WELKOM Namens: Bernardus Wonen Stichting Woningbouw Zevenbergen Brabants Westhoek
17 MAART 2009
Programma
Programma: 19.30 uur
welkomstwoord en inleiding door Ruud van den Boom
19.40 uur 20.00 uur 20.25 uur
3 PRESENTATIES maatschappelijke ontwikkelingen – Ruud van den Boom kijk op maatschappelijk vastgoed – Wil Hectors kijk op nieuwbouw – Henk Hendrikx
20.45 uur
PAUZE
21.00 uur
DISCUSSIE onder leiding Jan van Vucht (Atrivé)
21.45 uur
informeel samenzijn
23.00 uur
einde bijeenkomst
Inleiding
Doel van deze avond: Uitwisselen van ideeën en beelden Verkennen en ontdekken van elkaars rol en grenzen Aangaan van de dialoog Voortzetten van een traditie
Iedereen heeft vanavond gelijk!
Maatschappelijke ontwikkelingen
“Maatschappelijke ontwikkelingen” …… in relatie tot de rol en positie van de lokale corporaties. Ruud van den Boom – Brabants Westhoek
Maatschappelijke ontwikkelingen
Maatschappelijke ontwikkelingen
Waar staan wij voor? Wij zijn uniek! SWZ en Brabants Westhoek zetten hun vermogen “alleen en uitsluitend” in binnen de gemeente Moerdijk. Bernardus Wonen zet haar vermogen in binnen de gemeente Moerdijk en Halderberge Het gaat ons om meer dan alleen woningen Wij kunnen en willen faciliteren Daarbij gaan we wel uit van ieders eigen verantwoordelijkheid! Wij zien meerwaarde in samenwerking, zowel met elkaar als met de lokale overheid
Maatschappelijke ontwikkelingen
Welke “petten” dragen wij als corporatie? Commercieel ondernemer → initiatief bij de corporatie
Maatschappelijk ondernemer → initiatief bij de corporatie en/of overheid
Uitvoerende van regelgeving → initiatief bij de overheid
Maatschappelijke ontwikkelingen
Hoe ziet de (landelijke) overheid de rol van corporaties? Corporaties als Neerlands hoop in bange dagen Men denkt dat de ruif van de corporaties goed gevuld is Er gebeuren veel dingen bij corporaties die (terecht) niet door de beugel kunnen Men speelt met de gedachte corporaties meer te verweven met het lokale bestuur
Maatschappelijke ontwikkelingen
Hoe ervaren wij het werken binnen Moerdijk? Moerdijk biedt een prachtig werkgebied met veel potentie Het voorzieningenniveau in het gebied is kwetsbaar De vraag van onze (toekomstige) klanten sluit niet naadloos aan bij ons huidige aanbod Er is een verschil tussen de verschillende overheidsniveaus De samenwerking met de gemeente verloopt soepel
Maatschappelijke ontwikkelingen
We hebben aandacht voor de lokale context! De ene kern is de andere niet De (woning) behoefte is per kern verschillend Ons belang en onze rol is per kern en ontwikkeling verschillend Soms aandacht voor de zachte kant (verenigingen), soms voor de harde kant (vastgoed) Stads- en dorpsplannen dienen als basis
Maatschappelijke ontwikkelingen
Dit vertaalt zich in: Het gezamenlijk bijdragen aan het leefbaarheidsfonds Het per kern toewerken naar een goede mix tussen • •
verschillende soorten woningen verschillende marktsegmenten
Onze investeringen in maatschappelijk vastgoed aansluitend op de behoefte van de individuele kern of wijk
Maatschappelijke ontwikkelingen
Enig realisme is op zijn plaats De financieringsmarkt is onzeker (geen geld op de plank) Ontwikkelaars bieden vanwege de crisis hun projecten aan Huur als vangnet Commerciële plannen zijn momenteel risicovol Corporaties hebben nog last van het recente verleden (o.a. VPB, Vogelaarheffing) Wie A zegt moet B kúnnen zeggen Niets doen is vaak een nog slechter alternatief Maatschappelijk vastgoed gaat vaak over heilige huisjes
Maatschappelijke ontwikkelingen
De Telegraaf, dinsdag 17 maart 2009
Stelling
STELLING 1: Investeren in leefbaarheid is óók mensen helpen die last hebben van de kredietcrisis
Kijk op maatschappelijk vastgoed Wil Hectors – Bernardus Wonen
Kijk op maatschappelijk vastgoed
Wat verstaan we onder maatschappelijk vastgoed Het zijn gebouwen met een maatschappelijke functie waar uiteenlopende partijen zich verbinden aan gezamenlijke doelstellingen en ambities
Maatschappelijk vastgoed start bij samen iets willen • • • •
inwoners gemeente maatschappelijke zorg-, gezondheids-, onderwijs- en welstandsorganisaties woningcorporaties
Kijk op maatschappelijk vastgoed
Voorbeelden in Moerdijk:
Multifunctioneel centrum: Noordhoek, Standdaarbuiten (i.o.) Gezondheidscentra (HOED): Eendracht in Klundert Scholen: Arenberg Zevenbergen, Standdaarbuiten (i.o.) Peuterspeelzaal: Zevenbergen Kinderopvang Steun-/zorgpunt ouderen
Brede school De Arenberg
Zorgboerderij De Zwanenhoeve
Zorgwoongebouw Prisma
Basisschool Sint Jozef
Kinderdagverblijf Het Ravelijn
ZEVENBERGEN
ZEVENBERGEN
ZEVENBERGEN
NOORDHOEK
KLUNDERT
Kijk op maatschappelijk vastgoed
Wie heeft een taak bij maatschappelijk vastgoed? Maatschappelijk vastgoed is een taak van de overheid Ook een taak van een woningcorporatie? • Primaire taak: wonen • Is maatschappelijk vastgoed ook een taak? Zo ja, waarom? − Woongenot verhogen, sociale cohesie versterken (zacht) − Verhuurbaarheid en waarde van de woningen optimaliseren (hard)
OF
Kijk op maatschappelijk vastgoed
Men kiest waar men wil wonen op basis van: Werk op acceptabele afstand Aanwezigheid scholen, kinderopvang etc. Overige voorzieningen zorg en welzijn Sociale binding met de omgeving
Aanwezigheid van maatschappelijk vastgoed is dus zeer bepalend Kaders zijn vastgelegd in stads- en dorpsplannen
Kijk op maatschappelijk vastgoed
Wat is de rol van de woningcorporatie m.b.t. maatschappelijk vastgoed? Woningcorporaties brengen: Kennis en ervaring mee over bouw en onderhoud Nemen risico´s over van de gemeente (leegstand, etc) Eventueel (voor)financiering
Woningcorporaties vragen: Uitgangspunt: een kostendekkende exploitatie Substantieel woningbezit in de omgeving Woningbouwmogelijkheden t.b.v. het herschikken van de woningvoorraad
Stelling
STELLING 2: De rol van woningcorporaties bij maatschappelijk vastgoed zou noodzakelijkerwijs groter moeten zijn
Kijk op nieuwbouw Henk Hendrikx – Stichting Woningbouw Zevenbergen
Kijk op nieuwbouw
De nieuwbouwopgave: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Marktsegmenten Omvang Waar gaan we bouwen? Hoe, wat en wanneer gaan we bouwen? Kunnen we dit waarmaken? Gewenste woningenportefeuille
Kijk op nieuwbouw
1. Marktsegmenten We ontplooien activiteiten op het gebied van:
Sociale huurwoningen in Moerdijk lange-termijn visie
Sociale koopwoningen starters, maatschappelijk gebonden eigendom
Duurdere huurwoningen doorstroming
Koopwoningen gedifferentieerde wijken
Kijk op nieuwbouw
2. Omvang De wachtlijst woningzoekenden beperken De bestaande woningvoorraad afstemmen op de vraag D.m.v. nieuwbouw een impuls geven aan bestaande buurten en wijken Vraag groeit vanwege gezinsverdunning Er is echter ook sprake van bevolkingskrimp
Kijk op nieuwbouw
3. Waar willen en gaan we bouwen? Daar waar de mensen willen en kunnen wonen woonbehoeftenonderzoek, woningzoekendenregistratie Uitbreidingsgebieden, nieuwe wijken verscheidenheid Inbreidingslocaties – herstructureringsprojecten doel: bestaande buurten en wijken vitaal houden probleem: kosten, procedures, tijd
Kijk op nieuwbouw
4. Hoe, wat en wanneer gaan we bouwen? Op basis van prestatieafspraken met de gemeente o.a. gebaseerd op: • •
Gezamenlijk woonbehoefte onderzoek Gezamenlijke visie ontwikkeling
Grondpositie verwerven Gezamenlijke projecten met commerciële partijen
Kijk op nieuwbouw
5. Kunnen we dit waarmaken?
Onze financiële positie is degelijk
Onrendabele investeringen moeten op een verantwoorde manier worden gedaan geen negatieve huurexploitatie. Niet “opeten” bezit
Verdere professionalisering, schaalvergroting en/of samenwerking is nodig
Kijk op nieuwbouw
6. De gewenste woningenportefeuille Aanbod corporatie afgestemd op de vraag -> verscheidenheid Type woningen • • • • •
Doelgroep • • •
gezinswoningen 0-tredenwoningen appartementen maisonnettes penthouses etc senioren starters Gezinnen
Huurprijsklasse Oog houden voor omvang categoriën ”goedkoop” en “betaalbaar”
Koop/huur/tussenvormen
Ligging Aanwezig zijn in alle kernen en zoveel mogelijk buurten en wijken
Conclusies
Conclusies
De maatschappij is aan het veranderen Wij staan voor een integrale lokale aanpak lokale antwoorden voor lokale vragen De aanwezigheid van maatschappelijk vastgoed is zeer bepalend voor de sfeer en aantrekkelijkheid van een wijk/dorp De gemeente is primair verantwoordelijk voor maatschappelijk vastgoed maar de rol van corporaties wordt steeds belangrijker Ons nieuwbouwbeleid wordt vastgesteld op basis van de vraag. Hierbij spelen verscheidenheid en diversiteit een grote rol
Samenwerking wordt steeds belangrijker!
Stelling
STELLING 3:
Lokale woningcorporaties zijn de partner voor de gemeente
PAUZE
Discussie
DISCUSSIE o.l.v. Jan van Vucht (Atrivé)
Maatschappelijke ontwikkelingen en trends
STELLINGEN: 1. Investeren in leefbaarheid is óók mensen helpen die last hebben van de kredietcrisis 2. De rol van woningcorporaties bij maatschappelijk vastgoed zou noodzakelijkerwijs groter moeten zijn 3. Lokale woningcorporaties zijn de partner voor de gemeente
BEDANKT VOOR UW BELANGSTELLING!
Impressie van de discussie tussen de drie corporaties en de gemeenteraad/college van de gemeente Moerdijk op 17 maart 2009 De drie directeuren geven een inleiding op de belangrijkste thema’s voor de komende jaren. Na de pauze vindt een discussie plaats, waarin (o.a.) de volgende onderwerpen aan de orde komen. 1. De rol van de drie corporaties: één van de velen of prefered supplier Partijen zitten aan het eind van de discussie op dezelfde lijn. De integrale benadering en de lokale verankering worden zeer gewaardeerd. Dit is echter geen vrijbrief om terug te keren naar de tijden van de monopoliepositie. Andere corporaties kunnen soms een nuttige aanvullende rol vervullen. De gemeente zal primair in blijven zetten op deze drie corporaties om juist de integrale aanpak te benadrukken. 2. Gebiedsgericht werken Zowel corporaties als gemeente zetten in op meer gebiedsgericht werken. Dorpsplannen, gebiedsgerichte analyses, dorpstafels en integrale aanpak passen in dit thema. De aanpak zou meer op elkaar afgestemd kunnen worden en er zou meer gebiedsgericht samengewerkt moeten worden. Hierdoor wordt de focus van beide partijen verder versterkt. 3. aanvliegen vanuit de sociale problematiek Beide partijen erkennen dat de sociale problematiek, mede als gevolg van de kredietcrisis, meer aandacht moet krijgen. Meer mensen komen in de problemen en het is van belang om dit vroegtijdig te signaleren. Er wordt een pleidooi gehouden om de komende jaren juiste vanuit de sociale problematiek elkaar op te zoeken. Dat dient ook op de werkvloer te gebeuren. Thema’s die hierbij aansluiten zijn o.a. eenzaamheid, meervoudige problematiek, schuldsanering. 4. aanpak van maatschappelijk vastgoed Beide partijen zijn het eens over een grotere rol van corporaties bij ontwikkeling en beheer van maatschappelijk vastgoed. De manier hoe dit aan te pakken is niet altijd dezelfde en moet zich werkenderweg verder ontwikkelen. Hier is geen blauwdruk voor; het belangrijkste is om te beginnen en vroegtijdig met elkaar in gesprek te gaan om samen maatwerk te leveren. 5. demografische krimp Ook Moerdijk zal de komende jaren niet ontkomen aan het fenomeen van de demografische krimp. Er zijn al prognoses uitgevoerd, die uitgaan van aanzienlijk minder inwoners. De visie op de aanpak hiervan is heel verschillend. Sommige raadsleden pleiten voor “gewoon doorbouwen en onszelf beter profileren als aantrekkelijke woongemeente”, andere pleiten voor meer analyse en aanpassing van de investeringen. Belangrijk is om het thema op de agenda te houden. 6. een vernieuwende manier van samenwerken Er wordt geconstateerd, dat de samenwerking meer diepgang moet krijgen. Daarvoor is een vernieuwende aanpak van die samenwerking nodig. Elementen daarvan zijn o.a.: • meer “aan de voorkant” samenwerking bij het begin van trajecten; daarbij gezamenlijk de uitgangspunten en de afspraken opstellen. Gezamenlijk ook de inspiratie zoeken. 1
•
Gebiedsgericht werken op elkaar afstemmen; mensen op die terreinen ook in de praktijk meer laten samenwerken. • Meer gezamenlijke brainstormsessies organiseren. Niet alleen met beleidsbepalers, maar ook ment mensen die in de praktijk bezig zijn. Af en toe een gezamenlijke taskforce formeren die ook eens een andere aanpak neerlegt. • Mogelijkheden van wederzijdse stages verkennen. Eigenlijk is de tijd rijp voor een andersoortig arrangement tussen de lokale corporaties en de gemeente. Hiermee kan er op een betere manier aan de maatschappelijke agenda gewerkt worden. 7. leefbaarheidfonds Vanuit het college wordt gemeld dat er groen licht is voor het leefbaarheidfonds, een gezamenlijk initiatief van corporaties en gemeente.
2
