Nový občanský zákoník
Vybrané změny v oblasti nemovitostí ve vztahu k energetice
Vlastimil Diviš právník odbor Právní služby
seminář AEM, 30.10.2013, Novotného lávka, Praha
NEMOVITOSTI (§498)
pozemky
+ věcná práva k nim
věci, o kterých zvláštní právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku a takové věci nelze podzemní stavby se práva, která za přenést z místa na jiné samostatným nemovité věci místo, aniž by došlo prohlásí zákon účelovým určením k porušení jejich podstaty (např. vinný sklep, důl) (např. právo stavby) (např. pozemní komunikace, letiště) + věcná práva k nim + věcná práva k nim + věcná práva k nim
jednotky (§1159) stavby vlastněné jiným vlastníkem než vlastníkem pozemku (§3055/1) - výslovně prohlášené NOZ za nemovitosti
dočasné stavby (§506/1) inženýrské sítě (§509) – jedná se tedy o samostatné věci (nejsou součástí pozemku) - budou ale vždy nemovitostmi? (i zde podle posuzování „porušení podstaty“)
Stavba není součástí pozemku
Součást pozemku – prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, … (§506).
Stavba tedy (až na výjimky) nebude samostatnou věcí!
Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí (§509).
Neodpovídá ale na otázku, zda jsou inženýrské sítě nemovitostí. Důvodová zpráva NOZ „…inženýrské sítě … nejde-li je bez porušení podstaty … jak tomu bude ve většině případů, jde o věci nemovité“ …. Návrh zákona o dani z nabytí nemovitých věcí stanoví jako předmět daně i inženýrské sítě!
Pozor na rozdíl mezi právem veřejným a soukromým - pro daňové účely stavba samostatnou věcí je. (soukromé právo je nezávislé na právu veřejném - §1/1).
Věc hromadná (§501) – přenosovou soustavu považujeme za věc hromadnou (soubor jednotlivých věcí, náleží téže osobě, považován za jeden předmět, nesoucí společné označení).
Pokud jde o příslušenství věci – NOZ výslovně stanoví, že následuje právní osud věci hlavní (§510/2) – není třeba tedy již řešit ve smlouvě.
Vlastník pozemku a vlastník stavby, která je na tomto pozemku zřízena, nejsou totožné osoby (§3055/1).
Všichni spoluvlastníci stavby nejsou zároveň vlastníky pozemku, na kterém je stavba zřízena (§3055/1) – pokud stejní spoluvlastníci, pak musí mít ale ještě i stejné podíly.
Stavba se nestane součástí pozemku POKUD : Stavba nebo pozemek jsou zatíženy věcným právem, toto věcné právo trvá a povaha věcného práva spojení vylučuje (§3060).
Má být stavba postavena na pozemku jiného vlastníka sice za účinnosti NOZ, ale věcné právo opravňující ke stavbě vzniklo stavebníkovi do konce roku 2013 nebo do konce roku 2013 uzavře stavebník smlouvu umožňující mu stavbu na cizím pozemku provést (§3055/2).
U všech případů se zavádí zákonné předkupní právo vlastníka stavby a vlastníka pozemku navzájem (není možné ani smluvně vyloučit) – působí i vůči novému nabyvateli stavby či pozemku. Předkupní právo se neuplatní vůči stavbám inženýrských sítí (§3061). U staveb, které nebudou podřazeny pod „inženýrskou síť“ nedojde ke ztrátě vlastnictví (splynutí) díky „nestejnému“ vlastníkovi pozemku a stavby.
DOBRÁ VÍRA – STAVBA SOUČÁST POZEMKU §3058/2 Bylo-li vlastnické právo k pozemku zcizeno třetí osobě, která byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. … §3057 Zřídí-li vlastník k pozemku věcné právo ve prospěch třetí osoby, která věcné právo nabývá v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, považuje se vůči této osobě stavba za součást pozemku. §3061 Ustanovení tohoto oddílu se nepoužijí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona, nebo o nemovitou věc podle § 498 odst. 1 věty druhé. Celý oddíl o věcných právech se na inženýrské sítě nepoužije.
SLUŽEBNOST INŽENÝRSKÉ SÍTĚ (§1267)
Koncipována jako soukromoprávní (párové ustanovení), nezasahuje tedy do četných veřejnoprávních úprav (např. v energetickém zákoně) a ponechává je nedotčeny. Má sloužit k usnadnění – návodem, co má být ujednáno ve smlouvě o služebnosti nebo pro obsah vydržení služebnosti či pro výrok v případě vyvlastnění (jakou služebnost má ale úřad vyvlastnit? – podle energetického zákona či podle NOZ – služebnost inženýrské sítě)?
ZAJIŠŤOVÁNÍ VB PO 1.1.2014
ČEPS bude i nadále uzavírat VB podle energetického zákona (povinnost uzavírat VB uložená speciálním právním předpisem) k provedení jeho příslušných ustanovení o VB s podpůrným použitím §1257 a násl. NOZ (s výslovným vyloučením §1267).
Podle nového katastrálního zákona zapisuje KÚ do KN „věcná břemena“ – KÚ tedy nepožaduje, aby ve smlouvě o zřízení VB bylo uvedeno, že se jedná o služebnost či o reálné VB, mělo by postačit dostatečné vyjádření obsahu VB.
V případě vyvlastnění VB se VB zapisuje formou „vkladu“, v §14/2 nového katastrálního zákona je zahájeno vkladové řízení došlo rozhodnutí „soudu“ nebo „soudního exekutora“. Jak bude zahajované řízení v případě rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu? (bude muset podat návrh na vklad oprávněný)?
SJEDNÁVÁNÍ SMLUV O VB §560 Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší. §561/2 Jedná-li více osob, vyžadují se jejich projevy na téže listině při právním jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, anebo kterým se takové právo mění nebo ruší.
V případě písemné formy, půjde o nabídku pokud je podepsána oprávněným. Pokud navrhovatel (oprávněný) podepisuje až jako druhý v pořadí, pak jde pouze o výzvu povinnému k vyjednávání smlouvy (k přijetí své nabídky pak vyzývá povinný oprávněného).
Smlouva je uzavřena až podpisem všech smluvních stran, pokud jedna ze smluvních stran podepíše smlouvu o VB s obsahem podle NOZ v roce 2013 (a k podpisu poslední strany dojde až za účinnosti NOZ), měla by být smlouva uzavřena platně.
Smlouva uzavřená za účinnosti NOZ s obsahem podle současného OZ (např. odkaz na ustanovení OZ o VB) by měla být platná a právo na jejím základě katastrem nemovitostí úspěšně vloženo (použití zásady §574).
Ve smlouvách o smlouvách budoucích o zřízení VB možnost ujednat zákaz zcizení nebo zatížení věci (§1761) – zřejmě neochota vlastníka (povinného) k zatížení své nemovitosti zápisem zákazu do katastru nemovitostí.
Kontraktační pravidla lze ujednat odlišně od NOZ (např. vyloučit finální krok uzavření smlouvy – zpětnou informaci o přijetí nabídky navrhovateli). Pamatovat i na ustanovení vyloučení přijetí s odchylkami (§1740/3) nejlépe přímo v návrhu smlouvy, popř. podepisovat až jako poslední smluvní strana.
Veřejný seznam
Veřejný rejstřík
eviduje OSOBY eviduje práva k VĚCEM v NOZ definován obecně (§980 a násl.), je jím nutné rozumět všechny ty seznamy, do kterých může každý volně nahlížet (jedná se tak např. o katastr nemovitostí, patentový rejstřík, rejstřík průmyslových vzorů, ochranných známek).
NOZ (§120/2) odkazuje na zvláštní zákon (z. č. 304/2013, o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob), který zakládá tyto rejstříky : spolkový rejstřík, nadační rejstřík, rejstřík ústavů, rejstřík společenství vlastníků jednotek, obchodní rejstřík a rejstřík obecně prospěšných společností
Formální publicita
Materiální publicita
• každý může bez překážek nahlédnout, pořizovat výpisy (katastr nemovitostí, patentový rejstřík, rejstřík průmyslových vzorů, evidence listin o manželském majetkovém režimu) (§120/2) • nikoli např. rejstřík zástav (není přístupný každému)
• neznalost zápisu nebude omlouvat a platí domněnka správnosti zápisu (§121/1 a §980/1) • upevnění právní jistoty toho, kdo podle seznamu/rejstříku jedná • materiální publicita pouze u KN odložena o jeden rok po účinnosti NOZ (§3064)
U veřejných seznamů dále nově zásada přednosti zapsaných věcných práv k cizí věci před právy věcnými nezapsanými (§981).
VB A ZÁSADA MATERIÁLNÍ PUBLICITY §984/1 (1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. (tj. NABYTÍ OD NEOPRÁVNĚNÉHO). V případě zápisů do katastru nemovitostí odklad zásady materiální publicity na 1.1.2015 (§3064). Čas daný vlastníkům a jiným oprávněným osobám k usouladnění skutečného stavu se stavem zapsaným. §984/2 Pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu se věta první odstavce 1 nepoužije. Omezení zásady materiální publicity vůči věcným právům vznikajícím ze zákona (nezapsaným). VB vznikající ze zákona by tak neměla zanikat.
VB A ZÁSADA PŘEDNOSTI ZAPSANÝCH PRÁV §1266 K věci lze zřídit i několik služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším.
Společně s „energetickými“ VB mohou zatěžovat pozemek i VB jiné, pokud lze jejich výkon realizovat bez vzájemného konfliktu. §981 Je-li do veřejného seznamu zapsáno věcné právo k cizí věci, má přednost před věcným právem, které není z veřejného seznamu zjevné. V případě zápisů do katastru nemovitostí odklad účinnosti i pro tuto zásadu na 1.1.2015 (§3064) a pro právo, které přede dnem nabytí účinnosti NOZ nepodléhalo zápisu až do 1.1.2018 (§3065). (viz také povinnost dodatečného zápisu VB stanovené v §98/13 energetického zákona). Zřejmě se uplatní např. v případě konfliktu výkonu dvou věcných břemen. Vytipovat možná „věcná práva k cizí věci“, která pokud budou zapsaná, mohou ohrozit VB ze zákona, která zapsaná nejsou?
PRÁVO STAVBY (ČI STAVEBNÍ PRÁVO)
výjimka ze zásady „stavba součástí pozemku“ - umožňuje oddělené vlastnictví stavby a pozemku (dočasně, po dobu trvání práva stavby, max. však 99 let s možností prodlužování) věcné právo k věci cizí - vzniká zápisem do katastru samostatný předmět vlastnictví – lze převádět, zastavit, vydržet, dědit (výhoda oproti zřízení stavby např. na základě věcného břemene či nájmu) nejen pro nové, ale i existující stavby (oddělení existující stavby od pozemku) stavba nacházející se „na“ právu stavby je součástí práva stavby a není tedy samostatnou věc (nemovitou věcí není stavba, ale právo stavby) zánikem práva stavby se stavba stává součástí pozemku (vlastník pozemku zaplatí vlastníkovi stavby ½ hodnoty stavby, vůči sobě mají zákonná předkupní práva) stavbu na cizím pozemku lze ale zřídit i jinak (např. výpůjčka, nájem, pacht, služebnost) – stavba je považována za dočasnou a jako taková není součástí pozemku
DALŠÍ MOŽNOSTI VEDLE PRÁVA STAVBY?
I. stavba na vlastním pozemku
II. stavba na cizím pozemku (např.) Právo stavby Nájem - stavba se nestane součástí pozemku, pokud půjde o stavbu dočasnou
Výpůjčka - stavba se nestane součástí pozemku, pokud půjde o stavbu dočasnou
Věcné břemeno je stavba realizovaná „na“ VB stavbou dočasnou? omezení : VB „in personam“ – jen na dobu života člověka (existence společnosti) Přetrvávají pochybnosti o definici dočasné stavby : záleží na rozhodnutí stavebního úřadu (bude vydávat katastrálnímu úřadu vyjádření o dočasnosti)? na užívacím titulu k pozemku? či na úmyslu vlastníka stavby?
ŘEŠENÍ STAVBY NA CIZÍM POZEMKU (§1084)
Podle NOZ již nepůjde řešit soudním zřízením VB.
NABÝVÁNÍ VLASTNICTVÍ okamžik nabytí vlastnictví
přechod nebezpečí na věci
věc nezapsaná ve veřejném seznamu
již účinností smlouvy - není až předáním (§2121) nutné předání (§1099)
věc zapsaná ve veřejném seznamu
zápisem (§1105, §1102)
až předáním (§2130)
zcizení věci několika osobám věc nezapsaná ve veřejném seznamu
Vlastníkem bude ten, komu bude věc předána jako prvnímu. (1. den smlouva s prvním bez předání věci, 2. den smlouva s druhým současně s předáním – vlastníkem se stává druhý kupující!) – držba má přednost před vlastnictvím (§1100/1)
věc zapsaná ve veřejném seznamu
Vlastníkem bude ten, kdo je v dobré víře a jeho vlastnické právo bylo zapsáno do veřejného seznamu jako prvnímu (§1100/2) – neotálet s podáním návrhu na zápis do veřejného seznamu! uplatnění zásady pořadí zápisu věcných práv do veřejného seznamu podle doby podání návrhu (§981/1).
NĚKTERÁ USTANOVENÍ K NABYTÍ NEMOVITOSTÍ §1106 Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená. Ujednat s převodcem prohlášení o splnění veškerých těchto povinností, v případě opaku povinnost převodce splnit povinnost vůči věřiteli. §1107/1 Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
Je povinnost z nezapsaného VB povinností spojenou s věcí - §1106 - (VB je věcné právo, tj. spojené s věcí) nebo je VB závadou – § 1107? Zřejmě jde o závadu. U nadzemních (viditelných) staveb je neaplikovatelnost ustanovení zřejmá. Důvodová zpráva k §984/2 – „…věcná práva vzniklá v dřívější době je třeba v této souvislosti chránit…“. §984/2 tak měl zajistit „přejímání“ těchto „závad“. §984/2 by měl být zřejmě považován k §1107/1 jako ustanovení speciální a ochránit VB před , ale §1106 a §1107 nemíří pouze na „převody“ vlastnického práva, ale na všechny druhy nabytí vlastnického práva – co tedy v případě např. exekuce, vyvlastnění, insolvenční řízení)? (§1108).
KATASTR NEMOVITOSTÍ
současný stav – zákon o katastru nemovitostí ČR (řeší to, co se do katastru zapisuje) a zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (proces zápisu do katastru) nově – jediný zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (pozn. NOZ již nepoužívá termín „katastr nemovitostí“, ale obecně - veřejný seznam) současný stav – skutečný stav má převahu nad stavem zápisu (není dostatečně poskytnuta ochrana osobě jednající v důvěře v zápis v KN) nově - princip materiální publicity – pravdivost a úplnost právních vztahů evidovaných v KN – pokud stav zapsaný není v souladu se skutečností je poskytována ochrana osobě, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle KN) vkladem se budou kromě práv k nemovitostem vzniklých ze smluv, zapisovat i práva, která vznikla, změnila se či zanikla na základě zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním (doposud byla zapisována do záznamem) příloha návrhu nikoli již listina v počtu vyhotovení o dvě větším než je počet účastníků, nově pouze v jednom vyhotovení (možné podání i datovou schránkou)
POSTUP VKLADOVÉHO ŘÍZENÍ
NESOULAD SE ZÁPISEM VE VEŘEJNÉM SEZNAMU (KN) Důvod pro uplatnění poznámky spornosti Zapsaný stav je v nesouladu se skutečným právním stavem (zapsaný stav je již překonán).
Cíl
Nárok
Účinky vůči 3. osobám
Podmínky
Vytvoření nového stavu (např. zápis vlastnického práva vzniklého vydržením).
Zápis poznámky spornosti do KN.
Ode dne žádosti o poznamenání poznámky spornosti.
Společně s žádostí o poznámku spornosti již předložit i podanou soudní žalobu.
(§985) Zapsaný stav je dotčen zápisem bez právního důvodu (zápis neměl být od počátku vůbec proveden).
(§986)
Obnovení stavu před zápisem bez právního důvodu (např. zabránění zápisu zatížení věcným břemenem).
Zápis poznámky spornosti do KN.
Vůči tomu komu „neoprávněný“ zápis svědčí a všem následujícím zápisům.
Do 1 měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. Do 2 měsíců od žádosti o poznámku musí žadatel podat soudní žalobu.
DĚKUJI ZA POZORNOST Mgr. Vlastimil Diviš senior specialista odboru Právní služby ČEPS, a.s Elektrárenská 774/2 Praha 10
[email protected] www.ceps.cz
