Week van het. Lege Gebouw

Week van het Lege Gebouw 2013

Inhoudsopgave

01 4 Aanleiding en aftrap 02 14 Zeven interdisciplinaire teams 03 36 Het onderwijs en het interdisciplinaire werken 04 44 Conclusies en vervolg

5

01 Aanleiding en aftrap Het Raamweggebouw uit 1914 met links de uitbreiding uit 1980

Een typerende gang in het leegstaande gebouw

Week van het Lege Gebouw

Goede samenwerking leidt tot mooie resultaten Met enige trots presenteer ik u dit boekje, waarin de resultaten van de ‘Week van het Lege Gebouw’ zijn opgenomen. In 2013 werd in een leegstaand gebouw van de Rijksgebouwendienst (Rgd) aan de Raamweg in Den Haag door oa. het Herbestemmingsteam (H-team), de Rgd en met grote inzet van projectleider Machiel Spaan, een rekenen ontwerpweek georganiseerd voor studenten van de Nederlandse bouwkunde en daaraan gerelateerde opleidingen, om tot nieuwe ideeën en functies voor dit gebouw te komen.

Frits van Dongen benadrukt de aandacht voor de herbestemmingsopgave

Het gebouw gezien vanaf de Raamweg met links de ronde kantine die gebouwd is op een bunker die onderdeel uitmaakte van de Atlantikwall

Leegstand en herbestemming, de landelijke cijfers zullen inmiddels eenieder bekend zijn, zijn majeure onderwerpen waarmee we ons in Nederland op dit moment geconfronteerd zien. Alleen al op rijksniveau staat het Rijksvastgoedbedrijf io. voor de enorme opgave Rijksgebouwen die geen directe huisvestingsfunctie meer hebben, af te stoten. Deze op handen zijnde transformatieopgave, gecombineerd met de bestaande leegstand binnen onze winkelvoorraad, gezondheidszorggebouwen, bedrijfshallen, kantoren, kerken en boerderijen, vraagt van alle betrokkenen een fundamenteel andere houding en benadering dan de bouwopgave waarmee wij aan het eind van de vorige eeuw werden geconfronteerd. Kleinschaligheid, diversiteit en met name ambachtelijkheid zijn de vaardigheden waaraan wij nu grote behoefte hebben.

worden goede strategieën ontwikkeld om lege gebouwen te verbouwen en opnieuw te bestemmen. De bouwopgave van nu gaat over kleinschaligheid, kwaliteit en diversiteit. Er ontstaat een nieuwe bouwcultuur die ik van harte ondersteun met het Platform Nederlandwordtanders. Ik pleit ervoor dat we de creativiteit en diversiteit, die altijd zo kenmerkend waren voor onze architectuur, stedenbouw en volkshuisvesting, inzetten om deze nieuwe bouwopgave verder te ontwikkelen. Met veel genoegen maak ik bekend dat ook in 2014 een vervolg gegeven zal worden aan ‘de week van het Lege Gebouw’. Ik bied daarvoor met enthousiasme mijn inzet, kennis en vaardigheden aan.

ir. Frits van Dongen Rijksbouwmeester

Gelukkig leren wij inmiddels omgaan met dit vraagstuk. We organiseren landelijk de discussie, zoals deze week van het lege gebouw; het H-team organiseert interessante debatten over leegstand en roept op om regelgeving aan te passen; samen met het Rijksvastgoedbedrijf io. is het CRA in gesprek om de herbestemmingsen transformatieopgave meer te laten zijn dan het plaatsen van een verkoopadvertentie op Funda. Door middel van ontwerpend onderzoek

01 – Aanleiding en aftrap

9

Interdisciplinair werken in een leeg gebouw Tijdens de eerste Week van het Lege Gebouw van 30 mei tot en met 3 juni 2013 stond één gebouw centraal; een iconisch voorbeeld van leegstand anno nu: Raamweg 47 in Den Haag, het voormalige Europol gebouw dat verlaten is omdat men een groter pand nodig had. Maar ook staat een nieuwe generatie centraal: studenten van maar liefst 14 opleidingen van allerlei disciplines onderzoeken en bediscussiëren samen, als een ware Sherlock Holmes, wat er met dit gebouw zou kunnen. Het gebouw wordt onder de loep genomen, maar ook worden er nieuwe manieren van onderwijs en samenwerken ontdekt tussen de verschillende aan hergebruik gerelateerde opleidingen. De Week van het Lege Gebouw heeft inspirerende én innovatieve plannen en strategieën voor de Raamweg opgeleverd. En alle deelnemende studenten en docenten hebben aan den lijve ondervonden wat interdisciplinair werken in kan houden.

Daarnaast is er tijdens de Week veel gesproken over de rol van het onderwijs bij de hergebruikopgave. Platform Voer sprak met studenten en docenten over het interdisciplinaire werken en maakte een verslag dat ook in deze uitgave is opgenomen. Als afsluiting van de Week is er met docenten en studenten onder leiding van Tracy Metz een inhoudelijk debat gevoerd over de hergebruikopgave en het onderwijs. Het was voor iedereen evident dat de hergebruikopgaven ook tot transities in het onderwijs leiden. Foto’s van Allard van der Hoek en interviews van Catja Edens vormen het cement tussen de diverse bijdragen. Uit de interviews met een aantal betrokkenen spreekt een groot enthousiasme voor de Week van het Lege Gebouw. Iedereen kijkt uit naar het vervolg in het voorjaar van 2014.

Machiel Spaan Initiatiefnemer en organisator van de Week van het Lege Gebouw Een karakteristiek trappenhuis van het voormalige jongensinternaat

De Week van het Lege Gebouw is een uniek evenement: veertien verschillende opleidingen vastgoed, erfgoed, renovatie, ontwerp en bouwtechniek werken samen in zeven interdisciplinaire teams. Samen genereerden ze nieuwe werkmethoden en oplossingen voor de hergebruik opgave. Een groot aantal deskundigen op het gebied van hergebruik leverden een bijdrage als spreker, deskundige of als expert tijdens de afrondende presentaties: Frits van Dongen, Paul Schnabel, Fieke Meindertsma, Marinke Steenhuis en vele andere. In deze publicatie presenteren de zeven teams hun oplossingen voor het gebouw aan de Raamweg. De resultaten zijn op 3 juni 2013 uitgereikt aan de Haagse wethouder stadsontwikkeling Marnix Norder en aan Eva Klein Schiphorst, directeur van de Rijksgebouwendienst. Marijke Bovens doet in deze publicatie verslag van de eindpresentatie.


Een impressie van de bunker onder de kantine

Mogelijke uitkomsten van de brede waardebenadering met de ABC-scan (Rijksgebouwendienst) Overzicht en context

Sporen van verval in de leeggehaalde serverruimte

Op expeditie in de kap van het oude internaat

‘Standaard’ verkoop

Voorbereiding herontwikkeling RVB

Herontwikkeling (markt)

Experiment

Sloop

Elegant en veilig verval


13

Tijdlijn



15

02 Zeven interdisciplinaire teams

Proeftuin voor onderwijs en herbestemming Drie juni 2013 werd de Week van het Lege Gebouw formeel afgerond. Zeven teams samengesteld uit studenten van veertien verschillende opleidingen maakten ontwerpen voor een leeg gebouw van het Rijk aan de Raamweg 47 te Den Haag. Het gebouw is een iconisch voorbeeld van de afstootopgave van het Rijk dat alleen al in Den Haag 600.000 m2 kantoren af gaat stoten, bovenop de 500.000 m2 die er al leeg staat in Den Haag. Maar wethouder Norder van Den Haag gaf in een gloedvol betoog aan dat hij deze leegstand ook ziet als een kans om nieuwe woningen en werkplekken te realiseren, immers het aantal mensen dat in Den Haag wil wonen en werken groeit nog steeds. Dus is er ook nog een vraag naar ruimte. Maar, zo gaf Norder aan, om oplossingen te vinden in leegstaande kantoren is nieuw denken nodig en dat zag hij terug in de resultaten van de zeven teams. Niet werken vanuit eindplaatjes of vastomlijnde functies, maar flexibliteit en functiemenging staan in die plannen centraal. Dat is wat de markt vraagt. Dat is ook waar (internationale) carrière-mogelijkheden liggen voor de nieuwe generatie. Tijdens de Week van het Lege Gebouw werd er gewerkt in zeven Charettes met ieder twee ervaren docenten en tien studenten van de verschillende deelnemende opleidingen erfgoed, vastgoed, ontwerp, bouwtechniek en beeldende kunsten. Er waren collectieve Pleinsessies met inspiratielezingen (SpeedPitches), PechaKucha-presentaties met gasten, debatten en consultance-bijeenkomsten (ExpertCarousel). De gasten waren experts op alle gebieden die aan hergebruik raken. In de Charettes werd per groep geconcentreerd aan een specifieke opgave gewerkt. De Pleinsessies brachten gemeenschappelijke thema’s aan de orde en zorgden voor uitwisseling en kruisbestuiving. Zo multidisciplinair als de teams tijdens de


02 – Zeven interdisciplinaire teams

Week van het Gebouw waren, is zeldzaam. Nog wel. Zeventig studenten van zestien opleidingen op het gebied van architectuur, erf- en vastgoed hebben in vijf dagen zeven nieuwe plannen bedacht voor het leegstaande Europolgebouw in Den Haag. Het begin van een nieuwe traditie. ‘Ik hoop dat hier nieuwe bureaus uit ontstaan’. Ga er maar aanstaan. Opeens bevind je je in een lokaal in een hol en leeg gebouw met negen andere studenten die je nooit eerder gezien hebt. Van opleidingen waar je eigenlijk amper idee van hebt wat ze daar leren. Met docenten en experts die binnen vijf dagen een revolutionair plan van je verwachten. En dan is er ook nog eens geen Wifi! Het ‘overkwam’ de circa zeventig studenten van zestien opleidingen die meededen aan de Week van het Lege Gebouw. In sommige lokalen heerste af en toe een Babylonische spraak-verwarring (Wat is eigenlijk ‘maaiveld’, vraagt een erfgoedstudent zich af) en in andere hing een geconcentreerde en soms ijzige stilte. Op de afsluitende dag, maandag 3 juni, staan in alle lokalen de tafels in het midden en hangen de muren na vijf dagen werken vol met schetsen, schema’s en sfeerbeelden. Ondanks alle onwennigheid, hebben de zeven teams van studenten elk een coherent plan voor een nieuwe bestemming van het Europolgebouw gepresenteerd. En zich danig geroerd in een levendig debat over hun opleiding en de beroepspraktijk die hen wacht, als zij midden in de economische crisis de markt zullen betreden. Een debat dat af en toe gevaarlijk dicht een generatieconflict naderde tussen old school en experimenteerlust. Grote hoogte De studenten volgen nog de opleidingen van gisteren, terwijl de wereld is veranderd en de markt naar nieuwe manieren van ontwikkelen snakt. Oude methoden en vertrouwde scheidslijnen moeten verlaten worden, maar in het onderwijs regeert nog het sectorale denken, al staat men gezien de grote belangstelling van zestien verschillende opleidingen open voor nieuwe ideeën. De week van het Lege Gebouw is een initiatief van het H-team en het Nationaal Programma

17

Herbestemming, bedoeld om de scholen een duw in de richting te geven van een betere aansluiting van onderwijs op de huidige bouwpraktijk van hergebruik. De Haagse wethouder ruimtelijke ordening Marnix Norder, die aanschoof bij het afsluitende debat, kent die praktijk maar al te goed. Hij hield de studenten een dynamisch toekomstbeeld voor. ‘Jullie zijn het nieuwe denken. Zet de docenten aan de kant en ga aan de gang! De oude project-ontwikkeling is ter ziele. We moeten ophouden met denken in eindplaatjes, want die zijn er niet meer. Jullie hebben door dat alles is veranderd. Dat wonen en werken zijn samengevloeid en dat uitstraling dominant wordt. Wie de huidige situatie begrijpt, kan zich ook buiten Nederland tot grote hoogte opwerken.’ Al is er ook in zijn gemeente genoeg te doen. Den Haag kampt met giga-leegstand, zeker nu het Rijk nog eens ruim 600.000 m2 kantoorruimte in deze stad afstoot. Samen met de Rijksgebouwendienst begint de gemeente een proeftuin om, ja, interdisciplinair verder te studeren op een toekomst voor in ieder geval twee grote rijksgebouwen: de ministeries van Buitenlandse Zaken en Sociale Zaken en Werkgelegenheid.

gebouw overleven dan moet de professional dat zijn jullie - zeggen wat er moet gebeuren’. Marion Timmermans, van het Rijksvastgoedbedrijf en eigenaar van het Europolgebouw, was nog explicieter over de tucht van de markt: ‘De marktwaarde moet gerealiseerd worden, de vraag uit de markt is belangrijkst’. In een reactie wezen verschillende studenten juist op de kracht van tijdelijkheid en experiment. Renee de Ruiter vatte het samen: ‘Er moet nu iets gebeuren, laten we experimenteren en alvast een nieuw gevoel bij het gebouw creëren.’

De discussie over het nieuwe gebruik van het Europolgebouw, onder leiding van Tracy Metz, bracht uiteenlopende opvattingen aan het licht van studenten en experts. Dat de praktijk van het bouwen veranderd is, daar was iedereen het over eens. Erik Pasveer, hoofd Stedenbouw van de gemeente Den Haag, formuleerde het beknopt: ‘Door de crisis moeten we het eigen werk opnieuw uitvinden. Er is vraag naar ruimte, maar anders. De begeleiding van verbouw levert nu het meeste werk op. De nieuwe professional moet gevoel ontwikkelen voor het gebouw en ondernemend zijn.’ Rudy Stroink, ontwikkelaar en lid van het H-team, constateerde op basis van de presentaties dat de studenten heel goed naar het gebouw hadden gekeken, maar te weinig uit het raam. ‘Het gebouw moet in de wereld overleven. Welke van al die leegstaande gebouwen gaan het redden?’ Hij wees op de noodzaak van goed doordachte plannen, waarin rekening is gehouden met de veranderingen in de samenleving en op de markt. Stroink: ‘ We kunnen niet meer opereren op basis van een vermoeden, wil een

Samen werken Minstens zo interessant als de ideeën is de vraag of deze ‘mixtuur van mensen op een onzeker pad’ tot een nieuwe werkwijzen kan leiden. Teun van den Ende en Maria Lamslag van Platform VOER verzamelden in de loop van de week de reacties van studenten en peilden hun werkmethodes.


Usb-stick Vijf dagen geconcentreerd werken onder leiding van docenten en met geregelde interventies van deskundigen zoals Paul Schabel (ex-Sociaal Cultureel Planbureau) over de urgentie en leden van het H-team over zaken als rekenen, waarde van het gebouw en businesscases, hebben de studenten geïnspireerd tot nieuwe functies variërend van ouderenhuisvesting, zorghotel tot immigrantenverblijf Directeur Eva Klein Schiphorst van de Rijksgebouwendienst kreeg de plannen, eerder praktisch dan plechtig, overhandigd middels een usb-stick.

Grofweg hanteerden de teams drie methoden: 1. Het hele team buigt zich over elk deel onderzoek. Uit de eigen comfortzone; 2. Met z’n allen brainstormen en daarna langs de lijnen van eigen expertise de ideeën verder ontwikkelen; 3. Per dag de rolverdeling bepalen. De slinger neigt naar de tweede methode als de meest vruchtbare, want je moet wel elkaars domein betreden maar niet elkaars discipline overnemen. ‘Waarom eigenlijk?’ Deze vraag werd volgens studenten vaak gesteld. De waaromvraag vat bondig samen, dat bij de samenwerking van disciplines geen enkele zekerheid geldt.

De schets als discussiestuk

Willemijn de Boer van Anna Vastgoed legt uit hoe het gebouw tijdelijk wordt gebruikt

Alles staat ter discussie. Eerder al had H-teamlid Marinke Steenhuis geconstateerd dat een van de belangrijkste ‘leerdoelen’ voor de nieuwe generatie is om uit het eigen domein te stappen en gemeenschappelijke grond te betreden. ‘Het is belangrijk om elkaars taal te leren begrijpen, al hoef je niet alles van elkaar te weten. Ik hoop dat hier nieuwe bureaus uit ontstaan.’ De ervaringen van de studenten die aan de Week hebben meegedaan zijn positief. Francien Bout (opleiding erfgoed) heeft nu een beter idee wat andere studenten kennen en kunnen. Ook haar collega Jorien de Jager (TU Delft) heeft een blik over de eigen schutting geworpen. ‘Het was een heel andere manier om zo’n opgave te bestuderen en naar een oplossing te zoeken. Iedereen moet geven en nemen. Het is wel belangrijk dat er een goede groepsleider is, om het tempo er in te houden en de koers te bewaken.’ Dat was ook de ervaring van Khashayar Ghiabi (Vastgoed opleiding). Met een goede begeleiding ziet hij toekomst in dit multidisciplinaire model: ‘De markt vraagt er ook om, dus het moet.’

Estate & Housing aan. Om dit gemis direct groots te compenseren door ter plekke onderdak aan te bieden voor de volgende editie van de Week van het Lege Gebouw. ‘Dat zijn wij als opleiding aan onze stand verplicht. Het is belangrijk dat studenten aan dergelijke initiatieven meedoen.’ Het laatste woord was aan organisator Machiel Spaan, die terugkijkend concludeerde dat het heel goed is om een dergelijk experiment te doen. ‘Volgend jaar weer.’ En dat van die Wifi was opzettelijk. Want anders zat iedereen alleen achter het scherm in plaats van met elkaar om tafel.

Marijke Bovens

Het expertteam op bezoek in de werkruimte van team 1

Studenten in overleg met Herman van Sol van bureau Rekenruimte over de exploitatieberekening

Propvol Als het aan de studenten ligt, blijft het niet bij deze week. Dat geldt ook voor de drie voor het debat uitgenodigde docenten, die door Tracy Metz uiteraard de vraag voorgelegd kregen wat zij in hun onderwijspraktijk gaan veranderen. De curricula van de opleidingen zitten al propvol, dus de drie docenten zochten vooral naar pragmatische oplossingen om ruimte te maken voor een bredere aanpak. Koos Bosma van de VU erfgoedstudies wees erop dat de universiteit in de eerste plaats voor een intellectueel raamwerk zorgt, zodat een student greep krijgt op de samenwerking in zo’n workshop: ‘Dat hij snapt wat er gebeurt’. Directeur Aart Oxenaar van de Amsterdamse Academie van Bouwkunst stelde dat zijn academie al veel flexibiliteit biedt. Docenten, ook de hoofden van afdelingen, worden tijdelijk ingehuurd. De keus van de gastdocenten kan op zo’n kleine masteropleiding dus vrij makkelijk een nieuwe richting ingeduwd worden. Voor een mega-universiteit als de TU Delft, waar een deelopleiding rekening moet houden met de institutionele eisen en eigenaardigheden is de speelruimte veel kleiner, gaf Reinier van der Kuij van de TU Delft Real


21

De zintuigen als leidraad Team 1 Johan heeft karakter Team 1 kiest een sensitieve insteek. Het gebouw is aan de hand van verschillende zintuigen onderzocht. Naast de ogen, spelen ook de geur, de geluiden en de tast een belangrijke rol bij de beleving van het gebouw. Dit leidt ertoe dat het team het gebouw opvat als een persoonlijkheid: Johan. Zijnde een wat oudere heer, die veel heeft meegemaakt en zich niet zo makkelijk meer laat plooien. Maar wel met karakter. Johan roept drie gevoelens op: rust, energie en spanning. Het gebouw heeft verschillende karakteristieke zones die ieder aansluiten bij een van deze gevoelens. Het team heeft deze karakteristieken aangegrepen om het gebouw opnieuw te programmeren. Het energieke deel wordt bestemd voor creatieve ondernemers en zzp’ers. De gebouwen aan de binnenplaats ademen rust en zijn geschikt voor ouderenhuisvesting en de bunker met dakopbouw (spanning) is een plek voor ontmoeting en evenementen. Voor de realisatie zet het team in op samenwerking met de eigenaar als investeerder.

Sense

Johan& /&Laat&zich&niet&meer&& makkelijk&omvormen& /&Kwaliteiten&die&tot&de&& zintuigen&spreken.&



Het&plan& /&Johan&gaat&zijn&verhaal&vertellen& /&We&gaan&gelijk&beginnen,&Anna&& hee;&hier&al&een&func?e,&gebruik& deze&?jdelijkheid.& &&/&Over&2&jaar&de&vaste&func?es.& &

23

RGD& /&Het&oude&model&werkt& niet&meer.& /&Interdisciplinair&werken,& met&de&RGD.&

Een anatomische les naar het wezen van het gebouw

SOFT MAP | HERITAGE STUDIES - REINWARDT

Team 2 De twee gezichten van Janus

COVERING OF STORY

URBAN LAYERED TISSUE

SOFT MAP | OVERALL MAP

9

ORIENTATION IN LANDMARKS

5

SOFT MAP | RE&H – TU Delft

SOFT MAP | ASRE – HVA

Enclave

CROSSROADS

FUNCTIONS

URBAN NETWORK

ENCLAVE

4

7

SOFT MAP | HERITAGE STUDIES - VU

VALUE BUILDING

SOFT MAP | SPATIAL DESIGN - WDK

8

DAYLIGHT

Het team start met de ‘ontleding’ van het bestaande gebouw en zijn omgeving, geïnspireerd op de ‘anatomische les’. Er worden door de studenten van de verschillende disciplines zowel van de omgeving als van het gebouw illustratieve ‘soft maps’ getekend. Deze thematische lagen zijn los van elkaar te beschouwen, maar samen tonen ze de rijkdom van de wijk en het gebouw. Dit leidt tot een aantal karakteristieken die aanleiding geven tot een nieuw gebruik dat zijn wortels vindt in het oorspronkelijk in het gebouw gehuisveste internaat. Verschillende opvattingen van de teamleden zorgen voor een scheuring in dit team. Maar men heeft van de nood een deugd gemaakt en presenteert de tweedeling listig onder het (dubbele) hoofdje Janus, de god van de transitie. Inspelend op het verleden en de ligging in de nabijheid van de internationale zone schetst het team twee scenario’s: de enclave en de crossroads. In het eerste huisvest het gebouw uitgeprocedeerde asielzoekers gefinancierd middels uitgespaard geld van een dure plek in de gevangenis. In het tweede wordt het opnieuw een internaat, maar nu voor Nederlandse expatkinderen.

SOFT MAP | RMIT – TU Delft

SECURITY OF ZONE

SOFT MAP | HERITAGE STUDIES - VU

6

7

ENCLAVE

KORTE TERMIJN

CROSSROADS

SOFT MAP | OVERALL MAP

SOFT MAP | CONSTRUCTIVE ENGINEERING - HU

LANGE TERMIJN

SPATIAL POSSIBILITIES

CROSSROADS

BUILDING LAYERED TISSUE

ENCLAVE

6

8



5

25

‘Cold case Raamweg’

Loca3e

Team 3 Agias Trias Team 3 onderzoekt de opgave vanuit vier verschillende schaalnivo’s: small, medium, large en extra large. Deze schaalnivo’s worden zowel beschouwd op de locatie als op het gebouw. Dit levert een interessante matrix van kwaliteiten en kansen op. Als een rechercheurs-unit gaan de leden van dit team op zoek naar mogelijke verband tussen kansen en kwaliteiten. Dit leidt tot een meerduidig programma dat vanuit de behoefte van de buurt tot stand komt. Door de groene open ruimte tussen de gebouwen opnieuw in te richten en een openbaar karakter te geven wordt het gebouw met de omgeving verbonden. Team 3 houdt na herbestemming 3,3 miljoen euro over. De winst komt uit de verkoop van de seniorenappartementen die in een deel van het gebouw zijn ondergebracht. Naast luxe woningen, omvat het gebouw een school en een vleugel met buurtvoorzieningen als horeca, wellness en zorg. Het team acht de plannen haalbaar omdat deze aansluiten bij behoef-ten van zowel ouderen als jongeren: ouderen die in appartementen langer zelfstandig in de buurt kunnen wonen en jongeren die zich graag in de buurt willen vestigen.

Three elements

Connection

Impressions

Agias Trias Floor plans



27

Ontwikkeling in eigen hand

INCOME AND DWELLING COSTS 3000

2805

2500 2000

1950 inkomen

1500

1261

1000

972

500

431

0

Team 4 Sociëteit Hubertus Team 4 onderzoekt de behoeften van de mogelijke gebruikers en stelt een dynamisch programma van eisen op. Hierdoor kan flexibel op mogelijke ontwikkelingen gereageerd worden. Uit de analyse van het gebouw blijkt dat het gebouw verschillende scenario’s toestaat. De structuur van de bestaande gebouwdelen en de verscheidenheid aan ruimten maken meerdere ontwikkelingen mogelijk. Hoewel de ambiance op borrelen hint, het lokaal is aangekleed met Perzische kleedjes, vitrages en een haardvuur, hebben de elf leden van team 4 een andersoortige sociëteit voor ogen. Kernbegrip van deze societeit is ruimte om te wonen, leven en ontmoeten. Zij willen zelf de zorg voor het verweesde gebouw op zich nemen en de komende tien jaar als collectief de ontwikkeling stapsgewijs realiseren. Zonder projectontwikkelaar en zonder vastgoedbank. Ze doen een voorstel aan de eigenaar, waarbij ze het gebouw eerst huren en het pas na een periode kopen. Over vijf jaar zijn er woningen voor ouderen met zorg en service. Inkomsten halen zij uit het leveren van zorg aan ouderen die in het pand en de omgeving wonen. Over tien jaar betaalt het collectief 4,3 miljoen aan de eigenaar. Het gebouw is dan het dubbele waard.

TEAM 4

woninguitgaven

775

0

5

10

De Sociëteit LIFE'S PRIORITIES

PERSONAL STATUS

100%

financial

80% 60%

60%

20%

Sociëteit Hubertus

TEAM 4

Dynamisch programma van eisen

Onze behoeften en eisen veranderen gedurende de aankomende tien jaar. Hier loopt ons dynamische programma van eisen parallel aan. Dit maakt het niet een definitief programma van eisen waarin over een tijdbestek van tien jaar duidelijk is wat de functies van het gebouw zijn. Maar een programma dat groeit, krimpt, stopt en op andere momenten weer nieuwe functies in zijn programma opneemt.

De Sociëteit

•

businesscase

kennisuitwisseling Fragmenten onderzoek naar het bepalen van het dynamisch Programma van Eisen. jong & oud tweede huiskamer

sociale ontwikkeling op wijkniveau

Het voordeel hieraan is dat we dynamisch kunnen inspelen op functies die kansrijk blijken en deze de ruimte geven verder te ontwikkelen. Wij veranderen in de aankomende tien jaar en in plaats van een nieuwe woning te zoeken die de ruimte biedt voor onze toekomstige kinderen of huidige grootouders die in komen wonen, past Sociëteit Hubertus zich aan ons aan!

DECENNIUM WEEK VAN HET LEGE GEBOUW

family/ social care

study/ personal development friends/ surroundings

dwelling/ partner/ kids

personal leisure

20% 0%

job

Sociëteit Hubertus • Ontwerp

DECENNIUM VAN HET LEGE GEBOUW

sociëteit

zorg

Transformatie van het gebouw m.b.t. de veranderende behoefte van het collectief

woonkamer / keuken

delen van ruimtes

slaapkamer

geluidsoverlast

badkamer

TEAM

woningen collectief

start-ups

NU

5 jaar

10 jaar

tuin / balkon / terras

Sociëteit Hubertus • Concept

DECENNIUM VAN HET LEGE GEBOUW

Ontwikkeling in het programma Wonen, op basis van de collectieve behoefte in de tijd. Functieverdeling in jaar 10

Functionele dwarsdoorsnede jaar 10

Exploitatie berekening "SOCIETEIT HUMBERTUS" Geld in kas

Exit-‐Yield (woningen T=10) parameters rente halfjaarlijkse rente kostenstijging opbrengstenstijging disconteringsvoet

4,50% 2,23% 2,00% 0,00% 4,50%

6,5%

sparen gezamelijk t/m jaar 5 sparen gezamelijk 6 t/m 10

23% 20%

startdatum einddatum looptijd in jaren prijspeil datum netto contante waarde

Jaar

Situatie: verbinding met de wijk.

CPDBFMO

€ 1.400.000

€ 3.000.000

Uitgaven

€ 1.200.000

€ 2.000.000

€ 1.000.000

€ 1.000.000

€ 800.000

€ -‐

1-‐jun-‐2013 1-‐jan-‐2023 10 1-‐jun-‐2013 1-‐jun-‐2013

inleg totaal

2013 0 € 1.100.000,00 2014 1 2015 2 2016 3 2017 4 2018 5 € 3.080.000,00 2019 6 2020 7 2021 8 2022 9 2023 10

N

€ 1.600.000

€ 4.000.000

Geld in kas

€ 600.000

€ -‐1.000.000

Inkomsten € 400.000

€ -‐2.000.000

€ 200.000

€ -‐3.000.000 € -‐4.000.000

TEAM 4

€ -‐ 0

1

Inkomsten Woningen bereid betalen woning

2

3

4

5

6

Inkomsten Zorg Woningen

€ 42.750,00 € 42.750,00 € 65.994,72 € 42.750,00 € 76.553,88 € 42.750,00 € 88.802,50 € 48.400,00 € 102.300,00 € 48.400,00 € 367.500,00 € 48.400,00 € 367.500,00 € 48.400,00 € 367.500,00 € 166.650,00 € 367.500,00 € 166.650,00 € 367.500,00

7

8

9

10

Inkomsten startups

Sparen

€ 92.543,75 € 92.543,75 € 92.543,75 € 92.543,75 € 92.543,75 € 92.543,75 € 92.543,75 € 92.543,75 € 92.543,75 € 92.543,75

€ 42.900,00 € 52.767,00 € 64.903,41 € 79.831,19 € 95.700,00 € 114.840,00 € 137.808,00 € 165.369,60 € 198.443,52 € 234.300,00

totaal baten

0

1

Investeringen

€ 1.100.000 € -‐418.424 € 178.194 € 254.055 € 276.751 € 303.927 € 3.418.944 € -‐3.440.000 € 623.284 € 646.252 € 673.813 € -‐1.759.999 € 825.137 € 860.994 € 626.694

2

3

4

5

6

7

8

9

10

exploitatiekosten

totaal kosten

SOM totaal

KAS totaal

NCW

€ -‐150.000 € -‐150.000 € -‐150.000 € -‐150.000 € -‐130.000 € -‐130.000 € -‐130.000 € -‐130.000 € -‐130.000 € -‐130.000

€ -‐418.424 € -‐150.000 € -‐150.000 € -‐150.000 € -‐150.000 € -‐3.570.000 € -‐130.000 € -‐130.000 € -‐1.889.999 € -‐130.000 € -‐130.000

€ 1 € 28.194 € 104.055 € 126.751 € 153.927 € -‐151.056 € 493.284 € 516.252 € -‐1.216.186 € 695.137 € 730.994

€ 28.194 € 132.249 € 259.000 € 412.928 € 261.871 € 755.155 € 1.271.407 € 55.221 € 750.359 € 1.481.352

€ 26.980 € 95.287 € 111.072 € 123.519 € -‐115.995 € 362.479 € 363.021 € -‐818.377 € 447.618 € 699.516

RESTWAARDE

€ 9.641.442,3

Totale investering zelf Leegwaarde

€ 5.366.862,72 € 4.274.579,58

Exploitatieberekening

Het collectief wilt in dit pand voor de komende 10 jaar, mits het collectief het pand kan kopen over 10 jaar. De eigenaar heeft geen kosten voor het pand gedurende die 10 jaar.

Plan voor de buitenruimte

Over 1collectief 0 jaar is het pbelooft and € 9.641.443,-‐ waard. Het te collectief investeert de loop van Op die 10 jaar € 5.366.863 in het pand. Dat betekend dat de leegwaarde dan € 4.274.580,-‐ bedraagt. Het dit complex kopen overin 10 jaar. Het collectief heeft over 10 jaar € 1.481.352,-‐ in kas. De restant wordt gefinancierd en het collectief bied € 4.274.580,-‐ voor het pand. voorwaarde dat de komende 10 jaar de exploitatierechten aan het collectief, de Sociëteit Hubertus toevallen. Gedurende 10 jaar investeren we ons eigen spaar- en pensioengeld en onze eigen tijd in het pand, waardoor we waarde creëeren.

Over 10 jaar is het pand €9.641.443,- waard. Het collectief investeert in de loop van deze periode €5.366.863,-. Dat betekent dat de leegwaarde €4.274.580,- bedraagt. De Sociëteit Hubertus heeft over 10 jaar €1.481.352,- in kas. Het restant wordt op dat moment gefinanciëerd en het collectief biedt de eigenaar €4.274.580,- voor het complex.

Collective Private

Design


Build

Finance

Maintenance

10

woonkamer / keuken / slaapkamer

inkijk in de woning

Behoefte aan privacy, relatieve ontwikkeling in de tijd

5

na 10 jaar

opslag

Spaargeld en pensioenreserveringen collectief in euro. nu, over 5, over 10 jaar

0

Dynamisch PvE

na 5 jaar

NU

delen van spullen

10

TEAM

short stay - housing

veiligheid

40% 0

Ontwikkelingen in de tijd: Programma, Financiële ruimte, Investeringen.

zorgwoningen

physical

80%

40%

0%

social

100%

Operate


29

TEAM

Groeimodel vanuit een gefundeerd imago

Omgeving

Een Plek van Dualiteiten DtitititistitititiGasttirtij PrtimatirtiStictititiatir OptititiGtislottiti GtistrticttirtitirtitiFltixtibtil

BtitititititiBtitittiti

VtirbtititititititiSchtitititititi

RootitiGrotiti

DualiteiteN

Colltictitititititititititititi

VoorkatittiAchttirkatit

VtirzorgtitititiOtittiatigtititi

Ambachttiltijktititititistrtititil

BtiwaptitititiOtitwaptititititi

(S)prtiktitititiLtitisttirtititi

Enclave in de Stad

SfeerbeelDeN

Team 5 Huize Katwijk Dit team start met een gedegen analyse van de omgeving met zijn bewoners en het gebouw met zijn details. De wezenlijke aspecten worden middels thematische fotoreeksen verbeeld. In het dna van de plek ligt de sleutel van de herbestemming. Hiermee formuleert het team hun vertrekpunt. Het amalgaam van identiteit, historie, architectonische kwaliteiten en context brengt hen op het spoor van de zorg. Het gebouw wordt een enclave met een eigen imago dat verschillende aan zorg gerelateerde programma’s in zich op kan nemen. Er worden verschillende scenario’s bedacht zodat het plan in fasen gerealiseerd kan worden. De ontwikkeling begint, geheel in stijl, met een kraamhotel. Uiteindelijk staat het team een zorghuis voor ogen, waar alle zorgfacetten beschikbaar zijn. Van verloskundige praktijk, opvoedpoli tot fysiotherapie en badruimtes. Iedere functie krijgt een logische plek in het gebouw. En iedere functie kan flexibel en gefaseerd ontwikkeld worden.

Architectuur Ritme

CtititraaltiPtirtitititir WaktitititiSlaptititi LtititititititiDtitititititi

Profilering verdiepingen tectoniek

ARCHITECTONISCHE KWALITEITEN

Thema HIERARCHIE

CONTEXT

LEIDEND

DIENEND

RIJKE HISTORIE

THUISZORGWINKEL CONSULTATIEBUREAU

ZORGHOTEL PRETECHO zorghuiS

karakter gebouw

Terug te zien in ORGANISATIE, bijgebouw dient met zijn flexibel indeelbare plattegrond voor speling in programma Terug te zien in FUNCTIES, restaurant dient voor zorgfunctie

Thema BESCHERMEND KARAKTER

KRAAMZORG

GESLOTEN

OPEN

CAFÉ RESTAURANT

ZORGHUIS

PEDAGOOG

COLLECTIEF GEHEUGEN

ZWANGERSCHAPSYOGA

OPVOEDPOLI

Binnenkomst

Terug te zien in TEGELPATROON, geeft indicatie van hoofdontsluiting en bij-ontsluiting.

Terug te zien in de GEVEL, de gevel is gesloten en heeft weinig zicht naar binnen

VOORLICHTINGSCENTRUM KINDEROPVANG

Terug te zien in HISTORISCHE FUNCTIE, het jongensinternaat van Katholieke kerk had een besloten plek, dit is later nog versterkt door Atlantik wall en Europol

karakter gebouw

wat bepaalt De iDeNtiteit?

IDENTITEIT

Binnenkomen Hoofdentree

ORGANISATIE

FYSIOTHERAPIE

Terug te zien in DIRECTE EN INDIRECTE CONTEXT, het gebouw dient als afscherming tegen de drukke weg, zorgt voor rustig en groen achterterrein en ligt afzijdig van het drukke centrum

Gevel Ornament

Gear4culeerde plint Saldi

uitgangspunten startdatum einddatum looptijd in jaren prijspeil datum netto contante waarde nominale fasering 1.0 2.0 3.0 4.0

Inbrengwaarde Bouw- en woonrijp maken Gebouw Exploitatiekosten totale kosten 5.0 Verkoopopbrengsten 6.0 Exploitatieopbrengsten 7.0 Restwaarde totale opbrengsten fasering incl. inßatie

Secundaire rich4ng


Zwarte aanbouw

Jaren 80 aanbouw

S4jgpunten

Pa4o’s

cashßow

fase 0

fase 1

fase 2

fase 3

fase 4

fase 5


saldo per jaar rentebaten/-kosten cashßow per jaar

rekeNMoDel

Primaire rich4ng

Referen<epunten

Aanbouwen

faSeriNg

Herkenbaarheid

1.0 Inbrengwaarde 2.0 Bouw- en woonrijp maken 3.0 Gebouw 4.0 Exploitatiekosten totale kosten 5.0 Verkoopopbrengsten 6.0 Exploitatieopbrengsten 7.0 Restwaarde totale opbrengsten

looptijd en prijspeil

parameters rente halfjaarlijkse rente kostenstijging opbrengstenstijging disconteringsvoet

1/Jan/2013 1/Jan/2038 25 1/Jan/2013 1/Jan/2013

nominaal 154,694 26,033,761 202,528 26,390,983 27,474,100 2,610,000 30,084,100

boekwaarde -

2013

nominaal 154,69426,033,761202,52826,390,98327,474,100 2,610,000 30,084,100

boekwaarde -

2013

boekwaarde -

2013

boekwaarde

2013

-

31

-

saldi saldo nominaal saldo op eindwaarde saldo op netto contante waarde

4.50% 2.23% 2.00% 0.00% 4.50%

2014

83,641 9,376,040 121,517

2015

25,009 8,675,281 60,758

2016

2017

46,044 7,982,440 20,253

-

2018

-

-

4,752,000 2,088,000 -

17,821,280 261,000 -

2,450,410 130,500 -

1,373,705 130,500 -

1,076,705 -

-

2014 86,1629,658,723125,1809,870,0664,752,000 2,088,000 6,840,000

2015 26,2799,115,57363,8429,205,69317,821,280 261,000 18,082,280

2016 49,3488,555,32021,7068,626,3752,450,410 130,500 2,580,910

2017

2018

-

2014 3,030,06668,1763,098,243-

2015 8,876,587 60,302 5,838,646

2016 6,045,465126,716 80,103-

2017 1,504,205 30,240 1,454,342

2018 1,076,705 89,671 2,620,719

2014

2015

2016

2017

2018

1,373,705 130,500 1,504,205

1,076,705 1,076,705

Marketing als instrument voor hergebruik Team 6 Wereldburgers Team 6 maakt een duidelijke keuze voor de doelgroep gebaseerd op de ligging van het gebouw nabij de internationale zone van de stad. Vanuit een heldere profilering en een duidelijke marketingstrategie wordt het plan doorontwikkeld. Met de routine van doorgewinterde makelaars presenteren de leden van Bureau Woerk (team 6) hun nieuwe woonwerkpand voor de wereldburger. Gepersonaliseerd wonen met services in het luxere segment. Het gebouw biedt straks drie klassen woningen: basis, luxe en royaal. De begane grond is gereserveerd voor ondernemingen en service. Financiering is coöperatief. Het programma wordt afgestemd op de mogelijkheden van het bestaande gebouw. Bewoners en gebruikers worden lid van de “World Club Condo”. Ook buurtbewoners kunnen lid worden. De bunker is de X-factor en biedt straks onderdak aan sauna en luxe badhuis. Een belangrijk onderdeel van het plan is een ‘huisstijl’ en een website die de doelgroep moet enthousiasmeren.

13

Het gebouw impressie



33

Geleidelijke groei vanuit het experiment

HAAGSE BODEM VOOR BEUDEMPRIJZE STARTUP

7% OMZET VERDIEN JE? MAX. € 100,- / m²

Cultuur Zaaien Bloeien

Dit team test de vruchtbaarheid van het gebouw middels kleine experimenten. Zonder veel geld zaait het team kleine plannen en kijkt wat beklijft. Dit gebeurt op drie gebieden: zowel het sociale, het culturele en het commerciële domein worden aangesproken. Binnen ieder domein onderscheidt het team drie fasen: zaaien, groeien en bloeien. Er is een grondige analyse van het gebouw gemaakt die leidt tot een gefaseerd ‘masterplan’ met een globale spreiding van de verschillende domeinen en programma’s over het gebouw. Iedere ruimte leent zich voor een bepaald (tijdelijk) gebruik. Zo kunnen kleine werkruimtes goedkoop verhuurd worden aan beginnende ondernemers en kan de binnenplaats verhuurd worden voor evenementen. Groeit de omzet, dan ook de huurafdracht. Pas bij bloei volgen grote investeringen. Op deze manier kan er meteen gestart worden en is er bij aanvang geen grote investeerder nodig. De eigenaar van het gebouw wordt verlost van de beheerskosten bij leegstand en kan bij succes steeds meer (huur)inkomsten verwachten. Slopen

Sociaal

VANAF €60,- / m²

Commercieel

LEVER JE OP? INVESTERING IN ONDERHOUD

Festiviteiten

Straatheater & Openluchtconcert

Groeien

Team 7 Haagse Bodem

Wachten en hopen

€ 1,- / m²

Buurt & Expats

Werken

Socialclub

Creative Bedrijfjes

Horeca Cafe

Commerciele bedrijven

VANAF €80,- / m² LEVER JE MEER OP? INVESTERING IN FACILITEITEN

Theater

Identiteit (Bunker)

HAAGSE BODEM OPBRENGSTEN?

Internationale Bedrijven

Restaurant Expathotel/ -woningen Conferentie Centrum

ONDERHOUDSKOSTEN

€ 160.000,- / JAAR

MARKETING

€ 120.000,-

VERHUURBARE OPPERVLAKTE 8000 m² (werkplekken)

CULTUUR

DOEL m² PRIJS BIJ 100% BEZETTING

€ 35,-/m²

DOEL m² PRIJS BIJ 70% BEZETTING

€ 50,-/m²

WANNEER €100,-/m² ?

OMZET €18.000,dat is ongeveer minimum loon

STEL: BEZETTING 70% (5600m²) €100,-/m²

ZAAIEN

€ 560.000,- / JAAR

PLATTEGROND FASE - 1

HAAGSE BODEM

CULTUUR

Fase 1 - Begane grond

GROEI

Legenda

Fase 1 - Verdieping

Werken Samenkomen Onderkomen Cultuur

HAAGSE BODEM

PLATTEGROND FASE - 2

Behoud

HAAGSE BODEM

CULTUUR BLOEI

Behoud €


Legenda

Fase 2 - Verdieping

€ €

Werken Samenkomen Onderkomen Cultuur

HAAGSE BODEM

€ € € 160.000,- p/jaar vaste lasten

€ 260.000,- eenmalig verlies kaptitaal

PLATTEGROND

€ 160.000,- p/jaar € ??? exploitatie

Behoud

€

€ €

€ € € 160.000,- p/jaar € ??? exploitatie

€

€ €

wat is de vraag:

€

onderzoeken met tijdelijke testcases

FASE - 3

niet één huurder exploiteren naar vraag

HAAGSE BODEM

€


Fase 3 - Verdieping

€ 160.000,- p/jaar € ??? exploitatie


Legenda Werken Samenkomen Onderkomen Cultuur

HAAGSE BODEM


35

Drie interviews met opdrachtgevers Willemijn de Boer, directeur ANNA Vastgoed & Cultuur “Met ANNA Vastgoed & Cultuur ben ik gevestigd in het pand aan de Raamweg dat ik tijdelijk beheer in opdracht van de Rijksoverheid. Momenteel zitten hier wel 38 partijen waaronder veel creatieven zoals ontwerpers, fotografen, filmers en de Dutch Don’t Dance Company, maar ook bedrijven op het gebied van coaching, advies en administratie. Er lopen dus op een doordeweekse dag wel veertig tot tachtig mensen rond in het gebouw. Ook worden hier bijeenkomsten georganiseerd op het gebied van herbestemming en zaken die met de wijk te maken hebben. Projectgroepen uit de buurt vinden het ook vaak interessant om elkaar in dit gebouw te treffen. Door de contacten met de tijdelijke gebruikers weet ik al veel over het pand en de prettige en minder prettige kanten ervan: de tuin, de kantine, de relatie tot de buurt. De karakteristieke architectuur en de groene ligging van het gebouw zijn belangrijke kwaliteiten. Aan de andere kant is het in zijn architectuur weinig flexibel en nogal verouderd, en heeft het veel buitenruimte op een dure locatie. Omdat er al veel in deze wijk gebeurt, zal het bovendien lastig zijn een definitieve herbestemming te vinden die de concurrentie met andere locaties in de buurt aan kan. Toch is het interessant om te kijken of je er iets van kunt maken. Uit de workshops kwam zeker een aantal interessante ideeën waarvan er twee uitsprongen voor mij. Het plan om hier uitgeprocedeerde asielzoekers zelfvoorzienend onder te brengen vond ik erg goed. Het gaat om kleinschalig opdrachtgeverschap, mensen dingen zelf laten doen. Het ideële daarvan is interessant, maar ik verwacht toch niet dat het zal lukken om deze specifieke doelgroep een plek te geven in een wijk van mondige senioren. Ook het idee om het pand te kopen met een groep van 22 mensen vond ik erg interessant. Je investeert dan als gebruiker en ontwikkelt het pand in fasen.


Ontwikkelend beheer is sowieso een interessante optie voor de Raamweg. Mijn voorstel zou zijn om in de tijdelijkheid te beginnen, en dan met ontwikkelend beheer zaadjes planten. Met de onderdelen waar het goed mee gaat, kun je dan verder. Het lijkt me interessant dat te combineren met het in fases verwerven van het gebouw.”

Erik Pasveer, Stadsstedenbouwer Gemeente Den Haag “In Den Haag staan we aan de vooravond van een enorme transformatieopgave van 1,1 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Dat zijn veel grote kantoren van de Rijksoverheid maar ook andere gebouwen. Waar deze ontwikkelingen in het verleden nog stapje voor stapje gingen en we konden vertrouwen op het absorptievermogen van de stad, moeten we nu echt op zoek naar nieuwe kennis en ideeën. Bij hergebruik spelen allerlei aspecten een rol: de typologie van een gebouw, de cultuurhistorische kwaliteiten, de betekenis van het gebouw voor de stad, de uitstraling ervan. Al deze factoren bieden specifieke mogelijkheden en moeten gewogen worden. Een tijdelijke bestemming maakt het mogelijk om richtingen te verkennen en tegelijk gebruik te maken van allerlei interessante constructies die de tussentijd te bieden heeft op het gebied van financiering, bouwtechniek, afschrijvings-termijnen en beheer. Het is belangrijk dat we zo breed mogelijk ideeën verzamelen en verkennen. Met nieuwe technieken, nieuwe rollen, nieuwe verhoudingen en nieuwe oplossingen kan een breed pakket aan opties ontstaan. De architect zal daarin ook opnieuw zijn rol moeten bepalen. Tijdens de workshops in de Week van het Lege Gebouw bleek het niet zozeer te gaan om ruimtelijke oplossingen, als wel om het verzinnen van nieuwe arrangementen. Opvallend was het gevoel voor ondernemerschap bij de deelnemers. Ze kwamen met ongebruikelijke ideeën zoals het stukje voor stukje in gebruik nemen en ontwikkelen van het pand. De Week van het Lege Gebouw biedt een interessant alternatief als een vorm van crowdthinking waaruit een veelheid aan ideeën en concepten voortkomt.

De afgelopen twee jaar is telkens op twee niveaus discussie gevoerd: op het globale niveau van de totale leegstand en op niveau van het afzonderlijke object. Ik vind juist het niveau daartussen, de gebiedsgerichte benadering, heel interessant. Dit biedt wat mij betreft interessante mogelijkheden voor de volgende Week van het Lege Gebouw. We zouden studenten kunnen laten kijken naar een gebied met een straal van 500 tot 1000 meter, met een palet van leegstaande gebouwen. Hoe kun je daar de leegstand temporiseren, wat is de impact van herbestemming van het geheel en wat is de wisselwerking tussen verschillende gebouwen in het palet? Dit maakt ook een andere financiële opzet mogelijk, bijvoorbeeld met een ontwikkelingsmaatschappij voor een periode van tien jaar. De tussenschaal met verschillende objecten die variëren in grootte, leeftijd en kansrijkheid biedt allerlei interessante mogelijkheden.”

Eva Klein Schiphorst, Algemeen Directeur Rijksgebouwendienst Marion Timmermans, Plaatsvervangend directeur/hoofd beleid RVOB “In onze tijd vraagt hergebruik van leegstaande panden om veel meer dan mooie ontwerpen. We zullen ons moeten richten op een ander type oplossingen zoals groeimodellen, scenario’s en arrangementen. Daarvoor is een brede interdisciplinaire aanpak noodzakelijk. De Week van het Lege Gebouw kenmerkte zich door een dergelijke interdisciplinaire benadering. De resultaten waren dan ook geen kant-en-klare plannen maar een hele reeks interessante scenario’s. We zijn blij dat we samen met het Nationaal Programma Herbestemming ook een educatieve bijdrage kunnen leveren aan de toekomst van vastgoedhandelen in Nederland. Dat studenten op nieuwe en soms ongebruikelijke manieren nadenken over de opgave en werken aan mogelijke oplossingen, helpt de RVOB en RGD om een duidelijker en breder beeld te krijgen van de problematiek en mogelijke oplossingen. Het zet ons ook aan tot verdere bezinning over de eigen rol als eigenaar van vastgoed. Kunnen wij als eigenaar bijvoorbeeld de rol van bank of investeerder op ons nemen? De plannen Sociëteit Hubertus en Wereldburgers bijvoor-


beeld, waren gericht op verwerving van het pand via gespreide betaling en het plan Johan Broeckhuyzen op het gegeven van de eigenaar als investeerder. Andere plannen gaan uit van het principe van bruikleen – zoals het pand aan de Raamweg nu ook al in bruikleen is gegeven aan ANNA Vastgoed & Cultuur. Zo doet het plan Haagse Bodem een voorstel voor geleidelijke groei met experimenten die hun waarde in de loop der tijd moeten bewijzen en kunnen doorgroeien naar een permanente status. Dit uitgangspunt komt ook terug in het plan Huize Katwijk. Hier gaat het om een buurtgerichte zorgprogrammering. Het plan Agias Trias kenmerkt zich eveneens door een programmering gericht op de buurt, te weten een openbaar toegankelijk park. De vraag is of de waarde van dit type programma genoeg aanleiding biedt voor een definitieve herbestemming. Het plan de Twee Gezichten van Janus is nog veel extremer in zijn maatschappelijke stellingname. Voorstel is in het gebouw een zelfvoorzienend centrum voor uitgeprocedeerde asielzoekers onder te brengen. Dit is een voorbeeld van nieuw gebruik waardoor op andere plekken in de samenleving (uitzetcentra) veel geld wordt bespaard. De vraag is of dit realiseerbaar is met betrekking tot weten regelgeving en of het wenselijk is voor de samenleving. Alle plannen uit de Week van het Lege Gebouw raken aan actuele maatschappelijke ontwikkelingen zoals collectief particulier opdrachtgeverschap, tijdelijk gebruik van gronden voor bijvoorbeeld stadslandbouw, buurtinitiatieven en groeimodellen op basis van private initiatieven. Toch was deze eerste editie van de Week van het Lege Gebouw nog sterk op de bouw georiënteerd. Wij zijn ervan overtuigd dat de deelname van een nog diverser scala aan opleidingen een nog interessanter resultaat kan opleveren. Een waardevol uitgangspunt daarbij is de brede waardebenadering met een meer gebiedsgerichte visie. Wij zullen aan de volgende Week weer met veel plezier een bijdrage leveren.”

37

03 Het onderwijs en het interdisciplinaire werken

Studenten en docent van bureau Woerk in hun werkruimte

Studenten voeren tijdens de Week gesprekken met experts op het gebied van hergebruik


Over perspectief wisselen en vieze handen maken Interdisciplinaire werkwijzen tijdens de Week van het Lege Gebouw Aan de Week van het Lege Gebouw deden zeventig studenten van veertien verschillende opleidingen mee. Studenten van uiteenlopende disciplines als erfgoedstudies, architectuur, kunst en vastgoed. De overeenkomst tussen deze opleidingen? Ze besteden allen aandacht aan dezelfde opgave: die van hergebruik en transformatie. De missie van de week was tweeledig: enerzijds om in een interdisciplinair team intensief samen aan één hergebruikopgave te werken. Anderzijds om een concrete business case op te stellen voor een leeg pand in Den Haag van de Rijksgebouwendienst. Docenten en studenten van team 3 aan het werk Maria Lamslag en Teun van den Ende, initiatiefnemers van opinieplatform VOER hebben de deelnemende studenten en docenten tijdens de week gevolgd en bevraagd en kwamen er zo achter hoe het werken in interdisciplinaire teams verliep. Interdisciplinair, niet multidisciplinair Interdisciplinair werken, wat houdt dat in? En in welke vorm is het waardevol bij erfgoedopgaven? De interdisciplinaire benadering is een werkvorm waarin meerdere disciplines gezamenlijk en gelijktijdig werkzaam zijn. Anders dan bij multidisciplinaire benadering, waar disciplines opeenvolgend samenwerken aan een opgave, ontstaan er bij interdisciplinaire werkvorm momenten waar disciplines de afzonderlijke perspectieven combineren en daaruit gezamenlijke inzichten destilleren.

Jarrik Ouburg en Koos Bosma worden geïnterviewd door Teun van den Ende en Maria Lamslag van Platform Voer

In de Week van het Lege Gebouw is ‘interdisciplinair werken’ ingevuld door zeven teams met tien studenten aan een opgave te laten werken onder begeleiding van twee of drie docenten van verschillende opleidingen. Ondanks dat de aanpak uiteenliep, ontstond onder de studenten

03 – Het onderwijs en het interdisciplinaire werken

een duidelijke voorkeur voor één vorm van samenwerking. Verwachtingen en vooroordelen De meeste studenten keken voorafgaand aan de week ernaar uit om te werken in gemengde teams, omdat het ze meer bewust zou maken van de verschillende benaderingen. Natuurlijk hadden ze wel zo hun voorstellingen van de andere disciplines. De bekende clichés van een erfgoedstudent die alles wil behouden, de architect die het liefst mooie dingen wil maken, de vastgoedstudent die alleen in eurotekens denkt en de interieuropleidingen die sfeer toevoegen, waren bij heel wat studenten aanwezig. Ook de docenten hadden hun verwachtingen, bijvoorbeeld dat het werkproces sneller zou gaan omdat alle expertise vanaf het begin aan tafel zit én je omdat je met het interdisciplinaire team in één ruimte werkt waardoor je als team opereert. Op zoek naar werkvormen Voorafgaand aan de week hebben elk van de docentenkoppels een werkwijze vastgesteld. De meeste docenten kozen ervoor de studenten elkaar te laten bevragen naar ieders expertise en daar een werkvorm aan te verbinden. Het ene docententeam had al precies een didactische methode uitgewerkt vanuit het idee dat de studenten een leidraad nodig hebben. Andere docentenkoppels maakten met hun voorbereiding duidelijk dat ze de werkvorm liefst aan de studenten wilden overlaten. Of de nadruk op het uiteindelijke plan lag of vooral op de didactiek van het interdisciplinair werken, liep uiteen. Uiteindelijk zijn er drie verschillende interdisciplinaire werkvormen ontstaan: 1. het team werkt over de hele breedte samen op brainstorm-momenten om kennisuitwisseling en out-of-the-box denken mogelijk te maken. Bij het uitwerken van de plannen splitst het team op in subgroepen waarin de teamleden dicht bij hun expertise blijven; 2. het team werkt gezamenlijk aan deelonderwerpen. Teamleden werken afwisselend vanuit hun eigen expertise en dan weer in een ‘vreemde’ rol, buiten hun eigen comfort zone; 3. het team heeft geen vaste werkwijze, maar onderzoekt verschillende vormen van samenwerken. Elke dag zoeken de teamleden naar

41

de eigen rol binnen het team, ook het leiderschap kan daarbij wisselen.

Schematische weergave van het interdisciplinaire werken van team 4

Marthe (RMIT): M

(HHS

y): ,

Groep 5 Interdisciplinariteit & Methodiek J

(A BR): : .

Tijmen (HU):

iNterDiScipliNair werk biNNeN De groep

:

f

: J M

(A BA

): ,

f

(A BA):

Ieder vogeltje zingt zoals hij gebekt is. Maar hoe leg je samen een goed ei? P

S

(

(TU RE): fi

HU):

ë f

F

(

RE NW):

F

,

P

(

HU):

,

(RE NW): H

M

y (HKU): : -f

: C

M

Beschrijving van de rollen van de verschillende deelnemers van team 5

Het eerste model, waarin je dichtbij je eigen discipline blijft en alleen in de brainstorm momenten compleet buiten je eigen grenzen denkt, zagen veel studenten als de meest succesvolle manier van samenwerking. Te veel buiten je comfort zone treden werkte volgens veel studenten minder goed. Per dag of onderdeel op zoek gaan naar een andere rol werkte bij het ene team heel organisch en dus succesvol, bij het andere verliep het twijfelachtiger en stichtte het verwarring. Er waren docenten die het teamgevoel stimuleerden, soms zelfs met behulp van een slogan of teamnaam - toch koos een aantal teams, mede door de tijdsdruk, toch weer voor opsplitsen. Wat overigens niet zegt dat uit deze stroevere vormen van samenwerking, geen mooie en haalbare plannen kunnen ontstaan.


Net als de studenten hechtten de docenten veel waarde aan de inzet van ieders’ eigen expertise. Eén docent merkte op de werkvorm niet teveel te willen sturen: “Je moet bij dit soort opgaven het proces het product laten bepalen. Nieuwe opgaven vereisen nieuwe samenwerkingsmethoden.” Proeftuin, geen wondermiddel De tweeledigheid van de missie, het uitwerken van een realistisch plan voor hergebruik én het uitproberen van een nieuwe samenwerkingsvorm, stonden op gespannen voet met elkaar. Door teveel focus op het samenwerkingsproces te leggen verloren sommigen de opgave al snel uit het oog - terwijl teveel focus op het plan onzekerheid over de rolverdeling binnen de teams opleverde. Dit betekende dat sommige teams het onderwerp niet optimaal op een integrale manier benaderden. De Week van het Lege Gebouw was dan ook duidelijk een proeftuin waarbinnen docenten en studenten zochten naar een nieuwe houding en taakverdeling. Interdisciplinair werken is geen wondermiddel om denkpatronen en werkwijze synchroon te laten lopen. Vooroordelen die er bij aanvang waren over de andere disciplines, zijn in sommige gevallen weggenomen, maar werden evengoed bevestigd. Zo sprak een student erfgoedstudies aan het eind van de week uit dat ‘architectuurstudenten vaag zijn’.

ervaring opdoen in het curriculum, moeten meedoen met dergelijke workshops, vond een student. Veel studenten die wij interviewden, vonden dan ook dat interdisciplinair werken aan hergebruik, op één of andere manier in hun opleidingen verankerd moet zijn. Hoe denken docenten de lessen uit de Week van het lege gebouw in hun eigen onderwijs te gaan inzetten? Veel docenten voorzagen niet concreet een aanpassing in het curriculum, maar wel toegevoegde waarde in workshops als de Week van het Lege Gebouw. Studenten en docenten van de Academies van Bouwkunst waren al opvallende tevreden over hun opleiding. Bij de academies wordt veel input uit de praktijk gehaald doordat docenten met praktijkervaring worden aangesteld en steeds wisselen. Eén ontwerpdocent zag in het onderwijs aan de Academie van Bouwkunst ook concrete kansen naar analogie van de Week van het Lege gebouw: “De kracht van korte groepsprocessen zal ik proberen vaker in te zetten. Ontwerpprocessen kunnen beter geïntegreerd en dienstbaar aan elkaar gemaakt worden. Niet ieder een eigen ontwerp maar samen aan één gezamenlijke opgave werken en daarbinnen kleinere opgaven formuleren.”

Toch zijn veel studenten meer overtuigd geraakt van het nut van interdisciplinair werken. Tijdens de week is de verwachting van veel studenten, dat ze buiten hun eigen kaders zouden denken en de standpunten en werkwijze van de andere disciplines beter zouden begrijpen, uitgekomen. De verschillende benaderingen blijven overeind, maar studenten kunnen wel makkelijker van perspectief wisselen en de denkwijze van andere disciplines volgen. Deze uitkomst is – los van de uitvoerbaarheid en geslaagdheid van de plannen – een belangrijk resultaat.

Overstijgend leeraspect Het overstijgende leeraspect van de week lag volgens veel docenten in het omarmen van de volle breedte van de opgave. De verwachting dat interdisciplinair werken sneller gaat dan de meer traditionele opeenvolgende aanpak (cultuurhistorie > ontwerpen > rekenen) is niet bevestigd maar ook niet ontkracht - een belangrijke conclusie is dat het efficiënter werkt, omdat je constant tussentijds je plannen kunt toetsen. En, zo merkte één van de docenten op, een simulatie van de interdisciplinaire werkvorm krijg je met studenten van dezelfde opleiding (bijvoorbeeld in een rollenspel) nooit zo krachtig overgebracht.

Lessen voor het onderwijs Studenten namen niet alleen deel aan de week uit interesse in de hergebruikopgave, maar toonden zich ook nieuwsgierig naar standpunten en bijbehorend jargon van andere disciplines. Vooral opleidingen die geen (praktische) werk-

Vieze handen maken vereist De Week van het Lege gebouw vervult een rol om studenten klaar te stomen voor de veranderende praktijk. Een docent gaf aan dat wat hij dagelijks in de praktijk ziet, ook in de week naar voren kwam: niet alle disciplines zijn gewend


verantwoordelijkheid te nemen voor het proces, in de rol van een opdrachtgever te kruipen. Of je nou ontwerper, erfgoed- of vastgoeddeskundige bent, iedereen moet volgens hem durven ‘vieze handen te maken’, ofwel in team-verband buiten de eigen kaders durven te stappen. Ga dus intensief met elkaar in gesprek gaat en neem kennis neem van de verschillende belangen en benaderingen. Vraag ook naar elkaars persoonlijkheden, achtergronden, interesses en verwachtingen en wees niet bang om uit je rol te stappen.

Platform Voer Maria Lamslag Teun van den Ende

Dit verslag is een ingekorte versie van het verslag van Platform VOER uit juni 2013. Zie voor de volledige versie: www.platformvoer.nl

43

Drie interviews over het interdisciplinaire werken Frank Altenburg, Rijksdienst Cultureel Erfgoed en Reinward Academie “Een tijd lang was ik vanuit de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed gedetacheerd bij de Reinward Academie. Daar was ik betrokken bij alle voorbereidingen voor de Week van het Lege Gebouw. Door die Week heb ik veel meer inzicht gekregen in hoe belangrijk het hele vraagstuk van herbestemming is geworden en hoe hoog de urgentie is. De cijfers van de gemeente Den Haag zijn echt onthutsend, 1,1 miljoen m2 aan vastgoed dat op korte termijn leeg komt te staan. Dat plaatst de herbestemming van het pand aan de Raamweg ook in een ander licht. Tien jaar geleden was herbestemming soms ook wel moeilijk, maar in de grote steden en op plekken met karakter lukte het eigenlijk altijd wel. Inmiddels is de opgave zo groot geworden, en is de vastgoed- en bouwmarkt zo veranderd, dat de gebruikelijke modellen niet meer werken. Voor de Raamweg kun je een leuk ontwerp maken en een invulling bedenken, maar hoe krijg je het voor elkaar met opdrachtgevers? Waar je tot voor kort op zoek ging naar passende functies voor een monumentaal gebouw, moeten nu nieuwe functies worden bedacht en nieuwe gebruikers gecreëerd. De kennis en ervaringen die ik heb opgedaan in de Week, heb ik mee teruggenomen naar de Reinward Academie. Van oudsher is het vooral een museale opleiding, maar de laatste jaren heeft het zich ontwikkeld tot erfgoedbreed. De Reinward Academie richt zich op de waarde van erfgoed en de interactie met het publiek. Het gaat dan om het toegankelijk maken en ontsluiten van erfgoed. De bouwkundige en architectonische kennis die nodig is bij herbestemming en monumentenzorg bieden we niet aan. Daarvoor moet je zijn bij een studie Kunsten Architectuurgeschiedenis, een TU, Academie van Bouwkunst of HTS. Vorig jaar hebben we met drie Amsterdamse


Hogescholen, Hogeschool In Holland, Hogeschool Amsterdam en de Hogeschool voor de Kunsten Amsterdam een Center of Expertise voor de creatieve industrie opgericht. Daarbinnen heeft de Hogeschool voor de Kunsten het onderwerp herbestemming geadopteerd. De Academie van Bouwkunst richt zich daarbij op ontwerpen, terwijl de Reinward Academie zich richt op betekenisgeving en erfgoed. De Week van het Lege Gebouw werkte als een katalysator voor de positionering van de Reinwardacademie in de monumentenzorg, herbestemming en stadsontwikkeling. Studenten kunnen inmiddels op het gebied van landschap, archeologie en monumentenzorg stage lopen of een afstudeeronderzoek doen en op die manier andere domeinen betreden. De kracht van een Reinward-student ligt op het gebied van waardering en betekenisgeving: het ontsluiten van geschiedenis, verhalen vertellen, echt contact maken met het publiek en cultureel ondernemend zijn. De verhalen achter de stenen vertellen, dat is een interessante niche, een interdisciplinaire kans.”

Jarrik Ouburg, hoofd Architectuur, Academie van Bouwkunst Amsterdam “Mijn workshopgroep in de Week van het Lege Gebouw splitste zich op. Het ene deel van de groep koos voor een min of meer traditionele aanpak waarbij iedereen werkte vanuit zijn eigen discipline en alles verliep in de gebruikelijke volgorde. In het andere deel gingen alle disciplines tegelijkertijd aan tafel en werd er gewerkt vanuit een collectieve intelligentie. Daar konden de disciplines elkaar versterken en lagen de antwoorden niet voor de hand. Je zag hier geen estafetteprincipe waarbij resultaten werden doorgegeven: het doorrekenen gebeurde bijvoorbeeld tegelijkertijd met het ontwikkelen van een programma of het maken van een ontwerp. De twee delen van de groep toonden een lineair proces versus een circulair proces. Dat circulaire karakter is ook eigen aan transformatie: rethink, reuse, redesign. Het gebouw aan de Raamweg heeft van oudsher een beschermend karakter: eerst als katholiek jongensinternaat, dan als deel van de Atlantic Wall en hoofdkwartier van Seyss-Inquart en

uiteindelijk als huisvesting voor Interpol. De vraag is: hoe ga je met dat karakter om? Het ene deel van de groep zag het als een negatieve kwaliteit en bedacht een concept waarmee het gebouw toenadering zoekt tot de buurt, namelijk ouderenhuisvesting. Het andere deel zag het beschermende karakter als een kwaliteit waarin juist kansen schuilen. Zij bedachten het concept van een woonwerkgemeenschap voor uitgeprocedeerde asielzoekers waarmee het gebouw zijn beschermende kwaliteit behoudt, maar de poort altijd open staat. Beide ideeën zijn valide: het ene deel van de groep heeft gedacht vanuit de markt, het andere deel vanuit de maatschappelijke behoeften. Uiteindelijk neem je als architect de verantwoordelijkheid voor de architectuur. Maar architectuur ontstaat pas wanneer alle disciplines zo zijn geïntegreerd dat het geheel meer is dan de som der delen. In die zin is de architect ook verantwoordelijk voor de coördinatie en communicatie met de verschillende disciplines. Het is daarom essentieel de studenten een interdisciplinaire benadering mee te geven. We hebben in deze tijd namelijk collectieve intelligentie nodig en creativiteit. De geijkte paden lopen dood.”

Leo Hendriks, senior onderzoeker/ beleidscoördinator Rijksgebouwendienst Bij het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf hebben we de politieke opdracht om voor het rijksvastgoed de optimale opbrengst te genereren. Maar in deze tijd kun je niet meer alleen in geld denken. Daarom werken we met de brede waardebenadering waarmee we behalve de waarde in geld ook sociaalmaatschappelijke, cultuurhistorische en ecologische aspecten van een gebouw in zijn context in kaart brengen. De grote leegstand in Rijksvastgoed komt door krimp bij de Rijksoverheid, maar ook door de introductie van ‘het nieuwe werken’ en veranderingen in ons primaire proces. Je ziet dat departementen kiezen voor mensen in plaats van stenen en dus kantoren maar ook gevangenissen en kazerneterreinen niet meer nodig zijn. Daar laten we nu de brede waardebepaling op los. Eerst brengen we via crowdsourcing de context in kaart. We vragen betrokkenen en


omwonenden naar hun beleving van de omgeving en naar mogelijke ideeën over de toekomst van het object. Ook naar wat het beslist niet zou mogen worden. Vervolgens komen experts bij elkaar: de assetmanager, vastgoeddeskundige, historicus, objectmanager; een team dus met kennis van het object. We noemen dit de pressurecooker. Dat multidisciplinaire team kijkt naar het gebouw in zijn ruimtelijke en politiekbestuurlijke context. Daarbij wordt in kaart gebracht: vastgoedeconomie (prijs), waardecreatie (nieuwe functie) en vooral ook context: sociaal-maatschappelijke aspecten, cultuurhistorie en natuur/ecologie. Deze nieuwe integrale manier van beschouwen geeft heel veel energie; ook omdat mensen opeens echt met elkaar praten. Het uiteindelijke advies uit zo’n pressurecooker geeft dan aan wat een slimme richting is voor een mogelijke toekomst van het gebouw: afstoten, herontwikkeling, een experiment, blijven gebruiken, slopen of ‘elegant en veilig in verval laten gaan’. Inmiddels vinden dit soort scans in heel Nederland plaats. Het pand aan de Raamweg heeft veel kwaliteiten en interessante culturele en historische achtergronden. Zo maakte het gebouw in de oorlog deel uit dan de Atlantik Wall en heeft het een opvallende en wat lastige ligging bij het Hubertusviaduct aan de rand van de binnenstad. De workshopgroepen konden via een vorm van crowdsourcing informatie verzamelen over de buurt en omdat we alle financiële gegevens beschikbaar hebben gesteld kon er ook gerekend worden. Alle workshopgroepen leverden werk van hoge kwaliteit en drie ervan hebben we zelfs uitgenodigd om de resultaten te presenteren op de Provada. We hadden daar toen de jongste stand. De Week van het Lege Gebouw was een groot succes en moet zeker doorgezet worden. Een belangrijke aanbeveling voor volgende edities is om een trede hoger te gaan in het beschouwingniveau en nog veel meer naar het gebouw in zijn omgeving en context te kijken. Een ander aanbeveling is meer gamma toe te voegen aan de deelnemende opleidingen: dus niet alleen studenten uit de hoek van bouwkunde, erfgoed, real estate en housing maar ook sociale geografie en sociologie.”

45

04 Conclusies en vervolg

Docenten en deskundigen van de Rgd in discussie over de opgave en de resultaten

Expertteam bestaande uit Rudy Stroink, Marinke Steenhuis, Erik Pasveer, Marion Timmermans en Charles van Marrelo bezoekt onder leiding van Tracy Metz de werkruimten van de studenten


Drie interviews over conclusies en het vervolg

Discussie tussen studenten en docenten in de pauze van het einddebat

Duco Stadig, lid H-team “Het interdisciplinaire werken zoals dat gebeurt in de Week van het Lege Gebouw is belangrijk en vernieuwend. Bij het H-team waren we vooral verheugd over het grote aantal opleidingen dat meedeed: wel veertien onderwijsinstellingen van heel verschillende signatuur en vanuit het hele land. Het zal interessant zijn om te zien op welke manier deze ervaringen in de curricula gaan doorsijpelen. Het is belangrijk dat de opleidingen hun verantwoordelijkheid nemen door minimaal een keer per jaar interdisciplinaire workshops te organiseren als onderdeel van het curriculum. In deze tijd waarin kennis minder rechtlijnig is georganiseerd en diffuser is, hoort interdisciplinair werken er echt bij. De Week van het Lege Gebouw laat zien wat interdisciplinair werken kan opleveren. Het was bijvoorbeeld heel interessant om te zien hoe alle groepen in de workshops een eigen aanpak ontwikkelden. Het is dus niet zo dat in zeven groepen met vergelijkbare deelnemers ook zeven keer ongeveer dezelfde aanpak ontstaat. Je ziet juist een scala aan denklijnen. Wat blijkt is dat het interdisciplinair werken een grotere variatie aan oplossingen oplevert en ook meer oplossingen. De Week van het Lege Gebouw moet een jaarlijks terugkerend evenement gaan worden. Het zou goed zijn om er dan wat meer deelnemers vanuit de economische en vastgoedhoek bij te hebben. Want het is goed om ideeën te hebben maar het is ook belangrijk dat mensen kunnen rekenen. Het Rijksvastgoedbedrijf zou vaste sponsor kunnen blijven door de Week te faciliteren en telkens een leeg gebouw aan te dragen als onderwerp voor de workshops.”

Expertteam en belangstellenden luisteren naar de presentaties van de studenten over hun plannen voor het Raamweggebouw

hebben geen last van enige bagage. Twijfel of huiverigheid voor een nieuw type oplossing kennen ze niet. Ze onderzoeken gewoon telkens of het anders kan. Een voorbeeld is de financiële berekening die aan projecten ten grondslag ligt. Traditioneel wordt gerekend met een eindwaarde en een exploitatie van tien tot vijftien jaar. Maar je kunt ook de eindwaardeberekening los laten en in groeimodellen denken. Dan reken je het niet dicht, maar bekijk je per jaar wat de exploitatie is. Als het goed gaat, kun je besluiten te investeren en anders niet. Voor studenten is dit logisch, want het past bij de manier waarop het plan invulling krijgt. Mensen uit de praktijk vinden dit lastiger, omdat ze soms al twintig jaar op dezelfde manier werken. Voor de editie van 2014 mag de diversiteit van deelnemers aan de workshops nog wel groter. Het is belangrijk om daarbij goed en bewust te sturen op de samenwerking. De (maatschappelijke) context van een gebouw en een meervoudige waardebenadering zijn belangrijke elementen, die in de editie van 2014 centraal komen te staan. Voor aanvullende disciplines kun je dus denken aan studenten uit de hoek van de sociologie, planologie en economie. In die combinatie, waarbij de uitdaging ligt in het vinden van elkaars toegevoegde waarde, ontstaan waardevolle benaderingen van een opgave. Dit geldt niet alleen voor de studenten, ook voor docenten. In 2014 komt daar ook extra aandacht voor: de discussie tussen de onderwijsinstellingen uit de diverse disciplines gaan we bewust voeren. Welke aanpak wordt vanuit welke discipline gevolgd en hoe kunnen we hierin van elkaar leren en elkaar versterken?

Reinier van der Kuij, docent Real Estate & Housing, faculleit Bouwkunde, TU Delft “Het was een goede, energieke week. Ik vond het interessant om de verschillen tussen de jongste en oudere generaties te zien. Studenten

Op de opleiding doen we al managementgames met bijvoorbeeld tien studenten die verschillende rollen kiezen: die van bank, gemeente, ontwikkelaar, procesmanager. Dat is heel waardevol. Het zou nog meer waarde hebben als er interdisciplinair samengewerkt zou worden tussen verschillende opleidingen en studies, maar dan als iets extra’s bovenop het normale curriculum. Leren en kennis van één discipline staat voorop, mét besef van de aanpalende vakgebieden. Je moet zelf genoeg weten en kunnen om effectief te kunnen uitwisselen in een interdisciplinaire samenwerking.”

04 – Conclusies en vervolg

49

Khashayar Ghiabi, student Bouwtechnische Bedrijfskunde “Bij Bouwtechnische Bedrijfskunde – voorheen Vastgoedkunde – worden we opgeleid tot bedrijfskundig ingenieur. Dat betekent dat we verstand moeten hebben van alle aspecten van het bouwproces. Studenten bereiden zich voor op de nieuwe rollen die zij kunnen vervullen in de snel veranderende wereld van bouw, vastgoed en gebiedsontwikkeling. Uiteraard is binnen de opleiding veel aandacht voor het onderwerp leegstand en inmiddels houd ik me ook buiten mijn studie met het onderwerp bezig. Via onze site www.leegstandmatcher.nl matchen we leegstaande gebouwen met collectieven die op zoek zijn naar ruimte om vervolgens de stap te kunnen zetten naar herbestemming. Wat we zien is dat het probleem vaak ligt bij de eigenaren. Die beschikken soms over enorme vastgoedportefeuilles ter waarde van miljarden euro’s en zijn ervan overtuigd dat de markt wel weer aan zal trekken. En hoe onwaarschijnlijk dat inmiddels ook is, tot die tijd laten ze hun gebouwen net zo lief leeg staan. Voor de overheid is in deze situatie een belangrijke stimulerende rol weggelegd. Dat kan met regelgeving, bijvoorbeeld door de termijn voor tijdelijke herbestemming te versoepelen van vijf naar tien jaar, zoals onlangs is gebeurd. En het kan ook door het goede voorbeeld te geven. Als belangrijke vastgoedeigenaar kan de overheid in leegstaande gebouwen de ruimte te bieden aan rendabele projecten. Ook kan zij tot afwaardering van haar bezit over te gaan, iets wat nu nog veel te traag verloopt. Het interessante aan de Week van het Lege Gebouw vind ik het interdisciplinaire werken. Je hebt mensen met een achtergrond in bouwtechnische bedrijfskunde nodig om een plan te testen op financiële haalbaarheid. De deelnemers met een culturele en meer creatieve achtergrond zijn belangrijk omdat zij een heel andere kijk op de zaak hebben en vaak goede, vernieuwende ideeën. Voor ons plan Sociëteit Hubertus zijn we van onszelf uitgegaan: waar staan wij nu als groep van individuen en wat hebben we nodig? Ons voorstel is de C van collective toe te voegen aan het principe van DBFMO (Design Build Finance Maintain Operate). Als collectief van private personen kun je veel betekenen, samen sta je sterk en kom je ver.


Voor de komende edities van de Week van het Lege Gebouw zou het aantal deelnemers uit de vastgoedhoek wel groter mogen zijn. Uit deze hoek komen de opdrachtgevers en die moeten gaan zien dat het ander kan. Ook studenten economie zouden zeer welkom zijn omdat zij op macro-economisch niveau kunnen meedenken. Het samenwerken met mensen uit de hoek van erfgoed, vind ik interessant omdat het je echt helpt om out of the box te denken. Verder zou ik het ook interessant vinden om te werken aan meer generieke oplossingen door uit te zoomen tot het niveau van een complete stad in plaats van een specifiek gebouw, zoals Amsterdam waar nu 1,3 miljoen m2 leegstaat.”

Discussie over het onderwijs met studenten en docenten van verschillende opleidingen

Eva Klein Schiphorst onderschrijft de verrassende resultaten

Het onderwijs in transitie Hergebruik van leegstaande gebouwen vraagt om een andere aanpak en strategie dan de traditionele nieuwbouwopgave. Dat werd overduidelijk tijdens de eerste Week van het Lege Gebouw. De opdracht, de werkwijzen en ook de oplossingen zijn minder vastomlijnd. Het vakmanschap van de ontwerp-, erfgoeden vastgoeddeskundige is aan transitie onderhevig. Tijdens de Week van het Lege Gebouw was een terugkerende vraag wat de rol van het onderwijs bij deze transitie kan zijn? En welke onderwijsvormen kunnen de opleidingen hiervoor ontwikkelen?

Wethouder Marnix Noorder wijst ons op het belang van de herbestemmingsopgave

Teun van den Ende en Maria Lamslag presenteren hun bevindingen over het interdisciplinaire werken van de zeven teams

Bij een hergebruikopgave zijn de bestaande stad, de aanwezige gebouwen en de mogelijke gebruikers belangrijke aanleidingen. Een grondig onderzoeken van de omgeving, het gebouw en de potentiële gebruikers is vereist. Alle betrokken partijen behoeven zintuigen waarmee de ‘brede waarde’ van het bestaande geduid kan worden. Tijdens de eerste Week van het Lege Gebouw werkten studenten van veertien ontwerp-, vastgoed-, erfgoeden bouwtechnische opleidingen vol overgave samen in interdisciplinaire teams. De studententeams zochten naar een mogelijke toekomst voor het gebouw, maar ook naar effectieve samenwerkingsverbanden. Aan het einde van de week presenteerden de studenten beeldende voorstellen en ‘business cases’ voor het hergebruik van het gebouw aan de Raamweg. De resultaten bestaan, zoals deze publicatie laat zien, naast treffende illustraties vooral uit scenario’s, modellen voor geleidelijke groei, programmatische varianten, waardescans en organisatievormen. De studenten spreken vol enthousiasme over de ervaren samenwerkingsvormen, die hiërarchisch, horizontaal of gedurende het proces wisselend waren. Het enthousiasme van de studenten laat zien dat de nieuwe generatie elkaar graag opzoekt. Er wordt niet in hokjes gedacht. Deze open houding is een belangrijke voorwaarde tijdens het werken aan een transformatieopgave.

04 – Conclusies en vervolg

Het onderwijs behoeft een vergelijkbare transitie. Muren tussen de verschillende opleidingen moeten afgebroken worden. Docenten, studenten en expertise dienen uitgeruild te worden. Programma’s en oefeningen worden samengevoegd tot interdisciplinaire praktijkgerichte workshops. Deze nieuwe school is een open netwerk, waarin iedere student én docent wordt gestimuleerd uit het eigen domein te stappen en gemeenschappelijke grond te betreden. Dit is voor veel opleidingen nog niet vanzelfsprekend. Op zoek naar getrainde ogen die de kernwaarden van de context doorzien: de waarde van het gebouw, maar vooral ook van zijn omgeving en van mogelijke gebruikers. Op zoek naar ruimte, vrijheid en flexibiliteit in het denken. Een niet te vastomlijnd begrip van het proces. En zinvolle interactie tussen belanghebbende partijen. En op zoek naar ‘nieuwe’ ontwerpmodellen die de tijd inlijven; die tijd vanzelfsprekender tot onderdeel van het resultaat maken. Op deze ontdekkingsreis liggen grote kansen voor een transformatie van het onderwijs aan alle opleidingen die hergebruik raken.

Machiel Spaan

53

De Week van het Lege Gebouw is mogelijk gemaakt door Nationaal Programma Herbestemming H-Team, Rijksgebouwendienst Atelier Rijksbouwmeester In samenwerking met Rijksvastgoeden ontwikkelbedrijf, Nationaal Renovatie Platform & Anna Vastgoed, Gemeente Den Haag Concept & organisatie:  Machiel Spaan, M3H-architecten, Academie van Bouwkunst Amsterdam Meer informatie www.facebook.com/weekvanhetlegegebouw [email protected]

Deelnemende opleidingen en docenten Hogeschool voor de Kunsten Utrecht, master interieur, Lies Willers, Bastiaan van de Kraats RMIT - TU Delft, Lidy Meijers VU Amsterdam, MA Erfgoedstudies, Koos Bosma Academie van Bouwkunst Amsterdam, Architectuur, Jarrik Ouburg Artez Academie van Bouwkunst Arnhem, Architectuur, Erwin Kleinsman, Marco Henssen Royal Academy of Art, Den Haag, Inside, master interior Architecture, Jan Konings Academie van Bouwkunst Rotterdam, Architectuur, Penne Hangelbroek Amsterdam School of Real Estate / Hva Urban Management, Erik de Graaf Hogeschool Utrecht, Bouwkunde, Peter Rutten, Sasa Radanovic Reinwardt Academie Amsterdam, Erfgoed, Frank Altenburg TU Delft, Real Estate & Housing, Reinier van der Kuij Academie van Bouwkunst Amsterdam, Stedenbouw, Arjan Klok Hogeschool Den Haag, vastgoedmanagement en Bouwtechniek, Archie Hetharia, Helen van Broekhuijsen Willem de Kooning Academie, Hogeschool Rotterdam, Ruimtelijk Ontwerp & Sustainability, Iris Schutten, Corine Keus


Experts en gasten Frits van Dongen Paul Schnabel Duco Stadig Stephan Bekx Peer Peeters Willemijn de Boer Loes Verhaar Rudy Stroink Marinke Steenhuis Herman van Sol Martin Langerak Wessel de Jonge Arno Boon Leo Hendriks Iris Schutten Jean Baptiste Benraad Mark Plaisier Fieke Meindertsma Teun van den Ende Maria Lamslag Erik Pasveer Charles van Marrelo Marion Timmermans Eva Klein Schiphorst Marnix Norder Aart Oxenaar Tracy Metz

Studententeams Team 1 Bastiaan van de Kraats, HKU Lies Willer, HKU Lidy Meijers, RMIT - TU Delft Maaike Melles, REINW Marieke Bolder, VU John Nieuwenhuize, AvBR Nanna Janby, AvBA Jeroen Ketting, RE&H - TU Delft Sannevan Middelaar, HKU Evert van Imhoff, RMIT - TU Delft Jason Broekhuizen, WDKA Vedran Jurkic, HHS Peter de Groot, HU Klinphaka Keavcharoen, INSIDE

Team 2 Jarrik Ouburg, AvBA Koos Bosma, VU Sarah van Ree, REINW Giel Sengers, AvBArnhem Charlotte van Schoonhoven, VU Jan Willem Terlouw, AvBR Sjanne Borst, RE&H - TU Delft Sabine Schleimer, HKU Pascal Heleenders, RMIT - TU Delft Daniel Grobecker, HU Maurice Madoc, HVA Otkse Pennin, WDKA Ewelina Borowiecka, INSIDE Team 3 Erwin Kleinsman, AvBAnhem Marco Henssen, AvBAnhem Jan Konings, INSIDE Milan Fontijn, REINW Remco Siebring, AvBArnhem Rutger Noorlander, VU Luuk Kops, RE&H - TU Delft Laura Achterberg, HKU Jolien de Jager, RMIT - TU Delft Tjeerd Huisman, HU Jeroen van Altena, HVA Fleur Verhoeff, WDKA Anna Prohorenko, INSIDE Team 4 Penne Hangelbroek, AvBR Erik de Graaf, ASRE/HVA Ted Schreurs, REINW Niek Heideman, AvBArnhem Anna Spek, VU Gertjan Vlaar, AvBA Charlotte in ‘t Hout, RE&H - TU Delft Denise Damme, HKU Terry Pater, RMIT - TU Delft Max Nossin, HU Khashayar Ghiabi, HVA Maureen Schoonheyt, HHS human technology Ipek Akgöz, INSIDE

Team 5 Sasa Radenovic, HU Peter Rutten, HU Frank Altenburg, REINW Francine Bout, REINW Maaike Wichern, AvBArnhem Jurgenten Hoeve, AvBR Jesse de Bosch, Kemper AvBA Paulus Santoso, RE&H - TU Delft Maudy Besselink, HKU Marthe Melief, RMIT - TU Delft Wietseden Hartog, HHS Marieke Weber, HHS human technology Team 6 Reinier van der Kuij, RE&H - TU Delft Arjan Klok, AvBA S Annosh Urbanka, REINW Jarno Schellenberg, AvBR Ramon Scharff, AvBA Leonoor Clemens, RMIT - TU Delft Job Kerklaan, HU Jolyne Kaptein, WDKA Arjun Ramsaransing, HHS Ruud Schoenmaekers, AHT Jolien Boas, TUD Bouwkunde Team 7 Archie Hetharia, HHS Helen van Broekhuijsen, HHS Corine Keus, WDKA Iris Schutten, WDKA Jorinde van der Wal, AvBR Eileen Philips, REINW Joop Kok, VU Tim Poppe, AvBA Bas Looman, RMIT - TU Delft Jeroen van den Biggelaar, HU Jan Huijsman, HVA Rene de Ruiter, WDKA Luuk van Son, WDKA Matthias Weijland, AHT

55

Colofon publicatie Eindredactie Machiel Spaan Teksten Frits van Dongen Machiel Spaan Marijke Bovens Catja Edens (interviews) Teun van den Ende en Maria Lamslag, Platform Voer Foto’s Allard van der Hoek Ontwerp Stout/Kramer www.stoutkramer.nl Drukwerk Zwaan Printmedia In opdracht van Nationaal Programma Herbestemming Atelier Rijksbouwmeester Met speciale dank aan Frank Strolenberg, NPH Leo Hendriks, Rgd


De eerste Week van het Lege Gebouw was een uniek evenement: zeventig studenten en negentien docenten van veertien verschillende opleidingen vastgoed, erfgoed, renovatie, ontwerp en bouwtechniek werken samen in zeven interdisciplinaire teams. Ter zijde gestaan door een grote groep experts uit de vakwereld. Deze publicatie toont de gevonden interdisciplinaire werkmethoden én inspirerende plannen en strategieën voor de toekomst van een in onbruik geraakt gebouw.

Week van het. Lege Gebouw

Recommend Documents