VOORSTEL AAN DE RAAD VAN DE GEMEENTE CRANENDONCK. Registratienummer Datum raadsvergadering 7 juli 2015 Datum B&W besluit 9 juni 2015

VOORSTEL AAN DE RAAD VAN DE GEMEENTE CRANENDONCK Registratienummer Datum raadsvergadering Datum B&W besluit Portefeuillehouder Programma Behandelend ambtenaar

2620307 7 juli 2015 9 juni 2015 C. Meuwissen Wonen en leven Koen van Sleeuwen

Onderwerp: Vaststellen Plan van Aanpak Baronie van Cranendonck

Aan de raad Voorstel: Vaststellen Plan van Aanpak Baronie van Cranendonck Motivering: Aanleiding en Motie Voor de gebiedsontwikkeling Baronie van Cranendonck gaan we uit van de nieuwe realiteit. De nieuwe realiteit is dat de gemeente Cranendonck gronden en gebouwen heeft in het gebied. Voor een groot aantal daarvan willen we een nieuwe functie vinden. We vinden de huidige leegstand ongewenst en verloedering en onveiligheid ligt op de loer. Voor het gebied is in september 2012 door de gemeenteraad de Gebiedsvisie Baronie van Cranendonck vastgesteld. Het gebied kent in de huidige situatie reeds grote kwaliteiten. Er liggen veel kansen, intrinsiek vanuit het gebied en vanuit de omgeving. Denk aan het samenstel van gebouwen, natuur, cultuurhistorisch landschap en landbouw. Het gebied kan worden gekenschetst als de oorsprong van Cranendonck. Er is een positieve betrokkenheid vanuit de omgeving, men heeft ideeën en wil participeren. Er dienen zich door de kwaliteiten van gebied en gebouwen al verschillende mogelijke initiatieven bij ons aan, maar we hebben geen vooropgesteld plan voor het gebied. De gemeenteraad heeft in een motie op 10 maart 2015 opdracht gegeven om voor 1 juli 2015 een plan van aanpak te krijgen waarin duidelijkheid wordt gegeven over de ontwikkeling van de Baronie van Cranendonck, binnen welke kaders deze ontwikkelingen plaats dienen te vinden en op welke wijze de inwoners van Cranendonck en relevante organisaties daarbij betrokken zullen worden. Het presidium heeft uitgesproken dat voor het zomerreces een procesvoorstel wordt verwacht over de aanpak van het vervolg van mogelijke ontwikkelingen, zonder detail over mogelijke scenario’s. Met dit

BvCplan van aanpak raadsvoorstel 7 juli versie 1 (versie 1A).DOC

RAADSVOORSTEL

voorstel wordt hierin voorzien. Er is tegelijkertijd een nieuwe bestuursopdracht in voorbereiding welke conform het Projectmatig Werken meer ingaat op de inhoud. Dit Plan van Aanpak neemt u mee in het proces van de gebiedsontwikkeling. Het college heeft de opdracht opgepakt om de gebiedsontwikkeling van de Baronie van Cranendonck in gang te zetten en heeft hiervoor een projectleider aangetrokken. Met dit voorstel vragen wij instemming van uw raad voor een vernieuwende aanpak van de gebiedsontwikkeling. Plangebied De Baronie van Cranendonck is een gebied van circa 395 ha groot. In de gebiedsvisie Baronie van Cranendonck, vastgesteld in september 2012, is de Baronie conform nevenstaande figuur afgebakend. Aan de oostzijde vormen deels de beek de Boschloop en vervolgens de Ruilverkavelingsweg de begrenzing van het plangebied. Aan de zuidzijde vormen de wegen Broekkant en Keunenhoek de grens en in het westen de Maarheezerweg en de grens van de bebouwde kom van de kern Soerendonk. Aan de noordzijde is de Molenheide de grens. Daar waar de Molenheide overgaat op De Kleine Bruggen gaat het plangebied ten noorden aan de overzijde van de weg het landschap in, waarmee de entree van het gebied een duidelijk markeerpunt in het landschap vormt. Het overgrote deel van het plangebied is bestemd voor natuur of agrarisch gebruik. De grootste opgave voor de gebiedsontwikkeling ligt bij de huidige bebouwingsconcentratie “ Cranendonck”, dat betreft de rode vlek op de visiekaart.

Bijeenkomst omwonenden - stakeholders Op 20 mei 2015 is er een bijeenkomst gehouden als eerste start vanuit de nieuwe realiteit voor de gebiedsontwikkeling Baronie van Cranendonck. Hierbij waren belangrijke stakeholders en omwonenden uitgenodigd, waaronder vertegenwoordigers van OCC, Dorpsraad Zurrik, Dorpsraad Maarheeze, Hart voor Cranendonck, Brabants Landschap, Heemkundekring, IVN, ZLTO, Agrarische Natuurvereniging en direct omwonenden. In de bijeenkomst is het volgende besproken:  Keuze voor een werkbare structuur waarin alle groepen zijn vertegenwoordigd, ieder vanuit eigen verantwoordelijkheden  Discussie over welke beelden iedereen heeft bij de identiteit van het gebied? Wat kan een thema zijn voor de gebiedsontwikkeling?  Eerste discussie over de kaders van de gebiedsontwikkeling vanuit de concept Structuurvisie en de Gebiedsvisie; wat willen we wel en wat echt niet?

2 Behoort bij raadsvoorstel Vaststellen Plan van Aanpak Baronie van Cranendonck

RAADSVOORSTEL

Er is uitgesproken dat er vertrouwen is in de nieuwe start die we gemaakt hebben en de aanpak die wordt voorgesteld vanuit de nieuwe realiteit. In het vervolg van dit voorstel komen we erop terug op welke punten van de gebiedsontwikkeling door de omwonenden en stakeholders reeds uitspraken zijn gedaan. De aanpak die wordt voorgestaan door de aanwezigen op 20 mei 2015 heeft veel kenmerken van Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl. In de bijlage vindt u meer informatie over deze wijze van gebiedsontwikkeling in de nieuwe realiteit.

Kaders Op de bijeenkomst op 20 mei is uitgesproken dat we willen werken vanuit de kaders die er al liggen. In diverse gemeentelijke beleidsstukken zijn reeds kaders en doelstellingen opgenomen die direct en/of indirect een raakvlak hebben met de gebiedsontwikkeling van de Baronie. Deze kaders zijn geformuleerd met een bepaald visie, waarbij de Strategische visie een kapstok vormt. Het betreft:       

Strategische visie – Visie Cranendonck 2009 ( vastgesteld gemeenteraad 2009) Gebiedsvisie Baronie van Cranendonck (herijkt en vastgesteld gemeenteraad september 2012, eerste versie vastgesteld in 2006) Integrale gebiedsvisie ‘Kansen over Grenzen’- scenario 3 (vastgesteld gemeenteraad mei 2012) Transformatie Groote Heide Landschapsbeleidsplan (Vastgesteld gemeenteraad, september 2006) Groenontwikkelingsplan Soerendonk (Vastgesteld college van B&W, 13 december 2011) Afspraken Count down Biodiversiteit (convenant getekend in 2010)

De vigerende bestemmingsplannen zijn:  

“Bestemmingsplan Buitengebied” (vastgesteld op 8 december 2009, in werking getreden op 25 maart 2010, per 3 mei 2012 onherroepelijk) “Herziening Buitengebied” en “Reparatieplan Buitengebied” (beiden vastgesteld op 13 september 2011, in werking getreden op 17 april 2012, per 5 juni 2013) en “Buitengebied West” (vastgesteld in november 1987).

Daarnaast zijn er documenten, die nog geen formele status hebben:  

Structuurvisie 2024, naar verwachting vaststelling juni 2015, die een “special’ over de Baronie van Cranendonck bevat met een beschrijving van de ruimtelijke potentie Uitkomsten uit Team Ruimtelijke Kwaliteit Hof van Cranendonck (TRK) die ook door de omgeving als waardevol worden gekwalificeerd, waaronder het Beeldkwaliteitsplan. Dit laatste plan is officieel door het TRK aan het college overhandigd, maar door het stoppen van het project Hof van Cranendonck niet vastgesteld.

Naast deze gemeentelijke beleidstukken is een deel van het plangebied in de Verordening Ruimte van de provincie Noord Brabant aangewezen als ‘ integratie stad – land’. In dit gebied is het mogelijk om, onder voorwaarden, stedelijke voorzieningen toe te staan, mits hier ook een investering in de natuur en het landschap tegenover staat.


RAADSVOORSTEL

Door de aanwezigen op 20 mei 2015 is de kwaliteit van de input van het TRK genoemd en daarnaast dat er goede analyses liggen op het gebied van onder andere natuurwaarden. De aanwezigen geven aan dat er door de gemeente randvoorwaarden zijn gesteld voor het Kasteeltje als trouwlocatie, onder meer over de openbaarheid van het gebouw. In een volgende bijeenkomst met de stakeholders en omwonenden zullen wij alle kaders verzamelen en nader met hen onderzoeken in hoeverre deze kaders hard zijn en welke (delen) onder invloed van druk of goede plannen ‘vloeibaar’ kunnen worden. Vragen die daarbij horen zijn:  wat is er kannibaliserend of concurrerend voor andere gebieden of ontwikkelingen in de gemeente?  wat ontbreekt er in de gemeente?  welke mogelijke ontwikkelingen leveren synergie op?  wat voor soort initiatieven zijn kansrijk om te assembleren in het gebied? Denk hierbij aan uitspraken als:  “grootschalige nieuwbouw van woningen conflicteert met woningbouwlocaties elders in de gemeente”  “Zelfstandige detailhandel conflicteert met de winkels in de centra van de dorpen”  “Het gebied heeft grote cultuurhistorische waarden die we willen behouden”  “We willen al dan niet verblijfsrecreatie en horeca in het gebied en in welke schaal en maat” Als randvoorwaarden zullen we ons in ieder geval moeten conformeren aan provinciaal beleid, landelijk beleid en regelgeving. We gaan met de provincie opnieuw aansluiting vinden voor de handhaving van de aanduiding Stad-Land in de provinciale verordening. In de Gebiedsvisie Baronie van Cranendonck zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen, die we kunnen gebruiken als basis voor het stedenbouwkundige kader. De stedenbouwkundige kaders die voor het gebied voor het stopgezette plan Hof van Cranendonck zijn ontwikkeld, waren specifiek toegeschreven op die ontwikkeling en dus waarschijnlijk niet bruikbaar. Thema/identiteit De (mogelijke) kwaliteiten van het gebied liggen al in het gebied opgesloten. In de bijeenkomst op 20 mei 2015 werden de elementen die een opmaat voor deze identiteit kunnen vormen voor het grootste deel al herkend door de deelnemers:         

Relatieve rust, hoewel er een weg door het gebied loopt, is een kwaliteit en geeft tegelijk beperkingen aan bezoekersaantallen en bebouwing Het gebied leent zich voor recreatie Het scheppen van werkgelegenheid is een uitgangspunt Aantrekkelijk voor horeca of restaurant, met klasse, maar beperkt qua grootte Hoge kwaliteit van natuur, in het gebied ligt een natte natuurparel Een park- of landgoedachtige ontwikkeling is voorstelbaar De aanwezige cultuurhistorie en natuur kan nog meer beleefd gaan worden Evenementen op het gebied van natuur worden al georganiseerd, maar hier is nog meer aanleiding toe Het thema kan gebaseerd worden op de aanwezige kwaliteiten op het gebied van techniek, cultuur en natuur/landschap 4

Behoort bij raadsvoorstel Vaststellen Plan van Aanpak Baronie van Cranendonck

RAADSVOORSTEL

     

Het Kasteeltje is een openbaar gebouw Gebied kent van oudsher een educatieve functie Voormalige kantoren kennen mogelijkheden voor wonen, werken en recreëren De stallen kunnen worden gesloopt, met name vanwege de gevaarlijke putten en asbestdaken Landbouw en innovatie daarin zijn historisch verankerd met het gebied Bewoning in de huidige woningen blijft voor de hand liggen

Vanuit het IVN is aangegeven dat het gebied geen ontwikkeling nodig heeft. Het is de vraag of dit een realistisch uitgangspunt is, gezien het ontbreken van functies en daarmee ook leegstand van de gemeentelijke eigendommen. Voor de volgende bijeenkomst zullen we de thematisering verder uitschrijven en uitwerken tot een voorstel voor de gebiedsidentiteit, als zijnde het thema dat we de ontwikkeling meegeven. Uiteindelijk stelt de raad de gebiedsidentiteit vast. Voor de hand ligt dat dit een thema is waaruit de poortfunctie van het gebied voor Cranendonck op het gebied van toeristisch-recreatieve ontwikkeling meteen duidelijk wordt. Het thema moet een verbinding maken met het unieke buitengebied van Cranendonck met een duidelijke relatie naar het rijke (cultuur)historische verleden van de Baronie van Cranendonck. We zoeken hiervoor een aansprekend thema dat de nieuwe lading dekt. Het wordt een gebiedsontwikkeling voor en door Cranendonck. En het gebied ontwikkelt zich daarmee tot het uithangbord van de gemeente. Als dit thema duidelijk is, kunnen we aan branding van dit thema gaan doen. Proces en Samenwerking; de Omgevingsgroep De aanwezige stakeholders en omwonenden op 20 mei 2015 hebben vooraf aangegeven de bijeenkomst een kick-off te willen noemen van het kansrijke project rond de ontwikkeling van de Baronie van Cranendonck. Zij willen afspraken maken over de structuur en zich niet-vrijblijvend inzetten. Stap 1 is voor hen het vastleggen van de karakteristieke eigenschappen van het gebied, de kansen die het gebied heeft en het gezamenlijk vaststellen van de kaders waarbinnen herbestemming plaats kan vinden. Wat is hierover op 20 mei 2015 afgesproken? De aanwezigen verwachten dat zij een goede doorsnede van de belangen vertegenwoordigen. Zij vinden de uitwisseling van standpunten zoals deze op de eerste bijeenkomst heeft plaatsgevonden, zeer waardevol. De deelnemers zijn niet zeker dat het volledige benodigde palet aan deelnemers, dus stakeholders en omwonenden, aanwezig was. Ook zijn ze niet zeker over hun mandaat, in hoeverre ze mogen spreken namens een achterban. Een open uitnodiging naar de gemeenschap is daarom op z’n plaats. Maar we willen wel een groep van afgevaardigden houden, om een werkbare situatie te creëren. De aanwezigen willen in ieder geval tot en met de fase waarin we de gebiedsidentiteit (thema) en de kaders vaststellen, samenwerken met de gemeente. Als werknaam voor het invulling geven aan de rol kiezen we voor de term Omgevingsgroep. De aanwezigen onderkennen de rol van de gemeente vanuit publiekrecht om namens de gehele gemeenschap in een afweging van belangen uiteindelijk zaken vast te stellen. Kaders en identiteit worden dus gezamenlijk opgesteld maar uiteindelijk door de raad in hun verantwoordelijkheid vastgesteld. De gemeente heeft benadrukt daarnaast ook een privaatrechtelijk belang te hebben vanuit de zorg voor instandhouding van en financiële draagkracht voor de gemeentelijke gronden en gebouwen in het gebied. We hebben afgesproken in een later stadium nog te bekijken of we de 5 Behoort bij raadsvoorstel Vaststellen Plan van Aanpak Baronie van Cranendonck

RAADSVOORSTEL

Omgevingsgroep in een later stadium ook een rol geven bij de selectie van initiatiefnemers die we toelaten tot het gebied. Voor het overige organiseren we een proces van transparantie en gezamenlijkheid. Met de inwoners gaan we een open planproces aan. Dat betekent niet dat we hen overal over mee laten praten, maar we zijn wel open in onze afwegingen. Ook als het gaat over zaken waarin we een eigen verantwoordelijkheid kennen vanuit procedures of ons eigendom. Hiermee geven we al op voorhand vorm aan de burgerparticipatie, waarover met de platforms in Cranendonck een convenant is gesloten dat stelt dat over ingrepen in de fysieke omgeving om advies wordt gevraagd. De Baronie van Cranendonck moet een gebied worden voor en door Cranendonck. In de praktijk zien we bij andere gebiedsontwikkelingen in Nederland dat het grootste deel van de gebruikers van nieuwe gebiedsontwikkelingen uit de nabije regio komt. Zij hebben de meeste ideeën over en voor het gebied, kennen het gebied,omgeving en de behoeften en wensen van de omwonenden. Van hen moeten de initiatieven komen. En vanuit de omgeving komt het gebruik, wat uiteindelijk ook leidt tot de inkomstenstroom en daarmee een businesscase. Cranendonck heeft hierin een zeer stevige basis met een ondernemende bevolking die zich daarnaast ook nog eens sterk in verenigingen beweegt. We bepalen samen met de omgeving een identiteit en de kaders voor het gebied, maar laten verder veel vrij. We werken globaal en flexibel. We accepteren dat er tijdelijke situaties ontstaan. Want we ontwikkelen geen plan waarbij we kijken naar de maakbaarheid, maar bepalen per ontwikkeling de haalbaarheid. Zo zorgen we dat er voldoende flexibiliteit blijft bestaan, waarbij we vanuit de gemeente de organisatiekracht faciliteren en mogelijkheden tot samenwerking van initiatiefnemers stimuleren. Wij gaan daarmee initiatieven in het gebied assembleren. Veel kleine plannen zijn ook een groot plan! Dit leidt tot een proces waarin veel mogelijk is, maar we stellen wel vooraf duidelijke kaders. Feitelijk managen we het proces van de gebiedsontwikkeling. We hebben nog geen einddoel voor ogen. We werken daarom niet snel naar een vermarkting van de locatie toe, maar introduceren de markt wel snel in het gebied. We werken veel met tijdelijke functies, wat ook onrust en mogelijk ongewenste of onvoorziene situaties geeft, of situaties die niet direct in lijn zijn met het wensbeeld. Vervolg en planning Met dit voorstel geven wij invulling aan de motie vanuit de raad om voor de zomer een plan van aanpak uit te werken. Hoe ziet het stappenplan er voorts uit in procesmatige zin? De eerste stappen: Stap 1. Open uitnodiging deelname Omgevingsgroep

Planning In juni 2015

In overleg met het buurtplatform hebben we mensen uitgenodigd voor een eerste bijeenkomst met stakeholders en omwonenden. Wij hebben voorgesteld voor het vervolg om een open uitnodiging te doen naar de gemeenschap wie er in het proces van gebiedsontwikkeling wil participeren., Dit voorstel is door de aanwezigen op 20 mei 2015 omarmd. Een open uitnodiging kan het proces en de betrokkenheid verbeteren. 2.

Intenties uit eerste bijeenkomst naar eenieder uitspreken

Na behandeling van dit stuk in de 6

Behoort bij raadsvoorstel Vaststellen Plan van Aanpak Baronie van Cranendonck

RAADSVOORSTEL

Dit wordt vormgegeven doordat het raadsbesluit ook voor eenieder beschikbaar wordt

raad op 7 juli 2015

3.

Wij zetten dit voor het zomerreces reeds in gang voor de Omgevingsgroep en overwegen vervolgens of wij dit vervolgen met een werkbezoek met raadsleden. Op korte termijn in overleg met griffier

Werkbezoek

In de bijeenkomst op 20 mei 2015 is door de deelnemers aangegeven dat zij gezamenlijk een werkbezoek willen uitbrengen naar een gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl elders in Nederland. Dit werkbezoek moet enerzijds inspireren en anderzijds leiden tot een goede nieuwe start in de samenwerking en tot onderlinge betrokkenheid en gevoel bij de gebiedsontwikkeling.

4.

Raadsinformatieavond over Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl

Wij geven een korte presentatie over Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl met toelichting op enkele voorbeelden in Nederland en over wat hierin toepasbaar is in de gebiedsontwikkeling Baronie van Cranendonck in een groene omgeving.

5.

Tweede bijeenkomst Omgevingsgroep

In een tweede bijeenkomst met de Omgevingsgroep, eventueel in een gewijzigde samenstelling naar aanleiding van de open uitnodiging, werken we gezamenlijk de kaders en gebiedsidentiteit nader uit. Indien nodig passen we op hetgeen er al voorligt een SWOT-analyse toe in de bijeenkomst; een analyse van Sterkten, Zwakten, Kansen en Bedreigingen. 6.

Intern uitwerken voorwaarden waarop initiatiefnemers mogen toetreden tot het gebied

Na vaststelling van dit Plan van Aanpak in de raad en voorafgaand aan het in de raad brengen van de nieuwe bestuursopdracht. Voor het zomerreces

We ontwikkelen randvoorwaarden op het gebied van grondzaken en gebouwen. Hiervoor bekijken we voorbeelden bij andere gebiedsontwikkelingen in Nederland. Dit betreft een ambtelijke uitwerking van 1 of meerdere opties, die met de verschillende portefeuillehouders (gebiedsontwikkeling Baronie van Cranendonck, verhuur, verkoop, pacht) gezamenlijk besproken zal worden. De uitkomsten worden opgenomen in de nieuwe bestuursopdracht. In tussentijd bestaat er de mogelijkheid voor het college om op tijdelijke basis gronden en gebouwen te verpachten vanuit het oogpunt van onder meer financiën en veiligheid. 7.

Voorstel ontwikkelen voor de uitgangspunten van financiën en grondzaken.

In bestuursopdracht

Dit betreft een voorstel voor de wijze van inrichten van de grondexploitatie, passend bij de direct gewenste tijdelijke en zoveel als mogelijk sluitende exploitatie van het gebied en de gewenste gebiedsontwikkeling. Wij zullen 7 Behoort bij raadsvoorstel Vaststellen Plan van Aanpak Baronie van Cranendonck

RAADSVOORSTEL

aan de hand van de uitkomsten hiervoor een voorstel doen in de bestuursopdracht. Zie voor een uitgebreidere toelichting de paragraaf Financiën. 8.

Uitwerking van deze procesaanpak naar nieuwe bestuursopdracht

Naar verwachting eind 2015

De oude bestuursopdracht was geschreven voor het plan Hof van Cranendonck. Omdat we er voor kiezen eerst een verdere inhoudelijke uitwerking van thema, gebiedsidentiteit en de randvoorwaarden ten aanzien van onze eigendommen te maken met de Omgevingsgroep, is de verwachting dat we aan het einde van het jaar aan de raad een nieuwe en sterk uitgewerkte bestuursopdracht kunnen voorleggen.

9.

MKBA

Mochten uit de tweede bijeenkomst van de Omgevingsgroep grote onderlinge verschillen blijven bestaan tussen de betrokken partijen, bijvoorbeeld over het al dan niet toevoegen van ‘rode functies’ (nieuwbouw) in het gebied ten opzichte van de groene ontwikkelingen, dan zullen wij een Maatschappelijke Kosten-Baten-analyse (MKBA) uitvoeren om inzichtelijk te maken in hoeverre de verschillende voorgestane ontwikkelingsrichtingen (groen en rood) met elkaar in balans zijn.

Afhankelijk van uitkomsten bijeenkomst Omgevingsgroep

Bij de gebiedsontwikkeling voor de Baronie van Cranendonck zal het Plan van Aanpak niet op voorhand zijn uitgewerkt tot aan de fase dat we een plan of een uitgewerkte visie of plankaart hebben. We starten meteen met de gebiedsontwikkeling, door eerst zo snel mogelijk de gebiedsidentiteit vast te stellen. En als hierover eerst met stakeholders en omwonenden en vervolgens in de raad overeenstemming over is, dan kan dit als selectiecriterium voor mogelijke initiatiefnemers worden gebruikt en kunnen deze direct worden toegelaten en start daarmee ook de ontwikkeling. De vervolgstappen zullen, aangezien het een organische ontwikkeling is, gezamenlijk stap voor stap vastgesteld moeten gaan worden. We hebben daarmee een gezamenlijke doelstelling om het verwachtingsniveau intern en extern te managen. We willen gezamenlijk uitstralen dat we vertrouwen hebben in dit proces, terwijl we niet op voorhand weten hoe het gebied er over een bepaald aantal jaar uit gaat zien. Selecteren initiatiefnemers We hebben een brede blik op gebiedsontwikkeling nodig. We betrekken een breed speelveld van partijen. Niet alleen zij die aan de grondexploitatie bijdragen, maar nadrukkelijk ook naar de huidige en tijdelijke exploitatie en naar de uiteindelijke gebruikers. Met de opbrengsten uit gebruik (verhuur en verpachting) zorgen we op korte termijn voor een sluitende tijdelijke exploitatie. We richten ons dus sterk op de gebruiksfase en niet alleen op de realisatiefase. De gebruiksfase begint nu. Ook kijken we breder dan alleen naar het vastgoed; we betrekken ook energie, faciliteiten en diensten.


RAADSVOORSTEL

In de periode tot aan de zomer gaan we intern de randvoorwaarden ontwikkelen op het gebied van grondzaken en gebouwen op grond waarvan we initiatiefnemers toelaten in het gebied. Deelnemers moeten een bijdrage leveren aan de gebiedsontwikkeling. We bekijken in hoeverre ze bijdragen aan de gebiedsidentiteit en in hoeverre ze passen binnen de kaders. Bij het selecteren van initiatiefnemers, dus mogelijke huurders, pachters of eigenaren van het gebied, kunnen een aantal criteria geformuleerd worden: -

-

bijdrage in tijdelijke exploitatie, dus concreet de huur- of pachtinkomsten per jaar in relatie tot de (waarde van de) ruimte die ze gebruiken in het gebied de bijdrage die ze leveren aan de gebiedsontwikkeling; aan het aantrekken van bezoekers naar het gebied, aan het bijdragen aan de door gemeente en omgeving gewenste identiteit van het gebied, aan de synergie met de overige initiatiefnemers in het gebied Mogelijkheden van de initiatiefnemers om uit te groeien tot een duurzame economische drager in het gebied, door langdurige huur of pacht of aankoop

Actieve deelname van gebruikers in het gebied aan de gebiedsontwikkeling is geen voorwaarde maar kan wel een pre zijn bij de selectie. Wij staan in principe open voor alle mogelijkheden, dus zowel voor een gebiedsontwikkeling met meerdere initiatiefnemers die starten met tijdelijke functies, als voor een gebiedsontwikkeling waarbij één initiatiefnemer het gehele gebied voor eigen rekening en risico ontwikkelt. We gaan een aantal mogelijkheden onderzoeken over de wijze waarop wij verhuur of uitgifte gaan doen. Wij willen dit zodanig dat we voldoende flexibiliteit houden en tegelijk initiatiefnemers de kans hebben om hun businessconcept en het concept voor het gebied verder uit te werken. Je kunt denken aan een tijdelijk huurcontract met aanvullende voorwaarden, of op termijn een verkoop met een VvEconstructie. De tijdelijke functies dienen ter behoud van de kwaliteiten van het gebied en de gebouwen en ze moeten zo snel mogelijk voldoende inkomsten genereren om de kosten van rentelasten en onderhoud te dekken. We stellen in de ontwikkeling de eindgebruiker, zoals de bezoekers van het gebied, centraal en zorgen voor een fasegewijze ontwikkeling met veel tijdelijke functies en gebruikers. Van de tijdelijke functies toetsen we en leggen we met hen vast hoe ze bijdragen aan de gewenste richting van de gebiedsontwikkeling. Vanuit die optiek zijn er al een aantal geïnteresseerden naar voren gestapt die zeer passend zijn in de organische ontwikkeling van het gebied.


RAADSVOORSTEL

Projectmatig werken: projectresultaat In de nieuwe bestuursopdracht kan het oorspronkelijke geformuleerde projectresultaat naar verwachting grotendeels gehandhaafd blijven; Het creëren van een toeristisch economische drager, een knooppunt op een historische locatie. Daarmee samenhangend wordt het omliggende landschap versterkt op het gebied van cultuurhistorie, agrarisch gebruik en natuur. De opdracht betreft de gebiedsontwikkeling van Baronie van Cranendonck. Hiertoe behoort niet de afhandeling van het gestaakte project Hof van Cranendonck. Zie voor die actiepunten de Voortgangsrapportage gemeenteraad d.d. 20 januari 2015. Hierover is afgesproken dat deze actiepunten in de lijnorganisatie worden opgepakt en niet in het kader van de structuur van deze nieuwe gebiedsontwikkeling. Projectaanpak en nieuwe Bestuursopdracht De gebiedsontwikkeling Baronie van Cranendonck betreft een proces waarbij we het eindbeeld nog niet voor ogen hebben. We managen het proces projectmatig, volgens de geldende uitgangspunten binnen de gemeente Cranendonck op het gebied van projectbeheersing uit het Handboek Projectmatig Werken (Geld, Organisatie, Tijd, Informatie, Communicatie en burgerparticipatie, Kwaliteit, Risico’s en Relatie met andere projecten en plannen). Deze projectaanpak werken wij nader uit in de nieuwe Bestuursopdracht. Hierin werken wij tevens de projectstructuur uit met het kernteam, interne ondersteunende structuur en de Omgevingsgroep vanuit de externen. Daarnaast werken we met een logboek van gevoerde gesprekken en uitgevoerde acties en met een dynamische gezamenlijke actielijst. De bestuursopdracht wordt naar verwachting eind 2015 voor vaststelling aangeboden. Projectstructuur Ambtelijk bestaat de projectstructuur vooralsnog uit een kerngroep van een extern en intern projectleider. Op afroep zijn overige disciplines betrokken en beschikbaar, waaronder planeconomie, grondzaken en verhuur, economie, financiën en burgerparticipatie. Voor de bestuursopdracht zullen we deze structuur nader bepalen en formaliseren. Ambtelijk verantwoordelijk is Erik Peeters, afdelingshoofd. Bestuurlijk verantwoordelijke voor de gebiedsontwikkeling is wethouder Carola Meuwissen. Het proces om te komen tot thema en kaders pakken we gezamenlijk op met de externe Omgevingsgroep, bestaande uit stakeholders en omwonenden. Wij bepalen na deze fase of zij ook een rol krijgen in de selectie van initiatiefnemers, dat is voor zowel henzelf als voor de gemeente op dit moment nog niet zeker.

Consequenties: Financiële:


RAADSVOORSTEL

Voor de gebiedsontwikkeling Baronie van Cranendonck is een separate grondexploitatie opgestart waarin rekening is gehouden met de inbrengwaarde van de gronden en gebouwen. Deze inbrengwaarde is aantoonbaar lager dan de feitelijke marktconforme waarde. De grondexploitatie voor Hof van Cranendonck is per 31 december 2014 afgesloten. De gronden in het gebied zijn (deels) verpacht en de pachtinkomsten zijn inkomsten in de algemene middelen. Voor het inbrengen van gronden en gebouwen in een grondexploitatie geldt een aantal vereisten, die erop neerkomen dat er een raadsbesluit moet zijn met het stellige voornemen om binnen een bepaalde periode tot een ontwikkeling te komen met de intentie om de gedane investeringen terug te verdienen. Juridische: N.v.t. Beleidsmatige: N.v.t. Strategische Visie: De gebiedsontwikkeling Baronie van Cranendonck is een strategische ontwikkeling binnen de Strategische Visie en zal hierin wat betreft kaders en gebiedsidentiteit passend zijn. Tegelijk is uitgangspunt dat de ontwikkelingen complementair en niet concurrerend aan de andere gewenste ontwikkelingen binnen de Strategische Visie zullen zijn. Communicatie/burgerparticipatie: Door het organiseren van een open planproces met een Omgevingsgroep die de kaders en gebiedsidentiteit ontwikkelt, geven we op voorhand vorm aan de burgerparticipatie.

Commissiebehandeling: Ja Wij stellen U voor om bijgaand in concept opgemaakt besluit vast te stellen. Met vriendelijke groet, BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN CRANENDONCK, De waarnemend secretaris, De burgemeester,

Mw. drs. H.L.J. Damen-Twardy

mr. M.M.D. Vermue-Vermue

Bijlage: Toelichting Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl


RAADSVOORSTEL


RAADSVOORSTEL

BIJLAGE Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl De nieuwe realiteit maakt dat alle ingrediënten aanwezig zijn om de gebiedsontwikkeling volgens Nieuwe Stijl op te pakken:    

Als een organische ontwikkeling, van onderaf, voor en door Cranendonck Vanuit de huidige situatie, met nieuwe energie In een tijd van beperkte groei in economische zin, bevolking, woningbehoefte en behoefte aan andere voorzieningen In een tijd met minder geld en zonder veel kans op grote ontwikkelaars die voor eigen rekening en risico de gehele ontwikkeling binnen onze kaders zullen oppakken

Wat is gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl? Er zit beweging in gebiedsontwikkeling. Maar dan kleinschalig, met initiatieven van onderop, andere manieren van samenwerken en financieren, gedeeld opdrachtgeverschap en met een bredere focus dan alleen vastgoed en grond. Het gaat om slim ontwikkelen en daarbij verder kijken dan alleen naar vastgoed, maar ook naar energie, data, faciliteiten en diensten. Het gaat om duurzame ontwikkeling, om brede waardecreatie op lange termijn, bestaande uit een combinatie van financiële en maatschappelijke doelstellingen. Duurzaamheid is een zelfstandige aanjager van gebiedsontwikkeling. Het is nodig om dingen te doen die je niet van plan was. Of dingen te laten die je wel van plan was. Want we willen gebiedsontwikkeling tot stand krijgen in onzekere tijden. Wat houdt gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl in?        

de eindgebruiker staat centraal (vraaggestuurd ontwikkelen) we hebben niet op voorhand een eindplan voor ogen we zorgen voor een reële gezamenlijk gedragen ambitie doelen stellen we samen met de omgeving (stip op de horizon) flexibiliteit; als we zaken in (bestemmings)plannen vastleggen, dan doen we dit echt globaal en flexibel fasegewijze ontwikkeling met veel tijdelijkheid, waarbij tijdelijke functies zich moeten gaan bewijzen transparantie naar de omgeving, ook over onze afwegingen innovatie gaat hand in hand met pragmatisme en realiteitszin

Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl wordt ook wel organische gebiedsontwikkeling of gebiedsontwikkeling 3.0 genoemd. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft naar aanleiding van geslaagde voorbeelden uit de praktijk in Nederland op dit gebied in 2014 de publicatie “ Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl, van Vinken naar Vonken” uitgebracht en ook kennis- en netwerkorganisatie Platform31 heeft veel op dit gebied gepubliceerd. Nieuwe rollen en partijen Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl vraagt om nieuwe rollen en partijen, omdat ontwikkelingen niet meer grootschalig in één keer opgepakt kunnen worden, maar organisch tot stand moeten komen. 13 Behoort bij raadsvoorstel Vaststellen Plan van Aanpak Baronie van Cranendonck

RAADSVOORSTEL

Betrokkenheid van omwonenden en andere stakeholders moet onder een goede gebiedscommunicatie tot stand komen. En we gaan daarbij samenwerken met veel andere partijen, denk aan verenigingen, scholen en ondernemersverenigingen. Identiteit gebied; hoe krijgen we ontwikkeling op gang? Samen met de omgeving stellen we een identiteit voor het gebied vast. Met die identiteit in de hand kunnen we aan de slag met de branding van het gebied, die met name door tijdelijke initiatieven en evenementen tot stand komt. Duurzaamheid is daarbij een vanzelfsprekend thema. Verdienmodel Het verdienmodel ligt in het bestaande vastgoed en de bestaande kwaliteiten (natuur, educatie, landbouw, landschap, cultuurhistorie) in het gebied opgesloten. We zullen in eerste instantie met name de bestaande gebouwen gebruiken, zeker als dit vastgoed specifieke kwaliteiten bezit vanuit cultuurhistorie. Daarnaast zullen we in beperkte mate of ter vervanging van onbruikbaar vastgoed nieuwe gebouwen gaan toevoegen. Verdienmiddelen zoeken we niet door grote voorinvesteringen te doen die we op lange termijn terug moeten verdienen. Maar we zorgen dat snel de tijdelijke exploitatie van het gebied sluitend wordt. We gaan uit van het realistische standpunt dat de kosten die we op dit moment maken voor beheer en instandhouding, jaarlijks terugverdiend moeten worden. Voor het overige verlangen we van de initiatiefnemers dat zij hun bijdrage aan de gebiedsontwikkeling leveren, maar dat hoeft niet altijd in financiële zin te zijn. Flexibiliteit Bij gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl zijn plannen die we maken niet leidend, maar inspirerend en richtinggevend. Als we zaken in (bestemmings)plannen vastleggen, dan doen we dat echt flexibel. Flexibiliteit betekent ook:  

We hebben een langere tijdshorizon Leven met onzekerheid en onduidelijkheid

Als eerste zullen we kaders vaststellen voor de gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat we duidelijk aangeven wat we niet willen, maar voor het overige geen beperkingen stellen. Als de kaders eenmaal duidelijk zijn, laten we tijdelijk activiteiten toe in het gebied die passen in de kaders. Tijdelijkheid geeft onrust en mogelijk ongewenste of onvoorziene situaties, of situaties die niet direct in lijn zijn met het wensbeeld. Dan moeten we bijsturen. Om een ontwikkeling op gang te brengen, zullen we ook ontwikkelingen moeten toestaan als die nog niet op voorhand in een bestemmingsplan of met vergunningen zijn geregeld. Over dit proces zijn we open richting de omgeving. Echter is reeds gebleken dat dit proces dynamiek en onverwacht mooie ontwikkelingen en synergieën tussen initiatieven tot stand kan brengen. Onze flexibiliteit blijkt ook uit het feit dat we open staan voor alle initiatiefnemers. We sluiten daarom niet op voorhand uit dat er toch een ontwikkelaar is die het gehele plangebied voor eigen rekening en


RAADSVOORSTEL

risico wil ontwikkelen binnen de kaders en het thema dat ons voor ogen staat. De kans daarop achten wij alleen kleiner dan in het verleden.


VOORSTEL AAN DE RAAD VAN DE GEMEENTE CRANENDONCK. Registratienummer Datum raadsvergadering 7 juli 2015 Datum B&W besluit 9 juni 2015

Recommend Documents