Voorwoord. De storm ging over in een orkaan

JAARBERICHT 2012 -1-

Voorwoord

De storm ging over in een orkaan

Begin 2012 was al duidelijk dat het een jaar zou worden waarin wij alle zeilen bij zouden gaan zetten om koers te houden. De omstandigheden waaronder dat moest gebeuren werden bepaald door de voortzetting van de economische crisis, de druk op de betaalbaarheid van het wonen, toename van regelgeving en de “schandalen” waarmee sommige corporaties in het nieuws kwamen. Terwijl Woningstichting Tubbergen stevig aan de slag was met het houden van haar koers kwam in de zomer het bericht dat de kapitein van het schip, onze directeur-bestuurder, een nieuwe uitdaging had gevonden bij een grotere corporatie in de regio. De vraag van een paar jaar geleden werd weer actueel: “is het voor ons als relatief kleine corporatie niet toch verstandiger om te fuseren en de krachten te bundelen met een andere corporatie?”. De Raad van Commissarissen nam daarop het besluit om een tijdelijke directeur-bestuurder aan te stellen en samen met hem een onderzoek te doen naar het antwoord op deze vraag. Eind 2012 verscheen het Regeerakkoord en veranderde de storm in een orkaan. De nieuwe regering maakte duidelijk dat de corporaties zeer stevig moesten gaan bijdragen aan het wegwerken van de overheidstekorten en confronteerde de sector met het middel dat daarvoor werd bedacht: de verhuurdersheffing. Van alle woningcorporaties denkt bijna 40% (onderzoek Stec Groep) niet het hoofd boven water te kunnen houden en 75% besluit om nieuwbouw-, en renovatieprojecten af te zeggen en te besparen op het onderhoud van bestaande woningen. Het is zeer bijzonder dat onder deze omstandigheden Woningstichting Tubbergen in staat was om de prestaties neer te zetten die in dit jaarverslag worden weergegeven. Ik ben daar zeer trots op!

Jo Linden directeur-bestuurder a.i.

-2-

Inhoudsopgave JAARVERSLAG ......................................................................................................................................................... 5 1.

Onze organisatie ............................................................................................................................................. 5 1.1.

Profiel van de organisatie....................................................................................................................... 5

1.2.

Missie ..................................................................................................................................................... 5

1.3.

Organisatiestructuur .............................................................................................................................. 5

1.4.

Organisatieontwikkeling ........................................................................................................................ 5

1.5.

Verslag van de Ondernemingsraad ........................................................................................................ 6

2.

2012 in vogelvlucht ........................................................................................................................................ 6

3.

Verslag van het bestuur ................................................................................................................................. 8

4.

3.1.

Organisatieschema ................................................................................................................................. 8

3.2.

Raad van Commissarissen ...................................................................................................................... 8

3.3.

Bestuur ................................................................................................................................................... 8

3.4.

Leden ...................................................................................................................................................... 9

3.5.

Tegenstrijdige belangen ......................................................................................................................... 9

3.6.

Doelstellingen en strategie .................................................................................................................... 9

3.7.

Horizontale dialoog ................................................................................................................................ 9

3.8.

Interne risicobeheersings- en controlesystemen ................................................................................... 9

3.9.

Externe accountant .............................................................................................................................. 10

3.10.

Verklaring ............................................................................................................................................. 10

Verslag van de Raad van Commissarissen .................................................................................................... 11 4.1.

Algemeen ............................................................................................................................................. 11

4.2.

Taak en werkwijze ................................................................................................................................ 11

4.3.

Onafhankelijkheid ................................................................................................................................ 12

4.4.

Samenstelling RvC ................................................................................................................................ 12

4.5.

Werkgeversrol ...................................................................................................................................... 12

4.6.

Vergaderingen en overige bijeenkomsten ........................................................................................... 13

4.7.

Integriteit ............................................................................................................................................. 13

4.8.

Honorering ........................................................................................................................................... 13

4.9.

De jaarrekening .................................................................................................................................... 13

5.

Kengetallen ................................................................................................................................................... 14

6.

Verslag van de activiteiten ........................................................................................................................... 16 6.1.

Ontwikkeling samenstelling vastgoed eigen bezit ............................................................................... 16

6.2.

Ontwikkeling kwaliteit van het bezit .................................................................................................... 20

6.3.

Klant en Maatschappij.......................................................................................................................... 23

6.3.1.

Woningvoorraad ......................................................................................................................... 23 -3-

7.

6.3.2.

Woningzoekenden ...................................................................................................................... 23

6.3.3.

Huurders ..................................................................................................................................... 23

6.3.4.

Het betrekken van huurders bij beleid en beheer ...................................................................... 25

Financieel beleid ........................................................................................................................................... 26 7.1.

Algemeen ............................................................................................................................................. 26

7.2.

Financiële continuïteit .......................................................................................................................... 26

7.3.

Bedrijfsmatige werkorganisatie ........................................................................................................... 27

7.4.

Resultaat 2012 ..................................................................................................................................... 27

7.5.

Beleggingen/treasury ........................................................................................................................... 28

7.6.

Financiële sturing ................................................................................................................................. 28

7.7.

De vermogenspositie ........................................................................................................................... 28

7.8.

De financieringspositie ......................................................................................................................... 29

7.9.

Liquiditeitspositie ................................................................................................................................. 29

7.10.

Investerings- en huurbeleid ................................................................................................................. 30

7.11.

Meerjarenperspectief .......................................................................................................................... 30

8.

Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen ............................................................... 31

9.

Overleg met de gemeente ............................................................................................................................ 33

10. Onrendabele investeringen .......................................................................................................................... 34

JAARREKENING……………………………………………………………………………………………………………………………………….……….35 Balans per 31 december 2012………………………………………………………………………………………………………………………….36 Winst- en verliesrekening over 2012 .................................................................................................................... 38 Kasstroomoverzicht .............................................................................................................................................. 39 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling ............................................................................................ 40 Toelichting op de balans ....................................................................................................................................... 48 Toelichting op de winst- en verliesrekening ......................................................................................................... 62

OVERIGE GEGEVENS…………………………………………………………………………………………………………………………………………68 Resultaat bestemming……………………………………………………………………………............................................................68 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant………………………………………………………………………………………69

-4-

JAARVERSLAG 1. Onze organisatie 1.1. Profiel van de organisatie Woningstichting Tubbergen is de enige corporatie in de gemeente Tubbergen en beheert iets minder dan 1.000 verhuureenheden. Hiermee behoort de organisatie weliswaar tot de kleinere woningcorporaties, maar het actief zijn in 9 dorpskernen maakt het werk heel specifiek.

1.2. Missie Woningstichting Tubbergen ziet de missie als het kader dat het mogelijk maakt in de voortdurend wijzigende omstandigheden koers te houden om daar waar nodig bij te kunnen sturen. In de missie is de functie omschreven die de corporatie wil vervullen in de maatschappij: Woningstichting Tubbergen is een lokaal verankerde, maatschappelijke en klantgerichte onderneming die op professionele wijze woningen verhuurt aan een brede doelgroep met nadruk op kwetsbaren in de samenleving. Als leverancier wil de corporatie aanverwante producten en diensten in een evenwichtige prijs / Kwaliteitverhouding aanbieden. Woningstichting Tubbergen wil ambitieus, betrouwbaar en transparant zijn. Voor het realiseren van de doelstellingen werkt de corporatie graag samen met lokaal betrokken partijen als huurders, gemeente, zorgorganisaties en overige maatschappelijke partijen. De richtinggevende begrippen die Woningstichting Tubbergen hanteert zijn: sociaal, klantgericht, lokaal, betrouwbaar en professioneel. Daarnaast heeft de corporatie een viertal interne kernbegrippen weergegeven, te weten: professioneel, ambitieus, betrokken en integer.

1.3. Organisatiestructuur Binnen de organisatie is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding. De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf leden en houdt toezicht. Verderop in dit verslag vindt u een verslag van de Raad van Commissarissen. De structuur van de organisatie is in 2012 niet veranderd ten opzichte van het jaar daarvoor. Het ziekteverzuim was in 2012 circa 3.3% en daarmee vrijwel gelijk aan het niveau in 2011. De corporatie telde ultimo 2012 12 werknemers (8,9 fte). Wij geven invulling aan onze maatschappelijke rol onder meer door stageplaatsen aan te bieden. Zo zijn er in 2012 in totaal drie ROC-stagiaires en twee HBO-stagiaires geweest.

1.4. Organisatieontwikkeling Op het moment dat de directeur-bestuurder aangaf dat hij elders een andere aanstelling had gekregen werd binnen de Raad van Commissarissen de discussie gestart over een meest wenselijk toekomstscenario. De centrale vraag hierbij was: Is er een strategische meerwaarde om als relatief kleine corporatie zelfstandig verder te gaan of is fuseren toch een realistische optie? Besloten werd om een parttime interim directeur-bestuurder aan te stellen die samen met de Raad van Commissarissen gestalte kon geven aan zowel een onderbouwing van genoemde keuze als de praktische uitwerking van de gevolgen hiervan. In de loop van 2013 zal de toekomstige koers van Woningstichting Tubbergen duidelijk worden.

-5-

1.5. Verslag van de Ondernemingsraad Begin januari vond de eerste bijeenkomst plaats tussen OR en de RvC. Naast de kennismaking en het maken van diverse afspraken werd gesproken over o.a. het functioneren van de directeur-bestuurder, de gang van zaken binnen Woningstichting Tubbergen en de toekomst van de organisatie. Medio 2012 werd de OR geconfronteerd met het onverwacht aangekondigde vertrek van directeur-bestuurder e Harro Eppinga. In de 2 helft van het jaar werd een positief advies uitgebracht op het aanstellen van een nieuwe ad interim directeur-bestuurder Jo Linden. In oktober heeft de OR een training werkkostenregeling gevolgd bij FNV-Formaat. Tijdens deze eendaagse heeft er ook een “benen op tafel” gesprek plaatsgevonden met Jo Linden. In december heeft het eerste overleg plaatsgevonden tussen OR en de nieuwe directeur-bestuurder. Aan de orde kwamen o.a. de werkkostenregeling (uitgesteld tot 1 januari 2015), de ontwikkelingen binnen de Volkshuisvesting en de toekomst van Woningstichting Tubbergen.

2. 2012 in vogelvlucht Politiek: De positie op de woningmarkt van huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.614,- was in 2012 erg moeilijk. Sinds 2011 kwam deze groep enerzijds niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning (≤ € 652,52/maand). Anderzijds was het zo dat de aangescherpte inkomenseisen voor een hypotheek er voor zorgde dat het voor hen ook lastiger was geworden een woning te kopen. De inmiddels door ons in het leven geroepen “Koopgarant-regeling” werd stopgezet, omdat mogelijke terugkoop in de toekomst een te hoog beslag zouden gaan leggen op de meerjaren-verplichtingen. Terwijl de activiteiten rondom de bestuurswisseling (zie Hst. 1.4) in volle gang waren trad het Kabinet Rutte II aan en werd snel duidelijk dat de politiek zich intensief zou gaan bezig houden met een verdere doorvoering van “hervormende” (bezuinigings-)maatregelen in de sector:  De hypotheekrenteaftrek werd beperkt, ook voor bestaande gevallen. Vanaf 2014 wordt de maximale aftrek elk jaar met half procent verminderd;  De huren gaan omhoog: voor inkomens tot 33.000 euro met 1,5 procent plus inflatie, tussen 33.000 en 43.000 met 2,5 procent plus inflatie en boven de 43.000 met 6,5 procent plus inflatie;  De beloning van bestuurders van woningcorporaties wordt versneld aangepast. De maatregel om de huurhoogte van sociale woningen vast te gaan stellen aan de hand van een percentage van de WOZ-waarde werd in een later stadium terug getrokken. In het Regeerakkoord werd tevens melding gemaakt van de invoering van een verhuurdersheffing die tot doel moest hebben om corporaties vanaf 2014 jaarlijks 2 miljard euro te laten bijdragen aan verminderen van het begrotingstekort. Corporaties werden in staat gesteld om door extra huurverhogingen de huurders te laten (mee-) betalen aan deze heffing. De invoering van deze verhuurdersheffing leidde tot veel protest van zowel huurders als bouwgerelateerde bedrijven omdat corporaties als reactie nieuwbouw- en onderhoudsplannen gingen uitstellen en afstellen. Indien Woningstichting Tubbergen in de voorafgaande periode niet over was gegaan tot een intensief verkoopprogramma dan waren ook in Tubbergen de gevolgen van de invoering van deze verhuurdersheffing direct merkbaar geweest in diverse uitvoeringsprogramma’s.

-6-

De Woningwet Nadat er meer dan tien jaar over is gesproken, nam de Tweede Kamer op 5 juli 2012 een historisch besluit en stemde zij unaniem in met de herziening van de Woningwet. Er is een groot aantal amendementen ingediend. Het wetsvoorstel ligt nu ter behandeling in de Eerste Kamer. De nieuwe Woningwet moet het voor corporaties mogelijk gaan maken om - zonder staatssteun - te blijven investeren in woningen voor middeninkomens, bijvoorbeeld duurdere huurwoningen of goedkope koopwoningen. De indeling in corporatieactiviteiten met staatssteun (Diensten van Algemeen Economisch Belang - DAEB) en zonder staatssteun (niet-DAEB) moet administratief gescheiden worden. Op tal van zaken kondigt de wet nadere uitwerking aan in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Nog lang niet alles is dus duidelijk.

De landelijke woningmarkt Het voert te ver om hier een overzicht te geven van het desastreuze en rommelige beleid van het huidige Kabinet. De landelijke woningmarkt zit hopeloos vast en de overheid is niet in staat om daar enige verandering in te brengen. De z.g. hervormingsmaatregelen blijken in de praktijk ordinaire regelgeving met een bezuinigingsdoel te zijn. Het lijkt er wel op alsof elk (slecht doordacht) overheidsinitiatief tot verbetering van de situatie op de landelijke woningmarkt leidt tot verdere toename van de malaise en de onzekerheid. Voor woningcorporaties doet zich steeds vaker de vraag voor of de sector nog in staat is om zich op termijn te handhaven in de huidige vorm.

De lokale woningmarkt Op lokaal niveau is er een tendens te zien die zich als volgt kenmerkt: afname van de vraag naar eengezinswoningen, kortere wachttijden voor seniorenwoningen en minder doorstroming vanuit eigendomswoningen naar huurwoningen. De beperkingen van nieuwbouwactiviteiten, zoals deze op regionaal niveau zijn afgesproken in het samenwerkingsoverleg ‘WoON’, lopen in de pas met de geschetste tendens.

Investering in energiemaatregelen bij onderhoud 25 Overijsselse woningcorporaties en de Provincie Overijssel hebben op 28 juni 2012 het Convenant Energiebesparing Woningcorporaties Overijssel ondertekend. Deze corporaties vertegenwoordigen 90% van de sociale huurwoningvoorraad in Overijssel. In Overijssel zijn 35 woningcorporaties actief die in totaal 135.000 sociale huurwoningen bezitten. Dat is 1/3 deel van de woningvoorraad in Overijssel. 110.000 sociale huurwoningen hebben energielabel C of lager. De woningen van Woningstichting Tubbergen werden in 2011 en 2012 al naar een gemiddeld “C-niveau” gebracht.

Woonvisie gemeente Tubbergen In april verscheen de Woonvisie 2010-2014 van de gemeente Tubbergen. In deze nota werd het meerjarenwoningbouwprogramma aangepast aan de actualiteit. Met de gemeente wordt, ambtelijk en bestuurlijk, structureel overleg gevoerd over de relatie tussen dit bouwprogramma en de realiteit van de werkelijke vraagontwikkeling.

NL-doet Ook In 2012 hebben we meegewerkt aan NL-doet. De bewoners en leidinggevenden van de Twentse Zorg Centra hebben we een onvergetelijke dag mogen bezorgen.

-7-

3. Verslag van het bestuur 3.1. Organisatieschema

3.2. Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen is samengesteld uit vijf personen en is in 2012 niet gewijzigd. Zij heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur, de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de aan de corporatie verbonden rechtspersonen. De Raad van Commissarissen staat tevens het bestuur met raad terzijde. In het jaarverslag van de Raad van Commissarissen is de taak en werkwijze nader omschreven evenals de wijze waarop zij hieraan in 2011 invulling hebben gegeven.

3.3. Bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit houdt onder meer in dat zij verantwoordelijk is voor: a. De realisatie van doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voorvloeiende resultatenontwikkeling; b. De naleving van alle relevante wet- en regelgeving; c. De beheersing van alle risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; d. De financiering van de corporatie. Het bestuur handelt hierbij binnen de kaders zoals deze zijn neergelegd in de statuten en de gedragscode. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft tijdig alle informatie die de Raad van Commissarissen nodig heeft voor de uitvoering van haar toezichthoudende taak.

-8-

3.4. Leden Er is sprake van een eenhoofdig bestuur, door Harro Eppinga tot 1 oktober 2012 en daarna door Jo Linden.

3.5. Tegenstrijdige belangen In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe 11.3 van de governance code.

3.6. Doelstellingen en strategie De Raad van Commissarissen heeft haar goedkeuring verleend aan de doelstellingen zoals deze zijn verwoord in de beleidsbegroting 2012.

3.7. Horizontale dialoog Woningstichting Tubbergen heeft de belangrijkste belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijkeen volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd. Benoemde stakeholders zijn onder meer de huurderscommissie, de bewonerscommissies, de gemeente Tubbergen, de Provincie Overijssel, de Regio Twente, de Stichting Welzijn Tubbergen, alle zorginstellingen die werkzaam zijn in de gemeente Tubbergen, de collega corporaties zoals verenigd in WoOn, de Tubbergse Onderwijs Federatie en de lokale Kinderopvangorganisaties. Op 5 oktober 2012 hebben Woningstichting Tubbergen en Mijande Wonen een aantal, soms ook gezamenlijke, belanghouders uitgenodigd voor een bijeenkomst met als thema “breekbaar en transparant”. Tijdens deze bijeenkomst is met de belanghouders van gedachten gewisseld over de rol van de corporatie in haar omgeving en het toekomstbeeld van de woningcorporaties.

3.8. Interne risicobeheersings- en controlesystemen In 2012 werd door 2 stagiaires van de Saxion Hogescholen Enschede een organisatiebrede risicoanalyse uitgevoerd. In 2013 zal verdere aandacht worden besteed aan de aanbevelingen die in deze nota worden genoemd waarbij ook expliciet gekeken zal worden naar de ontwikkeling van een (wellicht deels geautomatiseerd) instrument dat structureel risico’s kan monitoren. Voorbeelden van risico’s zijn o.a.: a. Strategische risico’s: Bevolkingskrimp: Demografische ontwikkelingen tonen aan dat er vanaf circa 2025 sprake zal zijn een bevolkingskrimp. Dit geldt ook voor gedeelten van het werkgebied van Woningstichting Tubbergen. Daardoor kan leegstand ontstaan met als gevolg een waardedaling van de portefeuille. b. Handelen in strijd met de vigerende wet- en regelgeving: De wet- en regelgeving voor woningcorporaties verandert in een snel tempo. Door de beperkte schaalomvang van onze organisatie is het niet eenvoudig deze gewijzigde regelgeving en specifieke kennis te volgen, ‘in huis te halen’ of toe te passen. Mocht dit leiden tot schade in welke vorm dan ook, dan heeft dit zowel gevolgen voor de financiën als voor het imago. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan de gewijzigde regelgeving omtrent ‘verkoop onder voorwaarden’. c. Kwaliteit en kwantiteit van het personeelsbestand: De omgeving van Woningstichting Tubbergen verandert continu. Dit vraagt veel aanpassingsvermogen van de medewerkers om toch de doelstellingen te blijven halen; zowel qua kwantiteit als kwaliteit. d. Niet-integer handelen van medewerkers/bestuur: In het geval van niet-integer handelen van één van de medewerkers of het bestuur van de corporatie, zal dit enorme gevolgen hebben voor het imago. Dit wordt nog eens versterkt door het aantal incidenten bij andere corporaties in de afgelopen periode waardoor er een versterkte aandacht is voor dit onderwerp. Op dit moment is er geen enkele aanleiding te twijfelen aan het integriteitbewustzijn van de medewerkers en het bestuur. Daarnaast is er een directiestatuut, een reglement RvC, een procuratieregeling en een treasurystatuut opgesteld die randvoorwaarden geven voor het handelen van medewerkers, bestuur en toezichthouder.

-9-

Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel aanwezige fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Door de accountant is gedurende het verslagjaar een tussentijdse managementrapportage opgesteld waarin ook risicobeheersing is onderzocht en aanbevelingen zijn gedaan om dit te verbeteren. Deze aanbevelingen zijn overgenomen en zullen in 2013 verdere aandacht krijgen.

3.9. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeurbestuurder. In 2011 is er een aanbestedingstraject geweest voor de externe accountant, waarbij Deloitte Accountants B.V. door de Raad van Commissarissen is geselecteerd voor het controleren van de jaarrekening 2011. De intentie is hierbij uitgesproken een samenwerking aan te gaan voor vier jaar. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag van de jaarrekening wordt besproken.

3.10. Verklaring Het bestuur van Woningstichting Tubbergen verklaart dat alle uitgaven in het boekjaar 2012 in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan conform artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Tubbergen, 11 juni 2013

Jo Linden Directeur bestuurder a.i.

-10-

4. Verslag van de Raad van Commissarissen 4.1. Algemeen De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak toezicht te houden op de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken van Woningstichting Tubbergen en staat tevens de directeur-bestuurder met raad ter zijde. De RvC vervult daarmee een belangrijke functie tussen Woningstichting Tubbergen en het extern toezicht door instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de Rijksoverheid. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn beschreven in het “Reglement voor de Raad van Commissarissen”. Het reglement is op de website van Woningstichting Tubbergen geplaatst. De RvC is samen met de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor een goede governancestructuur. In dit jaarverslag legt de RvC, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

4.2. Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door de directeur-bestuurder laten informeren. Ook staat de RvC de directeurbestuurder bij als adviseur en heeft de RvC een klankbordfunctie. De RvC is het afgelopen jaar zes keer bijeen geweest. Daarnaast heeft er afzonderlijk overleg plaats gevonden tussen de RvC en de Ondernemingsraad over de opvolger van de directeur-bestuurder en is er een vergadering besteed aan het overleg met de huurderscommissie. De RvC volgde ook een training financiën die door de accountant werd gegeven. De RvC heeft in het afgelopen verslagjaar de volgende besluiten en / of goedkeuringen genomen: - Huurverhoging per 1 juli 2012; - Benoeming interim directeur-bestuurder; - Verkoopbevorderende maatregelen woningen; - Jaarrekening 2011; - Liquiditeitsontwikkeling 2012 – 2016; - Meerjarenbegroting 2013 – 2017; - Herbenoeming J.J. Swerms-Suwijn. Daarnaast is er gesproken over de volgende onderwerpen: -

Oordeelsbrief van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties; Opvolging directeur-bestuurder; Belanghoudersbijeenkomst; Vastgoedontwikkeling; Managementinformatie per trimester; Toekomstontwikkeling; Managementletter 2012; Continuïteitsoordeel 2012 van Centraal Fonds Volkshuisvesting; Solvabiliteitsoordeel 2012 van Centraal Fonds Volkshuisvesting; Accountantscontrole boekjaar 2011 Deloitte Accountants B.V.; Evaluatie opgeleverde bouwprojecten; Algemene ontwikkelingen binnen de volkshuisvesting.

-11-

4.3. Onafhankelijkheid Alle leden van de RvC hebben hun (relevante) nevenfuncties gemeld. Deze zijn beoordeeld op mogelijke belangenverstrengeling, wat niet aan de orde is. De RvC heeft nagedacht over de onafhankelijkheidscriteria, zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties. Geen van de leden van de RvC is of was in het verleden in dienst van Woningstichting Tubbergen of onderhoudt een directe- of indirecte relatie met toeleveranciers en / of afnemers van de organisatie. Geen van de leden van de RvC verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Woningstichting Tubbergen, hetzij direct, hetzij indirect, buiten het lidmaatschap. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Woningstichting Tubbergen heeft als beleid geen leningen en/of garanties te verstrekken aan haar toezichthouders. Naar oordeel van de RvC is in 2012 voldaan aan de bepalingen betreffende onafhankelijkheid. In 2012 is binnen Woningstichting Tubbergen geen gebruik gemaakt van de “Regeling Melding onregelmatigheden”.

4.4. Samenstelling RvC De RvC bestaat uit 5 leden die primair voor een periode van 4 jaar worden benoemd en die voor maximaal twee volgende zittingstermijnen kunnen worden herbenoemd. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de huurderscommissie. In 2010 zijn alle 5 leden benoemd als lid van de RvC van Woningstichting Tubbergen. De RvC werkt met een profielschets. Deze is gerelateerd aan de omvang, samenstelling en activiteiten en geeft de gewenste deskundigheid en achtergrond van de RvC aan. De profielschetsen zijn in 2010 samengesteld en vastgesteld door de RvC. Ultimo 2012 was de RvC als volgt samengesteld: De heer E. de Boer AA Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2013 Hoofdfunctie: voorzitter

Mevrouw drs. F.H. Janssen-ter Brugge Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2013 Hoofdfunctie: lid

Mevrouw dr. A.H.J. Klopper-Kes Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2014 Hoofdfunctie: vicevoorzitter

De heer mr. J.J. Swerms-Suwijn Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2013-2016 Hoofdfunctie: lid

De heer ir. M.G.M. Groothuis Commissaris sinds: 2010 Huidige zittingstermijn: 2010-2014 Hoofdfunctie: lid Mevrouw drs. F.H. Janssen-ter Brugge en de heer ir. M.G.M. Groothuis zijn benoemd op voordracht van de huurderscommissie.

4.5. Werkgeversrol De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en evaluatie van de directeur-bestuurder. Op 28 september nam Harro Eppinga afscheid als directeur-bestuurder. In oktober werd Jo Linden aangesteld als interim directeur-bestuurder. -12-

4.6.

Vergaderingen en overige bijeenkomsten

De frequentie van de vergaderingen en werkwijze van de RvC is vastgelegd in het Reglement voor de Raad van Commissarissen en tevens gepubliceerd op de website van Woningstichting Tubbergen.

4.7. Integriteit In het Reglement van de Raad van Commissarissen staan bepalingen opgenomen over de omgang met vertrouwelijke informatie in het toepassen van de Governancecode Woningcorporaties.

4.8. Honorering De honoreringen over 2012 zijn als volgt (in €): Directeur-bestuurder: De heer H.D. Eppinga De heer L.J. Linden

89.994 *1) 17.596

Raad van Commissarissen: De heer E. de Boer AA De heer ir. M.H.G.M. Groothuis Mevrouw dr. A.H.J. Klopper-Kes Mevrouw drs. F.H. Janssen – ter Brugge De heer mr. J.J. Swerms Suwijn Totaal

7.796 5.075 5.075 5.075 5.075 28.096

*1) Aan de directeur-bestuurder is een auto beschikbaar gesteld met een fiscale waarde van € 25.300.

4.9. De jaarrekening Hierbij biedt de RvC u het door de directeur-bestuurder van Woningstichting Tubbergen opgemaakte jaarverslag 2012 aan. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting over het afgelopen verslagjaar. Op de jaarrekening is door Deloitte Accountants B.V. een controle uitgevoerd. De controleverklaring is opgenomen op bladzijde 69. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 27 van de statuten is aan de Raad van Commissarissen de jaarrekening 2012 ter goedkeuring voorgelegd. De RvC heeft kennis genomen van de jaarrekening 2012, alsmede de daarbij afgegeven controleverklaring van Deloitte Accountants. De RvC kan zich verenigen met de inhoud van de jaarstukken. Met goedkeuring van de jaarrekening 2012 van Woningstichting Tubbergen en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatverdeling bedraagt het resultaat over het verslagjaar 2012 € 754.596,- positief en het eigen vermogen per 31 december 2012 € 11.026.006,-. Vastgesteld, 17 juni 2013 Was getekend, De heer E. de Boer AA, voorzitter

-13-

5. Kengetallen Kengetallen over de afgelopen 5 jaar Boekjaar van 01-01 t/m 31-12

2012

2011

2010

2009

2008

963 2 2 5 1 2 975

968 1 0 0 1 21 991

956 0 0 0 1 36 993

936 0 0 0 1 20 957

910 0 0 0 1 26 937

22 1 2 5 0

16 1 0 0 0

27 0 0 0 0

26 0 0 0 0

5 0 0 0 0

25 2 0

0 5 0

0 6 0

0 0 0

0 0 0

71.342

67.951

63.613

68.385

67.380

134.237

133.467

145.124

142.429

134.426

102 1 1 468

102 1 0 446

96 1 0 434

101 1 0 427

74 1 0 416

>0 >366 >561

>0 >362 >555

>0 >357 >548

>0 >357 >548

>0 >349 >535

107 740 116

126 751 87

129 757 68

148 728 60

157 697 56

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie : - Woningen in exploitatie - Gebouwen voor BuitenSchoolse-Opvang - Commercieel vastgoed - Maatschappelijk vastgoed - Beheer (kantoor) - Woningen in aanbouw per 31 december Mutaties is het aantal verhuureenheden: - Aantal opgeleverd: - Woningen - Gebouwen voor Buitenschoolse-Opvang - Commercieel vastgoed - Maatschappelijk vastgoed - Aantal aangekocht - Aantal verkocht: - Onder voorwaarden - Overige - Aantal gesloopt Verzekerde waarden x 1.000 Grondslag onroerende zaakbelasting x 1.000 Het verhuren van woningen - Totaal aantal nieuwe huurders - Huurachterstand in een percentage van de jaarhuur - Huurderving in een percentage van de jaarhuur - Gemiddelde nettohuurprijs per woning per maand Aantal woningen naar huurprijsklasse Huurprijsklassen: Goedkoop Betaalbaar Duur Aantal woningen: Goedkoop Betaalbaar Duur

-14-

Boekjaar van 01-01 t/m 31-12

2012

2011

2010

2009

2008

Kwaliteit - Dagelijks- en mutatieonderhoud per vhe - Periodiek onderhoud per vhe - Strategisch voorraadbeheer per vhe - Totaalkosten onderhoud per vhe

171 890 0 1.062

123 756 0 879

128 1.070 0 1.198

103 1.249 0 1.352

86 834 45 965

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

19 2 7 4 4 4 3.710 11.344 11.369

15 1 9 4 4 5 661 8.024 8.063

15 1 23 8 6 5 783 7.511 7.420

13 0 -11 3 2 5 179 6.010 6.085

16 1 14 8 6 4 1.828 6.879 7.073

4 5 1 9

4 5 1 10

4 5 1 10

5 4 1 10

5 4 1 10

Huurdersparticipatie - Aantal bezwaarschriften tegen wettelijke huurverhoging - Behandelde bezwaren door de huurderscommissie - Behandelde klachten door klachtenadviescommissie - Aantal bezwaren/klachten waarbij de huurder in gelijk is gesteld Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Gemiddelde rentevoet lopende leningen - Cash-flow per woning - Eigen vermogen per vhe - Weerstandsvermogen per vhe Personeel in dienst - Technische formatieplaatsen - Administratieve formatieplaatsen - Directie - Aantal formatieplaatsen x 1.000 woningen

-15-

6. Verslag van de activiteiten 6.1. Ontwikkeling samenstelling vastgoed eigen bezit De woningmarkt Uit diverse woningmarktonderzoeken is gebleken dat de samenstelling van de Twentse bevolking verandert. Uitgedrukt in aantallen is vraag en aanbod binnen de gemeente Tubbergen tot op heden nog redelijk in evenwicht. Er vindt echter wel een verschuiving plaats binnen de diverse woningtypen. In navolging van andere regio’s zal ook Twente over een jaar of tien niet aan bevolkingskrimp ontkomen. Niet voor niets is in de in 2012 door de Twentse corporaties uitgebrachte routekaart vermeld dat voortaan elke nieuwe woning raak moet zijn. De gevolgen voor de gemeente Tubbergen zullen naar verwachting meevallen, maar of de gemeente Tubbergen daadwerkelijk aan bevolkingskrimp ontkomt is nog maar zeer de vraag. De laatste jaren is immers al gebleken dat het aantal woningzoekenden dat op de aangeboden vrijkomende woningen reageert afneemt. Woningstichting Tubbergen wenst te anticiperen op de toekomstige ontwikkelingen. In overleg met de gemeente Tubbergen zijn daarom in de afgelopen twee jaar de aantallen nieuw te bouwen woningen naar beneden bijgesteld. Hetgeen als zodanig is vastgelegd in de tussen de gemeente en woningstichting gemaakte prestatieafspraken. In de jaren 2007 tot en met 2012 heeft Woningstichting Tubbergen in totaal 57 woningen onder voorwaarden verkocht. Doordat de animo om de woning te kopen onder de zittende huurder aanzienlijk groter was dan was voorzien zijn er uiteindelijk meer woningen verkocht dan vooraf geraamd. De beoogde verkoopopbrengsten zijn dan ook ruimschoots gehaald. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks getoetst en gewaardeerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de waardeontwikkeling en specifieke contractvoorwaarden. De totale actuele waarde van deze verkopen onder voorwaarden bedraagt per 31 december 2012 € 8.291.962. Om te voorkomen dat deze actuele waarde, vanwege de terugkoopverplichting, een onverantwoord hoge omvang aanneemt waardoor Woningstichting Tubbergen het risico loopt om in de toekomst onvoldoende financiële middelen te hebben om de onder voorwaarden verkochte woningen terug te kunnen kopen is in de zomer van 2012 het besluit genomen om voorlopig geen woningen meer (onder voorwaarden) te verkopen. Vanuit haar missie ziet Woningstichting Tubbergen het als haar taak om sociale huurwoningen aan te bieden aan de doelgroep, waarbij de nadruk ligt op de kwetsbaren in de samenleving. Te grote verkoopaantallen, van met name de goedkopere huurwoningen, zou deze taak kunnen schaden zolang de vraag naar sociale huurwoningen op peil blijft. Per 1 januari 2011 is er naar aanleiding van Europese richtlijnen een ministeriele regeling in werking getreden waarin wordt bepaald welke diensten van woningcorporaties worden gezien als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en welke niet (niet-DAEB). Bij woningen geldt dat de huurprijs bepalend is voor de indeling. Voor Woningstichting Tubbergen betekende dit dat 15 woningen voortaan als niet-DAEB worden geklassificeerd. Aangezien hiermee voorbij wordt gegaan aan de missie zijn de huren van de betreffende 15 woningen per 15 juli 2013 verlaagd naar € 681,02, zodat ook deze woningen als DAEB-bezit kunnen worden aangemerkt. Dit houdt in dat er bij de toewijzing van alle woningen van Woningstichting Tubbergen eisen worden gesteld aan het huishoudinkomen (in 2013 maximaal € 34.229 per jaar).

-16-

In het toezicht hierop heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting een taak gekregen. Om te voorkomen dat er door het Centraal Fonds Volkshuisvesting sancties worden opgelegd heeft Woningstichting Tubbergen haar toewijzingsbeleid hierop aangepast. Uit gemeentelijke- en regionalewoningmarktonderzoeken is de afgelopen jaren gebleken dat ook de gemeente Tubbergen in de toekomst niet aan vergrijzing en krimp van de bevolking zal ontkomen. Voor Woningstichting Tubbergen een reden om hier nu al op te anticiperen. Door het beleid hierop af te stemmen hoeven toekomstige ontwikkelingen niet enkel als bedreigingen te worden gezien, maar bieden ze ook kansen.

De positie op de lokale huurmarkt Het eigenwoningbezit in de gemeente Tubbergen ligt met 88% ruim boven het landelijke gemiddelde. Slechts 12% van de woningen is een sociale huurwoning. Het aandeel particuliere huur bedraagt 4% van de totale woningvoorraad. Ondanks haar regionale toelating heeft Woningstichting Tubbergen alleen woningen in bezit binnen de gemeente Tubbergen. Naast Woningstichting Tubbergen zijn er in de gemeente Tubbergen geen andere sociale verhuurders actief.

Strategisch voorraadbeleid Strategisch voorraadbeleid (Svb) is een continu proces. Het in 2005 voor de jaren 2006 – 2010 vastgestelde Svb is gedurende de afgelopen jaren op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen op een aantal onderdelen aangepast. In de loop van 2013 zal er een geheel nieuw Svb worden opgesteld. Dit is een jaar later dan gepland. De vertraging is voornamelijk het gevolg door de onzekerheid die er heeft geheerst omtrent het huurbeleid.

Ontwikkeling vastgoedportefeuille De laatste jaren wordt de bouw van nieuwe woningen afgestemd op de vraag vanuit de markt. Dit betekent dat er voldoende serieuze kandidaten moeten zijn op het moment dat een project tot ontwikkeling wordt gebracht. Jaarlijks worden de in het voorgaande jaar met de gemeente Tubbergen gemaakte prestatieafspraken geevalueerd en worden er nieuwe afspraken gemaakt voor de toekomst. Deze afspraken hebben betrekking op de gezamenlijke (volkshuisvestelijke) ambities en de verantwoordelijkheid van de afzonderlijke partijen en op de randvoorwaarden die moeten worden vastgelegd. De ontwikkeling en het beheer van de vastgoedportefeuille staan niet op zichzelf. De vastgoedportefeuille is namelijk niet alleen een product op zich. Het genereert ook middelen om op lange termijn investeringen te kunnen plegen. Woningstichting Tubbergen heeft haar verkoopbeleid in een beleidsnotitie vastgelegd. Jaarlijks zal beoordeeld moeten worden in hoeverre dit beleid en de labelling voor verkoop aanpassingen behoeft.

Mutaties 2012 Toevoegingen: - oplevering 21 huurappartementen de Aanleg in Geesteren - oplevering 7 koopappartementen de Aanleg in Geesteren Totaal -

28 woningen

oplevering gezondheidscentrum met Rabobank op de begane grond van de Aanleg in Geesteren. oplevering buitenschoolseopvang Bambino in Albergen oplevering uitbreiding basisschool Kadoes in Albergen

-17-

Onttrekkingen: Verkoop bestaande eengezinswoningen onder voorwaarden (Koopgarant): Albergen: - Calligrafiestraat 1 en 14 - Librijestraat 8 en 11 - Molendijk 30 - Schultenstraat 3, 5 en 7 Geesteren: - Hanenslag 27 - Zurinkstraat 16 Langeveen: - Weuststraat 9 en 15 Tubbergen: - Brederostraat 11 en 17 - Bussemakerstraat 10 - Pancratiusstraat 4 - Rembrandtstraat 20 - Scholekster 27 - Timmerstraat 16 en 18 - Van der Veenstraat 12 - Van Ruysdaelstraat 4 - Vosmeerstraat 24 Vasse: - De Steenbrei 18 - Hooidijk 10 Verkoop bestaande eengezinswoningen zonder voorwaarden: Geesteren: - Beekstraat 8 Vasse: - Manderseweg 37 Totaal verkocht 27 woningen bestaand bezit. Verkoop nieuwbouw onder Koopgarant: - Appartement Hattinkstraat 13 Tubbergen Verkoop nieuwbouw vrije sector: - Appartementen de Aanleg 204, 205, 212 en 302 Geesteren

-18-

Nieuwbouw Opgeleverd: Op 1 februari 2012 zijn 21 huur- en 7 koopappartementen aan de Aanleg in Geesteren opgeleverd. De 21 huurappartementen, waarbij reeds tijdens de bouw is geïnvesteerd in de nodige zorginfra, zijn allen toegewezen aan en geaccepteerd door woningzoekenden met een CIZ-indicatie. Het gezondheidscentrum gesitueerd op de begane grond van de Aanleg, met daarin opgenomen een filiaal van de Rabobank, is in de weken na 1 februari 2012 gefaseerd gereedgekomen. Van de 7 koopappartementen zijn er in 2012 4 verkocht en is er voor 1 woning een huurovereenkomst aangegaan. Per 31 december 2012 was op 100m² na het gezondheidscentrum volledig verhuurd. Alle woningen die in 2012 in exploitatie zijn genomen, hebben een aanvangshuur onder de Huurtoeslaggrens. In uitvoering: In de zomer van 2012 is aan bouwbedrijf Dura Vermeer de opdracht vertrekt tot de bouw van 2 energieneutrale woningen aan de Boerhave in Tubbergen. De bouw van deze woningen is op 1 februari 2013 van start gegaan. Op 31 december 2012 waren er geen nieuwbouwprojecten in uitvoering.

Verkoop In 2012 zijn 27 woningen uit de bestaande voorraad verkocht, waarvan 25 onder voorwaarden van Koopgarant. Hiernaast is eind 2012 de koopovereenkomst van een bestaande woning getekend waarvan de notariële overdracht in april 2013 heeft plaatsgevonden. Van de in 2011 aan de Hattinkstraat in Tubbergen nieuw opgeleverde appartementen is er in navolging van 2 verkopen in 2011 ook in 2012 nog 1 woning verkocht. In Geesteren zijn van het per 1 februari 2012 opgeleverde woon- zorgcomplex de Aanleg in 2012 4 van de 7 koopwoningen verkocht.

Terugkoop Vier kopers welke in het verleden een woning onder voorwaarden hebben gekocht hebben in 2012 Woningstichting Tubbergen verzocht om de woning te laten taxeren en terug te kopen. Om uiteenlopende redenen hebben deze kopers uiteindelijk toch van verkoop afgezien.

-19-

6.2. Ontwikkeling kwaliteit van het bezit Algemeen Onderhoud van het woningbezit is een belangrijke taak die valt onder de verantwoording van de afdeling technische dienst. Woningstichting Tubbergen heeft één uitvoerend technisch medewerker in dienst. Deze houdt zich met name bezig met het afhandelen van reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Indien nodig wordt assistentie ingehuurd bij derden. Naast het reguliere dagelijks onderhoud, waar reparatieverzoeken en mutatieonderhoud onder vallen, kent Woningstichting Tubbergen ook planmatig- en grootonderhoud. Om een goed beeld te krijgen en te houden van de technische staat van het woningbezit, worden er jaarlijks technische inventarisaties uitgevoerd. Hieruit is de afgelopen jaren gebleken dat het bezit van Woningstichting Tubbergen in een kwalitatief goede staat verkeerd. De technische inspecties vormen de basis voor het planmatig- en grootonderhoud, dat met een vaste cyclus in de meerjarenonderhoudsplanning wordt opgenomen. Specialistisch onderhoud aan centrale- en heteluchtverwarming, zonnecollectoren, boilers, geisers, warmteterugwin-apparatuur, elektra- en gasinstallaties en brandmeldinstallaties wordt nagenoeg altijd uitbesteed aan erkende installateurs. Hiervoor worden de nodige onderhoudscontracten afgesloten. Woningstichting Tubbergen heeft een medewerker in dienst die gediplomeerd beheerder brandmeldinstallaties is. Deze heeft de bevoegdheid om maandelijks de brandmeldinstallaties en de noodverlichtingen te controleren en te testen.

Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Reparatieverzoeken en mutatieonderhoud wordt hoofdzakelijk in eigen beheer uitgevoerd. Op deze manier kan een vlotte afhandeling en tegemoetkoming aan de individuele wensen van de huurder worden nagestreefd. Omvangrijkere reparatieverzoeken en werkzaamheden aan mutatiewoningen waaraan veel werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, worden uitbesteed aan plaatselijke aannemers. Toezicht op de uitvoering van deze werkzaamheden wordt uitgevoerd door de mutatieopzichter. Woningstichting Tubbergen heeft al jaren de ambitie om haar woningen op een hoog basisniveau te brengen en te houden. In 2012 zijn 835 verzoeken tot reparatie afgehandeld. De totale kosten bedroegen € 92.959. Het budget voor 2012 was € 72.566. De gemiddelde kosten bedroegen € 111,33 per reparatieverzoek. Onder mutatieonderhoud vallen de onderhoudswerkzaamheden bij verhuizing, zoals het verwisselen van sloten en het herstellen van de woning als gevolg van schade en technische slijtage. Indien noodzakelijk wordt gelijktijdig met het mutatieonderhoud ook achterstallig onderhoud uitgevoerd. In 2012 hebben er 78 woningmutaties plaatsgevonden. De totale kosten bedroegen € 35.940. Gemiddeld is dit € 461 per woningmutatie. Het budget voor mutatieonderhoud in 2012 bedroeg € 35.501

Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud is grotendeels uitgevoerd conform de meerjarenplanning. De meerjarenplanning wordt voortdurend geactualiseerd nadat in de praktijk de conditie van het woningbezit is geïnventariseerd. Wijzigingen en bijstellingen worden ingebracht en doorgerekend in de meerjarige onderhoudsbegroting. Het planmatig onderhoud omvat met name het cyclisch onderhoud zoals vervangen van cv-ketels en keukens, buitenschilderwerk en onderhoud aan platdakbedekkingen. Ook contractonderhoud zoals de onderhoudskosten voor centrale verwarming, liftinstallaties, automatische deuren, schoonmaakcontracten en tuinonderhoudscontracten vallen onder het planmatig onderhoud. De kosten bedroegen in 2012 € 491.449. Begroot was een bedrag van € 587.169. De lagere kosten zijn veroorzaakt door goedkoper uitbesteden dan begroot en verleggen van werkzaamheden naar de toekomst indien een huurder hierom heeft verzocht. In verband met de strenge winterperiode is een onderhoudsproject verschoven naar het voorjaar van 2013. Hiervoor is een verplichting aangegaan van € 20.272.

-20-

Kosten soort:

Grootonderhoud Planmatigonderhoud Klachtenonderhoud Mutatie-onderhoud Doorberekende salariskosten eigen TD Totaal

Begroting 2012

Opdrachten 2012

Uitgaven 2012

Meer/minder

311.422 587.169 72.566 35.501 0

413.756 511.721 92.959 35.940 37.540

373.995 491.449 92.959 35.940 37.540

-102.334 75.448 -20.393 -712 -37.540

1.006.659

1.091.916

1.031.883

-85.531

Groot onderhoud Onder grootonderhoud vallen de complexmatige verbeteringswerkzaamheden met een ingrijpender karakter dan het planmatige onderhoud. Het omvat meestal werkzaamheden als badkamer-, toilet- en keukenrenovaties en het onderhoud aan de buitenschil van de woning, zoals het vervangen van houten kozijnen, ramen en deuren. Indien er nog geen isolatieglas aanwezig is, wordt dit geplaatst en worden er ventilatieroosters opgenomen in de kozijnen. Bij alle grootonderhoudprojecten worden in overleg met de bewoners de woonwensen besproken en voor zover mogelijk in de uitvoering meegenomen. Uiteraard hebben bewoners inspraak in de kleurstelling van de wand- en vloertegels en de kleur en indeling van de keukenopstelling. In 2012 zijn 55 woningen voor een totaalbedrag van € 373.995 verbeterd. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door plaatselijke aannemersbedrijven. Per saldo is het budget voor 2012 met € 102.334 overschreden. De gemiddelde grootonderhoudskosten bedroegen in 2012 € 6.800,- per woning. Het is niet gelukt om een uitvoerig onderhoudsplan aan vier woningen aan de Weer in Albergen in 2012 op te leveren. Hierdoor is er per 31 december 2012 een verplichting ontstaan van € 39.761. De bij dit project betrokken bedrijven hebben de werkzaamheden in het eerste kwartaal van 2013 weten af te afronden.

Bijzondere voorzieningen en oppluswerkzaamheden Tijdens het uitvoeren van de grootonderhoudswerkzaamheden wordt de huurders altijd de mogelijkheid geboden om bijzondere voorzieningen te laten uitvoeren. Hierbij moet worden gedacht aan zaken als het aanbrengen van dak- en of spouwisolatie of het aanleggen van een cv-installatie. Kosten voor deze voorzieningen worden geactiveerd en als huurverhoging aan de huurders doorberekend. Zoals gebruikelijk zijn er gelijktijdig met het grootonderhoud aan een groot deel van de woningen “oppluswerkzaamheden” uitgevoerd, zoals het waar mogelijk aanzienlijk uitbreiden van de keukenopstelling, luxere afwerking van toilet- en doucheruimten en het aanbrengen van isolatieglas in de gehele woning. Ook deze kosten worden geactiveerd en als huurverhoging aan de huurders doorberekend.

Milieu, duurzaamheid en veiligheid Woningstichting Tubbergen acht zich verantwoordelijk voor goede, betaalbare, veilige en energiezuinige woningen. Dit laatste wordt steeds belangrijker en krijgt ook landelijk veel aandacht. Naast de door de overheid opgelegde verplichtingen ten aanzien van isolerende en energiebesparende maatregelen stelt Woningstichting Tubbergen ook zelf voortdurend hogere eisen aan haar bezit. Zo worden de gas- en elektrainstallaties in de woningen van Woningstichting Tubbergen periodiek gekeurd. Bij onderhoudswerken worden eventueel nog aanwezige restanten van milieubelastende materialen door inschakeling van daarvoor gespecialiseerde bedrijven uit de woningvoorraad verwijderd. Sinds 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen bij verkoop of verhuur een Energielabel overhandigen. De Europese energieafspraken met betrekking tot CO2 reductie stellen dat in 2020 de uitstoot met 20% moet zijn gereduceerd. Hier ligt ook een taak voor de woningcorporaties. Op basis van deze Europese wetgeving is het gehele woningbestand van Woningstichting Tubbergen voorzien van energielabels. In vergelijking met overige woningaanbieders heeft Woningstichting Tubbergen met gemiddeld een “C-label” een hoge score. -21-

Na het aanbrengen van energiebesparende maatregelen, worden deze wijzigingen ter controle doorgegeven aan een hiervoor gecertificeerd bedrijf en worden vervolgens de nieuwe energielabels aangevraagd. Woningstichting Tubbergen beschikt over een eigen EPA-opnemer, hierdoor kunnen de energielabels sneller worden aangepast en afgemeld.

Door huurders Zelf Aangebracht Voorzieningen (ZAV) Woningstichting Tubbergen heeft een beleid opgesteld met betrekking tot het zelfstandig klussen in en om de woning. In dit document staat een opsomming genoemd van alle voorkomende klussen en is aangegeven of er wel of geen toestemming voor wordt gegeven. Tevens wordt aangegeven of de voorziening bij een huuropzegging al dan niet kan worden aangemerkt als zijnde een woningverbetering of wordt overgenomen door de nieuwe bewoner. Eén en ander vindt in overleg met de mutatieopzichter plaats. Als voorwaarde wordt door Woningstichting Tubbergen gesteld dat huurders te allen tijde ingrijpende werkzaamheden voor uitvoering dienen te melden, zodat deze kunnen worden getoetst aan de geldende wettelijke- en gemeentelijke regelgeving.

Medische aanpassingen In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) worden op verzoek van huurders met een handicap aanpassingen uitgevoerd in de woning. Deze aanpassingen dragen er toe bij dat onze huurders met behulp van deze voorzieningen zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven wonen. Deze aanpassingen variëren van het rolstoeltoegankelijk maken van de woning tot grotere bouwkundige aanpassingen aan de keuken, badkamer of het plaatsen van een traplift. De kosten van deze medische aanpassingen worden grotendeels gefinancierd uit WMO-regeling van de gemeente.

-22-

6.3. Klant en Maatschappij 6.3.1. Woningvoorraad Om de kwaliteit van haar bezit en de leefomgeving te verbeteren realiseert Woningstichting Tubbergen diverse grotere en kleinere projecten waardoor haar huurders meer plezier krijgen in het wonen. Per 31 december 2012 bezat Woningstichting Tubbergen 963 woningen, 2 gebouwen voor BuitenSchoolseOpvang en 7 verhuureenheden commercieel en maatschappelijk vastgoed in De Aanleg in Geesteren. Het aandeel van de goedkope en betaalbare woningen in het totale bezit bedraagt 88,0% en is ultimo 2012 ten opzichte van ultimo 2011 met 2,6% gedaald. Overzicht woningen naar type en prijsklasse goedkoop < € 366

betaalbaar € 366 - € 561

duur € 561 - € 664

duur > € 664

totaal aantallen

eengezinswoningen

43

397

38

17

495

seniorenwoningen

4

242

15

5

266

appartementen

60

101

11

9

181

eenheden in tehuizen

0

0

21

0

21

107

740

85

31

963

totaal aantallen

6.3.2. Woningzoekenden Woningtoewijzing Woningstichting Tubbergen wijst haar woningen die voor verhuur beschikbaar komen toe op basis van het aanbodmodel. De vrijkomende woningen worden gepubliceerd op onze website www.wstubbergen.nl, in de vitrine bij ons kantoor en in het huis-aan-huisblad Op en Rond de Essen. Sinds een jaar wordt er ook via Twitter melding gemaakt van vrijkomende woningen. Volgers van “WonenTubbergen” zijn hierdoor continue op de hoogte van het laatste aanbod. Geïnteresseerde woningzoekenden dienen zelf actief te reageren op de vrijkomende woningen. Hierbij geldt wel de verplichting dat men ingeschreven moet zijn als woningzoekende. In de week na publicatie in het huisaan-huisblad worden de woningen toegewezen. Het woningzoekendenbestand wordt jaarlijks opgeschoond. Woningzoekenden kunnen zich inschrijven op het kantoor van Woningstichting Tubbergen en via internet. De voorkeur voor inschrijving via internet is de afgelopen jaren sterk toegenomen en was in 2012 bij 48% van het aantal nieuwe inschrijvingen het geval. In 2012 hebben zich 259 nieuwe woningzoekenden gemeld, waarvan 97 voor een appartement, 73 voor een eengezinswoning en 89 voor een seniorenwoning. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2011 toen zich 239 nieuwe woningzoekenden hebben laten inschrijven. 246 woningzoekenden hebben zich in 2012 laten uitschrijven.

6.3.3. Huurders Verhuur Met het aanbod van goedkope en kwalitatief goede woningen wordt ruimschoots aan de vraag voldaan. De oplopende leegstand bij mutatie is, ondanks het forse aantal nieuwe inschrijvingen op jaarbasis, een teken dat de concrete vraag afneemt.

-23-

In 2012 heeft Woningstichting Tubbergen bij de toewijzing de richtlijnen met betrekking tot de Europese Regelgeving in acht genomen. In 2012 is eenmaal een woning met een huur onder de huurgrens (€ 664,66) geaccepteerd door woningzoekenden met een inkomen boven de inkomensgrens (€ 34.085). Daarnaast waren er 6 toewijzingen die boven de inkomensgrens vielen. In deze gevallen is de huur verhoogd tot boven de huurgrens. 4 woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens zijn toegewezen aan woningzoekenden met inkomens boven de inkomensgrens. In tegenstelling tot de planning is het woonzorgcomplex de Aanleg niet eind 2011, maar pas per 1 februari 2012 voor verhuur opgeleverd. Het merendeel van deze woningen met huren onder de huurgrens is in 2011 toegewezen en geaccepteerd. In twee gevallen betrof het huurders met een inkomen boven inkomensgrens. De inkomenscontrole wordt uitgevoerd zodra een kandidaat, na toewijzing van een woning, heeft aangegeven de woning te willen accepteren. In totaal zijn er in 2012 78 bestaande huurwoningen toegewezen en 24 nieuw gerealiseerde appartementen. Alle mutaties hadden een huur van boven de € 366,37. Hiervan zijn er 40 verhuurd aan de hogere inkomensgroepen. De resterende 62 met maandhuren boven de € 366,37 gingen naar de lagere inkomensgroepen. Met de huidige voorraad kunnen we onze kerntaak, het bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroepen, zonder problemen uitvoeren.

Huren In het verleden heeft Woningstichting Tubbergen er altijd naar gestreefd zo goed mogelijk in te spelen op de woonwensen van haar doelgroep door te zorgen voor voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen in een prettige woonomgeving. Als referentiekader voor de kwaliteit werd het woningwaarderingsstelsel aangehouden, waarnaast er vanuit Strategisch voorraadbeleid voor ieder verhuurcomplex een streefhuurpercentage werd vastgesteld. De afgelopen jaren werd geleidelijk aan duidelijk dat door dit laatste de prijs/kwaliteitverhouding tussen de verhuurcomplexen onderling scheef werd getrokken. Dit werd versterkt door de opname per 1 juli 2012 van de energielabels in het woningwaarderingsstelsel. Voor Woningstichting Tubbergen een reden om de door haar gehanteerde systematiek tegen het licht te houden. Dit heeft er in geresulteerd dat vanaf 1 juli 2013 voor alle verhuurcomplexen een streefhuur wordt gehanteerd van 75% van de maximale huur. Dit betekent dat bij woningen waarvan de huur nu hoger is dan 75% van de maximale huur de huur bij de jaarlijkse huurverhoging(en) wordt bevroren totdat de streefhuur van 75% is bereikt. Ligt de huidige huurprijs van een woning onder de nieuwe streefhuur, dan wordt deze bij mutatie verhoogd tot de streefhuur.

Huurverhoging Voor de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli schrijft het rijk strikte regels voor, die wij uiteraard naleven. De maximale huurverhoging per 1 juli 2012 was gelijk aan de inflatie over 2011 en bedroeg 2,3 procent. Bij de huurverhogingsronde in 2012 hebben we dan ook voor alle woningen het percentage van 2,3% toegepast. Tegen de huurverhoging van 1 juli 2012 zijn geen bezwaren ingediend. Wel kwamen er zoals elk jaar enkele vragen van huurders die meer betaalden dan de buren, ondanks dat zij dachten in eenzelfde woning te wonen. Hierbij ging het om verschillen in de woningwaarderingspunten of verschillen veroorzaakt door harmonisatie van de huur van één van de woningen. De onderlinge verschillen in de huurprijzen waren daardoor goed uit te leggen. Uiteindelijk zijn er dan ook geen bezwaren ingediend.

Huurderving De huurderving wegens reguliere leegstand bedroeg in het verslagjaar € 43.660 tegen € 8.154 over 2011. Dit verschil heeft te maken met de oplevering van Wooncomplex De Aanleg. Inmiddels zijn bijna alle appartementen bewoond. Door leegstand wegens verkoop is in 2012 huurderving ontstaan van € 1.384 tegen € 11.965 over 2011. -24-

Huurincasso Woningstichting Tubbergen wil vanuit haar sociale doelstelling een goed incassobeleid voeren. Door ervaringen uit het verleden blijkt dat een streng incassobeleid ook mede voor de huurders van belang is. Door dit strenge incassobeleid worden de huurders tegen zichzelf in bescherming genomen. Per saldo heeft dit beleid er toe geleid dat de totale achterstand van de zittende huurders per 31 december 2012 € 17.846 bedraagt, zijnde 0,33% van de jaarhuur. Huurders die in financiële problemen dreigen te komen, worden door Woningstichting Tubbergen op kantoor uitgenodigd. Door deze persoonlijke benadering kan in een vroeg stadium, eventueel met hulp van de gemeente en/of de Stadsbank, naar een oplossing worden gezocht. Deze aanpak werkt, zo is gebleken, effectief en preventief.

6.3.4. Het betrekken van huurders bij beleid en beheer Informatieverstrekking De informatieverstrekking aan huurders en woningzoekenden verloopt via diverse kanalen. Alle actuele informatie is te vinden op onze website, welke in 2012 geheel is vernieuwd. Bij nieuwbouw en grootonderhoud worden er informatiebrochures uitgegeven. De vrijkomende woningen worden gepubliceerd op de eigen website, in de vitrine bij ons kantoor en in een plaatselijk huis-aan-huis blad. Ook voor algemene informatieverstrekking aan de huurders wordt hiervan gebruik gemaakt. Woningstichting Tubbergen betrekt op gepaste wijze bewoners bij het beleid en de activiteiten rondom nieuwbouw en (planmatig)onderhoud. Intensief vooroverleg en goede begeleiding tijdens de uitvoering leiden steeds weer tot tevreden reacties.

Huurderscommissie Het overleg met de huurders vindt voornamelijk plaats via de Huurderscommissie. Alle belangrijke zaken die op de huurders betrekking hebben, zoals o.a. de jaarlijkse huurverhoging en de onderhoudsbegroting, worden vooraf met deze commissie doorgenomen. Hiermee worden zij zoveel mogelijk bij het beleid en beheer van de corporatie betrokken. In 2012 is de Huurderscommissie 3 keer in vergadering bijeengeweest. Hiernaast heeft zij eenmaal vergaderd met de raad van commissarissen.

Bewonerscommissies Door het in verhouding kleine aantal huurwoningen in de gemeente Tubbergen is er weinig aaneengesloten woonbebouwing en daarom in het algemeen ook geen behoefte aan afzonderlijke bewonerscommissies, wijkraden e.d. per dorp of wijk. Dit met uitzondering van de seniorencomplexen de Kolenbranderhof, De Galmerij, Het Wissink, Sniederhof en De Veldstegge, die allen wel een eigen bewonerscommissie hebben.

KlachtenAdviesCommissie Woningstichting Tubbergen kent een uit 3 leden bestaande KlachtenAdviesCommissie. Huurders en woningzoekenden die van mening zijn dat hun klacht door de werkorganisatie en het bestuur niet naar behoren wordt afgehandeld, kunnen deze voorleggen aan de KlachtenAdviesCommissie. Deze commissie bestaat uit een onafhankelijke voorzitter met een juridische achtergrond, een secretaris en 3 leden. De procedure voor de behandeling door de KlachtenAdviesCommissie is vastgelegd in een door het bestuur goedgekeurd reglement. In 2012 zijn er geen klachten ingediend bij de KlachtenAdviesCommissie.

-25-

7. Financieel beleid 7.1. Algemeen Ook in 2012 hebben het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Woningstichting Tubbergen positief beoordeeld. Financiële continuïteit is voor ons essentieel, daarom achten wij een transparante en effectieve verantwoording over de financiële positie, activiteiten en plannen van belang. Niet alleen aan diverse externe partijen, maar ook aan onze huurders en de Raad van Commissarissen. Aan het toekomstige beleid ligt een realistische en solide begroting ten grondslag. Een begroting die ook op de langere termijn ruimte biedt voor het in stand houden van het bestaande bezit en de realisering van nieuwe projecten. De financiële continuïteit is hierbij van primair belang. Het financiële beleid is ook dynamisch. Dynamisch in die zin dat beleid en nieuwbouwplannen regelmatig op noodzaak worden getoetst en rekening wordt gehouden met demografische ontwikkelingen op de langere termijn. Woningstichting Tubbergen wil presteren naar vermogen, ofwel de beschikbare middelen primair inzetten voor onze kerntaken. De woningmarkt in het algemeen en de huursector in het bijzonder hebben de laatste jaren te maken met onzekerheden. Dit wordt veroorzaakt door stagnerende verkoop van bestaande- en nieuwe woningen, evenals onzekerheden over de mogelijke overheidsmaatregelen met betrekking tot de woningmarkt. Ondanks dat de regeringspartijen begin 2013 een Woonakkoord hebben gesloten zijn er nog veel onzekerheden over de toekomst. De verhuurdersheffing is op dit moment alleen voor 2013 wettelijk geregeld. Over de jaren hierna zal onze regering nog een definitief standpunt innemen. Dit geldt eveneens voor het huurbeleid. Houden we het huidige woningwaarderingstelsel, gaan we naar huursombenadering of wordt de huur bepaald aan de hand van de woz-waarde? Kortom wat er gebeurt na 2013 blijft onzeker.

7.2. Financiële continuïteit Naast de primaire taak om betaalbare huisvesting te bieden voor die mensen die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien, voelt Woningstichting Tubbergen zich ook maatschappelijke verantwoordelijk. Wij zijn ons hiervan bewust en hebben een duidelijke visie op maatschappelijk investeren. In deze visie wordt een balans gezocht tussen de maatschappelijke missie, de eisen die de markt stelt en de financiële continuïteit. De laatste jaren zijn de maatschappelijke taken uitgebreid. Zo speelt Woningstichting Tubbergen een grote rol in de leefbaarheid van buurten en wijken en hecht zij veel waarde aan een goede samenwerking met zorg- en welzijnsorganisaties en de verschillende dorpsraden. Teneinde de maatschappelijke doelstellingen te realiseren, wordt door ons onrendabel geïnvesteerd. Onrendabele investeringen mogen het minimaal noodzakelijk geachte weerstandsvermogen niet in gevaar brengen. Woningstichting Tubbergen streeft er naar het weerstandsvermogen op peil te houden. Investeringen vinden weloverwogen plaats en grote risico’s worden vermeden. De beschikbare middelen worden vooral voor onze kerntaken ingezet. Hierbij wordt in de eerste plaats gekeken naar de lokale situatie. Om de doelen ook op de langere termijn te kunnen verwezenlijken is een gezonde financiële positie vereist. Daarbij gaat het niet alleen om de zekerheid aan de verplichtingen te kunnen voldoen en mogelijke risico’s te kunnen opvangen. Ook de financieringscapaciteit voor zowel Daeb als niet-Daeb investeringen moet zodanig zijn dat ten behoeve van de voorgenomen investeringen voldoende geleend kan worden. Financiële verplichtingen moeten te allen tijde kunnen worden nagekomen. Dit betekent dat er een positief werkkapitaal in de organisatie aanwezig dient te zijn.

-26-

7.3. Bedrijfsmatige werkorganisatie Woningstichting Tubbergen streeft naar een bedrijfsmatige werkorganisatie waarin efficiency en kostenbewustheid periodiek wordt getoetst. Dit beleid heeft de nodige vruchten afgeworpen. Zo zijn in 2012 de algemene bedrijfskosten voor het tweede achtereenvolgende jaar gedaald. Aan de hand van de financiële meerjarenbegroting wordt de jaarbegroting opgesteld. Na goedkeuring van de financiële meerjarenbegroting ligt deze tevens ten grondslag aan de gegevensverstrekking, middels Corpodata, aan het ministerie van VROM, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Om de beoogde doelen te kunnen behalen worden er strategische keuzes gemaakt die worden uitgewerkt in jaarplannen. Deze jaarplannen dienen als instrument bij het beleid ten aanzien van de bestuurlijke organisatie van Woningstichting Tubbergen, het planmatig onderhoud en de toekomstige nieuwbouw. Ter bewaking van de liquiditeiten wordt eens per trimester een liquiditeitenplanning gemaakt, waarin minimaal 12 en maximaal 24 maanden vooruit wordt gekeken en verslag wordt gedaan van mutaties in de geldmiddelen.

7.4. Resultaat 2012 Het boekjaar 2012 wordt afgesloten met een positief resultaat ten bedrage van € 754.596. Het resultaat voor belasting bedraagt € 1.067.595. De bedrijfsopbrengsten zijn € 2.601.065 lager dan begroot. Dit wordt nagenoeg geheel veroorzaakt doordat de verkoopopbrengsten van de in 2012 onder voorwaarden verkochte woningen, in tegenstelling tot de begroting, niet als een bate in de winst- en verliesrekening, maar als ongerealiseerde waardeverandering op de balans moet worden opgenomen. Naast de in exploitatie genomen nieuwbouwprojecten, hebben ook de huurharmonisaties bij mutaties en de huurverhogingen na het aanbrengen van bijzondere voorzieningen, de huuropbrengsten in 2012 doen stijgen ten opzichte van 2011. Per saldo waren de bedrijfslasten in 2012 € 108.387 hoger dan begroot. De afschrijving is wegens een groter aantal verkochte woningen dan vooraf was geraamd met € 16.682 gedaald. De terugname van in het verleden afgeboekte onrendabele investeringen, verminderd met de waardevermindering van verkopen onder voorwaarden en waardevermindering onderhanden werk, heeft een negatief resultaat opgeleverd van € 282.517. Naast het vertrek van de directeur-bestuurder per 1 oktober 2012 heeft het toerekenen van salarissen en sociale lasten aan onderhoud, nieuwbouw en het beheer van een tweetal v.o.f.’s en twee verenigingen van eigenaren er aan bijgedragen dat de salarissen en sociale lasten in 2012 in zijn totaliteit € 201.386 lager uit zijn gekomen dan begroot. Op onderhoud is € 11.636 minder uitgegeven dan begroot. De overige bedrijfslasten waren € 55.537 hoger dan vooraf was voorzien, maar altijd nog € 24.057 lager dan in 2011. Per saldo zijn de financiële baten en lasten over 2012 € 268.359 lager dan begroot. Een toename van de liquide middelen heeft ondanks een lagere creditrente geleid tot een stijging van de rentebaten met € 12.815. De rentelasten zijn met € 81.930 afgenomen. Onderstaande gecomprimeerde opstelling geeft nader inzicht in de opbouw van het resultaat 2012. Begroot 2012 x € 1.000

Resultaat 2012 x € 1.000

Resultaat 2011 x € 1.000

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten

8.352 3.324

5.751 3.432

5.977 4.083

Bedrijfsresultaat

5.028

2.319

1.894

-1.519

-1.251

-1.244

3.509

1.068

650

-132 -42

-241 -72

19 44

3.335

755

713

Financiële baten en lasten Jaarresultaat voor belastingen en deelnemingen Belastingen Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na belastingen -27-

7.5. Beleggingen/treasury Gedurende 2012 had Woningstichting Tubbergen geen risicodragende beleggingen. Nieuwe financiën op basis van de liquiditeitsprognose worden altijd vooraf aan de RvC voorgelegd ter goedkeuring. De gemiddelde rentevoet van de leningen met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt ultimo 2012 4,65% (ultimo 2011; 4,2%) Het saldo van de te vorderen BWS-subsidies bedroeg per 31 december 2012 € 24.247. Voor de financiering van de bouw van 28 zorgappartementen aan de Eeshoflaan in Tubbergen is aan de VOF Eschede bij akte d.d. 1 juni 2006 een hypothecaire geldlening verstrekt van maximaal € 4.000.000. Het schuldrestant van deze lening bedroeg per 31 december 2012 € 3.602.806. Liquide middelen zijn gedurende het gehele jaar 2012 in liquide vorm aangehouden op de bankrekeningen.

7.6. Financiële sturing De huidige overheidsmaatregelen met betrekking tot, de opgelegde verhuurders- en saneringsheffing, de integrale vennootschapsbelasting en integratieheffing van de BTW, leiden ondanks een inkomensafhankelijke huurverhoging tot een forse beperking van de investeringscapaciteit van corporaties. Voor de meerjarenbegroting 2013-2017 zijn de navolgende parameters gehanteerd: -

-

-

jaarlijkse huurstijging van 2,3 % in 2012, 3,45 % in 2013 tot en met 2017 en voor de jaren 2018 ev. 2,5 % per jaar; huurderving 0,50%; variabele lasten per woning in 2012: a.1. dagelijks- periodiek- en grootonderhoud € 990; a.2. aanvullende onderhoudskosten woongebouwen voor senioren € 399; Stijging onderhoudskosten 3,00% per jaar: b.1. overige bedrijfskosten voor alle woningen € 1.223; b.2. aanvullende overige bedrijfskosten woongebouwen voor senioren € 106; Stijging variabele lasten 3,00% per jaar; Als disconteringsvoet is gerekend het gemiddelde leningpercentage. Na afloop van de ‘rentevast periode’ met 5,25%.

7.7. De vermogenspositie De solvabiliteit van een organisatie geeft aan in hoeverre de organisatie op lange termijn aan de financiële verplichtingen kan voldoen. De solvabiliteit wordt weergegeven als kengetal door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal. Gestreefd wordt naar een solvabiliteit op basis van waardering tegen historische kostprijzen van tenminste 10% op lange termijn. Het totaal lang vermogen is als volgt: Totaal 963 woningen 2012 x 1.000

Per woning 2012 x 1.000

Totaal 968 woningen 2011 x 1.000

Per woning 2011 x 1.000

Eigen vermogen Egalisaties en voorzieningen Leningen en verkopen onder voorwaarden Beschikbaar vermogen

11.026 136 42.744 53.906

12 0 44 56

7.767 87 40.890 48.744

8 0 42 50

Daarmee worden gefinancieerd aan materiele en financiële vaste aktiva en vastgoedbeleggingen

50.928

53

47.439

49

-28-

Een tijdelijk tekort aan langlopende financieringsmiddelen wordt opgevangen door een rekening-courant krediet van € 2.000.000. Het aandeel van het eigen vermogen in het totaal vermogen (solvabiliteit) is per eind 2012 19,0% (eind 2011 15,0%). Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.

7.8. De financieringspositie De rentabiliteit van het eigen -, het vreemd - en het totaal vermogen komt in 2012 uit op respectievelijk 6,8%, 3,6%, en 4,2% (in 2011 resp. 8,9%, 3,7% en 4,5%). Om de financiële positie ook in de toekomst op een aanvaardbaar niveau te houden, kent Woningstichting Tubbergen een beleid met betrekking tot verkoop van bestaande huurwoningen. In 2012 zijn 27 bestaande huurwoningen en 5 nieuwgebouwde koopwoningen verkocht en notarieel aan de kopers overgedragen. Van 1 andere huurwoning is eind 2012 de koopovereenkomst getekend. De notariële overdracht hiervan heeft in april 2013 plaatsgevonden. Om de financiële dekking van de toekomstige nieuwbouwplannen zeker te stellen wordt er naar gestreefd tussen de zes en tien woningen per jaar te verkopen. Het succes van de verkoop van bestaande huurwoningen in 2012 heeft er toe geleid dat er voor de eerst komende 5 jaar een verkoopstop is ingesteld. Aanvullende, niet in de financiële meerjarenbegroting opgenomen, investeringen kunnen er toe leiden dat deze verkoopstop vroegtijdig wordt opgeheven.

7.9. Liquiditeitspositie De liquiditeitspositie wordt gezien als beschikbaar netto werkkapitaal, zijnde de vlottende activa vermindert met de kortlopende schulden. In het navolgende overzicht zijn tevens de percentages berekend, die de verhouding weergeven tot het totaal geïnvesteerde vermogen. eind 2012 x € 1.000 Vlottende activa af: Kortlopende schulden Netto werkkapitaal

6.047 3.069 2.978

eind 2011 . x € 1.000 %

%

10,6 5,4 5,2

4.288 2.982 1.306

De liquiditeit wordt ook wel uitgedrukt in current ratio, zijnde; Som van vlottende activa Kortlopende schulden De uitkomst hiervan is: 6.047 = 2,0 (per 31-12-2011: 1,4) 3.069

-29-

8,3 5,8 2,5

7.10. Investerings- en huurbeleid In hoofdlijnen kunnen de investeringen in het kader van het maatschappelijk rendement in vijf categorieën worden ondergebracht: nieuwbouw, kwaliteit, milieubeleid, leefbaarheid en overige investeringen. Voor het toekomstige beleid kent de gemeente Tubbergen een “Volkshuisvestingsvisie”. In de begeleidingscommissie die belast is met de opstelling van het “Woonplan” is ook Woningstichting Tubbergen vertegenwoordigd. In 2012 is een nieuw “Woonplan” vastgesteld. Dit Woonplan zal in 2013 worden geactualiseerd met een doorkijk naar 2020. Prestatieafspraken tussen gemeente en Woningstichting Tubbergen worden vooraf uitvoerig met elkaar besproken en afgestemd op de toekomstige strategische visies van beide partijen. De werkelijk gerealiseerde huursomstijging per 1 juli 2012 is 2,3% (2011: 1,3%).

7.11. Meerjarenperspectief a. De toekomstige bedrijfsopbrengsten bestaan nagenoeg geheel uit huuropbrengsten. Bij de prognose van de huurstijgingen is voor 2013 3,45% en voor de volgende jaren 2,5% aangehouden. Vanuit het strategisch voorraadbeleid is aan elke woning een streefhuurpercentage toegekend. Om de financiële continuïteit ook in de toekomst te kunnen garanderen worden de huren van woningen met een lagere huur op het moment van een woningmutatie opgetrokken naar de streefhuur. Volgens informatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting ligt de gemiddelde huurprijs van het geheel uit naoorlogse woningen bestaande woningbezit van onze corporatie nagenoeg op het landelijk gemiddelde en 3% onder de gemiddelde huur van referentie corporaties. Dit in tegenstelling tot enkele jaren geleden toen Woningstichting Tubbergen gemiddeld hogere huren kende. Het opnemen in 2012 van de energielabels in de woningwaardering heeft de puntentotalen van de woningen doen stijgen. Voor de zittende huurders heeft dit geen gevolgen, maar is wel van invloed op de huurharmonisatie bij mutaties. Deze zal in veel gevallen hoger zijn. b. De afgelopen jaren waren er onder de bedrijfslasten aanzienlijke afboekingen verantwoord van onrendabele stichtingskosten van in ontwikkeling zijnde en nog te ontwikkelen nieuwbouwplannen. Vanwege een structurele afname van het aantal nieuwe projecten zal deze kostenpost, in navolging van 2012, ook in de toekomst aanzienlijk lager uitvallen dan in het verleden. Woningstichting Tubbergen kent geen onderhoudsvoorziening, maar jaarlijkse onderhoudsbudgetten. Deze budgetten worden bij het opstellen van de financiële meerjarenbegroting bepaald. In de bedrijfslasten zijn de totale kosten van het dagelijks-, periodiek- en grootonderhoud begrepen. Ook de kosten van het “opplussen” van de oudere woningen komen ten laste van de bedrijfslasten. Jaarlijks worden er voorafgaande aan het opstellen van de onderhoudsbegroting steekproefsgewijs de benodigde inspecties aan woningen uitgevoerd. De komende jaren worden de woningcorporaties geconfronteerd met de sanerings- en verhuurdersheffing. Hoewel de verhuurdersheffing op dit moment enkel nog maar voor 2013 wettelijk is geregeld mogen de woningcorporaties er vanuit gaan dat hen ook de komende jaren heffingen worden opgelegd. Uit interne berekeningen is gebleken dat Woningstichting Tubbergen de op te leggen heffingen financieel kan opvangen indien er ruimte wordt geboden om de huur jaarlijks boveninflatie te verhogen en de onrendabele investeringen in nieuwbouw tot een minimum worden beperkt. c. De binnenkomende geldmiddelen uit huuropbrengsten, nodig voor het waarborgen van de financiële continuïteit, worden conform de regelgeving weer ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting.

-30-

8. Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen Per 31 december 2004 is er een verbinding met v.o.f. Borgstaete. Deze v.o.f. is in 2004 samen met woningstichting St. Joseph in Almelo opgericht voor de ontwikkeling, bouw en exploitatie van een complex van 32 zorgwoningen nabij het Meulenbelt te Tubbergen. Beide corporaties hebben hierin een belang van 50%. In 2005 is er met de Zorggroep Sint Maarten eveneens een vennootschap onder firma opgericht voor de ontwikkeling, bouw en exploitatie van 28 zorgwoningen nabij de Eeshof in Tubbergen. Ook hierin hebben beide vennoten een belang van 50%. De bestuurder van Woningstichting Tubbergen heeft zitting in de raden van bestuur van beide vennootschappen onder firma. v.o.f. Eschede heeft de onrendabele stichtingskosten jaarlijks ten laste gebracht van het resultaat van het jaar. Per 31 december 2012 heeft hierop, in positieve zin, een correctie plaatsgevonden van € 9.053,-. Per saldo resulteert er over 2012 een negatief resultaat van € 30.493,-. Dit negatieve resultaat is toegevoegd aan de voorziening deelneming. De in de bedrijfswaardeberekening per 31-12-2012 gehanteerde parameters zijn: jaarlijkse huurstijging per 1 juli 2013 van 3,50%; 2018 e.v. 2,00%; - huurderving 0,50%; - jaarlijkse bijdrage in de zorginfrastructuur; - variabele lasten per woning: a. dagelijks- en planmatig onderhoud: de geraamde bedragen volgens de meerjaren onderhoudsbegroting; stijging onderhoudskosten vanaf 2014: 2,25% per jaar; 2018 e.v. 3,00%; b. overige bedrijfskosten € 990 per woning; stijging overige bedrijfskosten vanaf 2014: 2,25% per jaar; 2018 e.v. 3,00%; - discontorente 4,06% (gelijk aan rente o/g); 2021 e.v. 5,25%. Op balansdatum 31-12-2012 was er nog geen volledige duidelijkheid over het “Woonakkoord” dat op basis van het regeerakkoord Rutte II zou worden uitgewerkt. Naast de in deze jaarrekening gehanteerde bedrijfswaardeberekening per 31 december 2012, welke op basis van bovenstaande parameters is gemaakt, is er een alternatief scenario gebaseerd op gebeurtenissen na balansdatum doorgerekend. In dit alternatieve scenario is de eerste 5 jaar rekening gehouden met een huurverhoging boven inflatie en is de verhuurdersheffing gedurende de volledige exploitatieduur ingerekend. De in het alternatieve scenario gehanteerde uitgangspunten zijn: jaarlijkse huurstijging tot en met 2017 4,0%, 2018 e.v. 2,5%; huurderving 0,50%; onderhoudsindex tot en met 2017 2,25%, 2018 e.v. 3,0%; stijging overige lasten tot en met 2017 2,25%, 2018 e.v. 3,0%; discontorente 4,06% (gelijk aan rente o/g); 2021 e.v. 5,25%/ verhuurdersheffing per € 1.000,- WOZ-waarde:  2013 € 0,12  2014 € 3,05  2015 € 3,69  2016 € 4,31  2017 e.v. € 5,03 WOZ-waarde 2013, aanpassing 2014 tot en met 2017 -4,0%, 2018 e.v. +0,5%.

-31-

Op dit moment komen wij tot de conclusie dat de hantering van het alternatieve scenario een positief resultaat oplevert. De bedrijfswaarde zoals deze op balansdatum in de jaarrekening is opgenomen zou hierdoor met € 114.148 kunnen worden verhoogd naar € 2.958.196. Hieruit kunnen we concluderen dat op basis van het alternatieve scenario de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing in v.o.f. Eschede door hogere huurverhogingen kan worden gecompenseerd. Het resultaat 2012 van v.o.f. Borgstaete is € 41.954 negatief. Dit resultaat is ten laste gebracht aan de activa post deelneming v.o.f. Borgstaete. De aanpassing van de bedrijfswaarde, ontstaan als gevolg van het hanteren van gewijzigde parameters, heeft hier voor € 51.198 in bijgedragen. De in de bedrijfswaardeberekening gehanteerde parameters zijn: - jaarlijkse huurstijging 2013 3,50%; 2014 e.v. 2,00% - huurderving 2,0% - jaarlijkse bijdrage in de zorginfrastructuur - verhuurdersheffing is voor de 28 Daeb-woningen enkel voor 2013 ingerekend - variabele lasten per woning: a. dagelijks- en planmatig onderhoud € 1.759 per woning. stijging onderhoudskosten gemiddeld 2,53%, vanaf 2017 3,00% per jaar. c. overige bedrijfskosten € 926. stijging overige bedrijfskosten 2,53% vanaf 2017: 3,00% per jaar. - disconteringsvoet 5,25% Evenals in v.o.f. Eschede is er ook in v.o.f. Borgstaete een alternatief scenario gebaseerd op gebeurtenissen na balansdatum doorgerekend. In dit alternatieve scenario is de verhuurdersheffing gedurende de volledige exploitatieduur ingerekend. De in het alternatieve scenario gehanteerde uitgangspunten zijn: jaarlijkse huurstijging 2013 3,80%: 2014 e.v. 2,00%, waarbij wordt afgetopt op de maximale huur huurderving 2,00% jaarlijkse bijdrage in de zorginfrastructuur onderhoudsindex tot en met 2017 2,53%, 2018 e.v. 3,0% stijging overige lasten tot en met 2017 2,53%, 2018 e.v. 3,0% disconteringsvoet 5,25% verhuurdersheffing per € 1.000,- WOZ-waarde:  2013 € 0,12  2014 € 3,05  2015 € 3,69  2016 € 4,31  2017 e.v. € 5,03 WOZ-waarde 2013, aanpassing 2014 e.v. op basis van marktindex Hantering van het alternatieve scenario levert in v.o.f. Borgstaete een negatief resultaat op. De bedrijfswaarde zoals deze op balansdatum in de jaarrekening is opgenomen zou hierdoor met € 596.646,- verlaagd moeten worden naar € 2.963.246. Hieruit kunnen we concluderen dat op basis van het alternatieve scenario de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing in v.o.f. Borgstaete door noodzakelijke aftopping van de huur niet door hogere huurverhogingen kan worden gecompenseerd.

-32-

Wij weten echter ook dat het om uitgangspunten gaat, er op onderdelen nog de nodige wijzigingen zullen volgen en over enkele jaren hoogstwaarschijnlijk de huursombenadering zal worden ingevoerd. Wat hiervan de consequenties zijn zal de komende jaren moeten blijken. Gelet op de grote onzekerheid die er op dit moment nog is hebben de besturen van v.o.f. Eschede en v.o.f. Borgstaete besloten om de gevolgen van het “Woonakkoord” in Jaarrekening 2012 nog niet in te rekenen. De nettovermogenswaarde van v.o.f. Eschede en v.o.f. Borgstaete bedraagt per ultimo 2012 respectievelijk € 121.555 negatief en € 63.137 positief. De jaaromzet 2012 bedraagt € 225.133 voor v.o.f. Eschede en € 255.500 voor v.o.f. Borgstaete. In de financiering van de rendabele boekwaarde bij aanvang exploitatie van v.o.f. Borgstaete wordt door medevennoot Woningstichting St. Joseph uit Almelo voorzien. Woningstichting Tubbergen draagt zorg voor de financiering van de rendabele stichtingskosten van v.o.f. Eschede. Ten behoeve van beide financieringen zijn in respectievelijk 2005 en 2006 notariële hypotheekakten opgesteld. De hoogte van de door St. Joseph aan v.o.f. Borgstaete verstrekte geldlening bedroeg per 31 december 2012 € 3.600.000 en die van de door Woningstichting Tubbergen van v.o.f. Eschede verstrekte geldlening € 3.602.806. Gelet op de verwachte vergrijzing van de Nederlandse bevolking, de uitstekende ligging, de nabijheid van verzorg- en verpleegtehuizen en overige voorzieningen bestaat er voor de woningen van beide vennootschappen onder firma geen vrees voor langdurige leegstand. De vennoten van v.o.f. Borgstaete zijn medio 2011 met elkaar overeengekomen dat Woningstichting Tubbergen voortaan zorg draagt voor het totale financiële- en technische beheer. Dit in tegenstelling tot eerdere jaren toen deze taken tussen beide vennoten waren verdeeld. Een zelfde wijziging waren beide vennoten van v.o.f. Eschede in 2010 reeds met elkaar overeengekomen. Met ingang van 1 januari 2011 wordt ook van deze v.o.f. het totale financiële- en technische beheer door Woningstichting Tubbergen uitgevoerd. Ook de opstalverzekeringen van beide vennootschappen onder firma vallen onder de competentie van Woningstichting Tubbergen. Voor de ontwikkeling van een Centrumplan in Geesteren met daarin een gezondheidscentrum, Rabobank, 21 huur- en 7 koopwoningen zijn in 2008 v.o.f.. Wonen-Zorg Geesteren en v.o.f.. Dienstencentrum Geesteren opgericht. In beide hadden “De Groene Brug” en Woningstichting Tubbergen een belang van 50%. Eind 2011 was er nog geen kapitaal ingebracht en het eigen vermogen ultimo 2011 was nihil. In beide vennootschappen onder firma hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Eind 2008 is overeengekomen dat Woningstichting Tubbergen de ontwikkeling en exploitatie van dit plan zelfstandig voortzet. Een reden waarom in april 2012 beide v.o.f.’s zijn ontbonden.

9. Overleg met de gemeente Wekelijks vindt er overleg plaats tussen de directie van Woningstichting Tubbergen en ambtenaren en afzonderlijke leden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tubbergen. Minimaal eenmaal per jaar vergaderen de directie en management met het volledige college van burgemeester en wethouders. De onderlinge prestatieafspraken vormen hierbij het belangrijkste agendapunt, evenals de evaluatie van reeds gemaakte afspraken.

-33-

10. Onrendabele investeringen De afboeking van onrendabele investeringen wordt bij aanvang van de verhuur definitief bepaald. Voor het woon-zorgcomplex de aanleg in Geesteren (cpl. 34); aanvang exploitatie 1 februari 2012, betekent dit een correctie op het positieve exploitatieresultaat, zoals dat per 31-12-2011 was bepaald, met € 567.817 negatief. Uit de berekening van de bedrijfswaarde van de in aanbouw zijnde 2 energie neutrale woningen in Tubbergen (cpl. 42.01) , komt een onrendabele top van € 52.266. Hiervoor is een voorziening getroffen ten laste van het resultaat over 2012. Door wijziging van de parameters, met name als gevolg van de boven inflatoire huurverhoging en de verhuurdersheffing, per 31-12-2012, zijn in het boekjaar tot een totaalbedrag van € 848.003 aan in het verleden afgeboekte onrendabele toppen teruggenomen. Onderstaand is een nadere specificatie per complex opgenomen. - 21 appartementen Sniederhof 230.959 - 4 woningen Peuverhoek 33.950 - 12 appartementen Haarboer 184.086 - 6 appartementen Harbrinkhoek 57.097 - 6 appartementen Albergen 110.665 - 6 appartementen Vasse 1.661 - 2 woningen Harbrinkhoek 13.646 - 1 woning Reutum 2.735 - 2 woningen Fleringen 5.296 - 20 appartementen de Graspieper 8.316 - 10 woningen Brokelman 193.883 - 4 woningen Albergen 5.709 Totaal terugname onrendabele top in 2012 848.003 De waardering van de terugkoopverplichting van verkopen onder voorwaarden wordt jaarlijks getoetst. Door de waardedaling welke zich in 2012 heeft voorgedaan was aan een afwaardering van € 173.614 per 31-12-2012 niet te ontkomen.

-34-

JAARREKENING

-35-

Balans per 31 december 2012

BALANS PER

(bedragen in euro's)

ACTIVA (na resultaatbestemming)

31 december 2012

31 december 2011

VASTE ACTIVA

1. 1.1.

MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie

37.235.308

33.089.442

1.2.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

860.599

4.825.178

1.3.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

206.498

226.793

38.302.405

38.141.412

Totaal materiële vaste activa

2. 2.1.a. 2.1.b. 2.2. 2.3.

VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkopen onder voorwaarden in ontwikkeling Totaal vastgoedbeleggingen

642.871 0 8.291.962 0 8.934.833

0 587.095 5.056.176 0 5.643.271

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies Hypothecaire geldleningen u/g Deelnemingen Belastinglatentie

24.247 3.481.251 63.137 122.016

37.402 3.511.744 105.091 354

Totaal financiële vaste activa

3.690.651

3.654.591

50.927.890

47.439.274

10.481

10.264

Totaal vaste activa 4.

VLOTTENDE ACTIVA

4.1.

Voorraden

4.2.

Onderhanden projecten

720.370

2.554.868

4.3. 4.3.1. 4.3.2. 4.3.3. 4.3.4. 4.3.5.

VORDERINGEN Huurdebiteuren Vorderingen op gemeente Vorderingen op verbonden maatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

17.073 2.105 9.065 163.932 160.856

25.160 1.112 10.999 160.526 134.590

Totaal vorderingen

353.031

332.386

LIQUIDE MIDDELEN

4.963.307

1.390.714

Totaal vlottende activa

6.047.189

4.288.232

56.975.078

51.727.506

4.4.

TOTAAL ACTIVA

-36-

31 DECEMBER 2012

31 december 2012

PASSIVA

31 december 2011

(na resultaatbestemming)

5. 5.1.

EIGEN VERMOGEN Stichtingskapitaal

11.218

11.218

5.2.

Algemene bedrijfsreserve

11.014.788

7.755.957

Totaal eigen vermogen

11.026.006

7.767.175

24.247

37.402

13.922 0 52.266 16.806 28.609 111.603

20.055 0 0 0 30.041 50.096

19.574.167 14.878.287 8.291.962 42.744.416

19.722.313 16.111.963 5.056.176 40.890.452

0 196.346 427.950 1.381.823 11.223 22.038 1.029.427 3.068.807

0 364.313 222.549 1.375.532 0 17.089 1.002.898 2.982.381

56.975.078

51.727.506

6.

EGALISATIE BWS-SUBSIDIE

7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5.

VOORZIENINGEN Voorziening uitgestelde beloningen Voorziening deelnemingen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening passieve belastinglatentie vennootschapbelasting Voorziening loopbaanontwikkeling Totaal voorzieningen

8. 8.1. 8.2. 8.3.

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Leningen overheid Verkopen Onder Voorwaarden Totaal langlopende schulden

9. 9.1. 9.2. 9.3. 9.4. 9.5. 9.6. 9.7.

KORT LOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aflossingsverplichtingen leningen Schulden aan verbonden maatschappijen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA

-37-

Winst- en verliesrekening (bedragen in euro's)

Begroting 2012 1.

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

Huren Vergoeding servicekosten Overheidsbijdragen Opbrengst verkoop woningen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

2.

BEDRIJFSLASTEN

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6.

Resultaat 2012

Resultaat 2011

5.545.804 29.348 16.047 2.745.074 16.142 8.352.415

5.537.499 30.040 14.455 153.063 16.293 5.751.350

5.188.832 10.315 17.942 744.379 15.672 5.977.140

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoed Overige waardeveranderingen mat. vaste aktiva Salarissen Sociale lasten Kosten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

917.962 0 453.944 184.728 1.043.519 723.713 3.323.866

901.280 282.517 318.948 118.338 1.031.883 779.286 3.432.253

894.412 926.917 453.856 154.125 850.394 803.343 4.083.049

Bedrijfsresultaat

5.028.549

2.319.097

1.894.092

3.

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

3.1. 3.2. 3.3.

Rentebaten Rentelasten Waardeveranderingen fin. vaste activa, verplichtingen

218.126 1.737.986 0

230.941 1.656.056 173.614

207.892 1.603.331 151.195

Jaarresultaat voor belastingen en deelnemingen

3.508.689

1.067.595

649.848

-131.451

-240.553

18.946

-42.000

-72.447

44.110

3.335.238

754.596

712.904

3.4.

Belastingen

3.5.

Resultaat deelnemingen

Jaarresultaat na belastingen

Het resultaat wordt ten gunste gebracht aan de algemene bedrijfsreserve

-38-

Kasstroomoverzicht over 2012 (bedragen in euro's)

2012

(Volgens de indirecte methode) Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor:

- Afschrijvingen en overige waarde veranderingen . Afschrijvingen . Overige waardeveranderingen

2011 2.319.097

901.280 -175.654

1.894.093

894.412 1.082.210 725.626

Toename ongerealiseerde waardeveranderingen VOV alg.res. Afname egalisatierekening Toename voorziening onrendabele top Toename voorziening deelnemingen Afname voorziening uitgestelde beloning Toename voorziening passieve latentie vpb Afname voorziening loopbaanontwikkeling - Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen . mutatie voorraden . Onderhanden werk . mutatie operationele schulden

2.528.791 -13.155 52.266 30.493 -6.133 16.806 -1.432

-24.558 -14.430 0 51.882 3.915 0 -5.573

5.621 -216 1.497.675 72.763

37.358 1.445 -2.307.949 262.446 4.183.478 7.228.201

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Waardeverandering verplichting VOV Resultaat belastingen Resultaat deelnemingen Ontvangen dividenden Ontvangst wegens buitengewone bate Betaalde winstbelasting m.b.t. operationele activiteiten Betaald wegens buitengewone last

1.976.622

204.675 -173.614 -240.553 -72.447 0 0 0 0

-1.995.465 1.875.249 332.149 -151.195 18.946 44.110 0 0 0 0

-281.939 6.946.262

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in woningen en woongebouwen Inv./desinvesteringen onr. zaken in ontwikkeling huur Investeringen commercieel vastgoed in exploitatie Inv./ desinvest. commercieel vastgoed in ontwikkeling Investeringen vov in exploitatie Investeringen onr. zaken in ontwikkeling vov Investeringen aktiva ten dienste van de exploitatie Desinvesteringen aktiva ten dienste van de exploitatie Desinvesteringen materiële vaste activa Desinvesteringen vov in exploitatie Desinvesteringen overige financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-5.335.011 3.964.581 -60.765 587.095 -3.409.400 0 -46.251 28.634 667.296 0 -66.553

Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Mutatie verplichting vov Betaalde interest na winstbelasting Betaalde dividenden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

0 0 -1.375.532 3.235.786 -1.642.393 0

244.010 2.119.258 -2.502.986 1.539.985 0 -587.095 -745.075 308.345 -39.232 34.777 56.947 189.846 -80.074

-3.670.375

-1.824.561 0 3.000.000 -1.375.532 404.034 -1.683.359 0

Netto kasstroom Koers- en omrekeningsverschillen op geldmiddelen Mutatie geldmiddelen

-39-

296.706

345.143

3.572.593 0 3.572.593

639.840 0 639.840

Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Regelgeving De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving, Voor jaarrekening van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Stelselwijziging In 2012 heeft zich de volgende stelselwijziging voorgedaan. Woningstichting Tubbergen heeft haar jaarverslaggeving afgestemd op de nieuwe Richtlijn 645. Conform de vernieuwde RJ645 wordt in deze jaarrekening een splitsing gemaakt in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Huurwoningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en overig maatschappelijk vastgoed worden vanaf 2012 verantwoord onder vastgoedbeleggingen. Het commerciële vastgoed wordt net als het sociale vastgoed gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingprijs, verminderd met afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur of tegen de lagere bedrijfswaarde. De vergelijkende cijfers over 2011 zijn als gevolg van deze stelselwijziging aangepast. De stelselwijziging heeft geen gevolg voor resultaat of vermogen. Daarnaast is er door afstemming op de nieuwe Richtlijn RJ645 een stelselwijziging met betrekking tot de verkopen onder voorwaarden in 2012 doorgevoerd. Het resultaat uit Verkopen onder Voorwaarden wordt in tegenstelling tot het verleden niet meer via de Winst- en Verliesrekening, maar direct in het Eigen Vermogen verwerkt. Conform de verslaggevingvereisten zijn de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt € 0 en het effect op het resultaat 2011 bedraagt € 24.558 en is als volgt weer te geven:

Eigen vermogen 1 januari Invloed van stelselwijziging Nieuwe RJ Invloed van stelselwijziging verkopen onder voorw. Herrekend eigen vermogen 1 januari

Resultaat boekjaar: Voor stelselwijziging Effect van stelselwijziging Nieuwe RJ Effect van stelselwijziging Verkopen onder voorw. Resultaat boekjaar na stelselwijziging

-40-

2012 €

2011 €

7.767.176 0 0 7.767.176

7.078.829 0 0 7.078.829

2012 €

2011 €

3.258.829 0 -2.504.233 754.596

688.347 0 24.558 712.905

Grondslagen voor waardering balans Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde. Vergelijking met voorgaande jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar, tenzij anders vermeld onder “Stelselwijziging”. Schattingswijziging Conform de vernieuwde RJ645 wordt de levensduur van materiële vaste activa met een restant economische levensduur korter dan 15 jaar en waarvoor nog geen concrete sloop- of verkoopplannen voor zijn gemaakt, op 15 jaar gesteld of zo lang als in de vastgoedsturing is vastgesteld. Hierdoor wordt van 4 complexen met 247 woningen per 31-12-2012 de afschrijvingstermijn verlengd. Deze wijziging heeft tot gevolg dat de afschrijvingen in 2012 met circa € 18.000 lager uitvallen. Verder wordt als gevolg van de nieuwe RJ645 bij de afschrijvingen de componentenmethode toegepast. Deze methode houdt in dat voor installaties en inrichting van onroerende zaken een afschrijvingstermijn gehanteerd moet worden die past bij de verwachte gebruiksduur. Als de financiële omvang van deze componenten lager is dan 10% van de totale kosten van de woning is onderscheid in afschrijvingstermijnen niet nodig. Onderzoek toont aan dat deze componenten minder dan 10% van de totale kosten bedragen, waardoor geen wijziging noodzakelijk is. Na-investeringen worden overigens altijd afgeschreven in de verwachte gebruiksduur. Activa

Materiële vaste activa Onroerende en roerende goederen in exploitatie De ondergrond van de woningen wordt tegen verwervingskosten opgenomen. Daarop wordt niet afgeschreven. De woningen worden geactiveerd voor de kostprijs dan wel de lagere bedrijfswaarde. Het niet geactiveerde deel wordt als afgeboekte projectkosten onder de overige waardeveranderingen materiële vaste activa in de winst- en verliesrekening opgenomen. De oorspronkelijke complexen zijn samengevoegd tot Product Markt Combinaties (PMC's). De hierbij gehanteerde aspecten zijn: - het soort woning, te weten: eengezinswoning, appartement, seniorenwoning of seniorenappartement; - het bouwjaar en de bouwtechnische kwaliteit - de verhuurbaarheid en de doelgroep - de geografische ligging (kerkdorp).

De bedrijfswaarde wordt per PMC bepaald. De eventuele afboeking vindt ook per PMC plaats. Op de stichtingskosten van de woningen wordt lineair afgeschreven op basis van een levensduur van 50 jaar. Achteraf aangebrachte geriefverbeteringen en na investeringen worden voor het rendabele deel (gebaseerd op de contante waarde van de extra kasstroom) per PMC geactiveerd. De huidige gehanteerde parameters zijn: - jaarlijkse huurstijging van 2,3 % in 2012, 3,45 % in 2013 tot en met 2017 en voor de jaren 2018 ev. 2,5 % per jaar; - huurderving 0,50%; - variabele lasten per woning in 2012: a.1. dagelijks- periodiek- en grootonderhoud € 990; a.2. aanvullende onderhoudskosten woongebouwen voor senioren € 399; -41-

-

-

Stijging onderhoudskosten 3,00% per jaar: b.1. overige bedrijfskosten voor alle woningen € 1.223; b.2. aanvullende overige bedrijfskosten woongebouwen voor senioren € 106; Stijging variabele lasten 3,00% per jaar; Als disconteringsvoet is het gemiddelde leningpercentage. Na afloop van de ‘rentevast periode’ is gerekend met 5,25%.

Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling worden verantwoord tegen verkrijgingspijs. Verliezen uit hoofde van het onrendabel in exploitatie nemen van een complex wordt verantwoord in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn, dan wel indien een in rechte afdwingbare verplichting is ontstaan. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde of tegen de lagere bedrijfswaarde, verminderd met lineaire afschrijving. Daarbij wordt voor de levensduur van het kantoorgebouw 20 jaar aangehouden, voor kantoorinventaris 5 jaar, automatisering en software 3 jaar en voor de servicewagen 5 jaar. Bij de servicewagen wordt rekening gehouden met een restwaarde van 10% van de aanschafwaarde. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus de marktwaarde in verhuurde staat. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

-42-

Financiële vaste activa Te vorderen BWS- subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de betalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. En opgewaardeerd met rente over het jaarlijks resterende saldo. De uitbetaling termijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Deelnemingen Deelnemingen waar invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde volgens de laatst bekende balansen. Voor deelnemingen waarvoor onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de jaarrekening van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de netto vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien in deze situatie de deelnemende rechtspersoon aansprakelijk is voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. De vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorziening. Ten behoeve van het inzicht in het vermogen en resultaat van de VOF’s is onder de toelichting op de balans bij 3.3 Financiële vaste activa een verkorte balans van v.o.f. Borgstaete opgenomen en bij 7.2. Voorziening deelnemingen een verkorte balans van v.o.f. Eschede. Deze balansen zijn opgesteld conform de waarderingsgrondslagen van Woningstichting Tubbergen. Leningen u/g De verstrekte leningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met mogelijk duurzame waardeverminderingen. Belastinglatentie Onder de financiële vaste activa is een actieve belastinglatentie opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale/contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening. De opgenomen latentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen ter zake van de materiële vaste activa ten dienste van exploitatie (inventaris) en leningen o/g. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.

Vlottende activa Voorraden Waardering van voorraden magazijn vindt plaats tegen de laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid. Onderhanden werk Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten) en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen hierop in mindering gebracht. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode).

-43-

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan wordt geen resultaat toegerekend. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meeren minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen omvatten de direct opvraagbare geldmiddelen op de bank- en spaarrekening en het kassaldo.

Passiva Eigen vermogen Onder het eigen vermogen opgenomen overige reserves worden gevormd door het jaarlijkse resultaat van Woning stichting Tubbergen. Egalisatierekening De rechten op egalisatiesubsidies vallende binnen regime van Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening uitgestelde beloningen Deze voorziening is gebaseerd op basis van een egaliserende karakter (opbouw vanaf moment indiensttreding). Rekening houdend met achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand. Deze voorziening is tegen contante waarde opgenomen. Voorziening Deelneming De voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten betaling voor rekening van de woningcorporatie ten behoeve van deelnemingen. Deze voorziening is tegen nominale waarde opgenomen. Ten behoeve van het inzicht in het vermogen en resultaat van de VOF’s is onder de toelichting op de balans bij 3.3 Financiële vaste activa een verkorte balans van v.o.f. Borgstaete opgenomen en bij 7.2. Voorziening deelnemingen een verkorte balans van v.o.f. Eschede. Als er nog een vordering is op deze deelneming, wordt deze voorziening in mindering gebracht op de openstaande vordering. Voorziening voor pensioenregeling Woningstichting Tubbergen heeft een pensioenregeling, die wordt gefinancierd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Daarbij worden de opgebouwde aanspraken steeds in het betreffende kalenderjaar afgefinancierd door middel van kostendekkende premiebetalingen.

-44-

De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-enverliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waar onder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Woningstichting Tubbergen en worden in de balans opgenomen in een voorziening. Bij eindloonregelingen wordt een verplichting (voorziening) voor (coming) backservice opgenomen indien toekomstige salarisverhogingen op balansdatum reeds zijn toegezegd. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2012 volgens opgave van het fonds 106% en ultimo 2011 101%. Op basis van de uitvoeringsovereenkomsten heeft Woningstichting Tubbergen geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. Ultimo 2012 (en 2011) had Woningstichting Tubbergen derhalve geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. Deze voorziening is tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De latentie is gewaardeerd tegen nominale/contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De opgenomen latentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen ter zake van de materiele vaste activa ten dienste van exploitatie (bedrijfswagens) en leningen u/g. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Deze voorziening is tegen contante waarde opgenomen. Langlopende schulden De leningen zijn opgenomen tegen nominale waarden, waarbij rekening is gehouden met de wijze van aflossing. Verkopen onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële, dan is de verwerking overeenkomstig de waarde van het terugkooprecht. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Kortlopende schulden Deze zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij is rekening gehouden met aangegane verplichtingen van materieel belang.

-45-

Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 %. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn opgenomen bijdragen van de overheid in de exploitatie volgens de (BWS)-systeem en woningaanpassingen. Verkoop onroerende zaken In deze post wordt het resultaat verkoop van onroerende zaken opgenomen. Rekening houden met behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (projecten voor derden). Dit betreft alleen de verkoop van woningen, die zonder verkoop voorwaarden zijn verkocht. Overige bedrijfsopbrengsten Hier wordt onder ander opgenomen het beheer woonwagenlocatie, inschrijfgeld en overige opbrengsten.

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De ondergrond van de woningen is tegen de verwervingskosten op de balans opgenomen. Hierover worden geen afschrijvingen toegepast. Op de stichtingskosten van de woningen (exclusief grond) wordt per ProduktMarktCombinatie over 50 jaar lineair afgeschreven. Over de achteraf aangebrachte voorzieningen wordt over de resterende levensduur van de betreffende PMC lineair afgeschreven. Op het kantoorgebouw wordt in 20 jaar lineair afgeschreven. Computerapparatuur en kantoorinventaris worden geactiveerd tegen kostprijs, waarop gedurende 3 jaar lineair wordt afgeschreven op computerapparatuur en 5 jaar op kantoorinventaris. De servicewagen wordt eveneens geactiveerd tegen kostprijs, maar in 5 jaar lineair afgeschreven, rekeninghoudend met een restwaarde van 10%. Lonen en sociale lasten Onder deze post zijn verantwoord de salariskosten van de werknemers van Woningstichting Tubbergen, en het saldo van betaalde premie en ontvangen ziekengelden. Sociale lasten hebben betrekking op verschuldigde premies aan de bedrijfsvereniging en het pensionfonds. Onderhoud Onder deze post worden kosten ten behoeve van het planmatig onderhoud, evenals de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud verantwoord, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. Ook zijn de kosten van de eigen dienst voor 75% verantwoord onder deze post, alsmede de doorberekende kosten onderhoud en woningaanpassingen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden alle kosten die zijn gemaakt voor de gewone bedrijfsvoering verantwoord, zoals belastingen, verzekeringen, leveringen van goederen en diensten, huisvestings-, bestuurs- algemene- en personeelskosten.

-46-

Rente De rentebaten zijn vooral ontstaan door de ontvangen rente op kort en lang uitgezette middelen. De rentelasten betreffen de betaalde rente over uitstaande leningen. Vermeerderd met rente van aflossingstermijnen van BWS- egalisaties. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Met ingang van 1 januari 2008 is Woningstichting Tubbergen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Woningcorporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee woningcorporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). In VSO II zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van winstberekening Woningstichting Tubbergen heeft (VSO II) ondertekend. Op basis van de fiscale positie is Woningstichting Tubbergen vennootschapsbelasting verschuldigd. Woningstichting Tubbergen heeft bij het opstellen van de fiscale positie nog geen rekening gehouden met de mogelijkheden van het vormen van een voorziening voor onderhoud en/of het toepassen van een afwaardering van het vastgoed in exploitatie naar een lagere WOZ-waarde. De fiscale strategie ten aanzien van deze mogelijkheden moet nog nader worden bepaald. Dit kan er toe leiden dat de uiteindelijke fiscale last die volgt uit de in te dienen aangiften vennootschapsbelasting 2012 lager zal zijn. Resultaat op deelnemingen In de toelichting op de winst- en verliesrekening is bij 3.4 Resultaat op deelnemingen een verkorte winst- en verliesrekening van v.o.f. Eschede en v.o.f. Borgstate opgenomen.

GRONDSLAGEN VOOR CONSOLIDATIE Deelnemingen worden geconsolideerd als er sprake is van beslissende zeggenschap.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.

-47-

Toelichting op de balans (bedragen in euro's)

VASTE ACTIVA 1. MATERIELE VASTE ACTIVA

2012

2011

7.803.642 0 -210.298 1.106.383 8.699.728

7.297.230 0 -31.262 537.674 7.803.642

42.703.937 -16.060.878 26.643.059

40.764.310 -15.217.107 25.547.203

4.186.483 5.185 -456.998 93.304 0 -858.380 2.969.595

1.848.920 6.405 -25.685 109.987 0 -843.771 1.095.856

46.531.911 -16.919.258 29.612.654

42.703.937 -16.060.878 26.643.059

-1.357.260

-495.872

0 0 0 0 0 0 0 0 0 -567.817 0 0 0 848.003 -1.077.074

-156.153 -33.950 -132.302 -56.848 -110.665 -1.661 -13.646 -2.735 -5.296 0 -8.316 -315.746 -24.070 0 -1.357.260

37.235.308

33.089.442

1.1. Sociaal vastgoed in exploitatie Grondkosten Verkrijgingswaarde ondergrond woningen per 1 januari Investeringen in het boekjaar Desinvesteringen in het boekjaar Mutaties in het boekjaar van in ontwikkeling Stand per 31 december Bouwkosten Stand per 1 januari Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde Verloop stichtingskosten gedurende het boekjaar: Investeringen woningen van in ontwikkeling Na investeringen Desinvesteringen Geriefsverbeteringen bestaande woningen Afkoopsom woninggebonden subsidie Afschrijvingen Stand per 31 december: Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde Onrendabele boekwaarde Stand per 1 januari Mutaties: - Onrendabel in eploitatie: cpl 26 Tubbergen cpl 29.01 Geesteren cpl 30.01 12 won Tubbergen cpl 31.01 6 app. Harbrinkhoek cpl 31.02 6 app. Albergen cpl 31.03 6 app. Vasse cpl 32.01 2 won. Harbrinkhoek cpl 33.01 1 won. Reutum cpl 33.02 2 won. Fleringen cpl 34.01 De Aanleg Geesteren cpl 36.01 20 app. Graspieper Tubbergen cpl 37.01 10 won Hattinkstraat Tubbergen cpl 39.01 4 won. Albergen - Aanpassing parameters per 31 december Stand per 31 december Totale boekwaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie per 31 december

De bedrijfswaarde van de stichtingskosten, exclusief grondkosten bedraagt per 31 december 2012 € 57.783.235

-48-

Verloop bedrijfswaarde in 2012 Bedrijfswaarde exclusief grond per 31 december 2011

44.609.347

Af: rentabiliteitswaardecorrectie (incl corr voorgaand jaar)

-1.145.428

niet meer ingerekend op basis van de nieuwe RJ645 43.463.919 Mutaties in 2012 wegens: - Verloop in de tijd (ongewijzigde parameters)

1.505.721

- Parameterwijzigingen: (gewijzigde parameters) - Onderhoudskosten en overige lasten

1.627.035

- Disconteringsvoet

497.769 3.630.525

- Afkoop rijksbijdrage

-11.377

- Levensduurverlenging complex 1, 2, 3 en 5 naar 15 jaar

2.451.721

- Huuraanpassing vanaf 1-7-13 2,5%, 2014 e.v. 2,0%

168.593

- Voorraadmutaties: - Verkoop bestaande woningen

-1.121.106

- Investeringen bestaande woningen

0

- Nieuwbouw: Cpl 34.01 22 app. De Aanleg

5.286.161

- Cpl 50.02 BSO Kadoes Albergen

521.192 4.686.247

- Nieuw woonakkoord: - Huuraanpassing vanaf 1-7-13 3,45%, 2018 e.v. 2,5%

9.743.415

- Verhuurdersheffing

-6.349.807 3.393.608

Bedrijfswaarde exclusief grond en exclusief rentabiliteitswaardecorrectie per 31 december 2012

-49-

57.783.235

1.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari Investeringen Afwaardering onroerende zaken in ontwikkeling Overboeking naar in exploitatie Overboeking naar onderhanden werk deel koop De Aanleg cpl. 34.01 Overboeking naar onderhanden werk Hattinkstr. 11+13 cpl. 37.01 Verkocht Hattinkstraat 27 cpl. 37.01 Brokelman onder koopgarant Verkocht Hattinkstraat 15 cpl. 37.01 Brokelman Tubbergen Terugboeking van onderhanden projecten TOF Kadoes Terugboeking van onderhanden projecten De Aanleg 201 Stand per 31 december Onrendabele boekwaarde woningen in ontwikkelingen Stand per 1 januari Mutaties: Aftopping nieuwbouw 6 appartementen Vasse Terugname nieuwbouw appartementen De Aanleg Stand per 31 december Totale boekwaarde onroerende en roerende zaken in ontwikkeling per 31 december Specificatie per 31 december Plan Oranjestraat Plan Oranjestraat 9 Hattinkstraat / Brokelman *1) Uelserweg 24 Pastoor Hoflandstraat Gezondheidscentrum Tubbergen Vosmeer-/Roveniusstraat *2) Centrumplan Geesteren 6 app. Vasse *1) 20 app. Tubbergen 6 app. Albergen BSO de Wiekslag Energie Neutraal 5 won. BSO Kadoes Albergen *2) Centrumplan Albergen Overboeking naar in exploitatie, onderhanden projecten en verkoop *1) Totaal

2012

2011

4.825.178 905.208 5.730.386

6.365.164 3.802.285 10.167.449

-5.066.769 0 0 0 0 10.910 186.072 860.599

-2.386.594 -2.140.710 -403.248 -184.681 -227.039 0 0 4.825.178

0

-75.137

0 0 0

4.923 70.214 0

860.599

4.825.178

360.658 79.800 0 254.666 5.134 14.104 137.196 5.451.211 0 0 0 0 8.437 263.418 605 -5.714.629 860.599

373.437 79.800 2.556.726 253.007 5.134 2.967 137.196 4.553.181 644.835 0 0 0 249 7.304 0 -3.201.561 5.412.273

*1) Overgebracht naar activa in exploitatie, onderhanden projecten, verkoop en commercieel vastgoed 2011 *2) Overgebracht naar activa in exploitatie, onderhanden projecten, verkoop en commercieel vastgoed 2012

-50-

1.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand per 1 januari Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde Verloop gedurende het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Afschrijving Stand per 31 december Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde

2012

2011

845.677 -618.885 226.793

841.222 -574.677 266.545

46.251 -28.634

39.232 -34.777

-37.912 -20.295

-44.208 -39.753

863.294 -656.796

845.677 -618.885

206.498

226.793

Verzekerde waarden De verzekerde waarden bedragen per 1 januari 2013: 968 woningen incl. bijgebouwen exclusief grond 71.341.651 Inboedel/inventaris Kolenbranderhof 56.042 Inboedel/inventaris Sniederhof 15.000 Opstalverzekering kantoorgebouw 665.000 Kantoorinventaris 225.000 Bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering: 2.500.000 5.000.000

met een dekking tegen onderverzekering

max per gebeurtenis max per verzekeringsjaar

Taxatiewaarden voor de onroerendzaakbelasting De taxatiewaarden (incl. ondergrond) per 1 januari 2013 bedragen: 972 woningen incl. bijgebouwen 133.265.000 Kantoorgebouw 328.000

2. VASTGOEDBELEGGINGEN 2.1.a. Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde

2012

2011

0 0 0

0 0 0

Mutaties gedurende het boekjaar Investeringen van in ontwikkeling Afschrijvingen Totaal mutaties

60.765 587.095 -4.989 642.871

0 0 0

Stand per 31 december Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde

647.860 -4.989 642.871

0 0 0

De actuele waarde per bedraagt per 31 december

732.000

0

-51-

2.1.b. Commercieel vastgoed in ontwikkeling Stand per 1 januari Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde

2012

2011

587.095 0 587.095

0 0 0

0 -587.095 0 -587.095

587.095 0 0 587.095

0 0 0

587.095 0 587.095

2.2. Onroerende zaken Verkopen Onder Voorwaarden in exploitatie Stand per 1 januari Vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Boekwaarde per 1 januari

5.245.276 -189.100 5.056.176

4.675.520 -23.378 4.652.142

Mutaties Terugkoop Toevoegingen Herwaarderingen per 31 december Totaal mutaties

0 3.409.400 -173.614 3.235.786

-175.319 745.075 -165.722 404.034

Stand per 31 december Vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Boekwaarde per 31 december

8.654.676 -362.714 8.291.962

5.245.276 -189.100 5.056.176

0 0 0 0 0

308.345 0 308.345 -308.345 0

0 0

0 0

31-12-2012

31-12-2011

0 24.247 24.247

981 36.421 37.402

Investeringen Overboekingen naar in exploitatie Afschrijvingen Totaal mutaties Stand per 31 december Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde

2.3. Onroerende zaken Verkopen Onder Voorwaarden in ontwikkeling Stand per 1 januari Investeringen Overboeking naar verkopen onder voorwaarden in exploitatie Stand per 31 december Specificatie per 31 december

3. FINANCIËLE VASTE ACTIVA 3.1. Te vorderen BWS-subsidies TSH 940100 TSH 940200

-52-

3.2. Hypothecaire geldleningen u/g Bij akte d.d. 1 juni 2006 is aan V.o.f. Eschede ter financiering van de bouw van 28 zorgappartementen aan de Eeshoflaan een hypothecaire geldlening verstrekt van maximaal € 4.000.000. Rentepercentage 4,06%; af te lossen in één termijn op 1 juni 2021. Vervroegde aflossing toegestaan bij een substantieel financieringsoverschot. Schuldrestant per 1 januari - Verstrekkingen - Aflossingen Schuldrestant per 31 december Voorziening deelneming v.o.f. Eschede (ivm negatief eigen vermogen aandeel van Woningstichting Tubbergen hierin is 50%): Balanswaarde hypothecaire geldlening u/g: 3.3. Deelnemingen V.o.f. Borgstaete (gevestigd te Tubbergen, aandeel 50%) Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Resultaat deelneming Saldo per 31 december V.o.f. Eschede (gevestigd te Tubbergen, aandeel 50%) Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Resultaat deelneming - Overboeking van voorziening deelnemingen Saldo per 31 december Verkorte balans v.o.f. Borgstaete

2012

2011

3.602.806 0 0 3.602.806

3.602.806 0 0 3.602.806

-121.555

-91.062

3.481.251

3.511.744

105.091

9.099

-41.954 63.137

95.992 105.091

0

0

0 0 0

-51.882 51.882 0

31-12-2012

31-12-2011

3.559.892

3.662.289

21.323

21.777

206.944 3.788.159

183.354 3.867.420

Activa Materiele vaste activa Vorderingen Liquide middelen Totaal activa Passiva Kapitaal

126.274

210.182

Langlopende schulden

3.600.000

3.600.000

Kortlopende schulden Totaal passiva

61.885 3.788.159

57.238 3.867.420

-53-

3.4. Belastinglatentie

2012

2011

354 121.662 122.016

1.842 -1.488 354

Voor de tijdelijke verschillen in de waardering voor de geldleningen o/g en inventaris is een voorziening getroffen. Saldo per 1 januari Mutatie latente belastingvordering Saldo per 31 december

Voor de bedrijfsmiddelen die bestemd zijn voor duurzame exploitatie is uit voorzichtigheidsoverweging de latente belastingvordering gewaardeerd op een contante waarde van nihil.

4. VLOTTENDE ACTIVA 4.1. VOORRADEN Balanswaarde magazijngoederen Het betreft grijpmaterialen inzake onderhoud. 4.2. ONDERHANDEN PROJECTEN Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen door verschuiving naar huur Desinvesteringen door verkoop Af: waardeverandering Stand per 31 december Specificatie per 31 december 3 won. vrije sector Tubbergen TOF Kadoes Albergen 2 koop app. De Aanleg Geesteren (2011: 7 koop) 2 won. Hattinkstraat Tubbergen Gereedgekomen en verkocht in boekjaar Totaal

31-12-2012

31-12-2011

10.481

10.264

2012

2011

2.554.868 107.585 2.662.453 -416.389 -1.188.872 -336.823 720.370

246.919 2.566.964 2.813.883 0 -259.015

0 0 720.370 0 0 720.370

253.269 10.910 2.140.710 403.248 -253.269 2.554.868

2.554.868

Er zijn geen projecten met negatieve waarde. In de opbrengst verkopen van het boekjaar is met betrekking tot onderhanden projecten ultimo 2012 geen opbrengst uit projecten in opdracht van derden begrepen. Er zijn tevens geen gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op het saldo ultimo 2012. 4.3. VORDERINGEN 4.3.1. Huurdebiteuren De specificatie is als volgt: Zittende huurders Vertrokken huurders Voorziening dubieuze debiteuren Saldo te vorderen

-54-

31-12-2012

31-12-2011

17.846 26.867 44.714 -27.640 17.073

18.913 31.362 50.275 -25.115 25.160

De van de huurdebiteuren te vorderen bedragen zijn naar maand van ontstaan als volgt te specificeren: Achterstand tot 1 maand 1 tot 2 maand 2 tot 3 maand 3 tot 4 maand 4 tot 5 maand 5 maand of meer

Aantal huurders boekjaar vorig 2012 boekjaar 38 11 1 2 1 3 56

20 7 6 1 2 4 40

4.3.2. Gemeente Bijdrage diverse woningaanpassingen Afrekening woonwagencentrum Rioolontstoppen Restitutie kosten bouwput Oranjestraat

4.3.3. Vorderingen op verbonden maatschappijen V.o.f. Borgstaete V.o.f. Eschede

4.3.4. Overige vorderingen Te ontvangen projectsubsidies Verkoop auto directeur VvE Brokelman kosten oprichting en administratie Vordering VVE de Veldstegge Terruggaaf ontwikkelingskosten MGE Belastingdienst, vennootschapbelasting 2011 Servicekosten Overige diverse vorderingen

4.3.5. Overlopende activa Lopende rente baten Overige overlopende activa

4.4. LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar: Kas Rabobank rekening-courant ING Bank rekening-courant Rabobank spaarrekeningen Regiobank spaarrekeningen

-55-

Huurachterstand boekjaar vorig 2012 boekjaar 13.943 6.155 1.687 3.508 2.493 16.928 44.714

8.284 9.493 3.895 3.682 2.068 22.853 50.275

31-12-2012

31-12-2011

0 142 0 1.963 2.105

947 57 107 1.112

0 9.065 9.065

2.694 8.304 10.999

63.388 17.685 3.086 1.448 0 77.500 452 372 163.932

0 0 0 885 0 155.750 -530 4.421 160.526

160.856 0 160.856

134.590 0 134.590

1.574 106.484 3.875 4.851.374 0 4.963.307

1.477 17.983 1.198 270.028 1.100.028 1.390.714

5. EIGEN VERMOGEN 5.1. Stichtingskapitaal

31-12-2012

31-12-2011

11.218

11.218

2012

2011

7.755.957 754.596 2.504.233 11.014.786

7.067.610 712.904 -24.558 7.755.957

31-12-2012

31-12-2011

0 24.247 24.247

981 36.421 37.402

Statutair kapitaal vastgesteld bij het ontstaan van de stichting 5.2. Algemene bedrijfsreserve Stand per 1 januari Jaarresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen Stand per 31 december In 2012 is een stelselwijziging doorgevoerd met betrekking tot Verkopen onder Voorwaarden. Rekening houdend met de terugkoopverplichting is een niet gerealiseerde waardeverandering in het eigen vermogen van 2012 toegevoegd van € 2.504.233. Tot en met 2011 bedraagt deze waardeverandering € 38.023. Conform de verslaggevingsvereisten zijn de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. 6. EGALISATIEREKENING BWS-SUBSIDIES TSH 940100 TSH 940200

-56-

7. VOORZIENINGEN 7.1. Voorziening uitgestelde beloningen Stand op 1 januari Mutatie ten laste van resultaat Stand per 31 december

2012

2011

20.055 -6.133 13.922

16.140 3.915 20.055

31-12-2012

31-12-2011

0 0 0

0 0 0

2012 0

2011 0

0

0

0 0 0

0 0 0

91.062

39.180

Bij de berekening van de verplichting jubileumuitkering is rekening gehouden met een percentage blijfkans per werknemer, gemiddelde salarisstijging van 2,50%, disconteringsvoet van 3,0% en werkgeversaandeel sociale lasten van 20%. 7.2. Voorziening deelnemingen Voorziening deelneming v.o.f. Borgstaete *1) Voorziening deelneming v.o.f. Eschede *2)

*1) V.o.f. Borgstaete Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: - Kapitaalstorting voorschot 50% onrendabele top - Voordelig resultaat boekjaar 2012 (50%) - Overboeking vanuit deelneming Stand per 31 december *2) V.o.f. Eschede Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: - Nadelig resultaat boekjaar 2012 (50%) - Voorziening in mindering brengen op lening u/g Stand per 31 december

30.493

51.882

-121.555

-91.062

0

0

31-12-2012

31-12-2011

3.278.765

3.346.579

Betreft een getroffen voorziening voor het door de woningstichting Tubbergen te betalen aandeel van 50% van het resultaat over de jaren 2005 t/m 2012. Verkorte balans v.o.f. Eschede Activa Materiele vaste activa Vorderingen Liquide middelen Totaal activa

2.559

4.831

178.533 3.459.857

167.055 3.518.465

Passiva Kapitaal

-243.110

-182.125

Langlopende schulden

3.602.806

3.602.806

Kortlopende schulden Totaal passiva

100.161 3.459.857

97.784 3.518.465

-57-

7.3. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw woningen Op grond van de reeds in boekjaar 2012 gesloten aannemingsovereenkomsten dient op basis van de gemaakte bedrijfswaardeberekeningen en prestatieafspraken met de gemeente Tubbergen voor de in 2013 te realiseren woningen een voorziening voor afboeking onrendabele top te worden opgenomen. Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: - Bouw 2 Energie Neutraal te Tubbergen Stand per 31 december

2012

2011

0

0

52.266 52.266

0 0

0 16.806 16.806

0

30.041

35.614

567 -1.999 0 28.609

0 -5.049 -524 30.041

19.864.169 0 -141.856 0 19.722.313 -148.147 19.574.167

17.000.000 3.000.000 -135.831 0 19.864.169 -141.856 19.722.313

7.4. Voorziening passieve belastinglatentie vennootschapbelasting Voor de tijdelijke verschillen in de waardering voor de geldleningen u/g en vervoermiddelen is een voorziening getroffen. Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: Stand per 31 december

0

7.5. Voorziening loopbaanbudget Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar: - Dotatie voorziening - Besteed in boekjaar - Vrijval voorziening Stand per 31 december 8. LANGLOPENDE SCHULDEN 8.1. Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Bij: nieuwe leningen Aflossingen: normale aflossing extra aflossing Aflossing volgend boekjaar regulier Stand lang lopende schulden per 31 december

-58-

2012

2011

Aflossing volgend boekjaar regulier Stand lang lopende schulden per 31 december

17.345.639 0 -1.233.676 0 16.111.963 -1.233.676 14.878.287

18.692.761 0 -1.347.122 0 17.345.639 -1.233.676 16.111.963

Totaal langlopende schulden per 31 december

34.452.454

35.834.276

Leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar

29.292.301

30.493.338

8.2. Leningen overheid Stand per 1 januari Bij: nieuwe leningen Aflossingen: normale aflossing extra aflossing

Het gemiddelde rentepercentage van de leningen met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt per 31-12-2012 4,65%.

8.3. Verplichting Verkopen onder Voorwaarden De terugkoopverplichting woningen V.o.V. betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht onstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contract-voorwaarden met derden.

De samenstelling en het verloop is als volgt. 2012

2011

Stand per 1 januari Vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Boekwaarde per 1 januari

5.245.276 -189.100 5.056.176

4.675.520 -23.378 4.652.142

Mutaties; Terugkoop Toevoegingen Herwaarderingen Totaal mutaties

0 3.409.400 -173.614 3.235.786

-175.319 745.075 -165.722 404.034

Stand per 31 december Vervaardigingsprijzen Herwaarderingen Boekwaarde per 31 december

8.654.676 -362.714 8.291.962

5.245.276 -189.100 5.056.176

Gedurende 2012 zijn 26 woningen (2011: 3) onder een V.o.V.- regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 3.235.786. ( 2011: 579.353). Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 3,3%, daalt de terugkoopverplichting, rekening houdende met het kortingspercentage, in 2012 met € 362.714.

-59-

9. KORTLOPENDE SCHULDEN 9.1.Schulden aan kredietinstellingen Schuld in rekening-courant Rabobank

31-12-2012

31-12-2011

0 0

0 0

Zekerheden In 2011 zijn nieuwe afspraken gemaakt tussen de Rabobank en Woning-stichting Tubbergen, om de hypotheek en pandrecht getekend d.d. 18 februari 2005, gedeeltelijk door te halen. In de gewijzigde hypotheekakte d.d. 22 september 2011 is de kredietlimiet verlaagd naar € 2 miljoen en de zekerheden worden beperkt tot enkel de 32 woningen en 7 garages gelegen aan de Bruno van Ommenstraat/Molenstraat te Tubbergen met een totale boekwaarde per 31 december 2012 van € 228.472

9.2. Schulden aan leveranciers met betrekking tot Planmatig onderhoud/nieuwbouw Dagelijks onderhoud inclusief voorraad Algemeen beheer

9.3. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting afdracht 4e kwartaal/december Omzetbelasting suppletie 2008 t/m 2011 Omzetbelasting suppletie 2012 Loonheffing afdracht december Vennootschapsbelasting 2012

9.4. Aflossingsverplichtingen langlopende leningen

9.5. Schulden aan verbonden maatschappijen V.o.f. Borgstaete

9.6. Overige schulden Accountantskosten (raming) Te betalen loon gerelateerde kosten

-60-

31-12-2012

31-12-2011

123.656 42.431 30.259 196.346

265.960 15.271 83.082 364.313

116.026 3.770 8.518 19.651 279.986 427.950

253.048 -51.597 0 21.098 0 222.549

1.381.823

1.375.532

11.223

0

20.159 1.879 22.038

19.127 -2.038 17.089

9.7. Overlopende passiva Niet vervallen leningrente Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Verplichtingen inzake niet opgenomen verlofdagen Financiële kring Niet vervallen rentelasten Overige overlopende posten

Totaal kortlopende schulden

31-12-2012

31-12-2011

909.365 8.919 33.925 13.877 28.078 1.077 34.186 1.029.427

895.702 9.218 34.350 36.899 26.730 0 0 1.002.898

3.068.807

2.982.381

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN Aangegane verplichtingen onderhoud en servicecontracten De verplichtingen inzake onderhoud en servicecontracten bedragen voor 2012.

148.682

Obligo WSW Als gevolg van de overnames van de garantie door het WW dient een obligo worden Het obligotarief bedraagt 3,85 te % van het schuldrestant. De obligo per 31 december 2012 bedraagt

770.000

Saneringsheffing Onderdeel van het saneringsplan van Vestia is dat alle andere woning-corporaties daar ongeveer 700 miljoen euro aan bijdragen. Die bijdragen moet door middel van een heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in een aantal jaren bij elkaar gebracht worden. Het geld is nodig om de derivatenportefeuille van Vestia af te bouwen. Gezien de hoogte van de noodzakelijke heffingen heeft de minister eerder al besloten het maximum bedrag dat corporaties jaarlijks bij moeten dragen voor saneringssteun te verhogen. Het maximum is van maximaal 1 procent van de jaarlijkse huurinkomsten naar maximaal 5 procent gegaan. Het aandeel voor 2013 van Woningstichting Tubbergen bedraagt naar verwachting € 218.439. De heffing voor de jaren 2014 - 2016 bedragen zoals het er nu naar uitziet in totaal € 566.987. Vanaf 2017 lijkt de heffing zich te stabiliseren op 1% van de jaarlijkse huurinkomsten, wat neer komt op circa € 64.000 per jaar (prijspeil 2017).

Hoofdelijke aansprakelijkheid v.o.f.'s Woningstichting Tubbergen is hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van v.o.f. Borgstaete en v.o.f. Eschede. De v.o.f. Wonen-Zorg Geesteren (gevestigd te Tubbergen, aandeel 50%) en v.o.f. Dienstencentrum Geesteren (gevestigd te Tubbergen, aandeel 50%) zijn medio 2012 ontbonden. Deze vof's hebben een slapend bestaan gehad en hebben derhalve ook geen financiële gevolgen voor Woningstichting Tubbergen.

-61-

Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen in euro's)

1. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1.1. Huren Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens verkoop woningen bestaand bezit Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten

1.2. Vergoeding servicekosten Servicekosten schoonmaak Servicekosten leveringen en diensten Servicekosten energie Servicekosten contracten Derving servicekosten Totaal servicekosten 1.3. Overheidsbijdragen B.W.S.-bijdragen: - TSH 930200 - TSH 940100 - TSH 940200 Jaarlijkse aanpassingsbijdragen van de gemeente voor achteraf aangebrachte voorzieningen Totaal overheidsbijdragen

-62-

2012

2011

5.413.785 115.650 5.529.435 -43.660 -1.384 0 5.484.391

5.178.752 30.622 5.209.373 -8.154 -11.965 -422 5.188.832

0 53.107 53.107 0 0 53.107

0 0 0 0 0 0

5.537.499

5.188.832

11.809 9.081 12.067 0 -2.918 30.040

4.787 4.289 2.326 1.305 -2.392 10.315

0 981 12.174

161 2.759 13.722

1.300 14.455

1.300 17.942

2012

2011

267.000 -8.203 6.622 265.420 0

785.000 -24.818 -45.946 714.236 0

265.420

714.236

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0

0

926.838 -1.039.195 0 -112.357

478.651 -448.508 0 30.143

153.063

744.379

10.395 4.961 937 16.293

11.165 2.723 1.785 15.672

858.380 4.989 37.912 901.280

843.772 0 50.640 894.412

1.4. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestand bezit Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit Commercieel vastgoed in exploitatie Verkoopopbrengsten vanuit projecten Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten Bij/af: resultaatneming op projecten Totaal verkoopresultaat vastgoedportefeuille Totaal nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

1.5. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: - Inschrijfgelden en administratiekosten - Beheer woonwagen lokatie - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2. BEDRIJFSLASTEN 2.1. Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoed Op de boekwaarden van: - Woningen en woongebouwen in exploitatie - Commercieel vastgoed - Onroerende en roerende zaken ten dienste v.d. exploitatie Totaal afschrijvingen materiële vaste activa

-63-

2012

2011

2.2.1 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Aanpassing parameters bedrijfswaarde: - Terugname onrendabele top: 21 appartementen Sniederhof 4 woningen Peuverhoek 2e fase 12 appartementen Haarboer 6 appartementen Harbrinkhoek IV0 6 appartementen Albergen 6 appartementen Vasse 2 woningen Harbrinkhoek 1 woningen Reutum 2 woningen Fleringen Centrumplan Geesteren 20 appartementen de Graspieper 10 woningen Brokelman 4 woningen Albergen 6 appartementen Vasse Afboeking onrendabele top 2 won. Energie neutraal Tubbergen (voorziening)

-230.959 -33.950 -184.086 -57.097 -110.665 -1.661 -13.646 -2.735 -5.296 567.817 -8.316 -193.883 -5.709 0 52.266

156.153 33.950 132.302 56.848 110.665 1.661 13.646 2.735 5.296 -70.214 8.316 315.746 24.070 -4.923 0

Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa

-227.920

786.251

2.2.2 Overige waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden Waardevermindering vov verkoop Scholekster 1 Waardevermindering vov herwaardering per 31 december Totaal waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden

0 173.614 173.614

-25.056 165.722 140.666

2.2.3 Overige waardeveranderingen onderhanden werk Waardevermindering na taxatie Waardevermindering onderhanden werk (last)

336.823 336.823

0 0

Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa

282.517

926.917

2.3. Salarissen Salarissen Salaris directeur-bestuurder Af: doorberekend aan onderhoud Af: doorberekende kosten beheer vof's Af: doorberekende algemene kosten mbt nieuwbouw derden Af: doorberekende oprichtings- en administratiekosten VvE Brokelman Totaal salarissen

371.633 73.528 -29.084 -15.529 -79.686 -1.913 318.948

402.235 92.197 -28.597 -11.979 0 0 453.856

2.4. Sociale lasten Sociale lasten Pensioen- en VUT-premie Sociale lasten en pensioenpremies directeur bestuurder Af: doorberekend aan onderhoud Af: doorberekende kosten beheer vof's Af: doorberekende algemene kosten mbt nieuwbouw derden Af: doorberekende oprichtings- en administratiekosten VvE Brokelman Totale sociale lasten

60.190 77.061 23.228 -9.767 -5.176 -26.562 -638 118.338

54.428 86.992 27.540 -8.526 -6.309 0 0 154.125

Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld 9,25 (2011: 9,94) werknemers in dienst.

-64-

2.5. Kosten onderhoud Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Dotatie Vereniging van Eigenaren Bij: doorberekende salariskosten en sociale lasten eigen dienst Af: doorberekende alg. kosten mbt onderhoud, schade, woondiensten etc Totale onderhoudskosten

2012

2011

128.899 865.444 0 38.851 -1.312 1.031.883

90.116 731.655 0 37.123 -8.499 850.394

348.461 27.214 10.453 49.902 17.578 1.997 3.297 385 708 1.196 16.462 16.984 0 250 2.526 5.674 939 504.027

345.956 22.828 10.337 12.226 17.906 1.598 2.622 564 2.019 407 17.723 32.582 22.692 17.252 2.596 0 927 510.235

0 8.321 3.652 567 6.862 4.443 20.921 44.766

1.686 7.436 9.133 -523 6.714 7.001 25.325 56.772

In 2012 zijn de doorberekende kosten onderhoud en woningaanpassingen verantwoord onder de onderhoudskosten. Ook zijn de kosten van de eigen dienst voor 75% verantwoord onder deze post. 2.6. Overige bedrijfslasten Directe bedrijfslasten Belastingen op onroerende zaken Verzekeringspremies Contributie Aedes vereniging van woningcorporaties Servicekosten Gas, water en elektriciteit Telefoonkosten liften Gas, water en elektriciteit bij leegstand woningen Informatie huurders Uitgaven wonen, zorg Uitgaven tbv leefbaarheid Communicatiekosten Heffing projectsteun wijkenaanpak en bijdrage CFV Heffing CFV Bijdrage visitatie Mutatie dubieuze debiteuren Afboeking oninbare debiteuren Overige bedrijfskosten Totaal directe bedrijfslasten Algemene bedrijfskosten Personeel Spaarpremieregeling personeel Reis-/verblijfkosten personeel Opleidingen personeel Dotatie /mutatie voorziening loopbaanbudget Detachering Vergoedingen stagiaires Overige personeelskosten (o.a. detacheringskosten 2008)

-65-

Huisvesting Onderhoud kantoor en magazijn Belastingen en verzekering kantoor en magazijn Gas, water en elektriciteit Overige huisvestingskosten Onderhoud inventaris

Kosten automatisering Kosten bestuurder en commissies Salaris directeur-bestuurder Kosten interim directeur-bestuurder Reis-/verblijfkosten directeur-bestuurder Opleidingen directeur-bestuurder Overige kosten directeur-bestuurder Presentiegelden huurderscommissie Kosten Raad van Commissarissen Presentiegelden RVC: - E. de Boer (voorzitter) - A.H.J. Klopper-Kes (vice-voorzitter) - M.H.G.M. Groothuis (lid) - F.H. Janssen-ter Brugge (lid) - J.J. Swerms Suwijn (lid) Overige kosten rvc

Overige lasten Kosten transportmiddelen Kantoorbehoeften en drukwerk Porti- en telefoonkosten Vergader- en representatiekosten Contributie en abonnementen Kosten samenstellen jaarrekening (incl.corr.vg jaar.) Kosten externe controle *) Externe adviseurskosten *) Bankkosten Overige algemene bedrijfskosten

Totaal algemene bedrijfskosten *) Op grond van art. 2:382a worden de accountantskosten gesplitst in: a. onderzoek van de jaarrekening b.andere controle opdrachten c. adviezen op fiscaal terrein d. andere niet controle diensten (teruggave proceskosten Kadoes)

Totaal overige bedrijfslasten

-66-

2012

2011

12.444 2.627 7.142 541 93 22.848

8.934 1.147 9.345 3.185 596 23.207

56.438

83.787

0 17.596 3.334 1.010 2.314 1.209 25.463

0 0 4.783 1.637 2.561 951 9.932

7.796 5.075 5.075 5.075 5.075 4.366 32.461

7.088 5.155 5.156 5.155 5.167 3.282 31.003

2.975 6.859 11.103 4.572 4.480 3.766 30.874 20.301 4.222 4.130 93.283

3.920 10.260 10.762 2.612 6.297 0 29.837 20.071 3.100 1.549 88.408

275.259

293.108

30.874 0 20.301 0

29.837 0 23.414 -3.343

779.286

803.343

3. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 3.1. Rentelasten Egalisatierekeningen Langlopende schulden - Rente leningen kredietinstellingen Overige betaalde rente - Disagio WSW - Overige betaalde rente Totaal rentelasten 3.2. Rentebaten Financiële vaste activa - Rente op te vorderen subsidie BWS - Rente op overige vorderingen - Rente leningen u/g Liquide middelen - Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten 3.3.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa, effecten en verplichtingen - Waardeveranderingen van terugkoopverplichtingen (bate)

Saldo financiële baten en lasten 3.4. Belastingen Vennootschapsbelasting Mutatie latente belastingvorderingen Mutatie passieve belastinglatentie Omzetbelasting Prorata Totaal belastingen 3.5. Resultaat op deelnemingen Resultaat deelneming v.o.f. Borgstaete Resultaat deelneming v.o.f. Eschede

-67-

2012

2011

0

2.212

1.651.818

1.596.109

4.099 139 1.656.056

4.140 870 1.603.331

1.591 7.546 146.274

2.212 13.185 146.274

75.530 230.941

46.222 207.892

173.614

151.195

1.251.501

1.244.243

-357.486 121.662 -16.806 12.077 -240.553

0 -1.488 0 20.434 18.946

-41.954 -30.493 -72.447

95.992 -51.882 44.110

Verkorte winst- en verliesrekening v.o.f. Borgstaete

2012

2011

Bedrijfsopbrengsten

255.500

249.335

Bedrijfslasten

195.044

-89.017

Bedrijfsresultaat

60.456

338.352

144.364 -83.908

146.368 191.984

Bedrijfsopbrengsten

225.133

224.413

Bedrijfslasten

142.244

184.297

Financiele baten en lasten Jaarresultaat Verkorte winst- en verliesrekening v.o.f. Eschede

Bedrijfsresultaat Financiele baten en lasten Jaarresultaat

82.889

40.116

143.874 -60.985

143.880 103.764

OVERIGE GEGEVENS Resultaat bestemming Het positieve resultaat over 2012 ad € 754.596 is ten gunste gebracht aan de algemene bedrijfsreserve. Vooruitlopend op de vaststelling door het bestuur is dit voorstel verwerkt in de jaarrekening. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar het onderdeel algemene bedrijfsreserve zoals opgenomen in de toelichting op de balans en winst- en verliesrekening.

-68-

-69-

-70-