VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ

VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY T

ÚSTAV SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ INŽEN INSTITUTE OF FORENSIC FORENSI ENGINEERING

ANALÝZA METOD ETOD OCENĚNÍ VÝROBNÍHO VÝROBNÍHO AREÁLU ANALYSIS OF VALUATION METHODS M OF MANUFACTURING FACILITY

DIPLOMOVÁ PRÁCE DIPLOMA THESIS

AUTOR PRÁCE

Bc. ONDŘEJ KRECHLER

AUTHOR

VEDOUCÍ PRÁCE SUPERVISOR

BRNO 2013

Ing. VÍTĚZSLAVA SLAVA HLAVINKOVÁ

Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství Ústav soudního inženýrství Akademický rok: 2009/2010

ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE student: Bc. Ondřej Krechler který studuje v magisterském navazujícím programu obor: Realitní inženýrství (3917T003) Ředitel ústavu Vám v souladu se zákonem č1.111/1998 o vysokých školách a se Studijním a zkušebním řádem VUT v Brně určuje následující téma diplomové práce: Analýza metod ocenění výrobního areálu v anglickém jazyce: Analysis of valuation methods of manufacturing facility Charakteristika problematiky úkolu: Zjištění ceny výrobního areálu dle platného oceňovacího předpisu, vč. zjištění nákladové ceny a ceny pozemků. Vytvoření databáze nabídkových cen srovnatelných objektů se statistickým vyhodnocením, odhad tržní ceny metodou přímého porovnání; popis situace na trhu v dané oblasti. Následně se provede i ocenění pozemků Naegeliho metodou. Posouzení, jak se u vybraných metod do výsledné ceny promítne cena pozemků. Cíl diplomové práce: Cílem diplomové práce bude analýza metod ocenění výrobního areálu, posouzení vybraných kritérií u použitých metod.

Seznam odborné literatury: BRADÁČ, A.;a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, 753 p. ISBN 978-80-7204-630-0, BRADÁČ, Albert. BRADÁČ. Soudní inženýrství. Brno: CERM, 1999, 725 s. ISBN 80-7204133-9., Publikace , přednášky a odborné podklady znaleckého ústavu YBN, Vyhláška ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon

Vedoucí diplomové práce: Ing. Vítězslava Hlavinková

Termín odevzdání diplomové práce je stanoven časovým plánem akademického roku 2010/2011. V Brně, dne 01. 05. 2013 L.S.

__________________________ doc. Ing. Robert Kledus, Ph.D. Ředitel vysokoškolského ústavu

Abstrakt Tato diplomová práce srovnává vybrané způsoby ocenění nemovitostí, se kterými se lze setkat při oceňování výrobního areálu. V teoretické části se diplomová práce zabývá vysvětlením základních pojmů a popisem metod, které se v praxi nejčastěji používají. V části praktické se práce věnuje detailnímu popisu lokality a samotnému ocenění nemovitostí, s cílem

vyhodnotit

výsledky

vybraných metod.

Výsledkem

bude

statistické

vyhodnocení metod, jejich porovnání a vyhodnocení nejvhodnějších metod pro ocenění výrobního areálu. Abstract This thesis compares selected methods of valuation of real estates, which can be found in the production area. The theoretical part of the thesis deals with the explanation of basic concepts and description of the methods that are most frequently used in practice. In the practical part, it is devoted to a detailed description of the site itself and the valuation of the property, in order to evaluate the results of the selected methods. The result will be the statistical

evaluation methods

to

compare

and

evaluate

the most

suitable methods

for measuring the manufacturing facility. Klíčová slova Administrativní cena, hodnota, metody, nemovitost, oceňování nemovitostí, ocenění, obvyklá, trh, výrobní areál Keywords Administrative price, value, methods, real estate, real estate evaluation, evaluation, usual, market, production facility

Bibliografická citace KRECHLER, O. Analýza metod ocenění výrobního areálu. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 2013. 106s. Vedoucí diplomové práce Ing. Vítězslava Hlavinková.

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a že jsem uvedl všechny použité informační zdroje. Prohlašuji, že citace pramenů je úplná a že jsem neporušil autorská práva (ve smyslu Zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském a o právech a o právech souvisejících s právem autorským).

V Brně dne ………………..

.………………………………………. podpis diplomanta

Poděkování Na

tomto

místě

bych

chtěl

poděkovat

svému

vedoucímu

diplomové

práce

Ing. Vítězslavě Hlavinkové za příkladné vedení při zpracování této diplomové práce a za cenné rady a připomínky v rámci zpracování diplomové práce. Dále bych chtěl poděkovat Ing. Yvettě Fialové CSc., zástupkyni znaleckého ústavu YBN consult, za poskytnuté podklady a cenné rady týkající se trhu a oceňování výrobních areálů.

OBSAH ÚVOD A CÍLE ................................................................................................................................ 13 1 OCEŇOVÁNÍ DLE PLATNÝCH CENOVÝCH PŘEDPISŮ CENOU ADMINISTRATIVNÍ ................................................................................................................ 14 1.1

Názvosloví ......................................................................................................................... 14

1.2

Ocenění obvyklou cenou ................................................................................................... 18

1.3

Jiné způsoby oceňování stanovené zákonem č. 151/1997 Sb. .......................................... 18

1.4

Ocenění staveb kombinací nákladového a výnosového způsopu ...................................... 19

1.5

Ocenění nákladovým způsobem ........................................................................................ 20 1.5.1 Ocenění budov a hal nákladovým způsobem ......................................................... 21 1.5.2 Ocenění vedlejších staveb nákladovým způsobem ................................................ 23 1.5.3 Ocenění venkovních úprav nákladovým způsobem ............................................... 24 1.5.4 Oceňování pozemků ............................................................................................... 25 1.5.5 Oceňování trvalých porostů .................................................................................. 30 1.5.6 Opotřebení ............................................................................................................. 30

1.6

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................. 33 1.6.1 Nejčastější náklady související s provozem nemovitosti ....................................... 34 1.6.2 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu ...................................... 35

2 VYBRANÉ METODY PRO STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI ................ 36 2.1

Naegeliho metoda ocenění pozemků – metoda třídy polohy ............................................ 36

2.2

Metoda přímého porovnání ............................................................................................... 38

2.3

Použitá metoda přímého porovnání ................................................................................... 38

2.4

Výnosová metoda užívaná společností YBN consult - znalecký ústav s.r.o. .................... 39 2.4.1 Vysvětlení základních pojmů ................................................................................. 39 2.4.2 Tvar rovnice v případě aplikace výpočtu zásobitelem........................................... 39

2.5

Metoda střední hodnoty ..................................................................................................... 41 9

2.6

Naegeliho metoda váženého průměru ............................................................................... 41

3 PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ .................................................................................................. 42 3.1

Katastr nemovitostí ............................................................................................................ 42

3.2

Vlastní dokumentace ......................................................................................................... 42

4 SITUACE NA TRHU S VÝROBNÍMI AREÁLY .................................................................... 43 4.1

Obecný přehled trhu a současný stav pronájmu nebytových prostor ................................ 43

4.2

Poptávka po nebytových prostorách .................................................................................. 44

4.3

Vývoj trhu s nebytovými prostory v ČR v číslech ............................................................ 45

5 OCENĚNÍ VÝROBNÍHO AREÁLU ......................................................................................... 47 5.1

Provozní areál PETROF identifikační údaje ..................................................................... 47

5.2

Lokalita .............................................................................................................................. 48

5.3

Seznam oceňovaných objektů ........................................................................................... 49 5.3.1 Objekt „A“............................................................................................................. 50 5.3.2 Objekt „L“ ............................................................................................................. 50 5.3.3 Objekt„C47“ ......................................................................................................... 51 5.3.4 Objekt „D“ ............................................................................................................ 51 5.3.5 Objekt„G“ ............................................................................................................. 52 5.3.6 Objekt „H1 a H2“ ................................................................................................. 53 5.3.7 Objekt „H3 – H4“ ................................................................................................. 53 5.3.8 Objekt „H5 – H7“ ................................................................................................. 54 5.3.9 Objekt „H8 – H9“ ................................................................................................. 55 5.3.10 Objekt „H10“ ........................................................................................................ 56 5.3.11 Objekt „J“ ............................................................................................................. 57 5.3.12 Objekt„1“ .............................................................................................................. 58 5.3.13 Objekt„K1“ ........................................................................................................... 58 5.3.14 Objekt„K2“ ........................................................................................................... 59 5.3.15 Objekt „P“............................................................................................................. 59 10

5.3.16 Objekt„Q“ ............................................................................................................. 60 5.3.17 Objekt „S2“ ........................................................................................................... 60 5.3.18 Objekt „S3“ ........................................................................................................... 61 5.3.19 Objekt„T1“ ............................................................................................................ 61 5.3.20 Objekt„V2“............................................................................................................ 62 5.3.21 Objekt„Y“ .............................................................................................................. 62 5.3.22 Objekt„Z“ .............................................................................................................. 63 5.3.23 Objekt„X1“............................................................................................................ 64 5.3.24 Objekt„X2“............................................................................................................ 64 5.3.25 Objekt„X3“............................................................................................................ 65 5.3.26 Objekt„X4“............................................................................................................ 65 5.3.27 Přehled zastavěných ploch a obestavěných prostorů ............................................ 67 5.4

Seznam oceňovaných pozemků ......................................................................................... 68 5.4.1 Cenotvorné faktory souboru pozemků a jejich specifika:...................................... 69

5.5

Analýza trhu se specifickými nemovitostmi v lokalitě města hradec králové .................. 70 5.5.1 Situace v segmentu trhu s pozemky........................................................................ 70 5.5.2 Situace v segmentu kancelářských, skladových a výrobních objektů .................... 70

6 STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY NEMOVITOSTÍ ................................................ 72 6.1

Stavební objekty ................................................................................................................ 72 6.1.1 Nákladová metoda ................................................................................................. 72

6.2

Pozemky ............................................................................................................................ 76

6.3

Venkovní úpravy ............................................................................................................... 78

6.4

Trvalé porosty .................................................................................................................... 80

6.5

Stanovení administrativní ceny areálu kombinací nákladového a výnosového způsobu.............................................................................................................................. 81

6.6

Výsledná rekapitulace administrativní hodnoty areálu ..................................................... 83

7 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY ............................................................................................ 84 11

7.1

Ocenění stavebních objektů metodou přímého porovnání ................................................ 84

7.2

Pozemky ............................................................................................................................ 87 7.2.1 Naegeliho metoda třídy polohy.............................................................................. 87 7.2.2 Cena pozemků stanovená na základě cenové mapy realitní kanceláře RealCity (příloha č. 18) ......................................................................................... 87

7.3

tržní hodnota areálu výnosovou hodnotou znaleckého ústavu YBN consult s.r.o. ........... 87 7.3.1 Cena pozemků stanovena na základě anylýzy trhu. ............................................... 87 7.3.2 Stanovení výnosové hodnoty areálu ...................................................................... 88

7.4

Metoda střední hodnoty ..................................................................................................... 92

7.5

Naegeliho metoda váženého průměru ............................................................................... 92

8 REKAPITULACE A ANALÝZA VÝSLEDKŮ ....................................................................... 93 9 ZÁVĚR ....................................................................................................................................... 99

12

ÚVOD A CÍLE V roce 2007 postihla celosvětový trh ekonomická krize. V roce 2008 krize dorazila i do České republiky, kde měla za následek odchod zahraničních firem z České republiky na trhy s levnější pracovní silou. Odchod zahraničních firem trvá dodnes, díky rostoucí dani z přidané hodnoty. Výsledkem je recese v podobě útlumu trhu s výrobními, administrativními a skladovacími prostory, což mělo za následek snížení cen nemovitostí a snížení realizace novostaveb určených k tomuto účelu. Téma „Analýza metod ocenění výrobního areálu“ je důležité, a to z toho důvodu, že s oceňováním výrobního areálu se odhadce běžně nesetkává a vybraný způsob ocenění má značný vliv na výslednou hodnotu areálu. V první části diplomové práce je obeznámení se zadanou problematikou, názvoslovím a detailní popsání postupů vybraných metod. Ve druhé části je samotné ohodnocení vybraných nemovitostí výrobního areálu PETROF. Pro samotné oceňování objektů areálu bylo vybráno několik způsobů ocenění. Administrativní cena objektů byla stanovena kombinací nákladového a výnosového způsobu dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., v platném znění. Pro stanovení ceny obvyklé bylo využito několik metod – metoda přímého porovnání, metoda výnosová se stabilním výnosem a metoda výnosová se zvažovaným tempem růstu výnosu používaná v praxi znaleckým ústavem YBN CONSULT s.r.o.. Pro stanovení ceny obvyklé pozemků bylo využito Naegeliho metody třídy polohy, cenové mapy společnosti RealCity a dlouhodobé analýzy trhu. Závěr práce se zabývá shrnutím zjištěných cen a statistickým vyhodnocením s následným zvolením nejvhodnější metody pro ocenění výrobního areálu.

13

1 OCEŇOVÁNÍ DLE PLATNÝCH CENOVÝCH PŘEDPISŮ CENOU ADMINISTRATIVNÍ 1.1 •

NÁZVOSLOVÍ Budova – se rozumí, dle § 3 zákona č. 151/1997 Sb., stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými prostory.

•

Cena – „Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci připisují jiné osoby.“1)

•

Cena administrativní (úřední, zjištěná) – je cena zjištěná podle platného cenového předpisu v daném roce ocenění.

•

Cena obecná (obvyklá, tržní) – se zjišťuje porovnáním s realizovanými prodeji obdobných nebo stejných věcí v daném místě a čase.

•

Cena pořizovací (cena historická) – cena, za kterou byla věc v minulosti pořízena. Nejčastěji se uvádí v účetní evidenci.

•

Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena) – cena (věcná hodnota), za kterou by se dala oceňovaná věc, nebo porovnatelná nová věc, pořídit v době ocenění. U této ceny se neuvažuje opotřebení. Je stanovena na základě podrobného položkového rozpočtu, nebo zjednodušeně za pomoci technickohospodářských ukazatelů (THU). V případě THU se používají jednotkové ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, nebo 1 m2 zastavěné plochy.

•

Hala – dle § 2 odst. a) vyhlášky č. 3/2008 Sb., se halou rozumí stavba o jednom nebo více podlažích, ve které je souhrn vnitřních prostorů mezi konstrukcemi nejméně 400 m3, tento prostor tvoří více než 2/3 obestavěného prostoru a zastavěná plocha stavby je nejméně 150 m2.

1

) BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, 753 p.

ISBN 978-80-7204-630-0, str. 47

14

•

Hodnota – „Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, a kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto důležité vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.“2)

•

Parcela – podle § 27 katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., je parcela pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách zaokrouhlená na celé čtvereční metry. Pozemek se může skládat z několika parcel, u zemědělské půdy tomu může být naopak.

•

Podlahová plocha – vnitřní plocha vymezená vnitřním lícem obvodových konstrukcí, včetně povrchových úprav, a rovinou řezu vedenou v horním líci podlahy.

•

Pozemek – pozemkem je, podle § 27 katastrálního zákona č. 344/1992 Sb., část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhu pozemku, popř. rozhraním způsobu využití. Pozemek je určen parcelním číslem, názvem obce nebo katastrálního území, ve kterém leží.

•

Příslušenství – pojmem příslušenství se rozumí věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (§ 121 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník).

•

Součást – součástí věci je vše, co k ní dle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. (§ 120 zákona č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník)

2

) BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, 753 p.

ISBN 978-80-7204-630-0, str. 47

15

•

Stavba – stavbou se rozumí, dle § 2 zákona č. 183/2006 Sb., výsledek veškerých stavebních prací, které lze individualizovat podle provedení, materiálu, doby trvání nebo využití v terénu.

•

Světlá výška podlaží – vzdálenost od horního líce podlahové konstrukce podlaží po dolní líc stropní konstrukce stejného podlaží.

•

Tržní hodnota (dle odborných publikací YBN consult vycházejících z mezinárodních oceňovacích standardů) – „je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění, mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku.” (definice z mezinárodních standardů)

•

Nemovitost – nemovitostí se rozumí podle § 120 Občanského zákoníku pozemek nebo stavba spojena se zemí pevným základem.

•

Vedlejší stavba – podle § 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., se vedlejší stavbou rozumí stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a její zastavěná plocha je menší než 100 m2. Mezi vedlejší stavby nepatří garáž a zahrádkářská chata.

•

Věcná hodnota – reprodukční cena (časová cena) věci snížená o opotřebení věci, odpovídající průměrnému opotřebení věci stejného stáří. Obdobou

této

ceny

je

„cena

zjištěná

nákladovým

způsobem“

§ 2 odst. 3 vyhlášky 3/2008Sb.: a) Nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Ceně časové odpovídá cena zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti. •

Výnosová hodnota – (někdy označována jako čistá současná hodnota) součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti. Zjistí se u nemovitosti z dosahovaného ročního nájemného, nebo z ročního nájemného dosažitelného v dané lokalitě a čase, po odečtení všech ročních nákladů na provoz nemovitosti.

•

Zastavěná plocha – je plocha půdorysného řezu vymezená vnějším obvodem svislých konstrukcí uvažovaného celku.

16

•

Obestavěný prostor – je prostor vymezený vnějším lícem vymezujících ploch obvodových konstrukcí daného objektu. Skládá se z dílčích obestavených prostorů (základů, spodní a vrchní stavby a zastřešení). Pro účely ocenění se obestavěný prostor základů neuvažuje.

17

1.2

OCENĚNÍ OBVYKLOU CENOU

Dle § 2 odst. 1 zákona č. 150/1997 Sb. o oceňování majetku: Majetek se oceňuje cenou obvyklou, to znamená cenou, která je dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku na tuzemském trhu, v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Zvažují se všechny okolnostní vlivy na její výši, vyjma vlivů mimořádných okolností trhu, vlivu zvláštní obliby a osobních poměrů prodávajícího a kupujícího. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti neexistuje žádny striktně zadaný ani schválený postup. Měla by být stanovena na základě trhu s obdobným majetkem. U tržních cen se předpokládá, že byly stanoveny na základě obvyklé obchodní transakce a obě strany jednaly vědomě a bez nátlaku. Neexistuje-li trh s obdobným majetkem, může být použita náhradní metodika. V případech, kdy se nejedná o ocenění na základě trhu, je třeba na náhradní metodiku upozornit. Spekulativní prvky nesmí být pojaty do stanovení výsledné ceny obvyklé. Z výše uvedeného vyplývá, že způsob a možnost stanovení ceny obvyklé umožňuje v podmínkách českého trhu pouze porovnávací metoda, a to pouze v případě, že jsou k dispozici relevantní informace o nedávno uskutečněných

prodejních cenách. včetně

spolehlivých informací, že šlo standardní způsob prodeje.

1.3

JINÉ ZPŮSOBY OCEŇOVÁNÍ STANOVENÉ ZÁKONEM

Č. 151/1997 SB. Dle § 2 odst. 3 písm. a), b), c) a g) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je: Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě: •

Nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.

•

Výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).

•

Porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.

18

•

Oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

1.4

OCENĚNÍ STAVEB KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO

A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOPU V případech, kdy je pronajata stavba více nájemcům nebo pouze část stavby, oceňuje se tato nemovitost kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění, který vychází z § 22 vyhlášky

č. 3/2008 Sb.,

ve

znění

vyhlášky

č. 456/2008 Sb.,

č. 460/2009 Sb.,

č. 364/2010 Sb., a č. 387/2011 Sb. (dále jen vyhlášky č. 3/2008 Sb.). Nákladový způsob ocenění je podrobněji řešený v kapitole 2.5 a výnosový způsob v kapitole 2.6. § 22 „(1) Je-li pronajata celá stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, jejíž cena se zjistí nákladovým způsobem podle § 3, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu. (2) Je-li stavba, popřípadě její převažující část, stavbou typu F, H, J, K, R, S, z podle přílohy č. 2 nebo typu C, I, J podle přílohy č. 3 a je částečně pronajata, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem užití, ocení se taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Není-li stavba vyjmenovaných typů pronajata a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje, ocení se i taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Nájemné za nepronajaté plochy se dopočte ve výši obvyklého nájemného podle § 2 odst. 1 zákona. Nelze-li pro účel užití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladovým způsobem podle hlavy I. (3) Zahrnuje-li nájemní smlouva více staveb, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, bez rozlišení nájemného, oceňují se jednotlivé stavby, jako by nebyly pronajaty nákladovým způsobem nebo podle odstavce 2, jsou-li stavbou vyjmenovaného typu. Nájemné se v těchto případech zjistí ve výši obvyklého nájemného. (4) Je-li nájemní smlouvou spolu se stavbou oceňovanou podle odstavců 1, 2 a 3 pronajato i její příslušenství bez rozlišení nájemného, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců 1, 2 a 3, ale i stavbám oceňovaným pouze nákladovým způsobem, zahrne se do

19

ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu pouze tehdy, převažuje-li jeho užití pro stavbu oceňovanou tímto způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak. (5) Stavby pro energetiku jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice se pro účely ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu posuzují vždy tak, jakoby šlo o stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu. (6) Pokud stavby, které jsou kulturní památkou, splňují podmínky podle odstavce 1 nebo 2 nebo 3, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu. (7) Cena stavby podle odstavců1 až 3 se zjistí z ceny stavby zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp a ceny stavby zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17 v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny podle tabulky č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti.3)

1.5

OCENĚNÍ NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM Ocenění nákladovým způsobem pro dané budovy a haly je dáno vyhláškou

č. 3/2008 Sb. Základ ocenění nákladovým způsobem je postaven na stanovení nákladů potřebných na realizaci stavby. Náklady vycházejí z množství měrných jednotek vynásobených základními cenami za měrnou jednotku stavby. Ve výpočtu se zohledňuje charakter a velikost stavby, funkce, její vybavení, poloha a prodejnost. k technickému opotřebení stavby se také přihlíží. Vyhláška (č. 3/2008 Sb.) stanoví postup při měření a výpočtu výměr, způsob stanovení a úprav základních cen u jednotlivých staveb, uplatnění technického opotřebení a samotný postup ocenění. Vlivy působící na ceny staveb na trhu se zohledňují ve stanovených cenách a postupech. Položkový

rozpočet

je

nejpřesnější,

časově

nejnáročnější

a tím

i nejnákladnější metodou pro stanovení nákladů na pořízení stavby. V položkovém rozpočtu se rozlišují jednotlivé prvky stavebních konstrukcí, které jsou dále rozdělovány na základě druhu a výměry. Jednotlivé ceny vycházejí ze součinu objemu každého prvku a jednotkové katalogové ceny stavebních prací. Výsledná reprodukční pořizovací cena je stanovena na

3

) § 22 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.,

a č. 387/2011 Sb.

20

základě součtu všech cen stavebních konstrukcí. Tato metoda není díky své náročnosti u rozsáhlých výrobních areálů vhodná. Ocenění výrobního areálu nákladovým způsobem vychází z ocenění objektů a příslušenství nákladovým způsobem, ceny pozemků a trvalých porostů. Cena budov a hal nákladovým způsobem vychází z § 3 vyhlášky č. 3/2008 Sb., cena nákladovým způsobem vedlejších staveb vychází z § 7 vyhlášky č. 3/2008Sb., cena nákladovým způsobem venkovních úprav vychází z § 10 vyhlášky č. 3/2008 Sb., cena pozemků vychází z §28 vyhlášky č. 3/2008Sb. a cena trvalých porostů z § 42 vyhlášky č. 3/2008 Sb.

1.5.1 Ocenění budov a hal nákladovým způsobem § 3 Budova a hala „(1) Jako budova a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 4 až § 11. (2) Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3. (3) Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K1 až K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC × K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × Ki × Kp, kde ZCU … základní cena upravená, ZC … základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3, K1 … koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, K2 … koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty,

21

PZP … průměrná zastavěná plocha v m2 K3 … koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce K3 = (2,10 / v) + 0,30 pro budovy, K3 = (2,80 / v) + 0,30 pro haly, ne však méně než 0,60, kde v … je průměrná výška podlaží v metrech, 2,10; 2,80; 0,30 a 0,60 jsou konstanty, K4 … koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 × n), kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n… součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových

podílů

konstrukcí

a vybavení

s podstandardním

vybavením

zjištěných

z uvedených tabulek. Dále platí, že a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl podle bodu 8 písm. b) této přílohy; zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů, přitom se výše ostatních objemových podílů nemění, b) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů, Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením; K5 … koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki … koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994, 22

Kp … koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39.“4)

1.5.2 Ocenění vedlejších staveb nákladovým způsobem § 7 Vedlejší stavba „(1) Cena vedlejší stavby, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 8, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. (2) Základní cena vedlejší stavby uvedená v příloze č. 8 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce kde ZCU …

základní cena upravená,

ZC

…

základní cena podle přílohy č. 8,

K4

…

koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

K 4 = 1 + (0,54 × n ) kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n…

součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce

č. 5, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Dále platí postup uvedený v § 3 odst. 3 písm. b). Dále platí, že a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl podle bodu 8 písm. b) této přílohy; zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů, přitom se výše ostatních objemových podílů nemění,

4

) § 3 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.,

a č. 387/2011 Sb.

23

b) je-li ve stavbě konstrukce, jejíž náklady na pořízení činí více než dvojnásobek nákladů standardního provedení podle přílohy č. 8, odečte se její objemový podíl příslušející standardnímu provedení, jako v případě konstrukce chybějící podle bodu c) a stanoví se pro ni nový objemový podíl postupem podle bodu a), c) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 15, vynásobí se její objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním resp. nadstandardním provedením. K5

…

koeficient polohový podle přílohy č. 14,

Ki

…

koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku

…

koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39.“5)

1994, Kp

1.5.3 Ocenění venkovních úprav nákladovým způsobem § 10 Venkovní úprava „(1) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, k přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství se zjistí podle odst. 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, k přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5

5

) § 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.,

a č. 387/2011 Sb.

24

až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím. (3) Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem Kp z přílohy č. 39.”6)

1.5.4 Oceňování pozemků Členění pozemků vychází z § 9 Členění pozemků zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Samotné oceňování pozemků vychází z § 10 zákona. U pozemků uvedených v cenových mapách postupujeme dle § 27 vyhlášky č. 3/2008 Sb., u pozemků neuvedených v cenových mapách postupujeme dle § 28 vyhlášky. § 10 zákona č. 151/1997 Sb. říká: § 10 Oceňování stavebního pozemku „(1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška. (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou

6

)§ 10 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.,

a č. 387/2011 Sb.

25

v textové

části

cenové mapy,

která

popřípadě

obsahuje

další

vysvětlivky.

Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška. (4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. (6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá.”7 § 27 vyhlášky č. 3/2008 Sb. říká: § 27 Cenová mapa stavebních pozemků „(1) Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. (2) Textová část ve formátu A4 obsahuje a) věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k možnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu, b) popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, c) komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru, d) popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti. (3) Grafická část složená do formátu A4 obsahuje

7

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění

26

a) mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1:5000 nebo větším, b) popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků, c) ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností. (4) Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku dle § 9 zákona a podle cenové mapy stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy (případně geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části), vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, že k oceňovanému pozemku nebyl vydán regulační plán, územní rozhodnutí ani územní souhlas, nebylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu, nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva, nebyl stavebnímu úřadu ohlášen záměr odstranění stavby ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby, a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti. (5) Pozemek, který v cenové mapě není ve skupině parcel s vyznačenou cenou, jakož i pozemek, jehož části jsou ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami, se ocení podle příslušného odstavce § 28 a 28a nebo podle § 32 odst. 2. (6) Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek včetně jednotného funkčního celku stejnou cenou, ocení se podle příslušného odstavce § 28 a 28a nebo podle § 32 odst. 2, s výjimkou cenových map v měřítku větším než 1:1000 včetně, se samostatným, odděleným oceněním pozemků zastavěných ploch a pozemků s nimi funkčně spojených. (7) Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 28 a 28a. (8) Pokud od účinnosti vydání nebo poslední aktualizace cenové mapy stavebních pozemků obce obecně závaznou vyhláškou obce uplynulo více než 2 roky, nelze ji pro zjištění cen pozemků použít a cena pozemků se zjistí podle následujících ustanovení této vyhlášky. § 28 Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků (1) Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného činí: 27

a) ... b) ... c) ... d) ... e) 800 Kč v Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě, Karlových Varech, Liberci, mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Pardubicích, Plzni, Ústí nad Labem a Zlíně, f) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem e), kromě Jablonce nad Nisou a Chebu, částku vypočtenou podle vzorce s tím, že v Otrokovicích je základní cena 400 Kč a v Přelouči 200 Kč, ZC = Cp × 3,00, g) ... h) ... i) ... j) ... k) ... l) u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena tak, že nesousedí s ostatními katastrálními územími téže obce, se u územně odloučených katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) až k) koeficientem 0,65. (2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (3) Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem 16), rozhodnutím o umístění stavby 22), územním souhlasem 18), ohlášením stavebnímu úřadu 19) a veřejnoprávní smlouvou 20), kromě pozemků uvedených v odstavci 6, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), se zdůvodněním upravená podle přílohy č. 21 a vynásobená koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Přitom platí, že: a) je-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40; totéž platí, je-li zvláštním právním předpisem stanovená nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, b) není-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80. (4) Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného rozhodnutím o změně využití území 24) pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště a rekreační plochu nebo pozemku takto již užívaného, s výjimkou pozemku oceňovaného podle odstavce 7 8, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), vynásobená koeficientem 0,50. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. 28

(5) Cenou v Kč/m2 pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2 je cena stanovená podle odstavce 2, vynásobená koeficientem 0,40. (6) Cenou v Kč/m2 pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace 24a) včetně jejich součástí 24b) a veřejné prostranství 25), které není součástí komunikace (dále jen „komunikace“), jakož i pozemku, k uvedeným účelům již užívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění stavby 22) nebo regulačním plánem 16), je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), upravená dále uvedeným způsobem. Přitom platí, že: a) slouží-li oceňovaný pozemek veřejně provozované komunikaci 24a) nebo je-li ke stejnému účelu určen podle stavebního zákon a, upraví se jeho základní cena z odstavce 1 písm. a) až l) zdůvodněnými srážkami podle tabulky č. 3 přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Výslednou zjištěnou cenou pozemku komunikace se zpevněným, neprašným povrchem je nejméně cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše trojnásobek takto upravené ceny, b) je-li oceňovaný pozemek komunikace veřejnosti nepřístupný nebo přístupný omezeně, popřípadě je v uzavřeném areálu nebo je-li v souboru nemovitostí s komerční využitelností, zejména jde-li o parkoviště užívané s prodejnou, obchodním domem, hotelem, restaurací a jim obdobným zařízením s obchodními, stravovacími a ubytovacími službami, domem služeb a jinými

objekty

k poskytování

úplatných

služeb,

včetně

služeb motoristům,

s administrativními objekty, včetně parkovacích a obslužných ploch, jeho cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) se upraví zdůvodněnými srážkami a přirážkami podle tabulky č. 1 v příloze č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (7) Cenou v Kč/m2 pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o změně využití území, týkající se těžebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), vynásobená koeficientem 0,50 v městech s počtem nad 250 tis. obyvatel, koeficientem 0,75 v městech s počtem od 5 do 250 tis. obyvatel a koeficientem 1,15 v ostatních městech a obcích. Takto upravená cena se dále vynásobí koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

29

(8) Pro způsob ocenění pozemků jsou rozhodující kriteria uvedená v odstavci 1 až 7 a v § 28a. Splňuje-li oceňovaný pozemek kriteria uvedená současně ve více odstavcích tohoto ustanovení, platí pro způsob ocenění toto pořadí použití odstavců: 2, 3, 6, 4, 7 a 5. (9) Cena zjištěná podle odstavců 1 až 8 činí nejméně 20 Kč/m2.“8)

1.5.5 Oceňování trvalých porostů Ocenění trvalých porostů nacházejících se na oceňovaných pozemcích výrobního areálu vychází z § 41 vyhlášky č. 3/2008 Sb. § 41 Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny „(1) … a) … b) … c) … (2) Základní cena okrasných rostlin podle příslušné skupiny a věkové kategorie v příloze č. 37, včetně trvalých nelesních porostů na nelesních pozemcích do 1000 m² včetně nebo s počtem stromů do 50 ks včetně, se případně upraví věcně zdůvodněnými přirážkami a srážkami z přílohy č. 37 a vynásobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14 a Kz z tabulky č. 30 přílohy č. 37. (3) Cena podle odstavce 1 nebo 2 se vynásobí koeficientem Kp z přílohy č. 39. (4) Zjištěná cena okrasné rostliny podle odstavců 2 a 3 nesmí být nižší než 1 % z její základní ceny uvedené v tabulkách č. 2 až 6 přílohy č. 37.“9)

1.5.6 Opotřebení Opotřebení je procentuální vyjádření stárnutí, degradace a ztráty hodnoty nemovitosti, vycházíme-li z té skutečnosti, že zůstaly zachovány původní materiály a konstrukce. Opotřebení je závislé na typu stavby a její konstrukci. Pro nemovitosti oceňované v této práci byla převážně vybrána metoda lineárního způsobu výpočtu opotřebení, která předpokládá rovnoměrné rozvržení opotřebení na celou dobu předpokládané životnosti stavby. U objektů, u kterých byla prokazatelně provedena rekonstrukce, byl vybrán analytický výpočet

8

) § 27 a 28 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb.,

č. 364/2010 Sb., a č. 387/2011 Sb. Pozn.: Vynechané odstavce se netýkají tématu této práce. 9

) § 41 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.,

a č. 387/2011 Sb.Pozn.: Vynechané odstavce se netýkají tématu této práce.

30

opotřebení. Lineární i analytický výpočet opotřebení vychází z přílohy č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb. říká: § 21 Opotřebení stavby „(1) Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15. k této ceně se připočte cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby, zjištěná podle výše nákladů na jeho pořízení, snížená o opotřebení a upravená koeficientem prodejnosti Kp stavby. (2) U rozestavěné stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby uvedené v § 17 se cena sníží o opotřebení přiměřeně. (3) Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 15 se sníží o 20 až 40 %. Lze tak postupovat i v případě dočasné stavby, pokud je její dočasnost průkazně doložena. (4) v případě výskytu radonu ve stavbě se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po odpočtu opotřebení podle odstavců 1 až 3 o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné prokázat.“10) Příloha č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb. – Opotřebení staveb „1. Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další

životnosti

stavby nebo její

části.

Výpočet

opotřebení

se

provede metodou lineární nebo analytickou. 2. Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou

životností.

Použije-li

se

pro

výpočet

opotřebení

lineární metoda,

opotřebení může činit nejvýše 85%. 3. Opotřebení u inženýrských a speciálních pozemních staveb, studní, venkovních úprav a hřbitovních staveb se stanoví lineární metodou.

10

) § 21 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.,

a č. 387/2011 Sb.

31

Předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u a) budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně b) ... c) inženýrských a speciálních pozemních staveb 50 až 100 let podle druhu konstrukce, d) vedlejších staveb a garáží - zděných 80 let - dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných 60 let - ostatních 30-40let e) studní - kopaných a vrtaných s průměrem nad 150 mm 100 let - ostatních 50 let f) venkovních úprav je uvedena v příloze č. 11 g) hřbitovních staveb 100 až 150 let. 4. Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se použije vždy v případech, kdy je a)

stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu,

b)

stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu,

c)

výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %,

d)

oceňována kulturní památka,

e)

provedena nástavba, přístavba, vestavba,

f)

stavba poškozena vlivem živelné pohromy (zejména povodní nebo požárem).“11)

11

)Příloha č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb.,

č. 364/2010

Sb., a č. 387/2011 Sb.

32

1.6

VÝNOSOVÝ ZPŮSOB OCENĚNÍ Výnosový způsob ocenění výrobních, skladových a kancelářských budov vychází

z § 23 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Při oceňování výnosovým způsobem se vychází z ročního nájemného za dané nemovitosti. Dle § 671 občanského zákoníku je nájemné peněžní částka za přenechání užívacího práva majitele nájemci. Výše nájemného vychází z veškerých nákladů souvisejících s provozem nemovitosti a zisku požadovaného pronajímatelem. Samotná výnosová hodnota nemovitosti je tedy přímo úměrná zisku, který nemovitost přináší. Výnosovou hodnotu lze tedy definovat jako budoucí předpokládané příjmy kapitalizované na současnou hodnotu. § 23 „(1) Cena nemovitostí uvedených v § 22 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce: CV = (N/p) × 100 kde CV … cena zjištěná výnosovým způsobem, N … roční nájemné upravené podle následujících odstavců, p … míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace. (2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona. Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie

33

neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor. (3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí. (4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby sníží se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 22 odstavců 1 až 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3. (5) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí, popřípadě trvalé porosty podle části páté.“

12)

1.6.1 Nejčastější náklady související s provozem nemovitosti Náklady na nemovitost jsou závislé na lokalitě, technickému řešení a stáří nemovitosti. Nejčastější náklady jsou: •

Daň z nemovitosti – součástí daně z nemovitosti je daň z pozemku a daň stavby.

•

Pojištění nemovitosti – pojištění administrativních, výrobních a skladových budov se skládá z pojištění proti živelným pohromám a pojištění odpovědnosti za případné škody.

•

Opravy a údržba – do oprav a údržby se započítávají roční náklady na opravy a údržbu, neuvažují se náklady na generální opravy hlavních částí stavby.

•

Správa nemovitostí – náklady vynaložené na vybírání a vymáhání nájmu, poplatky na úřadech, pojišťovnách a soudní poplatky, mzdy údržbářů a zastupujících zaměstnanců, náklady na vynaložené na výpočet a řádné placení daně.

•

Amortizace – uvažovaná částka, kterou by měl vlastník nemovitosti ukládat každý rok, aby měl na konci životnosti stavby dostatek finančních prostředku na realizaci obdobné

12

) § 23 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb.,

a č. 387/2011 Sb.

34

stavby (může se jednat i o náklady na generální opravu stavby), při výpočtu částky se uvažuje složené úrokování. Dle současně platného cenového předpisu se náklady uvažují 40% z dosahovaného nájemného, nebo skutečně vynaložené náklady.

1.6.2 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Tato kombinace cen závisí na zatřídění do skupin členěných dle tabulky analýzy rozvoje nemovitostí. Zatřídění do těchto skupin vychází z přílohy č. 17 vyhlášky č. 3/2008Sb. V analýze rozvoje nemovitostí se posuzuje současné využití nemovitosti, schopnost nemovitosti přizpůsobit se změnám jejího využití a také schopnost přizpůsobit se změnám okolí nemovitosti. Zatřídění do skupin rozvoje musí být ve výpočtu zdůvodněno. Tabulka 1. Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti pro ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu.

Tabulka 2. Stanovení ceny nemovitosti kombinací výnosového a nákladového způsobu.

35

2 VYBRANÉ METODY PRO STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI 2.1

NAEGELIHO METODA OCENĚNÍ POZEMKŮ – METODA

TŘÍDY POLOHY Autorem této metody je švýcarský architekt W. Naegeli. Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku je založena na stanovení „třídy polohy“. Samotný výpočet je založený na poznání, že pozemek je v určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Určení podílu hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti vychází z klíčů polohy. Tyto klíče dosahují hodnoty od 1 do 8 a přesně vymezují charakteristiku polohy nemovitosti. Klíče polohy podle Naegeliho (částečně doplněno pro poměry ČR) I. Všeobecná situace – od zemědělských oblastí až po přednostní nákupní ulice velkoměst II. Intenzita využití pozemku – od nepatrného využití jednoposchoďovými rekreačními domky až po obchodní domy v centru Prahy III. Dopravní relace k velkoměstu – od vysloveně nepříznivých dopravních poloh až po ohnisko velkoměst IV. Obytný sektor – (používá se jen u obytných budov, motelů, hotelů, kempů, ubytoven a smíšených staveb), od venkovské stavby až po luxusní hotely V. Řemesla, průmysl, administrativa, obchod – (jen u provozních staveb, vyjma staveb viz. obytný sektor, u smíšených staveb), od štěrkoven až po luxusní obchody VI. Povyšující faktory – Zvýšení až o jednu třídu VII. Redukující faktory – Snížení až o jednu třídu13)

13

) BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ

CERM, s.r.o., 2009, 753 p. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 392,

36

Tabulka 3. Podíl ceny pozemku z ceny nemovitosti podle Naegeliho12)

Tabulka 4. Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí pro jednotlivé třídy polohy12) Část souboru stavba + pozemek

Veličina(Kč)

Podíl(%)

Pozemek

Hledaná cena pozemku CP , zjistí se výpočtem z ceny stavby PP %, podíl a z podílu pozemku PP , CP = RC x (PP/(100 - PP)) = RC x pozemku dle klíčů (PP/PS) polohy

Stavba

Známá (resp. Odhatcem nákladovým způsobem zjištěná) cena Podíl stavby PS = stavby na pozemku (v cenové úrovni platné ke dni odhadu, (100 - PP) % bez odpočtu opotřebení - stavba nová) RC

Celkem

100%

CP + RC

Tabulka 5. Ocenění pozemku metodou třídy polohy – princip metody12) Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí pro jednotlivé třídy polohy (Úprava pro ČR) Třída polohy provozní, města nad 100 tis. obyvatel provozní, města do Podíl 100 tis. obyvatel ceny pozemku provozní, ostatní obce % obytné, regulované nájemné, bez provozních prostor

1

2

(A)

5,0

6,5

9,0 13,0 17,5 23,0 30,0 38,0

(B)

4,0

5,2

7,2 10,4 14,0 18,4 24,0 30,4

(C)

2,5

3,3

4,5

6,5

8,8

11,5 15,0 19,0

(D)

1,0

1,3

1,8

2,6

3,5

4,6

37

3

4

5

6

7

6,0

8

7,6

2.2

METODA PŘÍMÉHO POROVNÁNÍ Tato metoda pro ocenění nemovitostí vychází z porovnání předmětné nemovitosti

s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu. Předpokladem je, že tyto ceny jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pro potřeby této metody je potřeba minimálně tří realizovaných prodejů, které splňují níže zmíněné podmínky. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být do hodnocení začleněny prodeje v blízkém časovém horizontu. Ideální časový horizont stáří realizovaných prodejů je jeden rok. Důležité je, aby také vyjadřovaly regionální tržní podmínky slučitelné s datem posuzování předmětných nemovitostí. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu v minulém období. Ideální předpoklad je znát průběh celého prodeje. Za ideální dobu prodeje se považuje 6 měsíců. Součástí monitoringu je i vnímání současných trendů trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být pouze nemovitosti stejného charakteru. Metoda se dělí na dvě základní metody: metodu monokriteriální – U této metody je hlavní pouze kritérium porovnání. metodu multikriteriální – Tato metoda vychází z porovnání několika kritérií.

2.3

POUŽITÁ METODA PŘÍMÉHO POROVNÁNÍ Vychází ze všech údajů inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí v daném území

a čase. Z těchto údajů se provede vyhodnocení jednotkových cen. Jednotkové ceny lze upravovat. Koeficienty se stanoví na základě rozdílnosti polohy, okolí v obci, velikosti objektu, jeho technologického vybavení atd.. Odhadce volí hodnotu koeficientů na základě průběžného sledování inzerce. Hodnotu upravujících koeficientů určuje sám odhadce a mají značný vliv na výslednou jednotkovou cenu.

38

2.4

VÝNOSOVÁ METODA UŽÍVANÁ SPOLEČNOSTÍ

YBN CONSULT - ZNALECKÝ ÚSTAV S.R.O. Výnosová metoda používána znaleckým ústavem YBN consult byla použita pro tuto diplomovou práci na základě dohody se zástupci ústavu. Teorie a výpočetní postupy vychází z podkladů poskytnutých znaleckým ústavem. Jako základní techniku propočtu výnosové hodnoty nemovitosti aplikuje znalecký ústav metodický pokyn České komory odhadců majetku, a to z důvodu, že se na jeho tvorbě podílel jako spoluautor. Metodika respektuje obecně uznávané oceňovací postupy zakotvené v Evropských a Mezinárodních oceňovacích standardech.

2.4.1 Vysvětlení základních pojmů Zůstatková životnost: Předpokládaná doba, stávajícího ekonomického využití nemovitosti, za běžné údržby. Tzn. doba, po kterou předpokládáme kalkulovaný čistý zisk. Ve většině případů je kratší, než je technická životnost stavby. Pro odhad tržní hodnoty pozemku je preferována metoda tržního porovnání cen, pokud je již v současných podmínkách ČR zjistitelná. Budoucí tok příjmů: Základem pro budoucí tok příjmů je v případě výrobního areálu výnos z nájemních vztahů. Kalkulovaný čistý zisk: Výnos z nemovitosti snížený o roční náklady na provoz. Roční náklady na provoz (obhospodařovací náklady) viz kapitola 1.6.1: •

Daň z nemovitosti

•

Pojištění stavby

•

Opravy a údržba – nutno vzít v úvahu současný technický stav nemovitostí. Špatná údržba ovlivňuje zbývající ekonomickou životnost.

•

Náklady na správu a provoz

2.4.2 Tvar rovnice v případě aplikace výpočtu zásobitelem Výnosová hodnota nemovitosti (VHN) při stabilním výnosu z nemovitosti: Výnosová hodnota nemovitosti (VHN) podle postupu 1*) bude: VHN = (ČV − r * HP) *

qn −1 qn −1 + HP = Č V B * + HP q n (q − 1) q n (q − 1)

39

Upravený tvar vzorce:

VHN = Č VB ⋅

kde:

qn −1 + HP q n (q − 1)

ČV

= čistý výnos nemovitosti

ČVB

= čistý výnos z budovy

r

= míra výnosnosti

q

= (1 + r)

n

= zůstatková doba užití nemovitosti (≡ zůstatková ekonomická životnost)

HP

= hodnota pozemku

ČV – r × HP = část čistého výnosu nemovitosti připadající na budovu Výnosová hodnota nemovitosti (VHN) při rostoucích časových řadách výnosu: V případech, kdy nebude možné uvažovat se stabilním výnosem a budoucí vývoj výnosů bude uvažován v úrokových mírách jako tempo růstu trvalého výnosu (g), bude výpočet proveden tzv. upraveným zásobitelem 2*) ve tvaru: n

1 + g  1−   1+ r   VHN = × ČV + HP r−g kde: „r“ je míra výnosnosti (nebo-li požadovaná míra výnosu pro vložený vlastní kapitál „nvk“ ≡ náklady na vlastní kapitál ≡ diskontní míra). Předpokládané tempo růstu výnosů (g) je možné aplikovat pouze v případě, že je zjistitelné přímo z nájemních smluv, nebo když je zřejmé, že současná úroveň nájemného v lokalitě či regionu poroste např. s ohledem na dokončení všeobecně významné investice. Riziková míra: r = r1 + r2 kde: r1

Hodnotu složky stanovujeme na základě státních dluhopisů, a to takových,

jejichž doba splatnosti je srovnatelná se zůstatkovou dobou ekonomické životnosti hodnocené nemovitosti. r2

je riziková míra.

40

2.5

METODA STŘEDNÍ HODNOTY Metoda u nás do roku 1933 předepsaná exekučním úřadem. Je postavena na prostém

aritmetickém průměru z hodnoty věcné a z hodnoty výnosové. Za věcnou a výnosovou hodnotu dosazujeme vždy hodnotu stavby s pozemkem. V případech, kdy pozemek náleží jinému majiteli, se roční nájemné započítá do celkových nákladů.

C = (Cn + Cv) / 2

2.6

NAEGELIHO METODA VÁŽENÉHO PRŮMĚRU Tato metoda se používá v případech, kdy přiřazujeme hodnotě výnosové větší váhu.

Váhu hodnotám přiřazujeme podle tabulek modifikovaných švýcarským architektem Naegelim, který metodu modifikoval. Za věcnou a výnosovou hodnotu dosazujeme vždy hodnotu stavby s pozemkem. V případech, kdy pozemek náleží jinému majiteli, se roční nájemné započítá do celkových nákladů.

C = (Cn × vn + Cv × vv) / (vn + vv) Tabulka 6 Váhy věcné a výnosové hodnoty podle Naegeliho. Váha hodnoty Rozdíl mezi výnosovou a věcnou hodnotou (předpoklad: věcná > výnosová) Věcné (Vn) Výnosové (Vv) 1 1 0 až 10% 1 2 10 až 20%

Součet vah (Vn + Vv) 2 3

20 až 30%

1

3

4

30 až 40%

1

4

5

40 a více %

1

5

6

41

3 PODKLADY K OCEŇOVÁNÍ Povinností znalce je uvést v nálezové části znaleckého posudku přehled všech podkladů pro ocenění. Ke každému dokladu se uvede datum vydání, kdo a kde ho vydal nebo schválil, popřípadě číslo jednací a stručně se popíše důležitý obsah. Nejčastější podklady k oceňování nemovitostí dle kapitoly 2 – str. 61 Bradáč a kol.: Teorie oceňování nemovitostí – VIII. vydání:

3.1

KATASTR NEMOVITOSTÍ Katastr nemovitostí obsahuje soubor informací o nemovitostech v České republice,

který obsahuje jejich soupis, popis a jejich geometrické a polohové určení. Dále katastr obsahuje evidenci vlastnických a jiných věcných práv a další právní vztahy. Parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru nemovitostí. •

Výpis z katastru nemovitostí – neměl by být starší 3 měsíců, v méně složitých případech je potřeba zvážit vynaložení nákladů na pořizování nového výpisu; v případě, že je použit výpis starší 3 měsíců, je třeba, aby objednatel znalci potvrdil aktuálnost informací uvedených na výpise.

•

Kopie příslušné části katastrální mapy – s vyznačením oceňovaných pozemků, odpovídající zkušenosti, měla by být nejaktuálnější.

•

Výpis z pozemkové knihy – vhodný k získání informací o stáří nemovitostí staršího data, jiná možnost je oslovit příslušný obecní nebo městský úřad či magistrát s dotazem, zda v rámci oboru vnitřních věcí nemá oddělení evidence nemovitostí s archivem základních informací o nemovitostech.

3.2 •

VLASTNÍ DOKUMENTACE Cenová mapa pozemků – pokud je v dané obci vypracovaná a k datu ocenění aktuální.

•

výkresová dokumentace – skutečné provedení staveb, pokud možno schválená stavebním úřadem.

•

Stavebně právní dokumentace – územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace provádění změn, rekonstrukcí či modernizací. 42

•

Nájemní smlouvy – nájemní smlouvy a výměry nájemného k nebytovým prostorám, venkovním plochám, zahradám apod. V oceňované nemovitosti resp. areálu.

•

Pasporty nemovitostí – s informacemi o nemovitostech.

•

Daňová přiznání k nemovitostem – pouze k dispozici u majitele nemovitosti.

•

Pojistné smlouvy – na živelné pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu, k dispozici u majitele nemovitosti.

•

Smlouvy o správě nemovitostí – k dispozici u majitele nemovitosti.

•

Smlouvy o službách – k dispozici u majitele nemovitostí.

4 SITUACE NA TRHU S VÝROBNÍMI AREÁLY 4.1

OBECNÝ PŘEHLED TRHU A SOUČASNÝ STAV PRONÁJMU

NEBYTOVÝCH PROSTOR Trh s nebytovými prostory je důležitou součástí ekonomiky a přirozeným ukazatelem výkonu hospodářství. Potřeba administrativních prostor a ostatních nebytových prostor vypovídá o vývoji hospodářství a v dlouhodobém horizontu ”trvale” narůstá. Kancelářský trh, trh se skladovými a výrobními prostory obvykle v určitém časovém odstupu reaguje, mimo jiné, i na důležité změny dané rozhodnutími státní správy, zasahujícími i do hospodářské oblasti. Pod termínem trh s nebytovými prostory ČR se rozumí především jejich pronájem. Navíc se v českých podmínkách vztahuje zejména na pražskou oblast a okolí, a to v důsledku skutečnosti, že předmětný trh zaznamenal nejvýraznější rozvoj právě v Praze. Řada projektů specielních budov byla úspěšně dokončena i v některých dalších městech, jako jsou například Brno, Ostrava, Plzeň či Liberec. Většinou se však jednalo o výstavbu pro konkrétního, dopředu známého uživatele. Tím současně bylo ve srovnání s běžnou spekulativní výstavbou značně limitováno riziko neobsazení prostor. V mnoha krajských městech stále dochází k růstu počtu méně kvalitních prostor, díky lokálnímu, často spíše amatérskému developmentu.

43

Pořízení kancelářských a ostatních nebytových prostor do vlastnictví je zpravidla realizováno českými bankami a státními institucemi, přičemž i zde dochází k postupné změně chování. Většina transakcí na trhu se realizuje pronájmem. Výjimku obvykle představují společnosti, které si novou výstavbu svých objektů financují samy z vlastních zdrojů, z rozpočtu firmy nebo úvěru krytého bilancí firmy. Takto realizované transakce však nespadají do volného trhu s nevýrobními prostory. Většina zahraničních společností situovala své sídlo nejdříve do centra Prahy. V centru města jsou soustředěny veškeré důležité instituce. V případě administrativních prostor se developeři soustřeďovali na omezené množství stavebních parcel v centru, a proto se oblasti mimo střed města příliš nerozvíjely a neposkytovaly dostatečnou nabídku kvalitních prostor k uspokojení případné poptávky. V současnosti dochází k rozvoji v lokalitách mimo centra měst. Objekty vystavěné mimo centrum nabízí moderní kancelářské prostory za nižší nájemné, s jednodušším dopravním přístupem, s parkováním a nezbytnou infrastrukturou. V případě ostatních prostor dochází k rozvoji hlavně v okrajových lokalitách výše zmíněných měst. Z důvodu vyšší náročnosti na dopravní napojení, zvýšené potřeby parkování a se zajištěním potřebného logistického provozu.

4.2

POPTÁVKA PO NEBYTOVÝCH PROSTORÁCH Nárůst poptávky po mimo centrálních lokalitách je spojen s požadavkem na dobrou

dopravní dostupnost, s dostatkem parkovacích stání, stavby s větší plochou v jednotlivých podlažích s flexibilním uspořádáním příček, moderním technickým vybavením. Společnosti, kde rozhodující úlohu hraje zahraniční management nebo klienti, kteří pravidelně přilétají do ČR, dávají zpravidla přednost lokalitám v západní části Prahy se snadným napojením na letiště. V závislosti na předmětu podnikání jsou preferovány i lokality v dojezdové vzdálenosti od Prahy (Praha – západ a Praha – východ), s možností parkování a se zajištěním případného logistického provozu.

44

4.3

VÝVOJ TRHU S NEBYTOVÝMI PROSTORY V ČR V ČÍSLECH

Vývoj trhů kancelářských nemovitostí ČR „Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací a podnájmů v 1. čtvrtletí 2012 dosáhla 80 500 metrů čtverečních, což představuje pokles o 6 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím a meziroční pokles o 5 %. Mezi nejvýznamnější transakce ve prvním čtvrtletí 2012 patřily Vodafone v projektu City West (17 000 m2) v Praze 5, renegociace KPMG na Florenc Office Center (10 900 m2) v Praze 8 a renegociace firmy Johnson & Johnson (4500 m2) na Anděl Parku v Praze 5.“14) Nájmy průmyslových a logistických nemovitostí v regionu centrální Evropy „Čistý měsíční nájem za metr čtvereční skladových prostor kategorie A v České republice činí 4,30 EUR (106 Kč), zatímco základní čistý měsíční nájem za metr čtvereční velkokapacitních skladů dosahuje 3,8 EUR. Obě tyto ceny by měly v příštích 12 měsících zůstat na stejné úrovni. Základní výnos nyní činí 8,5 %, Colliers International ovšem očekává, že během následujících 12 měsíců bude klesat. Český trh je srovnatelný s většinou sousedů střední a východní Evropy. Základní čistý měsíční nájem za metr čtvereční skladových prostor stejné kategorie na Slovensku činí 3,9 EUR, u velkokapacitních skladů to pak je 3,6 EUR a základní výnos je 9 %. Polsko, typický nejsilnější hráč na trhu, vykazuje základní výnos 8 % při ceně 6 EUR za metr čtvereční skladových prostor a u velkokapacitních skladů to je 5 EUR. Obě tyto položky budou podle předpokladů Colliers International růst. Rakouskému trhu se tolik nedaří a ani vyhlídky nejsou nejlepší. Nájmy skladových a velkoskladových prostor budou klesat, a to ze současných 5,5 EUR resp. 5 EUR/m2. Nedostatek skladových prostor vysoké kvality a jejich omezená výstavba pomáhají držet ceny nájmů na většině trhů poměrně stabilní i přes jen lehkou poptávku, která pramení z nervozity firem z makroekonomických ukazatelů trhů.“15) Standard prostor „A“ – nově postavené budovy s nejmodernější infrastrukturou, flexibilní dispozice příček, klimatizace, odhlučněné podlahy, 24 hod. ostraha a recepční služba,

14

) http://stavitel.ihned.cz/c1-55998040-vyvoj-trhu-kancelarskych-nemovitosti-v-cr

15

) http://stavitel.ihned.cz/c1-53124660-najmy-prumyslovych-a-logistickych-nemovitosti-v-regionucentralni-evropy

45

možnost připojení na optický kabel, podzemní parkování, podhledy, moderní antistatický zátěžový koberec. Standard prostor „B“ – nově postavené objekty bez plné klimatizace nebo zrekonstruovaná starší budova s chlazením, podhledy, bez zvukově izolačních podlah, jednoduchá vrátnice, jednodušší vybavení, podzemní nebo nadzemní parkování, standardní vybavení prostor. Standard prostor „C“ – starší budovy bez klimatizace a chlazení, omezené možnosti parkování, bez zvukově izolačních podlah a podhledů, bez moderních rozvodů počítačové sítě, jednoduché zářivkové osvětlení, ”levné” zařízení prostor. Cenové rozpětí pronájmů za 1m2 u průmyslových a logistických center Prostory kvality „A“ Od 2 500m2 cenové rozpětí 4,25 – 5,50 EUR/m2/měsíc → 1230 – 1590 Kč/m2/rok 500 – 2 000 m2 cenové rozpětí 5,50 – 8,00 EUR/m2/měsíc → 1590 – 2300 Kč/m2/rok Prostory kvality „B“ Cenové rozpětí 3,00 – 4,25 EUR/m2/měsíc → 870 – 1230 Kč/m2/rok Prostory kvality „C“ Cenové rozpětí 1,00 – 3,00 EUR/m2/měsíc → 290 – 870 Kč/m2/rok

46

5 OCENĚNÍ VÝROBNÍHO AREÁLU 5.1

PROVOZNÍ AREÁL PETROF IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE

Obrázek 1 Letecký snímek výrobního areálu PETROF

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU Vlastník majetku :

PETROF spol. s r.o. Brněnská 371, 500 06 Hradec Králové

Adresa majetku :

PETROF spol. s r.o. Brněnská 371, 500 06 Hradec Králové

Kód katastrálního území: 647187 Název katastrálního území:Nový Hradec králové Kód obce:

569810

Název obce:

Hradec Králové

Kód okresu:

CZ0521

Název okresu:

Hradec Králové

Název kraje:

Východočeský

Název státu:

Česká republika

47

Poloha v obci:

Ostatní

Časové koeficienty:

ČSÚ

Vlastnické a evidenční údaje: LV 21232

Obrázek 2 Umístění areálu Petrof v Hradci Králové

5.2

LOKALITA Oceňované nemovitosti se nachází v průmyslové zóně města Hradce Králové v místě

křížení ulic Brněnská a Na Brně. (Viz příloha č. I) Dopravní dostupnost – je ideální pro současné využití objektů. Ulice Brněnská je čtyřproudová silnice, která navazuje na městský okruh č. 31, který je napojen na dálnici č. 11 na Prahu. Do roku 2014 by dálnice D11 měla vést až k hranicím s Polským státem. V dalších deseti letech se předpokládá její protažení až na polské území. To by mělo za následek pozitivní vliv na rozvoj oblasti. (Viz příloha č. I) Obyvatelstvo – počet obyvatel Hradce Králové je 93 490 obyvatel. V současné době dochází k mírnému poklesu obyvatelstva. Vývoj do budoucna, je ale přízniví, neboť dochází ve velké míře k omlazování obyvatelstva. Současný trend dále ukazuje, že narůstá procentuální zastoupení obyvatel se středoškolským a vysokoškolským vzděláním. (Viz příloha č. 7) 48

5.3

SEZNAM OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ Tabulka 7. Seznam oceňovaných objektů Inventární číslo

Název karty

označení obj.

p.p.č.

Pořiz.cena

Demolice

ARCHIV

A

st. 204/7

223904

L

st. 2214

Demolice

Akt.účet. zůst. cena 0 0

3011065

VYMEN. STANICE A DOST C 47

C47

st. 2215

2230937

0

3010382

DREVOVYROBA I A II

D

st. 862

14214755

7598765

st. 862

5804483

2638883

st. 862

3654481

2145278

G

st. 2211

2180106

1492098

H1,H2

st. 2212

2613450

1559559

3010906

DREVOVYROBA SUSARNY SKLAD DREVOVYROBY GARAZ PRO OS. A NAKL. AUTA UDRZBA VC.SOC.ZARIZ.+LAK OVNA LAKOVNA

H3

st. 2212

11238235

6596285

3010905

LAKOVNA

H4

st. 2212

10749464

6546347

3010985

HALA c.5

H5,H6

581863

166448

3010566

HALA C. 7, 9,10

H7,H9,H10

2600811

964024

3010564

HALA C. 8

H8

st. 2213 st. 2213, st. 864 st. 863

646082

207872

3010205

HL. VYR.-BUDOVA HALA PIANIN

J

st. 878

25199418

11288361

3010921

PRISTRESEK U SKL. LIT. RAMU

st. 2642

407714

273153

3011056

PLECH.PRISTR.PRO SKLADOVANI

1

st. 2408

1000

0

3011064

MAZUT. KOTELNA 2XLO A 4 TP

K1

st. 2209

2302508

0

3011072

KOTELNA NA SPAL. DO

K2

st. 2647

1235770

210359

3011305

SKLAD HORLAVIN

P

st. 868

5798997

3966773

3011306

UMS

Q

st. 2052

258892

54053

3010916

SKLAD LITINOVYCH RAMU

S2

st. 867

918831

843515

3011308

PLECHOVY SKLAD U TRAFOST.

S3

st. 2644

82408

47668

3011187

TRAFOSTANICE

T1

st. 2645

1343006

107354

3011193

VRATNICE PRO NAKLAD. DOPRAVU

V2

st. 2410

618348

462541

305992

179064

3010383 3010516 3011404 3010992

3011194 3011398 3010214

PRISTRESKY PRO KOLA BEZODRAZOVA KOMORA VYROBNI OBJEKT KLAVIRY

Demolice SKLAD

V2 Y

st. 2890

5082532

3478011

Z

st. 2643/1

58710945

32864140

X1

st. 2646

0

X2

st. 2207

0

Demolice

SKLAD

X3

st. 2208

0

Demolice

SKLAD

X4

st. 2413

0

Pojmenování objektů podle majitele objektu. (Viz příloha č. 6) 49

5.3.1

Objekt „A“

Se nachází na par. č.: 204/7 st., v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt vystavěný v roce 1966. Zastavěná plocha je cca 170 m2. Světla výška = 3,6 m. Zdivo z plných cihel. Nosné konstrukce stropů z ocelových nosníků. Střecha je klasická sedlová, krytina vlnitý eternit. Nášlapné vrstvy podlah tvoří glejtovaný beton. Objekt byl využíván jako spisovna společnosti, v současnosti je objekt zdemolován. Napojení na sítě : ELEKTRO: odpojeno VODA: nenapojeno KANALIZACE: nenapojeno TEPLO a TUV: odpojeno Obestavěný prostor haly: Celkem = 0,00 m3 5.3.2

Objekt „L“

V současnosti je objekt zdemolován. Objekt se nacházel na par. st. 2214, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové.

Obestavěný prostor haly: Celkem = 0,00 m3

50

5.3.3 Objekt„C47“ Se nachází na par. st. 2215, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený, zděný objekt vystavěný v roce 1984. Objekt je určen pro technologii výměníkové stanice tepla, část je vyhrazena pro obsluhu. Střecha je plochá s ocelovou vazníkovou konstrukcí. Střešní plášť je z profilovaného plechu s betonovou zálivkou, izolace deskami POLSID a Polystyren. Izolace proti vodě SKLOBIT a 2 × IPA. Půdorysné rozměry : 18,5 × 16 m Zastavěná plocha je cca 296 m2. Světlá výška technologické části je 4,65 m. Světlá výška vestavby pro obsluhu technologie je 2,40 m. Největší půdorysnou plochu zabírá technologické zařízení stanice, vestavěná místnost pro obsluhu tj. velín a sociální zařízení mají plochu cca 15 m2. Pro stávající využití je vydáno kolaudační rozhodnutí. Napojení na sítě : ELEKTRO : VODA : KANALIZACE:

vnitrozávodní síť vnitrozávodní síť vnitrozávodní síť

Obestavěný prostor haly:Celkem = 1466,00 m3

5.3.4 Objekt „D“

Obrázek 3 Fotodokumentace objektu „D“

51

Se nachází na par. st. 862 v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Skladba dispozice haly: Přízemní část: sušárny, dřevovýroba, Přízemí: sociální zařízení, nákladový prostor, odlučovač páry, rozvaděč, kanceláře, strojovna vzduchotechniky, expedice, I. patro: sociální zařízení, kanceláře, odlučovač,velín,sklady, Charakter stavby: provozovna - dřevovýroba, Stavebně technický stav: Stavba byla uvedena do provozu v roce - 1956, další části jako přístavek a následné rekonstrukce byly provedeny v letech 1985 až 1992. Konstrukční skladba: Svislé nosné konstrukce: montovaná železobetonová konstrukce - hala o rozpětí 15,20 m, Vodorovné: železobetonové stropní panely, Střecha: nízká sedlová – železobetonové vazníky, Krytina: asfaltové svařované pásy, Schodiště: ocelové, Povrchy vnější: Vnitřní: Podlahy: Otvory:

Instalace:

stříkaný břizolit, sokl obložený kabřincem, vápenné hladké, keramické dlaždice, okna zdvojená, dveře hladké, vrata ocelová, voda – teplá a studená, kanalizace – splašková a dešťová, elektro – 400/230, vytápění – ústřední teplovodní a teplovzdušné,

Charakter údržby: dobrá Předpokládaná technická životnost: 80 let Celkový technický stav: dobrý Obestavěný prostor haly: Celkem = 48 262,00 m3 5.3.5

Objekt„G“ Se nachází na par. st. 2211. V k.ú. Nový Hradec Králové. Jednopodlažní nepodsklepený objekt z roku 1971, zděné nosné konstrukce (pilíře), po rekonstrukci s vestavbou kanceláří a sociálního zázemí pro zaměstnance dopravy. Půdorysné rozměry 40 × 15 m, hc = 6 m, stropní konstrukce z ocelových vazníků, podhled křemelinové desky, vrata ocelová zateplená, okna zdvojená, podlahy betonové. (Rekonstrukce provedena na začátku 90. let - pro výpočet uvažujeme rok 1991)

V objektu se nachází garáže motorových vozidel (osobní, dodávky, malý traktor), autodílna pro servis motorových vozidel, sociální zázemí pro řidiče a kanceláře vedení dopravy. Prostor

52

na jižní straně objektu oddělený požární stěnou se využívá jako sklad pianinových skříní v bednách. Jedna z garáží se využívá pro skladování 200 l nafty a 300 l motorových olejů. Objekt je rozdělen do 3 PÚ s požárně dělicími stěnami vyzděnými nad střechu - 1. PÚ autodílna, 2. PÚ garáže se sociálním zařízením a 3. PÚ sklad pianinových skříní v bednách. V autodílně je jedno stálé pracovní místo a 3 další jsou v kancelářích. Ve skladu pianinových dílců je jedno přechodné pracovní místo. Kolaudační rozhodnutí č.j. SD1/A5288/4449/00/Mi Napojení na sítě: ELEKTRO: VODA : KANALIZACE: TEPLO a TUV:

vnitrozávodní síť, vnitrozávodní síť, vnitrozávodní síť, rozvod ÚT a TUV napájen z výměníkové stanice PETROF,

Obestavěný prostor haly: Celkem = 3 060,00 m3 5.3.6

Objekt „H1 a H2“

Objekt se nachází na par. st. 2212, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jednopodlažní nepodsklepený objekt z roku 1975, půdorysných rozměrů 15 × 60m, hc = 5,5 m, ocelová nosná konstrukce (sloupy, vazníky), obvodové zdivo i příčky zděné, vrata plechová, okna dřevěná zdvojená. Střecha mírně sedlová s plechovou krytinou. Využití jako výroba. Mezi halou H1 a sousední halou H2 se nachází spojovací krček se sociálním zařízením a průjezdem (hlavní vstup) na dvůr provozně mechanická dílna. Kolaudační rozhodnutí není k dispozici Napojení na sítě : ELEKTRO: VODA : KANALIZACE: TEPLO a TUV:

vnitrozávodní síť, vnitrozávodní síť, vnitrozávodní síť, rozvod ÚT a TUV napájen z výměníkové stanice PETROF,

Obestavěný prostor haly: Celkem = 8 782,00 m3

5.3.7 Objekt „H3 – H4“ Se nachází na par. st. 2212, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Skladba vnitřní dispozice: Dílny, učebny, dílny, sociální zařízení, kanceláře, rozvodna, sklady, Charakter stavby: administrativně provozní charakter, Stavebně technický stav: dobrý Objekt byl uveden do provozu v roce: 1975, následná rekonstrukce proběhla v r. 1992, 53

Konstrukční skladba: Svislé nosné konstrukce: ocelové sloupy, obvodový plášť je vyzdívaný, Vodorovné: nejsou, Střecha: ocelové vazníky, podhled zateplen, rozpětí 15,0 m, Krytina: živičná, asfaltové svařované pasy, Klempířské práce: pozinkované plechy, Povrchy: vnější omítka upravena nástřikem, Vnitřní: vápenné hladké, obklady, Podlahy: betonová mazanina, keramické, PVC, průmyslová dlažba, Otvory: okna - zdvojená, Dveře: hladké, Vrata: ocelová konstrukce, Instalace: rozvod teplé a studené vody, Kanalizace: splašková a dešťová, Elektro: 400/230, Vytápění: ústřední, Jiné: technologie, Charakter údržby : dobrá, Předpokládaná životnost stavby: = 60 let Stavebně technický stav haly : dobrý Obestavěný prostor: Celkem = 30 232,00 m3

Obrázek 4 Fotodokumentace objektů „H3 – H4“

5.3.8 Objekt „H5 – H7“ Objekt se nachází na par. st. 2212, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Skladba vnitřní dispozice: sklady Charakter stavby: provozní charakter Stavebně technický stav: dobrý Objekt byl uveden do provozu v roce: 1975

54

Konstrukční skladba: Svislé nosné konstrukce: ocelové sloupy, obvodový plášť pozinkovaný plech, Vodorovné: nejsou, Střecha: ocelové vazníky, podhled zateplen, rozpětí 12,0 m, Krytina: pozinkovaný plech, Klempířské práce: pozinkované plechy, Povrchy: nátěr, Vnitřní: nátěr, Podlahy: betonová mazanina, Otvory: chybí, Dveře: hladké, Vrata: ocelová konstrukce, Instalace: chybí, Kanalizace: dešťová, Elektro: 400/230, Vytápění: chybí, Jiné: chybí, Charakter údržby : špatná, Předpokládaná životnost stavby: = 60 let Stavebně technický stav haly : dobrý, Obestavěný prostor: Celkem = 12 702,00 m3

5.3.9 Objekt „H8 – H9“ Objekt se nachází na par. st. 2212, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Skladba vnitřní dispozice: sklady Charakter stavby: provozní charakter Stavebně technický stav: dobrý Objekt byl uveden do provozu v roce: 1975

Konstrukční skladba: Svislé nosné konstrukce: ocelové sloupy, obvodový plášť pozinkovaný plech, Vodorovné: nejsou, Střecha: ocelové vazníky, podhled zateplen, rozpětí 12,0 m, Krytina: pozinkovaný plech, Klempířské práce: pozinkované plechy, Povrchy: nátěr, Vnitřní: nátěr, Podlahy: betonová mazanina, Otvory: chybí, Dveře: hladké, Vrata: ocelová konstrukce, Instalace: chybí, Kanalizace: dešťová, Elektro: 400/230, Vytápění: chybí, 55

Jiné: chybí, Charakter údržby : špatná, Předpokládaná životnost stavby: = 60 let, Stavebně technický stav haly : dobrý, Obestavěný prostor: Celkem = 9 680,00 m3

5.3.10 Objekt „H10“ Objekt se nachází na par. st. 2212, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Skladba vnitřní dispozice: sklady Charakter stavby: provozní charakter Stavebně technický stav:dobrý Objekt byl uveden do provozu v roce: 1975

Konstrukční skladba: Svislé nosné konstrukce: ocelové sloupy, obvodový plášť je vyzdívaný, Vodorovné: nejsou, Střecha: ocelové vazníky, rozpětí 12,0 m, Krytina: pozinkovaný plech, Klempířské práce: pozinkované plechy, Povrchy: nátěr, Vnitřní: bez úprav, Podlahy: betonová mazanina, Otvory: bez výplní, Dveře: chybí, Vrata: chybí, Instalace: bez instalací, Kanalizace: dešťová, Elektro: 400/230, Vytápění: chybí, Jiné: chybí, Charakter údržby : nedostatečná údržba, Předpokládaná životnost stavby: = 60 let, Stavebně technický stav haly : dobrý, Obestavěný prostor: Celkem = 4 840,00 m3

56

5.3.11 Objekt „J“ Objekt se nachází na par. st. 2642a st. 878, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Uspořádání vnitřní dispozice: výrobní prostory pro montáž pianin, výrobní prostory pro odpracování litin.rámů pianin, chodba, skladové prostory, sociální zařízení, šatny; Charakter stavby: Provozovna – dílna pro výrobu pianin, Stavebně technický stav: Stavba byla uvedena do provozu v roce 1972, Konstrukční skladba: Svislé nosné konstrukce:žel.bet. montované sloupy, obvodové zdivo tl. 0,25m – panely, Střecha: železobetonové vazníky rozpětí 18 m, 4 lodě, Krytina: asfaltové svařované pásy, Povrchy: vnější: nástřik; vnitřní: vápenné omítky, Podlahy: karborundová dlažba, PVC, keramické obklady, Otvory: okna, světlíky, Dveře: plechové, hladké, Vrata: plechová, Instalace: Voda: teplá a studená, Kanalizace: splašková, dešťová, Elektro: 400/230, Vytápění: ústřední, Ostatní: rozvody vzduchotechniky, Stav údržby: průměrná , předpokládaná technická životnost je 80 let, Celkový technický stav: dobrý, Obestavěný prostor haly: Celkem = 56 110,00 m3

Obrázek 5 Fotodokumentace objektu „J“

57

5.3.12 Objekt„1“ Objekt se nachází na par. st. 2408, v k.ú. Nový Hradec Králové. obec Hradec Králové. Opláštěný přístřešek vystavěný z roku 1970, protáhlé obdélníkové dispozice o rozponu 12 m, volně stojící. Střešní konstrukce je nesena ocelovými sloupy vetknutými do betonových základů. V podélné směru jsou OK ztuženy svislým, křížovým zavětrováním. Střešní konstrukce tvoří ocelové, girlandové, sedlové vazníky s kloubovými ocelovými vaznicemi. Krytina je z profilovaných plechů VSŽ nesených ocelovými vaznicemi. Opláštění je provedeno profilovanými plechy. Využití pro skladování Půdorysné rozměry: 24 × 12m, světlá výška = 4,30 m, Zastavěná plocha je cca 288 m2, Přístřešek je určen ke skladování materiálů bez nároků na temperování. Napojení na sítě : ELEKTRO : vnitrozávodní síť, 400/230, KANALIZACE: dešťová kanalizace, TEPLO a TUV : nevytápěný objekt, Obestavěný prostor haly: Celkem = 1 484,00 m3 5.3.13 Objekt„K1“ Objekt se nachází na par. st. 2209, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jedná se o objekt vystavěný ve druhé polovině 70tých let 20.století, sloužící jako výtopna pro areál PETROF a sousední areál vojenských opraven. Po provedení teplofikace areálu z horkovodních rozvodů elektrárny Opatovice n/L byl objekt odstaven z provozu a po demontáži technologických zařízení není využíván. Světlá výška podlaží je 3,0 m. V prostor bývalého umístění kotlů je s. v. 6,3 m. Půdorysné rozměry: nepravidelný obdélník o nejdelších stranách 37,5 × 17,3 m, Zastavěná plocha je cca 631 m2. Výška stavby je 9,950 m. Objekt je rozdělen na dvě části konstrukčně odlišné. 1.část: Nosná konstrukce vlastní výtopny je tvořena ocelovými rámy s příhradovými vazníky, které vynášejí střešní plášť z prefabrikovaných žebírkových desek. Sloupy těchto rámů jsou spolu se základy kotlů podporou železobetonového monolitického stropu na úrovni + 0,0 , tj. 2.podlaží. 2.část:Nosná konstrukce dvoupodlažního příslušenství výtopny je zděná se železobetonovými stropy. Obvodové zdivo: cihly CIM tl. 0,3 m, Střecha: z prefabrikovaných žebírkových desek s krytinou z hydroizolačních pásů, Stropní konstrukce: železobetonové částečně monolitické a částečně prefabrikované, Nášlapné vrstvy podlah: částečně betonová mazanina, povlakové krytiny z PVC a v sociálních zařízeních keramická dlažba, Výplně otvorů: typové, Využití objektu pro skladování. Napojení na sítě : ELEKTRO: vnitrozávodní síť, nyní odpojeno, 58

VODA: vnitrozávodní síť, nyní odpojeno, KANALIZACE: vnitrozávodní síť, TEPLO a TUV: rozvod ÚT a TUV napojen na výměníkovou stanici PETROF, Komín je v současné době zdemolován. Obestavěný prostor haly: Celkem = 6 456,00 m3 5.3.14 Objekt„K2“ Objekt se nachází na par. st. 2647, v k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený, zděný objekt vystavěný v 90tých letech 20.století (Pravděpodobně rok 1993). Objekt je určen pro kotelnu na spalování dřevního odpadu. Střecha je sedlová s ocelovou vazníkovou konstrukcí. Střešní plášť je z profilovaného plechu, izolovaný dvojitou izolací ROTAFLEX. Půdorysné rozměry: 8,6 x 12,7m Zastavěná plocha je cca 109 m2. Světlá výška technologické části je 6,40 – 7,25m. Světlá výška vestavby pro obsluhu technologie je 3m. Největší půdorysnou plochu zabírá technologické zařízení kotelny, vestavěné místnosti pro obsluhu tj. velín a sociální zařízení mají plochu cca 17 m2. Pro stávající využití a technickou vybavenost je vydáno kolaudační rozhodnutí. Napojení na sítě : ELEKTRO: vnitrozávodní síť, VODA: vnitrozávodní síť, KANALIZACE: vnitrozávodní síť, TEPLO a TUV: rozvod ÚT a TUV napájen z výměníkové stanice PETROF, Obestavěný prostor haly: Celkem = 706,00 m3 5.3.15 Objekt „P“ Objekt se nachází na par. st. 868, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jednopodlažní nepodsklepený objekt přestavěný v roce 1997, na 1m vysoké rampě (ze 3 stran objektu), nosná konstrukce zděná z cihel a cihelných tvárnic, stropy železobetonové, střecha valbová na ocelové nosné konstrukci (sloupy, vazníky) překrývající rampu, střešní krytina vlnitý plech. Vrata ocelová směřující přímo na rampu, podlahy betonové s průmyslovou dlažbou, havarijní jímky uprostřed místnosti nebo jsou tvořeny přímo podlahou a zvýšeným prahem v prostoru. Ve všech prostorech je jak přirozené větrání otvory v obvodové stěně, tak i havarijní větrání ventilátory v nevýbušném provedení. Půdorysné rozměry 12 × 24m, světlá výška skladů 4,2m. V celém objektu jsou sklady hořlavých kapalin (laky, ředidla, komponenty) + malá kancelář se sociálním zázemím. Sklad je centrální pro celý závod s kapacitou 30t. Hořlavé kapaliny se skladují v originálních obalech (sudy 200kg, plechovky 25kg, maloobjemová balení apod.) Kolaudační rozhodnutí č.j. OV/2317/97/Mi Napojení na sítě : ELEKTRO: vnitrozávodní síť VODA : vnitrozávodní síť KANALIZACE: vnitrozávodní síť TEPLO a TUV: rozvod ÚT napájen z výměníkové stanice PETROF

59

Obestavěný prostor haly: Celkem = 1 523,50 m3 5.3.16 Objekt„Q“

Objekt se nachází na par. st. 2052, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jednopodlažní nepodsklepený objekt z roku 1960,protáhlé obdélníkové dispozice, stavební konstrukce hořlavé – stěny, příčky i strop z dřevěných trámků pobitých deskami. Střecha sedlová se živičnou krytinou. Půdorysné rozměry objektu: 42 × 12m, výška hc = 5m Největší část dispozice objektu zabírá prostor vlastního skladu rozčleněný regály, menší prostory u vstupu do objektu slouží jako kanceláře a sociální zázemí pro zaměstnance. Kolaudační rozhodnutí není k dispozici Napojení na sítě: ELEKTRO: vnitrozávodní síť VODA : vnitrozávodní síť KANALIZACE: vnitrozávodní síť TEPLO a TUV: rozvod ÚT napájen z výměníkové stanice PETROF Obestavěný prostor haly: Celkem = 2 194,00 m3 5.3.17 Objekt „S2“ Objekt se nachází na par. st. 867, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jedná se o objekt určený pro skladování materiálů bez nároků na temperování. Objekt pochází z roku 1959. Vlastní objekt skladu tvoří jednopodlažní nepodsklepený objekt obdélníkové dispozice, bez vnitřního členění. Stavební konstrukce jsou nehořlavé – betonové prefabrikáty. Střešní konstrukce objektu je sedlová z girlandových ocelových vazníků s pláštěm z vlnitých eternitových šablon nesených dřevěnými vaznicemi. Půdorysné rozměry: 30,25 × 12,25 m; světlá výška = 2,30 až 3,10 m. Zastavěná plocha je cca 371 m2. K objektu přiléhá přístřešek. Napojení na sítě : ELEKTRO: vnitrozávodní síť, KANALIZACE: vnitrozávodní síť, TEPLO a TUV: nevytápěný objekt, Obestavěný prostor haly: Celkem = 1 040,00 m3

60

5.3.18 Objekt „S3“ Objekt se nachází na par. st. 2644, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Ocelová lehká hala výrobce RD Jeseník s lehkým obvodovým pláštěm vystavěná v 90.letech 20.století (Podle správce areálu rok 1991). Příčný nosný systém – rámy z příhradových stojek a sedlovými příhradovými vazníky o rozponu 10 m. Rozteč rámových vazeb v podélném směru je 3,6 m. Opláštění střechy a obvodu je z vlnitého pozinkovaného plechu. Půdorysné rozměry: 21,6 × 10m;světlá výška = 3,50 m. Zastavěná plocha je cca 216 m2. Hala je určena ke skladování materiálů bez nároků na temperování. Napojení na sítě : ELEKTRO: vnitrozávodní síť, KANALIZACE: nenapojeno, TEPLO a TUV: nevytápěný objekt, Obestavěný prostor haly:Celkem = 860,00 m3 5.3.19 Objekt„T1“ Objekt se nachází na par. st. 2645, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jedná se o objekt určený pro technologii trafostanice, vystavěný v 90 letech 20.století.(Podle správce areálu rok 1997). Objekt je dvoupodlažní, nepodsklepený, obdélníkové dispozice. Nosná konstrukce je typový železobetonový skelet o modulové síti 6 x 7,2 m. Obvodový plášť je z prefabrikovaných keramických panelů a cihel CD Týn 1. Vnitřní příčky jsou z cihel CD Týn. Stropní konstrukce je z železobetonový dutinových panelů tl.25 cm. Střecha je pultová, dvouplášťové konstrukce. Krytina střechy je živičná – 3 vrstvy Bitagit + nátěry SA 10 a RUBOL PS. Střecha nad trafokobkami je ocelová pultová s krytinou z profilovaných VSŽ plechů. Vnitřní členění odpovídá technologickým potřebám. Půdorysné rozměry: 19 × 14,5 m. Zastavěná plocha je cca 276 m2. Napojení na sítě: ELEKTRO: vnitrozávodní síť, KANALIZACE: vnitrozávodní síť, TEPLO a TUV: nevytápěný objekt, Obestavěný prostor haly: Celkem = 1 148,00 m3

61

5.3.20 Objekt„V2“ Objekt se nachází na par. st. 2410, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt z roku 1989, určený pro výkon strážní služby. Stavební konstrukce z plynosilikátových tvárnic a dutých cihel. Stropní konstrukce je z desek HURDIS CSD2 uložených do ocelových válcovaných nosníků. Střecha je pultová, dvouplášťové konstrukce. Krytina střechy je živičná s nátěrem RUBOL RS. Vnitřní členění odpovídá potřebám určení. Půdorysné rozměry: 9,2 × 6,5 m, Zastavěná plocha je cca 60 m2. Napojení na sítě: ELEKTRO: vnitrozávodní síť VODA : vnitrozávodní síť KANALIZACE: vnitrozávodní síť TEPLO a TUV: rozvod ÚT napájen z výměníkové stanice PETROF Obestavěný prostor haly: Celkem = 168,00 m3 5.3.21 Objekt„Y“ Objekt se nachází na par. st. 2890, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Objekt z roku 1994. Objekt je v jedné části třípodlažní (suterén 1,35m pod terénem + I.NP + II.NP), druhou část tvoří bezodrazová komora pro měření akustiky nástrojů, která zabírá prostor na celou výšku budovy. Objekt má nosnou zděnou konstrukci, příčky zděné, stropy panelové a hurdiskové s ocelovými i nosníky, střecha plochá železobetonová (panely Spiroll) s živičnou krytinou, podlahy betonové (keramická dlažba, PVC, textilní podlahoviny). Bezodrazová komora – vestavěná železobetonová konstrukce tl. 0,3 m ve tvaru krychle, zvukově izolovaná klíny nařezanými z desek ORSIL. Půdorysné rozměry: 15 x 12m; hc= 8m, Zastavěná plocha: 227 m2, Pro stávající využití je vydáno kolaudační rozhodnutí. Napojení na sítě : ELEKTRO: VODA : KANALIZACE: TEPLO a TUV:

vnitrozávodní síť, vnitrozávodní síť, vnitrozávodní síť, rozvod ÚT a TUV napájen z výměníkové stanice PETROF,

Obestavěný prostor haly: Celkem = 1 458,00 m3

62

5.3.22 Objekt„Z“ Objekt se nachází na par. st. 2643/1, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. Jedná se 4, respektive 5ti podlažní objekt vystavěný v 90. letech 20. století. (Podle informací od majitele areálu objekt dokončen v roce 1992) Objekt je dělený do sekcí. Sekce mají dvě velikosti a to 1. 18 × 36 m a 2. 54 × 18 m. Půdorys tvoří sestava sekcí : 1+2+1+2+1 s jednotnou linií na severní straně objektu, tzn. že nejdelší – uliční strana objektu měří cca 162 m. v bočních pohledech měří objekt buď 36 m nebo 18 m. Nad prostřední sekcí se nachází 5.podlaží objektu, kam je situována jídelna. Zastavěná plocha je cca 4254 m2. Světlá výška výrobních podlaží je 4,80 m. Světlá výška 5. podlaží je 4,20 m. Nosnost podlah výrobních podlaží je 15 kN/m2, nosnost podlahy v 5 podlaží je 10 kN/m2. Budova je řešena jako universální vícepodlažní železobetonový montovaný sloupový skelet s výplňovým zdivem a výplňovými prefabrikovanými panely. Konstrukce má modulovou síť 6 × 6 m. Vodorovné nosné konstrukce: z prefabrikovaných železobetonových panelů montovaných na průvlaky, Výplňové zdivo: z cihel CDK a plných, výplňové panely jsou keramické, Nášlapné vrstvy podlah: tvoří ve výrobních prostorech beton s povlakem z hmoty sadurit, v sociálních zařízeních keramická dlažba a v administrativní části povlaková krytina z PVC, Výplně otvorů jsou typové: ocelová okna, dřevěná okna zdvojená, plné dveře jedno i dvoukřídlové ocelové a dřevěné, Střecha: je rovná dvouplášťová, tepelně izolovaná, hydroizolační vrstvu tvoří bitumenové pásy, V objektu jsou instalovány 3 výtahy každý o nosnosti 2000 kg. Stávající využití: vývoj finálních výrobků, příprava výroby, montáž a skladování finálních výrobků společnosti PETROF (klavírů i pianin),opracování a finální úprava dílů finálních výrobků – klávesnice, kladívka,hrací struny, expedice klavírů,administrativa, Pro stávající využití jsou vydána kolaudační rozhodnutí. Napojení na sítě: ELEKTRO: vnitrozávodní síť, VODA: vnitrozávodní síť, KANALIZACE: vnitrozávodní síť, TEPLO a TUV: rozvod ÚT a TUV napájen z výměníkové stanice PETROF, Obestavěný prostor haly: Celkem = 85 024,00 m3

63

Obrázek 6 Fotodokumentace objektu „Z“

5.3.23 Objekt„X1“ V současnosti je objekt zdemolován. Objekt se nacházel na par. st. 2646, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové.

Obestavěný prostor stavby: Celkem = 0,00 m3 5.3.24 Objekt„X2“ Objekt se nachází na par. st. 2208, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové. V současné době je objekt po demontáži vybavení a slouží jako sklad. Půdorysné rozměry: 5,5 ×10 m Zastavěná plocha: 55 m2 hc= 4,5 m, s. v. = 4 m Konstrukční skladba: Vodorovné nosné konstrukce: železobetonová deska s rovným podhledem 64

Svislé nosné konstrukce: zděné, tl. 0,3 m, Střecha: izolační vrstva z živičných asfaltových pásů, Napojení na sítě: ELEKTRO: vnitrozávodní síť, VODA: vnitrozávodní síť, KANALIZACE: vnitrozávodní síť, TEPLO a TUV: nevytápěný objekt, Obestavěný prostor vedlejší stavby: Celkem = 254,00 m3 5.3.25 Objekt„X3“ V současnosti je objekt zdemolován. Objekt se nacházel na par. st. 868, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové.

Obestavěný prostor stavby: Celkem = 0,00 m3 5.3.26 Objekt„X4“ V současnosti je objekt zdemolován. Objekt se nacházel na par. st. 2413, k.ú. Nový Hradec Králové, obec Hradec Králové.

65

Obestavěný prostor stavby: Celkem = 0,00 m3 Popisy nemovitostí vychází z pasportů nemovitostí, doplněných o chybějící údaje. (Viz příloha č. 8)

66

5.3.27 Přehled zastavěných ploch a obestavěných prostorů Tabulka 8. Obestavěné prostory Inventární Název karty číslo 3010983 ARCHIV - Objekt zdemolován Objekt zdemolován 3011065 VYMEN. STANICE A DOST C 47 3010382 DREVOVYROBA I A II 3010383 DREVOVYROBA SUSARNY 3010516 SKLAD DREVOVYROBY 3011404 GARAZ PRO OS. A NAKL. AUTA 3010992 UDRZBA

označení p.p.č. obj.

Zastavěná 2

Obestavěný 3

plocha (m ) prostor (m ) 0,00 0,00

A

st. 204/7

L

st. 2214

0,00

0,00

C47

st. 2215 st. 862

296,00

1 466,00

D

7 195,15

48 262,00

G

st. 862 st. 862 st. 2211

600,00

3 060,00

3010906 LAKOVNA

H1,H2 H3

st. 2212 st. 2212

1 942,50 1876

8 782,00 15116

3010905 LAKOVNA

H4

st. 2212

1876

15116

H5,H6,H7 st. 2213

2 268,00

12 702,00

3010985 HALA C. 5, 6, 7 3010566 HALA C. 8, 9 3010564 3010205 3010921 3011056 3011064 3011072

HALA C. 10 HL. VYR.-BUDOVA HALA PIANIN PRISTRESEK U SKL. LIT. RAMU PLECH.PRISTR.PRO MAZUT. KOTELNA 2XLO A 4 TP KOTELNA NA SPAL. DO

3011305 SKLAD HORLAVIN

st. 2213, st. 864

1 728,00

9 680,00

1 K1 K2

st. 863 st. 878 st. 2642 st. 2408 st. 2209 st. 2647

864,00 7 085,50 280,00 288,00 648,75 100,00

4 840,00 56 110,00 1 358,00 1 484,00 6 456,00 706,00

P

st. 868

507,00

1 523,50

H8,H9 H10 J

3011306 UMS

Q

st. 2052

504,00

2 194,00

3010916 SKLAD LITINOVYCH RAMU

S2

st. 867

370,56

1 040,00

3011308 PLECHOVY SKLAD U TRAFOST.

S3

st. 2644

216,00

860,00

3011187 TRAFOSTANICE 3011193 VRATNICE PRO NAKLAD. 3011194 PRISTRESKY PRO KOLA

T1

st. 2645

275,50

1 148,00

V2 V2

st. 2410

59,80

168,00

3011398 BEZODRAZOVA KOMORA

Y

st. 2890

180,00

1 458,00

3 888,00 86,00 55,00 62,00 358,00

85 024,00 0,00 254,00 0,00 0,00

33 609,76

278 553,50

3010214 VYROBNI OBJEKT KLAVIRY Objekt zdemolován BEZ ZAŘÍZENÍ - SKLAD Objekt zdemolován Objekt zdemolován Celkem

Z X1 X2 X3 X4

st. 2643/1 st. 2646 st. 2208 st. 2413 st. 2210 Celkem

67

5.4

SEZNAM OCEŇOVANÝCH POZEMKŮ

Pozemky jsou rovinné, uvnitř oploceného areálu s ostrahou. Jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě. Plochy v okolí jednotlivých staveb tvoří komunikace a zpevněné plochy. Na LV jsou uvedeny věcná břemena spočívající v opravě, údržbě, napojení a provozu kanalizační přípojky, přípojek el. vedení, věcné břemeno cesty, chůze a jízdy vesměs týkající se p.č. 942/34, 881/42, 881/6. Věcná břemena vznikla oddělením a prodejem části areálu. Dále na LV jsou zapsána zástavní práva pro banku a zástavní právo soudcovské. Ekologický audit nebyl vypracován. Ekologická zátěž není zjištěna. (Viz katastrální mapa; příloha č. 3) Tabulka 9. Oceňované pozemky Parc.č.

2

Druh

204/7

Výměra(m ) 119

zastavěná plocha a nádvoří

862

7257

zastavěná plocha a nádvoří

863

872

zastavěná plocha a nádvoří

864

1737

zastavěná plocha a nádvoří

867

372

zastavěná plocha a nádvoří

868

553

zastavěná plocha a nádvoří

878

7142

zastavěná plocha a nádvoří

2052

553

zastavěná plocha a nádvoří

2208

55

zastavěná plocha a nádvoří

2209

631

zastavěná plocha a nádvoří

2210

358

zastavěná plocha a nádvoří

2211

602

zastavěná plocha a nádvoří

2212

5554

zastavěná plocha a nádvoří

2213

3040

zastavěná plocha a nádvoří

2214

255

zastavěná plocha a nádvoří

2215

297

zastavěná plocha a nádvoří

2408

343

zastavěná plocha a nádvoří

2410

64

zastavěná plocha a nádvoří

2413

62

zastavěná plocha a nádvoří

2642

288

zastavěná plocha a nádvoří

2643/1

4254

zastavěná plocha a nádvoří

2644

234

zastavěná plocha a nádvoří

2645

268

zastavěná plocha a nádvoří

2646

86

zastavěná plocha a nádvoří

2647

111

zastavěná plocha a nádvoří

2890

227

zastavěná plocha a nádvoří

881/6

2457

ostatní plocha - manip.pl.

881/9

293

ostatní plocha - zeleň

881/42

572

ostatní plocha - manip.pl.

942/34

33901

ostatní plocha - manip.pl.

942/54

229

ostatní plocha - manip.pl.

942/116

1100

ostatní plocha - manip.pl.

3404/1

644

ostatní plocha - manip.pl.

Celkem

74 530,00

68

5.4.1 Cenotvorné faktory souboru pozemků a jejich specifika: Atraktivita majetku v lokalitě – pozemky se nachází na křižovatce ulic Brněnská a Na Brně. Pozemky jsou stavební. Jsou tvarově a technicky upraveny. Část pozemků slouží jako komunikační a parkovací prostory, nepatrná část má funkci doplňkové zeleně. Protože poloha pozemků má klíčovou roli na jeho hodnotu je nutno v rámci polohy zmínit některé další údaje mající zásadní vliv. Funkční využití – v současné době slouží pozemky pro potřebu výrobního areálu. (Viz příloha č. 2 – Letecký snímek areálu) Charakter pozemků – pozemky jsou v KN vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha, se způsobem využití manipulační plocha a parcela 881/9 jako ostatní plocha se způsobem využití zeleň. Současná míra využití – zpevněné plochy jsou nyní volně přístupné a slouží pro parkování vozidel a zásobování. Zátěž z minulosti – na LV jsou uvedeny věcná břemena spočívající v opravě, údržbě, napojení a provozu kanalizační přípojky, přípojek el. vedení, věcné břemeno cesty, chůze a jízdy vesměs týkající se p.č.942/34, 881/42, 881/6. Věcná břemena vznikla oddělením a prodejem části areálu. Ekologický audit nebyl vypracován. Ekologická zátěž není zjištěna. Změna charakteru pozemku – je vždy založena na změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací lokality. Tento předpoklad není naplněn a stále se bude jednat o současný způsob využití. Subdivision development – jedná se především o jinou podnikatelskou činnost, v našem konkrétním případě je možné využití jakékoliv výroby a služeb bez negativního vlivu na okolí. Společenský význam – je dán historickým utvářením místa a staveb v jeho okolí včetně návrhů na budoucí využití přilehlých pozemků. Dle územně plánovací dokumentace se nepředpokládá změna využívání pozemků. Intenzita využití majetku – je v současné době dána dostatkem specializované pracovní síly. V dané lokalitě je dřevovýroba tradiční. Technické zhodnocení – hodnota parcel je kromě popsané lokality, druhem okolní zástavby infrastrukturou okolí, dopravní dostupností, životním prostředím apod. dána ostatními faktory, mezi které lze zařadit technické zhodnocení pozemku z hlediska věcného. Do této oblasti spadá technická infrastruktura – ve formě komunikace (vozovka, chodníky). Místní životní podmínky – jde o poměrně dopravně klidnou zónu, průmyslového typu. (Viz příloha č. 4) Omezení užívacích práv – v současné době jsou vlastnická práva omezena pouze věcnými břemeny z důvodu přístupnosti jednotlivých parcel. Radonové riziko – areál se nachází v oblasti bez radonového rizika.

69

5.5

ANALÝZA TRHU SE SPECIFICKÝMI NEMOVITOSTMI

V LOKALITĚ MĚSTA HRADEC KRÁLOVÉ 5.5.1 Situace v segmentu trhu s pozemky Trh s pozemky v Hradci Králové je poměrně rozšířený a do jisté míry nasycený (několik desítek nabídek na internetu). Ceny jsou velice individuální. Nabídky na internetu nepovažujeme za relevantní informaci. Nutno dodat, že nabídkové ceny mají pouze informativní charakter, neboť jde většinou o ceny, u nichž je zcela oprávněný předpoklad dalšího snížení v souvislosti s cenovým vyjednáváním. Zahrady v Hradci Králové se pohybují v nabídce v poměrně širokém pásmu od 200 do 800 Kč/m2, a to podle toho, jakou funkci zahrada skutečně plní. Stavební pozemky se pohybují v nabídce v poměrně širokém pásmu od 1500 do 2600 Kč/m2. Ceny pozemků dále výrazně ovlivňuje stavební připravenost. Možnost napojení na inženýrské sítě, poměry staveniště, dopravní dostupnost a kvalita okolního prostředí i infrastruktury a celá řada dalších cenotvorných faktorů.

5.5.2 Situace v segmentu kancelářských, skladových a výrobních objektů Nabídka obdobných výrobních objektů v Hradci Králové, (výměry, tech. stav apod.) vyjadřuje situaci, že je v převisu nad poptávkou. Většina oceňovaných objektů je však vyšší kvality než objekty inzerované. Poznámka: Podle lokalizace majetku jde o nemovitosti s méně příznivými podmínkami. Kancelářské prostory v Hradci Králové se pohybují v nabídkách v poměrně širokém pásmu od 5 000 – 12 000Kč/m2, podle lokalizace a standardu stavby.(Na cenu má velký vliv jedná li se o prostory kvality A, B nebo C) Skladovací prostory temperované v Hradci Králové se pohybují v nabídkách v poměrně širokém pásmu od 4 500 – 6 000 Kč/m2, podle lokalizace a standardu stavby. Skladovací prostory netemperované v Hradci Králové se pohybují v nabídkách v poměrně širokém pásmu od 3 500 – 5 500 Kč/m2, podle lokalizace a standardu stavby. Výrobní prostory v Hradci Králové se pohybují v nabídkách v poměrně širokém pásmu od 6000 – 8 000 Kč/m2, podle lokalizace a standardu stavby. 70

Podle chování trhu cenu výrazně ovlivňuje technický stav nemovitostí, technická vybavenost, dopravní dostupnost a lokalita, ve které se nemovitost nachází.

71

6 STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY NEMOVITOSTÍ 6.1

STAVEBNÍ OBJEKTY

6.1.1 Nákladová metoda Administrativní ocenění je provedeno kombinací nákladového a výnosového způsobu dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., v platném znění (Dále jen vyhlášky). Všechny zvolené oceňované objekty se nachází v obci Hradci Králové, ve Královéhradeckém kraji, a jsou přímo přístupny z místní komunikace. Jedná se o výrobní, skladové budovy a haly, administrativní budovy a několik vedlejších staveb. Určení typu objektu bylo provedeno na základě §2 vyhlášky, a přílohy č. 2 této vyhlášky. Před začátkem každého ocenění, je nutno vypočítat si u jednotlivých objektů celkový obestavěný prostor. Výpočet jsem provedl dle přílohy č. 1, vyhlášky. (Viz příloha č. 9) Dále jsem vypočetl průměrnou výšku podlaží. (Viz příloha č. 9) Základní cenu za m3 jsem stanovil na základě přílohy č. 2 vyhlášky. Koeficient druhu konstrukce K1 jsem stanovil na základě přílohy č. 4 vyhlášky, koeficienty zastavěné plochy K2 a výšky podlaží K3 jsem určil výpočtem (Viz příloha č. 11), koeficient polohový K5 jsem stanovil na základě přílohy č. 14 vyhlášky, koeficient Ki změny cen staveb jsem určil pomocí přílohy č. 38 vyhlášky, koeficient prodejnosti jsem stanovil pomocí přílohy č. 39 vyhlášky. Koeficient vybavenosti stavby K4 jsem stanovil pomocí podílů uvedených v příloze č. 15 vyhlášky. Opotřebení staveb jsem stanovil na základě předpokládaných životností uvedených v příloze č. 15 vyhlášky. V případě prokazatelných rekonstrukcí bylo provedeno analytického výpočtu opotřebení. Tyto předchozí získané indexy spolu vynásobíme. Tím dále vynásobíme základní cenu a obestavěný prostor objektu a získáme cenu výchozí stavby nákladovým způsobem. Po odpočtu opotřebení získáme věcnou hodnotu stavby. Cenu vedlejší stavby jsem zjistil vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 8, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. Vedlejší stavby jsou společné příslušenství pro celý areál a hodnota Kp byla volena nejnižší stanovená.

72

K ceně vedlejší stavby K2 byla přičtena hodnota technologického zařízení.(Viz příloha č. 16) Amortizace zařízení byla stanovena na základě přílohy č. 17. (výpočetní tabulka amortizace pochází z odborné literatury BRADÁČ, Albert. BRADÁČ. Soudní inženýrství. Brno: CERM, 1999, 725 s. ISBN 80-720-4133-9., Tab. 25.1., str. 543.) Tabulka 10 Seznam objektů s parcelními čísli a výčtem obestavěných prostor Inventární Název karty číslo 3010983 ARCHIV - Objekt zdemolován

označení p.p.č. obj.

Zastavěná 2

Obestavěný 3

prostor (m ) plocha (m ) 0,00 0,00

A

st. 204/7

L

st. 2214

0,00

0,00

C47

st. 2215 st. 862

296,00

1 466,00

D G

st. 862 st. 862 st. 2211

3010906 LAKOVNA

H1,H2 H3

3010905 LAKOVNA

H4

Objekt zdemolován 3011065 VYMEN. STANICE A DOST C 47 3010382 DREVOVYROBA I A II 3010383 DREVOVYROBA SUSARNY 3010516 SKLAD DREVOVYROBY 3011404 GARAZ PRO OS. A NAKL. AUTA 3010992 UDRZBA

7 195,15

48 262,00

600,00

3 060,00

st. 2212 st. 2212

1 942,50 1876

8 782,00 15116

st. 2212

1876

15116

H5,H6,H7 st. 2213

2 268,00

12 702,00

st. 2213, st. 864

1 728,00

9 680,00

1 K1 K2

st. 863 st. 878 st. 2642 st. 2408 st. 2209 st. 2647

864,00 7 085,50 280,00 288,00 648,75 100,00

4 840,00 56 110,00 1 358,00 1 484,00 6 456,00 706,00

3011305 SKLAD HORLAVIN

P

st. 868

507,00

1 523,50

3011306 UMS

Q

st. 2052

504,00

2 194,00

3010916 SKLAD LITINOVYCH RAMU

S2

st. 867

370,56

1 040,00

3011308 PLECHOVY SKLAD U TRAFOST.

S3

st. 2644

216,00

860,00

3011187 TRAFOSTANICE 3011193 VRATNICE PRO NAKLAD.

T1

st. 2645

275,50

1 148,00

V2 V2

st. 2410

59,80

168,00

Y

st. 2890

180,00

1 458,00

3 888,00 86,00 55,00 62,00 358,00

85 024,00 0,00 254,00 0,00 0,00

33 609,76

278 553,50

3010985 HALA C. 5, 6, 7 3010566 HALA C. 8, 9 3010564 3010205 3010921 3011056 3011064 3011072

HALA C. 10 HL. VYR.-BUDOVA HALA PIANIN PRISTRESEK U SKL. LIT. RAMU PLECH.PRISTR.PRO MAZUT. KOTELNA 2XLO A 4 TP KOTELNA NA SPAL. DO

3011194 PRISTRESKY PRO KOLA 3011398 BEZODRAZOVA KOMORA 3010214 VYROBNI OBJEKT KLAVIRY Objekt zdemolován BEZ ZAŘÍZENÍ - SKLAD Objekt zdemolován Objekt zdemolován

H8,H9 H10 J

st. 2643/1 st. 2646 st. 2208 st. 2413 st. 2210

Z X1 X2 X3 X4

Celkem

Celkem

73

Tabulka 11 Seznam objektů s koeficienty Ki a Kp podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Členění objektu

Typ

Demolice

Název karty

označení obj.

ARCHIV

A

st. 204/7

119

L

st. 2214

255

Demolice Budova

M

Hala

E

Budova

R2

Hala

E

VYMEN. STANICE A DOST C 47 DREVOVYROBA I A II DREVOVYROBA SUSARNY SKLAD DREVOVYROBY GARAZ PRO OS. A NAKL. AUTA UDRZBA VC.SOC.ZARIZ.+ LAKOVNA LAKOVNA

Ki

Kp

p.p.č.

Zastavěná plocha

C47

2,113

0,613

st. 2215

297

D

2,113

0,613

st. 862

7257

G

2,141

1,189

st. 2211

602

2,113

0,613

st. 2212

5554

2,095

0,860

st. 2213

3040

H1,H2 H3

LAKOVNA

H4

Hala

J

HALA č.5, 6, 7

H5,H6,H7

Hala

J

HALA č. 9,10

H9,H10

2,095

0,860

st. 864

1737

Hala

J

H8

2,095

0,860

st. 863

872

Hala

E

J

2,113

0,613

st. 878

7142

Hala

J

2,095

0,613

st. 2642

288

Hala

J

1

2,095

0,860

st. 2408

348

Budova

S

K1

2,095

0,860

st. 2209

631

Budova

V-I

HALA č. 8 HL. VYR.BUDOVA HALA PIANIN PRISTRESEK U SKL. LIT. RAMU PLECH.PRISTR.P RO SKLADOVANI MAZUT. KOTELNA 2XLO A 4 TP KOTELNA NA SPAL. DO SKLAD HORLAVIN UMS SKLAD LITINOVYCH RAMU PLECHOVY SKLAD U TRAFOST. TRAFOSTANICE VRATNICE PRO NAKLAD. DOPRAVU PRISTRESKY PRO KOLA BEZODRAZOVA KOMORA VYROBNI OBJEKT KLAVIRY

K2

2,093

0,613

st. 2647

111

Hala

J

Hala

E

Hala

J

Hala

J

Budova

M

Vedlejší stavba

B-I

Budova

L

Budova

L

Demolice Vedlejší stavba Demolice

B-I

Demolice

Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha

P

2,095

0,860

st. 868

553

Q

2,113

0,613

st. 2052

553

S2

2,095

0,860

st. 867

372

S3

2,095

0,860

st. 2644

234

T1

2,113

0,613

st. 2645

268

2,093

0,613

st. 2410

64

Y

2,113

0,613

st. 2890

227

Z

2,113

0,613

st. 2643/1

4254

X1

st. 2646

86

X2

st. 2208

55

X3

st. 2210

358

X4

st. 2413

62

Celkem

34459

881/6

2457

881/9

293

881/42

572

942/34

33901

942/54

229

942/116

1100

V2 V2

2,093

ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha zeleň ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha manip.pl.

74

0,860

3404/1

644

Celkem

40076

Tabulka 12 rekapitulace ocenění objektů nákladovým způsobem Rekapitulace ocenění podle vyhlášky Po odpočtu opotřebení

Objekt

A

Bez odpočtu opotřebení

Cena současný stav, Cena současný stav, bez Kp (Kč), Věcná s Kp (Kč) hodnota 0,00

č. 3/2008 S b.

0,00

Cena výchozí, bez Kp (Kč), Reprodukční cena

Cena výchozí, s Kp (Kč)

0,00

0,00

L

0,00

0,00

0,00

0,00

C47

3 516 483,56

2 155 604,42

6 593 818,78

4 042 010,91

D

65 542 049,35

56 366 162,44

122 968 197,66

105 752 649,99

G

6 558 159,16

7 797 651,24

11 367 930,60

13 516 469,48

H1,H2

15 197 018,28

9 315 772,21

28 946 701,48

17 744 328,01

H3, H4

55 366 914,91

33 939 918,84

96 156 503,84

58 943 936,85

H5, H6, H7

11 879 405,96

10 216 289,13

32 395 434,84

27 860 073,96

H8, H9

8 482 186,98

7 294 680,80

23 131 134,40

19 892 775,58

H10

3 598 055,56

3 094 327,78

9 811 986,80

8 438 308,65

J

42 800 750,08

26 236 859,80

148 872 174,20

91 258 642,78

Přístřešek

1 435 625,37

880 038,35

2 944 872,56

1 805 206,88

1

1 317 171,29

1 132 767,31

4 649 386,84

3 998 472,68

K1

7 323 811,99

6 298 478,31

19 972 217,04

17 176 106,65

K2

1 354 589,91

830 363,61

2 031 783,28

1 245 483,15 287 440,00

Tech. P

4 354 467,70

3 744 842,22

5 443 084,63

4 681 052,78

Q

1 113 174,17

682 375,77

7 421 161,12

4 549 171,77

S2

1 237 137,46

1 063 938,22

3 806 576,80

3 273 656,05

S3

879 002,34

755 942,01

2 704 622,60

2 325 975,44

T1

4 554 308,86

2 791 791,33

5 692 886,08

4 895 882,03

V2

307 671,00

188 602,32

439 530,00

269 431,89

V2 - kola

179 064,00

Y

7 026 457,75

4 307 218,60

9 215 026,56

5 648 811,28

305 992,00

Z

281 847 673,06

172 772 623,59

356 769 206,40

218 699 523,52

X1

0,00

0,00

0,00

0,00

X2

383 765,30

330 038,16

730 981,52

628 644,11

X3

0,00

0,00

0,00

0,00

X4

0,00

0,00

0,00

0,00

Venkovní úpravy

33 047 243,98

21 161 866,14

83 019 948,13

53 822 029,33

Pozemky

94 699 382,43

62 390 972,66

94 699 382,43

62 390 972,66

Celkem

654 290 000,00

436 037 000,00

1 080 378 000,00

733 435 000,00

Hodnota stojanů a přístřešků na kola, které nejsou stavbou neboť nejsou spojeny se zemí pevným základem ani nemají dočasnou funkci stavby, byla stanovena na základě účetních výkazů. Jedná se tedy o ocenění cenou historickou nebo-li pořizovací..

75

6.2

POZEMKY Administrativní hodnota pozemků vychází z §28 vyhlášky. ZC = Cp × 3,00, Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle

přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Kipodle hlavní stavby nacházející se na pozemkua Kp podle hlavní stavby nacházející se na pozemku. V případech kdy pozemek náleží k více stavbám uvažujeme nejnižší Ki a Kp. Přirážky: Položka 1.2 → 5% Výhodná poloha pozemku z hlediska účelu využití. Položka 2.11 → 5% Možnost připojení pozemků na rozvod plynu.

76

Tabulka 13 Určení Ki a Kp pozemků Členění objektu

Typ

Demolice

Název karty

označení obj.

ARCHIV

A

st. 204/7

119

L

st. 2214

255

Demolice Budova

M

Hala

E

Budova

R2

Hala

E

VYMEN. STANICE A DOST C 47 DREVOVYROBA I A II DREVOVYROBA SUSARNY SKLAD DREVOVYROBY GARAZ PRO OS. A NAKL. AUTA UDRZBA VC.SOC.ZARIZ.+ LAKOVNA LAKOVNA

Ki

Kp

p.p.č.

Zastavěná plocha

C47

2,113

0,613

st. 2215

297

D

2,113

0,613

st. 862

7257

G

2,141

1,189

st. 2211

602

2,113

0,613

st. 2212

5554

LAKOVNA

H4

HALA č.5, 6, 7

H5,H6,H7

2,095

0,860

st. 2213

3040

Hala

J

HALA č. 9,10

H9,H10

2,095

0,860

st. 864

1737

Hala

J

H8

2,095

0,860

st. 863

872

Hala

E

J

2,113

0,613

st. 878

7142

Hala

J

2,095

0,613

st. 2642

288

Hala

J

1

2,095

0,860

st. 2408

348

Budova

S

K1

2,095

0,860

st. 2209

631

Budova

V-I

HALA č. 8 HL. VYR.BUDOVA HALA PIANIN PRISTRESEK U SKL. LIT. RAMU PLECH.PRISTR.P RO SKLADOVANI MAZUT. KOTELNA 2XLO A 4 TP KOTELNA NA SPAL. DO SKLAD HORLAVIN UMS SKLAD LITINOVYCH RAMU PLECHOVY SKLAD U TRAFOST. TRAFOSTANICE VRATNICE PRO NAKLAD. DOPRAVU PRISTRESKY PRO KOLA BEZODRAZOVA KOMORA VYROBNI OBJEKT KLAVIRY

K2

2,093

0,613

st. 2647

111

J E

Hala

J

Hala

J

Budova

M

Vedlejší stavba

B-I

Budova

L

Budova

L

Demolice Vedlejší stavba Demolice

B-I

Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha Nezastavěná plocha

2,141

1,189

631

2,095

0,860

20506

2,113

0,613

P

2,095

0,860

st. 868

553

Q

2,113

0,613

st. 2052

553

S2

2,095

0,860

st. 867

372

S3

2,095

0,860

st. 2644

234

7444

2,095

0,860

T1

2,113

0,613

st. 2645

268

565

2,113

0,613

2,093

0,613

st. 2410

64

Y

2,113

0,613

st. 2890

227

Z

2,113

0,613

st. 2643/1

4254

4481

2,113

0,613

st. 2646

86

2,093

0,860

230

2,093

0,613

880

2,095

0,613

293

2,095

0,613

38903

2,095

0,613

V2 V2

X1

st. 2208

55

X3

st. 2210

358

X4

st. 2413

62

Celkem

34459

881/6

2457

881/9

293

881/42

572

942/34

33901

942/54

229

942/116

1100

X2

Demolice

602

H3

J

Hala

Nejnižší Nejnižší Ki Kp

H1,H2

Hala

Hala

2

Celkem (m )

ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha zeleň ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha manip.pl. ostatní plocha manip.pl.

77

3404/1

644

Celkem

40076

Tabulka 14 Administrativní cena pozemků Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Cena současný stav, s Kp (Kč) 94 699 382,43 62 390 972,66

Cena současný stav, bez Kp (Kč)

Objekt Pozemky stavební celkem Pozemky jednotlivě - p.č.: st. 2215, 2645 st. 2211 2209 st. 862, 2212, 878, 2052 st. 2213, 864, 863, 2642, 2408, 868, 867, 2644 st. 2890, 2643/1 st. 2647, 2410, 2208 st. 204/7, 2214, 2213, 2646, 2210 881/6, 881/42, 942/34, 942/54, 942/116, 3440/1 881/9

6.3

1 052 973,55 1 136 792,72 1 165 955,49 38 216 417,02

645 472,95 1 351 646,52 1 002 722,10 23 426 669,58

13 754 948,76

11 829 260,40

8 351 105,27 424 586,90

5 119 228,83 260 272,60

1 626 055,20

996 776,00

28 753 985,36

17 626 171,24

216 562,16

132 752,44

VENKOVNÍ ÚPRAVY Cena venkovních úprav vychází z §10 vyhlášky. Stanovuje se vynásobením

počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobil koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp určeného podle hlavní stavby pro kterou byla venkovní úprava určena, nebo nejnižším jednalo li se o společnou venkovní úpravu. Pro zjednodušení byly sečteny měrné jednotky všech venkovních úprav se stejným Ki a Kp. (Výpočet viz příloha č. 12) Tabulka 15 Seznam a výměry venkovních úprav Zpevněná plocha, litý asfalt tl. 30 Celkem (m) mm, podklad štěrkopísek

Celkem

p.č. 881/6

29544,00

p.č. 881/42 p.č. 942/34

Parovod nadzemní vedení 400/150

140

Plot s podezdívkou v = 0,45 m, celková výška plotu 2 m

640

Revizní šachta, Kanalizační šachta vodotěsná betonová - hloubka 3,00 m

20

3

Odlučovač ropných látek, do 2 m OP

DN 80 mm Vodovody trubní z trub DN 100 mm ocelových do hl. 2 m DN 200 mm Kanalizace trubní DN 500 mm z železobetonových trub do hl. 2 m

78

1 100 m 300 m 300 m 600 m

2

(m )

1280,00

Název objektu

Přípojky elektro

Kp

A L 0,613 C 47 0,613 D 1,189 G 0,613 H1 a H2 0,613 H3 a H4 0,860 H5 - H10 0,613 J 0,860 1 0,860 K1 0,613 K2 0,860 P 0,613 Q 0,860 S2 0,860 S3 0,613 T1 0,860 V2 0,613 Y 0,613 Z X1 0,860 X2 X3 X4 Výměry celkem 0,613 0,860 1,189

Název objektu

Kp

A L 0,613 C 47 0,613 D 1,189 G 0,613 H1 a H2 0,613 H3 a H4 0,860 H5 - H10 0,613 J 0,860 1 0,860 K1 0,613 K2 0,860 P 0,613 Q 0,860 S2 0,860 S3 0,613 T1 0,860 V2 0,613 Y 0,613 Z X1 0,860 X2 X3 X4 Výměry celkem 0,613 0,860 1,189

Kabel zemní, Al 2

16 mm

Vodovodní Kabel Přípojka Kabel zemní, přípojka zemní, Al vody DN 2 potrubí Al 50 mm 2 25 mm 25 mm ocelové

Přípojka vody DN 40 mm

160,00

Přípojka vody DN 50 mm

45,00 10,00

284,00 103,00

8,00 36,00 8,00

8,00 8,00

60,00 310,00

40,00

170,00 160,00

35,00 5,00

10,00 10,00

35,00 10,00

265,00 32,50 7,00 42,00 475,00

6,00 370,00 74,00

56,00

4,50

645,00 326,00 103,00

Kanalizační přípojka kameninová

309,00

668,00

380,00 41,00 8,00

172,00 35,00

Přípojka Teplovody Přípojka Přípojka kanalizace trubní, DN 2 × 150 DN 2 × 200 DN 2 × 300 kanalizace kanalizace DN 250 ocelové mm mm mm DN 150 mm DN 200 mm mm potrubí (C)

90,00 50,00 16,00

10,00 110,50

16,00 16,00 56,00

30,00 90,00 190,00 80,00

586,50

85,00 70,00 10,00 20,00 25,00

244,50 76,00

60,00

42,00 449,00

35,00 20,00 12,00 48,00

135,00

4,50

207,00 136,50 16,00

79

178,00

525,00 476,50 110,50

120,00

731,50

Tabulka 16 Administrativní cena venkovních úprav Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Cena současný Cena současný Objekt stav, bez Kp stav, s Kp (Kč) (Kč) 97 638,55 59 852,43 Přípojky elektro AL 16 mm2 65 150,67 39 937,36 Přípojky elektro AL 25 mm2 155 289,69 95 192,58 Přípojky elektro AL 50 mm2 49 349,10 42 440,23 Přípojky elektro AL 16 mm2 15 591,89 18 538,76 Přípojky elektro AL 16 mm2 144 638,03 88 663,11 Vodovodní přípojka potrubí ocelové DN 25 mm 15 605,68 13 420,88 Vodovodní přípojka potrubí ocelové DN 25 mm 3 045,01 3 620,52 Vodovodní přípojka potrubí ocelové DN 25 mm 80 872,40 49 574,78 Vodovodní přípojka potrubí ocelové DN 50 mm 16 456,59 14 152,67 Vodovodní přípojka potrubí ocelové DN 50 mm 265 515,59 228 343,41 Kanalizační přípojka kameninová DN 150 mm 31 237,13 37 140,95 Kanalizační přípojka kameninová DN 150 mm 496 601,18 304 416,52 Kanalizační přípojka kameninová DN 200 mm 533 049,57 326 759,39 Kanalizační přípojka kameninová DN 250 mm 5 845 173,69 3 583 091,47 Teplovody trubní, ocelové potrubí DN 2 × 150 mm 2 036 079,53 1 751 028,40 Teplovody trubní, ocelové potrubí DN 2 × 150 mm 472 661,32 561 994,31 Teplovody trubní, ocelové potrubí DN 2 × 150 mm 572 101,20 350 698,04 Teplovody trubní, ocelové potrubí DN 2 × 200 mm 5 012 837,10 3 072 869,14 Teplovody trubní, ocelové potrubí DN 2 × 300 mm 1 069 634,39 655 685,88 Parovod, nadzemí vedení DN 400/150 10 556 868,86 6 471 360,61 Zpevněná plocha, litý asfalt tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 455 916,78 279 476,99 Revizní šachta, Kanalizační šachta vodotěsná betonová, hl. 3 m 24 865,63 29 565,23 Odlučovač ropných látek, do 2 m3 150 459,76 92 231,83 Vodovody trubní z trub ocelových do hl. 2 m, DN 80 mm 300 919,52 184 463,67 Vodovody trubní z trub ocelových do hl. 2 m, DN 100 mm 727 445,40 445 924,03 Vodovody trubní z trub ocelových do hl. 2 m, DN 200 mm 2 969 070,82 1 820 040,41 Kanalizace trubní DN 500 mm z železobetonových trub do hl. 2 m 883 168,90 541 382,54 Plot s podezdívkou I Celkem venkovní úpravy 33 047 243,98 21 161 866,14

6.4

Cena výchozí, Cena výchozí, s bez Kp (Kč) Kp (Kč) 221 905,80 148 069,71 352 931,12 112 157,04 35 436,12 328 722,80 35 467,46 6 920,48 183 800,92 37 401,35 408 485,52 48 057,12 764 001,81 820 076,26 19 483 912,29 6 786 931,76 1 575 537,73 1 907 004,00 16 709 457,00 2 831 218,60 19 795 366,32 455 916,78 38 254,82 341 954,00 683 908,00 1 653 285,00 4 309 872,00 2 943 896,32 83 019 948,13

136 028,26 90 766,73 216 346,78 96 455,05 42 133,55 201 507,08 30 502,02 8 228,45 112 669,96 32 165,16 351 297,55 57 139,92 468 333,11 502 706,75 11 943 638,23 5 836 761,31 1 873 314,36 1 168 993,45 10 242 897,14 1 735 537,00 12 134 559,55 405 685,85 45 484,98 209 617,80 419 235,60 1 013 463,71 2 641 951,54 1 804 608,44 53 822 029,33

TRVALÉ POROSTY Ocenění trvalých porostů nacházejících se na oceňovaných pozemcích výrobního

areálu vychází z § 41 vyhlášky. Základní cena okrasných rostlin se stanoví podle příslušné skupiny a věkové kategorie v příloze č. 37. Případně se upraví zdůvodněnými přirážkami a srážkami z přílohy č. 37 a vynásobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14 a Kz z tabulky č. 30 přílohy č. 37. Cena podle odstavce 1 nebo 2 se vynásobí koeficientem Kp z přílohy č. 39, v našem případě nejnižším koeficientem prodejnosti. (výpočet viz příloha č. 15) Tabulka 17 Rekapitulace výsledku ohodnocení okrasných rostlin Celkem okrasné porosty

401 000,00 Kč

80

6.5

STANOVENÍ ADMINISTRATIVNÍ CENY AREÁLU

KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU Tabulka 18 Pronajímatelné plochy

Pronájem ploch:

Objekt

3010983 ARCHIV

Výrobní

Účelové

S kladové

Kanceláře

S ociální

S polečné

2554,68

284,20

354,81

305,50

A

3011065 VYM ĚN. STANICE A DOST C 47

C47

3010382 DŘEVOVÝROBA I A II 3010383 DŘEVOVÝROBA SUŠÁRNY 3010516 SKLAD DŘEVOVÝROBY

D

3011404 GARAŽ PRO OS. A NÁKL. AUTA

G

3010992 ÚDRŽBA VČ. SOC .ZAŘÍZ. + LAKOVNA

H1

3010993 UDRŽBA VČ. SOC. ZAŘÍZ. + LAKOVNA

H2

3010906 LAKOVNA

H3

3010905 LAKOVNA

4683,25

481,60

H4

3010985 HALA Č. 5, 6

809,00

874,00

24,82

68,67

42,43

1618,00

614,00

49,64

137,33

84,87

60,40

363,05

598,00

H5,H6

3010566 HALA Č. 7, 9,10

H7,H9,H10

3010564 HALA Č. 8

5084,10

H8

3010205 HL. VÝR. - BUDOVA HALA PIANIN 3010921 PŘÍSTŘEŠEK U SKL. LIT. RAM U

J

3011056 PLECH. PRISTR. PRO SKLADOVANÍ

1

5130,80

1226,90 259,20

3011064 M AZUT. KOTELNA 2×LO A 4 TP

K1

865,00

3011072 KOTELNA NA SPAL. D. O.

K2

3011305 SKLAD HOŘLAVIN

P

230,40

3011306 UM S

Q

403,20

3010916 SKLAD LITINOVÝCH RÁM U

S2

296,80

3011308 PLECHOVY SKLAD U TRAFOST.

S3

172,80

3011187 TRAFOSTANICE

T1

3011193 VRÁTNICE PRO NÁKLAD. DOPRAVU

V2

3011194 PRÍSTŘEŠKY PRO KOLA

V2

3011398 BEZODRAZOVÁ KOM ORA

Y

3010214 VYROBNÍ OBJEKT KLAVÍRY

Z

Celkem

45,00 288,00 9897,90

1990,90

1362,60

689,00

860,40

1276,50

22138,95

1990,90

7660,98

1108,06

1784,26

2307,30

7052,30

Společenské plochy 5%

Plochy sociálního zařízení Kancelářské 4% plochy 3% Skladové plochy netemperované 16%

Výrobní plochy 50% Skladové plochy 17%

Účelové plochy 5%

Obrázek 7 Graf znázorňující procentuální zastoupení jednotlivých ploch

81

Majitel oceňovaný areál v současné době provozuje a udržuje.Z důvodu toho, že se jedná o objekt vyjmenovaný v § 22 odst. 2 vyhlášky, dopočítává se nájemné za nepronajatou část ve výší obvyklého nájemného. Výše simulovaného nájemného vychází ze realizovaných nájmů mezi majitelem areálu a ostatními uživateli areálu. Jednotlivé simulované pronájmy jsou uvedeny v následující tabulce. Roční nájemné zjištěné za celou stavbu podle odstavce 2 a 3 se sníží o 40% a nájemné z pozemku se neuvažuje neboť je stejného vlastníka. Jedná se o stabilizovanou oblast.S předpokládaným rozvojem oblasti po vybudování dálnice spojující ČR a Polska. Nemovitosti byly zařazeny do skupiny „C” aby tato skutečnost byla s velkou rezervou zohledněna. Samotný výpočet kombinací nákladového a výnosového způsobu viz příloha č. 13. Tabulka 19 Celkem simulované nájemné za jednotlivé plochy

Výrobní 1200 2

Účelové 1100

Objekt

Kč/m

Kč/m

A

0,00

C47

0,00

D G

2

S kladové 900; Netemperované 2

Kanceláře 1200 2

2

2

300 Kč/m

Kč/m

S ociální 400 Kč/m

S polečné 50 Kč/m

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Celkem 0,00 Kč

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00 Kč

5 619 900,00 Kč

0,00 Kč

2 299 212,00 Kč

341 040,00 Kč

141 924,00 Kč

15 275,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

433 440,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

970 800,00 Kč

0,00 Kč

786 600,00 Kč

29 784,00 Kč

27 468,00 Kč

2 121,50 Kč

1 816 773,50 Kč

1 941 600,00 Kč

0,00 Kč

552 600,00 Kč

59 568,00 Kč

54 932,00 Kč

4 243,50 Kč

2 612 943,50 Kč

H8

0,00 Kč

0,00 Kč

1 525 230,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

1 525 230,00 Kč 7 508 770,00 Kč

8 417 351,00 Kč 433 440,00 Kč

H1 H2 H3 H4 H5,H6 H7,H9,H10

J

6 156 960,00 Kč

0,00 Kč

1 104 210,00 Kč

72 480,00 Kč

145 220,00 Kč

29 900,00 Kč

1

0,00 Kč

0,00 Kč

233 280,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

233 280,00 Kč

K1

0,00 Kč

0,00 Kč

259 500,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

259 500,00 Kč

K2

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

P

0,00 Kč

0,00 Kč

69 120,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

69 120,00 Kč

Q

0,00 Kč

0,00 Kč

120 960,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

120 960,00 Kč

S2

0,00 Kč

0,00 Kč

89 040,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

89 040,00 Kč

S3

0,00 Kč

0,00 Kč

51 840,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

51 840,00 Kč

T1

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

V2 V2

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

54 000,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

Y

0,00 Kč

0,00 Kč

259 200,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

0,00 Kč

259 200,00 Kč

Z

11 877 480,00 Kč 2 189 990,00 Kč

1 226 340,00 Kč

826 800,00 Kč

344 160,00 Kč

63 825,00 Kč

16 528 595,00 Kč

26 566 740,00 Kč 2 189 990,00 Kč

6 894 882,00 Kč

1 329 672,00 Kč

713 704,00 Kč

115 365,00 Kč

39 926 043,00 Kč

2 115 690,00 Kč

82

6.6

VÝSLEDNÁ REKAPITULACE ADMINISTRATIVNÍ HODNOTY

AREÁLU Tabulka 20 Rekapitulace ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu

Výnosové ocenění podle § 22 - jen jedna pronajatá budova nebo hala, bez příslušenství.

C47

Ocenění staveb kombinací nákladového a výnosového ocenění podle přílohy č. 17 vyhlášky č. 3/2008 S b. Jedna pronajatá budova nebo hala bez příslušenství.

Příslušenství

D

46 359 415,60

50 195 940,00

G

1 923 976,70

2 850 810,00

H1,H2

9 791 055,90

10 872 250,00

H3, H4

13 534 331,00

21 900 847,78

H5, H6, H7

5 472 000,00

6 753 480,00

H8, H9

1 569 600,00

2 952 120,00

H10

1 569 600,00

1 975 290,00

J

40 808 492,50

41 206 940,00

1

1 871 961,00

1 965 560,00

K1

1 759 398,17

2 872 280,00

K2

Příslušenství

P

460 800,00

1 239 530,00

Q

483 840,00

609 680,00

S2

593 600,00

722 300,00

S3

345 600,00

452 280,00

T1

Příslušenství

V2

Příslušenství

Y

2 375 890,33

2 613 480,00

Z

107 490 690,44

142 362 090,00

X2

Příslušenství K1

Celkem

236 410 251,64

291 544 877,78

Pozemky

94 699 382,43

94 699 382,43

Okrasné dřeviny celkem Celkem

400 014,45 331 510 000,00

386 645 000,00 386 645 000,00

Administrativní cena areálu

Administrativní cena areálu byla stanovena ke dni ocenění na výši:

386 645 000,00,– Kč (slovy: šestmilionůšestsetčtyřicetpět tisíc korun českých)

83

7 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY 7.1

OCENĚNÍ STAVEBNÍCH OBJEKTŮ METODOU PŘÍMÉHO

POROVNÁNÍ Tato metoda není pro ocenění výrobního areálu takového rozsahu v podmínkách ČR použitelná. Pro metodu přímého porovnání není v podmínkách českého realitního trhu dostatek nemovitostí stejného charakteru. Prodeje starší více jak 12 měsíců, do data ocenění, nejsou pro tuto metodu dostatečně aktuální. Úprava realizovaných cen na dnešní úroveň je problematická a koeficienty úpravy dostatečně nezohledňují současné trendy na trhu s obdobnými nemovitostmi. Inzerované hodnoty se diametrálně liší od skutečně realizovaných cen. Pro potřeby stanovení ceny obvyklé nejsou výsledky této metody dostatečně přesné. Metoda přímého porovnání vychází z inzerovaných cen nemovitostí. Pro potřeby této práce byly vybrány objekty nacházející se ve ”stejně” rozvinutých a dopravně dostupných oblastech, přibližně stejného stáří a stavu. Výsledkem metody v případě použití relevantních informací je cena obvyklá. Pro potřeby ohodnocení byly objekty rozděleny na plochy: •

administrativní

•

výrobní

•

skladovací

•

kombinované

•

sklady netemperované

Databáze objektů se nachází v příloze č. 20. Tabulka 21 Výsledné hodnoty stanovené na základě databáze za m2 Typ užitné plochy Plocha administrativní Plocha výrobní Plocha skladovací Kombinovaná plocha Sklady netemperované

84

Cena (Kč/m2) 6 400,00 6 800,00 4 900,00 6 100,00 3 900,00

Tabulka 22 Výsledné ohodnocení na základě srovnávací metody Objekt

Výrobní

Účelové

S kladové

Kanceláře

S ociální

S polečné

Užitná plocha celkem

Typ užitné plochy

Tržní hodnota (Kč)

2554,68

284,20

354,81

305,50

8182,44

Kombinovaná plocha

49 912 884,00

481,60

Plocha skladovací

2 359 840,00

A C47 4683,25

D

481,60

G H1

809,00

874,00

24,82

68,67

42,43

1818,92

Kombinovaná plocha

11 095 412,00

1618,00

614,00

49,64

137,33

84,87

2503,84

Kombinovaná plocha

15 273 424,00

5084,10

Sklady netemperované

19 827 990,00

7379,15

Kombinovaná plocha

45 012 815,00

259,20

Plocha skladovací

1 270 080,00

865,00

865,00

Sklady netemperované

3 373 500,00

P

230,40

230,40

Q

403,20

403,20

S2

296,80

296,80

S3

172,80

172,80

H2 H3 H4 H5,H6 5084,10

H7,H9,H10 H8 J

5130,80

1226,90

60,40

363,05

598,00

259,20

1 K1 K2

Sklady netemperované Sklady netemperované Sklady netemperované Sklady netemperované

898 560,00 1 572 480,00 1 157 520,00 673 920,00

T1 V2 V2 288,00

Y Z

9897,90

1990,90

1362,60

689,00

860,40

1276,50

288,00

Plocha skladovací

1 411 200,00

16077,30

Kombinovaná plocha

98 071 530,00

Nemovitosti mají následující silné stránky: •

Jednotlivé haly je možno využívat pro výrobu a montáž dřevěných prvků a konstrukcí, v souladu s kolaudačním rozhodnutím.

•

Haly umožňují jiné alternativní využití – např. skladování různých druhů materiálů, jiné podnikatelské využití v oblasti dřevovýroby.

•

Jednotlivé stavby je možno užívat různými vlastníky, protože přístupy k majetku (komunikace) jsou technicky a právně řešitelné. Pro komplexní využívání majetku různými nájemci je nutno zajistit měření samostatných odběrů jednotlivých medií včetně sjednání příslušných věcných břemen na dobu neurčitou.

•

Stavby jsou napojeny na běžné rozvody inženýrských sítí.

•

Stavebně technický stav nevykazuje vizuálně zjistitelné vady a poruchy, údržba je na dobré úrovni.

85

Cena obvyklá areálu s příslušenstvím a pozemky, na základě metody přímého porovnání, byla stanovena na výši:

251 912 000,00,– Kč (slovy dvěstěpadesátjednamilionůdevětsetdvanácttisíc korun českých)

86

7.2

POZEMKY

7.2.1 Naegeliho metoda třídy polohy Tato metoda má řadu výhod. Stabilizuje cenu pozemků i v případě že není tržní hospodářství stabilní a dochází k výkyvům cen. Metoda je jednoduchá a vychází z reprodukční ceny objektů na pozemku postavených. V případě nezastavěných pozemků metoda zohledňuje nejlukrativnější reálné využití pozemku. Jako reprodukční cenu lze použít cenu nákladovou dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. Hodnota pozemků vychází z metodu třídy polohy upravené pro český trh(viz BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, 753 p. ISBN 978-80-7204-630-0, str. 394, tab 8.4, viz výpočet příloha č. 18) Hodnota pozemků stanovená Naegeliho metodou třídy polohy je rovna: 65 151 500,00,–Kč

7.2.2 Cena pozemků stanovená na základě cenové mapy realitní kanceláře RealCity (příloha č. 18) V případech kdy není vypracovaná aktuální obecní cenová mapa pozemků, je možné využití cenových map soukromých subjektů, jako jsou realitní kanceláře. Cenové mapy realitních kanceláří často nezohledňují přesnou polohu pozemku, stav sítí, typ objektu nacházející se na pozemku a mnoho dalších cenotvorných faktorů. Stanovení hodnoty pomocí takto vypracovaných cenových map není nijak relevantní a má pouze informativní charakter. Hodnota pozemků stanovená pomocí cenové mapy RealCity je rovna: 76 519 000,00,–Kč

7.3

TRŽNÍ HODNOTA AREÁLU VÝNOSOVOU HODNOTOU ZNALECKÉHO ÚSTAVU YBN CONSULT S.R.O.

7.3.1 Cena pozemků stanovena na základě anylýzy trhu. Pro potřeby této metody se upřednostňuje stanovení hodnoty pozemků na základě dlouhodobé analýzy trhu s pozemky v dané lokalitě. Hodnoty vycházejí z realizovaných prodejů ne starších než 8 měsíců. 87

Tabulka 23.Cena pozemků stanovená na základě analýzy trhu s pozemky v dané lokalitě. Parc.č. st.

Druh

Kč/m2

Hodnota

119

zastavěná plocha a nádvoří

1050

124 950 Kč

st.

862

7257

zastavěná plocha a nádvoří

1050

7 619 850 Kč

st

863

872

zastavěná plocha a nádvoří

1050

915 600 Kč

st

864

1737

zastavěná plocha a nádvoří

1050

1 823 850 Kč

st

867

372

zastavěná plocha a nádvoří

1050

390 600 Kč

st

868

553

zastavěná plocha a nádvoří

1050

580 650 Kč

st

878

7142

zastavěná plocha a nádvoří

1050

7 499 100 Kč

st

2052

553

zastavěná plocha a nádvoří

1050

580 650 Kč

st

2208

55

zastavěná plocha a nádvoří

1050

57 750 Kč

st

2209

631

zastavěná plocha a nádvoří

1050

662 550 Kč

st

2210

358

zastavěná plocha a nádvoří

1050

375 900 Kč

st

2211

602

zastavěná plocha a nádvoří

1050

632 100 Kč

st

2212

5554

zastavěná plocha a nádvoří

1050

5 831 700 Kč

st

2213

3040

zastavěná plocha a nádvoří

1050

3 192 000 Kč

st

2214

255

zastavěná plocha a nádvoří

1050

267 750 Kč

st

2215

297

zastavěná plocha a nádvoří

1050

311 850 Kč

st

2408

343

zastavěná plocha a nádvoří

1050

360 150 Kč

st

2410

64

zastavěná plocha a nádvoří

1050

67 200 Kč

st

2413

62

zastavěná plocha a nádvoří

1050

65 100 Kč

st

2642

288

zastavěná plocha a nádvoří

1050

302 400 Kč

4254

zastavěná plocha a nádvoří

1050

4 466 700 Kč

st

204/7

Výměra

2643/1

st

2644

234

zastavěná plocha a nádvoří

1050

245 700 Kč

st

2645

268

zastavěná plocha a nádvoří

1050

281 400 Kč

st

2646

86

zastavěná plocha a nádvoří

1050

90 300 Kč

st

2647

111

zastavěná plocha a nádvoří

1050

116 550 Kč

st

2890

227

zastavěná plocha a nádvoří

1050

238 350 Kč

881/6

2457

ostatní plocha - manip.pl.

600

1 474 200 Kč

881/9

293

ostatní plocha - zeleň

600

175 800 Kč

881/42

572

ostatní plocha - manip.pl.

600

343 200 Kč

942/34

33901

ostatní plocha - manip.pl.

600

20 340 600 Kč

942/54

229

ostatní plocha - manip.pl.

600

137 400 Kč

942/116

1100

ostatní plocha - manip.pl.

600

660 000 Kč

3404/1

644

ostatní plocha - manip.pl.

600

386 400 Kč

Celkem

60 618 300 Kč

7.3.2 Stanovení výnosové hodnoty areálu Majitel oceňovaný areál v současné době provozuje a udržuje.Z tohoto důvodu se dopočítává nájemné za nepronajatou část ve výši obvyklého nájemného. Výše simulovaného nájemného vychází z realizovaných nájmů mezi majitelem areálu a ostatními uživateli areálu. Jednotlivé simulované pronájmy jsou uvedeny v tabulce č.19.

88

S ohledem na současné chování trhu v oblasti nabídky a poptávky při pronájmu obdobných prostor byla z důvodu tržního rizika zvolena srážka z nájemného ve výši 30%. Náklady na údržbu a provoz jsou stanoveny ve srovnání s obdobnými provozními prostory v průměrné výši 25% z hrubých příjmů připadajících na budovy. Předpoklad ekonomického využití objektů byl stanoven souhrnně pro všechny stavby na 15 roků.

89

Výnosová metoda YBN consult s.r.o. 1. Vyčíslení hrubého výnosu

Pronajímatelná plocha v m2

dle tabulky

výrobní

22138,95 nájem Kč/m2/rok

1200

účelové

1990,90 nájem Kč/m2/rok

1100

2 189 990

skladové

7660,98 nájem Kč/m2/rok

900

6 894 882

skladové netemper.

7052,30 nájem Kč/m2/rok

300

2 115 690

kanceláře

1108,06 nájem Kč/m2/rok

nájem Kč/m2/rok

sociální

1784,26 nájem Kč/m2/rok

společné

2307,30 nájem Kč/m2/rok

dle rozboru vcelkem tabulce 26 566 740

1200 celkem

1 329 672

400

713 704

50 celkem

115 365

Hrubý výnos za rok celkem (viz nájemné)

39 926 043

odborný odhad možné ztáty v příjmu Hrubý výnos za rok celkem

30%

11 977 813 27 948 230

Hv =

pozemek (zast.či jinak využitá plocha) zahrnutá do výše uvedeného nájemného m2 tržní jednotková hodnota pozemku za m2 T ržní hodnota pozemku v Kč

60 618 300

Hp =

Odhad výnosu připadajícího na pozemek bývá proveden z tržní hodnoty pozemku (zpravidla porovnávací metodou) při předpokladu stejné míry výnosnosti jako pro celý majetek vynásobením zvolenou výnosovou mírou. Podíl hrubého nájemného připadající na pozemek: Podíl hrubého nájemného připadající na nemovitost (areál):

NP = HP . r =

3 334 007

NB = HV - NP =

24 614 224

2. Souhrn nákladů nutných k dosažení výnosu: * Celkem ON:

25,00 % z NB

6 153 556

Obhospodařovací náklady celkem za rok (viz tabulka náklady)

ON

6 153 556

Obhospodařovací náklady celkem za rok související s majetkem)

ONB

6 153 556

S pozemkem souvisí daň z nemovitosti za rok

ONP

0

3. Čistý výnos ( ČV ) vypočteme odečtením nákladů na obhospodařování od hrubého výnosu. Čistý výnos je v daném případě přisuzován pouze stavbě a je rozdílem NB - ONB ČVB = NB - ONB =

18 460 668

ČVP = NP - ONP =

3 334 007

ČVN = ČVB + ČVP =

21 794 674

Výnosová hodnota (VHN) v případech , kdy je zvažováno tempo růstu výnosu n

1+ g  1−    1 + r  × ČV + HP VHN = r− g Č VB

= čistý výnos nemovitosti

Kč/rok

21 794 674 8,50%

r

= zvolená kapitalizační míra

% p.a.

r pozemek

= zvolená kapitalizační míra

% p.a.

5,50%

g

= te mpo růstu trvalé ho výnosu

% p.a.

0,50%

n

= zůstatková doba užití nemovitosti

roků

15

HP

= hodnota pozemku

Kč

60 618 300

VHN

= Výnosová hodnota ne movitosti

Kč

246 694 000

90

Výnosová hodnota nemovitosti (VHN) při stabilním výnosu:

qn −1 VHN= ČV× n + HP q (q −1) ČV r

= čistý výnos nemovitosti = výnosová míra ne movitosti VMN

Kč/rok % p.a.

T ……. Roky trvání z ástavního práva od data oce ně ní

VHN

8,5% 0

volba účelu ocenění pro zástavní právo ( ano … 1 / ne … 0 )

q n HP

21 794 674

0

míra dlouhodobého rizika ( r3 ) = (1 + r) nebo = (1+ r + r3) podle volby úč. = z ůstatková doba už ití ne movitosti = hodnota pozemku = Výnosová hodnota nemovitosti

3,71% 1,085

roků Kč

60 618 300

Kč

241 607 000

15

Nemovitosti mají následující silné stránky: •

Jednotlivé haly je možno využívat pro výrobu a montáž dřevěných prvků a konstrukcí, v souladu s kolaudačním rozhodnutím.

•

Haly umožňují jiné alternativní využití – např. skladování různých druhů materiálů, jiné podnikatelské využití v oblasti dřevovýroby.

•

Jednotlivé stavby je možno užívat různými vlastníky, protože přístupy k majetku (komunikace) jsou technicky a právně řešitelné. Pro komplexní využívání majetku různými nájemci je nutno zajistit měření samostatných odběrů jednotlivých medií včetně sjednání příslušných věcných břemen na dobu neurčitou.

•

Stavby jsou napojeny na běžné rozvody inženýrských sítí.

•

Stavebně technický stav nevykazuje vizuálně zjistitelné vady a poruchy, údržba je na dobré úrovni.

Na základě výnosového hodnocení, analýzy tržních podmínek v předmětné lokalitě, zejména pak k přihlédnutí současného stavu nabídky a poptávky byla odborně navržena hodnota posuzovaného majetku

241 607 000,00,–Kč (slovy: dvěstěčtyřicetjednamilionůšestsetsedmtisíc korun českých)

91

7.4

METODA STŘEDNÍ HODNOTY Tato metoda je uvedena pouze pro úplnost. Jedná se pouze o aritmetický průměr dvou

hodnot. Znalec (oceňující) nemá prostor uplatnit své znalosti a zkušenosti. Výsledky z této metody mají pouze informativní charakter. Zjištění obvyklé ceny metodou střední hodnoty

7.5

Věcná hodnota celkem

654 290 000,00 Kč

Výnosová hodnota celkem

246 694 000,00 Kč

S třední hodnota

450 492 000,00 Kč

NAEGELIHO METODA VÁŽENÉHO PRŮMĚRU Tato metoda je uvedena pouze pro úplnost. Jedná se o vážený průměr dvou hodnot.

Tato metoda přikládá větší důraz na výsledky z výnosové metody. Výsledky mají ”skokový” charakter. Znalec (oceňující) nemá prostor uplatnit své znalosti a zkušenosti. Výsledky z této metody mají pouze informativní charakter. Zjištění obvyklé ceny váženým průměrem podle Naegeliho Věcná hodnota celkem

654 290 000,00 Kč

Výnosová hodnota celkem

246 694 000,00 Kč

Rozdíl v % (Výnosová hodnota = 100%)

151%

Váhy věcné a výnosové hodnoty podle Naegeliho Součet vah

6

Váha výnosové hodnoty

5

Vážený průměr

314 627 000,00 Kč

92

8 REKAPITULACE A ANALÝZA VÝSLEDKŮ Podle předpokladu vyšla administrativní cena v řádech o několik desítek milionů vyšší než hodnoty stanovené na základě metod přímého porovnání a výnosových metod. Novelizace vyhlášky sice měla snahu přiblížit nově upravenými koeficienty prodejnosti administrativní cenu tržním hodnotám, ale úprava koeficientů v rozmezí 0,1 – 5% nemá dostatečný vliv na výslednou cenu. Oceňování kombinací nákladového a výnosového způsobu má teoretický předpoklad pro přiblížení se reálným tržním cenám. Metoda zohledňuje jak počáteční investice, tak i budoucí výnosy z nemovitosti.

•

Výhodou této metody je stanovení reprodukční ceny a věcné hodnoty. Tyto hodnoty se dají použít v případě, že zvažujeme investici a máme dostatek kapitálu pro realizování novostavby na ”zelené louce”. Metoda nám umožní zvážit úpravy stávajících objektů nebo upřednostnění novostaveb.

•

Nevýhodou této metody je její pracnost a nedostatečná flexibilita. V případě pozemků je metoda ve stanovených případech dostatečně ovlivnitelná. V případě objektů není metoda dostatečně pružná a nedostatečně zohledňuje ekonomickou životnost jednotlivých staveb.

Metoda přímého porovnání vychází v rozmezí výnosových hodnot. Ocenění metodou přímého porovnání nejlépe odráží chování trhu. Tato hodnota je použitelná pouze v případě že máme dostatečné množství inzerovaných objektů (nejlépe realizovaných) a času na vypracování databáze. V případě areálu, který je předmětem ocenění, byla provedena roční analýza trhu. V praxi ale nebývá luxus času znalci (odhadci) dopřán. Stanovení hodnoty areálu pomocí výnosových metod má tu výhodu, že znalec (oceňovatel) má velké pole působnosti. Metoda v tomto případě vystihuje dostatečně situaci na trhu s výrobními areály a je adekvátní náhradou metody přímého porovnání. Metoda pohlíží na nemovitost jako na investici a budoucí zisky z ní generované.

93

Tabulka 24.Věcná hodnota a reprodukční cena jednotlivých objektů Rekapitulace ocenění podle vyhlášky Po odpočtu opotřebení

Objekt

č. 3/2008 S b. Bez odpočtu opotřebení

Cena současný stav, Cena současný stav, bez Kp (Kč), Věcná s Kp (Kč) hodnota

Cena výchozí, bez Kp (Kč), Reprodukční cena

Cena výchozí, s Kp (Kč) 0,00

A

0,00

0,00

0,00

L

0,00

0,00

0,00

0,00

C47

3 516 483,56

2 155 604,42

6 593 818,78

4 042 010,91

D

65 542 049,35

56 366 162,44

122 968 197,66

105 752 649,99

G

6 558 159,16

7 797 651,24

11 367 930,60

13 516 469,48

H1,H2

15 197 018,28

9 315 772,21

28 946 701,48

17 744 328,01

H3, H4

55 366 914,91

33 939 918,84

96 156 503,84

58 943 936,85

H5, H6, H7

11 879 405,96

10 216 289,13

32 395 434,84

27 860 073,96

H8, H9

8 482 186,98

7 294 680,80

23 131 134,40

19 892 775,58

H10

3 598 055,56

3 094 327,78

9 811 986,80

8 438 308,65

J

42 800 750,08

26 236 859,80

148 872 174,20

91 258 642,78

Přístřešek

1 435 625,37

880 038,35

2 944 872,56

1 805 206,88

1

1 317 171,29

1 132 767,31

4 649 386,84

3 998 472,68

K1

7 323 811,99

6 298 478,31

19 972 217,04

17 176 106,65

K2

1 354 589,91

830 363,61

2 031 783,28

1 245 483,15 287 440,00

Tech. P

4 354 467,70

3 744 842,22

5 443 084,63

Q

1 113 174,17

682 375,77

7 421 161,12

4 681 052,78 4 549 171,77

S2

1 237 137,46

1 063 938,22

3 806 576,80

3 273 656,05

S3

879 002,34

755 942,01

2 704 622,60

2 325 975,44

T1

4 554 308,86

2 791 791,33

5 692 886,08

4 895 882,03

V2

307 671,00

188 602,32

439 530,00

269 431,89

V2 - kola

179 064,00

305 992,00

Y

7 026 457,75

4 307 218,60

9 215 026,56

5 648 811,28

Z

281 847 673,06

172 772 623,59

356 769 206,40

218 699 523,52

X1

0,00

0,00

0,00

0,00

X2

383 765,30

330 038,16

730 981,52

628 644,11

X3

0,00

0,00

0,00

0,00

X4

0,00

0,00

0,00

0,00

Venkovní úpravy

33 047 243,98

21 161 866,14

83 019 948,13

53 822 029,33

Pozemky

94 699 382,43

62 390 972,66

94 699 382,43

62 390 972,66

Celkem

654 290 000,00

436 037 000,00

1 080 378 000,00

733 435 000,00

S oučet reprodukčních cen staveb v areálu

985 678 598,16

Okrasné dřeviny celkem

400 014,45

S oučasný stav, s pozemky dle §28, okrasnými dřevinami a venkovními úpravami, bez Kp

654 290 000,00

S oučasný stav, s pozemky dle §28, okrasnými dřevinami a venkovními úpravami, s Kp

436 037 000,00

94

Tabulka 25 Administrativní cena

Výnosové ocenění podle § 22 - jen jedna pronajatá budova nebo hala, bez příslušenství.

C47

Ocenění staveb kombinací nákladového a výnosového ocenění podle přílohy č. 17 vyhlášky č. 3/2008 S b. Jedna pronajatá budova nebo hala bez příslušenství.

Příslušenství

D

46 359 415,60

50 195 940,00

G

1 923 976,70

2 850 810,00

H1,H2

9 791 055,90

10 872 250,00

H3, H4

13 534 331,00

21 900 847,78

H5, H6, H7

5 472 000,00

6 753 480,00

H8, H9

1 569 600,00

2 952 120,00

H10

1 569 600,00

1 975 290,00

J

40 808 492,50

41 206 940,00

1

1 871 961,00

1 965 560,00

K1

1 759 398,17

2 872 280,00

K2

Příslušenství

P

460 800,00

1 239 530,00

Q

483 840,00

609 680,00

S2

593 600,00

722 300,00

S3

345 600,00

452 280,00

T1

Příslušenství

V2

Příslušenství

Y

2 375 890,33

2 613 480,00

Z

107 490 690,44

142 362 090,00

X2

Příslušenství K1

Celkem

236 410 251,64

291 544 877,78

Pozemky

94 699 382,43

94 699 382,43

Okrasné dřeviny celkem Celkem

400 014,45 331 510 000,00

Administrativní cena areálu

386 645 000,00 386 645 000,00

95

Tabulka 26 Stanovení tržní hodnoty Hodnota areálu na základě analýzy trhu Výnosová hodnota (VHN) v případech , kdy je zvažováno tempo růstu výnosu:

246 694 000,00

Výnosová hodnota nemovitosti (VHN) při stabilním výnosu:

241 607 000,00

Cena pozemků stanovena na základě analýzy trhu:

60 618 300,00

Cena pozemků stanovena na základě Naegeliho metody:

65 151 500,00

Cena pozemků dle cenové mapy realitní kanceláře RealCity 2010:

76 518 600,00

Metoda přímého porovnání Objekt C47

Cena obvyklá stanovená na základě metody přímého porovnání

Cena obvyklá stanovená na základě metody přímého porovnání

Příslušenství

D

49 912 884,00

49 913 000,00

G

2 359 840,00

2 360 000,00

H1,H2

11 095 412,00

11 096 000,00

H3, H4

15 273 424,00

15 274 000,00

19 827 990,00

19 828 000,00

45 012 815,00

45 013 000,00

H5, H6, H7 H8, H9 H10 J 1

1 270 080,00

1 271 000,00

K1

3 373 500,00

3 374 000,00

K2

Příslušenství

P

898 560,00

899 000,00

Q

1 572 480,00

1 573 000,00

S2

1 157 520,00

1 158 000,00

S3

673 920,00

674 000,00

T1

Příslušenství

V2

Příslušenství

V2 - kola

Příslušenství

Y

1 411 200,00

1 412 000,00

Z

98 071 530,00

98 072 000,00

X2 Celkem

Příslušenství 251 911 155,00

96

251 912 000,00

985 679 000 Kč

1 000 000 000,00 Kč 800 000 000,00 Kč

654 290 000 Kč 436 037 000 Kč

600 000 000,00 Kč

386 645 000 Kč 314 627 000 Kč

400 000 000,00 Kč

246 694 000 Kč 450 492 000 Kč 241 607 000 Kč

200 000 000,00 Kč

251 912 000 Kč

Metoda srovnávací.

Výnosová hodnota nemovitosti při stabilním výnosu.

Výnosová hodnota s uvažovaným tempem růstu výnosu.

Zjištění obvyklé ceny váženým průměrem podle Naegeliho

Zjištění obvyklé ceny metodou střední hodnoty

Administrativní hodnota areálu.

Současný stav, s pozemky dle §28; s Kp.

Současný stav, s pozemky dle §28; bez Kp.

Reprodukční cena podle vyhlášky 3/2008 Sb.

0,00 Kč

Obrázek 8 Grafické znázornění rozdílů cen

1 200 000 000 Kč 1 000 000 000 Kč 800 000 000 Kč 600 000 000 Kč 400 000 000 Kč 200 000 000 Kč 0 Kč

Celkem Budovy Pozemky

Pozemky Budovy Celkem

Obrázek 9 Grafické znázornění podílu cen pozemků na celkové ceně areálu

97

100 000 000 Kč 94 700 000 Kč

90 000 000 Kč 76 518 600 Kč

80 000 000 Kč 65 152 000 Kč

70 000 000 Kč 62 391 000 Kč

60 619 000 Kč

60 000 000 Kč 50 000 000 Kč 40 000 000 Kč 30 000 000 Kč 20 000 000 Kč 10 000 000 Kč 0 Kč Pozemky dle §28 vyhlášky, bez Kp

Pozemky dle §28 vyhlášky, s Kp

Na základě analýzy trhu

Na zákla dě Naegeliho metody

Cenová mapa RealCity

Obrázek 10 Grafické znázornění rozdílů cen pozemků

Výsledné

hodnoty

pozemků

vycházejí

navzdory

předpokladům”vyrovnaně”.

Vezmeme-li v úvahu rozdílné postupy tří hlavních metod. V takových případech rozhoduje o výběru nejvhodnější metody účel ocenění. Např.: pro účely úvěrového řízení, rozvodového řízení atd. se upřednostňují výsledky metody porovnávací. Pro potřeby účetnictví zákon č. 563/1991 Sb. se povoluje postup pouze podle zákona č. 151/1997 Sb. Platné znění oceňovací vyhlášky, s upravenými koeficienty prodejnosti pro rok 2013, výrazně přiblížilo administrativní cenu tržní hodnotě pozemků. V případech, kdy se jedná o areály menšího rozsahu, bude rozdíl výsledné ceny nepatrný. V případě areálu velkého rozsahu, už se jedná o rozdíl v řádech několika milionů za pozemky.

98

9 ZÁVĚR Každá z výše uvedených a popsaných metod má své klady a zápory. Výhody a nevýhody jednotlivých metod jsou popsány v předešlých kapitolách č. 8 a č. 7. Metody prokazatelně nepoužitelné jsou v těchto kapitolách uvedeny i s výpočty a dále již nejsou uváděny. Ocenění výrobního areálu na základě administrativní ceny bych použil pouze v případech, kdy je to předepsáno zvláštními právními předpisy. Metoda nedává znalci (odhadci) dostatečnou volnost a dává velkou váhu věcné hodnotě areálu, která pro případného investora nemá takovou váhu jakou bere oceňovací vyhláška v úvahu. Pokud se jedná o skutečné podchycení chování lokálního trhu upřednostňoval bych metodu přímého porovnání. Metoda přímého porovnání je všeobecně upřednostňována v případech ocenění cenou obvyklou. Tato metoda je však použitelná pouze v případech kdy máme k dispozici dostatečné množství relevantních informací o obdobném obchodovatelném majetku v dané lokalitě. Tuto podmínku však není možné v případě takto rozsáhlých areálů a v podmínkách českého trhu dodržet. Jednalo by se pouze o stanovení tržní hodnoty pozemků dalo by se uvažovat o využití Naegeliho metody třídy polohy upravené pro ČR. V případě nezastavěných pozemků metoda zohledňuje nejlukrativnější reálné využití pozemku. Metoda vychází z reprodukční ceny objektů nacházejících se na oceňovaných pozemcích. Znalec (odhadce) musí ale dokonale zvážit využitelnost uvažovaných objektů. Nejde vždy uvažovat nejdražší varianta objektů. Pouze objekty využitelné pro potřebu investora, pronajatelné nebo prodejné zvyšují hodnotu pozemku. Pozemky zastavěné nevyužitelnými objekty nám cenu pozemků pouze degradují a takto stanovená tržní hodnota pozemků by byla ve velké míře zkreslená. Nelze ani pominout ryze provozní charakter areálu. Všechny objekty byly postaveny za účelem dřevovýroby a tento účel převažuje i nyní. Z těchto důvodů bylo provedeno ocenění i výnosovou metodou, která nejvýstižněji vystihne schopnost areálu generovat zisk. Použitá metoda klade důraz na ekonomickou životnost a ne jako vyhlášková metoda na technickou životnost. Metoda pohlíží na nemovitost jako na investici a budoucí zisky z ní generované. To jest bere nemovitost z pohledu investora. Zůstatková technická životnost pro stanovení tržní hodnoty nemá takovou váhu jakou jí přisuzuje např. Metoda vyhlášková. Je nutné podotknout, že u metod, které kombinují hodnotu věcnou a výnosovou, není zřejmě dostatečné množství podkladů z realizovaných 99

prodejů. Smlouvy jsou mnohdy neúplné, a nebo neuvádí cenu za jednotlivé nemovitosti, ale pouze cenu celkovou. V případě cen celkových lze cenu rozdělit pomocí Naegeliho metody na cenu za pozemky a cenu za stavební objekty. Použitím této metody, ale zase vnášíme do vypočtené hodnoty odchylky a nepřesnosti. Z uvedeného důvodu byla pro závěrečný výrok o výši tržní hodnoty preferována metoda výnosová, která je považována v oceňovacích pravidlech za adekvátní náhradu metody porovnávací. Porovnávací způsob byl aplikován pouze při hodnocení obvyklého nájemného, které by v dané lokalitě bylo pro předmětný majetek dosažitelné, a v případě ocenění pozemků. Návrh tržní hodnoty majetku je takto určen s ohledem na potenciální zisk, který by mohl být za současného využití z majetku generován. S ohledem na současné chování trhu v oblasti nabídky a poptávky při pronájmu obdobných prostor byla z důvodu tržního rizika zvolena srážka z nájemného ve výši 30%. Náklady na údržbu a provoz jsou stanoveny ve srovnání s obdobnými provozními prostory v průměrné výši 25% z hrubých příjmů připadajících na budovy. Předpoklad ekonomického využití objektů byl stanoven souhrnně pro všechny stavby na 15 roků. Na základě mého uvážení byly při ocenění zohledněny následující vlastnosti objektů.

Nemovitosti mají následující silné stránky: •

Jednotlivé haly je možno využívat pro výrobu a montáž dřevěných prvků a konstrukcí, v souladu s kolaudačním rozhodnutím.

•

Haly umožňují jiné alternativní využití – např. skladování různých druhů materiálů, jiné podnikatelské využití v oblasti dřevovýroby.

•

Jednotlivé stavby je možno užívat různými vlastníky, protože přístupy k majetku (komunikace) jsou technicky a právně řešitelné. Pro komplexní využívání majetku různými nájemci je nutno zajistit měření samostatných odběrů jednotlivých medií včetně sjednání příslušných věcných břemen na dobu neurčitou.

•

Stavby jsou napojeny na běžné rozvody inženýrských sítí.

•

Stavebně technický stav nevykazuje vizuálně zjistitelné vady a poruchy, údržba je na dobré úrovni.

100

Na základě výnosového hodnocení, analýzy tržních podmínek v předmětné lokalitě, zejména pak k přihlédnutí současného stavu nabídky a poptávky byla odborně navržena tržní hodnota posuzovaného majetku

241 607 000,00,–Kč (slovy: dvěstěčtyřicetjednamilionůšestsetsedmtisíc korun českých)

101

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY •

BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, 753 p. ISBN 978-80-7204-630-0,

•

BRADÁČ, Albert. BRADÁČ. Soudní inženýrství. Brno: CERM, 1999, 725 s. ISBN 80-720-4133-9.,

•

Publikace , přednášky a odborné podklady znaleckého ústavu YBN,

•

Vyhláška ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb., v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů,

•

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník,

•

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění

•

Zákon číslo 344/1992 Sb., katastrální zákon

•

http://stavitel.ihned.cz/c1-55998040-vyvoj-trhu-kancelarskych-nemovitosti-v-cr

•

http://stavitel.ihned.cz/c1-53124660-najmy-prumyslovych-a-logistickych-nemovitosticentralni-evropy v-regionu-

102

SEZNAM TABULEK Tabulka 1. Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti pro ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. ..................................................................... 35 Tabulka 2. Stanovení ceny nemovitosti kombinací výnosového a nákladového způsobu. ...... 35 Tabulka 3. Podíl ceny pozemku z ceny nemovitosti podle Naegeliho12) ................................. 37 Tabulka 4. Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí pro jednotlivé třídy polohy12) ... 37 Tabulka 5. Ocenění pozemku metodou třídy polohy – princip metody12)................................ 37 Tabulka 6 Váhy věcné a výnosové hodnoty podle Naegeliho.................................................. 41 Tabulka 7. Seznam oceňovaných objektů ................................................................................ 49 Tabulka 8. Obestavěné prostory ............................................................................................... 67 Tabulka 9. Oceňované pozemky .............................................................................................. 68 Tabulka 10 Seznam objektů s parcelními čísli a výčtem obestavěných prostor ...................... 73 Tabulka 11 Seznam objektů s koeficienty Ki a Kp podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ................... 74 Tabulka 12 rekapitulace ocenění objektů nákladovým způsobem ........................................... 75 Tabulka 13 Určení Ki a Kp pozemků ....................................................................................... 77 Tabulka 14 Administrativní cena pozemků .............................................................................. 78 Tabulka 15 Seznam a výměry venkovních úprav ..................................................................... 78 Tabulka 16 Administrativní cena venkovních úprav ................................................................ 80 Tabulka 17 Rekapitulace výsledku ohodnocení okrasných rostlin .......................................... 80 Tabulka 18Pronajímatelné plochy ............................................................................................ 81 Tabulka 19 Celkem simulované nájemné za jednotlivé plochy ............................................... 82 Tabulka 20 Rekapitulace ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu ................ 83 Tabulka 21 Výsledné hodnoty stanovené na základě databáze za m2 ...................................... 84 Tabulka 22 Výsledné ohodnocení na základě srovnávací metody ........................................... 85 Tabulka 23.Cena pozemků stanovená na základě analýzy trhu s pozemky v dané lokalitě. ... 88 Tabulka 24.Věcná hodnota a reprodukční cena jednotlivých objektů...................................... 94

103

Tabulka 25 Administrativní cena ............................................................................................. 95 Tabulka 26 Stanovení tržní hodnoty......................................................................................... 96

104

SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1 Letecký snímek výrobního areálu PETROF ........................................................... 47 Obrázek 2 Umístění areálu Petrof v Hradci Králové................................................................ 48 Obrázek 3 Fotodokumentace objektu „D“................................................................................ 51 Obrázek 4 Fotodokumentace objektů „H3 – H4“ ..................................................................... 54 Obrázek 5 Fotodokumentace objektu „J“ ................................................................................. 57 Obrázek 6 Fotodokumentace objektu „Z“ ................................................................................ 64 Obrázek 7 Graf znázorňující procentuální zastoupení jednotlivých ploch............................... 81 Obrázek 8 Grafické znázornění rozdílů cen ............................................................................. 97 Obrázek 9 Grafické znázornění podílu cen pozemků na celkové ceně areálu ......................... 97 Obrázek 10 Grafické znázornění rozdílů cen pozemků............................................................ 98

105

SEZNAM PŘÍLOH PŘÍLOHA Č. 1 MAPA HRADCE KRÁLOVÉ (ZDROJ GOOGLEMAPS)

-2-

PŘÍLOHA Č. 2 LETECKÝ SNÍMEK AREÁLU (ZDROJ GOOGLEMAPS)

-3-

PŘÍLOHA Č. 3 KATASTRÁLNÍ MAPA

-4-

PŘÍLOHA Č. 4 ÚZEMNÍ PLÁN MĚSTA HRADEC KRÁLOVÉ - 5 PŘÍLOHA Č. 5 KATASTR NEMOVITOSTÍ – OBJEKTY KTERÉ JSOU PŘEDMĚTEM OCENĚNÍ

-6-

PŘÍLOHA Č. 6 ROZDĚLENÍ AREÁLU

-7-

PŘÍLOHA Č. 7 VÝVOJ OBYVATELSTVA v OKOLÍ AREÁLU - 8 PŘÍLOHA Č. 8 PASPORTY NEMOVITOSTÍ

- 10 -

PŘÍLOHA Č. 9 VÝPOČET OBESTAVĚNÉHO PROSTORU PŘÍLOHA Č. 10 TRASA PAROVODU

- 25 -

- 34 -

PŘÍLOHA Č. 11 VÝPOČETNÍ TABULKY PRO NÁKLADOVOU METODU - 35 PŘÍLOHA Č. 12 OCENĚNÍ VENKOVNÍCH ÚPRAV §10

- 59 -

PŘÍLOHA Č. 13 VÝPOČETNÍ TABULKY PRO VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ A KOMBINACI VÝNOSOVÉHO A NÁKLADOVÉHO ZPŮSOBU PŘÍLOHA Č. 14 VÝPOČET POZEMKŮ (§28)

- 68 -

- 84 -

PŘÍLOHA Č. 15 OCENĚNÍ OKRASNÝCH POROSTŮ PODLE §41 PŘÍLOHA Č. 16 TECHNICKÉ VYBAVENÍ OBJEKTU K2

- 89 -

- 90 -

PŘÍLOHA Č. 17 AMORTIZAČNÍ TABULKA STROJNÍCH ZAŘÍZENÍ- 91 5 – 25 LET

- 91 -

PŘÍLOHA Č. 18 NAEGELIHO METODA TŘÍDY POLOHY

- 92 -

PŘÍLOHA Č. 19 CENOVÁ MAPA REALITNÍ KANCELÁŘE REALCITY

- 93 -

PŘÍLOHA Č. 20 DATABÁZE OBJEKTŮ PRO SROVNÁVACÍ METODU

- 95 -

106