Waar? Wie. Wat? Gebruiker. Gebied Gebouw Gebruiker. Gebouw. Gebied. Een analyse van de kenmerken van een huurtransactie en een huurverlenging. huurt?

Gebied Gebouw Gebruiker. Een analyse van de kenmerken van een huurtransactie en een huurverlenging.

Wie huurt?

Waar? Wat? Gebruiker

Gebied

Gebouw

MRE-scriptie Amsterdam School of Real Estate drs. Mark van Bochoven Studiejaar 2008-2010 Begeleider ASRE: drs. Arthur Marquard Finale versie 5.0 / 15 oktober 2010

1

Inhoudsopgave Voorwoord

3

Management samenvatting

4

1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding van het onderzoek Doel van het rapport Structuurbeschrijving Afbakening van het onderzoeksveld

6 6 7 9 10

2 Macro economische en vastgoedeconomische invloed 2.1 Macro economische variabelen 2.1.1 De economische ontwikkeling a. Inflatie b. Rente ontwikkeling c. Ontwikkeling van de economie 2.1.2 Bevolkingsontwikkeling d. Ontwikkeling van de bevolkingsomvang e. Werkloosheid f. Beroepsbevolking en het aantal kantoorbanen 2.2 Vastgoedeconomische variabelen 2.2.1 Gebiedskenmerken 2.2.2 Gebouw- en huurkenmerken 2.2.3 Gebruikerskenmerken / branche indeling 2.3 Samenvatting

11 11 12

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

34 34 37 39 46 55

Beschrijving van de transacties in het onderzoeksgebied De kantorenmarkt in het onderzoeksgebied Gebiedskenmerken van de transacties en vaststelling van het onderzoeksgebied Gebouwkenmerken van de transacties in het onderzoeksgebied Gebruikerskenmerken van de transacties in het onderzoeksgebied Samenvatting

14

19 19 24 30 32

4 Beoordeling van huurverlengingstransacties in de database 57 4.1 Macro-economische variabelen 58 4.2 Vastgoedeconomische variabelen 61 4.2.1 Gebiedskenmerken van huurverlengingen 61 - Locatietype - Bereikbaarheidsprofiel - Stadsregio - Ontwikkelingen in tijdvak 2003-2007 en 2008-2010 4.2.2 Gebouwkenmerken van huurverlengingen 64 - Bouwjaar per stadsregio - Bouwjaar: ontwikkelingen in tijdvakken 1998-2002, 2003-2007 en 2008-2010 - Transactiegrootte per stadsregio - Transactiegrootte: ontwikkelingen in tijdvakken 1998-2002, 2003-2007 en 2008-2010 - Transactiegrootte afgezet tegen bouwjaar - Huurprijs per stadsregio - Huurprijs: ontwikkelingen in tijdvakken 1998-2002, 2003-2007 en 2008-2010 Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

2 - Huurprijs afgezet tegen gebiedskenmerken locatietype en bereikbaarheidsprofiel - Huurprijs afgezet tegen bouwjaar - Huurprijs afgezet tegen transactiegrootte 4.2.3 Gebruikerskenmerken van huurverlengingen - Sector, per stadsregio - Sector, per stadsregio: ontwikkelingen in tijdvakken 2003-2007 en 2008-2010 - Sector, afgezet tegen gebiedskenmerk locatietype - Sector, afgezet tegen gebiedskenmerk bereikbaarheidsprofiel - Sector, afgezet tegen gebouwkenmerk bouwjaar - Sector, afgezet tegen gebouwkenmerk transactiegrootte - Sector, afgezet tegen gebouwkenmerk huurprijs 4.3 Samenvatting

72

81

5

Conclusies en aanbevelingen

84

6

Literatuurlijst

90

7

Bijlagen

92

Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

3 Voorwoord Een voorwoord staat over het algemeen vol met clichés, en het erge is: je komt tot de ontdekking dat ze bij jou ook waar zijn. Dus ook bij mij: Ja, ik heb me drie slagen in de rondte gedraaid voordat ik het gevoel had op de goede weg te zijn met deze scriptie. Ja, ik heb hoofdstukken herzien en herschreven en ongetwijfeld ook achterstevoren geplaatst en herplaatst naar andere hoofdstukken, om ze vervolgens weer terug te zetten zoals ze eerst stonden. Ja, het is lastig om een scriptie te schrijven in combinatie met een fulltime baan. Ja, ik heb aan iedereen in mijn directe omgeving gedurende het scriptie proces veel te weinig tijd besteed. Maar het heeft uiteindelijk toch tot dit document geleid, waarvan ik hoop dat het een aanzet is om de registratie van en de transparantie rondom huurverlengingen beter in kaart te brengen. Een woord van dank is verschuldigd aan mijn werkgever DTZ Zadelhoff, van wie ik alle tijd heb gekregen om deze scriptie te kunnen afronden, waarbij een woord van speciale dank is verschuldigd aan Frank van der Sluys en Jos Hesselink, die mij geholpen hebben met diverse queries uit de database van DTZ Research. Ook dank aan de ASRE en Arthur Marquard, die mij in een aantal besprekingen geruststelde, dat het onderwerp al “groot genoeg” is, en mij met tips en trics toch weer op de goede weg kreeg. En niet in de laatste plaats vooral heel veel dank aan mijn partner André, zonder wiens hulp en ondersteuning dit hele project niet mogelijk zou zijn geweest. Utrecht, oktober 2010 Mark van Bochoven


4

Management samenvatting Deze scriptie heeft beoogd inzicht te geven in de variabelen die van invloed zijn op de huisvestingsbeslissingen van gebruikers. De huisvestingsbeslissing leidt uiteindelijk tot een huurtransactie of huurverlenging en dus zijn deze variabelen van invloed op de totstandkoming daarvan. In de vastgoedliteratuur is helaas geen sprake van een eenduidige indeling van vastgoedvariabelen waarlangs data worden verzameld en bijgehouden. In deze scriptie is daartoe een aanzet gegeven door de macro-economische en vastgoedeconomische variabelen die leiden tot een huisvestingsbeslissing beter in kaart te brengen. De belangrijkste macro-economische variabelen zijn de groei van de economie (groei van het BBP) en de ontwikkeling van de beroepsbevolking, in het bijzonder die van de kantoorbanen. De belangrijkste vastgoedeconomische variabelen zijn opgenomen in het zogenaamde 3G model, gebied, gebouw en gebruiker. De belangrijkste gebiedskenmerken zijn de indeling op locatie type en bereikbaarheidsprofiel. Voor de gebouwkenmerken zijn het bouwjaar, transactiegrootte en huurprijs geselecteerd en naar een voor dit onderzoek bruikbare indeling gebracht. De bouwjaar indeling is gemaakt op basis van wijzigingen in bouwwijze, al dan niet ingegeven door wetswijzigingen zoals het Bouwbesluit. De indeling op transactiegrootte is gebaseerd op organisaties in omvang tot 10 medewerkers, tot 100 medewerkers en daarboven. Tenslotte is ook de ontwikkeling van de huurprijs bij nieuwe huurtransacties vergeleken met de gerealiseerde huurprijs bij huurverlengingen. Als laatste G is het gebruikerskenmerk onderzocht, op basis van de SBI branche code indeling. Met behulp van de database van DTZ Zadelhoff Research zijn circa 750 huurverlengingstransacties geanalyseerd in de vier grote steden van Nederland met hun randgemeenten en afgezet tegen de (veel grotere) database van nieuwe huurtransacties in genoemde regio’s, met als doel om na te gaan of er verschillen zijn waar te nemen tussen kenmerken van nieuwe huurtransacties en huurverlengingen. Op basis van de onderzoeksgegevens is bekeken of de ontwikkelingen in de macro-economie van invloed zijn op de huisvestingsbeslissingen van kantoorgebruikers. Uit vergelijking van de economische groei in de afgelopen jaren en de hoeveel huurtransacties in verhouding tot het aantal huurverlengingstransacties kan in beperkte mate worden gezegd dat in tijden van economische neergang het aantal huurverlengingstransacties stijgt. In 2009 heeft dat voor het eerst geleid tot een hogere opname van m2 in huurverlengingstransacties dan in nieuwe huurtransacties. De samenhang met de ontwikkeling van de beroepsbevolking bleek veel lastiger te leggen, omdat de krimp of groei van het aantal banen zich door de lengte van huurcontracten niet direct vertaalt in een stijging of daling van de opname van m2. Dit verband is dan ook niet aangetoond. De vastgoedeconomische variabelen blijken wisselend van invloed op de huisvestingsbeslissingen. Op basis van gebiedskenmerken blijken maar heel beperkt invloeden waarneembaar; de lokale verschillen per stadsregio zijn meer van invloed. Op basis van locatietype is het aantal huurverlengingen in kantoorlocaties in alle gevallen hoger dan voor nieuwe transacties, terwijl woonwijken duidelijk minder favoriet zijn voor een huurverlenging. Qua bereikbaarheidsprofiel is een snelweglocatie meer favoriet bij een huurverlenging dan bij een nieuwe transactie. De gebouwkenmerken laten op onderdelen wel verschillen zien tussen nieuwe huurtransacties en huurverlengingen. Het bouwjaar van het pand laat geen voorkeur onder gebruikers zien ten aanzien van nieuwe huurtransacties of -verlengingen. De omvang van de gebouwenpopulatie is verreweg het grootste in de periode 1980 – 1992 en in deze categorie vinden zowel de meeste nieuwe als verlengingstransacties plaats. Daarbij valt wel op dat in het laatste onderzoekstijdvak (2008-2010) de verlengingen in gebouwen uit de bouwperiode 1993-2002 meer favoriet worden. Tegelijkertijd is ook Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

5 geconstateerd dat het aantal nieuwe transacties in gebouwen uit de bouwperiode 1980-1992 – vaak na renovatie - op peil blijft, zodat de verwachting is dat het aantal verlengingen in gebouwen uit deze bouwperiode ook op peil zal blijven in de toekomst. Uit de onderzoekscijfers is duidelijk gebleken dat transactiegrootte een onderscheid laat zien: de kans op een transactie voor een huurcontract >2.500 m2 is ruim 2x groter in de vorm van een verlenging dan als een nieuwe transactie. Transacties < 400 m2 vinden verhoudingsgewijs ongeveer 2 x zo vaak plaats in de vorm van een nieuwe transactie dan als een huurverlenging. Bij alle metrages daar tussen in, is de kans ongeveer even groot. Een andere opvallende conclusie is, dat het aantal nieuwe transacties < 400 m2 sinds 2003 aanzienlijk is gestegen. Dit aandeel bedraagt thans ca. 50% van alle nieuw afgesloten transacties en is daarmee in lijn met de constatering dat de afgelopen jaren het aantal kantoorbanen bij bedrijven < 10 werknemers het hardst is gegroeid. Huurprijzen bij een huurverlenging liggen gemiddeld iets lager dan bij een nieuwe huurtransactie. Een mogelijke oorzaak ligt in de incentives die bij een nieuwe huurtransactie wellicht vaker buiten de huurprijs om worden geregeld om zodoende een zo hoog mogelijke huurprijs te realiseren. Nader onderzoek op dit terrein is aan te bevelen omdat de database voor dit onderzoek te beperkt was. Ten aanzien van de gebruikerskenmerken is gebleken dat over de gehele onderzoeksperiode genomen, er geen verschil tussen de opname van m2 is aangetoond tussen een nieuwe huurtransactie en een huurverlenging, behalve in het geval van de zakelijke dienstverlening. In de laatste twee onderzoekstijdvakken 20032007 en 2008-2010 blijkt dat naast de zakelijke dienstverlening ook de communicatie sector en het banken verzekeringswezen van alle huurverlengende partijen een groter aandeel uitmaken ten opzichte van hun aandeel bij nieuwe huurtransacties. Ca. 40-45% van alle nieuwe transacties vindt tegenwoordig plaats in de zakelijke dienstverlening. Dit schommelde in de periode 1998-2002 nog tussen de 20 en 25%. De kantoorbranches of -sectoren vertonen – op de zakelijke dienstverlening na – sterke regionale verschillen. De Amsterdamse regio is sterk in de zakelijke dienstverlening en het banken verzekeringswezen. Laatstgenoemde is samen met de computerbranche hier sterk in een toename van het metrage dat wordt opgenomen voor huurverlengingen. De Rotterdamse regio laat – naast de zakelijke dienstverlening – zien dat de transport- en opslagsector een gemiddeld hoger percentage huurverlengingstransacties laat zien. In de Haagse regio is de overheid de dominante sector waarin transacties en huurverlengingen worden gerealiseerd. Tenslotte blijkt in Utrecht de computerbranche in het verleden de grootste opname van m2 bij nieuwe transacties te hebben verzorgd, maar bij huurverlengingen heeft deze sector het grotendeels laten afweten. De zakelijke dienstverlening is hier verreweg de grootste afnemer van m2 bij huurverlengingen. Een eigenaar van kantoorvastgoed maakt het meeste kans op een succesvolle huurverlenging in tijden van economische neergang, op een kantorenlocatie binnen 1 km van een snelweg afrit, voor een metrage > 2.500 m2, in een gebouw uit de periode na 1992, met een huurder uit de zakelijke dienstverlening. Per stadsregio kan er verschil zijn met welke gebruiker de beste kans op een huurverlenging bestaat. Tenslotte, in deze scriptie is duidelijk geworden dat de variabelen die leiden tot een huurverlenging door eigenaren van vastgoed maar beperkt zijn te beïnvloeden. Een eigenaar heeft geen invloed op de macro-economische variabelen en weinig tot geen invloed op de gebieds- of gebruikers kenmerken. Alleen de gebouwkenmerken lijken voor de eigenaar beïnvloedbaar. Daarbij kan worden gedacht aan de volgende zaken: -

Renovatie van een kantoorgebouw uit de periode voor 1992 door te voldoen aan de eisen van deze tijd en bouwbesluit-eisen. Verduurzamen van het kantoorgebouw. Het kantoorgebouw inrichten naar de eventuele specifieke wensen van de grootste gebruikssector in de betreffende regio om de kansen op verhuur te vergroten. Huurders < 400 m2 meer betrokkenheid bij het pand geven, zodat zij bij huurverlenging meer genegen zijn om de huurovereenkomst te verlengen en niet foot-loose blijven.


6 1

Inleiding

1.1 Aanleiding van het onderzoek Al geruime tijd wordt door onderzoekers van de kantorenmarkt in Nederland aangegeven dat de uitdaging voor ontwikkelaars en beleggers in kantoorpanden in de nabije toekomst ligt in de ontwikkeling van flexibele en duurzame kantoorpanden op die locaties, die gedurende langere tijd hun aantrekkingskracht voor gebruikers van kantoorruimte behouden (Korteweg, 2002). Duurzaamheid, flexibiliteit en locatie zijn dus de drie sleutelbegrippen waar het in de kantorenmarkt om draait of andersgezegd: hoe kunnen we een kantoorgebouw zo lang mogelijk aan de wensen en eisen van een gebruiker van kantoorruimte laten voldoen. Institutionele beleggers investeren graag in kantoorgebouwen met langlopende huurcontracten. Een waardevaste investering met een lange cashflow periode is een prima middel om hun langlopende verplichtingen af te dekken. Kantoorgebouwen met nog maar kortlopende huurcontracten zijn minder interessant voor dergelijke beleggers in vastgoed (en hun financiers) omdat daarvoor de cashflow periode te kort is om de langlopende verplichtingen af te dekken en het risico op leegstand zonder cashflow en een negatief rendement te groot wordt. Maar betekent een kortlopend huurcontract in een gebouw ook altijd het einde van de huurrelatie met die huurder aan het einde van dat contract? Of komt de huurder een verlengingsperiode met de verhuurder overeen? Voor beleggers van kantoorgebouwen is meer inzicht wenselijk in het gedrag van kantoorgebruikers, zodat beleggers een betere inschatting kunnen maken van de verhuisbewegingen en -motieven van hun “assets”, de huurders (Van der Gijp, 2009). Uit onderzoek is gebleken dat veroudering van kantoorgebouwen en veroudering van de locatie in samenhang met een voldoende groot aanbod van betere kantoorgebouwen op een betere locatie de belangrijkste redenen zijn voor een kantoorgebruiker om zich te heroriënteren op een andere locatie (Korteweg, 2002). Een kantoorgebruiker zal als eerste op haar prioriteitenlijst hebben staan dat zij is gehuisvest in een prettig en comfortabel gebouw, van alle gemakken voorzien, met een goede bereikbaarheid en voldoende flexibiliteit. Daarbij dient primair de huisvesting te leiden tot een hoge productiviteit per medewerker en tot lage huisvestingslasten. Er hebben zich de laatste jaren in korte tijd enkele opeenvolgende ontwikkelingen voorgedaan op de markt van kantoorgebruikers waardoor vastgoed sneller functioneel en economisch is verouderd. Sinds enkele jaren lijkt duurzaamheid zich meester te maken van de vastgoedmarkt en wordt duurzaamheid gezien als de oplossing voor overleven in de vastgoedcrisis. Certificering met een energielabel, LEED of BREEAM geven een bepaalde emotiewaarde en branding aan gebouwen waar steeds meer kantoorgebruikers mee willen worden geassocieerd. Daarmee is duurzaamheid een sleutelbegrip geworden voor het behouden of aantrekken van kantoorgebruikers. Omdat naar duurzaamheid in kantoorgebouwen al veel onderzoek is en wordt gedaan, wil ik mij in deze scriptie juist richten op de locatie en de flexibiliteit van vastgoed. Door kantoorgebouwen in te delen op locatieaspecten waarbij ook naar de veroudering van die locatie wordt gekeken, zal worden onderzocht of bij huurverlengingen daadwerkelijk minder interesse bestaat in verouderde locaties. Flexibiliteit kan op meerdere manieren worden geïnterpreteerd. Onderscheid kan worden gemaakt in financiële, functionele en technische flexibiliteit (Klaasse en van den Dobbelsteen, 2002). Bij financiële flexibiliteit gaat om het financieel ongebonden zijn, kortlopende huurcontracten en functioneel flexibel. Bij functionele flexibiliteit gaat om het kunnen aanpassen van de ruimte aan de gewijzigde interne Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

7 organisatie / bedrijfsvoering. Hierbij is de technische flexibiliteit een vereiste, dit is de mogelijkheid tot uit- of inbreidbaarheid, herinrichtbaarheid en overdimensionering van het gebouw. In deze scriptie zal alleen de financiële en functionele flexibiliteit besproken worden. Recent is bekend geworden, dat er in 2011 nieuwe internationale accountancy regels (IFRS) van kracht zullen worden. Naar verluidt zullen deze een grote impact hebben op de lengte van huurcontracten in de kantoren-, winkel en bedrijfsruimtemarkt. Deze regels zullen ertoe leiden dat bedrijven onder het nieuwe regime huurcontracten op hun balans moeten activeren. Dit kan leiden tot kortere huurcontracten, om zodoende de langlopende verplichtingen te minimaliseren. Het aantal huurverlengingen zal hierdoor naar verwachting stijgen, omdat de huurder weliswaar door zijn boekhoudregels ertoe wordt gedwongen geen langlopende verplichtingen aan te gaan, maar er geheel geen behoefte is om naar andere huisvesting om te zien als het (korter lopende) contract afloopt. Uit mijn eigen praktijk ervaring blijkt dat op de markt van verhuur van kantoorruimte in Nederland de meest gebruikte huurovereenkomst vaak gebaseerd is op een 5- of 10-jarige huurtermijn met een stilzwijgende mogelijkheid tot (vaak) 5 jaar huurverlenging (een al dan niet wederzijdse mogelijkheid voor zowel huurder als verhuurder). Hoewel er een periode is geweest dat huurders – al dan niet uit lui- of onwetendheid – hun verlengingsoptie stilzwijgend lieten ingaan, is er momenteel bijna geen huurder meer te vinden die niet zijn huurovereenkomst opzegt aan het einde van de lopende huurperiode. Niet zozeer om het gebouw te verlaten, maar vaak juist om voor de periode aansluitend op de aflopende huurtermijn betere voorwaarden te kunnen afdwingen. Het gaat in deze scriptie daarom om de vraag of aflopende huurovereenkomsten alsnog voor een aansluitende periode in hetzelfde gebouw worden verlengd. 1.2 Doel van het rapport De vastgoedmarkt is een belangrijk deel van onze economie. Omgekeerd heeft de economie een zeer belangrijke invloed op ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. Economische groei, werkloosheid, kapitaalmarkt rente en ondernemersvertrouwen zijn slechts enkele van de variabelen die invloed uitoefenen op de vraag naar kantoorruimte door gebruikers en de mogelijkheden om in vastgoed te ondernemen en investeren. De afgelopen twee jaar zijn de macro-economische omstandigheden waaronder huisvestingsbeslissingen worden genomen, aanzienlijk veranderd. Daarom wordt in deze scriptie mede onderzocht of deze gewijzigde omstandigheden invloed uitoefenen op de soort en het aantal transacties in huur en verhuur van bedrijfsmatig vastgoed. Daartoe worden de volgende twee macro-economische factoren in het onderzoek meegenomen: -

(regionaal) economische groei (BBP), rente en inflatie ontwikkeling de bevolkingsontwikkeling, en dan vooral de beroepsbevolking, cq. werkgelegenheidsgroei/krimp

Naast macro-economische invloeden zijn de drie factoren “ Gebied”, “Gebouw” en “Gebruiker” in belangrijke mate bepalend voor de kans op een vol verhuurd kantoorgebouw, het zogenaamde 3G model (Kohnstamm, 1994). Kohnstamm betoogt dat een huisvestingssituatie alleen optimaal is als er een stabiel evenwicht tussen de 3G’s aanwezig is. 1. Gebiedsinvloeden: kenmerken zijn o.a.: soort locatie en haar representativiteit, bereikbaarheid, voorzieningenniveau, veroudering.


8 2. Gebouwinvloeden: kenmerken zijn o.a.: indeelbaarheid, technische voorzieningen, parkeergelegenheid, comfort, kwaliteit en representativiteit, grootte, veroudering 3. Gebruikersinvloeden: kenmerken zijn o.a.: sector, aantal jaren dat bedrijf actief is, grootteklasse, aantal werkzame personen. Alle bovengenoemde kenmerken hebben invloed op de kans dat een huurder besluit om zijn overeenkomst in een gebouw te verlengen, danwel uit het pand vertrekt. Deze kenmerken bepalen dus mede de performance van kantoorvastgoed en het vaststellen van het direct rendement. Met behulp van bovengenoemde kenmerken wil ik tot een typering komen van soorten gebieden, gebouwen en gebruikers en vervolgens onderzoeken of er algemene uitspraken zijn te doen waaruit blijkt dat welk soort gebruiker, in welk soort gebouwen en in welk soort gebieden kiest voor een huurverlenging van zijn gehuurde ruimte. Daaroverheen spelen de macro-economische invloeden een rol bij de factor gebruiker. Vervolgens moet dit leiden tot een advies waarbij de succes- en faalfactoren van transacties en huurverlengingen in kaart worden gebracht. Genoemde factoren moeten leiden tot het vaststellen van criteria waarmee een eigenaar van vastgoed de kans op een succesvolle verhuurverlenging zo optimaal mogelijk maakt. De centrale vraag luidt dan ook: In welke mate bepalen macro- en vastgoedeconomische variabelen of een kantoorgebruiker zijn huurovereenkomst in een kantoorgebouw beëindigt of verlengt en welke vastgoedeconomische variabelen hiervan kunnen door de eigenaar van een kantoorpand worden beïnvloed. De deelvragen die daarbij zijn gesteld zijn: Hoofdstuk 2: 1. Welke macro- en vastgoedeconomische variabelen zijn van invloed op huurtransacties en huurverlengingen in het bijzonder? 2. Hoe zijn de factoren uit het 3G model logisch in te delen voor dit onderzoek? 3. Wat is de gebruikelijke huurtermijn in Nederland en wat is het effect daarop voor huurtransacties en huurverlengingen? Hoofdstuk 3 4. Welke verschillen in type gebied, gebouw en gebruiker zijn per deelgebied te onderscheiden en hoe ontwikkelen zij zich in de loop van de tijd? Hoofdstuk 4 5. Welke soorten gebieden, gebouwen en gebruikers maken de grootste kans op een huurtransactie en/of huurverlenging en hoe wijzigt dit in de tijd? 6. Welk verschil in huurprijs is waarneembaar tussen een huurtransactie en een huurverlenging per soort gebied, gebouw en gebruiker en hoe wijzigt dit in de tijd? Hoofdstuk 5 7. In welke gebieden en gebouwen en met welke gebruikers maakt een eigenaar van vastgoed een grotere kans op een succesvolle huurverlenging? 8. Welke maatregelen kunnen eigenaren van vastgoed nemen om hun perspectief op een aansluitende huurtermijn met dezelfde huurder in het gebouw zo groot mogelijk te maken? Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

9 Het eindproduct van deze scriptie moet leiden tot een advies met een goede inschatting in de belangrijkste parameters voor de totstandkoming van huurcontractverlengingen voor kantoorruimten en de mate waarin deze met elkaar vergeleken kunnen worden per stadsregio in Nederland. 1.3 Structuurbeschrijving In hoofdstuk 2 wordt beschreven welke macro-economische ontwikkeling Nederland in de afgelopen 15 jaar heeft meegemaakt. Daarnaast wordt onderzocht welke vastgoedeconomische ontwikkelingen zich hebben voorgedaan, i.c. welke typeringen in soorten gebied, gebouw en gebruiker er in Nederland te onderscheiden zijn Hoofdstuk 3 beschrijft de kantoren markt in het onderzoeksgebied in zijn algemeenheid. Door hiervan een beschrijving te geven, wordt inzicht gegeven in de 3G kenmerken van de vier grote steden en de mogelijke impact die dat heeft op het soort transacties. Hoofdstuk 4 gaat in op de beoordeling van de database die is gebruikt voor het onderzoek naar de huurverlengingen. Uit de database van DTZ Zadelhoff wordt geanalyseerd welke huurverlengingstransacties zijn geregistreerd in de geselecteerde steden van Nederland, geclassificeerd in tijd(vakken) en getypeerd naar soort gebied, soort gebouw en soort gebruiker alsmede rekening houdend met macro-economische omstandigheden, die op de gebruiker en zijn handelen van invloed zijn. Tenslotte is hoofdstuk 5 het hoofdstuk met conclusies en aanbevelingen, waarin zal worden nagegaan in hoeverre de bevindingen uit H2 en 3 overeenkomen met de bevindingen uit H4 en of er algemene uitspraken gedaan kunnen worden ten aanzien van huurverlengingen in soorten gebieden, gebruikers en gebouwen. Het conceptueel model ziet er als volgt uit:

Tabel 1.1 Conceptueel Model

macro‐economische invloeden

rente inflatie

bevolkingsontwikkeling

↓

↓

economische ontwikkeling (BBP)

→

werkgelegenheid

↓

kantoorbanen

vastgoed‐economische invloeden


↓

gebied

gebruiker

gebouw

↓

↓

↓

locatietype, bereikbaarheid

branche, omvang

ouderdom, grootte, huurprijs

↓

↓

↘ →

→

↓

huisvestings‐situatie: transactie of verlenging

↙

←

←

10 1.4 Afbakening van het onderzoeksveld Het onderzoeksveld is als volgt afgebakend: 1. Onder een kantoorgebouw wordt verstaan een gebouw dat grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten (definitie conform de Kantorenatlas van Rudolf Bak, 2001). 2. De database van DTZ Zadelhoff Research is de basis voor de analyse. 3. De periode die in dit onderzoek wordt bekeken betreft een selectie uit de geregistreerde transacties uit de database van DTZ Zadelhoff over de periode 1990 tot en met juni 2010, verdeeld in drie tijdvakken 1998 – 2002, 2003 – 2007 en 2008 tot heden. 4. Het onderzoek richt zich op locaties in de vier grote steden van Nederland en hun randgemeenten.


11

2 Macro-economische en vastgoedeconomische invloed 2.1 Macro-economische situatie Om naar het doel van deze scriptie te komen – het kunnen verklaren op welke locatie met welke gebruiker in welk kantoorgebouw de kans op huurverlenging mogelijk is – moet eerst in kaart worden gebracht welke economische variabelen in verband gebracht kunnen worden met de vraag naar kantoorruimte. Het hoeft geen betoog dat ontwikkelingen op de kantorenmarkt nauw samenhangen met de stand van de economie. In economisch mindere tijden maken bedrijven even pas op de plaats met het doen van grote investeringen en blijven in die omstandigheden vaak liever gehuisvest op de locatie waar ze al verbleven. Er worden vele macro-economische grootheden geregistreerd, zoals het bruto binnenlands product (BBP), het nationaal inkomen, de werkgelegenheid, de betalingsbalans, de consumptie, de investeringen en de overheidsbestedingen. Niet al deze grootheden zijn in direct verband te brengen met de vastgoedmarkt en in het bijzonder met de vraag en aanbod naar kantoorruimte. De economische ontwikkeling uitgedrukt in de groei van het BBP is samen met de ontwikkeling van de inflatie en de rentevoet, een graadmeter voor ontwikkelingen op de kantorenmarkt. In economisch florerende tijden is de vraag naar kantoorruimte immers duidelijk groter dan in tijden van neergang. Omdat in het verleden de groei van de bevolking een op zichzelf staand gegeven was, is in het verleden deze factor vaak buiten beschouwing gelaten, indien het verklaringen van de ontwikkelingen in de kantorenmarkt betrof. Echter, met een bevolkingsgroei die in de komende jaren gaat afnemen en grotere regionale verschillen zal laten zien – met krimp als gevolg in sommige regio’s - is dit een factor die zeker zijn invloed zal doen gelden op de kantorenmarkt. Immers, indien er geen bevolking is om de kantoorgebouwen te vullen, zal een organisatie besluiten naar die gebieden te vertrekken waar het aanbod aan kantoorpersoneel voldoende groot is. De groei van het BBP en de bevolkingsontwikkeling worden in deze scriptie dan ook als de belangrijkste macro-economische grootheden beschouwd waartegen de ontwikkelingen in de kantorenmarkt worden afgezet. Daarbij maken we gebruik van twee hoofdgroepen: 1. De economische ontwikkeling, met als indicatoren: a. De inflatie b. De rentevoet c. De groei van het BBP (Bruto Binnenlands Product) 2. De bevolkingsontwikkeling, met als indicatoren: a. De bevolkingsontwikkeling b. De ontwikkeling van de beroepsbevolking c. Het aantal kantoorbanen In de hierna volgende paragrafen wordt op deze indicatoren verder ingegaan.


12 2.1.1

De economische ontwikkeling

a. De inflatie Prijsstabiliteit is een noodzakelijke voorwaarde voor een gezonde economie, omdat men er van uit moet kunnen gaan, dat prijzen gemiddeld genomen niet of nauwelijks stijgen. Sterke prijsstijgingen (inflatie) of prijsdalingen (deflatie) leiden tot onzekerheid en schaden de economie. De hoogte van de inflatie is dus een goede graadmeter van de staat van de economie. Hoe lager de inflatie, des te meer zekerheid en vertrouwen bij consumenten en investeerders bestaat. Die zijn daarmee beter in staat beslissingen over investeringen te nemen. Dit leidt tot een duurzame economische groei. De Nederlandse Bank heeft gedefinieerd dat prijsstabiliteit onder controle is, als de inflatie rond de 2% ligt (DNB, 2010). Nederland kent al vele jaren een stabiele ontwikkeling van de inflatie. Sinds de jaren 80 schommelt onze inflatie gemiddeld rondom 2,5%, waarbij de afgelopen 10 jaar het gemiddelde is gedaald naar onder de 2%. Figuur 2.1: Inflatie in Nederland 1980 - 2009

Bron: CBS

Op dit moment bereiken we een inflatieniveau dat zelfs ver daaronder ligt, zo rond de 1%. Het CPB verwacht dat de inflatie weer geleidelijk naar 1,5% stijgt in 2011, vooral omdat het effect van lage olieprijzen in de gas en elektraprijzen vanaf de tweede helft 2010 weer vervalt. Wanneer we bovenstaande factor betrekken op de besluitvorming over huisvesting en huurverlengingen, kan men concluderen dat bedrijven meer genegen zouden zijn tot investeren (en dus afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten op nieuwe locaties) in tijden van lage inflatie, terwijl in tijden van hoge inflatie bedrijven geneigd zouden zijn om besluiten uit te stellen en dus hun huurovereenkomst liever op een bestaande locatie verlengen. b. Rente ontwikkeling De rente in Nederland heeft zich de afgelopen 20 jaar net als de inflatie in een dalende trend ontwikkeld. De centrale banken gebruiken de rente als instrument om de inflatie te beïnvloeden en deze wordt wel gezien als het rem cq. gaspedaal van de economische groei. Bij een stijging van de rente wordt het duurder om te lenen en omgekeerd. Dit heeft invloed op de koopkracht en remt of stimuleert daarmee de groei van de economie.


13

Figuur 2.2: Euribor lange termijn rente 1999 - 2010

Bron: European Banking Federation, 2010

Uit bijgaande grafiek van de Euribor lange termijn rente blijkt hoezeer de rente gedaald is. Van 3,2% bij de start van de Euro in 1999 tot 0,6% in 2010. In twee periodes heeft de rente een stijging meegemaakt: van 2,8% naar 4,9% in het tijdvak 1999-2001 en van 2,0 naar 4,8% in het tijdvak 20062008. De dalingen waren in de tijdvakken 2001-2003 en 2008-2009. Gedurende de periode 20032006 heeft de euribor rente zich lange tijd vrij constant op 2% staande gehouden. Dit moet zijn effect op de besluitvorming voor investeerders hebben gehad. c. De groei van de economie Zoals gezegd, de groei van de economie wordt onder andere beïnvloed door de rente en de inflatie. Het bruto binnenlands product (BBP) tegen marktwaarde is een goede graadmeter voor de ontwikkeling van de economie. Kort gezegd meet het BBP de totale (geld)waarde van alle in een land geproduceerde goederen (en diensten) gedurende een bepaalde periode (meestal een jaar). In 2009 beleefde de Nederlandse economie met 4% krimp van het BBP de grootste terugval sinds de tweede wereldoorlog, hetgeen zelfs een grotere terugval is dan in enig crisisjaar uit de jaren 30. Figuur 2.3: Ontwikkeling van het BBP in Nederland en Euro-gebied 1992-2010

Bron: CPB, 2010

Voor de onderzoeksperiode in deze scriptie is blijkt dat in het tijdvak 1998-2002 sprake is van een daling van de groei van ruim 4 naar bijna 0%, terwijl in het tijdvak daarop sprake is van een jaarlijkse stijging van de groei van 0 naar ca. 3,6%, waarna in het laatste tijdvak sprake is van een krimp van de economie. Het CPB verwacht voor de komende 5 jaar een jaarlijkse groei van het BBP van 1,75% per jaar (CPB, 2010). Of de vraag naar kantoorruimte zich op dezelfde wijze heeft ontwikkeld als bovenstaande grafieken aangeven zal in de volgende hoofdstukken moeten blijken. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

14 Omdat in deze scriptie het onderzoek naar de kantorenmarkt in de vier grote steden en haar randgemeenten wordt onderzocht is ook gezocht naar de specifieke regionale economische groei van de vier COROP gebieden Amsterdam, Den Haag, Rijnmond en Utrecht. Onderstaande grafiek toont het resultaat daarvan waaruit blijkt dat de daling van de groei in het tijdvak 1998-2002 zich in lang niet alle regio’s op dezelfde wijze manifesteert. De Amsterdamse regio laat juist in de periode 2002 alweer een krachtig herstel zien en lijkt wel een jaar voor te lopen op de andere economische markten. Verder valt op dat de Rotterdamse economie juist een grotere groei laat zien in de periode 2003-2007 dan in de periode 1996-2000, trekt de Haagse economie zich niets van de landelijke groei aan en kiest haar eigen groei scenario en tenslotte is Utrecht de regio waar de groei het hoogst is, maar waar ook als enige in 2002 en 2003 een krimp van de economie heeft plaatsgehad. In hoofdstuk 3 wordt beschreven wat de ontwikkelingen in de specifieke kantoormarkten zijn en of de regionale economische groeicijfers worden teruggevonden in verschillen in de opname van kantoorruimte. Figuur 2.4: Ontwikkeling van de regionale economische groei in COROP gebieden en Nederland 1996-2009

Bron: CBS, 2010

Verderop in hoofdstuk 4 wordt onderzocht in hoeverre er een verband is te leggen tussen de groei van de economie en de vraag naar kantoorruimte en meer specifiek naar de totstandkoming van huurverlengingen bij economische groei of krimp. Bij groei van de economie is te verwachten dat er een groeiende vraag naar kantoorruimte bestaat. In tijden van economische neergang is de verwachting dat de vraag naar kantoorruimte daalt en men de hand op de knip houdt en dus sneller zal neigen naar een huurverlenging op een bestaande locatie dan een dure verhuizing naar een nieuwe locatie zal ondernemen. 2.1.1

De bevolkingsontwikkeling a. Bevolkingsgroei

Een belangrijke indicator voor de ontwikkeling van de behoefte aan kantoorruimte is de groei of krimp van de bevolking, vooral juist ook voor de groei van de werkgelegenheid en in het bijzonder die van kantoorbanen. In de afgelopen 15 jaar is de Nederlandse bevolking met ruim 1 miljoen personen toegenomen tot iets meer dan 16,5 miljoen mensen. In het begin van het afgelopen decennium is de groei sterk afgezwakt, waarna vanaf 2007 de groei weer is toegenomen. Per regio verschilt de aanwas echter aanzienlijk. Zo is de totale bevolking in de Rotterdamse regio tussen 1995 en 2010 met 0,2% afgenomen en groeit de Utrechtse bevolking aanzienlijk met 15,1%. Onder de groei van de 20-65 jarigen is een soortgelijke ontwikkeling waarneembaar, die in figuur 2.5 tot uiting komt. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

15

Figuur 2.5: Bevolkingsgroei in Nederland 1995-2009 en verdeling naar 20-65 jaar per regio

Bron: CBS, 2010

Uit de bevolkingsprognoses tot 2040 zoals die door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het CBS zijn opgesteld blijkt dat er zich er een verdere tweedeling in de Nederlandse bevolkingsontwikkeling gaat voordoen. De centrale delen van Nederland zullen te maken hebben met een bevolkingsgroei, terwijl de perifere gebieden in Nederland hebben te maken met krimp van de bevolking. Vooral de vergrijzing ligt ten grondslag aan de krimp in de periferie. Daarnaast trekken de nog overgebleven jongeren in deze regio’s relatief vaak weg naar de randstad vanwege studie of werk. De vier grote steden en Almere zijn de sterkste groeiers, met Utrecht als koploper, maar ook de kleinere universiteitssteden of steden met een sterke economische structuur zullen groeien. Ook de randgemeenten van de grote steden zullen naar verwachting groeien. De groei wordt voornamelijk veroorzaakt door immigratie en natuurlijke aanwas. De beroepsbevolking zal dientengevolge ook in deze gebieden het sterkst vertegenwoordigd blijven, terwijl de perifere regio’s van Nederland aan belang zullen inboeten. b. De beroepsbevolking en het aantal kantoorbanen In de afgelopen 20 jaar is de ontwikkeling van de Nederlandse economie verder gegroeid in de richting van een diensteneconomie. Uit figuur 2.6 blijkt dat de zakelijke en financiële dienstverlening de grootste werkgevende sector van Nederland is geworden. Het volume van de overheid is ongeveer constant gebleven, terwijl de industrie sector duidelijk een terugval laat zien. Figuur 2.6 Arbeidsvolume werkzame personen

Bron: CBS, 2010


16 Uit onderzoek van LISA, het landelijk register waar gegevens over werkgelegenheid worden geregistreerd, blijkt dat sinds 1996 – met een dip in de jaren 2003 – 2006 - het aantal banen in Nederland nog steeds groeit. Het aantal kantoorbanen groeit daarbij harder dan het totaal. Figuur 2.7 Groei van de werkgelegenheid in Nederland

Bron: LISA, 2010

Kantoorbanen zijn hier gedefinieerd als banen in sectoren waarin overwegend kantooractiviteiten plaatsvinden. Sectoren waarin deels ook kantooractiviteiten plaatsvinden zijn in de definitie van kantoorbanen niet meegenomen. Kantoorbanen zijn daarom te omschrijven als alle werkgelegenheid die zich voordoet in de sectoren volgens SBI code: informatie en communicatie, financiële instellingen, zakelijke dienstverlening, overheid en overige dienstverlening, volgens de indeling van LISA. Tabel 2.1. Aantal vestigingen en banen in Nederland per sector 1996 ‐ 2009 Sector Landbouw en Visserij Industrie Nutsbedrijven

vestigingen totaal

banen totaal

procentuele wijziging

wijz.

1996

2009

1996

2009

vestigingen

banen

abs.

108340

82460

298630

242820

‐23,9%

‐18,7%

‐55810

45120

52770

964390

847540

17,0%

‐12,1%

‐116850

1660

2240

59830

66090

34,9%

10,5%

6260

Bouw

51030

120830

431660

517640

136,8%

19,9%

85980

Handel

207200

236000

1163120

1413790

13,9%

21,6%

250670

24670

30850

356490

425830

25,1%

19,5%

69340

Vervoer en Opslag Horeca

43310

47200

254700

340780

9,0%

33,8%

86080

Informatie en Communicatie

19220

52530

154420

259910

173,3%

68,3%

105490

Financiële instellingen

20290

18980

219330

252550

‐6,5%

15,1%

33220

114400

248010

705820

1138290

116,8%

61,3%

432470

Zakelijke diensten Overheid

4690

3340

391030

447630

‐28,8%

14,5%

56600

Onderwijs

24280

37980

400670

533900

56,4%

33,3%

133230

Zorg

40710

73820

788230

1221510

81,3%

55,0%

433280

Overige diensten

57770

102420

220400

323810

77,3%

46,9%

103410

762680

1109430

6408700

8032080

45,5%

25,3%

1623380

Totaal

Het aantal banen heeft betrekking op het totaal aantal fulltimers, parttimers en uitzendkrachten. Bron: LISA, 2010

Uit tabel 2.1 blijkt, dat er in 15 jaar tijd ruim 430.000 banen in de zorg zijn bijgekomen, op de voet Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

17 gevolgd door de zakelijke dienstverlening. De grootste terugval is te zien in de industrie en landbouw/visserij. Een logisch gevolg van de verandering van een primaire en secundaire sector economie naar een tertiaire en quartaire economie. Verder valt op dat het aantal vestigingen in de bouwsector spectaculair is gestegen (137%) maar het aantal banen maar beperkt. Het gemiddeld aantal banen per vestiging is in de bouw dan ook fors gedaald met bijna 50% van 8,5 naar 4,3. Het aantal kantoorbanen in Nederland groeit dus nog steeds, maar er heeft wel een verschuiving plaatsgehad in de grootte van het aantal vestigingen dat kantoorruimte zoekt. Onderstaande grafiek geeft duidelijk aan dat vanaf 2003 het aantal vestigingen met minder dan 10 werknemers het hardst is gegroeid, terwijl de grotere kantoorvestigingen alleen in 2007 en 2008 nog een groei van ca. 3% per jaar wisten te bereiken in aantal banen. Figuur 2.8: Groei van de kantoorwerkgelegenheid in Nederland

Bron: LISA, 2010

Maar in de sectoren die vooral van belang zijn voor de vraag naar kantoorruimte zijn drie bijzondere ontwikkelingen gaande. In de eerste plaats blijkt dat in de informatie en communicatie sector het aantal vestigingen en het aantal banen procentueel het hardste is gegroeid (173%, respectievelijk 68%). Het aantal banen is echter niet zo hard gestegen als het aantal vestigingen. Uit figuur 2.10 blijkt dat de stijging in deze sector het grootst was in de periode tot 2001 en daarna hard is gedaald, behalve in het aandeel bedrijven met minder dan 10 werknemers. Gedurende de onderzoeksperiode is dit aandeel bedrijvigheid in de informatie en communicatiesector in elk jaar gestegen. In totaal is dit aandeel van 1996 naar 2009 van 20 naar 30% gestegen, terwijl het aandeel bedrijven met meer dan 100 werknemers is gedaald van 50 naar 41%. Een tweede bijzondere ontwikkeling is dat in zowel de financiële sector als in de overheidssector weliswaar in beperkte mate nog het aantal banen groeit, maar het aantal vestigingen krimpt. Uit cijfers over de grootte van de vestigingen in de financiële en overheidssector blijkt dat een concentratieslag gaande is in beide sectoren, maar wel op verschillende schaalgrootte, zoals uit onderstaande grafieken blijkt. In de periode van 1996 tot 2009 is de groei van het aantal banen in de financiële sector banen geheel op het conto te schrijven van bedrijven met meer dan 100 medewerkers, terwijl het aantal banen in kantoorvestigingen met minder dan 100 medewerkers is gedaald. Sinds 2002 is er sprake van een krimp van kleine bedrijven (minder dan 100 werknemers) in deze sector en voor de grotere bedrijven heeft alleen groei van het aantal banen plaats in de periode tot 2001 en de groei is daarna negatief of nihil met een uitzondering in 2007 en 2008. Het gemiddeld aantal arbeidsplaatsen per vestiging in de financiële sector is daarmee gestegen. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

18 Figuur 2.9 Groei van het aantal arbeidsplaatsen in de sectoren met overwegend kantoorbanen (excl. overige dienstverlening)

Bron: LISA, 2010

Ten slotte, in de overheidssector zien we ook dat in de onderzoeksperiode meer werkgelegenheid in kantoorvestigingen met meer dan 100 werknemers is ontstaan, terwijl kantoorvestigingen met minder dan 10 werknemers bij de overheid zo goed als niet meer voorkomen. Het gemiddelde aantal banen per vestiging is van 1996 naar 2009 fors gestegen van 83,3 personen naar 134,0. De bijzondere ontwikkeling van de banengroei in de overheidssector is terug te zien in figuur 2.10. Op basis van bovenstaande informatie kan de volgende aanname worden gedaan over de vraag naar kantoorruimte in de diverse sectoren. Zoals hiervoor is gebleken, is het aantal kleine organisaties tot 10 medewerkers in belangrijke mate verantwoordelijke voor de groei van het aantal kantoorbanen. Uit onderzoek van Twijnstra Gudde (2001) is berekend dat kleine ondernemingen (tot 50 medewerkers) een gemiddelde ruimtebehoefte hebben van 38 m2 per gebruiker. Naarmate de kantoorvestigingen groter worden, daalt de ruimte behoefte naar ca. 21 m2 (meer dan 200 werknemers) (Van Eldonk e.a., 2001). Wanneer we uitgaan van een gemiddelde ruimtebehoefte per werknemer van 38 m2 voor de kleine kantoren, dan betekent dit dat er een groei in de vraag moet zijn te signaleren in kantoorruimte tot 400 m2 (10 werknemers). In hoofdstuk 3 zal hierop worden teruggekomen. Samenvattend, de macro-economische grootheden die we in dit onderzoek willen vergelijken met de hierna te bespreken vastgoedeconomische variabelen zijn: 1. De economische groei: de groei van het BBP (landelijk) en de regionale economische groei zoals gepubliceerd door het CBS. Deze indicator geeft een goed beeld van de ontwikkeling van de economie, waarvan de vastgoedmarkt een onderdeel is. Groei van de economie leidt tot een groeiende vraag naar kantoorruimte en is daarom een belangrijke graadmeter om verwachtingen in de kantorenmarkt voor de toekomst te kunnen voorspellen. Deze factor is juist zo interessant omdat de groei van het BBP voorspeld kan worden en daarmee ook de ontwikkeling van de kantorenmarkt beter voorspeld zou kunnen worden. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

19 2. De bevolkingsgroei (de groei van de beroepsbevolking) en met name de ontwikkeling van het aantal (kantoor)banen zijn van invloed op de ontwikkelingen in de kantorenmarkt. Deze indicatoren zijn een tweede belangrijke graadmeter om verwachtingen in de kantorenmarkt voor de toekomst te kunnen voorspellen. 2.2 Vastgoedeconomische variabelen De vastgoedmarkt is een verzameling van een aantal deelmarkten, die gezamenlijk als de vastgoedmarkt wordt aangeduid. Het is echter niet een eenduidige markt. Van Gool (2007) omschrijft de vastgoedmarkt door middel van het vier kwadrantenmodel waarin de onroerend goed markt zich bevindt. Dit model is ontwikkeld door DiPasquale en Wheaton in 1992. In dit model worden huurprijs, beleggingswaarde, bouwproductie en aanbod met elkaar in verband gebracht. Het een houdt verband met het ander, maar de werking van de vier deelmarkten komt door verschillende actoren tot stand. De kantorenmarkt is onderdeel van de vastgoedmarkt. Ook hier zijn een aantal deelmarkten te onderscheiden, te weten de gebruikersmarkt, ontwikkelingsmarkt en de beleggingsmarkt (Korteweg, 2002). Het voert te ver om deze modellen hier verder uitgebreid te behandelen. Waarom ze hier toch worden aangehaald is omdat deze scriptie voornamelijk de processen in de gebruikersmarkt behandelt vanuit de optiek van de belegger. Het gaat daarom ook om de beleggersmarkt en de beleggingsmogelijkheden die zich daarbij aandienen. Maar deze processen kunnen niet los gezien worden van ontwikkelingen in de ontwikkelingsmarkt, de vraag en aanbodmarkt. Bij een agressieve ontwikkelingsmarkt doen zich versneld verouderingsprocessen voor in kantoorgebouwen en kantorenlocaties. De belegger is voor het succesvol exploiteren van vastgoed afhankelijk van drie belangrijke factoren: 1. Locatiekenmerken, 2. Gebouwkenmerken en 3. de soort kantoorgebruiker Deze drie factoren bepalen in belangrijke mate wie wat waar en hoe aan ruimte in gebruik heeft en blijft houden. Daarom bepalen de drie G’s: Gebied, Gebouw en Gebruiker in belangrijke mate de performance van een kantoorobject en daarom wordt daarop hieronder verder ingegaan. 2.2.1 Gebiedskenmerken Het is nog niet zo eenvoudig om tot een standaard indeling van locatietypen voor kantoren in Nederland te komen. Helaas is er in Nederland geen officiële statistiek voorhanden die de voorraad kantoorruimte op uniforme wijze registreert. Er zijn meerdere indelingen gangbaar, waardoor deze hier eerst beschreven worden en vervolgens de keuze wordt gemaakt voor de in dit onderzoek meest logische indeling. Op zich is het vreemd dat er in Nederland niet een standaard gangbare indeling wordt gebruikt. De locatie is immers een van de belangrijkste waarde factoren voor de waardering van vastgoed. De ligging van een object in relatie tot zijn omgeving kan een meer dan verdubbeling van de waarde opleveren (Ten Have, 2000) en is dus voor beleggers belangrijk. Maar ook voor de gebruikers van kantoorgebouwen zijn gebiedskenmerken belangrijk, ze hebben grote invloed op de keuze van de kantoorgebruiker om zich in een bepaald gebied te vestigen. Kenmerken van gebiedsinvloeden zijn bijvoorbeeld: representativiteit, bereikbaarheid en voorzieningenniveau. Bereikbaarheid voor de bedrijfsactiviteiten is daarbij voor kantoorgebruikers één van de belangrijkste vestigingsfactoren, waarbij kantoren met een baliefunctie zullen kiezen voor een binnenstadslocatie, kantoren met een link naar industrie en transport zullen vaker kiezen voor een bedrijfsterrein. Daarnaast is ook een goede bereikbaarheid voor het eigen personeel van belang voor de vestiging van een kantoororganisatie. Niet in de laatste plaats is ook de concurrentiepositie van het Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

20 gebied ten opzichte van andere in de directe omgeving gesitueerde kantorenlocaties van belang. De bouw van nieuwe kantorenlocaties kan veroudering van de bestaande locaties in de hand werken. Ten Have (2000) komt tot de volgende vestigingseisen die voor kantoorgebruikers van belang zijn: 1. Centrale ligging, bereikbaar per openbaar vervoer en auto 2. Aanwezigheid van functionele voorzieningen, zoals winkels en andere stedelijke voorzieningen. 3. Parkeergelegenheid 4. Aanwezigheid van representatieve voorzieningen, zoals groenvoorziening (park) en andere omgevingsfactoren. Ook andere indelingen voor kantoorgebieden focussen erg op bereikbaarheid, omdat – zoals al eerder aangehaald – deze voor een kantoorgebruiker een van de belangrijkste vestigingscriteria is, en voor de waardebepaling van vastgoed tevens een van de belangrijkste factoren is. Bereikbaarheid is echter ook meteen de “verschilmaker” in de diverse gehanteerde indelingen, waardoor de definities soms door elkaar heen lopen. Hieronder volgen de belangrijkste indelingen zoals die thans gebruikt worden. 1. Rijksoverheid Het locatiebeleid van de Rijksoverheid maakte voorheen vooral gebruik van mobiliteits- en bereikbaarheidsprofielen. Een mobiliteitsprofiel indiceert de aard en hoeveelheid mobiliteit die een activiteit oproept. Een bereikbaarheidsprofiel indiceert de mate waarin een locatie bereikbaar is voor de diverse vervoersmogelijkheden (fiets, o.v., auto). Genoemde indelingen leiden tot A-, B- en C-locaties, waarbij op een A locatie primair het gebruik via openbaar vervoer en fiets plaatsvindt. Een B- locatie is als A, maar is ook bereikbaar per auto. Een C locatie is primair bereikbaar met de auto. Dit leidt uiteindelijk tot vier locatie typen: -

Stationslocaties (A) Binnenstadslocaties (B) Bedrijvenparken (B/C) Zichtlocaties (C )

Deze indeling was beleidsbepalend voor het te voeren ruimtelijk ordeningsbeleid van de overheid en op genoemde indeling werden bepaalde normen “losgelaten”, zoals parkeernormen: het maximaal aantal te realiseren parkeerplaatsen bij een nieuwbouw kantoorontwikkeling. Inmiddels heeft de overheid met de laatste nota voor Ruimtelijke ordening het ABC locatie beleid vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, waarmee de provincies en de WGR-plusregio’s meer bevoegdheden voor locatiebeleid hebben gekregen en zelf binnen de regio tot versterking van stads- en dorpsstructuur kunnen komen. 2. REN Quickscan In de door Jones Lang Lasalle, DTZ Zadelhoff en Arcadis opgezette REN Quick scan, wordt een indeling gehanteerd: 1. 2. 3. 4. 5.

bedrijventerrein woonwijk kantorenlocatie binnenstad/centrum locatie overig


21

Daarnaast wordt in de quick-scan een aparte indeling naar de bereikbaarheid gemaakt: 1. 2. 3. 4. 5.

nabijheid van snelweg in afstand filegevoeligheid van de locatie kortste reistijd tot dichtstbijzijnde NS station afstand tot dichtstbijzijnde ov halte (NS/bus/metro/tram) in minuten lopen reistijd tot dichtstbijzijnde luchthaven per ov.

Deze indeling leidt tot een vrije interpretatie van een aantal kenmerken die bovendien niet het gehele jaar door op dezelfde wijze zijn te beoordelen (filegevoeligheid). 3. Indeling Rudolf Bak In de kantorenatlas van Rudolf Bak (2001 e.v.) worden de volgende locatietypen onderscheiden: -

Centrum locatie Woonwijk Bedrijfsterrein Kantorenwijk Buitengebied

Elk gebiedsdeel van 500 m2 wordt daarbij in een grid patroon ingedeeld op het hoofdgebruik van dat gebied (Bak, 2010), zodat bepaald kan worden of een bepaalde wijk een kantorenwijk of woonwijk is. Deze methode leidt tot een duidelijk af te bakenen gebied. 4. Twijnstra Gudde Het nationale kantorenmarkt onderzoek 2001 van Twijnstra Gudde gaat uit van de volgende locatie type indeling: -

Binnenstad Rand van de binnenstad Singels/uitvalswegen vanuit de binnenstad Kantorenpark Gemengd bedrijventerrein Ander type locatie

Het nadeel van de locatietype indeling is ook hier weer dat de indeling arbitrair is en geen goede definitiebasis kent. Wat is “de rand van de binnenstad” of “uitvalswegen/singels”? 5. ROZ/IPD index De ROZ / IPD index heeft een mix van de soorten indelingen gemaakt: Enerzijds wordt er onderscheid gemaakt tussen grote steden en overige steden. Grote steden zijn steden met meer dan 400.000 m2 kantooroppervlak volgens de almanak Kantoren in cijfers 2003 van Rudolf Bak (Bak, 2003). Daarbinnen is voor de categorieën “grote steden”, respectievelijk “overige steden” de volgende indeling van toepassing: 1. 2. 3. 4.

Centrum Kantoorlocatie Woonwijken Bedrijventerrein en overig


22 Grote steden zijn volgens deze definitie de G4 van de Randstad (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) en de steden vermeld op bijlage 1, de onderliggende indeling is in bijlage 2 vermeld. Bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer is in deze indeling geen onderscheidend criterium. Locatie type indeling voor dit onderzoek Concluderend, voor dit onderzoek is een helder onderscheid van belang om te kunnen onderscheiden of er een verschil in besluitvorming geconstateerd kan worden bij huurverlengingen. Daarom is ervoor gekozen om soorten locatietypen te scheiden van soorten bereikbaarheid en deze niet door elkaar te gebruiken. De locatie type indeling is daarom als volgt vastgesteld, analoog aan de ROZ/IPD index: 1. 2. 3. 4.

Centrum Kantoorlocatie Woonwijk Bedrijventerrein en overig

Omdat bereikbaarheid wel een bepalend criterium voor de definitie van een gebiedsindeling is, volgt hieronder een uiteenzetting van de diverse bestaande bereikbaarheidstyperingen. In de literatuur en uit onderzoek zijn de volgende bereikbaarheidstyperingen in Nederland gevonden: 1. Rijksoverheid Zoals hiervoor al onder de locatie indelingen genoemd is de indeling van de Rijksoverheid een mix van bereikbaarheid en gebiedsindeling, waarbij vooral de stationslocaties en zichtlocaties van belang zijn voor bereikbaarheid. 2. Twijnstra Gudde Naast de onder 4. al genoemde locatie type indeling, gebruikt Twijnstra Gudde in haar Nationale kantorenmarkt onderzoek een bereikbaarheidsindeling, gebaseerd op: -

Luchthaven binnen 5 km bereikbaar IC/sneltreinstation binnen 500 meter Stoptreinstation binnen 500 meter Halte metro/tram/bus binnen 300 meter Afslag snelweg binnen 1 km.

Deze bereikbaarheidsindeling die Twijnstra heeft gebruikt in haar onderzoek, is goed bruikbaar vanwege de heldere afbakening en het bereikbaarheidsprofiel dat hiermee voor ogen staat. 3. Indeling Kuenen stationslocaties In een door Kuenen (2008) in opdracht van de NS uitgevoerd onderzoek naar de stationsomgeving als beleggingslocatie wordt de stationslocatie gedefinieerd als “alle gebouwde en ongebouwde ruimte binnen een loopbare en zichtbare afstand vanaf de uitgang(en) van het stations, met een door de treinreiziger gepercipieerde fysieke of functionele verbinding met het station.” Omdat niet alle stationsgebieden vergelijkbaar zijn, hanteert de NS zelfs nog een onderverdeling in 6 verschillende stationstypen.


23 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Zeer groot station in centrum van een stad Groot station in centrum van middelgrote stad Voorstad station met knoopfunctie Station bij centrum kleine stad of dorp Voorstad station zonder knoopfunctie Station in buitengebied bij kleine stad of dorp

Bij alle stationstypologieën komen kantoorontwikkelingen voor, juist ook bij type 5 en 6 omdat deze dichtbij snelweglocaties (kunnen) zijn gelokaliseerd. De indeling van de NS en Kuenen is interessant omdat niet elke stationslocatie dezelfde hoogwaardige frequentie van openbaar vervoer heeft. Een intercity station, zoals genoemd onder 1 en 2 of 3 hierboven heeft snellere en betere openbaar vervoer verbindingen dan een stoptrein station in de categorie 4, 5 of 6. In bijlage 3 is opgenomen een lijst met intercity stations die als leidraad fungeert in het bepalen van de bereikbaarheidstypologie voor stations zoals hieronder aangegeven. 4. Indeling De Graaff stationslocaties Ander onderzoek (De Graaff, 2007) beargumenteert dat behalve de nabijheid van een OV station ook de kwaliteit van dat station van belang is voor de vestigingsplaatskeuze van een kantoororganisatie. De frequentie van en het aantal verbindingen zijn voor de OV reiziger van belang, naast het aantal overstap momenten en het natransport (= de hoeveelheid tijd die gemoeid is om van het station naar de plaats van bestemming te komen). Het hoeft verder geen uitleg dat daardoor een intercity station hoger gewaardeerd wordt dan een stoptrein station. Over het algemeen wordt een loopafstand van ca. 10-15 minuten als acceptabele natransport tijd geacht vanaf een station. Dit betekent dat een straal van ca. 750 meter rondom een OV station als een stationslocatie kan worden aangemerkt. Bereikbaarheids indeling voor dit onderzoek Omdat de bereikbaarheid per openbaar vervoer en over de weg dus een grote rol speelt in de waardering van een locatie, en met dit onderzoek juist onderzocht wordt of er sprake is van langere huurrelaties op bepaalde locaties, is er voor gekozen om in dit onderzoek een kantoorlocatie indeling te hanteren waarbij bereikbaarheid een rol speelt. Snelweg- en stationslocatie zijn immers belangrijke keuzecriteria voor de locatie van een kantoorgebouw, maar maken tegelijkertijd ook altijd onderdeel uit van een centrum-, kantoren-, woon- of bedrijvenlocatie. De bereikbaarheidsindeling van Twijnstra Gudde lijkt de meest in aanmerking komende voor dit onderzoek. Echter, de door Twijnstra aangegeven straal van 500 meter rondom een OV station is vrij beperkt en een acceptabele natransport tijd van 10-15 minuten, zoals hierboven betoogd, lijkt logischer en dit betekent dat een straal van ca. 750 meter rondom een OV station als een stationslocatie zal worden aangemerkt voor dit onderzoek. Voor de snelweglocatie is besloten aan te sluiten bij de definitie zoals Twijnstra Gudde die hanteert. Derhalve zal een locatie binnen 1 km van een snelwegafrit worden beschouwd als een snelweglocatie.


24

Gelet op het bovenstaande kan de volgende gebiedstypologie worden onderscheiden, die in de rest van deze scriptie gebruikt zal worden. 10 11 12 13 14 15 16

Centrumlocaties Centrum locatie met intercity station Centrum locatie met stoptrein station Centrum locatie als 11 langs snelweg Centrum locatie als 12 langs snelweg Centrum locatie langs snelweg + station > 750 m Centrum locatie als 15 + >1 km afstand snelweg.

20 21 22 23 24 25

Kantorenlocatie Kantoren locatie met intercity station Kantoren locatie met stoptrein station Kantoren locatie als 11 langs snelweg Kantoren locatie als 12 langs snelweg Kantoren locatie langs snelweg + station > 750 m Kantoren locatie als 15 + >1 km afstand snelweg.

26

30 31 32 33 34 35

Woonwijk locaties Woonwijk locatie met intercity station Woonwijk locatie met stoptrein station Woonwijk locatie als 11 langs snelweg Woonwijk locatie als 12 langs snelweg Woonwijk locatie langs snelweg + station > 750 m Woonwijk locatie als 15 + >1 km afstand snelweg.

36

40 41 42 43 44 45

Bedrijventerrein locaties Bedrijven locatie met intercity station Bedrijven locatie met stoptrein station Bedrijven locatie als 11 langs snelweg Bedrijven locatie als 12 langs snelweg Bedrijven locatie langs snelweg + station > 750 m Bedrijven locatie als 15 + >1 km afstand snelweg.

46

< 750 meter afstand van station < 750 meter afstand van station < 1 km afstand van afrit snelweg < 1 km afstand van afrit snelweg < 1 km afstand van afrit snelweg




2.2.2 Gebouw- en huurkenmerken De tweede indelingscategorie die als vastgoedeconomisch criterium wordt gebruikt, is de categorie gebouwsoort. Helaas worden – net als de andere twee indelingscategorieën – in de beschikbare vakliteratuur ook gebouwen op meerdere manieren ingedeeld. Er zijn onder andere indelingen mogelijk op: -

ouderdom van het gebouw, grootte klasse (aantal m2) functionaliteit (single tenant/ multi tenant / multifunctioneel) en huurprijs


25

Gebouwkenmerken Omdat het in het kader van dit onderzoek gaat om het verlengen van de huurovereenkomst en het dus moet gaan om de keuzecriteria van een kantoorgebouw voor kantoorhuurders, zijn een aantal criteria van invloed. Op basis van onderzoek door STOGO en de NVB zijn onderstaande keuzecriteria de belangrijkste. Zie figuur 2.10. Figuur 2.10 Keuzecriteria huisvestingsfactoren kantoorgebruikers

Het comfort van het gebouw is dus een belangrijk motief en daarmee is ouderdom van een gebouw een voor de hand liggende indeling. Immers, veroudering van kantoorgebouwen leidt tot een vermindering van comfort en daarmee vaak tot verhuismotieven. De criteria zoals in figuur 2.10 genoemd, komen beter tot uitdrukking in een indeling naar leeftijdscategorie. Opvallend genoeg is de hoogte van de huurprijs niet een van de belangrijkste keuzecriteria, lage exploitatielasten zijn dat wel. Daarnaast wordt flexibiliteit van de indeling wel genoemd. Reden om naast het bouwjaar van het pand ook de kenmerken transactiegrootte en huurprijs nader te onderzoeken. Flexibiliteit van de huurtermijn wordt niet genoemd bij deze criteria. Voor het functioneren van de kantorenmarkt is het toch belangrijk om daar iets over te zeggen, daarom is ook huurtermijn een kenmerk dat in dit hoofdstuk ook zal worden behandeld. -

bouwjaar

Vaak wordt in de vakliteratuur over kantoorgebouwen een onderscheid gemaakt in bestaande bouw en nieuwbouw. Deze keuze is voor dit onderzoek echter te simplistisch. Juist in de huidige markt, waar verduurzaming van oudere kantoorgebouwen volop in de belangstelling staat, is het belangrijk om te weten welke gebouwen wel voor verduurzaming in aanmerking komen en welke niet. De indeling van kantoorgebouw classificatie die in deze scriptie wordt gebruikt, is dan ook vooral gestoeld op historische ontwikkelingen alsmede wijzigingen in het bouwbesluit. Dit laatste levert immers een andere wijze van bouwen op. Als eerste wordt onderscheiden de kantoorgebouw populatie van voor de tweede wereldoorlog. Vaak betreft deze populatie oude statige gebouwen langs grachten of monumentale lanen, vaak oude villa’s uit de periode van ca. 1875 – 1940. Deze panden staan vaak in representatieve oude wijken en zijn uitermate geschikt voor kleine oudere kantoorberoepen zoals bankiers, notariaat, advocatuur en makelaardij. Daar komt bij dat de genoemde villa’s als normale woonhuizen te duur in het onderhoud zijn geworden, waardoor een verschuiving naar de kantorenfunctie haar intrede heeft gedaan. Door de hogere huurinkomsten uit de kantorenfunctie blijft het noodzakelijke onderhoud aan deze panden ook mogelijk. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

26 De tweede populatie die kan worden onderscheiden is de periode direct na de tweede wereldoorlog van ca.1945-1980. In deze periode is de kantorensector sterk gegroeid en zijn veel kantoorgebouwen gebouwd voor eigenaar-gebruikers als maatwerk (Korteweg, 2002). Vaak gebouwd zonder enig architectonisch besef werden grijze betonkolossen uit de grond gestampt. In de jaren ’80 van de vorige eeuw werden nieuwe bouwwijzen geïntroduceerd, werd het comfort belangrijker en werden steeds vaker klimaatinstallaties toegepast, waardoor kantoorgebouwen een modernere “look en feel” kregen. De glazen kantoorkolossen maakten hun opmars en de grijze betongebouwen waren uit. Ook begon men meer voor de beleggersmarkt te bouwen, wat leidde tot minder maatwerk en meer flexibele kantoorgebouwen. De vraag naar kantoorruimte nam ook spectaculair toe vanwege de groei van de zakelijke dienstverlening. Nieuwe kantoorparken werden tot ontwikkeling gebracht aan de rand van de steden met glimmende glazen gevels, maar helaas vaak niet voldoende parkeerruimte, zoals in Amsterdam Zuidoost en Brainpark Rotterdam. In 1992 werd het Bouwbesluit van kracht, waardoor er van overheidswege nieuwe eisen aan onder andere ook kantoorgebouwen werden gesteld, al dan niet in overeenstemming met andere wetgevingen. Dit leidde – in combinatie met economische groei en aflopende huurcontracten – tot doorstroming van kantoorgebruikers naar nieuwe kantoorgebouwen. Immers, wie wilde er nog in een oudbouw gebouw uit de jaren 60, 70 of 80 gehuisvest zijn, nu architecten met modieuze ontwerpen tot nieuwe architectonische hoogstandjes kwamen? De nieuwe gebouwen vonden gretig aftrek want de vraag naar kantoorruimte was hoog, vanwege het groeiende aantal kantoorbanen. Oudere kantoorgebouwen werden door de zakelijke dienstverlening achtergelaten en verouderden daardoor nog sneller. De doelgroep die nog interesse in deze kantoorgebouwen had was een stuk kleiner. Ook het vernieuwde bouwbesluit in 2003 heeft opnieuw tot een versneld verouderingsproces in de bestaande voorraad kantoorgebouwen geleid, waardoor het logisch is om deze leeftijdscategorie gebouwen als aparte categorie op te nemen. Het bovenstaande in acht nemende, is de hieronder genoemde bouwjaarindeling de meest voor de hand liggende: 1. 2. 3. 4. 5.

Gebouwd in de periode tot 1945; 1946 – 1979 (vaak eigenbouw, maatwerk); 1980 – 1992 (groeiende vraag en meer op risico bouwen, minder maatwerk); 1993 – 2002 (ingangsdatum bouwbesluit); 2003 tot heden (nieuw bouwbesluit).

Tenslotte, in 2008 is wetgeving van kracht geworden waarbij elke transactie een energielabel van een gebouw moet kunnen worden overlegd, zodat de gebruiker kan zien wat de energie prestatie coëfficiënt van het gebouw is, waarin hij gaat huren. Momenteel is de impact hiervan echter nog gering, omdat partijen er geen gehoor aan geven als de kantoorgebruiker er niet specifiek om vraagt. Vooral voor transacties met de overheid kan het energielabel invloed hebben op het verouderingsproces van kantoorgebouwen. Als de overheid met wettelijke maatregelen de invoering daarvan verder gestalte gaat geven zal de impact op verhuismotieven groter worden. Voor de toekomst wordt het daarom misschien van belang om een aparte categorie duurzaamheid als gebouwkenmerk toe te voegen. Daarom wordt duurzaamheid hieronder kort behandeld. Omdat er echter in de onderzoeksdatabase te weinig duurzaamheidsinformatie over de kantoorgebouwen beschikbaar is, is dit kenmerk nog niet verder meegenomen in het onderzoek. Het is wel een aanbeveling om dit kenmerk als gebouwkenmerk voor toekomstig onderzoek mee te nemen.


27 Duurzaamheid De mate van duurzaamheid van een kantoorgebouw is in toenemende mate van invloed op de huisvestingsbeslissingen van kantoorgebruikers. De vraag naar duurzame gebouwen neemt toe onder druk van de overheid en kantoorgebruikers en -beleggers die zich in toenemende mate bewust zijn van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. De overheid neemt maatregelen die direct doorwerken in de markt door onder andere de aanscherping van de Energie Prestatie Coëfficiënt in het Bouwbesluit en het duurzaamheidbeleid van de Rijksgebouwendienst. Daarnaast stuurt de overheid op indirecte wijze door het verplicht stellen van een Energielabel bij transacties, een duurzaam inkoopbeleid ten aanzien van adviesdiensten, groene belastingmaatregelen en subsidies. In Nederland kennen we sinds 2008 het energielabel bij transacties voor woningen en bedrijfsmatig onroerend goed. Na enige kinderziektes is dit label sinds begin 2010 enigszins gewijzigd. Het meet behalve het energieverbruik van het gebouw (aangegeven in een klasse van A – G) nu ook de CO2 uitstoot. Andere in Nederland gebruikte duurzaamheids meetmethoden zijn bijvoorbeeld GreenCalc, GPR Gebouw en BREEAM-NL. Deze meetmethoden beoordelen de duurzaamheid van gebouwen niet alleen op basis van energieverbruik, maar betrekken daarbij ook criteria als materiaalgebruik, watergebruik, transport/mobiliteit, gezondheid, afval, etc. Het verschil zit hem in de weging van de criteria. Ook LEED wordt in Nederland soms aangehaald als certificeringsmethode en gebruikt vergelijkbare criteria met afwijkende weging. Het is de verwachting dat de diverse systemen – met aanpassingen voor de specifieke land- of regio gebonden criteria - verder naar elkaar zullen toegroeien. In Nederland lijkt BREEAM-NL de leidende duurzaamheidscertificerings methode te worden. Deze methode (gebaseerd op het Engelse BREEAM label) wordt verder ontwikkeld door de in Nederland door diverse vastgoedpartijen opgerichte DGBC, the Dutch Green Building Council. De invoering van deze duurzaamheids classificeringen zal een impact hebben op de verhuismotieven en –beslissingen van kantoorgebruikers. Een niet duurzaam gebouw zal daarmee een slechtere verhuurbaarheid hebben dan een gebouw dat wel goed uit de duurzaamheidsclassificatie komt. Het is aannemelijker dat kantoorgebouwen uit recentere bouwperioden – en dus zijn gebouwd volgens de normen van het Bouwbesluit - een betere duurzaamheidsscore zullen hebben dan gebouwen uit eerdere periodes. Dit zijn vaak de gebouwen die zijn gesitueerd op nieuwbouwlocaties buiten de bestaande centra. -

transactiegrootte

Zoals in 2.1.2 is beschreven, hebben sinds 2003 bedrijven tot 10 werknemers een sterkere groei meegemaakt dan grotere bedrijven en bleken zij minder gevoelig voor ontwikkelingen in de economie. Dit zou betekenen dat de vraag naar kleine kantoorruimte (tot 400 m2) een duidelijke groei zou moeten laten zien. De vraag is daarbij ook, of dergelijke bedrijven na hun initiële huurperiode in 2003, thans kiezen voor een nieuwe locatie of verlenging van hun huidige contract op de bestaande locatie verkiezen. Daarom is als tweede onderzoekscategorie in de gebouwen huurkenmerken gekozen voor grootte klasse van de opgenomen m2 kantoorruimte. Rekening houdend met de grootteklassen in vestigingen zoals die door LISA worden bijgehouden (tot 10 medewerkers, 11 – 100 medewerkers, en meer dan 100 medewerkers) en uitgaande van een gemiddeld ruimtegebruik per werknemer van 38 m2 voor de kleine kantoororganisaties, welke voor grotere ondernemingen terugloopt naar ca. 25 m2 per werknemer, is gekozen voor een indeling in grootte klasse als volgt: 1. Transacties tot 400 m2 2. Transacties tussen 400 en 2500 m2 3. Transacties groter dan 2500 m2


28 -

huurprijs

Het derde belangrijke gebouw kenmerk is de huurprijs. In de afwegingen die een kantoorgebruiker maakt om zijn huurovereenkomst te beëindigen of te verlengen zal de huurprijs zeker een rol spelen. Een van de kenmerken die in deze scriptie dan ook nader onderzocht wordt is het verschil in huurprijs dat een huurder bereid is te betalen voor een nieuwe huurtransactie, vergeleken met de huurprijs voor een huurverlenging. Regionale en locatie verschillen zullen hierbij ook een rol spelen. Zoals Amsterdam qua omvang de grootste kantorenstad van Nederland is, zal het niet verbazen dat in onze hoofdstad ook de hoogste huurprijzen gerealiseerd worden. In bijlage 4 is een overzicht opgenomen van de huurprijzen in de belangrijkste kantoorconcentraties van Nederland. Zoals uit het overzicht valt op te maken zijn de huurprijzen in de vier grote stedenconcentraties het hoogste, met uitzondering van Haarlemmermeer, waar de huurprijzen op Schiphol vergelijkbaar zijn met die op de Amsterdamse Zuidas. Voor de vier stadsregio’s die in deze scriptie worden onderzocht begeven de tophuurprijzen zich medio 2010 in de volgende marge: Stad Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

Van EUR 155 EUR 140 EUR 125 EUR 120

Tot EUR 375 EUR 215 EUR 195 EUR 222

Bron: DTZ Zadelhoff, 2010

De verschillen tussen de tophuurprijzen op de verschillende locaties in de deelgebieden is groot, zoals uit bovenstaand schema blijkt. De verwachting is dat de huurprijzen de komende periode verder onder druk komen te staan als gevolg van het toenemende aanbod en de krimpende vraag naar kantoorruimte. Zoals uit bovenstaande blijkt zijn de huurprijzen lokaal erg verschillend, daarom is ervoor gekozen om de huurprijzen niet in categorieën in te delen, maar om de verschillen in huurprijzen tussen huurtransacties en huurverlengingen per transactie periode met elkaar te vergelijken. Op deze wijze kan worden nagegaan of huurders bij huurverlengingstransacties zich op dezelfde wijze gedragen als nieuwe huurtransacties. Het is de verwachting dat huurprijzen bij huurverlengingen gemiddeld hoger liggen dan bij nieuwe huurtransacties. De huurder heeft immers een bepaalde emotie met het al gehuurde pand en het is voor hem meestal voordeliger om in het gehuurde gevestigd te blijven. Verhuizen kost immers altijd geld. Dit betekent dat de onderhandelingspositie van huurder bij een huurverlenging in principe altijd slechter is dan bij een nieuwe verhuurtransactie. Of deze verwachting ook daadwerkelijk zo is, zullen de resultaten in hoofdstuk 3 en 4 aantonen. -

huurtermijn

Tenslotte, een ander belangrijk criterium voor het bepalen van de termijn waarop een huurovereenkomst verlengd wordt, heeft te maken met de lengte van de huurovereenkomst die tussen huurder en verhuurder wordt afgesloten. Daarom wordt in deze paragraaf onder huurkenmerken een korte uitleg gegeven over de werking van de Nederlandse verhuurmarkt en de wetten, termijnen en gebruiken die daarin van toepassing zijn. Het Nederlandse huurrecht is voor kantoorruimte anders geregeld dan voor woningen en winkelruimte. Waar de wetgever voor laatstgenoemde categorieën sterke beschermingsmaatregelen in de wet heeft opgenomen, geldt dit voor kantoorruimte niet. Over het algemeen zijn partijen dan ook redelijk vrij om met elkaar voorwaarden voor de huur van kantoorruimte overeen te komen. Op de professionele markt voor verhuur van kantoorruimte wordt over het algemeen gewerkt met een standaard Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

29 huurovereenkomst voor kantoorruimte, die is opgesteld door de ROZ, de Raad voor Onroerende Zaken. Voor het laatst is de huurwet aangepast in 2003 en dat heeft in datzelfde jaar geleid tot een nieuw model huurovereenkomst voor kantoorruimte, het zogenaamde ROZ model huurovereenkomst kantoorruimte 2003. Op de professionele markt voor verhuur van kantoorruimte is het vrij gebruikelijk dat er huurovereenkomsten worden afgesloten voor een periode van vijf of tien jaar, vaak met een optie of verlengingsperiode voor een aansluitende termijn van nog eens vijf of tien jaar. Om van de optie of verlengingsperiode te willen afzien, moet de partij die van de huurovereenkomst af wil over het algemeen twaalf maanden voor het aflopen van de huurtermijn de huurovereenkomst bij de wederpartij opzeggen door middel van een aangetekende brief of (ouderwets) middels deurwaardersexploot. Het verschil tussen een optie periode en een verlengingsperiode is, dat een optieperiode uitgaat van een opzeggingsmogelijkheid door alleen de huurder van de kantoorruimte, terwijl een verlengingsperiode in een huurovereenkomst uitgaat van een opzeggingsmogelijkheid door beide partijen, dus zowel de huurder als de verhuurder. Daarbij is het in een aantal gevallen ook mogelijk dat de huurprijs na ommekomst van die vijf jaren op markthuurwaarde wordt herzien. Sommige beleggers in vastgoed hanteren daarbij de stelregel dat aan de huurder het recht wordt gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen (dus een optierecht voor huurder) terwijl aan de verhuurder het recht werd gegeven om de huurprijs op marktwaarde te herzien (recht op markthuurprijsherziening). Dit laatste recht kwam dan niet toe aan de huurder. Hiermee voorkomt de verhuurder dat de huurder in tijden van tegenspoed de huurprijs naar marktwaarde kan bijstellen. Over het algemeen betekent dit echter dat de huurder de huurovereenkomst zal opzeggen om bij een heronderhandeling alsnog op een lagere huurprijs uit te komen. Met name de afgelopen 15 jaar heeft er een verschuiving plaatsgevonden in de looptijd van kantoorruimte. Omdat de honger naar beleggingen in goedrenderende kantoorpanden steeds groter werd, creëerde de markt huurcontracten met langere looptijden waardoor de beleggingswaarde van een kantoorpand toenam. Met name nieuwbouwkantoorpanden worden vaak voor periodes van 10 jaar of langer verhuurd. Dit betekent ook dat de flexibiliteit voor de huurder afneemt, omdat hij zich voor een lange periode moet vastleggen op het gebruik van kantoormeters in een bepaald gebouw. De looptijd van de huurovereenkomst is echter over het algemeen nooit een belangrijk keuze criterium geweest in de huisvestingsbeslissing van kantoorgebruikers. Uit onderzoek is gebleken dat in 2001 ca. 60% van de respondenten een contractsduur had die tot maximaal 5 jaar nog liep, 26% had een contractsduur tussen de 5 en 10 jaar en de resterende 14% had een contract van 10 jaar of meer. Uit datzelfde onderzoek bleek dat met name de bedrijven in de ICT graag kortlopende huurcontracten afsloten (Van Eldonk, 2001). Uit onderzoek van DTZ Zadelhoff is gebleken dat huurovereenkomsten voor kantoorruimte de laatste jaren weer steeds voor langere tijd afgesloten worden. Was de gemiddelde looptijd in 2001 nog iets meer dan 3 jaar, in 2006 was dit opgelopen naar gemiddeld bijna 5,5 jaar (DTZ Zadelhoff, 2007). Helaas worden bij de registratie van huurtransacties en huurverlengingen niet of onvoldoende bijgehouden voor welke termijn de overeenkomst wordt afgesloten. In dit onderzoek zal de lengte van de huurovereenkomst daarom niet verder worden bekeken, omdat de data daarvoor onvoldoende aanwezig zijn. Naar verluidt zullen nieuwe internationale accountancy regels (IFRS) een grote impact hebben op de lengte van huurcontracten in kantoren-, winkel en bedrijfsruimtemarkt. In 2011 worden nieuwe IFRSGebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

30 regels van kracht die ertoe leiden dat bedrijven onder dat regime huurcontracten op hun balans moeten activeren. Dit kan leiden tot kortere huurcontracten, waardoor deze dus vermoedelijk vaker verlengd zullen gaan worden, omdat de huurder weliswaar helemaal geen behoefte heeft om te verhuizen, maar zijn boekhoudregels hem ertoe nopen geen langlopende verplichtingen aan te gaan. 2.2.3 Gebruikerskenmerken / branche indeling In het beschrijven van de vastgoedeconomische variabelen in de zoektocht naar de beweegredenen voor een huurverlenging is als derde kenmerk het soort kantoorgebruiker van invloed op de huisvestingsbeslissing. Net als bij de indeling in kantoorgebieden en kantoorgebouwen zijn hier in het verleden meerdere pogingen gedaan om tot bruikbare indelingen te komen. Gebruikersindeling volgens Motivaction Alweer in 1993 maakten ABP, DTZ Zadelhoff en SBR in samenwerking met Motivaction een indeling naar vijf zogenaamde bedrijfspersoonlijkheden. Het onderzoek spreekt over 5 bedrijfspersoonlijkheden: 1. 2. 3. 4. 5.

Stationairen (bij ov knooppunt, vgl. B en G) Visualisten (representatief, vgl A, C en D) Modalisten (F) Classicisten (A) Ambulanten (B,E)

Door Motivaction is dit onderzoek in samenwerking met Atelier V in 2004 uitgebreid naar 7 profielen. A. B. C. D. E. F. G.

Statusgevoelige professionals (reputatie, naamsbekendheid) Bureaucratische functionelen (semi overheid en kennisintensieve dienstverlening) Stedelijke specialisten (imago reputatie, kleine en middelgrote zakelijke dienstverlening) Extraverte trendsetters (spraakmakend, vernieuwend) Ingetogen conservatieven (notarissen, accountants, belastingadviseurs etc.) Sobere verkooporganisaties (productie, verkoop kantoor van industrieën) Maatschappelijke dienstverleners (overheid. Non profit)

Hoewel deze indeling gebaseerd is op de aard en de soort gebruiker en daardoor goed inzicht zou kunnen verschaffen in de beweegredenen van kantoorgebruikers ten aanzien van hun huisvestingsbeslissingen, ontbreekt het bij deze indeling aan voldoende data en is bovendien deze indeling enigszins arbitrair. Een progressief advocatenkantoor zal zich niet thuis voelen bij de “ingetogen conservatieven” of “stedelijke specialisten” maar wellicht eerder bij “extraverte “trendsetters”. Een groot en bekend advocatenkantoor zal zich vermoedelijk juist bij de “statusgevoelige professionals” willen indelen. Omdat het bij deze indeling dus ontbreekt aan een voldoende heldere definitie, en bovendien deze indeling niet algemeen wordt toegepast in de diverse databases is besloten om van deze indeling verder geen gebruik te maken. Om echter wel een indeling van type kantoorgebruikers te kunnen hanteren, is aansluiting gezocht bij de door het CBS gehanteerde SBI branche code indeling. Deze wordt o.a. ook door ROZ IPD gebruikt. Maar ook de SBI branche code indeling wordt op verschillende manieren gebruikt. Hieronder een opsomming van een aantal indelingen, die in de vastgoedmarkt gebruikt worden. Gebruikersindeling volgens Dynamis Dynamis gebruikt in haar marktonderzoeksrapporten een vereenvoudigde indeling van de SBI branche code indeling, namelijk een indeling in 11 categorieën (zie hieronder). De diverse Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

31 onderzoekspartijen in Nederland zijn het helaas over dit onderwerp ook niet met elkaar eens en gebruiken verschillende vereenvoudigingen van de SBI code indeling. In onderstaande tabel is de indeling van Dynamis opgenomen, zoals die in 2010 wordt gebruikt: Tabel 2.2 Branche indeling kantoororganisaties volgens Dynamis

Bron: Dynamis, 2010

Zoals uit bijgaande tabel blijkt, is de zakelijke dienstverlening thans verreweg de grootste sector in Nederland. Een aantal van de hierboven gesplitste sectoren is zo klein, dat samenvoeging van een aantal daarvan tot betere weergave van trends leidt dan het versnipperde beeld dat hierboven wordt weergegeven. Al met al is deze indeling een minder gelukkige omdat de samenvoegingen en splitsingen van de diverse sectoren geen overzichtelijke indeling geven. Gebruikersindeling volgens Rudolf Bak Rudolf Bak gebruikt een andere vereenvoudigde SBI indeling, namelijk één waarbij alle (semi) overheid en non profit sectoren zijn samengevoegd in openbaar bestuur, maar waar ook - ten opzichte van de indeling van Dynamis - transport en communicatie als gezamenlijke categorie zijn toegevoegd: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Handel en industrie Transport en communicatie Bank- en verzekeringswezen Zakelijke dienstverlening Automatisering Openbaar bestuur Overig

Het nadeel aan deze indeling is dat transport en communicatie bijeen zijn geplaatst, terwijl dit geheel verschillende categorieën gebruikers zijn. Verder is hier de categorie “overig” wel erg ruim, want daarin zitten bouwnijverheid, gezondheidszorg, onderwijs en maatschappelijke instellingen voor zover niet vallend onder openbaar bestuur.


32 Gebruikersindeling volgens LISA Onderzoeksinstituut LISA gebruikt een indeling die ook is gebaseerd op de SBI branche code indeling: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Landbouw en Visserij Industrie Nutsbedrijven Bouw Handel Vervoer en Opslag Horeca Informatie en Communicatie Financiële instellingen Zakelijke diensten Overheid Onderwijs Gezondheidszorg Overige diensten

Deze indeling is van belang, omdat de ontwikkeling van de werkgelegenheid door LISA wordt bijgehouden en zodoende deze indeling kan worden vergeleken met de opname van kantoorruimte per gebruiker. De indeling is echter iets te uitgebreid omdat er categorieën in zijn opgenomen die nauwelijks tot geen kantoorruimte opnemen. Gebruikersindeling volgens DTZ Zadelhoff Omdat het voor deze scriptie van belang is met de beschikbare data tot een goed hanteerbare en logische indeling te komen, die door de diverse onderzoeksbronnen wordt ondersteund is er voor dit onderzoek voor gekozen de kantoorgebruikers in de stadsregio’s in de volgende 12 categorieën in te delen (DTZ Zadelhoff, 1994). 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Industrie Bouw Handel Transport en Opslag Communicatie Bank- en verzekeringswezen Financiële diensten Zakelijke diensten Computerbedrijven Overheid Onderwijs en Gezondheidszorg Overige diensten

2.3 Samenvatting In dit hoofdstuk zijn als eerste een aantal macro-economische variabelen beschreven, die van invloed zijn op de ontwikkeling van de vastgoedmarkt en de kantorenmarkt in het bijzonder. De voor de kantorenmarkt belangrijkste indicatoren zijn die variabelen die de ontwikkeling van de economie goed weergeven, in dit onderzoek is daarbij gekozen voor de ontwikkeling van de economische groei (het BBP) en de regionaal economische groei. Daarnaast wordt een belangrijke invloed toegekend aan de bevolkingsontwikkeling. Omdat bevolkingsprognoses uitgaan van een op termijn krimpende beroepsbevolking, zal de beschikbaarheid van voldoende kantoorpersoneel in de toekomst een Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

33 belangrijke factor zijn in de ontwikkeling van de kantorenmarkt. Een kantoororganisatie zal zich in de toekomst vermoedelijk daar vestigen waar voldoende beschikbaarheid van kantoorpersoneel aanwezig is. De beschreven macro-economische variabelen zullen in de data analyse in hoofdstuk 4 worden gebruikt als ontwikkelingscijfers waartegen de gevonden grootheden uit de data analyse tegen worden afgezet. Doel hiervan is om met behulp van ontwikkelingen in de economische groei en (beroeps)bevolking een handvat te kunnen realiseren aan de hand waarvan voorspellingen gedaan kunnen worden over het huisvestingsgedrag van kantoorgebruikers. Als tweede belangrijke variabele voor de ontwikkeling van de kantorenmarkt zijn de vastgoedeconomische variabelen beschreven, teneinde het huisvestingsgedrag van kantoorgebruikers beter in kaart te kunnen brengen. Daarbij zijn drie hoofdkenmerken onderscheiden, die van invloed zijn op huisvestingsgedrag, te weten: Gebied, Gebouw en Gebruiker. De gebiedskenmerken zijn ingedeeld op locatie en bereikbaarheidsprofiel. De gebouwkenmerken omvatten de bouwperiode, grootteklasse en huurprijs. Ook werden huurtermijn en duurzaamheid hier besproken, maar vanwege het ontbreken van een goede registratie van genoemde kenmerken is ervoor gekozen om deze in dit onderzoek niet verder mee te nemen. Ten slotte wordt voor het gebruikerskenmerk de SBI branchecode indeling gebruikt in 12 categorieën. Op de volgende pagina is in een tabel nog een keer de voor deze scriptie gehanteerde indeling van vastgoedeconomische variabelen samengevat. Locatietype

Gebiedsindeling Bereikbaarheidsprofiel

Gebouwindeling Grootteklasse 1. Gebouwd voor 1. < 400 m2 1945 Bouwjaar

Gebruikers indeling Huurprijs

1. Centrum locatie

1. < 750 m afstand tot Intercity station

2. Kantoorlocatie

2. < 750 m afstand tot stoptrein station

2. 1946 – 1979

3. Woonwijklocatie

3. Als 1 en < 1 km afstand van een snelweg afrit

3. 1980-1992

4. Bedrijventerreinlocatie

4. Als 2 en < 1 km afstand van een snelweg afrit

4. 1993-2002

4. Transport en opslag

5. > 750 m afstand tot een station en < 1 km afstand van een snelweg afrit

5. 2003 tot heden

5. Communicatie

6. > 750 m afstand tot een station en > 1 km afstand van een snelweg afrit.

2. Tussen 400 en 2.500 m2 3. > 2500 m2

1. Nieuwe huurtransactie

1. Industrie

2. Huurverlenging

2. Bouw

3. Handel

6. Bank- en verzekeringsweze n

7. Financiële diensten 8. Zakelijke diensten 9. Computerbedrijve n 10. Overheid 11. Onderwijs gezondheidszorg 12. Overige dienstverlening


34 3. Beschrijving van de transacties in het onderzoeksgebied Ter afbakening van het onderzoeksgebied voor deze scriptie is het aantal te onderzoeken steden waarop bovengenoemde indeling wordt losgelaten, beperkt tot de vier grote steden van Nederland en haar randgemeenten. De vier grote steden hebben samen met hun randgemeenten een kantorenvoorraad van ruim 19 mln. m2 (Bak, 2010). Dit is ruim 40% van de Nederlandse kantorenvoorraad. Op basis van deze omvang moet een redelijk betrouwbaar beeld van de kantorenmarkt verkregen kunnen worden. Voor elk van de vier grote steden is per stad de beschikbare database van DTZ Zadelhoff Research ingedeeld naar de in hoofdstuk 2 onderscheiden gebieds-, gebouwen gebruikerskenmerken gedurende de periode 1990 tot en met 2010. Om het onderzoeksgebied beter te kunnen begrijpen en de kenmerken van de vier gebieden in kaart te brengen wordt hieronder beknopt besproken welke karakteristieken in de vier verschillende steden en hun omliggende randgemeenten m.b.t. de kantorenmarkt zijn te onderscheiden, aan de hand van de drie G’s Gebied, Gebouw en Gebruiker. 3.1 De kantorenmarkt in het onderzoeksgebied De omvang van de kantorenmarkten in de vier grote steden en hun randgemeenten De totale Nederlandse kantorenmarkt is volgens cijfers van Rudolf Bak ultimo 2008 circa 46,8 mln. m2 groot. Daarvan is circa 39,8 mln. m2 in gebruik volgens cijfers van DTZ Zadelhoff. Naar verhouding is de omvang van de kantorenmarkt in Amsterdam het grootst. Amsterdam heeft een kantorenmarkt ter grootte van circa 5,9 mln. m2. Dit is iets meer dan 12,5% van de totale Nederlandse kantorenmarkt. Met de randgemeenten Amstelveen, Diemen en Duivendrecht komt dit aantal op ca. 6,9 mln. m2, hetgeen 14,7% van de totale Nederlandse kantorenmarkt is. Den Haag is in omvang de 2e kantorenmarkt van Nederland en hier omvat de kantorenvoorraad circa 5,3 mln. m2 (inclusief randgemeenten), waarna Rotterdam (ruim 4 mln. m2, 8,6%) en Utrecht (3,2 mln. m2, 6,8% van de totale voorraad) volgen. De vier grote steden en hun randgemeenten hebben daarmee een voorraad van circa 19,3 mln. m2 kantoorruimte. Dit is ruim 41% van de totale Nederlandse kantoorvoorraad. Voor het onderhavige onderzoek lijkt deze onderzoekspopulatie groot genoeg om gefundeerde uitspraken over de Nederlandse kantorenmarkt te kunnen doen. Recente ontwikkelingen in de kantorenmarkten in de vier grote steden Sinds het uitbreken van de crisis in het najaar van 2008 heeft de kantorenmarkt in Nederland een scherpe terugval in opname van kantoormeters laten zien. Figuur 3.1 kantooropname vier grote steden volgens DTZ

Bron: DTZ, 2010


35 Uit cijfers van DTZ Zadelhoff blijkt dat in 2009 wederom minder kantoorruimte is verhuurd dan in 2008, met uitzondering van Den Haag. Dit heeft een grote impact op de beschikbaarheid van kantoorruimte en de daarmee gepaard gaande keuzevrijheid voor kantoorgebruikers. Uit eerdere periodes waarin de kantorenmarkt zich als zeer ruim kwalificeerde, was een opwaartse trend waarneembaar van verhuizing naar betere kantoorgebouwen. De gebouwen die niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen worden verlaten en zijn – zonder grondige opknapbeurt – niet meer verhuurbaar. Kenmerken per regio: Amsterdam In de regio Amsterdam is ruim 5,5 miljoen m2 kantoorruimte in gebruik en dit gebied heeft een leegstandspercentage van ca. 16,5% (DTZ Zadelhoff, 2010). Amsterdam heeft zich de laatste jaren ontwikkeld tot het financiële hart van Nederland en heeft zich op de Zuidas daarnaast ook ontwikkeld tot het juridisch adviescentrum van Nederland. De belangrijkste kantorenlocaties zijn door DTZ Zadelhoff aangegeven op bijgevoegde plattegrondtekening van Amsterdam:

Kenmerken per regio: Rotterdam De regio Rotterdam omvat medio 2010 ruim 3,8 miljoen m2 kantoorruimte in gebruik, waarvan nu ca. 13,8% leegstaat. Rotterdam is vanoudsher een havenstad en dus meer gericht op handel/transport en industrie dan op de zakelijke dienstverlening. De belangrijkste kantorenlocaties staan op onderstaande kaart aangegeven (DTZ Zadelhoff, 2010).


36 Kenmerken per regio: Den Haag De Haagse regio kenmerkt zich door een omvangrijke aanwezigheid van de overheid. Deze sector is in de periode van 2000 tot 2010 verantwoordelijk voor ca. 50% van de totale kantorenopname in deze regio. In de Haagse regio is ca. 5,4 miljoen m2 kantoorruimte in gebruik, waarbij het leegstandspercentage op 11,5% uitkomt. Dit is – samen met Utrecht - het laagste percentage van de vier grote steden. De belangrijkste kantorenlocaties staan op onderstaande kaart aangegeven (DTZ Zadelhoff, 2010).

Kenmerken per regio: Utrecht De Utrechtse kantorenmarkt is van de vier grote steden de kleinste markt. Er is medio 2010 ruim 3 miljoen m2 kantoorruimte in gebruik en het leegstandspercentage bedraagt hier medio 2010 nog maar 11,2%. Utrecht is een gewilde vestigingslocatie vanwege haar centrale ligging midden in Nederland. De belangrijkste kantorenlocaties staan op onderstaande kaart aangegeven (DTZ Zadelhoff, 2010).


37

3.2 Gebiedskenmerken van de transacties en vaststelling van het onderzoeksgebied De typologie in kantoorgebieden, zoals gemaakt in hoofdstuk 2, heeft geleid tot een indeling op 24 gebiedstypologieën die voor dit onderzoek zijn toegepast op de vier grote steden en haar randgemeenten. Er is in dit onderzoek voor gekozen om het onderzoeksgebied niet strikt op de gemeentegrenzen van de vier grote steden af te bakenen. Steden en hun randgemeenten groeien steeds meer naar elkaar toe en verschillende bedrijven en kantorenparken lopen over de gemeentegrenzen heen. Als voorbeelden zijn bijvoorbeeld te noemen Diemen en Amsterdam Zuidoost, Maarssen en Utrecht Lage Weide, Rotterdam Alexander en Capelle a/d IJssel, of Leidschendam met Den Haag Mariahoeve en Voorburg. Dit was reden om naast de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht ook de randgemeenten bij het onderzoeksgebied te betrekken. De randgemeenten, die aan het onderzoeksgebied zijn toegevoegd, zijn: • • • •

Voor Amsterdam: Amstelveen en Diemen Voor Rotterdam: Schiedam, Vlaardingen en Capelle aan den IJssel Voor Den Haag: Wassenaar, Voorburg, Leidschendam en Rijswijk Voor Utrecht: Maarssen en Nieuwegein

Badhoevedorp en Lijnden bleken in de database slechts 17 transacties te vermelden en zijn, mede omdat deze plaatsen tot de gemeente Haarlemmermeer behoren, niet in de selectie opgenomen. Waar vanaf hier in dit onderzoek een van de vier grote steden wordt genoemd, wordt daarmee de stad met haar randgemeenten bedoeld, of wordt de aanduiding stadsregio gebruikt. Zoals in hoofdstuk 2 is aangegeven, is een hoofdtypologie op locatie gemaakt, waaraan een bereikbaarheidstypologie is gekoppeld. Dit leidt tot 4 x 6 = 24 verschillende gebiedstypologieën waarin is getracht om alle kantoortransacties en huurverlengingen in te delen. De in hoofdstuk 2 opgestelde locatietypen met bereikbaarheidsprofielen blijken niet in alle stadsregio’s op dezelfde wijze voor te komen, of althans noteren geen transacties op die locaties. Daardoor zijn in stadsregio Amsterdam 17 gebieden te onderscheiden waarin kantoorgebouwen voorkomen, in stadsregio Rotterdam zijn dit er 18, stadsregio Den Haag telt er 16 en in stadsregio Utrecht zijn 12 gebieden te onderscheiden, alle ingedeeld op postcode. Deze indeling is terug te vinden in bijlagen 58, waar hier verder kortheidshalve naar wordt verwezen. -

locatietype

Hieronder is terug te zien hoe de verdeling per locatietype en per stedelijk gebied zich verhoudt. Figuur 3.2 Verdeling database alle transacties 1990 – 2010 naar locatietype en stadsregio


38 Uit deze verdeling valt op dat kantorenlocaties veruit de favoriete locatie voor huurtransacties in kantoorgebouwen zijn. Van alle transacties vindt 47% plaats op een kantorenlocatie, gevolgd door centrumlocaties met 28%, woonwijklocaties zijn goed voor 14% van de transacties waarna er 11% overblijft voor bedrijfsterreinen. Maar regionaal zijn wel verschillen waarneembaar. In Amsterdam en - in mindere mate - in Utrecht zijn meer specifieke kantorenlocaties aanwezig, waardoor daar ook verhoudingsgewijs meer transacties plaatsvinden dan in het centrum. In het centrum van de twee andere stadsregio’s worden verhoudingsgewijs meer transacties gedaan. Figuur 3.3 Verdeling database alle transacties naar locatietype en stadsregio in onderzoeksperiode 2003‐2007 en 2008‐2010

Daarbij valt op dat het aantal transacties in het centrum van Rotterdam en Den Haag de afgelopen twee onderzoeksintervallen aan een verdere opmars is begonnen, waardoor in Rotterdam nu in de laatste twee onderzoeksperioden (2003-2007 en 2008-heden) de meeste transacties in het centrum plaatsvinden. In Amsterdam is ook sprake van een stijging maar hier blijven de kantorenlocaties veel dominanter aanwezig. In alle situaties spelen transacties in woonwijken en op bedrijventerreinen een kleinere rol. -

bereikbaarheidsprofiel

Indeling op bereikbaarheidsprofiel toont aan dat het leeuwendeel van de transacties juist niet plaatsvindt op locaties die binnen 750 meter van een station gelegen zijn of binnen 1 km afstand van een snelweg afrit liggen. Figuur 3.4 Verdeling database alle transacties naar bereikbaarheidsprofiel en stadsregio


39 De belangrijkste conclusies ten aanzien van het bereikbaarheidsprofiel zijn: 1. De meeste transacties vinden plaats in gebieden die niet in de nabijheid van een stationslocatie of snelwegafrit liggen. Een logische gevolgtrekking van het feit dat statistisch gezien er minder gebouwen langs een snelwegafrit of binnen het bereik van een stationslocatie staan en er dus ook minder transacties plaatsvinden. 2. Van de onderscheiden bereikbaarheidsprofiel locaties is de snelweglocatie in alle stadsregio’s meer favoriet dan een stationslocatie. 3. Een intercity stationslocatie is meer favoriet dan een stoptreinstations locatie. Verder wordt duidelijk, dat een aantal van de in hoofdstuk 2 onderscheiden locatie typologieën en/of bereikbaarheidsprofielen bijna niet voorkomt, vaak zijn de hier geregistreerde transacties dan ook unieke locaties voor een specifiek gebruik. Wanneer we de transacties op bereikbaarheidsprofiel bezien in de loop van de onderzoeksperiode dan valt op dat er weinig verschuivingen zijn te zien en dat de transacties zich in alle periodes in ongeveer dezelfde verhoudingen voordoen, zoals onderstaand aangegeven. Alleen Utrecht gedraagt zich afwijkend, omdat zich hier bijna geen combinatie categorieën stoptrein en snelweg/station voordoen, waardoor het aandeel overig in Utrecht hoger is. Tabel 3.1 Transacties ingedeeld naar bereikbaarheidsprofiel Totaal IC station

11,4%

stoptreinstation

6,0%

snelweg/ic

4,0%

snelweg/stoptrein

6,0%

snelweg

28,4%

overig

44,3%

Totaal

100%

Op de volgende locaties vinden geen of nauwelijks kantorentransacties plaats: 1. Centrumlocaties met een IC of stoptreinstation met een snelweg afrit, behalve in Den Haag; 2. Woonwijklocaties met een IC station, al dan niet in combinatie met een snelwegafrit; 3. Bedrijventerrein locaties met een IC of stoptreinstation zonder directe nabijheid van een snelwegafrit, behalve in Rotterdam. 4. Kantorenlocaties met een IC of stoptreinstation komen in Utrecht niet voor. In bijlage 5-8 zijn van de vier grote steden de locatie en bereikbaarheidsprofielen op postcode gebied ingedeeld, waar hier verder kortheidshalve naar wordt verwezen. 3.3 Gebouwkenmerken van de transacties in het onderzoeksgebied Zoals in hoofdstuk 2 is aangegeven, heeft het type gebouw – naast het type gebied waarin het gebouw is gelegen - invloed op de huisvestingskeuzes van een kantoorgebruiker. Omdat veroudering van kantoorgebouwen en kantoorgebieden steeds sneller verloopt, is in hoofdstuk 2 een indeling vastgesteld op basis van de ouderdom van kantoorgebouwen aan de hand van wijziging in de bouwregelgeving van Nederland, in casu de invoering van het Bouwbesluit en het Nieuwe bouwbesluit. De meeste transacties in de onderzoeksperiode hebben plaatsgehad in gebouwen die zijn gebouwd in de periode 1980 – 1992. Zie hiervoor figuur 3.5. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

40 Figuur 3.5 Verhouding transacties naar bouwjaar per stadsregio en totaal

Zoals uit deze grafiek blijkt zijn per stadsregio grote verschillen waarneembaar: in Utrecht is van alle transacties 57% afkomstig uit bouwjaar 80-92, terwijl in Rotterdam dit aandeel blijft steken op 32%. In Rotterdam zijn de meeste transacties afkomstig uit gebouwen uit de periode 1946-1979 (35%), wat een logisch gevolg is van de wederopbouw na de tweede wereldoorlog. Tenslotte valt in de regio Den Haag nog het relatief hoge percentage op van gebouwen van voor 1945. Wanneer de transacties per transactietijdvak worden geselecteerd op bouwjaar, dan valt op dat de panden uit bouwjaren 1980 – 1992 in alle transactie periodes favoriet zijn, behalve in de periode 1998 – 2002, wanneer panden uit de bouwperiode 1993 – 2002 tot de meeste transacties leiden. Bijzonder genoeg valt daarna op dat in de jaren daarna het aandeel transacties uit de bouwperiode 1980 – 1992 even groot blijft als voor panden die zijn gebouwd na 1993. Ook valt op dat panden uit de periode voor 1945 de laatste drie jaar zich in een stijgende interesse mogen verheugen. Vond in de periode 19982002 nog slechts iets meer dan 3,5% van de transacties plaats in een gebouw van voor 1945, in de periode 2008 tot heden is dat percentage verdrievoudigd naar 11,5%. Transacties in gebouwen met een bouwjaar tussen 1945 en 1980 blijven vrij stabiel. In alle periodes ligt dit iets boven de 20%. Figuur 3.6 Verdeling bouwjaar naar locatietype per stadsregio


41

De opbouw van de verschillende wijken (en dus ook het ontstaan van locatietypen) is naar verschillende bouwperiodes terug te herleiden. Hieronder volgt een korte uiteenzetting van de gebieden in het onderzoeksgebied en in welke periode zij tot stand zijn gekomen. De meeste gebouwen uit een bepaalde periode zullen in onderstaande wijken zijn terug te vinden. In figuur 3.6 blijkt de verschillende verdeling per regio. Periode voor 1945 Zoals uit de grafieken blijkt staan in de centra van de steden de meeste gebouwen uit de periode vóór 1945. Rotterdam is hierin een (logische) uitzondering. Daarnaast zijn de woonwijken daaromheen de locatie waar gebouwen uit deze periode het meeste voorkomen. In sommige van deze voormalige statige woonwijken is de kantorenfunctie inmiddels diep geworteld, zoals in delen van Amsterdam Zuid, Utrecht Maliebaan en Rotterdam Scheepvaartkwartier. Deze gebouwen kenmerken zich door een relatief hoogwaardig voorzieningenniveau, waarin representatieve kantoorfuncties plaatsvinden. In deze gebouwen worden ook hoge huurniveaus behaald. Periode 1946 - 1979 Gedurende de jaren van de wederopbouw na de tweede wereldoorlog werd er vooral functioneel en zo snel mogelijk gebouwd. De kantoorgebouwen uit deze periode zijn eenvoudig en zonder grondige renovatie voldoen deze gebouwen niet meer voor een kantoororganisatie uit de 21e eeuw. Deze gebouwen staan vaak rondom het stadscentrum en op die plekken in het stadscentrum waar door de oorlog open plekken zijn ontstaan (vooral in Rotterdam). Uit de jaren ’60 en ’70 is daarnaast een grote kantorenvoorraad aanwezig in de randgebieden rondom het centrum van de steden, in de toenmalige uitbreidingswijken, zoals langs de ring west en zuid van de A10 in Amsterdam, omgeving Wibautstraat tot Station Amstel, Diemen. In Den Haag is de bouw uit deze periode veel meer verspreid door de stad, alleen in Rijswijk is duidelijk een concentratie van de bouw uit deze periode terug te vinden. Rotterdam laat een verspreid beeld zien van de kantorenbouw uit deze periode, vooral in het centrum van de stad en de uitbreidingswijken van deze periode, zoals Rotterdam Alexander. In Utrecht heeft ook voor 1980 een grootschalige nieuwbouw in het centrum plaatsgehad (Hoog Catharijne en Wijk C). Daarnaast stammen uit deze periode ook de kantorenontwikkelingen in Overvecht, Maarssen (Bisonspoor) en Kanaleneiland. Periode 1980 - 1992 In deze periode begon de kantorenmarkt zich verder te professionaliseren en begon de zakelijke dienstverlening te groeien, met als gevolg een toenemende behoefte aan kantoorruimte. De Amsterdamse kantorennieuwbouw werd verder uitgebreid in de wijken langs de A10 West en Zuid, waarbij het WTC en het Atrium werden gebouwd, vond verdichting en vernieuwbouw plaats in het centrum, en werden nieuwe locaties tot ontwikkeling gebracht, zoals Amsterdam Zuidoost, Teleport, Riekerpolder en Amstel Business Park. In Den Haag vonden opnieuw verspreid door de stad diverse nieuwbouwontwikkelingen plaats, en de verdere uitbreiding van de Rijswijkse Plaspoelpolder, Broekpolder, en werd een begin gemaakt met de ontwikkeling van Forepark en Laakhaven. In de Rotterdamse regio kwam de uitbreiding van het Hoofdweggebied en Rotterdam Alexander tot stand, werden de eerste kantoorgebouwen in Rivium en Brainpark ontwikkeld en vond verdere vernieuwbouw plaats in het centrum van de stad. In Utrecht vond in deze periode de voltooiing plaats van de nieuwbouw in het centrum (stationsgebied, Hoogh Boulandt, La Vie, wijk C), evenals verdere nieuwbouw in Overvecht en Kanaleneiland. Ook in Lage Weide en Lunetten vonden nieuwbouwontwikkelingen plaats en werd een begin gemaakt met de ontwikkeling van kantorenpark Rijnsweerd. Nieuwegein kende veel kantoornieuwbouw in deze periode. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

42

Periode 1992 - 2003 In 1992 werd het bouwbesluit van kracht. Dit betekende dat nieuwbouw aan bepaalde standaard eisen moest gaan voldoen. In Amsterdam werden de wijken die in de vorige periode tot ontwikkeling kwamen verder voltooid. Nieuwe kantorenlocaties werden ontwikkeld in Amsterdam Noord en op de IJ oevers, de Omval, Weespertrekvaart en langs de A9 bij Amstelveen. Den Haag e.o. laat hetzelfde beeld zien als in Amsterdam, dus een verder ontwikkeling van de locaties die in vorige periodes al in ontwikkeling waren gebracht. Nieuwe kantoorlocaties werden ontwikkeld in Rijswijk (Hoornwijck), Den Haag Nieuw Centrum (Resident) en Binckhorst (Maanweg e.o.). Ook in Rotterdam werden de wijken die in de vorige periode tot ontwikkeling kwamen, verder voltooid. Als grootste nieuwe kantorenlocatie werd de Kop van Zuid ontwikkeld en kwamen er een Brainpark II en III. Tenslotte, ook Utrecht ging door met de ontwikkeling van al ingezette ontwikkelingen van gebieden. Als nieuwe ontwikkelingslocatie werd met Papendorp gestart en werd o.a. Park Voorn in De Meern ontwikkeld. Periode 2003 – heden Dit tijdvak kenmerkt zich door een aanscherping van het bouwbesluit, het Nieuwe Bouwbesluit 2003 trad in werking en daarmee werd de kwaliteit van gebouwen weer verder verhoogd. In Amsterdam werd in deze laatste periode met de grootschalige kantoorontwikkeling op de Zuidas een aanvang gemaakt en vonden op Zeeburg kantoorontwikkelingen plaats. In Den Haag was de grootste nieuwbouwlocatie het Beatrixkwartier. Verder groeiden de ontwikkelingen in Laakhaven, Hoornwijck en Nieuw Centrum. Rotterdam bouwde verder door op de Kop van Zuid en bouwde nieuw op Fascinatio. Ook in bestaande kantorenlocaties zoals Brainpark, Rivium en Alexander werden nieuwe kantoorgebouwen ontwikkeld. Tenslotte, in Utrecht werd in deze periode Papendorp verder tot ontwikkeling gebracht en kwamen nieuwe kantoorontwikkelingen bij Stadion Galgenwaard tot bloei. Samenvattend, een aantal locaties in de stadsregio’s omvat een mix van bouwstijlen uit diverse perioden. Daarom zijn deze wijken misschien ook wel juist aantrekkelijk vanwege de diversiteit die er uit spreekt. Een aantal andere wijken stamt duidelijk uit een bepaalde periode en deze wijken hebben daardoor allemaal dezelfde kenmerken qua bouweisen, bouwstijl en voorzieningenniveau. Dit kan polariserend werken op de verhuurbaarheid van de kantoorgebouwen die in een dergelijke wijk gelegen zijn, zowel positief als negatief. Zoals uit de keuzecriteria van STOGO blijkt (zie figuur 2.11) behoort representativiteit (afwerkingniveau van het interieur en uitstraling van het exterieur - ook de omgeving) tot een van de belangrijkste keuzecriteria die tot een huisvestingsbeslissing leiden. Deze criteria zijn vooral te vinden in de nieuwere kantoorgebouwen, maar juist ook in de oude kantoorvilla’s van voor de tweede wereldoorlog. Deze laatstgenoemde groep gebouwen is geschikt om een duurzaamheidsslag in te maken, omdat het huurniveau groene investeringen rechtvaardigt en deze gebouwen gewild zijn bij groepen die een groen imago voorstaan. Transactiegrootte Een tweede indelingscategorie die we bij gebouwen huurkenmerken in hoofdstuk 2 hebben onderscheiden, is de indeling naar transactiegrootte. Naar transactie grootte categorie ontstaat de volgende indeling voor huurtransacties voor de gehele onderzoeksperiode van 1990 - 2010:


43

Tabel 3.2. Transactiegrootte nieuwe huurtransacties per stadsregio en totaal Transactie grootte

Amsterdam

Haag

< 400 m2

1241

464

874

721

3300

401 tot 2500 m2

2565

996

1588

1340

6489

474

246

213

215

1148

4280

1706

2675

2276

10937

29,0%

27,2%

32,7%

31,7%

30,2% 59,3%

> 2500 m2 Totaal < 400 m2

Rijnmond

Utrecht

Totaal

401 tot 2500 m2

59,9%

58,4%

59,4%

58,9%

> 2500 m2

11,1%

14,4%

8,0%

9,4%

10,5%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Totaal

Bijna 90% van alle huurtransacties vindt plaats in metrages onder de 2500 m2, alleen in de regio Den Haag is dit percentage ca. 5% lager. Doordat de overheid een duidelijk stempel op de Haagse markt drukt en deze sector over het algemeen grotere metrages opneemt, is deze afwijking van het landelijk gemiddelde verklaarbaar. Over de verschillende tijdvakken heen wordt een bijzonder beeld geconstateerd in de huurtransacties. In de periode 1998 – 2002 is gemiddeld 17,7% van alle huurtransacties een metrage groter dan 2500 m2, terwijl de metrages onder de 400 m2 maar een aandeel van 7,8% hebben. In het tijdvak 2003 – 2007 stijgt het aandeel van de metrages onder de 400 m2 spectaculair naar 44% om in het huidige tijdvak 2008 – heden zelfs naar 54% te stijgen! Zie figuur 3.20. Figuur 3.20 aantal transacties naar grootteklasse

Het aandeel van verhuurmetrages tussen 400 – 2500 m2 zakt van 74% naar 40% in het huidige tijdvak. Metrages > 2500 m2 zakken terug van 18% naar 6% in het huidige tijdvak. Een verklaring voor de spectaculaire stijging van de opname van kleine metrages tot 400 m2 kan gevonden worden in de stijging van het aantal kleine organisaties tot 10 medewerkers enerzijds, zoals eerder in dit hoofdstuk werd aangetoond, en het wegvallen van de vraag naar grote kantoorruimtes door de intrede van “het nieuwe werken” (geen vaste werkplek meer, thuiswerkbeleid), alsmede krimp van de grotere organisaties. Huurprijsontwikkeling In hoofdstuk 2 is als derde huurkenmerk de huurprijs aangegeven. Op basis van de transacties uit de database van DTZ Zadelhoff is een vergelijking van de huurprijzen gemaakt op basis van bouwjaar, transactiegrootte en locatie type. Dit resulteert in de onderstaande grafieken. Huurprijzen bezien naar bouwjaar van het gebouw leidt tot de volgende conclusies: Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

44 1. in gebouwen van voor 1945 liggen huurprijzen gemiddeld hoger dan voor gebouwen uit de periode 1946-1979, waarna voor latere bouwperioden een graduele stijging van de huurprijzen zichtbaar is voor elke bouwperiode. 2. In de regio Amsterdam zijn de huurprijzen duidelijk hoger dan in de drie andere stadsregio’s, waarbij het huurprijsverschil met nieuwbouw uit de periode na 2003 duidelijk groter is geworden. Figuur 3.7 Gemiddelde huurprijzen naar bouwperiode

Wanneer de huurprijsontwikkeling wordt bekeken in de verschillende transactietijdvakken per verschillende stadsregio’s, verdeeld naar transactiegrootte dan valt op dat bij transacties groter dan 2.500 m2 in bijna alle situaties een hogere huurprijs wordt gerealiseerd dan bij transacties die een kleiner metrage betreffen. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de keuze voor huur van kleinere metrages groter is en dat dus de concurrentie voor dergelijke transacties heviger is, of andersom geredeneerd, het aanbod voor grote metrages is kleiner, waardoor de prijs per m2 omhoog ging. Figuur 3.8 Gemiddelde huurprijzen naar transactiegrootte per transactietijdvak

In onderstaande vier grafieken is de huurprijsontwikkeling naar transactiegrootte en transactietijdvak per stadsregio inzichtelijk gemaakt. Daarbij valt op dat transacties > 2500 m2 in de periode 2003-2007 alleen in de stadsregio’s Amsterdam en Den Haag een lagere gemiddelde huurprijs realiseerden, dan transacties < 2500 m2. Een mogelijke verklaring voor dit verschil is, dat er een groter aanbod aan grote metrages beschikbaar was in deze regio’s waardoor de huurprijs onder druk kwam te staan.


45

Figuur 3.9 Gemiddelde huurprijzen naar transactiegrootte per transactietijdvak naar stadsregio

Tenslotte is de huurprijs bekeken naar locatietype en bereikbaarheidsprofiel. Hier blijkt de hoogste huurprijs te worden gerealiseerd op intercity stationslocaties. Met name in Amsterdam en Utrecht blijkt dit. Het beeld bij Den Haag is iets vertekend omdat Den Haag CS valt onder een IC station/snelweg locatie en in Rotterdam heeft de Intercity stationslocatie de strijd om de tophuurprijs nipt verloren aan de kantorenlocatie. Figuur 3.10 Gemiddelde huurprijzen naar locatie en bereikbaarheidsprofiel

De grafiek toont verder duidelijke regio verschillen per locatie type, met name de hoge huurprijs die in Amsterdam gerealiseerd wordt op locaties die niet in de nabijheid van een OV station of snelwegafrit zijn gelegen. Centrum en kantorenwijken zijn na de intercity stationslocatie (al dan niet in combinatie met snelwegafrit) de locaties waar de hoogste huurprijzen worden gerealiseerd. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

46 Vooruitlopend op de in paragraaf 3.4 te behandelen gebruikerskenmerken is in figuur 3.11 een overzicht te zien van de gerealiseerde huurprijs per sector in de periode 2003-2009. Figuur 3.11 Gemiddelde huurprijs per m2 voor nieuwe huurtransacties 2003-2009

Op basis van genoemde gegevens blijkt dat de laatste jaren de hoogste huurprijzen per m2 worden gerealiseerd bij transacties met gebruikers uit het banken verzekeringswezen, de financieel economische dienstverlening en de zakelijke dienstverlening. 3.4 Gebruikerskenmerken van de transacties in het onderzoeksgebied In de afgelopen 20 jaar heeft de economie zich in Nederland verder ontwikkeld tot een diensteneconomie en dat heeft zijn invloed gehad op de vraag naar kantoorruimte door de diverse gebruikers. In figuur 3.11 is uiteengezet hoe de kantooropname van m2 zich per sector verhoudt. Figuur 3.11 Opname kantoorruimte in m2 in Nederland 1990 – 2010 naar sector indeling

Sinds het midden van de jaren 90 wordt substantieel meer kantoorruimte opgenomen dan in de periode daaraan voorafgaand, een trend die begin jaren 90 al werd ingezet door de overheid. Sinds 2005 is het aandeel van de zakelijke dienstverlening zeer dominant in de opname van kantoorruimte. Tot de eeuwwisseling streden de diverse sectoren nog regelmatig met elkaar om de eer van de eerste plaats, waarna de overheid – net als in de beginjaren 90 - de eerste jaren van het nieuwe millennium overheerste. De vraag naar kantoorruimte bij de overheid is echter in 2010 volledig weggevallen. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

47 In de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen is een duidelijk verschil te zien tussen de diverse stadsregio’s. Figuur 3.12 Groei per jaar van het aantal kantoorbanen per regio

Bron: LISA, 2010

In figuur 3.12 is te zien, dat in de gebieden Amsterdam en Utrecht zich de afgelopen 5 jaar nog een sterke groei van het aantal kantoorbanen heeft voorgedaan, terwijl in de Rotterdamse en Haagse regio deze groei meer dan de helft kleiner was en momenteel weer in een krimp is veranderd. De vraag naar kantoorruimte zou – op basis van vorenstaande gegevens – dus het sterkst tot uiting moeten komen in Amsterdam en Utrecht, terwijl Rotterdam en in mindere mate Den Haag veel minder groei zouden moeten laten zien. De banengroei laat daarnaast een verschil in soort groei zien per stadsregio. Zie figuur 3.13. Figuur 3.13 Groei van het aantal kantoorbanen per regio, gesplitst naar grootte vestiging

Bron: LISA, 2010 Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

48 De belangrijkste conclusies uit bovenstaande vier grafieken zijn: 1. Groei van het aantal kleine bedrijven (< 10 werknemers) is in alle stadsregio’s een belangrijke oorzaak van de groei in de kantorenwerkgelegenheid, behalve in Rotterdam. 2. Bedrijven met meer dan 100 werknemers groeien met name in de regio Rotterdam, maar ook in Amsterdam en Utrecht. 3. De regio Amsterdam groeit in alle segmenten. 4. In Den Haag is de groei in 2009 praktisch geheel verdwenen. 5. De regio Utrecht laat in 2009 alleen nog groei zien in het segment kleine bedrijven. De verschillende ontwikkeling van het aantal kantoorbanen zal een verschillend effect hebben op de vraag naar kantoorruimte. -

Ontwikkeling kantoorbanen per sector

Zoals in hoofdstuk 2 aangegeven is de sterkste groei van het aantal banen aanwezig in de gezondheidszorg. Hoewel in 2008 wel een opleving van de vraag naar kantoorruimte in deze sector is waar te nemen, zal de groei van het aantal banen in deze sector zich met name afspelen in niet kantoorgerelateerde functies, waardoor in de opname van het aantal m2 kantoorruimte deze groei niet valt waar te nemen. Verder is in hoofdstuk 2 ingegaan op de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen in Nederland en de diversificatie in ontwikkeling in kantoorbanen bij financiële instellingen en de overheid. De laatste vijf jaar blijken de bedrijven in de informatie/communicatie en in de zakelijke dienstverlening het sterkst verantwoordelijk te zijn voor de groei, terwijl de financiële sector en de overheidsdiensten een krimp laten zien. De Haagse regio scoort in drie van de vijf branches negatief en daarmee laat deze regio de slechtste ontwikkeling zien van het aantal kantoorbanen. Ook de regio Rotterdam laat maar een bescheiden groei zien van de specifieke branches in de kantoorbanen en krimpt net als Den Haag in de branches financiële dienstverlening en overheid. Tenslotte laat ook Utrecht een terugval zien in het aantal banen in deze sector (respectievelijk -14%, -7% en -3%), terwijl in Utrecht toch ook veel financiële dienstverlening is gevestigd (SNS Reaal, ASR, Rabobank). In hoofdstuk 2 werd al duidelijk, dat het aantal vestigingen van financiële instellingen is teruggelopen. Echter groeit de financiële sector wel sterk in Amsterdam (+13%). De ontwikkeling van Amsterdam tot het financiële hart van Nederland komt daarmee duidelijk tot uitdrukking. Er is duidelijk sprake van een concentratie van deze sector in Amsterdam. Figuur 3.14 Groei per sector en per regio

Bron: LISA, 2010


49 De zakelijke dienstverlening laat overal een duidelijke groei van het aantal banen zien, maar in Rotterdam blijft deze significant achter ten opzichte van de drie andere steden en het landelijk gemiddelde. Het aantal overheidsbanen laat over het algemeen een beeld van krimp zien, variërend van een terugval in Den Haag (-4,8%), Rotterdam (-4,4%) tot in Amsterdam (-3,8%). Alleen in Utrecht is in die sector sprake van een zeer bescheiden plusje (0,3%). Landelijk gezien is er ook sprake van een kleine stijging. Tenslotte, de overige dienstverlening groeit kennelijk buiten de stadsregio’s harder dan in de stadsregio’s zelf, gelet op de verschillen in groeicijfers. Alleen in Utrecht blijkt hier sprake van een grote groei. Wanneer de transactie database wordt afgezet tegen de bedrijfssector waarin huurtransacties plaatsvinden dan blijkt per regio het volgende: Regio Amsterdam De opname cijfers van kantoorruimte in de afgelopen 20 jaar tonen in de Amsterdamse regio niet zoveel verschil met de landelijke ontwikkeling, die we al in de grafiek in 3.11 zagen. De forse groei van de zakelijke dienstverlening komt hier zeer nadrukkelijk uit naar voren. Verder valt op dat in de Amsterdamse regio ook de communicatie sector rond de eeuwwisseling veel m2 heeft opgenomen en dat met name de overheid in de Amsterdamse regio verhoudingsgewijs beduidend minder meters opneemt, maar in absolute getallen niet onderdoet voor de andere stadsregio’s. De top 5 (verantwoordelijk voor meer dan 60% van de totale opname in de Amsterdamse regio) ziet er als volgt uit: 1. 2. 3. 4. 5.

Zakelijke dienstverlening (26%) Bank en verzekeringswezen Financieel economische dienstverlening Communicatie Overige dienstverlening

Hoewel de overheid in 1993 en 2002 in Amsterdam de meeste m2 kantoorruimte opnam, is haar verhoudingsgewijze aandeel in de overige jaren zo beperkt dat dit geen plaats bij de top 5 rechtvaardigt. Voor een diepgaander overzicht wordt verwezen naar bijlage 10. Regio Rotterdam Zoals eerder in dit hoofdstuk al aangegeven is Rotterdam van oudsher meer gericht op handel, transport en industrie dan op de zakelijke dienstverlening. Toch blijkt dat beeld niet helemaal te kloppen, aangezien de afgelopen 20 jaar de pieken in kantooropname zijn veroorzaakt door de overheid en zakelijke dienstverlening en in mindere mate in de afgelopen vijf jaar door financieel economische dienstverlening, onderwijs / gezondheids-zorg en industrie. De top 5 van sectoren die het meeste kantoorruimte hebben opgenomen in de afgelopen 20 jaar zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

Zakelijke dienstverlening (20%) Overheid Industrie Financieel economische dienstverlening Onderwijs en gezondheidszorg

Deze top 5 is goed voor bijna 65% van de totale kantooropname in de regio Rotterdam. Voor een diepgaander overzicht wordt verwezen naar bijlage 10.


50 Regio Den Haag De opname van kantoorruimte in Den Haag laat weer een heel ander beeld zien dan Amsterdam en Rotterdam, vanwege de dominante rol die de overheid hier speelt. Het zal dan ook niet verbazen dat deze branche verantwoordelijk is voor verreweg de meeste opgenomen m2 kantoorruimte gedurende de gehele periode. Daarnaast in de sector communicatie (KPN, T-Mobile, Orange) verantwoordelijk voor een groot deel van de opname. De zakelijke dienstverlening blijft in de Haagse regio aanzienlijk achter in vergelijking met Rotterdam en Amsterdam. Ook een verschuiving naar een hoger marktaandeel voor de zakelijke dienstverlening in de laatste vijf jaar blijkt niet voor te komen in deze regio. De top 5 van sectoren die het meeste kantoorruimte in Den Haag hebben opgenomen in de afgelopen 20 jaar zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

Overheid (31%) Communicatie Zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Industrie

Deze top 5 is goed voor bijna 80% van de totale opname in de Haagse regio, zoals uit onderstaande grafiek blijkt. Opvallend is dat de vraag van de overheid in 2010 bijna geheel is weggevallen. Gelet op de bezuinigingsdrift van de regering, waarbij fors in het ambtenarenapparaat gesneden zal gaan worden, zal de vraag naar kantoorruimte door de overheid de komende jaren klein, zo niet nihil zijn. De Haagse kantorenmarkt zal hier ernstig onder te lijden hebben. Voor een diepgaander overzicht wordt verwezen naar bijlage 10. Regio Utrecht Utrecht heeft al sinds lange tijd een aantrekkingskracht op de zakelijke dienstverlening en de ict bedrijven. De “ict-bubble” zorgde eind jaren 90 voor een forse groei van de ict sector en voor een forse piek in de opname van kantoorruimte in de periode 1997 tot 2000. Utrecht bekleedde hierin al een sterke positie die in 1991 al zichtbaar was. Na de eeuwwisseling is er in 2003 (precies 5 jaar na de piek van 1998) nog even een opleving in de opname van de ict sector, maar is verder niet meer zo hevig teruggekomen in de Utrechtse regio. De opname van de ict sector is in deze regio wel duidelijk hoger dan in de andere markten. Rond 2005 blijkt de overheid in de Utrechtse regio voor een sterke groei van het opname cijfer kantoorruimte verantwoordelijk te zijn. Inmiddels is die vraag de laatste paar jaar weer weggeëbd. Daarnaast blijkt uit de cijfers dat de zakelijke dienstverlening - in overeenstemming met de landelijke trend - haar greep op de Utrechtse kantorenmarkt de laatste 3 jaar fors heeft verstevigd. De top 5 van de sectoren die verantwoordelijk zijn voor de meest opgenomen m2 kantoorruimte in Utrecht zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

Zakelijke dienstverlening (20%) Computerbedrijven Overheid Overige dienstverlening Onderwijs en gezondheidszorg

Bij elkaar vertegenwoordigen zij ca. 68% van de totale Utrechtse kantorenopname. De forse groei van de zakelijke dienstverlening en computerbedrijven in de Utrechtse regio leiden ertoe dat deze twee


51 samen in de afgelopen drie jaar verantwoordelijk waren voor meer dan 50% van de totale Utrechtse opname. Voor een diepgaander overzicht wordt verwezen naar bijlage 10. Figuur 3.15 opname van kantoorruimte in m2 in de vier stadsregio’s naar sector, totale periode

Samenvattend, de opname van m2 in de vier grote stadsregio’s kent de volgende karakteristieken in de afgelopen 20 jaar. 1. Amsterdam wordt zwaar gedomineerd door de zakelijke dienstverlening. Deze sector neemt meer dan 2x zoveel kantoorruimte op dan de nummer 2, het banken verzekeringswezen. 2. In Rotterdam is veel meer sprake van een gelijkmatige verdeling onder de diverse sectoren, met ook hier een nummer 1 positie voor de zakelijke dienstverlening en een tweede plaats voor de overheid. 3. In Den Haag is de overheid de grootste afnemer van kantoormeters, waarna de communicatiesector en zakelijke dienstverlening om de tweede plaats strijden. 4. Utrecht heeft net als Rotterdam een meer gelijkmatige verdeling over de sectoren, waarbij de ict sector (computerbedrijven) de meeste m2 voor hun rekening namen, op de voet gevolgd door de zakelijke dienstverlening en de overheid.


52 Gebruikers ingedeeld naar locatie type Zoals eerder aangegeven omvat de voor dit onderzoek gebruikte database ca. 40% van de kantoorvoorraad in Nederland. Tabel 3.3 Transacties per bedrijfssectoren ingedeeld naar locatietype Indeling naar locatie type

Totaal

Centrum locaties

Kantoren locaties

Woonwijk locaties

Bedrijventerrein locaties

Totaal

27,6%

47,3%

14,1%

11,0%

100,0%

industrie

5,2%

5,6%

3,8%

6,9%

5,4%

bouwnijverheid

0,9%

2,4%

1,6%

4,3%

2,1%

handel

4,8%

5,2%

5,4%

9,3%

5,5%

transport opslag

4,0%

2,0%

2,4%

5,8%

3,0%

communicatie

2,9%

4,6%

2,1%

7,2%

4,1%

bank verzekering

4,9%

5,7%

4,0%

1,2%

4,7%

fin econ dienstverl

6,4%

7,9%

5,0%

4,2%

6,7%

zakelijke dienstverl

33,7%

34,9%

29,1%

29,9%

33,2%

computerbedrijven

5,7%

10,6%

6,0%

12,5%

8,8%

overheid

9,6%

5,4%

8,1%

3,0%

6,7%

onderwijs gezondh

6,8%

6,4%

13,7%

5,2%

7,4%

15,1%

9,4%

18,9%

10,5%

12,4%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

overig

In de onderzoeksperiode van 1990 – 2010 zijn dat bijna 12.000 records. Daarvan bleek van ruim 500 records de branche van de organisatie niet te achterhalen, waardoor er effectief voor indeling naar sector ongeveer 11.500 records overblijven voor analyse. Voor een verhouding van de diverse sectoren wordt verwezen naar tabel. 3.3. Zoals verwacht, domineert de zakelijke dienstverlening alle gebiedslocaties. Toch valt er ook uit op te maken dat de overheid een voorkeur heeft voor centrum locaties en de computerbedrijven graag in kantoren- en bedrijventerreinlocaties zijn gehuisvest, terwijl communicatiebedrijven juist een voorkeur voor bedrijventerreinen hebben. De gezondheidszorg en onderwijs zijn het meest in woonwijken te vinden, wat gezien de aard van de activiteiten een logische conclusie is. Voor centrum- en kantorenlocaties volgt hieronder figuur 3.21 waaruit de voorkeur van de sectoren op deze locaties blijkt. Figuur 3.16 huurtransacties per sector in centrum- en kantorenlocaties


53

Voor woonwijken bedrijventerrein locaties wordt hieronder volstaan met de top 3 sectoren in deze gebieden. Woonwijk locaties Amsterdam 1 Zakelijke dienstverlening 34,1 % 2 Overige dienstverlening 16,2% 3 Onderwijs / gezondheidszorg 12,9%

Rotterdam Zakelijke dienstverlening 28,1% Overige dienstverlening 17,6% Onderwijs / gezondheidszorg 15,4%

Bedrijventerrein locaties Amsterdam 1 Zakelijke dienstverlening 36,2 % 2 Computer bedrijven 11,5%

Rotterdam Zakelijke dienstverlening 26,1% Transport en opslag 13,2%

Den Haag Zakelijke dienstverlening 28,1% Computer bedrijven 15,6%

Utrecht Zakelijke dienstverlening 28,7% Computer bedrijven 17,1%

3

Handel 12,4%

Communicatie bedrijven 14,4%

Overheid 10,4%

Overige dienstverlening 10,9%

Den Haag Zakelijke dienstverlening 28,3% Overige dienstverlening 17,2% Overheid 13,7%

Utrecht Overige dienstverlening 26,0% Zakelijke dienstverlening 24,2% Overheid 10,4%

Totaal Zakelijke dienstverlening 29,1% Overige dienstverlening 15,2% Onderwijs / gezondheidszorg 15,6%

Totaal Zakelijke dienstverlening 29,8% Overige dienstverlening 15,2% Overige dienstverlening 11,4%

Gebruikers ingedeeld naar bereikbaarheidsprofiel Ook op basis van een indeling op bereikbaarheid domineert in alle gevallen de zakelijke dienstverlening. Figuur 3.17 gebruikerskeuze bereikbaarheidsprofiel


54 Het ligt voor de hand dat de overheid vooral is gevestigd bij intercity stations, terwijl ook het bank en verzekeringswezen / financieel economische dienstverlening graag bij intercity stations is gehuisvest. Communicatie en computerbedrijven kiezen vaker voor een snelweglocatie. De keuzes zijn verklaarbaar. Enerzijds is het banken verzekeringswezen veel aangewezen op werknemers die met openbaar vervoer reizen en bureau werkzaamheden verrichten, terwijl anderzijds communicatie- en computerbedrijven meer gedetacheerd zijn en vaak mobiel moeten zijn en daarom graag op een goed bereikbare autolocatie gevestigd zijn. 3.5 Samenvatting In dit hoofdstuk is een beschrijving van het onderzoeksgebied gegeven, waarbij de verschillen in type gebied, gebouw en gebruiker per deelgebied zijn onderscheiden en hun ontwikkeling in de tijd. Geconstateerd werd dat de Amsterdamse kantorenmarkt verreweg de grootste markt is in Nederland, gevolgd door respectievelijk Den Haag, Rotterdam en Utrecht. In dit hoofdstuk zijn verder de randgemeenten vastgesteld. Gebied Ten aanzien van de in hoofdstuk 2 opgestelde locatie en bereikbaarheidsprofielen is gebleken dat transacties op kantorenlocaties het meeste voorkomen (47%) en daarnaast dat in Rotterdam, Den Haag en Amsterdam de centrum locaties in opmars zijn. Snelweglocaties blijken meer favoriet dan stationslocaties, behalve in Rotterdam en deze indelingen blijken in de loop der jaren weinig in verhouding te verschuiven. Gebouw De vier regio’s laten verschillen zien in de samenstelling naar bouwperiode. De meeste transacties hebben plaatsgevonden in gebouwen die zijn gebouwd in de periode 1980 – 1992, gemiddeld betreft dit 40% van de database. Alleen in Rotterdam zijn de meeste transacties verricht in gebouwen uit de bouwperiode van 1945-1979. Amsterdam kent relatief de meeste nieuwbouw, ruim éénderde van het totale transactiebestand is gebouwd na 1993, in Den Haag en Rotterdam ligt dit op ongeveer een kwart, het laagst is dit aandeel in Utrecht (20%). De laatste jaren is er een groeiende interesse in kantoorgebouwen van voor 1945. Ten aanzien van huurprijzen is gebleken dat de hoogste huurprijzen worden gerealiseerd in de nieuwste gebouwen, maar ook in de oude gebouwen die voor 1945 zijn gebouwd. Dit zijn over het algemeen zeer representatieve statige gebouwen die in trek zijn bij de zakelijke dienstverlening. Daarnaast is gebleken dat huurprijzen over het algemeen iets hoger liggen bij transacties > 2.500 m2 en dat transacties van kleine kantoorruimte < 400 m2 in de meeste transactietijdvakken wat achterblijft bij de overige transacties. Een verklaring hiervoor kan zijn dat het aanbod van kleine metrages veel groter is, waardoor de concurrentie heviger. Gebruiker De zakelijke dienstverlening is de dominante branche onder kantoorgebruikers (ca. 33%), waarbij is opgevallen dat sinds het midden van het afgelopen decennium de opname in m2 onder de zakelijke dienstverlening meer dan verdubbelde, en de opname van de andere branches is veelal op dezelfde jaar opname niveaus blijven steken. Door dieper in te zoomen op de gebruikerskenmerken en vooral in de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen is in dit hoofdstuk gebleken dat de groei van het aantal kantoorbanen per stadsregio sterk verschilt. Terwijl het gemiddelde voor Nederland en ook Amsterdam en Utrecht in de periode 2005-2009 in totaal ca. 10% is gestegen, bleef de Haagse en Rotterdamse regio steken op ca. 3%. Daarbij bleek dat in Rotterdam de groei van kleine kantoororganisaties veel geringer is dan die van de Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

55 overige drie stadsregio’s. Ook de ontwikkeling van het aantal banen per branche verschilt per stadsregio. In alle regio’s groeit de zakelijke en overige dienstverlening, terwijl het aantal overheidsbanen in alle regio’s krimpt. Dat geldt ook voor de financiële dienstverlening met uitzondering van Amsterdam waar de financiële dienstverlening een sterke groei heeft laten zien. Hieruit blijkt de versterking van Amsterdam als het financiële hart van Nederland. Gebruikers nemen in toenemende mate kleinere metrages tot 400 m2 op. Dit aandeel is in het laatste onderzoekstijdvak gestegen naar boven de 50%. Verder viel op dat in de regio Den Haag de transacties groter zijn dan in de overige steden. Omdat de overheid hier een dominante rol speelt in de opname van m2 kantoorruimte en de overheid over het algemeen grotere metrages afneemt is dit een logische verklaring voor de afwijking in de Haagse regio. Tenslotte blijkt dat de zakelijke dienstverlening haar dominante positie die zij sinds het begin van de eeuw heeft ingenomen verder heeft uitgebreid, onder meer vanwege het wegvallen van de vraag naar kantoorruimte van de overige branches.


56 4. Beoordeling van huurverlengingstransacties in de database Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van de database van DTZ Zadelhoff Research. Uit deze database is een selectie gemaakt voor alle transacties in kantoorruimte die vallen in de transactie categorieën huurtransactie en huurverlenging. Daarnaast is een selectie gemaakt van transacties in de vier stadsregio’s, zoals in hoofdstuk 3.2 al vastgesteld en is de periode van onderzoek beperkt tot de periode 1990 tot en met 2010. Dit heeft geleid tot een database met de navolgende omvang. Tabel 4.1. Omvang database huurtransacties en huurverlengingen, totale periode

Omvang database Abs. Stadsregio Amsterdam Haaglanden Rijnmond Utrecht Totaal

In %

transacties 4280 1706 2675 2276

huurverlengingen 316 120 153 158

10937

747

Stadsregio Amsterdam Haaglanden Rijnmond Utrecht Totaal

transacties 39,1% 15,6% 24,5% 20,8%

huurverlengingen 42,3% 16,1% 20,5% 21,2%

100,0%

100,0%

Helaas is het aantal huurverlengingstransacties in de database aanzienlijk kleiner dan het aantal huurtransacties. De reden hiervoor is dat huurverlengingen minder gemakkelijk geregistreerd worden. Hiervoor bestaan een aantal oorzaken: 1. Als huurverlengingen stilzwijgend ingaan (door gebruikmaking van een optie of verlengingstermijn) vindt meestal geen registratie plaats, omdat er geen bemiddelaars bij betrokken zijn. 2. Actieve huurverlengingen worden vaak uit onderhandeld door de huurder en verhuurder zonder tussenkomst van een makelaar of bemiddelaar. Daardoor vindt ook meestal geen registratie plaats. 3. Vooral in de periodes langer dan 5 jaar geleden zijn bijna geen huurverlengingstransacties geregistreerd, aangezien die vaak niet gezien werden als opname. Inmiddels is het denken hierover veranderd en uit de gegevens van de database valt op dat de afgelopen 5 jaar de registratie van huurverlengingen sterk is verbeterd. De database is vervolgens gescreend en aangevuld, zoals postcodegegevens, bouwjaren en adressen. Verder zijn classificatie criteria aan de database toegevoegd voor: 1. Transactiejaar tijdvak, zoals in 1.4 afgebakend, met daaraan toegevoegd de perioden 19901992 en 1993-1997; 2. Gebieds-, gebouwen gebruikerskenmerken, zoals in hoofdstuk 2 vastgesteld; 3. Regio indeling in regio’s Amsterdam, Haaglanden, Rijnmond en Utrecht, zoals hierboven aangegeven; 4. Bouwjaar categorie 5. M2 transactiegrootte categorie


57

Verdeeld over de eerder vastgestelde onderzoeksintervallen is de database als volgt opgebouwd: Figuur 4.1 Samenstelling database naar onderzoekstijdvak en regio

Zoals uit bovenstaande valt op te maken is het aantal huurverlengingstransacties in de database in de laatste twee periodes het grootst en is helaas het aantal huurverlengingstransacties in de eerste twee tijdvakken (1990-1997) gering. Deze periode wordt daarom voor huurverlengingen buiten beschouwing gelaten, waardoor over huurverlengingen in wisselende samenstelling alleen conclusies kunnen worden getrokken uit de tijdvakken 1998-2002, 2003 – 2007 en 2008 – 2010. Uit de samenstelling van de database valt verder op dat het aantal huurverlengingstransacties in woonwijken en op bedrijventerreinen vrij gering is. Daarom zullen vooral de huurverlengingen in centrum- en kantorenlocaties verder worden geanalyseerd. 4.1 Macro-economische variabelen - Ontwikkeling van het BBP Uit het vergelijken van de trends van de macro-economische variabelen met de trends in aantal huurtransacties en verlengingen kan worden geconcludeerd dat er een beperkte samenhang bestaat tussen de groei van de economie (groei BBP) en de opname van m2 kantoorruimte. Na de dip van de economie in 2001 wordt in de jaren daarna een terugval van de opname in m2 kantoorruimte geconstateerd en met het aantrekken van de economie daarna zien we ook een stijging van de opname. De exorbitante stijging in opname van m2 kantoorruimte zoals die in de periode 2005 tot 2007 is te zien, staat echter in geen verhouding tot de in die jaren beperkte groei van de economie. Kantoorgebruikers hebben in deze periode een grote hoeveelheid meters opgenomen met het oog op verdere groei van de economie. Deze bleef echter uit. De negatieve economische groei in 2009 heeft niet geleid tot het volledig wegvallen van de vraag naar kantoorruimte. Op zich is dit ook verklaarbaar. In hoofdstuk 2 werd geconcludeerd dat huurovereenkomsten in Nederland vaak voor 5 of 10 jaar worden afgesloten en als in 2008 toevallig een contract net afliep, zal de betreffende organisatie toch een nieuwe overeenkomst moeten afsluiten. Met betrekking tot transacties in huurverlengingen valt op dat tijdens de laatste economische neergang een explosieve stijging van het opgenomen metrage in huurverlengingen is terug te zien. In een eerdere economische teruggang (2001) is in heel kleine mate deze stijging van het aantal huurverlengingen ook waarneembaar in 2002, maar het aantal geregistreerde huurverlengingen is te klein om daaruit een verantwoorde conclusie te kunnen trekken.


58 In 2009 zijn voor het eerst in de geschiedenis meer m2 in huurverlengingstransacties opgenomen dan in nieuwe huurtransacties. Er is dus sprake van een trendbreuk. Voor het eerst hebben organisaties ervoor gekozen om in overwegende mate te besluiten tot het verlengen van hun contract op de bestaande locatie. Wanneer de bevolkingsontwikkeling en dan vooral de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen wordt vergeleken met de opname van m2 kantoorruimte dan volgt hieruit hetzelfde beeld als hiervoor al omschreven bij de groei van het BBP. Zie figuur 4.2. Figuur 4.2 Opname van m2 gesplitst in huurtransacties en huurverlengingen vs. economische groei en banenontwikkeling

Er blijkt een afname van de opname van m2 in een huurverlenging in tijden van economische groei, terwijl in een periode van economische neergang het opgenomen metrage van huurverlengingen stijgt. Daarnaast is de groei van de economie, uitgedrukt in groei van het BBP, landelijk en regionaal vergeleken met de opname van aantal m2 per jaar. Dit is in onderstaande vier regio grafieken aangegeven. Figuur 4.3 Opname van m2 gesplitst in huurtransacties en huurverlengingen vs. (regionale) economische groei


59 Opvallend is dat in 2009 in alle vier regio’s het aantal m2 dat is opgenomen als huurverlenging het metrage van nieuwe huurtransacties overstijgt. Dit is nog niet eerder voorgekomen. Enerzijds komt dit omdat gebruikers momenteel liever gehuisvest blijven op de huidige locatie dan in de onzekere economische situatie zich in een nieuwbouw avontuur of andere nieuwe huisvestingslocatie te storten, maar het kan ook niet worden ontkend dat de grotere aandacht van de markt voor huurverlengingen heeft geleid tot een betere registratie hiervan. Verder blijkt ook dat de groei in huurverlengingen in alle regio’s in 2005 een voorlopig hoogtepunt beleefde en in 2006 en 2007 een terugval meemaakte. De economie groeide in die periode, en het opgenomen metrage in nieuwe huurtransacties groeide dientengevolge ook in die periode. Alleen de Haagse regio vertoont hier een afwijkend beeld, zowel in ontwikkeling van de economische groei als in het opgenomen metrage huurtransacties vs. huurverlengingen omdat de Haagse regio veel meer overheidsgerelateerd is en daardoor minder afhankelijk van de economische ontwikkeling. In Utrecht valt de opname van m2 in nieuwe huurtransacties en huurverlengingen in het jaar 2006 terug, terwijl de regionale economische groei is gestegen. Een gebrek aan voldoende aanbod lijkt hierbij de verklaring en in 2007 wordt genoemde terugval dan ook weer ruimschoots ingehaald. -

Ontwikkeling van de beroepsbevolking en aantal kantoorbanen

De andere macro-economische variabele, de ontwikkeling van de bevolking en dan vooral de beroepsbevolking en het aantal kantoorbanen hebben niet zozeer een invloed op de groei van het aantal huurverlengingen. De ontwikkeling van het aantal kantoorbanen is wel van invloed op de vraag naar kantoorruimte, maar dit vertaalt zich juist in een groei of krimp van de organisatie. Dit houdt in de regel in, dat een kantoorgebruiker te krap of te ruim is gehuisvest voor de uitbreiding of krimp van de organisatie, hetgeen zal inhouden dat de kantoorgebruiker op zoek gaat naar een andere huisvesting. Er zijn natuurlijk tal van varianten op dit thema mogelijk, maar voor deze scriptie wordt er vanuit gegaan dat elke ontwikkeling in groei of krimp van kantoorbanen zal leiden tot een veranderde ruimtevraag van een kantoorgebruiker en zal dus leiden tot huuropzegging en een nieuwe huurtransactie. Een nul ontwikkeling van het aantal kantoorbanen of een situatie die daar dichtbij ligt, zal de optimale situatie zijn voor het verlengen van een huurovereenkomst. Bijgaand is in figuur 4.4 de vergelijking uitgewerkt voor de zakelijke dienstverlening, de sector waarin de meeste transacties plaatsvinden, zowel in nieuwe als in huurverlengingstransacties. Figuur 4.4 Groei van de opname van m2 in zakelijke dienstverlening vs. banengroei in de zakelijke dienstverlening


60 Hoewel er een toename van het aantal opgenomen huurverlengings m2 is te zien in de periode 2003 en 2005 (waarin weinig groei van het aantal banen) zijn er te weinig overeenkomsten om van een negatieve correlatie te kunnen spreken. Voor nieuwe huurtransacties is de correlatie coëfficiënt – 0,23 en voor huurverlengingen -0,22, dus is er geen sprake van een verband. Van de overige sectoren zijn de financiële sector en de communicatie sector nog onderzocht en deze leverden eveneens geen verband op. Daarop is besloten de overige sectoren niet meer te onderzoeken. 4.2 Vastgoedeconomische variabelen In hoofdstuk 2 zijn de vastgoedeconomische variabelen benoemd die van invloed zijn op de beslissingen omtrent bedrijfshuisvesting: Gebied, Gebouw en Gebruiker zijn daarbij de hoofdthema’s. In dit hoofdstuk zullen de vastgoedeconomische variabelen worden beoordeeld op hun invloed op huurverlengingen en in samenhang met elkaar worden vergeleken. Paragraaf 4.2.1 gaat over de Gebiedskenmerken: locatietype en bereikbaarheidsprofiel, alsmede hun onderlinge samenhang met de stadsregio. In de daarop volgende paragraaf worden de drie Gebouw kenmerken onder de loep genomen: Bouwjaar, Transactiegrootte en Huurprijs, waarna ook bij deze kenmerken de samenhang met de gebiedskenmerken wordt beoordeeld. Tenslotte onderscheiden we in de laatste paragraaf het Gebruikerskenmerk, de sector of branche volgens SBI waarna deze ook in samenhang tot de gebieds- en gebouw kenmerken wordt besproken. In alle paragrafen worden daarnaast ook de transactie periodes met elkaar vergeleken. 4.2.1 Vastgoedeconomische variabelen: Gebiedskenmerken van huurverlengingen Op basis van de criteria die in hoofdstuk 2 zijn opgesteld voor de locatie- en bereikbaarheidstyperingen, is aan elke record in de database een label toegekend. In hoofdstuk 3 is al aangegeven wat de verdeling van het aantal transacties was per regio en per locatie type en bereikbaarheidsprofiel. a. Gebiedskenmerk: locatietype Tabel 4.2 Percentage aantal huurverlengingen naar locatie type

In procenten

Huurverlenging

Ter vergelijking : nieuwe transacties

Centrum

26,8%

27,2%

Kantorenlocatie

54,8%

47,5%

Woonwijk

9,8%

14,0%

Bedrijventerrein

8,7%

11,3%

100,0%

100,0%

Wanneer huurverlengingstransacties worden bekeken op hun locatietype, dan valt op dat er procentueel meer huurverlengingen plaatsvinden op kantorenlocaties. Daarentegen zijn woonwijken en bedrijventerreinen minder in trek voor een huurverlenging. b. Gebiedskenmerk: bereikbaarheidsprofiel Voor wat betreft het bereikbaarheidsprofiel komen de verhoudingsgetallen voor huurtransacties en huurverlengingen meer met elkaar overeen voor zover het de intercity en stoptrein stationslocaties betreft. Huurverlengingen vinden wel vaker plaats op een snelweg locatie. Deze locatie vertoont een Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

61 stijgende voorkeur bij huurverlengingen ten koste van de categorie “overig”. In onderstaande tabel is een en ander weergegeven. Tabel 4.3 Percentage aantal huurverlengingen naar bereikbaarheidsprofiel

In procenten

Huurverlenging

Ter vergelijking : nieuwe transacties

11,4%

11,4%

Stoptreinstation

IC station

7,1%

6,0%

snelweg/ic

5,4%

4,0%

snelweg/stoptrein

6,6%

6,0%

Snelweg

33,6%

28,4%

Overig

36,0%

44,3%

100%

100,0%

c.

Gebiedskenmerk: stadsregio

De geconstateerde verhoudingsgetallen wijken per regio enigszins van elkaar af. In Amsterdam vinden huurverlengingen veel vaker plaats in kantorenlocaties, terwijl men in Rotterdam een sterkere voorkeur heeft voor het centrum van de stad. Figuur 4.4 Samenstelling database huurverlengingen naar locatietype

Dit beeld komt overeen met wat we al eerder zagen bij de huurtransacties in genoemde regio’s. Zie hiervoor figuur 4.4 en vergelijk deze met figuur 3.2. De meeste huurverlengingen vinden plaats in een kantorenlocatie, maar in Amsterdam wel ruim 20% vaker dan in Rotterdam, waar weer meer transacties en verlengingen in het centrum plaatsvinden. Dit beeld wijkt niet af van de regio verdeling voor nieuwe verhuurtransacties. Verder valt in de locatie typologie op dat in Rotterdam en Den Haag verhoudingsgewijs ook in het centrum meer huurverlengingen plaatsvinden dan bij de database analyse van nieuwe huurtransacties. Ten aanzien van het bereikbaarheidsprofiel wordt duidelijk dat bij de snelweg- en overige locaties de meeste huurverlengings transacties plaatsvinden. Verder valt de relatief hoge score van (zowel intercity als stoptrein) stationslocaties op bij huurverlengingen in Rotterdam. De verlengingstransacties vinden hier veel evenwichtiger verdeeld plaats tussen stations- en snelweglocaties. Daarnaast valt voor Utrecht op dat – ondanks (of misschien wel dankzij) de centrale ligging in Nederland – de bereikbaarheidskenmerken stationslocatie of snelweglocatie niet domineren boven locaties die niet aan een dergelijk profiel voldoen.


62

Figuur 4.5 Samenstelling database huurverlengingen naar bereikbaarheidsprofiel

d. Gebiedskenmerken: stadsregio, locatietype en bereikbaarheidsprofiel: Ontwikkelingen in tijdvak 2003-2007 en 2008-2010 Hoewel huurverlengingen de afgelopen drie jaar in alle vier stadsregio’s nog steeds het meeste voorkomen op kantorenlocaties, is de dominantie van dit locatietype in alle vier regio’s afgenomen ten gunste van centrum locaties. Omdat de database voor huurverlengingen voor woonwijken en bedrijventerreinen te klein is, worden er verder geen conclusies getrokken uit de verschillen die in de tijdvakperiodes hieronder te zien zijn. Figuur 4.6 Huurverlengingen naar locatietype per regio in tijdvakken 2003-2007 en 2008-2010

Met betrekking tot de bereikbaarheidsprofielen wordt duidelijk dat het beeld in de twee tijdsperioden zeer verschillend is. Huurverlengingen op snelweglocaties worden in het laatste tijdvak populairder, met uitzondering van Rotterdam. In ieder geval zijn snelweglocaties duidelijk meer favoriet in geval van een huurverlenging dan in geval van een nieuwe huurtransactie (vergelijk paragraaf 3.2), en stijgt dit aandeel in het laatste tijdvak in Amsterdam naar boven de 40% (combinaties met stationslocaties meegenomen). In Rotterdam zakt het snelweg aandeel juist, maar het aandeel is nog altijd fors hoger dan bij de nieuwe huurtransacties. In alle stadsregio’s met uitzondering van Utrecht is de snelweg locatie in de laatste twee onderzoeksperioden het populairste bereikbaarheidsprofiel voor een huurverlenging. De voorkeur voor een stationslocatie is aanzienlijk kleiner en ook niet groter dan bij nieuwe huurtransacties. De nabijheid van een station speelt dus voor de gemiddelde kantoorgebruiker een niet zo grote rol in de keuzecriteria bij een huurtransactie. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

63

Figuur 4.7 Huurverlengingen naar bereikbaarheidsprofiel per regio in tijdvakken 2003-2007 en 2008-2010

4.2.2.

Vastgoedeconomische variabelen: Gebouwkenmerken van huurverlengingen

In hoofdstuk 2 zijn de drie belangrijkste criteria voor de factor gebouwkenmerken vastgesteld: bouwjaar, transactiegrootte en huurprijs. In deze paragraaf worden achtereenvolgens de kenmerken in de database met elkaar gekruist en met de gebiedskenmerken uit de vorige paragraaf. a. Gebouwkenmerken: bouwjaar per stadsregio Van alle 747 huurverlengingsrecords is van 30 records het bouwjaar niet achterhaald. Daardoor zijn de huurverlengingen op 717 records geanalyseerd voor bouwjaar. In onderstaande tabel is de verdeling over de bouwperiodes aangegeven. Tabel 4.4 Verdeling van het aantal huurverlengingen naar bouwjaar per stadsregio Amsterdam

Rotterdam

Haag

Utrecht

Totaal

In %

Ter vergelijking: transacties

Tot 1945

32

4

14

8

58

8,1%

8,3%

1946 - 1979

60

41

20

25

146

20,4%

22,4%

1980 - 1992

114

71

59

91

335

46,7%

40,4%

1993 - 2002

72

33

21

25

151

21,1%

19,9%

3,8% 100,0%

9,0% 100,0%

Periode

2003 - heden

20

1

4

2

27

Totaal

298

150

118

151

717

Zoals ook al in hoofdstuk 3 bij de huurtransacties werd gesignaleerd, vinden de meeste transacties – ook bij huurverlengingen – plaats in gebouwen uit de bouwperiode 1980 – 1992. Uit de periode 2003 tot heden zijn nog weinig huurverlengingen geregistreerd in de database, wat een gevolg kan zijn van de huurtermijn waarop huurcontracten worden afgesloten. Ook hier valt het relatief grote aandeel in de periode 1945-1980 op in de regio Rotterdam – net als bij de nieuwe huurtransactie database. Verder valt op dat in Amsterdam relatief minder huurverlengingen in de bouwperiode 1980-1992 plaatsvinden en verhoudingsgewijs ten opzichte van de andere stadsregio’s meer plaatsvinden in de periode 1993 – heden. Uit de laatste kolom uit tabel 4.4 blijkt dat de verdeling van het aantal huurverlengingen over de bouwjaarperiodes redelijk overeenkomt met de bouwjaarverdeling die werd geconstateerd bij nieuwe huurtransacties. De correlatie coëfficiënt bedraagt hier 0,94 dus een sterk verband tussen de bouwjaar populaties is daarmee aangetoond. Er kan daarmee worden geconcludeerd dat er geen Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

64 wezenlijke voorkeursverschillen voor bouwjaren in de database aanwezig zijn tussen een huurtransactie en een huurverlenging. Figuur 4.8 huurverlengingen naar bouwperiode

Vanwege de beperkte omvang van de database voor huurverlengingen, geeft deze -uitgesplitst naar bouwjaar en per stadsregio - een dermate kleine omvang dat op basis van deze gegevens onvoldoende mogelijkheden bestaan om algemene conclusies per stadsregio te kunnen doen. b. Gebouwkenmerken: bouwjaar: Ontwikkelingen in tijdvakken 1998-2002, 2003-2007 en 2008-2010 Figuur 4.9 geeft aan hoe de ontwikkeling van het aantal transacties tussen nieuwe huurtransacties en huurverlengingen zich verhoudt in de twee laatste tijdvakken van dit onderzoek. Figuur 4.9 Percentage huurtransacties en huurverlengingen naar bouwjaar per transactietijdvak

Hierbij valt direct op dat bij nieuwe huurtransacties het aandeel van gebouwen uit de periode 19451979 en 1980-1992 op hetzelfde opname niveau blijft, terwijl bij de huurverlengingen de gebouwen uit de periode 1980-1992 duidelijk minder favoriet worden ten gunste van gebouwen uit de bouwperiode 1993-2002. Een verklaring voor de constante hoge opname voor nieuwe transacties bij gebouwen uit de periode 1945-1979 en 1980-1992 is vermoedelijk, dat deze gebouwen na renovatie weer opnieuw worden verhuurd. Dit verklaart ook waarom er een afname van het aantal huurverlengingen uit de periode 1980-1992 is terug te zien, omdat deze gebouwen na opzegging van de huurovereenkomst beschikbaar zijn voor renovatie. Ook valt op dat gebouwen uit de periode van voor 1945 zich zowel bij nieuwe transacties als huurverlengingen mogen verheugen in een stijgende belangstelling.


65 c.

Gebouwkenmerken: transactiegrootte

In hoofdstuk 3.4 werd geconstateerd dat het aantal transacties boven de 2500 m2 ongeveer 10% van het totaal aantal nieuwe transacties bedroeg. Wanneer dezelfde transactie grootte indeling wordt gebruikt voor huurverlengingen dan is een duidelijk verschil waarneembaar tussen huurtransacties boven de 2500 m2, zoals die werden geconstateerd in hoofdstuk 3 en huurverlengingen boven de 2500 m2. Tabel 4.5 Aantal huurverlengingen per stadsregio naar transactiegrootte Naar grootte

Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Utrecht

Totaal

51

14

22

23

110

205

65

97

92

459

60

41

34

43

178

316

120

153

158

747

< 400 m2

16,1%

11,7%

14,4%

14,6%

14,7%

401 tot 2500 m2

64,9%

54,2%

63,4%

58,2%

61,4%

< 400 m2 400 tot 2500 m2 > 2500 m2 Totaal

> 2500 m2 Totaal

19,0%

34,2%

22,2%

27,2%

23,8%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

In het bijzonder valt op dat in Den Haag relatief meer huurverlengingen gerealiseerd worden in grotere metrages dan in de overige drie stadsregio’s en metrages onder de 400 m2 in Den Haag relatief minder voorkomen. In Amsterdam is in bijna 20% van alle gevallen sprake van een huurverlenging voor metrages boven 2500 m2 en in de twee overige stadsregio’s ligt dit hier nog boven, in Utrecht zelfs meer dan een kwart van alle huurverlengingstransacties. Dit doet vermoeden dat grote kantoororganisaties meer genegen zijn om tot huurverlenging over te gaan. De hogere kosten voor de organisatie die met een verhuizing van doen hebben speelt hierin vermoedelijk een rol. Kleinere organisaties zijn daarin toch een stuk flexibeler. De correlatie coëfficiënt tussen de twee populaties bedraagt echter 0,87, hetgeen een redelijke samenhang suggereert. d. Gebouwkenmerken: transactiegrootte Ontwikkelingen in tijdvakken 1998-2002, 2003-2007 en 2008-2010 Wanneer de ontwikkelingen door de tijd heen worden bekeken valt op dat een toename van het aantal kleine transacties onder de 400 m2, zoals werd geconstateerd bij nieuwe transacties in hoofdstuk 3, bij huurverlengingen geheel afwezig is. Het aantal huurverlengingen tot 400 m2 blijft in de onderzoeksperiode 2008-2010 op het zelfde niveau als in de periode daaraan voorafgaand. Het aandeel huurverlengingen in metrages boven de 2500 m2 komt in de periode 2003 – 2007 op 29% van alle huurverlengingstransacties uit, aanzienlijk hoger dan de 8% die in deze intervalperiode bij de huurtransacties werd geconstateerd. Figuur 4.10 kan worden vergeleken met figuur 3.20. Figuur 4.10 Aantal huurverlengingen naar grootte klasse


66 Samenvattend kunnen we stellen dat kantoorvestigingen met een omvang van meer dan 2.500 m2, vaker kiezen voor een huurverlenging dan een nieuwe huurtransactie. Tegelijkertijd zien we dat kantoorvestigingen tot 400 m2 duidelijk veel minder vaak kiezen voor een huurverlenging en dus kennelijk voor een nieuwe huurtransactie gaan. e. Gebouwkenmerken: transactiegrootte, afgezet tegen gebiedskenmerken locatietype en bereikbaarheidsprofiel Kijkend naar de transactiegrootte per gebiedskenmerken, dan blijkt praktisch geen verschil tussen de populatie van nieuwe huurtransacties en huurverlengingen, ingedeeld op locatietype. De correlatie coëfficiënt tussen beide populaties bedraagt 0,96376. De meeste huurverlengingen > 2.500 m2 blijken plaats te vinden in kantorenwijken, terwijl verlengingen < 400 m2 juist relatief vaker in het centrum plaatsvinden. Bezien naar bereikbaarheidsprofiel is een zelfde beeld zichtbaar, de correlatie coëfficiënt bedraagt hier 0,94397. Hier komen > 2.500 m2 verlengingen duidelijker vaker voor op een intercity stationslocatie, al dan niet in combinatie met een snelweg. Verlengingen < 400 m2 laten geen voorkeur voor een bereikbaarheidsprofiel zien. f.

Gebouwkenmerken: transactiegrootte, afgezet tegen gebouwkenmerk bouwjaar

Voor transacties kleiner dan 2500 m2 is zowel bij nieuwe transacties als bij huurverlengingen de bouwperiode 1980-1992 favoriet. De meeste transacties in deze transactiegrootte worden in gebouwen gerealiseerd uit deze bouwperiode. Bij nieuwe huurtransacties is de bouwperiode 19932002 favoriet voor transacties > 2500 m2. 35% van alle transacties > 2500 m2 vindt plaats in een gebouw uit deze periode. Voor huurverlengingen verschuift de favoriete bouwperiode voor > 2500 m2 transacties terug naar de periode 1980-1992. Figuur 4.11 Transactiegrootte per bouwjaarperiode, bij huurtransacties en -verlengingen

g. Gebouwkenmerken: Huurprijs Als eerste moet ten aanzien van dit gebouwkenmerk een opmerking worden gemaakt over de significantie. Tabel 4.6 Database aantal records huurprijzen van huurverlengingen Transactieperiode

Totaal

Adam*

Rdam*

Haag*

Utrecht*

1993‐1997

79

23

17

15

24

1998‐2002

88

42

15

16

15

2003‐2007

178

51

34

42

51

2008‐2010

53

26

9

6

12

398

142

75

79

102

Totaal Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

67 De registratie van huurprijzen van huurverlengingen heeft maar beperkt plaatsgevonden. Daardoor is van slechts 398 records de huurprijs van de huurverlenging bekend. De significantie van de resultaten uit het onderzoek ten aanzien van huurprijzen van huurverlengingen is daardoor beperkt. In hoofdstuk 2 zijn voor de diverse stadsregio’s de tophuurprijzen in 2010 aangegeven, en in hoofdstuk 3.4 is de gemiddelde huurprijs op gebiedskenmerk per stadsregio ook al aangegeven. In figuur 4.12 is de gemiddelde huurprijs voor huurtransacties en -verlengingen aangegeven in de vier onderzoekstransactie perioden. Waar in de jaren ’90 de huurverlengingshuurprijs gemiddeld fractioneel boven de huurtransactie huurprijs lag, is dat in de periodes daarna omgedraaid. Alleen in de stadsregio Rotterdam treedt dat beeld niet op. Samenvattend is voor dit onderzoek vast te stellen, dat de gerealiseerde huurprijzen bij huurverlengingen gemiddeld lager liggen dan voor nieuwe huurtransacties. Figuur 4.12 Gemiddelde huurprijs bij huurtransacties (HT) en huurverlengingen (HV) per transactieperiode

h. Gebouwkenmerken: Huurprijs Afgezet tegen gebiedskenmerken locatietype en bereikbaarheidsprofiel In hoofdstuk 3.3 is omschreven waar de hoogste huurprijzen werden gerealiseerd. In onderstaande figuur 4.13 is aangegeven wat de gemiddelde huurprijs is naar locatietype en bereikbaarheidsprofiel. In vergelijking met figuur 3.9 valt op dat – net als bij nieuwe transacties - ook bij huurverlengingen de huurprijs op stationslocaties het hoogste is, gevolgd door de centrum en kantorenlocatie. Figuur 4.13 gemiddelde huurprijzen van huurverlengingen naar gebiedskenmerken


68 De correlatie coëfficiënt met de matrix voor huurprijzen van nieuwe huurtransacties is 0,96 en geeft dus een sterke samenhang aan tussen huurprijzen die bij huurtransacties en bij huurverlengingen worden gerealiseerd. Eerder in hoofdstuk 3 en 4 werd al vastgesteld dat de locaties waar de meeste transacties – zowel nieuw als verlenging – plaatsvinden, de centrum- en kantorenlocaties zijn. Op centrum locaties blijken de huren per m2 in geval van een huurverlengingstransactie tussen de 5 en 7% hoger te liggen dan bij een nieuwe huurtransactie, maar in het laatste onderzoeksinterval (2008-2010) is de huurprijs per m2 bij huurverlengingen in het centrum een fractie lager dan bij nieuwe verhuur. Op kantorenlocaties is al sinds het tijdvak 2003-2007 sprake van een lagere huurprijs per m2 bij huurverlengingen dan bij nieuwe verhuur. De huur ligt bij huurverlenging op deze locatie tussen de 5 en 8% lager dan bij een nieuwe transactie. Ook op intercity stationslocaties ligt de huurprijs bij huurverlengingen sinds het tijdvak 2003-2007 ca. 10% lager dan bij nieuwe huurtransacties. Tenslotte, op snelweglocaties was de huurprijs lange tijd fractioneel hoger bij huurverlengingen dan bij nieuwe transacties, maar in het laatste tijdvak is de huurverlengings huurprijs per m2 ca. 10% lager dan voor nieuwe transacties. Figuur 4.14 Huurprijsontwikkeling van nieuwe transacties (NT) en huurverlengingen (HV) naar de belangrijkste locaties en bereikbaarheidsprofielen

Concluderend kan worden gesteld dat de huurprijs van een huurverlengingstransactie sinds het laatste tijdvak 2008-2010 in alle situaties lager ligt dan de huurprijs van een nieuwe huurtransactie. In de daarvoor liggende tijdvakken was de huurprijs bij huurverlengingen nog regelmatig gelijk of hoger dan bij nieuwe verhuur. Zie hiervoor figuur 4.14. a. Gebouwkenmerken: Huurprijs Afgezet tegen gebouwkenmerk bouwjaar In hoofdstuk 3.3 bleek dat huurprijzen van kantoorruimte, gesplitst naar bouwperiode, het hoogste zijn in de meest recente bouwperiode, en het laagst in de periode 1945-1979. De huurprijzen van gebouwen die vóór 1945 zijn gebouwd liggen vaak weer op het hoogste niveau of daar vlak onder. In figuur 4.15 is terug te zien, hoe deze ontwikkeling zich bij huurverlengingen voordoet. Een paar opmerkingen daarover vooraf: de huurprijs database van huurverlengingen bedraagt 398 records en is dus relatief klein. Daarnaast is de bouwjaarperiode 2003-2010 te klein om als resultaat te presenteren, maar is voor de volledigheid in deze figuur meegenomen. Vooral valt de hogere huurprijs bij huurverlengingen van oude kantoorgebouwen uit de periode vóór 1945 op in de stadsregio Amsterdam. De hier gerealiseerde huurprijs is aanzienlijk hoger dan bij nieuwe huurtransacties voor gebouwen uit dezelfde bouwperiode. De cijfers voor Rotterdam uit deze bouwperiode zijn vanwege de beperkte omvang niet bruikbaar. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

69 Figuur 4.15 Huurprijzen van huurverlengingen in Euro per m2 naar bouwperiode

Verder kan worden gesteld dat huurprijzen van huurverlengingen in gebouwen uit de periode 19801992 gemiddeld altijd lager liggen dan in gebouwen uit de periode 1993 – 2002. Wanneer de gemiddelde huurprijzen van huurverlengingen worden vergeleken met de huurprijzen die worden gerealiseerd voor nieuwe huurtransacties dan valt op dat de huurprijzen per bouwjaar periode niet wezenlijk van elkaar verschillen, met uitzondering van de transacties in gebouwen uit de bouwperiode voor 1945. Hier ligt de huurprijs bij een huurverlenging gemiddeld ruim 14% hoger dan bij een nieuwe huurtransactie. Wanneer huurprijs verschillen tussen huurtransacties en huurverlengingen worden vergeleken per transactieperiode, dan blijkt dat in Amsterdam huurverlengingen over het algemeen een ca. 3% lagere huurprijs noteren dan nieuwe huurtransacties, terwijl in Rotterdam en Den Haag de verschillen minimaal zijn. Utrecht echter noteert bij huurverlengingen hogere huurprijzen bij huurverlenging, behalve in de transactieperiode 2008-2010, waar de huurverlengings huurprijzen ca. 4% lager liggen dan bij nieuwe transacties. b. Gebouwkenmerken: Huurprijs Afgezet tegen gebouwkenmerk transactiegrootte In hoofdstuk 3.3 werd geconstateerd dat in de meeste stadsregio’s de huurprijs van nieuwe huurtransacties voor ruimten < 400 m2 lager ligt dan voor transacties > 400 m2. Uit de database gegevens voor huurverlengingen is een dergelijke trend waarneembaar voor alle steden, behalve Amsterdam, waar de huurprijs voor huurverlengingen van kleine ruimten < 400 m2 gemiddeld juist hoger ligt dan grotere metrages. Zie hiervoor grafiek 4.16. Figuur 4.16 Huurprijsontwikkeling van huurverlengingen naar transactiegrootte


70 c.

Gebouwkenmerken: huurprijs Ontwikkelingen in tijdvakken 1998-2002, 2003-2007 en 2008-2010

In tegenstelling tot wat in hoofdstuk 3.4 werd geconstateerd ten aanzien van de ontwikkeling van huurprijzen van transacties < 400 m2 is in de huurprijsontwikkeling van huurverlengingstransacties geen zelfde beeld terug te zien in de ontwikkeling van huurprijzen. Figuur 4.17 Huurprijsontwikkeling van huurverlengingen per transactiegrootte

Figuur 4.17 laat een zeer verdeeld beeld zien, waarbij juist in de laatste transactieperiode 2008-2010 de huurprijzen van ruimten < 400 m2 hoger liggen dan de huurprijzen van grotere metrages. De beperkte database en scheve verdeling per stadsregio is hier debet aan. Conclusies zijn hierover dan ook niet te trekken. De periode waarin de meeste huurprijzen van huurverlengingen bekend zijn, de periode 2003-2007, is in grafiek 4.18 verder uiteengezet. Opvallend in deze transactie periode is dat voor in alle stadsregio’s van alle transacties < 400 m2 de huurprijs bij een verlenging lager ligt dan bij een nieuwe transactie, bij de transacties tussen 400 en 2.500 m2 de huurprijs bij een huurverlenging juist hoger ligt en bij transacties > 2.500 m2 is de prijs bij een huurverlenging juist weer lager (met uitzondering van Den Haag). Een mogelijke oorzaak zou kunnen liggen in een stijging van het aantal bedrijven met tussen de 10 en 100 werknemers. Helaas was niet voor exact deze periode de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen beschikbaar, waardoor dit niet getoetst kon worden. Figuur 4.18 huurprijsvergelijking periode 2003-2007, totaal en per stadsregio


71 4.2.3 Vastgoedeconomische variabelen: Gebruikerskenmerken huurverlengingen In hoofdstuk 3 werd beschreven in welke sectoren de meeste kantoorruimte meters worden opgenomen in de vier stadsregio’s. In deze paragraaf worden de huurverlengingen per sector/branche nader geanalyseerd op basis van hun verhouding tot a. de regio, b. locatietype, c. bereikbaarheidsprofiel, d. bouwjaar, e. transactiegrootte en f. huurprijs. a. Gebruikerskenmerken: per sector naar stadsregio Als de database voor huurverlengingen wordt ingedeeld op basis van de in hoofdstuk 2 gedefinieerde gebruikers indeling dan blijkt dat de zakelijke dienstverlening in alle steden veruit domineert in het aantal transacties, met een belangrijke bijrol voor computerbedrijven in Amsterdam, voor de overheid in Den Haag en overige dienstverlening in Utrecht. Zie hiervoor tabel 4.7. In hoofdstuk 3 werd al duidelijk dat de zakelijke dienstverlening bij huurtransacties domineert. Bij de huurverlengingen is dit percentage nog verder gestegen. Verder blijkt dat de overige dienstverlening minder vaak tot een huurverlengingstransactie komt. Verder zijn de verschillen tussen huurtransacties en huurverlengingen per sector maar beperkt afwijkend van elkaar op dit totaal niveau. Tabel 4.7 Aantal huurverlengingstransacties per regio naar sector in procenten.

In procenten

Totaal 4 GS

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Ter vergelijking: nieuwe transacties

industrie

1

5,2%

2,8%

8,5%

10,0%

3,2%

5,3%

bouwnijverheid

2

1,7%

1,3%

1,3%

3,3%

1,9%

2,1%

handel

3

5,0%

6,6%

4,6%

2,5%

3,8%

5,6%

transport opslag

4

3,5%

1,3%

9,2%

4,2%

1,9%

3,0%

communicatie

5

3,7%

3,8%

2,0%

8,3%

1,9%

4,1%

bank verzekering

6

5,4%

7,0%

5,9%

0,8%

5,1%

4,7%

fin econ dienstverl

7

5,6%

6,0%

6,5%

2,5%

6,3%

6,8%


8

36,4%

41,1%

37,9%

28,3%

31,6%

32,9%

computerbedrijven

9

9,8%

13,3%

3,9%

4,2%

12,7%

8,7%

overheid

10

7,8%

3,5%

6,5%

23,3%

5,7%

6,6%

onderwijs gezondh

11

7,6%

5,7%

9,2%

6,7%

10,8%

7,4%

overig

12

8,3%

7,6%

4,6%

5,8%

15,2%

12,8%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Voor een verdere vergelijking van deze cijfers met de cijfers van alle huurtransacties wordt verwezen naar bijlage 11. In deze bijlage is ook een vergelijking tussen transactie en verlenging per regio opgenomen. In opname van m2 bezien, dan blijkt het aantal transacties dat plaatsvindt in de zakelijke dienstverlening over het algemeen een kleiner metrage te zijn, gelet op het veel lagere marktaandeel dat de zakelijke dienstverlening inneemt, gemeten naar aantal m2 opgenomen kantoorruimte. Eenzelfde beeld valt op bij computerbedrijven en de overige dienstverlening. De overheid, industrie en banken verzekeringswezen nemen relatief juist grotere metrages op. De grootste afnemers van m2 bij huurverlengingen zijn dan ook zakelijke dienstverlening, overheid en banken verzekeringswezen. In sommige stadsregio’s zijn bepaalde sectoren sterker aanwezig. Onderstaande figuur 4.19 verduidelijkt dit. In vergelijking met figuur 3.19 valt op dat de grote afnemers in huurtransacties hetzelfde beeld laten zien bij huurverlengingen. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

72

Tabel 4.8 Percentage huurtransacties en percentage huurverlengingen naar sector in de periode 1990-2010 vergelijking totaal 4GS

huurtransacties

huurverleng

Verschil

industrie

1

7,3%

6,9%

-0,4%

bouwnijverheid

2

2,0%

1,2%

-0,9%

handel

3

3,9%

4,7%

0,8%

transport opslag

4

2,7%

1,8%

-1,0%

communicatie

5

7,4%

6,4%

-1,0%

bank verzekering

6

8,6%

8,5%

-0,1%

fin econ dienstverl

7

7,2%

5,6%

-1,6%


8

21,4%

29,3%

7,9%

computerbedrijven

9

7,8%

6,7%

-1,0%

overheid

10

15,6%

16,3%

0,8%

onderwijs gezondh

11

6,6%

6,2%

-0,4%

overig

12

9,4%

6,4%

-3,0%

Naast de zakelijke dienstverlening is de opname van het banken verzekeringswezen en de overheid het grootste in Amsterdam. Dit is in lijn met de eerdere constateringen dat Amsterdam het financiële centrum van Nederland is. In Rotterdam valt in de eerste plaats op de lagere opname cijfers in huurverlengingen ten opzichte van de drie andere steden. De overheid heeft een bijna net zo hoge opname als die in de zakelijke dienstverlening en valt de relatief hoge opname in de industriële sector op. In Den Haag domineert de overheid, gevolgd door de communicatie sector en de zakelijke dienstverlening. In Utrecht wordt de opname vooral door de zakelijke dienstverlening veroorzaakt, die hier bijna de helft van alle m2 opname voor haar rekening neemt en daarmee Amsterdam in absolute opname cijfers naar de kroon steekt. De rol die Utrecht echter vanoudsher had als vestigingsplaats voor bedrijven in de ict is volledig verdwenen en het lijkt alsof Amsterdam die rol meer heeft overgenomen. Figuur 4.19 Opname m2 huurverlengingen naar sector per regio voor totale onderzoeksperiode

De belangrijkste verschillen bij de totalen in nieuwe huurtransacties zijn: 1. In de Amsterdamse regio nemen zakelijke dienstverlening en computerbedrijven procentueel een groter aandeel van de huurverlengingen voor hun rekening (resp. 4,2 en 5,3% meer). 2. In de Rotterdamse regio is het procentuele aandeel eveneens hoger bij de zakelijke dienstverlening, maar daarnaast de sector transport en opslag. (resp. 5,8% en 3,2%). Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

73 3. In de Haagse regio nemen de overheid en – verrassend – industrie een procentueel hoger aandeel voor hun rekening bij huurverlengingen (resp. 8,7% en 3,8%), maar hierbij moet worden opgemerkt dat het aantal geregistreerde huurverlengingen in de Haagse regio beperkt is. De resultaten zijn voor Den Haag daarom niet voldoende representatief. 4. Tenslotte heeft Utrecht de minste afwijkingen ten opzichte van de procentuele verdeling met nieuwe huurtransacties. Alleen zakelijke dienstverlening heeft een hoger procentueel aandeel bij huurverlengingen dan bij nieuwe transacties (3,1%). Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar bijlage 11. b. Gebruikerskenmerken: per sector per regio Ontwikkelingen in tijdvakken 2003-2007 en 2008-2010 De database voor dit onderzoek heeft in de periodes 2003 – 2007 en 2008 – 2010 de meeste geregistreerde huurverlengings records. Ter vergelijking staat hieronder de grafieken met de % verhoudingen in opname van m2 tussen de verschillende sectoren voor nieuwe transacties en voor huurverlengingen. Figuur 4.20 Kantooropname van nieuwe huur- en verlengingstransacties, periode 2003-2010

Op basis van tabel 4.7 en 4.8 werd geconcludeerd dat de zakelijke dienstverlening procentueel gezien meer m2 opneemt als huurverlenging dan als nieuwe transactie. Wanneer de ontwikkelingen in de tijd daarbij worden geanalyseerd dan blijkt dat de zakelijke dienstverlening procentueel gezien sinds 2008 niet meer m2 opneemt als huurverlenging ten opzichte van een nieuwe transactie. In 2008 lag de verhouding tussen nieuw en verlenging voor de zakelijke dienstverlening nog op 25% nieuw/ 35% verlenging, terwijl de verhouding nu op 42% nieuw / 39% verlenging ligt. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

74 Vervolgens wordt in figuur 4.21 en 4.22 ingezoomd op de huurverlengingen per stadsregio in de laatste twee onderzoeksperioden 2003-2007 en 2008-2010. Het valt op dat in Amsterdam en Utrecht de zakelijke dienstverlening een veel dominantere rol bij huurverlengingen speelt dan in Den Haag en Rotterdam. De zakelijke dienstverlening blijft ook na de crisis verantwoordelijk voor een hoge opname van het aantal m2 bij huurverlengingen. In Rotterdam is de industrie bijna net zoveel verantwoordelijk voor de opname van m2 bij huurverlengingstransacties als de zakelijke dienstverlening. In Den Haag is de dominantie van de overheid ook hier weer terug te vinden bij huurverlengingen, al is in het laatste onderzoekstijdvak de overheid ingehaald door de communicatie sector. Eén grote verlengingstransactie van 55.000 m2 (KPN op het Maanplein) brengt de statistieken hier aardig in de war. In het tijdvak daarvóór was in Den Haag ook al de huurverlenging van AEGON goed voor 40.000 m2. Figuur 4.21 Opname m2 in huurverlengingstransacties per sector periode 2003 - 2007

Figuur 4.22 Opname m2 in huurverlengingstransacties per sector periode 2008 - heden

c.

Gebruikerskenmerk: sector in verhouding tot gebiedskenmerk locatietype

In hoofdstuk 3.4 is al duidelijk geworden dat de zakelijke dienstverlening op alle locatietypen domineert als de overwegende sector waarin transacties plaatsvinden. Bij huurverlengingen is dit beeld inderdaad niet anders. De dominantie van de zakelijke dienstverlening blijkt op centrum- en kantorenlocaties verder te worden versterkt en is in beide locatietypen ca. 40% van het totaal aantal transacties. Verder valt op dat de overheid een goede tweede “huurverlenger” is op centrum locaties, terwijl de computerbedrijven als tweede genoteerd staan bij de kantorenlocaties. Per regio zijn dan Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

75 nog wat verschillen waarneembaar, maar de aantallen transacties zijn bij deze huurverlengingen te klein om significante uitspraken over te kunnen doen. Figuur 4.23 Aantal huurverlengingstransacties op centrum- en kantorenlocaties naar sector, totale periode

Zoals eerder aangegeven is het aantal huurverlengingstransacties in woonwijken en bedrijventerreinen te klein om algemene uitspraken over te kunnen doen. Voor de volledigheid zijn deze twee locatietypen wel in bijlage 12 opgenomen, maar voor dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. In bijlagen 13 tot en met 16 zijn de volledige tabellen met cijfers opgenomen, waar kortheidshalve naar wordt verwezen. d. Gebruikerskenmerk: sector naar gebiedskenmerk bereikbaarheidsprofiel Figuur 4.24 geeft verhoudingsgewijs aan waar de sectoren het meeste aantal m2 hebben opgenomen voor wat betreft het bereikbaarheidsprofiel stationslocatie en snelweglocatie. Hieruit blijkt dat de zakelijke dienstverlening en communicatie sector een lichte voorkeur laten blijken voor snelweglocaties bij huurverlengingen. Omgekeerd laten het banken verzekeringswezen en de overheid een lichte voorkeur zien voor stationslocaties. De overige sectoren vertonen niet of nauwelijks verschillen.


76

Figuur 4.24 Transacties en verlengingen op stations- en snelweglocaties gesplitst naar sector, periode 2003-2010

e. Gebruikerskenmerk: sector naar gebouwkenmerk bouwjaar Zoals eerder in 4.4 werd geconstateerd bij gebouwkenmerk bouwjaar, is er een dominantie voor transacties uit de bouwperiode 1980-1992, zowel voor huurtransacties als voor huurverlengingen. Het is de verwachting dat, wanneer wordt ingezoomd op de diverse sectoren – net als de dominantie voor de zakelijke dienstverlening – de meeste transacties en verlengingen ook per sector zullen plaatsvinden in de bouwperiode 1980-1992. Toch zijn enkele bijzondere afwijkingen geconstateerd, die in figuur 4.25 inzichtelijk zijn gemaakt. De volgende zaken vallen op voor nieuwe transacties: 1. De zakelijke dienstverlening doet verhoudingsgewijs meer nieuwe transacties in gebouwen van voor 1945 en nieuwbouw (na 2003). Uit overige bouwperiodes is het aantal transacties ongeveer even groot. 2. De overige dienstverlening (stichtingen en maatschappelijke dienstverlening) heeft ook een voorkeur voor oudbouw en representatieve gebouwen uit de periode voor 1945. 3. Computerbedrijven kiezen liever voor bouw na 1980. De verschillen tussen huurverlengingen en nieuwe transacties zijn: 1. Het banken verzekeringswezen huurt verhoudingsgewijs het meest in gebouwen uit de periode 1980-2003. Verlengingen juist in de periode 1980-1992.


77 2. Ook de financieel economische dienstverlening huurt procentueel gezien het meeste in gebouwen uit de periode 1980-2003. Bij huurverlengingen zien we het zelfde beeld, maar vinden procentueel de meeste verlengingen plaats in gebouwen uit de periode voor 1945. 3. Zakelijke dienstverlening huurt graag in gebouwen uit de periode voor 1945 of nieuwbouw. Bij verlengingen is ditzelfde beeld terug te zien, maar tevens dat deze sector minder graag in gebouwen uit periode 1993-2002 verlengt. 4. De computerbedrijven huren ook in meerderheid in gebouwen uit de periode 1980-2003. Ze verlengen vooral in gebouwen na 1980. 5. Overheid huurt het meeste in gebouwen tussen 1945-1980. Ook verlengt zij het meest in gebouwen van voor 1980. 6. Onderwijs en gezondheidszorg huurt voornamelijk in gebouwen uit de periode 1945-1980 en de bouwperiode erna. Verlengingen vinden in alle bouwperiodes plaats, maar het minst in de periode na 2003. 7. Ook overige dienstverlening huurt vooral in gebouwen van voor 1980, maar verlengt in gebouwen uit alle periodes, maar niet in gebouwen uit de periode 1993-2002. Figuur 4.25 aantal huurtransacties en huurverlengingen naar bouwperiode, Totale periode

Naar stadsregio uitsplitsen levert helaas voor huurverlengingen een te kleine database op, alleen de regio Amsterdam omvat nog een redelijk aantal records. Dit levert – gesplitst naar transacties en huurverlengingen – geen wezenlijk verschillend beeld op van de landelijke trend zoals hierboven omschreven. f.

Gebruikerskenmerken: sector naar gebouwkenmerk transactiegrootte


78 De sectoren die de grootste metrages (>2.500 m2) afnemen zijn bij nieuwe transacties zijn de overheid, zakelijke dienstverlening en het banken verzekeringwezen. Bij de metrages < 400 m2 blijkt de dominantie van de zakelijke dienstverlening, die bij de helft van het aantal transacties voor zijn rekening neemt. Bij huurverlengingen stijgt het aandeel van de zakelijke dienstverlening zowel in de metrages < 400 m2 als > 2.500 m2. Zoals we al eerder zagen bij de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen in kleine vestigingen (< 10 werknemers) komt bij de overheid praktisch geen vraag voor naar kantoorruimte < 400 m2. Figuur 4.27 Transacties en verlengingen naar transactiegrootte per sector, totale periode

Uit dit onderzoek moet blijken of de trend in de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen in de afgelopen vijf jaar zich op dezelfde wijze laat terugvertalen in de opname van kantoormeters. Eerder werd in hoofdstuk 3 aangegeven dat het aantal banen in de financiële sector en de overheid vermindert. Uit de cijfers blijkt echter geen significante afname van de opname van kantoormeters in de financiële dienstverlening of de overheid. De opname of opzegging van m2 kantoorruimte hangt natuurlijk nauw samen met de contractsperiode die is overeengekomen met de verhuurder. In de groei van het aantal banen in de financiële dienstverlening in Amsterdam zou moeten kunnen worden afgeleid dat er ook meer kantoorruimte door deze sector zou worden opgenomen in Amsterdam. Uit de cijfers blijkt weliswaar een groter aandeel van opgenomen metrage door deze sector, echter kan niet aan de hand van de cijfers worden gesteld dat de laatste vijf jaar het aantal meters op gelijksoortige wijze is gestegen als bij het aantal kantoorbanen was te zien.


79 De groei van de zakelijke dienstverlening zou op grond van de ontwikkeling van het aantal banen in de Rotterdamse regio moeten leiden tot een lagere groei dan in de overige drie steden. In Rotterdam zien we echter een soortgelijke stijging van opname van m2 in de zakelijke dienstverlening als in Amsterdam en Utrecht. Juist in Den Haag blijkt de opname van m2 door de zakelijke dienstverlening aanzienlijk lager dan in de overige drie stadsregio’s. De overheid is hier – zoals verwacht - dominant en de opname door de overheid is inderdaad in lijn met de verwachting van de krimp van het aantal banen. Tenslotte blijkt de sector overige dienstverlening volgens de cijfers van LISA in alle regio’s te groeien. In de opname van m2 door deze sector is inderdaad een lichte stijging in opname omstreeks 2005 te zien. Dat er weinig verband gelegd kan worden tussen de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen en de opname van m2 kantoorruimte heeft een aantal oorzaken, waarvan de belangrijkste is dat huurcontracten voor langere periodes worden afgesloten. Daarmee kan de opname niet direct vertaald worden in een jaarlijkse groei of daling van het aantal m2. De opname van m2 in een bepaald jaar hangt daarom veel meer af van de looptijd van de huurovereenkomst dan de groei of daling van het aantal kantoorbanen in een bepaalde sector. Wel zou het mogelijk moeten zijn om na te gaan of er een bepaald na-ijl effect op de groei of daling van het aantal kantoorbanen is te constateren in de opname van kantoorruimte. Dit zou in een vervolg onderzoek kunnen worden onderzocht. g. Gebruikerskenmerk sector naar gebouwkenmerk huurprijs De huurprijs per sector heeft veel te maken met de locatievoorkeuren per sector en de op die locatie gehanteerde huurprijs. Daar speelt ook het bouwjaar van het gebouw een rol in. Zoals eerder is vastgesteld, zijn de huurprijzen bij intercity stations het hoogst, zowel tijdens huurtransacties als huurverlengingen. Daarnaast worden hoge huurprijzen gerealiseerd in centrum- en kantorenwijken. Gebruikers sectoren die een voorkeur hebben voor dergelijke locaties zullen naar verwachting dus ook de hoogste huren betalen. Verder bleek dat op basis van bouwjaar de hoogste huurprijzen worden gerealiseerd in gebouwen uit de bouwperiode vóór 1945 en uit de meest recente bouwperiode 2003-heden. Tenslotte bleek uit de transactiegrootte dat grotere transacties (> 2500 m2) een hogere huurprijs per m2 tot gevolg hebben dan kleine transacties. Voor huurverlengingen is op basis van de transactiegrootte geen duidelijk beeld geconcludeerd. Er is ten aanzien van de favoriete vestigingsplaatsen van de gebruikers sectoren al vastgesteld dat de zakelijke dienstverlening, veruit dominant in haar ruimtevraag, een voorkeur aan de dag legt voor gebouwen uit de periode vóór 1945 en na 2003. Daarnaast viel op dat de overheid een voorkeur voor vestiging bij een stationslocatie aan de dag legt. Het zou dus voor de hand liggen dat deze twee sectoren de hoogste huurprijzen betalen. Uit het onderzoek is het volgende gebleken (zie figuur 4.27): Figuur 4.27 Gemiddelde huurprijs voor nieuwe huurtransacties per sector per stadsregio.


80 Bij nieuwe verhuren blijken niet de zakelijke dienstverlening en de overheid de hoogste huren te betalen, maar wordt de hoogste huurprijs betaald door de financieel economische dienstverlening in Amsterdam en Den Haag, gevolgd door de zakelijke dienstverlening en het banken verzekeringswezen. De laagste huurprijzen worden betaald door overheid (Amsterdam), handel (Rotterdam), overige dienstverlening (Haag) en bouwnijverheid (Utrecht). Bij huurverlengingstransacties ziet bovengenoemde grafiek er uit als in figuur 4.28 aangegeven. Door de kleinere omvang van de database van huurprijstransacties bij huurverlengingen (n=398) zijn hieruit geen algemene conclusies te trekken. Figuur 4.28 Gemiddelde huurprijs voor huurverlengingen per sector per stadsregio.

Van de top drie van sectoren die bij nieuwe transacties de hoogste huurprijs betaalt, blijft alleen in Amsterdam de zakelijke dienstverlening en het banken verzekeringswezen de hoogste huurprijs bij een huurverlenging betalen. De zakelijke dienstverlening komt verder alleen in Utrecht in de top drie terug bij huurverlengingshuurprijzen. De laagste huurverlengingshuurprijzen worden gerealiseerd door onderwijs/gezondheidszorg (Amsterdam), handel (den Haag), overheid (Rotterdam) en handel (Utrecht). Verder valt bij de huurverlengingen de veel grotere variatie in huurprijzen op. Dit heeft er vermoedelijk mee te maken, dat de grotere database bij nieuwe huurtransacties en de langere periode waarover transacties zijn genoteerd voor een egaliserend effect op de huurprijs zorgen. Bij de huurverlengingen is het aantal transacties geringer en omvat de huurverlengingsdatabase een kortere periode. 4.3 Samenvatting In dit hoofdstuk zijn de geregistreerde huurverlengingen in de database getoetst op de kenmerken zoals die in hoofdstuk 2 zijn vastgesteld en daarnaast vergeleken met de analyse van de stadsregio kenmerken uit hoofdstuk 3. Hoewel de database voor huurverlengingen aanzienlijk kleiner was dan de database voor nieuwe transacties is gebleken dat de verdeling per stadsregio verhoudingsgewijs redelijk met elkaar overeenkwam. Bij het afzetten van de macro-economische variabelen “ontwikkeling van het BBP” en “ontwikkeling van beroepsbevolking” tegen de ontwikkelingen van huurverlengingen is geconstateerd dat de groei Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

81 van het BBP invloed heeft op de opname cijfers van kantoorruimte. Er vinden in tijden van economische neergang duidelijk minder nieuwe transacties plaats. Het aantal huurverlengingen toont een duidelijk tegengestelde richting aan wanneer we de situatie in de periode 2007 tot 2010 bezien. Het aantal m2 dat wordt opgenomen als huurverlenging stijgt enorm. In eerdere perioden van economische terugval, zoals de periode 2001-2003 is een stijging van huurverlengingen helaas door een gebrek aan geregistreerde transacties onvoldoende zichtbaar. Ten aanzien van de ontwikkeling van de beroepsbevolking en dan vooral die van de kantoorbanen is geen duidelijke relatie met de ontwikkeling van huurtransacties of met huurverlengingen geconstateerd. In perioden van nulgroei van de kantoorbaanontwikkeling kon geen negatieve correlatie met een groei van het aantal huurverlengingen worden gevonden. De lengte van de afgesloten huurtermijnen voor huurcontracten speelt hierbij een rol. Het aantal kantoorbanen ontwikkelt zich veel flexibeler dan de opname van m2 kantoorruimte, omdat de opname daarvan vaak voor een periode van 5 of 10 jaar niet meer zichtbaar is in de statistieken. Dit hoofdstuk stond verder in het teken van de vastgoedeconomische variabelen van huurverlengingen. In algemene zin kan worden geconcludeerd dat van alle huurverlengingen die zijn geregistreerd er een grote voorkeur bestaat voor voortzetting van de vestiging op een kantorenlocatie ten opzichte van een centrum-, woonwijk- of bedrijventerrein locatie. Maar liefst 55% van alle huurverlengingen vindt plaats op een kantorenlocatie. Met betrekking tot het bereikbaarheidsprofiel is de snelweglocatie voor huurverlengingen favoriet, 1 op de 3 huurverlengingen vindt daar plaats. Lokale omstandigheden zorgen overigens voor grote verschillen. Zo is in Rotterdam het centrum veel meer in trek voor een huurverlenging en vinden die daar bovendien vaker plaats in de nabijheid van een (intercity)station. De afgelopen drie jaar is de centrumlocatie voor huurverlengingen over het geheel genomen weer in populariteit toegenomen ten koste van de kantorenlocatie. Woonwijken en bedrijventerreinen spelen bij huurverlengingen een marginale rol. Met betrekking tot de gebouwkenmerken bij huurverlengingen is geconstateerd dat gebouwen uit de periode 1980-1992 in populariteit afnemen, ten gunste van gebouwen uit de periode 1993-2002, maar is de periode 1980-1992 nog wel de bouwperiode waarin de meeste huurverlengingstransacties worden gerealiseerd. Verder blijkt dat de transactiegrootte een belangrijk keuzecriterium bij huurverlengingen is. Transacties > 2.500 m2 maken ca. 10% van de totale transactiepopulatie uit bij nieuwe huurtransacties, maar worden bijna 2,5x zo vaak gerealiseerd bij huurverlengingen. Tegelijkertijd blijken transacties in kantoorruimten <400 m2 vooral te worden gerealiseerd als nieuwe huurtransactie (ca. 30% van het totaal). Bij huurverlengingen is de categorie <400 m2 gehalveerd en komt op ca. 15% uit. Kantoorgebruikers die grote metrages huren hebben dus de neiging om de overeenkomst te verlengen, terwijl kantoorgebruikers met units <400 m2 sneller tot een nieuwe huurtransactie overgaan. Huurverlengingen >2.500 m2 vinden vaak plaats in een kantorenwijk en de meeste kans op een huurverlenging <400 m2 is in het centrum. De huurverlengingen vinden meestal plaats in gebouwen uit de periode 1980-1992, ongeacht de grootte klasse, maar transacties > 2.500 m2 vinden ook relatief vaak plaats in de gebouwen uit de bouwperiode 1993-2002. De huurprijs van een huurverlenging vertoont een grote samenhang met de huurprijs van nieuwe huurtransacties, maar in het afgelopen decennium is de huurprijs van een huurverlenging minder gestegen dan van een nieuwe huurtransactie, waardoor de gemiddelde huurprijs voor een huurverlenging nu fractioneel onder die van een nieuwe huurtransactie ligt. De hoogste huurprijs wordt gerealiseerd op een intercity stationslocatie, voor zowel nieuwe als verlengingstransacties, maar in de laatste onderzoeksperiode is voor huurverlengingen de huurprijs bij een intercity station wat teruggevallen, waardoor deze zich nu op hetzelfde niveau bevindt als de kantorenwijk. Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

82 De huurprijs, vergeleken naar bouwkenmerken, laat zien dat de hoogste huurprijzen worden gerealiseerd in gebouwen van vóór 1945 en in gebouwen van na 1993, bij huurverlengingen verandert dit beeld niet veel. Afgezet tegen transactiegrootte blijkt bij nieuwe transacties >2.500 m2 een hogere huurprijs te worden gerealiseerd dan bij kleinere transacties, behalve in Amsterdam waar de transacties <400 m2 voor de hoogste huurprijs zorgen. Door de geringe omvang van de database voor huurprijzen van huurverlengingen bleek een duidelijke uitspraak over de huurprijs en transactiegrootte lastig omdat het beeld te versnipperd was. In de periode 2003-2007 is per stadsregio wel een vergelijking gemaakt en daaruit blijkt dat transacties < 400 m2 en > 2.500 m2 een lagere huurprijs bij huurverlenging realiseren. Transacties tussen 400 en 2500 m2 vertonen in deze periode juist een hogere huur. Gebruikers van kantoorruimte komen voor wat betreft nieuwe huurtransacties vooral uit de zakelijke dienstverlening, waarna op gepaste afstand de overheid, banken verzekeringswezen, computerbedrijven en overige dienstverlening volgen. Lokaal komen grote verschillen voor in opname van m2. Zo zijn in Den Haag de overheid en communicatiebedrijven dominanter aanwezig dan de zakelijke dienstverlening. De zakelijke dienstverlening is ook bij huurverlengingen de afgelopen jaren de grootste afnemer van m2 geweest, de overheid is in de laatste onderzoeksperiode als grote afnemer grotendeels verdwenen. Bezien naar locatietype is naast de zakelijke dienstverlening, de overheid nog wel de grootste afnemer van huurverlengings m2 in centrum locaties en de computerbranche is dat naast de zakelijke dienstverlening op kantoorlocaties. De snelweglocatie is voor de zakelijke dienstverlening en communicatiesector licht favoriet voor een huurverlenging, terwijl de stationslocatie een lichte voorkeur geniet voor de overheid en het banken verzekeringswezen. Ook naar bouwjaar gezien, is de zakelijke dienstverlening in alle bouwperioden de dominante afnemer, met een voorkeur voor de gebouwen van vóór 1945 en de periode 2003-heden. Overige dienstverlening huurt liever in gebouwen van voor 1992 met een voorkeur voor gebouwen van vóór 1945. Computerbedrijven huren liever in nieuwbouw vanaf 1980. De overheid huurt en verlengt het meest in gebouwen uit de periode 1946-1979. Transactiegrootte levert per gebruiker het beeld op dat transacties <2.500 m2 in overwegende mate worden gerealiseerd door zakelijke dienstverlening, overige dienstverlening en computerbedrijven. Wanneer de transacties groter dan > 2.500 m2 zijn, dan is de volgorde: overheid - zakelijke dienstverlening - bank en verzekeringswezen. Tenslotte, de financieel economische dienstverlening betaalt samen met de zakelijke dienstverlening en het banken verzekeringswezen de hoogste huurprijzen bij nieuwe huurtransacties. Voor huurverlengingen blijkt het beeld te verschillend om algemene uitspraken te doen.


83 5 Conclusies en aanbevelingen In deze scriptie is onderzocht in welke mate macro- en vastgoedeconomische variabelen bepalen of een kantoorgebruiker zijn huurovereenkomst in een kantoorgebouw beëindigt of verlengt en welke vastgoedeconomische variabelen hiervan door de eigenaar van een kantoorpand kunnen worden beïnvloed. Door het opstellen van een classificatie om kantoortransacties te kunnen indelen en onderscheiden is getracht inzicht te verkrijgen in het gedrag van kantoorgebruikers op de markt voor huur en verhuur van kantoorruimte. Op dit gedrag zijn zowel macro-economische en vastgoedeconomische variabelen van invloed. 1. Macro-economische variabelen Kijkend naar de in hoofdstuk 2 vastgestelde macro-economische variabelen is geen verband gevonden tussen de ontwikkeling van de inflatie of rente en de opname van kantoorruimte. Wel is er een beperkt verband gevonden tussen economische groei en de opname van kantoorruimte: in tijden van economische groei stijgt het opgenomen aantal m2 als huurtransactie en daalt het opgenomen aantal m2 als huurverlenging. In tijden waarin de economische groei afneemt is een duidelijke stijging van de opname van het aantal m2 in huurverlengingen terug te zien. Het verband is beperkt omdat huurcontracten voor een langere periode worden afgesloten en daarom de kantorenmarkt niet zo snel kan reageren als de ontwikkeling van de economische groei dat kan. Eenzelfde beeld is ook voor de ontwikkeling van de beroepsbevolking gesignaleerd. De ontwikkeling van het aantal kantoorbanen toont eenzelfde beeld als de economische groei. Theoretisch zou het moeten kloppen dat bij een nulgroei van het aantal kantoorbanen, de kans op een huurverlenging zou moeten stijgen. Immers, elke wijziging in het aantal kantoorbanen doet – in de optimale situatie – een frictie ontstaan in de huisvesting met kans op een verhuizing naar een grotere of kleinere kantoorruimte. Bij een gelijkblijvend aantal kantoorbanen is er in ieder geval geen fysieke noodzaak om naar andere huisvesting om te zien en zou de kans op een huurverlenging dus het grootst zijn. Helaas is met behulp van de database onvoldoende komen vast te staan, dat een nulgroei in kantoorbanen leidt tot een groter aantal huurverlengingen. De economische groei is het kader waarbinnen de vastgoedmarkt acteert en deze groei (of krimp) is dus in belangrijke mate de initiator van beslissingen ten aanzien van huurverlenging of huurbeëindiging. De vastgoedeconomische variabelen zijn na de macro-economische variabele van invloed op de huurverlengings- of beëindigingsbesluiten. 2. Vastgoedeconomische variabelen Door de verschillen in schaalgrootte van de databaseomvang met betrekking tot huurverlengingen ten opzichte van de huurtransacties is het lastig gebleken om sommige deelvragen uit dit onderzoek goed te kunnen verklaren. De resultaten zijn een factor 15 kleiner in huurverlengingen ten opzichte van huurtransacties. Maar wel is geconstateerd dat de opbouw van de database van huurverlengingen in een aantal gevallen dezelfde statistische verhoudingen weergeeft als de database van huurtransacties. Dat is het geval bij de opbouw van het aantal transacties over de vier regio’s en in de verdeling naar bouwjaar. Er kan dus worden gesteld dat het gedrag van huurders bij huurverlengingen op een aantal kenmerken in grote lijnen weinig afwijkt van het gedrag van huurders bij huurtransacties. Wel zijn er een aantal accentverschillen geconstateerd die hieronder aan bod komen.


84 -

Gebiedskenmerken

Uit het onderzoek naar de vastgoedeconomische variabelen (gebied, gebouw, gebruiker) is gebleken dat er ten aanzien van de gebiedskenmerken (locatietype en bereikbaarheidsprofiel) verschillen tussen de regio’s zijn geconstateerd met betrekking tot de opname van m2 kantoorruimte als nieuwe huurtransactie of als huurverlenging. Alleen kantoorlocaties blijken in alle vier stadsregio’s duidelijk meer favoriet te zijn bij huurverlengingen, terwijl woonwijklocaties juist minder in trek zijn voor huurverlengingen. Maar vanwege de grote regionale verschillen zijn algemene conclusies over het locatietype in de bepaling voor het beëindigen of verlengen van een huurcontract moeilijk te maken. Vooral ten aanzien van centrumlocaties en bedrijventerrein locaties zijn de regionale verschillen groot. Zo zijn centrumlocaties in Amsterdam voor een huurverlenging minder in trek, terwijl in Rotterdam er juist verhoudingsgewijs meer huurverlengingen in het centrum worden gerealiseerd. De conclusie over de invloed van het locatietype is dan ook dat een gebouw op een kantorenlocatie een duidelijk grotere kans maakt op een huurverlenging dan een gebouw in een woonwijk, met daarbij de kanttekening dat dit gebiedskenmerk erg beïnvloed wordt door de lokale omstandigheden. Er kunnen geen conclusies in algemene zin getrokken worden over de populariteit van centrum- of bedrijvenlocaties bij huurverlengingen. Met betrekking tot het bereikbaarheidsprofiel geldt dezelfde algemene conclusie als bij het locatie type: lokale omstandigheden zijn erg van invloed op het bereikbaarheidsprofiel en nog meer dan bij het locatietype zijn de regionale verschillen groot. In alle regio’s blijkt de snelweglocatie favoriet voor huurverlengingen. Hier worden naar verhouding meer verlengingstransacties gerealiseerd dan nieuwe huurtransacties, met uitzondering van Utrecht. De categorie “overige locaties” is voor een huurverlenging minder in trek dan bij een nieuwe transactie. Voor het overige zijn er op basis van het bereikbaarheidsprofiel geen conclusies te trekken. De resultaten per regio zijn hiervoor te versnipperd. -

Gebouwkenmerken

Ten aanzien van het bouwjaar van het gebouw waarin de transactie plaatsvindt, is – zoals hierboven al aangegeven – op totaal niveau geen verschil geconstateerd tussen de database voor huurtransacties en de database voor huurverlengingen. In beide gevallen zijn gebouwen uit de periode 1980-1992 favoriet, omdat uit deze periode de gebouwvoorraad het grootst is. Wel is opgevallen dat door de jaren heen huurverlengingen in gebouwen uit de periode 1993-2002 meer favoriet worden ten koste van gebouwen uit de periode 1980 – 1992. De vraag naar zuinigere en duurzamere kantoorgebouwen wordt beter beantwoord door gebouwen die voldoen aan de eisen van deze tijd en van het bouwbesluit. Naar verwachting zullen huurverlengingen in gebouwen uit 1980 – 1992 echter op peil blijven omdat nieuwe huurtransacties in gebouwen uit deze periode (na renovatie en duurzamer gemaakt) onverminderd op hetzelfde niveau blijven. Of de reden van de hoge opname van kantoormeters in gebouwen uit de periode 1980 - 1992 inderdaad wordt veroorzaakt door renovatie van deze panden moet uit nader onderzoek blijken. Ten aanzien van het gebouwkenmerk “transactiegrootte” zijn de volgende conclusies te trekken: Huurverlengingstransacties in het segment > 2.500 m2 vinden ruim 2 keer zo vaak plaats als nieuwe huurtransacties. Uit het onderzoek is gebleken dat verhoudingsgewijs gemiddeld circa 10% van alle huurtransacties plaatsvindt in het segment > 2.500 m2. Bij huurverlengingen blijkt dat percentage gemiddeld te zijn gestegen naar bijna 24%. Regionaal zijn echter wel verschillen waarneembaar. De Haagse regio laat bij huurverlengingen boven de 2.500 m2 verhoudingsgewijs de hoogste opname zien (34%), maar in Amsterdam is dat nog geen 20%. Voor transacties in het segment tussen 400 en 2.500 m2 is geen verschil waarneembaar tussen een huurtransactie of huurverlenging. Dit is in beide situaties rond de 60%. Het zijn vooral de transacties tot 400 m2 waarbij duidelijk blijkt dat hierin minder huurverlengingen plaatsvinden. Dit percentage halveert van gemiddeld 30% bij huurtransacties naar nog geen 15% bij huurverlengingen. Ook hier wijkt de Haagse Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

85 regio weer af. Het aantal transacties in metrages onder de 400 m2 is hier lager dan in de andere drie grote stadsregio’s. Een en ander is een logisch gevolg van de dominante positie van de overheidssector in de hofstad, welke sector zich vooral in de transactiegrootte > 2500 m2 bevindt, waardoor er dus minder kleine en meer grote transacties plaatsvinden, zowel in nieuwe huurtransacties als huurverlengingen. Huurverlengingen > 2.500 m2 vinden vaak plaats in een kantorenwijk en de meeste kans op een huurverlenging < 400 m2 is in het centrum. Nieuwe transacties > 2.500 m2 vinden het meeste plaats in gebouwen uit bouwperiode 1992-2003, maar bij huurverlenging is de bouwperiode 1980-1992 het meest in trek. Voor het overige verschillen de verhoudingen tussen transactiegroottes niet over de diverse bouwperioden. Uit de transacties in de verschillende onderzoekstijdvakken is echter ook gebleken dat het aantal kleine transacties (< 400 m2) de afgelopen jaren is gestegen, waardoor de kans op het verhuren van kleinere ruimten in gebouwen aantrekkelijker wordt. De kans dat deze huurders na ommekomst van hun eerste huurperiode zullen verlengen is echter kleiner dan bij grotere organisaties (> 2500 m2). Met betrekking tot het gebouwkenmerk “huurprijs” kan worden geconcludeerd dat kantoorgebruikers bij een huurverlenging tot 2003 bereid waren een hogere huurprijs te betalen dan bij een nieuwe huurtransactie. Voor de huurverlengingstransacties uit de perioden 2003-2007 en 2008-2010 blijkt juist dat de huren in verhouding minder zijn gestegen dan nieuwe huurtransacties en daarom nu fractioneel onder de huurprijs van nieuw transacties liggen. De hoogste huren – zowel bij nieuwe transacties als huurverlengingen - worden betaald op een intercity stationslocatie, gevolgd door de centrumlocatie en kantorenwijk. Op basis van bouwjaar worden de hoogste huren gerealiseerd in gebouwen van vóór 1945, gevolgd door nieuwbouw vanaf 1993. Voor nieuwe transacties liggen huurprijzen van kantoorruimten < 400 m2 lager dan ruimten > 400 m2, maar bij huurverlenging van kleine kantoorruimten (< 400 m2) is dat niet zo in Amsterdam. In het laatste transactietijdvak 2008 2010 liggen deze huurprijzen gemiddeld altijd hoger dan de huurprijs van een nieuwe huurtransactie (en ook hoger dan huurverlengingstransacties > 400 m2), terwijl huurprijzen bij nieuwe huurtransacties in datzelfde transactietijdvak juist lager liggen -

Gebruikerskenmerken

Uit de vergelijking van de database tussen opname van m2 als huurtransactie of huurverlenging is gebleken dat over de gehele onderzoeksperiode de zakelijke dienstverlening in verhouding meer m2 heeft opgenomen bij huurverlengingen dan bij nieuwe transacties. Alleen overige dienstverlening heeft in verhouding minder m2 opgenomen bij huurverlengingen. Voor het overige is in de sectoren een gering verhoudingsverschil gemeten tussen nieuwe huurtransacties en huurverlengingen. Wanneer de onderzoeksperiode alleen vanaf 2003 wordt bekeken, dan blijken de communicatiesector, het banken verzekeringswezen en de zakelijke dienstverlening - in verhouding tot hun aandeel bij nieuwe huurtransacties – over de gehele periode vaker tot huurverlenging over te gaan. Per jaar bezien sinds 2003 heeft de zakelijke dienstverlening haar leidende positie als grootste huurverlenger verstevigd, en is de overheid – na een opleving in 2009 – in de eerste helft van 2010 geheel afwezig. Naar locatietype bezien heeft de zakelijke dienstverlening op zowel de centrumlocatie als de kantorenlocatie de meeste transacties bij huurverlengingen, met een aandeel van ca. 40%. De overheid is in het centrum een goede tweede (met name door haar positie in het centrum van Den Haag) en in de kantorenwijken is dat de computerbranche. Ingedeeld naar bereikbaarheidsprofiel laten de zakelijke dienstverlening en communicatie sector voor huurverlengingen een voorkeur zien voor een snelweglocatie, terwijl de overheid en het banken verzekeringswezen een voorkeur zien voor een stationslocatie. Qua transactiegrootte blijkt dat de zakelijke dienstverlening bijna de helft van het aantal transacties < 400 m2 voor haar rekening neemt, met de computerbranche en overige dienstverlening op een tweede en derde plaats. In de categorie tot 2.500 m2 verandert deze volgorde niet. Bij de transacties Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

86 in de grotere metrages (> 2.500 m2) worden de meeste transacties gedaan door de overheid (16%), zakelijke dienstverlening (15%) en het banken verzekeringswezen (10%). Verder is gebleken, dat alleen de zakelijke dienstverlening vaker tot een huurverlenging besluit, in alle transactiegroottes. Tenslotte, de hoogste huurprijzen voor nieuwe transacties worden gerealiseerd door de financieeleconomische dienstverlening, de zakelijke dienstverlening en het banken verzekeringswezen. Bij huurverlengingen waren de uitkomsten te verschillend om een conclusie aan te verbinden. Regionaal zijn de volgende verschillen waarneembaar. -

Amsterdam

In Amsterdam neemt de zakelijke dienstverlening samen met de computerbranche het grootste aantal transacties in huurverlengingen voor hun rekening en laten deze twee sectoren ook de grootste positieve afwijking ten opzichte van het aantal nieuwe huurtransacties zien. Op basis van de opname van m2 zijn het juist de zakelijke dienstverlening en het banken verzekeringswezen die de meeste m2 opnemen tijdens een huurverlenging. Amsterdam ontpopt zich daarmee als de regio waarin het banken verzekeringswezen en de computerbranche zich verder nestelen. In alle andere regio’s worden juist minder huurverlengingen in het banken verzekeringswezen en de computerbranche gedaan en minder meters als huurverlenging opgenomen dan als nieuwe huurtransactie. De leidende rol die Utrecht had ten aanzien van de favoriete vestigingsplaats voor de computerbranche lijkt daarmee te zijn overgenomen door de stadsregio Amsterdam. -

Rotterdam

In Rotterdam laat – naast de zakelijke dienstverlening - de transport/opslag sector een hoger percentage in aantal huurverlengingen zien. Beide sectoren zijn samen de twee grootste sectoren waarin huurverlengingen plaatsvinden en daarmee laat Rotterdam – net als Amsterdam – zien dat de sectoren met de meeste afwijking ten opzichte van nieuwe huurtransacties ook de grootste twee sectoren in huurverlengingen zijn. -

Den Haag

De regio Den Haag is in alles afwijkend van de landelijke trend en dat is dus ook zo ten aanzien van de verschillen tussen transacties en huurverlengingen. In de Haagse regio worden fors meer huurverlengingen door de overheid gerealiseerd. Kennelijk versterkt de al op grote schaal gevestigde overheid haar dominantie waar het gaat om huurverlengingen. De zakelijke dienstverlening – hoewel nog wel het grootste aantal transacties – verlengt verhoudingsgewijs minder vaak. Enige voorzichtigheid met het trekken van conclusies dient hierbij in acht te worden genomen omdat in Den Haag het aantal geregistreerde huurverlengingen drie keer zo klein is als in Amsterdam. -

Utrecht

In de Utrechtse regio tenslotte, zijn de verschillen tussen aantallen nieuwe transacties en huurverlengingen klein. In opname van m2 zijn de verschillen echter des te groter. Waar de opname van m2 in nieuwe huurtransacties over de gehele onderzoeksperiode het grootst was in de computerbranche, halveert deze sector bij de huurverlengingen bijna en zakt naar een derde plaats, nog net boven de overheidssector. Relatief meer huurverlengingen worden ook hier gerealiseerd door de zakelijke dienstverlening en als opvallende tweede de financiële dienstverlening.


87

Aanbevelingen Naar aanleiding van bovenstaande conclusies over de invloed van macro-economische en vastgoedeconomische variabelen kunnen de volgende aanbevelingen worden gedaan ten aanzien van de vraag: in welke gebieden en gebouwen en met welke gebruikers maakt een eigenaar van vastgoed een grotere kans op een succesvolle huurverlenging. 1. In tijden van economische neergang neemt de kans op een huurverlenging toe. 2. Een huurder in een kantoorgebouw op een kantorenlocatie binnen 1 km van een snelweg afrit verlengt zijn huurcontract in een groter aantal gevallen dan een huurder in een kantoorgebouw in een woonwijk. 3. Een huurder in een kantoorgebouw die meer dan 2.500 m2 huurt, verlengt zijn huurcontract in een groter aantal gevallen dan een huurder die 400 m2 of minder huurt. 4. Met een huurder in een kantoorgebouw uit de bouwperiode na 1992 stijgt de kans om de huurovereenkomst in de nabije toekomst te verlengen. 5. Met een huurder in een kantoorgebouw uit de bouwperiode 1980-1992 daalt de kans om de huurovereenkomst in de nabije toekomst te verlengen, tenzij het gebouw wordt gerenoveerd en verduurzaamd. 6. Huurprijzen bij huurverlenging zijn niet substantieel hoger dan bij nieuwe huurtransacties behalve in gebouwen uit de periode vóór 1945. 7. Een transactiegrootte < 400 m2 leidt over het algemeen tot een lagere huurprijs per m2 dan een transactie > 400 m2, behalve in Amsterdam. 8. Met een huurder in de zakelijke dienstverlening, banken verzekeringswezen of communicatiesector is – ten opzichte van de overige sectoren - de kans groter dat tot een huurverlenging kan worden gekomen. 9. In Amsterdam worden de meeste transacties gerealiseerd in de zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening. De meeste huurverlengingen vinden plaats in de zakelijke dienstverlening en computerbranche. In opname van m2 worden de meeste m2 bij huurtransacties en huurverlengingen opgenomen door de zakelijke dienstverlening en het banken verzekeringswezen. 10. In Rotterdam worden de meeste transacties gerealiseerd in de zakelijke dienstverlening en de overige dienstverlening, terwijl de meeste huurverlengingen in de zakelijke dienstverlening en transport/opslag sector plaatsvinden. In opname van m2 worden de meeste m2 bij huurtransacties en huurverlengingen opgenomen door de zakelijke dienstverlening en de overheid. 11. In Den Haag worden de meeste transacties en huurverlengingen gerealiseerd in de zakelijke dienstverlening en overheidssector. In opname van m2 worden de meeste m2 bij huurtransacties opgenomen door de overheid en zakelijke dienstverlening, maar bij huurverlengingen door de overheid en communicatie sector. 12. In Utrecht worden de meeste transacties en huurverlengingen gerealiseerd in de zakelijke en overige dienstverlening. In opname van m2 worden de meeste m2 bij huurtransacties gerealiseerd door computerbedrijven en zakelijke dienstverlening, terwijl bij huurverlengingen de zakelijke en overige dienstverlening de boventoon voert. Een eigenaar in vastgoed heeft de meeste kans op een succesvolle huurverlenging wanneer hij kan voldoen aan de punten 1 tot en met 7 in het algemeen en per regio aan de respectievelijke punten 7 tot en met 12. De vastgoedeconomische variabelen die tot een succesvolle huurverlenging leiden kunnen per regio tot verschuiving van aandachtspunten leiden. Tenslotte, in deze scriptie is duidelijk geworden dat de variabelen die leiden tot een huurverlenging door eigenaren van vastgoed maar beperkt zijn te beïnvloeden. Een eigenaar heeft geen invloed op Gebied Gebouw Gebruiker scriptie Mark van Bochoven MRE 2008-2010

88 de macro-economische variabelen en weinig tot geen invloed op de gebieds- of gebruikers kenmerken. Alleen de gebouwkenmerken lijken voor de eigenaar beïnvloedbaar. Daarbij kan worden gedacht aan de volgende zaken: -

Renovatie van een kantoorgebouw uit de periode voor 1992 door te voldoen aan de eisen van deze tijd en bouwbesluit-eisen. Verduurzamen van het kantoorgebouw uit alle periodes. Het kantoorgebouw inrichten naar de eventuele specifieke wensen van de grootste gebruikssector in de betreffende regio om de kansen op verhuur te vergroten. Huurders < 400 m2 meer commitment bij het pand geven, zodat zij bij huurverlenging meer genegen zijn om de huurovereenkomst te verlengen en niet foot-loose blijven.

Tot slot Met deze scriptie heb ik getracht een bijdrage te leveren aan het verder inzichtelijk maken van de cijfers die voor eigenaren van kantoren van belang zijn om hun visie en strategie te kunnen bepalen en dan vooral de strategieën die leiden tot een succesvolle verhuur van kantoorruimte in de vier grote stadsregio’s van Nederland. Door te inventariseren welke transacties in welke vorm in de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden, is in ieder geval duidelijk geworden dat huurverlengingen in 2009 voor het eerst in de geschiedenis voor een groter marktaandeel in opname van m2 verantwoordelijk waren dan nieuwe huurtransacties. Tevens werd duidelijk dat de transacties met huurders tot 400 m2 de komende jaren belangrijker zullen worden en dat deze partijen vooralsnog weinig honkvast zijn, maar als ze tot huurverlenging overgaan dan wel bereid zijn om een hogere huurprijs te betalen dan bij een nieuwe huurtransactie. Deze twee ontwikkelingen leiden ertoe dat het voor de toekomst belangrijker wordt om huurverlengingstransacties beter te registreren. Registratie van huur- en verlengingstransacties vindt nu vaak plaats door makelaars of vakblad pers via databases die worden bijgehouden met gepubliceerde transacties van vastgoedadviseurs. Voor eigenaren van vastgoed is ook een belangrijke rol weggelegd om de door henzelf gedane verlengingstransacties te melden en registreren. Dit zal de transparantie van vastgoedtransacties en –verlengingen verder ten goede komen en leidt tot een beter inzicht in de wandel van de kantoorgebruikers. Daarnaast: nu is gebleken dat de afgelopen drie jaar het aantal transacties < 400 m2 fors is gestegen, zal de focus op registratie van de kleinere transacties verder verbeterd moeten worden. Vanuit het verleden bestaat de neiging om (ook vanuit de vakblad pers) om de focus met name op transacties groter dan 500 m2 te richten. Dit moet dus veranderen. De trend is nu immers: kleinere transacties en meer huurverlengingen. Tenslotte, voor toekomstig onderzoek naar de factoren die van invloed zijn op huurtransacties en – verlengingen beveel ik graag aan dat aan de gebouwkenmerken twee kenmerken worden toegevoegd: 1. een duurzaamheidslabel, hetzij via het energielabel, hetzij via een BREEAM label of ander keurmerk. 2. Een betere registratie van de looptijd van de huurtermijnen die in het gebouw zijn afgesloten.


89 Literatuur Bak, drs. R.L. (2010) Kantoren in Cijfers 2009. Nieuwegein: NVM Business. Bak, drs. R.L. (2001) Kantorenatlas Nederland 2001. Zeist: R.L. Bak. Beukeboom, Martin J. en G.W. Bos (1998) Beleggen in multifunctioneel binnenstedelijk vastgoed. Afstudeerscriptie Delft: TU Delft. Buijten & Schipperheijn Cartografie (2007) De grote postcodekaart van Nederland, Amsterdam: Buijten & Schipperheijn. Centraal Plan Bureau (2010), Centraal Economisch Plan CEP 2010. Den Haag: Centraal Planbureau. Dobbelsteen, ir. A. van den en ir. D. Klaase (2002) De broodnodige focus op een lange gebruiksduur van kantoren. Real Estate, 2002, (20), 42-46. DTZ Zadelhoff (1994), Visie achter de feiten: De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed 1993. Utrecht: DTZ Zadelhoff. DTZ Zadelhoff (2006), Locatie Locatie Locatie. Utrecht/Breukelen: Nyenrode Business University / DTZ Zadelhoff. DTZ Zadelhoff (2007), Opmaat naar meer. Utrecht: DTZ Zadelhoff. DTZ Zadelhoff (2010), Nederland Compleet, Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt | Medio 2010. Amsterdam: DTZ Zadelhoff. Dynamis (2010), Sprekende Cijfers. Amersfoort: Dynamis. Eldonk, Anne van, Pim Venema en Carel de Bos tot Nederveen Cappel (2001), Het Nationale Kantorenmarktonderzoek 2001. Amersfoort: Twijnstra Gudde Management Consultants. Gool, prof. Dr. P. van, e.a. (2007), Onroerend goed als belegging. Houten: Wolters-Noordhoff BV. Graaff, Th. De, Debrezion, G. en P. Rietveld (2007), De invloed van bereikbaarheid op vastgoedwaarden van kantoren, Amsterdam: Transumo project / Vrije Universiteit. Heer, V.P. de (2009) Optimaal beleggen vanuit locatievoorkeur. Afstudeerscriptie ASRE Amsterdam: ASRE. Korteweg, P.J. (2002) Veroudering van kantoorgebouwen: Probleem of uitdaging? Utrecht: KNAG / Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Universiteit Utrecht. Kohnstamm, P.P. en L.J. Regterschot (1994) De Manager als bouwheer. Den Haag: Ten Hagen & Stam. Kuenen, B. (2008) De stationsomgeving als beleggingslocatie. Afstudeerscriptie ASRE Amsterdam: ASRE. Meer, Jurgen van der en Mark Feijt (2010) Het Nationale kantorenmarkt onderzoek 2010. Amersfoort, Twijnstra Gudde Management Consultants.


90 Stichting ROZ Vastgoedindex (2007) Definitielijst ROZ/IPD Vastgoedindex. Den Haag: Stichting ROZ Vastgoedindex en Investment Property Databank Ltd. Weterings, A. e.a. (2009) De waarde van de kantooromgeving. Den Haag/Bilthoven: Planbureau voor de leefomgeving.


91

Geraadpleegde websites: www.cbs.nl/statline www.cpb.nl www.lisa.nl www.ns.nl www.wikipedia.nl


92 Bijlage 1 Grote steden kantoorlocaties volgens ROZ IPD Index

Bron: ROZ IPD Index


93 Bijlage 2 Indeling locatie typologie steden volgens ROZ/IPD Index

Bron: RoZ IPD Index


94 Bijlage 3 Lijst met intercity en stoptrein stations in het onderzoeksgebied

Intercity stations -

Amsterdam Amstel Amsterdam Centraal Amsterdam Sloterdijk Amsterdam Zuid Den Haag Centraal Den Haag HS Rotterdam Alexander Rotterdam Centraal Utrecht Centraal

Stoptrein stations -

Amsterdam Bijlmer Arena Amsterdam Lelylaan Amsterdam Muiderpoort Amsterdam RAI Amsterdam Science Park Capelle Schollevaar Den Haag Laan van NOI Den Haag Mariahoeve Den Haag Ypenburg Diemen Diemen-Zuid Duivendrecht Maarssen Rijswijk Rotterdam Blaak Rotterdam Lombardijen Rotterdam Noord Rotterdam Zuid Schiedam Centrum Utrecht Lunetten Utrecht Overvecht Utrecht Zuilen Vlaardingen Centrum Voorburg

Bron: Nederlandse Spoorwegen / Wikipedia, 2010


95 Bijlage 4 Huurprijzen in de grote steden van Nederland medio 2010 Stadsregio Amsterdam

Stadsregio Rotterdam

Stadsregio Den Haag

Stadsregio Utrecht

Bron: DTZ Zadelhoff, 2010


Waar? Wie. Wat? Gebruiker. Gebied Gebouw Gebruiker. Gebouw. Gebied. Een analyse van de kenmerken van een huurtransactie en een huurverlenging. huurt?

Recommend Documents