Vliv dotační politiky EU na oceňování zemědělských pozemků

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Vliv dotační politiky EU na oceňování zemědělských pozemků Diplomová práce

Autor:

Bc. Tomáš Bergner Studijní obor FINANCE, specializace Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben, 2012

1

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Teplicích, dne 30. dubna 2012

Bc. Tomáš Bergner

2

Anotace práce

Předkládaná diplomová práce se zaměřuje na moţnosti oceňování zemědělských pozemků a vlivu zemědělských dotací EU na konečnou cenu. V úvodní části se detailně zabývá moţnostmi oceňovacích metod pouţívaných při oceňování pozemků v České republice. Součástí úvodní části je také problematika evropských zemědělských dotací a analýza aktuálního stavu českého zemědělství. V praktické části se potom aplikují představené oceňovací metody na ocenění vybraných vzorků zemědělských pozemků s následnou analýzou vlivu dotační politiky EU na finální hodnoty ocenění. klíčová slova: pozemek, oceňování, zemědělské dotace, zemědělství

Annotation This master thesis focuses on possible approaches to the evaluation of agricultural land and the impact of the agricultural subsidies from the European Union on the final price of the agricultural land. The theoretical part of this work introduces the methods that are currently used for the evaluation of the land in the Czech Republic. Further the theory covers the issues related to the European agricultural subsidies and provides an analysis, which describes the state of the Czech agriculture. In the practical part, the evaluation methods described in the theoretical part are applied in order to evaluate chosen samples of the agricultural land. The result analysis quantifies the actual impact of the European subsidies on the final values. key words: land, evaluation, agricultural subsidy, agriculture

3

Obsah Obsah .......................................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 6 1. Zvolené metody zpracování.................................................................................................... 7 1.1 Stanovení trţní hodnoty .................................................................................................... 7 1.2 Aplikované metody ........................................................................................................... 7 1.2.1 Metoda stanovení věcné (zjištěné) hodnoty .............................................................. 7 1.2.2 Metoda výnosová ....................................................................................................... 8 1.2.3 Metoda porovnávací ................................................................................................... 8 2. Metodika oceňování pozemků .............................................................................................. 10 2.1 Základní principy ............................................................................................................ 10 2.1.1 Vliv očekávání změn ................................................................................................ 10 2.1.2 Nabídka a poptávka .................................................................................................. 11 2.1.3 Nejvyšší a nejlepší vyuţití ....................................................................................... 12 2.1.4 Substituce ................................................................................................................. 13 2.1.5 Konformita ............................................................................................................... 13 2.1.6 Kontribuce ................................................................................................................ 13 2.1.7 Omezení vlastnických práv ...................................................................................... 13 2.1.8 Význam polohy ........................................................................................................ 14 2.2 Základní přístupy ............................................................................................................ 15 2.2.1 Porovnávací přístup .................................................................................................. 15 2.2.2 Cenové mapy pozemků ............................................................................................ 16 2.2.3 Indexové metody ...................................................................................................... 17 2.2.4 Testování porovnáním .............................................................................................. 17 2.2.5 Výnosový přístup ..................................................................................................... 17 2.2.6 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty ............................................................ 18 4

2.2.7 Reziduální přístup na bázi nákladů .......................................................................... 19 3. Dotační politika EU v zemědělství ....................................................................................... 20 3.1 Úvod do problematiky .................................................................................................... 20 3.2 Východiska rozvoje venkova .......................................................................................... 21 3.3 Vize rozvoje venkova České republiky do roku 2013 .................................................... 22 3.4 Jednotlivé osy strategie a cíle ........................................................................................ 23 4. Stav zemědělství v ČR.......................................................................................................... 25 5. Vymezení zkoumaných zemědělských pozemků ................................................................. 29 6. Ocenění vzorků ..................................................................................................................... 30 6.1 Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 135 ...................................................... 30 6.2 Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 10001 .................................................. 38 6.3 Zemědělský pozemek v k.ú. Soběchleby u Podbořan podle LV č. 51............................ 46 6.4 Zemědělský pozemek v k.ú. Liběšovice podle LV č. 219 .............................................. 54 6.5 Porovnání výsledných cen pozemků............................................................................... 62 7. Analýza zjištěných cen s ohledem na posuzované vlivy dotací EU ..................................... 63 Závěr ......................................................................................................................................... 66 Seznam pouţité literatury ......................................................................................................... 68 Přílohy ...................................................................................................................................... 69

5

Úvod Činnosti spojené s podnikatelskými aktivitami zemědělských podniků i drobných zemědělských podnikatelů v celé Evropské unii, takţe i v podmínkách naší republiky, velmi úzce souvisí s rozšiřováním a investicemi do vlastních zemědělských pozemků. Tyto investice jsou mimo zajištění finančního kapitálu na její pořízení také závislé na samotné ceně půdy. Cena zemědělských pozemků je ovlivňována nejrůznějšími faktory na trhu, proto pro stanovení přijatelné ceny pro obě strany obchodního vztahu, tedy kupujícího i prodávajícího, sehrává velmi významnou roli i samotné ocenění hodnoty obchodovaného pozemku. Cílem diplomové práce je zpracovat ocenění vzorků zemědělských pozemků a zanalyzovat jaký vliv má dotační politika EU na jejich výsledné ceny. Nabývání zemědělských pozemků soukromými vlastníky zaznamenává v České republice výraznější rozvoj aţ po roce 1989, v souvislosti s přechodem a rozvojem trţní ekonomiky. I zde vzniká jedna z otázek této diplomové práce, vyplatí se půdu vlastnit a pronajímat ji, vyvíjet na ní vlastní podnikatelskou činnost nebo ji prodat? V úvodní, teoretické, části práce se tematicky zabývám pouţívanými moţnostmi oceňování zemědělských pozemků s vysvětlením základních principů a přístupů při jejich oceňování. Rovněţ se zde zaměřuji na dotační zemědělskou politiku Evropské unie v České republice, moţnostmi podpor pro zemědělské podnikatele ze strany EU a analýzou vývoje českého zemědělství, ke kterým došlo od devadesátých let. V praktické části diplomové práce vyberu čtyři vzorky zemědělských pozemků, na kterých hospodaří zemědělská společnost mého konzultanta, kde aplikuji běţné metody pro ocenění zemědělských pozemků. Abych dospěl k reálnému vymezení vlivu samotných dotací do zemědělství, pokusím se při výpočtu výnosové metody u části oceňovaných vzorků rozklíčovat výnosy ze samotné zemědělské činnosti podniku a dosaţitelné příjmy z dotací ze strany EU. Poté porovnám zjištěné výsledné výnosové hodnoty s hodnotami zohledňujícími příjmy z EU dotací.

6

1. Zvolené metody zpracování 1.1 Stanovení tržní hodnoty Hodnota oceňovaných vzorků na základě běţně pouţívané metodiky, které se běţně pouţívají v ekonomických podmínkách České republiky a objektivně odráţejí aktuální hodnoty pozemků. Konečná hodnota se časem mění a působí na ni různé okolnosti, jeţ jsou proměnlivé v závislosti změn trţního hospodářství, působením monetární politiky a soukromých podnikatelských aktivit. Výběr vhodné metodiky a postup odhadu konečné hodnoty můţe být přizpůsoben účelu, kvůli kterému trţní hodnotu oceňujeme. V mém případě se jedná o určení trţní ceny pro potřeby diplomové práce, není tedy kladen takový důraz na přesné vyčíslení obvyklé ceny, ale spíš na ukázku aplikace oceňovacích metod a pouţití výsledků k následné analýze.

1.2 Aplikované metody 1.2.1 Metoda stanovení věcné (zjištěné) hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena se rovná nákladům, které bychom museli v době ocenění vydat na pořízení stejné nebo porovnatelné nové nemovitosti. Ocenění můţe investor pouţít jako impuls při rozhodování, jestli je výhodnější koupit existující nemovitost nebo postavit nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb určujeme s ohledem k opotřebení, které na skutečný stavebně – technický stav a morální zastarání je stanovené pomocí některé ze známých metod. U pozemků jsou výchozími parametry výměry dle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, druhy pozemku (např. trvalý travní porost). Posoudí se také lokace pozemku v rámci obci a údaje v územně plánovací dokumentaci. Porovnáním s

7

realizovanými prodeji obdobných pozemků v lokalitě se stanoví reálná trţní hodnota za 1m2 pozemku. Pokaţdé je třeba zmínit podklady, podle kterých se dospělo k výsledku. U oceňovaných vzorků není dostupná zpracovaná cenová mapa realizovaných prodejů. K ocenění zjištěné hodnoty pouţiji ceny pozemků dle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ).

1.2.2 Metoda výnosová Běţně se vypočítá u nemovitého majetku z moţného ročního nájemného mínus roční náklady na provoz nemovitosti. Do zmiňovaných nákladů bychom měly započítat odpisy, orientační údrţba, správní reţii, daň z nemovitostí apod. Stanovení hodnoty nemovitostí vyuţitím kapitalizační míry je třeba provádět rozdílně pro kaţdou nemovitost. Pro výpočet výnosové metody se pouţívá následující vzorec:

V = 100 * Z / r

V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos R je kapitalizační míra

1.2.3 Metoda porovnávací Podstatou této metody oceňování nemovitosti (stavby a pozemky)

je porovnání

hodnocené nemovitosti s podobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţné vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či pozemku, tak i hodnotu pozemku. 8

Pokud je metoda porovnávací pouţita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším neţ šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha. Velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyţaduje pravidelný a soustavný monitoring trhu. S mnoţstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosaţených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvaţovat období 1 – 6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro dovození výsledné trţní hodnoty. Porovnávány mohou být pouze nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní parametry zahrnují: -

Polohu v lokalitě

-

Ekonomické opotřebení

-

Konstrukční systémy

-

Ekologické zatížení

-

Vybavenost

-

Věcná břemena

-

Fyzické opotřebení

-

Architektonické působení

-

Funkční opotřebení

9

2. Metodika oceňování pozemků 2.1 Základní principy Trh s nemovitostmi je dlouhodobě ovlivňován různými zákonitostmi a principy ovlivňujícími ceny na trhu a s měnící se silou působí na výslednou hodnotu ceny nemovitosti. Těchto principů vyuţíváme v trţním oceňování jako určitých záchytných údajů, podle kterých se můţeme odráţet při sestavování kompletního trţního ocenění se zaměřením na finální hodnotu jako celku (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Já se v této práci zaměřuji na oceňování pozemků, a proto se zaměřím na tyto principy:

2.1.1 Vliv očekávání změn Na trh s nemovitostmi se musíme dívat jako na vyvíjející se a průběţně plynoucí proces, u kterého dochází ke stálému vývoji a změnám. Tento proces neustále ovlivňují různé zájmy a síly z mnoţství oblastí s neustále se měnící intenzitou. Změny ve vzájemné interakci těchto sil se pak objevují ve výsledném vztahu k hodnotě nemovitého majetku. Je pak potřeba najít a zanalyzovat příčinu důsledku tohoto efektu, abychom těmto skutečnostem porozuměli, naučili se v nich orientovat a mohli tak snáze predikovat jejich budoucí trendy. Projevy těchto změn se však projevují nesystematicky pomalu, nepozorovaně, nepravidelně, stupňují či gradují. Často je můţeme sledovat v souvislosti s hospodářským cyklem, fiskální politikou státu, s reakcí na výši úrokových měr, potaţmo hypotekárních úvěrů atd., vţdy ve vazbě na fyzikální, funkční a ekonomické vlastnosti oceňovaných pozemků (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Výsledná cena pozemků se pohybuje v souvislosti se skutečností, jak budou do budoucna vyuţívány a jaký bude s jejich vlastnictvím spojený prospěch. Důleţité také je, v jakém časovém horizontu se výnos z drţení pozemku očekává. Cena zemědělských pozemků je obecně poměrně nízká. Jejich cena však výrazně roste v souvislosti s rozvojem 10

území a změnami územních plánů. Časově jsou tyto změny závislé na správních řízeních. Takové pozemky se pak mění ze zemědělských na pozemky stavební. Vliv na cenu takového pozemku je potom značný s velmi citelným efektem skokové změny. Očekáváme-li takovouto územní změnu, často jsme motivováni k vlastnění odborného typu pozemku. Takováto očekávání však s sebou přinášejí značná rizika z nenaplněných představ vlastníků pozemků (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

2.1.2 Nabídka a poptávka Růst a pokles cen pozemků je samozřejmě spojen se stoupající nabídkou a klesající poptávkou. Ceny rostou v období zvyšující se poptávky a klesající nabídky. Tyto změny v nabídce a poptávce jsou ovlivňovány zásahy trţních sil. Nerovnováha na trhu proto ceny pozemků ovlivňuje. Na změny v poptávce často působí faktory, jako je třeba kupní síla, hospodářská situace, úvěrové strategie bank, ceny stavebních materiálů a v nemalé míře také ceny stavebních prací. Naopak na nabídkové straně působí faktory jako technická úroveň ve stavebnictví, rychlost provádění staveb nebo vývoj infrastruktury. Do nabídky a poptávky takto můţe zasahovat i stát svými instrumenty (daně, subvence, podpora, měnová politika). (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009) Tyto faktory proto musíme brát v úvahu, protoţe jejich působením se mění hodnoty pozemků. Trend vývoje nabídky a poptávky na trhu nemovitostí nám můţe predikovat budoucí vývoj, jakým se bude pohybovat i výsledná cena (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). V konkurenčním prostředí, kde se vše odehrává, je pozornost prodávajících a kupujících zaměřena na polohu nemovitého majetku, coţ často bývá dominantním kritériem pro ohodnocení. Nejlukrativnější pozemky se prodávají nejlépe, ale zase se velmi rychle stanou nedostupnými a zájem účastníků trhu se přesouvá do méně atraktivních oblastí, např. dále od měst. Lukrativní pozemky s nejvyšší cenovou hladinou zůstávají především stavební pozemky v centrech a na periferiích měst a obcí a pozemky lukrativní pro svou polohu například u dálnic a silnic I. tříd. Tyto pozemky si udrţují vysokou cenu, protoţe nejsou příliš dostupné, jsou vzácné nebo nabízejí jedinečné komerční vyuţití. V případě mé diplomové práce je také velmi významným činitelem ovlivňujícím výslednou cenu pozemku bonita půdy, její kvalita v souvislosti se zemědělským vyuţitím (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). 11

Nabídka na trhu nemovitostí je často předbíhána změnami v nabídce. Poptávka můţe reagovat na změnu velmi flexibilně, ale nabídka pozemků uţ tak flexibilní není, protoţe kapacita pozemků není nekonečná, je často doplňována z půdního fondu, coţ je sloţitý a dlouhotrvající proces. Při sestavování trţního ocenění musíme vţdy zkoumat podmínky trhu (v případě této práce, trhu se zemědělskými pozemky). Musíme samozřejmě pozorovat nejen samotnou nabídku, ale velký důraz směřovat také na analýzu poptávky po zemědělských pozemcích (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Z nabídkové strany je důleţité posuzovat existující pozemky, které jsou k dispozici k prodeji a na pozemky, které se v blízké minulosti prodaly. Toto je důleţité pro stanovení nejlepšího a nejvyššího vyuţití oceňovaných pozemků (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

2.1.3 Nejvyšší a nejlepší využití Zhodnocení pozemku je velmi úzce propojeno s moţností jeho vyuţití a to buď ve stávajícím stavu, nebo budoucímu vyuţití oceňované plochy. U posuzovaného pozemku je třeba prověřit soulad vyuţití s územně plánovací dokumentací, především u pozemků stavebních (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). K tomu se pouţívá analýza NEJLEPŠÍHO a NEJVYŠŠÍHO vyuţití. Tato analýza je jednou z podmínek definice trţní hodnoty dle Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Nejlepší a nejvyšší vyuţití je pravděpodobné, odůvodnitelné a legální vyuţití nemovitého majetku, které je fyzicky reálné, technicky podloţené, finančně přiměřené a směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitosti (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Velmi důleţitá je tato analýza u nezastavěných pozemků. Je dobré si prostudovat důkladně územní plán v oceňované oblasti, protoţe území můţe být rezervované pro vyuţití jiným způsobem. Nutné je také zohlednit účel ocenění s ohledem na typ hledané hodnoty s přihlédnutím k Mezinárodním oceňovacím standardům (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

12

2.1.4 Substituce Toto pravidlo vychází ze skutečnosti, ţe na volném trhu poptávající není ochoten uhradit vyšší cenu, neţ je cena kvantitativně a kvalitativně obdobného pozemku, který můţe vyuţít jako substitut. Jednoduše řečeno, kupující si ze dvou substitučních (podobných) pozemků vybere ten s niţší cenou (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

2.1.5 Konformita V případech, kdy se ve stejných oblastech nemění podmínky podobných pozemků s rovnocenným vyuţitím, se jejich ceny ustalují. Drobnější rozdíly v cenové hladině se v těchto případech eliminují. Takové prostředí je konformní, změny cen v celé oblasti můţeme očekávat u všech pozemků stejné. Vlivem výstavby nové kanalizace v oblasti přirozeně dojde k růstu cen pozemků v celé oblasti. Naopak vybudování silničního obchvatu v těsné blízkosti pozemků jdou ceny celé oblasti směrem dolů (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

2.1.6 Kontribuce Tento princip se vyskytuje především u zastavených pozemků. Takové pozemky nejsou předmětem této práce, proto nebudu tento princip příliš vysvětlovat. Souvisí s nevhodně umístěnými stavbami na oceňovaném pozemku, často jsou tyto stavby neekologické, nebo nesplňující legislativní předpisy. Tento fakt často negativně ovlivňuje cenu pozemku a výši ocenění celkově sniţuje (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

2.1.7 Omezení vlastnických práv Takováto omezení mohou mít důleţitý vliv na výslednou hodnotu ocenění pozemku. Mohou se totiţ citelně dotknout jeho vyuţívání. Typickým příkladem mohou být věcná 13

břemena nebo dlouhodobé nájemní vztahy. Tato omezení jsou však často natolik unikátní, ţe je nemůţeme paušálně zohledňovat při oceněních. Je třeba brát v úvahu případné náklady v souvislosti s odstraněním některého typu omezením, případně sníţení výnosu s omezením spojeným (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Jedná se o omezení dočasná či trvalá. Důleţité je zohlednit případná spoluvlastnictví pozemků. Obecně platí komplikovaný prodej a sníţení vyjednávací operativnosti při vyšším počtu vlastníků pozemku (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Pozornost je třeba také věnovat případným zástavbám jiných vlastníků. Tyto komplikace mají často historický původ (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

2.1.8 Význam polohy Poloha je základním parametrem ocenění pozemku. Jelikoţ často posuzujeme pozemky porovnávací metodou, je pro parametr porovnání polohy důleţité mít k dispozici adekvátní pozemky pro potřeby porovnání s aktuálními cenami. Potřebujeme pozemky v blízké oblasti oceňovaných vzorků (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Já budu pozemky analyzovat především s ohledem na: -

Umístění v rámci oblasti

-

Širší vztahy

-

Dopravní dostupnost

-

Začlenění do stávajících lánů

-

Tvar pozemků

-

Vyuţitelnost pozemků

-

Zpracovatelnost pozemků

-

Orientaci ke světovým stranám

14

2.2 Základní přístupy Během rozhodování zpracovatele ocenění o případných moţnostech, které můţe pouţít k ocenění pozemků na trţních principech, můţe vycházet z moţností výchozího modelu přístupů pro oceňování nemovitého majetku typu pozemek a stavba. Mezi tyto základní přístupy patří přístup: -

porovnávací

-

nákladový

-

výnosový

Tyto uvedené přístupy se dále dělí na techniky a varianty odhadu hodnoty pozemků (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Tab.1 - Rozdělení základních přístupů PŘÍSTUP

TECHNIKA

VARIANTA

POROVNÁVACÍ

Přímé porovnání

Kvantitativní analýzy Kvalitativní analýzy

Nepřímé porovnání

Cenové mapy Indexové metody Hrubé testování

VÝNOSOVÝ

Kapitalizací renty

Přímá Výnosová

Diskontací renty Reziduální NÁKLADOVÝ

Stavebnicová Reziduální

2.2.1 Porovnávací přístup Odhad tímto způsobem spočívá v porovnávání cen srovnatelných pozemků. Tento způsob je v praxi velmi pouţívaný a má největší význam na výsledné ceně ocenění. Často vyuţívaný u konformních stavebních a zemědělských pozemků (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). 15

Porovnávání je analytický procesem vycházejícím z faktu, ţe existuje-li více podobných pozemků s některými shodnými parametry, budou i ostatní porovnávané parametry pozemků velmi podobné. Pozemky samozřejmě nemohou být identické, proto se pouţívá cenové zohlednění pomocí koeficientů, kterými se zohlední kvalitativní a kvantitativní rozdíly odlišující porovnávané pozemky (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

Přímé porovnání – analytický proces, který se pouţívá v případech, kdy lze k posuzovanému pozemku najít adekvátní pozemek podobný u kterého známe cenu a podmínky, za kterých byl obchod realizován. Vhodné pozemky pak slouţí ke srovnání s pozemkem oceňovaným (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

Nepřímé porovnání – na rozdíl od přímého porovnání proces nepřímého porovnání probíhá mezi oceňovaným pozemkem a referenčním vzorkem, zastupujícím dílčí vzorky vybrané mnoţiny představující výběrový soubor (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

2.2.2 Cenové mapy pozemků

Cenové mapy stavebních pozemků jsou dobrovolně vytvářené, spravované a vyhlašované místně příslušnými obcemi. Jedná se o grafické znázornění pozemků s vyznačenými cenami v CZK za 1m2. Návrh cenové mapy předkládá obec MF ČR k vyjádření a ke zveřejnění v Cenovém věstníku. Jedná se o skutečně realizované ceny stavebních pozemků dle kupních smluv. Na těchto mapách spolupracují obce s Katastrálními úřady, takţe výsledkem je databáze (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Z pohledu odhadce je třeba přistupovat obezřetně k cenovým mapám z důvodu: -

zastarávání dat

-

zkreslování cen v důsledku odlišných podmínek

-

cena celku (pozemek + stavba) 16

2.2.3 Indexové metody

Jednou z variant nepřímého porovnání jsou „indexové metody, založené na technické koncepci cenotvorby, v nichž základní ceny referenčních vzorků i hodnocení případných rozdílů jsou založeny na empiricky předdefinovaných veličinách, takže aplikace pak probíhá pomocí jednoduchých početních algoritmů. Tento princip se často využívá u administrativních cen.“ (1)

2.2.4 Testování porovnáním Je zvláštním způsobem nepřímého porovnání. Jedná se o proces, kdy odhadce své dílčí „výsledky srovnává s obecnými úrovněmi cen, dosahovanými v příslušných segmentech trhu s nemovitostmi a ověřuje, zda jeho odhad zapadá do škály, v níž jsou ustáleny ceny různých typů pozemků na současném trhu a zda jeho výsledky s touto stupnicí korespondují nebo zda z ní výrazněji nevybočují a snaží se najít příčiny těchto případných anomálií.“ (2)

2.2.5 Výnosový přístup Ocenění pozemku aplikací výnosového přístupu spočívá v podstatě ve vyjádření budoucího výnosu, který je očekávaný v souvislosti s vlastnictvím nemovitého majetku. V základu hodnotíme kvalitativní a kvantitativní uţitek (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Výnos není okamţitý, ale je očekávaný v budoucnosti a jedná se tedy o jakousi předpověď do budoucnosti a nemáme jednoznačnou garanci výnosu (toto je trochu sporné u zemědělských pozemků, kde se dá tento budoucí výnos očekávat s ohledem na potřebnost a jedinečnost těchto pozemků). Díky štědrým dotacím na podporu méně úrodných oblastí ___________________________________________________________________________ (1)

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. druhý dotisk prvního vydání. Praha: Oeconomia, 2009, s. 68. ISBN 978-80-245-1211-2.

(2)

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. druhý dotisk prvního vydání. Praha: Oeconomia, 2009, s. 86. ISBN 978-80-245-1211-2.

17

mohou zemědělští podnikatelé a firmy dosahovat velmi zajímavých výnosů. Běţný postup je, ţe odhadci při stanovování výnosové hodnoty zůstávají u vyčíslení výnosové renty a příslušné kapitalizační míry (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Proto jsem se rozhodl, ţe se pokusím výnosovému přístupu podrobněji věnovat v praktické části diplomové práce, jelikoţ je dle mého názoru při sestavování obecných cen u zemědělských pozemků zanedbávaný (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

2.2.6 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty Renta = výnos z vlastnictví pozemku. Rentu bereme jako pravidelný, stálý výnos, který vlastník dostává za pronájem svého pozemku. Vlastnictví půdy je omezené, nelze více rozšiřovat plochu zemědělské půdy, dá se tedy říci, ţe zemědělská půda je jedinečná. To má vliv na renty zemědělských pozemků, které dlouhodobě rostou (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Pokud máme k dispozici informace o výši běţných rent v dané lokalitě, můţeme výnosovou hodnotu pozemku odhadnout kapitalizací renty. Způsob kapitalizace renty odpovídá délce jejího trvání. Vzorec pro výpočet je velmi jednoduchý, protoţe pozemky se neopotřebovávají a délky pronájmů mají dlouhodobý charakter (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). V = 100 * Z / r V je výnosová hodnota majetku, Z je čistý roční stabilizovaný výnos, R je kapitalizační míra Nezáleţí, jestli hovoříme o diskontování věčné renty nebo kapitalizaci, protoţe kapitalizační míra je shodná s mírou výnosnosti, respektive diskontní mírou (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Výnosnosti pozemků jsou obvykle nastavovány niţší neţ u běţných nemovitostí (staveb), protoţe tyto investice jsou obecně povaţovány za bezpečné. Stavby navíc zastarávají a opotřebovávají se (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Problematiku odhadů trţní hodnoty zemědělské půdy bych zde rád více zdůraznil, protoţe se jedná o stěţejní téma mé diplomové práce. U těchto pozemků nelze uvaţovat o 18

jejich budoucím zastavění. U stanovení výnosu můţeme vycházet z výkazu zisku a ztrát porovnáním výnosů a nákladů dle charakteru činnosti konkrétního zemědělského podnikatele. Nemalý vliv zde mají samozřejmě také zemědělské dotace. Konkrétní zajímavý příklad uvedu v teoretické části práce. Velký vliv na výnosy z obhospodařování zemědělských pozemků má jednoznačně bonita, která společně s polohou v dané lokalitě určuje výši pozemkové renty (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Obecně lze říci, ţe trh se zemědělskou půdou je v ČR velmi málo aktivní. Četnost realizovaných prodejů zemědělské půdy je velmi nízká. Zemědělské pozemky se aktuálně sice prodávají, ale jejich intenzita se spíše sniţuje (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). Na straně nabídky jsou často restituenti, kteří mají někdy mylné informace o cenových moţnostech prodeje půdy. Často půdu drţí a nechají si vyplácet renty. Zemědělští podnikatelé jsou spíše často nuceni pod tlakem spekulativních obchodníků nakupovat půdu za ceny neodpovídající skutečným výnosům (navíc ovlivňovaných různými faktory, např. počasí, sezónnost plateb, dotace). (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009) Běţnou praxí je prodej půdy za cenu administrativní, která vychází z přidělených čísel BPEJ (bonitní půdně ekologická jednotka), kterou jednoduše zjistíme z výpisu z katastru nemovitostí. U výnosového přístupu vycházíme z aktuálních běţných nájemných v rozsahu 1.000 - 2.500 Kč/ha/rok. V některých méně úrodných oblastech to samozřejmě můţe být i méně, ale zde zase dochází ke značné kompenzaci ve formě dotací, coţ má opět vliv na zvyšování nájmů. V zemědělství dochází ke značnému vzestupu především díky dotační politice od roku 2004 a také vstupem zahraničních konkurence na česká pole (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009).

2.2.7 Reziduální přístup na bázi nákladů Jedná se o základní model zaměřující se na vyčíslení nákladů. Vyhovuje pro nemovitosti typu pozemek a stavba. Nelze však pouţít pro pozemky nezastavěné, tedy v mém případě zemědělské. Nemůţeme zde vyhodnotit náklady na jeho výrobu. Tento přístup tedy nebudu podrobněji popisovat, protoţe jej v ocenění vzorků pozemků nebudu pouţívat (ZAZVONIL, Zbyněk, 2009). 19

3. Dotační politika EU v zemědělství 3.1 Úvod do problematiky Rozvojem venkova ČR se zabývá Národní strategický plán (NSPRV). Tento dokument je stanoven hlavními strategickými prioritami EU pro období 2007–2013 tak, aby došlo ke stimulaci ekonomického růstu a vytvořila se nová pracovní místa. V dokumentu jsou také zohledněny výsledky jednání summitů v Lisabonu a Göteborgu (MZE CR, 2010). Národní strategický plán rozvoje venkova ČR propojuje vzájemně stanovené cíle pro rozvoj venkova v EU (dle nařízení Rady (ES) č. 1698/2005) a cíle pro rozvoj venkova v České republice. Cíle jsou v úzké vazbě k „evropským strategickým směrům“ a strategickým rozvojovým osám: 1 - konkurenceschopnost 2 - ochrana přírody, ţivotního prostředí a krajiny 3 - rozvoj a diverzifikace venkovského ţivota Národní strategický plán musí respektovat stanovené strategické směry ES a dodrţovat nové výzvy evropského zemědělství. Jde především o klimatické změny, obnovitelné energetické zdroje, hospodaření s vodou, biologickou rozmanitost a restrukturalizaci v mléčné produkci (MZE CR, 2010). NSPRV zároveň řídí a spolupracuje s ostatními nástroji politiky ČR i EU tak, aby zamezil duplicitnímu vyuţití politických nástrojů a efektivně vyuţívat jejich vzájemnou synergii (MZE CR, 2010). Implementace NSPRV určuje ČR k členství státu EU směrem k potřebám rozvoje společného trhu tak, abychom vyhověli zemědělské politice EU. Plán se také orientuje na podporu investiční aktivity zemědělců, lesníků, potravinářů, dřevařů a venkovských oblastí směřující k implementaci společného evropského trhu s vyuţitím ekonomických pobídek k podnikání v České republice (MZE CR, 2010).

20

Časová osa realizace Národního strategického plánu rozvoje venkova ČR je rozloţena na období 2007 - 2013, k realizaci je vyuţit Programu rozvoje venkova (PRV). (MZE CR, 2010)

3.2 Východiska rozvoje venkova Rozvoj venkova ČR strategicky vychází z hlavních priorit EU. Velký význam je kladen na ekonomický růst, tvorbu nových pracovních míst a udrţitelný ekonomický rozvoj, v návaznosti na závěry jednání summitů v Lisabonu a Göteborgu (MZE CR, 2010). Národní strategický plán rozvoje venkova České republiky v letech 2007 – 2013 naplňuje závazky Lisabonské strategie ve všech jejích bodech: -

společnost zaloţená na znalostech

-

vnitřní trh a podnikatelské prostředí

-

trh práce

-

udrţitelný rozvoj.

Strategie hospodářského růstu ČR (SHR ČR), vychází z Lisabonské strategie. Jedná se o výchozí dokumentaci, je podkladem pro Národní strategický plán rozvoje venkova České republiky v období 2007 – 2013. Ze všech oblastí SHR ČR Strategie ČR pro rozvoj venkova vychází, stěţejní oblastí zůstává uchovat zemědělský ráz venkova a venkovské krajiny (MZE CR, 2010). Ve strategii ČR se odráţí Göteborská strategie, především při implementaci trvale udrţitelných systémů hospodaření a vytváření nových a stálých pracovních míst. Tyto kroky by měly přispět ke stabilizaci venkovských oblastí. Kjótský protokol se zaměřuje na tlumení klimatických změn a souvisí s ním lesní hospodářství a vyuţívání obnovitelných zdrojů energie (MZE CR, 2010). Národní strategický plán obsahuje také nově nastavené výzvy zemědělství EU vycházející ze změn reformované společné zemědělské politiky (klimatické změny, obnovitelné

energetické

zdroje,

vodní

hospodářství,

restrukturalizaci mlékárenského průmyslu). (MZE CR, 2010)

21

biologickou

rozmanitost

a

3.3 Vize rozvoje venkova České republiky do roku 2013 Národní strategický plán rozvoje venkova České republiky, člena Evropské unie, je jedním z klíčových dokumentů „evropského“ systému dokumentů tvořících strategické cíle v letech 2007 – 2013 (MZE CR, 2010). Svým obsahem směřuje k plnění očekávání celkové strategické orientace rozvoje EU a k zajištění prioritních cílů EU ve sféře podpory rozvoje venkova: -

Růst konkurenceschopnosti zemědělství a lesnictví stimulací restrukturalizace, rozvoje a inovací

-

Zlepšování životního prostředí a krajiny podporou ekologicky šetrných způsobů hospodaření s půdou

-

Zlepšování kvality ţivota ve venkovských oblastech

(MZE CR, 2010) Česká republika musí v celém období uplatňování strategie podnikat veškeré kroky k systematickým kladným změnám na venkově, a to jak o změny směřující ke zlepšování ţivotního prostředí, ekonomického růstu a rozmanitosti podnikatelských aktivit, tak o stálé zvyšování ţivotní úroveň a přirozeně příznivější ţivotní podmínky obyvatel na venkově. Tím bude docíleno růstu konkurenceschopnosti zemědělské, lesnické i potravinářské produkce, s ohledem na dodrţení udrţitelného rozvoje a

zemědělského hospodaření ohleduplného

k ţivotnímu prostředí. Stimulace bude zaměřena na poptávku obyvatel a investiční pobídky do segmentů, které vyuţívají výsledky vědeckého výzkumu (MZE CR, 2010). Celková strategie se také zaměřuje na posilování biodiverzity a ekologicky stabilní krajiny, zkvalitňování vodních reţimů a sniţování negativních vlivů na změny klimatu. Primárně se budou podporovat především strategické aktivity, které eliminují

rozdíly v

ţivotní úrovni a způsobu ţivota venkovských obyvatel v porovnání s obyvateli měst a přispějí k atraktivitě venkovského ţivota (MZE CR, 2010). 22

Výchozí rozvojovou vizi strategie rozvoje venkova ČR lze charakterizovat takto: Cílem je do roku 2013 upravit podobu českého venkova a jeho ekonomickou situaci tak, aby směřoval k zásadnímu sníţení ekologické zátěţe pro ţivotního prostředí, zvýšení ţivotní úrovně a ţivotních standardů venkovského obyvatelstva. Je třeba se zaměřit na klíčové obory i rozdělení ekonomických zemědělských činností podílejících se na celkové hospodářské a společenské úrovni venkovských oblastí. Tím je moţné docílit srovnatelného stupně úrovně s vyspělými oblastmi rozvinutých regionů EU. Atraktivnost ţivota na venkově pak bude lákavá pro obyvatelstvo a venkov bude lukrativní nejen pro bydlení, ale také k vykonávání podnikatelských aktivit i pracovních činností (MZE CR, 2010).

3.4 Jednotlivé osy strategie a cíle Program rozvoje venkova se dělí na čtyři základní osy, které přesně vymezují opatření pro umisťování finančních prostředků z Evropského zemědělského fondu pro rozvoj venkova. OSA I: Zlepšení konkurenceschopnosti zemědělství a lesnictví Cíl: Vytvořit multifunkční zemědělské a lesnické systémy prospěšné ţivotnímu prostředí, přírodě a krajině OSA II Zlepšování ţivotního prostředí a krajiny Cíl: Iniciovat vytváření a rozvoj místních partnerství a vyuţití vnitřního potenciálu venkova OSA III Kvalita ţivota ve venkovských oblastech a diverzifikace hospodářství venkova III.1: Tvorba pracovních příleţitostí a podpora vyuţívání OZE III.2: Podmínky růstu a kvalita ţivota na venkově III.3: Vzdělávání Cíl: Vytvořit různorodé pracovní příleţitosti a prorůstové podmínky pro atraktivní ţivot na venkově

23

OSA IV Leader Priority I.1: Modernizace, inovace a kvalita I.2: Přenos znalostí Priority II.1: Biologická rozmanitost, zachování a rozvoj zemědělských a lesnických systémů s vysokou přírodní hodnotou a tradičních zemědělských krajin II.2: Ochrana vody a půdy II.3: Zmírňování klimatických změn Cíl: Vytvořit silné a dynamické zemědělsko-potravinářské odvětví G Globální cíl rozvoje venkovských oblastí ČR: -

přirozený udrţitelný rozvoj

-

ohleduplnost k ţivotnímu prostředí

-

konkurenceschopné a kvalitní primární potravinářské produkty

-

růst HDP na venkovské obyvatelstvo

-

stimulovat podnikatelskou činnost na venkove

-

podpora nově vznikajících pracovních míst ve venkovských oblastech

-

sníţit trend vysoké nezaměstnanosti venkova

-

stabilizace venkovské společnosti

(MZE CR, 2010)

24

4. Stav zemědělství v ČR Česká republika je stát ve střední Evropě s celkovou rozlohou 78 860 km2 a s 10,2 mil. obyvateli. Sousedy ČR jsou Slovenská a Polská republika, Rakousko a Německo. Pouze 39 % z celkové plochy státu se nachází v nadmořské výšce pod 400 m n. m. Z pohledu ostatních evropských zemí se jedná charakteristicky o horskou - podhorskou oblast (MZE CR, 2010). Podnebí republiky je převáţně ovlivňováni oceánskými a kontinentálními vlivy. Typické je převáţné západním prouděním a výrazná cyklonální činností, coţ způsobuje časté změny počasí a značné sráţky (MZE CR, 2010). V České republice je 4 264 tis. ha zemědělské půdy, která zabírá zhruba jednu polovinu celkové rozlohy státu. Tato plocha se však dlouhodobě zmenšuje. Přibliţně o 15 tis. ha zemědělské půdy se zmenšila plocha zemědělské půdy od roku 1995. Opakem jsou lesní půdy, ty zaznamenaly růst a zaujímají téměř třetinu půdního fondu ČR. V posledních letech je trendem dlouhodobý pokles orných půd, způsobených často rozšiřováním trvalých travních porostů. V méně příznivých oblastech (tzv. LFA) se nachází téměř polovina rozlohy půdního fondu, na těchto pozemcích přesto zůstává vysoká moţnost případné přeměny zpět na orné plochy (MZE CR, 2010). V zemědělství jsou v ČR zaměstnány pouze 4 % obyvatelstva a toto číslo z dlouhodobého pohledu vykazuje stále klesající tendenci. Podíl zemědělského sektoru na celkovém HDP je dlouhodobě za obvyklými standardy v Evropské unii. Snahou evropské zemědělské politiky však je tyto negativní trendy zastavit (MZE CR, 2010). Od typických evropských zemědělských firem se naše společnosti také velmi odlišují velikostně. Typické jsou zemědělské společnosti s výměrou vyšší neţ 50 ha zemědělské půdy, zaujímají 92,2 % z celkové výměry zemědělské půdy na které se aktivně hospodaří (průměr na zemědělskou farmu je 71 ha). S dostupností bankovních úvěrů pro zemědělské společnosti a zemědělské podnikatele roste jejich zadluţenost (MZE CR, 2010). Technicko-materiální zabezpečení zemědělských podniků dlouhodobě v devadesátých letech zaostávalo. Tento trend pokračuje především u techniky a technologií spojených s ţivočišnou produkcí zemědělských firem. Opačným směrem se vyvíjí podnikatelské společnosti se zaměřením ryze na rostlinnou produkci, u kterých je patrný výrazný pokrok v oblasti zemědělské techniky spojený především vstupem do EU a přílivem evropských 25

dotací na podporu technologických inovací a rozvoje. Častou překáţkou pro rozvoj podnikání v tomto segmentu je závislost na pronajaté půdě, běţně se jedná aţ o 90% výměr obhospodařovaných pozemků (MZE CR, 2010). Vstupem ČR do EU bylo zaznamenáno výrazné oţivení zemědělského sektoru. S evropskou dotační zemědělskou politikou souvisí rozvoj českého venkova. Zemědělství se stává zajímavým odvětvím pro banky i řadu investorů, s tím souvisí další přísun dostupného finančního kapitálu do tohoto odvětví. Zemědělci začínají obnovovat své strojové parky, pořizují výkonné, vysoce produktivní a ekologicky šetrné stroje. V neposlední řadě také dochází k oţivení trhu se zemědělskými pozemky. Mnoho zemědělců si začíná uvědomovat svoji závislost na nájemní půdě a stále se zvyšující renty za obhospodařované pozemky (MZE CR, 2010). Velkoplošné intenzívní hospodaření vedlo k ohroţení řady biotopů na travních porostech. Je odhadováno, ţe z celkové rozlohy trvalých travních porostů lze v ČR cca 300 tis. ha řadí do kategorie zachovalých druhově bohatých nebo polopřirozených luk a pastvin (značná část ve stávajících chráněných územích nebo vznikající síti Natura 2000). Nejčastější ohroţení těchto oblastí s vysokou přírodní hodnotou představuje zarůstání náletem dřevin v důsledku nekosení, eutrofizace lokalit z důvodu zvýšeného hnojení a nevhodné technologické postupy zemědělského hospodaření. Úbytek přírodních hodnot je způsobován v některých oblastech opouštěním půdy. Méně příznivé oblasti pro hospodaření z důvodu horších přírodních podmínek (LFA) zaujímají v ČR 50,2 % ZPF. Zvláště chráněná území, včetně území soustavy Natura 2000, se rozkládají na 20,5 % území státu. Podíl ekologického zemědělství na celkové výměře zemědělské půdy činí 6 % (MZE CR, 2010). Právě na zemědělské pozemky spadající do kategorie pozemků LFA bude velmi významnou vahou zaměřena praktická část diplomové práce. Jedná se většinou o pozemky trvalých travních porostů na které je alokovaná velká část finančních zdrojů z evropského zemědělského fondu. Tyto typy zemědělských pozemků jsou často drţeny pouze za spekulativními účely a výhradně za účelem příjmu z dotací. Často můţeme vidět rozsáhlé travní porosty v horských oblastech v drţení nebo nájmu velkých zemědělských společností. Tyto podnikatelské skupiny často ani nemají svá sídla v místech podnikatelských aktivit. Na druhou stranu jsou tyto aktivity příznivé pro místní obyvatelstvo v podobě vytvořených pracovních míst v oblastech s velmi vysokou celoroční nezaměstnaností. Díky značnému přílivu kapitálu z evropských dotací jsou firmy dále nuceny chovat se ohleduplně k ţivotnímu

26

prostředí. A to buď investicemi do moderní ekologicky šetrné zemědělské techniky, nebo zařazením celé farmy do ekologického zemědělství a s tím souvisejícími dalšími dotacemi. Tab. 2 - Rozdělení národních finančních prostředků z EZFRV, roční průměr 2007 – 2013

Osy

Veřejné zdroje

Celkem

EZFRV

EUR

EUR

Osa I

122 628 749 91 971 561

30 657 187

22,53%

Osa II

277 962 693 222 022 787 55 939 906

54,39%

Osa III

92 273 376

69 205 032

23 068 344

16,95%

Osa IV

28 856 475

23 085 180

5 771 295

5,66%

1 930 633

643 544

0,47%

Technická pomoc 2 574 177 Celkem

Podíl na osy v % ČR

(z EZFRV) EUR

524 295 470 408 215 193 116 080 277 100

České zemědělství a související obory prošly od roku 1989 zásadní proměnou, související s adaptací na ekonomickou realitu a její postupný vývoj. Zásadní byla příprava na vstup ČR do Evropské unie a období po vstupu, kdy se sektor musí přizpůsobovat nejen podmínkám panujícím na jednotném trhu EU, ale současně i podmínkám globalizujících se trhů. Poprvé v historii České republiky je díky jednotnému trhu EU český zemědělský sektor vystaven přímé konkurenci z dalších 26 států. Podmínky pro hospodaření, včetně podpor z rozpočtu EU a z národních rozpočtů, však zdaleka nejsou srovnatelné mezi jednotlivými členskými státy a ztěţuje to rozvoj zemědělství a souvisejících oborů v ČR. Obchod se zeměmi EU tvoří drtivou většinu mezinárodní obchodní výměny ČR a společný trh EU rozhodujícím způsobem ovlivňuje národní trh v ČR. Vstupem do EU získala ČR moţnost čerpat kaţdoročně významné objemy finančních prostředků na podpory poskytované do zemědělství. S ohledem na postupný náběh přímých plateb bude objem těchto prostředků aţ do roku 2013 narůstat, ale další vývoj bude záviset na výsledcích jednání o reformě rozpočtu EU a reformě společné zemědělské politiky EU.

27

Podíl zemědělství na celkovém HDP vykazuje klesající trend, podobně jako vývoj zaměstnanosti v zemědělském sektoru. Objem zemědělské produkce, vyjádřený ve stálých cenách roku 1989 kolísá pod úrovní 80 mld. Kč (viz grafy jednotlivých ukazatelů dále). Konkrétní vývoj a aktuální situace se liší podle jednotlivých sektorů. Začala převaţovat rostlinná výroba a rozšířily se extenzivní typy hospodaření. Obecně se za posledních dvacet let sníţily stavy hospodářských zvířat, ale rostla uţitkovost. Po vstupu ČR do EU nedošlo ke stabilizaci, ale naopak u některých hospodářských zvířat se trend poklesu ještě prohloubil. Ceny zemědělských výrobců vykazují převáţně mírný růst, ale zároveň rostoucí nestabilitu, která je překáţkou rozvoje hospodaření. Ceny výrobních vstupů rostou rychleji neţ realizační ceny prvovýrobců. Domácí spotřeba měla většinou klesající trend, i kdyţ se v některých případech v posledních letech stabilizuje, respektive vykazuje rostoucí tendenci. Významnou roli v cenotvorbě sehrávají maloobchodní řetězce, které v případě ČR pokrývají převáţnou většinu maloobchodu.

28

5. Vymezení zkoumaných zemědělských pozemků Jako vzorky pro ocenění v této diplomové práci jsem si vybral zemědělské pozemky na kterých hospodaří společnost mého konzultanta Radka Vostřela, ZOS Liběšovice, s.r.o. Společnost obhospodařuje 1200 ha převáţně orných půd s výrazným zaměřením na chmel. Okrajově se zabývají údrţbou krajiny na trvalých travních porostech. Jedná se o pozemky na kterých můţeme po standardním ocenění zanalyzovat jaký vliv na ceny zemědělské půdy mají dotace EU do zemědělství. Pro jasný přehled jsem vybral 2 vzorky pozemků orné půdy, jednu chmelnici a jeden vzorek trvalého travního porostu. Dva oceňované pozemky podle LV č. 135 a LV č. 10001 se nachází v katastrálním území Siřem, v prostoru části obce Siřem – Blšany. Jeden oceňovaný pozemek podle LV č. 51

se nachází v katastrálním území

Soběchleby u Podbořan, v prostoru části obce Soběchleby – Blšany. Poslední oceňovaný pozemek podle LV č. 219 se nachází v katastrálním území Liběšovice, v prostoru části obce Liběšovice – Blšany. Všechny pozemek jsou přístupné polními cestami, které navazují na silnice III. třídy.

Pozemky jsou aktuálně vyuţívané pro zemědělskou činnost, jsou udrţované a je na nich aktivně hospodařeno zemědělskou společností. Jsou zahrnuté do programu rozvoje venkova České republiky a jsou na ně pobírány vyčíslitelné dotace z evropského zemědělského fondu. Trvalý travní porost, v tomto případě louka není přímo situovaný v nepříznivé horské oblasti, ale pro potřeby této práce budu uvaţovat jako kdyby byl a podnikající subjekt by na něj mohl vyuţívat všechny dotace směřované do LFA (méně příznivých oblastí). Jedině tak mohu šetřením dospět k analýze skutečného vlivu dotační politiky EU na jednotlivé druhy zemědělských pozemků.

29

6. Ocenění vzorků 6.1 Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 135 Identifikační údaje Vlastník majetku: Podle části A výpisu listu vlastnictví č. 135 k datu 2.1.2012 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví pana Vladimíra Svobody, bytem druţstevní 2550, Ţatec, 438 01 Ţatec 1. Podle části C listu vlastnictví č. 135 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno ţádnými věcnými břemeny. Kód katastrálního území:

682659

Název katastrálního území:

Siřem

Kód obce:

566021

Název obce:

Blšany

Počet obyvatel obce:

976

Datum stanovení počtu obyvatel: 1.1.2011 Kód okresu:

CZ0424

Název okresu:

Louny

Název kraje:

Ústecký kraj (Severozápad)

Poloha v obci:

Ostatní

Podklady: a) Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 135 pro k.ú. Siřem, obec Blšany, okres Louny, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Ţatec k datu 2.1.2012 30

b) Kopie katastrální mapy pro část k.ú. Siřem, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Ţatec k datu 2.1.2012 c) Údaje zjištěné na místě a údaje poskytnuté odborným konzultantem (makléř RK FINEXTRA s.r.o.) Místní šetření: Prohlídka na místě byla provedena dne 21.32012 Popis a účel: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Siřem, v prostoru západně od části obce Siřem – Blšany, v prostoru západně od silnice III. Třídy spojující obce Siřem a Soběchleby. Pozemek je přístupný polními cestami, které navazují na výše uvedenou silnici. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů uvedené v přílohách diplomové práce. Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ţatec veden na listu vlastnictví č. 135 pro k.ú. Siřem (viz. výpis z listu vlastnictví k datu 2.1.2012 uvedeného v přílohách diplomové práce). Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaného pozemku činí 3,6553 ha a jde o zemědělský pozemek, ornou půdu. Pozemek je v současné době vyuţíván k zemědělské výrobě. Příslušenství: Oceňovaný pozemek nemá příslušenství. Vhodnost využití: Jde o zemědělský pozemek, ornou půdu, jeho vyuţití k zemědělské výrobě je vhodné. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: Podle části C listu vlastnictví č. 135 k datu 2.1.2012 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno ţádnými věcnými břemeny. 31

Jiná omezení, závazky či zatíţení pozemku nejsou známa.

Ekologická zátěž: Ekologická zátěţ na oceňovaném pozemku není známa. Seznam oceňovaných objektů Zemědělský pozemek podle LV č. 135 - pozemek podle KN Popis a účel: Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí (KN). ANALÝZA OCENĚNÍ Zjištěná hodnota Výpočet hodnoty pozemku Číslo parcely

Popis

Výpočet

Plocha (m2)

1325

Orná půda

36553

36553,00

Pozemek je evidovaný v KN jako orná půda Způsob ochrany zemědělský půdní fond

Plocha pozemku celkem:

36553,00 m2

32

Přímá metoda Pozemek je bonitován, bonita pozemku je vyjádřena kódem BPEJ, ocení se podle průměrné bonity. Číslo parcely

1325

popis

Orná půda

Plocha (m2)

36 553,00

Plocha (m2):

36 553,00

Celková hodnota:

441 560 Kč

Jednotková cena

Hodnota

(Kč/m2)

(Kč)

12,08

441 560,24

Zemědělský pozemek podle LV č. 135 – pozemek podle KN – celkem: Jednotková cena:

12 Kč/m2

Zjištěná hodnota:

441 560 Kč

Výnosová hodnota majetku Přímá metoda Výnosová hodnota oceňovaného pozemku je stanovena na základě výnosů dosaţitelných pronajímáním, výše obvyklého nájemného je však u zemědělské půdy poměrně nízká, podstatně niţší, neţ na základě výnosů dosahovaných při vlastním obhospodařování zemědělské půdy. Toto téma je z mého pohledu natolik zajímavé a závaţné při oceňování zemědělských pozemků, ţe s k němu vrátím v samostatné kapitole. Obvyklé nájemné v dané lokalitě činí dle dostupných informací od konzultantů a místních zemědělských podnikatelů 1.500 – 2.500,- Kč/ha/rok.

33

Výpočet výnosové hodnoty: popis

Výpočet/komentář

Kč

Zemědělský pozemek

3,6553*2000/0,09

8128,89

Obvyklé nájemné při pronájmu zemědělských pozemků v dané oblasti činí v průměru 2.000 Kč/ha/rok. Kapitalizační míra činí odhadem 9%.

Výnosová hodnota:

81 229,- Kč

Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 135 – celkem: Výnosová hodnota

81 229,- Kč

Porovnávací hodnota majetku: Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáváním cen byly vyuţity údaje z databáze realizovaných prodejů zemědělských pozemků v dané lokalitě (poskytnutých konzultanty RK FINEXTRA s.r.o., ZOS Liběšovice, spol. s.r.o.) Z realizovaných cen v dané lokalitě jsem vybral tyto: -

Prodej orné půdy v celkové výměře 13,28 ha v okolí obce Sýrovice, okres Louny, realizovaná cena 12,00 Kč /m2 (realizovaný prodej v červnu 2009)

-

Prodej orné půdy v celkové výměře 14,6 ha v okolí obce Kaštice, okres Louny, realizovaná cena 15,00 Kč /m2 (realizovaný prodej v březnu 2009)

34

-

Prodej orné půdy v celkové výměře 12,14 ha v okolí obce Kněţice u Podbořan, okres Louny, realizovaná cena 11,20 Kč /m2 (realizovaný prodej v únoru 2009)

-

Prodej orné půdy v celkové výměře 9,42 ha v okolí obce Čeradice u ţatce, okres Louny, realizovaná cena 7,30 Kč /m2 (realizovaný prodej v srpnu 2010)

-

Prodej orné půdy v celkové výměře 5,45 ha v okolí obce Blšany, okres Louny, realizovaná cena 10,00 Kč /m2 (realizovaný prodej v březnu 2011)

-

Prodej orné půdy v celkové výměře 13,55 ha v okolí obce Blaţim, okres Louny, realizovaná cena 12,50 Kč /m2 (realizovaný prodej v květnu 2011)

-

Prodej orné půdy v celkové výměře 2,5 ha v okolí obce Liběšovice, okres Louny, realizovaná cena 12,70 Kč /m2 (realizovaný prodej v dubnu 2011)

Dalším ukazatelem trhu je skutečnost, ţe realizované ceny zemědělských pozemků se pohabují přibliţně o 10 – 30% více neţli ceny pozemků dle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 10 aţ 15 Kč/m2, v ojedinělých případech aţ 20,- Kč/m2. Je to způsobeno především na situování pozemku v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a její vyuţitelnosti. V oceňovaném vzorku byly vyuţity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a vyuţitelnosti ve výši 14,- Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 14,- Kč/m2, odpovídá současným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě.

35

Výpočet: 36553*14 Porovnávací hodnota:

511 742 Kč

Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 135 – celkem: Porovnávací hodnota:

511 742 Kč

Rekapitulace majetku a závěrečná analýza Název

Zemědělský

Zjištěná hodnota

Výnosová hodnota

Porovnávací hodnota

(Kč)

(Kč)

(Kč)

441 560

81 229

511 742

pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 135

Komentář: Pro stanovení odhadu trţní hodnoty za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházím z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty: V rekapitulaci oceňovaného pozemku byly hodnoty stanoveny takto: Zjištěná hodnota:

441 560 Kč

Výnosová hodnota:

81 229 Kč

Porovnávací hodnota:

511 742 Kč

Při stanovování trţní hodnoty (obvyklé ceny) se v běţné praxi při oceňování zemědělských pozemků běţně dává přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v segmentu zemědělských pozemků v dané lokalitě. V oceňovaném vzorku pro potřeby diplomové práce byly vyuţity uvedené údaje trhu a trţní hodnota oceňovaného pozemku byla 36

odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, vyuţitelnosti a zejména s přihlédnutím k lepší kvalitě půdy ve výši přibliţně 14,-Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 14,- Kč/m2, odpovídá současným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě, zejména s přihlédnutím k situování pozemku v lokalitě, dobré vyuţitelnosti a podle ujištění odborného konzultanta ze zemědělské společnosti, pana jednatele Radka Vostřela výborné kvalitě půdy. Silné stránky oceňovaného pozemku: -

Dobře situovaná poloha v rámci obce i širší oblasti

-

Situování pozemků ve větších, zemědělsky vyuţívaných lánech

-

Vysoká kvalita půdy

Slabé stránky oceňovaného pozemku: -

Prakticky bez slabých stránek

Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 135 – celkem: Tržní hodnota

510 000 Kč

37

6.2 Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 10001 Identifikační údaje Vlastník majetku: Podle části A výpisu listu vlastnictví č. 10001 k datu 10.2.2012 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví města Blšany, se sídlem Náměstí 29, 439 88 Blšany. Podle části C listu vlastnictví č. 10001 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno ţádnými věcnými břemeny. Kód katastrálního území:

682659


Siřem

Kód obce:

566021

Název obce:

Blšany


976


CZ0424

Název okresu:

Louny

Název kraje:


Poloha v obci:

Ostatní

Podklady: a) Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 10001 pro k.ú. Siřem, obec Blšany, okres Louny, vyhotovený Městským úřadem Blšany pod pořadovým číslem 16/2012 k datu 10.2.2012 b) Kopie katastrální mapy pro část k.ú. Siřem, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Ţatec k datu 13.3.2012

38

c) Údaje zjištěné na místě a údaje poskytnuté odborným konzultantem (makléř RK FINEXTRA s.r.o.) Místní šetření: Prohlídka na místě byla provedena dne 21.32012 Popis a účel: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Siřem, v prostoru jihozápadně od části obce Siřem – Blšany, v prostoru západně od silnice III. Třídy spojující obce Siřem a Soběchleby. Pozemek je přístupný polními cestami, které navazují na výše uvedenou silnici. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů uvedené v přílohách diplomové práce. Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ţatec veden na listu vlastnictví č. 10001 pro k.ú. Siřem (viz. výpis z listu vlastnictví k datu 10.2.2012 uvedeného v přílohách diplomové práce). Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaného pozemku činí 0,8939 ha a jde o zemědělský pozemek, chmelnici. Pozemek je v současné době vyuţíván k zemědělské výrobě. Příslušenství: Oceňovaný pozemek nemá příslušenství. Vhodnost využití: Jde o zemědělský pozemek, chmelnici, jeho vyuţití k zemědělské výrobě je vhodné. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: Podle části C listu vlastnictví č. 10001 k datu 10.2.2012 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno ţádnými věcnými břemeny. Jiná omezení, závazky či zatíţení pozemku nejsou známa. 39


Popis

Výpočet

Plocha (m2)

1454

Chmelnice

8939

8939,00

Pozemek je evidovaný v KN jako chmelnice Způsob ochrany zemědělský půdní fond


8939,00 m2

40


1454

popis

chmelnice

Plocha (m2)

8 939,00

Plocha (m2):

8 939,00

Celková hodnota:

102 173 Kč

Jednotková cena

Hodnota

(Kč/m2)

(Kč)

11,43

102 172,77


11 Kč/m2


102 173 Kč


41



Kč


0.8939*2000/0,09

19864,44


Výnosová hodnota:

19 864,- Kč

Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 10001 – celkem: Výnosová hodnota

19 864,- Kč



-


42

-


-


-


-


-


Dalším ukazatelem trhu je skutečnost, ţe realizované ceny zemědělských pozemků se pohabují přibliţně o 10 – 30% více neţli ceny pozemků dle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 10 aţ 15 Kč/m2, v ojedinělých případech aţ 20,- Kč/m2. Je to způsobeno především na situování pozemku v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a její vyuţitelnosti. V oceňovaném vzorku byly vyuţity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a vyuţitelnosti ve výši 12,50 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 12,50 Kč/m2, odpovídá současným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě.

43

Výpočet: 8939*12.50 Porovnávací hodnota:

111 738 Kč


111 738 Kč


Zemědělský

Zjištěná hodnota

Výnosová hodnota


(Kč)

(Kč)

(Kč)

102 173

19 864

111 738



102 173 Kč

Výnosová hodnota:

19 864 Kč


111 738 Kč


odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, vyuţitelnosti a zejména s přihlédnutím k lepší kvalitě půdy ve výši přibliţně 12,50 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 12,50 Kč/m2, odpovídá současným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě, zejména s přihlédnutím k situování pozemku v lokalitě, dobré vyuţitelnosti a podle ujištění odborného konzultanta ze zemědělské společnosti, pana jednatele Radka Vostřela výborné kvalitě půdy. Silné stránky oceňovaného pozemku: -


-


-

Kvalita půdy




110 000 Kč

45

6.3 Zemědělský pozemek v k.ú. Soběchleby u Podbořan podle LV č. 51 Identifikační údaje Vlastník majetku: Podle části A výpisu listu vlastnictví č. 51 k datu 5.12.2011 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví pana Josefa Hrušky, bytem Soběchleby 26, Blšany, 438 01 Ţatec 1. Podle části C listu vlastnictví č. 51 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno ţádnými věcnými břemeny. Kód katastrálního území:

751561


Soběchleby u Podbořan

Kód obce:

566021

Název obce:

Blšany


976


CZ0424

Název okresu:

Louny

Název kraje:


Poloha v obci:

Ostatní

Podklady: a) Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 51 pro k.ú. Soběchleby u Podbořan, obec Blšany, okres Louny, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Ţatec k datu 5.12.2011 b) Kopie katastrální mapy pro část k.ú. Soběchleby u Podbořan, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Ţatec k datu 13.3.2012

46

c) Údaje zjištěné na místě a údaje poskytnuté odborným konzultantem (makléř RK FINEXTRA s.r.o.) Místní šetření: Prohlídka na místě byla provedena dne 21.3.2012 Popis a účel: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Soběchleby u Podbořan, v prostoru severně od části obce Soběchleby – Blšany, v prostoru západně od silnice III. Třídy spojující obce Siřem a Soběchleby. Pozemek je přístupný polními cestami, které navazují na výše uvedenou silnici. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů uvedené v přílohách diplomové práce. Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ţatec veden na listu vlastnictví č. 51 pro k.ú. Soběchleby u Podbořan (viz. výpis z listu vlastnictví k datu 5.12.2011 uvedeného v přílohách diplomové práce). Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaného pozemku činí 1,0377 ha a jde o zemědělský pozemek, trvalý travní porost. Pozemek je v současné době vyuţíván k zemědělské výrobě. Příslušenství: Oceňovaný pozemek nemá příslušenství. Vhodnost využití: Jde o zemědělský pozemek, trvalý travní porost, jeho vyuţití k zemědělské výrobě je vhodné. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: Podle části C listu vlastnictví č. 51 k datu 5.12.2011 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno ţádnými věcnými břemeny. Jiná omezení, závazky či zatíţení pozemku nejsou známa. 47


Popis

Výpočet

Plocha (m2)

1841

Trvalý travní porost

10377

10377,00



10377,00 m2

48


1841

popis

Trvalý

Plocha (m2)

travní 10 377,00

Jednotková cena

Hodnota

(Kč/m2)

(Kč)

6,12

63 507,24

porost

Plocha (m2):

10 377,00

Celková hodnota:

63 507 Kč


6,12 Kč/m2


63 507 Kč


49



Kč


1,0377*2000/0,09

23060,00

(trvalý travní porost)


Výnosová hodnota:

23 060,- Kč

Zemědělský pozemek v k.ú. Soběchleby u Podbořan podle LV č. 51 – celkem: Výnosová hodnota

23 060,- Kč



50

-


-


-


-


-


-



51


83 016 Kč


83 016 Kč


Zemědělský

Zjištěná hodnota

Výnosová hodnota


(Kč)

(Kč)

(Kč)

63 507

23 060

83 016



63 507 Kč

Výnosová hodnota:

23 060 Kč


83 016 Kč

Při stanovování trţní hodnoty (obvyklé ceny) se v běţné praxi při oceňování zemědělských pozemků běţně dává přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí 52

v segmentu zemědělských pozemků v dané lokalitě. V oceňovaném vzorku pro potřeby diplomové práce byly vyuţity uvedené údaje trhu a trţní hodnota oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, vyuţitelnosti a zejména s přihlédnutím k lepší kvalitě půdy ve výši přibliţně 8,-Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 8,- Kč/m2, odpovídá současným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě, zejména s přihlédnutím k situování pozemku v lokalitě, dobré vyuţitelnosti a podle ujištění odborného konzultanta ze zemědělské společnosti, pana jednatele Radka Vostřela výborné kvalitě půdy. Silné stránky oceňovaného pozemku: -


-


-

Dobrá kvalita půdy




80 000 Kč

53

6.4 Zemědělský pozemek v k.ú. Liběšovice podle LV č. 219 Identifikační údaje Vlastník majetku: Podle části A výpisu listu vlastnictví č. 219 k datu 9.3.2012 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví paní Mgr. Evy Beranové, bytem Dr. Nováka 498/1, Benátky nad Jizerou I, 294 71 Benátky nad Jizerou 1. Podle části C listu vlastnictví č. 219 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno ţádnými věcnými břemeny. Kód katastrálního území:

682641


Liběšovice

Kód obce:

566021

Název obce:

Blšany


976


CZ0424

Název okresu:

Louny

Název kraje:


Poloha v obci:

Ostatní

Podklady: a) Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 219 pro k.ú. Liběšovice, obec Blšany, okres Louny, vyhotovený Městským úřadem Blšany pod pořadovým číslem 28/2012 k datu 9.3.2012 b) Kopie katastrální mapy pro část k.ú. Liběšovice, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Ţatec k datu 13.3.2012 54

c) Údaje zjištěné na místě a údaje poskytnuté odborným konzultantem (makléř RK FINEXTRA s.r.o.) Místní šetření: Prohlídka na místě byla provedena dne 21.32012 Popis a účel: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Liběšovice, v prostoru západně od části obce Liběšovice – Blšany, v prostoru severně od silnice III/22110 (Letov – Liběšovice – Libořice). Pozemek je přístupný polními cestami, které navazují na výše uvedenou silnici. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů uvedené v přílohách diplomové práce. Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ţatec veden na listu vlastnictví č. 219 pro k.ú. Liběšovice (viz. výpis z listu vlastnictví k datu 9.3.2012 uvedeného v přílohách diplomové práce). Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaného pozemku činí 1,8101 ha a jde o zemědělský pozemek, ornou půdu. Pozemek je v současné době vyuţíván k zemědělské výrobě. Příslušenství: Oceňovaný pozemek nemá příslušenství. Vhodnost využití: Jde o zemědělský pozemek, ornou půdu, jeho vyuţití k zemědělské výrobě je vhodné. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: Podle části C listu vlastnictví č. 219 k datu 9.3.2012 není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno ţádnými věcnými břemeny. Jiná omezení, závazky či zatíţení pozemku nejsou známa. 55


Popis

Výpočet

Plocha (m2)

288/14

Orná půda

18101

18101,00



18101,00 m2

56


288/14

popis

Orná půda

Plocha (m2)

18 101,00

Plocha (m2):

18 101,00

Celková hodnota:

229 883 Kč

Jednotková cena

Hodnota

(Kč/m2)

(Kč)

12,70

229 882,70


12,70 Kč/m2


229 883 Kč


57



Kč


1,8101*2000/0,09

40224,44


Výnosová hodnota:

40 224,- Kč

Zemědělský pozemek v k.ú. Liběšovice podle LV č. 219 – celkem: Výnosová hodnota

40 224,- Kč



-


58

-


-


-


-


-



59


253 414 Kč


253 414 Kč


Zemědělský

Zjištěná hodnota

Výnosová hodnota


(Kč)

(Kč)

(Kč)

229 883

40 224

253 414



229 883 Kč

Výnosová hodnota:

40 224 Kč


253 414 Kč


odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, vyuţitelnosti a zejména s přihlédnutím k lepší kvalitě půdy ve výši přibliţně 14,-Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 14,- Kč/m2, odpovídá současným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě, zejména s přihlédnutím k situování pozemku v lokalitě, dobré vyuţitelnosti a podle ujištění odborného konzultanta ze zemědělské společnosti, pana jednatele Radka Vostřela výborné kvalitě půdy. Silné stránky oceňovaného pozemku: -


-


-

Vysoká kvalita půdy




250 000 Kč

61

6.5 Porovnání výsledných cen pozemků

Název pozemku Zjištěná hodnota

Výnosová hodnota


(Kč)

(Kč)

(Kč)

Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 135

441 560

81 229

511 742

510 000

Zemědělský pozemek v k.ú. Siřem podle LV č. 10001

102 173

19 864

111 738

110 000

Zemědělský pozemek v k.ú. Soběchleby u Podbořan podle LV č. 51

63 507

23 060

83 016

80 000

Zemědělský pozemek v k.ú. Liběšovice podle LV č. 219

229 883

40 224

253 414

250 000

62

Tržní hodnota (Kč)

7. Analýza zjištěných cen s ohledem na posuzované vlivy dotací EU Výnosová metoda. Zjistí se u nemovitostí z dosaţeného ročního nájemného sníţeného o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údrţba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitostí pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro kaţdou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběţně zohledňovat vývoj ekonomiky ČR. V průběhu zpracování ocenění vybraných vzorků zemědělských pozemků běţnými metodami pouţívanými pro oceňování pozemků v České republice jsem si ověřil, ţe zjištění ceny pozemku výnosovou metodou běţně vyuţívá pouze ceny pronájmů. Proto jsem se pokusil zjistit skutečné výnosy zemědělských společností a rozklíčovat je na běţné výnosy ze zemědělské činnosti a na příjmy z dotací EU. V průběhu zpracování této práce jsem zjistil, ţe je dobré porovnat hospodářské výsledky zemědělské společnosti zabývající se hospodařením na orných půdách a společnosti hospodařící na trvalých travních porostech. Abychom dobře pochopili zásadní vliv zemědělských dotací na ceny zemědělských pozemků, porovnám ještě jednou výnosovou metodou pozemky

podle LV č. 51, k.ú.

Soběchleby u Podbořan a LV č. 219 k.ú. Liběšovice na základě skutečně dosaţitelných výnosů včetně zmiňovaných dotací. -

Na ornou půdu můţe zemědělská společnost dle SZIF.cz získat EU dotace z fondu EZZF - přímé platby a fondu EAFRD ve výši cca 2000 – 3000 Kč/ha

-

Za hospodaření (jedná se spíše o údrţbu krajiny) na trvalých travních porostech můţe zemědělská společnost dle SZIF.cz získat EU dotace z fondu EZZF - přímé platby a fondu EAFRD ve výši cca 11000 – 13500 Kč/ha

Při zpracování výnosové hodnoty budu vycházet z výnosu 2500,- Kč/ ha orné půdy a 12500 Kč/ha hospodaření na trvalém travním porostu.

63

Výpočet zemědělský pozemek v k.ú. Liběšovice podle LV č. 219: popis


Kč


1,8101*2500/0,09

50280,55

Výnos z EU dotací při vlastním hospodaření na pozemku činí cca 2500 Kč/ha/rok. Kapitalizační míra činí odhadem 9%. Výnosová hodnota:

50 281,- Kč

Zemědělský pozemek v k.ú. Liběšovice podle LV č. 219 – celkem: Výnosová hodnota

50 281,- Kč

Výpočet zemědělský pozemek v k.ú. Soběchleby u Podbořan podle LV č. 51: popis


Kč


1,0377*12500/0,09

144125,00

(trvalý travní porost)

Výnos z EU dotací při vlastním hospodaření na pozemku činí cca 12500 Kč/ha/rok. Kapitalizační míra činí odhadem 9%.

Výnosová hodnota:

144 125,- Kč

Zemědělský pozemek v k.ú. Soběchleby u Podbořan podle LV č. 51 – celkem: Výnosová hodnota

144 125,- Kč

64

Rekapitulace výsledných hodnot Název pozemku

Zjištěná hodnota (Kč)

Výnosová hodnota (Kč)

Porovnávací hodnota (Kč)

Zemědělský pozemek v k.ú. Soběchleby u Podbořan podle LV č. 51

63 507

144 125

83 016

Zemědělský pozemek v k.ú. Liběšovice podle LV č. 219

229 883

50 281

253 414

Po zohlednění příjmů z dotací do výnosové metody u vzorku orné půdy a vzorku trvalého porostu jsem dosáhl komplexnějších hodnot pro analýzu vlivu EU dotací pro zemědělské podniky a podnikatele. Z výsledků je zřejmý vliv dotační politiky na ocenění zemědělských pozemků. Je patrné, ţe pokud dám výnosové hodnotě větší význam, můţe rapidně vzrůst výsledná cena u jinak nebonitních pozemků trvalých travních porostů. Jejich cena je při ocenění klasickou porovnávací hodnotou nebo zjištěnou hodnotou samozřejmě niţší. V případech ocenění výnosovou metodou můţe ale cena (pastvin, horských luk, mokřin) paradoxně překročit ceny bonitních orných zemědělských půd.

65

Závěr Závěrem bych rád zmínil, ţe zpracováním této práce jsem si vyzkoušel praktickou implementaci metod pouţívaných v českých podmínkách pro oceňování pozemků na pouţité vzorky zemědělské půdy. Zároveň jsem dospěl k cíli této práce, stanovení vlivu dotační politiky EU na oceňování zemědělských pozemků. V dnešní době se často hovoří o podporách a dotacích pro drobné zemědělské podnikatele i zemědělské společnosti ze strany Evropské unie. Stejně tak i v mé diplomové práci sehrává tato problematika klíčovou roli při posuzování vlivu na oceňování zemědělských pozemků. Při výběru vzorků na kterých pomocí výnosové metody analyzuji míru vlivu dotací dle dotační politiky EU na konečnou cenu půdy jsem vyuţil pozemky na kterých hospodaří soukromá zemědělská společnost řadící se velikostně ke středním podnikům se specializací převáţně na hospodaření na ornicích. I tak jsem však vyuţil jeden vzorek z kategorie trvalých travních porostů, kde je vliv dotací na výsledné ocenění nejmarkantnější. Zjistil jsem, ţe dotační agrární politika EU je natolik rozmanitá, ţe jsem se po obecném popisu moţností dotací zaměřil u konkrétního podniku pouze na posouzení potenciálního výnosu z dotací EU u zkoumaných vzorků oceňovaných pozemků. Vypracoval jsem ocenění čtyř zemědělských pozemků, dvou typů orných půd, jedné chmelnice a jednoho zástupce trvalého travního porostu. Při zpracování jsem aplikoval standardní postupy pouţívané při odhadech zemědělských pozemků. Ve finální části jsem se pak úzce zaměřil na komparaci výnosové metody jednoho orného pozemku a trvalého travního porostu. Šetřením jsem při závěrečné analýze výsledného stavu dospěl k zajímavému výsledku. Zohlednění příjmů z dotací u výnosového přístupu u vzorku bonitní a kvalitní orné půdy a vzorku zdánlivě nelukrativní louky jsem získal komplexnější hodnoty potřebné pro analýzu vlivu EU dotací pro zemědělské podniky a podnikatele.

66

Z výsledků je zřejmý vliv dotační politiky na ocenění zemědělských pozemků. Je patrné, ţe pokud zdůrazním význam výnosové metody při stanovení konečné trţní ceny oceňovaného nemovitého majetku, můţe rapidně vzrůst výsledná cena u jinak nebonitních pozemků trvalých travních porostů. Jejich cena je při ocenění klasickou porovnávací hodnotou nebo zjištěnou hodnotou samozřejmě niţší. V případech ocenění výnosovou metodou můţe ale cena (pastvin, horských luk, mokřin) paradoxně překročit ceny bonitních orných zemědělských půd.

67

Seznam použité literatury 1. MINISTERSTVO ZEMĚDĚLSTVÍ ČR (MZE CR). Národní strategický plán rozvoje venkova České republiky na období 2007 – 2013. 2010. 2. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. ISBN 978-80-7265101. 3. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Druhý dotisk prvního vydání. 2009. ISBN 978-80-245-1211-2. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosový přístup, textová část – cvičení. 1. dotisk 1. vydání. 2010. ISBN 978-80-245-1525-0.

68

Přílohy Příloha č. 1, SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ Příloha č. 2, KOPIE Z VÝPISU KATASTRU NEMOVITOSTÍ LV č. 135 Příloha č. 3, KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY POZEMEK č. 1325 Příloha č. 4, KOPIE Z VÝPISU KATASTRU NEMOVITOSTÍ LV č. 10001 Příloha č. 5, KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY POZEMEK č. 1454 Příloha č. 6, KOPIE Z VÝPISU KATASTRU NEMOVITOSTÍ LV č. 51 Příloha č. 7, KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY POZEMEK č. 1841 Příloha č. 8, KOPIE Z VÝPISU KATASTRU NEMOVITOSTÍ LV č. 219 Příloha č. 9, KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY POZEMEK č. 288/14

69

Vliv dotační politiky EU na oceňování zemědělských pozemků

Recommend Documents