Vliv jaderné elektrárny Temelín na oceňování nemovitostí v jejím okolí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Vliv jaderné elektrárny Temelín na oceňování nemovitostí v jejím okolí Bakalářská práce

Autor:

Miroslava Laštovková, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Temelín

Doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Červen, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně s přispěním mého vedoucího práce a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Temelíně dne 26.června 2013 ………………………………….. Miroslava Laštovková, DiS.

Poděkování: Děkuji mému vedoucímu práce panu Doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za trpělivost, připomínky a cenné rady při konzultacích s mojí bakalářskou prací. Dále bych velice ráda poděkovala panu Evženu Mrkvovi za pomoc při zpracování praktické části. Mé veliké poděkování patří také mému manželovi Petrovi a blízkým přátelům za nemalou pomoc a podporu během celého studia a především při dokončení této bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce má tří části, a to část teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část se zabývá problematikou oceňování v okolí Jaderné elektrárny Temelín a obce Temelín, výhodami a nevýhodami této oblasti. Část praktická obsahuje 2 části, a to stanovení tržní hodnoty rodinného domu a stanovení tržní hodnoty bytového domu. Poslední část a to část analytická se zabývá analýzou trhu okresu České Budějovice.

Annotation The aim of this Bachelor thesis has three parts as theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with valuation in the neighborhood of Nuclear Power Plant Temelín and municipalities, advantages and disadvantages of this region. The practical part also contains two parts. The first part determines the market value of the house and the second part determines the market value of the apartment building. The last part of this section it is analytical part. This part analyzes the market district of České Budějovice.

Klíčová slova oceňování jaderná elektrárna vliv Temelín pozitivní negativní

Key words Valuation Nuclear Power Plant Influence Temelín Positive Negative

OBSAH:

ÚVOD……………………………………………………………………….9

1 TEORETICKÁ ČÁST………………………………………………….10

1.1 Úvod ………………………………………………………………………………...10 1.2 Jaderná elektrárna Temelín………………………………………………………..10 1.2.1 Historie…………………………………………………………………………13 1.2.2 Schvalovací řízení……………………………………………………………...14 1.2.3 Zahájení provozu………………………………………………………………15 1.2.4 Dostavba jaderné elektrárny…………………………………………………...17 1.3 Obec Temelín………………………………………………………………………..18 1.3.1 Historie…………………………………………………………………………18 1.3.2 Současnost ……………………………………………………………………..19 1.3.3 Oceňování v oblasti obce Temelín……………………………………………..19 1.3.4. Pozitivní faktory ovlivňující cenu nemovitosti………………………………..20 1.3.5 Negativní faktory ovlivňující cenu nemovitosti………………………………..21

2 PRAKTICKÁ ČÁST………………………………………………….. 25

2.1. Oceňování…………………………………………………………………………...25 2.2. Stanovení tržní hodnoty rodinného domu………………………………………...27 6

2.2.1 Popisné informace……………………………………………………………..32 2.2.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití………………………………………38 2.2.3 Ocenění………………………………………………………………………..39 2.2.4 Závěr…………………………………………………………………………..52 2.2.5 Omezující podmínky a předpoklady…………………………………………..54 2.2.6 Osvědčení……………………………………………………………………...56 2.2.7 Přílohy…………………………………………………………………………57 2.3. Stanovení tržní hodnoty bytového domu………………………………………...58 2.3.1 Popisné informace……………………………………………………………..63 2.3.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití………………………………………68 2.3.3 Ocenění………………………………………………………………………..69 2.3.4 Závěr…………………………………………………………………………..80 2.3.5 Omezující podmínky a předpoklady…………………………………………..82 2.3.6 Osvědčení……………………………………………………………………...84 2.3.7 Přílohy…………………………………………………………………………85

3 ANALYTICKÁ ČÁST…………………………………………………86

3.1 Obecná charakteristika trhu……………………………………………………....86 3.1.1 Popis okresu…………………………………………………………………...86 3.2 Trh s nemovitostmi………………………………………………………………...88 3.3 Regionální segmentace…………………………………………………………….88 3.3.1 České Budějovice….………………………………………………………….89 7

3.3.2 Týn nad Vltavou....…………………………………………………………....93 3.3.3 Trhové Sviny………………………………………………………………….94 3.4. Celkový marketingový vývoj…………………………………………………..96

4 ZÁVĚR…………………………………………………………………97

5 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY………………………………..98

6 SEZNAM POUŽITÝCH INTERNETOVÝCH SERVERŮ………...98

7 SEZNAM TABULEK…………………………………………………99

8 SEZNAM PŘÍLOH……………………………………………………99

8

ÚVOD Cílem teoretické části bakalářské práce je provedení analýzy a vyhodnocení problematiky oceňování nemovitostí v okolí Jaderné elektrárny Temelín, a to jak za současného stavu, tak s výhledem do budoucna. Analýza vlivu jaderné elektrárny Temelín na hodnotu nemovitostí v jejím okolí je velmi aktuální a zajímavé téma. Důvodem je jednak samotná přítomnost jaderné elektrárny Temelín v bezprostřední blízkosti sídelních celků, a jednak její dostavba plánovaná v nejbližších letech. Cílem praktické části jsou dvě praktická cvičení a to stanovení tržní hodnoty rodinného domu a stanovení tržní hodnoty bytového domu. Cílem analytické části je analýza trhu s nemovitostmi v okrese České Budějovice.

9

1 Teoretická část

1.1. Úvod Teoretická část bakalářské práce se věnuje jak historii a současnosti Jaderné elektrárny Temelín, tak i její možné dostavby v blízké budoucnosti a tomu, jak tento fakt, že stojí právě na místě bývalých obcí Temelínec, Křtěnov, Březí, Podhájí, Knín, ovlivňuje ceny nemovitostí právě v této oblasti a to už pozitivně či negativně.

1.2. Jaderná elektrárna Temelín Jaderná elektrárna Temelín leží přibližně 5km od Týna nad Vltavou a 24km od Českých Budějovic. Jak již bylo řečeno, vznikla na místě bývalých vesnic a osad Temelínec, Křtěnov, Březí, Podhájí a Knín. Záměr výstavby jaderné elektrárny byl vydán v únoru roku 1979 a v roce 1985 pro něj byl vypracován úvodní projekt společností Energoprojekt Praha. Avšak konec roku 1980 byl pro obyvatele zmíněných tehdy ještě nezaniklých obcí zlomový, jelikož se dozvěděli nejen o záměru výstavby jaderné elektrárny, ale také i tom, že bude stát na místě jejich domovů. Byla vyhlášena stavební uzávěra v katastrů těchto obcí. Úplná uzávěra pro obce Březí, Křtěnov a Temelínec, částečná potom pro obce Litoradlice, Knín, Podhájí, Kočín a Zvěrkovice. Ve své podstatě se dotkla i obce Temelín. Občanům také bylo sděleno, že se musí vystěhovat. Většina místních rodáků se přestěhovala do okolních měst a vesnic například do Neznašova, Všeteče, Lhoty pod Horami, Sedlece, Malešic, Zlivi, Nuzic či Týna nad Vltavou, jiní zase až do okolí Českých Budějovic, jen hrstka z nich ještě dál. V letech 1983-1985 došlo k odchodu občanů z vesnic Temelínec, Křtěnov, Březí, Podhájí a Knín a postupně došlo k likvidaci těchto vesnic, která probíhala až do roku 1989. Níže přiložená tabulka č.1 názorně dokumentuje postupný odchod občanů z výše zmíněných vesnic. Perfektně deklaruje jeden z důvodů nárůstu hodnoty nemovitostí v okolních pozůstatších vesnicích a tím i evidentní nárůst populace od roku 1991 do roku 2012 o více jak 30%. Tabulka je přehledně rozepsaná pro zaniklé obce, i obce, kterých se po výstavbě elektrárny stále zůstaly. V tabulce je uveden název obce – v prvním řádku je znázorněn počet budov a v druhém počet obyvatel. 10

Tabulka č. 1 – Průběh počtu obyvatel během let 1853 – 19911

1

BARTUŠKA, JAN. Vybledlé kontury. Z historie Hrádku a Křtěnova, zaniklých obcí na Vltavotýnsku. 1.

vydání, České Budějovice, Vydavatel: Soukromým nákladem Jan Bartuška, 2008. 240 s. ISBN: 978-80-2541989-2

11

Tabulka č. 2 – Aktuální počet obyvatel ke dni 19.2.2013.2 Obec Temelín Sedlec Lhota pod Horami Litoradlice Kočín Zvěrkovice Celkem

Počet obyvatel 422 69 171 60 96 88 906

Celkový počet obyvatel k datu 31.12.2012 byl 890, o necelé 2měsíce později už 906 obyvatel. Je evidentní neustále stoupající zájem o bydlení právě v této oblasti.

2

Vlastní zdroj

12

1.2.1 Historie 3 O výstavbě jaderné elektrárny v lokalitě Temelín bylo rozhodnuto po expertním výběru staveniště pro 4 bloky VVER 1000 v roce 1980. Investiční záměr stavby byl vydán již v únoru 1979, úvodní projekt 1. a 2. bloku byl

generálním projektantem

Energoprojektem (EGP) Praha zpracován v roce 1985. V roce 1982 byl uzavřen kontrakt na dodávku sovětského technického projektu. Tento projekt zahrnoval reaktorovnu, budovu aktivních a pomocných provozů a budovy dieselgenerátorových stanic. Stavební povolení bylo vydáno v listopadu 1986. Vlastní stavba provozních objektů byla zahájena v únoru 1987, přičemž přípravné práce byly zahájeny na staveništi již v roce 1983. Již před rokem 1990 byl původní sovětský projekt vylepšován československými odborníky. Generálním dodavatelem byla akciová společnost Škoda Praha. Po listopadu 1989 došlo v nových politických a především ekonomických podmínkách k přehodnocení potřeby výkonu 4000 MW v České republice. Vláda ČR svým usnesením č. 103/93 z března 1993 rozhodla o dostavbě JE Temelín v rozsahu dvou bloků. Původní termíny dokončení jednotlivých bloků vycházely z průběžné doby výstavby unifikovaného bloku 60 měsíců. Vzhledem k dodavatelským problémům a ke změnám v politické a následně i hospodářské oblasti po roce 1989 byly termíny několikrát upraveny. Přes období velkých nejistot byla redukovaná a v technologii modernizovaná stavba dokončena a v červenci roku 2000 bylo zavezeno palivo do reaktoru. 21. prosince 2000 vyrobil první blok první elektřinu. Jaderná elektrárna Temelín byla projektována a postavena tak, aby byla odolná vůči účinkům, které mohou způsobit nepříznivé vnější jevy: •

klimatické účinky (vítr, sníh, déšť, venkovní teplota),

•

vnější zátopy,

•

dopad letících předmětů (včetně letadel),

•

tlakové vlny od explozí,

3

ČEZ. Jaderná energetika. (online) 2013. (cit. 2013-04-26). Dostupné z: http://www.cez.cz/cs/vyrobaelektriny/jaderna-energetika/jaderne-elektrarny-cez/ete/historie-a-soucasnost.html

13

•

zemětřesení.

1.2.2 Schvalovací řízení4 Příprava, realizace a užívání staveb jsou v České republice kodifikovány stavebním zákonem č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu a prováděcí vyhláškou č. 85/1976 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení a stavebního řádu ve znění pozdějších změn a doplnění. Na základě platné legislativy je schvalovací proces rozdělen do tří fází, z nichž každá je zakončena vydáním přesně definovaného povolení. Jedná se o: •

územní rozhodnutí - souhlas s umístěním stavby v dané lokalitě,

•

stavební povolení - souhlas se zahájením stavebních prací na staveništi,

•

kolaudační rozhodnutí - souhlas užívat stavbu k navrženému účelu.

Vyhláška č. 85/1976 Sb., podrobně stanoví, jaké náležitosti musí obsahovat žádost o jednotlivá povolení a jakou dokumentaci a další doklady musí žadatel k žádosti přiložit. Stavební zákon stanoví, že v případech, kdy se řízení podle stavebního zákona dotýká zájmů chráněných zvláštními předpisy, musí stavební úřad rozhodnout jen v dohodě, popřípadě se souhlasem dotčeného orgánu státní správy. Dále stavební zákon ukládá stavebnímu úřadu, aby si pro účely vydání rozhodnutí o umístění stavby, vydání stavebního povolení a kolaudačního rozhodnutí v případech staveb, jejichž součástí je jaderné zařízení, vyžádal souhlas Státního úřadu pro jadernou bezpečnost (dále jen SÚJB). SÚJB rozhoduje nezávisle na stavebním úřadě a jeho rozhodnutí je jedním z neopomenutelných podkladů pro rozhodnutí příslušného stavebního úřadu. SÚJB vydává souhlas až po posouzení příslušné dokumentace analyzující jadernou bezpečnost JE. Bezpečnostní dokumentaci (bezpečnostní zprávy) předkládá odpovědná organizace ve třech stupních. Tato dokumentace prokazuje, že jaderné zařízení je umístěno, projektováno a realizováno v souladu se všemi požadavky, které jsou kladeny na jadernou bezpečnost v souladu s platnou legislativou.

4

ČEZ. Jaderná energetika. (online) 2013. (cit. 2013-04-26). Dostupné z: http://www.cez.cz/cs/vyroba-

elektriny/jaderna-energetika/jaderne-elektrarny-cez/ete/historie-a-soucasnost.html

14

Od 1.7.1997 je v platnosti zákon č.18/1997 Sb., o mírovém využívání jaderné energie a ionizujícího záření (atomový zákon) a o změně a doplnění některých zákonů, který mimo jiné stanovuje podmínky licencování jaderných zařízení. Důležitými částmi licenčního procesu JE Temelín je i povolování změn projektu stavby v průběhu výstavby. Tyto změny jsou povolovány stavebním úřadem na základě žádosti stavebníka a musí být doložené příslušnou dokumentací v rozsahu vyhlášky č.85/1976 Sb. V souladu se stavebním zákonem č. 50/1976 Sb., stavební úřad v závislosti na charakteru změny buď posoudí změnu ve zvláštním stavebním řízení nebo posouzení změny přesune do řízení kolaudačního. Navrhovaná změna stavby však v žádném případě nesmí být v rozporu s územním rozhodnutím. Tímto způsobem se postupovalo i při záměně systému kontroly a řízení.

1.2.3 Zahájení provozu5 S cílem zvýšit spolehlivost a bezpečnost na úroveň západních elektráren došlo již po roce 1990 v projektu elektrárny k řadě úprav. Od roku 1991 byla elektrárna podrobena několika desítkám prověrek inspektorů Mezinárodní agentury pro atomovou energii; jejichž doporučení ke zlepšení spolehlivosti a bezpečnosti elektrárny na úroveň západních elektráren byla v průběhu výstavby, spouštění a provozu postupně realizována. Smyslem kontrolních misí bylo posoudit, zda po splnění doporučení mezinárodních kontrolních skupin bude JE Temelín plně srovnatelná s provozovanými jadernými elektrárnami ve světě. První mise Mezinárodní agentury pro atomovou energii (dále jen MAAE), které se uskutečnily na pozvání tehdejší československé vlády, byly zaměřeny především na přehodnocení parametrů lokality, na zajištění jakosti i aspektů bezpečnosti a na prověření způsobu realizace projektu JE. Kromě toho pozvala společnost ČEZ v roce 1991 na JE Temelín americkou poradenskou firmu Halliburton NUS a požádala ji o provedení auditu, který byl zaměřen zejména na technickou koncepci elektrárny a prověřil, zda bude možné udělit JE povolení k provozu ve smyslu západních standardů.

5

ČEZ. Jaderná energetika. (online) 2013. (cit. 2013-04-26). Dostupné z: http://www.cez.cz/cs/vyroba-

elektriny/jaderna-energetika/jaderne-elektrarny-cez/ete/historie-a-soucasnost.html

15

Audit dospěl k závěru, že toto povolení bude možno vydat za předpokladu, že budou splněna určitá doporučení, a že budou naplněny požadavky státních dozorných orgánů. Jednalo se zejména o doporučení: •

nahradit původní systém řízení moderním digitálním systémem,

•

provést záměnu původního sovětského paliva a aktivní zóny,

•

zahájit práce na pravděpodobnostním hodnocení bezpečnosti (PSA),

•

dokončit projekt a instalaci plnorozsahového trenažéru,

•

nahradit původní kabely nehořlavými apod.

Mimo tuto expertizu provedly analýzy i firmy Colenco (Švýcarsko) a TÜV Bayern e.v. (SRN). Tyto analýzy byly zaměřeny na projekt systémů řízení. Pro

dodávku

systémů

kontroly a

řízení,

radiačního

monitorovacího

systému,

diagnostického systému primárního okruhu, tak pro dodávku jaderného paliva, byla ve výběrových řízeních vybrána americká firma Westinghouse. Dodávka moderních systémů kontroly a řízení a paliva zajistila – i přes dílčí problémy s jaderným, kterým se elektrárna nevyhnula - spolehlivý a bezpečný provoz bloků při respektování podmínek daných úvodním projektem. Doporučení, která měla dopad na projekt, byla zadána generálnímu projektantovi EGP Praha, který tato doporučení za účasti dalších specializovaných firem realizoval formou dodatků k úvodnímu a prováděcímu projektu. Zkušební provoz prvního bloku byl zahájen 10. června 2002, na druhém bloku začal 18. dubna 2003. Do provozu byla elektrárna uvedena v letech 2002 až 2003. Před uvedením JE Temelín do provozu byly Jižní Čechy odkázány na dodávku elektrické energie z jiných oblastí, a to především z ekologicky zatížených severních Čech. Výstavba významného energetického zdroje umožnila řešit nedostatek elektrické energie i obtížnou ekologickou situaci v severních Čechách, neboť temelínská elektrárna umožnila nahradit již zastaralé a postupně odstavované bloky v uhelných elektrárnách. Zprovozněním dvou temelínských bloků do zkušebního provozu se, spolu s Jadernou elektrárnou Dukovany, zvýšil podíl výroby jaderných zdrojů akciové společnosti ČEZ na 42,5%. 16

Podrobné informace o elektrárně získáte v informačním centru, které je umístěné v rekonstruovaném zámečku Vysoký Hrádek.

1.2.4 Dostavba jaderné elektrárny Temelín V celém světě, tedy i v Evropě a samozřejmě i České republice, dochází dlouhodobě k nárůstu spotřeby elektřiny a i přes aktuální meziroční pokles spotřeby elektřiny způsobený globální ekonomickou krizí je, spolu s hospodářským oživením, očekáván opětovný nárůst poptávky po elektrické energii. Podle aktuálních prognóz nastane v České republice deficit elektrické energie po roce 2020. Chybějící objem elektřiny je teoreticky možné pokrýt

dovozem ze zahraničí.

Z nejnovějších analýz však plyne, že získávat elektřinu nákupem v zahraničí bude v dalších letech krajně nejisté, protože i v Evropě roste poptávka a mnoho evropských zemí stojí před problémem nahradit dožívající a uzavírané elektrárny. Potřeba nových energetických kapacit do roku 2030 je v celé Evropě odhadována na 200 tisíc MW, což odpovídá například 200 blokům jaderné elektrárny Temelín. Případný nedostatek elektřiny na trhu by vedl k podstatnému zvýšení její ceny. Pokud chceme, aby Česká republika zůstala v oblasti výroby elektřiny soběstačná a nemusela být závislá na jejím dovozu, je nutné začít již s dostatečným předstihem s výstavbou nových výrobních zdrojů. Výstavba 3. a 4. bloku JE Temelín zaručuje spolehlivé pokrytí rostoucí spotřeby elektřiny v ČR po roce 2020 a vytvoření dostatečné rezervy pro bezpečnost a stabilitu energetické soustavy při minimálním vypouštění skleníkových plynů. Kompletace JETE je ekonomicky, logisticky, technicky i z hlediska dopadů na životní prostředí nejvýhodnější, protože se zde využijí již existující volné stavební pozemky a infrastruktura. Dále dostavba přinese nové pracovní příležitosti českým zaměstnancům, obchodní příležitosti tuzemským dodavatelům a umožní udržet v České republice vysokou lidskou kvalifikaci personálu v příslušných oborech.

17

1.3. Obec Temelín 1.3.1 Historie6 Název obce je znám především díky blízké jaderné elektrárně, která převzala její jméno. První písemná zmínka se datuje k roku 1381, název vznikl z osobního jména Temela. Pro odlišení od blízké vsi Temelínec, původně nazývaný Malý Temelín (tato obec zanikla při výstavbě elektrárny), se název obce objevuje také v podobě Velký Temelín. Od svého počátku byla osada Temelín drobným vladyckým zbožím, část náležela k majetku tvrze ve Vlhlavech. V roce 1482 prodali tehdejší majitelé Vlhlav, vladykové z Chlumu, Temelín Petru Kořenskému z Terešova. Kořenští vybudovali tvrz v Neznakově, Temelín připadl neznašovskému panství, jehož součástí byl až do poloviny 19. století. Obec v průběhu historie nabývala na významu, na počátku 20. století zde byla stanice dráhy, poštovní úřad, četnická stanice, čtyři hostince, kupecký krám, obchod s lahvovým pivem, obchod se smíšeným zbožím a obilím, tři trafiky a dokonce obchod s jižním ovocem. V současné době je obec správním centrem pro dalších šest osad – Kočín, Lhotu pod Horami, Litoradlice, Sedlec, Zvěrkovice a Zaluží. K památkám v obci náleží zajímavá budova barokního špýcharu na místě původního vrchnostenského dvora. Do katastru obce spadá rovněž několik kilometrů vzdálená dochovaná unikátní tvrz Býšov, sídlo vladyckého rodu Býšovců z Býšova. Co se týče samotné historie obce, mohla bych s klidným svědomím říci, že je velmi podobná mnoha stovkám ostatních obcí. Velký zlom a odlišení v její historii od ostatních obcí právě začal až s plánovanou výstavbou jaderné elektrárny, jejím dokončením a přivedením do provozu. To samé by se dalo říci i o trhu s nemovitostmi. Přítomnost jaderné elektrárny Temelín dosti razantně ovlivnila obchodování s nemovitostmi ve svém okolí.

6

OBEC TEMELÍN. Temelín a přidružené obce. (online) 2013. (cit. 2013-04-26). Dostupné z:

http://www.obectemelin.cz/temelin-a-pridruzene-obce/

18

1.3.2 Současnost V současné době je největší otázkou investice do nemovitostí v okolí Temelína: „ANO či NE?!!“. Samozřejmě to všechno souvisí s dávno již známými faktory tržní hodnoty nemovitostí jakožto jsou:7 •

politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, životní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy),

•

ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra),

•

sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, životní styl, sociální politika),

•

fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, zainvestovanost, architektura, životní prostředí, vybavení, využitelnost, stáří staveb, stav údržby, technická, ekonomická, morální životnost).

1.3.3. Oceňování v oblasti obce Temelín I když se to mnohým z nás zdá nepochopitelné a možná až neuvěřitelné, tak vlna strachu a obav z bydlení a investování do nemovitostí v okolí právě zmiňované Jaderné elektrárny Temelín začíná být minulostí. O tuto oblast naopak roste obrovský zájem a to především z hlediska tržní hodnoty nemovitosti a stavebních pozemků, což ovlivňuje právě fakt přítomnosti a blízkosti jaderné elektrárny. Pro mnohé z nás totiž investice do nemovitostí v tomto okolí neznamená jen strach z nebezpečí blízkosti jaderné elektrárny Temelín, ale i slušnou pracovní příležitost v blízkosti našich domovů s platem o hodně vyšším než je v tomto okolí běžné.

7

OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY. [cit. 2013-04-26].

Dostupné z: http://www.dashofer.cz/download/pdf/ncm_ukazka02.pdf?wa=WWW09IX

19

Všechny tyto zmíněné fakty za posledních pár let neuvěřitelně ovlivnil růst poptávky, jak po nemovitostech, tak i po stavebních parcelách v okolí zmíněné jaderné elektrárny Temelín. Konkrétně v posledních 2letech stoupla poptávka natolik, že se oproti předchozím letům až ztrojnásobila a to jak po nemovitostech tak především po stavebních parcelách přímo v katastrálním území obce Temelín, což mi potvrdil i starosta obce Temelín pan Petr Macháček. Poptávka v tomto směru zcela převyšuje nabídku. Podle starosty obce je největší zájem o volné zasíťované parcely, které obec hodlá vybavit inženýrskými sítěmi za velice výhodnou cenu. Počítá s odprodejem těchto pozemků přibližně za 100,-Kč za 1m2. Nový územní plán obce s touhle možností počítá a v blízké budoucnosti plánuje zasíťování cca. 20hektarů pozemků právě v okolí obce Temelín. Jedny z prvních zasíťovaných pozemků cca.18 budou připraveny v lokalitě Záluží, dalších cca.25 je plánováno v lokalitě Temelín-Záluží. Největší zájem o nemovitosti a nové stavební pozemky mají jak zaměstnanci jaderné elektrárny Temelín, tak ale i lidé, kteří zde vůbec nepracují a to z několika důvodů.

1.3.4. Pozitivní faktory ovlivňující cenu nemovitosti Vzhledem k informovanosti místních občanů prvotní strach z nebezpečí jaderné elektrárny Temelín dosti pominul. Lidé se přestali bát bydlet, žít a investovat do nemovitostí či pozemků v její těsné blízkosti. Dříve, ještě před výstavbou jaderné elektrárny, byla obec celkem chudá a nezaopatřená. Nyní díky příjmům spjatých s provozem jaderné elektrárny Temelín je obec bohatá, hospodaří bez úvěru, investuje výhradně z vlastních zdrojů a z dotací poskytnutých elektrárenskou společností ČEZ. Obec si uvědomuje, že bez jaderné elektrárny by žádné finanční výhody oproti jiným obcím neměla, snaží se proto poskytovat i výhody přímo občanům žijícím právě v její obci a to tak, že se jim snaží poskytnout nadstandardní péči a to v takové formě, že místní obyvatelé zde neplatí poplatek za komunální odpad, poplatky za domácí mazlíčky (psy) ani daň z nemovitosti. V posledních letech také obec vybudovala nové chodníky, opravila celou náves, vybudovala nové fotbalové a dětské hřiště, právě dokončuje vodovod a kanalizaci společně s čističkou odpadních vod (ČOV). Nově zbudované přípojky budou pro občany této obce zcela zdarma. Ne všude v okolních 20

obcích spadajících pod obec Temelín je možné vybudovat ČOV, hodlá obec postupně vybudovat pro každou domácnost zcela zdarma septik s pískovým filtrem anebo domovní čistírnu. Pro mnohé investory převažují právě finanční benefity a celková občanská vybavenost obce. V obci je mateřská školka, základní škola pro první stupeň, dům s pečovatelskou službou, dostupnost železnice a autobusové dopravy, pohostinství, nově zřízená benzínová pumpa pro veřejnost, Zájem o nemovitosti a pozemky v blízkosti jaderné elektrárny Temelín také stoupl díky chystané dostavbě dalších dvou bloků – třetího a čtvrtého, jak jsem se již zmínila. První odhady říkají, že by plánovaná dostavba mohla přinést až 4000 nových pracovních míst. Další pozitivní výhodou je, že i když je v blízkosti jaderná elektrárna Temelín, tak přímo její provoz je hygienicky čistý a velice klidný, nijak neomezuje ani neotravuje obyvatele v její těsné dostupnosti. Ovšem už samotná cena plánovaných stavebních pozemků zasíťovaných obcí zcela zdarma mluví vcelku za vše – zhruba 100,-Kč za 1m2. Mezi pozitivní vlivy jaderné elektrárny na životní prostředí by se daly zařadit i vybudování nové infrastruktury v jejím okolí a už přímo silnic, železnic či vodovodních a kanalizačních sítí. Konkrétně pro jadernou elektrárnu Temelín i využití přehrady Hněvkovice.

1.3.5. Negativní faktory ovlivňující cenu nemovitosti Mezi negativní vlivy z hlediska oceňování v okolí jaderné elektrárny Temelín, napadne hned každého z nás, že přímo slovo jaderná elektrárna mluví už samo za sebe. Další co nás v této souvislosti napadne skoro každého je možné nebezpečí či dopad na životní prostředí a lidské zdraví pro obyvatele v její blízkosti. V této souvislosti byla na základě legislativy podle zákonů: zákon č. 238/2000Sb., zákon č.239/2000Sb., zákon č.240/2000Sb., zákon č.241/2000Sb. a usnesení vlády ČR č.462/2000Sb., rozhodnutím Státního úřadu pro jadernou bezpečnost (zkratka SÚJB) stanovena tzv. zóna havarijního plánování jaderné elektrárny Temelín. Je to oblast, 21

ve které se plánuje zavádění neodkladných opatření k ochraně obyvatelstva. Přímo pro Jadernou elektrárnu Temelín je to pomyslná kružnice o poloměru 13km okolo ní. V celé zóně se předem plánují opatření k vyrozumění orgánů a organizací, varování obyvatelstva a pro ochranné opatření ukrytí, jodovou profylaxi (užití tablet jodidu draselného) a regulaci pohybu osob. Ve vnitřním pásmu definovaném poloměrem 5km se navíc plánují i opatření související s možnou evakuací osob.8 Konkrétní situaci zobrazuje přiložená mapka, která názorně zobrazuje zónu havarijního plánování viz. Obr. č. 1 na následující stránce. Ze zmíněné mapky je jasně vidět, že obec Temelín patří právě do první zóny v okruhu 5km. Do první zóny havarijního plánování také patří obce Litoradlice, Březí, Malešice, Dříteň, Lhota pod Horami a města Týn nad Vltavou.

8

JADERNÁ BEZPEČNOST. Riziko nehody elektrárny. (online) 2013. (cit. 2013-04-26). Dostupné z:

http://www.jaderna-bezpecnost.cz/riziko-nehody-elektrarny.htm

22

Obrázek č.1 – Mapa zóny havarijního plánování9

9

ČEZ. Příručka pro ochranu obyvatelstva v případě radiační havárie. (online) 2013. (cit. 2013-04-06).

Dostupné z: http://www.cez.cz/edee/content/file/energie-a-zivotni-prostredi/temelin/ekalete.pdf

23

Negativní dopad na životní prostředí je spojen s produkcí a následnou likvidací různých druhů radioaktivních odpadů (plynné, kapalné a pevné), kterým je nutno předcházet a minimalizovat je už v době prvních projekčních prací, neboť dodatečná opatření nejsou tak účinná a jsou finančně náročnější. Při výrobě elektrické energie v JE vznikají různé typy odpadů, emise tepla a vlhkosti, které ovlivňují klimatické podmínky v okolí JE. Provozem JE může být ve větší či menší míře ovlivněno zemědělství, lesnictví, rybářství, doprava, krajina a lidské zdraví. 10 Přímo provoz jaderné elektrárny neznamená pro obyvatele žijící v blízkém okolí žádné větší riziko. Samozřejmě můžou nastat velmi závažné situace, ale na ty jsou připravený havarijní plány, o kterých jsem se zmiňovala výše. Zaměstnanci jaderných elektráren pracujících v rizikových částech jaderné elektrárny jsou pak vystaveni nebezpečí poškození zdraví radioaktivním zářením. Toto nebezpečí je maximálně minimalizováno velmi přísnými bezpečnostní předpisy a jejich provedení je velice pečlivě kontrolováno. Jako jednu z nevýhod bydlení v této oblasti jsem se setkala s jedním velice zajímavým názor a to, že je sice pravda, že obec je pěkná, udržovaná, nese sebou spoustu benefitů a výhod avšak jako velký problém se jeví právě nevzhledné „panorama jaderné elektrárny“, respektive její do širokého okolí vyčnívající věže. Pro jisté investory a zájemce o koupi nemovitosti v této oblasti to bylo tak veliké a převažující mínus, že je to okamžitě odradilo od koupě nemovitosti právě v této oblasti. Raději zainvestovali do podobné nemovitosti v jiné části jihočeského kraje, kde sice byla také nádherná a čistá jihočeská krajina, ale rozhodně podle těchto investorů nebyla zohyzděna takovýmto „panoramatem“.

10

MZP. Vliv jaderných elektráren na životní prostředí. (online) 2013. (cit. 2013-04-20). Dostupné z:

http://www.mzp.cz/osv/edice.nsf/d66dbc7cbf544e3ac1256fc8004a3515/$file/cast2.html

24

2 Praktická část 2.1. Oceňování11 Oceňování je upraveno zákonem č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku. Hned první paragraf se zabývá přímo předmětem oceňování, druhý paragraf způsoby oceňování majetku a služeb.

§ 1 – Předmět úpravy (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanovíli tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. (2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. (3) Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí a) v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování, b) při převádění majetku podle zvláštního předpisu.

§ 2 – Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla

11

ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů

(zákon o oceňování majetku). In: Sbírka zákonů České republiky. 1997. Dostupný také z: http://www.podnikatel.cz/zakony/zakon-c-151-1997-sb-o-ocenovani-majetku-a-o-zmene-nekterych-zakonuzakon-o-ocenovani-majetku/cele-zneni/.

25

dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

26

2.2. Stanovení tržní hodnoty rodinného domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 66 Temelín č.p. 66 373 01 Temelín

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 16.BŘEZNA 2013

27

Obsah Úvodní list Obsah Průvodní dopis 2.2.1 Popisné informace 2.2.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 2.2.3 Ocenění 2.2.4 Závěr 2.2.5 Omezující podmínky a předpoklady 2.2.6 Osvědčení 2.2.7 Přílohy

28

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 16. března 2013

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako

RODINNÝ DŮM č.p. 66 Uvedený na listu vlastnictví č. 86, pro katastrální území Temelín 765805, Obec Temelín, okres České Budějovice

Nacházejícího se na adrese Temelín 66, 373 01 Temelín, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Oceňovaný majetek je bez jakýchkoliv věcných břemen a zástavních práv. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16.březnu 2013 ke dni místního šetření. Vypracované tržní ocenění slouží pouze pro školní potřeby k vypracování Bakalářské práce. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj Katastrální pracoviště České Budějovice, na listu vlastnictví č. 86, pro katastrální území Temelín, obec Temelín, okres České Budějovice. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. 29

Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce (obvykle do 6 měsíců). Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (16.března 2013) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Ke dni ocenění (16. března 2013) je rodinný dům č.p. 66 na stavebním pozemku parc.č. 150 ve vlastnictví Miroslavy Kronikové, trv.bytem Hlinecká 727, 375 01 Týn nad Vltavou. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakýchkoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

30

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

31

2.2.1 Popisné informace Úkolem ocenění je stanovení tržní hodnoty níže popsaného rodinného domu nacházejícího se v obci Temelín, k.ú. Temelín, okres České Budějovice, Jihočeský kraj. Ocenění slouží jen pro potřeby této konkrétní bakalářské práce, jak již bylo zmíněno.

Popis lokality Předmětný rodinný dům se nachází ve středu obce Temelín, kde je i několik rodinných domů podobného typu. Obec Temelín se nachází 6km jihozápadně od města Týn nad Vltavou a asi 25km severně od města České Budějovice. Zaujímá rozlohu 50,41km2 a v 11 místních částech (Březí u Týna nad Vltavou, Knín, Kočín, Křtěnov, Lhota pod Horami, Litoradlice, Podhájí, Sedlec, Temelín, Temelínec, Zvěrkovice,) žije celkem 876 obyvatel. Co se týká občanské vybavenosti je zde mateřská škola, základní škola, pohostinství s možností ubytování, pobočka České pošty, Dům s pečovatelskou službou, Domovy Klas obce Temelín, dámské, pánské a dětské kadeřnictví, rehabilitace a masáže prováděné v Domovech Klas, Kineziologická poradna pro dospělé i děti. Přímo v obci je zastávka linkového autobusu ČSAD a také je zde železniční zastávka na trati 192 Číčenice – Týn nad Vltavou.

Oceňovaný majetek 12 Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

12

ORT, PETR. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. 3. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007.

74 s. ISBN 80-7265-085-8

32

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1973. Jedná se o volně stojící rodinný dům s dvěmi podlažími a podkrovím. V průběhu posledních 40let byl rodinný dům udržován v dobrém technickém stavu. V brzké budoucnosti ho čeká celková rekonstrukce, jakožto výměna oken, zateplení obvodového pláště a výměna technických rozvodů.

Dokumentace Majitelka nemovitosti mi poskytla původní stavební dokumentaci z roku 1971, ale také novější s drobnými změnami z roku 1972, které již odpovídají stávajícímu stavu nemovitosti.

Pozemek Předmětem ocenění jsou celkem 4 pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Temelín v blízkosti místního rybníka zvaného Panský rybník. Jako celek mají zhruba tvar lichoběžníku či nepravidelného obdélníku. Pozemky jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě a to elektřinu, vodu, zemní plyn, kanalizaci a telefon. Stavební pozemek č.150, na kterém stojí již zmiňovaný rodinný dům má rozlohu 480m2. Zastavěn je pouze z části, zbylá část tvoří zastavěnou plochou a nádvoří. Pozemky č. 11/1, 11/3 a 11/4 jsou tvořeny zahradami. Pozemek č. 11/1 se nachází na západní straně a má rozlohu 411m2. Pozemek č. 11/3 má rozlohu 390m2 se nachází na opačné straně, kde svojí východní hranicí lemuje bezprašnou slepou komunikaci. Pozemek č. 11/4 má rozlohu 158m2, nachází se na jižní straně a lemuje komunikaci III.třídy. Hodnota těchto pozemků je stanovena samostatně, avšak je zahrnuta do celkového výpočtu hodnoty rodinného domu.

Vedlejší stavby Předmětem ocenění nejsou žádné vedlejší stavby. 33

Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody z vodovodního řádu vedeného z místní slepé ulice. 2. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu. 3. Přípojka elektřiny vedená zemním kabelem z uličního řádu. 4. Zpevněné plochy betonové – provedeny z prostého betonu. 5. Obrubníky z prostého betonu. 6. Venkovní schodiště z prostého betonu. 7. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. 8. Vrata svařovaná z ocelových profilů. 9. Vrátka svařovaná z ocelových profilů.

Veškeré stavební příslušenství je v dobrém stavu, v průběhu posledních 40let byl rodinný dům udržován v dobrém stavebně technickém stavu a příslušenství bylo částečně nebo úplně rekonstruováno či ho rekonstrukce právě čeká.

Trvalé porosty Na zahradě byly všechny původní staré ovocné stromy odborně vykáceny a dále byly na nově upravených zelených plochách v roce 2007 a v roce 2012 vysázeny nové ovocné stromy. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty. (poslední věta pozn. Z orta)

34

Rodinný dům č.p.66 Rodinný dům č.p. 66 je zapsán v katastru nemovitostí na LV č. 86, k.ú. Temelín, bývalý okres České Budějovice, Jihočeský kraj, na stavebním pozemku č. 150. Jedná se o volně stojící rodinný dům čtvercového půdorysu, přístupný ze zpevněné bezprašné komunikace a ze silnice III.třídy. Pozemek je rovinný. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na přípojky elektrickou, vodovodní a plynovou, kanalizace s ČOV dosud v obci není, pouze kanalizace dešťové. Budova má dvě nadzemní podlaží, z toho I.NP nemá charakter podlaží obytného, je v něm garáž, vstup přes garáž a druhý vstup zezadu ze dvora, dále je kotelna, uhelna, sklípek na brambory a zeleninu, prádelna a schodiště do II.NP. Ve II.NP je vlastní byt a sestává z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, koupelny s WC, předsíňky a chodby se schodištěm. V podkroví je další bytová jednotka, sestává se z předsíně, kuchyně, obývacího pokoje, ložnice a koupelny s WC. Z chodby se schodištěm je vstup jak do bytové jednotky tak i na terasu nad předsíňkou. Dispozice rodinného domu a její užitná plocha je uvedena v následujících tabulkách.

Tabulka č. 3 – užitná plocha I.NP13 Plocha (m2) 4,04 21,82 14,25 7,08 5,54 7,73 13,47

Místnost Vstup ze dvora Garáž Kotelna Uhelna Sklep na brambory a zeleninu Prádelna Schodiště do II.NP

13

Vlastní zdroj – vlastní výpočet

35

Tabulka č. 4 – užitná plocha II.NP14 Plocha (m2) 5,10 16,75 19,55 18,70 6,03 13,36

Místnost Předsíňka (veranda) Kuchyň Obývací pokoj Ložnice Koupelna s WC Chodba se schodištěm

Tabulka č. 5 – užitná plocha Podkroví15 Plocha (m2) 6,95 15,35 12,24 11,85 7,14

Místnost Chodba Kuchyň Obývací pokoj Ložnice Koupelna s WC

Tabulka č. 6 – Celková užitná plocha16 Plocha (m2) 73,93 79,49 53,53 206,95

Místnost I.NP II.NP Podkroví Celkem

14


15


16


36

Konstrukční řešení a vybavenost Původní stavba rodinného domu je založena na základových pasech ze skládaného kamene. Původní hydroizolace již není funkční. Nosné zdivo je klasické, cihelné, z plných pálených cihel o tloušťce 300mm. Stropní konstrukce jsou trámové s rákosovým podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným krovem. Krytina z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Fasádní omítka je brizolitová. Vnitřní omítky vápenné, štukové a opatřené nátěrem. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, koupelně a na WC. Schody jsou provedeny z monolitického železobetonu. Dveře jsou dřevěné, osazené do ocelových zárubní, okna jsou také dřevěná. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně kobercovou textilní krytinou, částečně pokryty PVC nebo keramickou dlažbou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty PVC anebo keramickou dlažbou.

Tabulka č. 7 - Zastavěná plocha a konstrukční výška podlaží17 Název podlaží

Zastavěná plocha (m2)

Konstrukční výška (m)

I. NP

96,55

2,45

II. NP

96,55

2,85

Tabulka č. 8 - Obestavěný prostor18

Název podlaží I. NP II. NP Půda s podkrovím Obestavěný prostor celkem

17 18

Výpočet (m3) (9,50*9,50 + 3,50 * 1,80) * 2,45 (9,50*9,50 + 3,50 * 1,80) * 2,85 9,50*9,50 * 4,70/2 + 6,50 * 3,60 * 1,50/5

Obestavěný prostor (m3) 236,55 275,17 219,11 730,83 m3

Vlastní zdroj – vlastní výpočet Vlastní výpočet podle: ČESKO. ČSN 73 4055 ze dne 1. ledna 1963 výpočet obestavěného prostoru

pozemních stavebních objektů

37

2.2.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 19 Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

19


74 s. ISBN 80-7265-085-8

38

2.2.3 Ocenění20 Indikace tržní hodnoty majetku se většinou stanovuje třemi mezinárodně uznávanými metodami ocenění. Metoda porovnávací, výnosová (příjmová) a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální tržní hodnoty oceňovaného rodinného domu č.p.66 nacházejícího se v obci Temelín, k.ú. Temelín, okres České Budějovice, Jihočeský kraj byla použita kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jakožto celku jsme využili všech tří metod ocenění a to porovnávací, výnosová (příjmová) a nákladová.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za 1m2 pozemku. Jelikož se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost

20


74 s. ISBN 80-7265-085-8

39

koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem dále vzala v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

183 000 Kč a je kalkulována následně: 127 * 1439 = 182 753 Kč

Popis výpočtů provedených pro stanovení výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

Tabulka č. 9 Výpočet porovnávací hodnoty pozemku21 POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKU Temelín č.p. 66, k.ú. Temelín, okres České Budějovice, Jihočeský kraj A. Identifikační údaje Oceňovaný pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

21

Porovnávaný pozemek 1

2

stavební parcela stavební parcela st. parcela 150

Porovnávaný pozemek


4

stavební parcela stavební parcela

N/A


40

N/A

Porovnávaný pozemek

N/A

stavební parcela N/A

Adresa pozemku

Temelín č.p.66

Temelín

Kamenný Újezd Záboří-Dobčice

Týn nad Vltavou

Katastrální území

Temelín

Temelín

Kamenný Újezd

Týn nad Vltavou

Obec

Temelín

Temelín

Kamenný Újezd Záboří-Dobčice

Okres

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

Záboří

Týn nad Vltavou

České Budějovice

České Budějovice

B Základní údaj pro porovnávání – cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

X

295 400

1 950 000

3 870 400

232 432

1 439

1 688

13 511

32 800

1 168

X

175

144

118

199

20.5.2013 1 175

15.4.2013 1 144

8.5.2013 1 118

26.4.2013 1 199

Nabídka 0,9 158

Nabídka 0,9 130

Nabídka 0,9 106

Nabídka 0,9 179

Absolutní vlastnictví




1 158

1 130

1 106

1 179

Bez věcných břemen




1 158

1 130

1 106

1 179

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1 158

1 130

1 106

1 179

Ano

Ano 1 158

Ano 1 130

Ano 1 106

Ano 1 179

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 158

1 130

1 106

1 179

Lepší

Lepší

Horší

Lepší

Cena za 1m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C.Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky



Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

41

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inž. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

0,9 142

0,95 124

1,05 111

0,9 160

Pravidelný

Pravidelný 1 142

Pravidelný 1 124

Pravidelný 1 111

Pravidelný 1 160

Rovinatý

Rovinatý 1 142

Rovinatý 1 124

Rovinatý 1 111

Rovinatý 1 160

Kompletní

Kompletní 1 142

Kompletní 1 124

Kompletní 1 111

Kompletní 1 160

Nezjištěna

Nezjištěna 1 142

Nezjištěna 1 124

Nezjištěna 1 111

Nezjištěna 1 160

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus, vlak

1 142

1 124

1 111

1 160

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 142

1 124

1 111

1 160

Ne

Ne

Ne

Ne

1 142

1 124

1 111

1 160

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Obdobná 1 142

Větší 0,8 99

Větší 0,8 89

Menší 1,1 176

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 142

1 99

1 89

1 176

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Dobrá

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota

42

Porovnávací hod. 1m2

127

142

99

89

176

Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1 439 182 753

0

0

0

0

Tabulka č. 10 – Výpis oceňovaných parcel22 Výpis oceňovaných parcel Poř.číslo

číslo parcely

1 2 3 4 Celkem

150 11/1 11/3 11/4

výměra v m2

480 411 390 158 1 439

jednotková hodnota v Kč/m2 127 127 127 127

tržní hodnota

zaokrouhleno

60 960 52 197 49 530 20 066 182 753

183 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu rodinné domy v okrese České Budějovice, které byly prodány či nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Ve všech případech se jednalo o nabídky, pouze v jednom případě šlo o prodej, a proto jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro stanovení indikaci tržní hodnoty oceňovaného majetku jsem za srovnávací jednotku zvolila celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

22


43

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku stanovena pomocí porovnávací metody je:

1 240 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce č. 11: Tabulka č. 11 – Výpočet porovnávací hodnoty rodinného domu23 POROVNÁVACÍ HODNOTA RODINNÉHO DOMU Temelín č.p. 66, k.ú. Temelín, okres České Budějovice, Jihočeský kraj A. Identifikační údaje Oceňovaný pozemek Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres



RD Temelín č.p.66

RD Temelín č.p.8

St. parcela 150 Temelín č.p.66, 373 01 Temelín

st. parcela 168 Temelín č.p.8, 373 01 Temelín

Temelín



RD Břehov

Kamenný Újezd

Trhové Sviny

Temelín

Břehov

Trhové Sviny

Temelín

Temelín

Břehov

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

Kamenný Újezd Kamenný Újezd České Budějovice

Trhové Sviny České Budějovice

B Údaje o pozemku - přenos z tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1m2 pozemku

1 439 127

2 804 127

3 534 127

695 127

1 415 127

Hodnota pozemku celkem

182 753

356 108

448 818

88 265

179 705

C. Základní údaje pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacich jednotek

97

92

150

130

178

Prodejní cena celkem

X

1 800 000

2 220 000

2 290 000

1 980 000

1 443 892

1 771 182

2 201 735

1 800 295

Prodejní cena bez ceny

23


44

pozemku Cena za 1 porovnácí jed.

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

15 694

11 808

16 936

10 114

31.5.2013 1 15 694

10.4.2013 1 11 808

22.5.2013 1 16 936

22.5.2013 1 10 114

Prodej 1 15 694

Nabídka 0,9 10 627

Nabídka 0,9 15 242

Nabídka 0,9 9 103

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota

Absolutní

Absolutní 1 15 694

Absolutní 1 10 627

Absolutní 1 15 242

Absolutní 1 9 103

Existence věcných břemen

Ne

Ne

Ne

Ne

Ne

1 15 694

1 10 627

1 15 242

1 9 103

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1 15 694

1 10 627

1 15 242

1 9 103

Ano

Ano

Ano

Ano

1 15 694

1 10 627

1 15 242

1 9 103

Ne

Ne

Ne

Ne

1 15 694

1 10 627

1 15 242

1 9 103

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne


E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Dobrá 1

Porovnatelná 1 15 694

Porovnatelná 1 10 627

Lepší 0,9 13 718

Lepší 0,9 8 193

Technický stav objektu

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1 15 694

1 10 627

1 13 718

1 8 193


45

Technická vybavenost budovy

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1 15 694

1 10 627

1 13 718

1 8 193

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 15 694

1 10 627

1 13 718

1 8 193

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1 15 694

1 10 627

1 13 718

1 8 193

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus, vlak

Autobus, vlak

1 15 694

1 10 627

1 13 718

1 8 193

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 15 694

1 10 627

1 13 718

1 8 193

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1 15 694

1 10 627

1 13 718

1 8 193

N/A

N/A

N/A

N/A

1 15 694

1 10 627

1 13 718

1 8 193

Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobný

Větší

Větší

Větší


1 15 649

0,85 9 033

0,9 12 346

0,8 6 554

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

N/A 1 15 649

N/A 1 9 033

N/A 1 12 346

N/A 1 6 554

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus, vlak

Korekce Upravená hodnota Dopr.dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A


F. Ostatní parametry

Výsledná porovnávací hodnota

46

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

10 896

15 649

1 056 912

182 753 1 239 665

47

9 033

12 346

6 554

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V mém výpočtu jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

1 674 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce č.12:

48

Tabulka č. 12 – Příjmová metoda24 PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Temelín č.p. 66, k.ú. Temelín, bývalý okres České Budějovice, Jihočeský kraj Příjem z pronájmu – tržní nájemné 125 515 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15% 18 800 Kč Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

24

106 715 Kč 6 000 Kč 3 800 Kč 2 086 Kč 0 0 0 94 829 Kč 19 529 Kč 75 300 Kč 4,50%

Indikovaná hodnota

1 673 533 Kč

Zaokrouhleno

1 674 000 Kč


49

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady pro pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména skutečnost, že majetek by mohl být z hlediska konstrukčního a dispozičního řešen účelněji a jednodušeji. Ekonomické nedostatky v nákladové metodě vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase.

50

Na základě uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

2 538 000 Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce: Tabulka č. 13 – Výpočet nákladové hodnoty rodinného domu 25 NÁKLADOVÁ METODA Temelín č.p. 66, k.ú. Temelín, bývalý okres České Budějovice, Jihočeský kraj Název Rodinný dům č.p. 66, Temelín 66, 373 01 Temelín Číslo pozemku 11/1, 11/3, 11/4, st. 150 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 40 let Efektivní stáří (po rekonstrukci) 20 let Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 95,55 Počet podlaží 2 nadzemní, půdní vestavba Celková zastavěná plocha 193,10 Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 193,1 Celkový obestavěný prostor 730,8 Jednotkové reprodukční náklady 5 300 Reprodukční náklady celkem 3 873 240 Fyzické opotřebení -36% 2 478 874 Funkční nedostatky -5% 2 354 930 Ekonomické nedostatky 0% Pozemek 182753 Indikovaná hodnota 2 537 683 Zaokrouhleno

25

2 538 000 Kč


51

2.2.4 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 16. březnu 2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka č. 14 – Aktuální tržní hodnota26 VÝSLEDNÁ TRŽNÍ HODNOTA Temelín č.p. 66, k.ú. Temelín, bývalý okres České Budějovice, Jihočeský kraj

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Identifikace (Kč) 1 240 000 1 674 000

Váha (%) 70 20

Vážený průměr (Kč) 868 000 334 800

2 538 000

10

253 800

Výsledná cena

1 456 600

Výsledná tržní hodnota (zaokrouhleno)

1 457 000 Kč

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci a okolí velmi málo nabízen k pronájmu. Obvykle se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouží k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Z tohoto důvodu byla sice indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 20 %. 26

Vlastní zdroj – vlastní výpočty

52

Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako jsou tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 16. března 2013 stanovena částkou:

=1 457 000 Kč (slovy:jedenmiliončtyřistapadesátsedmtisíc)

Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému

majetku.

Za skutečnosti

právního

charakteru

nepřebírám

žádnou

odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

53

2.2.5 Omezující podmínky a předpoklady27 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 27


74 s. ISBN 80-7265-085-8

54

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

55

2.2.6 Osvědčení28 Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. [????]

V Temelíně, dne 16. března 2013

__________________________________ Miroslava Laštovková, DiS.

28


74 s. ISBN 80-7265-085-8

56

2.2.7 Přílohy

Součástí ocenění jsou rovněž následující přílohy řazené na konci bakalářské práce: Příloha č. 1: Všeobecná mapa Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 3: Snímek katastrální mapy Příloha č. 4: Základní stavební dokumentace Příloha č. 5: Informace o porovnávaných rodinných domech Příloha č. 6: Fotodokumentace rodinného domu Temelín č.p.66

57

2.3. Stanovení tržní hodnoty bytového domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p.320/8 Novohradská 320/8 370 01 České Budějovice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 19.BŘEZNA 2013

58

Obsah Úvodní list Obsah Průvodní dopis 2.3.1 Popisné informace 2.3.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 2.3.3 Ocenění 2.3.4 Závěr 2.3.5 Omezující podmínky a předpoklady 2.3.6 Osvědčení 2.3.7 Přílohy

59

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 19. března 2013

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako

BYTOVÝ DŮM č.p. 320/8 Uvedený na listu vlastnictví č. 2102, pro katastrální území České Budějovice 6 622346, Obec České Budějovice, okres České Budějovice

Nacházejícího se na adrese Novohradská 320/8, 370 01 České Budějovice, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví. jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem ke Oceňovaný majetek je s břemenem nájemních smluv. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 19. březnu 2013 – ke dni místního šetření. Vypracované tržní ocenění slouží pouze pro školní potřeby k vypracování mé Bakalářské práce. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj Katastrální pracoviště České Budějovice 6, na listu vlastnictví č. 2102, pro katastrální území České 60

Budějovice 6, obec České Budějovice, okres České Budějovice. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce (obvykle do 6 měsíců). Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (19. března 2013) užíván převážně komerčně jako bytový dům se 6nájemními byty. Tři byty podléhají režimu tržního nájemného a 3 byty jsou v užívání majitele bytového domu. Podrobné informace o využití oceňovaného majetku jsou podrobně popsány v dalších částech této zprávy. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace jsou uzavřeny 3 nájemní smlouvy. Majetek není tedy v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Ke dni ocenění (19. března 2013) je bytový dům č.p. 320/8 na stavebním pozemku parc.č. 552 ve vlastnictví společného jmění manželů (SJM) Zdeněk a Jana Latislavovi, a Jana Latislavová. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakýchkoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.29

29


74 s. ISBN 80-7265-085-8

61

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

62

2.3.1 Popisné informace Úkolem ocenění je stanovení tržní hodnoty níže popsaného bytového domu nacházejícího se v obci České Budějovice, k.ú. České Budějovice 6, okres České Budějovice, Jihočeský kraj. Ocenění slouží jen pro potřeby této konkrétní bakalářské práce, jak již bylo zmíněno výše.

Popis lokality Předmětný bytový dům je situována v blízkosti centra města České Budějovice. Město České Budějovice je okresním městem pro Jihočeský kraj. Leží v jihovýchodní části Českobudějovické pánvi na soutoku řek Vltavy a Malše. V obci České Budějovice, co se týče občanské vybavenosti, je mateřská škola, základní škola, vyšší odborná škola i vysoká škola, pohostinství, ubytování, pekárny, polikliniky, nemocnice, domy s pečovatelskou službou, koupaliště, veřejný bazén, poštovní úřad, sportovní hřiště, knihovna, kostel a hřbitov. Přímo v obci je železniční uzel, nádraží linkového autobusu, MHD.

Oceňovaný majetek 30 Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování

pronajímatelných

prostor

–

bytů.

Dům

je

tedy primárně

určen

k podnik.činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

30


74 s. ISBN 80-7265-085-8

63

Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1890. Až v nedávné době byl vrácen původním majitelům při restitucích. Majitelé provedli celkovou rekonstrukci střechy v roce 1995, dále celkovou rekonstrukci jihozápadní fasády se zateplením v roce 2012, opačné fasády pak v roce 1995. Veškerá okna jsou nová vyměněná v roce 2012, střešní okna byly vyměněny v roce 2003. Co se týče bytů, tak bylo provedena jejich celková rekonstrukce, v roce 1985 proběhla celková rekonstrukce bytů v 1.NP, v roce 2003 všech ostatních bytů.

Dokumentace Majitelé nemovitosti mi poskytli novou stavební dokumentaci z roku 2011, která až na drobné změny odpovídá stávajícímu stavu nemovitosti.

Pozemek Předmětem ocenění je pouze jeden pozemek uvedený na listu vlastnictví č. 2102. Pozemek parcelní číslo 552 je o rozloze 279m2. Pozemek je z převážné části zastaven bytovým domem. Pozemek je tvaru pravidelného obdélníku. V uličním systému je pozemek ve středu města České Budějovice. Pozemek je napojen na všechny obvyklé systémy inženýrských a sdělovacích sítí.

Vedlejší stavby Předmětem ocenění nejsou žádné vedlejší stavby.

Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou z hlediska jejich tržní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se prakticky jen o různé přípojky sdělovacích a silových medií. Tržní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku. 64

Bytový dům č.p. 320/8 Bytový dům je po celkové průběžné rekonstrukci. Majitelé provedli celkovou rekonstrukci střechy v roce 1995, dále celkovou rekonstrukci jihozápadní fasády se zateplením v roce 2012, opačné fasády pak v roce 1995. Veškerá okna jsou nová vyměněná v roce 2012, střešní okna byly vyměněny v roce 2003. Co se týče bytů, tak bylo provedena jejich celková rekonstrukce, v roce 1985 proběhla celková rekonstrukce bytů v 1.NP, v roce 2003 všech ostatních bytů.

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 6bytů z toho 2byty s dispozicí 1+1, 1byt s dispozicí 3+1 a 3byty s dispozicí 4+1. V 1.NP se nachází 2 byty s dispozicí 1+1 a 1byt s dispozicí 3+1. V 2.NP se nachází 2byty s dispozicí 4+1. V podkroví se nachází jeden byt 4+1

Dispozice administrativní budovy a její užitná plocha jsou uvedeny v následujících tabulkách. Tabulka č. 15 – užitná plocha I.NP31 Místnost Chodba Schodiště Komora Komora Kuchyň Pokoj Koupelna Hala, kuchyň Koupelna WC 31

Plocha (m2) 27,60 6,84 1,57 2,39 8,51 24,39 6,02 10,86 5,81 1,13


65

Pokoj Předsíň WC Kuchyň Obývací pokoj Ložnice Pokoj Koupelna

31,31 10,57 0,90 6,95 28,27 28,53 12,92 5,17

Tabulka č. 16 – užitná plocha II.NP32 Místnost Chodba Schodiště Hala WC Koupelna Pokoj Pokoj Pokoj Obývací pokoj, kuchyň Předsíň Kuchyň Obývací pokoj Pokoj Ložnice Koupelna Špíz Špíz

Plocha (m2) 9,45 13,17 8,26 1,15 3,30 10,45 11,31 24,92 31,20 7,58 7,30 28,31 31,81 28,49 4,09 1,62 1,74

Tabulka č. 17 – Užitná plocha podkroví33 Místnost Chodba Hala WC

32


33


Plocha (m2) 10,00 11,63 1,43

66

Koupelna Pokoj Pokoj Pokoj Obývací pokoj Kuchyň Půda

7,02 14,61 15,01 23,26 28,85 11,44 84,49

Tabulka č. 18 – Celková užitná plocha34 Plocha (m2) 219,74 224,15 207,74 651,63

Místnost I.NP II.NP Podkroví Celkem

Tabulka č. 19 - Zastavěná plocha a konstrukční výška podlaží35 Název podlaží

Zastavěná plocha (m2)

Konstrukční výška (m)

I. NP

270

4,63

II. NP

270

4,37

Tabulka č. 20 – Obestavěný prostor36 Název podlaží I. NP II. NP Půda s podkrovím

Výpočet (m3) (18*15)*4,63 (18*15)*4,37 ((18*16)*5,6)/2

3 236,40 m3

Obestavěný prostor celkem

34


35


36

Obestavěný prostor (m3) 1 250,10 1 179,90 806,40

Vlastní výpočet podle: ČESKO. ČSN 73 4055 ze dne 1. ledna 1963 výpočet obestavěného prostoru

pozemních stavebních objektů

67

2.3.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 37 Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako celek sice jako objekt k bydlení avšak námi oceňovaná část jako administrativní budova, jejíž využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme toho názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, což se vzhledem k vlastníkovi nepředpokládá. Vzhledem k tomu, že oceňovaná část objektu je pronajata za tržní nájemné, je splněna i podmínka nejvyššího a nejlepšího využití. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

37


74 s. ISBN 80-7265-085-8

68

2.3.3 Ocenění 38 Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení tržní hodnoty jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.

38


74 s. ISBN 80-7265-085-8

69

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsme porovnaly čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s administrativní budovou indikovaná porovnávací metodou je:

444 000 Kč a je kalkulována následně: 279 x 1 589 = 443 331 Kč

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č.21 na následují straně.

70

Tabulka č. 21 - Výpočet porovnávací hodnoty pozemku39 POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKU Novohradská 320/8, k.ú. České Budějovice 6 A. Identifikační údaje Oceňovaný pozemek Pořadové číslo pozemku



Název pozemku

Novohradská 320/8

Pozemek

Parcelní číslo Adresa pozemku

522 Novohradská 320/8

Katastrální území

České Budějovice 6

České Budějovice

Obec

České Budějovice

Okres

České Budějovice


Pozemek


Pozemek

Pozemek

ul Kosmova

ul. Sedlářská

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

České Budějovice

B Základní údaj pro porovnávání – cena za 1m2 v tisících Kč Rozloha pozemku v m2

279

726

706

589

522

Nabídková (prodejní) cena celkem v Kč

1 655 280

1 130 000

1 178 000

375 320

Nabídková (prodejní) cena Kč/m2

2 280

1 601

2 000

719

20.6.2013 1 2 280

21.6.2013 1 1 601

13.6.2013 1 2 000

3.6.2013 1 719

Nabídka 0,85 1 938

Nabídka 0,85 1 361

Nabídka 0,85 1 700

Nabídka 0,85 611

Absolutní

Absolutní 1 1 938

Absolutní 1 1 361

Absolutní 1 1 700

Absolutní 1 611

Bez vlivu na cenu

NE

NE

NE

NE

1

1

1

1

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

C.Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

39


71

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

1938

1 361

1 700

611

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1,05 2 035

1,05 1 429

1,05 1 785

1,05 642

NE

NE

NE

NE

1 2 035

1 1 429

1 1 785

1 642

NE

NE

NE

NE

1 2 035

1 1 429

1 1 785

1 642

Dobrá

Horší 0,95 1 933

Obdobná 1 1 429

Obdobná 1 1 785

Horší 0,9 578

Dobrá

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1 1 933

1 1 429

1 1 785

1 578

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1 1 933

1 1 429

1 1 785

1 578

Horší

Obdobná

Obdobná

Horší

0,95 1 836

1 1 429

1 1 785

0,9 520

-

-

-

-

1 1 836

1 1 429

1 1 785

1 520

Větší 1,2 2 203

Větší 1,15 1 643

Větší 1,1 1 964

Větší 1,05 546

2 203

1 643

1 964

546

OB - obytné území

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

NE

NE


D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita pozemku Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Dobrá

Dobrá

-


E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1m2

1 589

72

Celková porovnávací hodnota

443 331

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku40 Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy bytové domy, které byly v Českých Budějovicích v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považované za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

6 587 000 Kč

Podrobný popis výpočtu provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

40


74 s. ISBN 80-7265-085-8

73

Tabulka č. 22 – Výpočet porovnávací hodnoty majetku jako celek

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY BYTOVÉHO DOMU

Vnitřní plocha bytové jednotky m2

Plocha lodžie m2

3+1

92

0

2

320/2

1.NP

1+1

39

3

320/3

1.NP

1+1

4

320/4

2.NP

5

320/5

6

320/6

Tržní hodnota bytové jednotky

Dispozice

1.NP

Upravená tržní hodnota Kč/m2

Podlaží

320/1

Koef. úpravy bytu

Č. bytové jednotky

1

Obecná tržní hodnota Kč/m2

Pořadí

ul. Novohradská č.p. 320/8, k.ú. České Budějovice 6, okres České Budějovice

16 075

1,1

18 425

1 695 100

0

1

16 075

626 925

49

0

1,02

16 397

803 453

4+1

92

0

1,15

18 486

1 700 712

2.NP

4+1

108

0

1,17

18 808

2 031 264

3.NP

4+1

113

0

1,2

19 290

2 179 770

Celková hodnota bytových jednotek

8 233 771 Kč

Koeficient prodejnosti celého domu

0,8

Upravená tržní hodnota bytového domu č.p. 320

6 587 017 Kč

Celková hodnota bytového domu (zaokrouhleno)

6 587 000 Kč

74

PŘIJMOVÁ METODA41 Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy diskontované cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

5 912 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

41


74 s. ISBN 80-7265-085-8

75

Tabulka č. 23 – Příjmová (výnosová) hodnota bytového domu42 VÝNOSOVÁ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU Novohradská 320/8, k.ú. České Budějovice 6, okres České Budějovice A. Hrubé příjmy Nájem za jednu bytovou jednotku 1+1 Kč/měsíc 5 750 Kč Nájemné za 2bytové jednotky 1+1 Kč/rok 126 500 Kč Nájem za jednu bytovou jednotku 3+1 Kč/měsíc 7 225 Kč Nájemné za 1bytové jednotky 1+1 Kč/rok 86 700 Kč Nájem za jednu bytovou jednotku 4+1 Kč/měsíc 8 855 Kč Nájem za 3 bytové jednotky za rok 4+1 Kč/rok 318 780 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10% 53 198 Kč Efektivní hrubý příjem 478 782 Kč B. Náklady Náklady na údržbu 23 750 Kč Pojistné 13 280 Kč Daň z nemovitosti 6 150 Kč Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem 43 180 Kč C. Čistý příjem Provozní příjem 435 602 Kč Náklady na renovace 21 780 Kč Čistý provozní příjem 413 822 Kč Míra kapitalizace Indikovaná hodnota 5 911 743 Kč VÝNOSOVÁ HODNOTA (zaokrouhleno)

42

5 912 000 Kč


76

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítaná částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. 77

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

15 512 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

78

Tabulka č. 24 – Výpočet nákladové hodnoty bytového domu43 NÁKLADOVÁ METODA BYTOVÉHO DOMU Novohradská 320/8, k.ú. České Budějovice 6 Bytový dům č.p.320/8 552 Klasická zděná 50let 5let 60let

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží

279m2 3.NP

Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti

837m2 0,85

Celková podlahová plocha

711,45m2

Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Koeficient standardu Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -5% Funkční nedostatky 0% Ekonomické nedostatky 0% Inženýrské stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odhadem 2% z RNC Pozemek Indikovaná hodnota

3 236,40m3 4 800 1 15 534 720 -776 736

Zaokrouhleno

15 512 000

43


79

310 694 443 331 15 512 009

2.3.4 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 19. březnu 2013. Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující tabulce č. 25 indikace:

Tabulka č. 25 – Aktuální tržní hodnota VÝSLEDNÁ TRŽNÍ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU Novohradská 320/8, k.ú. České Budějovice 6

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Identifikace (Kč) 6 587 000 5 912 000

Váha (%) 40% 50%

Vážený průměr (Kč) 2 634 800 2 956 000

15 512 000

10%

1 551 200

Výsledná cena

7 142 000 7 142 000 Kč

Výsledná tržní hodnota (zaokrouhleno)

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 40 %. Mnou oceněný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným způsobem omezena jednak skutečností, že některé byty jsou ke dni ocenění v užívání spolumajitelů objektu a nemohou tedy

80

produkovat příjem. Z výše uvedených důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 50 %. Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 19. března 2013 stanovena částkou:

=7 142 000 Kč (slovy:sedmmilionůstočtyřicetdvatisíc) Neprováděla jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

81

2.3.5 Omezující podmínky a předpoklady 44 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

44


74 s. ISBN 80-7265-085-8

82

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

83

2.3.6 Osvědčení 45 Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. [????]

V Temelíně, dne 19. března 2013

__________________________________ Miroslava Laštovková, DiS.

45


74 s. ISBN 80-7265-085-8

84

2.3.7 Přílohy

Součástí ocenění jsou rovněž následující přílohy řazené na konci bakalářské práce: Příloha č. 1: Všeobecná mapa Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 3: Snímek katastrální mapy Příloha č. 4: Základní stavební dokumentace Příloha č. 5: Informace o porovnávaných rodinných domech Příloha č. 6: Fotodokumentace rodinného domu Temelín č.p.66

85

3 Analytická část Obecná charakteristika trhu s nemovitosti v okrese České Budějovice Analytická část je třetí částí bakalářské práce. Tato analytická část zpracovává analýzu realitního trhu okresu České Budějovice. Mapu okresu České Budějovice je v příloze s názvem Příloha analytické části – Mapa okresu České Budějovice.

3.1 Obecná charakteristika trhu 3.1.1 Popis okresu Okres České Budějovice je situován na jihu České Republiky v Jihočeském kraji. Sousedí se všemi ostatními jihočeskými okresy, a to Strakonice, Prachatice, Písek, Tábor, Český Krumlov a Jindřichův Hradec. Na jihovýchodě tvoří státní hranici s Rakouskem. Svou rozlohou 1 639 km2 je druhým největším okresem Jihočeského kraje a to po okrese Jindřichův Hradec, a čtvrtým v rámci celé České Republiky. Z plochy okresu tvoří zemědělská půda více než polovinu, a to zhruba 40% ploch okresu je půda orná. Dále zhruba třetina ploch okresu připadá na lesní půdu a necelých 6% na vodní plochy. Hustotou osídlení, 113 obyvatel na km2, překračuje téměř dvojnásobně krajský průměr. Struktura osídlení není v okrese rovnoměrná. Nejhustější osídlení je v oblasti České Budějovice – Rudolfov – Hluboká nad Vltavou – Zliv, dále pak v okolí Trhových Svinů a Týna nad Vltavou. Nejméně osídlená je oblast v okolí Novohradska, což ve značné míře ovlivnilo vysídlovaní podél státních hranic. Ke dni 4.6.2012 má okres celkově 187 291 obyvatel. Z hlediska odvětvové struktury se okres České Budějovice zcela odlišuje od ostatních okresů. Podle počtu zaměstnanců je zde především výrazněji zastoupen sektor tržních služeb, jehož podíl, přes 11 %, je proti ostatním okresům zhruba o polovinu vyšší. Vyšší je také zaměstnanost v obchodě a dopravě. Naproti tomu podíl průmyslu nedosahuje průměrné zastoupení v kraji, přestože počet zaměstnanců v průmyslu představuje více než třetinový podíl z celokrajské hodnoty. Vůbec nejnižší relativní zastoupení má pak zemědělství, na něj připadají jen 4 % z celkového počtu zaměstnanců.

86

Převážná většina školských,

zdravotnických,

kulturních

a sportovních

zařízení

je soustředěna ve městech, především v Českých Budějovicích, v Týně nad Vltavou a v Trhových Svinech. V okrese je celkem 72 mateřských škol, 52 základních škol, 10 gymnázií, 15 středních odborných

škol,

11

středních

odborných

učilišť

a 6 vyšších

odborných

škol.

Vysokoškolské vzdělání je možno získat na 2 státních a 2 soukromých vysokých školách. Na území okresu se dochovala řada významných přírodních, kulturních a uměleckých památek. Mezi nejznámější a nejvíce navštěvované památky patří především pseudogotický zámek Hluboká nad Vltavou, bývalý lovecký zámek Ohrada u Hluboké nad Vltavou, v němž je Národní zemědělské muzeum. Dále pak hrad v Nových Hradech s expozicí hyalitového skla (červené a černé, které nepropouští světlo). Z církevních staveb nejstarší pocházejí z doby románské (Hosín - nejstarší sakrální stavba v okrese, Horní Stropnice), mnoho kostelů je ve slohu gotickém (např. v Dolním a Horním Bukovsku, Doudlebech, Ševětíně, dominikánský klášter v Českých Budějovicích) a barokním (v Trhových Svinech - Nejsvatější Trojice, Dobré Vodě u Českých Budějovic, Dobré Vodě u Horní Stropnice, Týně nad Vltavou). Mezi kulturní památky patří celá řada měšťanských domů v Českých Budějovicích, v jejichž centru je městská památková rezervace. V řadě vesnic se dochovala charakteristická lidová architektura tzv. selské baroko. Původní ráz si zachovaly především Holašovice (část obce Jankov), které byly zařazeny mezinárodní organizací pro výchovu, vědu a kulturu UNESCO do Seznamu chráněných památek, dále Bavorovice a Munice (části obce Hluboká nad Vltavou), Malé Chrášťany a Plástovice (části obce Sedlec), Mazelov, Radošovice, Vitín a Záboří. Způsob života tohoto regionu zachycují muzea v Českých Budějovicích (vlastivědné muzeum, muzeum koněspřežky, motocyklové muzeum), v Týně nad Vltavou (vlastivědná expozice, sbírka vltavínů pocházejících z nalezišť kolem obcí Homole a Vrábče, informace o Jaderné elektrárně Temelín), v Purkarci (vorařské muzeum), v Rudolfově (hornické muzeum), v Lišově (muzeum hracích strojků), v Žumberku (muzeum lidového nábytku), Buškův hamr nedaleko Trhových Svinů (strojní kovárna poháněná vodou) a mnoho dalších kulturních a technických památek památek.

87

3.2 Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi v okrese České Budějovice zaznamenal v posledních letech spíše pokles jak ze strany poptávky, tak i ze strany nabídky. Jednou z příčin je špatná ekonomická situace a stále horší dostupnost hypoték. Díky tomuto faktu ceny nemovitostí v okrese České Budějovice stále klesají.

3.3 Regionální segmentace Mezi města v okrese České Budějovice patří statutární město České Budějovice, dále města, městyse a obce Adamov, Bečice, Borek, Borovany, Borovnice, Boršov nad Vltavou, Bošilec, Branišov, Břehov, Čakov, Čejkovice, Čenkov u Bechyně, Čížkrajice, Dasný, Dívčice, Dobrá Voda u Českých Budějovic, Dobšice, Dolní Bukovsko, Doubravice, Doudleby, Drahotěšice, Dražíč, Dříteň, Dubičné, Dubné, Dynín, Habří, Hartmanice, Heřmaň, Hlavatce, Hlinková Hora, Hluboká nad Vltavou, Homole, Horní Kněžeklady, Horní Stropnice, Hosín, Hosty, Hradce, Hranice, Hrdějovice, Hůry, Hvozdec, Chotýčany, Chrášťany, Jankov, Jílovice, Nivní, Kamenná, Kamenný Újezd, Komořice, Kvítkovice, Ledenice, Libín, Libníč, Lipí, Lišov, Litvínovice, Ločenice, Mazelov, Mladošovice, Modrá Hůrka, Mokrý Lom, Mydlovary, Nákří, Nedabyle, Neplachov, Nová Ves, Nové Hrady, Olešnice, Olešník, Ostrolovský Újezd, Petříkov, Pištín, Planá, Plav, Radošovice, Roudné, Rudolfov, Římov, Sedlec, Slavče, Srubec, Staré Hodějovice, Strážkovice, Strýčice, Střížav, Svatý Jan nad Malší, Ševětín, Štěpánovice, Temelín, Trhové Sviny, Týn nad Vltavou, Úsilné, Včelná, Vidov, Vitín, Vlkov, Vrábče, Vráto, Všemyslice, Záboří, Zahájí, Závraty, Zliv, Zvíkov, Žabovřesky, Žár a Žimutice. Z hlediska trhu lze okres České Budějovice rozdělit na tři části a to na oblasti v okolí měst České Budějovice, Týn nad Vltavou a Trhové Sviny.

88

3.3.1 Město České Budějovice Pozemky Proluky Přímo v centru města se volné proluky nevyskytují. Jedinou možností výstavby v sektoru centra města je rekonstrukce stávajících objektů, avšak tuto možnost ovlivňují požadavky památkové péče. Další možností je výstavba na Rudolfovské třídě, která spadá spíše do širšího centra Českých Budějovic. Tato proluka je vhodná k zástavbě komerční či administrativní budovou. V budoucím horizontu je reálná možnost nové proluky demolicemi současných staveb. K tomu došlo ve Čtyřech Dvorech a to zbouráním čtyřdvorských kasáren.

Stavební pozemky Nejnovější trend poukazuje na stěhování obyvatel na okrajové části velkých měst, kde díky tomu vznikají nová satelitní městečka. Velký zájem je o prodej stavebních pozemků v okrajových částech Českých Budějovic jakožto jsou Nemanice, Zavadila, České Vrbné či Mladé. Výhodou těchto lokalit je úplné zasíťování stavebních pozemků a dosah MHD. Cena takovýchto stavebních pozemků se pohybuje mezi 2 500,- Kč až 3 000,- Kč za 1m2. Dalšími velice lukrativními lokalitami jsou vesnice ve vzdálenosti cca. 10km od Českých Budějovic. Těmi například jsou Adamov, Nové Hodějovice, Hosín, Hůry, Třebín. Zde se cena stavebních pozemků v této lokalitě pohybuje mezi 1 000,- Kč až 1 500,- Kč za 1m2. Největší poptávka je po pozemcích s rozlohou do 700m2 a to z důvodu finančních možností obyvatel. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, a to hlavně stavebních pozemků vybavených inženýrskými sítěmi či stavebních pozemků určených k zástavbě rodinnými či bytovými domy.

BUDOVY Byty Aktuální nabídka poukazuje hlavně na prodej mezonetových bytů v centru města Českých Budějovic, které vznikají rekonstrukcí historických domů a půdních vestaveb. Nejvíce 89

nemovitostí tohoto typu je v ulici Lipenská, Riegrova a Mánesova, které patří ke starší zástavbě města. Jedná se o luxusní byty ve vyšší cenové kategorii, kde se cena bytu může pohybovat až kolem 40 000,- Kč za 1m2. Dále jsou to bytu panelové v okrajové části města jako jsou sídliště Máj a Vltava. Zde jsou panelové byty jsou až o 1/3 levnější v porovnání s luxusními byty v centru města České Budějovice. Největší zastoupení na trhu mají panelové byty velikosti 2+1, 2+kk, 3+1 a 3+kk. V okrajových částech Českých Budějovic se v současné době také rozvíjí výstavba nových bytových domů. Ceny těchto bytů se pohybují mezi 30 000,- Kč až 40 000,- Kč za 1m2. Ceny bytů v Českých Budějovicích se pohybují v rozmezí 25 000,- Kč až 45 000,- Kč za 1m2. Nabídka starších bytů za příznivější ceny je však podstatně větší.

Nabídka starších bytů se pohybuje v těchto cenových intervalech znázorněných v tabulce č. 26:

Tabulka č. 26 – Nabídka bytů Byt Byt Byt Byt

500 000 – 1000 000 Kč 750 000 – 1 250 000 Kč 850 000 – 1 750 000 Kč 1000 000 – 2 000 000 Kč

1+1 2+1 3+1 4+1

Ceny těchto bytů se mohou lišit a to v závislosti na lokalitě a typu použitého stavebního materiálu. Můžeme předpokládat, že v budoucnu budou ceny bytů spíše stagnovat.

Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů je minimální. Ceny starších rodinných domů se pohybují v rozmezí od 2 000 000,- Kč až kolem 4 500 000,- Kč. Jedním z posledních trendů v této oblasti výstavby je i skupinová výstavba rodinných domů, avšak poptávka po starších rodinných domech stále klesá.

90

Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje poptávka nabídku. Je zájem jak o zahrádkářské chaty na okraji města, které se prodávají v rozmezí od 250 000,- Kč do 600 000,- Kč a to opět v závislosti dle lokality, tak je i zájem o zděné vícepodlažní chaty charakteru rekreačního domku, které se cenově pohybují mezi 750 000,- Kč až 3 000 000,- Kč opět v závislosti na lokalitě. V následujících letech lze tedy očekávat růst poptávky po chatách a to typu rekreačního domku.

Bytové domy Prodej bytových domů je spíše otázkou ojedinělosti. Většinou se jedná o historické objekty v širším centru města České Budějovice. Zde je cena závislá na poloze, velikosti a na potřebné rekonstrukci, ceny se pohybují v rozmezí od 6 000 000,-Kč do 15 000 000,Kč. Vzhledem k tomu, že nové bytové domy se v zásadě neprodávají jako celky, nelze předpokládat budoucí nárůst nabídky.

Administrativní budovy Nabídka administrativních budov se v této lokalitě v podstatě neobjevuje skoro vůbec. Budovy tohoto typu lze prakticky pouze pronajmout a cena administrativních budov k pronájmu se pohybuje od 10 000,- Kč do 50 000,- Kč za měsíc.

Průmyslové objekty V nabídce průmyslových objektů se nejčastěji objevují výrobní a skladové haly. Ceny těchto objektů se pohybují v rozmezí od 3 000 000,- Kč do 30 000 000,- Kč. Tyto objekty se budují převážně v okrajových částech města.

91

NÁJMY Byty Nabídka bytů k pronájmu je značně vysoká. V tabulce č. 26 je vidět částka, za kterou se tyto byty pronajímají:

Tabulka č. 26 – Nabídka bytů k pronájmu Byt Byt Byt Byt

1+1 2+1 3+1 4+1

4 000 – 7 500 Kč/ byt/p.m. 5 500 – 11 000 Kč/byt/p.m. 8 000 – 13 000 Kč/byt/p.m. 8 000 – 15 000 Kč/byt/p.m.

Prodejní prostory Na trhu je nabídka i poptávka prodejních prostor poměrně vysoká. Tyto částky znázorňuje tabulka č. 27.

Tabulka č. 27 – Nabídka prodejních prostor k pronájmu Centrum města Širší okolí města

10 000 – 100 000 Kč/ měsíc 5 000 – 40 000 Kč/ měsíc

Kanceláře V posledních letech nabídka po nájmech kancelářských prostor značně převyšuje její poptávku. Důvodem poklesu je obchodování po internetu a internet obecně. Cenová relace znázorněná v tabulce. č.28.

Tabulka č. 28 – Nabídka kancelářských prostor k pronájmu Centrum města

150 – 200 Kč/m2/měsíc

Širší okolí města

120 – 150 Kč/m2/měsíc

92

Průmyslové objekty Nabídka pronájmů průmyslových objektů nízká. Cenová relace znázorněná v tabulce. č.29.

Tabulka č. 29 – Nabídka průmyslových prostor k pronájmu Výrobní a provozní prostory

70 – 220 Kč/m2/měsíc

Sklady

40 – 120 Kč/m2/měsíc

3.3.2 Město Týn nad Vltavou Druhým segmentem trhu s nemovitostmi na okrese České Budějovice je obec s rozšířenou působností a obec s pověřeným obecním úřadem Týn nad Vltavou. Město Týn nad Vltavou leží 28km severně od města České Budějovice. Žije zde přes 8tisíc obyvatel a jeho katastrální území má rozlohu 4 303ha. Týn nad Vltavou se dělí na 8 částí jimiž jsou Týn nad Vltavou, Malá Strana, Hněvkovice na levém břehu Vltavy, Koloděje nad Lužnicí, Vesce, Netěchovice, Nuzice a Předčice.

BUDOVY Byty Tabulka č. 30 znázorňuje cenové rozpětí, v kterém se obchoduje s byty.

Tabulka č. 30 - Byty Byt Byt Byt Byt

1+1 2+1 3+1 4+1

500 000 – 750 000 Kč 600 000 – 800 000 Kč 700 000 – 1 000 000 Kč 750 000 – 1 100 000 Kč

93

Rodinné domy Po starších rodinných domech je poptávka malá, jejich nabídka není příliš pestrá. Ceny se pohybují v rozmezí od 1 000 000,- Kč až do 3 500 000,- Kč.

Ostatní objekty Prodejní prostory, administrativní budovy, kanceláře a průmyslové objekty se vyskytují v nabídce velmi málo. Zájemci o tyto objekty směřují k větším městům.

NÁJMY Pronájem bytů je v této lokalitě je ojedinělý avšak v budoucnu se počítá s nárůstem poptávky, na kterou bude mít vliv dostavba Jaderné elektrárny Temelín.

3.3.3 Město Trhové Sviny Třetím segmentem trhu s nemovitostmi v okrese České Budějovice je obec s rozšířenou působností Trhové Sviny. Obec je situována 21km jihovýchodně od Českých Budějovic. Počet obyvatel je asi 4 840. Trhové Sviny se dále dělí na 14 částí, konkrétně jsou to Březí, Bukovice, Čeřejov, Hrádek, Jedovary, Něchov, Nežetice, Otěvěk, Pěčín, Rankov, Todně, Trhové Sviny, Třebíčko, Veselka. Obec je vzdálena přibližně 15km od rakouských hranic ve výšce přibližně 458metrů nad mořem. Celková plocha obce je 1 500ha.

POZEMKY Poptávka po pozemcích v této lokalitě je nižší něž nabídka, což je způsobeno malou nabídkou pracovních příležitostí a lidé se samozřejmě za prací stěhují do větších měst. Cena pozemků určených k bydlení se pohybuje v rozmezí od 400,- Kč do 700,- Kč za 1m2.

94

BUDOVY Byty V této sekci nabídka převyšuje poptávku. Tabulka č. 30 znázorňuje cenové rozpětí, v kterém se obchoduje s byty.

Tabulka č. 30 – Byty Byt 2+1 Byt 3+1

600 000 – 1 400 000 Kč 700 000 – 1 750 000 Kč

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Lokaci můžeme rozdělit na trh s chatami a klasickými rodinnými domy. Chaty se pohybují v rozmezí od 400 000,- Kč do 1 000 000,- Kč, cena je závislá na stavu a velikosti objektu. Rodinné domy se pohybují v cenovém rozmezí mezi 600 000,- Kč až 3 200 000,- Kč. Nabídka není příliš vysoká, ale poptávka je ještě menší.

NÁJMY Pronájem bytů, domů a komerčních prostor je v této lokalitě výjimečný. Důvodem je nízká nabídka pracovních příležitostí.

95

3.4 Celkový marketingový výhled Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat stagnaci cen. Klesá poptávka po starších objektech, protože rekonstrukce staršího objektu vychází častokrát dráže než vybudování objektu nového. Bylo vytvořeno velké množství pozemků určených k bydlení, které jsou na okraji Českých Budějovic a okolí do 10km, po kterých byla vysoká poptávka. V posledních 2letech stoupá poptávka po stavebních pozemcích z důvodu nové výstavby rodinných domů. V krátkodobém výhledu jsou nejvíce žádané pronájmy a prodeje menších panelových bytů o velikosti 2+1, 2+kk, 3+1, 3+kk v okolí Českých Budějovic. Za to v okolí jaderné elektrárny Temelín poptávka převyšuje nabídku a trh se připravuje na vytvoření nových stavebních pozemků. Nyní je trh s nemovitostmi značně nižší než v dřívějších letech.

96

4 ZÁVĚR

Cílem teoretické části bakalářské práce na téma: „Vliv jaderné elektrárny Temelín na oceňování nemovitostí v jejím okolí“ bylo přiblížit, popsat, analyzovat a vyhodnotit významné vlivy a faktory jaderné elektrárny Temelín, ovlivňující oceňování nemovitostí právě v jejím okolí a to i s celkovým pohledem do budoucna v souvislosti s plánovanou dostavbou již zmíněné jaderné elektrárny. Ukázalo se, že negativní vliv blízkosti jaderné elektrárny na hodnotu nemovitostí v okolí je převýšen pozitivními faktory, zejména motivačními v oblasti zaměstnanosti, infrastruktury a dalších sociálních benefitů, způsobujících zvýšení hodnoty těchto nemovitostí oproti srovnatelným obcím mimo dosah jaderné elektrárny. V praktické části jsem vypracovala praktická cvičení na témata – Stanovení tržní hodnoty rodinného domu č.p. 66, přímo v obci Temelín a Stanovení tržní hodnoty bytového domu č.p. 320/8, v centru města České Budějovice. Vliv jaderné elektrárny na jejich hodnotu je zde zcela názorný. Výsledná tržní hodnota rodinného domu č.p.66, přímo v obci Temelín, mi vlastními výpočty sice vyšla 1 457 000 Kč, avšak prodejní cena se pohybuje kolem 2 000 000 Kč a to právě z důvodů popsaných v teoretické části bakalářské práce. Výsledná tržní hodnota bytového domu č.p. 320/8 je 7 142 000 Kč. V analytické části jsem se zabývala analýzou trhu s nemovitostmi okresu České Budějovice. I zde se lokálně projevuje vliv jaderné elektrárny Temelín.

97

5 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

Knižní zdroje: ORT, PETR. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 3. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 74 s. ISBN 80-7265-085-8 ORT, PETR. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. 3. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. 74 s. ISBN 80-7265-085-8

BARTUŠKA, JAN. Vybledlé kontury. Z historie Hrádku a Křtěnova, zaniklých obcí na Vltavotýnsku. 1. vydání, České Budějovice: Vydavatel: Soukromým nákladem Jan Bartuška, 2008. 240 s. ISBN: 978-80-254-1989-2

6 SEZNAM POUŽITÝCH INTERNETOVÝCH SERVERŮ http://www.obectemelin.cz/ http://www.cez.cz/ http://www.obecdriten.cz/ http://www.zaniklepodhaji.cz/ http://www.zanikleobce.cz/ http://www.kontaktservis.cz/ http://stejskal.century21.cz/ http://www.ad-reality.cz/ http://www.rkzacek.cz/ http://www.mmreality.cz/cs/ http://www.nidlreality.cz/ http://www.czso.cz/ http://www.mapy.cz/

98

7 SEZNAM TABULEK

Tabulka č. 1 – Průběh počtu obyvatel během let 1853 – 1991 Tabulka č. 2 – Aktuální počet obyvatel ke dni 19.2.2013

8 SEZNAM PŘÍLOH

Příloha – Informace o oceňovaném rodinném domě Příloha č. 1: Všeobecná mapa Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 3: Snímek katastrální mapy Příloha č. 4: Základní stavební dokumentace Příloha č. 5: Informace o porovnávaných rodinných domech Příloha č. 6: Fotodokumentace rodinného domu Temelín č.p.66

Příloha – Informace o oceňovaném bytovém domě Příloha č. 1: Všeobecná mapa Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 3: Snímek katastrální mapy Příloha č. 4: Základní stavební dokumentace Příloha č. 5: Informace o porovnávaných pozemcích Příloha č. 6: Fotodokumentace bytového domu č.p.320/8

Příloha analytické části – Mapa okresu České Budějovice

99

Přílohy rodinného domu č.p. 66

Příloha č. 1: Všeobecná mapa

100

101

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí

102

103

Příloha č. 3: Snímek katastrální mapy46

46

Dostupné z: http://www.cuzk.cz/

104

Snímek katastrální mapy – znázornění stavby číslo 150, Temelín č.p.6647

47


105

Příloha č. 4: Základní stavební dokumentace

106

Příloha č. 5: Informace o porovnávaných rodinných domech

Nemovitost č. 1 - Prodej, rodinný dům č.p. 8, Temelín48 Cena: 1 800 000,- Kč Adresa: Temelín č.p.8 Datum prodeje: 30.05.2013 Budova: Zděná Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Počet podlaží: 2+podkroví Užitná plocha: m2 Podlahová plocha: m2 Voda: Topení: Odpad: Septik Elektřina: 230V Doprava: autobus, vlak Popis: Celý popis – Rodinný dům v osobním vlastnictví, dvougenerační o dispozici 2x 2+1 v centru obce Temelín, celková plocha 68m2. Rodinný dům před rekonstrukcí. Nový el. bojler, nová kuchyňská linka. Dům s uzavřenou zahradou a dvorkem. V obci slušná občanská vybavenost, nově otevřená benzínová pumpa.

48

Vlastní zdroj – vlastní fotodokumentace pořízená přímo na místě

107

Nemovitost č. 2 - Nabídka, rodinný dům Břehov

108

Nemovitost č. 3 - Nabídka, rodinný dům Kamenný Újezd

109

Nemovitost č. 4 - Nabídka, rodinný dům Trhové Sviny

110

Příloha č. 6: Fotodokumentace rodinného domu Temelín č.p.6649

Jižní pohled

Západní pohled

Obývák v podkroví

Dětský pokoj v podkroví

49

Vlastní zdroj – vlastní fotodokumentace pořízená na místě

111

Přílohy bytového domu č.p. 320/8 Příloha č. 1: Všeobecná mapa50

50

Dostupné z: http://www.mapy.cz/

112

113

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí51

51


114

115

Příloha č. 3: Snímek katastrální mapy52

52

Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

116

Příloha č. 4: Základní stavební dokumentace

117

Příloha č. 5: Informace o porovnávaných pozemcích

Pozemek č. 1 - Nabídka, Prodej stavební pozemek České Budějovice

118

Pozemek č. 2 - Nabídka, Prodej stavební pozemek České Budějovice

119

Pozemek č. 3 - Nabídka, Prodej stavební pozemek ul. Kosmova, České Budějovice

120

Pozemek č. 4 - Nabídka, Prodej stavební pozemek ul. Sedlářská, České Budějovice 7

121

Příloha č. 6: Fotodokumentace bytového domu č.p.320/8

Jihozápadní pohled

122

Příloha analytické části – Mapa okresu České Budějovice53

53

ČSÚ.

Český

statistický

úřad.

(online)

2012.

(cit.

2012-03-20).

Dostupné

z:

http://www.czso.cz/xc/redakce.nsf/i/administrativni_rozdeleni_okresu_cb_k_1_1_2008/$File/%C4%8Cesk% C3%A9%20Bud%C4%9Bjovice.gif

123

Vliv jaderné elektrárny Temelín na oceňování nemovitostí v jejím okolí

Recommend Documents