Stichting Sint Jacob. locatie Oldenhove vergelijking Nieuwbouw - Renovatie. 25 oktober 2006 CEAN. Concepts Enterprise Architecture Nature

Stichting Sint Jacob locatie Oldenhove vergelijking Nieuwbouw - Renovatie 25 oktober 2006

CEAN Concepts Enterprise Architecture Nature

Inhoud

CEAN Concepts Enterprise

Architecture Nature



Inleiding

   

Oorspronkelijk renovatieplan – mix zwaar/licht Alternatief 1: Renovatie – alleen zwaar Alternatief 2: Renovatie – alleen licht Alternatief 3: Gedeeltelijk nieuwbouw SWZ, gedeeltelijk vervangend voor zwaar



Conclusie en aanbevelingen

Inleiding


Architecture Nature



SSJ heeft goedkeuring CBZ voor renovatie Oldenhove  11 zwaar  79 licht (erkenning 105 licht)



Omdat de renovatie volgens SSJ niet toekomstbestendig is overweegt zij nieuwbouw.



Achtereenvolgens wordt ingegaan op:     

Oorspronkelijk renovatieplan Omzetten naar verpleeghuis Omzetten naar verzorghuis (SWZ?) Blijvende issues bestaand gebouw Nieuwbouw

Oorspronkelijk renovatieplan


Architecture Nature



Eerste indiening van renovatieplan 5,7 mln, is afgekeurd



Dit plan is gereduceerd om tot de 3,9 mln van de verklaring te komen Voor 65% van nieuwbouwinvestering, maar zeer beperkt plan



     

Brede beddengang geschrapt Beddenlift geschrapt Handhaven zoveel mogelijk van de bestaande installaties Radiatoren en buizen appartementen handhaven Elektra in bestaande buizen en met opbouw Wanden, vloer en plafond handhaven in de woondelen (alleen nieuw of aanhelen in de badkamer, keuken zone)

CEAN

Blijvende issues bestaand gebouw

Concepts Enterprise

Architecture Nature

      

Reeds 40 jaar oud Brandweereisen problematisch Blijft grootschalig Door de structuur sprake van teveel grote (2-persoons) kamers, 15 stuks Moet over de afdeling om bij de huiskamers te komen Geen buitenruimten op afdelingen Leidingen (CV en E) verouderd

Geen beddenlift

Te veel te kleine ruimten

Huiskamer niet aan hoofdgang

5e verdieping Te veel grote ruimten

Scheve pantry's en badkamers

Hoofdontsluiting en balie moeilijk aan brandweereisen te voldoen

Beletage

Kolommen staan heel onhandig

Moelijk verhuurbaar????

CEAN

Alternatief 1) Indien renovatie 100% verpleeghuis 

Concepts Enterprise

Architecture Nature

Om een goed verpleeghuis te kunnen maken is minimaal de oorspronkelijke investering noodzakelijk van 5,7 mln. Daarnaast extra invesering t.b.v.:  Topkoeling in alle appartementen

 

Investering 65% budget nieuwbouw tbv zwaar = …………… Lijkt te passen op richting obv oorspronkelijke investeringsraming van 5,7 mln



Echter:     

Tekening Niet omkeerbaar Grootschalig Geen buitenruimte Brandweereisen blijven problematisch Verouderde constructie?? (hoogte en dikte – Wytze)

Evert invoegen

Alternatief 2) Renovatie 100% licht 

Bij renovatie tbv lichte zorg moet worden geanticipeerd op scheiden wonen zorg (SWZ).        

Om weer 20 jaar voort te kunnen is grondiger renovatie nodig (kabels en leidingen). Niet omkeerbaar en dus niet toekomstbestendig Blijven rest m2’s over (maar 79 lich mogelijk) Te veel 2-persoonskamers Strookt niet met zorgvraagontwikkeling (zwaar of SWZ) Kwaliteit van de woningen sterk verschillend Topwonen op toplocatie vergt andere kwaliteit Overige blijvende nadelen, zoals verpleegadelingen


Architecture Nature

Issue: Geen waardecreatie


Architecture Nature



SSJ heeft als doelstellingen:    



Waardecreatie met vastgoed Levensloop bestendig wonen Hofjes in de wijk Zo veel mogelijk SWZ

Bij grote renovatie:    

Weer 20 jaar door exploiteren, met risico op gebreken Geen hofjes Geen SWZ Handhaven oude zorg-organisatie  Gaat in tegen speerpunten beleid van zorgdiensten  Kantelpunt efficiënte klassieke organisatie bij ca 100 plaatsen

Alternatief 3) Nieuwbouw


Architecture Nature



Investering traditioneel ca. 6+ mln (prijspeil 2004)    

Kansen voor SWZ Optimale infrastructuur zwaar en licht Optimaal veilig brandweer en inspectie Transitie naar nieuwe zorgorganisatie

 Aparte hofjes mogelijk (financiering obv erkenning budget renovatie)



Issue: Boekwaarde 2,8 mln eind 2009

CEAN

Terrein

Concepts Enterprise

Architecture Nature



Kwaliteit: Groen, uitzicht, goede wijk, 3 voorkanten

B100 x H107 m2

B 65 x H 30

B 47 x H 27

Terrein: Model A2 - gecombineerd


Architecture Nature



SWZ 4 lagen hoog = 16 (- 1 tbv bergingen = 15)

Parkeer Plaats & bergingen Woningen SWZ

Woningen WTZi

P

N Dompvloedslaan

CEAN

Alternatieve opzet

Concepts Enterprise

Architecture Nature



SWZ 5 lagen

Parkeer Plaats & bergingen

2 lagen

Woningen SWZ

Woningen WTZi

N Dompvloedslaan

CEAN

Issue nieuwbouw

Concepts Enterprise

Architecture Nature



Issue:  Boekwaarde Oldenhove eind 2009 = € 2,8 mln (excl. grond)  Bouw 57 appartementen SWZ  Bouw 30 zwaar  Totaal

ca. 11 mln (850/m2 bouwkosten) ca. 4 mln (controleren) ca 15 mio, -> 2,8/15 = 18%

 Grondopbrengst ca. 25.000 * 57 = 1,4 mln  -> restant 1,4 mln over 90 plaatsen  = ca 16.000/plaats



Restant boekverlies    

Versneld afschrijven CTG Gedeeltelijk ten laste van EV en compenseren met achtergestelde lening Gedeeltelijk in SWZ opnemen Een deel in nieuwbouw WTZi opnemen

Vergunningen


Architecture Nature



WTZi  Verklaring Renovatie ombuigen naar gedeeltelijk nieuwbouw zwaar (ca. 4 mln)  Moet voor stelselwijziging rond zijn!



WRO  Principe tekeningen ten behoeve van art. 19 procedure WTZi  SWZ, principe accoord gemeente regelen ivm maximaliseren grondopbrengst



Sanering  Inschakelen tbv begeleiden biedingproces SWZ

Bijlagen


Architecture Nature



Vergelijking Nieuwbouw/renovatie  Kwalitatief  Financiën

CEAN

Oldenhove assessment - kwalitatief

Concepts Enterprise

Architecture Nature

Aspecten

Vervangende nieuwbouw (Scenario A, instandhouding en dan nieuwbouw)

Structurele renovatie (scenario B doorgaan met huidig plan)

Interimvoorzieningen

Ja, noodzakelijk ivm veiligheid. Beheersmaatregelen tbv risicomitigatie Overlast van xx maandentijdens realisatie instandhouding

 Ja

Doorlooptijd

 3,5 jaar, nieuwbouw eind 2009  risico op uitloop  Instandhouding moet begin 2007 gereed zijn, anders zinloze investering

Ca. 1,5 jaar Oplevering eind 2009 (moet wachten op Overbos) Interim gereed begin 2009?

Investering

 Ca. 6 mio nieuwbouw (tenzij SWZ met derde)  Ca.€ 0,75 mio instandhouding  Conform huidige laatste inzichten  Goed verhuurbaar, marktconform

 Ca. 3,9mio renovatie  (Interim)  Aanbestedingsvoordeel is vervallen, wordt duurder dan 3,9 mio  Let op omissies (brand / asbest/leidingen/lift)  Verouderd gebouw, blijvende problemen  Leegstand en inefficientie?

 Nieuw gebouw is goed voor aanmeldingen en voorkoming

 Ivm koppeling Overbos, nagenoeg gelijke oplevering, toch verouderd

leegstand

gebouw

Bestemmingsplan & bouw

 Bespreekbaar bij de gemeente  Oude plankosten

 Geen probleem

Zorgvisie

 Conform huidige wensen.  Scheiden wonen/zorg is mogelijk  Volledig naar laatste inzichten Technisch state of the art

 Ongelijke units versus gelijke behandeling?  Scheiden wonen zorg lastig?  Hofjes wonen lastig  Technisch verouderd

Exploitatie

Draagvlak

CEAN

Oldenhove assessment - financieel

Concepts Enterprise

Architecture Nature

Aspecten

Vervangende nieuwbouw (Scenario A, instandhouding en dan nieuwbouw)

Structurele renovatie (scenario B doorgaan met huidig plan)

Boekverlies

 Boekverlies meteen ten laste brengen van EV (te laag?)  of compenseren met grondopbrengst bij SWZ (geen boekverlies!  evt.financieren boekverlies mbv achtergestelde lening (opvoeren op de balans) Overleg CTG iz versnelde afschrijving

 Treedt ogenschijnlijk niet op, maar is er reeds latent indien ineens wordt overgegaan op waardering o.b.v. marktwaarde. Dit is wellicht te verwachten bij introductie kapitaallast in 2010.

Financiering Bouw

 WTZi deel obv ombuigen verklaring CBZ (uitzoeken)  SWZ deel obv zelf financieren obv huurstroom (EV of lening) of  SWZ deel afstoten aan derden (voor of na bouw) evt. Obv erfpacht of met recht van terugkoop

OBV verklaring CBZ (reeds verkregen) Opnieuw aanbesteding houden en goedkeuring vragen

Kapitaallast

 Is hoger dan bij renovatie  Is makkelijker om bij derden te leggen wegens courant vastgoed en SWZ

 Risico kapitaallast komt volledig naar SSJ toe in 2010  Dan als nog keuze om vastgoed af te stoten, echter minder courant. SSJ moet zelf een langjarig huurcontract aangaan voor verzorging deel, terwijl mogelijk indicatie hiervoor zal verdwijnen, zelf doorverhuren aan gebruiker.

SWZ Huur

 SWZ goed te introduceren  Goede huurprijzen te realiseren  SSJ hoeft niet zelf als verhuurder op te treden (WoCo)  Goed verkoopbaar, cashflow tbv doorontwikkelen op termijn

 SWZ moeilijk te introduceren  Goede huurprijzen moeilijker te realiseren  SSJ zal waarschijnlijk zelf als verhuurder moeten optreden

Waarde creatie

 Indien zorginstelling verantwoordelijk wordt voor kapitaallast, dan

 Afschrijving obv boekwaarde (bedrijfswaarde?), onduidelijk of dit blijft

ook vastgoed waarderen tegen marktwaarde (IAS). Deze zal bij courantvastgoed hoger liggen dan bij incourant vastgoed.

bestaan.  Of indien toch marktwaarde waardering tegen incourant vastgoed

EV en solvabiliteit

 Afhankelijk van boekwaarde (constant) of obv markwaarde (fluctuatie)  Nieuwbouw geeft direct mogelijkheden om via afstoting (College Sanering) opbrengsten te genereren. Courant vastgoed geeft vermogensopbouw.

 Boekwaarde verhogen met investeringsbedrag, hiertegenover staat een lening.  Afschrijving geeft geen waardeontwikkeling, alleen bij verkoop, is echter weinig courant vastgoed

Plan van aanpak

Afhankelijkheid Oldenhove - Overbos i.v.m. interimvoorziening

CEAN

2006 Q3/Q4

2009 Q3/Q4

2007 Q1/Q2

2007 Q 3/Q4

2008 Q 1/Q2

Overbos: •Renovatie

Planvorming, bestekken, vergunningen, aanbesteding

•Nieuwbouw

BC, haalbaarheid

•Interim

Vergunningen Interim

Interim opzetten, bewonen, verhuizen, schoonmaken

Oldenhove •Instandhouding

Studie locatie

•Instand- Gebruiksperiode instandhouding slechts <.1,5 jaar!! houding Doorschuiven van uitvoering is zinloze investering.

•Renovatie •of •Nieuwbouw WTZi •Nieuwbouw SWZ •Interim

2008 Q 3/Q4

Concepts Enterprise

Architecture Nature

2009Q 1/Q2

•Renovatie

Financieringstrategie, bieding

Nieuwbouw SWZ

Architectenselectie & planvorming WTZi, vergunningenbestekken en aanbesteding planvorming WTZi, vergunningenbestekken en aanbesteding Bieding SWZ, planvorming bestemmingsplan, vergunningenbestekken en aanbesteding

Renovatie

Nieuwbouw WTZi

Nieuwbouw SWZ en sloop

Interim bewonen, verhuizen, schoonmaken.

Stichting Sint Jacob. locatie Oldenhove vergelijking Nieuwbouw - Renovatie. 25 oktober 2006 CEAN. Concepts Enterprise Architecture Nature

Recommend Documents