Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle

Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle

Visitatiegesprekken op 12 en 13 maart 2013 Definitief visitatierapport van 13 juni 2013

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Woonpunt Zennevallei Datum rapport: woensdag 13 juni 2013 Datum visitatiegesprekken: dinsdag 12 en woensdag 13 maart 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: dinsdag 30 april 2013 Erkenningsnummer SHM: 2350 Contactgegevens SHM: Molenborre 26 /01 – 1500 Halle 02 / 363 10 50 [email protected]

Directeur: Bart Vranken Voorzitter: Oscar Decoster Werkgebied: Beersel, Halle, Pepingen, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw

Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Stefan Cloudt, commissielid

Disclaimer: <eventueel> Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Woonpunt Zennevallei geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT ZENNEVALLEI

PAGINA 2 VAN 40

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.1

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING .................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM WOONPUNT ZENNEVALLEI ................................................................................. 9 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ....................................................................... 9 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 14 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 17 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 20 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 24 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 29

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 33 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 33 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 34 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 34 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 35

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 36 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 37


PAGINA 3 VAN 40

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Woonpunt Zennevallei. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 40

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].


PAGINA 5 VAN 40

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust


PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid


OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Goed

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude


OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk


OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed

OD 2.1



PAGINA 6 VAN 40

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Sinds 2010 is Woonpunt Zennevallei de nieuwe naam voor de SHM die als fusiemaatschappij Huisvesting Zennevallei-Halle op 28 september 1994 ontstond uit de ‘Gewestelijke Maatschappij van Halle voor de Huisvesting’ en de ‘Samenwerkende Vennootschap voor Huisvesting te Huizingen’, beide opgericht in de jaren twintig van de vorige eeuw. De SHM heeft nog 17 woningen uit het interbellum. In de periode 1950 tot 1969 realiseerde de SHM 283 woningen of ongeveer 17% van haar huidig patrimonium. Voor alle SHM’s in Vlaanderen samen bedraagt dit aandeel 14%. Tussen 1970 en 1989 groeide de SHM met 769 nieuwe wooneenheden, en die woningen omvatten nu nog 47% van het patrimonium van de SHM. Globaal zijn slechts 40% van alle huidige sociale huurwoningen in Vlaanderen gebouwd in die periode. In de meest recente periode tussen 1990 en 2011 kende de SHM een uitbreiding met 562 wooneenheden of bijna 35% van haar huidig patrimonium. In Vlaanderen daarentegen is het aandeel van die periode in het huidig patrimonium ruim 38%. De SHM beschikt bijgevolg over een patrimonium dat in vergelijking met het Vlaamse iets ouder is, met vooral veel wooneenheden uit de periode 1970-1989. Het werkgebied van Woonpunt Zennevallei omvat 5 gemeenten; met de stad Halle als centrum zijn dat Beersel, Pepingen, Sint-Genesius-Rode en Sint-Pieters-Leeuw. De SHM biedt op dit ogenblik als enige sociale huurwoningen aan in 4 gemeenten. In Sint-Pieters-Leeuw is er een overlap met het werkgebied van de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting. Er zijn 2 SVK’s werkzaam, Webra met 300-tal woningen in het werkgebied, uitgezonderd Pepingen, en Zuidkant met 40 woningen in Halle, Pepingen en Sint-Pieters-Leeuw. De intercommunale Haviland en het ‘Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant’ (Vlabinvest) zijn ook actief in de 5 gemeenten. Woonpunt Zennevallei bezit in 2011 een sociaal huurpatrimonium van 1.631 woningen, waarvan 862 appartementen (A) en 769 eengezinswoningen (E). De SHM heeft (587A + 425E =) 1.012 woningen in Halle. In Beersel gaat het om (166A + 220E =) 386 woningen. Sint-Genesius-Rode heeft (40A + 46E =) 86 woningen. Pepingen heeft in 2011 nog geen enkele sociale huurwoning. In Sint-Pieters-Leeuw bezit de SHM (69A + 78E =) 147 woningen. In 2005 nam de SHM haar nieuwe kantoren in gebruik aan de Molenborre in Halle. Alle werkplekken, vergaderruimten en dienstvertrekken zijn op eenzelfde gelijkvloerse verdieping gelegen. De werkplekken zijn opgevat als één groot landschapsbureau. De onderliggende verdieping herbergt de kleedkamers en douches van de onderhoudsploegen. Ook het archief, andere technische ruimtes, en parkeerplaatsen voor de dienstwagens zijn er gelokaliseerd. Eind 2011 zijn er 25 personeelsleden, voor een voltijds equivalent (VTE) van 21,82. Naast de directie (1) zijn er de diensten algemeen beheer en financiën (4), het onthaal en begeleiding (5), de projecten en technisch onderhoud (9). Verder is er een poetsteam van vier medewerkers en zijn er twee huisbewaarders (6). Op 1 oktober 2012 is een directeurswissel doorgevoerd. ‘Na meer dan tien jaar tomeloze inzet’ (citaat bewonerskrant 12/2012) is de vorige directeur met pensioen gegaan en heeft de nieuwe directeur de taak op zich genomen om de maatschappij de volgende jaren te leiden. De raad van bestuur telt 16 leden. Halle is vertegenwoordigd met 4 bestuursleden, waarvan 3 voor de stad en 1 voor het OCMW. Ook Beersel heeft 3 bestuursleden. De 3 andere gemeenten en de provincie Vlaams-Brabant hebben elk 1 bestuurslid. Verder maken nog 5


PAGINA 7 VAN 40

private aandeelhouders deel uit van de raad van bestuur. Het dagelijks bestuur telt 9 leden, met naast de directeur en de voorzitter nog 7 bestuursleden. Pepingen heeft in 2011 als eerste gemeente een lokaal toewijzingsreglement goedgekeurd. Daarin wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders van een sociale woning die achtereenvolgens, altijd in de gemeente hebben gewoond, er minimum 10 jaar hebben gewoond of wonen, er in de periode voor toewijzing minstens 3 jaar wonen of gewoond hebben, in de periode van 6 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar in een gemeente gewoond hebben of wonen die behoort bij de intergemeentelijke woonsamenwerking en overleg “Woonwinkel Pajottenland” (i.c. Bever, Galmaarden, Gooik, Herne, Lennik en Pepingen). De 4 andere gemeenten in het werkgebied van de SHM horen daar dus niet bij. Halle, Beersel en Sint-Pieters-Leeuw, hebben in 2012 ieder een lokaal toewijzingsreglement aangenomen dat identieke voorwaarden bevat. Er wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die altijd in de gemeente gewoond hebben, die er voor hun 18 jaar minstens 10 jaar gewoond hebben, die er vervolgens minimaal 10 jaar gewoond hebben en ten slotte zij die er in de voorbije 6 jaar voor toewijzing minstens 3 jaar wonen of gewoond hebben. Sint-Genesius-Rode heeft nog geen lokaal toewijzingsreglement.

3.2 Beschrijving omgeving In 2009 telden de 5 gemeenten van het werkgebied samen 45.221 huishoudens. Het vooruitzicht voor 2020 is een groei met 7,30% naar 48.526. Voor het jaar 2030 wordt een toename met 10,60% tegenover 2009 verwacht tot 49.997 huishoudens. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner komt in 2009 neer op € 18.016. Dit varieert van € 17.111 in Halle tot € 19.677 in Sint-Genesius-Rode. De werkeloosheidsgraad is 5,54%. Ze varieert aanzienlijk van 2,93% in Pepingen tot 7,12% in Sint-Pieters-Leeuw. Het aandeel begunstigden van het leefloon is in 2011 0,23% van de bevolking met een laagste aandeel van 0,07% in Pepingen en een hoogste aandeel van 0,28% in Halle en Sint-Genesius-Rode. Het aandeel sociale huurwoningen in het werkgebied is in 2011 4,96% van alle woningen. Het gaat om alle woningen die door de SHM’s ‘binnen sociaal huurstelsel’ verhuurd worden, met inbegrip van door Vlabinvest gefinancierde woningen, die ook meetellen voor het bindend sociaal objectief (BSO). De woningen die worden verhuurd ‘buiten sociaal huurstelsel’ zijn in dit aandeel niet meegeteld, evenmin als de woningen van SVK’s, OCMW’s, Vlaams Woningfonds, gemeenten, … . Het BSO voor sociale huurwoningen is op basis van de nulmeting op 31 december 2007 voor het gehele werkgebied vastgesteld op 797 eenheden. Rekening houdend met de door Wonen Vlaanderen vastgestelde voortgang op 31 december 2011 moeten de 5 gemeenten van het werkgebied tegen 2013 nog de volgende aantallen bijkomende sociale huurwoningen realiseren: Werkgebied sociale huurwoningen Opgesplitst per gemeente betekent dit: Beersel Halle Pepingen Sint-Genesius-Rode Sint-Pieters-Leeuw

BSO 797 – voortgang 84

of nog 713 te realiseren;

BSO 153 BSO 250 BSO 39 BSO 147 BSO 208

of nog 112 te realiseren; of nog 212 te realiseren; of nog 35 te realiseren; of nog 146 te realiseren; of nog 208 te realiseren;

– voortgang 41 – voortgang 38 – voortgang 4 – voortgang 1 – voortgang 0


PAGINA 8 VAN 40

4.

PRESTATIES VAN SHM WOONPUNT ZENNEVALLEI

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Woonpunt Zennevallei presteert goed op het vlak van de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. Met een gemiddelde van bijna 27 nieuwe sociale huurwoningen per jaar over de periode 2007-2011 behoort de SHM tot de 20% best presterende SHM’s. Ook de continuïteit is verzekerd door de vele concrete projecten die op stapel staan, en waarmee de SHM haar patrimonium aanzienlijk zal uitbreiden in de komende jaren. -

-

-

-

-

De SHM realiseerde over de afgelopen vijf jaar 134 nieuwe sociale huurwoningen in 8 verschillende projecten verspreid over Beersel en Halle. De projectomvang varieert van 3 tot 42 woningen, met een gemiddelde projectgrootte van 19 eenheden. Het gemiddeld jaarlijks aantal gerealiseerde huurwoningen in procent van het totale huurpatrimonium in 2011 bedraagt 1,64%. Twee derde van alle SHM’s ziet haar patrimonium minder snel aangroeien. Daarnaast kunnen ook sterke prestaties van de SHM in de nabije toekomst worden verwacht. Het aantal woningen dat aangemeld werd (274) of op een uitvoeringsprogramma staat en nog niet gerealiseerd werd (134) ligt immers ook erg hoog. In verhouding tot de omvang van het patrimonium behoren deze aantallen bij de 25% hoogste van alle SHM’s. Het BSO in Beersel bedraagt 153 woningen, waarvan er tot en met 2012 al 67 werden gerealiseerd. Er liggen concrete projecten klaar voor nog 201 woningen in Beersel. Ook in Halle ziet het er naar uit dat het halen van het BSO voor 250 bijkomende woningen mogelijk is. Tot en met 2012 werden er daarvan al 85 gerealiseerd door de SHM en de maatschappij heeft er nog 260 bijkomende woningen in ontwikkeling. Anders is de situatie in Pepingen, Sint-Genesius-Rode en Sint-Pieters-Leeuw. In Pepingen ligt het BSO op 39 sociale huurwoningen. De SHM heeft er 11 woningen in twee projecten in voorbereiding. In Sint-Genesius-Rode is het BSO 147 en heeft de SHM 70 bijkomende sociale huurwoningen in de planning in vier projecten. Sint-Pieters-Leeuw heeft een BSO van 208 sociale huurwoningen te realiseren. Woonpunt Zennevallei bereidt daar een project voor met 18 woningen. Samengevat kan worden gezegd dat Woonpunt Zennevallei met de realisaties en lopende projecten in staat zal zijn om voor Beersel en Halle het opgelegde BSO voor sociale huurwoningen binnen bereik te brengen. Pepingen en Sint-Genesius-Rode hebben daartoe nog een extra inspanning te leveren. In Sint-Pieters-Leeuw maakt de bijdrage deel uit van de gezamenlijke inspanning van de beide SHM’s in de gemeente. Indien de gemeenten Pepingen, Sint-Genesius-Rode en Sint-Pieters-Leeuw het hun opgelegde BSO willen realiseren dienen ze samen ongeveer voor 300 woningen aan nieuwe projecten op te starten. De visitatiecommissie adviseert Woonpunt Zennevallei om hierover, indien mogelijk, afspraken met de gemeenten te maken over de mate waarin en de wijze waarop de SHM daartoe kan bijdragen.


PAGINA 9 VAN 40

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Woonpunt Zennevallei realiseerde in 2004 en 2011 respectievelijk 17 en 10 koopwoningen. De doelstelling is ‘niet van toepassing’ omdat de SHM officieel geen gemengde maatschappij is. -

-

De SHM heeft op dit ogenblik meer projecten voor sociale koopwoningen in voorbereiding dan formeel is aangemeld. In Beersel zijn dat 58 koopwoningen in 4 projecten, waardoor het BSO voor koopwoningen van 78 woningen voor de gemeente binnen bereik komt. Halle heeft een BSO van 119 koopwoningen. Woonpunt Zennevallei heeft er 3 projecten met 108 koopwoningen. In Pepingen, met een BSO van 13 koopwoningen, realiseert de SHM een project met 4 woningen. Het BSO voor Sint-Genesius-Rode is 55 bijkomende sociale koopwoningen en dat voor Sint-Pieters-Leeuw is 99. In geen van beide gemeenten heeft de SHM projecten met sociale koopwoningen. Het is duidelijk dat Woonpunt Zennevallei haar transformatie van een zuivere huurmaatschappij naar een gemengde sociale huisvestingsmaatschappij op de agenda heeft geplaatst. Ze heeft 8 projecten voor de realisatie van 170 koopwoningen.

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing In 2011 heeft de SHM 10 sociale kavels ontwikkeld op uitdrukkelijke vraag van de gemeente Beersel. De SHM meldt de afspraak met de intercommunale Haviland om, naar aanleiding van een concreet project in Halle, te streven naar een specialisatie waarbij Haviland zou focussen op sociale kavels, waardoor Woonpunt Zennevallei hier niet langer bij hoeft te worden betrokken. Omdat deze operationele doelstelling enkel betrekking heeft op SHM’s die ook koopactiviteiten ontwikkelen (gemengde en koop-SHM’s), is ze hier ‘niet van toepassing’. -

Ter informatie: het BSO sociale kavels in het werkgebied is 18 kavels. Daarvan heeft Woonpunt Zennevallei met haar 10 sociale kavels de 3 kavels al opgeleverd die Beersel moest worden gerealiseren in het kader van het BSO. Voor de 15 overige sociale kavels zullen de andere gemeenten, volgens de SHM, beroep kunnen doen op de intercommunale Haviland.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM slaagt er op verschillende manieren in om over genoeg gronden te beschikken voor de vele nieuwe projecten die aangemeld en geprogrammeerd werden. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie haar prestaties op deze doelstelling als ‘goed’. -

-

Woonpunt Zennevallei beschikt in 2011 over een grondreserve van bijna 30 hectare. Daarmee behoort ze tot de 15% SHM’s met de grootste grondreserves. In de voorbije jaren heeft de SHM bijna 13 hectare van haar grondreserve aangesproken voor het realiseren van nieuwe projecten in de wijk Rodenem-Halle (8,6 hectare) en de wijken Bloemenhof-Beersel en Krabbos-Beersel (beide elk voor bijna 2 hectare). Het verwerven van gronden en panden in de Brusselse rand is geen sinecure. Hoge grondprijzen en beperkingen opgelegd door ruimtelijke planning, zoals het maar in bepaalde mate kunnen aansnijden van gronden in woonuitbreidingsgebied, spreken voor zich. In de wijk Windmoleken (Halle) heeft de SHM bijvoorbeeld nog een aanzienlijke grondreserve van


PAGINA 10 VAN 40

meer dan 6 hectare. Deze wijk van ongeveer 400 wooneenheden wordt in de toekomst niet meer uitsluitend met sociale huurwoningen ontwikkeld. Mogelijkheden voor kleinschalige vervangings- en nieuwbouw voor specifieke doelgroepen worden onderzocht om onder meer ook de gronden van de SHM te (her)ontwikkelen en via een grotere sociale mix de woonkwaliteit te verbeteren. Daarbij wil de stad Halle het groene karakter van deze stadsrand in de mate van het mogelijke bewaren. De SHM benadrukt dat ze de samenwerkingsmogelijkheden in het kader van Wonen-Welzijn ten volle tracht te benutten om de beschikbare ruimte effectief in te zetten. -

-

-

De SHM maakt ook gebruik van andere wegen om sociale woonprojecten te realiseren. Vooreerst is er de samenwerking met Vlabinvest. De projecten worden gerealiseerd op gronden die Vlabinvest verwerft of waarvan het de verwerving financiert voor een partner die later zal optreden als bouwheer. In het gesprek met de ambtenaren bleek dat wordt gestreefd naar gemengde projecten, waarin de gronden zowel benut worden voor de realisatie van Vlabinvest-huur- en koopwoningen als voor reguliere sociale huur- en koopwoningen. Zo kunnen er meer projecten gerealiseerd worden in een grotere spreiding over de Vlaamse Rand en wordt de sociale mix bevorderd (zie ook OD 1.5). Het uitoefenen van haar recht van voorkoop biedt de SHM bijkomende mogelijkheden. De SHM zegt hiervan reeds 8 keer gebruik te hebben gemaakt. Voorbeelden zijn projecten in Sint-Pieters-Leeuw voor 18 en Sint-Genesius-Rode voor 4 woningen. Ook met het voorkooprecht via Vlabinvest worden bijkomende sociale woonprojecten gerealiseerd, bijvoorbeeld in een project voor 14 woningen in Beersel. Uit de sociale last die door het decreet gronden pandenbeleid wordt opgelegd, genereert de SHM op dit ogenblik een programma voor niet minder dan 216 bijkomende woningen als onderdeel van 7 grote projecten in Beersel, Halle en Sint-Genesius-Rode. Ook op deze wijze verwerft de SHM gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Omdat de SHM zowel zorg draagt voor een breed aanbod van verschillende woningtypes, als voor een specifiek aanbod van woningen voor verschillende doelgroepen, vindt de visitatiecommissie dat ze voor deze doelstelling goede prestaties levert. -

-

-

Woonpunt Zennevallei beschikt over appartementen en duplex-appartementen, en over eengezinswoningen en bungalows. Er zijn types van 1 tot 4 slaapkamers in beide soorten woningen. De SHM heeft ook nog een achttal studio’s, maar dit type woning zal in de toekomst nog slechts beperkt gerealiseerd worden, omdat de voorkeur uitgaat naar de minstens 1-slaapkamer woning. Studio’s zullen enkel nog worden gerealiseerd als dat in het ontwerp van het gebouw een verantwoorde keuze is. Op 31 december 2011 bestond het patrimonium van de SHM uit 862 of 53% appartementen en duplexen en uit 769 of 47% eengezinswoningen en bungalows. Wanneer er geen onderscheid gemaakt wordt naar soort woningen, dan heeft de SHM 770 of 47% woningen van het type met 0, 1 en in overgrote meerderheid 2 slaapkamers. Daarnaast heeft ze 861 of 53% woningen met hoofdzakelijk 3 en in mindere mate 4 slaapkamers. De SHM heeft 18 projecten voor 360 bijkomende sociale huurwoningen waarvan de soort en het type al gekend zijn. Naar soort zijn daarin 336 of 93% appartementen en 24 of 7% eengezinswoningen, en naar type zijn er 294 of 82% met 1 en 2 slaapkamers en 66 woningen of 18% met 3 en 4 slaapkamers.


PAGINA 11 VAN 40

-

-

Voor de 1.991 (1.631 + 360) woningen in projecten en patrimonium samen, tekenen zich twee tendensen af. Het aantal appartementen zal toenemen van de huidige 862 tot 1.198, voor een aandeel van 60% in het toekomstige totale aantal. Het aantal eengezinswoningen komt dan op 793 voor een aandeel van 40%. De kleinere woningtypes met 0, 1 en 2-slaapkamers nemen toe tot 1.064 eenheden of 53% van het totaal, terwijl de grotere types van 3 en 4 slaapkamers met 927 eenheden een aandeel hebben van 47%. Naar soort woning opteert de SHM voor de realisatie van appartementen en naar type voor het eerder kleinere en dan vooral 2-slaapkamertype. Deze optie houdt rechtstreeks verband met de groeiende groepen van ouderen, alleenstaanden en eenoudergezinnen - uit het jaarverslag blijkt dat meer dan 75% van de nieuwe huurders hiertoe behoort - maar ook met stijgende grondprijzen en kosten voor de projectontwikkeling. Omdat de SHM geen enkele woning heeft met 5 en meer slaapkamers, vraagt de visitatiecommissie hier bijzondere aandacht voor. Het gaat niet over veel gezinnen, maar er is voor hen helemaal geen aanbod. In dit verband wijst de visitatiecommissie erop dat Vlaanderen een stijgend aantal nieuw samengestelde gezinnen kent, die momenteel niet terecht kunnen bij Woonpunt Zennevallei. In het gesprek bevestigen de welzijnsorganisaties het tekort aan (enkele) grote woningen.

-

Niet enkel naar soort en type woning wil de SHM haar aanbod uitbreiden. Met de verwezenlijking van Vlabinvest-huurwoningen introduceert zij ook een nieuwe categorie woningen. Er geldt een voorrang voor de kandidaten die een sterke maatschappelijke, socioculturele en/of economische binding hebben met het werkgebied van Vlabinvest. Ook moeten kandidaten beantwoorden aan inkomens- en eigendoms-voorwaarden, zoals in de reguliere sociale huisvesting, zij het bij hogere inkomensgrenzen. De SHM put twee belangrijke voordelen uit de samenwerking: de gronden die via Vlabinvest beschikbaar komen en de middelen die uit de verhuur worden gegenereerd. In 2009 heeft Woonpunt Zennevallei een eerste gemengd project voor 21 huurwoningen gerealiseerd waarin 11 Vlabinvestappartementen, en een tweede project voor 7 huurwoningen waarin 3 Vlabinvestappartementen in 2010, beide in Beersel. In haar programma staan 38 bijkomende sociale Vlabinvest-huurwoningen in 7 projecten in vier gemeenten van het werkgebied.

-

Woonpunt Zennevallei heeft veel aandacht voor een doelgroepenbeleid. Bijna 100 gezinnen worden op een of andere manier individueel begeleid en ondersteund door een 15-tal verschillende organisaties. In Halle en in Sint-Pieters-Leeuw biedt de SHM de bejaarden in totaal 62 aangepaste woningen aan. In Halle heeft de SHM ook 7 ADL woningen. In de op stapel staande projecten wordt dit aanbod uitgebreid met 9 ADL appartementen in Beersel. Ten slotte is er nog het nieuwe en bijzondere project ‘Woonwagenparken’. Met de provincie Vlaams-Brabant als initiatiefnemer – onder meer door de opmaak van een provinciaal RUP -, werkt de SHM in Halle en Sint-Pieters-Leeuw mee aan de ontwikkeling van twee (van de vier) sites voor de herhuisvesting van woonwagenbewoners. Het gaat om combinaties van onroerende en roerende voorzieningen voor 10 à 15 gezinnen per site, die met grote flexibiliteit een bijzondere vorm van het recht op wonen moet toelaten. De SHM zal de grond aankopen, de nodige middelen ter ondersteuning aanvragen en instaan voor verhuring en beheer. Het RISO, de beide OCMW’s en de integratie-ambtenaar van de stad Halle zijn betrokken bij het project. De visitatiecommissie stelt vast dat er geen analyse gebeurt van de wachtlijst van kandidaathuurders. Een dergelijke analyse maakt niet enkel duidelijk hoeveel verschillende soorten gezinssamenstellingen er zijn en welke omvang die hebben, ze verheldert ook de vragen en verwachtingen van kandidaat-huurders. Maar even belangrijk is dat de SHM met conclusies

-

-


PAGINA 12 VAN 40

uit de analyse kan bijdragen aan projecten zoals de woonstudie die voor de stad Halle uitgevoerd wordt in het kader van het lokaal woonoverleg. -

De visitatiecommissie is onder de indruk van de vele initiatieven van de SHM. Ze heeft in dat verband één aanbeveling, namelijk ervoor te zorgen dat de informatie die bij het analyseren van de wachtlijsten beschikbaar zal komen, aangewend wordt om (voorgenomen) strategische beslissingen, zoals bijvoorbeeld in de nota ‘Strategisch Beleid’ van maart 2012, te toetsen en te onderbouwen. Meer bepaald gaat het om de opdracht die de SHM zichzelf geeft om ook met Vlabinvest en bescheiden woningen, zowel voor huur als voor koop, bij te dragen aan betaalbaar wonen in haar werkgebied. Deze uitbreiding naar een grotere verscheidenheid van woningen wordt onder meer verantwoord met de doelstelling dat dit middelen moet genereren die tot de financiering van de huursector moeten bijdragen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Woonpunt Zennevallei is er in geslaagd om over de voorbije vijf jaar een jaarlijks gemiddelde van 27 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. De dynamiek die blijkt uit het aantal en de diversificatie naar verschillende soorten projecten, woningen en woningtypes maakt het niet alleen waarschijnlijk dat de SHM een belangrijk deel van de inspanningen zal leveren die nodig zijn opdat elke gemeente het opgelegde BSO haalt, maar ook dat ze er in de meest ruime zin in slaagt haar woningaanbod af te stemmen op de noden van verschillende groepen. Toch beveelt de visitatiecommissie de SHM aan te onderzoeken of de keuzes die ze in dit verband maakt aansluiten bij de noden in het werkgebied. Een grondige wachtlijst-analyse in combinatie met inzichten van andere woonactoren kan hiervoor de basis leggen. Woonpunt Zennevallei dient ervoor te zorgen dat al haar initiatieven bijdragen tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dit betekent dat de initiatieven, rechtstreeks of onrechtstreeks, de beschikbaarheid van juist deze woningen moeten bevorderen, en geenszins mogen beperken. Het verzamelen en verstrekken van informatie om de geformuleerde ambitie te toetsen aan de basisopdracht van de sociale huisvesting is een belangrijk aandachtspunt.


PAGINA 13 VAN 40

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar. Vergeleken met andere SHM’s beantwoordt maar een beperkt aandeel van de woningen van heeft Woonpunt Zennevallei aan de vereisten van het ERP2020. De SHM heeft ook geen gedegen renovatieplanning. -

-

-

-

-

De SHM haalt eind 2011 een aandeel van 35,06% van al haar woningen dat volgens de meest recente patrimoniumenquête aan alle normen van het ERP2020 beantwoordt. 4/5de van alle collega SHM’s doet beter. Zeker voor dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallaties is er nog heel wat werk. Dakisolatie aanbrengen in eengezinswoningen en centrale verwarmingsproblemen oplossen in de wijk Windmoleken zijn hierbij het meest acuut, zoals ook blijkt uit opmerkingen van de huurders. Het voorzien van dubbele beglazing is met een aandeel van 96% bijna voltooid. Op dit punt scoort de SHM trouwens bij de 20% beste SHM’s. De visitatiecommissie ontving van de SHM een uitgebreide tabel, opgemaakt voor de planning van onderhoudswerken van allerlei aard, die evenwel slechts als een aanzet van een meerjarenplanning kan worden beschouwd. Inde tabel is met de categorieën schilderwerken, totale renovatie, dakwerken, renovatie ramen en verwarming-schrijnwerk-algemeen woning, een tijdslijn voor renovatie- en onderhoudswerken vanaf 2012 tot 2035 uitgezet. Zeer schematisch wordt daarin bijvoorbeeld de totale renovatie van 188 woningen in HalleVogelweelde aan een vast jaarlijks bedrag van € 400.000 over de periode 2013-2021 opgenomen. Halle-Windmoleken is vermeld voor centrale verwarming aan jaarlijks € 250.000 over de periode 2012-2022. Hier moeten de experimentele warme-lucht installaties van een 100-tal woningen omgezet worden naar meer energiezuinige centrale verwarming. De SHM heeft een lange traditie in het uitvoeren van onderhoudswerken en lichte renovatie in eigen beheer. Woningen worden tussen het vertrek en de komst van een huurder systematisch met eigen middelen onder handen genomen. Dit gaat aan een ritme van ongeveer tien woningen per jaar. Het technisch team - loodgieter, elektricien en allround onderhoudsman - verhelpt ook allerlei kleinere mankementen. Deze aanpak staat voor een vorm van lichte renovatie en onderhoudswerk, die bijdraagt tot het behoud van de kwaliteit van de woningen, en deel moet uitmaken van een meerjarenplanning in aanvulling op een omvattend programma van zware renovatie en (eventuele) vervangingsbouw. Sinds 2010 zijn de technische medewerkers gestart met het jaarlijks bezoeken van elke woning. Op een tiental punten wordt de (onderhouds)conditie van de woning beoordeeld. Met een dergelijke aanpak kan de SHM niet alleen de nodige herstellingen doen, maar op termijn, wanneer gegevens over een voldoend aantal woningen over een redelijke periode beschikbaar zijn, wellicht ook vaststellingen doen die de onderhoudsplanning helpen sturen. Op grond van hoger vermelde observaties beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om de uit technische inspecties en verrichte herstellingen verzamelde informatie en de door nieuwe regelgeving opgelegde vereisten, te toetsen aan de verwachtingen die de sociale huurder (en kandidaat-huurder) en het beleid aan hedendaagse sociale huisvesting stellen. Dit kan een


PAGINA 14 VAN 40

stevige basis vormen voor een meerjarenplanning van renovatie en onderhoud waarin zowel de acties van eigen technische medewerkers als het inzetten van externe onderhouds- en bouwfirma’s op een gestructureerde wijze worden gecombineerd. Voor de visitatiecommissie gaat het hierbij om meer dan alleen maar het voldoen aan de vereisten van het ERP2020 binnen deze tijdhorizon. De zorg om het bereiken en behouden van een vooraf bepaald niveau van woningkwaliteit vraagt om een brede benadering die steunt op meetbare informatie maar die ook rekening houdt met de beoordeling door bewoners. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De SHM heeft nog geen uitgeschreven visie op de wijze waarop ze kan bijdragen tot een beter milieu. Maar ze levert wel een aantal prestaties die beantwoorden aan de principes waarop zo’n visie over het algemeen steunt: het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie, en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. -

-

-

-

-

-

Via oproepen in de bewonerskrant, op bewonersvergaderingen en bij contacten van technische medewerkers met huurders wordt inzage gevraagd van de gegevens over het energieverbruik. Indien uit analyse van de individuele facturen een abnormaal energieverbruik blijkt, en de expert bijvoorbeeld een te laag rendement van de verwarmingsketel vaststelt, wordt de ketel zonder meer vervangen. Afhankelijk van de concrete situatie leveren die analyses volgens de SHM ook bruikbare informatie op bij de planning van de renovaties. Uit analyse van individueel elektriciteitsverbruik voor verwarming op het niveau van woninggroepen blijkt dat de kost daarvan per twee maand varieert tussen € 90 en € 160. Dit verschil kan onder meer te wijten zijn aan het al dan niet overdag uithuizig zijn van de huurder en aan de neiging van oudere huurders om hun woning te ‘over-verwarmen’, soms zelfs tot temperaturen van 24°C en hoger. Woonpunt Zennevallei werkt samen met de vzw groep Intro in de begeleiding van bewoners naar energiezuiniger wonen via het programma ‘energiesnoeiers’. Met een pilootproject voor 18 koop- en 9 huurwoningen in Rodenem-Halle dat Woonpunt Zennevallei bouwt, en waarbij gebruik wordt gemaakt van houtskeletbouw neemt de SHM deel aan het initiatief van de VMSW voor een meer duurzaam materiaalgebruik. Het inzetten op hergebruik van bestaande gebouwen is niet alleen ingegeven door de schaarste en de kostprijs van bouwgronden, maar tevens door het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte en grondstoffen. Daarenboven worden op die manier veelal complexe en kleinschalige inbreidingsprojecten gerealiseerd waarvoor moeilijk private ontwikkelaars te vinden zijn. Het hoeft dan ook niet te verwonderen dat zowel de lokale als de Vlaamse overheid deze aanpak genegen zijn, omdat duurzaam ruimte- en materiaalgebruik en behoud en herstel van het aanwezige weefsel - met in sommige gevallen de restauratie van beschermde monumenten en waardevolle gebouwen - samengaan met het uitbreiden van de woonfunctie. Projecten van de SHM in Bogaarden te Pepingen, Lot en Alsemberg te Beersel, zijn daar voorbeelden van. Verlaten industrieterreinen kunnen na sloop van de gebouwen en eventuele sanering van de gronden vanuit eenzelfde benadering opnieuw ingezet worden voor de realisatie van nieuwe sociale woonprojecten. In 4 van de 5 gemeenten in haar werkgebied heeft Woonpunt Zennevallei op die manier niet minder dan 8 projecten op het getouw staan. Een andere invalshoek biedt het ‘natuurbelevingsproject’ - ‘Zuurstof voor de Zennevallei’ – dat wordt opgestart in samenwerking met de Vlaamse Landmaatschappij en de stad Halle met


PAGINA 15 VAN 40

het oog op realisatie van volkstuintjes tussen de oude ‘Reynaert-building’ en het recentere ‘Heuvelpark-project’ in Rodenem te Halle. -

Met een uitgewerkte visie kan aan al deze initiatieven richting en samenhang worden gegeven, zodat huurders, gebruikers, ontwerpers en uitvoerders, maar ook medewerkers van de SHM duidelijk wordt op welke wijze ze kunnen bijdragen aan betaalbare milieuvriendelijkheid.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de SHM goed presteert in het kader van het aanpasbaar bouwen. -

-

-

-

In 2011 realiseert Woonpunt Zennevallei 4 aanpasbare woningen in het project ‘Rodenemhof’ op een totaal van 69 nieuwe wooneenheden. Daarmee haalt de SHM een aandeel van 5,8% aanpasbare woningen in het totale aantal nieuwgebouwde woningen van dat jaar, en behoort ze tot de 10% best presterende SHM’s op dit vlak. De SHM werkt samen met de vzw Toegankelijkheidsbureau om de toegankelijkheid, bereikbaarheid en bruikbaarheid van haar woningen te beoordelen. Zo zijn in afspraak met het bureau alle gelijkvloerse appartementen in het project Fonteinstraat aanpasbaar ontworpen. In het project Langeveld in Halle-Buizingen zijn de 46 huur-appartementen volledig rolstoeltoegankelijk ontworpen. De SHM verwijst ook naar de ADL-woningen en de aangepaste woningen in haar patrimonium en in haar nieuwbouwprojecten. Aangepaste woningen tonen aan dat de SHM ook bouwt in functie van verschillende doelgroepen. Omdat die woningen echter ook aanpasbaar gebouwd zijn, kunnen ze ook in de toekomst gemakkelijk aangepast worden aan de noden van andere doelgroepen of aan gewijzigde noden van huidige bewoners. Daarom vindt de visitatiecommissie ook hierin een argument voor de goede prestaties van de SHM op het vlak van aanpasbaar bouwen.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM beschikt niet over een voldoende gedetailleerde meerjarenplanning van renovatieprojecten en onderhoudswerken. De ambitie van de SHM om uit te groeien tot een brede maatschappelijke speler (zie OD 5.5 ‘Evolueren naar een echte woonmaatschappij’) maakt de uitwerking daarvan des te meer noodzakelijk. Daarenboven zal een goede meerjarenplanning kansen bieden om ook de facetten betaalbare milieuvriendelijkheid en aanpasbaar bouwen beter te integreren en meer tot uiting te laten komen bij de uitvoering.


PAGINA 16 VAN 40

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed Woonpunt Zennevallei heeft te maken met een relatief hoge prijsstelling in haar werkgebied. Bouwgronden zijn beperkt beschikbaar en vaak moeilijk te ontwikkelen. Daardoor gaan de meeste nieuwbouwprojecten over herbestemming van bestaand vastgoed. Dit heeft een opwaarts effect op de prijzen, onder andere vanwege de combinatie van het type locaties met architectonische keuzes. De maatschappij levert inspanningen om zowel door experimenten als door aanpassing van volumes en programma’s de prijzen betaalbaar te houden. De experimenten zijn nog niet ver genoeg gevorderd om het effect op de prijzen te kunnen duiden. -

-

-

-

-

De visitatiecommissie heeft bij haar oordeel gebruik gemaakt van informatie van de SHM over de laatst gerealiseerde projecten. Het betreft een klein project in Beersel van 6 huurappartementen en een groter project in Halle van 32 huurappartementen, 10 huurwoningen en 10 koopwoningen, beide opgeleverd in 2011. Voor het project in Beersel bleek dat het geraamd bedrag 120% bedraagt van het subsidiabel leningsplafond. De kostprijs van het project in Halle werd 6% onder het subsidiabel leningsplafond geraamd, maar door onvoorziene omstandigheden lag de werkelijke kostprijs er 7% boven. De overschrijdingen worden voornamelijk veroorzaakt door onvoorziene funderingswerken die ondanks vooronderzoek toch noodzakelijk bleken. De SHM heeft aangegeven - mede gezien de kenmerken van de locaties waar zij projecten realiseert (veelal herbestemming) - te kiezen voor een bij de historiek van de locaties passende architectuur. Dat dergelijke keuze tot hogere kosten kan leiden wordt in het gesprek met de ambtenaren bevestigd. Woonpunt Zennevallei heeft geen eigen architecten in dienst en kiest voor uitbesteding van deze werkzaamheden, waarbij - volgens de maatschappij - er voldoende sturing en controle verzekerd blijft. Nacalculaties worden opgemaakt door de VMSW. De SHM en de architect lopen deze na om waar mogelijk meerwerken in de toekomst te voorkomen. De SHM volgt de werven mee op. Architectonische keuzes worden door de architect gemaakt in samenspraak met de VMSW en met de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar, en vervolgens voorgelegd aan de raad van bestuur. Er is een goede samenwerking met architecten en aannemers, en Woonpunt Zennevallei ziet nog ruimte om het overschrijden van de geraamde bouwkosten in te perken door een nog nauwere opvolging van het werk van de architecten, met name als het gaat om de administratie bij de ontwikkeling van nieuwe projecten. De visitatiecommissie heeft in diverse gesprekken vernomen dat de selectie van aannemers in de regio Halle soms problematisch is. Er werden voorbeelden besproken waarin het aantal inschrijvingen op prijsvragen te laag is om keuzemogelijkheden en concurrentie te bevorderen maar de maatschappij wel dient in te gaan op de gunstigste regelmatige bieder. Redenen daarvoor worden vooral aan de ligging en bereikbaarheid van het werkgebied gekoppeld. Waarschijnlijk heeft dat ook een effect op de prijs. Ambtenaren gaven tevens aan dat de SHM het aandurft om ook complexe projecten te realiseren, inbreidingsgericht te bouwen en veel te variëren. Woonpunt Zennevallei experimenteert bijvoorbeeld met bouwvormen, zoals houtskeletbouw, die tot goedkopere bouwkosten zouden moeten leiden. De experimenten zijn nog niet ver genoeg gevorderd om de financiële effecten te kunnen bepalen. Daarnaast heeft de maatschappij aandacht voor


PAGINA 17 VAN 40

materiaalkeuze en duurzaamheid, waarbij ook wordt gekeken naar de huidige investering in verhouding tot de onderhoudskosten in de toekomst. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De huurlasten bij Woonpunt Zennevallei liggen gemiddeld genomen eerder hoog in vergelijking met die van andere SHM’s. Dit kan voor een deel verklaard worden door het aandeel appartementen in het patrimonium, dat eveneens aan de hoge kant is, en waar traditioneel hogere huurlasten aan verbonden zijn door kosten van gemeenschappelijke delen en liften, die eengezinswoningen niet kennen. Omdat bewoners evenwel ook erg hoge bijkomende lasten voor energieverbruik signaleren, bovenop de eerder hoge huurprijzen (die de SHM niet in de hand heeft), en door de eerder beperkte inspanningen van de SHM om huurlasten zo laag mogelijk te houden vindt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar. -

-

-

De mediaan huurprijs (de huurprijs waarbij net zoveel huurprijzen hoger als lager dan dit bedrag zijn) bedraagt in 2011 € 233,48 per maand voor een appartement en € 299,11 voor een woning. Respectievelijk hebben 11% en 16% van de SHM’s een hogere huurprijs. Uit het jaarverslag blijkt dat de inkomens van de huurders zich vooral concentreren tussen de € 7.000 en € 12.000 per jaar. Er is ook een aanzienlijk deel van de huurders (17%) dat meer dan € 23.500 verdient. Een deel van de hogere huurprijzen kan door deze hogere inkomens worden verklaard. Omdat de SHM weinig tot geen invloed heeft op de hoogte van de huurprijzen wordt dit niet in deze beoordeling meegenomen. Wel bekijkt de visitatiecommissie het aandeel van de totale woonlasten in relatie tot de inkomens van de huurders, de zogenaamde woonquote. Volgens de prestatiedatabank bedragen de huurlasten in 2011 gemiddeld € 326,22 per wooneenheid per jaar. Slechts 10% van de SHM’s heeft hogere huurlasten. En de huurlasten lagen in de jaren 2009 en 2010 nog hoger dan het genoemde bedrag. Iets meer dan de helft van het patrimonium van Woonpunt Zennevallei bestaat uit appartementen (54%), wat een gedeeltelijke verklaring van deze huurlasten kan vormen doordat er in appartementen meer gemeenschappelijke voorzieningen zijn waarvan het onderhoud in de huurlasten worden berekend. Echter is er ook een aantal maatschappijen die in verhouding meer appartementen heeft, maar lagere huurlasten aanrekent dan Woonpunt Zennevallei. De verklaring voor de hoge huurlasten kan dus niet alleen in het aandeel appartementen liggen. Woonpunt Zennevallei tracht inzicht te verkrijgen in de factoren die de relatief hoge huurlasten veroorzaken en experimenteert recent met het overlaten van het poetsen van de gemeenschappelijke delen aan de bewoners. Ook is de maatschappij voornemens om in de planning van nieuwe projecten met meerdere bouwlagen het plaatsen van liften zoveel mogelijk te beperken. Samenwerking met gemeentelijke diensten op gebied van groenonderhoud wordt bezien en recente wijzigingen in de huurlastberekening naar aanleiding van opmerkingen van Toezicht over de toepassing van het solidariteitsprincipe, geven de visitatiecommissie de indruk dat bewoners de komende jaren dalende huurlasten kunnen verwachten. Daar staat tegenover dat Woonpunt Zennevallei, vooral vanuit het oogpunt van veiligheid, vasthoudt aan jaarlijkse – in plaats van tweejaarlijkse - controles van de centrale verwarmingstoestellen, waardoor de onderhoudscontracten en de daaruit volgende huurlasten waarschijnlijk niet goedkoper worden. En ook eerdere experimenten met poetsen door bewoners hebben geleid tot een op kwalitatieve gronden gebaseerde keuze voor een eigen poetsdienst. De visitatiecommissie constateert dat besluiten hieromtrent vaak


PAGINA 18 VAN 40

-

in functie van kwaliteit en sociale overwegingen worden genomen en minder vaak in functie van betaalbaarheid. De visitatiecommissie doet de aanbeveling om met de hulp van eigen gegevens en statistieken de hoogte van de huurlasten te monitoren en te analyseren. De druk op het betaalbaar houden van wonen in het werkgebied van de maatschappij is immers groot (zie de bij deze doelstelling behandelde parameters en de combinatie met een hoge huurachterstal; zie ook OD 5.3). Daarnaast kan de SHM overwegen om mogelijkheden voor de collectieve inkoop van onderhoudscontracten en die voor de collectieve inkoop van energie, verder te onderzoeken. De VVH (Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen) is in dit verband gestart met een project waarbij energie collectief wordt aangekocht. Woonpunt Zennevallei heeft zich hiervoor samen met heel wat andere SHM’s geëngageerd.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Omdat Woonpunt Zennevallei vooral projecten realiseert op karakteristieke herbestemmingslocaties - met vaak onvoorziene meerwerken - en daarbij belang hecht aan architectonische kwaliteit, zijn de gerealiseerde kosten van nieuwbouwprojecten vaak hoger dan de leningsplafonds. Ze geeft ruimte aan het experiment, ook met het oog op het vinden van eenvoudige, duurzame en zo mogelijk goedkoper oplossingen voor de langere termijn. De combinatie van huurprijs en huurlast resulteert voor de huurder in een hoge woonquote: een groot deel van het maandelijkse inkomen wordt aan wonen besteed. Vergelijking met gegevens van collega SHM’s bevestigt dit. Om de huurlast zo laag mogelijk te houden is door de maatschappij meer diepgaande en continue analyse en onderzoek nodig.


PAGINA 19 VAN 40

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Woonpunt Zennevallei voor woonzekerheid vatbaar voor verbetering: de maatschappij heeft wel een procedure huurdersachterstallen en een procedure bij problematische woonsituaties (procedure “woonzorg”), maar die zijn vooral gericht op het bedwingen van de huurachterstallen en op het afdwingen van de plichten door de huurder, en niet zozeer op de woonzekerheid van de zittende huurders. -

-

-

-

-

-

-

Voor Woonpunt Zennevallei is het een zorg om de huurdersachterstallen onder controle te houden. De SHM kent 4,94% huurdersachterstallen in 2011. 80% van de sociale huisvestingsmaatschappijen doet beter. De procedure “achterstallen” voorziet in een schriftelijke aanmaning met voorstel tot afbetaling in de eerste maand achterstal. Bij een tweede maand volgt een huisbezoek of een uitnodiging in de kantoren van de maatschappij met voorstel tot afbetaling. In de derde maand volgt een aanmaning van een advocaat met opnieuw een voorstel tot betaling. Indien nog geen resultaat, dan volgt een procedure voor de vrederechter. Woonpunt Zennevallei treedt strenger op tegen huurders die nog in de tweejarige proefperiode zitten door het vonnis altijd onmiddellijk te betekenen en dus geen ruimte voor afbetalingen meer te laten. De sociale dienst heeft regelmatig overleg met de advocaat, maar er zijn geen cijfers bekend over de hangende of gevoerde procedures. De sociale dienst van de SHM overlegt maandelijks met het OCMW van Halle over huurders met betalingsachterstand en om de risico’s op uithuiszettingen vooraf in te schatten. Gemiddeld gaat het per maand om een 15-tal dossiers waar op een creatieve manier gezocht wordt naar individuele oplossingen. Een voorbeeld daarvan is het uitstellen van de uitdrijving wanneer met zekerheid geweten is dat de verhuis effectief zal plaatsgrijpen. Sinds kort is ook met het OCMW van Beersel een structureel, maar minder frequent, overleg van start gegaan. Hier gaat het om samenwerking op het vlak van de huurdersachterstallen, de woonhygiëne, en de gezamenlijke inspecties van woningen. Het OCMW wil ook graag aanwezig zijn op bewonersvergaderingen. Bij het OCMW Beersel wordt de samenwerking met de SHM (tot voor kort) als stroef omschreven, en is men van mening dat er wel veel verantwoordelijkheid bij het OCMW gelegd wordt door de SHM. Een vergelijkbare vorm van overleg met het OCMW is er voorlopig niet voor Pepingen, SintGenesius-Rode en Sint-Pieters-Leeuw. Voor die huurders verlopen de contacten met de OCMW’s op dossierbasis. Er zijn geen cijfers bekend over de spreiding van de huurdersachterstallen per gemeente. In het jaarverslag van 2011 staat dat er 170 nieuwe verhuringen zijn, waarvan 48 eerste verhuringen, 39 mutaties en herhuisvestingen, maar de SHM kan geen informatie geven over de 83 resterende situaties. Hoeveel huurders de huur hebben beëindigd of hoeveel huurders door de maatschappij werden opgezegd is onduidelijk. Ook over de gedwongen uithuiszettingen na een procedure bij de vrederechter kan geen duiding gegeven worden. Door een gebrek aan gegevens over de huurbeëindiging is het niet eenduidig vast te stellen of Woonpunt Zennevallei voldoende inspanningen doet om de woonzekerheid voor de zwakkere huurders voldoende te garanderen. Aangezien er geen cijfers op tafel liggen over de huurbeëindigingen kan die vraag niet worden beantwoord. Uit diverse gesprekken blijkt dat de SHM voorstander is van hogere inkomensgrenzen voor de huurders om zo een “betere


PAGINA 20 VAN 40

-

-

-

sociale mix” tot stand te brengen. Volgens de SHM is dat beter voor de financiële leefbaarheid van de maatschappij en zou ook het maatschappelijk draagvlak voor sociale huisvesting worden vergroot. Hogere inkomensgrenzen dan bij “reguliere” sociale verhuring bestaan al voor de Vlabinvest-woningen. De bepaling van de huurprijs valt niet onder het Kaderbesluit Sociale Huur en is niet inkomen-gerelateerd. Voor die Vlabinvest-woningen wordt een lokale binding vereist die ook voor de “reguliere verhuring” werd herbevestigd in de lokale toewijzingsreglementen voor de gemeenten in het werkgebied. Volgens sommige sociale woonactoren gaat de SHM ook zeer strikt te werk bij de huurprijsberekening. Wanneer de juiste gegevens niet tijdig worden aangebracht – wat bij een kwetsbare huurder al eens het geval is - wordt meteen de maximum huurprijs aangerekend. De regelgeving laat dit toe, maar een soepele begeleiding en enige welwillendheid is voor zwakke huurders soms nodig. Toch wordt aangegeven dat Woonpunt Zennevallei zich over het algemeen constructief opstelt in de samenwerking en naar creatieve oplossingen zoekt wanneer het bijvoorbeeld gaat om het herhuisvesten van bewoners uit woningen die onbewoonbaar waren verklaard. De visitatiecommissie beveelt Woonpunt Zennevallei aan om via het bijhouden van gegevens en cijfermateriaal van huurders met betaalproblemen en de huurbeëindigingen, te kunnen nagaan of de gehanteerde processen van woonbegeleiding en huurdersachterstallen voldoende positief effect hebben op de woonzekerheid van de huurders.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed Volgens de visitatiecommissie gaat Woonpunt Zennevallei goed om met leefbaarheidsproblemen. Hoewel de SHM geen algemene visie noch plan rond het voorkomen of aanpakken van leefbaarheidsproblemen heeft, slaagt ze erin om de leefbaarheid van haar wijken te bewaken met een gerichte aanpak van opduikende problemen, door samenwerking met sociale woonactoren en door de regelmatige inspectie van de woningen. -

-

-

De SHM heeft bij de planning van haar wijken aandacht voor leefbaarheid door bijvoorbeeld veel groenruimtes te voorzien. Die roepen bij huurders dan weer vragen op over het onderhoud ervan, vragen zoals ‘wie moet er snoeien’ en ‘wie moet de dakgoot reinigen’. Woonpunt Zennevallei is voorstander van de sociale mix (bijvoorbeeld met gemengde projecten van huur- en koopwoningen, zowel regulier als via Vlabinvest) en ziet deze mix als een kans om de leefbaarheid in de wijken op peil te houden en te verbeteren. Zowel huurders, SHM als woonactoren noemen de wijk “Windmoleken” in Halle als het gebied met de grootste leefbaarheidsproblemen. Het gaat om een vrij gesloten woonwijk van een 400-tal woningen, waar ook de woningkwaliteit soms te kort schiet. De stad Halle kiest er bewust voor om via buurtwerking de leefbaarheid in de wijk Windmoleken te verbeteren. Daarvoor zet ze twee buurtwerkers in (die ook in andere buurten werken) en huurt ze een lokaal van de SHM. Ze doet daarvoor al sinds 1997 een beroep op de knowhow van Samenlevingsopbouw (RISO Vlaams Brabant). Zo krijgen kinderen, jongeren en volwassenen een eigen plek in een ‘open buurthuis’ waar iedereen welkom is. De vrijwilligers uit de wijk ondernemen veel activiteiten in het buurthuis. Hun inbreng is onontbeerlijk. De SHM, het OCMW, de wijkagent en de stadsdiensten overleggen vier maal per jaar in een stuurgroep. De huurders van de wijk waren op het bewonersgesprek positief over de initiatieven die de SHM neemt in verband met buurtwerking. Woonpunt Zennevallei ziet mogelijkheden om de leefbaarheid in Windmoleken te verbeteren door bijvoorbeeld het aantal toegangswegen uit te breiden en enkele kleinere gemengde projecten toe te voegen.


PAGINA 21 VAN 40

-

-

Ook in de wijk Volgelweelde zet de stad Halle buurtwerkers in. Die buurtwerking wil een vertrouwensrelatie opbouwen tussen kinderen, jongeren, ouders en de wijkwerkers. Buurtwerkers zijn vooral bezig met activiteiten en communicatie over inrichting en gebruik van speelpleinen. Er worden onder andere ook buurtvergaderingen, en af en toe een barbecue georganiseerd en er loopt een project met proeftuintjes. In de wijk Heuvelpark wil Halle hetzelfde doen, maar het is niet zeker of de door de gemeente aangekondigde besparingen dit zullen toelaten. Woonpunt Zennevallei geeft in haar bewonerskrantje tips over bijvoorbeeld beter nabuurschap. Ook die kleine dingen kunnen bijdragen tot leefbaarheid van de wijken. De SHM plant regelmatig technische check-ups van de woningen. Naast technische gebreken kunnen zo ook leefbaarheidsproblemen gesignaleerd en op tijd aangepakt worden. De leefbaarheid van wijken is één van de bijzondere doelstellingen van het woonbeleid in Vlaanderen. Op de sociale huisvestingsmaatschappijen rust dan ook een belangrijke taak om dit doel na te streven. De visitatiecommissie gaat ervan uit dat de SHM zowel bij de planning en realisatie van projecten als bij de gehele werking van de organisatie systematisch oog heeft voor het aspect van de leefbaarheid, zodat nu nog versnipperde initiatieven kunnen leiden tot meer gestructureerde kennis en ideeën waarmee de leefbaarheid kan worden behouden en verbeterd. Deze aandacht en zorg voor leefbaarheid kan gedeeld worden met andere (sociale) woonactoren, maar is onmiskenbaar ook een belangrijke opdracht voor de maatschappij.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat Woonpunt Zennevallei bewoners op een goede manier betrekt omdat er in alle wijken van de SHM bewonersvergaderingen zijn met de directeur, het team huurdersbegeleiding en technische medewerkers. Bij nieuwbouw en renovatie nemen huurders deel aan projectvergaderingen. Op dit moment zijn er geen georganiseerde bewonersgroepen. -

-

Er zijn sinds een vijftal jaar bewonersvergaderingen in alle wijken van de maatschappij. De SHM verwijst naar een tweejaarlijkse frequentie, maar die blijkt in de praktijk toch wat lager te liggen. Die vergaderingen zijn geëvolueerd van top-down informatievergaderingen met vooral nadruk op de plichten van de huurders, naar een dialoogmodel waar ook de bekommernissen van de huurders aan bod kunnen komen. Vroeger stond op de uitnodiging voor de bewonersvergadering al eens dat de afwezigheid van de huurder in zijn dossier zou genoteerd worden. De nieuwe directeur gaat dit in de toekomst positiever en klantvriendelijker aanpakken. De bewoners zijn zeer positief over zijn open communicatie. In de nota ‘Strategisch beleid’ van Woonpunt Zennevallei van maart 2012 wordt stap twee op de inspraakladder, namelijk ‘de verwachtingen en wensen van de huurders beter opvangen’, als één van de nieuwe uitdagingen omschreven. In die zin is de goede weg ingeslagen om de bewoners op een constructieve manier te betrekken. Uit de tevredenheidsenquête blijkt dat de participatiebereidheid bij de bewoners erg hoog scoort. In de nota is sprake van een te ontwikkelen “ Actieplan buurtschap”. In die zin beveelt de visitatiecommissie Woonpunt Zennevallei aan om de bewonersvergaderingen verder te laten ontwikkelen naar vergaderingen waar de bewoners echt kunnen participeren aan het beheer van hun wijk.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed


PAGINA 22 VAN 40

De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM inzake huisvestingsondersteuning en individuele begeleiding van huurders in moeilijkheden als ‘goed’. Woonpunt Zennevallei werkt hiervoor actief samen met de sociale woonactoren in het werkgebied, maar neemt ook zelf begeleidingstaken op, zowel bij intake als tijdens de huurperiode. De SHM investeert evenzeer in een project zoals “wonen met begeleiding” waardoor ook mensen met een beperking over een sociale woning kunnen beschikken waar ze recht op hebben. -

-

-

-

-

Voor woonproblemen worden op individuele basis oplossingen gezocht. Het team huurdersbegeleiding (sociale dienst) staat huurders met problemen bij en verwijst hen door naar het OCMW of een CAW. Er is een maandelijks overleg met het OCMW van Halle en van Beersel (zeer recent) over moeilijke dossiers. Woonpunt Zennevallei hanteert een specifieke procedure bij het onthaal van elke nieuwe huurder. Die krijgt bezoek van de sociale dienst, waarbij vooral wordt toegelicht wat er van de huurder wordt verwacht en wat hij of zij van de maatschappij mag verwachten. De SHM heeft een onthaalbrochure voor nieuwe huurders, met basisinformatie over huurprijsbepaling, verhuis, wooncomfort, mutatie en het kooprecht van de huurder. Ook via het bewonerskrantje ondersteunt de SHM haar bewoners met informatie over procedures voor mutatie en correcte betaling van de huur of voor melding van defecten. Dit initiatief draagt actief bij tot de huisvestingsondersteuning, maar de visitatiecommissie denkt dat een wat modernere toon, vorm en inhoud de effectiviteit kunnen verbeteren. Daarnaast is er sinds 2010 gestart met jaarlijkse “wooninspectiebezoeken” door technische medewerkers van de maatschappij aan elke woning. Er vindt een check-up plaats op een tiental punten. Op die manier worden onderhoud en herstelling van elke woning goed opgevolgd, wat de woonkwaliteit ten goede komt. Tegelijkertijd kunnen tekenen van mogelijke andere problemen worden vastgesteld en opgevolgd. Voor specifieke groepen huurders bestaat er “verhuring met begeleiding”, die professioneel en discreet wordt opgenomen door de vzw ‘Begeleid wonen Pajottenland’, en waarbij de intake en de begeleiding tijdens de verhuring volgens een duidelijk stappenplan verloopt. Voorts werkt de SHM intensief samen met vele organisaties, onder meer voor ondersteuning van ‘zelfstandig wonen’ in ADL-woningen, en in het experimenteel project van wonen-welzijn “wonen met ondersteuning” voor personen met een psychosociale of verstandelijke beperking, waarvan Woonpunt Zennevallei de mede-initiatiefnemer is. Er zijn al 12 woningen aan het project toegewezen en er wordt op drie jaar tijd naar 30 woningen toegewerkt.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Woonpunt Zennevallei kan haar inzet voor de woonzekerheid van haar huurders verbeteren door gegevens over de huurbeëindigingen bij te houden en te analyseren. De huurdersachterstallen zijn vrij hoog en het aantal opzeggingen en uithuiszettingen is niet gekend. In de eigen werking en bij de planning van projecten is er voldoende aandacht voor leefbaarheid. De aanpak wordt door de SHM opgenomen samen met de sociale woonorganisaties en de stad Halle. Er is nood aan een visie op leefbaarheid en de wijze waarop er aan behoud en verbetering kan gewerkt worden. In die zin is er nog groeipotentieel voor de sociale dimensie bij de SHM. De bewonersvergaderingen in zowat alle wijken zijn een positief signaal. Ze kunnen evolueren naar een dialoog-model met inspraak voor de huurder.


PAGINA 23 VAN 40

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De financiële leefbaarheid van Woonpunt Zennevallei is goed. De maatschappij beschikt over een liquiditeitspositie waarmee zij de financiële verplichtingen die voortkomen uit een uitbating, onderhoud, renovatie en uitbreiding van haar woningvoorraad vlot kan nakomen. De reguliere exploitatie van de woningvoorraad draagt op dit moment maar zeer beperkt bij tot de versterking van de financiële positie van de SHM. Dit hangt met name samen met hoge uitgaven voor onderhoud en renovatie en de investering in nieuwbouw uit eigen middelen (voor dat deel waarvoor geen gesubsidieerde lening wordt bekomen). De maatschappij genereert extra opbrengsten uit de realisatie van Vlabinvest woningen (huur en koop). Maar verdergaande expliciete analyses zijn niet voorhanden, waardoor onduidelijk is hoe ver deze goede financiële leefbaarheid reikt. -

-

-

-

-

De maatschappij beschikte in 2011 over een liquiditeitsratio van 1,14. Hiermee wordt de verhouding uitgedrukt tussen op korte termijn beschikbare middelen en op korte termijn te vervallen schulden. Hiermee presteert de maatschappij beter dan de norm (=1) en situeert ze zich ongeveer op de mediaan van alle SHM’s. De afgelopen vier jaar is deze ratio gedaald van ongeveer 3 tot net onder de norm in 2010. Een belangrijke reden hiervoor is de financiering van onderhoudswerken en investeringen in nieuwbouw met eigen liquide middelen. De resultaten uit de gewone bedrijfsvoering zijn minder positief. In 2011 had Woonpunt Zennevallei een Vrije Cashflow marge (VCF) van 87%. Dit kengetal geeft aan in welke mate periodiek terugkerende inkomsten voldoende zijn om de periodieke weerkerende uitgaven te dekken. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag de VCF niet hoger liggen dan 85%. Met 87% begeeft de maatschappij zich op dit vlak net boven de gestelde grens, maar laat zij tegelijkertijd 73% van de maatschappijen achter zich die een minder gunstige verhouding tussen periodieke inkomsten en uitgaven hebben. De SHM kan evenwel geen verklaringen voor deze VCF geven of de toekomstige ontwikkeling ervan voorspellen. Onduidelijk is dus of de hogere huurinkomsten uit Vlabinvest woningen opwegen tegen de dor de maatschappij veronderstelde verlaging van huurinkomsten (door huishoudensverdunning: groeiend aandeel ouderen en jongeren en eenoudergezinnen) of wat de rol is van het verkopen van woningen in het jaarresultaat. De netto winstmarge uit gewone bedrijfsvoering (in 2011: 3%) voldoet aan de norm, die op minimaal 0% ligt. Dat betekent dat Woonpunt Zennevallei ongeveer 3% overhoudt van de opbrengsten die zij genereert uit haar gewone bedrijfsuitoefening (verhuur, interne werking en onderhoud). De toegenomen uitgaven voor renovatie en onderhoud zijn in deze cijfers terug te zien, daar de winstmarge de afgelopen vier jaren gemiddeld hoger lag. Ongeveer 60% van de SHM’s heeft een hogere netto winstmarge. In relatie tot deze andere maatschappijen zijn dus de uitgaven van Woonpunt Zennevallei hoger (zie ook OD 5.2). De solvabiliteitspositie van Woonpunt Zennevallei is met 15% eigen vermogen nog steeds goed. Het risico dat de maatschappij haar financiële verplichtingen richting schuldeisers (en aandeelhouders) ten aanzien van het ontleende vermogen niet kan nakomen is beperkt. Ongeveer 55% van de SHM’s heeft een lagere solvabiliteit (lees een relatief hoger risico). De financiële gezondheid van Woonpunt Zennevallei is goed te noemen, echter in een periode waarin: 1) de uitgaven voor renovaties, onderhoud en energiemaatregelen toenemen (mede omdat er meer wordt gerenoveerd), 2) de bouwkosten toenemen (mede vanwege type locaties en gemaakte keuzes daarin), 3) de maatschappij een bijdrage levert aan het


PAGINA 24 VAN 40

realiseren van het BSO in de gemeenten in haar werkgebied en 4) mogelijk de huurinkomsten onder druk staan, verdient het aandacht om de financiële gezondheid op lange termijn veilig te stellen. De visitatiecommissie beveelt aan om hiervoor de nodige rapportages, kengetallen en risico-inschattingen te ontwikkelen. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar Woonpunt Zennevallei is zich bewust van de aandacht die de beheersing van de werkingskosten nodig heeft. Bij het beheersen van de kosten kijkt de visitatiecommissie onder andere naar de omvang van het aantal personeelsleden, de werkingskosten en onderhoudskosten en naar de omvang van de meerwerken bij nieuwbouw- en renovatieprojecten. Op alle drie deze onderdelen is er bij Woonpunt Zennevallei ruimte voor verbetering. De visitatiecommissie raadt aan om samen met de medewerkers een uitgebreide analyse te maken van de werkingskosten, onderhoudskosten en meerwerken en besparingsdoelstellingen te formuleren. -

-

-

-

Woonpunt Zennevallei beschikt over eigen arbeiders, 5,4 VTE in 2011. Per 1000 woningen is dat 3,3 VTE. De poetsers en conciërges zijn niet meegerekend, omdat de kosten van deze medewerkers worden doorgerekend aan de huurder in de huurlasten. Bij het ontbreken van de gegevens in de prestatiedatabank voor Woonpunt Zennevallei is niet precies vast te stellen hoe dit de maatschappij positioneert ten opzichte van andere maatschappijen. Voor wat betreft de bedienden (13,6 VTE in 2013) is de ratio 8,3 per 1000 woningen. De poetsers en conciërges zijn ook hier niet meegerekend, en geldt hetzelfde voor wat betreft de exacte positionering. Wel is duidelijk dat Woonpunt Zennevallei relatief veel bedienden heeft voor de omvang van haar patrimonium. De SHM constateerde dit zelf al in de nota ‘Strategisch beleid’: "Nieuwe noden worden bij voorkeur opgevangen via de bestaande personeelsploeg. Bijkomende wervingen moeten kritisch bekeken worden op hun noodzaak en eventuele alternatieven". Omdat rapportering en analyses op dit onderdeel ontbreken heeft de visitatiecommissie geen verklaring aangetroffen voor de scores op deze prestatieindicatoren. De gemiddelde werkings- en onderhoudskosten laten eenzelfde patroon zien. De totale werkings- en onderhoudskosten bedragen in 2011 € 1.599,09 per woning. Ongeveer 87% van de maatschappijen heeft lagere werkingskosten. Voor deze kosten geldt eveneens dat de rapportering en analyses bij de maatschappij niet worden gemaakt, waardoor niet verklaard kan worden of de kosten opwegen tegen de geboden dienstverlening. Wel heeft de visitatiecommissie geconstateerd dat Woonpunt Zennevallei gebruik maakt van (lange termijn) onderhoudscontracten voor schilderwerk, onderhoud aan sanitair en elektrische verwarming, schrijnwerkerij en voor renovatie en onderhoud en daarmee voor een deel van de onderhoudswerken lagere rpijzen bedingt. Voor deze contracten geldt dat ze openbaar worden aanbesteed en worden gegund tegen het voordeligste aanbod. Voor elke herstelling die de huurder zelf zal moeten betalen wordt van deze onderhoudscontracten gebruik gemaakt, en wordt er ook in alle gevallen met een rechtstreekse facturatie aan de huurder gewerkt. Het totale bedrag aan contractwijzigingen is bij Woonpunt Zennevallei alleen voor de nieuwbouw bekend en bedraagt in 2011 in totaal gemiddeld 3% van het aanbestedingsbedrag (iets meer dan € 100.000 op een bestelbedrag van € 3,7 miljoen). De verklaring voor deze meerwerken ligt in het type locatie dat Woonpunt Zennevallei vooral ontwikkelt: herbestemmingslocaties. Daarbij zijn meer onvoorziene omstandigheden dan bij nieuwe bestemmingen. In dit kader wordt ook verwezen naar de tekst over prijsbewust bouwen bij


PAGINA 25 VAN 40

OD 3.1). Bijna 90% van de maatschappijen heeft minder contractwijzigingen op nieuwbouw in 2011. De prestaties van Woonpunt Zennevallei zijn in dat perspectief dus ook voor verbetering vatbaar. Echter door de strategie die de SHM kiest zijn contractwijzigingen bijna niet te vermijden. Woonpunt Zennevallei dient een goed evenwicht te blijven zoeken tussen prijsbewust bouwen (OD 3.1), realiseren van nieuwe woningen (OD 1.1) en de meerwerken (OD 5.2). OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: voor verbetering vatbaar De maatschappij kent een oplopende huurdersachterstal sinds 2008 en behoort tot de 10% SHM’s met de hoogste huurdersachterstal. Er worden op dit gebied geen verdiepende analyses gemaakt door de maatschappij, waardoor de stijging en absolute hoogte van de achterstallen niet verklaard kan worden. De procedure voor huurachterstal in het procedurehandboek wordt in de praktijk gevolgd door de medewerkers en er wordt nauw samengewerkt met het OCMW in Halle voor de huurders met achterstal die bij hen onder begeleiding staan. -

-

-

De feitelijke huurdersachterstallen bedragen eind 2011 4,94% van de huurinkomsten van 2011. Slechts 9% van de maatschappijen heeft een hogere huurdersachterstal. Met uitzondering van 2008 lagen de achterstallen de laatste jaren op vergelijkbaar niveau en is een lichte stijging merkbaar. De maatschappij verwijst huurders regelmatig naar de mogelijkheden om de huurberekening te laten aanpassen bij dalende inkomsten. In het opvolgen van de huurdersachterstallen wordt door Woonpunt Zennevallei intensief samengewerkt met het OCMW in Halle omdat huurders vaak ook in begeleiding bij het OCMW zijn. Maandelijks wordt overleg gevoerd en wordt de lijst met huurachterstallen ook naar het OCMW overgemaakt. Voor wat betreft de sociale en domiciliefraude maakt de maatschappij gebruik van informatie van bewoners, de wijkagent, de kruispuntbank en soms van bij hen bekende meterstanden van elektriciteit, water en gas. Bij verdenkingen of meldingen onderneemt de maatschappij actie en gaat zij op huisbezoek, spreekt ze de huurders op een andere manier aan, of vraagt ze de politie om een onderzoek te doen naar de fraude.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar Woonpunt Zennevallei heeft het model van de VMSW voor haar financiële planning ingevuld. Echter wordt dit model vooral gebruikt om te rapporteren aan de VMSW en niet als actief sturingsinstrument bij de maatschappij zelf. De SHM beschikt over gedetailleerde overzichten van de kosten en baten per kwartaal. Deze documenten geven echter een onvoldoende goed inzicht in de toekomstige financiële situatie van de maatschappij, de ontwikkelingen daarin en de risico's daarbij. -

Bij de maatschappij staat het planmatig en toekomstgericht benaderen van de financiën nog in de kinderschoenen. Het lijkt erop dat de financieel gezonde uitgangspositie voor de SHM betekende dat hieraan geen nood was. In de nota ‘Strategisch beleid’ constateert de maatschappij: "de financiële planning dient verder ontwikkeld te worden tot een permanent instrument van financiële opvolging en evaluatie". De visitatiecommissie beveelt in dit verband aan vooral het meerjarenperspectief niet te vergeten. Het is van groot belang om te


PAGINA 26 VAN 40

kunnen bepalen welk effect investeringsbeslissingen (in huurwoningen, koopwoningen, Vlabinvest woningen, onderhoud/renovatie) hebben op de financiële positie in de toekomst (ten minste 3 jaar vooruit) en daarbij verschillende alternatieven af te kunnen wegen. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De SHM heeft zich ten doel gesteld een brede maatschappelijke speler te worden met huur- en koopwoningen, als reguliere sociale woningen, als Vlabinvest woningen, en straks evenzeer als bescheiden woningen. Met uitzondering van de bescheiden woningen, waarvoor het wettelijk kader nog niet gereed is, is de SHM op dit moment actief in alle segmenten. Als het gaat om samenwerking en lokale inbedding is Woonpunt Zennevallei een actieve en meedenkende partner voor de woon- en welzijnsactoren. -

-

-

-

-

-

Zonder uitzondering typeren relevante woon- en welzijnsactoren Woonpunt Zennevallei als meedenkend, actief en constructief in de samenwerking. Een open houding en vroegtijdig betrokken worden in activiteiten en projecten leiden tot deze goede samenwerking volgens de actoren. Vaak is de samenwerking vastgelegd in contracten of overeenkomsten. De maatschappij zoekt regelmatig de randen van de traditionele werking van huisvestingsmaatschappijen op: zij durft - ‘out of the box’ - te denken. Voorbeelden zijn: de geformaliseerde samenwerking in een pilootproject voor begeleid wonen van mensen met een beperking, en de samenwerking met Halle en Sint-Pieters-Leeuw voor huisvesting van woonwagenbewoners. Betrokken actoren waarderen deze inzet van Woonpunt Zennevallei. De samenwerking met de gemeenten is goed te noemen. Mede op aandringen van Woonpunt Zennevallei zijn er toewijzingsreglementen vastgesteld met dezelfde uitgangspunten voor de drie gemeenten in het werkgebied van de maatschappij. Er is in alle gemeenten een woonoverleg (ook Woonraad genoemd) waaraan de maatschappij actief deelneemt. Onlangs is een coördinator-wonen aangesteld en is de samenwerking tussen Halle en Sint-PietersLeeuw uitgebreid door de woonwinkel in beide gemeenten in te zetten. De goede samenwerking met de gemeenten werpt nu vraagstukken op over de taakverdeling tussen maatschappij en gemeente en de bekostiging van die taken. In het werkgebied van de SHM is de intercommunale Haviland actief. De samenwerking blijkt goed: over en weer worden projecten aangeboden en overgedragen, zodat zowel Woonpunt Zennevallei als Haviland zich op hun kerntaken kunnen richten (zie OD 1.3). De visitatiecommissie merkt op dat in de samenwerking - die in de basis goed is - Woonpunt Zennevallei nog meer kan werken aan het identificeren van eventuele blinde vlekken. De visitatiecommissie constateert grote verschillen in de samenwerking met de verschillende OCMW's, SVK's en ook met gemeenten zoals Beersel en Sint-Genesius-Rode. Hierbij hoort ook een alertheid op omstandigheden waarin Woonpunt Zennevallei mogelijk in concurrentie verkeert met andere SHM's. Woonpunt Zennevallei is een maatschappij met een erg brede werking en met activiteiten op het gebied van huur, koop (waarvan de maatschappij zegt dat het belang ervan nog zal toenemen), Vlabinvest woningen, en diverse vormen van wonen met begeleiding. De maatschappij is voornemens om ook bescheiden huur- en koopwoningen te gaan realiseren als de wettelijke kaders daarvoor gereed zijn. (zie ook OD 1.5)

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar


PAGINA 27 VAN 40

De visitatiecommissie waardeert de stappen die Woonpunt Zennevallei met de nota ‘Strategisch Beleid’ heeft gezet naar de uitwerking van een expliciete strategie voor 2012-2016 en tevens de betrokkenheid van de medewerkers bij het opstellen van de nota. Het vertalen en aanvullen van deze visie in meetbare strategische doelen verdient nog aanbeveling, zodat de voortgang gemonitord kan worden. In aanvulling op het formuleren van deze doelstellingen kan een begroting opgesteld worden met inzicht in de jaarlijks te realiseren doelen (aantal renovaties, aantal verkopen enz.). De visitatiecommissie constateert dat de sturing op dit punt nog verder kan verbeterd worden teneinde meer inzicht in de doelgerichtheid van de organisatie te verkrijgen. -

-

-

-

-

-

De prestaties van Woonpunt Zennevallei zijn op het gebied van doelmatigheid voor verbetering vatbaar (zie ook OD. 5.2). Rapportages en analyses ontbreken op dit gebied waardoor sturing op efficiëntie onmogelijk is. Woonpunt Zennevallei erkent dit en wil meer gebruik maken van aanwezige informaticatoepassingen, rapportages ontwikkelen en een meer bedrijfsmatige sturing in de maatschappij brengen. De visitatiecommissie doet de aanbeveling om weloverwogen deze bedrijfsorganisatorische vorming aan te pakken. Het begint bij het formuleren van meetbare strategische doelen, het meten van de voortgang naar effectiviteit, het analyseren van mogelijkheden voor verbetering naar efficiëntie en het borgen van een systematische en cyclische benadering van deze vraagstukken (Plan-DoCheck-Act, Deming circle). In dit visitatierapport is reeds meerdere malen aan de orde gekomen dat een brede systematische rapportering en analyse bij Woonpunt Zennevallei ontbreken. Zonder die stappen is bijsturing op effectiviteit en efficiëntie haast onmogelijk. In het huishoudelijk reglement worden taken en verantwoordelijkheden van bestuur en directeur uitgewerkt. Er is een directiecomité en er zijn afspraken over de hoogte van financiële verplichtingen die medewerkers mogen aangaan. In het huishoudelijk reglement is ook een deontologische leidraad voor de bestuursleden opgenomen en een deontologische code voor de medewerkers. De visitatiecommissie is op basis van de gesprekken van mening dat procedures worden toegepast zoals in het door de raad van bestuur goedgekeurd procedurehandboek is vastgelegd. Als voorbeeld is de procedure voor huurdersachterstal besproken. Hoewel er in de procedure geen concrete data worden bepaald (bijvoorbeeld "de laatste dag van de maand wordt de lijst met achterstallen opgesteld") is de praktische werking conform de door de raad van bestuur vastgestelde procedure. Wel beveelt de visitatiecommissie aan om de meest cruciale procedures in meer detail uit te werken waardoor de borging van deze werkzaamheden wordt verbeterd en alle procedures periodiek onder de loep te nemen. Als voorbeeld daarvoor kan de verhuurprocedure van Woonpunt Zennevallei gelden; die is uitgebreid beschreven met beslisbomen of flowcharts voor afwijkingen van de standaardprocedure en een toetsingskader voor deze afwijkingen. De visitatiecommissie vond geen informatie over het gebruik of de toepassing van een risicobeheerssysteem, terwijl zij vindt dat het ontwikkelen van bouwprojecten toch gepaard gaat met aanzienlijke risico’s. Ook heeft de visitatiecommissie geen evaluaties van de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen aangetroffen. Symptomen van de nood daaraan zijn onder andere de huurdersachterstallen en huurlasten die al meerdere jaren hoog zijn en waarvoor nog geen aantoonbare acties zijn ondernomen.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed Er is bij Woonpunt Zennevallei een bereidheid om de interne werking te veranderen en te verbeteren. De evaluatie van de interne werking die is gemaakt bij het opmaken van de nota VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT ZENNEVALLEI

PAGINA 28 VAN 40

‘Strategisch Beleid 2012-2016’ is daarvan een voorbeeld. De tot nu toe informele gesprekken over perspectieven, evaluatie en vorming van medewerkers zijn een goede zaak en kunnen nog op een meer systematische en formele wijze worden ingezet. -

-

-

-

-

De strategie 2012-2016 van de SHM voorziet in een zekere mate van zelfevaluatie, wat ook de visitatiecommissie belangrijk vindt voor een organisatie die streeft naar continue verbetering. In dit verband beveelt de visitatiecommissie aan om die zelfevaluatie jaarlijks te doen en de actieplannen bij te stellen in functie van de resultaten. Recent werden op basis van de evaluatie een aantal verbeteringen doorgevoerd: het organogram werd aangepast, een kanaal wordt ontwikkeld voor interne probleemmelding en -opvolging en een actieplan rond brandveiligheid en vrije doorgang werd gemaakt. Woonpunt Zennevallei wil haar competentie bedrijfsorganisatie verbeteren. De visitatiecommissie raadt aan om in de bestaande netwerken van de VVH en VMSW contacten te leggen die kunnen bijdragen tot deze ontwikkeling. Prioriteiten zouden kunnen liggen bij (1) vertaling van strategie naar doelstellingen en (2) inrichting van rapporteringssysteem voor de voortgang in die doelstellingen met daarbij extra aandacht voor mogelijkheden van analyse op gebied van effectiviteit en efficiëntie. De eerste stappen op weg naar een gesprekkencyclus voor evaluatie en vorming van medewerkers worden gezet. Het strekt tot aanbeveling om deze cyclus in een formele vorm verder in te voeren en jaarlijks te herhalen. De medewerkers worden in de gelegenheid gesteld om vorming te volgen, bijvoorbeeld via het aanbod van de VMSW. Woonpunt Zennevallei heeft de wens geuit om meer uit de huidige informaticatoepassingen te willen halen. De visitatiecommissie beaamt dat dit een noodzakelijke ontwikkeling om effectiviteit en efficiëntie te meten en te verhogen.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

Alhoewel de financiële leefbaarheid van Woonpunt Zennevallei goed mag genoemd worden, is het nodig die ook op de langere termijn veilig te stellen door een adequaat risicomanagement in te bouwen, dat nu onvoldoende aanwezig is. De SHM kent in dit verband vooral uitdagingen op vlak van kostenbeheersing en het beperken van huurdersachterstal. Daarnaast zal ook een goed uitgewerkte financiële planning in belangrijke mate kunnen bijdragen aan een beter inzicht bij het nemen van beslissingen. Door de nota ‘Strategisch beleid 2012-2016’ te vertalen naar strategische en operationele doelen en acties, en deze ook minstens jaarlijks te meten en indien nodig bij te stellen, zal Woonpunt Zennevallei een beter zicht krijgen op de efficiëntie en effectiviteit van de interne werking en die daardoor ook sneller kunnen verbeteren. Het verwezenlijken van deze uitdagingen zal ook erg belangrijk zijn om de uitgesproken ambitie van de SHM om te streven naar een ‘echte woonmaatschappij’ waar te maken. Dat bereidheid tot verandering en verbetering sterk aanwezig is, mede onder impuls van de nieuwe directie, mag een snelle bijsturing op de ‘voor verbetering vatbare’ prestaties doen verhopen.


PAGINA 29 VAN 40

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van Woonpunt Zennevallei met de burgers als voor verbetering vatbaar. Een belangrijk ontbrekend instrument is een website. Hierdoor blijft de burger verstoken van informatie over de werking en het patrimonium van de maatschappij. Ook de andere informatiekanalen zoals informatiebrochures, de briefwisseling met de huurders en de bewonerskrant kunnen gemoderniseerd worden, om het bereik en de impact te vergroten. -

-

-

-

-

-

Zo is het onduidelijk waar een kandidaat-huurder informatie over de lokale toewijzingsreglementen kan vinden. Een goede website in combinatie met een heldere informatiebrochure wordt door de visitatiecommissie als een minimum beschouwd om van een goede informatieverstrekking te kunnen spreken. Jammer is ook dat deze lokale toewijzingsreglementen evenmin op de websites van de gemeentes Halle, Beersel, …. te vinden zijn. Woonpunt Zennevallei maakte het reglement bekend in haar bewonerskrant, maar die gaat enkel naar de zittende huurders, en bereikt dus een erg beperkt publiek. Het onthaal bij Woonpunt Zennevallei is beperkt tot 2 x 2 uur per week van 9.00u tot 11.00u in de voormiddag. Dan zijn er wel 5 medewerkers aan de slag: 1 doet de balie, drie ontvangen huurders, en 1 kandidaat-huurders. Op afspraak kan ook, zo nodig ’s avonds. De burelen van de maatschappij zijn vlot toegankelijk en er zijn sinds kort aparte ruimtes voor gesprekken die om de nodige privacy vragen. De SHM zegt ook steeds per telefoon bereikbaar te zijn, maar huurders en woonactoren melden dat zij dit als onvoldoende ervaren. Vaak krijgt men het antwoordapparaat met een opgenomen boodschap of voldoen de contactmogelijkheden niet aan de verwachtingen. Andere actoren zeggen over rechtstreekse telefoonnummers van de medewerkers van de SHM te beschikken, waardoor zij geen last hebben van de minder goede telefonische bereikbaarheid van de maatschappij. Informatie over de klachtenprocedure is niet terug te vinden in het jaarverslag. Uit het gesprek met de bewoners bleek dat zij de interne klachtenbehandelaar en de klachtenprocedure niet kennen. Volgens de visitatiecommissie kan dit beter: behandelaar en procedure zullen ook een plaats moeten krijgen op de toekomstige website. De schriftelijke communicatie met de (kandidaat) huurders kan beter en klantvriendelijker. De brieven die de visitatiecommissie kon inkijken ogen druk, niet zo overzichtelijk en bevatten erg veel informatie. Ook het gebruik van veel uitroeptekens geeft geen klantvriendelijke indruk. De visitatiecommissie stelt voor om deze documenten af te toetsen op klare taal en lay-out, bijvoorbeeld in overleg met een groep huurders of via de tips op de website www.klaretaalrendeert.be . Volgens welzijnsactoren vergeet de SHM in haar communicatie vaak de ‘waarom’ vraag te beantwoorden. De hand-out van een digitale presentatie op een bewonersvergadering die aan de visitatiecommissie wordt voorgelegd getuigt nog van de oude communicatie-cultuur: de hele presentatie benadrukt vooral wat huurders niet mogen doen: “Wat mag vooral niet? “, “Uitdrukkelijk verboden !!!!!!!(sic)” en ook nog de rubriek “Verplichtingen van de huurder”. Ook de taal bij deze presentatie voor de bewonersvergadering kan positiever. De SHM heeft een wachtdienstsysteem voor meldingen van technische problemen buiten de kantooruren, maar dit werkt niet altijd naar wens, zo blijkt uit het gesprek met de bewoners. Ook opvolging van de meldingen per e-mail is volgens de bewoners niet altijd even goed. Dit blijkt ook uit de tevredenheidsenquête die de SHM in 2012 afnam. Bijna de helft van de respondenten vindt dat reparaties wel eens te lang op zich laten wachten. Het is aangewezen


PAGINA 30 VAN 40

-

-

dat de maatschappij meer informatie geeft over de termijn en helderder communiceert over de opvolging van meldingen. De huurders zijn tevreden over de evolutie naar een meer open communicatie met de maatschappij en zijn positief over de contacten met de nieuwe directeur. De visitatiecommissie beveelt Woonpunt Zennevallei aan om een toegankelijke website te ontwikkelen en om de communicatie met de huurder en kandidaat-huurder te verbeteren, onder andere door de briefwisseling en het bewonerskrantje klantvriendelijker en aangenaam leesbaar te maken.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat Woonpunt Zennevallei beleidsinstanties en andere organisaties goed informeert. De SHM communiceert op een correcte manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen. Ook de welzijnsactoren vinden dat de maatschappij goed communiceert. Gegevens en cijfermateriaal in het jaarverslag kunnen zeker wel wat vollediger, maar zonder website, is dit jaarverslag (normaliter digitaal te raadplegen) op het moment ook al geen echte bron van informatie. -

-

Woonpunt Zennevallei neemt actief deel aan het Lokaal Woonoverleg in Halle (2 maandelijkse Woonraad), Beersel (1 maal per jaar) en Sint-Pietersleeuw (2 maal per jaar). De directeur is doorgaans persoonlijk aanwezig op dit overleg. De beleidsinstanties van de gemeenten in het werkgebied zijn tevreden over de communicatie van Woonpunt Zennevallei. In het gesprek met de ambtenaren wordt ook de goede communicatie en wisselwerking tussen de SHM, de gemeentelijke administraties, de VMSW en Vlabinvest door de relevante actoren onderschreven, alsook de gewoonte om iedereen zeer vroeg bij de projectontwikkeling te betrekken. Ook de zes partner-vzw’s in het project “Wonen met ondersteuning” zijn enthousiast over de samenwerking (zie ook OD 1.5).

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed In 2012 heeft Woonpunt Zennevallei de tevredenheid van 84 huurders uit twee wijken gemeten. De meting is gevolgd door een feedbackvergadering voor de betrokkenen met bespreking van de resultaten. Hoewel deze meting beperkt is, heeft ze toch een zekere representativiteit. Er was 5% van alle huurders bij betrokken. De SHM heeft enkele conclusies kunnen trekken en wil daar zeker mee aan de slag. -

-

De meting was een goed begin, maar nog éénmalig en beperkt in spreiding. Woonpunt Zennevallei kan deze meting en feedback hernemen in een aantal andere wijken, verspreid over het patrimonium om tot een meer globale meting te komen. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om zulke metingen structureel in te bedden in haar werking. De bekommernissen en de tevredenheid van de bewoners komen ook naar boven op de bewonersvergaderingen. In het visitatiegesprek bleek de meerderheid van de huurders tevreden over de maatschappij en vonden ze de nieuwe aanpak van de directeur in zijn eerste jaar erg positief.


PAGINA 31 VAN 40

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Woonpunt Zennevallei informeert burgers minder goed: er is (nog) geen website, en ook de klassieke communicatie met brieven en bewonerskrantje vindt de visitatiecommissie niet erg klantvriendelijk. De organisaties en beleidsmakers zijn wel tevreden over de onderlinge communicatie. Positief is dat de SHM in 2012 een eerste beperkte tevredenheidsmeting heeft uitgevoerd bij 84 bewoners, waarover zij ook feedback heeft gegeven aan de bewoners en waaraan zij concrete actieplannen koppelt. Dit is een goede start, maar metingen moeten meer structureel worden ingebed in de werking van de maatschappij om als een goed instrument te kunnen functioneren.


PAGINA 32 VAN 40

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie Woonpunt Zennevallei de volgende aandachtspunten en aanbevelingen: De dynamiek die blijkt uit de diversificatie naar verschillende soorten projecten, woningen en woningtypes maakt dat Woonpunt Zennevallei in de meest ruime zin haar woningaanbod afstemt op de noden van verschillende groepen, en tevens een belangrijke bijdrage levert opdat elke gemeente in haar werkgebied het opgelegde BSO haalt. Toch vraagt de visitatiecommissie de SHM om te verduidelijken dat de gemaakte keuzes aansluiten bij de noden in het werkgebied. Een grondige wachtlijstanalyse in combinatie met inzichten van andere woonactoren kan hiervoor de basis leggen. De SHM dient er immers voor te zorgen dat al haar initiatieven bijdragen tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dit betekent dat de initiatieven, zij het rechtstreeks of onrechtstreeks, de beschikbaarheid van juist deze woningen moeten bevorderen, en geenszins mogen beperken. Het gaat hierbij om het vinden van een evenwicht, het aantonen van de complementariteit en het ontwikkelen van een synergie tussen (1) ‘bijdragen aan betaalbaar wonen door Vlabinvestwoningen en woningen voor bredere doelgroepen te realiseren’ en (2) ‘het kunnen genereren van middelen door het leggen van een selectieve nadruk op koopwoningen en bescheiden woningen die tot de financiering van de huursector moeten bijdragen’. Het verzamelen en verstrekken van informatie om de door Woonpunt Zennevallei in de nota ‘Strategisch Beleid 2012-2016’ geformuleerde ambitie te toetsen aan de basisopdracht van de sociale huisvesting is een belangrijk aandachtspunt. (PV-1) -

1. De gegevens in het inschrijvingsregister van kandidaat-huurders, de zogenaamde wachtlijst, worden tot nog toe niet geanalyseerd. Dergelijke analyse kan vragen en verwachtingen verhelderen van kandidaat-huurders. Zorg er voor dat de informatie die daarmee beschikbaar komt, wordt gebruikt om strategische beslissingen te toetsen en te onderbouwen. (OD 1.5)

-

2. Toets de uit technische inspecties en uitgevoerde herstellingen verzamelde informatie en de door allerhande nieuwe regelgeving opgelegde vereisten, aan de verwachtingen die de sociale huurder, kandidaat-huurder en het beleid aan hedendaagse sociale huisvesting stellen. Gebruik de conclusies als basis voor een meerjarenplanning van renovatie en onderhoud van het patrimonium waarin zowel de acties van eigen technische medewerkers als het inzetten van externe opdrachthouders op een gestructureerde wijze worden gecombineerd. Bepaal het door de maatschappij ‘gewenste niveau van woningkwaliteit’, om het opstellen en uitvoeren van de meerjarenplanning te faciliteren. (OD 2.1)

-

3. Onderzoek en monitor de hoogte van de huurlasten met behulp van permanente analyses vanuit de permanente zorg om de betaalbaarheid van het wonen. (OD 3.2)

-

4. Verzamelen en analyseer gegevens van huurders met betaalproblemen en informatie over huurbeëindigingen, om het effect na te gaan van de gehanteerde processen bij woonbegeleiding en huurdersachterstal op de woonzekerheid van huurders. (OD’s 4.1 en 5.3)


PAGINA 33 VAN 40

-

5. Ontwikkel de nodige rapportages, analyses, kengetallen en risico-inschattingen om de financiële gezondheid op lange termijn veilig te stellen. Dit heeft eveneens te maken met de strategische optie van de SHM om ‘de financiële planning te ontwikkelen tot een instrument voor permanente financiële opvolging en evaluatie’, waarmee het meerjarenperspectief erg belangrijk wordt. Bij het bepalen van kengetallen en het maken van analyses beveelt de visitatiecommissie aan om bijzondere aandacht te besteden aan de werkingskosten, onderhoudskosten, bouwkosten en meerwerken. Een gezamenlijke analyse met de medewerkers moet leiden tot inzichten over te realiseren besparingen en de daadwerkelijke realisatie daarvan. (OD’s 5.2, 5.4 en 5.6)

-

6. De visitatiecommissie vindt dat de huidige kwaliteit van de communicatie niet strookt met het ambitieniveau van Woonpunt Zennevallei. Ze beveelt aan om de communicatie met de burger te verbeteren door onder andere een toegankelijke website te ontwikkelen en de briefwisseling en het bewonerskrantje naar taal, toon en vorm klantvriendelijker en meer aangenaam leesbaar te maken. (OD 6.1)

-

7. Er is waardering voor de stappen die Woonpunt Zennevallei met haar nota ‘Strategisch Beleid’ heeft gezet op weg naar een expliciete strategie voor 2012-2016 en de betrokkenheid van de medewerkers daarbij. De visitatiecommissie vindt evenwel dat deze visie moet vertaald worden in meetbare strategische doelen, zodat de voortgang gemonitord kan worden. In aanvulling op het formuleren van deze doelstellingen kan een begroting opgesteld worden met inzicht in de jaarlijks te realiseren doelen en te nemen acties. (PV-5)

In dit visitatierapport is meerdere malen onder de aandacht gebracht dat een systematische rapportering en analyse bij Woonpunt Zennevallei veelal tekortschiet en soms geheel ontbreekt. Zonder die stappen is bijsturing op effectiviteit en efficiëntie haast onmogelijk.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Woonpunt Zennevallei realiseert op de meeste operationele doelstellingen goede prestaties en heeft oog voor verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft daarom vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelf zal definiëren en aanpakken. Voor het opstellen van het plan van aanpak dient ze te vertrekken van de nota ‘Strategisch Beleid 2012-2016’. De mate waarin de voormelde aanbevelingen verwerkt en naar prioriteit opgenomen worden in dit plan, en de mate waarin verbetering is gerealiseerd zal de toetssteen zijn bij de volgende visitatie.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid gedetecteerd.


PAGINA 34 VAN 40

5.4 Goede praktijken bij de SHM Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 35 VAN 40

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden van de raad van bestuur) - Bart Vranken, directeur - Oscar Decoster, voorzitter raad van bestuur - Hilde Ecker, bestuurder - Nanda Janssens, bestuurder Medewerkers SHM - Marleen Vandergucht, teamverantwoordelijke stafdienst – administratie en beheer - Wim Coudron, teamverantwoordelijke bouw – techniek en onderhoud - Liesbeth Witterzeel, teamverantwoordelijke financiën - Ariane Anckaert, teamverantwoordelijke onthaal en begeleiding - Anneke Decoster, huurdersbegeleider Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Erik Wuyts, gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar – Sint-Pieters-Leeuw - Sarah Claeys, medewerker financiën en projectopvolging - Vlabinvest - Hannelore Knevels, sectorarchitect - VMSW Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Lieve Brillens, coördinatrice OCMW - Beersel - Jan Dewinne, hoofd departement welzijn OCMW – Halle - Pat Hemelrijck, directrice – vzw De Okkernoot - Nadine Goeminne, coördinator – vzw De Steenman / De Zonnestraal / De Floere - Bert Hendrickx, directeur – vzw De Poel - Joris Van Puyenbroeck, docent / project ‘Wonen met Ondersteuning’ – HUBrussel - Ineke Brems, coördinator – SVK-Zuidkant - Marc Demol, administratie & coördinatie – SVK-Webra - Ine Renson, sociaal assistente – Begeleid wonen Pajottenland vzw - Luc Dewulf, medewerker – Ado Icarus Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 25 huurders - De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Dirk Pieters, burgemeester – stad Halle - Hugo Casaer, oud-burgemeester - Beersel - Sonja Zelck-Bosmans, schepen wonen en wijkwerking - Beersel - Luc Decrick, oud-schepen wonen – Pepingen - Charles Van der Straten Walliet, gemeenteraadslid – Sint-Genesius-Rode


PAGINA 36 VAN 40

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari

2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank.


PAGINA 37 VAN 40

E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij

houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate


PAGINA 38 VAN 40

waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op www.wonenvlaanderen.be ). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaathuurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw,

infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 39 VAN 40

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752 E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Woonpunt Zennevallei, Halle

Datum reactie SHM: 12 juli 2013


Halle, 12 juli 2013 Betreft: Reactie van Woonpunt Zennevallei op definitief visitatierapport Geachte, Op 12 en 13 maart 2013 had Woonpunt Zennevallei het genoegen om de visitatiecommissie te ontvangen. Hun bevindingen werden op 30 april 2013 gepresenteerd aan de Raad van Bestuur, alsook aan de teamverantwoordelijken. Op 2 mei volgde, zoals ook reeds gebeurd was in de loop van de voorbereidingen (17/1), en kort na de visitatie (14/3), een toelichting aan en bespreking met alle medewerkers. In samenspraak met de bestuurders bezorgde Woonpunt Zennevallei opmerkingen over het voorlopige visitatierapport. Het definitieve rapport d.d. 13 juni 2013 en de reactie erop werd besproken door de Raad van Bestuur van 2 juli en door het Dagelijks Bestuur van 9 juli jl. De visitatie werd vanaf het begin door Woonpunt Zennevallei als een kans voor de beginnende directeur en de hele organisatie beschouwd. Het visitatierapport wordt onthaald als een hulp met het oog op een steilere leercurve. Op die manier hopen we met Woonpunt Zennevallei het verbetertraject vlotter te doorlopen. Ook inzake de inzet van middelen hopen we aan de hand van de inzichten van de visitatie ten tweede een hogere nutscurve te bereiken. Zo proberen we met dezelfde beschikbare middelen een betere dienstverlening te halen, tot hogere voldoening van de sociale huurders/kopers. Omwille van de interdependentie tussen de verschillende prestatievelden, beperken we onze reactie niet tot de prestatievelden die voor verbetering vatbaar zijn, maar kaderen we dit in de duidelijke beleidskeuzes die Woonpunt Zennevallei kenmerken. Ondanks de dure gronden bouwprijzen in de Vlaamse Rand rond Brussel, is het de uitdrukkelijke beleidskeuze van Woonpunt Zennevallei geweest om voldoende sociale woningen te realiseren. We zijn dan ook verheugd dat dit positief geëvalueerd wordt door de visitatie. Deze goede beschikbaarheid van woningen komt logischerwijs wel met een keerzijde, m.n. de kostprijs van de woonprojecten en bijgevolg ook hun betaalbaarheid en de financiële leefbaarheid van de SHM. We zijn dankbaar dat de visitatie deze realiteit bevestigt. FS3 in combinatie met de nieuwe grondprijsfactor per gemeente voor het bepalen van het prijsplafond van het subsidiabel bedrag bij verwervingen, is in dat opzicht een stap in de goede richting. Ook de grotere vrijheid qua timing en besteding in het kader van de herinvesteringsplicht helpt om niet al te veel met eigen middelen te moeten financieren. Niettemin gebeurt dat laatste nog systematisch. Een andere uitdrukkelijke beleidsbeslissing bestaat in het vermijden van leegstand. Met de onzekerheid rond financiering voor renovatie, heeft Woonpunt Zennevallei resoluut gekozen om renovaties met eigen middelen te doen. Zo bleven we meester over de timing en kon de leegstand tot een minimum beperkt blijven. Maar waar we operationeel toe in staat zijn, zijn we dat niet financieel wegens de beperking van onze eigen middelen. Deze eigen middelen spreekt Woonpunt Zennevallei immers niet alleen aan voor renovaties maar ook bij nieuwbouwprojecten.

Een nieuw evenwicht vinden tussen de beschikbaarheid van woningen en de betaalbaarheid ervan, is onomstotelijk één van de grotere uitdagingen van Woonpunt Zennevallei. Deze oefening is direct na het bezoek van de visitatoren begonnen. De grotere nadruk op de betaalbaarheid en het financiële zal de beschikbaarheid van woningen onomstotelijk negatief beïnvloeden. Daarmee wordt niet noodzakelijk een einde gesteld aan inbreidingsprojecten, omvorming van bestaande gebouwen tot woonprojecten, het aanpakken van dorpskankers of andere experimenten; Maar ze worden wel strenger tegen het financiële licht gehouden naar aanleiding van de lessen geleerd uit de visitatie. Wat dat laatste betreft zijn ook al de eerste concrete stappen naar verbetering gezet op minstens volgende drie gebieden die deel uitmaken van de aanbevelingen van de visitatie: 1. Rond communicatie vindt de fase van de voorbereiding zijn beslag en volgen vanaf het najaar reeds de eerste implementaties. 2. Met de softwareleverancier zijn de eerste afspraken gemaakt rond opleiding om het maximum uit ICT te halen en onder andere meer kerncijfers, rapporten en tendensen uit de gegevens te destilleren. 3. Dat is echter slechts een begin want inzake rapportering, analyse, planning en interne controle is er nog een hele weg af te leggen. Op het vlak van het structureel verzamelen van informatie, een systematische rapportering en analyse, ligt voor Woonpunt Zennevallei een groot potentieel aan groeimarge. Kort na de visitatie in maart zijn we gestart met een traject van zelfreflectie waarin dit element een terugkerend agendapunt zal zijn. Tot slot willen we graag benadrukken dat we als brede maatschappij vooral de huurder(s) (en in voorkomend geval ook de kopers) in al hun diversiteit centraal stellen. Zij zijn de hoofdreden van het bestaan van onze SHM. Voor hen zijn we elke werkdag in de weer. Voor Woonpunt Zennevallei bestaat ‘de sociale huurder’ niet. Dat besef komt sterk tot uiting in onze beleidskeuze om te streven naar een meervoudige mix. We faseren projecten om verschillende ‘generaties’ huurders en kopers een kans op een geschikte woning te bieden. We diversifiëren ook inzake leeftijd, inkomen en verdienvermogen, gezinssamenstelling en hun behoefte aan begeleiding, hun mobiliteit en zoveel meer. Met veel overgave participeert Woonpunt Zennevallei in twee van de elf erkende pilootprojecten Wonen-Welzijn. Daarnaast zijn er tal van andere samenwerkingsvormen met diverse welzijnspartners. In dat opzicht zagen we wel wat in het ‘bescheiden woonaanbod’, vooral dan in het kader van onze samenwerking Wonen-Welzijn. De laatste geruchten over de bijkomende regels mbt ‘bescheiden wonen’ doen die hoop echter verdampen. We vrezen dat opportuniteiten in het werkveld daardoor verloren gaan en er minder ‘nut’ zal gehaald worden uit dezelfde besteding van investeringsmiddelen. Die diversificatie toont zich niet enkel in de soorten projecten, woningtypes en doelgroepen, maar ook de instrumenten die Woonpunt Zennevallei hanteert om mee invulling te geven aan het lokaal woonbeleid. De openbare verkoop van individuele woningen past daar ook in. Ten eerste biedt dit aan kopers de kans om relatief goedkoop een eengezinswoning te verschaffen en op eigen tempo te

renoveren. Bovendien zorgt dit voor een instroom van nieuwe inwoners in bestaande sociale wijken. Veelal kennen die kopers een ander profiel dan de reeds aanwezige inwoners. Op dit gebied streven we ook via deze weg de sociale mix na. Ten tweede genereert deze openbare verkoop ‘eigen middelen’ die dan weer kunnen dienen voor grondaankopen, het bijpassen van nieuwbouwprojecten of de financiering van renovatieprojecten. Bij het nastreven van deze doelstellingen stuiten onze pogingen naar diversificatie echter nog vaak op ‘uniforme’ regelgeving die een antwoord op maat van de verschillende noden binnen sociale huur bemoeilijken of een zeer precair statuut geven. De pilootprojecten Wonen-Welzijn stoppen in 2014. Wat dan? Meer rechtszekerheid op lange termijn is ook determinerend voor o.a. de gewenste renovatieplanning en financiële planning op lange termijn. Woonpunt Zennevallei dankt tenslotte de leden van de visitatiecommissie nogmaals voor hun werkwijze bij de visitatie en de inzichten die ze overbrachten. Het visitatierapport is voor ons nu reeds een waardevol houvast in ons traject tot continu verbeteren.

Hoogachtend,

Bart Vranken directeur

Oscar Decoster voorzitter

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Woonpunt Zennevallei, Halle

Datum beslissing minister: 5 november 2013


Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle

Recommend Documents