Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen

Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen

visitatiegesprekken gehouden op 2 en 3 april 2014 definitief visitatierapport d.d. 30 augustus 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Woonpunt Mechelen Cvba Datum rapport: 30 augustus 2014 Datum visitatiegesprekken: 2 en 3 april 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 26 juni 2014 Erkenningsnummer SHM: 1210 Contactgegevens SHM: Plein der Verenigde Naties 8, 2800 Mechelen +32 15 280930 [email protected]

Directeur: Martine Derde Voorzitter: Alexander Vandersmissen Werkgebied: Mechelen Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens,commissievoorzitter Peter Bulckaert, commissielid Stefan Cloudt, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Woonpunt Mechelengeleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 2 VAN 52

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 7

4. PRESTATIES VAN DE SHM WOONPUNT MECHELEN ............................................................................... 9 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ....................................................................... 9 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 14 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 20 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 24 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 30 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 42

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 46 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 46 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 46 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 47 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 47

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 48 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 49


PAGINA 3 VAN 52

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Woonpunt Mechelen Cvba. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’ste meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld ‘voor


PAGINA 4 VAN 52

verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 52

2.

SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

Voor verbetering vatbaar

OD 2.1

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3 OD 3.1

BETAALBAARHEID VAN WONEN De SHM bouwt prijsbewust

Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar

OD 3.2 PV 4 OD 4.1

De SHM verhuurt prijsbewust SOCIAAL BELEID De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed Goed Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Uitstekend

OD 4.4 PV 5 OD 5.1

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID De SHM is financieel leefbaar

Goed Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar

OD 5.2


OD 5.4

De SHM beheerst haar kosten goed De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7 PV 6 OD 6.1

De SHM is bereid tot verandering en verbetering KLANTVRIENDELIJKHEID De SHM informeert burgers snel en duidelijk De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel enduidelijk Duidelijk De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed Goed Goed

OD 5.3

OD 6.2 OD 6.3



Uitstekend Voor verbetering vatbaar

Goed Goed

PAGINA 6 VAN 52

3.

BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM

De “Mechelse Goedkope Woning” (MGW) wordt op 15 juli 1921 opgericht als gevolg van de enorme woningschade die in Mechelen was aangericht tijdens WO I. De schade aan het woningbestand was zo ingrijpend dat de stad drastisch moestoptreden. Die ingreep werd de oprichting van MGW. Na de tweede wereldoorlog kende de Mechelse Goedkope woning een aanzienlijke uitbreiding van zijn patrimonium. Zo werden er op 10 jaar tijd maar liefst 1.128 woningen gebouwd. In de periode1960 -1980 bouwde de maatschappijnieuwe complexen en woningen rond de Tervuursesteenweg, Kruisbaan, Abeelstraat en Neerheid. De maatschappij renoveerde in de jaren ‘90 gedeeltelijk zijn patrimonium, om in 2010 een heuse renovatiegolf te starten, met ondersteuning van de stad Mechelen en de VMSW. Eind 2011 werd de maatschappij omgedoopt tot Woonpunt Mechelen. Het patrimonium van Woonpunt Mechelen (WPM) omvat 2.502 woningen, waarvan 1.648 appartementen en 906 éénsgezinswoningen. Een derde hiervan werd gebouwd in de jaren ‘90. In de jaren 2000 en volgende, bouwde Woonpunt Mechelen 690 woningen (27% van het bestaand patrimonium).Het resterend patrimonium (ca 39%) dateert van de jaren ‘80 of eerder. De appartementen hebben hoofdzakelijk 2 slaapkamers, de éénsgezinswoningen 3 slaapkamers (67%) of 4 slaapkamers (22%). In de woningen van Woonpunt wonen 2171 gezinnen, waarvan 798 bewoners ouder zijn dan 65 jaar. 981 bewoners (45%) zijn alleenstaande huurders. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders bedraagt 12.086 euro. De mediaan huurprijs van een sociaal appartement bedraagt 193 euro en ligt daarmee dicht bij de mediaan van Vlaanderen (ca 200 euro).Voor een sociale woning bedraagt deze 268 euro; deze huurprijs ligt iets hoger dan de mediaan in Vlaanderen (ca 250 euro). Mechelen voorziet in haar toewijzingsreglement een voorrang voor kandidaat-huurders met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek die in begeleiding zijn bij een dienst beschut wonen. Daarnaast is ook een voorrang voorzien voor 60-plussers met een zorgbehoefte gekoppeld aan een woonbehoefte. Ook lokale binding kreeg een invulling. Afhankelijk van het patrimonium wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder die gedurende 20 jaar in Mechelen heeft gewoond, die de afgelopen 8 jaar gedurende minimaal 5 jaar in Mechelen heeft gewoond of die niet in Mechelen woont maar er werkt. Woonpunt wordt geleid door een directeur (die nieuw is sinds januari 2013) en haar adjunct; er zijn 44,86 VTE personeelsleden, waar van 28 bedienden. De verschillende diensten rapporteren rechtstreeks aan de directeur. Er is recent een communicatieverantwoordelijke aangeworven. De directeur zet in op communicatie en overleg. De sociale huisvestingsmaatschappij werkt samen met de gemeente, het OCMW, en Samenlevingsopbouw evenals met enkele vzw’s actief in de zorg. Er zijn in 7 wijken bewonersgroepen (zie OD 4.3) actief sinds 2011; er is ook een huurdersadviesraad. 3.2 Beschrijving omgeving - Werkgebied Naast Woonpunt Mechelen zijn ook volgende SHM ’s actief in het actieterrein: Volkswoningen van Duffel en Intervilvoordse maatschappij met huuractiviteiten en anderzijds de Gewestelijke VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 7 VAN 52

Maatschappij voor Kleine Landeigendommen Mechelen en omstreken, die zich toelegt op de bouw van sociale koopwoningen. In het actieterrein van de SHM (Mechelen), zijn 9,47 % van het totaal aantal woningensociale huurwoningen. Er is ook een sociaal verhuurkantoor actief in Mechelen: Bodukam (80 woningen in beheer). - Verkoopprijzen van woningen en gronden In 2012 lag de mediaan verkoopprijs van een woonhuis in Mechelen op 198.000 euro (Vlaanderen: 187.500 euro)en op 169.000 euro (Vlaanderen: 174.500 euro) voor een appartement, terwijl de mediaanprijs voor bouwgrond 254 euro/m² was (Vlaanderen: 149 euro). Voor de huizen betekende dit een stijging met 26 % over de laatste 5 jaren, wat vergelijkbaar is met de prijsstijging voor de appartementen (22%). De stijging is hoger dan in Vlaanderen (15% ). De mediaan prijs van de bouwgronden steeg ongeveer evenveel, wat gelijklopend is met de stijging genoteerd in Vlaanderen. - Bevolking in het actieterrein De totale bevolking in het actieterrein bedraagt 82.325 inwoners. In 2012 zijn er34.319 private huishoudens. Men voorziet tegen 2020 een stijging naar 37.570 huishoudens, of te wel een stijging van 8%. Het aantal 65-plussers bedraagt 17,13% van de totale bevolking. In het actieterrein is er momenteel in de actieve bevolking een werkloosheidsgraad van 9,08%, wat beduidend hoger is dan het gemiddelde in Vlaanderen (5,41%). Het aantal leefloners bedraagt 0,69%, wat ook het Vlaams gemiddelde van 0,22% sterk overstijgt. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders van Woonpunt bedraagt 12.086 euro voor het jaar 2012; daarmee behoort de SHM tot de 10%met de laagste huurdersinkomens. In het actieterrein is het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen 16.465 euro. Het aantal alleenstaande huurders bedroeg in 2012 45 % wat meer is dan het gemiddelde in Vlaanderen (30,9%); het aandeel 65 plussers bedraagt ongeveer 37 %; er zijn slechts 11 % SHM’s in Vlaanderen met meer 65 plussers. - Bindend sociaal objectief ( BSO) Er is geen BSO voor huurwoningen in het actieterrein, daar bij de nulmeting de stad over meer dan 9% sociale huurwoningen beschikte. Er is een BSO sociale kavels van 12, dat door de stad zal gerealiseerd worden, zo blijkt uit de gesprekken. Woonpunt Mechelen heeft tot nu toe geen sociale koopwoningen gerealiseerd. Recent besliste de raad van bestuur wel tot het bouwen van sociale koopwoningen. Het BSO koop hiervoor bedraagt 306 woningen. Stad Mechelen heeft in de beleidsverklaring opgenomen dat het in de volgende bestuursperiode 300 extra sociale woningen zal realiseren.


PAGINA 8 VAN 52

4.

PRESTATIES VAN DE SHM WOONPUNT MECHELEN

4.1

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Woonpunt Mechelen realiseerde de afgelopen jaren gemiddeld 40 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. De komende jaren zal de maatschappij nog meer dan 800 woningen realiseren. Het betreft hier vooral vervangingsbouw van een derde van haar patrimonium, waardoor er per saldo weinig nieuwe sociale huurwoningen worden toegevoegd. Er is geen BSO opgelegd voor Mechelen.5).De visitatiecommissie beveelt aan om de planning van nieuwbouwprojecten concreter uit te werken en in functie van de financiële leefbaarheid, werklast in de organisatie (herhuisvesting), beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen en van de wachtlijsten onderbouwde prioriteiten te stellen in de fasering van projecten. -

-

-

-

Woonpunt Mechelen heeft de afgelopen twee decennia haar nadruk op het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen gelegd. Bijna 35% van het patrimonium (bijna 800 woningen) werd in de periode 1990 - 2000 gerealiseerd er nog eens 27% van het patrimonium in de periode 2000 - 2010. Voor geheel Vlaanderen liggen die percentages op respectievelijk 15% en 20%. Woonpunt Mechelen is in deze twee decennia actiever geweest bij het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen dan veel andere maatschappijen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM door de realisaties in de afgelopen 5 jaar te bekijken, samen met de nieuwe woningen die in de komende jaren worden gerealiseerd. In deze periode realiseerde Woonpunt Mechelen gemiddeld 40 nieuwe woningen per jaar. De prestaties op dit gebied zijn in vergelijking met andere maatschappijen goed. Bijna twee derde van de maatschappijen realiseerde een minder groot aandeel bijkomende sociale woningen per jaar. De Stad waardeert deze prestatie ook. Immers, in verhouding tot het bestaande patrimonium voegde Woonpunt Mechelen de afgelopen vijf jaar gemiddeld 1,6% nieuwe woningen per jaar toe. Op de korte termijn verwacht Woonpunt Mechelen veel minder nieuwe woningen te realiseren dan in het verleden, daar ze zich wil concentreren op renovatie. Er staan namelijk nog slechts 16 woningen (Tuinstraat en Abeelstraat) op een uitvoeringsprogramma. Dat is 0,64% van het totale patrimonium van de maatschappij. Slechts 16% van de maatschappijen heeft een kleiner aandeel nog te realiseren woningen op het uitvoeringsprogramma staan. De lopende werven worden behandeld bij OD 2.1 omdat het vooral over renovatieprojecten gaat. Op langere termijn is het beeld veel positiever. Woonpunt Mechelen heeft 807 woningen aangemeld om de komende jaren te realiseren. Dit aantal is bijna gelijk aan een derde van het huidige patrimonium. Ten opzichte van andere maatschappijen zijn er maar weinig maatschappijen die meer woningen hebben aangemeld (slechts 5% van de maatschappijen). Een substantieel deel van deze projecten betreft vervangingsbouw van bestaande bouw in de wijk Mahatma Gandhi (572 woningen), waardoor de netto toevoeging aan het patrimonium beperkt is. Door ruimere oppervlaktenormen en het bouwen van sociale koopwoningen op plaatsen waar nu sociale huurwoningen staan, zal het aantal sociale huurwoningen nagenoeg gelijk blijven in de komende jaren. Het overige deel van de aangemelde projecten omvatvervangingsbouw en nieuwbouw in combinatie met andere renovatieprojecten, voornamelijk in de wijken Otterbeek, Oud Oefenplein en


PAGINA 9 VAN 52

-

-

-

Bethaniënpolder. Nieuwbouw op momenteel onbenutte gronden betreft twee projecten van 18 en 23 woningen in de wijk Mahatma Gandhi. In Mechelen is 9% van de woningen een sociale huurwoning, waardoor er op het gebied van sociale huur geen BSO is opgelegd. In de beleidsverklaring van de stad Mechelen wordt echter uitgegaan van een toevoeging van 300 sociale koopwoningen (niet uitsluitend door WPM). De stad wil daarvoor een woonbeleidsconvenant met de Vlaamse Regering afsluiten. De stad wil deze woningen vooral realiseren in kleinschalige inbreidings- en uitbreidingsprojecten in de bestaande stadswijken waar nu een bescheiden aanbod van sociale woningen is (sociale mix), in plaats van bundeling in afzonderlijke woonwijken. Dit heeft ook consequenties voor het kunnen benutten van de gronden die WPM nog heeft in die wijken (zie ook OD 1.4). Omdat deze (inbreidings)projecten duurder zijn, zoekt de stad naar financieringsmogelijkheden om Woonpunt Mechelen te ondersteunen. Tevens is in samenspraak tussen de stad, het OCMW en Woonpunt Mechelen afgesproken dat de maatschappij waarschijnlijk de sociale huurwoningen van het OCMW zal overnemen in het kader van uniformering van de sociale huurmarkt in Mechelen. Gesprekken hierover zijn lopende. Hierdoor kan het patrimonium van de maatschappij nog toenemen met ongeveer 100 bijkomende sociale huurwoningen. De visitatiecommissie stelt vast dat WPM ambitieuze plannen heeft voor de komende jaren en de strategie volgt om alle projecten aan te melden in afwachting van goedkeuring van financiering. Er is echter nog niet voor elk project een startklaar dossier voorhanden. Of - en met welk tempo - deze 807 woningen gerealiseerd kunnen worden is dus afhankelijk van de financiering die bekomen kan worden (omdat de maatschappij over beperkte eigen midden beschikt, zie ook OD 5.1). WPM heeft weliswaar een fasering van de projecten voorzien, maar nog niet de financiële consequenties inzichtelijk gemaakt en in haar financiële planning (zie ook OD 5.4). Daarnaast blijkt uit de gesprekken met 29 bewoners dat de noodzaak van renovaties voor bewoners verschilt. In een aantal complexen waren ingrepen hoognodig, in een aantal andere complexen kan dat volgens de bewoners best nog enkele jaren wachten, volgens de inzichten van de bewoners. Bovendien is na deze grootschalige renovatiegolf - die minimaal 10 jaar zal duren - het patrimonium dat in de jaren 1990-2000 werd gerealiseerd waarschijnlijk toe aan renovatie. De visitatiecommissie beveelt aan om de planning van nieuwbouwprojecten concreter uit te werken en in functie van de financiële leefbaarheid, werklast in de organisatie (herhuisvesting), beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen en van de wachtlijsten onderbouwde prioriteiten te stellen in de fasering van projecten.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Woonpunt Mechelen richtte zich tot voor kort vooral op het realiseren, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. De maatschappij heeft de ambitie om ook actief te worden op het gebied van sociale koopwoningen en - na onderzoek - mogelijk ook op het terrein van bescheiden woningen. Hiermee wil zij de sociale mix in de verschillende wijken - waar veel sociale huurwoningen staan - versterken en middelen genereren voor de renovatieopgave (zie OD 2.1 en 5.1). Er zijn momenteel 67 sociale koopwoningen aangemeld. Het betreft hier de koopwoningen die onderdeel uitmaken van de vervangbouw voor de renovatieprojecten en zullen dus sociale huurwoningen vervangen.


PAGINA 10 VAN 52

Sinds 5 november 2012 beschikt WPM over een register voor kandidaat-kopers. Kandidaten kunnen zich inschrijven voor de koopwoningen die de maatschappij gaat realiseren in onder andere de wijken Oud Oefenplein, Mahatma Gandhi en Schijfstraat. De ambitie van WPM kadert in de verwachtingen van de stad Mechelen. In het bestuursakkoord werd opgenomen dat de stad verwacht dat Woonpunt Mechelen minstens 300 sociale koopwoningen/sociale kavels realiseert. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Woonpunt Mechelen brengt geen sociale kavels op de markt. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De grondreserve van Woonpunt Mechelen is omvangrijk, ook in vergelijking met andere maatschappijen. Van een aantal grote gebieden is nog niet duidelijk of WPM ze kan aansnijden. De maatschappij volgt de strategie dat zij waar nodig gronden verwerft en daarnaast ook (verkrotte) panden koopt om inbreidingsprojecten te realiseren. Waar mogelijk worden - onder andere via het recht van voorkoop - panden verworven die gelegen zijn in de buurt van een complex van de maatschappij. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als goed. -

-

Eind 2012 beschikte Woonpunt Mechelen over een grondreserve van 11,5 hectare. Ongeveer 60% van de maatschappijen in Vlaanderen heeft een kleinere grondreserve. De grootste grondreserves liggen aan de Kauwendaal in Mechelen (4 ha) en in het woonuitbreidingsgebied Kouter in Leest (5 ha). In de wijk Bethaniënpolder in Mechelen kocht de maatschappij in het verleden 13 ha grond. Zij heeft er 147 woningen gerealiseerd en nog 1,5 ha bouwgrond resteert. Voor deze drie gebieden geldt dat er een politiek besluit is genomen om de bestemming te wijzigen in groengebied ten behoeve van een "stadsbos". Formeel is dat nog niet gebeurd en lopen de onderhandelingen tussen WPM en de Stad Mechelen nog. Een afboeking op de grondwaarde heeft immers consequenties voor de financiële leefbaarheid (zie ook OD 5.1). Ook heeft de maatschappij nog bijna 1 ha grond op de locatie Het Dorp - Kriekerijveld, Bosbesstraat. Daarnaast heeft de maatschappij nog enkele kleinere gronden in de wijk Oud Oefenplein, aan de Nekkerspoelstraat en Neerheide te Mechelen. Voor het merendeel van deze locaties zijn plannen in voorbereiding. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij over een behoorlijke grondreserve beschikt. Omwille van de nadruk op renovatie en de onduidelijkheid over de bestemming van de grootste gronden zal grondreserve de komende jaren naar verwachting beperkt aangesneden worden. De maatschappij koopt ook (krot)panden om daar sociale woningbouw te realiseren. Zo werden op de Nekkerspoelstraat 9 appartementen gerealiseerd. In 2012 werd een pand op de hoek van de Nijverheidsstraat – Grote Nieuwedijkstraat aangekocht voor afbraak en de bouw van 9 appartementen voor levenslang wonen. In 2013 werd een pand aangekocht (Wijnantstraat) waar 10 koopwoningen voorzien worden. Ook heeft WPM aan de Paardekerkhofstraat een pand gekocht waarvan de grond door de provincie in erfpacht is gegeven. Door de forse renovatieopgave en de druk die dat legt op de financiële leefbaarheid, is grondverwerving geen prioriteit. Formeel beschikt de maatschappij


PAGINA 11 VAN 52

-

immers nog over voldoende gronden (11,5 hectare) om sociale woningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie waardeert dat de maatschappij via de aankoop van panden in de buurt van haar complexen op een inbreidingsgerichte wijze tracht sociale woonprojecten te realiseren. Woonpunt Mechelen maakt ook gebruik van de mogelijkheden die het voorkooprecht biedt. Op de raad van bestuur worden regelmatig dossiers voor het voorkooprecht besproken. De maatschappij stelde criteria op voor het gebruik van het recht, zoals de mogelijkheid om aan te sluiten bij bestaand bezit van WPM, zodat het pand in de renovatiewerken kan worden betrokken. De strategie is om geen panden die niet onmiddellijk aansluiten bij een andere eigendom van de SHM te verwerven omdat de renovatiekosten daarvan vaak te hoog zijn gebleken.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat Woonpunt Mechelen een bewuste strategie heeft om tegemoet te komen aan de noden van verschillende doelgroepen en daarbij samenwerkt met actoren zoals SVK Bodukam, het OCMW van Mechelen en organisaties voor begeleid wonen. De visitatiecommissie vraagt aandacht voor de toenemende druk op de wachtlijst, het uitvoeren van nadere analyses van de wachtlijsten en het onderzoeken van mogelijkheden voor tijdelijke verhuring vooruitlopend op de renovaties. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. -

-

Woonpunt Mechelen verhuurt een aantal panden buiten het sociale verhuurstelsel aan actoren zoals OCMW, CAW, stad Mechelen, vzw Emmaus, vzw Borgerstein, vzw Pegode en Zelfstandig Wonen Mechelen. Er is hier ofwel sprake van panden die een "commerciële" functie hebben (bijvoorbeeld strijkatelier) of van woningen waarbij er sprake is van een begeleidingsovereenkomst door een van de genoemde actoren. WPM bedient hiermee een diversiteit aan groepen. Daarnaast beschikt het OCMW nog over seniorenwoningen, noodwoningen en een 100-tal sociale huurwoningen (zie ook OD 1.1) die in de noden van verschillende groepen voorzien. De maatschappij is vervolgens van plan om in de komende jaren de samenwerking op het gebied van doelgroepen met een handicap uit te breiden, door bijvoorbeeld de realisatie van aangepaste woningen (zie ook OD 2.3) en woningen in ADL-clusters. Volgens de woonactoren worden zijn er in Mechelen geen doelgroepen die niet aan bod komen. In het woonoverleg is besloten om geen doelgroepenplan op te stellen gezien de lange wachtlijst en vele interne mutaties (zie hieronder). Wel merken de maatschappij en woonactoren opdat in Mechelen een aantal grote gezinnen moeilijk aan een passende woning kan komen. De wachtlijst voor een sociale huurwoning bij Woonpunt Mechelen bevat anno 2012 2.347 kandidaten. Dit is een stijging van 15% ten opzichte van het jaar ervoor. Omdat de meeste toewijzingen betrekking hebben op herhuisvesting van bestaande huurders naar een andere woning (omdat hun woning wordt afgebroken of gerenoveerd), neemt de druk op de wachtlijst toe. In 2012 waren 17 van de 167 toewijzingen nieuwe sociale huurders. De gemiddelde wachttijd loopt daardoor op tot 5 jaar. De maatschappij maakt geen verdiepende analyses van de wachtlijsten qua woningtypologie, wachttijd, doelgroepen etc. Wel beschikt zij over het inzicht dat er vooral senioren op de wachtlijst staan en gezinnen voor woningen met 3 of 4 slaapkamers. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij wachtlijsten en de toenemende druk daarop nader analyseert. Met de


PAGINA 12 VAN 52

-

-

vooruitzichten (zie OD 1.1) voor de komende jaren, kan jaarlijks slechts een klein aantal kandidaat-huurders aan een woning worden geholpen. Daarnaast zou WPM kunnen onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor tijdelijke verhuur (zie OD 5.2 ) zodat er telkens zoveel mogelijk woningen beschikbaar blijven. In Mechelen is een toewijzingsreglement van kracht. Daarin wordt voorrang voorzien voor kandidaat-huurders met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek die in begeleiding zijn bij een dienst beschut wonen. Daarnaast is ook een voorrang voorzien voor 60-plussers met een zorgbehoefte gekoppeld aan een woonbehoefte. Ook wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder die gedurende 20 jaar in Mechelen heeft gewoond, die de afgelopen 8 jaar gedurende minimaal 5 jaar in Mechelen heeft gewoond of die niet in Mechelen woont maar er wel werkt. Hierdoor kan een belangrijke groep op de wachtlijst, namelijk de senioren, met voorrang een woning verkrijgen. Er worden in Mechelen niet alleen door WPM sociale huurwoningen aangeboden. Ook het OCMW en het SVK Bodukam (ongeveer 80 woningen) beschikken over woningen. De samenwerking met WPM wordt door beiden goed genoemd. Er wordt gebruik gemaakt van elkaars gespecialiseerde kennis en gezocht naar mogelijkheden om nog intensiever samen te werken. Er is sprake van doorstroming van het SVK en OCMW naar woningen van de maatschappij. Gegevens over aantallen zijn niet bekend. De overdracht van de sociale huurwoningen van het OCMW naar WPM en de zitting van de directeur van WPM in de raad van bestuur van het SVK zijn voorbeelden daarvan.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Woonpunt Mechelen realiseerde de afgelopen jaren meer sociale huurwoningen dan veel andere maatschappijen(gemiddeld 40 per jaar). De komende jaren vernieuwt de maatschappij nog meer dan 800 woningen; waardoor er per saldo weinig sociale woningen worden toegevoegd. Er is geen BSO opgelegd voor Mechelen, waardoor vanuit dat perspectief toevoeging niet direct noodzakelijk is. De hoeveelheid woningen die op korte termijn gerenoveerd moeten worden vraagt veel van de maatschappij en zorgt voor grote druk op de wachtlijsten. De visitatiecommissie beveelt aan om te onderzoeken of er prioriteiten gesteld kunnen worden. De grondreserve van Woonpunt Mechelen is vergeleken met andere maatschappijen omvangrijk, maar het is onduidelijk of WPM de gronden kan aansnijden. De maatschappij koopt ook (verkrotte) panden om inbreidingsprojecten op te realiseren, bijvoorbeeld via het voorkooprecht. Vanwege de nadruk op renovatie is het verwerven van gronden geen hoge prioriteit. De visitatiecommissie stelt vast dat Woonpunt Mechelen een bewuste strategie heeft om tegemoet te komen aan de noden van verschillende doelgroepen en daarbij samenwerkt met actoren zoals SVK Bodukam, het OCMW van Mechelen en organisaties voor begeleid wonen. Er dient - in het kader van de genoemde druk op de wachtlijsten - een analyse plaats te vinden naar de meest behoeftigen op deze lijst. De visitatiecommissie beveelt ook aan om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor tijdelijke verhuring vooruitlopend op de renovaties, zodat de woningen toch beschikbaar blijven voor de doelgroepen.


PAGINA 13 VAN 52

4.2

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Woonpunt Mechelen op deze OD als voor verbetering vatbaar. Groot onderhoud en renovatie heeft jarenlang niet op de agenda van de maatschappij gestaan, met forse achterstanden op het vlak van energiezuinigheid en kwaliteit als gevolg. De focus van Woonpunt Mechelen ligt momenteel volledig op de renovatie (ook vervangbouw) van het oude deel van haar patrimonium. Er worden momenteel (zeer) veel woningen gerenoveerd en aangepast aan de vereisten van deze tijd, waarbij ook energiebesparende maatregelen worden genomen. De ondersteunende instrumenten (renovatieplanning opgenomen in een masterplan uit 2009, overzicht van financiële consequenties en standaardisatie van werkwijze bij renovaties) hebben niet de diepgang en kwaliteit die bij een dergelijke grootschalige operatie nodig is. De visitatiecommissie beveelt aan om vooral in dit instrumentarium te investeren zodat planning, ontwerp en voorbereiding, coördinatie, financiering en de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen verbeterd kunnen worden. Daarnaast beveelt de visitatiecommissie aan om oog te blijven houden voor de noden van de bewoners die in een woning wonen die over 1,5 à 2 jaar gerenoveerd wordt, bijvoorbeeld als het gaat om herstellingen en tijdelijke comfortverbeteringen. -

De rechtsvoorganger van Woonpunt Mechelen had een aantal serieuze problemen. Een daarvan was dat het patrimonium globaal genomen in zeer slechte staat was. Er is veel te lang gewacht met structurele en grondige renovatie, aldus de maatschappij. De laatste 5 jaren is Woonpunt Mechelen voortvarend aan de slag gegaan om een inhaalbeweging in te zetten. In 2009 werd een masterplan gemaakt waarin de toestand van het patrimonium werd opgenomen. 14 wijken werden uitgelicht en bezocht door Studiegroep Omgeving. Er vond een grondig onderzoek plaats. Typerende woningen binnen deze wijken werden geïnventariseerd, beschikbare plannen geanalyseerd, de bestaande toestand geformuleerd. Een belangrijk element daarbij was het vergelijken van de oppervlakten van de woningen en de verschillende ruimten met de normen en de richtlijnen die daar omtrent vanuit de VMSW zijn bepaald. Dit is immers mee bepalend voor de leefkwaliteit van de wooneenheden. Per wijk is in 2009 een visie geformuleerd voor de gewenste toestand van het patrimonium en de minimale acties (sloop/vervangbouw, renovatie, verkoop van gespreid bezit) - inclusief kostenraming - die daarvoor nodig zijn. Dit heeft geleid tot een oplijsting van de renovatieprojecten en een prioritering op basis van onder andere veiligheid en grootte van de wijken. Dit Masterplan was voor WPM de basis voor het opstellen van het grote renovatieplan. Er werd gestart met de wijken die het meest dringend aangepakt dienden te worden, hierbij rekening houdend met de opstartsnelheid van bepaalde projecten. Vervolgens werd aan de VMSW hulp en tool gevraagd. Nu, vijf jaar later, wordt het masterplan en deze projectenlijst nog steeds gevolgd. Echter blijkt - uit diverse gesprekken met bedienden en de directeur en haar adjunct - dat de kostenramingen en de geformuleerde minimale acties vaak niet meer volstaan. Om tegenslagen in planning, uitvoering en budget te kunnen voorkomen zijn uitgebreidere voorstudies nodig voordat een renovatieproject wordt


PAGINA 14 VAN 52

-

-

-

-

opgestart. Ook bij een aantal relevante woonactoren is het beeld ontstaan dat WPM snel en optimistisch is gestart met de renovaties, maar dat een gestructureerde aanpak ontbreekt. De visitatiecommissie stelt vast dat het masterplan (en de uitwerking die daar in 2009 aan werd gegeven) niet meer volstaat als actueel kader voor de renovatieprojecten en er daardoor een goed werkbare meerjaren onderhouds- en renovatieplanning in praktische zin ontbreekt. Er werden door WPM de laatste drie jaar telkens op meer dan 10 werven per jaar grondige renovatiewerkzaamheden verricht. Hierbij richtte de maatschappij zich vooral op verbetering van keukens, badkamers, vergroten van woonoppervlakte (waar nodig volgens nieuwe oppervlaktenormen) en het nemen van energiebesparende maatregelen. Bij een aantal werven dienen de bewoners te verhuizen, bij deelrenovatie blijven ze in de woning wonen terwijl de werkzaamheden worden verricht. De werven worden van dichtbij opgevolgd door medewerkers van de Dienst Patrimonium, die bestaat uit 4 medewerkers en geleid wordt door de technisch en adjunct directeur die aan het hoofd van deze dienst staat en van de dienst onderhoud en herstel. Voor meer informatie over de werfopvolging verwijzen we naar OD 3.1. In de periode 2012-2014 renoveert WPM in totaal meer dan 800 woningen. Hiermee wordt bij 33% van het patrimonium een kwaliteitsverbetering gerealiseerd. De visitatiecommissie beveelt aan om de werkwijze bij renovaties te evalueren en de goede ervaringen te valoriseren in een draaiboek voor renovaties. Dit draaiboek kan de maatschappij helpen om de werkzaamheden van de verschillende diensten goed af te stemmen en waar nodig projecten het tempo aan te passen als blijkt dat de zorgvuldigheid in het gedrang komt. De bevraagde bewoners signaleren verschillen in de coördinatie van aannemers die werken met onderaannemers. Zij wijzen op een slechte planning en communicatie, veel verschillende onderaannemers die onvoldoende met elkaar afstemmen en materialen (zoals ramen) die niet voorradig zijn. De visitatiecommissie ondersteunt dan ook de vraag van bewoners om in de komende renovatieprojecten meer aandacht te schenken aan de manier waarop de aannemer de onderaannemers coördineert. Bijna twee derde (64%) van het totale patrimonium van Woonpunt Mechelen voldoet reeds aan alle normen van het Energie-renovatieprogramma (ERP2020): dubbele beglazing, dakisolatie en verwarmingsinstallatie. Bij 57% van de maatschappijen is de score minder goed. Bij de appartementen voldoet 71% van het patrimonium van Woonpunt Mechelen aan de drie prioritaire doelen van het programma. Bijna een derde van de eengezinswoningen van Woonpunt Mechelen voldoet aan geen van de drie prioritaire vereisten, hoewel ook meer dan de helft (55% van de woningen) dat wel doet. Daarnaast zijn er 468 woningen die nog over enkele beglazing beschikken, 409 woningen waarin CV of de elektriciteitsinstallatie niet aan de vereisten voldoet en 476 woningen zonder dakisolatie. Wanneer deze gegevens met die van andere maatschappijen worden vergeleken valt op dat Woonpunt Mechelen in een aantal complexen goede scores heeft, maar dat er tegelijkertijd een veel groter aandeel woningen met meervoudige tekortkomingen zit. Het aandeel appartementen dat aan geen van de drie vereisten voldoet ligt in bij alle SHM’s samen op 2%; bij Woonpunt Mechelen op 11%. Voor de eengezinswoningen is dat respectievelijk 7% versus 32% bij Woonpunt Mechelen. De grootste aandachtspunten zijn dubbele beglazing (82% van de maatschappijen heeft een groter aandeel in haar patrimonium dat aan deze vereiste voldoet) en energiezuinige verwarmingsinstallatie (76% van de maatschappijen heeft een groter aandeel in haar patrimonium dat aan deze vereiste voldoet). Naast de drie prioritaire doelen uit het ERP wordt er in de patrimonium-enquête ook gekeken naar gevelisolatie en ventilatie. Bij Woonpunt Mechelen beschikt 62% van het patrimonium over onvoldoende gevelisolatie. In de meeste gevallen gaat het om niet-geïsoleerde spouwmuren. Eveneens 62% van het


PAGINA 15 VAN 52

-

-

patrimonium heeft geen ventilatievoorzieningen. De maatschappij is zich bewust van de opgave die hier ligt. Volgens WPM ligt de oplossing niet in het realiseren van quick-wins, maar in gedeeltelijke of totale renovatie (bij meer dan 1300 woningen) en in vervangingsbouw (bij 771 woningen). Er werd echter nog geen plan opgemaakt voor de renovaties en het groot onderhoud om de ERP-doelen tegen 2020ook daadwerkelijk te bereiken. Hiervoor wil WPM eerst nog een inventarisatie uitvoeren naar de benodigde ingrepen, kosten etc. De visitatiecommissie vernam in diverse gesprekken dat WPM bij de te renoveren woningen zo min mogelijk reparaties en investeringen meer doet: "de renovaties lijken wel een excuus om niet meer te herstellen". Woonpunt schuift problemen vooruit en lost ze niet altijd op vinden de huurders. die soms zelf maatregelen troffen (krantenpapier in de hoeken waar ramen aansluiten op de muur, voorzetpanelen die tocht weren). Bewoners en ook relevante woonactoren zijn vragende partij voor eenvoudige en tijdelijke oplossingen (bijvoorbeeld raamstrips) om de tocht te weren bij slecht sluitende ramen. Zo vergroot het algemene wooncomfort en kan energie bespaard worden. De visitatiecommissie vraagt nadrukkelijk aandacht voor mogelijke quick-wins die tijdelijk het comfort vergroten. Te meer omdat WPM voor de uitvoering van de geplande renovatiewerken in grote mate afhankelijk is van de te bekomen financiering (en aannemers die tijdig de werf kunnen opleveren) en daardoor het risico bestaat dat renovatieprojecten in tijd opschuiven. Woonpuntstelt dat bij elke vaststelling van een gebrek of mankement intern een afweging wordt gemaakt of een tijdelijke oplossing in afwachting van renovatie al dan niet mogelijk, noodzakelijk of verantwoordbaar is. Zij beschikt immers over een eigen Dienst Onderhoud en Herstellingen met bijna 19 VTE. Er werken algemene onderhoudsmedewerkers, maar ook een elektricien, metser, vloerder, loodgieter, schilder en poetsers. De conciërges en portiers horen ook bij deze dienst. Daarnaast zijn er ook medewerkers voor planning, magazijn en SVG (Staat Van Goed/plaatsbeschrijvingen). In 2012 behandelde deze dienst 3917 werkbonnen. Het grootste deel van de werkopdrachten wordt uitgevoerd door de eigen mensen. Zij hebben daardoor een grote kennis van het patrimonium. De visitatiecommissie suggereert dat deze kennis wordt benut in de ontwerprichtlijnen voor de architecten om "praktische onhandigheden" te voorkomen. Deze kennis kan ook benut worden voor het nog op te stellen plan voor grootonderhoud van het patrimonium. Dat de Dienst Onderhoud en Herstellingen bij reparaties gebruik maakt van gerecupereerde materialen en CV-toestellen uit te slopen complexen vindt de visitatiecommissie een goede zaak. De meeste werkbonnen zijn voor algemeen onderhoud of sanitair. De gemiddelde responsetijd bedroeg in 2013 5 dagen. Doorgaans is de daadwerkelijke tijd korter, maar moeten bewoners vooral bij werken die door externe firma's worden uitgevoerd wat langer wachten, wat het gemiddelde opdrijft. Uit een in 2013 gehouden klantonderzoek blijkt dat 59% van de respondenten vindt dat WPM herstellingen voldoende snel uitvoert. 13% van de respondenten vindt dat WPM die niet snel genoeg uitvoert. Met de stelling dat de herstellingen goed worden uitgevoerd is 67% het eens en 11% oneens; driekwart van de respondenten vindt dat medewerkers vriendelijk zijn, proper werken en het probleem oplossen. In 2011 werd er door een extern bedrijf een evaluatie uitgevoerd van de Dienst Onderhoud en Herstellingen als onderdeel van de reorganisatie van deze dienst. Er werden standaardtaken geformuleerd voor 82 werkzaamheden die de Dienst Onderhoud en Herstellingen uitvoert. Bij deze taken wordt het materiaalgebruik en de beschikbare tijd gestandaardiseerd en gevolgd door middel van nacalculaties. Deze werkwijze bevordert de efficiënte inzet van de medewerkers. Tevens werden er criteria opgesteld om te bepalen welke werken de eigen dienst uitvoert en werken worden uitbesteed, waarbij volgens het


PAGINA 16 VAN 52

extern bureau de maatschappij 55% van het werk kan uitbesteden, volgens de opgestelde criteria. Bovendien is er aangeven in de evaluatie hoe het magazijnbeheer kan worden verbeterd (voorraad inkrimpen met 75% t.o.v. het oude niveau). Vanwege tijdgebrek en andere prioriteiten gaf WPM echter nog maar beperkt uitvoering aan de in de evaluatie voorgestelde verbeteringen. Het magazijnbeheer en de software werden verbeterd en door natuurlijke afvloeiing van medewerkers wordt er meer werk uitbesteed. De visitatiecommissie suggereert dat de maatschappij de aanbevelingen uit de evaluatie van 2011opnieuw toetst op wenselijkheid, haalbaarheid en vervolgens implementeert en daarbij ook gebruik maakt van de ervaringen van andere maatschappijen om zo de taken en werking van de dienst te optimaliseren. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat de maatschappij een duidelijke visie heeft op haar bijdrage tot een beter milieu en dat deze visie in voldoende mate in de praktijk wordt gebracht. Woonpunt Mechelen heeft haar visie opgenomen in de ontwerprichtlijnen bij nieuwbouw en renovaties. Deze richtlijnen zijn gericht op een E-peil van 60 en een K-peil van 35. De maatschappij heeft die ambitie in de laatste projecten meestal gerealiseerd. Daarnaast worden diverse milieuvriendelijke technieken toegepast, heeft de maatschappij oog voor de milieuvriendelijkheid van haar eigen werking, draagt zij door renovatie en vervanging van (krot) woningen bij aan duurzaam gebruik van ruimte. De SHM sensibiliseert ook haar huurders voor een energiezuinig gebruik. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling daarom als goed en suggereert dat Woonpunt Mechelen op het gebied van samenwerking en gebruik van subsidies onderzoekt welke mogelijkheden nog onbenut zijn. -

-

-

Woonpunt Mechelen heeft haar visie op milieuvriendelijkheid opgenomen in de ontwerprichtlijnen bij nieuwbouw en renovaties. Deze richtlijnen zijn in belangrijke mate gebaseerd op C2008 en gaan in een aantal gevallen verder. De ontwerpvereisten zijn gericht op het bereiken van E-peil van 70 (vanaf 2014 E60 nodig voor verkrijgen bouwvergunning) en K-peil van 35. De maatschappij realiseerde in de laatste werven een E-peil tussen de 63/67 (de laatste werf) en 75 (2 lopende werven Galgenberg en Nekkerspoel) en K-peil tussen de 32/35 en 42 De maatschappij past ook een aantal milieuvriendelijke technieken toe in de woningen. Zo werden zonnecollectoren en fotovoltaïsche panelen geïnstalleerd in de Abeelstraat, Grote Nieuwendijkstraat, Lakenmakersstraat en Wielewaalstraat. WPM geeft aan dat zij positieve ervaringen heeft met deze technieken, maar dat de onderhoudskosten relatief vaak hoog zijn doordat er specialisten voor nodig zijn. Daarnaast werden in de Abeelstraat de 88 appartementen en nog 10 bijkomende appartementen voorzien van collectieve verwarming (centrale stookplaats). WPM onderzoekt ook om passiefwoningen te bouwen bijvoorbeeld in het nieuwbouwproject in de Wijnantstraat. Voor het project M. Ghandi werd een samenwerking aangegaan met Vito voor adviesverlening op het vlak van duurzaamheid. Er waren 5 taken, waaronder het opstellen van een duurzaamheidsmeter, duurzaamheidsscreening van de ingediende wedstrijdontwerpen, haalbaarheidsstudie met betrekking tot energietechnieken en watermanagement op wijkniveau. Huurders krijgen ook een gratis energiescan. (zie OD 3.2) Ook in haar eigen werking heeft de maatschappij oog voor milieuvriendelijkheid. De verplaatsingen in Mechelen gebeuren voornamelijk door middel van dienstfietsen (om autorijden te beperken), wordt er bij aanschaf van nieuwe kantoorapparaten (PC's) gekeken naar het energieverbruik, worden bio-afbreekbare schoonmaakmiddelen gebruikt en is er een


PAGINA 17 VAN 52

-

-

-

wasser gekocht voor het reinigen van verfkwasten. De visitatiecommissie waardeert dat WPM ook in haar eigen werking naar duurzaamheid streeft. Woonpunt Mechelen draagt ook bij aan het duurzaam gebruik van ruimte. De maatschappij sloopt aangekochte (krot)woningen waarvoor de renovatiekosten te hoog oplopen en vervangt deze door nieuwbouwwoningen met een hogere dichtheid. Daardoor wordt de ruimte beter benut. De maatschappij sensibiliseert ook de huurders om zuinig met energie om te gaan. WPM geeft huurders in hun woning en door middel van instructiefiches uitleg over het gebruik van de technieken, afvalscheiding en heeft een actie gehouden rondom watergebruik (douche nemen in plaats van bad), er werden spaarlampen en waterbesparende douchekoppen verstrekt in de woningen evenals isolatiefolie achter radiatoren. Daarnaast is in samenwerking met onder andere Natuurpunt een actie gehouden om het energieverbruik te verminderen. WPM kan nog meer aandacht besteden aan het benutten van subsidies zoals EFRO, REG, subsidies van de provincie, Eandis etc. De maatschappij zegt dit nog niet te hebben onderzocht. Gezien de renovatieopgaven waar de maatschappij voor staat vormen bijkomende middelen een piste die onderzocht kan worden. Naast dit onderzoek beveelt de visitatiecommissie aan dat de maatschappij ook onderzoekt welke samenwerking zij kan aangaan (bijvoorbeeld met Energiepunt, Natuurpunt met energiesnoeiers) om bewoners nog verder te sensibiliseren.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Woonpunt Mechelen volgt de visie van een inclusief woonaanbod: woningen voor bewoners met beperkingen en woningen die bewoners in staat stellen er levenslang te wonen. De maatschappij verhuurt een behoorlijk aantal woningen dat rolstoeltoegankelijk en/of aangepast zijn. Deze woningen zijn volgens de maatschappij tevens geschikt voor levenslang wonen. 13% van de in 2012 gerealiseerde woningen betreft een aanpasbare woning. Hiermee zet de maatschappij een goede prestatie neer. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling als goed. - Woonpunt Mechelen streeft naar een inclusief woonaanbod. Daaronder verstaat zij dat er woningen zijn voor bewoners met een fysieke en/of mentale beperking en woningen die bewoners in staat stellen er levenslang te wonen. De maatschappij is bezig met het verder uitbouwen van deze visie bijvoorbeeld door samenwerkingsverbanden(zie ook OD 1.5) en integratie van levenslang wonen in de renovaties. Zo zijn in het ontwerp bijkomende eisen (bovenop de C2008) voorzien, onder andere voor de breedte van deuren (min. 85 cm) en het voorkomen van binnendorpels. - Voor bewoners met een fysieke beperking (zie ook OD 1.5) zijn er 12 ADL woningen (met onder andere in de hoogte verstelbare keukens) en een ADL centrum in de wijk Oud Oefenplein. Er loopt een proefproject in de Grote Nieuwendijkstraat voor mensen met mentale beperking; ook zijn er appartementen aan de Nekkerspoelstraat voor mensen met mentale beperking en acht appartementen voor minder validen aan de Kruisbaan. - Voor levenslang wonen zijn er een aantal aangepaste woningen (voor rolstoelgebruikers): 26 in de wijk Oud Oefenplein, 16 appartementen aan de Wielewaelstraat in de wijk Otterbeek, 125 rolstoelaangepaste woningen en 55 appartementen in de Gandhiwijk (waarbij de leef- en slaapruimte door een eenvoudige aanpassing met elkaar verbonden kunnen worden).


PAGINA 18 VAN 52

Bovendien heeft WPM bij de renovatie van de Wielewaelstraat 2 liften voorzien, zodat oudere bewoners in de wijk kunnen blijven wonen. - Volgens de gegevens in de prestatiedatabank realiseerde Woonpunt Mechelen in 2012 14 aanpasbare huurwoningen. Uitgedrukt ten opzichte van het totaal aantal gerealiseerde woningen is dat bijna 13%. In totaal heeft 89% van de maatschappijen in 2012 een kleiner aandeel aanpasbare woningen gerealiseerd. Hiermee werd een goede prestatie neergezet. Wanneer de afgelopen 5 jaren worden bekeken, zijn er in 2009, 2010 en 2011 geen aanpasbare woningen gerealiseerd. In 2008 en 2012 wel, respectievelijk 15% en 13% van het aantal in dat jaar gerealiseerde woningen. De visitatiecommissie vindt dat hier sprake is van een goede prestatie. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Woonpunt Mechelen richt zich momenteel volledig op de renovatie (ook vervangbouw) van het oude deel van haar patrimonium. De ondersteunende instrumenten (renovatieplanning vervat in een masterplan uit 2009, overzicht van financiële consequenties en standaardisatie van werkwijze bij renovaties) hebben niet de diepgang en kwaliteit die bij een dergelijke grootschalige operatie nodig is. De visitatiecommissie beveelt aan om vooral in dit instrumentarium te investeren zodat planning, ontwerp en voorbereiding, coördinatie, financiering en de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen verbeterd kunnen worden. Daarnaast beveelt de visitatiecommissie aan haar houding te overwegen ten aanzien van de noden van de bewoners die in een woning wonen die over 1,5 à 2 jaar gerenoveerd wordt, bijvoorbeeld als het gaat om herstellingen en tijdelijke comfortverbeteringen. Woonpunt Mechelen heeft een duidelijke visie op milieuvriendelijkheid en duurzaamheid. Deze visie is opgenomen in de ontwerprichtlijnen bij nieuwbouw en renovaties. Daarnaast worden diverse milieuvriendelijke technieken toegepast (zoals collectieve verwarming en zonnecollectoren), heeft de maatschappij oog voor de milieuvriendelijkheid van haar eigen werking en draagt zij door renovatie en vervanging van (krot) woningen bij aan duurzaam gebruik van ruimte. De maatschappij zou nog kunnen onderzoeken welke subsidies gebruikt kunnen worden voor energetische maatregelen en met welke instanties er nog samengewerkt kan worden rond sensibiliseren van bewoners. De maatschappij volgt de visie van een inclusief woonaanbod: woningen voor bewoners met beperkingen en woningen die bewoners in staat stellen er levenslang te wonen. De maatschappij verhuurt een behoorlijk aantal woningen die rolstoeltoegankelijk en geschikt zijn voor levenslang wonen. 13% van de in 2012 gerealiseerde woningen betreft een aanpasbare woning, hiermee zet de maatschappij een goede prestatie neer.


PAGINA 19 VAN 52

4.3

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen O.D. 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouwen renovatieprojecten. Toch is meer en meer informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of de SHM prijsbewust bouwt. Uit deze data blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) in de ontwerpfase meestal respecteert. Even wel blijkt dat enerzijds het bestelbedrag vaak hoger ligt dan het ramingsbedrag bij de ontwerpfase en dat vooral bij renovatieprojecten de meerkosten oplopen tot ongeveer 5% van het bestelbedrag door contractwijzigingen. Sommige van deze contractwijzingen zijn verklaarbaar omdat bij renovatiewerken de kans op onvoorziene zaken die meerwerken met zich meebrengen groter is. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor het prijsbewust bouwen als voor verbetering vatbaar. -

In de voorbije vijf jaren heeft de SHM een aantal projecten gerealiseerd waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. De visitatiecommissie heeft een viertal recente projecten nader bekeken, 1 renovatieproject, 1 nieuwbouwproject, 1 vervangingsbouwproject en het koopproject (12 koopwoningen “Oud Oefenplein” fase 4). Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme lening. De SHM geeft aan dat ze bij de verwezenlijking van nieuwe projecten het toenmalige NFS2-plafond en nu het huidige FS3plafond probeerde te respecteren, maar dat de ontwerpers dit plafond percipieerden als een maximaal budget, waar naartoe kon gewerkt worden. Bij de opening van de biedingen na een aanbesteding leidde dit soms tot overschrijding van de plafonds. Bij de vier onderzochte projecten was dit telkens het geval, de overschrijding bedroeg minimaal 5,4% voor het koopproject en maximaal 21% voor de bouw van 9 nieuwe appartementen in de Nekkerspoelstraat. Aangezien de druk om te renoveren of vervangingsbouw te realiseren zo groot is, ontbrak de tijd om met de winnaar via onderhandeling de prijs te drukken of om het dossier aan te passen en opnieuw aan te besteden indien de overschrijding te hoog was. De SHM heeft haar strategie aangepast en geeft nu aan de ontwerpers mee dat ze naar een minimale kostprijs dienen te streven.

-

Voor zeer grondige renovaties kan een keuze voor vervangingsbouw financieel interessanter te zijn. De financiering voor renovatie is immers beperkt tot 80% van de kostprijs van een nieuwbouw: boven dit plafond wordt de kost van renovatie niet meer economisch geacht. Voor een paar renovatiedossiers werd deze 80%-regel evenwel niet gerespecteerd omdat de stad Mechelen omwille van stedenbouwkundige redenen vervangingsbouw niet opportuun achtte.


PAGINA 20 VAN 52

-

Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uiteindelijke uitvoeringsbedrag of eindbedrag van belang. Dit geeft een indicatie van de mate waarin min- of meerwerken zijn toegestaan aan en uitgevoerd door de aannemer. Uit de gegevens voor de periode 2008 t.e.m. 2012 blijkt dat er relatief veel contractwijzigingen tot meerkosten leidden (schommelden van gemiddeld bijna 0% in 2008 tot 5% in 2012) bij renovatieprojecten. In het algemeen kan men stellen dat meerwerken vaker voorkomen bij een renovatieproject dan bij een nieuwbouw- of vervangingsbouwproject aangezien bij een renovatieproject de kans groter is dat men op onvoorziene zaken stoot die aanleiding geven tot meerwerken. In de periode 2009 t.e.m. 2012 behoorde Woonpunt Mechelen tot de 30% SHM’s met het hoogste percentage contractwijzigingen in meer. Uit een gedetailleerde analyse van de contractwijzigingen kan men afleiden dat de meerwerken effectief vaak het gevolg waren van onvoorziene elementen (zoals belangrijke afwijkingen t.o.v. de oorspronkelijke plannen, slechtere staat van het binnenspouwblad). De visitatiecommissie vindt even wel dat een aantal meerwerken voorkomen konden worden door meer gebruik te maken van de ervaringen opgedaan bij vorige projecten, door het beschikbaar stellen van een uitgebreide ontwerpnota voor de ontwerpers, door het maken van duidelijke keuzes bij de voorbereiding van renovatieprojecten (“tot waar wordt gerenoveerd”) en door een strikte werfopvolging. De SHM investeert reeds in aantal aspecten, zoals een striktere werfopvolging en ze stelt een materialenlijst ter beschikking van de ontwerpers. Maar de ervaringen van de eigen onderhoudsdienst en de projectleiders kunnen volgens de visitatiecommissie nog beter verwerkt worden in een ontwerpnota voor de ontwerpers en in de lastenboeken. Tevens wijst de SHM zelf op een verbeterpunt, die ze nog wil aanpakken. Het patrimonium van de SHM bestaat gedeeltelijk uit grotere blokken met complexe technische installaties (HVAC, liften). Woonpunt Mechelen beschikt momenteel niet over de nodige interne kennis om dergelijke complexe dossiers grondig voor te bereiden. De SHM kan overwegen of de investering in gespecialiseerde projectingenieur aangewezen is.

Rekening houdend met de financiële toestand van de SHM (zie OD 5.1) en het uitgebreide renovatieprogramma voor de volgende jaren beveelt de visitatiecommissie aan om een goede opvolging op het vlak van de bouwkosten tijdens de volledige projectcyclus (van “gepland” bij het idee van een project tot “uitgevoerd” bij definitieve oplevering) op te zetten en hierover periodiek te rapporteren aan de raad van bestuur. De SHM hanteert al een aantal instrumenten die gemakkelijk uitgebreid kunnen worden om dit mogelijk te maken. Deze opvolging geeft een inzicht in het feit of de SHM globaal prijsbewust bouwt en biedt tevens mogelijkheden om, waar nodig, het bouwproces bij te sturen. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust

Beoordeling: goed De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij Woonpunt Mechelen bedroeg 280 euro per jaar in 2012. Ongeveer 25% van de SHM rekenen hogere huurlasten aan.De visitatiecommissie is van oordeel dat Woonpunt Mechelen prijsbewust verhuurt en geeft dus een goede beoordeling. De SHM onderneemt immers inspanningen om de huurlasten onder controle te houden. -

De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij Woonpunt Mechelen bedraagt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor een appartement


PAGINA 21 VAN 52

ongeveer 193 euro. Ongeveer 80% van de SHM’s kent een hogere mediaan huurprijs. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs ongeveer 269 euro. Iets meer dan de helft van de SHM’s hebben een hogere mediaan huurprijs. Het mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen van de huurders van Woonpunt Mechelen bedraagt 12.086 euro in 2012: bij 90% van de SHM’s is dit hoger. -

De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij Woonpunt Mechelen bedroeg ongeveer 280 euro per jaar in 2012. Ongeveer 25% van de SHM rekenen hogere huurlasten aan. De huurlasten per woning vertoonden in de periode 2008 t.e.m. 2010 een sterke stijging van ongeveer 220 euro naar 300 euro per woning, maar vlakten daarna af op ongeveer 280 euro per woning. De relatief hoge gemiddelde huurlasten houden ook verband met het relatief hoge aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat, nl. 66% (aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …)). Slechts een tiental van de SHM’s heeft een hoger aandeel appartementen. Deze informatie geeft een eerste indicatie dat de SHM haar huurlasten onder controle heeft.

-

De totale huurlast bedroeg 697.000 euro in 2012. De twee grootste posten werden gevormd door de vergoedingen voor het onderhoud van de CV-installaties (ongeveer 129.000 euro) en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (ongeveer 314.000 euro). Deze laatste kosten worden uitsluitend doorgerekend aan de bewoners van appartementen. De aan de huurder doorgerekende kosten voor de CV-installaties beliepen ongeveer 58 euro per woongelegenheid per jaar. Het onderhoud van en de herstellingen aan de CV-installaties gebeuren door een externe onderhoudsfirma. Op het moment van de visitatie werkte de SHM aan de openbare aanbesteding van een nieuw omniumonderhoudscontract voor deze installaties. Het bedrag doorgerekend voor het onderhoud van de groenruimtes is verwaarloosbaar (minder dan 3.000 euro).

-

De SHM doet ook inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen: o indien een huurder beweert dat de energiekosten van zijn woning hoog oplopen, zal de sociale dienst mee helpen zoeken naar de oorzaak hiervan en eventueel een afbetalingsplan helpen opstellen; o in de kleinere appartementsgebouwen probeert Woonpunt Mechelen het onderhoud van de gemeenschappelijke delen zoveel mogelijk over te laten aan de bewoners. In geval van moeilijkheden, treedt de SHM bemiddelend op en indien nodig zorgt de maatschappij voor een prijsvraag zodat de bewoners weten wat de kost is van het uitvoeren van het onderhoud door een externe firma. De keuze wordt vervolgens overgelaten aan de bewoners; o de SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand verhaal t.o.v. huurder’ is opgenomen. Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet nemen voor zijn inboedel. Voor de ‘afstand van verhaal’ betaalt hij een jaarlijkse bijdrage van 13,04 euro1. Vanuit het standpunt van de huurder doet dit de kosten dalen, hij dient immers geen individuele verzekering meer af te sluiten. Dit is een praktijk die in de meeste SHM’s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering.

1 : Alhoewel het bedrag al relatief laag is, stelt de visitatiecommissie vast dat bij sommige SHM’s deze premie substantieel lager ligt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 22 VAN 52

-

Ten slotte blijkt uit de gesprekken met de bewoners dat zijde kosten voor de energievoorzieningen als erg hoog beschouwen in dat gedeelte van het patrimonium dat nog niet gerenoveerd is. Bewoners van recent gerenoveerde woongelegenheden gaven daarentegen aan dat dit sterk verbeterd was. De inspanningen van de SHM op dat vlak werpen dus duidelijk vruchten af maar bevestigen de noodzaak om het overige patrimonium onder handen te nemen.

Volgens de visitatiecommissie onderneemt de SHM inspanningen om de huurlasten te verlagen maar heeft ze hieromtrent nog geen concrete visie ontwikkeld. De visitatiecommissie raadt aan om deze neer te schrijven. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie is van mening dat de SHM de inspanningen kan opdrijven op het vlak van prijsbewust bouwen en verbouwen. De SHM respecteert in principe tijdens de ontwerpfase het subsidiabel leningsplafond (vroeger NFS2 en sinds 2012 FS3) maar het bestelbedrag ligt vaak hoger dan dit plafond en vooral bij de renovatieprojecten leiden de contractwijzigingen tot meerkosten die oplopen tot ongeveer 5% van het bestelbedrag. Veel van deze meerwerken waren het gevolg van onvoorzienbare elementen maar toch kan de SHM meer inzetten op het voorkomen hiervan. Rekening houdend met de financiële toestand van de SHM en het uitgebreide renovatieprogramma van de SHM beveelt de visitatiecommissie aan om een goede opvolging op het vlak van de bouwkosten tijdens de volledige projectcyclus (van “gepland” bij het idee tot “uitgevoerd” bij definitieve oplevering) op te zetten om waar nodig bij te sturen en om hierover periodiek te rapporteren aan de raad van bestuur. De SHM onderneemt inspanningen om de huurlasten te beheersen maar heeft hieromtrent nog geen concrete visie ontwikkeld. De visitatiecommissie raadt aan om deze op papier te zetten


PAGINA 23 VAN 52

4.4

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

O.D. 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Woonpunt Mechelen hanteert een uitgebouwde huurdersachterstalprocedure en volgt de huurbetalingen strikt op. Maandelijks krijgen de huurders met een achterstal een aanmaningsbrief; de sociale dienst krijgt de volledige lijst ter beschikking van de boekhouding en krijgt de brieven die gestuurd worden naar huurders met huurdersachterstal van minder dan 100 euro. Woonpunt geeft huurders de kans om afbetalingsplannen op te stellen in alle stappen van de procedure. Bij alle huisbezoeken wordt telkens voor aanvang nagegaan of de huurder al dan niet een huurdersachterstal heeft om dit eventueel te kunnen aankaarten. Er is een samenwerking met de sociaal assistenten van het OCMW. Er zijn relatief weinig uithuiszettingen (0,04 %). De visitatiecommissie vindt de globale aanpak goed. - De 3 maatschappelijk werkers hebben elk hun eigen werkgebied. Zij gaat maandelijks langs bij de huurders met het dubbel van de achterstalbrief en doet navraag naar mogelijke problematieken en afbetalingsmogelijkheden. Bij andere huisbezoeken wordt telkens voor aanvang nagegaan of de huurder in kwestie al dan niet een huurdersachterstal heeft. Wanneer de huurder het bedrag van de huur en huurlasten niet heeft betaald op de 10e dag van elke maand, is er sprake van huurdersachterstal. Er wordt een eerste aanmaningsbrief verstuurd rond de 1e week van de volgende maand waarin geen of slechts gedeeltelijk huur/huurlasten werden betaald, samen met een betaaloverzicht. Gelijktijdig wordt het OCMW verwittigd. Een tweede aanmaningsbrief wordt aangetekend en gewoon verstuurd rond de 1e week van de tweede maand die volgt op de maand waarin er achterstal is. Het OCMW wordt nogmaals ingelicht. De visitatiecommissie heeft niet kunnen nagaan welke rol het OCMW juist opneemt. - Op elk moment hebben huurders de mogelijkheid om een afbetalingsplan af te sluiten. Het jaarrapport meldt dat “vanuit de sociale dienst de huurder ondersteund wordt zodat hij/zij huurder kan blijven. Ingeval van huurdersachterstal worden huisbezoeken gebracht tot er zicht komt op een oplossing. “ Elke huurder heeft recht op 1 afbetalingsplan per jaar voor huishuur. Het openstaand saldo moet binnen het jaar afbetaald worden, met schijven van minimum 50 euro per maand. Hoeveel een huurder effectief per maand moet afbetalen, hangt af van het totaal openstaand saldo en de afbetalingstermijn die er nog rest voor dat jaar. De juridische dienst kan dit opstellen (via PV van verzoening) of de dienst boekhouding. Enkel indien de huurder niet wil meewerken, wordt er doorverwezen naar de juridische dienst van de SHM. De juridische dienst en de sociale dienst plegen overleg hoe de huurder het best kan aangepakt worden. De dossiers worden bijna altijd eerst opgeroepen in verzoening. Tijdens de verzoeningszitting zijn er verschillende mogelijkheden: de huurder betaalt alles en het dossier wordt afgesloten; als de huurder opdaagt maar niet betaalt, wordt er een proces verbaal van verzoening geacteerd met een afbetalingsplan dat onmiddellijk uitvoerbaar is als de huurder er zich niet aanhoudt; er kan ook een pv van niet verzoening zijn, als de huurder niet akkoord is en geen afbetalingsplan wil overeenkomen; in dit geval wordt door de advocaat een procedure ten gronde ingeleid . Dit is ook het geval als de huurder niet betaalt en niet komt opdagen op de verzoeningszitting.


PAGINA 24 VAN 52

Uit de cijfers blijkt dat Woonpunt zich inspant om de woonzekerheid zoveel mogelijk te garanderen. Ook de huurders traden dit standpunt bij. In 2012 waren er 91 oproepingen in verzoening waarvan 87 voor huurdersachterstallen. 89% van de dossiers werden beëindigd met een afbetalingsplan ter zitting (35%) of alle achterstallen werden voor de verzoening betaald (54%). In 2012 werden er 26 dossiers overgemaakt aan de advocaat. Uiteindelijk werden 9 vonnissen uitgesproken waarbij een huurovereenkomst ontbonden werd wegens achterstal (2011: 18). 9 andere vonnissen veroordeelden de huurders tot betaling van de kosten van de procedure, daar zij in de gerechtelijke procedure de achterstallen aanzuiverden(2011: 16). In 2 vonnissen kreeg de huurder afbetalingsmogelijkheden en blijft de huurdersovereenkomst behouden. Artikel 7 van de procedure vermeldt ook dat “indien de huurder tijdens de gerechtelijke procedure de achterstallen aanzuivert, dan volgt alleen nog een vonnis voor de gerechtskosten en geen ontbinding van de huurovereenkomst”. De visitatiecommissie waardeert de inzet van Woonpunt Mechelen om de woonzekerheid te garanderen, maar ook te waken over zijn eigen (financiële) belangen: de huurdersachterstallen tijdig te laten betalen. Er is ook een procedure wegens overlast. Ook daar is er na diverse huisbezoeken, en alvorens over te gaan tot het vragen van de verbreking van de huurovereenkomst, een verzoening bij de vrederechter. In 2012 ging het om 4 dossiers. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed Woonpunt Mechelen is goed georganiseerd om leefbaarheidsproblemen aan te pakken en op te lossen. De SHM zet in op huisbezoeken en samenwerking met de wijkpolitie en samenlevingsopbouw. Daarnaast voert ze een leefbaarheidsenquête uit in de grootste wijk Mahatma Gandi. De visitatiecommissie waardeert deze aanpak omdat uit de gesprekken met de huurders bleek dat er relatief weinig leefbaarheidsproblemen zijn in een stedelijke omgeving. Ook de actieve werking met de huurdersadviesraad en de huurderscomités (zie OD 4.3) en de flatwachters dragen hiertoe bij. - Enerzijds zijn de maatschappelijk werkers per wijk aanwezig en wordt er veel overleg gepleegd met de huurders via bewonersgroepen (zie OD 4.3). Huisbezoeken zijn het middel bij uitstek bij Woonpunt om de huurder goed te kennen en preventief op te treden. - De maatschappellijk werker gaat na 1 maand inhuring bij de nieuwe bewoners langs voor een onthaalbezoek. Hij vraagt na of de verhuis goed verlopen is; de regels en afspraken rond wonen worden nog eens bekeken, ook het reglement van inwendige orde van het gebouw wordt toegelicht. Het personeelslid geeft ook informatie rond welke huurdersverenigingen er actief zijn in de wijk. Er wordt ook gekeken wat de toestand van de woning is. Ook technische uitleg wordt nog meegegeven. - Van alle huisbezoeken wordt een verslag gemaakt en bijgehouden in het huurdersdossier. Opzet is om elk pand 1 maal in de 2 jaar te bezoeken. Na renovatieperiodes zal de sociale dienst zich focussen op controles van panden die recent gerenoveerd werden of nieuw gebouwd. Als de huurder zo een opvolgingsbezoek krijgt, wordt hij schriftelijk op de hoogte gebracht van de vaststellingen, wat Woonpunt verwacht aan verbetering en op welke termijn. Het volgend opvolgingsbezoek zal uitgevoerd worden met het hoofd van de dienst onderhoud en herstellingen. Er wordt vooral toegekeken op algemene verzorgdheid, netheid van vloeren, meubilair en toilet, aanwezigheid van afval en het gebruik van vuilniszakken. Door de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 25 VAN 52

combinatie van de sociaal werker en de technische dienst kan een betere inventaris opgemaakt worden van bestaande sociale en technische problemen. De visitatiecommissie vindt dit een goed voorbeeld van een geïntegreerde en klantgerichte aanpak. - Het is vanuit de sociale dienst onmogelijk altijd in de wijken aanwezig te zijn en alles in het oog te houden. Flatwachters en conciërges zijn de oren en ogen ter plaatse. Flatwachters zijn huurders die op vrijwillige basis toezien op het naleven van de reglementen van inwendige orde en onderhouden contacten met de huurders. Zij verzorgen het onthaal van nieuwe huurders en anderzijds doen zij meldingen van allerlei aard. Er blijkt uit de gesprekken dat de meldingen betrekking hebben met sluikafval, rondslingerend papier en klein vandalisme. De conciërge van de Mahatma Ghandiwijk noemde dezelfde problemen. Hun aanwezigheid werkt drempelverlagend, daar de huurders hen kennen. Ook dragen zij bij tot een verhoogd zekerheidsgevoel; de huurders waarderen ook dat zij technische problemen bij de flatwachters kunnen melden. Zij zijn tevreden over de samenwerking met de maatschappij en de opvolging van de gemelde problemen. - Er is samenwerking met de politie voor huurders met hygiëneproblemen. De wijkagent kan met de sociaal assistent samen op huisbezoek gaan om met de huurders in gesprek te gaan over onderhoud pand. Samen volgen zij dan de huurder ook op, vanuit het preventief oogpunt. Er zijn dan ook relatief weinig uithuiszettingen omwille van deze problematiek (zie OD 4.1).Ook de Stad Mechelen draagt haar steentje bij door het aanstellen van wijkmanagers, die aanwezig zijn in de wijken zelf. Hier kan elke burger terecht voorvragen, meldingen en opmerkingen over de wijk. - Woonpunt organiseerde in de tweede helft van 2013 samen met de stad een nieuw onderzoek naar de leefbaarheid in de wijk Mahatma Ghandi wijk. (zie OD 6.3) Woonpunt Mechelen communiceerde begin maart de resultaten aan de huurdersadviesraad en wenst samen deze resultaten te analyseren, in het kader van het opzetten van gezamenlijke acties. Een minpunt in het kader van de leefbaarheid is het hoog aandeel leegstaande woningen, die volgens de huurders het imago van de SHM schaden. De wijkpolitie gaf aan dat dit soms aanleiding geeft tot onveiligheidsgevoel door het samenkomen van jongeren in bepaalde verlaten panden (drugsgebruik, vuurtje stoken). O.D. 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: uitstekend Woonpunt Mechelen staat open voor bewonerswerking en biedt ondersteuning aan de bewonersgroepen en kerngroepen en overlegt ook regelmatig met de bestaande bewonersgroepen of kerncomités. Woonpunt Mechelen heeft een actieplan opgesteld om het participatieproces verder te verankeren in de structurele werking van de sociale Huisvestingsmaatschappij. Zij volgt ook de adviezen op van de Huurdersadviesraad. Daarom is de visitatiecommissie van oordeel dat de huisvestingsmaatschappij hierin uitstekend presteert. Woonpunt Mechelen schreef in juni 2013 niet alleen een theoretisch kader rond bewonersparticipatie, maar beschreef ook de bestaande praktijken en de uitbouw in de toekomst. Er werd ook gekeken naar de participatiestructuur in andere SHM’s, zoals De Mandel in Roeselare. Huurders participeren nu op bepaalde vlakken, zoals bij de renovatiebewegingen via de kerngroepen (sinds 2011). WPM wil de bewonersvergaderingen verder uitbouwen en de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 26 VAN 52

Huurdersadviesraad blijven behouden en ondersteunen voor het uitbrengen van adviezen over het beleid van de SHM. - De Huurdersadviesraad bestaat uit verschillende leden van de kerngroepen (buurtcomités), die meer wijkgericht werken. De adviesraad werkt als globaal “orgaan” uit naam van alle huurders en wil meer overkoepelend werken naar de SHM toe, door bijvoorbeeld adviezen uit te brengen over problematieken die alle huurders aangaan, zoals het uittesten van de website (februari 2013).De diverse kerngroepen (Kruisbaan, Otterbeek, Oefenplein, Tervuursesteenweg, Bethaniënpolder, Mahatma Gandhistraat, Abeelsraat) sloten in oktober 2011 een samenwerkingsovereenkomst af met de maatschappij die liep tot eind 2013. - Woonpunt Mechelen nam het initiatief om de werking te evalueren en bij te sturen samen met de betrokken huurders. Bijsturing is nodig naar meer actieve participatie rond leefbaarheidsacties zie OD 4.2). Woonpunt stelt op haar beurt dat meerdere groepen dienen samengesteld te worden om alle sociale huurders te betrekken bij het proces (jongere, zwakkere en allochtone groepen) en ook andere actoren (OCMW, Stad Mechelen, samenlevingsopbouw) meer te betrekken bij bewonersparticipatie. - De verslagen van de kerngroepen en bewonersgroepen worden steeds onder de huurders verspreid evenals intern. Zo is ieder personeelslid in de organisatie goed en correct geïnformeerd is. Volgens de aanbevelingen van de dienst interne communicatie rond de uitbouw van de werking van deze huurdersadviesraad, zou Woonpunt deze graag laten evolueren naar actieve participatie, door bijvoorbeeld de website te laten uittesten door de leden, maar ook te werken rond de afvalproblematiek in de wijk Tervuursesteenweg en leefbaarheid in alle wijken. De huurdersadviesraad stelde ondertussen de eerste 3 adviezen rond huisdieren, schotelantennes en het uitzicht van tuinen/woningen op. De adviezen werden door de raad van bestuur opgevolgd. Zo bijvoorbeeld stelt de HARM dat voor de inhuisname van een huisdier, iedere huurder een aanvraag dient te doen bij Woonpunt Mechelen. Dit geldt ook voor zittende huurders. De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van de SHM: op basis van een visie de werking van de buurtcomités en de HARM verder verankeren in de structuur van de SHM die ook met de uitgebrachte adviezen rekening houdt. Ze raadt de maatschappij aan om deze ingeslagen weg verder te bewandelen. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de bewoners als goed. De SHM geeft de nodige aandacht aan haar basisbegeleidingstaken zowel bij de intake, tijdens de huurperiode als bij de beëindiging hiervan. De visitatiecommissie geeft ook een pluim voor de ondersteuning bij renovatie en verhuis. Het jaarverslag 2012 stelt dat de sociale dienst de belangrijke taak heeft om van een kandidaathuurder een goede huurder te maken en dit zo te houden. Zo vindt het eerste contact plaats tussen de maatschappelijk werker en de kandidaat bij de toewijzing van de woongelegenheid. Indien de kandidaat-huurder het pand in huur wenst te nemen, gaat iemand van de sociale dienst bij de huurder thuis op bezoek. Zo wordt na gegaan hoe de kandidaat huurder woont, hoe de woning wordt onderhouden en of de gezinssamenstelling klopt. 1 maand na de toewijzing vindt een nieuw huisbezoek plaats. Zo wordt nagegaan of de huurder zijn weg gevonden heeft en of het pand in orde is. De huurder kan ook vragen stellen en de sociale dienst kan beslissen de huurder te ondersteunen als dit nodig zou zijn, bijvoorbeeld bij onderhoud van de woning, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 27 VAN 52

huurdersachterstal, samenlevingsproblemen. De regels en afspraken van ieder complex worden nog eens nader bekeken en uitgelegd. Er wordt ook vermeld of er en welke huurdersverenigingen actief zijn in de wijk. Eventuele technische opmerkingen kunnen meegegeven worden aan de sociale dienst die deze doorgeeft aan de technische dienst. - Bij interventies door de technische dienst zal deze dienst eventuele sociale problemen signaleren aan de sociale dienst (extreme verwaarlozing, verzamelwoede), die dit verder opvolgt (zie OD 4.2). De uitwisseling tussen de diensten is het gevolg van een verhoogde aandacht voor interne communicatie. - Iedere sociaal assistent heeft een bepaalde wijk met een permanentiemoment ter plaatse. In sommige wijken lokt dit veel huurders die langs komen met uiteenlopende vragen over huurberekeningen, herhuisvesting. Tijdens deze permanentie is de maatschappelijk werker ook telefonisch bereikbaar. - Als de huur wordt opgezegd, brengt de technische dienst voor het einde van de huurovereenkomst, een plaatsbezoek aan de vertrekkende huurder om een eerste keer een controle uit te voeren en te overleggen over de noodzakelijke herstellingen (die de huurder zelf kan uitvoeren).Op vraag van de huurder gaat de technische dienst vroeger langs, zodat de huurder eventuele herstelwerken kan uitvoeren voor het einde van het huurcontract. Hierdoor wordt de leegstand korter en de kosten voor de huurder die voortspruiten uit huurschade beperkt. De visitatiecommissie beveelt aan om dit systematisch te doen, niet alleen in het belang van de huurder (kostendrukkend) maar ook om de frictieleegstand te verminderen. - Bij verplichte herhuisvesting heeft Woonpunt Mechelen veel aandacht voor de verhuis en het administratieve werk. Er wordt hierbij zoveel mogelijk ook rekening gehouden met de wensen van de individuele huurders. Een aantal begeleidende maatregelen worden genomen, zoals hulp door de SHM bij het inpakken, het verzorgen van de effectieve verhuis, administratieve begeleiding bij de adreswijzingen een financiële tegemoetkoming. Om te vermijden dat huurders twee keer naar het stadhuis moeten voor een adreswijziging en een afspraak moeten maken met de wijkagent, geeft Woonpunt Mechelen de adreswijzingen door aan de stad en maakt zij een afspraak met de wijkagent. De visitatiecommissie vindt deze samenwerking een voorbeeld van een goede praktijk daar zij zowel een tijdswinst inhoudt voor de huurders als voor de SHM. - De visitatiecommissie stelt vast dat huurders worden ook via de bewonersvergaderingen (zie OD 4.3) en individuele huisbezoeken zo goed mogelijk op de hoogte gehouden van de stand van zaken van de renovatie. Nauw samenhangend hiermee is het maandelijks intern overleg tussen de medewerkers van de sociale dienst en de dienst Patrimonium, Communicatie en Huurzorg, om permanent op de hoogte te blijven van de stand van zaken in de renovatie en verhuisbewegingen (informatiemomenten inplannen, verhuisbewegingen correct inschatten).De technische medewerkers vinden dit een goede zaak. De visitatiecommissie waardeert de houding van Woonpunt om te leren uit het verleden en de wil om het beter te doen door haar interne werking aan te passen waar nodig. - Om de energiefacturen te verminderen, werkt de SHM samen met Natuurpunt in het kader van de Energiesnoeiers.(zie OD 2.2) De visitatiecommissie waardeert dat de SHM op diverse velden huisvestingsondersteuning voorziet voor haar huurders (verhuisbewegingen, energie, individuele huisbezoeken en permanentiemomenten in de wijk, vertrekkend huurder). PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID


PAGINA 28 VAN 52

Eindoordeel: goed Woonpunt is bekommerd om het welzijn van de huurder: zij besteedt aandacht aan de leefbaarheid en werkt hierrond samen met de kerngroepen en de politie. Zij geeft huurdersondersteuning en heeft door zijn huisbezoeken frequent contact met de bewoners. Door een efficiënte bewonersparticipatie, via de Huurdersadviesraad, de kerngroepen en de aanwezigheid van flatwachters in de wijken heeft zij voeling met wat leeft in deze wijken en bij de huurders. Woonpunt organiseert ook leefbaarheidsmetingen op regelmatige basis en wenst hier ook in overleg te treden met de betrokken kerngroepen om samen acties uit te werken. Ten slotte beschikt zij over een degelijke procedure huurdersachterstal, waarbij de huurder met betalingsproblemen voldoende kansen krijgt om op elk moment een betalingsplan af te sluiten. Huurders met leefbaarheidsproblemen worden opgevolgd door de SHM en de politie samen en krijgen meerdere huisbezoeken.


PAGINA 29 VAN 52

4.5

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM scoort voor verbetering vatbaar op het vlak van financiële leefbaarheid. De financiële toestand van de SHM evolueert de voorbije jaren in de negatieve zin, vooral de liquiditeitspositie is de voorbije jaren onder druk gekomen. De minder gunstige financiële ratio’s onderbouwen deze beoordeling. Woonpunt Mechelen voldoet op volgende financiële ratio’s niet aan de norm:  de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin lag in de periode 2008 t.e.m. 2012 altijd onder de 1. Sinds 2008 is de ratio nog verslechterd van 0,85 naar 0,67 in 2012. Deze ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager dan 1 bedraagt, stelt er zich op dit vlak een probleem;  de netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering heeft in de afgelopen 5 jaren nooit aan de norm voldaan. Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100% bedraagt, wil zeggen dat er meer recurrente inkomsten zijn dan recurrente uitgaven. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%.Hoe lager dit kengetal, hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. In de periode van 2008 t.e.m. 2012 is de netto vrije cash flow ongeveer stabiel gebleven net boven de 100%, wat betekent dat de uitgaven hoger lagen dan de inkomsten;  de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering lag in dezelfde periode licht onder de norm (norm is hoger dan 0%);  met een negatieve solvabiliteit van ongeveer -2% in de jaren 2008 en 2012 is er een reëel risico dat de SHM haar financiële verplichtingen t.o.v. schuldeisers niet zou kunnen nakomen. Het aandeel eigen vermogen in de balans zorgt immers maar voor een beperkte buffer in geval van grote schommelingen in de uitgaven en inkomsten van de SHM. De financiële toestand is het gevolg van diverse factoren. De SHM heeft jarenlang nauwelijks geïnvesteerd in het groot onderhoud en de renovatie van haar patrimonium, met forse achterstanden als het gaat om energiezuinigheid en kwaliteit (zie OD 2.1). De SHM heeft daarom de voorbije jaren heel intensief ingezet op de renovatie van het patrimonium (zie OD 2.1) en voor die projecten waar de NFS2-norm (nu FS3-norm) werd overschreden diende de SHM een beroep te doen op een marktconforme financiering van de VMSW. Zelfs indien het project kon gefinancierd worden met een NFS2-lening (nu FS3) dan nog verhoogt de aflossingslast voor de SHM wat niet volledig wordt gecompenseerd door een verhoging van de huurinkomsten. Bovendien put de SHM de subsidiemogelijkheden niet systematisch uit en werden de renovaties die toch uitgevoerd werden in de periode 2003 t.e.m. 2008 voornamelijk gefinancierd met eigen middelen (ongeveer 6 mio euro) i.p.v. met goedkope leningen van de VMSW. Tevens blijken de werkingskosten van de SHM vrij hoog te liggen (zie OD 5.2), vooral de personeelskosten (zie OD 5.2). Ten slotte derft de SHM veel huurinkomsten door de hoge structurele - en frictieleegstand (zie OD 5.3).


PAGINA 30 VAN 52

-

De relatief hoge werkingskosten en de hoge leegstand vormen een risico. Als de SHM op termijn2 een beroep moet doen op de GSC, kan dit een probleem vormen. Ingeval van GSC-toekenning zullen immers niet de volledige reële werkings- en onderhoudskosten gedekt worden maar enkel de geforfaitariseerde uitgaven, die lager liggen dan de werkelijke kosten van de afgelopen jaren. Hetzelfde geldt in principe ook voor de leegstand, bij een GSC-berekening wordt immers ook met forfaitaire kosten van leegstand gerekend die veel lager liggen dan de werkelijke leegstand bij deze SHM.

-

Ook de financiële planning van de VMSW bevestigt dit beeld, op korte termijn m.n. tegen 2016/2017 zijn de bestaande financiële reserves opgebruikt en stapelen de financiële tekorten zich op. De jaarlijkse liquiditeitstekorten lopen volgens de prognoses op tot ongeveer 2 mio euro per jaar.

-

Naar aanleiding van een toelichting door de VMSW van de financiële toestand van de SHM op de Raad van Bestuur van februari 2014 heeft de SHM een “task force” opgericht om te remediëren aan de precaire financiële toestand van de SHM. Omdat op het moment van de visitatie de werkzaamheden van deze werkgroep nog niet ver gevorderd waren kon daarover geen oordeel geveld worden. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om de diverse alternatieven die een positieve bijdrage kunnen leveren aan de financiële gezondheid op te lijsten, te onderzoeken en op te nemen in een plan van aanpak. Daarbij kan de SHM zich laten inspireren door voorbeelden van collega-SHM’s en kan ze een beroep doen op de expertise van de VMSW of andere externe partijen. De visitatiecommissie vindt het van primordiaal belang dat de SHM in het vervolg belangrijke investeringsbeslissingen ook met een financiële analyse onderbouwt en vooral dat ze de renovatieplanning integreert in de financiële planning (zie OD 5.3). Ten slotte dient de SHM in te zetten op het opmaken van een planning voor het grote onderhoud en de herstellingen (zie OD 2.1). Een meer planmatig verloop hiervan kan de financiële gezondheid van de SHM ten goede komen o.a. omdat deze kosten beter gebudgetteerd en dus beter onder controle kunnen gehouden worden. Bovendien zal een onderbouwde provisie voor groot onderhoud fiscaal vrijgesteld worden, wat nu niet het geval is.

-

Anderzijds beschikt de SHM nog over een aantal opportuniteiten om de liquiditeitspositie te verbeteren. De SHM heeft een aantal reservegronden liggen waarvan de kans dat ze ooit aangesneden kunnen worden door de SHM minimaal is (OD 1.4), o.a. omdat de stad Mechelen geen BSO huur heeft opgelegd gekregen of omdat een herbestemming heel waarschijnlijk is. Ter informatieve titel: de SHM dient er in dat laatste geval voor zorg te dragen dat eventuele (plan)schade ten gevolge van een herbestemming van deze reservegronden -i.c. “Bethaniënpolder”, “Kauwendal” en “Kouter” (+10,5 ha risico voor herbestemming) - correct vergoed wordt door de gerede partij en dat eventuele kosten van de herinrichting van het openbaar domein van de aangrenzende percelen ten gevolge van deze herbestemming niet gedeeltelijk op haar afgewenteld worden. De SHM overweegt ook om individuele huurwoningen, die verspreid liggen tussen panden met andere eigenaars en waarvan een individuele renovatie te duur zou zijn, te verkopen. De

2 Op korte termijn zal de SHM geen beroep kunnen doen op een GSC-tussenkomst omdat Woonpunt Mechelen nog beschikt over een positief “GSC-saldo” opgebouwd in 2011 en 2012 ten bedrage van bijna 800.000 euro (zie art 27 §2 2de lid van “Besluit van de Vlaamse Regering van 21 december 2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten”). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 31 VAN 52

eventuele opbrengsten uit de verkoop van huurwoningen dienen, volgens de vigerende regelgeving, wel systematisch geïnvesteerd te worden in nieuw patrimonium of in het verbeteren van het bestaand patrimonium. Op termijn verlaagt het investeren van de verkoopopbrengsten in renovatie natuurlijk de aflossingslast omdat de noodzakelijke lening lager is. Ten slotte is de SHM gestart met het aanbieden van sociale koopwoningen (12 koopwoningen “Oud Oefenplein” fase 4) en overweegt ze “bescheiden woningen” in haar aanbod op te nemen. In beide gevallen dient ze natuurlijk de nodige know-how op te bouwen en ervoor te zorgen dat ze de rentabiliteit van de verrichtingen kan garanderen. Daarbij zal het benutten van synergie tussen huur- en koopactiviteiten van groot belang zijn. In deze context kan de visitatiecommissie opmerken dat het bestelbedrag van het bovenvermeld koopproject het VMSW-plafond overschrijdt met 5,4%. Hierdoor is de kans reëel dat de gewenste rentabiliteit van dit koopproject niet wordt gehaald. Aangezien het hier een proefproject betreft raadt de visitatiecommissie aan om achteraf een rentabiliteitsanalyse te maken en op basis daarvan te beslissen of de SHM doorgaat met koopwoningen te realiseren, daarbij kan natuurlijk rekening gehouden worden met het feit dat in een proefproject altijd leergeld betaald wordt. De visitatiecommissie heeft er begrip voor dat de lokale beleidsverantwoordelijken wensen dat de SHM inzet op een intensieve en versnelde renovatie van het patrimonium, gelet op de staat ervan. Dit heeft even wel een sterk negatief effect op de financiële leefbaarheid van de SHM en de visitatiecommissie raadt daarom aan dat de beleidsverantwoordelijken samen met de SHM overleggen om na te gaan of hieraan gemeenschappelijk een oplossing kan geboden worden. Aangezien de financiële toestand van Woonpunt Mechelen precair is en dit op basis van de prognoses zo blijft, raadt de visitatiecommissie ten sterkste aan om in te zetten op de verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM en om op korte termijn zelf een actieplan op te stellen en te laten goedkeuren door de raad van bestuur. De oprichting van de taskforce in februari 2014 is hier de aanzet van. De SHM beschikt immers nog over een aantal opportuniteiten (zie hoger)die de leefbaarheid kunnen versterken. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van Woonpunt Mechelen als voor verbetering vatbaar omwille van de minder gunstige verhouding tussen het aantal personeelsleden per 1.000 woningen en de kwalitatieve staat van het patrimonium (zie OD 2.1). Het aantal VTE’s ligt immers erg hoog in vergelijk met de rest van de sector, m.n. tot de 25% hoogste van de sector. Ook de totale werkings- en onderhoudskosten per woning per jaar kunnen als hoog beschouwd worden, al heeft de SHM de voorbije jaren ingezet op de uitbouw van een sociaal beleid (zie PV 4) en van een correcte dienstverlening (zie PV 6).De frictie- en structurele leegstand behoort met 14% in 2012 tot de hoogste van de sector. De visitatiecommissie beveelt aan om een doorgedreven planning van de renovatiewerken op te stellen met daarbij bijzondere aandacht voor het voorkomen van deze leegstand. -

De totale werkings- en onderhoudskosten per woning bedroegen in de periode van 2008 t.e.m. 2012 tussen 1.180 euro en 1.435 euro per jaar. Deze kosten vertonen een stijgende trend. In 2012 bedroegen ze 1.435 euro: ongeveer 65% van de SHM’s kent lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten, en dit was in elk van de afgelopen 5 jaren het geval.


PAGINA 32 VAN 52

-

De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen 3,6mio euro in 2012. De personeelskosten en de exploitatiekosten voor het patrimonium vormen de twee grootste uitgavenposten. o De personeelskosten bedragen ongeveer 2,4 mio euro per jaar. In vergelijking met de sector valt daarbij vooral het groot aantal bedienden en arbeiders op: met 10,4 bedienden per 1.000 woningen en met 7,4 arbeiders per 1.000 woningen zijn er telkens slechts een 10-tal SHM’s die meer bedienden en arbeiders in dienst hebben (per 1000 woningen – referentiejaar 2012). De SHM maakt wel gebruik van subsidies voor de aanwerving van specifieke doelgroepen (63K euro in 2012). Indien men de vergelijking maakt op basis van alle personeelsleden per 1.000 woningen (17,9 VTE) dan blijkt dat in 2012 slechts een 6-tal SHM meer VTE’s in dienst hadden. Dit hoge aantal is o.a. het gevolg van het feit dat de SHM een vrij grote eigen technische dienst heeft en een aantal herstellingenzelf uitvoert. o Daarnaast heeft de SHM voor ongeveer 1 mio euro diensten uitbesteed in 2012, gelijk verdeeld over onderhouds- en herstellingswerkzaamheden (vooral voor verwarmingsinstallaties en liften) en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, samen ongeveer 420 euro per woongelegenheid. Het bedrag voor het onderhoud van de groenruimte ligt erg laag (3,5 K euro in 2012 of ongeveer 1,4 euro per woongelegenheid).Het meeste groenonderhoud werd samen met het openbare domein overgedragen aan de Stad Mechelen.

-

De financiële situatie van Woonpunt Mechelen stelt de SHM nog nauwelijks in staat om de hoge werkings- en onderhoudskosten te blijven betalen, maar de financiële leefbaarheid komt in ieder geval op korte termijn onder druk te staan (zie OD 5.1). Rekening houdend met de relatief hoge personeelskosten beveelt de visitatiecommissie de SHM aan een meerjarig personeelsplan op te stellen waarin de invulling van het personeelsbestand wordt afgestemd op permanente en tijdelijke noden (bv. voor de renovatieplanning) en waarbij rekening gehouden wordt met de efficiëntie van het verloningspakket. Ook de andere werkingsuitgaven dient de SHM te evalueren op noodzaak, efficiëntie en effectiviteit. De visitatiecommissie beveelt aan het meerjarig personeelsplan te integreren in het financieel plan (cf. OD 5.4) en werk te maken – naast eenmalige inkomsten - van structurele maatregelen om de financiële leefbaarheid te garanderen of te versterken. De visitatiecommissie stelt vast dat de middelen die de SHM niet in groot onderhoud en renovatie investeerde, werden besteed aan werkings- en personeelskosten en dus zou er nog ruimte moeten zijn om de efficiëntie te verhogen. In deze context is het nogmaals relevant op te merken dat de hoge werkingskosten en een relatieve lage leningslast (o.a. door weinig investeringen in renovatieprojecten in het verleden waarvoor NFS2financiering (nu FS3) nodig was), leiden tot het opbouwen van een “GSC-rugzakje” (zie ook voetnoot 2). Volgens een bepaald mechanisme in de GSC-berekening wordt er van uitgegaan dat een SHM met een relatief lage leningslast en op basis van geforfaitariseerde uitgaven een reserve, een GSC-rugzakje, heeft kunnen opbouwen. Wanneer door de renovatieprojecten de leningslast snel oploopt bij Woonpunt Mechelen, zal er heel snel een negatieve cashflow ontstaan maar deze zal in eerste instantie niet gecompenseerd worden door een GSC-tussenkomst. Volgens de berekening van GSC-tussenkomst wordt immers rekening gehouden met geforfaitariseerde uitgaven die lager liggen dan bij Woonpunt Mechelen. In het geval dat er toch een GSC-tussenkomst zou zijn voor Woonpunt Mechelen dient eerst het rugzakje uitgeput te worden alvorens er een reële financiële inbreng zal gebeuren door de Vlaamse Overheid.


PAGINA 33 VAN 52

-

Woonpunt Mechelen toetst de financiële gevolgen van voorstellen van beslissingen wel aan de jaarbegroting. Al hoewel een jaarbegroting slechts een beperkte waarde heeft bij een SHM omdat de allerbelangrijkste uitgaven, m.n. de aflossingen van de leningen en de personeelskosten moeilijk op korte termijn te verminderen zijn, kan het toch een instrument zijn om kleinere uitgaven onder controle te houden. Bovendien gebruikt de SHM de begroting ook om achteraf de actuele toestand te vergelijken met de budgetten en krijgt men op een overzichtelijke manier een evolutie van de reële uitgaven en inkomsten t.o.v. de gebudgetteerde waarden over meerdere jaren. Anderzijds is er geen procedure om mogelijke budgetoverschrijdingen voorafgaandelijk goed te keuren. Dit ondermijnt gedeeltelijk het nut van een begrotingsinstrument omdat door het ontbreken hiervan niet toelaat tijdig in te grijpen.

-

De frictieleegstand lag op 31/12/2012 hoog in vergelijking met de rest van de sector, m.n. op 4,7% (118 woningen). Woonpunt Mechelen situeerde zich bij de 10% SHM’s met de hoogste frictieleegstand in die periode. Ten opzichte van de periode 2008 t.e.m. 2010, waarbij de frictieleegstand de hoogste van de sector was, is er een lichte verbetering waar te nemen. De structurele leegstand was in 2011 en 2012 (9,16%) respectievelijk de hoogste en de op een na hoogste van de sector. Een gedeelte van deze leegstand is zeker te verklaren door het uitgebreide renovatie- en vervangingsbouwprogramma van de SHM, waarbij voor een aantal projecten de woongelegenheden voorafgaandelijk aan de werken of de afbraak dienen vrijgemaakt te worden. Evenwel is de visitatiecommissie de mening toegedaan dat de SHM nog meer kan inzetten op het beheer en het voorkomen van structurele leegstand, o.a. door een voortdurend evalueren en up-to-date houden van de renovatieplanning en door het uitwerken van een draaiboek m.b.t. de aanpak van een renovatieproject (zie OD 2.1). De SHM schat eveneens de termijn waarbinnen een renovatieproject van start zal kunnen gaan soms te optimistisch in waardoor ze te snel werk maakt van het leegmaken van het betreffende pand. De SHM zoekt wel naar oplossingen om leegstaande panden tijdelijk te verhuren (bv. als noodwoningen aan het OCMW) maar is terecht bevreesd dat ze de panden dan niet zal kunnen leegmaken wanneer de renovatiewerken toch van start kunnen gaan. De hoge frictieleegstand isook onlosmakelijk verbonden met de staat van het patrimonium, waardoor de SHM zelf aangeeft dat sommige woongelegenheden heel moeilijk te verhuren zijn.

-

Bij OD 3.1 “De SHM bouwt prijsbewust” is reeds uitgebreid aan bod gekomen dat de SHM de contractwijzigingen t.o.v. het aanbestedingsbedrag (meerwerken) voor renovatieprojecten beter onder controle dient te krijgen.

O.D. 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: uitstekend De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal en van sociale fraude en domiciliefraude. In percentage van de huurinkomsten behoort de huurdersachterstal in 2012 bij de 60% laagste van alle SHM’s. De visitatiecommissie beschouwt de procedure m.b.t. het bestrijden van de domiciliefraude en sociale fraude als een goede praktijk. -

Woonpunt Mechelen beschikt over een uitgeschreven procedure ter bestrijding van de huurdersachterstand (“Procedure huurachterstallen”) en past deze procedure toe. Woonpunt Mechelen zet daarbij in op het zoeken naar een oplossing voor de huurder met


PAGINA 34 VAN 52

achterstallen, al of niet samen met een externe partner. Dit houdt ook in dat persoonlijke contacten met de huurders met huurdersachterstallen hierin een belangrijke rol spelen. -

De huurdersachterstal bij Woonpunt Mechelen bedraagt 2,41% van de in 2012 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten). Uit de prestatiedatabank blijkt dat dit een vrij laagcijfer is, 40% van de maatschappijen kent hogere huurdersachterstallen. Dit cijfer vertoont al een aantal jaren een dalende trend, in 2008 bedroegen de huurdersachterstallen nog ongeveer 5%.De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking met betrekking tot de huurdersachterstallen bij SHM’s erg verschillend kan zijn. Navraag leert wel dat de SHM de opgelegde boekhoudkundige regels consequent toepast (boeken van alle vorderingen op de huurders, het correct en tijdig afboeken van vorderingen, enz.).

-

Wat bijzonder opvalt bij Woonpunt Mechelen is dat de SHM over een eigen juridische dienst beschikt, die natuurlijk een belangrijke rol speelt bij de administratieve en juridische afhandeling van achterstallendossiers. In het jaarverslag van de SHM vindt de lezer een mooi overzicht van de werking van deze dienst (het aantal geopende en gesloten dossiers, het aantal dossiers overgemaakt aan een advocaat, het aantal schuldbemiddelingen, het aantal vonnissen met een kort overzicht van de uitspraken, enz.). De aanpak van juridische dienst zal zeker ook bijgedragen hebben tot een daling van de huurdersachterstallen in de voorbije jaren.

-

De SHM heeft zich duidelijk werk gemaakt van het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Daarbij maakt ze gebruik van verschillende pistes om een zo goed mogelijk resultaat te halen: o Eerst en vooral raadpleegt de SHM de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid (KSZ) om na te gaan of de huurder zijn domicilie heeft in de sociale woning en of de gezinssamenstelling overeenkomt met wat de huurder heeft aangegeven. Wanneer dat niet klopt wordt de huurder eerst aangeschreven om zich in regel te stellen. In feite betreft het dan vrij sterke dossiers waarbij “zwart op wit” bewezen is dat er geen aangifte bij de SHM is gedaan. Voor dergelijke dossiers zal de SHM zelden naar de rechtbank dienen te stappen. o De SHM voert ook een buurtonderzoek maar heeft uit ervaring geleerd dat ze dit beter laat doen door een wijkagent. Deze laatste wordt immers voor een rechtbank beschouwd als een onafhankelijke derde wat niet het geval is met een eigen sociale dienst of zelfs een sociale dienst van een OCMW. Indien de SHM buurtbewoners inschakelt dan komt de betrokken huurder vaak met verklaringen van andere buren die het tegendeel aangeven. o Een aangekondigd plaatsbezoek bij de huurder levert meestal geen echte bewijzen op omdat de huurder “voorbereid” is. Indien het plaatsbezoek niet aangekondigd werd, kan de huurder de toegang tot de woning weigeren. o Verder onderzoekt de SHM ook het verbruik van de nutsvoorzieningen. De toezichthouder en de wooninspecteur van het inspectie RWO kunnen dit opvragen bij de nutsbedrijven of bij de distributiebeheerders, de SHM zelf niet. Natuurlijk kan het zijn dat de SHM daar zelf over beschikt, m.n. indien de woning uitgerust is met individuele meters in gemeenschappelijke voorzieningen in appartementsgebouwen. In dat geval kan de SHM het verbruik over een zekere termijn opvolgen. Wanneer de SHM een rechtszaak aanspant omwille van


PAGINA 35 VAN 52

domiciliefraude dan kan de rechter de huurder bevelen om de facturen voor te leggen. o Ten slotte schakelt de SHM ook de wijkagent in om een ambtshalve schrapping te vragen indien de huurder de woning waar hij gedomicilieerd is niet effectief bewoont. Indien de huurder daartegen in beroep gaat bij de FOD Binnenlandse Zaken, is het natuurlijk van belang dat de SHM de nodige elementen aanbrengt om de correctheid van haar stelling te bewijzen. In het algemeen stelt de SHM ook dat men aan de rechter een goed onderbouwd dossier dient voor te leggen wil men gelijk halen voor de rechtbank. Anderzijds heeft de SHM er toch voor geopteerd om eerst nog een verzoeningspoging uit te voeren na oproeping via een aangetekende aanmaning. Indien de huurder zich regulariseert dan is het dossier afgehandeld en indien de huurder niet komt opdagen, dan versterkt dit het dossier. De werkwijze van Woonpunt Mechelen op het vlak van het bestrijden van domiciliefraude en sociale fraude wordt door de visitatiecommissie als een goede praktijk beschouwd. De inbreng van de SHM werd ook verwerkt in het recente draaiboek domiciliefraude van Inspectie RWO (zie website) OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Woonpunt Mechelen maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Deze planning wordt echter nog niet gebruikt als een beleidsinstrument en is niet geïntegreerd met de onderhouds- en investeringsplanning. Om de precaire financiële leefbaarheid om te buigen is een doordachte en op beleidsniveau, bij raad van bestuur en directie, gekende en gebruikte financiële planning een basisvoorwaarde. -

Woonpunt Mechelen maakt in beperkte mate gebruik van de diensten van de VMSW om een financiële planning op te maken. Ook daaruit blijkt dat de liquiditeitspositie van Woonpunt Mechelen negatief evolueert (zie OD 5.1). Daarbij dient opgemerkt te worden dat de planning van de VMSW in eerste instantie focust op de terugbetalingscapaciteit van de SHM. Deze invalshoek is logisch vanuit het standpunt van de VMSW want zij is immers de allerbelangrijkste en vaak de enige financier van de investeringsprojecten van de SHM’s.

-

De SHM gebruikt het financieel plan niet als een beleidsinstrument. Het financieel plan integreert niet consequent de investeringen (nieuwbouw en renovatie) en vooral niet de planning voor groot onderhoud. Tevens wordt het niet periodiek besproken op de raad van bestuur noch door de directie, zodat de invloed van de geplande investeringen op de financiële toestand niet wordt toegelicht.

-

Een geïntegreerde financiële planning laat toe de financiële consequenties van investeringsprojecten beter in te schatten, verbetert de planningscyclus in het algemeen en geeft de vrije financiële ruimte van de SHM aan.

-

Omdat Woonpunt Mechelen de financiële planning van de VMSW te ingewikkeld in gebruik vindt, was de SHM tijdens de periode van de visitatie gestart met het opmaken van een eigen financieel planningsinstrument. Dit was een van de actiepunten van de bovenvermelde “task force”.De visitatiecommissie stelt zich de vraag of het ontwikkelen van een eigen financiële planning niet te veel tijd zal vergen, de financiële toestand van de SHM vraagt immers een onmiddellijke en voortdurende monitoring, omdat de belangrijke investeringen in renovatie en groot onderhoud die nu gedaan worden, binnen een paar jaar zullen beginnen te wegen op de liquiditeitspositie van de SHM. Woonpunt Mechelen


PAGINA 36 VAN 52

kan zich ofwel verdiepen in het instrument van de VMSW ofwel te rade gaan bij collegaSHM’s die een eigen systeem ontwikkeld hebben. Na een aantal visitaties kan de visitatiecommissie aangeven dat de financiële planning van de VMSW zijn verdienste heeft, aangezien zij de nodige kennis in huis heeft. Zij beschikt over de meest volledige informatie om die planning op te maken (onder andere aflossingsschema’s van de leningen, geplande projecten, historische inkomsten en uitgaven). De visitatiecommissie raadt de SHM aan om op korte termijn werk te maken van een geïntegreerde financiële planning die periodiek wordt besproken op de raad van bestuur en door de raad van bestuur gehanteerd wordt bij beslissingen over belangrijke investeringsprojecten. Dit laat toe om de gevolgen van dergelijke beslissingen op de financiële toestand van de SHM correct in te schatten en kan gebruikt worden om bepaalde vragen aan de beleidsverantwoordelijken (zie OD 5.1) te onderbouwen. Tevens is een financiële planning een instrument om de stapsgewijze de financiële leefbaarheid van de SHM te verbeteren en tegelijk de werkings- en personeelskosten beter te beheersen. O.D. 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed

De visitatiecommissie vindt dat Woonpunt Mechelen goede prestaties levert in haar streven om naar een echte woonmaatschappij te evolueren en baseert zich daarbij op de volgende argumenten: - de SHM heeft de ambitie om actief te worden op het gebied van sociale koopwoningen en - na onderzoek - mogelijk ook op het terrein van bescheiden woningen. Hiermee wil zij de sociale mix in de verschillende wijken versterken (zie OD 1.2.) Er zijn momenteel 67 sociale koopwoningen aangemeld; - de SHM werkt samen met de gemeente en het OCMW en verwijst ook door naar SVK Bodukam. - Woonpunt Mechelen neemt deel aan het lokaal woonoverleg te Mechelen (ongeveer 1 keer per jaar) (zie ook OD 6.2); - ook de samenwerking met welzijnsorganisaties speelt een belangrijke rol bij de evolutie naar een echte woonmaatschappij. Om haar sociaal beleid af te stemmen op de noden, werkt Woonpunt Mechelen samen met het OCMW van Mechelen en met Pegode VZW. Deze laatste organisatie is een ondersteuningsdienst die assistentie biedt aan personen met een fysieke beperking en meer in het bijzonder in het ADL-project van de SHM (zie OD 2.3); - Woonpunt Mechelen zet sterk in op bewonersparticipatie (zie OD 4.3); huurders kunnen adviezen uitbrengen over zaken die hun aan belangen (satelietantennes, aanwezigheid dieren); - Woonpunt neemt ook deel aan het overleg van de huisvestingsmaatschappijen uit de regio. Op deze overlegmomenten worden vooral gemeenschappelijke werkpunten besproken zoals de aanpak van de wildgroei aan schotelantennes en het voorkomen en aanpakken van huurdersachterstallen. Rekening houdend met het actieterrein van Woonpunt Mechelen is een fusie met een andere SHM niet aan de orde volgens de SHM zelf.


PAGINA 37 VAN 52

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM werkt aan de verbetering van de interne controle. De SHM heeft een aantal procedures en processen beschreven en opgenomen in een procedurehandboek. Het vier-ogen principe m.b.t. betalingen en de controle van facturen wordt gerespecteerd. De SHM beschikt over een huishoudelijk reglement voor de diverse bestuursorganen evenals over een deontologische code. Niet alle procedures zijn evenwel voldoende gekend bij de medewerkers en de organisatiestructuur en –beheersing dienen beter aangepast te worden aan de omvang van de SHM. -

Een aantal kritische processen zijn beschreven en werden vroeger reeds goedgekeurd. Deze procedures werden dan gebundeld in het procedurehandboek dat in 2011 werd goedgekeurd (zitting van de raad van bestuur 16/02/2011). De kwaliteit van de procedures is evenwel ongelijk, een aantal procedures zijn in feite handleidingen (bv. in het gebruik van de softwarepakketten) en geen echte procedures. Ze geven niet de werking, noch de bevoegdheden, de taken, de controlepunten, ... weer. Samen met de directie en de betrokken medewerkers werden een 3-tal procedures overlopen om na te gaan of de principes van functiescheiding worden gerespecteerd en om te verifiëren, in de mate van het mogelijke, of de procedures ook gekend zijn en worden toegepast:  de betalingsprocedure is zodanig opgebouwd dat de betalingen die moeten uitgevoerd worden in het betalingssysteem ISABEL worden ingevoerd. De boekhouder controleert deze verrichtingen. De directeur ondertekent de betalingen na controle van bedrag en rekeningnummer. De directeur kan geen betalingen invoeren in ISABEL, enkel handtekenen;  de procedure huurachterstallen;  de procedure verwerking aankoopfacturen. Deze drie procedures voldoen aan het principe van functiescheiding en zijn bij de bevraagde medewerkers gekend. Echter was het tijdens de visitatiegesprekken duidelijk dat een aantal andere procedures niet gekend waren bij de betrokken medewerkers.

-

Woonpunt Mechelen beschikt over een deontologische code voor het personeel (met waarden als “Loyaliteit”, “Correctheid”, “Klantvriendelijkheid”, “Objectiviteit” en elementen als “Spreekrecht en spreekplicht”) en voor de leden van de raad van bestuur (deze code focust sterk op het “goed bestuur in de openbare dienst” en het “algemeen belang”. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomende houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden. Daarnaast heeft de SHM een aantal afsprakenkaders uitgewerkt zoals rond verlof, gebruik van een firmawagen, een firma-gsm, enz. en is er een huishoudelijk reglement in voege dat de bevoegdheden van de verschillende beslissingsorganen van de SHM vastlegt.

-

De SHM is in feite een middelgrote organisatie met bijna 45VTE’s, wat veel is in vergelijking met veel andere SHM’s. Dat vraagt dan ook een aangepaste structuur en heldere controlemechanismen. De SHM heeft in 2013 haar missie, visie, waarden en strategie bepaald en neergeschreven in een document met als titel “Bouwen aan een kwaliteitsvolle


PAGINA 38 VAN 52

dienstverlenende organisatie waar de mens centraal staat”. Daarbij werd werk gemaakt vaneen sterk HRM-strategie en -beleid, met de implementatie van een competentiemanagement, het vastleggen van functiebeschrijvingen, het uitbouwen van een prestatiemanagement en een opleidings- en selectiebeleid. De SHM heeft op dat vlak een hele weg afgelegd maar organisatiebeheersing gaat verder dan enkel een HRM-beleid uitwerken. Organisatiebeheersing heeft tot doel beheersmaatregelen in te bouwen in alle activiteiten en processen binnen de organisatie zodat de doelstellingen efficiënt en effectief worden gerealiseerd. Organisatiebeheersing is dus een hulpmiddel om de taken en doelstellingen op een goede manier uit te voeren en te realiseren. De SHM heeft hieromtrent eveneens een aantal zaken geformuleerd. Woonpunt Mechelen geeft zelf aan dat ze moet weten naar ze naar toe wil (strategie en doelstellingen), wat de hinderpalen daarbij zijn (risico's voor het bereiken van de strategie en doelstellingen) en welke acties ze moet nemen om de hinderpalen te beheersen (maatregelen organisatiebeheersing) maar is volgens de visitatiecommissie nog niet begonnen met de implementatie hiervan. De SHM is nog in volle transitie en dient volgens de visitatiecommissie werk te maken van bedrijfsprocessen en een organisatiestructuur aangepast aan de omvang van de SHM. Dit alles zou kunnen gegoten worden in een ondernemingsplan en vervolgens in een actieplan met meetpunten en prioriteiten. De visitatiecommissie kan er wel begrip voor opbrengen dat het uitvoeren van het uitgebreide renovatieprogramma als prioritair wordt beschouwd. -

Volgens de visitatiecommissie dient de SHM ook in te zetten op het optimaliseren van het magazijnbeheer in het algemeen. Het procedurehandboek bevat nauwelijks procedures op dat vlak. Efficiëntie en het vrijwaren van de activa van de SHM dienen daarbij centraal te staan. Woonpunt Mechelen kan daarbij ten rade gaan bij collega-SHM’s met een eigen technische dienst die op dit vlak de nodige expertise hebben opgebouwd.

O.D. 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed

Binnen de SHM is al geruime tijd een belangrijk veranderingstraject aan de gang waarbij o.a. wordt ingezet op de versterking van het sociaal beleid van de SHM (zie PV 4) en op de introductie van een hedendaags HRM-beleid met de implementatie van een competentiemanagement, het vastleggen van functiebeschrijvingen en het uitbouwen van een prestatiemanagement, een opleidingsbeleid en een selectiebeleid. Waar nodig doet de SHM een beroep op een externe partner om de efficiëntie van bepaalde onderdelen van de organisatie te verhogen en om bepaalde pijnpunten aan te pakken (bv. ICT). De SHM heeft ook een oefening gemaakt waarbij de visie, missie en de strategie van de SHM werden uitgewerkt en vastgelegd. -

Sinds een aantal jaren heeft de SHM ingezet op een veranderingstraject. Een externe doorlichting in 2007 bracht een aantal pijnpunten en ernstige problemen naar boven bij de toenmalige “Mechelse Goedkope Woning”. In 2008 werd een crisismanager aangesteld en de directeur werd ontslagen. De SHM werd grondig gereorganiseerd, nieuwe personeelsleden werden aangetrokken en de deontologische codes werden aangescherpt. Er werd gestart met huurdersparticipatie, de versterking van het sociaal beleid en een masterplan m.b.t. renovatie van het patrimonium werd opgesteld met de hulp van een studiebureau. In 2011 waren deze veranderingen op kruissnelheid. In 2013 heeft de SHM dan haar missie, visie, waarden en strategie vastgelegd in een document met als titel “Bouwen aan een kwaliteitsvolle dienstverlenende organisatie waar de mens centraal staat”. Haar missie formuleert ze als “Binnen de grenzen van de stad Mechelen toegankelijke, kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aanbieden met specifieke aandacht voor kwetsbare mensen”. De SHM is eind


PAGINA 39 VAN 52

2013/begin 2014 begonnen met de vertaling van de strategische doelstellingen naar operationele doelstellingen voor de diensten en voor de medewerkers. Deze doelstellingen worden dan opgenomen in de functiebeschrijvingen van de medewerkers. De introductie van een modern HRM-beleid en het uitwerken van een HRM-strategie zijn ver gevorderd. Competentiemanagement (met een competentiewoordenboek), prestatiemanagement, een opleidingsbeleid en een selectiebeleid staan daarbij centraal. De SHM wenst te werken met multifunctionele zelfsturende teams, dergelijk team is zelf volledig verantwoordelijk voor het volledige proces waarin producten of diensten tot stand komen voor interne en/of externe klanten. De visitatiecommissie wenst nog mee te geven dat de SHM wat meer teamoverleg dient te organiseren. De communicatie tussen de diverse diensten kan verbeterd worden, zo bleek uit de gesprekken met het personeel. De SHM heeft daarom een communicatieverantwoordelijke aangeworven die zich ook met de interne communicatie bezig houdt (zie OD 6.1 en OD 4.4). -

De SHM doet ook een beroep op externe specialisten om haar te assisteren bij bepaalde veranderingen. In 2011 werd de werking van de Dienst Onderhoud en Herstellingen geëvalueerd als onderdeel van de reorganisatie van de Technische Dienst (zie OD 2.1).Er is echter door Woonpunt Mechelen nog maar beperkt uitvoering gegeven - vanwege tijdgebrek en andere prioriteiten - aan de verbeteringen die in de evaluatie worden voorgesteld.

-

De SHM wenst ook op een actieve manier gebruik te maken informatietechnologie om haar werking te ondersteunen. Daartoe werd een audit uitgevoerd van haar ICT-omgeving. De bevindingen van deze audit werden nog niet uitgevoerd. Rekening houdend met de omvang van de SHM raadt de visitatiecommissie in ieder geval aan werk te maken van een elektronisch opvolgingssysteem voor alle contacten met de klanten (“customer relationshipmanagement”). De huurdersadministratiesoftware van de SHM zou dit in principe moeten toelaten. Het voordeel van dergelijk systeem is dat iedere medewerker op een snelle manier een overzicht kan krijgen van alle contacten met een bepaalde klant. Dit komt de klantenondersteuning ten goede en verhoogt de efficiëntie van de SHM.

-

Omdat er geen BSO in Mechelen werd opgelegd en rekening houdend met de omvangrijke renovatieplannen, kan de visitatiecommissie begrip opbrengen voor het feit dat de SHM momenteel de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt niet actief opvolgt. Maar het is belangrijk dat de SHM haar netwerk op dat vlak blijft opbouwen en onderhouden voor toekomstige doeleinden.

De sterke focus in het lopende veranderingstraject op een modern HRM-beleid en zelfsturende teams zal volgens de visitatiecommissie op termijn vruchten afwerpen. Echter wijst de visitatiecommissie erop dat er nood is aan een aantal verbeteringsprocessen op korte termijn (“quick wins”) maar ze heeft begrip voor het feit dat de masterplan renovatie een hoge prioriteit krijgt. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

De SHM scoort voor verbetering vatbaar op het vlak van financiële leefbaarheid. De visitatiecommissie raadt Woonpunt Mechelen ten sterkste aan in te zetten op de verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM en om op korte termijn zelf een actieplan op te stellen en te laten goedkeuren door de raad van bestuur. De SHM beschikt immers nog over een aantal opportuniteiten die zullen bijdragen aan een betere financiële leefbaarheid. Aangezien VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 40 VAN 52

zowel de frictieleegstand, de structurele leegstand, de totale werkingskosten en de personeelsbezetting als hoog kunnen beschouwd worden, raadt de visitatiecommissie aan om ook structurele maatregelen uit te werken. Daarbij is het gebruik van een geïntegreerd financieel plan dat de raad van bestuur periodiek bespreekt en actief hanteert bij het nemen van beslissingen over belangrijke investeringsprojecten van primordiaal belang. Dit is een actiepunt op korte termijn voor de SHM. Woonpunt Mechelen werkt aan een systeem van interne controle. De SHM heeft een aantal procedures en processen beschreven en opgenomen in een procedurehandboek. De SHM beschikt over een huishoudelijk reglement voor de diverse bestuursorganen evenals over een deontologische code. Niet alle procedures zijn echter uitgeschreven (bv. magazijnbeheer) en voldoende gekend bij de medewerkers. De organisatiestructuur en -beheersing dient beter aangepast te worden aan de omvang van de SHM. De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstallen en haar aanpak voor het bestrijden van domiciliefraude en sociale fraude beschouwt de visitatiecommissie als een goede praktijk. De SHM zet stappen in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij, ze werkt daartoe samen met andere woon- en welzijnsactoren uit het actieterrein en ze breidt haar aanbod uit met sociale koopwoningen. De visitatiecommissie stelde vast dat Woonpunt Mechelen bereidheid toont om te veranderen en om haar prestaties te verbeteren. Sinds 2007 is een veranderingstraject bezig waarbij de laatste jaren de focus op een modern HRM-beleid ligt. De visitatiecommissie wijst er evenwel op dat er nood is aan een aantal verbeteringsprocessen op korte termijn (“quick wins”) en aan een actieplan om de financiële leefbaarheid te verbeteren maar ze heeft begrip voor het feit dat het masterplan renovatie een hoge prioriteit krijgt.


PAGINA 41 VAN 52

4.6

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

O.D. 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat Woonpunt Mechelen haar huurders duidelijk en snel informeert en daarvoor diverse communicatiekanalen inzet (website, gerichte nieuwsbrieven, collectieve en individuele begeleiding van huurders, toegankelijke en bereikbare medewerkers, …). De SHM is vlot bereikbaar; elke medewerker kan huurders in een individueel kantoor ontvangen. De SHM is ook elke dag telefonisch bereikbaar. De balie van Woonpunt is open elke voormiddag behalve op vrijdag, met een namiddagopening op woensdag. Er is geen avondopening. Aan de huurders wordt via de nieuwsbrief die om de 3 maanden verschijnt, een telefoonnummer kenbaar gemaakt voor dringende technische problemen. Het kantoor is ook toegankelijk voor rolstoelgebruikers. De SHM streeft ernaar om al haar communicatie regelmatig tegen het licht te houden en te verbeteren op begrijpbaarheid. Recent werden bijvoorbeeld inspanningen geleverd om de brief die uitleg geeft bij de afrekening van de huurlasten en de nieuwe huurprijs te verbeteren. Daarbij werd een interne communicatieverantwoordelijke aangeworven. Die heeft als opdracht om de interne communicatie tussen de diensten te stroomlijnen (Zie OD 4) en vanuit de bestaande structuur van bewonersgroepen, een actieplan op te stellen voor de verankering van de bewonersparticipatie in de SHM. Woonpunt heeft een klantvriendelijke website, gericht op het informeren van haar (kandidaat)huurders. De lezer vindt er de samenstelling van de raad van bestuur en het directiecomité, missie van de maatschappij, de diensten met naam en mailadres van de medewerkers en hun telefoonnummer. Ook de voorwaarden voor sociale huur en koop zijn er terug te vinden. Een huurder kan hier ook een formulier invullen om een technisch probleem te melden. Aan de hand van het Ziezo boekje wordt uitgelegd welke onderhoudskosten ten laste van de huurder zijn, en welke voor de verhuurder. Ondanks het gebruik hiervan, signaleerde huurders dat ze nog meer duidelijke informatie hierrond wensen, eventueel via de bestaande kerngroepen (zie OD 4.3). Deze problematiek is besproken in maart met de HARM. De communicatieverantwoordelijke werkt een voorstel uit. De SHM richt 4 x per jaar algemene nieuwsbrieven aan haar huurders, waar de huurder centraal staat. Zo nodigt Woonpunt haar huurders uit voor kijkmomenten gerenoveerde woningen of een flatwachter stelt zich voor. Verschillende fases van een renovatie van woningen komen aan bod. Ten slotte zijn er steeds tips voor de huurder: over lekkende kranen, verstopte toiletten, waterbesparingen, hoe de winter doorkomen. Daarnaast worden er, vooral bij grote renovatiewerken, informatievergaderingen gehouden voor de kerngroepen (zie OD 4.3) zodat deze ook rechtstreeks hun vragen kunnen stellen en het gesprek aangaan met de SHM. De wijkspecifieke informatie rond renovaties wordt in een aparte nieuwsbrief voor die wijk gecommuniceerd. Zo ontvangen huurders steeds relevante informatie over projecten in de buurt. De nieuwsbrief verschijnt wanneer er nood is aan deze communicatie en is aanvullend op dealgemene brieven of de periodieke nieuwsbrieven. Woonpunt hecht ook veel belang aan interne communicatie zodat alle medewerkers juiste en correcte informatie kan geven aan de huurder. Sinds 2012 werden de personeelsleden regelmatig samengeroepen om de stand van zaken over de renovatie van het patrimonium mee te delen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 42 VAN 52

-

Woonpunt heeft ook een infobalie met diverse informatiefolders voor de kandidaathuurders. Tevens verstrekt ze informatie over en verwijst ze naar andere woonactoren (SVK, andere SHM’s in het gebied, Vlaams Woningfonds). De website verwijst ook naar deze woonactoren. Echter merkt de visitatiecommissie vernam van woonactoren en huurders dat het onthaal bij Woonpunt Mechelen niet altijd even vriendelijk verloopt. De huurdersbond kreeg hier 4 klachten over bepaalde personeelsleden. De directeur van Woonpunt is zich bewust van het probleem en stelde een beurtrol in voor het onthaal, zodat de werkdruk beter verdeeld is. De visitatiecommissie beveelt aan om betrokken personeelsleden meer te vormen in een klantvriendelijk onthaal.

-

Conform het klachtendecreet is er een klachtenprocedure met aanduiding van een klachtenbehandelaar; de naam wordt vermeld op de website en is gekend bij de huurders. Er waren in 2012 13 klachten, waarvan 12 ontvankelijk.7 waren (deels)gegrond, 5 ongegrond. Het merendeel van de klachten gaat over technische gebreken waarvan herstel te lang duurde en over het uitvallen verwarmingsketel met herhaalde interventies). Eén klacht ging over een probleem van overbewoning en het niet kunnen aanbieden van een pand dat voldoet aan de rationele bezetting. De SHM gaf gevolg aan de klacht door een verbinding te maken met het naastgelegen pand, waardoor een extra slaapkamer werd toegevoegd, dit in afwachting van de bouw van grote woningen (5 slaapkamers). De visitatiecommissie waardeert de creatieve aanpak van dit probleem, maar betreurt dat het probleem niet werd aangepakt voor de huurder een klacht indiende. De klachten worden vermeld in het jaarverslag.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van Woonpunt met de beleidsinstanties en andere organisaties als goed, onder andere omdat ze actief deel neemt aan het woonoverleg, Gecoro, het SVK Bodukam en overlegt met andere huisvestingsmaatschappijen uit de regio. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg. Meestal zijn de directeur, haar adjunct en de voorzitter aanwezig. Zij stellen daar de projecten en studies voor. Ook het toewijzingsreglement wordt hier besproken. Uit de rapporten van de afdeling toezicht blijkt dat de toezichthouder sinds 2011 verschillende ingebrekestellingen stuurde, De directeur van Woonpunt heeft bij indiensttreding in januari 2013 zelf om een gesprek met Toezicht gevraagd, maar dit kon enkel plaats vinden in het kader van een raad van bestuur. Woonpunt neemt ook deel aan het overleg van de huisvestingsmaatschappijen uit de regio. Op deze overlegmomenten worden vooral gemeenschappelijke werkpunten besproken zoals de aanpak van de wildgroei aan schotelantennes en het voorkomen en aanpakken van huurdersachterstallen. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze doelstelling als goed. Woonpunt Mechelen organiseerde in 2013 een aantal tevredenheidsenquêtes over verschillende aspecten van de werking. De maatschappij dient de conclusies intern te bespreken en met de huurdersadviesraad verder over mogelijke actieplannen te overleggen.


PAGINA 43 VAN 52

-

Woonpunt Mechelen organiseerde in augustus 2013 een tevredenheidsenquête bij alle huurders. Er werden in totaal 442 huurders aangeschreven, die willekeurig geselecteerd werden en representatief zijn voor de hele huurderspopulatie. Bijna 40% van de aangeschreven huurders vulde de vragenlijst in. Er waren 39 vragen, met betrekking tot de algemene waardering, de dienstverlening door Woonpunt, contacten met de SHM, de persoonlijke brieven, de nieuwsbrieven, de website, de bewonersparticipatie, leefbaarheid, tevreden zijn met zijn huisvesting. 75 % van de respondenten is over het algemeen tevreden over Woonpunt Mechelen. Twee derde van hen vinden het belangrijk om inspraak te hebben in wat Woonpunt Mechelen doet en vraagt om geïnformeerd te worden over plannen en activiteiten, waarbij de huurders niet alleen vragen willen stellen maar ook betrokken willen worden en advies geven bij deze plannen en activiteiten. De meeste respondenten zijn ook (zeer) tevreden over de leefbaarheid van de buurt en zeggen dat deze de laatste 5 jaar ofwel verbeterd is ofwel gelijk is gebleven. Sommige opmerkingen betreffen hinder van zwerfvuil, hondenpoep of geluidsoverlast. Er werd vervolgens ook een bevraging gedaan rond herstellingen bij alle huurders die in 2013 een aanvraag hiervoor indienden. 120 vragenlijsten zijn zo verstuurd, 36% werden ingevuld teruggestuurd. Globaal waren de meeste huurders tevreden over de interventietijd en de herstelling zelf. De helft weet echter niet welke herstelling ten laste van de huurder en welke ten laste van de verhuurder is. Uit de gesprekken blijkt dat de technische dienst zich hiervan bewust is. Er moet duidelijker aangegeven worden wat ten koste van de huurder wordt uitgevoerd, ondanks het goed ingeburgerd gebruik van het Ziezo-boekje; huurders gaven dit ook aan in de gesprekken. Samen met de huurdersadviesraad startte WPM in maart 2014 aan een aanpak. De visitatiecommissie suggereert om bijvoorbeeld aan de hand van voorbeelden uit de praktijk in de nieuwsbrieven aandacht te besteden aan deze problematiek. Een derde vragenlijst is bestemd voor de nieuwe huurders in het jaar 2012 en 2013. Er werden 141 nieuwe en intern gemuteerde huurders aangeschreven, 35% antwoordden. Zowat alle respondentenwaren tevreden over Woonpunt Mechelen, de dienstverlening, de buurt en de woonst. Ook de bevraging rond leefbaarheid in de wijk Mahatma Gandhi (zie OD 4.2) kan vermeld worden. Een eerste enquête vond plaats in 2009 en werd herhaald in 2013. Deze bevraging kaderde in het eventueel bijsturen van het gemeentelijk toewijzingsreglement en het eventueel opmaken van een leefbaarheidsplan voor de wijk. De wijk telt ongeveer 800 sociale woongelegenheden; hiervan werden 163 bewoners van de woningen aangeschreven en 444 van de appartementen. In totaal antwoordden 157 bewoners (26%), waarvan 40 uit de woningen. Woonpunt gebruikte dezelfde vragenlijst als in 2009 om de resultaten te kunnen vergelijken. Hieruit volgde dat er geen leefbaarheidsplan nodig was in de wijk Mahatma Gandhi. De meeste bewoners stellen dat ze in een mooie buurt wonen, met voldoende open ruimte, groen en pleintjes. Over het onderhoud van de grasperken en de staat van de voetpaden en straten is men minder tevreden. De grootste problemen zijn zwerfvuil, sluikstort en hondenpoep. Ook de staat van de voetpaden is een doorn in het oog. Uit de gesprekken met het huurderscomité van deze wijk kwam dit ook naar voren. De resultaten van deze bevraging zullen overlegd worden met de HARM om samen een actieplan op te stellen.

De visitatiecommissie suggereert om formeel en structureel vast te leggen op welke vaste momenten de tevredenheidsmetingen plaats vinden om tevredenheidsmetingen te verankeren in de werking van de maatschappij en ook ruim aandacht te besteden aan de analyse en de bekendmaking van de resultaten; deze dienen met de huurders overlegd te worden om zo tot het VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

PAGINA 44 VAN 52

opstellen van actieplannen te komen, zodat er naar de kwaliteit van de dienstverlening voor de huurders verbeteringen kunnen opgemerkt worden. Dit kan bijdragen tot een meer professionele structuur en een verhoogde klanten”zorg”.(zie OD 6.1) PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed Woonpunt Mechelen informeert de huurders goed en correct. Ook de actoren zijn hier tevreden over. De visitatiecommissie beoordeelt de initiatieven die de maatschappij gestart heeft op het gebied van tevredenheidsmetingen als goed en raadt de maatschappij aan om deze weg verder te bewandelen. Deze tevredenheidsmetingen zijn immers een bron van wat er leeft bij de huurders en kunnen als startpunt gebruikt worden om de dienstverlening verder te verbeteren. De visitatiecommissie suggereert om het meten van tevredenheid structureel in de werking van de SHM in te bouwen en dit als bron maar ook als graadmeter te gebruiken voor de verbetering van prestaties.


PAGINA 45 VAN 52

5. 5.1

AANBEVELINGEN Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: -

Zet eerst en vooral in op de verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM. Werk op korte termijn een actieplan uit (zie OD 5.1) waarin duidelijk staat wat met de opgespoorde opportuniteiten zal gebeuren en wanneer en in welke gevallen. Integreer dit in een goed financieel planningsinstrument dat u in staat stelt om de consequentie van elke beslissing snel in kaart te brengen, zowel op financieel als op maatschappelijk vlak. Zo zullen belangrijke investeringsbeslissingen ook financieel onderbouwd zijn. Integreer de renovatieplanning en de planning voor groot onderhoud in die financiële planning.(zie OD 5.1 en 5.4); werk de planning van nieuwbouwprojecten concreter uit (OD 1.1)en integreer ook de renovatieplanning in de financiële planning (OD 2.1). Voorkom meerwerken bij nieuwbouwen renovatieprojecten. Zet in op een goede opvolging van de bouwkosten tijdens de volledige projectcyclus (van “gepland” bij het idee tot “uitgevoerd” bij definitieve oplevering) en rapporteer hierover periodiek aan de raad van bestuur (OD 3.1); beheer en voorkom structurele leegstand en frictieleegstand. (zie OD 5.2) o.a. door een voortdurend evalueren en up-to-date houden van de renovatieplanning (zie OD 2.1) en door het uitwerken van een draaiboek m.b.t. de aanpak van een renovatieproject. - Stel een meerjarig personeelsplan (zie OD 5.2) op waarin de invulling van het personeelsbestand wordt afgestemd op permanente en tijdelijke noden (bv. voor de renovatieplanning). Ook de andere werkingsuitgaven dient de SHM te evalueren op noodzaak, efficiëntie en effectiviteit. De visitatiecommissie beveelt aan het meerjarig personeelsplan te integreren in het financieel plan (cf. OD 5.4) en werk te maken – naast eenmalige inkomsten van structurele maatregelen om de financiële leefbaarheid te garanderen of te versterken; - Investeer in een instrumentarium zodat planning, ontwerp en voorbereiding, coördinatie, financiering en de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen verbeterd kunnen worden. (OD 2.1). -

Bouw het systeem van organisatiebeheersing verder uit rekening houdend met de omvang van de SHM en implementeer, na evaluatie, sommige bevindingen van recente audits (bv. ICT, technische dienst) (zie OD 5.6).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Woonpunt Mechelen realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties. De maatschappij heeft al een stevige stap gezet naar een beter en professionelere organisatie, door onder andere visie en strategische doelstellingen op te maken voor de komende jaren. De SHM heeft oog voor de verbetering van haar eigen werking en is volgens ons in staat om de uitdagingen en verbeterpunten zelfstandig op te pakken.


PAGINA 46 VAN 52

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. - Woonpunt neemt bij verhuisbewegingen een aantal begeleidende maatregelen, zoals hulp bij het inpakken, het verzorgen van de effectieve verhuis, administratieve begeleiding bij de adreswijzing en een financiële tegemoetkoming. Om te vermijden dat huurders twee keer naar het stadhuis moeten voor een adreswijziging en een afspraak moeten maken met de wijkagent, geeft Woonpunt Mechelen adreswijzigingen door aan de stad en maakt zij een afspraak met de wijkagent. De visitatiecommissie vindt deze samenwerking een voorbeeld van een goede praktijk daar zij zowel een tijdswinst inhoudt voor de huurders als voor de SHM die hierdoor zeker is dat alle huurders op het juiste adres gedomicilieerd zijn, wat belangrijk is voor de juiste huurprijsberekening en in de strijd tegen domiciliefraude. (zie OD 4.4) - De SHM heeft in het verleden ingezet op de uitbouw van een efficiënte bewonersparticipatie en wenst deze verder te laten evolueren. De bestaande HARM brengt reeds adviezen uit, die de raad van bestuur analyseert en al dan niet aanneemt. (zie OD 4.3)Op die manier verwacht de visitatiecommissie dat de huurderstevredenheid nog zal toenemen, net als de leefbaarheid in de wijken. Het overleg met de bewoners kan de SHM ook inzichten bieden die tot een andere werkoganisatie leiden, bijvoorbeeld als het gaat over opvolging van renovatiewerken, die door bewoners als voor verbetering achtbaar wordt beschouwd. - Woonpunt heeft duidelijk werk gemaakt van het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Het maakt daarbij gebruik van diverse hulpmiddelen: naast het raadplegen van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid, laat de SHM ook een buurtonderzoek uitvoeren door de wijkagent. Verder onderzoekt de SHM ook het verbruik van de nutsvoorzieningen via de toezichthouder en de wooninspecteur als ze daar zelf niet over beschikt. Daarnaast stelt ze goed onderbouwde dossiers op die de basis zijn van een uitgebreide argumentatie voor de rechtbank. De inbreng van de SHM werd recent in het draaiboek domiciliefraude van de inspectie RWO ingebracht.


PAGINA 47 VAN 52

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Alexander Vandersmissen, voorzitter - Bert Leysen, lid directiecomité - Martine Derde, directeur Medewerkers SHM: - Willem Gullentops, conciërge - Igor Dergachev, conciërge - Tanya Van Cleven, maatschappelijk werker - Geert Van Rossum, projectleider - Elke Heylen, financieel medewerker - Hans Van Sande, diensthoofd onderhoud en herstel - Ivan Cuyt, technisch en adjunct directeur

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Kurt D’hondt, ambtenaar Woonwinkel Stad Mechelen Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers -

Hans Vos, huurdersbond Antwerpen VZW Veerle Kerremans, commissaris gebiedsgebonden politiezorg Zone Mechelen

Bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 23 huurders, waar onder de flatwachters, conciërges en afgevaardigden van buurtcomités en de HARM De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) - Koen Anciaux, voorzitter OCMW – Sociaal Huis Mechelen, Schepen van Welzijn, sociale zaken, volksgezondheid, ouderenbeleid, Kinderopvang en Personen met een handicap


PAGINA 48 VAN 52

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij .De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap ominaanmerkingte kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW.Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein.


Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen.De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de PAGINA 49 VAN 52

bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’sworden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSOof Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen.De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011.

Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is.

CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be)

GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs .SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomstenzullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie.

C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouwis een leidraad voor bouwheer en ontwerpers.Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld.De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be

Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen.

Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking.Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid.

Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt.SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO.De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt.Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen.Een voorbeeld van een

EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, hetbinnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attestwordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be


PAGINA 50 VAN 52

prestatieindicatoris de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur.De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regeringvan 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw.Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters.Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject.Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking.Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar.In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamdeNFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW :Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING W OONPUNT MECHELEN

doelstellingen kunnen worden gerealiseerd.Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage.In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moeteen sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen.Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de

PAGINA 51 VAN 52

verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH :Vlaams Agentschap Handicap(www.vaph.be)

voor

Personen

met

een

Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel.Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden.Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent.Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie.


Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je opwww.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”

PAGINA 52 VAN 52

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Woonpunt Mechelen, Mechelen

reactie SHM d.d. 29 september 2014


tT00ilPlJilT

i'ltcllil.til

Wonen-Vlaanderen Mevrouw Tina Martens Vlaams Minister van Wonen Mevrouw Liesbeth Homans Kon. Albert II-laan 19 bus 40 1210 Brussel

Uw kenme¡'k

Ons kenmerk

Contactpersoon

Mechelen

Visitatie 2 en 3

MD/reactie eindrapport

Maftine Derde

29/09/20L4

april2Ol4 Tel. 015/28.09.30

E-mail

Fax ot5/20.82.9O

Maftine.derde@woonpuntmechelen.

Bijlage be

Reactie op eindrapport visitatie ontvangen 3OlO8l2OL4 Geachte Mevrouw de Minister, Geachte Mevrouw Martens, Vooreerst willen wij, in naam van ons directiecomité en onze raad van bestuur, de visitatiecommissie nogmaals bedanken voor de construct¡eve samenwerking tijdens de visitatieperiode. De aanbevelingen, opmerkingen en adviezen in het visitatierapport worden door Woonpunt Mechelen uiteraard ter harte genomen: ze bieden ons de mogelijkheid om het verbeteren beleidsplan, waarmee medio 2013 van start werd gegaan, verder te verdiepen. Het doet ons uiteraard plezier dat ook onze sterke prestaties op vlak van beschikbaarheid van woningen, sociaal beleid en klantvriendelijkheid uit deze visitatie naar voor kwamen. Net als voor de goede praktijken die de visitatiecommissie in kaart bracht - met name de begeleidende maatregelen die wij als maatschappij nemen bij verhuisbewegingen om onze huurders zo goed mogelijk bij te staan, onze sterk uitgebouwde bewonersparticipatie en onze aanpak van domicilie- en sociale fraude - zijn wij steeds bereid onze ervaringen te delen met andere SHM's en woonactoren. Met een score "goed" of "zeer goed" op 16 van de 23 domeinen, behalen we een goed resultaat. Deze evaluatie motiveert ons dan ook om het in de toekomst nog beter te doen.

Bij wijze van onderhavig antwoord, wensen wij in de eerste plaats ons plan van aanpak toe te lichten voor wat betreft de 3 prestatievelden die werden beoordeeld als'voor verbetering vatbaar'. We willen graag benadrukken dat we daarnaast een globaal beleidsplan opstellen voor de komende 5 jaar (2075-2020). Dit plan heeft uiteraard betrekking op de verschillende domeinen, waarbij evenzeer de operationele doelstellingen die als'goed'of 'uitstekend' werden beoordeeld, meegenomen worden in een verder implementatietraject. Woonpunt Mechelen beschikt omwille van historische redenen over een sterk verouderd patrimonium. In 2008 werd gestart met een grondige vernieuwing van het patrimonium. Ingevolge deze grote renovatiegolf staat Woonpunt voor een aantal moeilijke jaren met verhoogde leegstand, lagere inkomsten en verhoogde uitgaven. Zoals u weet werd 0peningstijden: rrìå-do:

I

u.

-

12,30 u.

.

Ìttoe: 13.30 u,

- l0

u,

WPMcvba.PleinderVerenigdeNatiesB.2800Mechelen.T015280930.F015208290.Einfo@woonpuntmechelen.be BE O4O3 607 397. ING IBAN BE66 32OO 6207 7343 BIC BBRUBEBB. DEXIA IBAN BEgO 78957395739T 1632. BIC GKCCBEBB '¡J'Jll'Jll,tttJoonpuntmechelen,be

daarenboven in december 2012 het financieringssysteem van de sector (GSC) gewijzigd. Dit heeft aanzienlijke financiële implicaties op de sector en op Woonpunt Mechelen. Februari 2014 werd een interne taskforce opgericht met als doel de diverse alternatieven die een positieve bijdrage kunnen leveren aan de financiële gezondheid van WPM, op te lijsten, te onderzoeken en op te nemen in een plan van aanpak. Op het moment van de visitatie waren de werkzaamheden van deze werkgroep nog niet voldoende gevorderd om de visitatiecommissie toe te laten daarover te oordelen. Ondertussen zijn we een half jaar verder en is deze werkgroep op regelmatige tijdstippen samengekomen, wat resulteerde in verschillende acties. Eén van de beleidsdomeinen die de taskforce onder de loep neemt, is het domein human

resources. Immers, de werkingskosten en voornamelijk de personeelskosten van WPM liggen vrij hoog, in vergelijking met de rest van de sector. Niettegenstaande de ambitieuze doch broodnodige renovatiebeweging - die in 2008 werd opgestart en nog enkele jaren zal duren - slechts gerealiseerd kan worden met voldoende en gekwalificeerd personeel, wordt een meerjarig personeelsplan opgesteld. Hierin wordt de invulling van het personeelsbestand afgestemd op zowel de permanente als de tijdelijke noden. Op de taskforce werd een gedetailleerd personeelsplan besproken, waarin onder meer volgende zaken onderzocht werden: natuurlijke afvloeiingen, individuele wijzigingen personeelsdossiers, impact van lT-wijzigingen op personeel, impact van de implementatie HR-beleid in 2Ot3,...

Binnen het beleidsplan 2015-2020 wordt er een personeelsluik voorzien, waarin elke dienst binnen de maatschappij in kaart wordt gebracht met een voorstel tot optimalisering van personeelsinzet. Het beperken van leegstand - zowel frictieleegstand als structurele leegstand - is eveneens een speerpunt van ons verbeterplan. Frictieleegstand moet zo veel mogelijk beperkt worden. Volgende concrete maatregelen werden inmiddels genomen: doorlooptijden worden verkort door - daar waar mogelijk naast sociaal assistenten ook andere medewerkers in te schakelen voor bezichtigingen, door pré-staten van goed in te plannen, door anderen mee in te schakelen bij het opmaken staten van goed, door kandidaat-huurders zo vroeg mogelijk uit te nodigen voor bezichtigingen,... Daarnaast werd onderzocht of de - omwille van renovatie - gecreëerde leegstand tijdelijk nog kan verhuurd worden aan andere instanties. We hebben hiertoe de toestemming gekregen van onze toezichthouder en zijn reeds onderhandelingen aangevat met verschillende instanties met sociaal oogmerk. In oktober 2014 worden de eerste tijdelijke verhuringen gerealiseerd, met een afname van leegstand in afwachting van renovatie tot gevolg. Vervolgens focust de taskforce uiteraard ook op onze patrimoniumprojecten. Door Studiegroep Omgeving werd in 2009 een uitgebreide renovatieplanning opgesteld, Uit deze renovatieplanning werden reeds een heel aantal projecten opgestart en afgewerkt. Na een grondige analyse van de in de renovatieplanning voorziene budgetten en van de werkelijke kosten, konden we vaststellen dat deze voor een aantal projecten destijds door Omgeving onderschat werden. 2

Eveneens dient men de conformiteit van de oppervlakte van de woningen en de maximale financiering te evalueren. De praktijk leert ons dat woningen die na renovatie nog niet voldoen aan de oppervlaktenorm niet noodzakelijk minder kosten, Er wordt bijgevolg voor elk nog te realiseren project bekeken of een nieuwbouwproject - waar de financieringsnorm inderdaad hoger ligt dan bij renovatie - een meer aangewezen keuze is dan renovatie. We hebben dit ook reeds doorgesproken met de stad, aangezien zij in het verleden zeer vaak de voorkeur gaf aan renovatie i.p.v. nieuwbouw. De stad heeft hierop reeds positief gereagperd.

Diverse projecten uit de renovatieplanning staan in verschillende stadia van ontwerp of uitvoering. Dit alles wordt nauwkeurig bijgehouden in een planningsschema door de

dienst patrimonium. Het schema geeft een zicht op de mogelijke doorstroom volgens het tempo van het project en wordt continu bijgestuurd. Binnen het project logistiek (cfr infra) wordt onderzocht welke software de effectiviteit en efficiëntie hiervan aanzienlijk kan ondersteunen en verbeteren. De voorbereiding en uitvoering van een patrimoniumproject hebben een doorslaggevende invloed op de huurinkomsten van onze maatschappij, doordat eenheden worden leeggemaakt en naderhand weer verhuurd. De aflossing van de financiering van deze projecten, de evolutie van de leegstand, de gewijzigde GSC en de aansluiting van renovatiefases, hebben een langdurige invloed op onze financiële situatie. We hadden dan ook nood aan een tool om de uitermate complexe renovatieplanning in al zijn aspecten financieel te simuleren, te sturen en waar nodig bij te sturen. De VMSW werkte ook reeds geruime tijd aan een dergelijke tool. Gezien de hoge nood, hebben we eind 2013 besloten om deze zelf te ontwikkelen. Inmiddels werd het door ons ontwikkelde programma voorgelegd aan de VMSW en gunstig bevonden. In juli 2014 werd dit in gebruik genomen. Hiermee kunnen we vandaag simulaties maken van de financiële meerjarenplanning, in relatie tot alle aspecten waarmee we als maatschappij op heden geconfronteerd worden. Op basis van de gesimuleerde effecten en resultaten in de meerjarenplanning, wordt vervolgens een keuze gemaakt omtrent de concrete planning.van toekomstige projecten, meer bepaald het tempo en de omvang waarmee patrimoniumprojecten worden opgestart en uitgevoerd.

Er worden kostenanalyses gemaakt om na te gaan of het al dan niet zinvol is om panden, die momenteel leeg staan wegens onbewoonbaar, in afwachting van de definitieve renovatie terug verhuurbaar te maken. Op verschillende sites worden technisch evaluerende plaatsbezoeken uitgevoerd, om te bekijken welke reeds leeggekomen appartementen terug in verhuring kunnen gebracht worden. Enerzijds dient er een kostenanalyse gemaakt te worden voor het herverhuurbaar maken van de appartementen en/of woningen, anderzijds wordt de opbrengst in kaart gebracht en ten slotte wordt het totaalrendement berekend. Hierbij wordt het aspect huurlasten voor onderhoud en gebruik van gemene delen in overweging genomen. Mechelen heeft geen BSO voor huurwoningen maar als huisvestingsmaatschappij dienen

wij uiteraard enerzijds ons patrimonium kwaliteitsvol te onderhouden en de aantallen te consolideren en indien mogelijk uit te breiden. Anderzijds is het van het grootste belang om de doorslaggevende factor van de beheerkost van ons patrimonium continu te evalueren. Daarom wordt ieder concreet pand afzonderlijk geëvalueerd. We gaan na wat we best doen met verouderde woningen die geÏsoleerd liggen in een wijk waar we weinig

J

eigendommen hebben doordat het merendeel van de woningen door de jaren heen verkocht werd aan de zittende huurders. Er wordt nagegaan of renovatie financieel haalbaar of wenselijk is, dan wel dat we beter overgaan tot openbare verkoop. Deze laatste optie biedt ons de mogelijkheid om de vrijgekomen middelen te herinvesteren Uiteraard wordt dit alles opgenomen in de financiële meerjarenplanning. Een andere piste die wordt onderzocht,

betreft het activeren van verkopen aan zittende huurders. Zittende huurders hebben het recht om onder bepaalde voorwaarden hun woning aan te kopen. Het is onze bedoeling om in wijken waar nog niet gerenoveerd is en waar reeds een aanzienlijk deel van de woningen verkocht werd, dergelijke verkopen te stimuleren. Op deze manier trachten we middelen te genereren om vervolgens te herinvesteren. Ook de piste van verkoop van nog te renoveren projecten (waarvoor nog geen renovatiedossier is opgestart) werd in kaart gebracht. De beslissing tot renovatie houdt immers verschillende risico's in, die een weerslag hebben op de financiële situatie van de maatschappij: leegstand wordt gecreëerd, wat een terugval van de inkomsten impliceert, terwijl de algemene kosten (huurlasten van de leegstaande panden) ten laste van WPM komen. Renovaties waarbij sprake is van structurele ingrepen en de bouw van bijkomende constructies (voor terrassen, liftkokers, uitbreiding van de woonruimte en/of evacuatiemogelijkheden), dreigen al snel zeer duur te worden. Bijgevolg wordt het moeilijk om binnen de financiering te blijven. Het alternatief zou kunnen bestaan in de sloop of verkoop van het project, gekoppeld aan de realisatie van nieuwbouw, ... Eén en ander wordt opnieuw project per project nader bekeken.

Tot slot werden de mogelijkheden met betrekking tot de gronden, waarvan WPM eigenaar is, in kaart gebracht. De beschikbare gronden werden opgedeeld in wel of niet ontwikkelbaar. Vanuit de dienst patrimonium zal per perceel een voorstel van aanpak geformuleerd worden aan de raad van bestuur, Bovenvermelde initiatieven zullen aanzienlijk bijdragen tot het verwezenlijken van volgende door de visitatiecommissie geformuleerde aanbevelingen: 'zet in op de verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM', 'stel een meerjarig personeelsplan op' en'investeer in een planning instrumentarium'. Met betrekking tot de laatste aanbeveling 'bouw het systeem van organisatiebeheersing verder uit': Enerzijds wordt er binnen het strategisch beleid zwaar ingezet op kwalitatieve IT ondersteuning. Een concreet voorbeeld is het project rond logistiek, dat moet beantwoorden aan volgende strategische doelstelling:

Optimalisatie van de verschillende logistieke processen binnen WPM, met de bedoeling de efficiëntie en de effectiviteit zodanig te verhogen dat - de financiële impact van de logistieke processen onder controle is en het budget verlaagd kan worden - de herstellingen van het patrimonium efficiënter en effectiever, i.e. planmatig en dus met meer kwaliteit kunnen doorgevoerd worden, met als uiteindelijke doelstellingen o het verminderen van frictieleegstand o het verminderen van structurele leegstand o het verhogen van de klantentevredenheid 4

Anderzijds focust het strategisch beleid op het verder verbeteren van de verschillende business processen met de daaraan gelinkte procedures en werkinstructies. Eén van de initiatieven die hiervoor in de loop van 2014 zijn opgestart vanuit HR, is de

realisatie van zelfsturende teams, Wij zijn er immers van overtuigd dat medewerkers die de ruimte krijgen - en kunnen werken vanuit vertrouwen - niet enkel efficiënter en productiever, maar tevens klantgerichter werken. De betrokkenheid van medewerkers bij zowel het werk, de organisatie, als de klanten is groter. Men denkt vanuit behoeften van de klant en van daaruit worden de processen gestroomlijnd. Een pilootproject werd recent gelanceerd. Graag zouden wij om af te ronden ook nog even willen terugkomen op bepaalde punten van het visitatierapport en volgende zaken toevoegen: Aangaande operationele doelstelling 5.4'de SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan'en meer bepaald aangaande de opmerking opgenomen in de laatste alinea'Omdat WPM de financiële planning van de VMSW te ingewikkeld in gebruik vindt, was de SHM tijdens de periode van de visitatie gestart met het opmaken van een eigen financieel planningsinstrument', zouden we graag het volgende duiden: Het op dat ogenblik bestaande systeem van VMSW bevatte macro's. Deze zijn onzichtbaar maar werken wel op de achtergrond. Hierdoor is het moeilijk om zelf aanpassingen/wijzigingen aan te brengen aangezien de gevolgen ervan niet kunnen worden ingeschat. Het systeem van VMSW geeft geen duidelijk projectoverzicht. Het is moeilijk te bepalen wat wel en wat niet werd opgenomen. Het wijzigen van timings van projecten om zo de impact ervan te evalueren, is onmogelijk. Systeemaanpassingen naar aanleiding van wetswijzigingen nemen veel tijd in beslag waardoor het effect van de wijzigingen lange tijd niet kan gemeten worden. Het systeem houdt weinig rekening met huurverlies ten gevolge van leegstand van renovatieprojecten. In het systeem kan je de leegstand moeilijk bijhouden en men heeft geen zicht op de effecten hiervan op de GSC. Wij hebben ook andere SHM's bevraagd naar bestaande systemen, Tot op vandaag hebben we echter geen systeem gevonden dat onze omvangrijke en complexe renovatiegolf kan omvatten. Eveneens werd een softwaremaatschappij gecontacteerd die een financieel planningsprogramma voor SHM's geschreven heeft doch ook dit programma voldoet niet aan onze noden.

Ondertussen heeft de VMSW in september 2014 een financieel planningssysteem gelanceerd, Zij hebben het door ons ontwikkelde instrument echter gunstig geëvalueerd.

Omtrent het gebruik van subsidies voor energetische maatregelen (eindoordeel van prestatieveld 2'kwaliteit van woningen en woonomgeving') zouden wij graag willen vermelden dat, in het kader van renovatieprojecten, steeds wordt onderzocht welke subsidies beschikbaar zijn binnen de lopende projecten en deze - waar mogelijk - ook worden aangevraagd. Zo werden er reeds subsidies aangevraagd voor het vervangen van het buitenschrijnwerk, aankoop van rookmelders, ... Gezien de standaard doorlooptijd van een project, de enorme werklast en de financiële druk ten gevolge van de renovatiegolf, evenals het feit dat de beschikbaarheid van subsidies meestal beperkt is in de tijd, worden er geen projecten opgestart louter in functie van de beschikbaarheid van subsidies,

5

Wat betreft prestatieveld 3'betaalbaarheid', en meer bepaald operationele doelstelling 3.1'de SHM bouwt prijsbewust', zouden wij graag volgende bijkomende inputgeven: Bij de startvergadering krijgt het ontwerpteam de documenten "lijst met artikels b2005 met aanpassingen MGW" en "aanvullingen op c200B" overhandigd. Deze twee documenten zijn aanvullingen op de typedocumenten 82005 en C2008 van de VMSW. De keuzemogelijkheden die bij de opmaak van een ontwerp conform deze typedocumenten worden gelaten, zijn daardoor ingeperkt op basis van de voorkeuren, ervaring en beleidslijnen van Woonpunt Mechelen. Momenteel worden deze documenten gescreend en herwerkt naalde huidige inzichten van de maatschappij.

Investeren in een gespecialiseerd projectingenieur zou de personeelskost van de SHM verder negatief beïnvloeden. Om ons te laten adviseren en begeleiden inzake speciale technieken, gaan wij voor alle renovatieprojecten een overeenkomst aan met studiebureaus. Het is evenmin financieel haalbaar om specifiek voor deze installaties iemand aan te werven binnen de SHM. Gespecialiseerd onderhoud wordt daarom uitbesteed. Zoals u uit bovenstaande kan afleiden, zullen wij samen met ons directiecomité, onze raad van bestuur, de leden van de taskforce en onze medewerkers, alles in het werk blijven stellen om ook in de komende jaren onze strategische en operationele doelstellingen te realiseren. Niettegenstaande de enorme uitdagingen op vlak van renovatie waar we als maatschappij nog voor staan, zijn wij ervan overtuigd dat wij, door middel van bovengenoemde actieplannen en mits de nodige aangepaste beleidskeuzes, onze missie "Binnen de grenzen van de stad Mechelen toegankelijke, kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aanbieden met specifieke aandacht voor kwetsbare mensen" zullen volbrengen. Uiteraard blijven wij steeds ter beschikking voor bijkomende inlichtingen. Met de meeste hoogachting,

Martine Derde Directeur WPM

Alexa nder Va ndersm issen

Voorzitter WPM

6

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Woonpunt Mechelen Mechelen

Datum beslissing minister: 29 /10/2014, betekend op 30/10/2014


Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen

Recommend Documents