vzw van de Federatie voor onroerende overheidsgoederen asbl de la Fédération pour des biens immeubles publics

FED-net

vzw van de Federatie voor onroerende overheidsgoederen

FED-net ® is het net voor objectieve verkoop & advies & verplicht te verkopen private goederen

asbl de la Fédération pour des biens immeubles publics

FED-net ®, le net pour la vente objective & conseil & des biens privés en vente forcée

® since 1998

8552 ZWEVEGEM Moen Kerkstraat 6 Grondoppervlakte ca. 6a 54ca Objectieve Verkoop instelprijs 181.500 EURO In opdracht van de gemeente ZWEVEGEM

TE KOOP Via uw persoonlijke bemiddelaar

Info en voorwaarden > www.FED-net.org > Referentie GM01092 > DOSSIER versie 1 BIV500554 Pro- & Waarborgverzekering KBC Insurance Stat. zet. S.M.Latem Maenhoutstraat 9 1°verd.

OPBOUW van het FED-net-dossier Dossier

index

De plaats

A.

Info & bezichtiging

B.

Technische elementen & milieu

C.

Elementen & staat

C.1.

Milieu & exploitatie

C.2.

Financieel

D.

Opbrengsten

D.1.

Onkosten & lasten

D.2.

Waarborgen & reserves

D.3.

Juridisch

E.

Kadastrale en metrieke bekendheid

E.1.

Situatie in rechte

E.2.

Ruimtelijke ordening & C°

E.3.

Voorkoop-, voorkeur- en andere voorrechten

E.4.

Plus- & minpunten

F.

Praktische info & hulp

G.

Subsidies, financiële en andere hulp

G.1.

Leningen & C°

G.2.

FED-net-verzekering

G.3.

Voorwaarden van overeenkomst

H.

Prijs, kosten & pro fisco

I.

De manier van handelen

J.

Hoe kopen

J.1.

Bij weerhouden tot afhandeling

J.2.

Plannen > Commentaar

K.

Statistisch materiaal en nog andere

L.

Het FED-net-systeem samengevat > HOE KOPEN? Annexe A

Plannen. Kadastraal plan en leggergegevens.

laatste blad in bijlage

Annexe B

Ruimtelijke Ordening - Publiekrechterlijke Zakelijke Rechten.

in bijlage

Annexe C

EPC. Elektr.keuring. Coattest. OVAM bodemattest.

in bijlage

www.FED-net.org/FED-net-CODEX_12_NL.pdf

www.FED-net.org

FED-net-systeem > FED-netCODEX

Gebruikte afkortingen

" --" of "n.a." = not available = niet beschikbaar | "n.s." = niet significant = zonder betekenis | "p.m." = pro memorie = zelf verder te berekenen of aan te begrijpen in functie van uw eigen invulling

Info en voorwaarden > www.FED-net.org > Referentie GM01092 > DOSSIER versie 1 BIV500554 Pro- & Waarborgverzekering KBC Insurance Stat. zet. S.M.Latem Maenhoutstraat 9 1°verd.

TE KOOP Aankondiging Wijze

Aard Bij actie andere dan verkoop

De instelprijs

Reden

Ruime pastorij met een prachtige tuin. Op Objectieve Wijze in toepassing van het FED-net-systeem. Dit systeem, dat als voorwaarde opgelegd wordt, staat beschreven in de FED-netCODEX. Deze CODEX is vast en geijkt door registratie door het Ministerie van Financiën. Deze tekst staat permanent en zonder vragen, noch code, voor iedereen ter inzage op www.FED-net.org/FED-net-CODEX_12_NL.pdf. Achteraan dit dossier kan men ook de samenvatting van het FED-net-systeem lezen. Voormalige pastorij. Wanneer de termen 'verkopen, kopen, verkoper, koper' worden gebruikt, dan leest en begrijpt men die naar de termen van de wet als huur, erfpacht of andere relatief de juridische aard van de aangeboden en behandelde transactie. 181.500 EURO De vermelde prijs is de instelprijs waaraan de rechten op het goed worden aangeboden. Zie verder in het dossier voor de voorwaarden - lees ook op laatste blad van dossier: «Het FED-net-systeem samengevat». Administratieve daad van goed bestuur. DE PLAATS

Straat & nr. Postcode & Gemeente Streek Uitzicht Streek & Buurt Buurtbezetting – aard Buurtbezetting – dichtheid Werkgelegenheid

Onderwijs

Cultuur

Evenetementen Winkels

Bereikbaarheid, toegankelijkheid Openbaar vervoer Wegenplan & reisroute

A.

Kerkstraat, 6 8552 ZWEVEGEM Moen. Leiestreek. Typisch dorpszicht. Residentieel; dorpskern; woonkern. Overwegend eigenaars; overwegend mensen middelbare leeftijd; typische Vlaams. Dicht bevolkt. Werkgelegenheid voor zowel arbeiders, bediendes zijn terug te vinden binnen de as Rijsel-Kortrijk-Waregem. In Moen vindt u vnl kleinhandel en landbouwactiviteiten terug. Kleuter, lager en secundair onderwijs bevinden zich in Zwevegem. Katho en Howest in Kortrijk. Naast de vele wandel- en fietsroutes kan men ook historische plaatsen (zoals kerken en musea) terugvinden in Moen. Jaarlijks is er de Moense Ommegang en de Moense kermis. Lokale kleinhandel (beenhouwer, bakker, tuincentrum, …) in Moen, grotere winkelketens in Zwevegem. Rijsel, Kortrijk en Waregem zijn de schoppingssteden in de omgeving. Direct aan straat gelegen. Bus, op respectievelijk 100 m. U rijdt via Zwevegem richting Avelgem. Voor Heestert slaat u linksaf (richting Moen) in de Stationsstraat. De woning bevindt zich 800 m verder aan de linkerkant.

Info en voorwaarden > www.FED-net.org > Referentie GM01092 > DOSSIER versie 1 > 3 / 20

INFO & BEZICHTIGING


B.

Info & bezichtiging Bezichtiging Alle info en de voorwaarden

Via uw eigen gekozen Bemiddelaar [FED-net-centrale 0477 65 70 87 voor alg. info] Van een pand: uitsluitend op afspraak met, en samen met, uw eigen Bemiddelaar. Deze staan vermeld in het complete FED-net-dossier met annexen (bijlagen), laatste versie. Alle andere stukken (zoals fiches) hebben geen contractuële waarde of andere rechtskracht.

TECHNISCHE ELEMENTEN & MILIEU

C.

ELEMENTEN & STAAT Bouwjaar Oriëntering voorgevel Gebouw gevelbreedten m Terrein – straatbreedte m Terrein – tot. grondoppervlakte

1930 Rug tegen de voorgevel, kijkt men in de richting west. 12,23 m. 23 m. 654m²

Terreinvorm & gem. breed / diep m

Rechthoekig.

Terrein – bodemstaat & -bezetting

Gedeeltelijk bebouwd.

Type bebouwing Vorm van hoofdgebouw

Gesloten. Rechthoekig.

Vloeroppervlakte – totaal brut m²

486 m².

Vloeropp. – gelijkvloers brut m²

141 m².

Indeling qua niveaus niveau - gelijkvloerse verdieping

niveau - 1° verdieping niveau - kelder niveau -zolder aantal plaatsen

C.1.

Kelder, gelijkvloers, 1ste verdieping en zolder. Twee voorkamers, living, keuken, eetkamer, garage, berging, wasplaats, trappenhall en wc. 4 kamers en een badkamer met een aparte wc op de tussenverdiep. Bestaat uit 4 compartimenten. 3 kamers. Behoudens de andere leef- en technische ruimten zijn er, voor auto's

1 grote of 2 kleine wagens.

keukens

1

eetplaatsen

1

salons / zithoeken 1 livingen

1

bureelruimten

1

slaapkamers

4

W.C.'s

2

trappen

5

badkamers

1

bergingen / techn. 2 Bouwelementen – bijzondere Staat van onderhoud & vetusteit Materialen – hoofdgebouw& alg.

Bakstenen voorgevel. Te renoveren, wel simultaan direct bewoonbaar. buiten:

binnen:

Gevelsteen.

Steen.

Zonder.

Pleister.

deuren

Hout.

Hout.

ramen

Hout.

Hout.

Enkel, dubbel.

Gewoon.

Steen.

Steen, kunststof.

Pannen.

Pleister.

Zink.

Traditioneel.

de muren muren (bezetting)

beglazing vloeren. daken buiten* – plafonds binnen loodgieterij isolatie

Zadeldak.

Geen.


Nutsvoorzieningen – aanwezig elektriciteit

aangesloten:

in de straat:

Ja*.

*Is OK, niet modern.

gas

Neen.

Ja.

telefoon

Neen.

Ja.

kabel TV

Neen.

Ja.

satelliet TV

Neen.

parlofoon

Neen.

inbraakbeveiliging

Neen.

brandalarm brandblusmateriaal waters – toevoer waters – afvoer Tuin

Ja. Neen. Leidingwater. Openbaar riool. Ruime tuin.

Conciërge

Neen.

Lift

Neen.

Verwarming energie – voor verwarming Energie - anders dan verwarming

Centrale verwarming.

Thermische kranen.

Stookolie. Elektriciteit. MILIEU & EXPLOITATIE

Bodemsanering toelichting info

Huish. afvalwater naar waterloop Stookolietank

C.2.

Een attest werd afgeleverd, en in annexe gevoegd. Geen gegevens beschikbaar. OVAM, Stationstraat 10, 2800 MECHELEN, 015 28 42 84, fax 015 20 32 75, [email protected], www.OVAM.be. Neen. Ja, 3000 liter en gekeurd.

Gastank

Neen.

Grondwaterwinn. >500m²/j mech.

Neen. FINANCIEEL

D.

OPBRENGSTEN Opbrengsten aard

D.1.

nvt. / jaar staat leeg ONKOSTEN & LASTEN

Kadastraal inkomen

KI voor index.

D.2. KI nà index.

490,00 € Taksen, andere dan KI-voorheffing

Te bevragen bij het gemeente /stadsbestuur alwaar het goed gelegen is. WAARBORGEN & RESERVES

Waarborgen

D.3.

nvt. JURIDISCH


E.

Dat een goede administratie vereist: dat eenieder die gegevens bekend maakt welke hem bekend zijn aan diegene die er belang bij hebben, zodat alle gegevens inzake ruimtelijke ordening en andere publiekrechterlijke elementen die alleen bekend zijn aan de gemeente, of respectievelijke instanties, alleen maar door deze instanties kunnen bekend gemaakt worden. Aangezien FED-net deze vragen ook gesteld heeft aan deze instanties. Wanneer deze informatie afgeleverd is geworden, dan werd deze in dit dossier (met annexe) behandeld. En wanneer deze instantie bij de vrijgave van dit dossier nog steeds niet gereageerd heeft dan is de volgende (over)macht van toepassing: het aanbod kan niet blijven wachten op langdurige administratieve handelingen, waarbij de burger niet weet wanneer en/of er wel een antwoord zal komen, en soms weigert deze instantie om deze informatie en dit attest af te leveren om reden die haar eigen is. Iedereen doet wat hij kan, maar niemand is tot het onmogelijke gehouden, noch tot het ongewild onhebbelijk lang aanslepen van wachten op reacties van derden. Met als gevolg dat alleen deze overheid, haar organen en de betrokken ambtenaren verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid treft. En niet aan de opdrachtgever, noch de Bemiddelaars, noch FED-net vzw. De informatie in dit dossier wordt verstrekt aan de hand van voormelde overheidstukken, én op verklaring van de opdrachtgever. Stilzwijgen van de opdrachtgever bevestigt ook dat de vermelde informatie juist is, of dat de opdrachtgever zelf niet beter weet. De verstrekte informatie zal voldoende zijn voor de bieder. En als dit niet zo is, dan kan hij aan zijn eigen bemiddelaarvertrouwenspersoon, of naar de overheidsinstanties zelf, die informatie opvragen dewelke nodig of nuttig zijn voor hem persoonlijk. Die gegevens en die stukken worden ne veritas medegedeeld, en die konden en moeten door de FED-net vzw ook niet verder gecontroleerd worden. Maten & waarden & andere cijfers en soortgelijke uitdrukkingen zijn niet noodzakelijk precies, en worden onder alle voorbehoud (zelfs van vergissen) vermeld. Iedere vergissing wordt onweerlegbaar vermoed ongewild en zonder enige bijbedoeling te zijn vermeld. Zij zijn louter indicatief en ruw waargenomen of op verklaring van de opdrachtgever genoteerd, en dienen enkel om een algemeen beeld weer te geven. De realiteit moet ter plaatse en in geschriften worden bekeken. De kandidaat kan altijd ter plaatse een en ander nakijken, of dit uitdrukkelijk vragen aan zijn eigen bemiddelaarvertrouwenspersoon, en wordt onweerlegbaar geacht dit te hebben gedaan of hieraan op eigen risico te hebben verzaakt. Deze vermeldingen hebben ook geen enkele contractuele waarde, noch enige andere rechtskracht.

KADASTRALE & METRIEKE BEKENDHEID Kadastrale legger Kadastrale gegevens Oppervlakte volgens kadaster

Een attest werd afgeleverd, en in annexe gevoegd. 5de afd. sectie B nr 642L 654 m²

0ha 6a 54ca

SITUATIE IN RECHTE De opdrachtger – (over)later Mede-eigendom De hypothecaire staat De hypothecaire staat – uitleg

Hypothecaire vrijwaring

Beschikbaarheid

Eerder gevestigde rechten en plichten Heden gevestigde rechten en plichten

E.1.

E.2.

100% V.E. Neen. Op verklaring van de opdrachtgever genoteerd. Geen overschrijving, inschrijving of randmelding die belastend zouden kunnen zijn voor koper of voor het goed. In ieder geval, op verklaring van de opdrachtgever wordt er vermeld dat dit goed vrij is, minstens zal zijn van hypothecaire en andere in- of overschrijvingen strekkende tot zakelijke zekerheidstelling van financiële schulden indien deze er zouden zijn. En dat zo er buiten diens wil toch (nog) zouden bestaan, dan zullen deze zo snel als mogelijk doorgehaald worden op diens kosten. Alleszins wordt het goed voor vrij en onbelast verkocht, zo zal de opdrachtgever het goed ook bewaren in afwachting, en zo zal de opdrachtgever ook vrijwaren. De notaris(sen) zullen hierover waken. Het goed is vrij en beschikbaar bij de ondertekening van de notariële akte en nà de integrale verzilvering van de prijs. Dit onverminderd de daarop gevestigde rechten en plichten en eventuele afwijkingen elders in dit dossier beschreven. Naar derden toe zijn er geen gevestigde rechten en plichten, en zijn er ook geen gevestigd, onverminderd de erfdienstbaarheden (indien bestaande - zie hieronder). Geen.

Erfdienstbaarheid v privaat recht uit bestaande geschriften & feiten

Geen.

ingesteld hierbij

Geen.

Erfdienstb. v publ. recht, alg. belang

Geen.

bekend via KLIM

Geen.


Zakelijke rechten - nog andere

Geen.

Verkaveling

Geen. RUIMTELIJKE ORDENING & C°

Algemene Gewestplan

aard – stedenbouwkundig

Gewestelijk Uitvoeringsplan

Bijzonder Plan van Aanleg Zonaliteit

Kortrijk (nr. 7).

Woongebied. Er werden nog geen bijzondere gebieden afgebakend op verzoek van de sociale huisvestingsmaatschappij of gemeentelijke overheid. Geen RUP van toepassing.

Geen BPA van toepassing. Geen zonevreemde constructie.

Structuurplan

Ja.

Plannenregister

Ja.

Vergunningenregister

Ja.

Vergunningen Overstromingsgebied

E.3.

Daterend van voor de wettelijke verplichting. Neen.


Dagvaarding & C° – stedenbouw Huidig gebruik Toegelaten gebruik

Wijziging bestemming, cfr. . Ruimtelijke ordening, nuttige info info Gemeente

info provinciaal – AROHM info Provincie

info Gewest

Monumenten & Landschappen info Gemeente info Provincie Wegenissen (&lucht&water) info Gemeente info Provincie

info Nationaal

Bijz. wetgeving – Vlaamse Gewest art. 5.2.5.

art. 5.2.6.

Vlaamse Codex RO

Neen, op verklaring van de opdrachtgever. Vrij van gebruik. Zoals op diverse plaatsen omschreven in dit dossier, en dus conform de wet. Inzake persoonsgebonden vragen, zich te informeren op gemeente (zie adressen hieronder). Art. 195bis Vlaamse Decreet 18.05.1999. Afhankelijk van de bedoeling van de geïnteresseerde, zich bevragen bij: Dienst Ruimtelijke ordening, Otegemstraat 50, 8550 Zwevegem. Dhr Johan Braet, gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar, Tel : 056/765726 GSM : 0476/450696 en dhr Giovanni Amelinck, diensthoofd Patrimonium GSM0478/177764. West-Vlaanderen Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge 050/442902 fax 050/442999 West-Vlaanderen: Provinciehuis Boeverbos Koning Leopold III-laan 41 8200 SintAndries (Brugge). Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap; Afdeling Ruimtelijke Planning; Graaf de Ferrarisgebouw; Koning Albert II-laan 20 bus 7; 1000 Brussel; tel : (02)553 83 79; fax : (02)553 83 85; e-mail : [email protected]. Niet van toepassing. Via de voormelde dienst stedenbouw. Werkhuisstraat 9, 8000 Brugge, 050 44 28 11, fax 050 44 28 13. Niet van toepassing. Via de voormelde dienst stedenbouw. Markt 1, 8000 BRUGGE, 050/44.11.11, fax 050/34.23.81, [email protected]. Ministerie van Verkeer en Infrastructuur; Algemeen Secretariaat; Aarlenstraat 104; 1040 Brussel; 02/233.12.11; fax 02/231.18.33; e-mail: [email protected]. uit de VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING geciteerd: Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, en ook van vestiging van erfpacht of opstal opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikel 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een verkavelingvergunning van toepassing is. Iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een vennootschap, een erfpacht of een opstalrecht overdraagt, of op andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, vermeldt in de hieraan verbonden publiciteit: 1° of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt; 2° de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister; 3° of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 en iedere in de zaak gewezen beslissing; 4° of er op het goed een voorkooprecht rust, in de zin van artikel 2.4.1; 5° of voor het goed een verkavelingvergunning van toepassing is; 6° of het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd. De Vlaamse Regering kan nadere regels vaststellen voor de vorm en de modaliteiten van de vermeldingen in de publiciteit en voor de vrijstelling van deze bepalingen voor bepaalde vormen van publiciteit.

Om aan de Wet te voldoen : qua stedenbouwkundige vergunning : zie onder nr. E.3. in dit dossier. qua meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister : zie nr. E.3. in dit dossier.


qua dagvaarding : dat er volgens de opdrachtgever geen bekend is, indien dit niet uitdrukkelijk wordt behandeld onder nr. E.3. in dit dossier. qua verkavelingvergunning : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.2. van dit dossier; qua voorkooprecht : dat er aan de opdrachtgever niets bekend is, anders wordt dit behandeld onder nr. E.4. van dit dossier. Postinterventiedossier

Keuring elektrische installatie EnergiePrestatie Certificaat

Geen - Op verklaring van de overdrager : sedert 01.05.2002 zijn er geen handelingen gesteld die aanleiding geven tot (formaliteiten inzake) veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek, het postinterventiedossier en de coördinatiestructuur. In annexe.

In annexe. VOORKOOP-, VOORKEUR- en ANDERE VOORRECHTEN

Privaat voorkooprecht

Neen.

Publiek voorkeurrecht

Neen.

Wooncode-voorkooprecht

Neen.

Wooncode-voorkooprecht

Neen.

Publiek of ander voorrecht

Info

Voorkooprecht voor natuurbehoud Info

Voorkooprecht inzake ruilverkaveling Verkaveling

E.4.

Neen, gebaseerd op publiek beschikbare gegevens.

Dienst Ruimtelijke ordening, Otegemstraat 50, 8550 Zwevegem. Dhr Johan Braet, gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar, Tel : 056/765726 GSM : 0476/450696. Neen. Dienst Ruimtelijke ordening, Otegemstraat 50, 8550 Zwevegem. Dhr Johan Braet, gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar, Tel : 056/765726 GSM : 0476/450696. Neen.

in uitvoering

Centrale Directie VLM; Gulden-Vlieslaan 72, 1060 Brussel, 02/543.73.1,; fax 02/543.73.97, [email protected]. Neen.

in onderzoek

Neen. PLUS- & MIN-PUNTEN

F.

Pluspunt

Karaktervolle uitstraling.

Pluspunt

Woning met vele mogelijkheden (woonst, diensten)

Pluspunt

Ruime tuin op een rustige buurt.

Minpunt

Woning opgenomen in de Inventaris Bouwkundig Erfgoed Voor Vlaanderen dd. 14-092009, voorgevel vertoont hierdoor een uniek karakter. PRAKTISCHE INFO & HULP


G.

SUBSIDIES, FINANCIELE & ANDERE HULP Europese subsidies & C° Gewestelijke overheidsubsidies

Provinciale subsidies

Gemeente-/stedelijke subsidies Ontwikkelingsmaatschappijen

Monumenten-financiering Subsidies in België per gemeente Subsidies Regionaal

http://europa.eu.int/geninfo/info/contact/citizens/index_nl.htm Departement Economie, Werkgelegenheid, Binnenlandse Aangelegenheden en Landbouw,Markiesgebouw, Markiesstraat,1,1000,BRUSSEL,02-553 39 02,02-553 40 67,[email protected] Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen,Graaf de Ferrarisgebouw, Koning Albert II-laan,20 bus 7,1000,BRUSSEL,02-553 83 11,02-553 83 05,[email protected] http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/economie/brochures/SVO2001.PDF http://www.wonen.vlaanderen.be/Pages/home.html Provinciaal Informatiecentrm, Jan Van Eyckplein 2, 8000 Brugge, T.050-40 74 74, F.050- 40 74 75, of http://www.west-vlaanderen.be/xca/pwv Via dienst Ruimtelijke Ordening - zie hoger. GOM-WEST-VLAANDEREN, Baron Ruzettelaan 33, 8310 ASSEBROEK/BRUGGE, 050 36 71 00. http://www.monument.vlaanderen.be/aml/nl/steun/intro.html www.premiezoeker.be www.vlaanderen.be > Premies en subsidies, www.wallonie.be / www.bruxelles.irisnet.be > Primes et subsides LENINGEN & C°

Gewestelijke overheidsleningen Provinciale leningen Huisvestingsmaatschappijen

Nog andere

G.1.

G.2.

Via gewestelijke instantie - zie subsidies. Via provincie bestuur - zie subsidies. Vlaanderen: Antwerpen Vlaams Administratief Centrum, Copernicuslaan 1 bus 4, 2018, Antwerpen 03/2246116 fax:03/2246112. Info via gemeente/stadsbestuur van de gemeente/stad waarin het goed gelegen is. FED-net-verzekering

G.3.

FED-net vzw waakt door selectie van haar leden, en door een permanente vorming, e.a., over de kwaliteiten en beroepsbekwaamheden van haar leden. Andere Bemiddelaars moeten over de nodige groeps- of individuele verzekeringen beschikken.

VOORWAARDEN VAN OVEREENKOMST Het FED-net-systeem als voorwaarde

H.

Alle handelingen naar aanleiding van dit aanbod gebeuren conform de voorwaarden van de FED-net-CODEX. De FED-net–CODEX bevat de regeling van de rechten en de plichten van FED-net vzw en eenieder die feiten en handelingen stelt met het FED-net-systeem en FED-net vzw, of die daarbij betrokken is. De FED-net–CODEX is een toetredingscontract dat de betrokkenen tot wet strekt krachtens art. 1134 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek (afgekort "B.W."). Toetreding gebeurt zonder enige formaliteit, door het daadwerkelijk stellen van die feiten of handelingen met het FED-net-systeem of FED-net vzw, mede voorbereidende feiten en handelingen hiertoe. Wil men dit niet, dan onthoudt men zichzelf van die feiten en die handelingen. Stelt men die feiten en die handelingen wel, dan bewijst dit iuris et de iure dat men de regels van de FED-net-CODEX heeft aanvaard, na deze te hebben gelezen en zich te hebben laten informeren. Of aan die mogelijkheden zelf te hebben verzaakt op eigen risico, zodat men nadien hieruit geen enkel voordeel kan trachten te halen. Noch in de zin van "ik heb het niet geweten of begrepen


of gezien", noch in welke andere zin dan ook. Onder "het FED-net-systeem" wordt de praktische toepassing van de FED-netCODEX bedoeld. De conforme en volledige tekst van de FED-net-CODEX staat op www.FED-net.org. Hierin zal men alles lezen. "Iuris et de iure" betekent dat het tegendeel niet mag en niet kan bewezen worden.

Algemene voorwaarden

Om duidelijk te zijn en verwijzend naar de FED-net-CODEX: het FED-net-systeem bepaalt de manier waarop biedingen in aanmerking genomen worden qua rangregeling tot verdere afhandeling van de transactie. Mede de plichten van de aanbieder als deze anders handelt en o.a. van die rangregeling afwijkt. De bieder verwerft dus geen recht op de transactie, maar die verwerft slechts een rang volgens de regels. Met andere woorden, als diens bod weerhouden wordt dan betekent dit 'tot verder onderhandse afhandeling van de transactie', waarbij er daardoor nog geen enkele transactie zelf tot stand komt, en waarna er dan verder gebeurt, o.a.: onderzoek naar die elementen die de wet verplicht, naar de rechtsbekwaamheid en de solvabiliteit van de bieder. En het is pas als dit alles in orde bevonden wordt door de aanbieder, dat die dan zelf tot de transactie zal overgaan, zonder afdwingbare verplichting. Wel binnen een normale, redelijke termijn van diligent handelen. De bieder blijft gehouden door zijn belofte voor de duur dat deze die belofte heeft uitgebracht (die duur staat vermeld op het bodformulier van eenzijdige belofte), plus als zijn belofte wordt weerhouden tot verdere afhandeling van de transactie, voor de duur die hiervoor gebruikelijk nodig is. Deze (trans)actie gebeurt volgens de voorwaarden en de modaliteiten van de Belgische wet. Die regeling bij wet is als standaard van toepassing, indien hier en/of in de FED-netCODEX niet anders staat geschreven. Om reden dat in sommige gevallen de wet toelaat dat de authentieke akte behoudens door een notaris, ook kan verleden worden door een andere persoon bekleedt met deze macht/mogelijkheid, dient in voorkomend geval de termen 'notaris en notarieel' begrepen te worden als 'bevoegd ambtenaar en authentiek/onderhands'. De beloofde prijs van een bod moet vast en bepaald zijn, en mag niet bepaalbaar zijn. Voorbeeld: bepaald is '10.000 EURO', bepaalbaar is '1 EURO meer dan de hoogst beloofde prijs'. Als de prijs bepaalbaar is, dan is het bod van rechtswege nietig, zonder waarde noch rechtskracht. In de gevallen waarin de wet verplicht dat energiecertificaten, controleverslagen, of andere onderzoeken, meldingen, saneringen en attestgeschriften moet(en) bestaan/overgelegd worden bij de verkoop, en die zijn niet gevoegd bij dit FED-netdossier (inbegrepen de Annexen), dan belooft de aanbieder dat deze er zullen zijn op het moment van de verkoop zelf tot stand zal komen. En dan verleent de aanbieder gehele en onvoorwaardelijke vrijwaring hiervoor, mede voor alle gevolgen. Als iemand die voordien aanvraagt en gebruikt, dan is dit omdat hij dit wil doen, maar niet omdat hij dit moet doen (tenzij de wet dit anders bepaalt). Diegene die ze aanvraagt zal de kosten ervan betalen. Die kosten zijn finaal te dragen door de overnemer met wie de overeenkomst tot stand komt, als deze kosten limitatief gedragen werden door/voor ofwel de aanbieder, ofwel die overnemer. Zo zal men als geïnteresseerde die stukken vragen als men van mening is dat die bijvoorbeeld invloed zou kunnen hebben op zijn waardevorming. Vraagt men die niet, en zijn die er niet op dat moment, dan kan men hieruit achteraf geen voordeel betrachten en/of nadeel of wat dan ook inroepen. De notariële akte, indien nodig of anders gevraagd, moet worden geschreven én ondertekend 'van zodra als mogelijk' en op eenvoudig verzoek van één der partijen. Onafhankelijk hiervan dienen de registratierechten en andere taksen of lasten door de koper geregeld te worden ten laatste vier maanden nadat de verkoop perfect zal zijn (of andere wettelijke termijn). Zowel de overlater als de overnemer heeft het recht om vrij zijn notaris aan te duiden.


Deze keuze moet door de overnemer gebeuren ten laatste binnen de dertig kalenderdagen nadat zijn belofte zal zijn weerhouden. Indien de overnemer zijn keuze niet zal laten vermelden in de onderhandse akte, moet hij zijn keuze aangetekend toezenden aan de overlater met poststempel binnen de gezegde periode. Doet hij dit niet, dan wordt hij onherroepelijk en onweerlegbaar geacht afstand te hebben gedaan van dit keuzerecht. Het is in ieder geval de notaris van de overlater die de penhouder is. De aangeboden rechten, inbegrepen het genotrecht, gaan over pas als de verdere afhandeling van de transactie "perfect" zal zijn, en dit is als er voldaan is aan alle volgende voorwaarden: a) de geschreven en handgetekende aanvaarding van de overlater-aanbieder met de bod-belofte van de finale overnemer-bieder, b) de ondertekening van de finale akte van overeenkomst als dit verplicht of anders door één van partijen gevraagd wordt, c) de niet omkeerbare betaling in specimen van de prijs (lees waarborg én eerste periodieke aanbetaling bij huur en soortgelijke). Dit ongeacht afgifte en/of bezit van sleutels. De aangeboden rechten gaan over onder de ontbinden voorwaarde dat deze niet terechtkomen in een faillissement, concordaat, gerechtelijk akkoord, staat van staking van betaling of onvermogen van de overnemer, of andere manier van teloorgang van de rechten/goederen voor de oorspronkelijke aanbieder daarvan, en waarbij deze laatste in zo'n geval de ontvangen prijs zou moeten teruggeven, of nog niet definitief zou hebben ontvangen/kunnen behouden. Dit is een objectieve verbintenis die van rechtswege werkt. "Objectief" betekent dat de rechter geen appreciatie bevoegdheid heeft noch naar toepassing, noch naar gevolgen, met andere woorden deze kan alleen vaststellen of aan de voorwaarde ja dan neen voldaan is, en als eraan is voldaan, dan kan die maar alleen dat gevolg uitspreken dat partijen er hebben voor voorzien.

Algemene voorw. - bij (ver)koop

Clausules die strijdig zouden blijken met de wet worden onweerlegbaar begrepen als ongewilde strijdigheden die als ongeschreven en onbestaande beschouwd worden, terwijl dit geen invloed heeft op alle andere clausules. Deze transactie gebeurt volgens de voorwaarden en de modaliteiten van de wet, o.a. art. 1582 e.v. B.W. Die regeling bij wet is als standaard van toepassing, indien hier en/of in de FED-netCODEX niet anders staat geschreven. Het risico verbonden aan het behoud van het goed gaat op de overnemer over bij het zich realiseren van de consensus van de overlater-aanbieder met de bod-belofte van de finale overnemer-bieder. Dit ongeacht het moment van overgang van de eigendomsrechten. Verder zijn er de gebruikelijke voorwaarden, zoals er zijn, niet limitatief : in de huidige staat, zowel boven- als ondergronds; zonder waarborg van maat of oppervlakte; elk verschil in meer of min, zelfs indien het meer dan 1/20 bedraagt, zal als winst of verlies voor de overnemer beschouwd worden zonder wijziging van de prijs; met alle zichtbare en verborgen gebreken, ook deze van de ondergrond; met alle heersende en lijdende, zichtbare en onzichtbare, bekende en niet bekende erfdienstbaarheden en gemeenschappen, waarmee het zou kunnen bevoor- of benadeeld zijn; zonder waarborg van juistheid van de kadastrale aanduidingen, die louter ten informatieve titel gegeven worden; enige onnauwkeurigheid of onjuistheid kan geen verhaal doen ontstaan; zonder dat deze verkoop roerende goederen bevat welke zich er eventueel zouden bevinden, tenzij in de bijzondere voorwaarden anders wordt beschikt; de overlater verklaart dat er geen verhaalbelastingen verschuldigd zijn; de eventueel niet vervallen annuïteiten van de verhaalbelastingen op het openen en verbreden van straten en het uitvoeren van wegeniswerken of voetpaden zullen betaald worden door de overlater. PRIJS, KOSTEN & PRO FISCO

Prijs

Hierboven in dit dossier staat de 'instelprijs' vermeld. De finale prijs komt tot stand nà marktbevraging en bod/beloften via het FED-net-systeem.


I.

waarop voorschot

5%

voorschot te consigneren

Bij afroep door de gemeente, op de rekening van de gemeente te storten.

saldo te betalen als volgt

Bij de ondertekening van de authentieke akte, vooraf te consigneren als de notaris dit vraagt. Dit is de prijs plus alle voordelen die de transactie aan de opdrachtgever verschaft. Bijvoorbeeld: als op een h is een lening loopt van 100.000 € en de verkoopprijs wordt gesteld op '50.000 € plus de overname door de koper van die lening', dan is de prijswaarde 150.000 €. De prijs(waarde) is netto in handen van de opdrachtgever. Dit betekent dat de volgende kosten door de finaal weerhouden bieder moeten gedragen worden, en deze moet instaan voor: Vanaf het moment van ondertekening van de akte, proportioneel berekend voor het lopende jaar. Pro memorie vermeld, als die er zijn (afhankelijk van meer dan één subjectief criterium). Omwille dat notariskosten geval per geval op concrete wijze dient bekeken te worden, en in hoofdzaak kan afhangen van de overnemer, bevraagt men dit concreet bij zijn notaris. Men kan ook algemeen kijken naar www.notaris.be. Onder registratierechtenstelsel.

info over prijswaarde

Kosten

kadastraal ink. en soortgelijke

gemeentetaksen

aktekosten

fiscaal stelsel en bijhorende kosten registratierecht & notariskost

opmetingkosten afpalingkosten attesten e.a.

de FED-net-onkosten

deze FED-net-onkosten bedragen

Deze zijn afhankelijk van de situatie van de bieder, zie op www.notaris.be en bevraag uw bemiddelaar die ieders persoonlijke situatie zal ontleden. Geen. Geen. Deze die bij wet verplicht worden en deze die nodig of nuttig geacht worden voor dit aanbod door betrokkenen. Dit volgens afrekening van de notaris of andere penhouder indien toepasselijk. Deze omvatten alle onkosten aan FED-net vzw te betalen, inbegrepen de vergoeding van de Bemiddelaar van de bieder met wie finaal de transactie zal gerealiseerd worden. In de zin dat deze bemiddelaar aan die bieder geen enkele betaling mag vragen op grond van de FED-net-CODEX, en dat de bemiddelaar met wiens klant finaal de transactie zal gesloten krijgen, via FED-net vzw betaald zal worden. Zoals dit het geval is bij een notariële openbare verkoop met recht van hoger opbod, wordt de kostprijs van een Objectieve Verkoop (verhuring, enz.) voor 100% ten laste gelegd van en betaald door de weerhouden bieder met wie de onderhandse overeenkomst finaal zal doorgaan. Dit is de regel, tenzij de opdrachtgever anders heeft beslist en dat dit 'anders beslist' hieronder in dit dossier vermeld staat. Het deel dat ten laste gelegd wordt van de koper, wordt hieronder duidelijk ingeschreven én in het bod/belofteformulier, dit als voorwaarde van de transactie in toepassing van de Wet (o.a. art. 1593 en 1134 B.W.). De betaler kan deze kostprijs voor 100% fiscaal als lasten of uitgaven recupereren, als hij dit mag afhankelijk van zijn persoonlijke situatie. De opdrachtgever heeft die FED-net-onkosten niet bijgeteld of ingerekend in zijn instelprijs voor het deel dat de weerhouden bieder moet betalen. En op die kosten worden ook geen aktekosten toegerekend, omdat dit geen deel is van de prijs, maar een schuld van de bieder-in-eigen-hoofde. De complete tekst staat in de FED-netCODEX (o.a. art. 8.2. e.v. hoofdstuk 2). Deze bedragen 7,830% van de prijswaarde voor 181.500 EURO, plus daarop 21% BTW. Bijvoorbeeld: voor een prijswaarde van 181.500 €, bedraagt dit 14.212 € + 21% BTW (2.984 €). Let wel: deze dalen als de prijs stijgt, en deze stijgen als de prijs daalt. Dit alles conform de voorwaarden van art. 8.1. hoofdstuk 2 FED-net-CODEX (lees dit


modaliteiten

bij voor, -koop,-keur, -rechten

Verminderde registratierechten & C°

Heffing

Extra verklaringen

o.a. via: http://ww.FED-net.org/downloads/FED-net-CODEX_12_NL.pdf). Deze zijn voor 100% op eenvoudig verzoek van FED-net vzw door de weerhouden bieder te consigneren op de consignatierekening van FED-net vzw. Consignatie bij derden wordt uitgesloten en als niet bestaande beschouwd. Om geldig te zijn moet iedere betaling aan FED-net vzw gebeuren door overschrijving op de bankrekening van FED-net vzw op de factuurnota vermeld. Er mogen geen andere vormen van betalingen (o.a. in contant geld) worden gedaan, en die zullen ook niet worden erkend noch aanvaard. FED-net vzw mag die consignatie pas aanwenden als betaling als de opdrachtgever de eenzijdige belofte van de weerhouden bieder heeft aanvaard, zodat de wederzijdse instemming (ook "consensus" genoemd) is tot stand gekomen, en dit ongeacht de verdere akteverleningen. Dus, zolang als die consignatie bestaat, mag FED-net die gelden niet aanwenden tot doorbetaling aan en voor derden, noch tot betaling aan en voor zichzelf. In afwachting van deze consignatie behoud FED-net alle rechten op het bod, op risico van de bieder. Het bod zal op die manier ter beschikking gesteld worden van de opdrachtgever, direct nà deze consignatie. De opdrachtgever heeft die onkosten NIET INGETELD IN DE INSTELPRIJS (normaal telt de opdrachtgever de commissie bij in zijn instelprijs als deze die commissie zelf moet betalen, wat hier dus niet gebeurde). De FED-net-onkosten MAKEN GEEN DEEL UIT VAN DE PRIJS waarop notariskosten enz. berekend worden. De koper kan deze kostprijs voor 100% fiscaal recuperen als lasten of uitgaven of als kosten voor aankoop woning enz., als hij dit mag afhankelijk van zijn persoonlijke situatie. Deze kostprijs kan ook in één keer voor de 100% afgeschreven worden, al naar de situatie en keuze van de koper (als de verkoper de commissie betaalt, en de koper die dus in zijn koopprijs betaald heeft ... dan kan de koper slechts het deel op constructies en niet het deel op de grond afschrijven, en dan nog over 30 jaren, wat hier niet het geval is). In geval er een kennisgeving moet gebeuren in het kader van een eventueel recht van voorkoop of enig ander voorrecht, zal de penhouder of diegene die deze kennisgeving doet, duidelijk vermelden welke de kostprijs aan FED-net vzw is en dat het betalen van die kostprijs een voorwaarde tot verkoop is, zelfs al staat dit niet vermeld in het FED-net-dossier of in enig ander geschrift. Zodat in geval van uitoefening van zo'n voorrecht die bevoorrechte koper de gelden voor die kostprijs door tussenkomst van de penhouder aan FED-net vzw zal uitbetalen. In dat geval zullen de gelden die hiervoor geconsigneerd werden door de bieder, aan deze teruggestort worden. Men kan onder bepaalde voorwaarden genieten van een abattement (vrijstelling) t.b.v. 12.500 € op de grondslag, of een meeneembaarheid onder vorm van verrekening of onder vorm van teruggave (max. 12.500 € der rechten). Meer info op www.notaris.be. De prijs omvat behoudens de prijs zelf, ook alle mogelijk lasten voor de koper, van alle aard[*], tenzij afzonderlijk afwijkend in schrift gesteld. De voordelen aan de koper zijn er dus niet inbegrepen. De overnemer(koper o.a.) vrijwaart de overlater(verkoper o.a.) integraal inzake de venale waarde en alle gevolgen dienaangaande. [*] De FED-net-kosten worden buiten bovenop de prijs van de transactie betaald door de overnemer, zodat de prijs netto is, zie hoger. Het geschrift van een transferovereenkomst (compromis e.a.) is een onderhands geschrift tussen partijen. Geen enkele Wet zegt dat dergelijk geschrift op 1 acte moet gebeuren. Er mogen meerdere acten zijn, en zelfs op verschillende datums. Zolang die acten maar dienen om het bewijs te leveren van wat tussen de partijen is, werd en zal worden overeengekomen. De Wet, men begrijpe in hoofdzaak de fiscale Wet, verplicht in sommige gevallen de partijen of één van hen, om verklaringen daarin neer te schrijven. Zo is dit bijvoorbeeld het geval in Vlaanderen inzake registratierecht : het abattement (art. 46 bis W.Reg.), de meeneembaarheid onder vorm van verrekening (art. 61, 3 W.Reg.) of onder vorm van teruggave (art. 212 bis


Concreet

R.Wtb.). Welnu, voor de gevallen door de Wet voorzien, verbinden de partijen zich om de aanvullende akten op te stellen die nodig of nuttig zijn, en deze te ondertekenen op eenvoudig verzoek van de andere, bij voorkeur mits verklaring en bijstand van hun notaris. In ieder geval ontlasten zij de bemiddelaar voor zoveel als nodig. Bovenstaande hangt altijd af van de persoonlijke situatie van de bieder, die de mogelijkheid heeft om zijn concrte toestand te laten bekijken en uitrekenen door de bemiddellaar die deze zelf kiezen kan, en wiens bijstand gratis is. Enkel de bemiddellaar met wiens cliënt de opdrachtgever de transactie zal sluiten, zal via/door FED-net worden betaald. DE MANIER VAN HANDELEN HOE UW BOD UITBRENGEN ?

via uw Bemiddelaar

via FED-net-formulier

permanente info prijzen en termijnen concreet

J. J.1.

Omdat een kandidaat 100% goed moet geînformeerd worden (en in een voor hem begrijpbare taal), en omdat deze zou kunnen terugvallen op de aansprakelijkheid van een professioneel, kiest iedere geïnteresseerde zijn eigen Bemiddelaar vrij uit zijn vertrouwenspersonen. Deze bijstand is gratis. "De Bemiddelaar", zijnde diegene die voor eigen rekening en risico zelfstandig optreedt als raad- en of bijstandverlener aan de zijde van de geïnteresseerde koper, hetzij een Erkend Vastgoedmakelaar bedoeld in art. 3 van het Koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar (B.S., 13 oktober 1993), hetzij een persoon of een beoefenaar van een beroep bedoeld in art. 4 van dit K.B. (o.a. de opdrachtgever zelf, notaris, curator, landmeter, een bijzondere procuratiehouder). Informatie (en uitleg in de taal van de consument) en formulieren te bekomen bij de Bemiddelaars naar vrije keuze van de geïnteresseerden. FED-net-centrale voor algemene vragen en melding van problemen: 0477 65 70 87. De bemiddelaar moet er over waken dat altijd de laatste versies van de stukken en formulieren worden gebruikt. Van zodra er één bod/belofte aan de instelprijs aan FEDnet ter kennis werd gebracht, kan geen enkel stuk nog aangepast worden. (Zij houden rekening met de mogelijkheid van technische panne !) Via de officiële www.FED-net.org > Timing en prijzen, of met uitleg via de vrij gekozen Bemiddelaars. Alles staat uitgelegd op het laatste van dit dossier onder de tekst: «Het FED-netsysteem samen». BIJ WEERHOUDEN TOT AFHANDELING

J.2.

Binnen de drie werkdagen nà weerhouding tot verdere afhandeling van een bod/belofte door de transactie, moet die bieder, spontaan zonder dat hem dit speciaal moet worden gevraagd, hiervoor bijgestaan door zijn bemiddelaar: a) het voorschot op de prijs consigneren; b) de FED-net-commissie hier boven vermeld integraal consigneren; c) naargelang de keuze en mogelijkheid van de opdrachtgever ondertekenen ofwel c.1) de onderhandse akte ondertekenen samen met de opdrachtgever (ook "Compromis" genoemd) waarbij de wederzijds consensus tot stand komt; ofwel c.2) de onderhandse "Comme Promis" akte ondertekenen zonder dat de opdrachtgever deze moet ondertekenen "Comme Promis" is geen schrijffout, maar een vakterm, waarmee letterlijk bedoeld wordt "Zoals beloofd", en waarbij de bieder zijn belofte ongewijzigd maar wel sine die herneemt, zoals hierboven is gezegd. Het al dan niet ondertekenen van die "Comme Promis" wijzigt niets aan de rechtstoestand dat die bieder en diens belofte krachtens


de FED-net-CODEX (art. 4.4.3. Hoofdstuk 2) die toch van rechtswege verlengd wordt sine die, maar dit kan wel 1) de administratieve handeling van sommige verkopen versnellen, 2) de afhandeling van sommige kredietaanvragen vereenvoudigen en versnellen, en alleszins 3) fiscale ongemakken voorkomen. d) en wanneer dit uitdrukkelijk gevraagd wordt door FED-net vzw of door (één van) de opdrachtgever(s), moet die bieder ofwel 1) het bewijs van een bank laten afleveren dat de betaling van het saldo van het voorschot en of de prijs onvoorwaardelijk en zeker zal kunnen plaatsgrijpen binnen de voorziene termijn, ofwel 2) een bankwaarborg afleveren, ofwel 3) beide. Wanneer de bieder aan één van die voorwaarden niet zou voldoen, dan voldoet hij niet aan de gestelde voorwaarden, en wordt dit onherroepelijk en onweerlegbaar als weigering tot uitvoering van zijn eenzijdige belofte aanzien. Bij weigering tot uitvoering van zijn eenzijdige belofte door de bieder of van één van bovenstaande voorwaarden, zal de opdrachtgeververkoper of FED-net vzw (die hiervoor wel volmacht krijgt of in eigen belang handelen kan) die bieder hiervan aangetekend kennis geven, en aanmanen om dit binnen de vier kalenderdagen dit wel en compleet te doen. Doet deze dit niet, dan heeft de verkoper de mogelijkheid om de volgende bieder in rang te weerhouden tot de verdere afhandeling van de transactie, en zal de weigerende bieder onmiddellijk a) ten titel van begin van schadevergoeding aan de verkoper 15% van de prijswaarde betalen ("onder begin van schadevergoeding" wordt begrepen een minimum zonder bewijslast van schadeomvang, minimum dat niet gelijk staat met forfaitair, want de schadevergoeding kan hoger liggen als die omvang wordt bewezen), en b) alleszins aan FED-net vzw de integrale commissie betalen (met verval van recht tot consignatie). Meer de incassovergoeding én aan de verkoper én aan FED-net vzw, zoals ingeschreven onder art. 10 Hoofdstuk 1 FED-net-CODEX. PLANNEN > Commentaar

K.

Zie in annexe A. STATISTISCH MATERIAAL en nog andere Nationaal Instituut Statistiek - volgens notariële akten Uitleg bij statistische cijfers

L. L.1.

Lees statistische cijfers nooit als 'absolute of concrete' prijzen. Om te beginnen staan statistiche cijfers nooit voor juiste prijzen op vandaag, maar zij drukken gemiddelde waarden of verhouding uit gebaseerd op cijfers uit het verleden. Met gebruikt de term QUARTER. dit betekent letterlijk 'kwartiel' of 'in 4 verdeelt'. Q25 = 25% van de transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Q50 = 50% van de transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Q75 = 75% van de transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Q90 = de hoogste transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Ten slotte drukken statistische cijfer geen kwaliteit uit ... er wordt geen rekening gehouden met een slecht onderhouden oud huis, of een nieuw, of een zeer goed onderhouden huis. Statistische cijfers moeten vakkundig door professionelen toegelicht worden, ander begrijpt men die verkeerd. Wat een normale mens er wel in kan lezen, is lager dan x, en hoger dan y is er geen prijs genoteerd ... de absolute grens van de officiële cijfers kan men dus men wel lezen.

Verkoopprijzen van gewone huizen te ZWEVEGEM Info en voorwaarden > www.FED-net.org > Referentie GM01092 > DOSSIER versie 1 > 17 / 20

jaar

P10 prijs(€)

Q25 prijs(€)

Q50 prijs(€)

Q75 prijs(€)

P90 prijs(€)

1 99 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

27.268 24.789 29.747 43.000 41.326 48.625 51.000 69.000 75.000 85.000 85.000 75.000

43.381 41.522 49.579 59.495 62.857 69.410 81.400 93.000 105.000 115.000 110.000 108.000

70.712 64.452 79.326 79.326 92.960 99.159 110.000 115.000 136.000 150.000 140.000 150.000

99.157 98.734 104.115 104.115 119.495 128.905 140.000 150.000 165.000 173.750 170.000 180.000

123.947 126.426 141.299 125.000 150.487 160.000 177.500 180.949 200.000 210.000 215.000 215.000

Verkoopprijzen van villa's, bungalows, landhuizen te ZWEVEGEM jaar

P10 prijs(€)

Q25 prijs(€)

Q50 prijs(€)

Q75 prijs(€)

P90 prijs(€)

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

184.061 168.568 198.315 185.000 195.000 190.000 125.000 155.000 170.000 162.836 195.000 202.078

190.878 241.696 203.27 197.075 203.273 210.710 145.000 185.933 200.000 191.000 206.500 235.000

210.709 268.965 297.472 211.329 225.000 227.292 190.500 201.000 235.499 225.000 235.499 265.000

319.783 275.782 426.377 249.132 260.288 297.472 221.552 265.000 297.338 245.000 300.000 287.500

319.783 285.078 694.102 299.951 425.000 359.445 363.000 310.000 347.050 390.000 359.900 347.500

FED-net resultaten

L.2.

Op www.FED-net.org kan men een aantal prijs- en andere gegevens vinden die nuttig zijn om weten. Let wel: niet alle resultaten staan op de website gepubliceerd. Maar enkel die gegevens waaromtrent én opdrachtgevers én kopers/huurders/e.a. nemers aan FEDnet toelaten om deze te publiceren.

Het FED-net-systeem samengevat * Waar er gesproken wordt van "Verkoop", wordt hieronder niet alleen de transactievorm of de actie van verkoop en koop in de enge zin bedoeld, maar ook alle andere transactievormen zoals er zijn ook "erfpacht, opstal, leasing, ruil, verhuring, en alle andere overdrachten of vestigingen of afstand van zakelijke rechten op onroerende goederen of onroerende rechten". Zelfs transfervormen die op maat van de opdrachtgever kunnen ontwikkeld worden. Het beperken tot de term "verkoop" gebeurt enkel om reden van eenvoudig taalgebruik of simplificering. De actie die hier toegepast wordt, is deze vooraan in dit dossier vermeld.

FED-net start de Objectieve Verkoop aan de instelprijs. Deze wordt door de opdrachtgever vastgesteld volgens diens eigen manier van werken, al dan niet met gratis advies van FED-net over de instelwaarde.

FED-net vraagt op die manier aan de markt, bij manier van spreken: 

tijdens een 1° periode: «Wie wil dit goed onder deze voorwaarden en aan die instelprijs kopen?»



tijdens een 2° periode: «Wetende dat er meer dan één iemand dit goed wilt kopen onder deze voorwaarden en aan die instelprijs ... welke is de prijs waaraan u dit wilt kopen, volgens uw eigen verlangen en eigen middelen ?»

Een bod wordt uitgebracht op het FED-net-bodformulier, onder vorm van een éénzijdige belofte. Dit formulier staat op de FED-net-website bij iedere aanbodrubriek apart.


Een bod kan uitgebracht worden vanaf de start-dag. Die datum staat op de FED-net-website. Iedereen kan een bod uitbrengen. Er is sprake van: 

een open bod tijdens de 1° periode, "Open" genoemd omdat de geboden prijs bekend is, en via de website en e-mailen direct gepubliceerd wordt



een gesloten bod tijdens de 2° periode, "Gesloten" genoemd (ook "geheim" genoemd) omdat die geboden prijs niet bekend is, en dus niet kan gepubliceerd worden, zelfs het bestaan van zo'n gesloten bod wordt niet bekend gemaakt ... deze bekendmaking en publicatie gebeurt slechts als de 2° afteltermijn is afgelopen, allemaal samen

Dus: er is maar één bofformulier, zowel voor een open bod als voor een gesloten bod ... enkel de formaliteiten zijn anders. De precies te volgen formaliteiten staan per dossier vermeld op ieder formulier afzonderlijk.

Op die instelprijs kan er één van de volgende reacties zijn.  Ofwel komt er geen bod, en dan weet FED-net zeer snel van de professionelen waar het probleem ligt hiervoor. En dit probleem wordt dan besproken met de Opdrachtgever. Die vrij en autonoom beslist welk gevolg deze hieraan al dan niet wilt verlenen. 

Ofwel komt er tijdens die 1° periode een open bod, aan minstens de instelprijs. En dit 1° open bod doet dan automatisch de 1°afteltermijn lopen. Die 1° afteltermijn bedraagt 5 werkdagen. Die 5 werkdagen beginnen ten vroegste te lopen vanaf de 21° werkdag nà de start-dag. Alle termijnen enz. staan permanent en voor iedereen te lezen op de FED-net-website.



Ofwel komt er tijdens die 1° afteltermijn geen 2°open bod. Dan wordt nà afloop van die 1° afteltermijn dat eerste en enige open bod weerhouden tot verdere afhandeling (en er kan niet meer geboden worden nadien).



Ofwel komt er tijdens die 1° afteltermijn nog zo'n 2° open bod (of nog meer biedingen). En dit 2° open bod doet dan automatisch de 2°afteltermijn lopen (dit is dan de 2° periode) . Die 2° afteltermijn bedraagt ook 5 werkdagen. Die 5 werkdagen beginnen automatisch te lopen de dag nà, en aansluitend op, de afloop van die 1° afteltermijn. Tijdens deze 2° periode kan iedereen een gesloten bod uitbrengen. Zelfs als men geen open bod heeft uitgebracht tijdens die 1° periode.



Ofwel komt er tijdens die 2°periode geen enkel gesloten bod. Dan wordt nà afloop van die 2° afteltermijn het hoogste open bod uit de 1° periode weerhouden tot verdere afhandeling (er kan niet meer geboden worden nadien).



Ofwel komt er tijdens die 2°periode één of meer gesloten biedingen. Dan wordt nà afloop van die 2° afteltermijn het hoogste bod uit de 2° periode weerhouden tot verdere afhandeling (er kan niet meer geboden worden nadien).

Let wel: de biedingen uit de 1° periode blijven gelden, en mocht in de 2° periode tegen alle logica in het hoogste gesloten bod lager liggen dan een open bod uit de 1°periode, dan krijgt dit hoogste bod dit de 1° periode voorrang. Nà afloop van de 2° afteltermijn (lees 2° periode) komt er geen enkele andere afteltermijn meer. Komt er een lager open bod (op het FED-net-bodformulier) vooraleer er een 1° open bod aan minstens de instelprijs bestaat, dan zal FEDnet dit aan de Opdrachtgever overleggen, als deze bieder in een bijlage bij dit lager bodformulier heeft gevoegd: 1) diens uitvoerige uitlegt waarom hij de instelprijs te hoog vindt, en 2) diens detaillering hoe hij zijn aangeboden, lagere prijs berekend heeft. Eén en ander is het werk van de bemiddelaar-vertrouwenspersoon die aan de geïnteresseerde bijstaat met raad. Zo'n lager bod heeft geen enkele invloed op de lopende Objectieve Verkoop. Nà afloop van de periode van gesloten biedingen, worden de gesloten biedingen publiek geopend op de plaats, datum en uur dat vooraf staat gepubliceerd op de FED-net-website. Hiervan wordt er een proces-verbaal opgesteld. Omgekeerd kan de Opdrachtgever ook beslissen in samenspraak met FED-net, om zijn instelprijs te verhogen. Dit kan onder de voorwaarde en zolang dat er geen 1° open bod aan minstens de lopende instelprijs werd neergelegd. Beslist de Opdrachtgever om zijn instelprijs te verlagen of te verhogen, dan wordt alles herbegonnen vanaf de start aan de (nieuwe) instelprijs.

P.S. Ieder bod wordt uitgebracht voor de duur van zestig kalenderdagen (minstens voor de duur van de lopende termijnen). De enige mogelijkheid om een niet weerhouden bod in te trekken vóór die zestig kalenderdagen leest men in art. 4.4.3 §2 hoofdstuk 2 FED-netCODEX. FED-net kan in het belang van het aanbod, afwijken van de voormelde termijnen. In de enige zin dat ze langer maar niet korter mogen gemaakt worden. Dit moet dan wel vooraf in het FED-net-dossier vermeld worden. En dit moet ook gepubliceerd worden op de timing op de website. Onder "werkdag" wordt begrepen iedere kalenderdag uitgezonderd a) iedere zaterdag, b) iedere zondag, c) iedere wettelijke feestdag van de lokaliteit waar een goed is gelegen, d) iedere dag tussen 15 juli tot en met 19 augustus daaropvolgend, en e) iedere dag tussen 15 december tot en met 5 januari daaropvolgend.


De vergelijking van het FED-net-systeem en een open verkoop met recht van hoger bod, leest men in art. 3 §5 hoofdstuk 1 FED-netCODEX. * Dit is een samenvatting van een deel uit de tekst uit de FED-net-CODEX. Het is alleen de FED-net-CODEX die rechtskracht heeft. De tekst over het FED-net-systeem uit de FED-net-CODEX vindt men op www.FED-net.org/FED-net-CODEX_12_NL.pdf.

Enkel dit «FED-net-dossier met bijhorende Annexen» laatste versies op www.FED-net.org hebben rechtskracht.


vzw van de Federatie voor onroerende overheidsgoederen asbl de la Fédération pour des biens immeubles publics

Recommend Documents