Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde

Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde

Visitatiegesprekken op 12 en 13 februari 2014 Definitief Visitatierapport van 22 juni 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Vlaamse Ardennen Datum rapport: 22 juni 2014 Datum visitatiegesprekken: 12 en 13 februari 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 22 april 2014 Erkenningsnummer SHM: 4270 Contactgegevens SHM: SINT-JOZEFSPLEIN 18 9700 OUDENAARDE Tel: +32 55 31 62 14 Fax: +32 55 31 39 15 Email: [email protected] Directeur: Jeanique Van den Heede Voorzitter: Stefaan Vercamer Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Brakel, Gavere, Geraardsbergen, Horebeke, Kluisbergen, Kruishoutem, Lierde, Maarkedal, Nazareth, Oudenaarde, Ronse, Wortegem-Petegem, Zingem, Zottegem, Zwalm Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Brakel, Gavere, Geraardsbergen, Horebeke, Kluisbergen, Kruishoutem, Lierde, Maarkedal, Nazareth, Oudenaarde, Ronse, Wortegem-Petegem, Zingem, Zottegem, Zwalm

Samenstelling visitatiecommissie: Wouter Coucke, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Annemarie Hanselaer, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Vlaamse Ardennen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN

PAGINA 2 VAN 49

.

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 8 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 8 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM DE VLAAMSE ARDENNEN ................................................................................. 12 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 12 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 19 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 24 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 28 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 33 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 39

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 43 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 43 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 44 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 44 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 44

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 45 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 46


PAGINA 3 VAN 49

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Vlaamse Ardennen . 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: 1. de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; 2. de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; 3. transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; 4. de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name:  de beschikbaarheid van woningen (SD en OD)  de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD)  de betaalbaarheid (SD en OD)  het sociaal beleid (OD)  de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD)  de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: 1. Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; 2. Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; 3. Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; 4. Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; 5. Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 49

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 49

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling voor huuractiviteiten

Beoordeling voor koopactiviteiten GOED

PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1

De SHM realiseert huurwoningen

nieuwe

sociale

OD 1.2

De SHM realiseert koopwoningen

nieuwe

sociale

OD 1.3

Goed

Goed

Uitstekend

n.v.t.

n.v.t.

Goed

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

Goed

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Uitstekend

Uitstekend

PV 2

KWALITEIT VAN WOONOMGEVING

OD 2.1

WONINGEN

GOED

EN Goed

Goed

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

n.v.t.

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

PV 4

SOCIAAL BELEID

OD 4.1

VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar

Goed

Goed

Goed

Voor verbetering vatbaar

n.v.t.


Goed

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

n.v.t.

OD 4.2

De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


n.v.t.

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

n.v.t.

en

pakt


PAGINA 6 VAN 49

Beoordeling voor huuractiviteiten EN

Beoordeling voor koopactiviteiten GOED

PV 5

INTERNE WERKING LEEFBAARHEID

FINANCIËLE

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

n.v.t.

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed

Goed Goed





Goed Voor verbetering vatbaar



PAGINA 7 VAN 49

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM In de regio Vlaamse Ardennen waren tot 1999 3 sociale huisvestingsmaatschappijen actief. Bij alle drie was de maatschappelijke zetel gevestigd in Oudenaarde: De maatschappij Eigen Haard werd gesticht in 1937 en behoorde tot de koopsector; Elk Gezin een Dak werd gesticht in 1923, haar activiteiten waren toegespitst op de huursector; De Gewestelijke bouwmaatschappij der Vlaamse Ardennen was de jongste maatschappij en werd gesticht in 1960. Ook deze maatschappij was actief in de huursector. Bij de fusie op 17 juni 1999 werd een nieuwe vennootschap opgericht, met name de Sociale Huisvestingsmaatschappij Vlaamse Ardennen, cvba met sociaal oogmerk. De bedoeling was het creëren van een middelgrote maatschappij met een meer uitgebouwde structuur en met zowel huur- als koopactiviteiten. Het actieterrein van de SHM strekt zich uit over 15 gemeenten. De aandeelhoudersstructuur bevat zowel publieke als private aandeelhouders. De grootste aandeelhouders is de VZW Verbruikersbelangen, die 22,8% van de aandelen bezit, gevolgd door het OCMW van Oudenaarde met 12,88% van de aandelen en met ook de provincie OostVlaanderen en het Vlaams Gewest als aandeelhouder met elk 7,33%. Op 31/12/2012 beschikte de SHM Vlaamse Ardennen over 1.104 huurwoningen, waarvan er 10 buiten het sociaal huurstelsel verhuurd werden. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de spreiding van het patrimonium over de verschillende gemeenten en het aantal slaapkamers. Daaruit blijkt dat het zwaartepunt van het patrimonium in Oudenaarde ligt, met 49% van het patrimonium (541 woningen). In Oudenaarde en Ronse is het patrimonium gelijkmatig verdeeld over ééngezinswoningen en appartementen, maar bij de overige gemeenten en steden ligt het aandeel ééngezinswoningen beduidend hoger. Hierdoor bestaat ongeveer 65% van het totale patrimonium van de Vlaamse Ardennen uit ééngezinswoningen. Op 31/12/2012 stonden 19 woningen leeg. Gemeente

Brakel Gavere Kluisbergen Kruishoutem Lierde Maarkedal Nazareth Oudenaarde Ronse WortegemPetegem Zingem Zwalm TOTAAL:

1 slpk 14 4 8 0 4 0 0 25 0 8 4 12 79

Eéngezinswoning 2 3 4 slpk slpk slpk 30 26 3 22 0 0 48 2 0 0 0 0 0 41 0 4 40 0 0 18 0 77 132 30 1 1 13 4 4 0 8 4 198

47 58 369

3 5 54

5 slpk

1 slpk 5 3 4 0 0 5 0 6 0 1

4 0 0 2 0 0 0 28 1 0

2 0 26

12 2 49

Appartement 2 3 4 slpk slpk slpk 46 0 0 0 0 0 0 0 0 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 191 49 3 5 6 1 0 0 0 0 3 255

12 2 69

0 0 4

Totaal 5 slpk 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0

128 29 62 12 45 49 18 541 29 17

0 0 1

88 86 1104

Tabel: Overzicht huurpatrimonium op 31/12/2012, Jaarverslag SHM Vlaamse Ardennen 2012


PAGINA 8 VAN 49

Ongeveer 35% van het patrimonium werd gebouwd vóór 1980, 30% werd gerealiseerd tussen 1980 en 2000 en na 2000 werd nog eens 35% gerealiseerd. Voor Vlaanderen liggen deze percentages respectievelijk op 39%, 36 % en 25%. Na 2000 realiseerde de SHM dus meer woningen dan het gemiddelde voor de andere SHM’s. Het aantal huurders met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar bedraagt in 2012 26 %, wat lager is dan ¾de van de andere SHM’s. Ongeveer de helft van de gezinshoofden van de huurders heeft een leeftijd tussen 40 en 65 jaar. Het aantal huurdershuishoudens met een niet-Belgisch gezinshoofd bedraagt ongeveer 10% en het aantal alleenstaande huurders bedraagt 43% en dat is telkens net iets meer dan de mediaan voor alle SHM’s. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders bedroeg ongeveer 12.500 EUR in het jaar 2012 en ongeveer 4/5den van de SHM heeft huurders met een hoger mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen. In vergelijking met andere huisvestingsmaatschappijen heeft De Vlaamse Ardennen dus een huurderspubliek dat niet sterk afwijkt van de mediaan. De Vlaamse Ardennen heeft enkel beduidend minder oudere huurders en het inkomen van de huurders ligt ook lager dan bij de meeste andere maatschappijen. In het actieterrein van de SHM heeft enkel Zottegem een lokaal toewijzingsreglement. In dit toewijzingsreglement wordt voorrang gegeven aan ouderen (+65 jaar). Tijdens de visitatie gaven de beleidsverantwoordelijken aan dat voor de overige gemeenten geen lokaal toewijzingsreglement aangenomen werd op expliciete vraag van de SHM, zodat de optionele voorrangsregels van het eigen intern toewijzingsreglement maximaal uitwerking krijgen. Deze regels geven voorrang aan inwoners uit de eigen gemeente (minstens 3 jaar wonen in de laatste 6 jaar), gevolgd door inwoners uit het actieterrein van de SHM, telkens voor zover deze nog geen huurder zijn bij een SHM.

3.2 Beschrijving omgeving De totale bevolking van het actieterrein van de SHM Vlaamse Ardennen bedroeg in 2012 81.567 inwoners. De verwachting is dat deze bevolking iets sneller aangroeit dan het Vlaams gemiddelde (+13% voor het actieterrein t.o.v. 12% voor Vlaanderen) tot 92.377 inwoners in 2030. In 2012 waren er 38.765 inwoners of 19,1% ouder dan 65 jaar. Oudenaarde telde 30.248 inwoners waarvan er 5.857 inwoners of 19,3% ouder was dan 65 jaar. Voor Ronse waren in 2012 ongeveer 4.577 van de 25.403 inwoners (18%) ouder dan 65 jaar. Het aantal inwoners ouder dan 65 jaar is bijgevolg in het grootste deel van het actieterrein, met uitzondering van Ronse, hoger dan het gemiddelde voor Vlaanderen: 18,3%) Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het werkgebied kwam in 2010 neer op een bedrag van 16.927 EUR, en ook in Oudenaarde was het gemiddeld netto-belastbaar inkomen per inwoner 16.987 EUR. In Ronse daarentegen lag dit inkomen gevoelig lager (op 13.493 EUR), en in de omliggende gemeenten (Gavere, Nazareth, Wortegem-Petegem, Zottegem, Zwalm) dan weer gevoelig hoger (ca. 18.000 EUR). Voor Vlaanderen bedroeg het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner in 2010 16.824 EUR. In het actieterrein van de SHM is de inkomensstructuur dus sterk verschillend tussen de gemeenten onderling. De werkloosheidsgraad in het actieterrein van de SHM (4,71%) was in 2012 lager dan voor Vlaanderen (5,53%). Bij de meeste gemeenten uit het actieterrein situeert de werkloosheidsgraad zich tussen de 3 en 4%, met 5,79% in Oudenaarde en 11,82% in Ronse.


PAGINA 9 VAN 49

In 2012 was het aandeel begunstigden van het leefloon voor het hele werkgebied 0,17% van de bevolking (0,22% in Vlaanderen), met als uitschieters Geraardsbergen (0,55%), Ronse (0,39%) en Oudenaarde 0,35%). Het aandeel sociale huurwoningen in de Vlaamse Ardennen bedraagt slechts 2,93% en dat is ongeveer de helft van het gemiddelde voor Vlaanderen (5,17%). In het Decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 is het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM Vlaamse Ardennen bepaald op 1.504 woningen. Daarvan waren er tot eind 2012 al 318 en tot eind 2013 al 480 gerealiseerd. Voor de sociale kavels werd een BSO opgelegd van 31 kavels en daarvan werd er slechts 1 gerealiseerd. Wat sociale koopwoningen betreft werd eind 2013 ongeveer 20% van het BSO gerealiseerd: 126 van 639 te realiseren koopwoningen. Bij de voortgangstoets over de implementatie van het BSO in 2012 werd vastgesteld dat een heel aantal gemeenten in het actieterrein van de SHM de Vlaamse Ardennen kennelijk onvoldoende inspanningen leveren om het BSO te bereiken (aangeduid als categorie 2b). Onderstaande tabel geeft een actueel overzicht van de verschillende gemeenten in het actieterrein van de SHM De Vlaamse Ardennen, het BSO huuren koopwoningen, de voortgang daarvan en het te realiseren saldo.

Categorie GEMEENTE

BSO huur BSO voortgang rest

BSO koop BSO voortgang rest

1 BRAKEL

115

34

81

45

8

37

2A GAVERE

95

-4

99

38

18

20

247

63

184

106

30

76

18

6

1 GERAARDSBERGEN 2B HOREBEKE

18

2b KLUISBERGEN

43

2

41

20

1

19

2b KRUISHOUTEM

78

32

46

26

8

18

2b LIERDE

43

43

20

-

20

2b MAARKEDAL

44

-1

45

19

-

19

2b NAZARETH

90

40

50

34

-

34

1 OUDENAARDE

203

80

123

98

26

72

1 RONSE

171

77

94

81

12

69

2b WORTEGEM-PETEGEM

54

4

50

15

-

15

2b ZINGEM

52

27

25

22

-

22

198

125

50

85

2b ZWALM

53

1

50

24

TOTAAL

1.504

480

1.024

639

1 ZOTTEGEM

-

-

-

6

23 126

62 24 513

Tabel: Overzicht BSO Huur en Koop in de gemeenten in het werkingsgebied van de SHM op 31/12/2013, met opgave van het BSO, de voortgangstoets 2011 en het te realiseren restsaldo.


PAGINA 10 VAN 49

Wat betreft aantal woongelegenheden en de verkoopprijzen van vastgoed gelden volgende kerncijfers: Gemeente

Brakel

€160.000

Prijs Gesloten Halfopen Open App. Bouwbebouwing bebouwing bebouwing grond / m² €164.524 €111 22,25% 29,69% 40,68% 7,38%

Gavere

€213.000

€181.560

€175

14,18%

26,50%

52,15%

7,17%

5147

Geraardsbergen

€145.000

€158.000

€153

35,75%

23,66%

30,23%

10,36%

14201

Geen geg.

Geen geg.

10,01%

17,24%

72,24%

0,51%

789

Horebeke

Prijs Woonhuis

Prijs App.

Totaal woongelegenheden 6167

Kluisbergen

€140.000

€202.218

Geen geg. €101

24,09%

27,38%

43,68%

4,86%

2736

Kruishoutem

€222.500

Geen geg.

€191

8,10%

21,60%

64,84%

5,46%

3296

Lierde

€154.000

Geen geg.

€119

15,68%

35,02%

45,57%

3,74%

2673

Maarkedal

€220.000

Geen geg.

€143

7,52%

22,92%

69,28%

0,28%

2513

Nazareth

€220.000

€238.750

€214

6,96%

23,42%

59,89%

9,73%

4625

Oudenaarde

€187.500

€203.350

€180

28,48%

22,94%

31,28%

17,30%

13228

Ronse

€119.000

€170.000

€106

52,46%

13,59%

19,08%

14,87%

10975

WortegemPetegem Zingem

€217.500

Geen geg.

€147

6,36%

25,51%

67,20%

0,94%

2564

€195.000

€175.000

€204

16,95%

29,29%

48,04%

5,72%

3008

Zottegem

€169.000

€212.500

€135

29,41%

28,09%

28,30%

14,19%

11401

Zwalm

€205.000

Geen geg.

€144

9,20%

34,89%

53,51%

2,40%

3293

Tabel: Overzicht Mediaan prijzen woongelegenheden en indeling woongelegenheden naar type, cijfers voor 2012 tenzij anders aangegeven

Uit bovenstaande tabel blijkt een erg divers beeld van de prijzen van vastgoed in het actieterrein, waarbij de mediaan verkoopprijzen soms sterk boven en soms sterk onder de mediaan verkoopprijzen voor woningen en appartementen in Vlaanderen (201.817 EUR voor een woning, 193.479 EUR voor een appartement) liggen. Als daarnaast naar de prijsevolutie gekeken wordt valt de sterke stijging van de prijzen in Oudenaarde en Ronse op, zowel voor woningen (35,2% voor Oudenaarde en 28,3% in Ronse) als appartementen (39,4% voor Oudenaarde en 41,7% in Ronse). Ook bij de prijs voor bouwgrond zijn er sterke verschillen tussen de verschillende gemeentes, zowel in absolute waarde - zowel boven als onder de mediaan voor Vlaanderen (196 EUR/m²) - als de wijzigingen in de laatste 5 jaar. Naar indeling van woningen toe valt vooral het groot aandeel gesloten bebouwing op in Ronse (ruim 52% van het patrimonium ten opzichte van ca 25% voor Vlaanderen) en het relatief groot aandeel open bebouwing in de landelijke gemeenten (alle gemeenten behalve Oudenaarde, Ronse en Zottegem).


PAGINA 11 VAN 49

4.

PRESTATIES VAN SHM DE VLAAMSE ARDENNEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling huuractiviteiten: uitstekend De SHM heeft over de periode 2008-2012 een gemiddeld jaarlijks groeiritme van ca. 2% waarmee ze zich bij de 20 meest actieve SHM’s van de sector bevond. Ze blijft op eenzelfde niveau van inspanningen zowel met de projecten in uitvoering als de projecten die aangemeld zijn. Daarenboven is de SHM ook op middellange termijn actief met het verkennen van verschillende mogelijkheden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit vlak als uitstekend. - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2008 – 2012 met 114 woningen, gerealiseerd binnen 9 projecten in de gemeenten Oudenaarde, Geraardsbergen, Ronse, Brakel, Zingem en Geraardsbergen. Dit is een gemiddelde jaarlijkse realisatie van 22,8 woningen of een jaarlijkse groei van ca. 2% van het patrimonium. Daarmee behoort De Vlaamse Ardennen bijna tot de 20 meest productieve maatschappijen in Vlaanderen. - Voor de eerstkomende jaren heeft Vlaamse Ardennen een omvangrijk bouwprogramma gepland. Op het ogenblik van de visitatie staan er 8 projecten met 130 nieuwe huurwoningen op een uitvoeringsprogramma in 4 gemeenten. Voor deze woningen is de financiering voorzien en de werken staan in diverse stadia van uitvoering. Dit aantal woningen betekent een aangroei van ruim 10% t.o.v. het patrimonium einde 2012. Daarnaast zijn er 4 projecten aangemeld waarin op middellange termijn 121 woningen zullen worden gerealiseerd. De projecten verkeren in verschillende stadia van ontwerp en zullen gerealiseerd worden in Gavere, Oudenaarde, Nazareth, Ronse, Wortegem-Petegem en Kruishoutem. Op langere termijn (+5 jaar) tenslotte is de SHM een viertal projecten aan het verkennen waarbij ongeveer 165 nieuwe huurwoningen kunnen worden gerealiseerd, maar die plannen zijn nog weinig concreet. In 3 van deze projecten zouden er ook koopwoningen worden gerealiseerd. De projecten zijn gelegen in Kluisbergen, Ronse, Wortegem-Petegem en Oudenaarde. - Projecten op terreinen van meerdere hectaren worden in fasen uitgewerkt. Dat gebeurt omwille van de woondruk en leefbaarheid, de financiering en de mogelijkheid in latere fasen te kunnen leren uit vroegere fasen: o.a. Oudenaarde: Heurnestraat, Egypte-Edelaerstraat, Zottegem - Velzeke, Kruishoutem- Senalstraat, Nazareth - De Biesten. - Gezien Vlaamse Ardennen zowel sociale huur- als koopwoningen realiseert, zijn er heel wat projecten waarin ze een mix voorziet voor beide types van woningen (zie ook OD 1.2). Waar een gemengd project mogelijk is, wordt een verhouding van 2/3de huuren 1/3de koopwoningen als doel vooropgesteld. In de laatste 5 jaren was dat het geval voor 4 van de 9 gerealiseerde projecten. In de lopende projecten die reeds geprogrammeerd zijn is dat in 3 van de 8 projecten en in de aangemelde projecten in alle 4 de projecten. De SHM geeft aan dat de realisatie van koopwoningen het volume aan gerealiseerde huurwoningen enigszins afremt.


PAGINA 12 VAN 49

- Het behalen van het BSO huurwoningen vormt een erg grote uitdaging binnen het actieterrein van de SHM (zie ook 3. Omgevingsfactoren). Zoals ook blijkt uit de realisaties, de aanmeldingen en uitvoeringen vermeld hierboven, levert de SHM hieraan een stevige bijdrage. Met de huidige projecten in uitvoering en in aanmelding worden er bijkomende stappen gezet in 9 van de 15 gemeenten. De decretale verantwoordelijkheid voor het behalen van het BSO ligt bij de gemeenten. Bij de tussentijdse voortgangstoets op 31 december 2011 werden er 5 gemeenten binnen het actieterrein ingedeeld in categorie 2b (zie ook 3. Omgevingsfactoren). Dat zijn de gemeenten die het vooropgestelde groeiritme voor sociale huurwoningen en/of voor sociale koopwoningen niet volgden en waar tegen 2016 een inhaalbeweging wordt gevraagd om het BSO te bereiken. Zij worden gevraagd overeenkomsten af te sluiten met de woonactoren om concrete projecten vast te leggen. De gemeenten Zingem, WortegemPetegem en Kruishoutem sloten inmiddels een overeenkomst met de SHM Vlaamse Ardennen. Er werden eveneens gesprekken gevoerd met de gemeentes Lierde en Maarkedal, maar deze gemeenten verkozen om deze overeenkomst niet met SHM de Vlaamse Ardennen te ondertekenen. De SHM wijst erop dat projecten waarvoor de gronden nog niet zijn verworven, bijna onmogelijk aanbestedingsklaar kunnen zijn in 2016 zodat ze niet in de voortgangstoets op 2016 zullen opgenomen kunnen worden. - De beleidsverantwoordelijken benadrukken het belang van het verhogen van sociale woningen in hun gemeente en ze drukken hun waardering uit voor de constructieve medewerking van de SHM en de actieve communicatie binnen het lokaal woonoverleg. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goede prestaties levert op deze doelstelling. Haar activiteit lag in de afgelopen jaren op ongeveer hetzelfde peil als andere SHM’s. Op dit ogenblik zijn er 25 woningen in opbouw. Voor de komende tien jaren is de realisatie van 163 woningen in voorbereiding. Daarnaast bemiddelt de SHM ook de sociale leningen van de VMSW. - De Vlaamse Ardennen realiseerde in de periode 2008-2012 86 sociale koopwoningen binnen 7 projecten, gespreid over 5 gemeenten in haar actieterrein. Dat betekent een jaarlijks gemiddelde van ca. 17 woningen. Ze plaatst zich hierbij in de middengroep van alle maatschappijen (die koopwoningen realiseren) in Vlaanderen. - Op het ogenblik van de visitatie zijn 3 projecten met samen 25 woningen geprogrammeerd en in uitvoering. Daarnaast zijn er inmiddels 4 projecten aangemeld waarin de ambitie is samen 73 woningen te realiseren. Al deze projecten situeren zich in gemengde projecten waar ook sociale huurwoningen voorzien zijn (zie detail in OD 1.1). Tenslotte wordt op langere termijn (+5 jaar) nog eens de bouw van 90 koopwoningen binnen 5 projecten - waarvan 4 gemengd voorbereid. - De overeenkomsten die op het ogenblik van de visitatie in het kader van het BSO zijn afgesloten met 3 “2b- gemeenten”, t.w. Zingem, Wortegem-Petegem en Kruishoutem, zullen nog tot bijkomende mogelijkheden voor koopwoningen leiden (zie OD 1.1). - In de periode 2008-2009 werden door de SHM Vlaamse Ardennen 4 koopwoningen verkocht in Oudenaarde en 3 in Brakel. In 2010 waren dat er 29, waarvan 10 in Oudenaarde en 19 in Zottegem. In 2011 werden 7 koopwoningen verkocht (1 in Oudenaarde, 1 in Ronse en 5 in Brakel). In 2012 werden nog eens 12 koopwoningen verkocht (11 in Oudenaarde en 1 in Brakel). De gemiddelde verkoopprijs van de 55 koopwoningen die in de periode 2008-2012 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN

PAGINA 13 VAN 49

verkocht werden was ca. 168.000 EUR. In 2012 was de mediaan verkoopprijs ongeveer 163.000 EUR. - In de periode 2001-2013 heeft de SHM bemiddeld voor ongeveer 400 sociale leningen, met een gemiddeld bedrag van 117.300 EUR . 67,9% van deze leningen werd verstrekt in het kader van een renovatieproject en nog eens 26,7 % voor de aankoop van een appartement. Slechts 18 (4,5%) van de leningen hadden betrekking op de aankoop van een nieuwbouwwoning. Opvallend is verder dat het gemiddelde leningsbedrag voor de aankoop van een appartement (ca. 137.000 EUR) beduidend hoger lag dan het gemiddelde voor de aankoop van een woning (ca. 92.000 EUR). - In de periode 2008-2012 verstrekte Vlaamse Ardennen in totaal 167 bijzondere sociale leningen. Er zijn weinig sociale leningen voor private nieuwbouw (4); de sociale leningen voor aankoop- en renovatieverrichtingen (117) zijn over deze periode driemaal hoger dan de leningen voor de aankoop van een sociale koopwoning (46). Het merendeel van de leningen zijn voor ontleners uit Oudenaarde en Geraardsbergen. Het globale leenvolume over deze periode was 22.551.768 EUR of 4.510.354 EUR/jaar. In de laatste 2 jaren lag het leenvolume hoger: 5,6 miljoen EUR in 2012 en 6,7 miljoen EUR in 2013. De SHM heeft sinds 5 april 2011 een afspraak met de SHM Nieuwe Haard in Ronse om leningen te bemiddelen voor koopwoningen die Nieuwe Haard realiseert. -

Kopers van een sociale koopwoning moeten de woning in principe 20 jaar persoonlijk bewonen. Wanneer die woning eerder verkocht wordt, bijvoorbeeld omdat de woning door gezinsuitbreiding te klein is geworden, dan zal de SHM in principe de woning wederinkopen omdat ze geen sociaal woonpatrimonium verloren wil zien gaan. De SHM heeft de laatste drie jaren drie keer een woning terug ingekocht.

-

Hoewel de SHM inspanningen doet om de koopwoningen te bouwen in functie van de vraag, heeft ze evenwel in twee recente projecten 15 koopappartementen moeten omzetten naar huurwoningen omdat ze niet binnen een redelijke termijn verkocht geraakten. Met de koopappartementen richt de SHM zich voornamelijk naar senioren en alleenstaanden (zie OD 1.5). In het project Elzelestraat, gebouwd op een oude bedrijfssite in Ronse, dienden er 9 van de 10 koopwoningen omgezet te worden naar huurwoningen. De verklaring hiervoor is volgens de SHM een combinatie van een hoge kostprijs, minder kapitaalkrachtige kopers in Ronse en een minder aantrekkelijke buurt. In het project Markt de Tirse te Brakel werden 6 van de 13 koopappartementen omgezet naar huurappartementen. Ondanks de ‘centrumligging’ in de gemeente, zouden de bereikbaarheid van de gemeente (openbaar vervoer), de beperkte diensten en voorzieningen en een te groot aanbod in verhouding met de opnamemogelijkheden een verklaring vormen voor het niet vlot verkopen van de appartementen. De visitatiecommissie raadt de SHM aan een goede risicoanalyse en desgevallend een bevraging bij potentiële kopers uit te voeren zodat ze haar toekomstige plannen inzake koopappartementen nog beter kan afstemmen op de vraag. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling koopactiviteiten: goed Het BSO binnen het actieterrein is voor sociale kavels vastgelegd op 31, waarvan er al 1 gerealiseerd werd. De Vlaamse Ardennen brengt sporadisch kleine restpercelen binnen een project op de markt. Indien daar in het kader van het gronden pandendecreet om wordt gevraagd, treedt de SHM op als bemiddelaar voor de kavels die binnen de sociale last aangeboden worden. Op dit ogenblik zijn er zo administratieve overeenkomsten voor 14 kavels. Hoewel er VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN

PAGINA 14 VAN 49

geen uitdrukkelijke afspraak met de SHM is om dit uit te werken is het voor de visitatiecommissie, rekening houdende met de door de SHM aangehaalde geplande private verkavelingen in het actieterrein, aannemelijk dat de SHM het resterende aantal van 16 kavels gehaald had kunnen worden indien de betreffende bepalingen van het gronden pandendecreet niet vernietigd geweest waren door het Grondwettelijk Hof. Met de private ontwikkelaars zijn gesprekken lopende om een oplossing te geven aan dit probleem. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van De Vlaamse Ardennen op dit vlak als goed. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De SHM heeft een grote grondvoorraad opgebouwd. De gronden gelegen in woongebied worden aangewend voor projecten terwijl er acties ontwikkeld worden om de woonuitbreidingsgebieden te kunnen aansnijden voor concrete projecten. Daarnaast is Vlaamse Ardennen op verschillende manieren actief in het verwerven van gronden in functie van het realiseren van projecten. Voor een zestal gemeenten is dit nog niet gelukt. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM daarom als goed. - De grondvoorraad van Vlaamse Ardennen bedraagt in 2013 circa 35,3 ha waarvan het grootste deel in volle eigendom. Heel wat gronden (ruim drie kwart) werden verworven na 2006. 25 maatschappijen in Vlaanderen hebben een grotere grondvoorraad. Op dit ogenblik nemen de projecten in uitvoering ruim 3ha in beslag. Van de overige ca. 32 ha zijn er 5,5 ha gelegen in woongebied. Deze gronden zullen de komende jaren binnen de aangemelde en geplande projecten quasi volledig aangewend worden. Het saldo van 26,5 ha ligt gespreid over 6 woonuitbreidingsgebieden. Deze zijn gelegen in Kruishoutem, Oudenaarde, Zottegem en Wortegem-Petegem. In 5 van deze 6 woonuitbreidingsgebieden zijn op dit ogenblik stappen gezet om ze te ontsluiten voor bijkomende projecten die voorbereid worden. In 6 gemeenten beschikt de Vlaamse Ardennen momenteel over geen gronden en is daar uitsluitend aangewezen op bijkomende verwervingen om er mee het BSO te realiseren. De visitatiecommissie raadt aan om in deze gemeenten extra aandacht te besteden aan het verwerven van grondposities . - De grote grondvoorraad belet de SHM niet actief gronden te blijven verwerven voor projecten en dat op verschillende manieren: erfpacht (aanleunflats te Eine), opstalrecht op gronden van het OCMW (14 woningen in Zingem), kosteloze overdracht van gronden voor 12 ADL woningen te Ename, kosteloze overdracht van semipublieke gronden van de gemeente te Gavere, grondenruil (project Smallendam Oudenaarde), aankoop van particulieren, gemeenten of kerkfabrieken van gronden of van (te renoveren) panden en het aankopen van gronden van private ontwikkelaars in het kader van de sociale last. - De SHM is ook actief in herbestemmingsprojecten binnen gemeenten in haar actieterrein en verwerft hiertoe gronden en panden: twee oude schoolsites in Brakel, een voormalig kloostergebouw in Ronse en Zwalm, de oude bedrijfssite Ridobel in Wortegem-Petegem en deze in de Elzeelsesteenweg Ronse, het oud cinemacomplex Familia in Ronse en de voormalige pesthuisjes op de historische site abdij Maagdendale te Oudenaarde. Sommige panden worden volledig gesloopt, enkele gerenoveerd en heringericht al dan niet met aanpalende nieuwbouw.


PAGINA 15 VAN 49

-

De SHM De Vlaamse Ardennen overloopt op elk directiecomité de mogelijkheden voor het uitoefenen van het voorkooprecht in haar actieterrein. In 2013 werden er 34 woningen aangeboden voor voorkooprecht, vooral in Ronse en in Geraardsbergen. De SHM beoordeelt deze voorkooprechten vanuit diverse overwegingen: kostprijs, ligging, bouwconstructie, grootte, aansluiting bij bestaande of in ontwikkeling zijnde projecten. Bovendien werd er met de Stad Ronse een afspraak gemaakt dat de voorkooprechten niet door SHM De Vlaamse Ardennen uitgeoefend worden. Tot nog toe werd nog geen enkele keer gebruik gemaakt van de voorkoopformule.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: uitstekend Beoordeling koopactiviteiten: uitstekend De Vlaamse Ardennen presteert uitstekend voor deze doelstelling. Ze gaat na hoe ze haar huuren koopwoningen best afstemt op de verschillende doelgroepen. Ze hanteert daarbij de analyse van wachtlijsten en toetst dit af op het lokaal woonoverleg. Daarnaast heeft ze zelf woningen die aangepast zijn aan bijzondere noden. Ze ontwikkelt met verschillende welzijnsorganisaties en met OCMW ’s initiatieven gericht op bijzondere doelgroepen en woonzorgprojecten. Sommige van deze initiatieven dienen nog gerealiseerd te worden, maar de voorbereiding kon concreet aangetoond worden. Voor wat betreft de koopwoningen realiseerde de SHM De Vlaamse Ardennen 3 aangepaste woningen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op dit vlak als uitstekend. - De SHM analyseert jaarlijks de wachtlijsten met kandidaat-huurders en houdt bij nieuwe projecten rekening met de uit de wachtlijsten gedetecteerde behoeften. Ze doet dit op het niveau van de gemeente en toetst haar bevindingen ook af binnen het lokaal woonoverleg. De SHM gebruikt de wachtlijsten dus als beleidsinstrument. - De Vlaamse Ardennen SHM heeft aandacht voor specifieke doelgroepen. In haar eigen aanbod heeft ze zelf momenteel 7 huurwoningen (Riedekens, Ename) voor personen met een fysieke beperking en dit aantal zal uitgebreid worden met 15 tegen eind 2014. - In Ename (Project Riedekens) zijn er op dit ogenblik 12 ADL woningen in opbouw en een uitbreiding ervan met 6 is aangevraagd. Deze woningen maken deel uit van een zorgsamenwerkingsovereenkomst met de vzw Focus die in haar clusters zelfstandig wonen ADLassistentie verleent aan personen met een beperking. Met het Psychiatrisch Verzorgingstehuis Sint Franciscus van Zottegem (Velzeke) werd een projectaanvraag ingediend tot financiering van woningen die kaderen in de extramurale zorg en het begeleid wonen van psychiatrische patiënten. - Met de vzw Heuvelheem, die instaat voor woonvoorziening, woonbegeleiding en dagbesteding voor meerderjarige personen met een verstandelijke beperking, werd in 2005 al een overeenkomst getekend om 6 woningen te voorzien. Deze woningen werden in 2009 in gebruik genomen. - Binnen het kader van drie samenwerkingsovereenkomsten met OCMW’s in het actieterrein wordt een specifiek woningaanbod ontwikkeld. In Zingem werden zo 7 aangepaste woningen voor personen met fysieke beperking gerealiseerd, in Eine zijn 14 aanleunflats voor 65-plussers in uitvoering en met het OCMW van Geraardsbergen is er een principieel akkoord om een 20tal aangepaste woningen voor 65-plussers te ontwikkelen in de vroegere rijkswachtkazerne. In


PAGINA 16 VAN 49

Petegem (project Ridobel) tenslotte worden 5 aanleunflats ontworpen, aangepast aan senioren 65+ , aanleunend bij- en binnen een zorgovereenkomst met het WZC De Linde. - Voor de nabije toekomst heeft de SHM De Vlaamse Ardennen gesprekken aangeknoopt met Home Vijvens, met het oog op het realiseren van een aantal sociale aanleunflats voor ouderen, en met de vzw ’T WEB (Ondersteuning bij het zelfstandig wonen voor volwassenen personen met een handicap) om te onderzoeken hoe beide partijen samen een project van co-housing zouden kunnen realiseren. - Op langere termijn verleent de SHM haar medewerking aan een project nieuwe woonzorgzone binnen een woonuitbreidingsgebied palend aan het kerndorp Munkzwalm waar de SHM, de gemeente Zwalm , het OCMW, de intercommunale SOLVA (Intergemeentelijk samenwerkingsverband voor ruimtelijke ordening en socio-economische expansie) en de vzw Huize Roborst samenwerkt. Een projectaanvraag werd hiervoor reeds ingediend bij Wonen Vlaanderen. - De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM actieve samenwerking nastreeft met welzijnsorganisaties. De directeur is eveneens voorzitter van het regionaal welzijnsoverleg arrondissement Oudenaarde, wat leidt tot vlotte contacten en samenwerkingsmogelijkheden. Zo werkt de SHM ook samen met verschillende OCMW’s’s om woningen ter beschikking te stellen in het kader van crisisopvang. - Al deze projecten zitten in verschillende stadia van ontwikkeling. De SHM heeft daarbij als aandachtspunt dat elke partner zijn eigen knowhow en kennis inzet, waarbij duidelijke taakafbakening cruciaal is. - Bij het realiseren van koopwoningen komt de afstemming op noden door de SHM tot uiting doordat ze zowel eengezinswoningen als appartementen realiseert, ze in de bebouwing een variatie voorziet om naast rijwoningen ook driegevelwoningen te realiseren naargelang de mogelijkheden op vlak van kostprijs, terrein en inplantingsmogelijkheden en zowel in het centrum van de gemeente als in de deelgemeenten buiten het centrum woningen voorziet. De gezinswoningen die de Vlaamse Ardennen bouwt hebben hoofdzakelijk 3 en soms 4 slaapkamers en zijn gericht op grotere gezinnen. Er wordt gestreefd naar inplanting van koopwoningen binnen projecten van huurwoningen en de SHM zal niet overgaan tot het bouwen van grote ‘wijken’. Daarnaast worden er kleinere wooneenheden van 2 (uitzonderlijk 3) slaapkamers gerealiseerd via de appartementsformule. Deze koopappartementen zijn voornamelijk gericht op senioren of alleenstaanden. Deze worden ingepland in het centrum, dichtbij voorzieningen. De SHM De Vlaamse Ardennen realiseerde eveneens 3 aangepaste koopappartementen in het project De Ham (Oudenaarde).


PAGINA 17 VAN 49

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel algemeen: goed Totaaloordeel huuractiviteiten: goed Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De SHM scoort uitstekend voor haar prestaties m.b.t. de beschikbaarheid van sociale huurwoningen omdat ze zich inzake de productie in de periode 200-2012 bij de 20 meest actieve SHM’s van de sector bevond en omdat ze zich voor de geplande uitbreiding op eenzelfde niveau wenst te handhaven. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM ook goed scoort voor haar prestaties m.b.t. het aanbieden van sociale koopwoningen en bijzondere sociale leningen. Ze heeft een planning om het aanbod van sociale koopwoningen gevoelig uit te breiden en kadert dit ook in het mee realiseren van het BSO. Het volume aan verstrekte bijzondere sociale leningen kende de laatste drie jaren een groei en de SHM wenst dit niveau te handhaven. De visitatiecommissie dringt er ook op aan dat de raad van bestuur een goede risicoanalyse opstelt inzake de inplanting van de sociale koopappartementen. De Vlaamse Ardennen brengt sporadisch kleine restpercelen binnen een project op de markt en treed ook op als bemiddelaar voor de sociale kavels die in het kader van het grond en pandenbeleid aangeboden werden door private ontwikkelaars. De SHM schakelt haar verworven grondreserves in bij de opbouw van komende projecten en heeft daarnaast een goede verwervingsstrategie, waarbij ze op zoek gaat naar verwervingsmogelijkheden via verschillende technieken en volgens de projectmogelijkheden zoals ze zich aandienen. Voor een zestal gemeenten waarvoor de SHM nog geen grondpositie heeft en ook geen zicht heeft om een grondpositie te verwerven raadt de visitatiecommissie aan om hier extra inspanningen te leveren. De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM De Vlaamse Ardennen haar aanbod van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen afstemt op de noden van verschillende doelgroepen. Daarnaast heeft ze een aantal sociale huurwoningen die aangepast zijn aan bijzondere noden. Ze is in gesprek met verschillende welzijnsorganisaties om, voornamelijk binnen woonzorgprojecten samen met welzijnsactoren, huisvesting te realiseren. Een aantal van deze initiatieven dienen nog gerealiseerd te worden, maar de voorbereiding kon concreet aangetoond worden. De SHM De Vlaamse Ardennen realiseerde op het project De Ham in Oudenaarde eveneens 3 aangepaste koopwoningen.


PAGINA 18 VAN 49

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling huuractiviteiten: goed De SHM krijgt een beoordeling goed van de visitatiecommissie op het vlak van de renovatie en verbetering van haar patrimonium omdat ze het gewone onderhoud goed organiseert, een uitgewerkt overzicht en planning heeft voor het groot onderhoud en het aannemelijk is dat zij tegen 2018 de ERP 2020- doelstellingen zal halen. - De Vlaamse Ardennen houdt de belangrijkste data van haar woningen op een gestructureerde manier bij, zoals de gebruikte materialen, de geïnstalleerde toestellen, de onderhoudsopvolging en de verrichte herstellingen. Ze beheert dit via het softwarepakket Sociopack. Ze beschikt ook over een gepland overzicht van de noodzakelijke grote onderhoudswerken en vervangingen voor alle woninggroepen en dat over 10 jaren (20132023) - De SHM heeft geen eigen technische dienst. Voor de noodzakelijke herstellingen en het dagelijks onderhoud wordt er beroep gedaan op aannemers. Daarbij wordt gebruik gemaakt van meerjarencontracten tot 3 jaar. De vraag tot herstelling komt bij de SHM binnen, er is een uitgewerkte procedure; de uitvoering van de werken wordt maandelijks opgevolgd (via een prestatielijst en rapportering van de betreffende aannemer). Voor het onderhoud van de CV wordt beroep gedaan op meerdere aannemers gespreid over het actieterrein. Naar aanleiding van het grote volume van de aan gang zijnde vervangingen van de verwarmingsketels in het kader van het ERP 2020 programma, zijn nu procedures in voorbereiding voor raamcontracten i.f.v. onderhoud en herstellingen cv en sanitair. In het kalenderjaar 2013 waren er 1.856 interventies voor een totale waarde van ruim 550.000 EUR. Uit de meerjaren budgetprognose van de SHM blijkt dat zij een aangroei van de interventies verwacht tot een volume van ca. 823.000 EUR in 2015. Uit de gesprekken met de huurders bleek dat de doorlooptijden in hun perceptie lang zijn. De visitatiecommissie beveelt aan om ook na te gaan welke de doorlooptijd is van de verschillende types interventies en deze ook duidelijk naar de huurders te communiceren. Uit de gesprekken met de huurders bleek ook dat de noodnummers weinig gekend zijn (zie ook OD 6.1). - Voor het groot onderhoud en kleine herstellingen heeft Vlaamse Ardennen vanuit haar overzicht op alle woninggroepen, een uitgewerkte planning tot in 2023 met eveneens een financiële onderbouwing. Over de periode 2013 – 2023 gaat het om variërend volume tussen 280.000€ en 340.000€. De werken betreffen o.a. het vervangen van harde vloerbekleding, vochtbehandeling, vervangen van zekeringskasten, vervangen van garagepoorten, enz.… De werken worden telkens gegroepeerd uitgevoerd en volgens de geldende onderhandelingsprocedures. - In het kader van de ERP 2020 voldoen einde 2012 64% van de appartementen en 43% van de woningen aan de 3 vooropgestelde ERP 2020 doelstellingen: dakisolatie, beglazing en energiezuinige centrale verwarming. Alle appartementen voldoen aan de doelstellingen voor dakisolatie en beglazing. Voor 33% of 116 appartementen is het werkpunt een energiezuinige centrale verwarming. Voor de eengezinswoningen dient de SHM nog verschillende inspanningen te leveren. Slechts 4 woningen voldoen aan geen enkel van de 3 doelstellingen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN

PAGINA 19 VAN 49

In 259 woningen ontbreekt momenteel dakisolatie of moet de dakisolatie verbeterd worden. 141 woningen moeten nog zowel dakisolatie als een energiezuinige verwarmingsinstallatie krijgen. In 20 woningen tenslotte moet enkel de verwarming worden aangepakt en in 18 enkel de beglazing. De SHM is gestaag bezig met de aanpak van deze uitdaging. Sinds 2009 werden er reeds ingrepen uitgevoerd in 535 woningen. De SHM werkt verder volgens een planning die aangeeft dat in 2018 alle woningen aan de gestelde ERP 2020 doelstellingen zullen voldoen. De renovatieplanning werd ook grotendeels opgenomen in de financiële planning, maar de kostprijsbedragen per project stemmen niet altijd overeen. De visitatiecommissie raadt aan om beide documenten op een systematische manier periodiek op elkaar af te stemmen, ook op projectniveau. De Vlaamse Ardennen nam ook de beslissing marktconforme leningen aan te gaan wanneer de renovatie niet volledig kan worden gefinancierd door subsidiëring of renovatiekredieten bij de VMSW. - De SHM weegt ook nauwkeurig af of woningen worden gerenoveerd, afgebroken en heropgebouwd of verkocht, waarbij ze zich in eerste instantie laat leiden door financiële motieven. Zo blijkt uit onderzoek dat de kostprijs voor de renovatie van 32 woningen uit de jaren 60 erg hoog is. 17 Woningen zullen worden verkocht (gemeente Zwalm; project Zwalmlaan: 11 , Oudenaarde Molenkouter: 6 en Bulckendreef :1 ). Op drie locaties zullen 22 woningen afgebroken en vervangen worden (Kluisbergen Pelikaanwijk 8, Oudenaarde Klokkeveld 8, Oudenaarde Magnoliadreef: 6). De projecten Klokkeveld en Magnoliawijk werden aangemeld, voor het project Pelikaanwijk zijn de besprekingen met het gemeentebestuur aan de gang. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De maatschappij hecht belang aan duurzaamheid en energie en ondernam reeds een aantal initiatieven zoals het realiseren van een project lage-energiewoningen en het plaatsen van zonneboilers. Er werd een samenwerking opgezet met de vzw Goed Wonen om voor het hele patrimonium energiescans uit te voeren. Daarnaast zet zij vooral in op duurzaam ruimtegebruik door de realisatie van inbreidings- , herbouw- en herbestemmingsprojecten, al dan niet gekoppeld aan een sanering. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid als goed maar nodigt de SHM uit te onderzoeken op welke manier ze haar ambitieniveau op het vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid in haar bouwen renovatieprocessen kan verhogen en ook op dat vlak concrete richtlijnen kan vastleggen naar haar toekomstige projecten. - De Vlaamse Ardennen engageert zich om de ERP 2020 doelstellingen tijdig te behalen en zal zich daarvoor niet alleen afhankelijk stellen van de beschikbare subsidies van het Vlaams Gewest, maar zo nodig ook marktconforme leningen aangaan (zie OD 2.1). Daarmee geeft ze aan zich ten volle te willen inschakelen in het milieuvriendelijkheidsstreven van Vlaanderen. - De SHM heeft bij wijze van proef 2 woningen in haar project ADL-cluster te Ename (Project Riedekens) uitgevoerd als een lage energiewoning ( E-peil 55). Deze woningen worden in 2014 in gebruik genomen. De basisconcepten met betrekking tot lage energie-bouw werden vooraf in 2009 toegelicht aan het dagelijks bestuur, waaruit onder meer bleek dat de te verwachten bouwkost significant hoger was dan de bouwkost voor een gewone woning.


PAGINA 20 VAN 49

- In twee projecten werden reeds zonneboilers geplaatst: Elzeelesteenweg te Ronse (9 koopwoningen, nadien omgezet naar 9 huurwoningen) en de appartementen Riedekens 188 te Oudenaarde. - In het verleden paste Vlaamse Ardennen reeds regenwaterrecuperatie toe in verschillende projecten vooraleer dit geïntegreerd was in de wetgeving. - De SHM De Vlaamse Ardennen zet vooral in op duurzaam ruimtegebruik door de realisatie van inbreidings-, herbouw en herbestemmingprojecten, soms ook gekoppeld aan een voorafgaande sanering. Bij inbreidingsgerichte projecten, zoals bijvoorbeeld de Riedekens in Ename, worden restpercelen ingevuld. Bij herbouw worden de bestaande gebouwen afgebroken om op de vrijgekomen grond een nieuw project te kunnen realiseren. Dergelijke sites liggen vaak in een kern, waardoor bestaande mobiliteitsassen kunnen benut worden. Concreet betreft dit volgende projecten voor de SHM Vlaamse Ardennen: o De Tirse Brakel – inbreidingsproject, sloop van een vervallen schoolsite in de kern van de gemeente – 28 appartementen en een kantoor – 2012; o Familia Ronse – aankoop oud cinemacomplex in de kern van de stad met het oog op herbestemming – sloop voorzien in 2014; o Maagdendale Oudenaarde – aankoop oude pesthuisjes op historische site abdij maagdendale – 9 entiteiten – in uitvoering; o Leupegem Oudenaarde: herbouw tot 13 entiteiten – 2008; o Ridobel Wortegem-Petegem – aankoop oude fabriekssite in de kern van de gemeente – sloop zal plaatsvinden in 2014 – 17 huur en 9 koop vooropgesteld – ontwerp in opmaak – sloop en vervanging. - In de Elzeelsesteenweg te Ronse werden in 2010 niet alleen de oude bedrijfsgebouwen afgebroken maar werd ook de site zelf gesaneerd om een nieuw project van 10 entiteiten mogelijk te maken. In andere projecten behoudt de SHM de bestaande ruwbouw en wordt een nieuwe invulling gegeven aan de gebouwen, waardoor er minder nieuwe grondstoffen aangewend moeten worden voor de realisatie van het project. Concreet betreft dit voor de SHM Vlaamse Ardennen: o Leupegem - sompelstraat herbestemming tot 8 entiteiten – 2008 o Minderbroederklooster Ronse – herbestemming van het kloostergebouw – 24 huurappartementen en 8 koopwoningen – in uitvoering - De SHM werkt samen met de vzw Goed Wonen voor de opmaak van energiescans van het hele patrimonium en de daaraan gekoppelde bespreking met de huurders over hun energieverbruik. Deze samenwerking leidde ondertussen tot 127 energiescans in Maarkedal en in Oudenaarde en een energiescan gekoppeld aan het plaatsen van rookmelders in 90 woningen verspreid over alle wijken. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om de sensibilisatie van de huurders verder uit te breiden via intensere sensibilisatieprojecten zoals bijvoorbeeld het project Energiejacht van de provincie Oost-Vlaanderen. - De SHM maakt deel uit van een Europees samenwerkingsverband waarbij het hoofdaccent van ligt op het opvolgen van de nieuwste Europese regelgevingen en –normen inzake sociale woningbouw. Daarnaast werd één van de personeelsleden bijgeschoold tot energiedeskundige, zodat de SHM voor haar patrimonium zelf EPC certificaten kan opstellen. - De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM aandacht wil opbrengen voor milieuvriendelijk en duurzaam bouwen. De visitatiecommissie raadt de SHM aan te onderzoeken op welke manier ze haar ambitieniveau op het vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid in haar bouwen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN

PAGINA 21 VAN 49

renovatieprocessen kan verhogen en ook op dat vlak concrete richtlijnen kan vastleggen naar haar toekomstige projecten. De huidige gehanteerde checklist voor werfopvolging geeft daar geen antwoord op. De Vlaamse Maatstaf voor Duurzaam Bouwen en Wonen kan hierbij mogelijk een interessant referentiepunt zijn. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed - Op vandaag opteert de SHM er zeer duidelijk voor om aangepaste woningen te voorzien. Hierbij kunnen specifieke doelgroepen (mensen met een fysieke beperking en ouderen) dan ook een woning toegewezen krijgen die voorziet in hun behoeften, hetgeen volgens de SHM meer in overeenstemming te brengen is met een rationele bezetting. Op enkele locaties zijn zeer specifieke samenwerkingsverbanden om naast de aangepaste infrastructuur eveneens de aangepaste zorg en ondersteuning te bieden (zie OD 1.5). Daarnaast realiseerde de SHM ook een beperkt aantal aanpasbare woningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit vlak als goed. - De SHM De Vlaamse Ardennen kiest ervoor om vooral aangepaste woningen te voorzien. Hierbij kunnen specifieke doelgroepen (mensen met een fysieke beperking en ouderen) dan ook een woning toegewezen krijgen die voorziet in hun behoeften, hetgeen volgens de SHM meer in overeenstemming te brengen is met een rationele bezetting. Daarnaast benadrukt zij dat de bewoners steeds aanpassingen aan de individuele woningen (huur en koop) kunnen aanvragen en dat met huurders eveneens gezocht wordt naar een meer gepaste huisvesting indien nodig. - Bij aanpasbaar en aangepast bouwen worden er 4 types van woningen onderscheiden (C2008). Een rolstoelbezoekbare woning kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen wordt het onderscheid gemaakt tussen “woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde’ en ‘woningen aangepast aan personen met een specifieke handicap om het zelfstandig wonen mogelijk te maken’ (bv een rolstoelbewoner). ‘Aanpasbare woningen’ zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat de mogelijkheid er is om later zonder al te veel kosten aanpassingen of uitbreidingen door te voeren naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking. - De SHM De Vlaamse Ardennen beschikt op dit ogenblik over 8 huurwoningen aangepast aan senioren. Dit aantal wordt verhoogd met 14 aangepaste woningen tegen 2014. Daarnaast zijn er nu 22 woningen in aanbouw die aangepast zijn aan personen met een handicap. In haar toekomstig projecten (zie ook OD1.5) zal zowel het aantal seniorenwoningen als woningen voor personen met een handicap nog verhogen. In totaal zal de SHM dan tegen eind 2014 beschikken over 66 aangepaste woningen. - De SHM realiseerde tot nu toe 3 huurwoningen en 2 koopappartementen in het project Smallendam te Oudenaarde als aanpasbare woning.


PAGINA 22 VAN 49

- De visitatiecommissie stelt vast dat de Vlaamse Ardennen SHM inspanningen levert om haar aantal aangepaste woningen gevoelig te verhogen en om deze, via haar samenwerkingen met de welzijnsorganisaties of via een aangepast toewijzingsreglement, voor te behouden voor de beoogde doelgroep en dat voornamelijk in de huurwoningen. De visitatiecommissie raadt aan om het concept van het aanpasbaar bouwen te onderzoeken in haar nog te ontwerpen toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten, al dan niet in combinatie met aangepaste woningen en haar visie te verankeren in duidelijk richtlijnen naar de ontwerpers toe.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel algemeen: goed Totaaloordeel huuractiviteiten: goed Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De Vlaamse Ardennen beschikt over een renovatieplanning waaruit blijkt dat ze tegen 2018 reeds de ERP2020 doelstellingen kan halen. Daarnaast heeft ze ook een planning uitgewerkt voor de grote onderhouds- en herstellingswerken t.e.m. 2023. De interventies van de externe aannemers in het kader van het dagdagelijks beheer worden door de maatschappij goed opgevolgd. Een volgende stap is het bijhouden van de doorlooptijden voor de verschillende interventies en nog meer aandacht besteden aan de communicatie met de huurders (o.a. noodnummers). Een aandachtspunt is het afstemmen van de renovatieplanning en de financiële planning op het niveau van de individuele projecten. De maatschappij hecht belang aan duurzaamheid en energie en ondernam reeds een aantal initiatieven zoals het realiseren van lage energiewoningen en het plaatsen van zonneboilers. Er werd een samenwerking opgezet met de vzw Goed Wonen om voor het hele patrimonum energiescans uit te voeren. Daarnaast zet zij vooral in op duurzaam ruimtegebruik door de realisatie van inbreidings- , herbouw- en herbestemmingsprojecten, al dan niet gekoppeld aan een sanering. De visitatiecommissie raadt de SHM aan te onderzoeken op welke manier ze haar ambitieniveau op het vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid in haar bouwen renovatieprocessen zowel kan verhogen en ook op dat vlak concrete richtlijnen kan vastleggen naar haar toekomstige projecten. Op vandaag opteert de SHM er zeer duidelijk voor om aangepaste woningen te voorzien. Hierbij kunnen specifieke doelgroepen (mensen met een fysieke beperking en ouderen) dan ook een woning toegewezen krijgen die voorziet in hun behoeften, hetgeen volgens de SHM meer in overeenstemming te brengen is met een rationele bezetting. Op enkele locaties zijn zeer specifieke samenwerkingsverbanden om naast de aangepaste infrastructuur eveneens de aangepaste zorg en ondersteuning te bieden (zie OD 1.5). Daarnaast realiseerde de SHM ook een beperkt aantal aanpasbare woningen.


PAGINA 23 VAN 49

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen eenduidig af te zetten t.o.v. de bouwkostnormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect ontbreekt om een goed oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt. In afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt en verbouwt. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM prijsbewust bouwt zowel voor de huuractiviteiten als voor de koopactiviteiten, de verschillende projecten naar planning en budget goed opvolgt en bijstuurt waar nodig. - Het percentage aan contractwijzigingen voor nieuwbouwhuurwoningen bedroeg net iets minder dan nul in 2011 (voor 2012 bevat de prestatiedatabank geen gegevens): slechts 10 SHM’s deden het beter. Het percentage aan contractwijzigingen voor de renovatie van huurwoningen in 2012 is met 26% één van de hoogste percentages in de sector. In absolute bedragen gaat het om een overschrijding van 77.000 EUR op een aanbestedingsbedrag van 292.000 EUR. Het betrof het vernieuwen van dakbedekking met het aanbrengen van isolatie in de Sint-Pieterswijk in Brakel. In 2011 bedroeg het percentage aan contractwijzigingen voor renovatie van huurwoningen 1%. Ook hier was de overschrijding te wijten aan noodzakelijke werken die slechts tijdens de uitvoering aan het licht kwamen. - Voor wat betreft de renovatie van huurwoningen worden gelijksoortige werken (vervangen CV- ketels, vernieuwen daken, …) gegroepeerd met het oog op het verkrijgen van betere prijzen. De maatschappij bouwt stelselmatig ook haar raamcontracten verder uit en pleegt overleg met andere huisvestingsmaatschappijen in Oost-Vlaanderen om bestekteksten te optimaliseren en uit te wisselen. - Vooraleer over te gaan tot renovatie wordt de afweging gemaakt of verkoop of vervangingsbouw geen kostenefficiëntere oplossing is. Zo werd beslist om de woningen in de Zwalmlaan te verkopen als ze vrijkomen en wordt er een vervangingsproject voorbereid in de wijk Klokkeveld (Mater) en Magnoliadreef (Eine). -

Vlaamse Ardennen probeert optimaal gebruik te maken van de mogelijke infrastructuursubsidies door gemengde projecten te realiseren met 1/3 de koopwoningen en 2/3de huurwoningen.

- De mediaan verkoopprijs voor koopwoningen bedroeg 163.326 EUR in 2012 en daarmee bevindt de maatschappij zich in de middengroep van de SHM’s. In 2009 bedroeg deze mediaan verkoopprijs nog 176.588 EUR. De woon- en welzijnsactoren gaven aan dat er bij de kandidaatkopers een voorkeur bestaat om in een aantal landelijke gemeenten in het actieterrein een bestaande oudere woning aan te kopen tegen een prijs die lager is dan die van de koopwoningen, waardoor de interesse voor de koopwoningen minder groot is. Voor de SHM is dit een drijfveer om de prijs van de koopwoningen zo laag mogelijk te houden.


PAGINA 24 VAN 49

- Het totaal percentage aan contractwijzigingen voor nieuwbouw sociale koopwoningen bedroeg in 2012 1,68% en dat is hoger dan 2/3de van de overige SHM’s. Daar tegenover staat dat datzelfde percentage in 2009 (voor 2010 en 2011 zijn geen data beschikbaar) min 1,69% bedroeg. - Zowel voor huur- als koopprojecten wordt per project een fiche opgesteld waarop de belangrijkste kostprijsgegevens (ramingsbedrag, aanbestedingsbedrag, meerwerken, huidige raming) terug te vinden zijn en de maatschappij maakt ook zelf een raming van de bouwkosten. De visitatiecommissie vindt dit positief maar raadt aan – in het licht van de recente ervaringen van de SHM met 2 projecten in de koopsector die niet verkocht raakten – deze fiche ook uit te breiden tot een echte risicoanalyse waarbij ook locatie, typologie, vraag, technische moeilijkheidsgraad en betaalbaarheid beoordeeld worden vooraleer essentiële beslissingen genomen worden zoals de aankoop van een grond, het indienen van de vergunningsaanvraag, de aanbesteding, de verkoop. - De visitatiecommissie stelt vast dat de gemiddelde woonquote (verhouding van woonuitgaven ten opzichte van het beschikbaar inkomen) van de sociale ontleners gezakt is van 57,93% in 2010 over 48,81% in 2011 naar 41,75% in 2012. De visitatiecommissie vindt dit vanuit financieel oogpunt een positieve evolutie, gezien de terugbetalingscapaciteit voor een woonlening meestal begrensd wordt op 1/3de van het netto-inkomen, zeker bij lagere inkomens. Anderzijds kan een lagere woonquote er ook op wijzen dat de sociale leningen niet de juiste doelgroep bereiken. De SHM maakt momenteel geen analyses met betrekking tot het profiel van de sociale ontleners omdat zij niet het recht heeft om iemand te weigeren die op zich aan de gestelde voorwaarden voldoet. De visitatiecommissie meent dat een dergelijke analyse wel nuttig kan zijn om na te gaan of de gewenste doelgroep bereikt wordt, de koopwoningen voor deze doelgroep nog betaalbaar zijn en eventueel de publiciteitsinspanningen te richten naar de meer behoeftige kandidaat ontleners. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De huurlasten liggen bij Vlaamse Ardennen iets hoger dan de mediaan huurlasten van andere SHM’s. Hoewel de maatschappij een aantal inspanningen levert om de huurlasten te beperken blijven deze hoog in vergelijking met andere maatschappijen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM op dit vlak voor verbetering vatbaar. -

De mediaan huurlasten per woning bedragen 191 EUR per woning per jaar en zijn hoger dan bij 57 andere SHM’s. Het patrimonium van de SHM De Vlaamse Ardennen omvat slechts 34% appartementen en dat is lager dan twee derde van de SHM’s. De SHM geeft aan dat het patrimonium zich voornamelijk in kleinstedelijk gebied bevindt, met kleinere appartementsblokken, waardoor de kosten per appartement relatief hoger zijn (vb het delen van de kosten van een lift door 6 wooneenheden). Bovendien wordt er soms voor gekozen om de afvalophaling zelf te organiseren (vb Weverstraat) om de leefbaarheid in de wijk te verhogen: dit resulteert enerzijds in hogere huurlasten maar anderzijds hebben de bewoners geen andere vuilnisophaalkosten. Andere oorzaken voor de hogere huurlasten zijn volgens de SHM toe te schrijven aan de huurder zelf (opendraaien verwarming in de gemeenschappelijke delen) of toe te schrijven aan de aard van de projecten (kosten syndicus in gemengde projecten).


PAGINA 25 VAN 49

-

Bij controle van de berekening van de huurlasten stelde de afdeling Toezicht vast dat de berekening van de huurlasten niet steeds gestaafd wordt door reële kosten op basis van bewijskrachtige stukken. De SHM heeft dit ondertussen rechtgezet.

-

Uit een eigen analyse van de jaarrekeningen van de SHM leidde de visitatiecommissie af dat de huurlasten bij de Vlaamse Ardennen gestegen zijn van ca. 167 EUR in 2009 (over ca. 157 EUR per woning in 2010 en ca. 164 EUR per woning in 2011) naar 191 EUR in 2012. Daarbij valt op dat de kost voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen relatief hoog is (ca. 122 EUR per verhuurde woning waarvan 34% appartementen) in vergelijking met andere maatschappijen met een gelijke omvang en soms een groter aandeel appartementen (vb. Brugse Maatschappij voor Huisvesting: 104 EUR voor een patrimonium met 52% appartementen, Hasseltse Huisvestingsmaatschappij: 61 EUR voor een patrimonium met ca.65% appartementen). De visitatiecommissie beveelt aan om de huurlasten nauwlettend te analyseren en na te gaan hoe deze zoveel mogelijk beperkt kunnen worden. De ervaringen van maatschappijen die vergelijkbaar zijn qua omvang en patrimonium kunnen hierbij een leidraad zijn.

-

De SHM geeft aan dat er een spanningsveld is tussen de verwachtingen van de huurders en de daarmee gepaard gaande kostprijs (vb. het aantal gevraagde poetsbeurten van de gangen t.a.v. de kostprijs van het onderhoud). Bij een aantal appartementen werd samen met de huurders bekeken op welke wijze zij het onderhoud van de gemene delen zelf op zich zouden kunnen nemen om zo de huurlasten te laten dalen bv. Leupegem, Bloemenhof in Oudenaarde en Neerstraat in Zwalm. De huurders worden ook per brief op de hoogte gebracht van de negatieve invloed die zij uitoefenen op de huurlasten: niet selectief omgaan met afval, abnormaal gebruik van de liften en het verwarmen van de gemeenschappelijke delen. De visitatiecommissie beveelt aan om de huurders verder bewust te maken van de verschillende onderdelen van de huurlasten en de kosten waar zij invloed op hebben en hen te actiever sensibiliseren om deze lasten te beperken. Daarbij kan de maatschappij best zelf ook aangeven welke maatregelen zij reeds genomen heeft om de huurlasten voor de huurders te beperken en de eventuele voordelen voor de huurders becijferen.

-

Bij nieuwe projecten houdt de SHM ondertussen rekening met de mogelijke gevolgen van een ontwerp op de onderhoudskosten en de huurlasten. Zo worden er geen liften meer voorzien in kleine appartementsgebouwen met een beperkt aantal huurentiteiten. Bij deze afweging dient echter rekening gehouden te worden met de verordening toegankelijkheid.


PAGINA 26 VAN 49

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie is van mening dat de SHM prijsbewust bouwt voor wat betreft de huuractiviteiten en de koopactiviteiten, de verschillende projecten naar planning en budget goed opvolgt en bijstuurt waar nodig. De huurlasten liggen bij de Vlaamse Ardennen iets hoger dan de mediaan huurlasten van andere SHM’s. De maatschappij nam reeds een aantal initiatieven om de huurlasten te beperken: met een aantal huurders werd gekeken hoe zij eventueel zelf een aantal onderhoudstaken konden uitvoeren en andere huurders werden gewezen op de negatieve invloed die zij uitoefenen op de huurlasten. Toch blijven de huurlasten hoog in vergelijking met soortgelijke SHM’s. De visitatiecommissie beveelt aan om de huurlasten nauwlettend te analyseren en na te gaan hoe deze zoveel mogelijk beperkt kunnen worden. De ervaringen van maatschappijen die vergelijkbaar zijn qua omvang en patrimonium kunnen hierbij een leidraad zijn. Ook de communicatie naar de huurders toe is hierbij belangrijk, met een onderscheid van wat de maatschappij doet om de huurlasten te beperken en wat de huurder kan doen om deze kost te beperken.


PAGINA 27 VAN 49

4.4

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van de SHM Vlaamse Ardennen voor de woonzekerheid van haar huurders als goed: er werd een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met het CAW in het kader van de preventieve woonbegeleiding en op het terrein wordt met de verschillende OCMW’s samengewerkt om uithuiszettingen te vermijden. De procedure huurdersachterstallen staat op punt en omvat korte opvolgingstermijnen en persoonlijke interventies waardoor de maatschappij erin slaagt de huurdersachterstallen te beperken. De SHM Vlaamse Ardennen rapporteert in haar jaarverslag 2012 over de huurbeëindigingen, maar kan geen verklaring geven waarom het aantal beëindigingen door huurders vrij hoog ligt. - De SHM Vlaamse Ardennen rapporteert in haar jaarverslag over de huurbeëindigingen. De laatste jaren zijn er jaarlijks 50 à 60 huurders die de huurovereenkomst zelf opzeggen en een kleine 20-tal die naar een andere sociale huurwoningen verhuizen. Het valt de visitatiecommissie op dat er jaarlijks 5% van de huurders op eigen initiatief vertrekken, wat erg veel is. De SHM Vlaamse Ardennen kan daar geen verklaring voor geven maar vermoedt dat de huurders doorstromen naar de private huurmarkt. Bij vertrek wordt er niet gepeild naar de redenen van vertrek. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om dat wel te doen en zo na te gaan of hier conclusies moeten/kunnen uit getrokken worden. Dit kan een aanleiding vormen om de eigen werking bij te sturen, het aanbod van huurwoningen beter afstemmen op de vraag of het voorzien in een goede of andere begeleiding bij de doorstroming naar de private huurof koopmarkt. - In 2013 zijn 6 huurders gedwongen uit hun woning gezet, in hoofdzaak wegens huurdersachterstal. In 11 andere gevallen werd een procedure tot uithuiszetting opgestart. De SHM Vlaamse Ardennen start doorgaans met een oproeping in verzoening bij de vrederechter wat de visitatiecommissie positief vindt. Indien deze verzoeningspoging geen vruchten afwerpt neemt de maatschappij een hard standpunt in en volgt ze strikt de procedure. De motivering voor deze aanpak is het beschikbaar stellen van huurwoningen aan kandidaat-huurders die zich wel aan de afspraken houden. Uit de verslagen van het directiecomité en van de raad van bestuur blijkt dat in een aantal dossiers ook beslist werd om een preventieve woonbegeleiding (sinds 2013) op te starten. De Vlaamse Ardennen probeert zo om streng te handelen bij huurdersachterstallen zonder probleemsituatie en meer begeleidend op te treden in echte probleemsituaties. - Het cijfermateriaal rond deze procedures is aanwezig binnen de maatschappij, maar wordt niet overzichtelijk bijgehouden of gerapporteerd in de jaarverslagen. De visitatiecommissie raadt de SHM De Vlaamse Ardennen aan om via het bijhouden van overzichtelijk cijfermateriaal rond opzeggingen, procedures bij de vrederechter en gedwongen uithuiszettingen beter te kunnen opvolgen of de gehanteerde procedures van woonbegeleiding en inning van huurdersachterstallen voldoende positief effect hebben op de woonzekerheid van de huurders. - Sinds de zomer van 2013 is er een samenwerkingsovereenkomst met het CAW met het oog op preventieve woonbegeleiding. De Vlaamse overheid stelde daarvoor middelen ter beschikking. Een 8-tal dossiers werden sindsdien aan het CAW overgemaakt. De SHM De Vlaamse Ardennen kiest bewust deze weg om de beëindiging van de huur naar aanleiding van probleemsituaties te voorkomen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN

PAGINA 28 VAN 49

- De SHM investeert veel tijd in de opvolging van huurdersachterstallen en kon deze achterstallen ook terugdringen (zie OD 5.3). Dit vraagt een blijvende actieve aanpak van de dienst verhuring. De procedure huurdersachterstal is gekend door de medewerkers. Volgens de visitatiecommissie is dit een goede procedure omdat ze door een korte opvolging en persoonlijk contact hoog oplopende achterstallen vermijdt en afbetalingen mogelijk maakt. Huurders met achterstallen worden aangemeld bij de betrokken OCMW’s om samen naar afbetalingsmogelijkheden te zoeken. Tijdens de tweede maand achterstal wordt er telefonisch contact gezocht of volgt er een huisbezoek. Wanneer dit geen resultaat geeft zal de betrokken huurder worden aangemeld bij het CAW voor preventieve woonbegeleiding indien er een probleemsituatie vastgesteld wordt of start er een procedure voor de vrederechter indien het gaat om wanbetaling. - De woon- en welzijnsactoren zijn positief over de manier waarop de Vlaamse Ardennen zich inzet voor de woonzekerheid van haar huurders. De huurders krijgen volgens hen veel kansen om te voldoen aan de gemaakte afspraken in het huurreglement. Pas wanneer alle mogelijkheden zijn benut om de huurder zijn woning te laten behouden, wordt op niveau van het directiecomité (én bevestigd door de raad van bestuur) een beslissing tot het opstarten van een procedure tot huurbeëindiging genomen. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling huursector: goed Beoordeling Koopsector: goed De SHM Vlaamse Ardennen wil door een goed onderhoud van het patrimonium de leefbaarheid van de wijken versterken. Het welzijn van de huurders en de leefbaarheid van de woonwijken zijn hierbij van groot belang. De maatschappij zet in op de goedlopende samenwerking met de OCMW’s en welzijnspartners. Met een aangepast begeleidingsaanbod wil de maatschappij de leefbaarheid voor haar sociale huurders verhogen en via buurtwerk de sociale cohesie in buurten van geconcentreerde sociale huisvesting verhogen, met als focus de wijk Weversstraat in Oudenaarde. Bij de realisatie van nieuwe huuren koopprojecten heeft de SHM ook voor de integratie van het project, de sociale mix en de mogelijke impact van het ontwerp op de leefbaarheid. De visitatiecommissie boordeelt de prestaties van de maatschappij op dit vlak als goed. - Momenteel zijn er geen leefbaarheidsplannen met het oog op afwijkende toewijzingsregels binnen het actieterrein van de SHM Vlaamse Ardennen. De maatschappij zou dit wel willen opmaken met de stad Oudenaarde voor de wijk Weversstraat. In deze wijk zijn er 2 appartementsblokken met een 92-tal appartementen en een concentratie van leefbaarheidsproblemen zoals zwerfvuil, geluidshinder maar ook drugsproblematiek. Subsidies van de provincie Oost-Vlaanderen, gecombineerd met middelen van het OCMW en van de SHM Vlaamse Ardennen zorgden er voor dat een halftijdse woon-welzijnsfunctionaris kon worden ingezet in de wijk. De focus ligt hierbij op huurdersbegeleiding en buurtwerk. De werking van de woon-welzijnsfunctionaris werd eind 2013 positief geëvalueerd en de (tijdelijke) verlenging van de aanstelling werd door de raad van bestuur goedgekeurd. - De maatschappij wil blijvend inzetten op het verbeteren van de leefbaarheid: infomomenten organiseren, buurtwerking opstarten en de mogelijkheden voor opstart sociale moestuin uitzoeken. Hiervoor wordt samengewerkt met het OCMW, de politie en de woonwelzijnsfunctionaris. In de hierboven vermelde wijk Weverstraat is er ook een conciërge die signalen rond problemen doorgeeft aan de maatschappij. Zij zijn samen “de ogen en de oren” VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN

PAGINA 29 VAN 49

van de wijk. De woon-welzijnsfunctionaris gaat langs bij de nieuwe huurders om na te gaan of de verhuis goed verlopen is. De woon-welzijnsfunctionaris gaat ook langs bij huurders die er al langer wonen en waarvan de probleemsituatie door de maatschappij gekend is. Hij begeleidt de meer kwetsbare huurders met het oog op het verhogen van de woonzekerheid en de leefbaarheid en neemt initiatieven om de sociale cohesie en de algemene leefbaarheid te vergroten. De woon-welzijnsfunctionaris legt contact met externe diensten die vaak aanwezig zijn in de wijk: diensten zoals begeleid wonen (“’t Web”), psychiatrische thuiszorgdiensten, thuishulpdiensten, Ondersteuningscentrum Jeugdzorg (OCJ), vroeger Comité Bijzondere Jeugdzorg (CBJ), politie en stadsdiensten van Stad Oudenaarde. Hij brengt wekelijks verslag uit aan de maatschappij. Bij de evaluatie van de woon-welzijnsfunctionaris door de SHM werden een aantal resultaten gemeten: de overlast en de drugsproblematiek bleken beide afgenomen te zijn in de wijk. - De SHM Vlaamse Ardennen geeft aan dat zij burenruzies, cultuurverschillen en geluidsoverlast als de belangrijkste leefbaarheidsproblemen ervaart. Ze vangt dit op met huisbezoeken en bemiddelingsgesprekken waarvoor wordt samengewerkt met externe partners als politie en CAW. Vlaamse Ardennen werkt actief aan de samenwerking met diverse welzijnspartners, die gekozen worden omwille van hun specifieke knowhow. De woon- en welzijnsactoren gaven aan zeer tevreden te zijn over de inzet van de maatschappij op dit vlak. - In Ronse werd in 2013 een samenwerking met Samenlevingsopbouw opgestart om de leefwerelden tussen jonge en oude huurders te overbruggen in een project rond volkstuinieren. In sommige wijken ( Kluisbergen – Pelikaanwijk en Oudenaarde – De Ham) wordt aan burenbemiddeling gedaan bij conflicten, dit in samenwerking met OCMW en politie. De SHM Vlaamse Ardennen kiest er bewust voor om geen grote complexen van sociale woningen te realiseren, maar tracht de nieuwe projecten beter te integreren in de lokale context, zodat het draagvlak groter wordt en leefbaarheidsproblemen vermeden kunnen worden. De leefbaarheid en de integratie van projecten is een specifiek aandachtspunt van de raad van bestuur die, naar eigen zeggen ‘geen 30 jaar miserie wil bouwen’. De maatschappij kiest verder voor gemengde projecten van huur-en koopwoningen omdat zij gelooft dat daarmee een gezonde sociale mix tot stand kan worden gebracht. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Er zijn geen bewonersgroepen bekend onder de huurders van de SHM Vlaamse Ardennen. De SHM voorziet in een welkomdrink om de sociale contacten tussen huurders te bevorderen maar doet verder weinig inspanningen om bewonerswerking te stimuleren of beroep te doen op haar huurders om haar eigen werking te verbeteren. De visitatiecommissie raadt de maatschappij aan om een duidelijke visie te ontwikkelen over de manier waarop ze haar bewoners in de toekomst zal betrekken. Er is zo goed als geen directe betrokkenheid van de bewoners, noch bij de planning noch op het niveau van de wijkwerking. De visitatie beoordeelt de prestaties van de SHM daarom als voor verbetering vatbaar. - In Zingem is een wijkcomité actief. Vroeger was er ook in Kluisbergen een wijkcomité, maar volgens de SHM is dat bij gebrek aan ondersteuning en nieuwe initiatiefnemers verdwenen. Bij nieuwe projecten organiseert de maatschappij een welkomdrink om de sociale contacten tussen de huurders te bevorderen.


PAGINA 30 VAN 49

- De maatschappij wil zelf graag werken met contactpersonen in haar wijken om meer voeling te krijgen met wat leeft in de wijken maar dit netwerk dient nog verder uitgebouwd te worden. - De SHM De Vlaamse Ardennen is één van de initiatiefnemers van het project ‘sociale moestuin’ in Oudenaarde (naar het voorbeeld vaneen gelijkaardig project in Ronse). Eén van de doelstellingen van het project is het versterken van de sociale cohesie in de wijk en de SHM stelt hiervoor een stuk grond in de Weverstraat ter beschikking aan het CAW. De visitatiecommissie raadt de huisvestingsmaatschappij aan om in dialoog treden met al haar huurders bv. via wijk- of informatievergaderingen. Zaken die concreet impact hebben op de huurders lijken de beste kans om hun betrokkenheid en interesse te wekken: zoals bespreking en informatie rond de huurlasten of het aankondigen van een tevredenheidsmeting. Zet kleine stappen maar laat dit passen in de visie en strategie van de SHM op bewonersbetrokkenheid. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning aan de bewoners van de SHM Vlaamse Ardennen als goed. De dienst verhuring van de maatschappij staat in voor die ondersteuning. Ze neemt die taak op in samenwerking met de woon- en welzijnsactoren in de regio. De (deeltijdse) maatschappelijk werkster van de maatschappij brengt regelmatig huisbezoeken. In de wijk Weversstraat in Oudenaarde is sinds voorjaar 2013 een woonwelzijnsfunctionaris aangesteld om de bewoners bij te staan. In die wijk is er ook een conciërge die een signaalfunctie heeft. - Voor problemen rond bewoning wordt op individuele basis een oplossing gezocht. De dienst verhuring staat huurders met problemen bij en verwijst hen zo nodig door naar het OCMW of een geschikte welzijnsactor. In de wijk Weversstraat wordt de huisvestingsondersteuning versterkt door de woon-welzijnsactor (sinds 2013) en de conciërge (zie OD 4.2). De maatschappij ervaart de aanwezigheid van die conciërge belangrijk als signaalfunctie. De inzet van woon-welzijnsfunctionaris werd eind 2013 positief geëvalueerd en het project (tijdelijk) verlengd. - De SHM Vlaamse Ardennen pleegt naast ad hoc overleg over concrete dossiers ook structureel overleg met alle OCMW‘s uit de regio en met het CAW over de globale samenwerking. Hiervoor werden samenwerkingsovereenkomsten opgesteld met alle betrokken actoren. De maatschappij voorziet ook in de huisvestingsondersteuning in het kader van specifieke woonzorgprojecten met welzijnspartners (zie O.D. 1.5). - Een medewerkster van de dienst verhuring verzorgt de individuele begeleiding van huurders in moeilijkheden en doet op woensdagnamiddag (on)aangekondigde plaatsbezoeken. Bij burengeschillen gaat die medewerkster ook ter plaatse, maar er wordt ook burenbemiddeling ingeschakeld in samenwerking met de politie als er een grotere groep bij het probleem betrokken is.


PAGINA 31 VAN 49

- Wanneer de huurovereenkomst beëindigd wordt, brengt een medewerker een bezoek aan de vertrekkende huurder om deze tips te geven over de nog noodzakelijke herstellingen die de huurder zelf kan doen. Zo wil de maatschappij een dure afrekening voor huurschade voorkomen. Die informatie wordt alleen mondeling meegegeven. De visitatiecommissie raadt aan om de “procedure bij vertrek van de huurder” uit te schrijven met het oog op betere opvolging van het dossier zodat beide partijen kennis hebben van de afspraken die er gemaakt zijn. - De SHM heeft geen eigen onderhouds-of hersteldienst, maar de coördinatie van die werken door de externe firma’s gebeurt wel binnen de maatschappij. Uit het bewonersgesprek tijdens de visitatie blijkt dat de bewoners niet altijd tevreden zijn over de opvolging van technische problemen. De visitatiecommissie raadt de SHM aan na te gaan of dit beeld gegrond is, eventueel aanpassingen in de werking aan te brengen en daarover ook duidelijk met bewoners te communiceren (zie ook OD 2.1).

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De SHM Vlaamse Ardennen hanteert een goede procedure huurdersachterstal en werkt nauw samen met de OCMW’s en CAW om uithuiszettingen te voorkomen. De SHM De Vlaamse Ardennen zet in eerste instantie in op een weldoordachte inplanting en goed onderhoud van het patrimonium om de leefbaarheid van de wijken te versterken. De maatschappij heeft daarvoor samenwerkingsverbanden lopen met de OCMW’s en welzijnspartners in haar actieterrein. Met een aangepast begeleidingsaanbod door de woonwelzijnsfunctionaris wil de maatschappij de leefbaarheid voor haar sociale huurders verhogen en via buurtwerk de sociale cohesie in buurten van geconcentreerde sociale huisvesting verhogen, met als focus de wijk Weversstraat in Oudenaarde. De SHM voorziet in een welkomdrink om de sociale contacten tussen huurders te bevorderen maar doet verder weinig inspanningen om bewonerswerking te stimuleren of beroep te doen op haar huurders om haar eigen werking te verbeteren Dit kan beter. De SHM de Vlaamse Ardennen biedt voldoende huisvestingsondersteuning aan de bewoners. Ze neemt die taak op in samenwerking met de woon- en welzijnsactoren in de regio. In wijk Weversstraat in Oudenaarde is sinds voorjaar 2013 een woon-welzijnsfunctionaris aangesteld om de bewoners te ondersteunen en dit project wordt door de SHM positief geëvalueerd. In die wijk is er ook een conciërge die een signaalfunctie heeft. De medewerker van de huurdienst van de maatschappij brengt regelmatig huisbezoeken.


PAGINA 32 VAN 49

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie meent dat de financiële leefbaarheid van de SHM Vlaamse Ardennen goed is. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening wordt sterk beïnvloed door gerealiseerde meerwaardes op de verkochte koop- en huurwoningen. De financiële planning geeft aan dat liquide middelen op peil kunnen blijven indien de maatschappij een beroep kan blijven doen op GSC (Gewestelijke Sociale Correctie), op financiering voor de renovatieprojecten en het huidige volume aan verkochte koopwoningen kan aanhouden. -

De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen - bedroeg 0,73 in 2012 en is gestegen van 0,45 in 2009 over 0,63 in 2010 en 0,73 in 2011. Voor deze parameter situeert de SHM De Vlaamse Ardennen zich bij de 25 SHM’s met de laagste gecorrigeerde liquiditeitsratio. De liquiditeitsratio in de prestatiedatabank houdt geen rekening met de voorraad gebouwde maar nog niet verkochte woningen, terwijl deze bij een gemengde maatschappij wel een belangrijke rol speelt. Die voorraad omvat immers gebouwde maar nog niet verkocht koopwoningen waarvan de kosten zich in de loop van 1 à 3 jaar opstapelen en waarvan de opbrengsten pas nadien (in het jaar van verkoop) komen. Indien de liquiditeit in de ruime zin wordt berekend – waarbij de voorraad wel in aanmerking genomen wordt – dan is de ratio steeds groter dan 1.

-

De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering – de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten – bedroeg 0,89 in 2009, 103 in 2010, en 0,95 in 2011 en 2012. Dit is lichtjes boven de norm van 0,85 maar deze ratio evolueert in de goede richting en wordt bovendien licht vertekend door het volledig meenemen van de uitgaven voor personeel (dat zowel voor de koop – als huursector werkt) in de kosten terwijl de inkomsten uit de koopactiviteiten niet meegenomen worden in de berekening.

-

De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was negatief in 2012 (-0,55%) en 2011 (-0,48%) en daarmee bevond de SHM zich bij de 25 maatschappijen met een negatieve netto winstmarge. In 2009 en 2010 was de netto winstmarge nog positief: respectievelijk 2,42% en 6,76%. De koopactiviteiten zijn belangrijk voor de financiële leefbaarheid van de maatschappij: indien de maatschappij koopprojecten realiseert op gronden die zij lang geleden aangekocht heeft, kan ze een meerwaarde realiseren en is de netto-winstmarge positief. Dat was het geval in 2009 en 2010. In 2011 werden de appartementen in Brakel (De Tirse) verkocht en 2 woningen in Ronse en Heurne: hier was de winst op het koopsegment uiterst beperkt, waardoor de netto-winstmarge in totaal negatief was. Ook in 2012 kon weinig winst gerealiseerd worden in het koopproject de Ham in Oudenaarde. De maatschappij onderstreept dat het voor haar ook belangrijk is om op centrumliggingen in de stad projecten te realiseren, zelfs al is de financiële meerwaarde gering.

-

De solvabiliteitsratio is lichtjes afgenomen: van 15,09 % in 2009 naar 12,4% in 2012. Daarmee bevindt de SHM de Vlaamse Ardennen zich tussen de middengroep van SHM’s: er zijn ongeveer evenveel SHM’s met een hogere als met een lagere financiële afhankelijkheidsgraad. Voor deze indicator wordt evenwel geen absolute norm vooropgesteld.


PAGINA 33 VAN 49

-

De financiële planning wordt iedere zes maand bijgewerkt met de meest recent beschikbare informatie en wordt dan besproken met het dagelijks bestuur, de raad van bestuur en de revisor. Ter voorbereiding van deze vergaderingen werd voor de leden van de raad van bestuur een informatiesessie georganiseerd door de VMSW.

-

De financiële planning wordt ook tussentijds aangepast in functie van de toekenning van kredieten na het nemen van bepaalde beslissingen. De invloed van verschillende parameters op de liquiditeitsprognose worden gesimuleerd: het marktconform lenen versus het gebruik maken van het gesubsidieerd financieringssysteem, het al dan niet bekomen van de GSC (Gewestelijke Sociale Correctie) en het aantal verkochte woningen (nieuwe koopwoningen en bestaand patrimonium). Uit de simulaties blijkt dat de leefbaarheid van de maatschappij zeer sterk bepaald wordt door het bedrag aan ontvangen GSC en het aantal verkochte woningen. Op basis van de financiële planning die aan de visitatiecommissie werd voorgelegd komt ze tot de conclusie dat de maatschappij op langere termijn financieel leefbaar is indien zij blijvend een beroep kan doen op GSC, er voor de geplande renovatieprojecten een FS3financiering bekomen kan worden en het aantal jaarlijks gerealiseerde koopwoningen groter is dan 12 (huidig gemiddelde : 17, zie OD 1.2).

-

De maatschappij beschikt over een vrij grote grondvoorraad (zie OD 1.4) waardoor haar financiële leefbaarheid nog versterkt wordt.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De gemiddelde werkingskosten per huurwoning van de SHM De Vlaamse Ardennen bevinden zich onder mediaan van de sector, ondanks het feit dat in deze kosten ook de kosten voor de koopactiviteiten zijn vervat. De maatschappij volgt de leegstand van dichtbij op en stelt woningen die leegstaan in afwachting van een vervangingsbouwproject ook ter beschikking aan de OCMW’s. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit vlak daarom als goed. -

De totale werkingskosten per jaar per huurwoning bedroeg 1.167 EUR in 2012: daarmee bevindt de SHM zich bij de 40 maatschappijen met de laagste werkingskosten per huurwoning, ondanks het feit dat in deze werkingskosten ook de kosten zitten voor het personeel dat instaat voor de bouw en de verkoop van sociale koopwoningen en de kredietbemiddeling.

-

De gemiddelde werkingskosten per gerealiseerde koopwoning bedroegen in de periode 20082012 ongeveer 20.900 EUR. Er waren ongeveer evenveel SHM’s met meer als met minder werkingskosten.

-

Het percentage structureel leegstaande woningen bedraagt 1,46% in 2012 (16 woningen), hetgeen overeenstemt met de mediaan in de sector. De frictieleegstand bedroeg 0,27% in 2012 (3 woningen): dit is bijna een procent lager dan de voorgaande jaren en slechts 10 SHM’s deden het beter. De maatschappij volgt de leegstand maandelijks van nabij op in een overzichtelijke tabel: daaruit blijkt dat de gederfde huur gedaald is van ca 10.000 EUR in januari 2013 naar 5.875 EUR in december 2013. Doorheen het hele jaar stonden er elke maand tussen de 3 à 5 woningen leeg in afwachting van verhuring. De SHM probeert deze termijn zo kort mogelijk te houden door een aantal kandidaat-huurders tegelijkertijd te contacteren, met respect voor de rangorde op de wachtlijst. Tussen de 5 en 11 woningen per maand stonden leeg omwille van renovaties of herstellingswerken na einde huur. Daarnaast


PAGINA 34 VAN 49

stonden 4 woningen leeg in afwachting van een vervangingsbouwproject of in afwachting van verkoop. De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij de woningen die leegstaan in afwachting van een vervangingsbouwproject ook tijdelijk ter beschikking stelt van de OCMW’s. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De SHM onderneemt voldoende inspanningen om de huurdersachterstal te bestrijden en kan de huurdersachterstallen beperken tot ca. 1,6% van de huur en huurlasten. De SHM onderneemt stappen om sociale fraude en domiciliefraude te bestrijden, maar geeft weinig ruchtbaarheid aan de resultaten van deze stappen. De visitatiecommissie beoordeelt haar prestaties op dit vlak als goed. -

De procedure huurachterstal wordt strikt gevolgd en toegepast. De maatschappij scoort vrij goed inzake het beheersen van de huurachterstallen : de huurdersachterstallen bedroegen 1,59% van de huur en de huurlasten in 2012 en daarmee behoort de maatschappij tot de 40 beter presterende SHM’s. In 2009 bedroegen deze huurdersachterstallen nog 2,45%. De huurachterstallen van de zittende huurders zijn evenwel gestegen van 11.113 EUR in 2011 over 19.144 EUR in 2012 naar 18.930 EUR in 2013.

-

Wanneer de maatschappij lucht krijgt van vermeende bijwoning of niet-bewoning schakelt zij de wijkagent in. De adreswijzigingen worden dagelijks strikt opgevolgd via de Kruispuntbank Sociale Zekerheid. Als de huurder zelf nog geen aangifte heeft gedaan, wordt hij aangeschreven. Er is regelmatig overleg met het OCMW en de politiezones waarbij domiciliefraude ook aan bod komt. Indien nodig zet de SHM ook gerechtelijke stappen. De SHM beschikt niet over een overzicht van het aantal gevallen waarbij sociale fraude of domiciliefraude werd vastgesteld.

-

De Vlaamse Ardennen communiceert tot nu toe niet met betrekking tot haar resultaten in de strijd tegen sociale fraude of domiciliefraude. De visitatiecommissie vindt dat dit toch minstens in het jaarverslag aan bod zou kunnen komen: zo rapporteert de maatschappij beter over één van haar doelstellingen en dit zal ook een ontradend effect hebben.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De SHM De Vlaamse Ardennen gebruikt een meerjarenbegroting die zesmaandelijks afgetoetst en bijgestuurd wordt. Om de financiële leefbaarheid op langere termijn te beoordelen maakt de SHM gebruik van de financiële planning die ontwikkeld werd door de VMSW. De beoordeling voor deze doelstelling is goed. -

In samenwerking met de revisor werd een meerjarenbegroting opgesteld die ook zesmaandelijks afgetoetst en eventueel bijgestuurd wordt.

-

De SHM De Vlaamse Ardennen maakt ook gebruik van de financiële meerjarenplanning ontwikkeld door de VMSW om na te gaan welke de impact is van de verschillende investeringen of renovatieprojecten op haar financiële leefbaarheid. Deze planning voldoet aan de vereisten inzake transparantie, consistentie en heeft een tijdhorizon van minstens 10 jaar. De planning wordt jaarlijks geactualiseerd en besproken.


PAGINA 35 VAN 49

-

De visitatiecommissie merkt wel op dat de geraamde kosten voor bepaalde renovatieprojecten niet in alle documenten overeenstemmen en raadt de maatschappij aan om de financiële planning helderder te structureren zodat duidelijk is op basis van welke informatie deze opgemaakt werd. De visitatiecommissie raadt ook aan om de financiële planning te gebruiken om na te gaan op welke manier de financiële leefbaarheid (zie OD 5.1) verbeterd kan worden.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De maatschappij werd na fusie opgericht vanuit de optiek om één woonmaatschappij te hebben die de verschillende facetten van sociaal wonen in de Vlaamse Ardennen coördineert. De maatschappij neemt voldoende initiatieven om deze rol waar te maken. De visitatiecommissie beoordeelt haar inspanningen als goed. -

Reeds in 1999 namen de drie toenmalige maatschappijen de beslissing om te fusioneren om te komen tot een grotere maatschappij met een 1000-tal woningen en een aanbod aan huuren koopwoningen en sociale kavels.

-

De huidige maatschappij opteert er duidelijk voor om projecten te realiseren met welzijnspartners waarmee telkens een samenwerkingsverband afgesloten wordt . Ook met de OCMW’s en het CAW werden samenwerkingsovereenkomsten afgesloten en worden goede contacten onderhouden.

-

De kantoren van de SHM fungeren als één loket voor sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale leningen (zowel van de maatschappij als van de erkende kredietmaatschappij). Daardoor kan de kandidaat-lener in één bezoek snel informatie krijgen over de financieringsmogelijkheden en beschikbare budgetten voor elk van deze systemen.

-

De SHM neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg in de verschillende gemeenten en maakt op een gecoördineerde wijze ook afspraken om het woonbeleid tot uitvoering te brengen. Een goed voorbeeld daarvan is het toepassen van de optionele voorrangsregels op het niveau van de maatschappij (zodat die van toepassing zijn voor het hele actieterrein) eerder dan op gemeentelijk vlak te werken met een lokaal toewijzingsreglement.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De SHM De Vlaamse Ardennen beschikt over een procedurehandboek dat periodiek aangepast wordt. Voor de koopactiviteiten dienen een aantal processen nog geformaliseerd te worden in procedures. De visitatiecommissie raadt aan om hier ook de werknemers bij te betrekken om het draagvlak voor de interne werking te vergroten. -

De SHM de Vlaamse Ardennen beschikt over een procedurehandboek waarin de meest courante procedures geïdentificeerd en opgenomen zijn. Bij elke procedure staat duidelijk vermeld wanneer deze door de raad van bestuur goedgekeurd werd en wat de taken en verantwoordelijkheden zijn. Uit de gesprekken met de leden van de raad van bestuur bleek ook dat er jaarlijks gerapporteerd wordt over de toepassing van de procedures om te beslissen welke procedures eventueel herzien dienen te worden. Elk jaar neemt de revisor een derde van alle procedures onder de loep, zodat alle procedures minstens 3-jaarlijks ook aan een extern nazicht worden onderworpen. De visitatiecommissie raadt aan om de


PAGINA 36 VAN 49

werknemers actiever te betrekken bij het intern evalueren van de procedures, zodat ze ook sneller aangepast en breder gedragen worden. -

Voor de koopactiviteiten dienen de activiteiten nog wat meer gestructureerd en geformaliseerd te worden in procedures, zodat de processen op punt gezet worden, de taken en verantwoordelijkheden duidelijk zijn en de processen ook controleerbaar zijn. De visitatiecommissie denkt daarbij aan het uitvoeren en actualiseren van een risicoanalyse vooraleer strategisch belangrijke beslissingen genomen worden met betrekking tot projecten (aankoop, vergunningsaanvraag, aanbesteding, gunning, start verkoop), het opvolgen van wijzigingen gevraagd door de kopers, de voorlopige oplevering en het opvolgen van de openstaande punten en de vrijgave van de waarborgen.

-

De SHM De Vlaamse Ardennen beschikt over een klachtenbehandelingsprocedure maar deze bleek weinig gekend bij de huurders. In 2012 werden 25 klachten geregistreerd. De technische klachten werden opgevolgd door de technische dienst, die daarvoor terugkoppelde met de verschillend aannemers. De klachten van meer sociale aard worden werden opgevolgd door de dienst verhuring, die daarvoor de verschillende betrokken partijen rond de tafel brengt om naar een oplossing te zoeken. De visitatiecommissie raadt aan om het bestaan van deze klantenbehandelingsprocedure beter bekend te maken bij de (kandidaat) huurders en (kandidaat) kopers.

-

Er werd een deontologische code opgesteld en deze is ook gekend bij de medewerkers en bestuurders.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM De Vlaamse Ardennen voldoende inspanningen levert om de werking van de eigen organisatie te verbeteren. De recente reorganisatie laat enerzijds toe om de kennis aan boord te houden maar betekent ook dat de werknemers nog moeten groeien in hun nieuwe functie. De visitatiecommissie beveelt aan om de visienota verder uit te diepen, de vooropgestelde acties te concretiseren en meetbaar te maken. -

Naar aanleiding van de visitatie maakte de SHM een visienota met daarin een aantal knelpunten en verbeteracties De visitatiecommissie beveelt aan om de visienota verder uit te diepen, de vooropgestelde acties te concretiseren en meetbaar te maken.

-

De SHM ging in op de vraag van enkele medewerkers om binnen de maatschappij van functie te veranderen. Daardoor kon enerzijds de kennis en ervaring aan boord gehouden worden maar anderzijds betekent dit ook dat deze medewerkers en de nieuw aangetrokken medewerkers in hun functie nog een leertraject af te leggen hebben. De visitatiecommissie is van oordeel dat de organisatie de verschillende verbeterpunten

-

De maatschappij investeert in wekelijks teamoverleg. De medewerkers krijgen de mogelijkheid om zich bij te scholen via opleidingen georganiseerd door de VSMW, elk binnen hun specifiek domein.

-

De prestaties van het personeel worden jaarlijks geëvalueerd door het dagelijks bestuur.


PAGINA 37 VAN 49

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel algemeen: goed Totaaloordeel huuractiviteiten: goed Totaaloordeel koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie meent dat de financiële leefbaarheid van de SHM Vlaamse Ardennen goed is. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening wordt sterk beïnvloed door gerealiseerde meerwaardes op de verkochte koop- en huurwoningen. De financiële planning geeft aan dat liquide middelen op peil kunnen blijven indien de maatschappij een beroep kan blijven doen op GSC (Gewestelijke Sociale Correctie), financiering voor de renovatieprojecten en het huidige volume aan verkochte koopwoningen kan aanhouden. De werkingskosten van de SHM De Vlaamse Ardennen bevinden zich onder (huur) of rond de mediaan (koop) voor de sector. De maatschappij volgt de leegstand van dichtbij op en stelt woningen die leegstaan in afwachting van een vervangingsbouwproject ook ter beschikking aan de OCMW’s. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op dit vlak als goed. De SHM onderneemt voldoende inspanningen om de huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude te bestrijden, maar kan meer ruchtbaarheid geven aan de resultaten die’ ze behaalt inzake sociale fraude en domiciliefraude. De SHM De Vlaamse Ardennen gebruikt een meerjarenbegroting die zesmaandelijks afgetoetst en bijgestuurd wordt. Om de financiële leefbaarheid op langere termijn te beoordelen maakt de SHM gebruik van de financiële planning die ontwikkeld werd door de VMSW. De maatschappij werd na fusie opgericht vanuit de optiek om 1 woonmaatschappij te hebben die de verschillende facetten van sociaal wonen in de Vlaamse Ardennen coördineert. De maatschappij neemt voldoende initiatieven om deze rol waar te maken. De SHM De Vlaamse Ardennen beschikt over een procedurehandboek dat periodiek aangepast wordt. Voor de koopactiviteiten dienen een aantal processen nog geformaliseerd te worden in procedures. De visitatiecommissie raadt aan om hier ook de werknemers bij te betrekken om het draagvlak voor de interne werking te vergroten. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM De Vlaamse Ardennen voldoende inspanningen levert om de werking van de eigen organisatie te verbeteren. De recente reorganisatie laat enerzijds toe om de kennis aan boord te houden maar betekent ook dat de werknemers nog moeten groeien in hun nieuwe functie. De visitatiecommissie beveelt aan om de visienota verder uit te diepen, de vooropgestelde acties te concretiseren en meetbaar te maken.


PAGINA 38 VAN 49

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van de SHM Vlaamse Ardennen met de burgers voor verbetering vatbaar. Zo heeft de maatschappij geen website, waardoor de (kandidaat-)huurders, (kandidaat-)kopers en (kandidaat-)ontleners geen toegang hebben tot online informatie rond de werking, het patrimonium en de projecten van de maatschappij. Er zijn ook geen folders voor de doelgroepen. De telefonische bereikbaarheid is niet altijd goed. De SHM kan haar informatievoorziening aan burgers op nog veel punten verbeteren. De SHM wil zelf werk maken van een degelijk uitgewerkt communicatiebeleid, maar heeft daar voorlopig geen prioriteit aan gegeven. Dit staat ook duidelijk opgenomen in de visienota die opgemaakt werd naar aanleiding van de visitatie. - De maatschappij heeft momenteel geen website en mist zo de kans om haar doelgroepen te informeren: kopers, ontleners en huurders. Ook de woon- en welzijnsactoren gaven aan dat een website ook voor hen een belangrijke bron van informatie kan zijn. Voor de huurders, kopers of ontleners zijn er ook geen infobrochures voorhanden. De visitatiecommissie wijst op goede voorbeelden van themagerichte folders en brochures in de sector. - De SHM brengt wel persberichten uit om de burgers te informeren over nieuwe bouwprojecten. Die projecten worden ook sporadisch opgenomen in het informatieblad van de gemeenten van het actieterrein. - In november 2013 heeft de maatschappij met een werkgroep communicatie een communicatieplan voor de website opgesteld met een beschrijving van de doelgroepen en de plannen voor de nabije toekomst. De visitatiecommissie kon het ontwerp van de nieuwe website inkijken. Eenmaal de website in werking zal zijn, hetgeen gepland is tegen de tweede helft van 2014, wil de SHM Vlaamse Ardennen de communicatie verder uitbreiden met eventueel een nieuwsbrief, infobrochure en een huurdersmap. De visitatiecommissie vindt deze maatregelen een minimum om de (kandidaat) huurders, (kandidaat) kopers en andere woonactoren te informeren. - Het onthaal bij de SHM Vlaamse Ardennen is elke werkdag open in de voormiddag. Er is een belbushalte dichtbij en ook het station is op wandelafstand. De burelen van de maatschappij zijn vlot toegankelijk en gelegen aan een grote publieke parking. Een eerste gesprek gaat aan de balie door, maar er zijn aparte ruimtes voor gesprekken die meer privacy vereisen. - Naast de openstelling van het kantoor is de SHM Vlaamse Ardennen dagelijks telefonisch bereikbaar. De visitatiecommissie vernam via de huurders waarmee zij sprak dat de telefonische bereikbaarheid niet voldoende goed is. - De bewoners op het gesprek met de visitatiecommissie kennen noch de interne klachtenbehandelaar, noch de bestaande klachtenprocedure. Volgens de visitatiecommissie kan dit beter: de klachtenbehandelaar wordt best ook op de website en in de informatiebrochures vermeld.


PAGINA 39 VAN 49

- De schriftelijke communicatie met de burgers is correct en voldoende duidelijk, maar kan nog wat klantgerichter door meer rekening te houden met mogelijke vragen die (kandidaat) huurders kunnen hebben en minder ambtelijke taal te gebruiken. - Bij de actualisatie van het inschrijvingsregister die in 2013 werd afgerond, werden 336 kandidaat-huurders geschrapt omdat ze niet antwoordden. De welzijnsactoren worden nu ingelicht over de lopende actualisatie om de “uitval” van woonbehoeftigen te beperken. - De SHM heeft geen wachtdienstsysteem voor meldingen van technische problemen buiten de kantooruren. De huurders met wie de visitatiecommissie sprak haalden dit aan als een minpunt en gaven aan dat de globale opvolging van herstellingen (termijnen, slechts gedeeltelijk uitvoeren van werken) beter zou kunnen. - De SHM maakt geen publiciteit voor haar leningsactiviteiten. De Erkende Kredietmaatschappij SJK De Woonconsulent is gelegen in hetzelfde gebouw met zelfde inkom als de SHM Vlaamse Ardennen. Beide organisaties verwijzen naar elkaar door om zoveel mogelijk mensen aan een sociale lening te helpen. De visitatiecommissie vindt dit positief. - De SHM Vlaamse Ardennen nodigt de kandidaat-kopers uit op informatiedagen bij nieuwe projecten (die “verkoopsklaar” zijn). Bij nieuwe projecten – ook bij huur – zijn er soms informatiesessies. In deze sessies ligt de nadruk vooral op het verstrekken van informatie, veel minder op het verzamelen van feedback. - De verplichting voor nieuwe kandidaat-huurders om naar het kantoor te komen voor een inschrijving wordt als weinig klantvriendelijk ervaren door de woon- en welzijnsactoren. De maatschappij vindt dit persoonlijk contact noodzakelijk om de kandidaat te begeleiden en goed in te lichten bij de keuzes die hij maakt. Toch vindt de visitatiecommissie dat, gezien het grote actieterrein, De Vlaamse Ardennen meer inspanningen kan leveren om gegevens uit te wisselen of informatie te laten verstrekken door actoren die reeds een band met de kandidaathuurder hebben, zoals OCMW’s.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De SHM Vlaamse Ardennen vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. Door Inspectie RWO werd in 2013 wel aangedrongen om de notulering van de raad van bestuur in overeenstemming te brengen met de aanbevelingen van het agentschap inspectie RWO. De welzijnsactoren en de beleidsinstanties vinden de communicatie van de SHM Vlaamse Ardennen goed: bij gerichte vragen krijgen ze snel een antwoord en periodiek worden ze ook op de hoogte gebracht van bijvoorbeeld de actualisering van de wachtlijsten. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit vlak als goed. - De SHM Vlaamse Ardennen neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg van alle gemeenten in het actieterrein. De directeur is zelf aanwezig op dit overleg. In de visienota van oktober 2013 stelt de SHM dat ze een actieve woonpartner willen zijn voor de lokale besturen om het sociaal objectief mee te realiseren. - De gemeenten en OCMW’s zijn tevreden over de communicatie met en van de SHM Vlaamse Ardennen. In de raad van bestuur zijn er vertegenwoordigers van de gemeenten en OCMW’s VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING VLAAMSE ARDENNEN

PAGINA 40 VAN 49

uit het actieterrein met als doel daar een wederzijdse uitwisseling van informatie tot stand te brengen. - De SHM Vlaamse Ardennen is vertegenwoordigd in de stedelijke woonraad van Ronse en in de raad van bestuur van het Sociaal Verhuurkantoor Zuid-Oost-Vlaanderen. De SHM maakt deel uit van het Regionaal Welzijnsoverleg arrondissement Oudenaarde. Vanuit dit netwerk wil de maatschappij regelmatig contact hebben met welzijnspartners.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM Vlaamse Ardennen de tevredenheid van haar kopers, huurders en ontleners niet op een systematische of structurele manier meet. De VMSW meet wel de tevredenheid over de dienstverlening van de SHM voor haar kredietbemiddelingsactiviteiten, waaruit goede prestaties van de SHM blijken. - De SHM Vlaamse Ardennen meet de klantentevredenheid niet. In afwachting van het instrument dat de Vlaamse overheid ontwikkelt, raadt de visitatiecommissie de SHM aan om alle kansen aan te grijpen om feedback te krijgen over haar patrimonium, werking en dienstverlening met bewoners en stakeholders. Structureel tevredenheidsonderzoek bij de huurders kan de klantgerichtheid van een maatschappij verbeteren. Dit onderzoek kan de vorm aannemen van een grote enquête, maar ook het geregeld voeren van een constructieve dialoog met huurders en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over de dienstverlening van de maatschappij kunnen de tevredenheid of verbeterpunten in kaart brengen. - De VMSW meet de tevredenheid van klanten met betrekking tot de leningsaanvragen bij de SHM. In de tevredenheidsenquête van 2012 blijft de SHM met een 4,07 boven de vereiste score 4,00 (80%). Er is zeer weinig verschil in de scores van alle SHM’s. Na inzage van de metingen blijkt de respons van de ondervraagden laag was, waardoor de visitatiecommissie de enquête onvoldoende representatief vindt. Wat opvalt is dat de ontleners de informatie over de lening niet via de maatschappij hebben vernomen. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij nog meer inspanningen kan leveren om de mogelijkheden van de sociale lening meer bekend te maken bij de doelgroep. - Er zijn geen gerechtelijke procedures met kopers lopende op het moment van de visitatie. De tevredenheid over de verkochte koopwoningen wordt nog niet gemeten dor de SHM zelf. De 2 kopers van sociale koopwoningen waarmee de visitatiecommissie kon spreken, brachten geen verbeterpunten voor de SHM naar voor. Om dit positieve beeld ook representatief te maken voor alle verkochte koopwoningen, beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om een tevredenheidsenquête te organiseren en bijvoorbeeld te peilen naar de tevredenheid met betrekking tot de kwaliteit van de woningen, de informatieverstrekking, de oplevering en de nazorg.


PAGINA 41 VAN 49

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Totaaloordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Totaaloordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De informatie die SHM Vlaamse Ardennen aan de huurders en kandidaat-huurders verstrekt kan beter. Zo heeft de maatschappij geen website, waardoor de (kandidaat-)huurders, (kandidaat-)kopers en (kandidaat-)ontleners geen toegang hebben tot online informatie rond de werking, het patrimonium en de projecten van de maatschappij. Er zijn ook geen folders voor de doelgroepen. De telefonische bereikbaarheid is niet altijd goed. De SHM kan haar informatievoorziening aan burgers op nog veel punten verbeteren. De SHM wil zelf werk maken van een degelijk uitgewerkt communicatiebeleid, maar heeft daar voorlopig geen prioriteit aan gegeven. De SHM Vlaamse Ardennen vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. De woonactoren en beleidsverantwoordelijken zijn tevreden over de communicatie met de SHM Vlaamse Ardennen. De SHM De Vlaamse Ardennen meet op geen enkele wijze de tevredenheid van haar huurders en kopers. Er bestaat alleen de klantentevredenheidsmeting van de VMSW voor leningen, voor de andere activiteiten (huur en koop) bestaat dit niet. De aanbeveling van de visitatiecommissie is dan ook om deze klantentevredenheidsmeting ook te organiseren.


PAGINA 42 VAN 49

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

Maak voor elk koopproject een meer allesomvattende risicoanalyse waarbij ook locatie, typologie, vraag, technische moeilijkheidsgraad, opnamecapaciteit en verkoopbaarheid beoordeeld worden vooraleer overgegaan wordt tot aankoop, tot vergunning, tot aanbesteding, tot verkoop. Een suggestie is hier om de projectfiches in die zin uit te breiden (OD 1.2 en 3.1);

2.

Ga na welke de doorlooptijd is van de verschillende types interventies en communiceer beter met de huurders naar aanleiding van de interventies: de procedures, de noodnummers, de manier van werken, de evaluatie van de uitgevoerde interventies, eventuele onderhoudstips,…. Zo verwerft de maatschappij een beter inzicht in haar eigen efficiëntie en kan ze de verwachte doorlooptijd ook vlugger naar de huurders communiceren(OD 2.1);

3.

Ga na hoe het ambitieniveau op het vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid verankerd kan worden in de bouwen renovatieprocessen en werk concrete richtlijnen uit voor ontwerpers zodat ook zij concreet kunnen bijdragen om deze ambitie in de praktijk te brengen (OD 2.2);

4.

Vergroot het aantal aanpasbare woningen binnen het patrimonium door na te gaan of het concept van het aanpasbaar bouwen integreerbaar is in de toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten, al dan niet in combinatie met aangepaste woningen. Bekijk ook of de woningen in de koopsector ontworpen kunnen worden als aanpasbare woningen (OD 2.3);

5.

Hou de huurlasten nauwlettend in de gaten en kijk na hoe deze zoveel mogelijk beperkt kunnen worden; communiceer met de huurders met betrekking tot de inspanningen die de maatschappij hiervoor levert en de inspanningen die de huurders zelf kunnen leveren (OD 3.2);

6.

Ga na waarom een groot aantal huurders hun huurovereenkomst opzegt om inzicht te verwerven of daaraan door de SHM conclusies aan verbonden moeten worden. (OD 4.1);

7.

Ontwikkel een duidelijke visie rond bewonersparticipatie. Vertaal deze visie in een strategie om de bewoners meer te betrekken bij de activiteiten van de SHM, de planning van nieuwe (renovatie)projecten, de evaluatie van onderhoudsinterventies, het beperken van de huurlasten en het bewaken van de leefbaarheid (OD 4.3);

8.

Voorzien een procesmatige aanpak om de renovatieplanning en de financiële planning op elkaar af te stemmen zodat in elk document van dezelfde ramingen per project vertrokken wordt (OD 5.4);

9.

Ga na welke werkwijzen voor de koopsector kunnen geformaliseerd te worden in procedures zodat de processen periodiek geëvalueerd worden, de taken en verantwoordelijkheden


PAGINA 43 VAN 49

bepaald worden en de processen ook controleerbaar zijn. Betrek de medewerkers bij de verdere uitwerking van het procedurehandboek om het draagvlak te vergroten. (OD 5.6); 10. Diep de visienota verder uit, concretiseer de vooropgestelde acties maak ze meetbaar zodat de medewerkers die nieuw zijn in hun huidige functies de visie en richting kennen en deze ook geïntegreerd zien in hun takenpakket (OD 5.7); 11. Maak werk van een algemeen communicatiebeleid zodat de (kandidaat) huurders en (kandidaat) kopers zich via verschillende kanalen kunnen informeren en communiceren met de maatschappij (OD 6.1); 12. Organiseer tevredenheidsmetingen voor zowel het huursegment als het koopsegment. (OD 6.3).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: De visitatiecommissie vindt dat de SHM De Vlaamse Ardennen zelfstandig in staat is om de punten die voor verbetering vatbaar zijn zelfstandig op te pakken. De visitatiecommissie vindt specifieke maatregelen niet nodig.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid:

Geen

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 44 VAN 49

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Stefaan Vercamer, Voorzitter - Wim De Naeyer, onafhankelijk bestuurder - Pascal Adriaens, OCMW Voorzitter Zwalm - Joop Verzele, Burgemeester Kruishoutem, namens de provincie Oost-Vlaanderen Medewerkers SHM - Jeannique van den Heede, Directeur - Johan Dendauw, Hoofd Technische Dienst - Hilde Bovijn, Projecten - Marleen De Bock, Boekhouding - Filip Standaert, Kandidaat Huurders - Christophe Hennegien, Onderhoud - Koen Peters, - Laura Schiettekatte, Ilse Van Den Steene, Directieass. /Deeltijds medewerker dienst verhuring Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Hilde Dupont, Maatschappelijk Werker, OCMW Oudenaarde - Guido Spanhove, Hoofd Sociale Dienst, OCMW Oudenaarde - Inge Verschaeve, Maatschappelijk Werker, OCMW Zingem - Ann Artois, Coordinator, Psychiatrische thuiszorg ' De Vlaamse Ardennen' - Sien Lagae, Consulent, Begeleid Wonen ‘t Web Sammy De Smet, Diensthoofd, OCMW Gavere Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Marc Baele, Directeur, CAW Zuid Oost-Vlaanderen - Andrée De Bruycker, Huisvestingsambtenaar, Ronse - Linda Vandanabele, OCMW Voorzitter, Kluisbergen - Tineke Vannieuwenhuyze, OCMW en Gemeentesecretaris, Zwalm - Tom Rutsaert, Stedenbouwkundig Ambtenaar, Zingem - Pieter Martens, Diensthoofd Technische Dienst, Zingem Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er waren een 35-tal bewoners (huurders) aanwezig. - Er waren een 2-tal kopers van sociale koopwoningen aanwezig. De namen van de huurders en kopers worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Carine Seynaeve, OCMW Voorzitter, Zingem - Baron Bernard della Faille d'Huysse, OCMW Voorzitter, Kruishoutem - Hendrik Blommaert, Schepen, Horebeke - Marc Vanhoorne, OCMW Secretaris, Gavere - Kurt Fonteyne, OCMW Voorzitter, Wortegem-Petegem - Richard Eeckhaut, Schepen, Oudenaarde - Luc Vandermeeren, Burgemeester, Wortegem-Petegem


PAGINA 45 VAN 49

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen

antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer


PAGINA 46 VAN 49

dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse

overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd.


PAGINA 47 VAN 49

NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en

stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 48 VAN 49

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Vlaamse Ardennen, Oudenaarde

Datum reactie SHM: 15 juli 2014


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Vlaamse Ardennen Oudenaarde

Datum beslissing minister: 15/09/ 2014, betekend op 15/09/2014


Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde

Recommend Documents