Visie op de Suikerunie voor de stad. ploeg id 3

Visie op de Suikerunie voor de stad 3 ploeg id

Inhoudsopgave 3 ploeg id

Dick Janssen rizoem.nl Hein Braaksma heinbraaksma.nl Paul van Bussel pvanb.nl Peter Liewes waarborgvastgoed.nl René Agema

Roelof Rozema macg.nl

Sandor Greving extenzogroningen.nl

Samenvatting             

5

Inleiding                        9 Tijdelijke ontwikkeling 10 Vraag van de stad 11 Behoefte en aanbod nieuwe bedrijven 12 Aantrekkingskracht 13 Ruimtelijke visie 15 Historische onderlegger 16 Toekomstbestendige structuur 18 Toekomstperspectief 21 Monopolykaarten 23

Clusters 25 Voedsel 27 Kleinschalige maakindustrie 29 Kennis en onderzoek 31 Evenementen 33 Wonen en werken 35 Energie 37 Bijzondere bestemmingen 39 Gebouwen 41 Zeefgebouw en Werkplaatsgebouw 42 Nederzettingen, woon en werkplaatsen & plein 45 Grondbalans 47

3

ploeg id

Nuts en infrastructuur 51 Beheer 55 Beheer juridisch: relatie beheerder – gebruikers 58 Afstemming en kaderstelling gemeente 61 Businesscase 65 Opbrengsten 66 Kosten en opbrengst gemeente 69 Bijlagen 73 Wie zijn wij? 74 Veiligheid en bestemmingsplan 80 Energie 84

2

3

Samenvatting Laboratorium voor de stad De Suikerfabriek was een icoon én een economische motor van Groningen. Het Suikerunie terrein kan dat opnieuw worden. Groningen en de Groningers willen dat ook. Wij willen het Suikerunie terrein tijdelijk ontwikkelen en beheren als magneet en kraamkamer voor nieuwe bedrijvigheid. Zo wordt het gebied een laboratorium voor de stad. Hier wordt gewerkt aan en geëxperimenteerd met het nieuwe werken, met duurzame producten en met innovatieve diensten. Ploeg id3 en partners trekken nieuwe bedrijven naar het Suikerunie terrein door het karakter van het gebied beter zichtbaar te maken, door de mogelijkheden te vergroten en door geïnteresseerden snel en effectief te helpen met contracten en ondersteuning. Voorzien in behoeften Voor ons is de opgave om de komende 15 jaar maatschappelijk rendement op de Suikerunie locatie te realiseren meer dan een beheersvraagstuk. Maatschappelijke

3

ploeg id

rendement is alleen mogelijk door tijdelijke, inhoudelijk gedreven ontwikkeling. Die ontwikkeling moet voorzien in de behoefte van de stad, aanvullend zijn op bestaande programma’s en werken vanuit de kracht van het gebied. Omdat initiatieven en partijen hun investeringen ook terug moeten kunnen verdienen, kan dit alleen bij minimaal 15 jaar. Historische structuur als ruggengraat Ploeg id3 heeft de historische ruimtelijke structuur van het gebied geanalyseerd en gebruikt deze als basis voor de aanleg van infrastructuur en nutsvoorzieningen. Noodzakelijk zijn elektriciteit, internet, water en riolering. Wij gebruiken ook de historische structuur als ruggengraat voor de indeling in velden en bestemmingen. Inspiratiebron is hier het kansen en straten model van monopoly. De verschillende steden en hun straten van het beroemde gezelschapsspel, worden op de Suikerunie velden met verschillende inhoudelijke clusters, verschillende dichtheden en

uiteindelijk ook verschillende huur of pachtprijzen. Inhoudelijke verbondenheid Ploeg id3 ziet zes inhoudelijke clusters: - Voedsel - Kleinschalige maakindustrie - Kennis en onderzoek - Evenementen - Wonen en Werken - Energie Tijdelijke bebouwing De inhoudelijke clustering zorgt voor bijzondere verbondenheid tussen de verschillende gebruikers, initiatiefnemers en functies van het gebied. Die verbondenheid kent ook een ruimtelijke component en een vertaling naar verschillende bestaande en toekomstige tijdelijke gebouwen. Om het grootst mogelijke maatschappelijke rendement te realiseren zijn gedurende 15 jaar ook nieuwe gebouwen en nederzettingen nodig.

4

5

Beheer maakt mogelijk Wij laten ons leiden door een inhoudelijke visie en werkt op basis van een analyse van actuele maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Beide zijn ook bepalend voor de visie op beheer. Waar traditioneel beheer sterk gericht was op het beperken, disciplineren en sturen, moet en kan beheer in de eenentwintigste eeuw vooral gericht zijn op het ‘mogelijk maken’. Concreet gaat het om vier activiteiten: - toegankelijk maken van het terrein - onderhoud terrein en bebouwing - uitbreiden met tijdelijke bebouwing - aantrekken nieuwe initiatieven, gebruikers en investeerders. Relatie initiatieven - beheerder Gebruikers hebben behoefte aan vrijheid en verbondenheid. Beide, ook in de vorm van rechten en plichten, legt ploeg id3 vast in een ‘parkmanagement’ contract. Tegelijkertijd met het meer algemene parkmanagement contract sluiten

gebruikers een tijdelijke huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst met ploeg id3. Kaderstelling gemeente De tijdelijke ontwikkeling van het Suikerunie terrein kan slechts plaats vinden binnen een heldere kaderstelling, op basis van een logische taakverdeling en in effectieve samenwerking met de gemeente Groningen. Op basis daarvan toetst ploeg id3 nieuwe gebruikers op harde voorwaarden van de gemeente en beoordeelt hen op ‘zachte’ criteria als toegevoegde waarde voor het terrein. Businesscase Ploeg id3 werkt op basis van een conservatieve businesscase en een exploitatie periode van 15 jaar. Daarbij hanteert ploeg id3 per inhoudelijk cluster en type bebouwing een huur of pachtprijs die past bij de waarde van het gebied en het verdienpotentieel van het initiatief. De opbrengsten nemen jaarlijks toe. Hieruit moeten beheer, investeringen en op

termijn een deel van de rentelasten van de gemeente Groningen gefinancierd worden. Ploeg id3 en gemeente Groningen delen het zoet en het zuur. Jaarlijks maken we de balans op en verdelen het verlies of de winst op basis van 70% gemeente, 30% ploeg id3. Voor de eerste aanloop kosten reserveren ploeg id3 en zijn partners 30.000 euro.

Wie zijn wij? Op basis van solide expertise en rijke ervaring ontwikkelt ploeg id3 oplossingen met een sterke maatschappelijke legitimatie, aansprekende ruimtelijke visie en gedegen financiële onderbouwing. Daarbij beschikt ploeg id3 over sterke samenwerkingsrelaties met andere ontwikkelaars en investeerders. Voor het tijdelijke beheer en ontwikkeling van het Suikerunie terrein vormt ploeg id3 een coalitie met Waarborg Vastgoed, Extenzo en MACG. Naast investeringsmiddelen brengen zij verhuurexpertise en milieu- en bodemkennis in. Daarnaast werkt ploeg id3 inhoudelijk nauw samen met de Raffinage, Bax Bier, Criterium Productions, Cirkant Advies en BRO.

3

ploegid

6

7

Inleiding De Suikerfabriek was een icoon én een economische motor van Groningen. Het Suikerunie terrein kan dat opnieuw worden. Nu niet als industrieel complex, maar als magneet en kraamkamer voor nieuwe bedrijvigheid. Zonder weeïge geur, maar met zichtbaarheid en rendement voor de stad. Ploeg id3 maakt dat mogelijk door de wijze van beheren en (tijdelijk) ontwikkelen. Wij doen dat samen met een combinatie van investeerders, ontwikkelaars, kennisbedrijven, bestaande gebruikers en nieuwe initiatiefnemers.

3

ploegid ploeg id

Waar de oude fabriek paste bij de twintigste-eeuwse industrie, moet het terrein nu passen bij de eenentwintigste economie. Daarin staan identiteit, creativiteit en duurzaamheid centraal. Die nieuwe economie wordt gedragen door een ander soort bedrijven. Deze nieuwe bedrijven stellen ook andere eisen aan hun omgeving en leggen andere verbanden met de stad. Anders dan de oude fabrieken houden zij de stad en stadjers niet buiten om veiligheidsredenen. De nieuwe bedrijven verleiden stad en stadjers juist hen op te zoeken.

8

9

Tijdelijke ontwikkeling

Vraag van de stad

Door het Suikerunie terrein tijdelijk te ontwikkelen en te beheren als magneet en kraamkamer voor nieuwe bedrijvigheid, wordt het gebied een laboratorium voor de stad. Hier wordt gewerkt aan en geëxperimenteerd met het nieuwe werken, met duurzame producten en met innovatieve diensten. Positieve resultaten verspreiden zich in de stad en de wereld. Negatieve resultaten, nietgelukte experimenten blijven beperkt tot de Suikerunie.

Groningen wil dat het Suikerunie terrein gaat bijdragen aan de stad. Het terrein ligt nu braak, verliest aan waarde en kosten geld in de vorm van de rente. De stad wil dat het terrein gaat renderen, in de vorm van bedrijvigheid en werkgelegenheid, dat het terrein gaat leven, in de vorm van activiteiten en evenementen, dat het terrein waarde behoudt en ten slotte dat het terrein op termijn een deel van de rentekosten terugverdient. De Suikerunie moet een inspirerend en renderend stuk stad worden.

Wij realiseren deze functie vanuit kennis van de stad en stadjers, vanuit kennis van nieuwe bedrijvigheid en hun behoeften, vanuit ervaring met tijdelijke ontwikkeling en beheer, en op basis van solide businesscases. Daarbij bouwen wij op de goede contacten met praktisch alle bestaande en nieuwe initiatiefnemers en helpt hen waar nodig de volgende stap te zetten in hun onderneming.

3

ploegid

10

11

Behoefte en aanbod nieuwe bedrijven

Aantrekkingskracht

Nieuwe bedrijven vragen om flexibiliteit, om snel op verandering in te spelen. Zij vragen om authenticiteit: de omgeving moet henzelf en hun klanten inspireren. Deze bedrijven doen niet alles zelf, maar werken zo veel mogelijk samen met andere, gespecialiseerde ondernemers. En ten slotte stellen deze bedrijven ook andere eisen aan infrastructuur. Glasvezel internet is voor hen veel belangrijker dan een aansluiting op het gasnet.

Ploeg id3 en partners trekken nieuwe bedrijven naar het Suikerunie terrein door het karakter van het gebied beter zichtbaar te maken, door de mogelijkheden te vergroten en door geïnteresseerden snel en effectief te helpen met contracten en ondersteuning.

Er zijn nu al nieuwe bedrijven die zich vestigen op het terrein. PvanB architecten beperkt zich niet tot het ontwerpen van gebouwen, maar helpt vooral gebruikers en bewoners hun leef- en werksfeer te ontwerpen. Identiteit, duurzaam gebruik en leefplezier zijn daarbij essentieel. Brouwerij BAX Bier reageert op de behoefte aan bier met karakter. Een van de eigenaars is medisch bioloog, die bewust is overgestapt, omdat hij in zijn brouwerij meer werkplezier vindt en het eindproduct veel tastbaarder is. Ook Groninger ontwerper Melle Koot

kiest bewust voor de Suikerunie locatie, wetend dat hij hier zijn dromen en visie kan realiseren. Met die visie werd Melle Koot in verkozen tot Duurzaamste Ondernemer van Groningen. Een groot aantal van de zojuist genoemde partijen hebben zich verenigd in de Raffinage. Met de partijen afzonderlijk en met hun collectief werkt ploeg id3 nu al nauw samen. Deze nieuwe bedrijven vragen niet alleen. Zij staan ook voor maatschappelijk rendement. In de eerste plaats bieden zij natuurlijk werkgelegenheid. In de tweede plaats dragen hun innovatieve producten en diensten bij aan het ondernemers en leefklimaat in de stad. In de derde plaats versterkt het karakter van hun handel, de uitstraling van Groningen als innovatieve, duurzame stad.

bijvoorbeeld Noorderzon en de ROC’s.

Ploeg id3 realiseert een tijdelijke, organische gebiedsontwikkeling. Het organische karakter onderscheidt het Suikerunie terrein van andere gebieden in de stad. Binnen heldere kaders, zijn hier maximale mogelijkheden om te Het Suikerunie terrein wordt beter zichtbaar experimenteren, te groeien en tot wasdom door in de eerste plaats de ruimtelijke te komen. Dat betekent dat ploeg id3 invulling van het terrein zelf, door het enerzijds initiatieven die zich aandienen gemeenschappelijk naar buiten treden van en zich hier gevestigd hebben, faciliteert, huidige en komende initiatiefnemers en in afhankelijk van de behoefte. Dat betekent de derde plaats door het organiseren van ook dat ploeg id3 anderzijds in de eerste activiteiten en evenementen. De ruimtelijke plaats op zoek gaat naar talenten. invulling krijgt vorm binnen de kaders gesteld door de gemeente Groningen en sluit zo veel mogelijk aan op het langere termijn ontwikkelperspectief van het gebied. De publiciteit, activiteiten en evenementen worden gecoördineerd door ploeg id3. Waar mogelijk en nodig initiëren wij ook zelf evenementen in samenwerking met de Groninger culturele instellingen en maatschappelijke organisaties, zoals

3

ploegid

12

13

Ruimtelijke visie Voor ploeg id3 is de opgave om de komende 15 jaar maatschappelijk rendement op de Suikerunie locatie te realiseren meer dan een beheersvraagstuk. In de visie van ploeg id3 is maatschappelijke rendement alleen mogelijk door tijdelijke, inhoudelijk gedreven ontwikkeling. Die ontwikkeling moet voorzien in de behoefte van de stad, aanvullend zijn op bestaande programma’s en werken vanuit de kracht van het gebied. Die kracht wordt sterk bepaald door het historische en ruimtelijke karakter. Ploeg id3 heeft beide geanalyseerd en komt op basis daarvan tot een aansprekende ruimtelijke visie.

Indicatie oppervlakte middels voetbalvelden (100 x 50 meter)

CATIE OPPERVLAKTE

3

ploegid

14

15

Historische onderlegger Met de sanering van de Suikerunie zijn de meeste herkenbare gebouwen en installaties van het terrein verdwenen. Tegelijkertijd is de oude structuur in het DNA van het gebied, in de ondergrond en in de resterende landmarks nog goed zichtbaar. Begin twintigste eeuw ontstond hier – toen nog op enige afstand van de stad – een bloeiende suiker industrie. De suikerbieten van het Groninger land werden hier omgezet in hoogwaardige voedingsproducten.

Met de ontwikkeling van het raffinage proces, van de vraag en van het aanbod van Suikerbieten, groeide de fabriek. Vanuit een kern breidde het industriële landschap zich uit naar de randen van het gebied. Die randen werden en worden gevormd door belangrijke verkeersaders: water, spoor en weg. Waar aanvankelijk het water een van de belangrijkste aanvoerroutes was, won het spoor vervolgens aan belang om uiteindelijk op haar beurt vervangen te worden door de weg.

Eenzelfde ontwikkeling deed zich op het terrein voor: vervoer van bieten, halffabricaten en eindproducten gebeurde eerst via eigen spoorwegen op het terrein, om later plaats te maken voor lopende banden en vrachtauto’s.

De oude structuur van aanvoerroutes en verkeersaders op het terrein is nog zichtbaar. Overigens was die oude structuur op haar beurt gebaseerd op een nog oudere structuur: de verkaveling van de weilanden. De historische structuur kent een parallel in de ondergrond: op de plek waar het spoor en de wegen lag, is er niet alleen minder vervuiling, maar ook minder puin en een betonlaag aanwezig.

3

ploegid

Daarmee is het niet alleen logisch om de oude structuur als ruggengraat voor de ruimtelijke indeling te gebruiken, maar is het ook praktisch (en kostenefficiënt) om deze structuur als basis voor de aanleg van infrastructuur en nutsvoorzieningen te gebruiken.

De onderlegger en structuur zijn vanzelfsprekend onderwerp voor nader gesprek tussen ploeg id3 en de gemeente Groningen, ook gericht op de ontwikkeling na 15 jaar. Het huidige voorstel heeft als invalshoek de tijdelijke ontwikkeling. De gemeente Groningen kan daar haar eigen visie op de periode na 15 jaar naast leggen.

16

17

Toekomstbestendige structuur

Historie 1900

Suikerunie fabriek

Hoofdstructuur voor nieuwe ontwikkelingen

Structuur van bijzondere plekken

Context

Nu aanwezige structuren en kwaliteiten

Nieuwe infrastructuur

Totaalplan

3

ploegid

18

19

Toekomstperspectief Waar de oude fabriek vanuit het centrum naar de randen groeide, biedt de nieuwe ontwikkeling in onze visie de meeste kansen wanneer zij vanuit de randen naar het centrum groeit en bovendien het centrum leeg blijft. Dat wil zeggen het centrum blijft leeg in de meest letterlijke zin van het woord – geen bebouwing. Daardoor wordt het centrum een soort centraal plein of punt van waaruit bezoekers zich oriënteren op de kansen en bedrijven op het terrein. Hier organiseren de gebruikers en nieuwe initiatiefnemers evenementen en tonen zij hun producten, diensten en visies aan de stad en de wereld.

0,18 ha.

0,48 ha. 0,19ha.

Fiets- & voetganger 0,42 ha. 0,21 ha. 0,08 ha. 0,27 ha.

0,26 ha.

0,22 ha.

0,13 ha. 0,34 ha. 0,12 ha.

0,23 ha.

0,24 ha.

0,21 ha.

0,08 ha.

Auto -ring -regionaal -stad

0,3 ha.

0,2 ha. 0,29 ha. 0,32 ha. 0,16 ha. 0,34 ha. 0,36 ha. 0,32 ha.

0,11 ha.

0,23 ha. 0,26 ha. 0,24 ha.

0,24 ha.

Auto, fiets Hoogkerk

0,5 ha.

0,18 ha.

0,33 ha.

Doordat in de tijdelijke ontwikkeling van de Suikerunie bedrijvigheid en tijdelijke bebouwing vanuit de randen richting het centrum groeien, is er sprake van een logische aansluiting op de omgeving. Die logische ruimtelijke aansluiting kent een fysieke parallel in de ontsluiting van het gebied via de Ringweg, spoorwegovergang

en fiets/voetgangersbrug. Zij biedt tegelijkertijd een onderlegger om op de langere termijn, voor de ontwikkeling van 15 jaar, het gebied verder te ontsluiten en aan te sluiten op de stad en regio. Ploeg id3 heeft gezocht naar een flexibele en toekomstbestendige structuur, zodat investeringen in de tijdelijkheid ook na 15 jaar hun waarde behouden. Dat heeft als additioneel voordeel dat de huidige waarde van het gebied voor de gemeente ook financieel behouden blijft. Het toekomstbestendige karakter van de structuur realiseren wij door te werken vanuit de historische structuur, ook voor de aanleg van nutsvoorzieningen en infrastructuur. De gekozen verdeling daarvan over het terrein is een optimaal uitgangspunt voor de definitieve ontwikkeling na 15 jaar.

Flexibele en toekomstbestendige structuur

3

ploegid

20

21

Monopolykaarten Deelnemers Ploeg id3 begeleidt initiatiefnemers van idee naar realisatie. Tegelijkertijd kijken wij naar het collectief. Wat is de meest logische plek voor een nieuw idee? Wat is de toegevoegde waarde van een initiatief? En wat wil en kan dat initiatief bijdragen aan het gebied? Spelregels Er is veel ruimte, letterlijk en figuurlijk. Wij denken niet in vierkante meters, maar in halve voetbalvelden. Die maat betekent volop ruimte voor groei. Groei mag echter niet ten koste gaan van anderen. Daarom zijn er spelregels. Zo groeit niet alleen het initiatief, maar ook zijn meerwaarde voor het gebied.

N

RE

KE

AR IJ P R V

S

ND

NS

Eenheden Verschillende velden hebben verschillende kwaliteiten, verschillende prijzen en ook verschillende mogelijkheden om te renderen. Het is aan de initiatiefnemers zelf om daar het maximale uit te halen.

FO EEN

KA

?

EM

ALG

$

RT

STA

ENERGIE

KANS ION

T STA

?

Kwaliteiten Oriëntatie - oriëntatie op de zon – aan de kade – bij de natuur – aan het plein – zichtlocatie vanaf de ring -

Nutsvoorzieningen - bovengronds – ondergronds - onder verhoogde vlonder – middels facilitair centraal gebouw – middels verbinden gebouw -

Terreininrichting - collectief – individueel op kavels - facilitaire gebouwen – groene kamers – terpen – vijvers – helofytenfilters – tuinen -

Ordening - vooropgezet grit – stapeling identieke modules – at rando

Ontsluiting - olifantenpaadjes op de betonplaat – padenstructuur afgestemd op ordeningsprincipe – nieuwe verblijfslaag – rondom een erf -

Duurzaam gebruik - materiaalgebruik – energieconcept – energiebalans -

Binnen de ruimtelijke structuur en op Uitgangspunt blijven de randvoorwaarden basis van de sterke ruggengraat van en de ruimtelijke structuur van het gebied. infrastructuur en nutsvoorzieningen, ziet ploeg id3 een kansrijke indeling in verschillende velden. Inspiratiebron is hier het kansen en straten model van monopoly. De verschillende steden en hun straten van het beroemde gezelschapsspel, worden op de Suikerunie velden met verschillende inhoudelijke clusters, verschillende dichtheden en uiteindelijk ook verschillende huur of pachtprijzen. Deze differentiatie in inhoud, ruimte en prijs maakt het gebied aantrekkelijk voor bedrijven en initiatieven in verschillende fasen van hun (economische) ontwikkeling. Per veld kan de dichtheid en de schaal van de bebouwing verschillen. Om de potentie van de tijdelijke ontwikkeling zichtbaar te maken hebben wij enkele scenario’s uitgewerkt. De mate waarin deze scenario’s of andere perspectieven uitkomen hangt ook af van vraag en behoefte uit de stad en de markt.

3

ploegid

22

23

ENERGIEVELD

CENTRAAL PLEIN

Duurzaam opgewekt voor het collectief.

KLEINSCHALIGE MAAKINDUSTRIE

Elkaar ontmoeten, de stad verleiden en de wereld uitnodigen met evenementen, installaties en exposities.

TUNNEL

Een dijk van lichtvervuilde grond zet zonlicht om in elektriciteit.

WERKPLAATSGEBOUW Short Stay Atelier voor het nieuwe werken.

Creatieve antwoorden op duurzame vraag: Tijdelijke huisvesting ademt mee met ondernemers

doorgang onder het spoor voor voetgangers en fietsers

ENERGIE OOGSTEN

OUTDOOR

ZEEFGEBOUW

Sporen in het landschap voor buiten sporten.

Magneet voor de stad, voorzieningen voor de Suikerunie: Ervaar en ontwikkel.

In de ontwikkel en beheervisie van ploeg id3 biedt de Suikerunie locatie een unieke mate van vrijheid én verbondenheid. Vrijheid om te experimenteren, groeien en tot wasdom te komen. Verbonden op inhoud en inspiratie, leidend tot samenwerking, uitstraling en identiteit. Juist om ook deze verbondenheid te realiseren, kiezen wij voor een aansprekende clustering.

VOEDSELVELD

BASISSTRUCTUUR

Tuinstad voor authentieke smaak.

Historische lijnen voor nieuwe verbindingen én nutsvoorzieningen.

Clusters

KENNIS & ONDERZOEK Experimenteren met dromen. Dromen met experimenten.

SUIKERUNIE PLOEGID3 overzichtsperspectief ontwikkelingen

STADSSTRAND

SCHOORSTEEN

The Cloud is de fabrieksrook van de eenentwintigste eeuw

SUGAR EXPERIENCE

STADSLAB

Het zoete zomergevoel op loopafstand

Levend Laboratorium voor de nieuwe Stad

Kleine Grote Stappen door Verleden en Toekomst Stad & Suikerunie

CAMPER STANDPLAATS Park, Sleep & Visit

TIJDELIJK WONEN Short stay - Long Experience; Eerste stappen wooncarrière jongeren.

STADSFACILITEITEN

MUSEUMHAVEN Vliegende Hollanders vinden thuishaven aan Suikerkade

Service voor de Stad

WONEN & WERKEN

Thuiswerken: Inspiratie slaapt nooit.

AUTARKISCH DORP

Eigen Kracht Compleet: Zelfvoorzienende Broedplaats

3

ploegid

24

25

Voedsel ZEEFGEBOUW

Magneet voor de stad, voorzieningen voor de Suikerunie: Ervaar en ontwikkel.

VOEDSELVELD

Tuinstad voor authentieke smaak.

De Suikerunie was altijd een van de meest herkenbare en ruikbare voedingsindustrieën in Groningen. Door nieuwe technieken en concentraties, is de locatie vrij gekomen voor een andersoortige ontwikkeling. Die moet minder ruikbaar zijn, maar minstens zo herkenbaar, waarbij voedsel een logisch zwaartepunt en trekker is. De ontwikkel en beheervisie van ploeg id3 biedt ruimte aan de kansrijke bestaande initiatieven op dit terrein, zoals de Wolkenfabriek, BAX Bier, Groentebuurt etc. Nu al adviseert ploeg id3 BAX Bier bij de ontwikkeling van hun brouwerij, te realiseren op de Suikerunie locatie. Tegelijkertijd stimuleert onze ontwikkel perspectief nieuwe initiatieven waaronder zeker ook vormen van samenwerking tussen bestaande gebruikers, bijvoorbeeld in de vorm van bijzondere markten en culinaire evenementen. Het zwaartepunt voedsel past ook in het totale perspectief van duurzaamheid en laboratorium voor nieuwe leefstijlen.

3

ploegid

26

27

Kleinschalige maakindustrie KLEINSCHALIGE MAAKINDUSTRIE

Creatieve antwoorden op duurzame vraag: Tijdelijke huisvesting ademt mee met ondernemers

Het enorme terrein van de voormalige Suikerunie is een vruchtbare voedingsbodem voor kleinschalige maakindustrie. Uit veel onderzoek blijkt dat voor dergelijke bedrijvigheid een lage huurprijs, grote flexibiliteit en vrijheid, goede ontsluiting en een inspirerende omgeving doorslaggevend zijn. De gekozen ontwikkel en beheervisie realiseert deze kenmerken van de Suikerunie locatie en maakt die waar nodig verder zichtbaar. Bijzonder aandachtspunt voor de kleinschalige maakindustrie op dit terrein is duurzaamheid. Hier ligt een bijzondere vraag vanuit de markt en ook een sterke ambitie vanuit gemeente en lokale gemeenschap. Verschillende creatieve ondernemers hebben zich nu al gemeld bij ploeg id3 om een autarkische broedplaats te ontwikkelen. Bijzonder aan dit initiatief is dat zij – mede in gesprek met ons – een heldere businesscase hebben ontwikkeld, gebaseerd op een huurprijs per m2 die past binnen de prognoses van het voorliggende bidbook.

3

ploegid

28

29

Kennis en onderzoek

KENNIS & ONDERZOEK Experimenteren met dromen. Dromen met experimenten.

STADSLAB

Levend Laboratorium voor de nieuwe Stad

Groningen is een van de belangrijkste centra voor kennis en onderzoek in Nederland. Daarbij zijn er steeds meer studenten die Groningen na hun studie niet verlaten, maar hier in een inspirerende omgeving hun ondernemerschap vorm willen geven en hun dromen willen realiseren. Dat vraagt – nog veel meer dan nu in de stad aanwezig is – om ruimte voor experimenten, met enerzijds duidelijke kaders én financiële afspraken, maar anderzijds ook flexibiliteit en ondersteuning bij het omzetten van ideeën naar producten, productie en bedrijf.

3

ploegid

30

31

Evenementen CENTRAAL PLEIN

Elkaar ontmoeten, de stad verleiden en de wereld uitnodigen met evenementen, installaties en exposities.

Groningen vernieuwt zich voortdurend als noordelijk cultureel en uitgaanscentrum. Essentieel onderdeel daarvan zijn middelgrote en grote evenementen. Toenemende druk op bestaande locaties en afnemende tolerantie voor overlast, leiden tot een sterke behoefte aan een nieuwe evenementenlocatie. Voorwaarde is bereikbaarheid, karakter en ‘samenleven’ met de omgeving zonder overlast over en weer. Daarvoor werkt ploeg id3 samen met het sterk groeiende evenementen en productiebedrijf Criterium Productions. Die samenwerking maakt enerzijds gerichte investeringen in infrastructuur voor evenementen, in knowhow hoe overlast te beperken en in veiligheidsmaatregelen mogelijk. Die samenwerking ontsluit het gebied ook voor andere, nieuwe groepen. Tegelijkertijd sluit de samenwerking geen andere initiatieven of evenementen uit, maar biedt het juist een meer vruchtbare omgeving. Die samenwerking zal in ieder geval plaats vinden met het Paradigm Festival en Pudding Events.

3

ploegid

Naast of in aanvulling op de evenementen biedt de Suikerunie locatie ook unieke ruimte voor recreatie, in het bijzonder op de velden aan de West kant van het terrein. Onderdeel van de ontwikkelcombinatie ploeg id3 is Waarborg Vastgoed die kansrijke gesprekken heeft over bijzondere outdoor en mountainbike evenementen. Daarmee wordt een deel van het terrein ook voor ander recreatief gebruik ontsloten, zoals bootcamp, wandelen, honden uitlaten. Datzelfde geldt voor recreatief verblijf in de vorm van bijvoorbeeld van camper parkeerplaats.

32

33

Wonen en werken

TIJDELIJK WONEN

Short stay - Long Experience; Eerste stappen wooncarrière jongeren.

WONEN & WERKEN

Thuiswerken: Inspiratie slaapt nooit.

In de rijke geschiedenis van de Suikerunie locatie werden grondstoffen lange tijd via het water aangevoerd. Op de schepen die de suikerbieten uit de ommelanden naar de fabriek brachten, woonden vaak hele gezinnen. Met de overstap naar vervoer op de weg, verdwenen ook tijdelijke bewoning – in combinatie met werken - van het Suikerunie terrein. Nu na het sluiten van de fabriek en aan het begin van een nieuwe toekomst voor het terrein is er opnieuw ruimte voor wonen in combinatie met werken in het gebied. Op de historische plek, langs de kade, biedt de ruimtelijke visie en het ontwikkel en beheermodel ruimte voor combinaties van tijdelijk wonen en werken. Ploeg id3 is hiervoor onder andere in gesprek met Heijmans Bouw die in principe bereid is hier voor 10 of 15 jaar tijdelijke woningen met daaraan gekoppelde werkruimte te plaatsen.

3

ploegid

34

35

Energie ENERGIEVELD

Duurzaam opgewekt voor het collectief.

ENERGIE OOGSTEN Een dijk van lichtvervuilde grond zet zonlicht om in elektriciteit.

Groningen is ook nationaal en internationaal steeds meer zichtbaar als broedplaats voor kennis en innovatie op het terrein van energie. In reactie op de globale gevolgen van het huidige energiegebruik – opwarming van de aarde – en de lokale gevolgen van de plaatselijke energiewinning – aardbevingen – is er een steeds grotere maatschappelijke behoefte aan nieuwe, duurzame energieconcepten. De gebruikers en initiatiefnemers van de Suikerunie locatie willen ook op die behoefte inspelen en – als onderdeel van de zoektocht naar andere manieren van werken en leven – ook experimenteren met nieuwe concepten. Dat gebeurt bijvoorbeeld in de autarkische broedplaats.

Die zonnepanelen hebben ook hun plaats aan de zuidkant van het terrein. De licht vervuilde grond die wordt ‘opgegraven’ bij de aanleg van nutsvoorzieningen wordt gebruikt voor de aanleg van een geluidswal langs de spoorlijn Groningen – Leeuwarden. Op deze geluidswal op de zuidkant komen zonnepanelen. Die dragen bij aan het duurzame karakter van de totale gebiedsinvulling en genereren tegelijkertijd (beperkte) opbrengsten.

In het verlengde van de ambitie van veel gebruikers en initiatiefnemers willen wij de energie voorziening op het Suikerunie ook anders organiseren: geen gasleiding, wel zonnepanelen. Die zonnepanelen hebben natuurlijk hun plaats op de bestaande bebouwing en nieuwe tijdelijke panden.

3

ploegid

36

37

WERKPLAATSGEBOUW Short Stay Atelier voor het nieuwe werken.

OUTDOOR

Sporen in het landschap voor buiten sporten.

STADSSTRAND

Het zoete zomergev

SUGAR EXPERIENCE

Kleine Grote Stappen door Verleden en Toekomst Stad & Suikerunie

MUSEUMHAVEN

Vliegende Hollanders vinden thuishaven aan Suikerkade

AUTARKISCH DORP

Eigen Kracht Compleet: Zelfvoorzienende Broedplaats

Bijzondere bestemmingen Stadslab Het stadslab is een echt ruimtelijk laboratorium. Hier experimenteren we met nieuwe programma’s, nieuwe bouwmaterialen, nieuwe plattegronden, beplanting, financiering, dubbelgebruik en nog veel meer. Het is bovendien een plek waar ontwerpers en andere stadsmakers uitgedaagd worden om samenwerking aan te gaan met andere disciplines en partijen: van bedrijfsleven tot onderwijs. Er wordt gebouwd en gesleuteld, bedacht en uitgevoerd. Wat beklijft romen we af en krijgt elders een meer permanente kans. Mislukken mag. Sterker nog: daar leren we van. Zo wordt Stadslab het experimenteerveld van de stad. Natuurlijk zijn er kaders, net als in een chemisch laboratorium. Daarbinnen kan en mag veel, zolang het een doel dient. Het Stadslab is een laboratorium, geen speeltuin.

3

ploegid

Stadslab is een reactie op de al groeiende hoeveelheid vernieuwende plannen en initiatieven die de stad Groningen rijk is. Sommige komen van de grond. Veel andere niet. Ze krijgen onvoldoende tijd om te rijpen of hebben simpelweg geen plek. Stadslab is kritisch welke initiatieven kunnen landen op het experimenteerveld. Dit vanuit de overtuiging dat de kans op succes toeneemt wanneer we het kaf van het koren scheiden. Maar waar landing aan de orde is, krijgen zij kansen en ruimte. Initiatiefnemers kunnen hulp krijgen van een team experts, waaronder ploeg id3. Daarmee is het Stadslab ook een bijzondere incubator voor het totale terrein. De ambitie is het Groninger Stadslab is aan te haken op het beoogde netwerk van Stadslabs waaraan het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie momenteel werkt. Dat betekent dat nationaal kennis en ervaringen uitgewisseld zullen worden. Dit is nadrukkelijk ook onderdeel van het Groninger Stadslab concept. Verder zal

nauw samengewerkt worden met andere partijen op het terrein. Waar de nadruk ligt op ‘doen’ zal ‘het gesprek en debat’ vooral een plek vinden binnen het reguliere programma van Platform GRAS en/of andere bestaande initiatieven in de stad. Stadsfaciliteiten In de visie van ploeg id3 de Suikerunie locatie primair een (tijdelijke) broedplaats voor de stad. Tegelijkertijd kan het terrein ook meer praktisch bijzondere meerwaarde bieden voor de stad, bijvoorbeeld in de vorm van tijdelijk parkeren bij evenementen, camper parkeerplaats, camping voor kermisgasten etc. Binnen de grote omvang van het terrein en op een wijze die past bij de ruimtelijke en kwaliteitsvisie kan het terrein ook in de toekomst (beperkt) deze rol blijven vervullen.

38

39

Gebouwen De inhoudelijke clustering zorgt voor bijzondere verbondenheid tussen de verschillende gebruikers, initiatiefnemers en functies van het gebied. Die verbondenheid kent ook een ruimtelijke component en een vertaling naar verschillende bestaande en toekomstige tijdelijke gebouwen. In de ruimtelijke visie en in het beheer en ontwikkelmodel versterken deze gebouwen de aantrekkingskracht en het maatschappelijk rendement van het terrein.

3

ploegid

40

41

Zeefgebouw en Werkplaatsgebouw Van de historische fabriek resteren twee gezichtsbepalende gebouwen, het zeefgebouw en het werkplaatsgebouw. Het zeefgebouw herbergt nu al de wolkenfabriek en straks ook pvanb architecten. De afgelopen jaren hebben stad en stadjers het gebouw – en daarmee het terrein – beter leren kennen door diverse evenementen als Noorderlicht, Noorderzon, etc. In het werkplaatsgebouw wonen nu enkele antikraakwachten. Hier is helaas nog geen sprake van maatschappelijk rendement en zichtbaarheid. Ploeg id3 en partners willen de komende

jaar de zichtbaarheid en functie van het zeefgebouw versterken. Wij zien de potentie van de Wolkenfabriek voor verdere professionalisering tot een horeca voorziening die niet alleen een functie heeft voor andere gebruikers maar ook door haar concept en gastvrijheid bezoekers van buiten trekt. Wij zijn nu al in gesprek met andere creatieve bedrijven die zich in het pand willen vestigen en ook in staat zijn de daarvoor noodzakelijke investeringen te doen. De eerder genoemde BAX Bier Brouwerij is daar een goed voorbeeld van. De vestiging van pvanb architecten trekt ook andere innovatieve bedrijven die een meerwaarde hebben voor het gebied en

terrein en waarvoor het gebied en terrein een meerwaarde heeft. De meest makkelijke oplossing voor het beheer van de Suikerunie locatie zou zijn het vullen van het zeefgebouw met een vorm van antikraakwachten. In onze ogen wordt daarmee het gewenste en mogelijke maatschappelijke rendement niet gerealiseerd. In de visie van ploeg id3 en partners is het zeefgebouw een aanjager, voorzieningengebouw, evenementenlocatie en gedeeld centrum voor het terrein. Het zeefgebouw kan de tijdelijke ontwikkeling van het terrein aanjagen door

gedurende enkele maanden – bijvoorbeeld terwijl huisvesting voor 10 jaar wordt gerealiseerd – onderdak te bieden aan initiatieven en andere bedrijven. Het zeefgebouw biedt voorzieningen, in de eerste plaats in de vorm van de horeca voorziening wolkenfabriek, in het verlengde daarvan in de vorm van expositie en ‘verkoop’ ruimte. Het zeefgebouw is een indoor evenementenlocatie, trekt met bijzondere evenementen nieuwe bezoeker uit stad, regio en land. Ten slotte is het Zeefgebouw de logische ontmoetingsplaats voor de gezamenlijke initiatieven van verschillende gebruikers en bedrijven. In samenwerking met onder andere de

3

ploegid

partijen van de raffinage laat ploeg id3 zich hierbij inspireren door het ‘marke’ concept. De marke was een gemeenschappelijk veld in een dorp, waar alle dorpelingen vee konden stallen, waar festiviteiten plaats vonden etc. Het huidige werkplaatsengebouw wordt nu bewoond door antikraakwachten. Wij erkennen dat antikraakwachten in een overbruggingsperiode een nuttige functie kunnen hebben, maar zijn geen voorstander deze zeer tijdelijke oplossing een meer permanent karakter te geven. Ook tijdelijk wonen vraagt een andere kwaliteit dan antikraak geboden kan

worden en geboden wordt. Wanneer huidige bewoners – die hun woning ook vaak als werkplaats of atelier gebruiken - voor een langere periode willen blijven wonen op het terrein, dan kunnen zij bijvoorbeeld gebruik maken van de hoogwaardige tijdelijke woonvormen die ploeg id3 met Heijmans Bouw wil realiseren. Voor het werkplaatsgebouw zien wij een nieuwe toekomst in lijn met de historische bestemming: werkplaatsen in de breedste zin van het woord. De ontwikkeling hiervan – inclusief noodzakelijke investeringen – wordt opgepakt door de partner Waarborg Vastgoed.

42

43

Nederzettingen, woon- en werkplaatsen & plein Nederzettingen Om het grootst mogelijke, om het gewenste maatschappelijk rendement van de Suikerunie locatie te realiseren is het wenselijk om naast de bestaande bebouwing ook nieuwe tijdelijke bebouwing te realiseren. Daarbij willen wij kwaliteit, flexibiliteit en een lage huur realiseren. Die kwaliteit kan op meer manieren gerealiseerd worden. In de eerste plaats natuurlijk in de kwaliteit van de tijdelijke bebouwing en modules. In de tweede plaats is ook de ruimtelijke structuur – hoe staan de modules in de ruimte en hoe verhouden zij zich tot elkaar – bepalend voor de uitstraling. Nationale en internationale experimenten met tijdelijke huisvesting laten zien dat de ruimtelijke structuur een belangrijke impuls kan geven aan modules waarvan de productiekosten op zich zeer laag zijn. Ook de combinatie van modules met verschillende kwaliteitsniveaus leidt tot een aantrekkelijke uitstraling en interessant

3

ploegid

ruimtelijk beeld. In dit perspectief ziet ploeg id3 op het terrein, op de velden, verschillende, organisch groeiende nederzettingen ontstaan. Ploeg id3 en ontwikkelpartners Waarborg en Extenzo zijn in staat en bereid om deze nederzetting samen met concrete gebruikers en huurders te ontwikkelen. In deze en andere voorbeelden neemt ploeg id3 ook een coachende en adviserende rol op zich als het gaat om het creëren van de gewenste uitstraling en optimale ruimtelijke kwaliteit.

het kloppend hart van het gebied worden. Dat kan in de vorm van centraal plein en openlucht evenementenlocatie.

Woon en werkplaatsen Onderdeel van het nieuwe wonen en werken is ook de combinatie met wonen, zoals hierboven al beschreven. Plein De historische kern van het Suikerunie terrein, de kiemcel van de oude fabriek, is nu een betonvlakte met hier en daar woekerend onkruid. Dit deel moet weer

44

45

Grondbalans Het Suikerunie terrein is bijna over het gehele oppervlakte verhard met asfalt, beton en andere elementen. Onderzoek door MACG leert dat onder deze verharding is de bodem vervuild met verschillende chemische parameters en/ of visuele verontreinigen als puin, koolresten etc. Op het terrein zijn tevens nog enkele grondwaterverontreinigingen aanwezig. In onze visie is het wenselijk om de (tijdelijke) bestemmingen op het terrein zo veel mogelijk af te stemmen op de mogelijkheden om te gaan met deze vervuilingen. Daarbij is het uitgangspunt dat op het terrein sprake is van een in de basis gesloten grondbalans: Vervuilde grond die bij graafwerkzaamheden vrij komt wordt op het terrein hergebruikt.

3

ploegid

46

47

In verband met het toekomstige beheer en de voorgestelde ontwikkeling (kleine bedrijvigheid, woon- en werkunits, tuinen) zijn op verschillende plaatsen grondwerkzaamheden nodig. Eén onderdeel waarbij graafwerkzaamheden plaatsvinden is de aanleg van infrastructuur en de nutsleidingen op het terrein. Bij deze graafwerkzaamheden komt verontreinigde grond, puin en overig bodemvreemd materiaal vrij. De vrijkomende grondstromen kunnen gescheiden te worden. Elke afvalstroom heeft dan zijn eigen bestemming (bijvoorbeeld puin naar een puinbreker, asfalt naar asfaltcentrale, groen naar compostering)). De verontreinigde grond kan worden hergebruikt op locatie

zien goede mogelijkheden om met de Suikerunie in Hoogkerk afspraken te maken om de zogeheten tarragrond van de fabriek te gebruiken om het ontgraven terrein aan te vullen. Ook zou hiermee de geluidswal kunnen worden afgedekt. Aan de zuidzijde van de geluidswal kan een zonnepark kunnen worden gemaakt die de toekomstige bebouwing van elektra kan voorzien. Aan de noordzijde bestaat de mogelijkheid tot een stadstuin.

Langs de spoorlijn Leeuwarden-Groningen hebben we te maken met een geluids- en een veiligheidszone. De verontreinigde grond afkomstig van de locatie kan worden verwerkt in een ter realiseren geluidswal langs de spoorbaan. Wij

3

ploegid

48

49

Nuts en infrastructuur Ploeg id3 heeft veel gesprekken gevoerd met actuele en potentiële geïnteresseerden voor het Suikerunie terrein. Iedereen roemt de ruimtelijke kwaliteit, het bijzondere karakter en de voordelige ligging van het terrein. Bijna iedere partij zou zich hier ook willen vestigen en een bijdrage willen leveren aan de ontwikkeling van het gebied. Belangrijkste struikelblok is de onduidelijkheid over het beheer, de gebrekkige infrastructuur en de afwezigheid van nutsvoorzieningen.

3

ploegid

50

51

Grote en kleine partijen willen en kunnen alleen een duurzame bijdrage leveren aan de (tijdelijke) ontwikkeling van het gebied wanneer zij ook hun investeringen ook gedurende een aantal jaar kunnen terugverdienen. Dat vraagt niet alleen om een stabiel en professioneel beheer, maar ook om ontsluiting naar de stad en wereld en om bepaalde nutsvoorzieningen. Zowel die ontsluiting als de nutsvoorzieningen zijn ook nodig voor de ontwikkeling van het gebied na 15 jaar. Vanuit het perspectief van duurzaamheid en kosten efficiëntie is het logisch zoveel mogelijk in de huidige en verwachte toekomstige behoefte aan infrastructuur en nutsvoorzieningen te voorzien. Als het gaat om nutsvoorzieningen dan merkt ploeg id3 in gesprekken met partijen en initiatieven een verschuiving van de klassieke nutsvoorzieningen – gas, elektriciteit, water en riolering – naar een andere, meer eenentwintigste eeuws aanbod van elektriciteit, internet, water

en riolering. Daarbij gaat het voor wat betreft elektriciteit niet om een exclusieve energiebron, maar veel meer om aansluiting op het elektriciteitsnet als vorm van batterij waarin de energie die zelf of elders op het terrein wordt opgewekt, kan worden opgeslagen. Overigens is deze ontwikkeling niet uniek voor Groningen. Ook elders wordt – met succes – gewerkt met dit aanbod. Zoals de functie van de aansluiting op het elektriciteitsnet verandert, zo zijn er vanzelfsprekend ook nieuwe mogelijkheden als het gaat om afvoer en of hergebruik van water. De afgelopen jaren zijn ook in Nederland veel succesvolle experimenten uitgevoerd met helofyten filters en vormen van natuurlijke waterzuivering. Echter om daarmee de gewenste kwaliteit te realiseren, zijn hoge investeringen nodig waarvan de terugverdientijd op dit moment langer is dan de 15 jaar die geboden wordt voor het tijdelijke beheer van het terrein. Tegelijkertijd is de ontwikkeling van deze

opties nog onvoldoende ver om nu al vast te stellen dat dergelijke voorzieningen ook na 15 jaar in de dan waarschijnlijke behoefte kunnen voorzien. Tegen deze achtergrond stellen wij voor om te investeren in toekomstgerichte infrastructuur en nutsvoorzieningen op het Suikerunie terrein. Toekomstgericht betekent in de eerste plaats een structuur die ook past bij de ruimtelijke ontwikkeling na 15 jaar. Toekomstgericht betekent in de tweede plaats een aanbod dat ook na 15 jaar voorziet in de belangrijkste behoeftes van wonen en (niet-industriële) bedrijvigheid. Toekomstgericht betekent ten slotte zoveel mogelijk gebruik maken en gereed maken voor duurzame energie en waterbronnen.

behoeve van de periode van na de tijdelijk beheer periode van 15 jaar. In de eerste plaats zien wij mogelijkheden om in de huidige marktomstandigheden tegen een lagere prijs nutsvoorzieningen en infrastructuur aan te leggen. Gedurende 15 jaar betaalt ploeg id3 vanuit het beheer een rentevergoeding voor deze investering. Na 15 jaar wordt deze investering – tegen dan fors lagere kosten – in totaal genomen door de eigenaar van het terrein.

Door nu al – samen met de gemeente als eigenaar van het terrein- te investeren in infrastructuur en nutsvoorzieningen realiseren wij een op meerdere terreinen een voordeel voor de gemeente ten

3

ploegid

52

53

Beheer Ploeg id3 laat zich leiden door een inhoudelijke visie en werkt op basis van een analyse van actuele maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Beide zijn ook bepalend voor de visie op beheer. Waar traditioneel beheer sterk gericht was op het beperken, disciplineren en sturen, moet en kan beheer in de eenentwintigste eeuw vooral gericht zijn op het ‘mogelijk maken’. De nadruk moet liggen op het stimuleren en faciliteren in plaats van op het sturen en verbieden.

3

ploegid

54

55

De visie op een dergelijk ‘gekanteld’ beheersconcept wordt door steeds meer partijen gedeeld. Tegelijkertijd constateren wij ook dat veel partijen moeite hebben deze visie daadwerkelijk in de praktijk te brengen. De zekerheid van traditionele werkwijzen is vaak te verleidelijk. Voor de Suikerunie locatie zou die traditionele zekerheid echter contraproductief werken en zou het maatschappelijk rendement beperken. Het mogelijk maken en stimuleren begint met een duidelijk, door alle gebruikers gedeelde visie op de potentie en het perspectief van het terrein. De hierboven uitgewerkte visie wordt door veel partijen op het terrein en door nog meer geïnteresseerden en potentiële investeerders gedeeld. Hun steun en hun wens om bij te dragen aan het realisatie van deze visie, is de sterkst denkbare basis om met beheer ontwikkelingen mogelijk te maken en te stimuleren.

Ploeg id3 onderscheidt vervolgens binnen het (tijdelijke) beheer van het Suikerunie terrein vier zwaartepunten. In de eerste plaats het toegankelijk maken van het terrein. In de tweede plaats het onderhouden van het terrein en zijn bebouwing. In de derde plaats het aanpassen en uitbreiden van bebouwing samen met gebruikers, in reactie op hun behoeften en mogelijkheden. In de vierde plaats het aantrekken van nieuwe gebruikers. De inhoudelijke wijze waarop ploeg id3 het Suikerunie terrein toegankelijk wil maken is in het voorgaande uitgebreid geschetst. De noodzakelijke investeringen wil ploeg id3 zodanig doen dat deze ook voor de periode na 15 jaar waarde behouden en dat dus slechts sprake is van vruchtgebruik. Dat verbetert de kostenefficiëntie voor het tijdelijke beheer, voor de tijdelijke gebruikers en voor de eigenaar wanneer het gaat om het definitieve gebruik van 15 jaar.

Voor het onderhoud van het terrein en de bebouwing zijn de wensen en mogelijkheden van de gebruikers bepalend. Wij vertalen die wensen en mogelijkheden enerzijds naar concrete afspraken met gebruikers over hun eigen verantwoordelijkheid en hun eigen bijdrage aan het terrein. Ploeg id3 vertaalt die wensen anderzijds naar efficiënte opdrachten aan uitvoerders. Bij opdrachten aan externen zoeken wij maximale ruimte om samen met opdrachtnemers jongeren en mensen met afstand tot de arbeidsmarkt in te zetten. Op die manier realiseren wij ook in de beheerswerkzaamheden een maximaal maatschappelijk rendement. Ook voor het aanpassen en uitbreiden van bebouwing zijn de wensen en mogelijkheden van huidige en toekomstige gebruikers leidend. Bedrijven en initiatieven moeten kunnen doorgroeien op het terrein. Het ontwikkelconcept en de verdeling in velden biedt daar alle ruimte voor. De gekozen nederzettingen structuur borgt

een snelle uitbreiding van gewenste ruimte binnen de gewenste ruimtelijke kaders en kwaliteit. Dezelfde nederzettingenstructuur biedt ook de flexibiliteit om, wanneer de ruimte behoefte op termijn weer af neemt, terug te schakelen naar een kleiner schaalniveau. Met die flexibiliteit biedt de Suikerunie locatie initiatieven en andere bedrijven een ademende omgeving, die meebeweegt met hun vraag en resultaat, en waarmee het risico van te hoge vaste kosten of knellende ruimtes voorkomen wordt. Waar mogelijk bij het aanpassen en uitbreiden van bebouwing zoekt ploegt i3 maximale ruimte om samen met opdrachtnemers jongeren en mensen met afstand tot de arbeidsmarkt in te zetten

ontwikkelvisie van ploeg id3. Zowel bij de Raffinage als rechtstreeks bij ploeg id3 melden zich nu ook al volgende nieuwe initiatieven. Tegelijkertijd melden zich ook grotere geïnteresseerde bedrijven, die in veel gevallen ook eigen investeringskracht met zich meebrengen. De mix tussen kleine en grote bedrijven, tussen enerzijds veel enthousiasme en energie en anderzijds middelen en ervaring is essentieel om een maximale ontwikkeling van het terrein mogelijk te maken. Niet alleen ontstaat op die manier zinvolle en inspirerende uitwisselingen, ook kunnen de zeer verschillende bedrijven en initiatieven zo samen de ontwikkeling van het terrein dragen.

Essentieel onderdeel van de beheer en ontwikkel visie is het aantrekken van nieuwe gebruikers. Op dit moment hebben veel vernieuwende initiatieven en bestaande gebruikers zich verenigd in de Raffinage. De Raffinage is in gesprekken enthousiast gebleken over de beheer en

Ondanks dat zich nu al veel bedrijven en initiatieven aandienen blijft het noodzakelijk en wenselijk ook actief op zoek te gaan naar meer partijen die zich (tijdelijk) op de Suikerunie locatie willen vestigen. Daarbij kunnen ploeg id3 en partners gebruik maken van een breed netwerk

3

ploegid

in Noord Nederland en daarbuiten. Om de zichtbaarheid van het gebied, van de gebruikers en de potentie voor nieuwe gebruikers beter zichtbaar te maken ziet ploeg id3 ook een gerichte marketing campagne als onderdeel van de beheer en ontwikkelopgave. Voor deze campagne sluiten wij zo veel mogelijk aan op de inhoud en energie van de bedrijven en initiatieven op het terrein.

56

57

Beheer juridisch: relatie beheerder - gebruikers Het tijdelijk karakter van de ontwikkel en beheeropgave past bij de huidige maatschappelijke en economische veranderingen. Dat tijdelijk karakter – en de daaraan verbonden hoge flexibiliteit en lage prijzen – bieden veel kansen voor nieuwe kansen en initiatieven. Dat tijdelijke karakter dwingt tegelijkertijd af te wijken van bestaande concepten en oplossingen. Ploeg id3 en partners hebben daar op verschillende terreinen – van wijkvernieuwing, monumentenbeheer, woningbouw, bedrijfsruimtes tot zorg en cultuur – veel ervaring mee. Vanuit deze ervaring komen zij tot het volgende juridische kader voor de afspraken met gebruikers en initiatieven. Gebruikers hebben behoefte aan vrijheid en verbondenheid. Beide, ook in de vorm van rechten en plichten, legt ploeg id3 vast in een ‘parkmanagement’ contract. Het contract bevat de ondersteuning en dienstverlening die gebruikers van ploeg id3 mogen verwachten. Het contract bevat

de vraag om een bijdrage te leveren aan de verdere ontwikkeling van het terrein. De wijze waarop die bijdrage wordt ingevuld kan wisselen. Kleine, startende ondernemers zullen waarschijnlijk eerder in natura bijdrage. Grotere, gevestigde partijen zullen waarschijnlijk sneller een primair financiële bijdrage leveren. Op die manier borgt ploeg id3 de gezamenlijkheid. Het ‘parkmanagement’ contract bevat ook de ruimtelijke kaders, geldend op het veld waar de gebruiker zich vestigt, inclusief de groei en ordeningsprincipes. Op die manier borgt ploeg id3 de ruimtelijke kwaliteit en bijzondere uitstraling van het gebied. Tegelijkertijd, naast het meer algemene parkmanagement contract sluiten gebruikers een tijdelijke overeenkomst met ploeg id3. Met de geïnteresseerden zal eerlijk en open worden gecommuniceerd over de tijdelijkheid van het wonen, werken en ander gebruiksmogelijkheden. Het formaliseren van de relatie tussen beheerder en gebruiker zal als volgt

worden opgepakt. De ruimten in het zeefgebouw en werkplaatsgebouw zullen grotendeels bedrijfsmatig worden verhuurd. Voor bedrijfsmatig gebruik geeft de huurwet de mogelijkheid om overeenkomsten voor bepaalde tijd af te sluiten. Daarbij zal rekening worden gehouden met het onderscheid in de wet tussen “middenstand bedrijfsruimte” (artikel 290) en “overige bedrijfsruimte” (artikel 230a). Indien er sprake is van wonen in de gebouwen heeft het de voorkeur om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten. Per 1 juli 2013 is de Leegstandwet gewijzigd om de tijdelijke verhuur van woonruimte in een leegstaand gebouw te vergemakkelijken. Indien verhuur volgens de leegstandswet niet mogelijk is zullen bruikleencontracten worden gesloten. Het gebruik van ruimte op het suikerunieterrein zal via een passende juridische constructie plaatsvinden dit kan tijdelijke (geliberaliseerd) pacht of tijdelijke erfpacht zijn afhankelijk van het gebruik van de ruimte.

Alle gebruikte juridische documenten zullen juridisch getoetst worden. In ieder geval is het van belang dat alle gebruikers van de suikerunie tijdelijkheid als uitdaging zien. Naast het specifieke huurcontract en de wetgeving die daarop van toepassing is, is in dit verband ook de wet- en regelgeving op ruimtelijk gebied relevant. De wetgever wil het tijdelijk benutten van gebouwen en gronden beter faciliteren. Eén van de instrumenten die dit mogelijk gaat maken wordt geboden door het gewijzigde Besluit Ruimtelijke Ordening dat per 1 november 2014 inwerking treedt (zie ook bijlage 1 bij dit bidbook). Tegelijkertijd werkt de wetgever aan een nieuwe Omgevingswet, die waarschijnlijk een verdere verruiming van regels en meer flexibiliteit qua bestemming en het gebruik van gronden en vastgoed mogelijk maakt. Ploeg id3 wil die ruimte benutten om – binnen de gekozen inhoudelijke kaders – maximaal in te spelen op wensen en behoeften van initiatieven en gebruikers.

3

ploegid

58

59

Afstemming en kaderstelling gemeente De tijdelijke ontwikkeling van het Suikerunie terrein kan slechts plaats vinden binnen een heldere kaderstelling, op basis van een logische taakverdeling en in effectieve samenwerking met de gemeente Groningen. Die samenwerking krijgt vorm door de ambities, businesscase en werkwijze uit dit document te vertalen naar een concrete beheersovereenkomst. Die samenwerking krijgt vorm door gemeentelijke kaders en beleid te vertalen naar concrete afspraken tussen ploeg id3 en gebruikers van het terrein. En die samenwerking wordt ten slotte geborgd door periodiek overleg tussen gemeente en ploeg id3, waarbij niet alleen het beheer en de gerealiseerde opbrengsten, maar ook het verwezenlijkte maatschappelijk rendement wordt besproken.

3

ploegid

60

61

Naast de landelijke wettelijke kaders en regionale afspraken zijn de belangrijkste lokale kaders vastgelegd in het bestemmingsplan. Naast het bestemmingsplan geven ook bijvoorbeeld het evenementenbeleid belangrijke contouren voor de tijdelijke ontwikkeling van het Suikerunie terrein. In samenwerking met BRO hebben ploeg id3 en partners de wettelijke kaders én mogelijkheden, de regionale afspraken en (de beperkingen van) het bestemmingsplan geanalyseerd.

andere retail, grootschalig wonen, reguliere bedrijventerreinen - Planologisch toelaatbaar (gewijzigd) bestemmingsplan - Toelaatbaar binnen strategisch evenementenbeleid - Soliditeit van de businesscase, te toetsen op basis van: o Track record bedrijf of initiatiefnemers o Eigen investeringsmiddelen en of participerende partners o Businesscase en bedrijfsplan

Binnen heldere kaders kan ploeg id3 nieuwe initiatieven en gebruikers snel duidelijkheid geven over hun mogelijkheden zich op het terrein te vestigen. Daarbij toetst ploeg id3 de voorstellen eerst op de volgende harde criteria:

Zonodig kan ploeg id3 interessante partijen ook helpen aan deze harde voorwaarden te voldoen. Vanzelfsprekend kan ook de gemeente Groningen daarbij aangeven dat bepaalde partijen vanuit het perspectief van de totale stad bijzonder wenselijk zouden zijn op het Suikerunie terrein. In dat geval kan de gemeente ook een bijdrage leveren in de interpretatie van de voorwaarde ‘geen verdringing bestaande programma’s andere gebieden.’

- Geen verdringing bestaande programma’s andere gebieden. o Andere programma’s zijn onder

Nieuwe initiatieven en potentiële gebruikers die voldoen aan de harde voorwaarden, worden door ploeg id3 vervolgens gescoord op een reeks transparante, zachte criteria: - Passend binnen de visie & Maatschappelijk rendement: o Draagt bij aan een nieuw werkklimaat o Draagt bij aan een duurzame samenleving o Focus op voedsel, kleinschalige maakindustrie, autarkie / duurzaamheid, kennis / onderzoek, evenementen / recreatie, wonen en werken, en energie. - Bijdrage aan de ontwikkeling van het gebied, door middel van bij voorbeeld o Aantrekkingskracht op (type) bezoekers o Organiserende rol binnen de community o Delen van kennis met andere partners in het gebied o Versterken van identiteit en

3

ploegid

uitstraling gebied o Dan wel scheppen van extra investeringsmogelijkheden door hoogte te betalen huur of pacht De uitkomsten van de score biedt aan het initiatief of de gebruiker en aan ploeg id3 houvast bij de bepaling van de specifieke locatie op het terrein en de meest passende en logische huurprijs. De uitkomsten van deze score vertalen zich ook naar ‘rechten en plichten’ in het ‘parkmanagement’ contract dat ploeg id3 sluit.

62

63

Businesscase Ploeg id3 werkt op basis van een conservatieve businesscase en een exploitatie periode van 15 jaar. Uitgangspunt voor de businesscase is de huidige situatie van het terrein. Dat betekent dat ploeg id3 rekening houdt met de bestaande huurcontracten met pvanb architecten en de Wolkenfabriek. Dat betekent dat ploeg id3 uitgaat van het wederzijdse commitment van en naar de Raffinage: ploeg id3 spant zich in om de initiatieven verenigd in de Raffinage een zo goed mogelijke plek te geven. De Raffinage spant zich in dat de deelnemende initiatieven

3

ploegid

een passende huurprijs betalen. De businesscase is ten slotte gebaseerd op de combinatie die wordt gevormd met Waarborg Vastgoed, Extenzo en MACG en op de samenwerkingsafspraken met Bax Bier, de Autarkische Broedplaats, Criterium Productions, Cirkant Advies, BRO. Voor zowel huur/pacht als kosten rekent ploeg id3 met een inflatiepercentage van 2,0 %. Vanzelfsprekend bouwt ploeg id3 voort op de basis businesscase die reeds ten behoeve van het adviesrapport ‘De Suikerfabriek Corporatie’ is ontwikkeld en door college

en raad is vastgesteld met het raadsvoorstel ‘Kaderstelling tijdelijk gebruik Suikerunielocatie’. Belangrijkste afwijkingen ten opzichte van het eerdere model zijn dat het nu gaat om slechts een beperkt deel van het terrein, dat het gaat om een kortere exploitatieperiode en dat nader onderzoek heeft geleerd dat meer investeringen in nutsvoorzieningen, infrastructuur en behouden van panden noodzakelijk zijn dan in 2013 op basis van de toenmalige kennis werd voorzien.

64

65

Bijlagen

3

ploegid

72

73

Wie zijn wij? Ploeg id3 ziet dat de actuele maatschappelijke opgave zich niet op laat delen in traditionele compartimenten. Ploeg id3 zoekt daarom de oplossing in combinatie. Op basis van solide expertise en rijke ervaring ontwikkelt ploeg id3 oplossingen met een sterke maatschappelijke legitimatie, aansprekende ruimtelijke visie en gedegen financiële onderbouwing. Daarbij beschikt ploeg id3 over sterke samenwerkingsrelaties met andere ontwikkelaars en investeerders, waardoor het mogelijk is ook omvangrijke projecten los te trekken. Ploeg id3 creëert nieuwe perspectieven, vindt de gemeenschappelijke noemer van verschillende belangen, legt nieuwe verbindingen en steekt vooral de handen uit de mouwen. Zo ontstaan steeds locatiespecifieke oplossingen, die goed zijn geworteld in hun omgeving en gebieden duurzaam (re)vitaliseren.

Ploeg id3 is een sterke combinatie door de kracht van haar delen. Dick Janssen bouwt in zijn werk als vastgoed ontwikkelaar voort op zijn ervaring bij woningcorporaties en bouwbedrijven. Voor Dick staan een heldere visie en waarde op lange termijn voorop. Met Dick participeert Rizoem in ploeg id3. Dick Janssen ontwikkelde recent voor de gemeente Groningen de GRESCO energie organisatie, treedt op als directeur van het Groninger Monumentenfonds en is kwartiermaker warmtestad. Rizoem Rizoem combineert vastgoedontwikkeling en – beheer in de private en corporatieve sector. Rizoem verwerkt ideeën naar presentabele concepten en is daarbij de hoeder en bewaker van het idee, maar tegelijkertijd ook verteller en verkoper van het concept. Wij vertalen het concept naar haalbaarheid en vinden de juiste bondgenoten. Rizoem verbindt

product en exploitatie (ontwikkeling en beheer) aan elkaar Daarmee realiseert Rizoem lage exploitatiekosten en is een project sneller haalbaar. Rizoem verzorgt de vastgoedontwikkeling voor Woonservice Drenthe, ontwikkelde volkshuisvestingsbeleid voor de gemeente Delfzijl en vervult de rol van interim directeur bij De Bewonersraad Friesland. Paul van Bussel is oprichter van pvanb architecten, een bureau dat gespecialiseerd is in het vinden en benutten van unieke kansen in iedere opgave, door uit te gaan van zijn grote kracht: het ontwerpen. Met Paul participeert pvanb architecten in ploeg id3. Paul van Bussel ontwikkelde naast zijn werk als architect / directeur bij pvanb architecten, ook innovatieve horeca concepten als de kantine, was lid van de Groninger welstandscommissie, trad op als mentor Atelier Rijksbouwmeester en is supervisor ruimtelijke ontwikkeling Lauwersoog.

Pvanb architecten pvanb architecten is gespecialiseerd in het vinden en benutten van unieke kansen in iedere opgave. Dat vraagt om creativiteit. En creativiteit vraagt om een onderzoekende en positieve grondhouding. Daarbij betrekt het bureau ook proces en zaken rondom de opgave. Pvanb benadert budget, tijd en procedures zo, dat optimale speelruimte en mogelijkheden ontstaan. Processen verlopen vlot. Onvoorziene ontwikkelingen worden door omgezet in nieuwe perspectieven. Door te schakelen tussen schaalniveaus, te denken in alternatieven en overzicht te behouden, staat pvanb architecten voor doordachte visies, efficiënte procesinrichting en uitgebalanceerde ontwerpen. Pvanb architecten ontwerpt op dit moment the Energy Academy Europe in Groningen, studententoren Cortinghborg in Groningen en het nieuwe trainingscomplex van FC Groningen.

3

ploegid

Hein Braaksma gebruikt zijn achtergrond als historicus, zijn rol als bestuurder bij culturele instellingen en zijn ervaring als adviseur in zorg, volkshuisvesting en overheid bij het ontwikkelen en realiseren van een lange termijn visie en concrete projecten. Hein Braaksma ontwikkelde en implementeerde onder andere het concept Zorg Zonder Regels, bestuurde creatieve broedplaats Het Paleis, initieerde en leidde het Time Shift Festival, realiseert het Scheiden van Wonen en Zorg voor een grote zorgorganisatie in Oost Groningen.

Waarborg Vastgoed Waarborg Vastgoed is een faciliterend vastgoedbedrijf met de drie krachtige disciplines investeren, huisvesten en faciliteren. Waarborg heeft een totale vastgoedportefeuille ter grootte van een ruim 60 winkel-, kantoor- en bedrijfslocaties gelegen in Noord-Oost Nederland met de stad Groningen (26 locaties) als “City of Talent’’ als basis. De naam Waarborg Vastgoed is ontstaan vanuit de gedachte van de Groninger Borgen, de eerste stenen huizen welke beschermden tegen wind, water en indringers. Een veilig heenkomen Kracht in combinatie voor de bewoners. De stenen huizen waren Voor de tijdelijke ontwikkeling en beheer en zijn beeldbepalende monumenten. van de Suikerunie locatie vormt ploeg id3 Gebouwen die alle tijden doorstaan en een combinatie met Waarborg Vastgoed, voor de lange termijn zijn gebouwd, Extenzo en MACG. Als vier partijen laten worden gebruikt en gewaardeerd, met wij ons in onze samenwerking inspireren in achtneming van de omgeving. Deze door de gedachte van een coöperatieve gedachte verbeeld ook het logo van vereniging. Alle partijen voeren een deel Waarborg, een versterkte stenen ring, een van de gezamenlijke taken uit en nemen stevig bolwerk. In Groningen realiseerde ook een opgave op een deel van het terrein Waarborg Vastgoed onder andere de op zich. Mediacentrale.

74

75

Extenzo Extenzo is een vastgoedontwikkelaar gevestigd in de stad Groningen. We ontwikkelen en realiseren zelfstandig vastgoedprojecten. We hebben een compacte en professionele organisatie met vele decennia ervaring in huis. Onze focus ligt op Noord en Midden Nederland. Daarnaast zijn we een zelfstandige, onafhankelijke organisatie. Wij zijn een ondernemend team. Juist nu zien wij een platform om kwaliteit te maken in plaats van bakstenen te stapelen. Wij werken vanuit de behoefte om de markt te verrijken met goede stedenbouw en rijke architectuur, met respect voor de omgeving. MACG MACG is een onafhankelijk adviesbureau op het gebied van Bouw, Milieu en Infrastructurele projecten. Het levert advies- en ingenieursdiensten in de publieke en private sector. Wij merken steeds vaker dat projecten voortkomen

uit een maatschappelijke dynamiek. Naast diverse overheden zijn onze opdrachtgevers veelal marktpartijen die infrastructurele projecten realiseren zoals projectontwikkelaars en aannemingsbedrijven (zowel bouwtechnisch als civieltechnisch). Met deze partijen bestaat in zeer veel gevallen al een langdurige werkrelatie, in sommige gevallen ruim meer dan 10 jaar. Naast de noodzakelijke kennis, vakinhoudelijke en op het gebied van de wet- en regelgeving, beschikken wij ook over goede contacten bij de bevoegde instanties. Deze combinatie is veelal noodzakelijk om te komen tot een maatwerkoplossing. Deze maatwerkoplossingen worden ook gesymboliseerd in ons logo met de puzzelstukjes. Bewust is gekozen voor het motto ‘de schakel tussen bouw, milieu en infra’

Inhoudelijke samenwerking Ploeg id3 en partners werken op inhoudelijk vlak al nauw samen met een groot aantal creatieve en innovatieve partijen en collectieven op het Suikerunie terrein. De komende 15 jaar zal die samenwerking zich intensiveren en uitbreiden naar nog meer partijen. Uitgangspunt is gezamenlijk meerwaarde te realiseren voor het terrein en zijn gebruikers en maatschappelijk rendement te realiseren voor de stad. Raffinage Een groot aantal van de huidige initiatieven – een bont gezelschap van kunstenaars, ondernemers en muzikanten – heeft zich verenigd in het collectief de Raffinage. Als collectief hebben ze oud-gemeente ambtenaar Jan Does gevraagd hun proces te ondersteunen. Met een groot aantal leden van de Raffinage had ploeg id3 al een nauwe samenwerking. De afgelopen periode heeft ploeg id3 met de voorzitters en ondersteuner van de Raffinage

intensieve gesprekken gevoerd. Die gesprekken hadden als doel de Raffinage te helpen een scherper beeld te krijgen van hun eigen wensen en mogelijkheden en meer zicht te krijgen op de bijdrage die de Raffinage partijen kunnen leveren aan de totale ontwikkeling van het gebied. In deze gesprekken is onder andere het concept van de Marke ontstaan voor de evenementenlocatie. Bax Bier Bax Bier is een jonge Groningse bierbrouwerij opgezet door fietsvrienden Jeroen Bax en Sepp Jansen. Dit duo weet in rap tempo de harten van bierdrinkend Nederland te winnen door hun goede kwaliteit bieren met bijzondere smaken. Zij vullen elkaar naadloos aan binnen het bedrijf en hebben wel allebei hun eigen sterke punten. Hierdoor worden er bieren gemaakt van goede kwaliteit, gestoken in een modern eigentijds jasje met af en toe een speelse knipoog naar de klassieke bierstijlen. Naast de gedeelde passie voor

3

ploegid

Criterium Productions Criterium Producties realiseert sinds 2009 culturele en muzikale producties op het terrein van de elektronische muziek. Sinds 2012 is het portfolio verrijkt met onder meer de concepten Het Mega Sinterklaasfeest, Reggae Salute Festival en Saturday Night Als Gronings bedrijf wil Bax Bier zich Fever XXL Outdoor. De omvang en aard inzetten om mensen met een achterstand van de producties variëren van kleine tot op de arbeidsmarkt een kans te geven groot, van binnen tot buiten. Daarmee een nieuwe draai in het leven te maken. heeft Criterium Productions een specifieke Hierbij denken wij met name aan jongeren expertise opgebouwd, ook op het terrein met een WA-Jong en mensen met een van bijzondere weersomstandigheden, arbeidshandicap. Dit zal impact hebben op geluid, beperken of voorkomen van leidinggevenden en overig personeel. Zij overlast en veiligheid. Vanuit een open en zullen moeten accepteren dat hun collega`s ondernemende houding deelt Criterium niet altijd in staat zijn te doen waar zij zelf Productions deze kennis op de Suikerunie wel toe in staat zijn. Ook zullen zij moeten locatie ook graag met partners bij de accepteren dat er van sommigen meer organisatie van andere type evenement. ‘slordigheden’ geaccepteerd worden dan bij hen zelf, immers: “goed voorbeeld doet Criterium Producties heeft veel ervaring goed volgen.” met hoe geluidsoverlast te beperken door het treffen van preventieve maatregelen. Deze werkwijze wordt ook door veel vergunning verlenende gemeenten bier is er ook een gedeelde passie voor mens en omgeving. Op basis van deze drie pijlers willen zij hun brouwerij in Groningen verwezenlijken. Bier, mens en omgeving komen samen en staan bij Bax Bier centraal.

76

77

gewaardeerd. Mede daarom heeft Criterium Productions ook op risicoplekken als Ossenmarkt en Damsterplein producties kunnen realiseren. Ook heeft Criterium Productions succesvolle testcases mogen doen in het Zeefgebouw en buiten op het Suikerunie terrein. Die ervaring wil Criterium Producties graag inzetten om de Suikerunie locatie verder te ontwikkelen als evenementen locatie. Autarkische Broedplaats De Autarkische Broedplaats is in 2013 gestart als zoektocht van vijf creatieve ondernemers naar een plek om hun idealen op het terrein van duurzaamheid en creativiteit te realiseren. In de loop der tijd hebben zich steeds meer mensen aangelopen. Het team dat zo is ontstaan werkt op het gebied van bouwen, ondersteunen en realiseren van theater, beeldende kunst, installaties, industrieel ontwerp, toegepaste robotica en computer mechanica. Daarbij combineert de Autarkische Broedplaats commerciële,

technische, culturele en educatieve invalshoeken. Op het Suikerunie terrein, op het veld voor autarkie en duurzaamheid wil dit team hun ideaal van een autarkische broedplaats realiseren. In haar businesscase heeft de Autarkische Broedplaats al rekening gehouden met de huurprijs zoals die door ploeg id3 is genoemd. Cirkant Advies Cirkant energie is het ontwerp en ontwikkelbureau van Jeroen Prummel. Cirkant is gespecialiseerd in het begeleiden, adviseren van energie projecten. Tevens is de realisatie van concepten naar de bouw van energie installaties een belangrijk onderdeel van Cirkant. Ook de begeleiding van andere bedrijven bij de ontwikkeling van grootschalige zonne-energie projecten en het formuleren van projectplannen is een kernactiviteit. Voor het Suikerunie terrein ontwerpt Cirkant voorzieningen die bijdragen aan de toegankelijkheid en

beleving. In samenwerkeing met ploeg id3 werkt Cirkant aan het ontwerp van de energie faciliteiten en infrastructuur op het Suikerunie terrein. BRO BRO staat voor ruimte om in te leven, voor nu en voor generaties in de toekomst. BRO werkt sinds 1962 als advies- en ontwerpbureau aan opgaven en projecten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, stedenbouw, landschap en economie. De wisselwerking en samenhang tussen Ruimtelijk Functioneren, Ruimtelijk Vormgeven en Ruimtelijk Ordenen zijn de uitgangspunten van onze advisering. Met uiteenlopende gedachten, invalshoeken, ideeën en meningen werken onze adviseurs aan creatieve, haalbare oplossingen om de schaarse ruimte in Nederland, België en Luxemburg vorm te geven.

3

ploegid

78

79

Veiligheid en bestemmingsplan De gemeente Groningen en ploeg id3 willen dat het Suikerunie terrein (tijdelijke) ontwikkel en vestigingsmogelijkheden biedt voor functies die elders in de stad en regio geen of onvoldoende plek hebben. Het kan daarbij ook gaan om nichemarkten waarvoor reguliere gronden elders in de stad te kostbaar zijn. Met deze blik hebben BRO en ploeg id3 de beperkingen van de lokale en regionale situatie en de wettelijke mogelijkheden geanalyseerd. De juridische context Als gevolg van de crisis en demografische ontwikkelingen is binnen de ruimtelijke ordening steeds meer de nadruk komt te liggen op zorgvuldig ruimtegebruik. Bij bestemmingsplannen of projectafwijkingsbesluiten die een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maken is een gedegen ruimtelijk-functionele onderbouwing in de vorm van de ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ in het Besluit Ruimtelijke Ordening vastgelegd. Bij “de ruimtelijke ontwikkeling van een

bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van passend ontsloten zijn of als zodanig kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties worden ontwikkeld. of andere stedelijke voorzieningen” dienen de volgende treden doorlopen te worden: Het Suikerunie terrein betreft een uniek transformatieterrein in bestaand 1. Er wordt beschreven dat de stedelijk gebied dat ook al zonder voorgenomen stedelijke ontwikkeling nadere onderbouwing voldoet aan de voorziet in een actuele regionale behoefte. trede 2, waardoor toetsing aan trede 3 kan komen te vervallen. Trede 1 – hoe 2. Indien uit de beschrijving, bedoeld de voorgenomen tijdelijke stedelijke in onderdeel a, blijkt dat sprake is van ontwikkeling voorziet in een actuele een actuele regionale behoefte, wordt stedelijke behoefte – is op hoofdlijnen beschreven in hoeverre in die behoefte reeds beschreven in het voorliggende binnen het bestaand stedelijk gebied van bidbook. de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden Ook gezien de specifieke liggen van door herstructurering, transformatie of het Suikerunie terrein zijn de aspecten anderszins. gezondheid en veiligheid zeer bepalend. 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld Ploeg id3 wil een goed woon- en in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke leefklimaat garanderen, ook voor de ontwikkeling niet binnen het bestaand tijdelijke ontwikkeling. Bij het ontwikkelen stedelijk gebied van de betreffende regio van de voorliggende plannen hebben kan plaatsvinden, wordt beschreven in BRO, ploeg id3 en partners de milieuhoeverre wordt voorzien in die behoefte en veiligheidsnormen en contouren op locaties die, gebruikmakend van geanalyseerd. verschillende middelen van vervoer,

Op het Suikerunie terrein is sprake van een Externe invloed interne en externe invloed van milieu- en Het Suikerunie terrein is omgeven door functies die invloed uitoefenen op veiligheidsnormen en contouren. het terrein. Onderstaand is een (niet Interne invloed uitputtende) opsomming opgenomen van milieu- en veiligheidsaspecten die van De interne invloed betreffen de gevolgen dusdanig belang zijn dat ploeg id3 er in de van het voormalige bedrijfsterrein voor planvorming rekening mee houdt: de toekomstige te vestigen functies en Geluid: het terrein ligt binnen de de milieucontouren van de toekomstige invloedsfeer van de spoorlijnen Groningenfuncties onderling. Ten behoeve van de bodemkwaliteit werkt ploeg id3 samen met Leeuwarden, Groningen-Delfzijl en de N370. Gevoelige objecten op het terrein MACG. In de planontwikkeling is daarom worden buiten contouren met de hoogst rekening gehouden met de (financiële) toelaatbare geluidbelasting gerealiseerd. beperkingen die de bodem met zich mee brengt. Daarnaast heeft ploeg id3 in de Bovendien kan in het plan worden gekozen planontwikkeling rekening gehouden voor een geluid reducerende zandwal met de situering van functies binnen het aan de zijde van het spoor Groningenterrein, zodat de beoogde bedrijvenfuncties Leeuwarden. (met de bijbehorende milieucontouren) geen belemmering gaan vormen voor de - Externe veiligheid: in de omgeving van beoogde gevoelige functies. Daarbij ziet het terrein liggen enkele risico bronnen ploeg id3 ook veel mogelijkheden voor waar in de planvorming rekening mee functiemenging. wordt gehouden. Het betreffen een LPG tankstation, het spoorvlak Onnen-Sauwerd en enkele aardgastransportleidingen.

3

ploegid

(Beperkt) gevoelige objecten worden niet binnen de plaatsgebonden risicoafstanden en daar waar mogelijk niet binnen de inventarisatieafstand (voor het berekenen van het groepsrisico) van risicobronnen gesitueerd. Daar waar gevoelige objecten wel binnen de inventarisatieafstand worden gerealiseerd wordt het groepsrisico verantwoord. - Ten behoeve van een veilige ontsluiting van het gebied wordt in westelijke richting een tweede (calamiteiten) ontsluitingsweg gerealiseerd. - Bedrijven en milieuzonering: aan de noord- en oostzijde van het terrein liggen bestaande bedrijventerreinen. Conform het bestemmingsplan zijn bedrijven tot en met categorie 3.2 toegestaan. Er mee rekening houdend dat op het Suikerunie terrein een gemengd gebied wordt nagestreefd dient rekening gehouden te worden met een richtafstand van 50 meter vanaf de bedrijventerreinen tot aan

80

81

gronden is van belang om het gebied de komende jaren op een leefbaar niveau te houden en (voor later) op een hoger peil te krijgen. Maar ook om in de tussenliggende periode inkomsten te genereren uit het gebied. Ook kunnen regels rondom milieueisen (bijvoorbeeld geluid, externe veiligheid) en de omliggende bedrijven Indien wenselijk kan het Suikerunie terrein belemmerend werken. De Crisis en herstelwet biedt ook hier mogelijkheden ook meegenomen worden bij de projecten om gedurende een bepaalde periode af te die vallen onder de Crisis en herstelwet. De crisis en herstelwet biedt mogelijkheden wijken van milieunormen, dat geeft kansen voor (tijdelijke) woningbouw waar het nu om de tijdelijke situatie (nog) niet mogelijk is. – tot aan de definitieve bestemming en Juridisch-planologische verankering; ontwikkeling van het Suikerunie terrein tijdelijk planologisch strijdig gebruik – te overbruggen bijvoorbeeld door via In de huidige situatie is het Suikerunie de experimentenregeling (innovatieve terrein bestemd als bedrijventerrein. experimenten) om tijdelijk af te wijken van Binnen deze bestemming zijn uitsluitend een bestemmingsplan en milieunormen. (ingeperkte) bedrijvenfuncties toegestaan. De beoogde invulling van het terrein is De wet maakt het mogelijk de lokale multifunctioneel. De meeste functies, zoals regelgeving qua inhoud en procedures te vereenvoudigen door flexibel en slim om te wonen en onderwijs, zijn daarom op dit moment niet toegestaan. Daarnaast is in gaan met regeltjes en processen. het bestemmingsplan bebouwing buiten Met een (tijdelijke) bestemming van de gevoelige objecten. Indien deze afstand wordt overschreden wordt door middel van een onderzoek aangetoond dat een de normen kan worden voldaan (enerzijds door de juiste situering van gevoelige objecten, anderzijds door het nemen van maatregelen).

het bestaande bouwvlak uitgesloten. Uitsluitend te plaatse van de bestaande bebouwing is een bouwvlak opgenomen. Dit betekent dat voor de beoogde toekomstige invulling een juridischplanologische procedure doorlopen dient te worden. Voor het beoogde plan zien ploeg id3 en BRO meerdere opties. Bestemmingsplan Eén van de mogelijkheden betreft het opstellen van een bestemmingsplan. Het beoogde plan betreft echter een tijdelijke invulling van het Suikerunie terrein totdat het gebied over circa 15 jaar permanent tot ontwikkeling wordt gebracht. Een bestemmingsplan betreft een zware procedure die bovendien niet van tijdelijke aard is. Indien een functie eenmaal is bestemd worden blijvende rechten voor die functie geboden die niet zomaar beëindigd kunnen worden. De tijdelijke invulling van het terrein kan hiermee niet worden vastgelegd.

Omgevingsvergunning voor tijdelijk gebruik en tijdelijke bouwwerken De wetgever wil het tijdelijk benutten van gebouwen en gronden beter faciliteren. Eén van de instrumenten die dit mogelijk gaat maken wordt geboden door het gewijzigde Besluit Omgevingsrecht dat per 1 november 2014 inwerking treedt. Het nieuwe regime voor de tijdelijke omgevingsvergunning bevat hierin enkele belangrijke extra verruimingen. - Tijdelijk gebruik van gebouwen en gronden worden verruimd naar 10-15 jaar; - Het maximum oppervlak voor afwijkingen van 1.500 m² wordt geheel los gelaten; - De tijdelijke afwijking kan door middel van een ‘reguliere omgevingsvergunning’ mogelijk gemaakt worden. Dit betekent dat de omgevingsvergunning na 8 weken verleend kan worden (mits compleet ingediend);

3

ploegid

- Daarnaast hoeft een tijdelijk bouwwerk niet hoeft te voldoen aan de nieuwbouweisen van het Bouwbeleid 2012, maar kan worden volstaan met de lagere eisen voor tijdelijke bouw. De investeringen (die lager zijn als gevolg van lagere kosten voor tijdelijke bouwwerken) kunnen daarmee over een periode van maximaal 15 jaar worden terugverdiend. Dat biedt meer mogelijkheden voor investeringen én daarmee voor gebruik en opbrengsten van het terrein. In samenwerking met BRO bereidt ploeg id3 noodzakelijke aanvragen ter wijziging van het bestemmingsplan zodanig voor dat gezamenlijk met de gemeente Groningen de geldende procedures effectief en efficiënt kunnen worden doorlopen.

82

83

Energie Energie als verbinding, het ontwikkel model De mogelijkheid om bedrijvigheid te ondervan de toekomst. steunen met zelfvoorzienend functionerende installaties als uitgangspunt is realEnergie en de ontwikkeling van het Suiker- istisch en uitvoerbaar. Het Zeefgebouw unie terrein zijn twee bindende en uitdabijvoorbeeld kan met wilgen teelt op het gende factoren gezien de civieltechnische suikerunie terrein verwarmt worden door omstandigheden, de situatie is verre van middel van een bioverbrandigsinstallatie. ideaal. Civieltechnisch ligt er een giganAfvalwater wordt omgezet is groengas, tische uitdaging om het terrein geschikt te dit wordt over het terrein verder gedismaken. Het enige wat we nu hebben is een tribueerd. Hiermee kan techniek en de betonnen plaat en mensen met ambitie en relatie met de omgeving in het klein worden energie, en dat is waar het om zal gaan op weergegeven en dit draagt bij aan de athet suikerunie terrein: ‘mensen met enertractie waarde van het terrein. gie’. Biomassa productie wordt opgenomen als onderdeel van de terreinaankleding, een Er dient zich de mogelijkheid voor om enecologisch landschap ontstaat met als ergie voorzieningen en de ontwikkelingen functie energie, passend binnen de circuop het Suikerunie terrein als visite kaartje laire economie. Om als doelstelling te nevan Groningen te gebruiken en te laten men dat elk gebouw een energie overschot zien wat er mogelijk is in de energie neudient te hebben zal het terrein met zijn trale stad. Bezoekers en gebruikers van het tijdelijke invulling uiteindelijk een energie terrein zijn onderdeel van de energie huleverancier worden en dit past binnen het ishouding en beleven de methodes die het economisch model van de circulaire econoterrein van energie gaat voorzien. mie.

Het terrein wordt ontwikkeld als een omgeving die energie als product of beter gezegd ‘energie als bijdrage’ aan de omliggende gebieden levert. Het Suikerunie terrein beschikt over een industriële stroomaansluiting die de afzet van opgewekte energie naar de regio door middel van zonnepanelen goed mogelijk maakt. Huishoudens in de omgeving kunnen hierdoor betrokken zijn met het suikerunie terrein doordat private panelen op het Suikerunie terrein zijn gesitueerd. Dit zal tevens een sterke aantrekkingskracht hebben op de energie en technologie sector. Er liggen een aantal concrete voorstellen en ontwerpen voor de energie huishouding van het terrein. Deze voorstellen zijn economisch haalbaar hebben een duidelijke spin-off naar bedrijven en gebruikers en een concurrerende positie ten opzichte van conventionele brandstoffen. Tevens is de financiering van de verschillende beoogde duurzame technieken goed in samenwerking met bedrijven te

realiseren en kunnen er financiële middelen worden aangetrokken die gebruik kan maken van fiscale mogelijkheden waardoor investeren in het terrein laagdrempeliger wordt. Dit alles om de energie transitie zichtbaar te maken en de ontwikkeling van het suikerunie terrein werkelijkheid te laten worden. Het kunnen laten functioneren van het stadsdeel Suikerunie als tijdelijke gebruiker die in balans is met zijn energie huishouding en een toegevoegde waarde heeft op de ecologie is een beeld die haalbaar is en past binnen internationale stedelijke ontwikkeling en het sociaal wensbeeld van de gebouwde omgeving. Het kunnen laten aansluiten van de omgeving door middel van buurtinitiatieven op het gebied van energie is uitvoerbaar binnen dit beheersplan.

een tijdelijke invulling die het energie thema gebruikt als versterker van de sociale en economische processen. Het terrein groeit uit tot een eigentijds landschap van duurzaamheid en bied toekomstperspectief aan Groningen. Hiermee wordt de energie transitie zichtbaar gemaakt op het suikerunie terrein. Er dient zich een mogelijkheid voor het Suikerunie terrein te transformeren naar een divers energielandschap waarin economische bedrijvigheid, energie opwekking en beheersing van de nutriënten huishouding een hoeksteen is van het ontwikkelingsmodel en daarmee een sterke relatie houdt met de stad en zijn omgeving.

Participatie en economische processen omtrent de energievoorziening creëren banen en perspectief, de beheerdersrol is de sleutelpositie voor het realiseren van

3

ploegid

84

85