voor bewoners die betrokken raken bij herhuisvesting, sloop en ingrijpende renvatie met afspraken over begeleiding, communicatie en vergoedingen ondertekend door de gemeente Gorinchem, de huurdersvereniging en de woningcorporatie
5 december 2012
Inhoudsopgave Sociaal Plan Stedelijke Vernieuwing Hoofdstuk
Pagina
0 Inleiding
3
1 Algemeen
4
2 Leefbaarheid
5
3 Sociale begeleiding en communicatie
6
4 Onderhoud en huurprijs voorafgaand aan sloop en renovatie
7
5 Procedure bij sloop en renovatie
8
6 Gang van zaken bij noodzakelijke verhuizing
9
7 Bijdragen in de kosten voor verhuizing en herinrichting bij noodzakelijke verhuizing
11
8 Beëindiging huurovereenkomst en oplevering woning bij noodzakelijke verhuizing
14
9 Tegemoetkomingen bij een renovatie in een bewoonde woning
15
10 Klachten en geschillen Ondertekening
17 18
Bijlagen 1 Tegemoetkoming bij noodzakelijke verhuizing
19
2 Begrippenlijst
20
0. INLEIDING DE ONDERGETEKENDEN: 1. Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Gorinchem, hierna genoemd ‘gemeente’, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door de burgemeester van Gorinchem; 2. Stichting Poort6, gevestigd te Gorinchem, hierna genoemd onder ‘woningcorporatie’, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer drs. R.M. Wiersema, directeur-bestuurder 3. Huurdersvereniging Poort6 (HP6), gevestigd te Gorinchem, hierna genoemd onder ‘huurdersvertegenwoordiging’, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J. Noordijk, voorzitter.
WAAROM EEN SOCIAAL PLAN IN HET KADER VAN DE STEDELIJKE VERNIEUWING: De stad is van iedereen “In het Gorinchem van de toekomst moeten mensen – ongeacht inkomen en leeftijd – zelf kunnen kiezen waar ze willen wonen. Voor iedere bevolkingsgroep zouden overal in de stad geschikte woningen beschikbaar moeten zijn. Op die manier zal een evenwichtiger verdeling van het woningaanbod over de oostelijke en westelijke delen van de stad ontstaan. Het is de bedoeling, dat er meer licht, lucht en ruimte in de buurten wordt gecreëerd.” (Afkomstig uit de nota ‘Investeren in Samenleving en Verandering’ uit 2000.) Het creëren van “licht, lucht en ruimte” en het realiseren van woonruimte voor alle doelgroepen krijgt sinds enkele jaren onder andere vorm door middel van sloop, nieuwbouw en renovatie van woningen. En waar het gaat om woningen, gaat het om mensen. Mensen die in hun vertrouwde woonomgeving te maken krijgen met allerlei activiteiten die samenhangen met sloop, nieuwbouw en renovatie. Mensen die hun eigen woning moeten verlaten vanwege sloop, of die vanwege ingrijpende renovatie te maken krijgen met overlast. Omdat het in de stedelijke vernieuwing ook vooral om de bewoners gaat, is het belangrijk om met de belangen van die bewoners zorgvuldig om te gaan. Er staan voor de bewoners tenslotte grote belangen op het spel. Veel gehoorde vragen van bewoners zijn: kan ik wel of niet in mijn woning blijven wonen? En als ik moet verhuizen, is dat dan tijdelijk of definitief? Kan ik in mijn eigen wijk/buurt een andere woning krijgen? Voor welke vergoedingen kom ik in aanmerking? En op welke hulp kan ik rekenen? Over al deze zaken vindt periodiek overleg plaats. De daaruit voortkomende afspraken zijn vastgelegd in dit Sociaal Plan. Het Sociaal Plan geeft de huurders die direct betrokken zijn bij stadsvernieuwing de nodige zekerheid over en inzicht in hun positie.
GEMEENTE, WONINGCORPORATIE EN HUURDERSVERTEGENWOORDIGING ZIJN DAAROM HET VOLGENDE OVEREENGEKOMEN:
3
SOCIAAL PLAN IN HET KADER VAN DE STEDELIJKE VERNIEUWING 1. ALGEMEEN
Dit Sociaal Plan, treedt in werking nadat partijen het ondertekend hebben. Daarmee is dit geen document dat voor jaren vastligt. Juist bij een onderwerp als herstructurering kan het nodig zijn om, bijvoorbeeld door veranderende omstandigheden, afspraken bij te stellen. 1.1.
Het Sociaal Plan gaat in op het moment van ondertekening van deze overeenkomst, en geldt daarna tot en met 31-12-2015. Opzegging van de overeenkomst is mogelijk door één van de partijen door middel van een aangetekende brief aan de andere partijen. Er geldt een opzegtermijn van drie maanden.
1.2.
Jaarlijks vindt een evaluatie plaats van de uitvoering van de overeenkomst. Het initiatief voor deze evaluatie ligt bij de corporatie, die hiertoe een bijeenkomst met alle partijen belegt. Wijzigingen van deze overeenkomst moeten schriftelijk door alle partijen worden overeengekomen.
1.3.
Tijdens de evaluatie wordt o.a. stilgestaan bij de voortgang van lopende herhuisvestingsprojecten. Dit gebeurt aan de hand van de zgn. herhuisvestingsplanning. Het staat partijen vrij om andere thema’s betreffende het Sociaal Plan te agenderen. Ook kunnen partijen het initiatief nemen om tussentijds een overleg te organiseren.
1.4.
Het Sociaal Plan heeft betrekking op de huurders van alle (deel)complexen van Poort6 die te maken krijgen met sloop of (ingrijpende) renovatie.
1.5.
Op complexniveau organiseren huurders zich in een Bewoners Overleg- en Advies Groep (BOAG). Het formeren van een BOAG gebeurt door de huurdersvertegenwoordiging onder verantwoordelijkheid van de woningcorporatie. De woningcorporatie is tevens verantwoordelijk voor de noodzakelijke ondersteuning van de huurdersvertegenwoordiging bij de uitvoering van haar taak.
1.6.
Wanneer het niet mogelijk blijkt om een BOAG te formeren (bijvoorbeeld vanwege een gebrek aan belangstelling onder de bewoners), treedt de huurdersvertegenwoordiging in de plaats van de BOAG.
1.7.
Op complexniveau kunnen de betrokken partijen schriftelijke afspraken vastleggen over de wijze van samenwerking, bijvoorbeeld de vorm van het overleg tussen de partijen, de wederzijdse taken en bevoegdheden, de overlegprocedure, de inspraak en besluitvorming. Aanvullingen en wijzigingen op het Sociaal Plan op complexniveau zijn niet mogelijk zonder overeenstemming van de betrokkenen bij dit Sociaal Plan.
4
2. LEEFBAARHEID De leefbaarheid in buurten en complexen waar gesloopt (of gerenoveerd) gaat worden komt onder druk te staan, onder meer door toenemende leegstand. Voor zowel gemeente en woningcorporatie als voor de huurders is het belangrijk de leefbaarheid in de betrokken buurten en complexen op een aanvaardbaar niveau te houden. Om overlast en/of vandalisme zoveel mogelijk te voorkomen, zijn afspraken tussen de betrokken partijen nodig om de veiligheid te bevorderen en te voorkomen dat de buurt vervuilt en verpaupert. 2.1.
Bij de start van actieve herhuisvesting door de woningcorporatie (zgn. peildatum), wordt voor de duur van die actieve herhuisvesting een concrete termijn afgesproken. Deze termijn wordt vastgesteld na overleg met de BOAG. Dit heeft als doel om waar mogelijk de leegstand in een complex zo kort mogelijk te houden
2.2.
Verschillende maatregelen kunnen nodig zijn om de leefbaarheid in een complex aanvaardbaar te houden voor de huurders die nog niet verhuisd zijn. Een aanleiding voor maatregelen kan ontstaan bij overlast door criminaliteit of gevaarlijke situaties. Het is aan de betrokken partijen om in overleg, te bepalen welke maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen worden vastgelegd in een sociaal beheerplan, waarin concrete afspraken zijn opgenomen over:
2.3.
Maatregelen ter bevordering van de veiligheid; Maatregelen met betrekking tot het beheer van het groen en de openbare ruimte; Maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid tijdens het herstructureringsproces; Maatregelen ter voorkoming/beperking van bouw- en afvaloverlast.
Bij het verlaten van de woning na afloop van het huurcontract is de huurder er zelf voor verantwoordelijk dat huisvuil en/of huisraad is verwijderd.
5
3. SOCIALE BEGELEIDING EN COMMUNICATIE Bij herhuisvesting en renovatie krijgen huurders met allerlei niet-alledaagse zaken te maken. Er kunnen praktische problemen ontstaan. Ook kunnen er vragen zijn, waar dit Sociaal Plan niet direct een antwoord op heeft, en natuurlijk wil de huurder op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de diensten die de woningcorporatie en gemeente kunnen aanbieden op het moment dat huurders te maken krijgen met herhuisvesting en renovatie. Ook de communicatie met de bewoners komt aan bod. 3.1.
Voor het geven van de benodigde informatie aan de huurders van de complexen die met sloop of renovatie te maken krijgen, en voor de (sociale) begeleiding van de betrokken huurders stelt de woningcorporatie vaste contactpersonen aan. Ook bij de gemeente zijn hiervoor aanspreekpunten beschikbaar. De namen van de betreffende contactpersonen worden voor aanvang van het project aan de huurders bekendgemaakt.
3.2.
Bij ieder sloop-/renovatieproject wordt door de woningcorporatie, in overleg met de betrokken partijen, een communicatieplan opgesteld. Hierin staat beschreven over welke zaken en op welke wijze de bewoners gedurende het project geïnformeerd worden.
3.3.
De woningcorporatie houdt in (de nabijheid van) het betrokken gebied in de periode van herhuisvesting en tijdens de uitvoering van woningrenovatie regelmatig een spreekuur waar huurders terecht kunnen met vragen over alle zaken die samenhangen met de inhoud van dit Sociaal Plan.
3.4.
De woningcorporatie zal de huurders, waar mogelijk, behulpzaam zijn bij de aan de huur gerelateerde procedures en regelingen voor de nieuwe woning.
3.5.
De huurder die vanwege leeftijd en/of gezondheid bij vertrek uit de woning niet in staat is huisvuil en/of huisraad te (laten) verwijderen, kan rekenen op bemiddeling van de woningcorporatie of de gemeente bij het inschakelen van de grofvuilophaaldienst, Kringloopcentrum, verhuisservice, Klussendienst of andere vormen van hulpverlening.
3.6.
De huurder is bij inlevering van de sleutels zelf verantwoordelijk voor de eindopname van gas, water en elektra. De woningcorporatie kan desgewenst behulpzaam zijn bij het invullen van de formulieren. De huurder zegt zelf de huur op van de door hem zelf gehuurde apparaten, voorzieningen en overige leveringen van (nuts)bedrijven resp. instanties.
3.7.
Aanpassingen voor gehandicapten worden in principe onder verantwoordelijkheid van de gemeente overgebracht dan wel opnieuw aangebracht in de nieuwe woning. De huurder doet hiertoe een aanvraag bij de gemeente. De woningcorporatie kan zo nodig een bemiddelende rol spelen, dan wel een passende (tijdelijke) oplossing bieden, wanneer de WMO-aanpassing in de nieuwe woning niet tijdig gereed is.
3.8.
Oudere huurders en gehandicapten die te maken hebben met een ingrijpende renovatie in hun woning in bewoonde staat of met verhuizing vanwege sloop/renovatie, kunnen – als zij dat wensen - voor het uitvoeren van kleine klusjes tot een vooraf te bepalen maximum aantal uren gratis gebruik maken van de Klussendienst, die samenwerkt met de woningcorporatie. De woningcorporatie betaalt de arbeidskosten. De materiaalkosten van de klussen komen voor rekening van de betreffende huurder. In dergelijke situaties vindt vooraf overleg plaats tussen woningcorporatie en huurder over de uit te voeren werkzaamheden en de verdeling van de kosten.
6
4. ONDERHOUD EN HUURPRIJS VOORAFGAAND AAN SLOOP EN RENOVATIE Een woning heeft onderhoud nodig. Ook voor een woning die op termijn gesloopt of gerenoveerd wordt kan dat aan de orde zijn. Zowel woningcorporatie als huurder zijn erbij gebaat dat onnodige investeringen worden voorkomen. 4.1.
Woningen waarvan bekend is dat zij gesloopt of gerenoveerd worden, ondergaan het noodzakelijke onderhoud (bijv. n.a.v. reparatieverzoeken). Deze woningen komen niet in aanmerking voor het aanbrengen van geriefsverbeteringen of ingrijpende WMO-aanpassingen. Dit om onnodige investeringen te voorkomen.
4.2.
Als de huurder zelf voorzieningen wil aanbrengen (ZAV) dan is dit mogelijk. Hiervoor is te allen tijde schriftelijke toestemming van de woningcorporatie nodig. Zelf aangebrachte voorzieningen die zijn aangebracht ná bekendmaking van het sloop- of renovatiebesluit, komen niet in aanmerking voor vergoeding.
4.3.
Ook voor woningen, waarvan bekend is dat zij gesloopt of (ingrijpend) gerenoveerd worden, geldt de jaarlijkse huurverhoging. Nadat de herhuisvesting officieel is gestart (peildatum), wordt de huur ‘bevroren’.
7
5. PROCEDURE BIJ SLOOP EN RENOVATIE Bij ingrepen als sloop en renovatie is het voor een ieder van belang te weten, welke stappen genomen (moeten) worden tijdens het traject. Belangrijk onderdeel hierin is de informatie over sloop en renovatie aan de betrokken huurders. De aard en omvang van de ingreep en het complex, de bewonerssamenstelling en andere factoren bepalen voor een groot deel de wijze waarop een sloop/renovatietraject verloopt. Corporatie, gemeente en huurdersvertegenwoordiging hebben een gezamenlijk belang om hun werkzaamheden en boodschap, zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen. Het Sociaal Plan geeft in dit hoofdstuk inzicht in de belangrijkste stappen bij sloop en renovatie. 5.1.
Ieder sloop-/renovatievoornemen wordt afgestemd tussen gemeente en de woningcorporatie. De huurdersvertegenwoordiging heeft op dit punt gekwalificeerd adviesrecht, conform de Wet op het Overleg Huurders-Verhuurder (Overlegwet).
5.2.
Per (deel)complex dat gesloopt of gerenoveerd wordt, stelt de woningcorporatie vervolgens een sloop- of renovatiebesluit op. Dit besluit bevat tenminste: De (voorlopige) ingangsdatum voor sloop of renovatie; De (voorlopige) ingangsdatum voor de start van de herhuisvesting (=peildatum); Deze ingangsdata zijn afgestemd binnen de zgn. herhuisvestingsplanning (zie art. 1.3).
5.3.
Het sloop-/renovatiebesluit van de corporatie wordt zo spoedig mogelijk aan de betrokken huurders meegedeeld.
5.4.
Na overleg met de huurdersvertegenwoordiging en de gemeente bepaalt de woningcorporatie op welke wijze het sloop/renovatiebesluit aan de huurders wordt meegedeeld.
5.5.
De woningcorporatie is eindverantwoordelijk voor de informatievoorziening aan haar huurders. Gemeente en huurdersvertegenwoordiging verlenen hierbij de nodige ondersteuning.
5.6.
De informatievoorziening aan de huurders bevat tenminste: de bekendmaking van het sloop/renovatiebesluit, met de beweegredenen; nadere informatie over de rechten en plichten van zowel huurders als van de woning-
corporatie; informatie over de verdere planning en procedure voorafgaand aan de sloop/renovatie; ‘werving’ van kandidaten voor de BOAG.
5.7.
In een later stadium kan in overleg met de BOAG worden overgegaan tot persoonlijke huisbezoeken bij de betrokken huurders. Een huisbezoek zal met name aan de orde zijn wanneer er sprake is van herhuisvesting. Medewerkers van de woningcorporatie gaan dan voorafgaand aan de start van de herhuisvesting op bezoek bij de betrokken huurders met als doel:
5.8.
inventariseren van persoonlijke (woon)wensen van de huurders bij de herhuisvesting invullen van een inschrijfformulier voor woningzoekenden; inventariseren van de door de huurder aangebrachte verbeteringen; inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder rondom de verhuizing; informatie geven over procedures rechten en plichten volgens het Sociaal Plan.
De vertaling van het Sociaal Plan naar een project wordt voor de huurders uiteengezet in een nieuwsbrief of complexbrochure. Het betreft zaken als duur van de herhuisvesting, vergoedingen of keuzemogelijkheden bij renovatie. In uitzonderlijke situaties wordt binnen de kaders van het Sociaal Plan aan huurders individueel maatwerk geboden. De afspraken hierover worden voor de huurder op papier vastgelegd.
8
6. GANG VAN ZAKEN BIJ NOODZAKELIJKE VERHUIZING Herhuisvesting is een belangrijk onderdeel van het Sociaal Plan. Vanuit het perspectief van de huurder speelt bijvoorbeeld de vraag, wat wordt de nieuwe woonplek om een nieuwe start te maken. Liever wil niemand verhuizen, maar als het dan toch moet, dan liefst naar de woning en buurt die past bij de persoonlijke situatie van de huurder. Woningcorporatie en gemeente werken hier graag aan mee. Omdat een woning een schaars goed is, zijn er regels nodig om iedereen die met herhuisvesting te maken krijgt een zo eerlijk mogelijke kans te geven op de gewenste nieuwe woonplek. Het is aan corporatie en gemeente hiervoor een zo gunstig mogelijk klimaat te creëren. Dit vraagt met name om afstemming tussen de diverse herhuisvestingsprojecten. 6.1.
De woningcorporatie zet zich in, om binnen de mogelijkheden, de huurders die met gedwongen verhuizing te maken krijgen, passend te huisvesten. Waar mogelijk wordt rekening gehouden met de persoonlijke voorkeur en situatie van de betreffende huurder.
6.2.
Binnen de mogelijkheden die de corporatie daar voor biedt, kunnen huurders in het betreffende complex gedurende de periode van herhuisvesting, rekenen op de volgende diensten: voorrang op reguliere woningzoekenden bij de toewijzing van een vervangende huurwoning
(stadsvernieuwingsurgentie); voorrang op reguliere woningzoekenden bij eventuele verkoop van (nieuwbouw)woningen; voorrang bij eventuele terugkeer naar vervangende nieuwbouw (op de slooplocatie), wan-
neer op het moment van herhuisvesting duidelijk is dat de vervangende nieuwbouw passend is voor de huurder; voorrang bij eventuele terugkeer naar een gerenoveerde woning, wanneer op het moment van herhuisvesting duidelijk is dat de gerenoveerde woning passend is voor de huurder. 6.3.
Bij de toewijzing van een passende (vervangende) woning gelden de volgende uitgangspunten: 6.3.1. de geldende regels voor passendheid: de woning moet qua inkomen grootte en doelgroep passen bij de situatie van de huurder. 6.3.2. de huidige woning van de huurder: de corporatie streeft ernaar een gelijkwaardige woning toe te wijzen (woningtype en aantal kamers). 6.3.3. de woonduur van de huurder: bij meerdere geschikte kandidaten bepaalt de woonduur in de huidige woning welke huurder de woning toegewezen krijgt.
6.4.
De beschikbare woningen worden aangeboden via het woonruimteverdeelsysteem van Wonen inGorinchem.
6.5.
Als in de te slopen/renoveren woning een WMO-woonvoorziening aanwezig is, streeft de woningcorporatie naar het aanbieden van een geschikte woning. Zo nodig treft de woningcorporatie, in overleg met het WMO-team van de gemeente Gorinchem, aanvullende voorzieningen.
6.6.
Aan huurders die, door ouderdom, ziekte of andere beperkingen, niet in staat zijn te reageren op woningaanbod, niet in staat zijn praktische zaken rond verhuizing te regelen én die niet kunnen terugvallen op een eigen sociaal netwerk wordt ondersteuning geboden of ondersteuning gezocht.
6.7.
Huurders die vanwege sloop/renovatie geherhuisvest worden, worden maximaal één maand vrijgesteld van betaling van dubbele huur. De huur van de nieuwe woning gaat in op het moment van sleuteloverdracht van de nieuwe woning. De huur van de te verlaten woning wordt vanaf dat moment stopgezet (gedurende maximaal één maand).
6.8.
Huurders die op grond van een eerdere inschrijving wachttijd hebben opgebouwd voor de start van de herhuisvesting, kunnen hieraan tijdens de herhuisvesting geen rechten ontlenen. 9
De opgebouwde wachttijd op de bestaande inschrijving kan behouden worden door deze jaarlijks op de gebruikelijke wijze te verlengen.
10
7. BIJDRAGEN IN DE KOSTEN VAN VERHUIZING EN HERINRICHTING BIJ NOODZAKELIJKE VERHUIZING Een verhuizing brengt voor huurders de nodige kosten met zich mee. Voor veel huurders vormt een verhuizing daarom de grootste onzekerheid waarmee ze bij dergelijke projecten te maken krijgen. Met name bewoners met een inkomen nét boven de grenzen van de huurtoeslag, kunnen als gevolg van een noodzakelijke verhuizing, geconfronteerd worden met een forse stijging van de woonlasten. Een Sociaal Plan kan (een deel van) die onzekerheid wegnemen door inzicht te geven in tegemoetkomingen en vergoedingen van de woningcorporatie voor de huurder die meewerkt aan zijn of haar verhuizing. 7.1.
Afhankelijk van de geplande ingangsdatum voor sloop of renovatie wordt voor het betreffende complex de herhuisvestingsperiode bepaald. Huurders die tijdens de periode van herhuisvesting (dus na de peildatum) de huur van hun woning opzeggen, komen in aanmerking voor de volgende tegemoetkomingen en vergoedingen:
de kosten van inschrijving als woningzoekende; de kosten voor aanvraag van urgentie (stadsvernieuwingsurgentie); de kosten voor aanvraag van een huisvestingsvergunning; vergoeding van door de huurder aangebrachte voorzieningen; tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten; huurgewenning (afhankelijk van de persoonlijke situatie).
7.2.
Bij verhuizing wegens sloop worden de kosten voor inschrijving als woningzoekende (€ 25,-: prijspeil 2012) en eventueel herinschrijven (€ 12,50: prijspeil 2008) vergoed door de woningcorporatie.
7.3.
De aanvraag van urgentie in verband met noodzakelijke verhuizing (stadsvernieuwingsurgentie) wordt verzorgd door de woningcorporatie. De bijbehorende kosten voor aanvraag (€ 50,-: prijspeil 2012) worden vergoed door de gemeente.
7.4.
De aanvraag van een huisvestingsvergunning in verband met noodzakelijke verhuizing wordt verzorgd door de woningcorporatie.
7.5.
Huurders die zelf voorzieningen in hun woning hebben aangebracht, mogen deze uit de woning verwijderen en/of meenemen. Onnodige schade en onveilige situaties moeten hierbij voorkomen worden. Er bestaat recht op een vergoeding voor door de huurder aangebrachte voorzieningen indien: 7.5.1. 7.5.2. 7.5.3. 7.5.4.
De voorzieningen in/bij de woning achterblijven, en de voorzieningen aard- en nagelvast aan de woning zijn verbonden, en de voorzieningen een verbetering of toevoeging aan de woning inhouden, en de voorzieningen zijn aangebracht vóór bekendmaking van het besluit tot sloop/renovatie, en 7.5.5. de voorzieningen zijn aangebracht na schriftelijke toestemming door de woningcorporatie, en eventueel 7.5.6. de voorzieningen aantoonbaar tegen een vergoeding zijn overgenomen van de vorige huurder. 7.6.
Voor bepaling van de hoogte van de vergoeding kan de huurder via de woningcorporatie een erkend onafhankelijk taxateur inschakelen, die de dagwaarde van de aangebrachte verbeteringen taxeert. De kosten van de taxatie komen voor rekening van de huurder.
11
7.7.
De hoogte van de tegemoetkoming bij noodzakelijke verhuizing is gelijk aan het minimumbedrag dat door de verantwoordelijk minister is bepaald. Indexering van het bedrag sluit aan bij de indexering die binnen het BBSH geregeld is.
Huurgewenningsregeling 7.8.
Voor bepaalde categorieën huurders, die omwille van sloop of renovatie hun woning moeten verlaten, bestaat recht op een huurgewenningsregeling. Hierbij gelden de volgende voorwaarden: 7.8.1. de huurder heeft een urgentie vanwege gedwongen verhuizing (SV-urgentie). 7.8.2. de huurder verhuist definitief naar een woning van Poort6 buiten het project (tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning of een woning binnen het project valt hier dus buiten). 7.8.3. het verzamelinkomen van het huishouden volgens het IB-60 formulier is hoger dan de inkomensgrenzen zoals jaarlijks vastgesteld in de Wet (Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting) en bedraagt op jaarbasis niet meer dan € 34.085,- (inkomensgrens EU doelgroep, prijspeil 2012). 7.8.4. de subsidiabele huurprijs van de nieuwe woning bedraagt minimaal 110 % van de subsidiabele huurprijs van de oude woning en maximaal € 664,66 (prijspeil 2012, conform artikel 13 eerste lid, onder a. van de Wet Huurtoeslag).
7.9.
De hoogte en uitbetaling van de huurgewenningsregeling is als volgt: 7.9.1. Het bedrag van de huurgewenning is gelijk aan het verschil tussen de oude en de nieuwe subsidiabele huurprijs tot een maximum van € 561,98 (de aftoppingsgrens, prijspeil 2012) minus 10 % van de oude subsidiabele huurprijs. 7.9.2. Het gedeelte van de huur, dat boven de in 7.9.1 genoemde aftoppingsgrens uitkomt (tot een maximum van € 664,66, prijspeil 2012) komt niet voor huurgewenning in aanmerking tenzij de huurder 65 jaar of ouder is. In dat geval valt 40% van het verschil onder de huurgewenning (conform de werking van de Wet huurtoeslag). 7.9.3. De huurgewenningsregeling geldt voor maximaal 3 jaar en wordt in de afbouwende termijnen berekend (1e jaar 75%, 2e jaar 50% en 3e jaar 25%). 7.9.4. Het huurgewenningsbedrag wordt vastgesteld na ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst en vervolgens maandelijks uitbetaald.
7.10. Om in aanmerking te komen voor de huurgewenningsregeling moet de huurder zelf het initiatief nemen voor een aanvraag. Hierbij is de overlegging van een IB-60 formulier vereist. Indien de huurder binnen de 3-jaarstermijn opnieuw verhuist vervalt de tegemoetkoming. Wisselwoning 7.11. Huurders die vanwege renovatie genoodzaakt zijn te verhuizen, kunnen onder voorwaarden ervoor kiezen om na renovatie terug te keren naar hun woning. Ter overbrugging biedt de corporatie deze huurders een wisselwoning aan. Veelal geldt deze tijdelijke verhuizing voor meerdere maanden. Hierbij gelden de volgende voorwaarden: 7.11.1. De wisselwoning is gelegen buiten het project. 7.11.2. Voor de wisselwoning wordt een huur in rekening gebracht die gelijk is aan de huur van de te renoveren woning. De corporatie geeft echter geen korting op de huur boven de hoogste aftoppingsgrens (€ 561,98, prijspeil 2012). 7.11.3. De verhuiskostenvergoeding voor huurders die kiezen voor een wisselwoning is gebaseerd op eenmalige verhuizing.
12
7.11.4. Wanneer de huurder na oplevering van de gerenoveerde woning alsnog besluit om permanent in de wisselwoning te blijven, wordt de eventuele korting op de huur beëindigd.
13
8. BEËINDIGING HUUROVEREENKOMST EN OPLEVERING WONING BIJ NOODZAKELIJKE VERHUIZING Wanneer een huurder de woning definitief moet verlaten vanwege sloop, moet er net als in andere situaties een huuropzegging plaatsvinden. Doordat het hier geen gebruikelijke situatie betreft, gelden er iets andere bepalingen rondom de huuropzegging. Dit hoofdstuk van het Sociaal Plan geeft hier meer duidelijkheid over. 8.1.
De huurder die zijn woning verlaat in verband met noodzakelijke verhuizing, moet de woning in ieder geval geheel ontruimd, schoon en wind- en waterdicht achterlaten. Verder geldt in afwijking van een ‘gewone’ oplevering het volgende: de staat waarin de woning opgeleverd moet worden, wordt bepaald door de opzichter van
de woningcorporatie. Hierbij kan afgeweken worden van de staat die is beschreven in het inspectierapport bij aanvang van de huurovereenkomst; er mag geen huisvuil en/of huisraad achterblijven in of bij de woning; in de woning mag geen veiligheidsrisico bestaan door bijvoorbeeld verwijderde gas- of waterkranen of door instortingsgevaar etc.; in de woning mag geen broedplaats voor ongedierte bestaan door bijvoorbeeld een open riolering; de huurder mag de door hem aangebrachte voorzieningen/verbeteringen meenemen, zonder dat herstel of vervanging hoeft plaats te vinden. Voorwaarde is wel dat aan de bovenstaande punten is voldaan, en dat voor de betreffende voorziening/verbetering geen taxatievergoeding wordt verstrekt; de kosten voor het verwijderen van door de huurder aangebrachte voorzieningen en/of verbeteringen waarin asbesthoudende materialen zijn verwerkt, komen voor rekening van de huurder; Zaken die ‘aard- en nagelvast’ aan de woning zitten mogen niet worden meegenomen, verwijderd of beschadigd. Een uitzondering hierop vormen de door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen waarvoor geen taxatievergoeding is vastgesteld.
8.2.
Op de dag dat de sleutels van de woning ingeleverd worden voert de woningcorporatie een inspectie uit op onder artikel 8.1 genoemde punten in aanwezigheid van de huurder.
8.3.
De huurders die drie maanden voor het geplande einde van de herhuisvesting hun huur nog niet hebben opgezegd, ontvangen van de woningcorporatie een formele huuropzegging.
14
9.
TEGEMOETKOMINGEN BIJ EEN RENOVATIE IN EEN BEWOONDE WONING
Als er sprake is van renovatie in een bewoonde woning kan dit leiden tot overlast voor de huurder. Ook kan het gebeuren dat de huurder na afloop van een renovatie kosten moet maken voor bijv. schilderwerk of nieuw behang. De woningcorporatie zal altijd proberen om dit soort ongemakken zoveel mogelijk te beperken. Het Sociaal Plan moet voor die situaties uitkomst bieden, waarbij overlast en/of onkosten niet te voorkomen zijn. 9.1.
Voor iedere ingrijpende renovatie in een bewoonde woning wordt een planning gemaakt van de start en de duur van de werkzaamheden in een complex. Tevens wordt een inschatting gemaakt van de te verwachten overlast voor de huurders. Aan de hand hiervan wordt in overleg met de BOAG bepaald welke maatregelen noodzakelijk zijn om de overlast voor de huurders zoveel mogelijk te beperken (zgn. overlastanalyse).
9.2.
Bij ingrijpende renovatie in een bewoonde woning, conform de definitie in bijlage 2, verstrekt de woningcorporatie een bijdrage die tegemoetkomt aan het gederfd woongenot van de huurder tijdens en na de renovatie. De tegemoetkoming wordt berekend als evenredig deel van de netto maandhuur (daghuur vermenigvuldigd met aantal dagen dat de werkzaamheden in de woning duren). Voorwaarde hierbij is dat de werkzaamheden meer dan één week (vanaf 8 dagen) in beslag nemen. Het totaal wordt vermeerderd met 7 dagen als compensatie voor de dagen die de huurder nodig heeft ter voorbereiding en ter afronding van de renovatie (verplaatsen inventaris, opruimen etc.).
9.3.
Daarnaast hebben huurders recht op een renovatieafhankelijke vergoeding. Deze vergoeding is gerelateerd aan de aard van de werkzaamheden die in de woning plaatsvinden. De volgende werkzaamheden en bijbehorende vergoedingen worden onderscheiden:
Complete vervanging keuken (sanitair + tegelwerk) vervanging toilet (sanitair + tegelwerk) vervanging badkamer (sanitair + tegelwerk) wijziging indeling woonkamer wijziging indeling slaapkamer(s) complete vervanging zachtboard plafonds
€ € € € € €
131,00 63,00 89,00 105,00 105,00 131,00
T.a.v. de wijziging woonkamer en/of slaapkamer(s) geldt een vergoeding voor maximaal 2 vertrekken (dus 1 woonkamer en 1 slaapkamer of 2 slaapkamers). De genoemde bedragen worden één keer per drie jaar geïndexeerd met de Consumenten Prijs Index. 9.4.
Naast een tegemoetkoming voor gederfd woongenot, kan de woningcorporatie een vergoeding verstrekken voor ‘gevolgschade’ die verband houdt met de renovatie. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij wijziging van de gevelindeling of uitbouw van de woning. Onderstaand een opsomming van de onderdelen die voor deze tegemoetkoming in de herinrichtingskosten in aanmerking komen: Gordijnen, luxaflex, zonwering: vergoeding per strekkende meter: € 16,-; Wandafwerking gewijzigde wanden woonvertrekken (woon-/slaapkamers): vergoeding per
m2: € 6,-; Vloerafwerking gewijzigde vloeren woonvertrekken (woon-slaapkamers): vergoeding per m2: € 21,- (max. 50% van het totale vloeroppervlak wordt vergoed). De genoemde bedragen worden één keer per drie jaar geïndexeerd met de Consumenten Prijs Index.
15
9.5.
Schade (aan bijv. het interieur) die ontstaat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, en die is toe te schrijven aan de uitvoerende aannemer, wordt in principe door deze aannemer hersteld of vergoed. Hierbij gelden de volgende voorwaarden: De huurder meldt de schade direct bij de aannemer met een schadeformulier, en De schade is niet aan de huurder te wijten.
9.6.
Wanneer als gevolg van noodzakelijke werkzaamheden in de woning kleine herstelwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden aan het interieur, dan worden deze zo goed mogelijk afgewerkt door de uitvoerende aannemer. Hierbij valt te denken aan herstellingen aan vloer- of wandafwerking door het boren van gaten (t.b.v. de doorvoer van cv-leidingen). Hier geldt een standaardafwerking, waarbij geen vergoedingen worden uitgekeerd.
9.7.
Afhankelijk van de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden wordt met de bewonersvertegenwoordiging afgesproken welke faciliteiten ter beschikking worden gesteld. Te denken valt aan opslagmogelijkheden voor inboedel, tijdelijke toilet- en douchevoorziening of douche-/rustwoningen. Bij onderhoudswerkzaamheden is het belangrijk dat de uitvoerende aannemer niet belemmerd wordt bij het uitvoeren van de werkzaamheden. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor het verwijderen, verplaatsen en terugplaatsen van inboedel, daar waar werkzaamheden verricht moeten worden. Indien de huurder hiertoe niet zelf in staat is, zorgt de corporatie voor een passende oplossing.
9.8.
Huurders die te maken krijgen met een renovatie in hun woning in bewoonde staat en die vanwege hun (medische) situatie niet in de woning kunnen blijven, kunnen op eigen verzoek gebruik maken van een ‘rustwoning’ die door de woningcorporatie beschikbaar wordt gesteld. Hierbij gelden de volgende voorwaarden: De huurovereenkomst van de te renoveren woning blijft doorlopen; Gebruik van de woning is gebonden aan een maximum aantal dagen, gerelateerd aan de re-
novatiewerkzaamheden. Voor gebruik van de woning wordt een ’om niet’ gebruiksovereenkomst opgesteld; De geldende regels rondom toewijzing gelden niet voor het aanbieden van een rustwoning. 9.9.
Na renovatie van de woning in bewoonde staat kan aanpassing van de huurprijs aan de orde zijn. Het huurverhogingsvoorstel maakt onderdeel uit van het renovatieplan.
9.10. De corporatie stelt huurders in de gelegenheid om na renovatie een Serviceabonnement af te sluiten. Huurders die hiervan gebruik maken zijn hierbij vrijgesteld van betaling van de eenmalige aanmeldkosten.
16
10. KLACHTEN EN GESCHILLEN Het doel van dit Sociaal Plan is, om duidelijkheid en gelijkheid te scheppen voor huurders die te maken krijgen met herhuisvesting en renovatie. Desondanks kan het gebeuren dat naar de mening van de huurder bepaalde onderdelen van dit Sociaal Plan onrechtvaardig uitpakken. Of de huurder heeft het gevoel dat één van de partijen niet juist omgaat met de bepalingen uit het Sociaal Plan. Er kan dan een geschil ontstaan dat niet onderling opgelost kan worden. In zo’n situatie is het goed om te kunnen terugvallen op een geschillenregeling. 10.1. Op deze overeenkomst en de daaruit voortvloeiende geschillen is het Nederlands recht van toepassing. 10.2. Alle partijen moeten zich inspannen om tot overeenstemming te komen op het moment dat een geschil dreigt te ontstaan. 10.3. Alle geschillen tussen partijen, die direct dan wel indirect ontstaan uit dit Sociaal Plan en/of daarmee verband houdende (individuele) overeenkomsten worden voorgelegd aan de klachtencommissie Woonruimteverdeling Gorinchem (Postbus 108, 4200 AC Gorinchem). De samenstelling en werkwijze van de klachtencommissie is neergelegd in het reglement klachtencommissie Woonruimteverdeling Gorinchem. 10.4. Het reglement klachtencommissie Woonruimteverdeling is op te vragen bij de woningcorporatie of de gemeente. Het reglement vormt één geheel met dit Sociaal Plan. 10.5. Als het Sociaal Plan in een specifiek geval voor een huurder onevenredig negatieve gevolgen heeft, die duidelijk ongunstiger zijn dan dat voor de overige huurders het geval is, dan kan die huurder een beroep doen op de hardheidsclausule en de wederpartij(en) verzoeken om af te wijken van het Sociaal Plan.
17
BIJLAGE 1 - TEGEMOETKOMING BIJ NOODZAKELIJKE VERHUIZING Hoogte van de tegemoetkoming bij noodzakelijke verhuizing Als de huurder noodzakelijk moet verhuizen naar een vervangende woning heeft hij recht op een tegemoetkoming van € 5.520,- (prijspeil 1 maart 2012). Uitbetaling De betaling van de tegemoetkoming bij noodzakelijke verhuizing vindt plaats in twee termijnen. Een termijn van 60% (€ 3.312,- prijspeil 2012) na schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst
van de ‘oude’ woning. Een termijn van 40% (€ 2.208,- prijspeil 2012) na het leeg opleveren van de ‘oude’ woning.
19
BIJLAGE 2 - BEGRIPPENLIJST Voor het goed kunnen begrijpen van de inhoud van dit Sociaal Plan is het zinvol om de betekenis van enkele begrippen nader te omschrijven. Hieronder is een opsomming gemaakt van de belangrijkste begrippen, met daarachter een korte toelichting. BBSH: staat voor Besluit Beheer Sociale Huursector. Het BBSH regelt de verplichtingen en werkzaamheden van woningcorporatie.
Peildatum: datum waarop de herhuisvesting officieel van start gaat. Vanaf deze datum komen de betreffende bewoners in aanmerking voor de bijdragen en tegemoetkomingen uit dit Sociaal Plan.
BOAG: Bewoners Overleg en Advies Groep. Commissie van bewoners uit het betreffende sloop-/renovatiecomplex, met als taak belangenbehartiging van bewoners uit het complex.
Renovatie: een combinatie van ingrepen bedoeld om woningen opnieuw in goede staat te brengen en ze aan te passen aan de eisen van deze tijd. Een renovatie bestaat minimaal uit de volgende werkzaamheden:
Complex: aantal woningen of woongebouwen in een straat of in een aantal aangrenzende straten, dat als één bouwproject is gerealiseerd en dat (bouwkundig) bij elkaar hoort.
Gederfd woongenot: overlast en hinder als gevolg van ingrijpende renovatie, welke normaal gebruik van de woning in de weg staan. Hinder bestaat o.a. uit (extra) huurdersonderhoud verband houdend met de renovatie.
het verbeteren of aanbrengen van keuken of sanitair en het bouwkundig wijzigen van het (aantal) vertrekken.
Of minimaal twee van de volgende werkzaamheden:
aanleggen van nieuwe standleidingen of wijzigingen van de maatvoering van kozijnen; vervanging van het plafond en/of de wandafwerking in een woonvertrek; het opheffen van technische gebreken aan de keukeninstallatie of aan de sanitaire ruimte.
Geriefsverbetering: verbetering aan de woning waardoor die beter bruikbaar wordt, bijvoorbeeld modernisering van keuken of sanitair, en als gevolg waarvan in het algemeen een huurverhoging optreedt. Herhuisvesting: noodzakelijke verhuizing naar een andere woning als de oorspronkelijke woning wordt gesloopt of gerenoveerd.
Afhankelijk van de aard van de ingreep kan een huurverhoging worden berekend.
Huurder: degene die op grond van een huurovereenkomst met Poort6 het gebruik (genot) van een woning heeft.
Rust-/ douchewoning: woning bedoeld voor bewoners die te maken hebben met een renovatie in bewoonde staat, om de ergste renovatieoverlast te kunnen mijden.
Onderhoud: het treffen van voorzieningen die nodig zijn om een woning in redelijke staat te houden en als gevolg waarvan in het algemeen geen huurverhoging optreedt.
Sloop: afbraak van één (of enkele) complexen of een deel van een complex, waarbij de huidige huurders ergens anders worden gehuisvest.
Passende woning: een woning die wat betreft het aantal kamers dan wel het woonoppervlak vergelijkbaar is met de woning die de huurder moet verlaten vanwege sloop/renovatie, dan wel een ruimere woning als de omvang van het huishouden dat vereist. De verhouding inkomen-huur sluit aan bij de wettelijke normen.
Sloop-renovatiebesluit: het definitieve besluit tot sloop, dan wel renovatie dat door de woningcorporatie (ook) schriftelijk aan de huurder wordt meegedeeld. Sloop-renovatiewoning: een woning, waarvoor door de woningcorporatie definitief is
20
besloten over te gaan tot sloop dan wel renovatie.
Tegemoetkoming in de verhuiskosten: gedeeltelijke vergoeding van de kosten die worden gemaakt bij noodzakelijke verhuizing in verband met sloop/renovatie.
Stadsvernieuwingsurgentie: (officieel: urgentie met volkshuisvestelijke indicatie) urgentie die wordt toegekend aan huurders die betrokken zijn bij stedelijke vernieuwing en die als gevolg hiervan hun woning moeten verlaten.
Wisselwoning: woning, bestemd voor tijdelijke bewoning, voor huurders die te maken hebben met een renovatie.
Taxatievergoeding: vergoeding, gebaseerd op een onafhankelijke taxatie, van door de huurder aangebrachte verbeteringen. De vergoeding wordt door de woningcorporatie aan de huurder uitbetaald.
Woonduur: de periode dat de huurder ingeschreven staat op het te verlaten adres in het bevolkingsregister van de gemeente.
21
