Villa Flora Een icoon voor de regio De ontwikkeling van een nieuw beeldmerk van de regio Venlo Deze rapportage geeft een zoveel mogelijk actueel beeld van de stand van zaken. Dit heeft als consequentie dat tijdens de besluitvormingsprocedure nieuwe feiten in deze rapportage worden opgenomen. We hebben er daarom voor gekozen de rapportage een datum mee te geven per wanneer de actualiteit is verwerkt. In deze koptekst wordt de aanpassing kort aangeduid, terwijl de tekst van de rapportage opnieuw geredigeerd wordt, maar voorzien van een voetnoot, waarin de aanpassing nogmaals wordt aangemerkt. 12 maart 2010
Toekenning subsidie Unieke kansen
1 Ontwerp Gezocht is naar een optimale verhouding tussen de gewenste kwaliteit en de financiële mogelijkheden. Het ontwerp is ten behoeve van de aanbesteding opgebouwd uit een basismodule en een achttal plusmodules. De basismodule voldoet aan alle eisen, waaraan het gebouw moet voldoen volgens de afspraken met de Regio Venlo : een architectonisch icoon en qua duurzaamheid de kwalificatie “ Very Good” Het nu voorliggende ontwerp voor de basismodule voldoet zelfs aan de eisen voor de kwalificatie “ Excellent” . Dit betekent dat het ontwerp niet ten minste 55% van de waardering moet scoren, maar nu op 73% scoort. De plusmodules zijn aanvullende wensen, die hopelijk ook kunnen worden gerealiseerd. De plusmodules verrijken het beeld. Zowel de architectonische kwaliteit alsook de duurzaamheid worden vergroot, als een of meer plusmodules kunnen worden gerealiseerd. Voor het ontwerp is inmiddels een bouwaanvraag ingediend. Dit was noodzakelijk, omdat vanwege de bouwhoogte binnenplanse vrijstelling nodig is. Bovendien is bekend dat er bezwaar is gemaakt tegen de vrijstelling voor de Innovatoren. In de planning ontstaan hierdoor nu geen vertragingen.
2 Stichtingskosten 2.1 Aanbesteding van het gebouw Op 3 maart 2010 zijn de inschrijvingen voor de aanbesteding van Villa Flora ontvangen en beoordeeld. Alle vier de geselecteerde inschrijvers hebben tijdig een complete inschrijving gedaan. Inschrijvers dienden aan te geven welke plusmodules zij naast de basismodule voor het beschikbare budget zouden kunnen realiseren. Aan iedere aangeboden plusmodule is een puntenwaardering toegekend, waardoor een puntentotaal per inschrijving kon worden bepaald. De inschrijver met het hoogste aantal punten komt voor gunning in aanmerking. Pagina 1 van 7 Versie 18 maart 2010
Pellikaan Bouwbedrijf BV te Tilburg heeft het hoogste aantal punten met haar inschrijving behaald. Het college is daarom voornemens de bouw van Villa Flora te gunnen aan Pellikaan BV. De definitieve gunning vindt plaats op 3 mei a.s.. Indien de raad besluit niet in te stemmen met de kredietverlening heeft de gemeente de vrijheid het werk niet te gunnen.
2.2 Grondaankoop De voorwaarden, waaronder de grond wordt aangekocht is nu nog on derwerp van discussie. Wel is de grondprijs vastgesteld op € 1,5 mln. Bij de afspraken rond de grondaankoop is tevens afgesproken, dat de door Venlo Greenpark gemaakte kosten voor de opstelling van het VO volledig worden vergoed: zijnde € 350.000,-. Ook de “ historische” kosten worden aan Venlo GreenPark betaald: zijnde € 105.000,-.Dit heeft tot gevolg dat de gestelde posten circa € 230.000,- hoger uitvallen dan begroot. Deze posten worden ten laste van de post onvoorzien gebracht.
2.3 Tussenverdieping Tussen Venlo GreenPark en de Floriade is vastgelegd dat de Floriade de beschikking krijgt over in totaal 7.500 m2 bvo. In het ontwerp is de mogelijkheid meegenomen om in de exporuimte (6.000 m2) een tussenverdieping (1.500m2) te realiseren. Daarmee wordt voldaan aan de ruimte-eis van de Floriade zoals overeengekomen. Deze tussenverdieping is in de aanbesteding als plusmodule meegenomen en kan voor circa € 700.000,- worden gerealiseerd. De investering van de tussenvloer kan buiten de exploitatie blijven, omdat de kandidaat-huurder van de exporuimte na de Floriade deze investering overneemt. Het financiële plaatje voor de gemeente blijft hierdoor ongewijzigd.
2.4 Begroting en gerealiseerde kosten Op basis van bovenstaande zijn , bij gunning van het werk aan de economisch meest gunstige inschrijver de volgende kosten nu vastgelegd. Van deze posten zijn tot nu toe verplichtingen aangegaan, niet hoger dan het door de raad beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet. De overige posten zijn vaste aanbiedingen, waarover de raad nog moet besluiten. Begroot Aanneemsom Ruimte voor meer- en minderwerk Grondkosten Plankosten
€ 12.000.000 1 € 13.000.000 € 1.500.000 € 2.750.000
Plankosten aannemer Onvoorzien
vastgelegd
€ 500.000
€ 1.500.000 € 225.000 € 700.000 € 400.000 € 230.000
Omdat de post onvoorzien te klein is geworden door het duurdere VO en de “ historische“ kosten, wordt de post voor meer- en minderwerk verlaagd.
3 Dekkingsmiddelen 3.1 Verhuur
1
Het aanbestedingsbedrag van € 12,4 mln. is opgebouwd uit € 12 mln. bouwkosten en € 0,4 mln, die begroot zijn als plankosten van de aannemer. Pagina 2 van 7 Versie 18 maart 2010
Voor de vaststelling van de huursom is door Hau zer, als onafhankelijk deskundige een marktconforme huur vastgesteld. Dit was nodig in het kader van de staatssteunproblematiek. Het vastgestelde niveau mag niet worden onderschreden om staatssteun te voorkomen. Het marktconforme huurniveau ligt gelijk met het eerder door de opdrachtgever veronderstelde huurniveau, zodat er geen financiële problemen worden verwacht. Wel is door de taxateur vastgesteld dat de parkeerplaatsen separaat kunnen worden verhuurd. De huursom van de parkeerplaatsen leidt tot een verbetering van de exploitatie. Indien echter verhuur in de markt niet mogelijk blijkt, kunnen de parkeerplaatsen openbaar worden aangelegd. Deze kosten zijn in de begroting van Villa Flora opgenomen. In de grondaankoopovereenkomst moet uiteindelijk worden vastgelegd of Villa Flora deze kosten ook moet dragen. Inmiddels is het onderhandelingstraject met de kandidaat-huurders gestart, zodat op korte termijn (volgens planning eind maart 2010) definitieve huurovereenkomsten kunnen worden gesloten voor ten minste 50% van het gebouw Villa Flora. Voor de huuronderhandelingen en de huurcontractering is makelaardij DTZ Zadelhoff ingeschakeld.
3.2 Subsidie Vertrekpunt voor de financiering van de stichtingskosten is de verkrijging van € 1.000.000 rijkssubsidiegelden inzake duurzaamheid. Een aanvraag voor € 500.000,- in het kader van de “ Unieke kansen” regeling is gehonoreerd 2. Ook zijn er nog enkele kleinere aanvragen gedaan, waaronder ook een aanvraag, waarbij een rentekorting van 1 tot 2% op een lening kan worden verkregen. Het voordeel van deze renteverlaging is wisselend, maar kan afhankelijk van de concrete situatie oplopen tot bedragen van € 500.000,- afhankelijk van onder meer de duur van de exploitatie. Vanwege de val van het kabin et zijn pogingen om via bestuurlijke contacten extra subsidie te verkrijgen voorlopig gestrand. Verwacht wordt dat bij de bespreking van het project in de raad van april 2010 de beoogde subsidiegelden nog niet volledig zijn toegezegd.
3.3 Investeringen 3.3.1 Vreemd vermogen Het aantrekken van vreemd vermogen is, in verband me t de huidige rentestand aantrekkelijk voor de exploitatie van Villa Flora. De deelnemende gemeenten dragen ieder voor een gelijk deel bij in het risicodragend vermogen in de overheids-BV en de BV trekt voor de resterende financieringsbehoefte een lening aan onder gemeentegarantie. Voorgesteld wordt om een bedrag van € 12.750.000,- aan te trekken . Dit komt neer op circa 75% van de stichtingskosten. Het overige deel van de stichtingskosten worden gefinancierd uit eigen vermogen. 3.3.2 Eigen vermogen Na het aantrekken van vreemd vermogen, zal eigen vermogen in de overheids-BV moeten worden ingebracht door de regio of de vijf regiogemeenten tot het niveau van ca 25% van de stichtingskosten, zijnde € 5.000.000. In onderstaande planning is aangegeven welke planning voor de geldstromen wordt gehanteerd en wat dit voor de besluitvorming in de gemeente Venlo en de overige regiogemeenten betekent. April 2010
Huurders gaan een overeenkomst aan met de gemeente Ve nlo tot de huur van delen van het gebouw Villa Flora. Deze huurovereenkomst zal worden overgedragen aan de BV “ Villa Flora” i.o.
28 april 2010
De raad besluit in principe de overheids-BV “ Villa Flora” op te richten en
2
Aanpassing 12 maart 2010 Pagina 3 van 7 Versie 18 maart 2010
vooralsnog als enig aandeelhouder in deze BV het gebouw Villa Flora te realiseren en de benodigde grond te kopen. Dit besluit omvat een totale financiële verplichting van € 17.750.000. 29 april 2010
De gemeente stemt in met € 5.000.000,- als voorbereidingskrediet en vervolgens als risicokapitaal in de BV Villa Flora. De BV “ Villa Flora” i.o. trekt, onder garantie van de gemeente Venlo een zachte lening aan van € 12.750.000,-.
30 april 2010
De BV “ Villa Flora” i.o. betaalt aan de gemeente een bedrag van € 700.000,zijnde de eerste plankosten, die door de gemeente zijn voorgefinancierd.
3 mei 2010
De BV “ Villa Flora” i.o. gunt de opdracht tot het realiseren van de basismodule en de plusmodules A, C en G aan bouwbedrijf Pellikaan te Tilburg.
Mei 2010
Raadsbesluiten van de 4 overige regiogemeenten om te participeren in de overheids-BV Vanaf dit moment zullen zij ieder een vijfde aandeel van de gemeente Venlo verwerven à € 1.000.000,- (in totaal € 4.000.000,- voor de 4 regiogemeenten), Ook kan de regio volledig particip eren in de BV; in dat geval wordt door de regio het volledige aandelenkapitaal verworven. De Gemeente Venlo en de overige deelnemende regiogemeenten cq de regio geven als aandeelhouders van de BV een gemeentegarantie af voor de aan te trekken lening.
augustus 2010
De BV “ Villa Flora” i.o. betaalt aan Venlo GreenPark een bedrag van € 1.955.000,- zijnde de plankosten voor het opstellen van het VO; historische kosten en de grondkosten.
3.4 Exploitatie 3.4.1 Exploitatieberekening De opstelling van het PvE voor Villa Flora geschiedde aan de hand van een globale exploitatieberekening. Bij de bespreking van het voorstel voor het voorbereidingskrediet in de raadscommissie is aangegeven dat bij deze eindrapportage een exploitatieberekening met een gespecificeerde berekening opgenomen moet worden. In de berekening zijn kosten en opbrengsten verder uitgesplitst. Tevens kan op basis van deze berekening worden aangegeven op welk moment de verkoop van (delen van) Villa Flora het gunstigst is. De uitkomsten van de berekening zijn afhankelijk van de verwachtingen met betrekking tot de toekomstige exploitatie. De getallen op de verticale as in nevenstaande grafiek zijn daarom illustratief. Uit de berekening blijkt dat de verkoop naar verloop van tijd gunstiger wordt. € 10.000.000
In de berekening blijkt dat er ten € 8.000.000 opzichte van de eerdere financiële € 6.000.000 globale berekeningen verschillende begrotingsposten aangepast € 4.000.000 moesten worden. Zo zijn de posten € 2.000.000 voor onderhoud en beheer, die eerst De€ figuur geeft het exploitatieresultaat bij waren geschat op 1,5% van de 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 verhuurwaarde, hoger en niet verkoop van het gebouw na 1 jaar € 2.000.000optimistisch gelijkmatig verdeeld over de € 4.000.000- tot en met verkoop na 39 jaar levenscyclus van het gebouw. Het pessimistisch € 6.000.000onderhoud van het gebouw is namelijk niet gerelateerd aan de € 8.000.000verhuurwaarde, maar aan de totale stichtingskosten. Ook de toegepaste techniek leidt tot hogere onderhoudskosten. Pagina 4 van 7 Versie 18 maart 2010
Aan de andere kant waren de financieringslasten geschat op 5% . Deze post valt naar verwachting en met toepassing van bovenbeschreven financieringswijze substantieel lager uit. In de figuur zijn de resultaten weergegeven van de exploitatie van het gebouw afhankelijk van de duur van de exploitatie door de BV Villa Flora i.o.. Zo wordt verwacht dat in het optimistisch scenario bij een verkoop na 9 jaar een positief resultaat wordt geboekt van circa € 150.000,-, naast een terugbetaling van het nominale bedrag van het aandeel en een verwacht dividend van 2,5%. In het pessimistische scenario bedraagt het resultaat naar verwachting circa € 4.000.000,negatief, naast een terugbetaling van het nominale bedrag van het aandeel en een verwacht dividend van 2,5%. 3.4.2 Beheerorganisatie Na de bouw van Villa Flora moet een beheerorganisatie het gebouw beheren en exploiteren. Voorgesorteerd wordt op een overheids-BV, waarin eventueel ook de regiogemeenten kunnen participeren. Deze rechtsvorm heeft geen negatieve consequenties voor de terugvordering van de BTW. Deze beheerorganisatie (overheids-BV) zal voor de dekking van de stichtingskosten leningen afsluiten bij of via de deelnemende gemeenten, of rechtstreeks bij externe geldverschaffers, zoals de BNG, of van commerciële banken (bijv. Rabobank of Triodosbank). De rente op dit vreemd vermogen ligt dan laag. Met de gemeenten en externe geldverschaffers zal hierover worden overlegd.
4 Planning De planning, zo die bij de start van het project is opgesteld, is weliswaar op onderdelen niet geheel gevolgd, maar het project als geheel ligt nog steeds op koers. Planningsrisico’ s nemen gaandeweg af, doordat een deel van de risico’ s in het gelopen traject geslecht zijn. Na het beschikbaar stellen van de regionale gelden, de kredietverlening voor het risicodragende deel van de investering en de gunning neemt de gemeente het risico op zich om, als het definitieve gebouw niet tijdig gereed is, voor een tijdelijk onderkomen voor de Floriade te zorgen.
5 Risico’ s 5.1 Staatssteun In november 2009 heeft AKD een eerste advies afgegeven met betrekking tot het mogelijke risico van staatssteun. Nu allengs duidelijk wordt hoe de opdrachtgeving en de geldstromen verlopen heeft AKD onlangs haar definitieve advies afgegeven. Het risico van staatssteun is door AKD op vier onderdelen onderzocht: Er is bij de aanbesteding van de bouw van Villa Flora geen sprake van staatssteun. De aanbesteding is conform de Europese regelgeving uitgevoerd. Is in geval van marktconforme verkoop (weliswaar onder de kostprijs) na 2012 sprake van staatssteun? - Niet als het gebouw openbaar wordt verkocht. - Als het gebouw wordt verkocht op basis van een objectieve taxatie van een onafhankelijk deskundige, is er naar a lle waarschijnlijkheid evenmin sprake van staatssteun. Is bij de exploitatie door de Gemeente (tot het moment van verkoop) sprake van staatssteun? - In de bovenbeschreven organisatie draagt de deelnemende gemeente of regio het risico van de exploitatie. In dit geval is er geen sprake van staatssteun. De gemeenten of regio kunnen het eventueel te lijden exploitatieverlies zonder risico compenseren met de herindelingsgelden. In deze opzet is er geen sprake van staatssteun. Pagina 5 van 7 Versie 18 maart 2010
-
Als het gebouw wordt verhuurd via een openbare verhuring, of als het gebouw wordt verhuurd op basis van een objectieve taxatie van een onafhankelijk deskundige, is er naar alle waarschijnlijkheid evenmin sprake van staatssteun. Deze taxatie heeft inmiddels plaatsgevonden. Dient/dienen de gemeente(n) de verkoop van het Villa Flora-gebouw te zijner tijd (na 2012) Europees aan te besteden? - Niet als het gebouw openbaar wordt verkocht. - Als het gebouw wordt verkocht op basis van een objectieve taxatie van een onafhankelijk deskundige, is er naar alle waarschijnlijkheid evenmin sprake van staatssteun. Geconcludeerd mag worden, dat noch bij de aanbesteding, noch bij de verhuur, noch bij de verkoop sprake is van staatssteun. Indien de rechter daarnaar gevraagd toch zou oordelen dat ook op deze wijze ongeoorloofde staatssteun plaatsvindt, moeten de herindelingsgelden worden teruggestort naar de verstrekker (provincie en/of gemeenten). Mogelijk kan daarna met de verstrekkers worden besproken wat moet worden gedaan met de teruggestorte gelden.
5.2 Aanbestedingsrisico Met de aanwijzing van Pellikaan BV als winnaar van de inschrijving, bestaat het risico, dat de andere inschrijvers hiermee niet akkoord gaan. Dit heeft tot gevolg, dat in een langere procedure de juistheid van het besluit moet worden getoetst. Omdat alle partijen een inschrijving hebben gedaan met een of meer plusmodules, en omdat op basis van de waardering van de geboden plusmodules een besluit kan worden genomen, zonder waardering van onderliggende bedragen, is de kans van een succesvol bezwaar klein. Hiermee wordt de kans dat een of meer van de afgewezen partijen bezwaar maakt gering.
6 Advies De aanbesteding heeft geresulteerd in een meest gunstige aanbieding van Pellikaan Bouwbedrijf BV te Tilburg. In de aanbieding zijn naast de basismodule ook de vliesgevel (mod. A), het parkeerterrein (mod. C) en de kruipruimte (mod. G) opgenomen. Het college heeft het voornemen geuit om de opdracht voor de bouw van de basismodule van Villa Flora en de plusmodules A, C en G te gunnen aan Pellikaan Bouwbedrijf BV. Voorlopig wordt niet overwogen aanvullende opdrachten te geven. Het PvE van de Floriade houdt in dat de realisering van een tussenvloer vereist is. De realisering van deze tussenvloer is mogelijk zonder financiële consequenties voor de gemeente omdat een tweede huurder van deze ruimte bereid is deze tussenvloer na afloop van de Floriade te exploiteren Geadviseerd wordt om in te stemmen met deze oplossingsrichting. Tijdens en na de bouw van Villa Flora zal een beheerorganisatie de bouw begeleiden, het gebouw beheren en exploiteren. Voorgesteld wordt een overheids-BV op te richten, waarin ook de regiogemeenten kunnen participeren. Voor de financiering wordt onderzocht tegen welke condities vreemd vermogen kan worden aangetrokken. Geadviseerd wordt om in te stemmen met deze oplossing, maar rekening te houden met de mogelijkheid dat Villa Flora geheel voor rekening en risico van de gemeente Venlo zal moeten worden gerealiseerd als regiogemeenten niet zullen participeren.
Pagina 6 van 7 Versie 18 maart 2010
Om de voortgang van de ontwikkeling van Villa Flora te garanderen verzoeken wij u in te stemmen met de verstrekking van een krediet van 5 miljoen tijdelijk als voorbereidingskrediet, daarna als in te brengen risicokapitaal en een gemeentegarantie vo or het aantrekken van een laagrentende lening ten bedrage van € 12.750.000,- zijnde de stichtingskosten minus het in te brengen risicokapitaal .
Pagina 7 van 7 Versie 18 maart 2010
