CEAN Concepts Enterprise Architecture Nature
CEANconsulting BV
Plaats Datum Betreft Referentie
Eemnesserweg 62 3741 GB Baarn T 035-5318357
[email protected] KvK: 32116103
Baarn 16 juni 2008 Notitie argumentatie nieuwbouw SSJ-OL-20080616-JL-not002
Stichting Sint Jacob Notitie argumentatie nieuwbouw 1. Aanleiding Sint Jacob is voornemens op locatie Oldenhove te Overveen nieuwbouw te ontwikkelen. In april 2008 is hierover contact geweest tussen Sint Jacob en de betrokken wethouder en ambtenaren. Vervolgens is door de gemeente verzocht om een argumentatie vanuit het oogpunt van de zorg voor de vervangende nieuwbouw. 2. Vraagstelling Welke zorginhoudelijke argumenten zijn er voor de nieuwbouw op locatie Oldenhove? In onderstaande beschouwing komen de volgende onderwerpen aan bod: Relevante ontwikkelingen; o demografie en doelgroep; o overheid en gemeente; o Nieuwe Strategische Koers Sint Jacob; Achtergrond bouwplannen Oldenhove; Gevolgen van de ontwikkelingen voor locatie Oldenhove Conclusie. 3. Relevante ontwikkelingen Onderstaand zijn kort de meest relevante ontwikkelingen beschreven die van invloed zijn op de toekomstige behoefte aan wonen, welzijn en zorg van ouderen en de gevolgen die deze ontwikkelingen hebben voor Sint Jacob. a. Demografie en doelgroep Demografie De komende decennia zal het aantal ouderen in de Nederlandse samenleving fors toenemen en wordt dan ook een toenemende vraag naar zorg- en dienstverlening van ouderen verwacht. Ten opzichte van 2007 neemt het aantal 65 plussers in Bloemendaal tot 2025 met 32% toe. Voor Bloemendaal is dan ook de verwachting dat de toename van het aantal ouderen gepaard gaat met een toenemende vraag naar zorg- en dienstverlening van deze doelgroep. Doelgroep De vraag naar zorg is afhankelijk van opleiding (inkomen), gezondheidskenmerken en huishoudensamenstelling. Hoger opgeleiden zoeken eerder hulp dan lager opgeleiden maar maken minder gebruik van AWBZ-gefinancierde hulp. De Bloemendaalse populatie heeft vergeleken met de landelijke cijfers een gemiddeld hoger opleidingsniveau en inkomen. 1
1
Voor Bloemendalers ligt het gemiddeld inkomensniveau ca 50 % boven het landelijk gemiddelde T
h
e
a
d
d
e
d
v
a
l
u
e
o
f
a
r
c
h
i
t
e
c
t
u
r e
CEAN Concepts Enterprise Architecture Nature
CEANconsulting BV De komende generaties ouderen verschillen in meerdere opzichten ten opzichte van de huidige generatie ouderen2: ze hebben een hogere levensverwachting en zijn gezonder; ze zijn gemiddeld beter opgeleid en meer wereldwijs (hebben gereisd, zijn vaardig met computers en internet); ze zijn welvarender als gevolg van pensioenopbouw en eigen woningbezit; ze hebben als gevolg van een gemiddeld hogere opleiding en inkomen een grotere zelfredzaamheid. De doelgroep ouderen differentieert bovendien in toenemende mate. De komende decennia zal sprake zijn van grotere verschillen in fysieke, financiële en sociale zelfredzaamheid. De toekomstige generatie ouderen die over het geheel genomen fitter, actiever en kritischer is en een ruimer budget te besteden heeft, zal hogere eisen stellen ten aanzien van het welzijnsaanbod. Het verdient aanbeveling in nieuwbouwplannen rekening te houden met de differentiatie in leefstijlen. De verwachting dat er ruime belangstelling onder de ouder wordende Bloemendalers is naar ruime, mooi gesitueerde appartementen in de duurdere prijsklasse is dan ook gerechtvaardigd. De differentiatie in leefstijlen vraagt om een flexibel zorg- en dienstverleningsaanbod dat rekening houdt met de individuele vraag van de cliënt. Uit onderzoek van het NVB komt naar voren dat deze groep fitte zelfredzame senioren veelal goed woont en alleen wil verhuizen als de nieuwe woning een verbetering oplevert. Het huidige woningaanbod voldoet veelal niet aan de wensen van deze groep. Voor de groep fitte zelfredzame senioren zijn nieuwe alternatieve woonvormen gewenst. Als gevolg van extramuralisering (het afbouwen van de intramurale capaciteit ten gunste van zelfstandig wonen), toenemende eisen van ouderen en het scheiden van wonen en zorg zal de behoefte aan intramurale zorg (wonen en zorg gebundeld) afnemen en vervangen worden door zorg die al naar gelang de behoefte wordt geleverd in uiteenlopende woonvormen (woonzorgarrangementen). Voor Bloemendaal geldt: een forse afname van het aantal intramuraal wonenden: van 547 in 2000 naar 320 in 2015 bij een gematigde extramuralisering of 150 in 2015 bij een verregaande extramuralisering; een toenemende behoefte aan woningen met een zorgcomponent: 504 bij een gematigde extramuralisering en 626 bij een verregaande extramuralisering. b. Overheid & gemeente Landelijke overheid De overheid staat een beleid voor waarin ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen in de eigen wijk. De overheid legt het accent op eigen verantwoordelijkheid en het bevorderen dat ouderen zelf invloed blijven uitoefenen op hun leven en levensomstandigheden. In het “Actieplan 2004 t/m 2006: Investeren voor de toekomst” zet het kabinet de plannen voor wonen en zorg uiteen. Dit Actieplan is een vervolg op de nota waarin de landelijke kwantitatieve opgave voor wonen en zorg is vermeld. De eisen die aan het wonen worden gesteld zijn veranderd als gevolg van ontwikkelingen als vergrijzing, de wens van burgers om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen en van extramuralisering. Dit zal een grotere vraag veroorzaken naar volledig toegankelijke of nultredenwoningen. De demografische ontwikkeling en de wens langer zelfstandig te wonen zullen ertoe leiden dat in 2015 Nederland 395.000 volledig toegankelijke woningen extra beschikbaar moeten zijn. Ultimo 2009 moeten in Nederland door nieuwbouw, verbouw en gerichte woningtoewijzing minimaal 255.000 nultreden 2
Preventief wonen: de dynamiek van de derde levensfase: Wooninnovatiereeks, jaargang 4, nr 14, 2007, p 14-18 SSJ-OL-20080616-JL-not002 T
h
e
a
d
d
e
d
v
a
l
u
e
o
f
a
r
c
h
i
t
e
c
t
u
r e
2
CEAN Concepts Enterprise Architecture Nature
CEANconsulting BV woningen extra beschikbaar zijn, waarvan 99.000 in de categorie verzorgd wonen in zelfstandige woningen. De realisatie van wonen met zorg en welzijn is de taak van lokale partijen als gemeenten, corporaties, zorginstellingen, zorgkantoren en marktpartijen. Gemeente Bloemendaal In de notitie ’ouderenbeleid gemeente Bloemendaal 2005 – 2010’ , d.d. 09 juni 2005, profileert de gemeente Bloemendaal zich als ‘een fijne plek om te wonen en oud te worden’. De gemeente stelt hierin voor zichzelf de volgende randvoorwaarden; Er zijn in Bloemendaal onvoldoende geschikte woningen voor ouderen. Gelet op de opgave voor de toekomst dient alle bebouwing (koop en huur) gericht te zijn op wonen met zorg en nultredenwoningen. In 2015 moeten er in Bloemendaal 627 “zorg”woningen extra beschikbaar zijn.3 In het kader van het wonen, welzijn en zorgbeleid is een voorziening van groepswonen van ouderen een aanwinst. In deze woonvorm zijn de bewoners op elkaar betrokken en is mantelzorg eerder voorhanden. De gemeente dient de voorwaarden voor de realisering van de woonvorm te creëren. Gedurende de looptijd van deze nota dient de gemeente in nauw overleg met initiatiefnemers een geschikte locatie voor groepswonen te vinden. Het aantal nieuwbouwlocaties is in Bloemendaal schaars. Alleen de locatie Haringbuys en mogelijk Vogelenzang Noordoost kunnen nog ontwikkeld te worden. Omdat de woningbouwmogelijkheden beperkt zijn, dient Bloemendaal creatief te zijn op dit gebied. Gemeente, zorgaanbieders en woningbouwcorporaties dienen de handen ineen te slaan en gezamenlijk afspraken te maken over de realisering van meer geschikte woningen, en een adequaat zorgaanbod aan huis.
c. Nieuwe Strategische Koers Sint Jacob Stichting St. Jacob is een zorgorganisatie met een van origine katholieke signatuur, die zorg, diensten en wonen biedt aan ouderen en biedt met ongeveer 1.300 medewerkers en 400 vrijwilligers zorg en verblijf aan 1.200 bewoners, op verschillende locaties in Haarlem, Bloemendaal en Heemstede. In juni 2006 heeft Sint Jacob de nieuwe Strategische Koers vastgesteld. Deze strategie is ingegeven door een veranderende omgeving waarin de toekomstige klant een ander wens heeft in wonen en dienstverlening en regelgeving die gaat leiden tot een verdere verschuiving naar Scheiden Wonen en Zorg (SWZ). De belangrijkste verandering is van een institutioneel gerichte naar een meer extramurale en doelgroepgerichte aanpak, met aandacht voor kleinschaligheid. Hierbij is het doel dat ouderen zo lang mogelijk de regie houden over hun eigen leven en zelfstandig in de eigen woning kunnen blijven wonen. De ambities van de Strategische Koers van Sint Jacob zijn vertaald in de volgende woon-zorg concepten die in een Strategisch Vastgoedplan (juli 2007) zijn vastgelegd: Zorgappartementen voor zelfstandig wonen; lichte zorg Kleinschalig Groepswonen voor mensen met dementie; zware zorg (AWBZ gefinancierd) Topklinische verpleging en behandeling voor kortverblijf; zware zorg Wijksteunpunten en servicepunten voor zorg en diensten thuis Achtergrond van deze strategische koers is dat de overheid marktprikkels in de zorg introduceert om deze doelmatiger te maken. Voor lichte zorg geldt dat de vergoeding voor wonen uit het verzekeringspakket wordt geschrapt waardoor de cliënt zelf zal moeten betalen; het zogenaamde Scheiden Wonen Zorg. Het gevolg is dat zorginstellingen huur moeten gaan vragen voor woonvoorzieningen voor ouderen met een behoefte aan lichte zorg. Tegelijkertijd eist de wetgever dat de cliënt keuzevrijheid heeft bij het kiezen van een zorgaanbieder. Hierdoor wordt de aantrekkelijkheid van 3
De provincie Noord-Holland heeft in"Toekomstscenario's voor wonen met zorg 2000-2030" berekend hoeveel woningen in Bloemendaal extra beschikbaar moeten komen. Er waren in augustus 2007 in Bloemendaal 330 woningen met een zorgcomponent in ontwikkeling. SSJ-OL-20080616-JL-not002 T
h
e
a
d
d
e
d
v
a
l
u
e
o
f
a
r
c
h
i
t
e
c
t
u
r e
3
CEAN Concepts Enterprise Architecture Nature
CEANconsulting BV de woonlocatie en het imago ervan belangrijk. Voor de lichte zorg verdwijnt het traditionele verzorgingshuis en komt de nadruk te liggen op zelfstandig wonen en controle door de oudere zelf. Zorg dient zoveel mogelijk op de achtergrond plaats te vinden. Bij zware zorg is veel kritiek op het institutionele karakter. In de toekomst zal de nadruk op kleine groepen komen te liggen, met een verspreide kleinschalige infrastructuur in de wijk. Hiermee verdwijnt het traditionele verpleegtehuis. Ook in de zware zorg kan een ontwikkeling worden verwacht waar de wensen over de woonvorm, en de vergoeding daarvan, per sociale doelgroep sterk uiteen kunnen lopen. De verandering in de bekostigingstructuur, en als gevolg daarvan veranderende eisen van toekomstige bewoners, leidt tot een andere opzet van de fysieke zorginfrastructuur en een nieuwe zorgorganisatie. De nieuwe woon-zorgconcepten vragen dan ook om een nieuwe opzet van de gebouwen. Samengevat zijn de belangrijkste gevolgen voor Sint Jacob van deze extramuralisering: Doordat de bewoners zelf de huur moeten betalen nemen de eisen van de bewoners t.a.v. van het wonen toe (meer wooncomfort), waardoor de zorgappartementen moeten voldoen aan marktconforme eisen voor woningen. Dit betekent meer oppervlak en een hoger afwerkingsniveau. Voor een zorgorganisatie is dit een aanzienlijk investeringsrisico. Voor zorginstellingen als Sint Jacob is het gevolg van de wetswijzigingen dat een locatie bij voorkeur niet voor eigen rekening en risico wordt herontwikkeld. Er is geen garantie dat zorg wordt afgenomen en het bouwen en exploiteren van woningen is geen core business. Sint Jacob is een zorgbedrijf en geen vastgoedbedrijf, waardoor het van belang is in deze ontwikkelingen de expertise van marktpartijen op het gebied van woningontwikkeling in te zetten. Dit betekent dat Sint Jacob bij nieuwe ontwikkelingen het risico wil delen met een vastgoedpartner. 4. Achtergrond bouwplannen Oldenhove Oldenhove vierde november 2007 haar 40 jarig jubileum. Oldenhove is gebouwd in een tijd waarin aan de ouderenzorg volstrekt andere eisen werden gesteld dan tegenwoordig. De appartementen voldoen qua oppervlakte en inrichting niet aan de eisen die de moderne ouderenzorg stelt. Er is behoefte aan nieuwbouw die aansluit bij de wensen en behoeften van de toekomstige generaties ouderen ten aanzien van wonen, welzijn en zorg. Er is in het verleden (voor 2006) een toelating en vergunning door het ministerie van VWS afgegeven voor de renovatie van Oldenhove (met 11 plekken zware en 79 plekken lichte zorg). In december 2006 is door de RvB van Sint Jacob besloten, na een tweede beoordeling van de plannen door AT Osborne, om de renovatieplannen voor Oldenhove stop te zetten, o.a. vanwege de volgende redenen: Renovatie was financieel niet haalbaar; o Een eerste indiening van het renovatieplan was geraamd op € 5,7 mio. Dit is afgekeurd door het College Bouw Zorginstellingen (CBZ). Na aanpassingen werd het plan geraamd op € 3,9 mio, wat wel door het CBZ werd goedgekeurd. Het resultaat zou dan een beperkt en verre van optimaal plan zijn voor 65% van een normatieve nieuwbouwinvestering, waarbij slechts 1/3 van het gebouw gerenoveerd is. o Om een goed gebouw te maken zou minimaal het oorspronkelijk geraamde budget van € 5,7 mio nodig zijn, plus extra investeringen voor nodige installaties en brandwerende voorzieningen. Het plan voor renovatie van het bestaande gebouw was niet toekomstbestendig. Het gebouw was niet geschikt te maken voor de beoogde zorgconcepten van Sint Jacob. Nadelen van het gebouw waren o.a: o Het bestaande gebouw op locatie Oldenhove leent zich niet goed voor het opdelen in appartementen t.b.v. SWZ (eisen bouwbesluit, ontsluiting, tweezijdigheid, buitenruimtes etc). o Door de centrale gangen en grootschaligheid van het gebouw is het lastig om autonome kleinschalige groepswoningen in de huidige gebouwstructuur te passen. T
h
e
a
d
d
e
d
SSJ-OL-20080616-JL-not002 v
a
l
u
e
o
f
4 a
r
c
h
i
t
e
c
t
u
r e
CEAN Concepts Enterprise Architecture Nature
CEANconsulting BV o
Er zouden minder plekken kunnen worden gerealiseerd dan waarvoor Sint Jacob destijds een toekenning had (90 i.p.v. 105). o De kwaliteit van de wooneenheden zou verschillen bij cliënten met een gelijke behandeling (en kosten). o Het nieuwe gebouw zou incourant (niet omkeerbaar, niet flexibel, niet toekomstgericht), institutioneel en grootschalig blijven, terwijl de doelstelling van Sint Jacob zich richt op waardecreatie met vastgoed, levensloop bestendig wonen en zoveel mogelijk SWZ Er zouden blijvende bouwkundige en technische issues zijn t.a.v.: o Brandweereisen o Functionele indeling o Verouderde installaties o Gebrek aan buitenruimte Het zorgkantoor wilde niet instemmen met verbouwing en was voorstander van nieuwbouw 4. Ook CBZ heeft uiteindelijk aangegeven dat renovatie geen wenselijke optie is.
5. Gevolgen van deze ontwikkelingen voor locatie Oldenhove De in paragraaf 3 beschreven ontwikkelingen betekenen het volgende voor locatie Oldenhove: Het huidige gebouw is opgezet als een typisch instellingsgebouw. Het is belangrijk dat het gebouw naast de uitstraling van een woongebouw ook zo veel mogelijk de opzet van een gewoon woongebouw krijgt. Het huidige gebouw op Oldenhove kan, vanwege de specifieke gebouwstructuur, niet tegen aannemelijke kosten worden omgevormd tot een aantrekkelijk en courant woongebouw. Het omvormen naar de gewenste structuur voor de beoogde zorgconcepten en nieuwe eisen uit het bouwbesluit is te kostbaar. Sint Jacob heeft hier uitgebreid onderzoek naar gedaan. Nieuwbouw is daarom voor Sint Jacob de enige optie. Ten gevolge van de extramuralisering neemt de ruimtebehoefte toe. Dit betekent ondermeer dat de minimale afmeting van een woning toeneemt tot ca. 80 m2. Zoals gesteld betalen potentiële cliënten in de toekomst zelf de huur en hebben ze dus ook hogere eisen m.b.t. de woning. Ten gevolge van de wens/eis van behoud van capaciteit van woonvoorzieningen voor ouderen en zorgbehoevenden in de gemeente Bloemendaal zal het dus nodig zijn om meer volume te creëren en/of het beschikbare volume efficiënter te benutten. In het huidige gebouw is dit niet mogelijk. Bij extramuralisering neemt ook de parkeerbehoefte toe. Bij nieuwbouw kan een, ten dele, ondergrondse parkeergarage wel worden meegenomen in de ontwikkeling. Voor het wijkcentrum en het leveren van wijkgerichte zorg is het belangrijk dat de gehele locatie aantrekkelijker en toegankelijker wordt voor de buurt. De huidige situatie leent zich minder goed voor het opzetten van een wijkcentrum. Een nieuwe stedenbouwkundige opzet kan dat verbeteren. Ook woningbouwcorporatie Brederode juicht deze ontwikkeling toe. Sint Jacob is daarmee in gesprek om meer gezamenlijk op te trekken in de buurt zodat de wijkfunctie zich verder kan ontwikkelen. Omdat het investeringsrisico van de gewenste ontwikkeling hoog is, beoogt Sint Jacob de locatie samen met een vastgoedpartner te herontwikkelen, te beheren en exploiteren. Indien bij nieuwbouw een deel van de locatie aan een vastgoedpartner wordt verkocht wendt Sint Jacob de opbrengst aan voor andere doeleinden, zoals de verbetering van de zorgprocessen, de kwaliteit van de gebouwen en/of de aanschaf van nieuwe zorglocaties. De nieuwbouw kan zodoende meer kwaliteit krijgen dan het huidige gebouw. Hiermee verbetert Sint Jacob het zorg- en woningaanbod in de gemeente Bloemendaal.
4
Dit standpunt blijkt uit interne stukken van Sint Jacob. Er wordt nog gezocht in de archieven naar een gespreksverslag waar het standpunt van het zorgkantoor in is vastgelegd. SSJ-OL-20080616-JL-not002 T
h
e
a
d
d
e
d
v
a
l
u
e
o
f
a
r
c
h
i
t
e
c
t
u
5 r e
CEAN Concepts Enterprise Architecture Nature
CEANconsulting BV Richting nieuwbouwplannen Oldenhove Bovenstaande leidt tot de volgende indicatie voor het gewenste programma voor nieuwbouw op locatie Oldenhove: Ca 70-80 ruime koop- en huurappartementen (minimaal 90 m2 GBO) met balkon en parkeergelegenheid; bestemd voor de doelgroep 65 plussers die zelfstandig willen wonen in een groene, veilige en comfortabele omgeving met de zekerheid van een gegarandeerd zorgaanbod als de vraag daar is. Alle appartementen zijn voorzien van een zorginfrastructuur die zodra de bewoner dit wenst geactiveerd kan worden. Ca. 24-36 kleinschalige groepswoningen (in groepen van 6 a 7) voor psycho-geriatrische (PG) bewoners. De groepswoningen worden gefinancierd vanuit de AWBZ (sociale doelgroep). Huisvesten van een wijksteunpunt, al dan niet gecombineerd met een gezondheidscentrum in of bij het complex. Vanuit dit punt wordt zowel aan de cliënten op locatie als aan de omgeving (wijk) een breed en flexibel pakket aan extramurale zorg- en dienstverlening geboden, 24 uur per dag en 7 dagen per week. Vanuit het complex wordt mogelijk een additioneel pakket aan dienstverleningsvormen en welzijn geboden dat ook toegankelijk is voor wijkbewoners. Voor dit programma heeft Sint Jacob een stedenbouwkundig masterplan ontwikkeld dat is besproken met de Gemeente Bloemendaal. In dit plan worden op het terrein drie aparte volumes voorgesteld voor de appartementen, het wijkcentrum en de groepswoningen, met ondergronds parkeren. De exacte contouren van deze volumes moeten in een nadere uitwerking van het plan samen met de gemeente, een mogelijke vastgoedpartner en exploitant van het wijkcentrum verder worden vastgesteld. 6. Conclusies N.a.v. de voorgaande paragraven kunnen achtereenvolgens de volgende conclusies worden getrokken; 1. Moderne en toekomstbestendige woningen voor ouderen zijn gewenst in Bloemendaal: De ouderenpopulatie in gemeente Bloemendaal zal toenemen; Er is sprake van een gedifferentieerde groep ouderen met verschillende wensen; Nieuwe wetgeving (de extramuralisering van de zorg) heeft een nieuwe benadering van woonvoorzieningen voor ouderen tot gevolg. De huidige woningvoorraad in Bloemendaal voor ouderen is niet toereikend; De gemeente en zorgaanbieders zijn gezamenlijk verantwoordelijk om hiervoor een creatieve oplossing te vinden; 2. Nieuwbouw op locatie Oldenhove draagt bij aan deze wens; Met een nieuwe Strategische Koers en de nieuwbouwplannen voor locatie Oldenhove beoogt Sint Jacob, in reactie op maatschappelijke- en marktontwikkelingen en op de nieuwe wetgeving van de overheid, richting te geven aan haar vastgoedtransitie; In het huidige gebouw op locatie Oldenhove is het niet mogelijk om voldoende, optimale en moderne woningen voor ouderen te realiseren die aan alle wensen en eisen voldoen, en die passen binnen de nieuwe woon-zorgconcepten die Sint Jacob op basis van de Strategische Koers wenst te ontwikkelen; De geplande nieuwbouw op locatie Oldenhove, volgens het stedenbouwkundige masterplan d.d. 11 januari 2008, sluit zowel aan bij de wensen vanuit de toekomstige bewoners als de doelstellingen van gemeente en overheid.; Met de nieuwbouw op locatie Oldenhove draagt Sint Jacob bovendien bij aan de doelstelling van de gemeente om extra en toekomstbestendige woningen voor ouderen in verschillende sociale doelgroepen (AWBZ en privaat) in de gemeente Bloemendaal te creëren. Met de nieuwbouw wordt niet alleen een toekomstbestendige woonvoorziening voor ouderen in Bloemendaal ontwikkeld maar wordt ook een nieuwe zorgvoorziening (een gezondheidscentrum) voor de omliggende wijk gerealiseerd. Het belang van een wijkfunctie T
h
e
a
d
d
e
d
SSJ-OL-20080616-JL-not002 v
a
l
u
e
o
f
6 a
r
c
h
i
t
e
c
t
u
r e
CEAN Concepts Enterprise Architecture Nature
CEANconsulting BV op Oldenhove wordt gedeeld door Corporatie Brederode, waarmee samenwerking, over en weer, in de directe omgeving wordt gezocht. Bronvermelding Voor deze notitie zijn de volgende documenten geraadpleegd: Notitie ouderenbeleid gemeente bloemendaal, d.d. 09-06-05 Memo bestuursoverleg Sint Jacob, 5 december 2006 Strategische Koers Sint Jacob, juni 2006 Vergelijking nieuwbouw – renovatie locatie Oldenhove, AT Osborne, d.d. 26 oktober 2006 Strategisch vastgoedplan Sint Jacob, juli 2007 Notitie onderbouwing nieuwbouwplannen Oldenhove Sint Jacob, d.d. 08-08-07 Ouderenhuisvesting Oldenhove; studie volume nieuwbouw, Benthem Crouwel Architects, d.d. 11 januari 2008
T
h
e
a
d
d
e
d
SSJ-OL-20080616-JL-not002 v
a
l
u
e
o
f
7 a
r
c
h
i
t
e
c
t
u
r e
