Raadsvergadering, 28 juni 2011
Voorstel aan de Raad
Nr.:
448
Agendapunt:
7
Datum:
7 juni 2011
Onderwerp: Het nemen van een nieuw besluit hangende het beroep inzake het planschadeverzoek van de heer Van Oudbroekhuizen Onderdeel raadsprogramma: Portefeuillehouder: Robbert Peek Voorgesteld besluit 1.
het bezwaar tegen de afwijzing van het verzoek om planschadevergoeding ongegrond te verklaren; 2. het besluit tot afwijzing van het verzoek om planschadevergoeding te handhaven onder aanvulling van de hierna volgende motivering, het advies van de planschadecommissie van 13 mei 2011 en de reactie van de planschadecommissie van 8 juni 2011, welke hier als herhaald en ingelast moeten worden beschouwd. Korte samenvatting De heer Van Oudbroekhuizen heeft in 2002 een verzoek om planschade ingediend omdat hij meent schade te hebben ondervonden door de vaststelling van het bestemmingsplan in 1996. Wij hebben op advies van de planschadecommissie het standpunt ingenomen dat door de latere bouwvergunning en het latere bestemmingsplan Wijkerweg de schade anderszins is gecompenseerd. Wij hebben het verzoek dan ook afgewezen in het besluit van 28 september 2004. Vervolgens is de heer Van Oudbroekhuizen in beroep gegaan bij de rechtbank. Bij de rechtbank zijn er vier zittingen geweest en zijn meerdere adviseurs geraadpleegd. Voor een uitgebreide omschrijving van het voortraject kan ik verwijzen naar de memo, die eerder ter informatie aan de raad is voorgelegd (zie bijlage 1). In de einduitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat zij net zoals de gemeenteraad, zij het gedeeltelijk op andere gronden, tot de conclusie komt dat de heer Van Oudbroekhuizen door de in 2000 verkregen vrijstelling en bouwvergunning voor de bouw van vier woningen geheel is gecompenseerd voor de door hem als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Landelijk gebied 1994" geleden schade en dat deze schade derhalve anderszins is verzekerd als bedoeld in artikel 49 van de WRO. Daarom heeft de gemeenteraad dan ook op goede gronden het verzoek om planschade afgewezen. (zie bijlage 2, rechtsoverweging 2.31).
Naar aanleiding van deze uitspraak zijn de heer Van Oudbroekhuizen en de gemeente in hoger beroep gegaan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op 29 maart 2011 is er een zitting geweest. De Afdeling heeft daarop een tussenuitspraak gedaan en de gemeente opdracht gegeven om nader advies in te winnen bij onze adviseur (planschadecommissie van Van der Poel) en na ontvangst van dat advies, nadat de wederpartij de gelegenheid heeft gehad om erop te reageren, binnen 13 weken een nieuw besluit te nemen hangende beroep. Dit omdat in het oorspronkelijke advies, dat als grondslag heeft gediend voor het primaire besluit van de gemeente om het planschadeverzoek af te wijzen, de waarde van de percelen op de verkeerde peildatum is getaxeerd en geen rekening is gehouden met de mogelijkheid dat op het perceel met de bestemming gemengde bebouwing de mogelijkheid rust om twee dienstwoningen te realiseren. Conform de opdracht van de Raad van State is er nader advies opgevraagd bij de planschadecommissie Van der Poel (zie bijlage 4). Dat advies hebben wij aan de advocaat van de heer Van Oudbroekhuizen (Mannaertsappels advocaten) voorgelegd, zodat hij erop heeft kunnen reageren (zie bijlage 5). Naar aanleiding van zijn reactie hebben wij opnieuw advies opgevraagd bij de planschadecommissie (zie bijlage 6). Tot slot hebben wij zelf op het geheel gereageerd, en onze reactie als motivering toegevoegd aan het (concept) besluit. De conclusie is dat de (rechts)gevolgen van het besluit niet veranderen, in die zin dat wij wederom het planschadeverzoek afwijzen, omdat ook naar aanleiding van het nader advies van de planschadecommissie blijkt dat de schade anderszins is gecompenseerd. Op deze wijze is naar ons oordeel voldaan aan de opdracht van de Raad van State en zijn de gebreken in het oorspronkelijke advies hersteld. Aanleiding De zaak omtrent het planschadeverzoek van de heer Van Oudbroekhuizen wordt momenteel behandeld door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na de zitting op 29 maart 2011 heeft de Afdeling een tussenuitspraak gedaan en de gemeente de opdracht gegeven om nader advies in te winnen bij onze adviseur (planschadecommissie van Van der Poel) en na ontvangst van dat advies, nadat de wederpartij de gelegenheid heeft gehad om erop te reageren, een nieuw besluit te nemen hangende beroep. De Afdeling is immers van oordeel dat het eerste advies van de planschadecommissie, dat als grondslag heeft gediend voor het primaire besluit van de gemeente om het planschadeverzoek af te wijzen, onzorgvuldig is op twee punten. Ten eerste is de waarde van de percelen op de verkeerde peildatum getaxeerd en ten tweede is er geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat op het perceel met bestemming gemengde bebouwing de mogelijkheid rust om twee dienstwoningen te realiseren. Specifiek (beoogd doel) Het nemen van een nieuw besluit hangende beroep, waarin de gebreken uit het eerste advies, dat als grondslag heeft gediend voor het primaire besluit
van de gemeente om het planschadeverzoek af te wijzen, worden geheeld, zodat de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State een definitieve uitspraak kan doen. Meetbaar De Raad van State heeft ons de opdracht gegeven om binnen 13 weken hangende beroep een nieuw besluit te nemen. Hiervoor dienden wij deze zaak voor te leggen aan onze planschadecommissie met een verzoek om nader advies. Wij dienden dit nader advies ook voor te leggen aan de wederpartij om een reactie te geven. Gelet op de tijd, die onze planschadecommissie nodig heeft en de doorlooptijd van een raadsvoorstel, met name in de vakantieperiode, is 13 weken erg krap. Acceptabel Voldoen aan de opdracht van de Afdeling en het advies voorleggen aan de planschadecommissie. Met behulp van dat advies een nieuw besluit nemen, zodat de Afdeling een einduitspraak kan doen, die hopelijk in het voordeel van de gemeente is. Het nieuwe besluit zal nog steeds inhouden dat het verzoek om planschade wordt afgewezen, alleen met een betere motivering. Indien wij als gemeente niet voldoen aan de opdracht van de Afdeling en geen nieuw besluit nemen, kan dit tot gevolg hebben dat de Afdeling van oordeel is dat de gemeente onzorgvuldig een besluit heeft genomen. Het hoger beroep van de heer Van Oudbroekhuizen kan dan gegrond worden verklaard met als gevolg een risico op een planschadeclaim. Overwegingen die leiden tot het besluit Zie motivering behorende bij het besluit Draagvlak Juridische verplichting, nvt Realistisch Ja, naar onze mening hebben wij met dit besluit voldaan aan de opdracht van de Raad van State. Kanttekeningen bij het voorgestelde besluit Nvt Alternatieven Indien wij als gemeente niet voldoen aan de opdracht van de Afdeling en geen nieuw besluit nemen, kan dit tot gevolg hebben dat de Afdeling van oordeel is dat de gemeente onzorgvuldig een besluit heeft genomen. Het hoger beroep van de heer Van Oudbroekhuizen kan dan gegrond worden verklaard met als gevolg een risico op een planschadeclaim. Tijdgebonden nvt
Aanpak/uitvoering Na besluitvorming het besluit verzenden aan de Raad van State en aan appellant Communicatie het besluit verzenden aan de Raad van State en aan appellant Financiën nvt Bijlagen
1. Memo stava aan de raad 2. Einduitspraak rechtbank 3. tussenuitspraak Raad van State 4. advies planschadecommissie Van der Poel 5. reactie Peeters (advocaat wederpartij) op advies van de planschadecommissie 6. tweede advies planschadecommissie Van der Poel nav reactie van Peeters
Burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede,
Janneke Louisa-Muller secretaris
Guus Swillens burgemeester
Raadsbesluit
De raad van de gemeente Wijk bij Duurstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 7 juni 2011, nr. 448
gelet op artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de artikelen 6:18 en 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht gelezen het advies van de planschadecommissie van 13 mei 2011 en de eerdere adviezen van mei 2004 en 1 februari 2007, waaruit blijkt dat er in 1996 weliswaar een planologisch nadeliger situatie is ontstaan, maar de schade anderszins is verzekerd zodat er geen sprake is van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt;
besluit: 1.
2.
het bezwaar tegen de afwijzing van het verzoek om planschadevergoeding ongegrond te verklaren; het besluit tot afwijzing van het verzoek om planschadevergoeding te handhaven onder aanvulling van de hierna volgende motivering, het advies van de planschadecommissie van 13 mei 2011 en de reactie van de planschadecommissie van 8 juni 2011, welke hier als herhaald en ingelast moeten worden beschouwd.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van dinsdag 28 juni 2011 De raad voornoemd,
griffier,
voorzitter,
MOTIVERING INLEIDING Bij besluit van 10 juli 2007 is het bezwaarschrift van de heer A. van Oudbroekhuizen tegen de afwijzing van zijn verzoek om planschadevergoeding ongegrond verklaard. De beslissing op bezwaar is daarbij gebaseerd op een advies van de planschadecommissie, Van der Poel Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen, van 1 februari 2007. Daaruit blijkt dat er geen sprake is van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt, omdat de schade anderszins is verzekerd. De rechtbank Utrecht heeft het daartegen ingestelde beroep op 1 juli 2010 ongegrond verklaard. Vervolgens is er hoger beroep aangetekend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling), waarbij de hoger beroepschriften op 29 maart 2011 ter zitting zijn behandeld. Op 5 april 2011 heeft de Afdeling het onderzoek heropend. Daarbij heeft de Afdeling aangegeven dat in het advies van Van der Poel Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen van 1 februari 2007 ten onrechte geen rekening is gehouden met de niet aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uit te sluiten mogelijkheid dat onder het oude regime op perceel nummer 1441 twee dienstwoningen ten behoeve van vestiging van een aannemersbedrijf en/of adviesbureau konden worden opgericht. Verder is voor wat betreft de vraag of de veroorzaakte schade anderszins is verzekerd door het besluit tot het verlenen van een bouwvergunning en vrijstelling van vier vrijstaande woningen op perceel 1345 (en gedeeltelijk op perceel 935), de waarde van de percelen niet op de peildatum (16 juli 1996), maar op de datum van dat besluit (15 februari 2000) getaxeerd. De Afdeling heeft met het oog op definitieve geschillenbeslechting verzocht een besluit als bedoeld in de artikelen 6:18 en 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht te nemen en dat besluit binnen dertien weken (na 5 april 2011) aan de Afdeling toe te zenden, zodat dat besluit betrokken kan worden bij de afhandeling van de hoger beroepschriften. ADVIES PLANSCHADECOMMISSIE Op 13 mei 2011 heeft planschadecommissie Van der Poel Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen (verder: de planschadecommissie) met inachtneming van de opdracht van de Afdeling advies uitgebracht (zie bijlage 1). Daarbij is de waarde van perceel 1441, rekening houdend met de mogelijkheid om twee dienstwoningen te realiseren, per peildatum van 16 juli 1996 getaxeerd op € 85.379,-1. De waarde van de gronden behorende bij de bouwvergunning en vrijstelling (van 15 februari 2000) zijn door de planschadecommissie per peildatum van 16 juli 1996 getaxeerd op € 148.000,-. ZIENSWIJZE NAAR AANLEIDING VAN NADER ADVIES PLANSCHADECOMMISSIE Conform de opdracht van de Afdeling is de (adviseur van) de heer A. van Oudbroekhuizen in de gelegenheid gesteld om op het advies van de 1
.
De waarde van het perceel was in het advies van 1 februari 2007 getaxeerd op € 82.294,-
planschadecommissie te reageren. Op 27 mei 2011 is de reactie van de adviseur van A. van Oudbroekhuizen ontvangen (zie bijlage 2). Deze reactie, onderverdeeld in de onderdelen A en B, luidt samengevat als volgt: Onderdeel A. De heer Van Oudbroekhuizen is het niet eens met de waardebepaling van perceel 1441 van 13 mei 2011, aangezien: 1. Adviesbureau De Bont perceel 1441 in zijn meest recente taxatie heeft gewaardeerd op een bedrag van € 290.000,-; 2. De oppervlaktes van de bestemmingen op perceel 1441 niet juist zijn; 3. De waarde van de bestemming Afschermend groen te laag is getaxeerd; 4. De waarde van de bestemming Gemengde bebouwing te laag is getaxeerd; 5. De prijs voor bouwgrond per m2 voor een gangbaar burgerperceel te laag is getaxeerd. Onderdeel B. De heer Van Oudbroekhuizen stemt in met de taxatie van de gronden behorende bij de bouwvergunning en vrijstelling voor het realiseren van vier vrijstaande woningen, teruggerekend naar de peildatum (16 juli 1996). REACTIE PLANSCHADECOMMISSIE 8 JUNI 2011 Vanuit zorgvuldigheidsoverwegingen hebben wij de reactie van de heer Van Oudbroekhuizen van 27 mei 2011 voorgelegd aan de planschadecommissie. Deze heeft op 8 juni 2011 zijn reactie daarop uitgebracht (zie bijlage 3). REACTIE OP ZIENSWIJZE VAN OUDBROEKHUIZEN 27 MEI 2011 Allereerst merken wij op dat de planschadecommissie in de zienswijze van de heer Van Oudbroekhuizen van 27 mei 2011 geen aanleiding ziet om het advies van 13 mei 2011 te wijzigen. Wij zijn van mening dat zowel het advies van 13 mei 2011, als de reactie van 8 juni 2011, op zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen. Voorts hebben wij geen aanleiding om aan de inhoud daarvan te twijfelen. De planschadecommissie heeft daarnaast zeer ruime ervaring op het gebied van het planschaderecht en is zeer goed bekend in de regio Utrecht. Voor de reactie op de zienswijze van de heer Van Oudbroekhuizen verwijzen wij daarom allereerst naar de reactie van de planschadecommissie van 8 juni 2011. In aanvulling daarop en voor zover nodig merken wij nog het volgende op: Ad. A1 Als bijlage bij de reactie van 27 mei 2011 is een advies van adviesbureau De Bont gevoegd, van 26 april 2011. Deze waardeert perceel 1441 op een bedrag van € 290.000,-. In de taxatie zelf wordt niet gemotiveerd welke grondprijzen er zijn gehanteerd. Die prijzen worden door uw raadsman ingevuld. Verder verschilt de taxatie, zoals De Bont zelf ook opmerkt, van de eerder verrichte taxatie waarbij nog (van de onjuiste situatie) werd
uitgegaan van drie percelen met dezelfde afmetingen. De waardebepaling van De Bont is verder niet verricht als reactie op de waardebepaling van de planschadecommissie van 13 mei 2011, die immers van latere datum is. Het lijkt er daarom op dat met de waardebepaling van 26 april 2011 alsnog wordt geprobeerd om de eerder verrichte ondeugdelijke taxaties van 12 februari 2009 en 11 mei 2009 te herstellen. Daarnaast wordt slechts in algemene termen gezegd dat uit is gegaan van vergelijkbare objecten in 1997 en 2001. Welke objecten dat zijn is niet duidelijk. Gezien deze omstandigheden en hetgeen de planschadecommissie uiteen zet in haar reactie van 8 juni 2011, zijn wij van mening dat de door De Bont verrichte taxatie niet kan dienen als deugdelijk tegenadvies. Ad. A2 Met betrekking tot de oppervlaktes van de verschillende bestemmingen op het perceel merken wij uitdrukkelijk op dat deze niet eerder ter discussie hebben gestaan en naar onze mening nu niet ineens ter discussie kunnen worden gesteld. Hiermee wordt tevens buiten de opdracht van de Afdeling getreden. Dat De Bont in zijn taxatie van 11 mei 2009 is uitgegaan van een onjuiste situatie door de oppervlaktes van de percelen 935 en 1441 bij elkaar op te tellen en door drie te delen, laten wij graag voor uw rekening. De opdracht van de Afdeling houdt naar onze mening niet in dat er nieuwe beroepsgronden naar voren kunnen worden gebracht, want dat gebeurt nu in feite. Dit achten wij in strijd met een goede procesorde. Ad. A3 Allereerst merken wij op dat ook de waardering van de bestemming Afschermend groen nu voor het eerst ter discussie wordt gesteld. Volgens ons is dat niet mogelijk (zie ook reactie Ad. A2) en wordt ook hiermee buiten de opdracht van de Afdeling getreden. Daarnaast zien wij niet in waarom de mogelijkheden van de bestemming Afschermend groen (ingevolge Landelijk gebied, herziening I) en de bestemming Tuin (ingevolge bestemmingsplan Buitengebied, Wijkerweg 2001) vrijwel gelijk zijn te stellen. Allereerst is het zo dat de bestemming Tuin niet voorkomt in het bestemmingsplan Buitengebied, Wijkerweg 2001. Daarin komt slechts de bestemming Wonen voor met bijbehorende bebouwingsen gebruiksmogelijkheden. Alleen al om die reden gaat de vergelijking niet op. Dat de gebruiksmogelijkheden van de bestemming Afschermend groen andere zijn dan die van een tuinbestemming blijkt verder al uit het bestemmingsplan Landelijk gebied, herziening I. Dat bestemmingsplan bevat namelijk beide bestemmingen, Tuinen in artikel 12 en Afschermend groen in artikel 13, met verschillende gebruiksmogelijkheden. Verder kunnen wij uit het advies van De Bont niet opmaken hoe de bestemming Afschermend groen is gewaardeerd en waar deze waardering op berust. Ad. A4 Zoals uit het advies van 13 mei 2011 blijkt (p. 4) is er wel degelijk uitgegaan van een bouwmogelijkheid van twee dienstwoningen. Dat alleen de toegestane oppervlakte van de dienstwoningen als bouwgrond voor de dienstwoningen wordt getaxeerd is volgens ons juist. Het bestemmingsplan biedt namelijk geen verdere bouwmogelijkheden voor de dienstwoningen,
maar enkel bouwmogelijkheden voor bedrijfsbebouwing en die mogelijkheden zijn apart gewaardeerd in het advies van 13 mei 2011. Hierbij merken wij nog op dat de bestemming Gemengde bebouwing primair bedoeld is voor doeleinden van “handel en bedrijf”, zoals dat wordt omschreven in artikel 11 van de planvoorschriften en niet voor wonen. Dat betekent dat een dienstwoning ten dienste staat van -en alleen mogelijk is bij- bedrijvigheid ter plaatse en niet omgekeerd. De percelen kunnen daarmee nooit op dezelfde wijze worden bezien als percelen met een woonbestemming. Ad. A5 Met betrekking tot de waarde van een gangbaar burgerperceel merken wij op dat ook deze waarde, die reeds is gebruikt in het advies van 1 februari 2007 voor gronden met de bestemming Eengezinshuizen II, niet eerder ter discussie heeft gestaan. Het beroep en hoger beroep heeft zich namelijk steeds toegespitst op de waarde die de planschadecommissie in haar advies van 1 februari 2007 heeft toegekend aan de gronden met de bestemming Gemengde bebouwing en niet op de waardebepaling van de gronden met de bestemming Eengezinshuizen II. Wij zijn daarom van mening dat de planschadecommissie bij de bepaling van de waarde van de dienstwoningen redelijkerwijs de eerder bepaalde waarde van € 125,- per m2 voor de bestemming Eengezinshuizen II mocht betrekken. De omstandigheid dat De Bont op een andere m2 prijs uitkomt, geeft ons overigens geen aanleiding om te twijfelen aan de waarde die door de planschadecommissie wordt gehanteerd. De Bont geeft in zijn advies van 11mei 2009 immers zelf al aan dat de door hem gehanteerde staffelmethode niet als sluitend kan worden gezien en dat de waardes van de percelen moeten worden bijgesteld naargelang de grootte, ligging, vorm en belendende gronden (p. 4). Met laatstgenoemde omstandigheden heeft de planschadecommissie nu juist wel rekening gehouden. CONCLUSIE EN BEOORDELING VERZOEK PLANSCHADEVERGOEDING Gezien het voorgaande zien wij geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van het advies van de planschadecommissie van 13 mei 2011, zodat wij dat advies bij de hierna volgende beoordeling zullen betrekken. Gelet op de adviezen van 1 februari 2007 en 13 mei 2011 bedroeg de waarden van de percelen 1441 en 935 vòòr 16 juli 1996 € 85.379,respectievelijk € 42.774,-. De waardevermindering bedroeg € 69.764,(perceel 1441) respectievelijk € 40.299,- (perceel 935). De totale waardevermindering per peildatum bedraagt € 110.063,-. Niet in geschil is dat de waarde van de betreffende gronden, behorend bij de bouwvergunning en vrijstelling van 15 februari 2000, per peildatum € 148.000,- bedraagt. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de planschade anderszins is verzekerd.
N.B. ook in het geval de 200 m2 grond ten behoeve van de twee dienstwoningen wordt getaxeerd met een m2 prijs van € 170,- in plaats van € 100,- blijft voorgaande conclusie hetzelfde.
