Vývoj a prostorová diferenciace cen bytů v ČR Michal Ovčáčík a Oldřich Sklenář
Vývoj ceny bytů V ČR neexistuje „oficiální“ index cen nemovitostí, proto je pohyb cen evidován podle cen uváděných v daňových přiznáních. Tady však chybí nemovitosti prodávané developery, privatizované domy a byty ve vlastnictví obcí. Vliv na vývoj ceny bytů mají různé faktory. Například úrokové sazby úvěrů a hypoték, vývoj nezaměstnanosti, mezd a vyhlídky do budoucnosti. Z neekonomických faktorů potom přírůstek obyvatelstva, sňatečnost a další.
31.1.2009
31.8.2008
31.3.2008
31.10.200
31.5.2007
31.12.200
31.7.2006
28.2.2006
30.9.2005
30.4.2005
30.11.200
30.6.2004
31.1.2004
Úrokové sazby bankovních úvěrů domácnostem na koupi bytové nemovitosti (v %)
6 ,5 6 5 ,5 5 4 ,5 4 3 ,5 3 C elk em F ix ac e s azby nad 10 let F ix ac e s azby nad 1 rok do 5 let F loating a f ix ac e s azby do 1 rok u
Zdroj: CZSO
V období 1999-2008 dva výrazné cenové nárůsty. 1. nárůst cen na začátku roku 2001. Jejich vývoj předznamenával
trh s byty v Praze, kde se v tomto meziročně zvýšily ceny o téměř 18 %, zatímco v ostatních částech země v průměru o 11,9 %. V úhrnu tak stouply v ČR ceny bytů v roce 2001 o 14,7 %. Takto došlo k první bublině na trhu nemovitostí, vzniklé v souvislosti s očekáváními růstu cen po vstupu ČR do EU a ceny nemovitostí výrazně předbíhaly dynamiku cen nemovitostí v ostatních regionech České Republiky.
Strmý růst pokračoval i v letech 2002 a 2003, když ceny meziročně vzrostly o 22,3%.
V roce 2003 tempo růstu cen v Praze oslabilo, ale ve zbytku
republiky dostalo na síle, takže v Praze oproti předchozímu roku ceny vzrostly o 17%, ale v ostatních krajích byl zaznamenán průměrný nárůst o 28,1%
Vyšší variabilita cen bytů napříč kraji než variabilita v čase
Index cen bytů (realizované ceny, 1999-pol. 2008, v %, 2000=100)
Bazický index cen bytů
Celkem ČR Celkem ČR mimo hlav ní město Prahu Hlav ní město Praha
140 120
100 80
60 40
20
2008*
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-20
1999
0
Zdroj: CZSO
ukazuje vývoj v letech 1999 až 2008 a je zde možné vidět dvě období prudkého růstu. V tomto období průměrné ceny bytů stouply o 104,6%. V průběhu roku 2008 ceny dále stoupaly až o 122,2% oproti roku 2000. V pořadí druhý strmý růst cen má na svědomí konjunktura české ekonomiky (nárůst reálných mezd, pokles nezaměstnanosti)
Na obrázku lze
2004q01 2004q02 2004q03 2004q04 2005q01 2005q02 2005q03 2005q04 2006q01 2006q02 2006q03 2006q04 2007q01 2007q02 2007q03 2007q04 2008q01 2008q02 2008q03 2008q04 2009q01 2008q02
Index cen bytů (nabídkové ceny, 2004-1q 2009, po čtvrtletích, meziroční změna v %)
9 7 5 3 1 -1 -3 -5 -7
Celkem ČR Hlav ní město Praha ČR mimo hlav ní město Prahu
Zdroj: CZSO
pozorovat tzv. prasknutí bubliny, kdy nadhodnocené ceny bytů klesaly v důsledku hospodářské krize Výrazně prudší pokles nabídkových cen bytů mimo Prahu, což ukázalo, že naplatí trend, že vývoj cen v Praze určuje budoucí vývoj v ČR.
Nabídkové ceny Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v ČR (2004-009, 2005=100) 180 170
Nabídkov é ceny
160
Realizov ané ceny
150 140 130 120 110 100
1Q/04 2Q 3Q 4Q 1Q/05 2Q 3Q 4Q 1Q/06 2Q 3Q 4Q 1Q/07 2Q 3Q 4Q 1Q/08 2Q 3Q 4Q 1Q/09 2Q
90
Zdroj: CZSO
nemohou odrážet skutečně realizovanou poptávku Realizované ceny jsou ve skluzu oproti cenám nabídkovým Podle rozdílu mezi nabídkovými cenami a skutečnými kupními cenami lze usoudit podhodnocenost nebo nadhodnocenost cen požadovaných realitními kanceláři
Ceny bytů v regionech ČR v letech 1999 až 2003 160 140 120 100 80 60 1.
2.
3.
4.
1.
2.
3.
4.
1.
2.
3.
4.
1.
2.
3.
4.
1.
2.
3.
čtv rtletí
čtv rtletí
čtv rtletí
čtv rtletí
čtv rtletí
rok 1999
rok 2000
rok 2001
rok 2002
rok 2003
Celkem ČR
Hlav ní město Praha
Praha 1
Středočeský kraj
Plzeňský kraj
Karlov arský kraj
Ústecký kraj
Morav skoslezský kraj
4.
Zdroj: CZSO
Největší kolísání v Plzeňském kraji Extrémní růst cen bytů v Karlovarském kraji
Ceny bytů v regionech ČR v letech 2004 až 2008 145 135 125
Celkem ČR Praha 1
Hlav ní město Praha Středočeský kraj
Plzeňský kraj Ústecký kraj Morav skoslezský kraj
Karlov arský kraj Olomoucký kraj
115 105 95
průměr pol. 2008
2008q02
2008q01
průměr 2007
2007q04
2007q03
2007q02
2007q01
průměr 2006
2006q04
2006q03
2006q02
2006q01
průměr 2005
2005q04
2005q03
2005q02
2005q01
průměr 2004
2004q04
2004q03
2004q02
2004q01
85
Zdroj: CZSO
V roce 2003 největší propad Plzeňský a Olomoucký kraj až o 14,6%
Prostorová diferenciace cen bytů v ČR Problémové a zaostávající regiony Dominance Prahy a Středních Čech Rozdílné ceny bytů
Deset měst s nejdražším bydlením
Ceny bytů v krajských městech
Plzeň
Ceny bytů ve vybraných městech
Ceny bytů ve vybraných městech ČR v srpnu 2009 (Kč) Praha
2 943 000 Mělník
1 594 000 Jihlava
1 352 000 Ostrava
1 102 000
Brno
2 016 000 Olomouc
1 582 000 Klatovy
1 343 000 Karviná
1 015 000
Beroun
2 001 000 Nymburk
1 582 000 Znojmo
1 313 000 Cheb
944 000
Benešov
2 000 000 Zlín
1 558 000 Tábor
1 310 000 Ústí n. Lab.
929 000
Karlovy Vary
1 878 000 Č. Budějovice
1 539 000 Opava
1 309 000 Děčín
886 000
Hr. Králové
1 875 000 Rakovník
1 535 000 Prostějov
1 269 000 Česká Lípa
871 000
Plzeň
1 732 000 Kolín
1 517 000 Šumperk
1 181 000
Bruntál
868 000
Kladno
1 726 000 Blansko
1 507 000 Přerov
1 167 000 Sokolov
851 000
Pardubice
1 667 000 Liberec
1 459 000 Břeclav
1 166 000 Semily
789 000
Ml. Boleslav
1 661 000 Kroměříž
1 389 000 Žďár nad Sáz.
1 139 000 Most
689 000
Kutná Hora
1 635 000 Havl. Brod
1 360 000 Frýdek-Místek
1 106 000 Chomutov
667 000
Zdroj: cenybytu.idnes.cz, převzato z Institutu regionálních informací
Děkujeme za pozornost… Hezký den…
