BVR-992013 /A01
In afschrift: - SOB/RO/BGK - DIA/IBO/DIV/SG
WEIGERING reguliere bouwvergunning
Burgemeester en wethouders van Amersfoort, gezien het verzoek met bijlagen van J.P.A. de Wilde, Stoutenburgerlaan 11 te STOUTENBURG NOORD ingekomen op ontvankelijk op 06-02-2008, om vergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een bijgebouw, plaatselijk bekend Stoutenburgerlaan 11 gemeente Amersfoort, kadastrale aanduiding AMF00, sectie R, nummer 00679 en gedeeltelijk nummer 00680, overwegende dat de aanvraag om bouwvergunning is aangevraagd ter legalisering van een zonder bouwvergunning uitgevoerde verbouwing waarbij het bijgebouw voor een groot gedeelte vernieuwd, aangepast en uitgebreid is; gezien de zienswijze van dhr. J.P.A. de Wilde d.d. 09-01-2009, ontvangen d.d.16-01-2009, naar aanleiding van ons schrijven d.d. 19-12-2008 waarmee middels het opgestelde concept voor een weigeringsbesluit op de gevraagde bouwvergunning ons voornemen werd kenbaar gemaakt om de gevraagde bouwvergunning te weigeren; overwegende dat deze zienswijze aanleiding vormde om de nadere motivering m.b.t. de overwegingen en uitgevoerde beoordelingen op aangevoerde punten explicieter te verwoorden, maar dat hieruit geen overwegingen naar voren zijn gekomen die aanleiding zouden moeten zijn om het conceptbesluit te heroverwegen; gelet op de aan dit besluit ten grondslag liggende adviezen en de nadere motivering m.b.t. de overwegingen en uitgevoerde beoordelingen zoals verwoord op vervolgblad 3 t/m 5 van dit besluit; overwegende dat gelet op artikel op artikel 46, lid 3 Woningwet de ingediende aanvraag om bouwvergunning in verband met strijdigheid met het van toepassing zijnde bestemmingsplan gezien moet worden als een verzoek om vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening; gelet op artikel 44, lid 1, sub c van de Woningwet;
bbwwei.rtf
volgvel: 2
BVR-992013
besluiten: A. geen toepassing te geven aan het bepaalde aan artikel 19 lid 1 Wet ruimtelijke ordening, en B. de gevraagde reguliere bouwvergunning te weigeren.
De opgegeven bouwkosten bedragen
:
€
40.000,00
De totaal verschuldigde leges
:
€
675,00
Specificatie leges: Leges voor in behandeling nemen van aanvraag bouwvergunning Toeslag leges omdat werkzaamheden voorafgaande aan aanvraag werden uitgevoerd (art. 5.2.4 Tarieventabel Verordening Leges 2008)
:
€
900,00
:
€
450,00
Leges na weigering bouwvergunning; teruggaaf 50%
:
€
-675,00
N.B.: De verschuldigde leges zijn/worden u afzonderlijk in rekening gebracht.
Burgemeester en wethouders voornoemd, namens dezen, het hoofd van de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving, w.g. H.R. Jaarsma Amersfoort, 27 januari 2009 Correspondentie-adres: Sector S.O.B. Postbus 4000 3800 EA Amersfoort
Gedurende zes weken na de dag volgend op de verzenddatum van deze beschikking, kunnen belanghebbenden daartegen ingevolge de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een bezwaarschrift indienen. Uw gemotiveerde bezwaarschrift richt u aan het college van burgemeester en wethouders van Amersfoort en zendt u naar Postbus 4000, 3800 EA Amersfoort.
volgvel: 3
BVR-992013
Motivering van het weigeringsbesluit Toelichting bouwplan Het bouwplan waarvoor bouwvergunning is aangevraagd betreft een bijgebouw bij de woning op het perceel Stoutenburgerlaan 11. Het perceel Stoutenburgerlaan 11 ligt in het gebied Stoutenburg Noord. Het perceel waarop de woning Stoutenburgerlaan 11 met bijgebouwen is gelegen is in eigendom bij de Stichting Het Utrechts Landschap. De heer J. de Wilde heeft op dit perceel een recht van erfpacht en opstal. Op het perceel staan een vrijstaande woning, een vrijstaand bijgebouw (paardenstal), enkele kleine bouwwerken (waaronder een hondenhok) en een bijgebouw met daaraan vastgebouwd een overkapping waarvan de noordzijde open is. Het bijgebouw waartegen de overkapping is vastgebouwd werd zonder vergunning verbouwd, waarbij het gebouw werd gewijzigd en uitgebreid, zowel voor wat betreft de oppervlakte als de hoogte. Na de constatering van het feit dat gebouwd was zonder vergunning werd aanvrager in de gelegenheid gesteld om voor het bouwwerk een bouwvergunning aan te vragen, opdat beoordeeld zou kunnen worden of legalisering van het zonder vergunning ge-/verbouwde bouwwerk mogelijk is. Een aanvraag om bouwvergunning werd ontvangen op 06-02-2008. Na een verzoek om aanvulling d.d. 11-02-2008 werden door aanvrager aanvullende gegevens aangeleverd, op basis waarvan een beoordeling van het bouwplan heeft plaatsgevonden. Bekend is dat op en nabij het perceel Stoutenburgerlaan 11 meerdere bouwwerken aanwezig zijn geweest. Door aanvrager is daarop gewezen en wordt aangevoerd dat door deze bouwwerken te slopen en/of te verwijderen er met de verbouwing/ uitbreiding van het bijgebouw geen sprake is van een toename van bebouwd oppervlak dan wel volume, maar eerder van een vermindering, waarmee recht gedaan wordt aan de intenties van de bestemmingen voor dit gebied. Voor de vraag of hieraan concrete waarde kan worden toegekend is het van belang of de betreffende bouwwerken/gebouwen legaal aanwezig zijn, met andere woorden of zij met bouwvergunning werden gerealiseerd. Uit onderzoek is niet gebleken dat voor de genoemde bouwwerken bouwvergunningen werden verleend. Bovendien waren deze bouwwerken/gebouwen niet meer aanwezig op het moment van indiening van de aanvraag om bouwvergunning voor het zonder bouwvergunning verbouwde/uitgebreide bijgebouw, waardoor deze in het kader van een compensatieregeling uit het bestemmingsplan niet kunnen worden meegerekend. Vigerend bestemmingsplan: bestemmingsplan Buitengebied Leusden Ter plaatse van het perceel Stoutenburgerlaan 11 geldt het bestemmingsplan Buitengebied uit Leusden. Volgens dit bestemmingsplan heeft het perceel een woonbestemming. De woonbestemming volgens dit bestemmingsplan, voor woning en bijgebouwen, omvat een gedeelte van het perceel Stoutenburgerlaan 11, zoals dhr. De Wilde dat in erfpacht heeft (kadastraal Amersfoort, sectie R, nummer 679). Het overige gedeelte van het perceel Stoutenburgerlaan 11 heeft als bestemming “Bos met natuur- en/of landschapswaarden” . De paardenstal op het perceel Stoutenburgerlaan 11 ligt binnen die bestemming en is daarmee formeel strijdig, maar destijds met bouwvergunning van de gemeente Leusden met toepassing van artikel 19 Wet ruimtelijke ordening gerealiseerd; bouwvergunning nr. 94-182 d.d. 16-08-1994 (maar zoals aanwezig wel groter dan formeel werd vergund). Volgens dit bestemmingsplan geldt op basis van artikel 18 lid 3f dat de gezamenlijke oppervlakte aan bij dezelfde woning behorende bijgebouwen, binnen de bestemming “wonen” en als zodanig aangegeven op de plankaart, niet meer dan 50m2 mag bedragen. De goothoogte mag maximaal 3 meter bedragen en de nokhoogte maximaal 5 meter. Volgens artikel 18, lid 4c is het mogelijk vrijstelling te verlenen tot maximaal 80m2 aan bijgebouwen. Aan artikel 18 lid 4d, op basis waarvan vrijstelling zou kunnen worden verleend tot in totaal 150m2 aan bijgebouwen ter vervanging van landschapsontsierende bedrijfsbebouwing, werd goedkeuring onthouden. Dit artikel/lid is dus niet toepasbaar. In het aan het bestemmingsplan Buitengebied Leusden voorafgaande bestemmingsplan was voor deze gronden geen overeenkomstige regeling van kracht zoals die was opgenomen in het niet goedgekeurde artikel 18 lid 4d. Dat bestemmingsplan kende aan h perceel alleen de bestemming agrarische doeleinden toe en geen bestemming “wonen”. Dit impliceert dat er geen oudere regeling van toepassing is gebleven met een strekking als bedoeld in artikel 18 lid 4d van genoemd bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Buitengebied Leusden was dus ten tijde van de aanvraag om bouwvergunning het relevante, vigerende bestemmingsplan, met uitzondering van artikel 18 lid 4d.
Toets bouwplan aan vigerend bestemmingsplan Het verbouwde en uitgebreide bijgebouw had in de opzet van voor de verbouwing een oppervlakte van ca. 96m2. De daaraan aangebouwde overkapping had volgens opgave een oppervlakte van ca. 66m2. Uit een door de gemeente Stoutenburg onder nummer BV.1966/41 verleende bouwvergunning d.d. 08-09-1966 zou de overkapping 42m2 mogen bedragen en het bijgebouw ca. 73m2. Latere bouwvergunningen voor uitbreidingen van deze gebouwen en bouwwerken zijn niet aangetroffen. De overkapping valt gedeeltelijk buiten de bestemming “wonen” en is gedeeltelijk gesitueerd in de bestemming “Bos met natuur- en/of landschapswaarden”. Gelet op de schaal van de plankaart is niet exact te bepalen hoe groot het gedeelte van de overkapping is dat binnen de bestemming “wonen” valt. Geconstateerd moet worden dat de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen binnen de bestemming
volgvel: 4
BVR-992013
“wonen” reeds in de bestaande situatie (voorafgaande aan de verbouw/uitbreiding van het bijgebouw) voor zowel de vergunde als de feitelijk gerealiseerde situatie wordt overschreden. Met vrijstelling zou maximaal 80m2 kunnen worden toegestaan, maar ook die oppervlakte werd reeds overschreden.. Daaruit kan de conclusie worden getrokken dat aan een verbouwing van het bijgebouw, waarbij de oppervlakte wordt uitgebreid, op grond van het bestemmingsplan Buitengebied Leusden geen medewerking kan worden verleend. De regeling voor aan- en bijgebouwen, zoals verwoord in artikel 18 van genoemd bestemmingsplan, zijn alleen van toepassing op de bebouwing binnen die bestemming. Bebouwing buiten die bestemming mag dus niet worden meegerekend. Bij het slopen van bebouwing buiten die bestemming mag die oppervlakte ter compensatie van een overschrijding van de maximale bebouwing binnen de bestemming “wonen” dus niet worden meegerekend. Het zonder vergunning uitgebreide bijgebouw heeft een oppervlakte van 144m2. Los van nog mee te rekenen bebouwing binnen de bestemming “wonen” wordt de maximaal toegestane oppervlakte dus ruim overschreden. Verder heeft het gebouw een goothoogte van 3,55 meter en een nokhoogte van 6,70 meter, terwijl daarvoor respectievelijk 3 meter en 5 meter zijn toegestaan. Deze goot- en nokhoogten zijn bepaald aan de hand van de door aanvrager overgelegde tekeningen bij de aanvraag om bouwvergunning. Conclusie: Het gerealiseerde bouwwerk is strijdig met artikel 18 van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Leusden voor zowel de maximale oppervlakte als de goot- en nokhoogte. Verzoek om vrijstelling Overeenkomstig artikel 46 lid 3 Woningwet wordt een aanvraag om bouwvergunning, waaraan slechts medewerking zou kunnen worden verleend met een vrijstellingsprocedure als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro van voor 01-07-2008), tevens aangemerkt als een verzoek om vrijstelling. Bij de beoordeling van de ingediende aanvraag om bouwvergunning is dit aspect in de afwegingen meegenomen. Van belang daarvoor zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden die voor dit gebied moeten gelden. Voor dit gebied, Stoutenburg Noord, is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding/procedure, namelijk bestemmingsplan Buitengebied-Oost. De termijnen als bedoeld in artikel 46 lid 1 Woningwet, waarbinnen op de aanvraag om bouwvergunning zou moeten zijn beslist, zijn hierdoor in dit geval niet van toepassing. Bestemmingsplan Buitengebied-Oost Op het moment van indiening van de aanvraag om bouwvergunning was voor dit gebied een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding. Tijdens de beoordelingsperiode van dit bouwplan werd het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken (tot en met 06-08-2008) ter inzage gelegd. Ook in het ontwerpbestemmingsplan heeft het perceel Stoutenburgerlaan 11 een woonbestemming gekregen (artikel 8: woondoeleinden). Artikel 8 lid 3b van dit bestemmingsplan bepaalt dat de gezamenlijke oppervlakte van aan/uitbouwen en bijgebouwen en overkappingen bij elke woning maximaal 15% van het bij de woning behorende bouwperceel mogen bedragen met een maximum van 75m2. Gelet op de grootte van het perceel kan van dit maximum worden uitgegaan. Bovendien mag de goothoogte van vrijstaande bijgebouwen en overkappingen niet meer dan 3 meter bedragen (art. 8, lid 3b3). Verder moet sprake zijn van een platte afdekking, een dakhelling kleiner dan 45º of gelijk zijn aan de dakhelling van het hoofdgebouw (art. 8, lid 3b4). Het bestemmingsvlak voor de bestemming “woondoeleinden” werd in het ontwerpbestemmingsplan anders gelegd dan in het geldende bestemmingsplan. Het nu ter discussie staande bijgebouw, inclusief de aangebouwde overkapping valt daarin buiten het bestemmingsvlak. Onderkend is dat het bestemmingsvlak bij de definitieve uitwerking en vaststelling aanpassing behoeft. Daarbij is gekeken of, uitgaande van de regeling zoals die voor soortgelijke gevallen op andere locaties ook blijft gelden, er alsnog planologische inpassing mogelijk zou kunnen zijn. Geconstateerd moet worden dat ook getoetstaan het ontwerpbestemmingsplan de maximum oppervlakte aan aan/uitbouwen en bijgebouwen ruimschoots wordt overschreden, zowel in de bestaande situatie van voor de verbouwing/uitbreiding van het bijgebouw, als in de nieuw gerealiseerde situatie. Uitbreiding van de oppervlakte van de bijgebouwen was dus al niet toegestaan, en zal dat ook ingevolge de toekomstige planologsiche regeling niet zijn. Op grond van artikel 8, lid 6d van het ontwerpbestemmingsplan kan, indien op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan een oppervlakte aan aan- en bijgebouwen aanwezig is van meer dan 75m2, bij vervangende nieuwbouw met vrijstelling een oppervlakte van meer dan 75m2 worden toegestaan, mits het meerdere boven de 75m2 van de aanwezige bebouwing met tenminste de helft wordt teruggebracht (compensatieregeling). De vervangende nieuwbouw mag dan in ieder geval niet meer dan 250m2 bedragen. In de ingediende aanvraag om bouwvergunning wordt niet aangegeven dat het uitgebreide bijgebouw gezien moet worden als vervangende nieuwbouw, waarvoor andere bebouwing binnen de van toepassing zijnde bestemming wordt ingeleverd. Met de ingediende aanvraag om bouwvergunning wordt, ter legalisering van de zonder vergunning gerealiseerde situatie, alleen oppervlakte toegevoegd. Reeds eerder op of nabij het perceel
volgvel: 5
BVR-992013
Stoutenburgerlaan 11 gesloopte/verwijderde bouwwerken/gebouwen kunnen, zoals eerder vermeld, niet ter compensatie worden meegerekend. Er zijn geen redenen waarom voor deze situatie zou moeten worden voorgesteld om af te wijken van de algemeen geldende bebouwingsvoorschriften voor aan-/uitbouwen en bijgebouwen voor de buitengebieden. Verruiming van de regeling voor bijgebouwen voor deze specifieke situatie is niet aan de orde, omdat dat daarvoor geen ruimtelijke argumenten aanwezig zijn. Om mee te kunnen werken zou een specifiek op deze locatie en situatie toegeschreven planologische regeling nodig zijn, waarmee een niet gewenst precedent voor andere situaties zou worden geïntroduceerd. De intentie is immers om verstening van het buitengebied tegen te gaan en de bebouwing (zoals aan- en bijgebouwen) aan een maximum te binden. Daarmee wordt ook gehandeld overeenkomstig het beleid van de Provincie Utrecht voor buitengebieden. Het voeren van een vrijstellingsprocedure als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening om vrijstelling te verlenen van de bepalingen van het geldende bestemmingsplan (bestemmingsplan Buitengebied Leusden) kan daarom niet aan de orde zijn. Onder de werking van de nieuwe Wro, zoals geldend vanaf 01-07-2008, kan niet worden meegewerkt aan een ontheffingsprocedure als bedoeld in artikel 3.23 Wro, maar zou of een projectbesluit dan wel een gewijzigd bestemmingsplan moeten worden vastgesteld. Het gewijzigd vaststellen van een bestemmingsplan is inderdaad een bevoegheid van de gemeenteraad. Vooralsnog zijn wij van mening dat ook voor het perceel Stoutenburgerlaan een standaardregeling voor wonen in het buitengebied op zijn plaats is. Daarbij wordt onderkend dat eigendomsgrenzen daarin niet maatgevend zijn en dat de bestemming “woondoeleinden” ook anders op de percelen gelegd zou kunnen worden. Los van daaraan ten grondslag liggende stedenbouwkundige en ruimtelijke overwegingen, biedt dit dan echter nog geen oplossing voor de aanvraag om bouwvergunning voor het zonder vergunning verbouwde/uitgebreide bijgebouw. Dat zou alleen het geval kunnen zijn indien gebruik gemaakt zou kunnen worden van een in de planvoorschriften opgenomen compensatieregeling.
Welstandsadvies Bij de beoordeling van het bouwplan werd op 19-03-2008 en op 23-04-2008 ook advies gevraagd van de welstandscommissie. Het bouwplan werd daarbij in beide gevallen aangehouden. Op 23-04-2008 werd als advies uitgebracht: “Aangehouden – De commissie is van mening dat de verschijningsvorm van de schuur geen relatie heeft met het bestaande hoofdgebouw. Gevraagd wordt een ensemble te maken van beide bouwwerken. Daarnaast constateert de commissie dat niets is gedaan met de aanbevelingen van het vorige advies (d.d. 19-03-2008)”. Gelet op het imperatieve en limitatieve karakter van artikel 44 van de Woningwet is het bij aanwezigheid van één van de weigeringsgronden niet noodzakelijk dat het bouwplan ook al onze overige onderdelen volledig is getoetst. Omdat geconstateerd werd dat het bouwplan strijdig is met het vigerende en ook met het ontwerpbestemmingsplan werd eerst onderzocht of het bouwplan haalbaar/legaliseerbaar zou kunnen zijn. Om die reden werd, zolang er geen zicht is op verlening van de vergunning, geen aanpassing op het plan gevraagd en ingediend om tegemoet te komen aan de opmerkingen van de welstandscommissie. Toegepast hoor-en-wederhoor/oplossingsrichtingen Gelet op de reeds gerealiseerde situatie is in een vorm van hoor-en-wederhoor meerdere keren met aanvrager overlegd over mogelijkheden om alsnog tot legalisering van het zonder vergunning gerealiseerde gebouw te komen. Daarbij is in overweging gegeven om andere bebouwing binnen de van toepassing zijnde bestemming en binnen het perceel waarvoor dhr. De Wilde erfpacht heeft verkregen, te verwijderen, waardoor de totale oppervlakte aan aanen bijgebouwen toelaatbaar zou kunnen zijn en passend binnen de kaders van het ontwerpplan Buitengebied-Oost. Door dhr. De Wilde werd (mondeling) aangegeven dat hij bereid is om de aan het bijgebouw aangebouwde overkapping te verwijderen. In overweging is gegeven om ook de paardenstal ter compensatie in te leveren en te laten verwijderen. Om die reden is de paardenstal in de discussie betrokken. Onderzocht werd of door het inleveren van de met de bouwvergunning voor de paardenstal toegekende oppervlakte een oplossing gevonden zou kunnen worden. In het kader van de ingediende aanvraag om bouwvergunning is door aanvrager daarvoor echter geen voorstel gedaan. Rechten uit de verleende bouwvergunning voor de paardenstal worden dan ook niet ter discussie gesteld. De feitelijk bestaande oppervlakte voor verbouwing/uitbreiding van het bijgebouw bedroeg voor bijgebouw en overkapping ca. 96 + 66 = 162m2. Het meerdere boven de 75m2 bedraagt dus: 162 – 75 = 87m2. Indien daarvan de helft wordt ingeleverd zou het maximale oppervlak dus 75 + 43,5 = 118,5m2 mogen bedragen. De gerealiseerde bebouwing heeft een oppervlak van ca. 144m2. Het alleen inleveren van de overkapping is niet voldoende om bouwvergunning te kunnen verlenen voor de gerealiseerde bebouwing. Indien van de mogelijkheid gebruik zou zijn/worden gemaakt om de paardenstal ook af te breken, dan zou het verlenen van bouwvergunning voor het bijgebouw (144m2) voor wat betreft de oppervlakte haalbaar kunnen zijn. Geconstateerd moet worden dat er dan nog wel sprake is van een overschrijding van de maximale goothoogte. Het bouwplan zou daarmee dan dus nog in overeenstemming moeten worden gebracht.
volgvel: 6
BVR-992013
Bebouwing op aangrenzende perceel Door dhr. De Wilde werd mondeling te kennen gegeven dat op het aangrenzende perceel, in eigendom bij Het Utrechts Landschap en dat gehuurd wordt door dhr. De Wilde, in overleg met Het Utrechts Landschap een aantal gebouwen/bouwwerken in de achterliggende tijd werden gesloopt, wat naar zijn mening herbouw op zijn perceel Stoutenburgerlaan 11 zou kunnen rechtvaardigen. Geconstateerd moet worden dat deze bebouwing reeds werd gesloopt en – indien daarvoor in het verleden al bouwvergunningen werden verleend – daarmee ter compensatie voor vervangende nieuwbouw niet meer kunnen worden ingebracht. Bovendien is/was de bebouwing op het aangrenzende perceel gesitueerd op een perceel dat eigendom is van Het Utrechts Landschap, waarvoor de erfpacht als bij het perceel Stoutenburgerlaan 11 niet geldt en bovendien mag vervangende nieuwbouw alleen worden gebaseerd op bebouwing die binnen dezelfde bestemming komt te vervallen, dus binnen de bestemming “woondoeleinden”. Daarvan is geen sprake. Bouwplan strijdig met zowel geldend bestemmingsplan als het ontwerpplan Voorstellen voor verwijdering van de overkapping en de paardenstal maken geen deel uit van de ingediende aanvraag om bouwvergunning. Alleen de verwijdering van de overkapping, zoals mondeling toegezegd door dhr. De Wilde, biedt geen oplossing om de oppervlakte van het zonder vergunning verbouwde/uitgebreide bijgebouw planologisch in te passen en daarvoor alsnog bouwvergunning te verlenen. Geconstateerd moet worden dat het bouwplan dus strijdig is met zowel het geldende bestemmingsplan als met het ontwerpbestemmingsplan en dat zonder verwijdering van de paardenstal – ook met aanpassing van het bestemmingsvlak voor de bestemming “woondoeleinden” binnen het ontwerpbestemmingsplan – de strijdigheid niet kan worden opgeheven. Tot slot De reguliere bouwvergunning moet worden geweigerd, indien; Artikel 44 lid 1c. (planologische gronden) het bouwen in strijd is met een bestemmingsplan of met de eisen die krachtens zodanig plan zijn gesteld; Dit impliceert dat, gelet op de strijdigheid met het geldende bestemmingsplan Buitengebied Leusden, artikel 44, lid 1c Woningwet zich tegen het bouwplan verzet en de gevraagde bouwvergunning moet worden geweigerd.
BVR-992013 Aanvrager
Aan:
J.P.A. de Wilde Stoutenburgerlaan 11 3836 PB STOUTENBURG NOORD
