Využití brownfields pro rozvoj nové bytové výstavby na území města Prahy

Mendelova univerzita v Brně Fakulta regionálního rozvoje a mezinárodních studií Ústav regionálního rozvoje a veřejné správy

Využití brownfields pro rozvoj nové bytové výstavby na území města Prahy Bakalářská práce

Vedoucí práce:

Autor:

Mgr. Petr Klusáček, Ph.D.

Eliška Sobolová Brno 2013

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Využití brownfields pro rozvoj nové bytové výstavby na území města Prahy vypracovala samostatně pod odborným vedením Mgr. Petra Klusáčka, Ph.D. s využitím pramenů uvedených v seznamu literatury. V Brně dne ……………………………...

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala svému vedoucímu bakalářské práce Mgr. Petru Klusáčkovi Ph.D. za cenné rady a připomínky, které mi během tvorby bakalářské práce poskytl.

Abstrakt Bakalářská práce se zabývá problematikou opětovného využívání brownfields pro bytovou výstavbu na území města Prahy. Otázka regenerace lokalit a areálů, které ztratily své původní funkční využití, se v České republice začala objevovat po změně politických poměrů a restrukturalizaci ekonomiky, ale stále jí není věnována dostatečná pozornost. Cílem práce je, s využitím poznatků z realizovaného kvalitativního výzkumu a zhodnocení současné situace v Praze, navrhnout možná opatření vedoucí k intenzivnějšímu využití brownfields v oblasti bytové výstavby ve studovaném území. Při nedostatku bytových jednotek pro domácnosti s nižšími středními příjmy by se dalo využít jejich potenciálu a vybudovat potřebné byty právě na těchto lokalitách. Klíčová slova: Brownfields, regenerace, bydlení, udržitelný rozvoj, loft, cenově dostupné byty Abstract This thesis deals with brownfields reuse for the housing purpose in the capital city of Prague. The issue of redevelopment of underused areas began to appeal in the Czech republic after change of political system and economic restructuralisation. Yet it doesn´t get as much attention as it would deserve. The goal is to design measures leading to intensified use of brownfields for the purpouse of housing development, based on structured interviews and curent state evaluation. In the absence of housing units for households with lower-middle incomes the potential of brownfields could be used to build required housing on these sites. Key words: Brownfields, regeneration, housing, sustainable development, loft, affordable housing

OBSAH 1 Úvod............................................................................................................................... 8 2 Cíl a metodika práce ...................................................................................................... 9 3 Literární rešerše ........................................................................................................... 10 3.1 Definice brownfields ............................................................................................. 10 3.2 Typologie brownfields .......................................................................................... 11 3.3 Udržitelný rozvoj .................................................................................................. 13 3.4 Výhody a nevýhody bytové výstavby na lokalitách brownfields ......................... 15 3.5 Zahraniční přístupy ............................................................................................... 17 3.5.1 Státní politiky a nástroje ................................................................................. 17 3.5.2 Cenově dostupné bydlení ............................................................................... 21 3.6 Brownfields v Praze .............................................................................................. 24 3.6.1 Problematika využívání brownfields a lokality s jejich výskytem ................. 26 3.6.2 Bytová politika ............................................................................................... 27 4 Pražské brownfields využité k bytové výstavbě .......................................................... 29 4.1 Praha 8 – Cornlofts Šaldova .................................................................................. 29 4.2 Praha 7 – A7 Holešovický pivovar ....................................................................... 31 4.3 Praha 9 ................................................................................................................... 34 4.4 Kejřův mlýn .......................................................................................................... 34 4.5 Nové Vysočany ..................................................................................................... 36 4.5.1 Kolbenova City Development ........................................................................ 37 4.5.2 Rokytka Park .................................................................................................. 38 4.5.3 Areál Odkolek ................................................................................................ 38 5 Řízené rozhovory s experty na problematiku .............................................................. 39 5.1 Interpretace výsledků ............................................................................................ 40 6 Návrhy opatření pro intenzivnější využití brownfields k bytovým účelům ................ 48 7 Závěr ............................................................................................................................ 51

8 Seznam literatury ......................................................................................................... 52 8.1 Seznam obrázků .................................................................................................... 58 8.2 Seznam tabulek ..................................................................................................... 58 9 Příloha .......................................................................................................................... 59

1 ÚVOD Období industrializace vtisklo novou tvář řadě evropských měst, které se nachází v průmyslově vyspělých zemích. Na území České republiky, kde probíhala silná industrializace již od 19. století, se vlivem restrukturalizace ekonomiky po roce 1989 dostala do popředí zájmu otázka, jak naložit s opuštěnými průmyslovými, vojenskými, zemědělskými a také drážními areály. Těch se na našem území nachází značné množství a mnohdy jsou umístěny v intravilánu měst, kde způsobují svým vzhledem, špatným stavem budov a častými ekologickými zátěžemi problémy pro jejich bezprostřední okolí a mají negativní důsledky jak na sociální, tak na ekonomickou situaci dané obce. Praha není v tomto ohledu výjimkou. Již v minulosti byla významným průmyslovým centrem České republiky, ve kterém se soustřeďovala řada výrobních aktivit. Na jejím území se tak nachází velké množství opuštěných továren, ale i nevyužívaných nádraží, které leží v atraktivních lokalitách v blízkosti centra, a které jsou dobře dostupné městskou hromadnou dopravou. Výhodná poloha těchto brownfields představuje dobrý předpoklad k jejich opětovnému využití, které může snížit nároky na využívání volné krajiny v bezprostředním okolí Prahy a omezit její neustálé rozrůstání. Obytná funkce je jednou z možností, jak objekty brownfields účelně využít. Praha je městem neustále se rozvíjejícím a brownfields často nabízí jedinou možnost na získání stavebních pozemků pro nové bydlení v intravilánu města. Jejich přestavby pro obytné účely mají pozitivní dopady na zvýšení atraktivity čtvrti, ve které se objekty brownfields nachází a zlepšují kvalitu životního prostředí. Dalším pozitivem je též zachování historických či lokálně významných staveb, jejichž industriální stopy dodávají místu výjimečnou atmosféru. V současné době si navíc bydlení v bývalých průmyslových objektech získává na oblibě, právě díky jeho jedinečnosti. Alternativou k uskutečňované výstavbě nákladných bytů, jako jsou například lofty, je pak přestavba brownfields na cenově dostupné bydlení. Tato možnost by vyřešila mnohé problémy, se kterými se potýká nejen Praha. Bakalářská práce se zabývá právě nastíněnými tématy.

8

2 CÍL A METODIKA PRÁCE Cílem předkládané práce je na základě řízených rozhovorů s odborníky, kteří se zabývají regenerací brownfields a rozvojem nové bytové výstavby, navrhnout možná opatření vedoucí k intenzivnějšímu využití brownfields k obytným účelům na území Prahy a identifikovat nejvýznamnější překážky spojené s využitím brownfields z hlediska nové bytové výstavby ve studovaném území. K dílčím cílům patří zhodnocení odborné literatury zabývající se problematikou regenerací brownfields k obytným účelům a charakteristika dosud realizovaných regenerací pro tyto účely na území Prahy. V literární rešerši byla použita metoda vyhledávání a sběru dostupných dat o dané problematice z odborných publikací, článků a internetových zdrojů a následná interpretace výsledků. V praktické části jsou popsány čtyři příklady konkrétních přestaveb brownfields na bydlení, které byly vybrány na základě jejich vzájemné rozdílnosti z hlediska původního využití, velikosti objektů a jejich konstrukčních specifik. Dále bylo využito kvalitativního výzkumu ve formě řízených rozhovorů s odborníky na problematiku brownfields a bytové výstavby. Otázky byly otevřené a zaměřené na zjištění hlavních překážek spojených s bytovou výstavbou na objektech brownfields, na identifikaci pražských lokalit, které mají z tohoto hlediska největší rozvojový potenciál a na typ bydlení realizovaný na brownfieldech (viz příloha záznamového listu). Rozhovory byly uskutečněny v období února a března 2013 a probíhaly formou osobní schůzky s oslovenými zástupci stran zainteresovaných do dané problematiky. Kartografické výstupy byly zpracovány v programu ArcGIS.

9

3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 3.1 Definice brownfields Vymezení pojmu brownfields není v odborné literatuře jednotné. Tento termín se dotýká více oblastí národních i regionálních politik a jeho definice se proto liší v závislosti na dané instituci, která se tímto problémem zabývá. V České republice není terminologie brownfields pevně stanovena a jednotlivá ministerstva používají své vlastní odlišné definice (Ferber et al. 2006). Dle Ministerstva průmyslu a obchodu (2008) je brownfield nemovitost (pozemek, objekt, areál), která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být i kontaminovaná. Vzniká jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské či jiné aktivity. Damborský ze Sekce regionálního rozvoje Ministerstva pro místní rozvoj (2004) vymezuje brownfields jako “všechny pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území, které ztratily svoji původní funkci nebo jsou nedostatečně využité. Tyto nemovitosti také ekonomicky a fyzicky deprimují sebe sama i své okolí. Složitostí a nákladností na řešení problémů spojených s renovací a ozdravěním pak tyto nemovitosti odrazují soukromý kapitál od účinné intervence“. Organizace a odborníci, kteří se problematice brownfields věnují, také nepoužívají uniformní formulaci tohoto pojmu. Institut udržitelného rozvoje sídel ([n. d.]) chápe brownfields jako plochy v zastavěném území, dotčené předcházejícím užíváním, které jsou opuštěné nebo nedostatečně využívané. Často jsou kontaminované, a pro opětovné využití vyžadují určitou intervenci. Kadeřábková a Piecha (2009, s. 4) definují brownfields jako „komplexy, které ztratily své původní funkční využití, obvykle se nachází v blízkosti sídelních útvarů, dosahují větší rozlohy a v převážné míře jsou nositeli ekologické zátěže“. V různých zemích se náhled na tento termín liší i z hlediska národnostních, historických a kulturních specifik. Oliver a kolektiv (2005) nabízí přehled formulací pojmu brownfields v evropských státech:

10

Tab. 1: Definice brownfields ve vybraných evropských zemích

Země Belgie - Valonsko

Belgie - Flandry

Definice Místa, která byla dříve využívána k hospodářským činnostem, a kde je současný stav v rozporu s efektivním využíváním půdy. Opuštěné nebo nevyužívané průmyslové lokality s aktivním potenciálem pro rozvoj, kde je ale přestavba komplikována reálným nebo potenciálním znečištěním životního prostředí.

Zdroj dat Generální ředitelství přírodních zdrojů a životního prostředí Ministerstvo územního plánování a bydlení

Francie

Původně rozvinutá lokalita, která je dočasně Ministerstvo životního nebo definitivně opuštěná a pro další využití prostředí potřebuje být regenerována. Může být znečištěná.

Německo

Budovy a areály v centrech měst, které Federální agentura pro nejsou využívány a vyžadují sanaci a životní prostředí rekonstrukci.

Nizozemí

Švédsko

Velká Británie

Zastaralé průmyslové lokality.

Ministerstvo pro hospodářské záležitosti

Dříve uživané území, které musí být C.Egelstig (JMAB) revitalizováno před navrácením do přírody. Původně rozvinutá oblast - oblast, která je Planning Policy Guidance 3 – nebo byla obsazena trvalou strukturou Housing (s výjimkou zemědělských a lesnických budov) a napojená na pevnou infrastrukturu.

Pramen: Oliver et al. (2005), vlastní úprava

3.2 Typologie brownfields Typy brownfields mohou být vymezeny na základě početných kritérií. Jedním z důležitých faktorů z hlediska atraktivity těchto oblastí je, zda se tyto lokality nachází v intravilánu nebo extravilánu měst. Dalším podstatným kritériem může být rozdělení lokalit podle jejich původní funkce s ohledem na možnou kontaminaci a jejich budoucí využití. Podle Ferbera (2006) se jedná o tyto: 

průmyslové,



vojenské,



železniční a dopravní,

11



zemědělské,



institucionální (školy, nemocnice, věznice),



obchodní (nákupní střediska, úřady),



kulturní,



rekreační (sportovní hřiště, parky, volné prostory).

CABERNET (2006) dělí brownfields z hlediska jejich ekonomického statutu do následujících kategorií: 

„A“ lokality – vysoce ekonomicky životaschopné, jejichž nové využití se financuje výhradně ze soukromých prostředků.



„B“ lokality – na hranici rentability, tyto projekty mají tendenci být financovány prostřednictvím partnerství veřejného a soukromého sektoru.



„C“ lokality – nejsou atraktivní pro investory, bez výrazné intervence veřejných prostředků nejsou využitelné.

Obr. 1: ABC model (pramen: IURS)

Kadeřábková a Piecha (2009) rozdělují brownfields z hlediska ekonomické atraktivity v ČR na: 

Projekty s nulovou bilancí – vzhledem k atraktivní lokaci nepotřebují investice z veřejných prostředků.



Projekty s mírnou podporou – nenacházejí se v tak atraktivní lokalitě, vyžadují spolu se soukromými investicemi i investice veřejné v obvyklém poměru 1:5 a více. 12



Nekomerční projekty – lokality, kde je rozvoj iniciován sociálními nebo environmentálními podněty, obvyklý poměr veřejných a soukromých prostředků je 1:1 až 1:4.



Nebezpečné projekty – lokality v havarijním stavu ohrožující lidské zdraví nebo životní prostředí.



Ostatní projekty.

Kadeřábková a Piecha (2009) dále uvádí klasifikaci používanou v USA: 

Ekonomicky životaschopné – areály s malými ekologickými riziky nebo vysokou ekonomickou návratností.



Částečně návratné – plochy, u kterých je nutná spoluúčast veřejného a soukromého sektoru.



Nenávratné – plochy s velkým množstvím ekologických zátěží a nízkým potenciálem k regeneraci.

Podle Doleželové (2003) lze klasifikací používanou ve Francii brownfields dělit na: 

Pozemky schopné nalézt nové využití pro městské účely v krátkém nebo střednědobém čase v rámci tržních mechanismů.



Pozemky, pro které je vhodné nebo nutné nalézt nové využití za asistence veřejných prostředků.



Pozemky, které s největší pravděpodobností nenaleznou nové využití a budou rekultivovány.

Klasifikace brownfields je podstatná především k rozlišení lokalit, které mají větší šanci ke svému opětovnému využití než ostatní, a tím napomoci k efektivnějšímu zaměření se právě na tyto oblasti i z hlediska veřejných intervencí. Umožní také identifikaci problému a následné vhodné způsoby jeho řešení.

3.3 Udržitelný rozvoj Obce i města se musí při strategickém plánování svého rozvoje a efektivního využívání území soustředit na dlouhodobé a tedy na udržitelné perspektivy (Gremlica et al. 2003). Opětovné využití brownfields představuje možnost jak zabránit nepřetržitému úbytku krajiny v důsledku neustále se rozrůstajících suburbánních zázemí měst. Expanze sídel na jedné straně vede k záborům území, na druhé straně v jádrech měst stále přibývá 13

volných, nevyužívaných ploch, které jsou z hlediska své polohy velmi atraktivní. Tyto lokality přitom mohou mít negativní vliv na životní prostředí a na zdraví obyvatel žijících v jejich bezprostřední blízkosti. To může vést k tomu, že se obyvatelstvo z těchto lokalit vystěhovává a zůstávají zde problémové skupiny. Pro udržitelnost rozvoje měst je třeba definovat vhodnou funkci využití těchto území a jeho urbanistické ztvárnění, které umožní sociální, ekonomický a ekologický soulad (Šílová, Mansfeldová 2009). Regenerace brownfields pro novou bytovou výstavbu nabízí východisko, jak dosáhnout tohoto celospolečenského cíle. Současný trend revitalizace opuštěných a nevyužívaných ploch v jádrech měst k čistě komerčním účelům spolu se suburbánním procesem vede ke snížení stálého počtu obyvatel a následnému soustředění sociálních a dalších problémů. Regenerace brownfields pro účely bydlení by mohlo naopak přispět k opětovné reurbanizaci oblastí, které se potýkají právě s nízkým počtem stálých obyvatel. Ať už by se jednalo o funkci čistě obytnou nebo o smíšené bydlení spojené s občanskou vybaveností a službami (Polková 2008). Tab. 2: Srovnání brownfields a greenfields z pohledu investora Greenfields skutečnost hodnocení

Kritérium Vlastnictví několika subjektů

Brownfields skutečnost hodnocení

většinou ano

─

většinou ne

+

ano

─

většinou ne

+

ano

─

většinou ne

+

ano

─

většinou ne

+

ano

─

ne

+

Potřeba sanace ekologických zátěží

ne

+

někdy ano

─

Demolice stávajících objektů

ne

+

většinou ano

─

Změna územního plánu Nutnost napojení na technickou infrastrukturu Nutnost napojení na dopravní infrastrukturu Zhoršení životního prostředí, úbytek krajiny

Pramen: Rydvalová, Žižka (2006), vlastní úprava

14

Ačkoliv je k dispozici velké množství pozemků brownfields, které by mohly být využity k výstavbě nových obytných objektů, investoři dávají stále přednost nezastavěným plochám (greenfields) kvůli jejich menší rizikovosti, přesto, že často musí být provedena změna územního plánu a musí být vystavěna dopravní a technická infrastruktura (Rydvalová, Žižka 2006). Vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu je přes snahu Ministerstva životního prostředí o novelizaci zákona na ochranu půdního fondu a zavedení vyšších odvodů za toto vynětí stále poměrně snadné a pro investory finančně schůdnější, než revitalizace brownfields (Kuráž 2009). Srovnání brownfields a greenfields v tabulce výše ukazuje hlavní výhody a nevýhody obou typů lokalit z hlediska investorů.

3.4 Výhody a nevýhody bytové výstavby na lokalitách brownfields Někteří autoři, kteří se problematice brownfields věnují, se ve svých pracích zabývají analýzou možných výhod a nevýhod přestavby brownfields pro funkci bydlení. Skutečnost, že velké množství brownfields není komerčně využitelných pro svou malou rozlohu, špatnou dostupnost infrastruktury nebo lokaci uvnitř obytných čtvrtí měst, dává příležitost k poskytnutí dostupných pozemků, na kterých je možné začít s výstavbou rezidenčních objektů. Mnoho z nich navíc není kontaminováno nebo je znečištěno jen mírně, a proto by náklady na jejich sanaci nebyly příliš vysoké. Mezi výhody autoři řadí fakt, že v některých městech jsou brownfields jedinou snadno dostupnou nabídkou stavebních pozemků pro nové bydlení. Dalším důvodem, proč stavět obytné domy na lokalitách bývalých brownfields je zlepšení kvality okolí a životního prostředí. Regenerace brownfields může nejen zbavit čtvrti nevzhledných, chátrajících objektů, ale může být i podnětem pro jejich fyzickou a duchovní obnovu vytvořením cenově dostupného bydlení (Greenberg 2002). Asanace starých průmyslových areálů může sloužit jako strategie pro zachování historických či lokálně významných staveb. Zachování těchto budov napomáhá k udržení místní identity komunit a k záchraně jedinečné architektury. Po přestavbě továren a skladů na loftové byty je navíc v dnešní době velká poptávka. V neposlední řadě regenerace brownfields zatraktivňuje jejich okolí pro případné investory. Často také snižuje kriminalitu, která je významným faktorem při rozhodování obyvatel zda se z nebo do této čtvrti přestěhovat (Schopp 2003). 15

Naopak za překážky by se dalo považovat, že regenerace brownfields pro obytné účely vyvolává obavy z nákladů, předsudků veřejnosti, sociálních problémů a stigmat, které komplikují jejich opětovné využívání k těmto účelům. Vzhledem k tomu, že byly rané iniciativy ohledně brownfields zaměřeny zejména na odstraňování překážek k opětovnému využití těchto lokalit pro průmyslové nebo obchodní účely, se často nevěnovala dostatečná pozornost odstranění bariér pro jejich rezidenční znovuvyužití (Schopp 2003). Náklady jsou jednou z hlavních překážek pro regeneraci tohoto typu. Opětovné využívání brownfields k rezidenčním účelům často nepřináší tak velký zisk jako jejich revitalizace k účelům komerčním, je tedy nutné klást důraz na správné odhadování nákladů a na jejich udržování v přiměřené výši, proto není pro developery tak finančně zajímavé. Kromě toho jsou náklady na dekontaminaci okolí u obytných objektů vyšší než u objektů určených ke komerčním záměrům, protože musí splňovat přísnější normy (Schopp 2003). V případě, že developeři při předběžném výzkumu zjistí vyšší stupeň kontaminace lokality, než který původně předpokládali, může nastat situace, kdy je kvůli nedostatečným finančním prostředkům plánovaná výstavba přerušena nebo dokonce zastavena. To může naopak vést k ještě většímu prohloubení problému (Greenberg 2002). Mnoho finančních institucí navíc odmítá poskytovat půjčky na projekty regenerace brownfields. Nicméně dopad těchto nákladů se může zdát jako nadsazený, neboť studie prokázaly, že u většiny brownfields se náklady na sanaci pohybovaly v rozmezí sedmi až osmi procent z celkových nákladů na výstavbu (Schopp 2003). Jako další překážku k rozvoji funkce bydlení na brownfields vidí odborníci sociální problémy. Podpora opakovaného využití brownfields pro funkci bydlení může přispět k zatraktivnění lokalit a růstu tržních hodnot nemovitostí. To s sebou zároveň přináší obavy z gentrifikace, která může vést k vystěhování stávajících obyvatel čtvrtí, kteří si již nebudou moci dovolit platit zvyšující se nájmy a daně. Neméně výraznou bariérou jsou předsudky vůči bydlení na lokalitách bývalých brownfields. Vzhledem k tomu, že přestavba těchto areálů na obytné objekty je poměrně novým jevem, jsou ze strany veřejnosti stále pochybnosti o bezpečnosti a majetkových hodnotách nemovitostí, které mohou odradit potenciální zájemce o koupi (Schopp 2003).

16

3.5 Zahraniční přístupy V posledních desítkách let se regenerace brownfields dostává do popředí zájmu národních politik řady vyspělých zemí, které si uvědomily nutnost zavedení opatření, které by byly v souladu s udržitelným rozvojem měst. Zahraniční zkušenosti, státní strategie regenerace brownfields a úspěšné revitalizace lokalit pro bytovou výstavbu by se mohly stát příkladem a inspirací k řešení těchto situací v České republice, kde doposud není dostatečná praxe s touto problematikou. Jak uvádí Doleželová a Jackson (2004) pokud by se v České republice zavedla strategie zaměřená konkrétně na přednostní výstavbu bydlení na brownfields, stejně jako v některých dalších zemích, neslo by to s sebou určité množství výhod. Výstavba bydlení je oblast, která je ovlivňována státní politikou, prostřednictvím podpory výstavby bydlení a výkyvy trhu na ni nepůsobí tak intenzivně, jako na komerční plochy, kanceláře a obchody. U poptávky po výstavbě rezidenčních objektů je navíc snazší formulovat přesnější předpovědi a odhady. V České republice je bydlení jednou z funkcí, která se rozvíjí na dříve nezastavěných plochách (greenfields) a její směrování na brownfields by vedlo k lepšímu využití tržního potenciálu i veřejných prostředků na jeho podporu. 3.5.1 Státní politiky a nástroje Země analyzované v této kapitole, byly vybrány kvůli svým četným zkušenostem v oblasti regenerace brownfields. Této problematice se věnují ve svých národních strategiích. Národní politika ve Velké Británii klade důraz na význam regenerace měst a obcí a poskytuje zprostředkování nové bytové výstavby zaměřené na opětovné využití již dříve zastavěných ploch. Regenerace brownfields pro funkci bydlení je hlavním cílem veřejné politiky v Anglii od devadesátých let dvacátého století, zaměřené na snížení rozrůstání měst a redukci zastavování volné krajiny. Stejně tak se snaží přispět k více kompaktní formě městské zástavby. V roce 1998 vláda prohlásila za národní cíl vybudovat nejméně 60 % všech nových bytů na lokalitách brownfields do roku 2008. Tohoto cíle bylo následně dosaženo osm let před plánovaným termínem a od této chvíle se množství nového bydlení postaveného na brownfields neustále konzistentně zvyšuje (Wong, Schulze Bäing 2010). Tento cíl se oficiálně vztahuje pouze k Anglii. Třebaže ve Skotsku a Walesu se v územním plánování také upřednostňuje opětovné využití 17

uvolněných a opuštěných pozemků nad výstavbou ve volné krajině, žádný formální cíl pro regeneraci brownfields zde nebyl nastaven (Adams, Watkins 2002). V Belgických Flandrách, kde je území silně urbanizované, jsou územní plánování a jeho politiky významným nástrojem pro regenerace brownfields. Předpisy pro plánování zavádí taktéž povinnost realizovat z 60 % výstavbu nového bydlení na vymezených zastavěných územích. Při nedodržení tohoto zákona musí být dokázány demografické či jiné okolnosti vedoucí k zabírání nových nezastavěných ploch (Doleželová, Jackson 2004). Spolková republika Německo sice nemá jednotnou specifickou regulaci zaměřenou přímo na brownfields, ale federální plánování a stavební zákon se zaměřují na ochranu půdního fondu. Je velmi obtížné získat zde povolení ke stavbě na nezastavěném pozemku ve volné krajině. Region Severní Porýní-Vestfálsko, pak vytvořením Majetkového fondu v roce 1982, učinilo z přestavby starých průmyslových areálů a opuštěných budov hlavní bod politiky na vytvoření integrovaného modelu urbanistického rozvoje (Cabernet 2003). Ve Velké Británii je řízení regenerace značně centralizované a úloha regionů a měst je omezená. Mezi dalšími institucemi, které se na regeneraci podílí, jsou místní regenerační společnosti (Urban Regeneration Companiels – URC) a regionální rozvojové společnosti spolu s centrální jednotkou pro regenerace (English Partnership). Dále je zde velký prostor pro intervence neziskových či dobrovolných organizací, které zapojují do problematiky širší veřejnost (Doleželová, Jackson 2004). Podobně je tomu tak ve Francii, kde má územní plánování dlouholetou tradici, a přestože zde v roce 1981 proběhla decentralizační reforma, což mělo za následek převedení značné odpovědnosti za městské plánování na místní úřady, městské rady a rady metropolitních oblastí, stát stále zůstává odpovědný za harmonizaci záležitostí souvisejících s půdou, ekologií a občany. Francouzské orgány veřejné moci jsou odpovědné za všechny rozvojové projekty a přestavby. Specializované operační agentury zpravidla uskutečňují rozvojové plány, jsou to buď veřejné (EPA) nebo veřejno-soukromé ekonomické organizace (SEM). Mezi těmito organizacemi jsou významné strukturální rozdíly, ale sdílejí některé klíčové cíle, z nichž hlavním je jednat ve veřejném zájmu. Pokud je plánovaný projekt veřejně prospěšný, mohou být k získání pozemku použity nástroje jako vyvlastnění nebo veřejné přivlastnění potřebného pozemku. Obce také mohou využít předkupní 18

právo na pozemky nacházející se v jejich správním obvodu. Plán rozvoje obce je konzultován s veřejností a obce také zajišťují architektonickou a technickou koordinaci projektu (Masboungi et al. 2002). Vládní směrnice ve Velké Británii, operující s tematikou brownfields, zavedly nástroj, který má za úkol se při vymezování nových ploch pro bytovou výstavbu a schvalování projektů přesvědčit, zda místo pozemků v nezastavěné krajině neexistuje vhodná plocha brownfields, která by byla pro tyto účely k dispozici. Následujícími nástroji, které by byly aplikovatelné i v českém prostředí jsou smluvní nástroj mezi developery a místní správou o participaci developerů na rozvoji území a nástroj vyvlastnění pro účely regenerace. Ve Velké Británii také existují dvě propracované databáze brownfields (Doleželová, Jackson 2004). Z finančních nástrojů, které mají podpořit regeneraci nevyužívaných ploch, navrhla vláda zavést standardizovaný přístup k plánování zisku, kdy každý stavební úřad stanoví svůj plán standardních tarifů prostřednictvím místního plánovacího procesu. Prostřednictvím tohoto opatření by mohly mít revitalizace brownfields částečnou nebo úplnou výjimku z tohoto tarifu. Také oznámila, že rozpočet určený na regenerace, by měl za pět let v průměru vzrůst o 15 % a zavedla balíček daňových opatření v souhrnné hodnotě jedné miliardy liber na pomoc obnovy měst. Konkrétně v rozpočtu na rok 2001 to bylo následující: 

osvobození

od

kolkovného

pro

všechny

majetkové

transakce

ve znevýhodněných lokalitách, 

zrychlené daňové úlevy za sanaci kontaminované půdy,



100% kapitálové příspěvky na vytváření bytů k pronájmu namísto obchodních ploch,



snížení DPH na rezidenční konverze z 17,5 % na 5 % (Adams, Watkins 2002).

V Belgii byla zavedena daň za nevyužité a neobydlené prostory a možnost vyvlastnění nevyužitých objektů po dvou letech od jejich opuštění (Doleželová, Jackson 2004). Francie také zavedla prostředky, které by měly napomoci efektivnějšímu využívání půdy a územnímu plánování. Mezi tyto prostředky lze zařadit limitování výstavby na nezastavěných plochách, smlouvy mezi místními orgány a vlastníky pozemků, institucionální a finanční opatření, které umožňují veřejným činitelům aktivně zasahovat na trh s půdou (Masboungi et al. 2002). Německá spolková vláda, spolkové země a místní úřady spolufinancují revitalizace s cílem spustit investice ze soukromého 19

sektoru. Hlavním zdrojem finančních prostředků je rozvojová pomoc poskytovaná na základě Zákona o federální finanční pomoci, článku 104a (Cabernet 2003). Jak uvádí Doleželová a Jackson (2004) státní strategie regenerace brownfields ve Velké Británii,

jejíž

součástí

je

i

odhad

poptávky

po

brownfields

zohledňující

i regionální disparity, označil za hlavní překážku resorpce brownfields regionální tržní podmínky. Tato strategie vyjmenovává několik typů strategických přístupů, které by napomohly dosáhnout požadovaných cílů: 

snížení nabídky či dostupnosti greenfields,



zvýšení resorpce brownfields získáním zájmu investorů,



omezit vznik nových brownfields donucením vlastníků k zodpovědnému přístupu,



zvýšit realizovatelnost rozvoje brownfields snížením nákladů nebo zvýšením hodnot produktu,



zvýšit opětovné využití brownfields k nekomerčním účelům zapojením veřejných investic.

Problematikou revitalizace brownfields k účelům bydlení v Kanadě se zabývala Mansfeldová (2009), která uvádí, že se zde tato záležitost řeší již od osmdesátých let dvacátého století. Kandidatura Toronta na pořádání Olympijských her v roce 2008, kdy se plánovalo postavit olympijskou vesnici v průmyslové nefunkční zóně, podnítila diskusi o znovuvyužívání opuštěných průmyslových objektů a o předložení právního základu pro podporu revitalizace znečištěných území a prosazování projektů, které by zohledňovaly provázanost obyvatel, žijících na tomto území a životního prostředí. Vyústěním bylo přijetí „Předpisu a pozměňovacího návrhu zákona ohledně Brownfields“ v roce 2001. V období let 2005 – 2006 byl proveden výzkum pro Canada Mortage and Housing Corporation, který byl zaměřen na regeneraci brownfields pro bytové účely a na hlavní překážky a problémy týkající se takovéto přestavby. Výsledky výzkumu poukazují na nejzásadnější a klíčové bariéry, kterými jsou finanční závazky, regulace, financování, projektování a osvěta a informovanost. Těmito překážkami se dále zabývají případové studie, které je pak následně analyzují více do hloubky a nabízí alternativy jejich řešení.

20

Podle výsledků případových studií mohou být dodatečné náklady na dekontaminaci odstraněny využitím alternativních přístupů k nápravě a alternativních technologií nápravných opatření (bionápravná opatření, recyklace půdy). Úspory vzniklé těmito kroky mohou pomoci k realizovatelnosti projektů z ekonomického hlediska. Dále bylo zjištěno, že většina projektů bez finančních pobídek nebude schopných uskutečnění, proto je vhodné, aby se města podílela na těchto regeneracích například granty nebo daňovými úlevami. Zdlouhavé schvalování projektů revitalizace brownfields vede často k časovým prodlevám a tím pádem také ke zvyšování nákladů na zástavbu. Zefektivnění regulačních zákonů a podpora projektů revitalizace brownfields ze strany obcí by tyto problémy vyřešilo. Kanadská města Cambridge a Hamilton nabízí například pracovní tým, který projektantům radí ve věcech regulačních, plánovacích a schvalovacích procesů a při rozhodování o vhodných nápravných opatřeních. Nezanedbatelnou překážkou pro projekty přestavby brownfields na bydlení jsou podle realizovaných případových studií výhrady okolí. Studie zjistily, že se veřejnost zajímá spíše o ukazatele jako je hustota zástavby, výška budov, odstup budov a jejich vzhled než o ekologické podmínky stavby. Projekt regenerace brownfields tedy čelí stejným překážkám jako jakákoliv vestavba do tradiční zástavby intravilánu měst. Předejít těmto problémům jde snadno vedením otevřené diskuse s veřejností od počátku realizace projektu. Provedený výzkum a případové studie ukazují, že brownfields mají velký potenciál k poskytnutí bydlení pro mnoho obyvatel v rámci existující urbanistické zástavby a přispívají k vhodnému využití pozemků a stávající infrastruktury. Bytová výstavba na pozemcích brownfields navíc napomáhá dlouhodobým rozvojovým cílům: 

řešit potřeby místní bytové výstavby,



zachovat historicky cenné stavby,



chránit a zlepšovat lidské zdraví,



podporovat pevnější vazby mezi místem bydliště a místem, kde pracujeme,



zamezit rozpínání měst.

3.5.2 Cenově dostupné bydlení Čím dál častěji se v jednotlivých národních politikách státy zabývají potřebami zajištění dostupného bydlení pro domácnosti náležící do nižší střední příjmové skupiny, které si 21

nemohou kvůli stále rostoucím cenám nemovitostí opatřit vlastní bydlení. Lokality brownfields lze právě k těmto účelům efektivně využít. Švédská bytová politika je založena na sociální ideologii a dostupnost cenově přijatelného bydlení také přispěla k celkovému blahobytu země. Poskytování cenově dostupného bydlení bylo nejdůležitějším cílem švédské bytové politiky po několik desetiletí. V důsledku politiky přidělování dotací určitým skupinám obyvatel a existence systému regulace nájemného měla široká švédská populace možnost přístupu právě k tomuto typu bydlení (Johnson 2010). Obce mají ve Švédsku značné rozhodovací pravomoci v řízení bytové politiky. Významnou úlohu v bytové výstavbě hrály městské podniky bytové výstavby, které byly přímým nástrojem bytové politiky prosazované místní správou. Šlo o nevýdělečné organizace, které mimo jiné ovlivňovaly přibližnou výši nájemného, nepřevyšující výši skutečných nákladů, přispívaly k celkovému snižování stavebních nákladů a svou činností umožňovaly, aby administrativní náklady na bytovou výstavbu ve švédských městech byly racionální (Mansfeldová, Hrouda 1985). Po vstupu Švédska do Evropské unie byl zpochybněn švédský model, kdy obecní bytové podniky soutěží na stejných trzích a za stejných podmínek jako soukromý vlastníci. V současnosti je tedy kladen větší důraz na otevření trhu s bydlením a omezení podpory městských podniků bytové výstavby, z nichž některé byly již prodány družstvům a soukromým vlastníkům. Je na samotných obcích, aby posoudily, zda pro ně má smysl zřizovat a samofinancovat neziskové podniky bytové výstavby, jakožto nástroje bytové politiky (Johnson 2010). Také ve Velké Británii se počítá s tím, že bude potřeba zaměřit podstatnou část výstavby nového bydlení na domácnosti s nízkými příjmy. Současný přístup k poskytování cenově dostupného bydlení prostřednictvím systému plánování je založen na jednání s developery v mezích politického rámce, stanoveného v oběžníku 6/98 a vládní směrnici PPG 3. Tento rámec předepisuje, že nedodržení požadavku na dostupné bydlení může vést k zamítnutí žádosti o vydání stavebního povolení. Developeři mají několik možností, jak tyto nařízení dodržovat, nabízet kombinaci cenově dostupných bytů a bytů, se kterými se obchoduje na volném trhu ve stejné lokalitě, nabízet dostupné byty a byty běžně obchodované na volném trhu, každé v jiné lokalitě, nebo platit místnímu stavebnímu úřadu finanční příspěvky, které mohou být 22

určeny pro následné poskytování dostupného bydlení jinými subjekty. Přičemž nejvhodnější je první možnost s ohledem na širší cíl sociálního začlenění znevýhodněných skupin. Velkým problémem pro místní aktéry se zdá být nejasná definice cenově dostupného bydlení, které vláda formulovala jako dotované i tržní bydlení určené pro ty, jejichž příjmy jim odpírají příležitost ke koupi bydlení na volném trhu, v důsledku místního vztahu mezi příjmem a tržní cenou. Jednou z možností jak zajistit dostupné bydlení je konverze nebytových budov na obytné, problémem ale je, že náklady na konverzi jsou mnohem méně předvídatelné, než náklady spojené s vybudováním domů nových (Adams, Watkins 2002). Ve Spojených státech amerických existují iniciativy, které fungují na základě partnerství veřejného a soukromého sektoru, a jsou určené na revitalizaci zanedbaných čtvrtí. Community Development Block Grant (CDBG) a program HOME jsou dva hlavní zdroje podpory pro městské revitalizace a výstavbu dostupného bydlení (Van Zandt [n. d.]). Francie na základě zákona č. 2000-1208 z roku 2000 ukládá povinnost, že 20 % bytového fondu každé obce musí být určeno jako sociální bydlení (Francie 2000). Následujících pět příkladů z Evropy i USA dokazuje, že regenerace a opětovné využití lokalit brownfields pro výstavbu cenově dostupného bydlení není v zahraničí nikterak neobvyklé (jedná se o běžný jev) a realizaci takovýchto projektů lze provádět i na našem území. První příklad objektu, jenž původně plnil funkci vodojemu, se nachází ve Francouzském městě Vandoeuvre-les-Nancy. Starý vodojem St. Charles z roku 1908 byl přebudován na 18 sociálních bytů. Realizace projektu probíhala v roce 1989 a architektem byl Jean-Luc André. Stavbu bylo rozhodnuto zachovat a tím pádem zde byla četná omezení. Průměr věže vodojemu je na terénu 17 m, zvedá se do výšky deseti metrů a její průměr se zužuje až na 15 m pod vodojemem. Po odečtení objemu schodiště zůstává prstenec 5,9 m, respektive 4,9 m, ve kterém byly umístěny jednotlivé byty (Zemánková 1991). Další dva příklady využití brownfields pro cenově dostupné bydlení jsou z Nizozemska. V Rotterdamu byla regenerována bývalá úpravna vody. Komplex tří objektů postavených v letech 1929, 1941 a 1950, sloužil k filtraci a čištění vody. Projekt byl 23

realizován v roce 1982 architektem Wytze Patijnem, který zachoval původní koncepci i některé detaily stavby jako klenby, oblé římsy a členité okenní tabule. Nyní je v objektu 140 sociálních bytů (garsonky a dvoupokojové byty), které jsou určené svobodným a mladým manželstvím (Zemánková 2003). V Amsterdamu probíhala regenerace objektů přístavních skladů podél kanálu Rapenburg pocházejících z 18. století. Jejich rekonverzi projektoval architekt J. V. van Stigt. Jde o obnovu velké urbanistické struktury, která byla komplikována obtížnou adaptovatelností budov. V roce 1985 byl první blok přestavěn na byty s nízkým nájemným (Šenberger 1995). Poslední zmiňovanou evropskou zemí je Itálie. Na ostrově La Giudecca v Benátkách probíhala přestavba původního pivovaru Dreher, jehož dva objekty z konce 19. století byly dlouho opuštěné. Projekt architekta Giuseppe Gambirasio byl realizován v roce 1989 a modifikoval interiér budov, čímž vytvořil 44 bytů a sociální centrum. Exteriér

byl

nepatrně

pozměněn,

ale

respektuje

původní

koncepci

staveb

(Zemánková 2003). Poslední uváděný příklad je ze Spojených států amerických, z města Somerville ve státě Massachusetts. Původní funkcí regenerovaného objektu bylo zařízení na údržbu nákladních vozů. Architekt Iric Rex, který projektoval revitalizaci tohoto brownfieldu, jej přeměnil na ekologické a energeticky úsporné bydlení. V původních prostorách vzniklo 42 bytů, jedno, dvou nebo třípokojových, pro domácnosti s nízkými příjmy. Byty byly postaveny neziskovou organizací a financovány z veřejného i soukromého kapitálu. Projekt byl dokončen v roce 2003 a získal řadu ocenění (Wells, Bardacke 2007).

3.6 Brownfields v Praze Praha byla významným průmyslovým centrem již v 19. století, přičemž k dalšímu prohloubení industrializace docházelo i v průběhu následujícího 20. století. S návratem tržní ekonomiky po roce 1989 došlo k útlumu mnoha průmyslových odvětví, což způsobilo vznik velkého množství brownfields, které obvykle mají (v důsledku své lokalizace na území hlavního města) vysoký rozvojový potenciál. Jelikož v Praze neexistují žádné konkrétní strategie zaměřené na regeneraci brownfields, je jediným regulačním rámcem městské výstavby územní plán. 24

V minulosti bylo obtížné, zejména v zastavěných územích (brownfields), prosazování výstavby budov s novou funkcí, aniž by současně nebylo nutné provést změnu v územním plánu města. To mohlo vést k zamítání často i velmi zajímavých projektů, které nezapadaly do původní regulace území. V roce 2009 začal být zpracováván nový územní plán, který definuje pouze 15 typů funkčního využití (oproti předcházejícím 69 typům), a který by měl být flexibilnější a klást důraz na revitalizaci brownfields (Fortuin 2009). Jedním z jeho hlavních principů by měla být přestavba a oživení zanedbaných území a brownfieldů. Mezi vybranými oblastmi, kterých by se tento bod měl týkat, lze najít například následující: 

Rohanský ostrov,



průmyslová část Vysočan podél Kolbenovy ulice,



Karlínské nábřeží,



nádražní plochy – Bubny, Smíchov, Žižkov a Masarykovo nádraží (Exner 2009).

Mezi pražskými brownfields se nachází i zákonem chráněné architektonické památky kulturního dědictví industriální éry nebo objekty, které nebyly oficiálně prohlášeny za památky, nebo u kterých byla na základě tlaku developerů jejich památková ochrana zrušena, ale přesto jsou považovány za významné. Tyto objekty by proto měly být podle mínění veřejnosti při regeneraci zachovány a mělo by pro ně být nalezeno nové vhodné využití. Jak uvádí Fortuin (2009) veřejnost by se do schvalování plánů a projektů měla více zapojovat a prosazovat svůj názor v rozhodovacím procesu. Stejně tak organizace zabývající se udržitelným rozvojem a ochranou životního prostředí by měly uplatnit své znalosti a zkušenosti při tvorbě strategií pro nové využití brownfields. Pražské brownfields představují také příležitost pro implementaci nových koncepcí udržitelnosti a využívání omezených zdrojů, jako je například koncepce městské sklizně. Jak uvádí Furtuin (2009, s. 21) principem městské sklizně je „využívat všechny primární zdroje (solární a větrnou energii, dešťovou vodu) a sekundární zdroje (stavební materiály odstraňované při demolicích a přestavbách domů, odpadní teplo, domovní odpad a odpad z podniků), které jsou k dispozici uvnitř města. Konečným cílem městské sklizně je scénář nulových úniků, podle kterého je každý zdroj, který vzniká uvnitř města, zachycen a uvnitř města rovněž využit, přičemž nic, co se může v měřítku města znovu využít, z něj neuniká.“ 25

3.6.1 Problematika využívání brownfields a lokality s jejich výskytem Na území hlavního města Prahy se nachází přibližně 747 ha ploch označených jako brownfields. Podíl revitalizace brownfields se zvyšuje, ale pohybuje se stále jen kolem 3 % z celkových ploch určených k regeneraci. Většina objektů brownfields je však v popředí zájmu investorů a jsou připravovány plány pro jejich přestavbu. V posledních letech probíhala revitalizace především v městských částech Smíchov v Praze 5, Vysočany v Praze 9 a na Rohanském ostrově v Praze 8. V Praze 6 vznikl nový obytný objekt v areálu bývalé sladovny na ploše 6 ha. V současné době se připravují regenerace ploch nádraží Bubny-Zátory, Žižkov, Smíchov nebo areálu bývalého cukrovaru v Modřanech (Šolc 2010).

Tab. 3: Plochy brownfields o rozloze nad 10 ha Lokalita

Rozloha (ha)

Kód

Maniny

101,9

B20

Slatiny

59,9

B31

Holešovice - Bubny

51,0

B19

Libuš - Dobronická

40,9

B49

Vysočany - Praga

35,8

B40

Letňany – Avia

35,7

B7

Žižkovské nádraží

32,7

B23

Radotín - skleníky

31,3

B45

Waltrovka

23,8

B34

Komořany - Modřanské strojírny

22,4

B47

Libuš - masokombinát

21,9

B50

Strahov

21,1

B24

Velká Chuchle - Radotínská

20,5

B46

Zličín

20,3

B15

Smíchovské nádraží

19,5

B48

Vršovice - Přípotoční

12,9

B30

Štěrboholy - skladový areál

10,3

B43

celkem

561,9

×

Pramen: Šolc (2010), vlastní úprava

26

Obr. 2: Plochy k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území v roce 2010 (Pramen: Šolc, 2010)

3.6.2 Bytová politika V Praze je přibližně 600 tis. bytových jednotek, v porovnání s dalšími 40 evropskými velkoměsty se v počtu bytů na 1000 obyvatel pohybuje na 22. místě s 480 byty na 1000 obyvatel. Průměrný počet osob připadajících na jeden byt je 2,08 a průměrná velikost užitné plochy bytu připadající na osobu je 29,2 m2, což řadí Prahu na 24. místo. Problémem v Praze není fyzická disponibilita bydlení, ale spíše jeho finanční nedostupnost pro početné cílové skupiny obyvatel (Němec 2010). Volný trh s byty v Praze je schopen pokrýt poptávku obyvatel s vysokými příjmy (Trejtnar 2009). Do kategorie nadstandardních bytů, které jsou poptávané solventními obyvateli lze zařadit i většinu z regenerovaných brownfields. Nejčastější typy bytových jednotek v těchto objektech bývají loftové nebo velkometrážní byty. Nabídka loftových bytů není na trhu s nemovitostmi zastoupena ve velké míře, ale stále se zvyšuje díky rostoucí poptávce (Honsová 2011). 27

Zmíněný problém s cenově dostupnými byty pro občany s nižšími středními příjmy by mohl být vyřešen vybudováním levného bydlení na lokalitách brownfields, jako tomu bylo v případě regenerací brownfields, které byly uvedeny výše. Současně by se tak mohl snížit počet žadatelů o obecní byty.

28

4 PRAŽSKÉ BROWNFIELDS VYUŽITÉ K BYTOVÉ VÝSTAVBĚ 4.1 Praha 8 – Cornlofts Šaldova Regenerací budovy bývalé sýpky z 60. let 19. století vznikl rezidenční objekt s moderním loftovým bydlením a s výrazným industriálním charakterem (Karlin Group [n. d.]). Původní budova, která je více než 130 metrů dlouhá a má rozpon 16 metrů, byla vystavěna jako lisovna řepkového oleje, později zde František Křižík pracoval na elektromotorech a nacházela se tu i prodejna automobilů Praga. Celková rozloha pozemku je 5 350 m2 a nachází se ve středu Karlína, v Šaldově ulici, 180 metrů od stanice metra a přibližně 25 minut pěšky od centra Prahy (Hnilička 2010).

Obr. 3: Cornlofts Šaldova (vlastní fotografie)

Developerská společnost Karlin Group s. r. o. spolu s předními zahraničními i českými architekty a zástupci památkářů vybírala architektonický projekt na základě mezinárodního workshopu, jehož zadáním byla přestavba sýpky a rozvoj nových bytových jednotek uvnitř bývalého průmyslového bloku. Zvítězil návrh studia

29

vídeňských architektů Baumschlager – Eberle, který propojuje koncept moderního loftového

bydlení

v památkově

chráněné

budově

v kombinaci

s novostavbou

(Architektura online 2009). S ohledem na požadavky památkové péče zůstaly uliční průčelí původní budovy nezměněné, byla pouze osázena nová okna a střecha byla lehce pozměněna přidáním střešních oken. Na západním průčelí jsou přistavěny nové balkóny, které jsou podepřeny řadou ocelových sloupků (Architektura online 2009). Tato historická budova nabízí dvou až třípatrové byty, převážně loftového typu a je rozdělena do čtyř bloků se samostatnými vchody. Balkóny a nejvyšší poschodí objektu jsou překryty jednoduchou prosklenou stěnou (Karlin Group [n. d.]).

Obr. 4: Umístění objektu Cornlofts Šaldova a detail lokality (pramen: mapy IDNES, vlastní návrh)

Nová budova Cornloft je řešena jako moderní nezávislá stavba, má tři komunikační jádra, která se nad úrovní prvního patra spojují a vytvářejí mosty, pod kterými je umožněn průchod do dvora (Hnilička 2010). Stavba má jedno garážové podlaží v suterénu se 138 parkovacími místy, přízemí a tři nadzemní podlaží. Fasáda novostavby je opatřena pláštěm tvořeným prosklenou stěnou, který má vysoce tepelně 30

izolující vlastnosti a umožňuje regulovat hranice soukromého prostoru v závislosti na stupni otevření skleněných prvků (Architektura online 2009). Byty v této budově jsou jednopatrové a v nejvyšším podlaží mají soukromé terasy na střeše objektu (Karlin Group [n. d.]). Mezi historickou a novou budovou Cornlofts je vytvořen prostor, který slouží jako soukromá zahrada se skupinami stromů, fontánami s pitnou vodou a pouličním vybavením pro odpočinek rezidentů objektu (Architektura online 2009). V celém areálu je 105 obytných jednotek, jejichž cena se pohybuje kolem 75 tisíc korun za metr čtvereční (Kučera 2009). Plocha nabízených bytů je v rozmezí od 42 až po 220 m2 (Karlin Group [n. d.]). Projekt byl realizován od dubna 2007 do června 2009 a náklady na jeho realizaci činily 18 365 000 Euro. Velikost zastavěné plochy je 3 150 m2 a celková užitná plocha činí 11 290 m2 (Hnilička 2010).

4.2 Praha 7 – A7 Holešovický pivovar V původním areálu Měšťanského pivovaru v Praze 7 – Holešovicích vznikl rezidenční projekt, který spojuje revitalizaci historické pivovarské spilky a výstavbu nových bytových i kancelářských objektů. Holešovický pivovar byl založen v roce 1895 a v provozu byl do 90. let 20. století. Celková rozloha komplexu je 32 000 m2 a rozkládá se mezi ulicemi U Průhonu, Komunardů, U Uranie a Na Maninách. Areál byl pro své architektonické a historické kvality prohlášen za nemovitou kulturní památku (Stavbaweb 2009). Projekt realizovaný developerskou společností ING Real Estate byl navržen architektonickou kanceláří CMC architects, Davidem Richardem Chisholmem a Vítem Máslem. Na prvotním konceptu se podíleli i světově uznávaní architekti, autor Tančícího domu Frank O. Gehry a autor Zlatého Anděla Jean Nouvel (Crest 2009). Cílem bylo vybudovat prostor s historickou industriální atmosférou, kde se ale dá žít moderně a vytvořit harmonii mezi historickou architekturou a novými jednoduchými stavbami (CMC architects [n. d.]). Budova Lofts, která vznikla revitalizací a dostavbou pivovarské spilky, svou podstatou vybízela k originálně řešenému typu bydlení, proto zde byly umístěny loftové byty v industriálním duchu. V této budově se nachází celkem 40 bytových jednotek 31

(Stavbaweb 2009). V jižním křídle budovy bylo vybudováno ve druhém podlaží šest loftových bytů v dispozicích 1+kk až 3+kk o rozměrech 76 m2 až 88 m2. V interiéru byly zachovány původní industriální prvky jako litinové sloupy s ozdobnými hlavicemi. Dalších šest bytů v tomto křídle se nachází ve třetím podlaží a jsou opět v dispozicích 1+kk až 3+kk. Jedná se o podkrovní byty s přiznanými krovy a kovovými táhly o výměře 131 m2 až 177 m2. Tyto byty mají vždy otevřenou prostornou galerii a spodní patro, které je koncipováno jako obývací prostor a zázemí bytu (Houdková 2009).

Obr. 5: A7 Holešovický pivovar (vlastní fotografie)

V západním křídle budovy je sedm dvoupodlažních loftových bytů s atriem a lodžií o průměrné výměře 135 m2 a sedm třípodlažních loftových bytů o průměrné výměře 132 m2 s rozlehlou zhruba 130metrovou střešní terasou v posledním patře. Celková plocha loftových bytů tak dosahuje až 315 m2 v případě třípodlažních. Těchto 14 bytů se nachází v původní části objektu spilky, kde byly dříve ležácké sklepy (Crest 2009). Na střeše objektu Lofts byla navíc vybudována dvoupodlažní nástavba se 14 standardními byty dispozičně řešenými jako 2+kk a 3+kk (Houdková 2009).

32

V nové budově Rezidence jsou byty situované od druhého do sedmého podlaží v dispozicích 2+kk až 4+kk a je jich tu celkem 60. V druhém novém domě Plaza jsou byty umístěny od druhého do šestého podlaží, v sedmém podlaží na tuto budovu navazuje věž Tower s dalšími deseti patry. Na sedmém až jedenáctém patře jsou umístěny vždy dva byty, od dvanáctého do šestnáctého patra leží na celém podlaží pouze jeden byt o celkové výměře zhruba 155 m2. V posledním patře se pak nachází ateliér. Obě budovy jsou spojeny dvěma podzemními patry určenými pro parkovací stání s kapacitou 140 míst (Stavbaweb 2009).

Obr. 6: Umístění objektu Holešovického pivovaru a detail lokality (pramen: mapy IDNES, vlastní návrh)

Realizace projektu byla zahájena na konci roku 2006 a dokončena byla v červnu 2009. Celková výše investice činila 2,2 miliardy korun. V areálu se nachází 155 bytových jednotek, 12 000 m2 kanceláří a 550 m2 obchodních ploch (Stavbaweb 2009). Cena loftových bytů se pohybuje kolem 11 milionů korun. Projekt A7 Holešovický pivovar získal prestižní ocenění Best of Realty pro rok 2009 v kategorii rezidenční projekty (Hudečková 2009).

33

4.3 Praha 9 V této městské části se nachází mnoho opuštěných průmyslových komplexů, například areál Praga ve Vysočanech, ČKD Praha a Tesla v Hloubětíně. Tyto objekty tvoří prakticky souvislý celek, který přináší architektům spoustu alternativ urbanistických řešení. Celková plocha brownfields v této čtvrti činí 250 ha, a tvoří tak téměř polovinu katastrálního území Vysočan. Využitím těchto lokalit se zabývá urbanistická studie Velké rozvojové území Vysočany (Kořánová et al. 2009).

Obr. 7: Umístění objektů Nových Vysočan a Kejřova mlýna a detail lokality (pramen: mapy IDNES, vlastní návrh)

4.4 Kejřův mlýn Obytný soubor Kejřův mlýn je vybudován na místě bývalého vodního mlýna na pozemku o rozloze 2,01 ha (EKOLA group 2009). Areál je tvořen sedmi obytnými domy, z toho jsou tři objekty vily, mlýnice a sýpky původní. Mlýn pochází z poloviny 16. století, v roce 1917 se jeho majitelem stal Josef Kejř, po kterém mlýn nese jméno. V polovině 20. století došlo k celkové přestavbě mlýna a v roce 1926 byla dokončena 34

stavba památkově chráněné rondokubistické vily (Kořánová et al. 2009). V 50. letech ztratil mlýn svou původní funkci a sloužil jako skladovací prostory, mimo jiné i pro Čokoládovny Orion (Stavbaweb 2009). Tento projekt revitalizace historického objektu byl realizovaný developerskou společností Star Group, Ltd., autorem projektu je ateliér Loxia a. s., který vytvořil uzavřený obytný komplex vycházející z dispozice původního mlýna na řece Rokytce, a který propojuje s moderní architekturou. Areál je obklopený Hloubětínským lesoparkem a nachází se na ulici K Náhonu, v blízkosti stanice metra (Loxia [n. d.]).

Obr. 8: Kejřův mlýn (vlastní fotografie)

V historických budovách byly zachovány původní svislé nosné konstrukce z lomového kamene a zdivo z plných cihel. V objektu mlýnice zůstaly též zachovány původní klenby, ve vile autentický železobetonový trámový strop a dřevěný trámový strop, který byl restaurován. Vila i mlýnice mají tři nadzemní podlaží, ve kterých jsou situovány byty, v suterénu se pak nachází technické zázemí a sklípky. Vysoké stropy budovy mlýnice umožnily vytvoření unikátních mezonetových bytů, dispozičně řešených jako 4+kk o výměře zhruba 120 m2. V suterénu se nachází společný fitness prostor a sauna. 35

Čtyřpodlažní novostavby, v nichž jsou umístěny byty o rozloze od 45 m2, mají v suterénu vybudováno 93 parkovacích míst pro obyvatele komplexu (Architektura online 2009). Celkem se v areálu nalézá 79 bytových jednotek na užitné ploše 5 460 m2. Projekt byl realizován od roku 2003 a dokončen byl na jaře roku 2008 (Star Group [n. d.]). Obytný soubor Kejřův mlýn byl přihlášen do soutěže Stavba roku 2009 (Architektura online 2009).

4.5 Nové Vysočany V současné době největší projekt konverze brownfields k obytným účelům v Praze se realizuje v areálu bývalých továren ČKD. Společný projekt Nové Vysočany obsahuje několik jednotlivých investičních projektů regenerace bývalé průmyslové zóny. V plánu je vybudovat v následujících deseti až patnácti letech nové lokální centrum této čtvrti. Celý areál bude nabízet rezidenční, ale i administrativní a komerční využití s 12 tisíci byty, 600 tisíci m2 kanceláří a 50 tisíci m2 obchodů (Johánek 2009). Nová výstavba by měla představovat investici kolem sedmdesátí až osmdesáti miliard korun (Bydlení IDNES 2009).

Obr. 9: Nové Vysočany – developeři (Pramen: Nové Vysočany)

36

4.5.1 Kolbenova City Development Na ulici Kolbenova v areálu bývalé továrny Aero začala developerská společnost CODECO s revitalizací, která počítá s výstavbou 750-850 bytových jednotek. Areál o rozloze 16 ha je současně využíván jako filmové ateliéry, skladové a výrobní prostory (CODECO [n. d.]). Po schválení změny územního plánu v říjnu 2005 se začaly vytvářet projekty regenerace území (Nové Vysočany [n. d.]). Zejména jižní část, směrem od Kolbenovy ulice by měla být určena pro rezidenční účely. Lokality pro stavbu bytových domů nesou pracovní název Kolben Residence I. a Kolben Residence II. Kvalita bytů, které tu vzniknou, by měla být nadstandardní z hlediska obytné plochy a originálního architektonického řešení v uspořádání místností. Navrhované byty by měly být komfortní a dokonale funkční. Využitím svažitého terénu vznikne stupňovité uspořádání bytů s velkoplošnými terasami. V plánu je i vybudování podzemních garáží v každém z domů.

Obr. 10: Ulice Kolbenova (vlastní fotografie)

37

Výhodná je i poloha v blízkosti stanice metra Kolbenova a Parku Rokytka. Domy budou od ulice Kolbenova odděleny zástavbou administrativních a komerčních objektů, takže obyvatelé těchto bytů zde naleznou klidné a tiché prostředí. V blízkosti by měl také vyrůst školský areál a mimoúrovňové komunikace pro bezpečný pohyb obyvatel této čtvrti (Kořánová et al. 2009). 4.5.2 Rokytka Park V lokalitě bývalé kolonie pro pracovníky vysočanských a libeňských továren tzv. „Číně“, vybudované ve dvacátých letech minulého století, chystá společnost IMOS development výstavbu Obytného souboru Rokytka – Park. Obytnou zónu by mělo tvořit třicet obytných domů se společnými podzemními garážemi a 834 bytovými jednotkami. V areálu by mělo stát několik typů obytných domů. Čtyřposchoďové domy s nadstandardními byty, obytné domy se třemi a čtyřmi nadzemními podlažími a dvěma suterény, atypické pětiposchoďové domy a dva bytové domy o šestnácti podlažích. Hranice areálu bude mít úpravu anglického parku na břehu řeky Rokytky a bude přecházet do parkové úpravy zeleně uvnitř obytné zóny (Kořánová et al. 2009). 4.5.3 Areál Odkolek Lokalita, kde byl vybudován v roce 1912 pekárenský areál podle návrhu architekta Huberta Gessnera, leží v blízkosti vysočanského nádraží. Areál tvořil komplex budov, z nichž byla správní budova společnosti František Odkolek, a. s. vyhlášena za národní kulturní památku a zůstane zachována. Rozloha revitalizované lokality Odkolkova areálu a okolí činí téměř 5,6 ha. Zastavěna by měla být přibližně čtvrtina celkové výměry pozemku, projekt počítá s plochou 55 551 m2 pro bytovou výstavbu a zbývající část by měla tvořit parková úprava a komunikace (Kořánová et al. 2009). Z uvedených příkladů revitalizace brownfields na novou bytovou výstavbu na území Prahy je patrné, že se v takovýchto případech jedná o bytové domy s nadstandardními bytovými jednotkami, ať už jde o loftové nebo velkometrážní a mezonetové byty, které nejsou cenově dostupné pro širokou základnu obyvatel. Jak bylo uvedeno výše, v Praze je problém s finanční dostupností bydlení pro početné skupiny obyvatel s nižšími příjmy a tato skutečnost poskytuje příležitost k regeneracím brownfields na levnější byty jako tomu je v zahraničí. Brownfields skýtají potenciál k vyřešení tohoto problému a zároveň by se mohly výrazně snížit počty těchto ploch uvnitř města. 38

5 ŘÍZENÉ ROZHOVORY S EXPERTY NA PROBLEMATIKU Dotazovaní respondenti byli vybíráni s ohledem na jejich profesní zaměření tak, aby byly názory na dané téma pojaty z různých úhlů pohledu, a aby se měly možnost vyjádřit všechny strany zainteresované do problematiky regenerace brownfields. Mezi odborníky jsou jak zástupci státní správy a města, tak soukromého sektoru v podobě developera. Dále byli osloveni nezávislí odborníci z řad architektů a členka neziskových organizací, zabývajících se regionálním rozvojem a regenerací měst. Tab. 4: Charakteristika dotazovaných respondentů Odborník Mgr.A. Lucie Doleželová Ph.D.

Ing. Pavel Havránek

Charakteristika Členka organizací IREAS o. p. s., IURS o. p. a koordinátorka projektu Partnerství pro české brownfieldy. Externí přednášející na ČVUT a PřF UK. Specializuje se na problematiku regenerace měst a sídel. Residential development manager developerské společnosti FINEP CZ a. s., která se podílí na projektu Nové Vysočany.

Ing. arch. Jana Hořická

Architektka, pedagožka Fakulty stavební ČVUT v Praze. Specializuje se na brownfields, průmyslové dědictví a bytové stavby.

Ing. Zdeňka Kučerová

Zaměstnankyně Oddělení územního rozvoje Ústavu územního rozvoje - spolupracující organizace projektu Partnerství pro české brownfieldy.

doc. Ing. arch. Alena Mansfeldová, CSc.

Architektka, docentka Katedry urbanismu a územního plánování ČVUT. Projektovala několik přestaveb objektů brownfields. Zaměstnankyně Oddělení územního rozvoje Ústavu územního rozvoje - spolupracující organizace projektu Partnerství pro české brownfieldy. Specializuje se na bytovou politiku.

Ing. Ludmila Rohrerová

Ing. arch. Naděžda Rozmanová

Vedoucí Oddělení územního rozvoje Ústavu územního rozvoje - spolupracující organizace projektu Partnerství pro české brownfieldy.

Ing. arch. Stanislav Stránský

Vedoucí Odboru rozvoje Úřadu městské části Prahy 7.

prof. Ing. arch. Tomáš Šenberger

Architekt, proděkan pro výstavbu Fakulty stavební ČVUT v Praze. Specializuje se na průmyslové dědictví, industriální architekturu a konverze průmyslových staveb.

Mgr. Tomáš Trejtnar

Referent bytové politiky Odboru evidence, správy a využití majetku Magistrátu hl. m. Prahy.

(Vlastní návrh)

Šetření probíhalo formou řízených rozhovorů s oslovenými respondenty v únoru a březnu 2013. Záznamový list je přílohou této práce. Zjištěné skutečnosti identifikují nejvýznamnější problémy spojené s využitím brownfields k bydlení. 39

5.1 Interpretace výsledků Nejčastěji zmiňovanou příčinou běžnějších regenerací brownfields ke komerčním účelům než k účelům bydlení, byla finanční návratnost těchto projektů pro investory. Tento faktor je nepochybně významný a hraje důležitou roli v rozhodování o budoucí funkci regenerovaného brownfieldu. Dalšími faktory, na kterých se většina odborníků shodla, jsou environmentální zatížení a případná kontaminace lokality, kvůli kterým by byla přestavba pro bydlení obtížnější. „Pro bydlení a funkce, které jsou náročnější na kvalitu životního prostředí, je nutná sanace do mnohem čistších hodnot, než pro komerční účely“ (Hořická). Svou roli hraje také poloha, ve které se daný brownfield nachází, a to s ohledem na atraktivitu okolí a kvalitu životního prostředí. Jak uvádí Kučerová: „Často jsou to lokality, které nejsou ničím zajímavé, naopak je zde velká hlučnost, velká prašnost, blízkost dopravy. V dnešní době si lidé vybírají pro bydlení lokality, kde je klid.“ Pak také skutečnost, pokud „objekt leží mimo centrum města, je zde potřeba zajistit další občanské vybavení“ (Rohrerová). Všechny výše zmíněné příčiny shrnuje Mansfeldová, která tvrdí, že „jednodušší je najít vhodnou funkci, která nebude vyžadovat podstatný zásah do konstrukce, v případě historické památky ani do vzhledu, která nebude mít maximální požadavky na totální dekontaminaci a především zajistí minimální investiční požadavky a rychlou ekonomickou návratnost“. Naproti tomu Šenberger uvádí, že podle něj „ve městech není větší tlak na komerční využití než na obytné účely“. Nejvýznamnějším faktorem, ovlivňujícím úspěšnost regenerace brownfields pro bytové účely a odborníky nejčastěji zmiňovaná odpověď, byla poloha brownfieldu a atraktivnost jeho okolí. Lokalita, ve které se nachází „může kompenzovat i případné vícenáklady spojené s odstraňováním starých ekologických zátěží“ (Havránek). Hořická k této otázce uvádí, „jestliže je lokalita dostatečně atraktivní z hlediska například dostupnosti centra města, konkrétně v Praze, pokud leží v dostupnosti hromadnou dopravou, dosahu metra, tak potom šance na úspěch těchto projektů je několikanásobně vyšší, než u lokalit, které jsou špatně dostupné na okraji města“. Co se týče ceny, Mansfeldová říká: „Nemusí být nízká, ale musí odpovídat atraktivitě polohy a kvalitě objektu.“ Vlastnické vztahy jsou dalším faktorem, který sehrává podstatnou úlohu v případné úspěšnosti daného projektu. Lze obecně říci, že „výhodou je, pokud jsou vlastnické vztahy jednoduché a právně jasné“ (Mansfeldová). Z dalších faktorů, které 40

byly jmenovány, je vhodné zmínit důležitost stavebního fondu, který se na pozemku nachází. Hořická k tomuto podotýká, že „pokud na pozemku nestojí nic nebo jsou to objekty nevyužitelné, které se musí zbourat a postavit znovu, pak to pro bytovou výstavbu není problematické“. Problém je to podle ní ve chvíli, „kdy se jedná o brownfield, na kterém je stavební fond ne úplně vhodně využitelný pro bytovou funkci“, což může ovlivňovat rozhodování o tom, „jestli zde vůbec bytovou funkci umístit“. Šenberger k této otázce dále uvádí význam územního plánu na úspěšnost realizace projektu: „Mnohokrát jsem byl přítomen situacím, kdy brownfield, který byl evidentně deset let opuštěný, byl v územním plánu stále vedený jako průmyslová plocha a první, co musel stavebník udělat, bylo požádat o změnu územního plánu. Tyto plochy nejsou v územním plánu uváděny jako potenciální rozvojové plochy, které by měly být využívány přednostně. Není zde tlak státní správy, který by zamezil výstavbám na ‘zelené louce’ a snažil se využít přednostně plochy brownfields, jak je to v Evropě běžné.“ A dále pak nezanedbatelný fakt, že „developeři, respektive investoři vnímají pozůstatky aktivit jako překážku“. Odborníci se jednoznačně shodli na výhodách výstavby bydlení na brownfieldech, mezi které zařadili výhodnou polohu těchto objektů, nejčastěji v centrech měst. Hořická k tomu říká: „Pokud se bavíme o Praze, výhodou je to, že brownfieldy se zde nacházejí v centru nebo jsou začleněné do městské struktury.“ Šenberger dodává, že „plochy brownfieldů jsou z devadesáti devíti procent v kvalitních polohách, buď tedy přímo v centru, nebo v okrajových čtvrtích (čtvrtích 19. století), které jsou blízko centra“. Další neodmyslitelnou výhodou je rovněž zamezení vzniku nových záborů zemědělské půdy a tím pádem to, že „se nerozrůstá sídlo do krajiny“ (Rozmanová). Vyskytly se i odpovědi, které mezi výhody řadily také „zkvalitnění veřejného prostoru i životního prostředí v bezprostředním okolí regenerovaného brownfieldu“ (Mansfeldová), a to, že „brownfieldy nebo staré průmyslové území jsou velmi dobře pojmenovatelné, mají identitu a jsou s něčím spojené na rozdíl od nezastavěných území“ (Šenberger). Nejčastěji zmiňovanou nevýhodou je pak přestavba objektu, která je „technicky komplikovanější s vyššími investičními náklady“ (Mansfeldová), limitující je také „existence předem dané souvislosti z hlediska okolí a přesně definované vztahy“ (Šenberger). Z pohledu developera patří mezi nevýhody „nepřesné či neurčité vymezení územního plánu“ a „státní samospráva, která neustále mění podmínky pro developera“ (Havránek). Ekologické zátěže, které jsou často u lokalit brownfields přítomné, jsou 41

dalším podstatným omezením, na kterém se většina odborníků shodla. Doleželová pak souhrnně za nevýhodu označuje to, že „vlastně nikdy nevíte, jak konkrétní projekt dopadne“. Odpovědi na otázku, která přestavba brownfields pro bytové účely na území Prahy respondenty nejvíce zaujala, jsou poměrně rozmanité. Nejčastěji byl uváděn projekt přestavby Holešovického pivovaru na loftové byty. Dva dotazovaní (Doleželová, Trejtnar) se shodli, že za vydařený považují projekt Nové Vysočany, kde se přestavba týká poměrně rozlehlé lokality. Dále byly jmenovány připravované projekty na takzvaná Velká rozvojová území, která zahrnují přestavbu Žižkovského a Smíchovského nádraží, nákladového nádraží Bubny a Rohanského ostrova (Havránek). Šenberger však tyto projekty označuje za „nešikovné“ a dodává, že projekty se zde „bohužel ubírají směrem sídlištního charakteru 60., 70. let, které nemají městskou strukturu a málokdy se snaží využít původní stavební substance“. Naopak mezi povedené řadí projekt Agora Flora a přestavbu Korunního pivovaru, obojí na Královských Vinohradech. Hořická k této otázce říká, že „ze svého odborného pohledu“ se dívá nejen na „využití brownfieldu, ale i na práci se stavebním fondem, který je přítomen“. „Většina povedených regenerací“, které podle ní v Praze proběhly, „slouží ke komerčním účelům, protože měly vhodný stavební fond právě k těmto účelům“. U brownfieldů, které byly využity k účelům bydlení, například Cornlofts v Karlíně, „je současné využití v konfliktu s původní stavební strukturou“, takže považuje výsledek za „ne úplně povedený“. Totéž říká o pivovaru v Lochkově, „tyhle projekty jsou svým způsobem zajímavé a zřejmě i úspěšné, ale mají pro mě nedostatek v tom, jak zde bylo pracováno se stavebním fondem“. Z odpovědí na otázku, zda je v Praze dostatečná poptávka po loftovém bydlení vyplývá, že se jednoznačně jedná o typ bydlení, který není určen široké skupině obyvatel. Podle názoru Havránka „tomu odpovídá i současná poptávka“. Podle Rohrerové „je otázka, jak je toto bydlení finančně náročné například z hlediska vytápění“ a konstatuje, že „zájem by tedy nejspíše byl, protože ne každý má rád klasické bydlení, ale ne každý si zároveň může toto bydlení dovolit“. K tomuto názoru se připojuje Šenberger a dodává, že „v České republice je tendence vlastnit spíše byty s více místnostmi, aby každý člen rodiny měl vlastní soukromí“ a zároveň „nejsme zvyklí žít pohromadě, takže je to také otázka tradic“. Hořická dále hovoří o tom, že v Praze je poptávka

42

po tomto typu bydlení dostatečná, ale zároveň zmiňuje skutečnost, že je „svým způsobem v tomto směru v České republice unikátní“ a tudíž „nemůže být použita jako model pro zbytek České republiky“. Důvodem je to, že v Praze „žije určitá skupina obyvatelstva, která dokáže tyto kapacity využít, na rozdíl od menších obcí“. Při této otázce také nastala potřeba jasně definovat loftové bydlení, protože tento termín nebývá užíván jednotně. Často jsou takto účelově označovány byty, které lofty v pravém slova smyslu nejsou. Šenberger k tomu uvádí, že „loft je v nejpůvodnějším slova smyslu jedno patro ve výrobním objektu, které má třeba až 500 m2 a nově se moc postavit nedá“. Podotýká však, že „u nás se toto slovo používá přeneseně, jako byt, který nemá moc příček nebo má volnější dispozice“. Hořická k tomu dále dodává, že u pražských projektů, jako je například Cornlofts Šaldova „se nejedná o lofty, které najdete v západní Evropě, a které vyžadují více nadšené lidi ve vztahu k industriální architektuře“. Největší rozvojový potenciál, z hlediska využívání brownfields k bytovým účelům mají podle respondentů především „čtvrti 19. století, to znamená první prstenec za historickým jádrem“ (Šenberger). Konkrétně se jedná o čtvrti, jako jsou Karlín, Vysočany, Smíchov, Žižkov nebo Holešovice, o kterých Hořická říká, že jsou „v posledních letech ve špičkové situaci, regeneracím se zde daří dobře a z Holešovic se stává velmi zajímavá čtvrť“. Stránský k tomu ještě dodává, že městská část Praha 7, ve které se nachází čtvrť Holešovice, je „zajímavá pro investory, jelikož je to bývalá průmyslová čtvrť a nachází se ve výhodné lokalitě“. Proč jsou pro regeneraci brownfields k bydlení atraktivní právě tyto lokality, vysvětluje Šenberger: „To, co je uvnitř centra je komplikované, buď zde brownfieldy vůbec nejsou nebo už byly zastavěny nebo jsou nějakým způsobem deformované. Je to také lokace s přísnou památkovou ochranou. Pokud se zase lokalita nachází dál od města, není to přátelské prostředí a jsou zde spekulace o vzdálenosti a o využívání města. Ve větších vzdálenostech od centra už také chtějí lidé bydlet spíše v rodinných domech.“ O důležitém faktoru blízkosti lokality centru města mluví i Hořická, která uvádí že, „s tím jak se lokalita blíží centru, tak se blíží spíše komerčnímu využití než právě využití bytovému“. V neposlední řadě hraje svou roli také dopravní dostupnost lokality, která výrazně ovlivňuje, zda bude pro budoucí obyvatele přitažlivá.

43

Na to, zda má regenerace brownfields na bytové účely v Praze budoucnost, odpovídali všichni dotazovaní souhlasně. Existuje zde mnoho důvodů, proč je tato tendence správná. V první řadě se jedná o efektivnější využívání půdního fondu a omezení rozpínání města do volné krajiny, protože „bytová výstavba v současnosti pořád zastupuje svým rozsahem největší procento výstavby“ (Hořická). S tím souvisí také možnost „vytvářet projekty na místech blíže centru, než by umožnilo neustálé rozšiřování a zastavování nových a nových ploch“ (Havránek). Dalším často zmiňovaným důvodem je „zachování historické hodnoty a stop industriálních staveb“ (Doleželová). K této okolnosti Šenberger dodává, že se jedná také o záležitost ekonomickou, „protože zachování budov má také potenciál z hlediska energetického, například přítomnost zdiva, které se nemusí znovu vytvářet“. Navíc řada objektů brownfields je „velmi dobře přestavitelná pro jiné účely, speciálně městské továrny, které jsou zpravidla etážové nebo vícepodlažní, a u kterých je cesta k novému využití relativně snadná“ (Šenberger). Respondenti se shodli na tom, že je vhodné regenerovat brownfields nejen pro obytnou funkci, v tomto směru záleží na okolí a dané lokalitě, ve které se objekt nachází, ale jak říká Rohrerová: „Využití objektů pro bydlení má trvanlivější charakter než využití komerční.“ V otázce výstavby dostupných bytů, pro domácnosti s nižšími příjmy, na lokalitách brownfields se respondenti shodli na tom, že v současném postoji státu a obcí k regeneracím a přístupu k sociálnímu bydlení, není možné v České republice provádět přestavbu brownfields na tento typ bydlení. V zahraničí jsou tyto přestavby možné, protože „zde existuje nějaké legislativní zázemí, řízené ze strany státu nebo obcí (ze strany veřejného sektoru)“, zatím co v České republice „pro to nejsou podmínky od základu vytvořené“ (Hořická). Situace by se dala vyřešit například pomocí územních plánů obcí, ve kterých by „byla možnost specifikovat brownfields jako území určená pro nějaký veřejný zájem“. To se však v Praze neděje a naopak „je veřejné tajemství, že byl připravovaný územní plán hodně ovlivňován soukromým sektorem - největšími developery, kteří dosáhnou na to, realizovat velké projekty, včetně projektů na brownfieldech“ (Hořická). Šenberger k tomuto tématu uvádí skutečnost, že u nás se při regeneracích brownfields postupuje tak, že „jsou buď to objekty zbourány, nebo se za velké náklady přestavují“, na rozdíl od zahraničí, kde se „rekonstrukce dělají s malými náklady tím, že se využije potenciál budovy, například se jen vymění okna a udělají nové rozvody a tím pádem poté mohou sloužit k levnějšímu pronájmu nebo levnějšímu 44

prodeji“. Dále mluví o špatném přístupu naší veřejné správy k těmto otázkám, což ukazuje na příkladu oblasti Severních Čech, kde „je spousta prázdných textilních továren, které jsou v podstatě ihned k nastěhování, ale nevyužívají se a místo nich se hledají jiné plochy, například pro nejrůznější státní zařízení“. Rohrerová k této otázce uvádí fakt, že „u nás v současnosti bytová výstavba pro sociálně slabší skupiny obecně neprobíhá“. To má souvislost s tím, že se v současné době nestaví obecní byty a soukromí investoři se orientují na co možná největší ziskovost projektů. Zástupce developera

k tomuto

říká,

že

výstavba

dostupných

bytů

na

brownfieldech

„je komplikovaná vzhledem k pořizovací ceně těchto pozemků v kombinaci s vícenáklady oproti výstavbě na ‘zelené louce’“ (Havránek). Obecně se dá říci, že bez pomoci státu, například formou nástrojů „zvýhodňujících pořizování bytů na lokalitách brownfields“ (Rozmanová) nebo „pomáhajících odstraňování ekologických zátěží“ (Trejtnar), nebude i nadále realizace těchto projektů proveditelná. Co se týče hlavních překážek spojených s využitím brownfields pro bytovou výstavbu na území Prahy, jsou odpovědi značně odlišné. Největším problémem se podle odpovědí odborníků zdá být případná kontaminace lokality. Její odstranění vyžaduje značné náklady a může odradit případné investory, protože „ještě předtím, než začne investor cokoliv dělat, musí zajistit, aby byl prostor obyvatelný pro budoucí uživatele“ (Kučerová).

Funkce

bydlení

má

navíc

„maximální

požadavky

na

totální

dekontaminaci“ dané lokality (Mansfeldová). Další výraznou překážkou je územní plán, jehož změna je „administrativně náročnější u projektů regenerace brownfields, než u projektů výstavby na zelené louce“ (Rozmanová). Šenberger říká, že „jde o to, jaké mantinely nastaví developerům společnost“ a dodává, že „v Praze je nenastavuje v podstatě vůbec“. Zároveň vidí největší problém v tom, že „regulace, které byly zavedeny dávno, nikdo nevyžaduje, povolují se věci ad hoc a není žádná kontrola“. Ve stejném duchu pokračuje Doleželová, podle níž mezi hlavní překážky využívání brownfields k bydlení v Praze patří „neomezování investorů ze strany města a neexistence bytové politiky“. Odborníci mluví také o požadavcích památkářů, které kladou například

„na

zachování

některých

stávajících nekvalitních objektů,

na limitovanou výšku zástavby nebo na konstrukční a architektonické detaily“ (Mansfeldová). Z dalších názorů lze jmenovat také „mentální blok a neznalost tématu“ ze strany veřejnosti, na rozdíl od zahraničí, kde je o tématu brownfields obecné povědomí a „je zde i otázkou prestiže, koupit si byt na brownfieldu, protože to je 45

určitým způsobem ekologické“ (Hořická). Za zmínku stojí i odpověď Stránského z Městského úřadu Prahy 7, která dokládá rozdílnost názorů na toto téma. Ten udává za největší překážku pro výstavbu bytů „hygienické normy a standardy, například hlukové“. Hlavním způsobem, kterým lze docílit intenzivnějšího využívání brownfields pro bytové účely na území Prahy, je podle většiny dotazovaných nutnost zavedení státní podpory i podpory města pro projekty regenerace brownfields. Ze strany států by podpořila výstavbu bytů na brownfields jeho „spoluúčast při likvidaci ekologických zátěží daného území“ a případná pomoc při „řešení nejasných vlastnických vztahů“, jak uvádí Havránek. Mansfeldová navrhuje zavést „legislativní opatření, podle kterého by mohlo být uděleno souhlasné územní rozhodnutí pro stavbu na ‘zelené louce’ jen v případě, že v sídle není pro zamýšlený investiční záměr vhodný brownfield“. Podstatné v otázce intenzivnějšího využívání brownfields obecně, je to, že když už zde nejsou zavedena opatření podporující a napomáhající jejich regeneracím, aby alespoň „nebyly kladeny zbytečné překážky ze strany státu a institucí“ (Rohrerová). Co se týče role obcí, Hořická říká, že „klíč je v územním plánu“. Pokud by mělo město zájem a „opravdu chtělo nastavit to, aby byla jeho území takto využívána“, tak může, například tím, že „nastaví investorovi nějaké procento výstavby určené pouze na bydlení“. V této souvislosti uvádí Šenberger, že „do současnosti (do letošního roku) Praha nevytvářela územní plány na tyhle typy území“. Podle něj je důležité, aby se „vytvořila příprava území, aby se město o tyto území systematicky staralo, dávalo impulzy k tomu, jak to má podle něj vypadat a lákala investory k aktivitám na těchto územích“. Zároveň, však mluví o tom, že z důvodu nedostatku volných ploch, se výstavba v Praze většinou odehrává na brownfieldech. Problém tedy nevidí v nedostatečném využívání těchto ploch, ale v tom, „jak se využívají a jestli má konkrétní využití logiku ve vztahu k původní funkci území“. K intenzivnějšímu využívání brownfields pro účely bydlení by také mohla přispět větší informovanost veřejnosti o těchto možnostech a její vzdělávání tak, aby byly odstraněny případné předsudky vůči těmto lokalitám. Toho by mohlo být docíleno například pomocí představování „úspěšně realizovaných přestaveb“ (Rozmanová). O existenci dotačních programů na podporu opětovného využívání brownfields, nebyla většina respondentů dostatečně informována. To může svědčit o tom, že je finanční

46

podpora ze strany státu nejasně definovaná. Podle Mansfeldové „s velkou pravděpodobností že

„speciální

existuje

dotační

možnost

programy,

získání které

podpory by

z EU“.

podporovaly

Hořická bytovou

uvádí, výstavbu

na brownfields“ nejsou. Pokud jde o regeneraci brownfields obecně, určité programy existují, ale „většinou jsou svázány například s turistickým ruchem“ nebo „jsou vázány na kulturní dědictví“. Havránek pak k tomuto tématu říká, že „obecně lze jistě využít některý z dotačních programů“, v tomto případě pak „záleží na konkrétním projektu a jeho velikosti“. Zarážející je ovšem skutečnost, že u nás dochází k situacím, kdy v případě, že je „objekt postaven na zemědělské půdě, majitel této půdy dostane odškodnění od státu“ (Šenberger). Tato opačná tendence nepodporuje regeneraci již zastavěných ploch a není ani v souladu s udržitelným rozvojem území. Otázka, zda je z hlediska developera výhodnější provádět výstavbu bytů na „zelené louce“ nebo na lokalitách brownfields, byla položena jen inženýru Havránkovi, jakožto zástupci

developerské

společnosti.

Podle

něj

„je

to

jednoznačně

výstavba

na greenfieldech“. Jako důvody poté uvádí to, že zde „nejsou žádná omezení ve stávajících objektech“, protože ty je většinou při regeneraci „nutné alespoň z části zachovat a tím je dán limit, například v bytové skladbě, velikosti a dispozicích bytů“. U lokalit brownfields nespatřuje výhodu ani v existenci již vybudované infrastruktury a dodává, že „náklady jsou velice podobné, protože ve starší zástavbě je stejně nutné uvedenou infrastrukturu postavit nově“. Z odpovědi jasně vyplývá, že pokud nebudou stát nebo obce vytvářet pobídky k realizaci projektů přestaveb brownfields, investoři budou volit pro ně finančně návratnější alternativy v podobě výstavby na volných plochách. Šenberger k problematice využití brownfields pro rozvoj nové bytové výstavby na území Prahy ještě dodává, že je Praha z tohoto pohledu velmi specifická. Je zde hodně průmyslových čtvrtí a málo volných parcel, proto problémy s využíváním brownfields na jejím území nejsou tak velké, jako v jiných městech. Také upozorňuje na fakt, že v České republice často při regeneracích brownfieldů „snaha o novou výstavbu převálcuje charakter původního místa“. Jako příklad udává přestavby pivovarů, kterých se na našem území nachází mnoho. Příčinu nachází v tom, že „území brownfieldů je vnímané jako něco, s čím není potřeba šetrně zacházet“.

47

6

NÁVRHY

OPATŘENÍ

PRO

INTENZIVNĚJŠÍ

VYUŽITÍ

BROWNFIELDS K BYTOVÝM ÚČELŮM Na základě provedeného šetření v oblasti využití brownfields pro rozvoj nové bytové výstavby na území Prahy a realizovaných rozhovorů s odborníky na dané téma, lze navrhnout opatření, která by vedla k intenzivnějšímu využití těchto lokalit ke zkoumaným účelům. V první řadě, by v České republice měla být zavedena jednotná politika vztahující se k problematice brownfields. Stát by měl jasně určit své požadavky a postoje k tomuto tématu a ty následně vyžadovat a kontrolovat jejich plnění. Jak bylo zmíněno v odpovědích respondentů, je u nás velmi jednoduché a levné provést vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu a často je využití zemědělského pozemku ke stavbě spojeno s finanční náhradou jeho majiteli. Bylo by vhodné, aby byl tento trend spíše opačný. Existence regulací, například v podobě přísnějších podmínek pro vydání povolení ke stavbě na pozemku ve volné krajině, spolu s možností získání určitých finančních pobídek na realizaci projektu přestavby brownfieldu, by byla jednou z možností, jak přimět investory orientovat své aktivity do pro stát prioritních oblastí. V této otázce se lze inspirovat jinými zeměmi, které mají mnohdy fungující propracovaný systém, který je zároveň ověřený praxí. Dobrými příklady jsou Velká Británie a Francie, kde mají státní orgány zájem a starají se o to, jak se jejich území bude nadále rozvíjet. Další nezbytnou věcí je, aby obce, tedy konkrétně Praha, svým územním plánem stanovila, jakou má představu o využití jejího území a vyžadovala její dodržování. Na prvním místě při rozhodování, zda změnit územní plán a jakou funkci umístit na danou lokalitu, by měl být veřejný zájem obyvatel. Poslední uzemní plán Prahy, jak bylo řečeno v rozhovorech, byl velmi ovlivňován soukromými developery a místo veřejného zájmu byl upřednostněn zájem individuální. V případě, že by město preferovalo, aby na určité lokalitě probíhala výstavba bytů, je v jeho možnostech zavést opatření, kterými by toho bylo docíleno. V současné době probíhají v Praze přípravy projektů revitalizace území nazvaných jako Velká

rozvojová

území,

zahrnující

poměrně

rozlehlé

plochy

bývalých

nádraží – Smíchovské nádraží, Nádraží Bubny, nákladové nádraží Žižkov a také oblast 48

Rohanského ostrova v Karlíně. Ty představují velkou příležitost, aby se město zapojilo do rozhodování o jejich využití správným směrem a k vhodným účelům, mezi které se řadí i výstavba bytů. Bude ale záležet na tom, jak se Praha tohoto zhostí. Příkladem města, které v této věci zvolilo správný přístup, je dle mého názoru Paříž, při revitalizaci území nádraží Austerlitz na levém břehu Sény. Jelikož se jedná o poslední takto rozsáhlou plochu, která se nachází uvnitř Paříže a tím pádem o velmi strategické území, přistoupilo město k této revitalizaci velice zodpovědně. Plánování celého projektu probíhalo již od 80. let 20. století. Veřejnost měla při připravování projektu možnost vyjadřovat své připomínky a ovlivňovat tak jeho podobu do chvíle, než byl s výsledkem vysloven všeobecný souhlas. Součástí projektu bylo mimo jiné vybudování pěti tisíc bytů, mezi kterými se nachází i sociální bydlení, tak aby město splňovalo zákonem stanovený limit 20 % sociálních bytů z celkového počtu jeho bytového fondu. Celý projekt realizuje organizace SEMAPA, jejímž většinovým vlastníkem je město Paříž, a která zároveň určuje funkci využití plochy a ovlivňuje podobu budov, tak aby byla v souladu s vyhlášeným veřejným zájmem (Veselý 2005). Jako další opatření, které by bylo vhodné zvolit k podpoře využívání brownfields k bytovým účelům, je zvýšit povědomí o této problematice mezi širší veřejností. To by mohlo napomoci k odstranění předsudků vůči těmto lokalitám a případných obav o bezpečnosti bydlení v regenerovaných objektech, kde dříve existovala ekologická zátěž. Také pochybnosti, ze strany případných vlastníků, o budoucí hodnotě objektů na lokalitách bývalých brownfields mohou být odstraněny vzděláváním v oblasti revitalizací opuštěných areálů a všeobecnou osvětou. Obecný problém s využíváním brownfields k bydlení, je dle mého názoru ten, že se velká většina projektů regenerace těchto lokalit u nás zaměřuje na budování drahých bytů, jako jsou lofty nebo velkometrážní mezonetové byty. Domácností, které si takovéto bydlení mohou dovolit, není tak velké množství. V Praze je tato situace sice jiná než v ostatních městech České republiky, ale i zde movitá klientela nevytvoří tak velkou poptávku po tomto typu bydlení. Je otázka, kolik je takového bydlení potřeba. V případě, že by zde poptávka například po loftových bytech byla, tak „developeři rádi byty na brownfieldech postaví“, jak v rozhovoru zmínila Ing. arch. Hořická. Řešením, pro zvýšení bytové výstavby na lokalitách brownfields, by mohlo být jejich využití k vybudování cenově dostupných bytů, kterých je nejen v Praze nedostatek. Dosáhlo by

49

se tak propojení dvou žádoucích cílů, zmenšil by se počet nevzhledných objektů, které mohou ohrožovat zdraví obyvatel, buď přítomnou kontaminací, nebo kvůli jejich špatnému technickému stavu a zároveň by byly poskytnuty potřebné ubytovací kapacity pro domácnosti, které si kvůli nízkým příjmům nemohou dovolit pořídit vlastní bydlení nebo zaplatit tržní nájemné. Toto opatření by však bylo uskutečnitelné jen za přítomnosti státu a obcí, které by se alespoň částečně zapojily do financování takovýchto regenerací. Pokud se tak nestane, regenerace brownfields na cenově dostupné bydlení se i nadále nebudou uskutečňovat, protože soukromý investoři nebudou ochotni své finanční prostředky vkládat do takto nevýnosných projektů.

50

7 ZÁVĚR Předkládaná bakalářská práce se zabývá problematikou využití opuštěných objektů, které již ztratily svou původní funkci, tzv. brownfields a zaměřuje se na jejich revitalizaci pro účely bydlení na území Prahy. Ta má v České republice značně odlišné postavení než zbývající města a tato skutečnost ovlivňuje možnosti, které se pro regeneraci brownfields na jejím území nabízí. Zejména se jedná o větší poptávku po drahém luxusním bydlení. Z uskutečněných rozhovorů vyplývá, že nejvýznamnějšími překážkami spojenými s využitím brownfields z hlediska nové bytové výstavby na území Prahy jsou kontaminace lokality, zvýšené náklady na přestavbu, přehnané požadavky orgánů památkové péče na zachování mnohdy ne příliš hodnotných objektů nacházejících se na dané lokalitě a mentální blok veřejnosti, která není dostatečně seznámena s problematikou brownfields a není tak přizpůsobivá novým okolnostem. Další významnou překážkou je územní plán města, jehož změna je administrativně i časově náročnější v případě regenerace brownfields. Lze říci, že jednou z hlavních překážek je v tomto případě postoj města Prahy k územnímu plánu a k lokalitám brownfields nacházejícím se na jejím území. Skutečnost, jakým způsobem byl současný územní plán připravován a fakt, že město v podstatě nereguluje činnost developerů, nemůže napomoci k realizaci projektů, které jsou ve veřejném zájmu. Při nedostatku bytových jednotek pro domácnosti s nižšími středními příjmy by se dalo využít potenciálu brownfields a vybudovat potřebné byty právě na těchto lokalitách, ovšem za předpokladu, že by mělo město o realizaci tohoto záměru zájem a spoluúčastnilo se ho. Problém využívání brownfields je komplikovaný a na jeho vyřešení je potřeba delší časové období. Podstatné je, aby se jím začaly komplexně zabývat instituce na nejvyšší úrovni a vytvořila se tak jednotná státní politika, včetně nástrojů, které by podpořily regeneraci těchto lokalit, například v podobě dotací, daňových zvýhodnění nebo naopak regulací výstavby na nezastavěných plochách ve volné krajině.

51

8 SEZNAM LITERATURY ADAMS, D., WATKINS, C. Greenfields, Brownfields and Housing Development. Vyd. 1. Oxford: Blackwell Science, 2002, xiv, 314 s. Real estate issues (Oxford, England). ISBN 06-320-6387-4. ARCHITEKTURA ONLINE. Karlínský brownfield Cornlofts Šaldova. In: Earch [online]. 12. 6. 2009 [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: ARCHITEKTURA ONLINE. Obytný soubor Kejřův mlýn. In: Earch [online]. 15. 7. 2009 [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: BYDLENÍ IDNES. Nové Vysočany ubytují 40 000 obyvatel. Bývalá průmyslová čtvrť se zcela změní. In: Bydlení IDNES [online]. 23. 5. 2009 [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: CABERNET. State of the Art – Country Profile GERMANY. [online]. 2003 [cit. 2013-04-03]. Dostupné z: < http://www.cabernet.org.uk/resourcefs/136.pdf>

CABERNET. Sustainable Brownfield regeneration: CABERNET network report. Nottingham: Land Quality Management Group, University of Nottingham, 2006. ISBN 0-9547474-5-3. CMC ARCHITECTS. [online]. [cit. 2013-01-05]. Dostupné z:

CODECO.

[online].

[cit.

2013-01-05].

Dostupné



52

z:

CREST. Revitalizace bývalého holešovického pivovaru v Praze dokončena. In: Crest [online].

16.

6.

2009

[cit.

2013-01-05].

Dostupné

z:

DAMBORSKÝ, M. Brownfields = „deprimující zóny“. Kulatý stůl na téma „Brownfields“. Praha: IEEP VŠE, IREAS o. p. s. Příloha č. 2, 2004. DOLEŽELOVÁ, L. Nástroje pro rekonverze nevyužitých průmyslových ploch ve Francii. Urbanismus a územní rozvoj. Brno: Ústav územního rozvoje, 2003, roč. 6, č. 2, s. 22-27. ISSN 1212-0855. DOLEŽELOVÁ, L., JACKSON, B. J. Regenerace brownfields – zahraniční zkušenosti. Projekt programu výzkumu MMR číslo 41/04, Revitalizace deprimujících zón pro veřejnou správu, část 9, 2004. EKOLA GROUP. Vyhodnocení vlivů konceptu Územního plánu hlavního města Prahy na udržitelný rozvoj území. Příloha č. 2 Vyhodnocení dílčích variant a etap územního plánu. Praha: Útvar rozvoje hlavního města Prahy, 2009. EXNER, O. Praha se mění: nový územní plán je hotový. In: Portál hl. m. Prahy [online]. 16.

10.

2009

[cit.

2013-01-05].

Dostupné

z:

FERBER, U., et al. Brownfields příručka. Interdisciplinární nástroj zaměřený na problematiku regenerací brownfields. Lifelong educational project on brownfields, Ostrava: Vysoká škola báňská, Fakulta stavební, 2006. FORTUIN, K. P. Brownfields v centru Prahy - kritéria udržitelného rozvoje: proměna pražských nádraží může být příležitostí i hrozbou: zpráva evropského semináře Univerzity Wageningen, Praha, 2009. Praha: Centrum pro podporu občanů sdružení Arniky, 2010, 41 s. ISBN 978-80-904409-5-1.

53

FRANCIE. Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. 2000.

GREENBERG, M. Should housing be built on former brownfield sites? American journal of public health. Washington: American Public Health Association, 2002, roč. 92, č. 5, s. 703-705. ISSN 0090-0036. GREMLICA, T., ŠTÍPKOVÁ, R., NOVÁK, J. Revitalizace „brownfields“ v obcích ČR. Metodika monitorování a nové využívání ploch a objektů. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2003. HNILIČKA, P. Cornlofts Šaldova. In: Archiweb [online]. 26. 4. 2010 [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: HONSOVÁ, M. Přepych v továrnách. In: Ekonom [online]. 10. 8. 2011 [cit.

2013-01-05]. Dostupné z:


tovarnach> HOUDKOVÁ, M.

Jak se bydlí

v loftu. In:

Ihned [online]. 5.

5.

2009

[cit. 2013-01-05]. Dostupné z: HUDEČKOVÁ, K. Holešovický pivovar přestavěný na byty získal ocenění Best of Realty. In: Bydlení IDNES [online]. 23. 11. 2009 [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: IDNES. Mapy. [online]. [cit. 2013-05-17]. Dostupné z: INSTITUT UDRŽITELNÉHO ROZVOJE SÍDEL. Co jsou to „Brownfields“. In: Brownfields [online]. [cit. 2012-11-18]. Dostupné z:

54

JOHÁNEK, T. Nové Vysočany mění tvář dříve průmyslové čtvrti. Realit: zdroj informací z realitního a stavebního trhu. Praha: Mladá fronta, 2009, roč. 16, č. 7. ISSN 1210-8308.

JOHNSON, G. Affordable housing. Position statements for Stockholm. Stockholm: Office of regional planning. Stockholm country council, 2010. KADEŘÁBKOVÁ, B., PIECHA, M. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2009, xiv, 138 s. ISBN 978-80-7400-123-9.

KARLIN

GROUP.

[online].

[cit.

2013-01-05].

Dostupné

z:

KOŘÁNOVÁ, E., et al. Přesahy a souvislosti: kniha o Městské části Praha 9. Vyd. 1. Praha: Kompakt ve spolupráci s MČ Praha 9, 2009, 213 s. ISBN 978-80-254-7202-6. KUČERA, J. Sýpka se zabydluje. In: Ihned [online]. 12. 6. 2009 [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: KURÁŽ, V. Nové využití brownfields a udržitelná výstavba v ČR. Udržitelná výstavba 5. Praha: ČVUT v Praze, Fakulta stavební, 2009, 230 s. ISBN 978-80-01-04447-6. LOXIA. [online]. [cit. 2013-01-05]. Dostupné z: MANSFELDOVÁ, A., HROUDA, V. Bytová a občanská výstavba ve Švédsku: poznatky ze studijního pobytu. Vyd. 1. Praha: Výzkumný ústav výstavby a architektury, 1985, 96 s. MANSFELDOVÁ, A. Řešení problematiky “brownfields”v zahraničí z hlediska metodických přístupů,

výsledků výzkumu;

Země: Kanada;

Téma: Přestavba

“brownfields” na bytovou výstavbu. Udržitelná výstavba 5. Praha: ČVUT v Praze, Fakulta stavební, 2009, 230 s. ISBN 978-80-01-04447-6.

55

MASBOUNGI, A. et al. Projets urbains en France: French urban strategies. Paris: Moniteur, 2002, 207 s. ISBN 22-811-9155-9. NĚMEC, M. Bytový fond hl. m. Prahy v mezinárodním srovnání. Praha: Útvar rozvoje hlavního města Prahy, Odbor strategické koncepce, 2010. NOVÉ

VYSOČANY.

[online].

[cit.

2013-01-05].

Dostupné

z:

OLIVER. Lee, et al. The Scale and and Nature of European Brownfields. Sborník CABERNET 2005: Mezinárodní konference o správě městské krajiny, s. 274-281. Nottingham: Land Quality Management Press, 2005. ISBN 0-9547474-1-0 POLKOVÁ, M. Problematika využití „brownfields“ pro funkci bydlení. JUNIORSTAV 2008: 8. Udržitelná výstavba budov a udržitelný rozvoj sídel. Vyd. 1. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Fakulta stavební, 2008. ISBN 978-80-86433-45-5. RYDVALOVÁ, P., ŽIŽKA M. Ekonomické souvislosti revitalizace brownfields. Politická ekonomie. Praha: VŠE, 2006, č. 5. ISSN 0032-3233.

SCHOPP, D. From brownfields to housing: Opportunities, Issues, and Answers. Washington: Northeast-Midwest Institute, 2003.

STAVBAWEB.

Kejřův

mlýn.

In:

Stavbaweb

[online].

20.

8.

2008

[cit. 2013-01-05]. Dostupné z: STAVBAWEB. A7 Holešovický pivovar. In: Stavbaweb [online]. 18. 6. 2009 [cit.

2013-01-05].

Dostupné

z:


komplexy/A7-Holesovicky-pivovar.html>

STAR

GROUP.

[online].

[cit.



56

2013-01-05].

Dostupné

z:

ŠENBERGER, T. Rekonstrukce výrobně-technických staveb k novým účelům. Vyd. 2. Praha: Národní technické muzeum, 1995, 110 s. ISBN 80-703-7044-0. ŠÍLOVÁ, K., MANSFELDOVÁ A. Regenerace „brownfields“ v procesu udržitelného rozvoje. Udržitelná výstavba 5. Praha: ČVUT v Praze, Fakulta stavební, 2009, 230 s. ISBN 978-80-01-04447-6. ŠOLC, J. Praha životní prostředí 2009. Vyd. 1. Praha: Hlavní město Praha - Magistrát hl. m. Prahy, Odbor ochrany prostředí MHMP, 2010, 312 s. TREJTNAR, T. Bytová politika hlavního města Prahy. Urbanismus a územní rozvoj. Brno: Ústav územního rozvoje, 2009, roč. 12, č. 4, s. 72-77. ISSN 1212-0855.

VAN ZANDT, S. Brownfields Redevelopment for Affordable Housing. [online]. [n. d.] [cit.

Dostupné

2013-04-03].

z:

VESELÝ, R. Francouzské přístupy k plánování měst. Urbanismus a územní rozvoj. Brno: Ústav územního rozvoje, 2005, roč. 8, č. 6, s. 28-31. ISSN 1212-0855.

WELLS, W., BARDACKE, T. Blueprint for greening affordable housing. Washington: Island Press, c2007, xiv, 214 s. ISBN 15-972-6139-4. WONG, C., SCHULZE BÄING, A. Brownfield residential redevelopment in England: What happens to the most deprived neighbourhoods? Bristol: Policy press, 2010. ZEMÁNKOVÁ, H. Rekonverze starých továren. Vyd. 1. Brno: Vysoké učení technické, 1991, 118 s. ZEMÁNKOVÁ, H. Tvořit ve vytvořeném: nové funkční využívání uvolněných objektů. Vyd. 1. Brno: CERM, 2003, 157 s. ISBN 80-214-2365-X.

57

8.1 Seznam obrázků Obrázek 1: ABC model Obrázek 2: Plochy k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území v roce 2010 Obrázek 3: Cornfofts Šaldova Obrázek 4: Umístění objektu Cornlofts Šaldova a detail lokality Obrázek 5: A7 Holešovický pivovar Obrázek 6: Umístění objektu Holešovického pivovaru a detail lokality Obrázek 7: Umístění objektů Nové Vysočany a Kejřův mlýn a detail lokality Obrázek 8: Kejřův mlýn Obrázek 9: Nové Vysočany – developeři Obrázek 10: Ulice Kolbenova

8.2 Seznam tabulek Tabulka 1: Definice brownfields ve vybraných evropských zemích Tabulka 2: Srovnání brownfields a greenfields z pohledu investora Tabulka 3: Plochy brownfields o rozloze nad 10 ha Tabulka 4: Charakteristika dotazovaných respondentů

58

9 PŘÍLOHA Záznamový list použitý při rozhovorech s odborníky 1. Proč jsou podle Vás běžnější regenerace brownfields ke komerčním účelům, než k účelům bydlení? 2. Jaké faktory ovlivňují úspěšnost projektu regenerace brownfields pro bytové účely? (poloha, cena, vlastnické vztahy) 3. Jaké jsou výhody a nevýhody výstavby objektů pro bydlení na lokalitách brownfields? 4. Jaká přestavba brownfields pro bytové účely Vás na území Prahy nejvíce zaujala? 5. Je podle Vás v Praze dostatečná poptávka po loftovém bydlení? 6. Které lokality v Praze mají největší rozvojový potenciál, z hlediska využívání brownfields k bytovým účelům? 7. Má podle Vás regenerace objektů brownfields na bytové účely v Praze budoucnost? 8. Myslíte si, že je možné v našich podmínkách provádět na lokalitách brownfields výstavbu dostupných (levných) bytů pro obyvatele s nižšími příjmy, jako tomu je v zahraničí? 9. Jaké jsou podle Vás hlavní překážky spojené s využitím brownfields z hlediska nové bytové výstavby na území Prahy? 10. Jakým způsobem lze podle Vás docílit intenzivnějšího využívání brownfields pro bytové účely na území Prahy? 11. Existují v současné době nějaké dotační programy pro podporu opětovného využívání brownfields? 12. Je z hlediska developera výhodnější provádět výstavbu bytů na „zelené louce“ nebo na brownfieldech a proč? (tato otázka byla položena jen Ing. Havránkovi, jakož to zástupci developerské společnosti) 13. Chtěl/a byste ještě něco k této problematice dodat?

59