Langezijds: een gebouw om (van) te houden! Met veel enthousiasme hebben wij een jaar geleden uw opdracht aangenomen om de mogelijke herontwikkeling van “Langezijds” te onderzoeken. Deze presentatie is het resultaat van de inventarisatie met een doorkijk naar de toekomst. Het eerste gedeelte van dit boek is de visualisatie van de lokatie, het gebouw zelf, de kansen voor herontwikkeling en de voorgestelde toekomstige invulling van het geheel. Het tweede gedeelte geeft de onderbouwing van ons onderzoek, op basis waarvan u kunt zien waarom wij tot de conclusie zijn gekomen dat “Langezijds” een gebouw is om (van) te houden! “De Chemie van Twente” is de titel van ons werk, omdat: • het voorliggende concept laat zien wat het resultaat is van positieve chemie tussen mensen • het gebouw toonbeeld kan worden voor de chemie tussen universiteit en markt in Twente • de nieuwe functies van het gebouw in samenwerking met de toekomstige gebruikers zal leiden tot nieuwe economische en wetenschappelijke chemie
Immers... in de wereld van chemie ontstaat synergie door... de botsingskans te vergroten
Van “Zou
ik er in willen zitten”
tot “Wanneer
kan ik mij hier vestigen”
lokatie
beelden gemaakt door Axis
buiten
binnen
structuur oppervlaktes & parkeerplaatsen
fasering
begane grond & inpandig parkeren
indeling doorsnede nieuw in oud
varianten 1
2
Make-over schets van de bestaande doorsnede Het principe van de conversie: de fundering, de begane grond en het staal skelet van de 1e verdieping handhaven. Op de 2e verdieping nieuw volume toevoegen. Infrastructuur en techniek voor de installaties vormen de functionele ruggengraat van het vernieuwde complex (zij zijn de enige lineaire elementen in het nieuwe casco). Daaromheen zijn er talloze mogelijkheden voor de vestiging van bedrijfseenheden.
1
1
1
2
2
2
De nieuwe doorsnede geeft diverse indelingsmogelijkheden, die uitwisselbaar blijven door de flexibele hoofdstructuur 1. rood en blauw: een noord of zuid ruimte 2. geel: huren over de volle diepte van het gebouw
impressie flexibele indeling
Flexibele indeling en techniek Mogelijkheid voor de inbouw van bedrijfseenheden van verschillende grootte met een eigen programma en een bijbehorend techniek-pakket-op-maat, zoals bijvoorbeeld een combinatie van kantoor en labruimte. Door de flexibiliteit van het casco en de techniek is elke indeling mogelijk en aanpasbaar. Bovendien krijgt elke unit een eigen entree die de identiteit van de huurder onderstreept.
Perspectief van het interieur: Ruimtelijke voorstelling van de nieuwe kwaliteiten: daglicht, vrije hoogte en uitzicht zorgen voor een ruimtelijk interieur. De nabijheid van inpandig parkeren voor elke unit en de eigen entree aan de tuin- en/of pleinzijde versterken de professionele en inspirerende uitstraling van de lokatie.
landmark de torens als landmark
Plattegrondschema voor de nieuwbouwdelen Structuurschema voor de indeling van de nieuwe hoogbouwdelen. Geschikt voor kleine kantoorunits, en voor bijzondere centrale functies, die de openbaarheid van dat centrum gestalte geven. De nieuwe fundering van de landmark wordt flink overgedimensioneerd. De planfasering en deze constructieve oplossing maken het mogelijk om de hoogte van de beide torens te koppelen aan de behoefte van de markt op dat moment; bij veel vraag kan dit een spectaculaire landmark opleveren.
plattegrond verdieping
Impressie van de landmark Het maken van een nieuwe entree door twee hoogteaccenten nieuw te bouwen. Daartussen een open verbinding tussen plein en tuin, op het hoofdniveau van het gebouw. De architectonisch ontworpen trappartij leidt je naar boven en biedt een spectaculair zicht op een inspirerende centrale ontmoetingsplaats.
gebruikers
++++ (THEMA)HUURDERS +++ spin-offs en doorstarters +++ gamma afstudeerlab +++ MESA & BMTI spinoffs++++trainers & opleiders +++ hotel & congres faciliteiten+++ (nano)biomedische bedrijven +++ specialisten voeding & gezondheid +++ experts biomassa & bioconversie +++
+++ tijdelijke huisvesting van afdelingen door verbouwing / verhuizingen in Kennispark ++++ kennisgerelateerde R&D afdelingen +++ etc +++
functies
+++ (THEMA)FUNCTIES +++ centrale receptie & infodesk +++ specialistische proefopstellingen en operatiekamer +++ tentoonstellingen +++ vergaderen met modernste techniek en service op maat +++ ontspannen & sporten +++ bibliotheek & mediatheek +++
+++ opslag van archief +++ loket van KvK en Syntens +++ kinderopvang +++ diensten als secretariaat, koerier, reisbureau en beveiliging +++ winkelen, horeca & leisure +++etc +++
gevel
entree nieuwe hoofdingang
Door de zakelijke hoofdingang van de campus te verplaatsen van “Charlie” naar de landmark ontstaat een hoogwaardige nieuwe entree, direct ontsloten vanaf de Hengelosestraatweg en aan de campuszijde uitkomend op een nieuw ingericht inspirerend en levendig O&O-plein.
omgeving & plein
EEN WIJDE BLIK VERGROOT HET DENKEN
Langezijds: een gebouw om (van) te houden! Voor u ligt de presentatie die het resultaat is van een jaar gesprekken, interviews, ontwerpen en rekenen. Het is de samenvatting die onderbouwt waarom wij denken dat het om vele redenen de moeite waard is om “Langezijds” te (be)houden. Het was onze opdracht om het gebouw en haar omgeving te inventariseren, de spin-offs te onderzoeken, en een gedegen basis te leggen voor de uitwerking van het concept. Voor de conceptontwikkeling zijn de eisen en wensen in beeld gebracht en krijgt u een doorkijk naar de mogelijke toekomstige opzet. Dit is het tweede deel van onze presentatie. In deel 1 (voorin) vindt u de verbeelding van deze onderbouwing.
introductie
+++ Ik sprak onlangs met Kees Eijkel…… Mijn bedrijf is momenteel gevestigd op het B&S Park en zoekt nieuwe huisvesting voor het einde van dit jaar. In mijn overwegingen (hier blijven of park verlaten) wil ik graag meenemen wat die nieuwe ontwikkelingen voor ons kunnen betekenen. Kunnen we daar een keer over praten? …400 m2 kantoorruimte voor eind 2006 met uitbreidings¬mogelijkheid tot 800 m2 in ~2009. We zullen een deel als elektronicalab en magazijn inrichten ……Het werk omvat zowel membraanproductie als module assemblage en natchemisch testen met automatische apparatuur. +++ Van: [
[email protected]]Onderwerp: Nog een naam. Vanochtend met … van de firma … gesproken, een spin-off van de UT. ….Nu nog een huurcontract voor 3 1/2 jaar. Willen dan waarschijnlijk groter en dichter bij faciliteiten UT. +++
Property Conversion Group BV Property Conversion Group BV (PCG) is een adviesbureau, gespecialiseerd in het ontwikkelen en implementeren van nieuwe concepten voor de revitalisering van bestaand bedrijfsonroerend goed. Het bedrijf is in 1993 opgericht. Haar meest recente grote project is de conversie van het Rijksmonument Van Nelle in Rotterdam tot de Van Nelle Ontwerpfabriek. De Van Nelle fabriek wordt algemeen beschouwd als een hoogtepunt in de moderne Nederlandse architectuur. Na bijna 10 jaar renovatie biedt dit inmiddels ultra moderne communicatie & designcentrum plaats aan circa 90 gerenommeerde bedrijven van architectenbureaus, ICT, reclame, design tot grafische adviesbureaus. Via Peter Defesche, directeur van OD205 Architectuur BV te Delft, werd PCG eind 2004 in contact gebracht met de heer Florijn, directeur van de Vastgoed Groep Drienerlo van de Universiteit Twente. Aanleiding hiervoor was het verouderde laboratoriumgebouw Langezijds, dat gefaseerd vanaf 2008 leeg zal komen te staan. Eind december 2005 kreeg PCG de opdracht om nieuwe concepten voor de herbestemming van het Langezijds te onderzoeken. Haar opdrachtgever is Kennispark Twente, met als eerste aanspreekpunt de heer Florijn. Bij onze werkwijze ligt de nadruk op een krachtig basisconcept en de visualisatie daarvan. De tekst van deze presentatie is waar mogelijk beknopt gehouden en uitsluitend ondersteunend. Peter Defesche van OD205 Architectuur is verantwoordelijk voor de meeste schetsen en artist impressions van het gebouw. Voor de financiële onderbouwing is nauw samengewerkt met
Nico van Termey, waarmee PCG reeds vele andere succesvolle projecten heeft ontwikkeld. De missie van Kennispark Twente is het belangrijkste aanknopingspunt voor het door PCG gekozen herontwikkelingsconcept voor Langezijds. Het te vernieuwen pand zal een belangrijke fysieke spilfunctie gaan vormen binnen het beoogde Kennispark gebied van de Campus samen met het B&S park. randvoorwaarden: De randvoorwaarden van dit onderzoek zijn omschreven in de opdracht van Vastgoed Groep Drienerlo (VGD) aan PCG de datum 20 december 2005, kenmerk VGD/680/05/Zhf Uitgangspunten voor dit onderzoek: • Het gebouw Langezijds van ca. 30.000 m2 zal vanaf eind 2008 gefaseerd geheel leeg komen te staan. Separaat liggend AKI: ca. 12.000 m2 • Fasering leegstandsverloop: oostvleugel in 2008, westvleugel in 2010, AKI in 2012 • Het College van Bestuur van de UT wenst vooralsnog de opstallen te vervreemden • De grond blijft eigendom van de UT en kan in particulier erfpacht worden uitgegeven • Toekomstige doelgroepen dienen een relatie te hebben met de UT • Alle facilitaire diensten en voorzieningen op het terrein staan ter beschikking van de toekomstige gebruikers • Voorlopig uitgangspunt College m.b.t. tot AKI is vertrek per 2012 (einde contract)
Inventarisatie van de markt We hebben de afgelopen maanden zeer veel gesprekken gevoerd met (in)directe betrokkenen om een beeld te krijgen van de haalbaarheid van de herontwikkeling van Langezijds. Daarnaast zijn er veel aanknopingspunten voor het project te vinden in diverse rapporten over de regio. Hieronder vindt u een samenvatting van de drie meest kenmerkende. 1: AANKNOPINGSPUNTEN BINNEN DE MISSIE VAN KENNISPARK TWENTE De missie van Kennispark Twente is er op gericht om de regio economisch te versterken door doelgerichte ondersteuning. De hieronder aangegeven punten uit deze missie sluiten zeer goed aan bij het concept dat herontwikkeling van Langezijds mogelijk maakt, te weten: Hoofddoelstelling is de economische versterking van de regio en netwerkstad Twente door: • het creëren van een fysieke ontmoetingsplaats voor kennisinstituten en bedrijven • het ontwikkelen van de campus en omgeving tot een technologische hotspot met alle benodigde voorzieningen • het creëren van een ontmoetingsplaats voor creatieve en ondernemende mensen • 10.000 extra arbeidsplaatsen voor 2020 • gebiedsontwikkeling op 4 locaties: 1. Campusterrein UT 2. directe omgeving van het campusterrein 3. Hengelosestraat op- en langs centrale ontsluitingsweg van het campusterrein 4. B&S park (gebied ten zuiden van Hengelosestraat) Speerpunten van Kennispark Twente, die eveneens goed aansluiten op herontwikkeling Langezijds: 1. Kennisvalorisatie • ondersteuning van starters, doorstarters en bestaande bedrijven, incl. kansrijke PMC’s
• facilitysharing (wordt nu door spin-offs van de UT als moeizaam betiteld) • verbetering onderwijs in ondernemerschap (efficiëntere ondersteuning van doorstarters) • meer faciliteiten bieden voor ondernemende studenten 2. Innovatiebeleid • thema kennisaanbod gestructureerd inzichtelijk en toegankelijk maken voor bedrijven en instellingen • bevorderen van fysieke ruimten, die kennisoverdracht bevorderen • kennistransfer d.m.v. studenteninzet • coachen en begeleiding voor starters (Topregeling) UT is bekend om haar vele spin-offs, wel blijkt na wat onderzoek dat er hiervan een aanzienlijk percentage niet de doorstartfase bereikt - aandachtspunt voor meer effectieve ondersteuning van de doorstarters is hierbij gewenst en aandachtspunt voor de toekomst • instellen kennisloket 3. Kennisvraag • innovaties en innovatief vermogen in bedrijfsleven (MKB) gerelateerd aan de kennisvraag van Kennispark Twente bevorderen • voortzetting innovatieve stimuleringsregeling Twente & Fondswerving bij bedrijven 4. Overig • uitstekende infrastructuur bevorderen voor kennisinstellingen en medewerkers (parkeren, ontsluiting e.d.) • stimuleren van behoud van hoger opgeleiden in de regio Twente • voorzieningen in en rondom de UT beter afstemmen
+++ Onderwerp: huisvesting campus. Vanuit mijn werkzaamheden bij de afdeling Investeringsbevordering van regionale ontwikkelingsmaatschappij Oost NV ik veelvuldig in contact met binnenlandse en buitenlandse bedrijven. …. in de sector health en technologie sterke belangstelling bestaat voor vestiging op de campus. Op advies van de heer Eijkel zou ik graag met u over de mogelijkheden hieromtrent willen spreken. +++ Gezocht: een gebouw met ‘twee gezichten’ en een eigen identiteit: een centrum waar multidisciplinaire teams optimaal kunnen werken…. natuurlijke wisselwerking tussen wetenschappers/studenten en bedrijfsleven…eigen parkeergelegenheid, 50% kantoor en 50% labs / prototyping , een eigen personeelskantine, beperkte eigen vergaderfaciliteiten en een incidenteel extern af te nemen grote vergaderruimte met lunch met gasten +++ Hotelaanvraag: 950 m2 vergaderen en 80 hotelkamers… totaal ca 3500 m2 +++
2: TWENTE INDEX 2005 Algemeen • Het imago van Twente heeft twee gezichten: ondernemend en landelijk • Twente is van de 29 regio’s in NL op de zesde plaats als interessante vestigingsplaats • Twente is met stip de veiligste regio van Nederland. • Bevolkingsontwikkeling: veel mensen <24 jaar en > 65+ jaar. • De werkloosheid in Twente is iets hoger en stijgt sneller dan elders in NL • De economische groei en de arbeidsproductiviteit in Twente blijft achter bij het landelijke gemiddelde • Bruto Regionaal Product (BRP) en inkomen in Twente stijgen, maar minder dan het landelijke gemiddelde • De Twentse export stijgt bovengemiddeld, zowel in industrie als in diensten • Er is veel vraag naar vrijetijdsvoorzieningen, zorg en onderwijs Kennis, scholing & innovatie • Het aantal studenten in het Twentse hoger onderwijs stijgt • Afgestudeerden gaan relatief weinig in de regio zelf aan het werk • Twente, en voornamelijk Enschede, kent relatief veel startende bedrijven • Twente staat (inter)nationaal bekend om zijn succesvolle spin-offs • De kwantiteit en kwaliteit van het Twentse onderzoek is beter dan gemiddeld • In Twente worden relatief veel octrooien aangevraagd en toegekend
3: VASTGOEDRAPPORTAGE TWENTE 2005 (nieuwe rapportage 2006 is eind september uitgekomen) Beknopte vastgoedsituatie Twente per heden: • Aanbod van 130.000 m2 kantoor- en bedrijfsruimte in 2005 • 35.000m2 kantoor- en bedrijfsruimte verhandeld • De huurprijzen van kantoor- en bedrijfsruimtes in Twente zijn relatief laag • Huurprijsniveau B&S-Park Enschede 2005: tussen 90 - 135/m2/jaar • Invulling van B&S park 2005: 220 bedrijven: 50 kennismakers, 130 kennisaanwenders en 40 overig • Dit resulteert in 3900 arbeidplaatsen: 615 kennismakers, 2185 kennisaanwenders en 1100 overig • Leegstandspercentage kantoren in 2005: Enschede 18%, Hengelo 10% en Landelijk ca.14%
Relevante ontwikkelingen op het gebied van bedrijvencentra in de regio Hengelo: • Hengelo heeft WTC licentie verkregen en wil hiermee (inter)nationale bedrijven naar de regio te trekken. Voorlopige planning voor start bouw = 2012 • Westermaat (Campus Business Center) + Hart van Zuidontwikkelingen Enschede: • BTC Twente heeft een wachtlijst • Ontwikkeling van Media Art Center in Roombeek voor ondernemende kunstenaars • Ontwikkeling van nieuw bedrijvencentrum door ING Vastgoed van 5-10.000 m2 in Roombeek • Spinnerij Oosterveld: 25.000m2 laagdrempelig voor starters en doorstarters • Algemeen Ondernemers Centrum aan de Tubantiasingel • Leegstand in B&S park, aanbod Josink Es en Euregiopark bij Glanerburg Almelo: • nieuw bedrijvenpark bij Bornerbroek (ook nieuw Technocenter) Oldenzaal: • enkele bedrijfsverzamelgebouwen voor middelgrote technologische ondernemingen
CONCEPT EN ONTWERP Na de inventarisatie van de markt is een grondige analyse gemaakt van het gebouw Langezijds en haar omgeving. Op basis hiervan is het concept uitgewerkt dat de grondslag is voor de voorgestelde herontwikkeling. ANALYSE VAN HET GEBOUW EN HAAR OMGEVING Bij de gesprekken tijdens het onderzoek was de werktitel ‘Etalage’ illustratief voor de transformatie van introvert naar extrovert. Voorts zou in de toekomstige tenaamstelling gezocht kunnen worden naar een eigen (internationale) identiteit. Als naamstelling voor het onderhavige projectvoorstel is voorlopig de werktitel ‘DE CHEMIE VAN TWENTE’ gekozen. De chemie tussen mensen, de chemie tussen de universiteit en haar omgeving en straks de chemie tussen het inspirerende gebouw en haar gebruikers. Om ‘DE CHEMIE VAN TWENTE’ optimaal te benutten is het wenselijk om een sprekend gebouw als middelpunt te hebben van de diverse nieuwe ontwikkelingen. Dat is de reden dat wij het gebouw Langezijds na haar transformatie bijvoorbeeld ‘de Etalage’ willen noemen. ‘De etalage van Twente’ is een lokatie waar je graag gezien wordt, een adres dat je met trots op je visitekaartje laat drukken en een omgeving met dermate veel extra’s, dat synergie er hoogtij viert. De herkenbaarheid zal zichtbaar worden door een landmark toe te voegen aan het bestaande volume, waarin de speciale ‘Etalage-functies’ zijn gehuisvest. Naar aanleiding van de uitvoerige analyse die wij het afgelopen jaar hebben gemaakt volgt hier een samenvatting die zich toespitst op de aspecten die wij in dit stadium relevant achten als onderbouwing van de haalbaarheid van herontwikkeling.
Kwantificatie van oppervlaktebehoefte Zoals elders reeds vermeld is in 2005 ca. 35.000m2 kantoor- en bedrijfsruimte in geheel Twente verhandeld en is er sprake van een bovenmatige aanwezigheid van (potentieel concurrerende) bedrijvencentra in de regio. De mogelijke ontwikkeling van een nieuw WTC in Hengelo is een aandachtspunt. De schaalgrootte is belangrijk, de beoogde doelgroepen zijn meer business/ handel dan science gericht en de nu ingeschatte start van de bouw zal niet eerder zijn dan 2012. Voorlopig op basis van onze planning voor Langezijds geen directe concurrentie. De specifieke behoefte van bedrijven om in de directe omgeving van de UT gehuisvest te zijn stijgt met een kwantitatieve belangstelling van bruto circa 40.000 m2 vloeroppervlak ver boven onze aanvankelijke verwachtingen. PCG is er van overtuigd dat bij een actieve werving, inclusief duidelijke metrages, tekeningen en prijsstellingen sprake zal zijn van een groot aantal concrete belangstellenden. Arbeidsplaatsenindicatie Een eerste voorlopige extrapolatie van de aanvragen zou leiden tot circa 2500-3000 arbeidsplaatsen in het nieuwe concept, die met bijna een derde van de beoogde totale doelstelling van 10.000 arbeidsplaatsen in 2020 een substantiële bijdrage aan de totaaldoelstelling van Kennispark zal leveren. Een nadere uitwerking (en eventueel bijstelling) van voornoemde aantallen, evenals een heldere omschrijving van het straks te hanteren begrip arbeidsplaats lijkt naar onze mening wenselijk. Negatieve ervaringen van zittende en vertrokken bedrijven op het UT terrein: Zittende bedrijven in Langezijds en reeds eerder vertrokken bedrijven vanuit de UT gaven aan zich te ergeren aan de a-commerciële bureaucratie binnen de UT, de hoogte van het huur- en servicekostenniveau, evenals de studentikoze (niet zakelijke) uitstraling van het gebouw binnen de campus.
Eerste indruk gebouw Langezijds en haar omgeving • de Campus als geheel is sterk naar binnen gekeerd (introverte uitstraling) • de algemene architectonische uitstraling is sober en terughoudend • fysieke scheiding tussen Campus en B&S park door verhoogde Hengelosestraat onderstreept het cultuurverschil tussen beide gebieden • AKI treedt solitair op en heeft feitelijk geen aansluiting op overige campus • (Checkpoint) Charlie is rolbevestigend voor haar sobere achterland, tevens gevaarlijk voor fietsers en onpraktisch voor bezoekers door haar ligging in de middenberm. • De exploitatie van zowel de horeca, de catering als de congres en vergaderfaciliteiten op de campus wordt door diverse partijen uitgevoerd. Het lijkt wenselijk om hiervoor te zoeken naar een commercieel sterkere organisatievorm • Buitenstaanders hebben een studentikoze indruk van de diverse congressen en grotere manifestaties op de UT door de huidige uitstraling van de collegezalen INVENTARISATIE GEBOUW LANGEZIJDS ANNO 2006 Status: • sterk verouderd laboratorium uit jaren ’70 • sobere bouwstijl • oppervlakte ca. 30.000 m2 • ongunstige bruto/netto verhouding (effectief verhuurbare meters) • asbest afzuigingkanalen • technische infrastructuur achterhaald • brandveiligheid voldoet niet meer aan deze tijd • onvoldoende lichtopbrengst in midden van pand door forse diepte • zeer geringe parkeergelegenheid rondom gebouw
+++ NIEUW +++ voor 100 m2 labruimte + 40 m2 kantoorruimte erbij, liefst met alle services voor een periode van 2 jaar. Belangrijkste voorwaarden: goede vloer in de labruimte, voldoende UTP-aansluitingen met breedband Internet, water aan- en afvoer en een krachtstroomaansluiting +++ Studentenvereniging Union ziet behoefte aan kleine kantoren met een ontvangstruimte, een centrale telefoniste, een Vergaderzaal, flexwerk plekken. Belangrijk: alle bedrijven op één plek vestigen, zodat de synergie maximaal is. Totaal ca. 1800 m2 +++ Sport:….. Op dit moment zit het gehele Sportcentrum ’s avonds propvol in de wintermaanden moet er zelfs extern ruimte ingehuurd worden. Ik schat de behoefte op ongeveer 40x25 = 1000 m2. Hoogte 6 meter +++ Medisch techniek museum Recent sprak ik professor Hoelscher in Munster die probeert een museum voor medische techniek van de grond te krijgen. Wellicht wil ook hij aansluiten.
Kansen: • gefaseerd leegstandsverloop oost & westvleugel maakt gefaseerde herontwikkeling en nieuwbouw mogelijk • het creëren van een potentiële zichtlocatie langs Hengelosestraat, te koppelen aan zeer wenselijke ontsluiting via dezelfde Hengelosestraat • gunstige stramienmaat van 6.20x6.20m betreffende opdeelbaarheid • deels inpandig parkeren mogelijk (uniek voor Campus en B&S) • ligging biedt unieke kans op eigen identiteit tussen campus en B&S park Architect Peter Defesche: “Nu is zowel dat moderne, technische en neutrale imago uit 70’ jaren een zeer welkome conditie voor een grote verjongingskuur van het gebouw: de tijdloosheid van de bestaande architectuur is een ideale voedingsbodem voor technische, functionele en architectonische vernieuwingen: het bestaande gebouw dient als ideaal kader (neutraal, helder en krachtig) voor een nieuw en inspirerend plan. En behalve deze wendbaarheid, wat is er nog meer van waarde? Ruimte! Ruimte in de lengte, de breedte en de hoogte: de bestaande ruimte in Langezijds is een groot goed: het zal moeilijk genoeg zijn om in een nieuwbouwproject deze genereus bemeten ruimten opnieuw te maken. Het is die extra ruimte die nu ook een groot aantal parkeerplaatsen in de vernieuwbouw mogelijk maakt, direct bij de voordeuren van de units, en het is diezelfde ruimte die extra vrije hoogte op de hoofdverdieping geeft, geschikt voor kantoren, labs en bijzondere programma’s, en het is diezelfde overmaat die het aanbrengen van een nieuwe flexibele installatiestructuur eenvoudig maakt!“
Conceptuele uitgangspunten 1. Werktitel: Langezijds wordt onder de voorlopige werktitel ‘De Etalage’ het centrale middel(punt) en voor Kennispark Twente het fysieke doelgebied en ontmoetingspunt kennisinstituten en bedrijven 2. Missie: Kennispark Twente is een doel en ‘de Etalage’ wordt hiertoe het belangrijkste middel 3. Hoofdontsluiting: via ventweg Hengelosestraat met ruimschoots parkeren aan die zijde van het gebouw 4. Architectuur: moderne eigentijdse vormgeving in combinatie met uiterst functionele invulling voor kleine, middelgrote en grote kennisintensieve bedrijven en instanties 5. Multifunctionaliteit: het gebouw leent zich uitstekend voor multifunctioneel gebruik van het bestaande casco d.m.v. inbouwmodules (zie uitleg hier onder) tot hoogwaardige kantoren/bedrijfsruimten/laboratoria e.d. 6. Landmark: het centrale deel van gebouw kan in 2 torens van 12 resp. 6 etages als centraal herkenbaar baken gaan fungeren, en bovendien als multifunctioneel dienstencentrum voor het gehele kennispark Twente en de regio 7. Flexibel: optimale flexibiliteit in aanpassingen van de gekozen ontwikkelrichting per fase. 8. Parkeren: voldoende parkeerruimte, deels zelfs inpandig (uniek voor campus en B&S) 9. Marktconforme huurprijzen en servicekosten 10. Technisch flexibel: optimale flexibiliteit van de technische infrastructuur op aanvraag leverbaar 11. Faciliteiten en diensten: alle hoogwaardige faciliteiten en diensten worden op basis van marktmechanisme aangeboden 12. Studenten: Maximale inzet van diensten door studenten van UT, Saxion en ROC Twente
Modulaire inbouw Bij de indeling van het gebouw is door de architect gezocht naar een zo flexibel mogelijke indeling van het gebouw in zowel hoogte, invulling, maatvoering als technische infrastructuur. Gekozen wordt voor een casco oplevering van het gebouw met een hoogte per vloerlaag van circa 4 meter. Op iedere vloerlaag kan de nadere invulling geheel door en voor eigen rekening van de potentiële gebruiker worden geïmplementeerd. De huurder kan straks kiezen uit een aantal standaard inbouwmodules per gebruiksdoeleinde van zeer eenvoudig tot uiterts luxe kantoor en van eenvoudige bedrijfsruimte tot ultra geavanceerde laboratoriumruimte, eventueel met cleanroom faciliteiten. Er is gekozen voor een ingenieuze lineaire structuur van standaard nutsvoorzieningen door het gehele gebouw. Naar wens van de huurder kunnen op iedere vloerlaag meer specifieke technische ruimten worden ingericht. Uitgangspunt is dat er per fase in de directe nabijheid van het centrale dienstencentrum een aantal stramienen met kleine kantoor en laboratoriumunits worden geprojecteerd. Kleine kantoren, zoals momenteel in de Bastille kunnen in de beide torens worden ingevuld (hierbij wordt uitgegaan van zowel (door)starters als reeds bestaande kleine bedrijven). Voor het overgrote deel van de verdere invulling van de oostelijke en westelijke vleugel zal er sprake zijn van de verhuur van grotere eenheden aan hoofdhuurders (v.a. ca. 600m2), die naar eigen wens en voor eigen rekening en risico een kleinere infrastructuur in hun eigen ruimten kunnen aanbrengen. Men kan hierbij eveneens denken aan een onderhuur situatie voor kleinere onderhuurders (v.a. ca. 100m2, waar momenteel veel vraag naar is). Voor de financiering van de extra inbouwmodules zal door het ontwikkelteam in het komende jaar worden gezocht naar een geïnteresseerde bank- of financieringsinstelling, die in het project zou willen participeren (en deels sponsoren?).
Toekomstige gebruikers & functies van ‘de Etalage’ Tijdens de inventarisatiefase vanaf januari van dit jaar hebben vele gesprekken met toekomstige gebruikers plaatsgevonden, waar onder: • diverse instituten vanuit de UT, • de TOP-lijst van spin-offs vanuit de UT, • inmiddels vertrokken bedrijven, die wensen terug te keren, • de mensen van de wachtlijst vanuit het BTC Twente en • een aantal van de reeds in Langezijds gevestigde bedrijven. Vervolgens zijn er diverse zeer bijzondere projectinitiatieven vanuit de UT, die op commerciële leest zijn geschoeid en nader kunnen worden uitgewerkt. Via verschillende kanalen wordt PCG veelvuldig benaderd door bedrijven, die belangstelling hebben voor vestiging in het onderhavige concept. In deze rapportage achten wij het niet gepast om de belangstellenden met naam en toenaam te vermelden. Wel hebben wij in een aantal illustratieve citaten als ‘banners’ opgenomen van partijen die hun concrete interesse in het project kenbaar hebben gemaakt. In het nu volgende jaar zullen op basis van een voorlopig ontwerp en nader uit te werken investeringen per inbouwmodule wederom gesprekken met alle belangstellenden plaatsvinden om een definitieve kandidatenlijst te kunnen opstellen.
THEMAHUURDERS Om ‘de Etalage’ een duidelijk gezicht te geven, dat goed aansluit bij de imago-doelstelling van Kennispark, willen wij ons richten op themahuurders. De ervaring van PCG leert dat 90% van de conceptueel opgestarte gebouwen falen door het tussentijds loslaten van het gekozen thema. Soms nee durven zeggen en vasthouden aan je basisthema leidt tot een ultieme synergie voor de toekomstige ‘bewoners’ . Wij zien de volgende themahuurders hun intrek nemen in ‘de Etalage’: • spin-offs en (door)starters vanuit de UT (TOP-lijst) • grote en middelgrote oorspronkelijke spin-offs UT vanuit de regio (kantoren en/of labs) • (door)starters via de Union/Bastille • diverse instituten vanuit de UT voor eigen spin-offs (Mesa/ Impact) • wachtlijst aan bedrijven bij BTC, die hen in eigen ruimten niet meer kan plaatsen • commerciële training en opleidingsinstituten • bedrijven en instanties uit de kansrijke sectoren, zoals: - voeding & gezondheid - bioconversie, biomassa, nano-biomedisch en medische bedrijven - zorg & technologie • commerciële training- en opleidingsinstituten • R&D vestigingen van grote en middelgrote (inter)nationale bedrijven, die gebruik wensen te maken van de regionale kennisinstituten • een hotel in aansluiting op onder meer de congresfaciliteiten en de medische specialisaties
Functies voor in “De Etalage”+++ Tijdelijke huisvesting voor bedrijven en afdelingen op het gehele kennispark (Campus + B&S) Er is altijd ca. 2% structureel in onderhoud van ca. 500.000m2 10.000m2 Streven is om hiervoor in ‘ de Etalage van Twente’ ; 4000m2 kantoren en labs structureel beschikbaar te maken +++ Clinical Regenerative Medicine Center, waar jaarlijks internationale top-chirurgen een maand hun baanbrekende kunsten komen vertonen (wel echt commercieel, de patiënten vullen dan je suites en kopen kunst in galeries van de AKI). Als dat werkt dan hebben we iets beters dan een academisch ziekenhuis want: alleen internationale klinische topkwaliteit gekoppeld aan de UT Zwaartepunten. +++
Etalage funties Herontwikkeling van het gebouw biedt de kans om de aantrekkingskracht van ‘ de Etalage’ te optimaliseren, door delen van het casco in te richten met speciale ‘Etalage-functies’, zoals: • proefopstellingen van diverse R&D functies • operatiekamer en/of intensive care ruimte van de toekomst • expositieruimten en tentoonstellingsruimte voor de diverse producten vanuit het Kennispark • virtual-reality room opstelling • museale opstellingen van oude en de meest moderne technieken binnen het Kennispark • uitzendbureau voor ASA’s • bachelor/master afstudeerlabs i.s.m. Saxion • projecten op het gebied van o.a. mechatronica • kunst & techniekprojecten i.s.m. Saxion en AKI • afdelingen van academisch ziekenhuis met bijv. revalidatieapparatuur en shortstay mogelijkheden voor patiënten • ruimte voor tijdelijke huisvesting van afdelingen vanuit de UT en het B&S park, die gerenoveerd worden of i.v.m.interne verhuizingen In de basis zal ‘de Etalage’ voorzien zijn van een groot aantal ondersteunende functies, die door de huurders als servicepakket-op-maat kunnen worden afgenomen van de verschillende aanbieders, waaronder: • training en leslokalen • vergader- en congresruimten • centrale receptie met doorverwijs/kopieer en postverzorgingsdiensten • (video)conferentieruimten • ontspanning/fitnessplekken
• sportfaciliteiten (grote zaal eventueel in combinatie met grote congreszaal) • horeca, administratie, technisch en administratief beheer door studentenbedrijven (WO/HBO) • diverse minishops, zoals kiosk, kantoorartikelen, kapper, foodsupplies • bibliotheek en mediatheek • opslag en archiefruimten in diverse maten • nevenafdeling van Syntens • gedetacheerde incheckbalie van de Kamer van Koophandel Naast het servicepakket is er bij een grootschalige herontwikkeling als deze ook ruimte voor het aanbieden van specifieke extra diensten door derden, zoals: • commerciële scholing- en trainingsinstellingen • reisbureau • diverse uitzendbureaus (bijv. administratief, technisch, studenten WO & HBO, e.d.) • kinderopvang • beveiliging hele kennispark • vertaalbureau • secretariaatsbureau • autoverhuur • koeriersdiensten • vervoer op maat op het kennispark met tuk-tuk en/of fietstaxi’s en het verzorgen van valet-parking en alternatieve parkeervoorzieningen bij grote evenementen
Overige facilitaire diensten zullen in belangrijke mate geleverd worden door de UT, echter uitsluitend op marktconforme basis, anders via derden en/of via studentenbedrijven. Stimuleren van de levering van bepaalde ICT-diensten, vervoer op maat op het terrein en van specifieke facilitaire diensten over het hele kennispark gebied door studentenbedrijven (nader in te vullen). In de gekozen opzet zullen er ook standaard van de UT af te nemen diensten zijn, zoals: • onderhoud terreininfrastructuur, • groenonderhoud, • algemene terreinbeveiliging • verontreinigingsheffing • het verbruik van gas, water en elektra. Het is onze ervaring dat een grote concentratie van bedrijvigheid nieuwe dienstverlenende bedrijfjes aantrekt. Dit zouden uiteraard ook initiatieven van studenten kunnen zijn.
versterking van de directe omgeving Synergie = het vergroten van botsingskans... deze term geeft precies aan wat zich zal gaan afspelen als de transformatie van Langezijds conceptueel stevig wordt neergezet. De aantrekkingskracht van het gebied zal vergroten waardoor er ruimte ontstaat voor meer economische impulsen.
+++ Studieruimte voor afstudeerders gammastudies en voor buitenlandse studenten: “wij missen de uitgebreide experimenteerruimtes, zoals bij de bètastudies, waar flink wat bèta-afstudeerders een werkplek vinden. Door gebrek aan ruimte moeten gammaafstudeerders gebruik maken van steeds spaarzamer wordende bibliotheekruimte en vooral het bureau thuis. Het zal zeker een sellingpoint zijn voor onze gammastudies, als we iedere afstudeerder een eigen plek kunnen bieden. Behalve als sellingpoint blijkt dit ook te werken als een reële succesfactor.… eerste ruwe schatting is ongeveer 500 afstudeerders a 4 m2 per afstudeerder, d.w.z. 2000 m2 vloeroppervlak” +++ High Tech Facilities heeft als doel om meer begrip, kennisoverdracht en innovatie te creeren door het vergroten van interactie en samenwerking tussen industriële partners en UT. Vorm: shared resources (mensen en faciliteiten): delen van kennis, faciliteiten en mensen op 1 locatie, “ateliers” +++
Hieronder noemen wij een aantal aanknopingspunten voor ontwikkelingen die kunnen volgen. CONGRES- EN HOTELFACILITEITEN OP DE CAMPUS Het huidige congrescentrum Drienerburght is verouderd. Het gebouw en het management zijn ondergebracht in een aparte vennootschap en 100% eigendom van de UT. Ten tijde van het onderhavige onderzoek werd al gewerkt aan een nieuw te ontwikkelen initiatief elders op de campus. PCG heeft samen met de directie een referentiebezoek georganiseerd voor haar raad van commissarissen naar relevante trendy hotel & horeca concepten in Amsterdam en Rotterdam. Momenteel worden enkele ontwikkelvarianten onderzocht, namelijk o.a. 1. grote en middelgrote congresfaciliteiten in de toren(s) van de etalage + 2-4 business suites in combinatie met een nieuw 3-4 sterren hotel naast de huidige Facultyclub + aanhouden bestaande eenvoudige behuizing Logica elders op de campus 2. congresfaciliteiten + een aantal business suites + een 3-4 sterrenhotel in de Landmark en Logica handhaven 3. alle congres- en horecafaciliteiten nieuwbouw naast Facultyclub 4. herbestemming huidige Drienerburght als studentenhuisvesting voor o.a. buitenlandse studenten in combinatie met ‘dorpsplein’ studenten infopunt; ook mogelijke herbestemming als eenvoudig 2 sterrenhotel zonder service LEVENDIGHEID O&O PLEIN Van wezenlijk belang bij de ontwikkeling van de landmark van ‘de etalage’ is de uitstraling en levendigheid van het centraal gelegen O&O plein. Temeer daar de hoofdingang van de Etalage vanaf de ventweg zal worden ontsloten is het O&O plein straks de eerste ontmoeting van externe bezoekers
met de campus (de cruciale eerste indruk). Aan het nieuwe plein, krachtig ontworpen met bijvoorbeeld een grote vijver en kunstzinnige fontein, zien wij straks onder andere kansen voor diverse horecagelegenheden met terrassen, kleine shops met onder meer office-supplies, de kapper, een klein buitentheater, een klimmuur, etc. CONRETE INZET VAN AKI-STUDENTEN Tot op heden is de AKI niet geïntegreerd in de campusgemeenschap omdat hierbij door de directie van de UT een passief beleid is uitgevoerd. Bij de toekomstige aankleding van de glasgevels van ‘de Etalage’ is rekening gehouden met een flexibele invulling van kunstzinnige uithangborden met de eigen identiteit van de bedrijven, die bovendien zullen zorgen voor de verlevendiging van de gevel en het gehele aanzien van het gebouw. Voorts kan worden gedacht aan diverse kunstroutes als bewegwijzering over het gehele kennispark, bijv. Glasvezelkabel met hangende beeldschermen is richting virtual-realityroom, waslijn met kunststof panelen richting Mesa+ , etc… FACULTYCLUB De naam van de Facultyclub doet vermoeden dat een buitenstaander hier niet welkom is. De hoogwaardige (dure) inrichting versus de huidige (veel te lage) bezettingsgraad, de beperkte openingstijden en de vaak slordige bediening geeft geen professionele indruk. Naast het uitwerken van een aanvullend concept voor deze prachtig gelegen horecagelegenheid zou ook de naam gewijzigd kunnen worden in o.a. de boerderij, het clubhuis of de club. VAN BREUKLIJN NAAR SYNERGIE Het doorbreken van de fysieke scheiding van de Campus & B&S park op termijn door o.a. een verbeterde (vertikale)
ontsluiting van het gebied via de A35 biedt een gelijkwaardige uitstraling van het kennispark gebied zowel in de richting van Hengelo als in de richting van Enschede. Nu lijkt dit gebied (horizontaal ontsloten via Hengelosestraat) feitelijk het ‘feestje’ van Enschede. CHARLIE De hoofdingang met de rotonde en ‘checkpoint Charlie’ in de middenberm is zeer gevaarlijk voor fietsers door het vele autoverkeer en het frequente gebruik van de nauwe doorgang door autobussen. Ook is de middenbermlocatie uiterst onpraktisch voor informatieverstrekking aan bezoekers en gasten voor de UT. De complete beveiliging van het terrein kan met camera’s eenvoudig vanuit een minder hinderlijke verkeersdrempel elders op de campus plaatsvinden. Voorstel is om deze beveiliging en infoverstrekking op te waarderen voor het hele Kennispark en in de landmark te projecteren. In het toekomstig te ontwikkelen stedenbouwkundig plan rond de Hengelosestraat en de spreiding van ingangen naar de campus moet deze functie worden herzien.
eigendomsmodel voor de toekomst Algemeen De ontwikkeling van het Kennispark Twente, met als fysieke ontmoetingsplaats de UT en de omgeving daarvan zal leiden tot versterking van het kennis- en technologiecluster in de regio Twente. De ontwikkeling van de campus en omgeving tot een R&D bedrijvenpark met alle benodigde voorzieningen is daarbij een belangrijke aanjager. De herontwikkeling van Langezijds is daarbij de eerste, maar zo mogelijk ook de grootste stap. Vastgoed is niet langer slechts bedoeld als werklocatie, maar ook bedoeld om mee te ondernemen (vastgoedmanagement). Er zal in de toekomst dan ook anders tegen ruimte worden aangekeken. Huisvesting heeft in die zin nauwe relatie met de thema’s samenwerking, marktpositie en facilitaire aangelegenheden. Daar waar voordelen kunnen worden behaald, zal samenwerking op het gebied van huisvesting uitdrukkelijk als mogelijkheid moeten worden overwogen. In deze context zal vastgoed versterkend gaan werken op het primaire proces: onderwijs, onderzoek en kennisvalorisatie. De wijze waarop de UT met het eigendom van haar grond en opstallen wenst om te gaan is vooral een strategische keuze. Deze notitie is gericht op het aangeven van enkele juridisch/ economische mogelijkheden voor de herontwikkeling van Langezijds. Er zijn diverse mogelijkheden voor de vormgeving van de toekomstige eigendomsverhoudingen van Langezijds, waarbij ook combinaties mogelijk zijn. Hierbij kan worden gedacht aan: A. Behoud van het volle eigendom van grond en opstallen. B. Vervreemding van het eigendom van grond en opstallen. C. Onverdeeld eigendom in een bepaalde verhouding. D. Indirect (gedeeltelijk) eigendom via een nieuwe juridische entiteit. E. Vervreemding met het recht van terugkoop.
Opgemerkt dient te worden dat een fiscale toets in alle gevallen noodzakelijk is. Bovendien moeten eventuele beperkingen op grond van specifieke regelgeving voor het onderwijsveld nog nader worden onderzocht. De verschillende modellen op een rij Om een gefundeerde keuze te kunnen maken voor een toekomstig eigendomsmodel is een groot aantal mogelijkheden onderzocht. De onderstaande 5 modellen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Voorkeursmodel PCG De veelheid van mogelijkheden overziend stelt PCG voor om vooral aandacht te geven aan verkoop via erfpacht aan een Special Purpose Company (SPC) waarin door de UT zelf wordt geparticipeerd. De aan te trekken overige aandeelhouders kunnen uit de regio worden aangetrokken. Daar zijn voldoende grote en gerenommeerde partijen beschikbaar die zeer wel in staat moeten worden geacht om de herontwikkeling mede te financieren en uit te voeren, mede het risico willen dragen van de exploitatie en daarmee het project Langezijds voor alle betrokkenen tot een succes kunnen maken. Voorts zou gedacht kunnen worden aan het opnemen van een terugkoopregeling voor de UT na een succesvolle afloop van de meer risicovolle herontwikkeling door de SPC.
Model A
B
C
Behoud
Vervreemding
onverdeeld eigendom in bepaalde verhouding
D
Indirect (gedeeltelijk) eigendom (inbreng in ‘Special Purpose Company’)
E
Vervreemding met het recht van terugkoop
voordelen
nadelen
volledige zeggenschap korte overleglijnen toekomstige opbrengsten volledig voor UT geen versnippering van eigendom op de campus.
hoge financieringslasten tijdens ontwikkeling en realisatie risico van ontwikkeling volledig bij UT exploitatie volledig voor rekening en risico van UT.
directe financiële opbrengst eenvoud geen ontwikkelings- en realisatierisico geen exploitatierisico.
geen of slechts beperkte zeggenschap geen (mogelijke) voordelen uit de exploitatie geen voordelen uit waardevermeerdering door ontwikkeling versnippering van eigendom van het campusterrein.
(beperkte) directe financiële opbrengst grote mate van invloed en zeggenschap (gedeeltelijk) voordeel van waardevermeerdering door ontwikkeling invloed mogelijk op uiteindelijke verkoop
versnippering van eigendom van het campusterrein (mede) ontwikkel- en realisatierisico (mogelijk) mede het risico van de exploitatie
direct financiële opbrengst beperkt ontwikkelings- en realisatierisico (afhankelijk van % van deelname) geen of beperkt exploitatierisico invloed door medezeggenschap en regelingen in de samenwerkingsovereenkomst (mede) voordelen van waardevermeerdering door ontwikkeling beperkte financieringslasten.
versnippering van eigendom van het campusterrein (tenzij erfpachtconstructie) (gedeeltelijke) financieringslasten (mede) ontwikkelings-en realisatierisico (mogelijk) gedeeltelijk exploitatierisico.
directe financiële opbrengst mogelijkheid om het eigendom op basis van gunstige voorwaarden terug te krijgen formeel geen ontwikkelings- en realisatierisico (zie NB) geen exploitatierisico (gedeeltelijk)voordeel van waardevermeerdering indien terugkooprecht.
geen of slechts beperkte zeggenschap geen (mogelijke) voordelen uit exploitatie bewerkelijke structuur met veel betrokken partijen.
randvoorwaarden herontwikkeling
Randvoorwaarden 1. Het gebouw moet een zakelijke en geheel eigen identiteit hebben; het mag zeer beslist geen eenzijdige UT uitstraling hebben! 2. Creëer zo optimaal mogelijke een eigen identiteit voor ieders individuele ruimte. 3. Ontsluit de entree via ventweg Hengelosestraat, dus zeer beslist niet via huidige hoofdingang van de UT (men wil bezoekers niet tussen de fietsende studenten naar eigen kantoor/lab laten komen). Op termijn bij voorkeur een volwaardige rotonde maken op de Hengelostraat. 4. Maak optimale parkeervoorzieningen bij het gebouw, d.w.z. naast inpandig parkeren imperatief zorg te dragen voor extra parkeerplaatsen aan de Hengelosestraat-zijde van het gebouw (indicatie: 10.000m2 voor 300 auto’s op basis van normstelling 1:80m2 met inbegrip van 200 inpandige parkeerplaatsen). 5. Organiseer professioneel, zakelijk & commercieel gebouwmanagement. 6. Realiseer marktconforme huur en servicekosten. 7. Genereer de mogelijkheid tot afname van alle specialistische & hoogwaardige faciliteiten van de UT op commerciële basis tegen marktconforme tarieven. 8. Voor wat betreft de realisatie van de Landmark zal onder meer de directie van het Kennispark een forse inspanning dienen te leveren om dit gebouwdeel de beoogde centrale functie voor het hele gebied te geven met de daarbij behorende aantrekkingskracht.
financiele gegevens In verband met de nog nader te voeren gesprekken met het college van bestuur van de UT over de waarde bepaling van grond en gebouwen wordt het door ons in dit stadium niet wenselijk geacht om in deze rapportage feitelijk cijfermateriaal te publiceren. Er zijn door PCG samen met een aantal specialisten per onderdeel van het complex de te verwachten opbrengsten en investeringskosten berekend. Op basis van een zeer bemoedigend aantal concrete kandidaathuurders en de voornoemde gegevens kan voorlopig worden volstaan met te vermelden, dat de berekeningen haalbaar geacht worden, mits aan deze rapportage genoemde randvoorwaarden en uitgangspunten zal worden voldaan.
samenvatting en vervolg WAT IS NU DE CHEMIE IN TWENTE?
Dat wij enthousiast zijn over de mogelijkheden die de herontwikkeling van Langezijds biedt, is u inmiddels duidelijk. Dit hoofdstuk vat samen WAAROM dat zo is. Meerwaarde van herontwikkeling versus nieuwbouw • minder kapitaalvernietiging • gunstige fiscale aspecten bij inbreng bestaand gebouw in de nieuwe entiteit • sterkere onderhandelingspositie van de UT bij inbreng van gebouw en (erfpacht)grond in nieuwe entiteit dan bij inbreng van uitsluitend grond in erfpacht • lagere investering door gebruikmaking van bestaande fundering en huidige begane grond • 6.2 meter stramienmaat is bijzonder voor deze tijd en biedt ruimtelijkheid en gunstige indeelbaarheid als voorbeeld bij parkeren exact de noodzakelijke maat voor 2 auto’s • bestaande hoogte van de 1e etage geeft lucht en vergroot het ruimtelijke gevoel (trend is de behoefte aan een steeds hogere plafond bij kantoren) • huidige diepte van 40 meter zou in nieuwbouw nooit worden gekozen, juist dit spanningsveld roept door de nieuwe optimale indeelbaarheid met verschillende atria een veel krachtiger emotie op en biedt een sterk verhoogde ruimtelijke kwaliteit door de extra (verschillende) hoogten per unit • tijdwinst en risicospreiding door gefaseerde aanpak die nu al kan starten Meerwaarde voor gebruikers • hoogwaardige en flexibele huisvesting in uniek en dynamisch hightech business centrum • moderne eigentijdse uitstraling van het complex met geheel eigen identiteit • kracht door bundeling kennis- en onderwijsthematiek
• inspiratie en zakelijk plezier • synergie met medegebruikers • direct in te spelen op nieuwe trends en ontwikkelingen in en buiten eigen branche • flexibiliteit in soort en maatvoering van eigen ruimte • optimale dienstverlening in directe omgeving • flexibiliteit in huurniveaus afhankelijk van gebruik en inbouwmodule(s) • ultra hoogwaardig & flexibele technische infrastructuur • uistekende bereikbaarheid per auto met parkeren op eigen terrein • aanwezigheid van en toegang tot kennis- en onderwijsinstituten in directe omgeving • vestigingslocatie is gericht op het initiëren en ontwikkelen van nieuwe initiatieven in de ruimste zin des woords • kennistransfer d.m.v. inzet studenten (WO, HBO & MBO) • coaching en begeleiding van (door)starters via TOP regeling en door collega ondernemers in het centrum • toegang tot alle nieuwste ontwikkelingen en innovaties vanuit de directe omgeving Meerwaarde voor initiatiefnemers • juiste en strikte werving & selectie van bedrijven en instanties binnen het kennisthema werkt synergiebevorderend • stimulans voor de ontwikkeling van nieuwe impulsen tussen bedrijfsleven en kennis/scholings)instanties • fysieke locatie van waaruit de missie van het Kennispark in de komende jaren gestalte kan gaan krijgen • unieke kans op naamsbekendheid en goodwill in de regio Twente
• hoge publiciteitswaarde voor Twente (en niet uitsluitend voor de UT en/of BSP) • concrete bevordering van het behoud van hoger opgeleiden in de regio Twente • bevorderen van innovaties en innovatief vermogen in bedrijfsleven(MKB) gerelateerd aan kennisvraag Twente • concrete bevordering van een betere afstemming van voorzieningen in en rondom Kennispark als geheel • voortdurend leerproces voor alle betrokkenen • continuïteit bij succesvol verloop en fasering van de ontwikkelingen van het gebouw • Etalagefunctie zet UT en B&S park veel duidelijker op de kaart van NL en internationaal • Buitenstaander krijgt beter inzicht in activiteiten van de UT en de mogelijke toepassingen van die kennis op zijn/ haar eigen bedrijfsactiviteit • Aanjager voor verdere ontwikkelingen op en rond het kennispark, inclusief nieuwe faciliteiten en aan te passen infrastructuur op het gehele terrein • In eerste instantie kans op ca. 3000 arbeidsplaatsen in het nieuwe gebouw • Ligging van het kennispark tussen Hengelo en Enschede stimuleert door de verdere ontwikkeling van het centrale gebouw binnen het kennispark betere kansen op bevordering van de samenwerking tussen beide steden. Zelfs de WTC ontwikkeling van de Gemeente Hengelo zou in goed overleg op het kennispark denkbaar kunnen zijn.
Aandachtspunt: de facilities van de UT De toekomstige nieuwe commerciële entiteit op het campusterrein van UTwente zal in belangrijke mate bijdragen aan een cultuurverandering binnen de interne organisatie van de UT. Verstandig is om nu reeds rekening te houden met de uiteindelijke marktconforme uitgangspunten voor alle centrale faciliteiten op het UT terrein. Verwacht mag worden dat in deze sector in de komende jaren het nodige zal veranderen. Bij deze nieuwe aanpak zal door de projectdirectie steeds het potentieel te behalen nieuwe arbeidsplaatsen worden meegewogen. Hier zullen verzelfstandigingen gaan plaatsvinden en aangenomen mag/kan worden dat er mogelijk substantiële kostenbesparingen zullen worden nagestreefd. Deze besparingen zullen alle gebruikers ten goede komen, niet in de laatste plaats ook de UT zelf. VERVOLG: VOORBEREIDINGSFASE (HER)ONTWIKKELING ‘DE ETALAGE’ Het komend jaar kan ingezet worden om alle benodigde onderleggers te concretiseren voor de realisatie van het voornoemde project, zoals het opstellen van een totaalplan voor de verdere opzet. In dit totaalplan zullen alle onderdelen voor de verdere herontwikkeling nader worden uitgezocht en omschreven. Te denken valt hierbij aan o.a.: • een voorlopig ontwerp met nauwkeurige oppervlakte indicaties,
• berekeningen van uiteindelijke huurprijs en servicekosten en inbouwmodules. Een project brochure is daarna een effectief middel om gerichte gesprekken aan te gaan met potentiële kandidaat-huurders. • Het voorbereiden voor de aanvraag van alle noodzakelijke vergunningen, zoals welstand, bestemmingsplan, bouwvergunning etc. Van groot belang is de uitwerking van de nieuwe entiteit met de daarbij behorende deelnemers, incl. o.a. de inbreng van het gebouw en de grond, de fiscaliteiten, de subsidies en de eventuele sponsoring & participaties. De investerings- en stichtingskostenbegrotingen zullen, evenals exploitatiekostenbegrotingen nader dienen te worden uitgewerkt. Daarnaast zullen er samen met de directie van Kennispark Twente speciale (conceptmatige) denktanks worden opgezet, die verder gaan werken aan de concretisering van nieuwe ‘Etalagefuncties’, zoals eerder omschreven. Ook kan in de volgende fase de uiteindelijke invulling van de benodigde personele bezetting, de beoogde managementorganisatie en het uitvoerende bouwteam worden samengesteld. Om daadwerkelijk de gewenste vlotte voortgang van het project waar te kunnen maken, is het van groot belang dat alle betrokkenen hun actieve medewerking verlenen. Gezien het traject dat wij het afgelopen jaar gezamenlijk doorlopen hebben, heeft PCG daar alle vertrouwen in.
Langezijds: een gebouw om (van) te houden! In meerdere opzichten biedt Langezijds ons het fundament voor de toekomstige herontwikkeling tot ‘De Etalage van Twente’. Het gebouw biedt door haar specifieke lokatie, haar bouwkundige fundering, haar substantiële formaat evenals door de vele inspirerende reacties vanuit de markt een uitermate kansrijk perspectief. De doorstart van het Kennispark Twente heeft met dit pand in combinatie met het gekozen concept de belangrijkste troef in handen om Twente als de KENNIS-HOTSPOT van Nederland op de kaart te zetten. Er is gekozen voor een moderne, technisch hoogwaardige en zeer flexibele indeelbaarheid van het nieuwe complex, wat naarmate de ontwikkeling straks vordert hele spannende en zeer verschillende ruimten zal opleveren. De beide vleugels van het pand zijn rendabel te ontwikkelen en te exploiteren voor een scala aan kleine, middelgrote en grote bedrijven en instellingen. De succesvolle ontwikkeling van de beeldbepalende landmark, een dubbele toren met interactief atrium, met haar specifieke “Etalagefunctie” voor de regio vraagt, om actieve inzet van alle lokale, regionale en provinciale betrokkenen. Voor de directie van Kennispark Twente zien wij hier een cruciale en initiërende rol. Property Conversion Group is na dit grondige vooronderzoek overtuigd van de haalbaarheid van het project. Wij stellen voor om samen met de directie van Kennispark het komende jaar de verdere voorbereiding van het project uit te werken, zodat de bouwaanvraag voor de eerste fase begin 2008 kan worden ingediend.
