brabantse praktijk levert handreikingen op voor uitvoering in de eigen werkpraktijk. Een klankbordgroep van de verschillende Futuracorporaties begeleidt het onderzoek dat Futura uitvoert.

4.5

Projectkwaliteit in beeld

Steeds meer Brabantse gemeenten en corporaties doen ervaring op met de Gebouw Prestatie Richtlijn (GPR). Daarmee hebben ze een sturingsmiddel en een marketingmiddel voor duurzaam bouwen en portefeuillemanagement in handen. Vanuit het moederbestek van de corporatie en het Futuraproject Referentiekwaliteit zijn de kwaliteitsnormen beschikbaar. Vorig jaar zijn de eerste ervaringen opgedaan. In een projectgroep volgen we de verschillende implementatietrajecten en wisselen we ervaringen gestructureerd uit.

4.6

Excursies technisch weer

Het nuttige met het aangename combineren doen we bij deze excursies naar vastgoedprojecten van de deelnemers en partners. In 2011 bezochten we gezamenlijk het passiefhuis project in Roosendaal en kregen we inzicht in de lessen die AlleeWonen heeft geleerd. De meerwaarde van een gezamenlijk projectbezoek is dat een diverse groep elkaar (informeel) leert kennen en goed inzicht krijgt in de keuken bij de collegacorporatie. Voor de ontvangende corporatie is het prettig het bezoek gebundeld te kunnen ontvangen en hierdoor niet te veel tijd kwijt te zijn aan de organisatie. Daarnaast is het natuurlijk leuk het resultaat van projecten met elkaar te delen! Deze excursies ondersteunen de netwerk-samenwerking en staan open voor alle belangstellenden.


8

5.

Woningmarkt en portefeuilleadvies

In dit programma volgen we de woningmarktontwikkelingen. Dat doen we steeds meer op regionaal niveau, waar een realistisch en vraaggestuurd woningbouwprogramma wenselijk is. De programmering van de woningbouwprojecten zal kleinschaliger, flexibeler en gedifferentieerder moeten. Gezamenlijkheid is ook nodig om tijdig in te spelen op de demografische omslag. Daarom werken we aan een bundeling van onderzoekscapaciteit om gedegen en kostenefficiëntere analyses te maken: een mooi voorbeeld van efficiency binnen het innovatieprogramma! We zorgen daarbij ook voor een verbinding met het portefeuillebeleid van de corporaties.

5.1

Woningmarktscan

In dit project wordt gevraagd en ongevraagd gerapporteerd over woningmarktontwikkelingen. Zo besteden we bijvoorbeeld aandacht aan ontwikkelingen op het gebied van bevolkingssamenstelling, werkgelegenheid en inkomen. We vertalen dit zoveel mogelijk naar het regionale niveau: wat zijn de kansen en bedreigingen van deze ontwikkelingen voor de Brabantse woningmarkt? Een werkgroep met medewerkers van de corporatie en de werkorganisatie van Futura rapporteert één à twee keer per jaar over deze (externe) ontwikkelingen onder de noemer Futura woningmarktscan. We maken gebruik van de meest actuele cijfers van in elk geval CBS, CPB, SCP, provincie Noord-Brabant en gemeentelijke gegevens.

5.2

Woningmarktmonitor

Met de feitelijke gegevens over verhuizingen en nieuwe toewijzingen brengen we de ontwikkelingen in het woningbezit van de corporaties in beeld. De monitor bestaat uit twee onderdelen: een basisbestand met een beperkt aantal gegevens van alle woningen van de Futuracorporaties en indicatorgegevens over de feitelijke bewegingen op de markt. Vanuit het verleden is bekend dat een belangrijke voorwaarde voor het slagen van de woningmarktmonitor een tijdige, juiste en complete aanlevering van gegevens is. Daarom analyseren we eerst de wijze waarop de corporaties gegevens verzamelen en rubriceren en onderzoeken we hoe deze gekoppeld kunnen worden. Pas wanneer dat geslaagd is, kunnen deze gegevens geaggregeerd en geanalyseerd worden.

5.3

Portefeuilleadvies

Gerichte vragen vanuit vastgoedontwikkeling en vastgoedbeheer van de corporaties kunnen leiden tot uitvoering of begeleiding van onderzoeken op projectniveau. Bijvoorbeeld om de marktpositie van een bepaald complex in beeld te brengen, of een onderzoek naar de sociaaleconomische positie van huurders in het kader van armoedebeleid. Periodiek wisselen we in een werkgroep informatie uit over (nieuwe) onderzoeksvragen vanuit de corporaties om zo maximaal rendement te halen uit de samenwerking.


9

5.4

Wonen, welzijn en zorg: hoe verder?

Vorig jaar is verkend hoe de ontwikkelingen in het wonen en in de zorg elkaar raken. Duidelijk mag zijn dat mensen graag langer zelfstandig willen (of moeten) blijven wonen. Dit betekent dat het aantal mensen met een zorgvraag in corporatiewoningen toeneemt. Hebben corporaties een rol om zorgpersoneel te huisvesten? Kunnen mantelzorgers voorrang krijgen bij de woonruimteverdeling? Zouden meerdere (eenzame) ouderen onder begeleiding in een reguliere woning kunnen samenwonen, met als gevolg meer vrijkomende woningen elders. Juist door de financiële scheiding tussen wonen en zorg zullen deze werelden elkaar steeds meer raken. Futura onderzoekt dit en gaat vervolgens in gesprek met een klankbordgroep vanuit de corporaties over de bevindingen.

5.5

Doorstroming gewenst

De huidige woonruimteverdelingsmodellen zijn sterk geënt op keuzevrijheid van de klant. In dit project gaan we op zoek naar praktische mogelijkheden die Futuracorporaties zelf tot hun beschikking hebben om de doorstroming op de woningmarkt te vergroten. Zijn er effectieve sturingsmiddelen uit andere regio’s. Kunnen we leren van de commerciële huur of de koopmarkt? En welke effecten zijn te verwachten van (bijvoorbeeld) het actief benaderen van doelgroepen om hen te bewegen te verhuizen. Een overzicht van antwoorden op deze vragen verschaft helderheid over het bevorderen van doorstroming.

5.6

Dienstverlening bij de tijd

Vorig jaar is in Futuraverband een visie op (digitale) dienstverlening ontwikkeld. Zo’n visie is een voorwaarde voor een succesvolle digitalisering van de dienstverlening. In dit project zetten we concrete vervolgstappen en gaan we in op het ontwikkelen van verbetermethodes van de kwaliteit van de dienstverlening:  Het formuleren van (nieuwe) standaarden om de kwaliteit van dienstverlening te meten.  Het inzetten van de diverse kanalen en het sturen daarin voor onderdelen van de dienstverlening.  Het (gezamenlijk) ontwikkelen van strategieën om de klant te verleiden om over te stappen naar digitale dienstverlening. Samengevat vraagt dit om het ontwikkelen van een nieuwe (innovatieve) kijk op de dienstverlening van de corporatie. In 2012 wordt in dit project een eerste stap gezet in het gezamenlijk ontwikkelen van nieuwe vormen van dienstverlening. Het zal duidelijk zijn dat hier een nauwe relatie ligt met het efficiencyspoor.


10

6.

Kennisplatforms

Futura heeft sinds jaren een aantal platforms waarin specialisten elkaar binnen de eigen discipline ontmoeten. Die disciplines zijn finance & treasury; personeel & organisatie; informatisering & automatisering; communicatie; vastgoed en technisch beheer. In onze kennisplatforms zitten de mensen die de harde kern vormen van onze samenwerking. De platforms staan open voor iedereen binnen Futura (deelnemers en partners). We streven naar een continue bemensing omdat dit bijdraagt aan vertrouwen en openheid. Dat is nodig om kennis en praktijken te delen en te ontwikkelen. Platform finance & treasury Zes bijeenkomsten voor financieel specialisten: kennisuitwisseling en discussies over actualiteiten en lopende zaken rondom financiën, fiscaliteiten, treasury, contacten met het Waarborgfonds, het Centraal Fonds en andere relevante externe toezichthouders. De groep wordt naar behoefte aangevuld met specialisten over een bepaald onderwerp, zoals aeDex. Platform personeel & organisatie Vier bijeenkomsten voor p&o-ers over de relaties tussen organisatieveranderingen en arbeidsinhoud en arbeidsverhoudingen. Er is speciale aandacht voor (strategische) personeelsontwikkeling en -planning. We besteden aandacht aan ‘Het nieuwe werken’ en als altijd worden kennis en praktijken op het gebied van arbeidsvoorwaarden uitgewisseld. Platform informatie & automatisering In zes generieke bijeenkomsten vindt kennisdeling plaats over I&A projecten en activiteiten binnen de corporaties die zich richten op optimalisering van een duurzame bedrijfsvoering en reductie van kosten. Twee verdiepende bijeenkomsten op het raakvlak van organisatieverandering en ICT zijn niet alleen gericht op I&A-ers, maar ook bedoeld voor het bredere management. De onderwerpen zijn: informatiebeleid en informatiearchitectuur. Platform vastgoed Vier maal per jaar komt een groep vastgoedspecialisten bij elkaar. Er wordt ingegaan op: scenarioanalyses en portefeuillebeslissingen, de ontwikkelingen op de woningmarkt, methoden en technieken van portefeuillebeleid. De agenda wordt in hoge mate afgestemd op de behoeften binnen de groep. Platform technisch beheer In het platform Technisch beheer wisselen medewerkers van technisch beheer ervaringen en actuele thema’s uit over planmatig en groot onderhoud. Vorig jaar is een goede start gemaakt en discussieerden we o.a. over het thema klantgericht (-gestuurd) renoveren. Dit jaar komen we drie keer per jaar bij elkaar om kennis en praktijkervaringen te delen en te ontwikkelen.


11

7.

Opleidingen

Het opleidingsprogramma van Futura maakt het mogelijk dat mensen uit de corporaties in een informele sfeer collega’s met dezelfde functie elders in Brabant leren kennen. Daarom kan iedereen zich hierop inschrijven. Vanzelfsprekend heeft iedere opleiding ook een direct effect voor de betrokken medewerker. Incidenteel vullen we ons opleidingenaanbod aan met cursussen en intervisiegroepen op verzoek. Introductieprogramma Nieuwe medewerkers kunnen drie (ook los te volgen) modules volgen: De generieke module is een echte kennismakingsmodule waarin geschiedenis van de volkshuisvesting en maatschappelijk ondernemen centraal staan. De operationele module is voor medewerkers met een operationele functie. In deze module staan de hoofdprocessen van een woningcorporatie centraal. De strategische module is voor medewerkers met een meer strategische functie. In het programma staan financiën, vastgoedontwikkeling en innovatie centraal. Huurrecht: basis en update Er is een tweedaagse Basiscursus Huurrecht Woonruimte en een ééndaagse cursus Update Huurrecht Woonruimte. Deze cursussen zijn geschikt voor corporatiemedewerkers in het verhuurproces maar ook medewerkers die anderszins klantencontacten hebben. Projectmatig werken: opdrachtgevers, projectleiders en –medewerkers In Futuraverband worden projectleiders en projectmedewerkers al jaren getraind in projectmatig werken volgens een beproefde methodiek. Om het geleerde direct te kunnen toepassen in de praktijk is een aantal tools beschikbaar dat deze methodiek ondersteunt. MBO wijkwerk Deze tweejarige praktijkopleiding is speciaal gerealiseerd voor huismeesters, buurtmeesters, wijkmeesters en mensen in vergelijkbare functies. De opleiding richt zich vooral op het ontwikkelen van een integrale kijk op het eigen werkgebied. Naast vele andere onderwerpen komen leefbaarheid en duurzaamheid uitgebreid aan de orde. De opleiding wordt afgesloten met een diploma op niveau MBO-3. Workshops Communicatie In 2012 organiseren we twee workshops van twee dagdelen. De thema’s bepalen we met de communicatiemedewerkers binnen de Futuracorporaties. Financiën De financiën van de corporatie zijn de afgelopen tijd steeds belangrijker geworden. Het is daarom belangrijk te weten waar de financiële manager het over heeft. Futura organiseert de cursus financiën voor niet financiële functies. Er zijn twee varianten, één voor managers en een voor medewerkers.


12

Marketing In samenwerking met fmh wonen is de cursus marketing voor corporaties ontwikkeld. In deze tijden van tegenvallende verkopen is het belangrijk om voldoende kennis te hebben van (groepen) klanten en hoe deze op innovatieve wijze te bereiken.


13

8.

Beheer

Ook in 2012 voeren we het beheer uit voor een aantal diensten, producten en handboeken waarmee de Futuracorporaties werken. Zo zorgen we voor actuele handboeken voor de onderwerpen: bijzondere doelgroepen, maatschappelijk vastgoed, woonverzekeringen, en het handboek gezond binnenklimaat. Bij dit laatste onderwerp blijven we onze rol als stakeholder bij o.a. de GGD vervullen. Ook analyseren we de implementatie van het FSC-beleid. Zo blijven we monitoren en elkaar informeren of de inkoop van FSC-hout op een goede wijze gebeurd: hoe wordt het hout ingekocht en op de naleving van de inkoopeisen gestuurd en gecontroleerd? Daarnaast volgen we het Te Woonplatform en fungeren we als centrale contactpersoon voor Zakelijke energie. Binnen Futura kopen we diensten en materialen gezamenlijk in. Al die contracten worden beheerd en we onderhouden contacten met vertrouwde en toekomstige leveranciers. Natuurlijk bieden we partners de kans mee te doen in onze bestaande inkoopcontracten, want door gezamenlijke inkoop worden tienduizenden euro’s bespaard! Natuurlijk is naast inkoop ook overleg met leveranciers nodig. Voor ict-gerelateerde onderwerpen is een permanent inkoopteam actief. In 2012 beheren we de volgende contracten: Segment Kantoorgerelateerd Personeelgerelateerd

Automatisering

Communicatie

Professionele diensten

Onderhoud en service


Contract Inkoop kantoorartikelen Detacheringkrachten Uitzendkrachten Collectieve ziektekostenverzekering personeel Collectieve ongevallenverzekering personeel Levensloopregeling Adviseur ICT Computersupplies Levering DIS toepassing Ondersteuning ICT diensten Printertikken Vaste telefonie Mobiele telefonie Telecommunicatie adviezen Opstalverzekering Glasverzekering Huisbankierschap Adviseur juridische zaken Treasury ondersteuning/adviezen Liftonderhoud

14

9.

Futura als partij

Futura kent drie functies. Twee ervan stonden in de voorgaande hoofdstukken: producent en platform. De derde functie, partij, komt in dit hoofdstuk aan bod.

9.1

Volkshuisvestelijk belang in Brabant

In onze missie staat niet voor niets dat we er zijn om de volkshuisvesting te verbeteren, te vernieuwen, te inspireren zodat we naar beste vermogen bijdragen aan de kwaliteit van wonen en leven van mensen. Veel werk zit in het behartigen van het volkshuisvestelijk belang in Brabant. En toch is Futura geen lobbyclub. We hebben 'gewoon' een onderbouwde mening over wat goed en wat minder goed is voor de volkshuisvestelijke zaak in Brabant. Die mening brengen we gevraagd en ongevraagd naar buiten. We beïnvloeden altijd door de inhoud die we meebrengen. Die inhoud brengen we naar voren aan vele vergadertafels, fora, symposia en wat dies meer zij. Met het delen van onze kennis hebben we uiteraard wel een doel voor ogen: we hopen de volkshuisvestelijke agenda mee te bepalen en besluitvorming te beïnvloeden. En natuurlijk leveren al die contacten ook weer nieuwe inzichten op voor onze programma’s.

9.2

Samenwerking ‘om niet’

Futura werkt daar waar nuttig en nodig samen met andere organisaties. Dat zijn er inmiddels te veel om op te noemen. Nederland is in rap tempo een 100% netwerksamenleving geworden te oordelen naar het aantal contacten dat we onderhouden! Hoewel we in principe 'samenwerken om niet' moeten er natuurlijk wel middelen voor zijn. Het gaat dan om indirecte kosten (uren, reiskosten et cetera). We zoeken regelmatig de samenwerking op met de provincie Noord-Brabant, bijvoorbeeld als we meedenken in één van hun visieplatforms (onder andere stad-platteland, groen & ruimte, het platform wonen). En we hebben korte lijnen met het ministerie, de Stichting Experimenten Volkshuisvesting, het Centraal Fonds, het Waarborgfonds, de Corporatie Vastgoedindex, Aedes. Ook zijn we actief betrokken bij de ontwikkelingen in de vastgoedwereld rondom ketenintegratie.

9.3

Betaalde netwerken

Aan een aantal netwerken zijn directe kosten verbonden zoals: Rex Group We leren van en doen onderzoek met collega corporaties in internationaal verband binnen de Research and Exchange Group Kei De Futuracorporaties zijn gezamenlijk partner in Kei, het netwerk voor stedelijke vernieuwing. In 2012 zal Kei fuseren met SEV, NICIS en NIROV.


15

Centrum voor Bestuur van de Maatschappelijke Onderneming (CBMO) Futura levert een bijdrage aan de financiering van het in 2008 onder de vleugels van het Tilburg Institute for Academic Studies (Tias) opgerichte Centrum voor het Bestuur van de Maatschappelijke Onderneming. Treco Treco is een Europees samenwerkingsverband van corporaties om ervaringen uit te wisselen op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing in woningprojecten. Dit gebeurt door middel van presentaties en bezoeken van specifieke projecten in corporaties die langdurig worden gevolgd. Netwerk conceptueel bouwen Het Netwerk Conceptueel Bouwen streeft ernaar dat de bouw meer klantgericht, beter en praktischer wordt om zo te voorzien in behoeften van klanten en maatschappij. Organisaties worden meer onderscheidend en krijgen zo ruimte voor groei en een beter resultaat. Door samen te werken wordt de boodschap sterker. Door kennis te delen, komen we sneller vooruit tegen lagere kosten.


16

10.

Meedoen?

Waarom meedoen in Futura? Omdat we het gezamenlijk belangrijk vinden dat we naar beste kunnen bijdragen aan de kwaliteit van leven van mensen in Brabant. Langs de weg van het wonen. Vanuit maatschappelijke betrokkenheid. Platform: Onze platforms staan in het teken van kennis creëren en uitwisselen. Brabantse corporaties die mee willen doen in dit spel van 'halen en brengen' kunnen jaarlijks op onze platformbijeenkomsten intekenen. Producent: We draaien elk jaar projecten waarop eveneens kan worden ingetekend. Partij: Futura brengt vernieuwende inhoud en voedt zo de discussie. Dat levert op in termen van beïnvloeding van de volkshuisvestelijke agenda. We zijn er trots op dat we vaak gevraagd worden als gesprekspartner door collega-organisaties uit het middenveld en door overheden.

In Futuraverband kan een corporatie deelnemer, partner of klant zijn. In 2012 hopen we nieuwe partners aan ons samenwerkingsverband toe te voegen! Deelnemers Deelnemers zijn corporaties die samen het hart van Futura vormen. Zij bepalen de agenda. Zij betalen ook de vaste kosten. We zijn zuinig op wat we in de loop der jaren hebben bereikt en realiseren ons ook dat een netwerk als Futura kwetsbaar is. Om die redenen staan we alleen open voor deelnemerschap van corporaties waarmee we ambities en inhoudelijke agenda delen. Met potentiële deelnemers nemen we op eigen initiatief contact op. In 2012 vormen de woningcorporaties AlleeWonen (Breda en Roosendaal), Casade (Waalwijk en Loon op Zand), WonenBreburg (Breda en Tilburg) en Zayaz (’s Hertogenbosch) onze deelnemers. Partners Naast vaste deelnemers richt Futura zich sinds 2009 ook op andere corporaties in Brabant. Dat kunnen stedelijke corporaties zijn, maar ook corporaties die actief zijn in de Brabantse dorpen zijn van harte welkom. Een aantal activiteiten zijn exclusief voor onze vaste deelnemers maar bij de meeste projecten en activiteiten verwelkomen we graag collega’s. In onze prijslijst is opgenomen welke rekening we sturen. Rekening? Zijn partners dan klanten? Nee dat zijn ze zeker niet. Ook partners werken per platform of project mee volgens de Futuraformule. Dat wil zeggen dat de corporatie én uren levert, én expertise én bijdraagt in de kosten. Levert dat dan op? Jazeker, samen ontwikkelen gaat vaak sneller, beter en/of goedkoper dan alleen.


17

Klanten Een derde mogelijkheid om samen te werken met Futura is om klant te worden. Dit kan door uitontwikkelde diensten en producten te kopen (bijvoorbeeld het handboek gezond binnenklimaat). Of door deel te nemen aan de opleidingen die we organiseren (bijvoorbeeld de cursus voor nieuwe medewerkers in de corporatiesector). Het is ook mogelijk om medewerkers van Futura tegen uurtarief individuele opdrachten te laten verzorgen. In alle gevallen maken we vooraf heldere afspraken die we schriftelijk vastleggen.

Partner of klant worden? We werken niet met standaardformulieren waarmee u zich kunt inschrijven als klant of partner: samenwerken in Futura is niet vergelijkbaar met een bestelling plaatsen. Liever maken we een afspraak voor een persoonlijk gesprek. U kunt het beste bellen of mailen met directeur Jan Kammeyer, 013 – 465 34 44, [email protected] dan spreken we de mogelijkheden graag met u door!


18

Professor de Moorplein 525 5037 DR Tilburg Postbus 4273 5004 JG Tilburg t 013 - 465 34 44 [email protected] www.futurawonen.nl


19

Werkplan Futura Werkplan Futura 2012

Recommend Documents