Woonpunt Jaarverslag 2015
2
Inhoud
1
Voorwoord Woonpunt 2015 in één oogopslag Woonpunt: duurzaam verhuren
5 9 13
Huurders en stakeholders
17 19
1.1 Verbonden met huurders Huurdersverenigingen en prestatieafspraken 1.2 Verbonden met overige stakeholders Strategische samenwerkingsverbanden Operationele samenwerkingsverbanden 1.3 Hoe zien stakeholders ons? Visitatie 1.4 Dienstverlening aan huurders Wat vindt de klant van onze dienstverlening? Online dienstverlening
2
Betaalbaar wonen
2.1 Huurbeleid Passend Toewijzen Aanpassing streefhuren 2.2 Reductie van energieverbruik Inspanningen 2015 Projecten ter verbetering van energiezuinigheid Warmtewet 2.3 Verhuur van sociale huurwoningen Toewijzing sociale huurwoningen Woonpunt 2015 Toewijzing aan de primaire doelgroep Mutatiegraad Beheer en dienstverlening voor derden 2.4 Verhuur aan bijzondere doelgroepen Zorgvragers Statushouders Dak- en thuislozen Cliënten van het Leger des Heils knappen hun eigen woning op Studenten en expats Woonwagenbewoners 2.5 Voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen
3
Werken in wijken
3.1 Samen voor een leefbare wijk Wat deed Woonpunt in 2015 aan leefbaarheid Wijk- en woonwensen
Woonpunt jaarverslag 2015
19 21 21 22 23 23 24 24 26 27 29 30 31 32 33 34 34 35 35 35 36 36 37 37 41 42 42 43 43 44 45 47 48 50
Aanpak ‘onaantastbaren’ Maastricht 3.2 Ontwikkeling van de woningvoorraad Vastgoed in bezit en beheer Sloop Opleveringen & investeringen in de woningvoorraad Grondposities zonder woonbestemming Verkoop Gebouwveiligheid
4
Organisatie
4.1 Hoe is Woonpunt georganiseerd? Bestuur & management 4.2 Personeel Personeelssamenstelling Instroom, doorstroom en uitstroom Ziekteverzuim Arbodienstverlening Registratie (bijna)ongevallen en agressievoorvallen Ondernemingsraad Ontwikkelen van medewerkers 4.3 Kosten verlagen Benchmarks en definities Ontwikkeling van de bedrijfslasten Personeelsplanning
5 5.1 5.2 5.3 5.4
6
51 53 55 55 55 56 56 57 59 61 62 62 62 63 63 63 63 63 64 65 65 65 66
Financiën Financiële ratio’s Kasstromen Ontwikkeling resultaten en vermogen Treasury Rente voorspelbaar houden Rentegevoeligheid Ontwikkeling schuld en rente bestaande portefeuille Verwachtingen 2016
67 69 70 72 74 74 75
Governance
77 79 79 80 80 81 82 82 82 83 84 84 84
6.1 Verslag van de raad van commissarissen Samenstelling raad van commissarissen Vergoedingen Werkwijze Overleg met derden Informatievoorziening Zelfevaluatie Auditcommissie Selectie- en remuneratiecommissie Permanente educatie Prestatieafspraken met de bestuurder Vergoedingen aan de bestuurder
75 75
3
6.2
Risicobeheersing Risicobeleid Strategische risico’s Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobereidheid (‘risk appetite’) Internal en external audit
85 85 86
7
Verkort financieel overzicht
91
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
Criteria voor het samenvatten van de statutaire jaarrekening Balans per 31 december 2015 (na resultaatbestemming) Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2015 Kasstroomoverzicht (directe methode) Toelichting op de jaarrekening
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
108
Bestuursverklaring
109
86 87 87
91 92 94 95 96
Bijlagen 1 2 3
Verslag van de klachtencommissie Nevenstructuur Woonpunt per gemeente
113 116 122
4
Voorwoord
Woonpunt jaarverslag 2015
5
‘Hoewel het langer duurt eer we onze ambities kunnen realiseren, blijft de basis overeind.’
Voorwoord
6
Voorwoord Enkele jaren geleden schreef ik op deze plek: ‘De komende veertig jaar is de opgave het voorkomen en reduceren van (woning)overschot. Voor ons ligt de belangrijkste opgave in het vernieuwen voor de toekomst, met behoud van identiteit en sociale samenhang.’ Om dat woningoverschot door krimp te voorkomen, heeft Woonpunt de afgelopen tien jaar zo’n tweeduizend woningen gesloopt. Daarmee hebben we vastgoedwaarde opgeofferd voor het maatschappelijk belang. Tegelijk hebben we ca. 200 miljoen geïnvesteerd in de nieuwbouw van sociale huurwoningen en nog meer in renovatie en onderhoud. We hebben altijd bewust scherp aan de wind gezeild en iedere euro die we konden investeren in de samenleving ook daadwerkelijk geïnvesteerd. Dat leidde ertoe dat Woonpunt niet voldeed aan alle aangescherpte financiële ratio’s die sinds 2014 voor woningcorporaties gelden. De Autoriteit Woningcorporaties vroeg om maatregelen en die hebben we genomen. Om versneld leningen af te lossen verkopen we woningen in de hogere huur en bedrijfsonroerend goed. Daarnaast brengen we onze bedrijfslasten terug en onze onderhoudskosten in lijn met het landelijk gemiddelde. Tot slot hebben we enkele projecten uitgesteld. Dat laatste is vervelend voor de huurders die dat betreft. Zij moeten nu langer wachten op die beloofde renovatie. Het is nooit leuk als je terug moet komen op een afspraak. Het heeft ook weinig zin om te hameren op de projecten die we de afgelopen tien jaar allemaal hebben afgerond: nieuwbouw en renovatie van sociale huurwoningen, ontwikkelen van en meebetalen aan voorzieningen in wijken. Daar heeft de huurder die nu wacht op een nieuwe keuken geen boodschap aan. Maar de realiteit is wel dat we alleen nu hadden kunnen investeren als we dat toen niet hadden gedaan. Een euro kan immers maar één keer worden uitgegeven. Gelukkig merken de meeste huurders er weinig van. Verhuur, onderhoud en beheer lopen immers gewoon door. Want hoewel het langer duurt eer we onze ambities kunnen realiseren, blijft de basis overeind. Die basis is het helpen van mensen aan een huurwoning (bijna tweeduizend in 2015), het huisvesten van statushouders, het afhandelen van 24.000 reparatie verzoeken (met een rapportcijfer 7,9 van huurders), het leefbaar houden van buurten en het garanderen van de betaalbaarheid en het netjes behandelen van klachten van huurders (rapportcijfer 6 – daar kunnen we het dus nog wel beter doen). In 2015 hebben we maatregelen ingezet die de betaalbaarheid voor huurders ten goede komen. Zo stelden we, mede op verzoek van onze huurdersverenigingen, de streefhuren van zo’n drieduizend woningen naar beneden bij en gaven we zo’n 2.400 huurders géén huurverhoging. Dat doen we met volle overtuiging, omdat het uiteindelijk onze huurders zijn die ons bestaan Mirjam Depondt-Olivers Algemeen directeur-bestuurder
Woonpunt jaarverslag 2015
7
8
Woonpunt 2015 in één oogopslag
Woonpunt jaarverslag 2015
9
Woonpunt in één oogopslag
10
Woonpunt 2015 in één oogopslag
Kwaliteit van woningbezit
Betaalbaarheid
Waar gaat de huur aan op? Onderhoud Beheerlasten Leefbaarheid Rentelasten Verzekeringen en gemeentelijke belastingen Verhuurderheffing Resultaat (renovatie, nieuwbouw en aflossing leningen)
is de gemiddelde netto huurprijs van een sociale huurwoning.
85% zijn de bedrijfslasten per woning. (Volgens de Aedes benchmark 2014 is dit gemiddeld in de sector: € 925,-).
van de maximale huurprijs brengt Woonpunt gemiddeld in rekening.
Verkoop, sloop, nieuwbouw
is geïnvesteerd in onderhoud en renovatie.
2,18 Ca. € 1,5 miljoen heeft Woonpunt geïnvesteerd in energetische maatregelen. is de gemiddelde onderhoudsstaat van onze woningen volgens NEN276711.
3.670 (21%)
van de sociale huurwoningen heeft een huurprijs tot € 618,-
woningen zijn seniorgeschikt. Waarbij 1 staat voor uitstekend, 2 voor goede onderhoudsstaat, tot en met 6 (zeer slecht).
1
15%
van de sociale huurwoningen heeft een huurprijs boven € 618,-
6,3%
van het totale woningbezit is geliberaliseerd (boven € 710,-)
van ons woningbezit heeft een ‘groen’ energielabel.
Verhuur 262 woonwensen heeft Woonpunt in 2015 gerealiseerd voor bewoners. Kosten: € 80.000,-
17.843 woningen zijn in bezit en beheer van Woonpunt.
Gebouwd in 2015 door Woonpunt:
6
1.552 garages, parkeerplaatsen, winkelruimtes etc. zijn in bezit en beheer van Woonpunt.
gezinswoningen heeft Woonpunt overgenomen van Wonen Limburg.
Rapportcijfers van huurders:
Zoeken naar een woning
1.860 mensen heeft Woonpunt in 2015 aan een sociale huurwoning geholpen. 1 bedrijfsruimte
101
6 overige verhuureenheden
104
woningen
32
99
garages
45 woningen
91
Investering: € 1,3 miljoen
Woonpunt in één oogopslag
heeft Woonpunt gesloopt. Kosten € 874.000,-
woningen heeft Woonpunt verkocht aan particulieren (waarvan 60 sociale huur).
duurdere huurwoningen en
40
statushouders heeft Woonpunt gehuisvest.
Nieuwe huurwoning betrekken
Afhandelen van een reparatieverzoek
Huurwoning verlaten
garages heeft Woonpunt verkocht aan Wonen Limburg.
11
12
Woonpunt: duurzaam verhuren
Woonpunt jaarverslag 2015
13
Woonpunt: duurzaam verhuren
14
Woonpunt: duurzaam verhuren Woonpunt is ontstaan uit een aantal fusies van kleinere woningcorporaties in Zuid-Limburg. Met zo’n 20.000 verhuureenheden zijn wij ‘huisbaas’ voor een goed deel van de ZuidLimburgse bevolking, al ligt het grootste deel van ons woningbezit in Maastricht en Heerlen. Onze doelgroepen zijn divers: van starters tot zorgbehoevende senioren, van woonwagen bewoners tot studenten, van jonge gezinnen tot statushouders. Betaalbare huisvesting leveren was honderd jaar geleden het doel waartoe wij werden op- gericht. Dat is de basis van ons bestaan en daarmee in essentie ook de primaire opgave voor de toekomst. Immers, ook in de toekomst blijven mensen afhankelijk van het aanbod van corporaties. Dat uit zich ook in de manier waarop wij omgaan met ons bezit: anders dan commerciële beleggers kiezen wij in principe voor een langjarige exploitatie. Bij ons wonen huurders nog steeds met veel plezier in woningen die wij al ruim honderd jaar in bezit hebben! Daarom is de titel van onze strategie 2014 – 2018 ‘Duurzaam verhuren’. Duurzaam verhuren is voor ons: -- garanderen dat we ook op langere termijn in betaalbare huisvesting kunnen voorzien; -- woningen die voor meerdere generaties en doelgroepen geschikt zijn; -- woningen waarin nu en straks mensen willen wonen; -- woningen met een laag energieverbruik; -- een prettig woon- en leefklimaat waarin bewoners zelfredzaam zijn en samen verantwoordelijkheid nemen voor een bestendige sociale structuur in hun omgeving. Onze kernwaarden en kerncompetenties zijn: klantgericht, resultaatgericht, samenwerken en ontwikkelen. Onze missie luidt: Woonpunt levert betaalbaar wonen voor mensen die dat nodig hebben. Samen met anderen werken wij aan duurzame wijken, waar iedereen mag en wil wonen. Onze visie: Woonpunt verhuurt woningen die niemand ooit nog wil afbreken, in wijken waar bewoners met plezier wonen en samen vormgeven aan een prettig woon- en leefklimaat, in een regio die klaar is voor de toekomst. Woonpunt is de eerste keuze voor huurders. De komende jaren zet Woonpunt in op drie speerpunten: -- Reductie van energieverbruik, als bijdrage aan de betaalbaarheid -- Betrokken en zelfredzame huurders, als bijdrage aan vitale wijken en buurten -- Levensloopbestendige woningen, als bijdrage aan het zorggeschikt wonen Onze prestaties met betrekking tot deze speerpunten komen in verschillende hoofdstukken aan bod.
Woonpunt jaarverslag 2015
15
16
1
Huurders en stakeholders
Woonpunt jaarverslag 2015
17
‘Corporatie, gemeente en huurdersorganisaties zitten gelijkwaardig aan tafel.’
Huurders en stakeholders
18
1
Huurders en stakeholders Woonpunt staat midden in de maatschappij. Niet alleen omdat het noodzakelijk is – ons werk raakt immers dat van veel andere partijen – maar omdat we ervan overtuigd zijn dat samenwerking met anderen een essentiële voorwaarde is om ons doel te realiseren: wijken waar bewoners met plezier wonen en samen vormgeven aan een prettig woon- en leefklimaat. Samen kunnen we leveren wat elk alleen niet kan.
1.1
Verbonden met huurders Huurders zijn onze belangrijkste stakeholders. Op meerdere niveaus verenigen zij zich en vormen ze gesprekspartners voor Woonpunt. Op bestuurlijk niveau zijn dat de vier huurdersverenigingen: Groot Hoensbroek en Coriovallum in Heerlen, Swentibold in Sittard-Geleen en Woonbelang in Maastricht en Heuvelland. Gezamenlijk vormen zij het Centraal Huurders Overleg Woonpunt. In 2015 is zeven keer overleg geweest tussen Woonpunt en het Centraal Huurders Overleg, onder andere over het huurbeleid en prestatieafspraken. Daarbuiten heeft nog zo’n twintig keer overleg plaatsgevonden met een of meerdere individuele huurdersverenigingen. In die overleggen kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan de orde: servicekosten, overlastkwesties, stand van zaken diverse projecten (nieuwbouw, renovatie en groot onderhoud), procedure bij VvE’s, werving van nieuwe leden, klachtenafhandeling, toewijzing naar doelgroepen, de warmtewet, verkoop en de communicatie van Woonpunt met huurders. In 2015 heeft Woonpunt themasessies georganiseerd voor HBV’s over Passend Toewijzen, de meerjarenbegroting, de herziene woningwet, de uitkomsten van de asbestinventarisatie en de analyse gebouwveiligheid en de visitatie. De bewonersoverlegcommisies (BOC’s) vormen onze gesprekspartners op het niveau van de buurt of het complex. In 2016 kijken we hoe we met BOC’s tot een meer gestructureerde samenwerking kunnen komen. Specifieke voorbeelden van successen die we boeken in onze samenwerking met huurders en BOC’s in de wijken vindt u in hoofdstuk 3.
Huurdersverenigingen en prestatieafspraken De herziene Woningwet geeft huurdersorganisaties een formele rol bij de formulering van prestatieafspraken over de maatschappelijke investeringen van woningcorporaties. De drie partijen (corporatie, gemeente en huurdersorganisaties) zitten hierbij gelijkwaardig aan tafel. De Woningwet geeft wel de procedure aan voor de lokale samenwerking, maar stelt hieraan verder geen vormvereisten. De wijze waarop we het proces en de inhoud vorm hebben gegeven, verschilde per gemeente waarin Woonpunt werkzaam is. De procedure is dat corporaties op basis van hun eigen beleid en investeringscapaciteit een “bod” doen aan de gemeenten. Een bod dat past binnen het volkshuisvestelijke beleid van die gemeente. Op basis van het bod praten gemeente, huurdersorganisaties en corporaties over de definitieve prestatieafspraken.
Woonpunt jaarverslag 2015
19
In het overgangsjaar 2015 heeft Woonpunt een bod 2016 voor de gemeenten voorbereid. Los van het feit dat onze eigen meerjarenbegroting 2016-2020 pas medio november ter goedkeuring bij de RvC voorlag (en er dus per definitie sprake was van een bod onder voorbehoud) en meerdere gemeenten geen actuele woonvisie hebben (randvoorwaardelijk voor een bod), heeft Woonpunt voor alle gemeenten voor 1 november 2015 een bod gedaan (jaarschijf 2016) dat vooraf met de HBV’s afgestemd is en waarmee deze akkoord gegaan zijn. Met de meeste gemeenten zijn afspraken gemaakt over de invulling van het wettelijk proces in 2016 (voor de prestatieafspraken 2017 en verder). Per gemeente is het bod (activiteitenplan 2016) ingegaan op de volgende thema’s: -- huurbeleid en betaalbaarheid (omvang en verdeling van de voorraad op basis van huurprijssegmenten, passend toewijzen, aanpak schuldhulpverlening en huisuitzetting); -- huisvesting statushouders (aantal in 2016 te huisvesten statushouders); -- zorggeschikt wonen (aantal levensloopbestendige woningen, opstellen en uitvoeren WMO-convenant); -- strategisch voorraadbeleid (prognose realisatie aanpassing woningvoorraad, verkoop, sloop); -- kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande voorraad (besteding onderhoud, investeringen renovatie, verbetering duurzaamheid); -- leefbaarheid (bijdrage aan leefbaarheid).
Huurders en stakeholders
20
1.2
Verbonden met overige stakeholders Strategische samenwerkingsverbanden
Samenwerking
Toelichting
Aedes
Landelijke branchevereniging woningcorporaties
Kences
Landelijke samenwerking corporaties met studentenhuisvesting
Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties
Landelijke vereniging van commissarissen van corporaties
Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties
Landelijke vereniging van corporatiebestuurders
Platform Limburgse Woningcorporaties
Overlegorgaan van alle Limburgse corporaties
C7
Samenwerkingsverband van de 7 grote corporaties in Limburg, gericht op kennisdeling, ontwikkeling en efficiency
Regionaal Overleg Woningcorporatie Parkstad
Samenwerkingsverband tussen de corporaties in Parkstad
Samenwerkende Woningcorporaties Westelijke Mijnstreek
Samenwerkingsverband tussen de corporaties in Westelijke Mijnstreek
Directeuren Overleg Corporaties
Samenwerkingsverband tussen de corporaties in Maastricht en EijsdenMargraten
Bestuurlijk Overleg Wonen en Wijken Maastricht
Structureel bestuurlijk overleg tussen alle corporaties, Gemeente Maastricht en de HBV’s
Bestuurlijk Overleg Eijsden-Margraten
Structureel bestuurlijk overleg tussen alle corporaties en Gemeente Eijsden-Margraten
Stichting Studenten Huisvesting Maastricht
Structureel bestuurlijk overleg tussen alle corporaties, kennisinstellingen en Gemeente Maastricht inzake studentenhuisvesting
Beleidsteam WbWM
Structureel overleg tussen aandeelhouders van NV Wonen boven Winkels Maastricht over beleid en uitvoering
Stuurgroep Prestatieafspraken Westelijke Mijnstreek
Bestuurlijk overleg tussen de gemeenten, corporaties en huurdersverenigingen in de Westelijke Mijnstreek, gericht op ontwikkeling van strategische meerjaren regionale prestatieafspraken
Actieplan Limburgs Maatwerk
Samenwerking tussen Limburgse gemeenten, woningcorporaties en Provincie: het komen tot een huisvestingsplan voor statushouders en asielzoekers
Woonpunt jaarverslag 2015
21
Operationele samenwerkingsverbanden Naast strategische samenwerkingsverbanden was Woonpunt in 2015 deelnemer aan een scala van meer operationele, al dan niet tijdelijke, verbanden: Samenwerking
Toelichting
Thuis in Limburg
Marketingsysteem voor woonruimteverdeling samen met diverse andere corporaties
Woningburo Maastricht & Heuvelland
Marketingsysteem voor woonruimteverdeling in Maastricht en Heuvelland samen met collega-corporaties Servatius en Maasvallei
PIM Zuid
Beheerder van woonwagenlocaties. Woonpunt is aandeelhouder samen met collega-corporaties Servatius en Maasvallei
Stuurgroep MSP
Bestuurlijk overleg tussen Gemeente Heerlen en de corporaties inzake de voortgang van de wijkaanpak in MSP
Stuurgroep Hoensbroek
Bestuurlijk overleg tussen Gemeente Heerlen en de corporaties inzake de voortgang van de wijkaanpak in Hoensbroek
PALET Sociale Woningbouw Parkstad
Samenwerking tussen regio Parkstad en een aantal corporaties gericht op verduurzaming van de bestaande sociale huurvoorraad
Bestuursopdrachten prestatieafspraken Maastricht
Werkgroepen die de 5 overeengekomen bestuursopdrachten verder uitwerken en implementeren
Aedes Klankbordgroep maatschappelijke thema’s
Netwerk van corporaties die Aedes adviseren m.b.t. de maatschappelijke positionering van corporaties
Overleg Housing Accommodations Maastricht, Parkstad en Westelijke Mijnstreek
Samenwerking tussen diverse corporaties en zorginstellingen gericht op huisvesting van maatwerkgroepen
Regiegroep Veilige Buurten Teams Maastricht
Samenwerking tussen diverse partijen in Maastricht rondom veiligheid in wijken
Stuurgroep en regiegroep Onaantastbaren Maastricht
Samenwerking tussen o.a. politie, Openbaar Ministerie, gemeente, woningcorporaties, Bureau Jeugdzorg en reclassering in Maastricht om de overlast rondom criminele families tegen te gaan. De regie ligt bij Veiligheidshuis Maastricht-Heuvelland
Centrummanagement Hoensbroek
Samenwerkingsverband tussen de gemeente Heerlen, bedrijven in Hoensbroek en woningcorporaties
Stadsbreed netwerkoverleg Maastricht
Gericht op voorkomen van huisuitzettingen. Deelnemers: alle netwerkpartners onder regie van veiligheidshuis
Samenwerkingsverband Ontzorgingsarrangementen
Ontwikkelen/aanbieden van beheeractiviteiten aan eigenaars van woningen voor tijdelijke verhuur aan asielzoekers / statushouders
Task force huisvesting statushouders en asielzoekers Maastricht
Samenwerking met COA, Gemeente Maastricht, Maasvallei en Vluchtelingenwerk
Tot slot onderhouden onze medewerkers in de dagelijkse praktijk veelvuldige en intensieve contacten met het Veiligheidshuis, collega-corporaties, de Kredietbank, welzijnsorganisaties, gemeenten, politie, zorgpartijen, buurtplatforms en bewoners. Deze contacten zijn niet altijd in formele structuren en overeenkomsten te vangen en ook niet altijd even zichtbaar, maar zijn broodnodig om het woon- en leefgenot van onze huurders én hun buren te borgen.
Huurders en stakeholders
22
1.3
Hoe zien stakeholders ons? Woonpunt is dan wel voortdurend in gesprek met huurders en stakeholders, daarmee hebben we nog geen objectief beeld van hoe zij over ons denken. De belangrijkste instrumenten die wij tot onze beschikking hebben om te meten hoe klanten en stakeholders over ons denken, zijn het vierjaarlijks imago-onderzoek (zie jaarverslag 2014), de vierjaarlijkse maatschappelijke visitatie en het KWH-huurlabel (zie voor dat laatste onderwerp paragraaf 1.4).
Visitatie Begin 2015 is Woonpunt gevisiteerd door onderzoeksbureau Raeflex. De laatste keer was in 2011. Grootste verbeterpunt uit de visitatie 2011 was dat Woonpunt volgens de visitatiecommissie meer kon inzetten op efficiëntie. Vier jaar later constateert de visitatiecommissie ‘dat Woonpunt stevig heeft gestuurd op het vergroten van de doelmatigheid en daarbij goede resultaten heeft gehaald’, en dat de bedrijfslasten ‘sterk zijn gedaald’. De visitatie maakt duidelijk dat onze maatschappelijke prestaties duidelijk herkenbaar blijven, ondanks de roerige tijden waarin we ons als woningcorporatie bevinden. Daar zijn we blij mee. Volgens de visitatiecommissie -- voldoet Woonpunt ‘over het algemeen ruim aan de maatschappelijke opgave in het werkgebied’; -- worden onze maatschappelijke prestaties beoordeeld met voldoende tot ruim voldoende; -- is ‘de kwaliteit van het bestaand bezit op orde’ -- presteert Woonpunt ‘ruim voldoende als het gaat om het verbeteren van de kwaliteit van wijken en buurten’. Aandachtspunten zijn er ook. Uit de visitatie blijkt dat sommige aspecten van onze strategie nog onvoldoende duidelijk zijn voor stakeholders. Hier zijn, met name als het gaat om betaalbaarheid, diverse maatregelen op genomen (deze waren al in gang gezet naar aanleiding van het imago-onderzoek dat in 2014 is afgerond en waaruit een soortgelijke conclusie kon worden getrokken). Een ander aandachtspunt is dat belanghebbenden geen helder beeld meer hebben van Woonpunt en de besluitvorming binnen Woonpunt niet snel genoeg vinden. Hieronder een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten en de acties die Woonpunt heeft uitgezet om op dit punt verbetering te realiseren.
Woonpunt jaarverslag 2015
23
Aandachtspunt uit de visitatie
Wat doet Woonpunt daarmee?
Stakeholders zien de focus op betaalbaarheid nog onvoldoende terug.
In 2015 heeft Woonpunt besloten de streefhuren van 3.000 sociale huurwoningen naar beneden bij te stellen, mede op verzoek van onze huurdersverenigingen. Daarnaast heeft Woonpunt zowel in 2015 als in 2016 een groep van circa 2.500 huurders 0% huurverhoging gegeven. Het gaat om huurders die een relatief hoge huur betalen in relatie tot hun inkomen. Deze maatregelen dragen bij aan de betaalbaarheid van het wonen.
Stakeholders zien de focus op reductie van energieverbruik nog onvoldoende terug.
Reductie van energieverbruik is een van de speerpunten van ons strategisch plan. De energetische maatregelen die we in 2015 hebben genomen staan in paragraaf 2.2. De grote stappen zijn echter te maken op natuurlijke momenten: bij grootschalige onderhoud en renovatie. Veel van die projecten staan voor de komende jaren in de planning. Daarnaast beperkt de maatregel Passend Toewijzen de investeringsmogelijkheden; de huurprijs voor huurtoeslagontvangers mag ook na ingrijpende renovatie immers niet boven de aftoppingsgrens uitkomen. In de lange-termijnplannen blijft de ambitie overeind om uiterlijk in 2030 gemiddeld energielabel B te behalen.
Besluitvorming en duidelijkheid. Na de reorganisatie die Woonpunt in 2013 heeft doorgevoerd is het voor sommige stakeholders onduidelijk wie hun aanspreekpunt is en hoe de besluitvorming binnen Woonpunt verloopt.
Op basis van deze feedback heeft Woonpunt voor verschillende instellingen een interne accountmanager aangewezen die vragen van deze stakeholders snel oppakt. Voor gemeentes is een functionaris aangewezen die het proces van prestatieafspraken coördineert.
Het rapport van de visitatiecommissie is gepubliceerd op onze website.
1.4
Dienstverlening aan huurders Wat vindt de klant van onze dienstverlening? Onze dienstverlening wordt sinds 2008 continu gemeten door KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Hieronder de uitslag van de meting van 2015, afgezet tegen voorgaande jaren en uitgesplitst naar onderdeel:
Onderdeel
2013
2014
2015
Landelijk gemiddelde
Norm KWH
Contact / Klantcontact
7,1
7,1
7,6
7,8
7
Woning zoeken
7,8
7,8
7,9
7,8
7
Nieuwe woning
8,0
7,6
7,8
7,8
7
Huur opzeggen
8,3
7,8
7,9
8,1
7
Reparaties
8,0
8,2
7,9
8,0
7
Onderhoud
7,8
7,9
7,4
7,9
7
Klachtenbehandeling / Ontevredenheid
6,6
6,2
6,0
6,2
6,5
Totaal
7,6
7,5
7,5
7,7
7
Op totaalniveau scoort Woonpunt in 2015 hetzelfde als 2014: een 7,5. Woonpunt behoudt daarmee het KWH-label t/m maart 2018.
Huurders en stakeholders
24
Het grootste aandachtspunt vormt het onderdeel Klachtenafhandeling. Klachten over de dienstverlening kunnen op verschillende wijzen worden ingediend: per brief, e-mail, via een gesprek of anderszins. Elke klacht wordt geregistreerd en doorgeleid naar de juiste persoon. Intern rapporteren we over het aantal klachten en de status van de afhandeling. De mogelijkheden om klachten te monitoren worden in 2016 uitgebreid met een nieuwe klachtenmodule binnen ons informatiesysteem, met signaleringsfuncties en verbeterde rapportagemogelijkheden. Desondanks blijkt uit de analyse van KWH dat huurders die hun ontevredenheid uiten niet altijd het gevoel hebben dat ze voldoende worden gehoord. In 2015 zijn 215 klachten over de dienstverlening binnengekomen. Dat zijn er ruim 50 meer dan in 2014. De piek zat vooral in de eerste vier maanden, daarna ging het aantal klachten weer omlaag. De toenemende ontevredenheid is samen met het lagere KWH-cijfer dan gemiddeld op dit onderdeel aanleiding voor Woonpunt om in 2016 te starten met een uitgebreid traject om de klantwaardering te verhogen. Met de HBV’s is afgesproken dat zij klachten over onze dienstverlening, die aan hen zijn gericht, doorspelen aan ons, vanuit het gezamenlijke doel onze dienstverlening te verbeteren. Is een huurder niet tevreden met de wijze waarop Woonpunt de klacht heeft afgehandeld, dan rest de mogelijkheid om de onafhankelijke Klachtencommissie in te schakelen. In 2015 zijn 17 klachten voorgelegd aan de Klachtencommissie (zie ook het verslag van de Klachtencommissie).
Aantal afgehandelde reparatieverzoeken: 24.000 Gemiddelde tevredenheid: 7,9
Woonpunt jaarverslag 2015
25
Online dienstverlening Dienstverlening verschuift steeds meer richting online, ook bij Woonpunt. In 2015 zagen we een stijging van gemiddeld 25 procent van het aantal keren dat een huurder een klantproces via de website in gang zette. Denk aan het doorgeven van een reparatieverzoek, het opzeggen van de huur of het melden van overlast. De klant initieert hierbij het contact en kiest zelf het kanaal. Die groeiende voorkeur voor online dienstverlening rechtvaardigt dat Woonpunt de komende jaren flink inzet op het versterken hiervan, ook in het licht van efficiencyverbetering. Een gevolg van de toename van online dienstverlening is dat er steeds minder behoefte is aan persoonlijk contact tijdens kantooruren. Het aantal spontane bezoeken is de afgelopen jaren flink teruggelopen en uit onderzoek blijkt dat de meeste klanten die spontaan bij ons binnenlopen net zo makkelijk telefonisch of via de website geholpen hadden kunnen worden. Dat heeft ertoe geleid dat we in 2015 een groot kantoor in Heerlen hebben verruild voor een kleinere locatie en daarbij zijn gestart met het uitsluitend werken op afspraak. Dat is enerzijds een noodzaak vanwege de geringe bezetting op deze locatie, anderzijds heeft dat als voordeel dat een klant meteen door de juiste medewerker wordt geholpen. Huurders zijn uitvoerig geïnformeerd en de ervaringen van de eerste maanden zijn positief. Daarnaast is in 2015 hard gewerkt aan een nieuwe website. Uit een eigen analyse bleek dat steeds meer sitegebruikers onze website bezoeken met een smartphone of tablet. Onze website was daar echter niet op ingericht. Vandaar dat we in 2015 de site schaalbaar (of ‘responsive’) hebben gemaakt. De nieuwe website vormt een basis voor de verdere ontwikkeling van onze online dienstverlening. In 2015 is bijvoorbeeld werk gemaakt van de eerste e-mailnieuwsbrief voor de studenten onder onze huurders. Begin 2016 is de eerste editie verzonden met goede resultaten: 60% van de 1.300 ontvangers heeft de e-mail geopend, er is zo’n vijfhonderd keer een artikel gelezen en geen enkele ontvanger heeft zich voor de nieuwsbrief uitgeschreven.
Aantal afgehandelde telefoontjes: 107.500 Gemiddelde tevredenheid: 7,6
Huurders en stakeholders
26
2
Betaalbaar wonen
Woonpunt jaarverslag 2015
27
Begrippenlijst Aftoppingsgrens
Als de huurprijs boven een bepaalde grens uitkomt, krijgt de huurder daarover geen huurtoeslag meer. Die grens heet de aftoppingsgrens. Er zijn twee aftoppingsgrenzen: een lage en een hoge. Welke voor een huurder geldt, is afhankelijk van de hoogte van het inkomen en de huishoudsamenstelling. In 2015 was de lage aftoppingsgrens € 576,87 en de hoge € 618,24.
Liberalisatiegrens
De maximale huurprijs waarvoor een sociale huurwoning aan een nieuwe huurder mag worden verhuurd. In 2015 lag de liberalisatiegrens op € 710,68.
Maximale huur
Wat een verhuurder voor een sociale huurwoning maximaal mag vragen, wordt bepaald door het aantal WWS-punten van de woning. Iedere woning krijgt punten voor bijvoorbeeld oppervlakte, isolatie en voorzieningen. Het aantal punten bepaalt de maximaal toegestane huurprijs. De prijs per punt wordt elk jaar opnieuw vastgesteld (geïndexeerd).
Passend toewijzen
Onderdeel van de herziene Woningwet is de regel Passend toewijzen. Deze houdt in dat woningcorporaties vanaf 1 januari 2016 aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen toewijzen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens die voor die huurder geldt. Met deze regel wil de overheid de kosten van de huurtoeslag beperken en tegelijk de betaalbaarheid borgen.
Streefhuur
De streefhuur is de nieuwe huurprijs die een woningcorporatie zal gaan vragen zodra de woning vrijkomt. De streefhuur is de prijs die de woningcorporatie redelijk vindt op basis van het aantal WWS-punten en de populariteit van de woning. De streefhuur ligt meestal een stuk onder de maximale huur die een corporatie mag vragen op basis van de WWS-punten.
Betaalbaar wonen
28
2
Betaalbaar wonen Om de Verhuurderheffing te compenseren, hebben corporaties hun huren mogen verhogen van de overheid. In combinatie met de crisis, stijgende zorgen energiekosten en bevroren pensioenen en uitkeringen is het effect daarvan inmiddels duidelijk: de betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Corporaties nemen nu maatregelen om die betaalbaarheid te garanderen. Zo ook Woonpunt. Daarnaast blijven we zorgen voor huisvesting van bijzondere doelgroepen: van zorgvragers tot daklozen en van statushouders tot woonwagenbewoners. Wat al onze doelgroepen bindt, is de behoefte aan een plek die ze thuis kunnen noemen.
2.1
Huurbeleid Onder invloed van de Verhuurderheffing en de daarmee gepaard gaande huurverhogingen is de betaalbaarheid van de sociale huursector onder druk komen te staan, vooral in combinatie met de stagnerende inkomensontwikkeling. Dat is in heel Nederland zo. Ook onze huurders voelen dit. Om de betaalbaarheid te verbeteren heeft Woonpunt in 2015 maatregelen genomen, zoals het naar beneden bijstellen van de streefhuur van zo’n drieduizend sociale huurwoningen. Daar hebben ook onze gezamenlijke huurdersverenigingen aandacht voor gevraagd.
Maastricht
Heerlen
SittardGeleen
EijsdenMargraten
GulpenWittem
Overig
Totaal
Sociale huurwoningen
9.002
5.058
1.069
538
288
199
16.154
Geliberaliseerd
492
97
395
35
6
57
1.082*
Totaal
9.494
5.155
1.464
573
294
256
17.236
% sociaal
94,8%
98,1%
73,0%
93,9%
98,0%
77,7%
93,7%
% sociale huurwoningen met huur onder de € 618
85%
90%
70%
79%
66%
95%
85%
% van maximale huurprijs brengt Woonpunt gemiddeld in rekening
76,2%
77,0%
88,6%
75,3%
78,6%
82,2%
77,6%
Gemiddelde netto-huur sociale huurwoning
€ 482,63
€ 499,88
€ 518,05
€ 517,07
€ 571,10
€ 542,90
€ 493,92
* Dit is inclusief alle woningen met een huurprijs > € 710 en inclusief collectieve verhuur aan instellingen > € 710 (totaal: 264 woningen).
Woonpunt jaarverslag 2015
29
Passend Toewijzen Vanaf 2016 moeten corporaties aan 95% van de mensen met huurtoeslag een woning tot aan de aftoppingsgrens toewijzen. Dit heeft consequenties voor de kansen van verschillende doelgroepen, de betaalbaarheid voor nieuwe huurders, de verhuurbaarheid van de woningen boven de aftoppingsgrens en het huurbeleid en de huurinkomsten van corporaties. In diverse gemeentes hebben de gezamenlijke corporaties, waaronder Woonpunt, en de gemeente Platform 31/Rigo opdracht gegeven om de effecten te onderzoeken, als basis voor het maken van de juiste keuzes op het gebied van de woonruimteverdeling en huurbeleid. De analyses zijn gemaakt op basis van de gegevens over de woonruimteverdeling de afgelopen jaren (2012 t/m 2014), de wws-punten/maximale huurprijzen en het vigerende streefhuur beleid van de corporaties. Hiermee is duidelijk gemaakt hoe de huur- en inkomensverdeling zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld en hoe de match tussen huurklassen en inkomensgroepen is veranderd. Daarnaast zijn de effecten van de passendheidsnorm in beeld gebracht met scenariostudies. Conclusie: nieuwe huurders uit de primaire doelgroep zijn duurder gaan huren. Enerzijds zijn huurprijzen de afgelopen jaren gestegen, anderzijds hebben huurders uit de primaire doelgroep ook vaker een duurdere sociale huurwoning gehuurd. De betaalbaarheid is hierdoor onder druk komen te staan. Uitgangspunt bij het huurbeleid is om in ieder geval de slaagkans voor de primaire doelgroep niet onevenredig te laten verslechteren (en daarmee de betaalbaarheid van wonen voor deze doelgroep te borgen) en leegstandsrisico’s in het segment boven de aftoppingsgrens tot huurtoeslaggrens te verkleinen. Voor de invoering van Passend Toewijzen heeft Woonpunt in 2015 een klankbordgroep ingericht met vertegenwoordigers van de HBV’s en medewerkers van Woonpunt. In de klankbordgroep kwam aan de orde: -- de onderverdeling van de sociale huurvoorraad binnen de diverse aftoppingscategorieën; -- mogelijk ontstaan van woningtekort of -overschot; -- mogelijke gevolgen op het vlak van segregatie; -- de gevolgen van passend toewijzen en aangepaste streefhuren in de praktijk; -- de gevolgen van aanpassing van WWS-punten.
Betaalbaar wonen
30
0% huurverhoging voor grote groep huurders Zo’n 2.450 huurders van Woonpunt kregen in 2015 geen huurverhoging. Het betreft voornamelijk huurders met een laag inkomen die al meer dan € 618 per maand betaalden. Ook andere huurders met een inkomen lager dan € 34.229 kregen minder dan de maximale 2,5% huurstijging, afhankelijk van hun huur. De totale gemiddelde stijging in de sociale huur was voor de lagere inkomensgroep 1,81%. Daarmee wil Woonpunt de huren betaalbaar houden. We doen dit, omdat we merken dat de huur voor steeds meer huurders een probleem wordt. Ook onze huurdersverenigingen hebben hiervoor aandacht gevraagd. Voor de overige groep huurders volgde Woonpunt het beleid van het kabinet. Bij slechts 15% van de huurders pasten we de inkomensafhankelijke huurverhoging toe.
Aanpassing streefhuren Vanwege het garanderen van de betaalbaarheid van het wonen en beschikbaarheid heeft Woonpunt in 2015 besloten de streefhuren voor sociale huurwoningen aan te passen: 80% van de sociale huurwoningen heeft een huurprijs tot aan de tweede aftoppingsgrens en 20% tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens op voorraadniveau. Deze verdeling kan per gemeente afwijken afhankelijk van de feitelijke aard en samenstelling van de voorraad die Woonpunt in eigendom heeft. Het leeuwendeel van onze woningvoorraad (93,7%) heeft een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Maar tot aan de huurtoeslaggrens (€ 711) onderscheiden we ook diverse prijsklassen. De maatregel ‘Passend toewijzen’ schrijft voor dat corporaties huurders met huurtoeslag alleen woningen mogen toewijzen die bij hun inkomen passen. Vanwege die maatregel, en vanwege de betaalbaarheid van de huren, heeft Woonpunt in 2015 in samenspraak met de huurdersverenigingen een nieuw huurbeleid vastgesteld. Speerpunten: -- voldoende beschikbare sociale huurwoningen voor huurders die doorstromen en voor nieuwe toetreders. Hiertoe worden de streefhuren zodanig aangepast dat ca. 80% van de sociale huurvoorraad valt onder de categorie ‘betaalbaar’(huur onder de tweede aftoppingsgrens); -- de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2015 voor de primaire doelgroep wordt gematigd naar het landelijke gemiddelde (1,8%); -- geen huurverhoging in 2015 voor de primaire doelgroep (inkomen lager dan € 34.911, prijspeil 2015) indien de huidige netto huur de tweede aftoppingsgrens overstijgt.
Woonpunt jaarverslag 2015
31
Onderdeel van het nieuwe huurbeleid was het aanpassen van de streefhuren per 1-1-2016: Categorie
Was
Wordt in 2016
Sociale huur tot € 618
7.718
10.669
Sociale huur boven € 618
6.072
3.040
NB: woningen met de bestemming verkoop en woningen onder collectieve verhuurcontracten zijn weggelaten uit dit overzicht. Het verschil in totalen is te verklaren door sloop van enkele woningen in de tussenliggende periode.
2.2
Reductie van energieverbruik Kosten voor energieverbruik vormen een belangrijke component binnen de betaalbaarheid van het wonen. Onze huurders zijn er dan ook bij gebaat dat wij maatregelen treffen die onze woningen energiezuiniger maken. De ambitie is hoog en op de lange termijn zien we die ambitie ook bewaarheid worden. Volgens de huidige onderhoudsplannen heeft ons woning bezit in 2020 gemiddeld label C en in 2030 gemiddeld label B. Nu is het gemiddelde label D. Naast de Verhuurderheffing beperkt ook de maatregel Passend toewijzen de mogelijkheden van corporaties om te investeren. Immers, grootschalige renovatie met energiebesparende maat regelen betekent ook vaak een hogere huur, waarbij de hogere huur wordt gecompenseerd door een lagere energierekening. Maar als de huur boven de tweede aftoppingsgrens uitkomt, mag een corporatie er geen mensen met huurtoeslag in huisvesten. Dat betekent dat onze primaire doelgroep dan geen baat heeft bij die investeringen. Daarom kijken we naar alternatieven. De afgelopen jaren zijn al flinke stappen gezet om het aantal ‘groene’ labels (A - C) te verhogen en de niet-energiezuinige labels af te bouwen. Onderstaand de totale labelverdeling, afgezet tegen de nulmeting per januari 2009.
Aantallen betreffen de uniek gelabelde woningen.
Betaalbaar wonen
32
Per 1 januari 2015 heeft de overheid het energielabel vervangen door de (nog nader te ontwikkelen) EI-waarde (energie-indexwaarde). Binnen de sector wordt gezocht naar een zodanige registratie dat deze vergelijkbaar is met de energielabels. Woonpunt blijft voorlopig met het energielabel rekenen, zodat een vergelijking met voorgaande jaren mogelijk is. Vanaf volgend jaar rekenen we ook met de EI-waarde. Woonpunt heeft het streven om binnen tien jaar – dus in 2019 – een reductie van CO²-uitstoot en een vermindering van gasverbruik van 20% te behalen ten opzichte van de nulmeting op 1 januari 2009. Sinds de nulmeting heeft Woonpunt een reductie van CO2-uitstoot bereikt van 11% (eind 2014 was dat nog 9%) en een vermindering van gasverbruik van 14% (eind 2014 was dat nog 12,3%).
Inspanningen 2015 Op korte termijn heeft Woonpunt een aantal grootschalige onderhouds- en renovatieprojecten uitgesteld. Dat zijn de projecten waarin stappen zijn te nemen in de verduurzaming van de woningvoorraad. Dat betekent niet dat we volledig hebben stilgezeten. Zo hebben we ruim 500 verouderde CV-ketels vervangen door energiezuinige HR-ketels, met een investering van bijna een miljoen, en in totaal bij bijna duizend woningen een energiebesparende maatregel getroffen. Deze maatregelen hebben een positief effect op het verminderen van energieverbruik.
Energiebesparende maatregelen 2015
Aantal woningen
Investering
CV-ketels vervangen
554
€ 950.000
Collectieve CV-ketels vervangen
199
€ 355.000
Dakisolatie
6
€ 32.000
HR++glas
61
€ 53.000
Energiezuinige afzuiging
18
€ 49.000
Collectieve afzuiging
117
€ 26.000
Geïsoleerde deuren
6
€ 7.000
Spouwisolatie
1
€ 1.000
Totaal
962
€ 1.473.000
Per gemeente
Aantal groene labels in aantallen woningen + als % van aantal zelfstandig gelabelde woningen
Investering in energetische maatregelen 2015
Maastricht
4.923 (53%)
€ 442.000
Heerlen
1.747 (34%)
€ 960.000
Sittard-Geleen
1.149 (89%)
€ 18.000
Eijsden-Margraten
327 (64%)
€ 8.000
Gulpen-Wittem
150 (52%)
€ 10.000
Overige gemeenten
110 (61%)
€ 35.000
Totaal
8.406 (49%)
€ 1.473.000
Woonpunt jaarverslag 2015
33
Projecten ter verbetering van energiezuinigheid Woonpunt participeert in diverse projecten om de energiezuinigheid van de bestaande woningvoorraad te verbeteren, waaronder: -- PALET: Parkstad Limburg Energie Transitie. Hoe verduurzamen we de sociale woningvoorraad en zorgen we tegelijk voor lagere energielasten voor huurders? Die twee vragen staan centraal bij PALET, een initiatief van Regio Parkstad Limburg. Net als andere corporaties in deze regio ondersteunt Woonpunt de ambities. Doel is te komen tot een optimale combinatie van energiebesparing en duurzame energieopwekking. Deze ideale combinatie wordt vervolgens getoetst in de pilotprojecten die door de corporaties worden ingediend. -- Modlar/NEBER. Onder de naam Modlar brengt NEBER (New Energy Built Environment and Renewables), het kenniscentrum van Zuyd Hogeschool, partijen bij elkaar voor het ontwikkelen en testen van nieuwe concepten op het gebied van energiebesparing. Ten behoeve van dit project heeft Woonpunt twee woningen aan de Breitnerstraat in Heerlen voor een periode van drie jaar in bruikleen gegeven aan Zuyd Hogeschool. De eerste woning is in maart 2015 opgeleverd en wordt nu gedurende twee jaar gemonitord op het gebied van energiezuinigheid, installatietechniek en comfort; dit bij gebruik door verschillende bewonersprofielen (studenten, gezin, senioren). De tweede woning wordt voorzien van andere technieken en de uitvoering start begin 2016. -- De Wijk van Morgen. De samenwerkingsovereenkomst tussen Zuyd Hogeschool, Wonen Limburg, Heem Wonen en Woonpunt is in november 2015 beëindigd. Uiteraard blijven de duurzame gebouwen op Avantis staan en zal daar wetenschappelijk onderzoek blijven plaatsvinden, waarvan Woonpunt kennis zal nemen. Er zijn gedurende de vijfjarige samenwerkingsperiode een aantal gerichte onderzoeken voor de corporaties uitgevoerd. Kennisuitwisseling, met name op het gebied van toepassingsmogelijkheden van duurzaamheidsconcepten in de bestaande bouw, krijgen binnen projecten als PALET en Modlar een vervolg. -- Energieteams Heerlen. Dit project van de gemeente Heerlen is erop gericht om vierduizend inwoners te voorzien van energiebesparende voorzieningen en energiebespaartips. De cor poraties met bezit in de gemeente Heerlen doen mee. Naar rato van het aantal woningen per corporatie zou Woonpunt zo’n duizend deelnemers mogen selecteren. Woonpunt betaalt € 20 per huurder voor de materialen. Ultimo 2015 hadden we ruim achthonderd deelnemers. We verwachten in 2016 de duizendste Woonpunthuurder bij het project te hebben betrokken.
Warmtewet Bij de implementatie van de Warmtewet houdt Woonpunt de kosten voor huurders zo laag mogelijk. Zo nemen we in de tarieven geen kosten voor afschrijving op van de installaties. Ook hanteren we niet het wettelijk maximale tarief, maar proberen we per complex het werkelijke verbruik zo inzichtelijk mogelijk te maken. Los van de wettelijke verplichting gebruikt Woonpunt de warmtewet namelijk ook als aanleiding om tot een rechtvaardigere doorrekening van de stookkosten te komen. Daartoe plaatsen we ‘slimme meters’, zodat huurders ook daadwerkelijk betalen voor de energie die ze verbruiken. Woonpunt heeft ruim honderd GigaJoule-meters en achthonderd slimme meters geplaatst in complexen waar een collectieve verwarmingsinstallatie hangt. Op die manier kunnen we nauwkeurig uitlezen hoeveel energie er nodig is om een complex te verwarmen. In 2015 hebben we de meters geprogrammeerd, geactiveerd en uitgelezen. Begin 2016 hebben we huurders laten weten welk tarief in hun complex geldt. De totale investering voor deze meters bedraagt € 380.000.
Betaalbaar wonen
34
Inmiddels zijn er nieuwe Algemene Voorwaarden opgesteld en is er een Geschillen Commissie Warmtewet opgericht, waartoe huurders zich kunnen richten.
2.3
Verhuur van sociale huurwoningen Toewijzing sociale huurwoningen Woonpunt 2015 Maastricht
Heerlen
Sittard-Geleen
EijsdenMargraten
Totaal
Sociaal segment
640
475
79
37
1.231
Studenten
451
-
53
-
504
Zorg
97
24
4
-
125
Totaal
1.188
499
136
37
1.860
Woonpunt heeft bezit in verschillende gemeenten en segmenten. De verschillen zijn groot: in de ene gemeente is sprake van een ontspannen markt, in de andere blijft de vraag onver minderd hoog. Deze verschillen rechtvaardigen ook andere verdeelsystemen. Onze studenten woningen in Maastricht worden bijvoorbeeld aangeboden via Maastricht Housing. De verdeling van sociale huurwoningen in Maastricht en het Heuvelland wordt verzorgd door het Woningburo. In Parkstad en Sittard-Geleen participeren wij binnen Thuis in Limburg. Daar kunnen naast de sociale huurwoningen ook onze geliberaliseerde woningen in dat gebied worden geadverteerd. Een fusie tussen beide organisatie is onderzocht en wordt voor eind 2016 verwacht. In 2015 hebben we samen met gemeente en corporaties binnen Maastricht het toewijzingsbeleid van sociale huurwoningen geëvalueerd. Het doel was tweeledig. Enerzijds een verbetering van de beschikbaarstelling van woningen voor met name lagere inkomens en specifieke doelgroepen, anderzijds een betere balans tussen woningvraag en woningaanbod. Dit heeft geresulteerd in een conceptrapport waarover in 2016 door het Bestuurlijk Overleg (gemeente, corporaties en huurdersorganisaties) een besluit zal worden genomen.
Toewijzing aan de primaire doelgroep In 2015 voldeed Woonpunt aan de eis dat minimaal 90% van de vrijkomende sociale huur woningen aan de inkomensgroep onder € 34.911 (prijspeil 2015) moet worden aangeboden.
Woonpunt jaarverslag 2015
35
Mutatiegraad Aantal
In %
Sociale huurwoningen
1.201
8,5%
Studenten
488
40,3%
Geliberaliseerde huur
179
21,9%
Garages, standplaatsen, overig
129
10,5%
Tijdelijke, gemeubileerde verhuur
88
139,7%
Bedrijfsonroerend goed
18
10,9%
Collectieve contracten
12
1,1%
Totaal mutaties
2.115
11,3%
Beheer en dienstverlening voor derden Wat
Voor wie
Beheer 475 verhuureenheden en projectmanagement van verbouwprojecten
Wonen Boven Winkels Maastricht nv
Beheer complex twaalf woningen Batterijstraat Maastricht
Stichting de XII Apostelen
Beheer onroerend goed (144 flat woningen en 65 garages) aan de President Rooseveltlaan in Maastricht
Gemeente Maastricht
Beheer 1 eengezinswoning en 1 bedrijfsruimte
Gemeente Eijsden-Margraten
Technisch beheer en bestuursondersteuning
Woningstichting Wittem
Beheer twee woningen Kleine Heugden
Gemeente Margraten
Administratieve werkzaamheden
VvE’s, Stichting Woningburo Maastricht, Wonen boven Winkels Maastricht nv
In de Woningwet 2015 is bepaald dat een toegelaten instelling geen nieuwe contracten voor beheer mag aangaan. Hierdoor stopt in 2016 het beheer van de woningen voor de Gemeente Maastricht aan de President Rooseveltlaan. De gemeente moest een nieuwe aanbesteding doen. Door de aanpassing in de Woningwet kon Woonpunt niet meer inschrijven.
Betaalbaar wonen
36
Huiskamerproject: huurders en cliënten Leger des Heils wonen bij elkaar In de Van Galenstraat in Heerlen wonen cliënten van het Leger des Heils en gewone huurders in één appartementencomplex bij elkaar. In de gezamenlijke huiskamer delen ze lief en leed. Zo werd een complex met veel sociale problemen ineens weer leefbaar. Een bijzonder samen werkingsproject tussen Woonpunt en het Leger des Heils.
2.4
Verhuur aan bijzondere doelgroepen Zorgvragers Als je ergens met plezier woont, wil je er zo lang mogelijk blijven. Ook als je levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door ouderdom, ziekte of een handicap. Woningen die hierop afgestemd zijn, noemen we levensloopbestendig. Er is steeds meer vraag naar dit soort woningen. Dat komt door de vergrijzing, maar ook omdat de overheid wil dat mensen met lichte beperkingen langer thuis blijven wonen. Woonpunt past woningen aan, zodat mensen langer huis kunnen wonen. In 2015 hebben we opnieuw gekeken naar onze inzet bij het doen van aanpassingen aan woningen om langer thuis wonen mogelijk te maken. Ook de gemeentes leggen steeds meer de verantwoordelijkheid voor kleine aanpassingen bij de burgers zelf neer. Woonpunt wil hier in samenspraak met de gemeente in het kader van leefbaarheid meer maatwerk leveren. Dat kan betekenen dat de onderhoudsdienst van Woonpunt soms een helpende hand toesteekt bij het plaatsen van beugels, of dat in overleg met de gemeente verhuisadviezen in verband met de toegankelijkheid van woningen met voorrang worden opgepakt. Woonpunt wil op dit vlak ook een stuk bureaucratie opruimen in de afhandeling van WMO aanvragen en is daarover met alle gemeenten in overleg.
Woonpunt jaarverslag 2015
37
Rolstoeltoegankelijk
Rollatortoegankelijk
Nultreden
Totaal seniorgeschikte woningen en % van het aantal woningen in die gemeente
Maastricht
824
299
433
1.556 (16%)
Heerlen
120
280
343
743 (14%)
Sittard-Geleen
345
286
317
948 (65%)
Eijsden-Margraten
98
54
16
168 (29%)
Gulpen-Wittem
40
32
19
91 (31%)
Overige gemeenten
42
122
0
164 (64%)
Totaal
1.469
1.073
1.128
3.670 (21%)
Nieuwe locatie voor Adelante Op 12 maart 2015 opende Adelante Villa Franca aan de Rijksweg Centrum in Geleen. Woonpunt bouwde een gezamenlijke woonkamer en keuken voor de 13 studio’s erboven. Villa Franca is een ‘woontrainingscentrum’ voor jongeren met een beperking voor wie de stap naar zelfstandig wonen nog te groot is. Hier ontwikkelen ze vaardigheden en leren ze keuzes te maken. De jongeren die hun intrek hebben genomen in de studio’s onthulden een pilaar die ze met graffiti bespoten hadden. Daarmee was de feestelijke opening een feit.
Betaalbaar wonen
38
Daarnaast werken we met vele organisaties samen om ervoor te zorgen dat het mensen ook lukt om zelfstandig te blijven wonen. Voor wie
Wat
Met wie
Waar
Mensen met een verstandelijke beperking
Dagopvang, verhuur van woonruimte
Philadelphia
Heerlen
Jongeren met een ontwikkelachterstand
13 studio’s met gemeenschappelijke ruimte (Villa Franca)
Stichting Adelante
Geleen
Zwerfjongeren
Verhuur woonlocatie t.b.v. opvang en tijdelijke huisvesting
Stichting Credo ministries
Maastricht
Senioren
Inloop- en infocentrum
Sevagram
Wijlre
Gezinnen met financiële problemen
Kosteloos beschikbaar stellen van een winkelruimte ten behoeve van de uitgifte van voedselpakketten
Stichting Voedselbank Limburg Zuid
Maastricht
Senioren
Verpleeghuis, seniorenwoningen met thuiszorg, activiteitencentrum en dagopvang Maastricht West (Scharwyerveld en Herculeshof)
Mosae Groep
Maastricht
Mensen met een lichamelijke, verstandelijke en/of psychosociale beperking
Appartementen ten behoeve van groepswonen (woonbegeleidingscentrum) voor alleenstaanden
Stichting Gehandicaptenzorg Limburg (SGL)
Maastricht
Senioren
Seniorenwoningen met thuiszorg
Envida
Maastricht, Margraten
Mensen met een verstandelijke beperking
Woningen op meerdere locaties (t.b.v. jongeren en volwassenen) en locatie voor dagbesteding
RADAR
Maastricht, Wijlre
Mensen met een lichamelijke beperking
Woningen met ADL-hulp
Stichting Fokus
Maastricht
Jeugdzorg: opvang minderjarige asielzoekers
Woonruimte en locatie steunpunt
Stichting Xonar
Sittard-Geleen, Gulpen en Maastricht
Verslaafden
Woningen voor zorg en reintegratie
Mondriaan Zorg groep
Heerlen
Mensen in een acute noodsituatie
Drie panden t.b.v. tijdelijke opvang voor 45 personen
Stichting Impuls
Maastricht
Studenten met autisme spectrum stoornis
Woonproject met dagopvang
Stumass
Maastricht
Doorstromers vanuit diverse zorginstellingen (GGZ, Maatschappelijke Opvang)
Woningen met eventueel begeleiding en ondersteuning
Housing Accomodations
Maastricht, SittardGeleen, Heerlen
Senioren en (jong) dementerenden
Woonruimte op meerdere locaties
Zuyderland
Sittard-Geleen en Beek
Senioren/dementerenden
Ruimte voor woonproject Elsresidentie
Zorggroep Woonbeheer Beek
Sittard-Geleen
Mensen met een verstandelijke beperking
Diverse complexen t.b.v. woonprojecten, al dan niet met dagopvang
Stichting Pergamijn
Sittard-Geleen, Heerlen
(Ex-)verslaafden
Woonruimte in het kader van reintegratie en begeleid wonen
Leger des Heils
Heerlen en Maastricht
Woonpunt jaarverslag 2015
39
Mensen met psychiatrische of psychosociale problemen
Woonruimte in het kader van begeleid wonen en locaties voor woonprojecten
RIBW LevantoGroep
Heerlen, Sittard-Geleen
Mensen met een lichamelijke, verstandelijke en/of psychosociale beperking
Diverse woonprojecten met dagopvang + beschikbaar stellen van woningen in het kader van maatwerkgroepen
Koraal Groep
Heerlen en Maastricht
Mensen met autisme
Locatie t.b.v. woonvorm voor mensen met autisme
Stichting autismehulp Zuid-Limburg
Sittard-Geleen
Mensen met een lichamelijke, verstandelijke en/of psychosociale beperking
Woonruimte
Maatmangroep
Heerlen
Doven en slechthorenden
Inloophuis voor cliënten en woningverhuur voor deze doelgroep in nabijheid inloophuis, in samenwerking met ZO Wonen
GGMD voor doven en slechthorenden
Sittard-Geleen
Mensen met psychosociale problemen
Woonruimte en dagopvang voor chronische patiënten
Zuyderland
Sittard-Geleen
Mensen met een verstandelijke beperking
Woonruimte op meerdere locaties
Stichting WonenPlus
Sittard-Geleen en Weert
Jongeren met een verstandelijke beperking
Appartementen en gemeenschappelijke ruimten t.b.v. woonproject
Stichting Woonproject Ophoven (ouderinitiatief)
Sittard-Geleen
Mensen met een verstandelijke beperking
Woningen
Stichting Mensen met Mogelijkheden MMM
Sittard-Geleen
Dak- en thuislozen
Woonruimte en locatie dagopvang op meerdere locaties in het kader van maatwerkgroepen
MOVEOO
Sittard-Geleen
Nieuwe locatie voor Philadelphia Cliënten van de Philadelphia zorg, werk & begeleiding hebben het naar hun zin op hun nieuwe locatie in Hoensbroek. Woonpunt verbouwde voor hen de benedenverdieping en het souterrain van appartementcomplex De Beemden. Sinds januari 2015 gebruikt Philadelphia de ruimtes voor dagbesteding. Hier bereiden cliënten de avondmaaltijd voor. Ook bewoners van De Beemden mogen mee eten. In het souterrain worden spelletjes gedaan of puzzels gemaakt, er wordt gehandwerkt of getekend of cliënten voeren er thuiswerk uit. Sommige cliënten zamelen twee keer per week het oud papier en glaswerk van De Beemden in. Zo halen deze cliënten niet alleen het beste uit zichzelf, maar helpen ook hun omgeving!
Betaalbaar wonen
40
Statushouders In 2015 zag Europa een enorme instroom van vluchtelingen. Duizenden waagden de oversteek naar Europa in de hoop op een betere toekomst. De opvang en huisvesting hebben voor veel onrust in de samenleving geleid. Die angst en onrust moeten we serieus nemen, maar ze ontslaan ons niet van de morele plicht om deze mensen een plek te bieden. Woningcorporaties zijn er voor kwetsbare groepen en asielzoekers vormen daarop geen uitzondering. Het huisvesten van statushouders behoort al jaren tot onze kerntaak. Op de schaal van de instroom was Nederland echter niet voorbereid. De opvanglocaties van het COA zitten vol mensen met een verblijfsvergunning voor wie (nog) geen sociale huur woning beschikbaar is. Eind 2015 is Woonpunt in gesprek gegaan met het COA en de gemeente Maastricht over mogelijke locaties voor de huisvesting van statushouders. Door statushouders uit het hoofdgebouw van het AZC in de wijk Limmel te verhuizen naar een tijdelijke locatie ontstaat ruimte voor nieuwe asielzoekers en hoeven deze niet opgevangen te worden in noodlocaties zoals gymzalen. Eén mogelijke locatie betrof de 63 voormalige aanleunwoningen in de wijk Malberg, eigendom van Woonpunt. Hier waren tot januari 2016 buitenlandse studenten gehuisvest. In maart 2016 heeft het college van B&W het besluit genomen om de woningen als dependance van het COA in gebruik te laten nemen voor de opvang van maximaal 190 statushouders. Uiteraard leidde dit tot onrust in de buurt. Woonpunt is samen met de gemeente en het COA opgetrokken in de externe communicatie. Verder heeft Woonpunt zich in 2015 aangesloten bij het corporatie-initiatief “ontzorgings arrangement” om particuliere vastgoedeigenaren verhuur en beheer van woonruimte uit handen te nemen ten behoeve van huisvesting van met name statushouders. Ook is er overleg geweest met andere gemeenten en neemt Woonpunt deel aan een taskforce van de Gemeente Maastricht ter coördinatie van extra opvang en integratie van statushouders. Tot slot is er overleg met zorgorganisatie Xonar over huisvesting van minderjarige asielzoekers in Zuid-Limburg.
Taakstelling
Realisatie 2015
Maastricht
83
60
Heerlen
52
19
Sittard-Geleen
12
10
Gulpen-Wittem
-
15
Vaals
-
5
Eijsden-Margraten
-
5
Meerssen
-
1
Cijfers betreffen personen, geen woningen
Woonpunt jaarverslag 2015
41
Dak- en thuislozen Woonpunt verhuurt diverse panden aan stichtingen die opvang verzorgen voor dak- en thuislozen. Gemeente
Stichting
Doelgroep
Aantal panden
Aantal kamers / eenheden
Maastricht
Levanto (voorheen RIBW)
Dak- en thuislozen
3
24
Maastricht
Xonar
Vrouwenopvang, thuislozen
1
42
Heerlen
Blijf van m’n lijf
Vrouwenopvang, thuislozen
2
2
Maastricht
Xonar
Minderjarige vluchtelingen
1
4
Heerlen
Leger des Heils
Re-integratie dak- en thuislozen
1
13
Maastricht
Leger des Heils
Re-integratie dak- en thuislozen
10
10
Heerlen
Mondriaan Zorggroep
Verslaafden
1
42
Heerlen
Rimo
Bedrijfspanden voor reactivering
3
n.v.t.
Sittard-Geleen
Moveoo
Dak- en thuislozen
2
21
Woonpunt werkt daarnaast mee aan de overplaatsing van mensen vanuit een instelling naar reguliere huisvesting, al dan niet met begeleiding door een zorg- of welzijnsinstelling. Het gaat om tientallen huurders per jaar. Housing Accomodations, een project waarbij corporaties en zorg- en welzijnsinstanties samenwerken aan huisvesting voor cliënten, fungeert als centraal loket.
Cliënten van het Leger des Heils knappen hun eigen woning op Voor cliënten van het Leger des Heils stelt Woonpunt woningen ter beschikking die zij zelf opknappen, onder begeleiding van een professioneel leerwerkbedrijf. Behalve voor de woningen zorgt Woonpunt ook voor het renovatiebudget.
Betaalbaar wonen
42
Studenten en expats Met zo’n 1.500 kamers en studio’s is Woonpunt de grootste studentenhuisvester in de regio. Het commerciële aanbod van kwalitatief goede studentenwoningen groeit, met name in Maastricht, waardoor ontspanning in de markt ontstaat. Dat leidt ertoe dat Woonpunt een andere bestemming zoekt voor de kamers en studio’s die minder goed in de markt liggen. In 2015 hebben we zowel voor Woonpunt als voor derden (Wonen boven Winkels Maastricht) in Maastricht en Sittard-Geleen gestoffeerde en gemeubileerde studio’s en appartementen verhuurd. Hiermee bedienen wij vooral de markt van buitenlandse stagiaires en werknemers. Conform onze strategie bouwen wij dit segment niet verder uit. Verder is na evaluatie besloten de reeds ingerichte woningen vanaf 2016 merendeels om te zetten naar reguliere sociale verhuur. Dit zal gebeuren op het moment waarop de stoffering en inrichting is afgeschreven ofwel eerder als de markt (afnemende vraag) daartoe aanzet.
Woonwagenbewoners Standplaatsen
Woonwagens / chalets
Bijzonderheden 2015
Maastricht
72
21
-
Eijsden-Margraten
16
12
Twee chalets voorzien van een “klompenhok”. Hiermee worden stookkosten gereduceerd. Op de woonwagenlocatie aan de Gronsvelderweg en de Bemelerweg zijn twee chalets verwoest door brand. Deze zijn inmiddels vervangen.
Gulpen-Wittem
13
4
-
Sittard-Geleen
7
-
-
Het dagelijks beheer van de standplaatsen en woonwagens wordt verzorgd door Partners in Maatwerk-Zuid (Pim), het samenwerkingsverband tussen Woonpunt en collega-corporaties Servatius en Maasvallei. De Woningwet heeft gevolgen voor beheer en toewijzing van standplaatsen en woonwagens. Pim-Zuid brengt de gevolgen hiervan voor het woonwagenbeleid van de corporaties in kaart. In 2015 zijn de tradities van de woonwagencultuur toegevoegd aan de Nationale Inventaris Immaterieel Erfgoed, waardoor verdere afbouw van woonwagenstandplaatsen aan banden is gelegd.
Woonpunt jaarverslag 2015
43
2.5
Voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen Snel persoonlijk contact voorkomt dat huurachterstanden oplopen en dat de huurder moet worden uitgezet. Daarom proberen de acht incassomedewerkers van Woonpunt meteen in contact te komen met huurders die een betalingsachterstand hebben. Daartoe worden alle mogelijke kanalen ingezet: brieven, telefoontjes, e-mail of SMS en, indien nodig, een huisbezoek. Huurders kunnen hun achterstand inlopen door een betalingsregeling te treffen. Die regeling is altijd realistisch; we maken alleen afspraken waarvan we op voorhand weten dat de huurder zich eraan kan houden. Vaak betalen ze kleine bedragen per maand terug. Daardoor wordt de bestaande achterstand slechts geleidelijk ingelopen. Desondanks zien we een daling van de huurachterstand bij actieve contracten ten opzichte van 2014 (1,49% versus 1,66%). Het incassobeleid van Woonpunt is succesvol gebleken. Sinds de invoering medio 2013 is het aantal huisuitzettingen wegens huurachterstand drastisch teruggelopen, ondanks de toegenomen drukl op de inkomenspositie van onze huurders.
Huisuitzettingen wegens huurachterstand
2013
2014
2015
Maastricht
31
17
15
Heerlen
42
18
20
Sittard-Geleen
6
3
11
Heuvelland
1
1
0
Totaal
80
39
46
% van het totaal aantal woningen
0,45%
0,21%
0,26%
Betaalbaar wonen
44
3
Werken in wijken
Woonpunt jaarverslag 2015
45
‘Woonpunt zet in op het versterken van de zelfred zaamheid en betrokkenheid van buurtbewoners.’
Werken in wijken
46
3
Werken in wijken De afgelopen vijftien jaar heeft Woonpunt fors geïnvesteerd in de naoorlogse wijken van Maastricht en Heerlen. We hebben gebouwd, gesloopt en gerenoveerd. Samen met bewoners, gemeenten en andere partijen hebben we gewerkt aan de leefbaarheid. Daarbij zijn mooie resultaten geboekt. Voor de komende jaren hebben we nog enkele renovatieprojecten in de planning, maar het grootste deel van het fysieke werk ligt achter ons. Dat wil niet zeggen dat we klaar zijn. Er blijft werk aan de winkel, al zal dat de komende jaren vooral op het sociaal vlak liggen.
3.1
Samen voor een leefbare wijk De ‘participatiesamenleving’ is inmiddels een geijkt begrip. Net als de rijksoverheid en gemeenten boogt ook Woonpunt meer op de zelfredzaamheid van huurders dan voorheen. Onze rol is sinds enkele jaren veranderd van uitvoerder naar aanjager. Inmiddels geven onze medewerkers in vele projecten en samenwerkingsverbanden ondersteuning aan huurders die zichzelf en hun buurtgenoten willen helpen. Woonpunt zet dan ook in op het versterken van de zelfredzaamheid en de betrokkenheid van buurtbewoners. We activeren en stimuleren hen om zelf vorm te geven aan een prettig woon- en leefklimaat. Daarnaast nemen we deel aan ketensamenwerking rond leefbare wijken en huurders met specifieke zorgvragen. Onze rol is daarbij vooral signalerend, activerend en verbindend. Woonpunt heeft 23 medewerkers voor de bevordering van leefbaarheid en veiligheid in de wijken. Vier participatiemedewerkers die samen met bewoners en ketenpartners samenwerkingsprojecten opzetten en die contacten onderhouden met bewonersoverlegcommissies (BOC’s). Deze medewerkers vormen de verbindende schakel tussen Woonpunt, ketenpartners en bewoners. Drie sociaal beheerders die zich uitsluitend bezighouden met ernstige overlastsituaties en zes maatwerkconsulenten die mensen met psychosociale problemen een thuis bieden in onze wijken (en daarbij oog houden voor het woongenot van andere huurders). Onze tien wijkbeheerders controleren buurten en complexen op schoon, heel en veilig en investeren in het eigenaarschap van bewoners. Bijzonder is de inzet van de wijkbeheerders in de Veilige Buurten Teams in Maastricht en het Buurtteam Plus in Heerlen. In deze samenwerkingsverbanden pakken wijkbeheerders samen met onder andere politie, welzijnwerk, handhaving en bewoners knelpunten in de buurt aan.
Woonpunt jaarverslag 2015
47
Doedemocratie in actie Phile en Astrid zijn twee betrokken huurders van Woonpunt. Ze wonen in de Maastrichtse wijk St. Maartenspoort en houden van een nette buurt, dus het met onkruid overwoekerde achterpad waar ze op uitkeken was een doorn in hun oog. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor het netjes houden van het stukje achterpad dat aan hun huis grenst. Daarom wees Woonpunt het verzoek van Phile en Astrid om ondersteuning bij het onderhouden van hun achterpad in eerste instantie af. Phile: ‘Vanwege ouderdom of ziekte kan een groot aantal buurtgenoten dit achterpad niet onderhouden.’ Astrid voegt toe: ‘Veel mensen kijken hier wel op uit. Doordat het gangetje er zo onverzorgd bij lag, nam de overlast toe.’ ‘Na veel ergernis besloten we gewoon aan de slag te gaan’, vertellen de dames. ‘We hebben het onkruid weggehaald en het grind uitgegraven en gezeefd. Voordat het grind terug ging, hebben we er worteldoek onder gelegd. Helaas hadden we niet voldoende voor het hele stuk.’ Toen Woonpunt zag wat de dames voor elkaar hadden gekregen, hebben we alsnog geholpen. En zo kwam er ook worteldoek en grind voor het laatste stukje achterpad. ‘We hebben andere mensen geholpen, maar zijn zelf ook heel tevreden met het resultaat’, besluiten Phile en Astrid.
Wat deed Woonpunt in 2015 aan leefbaarheid, samen met bewoners en partners? Wat
Waar
Woonpunt bood ondersteuning bij het opstarten van ontmoetingsruimte het Heegeneerke
De Heeg, Maastricht
We hielpen bewoners bij het opschonen van de brandgang
Lucassingel en Fons Olterdissenstraat, Maastricht
Het servicepunt Nazareth hebben we in 2015 voor het laatste jaar aangehouden. Vanaf 2016 neemt bureninitiatief Nazareth dit pand in gebruik met financiële steun van Woonpunt en Gemeente Maastricht. Hier wordt dan o.a. het ‘koffieheukske’ georganiseerd
Nazareth, Maastricht
Met bewoners onderzochten we de mogelijkheid van een crossbaan in hun buurt
Mariaberg, Maastricht
Werken in wijken
48
We hielpen bewoners bij het organiseren van een inbraakpreventieavond voor senioren
Mariaberg, Maastricht
We werkten samen met bewoners aan de (brand)veiligheid van de galerijen
Malberg, Maastricht
Woonpunt stelde kosteloos twee panden beschikbaar voor de Buurtbrök waar voor en door bewoners diverse activiteiten worden georganiseerd, waaronder gezamenlijk eten
Malpertuis en Pottenberg, Maastricht
Woonpunt gaf Stichting de Gouwe een pand in gebruik waar de stichting een “supermarkt” inrichtte voor de huishoudens op de wachtlijst van Voedselbank LimburgZuid
Pottenberg, Maastricht
Woonpunt gaf de Voedselbank een pand ter beschikking
Mariaberg, Maastricht
Woonpunt participeerde in het project Veilige Buurten Teams. Gemeente, woningcorporaties, opbouwwerk en politie werken hierin samen met buurtbewoners aan de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid
Maastricht
We hebben financieel bijgedragen aan de huisvesting voor het project ‘Kamers met Kansen’
Maastricht Noord-Oost
Samen met bewoners en participatieproject We Fresh ontwikkelden we plannen voor de ruimte die ontstond na de sloop van de woningen in de Margriet- en Christinastraat. Er komen een speeltuin, voetbalveldje en moestuin. Bewoners gaan helpen met onderhoud en beheer
Nieuw- Lotbroek, Heerlen
Woonpunt ondersteunde de buurtpreventieteams
De Dem en Nieuw-Lotbroek, Heerlen
Woonpunt hielp HBV Groot Hoensbroek, winnaar van Onze buurt in 2014, bij het houden van de portiekgesprekken en de activiteiten die hieruit zijn voortgevloeid
Hoensbroek, Heerlen
Baanbrekend Werk kreeg gratis een pand van ons in gebruik. Buurthulpen worden ingezet om de bewoners een handje te helpen bij diverse werkzaamheden. Kortom, allerlei werkzaamheden waar bewoners door ziekte of andere omstandigheden nauwelijks of niet toe in staat zijn
Hoensbroek, Heerlen
Woonpunt stelde zes woningen ter beschikking aan de gemeente Heerlen die voor sociaal maatschappelijke doeleinden worden ingezet
Oude Passart, Heerlen
In de wijk MSP (Meesenbroek, Schaesbergerveld en Palemig) is het project ‘Schoon MSP’ voortgezet, waarbij bewoners meehelpen het straatbeeld te verbeteren
MSP, Heerlen
Woonpunt droeg bij aan MSP jongerenaanpak, aanpak huiselijk geweld en handhaving
MSP, Heerlen
De Pilot Buurtteam Plus is succesvol uitgevoerd en wordt gecontinueerd. Daarbij werken professionals van verschillende organisaties, waaronder Woonpunt, samen met bewoners aan de veiligheid en leefbaarheid van hun buurt
Heerlen
Voor het project ‘Buurthulpen’ heeft Woonpunt kosteloos ruimte ter beschikking gesteld
Heerlen
De vrijkomende gronden in het plan Aldenhof worden voor de tijdelijke situatie ingezaaid
Hoensbroek, Heerlen
Hart voor Hoensbroek. Hierbij werken wijkbeheerders samen met ketenpartners bij het signaleren en snel aanpakken van (niet complexe) problemen in de woon- en leefomgeving. Ook worden specifieke casussen rondom multiprobleemgevallen aangepakt. Deze aanpak wordt in 2016 voortgezet, ook in de Heerlense wijk Vrieheide-de Stack
Hoensbroek, Heerlen
Woonpunt jaarverslag 2015
49
Wijk- en woonwensen Bewoners die een idee hebben om hun complex of straat leefbaarder te maken kunnen een beroep doen op ons fonds voor wijk- en woonwensen. De aanvragen worden beoordeeld aan de hand van een aantal criteria, waarbij ook de inzet van bewoners wordt gewogen. Kortom: voor wat, hoort wat. Op die manier zijn veel initiatieven gesteund, zoals bewoners die het groen rondom hun complex onderhouden of bewoners die de gemeenschappelijke hal van hun complex willen verfraaien. In zulke gevallen zorgt Woonpunt voor de materialen. Ook mogen bewoners een aanvraag doen voor een kleine woningaanpassing die het verschil kan maken tussen behelpen en prettig wonen. In 2015 zijn 26% meer woonwensen ingediend dan in 2014. De stijging is het gevolg van het opnieuw onder de aandacht brengen van de mogelijkheid om kleine woningaanpassingen te laten uitvoeren die de zelfredzaamheid en levensloopbestendigheid bevorderen. Van het beschikbare budget van € 90.000,- is € 80.163,- besteed. In totaal werden 394 woonwensen ingediend waarvan er 262 werden gehonoreerd. De nieuwe Woningwet beperkt de mogelijkheden van woningcorporaties om bewonersinitiatieven te ondersteunen. Woonpunt is daarom genoodzaakt de criteria aan te scherpen.
Een schone speelplek Bewoners helpen massaal mee met een schoonmaakactie rondom de speelplek in de Maastrichtse wijk Wycerkpoort. Op zaterdag 11 juli ruimden bewoners van de Maastrichtse wijk Wyckerpoort het speelplaatsje op en maakten ze de speeltoestellen schoon. Hun kinderen kunnen er nu weer naar hartenlust spelen. Het idee om samen aan de slag te gaan in de speelplaats is afkomstig van bewoners zelf. Er ontstaat steeds meer betrokkenheid in de buurt, onder meer door de succesvolle aanpak van het Veilige Buurten Team. Woonpunt beloonde de harde werkers met een ijsje.
Werken in wijken
50
Regenton voor buurtmoestuin In maart 2015 vond vrijwilligersactie NLdoet plaats. Die dag legden vrijwilligers een moestuin aan in de Heerlense wijk Oude Passart voor de kookclub die elke week een gezonde maaltijd bereidt voor buurtgenoten. Woonpunt regelde een regenton om dit mooie initiatief te ondersteunen.
Aanpak “onaantastbaren” Maastricht In Maastricht heeft Woonpunt in 2015 deelgenomen aan de aanpak van zogenaamde “onaantastbaren” in de wijk Wittevrouwenveld. Deze groep pleegt individueel of in wisselende samenstellingen aan de lopende band misdrijven of overtredingen. Mensen durven vaak geen aangifte of meldingen te doen uit angst voor mishandeling, bedreiging of afpersing. Ook de overheid en zorg- en welzijnsinstellingen werden geregeld onder druk gezet. De resultaten van de aanpak zijn onder andere: -- snel en adequaat strafrechtelijk ingrijpen; -- korte lijnen tussen de professionals; -- snellere verbinding tussen strafrecht en zorg- en welzijnspartners; -- betere kennis van de werkwijze van de verschillende partners; -- snel een duidelijk beeld van de hele groep (familie en meelopers); -- burgers durven weer zaken te melden en zorg- en welzijnsinstanties voelen zich gesteund; -- scholen hebben meer aandacht voor schoolverzuim. Het project wordt ook in 2016 voortgezet.
Woonpunt jaarverslag 2015
51
Buurtteam Plus in Heerlen boekt resultaten Sinds drie jaar is in de Heerlense wijk MSP het Buurtteam Plus actief. Buurtbewoners, Woonpunt, politie en andere partijen zorgen samen voor leefbare en veilige buurten. In het Buurtteam Plus zitten medewerkers van stichting Wijkbeheer MSP, politie, Alcander, gemeente, handhaving en enkele woningcorporaties. Maar ook bewoners die graag bereid zijn hun talent in te zetten voor verbetering van hun buurt. Hoe gaat het team te werk? Wijkbeheerder Twan Schmitz: ‘We bellen aan bij bewoners om te horen wat er speelt en ze uit te nodigen voor een bewonersavond. Tijdens die bijeenkomst kunnen ze stemmen op de projecten die ze willen aanpakken. We stellen dan meteen werkgroepjes samen die met een project aan de slag gaan.’ Behaalde resultaten Tot nu toe heeft het Buurtteam Plus vijf buurten op deze manier benaderd. Dat leverde meer dan 200 persoonlijke gesprekken op, 12 actieve werkgroepen en 36 actieve bewoners. Twan: ‘Naast de overlast van hondenpoep en zwerfvuil, behoorde de verkeersveiligheid tot de grootste ergernissen. Alles bij elkaar zijn er ruim 20 acties uit voortgekomen, zoals snelheidsmetingen met laserapparatuur en posters om hardrijden tegen te gaan.’
Werken in wijken
52
Uitbreiding Veilige Buurten Aanpak Maastricht Woonpunt werkt in Maastricht onder de noemer Veilige Buurten Aanpak samen met bewoners, de gemeente, politie, welzijnsinstelling Trajekt en collega-corporaties Servatius en Maasvallei. In 2015 is besloten deze aanpak uit te breiden. De Veilige Buurten Teams werken aan een leefbare buurt in de wijken Mariaberg, Limmel, Nazareth, Wyckerpoort en Wittevrouwenveld. De huidige vier teams worden uitgebreid tot acht, waardoor de Veilige Buurten Teams (VBT’s) in meer Maastrichtse wijken actief kunnen zijn. De VBT’s zullen daarbij zoveel mogelijk aansluiten bij bestaande initiatieven in de buurt. Effectief samenwerken Door samen op te trekken bereik je meer. Daarom kijken de VBT’s de komende tijd naar koppelingen met andere initiatieven in de buurt. Denk bijvoorbeeld aan de Sociale Teams in wording (in veel gemeenten het aanspreekpunt voor zorg, ondersteuning en activering). Zij dragen bij aan de zelfredzaamheid door vanuit een integrale aanpak te kijken wat bewoners zelf kunnen en waar hulp nodig is. Daarnaast zoeken de VBT’s meer samenwerking met bewonerscommissies.
3.2
Ontwikkeling van de woningvoorraad Duurzame exploitatie van ons woningbezit begint bij een blik in de toekomst: wat willen we op de lange termijn met onze woningen? Gegeven demografische ontwikkelingen natuurlijk. Dat begint op het hoogste abstractieniveau: onze visie. Daarin staat onder andere dat we woningen willen verhuren ‘die niemand ooit nog wil afbreken’. Dat is het ideaalbeeld. Het hoogst bereikbare. Via het proces van vastgoedsturing – Woonpunt hanteert daarbij het RIGO-model – komen we steeds dichter bij dat doel. De afgelopen tien jaar heeft Woonpunt fors geïnvesteerd in de woningvoorraad. Binnen de wijkaanpak hebben we ca. 200 miljoen euro geïnvesteerd in nieuwbouw van sociale huurwoningen en nog meer in onderhoud en renovatie. Daarnaast hebben we, om de bevolkingskrimp het hoofd te bieden, zo’n tweeduizend sterk verouderde woningen gesloopt.
Woonpunt jaarverslag 2015
53
Het resultaat is dat ons woningbezit er gemiddeld genomen goed bij ligt. De conditiemeting wijst uit dat de gemiddelde onderhoudsstaat van onze woningen, volgens NEN 2767 een score van 2,18 krijgt op een schaal van 1 tot 6, waarbij 1 gelijk staat aan nieuwbouw en 2 aan ‘goede onderhoudsstaat, vergelijkbaar met nieuwbouw, wel veroudering, geen onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte’. De prognoses met betrekking tot bevolkingskrimp zorgen er ook voor dat de focus op provinciale schaal niet langer ligt op uitbreiding van de voorraad, maar op transformatie. Aangezien de onderhoudsstaat van onze woningen goed is, ligt de focus op het verbeteren van de energieprestatie en levensloopbestendigheid.
Woonpunt heeft kwalitatief goede woningen In Nederland wordt de onderhoudsstaat van woningen gemeten met de zogenaamde NEN 2767 standaard. Daarbij is 1 zeer goed, 2 goed, 3 redelijk en zo verder tot 6 (zeer slecht). De gemiddelde onderhoudsstaat van onze woningen is 2,18. Uitgesplitst naar gemeente: Maastricht
2,2
Heerlen
2,29
Sittard-Geleen
1,68
Eijsden-Margraten
2,02
Gulpen-Wittem
1,85
Overige gemeenten
1,85
2,18
In 2015 is Woonpunt gestart met de grootschalige renovatie aan de Acasiastraat in Hoensbroek. Daarnaast zijn we gestart met de sloop van 96 woningen aan de Pannenberg en Uitweg, eveneens in Hoensbroek. Ook is in 2015 de stedenbouwkundige visie voor de Hoofdstraat West in Hoensbroek afgerond. In de Heerlense mijnkolonie Oude Passart heeft Woonpunt in 2015 zes leegstaande gezinswoningen gerenoveerd. In Maastricht heeft Woonpunt samen met een externe partij een ontwerp gemaakt voor de realisatie van 39 woningen in de Koraalstraat in Caberg. De ontwikkelende aannemer realiseert deze woningen voor eigen risico. De buurt is over de plannen geïnformeerd.
Werken in wijken
54
Vastgoed in bezit en beheer Sociale huurwoningen
Geliberaliseerde huurwoningen
Overige vhe’s
Woningen in beheer
Overige vhe’s in beheer
Totaal in beheer
Maastricht
9.002
492
949
606
86
11.135
Heerlen
5.058
97
335
-
-
5.490
Sittard-Geleen
1.069
395
97
-
-
1.561
EijsdenMargratwen
538
35
9
1
-
583
Gulpen-Wittem
288
6
62
-
-
356
Overige gemeenten
199
57
14
-
-
270
Totaal
16.154
1.082
1.466
607
86
19.395
Sloop Woningen
Garages
Totaal
Maastricht
1
-
1
Heerlen
100
32
132
Totaal
101
32
133
Opleveringen & investeringen in de woningvoorraad
Maastricht
Studio’s
Appartementen
Bedrijfsruimte
Overige vhe’s
Totaal
33
12
1
6
52
Nieuwbouw
Onderhoud & renovatie
Maastricht
€ 1.318.000
€ 10.824.891
Heerlen
€ 32.000
€ 8.539.363
Sittard-Geleen
-
€ 2.230.199
Eijsden-Margraten
-
€ 497.286
Gulpen-Wittem
-
€ 381.988
Overige gemeenten
-
€ 282.620
Totaal
€ 1.350.000
€ 22.756.347 (€ 1.320 per woning)
Woonpunt jaarverslag 2015
55
Muurschildering Laurierstraat In Heerlen werkt Stichting Street Art hard aan het verfraaien van buurten door gevels op te fleuren met mooie kunstwerken. Aan Woonpunt vroeg de stichting toestemming voor een muurschildering aan de Laurierstraat, in de wijk Passart. Het kunstwerk werd gemaakt door de Italiaanse kunstenaar Millo, terwijl leerlingen van de basisschool Sint Paulus een naam bedachten voor de muurschildering. De muurschildering sluit aan bij de plannen van de gemeente om het Laurierpark te verbeteren.
Grondposities zonder woonbestemming Woonpunt had in 2015 twee grondposities zonder woonbestemming langer dan tien jaar in portefeuille. Locatie
Ontwikkeling
Cartigny, (T. vd Schuerlaan, Maastricht)
Maakt onderdeel uit van het buurtontwikkelingsplan Caberg-Malpertuis. Afspraken met het ministerie van BZK ter zake zijn gemaakt.
Lanakerveld, Maastricht
De locatie wordt zeer waarschijnlijk de komende jaren vanwege de krimp (stedelijke programmering) niet meer tot ontwikkeling gebracht. Met de overige twee ontwikkelende marktpartijen wordt een en ander medio 2016 financieel afgehandeld.
Verkoop Verkoop dient meerdere doelen bij Woonpunt. Ten eerste genereren we door verkoop van huurwoningen middelen om te investeren in onze maatschappelijke opgave en om leningen af te lossen. Ten tweede bieden we huurders en starters een kans op een betaalbare en goed onderhouden koopwoning. Huurders boden we daarbij in 2015 een korting op de koopprijs die afhankelijk was van het aantal jaren dat ze bij ons huurden. Woonpunt verkoopt slechts in beperkte mate sociale huurwoningen. De beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen mag immers niet in het gedrang komen. In 2015 hadden we een verkooptarget van 84 te verkopen woningen, zowel in het sociale als geliberaliseerde segment. Dat zijn er uiteindelijk 91 geworden (plus tien overige vhe’s), waarvan 60 sociale huurwoningen. 11 keer hebben we bij verkoop huurderskorting toegepast. De totale netto verkoopomzet bedroeg ruim € 12 miljoen. De gemiddelde verkoopopbrengst was € 122.819. De gerealiseerde verkoopprijs bedraagt gemiddeld 98,9% van de WOZ waarde van de verkochte woningen. Voor 2016 t/m 2019 bedraagt de verkooptarget 80 woningen per jaar, deels sociaal, deels geliberaliseerd. Het gaat hier om individuele verkopen aan huurders en particulieren. Daarbovenop zal Woonpunt meer woningen in het geliberaliseerde segment verkopen, en enkele studentencomplexen, met als doel het afbouwen van de leningenportefeuille.
Werken in wijken
56
Tot slot verkocht Woonpunt in 2015 99 woningen en 40 garages aan Wonen Limburg. Het gaat om twee complexen in Weert en Roermond, grotendeels woningen in het geliberaliseerde segment. De verkoop past in de strategie van Woonpunt om het bezit buiten Zuid-Limburg af te stoten. Onderdeel van de overeenkomst was dat Woonpunt zes gezinswoningen in Mheer overnam van Wonen Limburg.
Gebouwveiligheid Woonpunt voerde in 2014 een inventarisatie uit naar een aantal veiligheidsaspecten vanuit het Bouwbesluit Bestaande Bouw, met name aspecten vanuit brandveiligheid. Op basis van deze inventarisatie zijn in de meerjarenbegroting budgetten opgenomen voor het treffen van maatregelen. Onderdeel van deze inventarisatie was een onderzoek naar de constructieve veiligheid van uitkragende balkons en galerijen. Eind 2015 is dit onderzoek voor wat betreft de galerijen afgerond; het onderzoek betreffende de balkons loopt nog. Woonpunt heeft twintig woongebouwen met een dergelijke constructie. Bij zes woongebouwen zijn op termijn maatregelen nodig. Die worden in overleg met de gemeente en de constructeur binnen een aantal jaren getroffen. Bij één complex zijn uit voorzorg tijdelijke voorzieningen getroffen. In alle gevallen zijn huurders geïnformeerd. De asbestinventarisatie is eind 2014 afgerond. Daar waar tijdens de inventarisatie een risico voor de huurder werd geconstateerd is door Woonpunt direct opgetreden door de asbest te verwijderen, maar ook door aanvullend onderzoek uit te voeren in andere woningen van het complex. Ook de risicosituaties die uit deze aanvullende onderzoeken bleken, zijn opgelost. Alle huurders zijn in 2015 over de eventuele asbesttoepassingen geïnformeerd en weten hoe hiermee om te gaan. Als er aan een woning onderhoud wordt uitgevoerd, kan vooraf de asbestrapportage worden geraadpleegd.
Woonpunt jaarverslag 2015
57
Trotse bewoners onthullen speeltuin Bewoners in de Hoensbroekse wijk Nieuw-Lotbroek realiseerden binnen korte tijd een speeltuin in hun wijk. Op zaterdag 11 juli 2015 was de opening. Begin maart 2015 was er een buurtdag in Nieuw-Lotbroek. Bewoners verzamelden ideeën voor de invulling van het braakliggende terrein, dat is ontstaan nadat Woonpunt de woningen aan de Christina- en Margrietstraat sloopte. Onder leiding van participatieproject WE FRESH gingen ze aan de slag met de uitvoering van deze ideeën, zoals de voormalige speeltuin nieuw leven inblazen. Het streven was dat de projecten al deze zomer uitgevoerd zouden worden. En dat lukte! Op zaterdag 11 juli konden trotse bewoners ‘hun’ nieuwe speeltuin openen. Het tweede deel van het project - de moestuintjes - werden later die zomer geopend.
Werken in wijken
58
4
Organisatie
Woonpunt jaarverslag 2015
59
Organisatie
60
4
Organisatie Woonpunt voorziet al een eeuw in betaalbare huisvesting. Daar ligt de reden van oprichting, de basis van ons bestaan en de primaire opgave voor de toekomst. Maar ons werk verandert. Minder bouwen, minder ontwikkelen. De oorzaken zijn legio: bevolkingskrimp, de financiële armslag en het speelveld van corporaties zijn beperkt en de resterende opgave in de herstructurering is kleiner dan wat al is opgeleverd. Die veranderingen vragen iets van onze organisatie, in termen van efficiency en afslanking.
4.1
Hoe is Woonpunt georganiseerd? In 2015 kende Woonpunt vier afdelingen:
Bestuur
Centrale diensten
Financiën & control
Wonen
Vastgoed
In 2016 wordt de organisatiestructuur verder aangepast. Doel is meer efficiency en een verbetering van de strategische en financiële sturing. Dit maakt onderdeel uit van het verbeterplan dat Woonpunt op verzoek van de Autoriteit woningcorporaties begin 2016 heeft opgesteld.
Woonpunt jaarverslag 2015
61
Bestuur & management Woonpunt kent een eenhoofdig bestuur. De bestuurder wordt door de raad van commissarissen voor vier jaar in functie benoemd. Sinds 2006 is Mirjam Depondt-Olivers de bestuurder. Zij is in 2010 en 2014, na een positief advies van de ondernemingsraad, door de RvC herbenoemd. Woonpunt is de statutair bestuurder van de NV Wonen boven Winkels Maastricht. De bestuurder van Woonpunt is in die hoedanigheid effectief de directeur van de NV. Mirjam Depondt vervulde per 1 januari 2015 de volgende nevenfuncties: Gerelateerd aan de functie: -- Lid bestuur Stichting Kences -- Lid bestuur Stichting ROW -- Lid bestuur Stichting Studentenhuisvesting Maastricht Overig: -- Voorzitter bestuur Stichting Ronald McDonaldhuis Maastricht -- Voorzitter Raad van Toezicht Stichting VVV Maastricht -- Lid Raad van Toezicht Samenwerkende VVV’s Limburg -- Lid Raad van Toezicht Stichting Mosalira Daarnaast was zij lid van diverse werk- en adviesgroepen (gerelateerd aan de functie en op persoonlijke titel). Namens de raad van commissarissen heeft de voorzitter vooraf goedkeuring verleend aan de niet werkgerelateerde nevenfuncties. De werkgerelateerde nevenfuncties zijn onbezoldigd, evenals een deel van de overige nevenfuncties. De bestuurder en de managers vormen samen het managementteam (MT) van de organisatie. Principes van het MT zijn gezamenlijke verantwoordelijkheid, integrale sturing en collegiaal management. Het MT vergadert elke twee weken op basis van een agenda en schriftelijke voorstellen: besluiten worden materieel door het MT genomen, en vervolgens door ondertekening geformaliseerd door de bestuurder. Het MT heeft in 2015 21 maal vergaderd. Daarnaast heeft een aantal themasessies plaatsgevonden. Het MT stelt aan het begin van elk kalenderjaar een organisatiebreed jaarplan vast. Hierin zijn alle projectmatige activiteiten inclusief doel, planning en aansturing/uitvoering vast gelegd. Maandelijks wordt de voortgang van de activiteiten gemonitord: na afloop van het kalenderjaar vindt evaluatie plaats.
4.2
Personeel Personeelssamenstelling FTE per 31 december 2015
Reguliere bedrijfsvoering (exclusief Serviceonderhoud)
166,1
Vhe per FTE (op basis van gewogen vhe’s)
108
Serviceonderhoud
32,2
Totaal aantal fte
198,3
Naast deze 198,3 fte had Woonpunt in 2015 nog 3,6 fte voor ziektevervanging, 1 fte gedetacheerd bij derden, 0,8 fte als WSW-plek en 3,7 fte boventallig personeel.
Organisatie
62
Instroom, doorstroom en uitstroom In 2015 zijn 4 medewerkers met een tijdelijke aanstelling en 1 medewerker met een vaste aanstelling bij Woonpunt in dienst getreden. Het instroompercentage bedraagt hierdoor 2,3%. In 2015 zijn 3 medewerkers doorgestroomd naar een andere functie binnen Woonpunt. Het doorstroompercentage komt daarbij uit op 1,4%. In 2015 is met 13 medewerkers het vaste of tijdelijke dienstverband beëindigd. Het uitstroompercentage bedraagt daarmee 5,9%.
Ziekteverzuim Met een percentage van 5,3% laat het ziekteverzuim in 2015 een daling zien ten opzichte van het vorige verslagjaar 2014, toen het ziekteverzuim 6,2% bedroeg. Ondanks deze daling blijft het ziekteverzuim ook in 2015 nog steeds boven de norm van 5% uit het ziekteverzuimbeleid. De verzuimfrequentie (het aantal keer dat werknemers zich ziek hebben gemeld) was in 2015 1,1. In 2015 is één medewerker in het derde ziektejaar terecht gekomen en ingestroomd in de WIA.
Arbodienstverlening De arbodienstverlening is tot en met maart 2015 afgenomen van de Arbo Unie, daarna van Encare Arbozorg uit Maastricht. Conform het ziekteverzuimbeleid van Woonpunt en de Wet Verbetering Poortwachter werken leidinggevenden intensief aan de re-integratie van de arbeidsongeschikte medewerkers. Hierbij worden zij ondersteund door P&O en de bedrijfsarts. Doel is een gehele of gedeeltelijke terugkeer in het arbeidsproces en te voorkomen dat langdurig arbeidsongeschikte medewerkers terechtkomen in de WIA. In 2015 bedroegen de kosten voor verzuimbegeleiding en arbeidsomstandigheden € 52.353. Gemiddeld per fte is dit € 268.
Registratie (bijna)ongevallen en agressievoorvallen Woonpunt registreert de (bijna)ongevallen waar medewerkers bij de uitvoering van hun werkzaamheden bij betrokken raken. Ook agressievoorvallen registreert Woonpunt. In de loop van 2015 zijn twee meldingen gedaan van een gevaarlijke situatie, waarvan één melding vier medewerkers betrof. Er is geen melding gedaan van een (bijna)ongeval. In 2015 zijn 17 meldingen gedaan van agressievoorvallen in de vorm van schelden, dreigen en/of agressief gedrag. In drie gevallen heeft Woonpunt aangifte gedaan bij de politie.
Ondernemingsraad Conform de Wet op de Ondernemingsraad overleggen de bestuurder en de ondernemingsraad (OR) periodiek over thema’s die de organisatie en de medewerkers raken. De voorzitter van de OR en de bestuurder bereiden deze bijeenkomsten samen voor, de agenda wordt in overleg tussen de bestuurder en de OR bepaald. In 2015 hebben vier overlegvergaderingen plaatsgevonden waarin ondermeer de volgende thema’s aan de orde zijn geweest: -- jaarplan 2015; -- trimester managementrapportages; -- huurbeleid 2015; -- begroting; -- maatschappelijke visitatie door bureau Raeflex; -- imago-onderzoek 2014; -- jaarrekening 2014; -- herijking van de beoordelingssystematiek (instemming verleend); -- aanpak van het medewerkersonderzoek; -- evaluatie plan van aanpak RI&E (instemming verleend);
Woonpunt jaarverslag 2015
63
------
adernotitie voor tijdsonafhankelijk en plaatsonafhankelijk werken (instemming verleend); k wijziging werklocaties (afstoten kantoor Geerstraat); eigen risicodragerschap ziektewet (positief advies verleend); bedrijfsfitnessregeling; aanpassing van de gedragscode alcohol-, drugs- en medicijngebruik (instemming verleend); protocol opnemen van telefoongesprekken (instemming verleend); collectieve verlofdagen (instemming verleend).
Limburgse corporaties werken samen om mobiliteit te bevorderen Woonpunt werkt samen met zeven andere grote woningcorporaties in Limburg om de mobiliteit van personeel te bevorderen. Door een combinatie van financiële druk (verhuurderheffing), afnemende bouwproductie en efficiencyverbetering slankt de corporatiesector de komende jaren verder af. Naar verwachting verdwijnt zo’n 20 tot 30 procent van de banen in de sector. Bovendien zullen in de toekomst andere competenties de boventoon voeren in corporatieland, onder meer vanwege de steeds zwaardere eisen die gesteld worden aan (financiële) verslaglegging en verantwoording. Om de mogelijkheden te vergroten voor medewerkers om binnen en buiten de sector door te stromen heeft Woonpunt een samenwerkingsovereenkomst gesloten met zeven andere grote Limburgse corporaties. De corporaties delen vacatures en richten een mobiliteitsbureau op waarmee onder meer ontwikkeling van medewerkers en doorstroom worden bevorderd. De corporaties hebben hiervoor een subsidie gekregen van FLOW.
Ontwikkelen van medewerkers Woonpunt heeft ‘Ontwikkelen’ als een van de kerncompetenties van medewerkers benoemd. In 2015 heeft Woonpunt de medewerkers ondermeer de volgende (maatwerk/incompany) opleidingen aangeboden (deels verplicht): -----------------
igitaal rijbewijs module 2 ViewPoint voor 200 medewerkers; d klantgericht corresponderen voor 107 medewerkers; verdiepingscursus correspondentie voor 8 medewerkers van het secretariaat; liftbeheer voor 8 medewerkers van Onderhoud; opfriscursus huurrecht voor 50 medewerkers van Wonen; a ssetmanagement voor diverse leidinggevenden en diverse medewerkers van Bedrijfsbureau, Vastgoedbeleid en Control, in totaal 23 medewerkers; workshop elementen4hoek voor 13 medewerkers van Sociaal Beheer & Participatie; cursus Excel voor 9 medewerkers van het secretariaat; omgaan met personen met psychische stoornissen voor 33 medewerkers; workshop Verbouwvoorschriften voor 31 medewerkers van Vastgoed en Wonen; VCA Basis voor 17 medewerkers van Serviceonderhoud; VOL VCA voor 4 medewerkers van Serviceonderhoud; inkomensregistratie voor 20 medewerkers van Verhuur; “on the job” training telefonie voor 15 medewerkers van Klantenservice; herhalingstraining agressie voor 50 medewerkers; kennissessie voor 7 leden van de raad van commissarissen over de Woningwet.
Organisatie
64
In 2015 heeft Woonpunt € 283.583 uitgegeven aan opleidingskosten (€ 1.454 per fte). Dit komt neer op 2,6% van de bruto loonsom (1,4% in 2014). Van dit bedrag heeft € 36.766 betrekking op opleidingen die op initiatief van medewerkers zijn gevolgd en ten laste zijn gekomen van hun individueel loopbaanontwikkelingsbudget. In 2015 heeft Woonpunt aan 31 stagiaires met uiteenlopende studierichtingen de mogelijkheid geboden hun stage te vervullen: 14 stages op vmbo/mbo-niveau en 17 stages op hbo/wo-niveau. Onderverdeeld naar soort stages: 4 snuffelstages, 3 meeloop/oriënterende stages, 14 beroepsopleidende stages en 10 afstudeerstages. In 2014 is een ontwikkeltraject voor de leidinggevenden van start gegaan dat in 2015 is gecontinueerd. Naast individuele ontwikkeltrajecten was er in 2015 collectief aandacht voor het optimaliseren van performancemanagement. Immers, de rol die leidinggevenden hebben ten aanzien van het vertalen van onze organisatiedoelstellingen naar individuele resultaten, het sturen op (kern)competenties en het stimuleren van ontwikkeling is van essentieel belang. Daarnaast waren er diverse gezamenlijke sessies en trainingen over o.a. assetmanagement en de de nieuwe woningwet. Aan het management development-traject voor de leidinggevenden is € 6.664 uitgegeven.
4.3
Kosten verlagen Benchmarks en definities In november 2015 zijn de resultaten van de Aedes Benchmark gepresenteerd. Woonpunt heeft daarin lagere bedrijfslasten dan het landelijk gemiddelde (€ 908 versus € 925).
Aedes 2014 Personeelslasten
265
Leefbaarheid
149
Overige bedrijfslasten
494
Subtotaal
908
Niet-beïnvloedbare lasten: Verzekeringen en belastingen
Niet meegerekend
Niet-beïnvloedbare lasten: verhuurdersheffing en saneringssteun
Niet meegerekend
Bedrijfslasten Woonpunt
908
Gemiddelde in sector
925
Ontwikkeling van de bedrijfslasten Uit de Toezichtsbrief 2015 van de Autoriteit woningcorporaties (gebaseerd op de begroting 2015-2019) blijkt dat de algemene bedrijfslasten van Woonpunt volgens de Aw-berekeningsmethode (deze wijkt af van de Aedes-methode) de komende vijf jaar boven het gemiddelde in de sector liggen. In de begroting 2016-2020 zijn maatregelen ingerekend om de bedrijfslasten verder te drukken; additionele maatregelen zullen volgen. Het is overigens niet zo dat de bedrijfslasten van Woonpunt stijgen; die dalen al enkele jaren. Maar doordat het aantal vho bij Woonpunt nog harder daalt, door sloop en verkoop, is het effect van de daling van de feitelijke kosten op de bedrijfslastenberekening per vhe niet evenredig.
Woonpunt jaarverslag 2015
65
30.000
25.000
20.000 Belastingen 15.000
Verhuurderheffing, saneringssteun en bijdrage Autoriteit Wonen Overige bedrijfslasten inclusief personeelskosten
10.000
5.000
0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Personeelsplanning Sinds 2010 is ons personeelsbestand met zo’n 25% afgenomen. De komende jaren is nog een besparing van zo’n 10% voorzien ten opzichte van de formatie in 2014. Woonpunt heeft besloten deze besparing versneld te realiseren (in 2018). De formatieplanning voor de komende jaren is in 2015 geactualiseerd en aangescherpt op basis van interne en externe ontwikkelingen.
Organisatie
66
5
Financiën
Woonpunt jaarverslag 2015
67
Financiën
68
5 Financiën Het verschil tussen vermogen en middelen, tussen financiële ratio’s en kasstromen en tussen boekhoudkundige winst en geld op de bank maakt een discussie over de financiële positie van een woningcorporatie niet makkelijker. Door allerlei regels en verplichtingen lopen in de jaarrekening van een corporatie begrippen als waarde en geld door elkaar en bewegen miljoenen van de ene post naar de andere. In dit hoofdstuk geven we duidelijkheid.
5.1
Financiële ratio’s Een sterke financiële positie is een randvoorwaarde voor Woonpunt om onze strategische doelstellingen te realiseren. Het eigen vermogen van Woonpunt is voornamelijk geïnvesteerd in vastgoed. Om het eigen vermogen waardevast in stand te houden moet Woonpunt over gezonde kasstromen beschikken zodat voldoende rendement op het vastgoed wordt gemaakt. Zowel de loan to value (LtV) op basis van bedrijfswaarde als de debt service coverage ratio (DSCR) conform de definities van de Aw (Autoriteit Woningcorporaties ) voldeden in 2015 nog niet aan de vereisten. De Aw heeft eind 2015 aangegeven dat Woonpunt uiterlijk in 2017 aan deze twee ratio’s moet voldoen. Hiertoe is in februari 2016 een verbeterplan ingediend bij de Aw. In de MJB 2016-2020 is het verbeterplan nog niet verwerkt. Dit gebeurt in de MJB 2017 – 2021.
Balans ratio’s Woonpunt stuurt in de balans op de LtV en de solvabiliteit. Beide ratio’s ontwikkelen zich als volgt: Ratio
2015
2014
2013
Solvabiliteit
28,9
25,3
25
Loan to Value
77%
80%
81%
Woonpunt jaarverslag 2015
69
5.2
Kasstromen De basis voor een duurzame financiële continuïteit zijn gezonde kasstromen. De keuze van Woonpunt om meer ambitie in haar financieel beleid na te streven dan de toezichthouders wensen, heeft als doel om meer beleidsruimte te creëren zodat zij zich kan concentreren op haar volkshuisvestelijke taken. En kasstromen zijn hiervoor de sleutel. In de jaarrekening 2015 zien de kasstromen er als volgt uit: Bedragen maal € 1.000
2015
2014
2013
A
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
53.366
49.270
44.649
B1
Betaalde interest
-32.087
-32.267
-31.859
B2
Ontvangen interest
853
599
160
C=A+B (1+2)
Operationele kasstroom
22.132
17.602
12.950
D
Kasstroom uit (des) investeringsactiviteiten
23.094
-10.684
-33.434
E
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-43.709
20.326
8.518
C+D+E
Mutatie liquide middelen
1.518
27.243
-11.966
A/B1
Interest Coverage Ratio (ICR)
1,66
1,53
1,40
In 2015 is de operationele kasstroom voornamelijk gebruikt voor het aflossen van zowel korte als lange externe financieringen. Het verbeteren van de LtV heeft sinds 2013 hoge prioriteit, binnen de randvoorwaarden van het in stand houden van de kwaliteit van het bezit en de maatschappelijke taken. In 2015 is € 22 miljoen afgelost en is de rekening courantfaciliteit (kort vreemd vermogen) met ruim € 21 miljoen verlaagd naar € 10 miljoen. Per balansdatum 31-12-2015 waren geen gelden aangetrokken ten laste van deze faciliteit. De aandacht voor het verbeteren van de kwaliteit van de kasstromen, zonder daarbij de maatschappelijke taakuitoefening uit het oog te verliezen, is af te lezen uit de volgende tabel:
Financiën
70
2015
2014
2013
Totale inkomende operationele kasstroom (maal € 1.000)
113.180
112.526
105.218
Uitgaande kasstroom nominaal en uitgedrukt in percentage van de inkomende kasstroom
Nominaal
Personeelsuitgaven
10.800
11.078
11.753
Onderhoudsuitgaven
21.295
18.912
Uitgaven zakelijk lasten
5.524
Uitgaven servicecontracten
2015
2014
2013
9,5%
9,8%
11,2%
16.239
18,8%
16,8%
15,4%
5.347
5.476
4,9%
4,8%
5,2%
5.472
6.036
6.477
4,8%
5,4%
6,2%
Uitgaven overige bedrijfslasten beïnvloedbaar
5.361
8.690
10.083
4,7%
7,7%
9,6%
Uitgaven overige bedrijfslasten nietbeïnvloedbaar
11.362
13.193
10.541
10,0%
11,7%
10,0%
Totale uitgaven
59.814
63.256
60.569
52,8%
56,2%
57,6%
Operationele vrije kasstroom
53.366
49.270
44.649
47,2%
43,8%
42,4%
Betaalde en ontvangen rente
31.234
31.668
31.699
27,6%
28,1%
30,1%
Operationele kasstroom na intrest
22.132
17.602
12.950
19,6%
15,6%
12,3%
Procentueel
Door de hoge LtV is het relatieve aandeel van de financieringsuitgaven ten opzichte van de inkomsten (te) hoog. Bij veel corporaties ligt dit percentage tussen 18%-22%. Duidelijk is wel dat het beleid dat Woonpunt eind 2012 heeft ingezet om de LtV te verbeteren zijn vruchten afwerpt. Het streven is om de score van 20% in ieder geval in 2020 te bereiken. Woonpunt stuurt momenteel op kasstromen via de ICR. Vanaf 2016 zal hier, mede in het kader van de implementatie van de nieuwe woningwet, direct rendement (DR) aan worden toegevoegd. Vooruitlopend op de nadere invulling van het DR (welke operationele kasstromen worden gerelateerd aan welke marktwaarde) is vanuit de jaarcijfers 2015 de volgende benadering van het DR te maken:
Begrip
Waarde
WOZ waarde totale bezit*
€ 1.786.000.000
Marktwaarde in verhuurde staat**
€ 1.250.200.000
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
€ 53.366.000
Direct rendement (Kasstroom gedeeld door marktwaarde in verhuurde staat)
4,27%
* WOZ waarde peildatum 1-1-2015 ** Om marktwaarde in verhuurde staat te benaderen wordt hier de vuistregel 70% van de WOZ waarde gehanteerd.
Woonpunt jaarverslag 2015
71
5.3
Ontwikkeling resultaten en vermogen In 2015 bedraagt het positief resultaat € 22.427.000 (2014: verlies € 21.351.000). Het vermogen stijgt in 2015 naar € 306.735.000 (31-12-2014: € 269.760.000). De verkorte enkelvoudige verlies- en winstrekening is opgenomen in onderstaande tabel. De resultaten 2015 zijn afgezet tegen de begroting 2015 en de jaarrekening 2014.
Verkorte enkelvoudige winst- en verliesrekening (bedragen x € 1 miljoen)
Realisatie 2015
Begroting 2015
Realisatie 2014
Realisatie 2015 t.o.v. begroting
Realisatie 2015 t.o.v. 2014
Bedrijfsopbrengsten
114,71
116,80
112,16
-2,09
2,55
Bedrijfslasten
81,19
86,01
93,92
-4,82
-12,73
Bedrijfsresultaat
33,51
30,79
18,24
2,72
15,27
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
2,70
0,00
-5,41
2,71
8,11
Financiële baten en lasten
-34,54
-31,14
-31,64
-3,4
-2,09
Resultaat voor belastingen
1,67
-0,35
-18,81
2,02
20,48
Belastingen
18,01
-0,18
-0,51
18,19
18,52
Resultaat deelnemingen
2,75
0,00
-2,03
2,75
4,78
Resultaat na belastingen
22,43
-0,53
-21,35
22,96
43,78
De bedrijfsopbrengsten zijn als volgt te specificeren: Specificatie bedrijfsopbrengsten (bedragen x € 1 miljoen)
Realisatie 2015
Begroting 2015
Realisatie 2014
Realisatie 2015 t.o.v. begroting
Realisatie 2015 t.o.v. 2014
Huuropbrengsten
105,48
107,30
101,79
-1,82
3,69
Opbrengsten servicekosten
6,12
7,12
6,51
-1,00
-0,39
Netto verkoopresultaat vastgoed
2,34
0,72
2,32
1,61
0,02
Geactiveerde productie eigen bedrijf
0,05
0,01
0,50
0,03
-0,45
Overige bedrijfsopbrengsten
0,72
1,64
1,05
-0,92
-0,33
Totale bedrijfsopbrengsten
114,71
116,80
112,16
-2,09
2,55
De hogere huuropbrengsten 2015 ten opzichte van 2014 komen voornamelijk door de algemene jaarlijkse huurverhoging, gecombineerd met een daling van de huurderving. In 2014/2015 is het verhuur- en mutatieproces geoptimaliseerd en is het incassoproces verder vormgegeven, waardoor de huurderving gedaald is van € 5,5 miljoen in 2014 (5,1% van de huur) naar € 4,8 miljoen in 2015 (4,4% van de huur).
Financiën
72
De lagere huuropbrengst ten opzichte van de begroting is voornamelijk veroorzaakt door niet begrote complexmatige verkopen aan een collega-corporatie en een lagere gerealiseerde huurharmonisatie bij mutatie. De opbrengst servicekosten betreft vergoedingen van huurders voor ondermeer kosten gas/ licht/water, groenvoorziening, abonnement huurderonderhoud. Jaarlijks vindt achteraf een verrekening met de huurders plaats, zodat deze post voor Woonpunt budgettair neutraal verloopt. De afwijking van het netto verkoopresultaat ten opzichte van de begroting is met name veroorzaakt door een niet begrote complexmatige verkoop en verkoop van grondposities. De bedrijfslasten zijn als volgt te specificeren: Specificatie bedrijfslasten (bedragen x € 1 miljoen)
Realisatie 2015
Begroting 2015
Realisatie 2014
Realisatie 2015 t.o.v. begroting
Realisatie 2015 t.o.v. 2014
Personeelskosten
14,14
15,14
14,93
-1
-1
Afschrijvingen en waardeveranderingen
16,82
14,66
30,43
2
-14
Onderhoudskosten
20,97
26,18
16,88
-5
4
Leefbaarheid
0,15
1,26
1,07
-1
-1
Kosten servicecontracten
5,47
6,65
6,04
-1
-1
Overige bedrijfslasten
23,63
22,12
24,57
2
-1
Som van de bedrijfslasten
81,19
86,01
93,92
-5
-13
Waardeveranderingen en afschrijvingen zijn gerelateerd aan de ontwikkeling van de bedrijfswaarde en marktwaarde van het DAEB- en het niet-DAEB bezit. In de berekening van de bedrijfswaarde zijn de hoogte van de toekomstige kasstromen, de restant levensduur en de disconteringsvoet van grote invloed op de uitkomst van de eindwaarde. Verschillen tussen de eindwaarde en de beginwaarde in het boekjaar worden via de post waardeveranderingen verwerkt. De ten opzichte van 2014 lagere afschrijvingen en waardeveranderingen in 2015 zijn met name veroorzaakt door: -- een door de toezichthouders lager vereiste disconteringsvoet voor het berekenen van de bedrijfswaarde (5% in 2015 ten opzichte van 5,25% in 2014); -- een ander verkoop- en sloopprogramma; -- de lagere inkomende toekomstige kasstroom door de huursombenadering/huurakkoord.
Woonpunt jaarverslag 2015
73
5.4
Treasury Het treasurystatuut van Woonpunt, met daarin de interne kaders waaraan alle treasuryactiviteiten worden getoetst, voldeed op balansdatum geheel aan de beleidsrichtlijnen die het CFV (thans de Aw) heeft uitgevaardigd. Het treasurystatuut is in oktober 2015 voor het laatst gewijzigd. In 2016 zal het statuut in het kader van het opstellen van het financieel reglement weer tegen het licht worden gehouden. Conform de kaderstelling van het treasurystatuut wordt ieder jaar het treasuryjaarplan opgesteld. En wordt na afloop van het jaar aan de rvc decharge gevraagd voor het uitgevoerde beleid. Op 29 maart 2016 heeft de raad van commissarissen decharge verleend voor het in 2015 gevoerde beleid.
Rente voorspelbaar houden Een van de belangrijkste doelstellingen van de treasury binnen Woonpunt is om de rente gedurende een zo lang mogelijke periode zo voorspelbaar mogelijk te houden, tegen een zo laag mogelijk tarief. Om dat doel te bereiken is Woonpunt financieringen aangegaan met een lange rentevaste looptijd of heeft hiervoor derivaten ingezet. Wanneer naar de stand van de rente per 1 januari 2015 en 31 december 2015 wordt gekeken is de rente nagenoeg gelijk gebleven. Echter, binnen het jaar is er sprake van forse schommelingen. Zo had de 50-jaars rente haar piek rond 1,8% in juli, waar het laagste punt ca. 0,7% was medio april (slechts twee maanden eerder). De korte rente heeft gedurende het hele jaar een dalende tendens gekend. Het verloop van de diverse rentes is in onderstaande grafiek inzichtelijk gemaakt.
Ontwikkeling rente 2015 2,0
1,5
1,0 3M 6M
0,5
1Y 10 Y
0,0
30 Y 50 Y
Financiën
di 15-12-2015
wo 25-11-2015
do 05-11-2015
vr 16-10-2015
ma 28-09-2015
di 08-09-2015
wo 19-08-2015
do 30-07-2015
vr 10-07-2015
ma 22-06-2015
di 02-06-2015
vr 08-05-2015
di 14-04-2015
ma 23-03-2015
di 03-03-2015
wo 11-02-2015
do 22-01-2015
-1,0
vr 02-01-2015
-0,5
74
Woonpunt heeft nog drie derivaten met een collateralverplichting. Het storten van collateral (letterlijk: onderpand) in depot bij de bank gebeurt wanneer de waarde van het derivaat beneden een bepaald niveau is gedaald. Zodra de rente weer stijgt vloeit het geld weer terug in de kas van Woonpunt. Als gevolg van de dalende rente heeft dat ertoe geleid dat Woonpunt in 2015 gedurende het hele jaar collateral heeft moeten storten. Op balansdatum was dit € 7,3 miljoen.
Rentegevoeligheid Woonpunt streeft ernaar de rente zo lang mogelijk zo voorspelbaar mogelijk te houden om minder gevoelig te zijn voor renteschommelingen. Om inzicht te krijgen in de rentegevoeligheid is berekend wat de gevolgen voor de rentelasten van Woonpunt zijn als de rente stijgt naar 6%. De berekeningen zijn gebaseerd op de bestaande leningportefeuille per 31 december 2015. De grafiek laat zien dat in geval van een rentestijging van 5% naar 6% de gemiddelde rente die Woonpunt betaalt met slechts 0,2% stijgt. Door gebruik te maken van lange derivaten heeft Woonpunt de rentegevoeligheid beperkt.
Ontwikkeling schuld en rente bestaande portefeuille
Verwachtingen 2016 Het treasury-jaarplan 2016 is op 29 maart 2016 goedgekeurd door de raad van commissarissen. Daarmee is mandaat gegeven voor het afdekken van de totale financieringsbehoefte van 2016. De financieringsbehoefte over 2016 bestaat overigens alleen uit gedeeltelijke herfinanciering van eindaflossingen van bestaande leningen. De investeringen en verbeteringen kunnen betaald worden uit de operationele kasstromen en de opbrengsten uit woningverkopen.
Woonpunt jaarverslag 2015
75
Financiën
76
6
Governance
Woonpunt jaarverslag 2015
77
Governance
78
6 Governance Woningcorporaties staan voortdurend onder invloed van politieke, maatschappelijke en financiële ontwikkelingen, maar moeten tegelijk de belangen van grote groepen mensen waarborgen. Daarbij gaan jaarlijks vele miljoenen aan maatschappelijk kapitaal om. Governance en risicomanagement zijn daarbij van essentieel belang. Woonpunt onderschrijft de in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties vast gelegde beginselen. Sinds 1 juli 2015 is een herziene Governancecode van kracht. Woonpunt stemt de statuten en reglementen af op de nieuwe code. Dit ronden we in de loop van 2016 af.
6.1
Verslag van de raad van commissarissen De samenstelling van de rvc was 1 januari 2015 als volgt:
Lid
Functies binnen Woonpunt
Functies buiten Woonpunt
Eerste benoeming
Aftredend
Einde maximale zittingstermijn
Henny Egberink (64)
Voorzitter + lid selectieen remuneratiecommissie
Consultant/eigenaar bureau MAREC Voorzitter vereniging van gepensioneerden Sabic Europe (VGSE)
1 juni 2014
1 juni 2018
1 juni 2022
Jean-Paul Essers (55)
Vice - voorzitter + voorzitter auditcommissie Lid Raad van Commissarissen NV Wonen boven Winkels Maastricht
Voorzitter Raad van Bestuur Adelante Vice-voorzitter Raad van Toezicht Vivantes Lid Raad van Toezicht Bureau Jeugdzorg Limburg (tot 1-112015) Lid Raad van Toezicht Stichting Sint Jozef Wonen en Zorg
1 februari 2009
1 februari 2013
1 februari 2017
Monique Hermans (53)
Lid + lid selectie- en remuneratiecommissie (tot 1-1-2016)
Directeur thuiszorg Meander Groep Zuid-Limburg Lid bestuur Stichting Saldoin-de-Plus
1 januari 2012
1 januari 2016
1 januari 2020*
Henriëtte Maas (45)
Lid + voorzitter selectie- en remuneratiecommissie
Algemeen directeur Westrom Voorzitter omni-vereniging SV Merselo Lid Raad van Toezicht Boei Limburg
1 januari 2010
1 januari 2014
1 januari 2018
Karel Majoor (72)
Lid op voordracht HBV’s + lid selectie- en remuneratiecommissie
Voorzitter Limburgs Geschied- en Oudheidkundig Genootschap Voorzitter Stichting Behoud Mijnhistorie Lid bestuur vereniging Meerssen in Europa(Douzelage) Lid bestuur Stichting Rafaël
1 februari 2009
1 februari 2013
1 februari 2017
Woonpunt jaarverslag 2015
79
Marc Van Ooijen (45)
Lid op voordracht OR tot 1-1-2016 lid selectie- en remuneratiecommissie vanaf 1-1-2016 lid auditcommissie
Bestuurder Stichting Pedagogisch Sociaal Werk Midden Limburg Lid adviescommissie Arbeidszaken branchevereniging VGN (gehandicaptenzorg) Lid Governancecommissie en arbiter Scheidsgerecht Gezondheidszorg Lid bestuur NVZD (Nederlandse Vereniging voor bestuurders in de zorg)
1 januari 2013
1 januari 2017
1 januari 2021
Tom Schulpen (55)
Lid op voordracht HBV’s + lid auditcommissie
Directeur Europese Programma’s Provincie Noord-Brabant Lid raad van commissarissen Reinigingsbedrijf Westelijke Mijnstreek RWM NV Lid raad van toezicht Stichting Gehandicaptenzorg Limburg (SGL) Lid raad van toezicht Stichting Museumkwartier Den Bosch Lid bestuur poppodium De Muziekgieterij Maastricht
1 januari 2011
1 januari 2015
1 januari 2019
* Monique Hermans is eind 2015 afgetreden i.v.m. het eindigen van de eerste zittingstermijn. Zij heeft zich niet herkiesbaar gesteld. De rvc heeft besloten deze vacature niet in te vullen. De rvc bestaat derhalve vanaf 1 januari 2016 uit 6 personen.
Vergoedingen De leden van de rvc ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden. Deze dient te passen binnen de richtlijnen van de WNT. Ingaande 1 januari 2014 is binnen de WNT een beloningsstaffel van kracht op grond waarvan de beloning voor de bestuurder maximaal € 167.000 (prijspeil 2015) mag bedragen. In de WNT2, ingegaan op 1 januari 2015, is het percentage voor de bezoldiging van rvc-leden verhoogd naar 10% van het maximum dat geldt voor de bestuurder en 15% voor voorzitters van een rvc. De Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties heeft deze percentages naar beneden bijgesteld naar maximaal 7,7 % voor leden van rvc (€ 12.859) en 11,55% (€ 19.289) voor de voorzitter. Bij Woonpunt was in 2015 sprake van een van een vaste beloning van € 10.000 voor de voorzitter, € 8.350 voor de vice-voorzitter en € 7.900 voor de overige leden van de rvc. Er werd geen vaste onkostenvergoeding voor de raad toegekend. Wel ontvingen in 2015 twee leden van de rvc een incidentele belaste onkostenvergoeding van € 105,21 resp. € 88,20.
Werkwijze In 2015 heeft de raad acht keer vergaderd, vrijwel steeds voltallig, volgens het vastgestelde vergaderschema. De vergaderingen worden in een separate bijeenkomst voorbereid door de voorzitter, de vicevoorzitter en de bestuurder. De besluitenlijst wordt na vaststelling aan de ondernemingsraad en het managementteam verstrekt. In 2015 hebben de volgende thematische besprekingen plaatsgevonden: -- Risicomanagement (samen met het MT) -- Governance -- Portefeuillestrategie en grondbeleid
Governance
80
-- Woningwet -- Visitatie -- Het functioneren van de rvc In juni 2015 heeft de rvc een werkbezoek gebracht aan diverse locaties voor studentenhuis vesting in Maastricht. Verder heeft met een aantal Limburgse corporaties een kennissessie plaatsgevonden in september 2015 rondom de Woningwet en Governance. Daarnaast zijn de volgende punten in vergaderingen aan de orde geweest: -- Goedkeuring van de Jaarrekening 2014 van Woonpunt en van de 100% dochters -- Goedkeuring van het Jaarverslag 2014 van Woonpunt -- Het in het kader van de jaarstukken 2014 verlenen van decharge aan de bestuurder voor het gevoerde beleid -- Kennisnemen van de Jaarrekeningen 2014 van de deelnemingen -- Goedkeuring van het aangepast Treasury- en beleggingsstatuut -- Goedkeuring van het Treasury jaarplan 2015 -- Goedkeuring van de Meerjarenbegroting 2016-2020 -- Besluit tot benoeming van Karel Majoor tot lid van de selectie- en remuneratiecommissie per 1-1-2016 -- Besluit tot benoeming van Marc van Ooijen tot lid van de auditcommissie per 1-1-2016 -- Evaluatie van de prestatieafspraken 2014 en vaststellen van de prestatieafspraken 2015 met de bestuurder -- Kennisnemen van de Managementletter 2014 -- Kennisnemen van de verantwoording benutting Treasury Jaarmandaat 2014 -- Kennisnemen van de rapportage onderzoek rol tussenpersonen/externe adviseurs in relatie tot treasury -- Kennisnemen van de evaluatie Jaarplan 2014 en het Jaarplan 2015 -- Kennisnemen van de trimester-/managementrapportages -- Kennisnemen van het definitieve visitatierapport van Raeflex -- Kennisnemen van de samenvatting prestatieafspraken 2015 met gemeenten De manager Financiën & Control was aanwezig bij alle rvc-vergaderingen waarin voorstellen van financiële aard werden besproken. Bij de themabijeenkomsten zijn ter zake deskundige medewerkers/externen aanwezig geweest.
Overleg met derden Het informeel overleg tussen de ondernemingsraad en de rvc, in bijzijn en met betrokkenheid van de bestuurder, heeft in maart 2015 plaatsgevonden. Aan de orde zijn o.a. geweest algemene ontwikkelingen in en rond Woonpunt (zoals de structuurwijziging, de invoering van een nieuwe beoordelingssystematiek in het kader van het HRM-beleid, ervaringen OR m.b.t. het MD-beleid en hoe de OR aankijkt tegen de reputatie en continuïteit van Woonpunt). In mei 2015 heeft de raad informeel overleg gevoerd met de vier huurdersbelangenvereni gingen van Woonpunt, in aanwezigheid en met betrokkenheid van de bestuurder. Daarbij is onder andere gesproken over de interne en externe communicatie van Woonpunt, de procedure rondom het sturen van klachtenbrieven, de controle op onderhoud, de gang van zaken rond de uitgevoerde visitatie, het jaarplan 2015, de huurverhoging 2015 in het algemeen en het huurbeleid voor geliberaliseerde woningen in het bijzonder. Daarnaast onderhouden de huurdersverenigingen contact met de twee commissarissen die op hun voordracht zijn benoemd.
Woonpunt jaarverslag 2015
81
Informatievoorziening In 2015 zijn de volgende documenten ter beschikking gesteld:: -- Aan Inspectie Leefomgeving en Transport (voorheen CFV) verzonden brief en rapportage m.b.t. onderzoek rol tussenpersonen/extern adviseur -- Brief van en aan Inspectie Leefomgeving en Transport m.b.t. bevindingen nader onderzoek naar de interne organisatie rondom het gebruik van derivaten -- Huurakkoord Aedes-Woonbond -- Brief Inspectie Leefomgeving en Transport, Autoriteit woningcorporaties, m.b.t. veranderingen toezicht op woningcorporaties -- Oordeelsbrief van de Inspectie Leefomgeving en Transport, Autoriteit woningcorporaties -- Informatie over de nieuwe samenwerkingsafspraken tussen de gemeente Maastricht en de woningcorporaties -- Het definitieve visitatierapport van Raeflex -- Toezichtbrief 2015 van Inspectie Leefomgeving en Transport, Autoriteit woningcorporaties -- Aanpassing huren op basis van de nieuwe WWS -- Brief aan Inspectie Leefomgeving en Transport, Autoriteit woningcorporaties, naar aanleiding van het onderzoek inzake derivaten door Capitad
Zelfevaluatie Jaarlijks evalueert de rvc haar eigen functioneren. Deze evaluatie heeft, in eigen kring, verspreid over 2015 in een aantal bijeenkomsten plaatsgevonden. In december 2015 is hieraan een aparte themasessie gewijd. De raad heeft in 2015 geen situaties van (potentieel) tegenstrijdige belangen binnen de raad geconstateerd en heeft daarmee haar toezichtstaak in volstrekte onafhankelijkheid kunnen vervullen.
Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit Jean-Paul Essers (voorzitter), Tom Schulpen en Karel Majoor. In 2015 hebben 4 reguliere vergaderingen plaatsgevonden, waarbij de volgende onderwerpen aan de orde kwamen: Voorbereiding rvc-vergaderingen: -- Managementletter 2014 (in aanwezigheid van de accountant) -- Treasury Jaarplan 2015 (inclusief oplegnotitie extern adviseur) -- Verantwoording benutting Treasurymandaat 2014 -- Managementrapportage T3 2014 -- Managementrapportage T1 2015 -- Managementrapportage T2 2015 -- Jaarrekening Stichting Woonpunt 2014 (in aanwezigheid van de accountant) -- Jaarrekeningen 2014 nevenstructuur (in aanwezigheid van de accountant) -- Aanpassing treasury- en beleggingsstatuut -- Concept MJB 2016-2020 Overige onderwerpen: -- Jaarplan internal audit -- Plan van aanpak audit integriteit -- Beoordeling Zanders (n.a.v. brief CFV inzake rapportage onderzoek tussenpersonen en adviseurs aan minister Blok) -- IB-rapportage 4e kwartaal 2014 -- IB-rapportage 1e kwartaal 2015 -- IB-rapportage 2e kwartaal 2015 -- Analyse kosten en opbrengsten wijkherstructurering Malberg
Governance
82
---------
Voortgang jaarplan internal audit 2015 Rapportage audit integriteit Vervolg onderzoeksrapportage inzake de rol van tussenpersonen & externe adviseurs Concept brief ILT m.b.t. bevindingen nader onderzoek naar de interne organisatie rondom het gebruik van derivaten alsmede onze reactie op dit schrijven Notitie m.b.t. stallen overtollige middelen Verzoek WSW m.b.t. aanvullende verpanding bezit per 30-6-2015 alsmede de reactie hierop Herbenoeming Karel Majoor als lid AC tot 1-1-2016 Ontwikkelingen treasury: • trimesterrapportage treasury T2 2015 • concept plan van aanpak break clausules • stand van zaken breaks
In september 2015 heeft een themasessie plaatsgevonden over hoe Woonpunt risico’s op het gebied van treasury en liquiditeiten beheerst en bewaakt. In november is een extra vergadering gewijd aan de Toezichtbrief 2015 van de Inspectie Leefomgeving en Transport, Autoriteit Woningcorporaties.
Selectie- en remuneratiecommissie De selectie- en remuneratiecommissie bestond in 2015 uit Monique Hermans (voorzitter), Henny Egberink en Marc van Ooijen. Ingaande 1 januari 2016 bestaat deze commissie uit Henriëtte Maas (voorzitter), Henny Egberink en Karel Majoor. De commissie is in 2015 een 3-tal malen voor overleg bij elkaar geweest. Voorts is meermaals overlegd via mail en telefoon. Jaarlijks terugkerende onderwerpen zijn de evaluatie van de prestatieafspraken met de bestuurder van het voorafgaande jaar en het opstellen van de prestatieafspraken voor het komende jaar. Aan de hand van een evaluatie van de prestatieafspraken en de realisatie van het vastgestelde jaarplan vormt de raad van commissarissen zich een oordeel over het functioneren van de bestuurder. Deze oordeelsvorming wordt voorbereid in de remuneratiecommissie en besproken in een plenaire vergadering van de raad van commissarissen. Aansluitend wordt de bestuurder van de uitkomst hiervan mondeling in kennis gesteld en wordt een en ander schriftelijk in een evaluatierapport vastgelegd. Dit rapport, dat door beide partijen wordt ondertekend, vormt tevens de basis voor vaststelling van de hoogte van de in arbeidsovereenkomst opgenomen variabele beloning. Het opmaken van de nieuwe prestatieafspraken wordt eveneens door de remuneratiecommissie voorbereid. Vaststelling hiervan vindt plaats door de voltallige raad van commissarissen. Als gevolg van het besluit van Monique Hermans om zich niet herkiesbaar te stellen is door de selectie- en remuneratiecommissie aan de voltallige raad geadviseerd om de omvang van de RvC terug te brengen naar 6 personen. De raad van commissarissen heeft dit advies over genomen. Daarnaast is in verschillende stappen de evaluatie van de raad van commissarissen voorbereid en is toegezien op het tijdig vervullen van de opleidingsverplichtingen.
Woonpunt jaarverslag 2015
83
Permanente educatie Volgens de Governancecode dienen bestuur en raad van commissarissen blijvend hun kennis te ontwikkelen door middel van trainingen en cursussen. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan gewenst gedrag. Hierop is de afgesproken Permanente Educatie-systematiek van toepassing. Commissarissen dienen over 2015 en 2016 samen 10 PE-punten te behalen. De bestuurder behoort binnen drie jaar (2015 – 2017) in totaal 108 PE-punten te behalen. Tijdens het verslagjaar zijn door bestuur en raad van commissarissen hierna genoemde PE-punten behaald. Naam
Functie
PE-punten in 2015
M. Depondt-Olivers
algemeen directeur-bestuurder
16,5
H. Egberink
voorzitter RvC
27
J.P. Essers
vice-voorzitter RvC
14,5
H. Maas
lid RvC
7,5
M. Hermans
lid RvC
18
K. Majoor
lid RvC
10
T. Schulpen
lid RvC
7
M. van Ooijen
lid RvC
0
In 2015 hebben Woonpunt, Wonen Limburg en Weller een meerdaagse training voor corporatiebestuurders georganiseerd waarmee bestuurders in totaal 17 PE-punten konden krijgen. Deze training was gepland voor 2015, maar is door omstandigheden naar begin 2016 verplaatst. Daarom tellen deze punten niet mee voor 2015.
Prestatieafspraken met de bestuurder Het salaris van de bestuurder bestaat uit een vast deel en een variabel deel (10%); uitbetaling van het variabel deel is gekoppeld aan realisatie van vooraf overeengekomen prestatieafspraken. Dit is vastgelegd in de arbeidsovereenkomst in 2006. In de WNT is variabele beloning uitgesloten, tenzij dit valt onder het overgangsrecht. Dat laatste is hier aan de orde. Dit is in de loop van 2014 bevestigd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Begin 2015 heeft beoordeling plaatsgevonden van de prestatieafspraken over 2014 en zijn de prestatieafspraken voor 2015 door de raad van commissarissen vastgesteld.
Vergoedingen aan de bestuurder De voorzitter en vicevoorzitter van de raad van commissarissen hebben alle vergoedingen aan de bestuurder over 2015 beoordeeld. Zij hebben geconstateerd dat de verstrekte vergoedingen conform de hiervoor geldende regelingen zijn. Er is geen sprake van een winstdelingsregeling of een beëindigingsregeling. Zulke vergoedingen hebben dan ook niet plaatsgevonden. Bij goedkeuring van de Wet Normering Topinkomens (WNT) door de Eerste Kamer eind 2012 is vastgesteld dat afwijkingen die na 5 december 2011 (datum goedkeuring door de Tweede Kamer) zijn overeengekomen nietig zijn. De arbeidsovereenkomst met mevrouw DepondtOlivers dateert van 1 september 2006. Deze arbeidsovereenkomst is in januari 2010 omgezet van bepaalde tijd naar onbepaalde tijd. Daardoor is per 1 januari 2013 het overgangsrecht onder de WNT van toepassing.
Governance
84
Bezoldiging bestuurder 2015 Salaris zoals vermeld op de jaaropgave
€ 153.094
Pensioenpremies werknemer
€ 7.662
Pensioenpremies werkgever
€ 15.509
Totaal
€ 176.265
Bij de berekening van de bezoldiging is de door Woonpunt betaalde en aan mevrouw Depondt-Olivers toerekenbare VPL-premie ad € 8.276,28 buiten beschouwing gelaten vanwege het ontbreken van VPL- aanspraken. Zij voldoet immers niet aan de voorwaarden voor toekenning van VPL.
6.2
Risicobeheersing Gezien alle ontwikkelingen in het speelveld van woningcorporaties blijft adequaat risicomanagement – waar mogelijk voorkomen van risico’s en waar nodig beheersen van de effecten – noodzakelijk om de continuïteit van Woonpunt te waarborgen. Woonpunt vindt dat risicomanagement in de genen van de organisatie en van elke medewerker moet zitten: bij elk besluit dat wordt genomen moet men zich realiseren wat de impact ervan kan zijn en welke maatregelen mogelijk nodig zijn om negatieve effecten te mitigeren. Risicomanagement is daarmee iets van alle lagen van de organisatie: van de verhuurconsulent die zich realiseert wat de impact op de leefomgeving kan zijn van plaatsing van een maatwerkcliënt, van de technisch beheerder die erop toeziet dat installaties goed blijven werken, van de assetmanager die inschat welke woonproducten op langere termijn al dan niet worden gevraagd én van het managementteam dat erop stuurt dat woningen betaalbaar blijven voor de doelgroep, maar óók dat de financiële continuïteit van de organisatie geborgd is. Risicomanagement is een integrale organisatiebrede verantwoordelijkheid (op strategisch, tactisch en operationeel niveau) en dient verankerd te zijn in processen en de PDCA-cyclus.
Risicobeleid In 2015 is binnen Woonpunt het risicobeleid opnieuw vastgesteld. Daarbij is aansluiting gezocht bij de internationale standaarden voor risicomanagement. Risicomanagement wordt daarbij gezien als “een proces dat wordt bewerkstelligd door de raad van bestuur, management en medewerkers, wordt toegepast in alle delen van de organisatie bij het formuleren en implementeren van de strategie, is ontworpen om potentiële gebeurtenissen die invloed kunnen hebben op de organisatie te identificeren en daaruit voortkomende risico’s zodanig te beheren dat de effecten binnen toelaatbare grenzen blijven en ervoor te zorgen dat de rapportage betrouwbaar is en de geldende wet- en regelgeving wordt gerespecteerd”. In het risicobeleid zijn de beleidsmatige uitgangspunten en kaders, de risicohouding en de inrichting van de organisatie beschreven, met als doel de risico’s die Woonpunt loopt adequaat te kunnen afwegen, monitoren, beheersen en beïnvloeden. Risicomanagement kan alleen effectief zijn indien het integraal in alle geledingen van de organisatie wordt doorgevoerd. De algemeen directeur bestuurder is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen echter het risicomanagement is een verantwoordelijkheid voor alle professionals binnen Woonpunt.
Woonpunt jaarverslag 2015
85
Strategische risico’s Begin 2014 is de meerjarenstrategie van de organisatie herijkt, resulterend in de nota ‘Duurzaam verhuren: meerjarenstrategie 2014-2018’. Op basis hiervan zijn in 2014/2015 de strate gische risico’s van de organisatie herijkt. Daartoe is een aantal sessies georganiseerd met de raad van commissarissen, het managementteam en de hoofden onder leiding van Deloitte en &Windhausen. Dit heeft geresulteerd in het concreet benoemen van een 12-tal strategische kernrisico’s en bijbehorende key-controls. De strategische risico’s van Woonpunt bevinden zich met name in de domeinen: -- betaalbaarheid: het risico dat wonen onbetaalbaar wordt voor de primaire doelgroep; -- financiële positie: het risico dat er enerzijds onvoldoende toegang bestaat tot financiering ten behoeve van realisatie van de opgaven en anderzijds dat markt - en politieke ontwikkelingen de (operationele) kasstromen nadelig beïnvloeden. Als vervolg is er een plan van aanpak opgesteld om vanuit deze strategische risico’s, samen met de door het WSW gedefinieerde business risks, te komen tot een verdere structurele inbedding van het risicomanagement binnen Woonpunt.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals de risico’s waaraan Woonpunt is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar waren daarbij: -- regelmatige risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie (inclusief fraude-risico analyse); -- kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie; -- handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede voor de opstelling daarvan te volgen procedures; -- aanwezigheid c.q. publicatie op de website van een integriteitscode en klokkenluiders regeling en van een klachtenregeling en -commissie; -- een systeem van periodieke monitoring en rapportering. Verder wordt het financieel managementstatuut als handleiding gebruikt. Dit statuut beschrijft het geheel van activiteiten, processen en spelregels, dat ervoor moet zorgen dat Woonpunt de beschikbare middelen zo inzet, dat zij haar strategische doelstellingen behaalt door: -- h et inrichten van een evenwichtige combinatie van sturing, beheersing en verantwoording; -- het op het hoogste niveau koppelen van doelen en middelen; -- het aangeven van lange termijn financiële parameters en kaders. Hoofddoelstelling daarbij is het borgen van zowel de financiële als de bedrijfsmatige continuïteit. Hiertoe is van een aantal financiële ratio’s bepaald binnen welke normen deze zich dienen te bevinden en hoe deze zich in de nabije toekomst dienen te ontwikkelen.
Governance
86
Risicobereidheid (‘risk appetite’) Als onderdeel van het risicomanagementbeleid heeft Woonpunt haar risicobereidheid (risk appetite) geformuleerd. Bij het bepalen van deze risicobereidheid zijn met name van belang de ontwikkelingen op de woningmarkt en de wet- en regelgeving vanuit de overheid, inclusief het toezicht door de Autoriteit Woningcorporaties (AW). Hierdoor heeft Woonpunt altijd een lage risicobereidheid gehad in haar risicobeleid, hetgeen zich heeft vertaald in de risicobeheersingsmaatregelen zoals hiervoor beschreven. Met name het steeds sterkere toezicht door de AW heeft ertoe geleid dat de risicobereidheid binnen de organisatie verder is verlaagd waardoor de risicobeheersingsmaatregelen verder aangescherpt zijn.
Internal en external audit Een belangrijke rol in relatie tot risicomanagement is weggelegd voor onze internal auditor en onze externe accountant. Vanuit een onafhankelijke positie beoordelen zij de controleomgeving, zij het primair vanuit een financiële oriëntatie. De interne beheersingsrapportages (internal audits) worden ter beschikking gesteld aan de auditcommissie van de raad van commissarissen. In 2014 is besloten de rol van internal audit te verbreden naar meer strategische thema’s. Dit heeft in 2015 geleid tot een aantal specifieke audits. Deze specifieke audits hadden betrekking op de externe visitatie van Woonpunt (eind 2014/ begin 2015 uitgevoerd), op de rol van tussenpersonen en adviseurs op het gebied van de treasury en op de integriteit binnen Woonpunt. De bevindingen zijn besproken met de directeur-bestuurder en de auditcommissie. De externe accountant wordt benoemd door de raad van commissarissen na advies van de algemeen directeur-bestuurder. Begin 2014 is besloten om over te gaan tot een herbenoeming van Deloitte als extern accountant voor een periode van twee jaar. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de auditcommissie bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de auditcommissie.
Woonpunt jaarverslag 2015
87
88
7
Verkort financieel overzicht
Woonpunt jaarverslag 2015
89
Verkort financieel overzicht
90
7
Verkort financieel overzicht
7.1
Criteria voor het samenvatten van de statutaire jaarrekening Onderhavig stuk is een samenvatting van de statutaire jaarrekening over boekjaar 2015. Er zijn in Nederland geen algemeen vastgestelde criteria beschikbaar voor het opstellen van samengevatte financiële overzichten. Om deze reden heeft Woonpunt deze criteria zelf ontwikkeld. Het doel van deze samenvatting is om op een compacte en overzichtelijke wijze een beeld te geven van de jaarcijfers. De hanteerde criteria en het aggregatieniveau van deze samenvatting zijn hierop toegespitst. Bijgesloten samenvatting van de statutaire jaarrekening is als volgt tot stand gekomen. De oorspronkelijke balans per 31 december 2015, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn in deze samenvatting overgenomen uit de statutaire jaarrekening. De statutaire jaarrekening is gebaseerd op titel 9 boek 2 BW. In deze samenvatting zijn de grondslagen integraal herhaald. De toelichtingen zijn in de samenvatting niet opgenomen. In deze samenvatting zijn ook vergelijkende cijfers weergegeven. Dit stuk beoogt slechts een samenvatting te geven van de oorspronkelijke jaarrekening over boekjaar 2015. Het kennisnemen van deze samenvatting kan niet in de plaats treden van het kennisnemen van de statutaire jaarrekening over boekjaar 2015, aangezien diverse vereenvoudigingen zijn aangebracht. Gebruikers die behoefte hebben aan meer informatie kunnen een exemplaar van de statutaire jaarrekening verkrijgen ten kantore van de stichting.
Woonpunt jaarverslag 2015
91
7.2
Balans per 31 december 2015 (na resultaatbestemming) in duizenden euro's
in duizenden euro's
31-dec-2015
31-dec-2014
Vaste activa
Materiële vaste activa
806.422
808.846
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.765
4.389
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
9.507
11.373
817.694
824.608
137.276
148.914
1.124
1.739
138.401
150.653
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
0
0
4.948
7.537
484
735
25
49
22.056
4.050
1.378
1.424
11
217
381
2.509
29.283
16.521
Vlottende activa
Voorraad
Vastgoed bestemd voor verkoop
6.753
6.643
Voorraad grond
11.601
13.320
91
117
18.445
20.081
1.850
2.230
107
177
Activa
Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa
Overige voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen
0
3
560
2.539
98
82
Overlopende activa
4.997
4.569
7.611
9.600
48.356
46.838
1.059.790
1.068.300
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen
Liquide middelen Totaal activa
Verkort financieel overzicht
92
Passiva
in duizenden euro's
in duizenden euro's
31-dec-2015
31-dec-2014
Eigen vermogen
Overige reserves
306.735
269.760
306.735
269.760
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
0
0
Voorziening uitgestelde beloningen
433
353
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget
606
593
Voorziening reorganisatie
0
52
Voorziening deelneming
0
1.140
1.038
2.138
Langlopende schulden
732.150
754.098
335
317
732.485
754.414
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen
0
21.605
445
745
Schulden aan groepsmaatschappijen
1.847
1.858
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.671
1.451
Aangegane verplichtingen
763
606
Overige schulden
593
1.014
Overlopende passiva
14.214
14.709
19.532
41.989
1.059.790
1.068.300
Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
Schulden aan leveranciers
Totaal passiva
Woonpunt jaarverslag 2015
93
7.3
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2015
in duizenden euro's
in duizenden euro's
2015
2014
105.482
101.790
6.117
6.506
-206
-9
2.335
2.320
47
498
930
1.054
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
114.705
112.159
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
23.612
24.091
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
-6.788
4.256
Lonen en salarissen
10.704
11.127
Sociale lasten
1.657
1.821
Pensioenlasten
1.781
1.983
20.974
16.883
152
1.074
Som der bedrijfsopbrengsten
Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten
5.472
6.036
Overige bedrijfslasten
23.627
26.650
Som der bedrijfslasten
81.191
93.922
33.514
18.237
Bedrijfsresultaat
2.700
-5.410
-4.003
-228
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
569
384
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
260
312
Rentelasten en soortgelijke kosten
-31.363
-32.104
Som der financiële baten en lasten
-34.537
-31.635
1.676
-18.809
18.006
-511
2.745
-2.032
22.427
-21.351
Buitengewone baten en lasten
Buitengewone baten
0
0
Buitengewone lasten
0
0
22.427
-21.351
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
Resultaat uit gewone bedrijfsoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsoefening na belastingen
Jaarresultaat na belastingen
Verkort financieel overzicht
94
7.4
Kasstroomoverzicht (directe methode)
Ontvangsten van huurder Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten van overige
2015
x € 1.000,-
2014
110.322
107.407
76
26
2.782
5.092
113.180
112.526
Betalingen aan werknemers
-10.800
-11.078
Betalingen aan leveranciers onderhoud
-21.295
-18.912
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen aan overige
-5.524
-5.347
-22.195
-27.919
-59.813
-63.256
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
53.367
49.269
Ontvangen interest
853
599
Ontvangen dividenden
0
0
Ontvangen wegens buitengewone baten
0
0
Betaalde interest
-32.087
Betaalde winstbelasting
0
Betaald wegens buitengewone last
0
-32.267
0
0
-31.234
-31.668
Kasstroom uit operationele activiteiten
22.133
17.601
Investeringen in immateriële vaste activa
0
0
Desinvesteringen in immateriële vaste activa
0
0
-2.303
-14.260
6.839
2.663
10
-1.627
Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen
15.746
1.771
Investeringen in voorraad
-1.126
-2.834
Desinvesteringen in voorraad
3.886
4.484
-962
-938
1.003
56
23.094
-10.684
Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen
Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen
45.227
6.917
-21.605
18.734
Ontvangsten uit langlopende schulden
37.018
60.154
Aflossingen van langlopende schulden
-59.122
-58.562
Betaalde dividenden
0
0
Mutatie langlopende effecten (aankoop, verkoop)
0
0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-43.709
20.326
Mutatie geldmiddelen
Mutatie liquide middelen
1.518
Beginstand liquide middelen
Mutatie liquide middelen
Eindstand liquide middelen
Woonpunt jaarverslag 2015
27.243
46.838
1.518
48.356
19.595 27.243 46.838
95
7.5
Toelichting op de jaarrekening Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015. Alle bedragen luiden in euro’s x duizend, tenzij anders vermeld.
Groepsverhoudingen Stichting Woonpunt te Maastricht staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen: In 2015 heeft een juridische herstructurering plaatsgevonden waarbij de volgende tot de groep behorende vennootschappen zijn geliquideerd (allen 100% deelnemingen): Naam
Statutaire zetel
Deelnemingspercentage
Hoofdactiviteit
Holding Woonpunt bv
Maastricht
100%
Tussenholding
Woonpunt Participaties bv
Maastricht
100%
Dienstverlening
Woonpunt Beheer Deelnemingen bv
Maastricht
100%
Dienstverlening
Per 31 december 2015 vormt stichting Woonpunt een groep met onderstaande vennootschap: Naam
Statutaire zetel
Deelnemingspercentage
Hoofdactiviteit
Woonpunt Projecten bv
Maastricht
100%
Projectontwikkeling
Op 28 juli 2015 heeft stichting Woonpunt alle aandelen in Woonpunt Projecten B.V. aangekocht van Holding Woonpunt B.V.
Consolidatievrijstelling Stichting Woonpunt vormt met Woonpunt Projecten B.V. een groep. Op grond van artikel 2:406, lid 1 BW rust op het groepshoofd, stichting Woonpunt, een consolidatieplicht. Aangezien de gezamenlijke betekenis van de dochtermaatschappijen in financiële zin ultimo 2015 slechts zeer beperkt van invloed is op het inzicht dat de jaarrekening dient te geven in het vermogen en het resultaat, maakt stichting Woonpunt gebruik van de consolidatievrijstelling op grond van artikel 2:407 lid 1 sub a BW.
Activiteiten De activiteiten van Stichting Woonpunt (hierna te noemen Woonpunt), statutair gevestigd en kantoor houdende in Maastricht, zijn gericht op het leveren van wonen op maat, waarbij we de betaalbaarheid garanderen voor degenen die dat nodig hebben. Werken aan leefbare wijken, waarin iedereen mag wonen en investeren in een duurzame samenleving waarin mensen hart hebben voor elkaar.
Verkort financieel overzicht
96
Algemene grondslagen De jaarrekening van Woonpunt is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Stelselwijzigingen Er zijn geen stelselwijzigingen geweest.
Schattingswijzigingen Er zijn geen schatingswijzigingen geweest.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde.
Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2015 bedraagt deze grens € 710,68 (2014: € 699,48). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woonpunt kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woonpunt het beleid heeft, gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Woonpunt kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden
Woonpunt jaarverslag 2015
97
aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De actuele waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Woonpunt verwerkt het instandhoudingsonderhoud ten laste van het resultaat en worden deze kasstromen meegenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. Over het aandeel van de grond en het casco-aandeel van de monumenten wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: -- Een waardevermeerdering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zijn verantwoord. -- Een waardevermindering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaar deringsreserve is opgenomen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden gewaardeerd tegen nominale waarde tot en met balansdatum (inclusief toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering) voor zover zij het bedrag van de voorziening voor onrendabele investeringen nieuwbouw overschrijden. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het vreemd vermogen. Op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
Verkort financieel overzicht
98
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de (on)roerende zaak in ontwikkeling, wordt de (on)roerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans gevormd. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.
Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) die wordt aangehouden om huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst- en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoen, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de te ontvangen prestaties (taxatiewaarde van het object) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Woonpunt jaarverslag 2015
99
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woonpunt. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de vennootschap geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. Vorderingen op groepsmaatschappijen De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vorderingen op overige verbonden maatschappijen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Andere deelnemingen Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde. Latente belastingvorderingen Voor in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een actieve belastinglatentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermeningvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze latentie wordt gecorrigeerd de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover aannemelijk is dat de toekomstige winsten toereikend zijn voor de verrekening. Indien de verwachting is dat de latentie binnen een jaar gerealiseerd wordt, wordt deze onder de overlopende activa opgenomen. Indien de verwachting is dat realisatie langer dan één jaar gaat duren wordt de latentie onder de financiële vaste activa opgenomen. Bij Woonpunt beperken de verschillen zich tot het vastgoed, de leningen o/g en de voorwaartse verliescompensatie. Derhalve wordt voor deze drie posten een latentie gevormd. Het onroerend goed bestaat uit een drietal categorieën onroerend goed: -- onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie; -- onroerend goed bestemd voor verkoop (op termijn); -- onroerend goed bestemd voor sloop/herstructuering (op termijn). Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop/herstructurering onvoldoende informatie beschikbaar is om tot een betrouwbare schatting van de latentie te komen beperkt de latentie zich tot het onroerend goed bestemt voor verkoop.
Verkort financieel overzicht
100
Daarnaast heeft de actieve belastinglatentie betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht. De actieve belastinglatentie die hierover moet worden gevormd is gebaseerd op het geldende belastingtarief en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet van de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Leningen u/g De aan derden verstrekte geldleningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde verminderd met de aflossingen onder aftrek van voorzieningen voor eventuele oninbaarheid danwel eventuele negatieve nettovermogenswaarde. Onder de overige financiële vaste activa is een achtergestelde lening u/g aan het Wooninvesteringsfonds opgenomen. Deze lening is opgenomen tegen nominale waarde en is uitgegeven in de vorm van certificaten. Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. Subsidies worden gewaardeerd tegen de contante waarde onder aftrek van de ontvangen bijdrage. De BWS-vordering wordt jaarlijks opgerent tegen het rentepercentage volgens de subsidietoekenning. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en looptijd. Het kortlopende deel van deze post is in de toelichting bij te vorderen BWSsubsidie vermeld. Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de vlottende activa.
Vlottende activa Voorraad Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft zowel opgeleverde woningen ten behoeve van de verkoop als woningen welke Woonpunt teruggekocht heeft in verband met de regeling Slimmer kopen. Tevens wordt de bestaande voorraad welke per balansdatum leegstaat ten behoeve van verkoop opgenomen. Waardering vindt plaats tegen de netto-opbrengstwaarde. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Voorraad grond Onder de voorraad grond zijn (strategische) grondposities verantwoord waarop nog geen concrete bouwbestemming rust. De waardering van deze grondposities vindt plaats tegen verkrijgingsprijs. Indien de actuele waarde van deze gronden naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats.
Woonpunt jaarverslag 2015
101
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is opgenomen tegen de laatst bekende inkoopprijs.
Vorderingen Huurdebiteuren De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor eventuele oninbaarheid, welke wordt bepaald op basis van een ouderdomsanalyse van de openstaande vorderingen. Gemeenten t/m 5.7 Overlopende activa De vorderingen worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorziening voor het risico van eventuele oninbaarheid. Deze voorziening is bepaald op basis van een ouderdomsanalyse van de vorderingen.
Liquide middelen De liquide middelen omvatten de kasgelden, banktegoeden alsmede de in deposito’s belegde overtollige kasmiddelen met een looptijd korter dan twaalf maanden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
Passiva Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voorzover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. De voorziening wordt gevormd bij verstrekking opdracht. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorziening uitgestelde beloningen De voorziening uitgestelde beloningen betreft de in de toekomst te verwachten uit te keren jubileumuitkeringen. De hoogte van de voorziening is gebaseerd op grond van de CAObepalingen en een inschatting van de blijfkans van het personeelsbestand. De voorziening wordt gewaardeerd tegen contante waarde. Het disconteringspercentage is gebaseerd op de actuele marktrente per balansdatum van de 10 jaars staatsobligaties
Verkort financieel overzicht
102
Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget De voorziening loopbaanontwikkelingsbudget betreft het op werknemersniveau opgebouwd individueel loopbaanontwikkelingsbudget op grond van de CAO Woondiensten. De voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde, aangezien het moment van realisatie onzeker is. Voorziening reorganisatie Deze voorziening is gevormd voor de opgebouwde rechten ten aanzien van de financiële afwikkeling beëindiging dienstverband als gevolg van de structuurwijziging. De verplichting komt voort uit artikel 2.13 van de CAO Woondiensten. Deze voorziening is gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorziening deelneming Deze voorziening is conform RJ 214 gevormd voor het negatief aandeel, verminderd met de openstaande vorderingen, in de deelneming Holding Woonpunt B.V. De deelneming wordt gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde. Voorziening voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW). Woonpunt verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premies als last in de winst- en verliesrekening. Voor zover de aan de uitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premies overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een vordering voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Woonpunt of, en zo ja welke verplichtingen, naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat er geen voorziening opgenomen dient te worden.
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerving opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het kortlopend deel van de leningen kredietinstellingen (in casu de aflossingsverplichting van het volgend boekjaar), is in de toelichting op de langlopende schulden vermeld. Financiële instrumenten Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en een financiële verplichting of eigenvermogensinstrument bij een andere partij. Financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Woonpunt maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past Woonpunt met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde
Woonpunt jaarverslag 2015
103
(indien deze lager is dan de verkrijgings- / vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin de prestaties worden geleverd.
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan inkomensafhankelijke maximumpercentages. Voor het verslagjaar heeft Woonpunt gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huurverhoging inkomensafhankelijk door te voeren. De huren omvatten de huuropbrengsten verminderd met de huurderving wegens leegstand. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders, de vergoeding voor het abonnement huurdersonderhoud en de vergoeding voor de glasverzekering. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt voor de overige goederen, leveringen en diensten achteraf een verrekening met de huurders plaats, zodat deze post voor de exploitatie budgettair neutraal verloopt. Gemaakte service kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten en afschrijvingen op materiële vaste activa. Overheidsbijdragen De overheidsbijdragen betreffen de voorgecalculeerde vrijval van de egalisatierekening BWS-subsidies, de overheidsbijdragen in de exploitatie van de woonwagens en de ontvangen bijdragen in woningaanpassingen en overige overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de actuele waarde (bestaand bezit) verhoogd met de verkoopkosten danwel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum voor zover deze verkocht zijn. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere opgenomen de vergoedingen inzake de aan derden doorberekende kosten voor administratie en beheer
Verkort financieel overzicht
104
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Met ingang van 2014 wordt naast de grond (geen afschrijving) enkel de component casco onderkend. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lonen, salarissen alsmede de sociale lasten en pensioenlasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaam heden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten-, contract- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders, lasten voor het abonnement huurdersonderhoud en de lasten voor de glasverzekering worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten omvatten onder andere de kosten van leveringen van goederen en diensten, belastingen en verzekeringen, automatisering, huisvesting en algemene bureaukosten en worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.
Woonpunt jaarverslag 2015
105
Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop-klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Onder de rentebaten zijn opgenomen de opbrengsten uit vorderingen en beleggingen en de te vorderen rente op BWS- en koploperssubsidies. Onder de rentelasten vallen de betaalde en verschuldigde rentelasten inzake kort- en lang lopende schulden en de geactiveerde bouwrente.
Belastingen Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woonpunt heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. De VSO 2 had een looptijd van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2012. Woonpunt heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de VSO 2 voor een jaar te verlengen tot 31 december 2015. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Vennootschapsbelasting - Fiscale eenheid De rechtspersoon staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting waarin verder opgenomen is Woonpunt Projecten B.V. Voor een eventueel fiscaal compensabel verlies wordt gedoteerd aan een actieve belastinglatentie indien de verwachting is dat er voldoende compensabele winsten gerealiseerd worden om de verliezen te compenseren.
Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woonpunt geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
Verkort financieel overzicht
106
Buitengewone baten en lasten Dit betreffen uitsluitend die baten en lasten welke niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortvloeien en van dusdanige omvang en incidentele aard zijn dat zij het beeld van de normale bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten verstoren, indien deze tot het normale bedrijfsresultaat zouden worden gerekend.
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen inclusief de gebruikte kredietfaciliteit en de vlottende effecten. Het kasstroomoverzicht wordt ingedeeld in drie verschillende activiteitencategorieën: -- kasstromen uit operationele activiteiten; -- kasstromen uit investeringsactiviteiten en -- kasstromen uit financieringsactiviteiten. Voor een goed inzicht worden de bruto kasstromen opgenomen. Dit houdt in dat de ontvangsten en uitgaven afzonderlijk worden vermeld en dus niet worden gesaldeerd. Deze worden per groep van transacties en gebeurtenissen afzonderlijk weergegeven. Verder wordt per soort activiteit de nettokasstroom vermeld. Dit is het saldo van de ontvangsten en uitgaven voor die activiteit. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde interest en betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
Woonpunt jaarverslag 2015
107
108
Bestuursverklaring Het bestuur van Stichting Woonpunt verklaart hierbij dat Woonpunt haar middelen in 2015 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Maastricht, 14 juni 2016 Het bestuur, M. Depondt-Olivers
Woonpunt jaarverslag 2015
109
Bijlagen
Woonpunt jaarverslag 2015
111
Bijlagen
112
Bijlage 1
Verslag van de klachtencommissie Doel en taak van de klachtencommissie Woonpunt heeft klantgerichtheid hoog in het vaandel staan. Toch kan het zijn dat een klant niet tevreden is met onze dienstverlening. In dat geval luisteren we en proberen we tot een oplossing te komen. Als dat ook niks oplevert, kan de klant zich wenden tot de onafhankelijke klachtencommissie. De commissie doet hier verslag van haar werkwijze en de afhandeling van de voorgelegde klachten. De commissie heeft tot doel bij te dragen aan een goede behandeling van klachten van huurders en daarmee aan de verbetering van de relatie die Woonpunt met huurders heeft. De commissie adviseert het bestuur over de afhandeling van de voorgelegde klachten. De bevoegdheden van de commissie en procedure zijn vastgelegd in het klachtenreglement dat op 1 januari 2012 is vastgesteld door de bestuurder van Woonpunt en op 22 augustus 2014 is geactualiseerd. Vanaf dat moment kan ook een woningzoekende/aspirant-huurder een klacht bij Woonpunt indienen.
Samenstelling klachtencommissie De commissie heeft de volgende samenstelling: één lid voorgedragen door de gezamenlijke huurdersbelangenverenigingen, één lid voorgedragen door de ondernemingsraad en één onafhankelijk lid (tevens voorzitter) dat op basis van specifieke deskundigheid is gezocht. Daarnaast heeft de commissie een plaatsvervangend lid. De leden en hun plaatsvervangers hebben geen relatie met Woonpunt. De benoeming van leden geschiedt voor een periode van vier jaar, met een eventuele herbenoeming van maximaal één aansluitende periode van wederom vier jaar. Samenstelling in 2015: -- Mevrouw A. Lemmens (voorzitter) -- De heer A. Kerckhoffs (voorgedragen door de huurdersbelangenverenigingen en tevens plaatsvervangend voorzitter) -- De heer B. Willems (voorgedragen door de Ondernemingsraad) In 2015 is de vacature van plaatsvervangend lid niet ingevuld.
Woonpunt jaarverslag 2015
113
Binnengekomen klachten in 2015 Inhoud klacht
Afhandeling door Woonpunt
Uitspraak Klachtencommissie
Advies overgenomen door directie
1.
O.a. vocht in woning
Ja
n.v.t.
n.v.t.
2.
Klacht tegen een medewerker en oneens met ontvangen brief van deze medewerker
Nee
De klachtencommissie acht de klacht ongegrond.
Ja
3.
Ernstige overlast buren
Nee
De klachtencommissie acht de klacht gegrond voor wat betreft de communicatie met klagers. Wat betreft de aanpak door Woonpunt van de overlast heeft de klachtencommissie niet de indruk gekregen dat Woonpunt onvoldoende voortvarend te werk is gegaan. Op dat punt acht de klachtencommissie de klacht ongegrond.
Ja
4.
Problemen met badkamer
Nee
De klachtencommissie acht de klacht gegrond.
Ja
5.
Overlast buren
Nee
De klachtencommissie is van mening dat deze klacht alleen via bemiddeling opgelost kan worden. In verband hiermee adviseert de klachtencommissie Woonpunt om nog een poging te doen om dit middel in te zetten.
Ja
6.
Woning in erbarmelijke staat
Nee
De klachtencommissie acht de klacht ongegrond.
Ja
7.
Ontevreden over keuken en renovatie woning
Ja
n.v.t.
n.v.t.
8.
Onmogelijk om scootmobiel op te laden
Nee
De klachtencommissie acht de klacht ongegrond voor wat betreft de stelling dat Woonpunt voor een nieuwe stroomvoorziening in de berging moet zorgen. Met betrekking tot de wijze waarop Woonpunt heeft gereageerd op de klacht acht de commissie de klacht gegrond in die zin dat de reactie duidelijker had gekund en dat in een dergelijke situatie een schriftelijke reactie aan te bevelen is.
Ja
9.
Oneens met eindafrekening
Klacht teruggetrokken
n.v.t.
n.v.t.
10.
Oneens met werkzaamheden naar aanleiding van de vooropname
Ja
n.v.t.
n.v.t.
11.
Overlast huisdieren
Ja
n.v.t.
n.v.t.
12.
Klacht tegen een medewerker i.v.m. huurachterstand
Nee
De klachtencommissie acht de klacht ongegrond.
Ja
13.
O.a. geluidsoverlast
Nee
De klachtencommissie vindt dat huurder in aanmerking moet komen voor maatwerk.
Ja
14.
Oneens met beslissing rondom een tegemoetkoming in de huurkosten
Nee
De commissie acht het niet meer dan redelijk dat de huurders geen huur hoeven te betalen voor de periode waarin zij nog niet volledig in de woning aan de slag konden gaan omdat er nog werkzaamheden door Woonpunt verricht moesten worden. De commissie adviseert om huurders de huur over de maand augustus 2015 te restitueren.
Ja
Bijlagen
114
15.
Oneens met niet toewijzen woning
Ja
n.v.t.
n.v.t.
16.
Onterechte intrekking woningaanbod
Ja
n.v.t.
n.v.t.
17.
Ontevreden over gang van zaken rondom eventuele renovatie badkamer
Nee
De klachtencommissie acht de klacht gegrond en is van mening dat huurster gecompenseerd dient te worden voor de door haar gedane investering in de woning. De door huurster uitgevoerde renovatie heeft geleid tot een duidelijke verbetering van de staat van de woning. Mede gezien de leeftijd van huurster kan ervan uitgegaan worden dat deze verbetering uiteindelijk ook ten goede komt aan verhuurder.
Ja
Woonpunt jaarverslag 2015
115
Bijlage 2
Nevenstructuur Woonpunt kent een aantal verbindingen met andere rechtspersonen. De activiteiten die hieruit voortvloeien zijn volkshuisvestelijk van aard en zijn ook in het belang van de volkshuisvesting. Het gaat dan om aankopen, ontwikkelen, verkopen, verhuren, onderhouden, administreren, toewijzen en beheren van woningen en ander vastgoed en alles wat daar bij hoort. In 2015 is onze verbindingenstructuur vereenvoudigd:
Nevenstructuur per 31-12-2014
Woonpunt
Holding Woonpunt bv
Woonpunt Projecten bv
Woonpunt Beheer Deelnemingen bv
Wonen Boven Winkels Maastricht nv
Beheermaatschappij Malberg bv
Bijlagen
Cooperatieve verening Thuis in Limburg
Woonpunt Participaties bv
Exploitatiemaatschappij Malberg cv
Woonpunt Beheer PIM Zuid bv Deelnemingen bv
116
Nevenstructuur per 31-12-2015
Woonpunt
Cooperatieve verening Thuis in Limburg
Woonpunt Projecten bv
Woonpunt Wonen Boven Winkels Projecten bv Maastricht nv
PIM Zuid bv
Toelichting op de mutaties in de structuur in 2015 Exploitatiemaatschappij Malberg was oorspronkelijk opgericht als een ontwikkelingsmaatschappij voor de wijk Malberg. Aandeelhouders waren Woonpunt Beheer Deelnemingen bv, Gemeente Maastricht, Servatius Beheer Deelnemingen, AM Wonen bv en beheermaatschappij Malberg bv. Op 23 januari 2015 hebben de aandeelhouders geconstateerd dat er veel bereikt is in de wijk. Inmiddels verkeren we in een nieuwe economische werkelijkheid. De markt voor te realiseren koopwoningen is beperkt. Het tempo van de nieuwbouw is sterk gefaseerd. Daarom is de huidige opzet, bestaande uit twee vennootschappen, een te zware constructie. Aandeelhouders hebben er daarom voor gekozen om zowel de Exploitatiemaatschappij Malberg alsook de Beheermaatschappij Malberg (beherende vennoot) te liquideren en de samenwerking op een andere manier vorm te geven. Na de liquidatie van deze entiteiten heeft Woonpunt een verdere herstructurering in de nevenstructuur doorgevoerd. Deze herstructurering is gericht op vereenvoudiging. Aanleiding daartoe is dat de aard en omvang van de in de nevenstructuur uitgevoerde werkzaamheden drastisch zijn veranderd. Bovendien stelt de herziene woningwet andere eisen aan een nevenstructuur. Woonpunt Beheer Deelnemingen fungeerde enkel als tussenholding voor de Beheermaatschappij Malberg. Na liquidatie van de beheermaatschappij had Woonpunt Beheer Deelnemingen geen toegevoegde waarde. Hetzelfde geldt voor Woonpunt Participaties die behalve als tussenholding voor Exploitatiemaatschappij Malberg cv enkel nog fungeerde als tussenholding voor PIM Zuid bv. Door de aandelen in Pim Zuid binnen de groep te verkopen van Woonpunt Participaties aan Woonpunt Projecten resteerde een lege tussenholding (Woonpunt Participaties) die eenvoudig geliquideerd kon worden. Binnen de bestaande structuur van 100% deelnemingen resteerden nu enkel nog Holding Woonpunt bv en Woonpunt Projecten bv. Door de aandelen Woonpunt Projecten te verkopen van Holding Woonpunt naar Woonpunt was ook Holding Woonpunt een lege bv die geliquideerd kon worden. Onderstaand de gegevens van de 100% dochters. Waar van toepassing zijn ook de effecten van de liquidatie inzichtelijk gemaakt.
Woonpunt jaarverslag 2015
117
Nevenstructuur 100% dochters Entiteit
Holding Woonpunt bv
Woonpunt Projecten bv
Woonpunt Beheer Deelnemingen bv
Woonpunt Participaties bv
Oprichtingsdatum
17-10-1996*
31-12-2002
3-11-2005
3-11-2005
Datum ontbinding
27-10-2015
-
27-10-2015
14-10-2015
Liquidatiedatum
31-12-2015
-
31-12-2015
31-12-2015
Eigen vermogen eind 2015
-
-2.634.601
-
-
Maatschappelijk kapitaal
-
€ 90.000
-
-
Geplaatst en gestort kapitaal
-
€ 18.000
-
-
Jaarresultaat 2015 na belastingen
€ 4.656.288
-1.911.221
€19.645
€ 3.659.335
Verstrekker
-
Holding Woonpunt bv
-
-
Aantal leningen
-
1
0
0
Schuldrestant ultimo 2015
0
€ 7.582.238
€0
Kwijtgescholden leningen 2015 door Holding Woonpunt bv
- € 3.174.252
-
€ 15.000
€ 3.159.252
Kwijtgescholden leningen 2015 door Woonpunt
€ 3.330.893
-
€0
€ 460.000
Zekerheden
-
Geen
-
-
Leningen
€0
*Opgericht op 17 oktober 1996 als Beter Wonen Maastricht bv. Op 13 december 2002 zijn de statuten gewijzigd waarna de naam gewijzigd is in Holding Woonpunt bv. De aandeelhouder is tevens de bestuurder bij de 100% deelnemingen.
Bijlagen
118
Holding Woonpunt bv Verstrekte leningen In 2015 is door Holding Woonpunt bv conform afspraak € 501.559 aan leningen verstrekt aan Woonpunt Participaties bv. Dit bedrag is doorgeleend aan de Exploitatiemaatschappij Malberg bv (ter aflossing van haar rekening-courantschuld aan Stichting Woonpunt). Na deze transactie betrof de schuld van Woonpunt Participaties bv aan Holding Woonpunt bv € 3.159.252. Dit bedrag is in verband met de voorgenomen liquidatie op 14 oktober 2015 middels een kwijtscheldingsbesluit door Holding Woonpunt bv kwijtgescholden. De schuld van Woonpunt Beheer Deelnemingen bv aan Holding woonpunt bv ad € 15.000 is in verband met de voorgenomen liquidatie op 14 oktober 2015 middels een kwijtscheldingsbesluit door Holding Woonpunt bv kwijtgescholden. Ontvangen leningen In 2015 is door Stichting Woonpunt conform afspraak € 501.559 aan leningen verstrekt aan Holding Woonpunt bv. Na deze transactie betrof de schuld van Holding Woonpunt bv aan Stichting Woonpunt € 3.330.893. Dit bedrag is in verband met de voorgenomen liquidatie op 21 oktober 2015 middels een kwijtscheldingsbesluit door Stichting Woonpunt kwijtgescholden.
Woonpunt Beheer deelnemingen bv De schuld van Woonpunt Beheer Deelnemingen bv aan Holding Woonpunt bv ad € 15.000 is in verband met de voorgenomen liquidatie op 14 oktober 2015 middels een kwijtscheldingsbesluit door Holding Woonpunt bv kwijtgescholden.
Woonpunt Participaties bv In 2015 is door Holding Woonpunt bv conform afspraak € 501.559 aan leningen verstrekt aan Woonpunt Participaties bv. Dit bedrag is doorgeleend aan de Exploitatiemaatschappij Malberg bv (ter aflossing van haar rekening-courantschuld aan Stichting Woonpunt). Na deze transactie betrof de schuld van Woonpunt Participaties bv aan Holding Woonpunt bv € 3.159.252. Dit bedrag is in verband met de voorgenomen liquidatie op 14 oktober 2015 middels een kwijtscheldingsbesluit door Holding Woonpunt bv kwijtgescholden. In 2015 is door Stichting Woonpunt conform afspraak € 460.000 aan leningen verstrekt aan Woonpunt Participaties bv. Dit bedrag is doorgeleend aan de Exploitatiemaatschappij Malberg bv. Na deze transactie betrof de schuld van Woonpunt Participaties bv aan Stichting Woonpunt € 460.000. Dit bedrag is in verband met de voorgenomen liquidatie op 14 oktober 2015 middels een kwijtscheldingsbesluit door Stichting Woonpunt kwijtgescholden. In 2015 is al het aan Exploitatiemaatschappij Malberg bv geleende geld (€ 2.764.253) omgezet in kapitaal.
Woonpunt jaarverslag 2015
119
Nevenstructuur deelnemingen Entiteit
cv Thuis In Limburg
Wonen Boven Winkels Maastricht nv
Partners in Maatwerk Zuid bv
Oprichtingsdatum
26-8-1991
19-3-2007
% deelneming
ca 31,58%
33,33%
Eigen vermogen eind 2015
€ 517.556
- € 490.661
€ 257.900
Waarde van de deelneming per 31-12-2015
€ 25.122
€0
€ 85.967
Maatschappelijk kapitaal
-
€ 227.000
€ 90.000
Geplaatst en gestort kapitaal
-
€ 215.650
€ 18.000
Jaarresultaat 2015 na belastingen
€0
- € 528.685
€ 107.900
Verstrekker
-
Woonpunt
Aantal leningen
-
3
-
Schuldrestant ultimo 2014
-
€ 829.227
-
Zekerheden
-
geen
-
Rekening-Courant-schuld aan Woonpunt
-
-
-
Bijdrage 2015 Woonpunt
€ 50.878
-
€ 246.017
Leningen
Woonpunt is voor geen van de minderheidsdeelnemingen hoofdelijk aansprakelijk voor schulden. Daarom zijn minderheidsdeelnemingen met een negatief vermogen gewaardeerd op nihil.
Doelstellingen en bestuur Cv Thuis in Limburg heeft als doel de behartiging van de belangen van haar leden met betrekking tot het maximaal toegankelijk maken van de Limburgse woonmarkt in brede zin (huuren koopaanbod) voor woningzoekenden. Er zijn 9 leden. Elk lid heeft één stem in de Algemene vergadering. Het dagelijks bestuur wordt gevormd door de heren Creugers en Hazeu, van Engelen en Evers. Wonen Boven Winkels Maastricht nv is een publiek private samenwerking van de Gemeente Maastricht, de Universiteit Maastricht en Woonpunt Projecten bv gericht op de realisatie en renovatie van verdiepingen boven winkels en aanverwante bedrijfsruimten in het centrum van Maastricht. Hierdoor wordt de leefbaarheid van de binnenstad van Maastricht en de realisatie van huisvestingsmogelijkheden bevorderd. Het bestuur wordt gevormd door Stichting Woonpunt. Een lid van de rvc van Woonpunt is lid van de rvc van de entiteit.
Bijlagen
120
Partners in Maatwerk (PIM) Zuid bv heeft als doel het administratief en technisch beheer van huurwoonwagens en standplaatsen, in de breedste zin des woords. De aandeelhouders zijn Woonpunt Projecten bv, Maasvallei Beheer en Diensten bv en Servatius Producten en Diensten bv. Als gevolg van de herstructurering van de nevenstructuur zijn per 28 juli 2015 de aandelen PIM Zuid bv tegen intrinsieke waarde per 31-12-2014 overgedragen van Woonpunt Participaties bv naar Woonpunt projecten bv. De baten en lasten, risico’s, dividenden en andere uitkeringen op aandelen welke op die datum nog niet waren vastgesteld komen geheel toe aan Woonpunt projecten bv.
Overige verbindingen Daarnaast is Woonpunt verbonden aan de volgende rechtspersonen: ----------
Vereniging Regionaal Overleg Woningcorporaties Parkstad; Stichting Kenniscentrum Studentenhuisvesting Kences; Stichting Woningburo; Vereniging AEDES; Vereniging Ons Limburg (Limburgse corporaties); Stichting Parc Hof van Onthaasting (Sittard: onderdeel afgeronde gebiedsontwikkeling); Stichting Studentenhuisvesting Maastricht (3 corporaties, UM, Gemeente Maastricht, Zuyd Hogeschool, Jan van Eyk Academie); Stichting Centrum Management Hoensbroek.
Stichting Woningburo Maastricht Door middel van de centrale registratie en de beleidsformulering van de woonruimteverdeling draagt de stichting zorg voor een centrale coördinatie van de woningtoewijzing in Maastricht. Tevens is het Woningburo een aanspreekpunt voor woningzoekenden. Het stichtingsbestuur wordt gevormd door de drie in Maastricht werkzame corporaties. De drie corporaties dragen naar rato van hun woningbezit financieel bij in het negatieve exploitatietekort van het Woningburo. De bijdrage van Woonpunt over 2015 bedroeg € 93.560. De bedrijfsopbrengsten met inbegrip van de bijdrage van de overige participanten bedroeg in 2015 € 345.624. Zowel het eigen vermogen per ultimo 2015 alsook het jaarresultaat 2015 na belastingen bedraagt nihil. Met betrekking tot de overige rechtspersonen beperkt de bijdrage en het risico van Woonpunt zich tot de contributie/bijdrage die Woonpunt verschuldigd is.
Woonpunt jaarverslag 2015
121
Bijlage 3
Woonpunt per gemeente
Maastricht
Heerlen
SittardGeleen
EijsdenMargraten
GulpenWittem
Overige gemeenten
Sociale huurwoningen
9.002 (94,8%)
5.058 (98,1%)
1.069 (73%)
538 (93,9%)
288 (98%)
199 (77,7%)
% sociale huurwoningen < € 618
85%
90%
70%
79%
66%
95%
Geliberaliseerde huurwoningen
492 (5,2%)
97 (1,9%)
395 (27%)
35 (6,1%)
6 (2%)
57 (22,3%)
Totaal vhe’s in beheer (incl. garages e.d.)
11.135
5.490
1.561
583
356
270
Gemiddelde netto huurprijs sociale huurwoning
€ 482
€ 499
€ 518
€ 517
€ 571
€ 542
Gemiddeld % maximale huurprijs
76,2
77
88,6
75,3
78,6
82,2
Gemiddelde netto huurprijs geliberaliseerde huurwoningen
€ 849
€ 817
€ 832
€ 787
€ 758
€ 780
Gemiddelde onderhoudsstaat*
2,2
2,29
1,68
2,02
1,85
1,85
Aantal groene energielabels
4.932 (53%)
1.747 (34%)
1.149 (89%)
327 (64%)
150 (52%)
110 (61%)
Investeringen in energetische maatregelen
€ 442.000
€ 960.000
€ 18.000
€ 8.000
€ 10.000
€ 35.000
Investeringen in onderhoud en renovatie
€ 10.824.891
€ 8.539.363
€ 2.230.199
€ 497.286
€ 381.988
€ 282.620
Investeringen in nieuwbouw 2015
€ 1.318.000
€ 32.000
-
-
-
-
Seniorgeschikte woningen
1.556 (16%)
743 (14%)
948 (65%)
168 (29%)
91 (31%)
164 (64%)
* Volgens NEN 2767, waarbij 1 gelijk staat aan nieuwbouw en 2 aan ‘goede onderhoudsstaat, vergelijkbaar met nieuwbouw, wel veroudering, geen onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte’, enzovoort tot 6 (zeer slecht).
Bijlagen
122