VLASTNICTVÍ POZEMKŮ A JEJICH PŘEVODY Z POHLEDU DAŇOVÝCH PŘEDPISŮ

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta

Petr Šaštinský Wolkerova 1103/35 589 01 Třešť

VLASTNICTVÍ POZEMKŮ A JEJICH PŘEVODY Z POHLEDU DAŇOVÝCH PŘEDPISŮ

Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce: JUDr. Petr Novotný Katedra: Finančního práva a financí Datum vypracování práce: Listopad 2008

PROHLÁŠENÍ

„Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci zpracoval samostatně a že jsem vyznačil použité prameny, z nichž jsem pro svou práci čerpal, způsobem ve vědecké práci obvyklým.“

V Třešti, listopad 2008

………………………. Petr Šaštinský

PODĚKOVÁNÍ

Chtěl bych tímto poděkovat svému vedoucímu diplomové práce, panu JUDr. Petru Novotnému, za odborné rady poskytnuté při vypracování této práce, hodnotné připomínky a čas věnovaný diskuzím nad tímto tématem.

OBSAH ÚVOD …………………………………………………………………………..

1

1. NEMOVITOST ……………………………………………………………….... 4 1.1. Pozemek …………………………………………………………………....

4

1.2. Stavba …………………………………………………………………........ 5 1.3. Byty a nebytové prostory ……………………………………….………...... 6 2. VLASTNICTVÍ …………………………………………………….………...… 8 2.1. Vlastnické právo ………………………………………………………….... 8 2.2. Podílové spoluvlastnictví ………………………………………………...… 9 2.3. Nabývání a zánik vlastnického práva ……………………………………… 10 2.4. Katastr nemovitostí ………………………………………………………... 12 3. DANĚ OBECNĚ ……………………………………………………………..... 17 3.1. Pojem ………………………………………………………...……………. 17 3.2. Druhy daní ……………………………………………………..………….. 20 3.3. Funkce ……………………………………………………………..…........ 21 3.4. Důvody zdanění …………………………………………………………... 22 4. DAŇ Z NEMOVITOSTÍ …………………………………………..………….. 25 4.1. Obecně ……………………………………………………………..……... 25 4.2. Konstrukce daně z pozemků ………………………………….…………... 25 4.2.1. subjekt …………………………………………………..…………. 25 4.2.2. předmět ………………………………………….……………….... 26 4.2.3. osvobození …………………………………………….…………... 27 4.2.4. základ a sazba ……………………………………………….…….. 29 4.2.5. druhy pozemků ……………………………………………….…… 29 4.3. Konstrukce daně ze staveb …………………………………….………….

30

4.3.1. subjekt ……………………………………………………….…….. 30 4.3.2. předmět ……………………………………………………………. 31 4.3.3. osvobození ………………………………………………………… 31 4.3.4. základ a sazba ……………………………………………………... 33 4.3.5. druhy staveb ……………………………………………………….. 36

5. TROJDANÍ ……………………………………………………………………. 37 5.1. Obecně ……………………………………………………………………. 37 5.2. Daň z převodu nemovitostí ……………………………………………….. 38 5.2.1. subjekt ……………………………………………………………... 38 5.2.2. předmět ……………………………………………………………. 39 5.2.3. osvobození ………………………………………………………… 39 5.2.4. základ a sazba ……………………………………………………... 41 5.3. Daň dědická ………………………………………………………………. 42 5.3.1. subjekt ……………………………………………………………... 42 5.3.2. předmět ……………………………………………………………. 42 5.3.3. osvobození ………………………………………………………… 42 5.3.4. základ a sazba ……………………………………………………... 43 5.4. Daň darovací …………………………………………………………….... 44 5.4.1. subjekt ……………………………………………………………... 44 5.4.2. předmět ……………………………………………………………. 45 5.4.3. osvobození ………………………………………………………… 46 5.4.4. základ a sazba ……………………………………………………... 47 6. PRÁVNÍ ÚPRAVA MAJETKOVÝCH DANÍ SLOVENSKÉ REPUBLIKY .. 48 6.1. Harmonizace majetkových daní ………………………………………….. 48 6.2. Daň z nemovitostí ………………………………………………………… 48 6.3. Transferové daně …………………………………………………………. 54 7. ZÁVĚREČNÉ ÚVAHY A NÁVRHY DE LEGE FERENDA ……………….. 59 7.1. Daň z nemovitostí ……………………………………………………….... 59 7.2. Daň z převodu nemovitostí ……………………………………………….. 64 7.3. Daň dědická ……………………………………………………………..... 65 7.4. Daň darovací …………………………………………………………...…. 67 ZÁVĚR ………………………………………………………………………… 70

ÚVOD Předmětem této diplomové práce je vlastnictví pozemků a jejich převody z pohledu daňových předpisů. Nutno hned v úvodu podotknout, že jsem se v celé práci nezabýval pouze samotnými pozemky, ale spíše nemovitostmi jako takovými. Hlavním důvodem, proč jsem si zvolil toto téma, je bezesporu jeho zajímavý charakter a neustále se vyvíjející právní úprava této problematiky. Zvolení tohoto tématu mi umožnilo postihnout dvě různorodé spektra právních odvětví, a to právo finanční z pohledu majetkových daní a právo občanské z pohledu vlastnictví a převodů nemovitostí. S ohledem na značnou frekvenci změn a na stále přijímané novely příslušných právních předpisů, které fakticky neumožňují postihnout právní stav platný k termínu vyhotovení této práce, vycházím tedy z právní úpravy platné k polovině zdaňovacího období roku 2008 tak, aby práce postihovala určitý časově ohraničený úsek a pojednávaná problematika mohla být posouzena komplexně. Celá práce je rozdělena do sedmi kapitol. První kapitola pojednává o nemovitostech a s nimi související pojmy jako jsou pozemek, stavba, budova, byty a nebytové prostory. Další kapitola nabízí nahlédnutí do problematiky vlastnického a spoluvlastnického práva a jeho nabývání a případná úskalí s tím související. Je zde taktéž podán náhled na obsah a fungování katastru nemovitostí a také principy, kterými se tato instituce řídí. Třetí kapitolou se dostáváme k obecné problematice daní, k vymezení jejich pojmu, jednotlivým druhům a funkcím daní a taktéž k důvodům pro zdanění majetku. Čtvrtá a pátá kapitola představují těžiště této práce. Pokusil jsem se zde o ucelený a systematický popis daně z nemovitostí, daně z převodu nemovitostí, daně dědické a darovací, kde se u každé z nich zabývám jejím subjektem nebo-li tím, kdo je povinen platit daň, předmětem, což znamená co bude zdaňováno, osvobozením, které představuje výjimky, kdy se daň neplatí a nakonec i základem a sazbou, které určují z čeho a v jaké výši se daň vyměří. Vlastnictví a převody nemovitostí spadají do okruhu zájmů nejen výše uvedených daní, ale i do okruhu daně z příjmu fyzických a právnických osob a daně z přidané hodnoty. Tyto dvě daně jsem byl však nucen ponechat stranou, neboť v opačném případě by tato práce značně překročila rozsah

-1-

předpokládaný pro diplomovou práci. Na základě toho jsem se rozhodl věnovat pouze dani z nemovitostí, která zdaňuje vlastnictví nemovitostí, tj. majetek ve fázi, kdy nemění vlastníka a dále dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, které oproti tomu zdaňují nemovitosti výlučně při změně jejich vlastníka. U daně dědické a daně darovací jde o převod vlastnictví bezúplatně, kdežto u daně z převodu nemovitostí se jedná o převod úplatný. V těchto dvou kapitolách jsou již zakomponovány změny právní úpravy, které proběhly s nástupem roku 2008 v rámci daňové reformy veřejných financí provedené zákonem č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů. Došlo tak nejen k legislativně technickému zpřesnění právní úpravy, ale též k jejímu obsahovému vylepšení. Avšak ne každá změna bude veřejností zřejmě vítána. Jako pozitivní, ve prospěch poplatníků, můžeme především vnímat úplné osvobození od daně dědické a od daně darovací, a to ve smyslu jeho rozšíření na I. a II. daňovou skupinu a stejně tak nevyžadování podání daňového přiznání v tomto případě. Kladně lze hodnotit i možnost osvobození některých zemědělských pozemků, která je ponechána na volné úvaze obecního zastupitelstva. To by znamenalo, že by evropské dotace na podporu zemědělského podnikání z fondů Evropské unie nemusely takto nutně končit v obecních pokladnách a sloužily by k účelu, pro jaký byly určeny. Poněkud rozporuplnější a podle mého názoru dvojsečnou zbraní se může zdát pravomoc svěřená taktéž obcím u daně z nemovitostí ohledně místního koeficientu, který obec může obecně závaznou vyhláškou zvýšit na celém území obce pro všechny nemovitosti až pětinásobně. Paradoxně by se tak mohlo stát, že majitel nemovitosti v zapadlé vísce by v krajním případě mohl platit stejnou daň, jako kdyby jeho nemovitost stála v centru Prahy. Můžeme tak jen doufat, že k podobnému kroku se obce budou uchylovat jen v minimu případů. Předposlední kapitola je věnována právní úpravě majetkových daní Slovenské republiky, především srovnání s právní úpravou těchto daní v České republice, protože obě právní úpravy mají společný historický vývoj, a to nejen z hlediska daňové problematiky. Slovenská právní úprava majetkových daní by mohla znamenat určitou inspiraci pro zákonodárce České republiky. V Poslanecké sněmovně České republiky bylo několikrát (v roce 2003 a znovu v roce 2005) navrženo zrušení nejen daně dědické, ale i dalších transferových daní (daně darovací a daně z převodu nemovitostí), ale

-2-

pokaždé tyto návrhy skončily neúspěchem. Nutno uznat, že Slovensko je v tomto ohledu oproti České republice o krok napřed. V závěru své práce hodnotím výše zmiňované daně, a to jak z pohledu současné platné právní úpravy, tak především možnosti a návrhy jejího zkvalitnění a efektivnějšího řešení případných problémů s nimi v budoucnu.

-3-

1. NEMOVITOST 1.1. Pozemek Věci nemovité (nemovitosti) definuje § 119 odst. 2 občanského zákoníku tak, že jsou to pozemky, a to bez omezení, jakož i stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou movité.1 Pozemkem se pro účely zákona o katastru nemovitostí rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správy jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhu pozemku, popřípadě rozhraním využití pozemků. V technickém operátu se pracuje s parcelou, kterou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Výměrou parcely je vyjádření plošné velikosti průmětu pozemku do zobrazovací roviny v metrech čtverečních. Podle druhu (kultury) se pozemky dělí na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy. V této souvislosti si zaslouží pozornost, že se mezi druhy pozemků nevyskytuje nezastavěný stavební pozemek, tj. pozemek určený k zastavění. Přitom stavebním pozemkem se podle stavebního zákona rozumí část území určená regulačním plánem nebo územním rozhodnutím k zastavění a pozemek zastavěný hlavní stavbou. Požadavek určitosti týkající se pozemku je splněn tím, že v listině, v níž se o něm jedná, se uvede jeho parcelní číslo a název katastrálního území podle jeho polohy. Tyto údaje ke konkretizaci pozemku jsou podle ustanovení § 20 zákona o katastru nemovitostí závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru. K těmto údajům proto nepatří údaj o druhu a velikosti pozemku, takže případná nesprávnost nebo nepřesnost v těchto údajích nemá vliv na platnost právního úkonu (s výjimkou případů, o nichž pojednává ustanovení § 29 odst. 3 zákona o katastru nemovitostí, podle něhož zemědělské a lesní pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují a jsou sloučeny do větších půdních celků, se evidují do doby jejich zobrazení v katastrální mapě, nejpozději však do doby ukončení pozemkových úprav zjednodušeným způsobem s využitím bývalého pozemkového katastru, pozemkových

1

Knappová M., Švestka J., Dvořák J.: Občanské právo hmotné 1, ASPI 2005, str. 275

-4-

knih a navazujících operátů přídělového a scelovacího řízení. Údaje zjednodušené evidence se považují za součást katastrálního operátu.).2

1.2. Stavba Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebnětechnické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.3 Pojem „stavba“ není v občanském zákoníku definován. Povaha stavby jako nemovitosti vyplývá z jejího spojení se zemí pevným základem. Co se týče způsobu odvozeného nabývání nemovitých staveb, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí (u nichž se vedle písemné smlouvy o převodu vlastnictví vyžaduje ještě vklad vlastnického práva nabyvatele do katastru nemovitostí), a těmi, které předmětem této evidence nejsou (u nichž dochází k nabytí vlastnického práva již účinností samotné smlouvy). Podle stavebněprávních předpisů se přisuzuje zvláštní význam stavbě hlavní na rozdíl od stavby, která plní pouze doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a která má zpravidla povahu tzv. drobné stavby. Stavba není součástí pozemku (§ 120 odst. 2 občanského zákoníku). U stavby movité je to samozřejmé. U stavby nemovité jde o odklon od zásady „superficies solo cedit“, platné v českých zemích do 31.12.1950. Tato zásada znamenala, že stavba pevně spojená s pozemkem byla bez dalšího vlastnictvím vlastníka pozemku. Podle § 120 odst. 2 občanského zákoníku v případě, že někdo je vlastníkem domu s pevnými základy, jakož i stavební parcely, jde sice o týž subjekt vlastnictví, ale o dvojí vlastnické právo, tj. vlastnické právo ke dvěma předmětům. Podle této koncepce se může stát, že stavba a stavební pozemek náleží dvěma různým vlastníkům. Tento právní stav je pro budoucno nežádoucí. Proto se připravovaný občanský zákoník opět vrací k principu „superficies solo cedit“, v důsledku něhož se stavba považuje (nejde-li o stavbu dočasnou) za součást pozemku.

2 3

Knappová M., Švestka J., Dvořák J.: Občanské právo hmotné 1, ASPI 2005, str. 482-483 Prudký P., Lošťák M.: Hmotný a nehmotný majetek v praxi, ANAG 2008, str. 18

-5-

V případech zejména přestaveb je třeba vždy podle okolností případu posuzovat, zda jsou ještě součástí původní stavby, kdy se nic nemění na existujícím vlastnickém vztahu k věci, či zda již nedošlo ke změně druhu stavby, popř. zda již nevznikla nová stavba (R 16/1992).4 Namísto neurčitého pojmu „stavba“ se v upraveném textu zákona o katastru nemovitostí po jeho novelizaci zákonem č. 89/1996 Sb. (účinnost 1.7.1996) a dalších novelizacích objevuje pojem „budova“. Tento pojem je v ustanovení § 27 písm. k) zákona o katastru nemovitostí definován jako „nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“. Stranou této souvislosti nezůstaly ani definice pojmu „rozestavěná stavba“ [§ 27 písm. l)] a z její definice pak vyplývá, od kterého stadia výstavby se práva k ní mohou stát předmětem evidence katastru nemovitostí.5 Rozestavěnou budovou je budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním.6

1.3. Byty a nebytové prostory Samostatnou kategorii hmotného majetku tvoří byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky zákonem o vlastnictví bytů. Věci tohoto charakteru jsou hmotným majetkem vždy bez ohledu na cenu a dobu použitelnosti. Takové vymezení obsahuje zákon o vlastnictví bytů až od roku 1998 a umožňuje tím beze vší pochybnosti byty získané podle zákona o vlastnictví bytů řádně ocenit a zahrnout do jejich hodnoty i podíl na společných částech domů tak, jak to zákon o vlastnictví bytů definuje v pojmu jednotka.7 Byty a nebytové prostory mají dvojí právní povahu. Zpravidla jsou jen prostou částí (nikoli součástí ve smyslu § 120 ani příslušenstvím podle § 121 občanského zákoníku) domu, v němž se nalézají, takže nejsou samostatnými předměty občanskoprávních vztahů, jak má na mysli § 118 odst. 2 občanského zákoníku.

4

Knappová M., Švestka J., Dvořák J.: Občanské právo hmotné 1, ASPI 2005, str. 276 Knappová M., Švestka J., Dvořák J.: Občanské právo hmotné 1, ASPI 2005, str. 485 6 § 27 písm. l) zákona o katastru nemovitostí 7 Prudký P., Lošťák M.: Hmotný a nehmotný majetek v praxi, ANAG 2008, str. 16 5

-6-

Podle § 2 písm. h) zákona o vlastnictví bytů jsou jednotky v domě, tj. byt a nebytový prostor, jako vymezené části domu samostatnými předměty občanskoprávních vztahů, které jako takové mohou být převáděny, děděny, zastaveny atd. Bytem se přitom rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení [§ 2 písm. b) zákona o vlastnictví bytů], nebytovým prostorem pak místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení [§ 2 písm. c) zákona o vlastnictví bytů]. Ustanovení § 2 písm. e), f) zákona o vlastnictví bytů dále vymezují, co se rozumí rozestavěným bytem a rozestavěným nebytovým prostorem. Ustanovení § 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů stanoví, že právní vztahy k jednotkám se řídí – pokud sám citovaný zákon nestanoví jinak -

ustanoveními

občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Důvodová zpráva k citovanému ustanovení konstatuje, že jednotky mají řadu shodných znaků s nemovitostmi, takže na práva a povinnosti k nim je třeba používat úpravu práv a povinností týkajících se nemovitostí, pokud ovšem z jiných ustanovení citovaného zákona nevyplývá něco jiného.8

8

Knappová M., Švestka J., Dvořák J.: Občanské právo hmotné 1, ASPI 2005, str. 282-283

-7-

2. VLASTNICTVÍ 2.1. Vlastnické právo V právní terminologii se používá promiscue výrazů „vlastnictví“ a „vlastnické právo“. Pojmové vymezení vlastnictví je velmi obtížné a nejednotné. Pojem vlastnictví patří k těm, které jsou sice intuitivně jasné, vědecky však těžko definovatelné. Nejednotnost pojmu vlastnického práva je způsobena i různým chápáním jeho předmětu. V současném platném právu je celkem nepochybné, že vlastnickým právem rozumí Listina, občanský zákoník, jakož i většina jiných zákonů jen vlastnictví k hmotným předmětům, tj. zejména k věci hmotné (res corporalis), jakož i k bytům a nebytovým prostorám – tzv. jednotkám (srov. § 1 a následující zákona o vlastnictví bytů), nikoli však již i k majetkovým právům (zejména pohledávkám). Od římských časů bylo nejobvyklejší analytické chápání vlastnického práva jako souboru dílčích práv – oprávnění věc držet (ius possidendi), věc užívat (ius utendi), požívat, tj. brát z ní plody nebo jiné užitky (ius fruendi), a zejména s věcí podle svého uvážení nakládat (ius disponendi), jehož nejvýznamnější složkou je oprávnění věc úplatně či bezúplatně zcizit (ius aliendi), a tak převést (transferovat) na jinou osobu. Tímto způsobem legálně definuje vlastnické právo i občanský zákoník v § 123, kde se praví, že „vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním“. Neúplnost uvedeného výčtu vlastnických oprávnění spočívá v tom, že vlastník má, pokud mu v tom zákon nebrání, zejména i právo své věci neužívat (ius non utendi), právo věc měnit a zničit (ius abutendi). Výše uvedená oprávnění mohou náležet i jiným subjektům než vlastníkovi, a to tak, že je vlastník na ně převede (tak např. nájemci, vypůjčiteli, atd.), anebo že na ně přejdou ze zákona. Pozbyl-li vlastník dočasně všech svých vlastnických oprávnění a jeho vlastnictví tím nezaniklo, zůstává nicméně vlastníkem (tzv. holé vlastnictví – nuda proprietas). Specifičnost vlastnického práva bývá spatřována i v jeho elasticitě. Ta souvisí s omezením vlastnického práva a koneckonců s možností existence tzv. holého vlastnictví (nuda proprietas). Omezení vlastnického práva mohou být trvalá, tj. zákonná (např. omezení podle § 127 občanského zákoníku), anebo dočasná – pomíjivá (např. omezení vlastnického práva dáním věci do nájmu, vypůjčením atd.). Elasticitou

-8-

vlastnického práva se rozumí to, že pomine-li právní důvod omezení, obnoví se bez dalšího vlastníkovo oprávnění v původním rozsahu. Při hledání specifického znaku vlastnického práva, který by jej odlišil od všech ostatních subjektivních občanských práv, je třeba se vrátit k dávnému pojmu právního panství člověka nad věcí. Specifičnost vlastníkova právního panství nad věcí však nelze spatřovat ani v jeho absolutnosti, ani v jeho neomezenosti. Pojem právního panství člověka nad věcí, ač je sám nejasný, beze vší pochybnosti implikuje určitou právem poskytnutou a právem chráněnou moc člověka ovládat určitou věc. A právě v charakteru této moci lze spatřovat hledaný specifický znak vlastnického práva. Vlastníkovu moc ovládat věc lze nazvat pro její nezávislost na moci někoho jiného „svou mocí“ a rozumět jí zákonem uznanou a chráněnou moc, která není závislá na současné existenci moci kohokoli jiného k téže věci v téže době. Lze dospět k závěru, že moc kohokoli jiného než vlastníka k určené věci je vždy závislá na současné existenci moci jiné (tj. v prvé řadě moci vlastníkovy), kdežto moc vlastníkova je právě naopak přímo per definitionem nezávislá na existenci moci někoho jiného k téže věci v téže době.9

2.2. Podílové spoluvlastnictví O podílové spoluvlastnictví jde v případě, jestliže jedna a táž věc nerozdělená patří současně více osobám. O spoluvlastnictví však nejde v případě, když věc patří jednomu subjektu, který sám je složen z více osob. Podílové spoluvlastnictví chápe občanský zákoník jako spoluvlastnictví ideální, protože výše spoluvlastnického podílu jednotlivého spoluvlastníka neodpovídá konkrétní části společné věci (např. patru společné budovy). Každý z ideálních spoluvlastníků je proto spoluvlastníkem celé nerozdělené věci (celé nemovitosti jako celku i každé její jednotlivé části). Výše jejich spoluvlastnických podílů poskytuje spoluvlastníkům odpovídající podíl při hlasování, při rozvrhu výnosů i nákladů společné věci, jakož i při jejím rozdělení. Podíl určuje míru, v jaké se jednotliví spoluvlastníci podílejí na vlastnickém právu k jedné a téže společné věci, resp. vyjadřuje právní postavení jednotlivého spoluvlastníka ke společné věci jako celku.

9


-9-

K výhodám spoluvlastnictví patří možnost vlastnit a užívat tytéž věci více osobám. Naproti tomu nevýhodu spoluvlastnictví lze spatřovat v tom, že jde o právní stav, jehož trvání je nejisté, protože zákon přiznává každému ze spoluvlastníků možnost kdykoli požádat o jeho zrušení.10

2.3. Nabývání a zánik vlastnického práva Nabytím vlastnického práva se rozumí případ, kdy se vlastníkem konkrétní věci a nositelem subjektivního vlastnického práva stane někdo, kdo jím dosud nebyl, protože jejím vlastníkem byl někdo jiný, anebo jím nebyl nikdo, tzn. věc nebyla předmětem vlastnického práva a zákon ji přitom z nabytí do vlastnictví nevylučoval. Vlastnické právo k věci, která už byla ve vlastnictví někoho jiného, se nabývá buď mezi živými (inter vivos), nebo pro případ smrti dosavadního vlastníka (mortis causa). Nabytí vlastnictví se dále rozlišuje na nabytí odvozené (derivativní) a původní (originární). Odvozeným nabytím vlastnictví se nazývá případ, kdy vlastník věci vlastnické právo odvozuje od vlastnického práva svého právního předchůdce, tzn. kdy se někdo stane vlastníkem věci tím, že je na něj smlouvou dosavadní vlastník převede. V takovém případě se hovoří o převodu vlastnického práva, resp. nabytí vlastnického práva z vůle předchozího vlastníka. Původním nabytím vlastnictví se nazývá případ, kdy se někdo stane vlastníkem věci, která dosud předmětem vlastnického práva nebyla, anebo sice ve vlastnictví někoho jiného byla, ale na nabyvatele přešla jinak než jejím převodem, tj. jinak než z vůle dosavadního vlastníka. Originárně se nabývá vlastnictví k věci nově vytvořené, tj. zhotovením věci (vyrobením věci). Věci, která už byla vlastnictvím někoho, se nabývá originárně každým jiným nabývacím titulem než smlouvou, tj.: a) vydržením, b) zpracováním (specifikací) cizí věci, resp. smísením věci vlastní s věcí cizí, c) přírůstkem (akcesí), nebo d) vlastnictví věcí ztracených či opuštěných a vlastnictví věcí skrytých, jejichž vlastník není znám, nabývá za podmínek § 135 občanského zákoníku stát.

10


- 10 -

Originárně se vlastnictví dále nabývá: a) výjimečně ze zákona (srov. § 872 odst. 1 a 4 občanského zákoníku) b) výrokem úředním, konkrétně rozhodnutím soudu či správního úřadu, c) originárním nabytím je i nabytí vlastnictví od nevlastníka (konkrétně od nepravého dědice - § 486 občanského zákoníku). Občanský zákoník v § 132 odst. 1 rozlišuje nabytí vlastnictví kupní, darovací či jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem (např. vydržení, zpracování). Právní důvod a právní způsob převodu vlastnictví jsou dvě fáze převodu. Smluvní převod vlastnictví je obecně dvoufázový (§ 133 občanského zákoníku). Rozlišuje se právní důvod (iustus titulus) a právní způsob nabytí vlastnictví (modus adquirendi dominii). To znamená, že nestanoví-li právní předpis jinak nebo nedohodnou-li smluvní strany něco jiného, smlouva směřující k převodu vlastnického práva je právním důvodem jeho převodu, sama však jeho převod nepůsobí. Smlouva o převodu vlastnictví podle platného práva nemá účinek převodní (translační), ale jen závazkověprávní obligační: zavazuje totiž zcizitele k tomu, aby vlastnictví věci na nabyvatele dalším úkonem, který je právně uznaným způsobem převodu vlastnictví, převedl. Toto pravidlo je ovšem, pokud jde o věci movité, dispozitivní. Smluvní strany se o způsobu jejich nabytí mohou domluvit i jinak. Rovněž zákon může z uvedeného pravidla stanovit u nabytí movitých věcí výjimku (§ 133 odst. 1 občanského zákoníku). Převádí-li se smlouvou vlastnické právo k nemovitosti, je právní způsobem nabytí vlastnického práva vklad (intabulace) vlastnického práva do katastru nemovitostí (intabulační zásada). To platí bezvýhradně při převodu vlastnického práva k pozemku. Pokud jde o nemovité stavby, tj. stavby spojené se zemí pevným základem (§ 119 odst. 2 občanského zákoníku), uskuteční se převod vlastnického práva na základě smlouvy vkladem (intabulací) do katastru nemovitostí jen v tom případě, že jde o stavbu, která je nebo má být předmětem evidence v katastru nemovitostí. Naproti tomu při převodu vlastnictví ke stavbě, která předmětem této evidence není a ani být nemůže, dovršují se právní skutečnosti potřebné k převodu vlastnictví na nabyvatele již účinností samotné smlouvy (§ 133 odst. 3 občanského zákoníku).

- 11 -

V nově připravovaném znění občanského zákoníku se uvažuje jako o jedné z variant o tom, že i k nabytí vlastnického práva k nemovitosti by docházelo již samotnou smlouvou bez dalšího (konsenzuální zásada). Podle této varianty by smlouva měla zároveň jak závazkověprávní (obligační) účinky, tak věcně právní účinky (tento způsob nabývání vlastnictví je příznačný pro francouzský Code civil a pro právní úpravy z něj vycházející). V českém právním řádu má tato zásada místo, jde-li o právní převod nemovitostí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí.11 Nabytí vlastnictví ze zákona, a to účinností zákona nebo od data zákonem stanovené, je ojedinělé a dochází k němu jen zcela výjimečně (srov. např. nabytí vlastnického práva k pozemku v osobním užívání fyzické osoby podle § 872 odst. 1 až 4 občanského zákoníku). V případě nabytí vlastnictví rozhodnutím státního orgánu se státním orgánem rozumí soud i správní úřad. I případy nabytí vlastnictví soudním výrokem, a zejména výrokem správního úřadu, jsou teoreticky výjimečné. Příkladem nabytí vlastnictví výrokem soudním jsou nabytí vlastnictví při zřízení neoprávněné stavby na cizím pozemku (§ 135c občanského zákoníku) nebo příklepem při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti (§ 329 odst. 2 a 3 občanského zákoníku, jakož i § 336i občanského soudního řádu). Vlastnictví se nabývá v den, který je určen v rozhodnutí, a není-li tento den určen, v den, kdy se příslušné rozhodnutí soudu stalo pravomocné (§ 132 odst. 2 občanského zákoníku). Pokud jde o nemovitost, provede se záznam takto nabytého vlastnického práva do katastru nemovitostí (§ 7 zákona o zápisech práv). Příkladem nabytí vlastnického práva rozhodnutím správního úřadu je zejména rozhodnutí vydané v řízení o vyvlastnění (§ 128 odst. 2 občanského zákoníku), nabytí vlastnictví k nemovitosti restituované podle zákona o úpravě vlastnických vztahů a rozhodnutím pozemkového úřadu.

2.4. Katastr nemovitostí Katastrem nemovitostí se rozumí soubor údajů o nemovitostech v České republice. Tyto údaje spočívají v soupisu, popisu, geometrickém zobrazení a označení polohy nemovitostí podle katastrálních území. Vedle technických, tj. geodetických

11


- 12 -

informací poskytuje katastr nemovitostí v současné době i důležité informace právní povahy, tj. o vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem. Působnost katastru nemovitostí je upravena zákonem o katastru nemovitostí České republiky a zákonem o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Oba zákony nabyly účinnosti dnem 1.1.1993. Podrobné předpisy obsahuje vyhláška č. 190/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů. O orgánech působících na úseku katastru nemovitostí pojednává zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů. Jsou jimi Český úřad zeměměřický a katastrální jako ústřední orgán státní správy geodézie a kartografie a katastru nemovitostí České republiky se sídlem v Praze, dále zeměměřický úřad, zeměměřické a katastrální inspektoráty a konečně katastrální úřady jako územní orgány státní správy zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky. Předmětem evidence katastru nemovitostí jsou: a) pozemky v podobě parcel, b) budovy spojené se zemí pevným základem, a to -

budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo,

-

budovy, kterým se popisné nebo evidenční

číslo nepřiděluje, za

předpokladu, že nejsou příslušenstvím jiné budovy evidované na téže parcele, c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle § 1 a násl. zákona o vlastnictví bytů, d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, požádá-li o to jejich vlastník nebo jiná osoba oprávněná z právního vztahu (např. zástavní věřitel). V katastru nemovitostí se neevidují tzv. drobné stavby, jak jsou definovány ve stavebněprávních předpisech. Obsah katastru je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území. Katastrální operát tvoří: a) soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření (v souřadnicovém systému podle lomových pozemků),

- 13 -

b) soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o vlastnících a jiných oprávněných (či povinných) a o právních vztazích, c) souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru nemovitostí, d) dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a popisného názvosloví, e) sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru nemovitostí. Podle ustanovení § 1 odst. 1 zákona o zápisech práv se do katastru nemovitostí zapisují práva k nemovitostem, a to vlastnické právo, zástavní právo, věcná břemena a předkupní právo, je-li zřízeno jako právo věcné. Údaje o vlastnících nebo spoluvlastnících, o subjektech správy nemovitostí ve vlastnictví státu, práva hospodařit s majetkem státu nebo práva trvalého užívání nemovitostí se vyznačují v části A listu vlastnictví (též ve výpisu z katastru nemovitostí slučujícím údaje listu vlastnictví a listu evidenčního). Pokud jde o uspořádání údajů v souboru popisných informací, setrvává dosavadní právní úprava na tzv. osobním fóliovém systému (na rozdíl od tzv. reálného fóliového systému typického pro uspořádání vložek pozemkové knihy), který se vyznačuje tím, že pro jednoho vlastníka, popřípadě pro stejný okruh spoluvlastníků v katastrálním území je vyhrazen jeden list vlastnictví, do kterého jsou souhrnně v části B (popř. i D) zapsány všechny jemu, popř. jim náležející nemovitosti v daném území. Nepřihlíží se přitom k tomu, zda jsou nebo nejsou rozptýleny po celém katastrálním území. Část B listu vlastnictví obsahuje podrobné údaje o nemovitostech, které vlastník má ve svém vlastnictví. Jsou to tedy parcelní čísla, výměra a druh pozemku a u budov čísla popisná a evidenční. Nemovitosti patřící jednomu vlastníku nebo témuž okruhu spoluvlastníků se jednotlivě uvádějí údaji sloužícími k jejich identifikaci v části B listu vlastnictví. Závady spočívající v právu zástavním (podzástavním) nebo v zatížení nemovitostí věcným břemenem, popř. právem předkupním jako právem věcným, se vyznačují v části C listu vlastnictví. Část D listu vlastnictví je vyhrazena pouze pro poznámky katastrálně evidenčního charakteru, např. změna číslování parcel nebo změna výměr obnovou operátu. V této části lze nalézt označení „P“ – tzv. plombu, která znamená, že u této nemovitosti právě probíhá nějaká změna. Naproti tomu označení „*“ (hvězdička)

- 14 -

upozorňuje na nedořešený právní vztah, například restituční nárok apod. Část E listu vlastnictví je věnována nabývacím titulům a jiným podkladům zápisu. Zde se můžeme seznámit s obecnou specifikací nabývacích titulů (kupních a darovacích smluv, dědických rozhodnutí), z nichž se odvozuje vlastnictví stávajícího vlastníka i předchozích vlastníků k dané nemovitosti. Poslední část F listu vlastnictví je věnována opět katastrálně evidenčním informacím, které mohou zejména určovat bonitu pozemků, a to především pro účely oceňování či jiného hodnocení pozemků. Zápisem se podle platné právní úpravy rozumí vklad, záznam, poznámka nebo jejich výmaz. Vklad do katastru nemovitostí může přicházet v úvahu jen v případě, že se vznik, změna nebo zánik právního vztahu k nemovitosti opírá především o smlouvu, v níž jeden z účastníků své vlastnické právo k nemovitosti na druhého převádí nebo se v něm ve prospěch druhého omezuje (zástavní právo, věcné břemeno nebo právo předkupní jako právo věcné), nebo naopak oprávněný z věcného břemene se ve prospěch vlastníka zatížené nemovitosti svého práva vzdává. Pro posouzení návrhu na vklad je rozhodná doba, kdy návrh došel příslušnému orgánu, a skutečnost, že právní účinky vkladu na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení nastávají dnem, kdy došlo k podání návrhu (§ 2 odst. 3, § 5 odst. 1 in fine zákona o zápisech práv). Vklad má účinky konstitutivní. Záznamem se podle platné právní úpravy vyznačují změny v právních vztazích k nemovitostem, k nimž došlo jinak než na základě smlouvy. Právní skutečností vzniku těchto právních vztahů může být např. zhotovení věci (stavby), vydržení vlastnictví nemovitosti nebo oprávnění odpovídající věcnému břemenu, dědění, rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví, o zřízení věcného břemene, rozhodnutí stavebního úřadu, pozemkového úřadu (např. v restitučním řízení). Záznam provede katastrální úřad z úřední povinnosti. Podnětem k tomuto jeho postupu je dodání listiny osvědčující právní skutečnost, která je předmětem zápisu do katastru nemovitostí. K zabezpečení souladu skutečného a zapsaného právního stavu byla zákonem založena povinnost orgánů zasílat pravomocná rozhodnutí týkající se vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem do 30 dnů katastrálnímu úřadu. Záznam má pouze účinky deklaratorní. Zatímco o povolení vkladu do katastru nemovitostí se účastníci smlouvy dozvědí ze zaslání opisu smlouvy opatřeného záznamem o vkladu, při provedení záznamu nemusí

- 15 -

vždy k takovému postupu dojít. Vlastnictví k novostavbě se v katastru nemovitostí vyznačí rovněž záznamem, doloží-li vlastník rozhodnutí o přidělení popisného nebo evidenčního čísla stavby, u které to přichází v úvahu, a geometrický plán, v němž je zaměřena a vyznačena zastavěná plocha i nádvoří s uvedením jejího parcelního čísla. Zejména rozhodnutí o povolení stavby či rozhodnutí o její kolaudaci mohou sloužit jen jako podpůrný důkaz o vlastnictví. Třetím druhem zápisu do katastru nemovitostí je poznámka. Jejímu provedení nepředchází řízení ani žádné rozhodnutí. Podnětem k jejímu vyznačení v katastru nemovitostí mohou být došlá rozhodnutí státních orgánů nebo dodání dokladu o zahájení soudního řízení, v němž je zpochybňováno vlastnické nebo jiné věcné právo osoby zapsané v katastru nemovitostí jako držitelky uvedeného oprávnění. Výmaz vkladu práva je pak právním způsobem zániku vlastnického nebo jiného věcného práva k nemovitosti vždy podmíněný existencí platné smlouvy nebo jiné listiny.12

12


- 16 -

3. DANĚ OBECNĚ 3.1. Pojem Daně jsou z hlediska právního platební povinností, kterou stát stanoví zákonem k získání příjmů pro úhradu celospolečenských potřeb, tj. pro veřejný rozpočet, aniž přitom poskytuje zdaňovaným subjektům ekvivalentní protiplnění. Tato skutečnost se označuje jako nenávratnost daní na rozdíl od plateb nazývaných poplatky, které se platí jako částečná úhrada nákladů spojených s činností státních orgánů nebo za oprávnění poskytovaná poplatníkovi. Souhrn daní a poplatků platných v příslušném státě tvoří jeho daňovou a poplatkovou soustavu.13 Princip nenávratnosti znamená, že stát v okamžiku požadování platební povinnosti od příslušných subjektů (poplatníků) jim neposkytuje žádné protiplnění (protihodnotu). Nenávratnost či neekvivalentnost není však zásadním atributem všech příjmových typů, používá se jí především k rozlišení daní a poplatků. Souhrnně lze tedy říci, že jak daně, tak i poplatky jsou nástrojem redistribuce hrubého domácího produktu, resp. jedním ze základních rozpočtových příjmů. Zatímco daně jsou většinou platby neekvivalentní, za které není poskytována přímá protihodnota, a zároveň platby, které mívají spíše periodický charakter, jsou poplatky většinou vybírány jednorázově, a to v souvislosti s nějakým protiplněním ze strany státu či jeho orgánů, kraje, obce apod. Mají tedy většinou povahu určitého ekvivalentu

za

poskytnutí

v občanskoprávních věcech apod.

služby,

vydání

povolení,

rozhodnutí

soudu

14

Obecným předpokladem vzniku a existence daňověprávního vztahu je vždy, jako u všech právních vztahů, právní norma. Subjektem daně je osoba, která je podle zákona povinna daň platit. Takovou fyzickou nebo právnickou osobou nazýváme poplatníkem daně. Poplatníkem ve smyslu zákona o správě daní a poplatků se rozumí osoba, jejíž příjmy, majetek nebo úkony jsou přímo podrobeny dani. V řadě případů neodvádí poplatník daň sám, ale tuto povinnost ukládá zákon ještě jiné osobě – daňovému plátci. Plátcem daně se ve smyslu zákona o správě daní a poplatků rozumí osoba, která pod vlastní majetkovou odpovědností odvádí správci daně daň vybranou od poplatníků nebo sraženou poplatníkům.

13 14

Bakeš M. a kol.: Finanční právo, Praha: C.H.Beck, 2006, str. 188 Bakeš M. a kol.: Finanční právo, Praha: C.H.Beck, 2006, str. 96-97

- 17 -

V případě, že přímý poplatník nemůže nebo odmítá zaplatit stanovenou daň, ukládá stát právní normou ručení subjektu, který má k poplatníkovi nebo ke zdaňovanému základu určitý vztah – daňovému ručiteli. Toto ručení je někdy vztaženo pouze na zdaňovaný předmět, příjem apod. (zástavní daňové právo). Daňová pohledávka je v některých případech zajišťována před svým vznikem tím, že např. poplatníkům se sídlem nebo bydlištěm cizině se z příjmů plynoucích jim z tuzemska zadržuje určitá částka na úhradu příští daňové povinnosti. Objektem neboli předmětem daně je hospodářská skutečnost, na jejímž základě je možné uložit poplatníkovi daňovou povinnost. Může to být určitý příjem, věc, úkon nebo majetek. Objekt daně též rozhoduje o názvu daně (např. daň z příjmů, daň z pozemků, daň ze staveb). Určení daňového objektu je východiskem pro stanovení daňového základu. Základem daně je v penězích, eventuálně i jinak stanovený daňový objekt, z něhož se daň vyměřuje. Zatímco objekt daně nám říká, co je důvodem stanovení daňové povinnosti, daňový základ určuje, z čeho se daň vyměřuje. Cílem zjišťování základu daně je stanovení celkové částky zdanitelného objektu a základ daně se stanoví podle zákonů o jednotlivých daních, a to tak, aby jeho určení odpovídalo daňovým záměrům zákonodárce. Při zjišťování základu daně je nutno u výnosových a důchodových daní určit výši připočitatelných a odpočitatelných položek. Základ daně může být vyjádřen v peněžních jednotkách – daně valorické, nebo v nepeněžních jednotkách – daně specifické. Daňová sazba je měřítko, pomocí něhož se stanoví z daňového základu daň. V zásadě může být buď pevná nebo poměrná. Pevná sazba je sazbou, která je určena pevnou částkou bez ohledu na hodnotové vyjádření daňového základu. Příkladem pevné sazby je např. sazba u daně z nemovitostí, a to u daně ze staveb, kde základní sazba u obytných domů činí 1 Kč za 1 m² zastavěné plochy, nebo sazba u soudních poplatků za návrh na vydání předběžného opatření 500 Kč, za návrh na výmaz podnikatele z obchodního rejstříku 3 000 Kč. Poměrná sazba vyjadřuje poměr daně k daňovému základu v hodnotovém vyjádření a zpravidla je stanovena určitým procentem. Pokud se z různého základu bere stejné procento (např. ze základu 1 000 Kč 10 %, ze základu 1 500 Kč 10 % atd.), mluvíme o sazbě lineární, pokud s výší daňového základu se zvyšují i procenta sazby

- 18 -

(např. ze základu 1 000 Kč 10 %, ze základu 1 500 Kč 15 % atd.), mluvíme o sazbě progresivní (vzestupné) a v případech opačných, tedy čím vyšší daňový základ, tím nižší procento sazby (např. ze základu 1 000 Kč 10 %, ze základu 1 500 Kč 5 % atd.), o sazbě degresivní (sestupné). Progresivní sazby mohou být progresivně klouzavé nebo progresivně stupňovité. Při sazbách progresivně stupňovitých, kterých se používá velmi málo, dochází při přechodu z jednoho pásma do druhého k poměrně ostrému zvýšení daně, při sazbě progresivně klouzavé je tento přechod pozvolný. Z hlediska legislativní techniky je to zajištěno tak, že u sazeb progresivně stupňovitých se vyšší procentní sazba uplatňuje vždy na celý základ daně, zatímco u sazeb progresivně klouzavých jen na část daňového základu, která přesahuje určitou hranici, přičemž na zbývající (nižší) část základu se i nadále uplatňuje nižší procentní sazba, propočtená případně do absolutní částky v peněžních jednotkách. K významným náležitostem daňověprávních vztahů patří i splatnost daní a poplatků. Splatností je okamžik, se kterým právní předpis spojuje provedení příslušné platební povinnosti poplatníkem. Většina daní není splatná jednorázově, ale platí se v zálohách nebo ve splátkách. Nedodržení splatnosti daně je postiženo daňovou sankcí, jíž je penále. Daňové sankce patří mezi další prvky daňové techniky, které jsou formou postihu těch poplatníků, kteří včas nepředloží daňové přiznání nebo hlášení, nebo neplatí zálohy nebo kteří se dopustí daňového úniku, a to např. tím, že okolnosti rozhodné pro vznik daňové povinnosti zčásti nebo zcela zatají nebo neuhradí dlužnou část ve stanovené lhůtě. Daňovou sankcí může být jak postih finanční, tak trestní. Výši daňové povinnosti dále ovlivňuje daňové osvobození a daněprosté minimum. Daňové osvobození znamená, že určitý poplatník je osvobozen od platební povinnosti. Dani zásadně podléhá, ale z důvodů stanovených zákonem je v daném případě od daně osvobozen. Osvobození může být založeno i mezinárodní smlouvou. Osvobození může být také vázáno na předmět daně a přitom hovoříme o osvobození věcném. Daněprostým minimem je třeba rozumět takový daňový základ, ze kterého se daň ještě nevybírá. Od daněprostého minima je třeba odlišit minimální daň, kterou se chápe taková výška daně, jež se musí jako nejnižší přípustná daň od poplatníka vybrat bez ohledu na výši daňového základu. Minimální daň má zabránit daňovému úniku ze strany poplatníka, tj. úsilí vyhnout se daňové povinnosti.

- 19 -

3.2. Druhy daní Nejčastěji jsou daně rozlišovány na daně přímé a daně nepřímé, nazývané též spotřební. Jako přímé se označují ty daně, které postihují zdaňovaný příjem při jeho vzniku, kdežto nepřímé daně se spojují s příjmem při jeho upotřebení. Přímé daně lze dále členit na daně důchodové a daně majetkové. Z hlediska předmětu se daně rozlišují na daně majetkového typu (např. daň z nemovitostí) a daně důchodového typu (daně z příjmů). Podle techniky ukládaných daňových povinností se rozlišují tzv. daně katastrové, u nichž základ a poplatníkovy poměry (majetek, odhad příjmů, rodinný stav) jsou zachyceny ve zvláštních soupisech (katastrech), které se periodicky doplňují a aktualizují. Obdobou katastrů může být podané daňové přiznání, které platí po více zdaňovacích období, pokud se nezmění skutečnosti, v něm uvedené. Daně tarifní se vyměřují podle sazebníku (tarifu) stanoveného na každou zdaňovanou skutečnost v okamžiku, kdy tato skutečnost nastane (u nás dříve např. náhradní dávka za daň z obratu vybíraná při dovozu). Podle vzájemné kombinace se daně dělí na daně analytické a daně syntetické. Analytické daně jsou takové, které zdaňují každý jiný pramen důchodu. Syntetické daně jsou takové, které zdaňují celkový důchod bez ohledu na jeho pramen. Podle periodicity vzniku daňové povinnosti pak můžeme dělit daně na daně pravidelně se opakující, např. daně z příjmů, a daně případové, např. daň dědická. Dále lze pro dělení daní uplatnit kritérium kompetence daňového příjmu. Z hlediska uplatnění tohoto kritéria lze dělit daně na celostátní (republikové) a daně komunální (místní). Daňová soustava je tvořena následujícími daněmi: a) daň z přidané hodnoty b) daně spotřební, a to: -

daň z minerálních olejů,

-

daň z lihu,

-

daň z piva,

-

daň z vína a meziproduktů,

-

daň z tabákových výrobků,

- 20 -

c) daně z příjmů: -

daň z příjmů fyzických osob,

-

daň z příjmů právnických osob,

d) daň z nemovitostí, e) daň silniční, f) daň dědická, g) daň darovací, h) daň z převodu nemovitostí. Soustavu poplatků tvoří (vedle některých dalších plateb specifického typu označovaných případně též jako poplatky, avšak nezařazovaných do právně ucelené soustavy poplatků): a) soudní poplatky b) správní poplatky c) místní poplatky, kterými jsou: -

poplatek ze psů,

-

poplatek za lázeňský nebo rekreační pobyt,

-

poplatek z ubytovací kapacity,

-

poplatek z užívání veřejného prostranství,

-

poplatek za povolení k vjezdu motorovým vozidlem do vybraných míst a částí měst,

-

poplatek z vstupného,

-

poplatek za provozovaný výherní hrací přístroj,

-

poplatek z provoz systému shromažďování, sběru, přepravy, třídění, využívání a odstraňování komunálních odpadů

-

poplatek za zhodnocení stavebního pozemku možností jeho připojení na stavbu vodovodu nebo kanalizace.15

3.3. Funkce Moderní daně, jejichž prostřednictvím se vybírá značná část všeho, co se v ekonomice vyprodukuje, plní nebo mohou plnit celou řadu funkcí. Těmi nejdůležitějšími jsou funkce fiskální, alokační, redistribuční a stabilizační. 15

Bakeš M. a kol.: Finanční právo, Praha: C.H.Beck, 2006, str. 191-199

- 21 -

Funkce fiskální je primární funkcí daně. Jedná se o schopnost naplnit veřejný rozpočet. Přestože je od institutu daní požadováno mnohem více, význam této funkce musí být vždy zachován. Alokační funkce daně vyplývá z toho, že na některých specifických trzích efektivnost tržních mechanismů selhává. Daně mohou tento stav korigovat a vybírají se proto, aby umisťovaly prostředky tam, kde by se jich při tržní alokaci nedostávalo. Popsanou funkci je možno sledovat i ze širšího úhlu pohledu, a to v nepřímé podobě prostřednictvím poskytování daňových úlev. Děje se tak např. v podobě tzv. „daňových prázdnin“, které jsou formou prominutí daně konkrétní osobě za předpokladu, že splní určité podmínky (např. dosažení určitého objemu investic, použití nových technologií, tvorba pracovních míst apod.) Redistribuční funkce daní vychází ze skutečnosti, že rozdělení důchodů ve společnosti na základě tržních mechanismů může být neakceptovatelné. Daně jsou vhodným nástrojem pro zmírnění rozdílů v důchodech jednotlivých subjektů tím, že se ve větší míře vybírají od bohatších, což umožňuje státu prostřednictvím transferů zvyšovat příjmy chudším. Stabilizační funkce daní je integrální součástí hospodářské politiky státu. Jejím prostřednictvím mohou daně přispívat například ke zmírňování cyklických výkyvů v ekonomice. V období konjunktury, kdy důchody i spotřeba rychle rostou, daně odčerpávají do veřejných rozpočtů vyšší díl, a tím pomáhají předcházet „přehřátí“ ekonomiky. V období stagnace pak daně tím, že relativně menší část soustřeďují do veřejných rozpočtů, pomáhají naopak ekonomiku „nastartovat“.

3.4. Důvody zdanění Názory na otázku, proč zdaňovat bohatství, jsou různé. Klasická teorie odvozuje nutnost existence majetkových daní z teorie státu jako ochránce majetku. Ochrana majetku (i osob) je spojována s nutností zabezpečit majetek před vnějším nebezpečím, vybudovat policejní aparát apod. a profinancovat vzniklé potřeby. Různě velké bohatství a různé typy majetku vyžadují různou ochranu (různě nákladnou), což vede k diferencovanému zdanění majetku (movitého a nemovitého). Majetkové daně snižují koncentraci majetku (bohatství) a tím zčásti i nerovnosti mezi různými subjekty. Jsou tudíž nástrojem redistribuce bohatství (neboť samotné

- 22 -

daně z příjmu nestačí), dosažení horizontální a vertikální rovnosti a spravedlivosti v rozdělování. Lidé s větším majetkem mají zpravidla větší zdanitelný základ a platí větší majetkové daně. Problém je však složitější o to, co všechno zahrnuje bohatství a jaké daňové sazby se používají (např. bohatství ve formě úspor a zdanění úroků daní z příjmů apod.). Rozdělení majetku mezi různé vlastníky není rovnoměrné. Majetkové daně jsou poplatkem za služby (tj. za veřejné statky), které vlastníci majetku dostávají od vlády (resp. i municipálního orgánu), např. prostřednictvím výstavby komunikací, veřejného osvětlení, výstavby vodovodu, kanalizace apod., které umožňují lépe využívat majetek, některé služby působí i na zhodnocení majetku. Např. municipality, kde veřejné služby jsou rozšířené a na vysoké úrovni, jsou atraktivní pro další investování (často snižují i vlastní náklady investora). Roste poptávka pro investování, což může působit na růst ceny půdy, ale i jiného majetku, a to jak vlastněného, tak i děděného, darovaného, prodávaného. Zároveň může působit na cenu majetku i úroveň takových veřejných statků v municipalitě, jako je kvalita školství, péče o zdraví apod.16 Municipalitou se rozumí obec nebo-li obecní samospráva, popřípadě samosprávné orgány jednotlivých územně správních jednotek, zejména jako subjekty majetkoprávních vztahů.17

Za předpokladu existence daňové konkurence mezi municipalitami však vysoké sazby majetkových daní mohou odrazovat od investování, způsobit odliv bohatství a působit na pokles ceny, zejména nemobilního majetku. To ovlivňuje i základ majetkových daní. Majetkové daně, zejména postihující vlastnictví (držbu majetku), jsou především zdrojem příjmů municipálních rozpočtů. Důvodem je to, že majetek je většinou nemobilní, jeho výnos má dostatečně vypovídací schopnost, je lehce definovatelný a identifikovatelný. Příjmy z majetkových daní jsou relativně stabilní, což ovlivňuje stabilitu municipálního rozpočtového hospodaření. V řadě zemí do municipálních rozpočtů plynou i daně zdaňující transfer vlastnických práv k majetku či alespoň jejich část. Mezi výhody využívání majetkových daní je možné řadit následující. Výnos majetkových daní je stabilní, je závislý na fyzickém rozmístění zejména nemobilního majetku, na druhou stranu však toto může zároveň působit rozdílným 16 17

Mácha P.: Dědění, darování, převádění nemovitostí, Newsletter Praha 1995, str. 7-9 Encyklopedie Seznam: Municipalita,

- 23 -

způsobem na hospodaření municipalit v závislosti na rozmístění majetku a nezávisí tedy na důchodové situaci poplatníka daně. Forma majetkové daně je relativně srozumitelná a jednoduchá. Daňový únik je velmi složitý, ne-li v některých případech nemožný. Existuje relativně stabilní systém daňových sazeb, náklady na udržení sazby jsou nízké. Daňový výnos nelze přesunout (jiné municipalitě) a taktéž má často neutrální vliv na rozhodování subjektů. Za nevýhody majetkových daní pak lze označit zejména následující skutečnosti. Majetkové daně nejsou mezi poplatníky populární, protože jsou placeny poplatníkem přímo, poplatník si jasně uvědomuje daňové břemeno. Nerespektují důchodovou situaci poplatníka daní, takže se může i stát, že poplatník nemusí mít peníze na zaplacení daně, což v krajním případě může vést i k prodeji majetku. Daňové břemeno doléhá tíživě na poplatníky s nižší schopností platit daň, např. důchodce apod., proto se používají systémy daňových úlev či daňových odpočtů (někdy označované jako „pojistka proti přetížení“). V případě dlouhodobého či krátkodobého snížení schopnosti platit daň poplatníkem lze využít systém slev na dani, přičemž tato situace je na municipální úrovni lehce kontrolovatelná (např. u důchodců, dočasných invalidů, vdov s dětmi apod.). Majetkové daně mohou být různě vysoké, což nestejnou měrou dopadá na poplatníky a znevýhodňuje je. Majetkové daně často vycházejí z odhadní ceny a pokud tento odhad není správný (často ze spekulativních důvodů), může být daň hodnocena jako nespravedlivá. V neposlední řadě bývá i zdůrazňováno, že majetkové daně více jak ostatní druhy daní závisí na momentálních rozhodnutích státní administrativy, zvláště nejsou-li stanovena „pravidla hry“ v oceňování a výpočtu daně a v daňových sazbách.18

18

Mácha P.: Dědění, darování, převádění nemovitostí, Newsletter Praha 1995, str. 9

- 24 -

4. DAŇ Z NEMOVITOSTÍ 4.1. Obecně Daň z nemovitostí je nově zavedenou daní v daňové soustavě od roku 1993. Tato daň představuje hlavní daň majetkového typu, u níž se daňová povinnost váže k vlastnictví nemovitého majetku. Jsou jí zdaňovány pozemky a stavby, nově též byty a nebytové prostory, které se nacházejí na území České republiky. Dani z nemovitostí podléhají všechny pozemky a stavby ležící na území České republiky a nacházejí se ve vlastnictví právnických i fyzických osob bez ohledu na jejich sídlo či bydliště. Daň z nemovitostí se skládá z daně z pozemků a daně ze staveb. Rozdělení daně na dvě části je odůvodněno tím, že poplatník nemusí být vždy totožný s poplatníkem daně ze staveb a dále zejména odlišnostmi ve způsobu jejich stanovení. Výpočet daně z pozemků a daně ze staveb se proto provádí odděleně, ale v rámci jednoho společného daňového přiznání, daň z nemovitostí tvoří pak součet obou samostatně vypočítaných daní. Vzhledem k charakteru daně z nemovitostí jako daně majetkového typu není vůbec rozhodující, zda z nemovitosti má poplatník nějaký výnos. Pokud mu ze stavby nebo z pozemků plyne nějaký příjem (např. z jejich pronájmu), podléhá tento příjem samostatně dani z příjmu, u níž však zaplacená

daň z nemovitostí je výdajem

snižujícím daňový základ. Správu z daně nemovitostí vykonávají územní finanční orgány. Výnos je plně příjmem rozpočtů obcí, které mají též u této daně významnou působnost, pokud jde o úpravu koeficientů ovlivňujících výši daně s ohledem na rozdílnost místních podmínek.

4.2. Konstrukce daně z pozemků 4.2.1. Subjekt Poplatníkem daně z pozemků je zásadně vlastník pozemku, což platí ve všech případech, kdy vlastnické hranice pozemků jsou vyznačeny v současnosti platných katastrálních mapách a jednoznačně vymezeny v terénu. Ve speciálně stanovených případech se místo vlastníka stává poplatníkem daně nájemce pozemku nebo jeho skutečný uživatel. Nájemce pozemku podle posledních novel zákona o dani z nemovitostí, je poplatníkem daně nyní pouze u pronajatých pozemků, které jsou v katastru nemovitostí

- 25 -

evidovány zjednodušeným způsobem (na listu vlastnictví je takový pozemek veden bez označení druhu a způsobu využití). U ostatních pronajatých pozemků, u kterých byla provedena obnova katastrálního operátu, je poplatníkem vlastník. Uživatel pozemku se stává poplatníkem, pokud vlastník pozemku není znám.

4.2.2. Předmět Dani z pozemků podléhají pozemky evidované v katastru nemovitostí. Jedná se především o pozemky zemědělské zahrnující ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty. Dani však na rozdíl od dřívějšího stavu podléhají i pozemky nezemědělské, a to hospodářské lesy, intenzifikační

rybníky, zastavěné

plochy a nádvoří, stavební pozemky dosud nezastavěné a ostatní plochy. Z daňové povinnosti jsou vyjmuty pozemky určené pro obranu státu. Z pozemků vedených v katastru nemovitostí jako „lesní pozemky“ podléhají dani pouze lesy označené lesním hospodářským plánem jako lesy hospodářské, tj. lesy s produkční funkcí sloužící k těžbě kvalitního dřeva. Lesy považované za lesy ochranné nebo lesy zvláštního určení dani nepodléhají. Z pozemků vedených v katastru nemovitostí jako „vodní plochy“ podléhají dani pouze rybníky sloužící k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb. Ostatní vodní plochy jako jsou jiné rybníky, vodní nádrže, vodní toky apod. dani nepodléhají. Stavební pozemky nejsou v katastru nemovitostí jako zvláštní druh pozemku vedeny. Pro účely daně z pozemků se jimi rozumějí nezastavěné pozemky určené k zastavění stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb. Rozhodná je výměra pozemku v m² odpovídající půdorysu nadzemní části stavby, na niž bylo vydáno stavební povolení. Pozemek je zdaňován jako stavební do doby, kdy se stavba stane předmětem daně ze staveb. Ostatní plochy tvoří např. plochy autokempů, koupališť, manipulační a skladovací plochy, ale též okrasné zahrady, které byly vyňaty ze zemědělského půdního fondu, jak je tomu obvykle v případě zahrad u obytných domů v intravilánu obce.19 Intravilánem se rozumí souhrnné označení pro zastavěné plochy obcí, popřípadě pro zastavěné plochy a plochy určené k zástavbě. Někdy se jím rozumí část území obce, která je z větší části zastavěna. Zahrnuje samotné zastavěné plochy a k nim přiléhající plochy – zahrady, komunikace, soukromou a veřejnou zeleň, toky a vodní plochy. V takovém případě je hranice mezi intravilánem a extravilánem 19


- 26 -

(nezastavěná část obce) obvykle vedena po společném vnějším obvodu zastavěných a přiléhajících ploch. Do intravilánu obvykle nejsou zahrnovány osamělé budovy, menší osady, osamocené průmyslové a zemědělské budovy či areály.20

U všech zdaňovaných pozemků a zejména pozemků vedených v katastru nemovitostí jako „zastavěná plocha a nádvoří“ je důležité, že v případě jejich zastavění podléhá dani z pozemků pouze ta jejich část, která není zastavěna stavbou. Zastavěná část pozemku podléhá spolu se stavbou dani ze staveb, takže půdorys stavby je třeba odečíst od celkové výměry pozemku.

4.2.3. Osvobození Některým pozemkům je přiznáno osvobození od daně. U části pozemků toto osvobození vyplývá přímo ze zákona a poplatník je nemusí uplatňovat. U většiny pozemků je však povinen nárok na osvobození uplatnit v podaném daňovém přiznání. Při splnění zákonem stanovených podmínek má však na osvobození právní nárok. Osvobození od daně je buď trvalé nebo dočasné. Trvalé osvobození platí především pro pozemky ve vlastnictví státu, je však podmíněno tím, že nejsou využívány k podnikatelské činnosti nebo pronajímány. Obec je osvobozena pouze od daně z těch pozemků, z nichž by výnos daně plynul do jejího rozpočtu. Bude-li mít obec pozemek na území jiné obce, bude povinna za tento pozemek podat daňové přiznání a platit za něj daň. Osvobozeny jsou dále pozemky tvořící jeden funkční celek se stavbou ve vlastnictví sdružení občanů a obecně prospěšných společností. Dále se osvobození týká pozemků tvořících funkční celek se stavbami sloužící k vykonávání náboženských obřadů a duchovní správy státem uznávaných církví a náboženských společností, se stavbami sloužícími veřejně prospěšným účelům jako jsou stavby sloužící školství, zdravotnictví, sociální péči, některým kulturním zařízením (muzea, galerie, knihovny), státním archivům a nadacím anebo se stavbami sloužícími výlučně k účelu zlepšení stavu životního prostředí. Osvobození se též vztahuje na některé další speciálně vymezené pozemky určené pro veřejnou dopravu, pozemky veřejně přístupných prostor, parků, sportovišť, hřbitovů a pozemky ležící v některých chráněných územích.

20

Wikipedie: Intravilán,

- 27 -

Dočasné osvobození se týká některých zemědělských pozemků a pozemků hospodářských lesů. V současné době jde o pozemky, které byly vráceny zemědělské nebo lesní výrobě, kdy u zemědělských pozemků platí osvobození na dobu 5 let a u lesních pozemků na dobu 25 let počínaje rokem následujícím po jejich rekultivaci.21 Od 1.1.2008 je nově umožněno obcím na základě vlastního uvážení osvobodit obecně závaznou vyhláškou některé zemědělské pozemky členěné podle druhu evidovaného v katastru nemovitostí na ornou půdu, chmelnice, vinice, ovocné sady a trvalé travní porosty od daně z pozemků. Osvobození od daně z pozemků se nevztahuje na zahrady, které sice jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zemědělský půdní fond, avšak jsou umístěny převážně v intravilánu obce. O případném osvobození pozemků rozhoduje zastupitelstvo obce v rámci samostatné působnosti obce. Pokud jde o pozemky v zastavěném území obce nebo zastavitelné ploše obce, obec se může rozhodnout, že některé z těchto pozemků neosvobodí, neboť jsou určeny pro budoucí výstavbu. Zastavěné území a zastavitelná plocha jsou definovány v § 2 odst. 1 stavebního zákona.22 Zastavěným územím je území vymezené územním plánem nebo postupem podle stavebního zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (dále jen „intravilán“). Zastavitelnou plochou obce je plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje.23

Obecně závazná vyhláška musí nabýt platnosti do 1. srpna předchozího zdaňovacího období a účinnosti nejpozději do 1. ledna následujícího zdaňovacího období. Jestliže tedy obec vydá v souladu s tímto ustanovením obecně závaznou vyhlášku, která nabude platnosti do 1. srpna 2008, bude se podle této obecně závazné vyhlášky postupovat od zdaňovacího období 2009.

Podle zákona o správě daní a poplatků je daňový subjekt povinen v daňovém přiznání si daň sám vypočítat a případně uvést též výjimky, osvobození, zvýhodnění

21

Bakeš M. a kol.: Finanční právo, Praha: C.H.Beck, 2006, str. 311-312 Česká daňová správa: Informace ke změně zákona o dani z nemovitostí provedená zákonem o stabilizaci veřejných rozpočtů, 7.1.2008, 23 § 2 odst. 1 písm. d), j) stavebního zákona 22

- 28 -

apod. Nárok na osvobození zemědělských pozemků od daně z nemovitostí uplatní tedy poplatník v daňovém přiznání, případně v dílčím daňovém přiznání.24

4.2.4. Základ a sazba Základ a sazba daně nejsou pro zdaňované pozemky jednotné. Z tohoto hlediska je možné rozdělit pozemky do tří skupin. První skupinu tvoří pozemky zemědělské, u nichž základem je jejich cena zjištěná jako součin jejich výměry a průměrné ceny půdy stanovené na 1 m² ve vyhlášce ministerstva zemědělství č. 456/2005 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů. Tyto průměrné ceny jsou odvozeny z bonitovaných půdně ekologických jednotek a jsou diferencovány podle katastrálních území jednotlivých obcí, kde pozemek leží. Z tohoto základu se vypočítává sazbou 0,75 % s výjimkou trvalých travních porostů, pro které platí snížená sazba 0,25 %. Druhou skupinu tvoří pozemky hospodářských lesů a intenzifikační rybníky, u nichž základem je rovněž jejich cena. U pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb může být vzata za základ též cena 3,80 Kč za 1 m² jejich výměry. Sazba daně pro tyto pozemky činí 0,25 % ze základu daně. Třetí skupinu tvoří zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky a ostatní plochy, u nichž základem není cena, ale jejich výměra v m² zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období. U zastavěných ploch a nádvoří a u ostatních ploch platí sazba 10 haléřů za 1 m², u stavebních pozemků 1 Kč za 1 m². Tato základní sazba se však u stavebních pozemků násobí koeficientem odstupňovaným podle počtu obyvatel obce, v níž se pozemek nachází, který může být pro jednotlivé části obce snížen nebo zvýšen v obdobném rozsahu jako je tomu u daně ze staveb z obytných domů.25

4.2.5. Druhy pozemků Účelová kategorizace půdy má na území ČR tradici, která je spojena se vznikem prvních pozemkových katastrů ve druhé polovině 18. století. Jednotlivé druhy pozemků jsou pro účely katastru nemovitostí charakterizovány v příloze vyhlášky č. 26/2007 Sb. 24

Česká daňová správa: Informace ke změně zákona o dani z nemovitostí provedená zákonem o stabilizaci veřejných rozpočtů, 7.1.2008, 25 Bakeš M. a kol.: Finanční právo, Praha: C.H.Beck, 2006, str. 312-313

- 29 -

Ornou půdu představuje pozemek, na němž se pravidelně pěstují obiloviny, okopaniny, pícniny a jiné zemědělské plodiny, ale i pozemek, který je dočasně zatravňován víceletými pícninami nebo na němž je postaven skleník. Chmelnicí a vinicí je pozemek, na němž se pěstuje chmel nebo vinná réva. Za zahradu je považován pozemek, na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny a pozemek souvisle osázený ovocnými stromy a keři do 0,25 ha. Pozemek souvisle osázený ovocnými stromy a keři nad 0,25 ha je zařazen do ovocného sadu. Trvalý travní porost představují podle dřívějšího členění louky a pastviny a jde o pozemek trvale porostlý travinami, u něhož je hlavním výtěžkem seno nebo je určen k trvalému spásání. Výše uvedené druhy pozemků můžeme zařadit mezi tzv. zemědělské pozemky. Na druhé straně do nezemědělských pozemků patří tyto následující druhy pozemků. Za lesní je považován pozemek s lesním porostem, a to i v případě, že na něm byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy nebo dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy a pozemek lesního průseku a cesty v šířce do 4 m. Vodní plochu představuje pozemek, na němž se nachází rybník, vodní tok, vodní nádrž, močál nebo bažina. Zastavěnou plochou je pozemek, na němž je postavena budova (§ 2 odst. 1 písm. d) a e) zákona o katastru nemovitostí) včetně nádvoří a společného dvora u bytových domů. Všechny ostatní pozemky, které nejsou zařazeny do jiných druhů pozemků pak tvoří kategorii ostatní plocha, do níž patří dráhy, dálnice, silnice, ale také plochy zeleně, hřbitovy, skládky, manipulační plochy atd.26

4.3. Konstrukce daně ze staveb 4.3.1. Subjekt Poplatníkem daně je zásadně vlastník stavby. Jde-li o stavby ve vlastnictví České republiky, jsou poplatníky subjekty hospodařící s majetkem státu stejně jako u daně z pozemků. U staveb spravovaných Pozemkovým fondem České republiky, které jsou pronajaty, jsou s výjimkou staveb obytných domů poplatníkem jejich nájemci.

26

Drobník J.: Základy pozemkového práva, Eva Rozkotová – IFEC 2007, str. 24-25

- 30 -

4.3.2. Předmět Dani ze staveb podléhají stavby, které mají charakter nemovitosti ve smyslu občanského zákoníku (tj. stavby spojené se zemí pevným základem) a které podléhají kolaudačnímu řízení ve smyslu stavebněprávních předpisů (tj. stavby, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí). Stavba, která nesplňuje tyto znaky, není stavbou v pojetí daně z nemovitostí a dani ze staveb nepodléhá. Na pozemek, na kterém se taková stavba nalézá, se proto pro daňové účely pohlíží jako na nezastavěný a stanoví se z něj daň z pozemků. Kromě staveb, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, podléhají dani též stavby kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a v rozporu se stavebněprávními předpisy bez kolaudace užívané a dále též stavby, u kterých se podle dříve platné právní úpravy kolaudační rozhodnutí nevyžadovalo, ale podle současného právního stavu kolaudační řízení podléhají (např. stavby chat, něž se do roku 1957 nepožadovalo vydání kolaudačního rozhodnutí). Od roku 2001 na základě novely zákona o dani z nemovitostí č. 65/2000 Sb. se nově staly samostatným předmětem daně byty a nebytové prostory, které jsou zapsány v katastru nemovitostí. Dosud byla předmětem daně stavba jako celek a poplatníkem byl jeden z vlastníků bytů a nebytových prostor v obytném domě, který jako společný zástupce ostatních vlastníků, podával jedno daňové přiznání za celou stavbu a byl také povinen z ní zaplatit daň solidárně s ostatními vlastníky. Podle nové právní úpravy se staly samostatnými poplatníky vlastníci jednotlivých bytů a nebytových prostor zapsaných v katastru nemovitostí, kteří každý za svůj byt nebo nebytový prostor podávají samostatné daňové přiznání. Stavba obytného domu, v němž jsou takto samostatně zdaňované byty a nebytové prostory, zároveň přestává být předmětem daně. Z důvodů společenské prospěšnosti nepodléhají dani stavby vodohospodářských děl, rozvodů energií a stavby sloužící veřejné dopravě. U těchto staveb nepodléhají dani ani pozemky těmito stavbami zastavěné.

4.3.3. Osvobození U daně ze staveb platí obdobná osvobození jako u daně z pozemků, poplatník je rovněž musí ve většině případů uplatnit v podaném daňovém přiznání. Osvobození se týká staveb ve vlastnictví státu, obcí, krajů, sdružení občanů, obecně prospěšných

- 31 -

společností, církví a náboženských společností, veřejných výzkumných institucí, veřejných vysokých škol, staveb spravovaných Pozemkovým fondem České republiky, a to při splnění stejných podmínek jako u daně z pozemků. Ze sociálních důvodů je přiznáno osvobození obytným domům ve vlastnictví sociálně potřebných občanů, kteří jsou držiteli průkazu ZTP nebo ZTP/P, a to v rozsahu, v jakém slouží jejich trvalému bydlení, dále též stavbám pro individuální rekreaci ve vlastnictví těchto občanů. Kromě trvalých osvobození jsou u daně ze staveb v širším rozsahu uplatňována osvobození dočasná, limitovaná určenou dobou trvání. Dočasně jsou osvobozeny novostavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob, pokud slouží k trvalému bydlení vlastníka nebo jemu blízkých osob – osvobození je na dobu 15 let od roku následujícího po vydání kolaudačního rozhodnutí na tyto novostavby. Osvobození uvedených obytných domů se však nevztahuje na nebytové prostory v těchto domech, které slouží výlučně k podnikatelské činnosti. V těchto i jiných případech, kdy osvobození se týká pouze části stavby, zjišťuje se nárok na osvobození z poměru, v jakém je podlahová plocha v nadzemní části stavby, které se osvobození týká, k celkové podlahové ploše nadzemních částí stavby. Na základě novely zákona o dani z nemovitosti č. 576/2002 Sb. může obec při řešení důsledků živelných pohrom zcela nebo částečně osvobodit do daně z nemovitostí na svém území obecně závaznou vyhláškou nemovitosti dotčené živelnou pohromou, a to nejdéle na dobu 5 let. Osvobození od daně z nemovitostí lze též stanovit za již uplynulé období. Částečné osvobození od daně z nemovitostí se vyjádří procentem. Další dočasná osvobození se podle novely platné od roku 1994 vztahují na některé stavby, v nichž došlo ke změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na ekologicky čisté způsoby vytápění využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální či biomasy nebo došlo ke změně spočívající ve snížení tepelné náročnosti stavby stavebními úpravami, na které bylo stavební povolení. Poplatník může v těchto případech uplatnit nárok na osvobození na dobu 5 let od roku následujícího po provedení uvedených změn. Dalším případem je osvobození stavebních kulturních památek, provádí-li na nich vlastník stavební úpravy. V těchto případech může poplatník uplatnit nárok na osvobození na dobu 8 let od roku následujícího po vydání stavebního povolení. Toto

- 32 -

dočasné osvobození je praktické, neplatí-li pro stavební kulturní památku osvobození časově neomezené. To se týká staveb památkových objektů prohlášených za kulturní památku, u nichž má stát vzhledem k jejich památkové hodnotě a z výchovně vzdělávacích důvodů zájem na jejich veřejné přístupnosti.

4.3.4. Základ a sazba Základ daně je u všech staveb jednotný a tvoří jej výměra půdorysu nadzemní části stavby v m², zvaná zastavěná plocha, podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U staveb se svislou nosnou konstrukcí se tímto půdorysem rozumí průmět obvodového pláště stavby na pozemek. U staveb bez svislé nosné konstrukce pak plocha ohraničená průmětem obvodů stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. Sazba daně je diferencována podle jednotlivých druhů staveb s ohledem na jejich účelové určení. Z hlediska výše sazby za 1 m² zastavěné plochy jsou stavby rozděleny do pěti skupin. První skupinu tvoří obytné domy, kterými jsou obytné domy, u nichž převažuje funkce bydlení, rodinné domy a obytné části zemědělských usedlostí. U obytných domů činí sazba daně 1 Kč na 1 m². Stejná sazba platí i pro vedlejší stavby, které tvoří příslušenství k obytným domům (např. kůlny, prádelny, sušárny, domácí dílny, bazény), u nichž se však daň vyměřuje pouze z plochy přesahující 16 m². Do druhé skupiny patří stavby pro individuální rekreaci, např. rekreační chaty, rekreační chalupy, zahrádkářské chaty, ale též rodinné domy fakticky využívané k rekreačním účelům, i když u nich nedošlo k rekolaudaci na tyto účely. Sazba daně u těchto staveb činí 3 Kč za 1 m². I u této skupiny zdaňují se současně vedlejší stavby plnící doplňkovou funkci, daň se však vyměřuje z celé jejich plochy, ale nižší sazbou 1 Kč za 1 m². Třetí skupinu tvoří garáže, pro které je stanovena sazba 4 Kč za 1 m². Tato sazba však platí pouze pro garáže, které jsou vystavěny odděleně. Pokud jde o garáže, které tvoří vestavbu nebo přístavbu k jiné stavbě, zdaňují se sazbou platnou pro stavbu, s níž jsou stavebně propojeny. U čtvrté skupiny, do níž patří stavby určené pro podnikatelskou činnost, jsou sazby rozlišeny podle toho, o jakou podnikatelskou činnost se jedná. U staveb

- 33 -

sloužících pro zemědělskou prvovýrobu, pro lesní a vodní hospodářství je nejnižší sazba 1 Kč za 1 m². Vyšší sazba 5 Kč za 1 m² se týká staveb sloužících pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku a pro jinou zemědělskou výrobu než prvovýrobu. Nejvyšší sazba 10 Kč za 1 m² pak platí pro ostatní druhy podnikatelských činností (zejména obchod a služby). Uvedené sazby jsou stanovené pro stavby sloužící podnikatelské činnosti se použijí též v případě staveb spadajících do ostatních skupin, pokud je v nich provozována podnikatelská činnost na převažující části jejich nadzemních částí. Pátou skupinu tvoří ostatní stavby, nepatřící do žádné z předchozích kategorií, jako jsou např. stavby pro nepodnikatelské účely sloužící školství, zdravotnictví, sociální péči, stavby kulturních památek, stavby drobné architektury apod. Sazba u těchto staveb činí 3 Kč za 1 m². Uvedené sazby pro jednotlivé skupiny staveb jsou sazbami základními. Tyto základní sazby se zvyšují o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží, jestliže jeho zastavěná plocha přesahuje dvě třetiny stavbou zastavěné plochy. Výjimku tvoří stavby pro podnikatelskou činnost, u nichž se podle novely platné od roku 1994 zvyšuje základní sazba daně o tuto částku bez ohledu na rozsah zastavěné plochy. Základem pro výpočet daně z bytu a nebytového prostoru je tzv. upravená podlahová plocha, což je výměra podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v m² vynásobená koeficientem 1,20. Tento koeficient zjednodušeně vyjadřuje podíl na společných částech budovy. Sazby daně u bytů jsou stejné jako u obytných domů a činí 1 Kč za 1 m² upravené podlahové plochy. Pro zvýšení daně mají dále významný vliv koeficienty, kterými se násobí základní sazba daně, případně zvýšená podle počtu nadzemních podlaží. Tyto koeficienty jsou stanoveny zákonem a obce je mohou ve vymezeném rozsahu upravovat s ohledem na místní podmínky.27 Obce mají možnost dle vlastní úvahy rozhodnout o stanovení místního koeficientu podle § 12 zákona o dani z nemovitostí. Obec pro všechny nemovitosti, které jsou předmětem zdanění na celém jejím území, stanoví pouze jeden místní koeficient v rozpětí 2, 3, 4 nebo 5 a tímto koeficientem se vynásobí daňová povinnost poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, staveb, samostatných 27


- 34 -

nebytových prostorů a za byty, popřípadě jejich soubory. Místní koeficient stanovený v rámci zmocnění daného obcím obec vyhlašuje obecně závaznou vyhláškou, která musí nabýt platnosti nejpozději do 1. srpna předchozího zdaňovacího období a účinnosti nejpozději do 1. ledna zdaňovacího období.28 U obytných domů jsou koeficienty pro jednotlivé obce zákonem odstupňovány v kategoriích podle počtu jejich obyvatel z posledního sčítání lidu, a to: 1,0

v obcích do 1 000 obyvatel

1,4

v obcích nad 1 000 obyvatel do 6 000 obyvatel

1,6


2,0


2,5


3,5

v obcích nad 50 000 obyvatel a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech

4,5

v Praze.29

Od roku 2008 se poprvé uplatnily nové koeficienty, které upravují základní sazbu daně v malých obcích. Dosavadní koeficient 0,3 v obcích do 300 obyvatel a koeficient 0,6 v obcích do 600 obyvatel byly zrušeny a nahrazeny koeficientem 1,0, který doposud měly pouze obce s počtem 600 – 1000 obyvatel. Pro všechny obce do 1000 obyvatel se tak od zdaňovacího období 2008 stanoví koeficient 1,0. V praxi to znamená, že poplatník u uvedených nemovitostí místo dosavadních 0,30 Kč nebo 0,60 Kč za 1 m² zaplatí 1 Kč za 1 m², tzn. z rodinného domu o celkové zastavěné ploše 100 m² namísto dosavadních 30 Kč nebo 60 Kč bude roční daň ze staveb činit 100 Kč.30

Obec však může koeficient, který pro ni vyplývá ze zákona, pro jednotlivé části obce snížit o jednu až tři kategorie a od roku 1994 též zvýšit o jednu kategorii, přičemž nejvyšší koeficient platný pro Prahu lze zvýšit na 5,0. Tyto koeficienty, jimiž se u obytných domů zohledňuje polohová renta, se stejně používají též u daně z pozemků, pokud jde o stavební pozemky.31

28

Česká daňová správa: Informace ke změně zákona o dani z nemovitostí provedená zákonem o stabilizaci veřejných rozpočtů, 7.1.2008, 29 § 11 odst. 3 písm. a) zákona o dani z nemovitostí 30 Česká daňová správa: Informace ke změně zákona o dani z nemovitostí provedená zákonem o stabilizaci veřejných rozpočtů, 7.1.2008, 31 Bakeš M. a kol.: Finanční právo, Praha: C.H.Beck, 2006, str. 317

- 35 -

4.3.5. Druhy staveb Za stavbu se považují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Z hlediska stavebně technického provedení lze třídit stavby na budovy, věže a stožáry, sila, zásobníky a nádrže, studny, komunikace, tunely, mosty a lávky, nástupiště a rampy, jeřábové dráhy, podzemní i nadzemní vedení, tribuny, zdi a oplocení, pomníky. Účelově pak lze vymezit stavby trvalé a dočasné. Stavbami dočasnými jsou stavby, u nichž se předem omezí doba jejich trvání. Mezi takové stavby jsou řazeny stavby zařízení staveniště, stavby zřizované ke krátkodobému účelu, stavby umisťované na pozemcích výhledově určených k jinému využití apod. Staveniště je místo určené k uskutečnění stavby nebo udržovacích prací a zahrnuje stavební pozemek, popř. ve stanoveném rozsahu též jiné pozemky nebo jejich části. Stavebním pozemkem se pak, jak již bylo opakovaně zmiňováno, rozumí nezastavěný pozemek určený k zastavění rozhodnutím o umístění stavby nebo stavebním rozhodnutím, je-li sloučeno územní řízení se stavebním řízením. Trvalé stavby jsou stavby, u kterých stavební úřad předem neomezí dobu jejich trvání. Z hlediska funkce rozlišujeme stavby jednoduché, drobné, vojenské a jiné specifické stavby. Mezi jednoduché stavby se řadí např. stavby pro individuální rekreaci, přípojky na veřejné rozvodové sítě a kanalizaci, opěrné zdi atd.32 Drobnými stavbami jsou stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výška 4,5 m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m² a výška 5 m. Za drobné stavby se nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní ochranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodních děl.33 Mezi vojenské a jiné specifické stavby patří např. stavby vojenské správy mimo území vojenských újezdů, stavby Ministerstva vnitra a stavby s jaderným zařízením.34 32

Vybíhal V.: Zdanění majetku, Grada Publishing, Praha 1997, str. 43-49 § 27 písm. m) zákona o katastru nemovitostí 34 Vybíhal V.: Zdanění majetku, Grada Publishing, Praha 1997, str. 50 33

- 36 -

5. TROJDANÍ 5.1. Obecně Daň z převodu nemovitostí, daň dědická a daň darovací jsou relativně nové daně, které byly zavedeny do naší daňové soustavy po daňové reformě s účinností od 1. ledna 1993. Tyto daně patří do skupiny majetkových daní. Na rozdíl od daně z nemovitostí, která se váže k vlastnictví určitého majetku (tedy k majetku ve stavu klidu), tyto daně jsou spojeny se změnou v osobě vlastníka a postihují nabytí majetku novým vlastníkem nebo jeho převod, resp. přechod z dosavadního na nového vlastníka (tedy majetek ve stavu pohybu). Souhrnně jsou proto obvykle zkráceně označovány jako převodní nebo transferové daně a jsou upraveny společně v rámci jednoho zákona. Z tohoto důvodu bývají tyto daně také někdy označovány jako tzv. „trojdaní“. Daň z převodu nemovitostí, daň dědická a daň darovací nahradily notářský poplatek z převodu nemovitostí, notářský poplatek z dědictví a notářský poplatek z darování, vybírané před daňovou reformou do roku 1992. Daň z převodu nemovitostí, daň dědická a daň darovací jsou daně, které postihují nabytí a převody majetku, k nimž dochází především na základě prodejů, dědění nebo darování. Rozlišujícím znakem mezi nimi je úplatná nebo bezúplatná forma majetkového převodu a u bezúplatných převodů pak skutečnost, zda k převodu dochází mezi živými (inter vivos) nebo v souvislosti se smrtí dosavadního vlastníka (mortis causa). Z úplatných převodů jsou zdaňovány jen převody nemovitého majetku, při bezúplatných nabytích jsou předmětem daně veškeré majetkové hodnoty, tj. jak majetek nemovitý, tak i movitý. Daní z převodu nemovitostí se odčerpává část kupní ceny získané z prodeje nemovitého majetku. Daň dědická a daň darovací postihují obohacení, které dědic nebo obdarovaný získávají bez poskytnuté protihodnoty, jejich sazby bývají proto v porovnání s daní z převodu nemovitostí vyšší. Při stanovení převodních daní se vychází z hodnoty nabývaného nebo převáděného majetku a používají se obvykle progresivní sazby, které jsou u fyzických osob odstupňovány též s ohledem na příbuzenský nebo jiný osobní vztah mezi převodcem a nabyvatelem, resp. mezi zůstavitelem a dědicem. Tento způsob zdanění se v současné době uplatňuje u daně dědické a daně darovací. U daně z převodu nemovitostí se podle novely platné od roku

- 37 -

1994 nyní uplatňuje lineární sazba, která je jednotná bez ohledu na výši ceny převáděné nemovitosti a bez ohledu na to, jaký je vztah mezi převodcem a nabyvatelem.

5.2. Daň z převodu nemovitostí 5.2.1. Subjekt Osoba poplatníka u daně z převodu nemovitostí je určena odchylně podle toho, zda jde o úplatný převod nebo úplatný přechod vlastnictví k nemovitosti. Při smluvních převodech je poplatníkem převodce, tedy prodávající, jenž je příjemcem úplaty. Nabyvatel, tedy kupující, je v těchto případech ručitelem, situace je tedy opačná než u daně darovací. Při přechodech, k nimž dochází při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastnění, konkurzu, vyrovnání, vydržení nebo ve veřejné dražbě anebo při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací je poplatníkem nabyvatel. Nabyvateli i převodci mohou být jak osoby fyzické, tak i právnické.35 Nová právní úprava, účinná od 1.1.2008, přinesla změnu osoby daňového poplatníka v případě nabytí vlastnického práva k nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, kterým je dle nové právní úpravy namísto převodce nabyvatel nemovitosti.36 Dochází-li k převodu nebo přechodu spoluvlastnických podílů na nemovitosti, považuje se každý spoluvlastník za samostatného poplatníka a platí daň podle velikosti svého podílu. Každý se spoluvlastníků podává též samostatné daňové přiznání. Tato zásada platí jak pro podílové spoluvlastnictví, tak i pro společné jmění manželů, u kterých se považují jejich podíly za stejné. Výjimečným případem je výměna nemovitostí. Daň se v tomto případě vyměřuje pouze z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je vyšší, a to oběma účastníkům směnné smlouvy, kteří jsou povinni daň platit společně a nerozdílně. Je to jediný případ solidární povinnosti poplatníků u převodních daní. Speciálně je řešena osoba poplatníka při zřízení věcného břemene podle nové právní úpravy, jak je uvedeno dále u daně darovací.

35 36

Bakeš M. a kol.: Finanční právo, Praha: C.H.Beck, 2006, str. 321-323 Česká daňová správa: Změny u daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí v rámci reformy veřejných financí, 7.1.2008,

- 38 -

5.2.2. Předmět Předmětem daně z převodu nemovitostí jsou úplatné převody nebo přechody vlastnictví k nemovitostem. O převod vlastnictví se jedná v případě, kdy jde o nabytí vlastnictví kupní nebo směnnou smlouvou, tj. souhlasnými projevy vůle obou smluvních stran. Jestliže jde o nabytí vlastnictví rozhodnutím státního orgánu či ex lege (včetně výkonu rozhodnutí nebo exekuce, vydražení ve veřejné dražbě, při rozdělení likvidačního zůstatku apod.), tj. nezávisle na vůli dosavadního vlastníka, jedná se o přechod vlastnictví. Charakteristickým znakem daně z převodu nemovitostí je úplatná forma převodu. Nezáleží však na tom, v čem úplata spočívá. Nejčastěji půjde o úplatu peněžitou, úplata však může spočívat i v jiném plnění (směna za jinou věc, služby či jiná nepeněžní plnění). Úplata může být též poskytnuta současně v různých druzích plnění, například z části vyplacením peněžní částky, zčásti postoupením pohledávky, převzetím závazku, zřeknutím se práva apod. Předmětem úplatného převodu musí být, jak plyne z názvu daně, nemovitost, přičemž za nemovitost se považují i byty a nebytové prostory. Převod se může týkat celé nemovitosti i spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Předpokladem je, že nemovitost se nalézá v tuzemsku. Úplatné převody movitého majetku převodní dani nepodléhají. Na příjmy plynoucí z prodeje jak nemovitostí, tak i movitého majetku se vztahuje, pokud nejsou od daně osvobozeny, daň z příjmů. Od roku 1995 je daň z převodu nemovitostí uznávána jako výdaj snižující základ daně z příjmů. Jestliže dochází k výměně nemovitostí, považují se jejich vzájemné převody za převod jeden a daň se vybírá, jak již bylo uvedeno, pouze z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší. Daň se tedy propočítává na obě vyměňované nemovitosti a vyměří se pak ta, která je vyšší.

5.2.3. Osvobození Od daně z převodu nemovitostí jsou osvobozeny úplatné převody nebo přechody vlastnictví k nemovitostem jak z vlastnictví České republiky, tak i do jejího vlastnictví. Naproti tomu na obce a kraje, jejich organizační složky a jimi zřízené příspěvkové organizace se osvobození od daně z převodu nemovitostí nevztahuje.

- 39 -

Významné je osvobození od daně z převodu nemovitostí platné pro vklady nemovitostí vložené podle obchodního zákoníku do základního kapitálu obchodních společností nebo družstev. Podmínkou osvobození v případech, kdy vkladem je nemovitost, je však setrvání převodce (vkladatele) minimálně po dobu pěti let jako společníka ve společnosti nebo jako člena v družstvu. Pokud společník či člen družstva např. vystoupí ze společnosti či družstva s vypořádacím podílem před uplynutím pěti let od vložení vkladu, přičemž vložená nemovitost zůstane majetkem společnosti či družstva, považuje se vklad za úplatný převod, u kterého se osvobození neuplatní a který podléhá dani z převodu nemovitostí. Pro nové stavby a byty má význam osvobození, které platí pro první úplatný převod nebo přechod vlastnictví k novostavbě, na níž bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, nebo je dokončenou nebo rozestavěnou novostavbou a stavba nebyla dosud užívána, s výjimkou zkušebního provozu, nebo k bytu v nové stavbě, příp. k bytu, který vznikl změnou dokončené stavby a byt dosud nebyl užíván, jde-li o převod bytu podle zákona o vlastnictví bytů. Podmínkou pro osvobození v těchto případech je, že převodcem je fyzická nebo právnická osoba, předmětem jejíž podnikatelské činnosti je výstavba nebo prodej staveb a bytů, anebo převodcem je obec. Osvobození platná pro daň z převodu nemovitostí byla novelami zákona postupně rozšiřována. Šlo například o osvobození navazující na zákon o vlastnictví bytů, a jeho novelu č. 103/2000 Sb., týkající se hlavně osvobození převodů bytů a nebytových prostor z majetku družstev do vlastnictví členů těchto družstev, fyzických osob nebo nově o osvobození převodů nemovitostí mezi zřizovateli výzkumných institucí a těmito institucemi a některá další osvobození.37 S účinností nové právní úpravy od 1. ledna 2008 došlo k rozšíření nároku na prominutí daně z převodu nemovitostí a daně darovací při splnění zákonem stanovených podmínek v případě převodu vlastnictví nemovitosti, uskutečněného na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, dojde-li ke zpětnému nabytí nemovitosti původním vlastníkem, který převedl vlastnictví k nemovitosti k zajištění splnění závazku na věřitele, pokud daňový subjekt požádá o prominutí daně z převodu nemovitostí nejpozději do 3 let ode den nabytí vlastnictví k nemovitosti původním vlastníkem. Jde-li o nemovitost podléhající evidenci v katastru nemovitostí, prominutí 37


- 40 -

daně z převodu nemovitostí nebo daně darovací je podmíněno zápisem vlastnictví k nemovitosti ve prospěch původního vlastníka v katastru nemovitostí.38

5.2.4. Základ a sazba Základem daně z převodu nemovitostí je zásadně cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku. Podle novely platné od 1.1.1994 i při sjednání nižší ceny, než činí zjištěná cena nemovitosti, je základem daně cena zjištěná a z rozdílu cen se nevybírá již darovací daň. Je-li však sjednána cena vyšší než cena zjištěná, je nyní základem daně cena sjednaná. Použití sjednané ceny přichází v úvahu u smluvních převodů, kde mezi prodávajícím a kupujícím byla dohodnuta vyšší kupní cena než kolik činí cena podle předpisů o oceňování majetku. Pro zjištěnou cenu je rozhodný den nabytí nemovitosti, kterým je den, v němž návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí došel katastrálnímu úřadu a k němuž nastávají právní účinky rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu. Pro některé převody nemovitostí je základ daně stanoven speciálně. V případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí, při exekuci nebo veřejné dražbě je základem daně cena dosažená vydražením. Jde-li o převod nemovitosti z vlastnictví obce nebo kraje, je základem daně vždy cena sjednaná. V případě vkladu nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo do akciové společnosti je základem daně cena vložené nemovitosti určená posudkem znalce vypracovaným nikoliv podle zákona o oceňování majetku, ale podle obchodního zákoníku. Sazba daně z převodu nemovitostí byla původně stejně jako u daně dědické a daně darovací klouzavě progresivní. Podle novely platné od roku 1994 byla progresivní sazba u daně z převodu nemovitostí nahrazena jednotnou sazbou lineární, která bez ohledu na výši základu daně a na osoby, mezi kterými k převodu nemovitosti dochází, činila 5 %. Pro převody nastalé od 1. ledna 2004 byla lineární sazba snížena na 3 %.

38

Česká daňová správa: Změny u daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí v rámci reformy veřejných financí, 7.1.2008,

- 41 -

5.3. Daň dědická 5.3.1. Subjekt Poplatníkem daně dědické je dědic, který nabyl dědictví nebo jeho část podle pravomocného rozhodnutí, jímž bylo řízení o dědictví skončeno. Pro daňovou povinnost není rozhodující, zda dědicem je osoba fyzická či právnická, ani to, zda se dědictví nabývá ze zákona, ze závěti nebo z obou těchto právních titulů. Je-li více dědiců, nejsou zavázáni solidárně, ale dědickou daň platí každý jedinec samostatně jen ze svého podílu a každý z nich podává též samostatně daňové přiznání. Při vypořádání mezi dědici je poplatníkem jak ten, komu podle vypořádání připadl zanechaný majetek, tak ten, kdo nabyl oprávnění na výplatu svého dědického podílu v hotovosti.

5.3.2. Předmět Dani dědické podléhají bezplatná nabytí majetku v důsledku smrti občana, pokud k nim dochází děděním. Dědická daň postihuje veškerý majetek spadající do dědictví, a to jak majetek nemovitý, tak i movitý. Za nemovitosti se kromě pozemků a staveb považují pro účely dědické daně též byty a nebytové prostory. Z nemovitého a movitého majetku nacházejícího se na území České republiky se dědická daň vybírá vždy bez ohledu na státní občanství nebo bydliště zůstavitele. Pokud jde o nemovitý majetek, který se nachází v cizině, daň se nevybírá. Uvedené principy platné pro zdaňování majetku v cizině mohou být modifikovány mezinárodní smlouvou, která pak ve vztahu ke státu, s nímž byla uzavřena, má prioritu. Modifikace se týkají převážně jen movitého majetku, jelikož u nemovitostí se obecně uplatňuje zdanění podle místa jejich polohy.

5.3.3. Osvobození Od daně dědické je plně osvobozeno nabytí majetku děděním, pokud k němu dochází mezi osobami v blízkém příbuzenském vztahu zařazenými v I. skupině.39 Rozšíření osvobození od daně dědické se nově týká i poplatníků zařazených do II. skupiny. Plné osvobození v I. skupině bylo zavedeno s účinností od 15. srpna 1998 a ve II. skupině až od 1. ledna 2008. Nová právní úprava taktéž nevyžaduje daňové 39


- 42 -

přiznání k dani dědické při nabytí majetku osobami zařazenými do I. a II. skupiny poplatníků.40 Z osvobození platných pro právnické osoby má důležitý význam plné osvobození vztahující se na bezúplatná nabytí majetku České republikou, územními samosprávnými celky, veřejnými institucemi a veřejnými vysokými školami. Osvobození platí též pro bezúplatná nabytí majetku určená na financování zařízení a humanitárních akcí v oblasti kultury, školství, vědy a vzdělání, zdravotnictví, sociální péče, ekologie, tělovýchovy, sportu, výchovy a ochrany dětí a mládeže a požární ochrany, dále osvobození platí pro bezúplatná nabytí majetku státem registrovanými

církvemi

a

náboženskými

společnostmi,

obecně

prospěšnými

společnostmi a politickými stranami a politickými hnutími, nadacemi nebo nadačními fondy a zdravotními pojišťovnami pro fondy veřejného zdravotního pojištění.

5.3.4. Základ a sazba Základem dědické daně je cena majetku nabytého jednotlivým dědicem. Jedná se o cenu majetku určenou v dědickém řízení. Tato úprava zjednodušuje vyměřování daně, neboť správce daně nemusí sám zjišťovat cenu majetku patřícího do dědictví, ale může vycházet ze soupisu majetku pořízeného v řízení o dědictví. Při stanovení základu daně se cena majetku snižuje o cenu majetku od daně osvobozeného a dále se z ní odečítají prokázané dluhy zůstavitele přecházející na dědice, přiměřené náklady spojené s pohřbem zůstavitele, odměna a hotové výdaje notáře, kterého soud pověřil jako soudního komisaře k úkonům k řízení o dědictví, a cena jiných povinností, které byly dědici v řízení o dědictví uloženy. Pokud je předmětem dědické daně v tuzemsku též movitý majetek nalézající se v cizině, odečítá se dědická dávka, kterou musí poplatník prokazatelně zaplatit z tohoto majetku jinému státu. Dluhy zůstavitele, náklady spojené s pohřbem, odměna a hotové výdaje notáře, cena jiných povinností uložených v řízení o dědictví vážících se k celé části dědictví, připadající na jednotlivé dědice a dědická dávka prokazatelně zaplacená jinému státu, se odečtou ve výši odpovídající poměru jednotlivým dědicem zděděného majetku

40


- 43 -

nabytého tímto dědicem. Cena jiných povinností, vážících se jen k určité části dědictví, se odečte pouze od této části dědictví. Sazby daně dědické jsou klouzavě progresivní a jejich výše je odstupňována v závislosti na dvou skutečnostech, a to jednak u fyzických osob na příbuzenském či jiném vztahu dědice k zůstaviteli, jednak na výši základu daně. Z hlediska vztahu dědice k zůstaviteli jsou poplatníci rozděleni do tří skupin. Zařazení do jednotlivých skupin není totožné s rozdělením dědiců do skupin podle občanského zákoníku pro účely dědění ze zákona a má význam pouze pro zjištění příslušné sazby dědické daně, která má být vyměřena jednotlivým dědicům. Do I. skupiny patří příbuzní v řadě přímé (děti, rodiče, prarodiče) a manželé. Do II. skupiny patří příbuzní v řadě pobočné kolaterální, a to sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, a dále manželé dětí (tj. zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které se zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo na něho byly odkázáni svou výživou. Do III. skupiny pak patří ostatní fyzické osoby a dále všechny osoby právnické. U III. skupiny se sazba daně pohybuje od 7 % do 40 %. Nejnižší sazba v uvedeném rozpětí platí při základu daně do 1 milionu Kč, nejvyšší při základu daně nad 50 milionů Kč. Podle novely platné od roku 1994 se dědická daň vypočtená podle uvedených sazeb vynásobí koeficientem 0,5, což znamená, že se snižuje na polovinu. U I. skupiny se sazba pohybovala od 1 % do 5 % a u II. skupiny od 3 % do 12 % (před vynásobením 0,5), nyní pro obě tyto skupiny platí, jak bylo uvedeno výše, plné osvobození od daně.

5.4. Daň darovací 5.4.1. Subjekt Poplatníkem daně darovací, pokud jde o dary v tuzemsku, je nabyvatel, tedy obdarovaný. To vyplývá z toho, že předmětem darovací daně je bezúplatné nabytí majetku a daň proto postihuje toho, kdo je tímto nabytím obohacen. Je-li více obdarovaných, nevzniká ani u darovací daně mezi nimi solidární povinnost k zaplacení daně, ale každý z obdarovaných je samostatným poplatníkem a podává sám daňové přiznání. Ručení u dárce vzniká přímo ze zákona a uplatní se v případě, že obdarovaný jako poplatník daň nezaplatí. Finanční úřad v tomto případě vyzve dárce, aby jako

- 44 -

ručitel daň zaplatil místo obdarovaného. Poplatníky a ručiteli mohou být jak osoby fyzické, tak i osoby právnické. Dárce u daně darovací je jednak ručitelem a jednak může být i přímo poplatníkem. Poplatníkem je dárce v případech, jde-li o darování do ciziny. Důvodem je obtížná vymahatelnost daně v zahraničí. Z téhož důvodu též osoby, které mají bydliště nebo sídlo v cizině, ať jsou dárci nebo u darů do ciziny obdarovanými, nestávají se ani ručiteli.

5.4.2. Předmět Předmětem daně darovací je bezúplatné nabytí majetku na základě právního úkonu nebo v souvislosti s právním úkonem, a to jinak než smrtí zůstavitele. Konstrukce darovací daně je obdobná jako u daně dědické, jde o zdanění nabytí majetku bezúplatnou formou pouze s tím rozdílem, že u darovací daně se jedná o převod majetku mezi živými (inter vivos) a u dědické daně o přechod majetku v důsledku smrti (mortis causa). Darovací daň je nezbytným doplňkem daně dědické, neboť zabraňuje, aby docházelo k obcházení dědické daně darováním majetku budoucím dědicům již za života zůstavitele.41 V souvislosti s novou právní úpravou, účinnou od 1.1.2008, se změnil daňový režim pro zdaňování věcných břemen či jiných opětujících se plnění, jsou-li zřízena bezúplatně současně se smlouvou o bezúplatném převodu nemovitosti, k níž jsou zřizována. V předchozích obdobích takto zřízená věcná břemena či opětující se plnění podléhala dani z převodu nemovitostí. Šlo např. o situace, kdy jedna osoba druhé osobě darovala nemovitost a pro dárce se současně bezúplatně zřizovalo věcné břemeno. Zde se pak vybírala daň darovací z darované nemovitosti (a od základu daně se odečítala hodnota věcného břemene) a z věcného břemene se vybírala daň z převodu nemovitostí. Nově se tak vybírá daň darovací v těchto případech, kdy současně s bezúplatným převodem nemovitosti bylo též bezúplatně zřízeno právo odpovídající věcnému břemeni nebo právo, jehož obsahem je opětující se plnění. V současné době se tedy tento přístup mění tak, že jak z darované nemovitosti, tak z bezúplatně zřízeného věcného břemene se vybere vždy daň darovací.42 41 42

Bakeš M. a kol.: Finanční právo, Praha: C.H.Beck, 2006, str. 328-332 Koutná A.: Co nového v právní úpravě daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí?, Daně a právo v praxi č. 1/2008, ASPI, a.s., Praha, str. 25

- 45 -

Právními úkony, na základě nichž dochází k bezúplatnému nabytí majetku, jsou obvykle smlouvy a z nich nejčastěji smlouva darovací. Může však jít i o jiné případy, kdy někdo poskytuje nabyvateli určitý majetkový prospěch a tento jej přijímá, např. o výpůjčku, postoupení pohledávky, prominutí dluhu apod. Nezbytným předpokladem však ve všech případech je bezúplatná forma nabytí, tj. obohacení čili získání majetku či jiného majetkového prospěchu bez poskytnutí ekvivalentního protiplnění. Vymezení předmětu darovací daně je tedy pojatu značně široce a v některých případech, zejména při poskytnutí majetkového prospěchu, přesahuje i obecný význam slova „darování“, jež je obsaženo v názvu této daně. U nemovitosti platní stejně jako u daně dědické zásada, že dani darovací podléhá nabytí nemovitosti nalézající se na území České republiky, a to bez ohledu na státní občanství či bydliště jak dárce, tak obdarovaného. Naopak nabytí nemovitosti, která se nachází v zahraničí, nepodléhá naší darovací dani ani v případě, že obdarovaný je občanem České republiky a má zde trvalé bydliště.

5.4.3. Osvobození V souvislosti s účinnosti nové právní úpravy od 1.1.2008 je od daně darovací plně osvobozeno nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině. Nová právní úprava, stejně jako u daně dědické, nevyžaduje podání daňového přiznání k dani darovací při nabytí majetku osobami zařazenými do I. a II. skupiny poplatníků. Od daně darovací je dále osvobozeno nabytí jiného majetkového prospěchu nabytého na základě smlouvy o výpůjčce uzavřené mezi vlastníkem pozemku a bytovým družstvem nebo vlastníkem jednotky při úpravě práva k pozemku podle zvláštního předpisu. Od darovací daně je speciálně osvobozeno nabytí vlastnictví k nemovitostem, které jsou kulturními památkami, pokud k němu dochází mezi příbuznými osobami zařazenými v I. skupině nabyvatelů. V jiných případech se osvobození na nemovitosti u darovací daně nevztahuje. V některých případech platí pro daň darovací stejná osvobození jako pro daň z převodu nemovitostí. Takovým případem je např. osvobození převodů souvisejících s privatizací, osvobození vkladů vložených do základního kapitálu obchodních

- 46 -

společností nebo družstev, či přechody jmění obchodních společností a družstev při jejich sloučení, splynutí, rozdělení nebo přeměně (tj. změně právní formy).

5.4.4. Základ a sazba Základem daně darovací je cena majetku, který je předmětem daně. Cena tohoto majetku se snižuje o prokázané dluhy a cenu jiných nemovitostí, které se váží k předmětu daně. Dále se snižuje o cenu majetku osvobozeného od daně a případně o clo a daň placené při dovozu v případě, že se jedná o movité věci darované nebo dovezené z ciziny. Cenou majetku je cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí majetku. Jestliže je předmětem daně jiný majetkový prospěch, jehož obsahem je opětující se plnění na dobu neurčitou, na dobu života nebo na dobu delší než pět let, je touto cenou pětinásobek ceny ročního plnění. Pro účely stanovení základu darovací daně se sčítá cena movitého majetku nabytého darováním od téže osoby týmž nabyvatelem v průběhu dvou po sobě jdoucích kalendářních roků. Důvodem tohoto sčítání je čelit snaze drobit dary na části s cílem nepřekročit hranici platnou pro osvobození movitého majetku nebo obejít progresivitu sazby. Pokud byla daň darovací z nabytého majetku v tomto období již vyměřena, započítá se na daň vyměřenou při opakovaném nabytí majetku. Zatímco při stanovení základu dědické daně se vychází z ceny majetku určené v dědickém řízení, ze stavu v něm zjišťovaných aktiv a pasiv dědictví, u darovací daně je základ zjišťován ve vlastním daňovém řízení. Sazba daně darovací je progresivně klouzavá. Je stejně jako u daně dědické závislá jednak na příbuzenském či jiném vztahu poplatníka k dárci (případně u darů do ciziny k obdarovanému), projevujícím se v rozdělení poplatníků do tří skupin, jednak vzhledem k progresivní stupnici na výši základu. Rozpětí progrese pro jednotlivé skupiny poplatníků je stejné jako u dědické daně, tj. u I. a II. skupiny se uplatní úplné osvobození od darovací daně a u III. skupiny od 7 % do 40 %. Částka vypočtená ze základu těmito sazbami je konečná a nenásobí se žádnými koeficientem. V důsledku toho je darovací daň dvojnásobná v porovnání s daní dědickou.43

43


- 47 -

6. PRÁVNÍ ÚPRAVA MAJETKOVÝCH DANÍ SLOVENSKÉ REPUBLIKY 6.1. Harmonizace majetkových daní Specifika stanovení daně u nemovitostí implikují, proč Evropská unie doposud nepřistoupila a snad v budoucnu nepřistoupí k harmonizaci tohoto zdanění. Pro odmítnutí centralizace v této oblasti existují různé důvody, například nemobilnost předmětu zdanění, a tedy velmi omezená možnost daňové konkurence. K té by mohlo dojít pouze za předpokladu, pokud by mezi obcemi nebo státy Evropské unie existoval příliš velký rozdíl v daňových sazbách. Konkurence by se projevila až v delším časovém horizontu a pouze v alokaci nových nemovitostí, eventuálně v případě rekonstrukcí a modernizací starších staveb. Jedině taková situace by mohla mít za následek unifikaci daně z nemovitostí v rámci celé Evropské unie. V této souvislosti je na místě poznamenat, že ani odborné publikace týkající se evropského daňového práva se o daních z nemovitostí nezmiňují.44

6.2. Daň z nemovitostí Slovensko je zemí, která má s českou právní úpravou vzhledem ke společnému historickému vývoji nejvíce společných institutů (a to i přes značné změny, kterých doznala slovenská úprava po listopadu 2004). Ačkoli až do konce roku 2004 byla daň z nemovitostí jedinou daní, kterou spravovaly obce, zákon o státním rozpočtu každoročně duplicitně určoval výnos z této daně. Přitom samotná skutečnost, že beneficiářem daně byla obec, na jejímž území se zdaňovaná nemovitost nachází, vyplývala jednak ze zákona č. 317/1992 Sb., o dani z nehnuteľností, ve znění pozdějších předpisů, jednak i ze skutečnosti, že o přerozdělování výnosu daně z nemovitostí rozhodovalo obecní zastupitelstvo při přijímání obecního rozpočtu. V současné době platí na Slovensku zcela nový zákon týkající se místních daní (zákon č. 582/2004 Z.z., o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, který je účinný od 1. listopadu 2004, resp. od 1. ledna 2005), který pod místní daně zahrnul i daň z nemovitostí. Tento zákon člení nemovitosti podléhající zdanění na tři samostatné kategorie: pozemky, stavby a byty. Od české právní úpravy se tedy liší samostatnou

44

Radvan M.: Zdanění nemovitostí v Evropě, LexisNexis CZ, Praha 2005, str. 27

- 48 -

částí věnovanou dani z bytů. Rovněž i tento zákon stanoví, že správu daně z nemovitostí vykonává obec, na jejímž území se zdaňovaná nemovitost nachází, a výnos daně připisuje příslušné obci. Každá daň ve slovenském zákoně o místních daní je (v části druhé věnované dani z nemovitostí) upravena tak, že nejdříve je definován poplatník. Dále pak stanoví, co je předmětem daně, co je od daně osvobozeno, co tvoří základ daně a jaká je daňová sazba. Toto členění je totožné s českou právní úpravou. V další části textu zákona jsou (společně pro všechny druhy nemovitostí) uvedena pravidla pro osvobození od daně, okamžik vzniku a zániku daňové povinnosti, náležitosti podání daňového přiznání a způsoby vyměření a placení daně. Základ daně z pozemků se stanoví odlišně pro jednotlivé druhy pozemků. V případě orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů je základem daně hodnota pozemku bez porostů určená vynásobením výměry pozemku v m² a hodnoty půdy za 1 m² odvozené od bonitovaných půdně-ekologických jednotek. Tyto údaje jsou poplatníkům k dispozici přímo v příloze zákona o dani z nemovitostí. V případě lesních pozemků a rybníků je základem daně hodnota pozemku určená na 1 m² podle platných předpisů o stanovení všeobecné hodnoty majetku (zákon č. 382/2004 Z.z., o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonoch; vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z., o stanovení všeobecnej hodnoty majetku). V případě zahrad, zastavěných ploch a nádvoří, stavebních pozemků a ostatních ploch je základem daně hodnota pozemku stanovená vynásobením celkové výměry pozemku v m² a hodnoty pozemku za 1 m² uvedené v příloze zákona o místních daních. Vedle toho mají obce možnost vydávat obecně závazná nařízení, ve kterých stanoví hodnotu pozemku odlišně. Sazba daně je pevně stanovena procentem ve výši 0,25 ze základu daně. Správci daně je však ze zákona uděleno oprávnění sazbu daně bez omezení snížit nebo zvýšit s ohledem na místní podmínky v obci nebo v jejích částech, a to formou obecně závazného nařízení. Stejným způsobem může správce stanovit odlišnou sazbu daně pro jednotlivé druhy pozemků nebo pro jednotlivá katastrální území. Předmětem slovenské daně ze staveb jsou stavby na území Slovenské republiky spojené se zemí pevným základem, na něž bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, tedy například obytné stavby, stavby tvořící příslušenství k obytným stavbám, stavby pro

- 49 -

zemědělskou produkci, skleníky, stavby využívané na skladování vlastní zemědělské produkce, stavby pro vodní hospodářství, stavby rekreačních a zahrádkářských chat a domů sloužících k individuální rekreaci, garáže, průmyslové stavby, stavby sloužící energetice, stavebnictví, administrativě, skladování, případně dalším podnikatelským účelům apod. Základem daně ze staveb je na Slovensku celková výměra zastavěných ploch v m² podle stavu k rozhodnému dni – k 1. lednu příslušného zdaňovacího období. Platí zde jediná základní sazba daně: 1 SKK (cca 0,0332 EUR) za každý započatý m² zastavěné plochy. Obec jakožto správce daně může obecně závazným nařízením podle místních podmínek v obci sazbu daně bez omezení snížit či zvýšit, a to i pro jednotlivé části obce. Stejnou formou může obec podle místních podmínek v obci, v jejích jednotlivých částech nebo jednotlivých katastrálních územích určit různé sazby daně pro jednotlivé druhy staveb. Základní sazbu daně, případně základní sazbu sníženou či zvýšenou na základě obecně závazného nařízení, může obec dále zvýšit až o 10 SKK (cca 0,332 EUR) za každý i započatý m² zastavěné plochy v případě každého dalšího nadzemního podlaží. Do úvahy se bere počet podzemních i nadzemních podlaží, ale bez prvního nadzemního podlaží (přízemí). To znamená, že předmětem daně jsou i pivnice, které se nacházejí v podzemním podlaží. Podmínkou však je, aby tak stanovilo obcí vydané obecně závazné nařízení. Slovensko má v rámci zdanění nemovitostí zcela samostatně upravenou problematiku daně z bytů včetně institutů poplatníka, předmětu zdanění, daňového základu a sazby. To má za následek jednodušší orientaci poplatníka v zákoně a jeho snazší pochopení. Předmětem daně z bytů (pouze v bytovém domě, ve kterém je alespoň jeden byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby) jsou na Slovensku byty a nebytové prostory. Kromě bytů podléhají dani i podíly na společných částech domu (chodby, schodiště, sušárny, kočárkárny apod.). Základem daně z bytů je celková výměra podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v m². Základní roční sazba daně z bytů je 1 SKK (cca 0,0332 EUR) za každý započatý m² podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru. Obec jakožto správce daně může obecně závazným nařízením podle místních podmínek v obci nebo v jejích jednotlivých částech sazbu daně bez omezení snížit či zvýšit.45

45

Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě, Praha: C.H.Beck, 2007, str. 34, 87-88, 108, 132, 157

- 50 -

Každá fyzická nebo právnická osoba, která nabyla předchozí rok nemovitost a taktéž se stala jejím vlastníkem, musí podat do 31. ledna přiznání k dani z nemovitostí. Jestliže katastrální úřad zapsal nemovitost nebo jejího nového vlastníka během minulého roku, daňové přiznání podává už její nový majitel. Jestliže poplatník nabyl nemovitost ještě během minulého roku, ale zápis v katastru nemovitostí se uskutečnil až v lednu 2008, nový majitel bude platit daň až v roce 2009. V tomto roce musí zaplatit ještě původní vlastník. Jestliže je pozemek, stavba, byt nebo nebytový prostor v bytovém domě ve spoluvlastnictví více osob, tak musí podat daňové přiznání každá fyzická a právnická osoba. Spoluvlastníci se ale mohou dohodnout, že přiznání podá jen ten, koho určí spoluvlastníci. O tomto ale musí být správce daně předem písemně informován. V případě, že daňové přiznání chtějí podat manželé, kteří nabyli pozemek, stavbu, byt nebo nebytový prostor v bytovém domě ve společném jmění manželů, tak stačí pokud tak učiní jen jeden z manželů. Pro odvedení daně z nemovitostí je rozhodující stav k 1. lednu zdaňovacího období. Znamená to, že kdo takto vlastnil nemovitost k 1. lednu, ten bude i podávat daňové přiznání a následně platit daň za aktuální rok. Ke změnám, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží. Výjimkou jsou pouze nemovitosti nabyté vydražením. Daňová povinnost vzniká v takovémto případě první den v měsíci následujícím po dni, ve kterém se vydražitel stal vlastníkem dané nemovitosti. Vznik nebo zánik daňové povinnosti k dani z nemovitostí musí fyzické a právnické osoby oznámit správci daně, kterým je obecní nebo městský úřad. Jestliže tedy například prodají nebo darují nemovitost, musí to ohlásit do 30 dní. Daň z nemovitostí je splatná do 15 dnů ode dne doručení platebního výměru, který se doručuje do vlastních rukou. Správce daně, tedy příslušný městský nebo obecní úřad může ve všeobecném závazném nařízení určit placení daně z nemovitostí ve splátkách. Stejně tak může určit, že daň nižší než 100 SKK nebude vyměřovat ani vybírat. Poplatníka, který pozdě podá daňové přiznání k dani z nemovitostí, tedy po 31. lednu, může obec nebo město sankcionovat. Fyzickou osobu ve výši minimálně 200 SKK a právnickou osobu nejméně ve výši 2 000 SKK. Neuhrazená daň se po lhůtě splatnosti považuje za daňový nedoplatek. Za každý den prodlení může správce daně vyměřit z dlužné částky sankční úrok. Správce daně má dokonce povinnost zajistit daňový nedoplatek zástavním právem a vymáhat ho exekuční cestou.

- 51 -

Od daně z nemovitostí jsou osvobozeny pozemky, stavby, byty a nebytové prostory ve vlastnictví obce, která je správcem daně, nebo jsou ve vlastnictví a správě městských částí v Bratislavě a Košicích. To samé platí pro pozemky a stavby ve vlastnictví jiného státu, jako například konzulátů a velvyslanectví. S účinností od 1. ledna 2007 jsou od daně z nemovitostí osvobozené i stavby a pozemky nebo jejich části, které slouží ke vzdělávání, k vědeckovýzkumným účelům či k vykonávání náboženských obřadů. To samé platí o nemovitostech ve vlastnictví státu, církví, veřejných vysokých škol, státních vysokých škol, středních škol, učilišť a školských zařízení. Nárok na snížení daně můžou mít podle zákona občané, kteří se dožili věku 62 let k 1. lednu 2008. Zákon ale zároveň ponechává na rozhodnutí obecní samosprávy, jestli slevy poskytne už od této věkové hranice anebo ji posune. Praxe je taková, že většina obcí a měst tuto věkovou hranici zvýšila na 70 let. Dovršení této věkové hranice musí občané obyčejně dokazovat předložením občanského průkazu. Podmínkou uplatnění slevy přitom je, že pozemky slouží pro jejich potřebu a stavby a byty k trvalému bydlení těchto osob. Prohlášení pro uplatnění snížení daně z nemovitostí je třeba podat do 31. ledna 2008, jinak nárok zaniká. Na jednu nemovitost může poplatník požadovat jen jedno snížení daně, které je pro něho nejvýhodnější.46 V Koncepcie daňovej reformy v rokoch 2004–2006 byly nastíněny některé věcné a formální nedostatky týkající se daně z nemovitostí, které byly nežádoucí a to především: -

zdaňování podle různých principů; některé druhy pozemků jsou zdaňovány pevnou sazbou na m² a některé procentem z hodnoty určené podle bonitované půdně ekologické jednotky; stavby a byty jsou zdaňovány pevnou sazbou a různými přirážkami na m², nadzemní podlaží jsou zdaňované jen přirážkou na m²

-

existuje zbytečně mnoho různých sazeb

-

zákon obsahuje množství výjimek, které nemají opodstatnění

Současně byl navrhován jiný způsob zdaňování nemovitostí, a to zavedením administrativně jednoduchého systému určování tržní hodnoty nemovitostí (cenové 46

Medžová A., Krčmáriková L.: eTREND radí: Daň z nehnuteľností, O daňovej povinnosti rozhoduje zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností, 16.1.2008, e TREND,

- 52 -

mapy). Alternativně se taktéž uvažovalo o zdanění jen pozemků (tj. o zrušení daně ze staveb a daně z bytů a nebytových prostor) při zachování stejného celkového objemu vybrané daně z nemovitostí. Výhodu takového způsobu zdaňování vidělo Slovensko především v tom, že působí neutrálně ve vztahu k investicím – pozemek by byl zdaněný stejným způsobem bez ohledu na to, jaká stavba je na něm umístěná. V případě přijetí této alternativy nebude druh pozemku (půdy) zdaněný stejnou sazbou a jiná daňová sazba se bude uplatňovat na zemědělskou půdu a jiná například na stavební pozemek v centru velkého města, přičemž rozdíly v sazbách v těchto případech mohou být výrazné. Vlivem postupného přechodu pravomocí na obce a vyšší územněsprávní celky a decentralizaci financování veřejné správy bylo přijato krátkodobé opatření, které posilovalo koeficient, kterým se násobila sazba daně a které mělo za účel zvýšit příjmy rozpočtů pěti největších slovenských měst (Bratislava, Košice, Banská Bystrica, Prešov, Žilina) cca o 1,56 mld. SKK. Toto opatření současně umožnilo snížení některých účelově vázaných převodů těmto obcím ze státního rozpočtu o stejnou částku. Znamenalo však v průměru cca trojnásobné

zvýšení daně z nemovitostí v těchto

městech. Obdobná úprava se vztahovala i na další tři krajská města – jde tedy společně o osm měst (výše uvedených pět měst + Trenčín, Trnava, Nitra). Celkově se potom výnos této daně zvýšil o 1,84 mld. SKK.47

Tabulka 1: Přehled výnosu daně z nemovitostí v letech 1995-200248

47

Ministerstvo financií Slovenskej republiky: Koncepcia daňovej reformy v rokoch 2004–2006, 48 Ministerstvo financií Slovenskej republiky: Koncepcia daňovej reformy v rokoch 2004–2006,

- 53 -

6.3. Transferové daně Poslanci Národní rady Slovenské republiky 6. listopadu 2003 schválili zákon o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, kterým zároveň zrušili předcházející zákon o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností (tzv. zákon o trojdani).49 Nová právní norma od 1. ledna 2004 nadále zachovávala daň z převodu a přechodu nemovitostí, nově zaváděla pevnou sazbu této daně ve výši 3 %, jednotnou pro právnické i fyzické osoby. Při změně vlastnictví nemovitostí zůstává základem daně nadále dohodnutá cena, nejméně však cena zjištěná podle zvláštních předpisů platných v období zápisu vlastnických práv do katastru nemovitostí (vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky o stanovení všeobecnej hodnoty majetku). Touto právní úpravou se vyřešil problém, na který už dlouho upozorňovala odborná veřejnost stejně jako mezinárodní instituce (např. Světová banka, Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj) a tím byla progresivita zdanění u daně z převodu a přechodu nemovitostí. Daň z převodu a přechodu nemovitostí je daní transakční, proto uplatňování progresivní daňové sazby není na místě. Nahradila se tak do současné doby platná klouzavá, progresivní sazba daně (7 různých sazeb), která závisela na ceně nemovitosti a na příbuzenském, resp. jiném osobním poměru převodce a nabyvatele. Převážná část převodů se realizuje v III. skupině osob (všechny právnické a fyzické osoby kromě osob příbuzných a osob, které žily s prodávajícím nejméně jeden rok ve společné domácnosti) a podle dřívější právní úpravy byly zdaňovány sazbou pohybující se od 3 % (pro základ daně do 1 mil. SKK), přes 4 % (1 mil. SKK – 2 mil. SKK) a 5 % (2 mil. SKK – 7 mil. SKK) až do 6 % (pro nemovitosti od 7 mil. SKK a výše). Při převodu nemovitosti nejbližší rodině v ceně do 1 mil. SKK bylo nutné zaplatit daň ve výši 0,5 %, pro nemovitosti v ceně nad 1 mil. SKK to bylo 1 % z hodnoty převáděného majetku. Vzdálenější rodina platila 2 % bez ohledu na hodnotu nemovitosti. Ministerstvo financí Slovenské republiky toto opatření obhajovalo tím, že neexistuje důvod, aby byli poplatníci daně děleni do skupin. Předchozí platný systém se ukázal podle ministerstva financí jako nespravedlivý a málo účinný. Daň z převodu a přechodu nemovitostí způsobovala dvojité zdanění při prodeji nemovitostí. Navíc jednotná sazba daně přinejmenším zpřehledňuje systém této daně. Proti zavedení 49

Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě, Praha: C.H.Beck, 2007, str. 194

- 54 -

jednotné sazby dane z převodu a přechodu nemovitostí se postavili odboráři, kteří byli pro zachování rozdílné sazby daně. Ve znění kritiky oponentů zrušení těchto daní budou Slováci „nejštědřejší národ“, protože se budou snažit zákon obcházet a namísto prodeje budou nemovitosti „darovat“ na základě darovací smlouvy a budou tak disimulovat jiný právní úkon. Poslanci Národní rady Slovenské republiky schválený zákon vrátil prezident Slovenské republiky na opětovné projednání do parlamentu s doporučením schválit sazbu daně při daňovém základu do 1 mil. SKK ve výši 0,5 %, tak jako to platilo doposud pro nejbližší rodinu. Při základu daně nad 1 mil. SKK by podle hlavy státu mohla být sazba 3 %. Prezident argumentoval tím, že sjednocení daně postihne především I. skupinu osob, a to nejbližší příbuzné. Podle odborníků představují převody majetku v rámci rodiny asi jen 10 % všech převodů, a proto nebude zrušení výhod pro nejbližší příbuzné podle nich ničím dramatickým. Poslanci prolomili veto prezidenta a zákon opětovně schválili v původním znění. Předmětem daně je zpoplatněný převod nebo přechod nemovitostí včetně bytů a nebytových prostorů a vklady nemovitého majetku do obchodních společností a družstev. Je upravena rovněž kontrola plnění daňové povinnosti. Správce katastru má ze zákona povinnost zaslat správci daně jedno vyhotovení pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu spolu s dokladem o stanovení všeobecné hodnoty nemovitosti, a to v přesně vymezené lhůtě. Koncepcia daňovej reformy v rokoch 2004-2006 ve svém původním znění uvažovala o úplném zrušení celé trojdani už od roku 2004 (dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, dane z dedičstva a dane z darovania). Podle ministra financí mělo zrušení zbývajících daní záviset na plnění příjmů státního rozpočtu po zavedení změn v daňové oblasti. Důvodem odsunu úplného zrušení byl tlak samospráv na zachování dotací krajským městům na městskou hromadnou dopravu. Právě výnosy z této daně se mají v roce 2004 použít na financování hromadné dopravy ze strany státu. Objem státních dotací na tento účel představuje přibližně 1,7 mld. SKK. Zachování předmětných daní by do státního rozpočtu mělo podle Ministerstva financí Slovenské republiky přinést přibližně 900 mil. SKK (ve východiskách státního rozpočtu na rok

- 55 -

2004 kalkulovalo ministerstvo financí bez uskutečnění daňové reformy s příjmem z trojdani na úrovni 1,5 mld. SKK).50 Pro zrušení této daně bylo uváděno v Koncepcie daňovej reformy v rokoch 2004-2006 především to, že nezdaňuje zisk, spotřebu ani majetek. Tato daň tedy představovala vícenásobné zdanění nemovitého majetku nabytého ze zdaněných příjmů (a který se každoročně zdaňuje daní z nemovitostí) při jeho převodu nebo přechodu na jiného vlastníka. Vše tedy nasvědčuje tomu, že daň z převodu a přechodu nemovitostí je neopodstatněná.51 Zákon o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, ačkoli je stále platný, byl účinný pouze ve zdaňovacím období roku 2004. Od roku 2005 tedy (de facto, nikoli de iure) došlo k upuštění od zdanění převodu nemovitostí a v současné době se žádná daň vázající se na převody nemovitého majetku na Slovensku nevybírá.

Slovensko tedy zrušilo daň z převodu nemovitostí k 1. lednu 2005.52

Tabulka 2: Porovnání výnosů z jednotlivých daní v roce 2002 Poznámka: Položka „majetok“ obsahuje výnos daně darovací, daně dědické a daně z převodu a nemovitostí53

50

Inštitút pre ekonomické a sociálne reformy: Hodnotenie ekonomických a sociálnych opatrení, Nový zákon o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, 51 Ministerstvo financií Slovenskej republiky: Koncepcia daňovej reformy v rokoch 2004–2006, 52 Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě, Praha: C.H.Beck, 2007, str. 267 53 Ministerstvo financií Slovenskej republiky: Koncepcia daňovej reformy v rokoch 2004–2006,

- 56 -

Co se tedy týče daně dědické a darovací, tak tyto daně byly zrušeny o rok dříve než daň z převodu nemovitostí, tedy k 1. lednu 2004. V neprospěch těchto daní hovořilo především, že zdaňují majetek, který byl už jednou zdaněný, a proto jsou tyto daně nespravedlivé. Skutečnost, že před darováním nebo děděním měl předmětný majetek jiného vlastníka, nebylo relevantní. Nic se nevytvořilo, ani nespotřebovalo a uplatnění majetkových daní tedy není důvodné. Současně žádný dar nebude daňovým výdajem ani nebude jinak snižovat základ daně z příjmů u dárců. Dalším závažným důvodem pro zrušení těchto daní byl jejich obzvláště nízký výnos (0,9 % daň darovací, 0,6 % daň dědická z celkových daňových výnosů), a tudíž nízká účinnost těchto daní. Mimo nemovitostí a majetku většího rozsahu je daň dědická a darovací nekontrolovatelná.54 Stejně jako u daně z převodu a přechodu nemovitostí se odboráři pokoušeli prosadit ponechání daně dědické a daně darovací. Dědická daň by podle nich měla být opětovně zavedená a nejbližší příbuzní by byli osvobození pouze v případě zděděného majetku nižšího než 4 mil. SKK.55

Druh príjmu ŠR SR

rok 2001

rok 2002

rok 2003

Daň z dedičstva

105

101

86

Daň z darovania

146

174

153

Daň z prevodu a prechodu

1 388

1 930

2 425

Celkom

1 639

2 205

2 664

Tabulka 3: Vývoj příjmů majetkových daní Slovenské republiky v letech 2001-2003 Poznámka: Uvedené částky jsou v milionech SKK56

Nová právní úprava majetkových daní na Slovensku zůstala podle hodnocení odborníků v půli cesty. Zrušení nemorální daně dědické a darovací je dle většinového názoru správné. Avšak i daň z převodu a přechodu nemovitostí neměla existovat už v roce 2004. Vláda se při odůvodňování ponechání této daně neměla vymlouvat na 54

Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě, Praha: C.H.Beck, 2007, str. 267 Inštitút pre ekonomické a sociálne reformy: Hodnotenie ekonomických a sociálnych opatrení, Nový zákon o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, 56 Ministerstvo financií Slovenskej republiky: Návrh štátneho záverečného účtu Slovenskej republiky za rok 2003, 55

- 57 -

samosprávu a na zabezpečení dotací na hromadnou dopravu v krajských městech. Kroky ministerstva financí se některým respondentům zdály příliš konzervativní. Vzhledem na vícenásobné zdanění není odborníkům jasné, proč se má převod a přechod majetku zdaňovat. Velká většina hodnotící komise prosazovala úplné a okamžité zrušení tzv. trojdaně, která nemá v novém daňovém systému co pohledávat. Doposud tam byla jen na zabezpečení nevýznamných rozpočtových příjmů. Její čistý výnos (výnos po odečtení administrativních nákladů) je zanedbatelný, negativní efekt na trh s nemovitostmi je však obrovský – uměle se snižují smluvní ceny za budovy a pozemky a kamuflují se odhady, aby se „optimalizovalo“ zdanění.57 Zrušení transferových daní není krok na evropském kontinentu nijak ojedinělý a Slovensko se tím zařadilo po bok takových států, jako jsou Estonsko, Lotyšsko, Kypr, Malta, Albánie, Gibraltar, Island, Portugalsko nebo Rumunsko. Slovensko tím dalo za pravdu především kritikům dědické daně, kteří nejčastěji upozorňovali na skutečnost, že zdaněním dědictví dochází k minimálně druhému zdanění příjmů. Podle jejich názoru jde o daň nemotivační, neboť nutí k „projídání“ majetku, nikoli k jeho akumulaci a možnému budoucímu rozmnožení dalšími generacemi. Argumentace byla i taková, že daň dědická působí proti vytváření a udržování majetkových hodnot a proti utužování rodinných vazeb a vztahů. Někteří další upozorňovali i na fakt, že osoby, které získaly velké jmění v dědickém řízení, mají menší snahu hodnotu tohoto majetku dále zvyšovat. Nejsilnějším argumentem byl také nepochybně její nízký výnos. Náklady na správu těchto daní dokonce převyšují vybranou sumu. Tudíž lze předpokládat, že diskuze na téma zachování či odstranění této daně z české právní úpravy zdaleka nekončí a jistě bude nabývat na intenzitě.58

57

Inštitút pre ekonomické a sociálne reformy: Hodnotenie ekonomických a sociálnych opatrení, Nový zákon o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, 58 Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě, Praha: C.H.Beck, 2007, str. 268

- 58 -

7. ZÁVĚREČNÉ ÚVAHY A NÁVRHY DE LEGE FERENDA 7.1. Daň z nemovitostí Zcela jednoznačně můžeme konstatovat, že daň z nemovitostí znamená (podobně jako další majetkové daně) další zdanění důchodů, a to nejen druhé (daň z příjmů fyzických osob, daň z příjmů právnických osob), ale dokonce třetí (převodní daně – daň dědická, darovací, z převodu nemovitostí). Lze se tedy domnívat, že tento stav vyžaduje nápravu. Řešení, které nabízí belgická právní úprava (platby za nemovitý majetek jsou započítávány do daně z příjmů právnických osob, příp. do daně z příjmů fyzických osob), je nevhodné, neboť důchodové daně jsou příjmem státního rozpočtu, a obce tak ztrácí jakoukoli možnost ovlivňovat výši svých příjmů.59 Originální způsob nalezli v Portugalsku, kde jsou od daně z nemovitostí osvobozeni ti, jejichž hrubý zdanitelný příjem nepřekročil dvojnásobek minimálního platu stanoveného vládou a jejichž majetek má hodnotu nižší než 6 708,83 EUR. V Monaku pak nemovitosti zdanění nepodléhají vůbec.60 Druhým řešením je úplné zrušení daně z nemovitostí. Ani tento způsob není považován za optimální. Daň z nemovitostí je vhodným nástrojem pro rozvoj území a může významně přispívat k tvorbě zdrojů obcí. Užití takto získaných prostředků v podobě investic do infrastruktury vede k dalšímu zhodnocování nemovitostí. Vlastníkovi se tedy vrací jím vynaložené prostředky v podobě vyšší užitné hodnoty nemovitosti a v případě jejího prodeje ve vyšší tržní ceně. Navíc by obce ztratily jednu z mála příležitostí, kdy mohou samy rozhodovat o zavedení daně, její výši a o způsobu hospodárného využití jejího výnosu. Jistým, byť polovičatým řešením, které by vedlo k zachování daně z nemovitostí a zároveň omezilo možnosti vícenásobného zdanění a podpořilo starost vlastníka o nemovitosti, by mohlo být zrušení daní z nemovitostí určených k bydlení a z příslušenství k nim v případě, že slouží k bydlení. Druhým dílčím řešením by mohl být návrh osob usilujících o podporu zemědělské politiky tím, že navrhují zrušení daní ze zemědělských pozemků, z lesů a z rybníků. Jak již bylo zmíněno výše, od 1.1.2008 v souvislosti s přijetím zákona o stabilizaci rozpočtů je nově umožněno obcím na základě vlastního uvážení osvobodit obecně závaznou vyhláškou některé zemědělské pozemky členěné podle druhu 59 60

Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě, Praha: C.H.Beck, 2007, str. 341 Radvan M.: Perspektivy daně z nemovitostí, Daně 7-8/2005, LexisNexis CZ, Praha, str. 21

- 59 -

evidovaného v katastru nemovitostí na ornou půdu, chmelnice, vinice, ovocné sady a trvalé travní porosty od daně z pozemků, tím pádem bylo tomuto návrhu alespoň částečně vyhověno. Navrhovatelé argumentovali zejména zmatkem v osobách poplatníků daně z pozemků, nízkou výnosností těchto daní vzhledem k poměrně vysokým nákladům na jejich správu [výnos daně z pozemků je ročně cca 1,6 mld. Kč, z toho zdanění zemědělských pozemků (orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů) přináší výnos 1,4 mld. Kč, zdanění luk a pastvin 70 mil. Kč, lesů 156 mil. Kč a rybníků 1,2 mil. Kč; pro úplnost je nutno doplnit, že daň z pozemků činí necelých 40 % příjmů daně z nemovitostí, zatímco daň ze staveb přesahuje 60 % příjmů] a celkovou nesystematičností, neboť jsou zdaňovány i nemovitosti, na které stát spíše přispívá nemalými dotacemi z veřejných fondů. Tyto nemovitosti také, na rozdíl od ostatních, nezatěžují obecní infrastrukturu a jejich zdanění je tedy nespravedlivé. Pokud by skutečně došlo ke zrušení těchto daní, chybějící částky v obecních rozpočtech (zejména jde o menší obce) by měly být nahrazeny z jiných zdrojů (jednak změnou zákona o rozpočtovém určení daní, jednak ve změně koeficientů polohové renty). Expertní skupina Ministerstva financí ČR se naopak v jednom ze svých návrhů přiklání k německému modelu „ekologické“ daně z nemovitostí a uvažuje o zrušení daně ze staveb a o zdaňování výhradně pozemků. Výhodou je snadné stanovení základu daně pouze na základě výměry pozemku získané z katastru nemovitostí, nevýhodou je nespravedlnost tohoto způsobu. Stejnou daň by platili osoby se stejnou výměrou pozemku, i když u jedné osoby půjde o nezastavěný pozemek a u druhé o pozemek se stavbou s mnohonásobně vyšší hodnotou než samotný pozemek. Dospějeme-li k závěru, že daň z nemovitostí zahrnující jak daň z pozemků, tak i daň ze staveb (a z bytů a ze samostatných nebytových prostor), je v té či oné podobě nezbytnou a potřebnou součástí daňového systému v České republice, je třeba najít vhodný způsob stanovení daňového základu. De facto existují pouze dvě možnosti způsobu výpočtu daně: a) podle množství jednotek daňového základu nebo množství jednotek užitečné vlastnosti v daňovém základu (jednotkové daně), b) podle ceny zdaňovaného základu; jejich výše se určuje ze základu daně v peněžních jednotkách nejčastěji procentem (daně ad valorem – k hodnotě).

- 60 -

Jednotková daň je dnes používána jen zcela výjimečně. Mnohé státy již přešly na systém hodnotový, další země činí postupné kroky k jeho zavedení. Možnost využití hodnotového principu zvažuje i Česká republika. Pro jasnou odpověď na otázku, zda současný systém změnit či zda ponechat stávající neuspořádanou právní úpravu, je třeba vymezit základní rozdíly ve zdaňování nemovitostí v České republice a v ostatních státech Evropské unie: 1. základ daně ad valorem je v Evropě již zcela běžný a vytlačuje jednotkovou daň, 2. české, moravské a slezské obce mají, na rozdíl od poměrů evropských, obecně mnohem menší stupeň autonomie, 3. v České republice je platební výměr stanoven na poplatníka, v Evropě většinou na nemovitost, 4. odhady nemovitostí v Evropě jsou obvykle zpracovávány počítačově s vyloučením znalců a odhadců, 5. ohodnocení nemovitostí pro účely daně z nemovitostí slouží ve většině zemí i pro účely transferových daní (daní dědické, darovací a z převodu nemovitostí), 6. zavedení daně ad valorem by znamenalo zvýšení daňového zatížení, 7. zaplacená daň z nemovitostí je v některých evropských státech daňově uznatelným výdajem pro účely důchodových daní. Je zřejmé, že česká právní regulace zdanění nemovitého majetku se od regulace evropské v mnoha směrech (někdy dokonce podstatně) liší. I proto se stále více diskutuje o vhodnosti co nejrychlejšího přechodu na hodnotový systém stanovení daňového základu, a to jak z důvodu přiblížení se k moderním evropským trendům, tak vzhledem k potřebě zjednodušení současné regulace daně z nemovitostí. I když tato diskuze není ještě zdaleka ukončena, přiklání se k závěru, že základ daně má co nejlépe vyjadřovat tržní hodnotu nemovitosti, řada právníků, daňových poradců i Ministerstvo financí ČR. Tyto chvályhodné záměry se však zatím nepodařilo dotáhnout do konce. Někteří odborníci se však s tímto závěrem nestotožňují. Například Jiří Schwarz z Liberálního institutu tvrdí, že zavedení modelu vyměřování daně podle tržní ceny nemovitostí by vedlo ke zpustošení českých měst, advokátní koncipientka Eva

- 61 -

Brázdová se domnívá, že bude narušen princip prospěchu a vyslovuje obavy z možného korupčního jednání při oceňování nemovitostí. To ovšem neznamená konec snah legislativců. Příkladem může být pokus o novou regulaci daně z nemovitostí (konkrétně daně z pozemků), kterou připravuje Ministerstvo financí ČR. Návrh „zákona o dani z pozemků“ vychází z premise, že základem daně je hodnota nemovitosti, která se co nejvíce blíží hodnotě tržní. Takto stanovená hodnota nemovitosti bude použitelná i pro převodové daně (daň dědickou, daň darovací a daň z převodu nemovitostí). Hodnota nemovitostí by měla být určována výlučně obcemi a finančními úřady (které disponují údaji a informacemi potřebnými pro stanovení hodnoty pozemků v mapách hodnotových zón), tj. bez účasti znalců nebo soudních odhadců na procesu ohodnocování nemovitosti (a proto i bez finančních nákladů ze strany poplatníka daně). To umožní rozhodování o cenách pozemků na úrovni, kde ceny skutečně vznikají a nikoli direktivním způsobem z pozice státního orgánu. Pro zjednodušení (zejména kvůli malým obcím, kde je předpoklad minimálního rozpětí hodnot pozemků) by měly být součástí mapy hodnotových zón soubory parcel pozemků v zastavěném území obce s přiřazenou částkou v Kč za 1 m² k jednotlivému souboru parcel. O vypracování hodnotových zón by měla rozhodovat obec v rámci samostatné působnosti na základě všech dostupných údajů, které má k dispozici. Sazba by měla být plně v dispozici obce, která by ji stanovila obecně závaznou vyhláškou v rámci své samostatné působnosti. Zákon by reguloval pouze jistý interval (0,05 – 0,5 %), ve kterém by se sazba musela pohybovat. Problematickým ustanovením navrhované úpravy je ovšem zásada jedné sazby daně pro všechny nemovitosti. Obce by zřejmě měly mít možnost regulovat na svém území novou výstavbu tím, že stanoví odlišnou sazbu daně pro stavební pozemky. Při určení výše této sazby by byly obce omezeny rovněž pouze zákonným intervalem, například dvojnásobným (0,1 – 1 %). Takto definovaným způsobem stanovení daně by se Česká republika posunula mezi země s moderním řízením samospráv, kde mají obce (pokud chtějí hrát významnou roli v ekonomickém a sociálním rozvoji) zřetelnou možnost přístupu k adekvátním financím. S tím souvisí i možnost nezávisle kontrolovat výběr těchto daní a s tím spojená odpovědnost.

- 62 -

Připravovaný návrh zákona prozatím nepočítá se změnou stanovení základu daně ze staveb, z bytů a samostatných nebytových prostorů. Můžeme se domnívat, že i v tomto případě je nejvhodnějším způsobem určení jejich hodnoty obvyklá cena stanovená obcí pro každou nemovitost, neboť právě obce mají nejlepší znalosti o cenách staveb, bytů a nebytových prostor nacházejících se na jejich území. Je ovšem zapotřebí, aby nebylo stanoveno jediné rozpětí sazby daně, ale minimálně dvojí. Nižší sazby pro rodinné a bytové domy a byty, případně garáže apod., vyšší pro ostatní stavby, zejména pro stavby užívané pro podnikatelské účely.61 Od 1.1.2008 došlo k úpravě koeficientů přirazeným k jednotlivým velikostním skupinám obcí pro úpravu výše základní daňové sazby tím, že dosavadní tři pásma (do 300, do 600 a do 1 000 obyvatel) byla nahrazena jedním (do 1 000 obyvatel) se zachováním dosavadního nejvyššího koeficientu 1 pro všechny uvedené obce. Tento počin lze hodnotit spíše kladně, protože malým obcím zvýší jejich příjmy. Ovšem zachování podmínky pro přiřazení koeficientu „rozhodný počet obyvatel podle posledního sčítání lidu“ se zdá být kontraproduktivní, neboť mnohé obce zejména satelitního charakteru by mohly být diskriminovány. Realitě by více odpovídala podmínka „rozhodný je počet obyvatel přihlášených k trvalému pobytu k 1. lednu zdaňovacího období“.62 Výše popsaný návrh zákona doplněný o určité modifikace je pro účely stanovení daňového základu a daně z nemovitostí na území České republiky zřejmě nejvhodnější. Podobně jako je tomu například v Irsku a v Dánsku, by však měl být rozšířen o možnost odvolat se proti stanovení základu daně (např. pokud by poplatník nebyl spokojen se stanovenou hodnotou nemovitosti nebo pokud by měl k dispozici znalecký posudek na svoji nemovitost). Není tak zcela zřejmé, jakou roli by při stanovení daňového základu měly hrát finanční úřady. Jejich význam by bylo možno vidět právě v pozici kontrolního a odvolacího orgánu, pokud by poplatník nebyl spokojen s výší základu daně stanoveného obcí. Expertní skupina Ministerstva financí ČR v této souvislosti předpokládá, že správcem daně by zůstaly finanční úřady a odvolacím orgánem by mohly být obce nebo znalecký výbor složený ze zástupců obce, správce daně a nezávislých znalců. Nový systém totiž nepochybně bude na obce a jejich orgány klást vyšší nároky a bude také vyvolávat konfliktní situace. Proto bude praxe obcí vyžadovat 61 62

Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě, Praha: C.H.Beck, 2007, str. 341-347 Šafránek L.: Jak dál s daní z nemovitostí?, 26.7.2007, <www.pravniradce.ihned.cz>

- 63 -

účinnou kontrolu a stanovení odvolacích orgánů v případě jakýchkoli problémů. To ovšem nic nemění na tom, že přijetím takto koncipovaného zákona by se obce staly výlučnými správci daně z nemovitostí. Výše rozvedený systém zdanění nemovitostí nacházející se na území České republiky by znamenal především nižší nároky na poplatníka. Ten by v daňovém přiznání uvedl pouze identifikační údaje nezbytné pro stanovení základu daně. Správce daně by pak sám stanovil daňový základ, daň vypočetl a vyměřil.

7.2. Daň z převodu nemovitostí I když v literatuře najdeme úvahy o zrušení daně z převodu nemovitostí v České republice, nelze s argumenty, které autoři používají, zcela souhlasit. Nelze se totiž domnívat, že odstranění této daně může mít pozitivní vliv na bytovou politiku, že by se tím zásadním způsobem zvýšila mobilita obyvatelstva či zprostředkovaně snížila nezaměstnanost. Jediným pozitivem zrušení daně z převodu nemovitostí by bylo odstranění částečné duplicity s daní z příjmů. Daň z převodu nemovitostí je daní, která by měla být zachována, nikoli však bez určitých zásahů do jednotlivých konstrukčních prvků. Především by měly být vyřešeny problémy pramenící z doposud trpěných tajných dohod mezi smluvními stranami (někdo jiný je vydáván za poplatníka daně a někdo jiný nese tíži daňové povinnosti). Účastníci smluvních vztahů by měli mít volnost v určení poplatníka daně a otázka, kdo ponese tíži daně, by měla být vyřešena v kupní smlouvě. Pakliže by se strany nedohodly, následovala by sekundární regulace v právní normě, která by například určila, že smluvní strany jsou povinny hradit daň společně a nerozdílně, případně by bylo daňové břemeno ponecháno na straně prodávajícího. Expertní skupina Ministerstva financí ČR naopak v rámci ochrany státních příjmů navrhuje za poplatníka osobu kupující. S tím souvisí i požadavek na zrušení zákonného ručení k dani z převodu nemovitostí. Dalším krokem právní úpravy převodních daní by mohlo být úplné osvobození od daně z převodu nemovitostí, pokud by se jednalo o převod vlastnictví k obytným domům či bytům včetně pozemků, na kterých tyto stavby stojí. Náhradní variantou, jak snížit daňové břemeno osobám prodávajícím či kupujícím nemovitosti sloužící k trvalému bydlení, by mohly být i nižší sazby daně uplatňované pro tyto převody.

- 64 -

Naopak osvobození novostaveb nebytového charakteru je zcela nesmyslné a nekoncepční a mělo by být tedy zrušeno. Také určení výnosu daně z převodu nemovitostí, který dnes plyne do státního rozpočtu, není řešením nejšťastnějším. Do budoucna by bylo vhodné (v souladu s teorií fiskální decentralizace) přesunout výnos do rozpočtů územních samospráv – obcí či (vzhledem k nepravidelnosti výnosů, které by mohly působit v obecních rozpočtech problémy) spíše krajů. Pokud se týče stanovení základu daně, lze se domnívat, že by se obecně mělo vycházet z ceny uvedené ve smlouvě. Tato cena by však měla odpovídat tržní ceně. Problémy, které by taková změna mohla přinést, byly již naznačeny. Proto je nezbytné určit jistý minimální základ daně z převodu nemovitostí. Tímto základem by mohla být cena stanovená v katastrálních mapách vytvořených obcemi primárně pro tyto účely daně z nemovitostí. Využití těchto map by vedlo ke snížení administrativních nákladů především na straně daňového subjektu, který by výrazně ušetřil na nákladech za znalecký posudek o ceně převáděného nemovitého majetku. Případná změna v legislativě týkající se daně z převodu nemovitostí však nesmí opomenout ani potřebu řádné kontroly plnění daňových povinností a zpřesnění lhůty, ve které mají katastrální úřady povinnost informovat správce daně o zápisech vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí.

7.3. Daň dědická Pokud bychom nahlíželi na dědickou daň z pohledu ekonomického a nikoli právního, pak bychom (vzhledem k naprosto minimálnímu výnosu této daně a stále rostoucím nákladům na její správu, které dokonce převyšují daňový výnos) museli konstatovat, že nejvhodnějším řešením stávajícího stavu je naprosté zrušení dědické daně, respektive zdanění dědictví daněmi důchodovými. Jako právníci se však nemůžeme takový jednoduchý závěr dovolit. Proto je třeba zamyslet se nad budoucností daně dědické z hlediska možných změn. Pokud zákonodárce na počátku devadesátých let zvažoval, zda pojmout daň z dědictví jako klasickou daň dědickou či jako daň z pozůstalosti, pak rozhodl naprosto správně. Je třeba postihovat daní spíše toho, kdo se obohatil přírůstkem majetku bez

- 65 -

vlastního přičinění, nikoli toho, kdo celý život spořil peněžní prostředky a jiné hodnoty pro své potomky a další osoby, kterým svůj majetek po své smrti odkázal. Rovněž tzv. příbuzenský princip, ve kterém jsou příbuzné osoby zvýhodňovány nižšími sazbami daně, případně i určitými možnostmi osvobození, byl vhodně zvolen. Jako chybný krok se může jevit naprosté osvobození od dědické daně u první daňové skupiny a nově od roku 2008 i druhé daňové skupiny, respektive dramatický rozdíl ve výši osvobození mezi těmito osobami a osobami zařazenými do třetí dědické skupiny. Odůvodněnost tohoto kroku můžeme vidět především v příbuzenském principu, aby zděděný majetek nebyl v rámci příbuzenských vztahů zkracován daněmi. Lze se domnívat, že určitý limit pro osvobození pro první a druhou daňovou skupinu by měl být stanoven. Bez daně by mohl být děděn majetek například dvou milionů korun. Naopak limit pro osvobození ve třetí daňové skupině (nyní 20 000 Kč) by měl být podle mého názoru zvýšen (například na částku 50 000 Kč) a osvobození by se mělo vztahovat i na dědění nemovitostí. Disproporce, která panovala v minulých letech mezi první daňovou skupinou (příbuznými v přímé linii) a druhou daňovou skupinou (například sourozenci), byla odstraněna již zmiňovanou novelou účinnou od 1.1.2008. Dále je vhodné uvažovat i o širších osvobozeních pro nezletilé potomky, případně studující děti ve věku do dvaceti šesti let. Z hlediska sazeb a daňové spravedlnosti nabízí zajímavou možnost pro právní úpravu dědické daně de lege ferenda portugalská právní úprava. Podle ní je možné zkrátit sazbu daně na polovinu, pakliže dochází k druhému či dalšímu dědění téhož majetku v průběhu pěti let. Expertní skupina Ministerstva financí ČR naopak navrhuje zrušit koeficient 0,5, kterým se násobí sazba daně. Jisté úspory nákladů při správě dědické daně nabízí dánský model. Správou daní jsou zde pověřeny přímo dědické soudy. Jestliže by správci daně zůstaly finanční úřady, pak se jeví jako vhodné zprostit daňové subjekty (dědice) povinnosti podávat daňová přiznání. Správci daně mají totiž k dispozici celé spisy soudů, ze kterých jsou schopni určit nejen osobu dědice, ale i výši zděděného podílu. Správce daně by vždy sám stanovil daňový základ, daňovou povinnost vypočetl a vyměřil. Návrh, jak ušetřit při správě daně dědické, přináší i expertní skupina Ministerstva financí ČR. Poplatník by měl povinnost uhradit dědickou daň ve lhůtě pro podávání daňového přiznání (základ daně je stanoven soudem v rámci dědického řízení)

- 66 -

a častěji by tak docházelo ke konkludentnímu vyměření daně podobně jako u daní důchodových. Pokud by byly, jak již bylo naznačeno v části týkající se daně z nemovitostí, vytvořeny tzv. katastrální mapy, ve kterých by byla stanovena cena každé nemovitosti, pak by bylo vhodné používat tuto cenu nejen pro účely nemovitostních daní, ale i transferových daní (tedy i daně dědické). Toto opatření by jednoznačně vedlo ke snížení administrativních nákladů nejen na straně správce daně, ale především na straně daňového subjektu (dědice, poplatníka). Ten by výraznou měrou ušetřil na nákladech za znalecký posudek o ceně děděného nemovitého majetku.

7.4. Daň darovací Podobně jako u daně dědické, najdeme i v případě daně darovací v ekonomické literatuře odkazy na neekonomičnost daně. Na její nízké výnosy ve srovnání s administrativními náklady na její správu apod. Z ekonomického pohledu by bylo namístě zrušit darovací daň bez náhrady, respektive zdanit dary daněmi důchodovými. Ostatně již dnes podléhají dary podnikajícím fyzickým osobám, které směřují do jejich obchodního majetku, dani z příjmů fyzických osob. Naopak dary právnickým osobám a podnikajícím osobám fyzickým jsou zdaněny daní darovací. Toto řešení nelze považovat za šťastné a shodně s expertní skupinou Ministerstva financí ČR se můžeme domnívat, že transfery majetku podnikajícím osobám (fyzickým či právnickým) by měly vždy podléhat dani důchodové. Jak vyplývá ze zkušeností evropských zemí, kladně lze hodnotit českou právní úpravu daně darovací v případě úplného osvobození u první a od roku 2008 nově též u druhé daňové skupiny. Dojde tak nejen k úspoře administrativních nákladů na straně správce daně. Taková situace nyní nenutí rodiče, aby svůj majetek (například druhý byt) ponechávali ve svém vlastnictví a nedarovali ho svému dítěti před svou smrtí. Došlo tím tak k lepší provázanosti daně dědické a darovací. Za úvahu rovněž stojí změna předmětu osvobození od této daně, který se vztahuje výhradně na movité věci, peníze apod., nikoli na nemovitosti. Jak vyplývá z výše popsaných právních úprav zdanění darů v evropských zemích, je to právě nemovitý majetek, především pak byty a obytné domy sloužící k trvalému bydlení,

- 67 -

který je od daně zcela osvobozen, většinou za podmínky, že tuto nemovitost získává darem manžel, děti nebo jejich potomci. V současné době je nezdanitelné minimum pro třetí daňovou skupinu ve výši 20 000 Kč podle mého názoru příliš nízké a bylo by vhodné ho navýšit, a to alespoň na 100 000 Kč. Dalším problémem dnešní úpravy daně darovací je nedostatečně jasné vymezení jejího předmětu. Nebude asi pochyb, že majetek darovaný na základě darovací smlouvy bude podléhat zdanění (s výjimkou případů taxativně vyjmenovaných zákonem). Nejistota poplatníka pramení především z chybějícího vymezení pojmu „jiný majetkový prospěch“. Až judikatura a literatura mu napoví, co se pod tímto termínem skrývá a že je třeba platit darovací daň i v případech bezúročných půjček, prominutí dluhů, výpůjček, bezúplatných postoupení pohledávek a bezúplatných zřízení věcných břemen. V této souvislosti je třeba zmínit i poněkud obtížné stanovení základu daně nejen při nabytí jiného majetkového prospěchu. Problémem jsou vysoké náklady, které pro poplatníky přináší především potřeba ocenění darů. Řešení některých případů již bylo naznačeno. Jde o možnost vytvoření takzvaných katastrálních map, ve kterých by byla stanovena cena každé nemovitosti. Tuto cenu by bylo vhodné používat nejen pro účely nemovitostních daní, ale i daní transferových včetně daně darovací. V případě darování jiného než nemovitého majetku je třeba v současné době s ohledem na zdanění spoléhat spíše na dobrou vůli daňového subjektu. Účinná kontrola, zda podal daňové přiznání, je takřka vyloučena. Chybí lepší spolupráce správců daně s dalšími státními orgány i orgány územních samospráv. S trochou nadsázky je možné říci, že správce daně je za dané právní úpravy schopen podchytit daňové úniky na dani darovací pouze tehdy, je-li předmětem darování nemovitost nebo automobil. Stojí tedy za úvahu, zda dani darovací nepodrobit pouze takové bezúplatné převody majetku inter vivos, kdy může následovat opravdu účinná kontrola ze strany státu. To znamená zahrnout do předmětu daně darovací výhradně převody majetku nějakým

způsobem

registrovaného

či

kontrolovatelného,

například

převody

nemovitostí, dopravních prostředků, cenných papírů, případně práv duševního vlastnictví, peněžních prostředků na bankovních účtech atd. A nakonec ještě jeden námět. V souvislosti se změnami daňověprávní úpravy darování majetku je třeba také zlepšit kontrolu plnění daňových povinností při převodu majetku darováním z ciziny do

- 68 -

ciziny a také zpřesnit lhůtu, ve které mají celní orgány povinnost o těchto transferech informovat správce daně. Návrh, jak ušetřit při správě daně darovací podobně jako v případě daně dědické, nabízí expertní skupina Ministerstva financí ČR. Poplatník by měl povinnost uhradit darovací daň ve lhůtě pro podávání daňového přiznání a častěji by tak docházelo ke konkludentnímu vyměření daně podobně jako u daní důchodových.63

63

Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě, Praha: C.H.Beck, 2007, str. 347-351

- 69 -

ZÁVĚR Cílem mé diplomové práce bylo alespoň v základních směrech přiblížit problematiku vlastnictví pozemků, resp. nemovitostí a jejich převádění z hlediska daňověprávních předpisů. Lze konstatovat, že výše posuzované majetkové daně dotvářejí daňový systém každého státu. Přestože tyto daně patří mezi nejstarší typy daní vůbec a v historii byly jedny z prvních přímých daní, které byly uplatňovány, v současných daňových systémech mají jen omezený význam. Význam daní z nemovitostí lze však spatřovat například i v tom, že ve státech Evropské unie, stejně jako v České republice, je výnos této daně příjmem místních samosprávných celků. To je dáno jednak tradicí a jednak je tak vyjádřeno i uplatnění principu prospěchu, neboť vlastník nemovitosti spotřebovává některé veřejné statky na místní úrovni. Výnos těchto daní je nevelký, avšak i přesto mají nezastupitelné místo v daňovém systému každého státu. Transferové daně jsou nadále odváděny do celostátního rozpočtu. Pokud jde o celkovou výši výnosu daně z nemovitostí, tak tvoří 5-7 % celkových příjmů obcí. Toto číslo nepatří zrovna k nejvyšším ve srovnání s evropskými státy. Důvody, proč se v jiných státech podílejí daně z nemovitostí na příjmech místních samospráv větším měřítkem, jsou jednoduché. Místní samosprávy využívají prostředky získané z daní z nemovitosti na zajištění lepší využitelnosti těchto nemovitostí a tím i zvyšují jejich hodnotu. Vždy by mělo být nezbytné pokusit se o vytvoření vyrovnaného a dlouhodobě fungujícího daňového systému, a tedy hledat a nalézt kompromis mezi spravedlivou daňovou redistribucí a efektivností takového systému. Soudobá teorie zdanění chápe otázku zdanění jako problém jeho optima (teorie optimálního zdanění), a to jak z hlediska kvantitativního (míra zdanění), tak i kvalitativního (způsob zdanění). Základním tématem teorie optimálního zdanění v peněžně tržním mechanizmu je minimalizace alokativního vlivu na chování ekonomických subjektů. První otázkou, kterou si musí hospodářská ekonomika státu při konstrukci daňové soustavy položit a zodpovědět, je otázka míry zdanění. Kde je hranice, za níž se motivace ekonomických subjektů začíná vytrácet? Při jaké míře zdanění lze očekávat

- 70 -

maximální daňový výnos umožňující realizovat mimoekonomické cíle a preference společnosti? Díl, kterým každý subjekt přispívá do státního rozpočtu prostřednictvím daní, by měl odpovídat jednak jeho možnostem a dále prospěchu, který pociťuje ze spotřeby služeb poskytovaným státem. Tento požadavek je formulován jako daňová spravedlnost, přičemž jej lze pojímat ze dvou rozdílných úhlů pohledu. První z nich je vyjádřen v principu platební schopnosti, tedy zjednodušeně řečeno v požadavku, aby každý platil daní právě tolik, kolik odpovídá jeho možnostem, resp. aby subjekty, které mají stejně, také platily stejně a dále ten, kdo má více, by měl také více platit. U jednotlivců se k této zásadě přidružilo i jednotné zdanění všech příjmů v rámci jediného základu daně. Znamená to, že obecné vyjádření principu platební schopnosti je tedy jednoduché, jeho naplnění však velmi komplikované. Jak lze měřit, že dva mají stejně? Podle čeho poznáme, že jeden má více než druhý? Jiné pojetí daňové spravedlnosti vyžaduje, aby daně platil ten, kdo má užitek z veřejných služeb. Takto pojatá daň pak vyhovuje principu prospěchu, který může být formálně deklarován i relativním oddělením výnosu daně. Dobrý daňový systém musí být jednoduchý a jednoznačný tak, aby každý dopředu znal rozsah svých povinností. Kromě toho výběr daní musí být pro subjekt co nejméně zatěžující, ale zároveň musí umožnit daně vybrat s co nejmenšími náklady. Nezbytným požadavkem pro dobrý daňový systém je jeho právní perfektnost, protože jen tak bude daňový systém účinný, jen potom lze daně vybrat a zajistit, aby plnily i své další funkce. Možnost vyhnout se dani vždy narušuje nastavené parametry daňového systému. Z uvedeného je jasně patrné, že jednotlivé požadavky kladené na dobrý daňový systém se dostávají do vzájemné kolize. Chceme-li například vytvořit co nejspravedlivější daňový systém, pravděpodobně se nevyhneme tomu, aby tento systém byl i zároveň složitý. Daňové efektivnosti by zase nejlépe vyhovovala co nejjednodušší konstrukce daní, která by však měla také nejnižší náklady na výběr daní. Vztah poplatník versus stát napovídá, že jde o zdánlivě protichůdné zájmy, neboť poplatník má snahu o co největší prospěch a minimalizaci daňových povinností, zatímco stát má zájem o co největší a nejjednodušší výběr daní. Zároveň však má stát zájem stimulovat technický pokrok, ekologické efekty a přispět k zajištění

- 71 -

hospodářského růstu, a to i vhodným a šetřícím daňovým systémem. Proto je nutné, máli být vytvořen efektivní daňový systém, apelovat nejen na odbornost a kvalifikaci zákonodárců, ale i na etickou a morální stránku občanské a podnikatelské společnosti.

- 72 -

SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK Listina

- usnesení č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod, ve znění pozdějších předpisů

Občanský soudní řád

- zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů

Občanský zákoník

- zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Stavební zákon

- zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o dani z nemovitostí

- zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o katastru nemovitostí

- zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o správě daní a poplatků - zákon č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů Zákon o stabilizaci rozpočtů

- zákon č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o trojdaní

- zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o úpravě vztahů

- zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů

Zákon o vlastnictví bytů

- zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů

- 73 -

Zákon o zápisech práv

- zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů

- 74 -

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY A. Odborné publikace: Bakeš M. a kol.: Finanční právo, Praha: C.H.Beck, 2006

Bučková A., Oehm P.: Nemovitosti, byty a nebytové prostory, jejich právní a daňový režim, Praha: C.H.Beck, 2002

Drobník J.: Základy pozemkového práva, Eva Rozkotová – IFEC 2007

Holub J. a kol.: Sousedská práva, Linde, Praha 2006

Knappová M., Švestka J., Dvořák J.: Občanské právo hmotné 1, ASPI 2005

Mácha P.: Dědění, darování, převádění nemovitostí, Newsletter Praha 1995

Marková H.: Daňové zákony 2008, Grada Publishing, Praha 2007

Prudký P., Lošťák M.: Hmotný a nehmotný majetek v praxi, ANAG 2008

Radvan M.: Zákon o dani z nemovitostí a předpisy související. Komentář, Praha: C.H.Beck, 2006

Radvan M.: Zdanění majetku v Evropě, Praha: C.H.Beck, 2007

Radvan M.: Zdanění nemovitostí v Evropě, LexisNexis CZ, Praha 2005

Široký J.: Daně v Evropské unii, Linde, Praha 2007

Vybíhal V.: Zdanění majetku, Grada Publishing, Praha 1997

- 75 -

B. Odborné články: Medžová A., Krčmáriková L.: eTREND radí: Daň z nehnuteľností, O daňovej povinnosti rozhoduje zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností, 16.1.2008, e TREND,

Koutná A.: Co nového v právní úpravě daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí?, Daně a právo v praxi č. 1/2008, ASPI, a.s., Praha

Koutná A.: Daň z převodu nemovitostí, Daně a právo v praxi č. 3/2007, ASPI, a.s., Praha

Koutná A.: Chyby a omyly z praxe u daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí, Daně a právo v praxi č. 6/2006, ASPI, a.s., Praha

Radvan M.: Perspektivy daně z nemovitostí, Daně 7-8/2005, LexisNexis CZ, Praha

Ruml M.: Obdarovaným i dědicům reforma přeje, 3.12.2007, <www.finance.cz>

Šafránek L.: Jak dál s daní z nemovitostí?, 26.7.2007, <www.pravniradce.ihned.cz>

Šuster M.: Bude zrušena tzv. „trojdaň“?, 15.10.2005, Liberální institut,

- 76 -

C. Webové stránky: Česká daňová správa: Informace ke změně zákona o dani z nemovitostí provedená zákonem o stabilizaci veřejných rozpočtů, 7.1.2008,

Česká daňová správa: Informace k ukončení osvobození od daně ze staveb podle zákona o dani z nemovitostí, 7.1.2008,


Encyklopedie Seznam: Municipalita,

Inštitút pre ekonomické a sociálne reformy: Hodnotenie ekonomických a sociálnych opatrení, Nový zákon o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností,

Ministerstvo financií Slovenskej republiky: Koncepcia daňovej reformy v rokoch 2004 – 2006,

Ministerstvo financií Slovenskej republiky: Návrh štátneho záverečného účtu Slovenskej republiky za rok 2003,

Najvyšší kontrolný úrad Slovenskej republiky: Tlačová beseda z dňa 8.3.2001 – Kontrola spôsobu vyrubovania a vymáhania dane z dedičstva, darovania, prevodu a prechodu nehnuteľností,

Národná rada Slovenskej republiky: Všeobecná časť dôvodovej správy na vydanie zákona, ktorým sa mení a dopľňa zákon Slovenskej národnej rady č. 318/1992 Zb. o

- 77 -

dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov, <www.nrsr.sk/sub/language_free/2vo_nz/1405z/1405z.doc>

Parlament České republiky: Sněmovní tisk 1142/0, Důvodová zpráva k návrhu novely zákona o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí,

Wikipedie: Intravilán,

- 78 -

OWNERSHIP AND TRANSFERS OF ESTATE IN TERM OF TAX LAW The subject matter of this graduation thesis is the ownership and transfers of estate in term of tax law. I would like to remark preliminary, that I did not deal only with separate estate in this thesis, but rather real estate as such. The main reason for choosing this subject matter is definitely its interesting character and constantly developing legal regulations of these questions. The choice of this subject matter makes me possible to involve two various branches of law, financial law in term of property tax and civil law in term of the ownership and transfers of real estate. With regard to high frequency of changes and the continual enactment of amendments of corresponding legislation, this thesis is elaborated in compliance with legal form valid in the half period of taxation of the year 2008. The whole thesis is divided into seven chapters. The first chapter deals with real estate and its related terms, such as an estate, building, building structure, flats and nonresidential premises. Another chapter offers the insight into the questions of the right of ownership and joint ownership and its acquisition and possible difficulties. It also gives the insight into the area and functioning of real estate register and principles which this institution obeys. The third chapter treats of general questions of taxes, the specification of their definition, particular kinds and functions of taxes as well as the reasons for property assessment. The fourth and fifth chapter represent the focal point of my thesis. I have tried to give the integrated and systematic description of real estate tax, real estate-transfer tax, inheritance tax and gift tax. Each of the taxes is described in term of taxpayer (person who is obliged to pay a tax), subject (what will be taxed), immunity (exemptions from paying taxes) and finally tax base and tax rate (which determine whereof and in what rate tax will be assessed). The ownership and transfers of real estate come within the ambit of interests not only of the above mentioned taxes but also within the ambit of the personal and corporate income tax and value added tax. I have been obliged to put aside these two taxes, because otherwise my thesis would reach over the obligatory length of a graduation thesis. On the basis of this fact, I have decided to devote only to real estate

- 79 -

tax, which taxes the ownership of real estate, i.e. property in phase when it does not change the owner and further to inheritance tax, gift tax and real estate-transfer tax, which, on the contrary, tax real estate exclusively along with the change of the owner. As far as the inheritance tax and gift tax are concerned, the ownership transfer is free, whereas for the real estate-transfer the transfer is venal. The last but one chapter is devoted to legal regulations of property tax of Slovakia, especially in confrontation with Czech legal regulations, because both countries have common historical development, not only in term of tax problems. Slovak legal regulations of property tax might be in a way inspiration for legislators in the Czech Republic. At the close of my thesis I rate all above mentioned taxes from the view of legal form and first of all the options and proposals for improving the quality of legal form and more efficient solving of possible problems with them in the future.

- 80 -

SEZNAM KLÍČOVÝCH SLOV

Český jazyk

Anglický jazyk

vlastnictví

ownership

převody pozemků

transfers of estate

daň

tax

- 81 -

VLASTNICTVÍ POZEMKŮ A JEJICH PŘEVODY Z POHLEDU DAŇOVÝCH PŘEDPISŮ

Recommend Documents