VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE Fakulta financí a účetnictví. Bakalářská práce. Michaela Kefurtová

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE Fakulta financí a účetnictví

Bakalářská práce

Rok 2009

Michaela Kefurtová

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví Obor: Účetnictví a finanční řízení podniku

Název bakalářské práce:

Nemovitosti v účetnictví

Vypracovala: Michaela Kefurtová Vedoucí práce: Ing. Jana Skálová Rok obhajoby: 2009

Prohlášení

Prohlašuji, že bakalářskou práci na téma „Nemovitosti v účetnictví“ jsem vypracovala samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označila a uvedla v přiloženém seznamu literatury.

V Praze dne 10. června 2009

Podpis:

Obsah 1.

Úvod.......................................................................................................................... 6

2.

Vymezení základních pojmů „Nemovitost“, „Výrobek“,“ Zboží“, „Dlouhodobý

majetek“ ............................................................................................................................ 7 2. 1. Nemovitost............................................................................................................ 7 2. 2. Výrobek................................................................................................................. 8 2. 3. Zboží ..................................................................................................................... 8 2. 4. Dlouhodobý majetek............................................................................................. 9 3.

Prvotní fáze nemovitosti – nemovitost jako výrobek ............................................... 9 3. 1. Developerská firma, stavební firma a investor ..................................................... 9 3. 2. Developerský proces – přípravná fáze................................................................ 10 3. 2. 1. Investiční strategie a výběr lokality ............................................................ 10 3. 2. 2. Výběr pozemku........................................................................................... 11 3. 2. 3. Financování developerského projektu ........................................................ 11 3. 3. Developerský proces – realizační fáze................................................................ 12 3. 3. 1. Nákup pozemku .......................................................................................... 12 3. 3. 2. Projektová dokumentace............................................................................. 12 3. 3. 3. Územní plán, územní rozhodnutí................................................................ 13 3. 3. 4. Stavební řízení a stavební povolení ............................................................ 14 3. 3. 5. Marketing a reklamní kampaň .................................................................... 14 3. 3. 6. Zhotovení stavby......................................................................................... 15 3. 3. 7. Dokončení stavby a kolaudační řízení ........................................................ 16 3. 4. Závěrečná fáze .................................................................................................... 17 3. 5. Pojištění nemovitosti developerskou firmou ...................................................... 17 3. 6. Nemovitost jako výrobek.................................................................................... 19

4.

Druhá fáze – převod na realitní kancelář ................................................................ 21 4. 1. Vysvětlení pojmu realitní kancelář ..................................................................... 22 4. 2. Nákup nemovitosti od developerské společnosti................................................ 22 4. 3. Účtování o nemovitosti jako o zboží .................................................................. 23

5.

Třetí fáze – nemovitost se stává dlouhodobým majetkem...................................... 25 5. 1. Výběr nemovitosti............................................................................................... 25 5. 2. Financování nemovitosti – hypoteční úvěry ....................................................... 25 5. 3. Platba provize realitní kanceláři.......................................................................... 28

5. 4. Pořízení nemovitosti ........................................................................................... 28 5. 5. Odpisování majetku ............................................................................................ 30 5. 5. 1. Účetní odpisy .............................................................................................. 30 5. 5. 2. Daňové odpisy ............................................................................................ 31 5. 5. 3. Grafické znázornění odepisování majetku.................................................. 32 5. 6. Pojištění nemovitosti........................................................................................... 32 5. 6. 1. Pojištění budov a hal sloužících průmyslové a podnikatelské činnosti ...... 33 5. 6. 2. Pojištění movitých věcí............................................................................... 33 5. 7. Rezervy ............................................................................................................... 34 5. 7. 1. Rezerva na opravy hmotného majetku........................................................ 35 5. 7. 2. Účtování rezerv ........................................................................................... 36 6.

Nemovitosti a daně ................................................................................................. 37 6. 1. Daň z nemovitostí ............................................................................................... 38 6. 1. 1. Daň z pozemků ........................................................................................... 38 6. 1. 2. Daň ze staveb .............................................................................................. 39 6. 2. Daň z převodu nemovitostí ................................................................................. 40

7.

Závěr ....................................................................................................................... 42

8.

Literatura................................................................................................................. 43

1. Úvod Vznik nemovitosti a její následný prodej je velmi dlouhý a složitý proces, který může trvat i několik let. V této práci se pokusím zobrazit situaci, kdy může být nemovitost chápána jako výrobek, jako zboží a jako dlouhodobý majetek. Ve své práci se pokusím popsat celou situaci vývoje nemovitosti tím, že nejprve vysvětlím základní pojmy. Dále se budu zabývat problematikou vzniku developerských projektů a tím, jaké kroky firma musí učinit ještě před samotnou výstavbou. Pokusím se též zobrazit náklady týkající se vzniku developerských projektů, evidenci a ocenění nemovitosti jako výrobku v účetnictví. Dále se budu zabývat pojištěním, které si firmy sjednávají a účtováním v případě prodeje nemovitosti. V další části se budu věnovat problematice realitních kanceláří. Nejprve vysvětlím, co to vůbec realitní kancelář je a jaké služby svým klientům poskytuje. Vymezím, za jakých podmínek mohou realitní kanceláře zařadit nemovitost do svého majetku jako zboží a zobrazím i související operace v účetnictví. V poslední fázi se nemovitost stane dlouhodobým majetkem. I v této části popíšu jaké výdaje musí klient v souvislosti s pořízením nemovitosti vynaložit a které z nich mohou být dle zákona o účetnictví součástí pořizovací ceny. Dále se zmíním o financování nemovitosti prostřednictvím hypotečních úvěrů, protože nákup nemovitosti na úvěr je velmi častým způsobem pořizování nemovitosti a o pojištění, které si podnikatelé mohou sjednat. V souvislosti s evidencí nemovitosti jako dlouhodobého majetku má majitel také povinnost ze zákona tvořit odpisy a rezervy, o kterých se také v této práci zmíním. Jednak vymezím rozdíl mezi účetními a daňovými odpisy a zobrazím jejich účtování. V případě rezerv zmíním, jaké rezervy známe a zdůrazním ty, které musejí být tvořeny v souvislosti s dlouhodobým majetkem. V poslední části rozeberu okolnosti týkající se daní. Jednak zmíním, jaké daně se nemovitostí týkají a v jednotlivých částech uvedu, kdo tyto daně musí platit, případně v jaké výši a také jak se tyto daně projeví v účetnictví.

6

2. Vymezení základních pojmů „Nemovitost“, „Výrobek“, “ Zboží“, „Dlouhodobý majetek“ 2. 1. Nemovitost Dle § 118 občanského zákoníku, zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jsou předmětem občanskoprávních vztahů věci, případně práva a jiné majetkové hodnoty. Mohou sem patřit také byty nebo nebytové prostory.

Věci v právním smyslu jsou obvykle chápány jako hmotné předměty a ovládané přírodní síly, které slouží potřebám lidí. Jedná se o takový hmotný statek, který má hodnotu a může být předmětem majetkových vztahů směny, tj. může se např. prodat nebo darovat. Z pohledu daňových předpisů může být věc hmotným majetkem, drobným hmotným majetkem nebo zbožím. (Skála, str. 22) Nejdůležitější je členění na věci movité a nemovité. Z občanského zákoníku vyplývá, že všechny věci, které nejsou označeny za nemovité, jsou věcmi movitými a to včetně staveb nespojených se zemí pevným základem (např. zahradní altány, garáže nebo prodejní stánky). Mezi nemovitosti řadíme pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. § 3 odst. 1 zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí řadí mezi nemovitosti i byty a nebytové prostory. Základní odlišnost nemovitostí od věcí movitých spočívá především v jejich naturálně věcných vlastnostech. Nemovitosti jsou:1) a) nepřemístitelné (tzn. jsou pevně spjaty s určitým místem zemského povrchu) b) individuálním a neopakovatelným výrobkem (každá nemovitost je zvláštní nejen svou užitnou hodnotou

a prostorovou alokací, ale také odlišnými podmínkami

zakládání, orientací ke světovým stranám, použitými stavebními materiály a dalšími prvky vybavení objektů) c) věci s dlouhodobou životností (fyzická životnost bytových domů se odhaduje v průměru na 80 – 100 let, lze ji však prodloužit prostřednictvím oprav, rekonstrukcí a modernizací; v souvislosti s nemovitostmi nevznikají pouze pořizovací náklady, ale také náklady provozní, které je nutno vynakládat na udržení provozuschopnosti) d) věci s odlišným vztahem morální a fyzické životnosti (např. morální opotřebení nemovitosti nelze posuzovat podle toho zda existují dokonalejší objekty) 1)

CÍSAŘ J: Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 1. vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Praha 1996, ISBN 80-7079-690-1

7

e) věci vyznačující se náročností na neobnovitelné zdroje (na výstavbu nemovitosti je potřeba mnoho surovin a materiálů, jedná se zejména o neobnovitelné přírodní zdroje např. silikátové suroviny, umělé hmoty použité jako izolační hmoty a polystyren apod.) f) věci mající velmi složitý strukturovaný systém (jde o takový systém, na jehož výstavbě se podílí celá řada dalších podnikatelských aktivit a řemesel všeho druhu) g) věci vyžadující poměrně složitý navazující další nemovitostní systém (jako např. přípojky elektrické energie, příjezdové komunikace, kanalizace, vodovod, plyn apod.)

V případě práv se jedná o právo způsobilé k převodu, zástavě apod. Ve vazbě na nemovitost se právo může týkat např. práva z věcného břemene nebo nájemní právo. (Skála, str. 23)

Obecně se jako jiná majetková hodnota uvádí know-how nebo informace. Podle judikatury sem patří např. družstevní byt nebo podíl v obchodní společnosti. (Skála, str. 23)

2. 2. Výrobek Výrobky patří do zásob, které se řadí mezi oběžná aktiva. Oběžná aktiva je nazýváme proto, že jsou v podniku držena krátkodobě tzn. maximálně 1 rok nebo v průběhu normálního produkčního cyklu. Dochází zde k jednorázové spotřebě. O výrobcích mluvíme jako o zásobách vytvořených vlastní činností za účelem dalšího prodeje. Jedná se tedy o produkty, které prošly všemi výrobními stupni a jsou určeny k prodeji nebo ke spotřebě uvnitř účetní jednotky. V případě výrobního podniku hovoříme o hotových výrobcích a nedokončené výrobě. U podniku poskytujícího služby, zásoby vlastní činnosti reprezentují náklady vynaložené na služby, které podnik nedokončil (vykázány jako nedokončená výroba) nebo které již dokončil, ale ještě nedosáhl výnosů (nevykázal tržby).2)

2. 3. Zboží Zboží patří stejně jako výrobky mezi zásoby resp. mezi oběžná aktiva, která jsou jednorázově spotřebovávána. Zboží jsou však zásoby nakupované od dodavatelů popř. 2)

KOVANICOVÁ D.: Finanční účetnictví světový koncept IFRS/IAS. Vydání V. aktualizované, Nakladatelství POLYGON, Praha

2005, ISBN 80-7273-129-7

8

výrobky vlastní výroby, které byly aktivovány a předány do vlastních prodejen. I nemovitost může být zbožím, a to v případě realitních kanceláří, které danou nemovitost nevyužívají pro vlastní účely, ale jedná se o nemovitosti určené k prodeji.

2. 4. Dlouhodobý majetek Dlouhodobý majetek řadíme v rozvaze mezi dlouhodobá aktiva. Jde o majetek, který se používá dlouhodobě tzn. déle než 1 rok, opotřebovává se postupně a obnovuje se za delší dobu. Dlouhodobá aktiva zahrnují: hmotná aktiva (pozemky, budovy, zařízení), nehmotná aktiva (patenty, licence, koncese, goodwill), investice (dlouhodobé cenné papíry, dlouhodobě poskytnuté půjčky, peněžní a nepeněžní vklady do vlastního kapitálu jiných společností) a jiná dlouhodobá aktiva (dlouhodobé pohledávky). Z pohledu nemovitostí nás zajímá především dlouhodobý majetek hmotný, kam nemovitosti patří. (Kovanicová, str. 134) Dlouhodobý hmotný majetek je součástí produkční kapacity podniku a poskytuje budoucí prospěch, který lze měřit. Zahrnuje takový majetek jako je půda, přírodní zdroje, stavby (továrny, domy, kanceláře) a zařízení (stroje, nábytek, nástroje). Důležité pro tento majetek je, že byl pořízen primárně proto, aby byl užíván v provozní činnosti (např. při výrobě, při dodávkách zboží a služeb, pro účely správy a řízení podniku apod.). Očekává se u něj, že bude užíván během více než jednoho období a obvykle je předmětem odepisování (výjimku tvoří pozemky, které se obvykle neodepisují). Dlouhodobý majetek má fyzickou podobu a na rozdíl od materiálu se nestává součástí výrobku určenému k prodeji. (Kovanicová, str. 137)

3. Prvotní fáze nemovitosti – nemovitost jako výrobek 3. 1. Developerská firma, stavební firma a investor3) Než se začneme zabývat tím, jak samotný developerský proces probíhá a jak vůbec dochází k tvorbě developerského projektu, je důležité uvědomit si základní pojmy, které s tím souvisí. Nejprve si tedy vysvětlíme, kdo to vlastně developer je a jaký je rozdíl mezi ním, stavební firmou a investorem.

3)

KYLAROVÁ, J.: Aktuální příručka se vzory pro stavební praxi: od uzavření smlouvy až po dokončení a převzetí

stavby. Praha, Dashöfer, 2001, ISBN 80-86229-27-0

9

Stavební firma je firma, která se zabývá realizací a výstavbou daného projektu, většinou se jedná o práci na zakázku. Jejím cílem je vybudovat objekt popř. objekty s plánovanou funkcí (byty, kanceláře, obchody apod.). Stavebník může, ale nemusí být vlastníkem nemovitosti, která je předmětem investičního projektu. Investor vkládá své finanční prostředky do realizace daného projektu a zčásti nebo zcela tedy hradí náklady vzniklé v rámci investičního projektu. V případě dostatečného množství finančních prostředků může být stavebník i investorem. Běžně se ovšem stává, že developer nemá dostatečné finanční prostředky a proto shání spoluinvestora, který by zajistil zbývající potřebné zdroje. Slovo developer pochází z angličtiny a znamená vyvíječ, stavitel či projektant. Jedná se tedy o firmu, která se zabývá především stavbou a prodejem nemovitostí. Předmětem jeho činnosti je ale nejen výstavba, ale také organizace celého developerského procesu. Vytváří základní myšlenku a projekt, zabývá se výběrem pozemku, potřebnými průzkumy, do projektu vkládá vlastní kapitál a v případě nedostatku finančních prostředků shání spoluinvestora popř. zajišťuje finanční prostředky od banky prostřednictvím úvěru, organizuje realizaci stavby, zajišťuje marketing popř. prodej dané nemovitosti. Součástí jeho činnosti je také jednání s lidmi, přidělování úkolů a především koordinace a kontrola prováděných prací. Nemusí být odborníkem ve všech oblastech, ale měl by se orientovat jak v právních, účetních a daňových oblastech, tak v oblasti stavebnictví, ekologie, ekonomie a architektury.

3. 2. Developerský proces – přípravná fáze4) Developerský proces je velice složitý a dlouhý proces, který trvá několik let, v tom nejlepším případě 2 roky, někdy může trvat dokonce až 10 let. Jak jsme si již řekli, developer je firma, která přichází na trh s novou myšlenkou, kterou postupně dále rozvíjí a snaží se ji zrealizovat. Jeho hlavní cílem je dosažení zisku.

3. 2. 1. Investiční strategie a výběr lokality Nejprve musí developerská společnost zvážit investiční strategii tzn. o jaký tržní segment má zájem, jaké cílové skupiny chce oslovit a zároveň by se měla zajímat o vhodné umístění daného objektu. 4)

Přednášky, cvičení a materiály z předmětu 3MA326 (LS 2007/2008)

10

Cílem přípravné fáze je tedy nalézt vhodný pozemek pro stavbu dané budovy. Mělo by se jednat o pozemek, který se nachází v dobré dopravní dostupnosti a zároveň v dostatečně lukrativní lokalitě. Lokalita však neurčuje jen úspěšnost projektu, ale také cenovou kategorii nemovitosti a segment zákazníků, který bude možné oslovit. Ovšem nejen lokalita v dnešní době rozhoduje o úspěšnosti daného projektu. Jedná se také o design objektu, velikost jednotlivých podlaží, zázemí a celkové vybavení. To velmi ovlivní rozhodování jak malé tak i velké firmy. Stavba by zároveň neměla narušovat charakter daného prostředí svým vzhledem. Při výběru lokality je nutné také zvážit, zda již zde není trh nasycen a tedy zda bude dostatečná poptávka po této nemovitosti.

3. 2. 2. Výběr pozemku Pokud si již firma zvolila segment trhu, který chce oslovit a vybrala vhodnou lokalitu, rozhoduje se pro konkrétní pozemek. Zpravidla si developer vybírá z více možností a při výběru se rozhoduje na základě SWOT analýzy. Posuzuje tedy u každé možnosti silné a slabé stránky, ohrožení a možnosti. Při výběru pozemku sleduje, zda splňuje všechny potřebné náležitosti, zda je vhodný po právní stránce, ale také finančně dostupný, zda má dostatečnou občanskou vybavenost i dopravní dostupnost pro daný projekt.

3. 2. 3. Financování developerského projektu Developerské projekty jsou obvykle financovány z části z vlastních zdrojů, z části ze zdrojů cizích. Protože developer obvykle nemá dostatek vlastních finančních prostředků shání spoluinvestora popř. se rozhoduje pro financování pomocí bankovního úvěru. V některých případech může firma získat finanční prostředky i díky dotacím. Obvykle je projekt nejprve financován z vlastních zdrojů, které slouží na pokrytí nákladů na získání pozemku, na průzkum, tvorbu projektů a změnu územního plánu, případně právní servis a část marketingu a účetnictví. Jedná se tedy o náklady, které přímo nespadají do realizace stavby. Z cizích zdrojů se kryje především samotná realizace stavby. Nejčastěji tvoří vlastní zdroje 15 – 30 %. V minulosti však byly ochotny banky půjčit až 90 % nákladů, v době finanční krize ale zpřísnily podmínky pro financování nových projektů a jsou ochotny půjčit max. 75 %.

11

3. 3. Developerský proces – realizační fáze 3. 3. 1. Nákup pozemku Pokud si firma již vybrala pozemek, je nutné důkladně prozkoumat, zda je vhodný pro její záměr, tedy prozkoumat územní plán. Pokud se totiž jedná o pozemek, který není určen pro realizaci příslušného typu budovy, je třeba zažádat o změnu územního plánu. Před samotnou koupí je dále důležité si zjistit veškeré informace týkající se vlastnictví pozemku, které jsou dostupné v katastru nemovitostí. Poté firma sepíše s majitelem pozemku smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kde bude rovnou sjednána pozdější koupě, vázaná na změnu územního plánu. Všechny právní záležitosti včetně uzavírání jednotlivých smluv je výhodné řešit prostřednictvím právníků, advokátů či notářů, abychom předešli pozdějším problémům. Vlastnické právo k pozemku vznikne až po vkladu do katastru nemovitostí. Developerské firmy nakupují pozemky za účelem dalšího prodeje, proto tedy evidují pozemky v zásobách, konkrétně v položce zboží. To je však možné pouze v případě, že při odprodeji nemovitosti se bude pozemek a příslušná stavba prodávat zvlášť, jinak by byla výstavba nemovitosti na tomto pozemku brána jako technické zhodnocení a firmy by musely evidovat tento majetek jako dlouhodobý, nikoli jako zboží. 221 – Běžný účet

132 - Zboží

Nákup pozemku

Obrázek 1 Nákup a evidence pozemku

3. 3. 2. Projektová dokumentace Projektová dokumentace je soubor výkresů a popisů, které jsou důležitým podkladem pro stavbu. Jedná o několik dokumentů, na základě kterých je stavba postavena či zrekonstruována. Měla by obsahovat technické zprávy, výkresové části (pohledy, řezy, půdorysy), požárně bezpečnostní řešení, zpracování architektonického a barevného řešení. Jde především o tyto dokumenty: investiční záměr; studie stavby nebo přípravné práce; dokumentace pro územní rozhodnutí, na jejímž základě bude povoleno umístění stavby; dokumentace pro stavební povolení, na jejímž základě bude vydáno povolení ke stavbě; dokumentace pro zadání stavby, která slouží jako podklad pro 12

výběrové řízení a stanovení ceny; realizační dokumentace stavby, která by měla obsahovat technické řešení vč. detailů, specifikace materiálů a položkového rozpočtu; dokumentace skutečného provedení stavby, která má zachycovat končený stav stavby. Tyto studie a dokumenty, na základě kterých by mělo být vytvořeno atraktivní prostředí pro poptávající subjekty, vypracovávají architekti a urbanisté. Na základě těchto dokumentů je pak třeba přesvědčit příslušné orgány ke změně územního plánu. Vypracování projektové dokumentace externími architekty je pro firmu službou, kterou je třeba také zohlednit v účetnictví.

221 – Běžný účet

321 - Dodavatelé

Úhrada faktury

518 – Ostatní služby

Náklady na projektovou dokumentaci

Obrázek 2 Vypracování projektové dokumentace a úhrada faktury

3. 3. 3. Územní plán, územní rozhodnutí5) Pokud pozemek nebyl označen za stavební pro patřičný typ nemovitosti, je nutné přesvědčit příslušné orgány ke změně územního. Při rozhodování o změně tohoto plánu hraje důležitou roli předložená projektová dokumentace stavby, která musí respektovat podmínky územního plánu např. ochranu životního prostředí, podíl zeleně. Na územní plán navazuje územní řízení. Jedná se o správní řízení pomocí kterého rozhoduje stavební úřad o optimalizaci využití územního celku. Stavební zákon požaduje, aby využívání pozemku resp. změny ve využívání byly posuzovány komplexně. Při posuzování musí být brán zřetel jak na životní prostředí, tak na zabezpečení přírodních, kulturních a civilizačních hodnot v území. Právě tyto pohledy jsou sledovány v územních rozhodnutích vydávaných stavebními úřady. Na základě územního řízení je tedy vydáno územní rozhodnutí, které se člení dle účelu. Existuje územní rozhodnutí o umístění stavby, o využití území, o chráněném území nebo ochranném pásmu, o stavební uzávěře a o dělení nebo scelování pozemků. Vzhledem k tomu, že developerská firma má zájem o výstavbu nemovitosti, zajímá nás rozhodnutí o umístění stavby, které je v současné době zpoplatněno ve výši 1 000 Kč.

5)

JANKŮ M: Nemovitosti, byty – koupě a prodej, Vydání první, Vydavatelství a nakladatelství Computer Press, Brno

2003, ISBN 80-7226-899-6

13

211 – Pokladna

538 – Ostatní daně a poplatky

Územní rozhodnutí Obrázek 3 Poplatek za vydání územního rozhodnutí o umístění stavby

3. 3. 4. Stavební řízení a stavební povolení6) Až po proběhlém územním řízení a na základě územního rozhodnutí může developer zažádat o povolení k provedení stavby, kterou lze provádět pouze na základě stavebního povolení. Žádost o toto povolení vč. předepsané dokumentace se podává u stavebního úřadu (dle místa stavby) a na jejím základě se zahajuje stavební řízení. Jakmile proběhne stavební řízení a je shromážděn dostatek podkladů pro kladné rozhodnutí, je vydáno stavební povolení. Při rozhodování musí stavební úřad dbát na ochranu veřejných zájmů především zdraví a životní prostředí. Dále zajišťuje dodržení příslušných technických předpisů a zabezpečení přístupu a užívání stavby osobami s omezenou schopností pohybu a orientace, stanovuje podrobnější požadavky na provedení stavby (např. odvádění povrchových vod, úpravy okolí stavby atd.) a lhůtu pro její dokončení, zabezpečuje plnění požadavků uplatněných jinými státními orgány (např. oblast hygieny, požární bezpečnosti, infrastruktury, životního prostředí apod.) a určuje osobu odpovídající za odborné vedení realizace stavby. 211 – Pokladna


Stavební povolení

Obrázek 4 Poplatek za vydání stavebního povolení

3. 3. 5. Marketing a reklamní kampaň Ještě před samotnou výstavbou dané nemovitostí je třeba zjistit, zda existuje poptávka po příslušné nemovitosti v dané lokalitě. Je třeba si vymezit část trhu, kterou chce firma oslovit a provést marketingový průzkum, který by měl specifikovat informace o situaci na trhu v dané lokalitě a identifikovat příležitosti nebo problémy na tomto trhu. 6)

JANKŮ M: Nemovitosti, byty – koupě a prodej, Vydání první, Vydavatelství a nakladatelství Computer Press,

Brno 2003, ISBN 80-7226-899-6

14

Dojde tedy ke zjištění, zda bude o takový objekt zájem, zda vůbec je v dané lokalitě poptávka po patřičném typu nemovitosti či zda se v této lokalitě dají nemovitosti prodat a za jakou cenu. Velmi časté je využití služeb marketingového poradce či realitní kanceláře. Při průzkumu trhu firma zároveň zjistí, jaký segment zákazníků bude odpovídat nabídce a v jakých cenových relacích se produkt může pohybovat. Po začátku výstavby nemovitosti již firma může zahájit reklamní kampaň orientovanou na potenciálního kupce. To může zajistit např. spoluprací s realitní kanceláří, které v této práci po dokončení daný objekt odprodá a která bude tuto stavbu prodávat potenciálnímu klientovi. I marketing a reklamní kampaň je třeba zahrnout do nákladů firmy. 221 – Běžný účet


Náklady na reklamu Obrázek 5 Náklady na reklamu a propagaci

3. 3. 6. Zhotovení stavby Zhotovení stavby probíhá na základě projektové dokumentace, vypracované architekty a urbanisty. Může být realizováno přímo developerem, případně najatou externí stavební firmou. Firma si také zajišťuje stavební materiál prostřednictvím různých dodavatelů. V případě, že realizaci stavby provádí stavební firma, uzavírá s ní developer smlouvu o dílo, kde je potřeba, aby bylo detailně vymezeno dílo, rozsah prací a výkonů a jejich požadovaná kvalita. Cena bývá stanovena fixní na celé dílo a účastníci se zde dále dohodnou, jak bude probíhat platba, obvykle v několika splátkách. Jakékoliv posunutí termínu dokončení nebo snížení kvality bývá ve smlouvě dohodnuto prostřednictvím smluvních pokut a sankcí. Nejprve se postaví tzv. hrubá stavba, dále se pokračuje technologiemi (např. vzduchotechnika, plyn) a výstavba končí dokončovacími pracemi (např. omítky, podlahy).

Zatímco příjem materiálu se oceňuje v pořizovacích cenách, při výdeji si může účetní jednotka zvolit metodu ocenění při vyřazení. Jde o metodu ocenění váženým aritmetickým průměrem, metodu FIFO, LIFO (ta je ovšem v mnoha zemích včetně ČR 15

zakázaná) a metodu ocenění ve skutečných pořizovacích cenách. Nejčastěji se v případě materiálu používá metoda FIFO, která představuje oceňování postupně od nejstarší zásoby k zásobě nejnovější dle toho, jak se materiál ze skladu odebírá.

321 - Dodavatelé

112 – Materiál na skladě

Nákup materiálu

501 – Spotřeba materiálu

Výdej do spotřeby

Obrázek 6 Nákup materiálu a jeho výdej do spotřeby

321 - Dodavatelé


Stavební práce

Obrázek 7 Náklady na stavební práce

Developerské společnosti sledují náklady na jednotlivé projekty v položce „121 – Nedokončená výroba“ až do jejich ukončení. V průběhu produkčního cyklu jsou náklady do této položky postupně aktivovány. Po ukončení jednotlivých projektů dochází ke zúčtování z nedokončené výroby. 611 – Změna stavu NV

121 – Nedokončená výroba

Přírůstek nedokončené výroby Obrázek 8 Evidence nemovitosti jako nedokončené výroby

3. 3. 7. Dokončení stavby a kolaudační řízení7) Pokud je stavba prováděna stavení firmou, předá zhotovitel objednateli stavbu po jejím dokončení v příslušném termínu, sjednaném ve smlouvě o dílo. Bezprostředně po dokončení stavby probíhá kolaudační řízení. To je zahájeno na návrh stavebníka (developera). Podle návrhu se může týkat řízení celé dokončené stavby, na kterou bylo vydáno stavební povolení příp. pouze části stavby, pokud takovou část lze samostatně užívat. 7)

JANKŮ M: Nemovitosti, byty – koupě a prodej, Vydání první, Vydavatelství a nakladatelství Computer Press,

Brno 2003, ISBN 80-7226-899-6

16

Jsou-li podmínky stavebního povolení splněny, je v rámci kolaudačního řízení vydáno kolaudační rozhodnutí, které obsahuje: jméno a adresu či sídlo navrhovatele; označení stavby; vymezení účelu užívání stavby a podmínky pro užívání stavby (např. povinnosti zajištění veřejných zájmů nebo k ochraně práv a oprávněných zájmů účastníků zejména na ochraně životního prostředí, zdraví osob, života, hygieně a požární bezpečnosti). Pokud firma dokončí stavbu, musí ji nejprve zúčtovat z nedokončené výroby a poté může zaevidovat dokončenou stavbu na účet „123 – Výrobky“, kam evidují tyto společnosti dokončené a zkolaudované stavby určené k prodeji či pronájmu. 121 – Nedok. výroba

611 – Změna stavu NV

Úbytek nedokončené výroby 613 – ZS výrobků

123 - Výrobky

Přírůstek výrobků Obrázek 9 Dokončení a kolaudace stavby – úbytek nedokončené výroby a přírůstek výrobků

3. 4. Závěrečná fáze Pokud bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, nic nebrání k odprodeji nemovitosti. V této práci bude developerská firma prodávat danou nemovitost na základě kupní smlouvy realitní kanceláři, se kterou spolupracuje. Společnosti zároveň mohou uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní již v počátku výstavby, pokud se chtějí ujistit, že k prodeji skutečně dojde. Běžně však dochází k odprodeji jednotlivým klientům, které si firma zajistila pomocí reklamní kampaně již během výstavby nebo je zde možnost pronájmu dané nemovitosti.

3. 5. Pojištění nemovitosti developerskou firmou8) Developerské firmy obvykle využívají pojištění stavebních a montážních rizik. Jedná se o formu pojištění staveb, která existuje na trhu v podobě pojištění typu „CAR“ (Contractor All Risks). Jde tedy o pojištění na všechna rizika a pokrývá velmi široký 8)

BRADÁČ A., FIALA J. a kolektiv: Rádce majitele nemovitostí. 2. aktualizované vydání, Linde Praha a. s., Praha

2006, ISBN 80-7201-572-9 (str. 776)

17

rozsah škod, které mohou při provádění výstavby nebo montáže nastat. V dnešní době je toto pojištění velmi využíváno a investory někdy dokonce požadováno. Pojistná smlouva může být uzavřena jak pro jednotlivou stavbu, tak pro celý soubor staveb. Smlouva tohoto typu pak pokrývá všechna, a to i nepředvídatelná rizika. Pojištění se obvykle nevztahuje jen na stavební nebo montážní díla, ale také na objekty zařízení staveniště, nezabudovaný materiál, stavební stroje vlastní nebo cizí (tzn. zapůjčené nebo jinak oprávněně užívané). Pojištění se také vztahuje na odpovědnost za škody vzniklé na majetku a také na životě a zdraví třetích osob, které se může rozšířit o odpovědnost za škodu způsobenou jednotlivými účastníky výstavby navzájem. Firma si dále může sjednat, že se pojištění bude vztahovat i na další účastníky výstavby (subdodavatele). Toto pojištění lze dále rozšířit o pojištění finančních ztrát investora, které kryje finanční ztráty vzniklé včasným nedokončením stavby z důvodu vzniku jakékoli pojistné události, která je jinak pojištěna uvedenou smlouvou v její majetkové části. Pojištění je pro firmu nákladem a je tedy důležité ho do nákladů firmy zahrnout. Obvykle se pojištění účtuje na účet „548 – Ostatní provozní náklady“. U pojištění je ale důležité si uvědomit, že se pojistné platí na určité období a v případě, že se toto období týká dvou účetních období, je nutné ho časově rozlišit, aby byla zajištěna věcná a časová souvislost nákladů a výnosů a účetnictví tak podávalo věrný a poctivý obraz. Pro časové rozlišení se v tomto případě využije účet „381 – Náklady příštích období“, který představuje výdaje, které se uskutečnily v běžném účetním období, ale náklady se stanou až v období následujícím.


548 – Ostatní provozní náklady

Zaplacení pojištění

Obrázek 10 Zaplacení pojištění týkajícího se běžného období


381 – Náklady příštích období

Časové rozlišení zaplaceného pojištění Obrázek 11 Časové rozlišení pojištění týkajícího se následujícího účetního období

18

3. 6. Nemovitost jako výrobek Jak jsme si již řekli, pro developerskou firmu je výrobkem dokončená stavba, která je určená k prodeji či pronájmu, nedokončenou výrobou je rozestavěná stavba. § 25 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb. stanovuje, že zásoby jsou oceňované pořizovacími cenami, mimo zásob pořízených vlastní činností, které jsou oceňované ve vlastních nákladech. Pod pojmem vlastní náklady se rozumí jednak náklady přímé tj. vynaložené na výrobu popř. i část nepřímých nákladů, které se k této činnosti vztahují. Mohou být stanoveny buď ve skutečné výši nebo podle způsobu kalkulace výroby stanovené účetní jednotkou. Náklady stanovené na základě kalkulace odrážejí technické, technologické, ekonomické a organizační podmínky určené technickou přípravou výroby pro tvorbu výkonů.9) Vyhláška č. 500/2002 Sb. stanovuje, jak mohou účetní jednotky oceňovat zásoby vlastní výroby. V tomto případě se jedná o výrobu s dlouhodobým výrobním cyklem, kdy dochází k ocenění přímými náklady, výrobní režií a popř. i správní režií.

Součástí přímých nákladů jsou jak náklady jednicové, které jsou vyvolány konkrétní jednotkou výkonu (materiálové náklady, mzdy dělníků), tak i náklady režijní, které jsou společné pro daný druh výkonu a jejichž podíl na jednici stejného druhu výkonu lze zjistit pomocí prostého dělení. Většina režijních nákladů je však společná pro více druhů výkonů a proto se tyto náklady přiřazují jednotlivým výkonům nepřímo, pomocí kalkulací. Mezi režijní náklady patří spotřeba energie, odpisy a údržba strojů, mzdy administrativních a řídících pracovníků, náklady na vývoj a technickou přípravu výroby, náklady na projekt, náklady za právní a poradenské služby, náklady na marketing a reklamu, účetnictví a daňové poradenství, nájemné strojů, pronájem skladů, náklady na telefon a internet. Veškeré tyto náklady se určitým způsobem projeví v ceně daného produktu.10)

9)

SKÁLA, M., SKÁLOVÁ, J.: Ceny v účetnictví a daních. Vydání první. ASPI Publishing, s. r. o., Praha 2002,

ISBN 80-86395-35-9 10)

Přednášky a cvičení z předmětu 1MU305 (Manažerské účetnictví I.)

19

I. Zaúčtování dalších nákladů, které je potřeba zahrnout do ocenění nemovitosti

331 - Zaměstnanci

521 – Mzdové náklady Mzdy

Obrázek 12 Mzdové náklady

321 - Dodavatelé

502 – Spotřeba energie Energie

Obrázek 13 Spotřeba elektrické energie

082 - Oprávky

551 - Odpisy Odpisy

Obrázek 14 Odpisy strojů

321 - Dodavatelé

511 – Opravy a udržování Opravy

Obrázek 15 Opravy a údržba strojů

321 - Dodavatelé


Právní a poradenské služby Účetnictví a daňové poradenství Obrázek 16 Náklady na právní a poradenské služby, vedení účetnictví a daňové poradenství

II. Prodej nemovitosti jako výrobku Jak jsme již zmínili v bodě 3.3.1. developerské společnosti, které evidují pozemky, na kterých vzniká příslušná stavba, jako zboží, prodávají zvlášť stavbu a zvlášť pozemek.

20

132 – Zboží na skladě

504 – Prodané zboží

Vyřazení

Obrázek 17 Vyřazení pozemku z evidence

604 – Tržby za zboží

311 – Odběratelé

Prodej pozemku

221 – Bankovní účet Úhrada faktury

Obrázek 18 Prodej pozemku jako zboží

123 – Výrobky

613 – Změna stavu výrobků Úbytek výrobků

Obrázek 19 Úbytek výrobků v důsledku prodeje

601 – Tržby za vl. výr.

311 – Odběratelé

Prodej stavby

221 – Bankovní účet Úhrada faktury

Obrázek 20 Prodej nemovitosti jako výrobku

4. Druhá fáze – převod na realitní kancelář Aby bylo možné zařadit stavbu do majetku jako zboží, musí být splněny určité podmínky, které stanovuje § 9 vyhlášky č. 500/2002 Sb. Dle tohoto paragrafu mohou evidovat nemovitosti jako zboží ty účetní jednotky, které mají v předmětu činnosti nákup a prodej nemovitostí, nakupují je za účelem dalšího prodeje a jednotka je sama nepoužívá, nepronajímá a neprovádí na nich technické zhodnocení. Po prostudování účetních závěrek několika realitních kanceláří jsem však došla k zajímavému zjištění, že většina realitních kanceláří neeviduje dané nemovitosti jako zboží, ale jako služby tzn. pouze zprostředkovává prodej dané nemovitosti, ale nestává se jejím vlastníkem.

21

4. 1. Vysvětlení pojmu realitní kancelář11) Realitní kanceláře jsou významným subjektem na trhu nemovitostí a nedílnou součástí tržní ekonomiky. Předmětem jejich činnosti jsou nejen realitní služby týkající se prodeje a pronájmu nemovitostí, ale jedná se také o činnosti jako např. správa nemovitostí, zprostředkování obchodu a služeb, oceňování nemovitostí, koupě a prodej zboží, marketingové studie a prognózy, právní služby spojené s problematikou převodu nemovitostí, technické služby (tj. inženýrská činnost, projektová činnost), inzertní služby popř. developerskou činnost, tvorbu pojistných smluv a stavební spoření, jinou obchodní činnost a činnost likvidátorskou. Koupě nebo prodej nemovitosti je velmi složitý proces, který je spojen nejen s věcnými a finančními závazky, ale také se jedná o technicky, právně a vlastnicky složité případy, které se vyplatí odborníkům svěřit. Pomocí realitní kanceláře pak může být proces prodeje nebo nákupu nemovitosti velmi usnadněn. Kupující nebo prodávající využívají služeb realitních kanceláří zpravidla proto, že nemají dostatek zkušeností, jazykových a právních znalostí a zároveň přehled o trhu nemovitostí. Velkou výhodou tedy je, že realitní makléř se o vše postará, zajistí jednak prohlídku nemovitosti, připraví veškeré smlouvy, které jsou s koupí nemovitosti spojeny, případně je schopen zajistit v případě potřeby vyřízení hypotéky. Většina realitních kanceláří má vlastní hypoteční oddělení, které vše komplexně zajistí. Realitní kanceláře navíc inzerují nabízené nemovitosti včetně fotografií pomocí internetových stránek, inzerátů v novinách, letáčků apod.

4. 2. Nákup nemovitosti od developerské společnosti Realitní kancelář na základě kupní smlouvy odkoupí v předem sjednaném termínu od developerské firmy danou nemovitost a začne ji dále nabízet potenciálním klientům. Tuto nemovitost pak dále propaguje nejen na svých internetových stránkách, ale zároveň na jiných internetových stránkách, přístupných i pro ostatní realitní kanceláře. Jedná se například o stránky www.sreality.cz, www.netrealit.cz, www.nemovitosti.cz, www.realitymix.centrum.cz, www.reality.cz a mnoho dalších. Dále může nemovitost nabízet pomocí inzerátů v novinách a časopisech, prostřednictvím letáčků, billboardů 11)


2006, ISBN 80-7201-572-9

22

nebo na různých veletrzích a výstavách, kterých se daná kancelář účastní. Realitní kanceláře jako např. MAXIMA nebo AAA BYTY navíc vydávají vlastní časopisy s přehledným průřezem nabídky nemovitostí k prodeji a pronájmu a zároveň tím prezentují společnost. Tyto časopisy jsou pak distribuovány nejen prostřednictvím vlastních distribučních míst, ale také např. prostřednictvím ANNONCE, METRA a dalšími. Tím se dostane nabídka nemovitostí přímo do rukou potenciálních zájemců. O všechny tyto záležitosti týkající se propagace se ve společnosti stará marketingové oddělení. Je důležité si uvědomit, že firma odkupuje od developerské společnosti jak stavbu, tak i pozemek a proto je tedy vhodné evidovat tyto dvě položky samostatně, protože i odprodej bude probíhat odděleně.

4. 3. Účtování o nemovitosti jako o zboží Vzhledem k tomu, že pro realitní kancelář je nemovitost zbožím, bude se o ní účtovat na účtu „132 – Zboží na skladě a v prodejnách“. Dále je důležité zmínit také pojem „okamžik uskutečnění účetního případu“. V tomto případě se jedná o převod vlastnictví k nemovitostem, které podléhají vkladu do katastru nemovitostí a tedy za okamžik uskutečnění účetního případu se považuje den doručení návrhu na vklad do katastrálního úřadu. V případě, že dojde k povolení vkladu, účetní zápisy není nutné měnit, není-li však vklad povolen, musejí se účetní zápisy zpětně opravit. Pro přehlednější účtování o odděleném nákupu pozemku a stavby, můžeme použít analytikou evidenci.

I. Pořízení nemovitosti 221 – Běžný účet

321 - Dodavatelé

Úhrada faktury

132/001 – Zboží na skladě

Pořízení stavby

Obrázek 21 Nákup stavby od developerské společnosti

23


321 - Dodavatelé

Úhrada faktury


Pořízení pozemku

Obrázek 22 Nákup pozemku od developerské společnosti

II. Prodej nemovitosti 604/001 – Tržby za zboží

311 - Odběratelé

Prodej stavby

221 – Bankovní účet

Úhrada faktury

Obrázek 23 Prodej stavby koncovému zákazníkovi

604/002 – Tržby za zboží

311 - Odběratelé

Prodej pozemku


Úhrada faktury

Obrázek 24 Prodej pozemku koncovému zákazníkovi

602 – Tržby z prodeje služeb

311 - Odběratelé

Provize


Úhrada faktury

Obrázek 25 Provize za zprostředkování

III. Vyřazení nemovitosti U vyřazení nemovitosti jako zboží použijeme metodu ocenění ve skutečných pořizovacích cenách (tzv. individuální ocenění). 504/001 – Prodané zboží


Vyřazení stavby Obrázek 26 Vyřazení stavby z evidence


504/002 – Prodané zboží

Vyřazení pozemku Obrázek 27 Vyřazení pozemku z evidence

24

5. Třetí fáze – nemovitost se stává dlouhodobým majetkem 5. 1. Výběr nemovitosti Klient má několik možností, jak najít vhodnou nemovitost ke koupi. Může ji najít v inzerátu v novinách, na letáčku nebo v časopise, vytvořeného danou realitní kanceláří nebo osobní návštěvou přímo v realitní kanceláři, kde je mu představen katalog veškerých nabízených nemovitostí. V dnešní době však lidé stále častěji využívají internetových stránek, ať už se jedná o stránky, kde inzerují různé realitní kanceláře (např. www.sreality.cz) nebo o stránky dané realitní kanceláře. Pokud si klient vybere vhodnou nemovitost, kontaktuje realitního makléře a domluví si s ním schůzku týkající se prohlídky nemovitosti. Po prohlídce nemovitosti se následně rozhodne, zda je tato nemovitost vhodná, či nikoli. V případě, že je nemovitost vhodná, klient si ji zarezervuje a může začít samotný nákup nemovitosti. Pokud si však klient z nabídky nevybere, může si sjednat zprostředkovatelskou smlouvu, na základě které se pak realitní kancelář snaží požadovanou nemovitost získat do své nabídky. (Bradáč, str. 766) K příslušné nemovitosti je také potřeba zajistit potřebné doklady. Jde především o technickou dokumentaci (stavební plány nebo schémata dispozičního řešení), zjištěné možnosti využití nemovitosti, soubor dokladů k nemovitosti a fotodokumentaci. Pokud je již vše potřebné k dispozici, dojde k sepsání kupní smlouvy právníkem. Dále je nutno zajistit vklad nemovitosti do katastru nemovitostí, kdy vložením kupní smlouvy na katastr přechází vlastnické právo na kupujícího. Prodávající po obdržení smlouvy z katastru nemovitostí musí uhradit daň z převodu nemovitosti finančnímu úřadu (pokud se strany nedohodnou jinak). Daň z převodu nemovitosti činí 3 % a pro účely této daně je zároveň nutný znalecký posudek o ceně nemovitosti. (Bradáč str. 766) Pokud klient nemá dostatek finančních prostředků na nákup nemovitosti, sjedná si zároveň hypoteční úvěr.

5. 2. Financování nemovitosti – hypoteční úvěry12) Financování nemovitostí pomocí úvěrů je stále oblíbenější a zaznamenalo v posledních letech obrovský nárůst. Zatímco do roku 1996 existovaly pouze 4 banky, 12)


2006, ISBN 80-7201-572-9

25

které v ČR poskytovaly tyto úvěry, v současnosti je již poskytují všechny banky a to včetně specializovaných bank tzv. stavebních spořitelen. Dle § 28 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je hypoteční úvěr takový úvěr, jehož splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, přičemž úvěr se považuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva.

Hypoteční úvěr:

je účelový a může být použit pouze na financování koupě nemovitosti, jejího

podílu za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků, financování rekonstrukce, modernizace nebo opravy nemovitosti, výstavby, dostavby, přístavby, vestavby nebo nástavby

musí být jištěný zástavním právem k nemovitosti tzv. hypotékou (nemovitost

se musí nacházet na území ČR a být zapsána v katastru nemovitostí)

u tohoto úvěru se předpokládá dlouhodobé splácení (max. 30 let a délka by

neměla přesahovat životnost nemovitosti)

je amortizovaný (tzn. úročí a umořuje se měsíčními anuitami)

může být poskytnut až do výše 100 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti

je možné čerpat ho jednorázově nebo postupně (zpravidla je uvolňován

postupně, předpokladem čerpání je však i vznik zástavního práva k rozestavěné stavbě) Investice do nemovitostí je dlouhodobá, čemuž odpovídá i lhůta splatnosti hypotečního úvěru. Banka proto musí mít zajištěné dlouhodobé finanční zdroje (např. emise hypotečních zástavních listů). V první fázi banka posuzuje schopnost klienta splácet úvěr, přičemž posuzování je rozdílné u fyzických osob a u podnikatelských subjektů. Pro účely této práce není důležité, co posuzuje banka u fyzických osob, proto zde zmíním to, co zajímá banku u osob právnických. Právnická osoba se prokazuje podnikatelským záměrem (stejně jako u běžných podnikatelských úvěrů), jehož součástí musí být přehled o dosud dosažených hospodářských výsledcích, reálně sestavený budoucí výhled podnikatelské činnosti, prokázání kvality managementu, předložení referencí, bankovních a jiných informací, marketingové studie, předložení uzavřených hospodářských smluv, zpráva auditora, výroční zpráva atd. Banky nabízejí celou řadu variant hypotečních úvěrů. Rozdíly spočívají v procesu a rychlosti zpracování žádosti klienta, poplatcích za jednotlivé úkony, podmínky čerpání financí apod. Podstatné pro všechny banky je ale předložení určitých údajů a 26

dokumentů. V této práci nás zajímají především dokumenty, které banky vyžadují od právnických osob (podnikatelských subjektů). Jedná se zejména o tyto: dotazník s údaji o klientovi, oprávnění k podnikatelské činnosti, výpis z katastru nemovitostí, na nemovitost, která má být zastavena, nabývací titul nemovitosti, kupní smlouva při financování nákupu nemovitosti, popis této nemovitosti včetně fotografií, pojistná smlouva o pojištění zastavené nemovitosti proti živelním rizikům, prohlášení o vlastnictví nemovitého a movitého majetku, ekonomický propočet, výsledek auditu, podnikatelský záměr, odhad ceny obvyklé zastavovaných nemovitostí, doklad o zaplacení odměny odhadci nemovitostí, doklad o založení bankovního konta a další dokumenty. Banka se při poskytování hypotečních úvěrů řídí zákonnými ustanoveními a všeobecnými úvěrovými podmínkami. Ty jsou odlišné v různých bankách i u různých produktů a jsou doplňovány specifickými podmínkami, které jsou uváděny v úvěrové smlouvě a v jejich dodatcích a aktualizacích. Je proto nezbytné věnovat těmto dokumentům zvýšenou pozornost, abychom se vyvarovali případných sankcí. Důležité je také prostudování sazebníků odměn za poskytované bankovní služby. Pokud klient splní veškeré podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru na nákup nemovitosti a bude mu tento úvěr poskytnut, musí tuto skutečnost zobrazit i ve svém účetnictví. Jedná se o dlouhodobý bankovní úvěr, tedy bude zařazen do položky „Bankovní úvěry a výpomoci“ resp. „Dlouhodobé bankovní úvěry“, které jsou vykazovány v rozvaze jako cizí zdroje.

461 – Bankovní úvěry

261 – Peníze na cestě

Poskytnutí úvěru


Připsání peněz na účet

Obrázek 28 Poskytnutí bankovního úvěru


562 - Úroky Úroky

Obrázek 29 Úroky z úvěru, pokud nejsou zahrnuty do pořizovací ceny majetku

27


261 – Peníze na cestě

Zaplacení splátky

461 – Bankovní úvěry

Snížení závazku

Obrázek 30 Splátka bankovního úvěru

5. 3. Platba provize realitní kanceláři Součástí každého obchodního případu realitní kanceláře je provize, která je jejich hlavním finančním zdrojem. Kdo platí provizi, závisí na konkrétních podmínkách příslušné realitní kanceláře. Některé vyžadují provizi od kupujícího, jiné od prodávajícího, některé dokonce od obou. Dohodnutá provize může být stanovena buď fixně nebo určitým procentem. Obvykle se pohybuje v rozmezí 2 – 6 % dle výše prodejní ceny. Nárok na provizi vzniká realitní kanceláři až po uskutečnění daného obchodního případu, proto si realitní kanceláře sjednávají v rámci zprostředkovatelské smlouvy sankci, která vyplývá z nedodržení smluvních podmínek klienta. (Bradáč, str. 766) V případě, že provizi realitní kanceláři bude platit kupující, může být dle vyhlášky č. 500/2002 Sb. součástí pořizovací ceny dlouhodobého majetku a bude se o ní účtovat na účtu „042 – Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek“. 221 – Bankovní účet

321 - Dodavatelé

Úhrada faktury

042 – Nedokon. dl. hm. maj.

Platba provize

Obrázek 31 Platba provize realitní kanceláři

5. 4. Pořízení nemovitosti Klient získává nemovitost na základě kupní smlouvy a při její koupi musí kromě kupní ceny vynaložit také další výdaje, které s pořízením souvisejí a které je nutno vynaložit k tomu, aby mohla účetní jednotka danou nemovitost zařadit do svého majetku. Tyto náklady stanovuje § 47 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb. Součástí pořizovací ceny tedy kromě výše uvedené provize za zprostředkování mohou dále být odměny za poradenské služby, správní poplatky, úroky z úvěru (pokud tak účetní jednotka rozhodne) a další. Odst. 2 pak dále vymezuje náklady, které součástí pořizovací ceny nejsou. Jde například o opravy a údržbu, smluvní pokuty a úroky z prodlení, náklady na zaškolení pracovníků, náklady na vybavení pořizovaného 28

dlouhodobého majetku zásobami, náklady spojené s přípravou a zabezpečením dlouhodobého majetku vzniklé po uvedení pořizovaného majetku do užívání a další. § 25 zákona o účetnictví stanovuje, že hmotný majetek, kromě majetku vytvořeného vlastní činností, se oceňuje v pořizovacích cenách. Pořizovací cena se v účetnictví zachycuje na účtu „042 – Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek“, kam se účtuje nejen cena pořízení, ale i další výše uvedené náklady.


321 - Dodavatelé

Úhrada faktury

031 - Pozemky Pořízení pozemku

Obrázek 32 Nákup pozemku od realitní kanceláře

321 – Dodavatelé

042 – Nedokončený dl. hm. maj. Cena pořízení

221 – Bankovní účet Provize realitní kanceláři 211 - Pokladna Správní poplatek za vklad do katastru nemov. Ověření podpisu notářem 221 – Bankovní účet Úroky z úvěrů

Obrázek 33 Pořízení nemovitosti – zachycení pořizovací ceny

V případě, že se účetní jednotka rozhodne, že úroky z úvěru nebudou součástí pořizovací ceny majetku, zahrne je do nákladů na účet „562 – Úroky“. Všechny výdaje, které byly vynaloženy v souvislosti s pořízením nemovitosti a mohou se dle platných účetních předpisů zahrnout do vedlejších pořizovacích nákladů se tedy zobrazí v účetnictví na účtu „042“. Po zobrazení nákladů na tomto účtu dochází

29

k zařazení majetku do užívání. Vzhledem k tomu, že klient pořizuje stavbu, využijeme pro evidenci účet „021 – Stavby“.

042 – Nedok. dl. hm. maj.

021 - Stavby

Evidence

Obrázek 34 Zařazení do užívání v pořizovací ceně

5. 5. Odpisování majetku Jak jsme si řekli již v úvodu, dlouhodobý majetek je takový majetek, který se používá déle než 1 rok a postupně se opotřebovává, tedy je nutné ho odepisovat. V účetnictví chápeme odpis jako peněžní vyjádření opotřebení hmotného i nehmotného majetku, přičemž opotřebení znamená fyzické zhoršení stavu a postupné zastarávání majetku. Rozlišujeme opotřebení fyzické a morální. Zatímco to fyzické vzniká v důsledku používání majetku, morální vzniká v důsledku vývoje stejných, ale zato výkonnějších a kvalitnějších zařízení.

5. 5. 1. Účetní odpisy13) V praxi se můžeme setkat s odpisy účetními a daňovými. § 28 zákona o účetnictví vymezuje nejen jednotky, které jsou povinny majetek odepisovat, ale také stanovuje, že jsou povinny sestavovat odpisový plán, podle kterého provádějí odpisování majetku v průběhu jeho používání. Doba odepisování není účetními předpisy stanovena, nesmí být ale kratší než jeden rok a účetní odpisy musí zohledňovat životnost daného majetku. O výši a způsobu uplatňování účetních odpisů rozhoduje v rámci účetních pravidel sám podnik, je ale důležité dbát na to, že majetek se odepisuje jen do výše jeho ocenění v účetnictví. Účetní jednotka si může sama zvolit i metodu odepisování (rovnoměrné, progresivní, degresivní, výkonové odpisy apod.). Účetní odpisy rozkládají pořizovací náklady dlouhodobého majetku do několika účetních období, ovlivňují hospodářský výsledek a jsou pro firmu nákladem. Pro zjištění základu daně z příjmů je však nutné použít odpisy daňové popř. upravit zjištěný výsledek hospodaření o rozdíl účetních a daňových odpisů. 13)

KOVANICOVÁ D.: Finanční účetnictví světový koncept IFRS/IAS. Vydání V. aktualizované, Nakladatelství POLYGON, Praha

2005, ISBN 80-7273-129-7

30

Účetní odpisy členíme na odpisy výkonové a časové resp. rovnoměrné a zrychlené. Výkonové odpisy jsou odvozeny od výkonnosti odpisovaného aktiva, odpisy časové od doby činnosti. Tyto dvě metody výpočtu můžeme také kombinovat. Abychom správně zjistili výši odpisů potřebujeme obvykle znát pořizovací náklady daného majetku a zbytkovou hodnotu (hodnota, kterou můžeme získat při vyřazení aktiva). Při použití časových odpisů bychom dále měli znát dobu použitelnosti, která je ovlivněna odhadem fyzického opotřebení a morálního zastarání a u výkonových odpisů odhad výkonnosti aktiva (množství produkce, která se může pomocí daného aktiva získat). Časové odpisy dále členíme na odpisy lineární, které rozkládají odepsatelnou částku rovnoměrně po celou dobu ekonomické životnosti aktiva a odpisy zrychlené, kdy je aktivum odepisováno rychleji než u lineární metody a dochází k postupném snižování částky ročních odpisů Výkonové odpisy se používají u aktiv, kde je fyzické a morální opotřebení závislé na využití aktiva. Tato metoda není nijak výrazně rozšířena, ale běžně se využívá např. při odpisu přírodních zdrojů (nerosty, nafta, stavební dřevo).

5. 5. 2. Daňové odpisy14) Daňové odpisy jsou odpisy, jejichž výši a způsob uplatnění určuje zákon o daních z příjmů, konkrétně § 26 – 32 tohoto zákona. Jedná se o odpisy, které vycházejí z teorie postupné spotřeby majetku ve výrobním nebo jiném procesu. Základní odlišností daňových odpisů od odpisů účetních je nejen zákon, který dané odpisy upravuje, ale především to, že daňové odpisy jsou daňově uznatelným nákladem. § 30 zákona o daních z příjmů určuje dobu odepisování majetku, která vychází ze zařazení majetku do příslušné odpisové skupiny a zároveň stanovuje, že majetek se odepisuje maximálně do výše vstupní ceny popř. zvýšené vstupní ceny. Daňové odpisy nejsou povinné, ale používají se především kvůli zohlednění při určování základu daně z příjmů. Nemovitosti se objevují zejména v odpisové skupině 5 a 6, částečně v odpisové skupině 4. Konkrétně administrativní budovy řadí tento zákon do odpisové skupiny 6, tedy doba odepisování 50 let. Daňové zákony rozlišují dva způsoby odepisování – rovnoměrné a zrychlené. Způsob odepisování si stanovuje vlastník majetku a nelze ho po celou dobu odepisování změnit. Podstata rozdílu mezi zrychleným a rovnoměrným odepisováním spočívá 14)

§ 26 – 32 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

31

v průběhu odepisování, nikoli v jeho době. Při rovnoměrném odepisování jsou jednotlivým odpisovým skupinám přiřazeny roční odpisové sazby. Odpisy jsou po celou dobu odepisování stejné, s výjimkou prvního roku, kdy je sazba odepisování nižší. Při zrychleném odepisování jsou jednotlivým skupinám přiřazeny koeficienty, v prvních letech jsou odpisy rychlejší a postupně klesají.

5. 5. 3. Grafické znázornění odepisování majetku Odepisování dlouhodobého hmotného majetku se zachycuje v podvojném účetnictví na nákladovém účtu „551 – Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku“ a na protiúčtu „081 – Oprávky ke stavbám“ popř. „085 – Oprávky k pěstitelským celkům trvalých porostů“. Na účtech Oprávky se postupně kumulují jednotlivé roční odpisy a v rozvaze jsou vykazovány jako korekce u příslušného dlouhodobého majetku. Vzhledem k tomu, že klient koupil od realitní kanceláře budovu, použijeme pro grafické znázornění účet „081 – Oprávky ke stavbám“.

021 – Stavby

085 – Oprávky ke stavbám

PZ

551 – Odpisy DH a DN maj.

Roční odpis

Obrázek 35 Odepisování majetku

5. 6. Pojištění nemovitosti15) Pojištění představuje pro majitele nemovitosti určitou možnost, jak v případě nepředvídaných událostí získat smluvně zaručený nárok na finanční prostředky, potřebné k obnově poškozených nebo zničených částí stavby. Existuje celá řada druhů pojištění, které si klient může v pojistné smlouvě sjednat. Při uzavírání pojistné smlouvy je proto třeba si uvědomit, jaké škody chceme pokrýt. U nemovitostí mluvíme o pojištění majetku, které můžeme členit dle povahy věci (movitosti, nemovitosti), dle předmětu pojištění (jednotlivé věci, soubor věcí) nebo dle vlastnictví (věci vlastní nebo věci cizí). Pro účely pojištění nemovitých věcí mluvíme o pojištění staveb neboť i když do nemovitostí řadíme i pozemky, tak ty jako majetek nejsou předmětem pojištění. 15)


2006, ISBN 80-7201-572-9

32

V souvislosti s vlastnictvím pozemku můžeme u pojišťovny uzavřít pojištění odpovědnosti za škodu. Pro účely této práce je nejdůležitější pojištění staveb příp. movitých věcí. Z hlediska pojištění jsou vymezeny tyto skupiny staveb: budovy a stavby občanů, sloužící zejména pro bydlení nebo k individuální rekreaci; budovy a haly, sloužící průmyslové a podnikatelské činnosti; ostatní stavby. Způsob pojišťování uvedených skupin se liší zejména formou pojištění. Vzhledem k tomu, že pojištění je velmi rozsáhlá kapitola, pro tuto část nám postačí vysvětlení pojmu – pojištění budov a hal sloužících průmyslové a podnikatelské činnosti a pojištění movitých věcí.

5. 6. 1. Pojištění budov a hal sloužících průmyslové a podnikatelské činnosti Pojistné smlouvy týkající se tohoto pojištění bývají zpravidla většího rozsahu než u pojištění týkajícího se budov občanů. Podkladem pro stanovení pojistného je v tomto případě podrobný popis objektu, zahrnující údaje o budově, jejích rozměrech, použitých konstrukcích a materiálech, celkovém technickém stavu a údržbě. Podstatný je také účel, ke kterému je budova využívána. Pokud mluvíme o výrobních či skladovacích budovách ovlivňuje sazbu také druh výroby popř. druh skladovaného materiálu. Při stanovení míry rizika jsou posuzovány také údaje o velikostech požárních úseků, způsobech ochrany, použití elektrické požární stanice nebo stabilních hasících zařízeních. Důležitou roli hraje také vybavenost případné požární jednotky a doba dojezdu profesionálního požárního sboru.

5. 6. 2. Pojištění movitých věcí I když se v tomto případě nejedná přímo o pojištění nemovitosti, myslím si, že je vhodné zde toto pojištění alespoň zmínit. Vedle budovy si může vlastník také pojistit její movitý obsah. V případě, že jde o jiný objekt, než objekt k bydlení, jak je tomu v našem případě, pojišťují se soubory movitých věcí. Tyto soubory jsou v pojistné smlouvě zpravidla členěny shodně s účtovou osnovou. Nejčastěji se používají tyto třídy a skupiny: Třída 0 Investiční majetek – Skupina 02 Hmotný investiční majetek Třída 1 Zásoby – Skupina 11 Materiál, 12 Zásoby vlastní výroby, 13 Zboží

33

Movité věci můžeme pojistit stejně jako budovy pro živelním škodám a dále proti vandalismu a odcizení. Pokud si firma sjedná pojištění, bude tuto položku vykazovat v nákladech, stejně jako tomu bylo u developerské společnosti.


548 – Ostatní provozní náklady

Zaplacení pojištění

Obrázek 36 Zaplacení pojištění týkajícího se běžného období


381 – Náklady příštích období

Časové rozlišení zaplaceného pojištění Obrázek 37 Časové rozlišení pojištění týkajícího se následujícího účetního období

5. 7. Rezervy Rezervy členíme na dvě důležité skupiny, a to na rezervy zákonné a účetní. Zatímco zákonné rezervy, které upravuje zákon č. 593/1992 Sb. o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů, jsou daňově uznatelným nákladem a snižují tedy daňový základ, účetní rezervy upravuje zákon č. 563/1992 Sb. o účetnictví, ovšem tyto rezervy daňově uznatelné nejsou. Princip zákonných rezerv spočívá v časovém rozlišení budoucích výdajů, které jsou daňově uznatelné. Jde o to, že je v účetnictví potřeba zohlednit výdaje, které budou muset být později vynaloženy na opravy. V případně nezohlednění těchto částek by mohlo dojít ke zkreslování obrazu o majetku a závazcích, což by bylo v rozporu se zákonem o účetnictví. (Skála, 1999) Nemovitostí se týkají zejména tyto zákonné rezervy:

rezervy na opravu hmotného majetku

rezervy na pěstební činnost

ostatní daňově uznatelné rezervy tj. rezervy na sanaci pozemků

dotčených těžbou a rezervy na vypořádání důlních škod

34

Vzhledem k tomu, že klient pořídil nemovitost jako dlouhodobý majetek, zajímají nás především rezervy na opravy tohoto majetku. Ostatní, výše zmíněné rezervy, nejsou pro tuto práci důležité a proto se o nich nebudeme více zmiňovat.

5. 7. 1. Rezerva na opravy hmotného majetku16) Dle § 7 odst. 1 zákona č. 593/1992 Sb. o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů, rezervu na opravy hmotného majetku, která je výdajem na dosažení, zajištění a udržení příjmů, mohou tvořit pouze vlastníci hmotného majetku a organizační složky státu nebo státní organizace, které mají právo s tímto majetkem hospodařit. Dále je mohou tvořit nájemci hmotného majetku na základě smlouvy o nájmu podniku, kteří jsou k opravám tohoto majetku smluvně písemně zavázáni, případně podniky procházející reorganizací nebo oddlužením podle zvláštního právního předpisu. Podle odst. 3 tohoto zákona nelze vytvořit tuto rezervu na majetek, který je určen k likvidaci, majetek, u něhož jde o opravy v důsledku škody či jiné nepředvídané či nahodilé události, na majetek, u nějž se opravy opakují pravidelně každý rok a dále na majetek vlastníka v konkurzním řízení. Za opravy se podle toho zákona nepovažuje technické zhodnocení. Výše rezervy na opravy hmotného majetku se stanoví dle jednotlivého majetku určeného k opravě a charakteru této opravy, přičemž výše rezervy ve zdaňovacím období je rovna podílu rozpočtu nákladů na opravy a počtu zdaňovacích období, která plynou od zahájení tvorby rezervy do předpokládaného termínu zahájení opravy. Do počtu zdaňovacích období, rozhodných pro účely výpočtu výše rezervy, se zahrnuje zdaňovací období, kdy dojde k zahájení tvorby rezervy, ale nezahrnuje se předpokládané zdaňovací období, kdy dojde k zahájení opravy. Nebude-li oprava zahájena nejpozději ve zdaňovacím období následujícím po zdaňovacím období, ve kterém se při výpočtu výše rezervy předpokládalo zahájení opravy, rezerva se zruší v tomto následujícím zdaňovacím období. Zruší se i tehdy, jestliže nebyla vyčerpána nejpozději ve zdaňovacím období, které následuje po zdaňovacím období, ve kterém byla oprava zahájena, přičemž za zahájení opravy se dle tohoto zákona považuje termín, ve kterém se fyzicky začnou provádět práce přímo na věci, která je předmětem. Je-li oprava prováděna mimo provozovnu poplatníka jinou osobou, považuje se za zahájení opravy převzetí věci do opravy touto osobou. Toto 16)

§ 7 zákona č. 593/1992 Sb., o rezervách

35

ustanovení se však nevztahuje na poplatníky, kteří doloží, že k překročení těchto lhůt došlo zásahem orgánu státní správy či samosprávy. Zjistí-li poplatník daně z příjmů skutečnost odůvodňující změnu výše rezervy, musí provést úpravu její výše počínaje zdaňovacím obdobím, v němž tuto skutečnost zjistí. Rezerva se tvoří na takový majetek, jehož doba odepisování stanovená zákonem o daních z příjmů je pět a více let, tj. majetek je zařazen do odpisové skupiny 2 až 6. Rezerva na opravy nesmí být tvořena pouze jedno zdaňovací období a maximální doba tvorby této rezervy je určena zákonem dle majetku zatříděného do odpisových skupin. Majetek

Počet zdaňovacích období

ve 2. odpisové skupině

3


6


8

v 5. a 6. odpisové skupině

10

V započaté tvorbě rezervy může pokračovat poplatník daně z příjmů, který započal tvorbu rezervy na opravy najatého hmotného majetku a v průběhu tvorby rezervy se stal vlastníkem tohoto majetku, bude-li odůvodněnost a účelovost k původnímu předmětu tvorby. Poplatník, který je plátcem daně z přidané hodnoty, vychází při stanovení výše rezervy z rozpočtu nákladů na opravy v ocenění bez daně z přidané hodnoty.

5. 7. 2. Účtování rezerv Tvorba a čerpání rezerv se zachycuje na nákladových účtech „552 – Tvorba a zúčtování zákonných rezerv“, „554 – Tvorba a zúčtování ostatních rezerv“, „574 – Tvorba a zúčtování finančních rezerv“, „584 – Tvorba a zúčtování mimořádných rezerv“, a dále na účtech „451 – Rezervy zákonné“, „453 – Rezervy na daň z příjmů“ a „459 – Ostatní rezervy“. § 4 zákona o rezervách stanovuje, že rezervy nesmí být tvořeny na výdaje (náklady) na pořízení hmotného a nehmotného majetku. Rezervu lze čerpat pouze na účel, na který byla vytvořena a maximálně do výše v jaké byla vytvořena, zůstatek rezerv se dle zákona o rezervách převádí do následujícího účetního období. 36

Zrušení rezerv je nutné zaúčtovat v roce, kdy pominou důvody, pro které byly rezervy vytvořeny. Obvykle dochází ke zrušení rezerv, když byla provedena oprava nebo byl majetek prodán či jinak vyřazen z evidence.

451 – Zákonné rezervy

552 – Tvorba a zúčtování zákonných rezerv

Tvorba

Obrázek 38 Tvorba zákonné rezervy

552 – Tvorba a zúčtování zákonných rezerv

451 – Zákonné rezervy

Čerpání

Obrázek 39 Čerpání zákonné rezervy

6. Nemovitosti a daně Daňová soustava v ČR člení daně na přímé a nepřímé, přičemž přímé daně se dále dělí na daně z příjmu, daň z nemovitostí, daň silniční, daň dědickou, darovací a z převodu nemovitostí a daně nepřímé na daň z přidané hodnoty a daň spotřební. Z této soustavy se nemovitostí týkají tyto daně: daň z příjmu, daň z přidané hodnoty, daň z nemovitostí, daň dědická, darovací a daň z převodu nemovitosti.

V souvislosti s nemovitostmi může být daňovým subjektem: vlastník nebo spoluvlastník nemovitosti, nájemci nemovitostí, oprávnění držitelé nemovitostí, osoby oprávněné z věcného břemene, zástavní věřitelé a další uživatelé nemovitostí dle zvláštních předpisů.17)

17)

JANKŮ M.: Nemovitosti, byty – koupě a prodej, Vydání první, Vydavatelství a nakladatelství Computer Press, Brno 2003, ISBN 80-7226-899-6

37

6. 1. Daň z nemovitostí18) Daň z nemovitostí vymezuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Jedná se o majetkovou daň, která se vztahuje na zákonem vymezené nemovitosti na území České republiky a člení se na dvě části:

daň z pozemků

daň ze staveb

Toto členění je poměrně důležité, protože ne vždy je majitel stavby také majitelem pozemku. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok a rozhodný je stav k 1. lednu příslušného zdaňovacího období, ke změnám během něj se nepřihlíží. Daňové přiznání se podává příslušnému finančnímu úřadu do 31. ledna zdaňovacího období.

6. 1. 1. Daň z pozemků Předmětem této daně jsou všechny pozemky na území České republiky, vedené v katastru nemovitostí. § 2 zákona o dani z nemovitostí dále vymezuje v odst. 2, které pozemky předmětem daně nejsou. Jde například o pozemky určené pro obranu státu. Existuje také široká škála pozemků, která je od daně osvobozena. Toto osvobození vymezuje § 4. Poplatníkem daně z pozemku je většinou jeho vlastník, v některých případech nájemce či uživatel. Pro stanovení základu daně je důležité rozlišení pozemků na zemědělské pozemky, pozemky hospodářských lesů a rybníků a tzv. ostatní pozemky. U každého typu pozemku dochází k odlišnému stanovení základu daně. Dle § 5 tohoto zákona se u zemědělských pozemků stanoví základ daně jako cena půdy zjištěná vynásobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou půdy za 1 m2, u pozemků hospodářských lesů a rybníků jako součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 za 1 m2 nebo je základem daně cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období a u ostatních pozemků se jedná o skutečnou výměru pozemku v m2 k 1. lednu zdaňovacího období.

18)

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitosti

38

Pro různé typy pozemků se také uplatňuje různá daňová sazba, která je stanovena v § 6 zákona o dani z nemovitostí. Např. u stavebních pozemků je sazba daně 1 Kč/m2 a tato sazba se dále násobí tzv. obecním koeficientem dle velikosti obce.

6. 1. 2. Daň ze staveb Dani ze staveb podléhají všechny stavby na území České republiky, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo které kolaudačnímu rozhodnutí podléhají. Předmětem této daně nejsou stavby sloužící veřejně prospěšným účelům (např. přehrady, stavby rozvodů energií, stavby sloužící veřejné dopravě apod.). Poplatníkem je zpravidla vlastník stavby popř. jeden ze spoluvlastníků, nájemce a u staveb ve správě Pozemkového fondu nebo Správy státních hmotných rezerv, jsou poplatníkem tyto subjekty. Rozsáhlé osvobození od této daně upravuje § 9. Podle tohoto paragrafu jsou osvobozeny především stavby ve vlastnictví státu, obcí, církví, stavby sloužící k zajištění hromadné osobní přepravy a mnoho dalších. Základem daně ze stavby je zjištěná výměra zastavěné plochy nadzemní části stavby v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U bytu nebo samostatného nebytového prostoru je základem daně výměra podlahové plochy v m2 dle stavu k 1. lednu zdaňovacího období, vynásobená koeficientem 1,20. Sazba daně ze stavby je upravena v § 11 zákona o dani z nemovitostí a liší se dle účelu využití stavby, u staveb sloužících pro podnikání se odlišují také dle druhu podnikání. Např. u staveb pro podnikatelskou činnost, mimo staveb pro zemědělskou prvovýrobu, pro lesní a vodní hospodářství a staveb sloužících pro průmysl, stavebnictví, dopravu a energetiku, je stanovena sazba daně 10 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy. Výsledná sazba daně se dále může zvyšovat v závislosti na počtu dalších nadzemních podlažích. Základní popř. zvýšená sazba daně se dále násobí koeficientem přiřazeným k jednotlivým obcím podle počtu obyvatel.

Daň z nemovitostí je daňově účinná, jen pokud je zaplacená. Když poplatník zaplatí daň až v dalším roce, pak se bude považovat za daňově uznatelný výdaj ve zdaňovacím období, ve kterém byla zaplacena. Pro předpis této daně využíváme pasivní účet „345 – Ostatní daně a poplatky“, který se používá pro účtování závazků týkajících se majetkových daní a poplatků. Souvztažným účtem k tomuto účtu bude účet „532 – Daň z nemovitostí“.

39



Úhrada závazku

532 – Daň z nemovitosti

Předpis daně

Obrázek 40 Předpis a úhrada daně z nemovitostí

6. 2. Daň z převodu nemovitostí19) Daň z převodu nemovitostí upravuje zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Předmětem této daně je: -

úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem

-

úplatný převod vlastnictví k nemovitostem v případech, kdy dojde

následně k odstoupení od smlouvy a smlouva se tím od počátku ruší -

výměna nemovitostí, přičemž se daň platí pouze z převodu té

nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší Poplatníkem je převodce (prodávající), nabyvatel je v tomto případě ručitelem; nabyvatel, jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci dle zvláštního právního předpisu, vyvlastnění nebo vydržení. V případě výměny nemovitostí je poplatníkem převodce i nabyvatel, přičemž oba jsou povinni platit daň společně a nerozdílně. Základem daně je cena zjištěná dle zvláštních předpisů platná v den nabytí nemovitosti. Tato cena platí i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než je cena zjištěná. Je-li však cena sjednaná vyšší, vybírá se daň z ní. § 10 zákona č. 357/1992 Sb. dále vymezuje základ daně v případě vydržení a vydražení nemovitosti a další. Pro účely tohoto zákona jsou rozděleny osoby do 3 skupin, které vyjadřují vztah poplatníka k zůstaviteli, dárci nebo nabyvateli. Sazba daně z převodu nemovitostí je pro všechny tři skupiny 3 % ze základu daně, přičemž první úplatný převod nebo přechod vlastnictví ke stavbě, která je novostavbou nebo rozestavěnou novostavbou , která nebyla dosud užívána je od této daně osvobozen. Správce vypočte daň a vyměří platebním výměrem na základě daňového přiznání poplatníka a na základě výsledků vyměřovacího řízení. Poplatník je povinen daň zaplatit nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy mu byl doručen platební výměr o vyměření daně. 19)

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

40

Daň z převodu nemovitostí má stejně jako daň z nemovitostí daňovou účinnost až při zaplacení, a to i v případě, je-li zaplacena ručitelem až poté, co je ručitel vyzván k jejímu zaplacení správcem daně. Stejně jako tomu bylo u daně z nemovitosti, pro předpis daně z převodu nemovitostí se používá pasivní účet „345 – Ostatní daně a poplatky“, ovšem u této daně se používá nákladový účet „538 – Ostatní daně a poplatky“, na kterém se kromě této daně eviduje ještě daň darovací a dědická.


345 – Ostatní daně a poplatky 538 – Ostatní daně a poplatky

Úhrada závazku

Předpis daně

Obrázek 41 Předpis a úhrada daně z převodu nemovitostí

41

7. Závěr Ve své práci jsem se pokusila zobrazit nemovitost ve třech stádiích, nejprve jako výrobek, poté jako zboží a nakonec jako dlouhodobý majetek. Ve všech třech fázích jsem se zabývala nejdůležitějšími situacemi, které mohou nastat a zachytit je v účetnictví. Nejprve jsem se zmínila o developerských společnostech, které se zabývají výstavbou nemovitostí a koordinací celého developerského procesu a je pro ně nemovitost výrobkem. Ještě před zahájením výstavby musí firmy učinit určité kroky, které jsem stručně popsala. Developerské společnosti jsou důležitou součástí trhu s nemovitostmi a snaží se uspokojit trh nejen kancelářskými nemovitostmi, ale též rezidenčními nemovitostmi, průmyslovými objekty, maloobchodními nemovitostmi a dalšími. V další části jsem se zabývala realitními kancelářemi. I když si tyto společnosti účtují nemalé provize za zprostředkovatelské služby, využívá jejich služeb spoustu lidí a firem. Realitní kanceláře tím, že se zabývají trhem s nemovitostmi, mají určité znalosti v oblasti tohoto trhu. Poskytují právnické a poradenské služby a v případě potřeby jsou schopny zařídit i hypotéku. Jejich služby přinášejí ulehčení kupujícím, prodávajícím i pronajímatelům. Realitní kanceláře nakupují nemovitosti za účelem dalšího prodeje a mohou je tedy za určitých podmínek, stanovených zákonem, zařadit do účetnictví jako zboží. V této práci jsem však došla ke zjištění, že většina realitních kanceláří tyto nemovitosti nenakupuje, ale pouze zprostředkovává služby spojené s koupí, prodejem nebo pronájmem nemovitosti, tzn. neeviduje nemovitosti jako zboží, ale pouze jako služby. Ve třetím stádiu je nemovitost dlouhodobým majetkem, kdy se dostává ke koncovému zákazníkovi. Většina firem vlastní nějakou nemovitost, ať už se jedná o nemovitosti určené pro výkon podnikatelské činnosti nebo si tyto nemovitosti pořizuje pouze za účelem vložení finančních prostředků. Nemovitosti jsou ale věci s dlouhodobou životností, tedy je důležité si uvědomit, že vlastník vynakládá nejen náklady týkající se pořízení, ale též náklady provozní. Vlastníkovi, který eviduje nemovitost jako dlouhodobý majetek, plynou z vlastnictví nemovitosti další povinnosti, které vyplývají ze zákona, především tvorba odpisů a rezerv. Každý vlastník nemovitosti je také povinen platit příslušné daně, o kterých jsem se na konci této práce také zmínila. 42

8. Literatura 1. SKÁLA M: Daňové povinnosti vlastníků nemovitostí. 1. vydání, Nakladatelství Jiří Motloch – Sagit, Ostrava 1999, ISBN 80-7208-105-5 2. BRADÁČ A., FIALA J. a kolektiv: Rádce majitele nemovitostí. 2. aktualizované vydání, Linde Praha a. s., Praha 2006, ISBN 80-7201-572-9 3. CÍSAŘ J: Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 1. vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Praha 1996, ISBN 80-7079-690-1 4. KOVANICOVÁ D.: Finanční účetnictví světový koncept IFRS/IAS. Vydání V. aktualizované, Nakladatelství POLYGON, Praha 2005, ISBN 80-7273-129-7 5. JANKŮ M: Nemovitosti, byty – koupě a prodej, Vydání první, Vydavatelství a nakladatelství Computer Press, Brno 2003, ISBN 80-7226-899-6 6. MÜLLEROVÁ, L., VANČUROVÁ, A.: Daně v účetnictví podnikatelů. Vydání první. ASPI, a. s., Praha 2006, ISBN 80-7357-163-3 7. SKÁLA, M., SKÁLOVÁ, J.: Ceny v účetnictví a daních. Vydání první. ASPI Publishing, s. r. o., Praha 2002, ISBN 80-86395-35-9 8. KYLAROVÁ, J.: Aktuální příručka se vzory pro stavební praxi: od uzavření smlouvy až po dokončení a převzetí stavby. Praha, Dashöfer, 2001, ISBN 8086229-27-0 9. Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 10. Vyhláška č. 500/2002, kterou se provádějí některá ustanovení č. 563/1991 Sb., zákona o účetnictví k provedení zákona o účetnictví – podvojné účetnictví 11. Zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách 12. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 13. Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

43

14. Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích 15. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů 16. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním úřadu 17. Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí 18. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 19. České účetní standardy pro podnikatele

Webové stránky 20. www.stavebniforum.cz 21. http://realit.cz/ 22. http://abonent.lexdata.cz/lexdata/sb_free.nsf/c12571cc00341df10000000000000 000/c12571cc00341df1c12566d400744bc1?OpenDocument 23. http://www.reality-abon.cz/news/reality/2008/4/23/developer_kdo_to_je.html 19. http://cs.wikipedia.org/wiki/Projektová_dokumentace

Další zdroje 24. Přednášky, cvičení a materiály z předmětu 3MA326 (LS 2007/2008) 25. Přednášky a cvičení z předmětu 1MU305 (Manažerské účetnictví I.) 26. Účetní závěrky realitních kanceláří (Maxima Reality, s. r. o., AAA BYTY.CZ akciová společnost) 27. Účetní závěrky developerských společností (ECM Real Estate Investments, k. s., ORCO INVESTMENT, a. s., CENTRAL GROUP, a. s.)

44

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE Fakulta financí a účetnictví. Bakalářská práce. Michaela Kefurtová

Recommend Documents