VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA. Podklady pro získávání úvěrů na bydlení

VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií

Podklady pro získávání úvěrů na bydlení bakalářská práce

Autor práce: Andrea Holoubková Vedoucí práce: Ing. Marie Borská Jihlava 2011

Anotace Cílem mé bakalářské práce je porovnání dvou typů úvěrů k pořízení vlastního bydlení pro mladou rodinu s jedním dítětem a zjištění nejlepší varianty. V teoretické části bakalářské práce se zabývám podstatou bankovního úvěru a jeho rozdělení, dále uvádím průběh poskytnutí úvěru a podrobně rozebírám hypoteční úvěr. V praktické části charakterizuji společnost ČSOB, a.s. a jejich produkty. Detailně srovnávám a vyhodnocuji modelové příklady pro klienty této banky. Klíčová slova Druhy úvěrů, ţádost o poskytnutí úvěru, bonita klienta, hypoteční úvěr, úroková sazba, hypoteční zástavní listy, státní podpora, finanční krize.

Annotation In this bachelor´s thesis I focus on comparing two types of credits that are intended for young families with one child to finance their own housing and then choosing the best variant. In the theoretic part I will first provide basic information on the essence of a bank loan and its categories, then I will describe the main process of granting a credit and finally I will describe in detail a specific type of bank credits – a mortgage. In the practical part I will characterize Czech banking company ČSOB, a.s. and products it offers and then I will compare and evaluate model examples for the clients of this bank.

Key words Credit types, credit application, financial standing, mortgage, interest rate, mortgage bonds, subvention, financial crisis.

Chtěla bych touto cestou poděkovat své vedoucí bakalářské práce, paní Ing. Marii Borské, za odborné rady, věcné připomínky, ale hlavně čas, který mi věnovala při sestavování mé bakalářské práce. Poděkování patří také paní Ing. Radmile Švejcarové a v neposlední řadě děkuji paní Blance Lněníčkové, klientskému pracovníku společnosti ČSOB, a.s.

Prohlašuji, ţe předloţená bakalářská práce je původní a zpracovala jsem ji samostatně. Prohlašuji, ţe citace pouţitých pramenů je úplná, ţe jsem v práci neporušila autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále téţ „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím uţitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byla jsem seznámena s tím, ţe na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, ţe VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o uţití mé bakalářské práce a prohlašuji, ţe s o u h l a s í m s případným uţitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědoma toho, ţe uţít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu vyuţití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne poţadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaloţených vysokou školou na vytvoření díla (aţ do jejich skutečné výše), z výdělku dosaţeného v souvislosti s uţitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne 10. 5. 2011 ..................................................... Podpis

Obsah ÚVOD ................................................................................................................................................... 8 I.

TEORETICKÁ ČÁST ............................................................................................................... 10

1

FUNKCE A PODSTATA BANKOVNÍHO ÚVĚRU .............................................................. 10 1.1

2

3

4

ROZDĚLENÍ ÚVĚRŮ .............................................................................................................. 10

DRUHY ÚVĚRŮ ........................................................................................................................ 12 2.1

KRÁTKODOBÉ ÚVĚRY.......................................................................................................... 12

2.1.1

Kontokorentní úvěr ............................................................................................................. 12

2.1.2

Směnečné úvěry .................................................................................................................. 12 2.1.2.1

Eskontní úvěr ......................................................................................................................13

2.1.2.2

Akceptační úvěr ..................................................................................................................13

2.1.2.3

Ramboursní úvěr ................................................................................................................14

2.1.2.4

Avalový úvěr ......................................................................................................................14

2.1.3

Lombardní úvěr .................................................................................................................. 14

2.1.4

Revolvingový úvěr .............................................................................................................. 14

2.2

STŘEDNĚDOBÉ A DLOUHODOBÉ ÚVĚRY............................................................................... 15

2.2.1

Emisní půjčka ..................................................................................................................... 15

2.2.2

Úvěrový úpis ....................................................................................................................... 15

2.2.3

Hypoteční úvěr ................................................................................................................... 16

2.3

SPOTŘEBITELSKÉ ÚVĚRY ..................................................................................................... 16

2.4

KREDITNÍ (ÚVĚROVÁ) KARTA ............................................................................................. 16

2.5

ALTERNATIVNÍ FORMY FINANCOVÁNÍ ................................................................................. 17

2.5.1

Factoring ............................................................................................................................ 17

2.5.2

Forfaiting ........................................................................................................................... 17

2.5.3

Leasing ............................................................................................................................... 18

PRŮBĚH POSKYTNUTÍ ÚVĚRU .......................................................................................... 19 3.1

ŢÁDOST O POSKYTNUTÍ ÚVĚRU ........................................................................................... 19

3.2

VYHODNOCENÍ ŢÁDOSTI O ÚVĚR ......................................................................................... 19

3.3

ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ................................................................................................................ 20

3.4

ÚVĚROVÁ SMLOUVA ........................................................................................................... 21

HYPOTEČNÍ ÚVĚR ................................................................................................................. 22 4.1

DRUHY HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................................. 23

4.2

BANKY POSKYTUJÍCÍ HYPOTEČNÍ ÚVĚR ............................................................................... 23

4.3

ČERPÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU........................................................................................... 24

4.4

SPLATNOST A SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................................... 25

4.5

ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ................................................................................................................ 26

4.6

ÚROKOVÁ SAZBA ................................................................................................................ 26

4.6.1

Hypoteční zástavní listy ...................................................................................................... 27

4.7

STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ ..................................................................... 28

4.8

PODKLADY PRO ZÍSKÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU .................................................................. 31

4.9

FINANČNÍ KRIZE .................................................................................................................. 33 PRAKTICKÁ ČÁST ............................................................................................................. 35

II. 5

6

CHARAKTERISTIKA SPOLEČNOSTI ČSOB, A.S............................................................. 35 5.1

PRODUKTY ČSOB ............................................................................................................... 36

5.2

PŮJČKA NA LEPŠÍ BYDLENÍ .................................................................................................. 37

5.3

PŮJČKA NA COKOLIV ........................................................................................................... 38

5.4

HYPOTÉKA ČSOB ............................................................................................................... 39

5.5

AMERICKÁ HYPOTÉKA ........................................................................................................ 40

5.6

HYPOTÉKA BEZ DOKLÁDÁNÍ PŘÍJMŮ ................................................................................... 41

MODELOVÉ PŘÍKLADY PRO KLIENTY ČSOB ............................................................... 43 6.1

HYPOTÉKA X PŮJČKA NA LEPŠÍ BYDLENÍ ............................................................................ 43

6.1.1

Návrh Hypotéky ČSOB ....................................................................................................... 44

6.1.2

Návrh Půjčky na lepší bydlení ČSOB ................................................................................. 51

6.1.3

Návrh Hypotéky ČSOB na dobu 30 let ............................................................................... 53

6.2

AMERICKÁ HYPOTÉKA X PŮJČKA NA COKOLIV.................................................................... 55

6.2.1

Návrh Americké hypotéky ČSOB ........................................................................................ 56

6.2.2

Návrh Půjčky na cokoliv ČSOB .......................................................................................... 57

6.2.3

Návrh Americké hypotéky ČSOB na dobu 20 let ................................................................ 59

6.3

HYPOTÉKA BEZ DOKLÁDÁNÍ PŘÍJMU ................................................................................... 61

6.3.1

Návrh Hypotéky bez dokládání příjmů ............................................................................... 62

ZÁVĚR............................................................................................................................................... 64 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ............................................................................................. 66 SEZNAM TABULEK ....................................................................................................................... 70 SEZNAM GRAFŮ ............................................................................................................................ 70 SEZNAM PŘÍLOH ........................................................................................................................... 70

Úvod Jako téma své bakalářské práce jsem si vybrala Podklady pro získávání úvěrů na bydlení. Toto téma jsem si zvolila, protoţe mne velice zaujalo a je všem velice známé. V blízké budoucnosti si budu chtít pořídit vlastní bydlení a tato bakalářská práce mi v mnoha věcích usnadní rozhodování. Cílem mé bakalářské práce je porovnání dvou typů úvěrů k pořízení vlastního bydlení pro mladou rodinu s jedním dítětem. V uvedených modelových příkladech srovnávám nejčastější produkty, kterými se dá financovat bydlení a nabízí je banka ČSOB, a.s. Tuto společnost jsem si vybrala, z důvodu mé osobní zkušenosti, protoţe zde mám vedený studentský účet. V první kapitole popisuji funkci a podstatu bankovního úvěru a dále zde rozebírám rozdělení úvěrů. Ve druhé kapitole jsem se zaměřila na druhy úvěrů, kterými jsou krátkodobé úvěry, střednědobé a dlouhodobé úvěry a spotřebitelské úvěry. Vysvětluji zde pojem kreditní (úvěrová) karta, která slouţí k čerpání úvěru. A nakonec zmiňuji alternativní formy financování. Třetí kapitola popisuje průběh poskytnutí úvěru. Pokud klient ţádá o úvěr, musí prvně vyplnit ţádost o poskytnutí úvěru a poté banka tuto ţádost vyhodnotí. Nejpodstatnější je pro banku zajištění úvěru, aby zamezily ztrátám, při platební neschopnosti klienta a na konci tohoto procesu se sestaví úvěrová smlouva. Ve čtvrté kapitole podrobně rozebírám hypoteční úvěr a v podkapitolách popisuji druhy hypotečního úvěru, jak banky poskytují hypoteční úvěr, poté se zabývám čerpáním společně se splatností a splácením hypotečního úvěru. Dále zde vysvětluji zajištění úvěru a úrokovou sazbu, kde jsem uvedla i přehled nabízených úrokových sazeb jednotlivých bank v České republice. Další podkapitolou jsou hypoteční zástavní listy a státní podpora hypotečního úvěrování. Popisuji také proces získávání podkladů k ţádosti o hypoteční úvěr a v samém závěru se zmiňuji o finanční krizi a hypoteční krizi. V páté kapitole charakterizuji společnost ČSOB, a.s. Poté jsem uvedla veškerou nabídku úvěrových produktů jak pro fyzické tak pro právnické osoby. Konkrétně zde popisuji Půjčku na lepší bydlení, Půjčku na cokoliv, Hypotéku ČSOB, Americkou 8

hypotéku a Hypotéku bez dokládání příjmů. Zmínila jsem se také o úrokových sazbách hypotečních úvěrů banky ČSOB. V šesté kapitole uvádím modelové příklady pro klienty ČSOB. V prvním příkladu si manţelé Novákovi vybírají mezi Hypotékou a Půjčkou na lepší bydlení, u druhého příkladu se manţelé Svobodovi rozhodují mezi Americkou hypotékou a Půjčkou na cokoliv a ve třetím případě je manţelům Novotným navrhnuta Hypotéka bez dokládání příjmu, protoţe neprokázali dostatečné zdroje pro splácení standardní hypotéky.

9

I. Teoretická část 1 Funkce a podstata bankovního úvěru Banky poskytují velkou škálu sluţeb, avšak poskytnutí úvěrů bankovním klientům je tou nejčastější. Úvěr je poskytnutí určité peněţní částky mezi subjekty za dohodnutých podmínek. Před uzavřením úvěrové smlouvy si banka prověří bonitu klienta, coţ je schopnost splácet daný úvěr. Zapůjčený obnos (jistinu) musí klient vrátit i s úrokem. Pro banky je výhodnější půjčit menší částky více klientům neţ li větší částku jednomu klientovi. Úrokové sazby z úvěru se dělí na pevnou, která je pevně stanovena daným procentem a pohyblivou, která je sloţená ze základní sazby ČNB a odchylky, jenţ se s klientem dohodne při uzavírání smlouvy. Základním kritériem při poskytování úvěru je jeho návratnost (dluţník splatí úvěr ve sjednaném termínu) a výnosnost (úrokový zisk z poskytnutého úvěru). Úroky z úvěrů jsou totiţ pro banky největším zdrojem výnosů. (Kipielová 1998).

1.1 Rozdělení úvěrů Podle doby splatnosti: -

krátkodobé – splatnost do 1 roku

-

střednědobé – od 1 do 4 let

-

dlouhodobé – 4 a více let

Podle měny: -

v domácí měně (Kč)

-

v cizí měně (devizové)

10

Podle zajištění úvěru: -

nezajištěné – při těchto úvěrech, banka nevyţaduje od klientů zástavu (bianko úvěr)

-

zajištěné – tento úvěr je krytý: o osobním zajištěním (ručení, směnečné zajištění) o reálným zajištěním (postoupení pohledávek, zástava věcí movitých a nemovitých)

Podle způsobu čerpání úvěru: -

jednorázové

-

kontokorentní

-

revolvingový

Podle příjemce úvěru: -

pro soukromé fyzické osoby

-

pro podnikatele (fyzické osoby a právnické osoby)

-

pro veřejné instituce (obce a města)

-

mezibankovní úvěry

Podle poskytovatele úvěru: -

úvěr poskytuje banka (obchodní nebo centrální)

-

úvěr konsorciální (poskytuje ho sdruţení bank)

-

úvěr veřejný (stát poskytne bance úvěr). (Kolektiv autorů 2006).

11

2 Druhy úvěrů 2.1 Krátkodobé úvěry Krátkodobé úvěry jsou splatné do jednoho roku. K získání úvěru je podmínkou bonita klienta a jeho důvěryhodnost. Mezi krátkodobé úvěry se řadí: kontokorentní, směnečné úvěry (eskontní, akceptační, ramboursní, avalový), lombardní a revolvingový úvěr.

2.1.1 Kontokorentní úvěr Kontokorentní úvěr je poskytnut klientovi v pohyblivé výši na jeho běţném účtu. Kontokorentní úvěr je ţadateli schválen po splnění několika podmínek, uzavírá se především na jeden rok a automaticky se obnovuje. Pokud si klient kontokorentní úvěr zřídí, není jeho povinností z něj čerpat. Tento úvěr umoţní majiteli běţného účtu čerpat prostředky do mínusu (debetu). Limitní částku, do které je moţno čerpat z běţného účtu, určuje banka. Dojde-li k překročení debetního limitu nebo jej klient neuhradí ve sjednanou dobu, úroky z úvěru budou několikanásobně vyšší. Úvěr se můţe opakovat pouze tehdy, je-li přečerpaný debet vrácen v dohodnutém termínu i s příslušnými úroky. Úrok kontokorentního úvěru hradí klient pouze z čerpané částky a to aţ do doby, kdy jeho účet vykazuje debetní zůstatek. Ve většině případů se za zřízení kontokorentního úvěru a za jeho vedení nic neplatí. Kontokorentní úvěr je nabízen bankou především spolehlivým a dlouhodobým klientům. Nejdraţším krátkodobým bankovním úvěrem je právě kontokorentní úvěr, ale jeho výhodou je, ţe klienta nezavazuje daným splátkovým kalendářem a umoţní mu čerpat úvěr, tak jak to vyţaduje jeho okamţitá potřeba. (Šenkýřová 1998, Kolektiv autorů 2006).

2.1.2 Směnečné úvěry U směnečných úvěrů má hlavní postavení směnka, coţ je cenný papír přesně stanovený zákonem, na kterém se určitá osoba zavazuje zaplatit oprávněnému majiteli směnky danou peněţní částku. (Revenda 2008). Směnečné úvěry jsou poskytovány dvěma způsoby, jednorázově nebo opakovaně. 12

Směnečné úvěry se člení do hlavních skupin, na úvěry eskontní, akceptační, ramboursní a avalový. 2.1.2.1 Eskontní úvěr Eskontní úvěr vzniká, kdyţ banka nakoupí směnky před dobou jejich splatnosti se sráţkou úroků (diskontu). Diskont je úrok z dluţné částky za dobu, která zbývá do doby splatnosti. (Kolektiv autorů 2006). „Banka přijímá většinou obchodní směnky, cizí směnky, kde výstavce i směnečních jsou právnické osoby, směnky určité délky doby splatnosti, směnky s doložkou, směnky znějící na určitou minimální peněžní částku, směnky, na kterých banka může ověřit podpisy, směnky, u kterých je doba splatnosti vyjádřena konkrétním dnem, směnky splatné u některé z poboček eskontující banky.“ (Šenkýřová 1998 str. 11). Eskontní úvěr je nejlevnější krátkodobý úvěr, v porovnání s kontokorentním úvěrem je niţší o několik procent. Dříve však neţ banka zpracuje eskontní úvěr, provede zkoušku úvěrové způsobilosti klienta i směnečného dluţníka a přijímanou směnku cenzuruje (bonita podepsaných osob a jestli směnka odpovídá poţadavkům banky). Banka nemusí udávat klientovi důvody, pokud se rozhodne předloţené směnky k eskontu odmítnout. Negociační úvěr je směnečný eskontní úvěr v zahraničním obchodu. Při transakcích negociačního úvěru jej doprovází dokumentární platby, mezi které patří dokumentární inkaso a dokumentární akreditiv. Negociační úvěr probíhá tak, kdyţ dovozce platí vývozci směnkou a zároveň mu zprostředkovává u negociační banky eskont směnky. Většinou bývá negociační bankou banka dovozce, ale můţe jí být také banka z jiné země. Jedním ze základních dokumentů negociačního úvěru je pověřovací list. Banka dovozce

můţe

ţádat

korespondentskou

banku

k odkupu

všech

dokumentů

a vystavených směnek, při čemţ k tomu pouţívá nástroje, jakými jsou příkaz k negociaci nebo zmocnění k odkupu. 2.1.2.2 Akceptační úvěr Podstata akceptačního úvěru spočívá v tom, kdyţ banka akceptuje směnku na ţádost svého klienta nebo na ţádost třetí osoby. Banka poskytuje akceptační úvěr pouze zavedeným prvotřídním klientům. Jelikoţ se banka dostává do postavení hlavního dluţníka, musí si být banka jistá, ţe klient bude mít dostatečný obnos peněz na svém 13

účtu, v dohodnutý termín, k zaplacení směnečné částky. Banka vloţí do transakce své peníze tehdy, pokud klient nedodá dohodnutý obnos financí, přestoţe se k tomu zavázal v předem stanovené úvěrové smlouvě. Akceptační úvěr je velmi starou a relativně levnou formou úvěru. (Šenkýřová 1998). 2.1.2.3 Ramboursní úvěr Ramboursní úvěr je druh akceptačního úvěru přizpůsobeného v zahraničním obchodě. Vývozce vystaví směnku na ţádost dovozce, při čemţ ji akceptuje ramboursní banka. Banka dovozce si sjedná úvěrovou ramboursní linku s bankou vývozce, při pravidelně se opakujících obchodních transakcích. Ramboursní úvěr je svým způsobem výhodný v případech, kdy ramboursní bankou je prestiţní světová banka. (Kolektiv autorů 2006).

2.1.2.4 Avalový úvěr Avalový úvěr je úvěr závazkovým. Pokud dluţník nezaplatí ve stanoveném termínu vystavenou směnku, pak přebírá ručení za závazky svého klienta banka. Poskytuje se pouze prvotřídním spolehlivým klientům, u kterých předpokládá relativně nízké úvěrové riziko. Pokud klient není pro banku dostatečně solventní, poţaduje od klienta dostatečné zajištění.

2.1.3 Lombardní úvěr Jde o úvěr, který je zajištěný zástavou movité věci nebo práva. Je poskytován na stanovenou pevnou částku a má pevnou lhůtu splatnosti. Náklady spojené s péčí o zástavy a bonita dluţníka, ovlivňuje cenu lombardního úvěru. Cena je vyšší neţ při eskontu směnek, ale většinou niţší neţ u kontokorentního úvěru. Lombardní úvěry mohou mít různé formy zástavy, např. na zboţí, na pohledávky, na cenné papíry, na drahé kovy, na směnky a mnoho dalších. (Šenkýřová 1998).

2.1.4 Revolvingový úvěr Na úvěrování potřeb, které se pravidelně opakují (oběţná aktiva) banka poskytuje peněţní prostředky. Peněţní prostředky se poskytují při tomto typu úvěru v dílčích částkách, tzn. v konkrétním předem domluveném termínu je bankou poskytnut úvěr

14

v určité výši, který je klient povinen do dalšího konkrétního termínu splatit. (Ţehrová 2007).

2.2 Střednědobé a dlouhodobé úvěry Mezi střednědobé úvěry se v současné době řadí úvěry se splatností od 1 roku do 4 aţ 5 let. U dlouhodobých úvěrů se doba splatnosti pohybuje do 10 let, avšak některé úvěry mohou mít dobu splatnosti i několik desítek let. Tyto úvěry se pouţívají nejčastěji na pořízení hmotného a nehmotného majetku. Mezi tyto úvěry patří: emisní půjčka, úvěrový úpis, hypoteční úvěr. (Kolektiv autorů 2006, Šenkýřová 1998).

2.2.1 Emisní půjčka Emisní půjčka je poskytnutá na základě odkupu vydaných cenných papírů (nejčastěji dluhopisy), které dluţník vydává k získávání financí. Dluhopis je cenný papír, ve kterém se emitent zavazuje splatit majiteli dluhopisu dluţnou nominální hodnotu a vyplácet úroky ve stanovených termínech. Při emisi cenných papírů je vyţadována podrobná znalost právních norem i sledování situace na finančním trhu. Rozlišujeme dva druhy emisních operací, na vlastní emisi (organizuje emitent) a cizí emisi (realizuje banka, avšak nejčastěji ji provádí konsorcium bank). Na kapitálovém trhu jsou umístěny dluhopisy buď veřejně, nebo soukromě. Pokud jsou dluhopisy přístupné veřejnosti, jedná se o veřejné emise, ale pokud jsou nabídnuty výhradně vybraným institucionálním investorům, jedná se o soukromou emisi.

2.2.2 Úvěrový úpis Do úvěrového úpisu patří střednědobé, ale i dlouhodobé úvěrové obchody. Banka je poskytne na základě úvěrové smlouvy, pokud se dluţník zaváţe splatit své závazky. Úvěrová smlouva se sestavuje souběţně s úvěrovým úpisem. Půjčky na úvěrový úpis jsou poskytovány buď podle délky doby splatnosti, nebo podle toho o jakou částku se jedná. Úvěrový úpis není to samé jako cenný papír, tudíţ se s ním nemůţe obchodovat na kapitálovém trhu. Půjčky na úvěrový úpis jsou poskytovány buďto jednou bankou, klubem bank nebo konsorciem bank. Úvěrový úpis není v českých bankách obvyklý. Naše banky poskytují úvěrové smlouvy jako účelové. Nejčastějšími typy jsou úvěry investiční a úvěry na provozní potřeby.

15

2.2.3 Hypoteční úvěr Tento druh úvěru patří k těm nejstarším. Hypoteční úvěr můţe být účelový (pouze investice do nemovitostí) a neúčelový (lze pouţít na cokoli tzv. americká hypotéka). Obě však musí být zajištěny zástavou nemovitosti. (Šenkýřová 1998).

2.3 Spotřebitelské úvěry Mezi nejmladší, avšak nejvyuţívanější úvěr patří spotřebitelský úvěr. Slouţí jako půjčka drobným ţivnostníkům a soukromým domácnostem. Jsou to úvěry poskytované fyzickým osobám na financování jejich nepodnikatelských potřeb. Ke krytí spotřebního zboţí slouţí právě spotřebitelský úvěr tzv. účelový úvěr. Pokud je čerpán jako neúčelový, můţe být klientův účel zcela libovolný. V České republice je spotřebitelský úvěr poskytován pouze osobám, které mají občanství ČR a zároveň zde mají trvalý pobyt, jsou starší 18 let a jsou příjemci platu nebo mzdy. Jednotlivé banky si sami určují dobu splatnosti, výši úvěru i úvěrové náklady. Splácení (umořování) úvěru probíhá předem stanovenými měsíčními splátkami. Zajištění úvěru u účelové půjčky slouţí spotřební zboţí, na které je úvěr předepsán. V dalších případech banky poţadují právo na obstavení účtu, ručení třetí osoby, zástava vkladů, případně zastavení nemovitostí v případě, kdy jde o větší půjčky s delší dobou splatnosti. Společnými znaky všech spotřebních úvěrů jsou takové, ţe doba splatnosti se pohybuje mezi 6 měsíci aţ 6 lety, výše poskytnutých úvěrů se pohybuje v desetitisícových částkách, výjimečně ve statisících a veškeré náklady spojené s úvěrem jsou zahrnuty do měsíčních splátek. Pokud klient potřebuje půjčit menší částku, je výhodnější vyuţít kontokorentní úvěr. (Kolektiv autorů 2006).

2.4 Kreditní (úvěrová) karta Kreditní karty slouţí klientovi k čerpání úvěru. Kreditní karta slouţí pouze na samostatný úvěrový účet. Klient splácí úvěr v pravidelných měsíčních splátkách, ve sjednaný termín, avšak prvně zaplatí určitou část po obdrţení výpisu. Kreditní karta se vydává pouze klientům s dostatečnými příjmy. Banka stanoví klientovi výši úvěru, která se odvíjí od klientova příjmu, musí tedy dobře ohodnotit bonitu klienta. Po tomto ohodnocení je klientovi stanoven úvěrový limit. Úvěrový limit je závislý na ročním příjmu klienta, na počtu vyţivovaných osob, na výši zadluţení, na majetkových 16

poměrech, na dosavadní znalosti a zkušenosti s klientem a mnoho dalších faktorech. V některých zemích je moţno vyuţít celostátní registry klientů, kde lze ověřit většinu informací sdělené klientem. V závislosti na druhu úvěrové karty si za jeho uţívání banky účtují roční poplatek. Klient má moţnost vyuţít výpis z úvěrové karty, který obdrţí kaţdý měsíc od své banky. Pokud dojde k zneuţití, ztrátě, poškození, odcizení úvěrové karty, je povinen drţitel úvěrové karty tuto skutečnost nahlásit své bance. (Ulrich 2005, Kipielová 1998).

2.5 Alternativní formy financování Mezi speciální úvěrové operace, které jsou schopny banky nabídnout svým klientům (především díky svým dceřiným specializovaným společnostem) jsou alternativní produkty jako factoring, forfaiting a leasing. (Ulrich 2005).

2.5.1 Factoring Factoring probíhá při smluvně sjednaném odkupu krátkodobých pohledávek před dobou jejich splatnosti. Rozlišujeme dva druhy, domácí a vývozní factoring. Mezi povinné znaky, které musí pohledávka naplňovat, aby factoringová společnost byla ochotna odkup realizovat, patří například následující znaky: musí existovat moţnost cese (postoupení) pohledávek, 180 dní je maximální doba splatnosti pohledávek, práva třetích osob nesmí být s pohledávkami spojeny. Pro dodavatele můţe factoring na základě smluvních podmínek plnit tři následující funkce: funkce garanční, funkce předfinancování (úvěrová), funkce správy pohledávek.

2.5.2 Forfaiting Forfaiting je odkup střednědobých a dlouhodobých pohledávek před dobou jejich splatnosti. Odkupují se pouze jednotlivé pohledávky, které probíhají na diskontní bázi, tzn.

v okamţiku

jejího

odkupu

forfaitérem

přejdou

veškerá

rizika

spojená

s pohledávkou na forfaitéra. Pohledávky musí splňovat u forfaitingu určité podmínky: pohledávky musí být zajištěné většinou avalem banky, jejich splatnost se pohybuje v horizontu 180 dní aţ 8 let a měly by být ve volně směnitelných měnách. Náklady pro vývozce se odráţí v následujících poloţkách, kterými jsou: diskont, závazková provize a zpracovatelská provize. Forfaiting se můţe vyskytovat ve třech formách jako vývozní forfaiting, dovozní forfaiting a finanční forfaiting (devizový směnečný úvěr). Protoţe 17

forfaiting vychází z financování ve volně směnitelné měně, je levnější neţ úrokové náklady korunového financování nebo u korunových úvěrů. (Šenkýřová 1998, Kolektiv autorů 2006).

2.5.3 Leasing Leasing lze vysvětlit jako pronájem za vyuţití cizího kapitálu. Je to samostatný druh obchodu. Jde vlastně o vyuţívání majetku po určitou dobu, aniţ se klient stane vlastníkem. Vlastnictví je odděleno od uţívání majetku. Hlavní výhodou je, ţe pronajatý předmět není ve vlastnictví nájemce, naopak základní nevýhodou leasingu je vysoké nájemné, které podstatně převyšuje kupní cenu pronajatého předmětu. Leasing dělíme na operační a finanční. Operační leasing je vztah mezi nájemcem a obchodníkem. Blíţí se klasickému pronájmu. Obvykle se jedná o krátkodobý pronájem, můţe být však i střednědobý. Jde o pronájem předmětu na několik měsíců případně týdnů. Operační leasing můţe být vypověditelný (kdykoliv nesankčně ukončený) nebo platí na dobu určitou. Při operačním leasingu je pronajímatel povinen udrţovat pronajatý předmět, zajišťovat jeho servis a je odpovědný za jeho závady. Nájemce není povinen platit výši splátek, pokud pronajímatel závady neodstraní. V revolvingovém typu leasingu se opotřebený předmět vymění za nový. Povinnost nájemce je vrátit pronajatý předmět pronajímateli po skončení nájemní smlouvy. Po celou dobu platnosti leasingové smlouvy je pronajímatel vlastníkem předmětu. Nejčastěji pronajímané prostředky jsou motorová vozidla, stavební mechanizmy, výrobní technika a zařízení, výpočetní technika atd. Finanční leasing je pronájem na stanovenou dobu s následným převodem vlastnických práv na nájemce po jeho skončení. Je zaloţen na trojstranném vztahu mezi dodavatelem, pronajímatelem a nájemcem, avšak mohou do něj vstupovat i další subjekty, jakými jsou zprostředkovatelé mezi leasingovou společností a nájemcem nebo finanční společnosti, které odkupují pohledávky z leasingových smluv. U finančního leasingu se jedná o střednědobé a dlouhodobé pronájmy předmětů. Finanční leasingová společnost odkoupí od výrobce za plnou cenu předmět, stává se jeho vlastníkem a následně jej můţe pronajímat nájemci. Předměty finančního leasingu jsou movité i nemovité např. budovy, letadla, osobní automobily, zařízení, stroje, někdy i celé podniky (nemovitost společně se zařízením a všemi hospodářskými náleţitostmi). (Kolektiv autorů 2006, Ulrich 2005).

18

3 Průběh poskytnutí úvěru Banky poskytují finanční prostředky svým klientům, aby oni sami mohli financovat své osobní potřeby nebo podnikatelské zájmy. Pokud klient ţádá o úvěr, musí doloţit poţadované dokumenty a splnit všechny potřebné náleţitosti. Na první schůzce si obě strany určí své cíle, podmínky a potřeby za jakých bude moţno úvěr sestavit.

3.1 Ţádost o poskytnutí úvěru Předmětem jednání mezi bankou a klientem bývá druh, výše a účel úvěru, jeho splacení spolu s předpokládaným čerpáním a úvěrové záruky klienta. Klient, který chce u banky získat úvěr je povinen předloţit písemnou ţádost. Písemná ţádost obsahuje: -

údaje o klientovi,

-

poţadovaný druh úvěru,

-

částku a měnu,

-

dobu splatnosti,

-

způsob splácení a zajištění,

-

účel pouţití,

-

podnikatelský záměr,

-

údaje o finanční situaci klienta,

-

údaje o úvěrech čerpaných v jiných bankách.

3.2 Vyhodnocení ţádosti o úvěr Banka prozkoumává ţádost a posuzuje klienta z hlediska úvěruschopnosti (způsobilost klienta uzavírat právoplatné úvěrové obchody) a úvěruhodnosti (schopnost klienta uhradit úroky a splátky úvěru, dle sjednaných podmínek v úvěrové smlouvě). Dále se vyhodnocují informace o klientovi, jeho podnikatelský záměr, finanční situace ţádajícího klienta, struktura financování, bonita klienta a finanční plán.

19

3.3 Zajištění úvěru Banky zajišťují své úvěry, aby zamezily ztrátám, které by vznikly v případě platební neschopnosti klienta. Z tohoto důvodu banky posuzují náleţité skutečnosti: soudní vymahatelnost, objektivitu ocenění, likviditu zajištění, moţnost kontroly a stabilitu hodnoty. K zajištění úvěru slouţí: -

prohlášení ručitele – musí být písemné a podpis ručitele, musí být úředně ověřen. Ručitelem je ten, kdo zastoupí dluţníka v případě jeho platební neschopnosti.

-

přijatá bankovní záruka – ručící banka vydá písemné prohlášení, ţe v případě, kdy klient nebude splácet svůj úvěr, ručící banka jej uhradí věřitelské bance. Tento způsob je velice kvalitní zajišťovací prostředek.

-

zástavní právo k věci nemovité – zaznamenává se do katastru nemovitostí v pozemkových knihách. Banka prověřuje, zda příslušná nemovitost není zatíţena jiným zástavním právem.

-

zástavní právo k věci movité – se zákazníkem se sepíše smlouva o zřízení zástavního práva k movité věci. Banka poţaduje odhad hodnoty movitých věcí odborným znalcem. Předmětem této zástavy mohou být šperky, zlato, staroţitnosti, které mají osvědčující listinu vlastnictví.

-

avalovaná směnka – podpisem na směnce přebírá avalista závazky za směnečného dluţníka.

-

zástavní právo k pohledávce – vzniká na základě zastavení pohledávky mezi bankou a dluţníkem. Pohledávkou mohou být vklady u jiných bank, vklady na vkladních kníţkách nebo pohledávky z dodavatelsko-odběratelských vztahů.

-

zástavní právo k cenným papírům – hodnota cenných papírů se stanovuje na základě burzovních kurzů. Daná cena není stoprocentní, a tudíţ by úvěr neměl přesáhnout 50 aţ 60 % hodnoty cenných papírů.

20

3.4 Úvěrová smlouva Pokud banka vyhoví klientovi a poskytne mu úvěr, uzavře s ním tzv. úvěrovou smlouvu, která obsahuje následující údaje: -

závazek banky poskytnout klientovi úvěr v určité výši,

-

závazek dluţníka úvěr splatit včetně úroků a ve stanovených termínech,

-

úrokovou sazbu, za kterou je úvěr poskytován,

-

podmínky čerpání úvěru,

-

moţné sankce v případě nesplnění smlouvy,

-

číslo úvěrového účtu, na který budou převedeny peněţní prostředky,

-

způsob zajištění úvěru.

Po celou dobu trvání úvěrového vztahu mezi bankou a dluţníkem, provádí banka ve stanovených termínech kontrolu plnění úvěrových podmínek. O provedených kontrolách jsou vedeny písemné záznamy. Podstatou této kontroly je zjistit včas problémy klienta, které by mohly negativně ovlivnit schopnost splácet daný úvěr. K sankčnímu opatření (zvýšení úroku z daného úvěru nebo jeho okamţité splacení) přistoupí banka, jestliţe kontrola prokáţe závaţné nedostatky. Dojde-li k této situaci, banka urychleně zhodnotí své šance návratnosti úvěru, moţný vznik ztrát a posoudí nejlepší moţná opatření k jejich zamezení. (Ţehrová 2007, Ulrich 2005).

21

4 Hypoteční úvěr Podle právní úpravy z roku 2004 je hypoteční úvěr definován takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splácení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právním účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniků zástavního práva k nemovitosti dozví.“ (Ministerstvo financí ČR – Zákon č. 190/2004 Sb.).

Hypoteční úvěr je nejsnadnější cesta k vlastnímu bydlení. Podstatným rysem hypotečního úvěru je to, ţe jde o úvěr, jehoţ splatnost je zajištěna zástavním právem k té nemovitosti – hypotékou. V praxi to znamená, ţe pokud dluţník není schopen splatit daný hypoteční úvěr z jiných zdrojů, splatí poskytnutý úvěr z prodeje zástavní nemovitosti. Hypoteční úvěr můţe mít i jiná uplatnění, např. podporuje drobné podnikání. Kaţdý úvěr je vázán pravidlem, ţe musí být splacen do důchodového věku klienta. Doba splatnosti se většinou pohybuje od 5 do 30 let. Jedna z výhod hypotečního úvěru je ta, ţe čím je delší doba splatnosti, tím jsou niţší jeho pravidelné měsíční splátky. Stejně jako z jiných úvěrů, tak i z hypotečního úvěru se platí úroky a tím pádem platí pravidlo, ţe čím je delší doba splatnosti, tím více klient zaplatí na úrocích. Graf 1: Poskytnuté hypotéky v jednotlivých letech v mld. Kč

HÚ v mld. Kč 160 140 120 100 80 60 40 20 0

146,1 118,4 102,2 72

77,2

84,3

2009

2010

52 14,7

2001

23,3

2002

36,2

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Zdroj: Ostatek – Hypotéky nebyly hlavní příčinou 2010; úprava autora

22

4.1 Druhy hypotečního úvěru Podle účelu vyuţití se hypoteční úvěry dělí na dva základní druhy (účelová, neúčelová). Účelová hypotéka slouţí k poskytnutí investice do nemovitostí na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení. Pouţití účelové hypotéky je vyhrazeno na: -

výstavbu nemovitosti (rodinný nebo obytný dům či rekreační objekt),

-

nákup existující nemovitosti a stavebního pozemku,

-

modernizace, oprava nebo rekonstrukce stávající nemovitosti,

-

splácení dříve poskytnutých úvěrů a půjček na nemovitosti,

-

získání vlastnického podílu na nemovitosti (dědické řízení),

-

pořízení staveb na nebytové účely. (Pavelka 2003, Syrový 2005).

Neúčelový hypoteční úvěr (americká hypotéka) vstoupil na český trh v květnu 2004. Můţeme jej také nazývat neúčelovým spotřebitelským úvěrem. Neúčelové hypoteční úvěry nemají pro klienta zcela ţádná omezení. Klient můţe neúčelovým hypotečním úvěrem financovat i movité věci. Hlavní podmínkou je zastavení nemovitosti, na které nesmí váznout zástavní právo třetí osoby. Nemovitost k zástavě se musí nacházet na území České republiky nebo na území členských států Evropské unie. Pouţití neúčelové hypotéky slouţí k financování: -

studia,

-

pořízení automobilu,

-

dovolené,

-

druţstevního bytu,

-

podnikání,

-

vybavení domácností atd. (Americká hypotéka – Co vše lze financovat?, Co je americká hypotéka – Peníze.cz).

4.2 Banky poskytující hypoteční úvěr Banky, které v současnosti poskytují hypoteční úvěry, jsou: -

Citibank Europe plc., organizační sloţka,

-

Česká spořitelna,

23

-

Česká pojišťovna,

-

Československá obchodní banka,

-

Ge Money Bank,

-

ING Bank,

-

mBank,

-

Komerční banka,

-

LBBW Bank CZ,

-

Oberbank AG,

-

Poštovní spořitelna,

-

Raiffeisenbank,

-

Volksbank CZ,

-

UniCredit Bank,

-

Waldviertler Sparkasse von 1842,

-

Wűstenrot hypoteční banka. (Hypoteční banky - Finance.cz).

4.3 Čerpání hypotečního úvěru Pokud je schválena ţádost o poskytnutí úvěru, přichází na řadu jeho čerpání. V úvěrové smlouvě jsou uvedeny podmínky pro čerpání hypotečního úvěru, a pokud jsou splněny, je moţné z něj začít čerpat. Jednou z nejdůleţitějších podmínek je, aby zástavní právo bylo zapsáno v katastru nemovitostí. Tento proces však někdy trvá několik týdnů, někdy i měsíců. V tomto případě vycházejí některé banky vstříc svým klientům a nabízejí jim moţnost předběţného čerpání uţ po podání návrhu na potřebný zápis do katastru nemovitostí. Čerpání se dělí na jednorázové (při koupi nemovitosti) a postupné (financování nebo rekonstrukce stavby). Orientační termíny čerpání se pohybují mezi šesti měsíci aţ rokem a půl a jsou stanoveny v úvěrové smlouvě. Hypoteční úvěr klient čerpá bezhotovostně. Při neúčelovém úvěru banka zašle peníze na účet stanovený klientem a při účelovém úvěru se proplácí dodavatelské faktury ve stanovené výši na účet prodávajícího, který je uveden v kupní smlouvě. (Syrový 2005, Čerpání hypotéky – Finance.cz).

24

4.4 Splatnost a splácení hypotečního úvěru Doba splatnosti můţe být ze zákona nejdéle 30 let. Rozumná doba splatnosti je 20 let, protoţe při této době splatnosti máme relativně nízkou splátku a příliš se neprodluţuje splácení závazku. Splatnost v daném případě nesmí být delší neţ doba ţivotnosti nemovitosti, kterou má banka v zástavě. Jedno z omezení při volbě doby splatnosti je věk klienta. Je totiţ dáno, ţe úvěr musí být většinou splacen do důchodového věku klienta, v individuálních příkladech lze splácet i do vyššího věku. (Pavelka 2003, Syrový 2005).

Tabulka 1: Příklad pro úvěr 2 miliony Kč, při úrokové sazbě 5,9 % ročně

Rozdíly při splácení hypoték Měsíční splátka

Zaplacené úroky celkem

Podíl úroku

5

38.573 Kč

314.360 Kč

15,72 %

10

22.104 Kč

652.456 Kč

24,60 %

15

16.769 Kč

1.018.470 Kč

33,74 %

20

14.213 Kč

1.411.235 Kč

41,37 %

25

12.764 Kč

1.829.215 Kč

47,76 %

30

11.863 Kč

2.270.583 Kč

53,17 %

Doba splatnosti v letech

Zdroj: autor

Splácení hypotečního úvěru je závislé na způsobu jeho čerpání. Lze čerpat dvěma způsoby a to jednorázově nebo postupně. Přesné datum jednotlivých splátek je stanoveno v úvěrové smlouvě. Klient začíná splácet hypoteční úvěr v následujícím měsíci po vyčerpání úvěru. Splácení probíhá zpravidla měsíčními, anuitními splátkami tzn.: jestliţe jsou splátky stále stejné a nezmění se úroková sazba. Je moţné zvolit jiný druhy splácení, jakými jsou např. progresivní splátky (velikost splátek narůstá) nebo degresivní (splátky se sniţují). V některých případech lze dohodnout i případný odklad splátek. V době, kdy dochází k jakékoliv změně úrokové sazby (klient si sám zvolí v letech dobu platnosti úrokové sazby), můţe dluţník předčasně splatit část nebo celkovou výši daného úvěru bez sankce. Za předčasné splacení úvěru mimo tyto termíny si většina bank určuje vysoké sankční poplatky. Při neúčelovém hypotečním úvěru, se můţe kdykoliv splatit část nebo celý úvěr a to bez sankcí. (Syrový 2005, Splácení hypotéky - Sfinance.cz).

25

4.5 Zajištění úvěru Hypoteční úvěr se zajišťuje zástavním právem k nemovitosti. Úvěrovaná nemovitost i rozestavěná se výhradně pouţívají k zajištění úvěru. Výše hypotečního úvěru by měla být niţší neţ 70% z celkové hodnoty nemovitosti. Z toho vyplývá, ţe celková hodnota nemovitosti musí být vyšší neţ 1,43 násobek výši úvěru. V současné době se na trhu můţeme setkat s nabídkami hypotečních úvěrů aţ do plné výše 100% odhadní ceny nemovitosti, v tomto případě musí banky najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Pouze oprávněný znalec určuje odhadní cenu nemovitosti a to podle obvyklé trţní ceny. Většinou mají banky své vlastní odhadce nemovitosti nebo si je pečlivě vybírají. V případě, kdyby dluţník nesplácel svůj úvěr, slouţila by bance zastavená nemovitost k tomu, aby ji prodala a vyrovnala tak svoji pohledávku. Pokud má banka závaţná pochybení o moţnosti prodeje, nemusí být nemovitost přijata do zástavy (zemědělská půda, byty obsazené nájemníkem, průmyslové objekty nebo stavby prospěšné pro veřejnost jako školy, nemocnice, kostely). Jedno pravidlo, kterým by se měl kaţdý ţadatel řídit je takové, ţe pokud se klient nechá sám informovat o tom, zda je jeho nemovitost pro banku akceptovatelná, měl by raději počítat s výší úvěru 60% z ceny nemovitosti. V případě, kdy je splacení úvěru závislé pouze na příjmech jednoho ţadatele, banka můţe poţadovat k zajištění úvěru ţivotní nebo úvěrové pojištění ţadatele. Pokud by došlo k úmrtí ţadatele během splácení hypotečního úvěru, byl by úvěr splacen z vyplaceného pojistného.

4.6 Úroková sazba Banka stanoví úrokové sazby tím, ţe si určí pásmo úrokových sazeb. Hraniční hodnoty těchto sazeb závisí na aktuálním vývoji na finančním trhu a především na obchodní strategii banky. Výše úrokové sazby z hypotečního úvěru se nedá určit dopředu, protoţe se řídí trţními pravidly. Jelikoţ hypoteční úvěr se splácí velmi dlouhou dobu (desítky let), je velmi riskantní zavázat se na předem stanovenou úrokovou sazbu. Pokud by klesly trţní úrokové sazby a klientovi by zůstala vysoká sazba z úvěru, prodělával by tím. Při opačné situaci by prodělávala banka. Z těchto důvodů se sjednává úroková sazba na pevně stanovené období tzv. fixaci. Nejčastější dobou bývá pět let, ale v nabídkách bank se začínají prosazovat i kratší doby fixace (1, 26

2 nebo 3 roky) nebo naopak delší (20 let). Po uplynutí této doby banka stanovuje jinou úrokovou sazbu, přičemţ vychází ze situace na trhu, ale klient má právo úvěr plně nebo částečně splatit. Výše splátek úvěru ovlivňuje nová sazba, podle toho zda bude vyšší nebo niţší. V praxi to tedy znamená, ţe při zvýšení úrokové sazby se zvýší i splátka. Výše sazby ovlivňují následující faktory: -

doba splatnosti úvěru,

-

délka fixace úrokové sazby,

-

počet dluţníků v úvěru,

-

bonita klientů,

-

cena zastavené nemovitosti. (Syrový 2005, Syrový 2000).

Tabulka 2: Přehled nabízených úrokových sazeb jednotlivých bank v ČR

Banka

Fixace (maximální výše úvěru z ceny nemovitosti v 80 %) 1 rok 3 roky 5 let 10 let 15 let

Česká spořitelna

4,89% 4,69% 4,54%

ČSOB

5,14% 4,80% 5,10% 5,54% 5,84%

GE Money Bank

3,89% 3,99% 4,19% 5,39%

Hypoteční banka

4,89% 4,65% 4,85% 5,29% 5,59%

Komerční banka

4,45% 4,19% 4,19% 4,85% 5,05%

LBBW Bank

4,45% 4,19% 4,29% 4,75% 5,29%

mBank

4,33% 4,42% 4,48%

Raiffeisenbank

5,19% 4,49% 4,79% 5,99% 5,99%

UniCredit Bank

3,69% 4,19% 4,39% 4,89%

-

Volksbank

5,29% 4,39% 4,54%

-

-

Wüstenrot hypoteční banka (sazby min.)

3,69% 3,99% 4,11%

-

-

Wüstenrot hypoteční banka (sazby garant.)

3,99% 4,29% 4,41% 6,45%

-

-

-

-

-

Zdroj: Svačina – Nůţky mezi sazbami 2011

4.6.1 Hypoteční zástavní listy Aby banka mohla poskytnout hypoteční úvěr, musí získat finance a to tím, ţe vydá hypoteční zástavní listy (dluhopisy). Tyto zástavní listy jsou kryty určitou sestavou nemovitostí, které má hypoteční banka v zástavě. Hodnota výnosu z hypotečních zástavních listů je zcela pokryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní listy jsou nejbezpečnější investicí pro investory z důvodů velmi přísných podmínek pro 27

zástavu nemovitosti a pro poskytování hypotečních úvěrů. Pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí, mohou být pouţity pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů. Jako další krytí u hypotečních úvěrů je tzv. náhradní krytí, coţ můţe být např. hotovost, vklady u ČNB nebo státní dluhopisy. Z výnosů hypotečních zástavních listů investor neplatí ţádné daně. Hypoteční zástavní listy vydá pouze ČNB a to aţ po souhlasu ministra financí. Jistota (dvojí jištění), výnosnost (úroky se nedaní), likvidita (HZL jsou veřejné cenné papíry) jsou hlavními důvody, proč si pořídit hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní listy si můţe kaţdý koupit na vybraných pobočkách vydávající banky nebo na burce s cennými papíry. Hypoteční zástavní listy jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. (Syrový 2000, Hypoteční zástavní listy – Finance.cz).

4.7 Státní podpora hypotečního úvěrování Výše úrokové dotace se kaţdým rokem určuje na základě průměrné úrokové sazby z poskytnutých hypotečních úvěrů, s nárokem na podporu z předchozího roku. Výše úrokové dotace je vymezena od 1 do 4 % bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, kde hypoteční banky za ně poskytly nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Úroková dotace je platná vţdy po dobu platnosti úrokové sazby, která je sjednaná ve smlouvě o úvěru mezi klientem a hypoteční bankou a to maximálně na dobu pěti let. Po období pěti let se výše úrokové dotace stanoví znovu. V případě, ţe cena rodinného domu nepřekročí 1,5 milionu korun nebo cena bytu nepřekročí 800 tisíc Kč, bude úroková dotace k hypotečnímu úvěru poskytnuta. Pokud část úvěru převyšuje tyto stanovené limity, nebude dotována. Maximální doba, při které bude úroková dotace poskytnuta na splácení hypotečního úvěru, je deset let. Stát poskytne podporu pouze za těchto podmínek: -

ţadatelé o příspěvek nesmí dovršit v roce podání ţádosti o úvěr 36 let (v případě manţelů se do věkové hranice musí vejít oba),

-

ţadatelé nesmí v době podání mít ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví byt, rodinný dům nebo bytový dům,

-

byt či rodinný dům s jedním bytem, kde při jejich koupi je ţádána podpora, musí být starý dva roky a zároveň se nacházet na území České republiky,

28

-

ţadatel musí být výlučním vlastníkem a musí mít trvalé bydliště v bytu nebo rodinném domu s jedním bytem, pokud při jejich koupi vyuţil podpory. (Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. - pro mladé na starší bydlení).

Jedna z forem státní podpory na bydlení, jeţ motivuje občany k zajištění svého bydlení, je daňová odpočítatelnost úroků. Právní řád určuje v jakých konkrétních případech je moţné úroky od základu daně odečíst. Finanční úřady průběţně kontrolují podmínky k získání státní podpory. Pokud je bytová potřeba nebo její část uţívána k podnikatelské nebo jiné samostatně výdělečné činnosti, anebo k pronájmu, je moţné uplatnit odečet úroků jen na poměrnou část nemovitosti, která slouţí k vlastnímu bydlení. Od základu daně lze odečíst jen zaplacené úroky ve zdaňovacím období z úvěru, který poslouţil k řešení bytových potřeb poplatníka daně. Co se bytovou potřebou rozumí: -

výstavba rodinného domu, bytu, bytového domu nebo změna stavby,

-

koupě rodinného domu, bytu, bytového domu, společně s rozestavěnou stavbou těchto objektů,

-

koupení pozemku společně s pořízením bydlení, nebo pokud koupíte pozemek a do čtyř let, od uzavření úvěrové smlouvy, na něm zahájíte stavbu bytu či domu,

-

změna stavby nebo údrţba bytového domu, rodinného domu, bytu ve vlastnictví a bytu v uţívání či v nájmu,

-

splacení úvěru nebo půjčky, která byla pouţita poplatníkem pro financování,

-

zaplacení za převod členských povinností spolu s právy v druţstvu spojených společně s právem nájmu bytu. (Svačina – Splácíte úvěr na bydlení 2011).

Například u částky 300 tisíc Kč, kterou lze odečíst od daňového základu, při 15 % dani z příjmu, se ušetří 45 tisíc Kč ročně. Na nové 19 % dani z příjmu, lidé ušetří maximálně při stejné částce (300 tisíc Kč) 28 tisíc Kč ročně. Bohuţel se úlevy na daních budou týkat jen existujících smluv nebo těch, které se stihnou uzavřít do konce tohoto roku. Od roku 2012 se ruší moţnost odpočtu úroků z daní u financování bydlení formou hypoték nebo úvěrů ze stavebního spoření. (Vlková – Daňová reforma 2011).

29

Tabulka 3: Výše podpory pro jednotlivá období

Období

Státní podpora

1. 9. 2002 – 31. 1. 2003

3%

1. 2. 2003 – 31. 1. 2004

2%

1. 2. 2004 – 31. 1. 2005

1%

1. 2. 2005 – 31. 1. 2009

0%

1. 2. 2009 – 31. 1. 2010

1%

1. 2. 2010 – 31. 1. 2011

1%

1. 2. 2011 – 31. 1. 2012

0%

Zdroj: Veškrna – Státní finanční podpora hypoték 2011

Vláda v roce 2004 schválila finanční prostředky určené na poskytnutí úvěru mladým osobám na výstavbu nebo pořízení bytu, jeho název je Úvěr 300. Tento úvěr poskytne Státní fond rozvoje bydlení. Poskytne ho pouze na bydlení mladým lidem, kteří ţijí v manţelství a v roce podání ţádosti nedosáhne, alespoň jeden z nich 36 let. Nikde není uvedeno, který z manţelů můţe podat ţádost o úvěr. Nebo bude úvěr poskytnut svobodným osobám, které však nedosáhnou při podání ţádosti 36 let a trvale pečují minimálně o jedno nezletilé dítě nebo o dítě osvojené. Úvěr 300 je splatný nejdéle 20 let, je úročen dvěma procenty ročně a je poskytován do výše 300 tisíc Kč. Státní fond rozvoje bydlení poţaduje závazek ručitele jako jednu z forem zajištění splacení úvěru. Můţe být poţadována i jiná forma zajištění např. zajištění zástavou nemovitosti, která se však ponechává hypoteční bance. Příjemce úvěru můţe odloţit začátek splácení úvěru na dobu 10 let a po celou dobu jeho odloţení splácí pouze úrok, avšak cílová doba splatnosti nesmí překročit 20 let. Státní fond rozvoje bydlení můţe přerušit splácení úvěru na dobu dvou let pouze při závaţných důvodech (sociální nebo rodinné důvody), při čemţ se doba splatnosti úvěru prodlouţí o danou dobu, na kterou bylo povoleno přerušení splácení úvěru. Tento úvěr je moţno vyuţít k financování: -

koupě rodinného domu s jedním bytem,

-

koupě bytu,

-

výstavba bytu nebo bytu v rodinném domě, podle zákona o vlastnictví bytů,

-

úhrady za převod členských práv a členského vkladu do bytového druţstva, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu,

-

výstavba bytu vznikne z prostor původně kolaudovaných k jiným účelům, neţ k bydlení. 30

Jestliţe je byt pořizován koupí nebo výstavbou a v případě narození dítěte v době po uzavření úvěrové smlouvy, bude nesplacená část úvěru sníţena o 30 tisíc Kč za kaţdé narozené nebo osvojené dítě. Velikost bytu nebo rodinného domu není v ţádném případě limitována. Úvěr však nelze poskytnout: -

jedné osobě opakovaně,

-

na pořízení bytu nebo jeho výstavbu, kde byl Státním fondem rozvoje bydlení úvěr jiţ poskytnut,

-

pokud ţadatel, jeho manţelka nebo manţel jsou vlastníkem bytu, rodinného domu, bytového domu nebo mají v nájmu druţstevní byt. (Úvěr 300 - Státní fond rozvoje bydlení).

4.8 Podklady pro získání hypotečního úvěru Proces získávání podkladů potřebných k ţádosti o hypoteční úvěr je sloţité a velmi náročné co se času týče. K poskytnutí hypotečního úvěru je zapotřebí mnoha dokumentů, a proto se ţadateli tedy vyplatí poţádat banku, u které hypoteční úvěr ţádá o úplný výpis potřebných dokumentů. Základní podmínka k tomu, aby ţadateli byl poskytnut hypoteční úvěr, je taková, ţe ţadatel musí prokázat schopnost splácet poskytnutý úvěr ze svých příjmů. U rodiny, která má zájem o hypoteční úvěr, se sečtou příjmy všech dospělých členů. Dále banky poţadují skoro úplnou dokumentaci k zastavované nemovitosti. Bohuţel si za vydání nebo ověření určitých dokumentů budete muset připlatit (ocenění nemovitosti, výpis z katastru nemovitostí, ověření podpisu notářem atd.). Banky nabízí hypoteční úvěry, kde není potřeba dokládat příjmy, ale úroky u těchto hypotečních úvěrů bývají vyšší. Potřebnými dokumenty jsou pro: Fyzické osoby: -

průkaz totoţnosti (občanský průkaz),

-

potvrzení od zaměstnavatele o průměrném měsíčním příjmu,

-

jiné příjmy

-

kopie výplatní pásky případně mzdového listu za posledních šest měsíců aţ dvou let, která musí být potvrzená od zaměstnavatele.

Právnické osoby: -

průkaz totoţnosti,

-

ţivnostenský list, koncesní listina,

31

-

potvrzení o prováděných platbách u správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny,

-

potvrzení finančního úřadu o daňovém přiznání z příjmu fyzických osob za poslední dva roky,

-

příjmy vyplývající z pronájmu: nájemní smlouva a vlastnický list k nemovitosti,

-

příjmy z kapitálového majetku (akcie, dluhopisy).

Dále se posuzují ţadatelovi výdaje, které se dopodrobna zkoumají (leasing, úvěry atd.). Ţadateli totiţ musí zbýt po zaplacení hypotečního úvěru i finance na běţné ţivotní potřeby. Potřebnými dokumenty, které dokládají ţadatelovi výdaje, jsou: -

smlouva o dalších úvěrech,

-

pojistné smlouvy společně s doklady o jejich platbách (pojištění nemovitosti, vozidel, ţivotní atd.),

-

smlouva o stavebním spoření, penzijním připojištění,

-

ostatní výdaje (výţivné, náhrada vzniklé škody atd.),

-

ostatní závazky (ručitelské prohlášení atd.).

Banka také musí prozkoumat podklady k zastavované nemovitosti. Zajímá ji především stavební povolení, výpis z katastru nemovitostí, geometrický plán, celkový rozpočet stavby, územní rozhodnutí, pojistná smlouva k nemovitosti, fotografie nemovitosti, doklad o vlastnickém právu k nemovitosti. Je třeba doloţit ocenění nemovitosti, kterou odhadne většinou odhadce, který úzce spolupracuje s bankou, která hypoteční úvěr poskytuje. Při koupi, stavbě nebo rekonstrukci jsou zapotřebí zvláštní dokumenty: -

kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí,

-

smlouva o dílo, o výstavbě,

-

soupis potřebného materiálu,

-

časový rozpis stavby, rozpočet a projektová dokumentace.

Pokud nemovitost, která není ve vašem vlastnictví, bude nemovitostí zastavovanou, bude její cena ještě více podhodnocena. Můţe se také stát, ţe banky, které poskytují hypoteční úvěry, mohou některé nemovitosti k zástavě zcela odmítnout. (Jaké doklady jsou potřeba k získání hypotéky - Peníze.cz).

32

4.9 Finanční krize Původce globální krize jako takové jsou Spojené státy americké. Následuje ovšem její rychlý přenos do Evropy a postupně se globálně rozšíří. Jedním z velkých omylů je, ţe se na hypotéky pohlíţí jako na příčinu globální krize. Hypotéka je pouhý nástroj k financování bydlení. Bohuţel některé vládní instituce se rozhodli zvýhodnit určitou skupinu obyvatel, která by za normálních podmínek na splácení hypotečního úvěru nedosáhla. Výsledkem bylo to, ţe politické priority měly přednost před rozumně fungujícím systémem při poskytování hypotečních úvěrů. To způsobilo, ţe lidé s nedostatečnými a nestabilními příjmy si často půjčovali aţ do 100% hodnoty nemovitosti. V roce 2007 byla finanční krize neodvratně na cestě. Lidé přestali platit hypoteční úvěry a ceny nemovitosti začali strmě klesat, někdy i o desítky procent. Jednoznačně nejvíce zadluţená ekonomika postihla USA. Bohuţel její vliv zpomalil objem výroby v ostatních zemích. Tudíţ způsobil značné problémy s odbytem mnoha velkým společnostem, které tím pádem byly ve ztrátě. Těmto firmám nezbylo nic jiného, neţ ţe pro svoji vlastní záchranu začaly rapidně propouštět zaměstnance, coţ vedlo k růstu nezaměstnanosti v daném regionu. Státy společně s centrálními bankami se snaţily přelévat obrovské mnoţství financí do ekonomiky, aby zabránily co nejvíce bankrotům. Bylo to poslední zoufalé řešení, kterým se riskuje nárůst inflace (proces znehodnocování peněz, který se projevuje poklesem jejich kupní síly) a jiné problémy. V České republice není finanční zadluţenost osob a firem tak vysoká jako v jiných státech. Avšak neobejde se to zcela bez následků. Jelikoţ je globální ekonomika propojená, coţ přináší v období výnosnosti značné výhody a přispívá k růstu ţivotní úrovně, v období krize má zcela opačné následky. V České republice se hypoteční úvěry poskytnou pouze osobám, které si banka důkladně prověří z hlediska jejich bonity. Poskytne se tedy méně hypotečních úvěrů a navíc bankám zákon ukládá povinnost, ţe musí být všechny vklady stoprocentně pojištěny. V České republice začal jako první kolabovat sklářský průmysl (Bohemia Crystalex Trading, Sklárna Jablonex Group), nicméně velký propad zaznamenaly i automobilky (Tatra, Škoda), textilní průmysl (Alfatex Móda, Pleas, Slezan) a výrobci auto dílů (Bosh Diesel, Motorpal, Automotive lighting). Tyto propady se promítly do nezaměstnanosti osob po celé České republice. V únoru roku 2011 je v České republice 566 896 nezaměstnaných osob tj. 9.6 %. (Roth – Mýty hypoteční krize 2011, Ostatek – Hypotéky nebyly hlavní příčinou 2010).

33

Graf 2: Vývoj nezaměstnanosti v České republice

Míra nezaměstnanosti v % 11 10 9 8 7 6 5 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Zdroj: Nezaměstnanost v ČR, vývoj – 2011; úprava autora

V současné době nastaly hypotečním úvěrům lepší časy. V roce 2010 bylo uzavřeno skoro 51 tisíc hypotečních smluv, coţ je čtvrtý nejlepší výsledek v novodobé historii. Banky se shodují a potvrdily, ţe rapidně vzrostl zájem o nové hypotéky.

V době

finanční krize, kdy banky byly na samotném dnu, je logické, ţe musel přijít jejich růst. Nízké úrokové sazby oţivily trh s hypotečními úvěry. ČNB z důvodu nízké inflace sníţila repo sazby na historické minimum, díky tomuto kroku rapidně poklesly úrokové sazby všech bank na českém trhu. V obchodu s nemovitostmi banky zřejmě přehodnotí některé rizikové produkty, jakými jsou např. hypotéky bez dokazování příjmů, aby se neopakovala situace z roku 2007. Tehdy ceny realit dosahovaly závratných čísel a podmínky pro získání hypotečního úvěru byly zcela minimální, dostavila se hospodářská krize a hypotékám to přineslo velký útlum. Průměrnou úrokovou sazbou u hypoték v roce 2010 bylo 5,37 %. Vzhledem k současným sazbám, které jsou nízké, banky nejvíce hlásí, ţe v kurzu jsou hypotéky s tříletou fixační sazbou. Poplatky u bankovních institucí, se u většiny z nich nezměnily. (Vojáček 2011).

34

II. Praktická část V obsahu praktické části srovnávám produkty, které nabízí banka ČSOB a to Půjčku na lepší bydlení s Hypotečním úvěrem, Půjčku na cokoliv s Americkou hypotékou a nakonec Hypotéku bez dokládání příjmu. Porovnávám zde všechny poplatky spojené s těmito produkty, potřebné dokumenty ke schválení a všechny podmínky k uzavření těchto smluv. Jako konkrétní případ jsem uvedla mladou rodinu s jedním dítětem, která si vybírá mezi těmito typy úvěrů k pořízení vlastního bydlení. Tuto společnost jsem si vybrala z důvodu mé osobní zkušenosti, protoţe zde mám vedený studentský účet.

5 Charakteristika společnosti ČSOB, a.s. Celým názvem je to Československá obchodní banka. Tato společnost vznikla za pomocí státu v roce 1964 jako banka, která poskytovala sluţby, které měly financovat zahraniční obchod. V červnu 1999 ji do soukromého vlastnictví převzala belgická KBC Bank. V roce 2000 převzala ČSOB Investiční a poštovní banku. Po odkoupení menšinových podílů se v červnu roku 2007 stala banka KBC jediným akcionářem ČSOB. Do konce roku 2007 byla ČSOB na českém i slovenském trhu, avšak od 1. ledna 2008 byla slovenská pobočka ČSOB oddělena. Ve financování bydlení, zajištěných fondech a leasingu, je skupina ČSOB povaţována za naprostou jedničku. Společnost ČSOB pečlivě radí svým klientům a nabízí jim nejvýhodnější moţná řešení, zakládá si na dlouhodobém a pevném partnerství s kaţdým klientem. Jedním kdo spravuje a řídí ČSOB je její akcionář belgická banka KBC Bank, dále představenstvo ČSOB (má sedm členů, kteří jsou vedoucími zaměstnanci ČSOB), vrcholové výkonné vedení ČSOB (řídí představenstvo, tvoří ji šest vrchních ředitelů a generální ředitel), dozorčí rada ČSOB, která dohlíţí na výkon působnosti představenstva (má devět členů). Skupina ČSOB získala za rok 2010 významná domácí i mezinárodní ocenění. Např. od společnosti Euromoney, Global Finance a Hospodářských novin získala ocenění za nejlepší banku v ČR. Aby společnost kladně vnímala skupinu ČSOB, snaţí se tato skupina o pozitivní image. Mezi projekty, které podporuje, patří Dejvické divadlo, Golf Hostivař a ZOO Dvůr Králové. (ČSOB – O nás).

35

5.1 Produkty ČSOB Veškerá nabídka úvěrových produktů u ČSOB je rozdělena na krátkodobé a dlouhodobé pro osoby fyzické a právnické. Fyzickými osobami z pohledu banky jsou občané České republiky nebo Evropské unie, kteří jsou starší 18 let a mají trvalé příjmy v České republice. Úvěrové produkty pro fyzické osoby: -

hypotéka

-

hypotéka s garantovanou výší splátky

-

hypotéka bez dokládání příjmů

-

předhypoteční úvěr

-

americká hypotéka

-

půjčka na lepší bydlení

-

půjčka na zelené bydlení

-

půjčka na cokoliv

-

povolené přečerpání běţného účtu

-

povolené přečerpání studentského konta

-

kreditní karta

Úvěrové produkty pro právnické osoby: -

povolené přečerpání účtu

-

kontokorentní úvěr

-

kreditní karta pro podnikatele

-

revolvingový úvěr

-

malý úvěr pro podnikatele

-

účelový úvěr

-

půjčka na zelené bydlení

-

úvěrový příslib

-

vydané záruky

-

akreditivy a inkasa

36

5.2 Půjčka na lepší bydlení Je to půjčka určená občanům, kteří mají v plánu provést rekonstrukci nebo zmodernizovat své bydlení. Je vhodná pro ţadatele, kteří nemohou získat hypoteční úvěr nebo nechtějí čekat na úvěr ze stavebního spoření. S touto půjčkou můţete nejdřív renovovat a aţ poté dokládat účelovost úvěru a potřebné dokumenty, které stačí předloţit do šesti měsíců od získání půjčky (faktury, smlouvy). Maximální doba splácení je 10 let. Minimální výše této půjčky je 100 000 Kč a maximální částka není omezena. Bez ručitele či zajištění nemovitosti získá ţadatel aţ 600 000 Kč. Podmínky k získání půjčky na lepší bydlení jsou, ţe klient musí mít zavedený běţný účet u ČSOB a musí být starší 18 let. Při podání ţádosti jsou potřeba dva doklady totoţnosti a dokumenty, které dokládají klientovi příjmy. Peníze z půjčky na lepší bydlení jsou načerpány na běţný účet klienta. Poplatek za vedení účtu u ČSOB je 50 Kč, za poskytnutí úvěru 1 % z celkové částky úvěru (minimálně 500 Kč, maximálně 3 500 Kč). S penězi můţe klient disponovat jiţ v den podpisu smlouvy. Neúčelově můţe klient vyuţít aţ 20 % z poskytnuté půjčky (maximálně 25 000 Kč). Při modernizaci bydlení můţe klient půjčku vyuţít na: -

rekonstrukci koupelny a kuchyně,

-

nákup volně stojícího nábytku,

-

opravy dveří, oken a podlah,

-

modernizace rozvodů v domě či bytě,

-

rekonstrukci střech a fasád,

-

modernizaci chalupy či chaty,

-

pořízení bazénu,

-

opravu plotu a úpravu zahrady.

Při pořízení bydlení můţe klient půjčku vyuţít na: -

koupi domu či bytu,

-

privatizaci bytového fondu obcí a měst,

-

odkoupení druţstevního podílu,

-

předplacení nájmu u obecních bytů,

-

koupi stavebního pozemku,

-

koupi garáţe či rekreační nemovitosti.

37

Výhodami půjčky na lepší bydlení oproti hypotečnímu úvěru jsou, ţe není poţadována zástava nemovitosti ani její odhad. Poplatek za vyřízení úvěru je niţší a úroková sazba je stálá po celou dobu splácení. Je moţné úvěr kdykoli předčasně splatit, ale za tento krok je sankce 1 % z částky (minimálně 1 000 Kč). Nevýhodou je kratší doba splácení, která se promítne na výši měsíčních splátek. Je zde také vyšší úroková sazba (8,7 %). Přímo v pobočce bude klient pojištěn pro případ ztráty zaměstnání, smrti, plné invaliditě a pracovní neschopnosti. (ČSOB – Půjčka na lepší bydlení). Tabulka 4: Výše splátek při úrokové sazbě 8,7 %

3

Splatnost v letech Půjčka (Kč)

5

7

10

Výše měsíční splátky (Kč)

100 000

3 166

2 061

1 594

1 251

150 000

4 749

3 092

2 391

1 876

200 000

6 332

4 123

3 187

2 501

300 000

9 498

6 184

4 781

3 752

400 000

12 664

8 254

6 375

5 002

500 000

15 830

10 307

8 969

6 253

600 000

18 996

12 368

9 562

7 503

Zdroj: ČSOB – Půjčka na lepší bydlení

5.3 Půjčka na cokoliv Tato půjčka je určená k financování klientových aktuálních potřeb. Tuto půjčku můţe klient vyuţít na koupi elektroniky, automobilu nebo na vybavení domácnosti. Klient nemusí dokládat účel, na který chce peněţní prostředky vyuţít. Minimální doba splatnosti je 1 rok a maximální doba splatnosti je 7 let. Minimální výše půjčky je 20 tisíc Kč a maximální částka bez zajištění je 600 tisíc Kč. Po schválení ţádosti banka převede poţadovanou částku na klientův běţný účet, ten ji poté čerpá jednorázově. Klient splácí poskytnutou půjčku pravidelnými měsíčními splátkami. K poskytnutí Půjčky na cokoliv vám postačí předloţit dva doklady totoţnosti (občanský a řidičský průkaz) a musíte dokládat své příjmy. Klientovi musí být 18 aţ 67 let a musí mít zřízené ČSOB Konto. Při Půjčce na cokoliv nemusí být zástava nemovitosti. (ČSOB – Půjčka na cokoliv).

38

Tabulka 5: Výše splátek při úrokové sazbě 10,9 %

1

Splatnost v letech Půjčka (Kč)

3

5

7

Výše měsíční splátky (Kč)

50 000

4 417

1 635

1 085

853

70 000

6 183

2 288

1 518

1 195

100 000

8 834

3 269

2 169

1 707

150 000

13 250

4 904

3 254

2 560

200 000

17 667

6 538

4 339

3 414

300 000

26 501

9 807

6 508

5 121

Zdroj: ČSOB – Půjčka na cokoliv

5.4 Hypotéka ČSOB Hypotéka do 100 % hodnoty nemovitosti je tou nejoblíbenější. Klient nemusí mít nic naspořeno, banka mu půjčí celou částku. Je to úvěr vhodný pro vyšší finanční částky, ručí se za něj nemovitostí. V případě zájmu zajistí pobočka klientovi pojištění nemovitosti a domácnosti společně se schopnosti splácet daný úvěr, odhad ceny nemovitosti a dokumenty z katastru nemovitostí. Je zde také moţnost, ţe si klient zvolí stejnou výši splátek po celou dobu trvání hypotéky. Při výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti nemusí klient dokládat faktury. U hypoték banka ČSOB nevyţaduje zajištění ţivotním pojištěním. Doba splatnosti hypotečního úvěru v ČSOB je od 5 do 40 let (maximálně do 70 let věku klienta) a odvíjí se podle typu hypotečního úvěru. Minimální výše hypotéky je 200 000 Kč a maximální výše není omezena. Výše hypotéky závisí na ceně nemovitosti a schopnosti klienta splácet daný úvěr. Klient, který ţádá o hypotéku, musí být starší 18 let, má stálé příjmy ze závislé činnosti, podnikání nebo jiný bankou uznatelný příjem. Klient můţe ţádat sám nebo společně mohou ţádat manţelé, rodiče a děti, příbuzní, druh a druţka nebo lidé, kteří nemají příbuzenský vztah, ale mohou být maximálně čtyři ţadatelé ze dvou domácností. Minimálně jeden ze ţadatelů musí být vlastníkem úvěrované nemovitosti nebo se jím stane v důsledku uskutečnění investičního záměru. Zastavovaná nemovitost musí být pojištěna proti ţivelním a jiným rizikům a musí se nacházet na území České republiky. Hypotéku klient můţe pouţít na: -

koupi nemovitosti do osobního nebo druţstevního vlastnictví,

-

výstavbu nemovitosti, 39

-

rekonstrukci, modernizace a opravy nemovitosti,

-

refinancování jiných poskytnutých úvěrů na bydlení,

-

kombinaci všech uvedených účelů, společně s vypořádáním majetkových poměrů.

Klient můţe investovat do: -

bytu v osobním nebo druţstevním vlastnictví,

-

stavebního pozemku,

-

chaty či chalupy,

-

nebytových jednotek, bytového domu či administrativní budovy,

-

nemovitého příslušenství (např. bazén, krb). (ČSOB – Hypotéka).

5.5 Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový úvěr, který musí být zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Poskytnuté prostředky můţe klient pouţít na bydlení, nákup automobilu atd. Klient můţe Americkou hypotéku splatit předčasně a to bez smluvní pokuty. Výhodou oproti ČSOB Hypotéce je ta, ţe klient nemusí dokládat, jak získané peníze pouţije. Banka ČSOB poskytne klientovi Americkou hypotéku od 200 tisíc Kč do 5 milionů Kč (aţ do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti). Splácet poskytnutý úvěr můţe klient od 3 do 20 let. Klient musí být starší 18 let, avšak ke dni konečné splatnosti úvěru nesmí jeho věk přesáhnout 70 let. Ţadatel musí mít příjmy ze závislé činnosti, podnikání či jiný bankou uznatelný příjem. Klient můţe ţádat sám nebo se spoluţadatelem (maximálně 4 ţadatelé ze dvou domácností). Minimálně jeden ze ţadatelů musí být vlastníkem úvěrované nemovitosti nebo se jím stane po poskytnutí dané půjčky. Zastavovaná nemovitost ve prospěch banky ČSOB se musí nacházet na území České republiky a musí být pojištěna proti ţivelním a jiným rizikům. (ČSOB – Americká hypotéka).

40

5.6 Hypotéka bez dokládání příjmů Tento produkt vyuţívají zejména podnikatelé, kteří nemusí dokládat své příjmy. ČSOB banka poskytne klientovi od 200 tisíc Kč do neomezené výše úvěru a to na dobu od 5 do 40 let. Banka poskytne úvěr ve výši 50 % zastavované nemovitosti, která má hodnotu minimálně 1 milion Kč. Podmínky pro poskytnutí Hypotéky bez dokládání příjmů jsou stejné jako u ČSOB Hypotéky a Americké hypotéky. Hypotéku klient můţe pouţít na: -

koupi nemovitosti,

-

výstavbu, rekonstrukci či modernizaci nemovitosti,

-

refinancování dříve poskytnutých úvěrů na bydlení.

Klient můţe investovat do: -

rodinného domu či bytu,

-

stavebního pozemku,

-

chaty či chalupy,

-

nebytové jednotky, bytového domu či administrativní budovy,

-

nemovitého příslušenství (např. bazén, projekt).

Dalšími druhy hypoték, které ČSOB nabízí je: -

Předhypoteční úvěr – lze vyuţít na nákup nemovitosti, kterou ze začátku nelze financovat ČSOB Hypotékou, protoţe nejde dát do zástavy (např. nájemní být),

-

Hypotéka s garantovanou výší splátky – tento produkt garantuje stejnou splátku po celou dobu trvání hypotéky. (ČSOB – Hypotéka bez dokládání příjmů).

41

Tabulka 6: Úrokové sazby hypotečních úvěrů ČSOB

Druh hypotečních úvěrů

ČSOB Hypotéka ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů ČSOB Americká hypotéka ČSOB Předhypoteční úvěr

Max. výše úvěru z ceny nemovitosti (v %)

Úroková sazba v %

1 rok

3 roky

5 let

10 let

15 let

70

4,53

4,29

4,39

4,83

5,13

20, 25, 30 let 5,13

85

4,63

4,49

4,59

5,03

5,33

5,33

100

100

5,63

5,59

6,13

6,43

6,43

7,34

7,44

7,88

8,18

8,18

8,48

8,48

50

70

8,48

8,49

Zdroj: ČSOB – Úrokové sazby hypotečních úvěrů 2011

42

6 Modelové příklady pro klienty ČSOB 6.1 Hypotéka x Půjčka na lepší bydlení Manţelé Novákovi si chtějí koupit dvoupokojový byt v hodnotě 900 000 Kč. Ve své bance ţádají o úvěr ve výši 600 000 Kč, zbytek budou financovat ze svých zdrojů. Jsou klienti ČSOB, proto kaţdý z nich můţe dostat nezajištěných 300 000 Kč. Panu Janu Novákovi je 32 let, pracuje u Policie ČR a jeho čistý měsíční příjem je 21 300 Kč. Paní Janě Novákové je 29 let, pracuje na Městském úřadě jako referentka a její čistý měsíční příjem je 14 900 Kč. Mají jedno dítě ve věku 5 let. Splácí měsíčně 1 079 Kč za půjčku v jiné bance. Manţel také měsíčné splácí 500 Kč na ţivotní pojištění. Zatím bydlí v nájemním bytě a chtějí si pořídit vlastní bydlení. Po tomto poţadavku bych této rodině navrhla dva moţné případy získání úvěru a to ČSOB Hypotéku nebo ČSOB Půjčku na lepší bydlení. Pobočka: Adresa:

TŘEBÍČ Karlovo náměstí 21 674 01 Třebíč – Vnitřní Město Osobní číslo klientského pracovníka: 3333

Poradce: Andrea Holoubková

Telefon: 568 865 865 Fax: 568 865 864 E-mail: [email protected] WWW: csob.cz Datum zpracování: 22. 04. 2011

Měna: CZK Klient: Adresa: Kontaktní údaje: Spoluţadatel/vztah k ţadateli:

Jan Novák Okruţní 1196 674 01 Třebíč - Borovina Telefon: 774 995 116 E-mail: [email protected] Jana Nováková/manţelka

43

6.1.1 Návrh Hypotéky ČSOB Výše hypotéky

600 000 Kč

Maximální výše hypotéky

1 632 000 Kč

Minimální hodnota zajištění

857 143 Kč

Podíl úvěru na zajištění

70 %

Délka hypotéky / Počet splátek

10 let / 120

Typ fixace úroku

5 let

Úrok

4,90 % p.a.

Slevy z úroku

Moţná sleva

Výsledná sleva

Pojištění ČSOB 2 ze 3

0,10 % p.a.

ano

0,10 % p.a.

Plat do ČSOB

0,15 % p.a.

ano

0,15 % p.a.

Sleva celkem

0,25 % p.a.

Výsledný úrok

4,65 % p.a.

RPSN

5,4 % p.a.

Měsíční splátka

6 262 Kč

Pojištění nemovitosti

0 Kč / rok

Pojištění domácnosti

621 Kč / rok

Celkem po slevě

602 Kč / rok (50 Kč / měsíčně)

Pojištění úvěru (varianta 1)

283 Kč / měsíčně

Poplatek za zpracování úvěru

4 000 Kč

Orientační výše měsíční poplatků


Orientační úspora na daních

0 Kč / měsíčně

Orientační finanční zatíţení

6 745 Kč / měsíčně

Potřebný čistý měsíční příjem


Celková částka, kterou je potřeba zaplatit

809 400 Kč

Pojištění úvěru: -

varianta 1 – smrt nebo plná invalidita (283 Kč),

-

varianta 2 – smrt nebo plná invalidita, pracovní neschopnost (348 Kč),

-

varianta 3 – smrt nebo plná invalidita, pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání (490 Kč).

44

Tabulka 7: Příklady měsíčních splátek při různé délce fixace úroku a při různé délce hypotéky

Fixace

Úrok

5 let

10 let

15 let

20 let

30 let

1 rok

4,79 % p.a.

11 265 Kč

6 303 Kč

4 680 Kč

3 891 Kč

3 145 Kč

3 roky

4,55 % p.a.

11 200 Kč

6 233 Kč

4 605 Kč

3 812 Kč

3 058 Kč

5 let

4,65 % p.a.

11 227 Kč

6 262 Kč

4 636 Kč

3 845 Kč

3 094 Kč

10 let

5,09 % p.a.

11 348 Kč

6 390 Kč

4 773 Kč

3 990 Kč

3 254 Kč

15 let

5,39 % p.a.

11 430 Kč

6 479 Kč

4 868 Kč

4 090 Kč

3 366 Kč

20 let

5,39 % p.a.

11 430 Kč

6 479 Kč

4 868 Kč

4 090 Kč

3 366 Kč

25 let

5,39 % p.a.

11 430 Kč

6 479 Kč

4 868 Kč

4 090 Kč

3 366 Kč

30 let

5,39 % p.a.

11 430 Kč

6 479 Kč

4 868 Kč

4 090 Kč

3 366 Kč

Zdroj: Interní materiály ČSOB, a.s.

Tabulka 8: Výhody a nevýhody Hypotečního úvěru ČSOB

Výhody

Nevýhody

Niţší úroková sazba

Vyšší vstupní náklady

Doba splatnosti aţ 40 let

Zástava nemovitosti

Splácení aţ do 70 let věku

Omezená moţnost mimořádných splátek

Fixace úrokové sazby

Vyšší měsíční poplatek za vedení účtu

Moţnost slevy z úrokové sazby Zdroj: Interní materiály ČSOB, a.s.

45

46

47

48

49

50

6.1.2 Návrh Půjčky na lepší bydlení ČSOB Poţadovaná částka

600 000 Kč

Délka úvěru / Počet splátek

10 let / 120

Typ čerpání

jednorázové

Frekvence splátek

měsíčně

Typ splátky

anuitní

Měsíční splátka úvěru

7 517 Kč

Poplatek za správu úvěru

50 Kč

Poplatek za pojištění (smrt, plná invalidita, pracovní neschopnost) Celková měsíční splátka úvěru

447 Kč 8 014 Kč

Úroková sazba

8,70 %

RPSN

10,86 %

Poplatek za poskytnutí úvěru

3 500 Kč


965 725 Kč

Tabulka 9: Výhody a nevýhody Půjčky na lepší bydlení ČSOB

Výhody

Nevýhody

Doloţení účelovosti do půl roku

Splatnost pouze 10 let

Bez zajištění

Vyšší měsíční splátky

Niţší vstupní náklady

Maximální výše úvěru 600 000 Kč

Moţnost mimořádných splátek kdykoliv

Vyšší úroková sazba

Niţší měsíční poplatek za vedení účtu Zdroj: Interní materiály ČSOB, a.s.

Po vyhodnocení těchto dvou produktů, které by manţelé Novákovi platili po dobu 10 let, by si vybrali Hypotéku ČSOB. Hypoteční úvěr je oproti Půjčce na lepší bydlení výhodnější z důvodu niţších měsíčních splátek a celkové částky, která je potřeba zaplatit. Avšak manţelům Novákovým by více vyhovovalo, kdyby jejich měsíční splátky byly niţší, proto bych jim navrhla Hypotéku ČSOB s délkou splatnosti 30 let, zde jejich měsíční splátka bude 3 437 Kč. V případě, ţe během splácení naspoří peněţní prostředky, mohou je pouţít na mimořádnou splátku hypotéky a tím se jim zkrátí doba splatnosti. 51

Graf 3: Celkově zaplacená částka u dvou produktů a v různé době splatnosti při půjčce 600 tisíc Celková částka v Kč 1 400 000 1 200 000

1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000

0 Hypotéka ČSOB na 10 let

Půjčka na lepší bydlení na 10 let

Hypotéka ČSOB na 30 let

Zdroj: autor

Graf 4: Celková měsíční splátka úvěru při poţadované částce 600 tisíc Měsíční splátka 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000

0 Hypotéka ČSOB na 10 let

Půjčka na lepší bydlení na 10 let

Zdroj: autor

52

Hypotéka ČSOB na 30 let

6.1.3 Návrh Hypotéky ČSOB na dobu 30 let Výše hypotéky

600 000 Kč


2 922 000 Kč


857 143 Kč


70 %


30 let / 360

Typ fixace úroku

5 let

Úrok

4,90 % p.a.

Slevy z úroku

Moţná sleva

Výsledná sleva


0,10 % p.a.

ano

0,10 % p.a.

Plat do ČSOB

0,15 % p.a.

ano

0,15 % p.a.

Sleva celkem

0,25 % p.a.

Výsledný úrok

4,65 % p.a.

RPSN

5,4 % p.a.


3 094 Kč


0 Kč / rok


621 Kč / rok

Celkem po slevě





4 000 Kč




0 Kč / měsíčně






1 237 320 Kč



-


-


53


Fixace

Úrok

5 let

10 let

15 let

20 let

30 let

1 rok

4,79 % p.a.

11 265 Kč

6 303 Kč

4 680 Kč

3 891 Kč

3 145 Kč

3 roky

4,55 % p.a.

11 200 Kč

6 233 Kč

4 605 Kč

3 812 Kč

3 058 Kč

5 let

4,65 % p.a.

11 227 Kč

6 262 Kč

4 636 Kč

3 845 Kč

3 094 Kč

10 let

5,09 % p.a.

11 348 Kč

6 390 Kč

4 773 Kč

3 990 Kč

3 254 Kč

15 let

5,39 % p.a.

11 430 Kč

6 479 Kč

4 868 Kč

4 090 Kč

3 366 Kč

20 let

5,39 % p.a.

11 430 Kč

6 479 Kč

4 868 Kč

4 090 Kč

3 366 Kč

25 let

5,39 % p.a.

11 430 Kč

6 479 Kč

4 868 Kč

4 090 Kč

3 366 Kč

30 let

5,39 % p.a.

11 430 Kč

6 479 Kč

4 868 Kč

4 090 Kč

3 366 Kč


54

6.2 Americká hypotéka x Půjčka na cokoliv Manţelé Svobodovi chtějí rekonstruovat bytové jádro, společně s bytovým zařízením a nakoupit elektroniku v celkové hodnotě 250 000 Kč. V bance ČSOB ţádají celkovou částku. Panu Janu Svobodovi je 32 let, pracuje ve stavební společnosti jako elektrikář a jeho čistý měsíční příjem je 17 850 Kč. Paní Janě Svobodové je 29 let, pracuje v supermarketu jako prodavačka a její čistý měsíční příjem je 12 000 Kč. Mají jedno dítě ve věku 5 let. Rodina nemá jiné finanční závazky. Pan Svoboda si bude vše rekonstruovat svépomocí, a tudíţ nemusí dodávat ţádné faktury. Společně s manţelkou si dotřídí obývací pokoj, včetně domácího kina. Po tomto poţadavku bych této rodině navrhla dva moţné případy získání úvěru a to Americkou hypotéku nebo Půjčku na cokoliv. Pobočka: Adresa:




Měna: CZK Klient: Adresa: Kontaktní údaje: Spoluţadatel/vztah k ţadateli:

Jan Svoboda Okruţní 1258 674 01 Třebíč – Borovina Telefon: 774 995 117 E-mail: [email protected] Jana Svobodová/manţelka

55

6.2.1 Návrh Americké hypotéky ČSOB Výše hypotéky

250 000 Kč


694 000 Kč


357 143 Kč


70 %


7 let / 84

Typ fixace úroku

5 let

Úrok

8,99 % p.a.

Slevy z úroku

Moţná sleva

Výsledná sleva


0,10 % p.a.

ano

0,10 % p.a.

Plat do ČSOB

0,15 % p.a.

ano

0,15 % p.a.

Sleva celkem

0,25 % p.a.

Výsledný úrok

8,74 % p.a.

RPSN

15,16 % p.a.


3 990 Kč


0 Kč / rok


621 Kč / rok

Celkem po slevě





4 000 Kč




0 Kč / měsíčně






367 332 Kč



-


-


56


Fixace

Úrok

5 let

10 let

15 let

20 let

30 let

1 rok

8,74 % p.a.

5 185 Kč

3 132 Kč

2 497 Kč

2 208 Kč

0 Kč

3 roky

8,74 % p.a.

5 185 Kč

3 132 Kč

2 497 Kč

2 208 Kč

0 Kč

5 let

8,74 % p.a.

5 185 Kč

3 132 Kč

2 497 Kč

2 208 Kč

0 Kč


Tabulka 12: Výhody a nevýhody Americké hypotéky ČSOB

Výhody

Nevýhody

Delší doba splatnosti

Vyšší vstupní náklady

Výhodnější úroková sazba

Zajištění nemovitostí

Moţnost mimořádných splátek kdykoliv

Vyšší měsíční poplatek za vedení účtu

Nemusí se dokládat účel Slevy z úrokové sazby Zdroj: Interní materiály ČSOB, a.s.

6.2.2 Návrh Půjčky na cokoliv ČSOB Poţadovaná částka

250 000 Kč

Délka úvěru / Počet splátek

7 let / 84

Typ čerpání

jednorázové

Frekvence splátek

měsíčně

Typ splátky

anuitní

Měsíční splátka úvěru

4 679 Kč

Poplatek za správu úvěru

50 Kč

Poplatek za pojištění (smrt, plná invalidita, pracovní neschopnost) Celková měsíční splátka úvěru

280 Kč 5 009 Kč

Úroková sazba

13,90 %

RPSN

17,93 %

Poplatek za poskytnutí úvěru

2 500 Kč


423 667 Kč

57

Tabulka 13: Výhody a nevýhody Půjčky na cokoliv ČSOB

Výhody

Nevýhody

Peníze lze pouţít na cokoliv

Vyšší úroková sazba

Nemusí se dokládat účel

Kratší doba splácení (max. 7 let)

Poplatek za vyřízení (1 % z částky)

Maximální výše úvěru 600 000 Kč

Bez zajištění Mimořádná splátka kdykoliv Zdroj: Interní materiály ČSOB, a.s.

Po vyhodnocení těchto dvou produktů se manţelé Svobodovi rozhodli pro Americkou hypotéku. Ta nezatíţí finanční rozpočet rodiny natolik, jako Půjčka na cokoliv. I přesto se manţelům Svobodovým zdála měsíční splátka příliš vysoká a proto bych vám zde ukázala návrh Americké hypotéky s dobou splatnosti 20 let, kde jsou niţší měsíční splátky, ale celková částka ke splacení je podstatně vyšší. Graf 5: Celkově zaplacená částka u dvou produktů a v různé době splatnosti při půjčce 250 tisíc Celková částka v Kč 700 000 600 000

500 000 400 000 300 000 200 000 100 000

0 Americká hypotéka ČSOB na 7 let

Půjčka na cokoliv na 7 let

Zdroj: autor

58

Americká hypotéka na 20 let

Graf 6: Celková měsíční splátka úvěru při poţadované částce 250 tisíc Měsíční splátka 6 000 5 000

4 000 3 000 2 000 1 000 0 Americká hypotéka na 7 let

Půjčka na cokoliv na 7 let

Americká hypotéka na 20 let

Zdroj: autor

6.2.3 Návrh Americké hypotéky ČSOB na dobu 20 let Výše hypotéky

250 000 Kč


1 260 000 Kč


357 143 Kč


70 %


20 let / 240

Typ fixace úroku

5 let

Úrok

8,99 % p.a.

Slevy z úroku

Moţná sleva

Výsledná sleva


0,10 % p.a.

ano

0,10 % p.a.

Plat do ČSOB

0,15 % p.a.

ano

0,15 % p.a.

Sleva celkem

0,25 % p.a.

Výsledný úrok

8,74 % p.a.

RPSN

12,87 % p.a.


2 208 Kč

59


0 Kč / rok


621 Kč / rok

Celkem po slevě





4 000 Kč




0 Kč / měsíčně






602 880 Kč



-


-



Fixace

Úrok

5 let

10 let

15 let

20 let

30 let

1 rok

8,74 % p.a.

5 185 Kč

3 132 Kč

2 497 Kč

2 208 Kč

0 Kč

3 roky

8,74 % p.a.

5 185 Kč

3 132 Kč

2 497 Kč

2 208 Kč

0 Kč

5 let

8,74 % p.a.

5 185 Kč

3 132 Kč

2 497 Kč

2 208 Kč

0 Kč


60

6.3 Hypotéka bez dokládání příjmu Manţelé Novotní chtějí rekonstruovat byt. Chtějí zděné jádro, novou kuchyňskou linku a podlahy. V bance ČSOB poţadují úvěr ve výši 300 000 Kč. Banka poţaduje zástavu nemovitosti, která má hodnotu minimálně 1 000 000 Kč. Klienti vlastní byt 3+1. Jsou klienti ČSOB. Panu Janu Novotnému je 32 let a pracuje jako truhlář. Je to osoba samostatně výdělečně činná, která má nízké daňové přiznání. Paní Janě Novotné je 29 let, pracuje jako učitelka na zkrácený pracovní úvazek a její čistý měsíční příjem je 14 000 Kč. Mají jedno dítě ve věku 5 let. V tomto případě nemohou ţadatelé prokázat dostatečné disponibilní zdroje pro splácení standardní hypotéky, proto bych klientům navrhla hypotéku bez dokládání příjmu, která není standardně nabízena všemi bankami, ale banka ČSOB tuto hypotéku poskytuje. Pobočka: Adresa:




Měna: CZK

Klient: Adresa: Kontaktní údaje: Spoluţadatel/vztah k ţadateli:

Jan Novotný Okruţní 1335 674 01 Třebíč – Borovina Telefon: 777 985 117 E-mail: [email protected] Jana Novotná/manţelka

61

6.3.1 Návrh Hypotéky bez dokládání příjmů Výše hypotéky

300 000 Kč


-


1 000 000 Kč


50 %


10 let / 120

Typ fixace úroku

5 let

Úrok

7,95 % p.a.

Slevy z úroku

Moţná sleva

Výsledná sleva


0,10 % p.a.

ano

0,10 % p.a.

Plat do ČSOB

0,15 % p.a.

ano

0,15 % p.a.

Sleva celkem

0,25 % p.a.

Výsledný úrok

7,70 % p.a.

RPSN

9,96 % p.a.


3 593 Kč


0 Kč / rok


621 Kč / rok

Celkem po slevě





4 000 Kč




0 Kč / měsíčně






474 960 Kč



-


-


62


Fixace

Úrok

5 let

10 let

15 let

20 let

30 let

3 roky

7,60 % p.a.

6 026 Kč

3 577 Kč

2 798 Kč

2 435 Kč

2 118 Kč

5 let

7,70% p.a.

6 040 Kč

3 593 Kč

2 815 Kč

2 454 Kč

2 139 Kč

10 let

8,14 % p.a.

6 103 Kč

3 662 Kč

2 891 Kč

2 536 Kč

2 231 Kč

15 let

8,44 % p.a.

6 146 Kč

3 710 Kč

2 944 Kč

2 592 Kč

2 294 Kč

20 let

8,44 % p.a.

6 146 Kč

3 710 Kč

2 944 Kč

2 592 Kč

2 294 Kč

25 let

8,44 % p.a.

6 146 Kč

3 710 Kč

2 944 Kč

2 592 Kč

2 294 Kč

30 let

8,44 % p.a.

6 146 Kč

3 710 Kč

2 944 Kč

2 592 Kč

2 294 Kč


63

Závěr Při psaní své bakalářské práce jsem zjistila, ţe zpracovávané téma se vlastně týká mě a mé generace. Většina mladých lidí, kteří si pořizují své první vlastní bydlení, nemá dostatek finančních prostředků ke koupi bytu nebo rodinného domu, proto ve většině případů vyuţívá hypotečních úvěrů. Banky v dnešní době nabízí různé typy úvěrů zaměřených na bydlení. Jedná se o důleţitý ţivotní krok a proto je potřeba získat co nejvíce informací o způsobu financování. Pro správný výběr úvěru je nutné se zaměřit na více faktorů, nejen na výši úrokové sazby, ale i např. na výši splátky, poplatků, pojištění, dobu splatnosti. Ve své bakalářské práci jsem se snaţila poukázat na dostupnost získání více peněz pro mladou rodinu a přitom nezatíţit její finanční rozpočet vysokou měsíční splátkou. Mladé rodiny, které řeší otázku na bydlení, mívají často niţší příjmy, proto je pro ně výhodou dlouhá doba splatnosti, kterou právě hypoteční úvěr nabízí. Čím niţší splátky budou u hypotečního úvěru, tím více finančních prostředků zbude pro rodinu na náhlé výdaje i na běţné ţivotní potřeby. Bohuţel zde platí skutečnost, ţe čím jsou niţší měsíční splátky, tím větší je celková částka, kterou musí klienti zaplatit. Jedna z nejvíce časově náročných fází je získání podkladů pro úvěr. I přes velké časové vypětí, které klienti věnují tomu, aby získali potřebné dokumenty, jim banka můţe ţádost o úvěr zamítnout. Platí to tehdy, kdyţ zastavovaná nemovitost není dostatečně ohodnocena k tomu, aby slouţila jako zástava úvěru. Dalšími případy jsou nedostatečné příjmy klientů a jejich bonita. Novým lákadlem pro klienty jsou úvěry bez dokládání příjmů. U těchto úvěrů není potřeba mnohých dokumentů, avšak úroková sazba je podstatně vyšší. V praktické části jsem vypracovala tři modelové příklady pro mladé rodiny s jedním dítětem. Jako banku pro realizaci těchto příkladů, jsem si vybrala společnost ČSOB, a.s. Tuto banku jsem zvolila z důvodu mé osobní zkušenosti a po doporučení mnoha klientů. Věřím, ţe se mi podařilo v modelových příkladech a následných grafech podrobně a přehledně rozepsat danou tématiku. Nejčastějším důvodem při rozhodování, jaký úvěr si pořídit, je výše měsíčních splátek, ale také úroková sazba společně s fixací a celková splátka, kterou je potřeba zaplatit.

64

V prvním modelovém příkladě porovnávám Hypotéku ČSOB s Půjčkou na lepší bydlení. Jednalo se o částku 600 tisíc Kč po dobu splácení 10 let. Lépe zde pro rodinu Novákových vyšla Hypotéka ČSOB, avšak tato rodina se rozhodla prodlouţit dobu splatnosti na 30 let a to z důvodu niţších měsíčních splátek neţ je u Hypotéky na 10 let. V druhém modelovém příkladě porovnávám Americkou hypotéku a Půjčku na cokoliv. Zde se jedná o částku 250 tisíc Kč, která má být splacena po dobu 7 let. V tomto případě vyšla lépe pro rodinu Svobodových Americká hypotéka. I přesto jsem manţelům navrhla Americkou hypotéku na dobu splatnosti 20 let, aby se jejich měsíční finanční rozpočet natolik nezatíţil. V posledním modelovém příkladě manţelé Novotní poţadovali úvěr ve výši 300 tisíc Kč, který měl být splacen po dobu 10 let. Protoţe jsou moţnosti manţelů Novotných omezené, navrhla jsem jim Hypotéku bez dokládání příjmů, která je natolik specifická, ţe ji nelze srovnávat s dalším produktem. Dalším tématem, kterým bych pokračovala pro rozšíření mé bakalářské práce, by bylo porovnání všech typů úvěrů s jinou komerční bankou. Zajímavé by bylo porovnání všech poplatků, úrokových sazeb a potřebných dokumentů k poskytnutí úvěru. Dále by mne zajímal přístup zaměstnanců a klientských pracovníků vůči ţadatelům o úvěr.

65

Seznam pouţité literatury Odborná literatura KIPIELOVÁ, I.: Bankovnictví pro střední školy a veřejnost. 2. vyd. Praha: Nakladatelství Fortuna, 1998. 216 s. ISBN 80-7168-535-6. KOLEKTIV AUTORŮ: Bankovnictví. 6. vyd. Praha: Bankovní institut, a.s., 2006. 280 s. ISBN 80-7265-099-8. KROH, M.: Jak si vzít úvěr. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 1999. 160 s. ISBN 807169-617-X. PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 2. vyd. Praha: Consultinvest, 2003. 151 s. ISBN 80-901486-7-3. RADOVÁ, J.: Finanční matematika pro každého. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 1997. 224 s. ISBN 80-7169-348-0. REVENDA, Z.: Peněžní ekonomie a bankovnictví. 4. vyd. Praha: Management Press, 2008. 627 s. ISBN 80-7261-132-4. SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2000. 84 s. ISBN 80-7169-978-0. SYROVÝ, P.: Osobní a rodinné finance. 2. vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. ŠENKÝŘOVÁ, B.: Bankovnictví II – učebnice. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 1998. 304 s. ISBN 80-7169-663-3. ULRICH, M., PFEIFEROVÁ, D.: Bankovnictví. 1. vyd. Praha: Česká zemědělská univerzita, 2005. 264 s. ISBN 80-213-0815-X. VOJÁČEK, Lukáš. Pro hypotéky začala nová éra. Ekonom. 2011-02-17, 7, s. 60 - 61. ŢEHROVÁ, J.: Finance. 4. vyd. Praha: Česká zemědělská univerzita, 2007. 205 s. ISBN 978-80-213-1692-8.

66

Internetové zdroje Americká hypotéka [online]. c2005 - 2011 [cit. 2011-04-02]. Americká hypotéka - co vše lze financovat. Dostupné z WWW: . Co je americká hypotéka - Peníze.cz [online]. c2000 - 2011 [cit. 2011-04-02]. Co je americká hypotéka. Dostupné z WWW: . Čerpání hypotéky - Finance.cz [online]. c2000 - 2011 [cit. 2011-04-02]. Čerpání hypotéky. Dostupné z WWW: . ČSOB - O nás [online]. 2010 [cit. 2011-04-07]. O nás. Dostupné z WWW: . ČSOB - ČSOB Americká hypotéka [online]. 2010 [cit. 2011-04-17]. ČSOB Americká hypotéka. Dostupné z WWW: . ČSOB - ČSOB Hypotéka [online]. 2010 [cit. 2011-04-09]. ČSOB Hypotéka. Dostupné z WWW: . ČSOB - ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů [online]. 2010 [cit. 2011-04-17]. ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů. Dostupné z WWW: . ČSOB - ČSOB Půjčka na cokoliv [online]. 2010 [cit. 2011-04-17]. ČSOB Půjčka na cokoliv. Dostupné z WWW: . ČSOB - ČSOB Půjčka na lepší bydlení [online]. 2010 [cit. 2011-04-07]. ČSOB Půjčka na lepší bydlení. Dostupné z WWW: .

67

ČSOB - Úrokové sazby hypotečních úvěrů [online]. 2011-04-04 [cit. 2011-04-09]. Úrokové sazby hypotečních úvěrů. Dostupné z WWW: . Hypoteční banky - seznamy, kontakty, telefonní čísla, e-mail - Finance.cz [online]. c2000 - 2011 [cit. 2011-04-02]. Pojistěte se online s finance.cz. Dostupné z WWW: . Hypoteční zástavní listy - Finance.cz [online]. c2000 - 2011 [cit. 2011-04-02]. Hypoteční zástavní listy. Dostupné z WWW: . Jaké doklady jsou potřeba k získání hypotéky - Peníze.cz [online]. c2000 - 2011 [cit. 2011-04-06]. Jaké doklady jsou potřeba k získání hypotéky. Dostupné z WWW: . Ministerstvo financí České republiky: Zákon č. 190/2004 Sb. [online]. c2005 [cit. 201104-02]. Zákon č. 190/2004 Sb. Dostupné z WWW: . Nařízení vlády č. 249/2002 Sb.- pro mladé na starší bydlení | Hypotéka s GEPARD FINANCE [online]. 2011 [cit. 2011-04-02]. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. - pro mladé na starší bydlení. Dostupné z WWW: . Nezaměstnanost v ČR, vývoj, rok 2011 [online]. 2011-03-08 [cit. 2011-04-07]. MAKROEKONOMIKA - ČESKÁ REPUBLIKA. Dostupné z WWW: . OSTATEK, Libor. Hypotéky nebyly hlavní příčinou globální krize - Hypotéky Hypoindex.cz [online]. 2010-12-09 [cit. 2011-04-06]. Hypotéky nebyly hlavní příčinou globální krize. Dostupné z WWW: .

68

ROTH, Jakub. Mýty hypoteční krize - www.lidovky.cz [online]. 2011-02-03 [cit. 201104-07]. Mýty hypoteční krize. Dostupné z WWW: . Splácení hypotéky - SFinance [online]. c2007 [cit. 2011-04-02]. Sfinance - hlavní strana. Dostupné z WWW: . SVAČINA, Luboš. Nůžky mezi sazbami hypotečních bank se rozevírají - Hypotéky Hypoindex.cz [online]. 2011-03-08 [cit. 2011-04-02]. Nůţky mezi sazbami hypotečních bank se rozevírají. Dostupné z WWW: . SVAČINA, Luboš. Splácíte úvěr na bydlení? Nezapomeňte si zaplacené úroky odečíst z daní - Státní podpora - Hypoindex.cz [online]. 2011-03-14 [cit. 2011-04-02]. Splácíte úvěr na bydlení? Nezapomeňte si zaplacené úroky odečíst z daní. Dostupné z WWW: . Úvěr 300, Státní fond rozvoje bydlení [online]. c2009 [cit. 2011-04-02]. Státní fond rozvoje bydlení. Dostupné z WWW: . VEŠKRNA, Martin. Státní finanční podpora hypoték - Článek o státní finanční podpoře hypoték na starší bydlení poskytované osobám do 36 let dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. [online]. 2011-03-07 [cit. 2011-04-02]. Státní finanční podpora hypoték. Dostupné z WWW: . VLKOVÁ, Jitka. Daňová reforma postupně zruší odpočty úroků u hypoték - iDNES.cz [online]. 2011-03-18 [cit. 2011-04-02]. Daňová reforma postupně zruší odpočty úroků u hypoték. Dostupné z WWW: .

69

Seznam tabulek Tabulka 1: Příklad pro úvěr 2 miliony Kč, při úrokové sazbě 5,9 % ročně ................... 25 Tabulka 2: Přehled nabízených úrokových sazeb jednotlivých bank v ČR .................... 27 Tabulka 3: Výše podpory pro jednotlivá období ............................................................ 30 Tabulka 4: Výše splátek při úrokové sazbě 8,7 % .......................................................... 38 Tabulka 5: Výše splátek při úrokové sazbě 10,9 % ........................................................ 39 Tabulka 6: Úrokové sazby hypotečních úvěrů ČSOB .................................................... 42 Tabulka 7: Příklady měsíčních splátek při různé délce fixace úroku ............................. 45 Tabulka 8: Výhody a nevýhody Hypotečního úvěru ČSOB........................................... 45 Tabulka 9: Výhody a nevýhody Půjčky na lepší bydlení ČSOB .................................... 51 Tabulka 10: Příklady měsíčních splátek při různé délce fixace úroku ........................... 54 Tabulka 11: Příklady měsíčních splátek při různé délce fixace úroku ........................... 57 Tabulka 12: Výhody a nevýhody Americké hypotéky ČSOB ........................................ 57 Tabulka 13: Výhody a nevýhody Půjčky na cokoliv ČSOB .......................................... 58 Tabulka 14: Příklady měsíčních splátek při různé délce fixace úroku ........................... 60 Tabulka 15: Příklady měsíčních splátek při různé délce fixace úroku ........................... 63

Seznam grafů Graf 1: Poskytnuté hypotéky v jednotlivých letech v mld. Kč ....................................... 22 Graf 2: Vývoj nezaměstnanosti v České republice ......................................................... 34 Graf 3: Celkově zaplacená částka u dvou produktů a různé době splatnosti .................. 52 Graf 4: Celková měsíční splátka úvěru při poţadované částce 600 tisíc ........................ 52 Graf 5: Celkově zaplacená částka u dvou produktů a různé době splatnosti .................. 58 Graf 6: Celková měsíční splátka úvěru při poţadované částce 250 tisíc ........................ 59

Seznam příloh Příloha č. 1: Potvrzení o výši pracovního příjmu ........................................................... 71 Příloha č. 2: Ţádost o poskytnutí ČSOB Spotřebitelského úvěru ................................... 72 Příloha č. 3: Dotazník k pojištění pro ČSOB Spotřebitelský úvěr ................................. 74 Příloha č. 4: Seznam příloh k návrhu na poskytnutí ČSOB Hypotéky ........................... 75 Příloha č. 5: Sazebník pro fyzické osoby ........................................................................ 77 70

Příloha č. 1: Potvrzení o výši pracovního příjmu

71

Příloha č. 2: Ţádost o poskytnutí ČSOB Spotřebitelského úvěru

72

73

Příloha č. 3: Dotazník k pojištění pro ČSOB Spotřebitelský úvěr

74

Příloha č. 4: Seznam příloh k návrhu na poskytnutí ČSOB Hypotéky

75

76

Příloha č. 5: Sazebník pro fyzické osoby

77

78

VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA. Podklady pro získávání úvěrů na bydlení

Recommend Documents