JAARBERICHT 2011 -1-
Voorwoord Hoog aan de wind, Natuurlijk, in 2011 hebben we alle zeilen moeten bij zetten om hoog aan de wind te zeilen. De ontwikkelingen waren niet mals. Zo heeft de economische crisis veel bedrijven en daarmee ook huishoudens en huurders van ons geraakt. Het imago van woningcorporaties heeft daarnaast weer een forse deuk opgelopen door de verschillende incidenten die er zijn geweest bij collega corporaties. Ook de politieke opinie over woningcorporaties is hierdoor helaas negatief beïnvloed. Je zou dan als organisatie de keuze kunnen maken om halve wind te gaan zeilen, maar het risico is daarmee dat je niet door het ‘kruisrak’ heen komt. Om bij die beeldspraak te blijven heeft Woningstichting Tubbergen juist de keuze gemaakt om alle zeilen bij te zetten en hoog aan de wind te gaan zeilen. Dat betekent niet dat alles kan, maar wel dat we alles uit de kast halen om verder te komen. Dus zullen we verantwoorde keuzes moeten maken als het gaat om investeringen in onze woningen en woonomgeving, nieuwbouw en maatschappelijk vastgoed. We zijn er daarom ook trots op dat we in het afgelopen jaar veel toonaangevende projecten hebben afgerond. Ik noem er een paar: Eind 2011 hebben alle huurders van onze eengezinswoningen de mogelijkheid gekregen hun woning aan te kopen met een Koopgarant-regeling, waarbij er naast een korting op de koopprijs ook de zekerheid is dat de woningstichting de woning weer terug zal kopen op het moment dat dit speelt. Gezien de reacties en het aantal woningaanbiedingen een goede ontwikkeling. Hiermee hebben we een antwoord proberen te vinden op de huishoudens die gezien hun inkomen niet meer in aanmerking konden komen voor een huurwoning. De opbrengsten van de verkoop kunnen daarnaast worden aangewend voor de financiering van nieuwbouwprojecten. Met alle collega woningcorporaties in Twente is in 2011 een woonvisie opgesteld. Kernwoorden daarbij zijn ‘krimp, vergrijzing en ontgroening’. De boodschap is niet dat er door de woningcorporaties niet meer gebouwd zal gaan worden, maar juist wel dat elke nieuw te bouwen woning ‘raak’ moet zijn gezien de demografische ontwikkeling. Een uitspraak en ontwikkeling die ook impact heeft gehad op de nieuwbouwprognose van onze organisatie. Deze is voor de periode tot 2020 met circa 40% afgenomen. Investeringen in duurzame ontwikkelingen hebben ook in 2011 een nieuwe impuls gekregen. De energielabels van onze woningen waren met een ruim ‘C’ label al groen, maar zijn door ons onderhoudsprogramma nog verder verbeterd. Daarnaast zijn we gestart met de voorbereidingen voor de bouw van een viertal energie neutrale woningen, waarvan er twee worden uitgevoerd als ‘energieleverend’. Tot slot gaan we de uitbreiding van de basisschool in Albergen realiseren. Daarin komt ook een locatie voor buitenschoolse opvang omdat wij dit een belangrijke voorziening vinden voor de inwoners van het Albergen en daarmee ook voor onze huurders. Prestaties die we in 2012 gewoon voortzetten! In dit jaarverslag vindt u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening, alsmede de overige gegevens voor de toezichthoudende instanties. Ik verwacht dat we hiermee een helder beeld schetsen van onze volkshuisvestelijke en financiële prestaties.
Harro Eppinga, directeur bestuurder
-2-
Inhoudsopgave 1.
2.
Onze organisatie .............................................................................................................................. 5 1.1.
Profiel van de organisatie ........................................................................................................ 5
1.2.
Missie....................................................................................................................................... 5
1.3.
Organisatiestructuur ............................................................................................................... 5
1.4.
Organisatieontwikkeling.......................................................................................................... 5
1.5.
Verslag van de ondernemingsraad .......................................................................................... 5
2011 in vogelvlucht ......................................................................................................................... 6 NL-doet: ............................................................................................................................................... 7
3.
4.
Verslag van het bestuur................................................................................................................... 7 3.1.
Governancecode ..................................................................................................................... 7
3.2.
Organisatieschema .................................................................................................................. 8
3.3.
Raad van Commissarissen ....................................................................................................... 8
3.4.
Bestuur .................................................................................................................................... 8
3.5.
Leden ....................................................................................................................................... 9
3.6.
Tegenstrijdige belangen .......................................................................................................... 9
3.7.
Doelstellingen en strategie...................................................................................................... 9
3.8.
Horizontale dialoog ................................................................................................................. 9
3.9.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen .................................................................... 9
3.10.
Externe accountant ........................................................................................................... 10
3.11.
Visitatie .............................................................................................................................. 10
3.12.
Verklaring .......................................................................................................................... 10
Verslag van de Raad van Commissarissen ..................................................................................... 11 4.1.
Algemeen............................................................................................................................... 11
4.2.
Taak en werkwijze ................................................................................................................. 11
4.3.
Onafhankelijkheid ................................................................................................................. 12
4.4.
Samenstelling RvC ................................................................................................................. 12
4.5.
Werkgeversrol ....................................................................................................................... 13
4.6.
Vergaderingen en overige bijeenkomsten ............................................................................ 13
4.7.
Integriteit ............................................................................................................................... 13
4.8.
Honorering ............................................................................................................................ 13
4.9.1 5.
De jaarrekening ................................................................................................................. 13
Kengetallen .................................................................................................................................... 15
6.Verslag van de activiteiten ................................................................................................................. 17 -3-
7.
6.1.
Ontwikkeling samenstelling vastgoed eigen bezit ................................................................ 17
6.2.
Ontwikkeling kwaliteit van het bezit ..................................................................................... 20
6.3.
Klant en Maatschappij ........................................................................................................... 23
6.3.1.
Woningvoorraad............................................................................................................ 23
6.3.2.
Woningzoekenden......................................................................................................... 23
6.3.3.
Huurders ........................................................................................................................ 23
6.3.4.
Het betrekken van huurders bij beleid en beheer ........................................................ 24
Financieel beleid............................................................................................................................ 26 7.1.
Algemeen............................................................................................................................... 26
7.2.
Financiële continuïteit ........................................................................................................... 26
7.3.
Bedrijfsmatige werkorganisatie ............................................................................................ 26
7.4.
Resultaat 2011 ....................................................................................................................... 27
7.5.
Beleggingen/treasury ............................................................................................................ 27
7.6.
Financiële sturing .................................................................................................................. 27
7.7.
De vermogenspositie............................................................................................................. 28
7.8.
De financieringspositie .......................................................................................................... 29
7.9.
Liquiditeitspositie .................................................................................................................. 29
7.10.
Investerings- en huurbeleid............................................................................................... 29
7.11.
Meerjarenperspectief........................................................................................................ 29
8.
Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen ................................................ 30
9.
Overleg met de gemeente............................................................................................................. 31
10. Onrendabele investeringen ............................................................................................................. 31
Balans per 31 december 2011…………………………………………………………………………….…………………………….34 Winst- en verliesrekening over 2011………………………………………………………………….…………………………….36 Kasstroomoverzicht…………………………………………………………………………….………………………………..………….37 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling………………………………………………………………………...38 Toelichting op de balans…………………………………………………………………………………….…………………………….45 Toelichting op de winst- en verliesrekening……………………………………………………….…………………………….57 Controleverklaring…………………………………………………………….……………………………….…………………………….63
-4-
1. Onze organisatie 1.1. Profiel van de organisatie Woningstichting Tubbergen is de enige corporatie in de gemeente Tubbergen en beheert iets minder dan 1.000 verhuureenheden. Hiermee behoort de organisatie weliswaar tot de kleinere woningcorporaties, maar het actief zijn in 9 dorpskernen maakt het werk heel specifiek.
1.2. Missie Woningstichting Tubbergen ziet de missie als het kader dat het mogelijk maakt in de voortdurend wijzigende omstandigheden koers te houden om daar waar nodig bij te kunnen sturen. In de missie is de functie omschreven die de corporatie wil vervullen in de maatschappij: Woningstichting Tubbergen is een lokaal verankerde, maatschappelijke en klantgerichte onderneming die op professionele wijze woningen verhuurt aan een brede doelgroep met nadruk op kwetsbaren in de samenleving. Als leverancier wil de corporatie aanverwante producten en diensten in een evenwichtige prijs / Kwaliteit-verhouding aanbieden. Woningstichting Tubbergen wil ambitieus, betrouwbaar en transparant zijn. Voor het realiseren van de doelstellingen werkt de corporatie graag samen met lokaal betrokken partijen als huurders, gemeente, zorgorganisaties en overige maatschappelijke partijen. De richtinggevende begrippen die Woningstichting Tubbergen hanteert zijn: sociaal, klantgericht, lokaal, betrouwbaar en professioneel. Daarnaast heeft de corporatie een viertal interne kernbegrippen weergegeven, te weten: professioneel, ambitieus, betrokken en integer.
1.3. Organisatiestructuur Binnen de organisatie is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding. De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf leden en houdt toezicht. Verderop in dit verslag vindt u een verslag van de Raad van Commissarissen. De corporatie telde ultimo 2011 12 werknemers (9,94 fte).
1.4. Organisatieontwikkeling De structuur van de organisatie is in 2011 niet veranderd ten opzichte van het jaar daarvoor. Het ziekteverzuim was in 2011 circa 3.1% en daarmee fors lager dan in 2010. Wij geven invulling aan onze maatschappelijke rol onder meer door stageplaatsen aan te bieden. Zo zijn er in 2011 in totaal vier ROC-stagiaires geweest. Drie van de afdeling Bouwkunde en een van de afdeling Administratie en Financiën.
1.5. Verslag van de ondernemingsraad De OR heeft in 2011 een vrij rustig jaar gehad t.o.v. de voorgaande “hectische” jaren die in het teken stonden van de afgeketste fusie, het aanstellen van een nieuwe directeur, gewijzigde organisatiestructuur en het aanstellen van nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen. Tijdens de reguliere overleggen met de directeurbestuurder waren de belangrijkste onderwerpen:
CAO 2011 Herwaardering van diverse functieomschrijvingen en -waarderingen. De uitgevoerde visitatie. Het opstellen van een beoordelingcyclus. Het opstellen van een planning & control cyclus. Het oprichten van een Personeelsvereniging Oppakken werkkosten regeling. Dit (lastige) onderwerp krijgt zijn vervolg in 2012 en 2013.
-5-
Begin 2012 zal er een gesprek plaatsvinden tussen de OR en een afvaardiging van de RvC. Aangezien de zittingsperiode van alle OR-leden op 1 september 2011 eindigde, stond het jaar 2011 tevens in het teken van nieuwe OR-verkiezingen. Voor deze verkiezingen hebben zich geen nieuwe kandidaten beschikbaar gesteld. Vervolgens hebben de huidige OR-leden besloten zich herkiesbaar te stellen. Zij zullen daarom de OR de komende 3 jaar voortzetten.
2. 2011 in vogelvlucht Politiek: 1 januari 2011: Huurders met een hoger inkomen komen niet meer in aanmerking voor een woning met huurtoeslag: Naar aanleiding van een klacht van de IVBN, de belangenorganisatie van de institutionele beleggers, is in regelgeving vastgelegd, dat corporaties zich sinds 1 januari 2011 moeten richten op een doelgroep die voor 90% onder de € 33.614,- verdient. In de ‘Tijdelijke Regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ is de Europese Beschikking over staatssteun aan woningcorporaties uitgewerkt. Veel huishoudens die boven de inkomensgrens van € 33.614,- zitten kunnen geen sociale huurwoning (≤ € 652,52) meer krijgen. Met de aangescherpte inkomenseisen voor een hypotheek is het voor hen echter ook lastiger geworden een woning te kopen. Mede om deze reden heeft Woningstichting Tubbergen “Koopgarant” geïntroduceerd. Met “Koopgarant “ wordt het kopen van een woning voor deze groep middeninkomens toch bereikbaar. Vanwege het financiële debacle met derivaten bij Vestia is een politieke discussie ontstaan rondom het functioneren van en toezicht op woningcorporaties in zijn algemeenheid. Om deze reden is er een parlementaire enquête ingesteld die naar alle waarschijnlijkheid in 2012 zal starten met een onderzoek. Ongetwijfeld zal dit onderzoek een aantal knelpunten blootleggen, maar wij vertrouwen er ook op dat het ook de maatschappelijk toegevoegde waarde van onze organisaties zal gaan benoemen. Een boodschap die wij vanuit onze branche jammer genoeg te vaak verzuimen te vertellen. De Woningwet De nieuwe Woningwet moet het voor corporaties mogelijk gaan maken om - zonder staatssteun - te blijven investeren in woningen voor middeninkomens, bijvoorbeeld duurdere huurwoningen of goedkope koopwoningen. De indeling in corporatieactiviteiten met staatssteun (Diensten van Algemeen Economisch Belang - DAEB) en zonder staatssteun (niet-DAEB) moet administratief gescheiden worden. Sinds 1 januari 2011 wordt alleen nog financiering onder borging van het WSW verstrekt voor DAEB activiteiten. Het wetsvoorstel moet nog aan de orde komen in het Nederlands Parlement. De landelijke woningmarkt De woningmarkt is onderwerp van veel discussie. Dat de markt op slot zit, daar is iedereen het wel over eens. Helaas heeft dit tot nu toe alleen incidenteel overheidsbeleid opgeleverd, zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting. Op zich is dit geen verkeerde maatregel, mits het als deeloplossing wordt gepresenteerd. Een discussie rondom de hypotheekrenteaftrek en de betaalbaarheid van huurwoningen heeft tot nu toe geen concreet resultaat opgeleverd voor de langere termijn. De bijdrage van woningcorporaties voor de betaalbaarheid van de huurtoeslag lijkt zelfs al een jaar eerder te worden ingevoerd wat tot een substantiële investeringsbeperking zal leiden bij woningcorporaties. De mogelijkheid voor een extra huurverhoging voor hogere inkomens kan hierbij ook worden gezien als zo’n incidentele slecht doordachte maatregel. Ook hierbij geldt dat het niet onredelijk is huurders met hogere inkomens een hogere huurprijs te laten betalen, maar de manier waarop de maatregel geïntroduceerd is, is ronduit slecht.
-6-
Het wetsvoorstel waarmee 1,8 miljoen huurders van corporatiewoningen het recht krijgen hun woning te kopen moet nog worden goedgekeurd. Woningcorporaties worden verplicht minstens driekwart van de woningvoorraad te koop aan te bieden. Een slechte maatregel vindt Woningstichting Tubbergen, omdat een dergelijk generiek voorstel voorbij gaat aan het strategisch voorraad beleid van de woningcorporatie en de lokale woningmarktsituatie. Regionale Samenwerking Woningstichting Tubbergen participeert in het regionaal samenwerkingsoverleg ‘WoON’, wat staat voor Woningcorporaties Oost Nederland. Vanuit dit samenwerkingsverband is in 2011 een regionale Woonvisie opgesteld als antwoord op de demografische ontwikkelingen. Belangrijkste boodschap hierin is dat we als Twentse woningcorporaties en daarmee ook als Twentse Gemeenten moeten samenwerking om een passend antwoord te geven op de thema’s krimp van de bevolking, ontgroening en vergrijzing. Daarnaast is er een convenant ondertekend waarin is afgesproken dat we gezamenlijk 50 energieneutrale woningen gaan bouwen, waarvan Woningstichting Tubbergen er vier gaat realiseren in 2012. Investering in energiemaatregelen bij onderhoud Het gemiddelde energielabel van onze woningen is in 2011 nog verder verbeterd door de investeringen in groot onderhoud. Met het ‘C’ label scoren we niet alleen in de regio erg goed, maar horen we ook bij de referentiecorporaties tot de top. Een prestatie om trots op te zijn. Woonvisie gemeente Tubbergen wordt herzien Eind 2011 is er een presentatie geweest aan het college van B&W van Tubbergen over de richting van de regionale woonvisie. Op basis van deze uitkomsten is geconcludeerd dat de huidige prestatieafspraken niet langer voldoen. Om deze reden is besloten de Woonvisie voor de gemeente Tubbergen te herzien en daar werken wij uiteraard graag aan mee. NL-doet: In 2011 hebben we meegewerkt aan NL-doet. Op deze dag hebben we bewoners van woonzorgcentrum De Eeshof in Tubbergen de mogelijkheid geboden met paard en wagen door Tubbergen te rijden. Dit was erg leuk en dankbaar om te doen, gezien de leuke en ontroerende reacties die we ontvangen hebben.
3. Verslag van het bestuur 3.1.
Governancecode
Woningstichting Tubbergen vindt een goede governance van groot belang. Het helpt ons slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. In 2011 zijn reglementen vastgesteld waaraan het bestuur en het toezicht moeten voldoen. Zo is er een procuratieregeling, een reglement voor de Raad van Commissarissen, een directiestatuut en een treasurystatuut vastgesteld. De organisatie onderschrijft de in de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties vastgestelde beginselen en voldoet hier in beginsel ook aan. Beide codes zijn gebaseerd op het beginsel ‘pas toe of leg uit’. Afwijken van de principes kan dus, maar moet wel worden toegelicht. Woningstichting Tubbergen hecht er waarde aan de belangrijkste afwijkingen te benoemen. De Governancecode Woningcorporaties beveelt een maximale benoemingstermijn van vier jaar aan voor de bestuurder(s). Woningstichting Tubbergen heeft haar bestuurder voor onbepaalde tijd benoemd. De Raad van Commissarissen heeft hiervoor gekozen om de continuïteit binnen de organisatie ook voor de langere termijn te waarborgen. De vorm van het periodieke overleg met belanghebbenden wordt vastgesteld door het bestuur en behoeft geen voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Wel worden zij hierover periodiek geïnformeerd door het bestuur.
-7-
De raad van Commissarissen is niet aanwezig bij het structureel overleg met belanghebbenden. Hierover wordt zij geïnformeerd door middel van periodieke rapportages. Zij voert jaarlijks overleg met de huurderscommissie.
3.2. Organisatieschema
3.3. Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen is samengesteld uit vijf personen en is in 2011 niet gewijzigd. Zij heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur, de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de aan de corporatie verbonden rechtspersonen. De Raad van Commissarissen staat tevens het bestuur met raad terzijde. In het jaarverslag van de Raad van Commissarissen is de taak en werkwijze nader omschreven evenals de wijze waarop zij hieraan in 2011 invulling hebben gegeven.
3.4. Bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit houdt onder meer in dat zij verantwoordelijk is voor: a. De realisatie van doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voorvloeiende resultatenontwikkeling b. De naleving van alle relevante wet- en regelgeving c. De beheersing van alle risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie d. De financiering van de corporatie Het bestuur handelt hierbij binnen de kaders zoals deze zijn neergelegd in de statuten en de gedragscode. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft tijdig alle informatie die de Raad van Commissarissen nodig heeft voor de uitvoering van haar toezichthoudende taak.
-8-
3.5. Leden Er is sprake van een eenhoofdig bestuur, door Harro Eppinga.
3.6. Tegenstrijdige belangen In 2011 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe 11.3 van de governance code.
3.7. Doelstellingen en strategie De Raad van Commissarissen heeft haar goedkeuring verleend aan de doelstellingen zoals deze zijn verwoord in de beleidsbegroting 2011.
3.8. Horizontale dialoog Woningstichting Tubbergen heeft de belangrijkste belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijkeen volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd. Benoemde stakeholders zijn onder meer de huurderscommissie, de bewonerscommissies, de gemeente Tubbergen, de Provincie Overijssel, de Regio Twente, de Stichting Welzijn Tubbergen, alle zorginstellingen die werkzaam zijn in de gemeente Tubbergen, de collega corporaties zoals verenigd in WoOn, de Tubbergse Onderwijs Federatie en de Kinderopvangorganisaties in Tubbergen. De lijst is niet limitatief en verandert continu. Woningstichting Tubbergen zoekt actief de dialoog met alle van belang zijnde partners in de regio.
3.9. Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicomanagement is een proces dat voortdurend actief de aandacht krijgt binnen Woningstichting Tubbergen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waarmee wij te maken hebben beschreven. a. Strategische risico’s: Bevolkingskrimp: Demografische ontwikkelingen tonen aan dat er vanaf circa 2025 sprake zal zijn een bevolkingskrimp. Dit geldt ook voor gedeelten van het werkgebied van Woningstichting Tubbergen. Daardoor kan leegstand ontstaan met als gevolg een waardedaling van de portefeuille. b. Handelen in strijd met de vigerende wet- en regelgeving: De wet- en regelgeving voor woningcorporaties verandert in een snel tempo. Door de beperkte schaalomvang van onze organisatie is het niet eenvoudig deze gewijzigde regelgeving en specifieke kennis te volgen, ‘in huis te halen’ of toe te passen. Mocht dit leiden tot schade in welke vorm dan ook, dan heeft dit zowel gevolgen voor de financiën als voor het imago. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan de gewijzigde regelgeving omtrent ‘verkoop onder voorwaarden’. c. Kwaliteit en kwantiteit van het personeelsbestand: De omgeving van Woningstichting Tubbergen verandert continu. Dit vraagt veel aanpassingsvermogen van de medewerkers om toch de doelstellingen te blijven halen; zowel qua kwantiteit als kwaliteit. d. Niet-integer handelen van medewerkers/bestuur: In het geval van niet-integer handelen van één van de medewerkers of het bestuur van de corporatie, zal dit enorme gevolgen hebben voor het imago. Dit wordt nog eens versterkt door het aantal incidenten bij andere corporaties in de afgelopen periode waardoor er een versterkte aandacht is voor dit onderwerp. Op dit moment is er geen enkele aanleiding te twijfelen aan het integriteitsbewustzijn van de medewerkers en het bestuur. Daarnaast is er een directiestatuut, een reglement RvC, een procuratieregeling en een treasury statuut opgesteld die randvoorwaarden geven voor het handelen van medewerkers, bestuur en toezichthouder. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel -9-
aanwezige fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Door de accountant is gedurende het verslagjaar een tussentijdse managementrapportage opgesteld waarin ook risicobeheersing is onderzocht en aanbevelingen zijn gedaan om dit te verbeteren. Deze aanbevelingen zijn overgenomen en opgepakt.
3.10. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeurbestuurder. In 2011 is er een aanbestedingstraject geweest voor de externe accountant, waarbij Deloitte Accountants B.V. door de Raad van Commissarissen is geselecteerd voor het controleren van de jaarrekening 2011. De intentie is hierbij uitgesproken een samenwerking aan te gaan voor vier jaar. De extern accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag van de jaarrekening wordt besproken.
3.11. Visitatie In 2011 is het visitatieverslag van Woningstichting Tubbergen opgeleverd. Het visitatieverslag is uitgesproken positief over de ontwikkelingen van de organisatie in de afgelopen twee jaren. Dit blijkt niet alleen uit goede resultaten van de interne bedrijfsvoering, maar werd ook teruggegeven door onze stakeholders. Het complete onderzoek is gepresenteerd op onze website.
3.12. Verklaring Het bestuur van Woningstichting Tubbergen verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar 2011 in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan conform artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Harro Eppinga Directeur bestuurder
-10-
4. Verslag van de Raad van Commissarissen 4.1.
Algemeen
De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken van de Woningstichting Tubbergen en staat tevens de directeur-bestuurder met raad ter zijde. De RvC vervult daarmee een belangrijke functie tussen de Woningstichting Tubbergen en het extern toezicht door instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de Rijksoverheid. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn beschreven in het “Reglement voor de Raad van Commissarissen”. Het reglement is op de website van de Woningstichting Tubbergen geplaatst. De RvC is samen met de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor een goede governancestructuur. In dit jaarverslag legt de RvC, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.
4.2.
Taak en werkwijze
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de RvC zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door de directeur-bestuurder laten informeren. Ook staat de RvC de directeur-bestuurder bij als adviseur en heeft de RvC een klankbordfunctie. De RvC heeft in het afgelopen verslagjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt bij de Woningstichting Tubbergen en in coöperatieland: - Overleg met directeur-bestuurder; - Overleg met het management team, aangevuld met besluitenlijst; - Bijeenkomst VTW; - Informeel samenzijn met personeel en management Woningstichting Tubbergen; - Aansluiting op Aedesnet. e
De RvC is het afgelopen jaar 7 keer bijeen geweest. Daar 2011 het 1 volledige jaar was van de huidige RvC is het eigen functioneren van de RvC alsmede dat van de individuele leden besproken en geëvalueerd. Daarnaast is in november 2011 ook het functioneren van de directeur-bestuurder voor het eerst besproken. In 2011 is er tussen de Ondernemingsraad en de RvC geen overleg geweest, dit heeft plaatsgevonden in januari 2012. Met de huurderscommissie is in 2011 geen overleg geweest, dit zal in 2012 echter wel gebeuren. De RvC heeft in het afgelopen verslagjaar de volgende besluiten en / of goedkeuringen genomen: - Regelement Raad van Commissarissen; - Directiestatuut - Procuratieregeling; - Huurverhoging per 1 juli 2011; - Opnieuw vaststellen verkoopbevorderende maatregelen woningen; - Jaarrekening 2010; - Benoeming Deloitte Accountants B.V. als accountant voor het jaar 2011; - Treasurystatuut; - Liquiditeitsontwikkeling 2011 – 2012; - Meerjarenbegroting 2012 – 2016.
-11-
Daarnaast is er gesproken over de volgende onderwerpen: - Oordeelsbrief 2010 Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties; - Vastgoedontwikkeling; - Managementinformatie per trimester; - Continuïteitsoordeel 2011 van Centraal Fonds Volkshuisvesting; - Solvabiliteitsoordeel 2011 van Centraal Fonds Volkshuisvesting; - Accountantscontrole boekjaar 2010 Deloitte Accountants B.V.; - Evaluatie opgeleverde bouwprojecten; - Visitatierapport; - Algemene ontwikkelingen binnen de volkshuisvesting.
4.3.
Onafhankelijkheid
Alle leden van de RvC hebben hun (relevante) nevenfuncties gemeld. Deze zijn beoordeeld op mogelijke belangenverstrengeling, wat niet aan de orde is. De RvC heeft nagedacht over de onafhankelijkheidscriteria, zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties. Geen van de leden van de RvC is of was in het verleden in dienst van de Woningstichting Tubbergen of onderhoudt een directe- of indirecte relatie met toeleveranciers en / of afnemers van de organisatie. Geen van de leden van de RvC verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met de Woningstichting Tubbergen, hetzij direct, hetzij indirect, buiten het lidmaatschap. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Woningstichting Tubbergen heeft als beleid geen leningen en/of garanties te verstrekken aan haar toezichthouders. Naar oordeel van de RvC is in 2011 voldaan aan de bepalingen betreffende onafhankelijkheid. In 2011 is binnen de Woningstichting Tubbergen geen gebruik gemaakt van de “Regeling Melding onregelmatigheden”.
4.4.
Samenstelling RvC
De RvC bestaat uit 5 leden die primair voor een periode van 4 jaar worden benoemd en die voor maximaal twee volgende zittingstermijnen kunnen worden herbenoemd. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de huurderscommissie. In 2010 zijn alle 5 leden benoemd als lid van de RvC van Woningstichting Tubbergen. De RvC werkt met een profielschets. Deze is gerelateerd aan de omvang, samenstelling en activiteiten en geeft de gewenste deskundigheid en achtergrond van de RvC aan. De profielschetsen zijn in 2010 samengesteld en vastgesteld door de RvC. Ultimo 2011 was de RvC als volgt samengesteld: De heer E. de Boer AA Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2013 Hoofdfunctie: voorzitter
Mevrouw drs. F.H. Janssen-ter Brugge Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2013 Hoofdfunctie: lid
Mevrouw dr. A.H.J. Klopper-Kes Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2014 Hoofdfunctie: vicevoorzitter
De heer mr. J.J. Swerms-Suwijn Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2012 Hoofdfunctie: lid
-12-
De heer ir. M.G.M. Groothuis Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2014 Hoofdfunctie: lid Mevrouw drs. F.H. Janssen-ter Brugge en de heer ir. M.G.M. Groothuis zijn benoemd op voordracht van de huurderscommissie.
4.5.
Werkgeversrol
De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en evaluatie van de directeur-bestuurder. Per 1 juli 2010 is de huidige directeur-bestuurder benoemd. De RvC, in samenwerking met Atrivé, heeft in 2010 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder vastgesteld. Het contract met de directeur-bestuurders is aangegaan voor onbepaalde tijd. De RvC heeft hiervoor gekozen de continuïteit van de Woningstichting Tubbergen te waarborgen teneinde de organisatie op een hoger niveau te kunnen brengen. De huidige directeur-bestuurder moet een opzegtermijn van 2 maanden in acht nemen (corporatie 4). Aan de directeur-bestuurder is een pensioen toegezegd bij de Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties op basis van het percentage dat overeenstemt met het percentage van de werknemers op wie de CAO Woondiensten van toepassing is.
4.6.
Vergaderingen en overige bijeenkomsten
De frequentie van de vergaderingen en werkwijze van de RvC is vastgelegd in het Reglement voor de Raad van Commissarissen en tevens gepubliceerd op de website van de Woningstichting Tubbergen.
4.7.
Integriteit
In het Reglement van de Raad van Commissarissen staan bepalingen opgenomen over de omgang met vertrouwelijke informatie in het toepassen van de Governancecode Woningcorporaties. In 2011 is stilgestaan bij de onafhankelijkheid van de leden van de RvC.
4.8.
Honorering
De honoreringen over 2011 zijn als volgt (in €): Directeur-bestuurder: De heer H.D. Eppinga
92.197
Raad van Commissarissen: De heer E. de Boer AA De heer ir. M.H.G.M. Groothuis Mevrouw dr. A.H.J. Klopper-Kes Mevrouw drs. F.H. Janssen – ter Brugge De heer mr. J.J. Swerms Suwijn Totaal
7.088 5.156 5.156 5.156 5.156 27.712
4.9.1 De jaarrekening Hierbij biedt de RvC u het door de directeur-bestuurder van Woningstichting Tubbergen opgemaakte jaarverslag 2011 aan. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting over het afgelopen verslagjaar.
-13-
Deze jaarrekening is door Deloitte Accountants B.V. onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u in dit verslag op pagina 63 aantreft. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 27 van de statuten is aan de Raad van Commissarissen de jaarrekening 2011 ter goedkeuring voorgelegd. De RvC heeft kennis genomen van de jaarrekening 2011, alsmede de daarbij afgegeven controleverklaring van Deloitte Accountants. De RvC kan zich verenigen met de inhoud van de jaarstukken. Met goedkeuring van de jaarrekening 2011 van de Woningstichting Tubbergen en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatverdeling bedraagt het resultaat over het verslagjaar 2011 € 688.347 positief en het eigen vermogen per 31 december 2011 € 7.767.176.
Vastgesteld d.d. 6 juni 2012 Was getekend, De heer E. de Boer AA, voorzitter Mevrouw dr. A.H.J. Klopper-Kes, vicevoorzitter De heer ir. M.G.M. Groothuis De heer mr. J.J. Swerms-Suwijn Mevrouw drs. F.H. Janssen-ter Brugge
-14-
5. Kengetallen Kengetallen over de afgelopen 5 jaar Boekjaar van 01-01 t/m 31-12
2011
2010
2009
2008
2007
968 1 21 990
961 1 36 998
936 1 20 957
910 1 26 937
905 1 906
16 0 5 0
27 6 -
26 -
5 -
12 -
67951
63.613
68.385
67.380
65.211
133467 145.124
142.429
134.426
133.966
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie : - Woningen in exploitatie - Beheer (kantoor) - Woningen in aanbouw per 31 december Mutaties woningbezit: - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt Verzekerde waarden x 1.000 Grondslag onroerende zaakbelasting x 1.000 Het verhuren van woningen - Totaal aantal nieuwe huurders - Huurachterstand in een percentage van de jaarhuur - Huurderving in een percentage van de jaarhuur - Gemiddelde nettohuurprijs per maand
102 0,26 0,18 446
96 0,62 0,13 434
101 0,54 0,21 427
74 0,60 0,17 416
104 0,56 0,53 406
Aantal woningen naar huurprijsklasse Huurprijsklassen: goedkoop betaalbaar duur
>0 >362 >555
>0 >357 >548
>0 >357 >548
>0 >349 >535
>0 >343 >527
Aantal woningen: goedkoop betaalbaar duur
126 751 87
129 757 68
148 728 60
157 697 56
168 688 49
Kwaliteit - dagelijks- en mutatieonderhoud - periodiek onderhoud strategisch voorraadbeheer - Totaalkosten onderhoud per vhe
123 756 879
128 1.070 1.198
103 1.249 1.352
86 834 45 965
116 1.302 34 1.452
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Huurdersparticipatie - Aantal bezwaarschriften tegen wettelijke huurverhoging - Behandelde bezwaren door de huurderscommissie - Behandelde klachten door klachtenadviescommissie - Aantal bezwaren/klachten waarbij de huurder in gelijk is gesteld
-15-
Boekjaar van 01-01 t/m 31-12
2011
Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Gemiddelde rentevoet lopende leningen - Cash-flow per woning - Eigen vermogen per woning - Weerstandsvermogen per woning Personeel in dienst - Technische formatieplaatsen - Administratieve formatieplaatsen - Directie - Aantal formatieplaatsen x 1.000 woningen
-16-
2010
2009
2008
2007
15,0 1,4 8,9 5,6 4,4 4,5 2.593 8.024 8.063
15,0 0,5 20,5 8,1 6,4 4,5 2.382 7.511 7.420
12,6 0,3 11,32,9 2,2 4,8 179 6.010 6.085
16,0 0,8 14,4 7,6 5,8 4,5 1.828 6.879 7.073
15,8 0,5 3,93,9 3,0 5,0 592 5.919 6.138
3,9 5,0 1,0 9,9
4,0 4,7 1,0 9,7
4,5 4,3 1,0 9,8
4,5 4,0 1,0 9,5
4,5 3,5 1,0 9,0
6.Verslag van de activiteiten 6.1.
Ontwikkeling samenstelling vastgoed eigen bezit
De woningmarkt De laatste jaren is de rol van woningcorporaties aanzienlijk veranderd. Van oudsher hielden zij zich enkel bezig met het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen. Voor de Woningstichting Tubbergen was dit niet anders. Door de veranderende samenleving zijn, met name in de laatste jaren, de strategische doelen herhaaldelijk aangepast. Mede door wijzigingen in juridische- en fiscale regelgeving en beperkingen op subsidiemogelijkheden is de Woningstichting Tubbergen op zoek gegaan naar andere inkomstenbronnen. De in 2009 gestarte verkoop van oudere bestaande huurwoningen tegen marktwaarde heeft helaas niet gebracht wat hier vooraf van werd verwacht. Om de missie en ambities van een brede maatschappelijke instelling die haar vermogen zo efficiënt mogelijk inzet te kunnen realiseren, moest er gekeken worden naar andere inkomensbronnen. Wetende dat de markt waarbinnen de Woningstichting Tubbergen opereert zich beperkt tot de gemeente Tubbergen, is op basis van de uitkomsten van een interne en externe analyse een zogeheten situatieanalyse gemaakt. Ook wel SWOTanalyse genoemd. De uitkomsten van deze SWOT-analyse en de beperkingen die de invoering van een Europese beschikking per 1 januari 2011 met zich hebben meegebracht, heeft de Woningstichting Tubbergen doen besluiten te zoeken naar verkoopvarianten die wel het gewenste resultaat kunnen opleveren. Op basis van in het eerste halfjaar van 2011 ingewonnen informatie is vast komen te staan dat de verkoopvariant “Koopgarant” het beste voldoet aan de eisen en wensen van de Woningstichting Tubbergen. Daarnaast was de verwachting dat deze variant ook voor de beoogde doelgroep (huishoudens met jaarinkomens tussen € 34.085,- en € 50.000,-) interessant zou zijn. In december 2011 zijn ruim 400 huurders van bestaande eengezinswoningen aangeschreven en in de gelegenheid gesteld de huidige huurwoning te kopen. Hierbij was het uitgangspunt dat er jaarlijks gemiddeld 10 woningen daadwerkelijk verkocht zouden gaan worden. Rekeninghoudend met de ervaringen uit 2009 was het nog maar de vraag of dit aantal daadwerkelijk gehaald zou gaan worden. Het concept van Koopgarant is echter eenvoudig, maar was nieuw en onbekend bij de doelgroep binnen de gemeente Tubbergen. Verwacht werd dat de aan Koopgarant verbonden erfpachtconstructie, iets wat vanuit het verleden niet gebruikelijk is in Tubbergen, een remmende factor zou zijn. Bij Koopgarant ontvangt de koper een korting op de marktwaarde en is er sprake van een terugkoopgarantie. Daarnaast worden afspraken gemaakt over de verdeling van de waardestijging of waardedaling op het moment van terugkoop door de woningstichting. De werkelijkheid was echter anders. Vele tientallen huurders hebben informatie ingewonnen, hetgeen uiteindelijk heeft geresulteerd in 25 taxaties. De verwachting is dat er uiteindelijk zo’n 20 woningen daadwerkelijk worden verkocht. Vanaf 1 mei 2012 worden dan ook geen nieuwe taxatieverzoeken meer in behandeling genomen. Financiering van niet DAEB-activiteiten zou een reden kunnen zijn om in de toekomst een nieuwe verkoopronde in te gaan. Het eerste jaar wordt dit niet verwacht. Op basis van een Europese beschikking mogen er vanaf 1 januari 2011 aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen hoger dan € 33.614,- (2012 € 34.085,-) in principe geen sociale huurwoningen worden toegewezen. In het afgelopen jaar is gebleken dat huurders met een inkomen boven deze grens blijven wonen waar ze zitten. Door de daling van het aantal huuropzeggingen stagneert de doorstroming en komen de goedkope woningen niet beschikbaar voor de huishoudens met inkomens onder de inkomensgrens.
-17-
Een andere bedreiging vormt de verwachte krimp van de bevolking. Uit resultaten van de in 2011 opgestelde Twentse Woonvisie van de gezamenlijke Twentse woningcorporaties blijkt dat er na 2020 een stabilisatie of zelfs een afname van het aantal huishoudens in Twente wordt verwacht. De gevolgen voor de gemeente Tubbergen zullen naar verwachting meevallen, maar of de gemeente Tubbergen er daadwerkelijk aan ontkomt is nog maar zeer de vraag. Het aantal woningzoekenden dat op de aangeboden vrijkomende woning reageert is het afgelopen jaar aanzienlijk afgenomen. Structurele leegstand komt gelukkig nog niet voor. Voorgaande ontwikkelingen zijn in 2011 wel een reden geweest om de geplande aantallen nieuw te bouwen woningen drastisch naar benenden bij te stellen. Door de vergrijzing zal er een toenemende vraag ontstaan naar geschikte woningen voor ouderen. In de gemeente Tubbergen is de laatste jaren gebleken dat ouderen op steeds latere leeftijd wensen te verhuizen naar seniorenwoningen of woonzorgcomplexen, maar zich uit voorzorg wel voor een dergelijke woning laten inschrijven. Het is het daardoor moeilijk op de toenemende vraag te anticiperen. Door de hogere leeftijd waarop mensen naar een seniorenwoning verhuizen wordt ook de periode waarin zij in deze woningen verblijven behoorlijk ingekort. Dit brengt een toename van het aantal woningmutaties in seniorenwoningen met zich mee en zorgt er tevens voor dat de lijst met woningzoekenden hierdoor aanzienlijk wordt ingekort. De positie op de lokale huurmarkt De gemeente Tubbergen kent een hoog percentage eigen woningbezit. Van de circa 8.000 woningen die de gemeente Tubbergen telt, is slechts 12% een sociale- en 4% een particuliere huurwoning. Ondanks haar regionale toelating heeft de Woningstichting Tubbergen alleen woningen in bezit binnen de gemeente Tubbergen. Strategisch voorraadbeleid Strategisch voorraadbeleid (Svb) is een continu proces. Het in 2005 voor de jaren 2006 – 2010 vastgestelde Svb is gedurende de afgelopen jaren op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen op een aantal onderdelen aangepast. In het tweede halfjaar van 2012 zal er voor de eerst komende jaren een geheel nieuw Svb worden opgesteld. Ontwikkeling vastgoedportefeuille De bouw van nieuwe woningen wordt afgestemd op de vraag vanuit de markt. Met de gemeente Tubbergen worden prestatieafspraken gemaakt met betrekking tot de te bouwen aantallen nieuwe woningen. Deze prestatieafspraken worden door de gemeente en de woningstichting jaarlijks geevalueerd. De ontwikkeling en het beheer van de vastgoedportefeuille staan niet op zichzelf. De vastgoedportefeuille is namelijk niet alleen een product op zich. Het genereert ook middelen om op lange termijn investeringen te kunnen plegen. Woningstichting Tubbergen heeft haar verkoopbeleid in een beleidsnotitie vastgelegd. Jaarlijks zal beoordeeld moeten worden in hoeverre dit beleid en de labelling voor verkoop aanpassingen behoeft. Mutaties 2011 Toevoegingen: - oplevering 10 huurappartementen Hattinkstraat in Tubbergen - oplevering 6 huurappartementen de Steenbrei in Vasse Totaal 16
-18-
Onttrekkingen: Verkoop eengezinswoningen bestaand bezit: - de Schoolkolk 9 Vasse - Pastoor Eshuisstraat 5 Harbrinkhoek - Dannenkampsweg 9 Harbrinkhoek - Brinkstraat 11 Reutum - Pastoor Cramerstraat 29 Geesteren Totaal 5 Verkoop nieuwbouw onder Koopgarant: - Appartement Hattinkstraat 27 Tubbergen Verkoop nieuwbouw vrije sector: - Appartement Hattinkstraat 15 Tubbergen Nieuwbouw Opgeleverd: Op 1 februari 2011 zijn 10 appartementen aan de Hattinkstraat in Tubbergen voor verhuur gereed gekomen. Voor deze woningen is geen specifieke doelgroep aangewezen. Per 1 november 2011 zijn aan de Boekweitmolen in Albergen 6 kleine appartementen voor jongeren opgeleverd en in exploitatie genomen. Van de 16 woningen die in 2011 in exploitatie zijn genomen, hebben er 13 een aanvangshuur onder de Huurtoeslaggrens. In uitvoering: Eind 2010 is gestart met de bouw van de Aanleg in Geesteren. Dit complex bestaat uit 21 huurwoningen en 7 koopappartementen waarvan 3 penthouses op de verdiepingen en een gezondheidscentrum en een bankfiliaal op de begane grond. In het eerste kwartaal van 2012 is dit complex voor verhuur opgeleverd. De 21 huurwoningen hebben allen een aanvangshuur onder de Huurtoeslaggrens.
Verkoop In 2011 zijn 5 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. Voor 4 andere bestaande woningen is eind 2011 de koopovereenkomst getekend. De notariele overdracht hiervan heeft begin 2012 plaatsgevonden. Van de in 2011 aan de Hattinkstraat in Tubbergen nieuw opgeleverde appartementen zijn er in 2011 2 verkocht, waarvan 1 met Koopgarant.
-19-
6.2. Ontwikkeling kwaliteit van het bezit Algemeen Onderhoud van het woningbezit is een belangrijke taak die valt onder de verantwoording van de afdeling technische dienst. De Woningstichting Tubbergen heeft één uitvoerend technisch medewerker in dienst, die zich met name bezig houdt met reparatieverzoeken en het mutatieonderhoud. De overige werkzaamheden worden uitbesteed aan derden. Naast het reguliere dagelijks onderhoud waar reparatieverzoeken en mutatieonderhoud onder vallen kennen we planmatig- en grootonderhoud. Om een goed beeld te krijgen en te houden van de technische staat van ons woningbezit, worden er jaarlijks technische inventarisaties uitgevoerd door de eigen bouwkundig opzichters. Daaruit blijkt dat het bezit van de Woningstichting Tubbergen in een kwalitatief goede staat is. Deze technische inspecties vormen de basis voor de meerjarenplanning. Het planmatig onderhoud aan het woningbezit wordt uitgevoerd met een vaste cyclus, één en ander conform de meerjarenplanning. Specialistisch onderhoud aan centrale verwarming, heteluchtverwarming, zonnecollectoren, boilers, geisers, warmte-terugwin-apparatuur, elektra- en gasinstallaties en brandmeldinstallaties wordt nagenoeg altijd uitbesteed aan een erkend installateur. Ook zijn hiervoor de nodige onderhoudscontracten afgesloten. Met betrekking tot de brandmeldinstallaties heeft de Woningstichting Tubbergen een medewerker die gediplomeerd beheerder brandmeldinstallaties is en derhalve de bevoegdheid heeft om maandelijks de brandmeldcentrale en de noodverlichting te controleren en te testen. Reparatieverzoeken en mutatieonderhoud Reparatieverzoeken en mutatieonderhoud wordt indien mogelijk hoofdzakelijk in eigen beheer uitgevoerd. Op deze manier kan een vlotte afhandeling en tegemoetkoming aan de individuele wensen van de huurder worden nagestreefd. Omvangrijkere reparatieverzoeken en mutatiewoningen waaraan veel werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, worden uitbesteed aan plaatselijke aannemers. Toezicht op de uitvoering van deze werkzaamheden wordt uitgevoerd door de mutatieopzichter. Vrijkomende woningen door mutatie dienen perfect in orde te zijn doordat woningzoekenden steeds kritischer worden. De Woningstichting Tubbergen heeft al jaren als ambitie woningen op een hoog basisniveau te brengen en te houden. In 2011 zijn door ons 801 verzoeken tot reparatie afgehandeld. De totale kosten bedroegen € 65.290,Het budget voor 2011 was € 65.312,- De gemiddelde kosten waren € 81,51 per reparatieverzoek. Mutatieonderhoud betreft de onderhoudswerkzaamheden bij verhuizing, zoals het verwisselen van sloten en het herstellen van de woning als gevolg van schade en technische slijtage. Tevens omvat het mutatieonderhoud de kosten van achterstallig onderhoud. In 2011 hebben zich 87 woningmutaties voorgedaan. De kosten van mutatieonderhoud in 2011 waren € 21.794,- Gemiddeld is dit € 250,51 Per woningmutatie. Het budget voor mutatieonderhoud in 2011 bedroeg € 29.397,Een post van € 10.000,- is opgenomen voor voorraadgebruik uit het magazijn. Planmatigonderhoud Het Planmatig Onderhoud is grotendeels uitgevoerd conform de meerjarenplanning. De meerjarenplanning wordt voortdurend geactualiseerd nadat in de praktijk de conditie van het woningbezit is geïnventariseerd. Wijzigingen en bijstellingen worden ingebracht en doorgerekend in de meerjarige onderhoudsbegroting. Het Planmatig onderhoud omvat met name het cyclisch onderhoud zoals vervangen van cv-ketels en keukens, buitenschilderwerk en onderhoud aan platdakbedekkingen. Ook contractonderhoud zoals de onderhoudskosten voor centrale verwarming, liftinstallaties, automatische deuren, schoonmaakcontracten en tuinonderhoudscontracten vallen onder het planmatig onderhoud. De kosten bedroegen in 2011 € 452.717,-. Begroot was een bedrag van € 611.892,De lagere kosten zijn mede veroorzaakt door het goedkoper uitbesteden van werkzaamheden.
-20-
Kosten soort:
Groot Onderhoud Planmatig onderhoud Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Doorberekende salariskosten eigen TD Voorraad materialen Voorgetrokken renovatie van 2012 ivm tijdelijke verlaagde 6% btw regeling Totaal:
Begroting 2011
Uitgaven 2011
Meer / minder
314.630 611.892 65.312 29.397 0 10.000 1.031.231
242.352 452.717 65.290 21.794 28.624 6.193 816.970
72.278 159.175 22 7.603 -28.624 3.807 214.261
32.438 1.063.669
33.424 850.394
-986 213.275
Groot onderhoud Onder groot onderhoud wordt verstaan de complexmatige verbeteringswerkzaamheden met een ingrijpender karakter dan het planmatige onderhoud. Het omvat meestal werkzaamheden als badkamer-, toilet- en keukenrenovaties en het onderhoud aan de buitenschil van de woning zoals houten kozijnen, ramen en deuren. Indien er nog geen isolatieglas aanwezig is, wordt dit geplaatst en worden er ventilatieroosters opgenomen in de kozijnen. Bij alle grootonderhoud projecten worden in overleg met de bewoners de woonwensen besproken en voor zover mogelijk in de uitvoering meegenomen. Uiteraard hebben bewoners inspraak in de kleurstelling van de wand- en vloertegels en de kleur en indeling van de keukenopstelling. In 2011 zijn 74 woningen voor een totaalbedrag van € 275.776,- ( € 242.352,- + € 33.424,-) verbeterd. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door plaatselijke aannemersbedrijven. Ten opzichte van de onderhoudsbegroting blijven we hiermee € 71.292,- (€ 72.278,- -/- € 986,-) binnen het budget. De gemiddelde grootonderhoudskosten waren in 2011 € 3.727,- per woning. Bijzondere voorzieningen en oppluswerkzaamheden Tijdens het uitvoeren van de grootonderhoudswerkzaamheden wordt de huurders altijd de mogelijkheid geboden om bijzondere voorzieningen te laten uitvoeren, zoals het aanbrengen van dak- en of spouwisolatie of het aanleggen van een cv-installatie. Kosten voor deze bijzondere voorzieningen worden geactiveerd en als huurverhoging aan de huurders doorberekend. Zoals gebruikelijk zijn er gelijktijdig met het grootonderhoud aan een groot deel van de woningen “oppluswerkzaamheden” uitgevoerd, zoals het waar mogelijk aanzienlijk uitbreiden van de keukenopstelling, luxere afwerking van toilet- en doucheruimten en het aanbrengen van isolatieglas in de gehele woning. Ook deze kosten worden geactiveerd en als huurverhoging aan de huurders doorberekend. Milieu, duurzaamheid en veiligheid Woningstichting Tubbergen acht zich verantwoordelijk voor goede, betaalbare, veilige en energiezuinige woningen. Dit laatste wordt steeds belangrijker en landelijk krijgt het energieverbruik in bestaande woningen veel aandacht. Naast de door de overheid opgelegde verplichtingen ten aanzien van o.a. energiebesparende maatregelen stelt ook Woningstichting Tubbergen zelf voortdurend hogere eisen aan haar bezit. Zo worden de gasen elektra-installaties in de woningen van Woningstichting Tubbergen periodiek gekeurd. Ondanks de aanzienlijke kosten die deze keuringen en de hieruit voortvloeiende aanpassingen met zich meebrengen, zijn inmiddels alle woningen aan deze keuring onderworpen. Bij onderhoudswerken worden eventueel nog aanwezige restanten van milieubelastende materialen door inschakeling van daarvoor gespecialiseerde bedrijven uit de woningvoorraad verwijderd. Sinds 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen bij verkoop of verhuur een Energielabel overhandigen. De Europese energieafspraken met betrekking tot CO2 reductie stellen dat in 2020 de uitstoot met 20% moet zijn gereduceerd. Hier ligt ook een taak voor de woningcorporaties. Op basis van deze Europese wetgeving is het gehele woningbestand van de Woningstichting Tubbergen voorzien van energielabels. In vergelijking met overige woningaanbieders heeft Woningstichting Tubbergen met gemiddeld een “C-label” een hoge score.
-21-
Nadat bij renovaties energiebesparende werkzaamheden zijn uitgevoerd, worden deze wijzigingen ter controle doorgegeven aan een hiervoor gecertificeerd bedrijf en worden vervolgens de nieuwe energielabels aangevraagd. Een medewerker van de afdeling technische dienst heeft de opleiding EPA opnemer gevolgd, hierdoor kunnen de energielabels sneller worden aangepast en afgemeld.
Door huurders Zelf Aangebracht Voorzieningen (ZAV) Woningstichting Tubbergen heeft beleid opgesteld met betrekking tot het zelfstandig klussen in en om de woning. In dit document staat een opsomming genoemd van alle voorkomende klussen en is aangegeven of er wel of geen toestemming voor wordt gegeven. Tevens wordt aangegeven of de voorziening bij een huuropzegging al dan niet kan worden aangemerkt als zijnde een woningverbetering of wordt overgenomen door de nieuwe bewoner. Eén en ander vindt in overleg met de mutatieopzichter plaats. De mutatieopzichter heeft de cursus verantwoord ZAV-beleid gevolgd en een certificaat behaald. Als voorwaarde wordt door de Woningstichting Tubbergen gesteld dat huurders te allen tijde ingrijpende voorgenomen werkzaamheden dienen te melden, waarna ze worden getoetst aan de geldende wettelijke- en gemeentelijke regelgeving. Medische aanpassingen In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning worden aanpassingen uitgevoerd in de woning op verzoek van huurders met een lichamelijke handicap. Deze aanpassingen dragen er toe bij dat onze huurders met behulp van deze voorzieningen zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven wonen. Deze aanpassingen variëren van het rolstoeltoegankelijk maken van de woning tot grotere bouwkundige aanpassingen aan de keuken, badkamer of het plaatsen van een traplift. De kosten van deze medische aanpassingen worden grotendeels gefinancierd door de gemeente, in het kader van de WMO-regeling.
-22-
6.3. Klant en Maatschappij 6.3.1. Woningvoorraad Woningstichting Tubbergen realiseert diverse grotere en kleinere projecten om de kwaliteit van haar bezit en de leefomgeving te verbeteren. Per 31 december 2011 bezat de Woningstichting Tubbergen 968 woningen en een BuitenSchoolseOpvang. Van de 968 woningen stonden er per 31-12-2011 twee te koop. Het aandeel van de goedkope en betaalbare woningen in het totale bezit bedraagt 90,6% en is ultimo 2011 ten opzichte van ultimo 2010 met 2% gedaald.
Overzicht woningen naar type en prijsklasse
goedkoop < € 361
betaalbaar € 361 - € 554
duur € 554 - € 652
duur > € 652
totaal aantallen
eengezinswoningen
54
429
35
12
530
seniorenwoningen
7
226
9
2
244
appartementen
65
96
6
6
173
eenheden in tehuizen
0
0
21
0
21
126
751
67
20
968
totaal
6.3.2.
Woningzoekenden
Woningtoewijzing Woningstichting Tubbergen wijst haar woningen die voor verhuur beschikbaar komen toe op basis van het zogenaamde “aanbodmodel”. Alle vrijkomende woningen worden gepubliceerd op de eigen website www.wstubbergen.nl, in de vitrine bij ons kantoor en in het huis-aan-huisblad Op en Rond de Essen. Geïnteresseerde woningzoekenden dienen zelf actief te reageren op de vrijkomende woningen. Hierbij geldt wel de verplichting dat men zich vooraf moet inschrijven als woningzoekende. In de week na publicatie worden de woningen toegewezen. Het woningzoekendenbestand wordt regelmatig opgeschoond. In de regel gebeurt dit in de maand waarin men zich oorspronkelijk heeft laten inschrijven. Woningzoekenden kunnen zich inschrijven op het kantoor van de woningstichting en via internet. Dit laatste is de afgelopen jaren sterk toegenomen. In 2011 hebben zich 239 nieuwe woningzoekenden aangemeld van wie 100 voor een appartement, 72 voor een eengezinswoning en 67 voor een seniorenwoning. Dit is een lichte stijging van nieuwe inschrijvingen ten opzichte van 2010 (227 nieuwe woningzoekenden).
6.3.3.
Huurders
Verhuur Het aanbod van goedkope en kwalitatief goede woningen voldoet aan de vraag. Per 1 januari 2011 is de bindingseis vervallen en zijn er in verband met de Europese Regelgeving nieuwe eisen gesteld aan het toewijzen van woningen. Woningen met een huur tot € 652,52 mogen in principe alleen worden toegewezen aan woningzoekenden met een gezinsinkomen tot € 33.614,=. De inkomenscontrole wordt uitgevoerd als een kandidaat de aan hem/haar toegewezen woning wil accepteren.
-23-
In 2011 zijn 2 woningen bewoond door woningzoekenden die niet aan de inkomensnorm voldeden. Deze woningen waren in 2010 al toewezen en geaccepteerd. Daarnaast is bij 4 toewijzingen de inkomenstoets niet toegepast omdat het hier woningen betrof met een huur boven de € 652,52. In totaal zijn er in 2011 87 bestaande huurwoningen en 15 nieuw gerealiseerde appartementen toegewezen. Van de 102 mutaties hadden er 92 een huur hoger dan € 361,66. Hiervan zijn er 28 verhuurd aan de hogere inkomensgroepen. De resterende 64 met maandhuren boven de € 361,66 gingen naar de lagere inkomensgroepen. Van de 10 toegewezen woningen met een huur tot € 361,66 zijn er 5 verhuurd aan mensen uit de lagere inkomensgroepen en 5 aan mensen uit de hogere inkomensgroepen. Met de huidige voorraad kunnen we onze kerntaak, het bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroepen, goed uitvoeren. Huren Woningstichting Tubbergen streeft ernaar zo goed mogelijk in te spelen op de woonwensen van haar doelgroep door te zorgen voor voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen in een prettige woonomgeving. Als referentiekader voor de kwaliteit wordt het woningwaarderingsstelsel aangehouden. Vanuit het Strategisch voorraadbeleid zijn er per verhuurcomplex streefhuurpercentages vastgesteld. Ligt de huidige huurprijs van een woning onder deze streefhuur, dan wordt deze bij mutatie verhoogd tot de streefhuur. Huurverhoging Voor de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli schrijft het rijk strikte regels voor, die wij uiteraard naleven. De maximale huurverhoging per 1 juli 2011 was gelijk aan de inflatie over 2010 en bedroeg 1,3 procent. Bij de huurverhogingsronde in 2011 hebben we dan ook voor alle woningen het percentage van 1,3% toegepast. Tegen de huurverhoging van 1 juli 2011 zijn geen bezwaren ingediend. Wel kwamen er enkele vragen van huurders die meer betaalden dan de buren met dezelfde woning. Hier bleek dat er een harmonisatie had plaatsgevonden bij één van de woningen of dat er een verschil zat in woningwaarderingspunten. Huurderving De huurderving wegens reguliere leegstand bedroeg in het verslagjaar € 8.154,- tegen € 6.737,- over 2010. In 2010 werd gestart met de verkoop van voor verkoop gelabelde woningen die door opzegging door de huurder waren leeggekomen. Door de leegstand wegens verkoop is in 2011 huurderving ontstaan van € 11.965,tegen € 26.405,- over 2010. Huurincasso Woningstichting Tubbergen wil vanuit haar sociale doelstelling een goed incassobeleid voeren. Door ervaringen uit het verleden blijkt dat een streng incassobeleid ook voor de huurders van belang is. Door dit strenge incassobeleid worden de huurders tegen zichzelf in bescherming genomen. Per saldo heeft dit beleid er toe geleid dat de totale huurachterstand van de zittende huurders per 31 december 2011 € 18.913,- bedraagt, zijnde 0,26% van de jaarhuur. Dat percentage is een van de laagste in de regio. Huurders die in financiële problemen dreigen te komen, worden door Woningstichting Tubbergen op kantoor uitgenodigd. Door deze persoonlijke benadering kan in een vroeg stadium, eventueel met hulp van de gemeente en/of de Stadsbank, naar een oplossing worden gezocht. Deze aanpak werkt, zo is gebleken, effectief en preventief. 6.3.4.
Het betrekken van huurders bij beleid en beheer
Informatieverstrekking De informatieverstrekking aan huurders en woningzoekenden verloopt via diverse kanalen. Alle actuele informatie is te vinden op onze website. Bij nieuwbouw en grootonderhoud worden er informatiebrochures uitgegeven. De vrijkomende woningen worden gepubliceerd op de eigen website, in de vitrine bij ons kantoor en in
-24-
een plaatselijk huis-aan-huis blad. Ook voor algemene informatieverstrekking aan de huurders wordt hiervan gebruik gemaakt. Woningstichting Tubbergen betrekt op gepaste wijze bewoners bij het beleid en de activiteiten rondom nieuwbouw en (planmatig)onderhoud. Intensief vooroverleg en goede begeleiding tijdens de uitvoering leiden steeds weer tot tevreden reacties. Huurderscommissie Het overleg met de huurders vindt voornamelijk plaats via de Huurderscommissie. Alle belangrijke zaken die op de huurders betrekking hebben, zoals o.a. de jaarlijkse huurverhoging en de onderhoudsbegroting, worden vooraf met deze commissie doorgenomen. Hiermee worden zij zoveel mogelijk bij het beleid en beheer van de corporatie betrokken. In 2011 is de Huurderscommissie 4 keer in vergadering bijeengeweest. Bewonerscommissies Door het in verhouding kleine aantal huurwoningen verspreid over de 9 dorpskernen is er weinig aaneengesloten woonbebouwing en daarom in het algemeen ook geen behoefte aan afzonderlijke bewonerscommissies, wijkraden e.d. per dorp of wijk. Dit met uitzondering van de seniorencomplexen de “Kolenbranderhof”, “De Galmerij”, “Het Wissink” en “Sniederhof” en De Veldstegge, die allen wel een eigen bewonerscommissie hebben. KlachtenAdviesCommissie Woningstichting Tubbergen kent een eigen KlachtenAdviesCommissie. Huurders en woningzoekenden die van mening zijn dat hun klacht door de werkorganisatie en het bestuur niet naar behoren wordt afgehandeld, kunnen deze voorleggen aan de KlachtenAdviesCommissie. Deze commissie bestaat uit een onafhankelijke voorzitter met een juridische achtergrond, een secretaris en 3 leden. De procedure voor de behandeling door de KlachtenAdviesCommissie is vastgelegd in een door het bestuur goedgekeurd reglement. In 2011 zijn er geen klachten ingediend bij de KlachtenAdviesCommissie.
-25-
7. Financieel beleid 7.1. Algemeen Het financiële beleid van de Woningstichting Tubbergen is gericht op een realistische en solide begroting. Een begroting die ook op de langere termijn ruimte biedt voor het in stand houden van het bestaande bezit en de realisering van nieuwe projecten, waarbij de financiële continuïteit van Woningstichting Tubbergen van primair belang is. Het financiële beleid is ook dynamisch. Dynamisch in die zin dat beleid en nieuwbouwplannen regelmatig op noodzaak worden getoetst en rekening wordt gehouden met demografische ontwikkelingen. Daarnaast wil Woningstichting Tubbergen presteren naar vermogen, ofwel de beschikbare middelen primair inzetten voor onze kerntaken. De woningmarkt in het algemeen en de huursector in het bijzonder hebben ook in 2011 nog te maken gehad met onzekerheden. Dit wordt veroorzaakt door stagnerende verkoop van bestaande- en nieuwe woningen, evenals onzekerheden over de mogelijke overheidsmaatregelen met betrekking tot de woningmarkt. Wat er gebeurt in 2012 en de eerstkomende jaren daarna is onzeker. Zet de huidige recessie door en welke maatregelen zijn er van het nieuwe kabinet te verwachten?
7.2. Financiële continuïteit Naast de primaire taak om betaalbare huisvesting te bieden voor die mensen die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien, kent Woningstichting Tubbergen ook maatschappelijke taken. Wij zijn ons hier van bewust en hebben een duidelijke visie op maatschappelijk investeren. In deze visie wordt een balans gezocht tussen de maatschappelijke missie, de eisen die de markt stelt en de financiële continuïteit. De laatste jaren zijn de maatschappelijke taken uitgebreid. Zo speelt Woningstichting Tubbergen een grote rol in de leefbaarheid van buurten en wijken en hecht zij veel waarde aan een goede samenwerking met zorg- en welzijnsorganisaties. Teneinde de maatschappelijke doelstellingen te realiseren, wordt door ons onrendabel geïnvesteerd. Onrendabele investeringen mogen het minimaal noodzakelijk geachte weerstandsvermogen niet in gevaar brengen. Investeringen vinden weloverwogen plaats en grote risico’s worden vermeden. Woningstichting Tubbergen streeft er naar het weerstandsvermogen op peil te houden. De beschikbare middelen worden vooral voor onze kerntaken ingezet. Hierbij wordt in de eerste plaats gekeken naar de lokale situatie. Om de doelen ook op de langere termijn te kunnen verwezenlijken is een gezonde financiële positie vereist. Daarbij gaat het niet alleen om de zekerheid aan de verplichtingen te kunnen voldoen en mogelijke risico’s te kunnen opvangen. Ook de financieringscapaciteit moet zodanig zijn dat ten behoeve van investeringen voldoende geleend kan worden. Financiële verplichtingen moeten te allen tijde kunnen worden nagekomen. Dit betekent dat er een positief werkkapitaal in de organisatie aanwezig dient te zijn.
7.3. Bedrijfsmatige werkorganisatie Woningstichting Tubbergen streeft naar een bedrijfsmatige werkorganisatie waarin efficiency en kostenbewustheid periodiek wordt getoetst. Dit beleid heeft in 2011 de nodige vruchten afgeworpen. Aan de hand van de financiële meerjarenbegroting wordt de jaarbegroting opgesteld. Na goedkeuring van de financiële meerjarenbegroting ligt deze tevens ten grondslag aan de gegevensverstrekking, middels Corpodata, aan het ministerie van VROM, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Om de beoogde doelen te kunnen behalen worden er strategische keuzes gemaakt die worden uitgewerkt in jaarplannen. Deze jaarplannen dienen als instrument bij het beleid ten aanzien van de bestuurlijke organisatie van de Woningstichting Tubbergen, het planmatig onderhoud en de toekomstige nieuwbouw. Ter bewaking van de liquiditeiten wordt eens per trimester een liquiditeitenplanning gemaakt en verslag gedaan van mutaties in de beleggingen.
-26-
7.4. Resultaat 2011 Het boekjaar 2011 wordt afgesloten met een positief resultaat ten bedrage van € 688.346,95. Het resultaat voor belasting bedraagt € 669.401. De bedrijfsopbrengsten zijn € 47.292 hoger dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt door lagere verkoopopbrengsten in 2011 (€ 134.683) en hogere huuropbrengsten (€ 166.548) dan begroot. Naast de in exploitatie genomen nieuwbouwprojecten, hebben ook de huurharmonisaties bij mutaties en verhogingen na het aanbrengen van bijzondere voorzieningen, de huuropbrengsten in 2011 doen stijgen. Ondanks de aanzienlijk lagere bedragen voor afschrijvingen (€ 23.204), salarissen en sociale lasten (€ 55.345), onderhoud (€ 180.837) en overige bedrijfslasten (€ 55.188) zijn de totale bedrijfslasten € 473.228 hoger uitgekomen dan begroot. Dit is veroorzaakt door een wijziging van parameters gehanteerd voor de bepaling van de bedrijfswaarde met een extra afboeking van onrendabele stichtingskosten tot gevolg. Een toename van de liquide middelen heeft geleid tot een stijging van de rentebaten met € 164.015. De rentelasten zijn met € 28.206 afgenomen. Per saldo zijn de financiële lasten over 2011 hierdoor € 135.809 lager dan begroot. Onderstaande gecomprimeerde opstelling geeft nader inzicht in de opbouw van het resultaat 2011. Begroot 2011 x € 1.000
Resultaat 2011 x € 1.000
Resultaat 2010 x € 1.000
totaal van de bedrijfsopbrengsten totaal van de bedrijfslasten
5.905 3.610
5.953 4.083
5.878 3.274
per saldo
2.295
1.870
2.604
-1.436 -394 0
-1.244 19 44
-1.459 338 30
465
688
1.453
0
0
0
465
688
1.453
rentelasten verminderd met rentebaten belastingen resultaat deelnemingen resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering buitengewone baten en lasten jaarresultaat
7.5. Beleggingen/treasury Gedurende 2011 had Woningstichting Tubbergen geen risicodragende beleggingen. Nieuwe financiën op basis van de liquiditeitsprognose worden altijd vooraf aan de RvC voorgelegd ter goedkeuring. De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille ultimo 2011 bedraagt 4,2% (ultimo 2010; 4,6%) Het saldo van de te vorderen BWS-subsidies bedroeg per 31 december 2011 € 37.402. Voor de financiering van de bouw van 28 zorgappartementen aan de Eeshoflaan in Tubbergen is aan de VOF Eschede bij akte d.d. 1 juni 2006 een hypothecaire geldlening verstrekt van maximaal € 4.000.000. Het schuldrestant van deze lening bedroeg per 31 december 2011 € 3.602.806. Liquide middelen zijn gedurende het gehele jaar van 2011 in liquide vorm aangehouden op de bankrekeningen.
7.6. Financiële sturing De huidige rijksmaatregelen met betrekking tot een inflatievolgende huurverhoging, opgelegde Vogelaarsheffing en latere huurtoeslagheffing, integrale vennootschapsbelasting en integratieheffing van de BTW leiden tot
-27-
een forse beperking van de investeringscapaciteit van corporaties. Voor de meerjarenbegroting 2012-2016 zijn de navolgende parameters gehanteerd: -
Jaarlijkse huurverhoging 2012 2,3% vanaf 2013 2,0% Huurderving 0,5% Lastenstijging onderhoud 3,0% Stijging van overige lasten 2,0% Disconteringsvoet 5,25% Onderhoudslasten per woning normale woning € 942 woning in woongebouw € 1.362
-
Overige lasten per woning normale woning woning in woongebouw
€ €
1.114 1.217
7.7. De vermogenspositie De solvabiliteit van een organisatie geeft aan in hoeverre de organisatie op lange termijn aan de financiële verplichtingen kan voldoen. De solvabiliteit wordt weergegeven als kengetal door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal. Gestreefd wordt naar een solvabiliteit op basis van waardering tegen historische kostprijzen van tenminste 10% op lange termijn. Het totaal lang vermogen is als volgt: woningen
Eigen vermogen
per
woningen
per
2011
woning
2010
woning
x 1.000
x 1.000
x 1.000
x 1.000
7.767
8
7.079
7
178
0
143
0
Leningen en vov
40.890
42
38.862
41
Beschikbaar vermogen
48.835
50
46.084
48
47.530
49
47.531
50
Egalisaties en voorzieningen
Daarmee worden gefinancierd aan materiële en financiële vaste aktiva en vorderingen op verbonden maatschappijen
Het tijdelijk tekort aan langlopende financieringsmiddelen wordt opgevangen door een rekening-courant krediet van € 2.000.000. Het aandeel van het eigen vermogen in het totaal vermogen (solvabiliteit) is per eind 2011 15,0% (eind 2010 14,4%). Onroerende zaken, die in het kader van verkoop onder voorwaarden (Koopgarant en MGE) zijn verkocht, worden on balance verwerkt als “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” en gewaardeerd tegen taxatieprijs onder aftrek van de verleende aankoopkorting. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarden wordt aan de creditzijde van de balans onder langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdacht ontstane verplichting. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd; een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord.
-28-
7.8. De financieringspositie De rentabiliteit van het eigen -, het vreemd - en het totaal vermogen komt in 2011 uit op respectievelijk 8,9%, 5,6%, en 4,4% (in 2010 resp. 20,5%, 8,1% en 6,4%). Om de financiële positie ook in de toekomst op een aanvaardbaar niveau te houden, kent Woningstichting Tubbergen een beleid met betrekking tot verkoop van bestaande huurwoningen. In 2011 zijn 5 bestaande en 2 nieuwgebouwde huurwoningen verkocht en notarieel aan de kopers overgedragen. Van 4 andere woningen is eind 2011 de koopovereenkomst getekend. De notariële overdracht hiervan heeft begin 2012 plaatsgevonden. Om de financiële dekking van de toekomstige nieuwbouwplannen zeker te stellen wordt er naar gestreefd tussen de zes en tien woningen per jaar te verkopen.
7.9. Liquiditeitspositie De liquiditeitspositie wordt gezien als beschikbaar netto werkkapitaal, zijnde de vlottende activa vermindert met de kortlopende schulden. In het navolgende overzicht zijn tevens de percentages berekend, die de verhouding weergeven tot het totaal geïnvesteerde vermogen. eind 2011 x € 1.000
%
eind 2010 x € 1.000
4.288 2.982 1.306
8.3 5,8 2.5
1.352 2.800 -1.448
Vlottende activa af: Kortlopende schulden Netto werkkapitaal De liquiditeit wordt ook wel uitgedrukt in current ratio, zijnde; Som van Kortlopende De uitkomst hiervan is:
4.288 = 2.982
vlottende
. % 2,8 5,7 -2,9
activa schulden
1,4 (per 31-12-2010: 0,5)
7.10. Investerings- en huurbeleid In hoofdlijnen kunnen de investeringen in het kader van het maatschappelijk rendement in vijf categorieën worden ondergebracht: nieuwbouw, kwaliteit, milieubeleid, leefbaarheid en overige investeringen. Voor het toekomstige beleid kent de gemeente Tubbergen een “Volkshuisvestingsvisie”. In de begeleidingscommissie die belast is met de opstelling van het “Woonplan” is ook de Woningstichting Tubbergen vertegenwoordigd. Op dit moment is er een nieuw “Woonplan” in ontwikkeling. Dit zal in de loop van 2012 worden vastgesteld. Ook toekomstige prestatieafspraken worden vooraf uitvoerig met de gemeente besproken en afgestemd op de toekomstige strategische visie van de Woningstichting Tubbergen. De werkelijk gerealiseerde huursomstijging per 1 juli 2011 is 1,3% (2010: 1,2%).
7.11. Meerjarenperspectief a. De toekomstige bedrijfsopbrengsten bestaan nagenoeg geheel uit huuropbrengsten. Bij de prognose van de huurstijgingen is voor 2012 2,3% en voor de volgende jaren 2,0% aangehouden. Vanuit het strategisch voorraadbeleid is aan elke woning een streefhuurpercentage toegekend. Om de financiële continuïteit ook in de toekomst te kunnen garanderen worden de huren op het moment van een woningmutatie verhoogd naar de streefhuur. Het geheel uit na-oorlogse woningen bestaande woningbezit van onze corporatie ligt wat gemiddelde huurprijs betreft boven het landelijk en regionaal gemiddelde. Als oorzaken hiervan kunnen worden genoemd het grote -29-
aandeel ruime eengezinswoningen op relatief grote kavels, weinig kleine appartementen en een gemiddeld hoog energielabel. Door deze factoren kent het bezit van Woningstichting Tubbergen gemiddeld hoge woningwaarderingspunten. b. In de bedrijfslasten zijn doorgaans aanzienlijke afboekingen van onrendabele stichtingskosten op in ontwikkeling zijnde en nog te ontwikkelen nieuwbouwplannen begrepen. Deze worden voor het grootste deel veroorzaakt vanwege urgente huisvesting van senioren in de grootste kernen van de gemeente. De daarvoor te bouwen appartementen moeten zo dicht mogelijk bij de alledaagse voorzieningen gelegen zijn en de ervaring leert dat daarvoor eerst locaties gesaneerd moeten worden en bestemmingsplanprocedures moeten worden doorlopen. De planontwikkeling gaat daardoor met hoge extra kosten gepaard. Bovendien worden de stichtingskosten extra verhoogd vanwege rolstoeltoegankelijkheid, liftinstallatie, alarmering en overige speciale voorzieningen ten behoeve van senioren. Woningstichting Tubbergen kent geen onderhoudsvoorziening, maar jaarlijkse onderhoudsbudgetten. Deze budgetten worden bij het opstellen van de financiële meerjarenbegroting bepaald. In de bedrijfslasten zijn de totale kosten van het dagelijks-, periodiek- en grootonderhoud begrepen. Ook de kosten van het “opplussen” van de oudere woningen komen ten laste van de bedrijfslasten. Jaarlijks worden er voorafgaande aan het opstellen van de onderhoudsbegroting steekproefsgewijs de benodigde inspecties aan woningen uitgevoerd. c. De binnenkomende geldmiddelen uit huuropbrengsten nodig voor het waarborgen van de financiële continuïteit, worden conform de regelgeving weer ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting.
8. Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen Per 31 december 2004 is er een verbinding met v.o.f. Borgstaete. Deze v.o.f. is in 2004 samen met woningstichting St. Joseph in Almelo opgericht voor de ontwikkeling, bouw en exploitatie van een complex van 32 zorgwoningen nabij het Meulenbelt te Tubbergen. Beide corporaties hebben hierin een belang van 50%. In 2005 is er met de Zorggroep Sint Maarten eveneens een vennootschap onder firma opgericht voor de ontwikkeling, bouw en exploitatie van 28 zorgwoningen nabij de Eeshof in Tubbergen. Ook hierin hebben beide vennoten een belang van 50%. De bestuurder van Woningstichting Tubbergen heeft zitting in de raden van bestuur van beide vennootschappen onder firma. v.o.f. Eschede heeft de onrendabele stichtingskosten jaarlijks ten laste gebracht van het resultaat van het jaar. Per 31 december 2011 heeft hierop, in negatieve zin, een correctie plaatsgevonden van € 46.459,-. Per saldo resulteert er over 2011 een negatief resultaat van € 51.882,-. Dit negatieve resultaat is toegevoegd aan de voorziening deelneming. Het resultaat 2011 van v.o.f. Borgstaete is totaal € 95.992,-. Dit positieve resultaat is ten gunste gebracht aan de activa post deelneming v.o.f. Borgstaete. Aanpassing van de bedrijfswaarde, ontstaan als gevolg van een gewijzigde inschatting van de grondwaarde, een verschuiving van de verwerking van de jaarlijkse huurverhoging van 1 januari naar 1 juli en een mutatie van de resterende levensduur hebben hier per saldo voor € 80.020,- in bijgedragen. Hierdoor wordt op basis van de waarderingsgrondslagen van Woningstichting Tubbergen de nettovermogenswaarde van v.o.f. Eschede en v.o.f. Borgstaete respectievelijk € 91.062,- negatief en € 105.091,- positief. De jaaromzet 2011 bedraagt € 224.413,- voor v.o.f. Eschede en € 249.335,- voor v.o.f. Borgstaete. In de financiering van de rendabele boekwaarde van v.o.f. Borgstaete wordt door medevennoot Woningstichting St. Joseph uit Almelo voorzien. Woningstichting Tubbergen draagt zorg voor de financiering van de rendabele stichtingskosten van v.o.f. Eschede. Ten behoeve van beide financieringen zijn in respectievelijk 2005 en -30-
2006 notariële hypotheekakten opgesteld. De hoogte van de door St. Joseph aan v.o.f. Borgstaete verstrekte geldlening bedroeg per 31 december 2011 € 3.600.000 en die van de door Woningstichting Tubbergen van v.o.f. Eschede verstrekte geldlening € 3.602.806. Gelet op de verwachte vergrijzing van de Nederlandse bevolking, de uitstekende ligging, de nabijheid van verzorg- en verpleegtehuizen en overige voorzieningen bestaat er voor de woningen van beide vennootschappen onder firma geen vrees voor langdurige leegstand. De vennoten van de v.o.f. Borgstaete zijn medio 2011 met elkaar overeengekomen dat Woningstichting Tubbergen voortaan zorg draagt voor het totale financiële- en technische beheer. Dit in tegenstelling tot eerdere jaren toen deze taken tussen beide vennoten waren verdeeld. Een zelfde wijziging waren beide vennoten van v.o.f. Eschede in 2010 reeds met elkaar overeengekomen. Met ingang van 1 januari 2011 wordt ook van deze v.o.f. het totale financiële- en technische beheer door Woningstichting Tubbergen uitgevoerd. Ook de opstalverzekeringen van beide vennootschappen onder firma valt onder de competentie van Woningstichting Tubbergen. Voor de ontwikkeling van een Centrumplan in Geesteren met daarin een gezondheidscentrum, Rabobank, 21 huur- en 7 koopwoningen zijn in 2008 de v.o.f.. Wonen-Zorg Geesteren en v.o.f.. Dienstencentrum Geesteren opgericht. In beide hadden “De Groene Brug” en Woningstichting Tubbergen een belang van 50%. Eind 2011 was er nog geen kapitaal ingebracht en het eigen vermogen ultimo 2011 was nihil. In beide vennootschappen onder firma hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Eind 2008 is overeengekomen dat Woningstichting Tubbergen de ontwikkeling en exploitatie van dit plan zelfstandig voortzet. Een reden waarom in april 2012 beide v.o.f.’s zijn ontbonden.
9. Overleg met de gemeente Wekelijks vindt er overleg plaats tussen de directie van de Woningstichting Tubbergen en ambtenaren en afzonderlijke leden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tubbergen. Minimaal eenmaal per jaar vergaderen de directie en management met het volledige college van burgemeester en wethouders. De onderlinge prestatieafspraken vormen hierbij het belangrijkste agendapunt, evenals de evaluatie van reeds gemaakte afspraken.
10. Onrendabele investeringen De afboeking van onrendabele investeringen wordt bij aanvang van de verhuur definitief bepaald. Voor de 6 appartementen aan de Steenbrei in Vasse (cpl. 31.03); verhuurd ingaande 1 november 2011, betekent dit een terugname van een 2010 geboekte onrendabele top tot een bedrag van € 4.923. Bij aanvang exploitatie per 1 februari 2011 van de 10 appartementen aan de Hattinkstraat in Tubbergen (cpl. 37.01); is een onrendabele top afgeboekt van € 242.451. Uit de berekening van de onrendabele top van het in aanbouw zijnde nieuwbouwproject Centrumplan Geesteren (cpl 34.01) , blijkt dat de onrendabele top € 70.214 lager uitkomt dan eerdere berekeningen. Door wijziging van de parameters, met name als gevolg van verhoging van de overige bedrijfskosten per 31-122011, zijn in het boekjaar tot een totaalbedrag van € 618.937 onrendabele toppen genomen. Onderstaand is een nadere specificatie per complex opgenomen. Per saldo zijn in 2011 onderstaande onrendabele investeringen ten gunste (-) en/of ten laste van het resultaat gebracht:
-31-
Aanpassing parameters bedrijfswaarde: Afboeking onrendabele top 21 appartementen Sniederhof Terugname onrendabele top 4 woningen Peuverhoek 2e fase Terugname onrendabele top 12 appartementen Haarboer Terugname onrendabele top 6 appartementen Harbrinkhoek IV Afboeking onrendabele top 6 appartementen Albergen aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 31.03 6 app. Vasse aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 32.01 2 won. Harbrinkhoek aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 33.01 1 won. Reutum aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 33.02 2 won. Fleringen Afboeking onrendabele top 20 appartementen de Graspieper Afboeking onrendabele top 10 woningen Brokelman Terugname onrendabele top 4 woningen Albergen Correctie onrendabel top investeringen nieuwbouw: Terugname onrendabele top Centrumplan Geesteren Terugname onrendabele top 6 appartementen Vasse Totaal
156.153 33.950 132.302 56.848 110.665 1.661 13.646 2.735 5.296 8.316 315.746 24.070 -70.214 -4.923 786.251
Gelet op de gewijzigde parameters per 31 december 2011 wordt verwacht dat er in 2012 en volgende jaren minder afboekingen zullen zijn
-32-
JAARREKENING
-33-
Balans per 31 december 2011
BALANS PER
ACTIVA
31 december 2011
31 december 2010
(na resultaatbestemming) VASTE ACTIVA
1.
MATERIËLE VASTE ACTIVA
1.1.
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
33.089.442
32.348.562
1.2.
Onroerende en roerende zaken in ontw ikkeling huur
5.412.273
6.290.027
1.3.
Onroerende zaken verkopen onder voorw aarden in exploitatie
5.056.176
4.652.142
1.4.
Onroerende zaken verkopen onder voorw aarden in ontw ikkeling
0
308.345
1.5.
Onroerende en roerende zaken t/d van de exploitatie
226.793
266.545
43.784.683
43.865.620
37.402 3.602.806
51.832 3.602.806
105.091
9.099
354
1.842
3.745.653
3.665.579
47.530.336
47.531.200
10.264
11.709
2.554.868
246.919
25.160 1.112
8.337 3.909
3.3.3. Vorderingen op verbonden maatschappijen 3.3.4. Overige vorderingen
10.999 160.526
5.713 201.986
3.3.5. Overlopende activa
134.590
122.860
Totaal vorderingen
332.386
342.805
LIQUIDE MIDDELEN
1.390.714
750.874
Totaal vlottende activa
4.288.232
1.352.308
51.818.568
48.883.509
Totaal materiële vaste activa
2.
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
2.1. 2.2.
Te vorderen BWS-subsidies Hypothecaire geldleningen u/g
2.3.
Deelnemingen
2.4.
Belastinglatentie
Totaal financiële vaste activa
Totaal vaste activa 3.
VLOTTENDE ACTIVA
3.1.
Voorraden
3.2.
Onderhanden w erk
3.3.
VORDERINGEN
3.3.1. Huurdebiteuren 3.3.2. Vorderingen op gemeente
3.4.
TOTAAL ACTIVA
-34-
31 DECEMBER 2011
PASSIVA
31 december 2011
31 december 2010
(na resultaatbestemming)
4.
EIGEN VERMOGEN
4.1.
Stichtingskapitaal
11.218
11.218
4.2.
Algemene bedrijfsreserve
7.755.958
7.067.610
Totaal eigen vermogen
7.767.176
7.078.829
37.402
51.832
20.055 91.062
16.140 39.180
0 0
0 0
5.
EGALISATIE BWS-SUBSIDIE
6.
VOORZIENINGEN
6.1. 6.2.
Voorziening uitgestelde beloningen Voorziening deelnemingen
6.3. 6.4.
Voorziening onrendabele investeringen nieuw bouw Voorziening passieve belastinglatentie vennootschapbelasting
6.5.
Voorziening loopbaanontw ikkeling Totaal voorzieningen
30.041
35.614
141.158
90.934
7.
LANGLOPENDE SCHULDEN
7.1. 7.2.
Leningen kredietinstellingen Leningen overheid
20.000.000 15.834.276
17.000.000 17.209.808
7.3.
Verkopen Onder Voorw aarden Totaal langlopende schulden
5.056.176 40.890.452
4.652.142 38.861.950
8.
KORT LOPENDE SCHULDEN
8.1. 8.2.
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers
0 364.313
0 233.380
8.3.
Belastingen en premies sociale verzekeringen
8.4.
Aflossingsverplichtingen leningen
8.5.
Overige schulden
17.089
16.835
8.6.
Overlopende passiva
1.002.898
1.055.371
Totaal kortlopende schulden
2.982.381
2.799.964
51.818.568
48.883.509
TOTAAL PASSIVA
-35-
222.549
11.425
1.375.532
1.482.953
Winst- en verliesrekening over 2011 Begro t ing
Result aat
Result aat
2011
2011
2010
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Huren Vergoeding servicekosten Overheidsbijdragen Opbrengst verkoop w oningen Overige bedrijfsopbrengsten
5.022.284
5.188.832
4.950.041
0 17.942
10.315 17.942
2.342 22.240
854.505
719.822
894.084
10.560
15.672
9.006
5.905.291
5.952.583
5.877.713
Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige w aardeveranderingen mat. vaste aktiva
917.616 139.115
894.412 926.917
825.118 -129.092
Salarissen
Som der bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN
500.356
453.856
415.132
Sociale lasten Kosten onderhoud
162.971 1.031.231
154.125 850.394
139.977 1.120.961
Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
858.531 3.609.820
803.343 4.083.048
901.854 3.273.950
Bedrijfsresult aat
2.295.471
1.869.535
2.603.764
Rentebaten
195.072
359.087
219.504
Rentelasten
1.631.537
1.603.331
1.678.065
859.006
625.291
1.145.203
-393.937
18.946
337.483
0
44.110
-29.569
465.069
688.347
1.453.117
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Jaarresult aat vo o r belast ingen en deelnemingen Belastingen Resultaat deelnemingen
Jaarresult aat na belast ingen
Het resultaat w ordt ten gunste gebracht aan de algemene bedrijfsreserve
-36-
Kasstroomoverzicht (Volgens de indirecte methode)
2011
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor:
- Afschrijvingen en overige waarde veranderingen . Afschrijvingen . Overige waardeveranderingen
2010 1.869.535
894.412 1.082.210
2.603.764
825.118 90.765 1.976.622
- Mutatie voorzieningen - Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen . mutatie voorraden . Onderhanden werk . Verkopen onder voorwaarden . mutatie operationele schulden
37.358 1.445 -2.307.949
131.445 4.640 200.770
262.445
-2.146.147 -2.006.701 1.839.455
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Resultaat belastingen Resultaat deelnemingen Ontvangen dividenden Ontvangst wegens buitengewone bate Betaalde winstbelasting m.b.t. operationele activiteiten Betaald wegens buitengewone last
915.883
180.954 18.946 44.110 0 0 0 0
-1.809.292 1.710.355 186.989 337.483 -29.569 0 0 0 0
244.010 2.083.464
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in woningen en woongebouwen Investeringen onr. zaken in ontwikkeling huur Investeringen vov in exploitatie Investeringen onr. zaken in ontwikkeling vov Investeringen aktiva ten dienste van de exploitatie Desinvesteringen aktiva ten dienste van de exploitatie Desinvesteringen materiële vaste activa Desinvesteringen vov in exploitatie Desinvesteringen overige financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-2.502.986 952.890 -745.075 308.345 -39.232 34.777 56.947 189.846 -80.074
Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Mutatie verplichting vov Betaalde interest na winstbelasting Afname egalisatierekening Toename voorziening onrendabele top Toename voorziening deelnemingen Toename voorziening uitgestelde beloning Toename voorziening passieve latentie vpb Afname voorziening loopbaanontwikkeling Betaalde dividenden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
0 3.000.000 -1.375.532 404.034 -1.683.359 -14.430 0 51.882 3.915 0 -5.573
494.903 2.205.258 -2.856.169 -1.692.773 -489.460 146.190 -81.521 37.330 142.482
-1.824.561
-4.793.921 0 6.000.000 -1.482.953 336.314 -1.480.466 -17.969 -66.714 32.214 1.081 -19.436 35.614 0
Netto kasstroom Koers- en omrekeningsverschillen op geldmiddelen Mutatie geldmiddelen
Geldmiddelen begin boekjaar Geldmiddelen ultimo boekjaar Toename geldmiddelen
-37-
380.937
3.337.685
639.840 0 639.840
749.022 0 749.022
750.874 1.390.714 639.840
1.852 750.874 749.022
Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Regelgeving De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving, Voor jaarrekening van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Stelselwijziging Pensioenverplichtingen Overeenkomstig de herziene richtlijnen in RJ 271.3 waardeert de stichting met ingang van 2011 de (Nederlandse) persioenverplichtingen volgens de "verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering" zoals nader uiteengezet onder de grondslagen voor de waardering van de voorzieningen. Deze stelselwijziging heeft geen effect op vermogen en resultaat.
Grondslagen voor waardering balans Algemeen Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde. Vergelijking met voorgaande jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar, tenzij anders vermeld onder “Stelselwijziging”. Activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende goederen in exploitatie De ondergrond van de woningen wordt tegen verwervingskosten opgenomen. Daarop wordt niet afgeschreven. De woningen worden geactiveerd voor de kostprijs dan wel de lagere bedrijfswaarde. Het niet geactiveerde deel wordt als afgeboekte projectkosten onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa in de winst- en verliesrekening opgenomen.
De oorspronkelijke complexen zijn samengevoegd tot Product Markt Combinaties (PMC's). De hierbij gehanteerde aspecten zijn: - het soort woning, te weten: eengezinswoning, appartement, seniorenwoning of seniorenappartement; - het bouwjaar en de bouwtechnische kwaliteit - de verhuurbaarheid en de doelgroep - de geografische ligging (kerkdorp). De bedrijfswaarde wordt per PMC bepaald. De eventuele afboeking vindt ook per PMC plaats. Op de stichtingskosten van de woningen wordt lineair afgeschreven op basis van een levensduur van 50 jaar. Achteraf aangebrachte geriefverbeteringen en na investeringen worden voor het rendabele deel (gebaseerd op de contante waarde van de extra kasstroom) per PMC geactiveerd.
-38-
De huidige gehanteerde parameters zijn - jaarlijkse huurstijging van 1,3 % in 2011, 2,3 % in 2012 en voor de jaren 2013 ev 2,0 % per jaar - huurderving 0,50%; - variabele lasten per woning in 2011: a.1. dagelijks- periodiek- en grootonderhoud € 942; a.2. aanvullende onderhoudskosten woongebouwen voor senioren € 420;
Stijging onderhoudskosten 3,00% per jaar b.1. overige bedrijfskosten voor alle woningen € 1.378; b.2.aanvullende overige bedrijfskosten woongebouwen voor senioren € 103; Stijging variabele lasten 3,00% per jaar. - discontorente 5,25 %. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling worden verantwoord tegen verkrijgingspijs. Verliezen uit hoofde van het onrendabel in exploitatie nemen van een complex wordt verantwoord in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn, dan wel indien een in rechte afdwingbare verplichting is ontstaan.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze aktiva zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde of tegen de lagere bedrijfswaarde, verminderd met lineaire afschrijving. Daarbij wordt voor de levensduur van het kantoorgebouw 20 jaar aangehouden, voor kantoorinventaris 2 jaar en voor de servicewagen 5 jaar. Bij de servicewagen wordt rekening gehouden met een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. Bij de in 2011 aangeschafte bedrijfsauto directeur/bestuurder is geen rekening gehouden met een restwaarde.
Financiële vaste activa Te vorderen BWS- subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de betalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. En opgewaardeerd met rente over het jaarlijks resterende saldo. De uitbetaling termijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
-39-
Deelnemingen Deelnemingen waar invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde volgens de laatst bekende balansen. Voor deelnemingen waarvoor onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de jaarrekening van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de netto vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien in deze situatie de deelnemende rechtspersoon aansprakelijk is voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. De vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorziening. Ten behoeve van het inzicht in het vermogen en resultaat van de VOF’s is onder de toelichting op de balans bij 2.3 Financiële vaste activa een verkorte balans van de v.o.f. Borgstaete opgenomen en bij 6.2. Voorziening deelnemingen een verkorte balans van de v.o.f. Eschede. Deze balansen zijn opgesteld conform de waarderingsgrondslagen van Woningstichting Tubbergen. Leningen u/g De verstrekte leningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met mogelijk duurzame waardeverminderingen. Belastinglatentie Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale/contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.
De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2011 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Vlottende activa Voorraden Waardering van voorraden magazijn vindt plaats tegen de laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid. Onderhanden werk Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten) en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen hierop in mindering gebracht.
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan wordt geen resultaat toegerekend.
-40-
Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meeren minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, rekeninghoudend met een voorziening voor dubieuze debiteuren. Liquide middelen De liquide middelen omvatten de direct opvraagbare geldmiddelen op de bank- en spaarrekening en het kassaldo. Passiva Eigen vermogen Onder het eigen vermogen opgenomen overige reserves worden gevormd door de jaarlijkse resultaat van Woning stichting Tubbergen. Egalisatierekening De rechten op egalisatiesubsidies vallende binnen regime van Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening uitgestelde beloningen Deze voorziening is gebaseerd op basis van een egaliserende karakter (opbouw vanaf moment indiensttreding). Rekening houdend met achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand. Deze voorziening is tegen contante waarde opgenomen.
Voorziening Deelneming De voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten betaling voor rekening van de woningcorporatie ten behoeve van deelnemingen. Deze voorziening is tegen nominale waarde opgenomen. Ten behoeve van het inzicht in het vermogen en resultaat van de VOF’s is onder de toelichting op de balans bij 2.3 Financiële vaste activa een verkorte balans van de v.o.f. Borgstaete opgenomen en bij 6.2. Voorziening deelnemingen een verkorte balans van de v.o.f. Eschede.
-41-
Voorziening voor pensioenregeling WST heeft een pensioenregeling, die wordt gefinancierd door afdrachten aan een bedrijfstak-pensioenfonds (SPW). Daarbij worden de opgebouwde aanspraken steeds in het betreffende kalenderjaar afgefinancierd door middel van kostendekkende premiebetalingen. De pensioen-verplichtingen worden gewaardeerd volgens de „verplichting aan de pen-sioenuitvoerder benadering‟. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winsten-verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waar onder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor WST en worden in de balans opgenomen in een voorziening. Bij eindloonregelingen wordt een verplichting (voorziening) voor (coming) backservice opgenomen indien toekomstige salarisverhogingen op balansdatum reeds zijn toegezegd. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2011 volgens opgave van het fonds 101% en ultimo 2010 105%. Op basis van de uitvoeringsovereenkomsten heeft WST geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. Ultimo 2011 (en 2010) had WST derhalve geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. Deze voorziening is tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.
De belasting heeft betrekking op tijdelijk verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale /contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2011 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Deze voorziening is tegen contante waarde opgenomen. Langlopende schulden De leningen zijn opgenomen tegen nominale waarden, waarbij rekening is gehouden met de wijze van aflossing. Verkopen onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële, dan is de verwerking overeenkomstig de waarde van het terugkooprecht. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. -42-
Kort lopende schulden Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij is rekening gehouden met aangegane verplichtingen van materieel belang. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege bonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3 %. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn opgenomen bijdragen van de overheid in de exploitatie volgens de (BWS)-systeem en woningaanpassingen. Verkoop onroerende zaken In deze post wordt het resultaat verkoop van onroerende zaken opgenomen. Rekening houden met behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (projecten voor derden). Overige bedrijfsopbrengsten Hier wordt onder ander opgenomen het beheer woonwagenlocatie, inschrijfgeld en overige opbrengsten. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De ondergrond van de woningen is tegen de verwervingskosten op de balans opgenomen. Hierover worden geen afschrijvingen toegepast. Op de stichtingskosten van de woningen (exclusief grond) wordt per ProduktMarktCombinatie over 50 jaar lineair afgeschreven. Over de achteraf aangebrachte voorzieningen wordt over de resterende levensduur van de betreffende PMC lineair afgeschreven. Op het kantoorgebouw wordt lineair afgeschreven. Computerapparatuur en kantoorinventaris worden geactiveerd tegen kostprijs, waarop gedurende 2 jaar lineair wordt afgeschreven. De servicewagen en de in 2011 aangeschafte bedrijfsauto directeur-bestuurder worden eveneens geaktiveerd tegen kostprijs, maar in 5 jaar lineair afgeschreven, rekeninghoudend met een restwaarde van 10%. Bij de bedrijfsauto directeur/bestuurder is geen rekening gehouden met een restwaarde. Lonen en sociale lasten Onder deze post zijn verantwoord de salariskosten van de werknemers van Woningstichting Tubbergen, en het saldo van betaalde premie en ontvangen ziekengelden. Sociale lasten hebben betrekking op verschuldigde premies aan de bedrijfsvereniging en het pensionfonds.
-43-
Onderhoud Onder deze post worden kosten ten behoeve van het planmatig onderhoud, evenals de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud verantwoord, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. Ook zijn de kosten van de eigen dienst voor 75% verantwoord onder deze post, alsmede de doorberekende kosten onderhoud en woningaanpassingen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden alle kosten die zijn gemaakt voor de gewone bedrijfsvoering verantwoord, zoals belastingen, verzekeringen, leveringen van goederen en diensten, huisvestings-, bestuurs- algemene- en personeelskosten. Rente De rente baten zijn vooral ontstaan door de ontvangen rente op kort en lang uitgezette middelen. De rentelasten betreffen de betaalde rente over uitstaande leningen. Vermeerderd met rente van aflossingstermijnen van BWS- egalisaties. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Met ingang van 1 januari 2008 is Woningstichting Tubbergen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Woningcorporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee woningcorporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). In VSO II zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van winstberekening. Woningstichting Tubbergen heeft de VSO ondertekend en heeft gekozen voor de optie van objectieve vrijstelling (model II). Dit impliceert een administratieve scheiding binnen de corporatie tussen de belaste en de vrijgestelde activiteiten. Resultaat op deelnemingen In de toelichting op de winst- en verliesrekening is bij 3.4 Resultaat op deelnemingen een verkorte winst- en verliesrekening van v.o.f. Eschede en v.o.f. Borgstate opgenomen. GRONDSLAGEN VOOR CONSOLIDATIE Deelnemingen worden geconsolideerd als er sprake is van beslissende zeggenschap. GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.
-44-
TOELICHTING OP DE BALANS VASTE AKTIVA 1. MATERIELE VASTE AKTIVA
31-12-2011
31-12-2010
7.297.230 0 -31.262 537.674 7.803.642
6.506.544 0 -15.048 805.734 7.297.230
40.764.310 -15.217.107 25.547.203
38.736.157 -14.435.410 24.300.747
1.848.920 6.405 -25.685 109.987 0 -843.771 1.095.856
1.960.699 -6.983 -22.282 96.719 0 -781.697 1.246.456
42.703.937 -16.060.878 26.643.059
40.764.310 -15.217.107 25.547.203
1.1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie Grondkosten Verkrijgingswaarde ondergrond woningen per 1 januari Investeringen in het boekjaar Desinvesteringen in het boekjaar Mutaties in het boekjaar van in ontwikkeling Stand per 31 december Bouwkosten Stand per 1 januari Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde Verloop stichtingskosten gedurende het boekjaar: Investeringen woningen van in ontwikkeling Na investeringen Desinvesteringen Geriefsverbeteringen bestaande woningen Afkoopsom woninggebonden subsidie Afschrijvingen Stand per 31 december: Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde Onrendabele boekwaarde Stand per 1 januari Mutaties: aftopping onrendabel in exploitatie cp. 26 Tubbergen aftopping nieuwbouw in exploitatie cp. 29.01 Geesteren aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 30.01 12 won Tubbergen aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 31.01 6 app. Harbrinkhoek aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 31.02 6 app. Albergen aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 31.03 6 app. Vasse aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 32.01 2 won. Harbrinkhoek aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 33.01 1 won. Reutum aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 33.02 2 won. Fleringen aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 36.01 20 app. Graspieper Tubbergen aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 37.01 10 won Hattinkstraat Tubbergen aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 39.01 4 won. Albergen aanpassing parameters per 31 december Stand per 31 december
-495.872
-656.765
-156.153 -33.950 -132.302 -56.848 -110.665 -1.661 -13.646 -2.735 -5.296 -8.316 -315.746 -24.070 0 -1.357.260
134.504 43.791 -87.711 60.068 0 0 0 0 0 0 0 10.241 0 -495.872
Totale boekwaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie per 31 december
33.089.442
32.348.562
De bedrijfswaarde van de stichtingskosten, exclusief grondkosten en inclusief een rentabiliteitswaardecorrectie, bedraagt per 31 december 2011 van € 1.145.428, bedraagt per 31 december € 44.609.347 2011
-45-
Verloop bedrijfswaarde in 2011 Bedrijfswaarde exclusief grond per 31 december 2010 Bij: rentabiliteitswaardecorrectie (incl corr voorgaand jaar)
47.624.330 1.708.382 49.332.712
Mutaties in 2011 wegens: - verloop in de tijd (ongewijzigde parameters) - parameterwijzigingen: (gewijzigde parameters) 'onderhoudskosten en overige lasten
-100.075 -6.618.417 -6.718.492 -29.629 303.834
- afkoop rijksbijdrage - levensduurverlenging complex 1 en 2 naar 10 jaar
-Huuraanpassing 1-7-12 2011: 1,3% » 2012: 2,3%
712.903
-Extra huurharmonisatie complex 36.01
234.961
-Investeringen in 2011 Cpl 37.01 10 app. Brokelman/Hattinkstraat Cpl 31.03 6 app. Vasse
905.139 430.872 1.336.011
Rentabiliteitswaardecorrectie leningen -correctie voorgaand jaar -verloop in de tijd -nieuwe leningen complex 31.03 en 37.01
-623.203 -117.079 177.328 -562.954
Bedrijfswaarde exclusief grond en inclusief rentabiliteitswaardecorrectie per 31 december 2011
-46-
44.609.347
1.2. Onroerende zaken in ontwikkeling huur Stand per 1 januari Investeringen Afwaardering onroerende zaken in ontwikkeling Overboeking naar in exploitatie Overboeking naar onderhanden werk deel koop De Aanleg cpl. 34.01 Overboeking naar onderhanden werk Hattinkstr. 11+13 cpl. 37.01 Verkocht Hattinkstraat 27 cpl. 37.01 Brokelman onder Koopgarant Verkocht Hattinkstraat 15 cpl. 37.01 Brokelman Tubbergen Stand per 31 december Onrendabele boekwaarde woningen in ontwikkelingen Stand per 1 januari Mutaties: aftopping nieuwbouw 12 zorg appartementen aftopping nieuwbouw 4 woningen Albergen aftopping nieuwbouw 6 appartementen Vasse terugname nieuwbouw appartementen De Aanleg Stand per 31 december Totale boekwaarde onroerende en roerende zaken in ontwikkeling per 31 december Specificatie per 31 december Plan Oranjestraat Plan Oranjestraat 9 Hattinkstraat / Brokelman *1) Uelserweg 24 Pastoor Hoflandstraat Sportlaan/Gezondheidscentrum Tubbergen Vosmeer-/Roveniusstraat Centrumplan Geesteren 6 app. Vasse *1) 20 app. Tubbergen 6 app. Albergen BSO de Wiekslag Energie Neutraal 5 won. BSO Kadoes Albergen Overboeking naar in exploitatie, onderhanden werk en verkoop *1) Totaal *1) Overgebracht naar aktiva in exploitatie, onderhanden werk en verkoop
-47-
31-12-2011
31-12-2010
6.365.164 4.389.380 10.754.544
4.672.391 4.459.206 9.131.597
-2.386.594 -2.140.710 -403.248 -184.681 -227.039 5.412.273
-2.766.433
-75.137
0
0 0 4.923 70.214 0
0 0 -4.923 -70.214 -75.137
5.412.273
6.290.027
373.437 79.800 2.556.726 253.007 5.134 2.967 137.196 4.553.181 644.835 0 0 0 249 7.304 -3.201.561 5.412.273
373.191 79.800 2.356.259 253.007 5.134 10.749 137.196 2.929.490 145.201 1.911.529 615.160 239.744 0 0 -2.766.433 6.290.027
0 0 0 6.365.164
1.3. Onroerende zaken Verkopen Onder Voorwaarden in exploitatie Stand per 1 januari vervaardigingsprijzen herwaarderingen Boekwaarde per 1 januari 2011 mutaties terugkoop toevoegingen herwaarderingen per 31-12 totaal mutaties 2011 Stand per 31 december vervaardigingsprijzen herwaarderingen Boekwaarde per 31 december 2011
1.4. Onroerende zaken Verkopen Onder Voorwaarden in ontwikkeling Stand per 1 januari Investeringen Overboeking naar verkopen onder voorwaarden in exploitatie Stand per 31 december Specificatie per 31 december MGE Fleringen (33.52) Geerskamp 10 en 12
1.5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand per 1 januari Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde Verloop gedurende het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Afschrijving Stand per 31 december Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde
-48-
31-12-2011
31-12-2010
4.675.520 -23.378 4.652.142
4.186.060 129.768 4.315.828
-175.319 745.075 -165.722 404.034
489.460 -153.146 336.314
5.245.276 -189.100 5.056.176
4.675.520 -23.378 4.652.142
31-12-2011
31-12-2010
308.345 0 308.345 -308.345 0
454.535 52.028 506.563 -198.218 308.345
0 0
308.345 308.345
841.222 -574.677 266.545
759.701 -531.257 228.444
39.232 -34.777
81.521 0
-44.208 -39.753
-43.420 38.101
845.677 -618.885
841.222 -574.677
226.793
266.545
Verzekerde waarden De verzekerde waarden bedragen per 1 januari 2012: 968 woningen incl. bijgebouwen exclusief grond
67.951.273
inboedel/inventaris Kolenbranderhof
56.042
inboedel/inventaris Sniederhof
15.000
opstalverzekering kantoorgebouw kantoorinventaris bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering:
met een dekking tegen onderverzekering
665.000 225.000 1.250.000
max per gebeurtenis
2.500.000
max per verzekeringsjaar
Taxatiewaarden voor de onroerendzaakbelasting De taxatiewaarden (incl. ondergrond) per 1 januari 2012 bedragen: 968 woningen incl. bijgebouwen kantoorgebouw
133.467.000 337.000
2. FINANCIËLE VASTE AKTIVA 2.1. Te vorderen BWS-subsidies TSH 930200 TSH 940100 TSH 940200 2.2. Hypothecaire geldleningen u/g Bij akte d.d. 1 juni 2006 is aan V.o.f. Eschede ter financiering van de bouw van 28 zorgappartementen aan de Eeshoflaan een hypothecaire geldlening verstrekt van maximaal € 4.000.000. Rentepercentage 4,06%; af te lossen in één termijn op 1 juni 2021. Vervroegde aflossing toegestaan bij een substantieel financieringsoverschot. Schuldrestant per 1 januari - verstrekkingen - aflossingen Schuldrestant per 31 december
-49-
0 981 36.421 37.402
154 3.579 48.099 51.832
3.602.806
3.602.806
0 3.602.806
0 3.602.806
2.3. Deelnemingen V.o.f. Borgstaete (gevestigd te Tubbergen, aandeel 50%) Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Resultaat deelneming Saldo per 31 december V.o.f. Eschede (gevestigd te Tubbergen, aandeel 50%) Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Resultaat deelneming - overboeking van voorziening deelnemingen Saldo per 31 december
31-12-2011
31-12-2010
9.099
6.454
95.992 105.091
2.645 9.099
0
0
-51.882 51.882 0
-32.214 32.214 0
3.662.289
3.502.250
Verkorte balans v.o.f. Borgstaete Activa Materiele vaste activa Vorderingen
21.777
30
183.354 3.867.420
160.103 3.662.383
210.182
18.198
Langlopende schulden
3.600.000
3.600.000
Kortlopende schulden Totaal passiva
57.238 3.867.420
44.185 3.662.383
1.842 -1.488 354
129.001 -127.159 1.842
Liquide middelen Totaal activa Passiva Kapitaal
2.4. Belastinglatentie Saldo per 1 januari Mutatie latente belastingvordering Saldo per 31 december
Voor de bedrijfsmiddelen die bestemd zijn voor duurzame exploitatie is uit voorzichtigheidsoverweging de latente belastingvordering gewaardeerd op een contante waarde van nihil. De fiscaal afwijkende waardering van deze vermogensbestanddelen bedraagt ultimo 2011 € 71.000.000 en de nominale latentie hierop bedraagt €17.750.000.
-50-
3. VLOTTENDE AKTIVA 3.1. VOORRADEN
31-12-2011
31-12-2010
10.264
11.709
Desinvesteringen door verkoop Stand per 31 december
246.919 2.566.964 2.813.883 -259.015 2.554.868
447.689 2.376 450.065 -203.146 246.919
Specificatie per 31 december 3 won. vrije sector Tubbergen TOF Kadoes Albergen 7 koop app. De Aanleg Geesteren 2 won. Hattinkstraat Tubbergen Gereedgekomen en verkocht in boekjaar Totaal
253.269 10.910 2.140.710 403.248 -253.269 2.554.868
450.065
Balanswaarde magazijngoederen Het betreft grijpmaterialen inzak e onderhoud. 3.2. ONDERHANDEN WERK Stand per 1 januari Investeringen
-203.146 246.919
Er zijn geen projecten met negatieve waarde. In de opbrengst verkopen van het boekjaar is met betrekking tot onderhanden projecten ultimo 2011 geen opbrengst uit projecten in opdracht van derden begrepen. Er zijn tevens geen gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op het saldo ultimo 2011. 3.3. VORDERINGEN 3.3.1. Huurdebiteuren De specificatie is als volgt: Zittende huurders Vertrokken huurders
18.913 31.362 50.275 -25.115 25.160
Voorziening dubieuze debiteuren Saldo te vorderen
11.371 19.484 30.855 -22.518 8.337
De van de huurdebiteuren te vorderen bedragen zijn naar maand van ontstaan als volgt te specificeren: Aantal huurders Achterstand
tot 1 maand
Huurachterstand
boekjaar
vorig
boekjaar
vorig
2011
boekjaar
2011
boekjaar
20
9
8.284
1.325
1 tot 2 maand
7
10
9.493
3.879
2 tot 3 maand
6
4
3.895
5.827
3 tot 4 maand
1
0
3.682
1.792
4 tot 5 maand
2
0
2.068
3.610
4
3
22.853
14.421
40
26
50.275
30.854
5 maand of meer
-51-
3.3.2. Gemeente Bijdrage diverse woningaanpassingen Afrekening woonwagencentrum Rioolontstoppen 3.3.3. Vorderingen op verbonden maatschappijen V.o.f. Borgstaete V.o.f. Eschede
3.3.4. Overige vorderingen Vordering VVE de Veldstegge Terruggaaf ontwikkelingskosten MGE Belastingdienst, vennootschapbelasting 2008/2009 Servicekosten Overige diverse vorderingen 3.3.5. Overlopende aktiva Lopende rente baten Overige overlopende aktiva
3.4. LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar: Kas Regiobank spaarrekeningen Rabobank ING rek.crt ING deposito Postbank Bedrijfstelerekening 1 Bedrijfstelerekening 2
31-12-2011
31-12-2010
947 57 107 1.112
2.390 1.519 0 3.909
2.694 8.304 10.999
2.463 3.250 5.713
885
951
0 155.750 -530 4.421 160.526
34.370 156.500 2.055 8.110 201.986
134.590 0 134.590
107.651 15.209 122.860
1.477 1.100.028 17.983
1.198 270.021 8 1.390.714
1.384 400.000 32.452 37 20 1.010 315.246 725 750.874
11.218
11.218
7.067.610 688.347 7.755.958
5.614.493 1.453.117 7.067.610
0 981 36.421 37.402
154 3.579 48.099 51.832
4. EIGEN VERMOGEN 4.1. Stichtingskapitaal Statutair kapitaal vastgesteld bij het ontstaan van de stichting 4.2. Algemene bedrijfsreserve Stand algemene bedrijfsreserve op 1 januari Jaarresultaat Stand per 31 december 5. EGALISATIEREKENING BWS-SUBSIDIES TSH 930200 TSH 940100 TSH 940200
-52-
31-12-2011
31-12-2010
16.140 3.915 20.055
15.059 1.081 16.140
6. VOORZIENINGEN 6.1. Voorziening uitgestelde beloningen Stand op 1 januari Mutatie ten laste van resultaat Stand per 31 december
Bij de berekening van de verplichting jubileumuitkering is rekening gehouden met een percentage blijfkans per werknemer, gemiddelde salarisstijging van 2,50%, disconteringsvoet van 3,0% en werkgeversaandeel sociale lasten van 20%. 6.2. Voorziening deelnemingen Voorziening deelneming v.o.f. Borgstaete *1) Voorziening deelneming v.o.f. Eschede *2)
0 91.062 91.062
0 39.180 39.180
*1) V.o.f. Borgstaete Betreft een getroffen voorziening voor het door de woningstichting Tubbergen te betalen aandeel van 50% van het resultaat over de jaren 2005 t/m 2011. Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: - Kapitaalstorting voorschot 50% onrendabele top - Voordelig resultaat boekjaar 2011 (50%) - ovb vanuit deelneming Stand per 31 december
0
0
0
0
0 0 0
0 0 0
39.180
6.966
51.882
32.214
0
0
91.062
39.180
Activa Materiele vaste activa Vorderingen Liquide middelen Totaal activa
3.346.579 4.831 167.055 3.518.465
3.469.904 3.659 147.867 3.621.430
Passiva Kapitaal Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva
-182.125 3.602.806 97.784 3.518.465
-78.361 3.602.806 96.985 3.621.430
*2) V.o.f. Eschede Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: - Nadelig resultaat boekjaar 2011 (50%) - ovb naar deelneming Stand per 31 december
Verkorte balans v.o.f. Eschede
-53-
6.3. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw woningen
31-12-2011
31-12-2010
Op grond van de reeds in boekjaar 2009 gesloten aannemingsovereenkomsten dient op basis van de gemaakte bedrijfswaardeberekeningen en prestatieafspraken met de gemeente Tubbergen voor de in 2010 te realiseren woningen een voorziening voor afboeking onrendabele top te worden opgenomen. Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: - Bouw 6 appartementen Albergen Stand per 31 december
0
66.714
0 0
-66.714 0
6.4. Voorziening passieve belastinglatentie vennootschapbelasting Op grond van de fiscale regelgeving dient voor de tijdelijke verschillen in de waardering voor de geldleningen u/g een voorziening getroffen te worden. Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: Stand per 31 december
0 0
19.436 -19.436 0
6.5. Voorziening loopbaanbudget Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: - dotatie voorziening - besteed in boekjaar - vrijval voorziening Stand per 31 december
35.614
0
0 -5.049 -524 30.041
35.614 0 0 35.614
17.000.000 3.000.000 0 0 20.000.000 0 20.000.000
11.000.000 6.000.000 0 0 17.000.000 0 17.000.000
Aflossing volgend boekjaar regulier Stand lang lopende schulden per 31 december
18.692.761 0 -1.482.953 0 17.209.808 -1.375.532 15.834.276
20.039.882 0 -1.347.121 0 18.692.761 -1.482.953 17.209.808
Totaal langlopende schulden per 31 december
35.834.276
37.209.808
Leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar
30.493.338
28.686.398
LANGLOPENDE SCHULDEN 7.1. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Bij: nieuwe leningen Aflossingen: normale aflossing extra aflossing Aflossing volgend boekjaar regulier Stand lang lopende schulden per 31 december 7.2. Leningen overheid Stand per 1 januari Bij: nieuwe leningen Aflossingen: normale aflossing extra aflossing
Het gemiddelde rentepercentage van de leningen met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt per 31-12-2011 4,2%.
-54-
7.3. Verplichting Verkopen onder Voorwaarden De terugkoopverplichting woningen V.o.V. betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht onstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt. Stand per 1 januari Vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Boekwaarde per 1 januari 2011 Mutaties; Terugkoop Toevoegingen Herwaarderingen Totaal mutaties 2011 Stand per 31 december Vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Boekwaarde per 31 december 2011
31-12-2011
31-12-2010
4.675.520 -23.378 4.652.142
4.186.060 129.768 4.315.828
-175.319 745.075 -165.722 404.034
0 489.460 -153.146 336.314
5.245.276 -189.100 5.056.176
4.675.520 -23.378 4.652.142
Gedurende 2011 zijn 3 woningen (2010: 3) onder een V.o.V.- regeling overgedragen aan derden. Daarnaast is 1 woning teruggekocht en wederom verkocht onder voorwaarden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 579.353 ( 2010: 336.314). Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 6,4%, daalt de terugkoopverplichting, rekening houdende met het kortingspercentage, in 2011 met € 189.100
8. KORTLOPENDE SCHULDEN 8.1.Schulden aan kredietinstellingen Schuld in rek-crt Rabobank
0 0
0 0
Zekerheden In 2011 zijn nieuwe afspraken gemaakt tussen de Rabobank en Woningstichting Tubbergen, om de hypotheek en pandrecht getekend d.d. 18 februari 2005, gedeeltelijk door te halen. In de gewijzigde hypotheekakte d.d. 22 september 2011 is de kredietlimiet verlaagd naar € 2 miljoen en de zekerheden worden beperkt tot enkel de 32 woningen en 7 garages gelegen aan de Bruno van Ommenstraat/Molenstraat te Tubbergen met een totale boekwaarde per 31 december 2011 van € 237.435
8.2. Schulden aan leveranciers met betrekking tot Planmatig onderhoud/nieuwbouw Dagelijks onderhoud inclusief voorraad Algemeen beheer
-55-
265.960
155.255
15.271 83.082 364.313
16.205 61.920 233.380
8.3. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting afdracht 4e kwartaal/december Omzetbelasting suppletie 2008 t/m 2011 Omzetbelasting teruggave 2005 t/m 2009 Loonbelasting afdracht december / 4e kwartaal
253.048 -51.597 21.098 222.549
8.4. Aflossingsverplichtingen langlopende leningen
1.375.532
8.5. Overige schulden Accountantskosten (raming) Te betalen loon gerelateerde kosten
19.127 -2.038 17.089
8.6. Overlopende passiva Niet vervallen leningrente Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Verplichtingen inzake niet opgenomen verlofdagen Financiële kring Niet vervallen rentelasten Overige overlopende posten
Totaal kortlopende schulden
21.761 38.281 -73.889 25.272 11.425
1.482.953
16.660 175 16.835
31-12-2011
31-12-2010
895.702 9.218 34.350 36.899 26.730 1.002.898
975.731 7.841 37.062 34.498 0 99 140 1.055.371
2.982.381
2.799.963
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN Aangegane verplichtingen onderhoud en servicecontracten De verplichtingen inzake onderhoud en servicecontracten bedragen voor 2011
84.289
Obligo WSW Als gevolg van de overnames van de garantie doorobligotarief het WW dient een obligo te van worden Het bedraagt 3,85 % het schuldrestant. De obligo per 31 december 2011 bedraagt
770.000
Hoofdelijke aansprakelijkheid v.o.f.'s De Woningstichting Tubbergen is hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van v.o.f. Borgstaete , v.o.f. Eschede. De v.o.f. Wonen-Zorg Geesteren (gevestigd te Tubbergen, aandeel 50%) en v.o.f. Dienstencentrum Geesteren (gevestigd te Tubbergen, aandeel 50%) worden medio 2012 ontbonden. Deze vof's hebben een slapend bestaan gehad en hebben derhalve ook geen financiële gevolgen voor Woningstichting Tubbergen.
-56-
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 1. BEDRIJFSOPBRENGSTEN
2011
1.1. Huren Bestaande woningen: - 12 x maandhuur januari - 6 x huurverhoging van 1 juli Meer opbrengst: - nieuwe woningen / verblijfeenheden - aangebrachte voorzieningen/geriefsverbeteringen - huurharmonisatie/aanpassing streefhuur - overige huuropbrengsten/pacht Minder opbrengst: - wegens sloop etc. - overboeking naar huuropbrengsten commerciële ruimtes - verkoop woningen bestaand bezit Huurderving: - huurderving wegens leegstand - huurderving wegens verkoop woningen bestaand bezit - oninbare huur Commerciële ruimtes: - 12 x maandhuur januari - 6 x huurverhoging van 1 juli
Totaal huren 1.2. Vergoeding servicekosten Servicekosten schoonmaak Servicekosten leveringen en diensten Servicekosten energie Servicekosten contracten Derving servicekosten Totaal servicekosten 1.3. Overheidsbijdragen B.W.S.-bijdragen: - EWSH 000015 - TSH 930100 - TSH 930200 - TSH 940100 - TSH 940200 Jaarlijkse aanpassingsbijdragen van de gemeente voor achteraf aangebrachte voorzieningen Totaal overheidsbijdragen
-57-
2010
5.083.768 33.191
4.891.610 29.552
63.315 5.097 18.275 1.720
51.818 3.688 12.287 2.166
0 -13.114 -13.501
0 0 -7.938
-8.154 -11.965 -422 5.158.210
-6.737 -26.405 0 4.950.041
30.537 85 30.622
0 0 0
5.188.832
4.950.041
4.787 4.289 2.326 1.305 -2.392 10.315
242 1.346 754 0 0 2.342
0 161 2.759 13.722
0 2.853 1.606 2.759 13.722
1.300 17.942
1.300 22.240
1.4. Opbrengst verkoop woningen - Opbrengst verkoop MGE/Koopgarant en vrije sector woningen - Kosten Totaal opbrengst MGE/Koopgarant en vrije sector woningen
936.382 -930.796 5.586
412.511 -401.365 11.146
- Opbrengst verkoop huurwoningen - Desinvestering - Kosten Totaal opbrengst huurwoningen
785.000 -45.946 -24.818 714.236
956.000 -37.330 -35.732 882.938
Totaal opbrengst verkoop woningen
719.822
894.084
11.165 2.723 1.785 15.672
5.755 2.366 885 9.006
2011
2010
1.5. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: - inschrijfgelden en administratiekosten - beheer woonwagen lokatie - overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2. BEDRIJFSLASTEN 2.1. Afschrijvingen op materiële vaste aktiva Op de boekwaarden van: - woningen en woongebouwen in exploitatie - onroerende en roerende zaken ten dienste v.d. exploitatie Totaal afschrijvingen materiële vaste activa
843.772 50.640 894.412
781.697 43.421 825.118
2.2.1 Overige waardeveranderingen materiële vaste aktiva Aanpassing parameters bedrijfswaarde: Afboeking onrendabele top 21 appartementen Sniederhof Terugname onrendabele top 4 woningen Peuverhoek 2e fase Terugname onrendabele top 12 appartementen Haarboer Terugname onrendabele top 6 appartementen Harbrinkhoek IV Afboeking onrendabele top 6 appartementen Albergen aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 31.03 6 app. Vasse aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 32.01 2 won. Harbrinkhoek aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 33.01 1 won. Reutum aftopping nieuwbouw in exploitatie cpl 33.02 2 won. Fleringen Afboeking onrendabele top 20 appartementen de Graspieper Afboeking onrendabele top 10 woningen Brokelman Terugname onrendabele top 4 woningen Albergen Terugname onrendabele top Centrumplan Geesteren Terugname onrendabele top 6 appartementen Vasse
156.153 33.950 132.302 56.848 110.665 1.661 13.646 2.735 5.296 8.316 315.746 24.070 -70.214 -4.923
-134.504 -43.791 87.711 -60.068 -66.714 4.923 0 0 0 0 0 -10.241 70.214 0
Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa
786.251
-58-
-152.470
2011
2010
2.2.2 Overige waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden waardevermindering vov verkoop Scholekster 1 waardevermindering vov herwaardering per 31-12 waardevermindering verkopen onder voorwaarden boekjaar
-25.056 165.722 140.666
0 23.378 23.378
2.3. Salarissen Salarissen Salaris directeur bestuurder Af: doorberekend aan onderhoud (75% van Johan G.) Af: doorberekende kosten beheer vof's Af: doorberekende algemene kosten mbt nieuwbouw derden Totaal salarissen
402.235 92.197 -28.597 -11.979 0 453.856
371.266 43.866 0 0 0 415.132
2.4. Sociale lasten Sociale lasten Pensioen- en VUT-premie Sociale lasten en pensioenpremies directeur bestuurder Af: doorberekend aan onderhoud (75% van Johan G.) Af: doorberekende kosten beheer vof's Af: doorberekende algemene kosten mbt nieuwbouw derden Totale sociale lasten
54.428 86.992 27.540 -8.526 -6.309 0 154.125
43.147 83.381 13.449 0 0 0 139.977
90.116 731.655 0 37.123 -8.499 850.394
119.396 1.001.565 0 0 0 1.120.961
345.956 22.828 10.337 12.226 17.906 1.598 2.622 564 2.019 407 17.723 32.582 22.692 17.252 2.596 927 510.235
331.733 26.317 15.755 0 20.905 1.399 191 1.124 1.386 1.425 16.440 50.197 0 0 4.240 918 472.030
Het aantal fte's per 31-12-2011 bedraagt 9,944. 2.5. Kosten onderhoud Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Strategisch voorraad beheer Bij: doorberekende salariskosten en sociale lasten eigen dienst Af: doorberekende alg. kosten mbt onderhoud, schade, woondiensten etc Totale onderhoudskosten In 2011 zijn de doorberekende kosten onderhoud en woningaanpasssingen verantwoord onder de onderhoudskosten. Ook zijn de kosten van de eigen dienst voor 75% verantwoord onder deze post. 2.6. Overige kosten van exploitatie Belastingen op onroerende zaken Verzekeringspremies Contributie Aedes vereniging van woningcorporaties Servicekosten Gas, water en elektriciteit Telefoonkosten liften Gas, water en elektriciteit bij leegstand woningen Informatie huurders Uitgaven wonen, zorg Uitgaven tbv leefbaarheid Advertentiekosten woningaanbod Heffing projectsteun wijkenaanpak en bijdrage cfv Heffing cfv Bijdrage visitatie Aanpassing dubieuze debiteuren Overige bedrijfskosten Totaal overige kosten van exploitatie
-59-
Overige bedrijfslasten Personeel Spaarpremieregeling personeel Reis-/verblijfkosten personeel Reis-/verblijfkosten directeur-bestuurder Opleidingen personeel Opleiding directeur-bestuurder Dotatie /mutatie voorziening loopbaanbudget Detachering Vergoeding stagiaires Overige personeelskosten (o.a. detacheringskosten 2008) Overige kosten directeur bestuurder
2011
Huisvesting Onderhoud kantoor en magazijn Belastingen en verzekering kantoor en magazijn Gas, water en elektriciteit Overige huisvestingskosten Onderhoud inventaris
Kosten automatisering Kosten bestuur en commissies Salarissen bestuur Presentiegelden raad van toezicht en huurderscommissie Overige bestuurskosten Wervingskosten directeur bestuurder en nieuwe RvC Kosten Raad van Commissarissen Presentiegelden rvc - E. de Boer (voorzitter) - A.H.J. Klopper-Kes (vice voorzitter) - M.H.G.M. Groothuis (lid) - F.H. Janssen-ter Brugge (lid) - J.J. Swerms Suwijn (lid) - B.G. Haarhuis (lid) Opleiding rvc Overige kosten rvc
-60-
2010
1.686 7.436 4.783 9.133 1.637 -523 6.714 7.001 25.325 2.561 65.753
1.533 12.169 0 9.233 0 35.614 6.827 6.306 32.410 1.105 105.196
8.934 1.147 9.345 3.185 596 23.207
17.819 2.355 10.271 898 190 31.533
83.787
51.951
0 951 0 0 951
60.090 11.125 10.514 47.684 129.413
7.088 5.155 5.156 5.155 5.167 0 0 3.282 31.003
3.544 2.363 2.363 2.363 1.181 1.181 2.717 1.682 17.394
Overige lasten Kosten transportmiddelen Kantoorbehoeften en drukwerk Porti- en telefoonkosten Vergader- en representatiekosten Contributie en abonnementen Kosten samenstellen jaarrekening (incl.corr.vg jaar.) Kosten externe controle *) Externe adviseurskosten *) Bankkosten Overige algemene bedrijfskosten
Totaal overige bedrijfskosten
3.920 10.260 10.762 2.612 6.297 0 29.837 20.071 3.100 1.549 88.408
6.792 12.636 12.050 2.114 6.916 10.029 33.320 39.693 1.942 2.207 127.700
293.108
463.186
29.837
33.320
*) Op grond van art. 2:382a worden de accountantskosten gesplitst in: a. onderzoek van de jaarrekening b.andere controle opdrachten
0
0
c. adviezen op fiscaal terrein
23.414
17.491
d. andere niet controle diensten (teruggave proceskosten Kadoes)
-3.343
22.202
0 0 0 0 0
-371 -1.800 -15.992 -15.200 -33.363
803.343
901.854
Doorberekende algemene kosten: doorberekende alg. kosten mbt onderhoud doorberekende alg. kosten mbt woningaanpassingen doorberekende kosten beheer vof's doorberekende alg. kosten mbt nieuwbouw derden Totaal doorberekende algemene kosten In 2011 zijn de doorberekende kosten onderhoud en woningaanpasssingen verantwoord onder de onderhoudskosten en de doorberekende kosten beheer vof's onder de salarissen. De doorberekende kosten mbt nieuwbouw waren in 2011 nihil. Totaal overige bedrijfskosten
-61-
3. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 3.1. Rentelasten Egalisatierekeningen Langlopende schulden - Rente leningen kredietinstellingen Overige betaalde rente - Disagio WSW - Overige betaalde rente Totaal rentelasten 3.2. Rentebaten Financiële vaste aktiva - Rente op te vorderen subsidie BWS - Rente op overige vorderingen - Rente rek-crt deelnemingen Financiële passiva - Waardeverandering verplichting verkopen onder voorwaarden Liquide middelen - Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten Saldo rentelasten - rentebaten 3.3. Belastingen Vennootschapsbelasting 2011 Correctie vennootschapbelasting 2008 en 2009 Mutatie latente belastingvorderingen Mutatie passieve belastinglatentie Correctie omzetbelasting 2005 t/m 2009 Totaal belastingen 3.4. Resultaat op deelnemingen Resultaat deelneming v.o.f. Borgstaete Resultaat deelneming v.o.f. Eschede
Verkorte winst- en verliesrekening v.o.f. Borgstaete Bedrijfsopbrengsten
2011
2010
2.212
2.972
1.596.109
1.671.353
4.140 870 1.603.331
3.105 635 1.678.065
2.212 13.185 146.274
2.972 31.222 146.274
151.195
23.378
46.222 359.087
15.658 219.504
1.244.243
1.458.561
0 0 -1.488 0 20.434 18.946
0 371.317 -127.159 19.436 73.889 337.483
95.992 -51.882 44.110
2.645 -32.214 -29.569
2011
2010
249.335
246.643
Bedrijfslasten
-89.017
93.915
Bedrijfsresultaat
338.352
152.728
Financiele baten en lasten Jaarresultaat
146.368 191.984
147.438 5.290
2011
2010
Bedrijfsopbrengsten
224.413
215.225
Bedrijfslasten
184.297
135.299
Verkorte winst- en verliesrekening v.o.f. Eschede
Bedrijfsresultaat Financiele baten en lasten Jaarresultaat
40.116
79.926
143.880 -103.764
144.354 -64.428
Resultaat bestemming Het positieve resultaat over 2011 ad € 688.347 is ten gunste gebracht aan de algemene bedrijfsreserve. Vooruitlopend op de vaststelling door het bestuur is dit voorstel verwerkt in de jaarrekening. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar het onderdeel algemene bedrijfsreserve zoals opgenomen in de toelichting op de balans en winst- en verliesrekening.
-62-
-63-
-64-
