Vonnis schrijven voor de advocatuur

Vonnis schrijven voor de advocatuur

Gezien vanuit de invalshoek van de rechter

Datum 26 november 2013

Spreker  Mr. L. Reurich

AVDR: LOCATIE:

STRAFRECHT KASTEEL WAARDENBURG

Effectief verdedigen: wat werkt in de rechtszaal en waarom? Waar zitten rechters op te wachten, en hoe pakt U het aan om uw cliënt met zo min mogelijk kleerscheuren door zijn strafproces te loodsen? Daarover gaat deze nieuwe ééndaagse basiscursus in analyse, strategie en overtuigingskracht.

DATUM:

19 DECEMBER 2013

PROGRAMMA:

10.00 UUR TOT 17.15 UUR

KOSTEN:

6 PO € 495,00 EXCL. BTW INCL. STUDIEMATERIAAL

De sprekers: mr. P.R. Wery

raadsheer Hof Arnhem-Leeuwarden

mr. dr. M.G. IJzermans

universitair docent Universiteit van Tilburg, Department for Public Law, Jurisprudence and Legal History Zie www.avdr.nl

06 PO

Programma: 09:30 10:00 11:00 11:15 12:15 12:45 15:00 15:15 17:00

- 10:00 uur - 11:00 uur – 11:15 uur – 12:15 uur – 12.45 uur – 15:00 uur – 15:15 uur – 17:00 uur uur

Ontvangst mr. L. Reurich Koffie mr. L. Reurich Lunch mr. L. Reurich Pauze mr. L. Reurich Einde

Inhoudsopgave mr. L. Reurich Stukken Casus 20 november

p. 5

Casus Henk de Jong

p. 6

Casus Schotelantenne

p. 7

Casus Makelaar

p. 16

Dagvaarding vonnis schrijven

p. 19

Conclusie van antwoord Vonnis schrijven

p. 31

4

Casus 4 Op 20 november breekt in Nederland varkenspest uit en op 1 december wordt een absoluut vervoersverbod uitgevaardigd voor minimaal 4 maanden. Het verbod is uitgevaar¬digd door de Minister die daartoe bevoegd is krachtens delegatie door de formele wetgever. Op 5 december verkoopt varkenshouder Artsen al zijn varkens (400 stuks) aan varkens¬houder Den Boer. De gekochte varkens zijn niet besmet. Afgesproken wordt dat levering zal plaatsvinden op 15 decem¬ber. Levering blijft op die datum echter uit. Den Boer richt zich daarom op 16 december tot u voor een antwoord op de navolgende vragen. a. Is de koopovereenkomst geldig? Kan hij nu (op 16 december) met succes nakoming van de overeenkomst vorderen? Stel: de koopovereenkomst is op 1 november gesloten. b. Is de koopovereen¬komst geldig? Kan hij nu (op 16 december) met succes nakoming van de overeenkomst vorderen?

5

Casus 5 Henk de Jong Henk de Jong heeft in Leiden een oud grachtenpand gekocht. Hij wil in het huis een centrale verwarming laten aanleggen. Hij benadert hiervoor Van Loenen BV. Zij spreken af dat Van Loenen een verwarmingssysteem met ketelthermostaat zal leveren en dit tevens in het huis zal installeren. Het systeem wordt door een werknemer van Van Loenen, Koos Mol genaamd, geïnstalleerd. Mol maakt daarbij een fout door de leidingen van de verwarming niet op de juiste wijze op de ketel aan te sluiten. Als gevolg daarvan breekt een leiding van de ketel af en ontstaat lekkage op de eerste dag dat Henk de Jong, nadat hij het huis heeft betrokken, de verwarming aanzet. De ruimte waarin de ketel staat opgesteld, wordt hierdoor zwaar bescha¬digd; de herstelkosten bedragen € 10.000,-. De kosten voor het opnieuw aansluiten van de installatie bedragen € 1.000,-. Henk de Jong spreekt Van Loenen op grond van wanprestatie voor de gehele schade (€ 11.000,-) aan. Van Loenen verweert zich met de stelling dat hij eerst in gebreke gesteld moet worden en dat hem een termijn gegund moet worden waarin hij alsnog kan nakomen. Gaat het verweer van Van Loenen op?

6

Casus Schotelantenne

TENEINDE: alsdan namens eiseres (verder: “PWS”), te horen eisen en concluderen als volgt: 1. Feiten 1.1 PWS is eigenaar van de zelfstandige woonruimte aan de Veemarktstraat 142 te Rotterdam. Deze woning maakt deel uit van een groot wooncomplex. PWS heeft deze woning verhuurd aan gedaagde (verder: XXX). 1.2 XXX heeft op 17 juli 2001 de huurovereenkomst van haar rechtsvoorganger de heer M. Saleh overgenomen. Op grond van artikel 9.1 van de algemene bepalingen horende bij de huurovereenkomst is het niet toegestaan een schotelantenne te plaatsen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van PWS. PWS legt de huurovereenkomst over als productie 1. 1.3 Huurders van PWS moeten voor het plaatsen van een schotelantenne schriftelijk toestemming vragen aan PWS. PWS is in het algemeen bereid haar toestemming aan het plaatsen van een schotelantenne te verlenen, maar zij verbindt daaraan een aantal voorwaarden. De voorwaarden de PWS hanteert worden door PWS overlegd als productie 2. 1.4 Het doel van deze voorwaarden is te voorkomen dat schade aan het gehuurde en het complex ontstaat, maar ook het voorkomen van personen- en/of zaakschade als gevolg van op een onveilige plek of op onveilige wijze bevestigde schotelantennes. Daarnaast tracht PWS met het hanteren van der voorwaarden te bereiken dat het detonerende en ontsierende effect van schotelantennes zo goed mogelijk wordt beperkt en dus de leefbaarheid van de buurt wordt vergroot. 1.5 PWS heeft eind 2005 besloten hoge prioriteit te geven aan de handhaving van haar schotelbeleid. PWS treedt (nog) intensiever op tegen de plaatsing van nieuwe schotelantennes en zij controleert (nog) intensiever of reeds geplaatste schotelantennes aan de voorwaarden voldoen. 1.6 PWS legt een foto van de schotelantenne van XXX over als productie 3. De schotelantenne voldoet niet aan de voorwaarden van PWS. 1.7 PWS heeft XXX meerdere malen (schriftelijk) meegedeeld dat de geplaatste schoolantenne niet voldoet aan de voorwaarden van PWS, en gesommeerd de schotelantenne te verwijderen. Op die brieven is niet gereageerd. De gemachtigde van PWS heeft XXX daarom per brief van 30 november 2007 (productie 4) gesommeerd de schotel te verwijderen. XXX heeft per brief van 9 december 2007 (productie 5) op de brief van de gemachtigde van PWS gerageerd. 1.8 De verzoeken van PWS (en haar gemachtigde) hebben er niet toe geleid dat de schotelantenne is verwijderd dan wel voldoet aan de voorwaarden die PWS stelt. 2.

Grondslag van de vordering

7

2.1 XXX mag op grond van de huurovereenkomst met PWS geen schotelantenne plaatsen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van PWS. Toestemming wordt enkel verleend als de schotelantenne voldoet aan de voorwaarden. XXX heeft een schotelantenne geplaatst die niet aan de voorwaarden voldoet. XXX dient de schotel om die reden te verwijderen. 2.2 PWS heeft de laatst jaren veel geïnvesteerd in het bouwen van nieuwe wooncomplexen en het opknappen verouderde complexen. Ook in het complex waarin XXX een woning huurt heeft PWS veel geïnvesteerd en zij zal daaraan ook in de toekomst veel moeten investeren. Het is voor PWS dan ook van het grootste belang dat haar complexen niet ontsierd en beschadigd worden door schotelantennes. 2.3 PWS voert een beleid dat ziet op regulering van door huurders geplaatste schotelantennes. Dat beleid geldt voor alle huurders van PWS. Het beleid houdt in dat het huurders niet is toegestaan een schotelantenne te plaatsen, tenzij de schotelantenne voldoet aan de voorwaarden van PWS. De voorwaarden van PWS hebben vooral betrekking op de locatie en de wijze waarop de schotelantenne is geplaatste en op de omvang van de antenne. 2.4 PWS is met het hanteren van deze voorwaarden aan de belangen van haar huurders tegemoetgekomen. PWS accepteert geen verruiming van die voorwaarden en zij is ook niet bereid voor XXX een uitzondering te maken. Het belang van PWS om een eenduidig beleid jegens huurders te voeren is door de kantonrechter te Rotterdam erkend in het vonnis van 26 april 2007 (niet gepubliceerd, maar als productie 6 aan deze dagvaarding gehecht). 2.5 PWS heeft met de nodige moeite weten te bereiken dat een groot aantal schotelantennes aan het complex waarin zich de woning van XXX bevindt (maar ook schotelantennes aan andere complexen) voldoet aan de door PWS gestelde voorwaarden. Als PWS de schotelantenne van XXX zou moeten toestaan, vreest zij precedentwerking. Niet alleen in het complex maar ook in de rest van de buurt. 2.6 Het complex waartoe de woning van XXX behoort bestaat uit een groot aantal appartementen. De door XXX bevestigde schotelantenne is goed zichtbaar, niet alleen vanaf de straat maar ook vanuit andere appartementen. Als het XXX zou worden toegestaan een schotelantenne te hebben die niet voldoet aan de voorwaarden, terwijl andere bewoners hun schotel verwijderd of moeite hebben gedaan om zich aan de voorwaarden van PWS te conformeren, dan voorziet PWS problemen. Niet alleen zullen bewoners (van het complex maar ook van andere complexen) het schotelbeleid van PWS minder serieus nemen, zij zullen hierin mogelijk ook aanleiding zien opnieuw schotelantennes te plaatsen die niet voldoen aan de voorwaarden. 2.7 Als PWS niet meer zou vasthouden aan de door haar gestelde grenzen dan zullen de complexen van PWS waarschijnlijk in korte tijd worden ontsierd door een wildgroei van schotelantennes die niet aan haar voorwaarden voldoen. PWS wil dat niet. 2.8 PWS heeft getracht XXX (mede, maar zeker niet alleen door brieven van haar gemachtigde) er buiten rechte toe te bewegen diens schotelantenne in overeenstemming te brengen met de voorwaarden van PWS. Zij heeft daarvoor buitengerechtelijke kosten

8

moeten maken. PWS maakt aanspraak op vergoeding van deze kosten conform het Rapport Voor-werk II.

3.

Verweer gedaagde

3.1 XXX heeft bij brief van 9 december 2007 meegedeeld de schotelantenne niet te verwijderen. XXX stelt dat zij voor een goede ontvangst een schotelantenne nodig heeft met een grotere diameter dan de toegestane 60 centimeter. Gelet op het bovenstaande is PWS echter niet bereid voor XXX een uitzondering te maken. 3.2 XXX zou zich bovendien kunnen verweren met een beroep op artikel 10 EVRM. In dit artikel is het recht om inlichtingen of denkbeelden te ontvangen neergelegd. Hieronder bespreekt PWS dit (mogelijke) verweer van XXX. 3.3 Uit jurisprudentie volgt dat een verhuurder het recht van een huurder op het ontvangen van inlichtingen of denkbeelden mag aantasten indien dat voor de huurder niet onredelijk bezwarend is. Bij die beoordeling dienen de wederzijdse belangen te worden afgewogen (HR 3 november 1989, NJ 1991/168 en Hof Leeuwarden25 juli 2007, NJF 2007/463). 3.4 XXX wordt niet beperkt in het recht om inlichtingen en denkbeelden te ontvangen. Aan XXX staat immers , naast het gebruiken van een schotelantenne die wel aan de voorwaarden van PWS voldoet, een groot aantal andere mogelijkheden ten dienste om inlichtingen of denkbeelden tot zich te nemen. Onder een uitputtende opsomming te willen geven wijst PWS op het volgende. XXX behoudt de mogelijkheid via kabeltelevisie (en de radio) een groot aantal zenders te ontvangen (waaronder ook Arabische zenders). XXX heeft de mogelijkheid via kranten en tijdschriften (waaronder ook buitenlandse kranten en tijdschriften) inlichtingen en denkbeelden te ontvangen. XXX kan met behulp van digitale televisie van UPC speciale zenderpakketten ontvangen, waaronder bijvoorbeeld het pakket “Digital TV extra channel pack”. In die pakketten is een groot aantal (buitenlandse) zenders opgenomen. De mogelijkheden voor digitale televisie zullen daarnaast in de nabije toekomst uitbreiden. Dat zal onder meer gebeuren met behulp van IPTV (Internet Protocol Television). XXX heeft de mogelijkheid om via het Internet een ongekende hoeveelheid informatie te verzamelen. Hij kan bovendien via Internet Live Stream zenders bekijken via de website van de zender zelf. 3.5. Indien XXX ondanks de bovenstaande alternatieven op enige wijze in het recht om inlichtingen of denkbeelden te ontvangen zou worden aangetast, meent PWS dat haar belangen op het voorkomen van schade, ontsiering en precedentwerking zwaarder wegen dan de belangen van XXX.

4.

Bewijsaanbod

4.1 PWS biedt bewijs aan van haar instellingen door alle middelen rechtens. Zij verwijst hiervoor naar de producties die zij met de dagvaarding heeft laten betekenen. Voorts biedt PWS bewijs aan van haar stellingen door het doen horen van medewerkers

9

van PWS. Zij kunnen verklaringen afleggen over de situatie ter plaatse. Daarnaast doet PWS een bewijsaanbod tot het leveren van aanvullend bewijs dat XXX niet in zijn recht op het ontvangen van inlichtingen of denkbeelden wordt aangetast.

MITSDIEN: verzoekt eiseres de rechtbank Rotterdam, sector Kanton, locatie Rotterdam, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (a) Gedaagde te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de door gedaagde aangebrachte schotelantenne te verwijderen en verwijderd te houden, bij gebreke waarvan eiseres is gemachtigd de schotelantenne te (laten) verwijderen, zulks voor rekening en risico van gedaagde; (b) Gedaagde te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 75,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat gedaagde in gebreke blijft aan het in dezen te wijzen vonnis te voldoen; (c) Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede in de buitengerechtelijke kosten.

De kosten van dit exploot bedragen € 84,31 en zijn verhoogd met de B.T.W., aangezien eiseres de Omzetbelasting niet kan verrekenen, nog te vermeerderen met € 7,00 aan verschotten (Gba-uittreksel). Hierbij verklaart ondergetekende dat bovenstaande verschotten noodzakelijkerwijs zijn gemaakt voor de goede verrichting van deze ambtshandeling, alsmede dat hij geen rechtstreeks of

10

Rotterdam, 9 maart 2008

Betreft: verweer, 863299CV EXPL 08-3785

Geachte mevrouw/heer, Met alle voorwaarden die PWS stelt, inzake het plaatsen van een schotel, ben ik het eens behalve als het gaat om de omvang van de schotel. Met 60 centimeter omvang kan ik niet Arab Sat ontvangen en al helemaal niet met een grote boom die precies voor mijn balkon staat. Ik voldoe aan alle overige eisen en de schotel staat volledig binnen mijn balkon, zonder een centimeter uit te steken. Als PWS een einde wil maken aan de problemen met de schotels, laat hun dan zelf per gebouw een schotel op het dak plaatsen. De bewoners kunnen dan een ontvanger in huis plaatsen. Dan zijn de problemen opgelost. PWS wil dit niet en komt opeens met allerlei voorwaarden terwijl ik hier sinds 1998 woon en al jaren van een schotel gebruik maak. Bij het tekenen van het huurcontract in 1998 werd geen enkele voorwaarde gesteld aan het plaatsen van een schotel. Ik hoop dat u begrijpt dat ik in vrijheid wil kunnen beslissen waar ik naar kijk en vanwaar ik informatie wil vergaren. Het is niet aan een woningbedrijf om mij dat te verbieden, zeker niet als de schotel volledig binnen en op mijn balkon staat. Bij voorbaat dank,

11

Rotterdam, 15 april 2008

Betreft: kenmerk 863299 CV EXPL 08-3785

Geachte mevrouw/heer, Ter verduidelijking van de zaak die op 25 april 2008 om 13.30 uur zal worden behandeld, voeg ik bij dit schrijven drie bijlagen. Bijlage 1: PWS beroept zich op artikel 9.1 uit de huurovereenkomst. Ik hèb toestemming voor het plaatsen van een schotelantenne maar ben het met één voorwaarde niet eens. Ik vecht alleen die éne voorwaarde aan, namelijk de omvang van de schotel. Het gaat hier om een uitzondering. Ik voldoe aan de overige 12 voorwaarden. Bijlage 2: Deze foto laat duidelijk zien dat er een grote boom pal voor mijn balkon staat. Hierdoor is een goede ontvangst voor mij onmogelijk (met 60 cm doorsnede). Dit zou alleen lukken als ik de schotel over de rand van het balkon hang. Die situatie is onwenselijk. Bijlage 3: Deze foto laat zien dat ik een tussenoplossing wilde zoeken. Ik heb een doorzichtige schotel aangeschaft (onopvallend en netjes) maar binnen twee dagen reageerde PWS al afwijzend. Hij moest verwijderd worden. Tot slot erger ik mij aan de betuttelende houding van PWS. Volgens hen kan ik de door mij gewenste inlichtingen en denkbeelden ontvangen via kranten, tijdschriften, radio, kabel- en digitale televisie. Echter geenéén van de zenders die door Arab Sat worden uitgezonden. Met een schotel op het dak is dit probleem voor de toekomst, voor mij en voor anderen, definitief opgelost. Dit willen zij niet en dus wordt mijn vrijheid beknot, zelfs binnen mijn balkon. Met een vriendelijke groet,

12

4.2

De overeengekomen kale huurprijs bedraagt per maand F 674,10

4.3

De kale huurprijs kan, gedurende de looptijd van de overeenkomst, worden gewijzigd volgens de daarvoor geldende wettelijke regels.

4.4

Het maandelijks voorschotbedrag voor de kosten van leveringen en diensten bedraagt F 136,19

4.5

De bijkomende leveringen en diensten zijn nader gespecificeerd in bijlage 1, welke bijlage onderdeel uitmaakt van deze overeenkomst.

4.6

Huurder voldoet de te betalen huurprijs en het voorschot op de bijkomende leveringen en diensten voor de woning, bij vooruitbetaling, voor de 1e maand door storting op bankrekeningnummer of girorekeningnummer ten name van verhuurder.

4.7

Huurder zal zich, bij huurbetaling, niet beroepen op enige schuldvergelijking.

Artikel 5 Huurder verklaart voor de uitvoering van deze overeenkomst woonplaats te hebben gekozen in het gehuurde. Artikel 6 Op deze overeenkomst zijn van toepassing de als bijlage 2 aan deze overeenkomst gehechte en door partijen geparafeerde algemene bepalingen huurovereenkomst zelfstandige woonruimte. Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend te Rotterdam op 27 november 1998 Huurder:

Verhuurder:

M. Saleh

P.H.H. van Koppen rayonhoofd

13

8.2

Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in het geval van ernstige nalatigheid of grove schuld aan de zijde van de verhuurder. Evenmin geldt deze bepaling voor schade als bedoeld in het vorige lid, die ontstaat nadat huurder verhuurder schriftelijk in kennis heeft gesteld van gebreken aan het gehuurde en verhuurder nalaat die gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen.

8.3

De verhuurder is niet aansprakelijk voor de schade veroorzaakt aan de persoon en/of zaken van de huurder of diens huisgenoten door diefstal, inbraak, storm, vorst, blikseminslag, ernstige sneeuwval, overstromingen, stijging of daling van het grondwaterpeil, atoomkernreacties, gewapende conflicten, burgeroorlogen, opstanden, onlusten, molest en andere calamiteiten.

Artikel 9 HET AANBRENGEN VAN WIJZIGINGEN DOOR HUURDER 9.1

Het is huurder niet toegestaan wijzigingen aan te brengen in, op, onder of aan het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurder. Onder wijzigingen worden, in het kader van dit artikel, mede verstaan: het aanbrengen van harde vloerbedekking, zoals plavuizen, parketvloeren, tegels en dergelijke; het aanbrengen op de muren van structuurverf, granol, stucwerk, jute, tapijt en dergelijke; het aanbrengen van buitenzonweringen, antennes, zendmasten, reclameborden en dergelijke; het aanbrengen van aan- of bijbouwsels aan, op of bij het gehuurde, het aanbrengen van schuttingen, schuurtjes en dergelijke in de tuin van het gehuurde.

9.2

Verhuurder zal nimmer toestemming verlenen om: wijzigingen aan te brengen aan de buitenkant van het gehuurde, zoals verandering van het buitenschilderwerk of het aanbrengen van pleisterwerk op de buitenmuren en dergelijke; wijzigingen aan te brengen aan de in het gehuurde aanwezige technische installaties, zoals de d.v.-installatie, de liftinstallatie en dergelijke; in de vloeren van het gehuurde te boren.

9.3

Een verzoek tot toestemming moet schriftelijk worden gedaan door de huurder. Verhuurder zal, binnen een termijn van een maand na datum binnenkomst van het verzoekschrift, aangeven of toestemming al dan niet wordt verleend. Verhuurder zal de toestemming niet dan op redelijke gronden weigeren.

9.4

Verhuurder is gerechtigd om aan toestemmingverlening voorwaarden te verbinden, voor zover hij daarbij een redelijk belang heeft. Zo kan verhuurder voorwaarden stellen met betrekking tot te gebruiken materialen, toe te passen constructies, veiligheid, verzekeringen en dergelijke.

9.5

Huurder is verplicht er voor zorg te dragen dat eventueel vereiste vergunningen worden aangevraagd resp. verkregen alsmede dat wijzigingen op een vakkundige manier worden aangebracht.

9.6

Door huurder aangebrachte wijzigingen dienen bij beëindiging van de huurovereenkomst ongedaan te worden gemaakt, tenzij verhuurder schriftelijk heeft medegedeeld dat de wijzigingen bij de beëindiging van de huurovereenkomst in stand gelaten mogen worden.

14

9.7

Alle wijzigingen, die in strijd met dit artikel door huurder zijn aangebracht, moeten op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt.

15

Casus Makelaar Stellingen Zeilstra

1.Al jarenlang – sinds 13 maart 1963 – woont Zeilstra in de woning aan de Vreelaan 9 te Amstelveen. Zijn kinderen zijn er geboren en getogen en sinds het overlijden van zijn vrouw in 1999 woont hij er alleen. 2.Sinds een aantal jaar is de gezondheid van Zeilstra achteruit gegaan. Hierbij komt dat hij mede door zijn leeftijd (vijfenzeventig jaar) moeilijk ter been is. Zeilstra heeft dan ook besloten, mede op advies van zijn kinderen, om de woning te verkopen en in een verzorgingshuis te gaan wonen. 3.Hij heeft in februari 2004 contact opgenomen met Bureau Mukro met het verzoek de verkoop ter hand te nemen. Van dat bureau heeft hij echter niets meer vernomen. Wel belde op een gegeven moment een makelaar uit Amsterdam-Noord, Van der Hoeven, die de woning wilde inspecteren. 4.Op 19 maart 2004 heeft Van der Hoeven samen met een makelaar van Bureau Mukro – de heer Van Gestel – de woning geïnspecteerd. Voor Zeilstra was dit een zeer onaangename ervaring. De makelaars toonden geen enkele interesse voor de moeilijke positie van Zeilstra en lieten zich zeer negatief uit over de staat waarin de woning verkeerde. De twee dochters van Zeilstra hebben getracht hem te kalmeren. 5.Op 23 maart 2004 de overeenkomst met de makelaar getekend. Afgesproken werd dat de vraagprijs € 259.000,-- zou bedragen. 6.Het heeft vervolgens zeer lang geduurd voordat er weer enige reactie van Van der Hoeven kwam. Zeilstra heeft diverse malen telefonisch contact met het kantoor van Van der Hoeven opgenomen maar deze was telkens niet bereikbaar. Zeilstra maakte zich hierover grote zorgen omdat hij voor zijn verhuizing naar het verzorgingshuis afhankelijk was van de verkoop van zijn woning. Ook de dochters van Zeilstra hebben diverse malen contact gezocht met Zeilstra zonder enig resultaat. 7.Opeens kwam in augustus 2004 het bericht dat er een bod lag van € 170.000,--. Op de opmerking van Zeilstra dat dit bod toch aanzienlijk lager was dan was afgesproken, vernam Zeilstra dat er nog twee andere, lagere biedingen waren gedaan. Daarvan was hij echter nooit op de hoogte gesteld. 8.Van der Hoeven heeft Zeilstra dringend geadviseerd om het bod te accepteren. Hij wees hierbij op de lange periode dat de woning te koop stond, de slechte staat van onderhoud en de twee lagere biedingen. Zeilstra heeft dat advies opgevolgd. 9.De woning is op 24 september 2004 geleverd aan Voorschoten. 10.In januari 2005 ontdekken de dochters van Zeilstra dat de woning in oktober van 2004 is doorverkocht voor € 330.000,--. Zij ontdekten eveneens dat de woning op de funda-site slechts voor € 111.111,11 te koop is aangeboden. Tevens leren ze dat Voorschoten bevriend is met de directeur van Van der Hoeven. 11.Op 4 februari 2005 heeft Zeilstra aangifte gedaan van oplichting tegen Van der Hoeven. Op 15 januari 2007 vordert Zeilstra (zakelijk weergegeven) van Van der Hoeven schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst.

16

Stellingen Van der Hoeven

1.Van der Hoeven is makelaar in onroerend goed in de regio Amsterdam-Noord. Op 1 februari 1996 is hij als makelaar door de rechtbank beëdigd. Zijn praktijk is in korte tijd uitgegroeid tot een omvang van meer dan honderd succesvolle transacties per jaar. 2.In februari 2004 kreeg hij van een bevriend makelaar (Van Gestel) uit de regio – het bureau Mukro – het verzoek om de woning van Willemsen aan de Vreelaan 9 te Amstelveen in de verkoop te nemen. 3.Het komt vaker voor dat makelaars elkaar inschakelen voor de verkoop van woningen, afhankelijk van bezetting op de diverse kantoren en specialiteiten van verschillende makelaars. 4.Tijdens de eerste inspectie treft Van der Hoeven een ' uitgewoonde' woning aan. Onmiddellijk is duidelijk dat al tientallen jaren aan de woning geen onderhoud is verricht. Bovendien hangt er sterke penetrante geur. Ook het exterieur vertoont zichtbare gebreken aan het dak (loszittende dakpannen, afwatering die niet meer is aangesloten, afgebladderde goten). 5.Op 20 maart 2004 heeft Van der Hoeven aan een van zijn medewerkers de volgende email verzonden: “Tijdens de eerste bezichtiging van de woning was ik in gezelschap van Van Gestel. Het was nogal emotioneel omdat Zeilstra na vele jaren daar gewoond te hebben de woning zou verkopen. We hebben toen niet over een concrete prijs gesproken. Ook na de bezichtiging, toen ik samen met Van Gestel terugreed, hebben we niet over een concrete prijs gesproken” 6.Op 23 maart 2004 hebben Van der Hoeven en Zeilstra een bemiddelingsovereenkomst gesloten ter zake van de woning van Zeilstra tegen een courtagevergoeding van 2% van de gerealiseerde koopprijs. Van der Hoeven heeft toen geadviseerd om de woning in de verkoop te nemen voor een prijs van € 259.000,--. 7.Van der Hoeven heeft vervolgens de woning aangemeld via het systeem van de NVM, dat is gekoppeld aan de website www.funda.nl voor een fictieve prijs van € 111.111,11. Dat is een volkomen gangbare werkwijze. Op die manier kun je de markt als het ware 'uitlokken'. Dan ontdek je hoeveel reacties er komen en welke prijs de geïnteresseerden wensen te betalen. 8.Van der Hoeven heeft tevens een bord met ' te koop' in de tuin geplaatst om de verkoop te bespoedigen. 9.Een en ander heeft niet tot serieuze reacties geleid. Hierbij moet bedacht worden dat, na de hectische jaren negentig en het begin van het nieuwe decennium, de dynamiek wat uit de markt was. Het was niet ongebruikelijk dat de eerste maanden na het in de verkoop doen van een woning nog geen serieuze reacties binnen kwamen. 10.In de zomer van 2004 was nog altijd geen serieuze koper gevonden. Er lagen slechts biedingen van respectievelijk € 150.000,-- en € 160.000,--. 11.Van der Hoeven kwam in juli 2004 op een feestje van een vriend een zekere Voorschoten tegen die wegens relatieproblemen op zeer korte termijn op zoek was naar een woning. Van der Hoeven heeft toen gewezen op de woning van Zeilstra. 12.Voorschoten heeft vervolgens een bod op de woning uitgebracht van € 170.000,--.

17

Gezien de twee lager biedingen heeft Van der Hoeven aan Zeilstra geadviseerd om dit bod te aanvaarden. 13.Van der Hoeven herinnert zich dat Zeilstra verheugd was dat de woning eindelijk verkocht was en hij tevreden was met de gerealiseerde koopsom. Dat is ook begrijpelijk omdat hij vergeleken met de prijs die hij tertijd betaald had een aanzienlijke winst had gerealiseerd. 14.Op 24 september 2004 is de woning in eigendom overgedragen aan Voorschoten. 15.Op een gegeven moment vernam Van der Hoeven dat de woning door Voorschoten in oktober van dat jaar is overgedragen aan een ander. Dat heeft Van der Hoeven overigens niet verwonderd. Het komt wel vaker voor – zeker in de regio Amsterdam/Amstelveen – dat woningen worden doorverkocht. Met deze transactie heeft Van der Hoeven overigens geen enkele bemoeienis gehad. 16.Met ongeloof heeft Van der Hoeven dan ook moeten constateren dat op 4 februari 2005 door Zeilstra tegen hem aangifte wegens oplichting is gedaan.

Opdracht I Schrijf de overweging waarin de vaststaande feiten worden weergegeven.

Opdracht II Schrijf de rechtsoverweging waarin het beroep door Van der Hoeven op art. 6:89 BW – Zeilstra vordert pas na twee jaren na aangifte schadevergoeding – wordt afgewezen. Opdracht III Schrijf de rechtsoverweging waarin de normschending door Van der Hoeven wordt vastgesteld. Geef eerst het criterium dat van toepassing is en toets dat criterium vervolgens aan de feiten. Opdracht IV Schrijf de rechtsoverweging waarin het verweer van Van der Hoeven dat de 'markt' de prijs voor een woning bepaalt en hij daarop geen invloed kan uitoefenen, wordt verworpen. Opdracht V Schrijf de rechtsoverweging waarin de omvang van de schade wordt vastgesteld, mede in het licht van het gegeven dat niet is komen vast te staan welke koopprijs was gerealiseerd indien Van der Hoeven niet in zijn zorgplicht was tekortgeschoten.

18

Dagvaarding Vonnis

Op de drieëntwintigste maart 2009, op verzoek van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Teerstra Vastgoed B.V. (“Teerstra”), statutair gevestigd te Hoofddorp, en kantoorhoudende te Hoofddorp, die woonplaats kiest op het kantooradres van Geelen Advocaten N.V. aan de Kastanjesingel 45 te Hoofddorp, van welk kantoor mr. A. Gesink en W. Karelse deze zaak als advocaat behandelen. heb ik: […]

de stichting TSK woningstichting te Hoofddorp (“TSK”), gevestigd en kantoorhoudende te Julianalaan 33 te Hoofddorp. 1. Op laatstvermeld adres exploot gedaan en afschrift hiervan gelaten aan:

[…]

2. gedagvaard om op woensdag 15 april 2009 om 1.00, niet in persoon maar vertegenwoordigd door een advocaat te verschijnen op de zitting van Rechtbank Hoofddorp in het gerechtsgebouw van de Mauritskade 13 te Hoofddorp;

3. aangezegd dat indien TSK niet uiterlijk op de genoemde zitting bij advocaat verschijnt, de rechtbank tegen haar verstrek zal verlenen en de hierna te formuleren eis zal toewijzen tenzij de voor de dagvaarding voorgeschreven formaliteiten en termijnen niet in acht zijn genomen en/of de eis haar onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

I. Achtergrond en feiten

1. Eind november, begin december 2006 heeft TSK B.V. (hierna: TSK), in de persoon van haar voormalig bestuurder de heer G. Hulst (hierna: Hulst), Pan Holding (hierna: Pan

19

Holding) benaderd in verband met de verkoop van een aantal vastgoed projecten in Hoofddorp. 2. Deze aanbieding van TSK aan Pan Holding had betrekking op de projecten Juliana (€ 33.000.000,--), Grotiusweg (€ 22.000.000,--), Clarius (€ 55.000.000,--) en Willemspad (€ 58.000.000,--) te Hoofddorp. 3. Pan Holding trad bij deze transactie op als intermediair – hetgeen aan TSK bekend was – een heeft deze aanbieding voorgelegd aan Teerstra Vastgoed B.V. (hierna: Teerstra). Onderhandelingen Teerstra en TSK en de totstandkoming van onvoorwaardelijke overeenkomsten 4. Op basis van de hiervoor genoemde aanbieding hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen Hulst, namens TSK en de heer Willems namens Teerstra, zulks in bijzijn van de heer Pan namens Pan Holding. Daarbij werd onder meer afgesproken dat Teerstra de verkrijgende partij zou zijn. Het resultaat van deze onderhandelingen is vastgelegd in de door Willems ten behoeve van Teerstra voor akkoord getekende aanbiedingen, welke in het bezit zijn van TSK. 5. Vervolgens hebben intensieve onderhandelingen plaatsgevonden tussen TSK en Teerstra over de nadere uitwerking van de inmiddels bereikte overeenstemming. Van de zijde van TSK werden deze besprekingen bijgewoond door Hulst en de heer Pieters. Van de zijde van Teerstra werden deze besprekingen bijgewoond door de heren Jansen en Haan. Ook werd een aantal besprekingen bijgewoond door Pan en de notaris, mr. Gondel. Gondel is met betrekking tot dit project steeds door TSK ingeschakeld. Hij droeg er zorg voor dat de voortgang in de gesprekken steeds vrijwel onmiddellijk werd vastgelegd in nieuwe conceptovereenkomsten. 6. Tussen Teerstra en TSK bestond er geen enkele discussie over hetgeen door TSK aan Teerstra turnkey zou worden overgedragen. Zowel over het object als over de koopprijs (gebaseerd op volgens TSK toelaatbare huurwaarde) bestond overeenstemming. Ditzelfde gold voor de kwaliteit en de termijnen. Partijen hebben voornamelijk overleg gevoerd over de wijze waarop de betreffende koopovereenkomsten zouden moeten worden gerealiseerd en vormgegeven. 7. Het was daarbij de uitdrukkelijke wens van Teerstra dat de projecten turnkey aan haar zouden worden opgeleverd en zij derhalve op geen enkele wijze bij het bouw- en

20

ontwikkelingsrisico betrokken zou zijn. Tijdens een bespreking op 29 augustus 2005 hebben partijen ook daarover overeenstemming bereikt. Partijen zijn toen overeengekomen dat de oplevering van het project desgewenst zou kunnen plaatsvinden door aannemers/ontwikkelaars in plaats van door TSK. Zulks echter onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat uitsluitend TSK alle garanties in het kader van de turnkeylevering aan Teerstra zou verstrekken als ware TSK wel de leverende partij (hetgeen in eerste instantie ook de bedoeling was). Op verzoek van TSK werd uiteindelijk voor de constructie gekozen dat niet zij direct leverde, maar dat dit via een derde partij zou gebeuren. Als gevolg hiervan was over alle belangrijke onderhandelingspunten in de overeenkomst onvoorwaardelijke overeenstemming bereikt. Tussen partijen. Het was feitelijk nog een kwestie van ondertekenen van de overeenkomst, waarna de overeenkomst definitief zou zijn geworden. Bij Teerstra ging men er daarom vanuit dat deze zaak rond was.

Oktober 2005: frauduleuze vastgoedtransacties

8. In oktober 2005 kwamen Hulst en de vice-voorzitter van de Raad van Toezicht van TSK in opspraak in verband met een groot aantal frauduleuze vastgoedtransacties. In die periode werd Teerstra, zonder enige vooraankondiging, medegedeeld dat de verkoop van het project aan Teerstra niet door kon gaan, althans voorlopig werd uitgesteld. Als reden werd daarbij opgegeven dat geen toestemming zou zijn verkregen van de Raad van Toezicht van TSK alsmede dat ook haar partners geen toestemming zouden hebben gegeven voor de verkoop van het project aan Teerstra. TSK stelde zich vervolgens tijdens een bespreking op 27 oktober 2005 op het standpunt dat er slechts oriënterende gesprekken hebben plaatsgevonden tussen partijen. Voor feitelijke overeenstemming was volgens TSK nog geen sprake nu toestemming zou ontbreken. 9. Deze berichten van TSK zijn onjuist en in strijd met de waarheid gebleken, zo is intussen gebleken onder meer uit een aantal getuigenverklaringen.

Getuigenverklaringen 10. Alvorens TSK te dagvaarden was het voor Teerstra van belang om duidelijkheid te verkrijgen omtrent de mededelingen die vanuit TSK en meer in het bijzonder door haar voormalig enig directeur Hulst tijdens de verschillende besprekingen zijn gedaan omtrent onder meer (i) de door de Raad van Toezicht van TSK gegeven toestemming voor de

21

hiervoor genoemde verkoop, (ii) de toestemming van de partners van TSK en (iii) de mate van overeenstemming die partijen omtrent het genoemde project in augustus 2005 reeds hadden bereikt. 11. Om die reden heeft Teerstra op 14 december 2007 een getuigenverhoor opgestart, waarbij diverse getuigen zijn gehoord. 12. De processen-verbaal van de getuigenverklaringen zullen bij productie ** worden overgelegd. Primair: er zijn onvoorwaardelijke overeenkomsten tot stand gekomen 13. De getuigenverhoren hebben bevestigd dat er onvoorwaardelijke overeenkomsten tot stand zijn gekomen tussen Teerstra en TSK. Tussen partijen bestond als gezegd reeds overeenstemming over de over te dragen projecten, de prijs, de kwaliteit en de termijnen. Ook de bepalingen in de concept turn key-overeenkomsten waren inmiddels zodanig weergegeven dat daarover tussen partijen overeenstemming bestond. Slechts enkele ondergeschikte punten ten aanzien van de verschillende projecten stonden nog open. Teerstra zal dat aan de hand van de getuigenverklaringen per project kort toelichten. Project Willemspad 14. Ten aanzien van het project Willemspad diende slechts nog ministeriële goedkeuring verkregen te worden. Zo verklaarde Hulst: “Voor Willemspad hadden we overeenstemming, daar ontbrak alleen de ministeriële goedkeuring”. 15. Ook Jansen verklaarde: “Voor het Willemspad gold dat het Ministerie van VROM goedkeuring moest verlenen voor de transactie” Project Juliana 16. Jansen verklaarde ten aanzien van het project Juliana:

22

“Ten aanzien van Juliana was er volgens mij overeenstemming bereikt met TSK over de verkoop van de woningen en voor zover ik weet niet over de verkoop van de commerciele ruimtes.” Project Grotiusweg

17. Jansen verklaarde daarover “Voor project Grotiuswegh moest de projctontwikkelaar Phil goedkeuring verlenen (...) In ieder geval had ik op de bewuste 29 augustus absoluut niet de indruk dat Phil niet akkoord zou zijn”. Project Clarius 18. Jansen heeft over de mate van overeenstemming ten aanzien van project Clarius als volgt verklaard: “Voor project Clarius moest de ontwikkelaar Straaten goedkeuring geven. Het is mij niet bekend dat daar iets van strubbelingen waren aan de kant van Straaten. (..) Er was bij dit project ook nog een discussie met ING over de vraag aan wie nu precies welke appartementen toebedeeld moesten worden. ING was namelijk geïnteresseerd in een deel van de woningen die wij voor dit project geselecteerd hadden. Wat ik van Hulst begreep was dat vóór 29 augustus 2005 opgelost doordat ING eruit was gestapt. Uit andere contacten die ik op dat moment met de ING had werd mij dat door ING bevestigd. 19. Teerstra verwachtte geen problemen om ten aanzien van deze nog openstaande, ondergeschikte punten tot finalisering van de afspraken te komen. Immers, zowel ontwikkelaar Straaten als ING Vastgoed zijn partijen met wie Teerstra geregeld zaken doet. De betrokkenheid van deze partijen vormde in de onderhandelingen geen onoverkomelijk struikelblok. Datzelfde gold voor de toestemming van de bewoners die nog nodig was met betrekking tot één van de projecten. Teerstra heeft als grote verhuurder een ruime ervaring in dit soort zaken en tot dusverre vis het eigenlijk niet voorgekomen dat zij niet tot overeenstemming met de betrokken huurders/bewoners is geraakt. Toestemming Raad van Toezicht

23

20. Verder heeft Hulst tijdens de vergaderingen steeds de indruk gewekt dat hij de gesprekken met Teerstra voerde met instemming van de Raad van Toezicht. Hij heeft in die gesprekken zelfs nadrukkelijk verklaard dat de Raad van Toezicht in de vergadering van 22 juni 2005 toestemming heeft gegeven voor de transacties met Teerstra. Een en ander wordt door Gondel bevestigd:

“Bij de vergaderingen die ik bijwoonde is steeds gesproken over het vereiste van goedkeuring door de Raad van Toezicht van TSK. Er gonsde iets bij de vergadering, als ik het zo mag uitdrukken, dat er geen problemen verwacht zouden worden bij het verlenen van toestemming door de RcT. Dat waren dan opmerkingen van Hulst op vragen van Jansen.”

21. Ook heeft Hulst verklaard dat de gesprekken tussen TSK en Teerstra in augustus 2005 in een finaal stadium verkeerden:

“Naar mijn overtuiging hadden wij medio 2005 een zodanige overeenstemming bereikt met Teerstra, dat ik daarover een schriftelijk advies over toestemming geschreven voor onze Raad van Toezicht, die vijf maal per jaar bijeenkomt.”

22. Pieters verklaarde hierover:

“Vervolgens zijn de mogelijke transacties met Teerstra bij de RvT geagendeerd en besproken waabij de RvT, althans van wat ik daar van Hulst over heb gehoord, akkoord is gegaan met Teerstra als partij.”

23. Vat verklaarde dat hij van Hulst heeft gehoord dat de Raad toestemming had verstrekt: “Een dag of wat later ben ik door Hulst gebeld die mij bevestigde dat de Raad van Toezicht van TSK de ervoor de bewuste goedkeuring had verleend.”

24

24. Intussen heeft Teerstra van TSK de betreffende notulen van de Raad van Toezicht van juni 2005 ontvangen. Uit de notulen volgt dat de Raad van Toezicht van TSK zijn goedkeuring heeft gegeven aan de transactie met Teerstra, met slechts de kanttekening dat de definitieve contracten nog aan de Raad moesten worden getoond: Teerstra: “Ditzelfde geldt zoals bij de ING. In principe akkoord met verkoop aan Teerstra maar de definitieve kontraktstukken komen nog ter goedkeuring. Er zijn dus al investeringen gedaan op het project Juliana. En die mogen ook doorgaan. Er volgt nadere uitwerking.”

25. Gezien het voorgaande kan de conclusie geen andere zijn dan dat partijen reeds tot een dusdanige overeenstemming waren gekomen dat het TSK niet was toegestaan om zich op enig moment uit de overeenkomst terug te trekken met als excuus het niet verkregen hebben van de toestemming van de Raad van Toezicht.

26. Intussen is Teerstra duidelijk geworden dat de reden van TSK om de onderhandelingen met Teerstra te beëindigen niet gelegen was in het feit dat de Raad van Toezicht geen toestemming had gegeven maar in het feit dat de met Teerstra gemaakte afspraken door TSK niet als gunstig werden beschouwd (onder meer) nu Hulst voor zichzelf namens TSK een provisieafspraak met Pan had gemaakt. Immers in de notulen van de vergadering van de Raad van Toezicht van TSK d.d. 14 december 2005 staat onder meer het volgende vermeld: “Een dergelijke afspraak (een provisieafspraak met Pan, advocaat) had nooit genomen mogen worden zonder toestemming van de RvT. De afspraak ligt er wel. De RvT wil nu voorkomen dat er gevolg aan wordt gegeven. Aan de RvT is een pakket van alle bekende aanbiedingen aan Pan Holding voorgelegd. Er wordt besloten om officieel te berichten vanuit de RvT dat de RvT geen enkele van deze aanbiedingen goedkeurt. Er loopt op dit moment een onderhandelingszaak waarbij Pan onderhandelt met Teerstra over de verkoop van de projecten Juliana, Grotiusweg, Clarius en Willemspad. In verband met het onthouden van goedkeuring aan de aanbiedingen van Pan, wordt ook geen toestemming verleend aan de transacties met Teerstra.”

25

27. Ook Roker verklaarde dat de afspraken tussen Teerstra en Hulst gewoon niet als voldoende gunstig werden beschouwd:

“Ook na het vertrek van Hulst is het project bij de Raad van Toezicht besproken. De Raad wilde ingelicht worden over het risicoprofiel, ook van dit project. Ik heb nooit anders bnegrepen dan dat de afspraken tussen Teerstra en Hulst niet als voldoende gunstig werden beschouwd om met Teerstra tot overeenstemming te komen.”

28. De omstandigheid dat TSK gebonden is aan een overeenkomst met Pan die in de visie van de Raad van Toezicht niet gesloten had mogen worden c.q. als minder gunstig beschouwd wordt en waar TSK van af wil, is niet een omstandigheid die Teerstra regardeert. Die omstandigheid hield immers geen direct verband met de inhoud van de met haar te sluiten overeenkomsten tussen TSK en Teerstra. TSK wasa gehouden om die overeenkomsten gestand te doen en na te komen.

29. Door zich op het standpunt te stellen dat niet verder zou worden onderhandeld en geen medewerking te verlenen aan de overdracht, heeft TSK wanprestatie gepleegd althans onrechtmatig gehandeld jegens Teerstra.

Subsidiair: vervullen opschortende voorwaarde

30. Voor zover uw Rechtbank meent dat er geen sprake is van onvoorwaardelijke overeenkomsten geldt dat TSK heeft belet dat de opschortende voorwaarden in vervulling zijn gegaan.

31. De overeenkomsten tussen TSK en Teerstra zijn tot stand gekomen onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring van de Raad van Toezicht van TSK en de partners van TSK. Indien het juist is, zoals TSK stelt dat zij geen toestemming heeft verkregen, heeft het volgende te gelden. Het in vervulling gaan van een opschortende voorwaarde maakt dat er een gave overeenkomst tussen partijen ligt. Art. 6:23 lid 1 BW bepaalt: “Wanneer een partij die bij de niet-vervulling belang heeft, de vervulling heeft belet, geldt de voorwaarde als vervult indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen.”

26

32. Uit constante jurisprudentie van de Hoge Raad (onder meer HR 6 november 1987, NJ 1988, 212 (Krijnen/Nentjes), HR 21 oktober 1988, NJ 1989, 80 (Schilperoort/ De Nijs) en HR 21 juni 1996, NJ 1996, 698 (Tomlow/Zwietering) blijkt dat een inspanningsverplichting rust op degene die zich kan beroepen op het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde. De inspanningsverplichting die in het arrest Tomlow/Zwietering op de koper lag, was bijvoorbeeld de nodige activiteiten te ontwikkelen teneinde financiering te verkrijgen. De koper heeft de verplichting zich in te spannen dat de ontbindende voorwaarde niet in vervulling gaat. Doet hij dat niet dan verlangen redelijkheid en billijkheid dat de voorwaarde toch als vervuld geldt, zo moet de uitspraak van de Hoge Raad worden begrepen. Hetzelfde heeft te gelden voor het wel in vervulling laten gaan van een opschortende voorwaarde. Net zoals er een inspanningsverplichting rust op een van beide partijen om de ontbindende voorwaarde niet in vervulling te laten gaan, rust er een inspanningsverplichting op een van beide partijen om een opschortende voorwaarde wel in vervulling te laten gaan. Voldoet deze partij niet aan die inspanningsverplichting dan eisen de redelijkheid en billijkheid dat deze voorwaarde wel in vervulling is gegaan. Zo ook in het geval van Teerstra en TSK.

33. Op TSK rust de inspanningsverplichting de opschortende voorwaarde van toestemming door de Raad van Toezicht en haar partners in vervulling te laten gaan. TSK heeft op geen enkele wijze invulling gegeven aan de inspanningsverplichting en daarmee de vervulling van de opschortende voorwaarde belet in de zin van art. 6:23 BW. De argumenten die TSK aanvoert voor het onthouden van de goedkeuring van de Raad van Toezicht van TSK zijn niet valide gebleken. Sterker nog, het enige argument dat TSK geeft waarom geen toestemming wordt verleend door de Raad van Toezicht zou zijn gelegen in het feit dat er bij TSK een intern onderzoek plaatsvindt. Dit regardeert Teerstra echt niet. TSK heeft derhalve in strijd met de redelijkheid en billijkheid toestemming aan de overeenkomst onthouden.

34. Nu TSK zelf heeft belet dat de opschortende voorwaarden in vervulling zijn gegaan, dienen deze voorwaarden op grond van het voorgaande als vervuld te gelden. Door zich plotsklaps op het standpunt te stellen dat niet verder zou worden onderhandeld en geen medewerking te verlenen aan de overdracht, heeft TSK wanprestatie gepleegd althans onrechtmatig jegens Teerstra gehandeld. 35. Voor zover het voorgaande door uw Rechtbank wordt gepasseerd, geldt het volgende.

27

Meer subsidiair: gerechtvaardigd vertrouwen totstandkoming overeenkomst

36. Teerstra en TSK hebben van februari/maart 2005 tot en met oktober 2005 onderhandeld over de overeenkomsten. Over de hoofdpunten zoals prijs, kwaliteit en termijnen bestond zoals gezegd in een vroeg stadium overeenstemming. Later is met name nog gesproken over de wijze waarop de betreffende projecten feitelijk zouden worden geleverd. De onderhandelingen zijn altijd gevoerd met Hulst, destijds enig bestuurder van TSK. Teerstra is er op grond van mededelingen en gedragingen van Hulst altijd vanuit gegaan dat door de Raad van Toezicht en de partners van TSK toestemming zou worden verleend. Door TSK is onmiskenbaar de schijn gewekt dat de overeenkomsten met Teerstra onvoorwaardelijk waren.

37. Hulst heeft bijgedragen aan het gerechtvaardigd vertrouwen bij Teerstra dat de overeenkomsten zouden worden getekend. De Hoge Raad heeft in diverse arresten een beroep op het voorbehoud van toestemming afgewezen.

38. De opgegeven reden voor weigering van de Raad van Toezicht (lopend intern onderzoek) waarvan is gebleken dat die geen hout snijdt, houden geen enkel verband met de punten die in de onderhandelingen tussen Teerstra en TSK aan de orde waren geweest.

39. Derhalve is het beroep van TSK op het voorbehoud van goedkeuring van de Raad van Toezicht en haar partners onrechtmatig althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

II Vordering

Primaire vordering

28

40. Gelet op het voorgaande vordert Teerstra een verklaring voor recht dat TSK wanprestatie heeft gepleegd althans onrechtmatig heeft gehandeld door de overeenkomsten met betrekking tot de vier projecten niet na te komen, althans dat TSK onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken terwijl de onderhandelingen in een zodanig stadium waren dat het TSK niet langer vrijstond om deze af te breken met veroordeling van TSK aan Teerstra te vergoeden de daardoor geleden schade.

41. De schade die Teerstra heeft geleden als gevolg van het hiervoor beschreven wanpresteren althans onrechtmatig handelen zijdens TSK bestaat uit onder meer de winst die Teerstra had kunnen realiseren als de overeenkomsten met TSK met betrekking tot de vier projecten wél waren tot stand gekomen. Teerstra had in dat geval de betreffende onroerende zaken kunnen exploiteren. Voorts heeft Teerstra schade geleden die bestaat uit onder meer de door haar gemaakte kosten die met de zonder succes gevoerde onderhandelingen waren verbonden.

42. Teerstra vordert dat de door haar geleden en nog te lijden schade nader bij staat zal worden opgemaakt en volgens de wet zal worden vereffend. Wettelijke rente is hierover verschuldigd vanaf 11 april 2006 (uitbrengen dagvaarding in kort geding) althans vanaf de dag van deze dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. III. Standpunt TSK

43. Voor wat betreft het standpunt van TSK verwijst Teerstra naar hetgeen zij hiervoor heeft aangevoerd en aan stukken heeft overgelegd. Ander verweer heeft TSK tot op heden niet gevoerd.

IV. Bewijs 44. Voor zover uw Rechtbank oordeelt dat op Teerstra enige bewijslast rust, biedt Teerstra aan haar stellingen nader te bewijzen, speciaal ook door middel van het horen van getuigen en/of deskundigen.

EIS

29

1. Voor recht te verklaren dat TSK wanprestatie heeft gepleegd althans onrechtmatig heeft gehandeld door de vier overeenkomsten met betrekking tot de vier projecten niet na te komen althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens Teerstra door de onderhandelingen die hadden moeten leiden tot de definitieve overeenkomsten terzake van de vier projecten af te breken. 2. Voor recht te verklaren dat TSK aansprakelijk is voor de Teerstra geleden en nog te lijden schade voortvloeiend uit het in de lichaam van de dagvaarding omschreven wanpresteren althans onrechtmatig handelen van TSK en TSK te veroordelen om deze schade, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 11 april 2006, althans vanaf de datum van deze dagvaarding tot aan het moment van algehele voldoening, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. 3. TSK te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding.

Een en ander, voor zover de wet het toelaat, uitvoerbaar bij voorraad.

30

CONCLUSIE VAN ANTWOORD

de stichting TSK woningstichting te Hoofddorp (“TSK”), gevestigd en kantoorhoudende te Julianalaan 33 te Hoofddorp

gedaagde,

advocaten: mr. A. Van Houten

31

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Teerstra Vastgoed B.V. (“Teerstra”), statutair gevestigd te Hoofddorp, en kantoorhoudende te Hoofddorp,

eiser

advocaten: mr. A. Gesink en mr. W. Karelse

32

1. Inleiding: kern van het geschil 1.1 TSK heeft kennis genomen van de op 27 maart 2009 aan haar namens Teersta betekende dagvaarding (de “dagvaarding”) en zij ontkent en betwist al hetgeen daarin gesteld of beweerd wordt tenzij uit het hiernavolgende ondubbelzinnig het tegendeel blijkt. 1.2 De dagvaarding betreft een geschil tussen TSK en Teerstra terzake het n maart 2005 door TSK kenbaar gemaakte voornemen tot verkoop van vier bouwprojecten en de onderhandelingen die daarover vervolgens tussen TSK en Teerstra plaatsvonden. 1.3 Er is tussen de partijen onderhandeld tussen maart 2005 en eind 2005 en vervolgens (na een uitspraak in kort geding van de Hoofddorpse voorzieningenrechter), van 15 juni 2006 tot 15 oktober 2006. 1.4 Geen van de bouwprojecten is de TSK aan Teerstra overgedragen, en er zijn geen schriftelijke overeenkomsten die daartoe verplichten. 1.5 Teerstra stelt in de dagvaarding dat: (A) tussen TSK en haar onvoorwaardelijke overeenkomsten zijn gesloten (dagvaarding, punten 13, 24 en 25); althans (B) TSK ten onrechte een beroep deed op opschortende voorwaarden waaronder die overeenkomsten gesloten zouden zijn (dagvaarding, punten 30-33), althans

(C) door TSK de schijn zou zijn gewekt dat de overeenkomsten onvoorwaardelijk gesloten zouden worden (dagvaarding, punten 36-39), althans (D) TSK niet te goeder trouw met Teerstra had onderhandeld (dagvaarding, punten 4360) 1.6 De in punt 1.5 geparafraseerd weergegeven stellingen leiden in Teerstras visie tot schadeplichtigheid aan de zijde van TSK. 1.7 TSK betwist om na te noemen redenen de juistheid van de in punt 1.5 hiervoor weergegeven stellingen en daarmee ook Nagrons recht op vergoeding van enigerlei schade als in het petitum gevorderd.

33

1.8 Hierna worden de volgende onderwerpen behandeld: (A) de relevante feiten (punt 2 hierna) (B) de stand van zaken van de onderhandelingen per eind 2005 (C) weerspreking van Teerstra's vorderingen en de gronden waarop deze zijn gebaseerd (punt 4 hierna) 1. er is op geen enkel moment enige overeenkomst tussen Teerstra en TSK tot stand gekomen (punt 4.1 hierna) 2. van een ten onrechte gedaan beroep door TSK op enige opschortende voorwaarde is geen sprake (punt 4.3 hierna) 3. de schijn dat onvoorwaardelijke overeenkomsten gesloten zijn is niet gewekt en PWS had het recht niet tot sluiting van de overeenkomsten over te gaan (punt 4.4 hierna) 4. TSK heeft te goeder trouw onderhandeld (punten 4.5 hierna)

2. Feiten TSK is een Hoofddorp gevestigde woningcorporatie met in haar portefeuille een aantal vastgoedprojecten. TSK is een stichting. De dagelijkse leiding van TSK berust bij het bestuur (Statuten, hoofdstuk 2). Het toezicht op het bestuur wordt uitgeoefend door de Raad van Toezicht (Statuten, hoofdstuk 3). De Raad van Toezicht bestaat uit minimaal zeven en maximaal negen leden. Twee van zijn leden worden benoemd door de huurders van de woningen die TSK in haar portefeuille heeft en de overige leden door de Raad van Toezicht zelf. 2.2 Teerstra is een vennootschap die vastgoedprojecten exploiteert en daarin handelt. 2.3 De heer J.K. Hulst was vanaf 22 juni 1998 directeur van TSK en als zodanig lid van het bestuur. Nadat Hulst zich op 28 september 2005 ziek had gemeld is hij met ingang van 19 oktober 2005 op non-actief gesteld. Zijn dienstverband met TSK is vervolgens beëindigd.

34

2.4 Begin 2005 heeft TSK door middel van vier door Teerstra als productie N2 in het geding gebrachte brieven aan Pan Holding B.V. (Pan) van 28 februari, 2 maart en 14 maart 2005 de wens te kennen gegeven een viertal met name genoemde en alle in het centrum van Hoofddorp gelegen projecten te verkopen. TSK heeft in deze brieven geen (beoogde) leverdata voorgesteld. 2.5 Elk van de in punt 2.4 bedoelde brieven is ondertekend door Hulst. Het was de bedoeling dat Pan, als bemiddelaar, op zoek zou gaan naar een koper voor de in de brieven genoemde projecten. 2.6 De projecten die TSK wenste te verkopen worden in de in punt 2.4 genoemde brieven aangeduid met de volgende namen: (A) Clarius (B) Juliana (C) Grotiusweg (D) Willemspad 2.7 De projecten Clarius en Juliana waren projecten die werden gerealiseerd door Straaten Vastgoed en Van Koppen Vastgoed. 2.8 De projecten Willemspad en Juliana waren eigen projecten van TSK. 2.9 In de in punt 2.4 genoemde brieven van Pan wordt medegedeeld dat voor de verkoop van elk der projecten de toestemming van de Raad van Toezicht van TSK vereist is. Voor de projecten Clarius en Juliana gold bovendien de voorwaarde van goedkeuring door de partners. 2.10 Pan heeft de in punt 2.4 genoemde brieven van TSK voorgelegd aan Teerstra. De heer Willems (een commissaris van Teerstra, tevens lid van Teerstra's investeringscommissie) heeft twee van deze brieven (beweerdelijk voor akkoord) geparafeerd. Wanneer die parafen gezet blijkt trouwens niet genoemde producties of uit enig ander door Teerstra in het geding gebracht bewijsstuk). Vervolgens heeft TSK van begin maart tot eind 2005 met Teerstra onderhandeld over de verkoop van de projecten.

35

Aan de zijde van TSK werden deze onderhandelingen gevoerd door Hulst en de heer Pieters, destijds in dienst van TSK. Namens Teerstra namen Jansen, destijds directeur van Teerstra, en de heer Haan, destijds in dienst van Teerstra, deel aan de onderhandelingen. 2.11 TSK heeft er steeds op gewezen dat de rechtsgeldige overeenkomsten ter zake de verkoop en overdracht van de projecten slechts tot stand konden komen onder de volgende voorwaarden: (A) voor elk van de projecten gold de voorwaarde van voorafgaande toestemming van de Raad van Toezicht; (B) voor de projecten Clarius en Juliana gold bovendien de voorwaarde van voorafgaande toestemming van de partners van TSK (C) voor het project Willemspad gold de voorwaarde van voorafgaande toestemming door het ministerie van VROM. Uit de getuigenverklaringen die Jansen en Willems hebben afgelegd in het kader van een voorlopig getuigenverhoor dat voorafgaande van de onderhavige procedure heeft plaatsgevonden blijkt dat Teerstra ermee bekend was dat toestemming van de Raad van Toezicht en (waar dat van toepassing is) toestemming van de partners en VROM noodzakelijke voorwaarden voor het tot stand komen van een overeenkomst. De heer Q.A. Gondel, de notaris die bij de onderhandelingen betrokken was, verklaarde hierover: “Bij de vergaderingen die ik bijwoonde is steeds gesproken over het vereiste van goedkeuring door de Raad van Toezicht van TSK” en “Dat er ook toestemming van respectievelijke partners in de projecten vereist waren, is wel aan de orde geweest in de bijeenkomsten waar vik bij was. Maar er is niet aangegeven of die toestemming er al of niet zou zijn gekomen” 2.12 Tijdens de vergadering van de Raad van Toezicht van TSK van 22 juni 2005 heeft Hulst de verkoop aan Teerstra van twee projecten )Juliana en Willemspad) aan de Raad van Toezicht voorgelegd. De Raad van Toezicht heeft zich tijdens deze vergadering akkoord verklaard met Teerstra als contractspartner, maar hij heeft géén definitief akkoord aan sluiting van elk van beide transacties gegeven. Ten tijde van de vergadering

36

van 22 juni 2005 waren de condities van de verkoop immers nog niet bekend. Om die reden eiste de Raad van Toezicht dat de definitieve contractstukken nog ter goedkeuring aan hem werden voorgelegd (zie blz. 7 van de notulen van deze vergadering; productie ** bij dagvaarding) Teerstra: “Ditzelfde geldt zoals bij de ING. In principe akkoord met verkoop van Teerstra maar de definitieve kontraktstukken komen nog ter goedkeuring terug” 2.13 Hulst en de huidige bestuurder van TSK, mevrouw S. Vat, waren beiden aanwezig bij de vergadering van de Raad van Toezicht van 22 juni 2005 en zij hebben in het kader van het voorlopig getuigenverhoor bevestigd dat de Raad van Toezicht tijdens die vergadering slechts een voorwaardelijk akkoord heeft gegeven. 2.14 Eind 2005 constateerde TSK dat Hulst en Pan betrokken waren geweest bij malversaties met vastgoedtransacties ten nadele van TSK. Hulst (die met ingang van 19 oktober 2005 op non-actief is gesteld) is om die reden in februari 2006 ontslagen en van de malversaties is aangifte gedaan. Mede in verband daarmee is tijdens de vergadering van de Raad van Toezicht van 14 december 2005 de opdracht aan Pan om bij de verkoop van de vier projecten te bemiddelen met onmiddellijke ingang ingetrokken. Dit heeft TSK bij brief van 20 december 2005 aan Teersta meegedeeld. TSK heeft tevens aangekondigd dat zij zich vrij achtte met derden over de projecten te onderhandelen. 2.15 Teerstra heeft op 11 april een kort geding aanhangig gemaakt waarin zij vorderde TSK te gebieden de onderhandelingen over de projecten met Teerstra te hervatten. Bij kortgedingvonnis van 8 juli 2006 is TSK veroordeeld met Teerstra door te onderhandelen. Die verplichting zou komen te vervallen als de partijen op 15 oktober 2006 nog geen overeenstemming hadden bereikt. 2.16 Na het kortgedingvonnis zijn door TSK de onderhandelingen met Teerstra te goeder trouw hervat. Teerstra toonde zich echter weinig flexibel en hield zo strak mogelijk vast aan hetgeen in haar visie in februari en maart 2005 door Pan zou zijn aangeboden, terwijl vóór het kortgedingvonnis al bleek dat partijen er op basis van de in punt 2.4 hiervoor genoemde brieven aan Pan niet uitkwamen. 2.17 Op 15 oktober 2006 is de verplichting tot dooronderhandelen komen te vervallen.

37

2.18 Bij brief aan Teerstra van 9 november 2006 heeft TSK per project toegelicht waarom partijen geen overeenstemming hebben bereikt. Daarmee waren de onderhandelingen tussen TSK en Teerstra definitief beëindigd. 3. Samenvatting: de stand van zaken ten aanzien van de projecten 3.1 Over het Willemspad bestond in beginsel wellicht wel overeenstemming, maar de verkoop van dat pand werd tegengehouden door het ontbreken van toestemming van VROM. 3.2 Voor de overige drie projecten (Juliana, Grotiusweg en Clarius) ontbrak overeenstemming over de essentialia van de overeenkomst: 1. over de prijs van de woningen in Clarius ontbrak overeenstemming; 2. over het afwerkingsniveau en de vereisten voor klimaatbeheersing van het project Grotiusweg bestond geen overeenstemming; 3. bij de projecten Clarius en Juliana (het tekentafelproject) en Grotiusweg was nog onvoldoende bepaalbaar wat zou kunnen worden geleverd. 4. voor niet één project was een levertermijn afgesproken. 3.3 Ook Teerstra erkent dat de koopprijs, de te leveren kwaliteit, levertermijnen en de vraag welk object moet worden geleverd, moeten worden gekwalificeerd als de essentialia van de te sluiten overeenkomst (zie punt 6 dagvaarding). Uit niets blijkt echter dat Teerstra's stelling – dat over die essentialia geen geschil meer zou bestaan – juist zou zijn. 4. Weerspreking van Teerstra's vorderingen en de gronden waarop deze gebaseerd zijn. 4.1 In de punten 4.2 tot en met 4.4 hierna wordt toegelicht dat Teerstra's primaire vordering moet worden afgewezen omdat TSK geen wanprestatie heeft gepleegd of onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken of anderszins. In punt 4.5 hierna wordt uiteengezet dat Teerstra's subsidiaire vordering geen kans van slagen heeft omdat TSK – na het kortgedingvonnis – te goeder trouw heeft onderhandeld.

38

4.2 Er zijn geen overeenkomsten met Teerstra tot stand gekomen (A) Teerstra stelt tevergeefs dat er tussen haar en TSK onvoorwaardelijke overeenkomsten tot stand zouden zijn gekomen omtrent de verkoop van de projecten (zie de punten 13 tot en met 29 van de dagvaarding). (B) De in punt 2.4 bedoelde brieven aan Pan zijn niet te kwalificeren als een aanbod in de zin van art. 6:217 BW dat door acceptatie kan leiden tot een overeenkomst. In deze brieven heeft TSK slechts de wens te kennen gegeven de projecten te verkopen (zie punt 2.4 hiervoor) en om die reden moeten die brieven worden gekwalificeerd als even zovele uitnodigingen tot het doen van een aanbod. (C) Slechts twee van de uitnodigingen tot het doen van een aanbod zijn door Willems ondertekend (inzake Clarius en Willemspad). Als was die acceptatie onvoorwaardelijk, dan nog kwamen geen overeenkomsten tot stand. De brieven aan Pan kwalificeren immers niet als een aanboud in de zin van art. 6:217 BW. (D) Er bestond bovendien geen wilsovereenstemming over de essentialia van de overeenkomsten. Dat blijkt reeds uit het hiervoor onder punt 3 gestelde. Uit het daar gesteld blijkt immers dat: 1. over de prijs van de woningen in Clarius ontbrak overeenstemming; 2. over het afwerkingsniveau en de vereisten voor klimaatbeheersing van het project Grotiusweg bestond geen overeenstemming; 3. bij de projecten Clarius en Juliana (het tekentafelproject) en Grotiusweg was nog onvoldoende bepaalbaar wat zou kunnen worden geleverd. 4. voor niet één project was een levertermijn afgesproken. (E) Uit de door Gondel opgestelde conceptovereenkomsten volgt dat ook de termijn waarin de projecten moesten worden opgeleverd nog onbekend was. (F) Teerstra's stelling dat op 29 augustus 2005 overeenstemming tussen de partijen zou zijn bereikt (zie punt 7 van de dagvaarding) is onbewezen en wordt door TSK betwist. (G) Teerstra's stelling dat reeds op 29 augustus 2005 overeenstemming zou zijn bereikt is onverenigbaar met (i) haar (eveneens onbewezen en door TSK betwiste) stelling dat

39

haar op 27 oktober 2006 door TSK te verstaan zou zijn gegeven dat TSK de onderhandelingen als beëindigd beschouwde (zie punt 8 van de dagvaarding) en (ii) Teerstra's gedrag erna. (H) Indien Teerstra ervan overtuigd was dat (i) op 29 augustus 2005 één of meer overeenkomsten tussen TSK en haar tot stand waren gekomen en (ii) TSK op 27 oktober 2005 te kennen had gegeven dat zij die overtuiging niet deelde en dat zij ook niet met Teerstra verder wilde onderhandelen, dan is onbegrijpelijk dat Teerstra niet onmiddellijk een kort geding tot nakoming tegen TSK begon. Teerstra deed echter aanvankelijk geheel niets. Zij wachtte tot 11 april 2006 met het uitbrengen van een dagvaarding in kort geding en in dat kort geding vorderde zij geen nakoming maar voortzetting van de onderhandelingen. Minst genomen kan uit het voorgaande worden afgeleid dat Teerstra nog op 11 april 2006 van mening was dat er niet van een zo vergaande overeenstemming sprake was dat zij TSK met succes zou kunnen aanspreken op nakoming van de door TSK beweerdelijk geaccepteerde contractuele verplichtingen. Dat inzicht is kennelijk later gekomen. De door de getuigen tijdens het voorlopig getuigenverhoor afgelegde verklaringen geven trouwens geen enkele steun voor de stelling dat op enig moment enige overeenkomst (laat staan een onvoorwaardelijke overeenkomst) tussen TSK en Teerstra tot stand gekomen zou zijn. (I) Willems heeft door middel van zijn parafen op brieven aan Pan hoogstens zijn goedkeuring gehecht aan de daarin geformuleerde voorwaarden met betrekking tot de projecten Willemspad en Clarius. Op de brieven inzake de projecten Grotiusweg en Juliana is door Willems niets met de hand toegevoegd. Er is dus hoogstens sprake van acceptatie van de projecten Willemspad en Clarius. (J) Ook als Willems heeft willen accepteren hetgeen in de brieven aan Pan terzake de projecten Willemspad en Clarius schijnbaar werd aangeboden, dan zijn die acceptaties niet onvoorwaardelijk. Als in die brieven al een voor acceptatie vatbaar aanboud is gedaan, dan is dat aanbod gedaan onder voorbehoud van goedkeuring van de Raad van Toezicht, de partners van TSK en VROM. Teerstra was op de hoogte van deze voorbehouden en is daarmee akkoord gegaan. Deze voorbeohuden stonden derhalve aan de totstandkoming van overeenkomsten in de weg. (K) Er zijn de geen onvoorwaardelijke overeenkomsten tot stand gekomen. 4.3 TSK heeft niet verhinderd dat de door haar gestelde opschortende voorwaarden niet in vervulling zijn gegaan

40

(A) Onder verwijzing naar art. 6:23 BW en een aantal arresten van de Hoge Raad, stelt Teerstra in de punten 30 tot en met 35 van de dagvaarding dat TSK onrechtmatig heeft gehandeld doordat zij niet zou hebben voldaan aan haar inspanningsverplichting de voorwaarden van goedkeuring door de Raad van Toezicht en de partners in vervulling te laten gaan. Deze stelling is onterecht. (B) Art. 6:23 BW is alleen van toepassing als één van de onderhandelende partijen het in vervulling gaan van een voorwaarde belet terwijl die voorwaarde de enige voorwaarde is die aan de inwerkingtreding of rechtsgeldigheid van een overeenkomst in de weg staat. In het onderhavige geschil bestonden er echter nog veel meer geschilpunten die in de weg stonden aan de inwerkingtreding of rechtsgeldigheid van enigerlie overeenkomst. Teerstra's beroep op art. 6:23 BW kan dus niet slagen. (C) De door Teerstra aangehaalde jurisprudentie is niet toepasselijk op de situatie die zich hier voordoet in het onderhavige geschil. In alle drie de door Teerstra genoemde arresten had één van de onderhandelende partijen een financieringsvorbehoud gemaakt. In een vergevorderd stadium van de onderhandelingen bleek dat die partij geen financiering kon krijgen. Een beroep op een dergelijk voorbehoud kan volgens de Hoge Raad onrechtmatig zijn. In het onderhavige geschil ligt dat anders. Het voorbehoud van goedkeuring van de Raad van Toezicht en de partners van TSK is van een geheel andere orde dan een financieringsvoorbehoud. De Raad van Toezicht van TSK had immers als taak het reilen en zeilen van TSK te controleren. De pertners waren in dusdanige mate betrokken bij de transacties dat zij hebben bedongen de voorwaarden van de transactie op hun haalbaarheid te mogen toetsen. Dat is iets heel anders dan de vraag of een bank financiering wil verlenen. (D) TSK betwist overigens dat zij geen redelijke inspanning heeft geleverd om te proberen de desbetreffende goedkeuring van de Raad van Toezicht en de partners te verkrijgen. TSK heeft aan de Raad van Toezicht verzocht in te stemmen met Teerstra als kopende partij en ten aanzien van twee projecten heeft TSK een investeringsvoorstel voorgelegd. TSK heeft verder eindeloos onderhandeld met haar partners en Teerstra., Ook heeft TSK al het mogelijke gedaan om enerzijds tot overeenstemming te komen met Teerstra en anderzijds te voldoen aan de voorwaarden die haar Raad van Toezicht en partners hadden gesteld. De posities van de bij de onderhandelingen betrokken partijen lagen echter te ver uit elkaar om tot overeenstemming te komen. (E) Het beroep dat TSK deed op het ontbreken van toestemming van de Raad van Toezicht kan dus niet leiden tot het in art. 6:23 BW bedoelde rechtsgevolg./

41

(F) Daarnaast ontkent en betwist TSK dat zij het in vervulling gaan van enige toepasselijke voorwaarde heeft belet. Teerstra, op wie de bewijslast ter zake rust, heeft op dit punt bewijs aangeboden noch geleverd. 4.4 Teerstra mocht er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat (onvoorwaardelijke) overeenkomsten tussen TSK en Teersta tot zouden zijn gekomen (A) TSK betwist Teerstra's stelling dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat overeenkomsten omtrent de verkoop van de projecten tot stand zouden zijn gekomen (zie de punten 36 tot en met 39 van de dagvaarding), dat het TSK niet vrijstond de onderhandelingen af te breken, en dat de omstandigheid dat geen contract tot stand kwam, leidt tot schadeplichtigheid van TSK. (B) Dat Teerstra er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen, blijkt alleen al uit het feit dat geen van de in punt 2.4 bedoelde brieven kwalificeert als een aanbod in de zin van art. 6:217 BW. (CC) In HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467 en HR 14 juni 1996, NJ 1997, 481 (MBO/De Ruiterij) heeft de Hoge Raad bepaald dat (i) het afbreken van onderhandelingen slechts dan niet is toegestaan als dat onaanvaardbaar is, en (ii) de enkele omstandigheid dat sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van de wederpartij het afbreken van de onderhandelingen nog niet onaanvaardbaar maakt. (D) Over de vraag of Teerstra erop mocht vertrouwen dat er overeenkomsten tot de verkoop van de projecten tot stand zouden komen verklaarde Gondel (de notaris): “Als u mij vraagt of, naar mijn mening, de TSK 'vertrouwen is gewekt'dat de overeenkomsten tot stand zouden komen, dan is mijn analyse de volgende. Ik zou zeggen dat dat wel het geval was ten aanzien van het project Grotiusweg, waarvan de mate waarin overeenstemming was bereikt het verst was. Naar mijn mening hadden partijen bij dit project reeds zo ver overeenstemming bereikt dat ze behoorden door te onderhandelen om het af te ronden. De andere projecten waren nog in een vroeger stadium van afronding, er waren meerdere partners bij betrokken, dus daar was de situatie nog niet zo duidelijk. Partijen waren over die andere drie projecten nog met elkaar in gesprek.”

42

(E) Gondel meende dus dat de onderhandelingen met betrekking tot de projecten Clarius, Juliana en het Willemspad nog in een dusdanig vroeg stadium verkeerden dat Teerstra er (nog) niet op mocht vertrouwen dat overeenkomsten tot stand zouden komen. Slechts met betrekking tot één project, de Grotiusweg, meende Gondel dat de onderhandelingen al in een vergevorderd stadium verkeerden, maar bij dit project stond de afwezigheid van goedkeuring door een van de partners van TSK in de weg aan het ontstaan van gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst. Notaris Gondel kende wél de voorwaarde van toestemming van die partner, maar wist tijdens zijn verhoor kennelijk niet (meer) dat die voorwaarde niet in vervulling was gegaan, althans dat inmiddels was gebleken dat die partner definitief haar toestemming aan overdracht van het project Grotiusweg had onthouden. (F) Ook het feit dat Hulst de notulen van de vergadering van de Raad van Toezicht van 22 juni 2005 aan Teerstra heeft laten zien, heeft niet tot gevolg dat Teerstra mocht vertrouwen op de totstandkoming van enigerlei overeenkomst. Tijdens die vergadering heeft de Raad van Toezicht slechts haar voorwaardelijke goedkeuring gegeven aan de verkoop van de projecten Juliana en Willemspad. Deze notulen waren bovendien niet voor kennisneming door derden geschreven. Ze kunnen alleen correct worden geïnterpreteerd in combinatie met het investeringsvoorstel van Hulst. (G) Het argument dat de Raad van Toezicht op niet ter zake doende gronden toestemming zou hebben geweigerd (zie punt 38 van de dagvaarding) snijdt geen hout meer in de onderhavige procedure. Dit geschilpunt is al aan de orde geweest in het kort geding en het in dat geding op 8 juli 2006 gewezen vonnis. TSK is bij dat vonnis veroordeeld de onderhandelingen met Teerstra te hervatten. Zij heeft zich aan de uitspraak gehouden door te goeder trouw door te onderhandelen. (H) TSK heeft dus niet de schijn gewekt dat onvoorwaardelijke overeenkomsten gesloten zouden zijn en zij had het recht niet tot sluiting van de overeenkomst over te gaan. 5. Slotsom: Teerstra's vorderingen zijn niet toewijsbaar 5.1 Uit het voorafgaande volgt dat (i) er geen overeenkomsten tot stand zijn gekomen, (ii)_ TSK niet heeft belet de door haar gestelde voorwaarden in vervulling te laten gaan, (iii) Teerstra er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er overeenkomsten omtrent de verkoop van de projecten tot stand zouden komen en (iv) TSK de onderhandelingen na het kortgedingvonnis te goeder trouw heeft gevoerd.

43

5.2 Er is dus geen grond voor (pre-) contractuele aansprakelijkheid voor Teerstra's beweerdelijke schade (bestaande uit het positieve en negatieve contractsbelang). De gevorderde schadestaatprocedure is daarmee nodeloos. 6. Bewijsaanbod 6.1 Indien en voor zover TSK van enige stelling de bewijslast draagt, is zij bereid en in staat haar stellingen te bewijzen met alle middelen rechtens waaronder het horen van getuigen.

MET CONCLUSIE De vorderingen van Teerstra af te wijzen, met veroordeling van Teerstra in de kosten van het geding, uitvoerbaar bij voorraad.

44