Via Breda, Coulissen West

Via Breda, Coulissen West Vastgoedontwikkeling in coulissenlandschap

Verbinding tussen reizen, werken, wonen en beleven

Via Breda Coulissen West

2


3


4

Een unieke kans! In de Bredase spoorzone werken we onder de noemer Via Breda samen met onze partners aan de grootste binnenstedelijke herontwikkeling van Zuid Nederland. Een gebied van ongeveer 80 voetbalvelden wordt getransformeerd tot een nieuw stadsdeel: vernieuwend en uitdagend, met een mix van wonen, werken en voorzieningen. We bouwen onder meer aan een nieuw HSL station en een nieuw gerechtsgebouw. Een aantal woningbouw projecten in het gebied is of wordt gerealiseerd. Daarnaast is een aantal bouwprojecten in voorbereiding en investeerde Breda fors in de infrastructuur en de buitenruimte in de spoorzone. Best bijzonder in een periode van minder aantrekkelijke marktomstandigheden. In Breda investeren we alleen nog in de gebieden waarvan we weten dat de markt

hier ook in wil investeren. Onderzoeken en markt consultaties wijzen immers uit dat spoorzones dé plek met toekomstwaarde zijn waar het gebeurt. Breda is een gastvrije, bourgondische stad waar het goed wonen, werken en recreëren is. De economische kracht van Breda ligt in de verscheidenheid en het brede aanbod van sectoren. Ook is Breda de ultieme woonstad met een rijkgeschakeerd leefklimaat van natuur, historie, cultuur, topvoorzieningen. Breda heeft een hoog opgeleide beroepsbevolking. Dit is mede te danken aan de vele toonaangevende onderwijsinstellingen in de stad met in totaal zo’n 30.000 (internationale) studenten. Ik heb er dus alle vertrouwen in dat u als ontwikkelaar, belegger, bouwer en/of exploitant de unieke kans op deze beeldbepalende locatie ziet en een spraakmakend plan indient voor het gebied Coulissen West.

In deze brochure nemen wij u mee in de mogelijkheden van deze toplocatie. Een kans die het overwegen meer dan waard is.

Bob Bergkamp Wethouder Stedelijke Ontwikkeling

Wie weet tot ziens als partner in de Bredase spoorzone!


5

Verbeelding Coulissenlandschap


6

Coulissen West: de lobby van Breda Coulissen West wordt de ‘lobby’ van Breda: een multifunctioneel complex om 24/7 in te wonen, ondernemen, werken en te ontmoeten. Een plek die door haar uitstekende verbindingen ideaal is om elkaar te ontmoeten en een hoogwaardig vestigingsmilieu biedt. Coulissen West wordt enerzijds gekenmerkt door haar stedelijkheid en anderzijds door haar groene karakter. Het parkachtige coulissenlandschap wordt ingericht als semi-openbare verblijfsruimte. Het stationsgebied Via Breda vormt samen met de historische binnenstad het nieuwe centrum van Breda. Die kenmerken geven de locatie een uniek karakter en een bijzondere kwaliteit. Een bestemming die energiek en dynamisch is, maar ook ruimte biedt om tot rust te komen en weer nieuwe energie op te doen.

De ultieme zichtlocatie: coulissenlandschap Coulissen West ligt op een zichtlocatie aan het spoor en kan rekenen op een continue stroom aan passanten. Bij de stedenbouwkundige opzet van het gebied is de wijze waarop de treinreiziger het gebied en het station nadert en beleeft, centraal gesteld. Het spoor wordt daarbij

gezien als een belangrijke entree van de stad. Hiervoor ontwierp de gemeente een ‘spoorlandschap’ dat de interactie tussen stad en spoor mogelijk maakt. Het spoorlandschap is binnen het Stationskwartier verder uitgewerkt en benoemd als coulissenlandschap. De bijzondere positionering van de gebouwen ten opzichte van het landschap zorgt ervoor dat het landschap als één ruimte ervaarbaar blijft. De gevels worden daarbij zo geplaatst (coulissen) dat een levendige skyline ontstaat. De gebouwen in het landschap krijgen dus voorkanten aan het spoor. De kwalitatief hoogwaardige gevels worden puntsgewijs geplaatst naar het spoortracé. Hierdoor ontstaat over de hele lengte van Via Breda één ervaarbaar landschap dat wordt beschouwd als het visitekaartje voor het Stationskwartier en daarmee voor de stad, vergelijkbaar met de entreehal van een schouwburg of een hotel. De ligging aan de Stationslaan op maaiveldniveau leent zich uitstekend voor een plint met onder andere horeca en representatieve gebouwentrees.

Gemeente zoekt samenwerkingspartner Bij de ontwikkeling van Coulissen West neemt de Gemeente Breda een actief stimulerende rol in. Wij willen daarbij graag samen optrekken met de markt. Vraaggericht ontwikkelen is het uitgangspunt. Voor de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van het deelgebied Coulissen West in Via Breda zijn wij op zoek naar een (consortium van) marktpartij(en) met geloof in Breda én in deze plek. Een samenwerkingspartner die visie en conceptuele denkkracht combineert met investeringskracht. Zo werken wij samen aan de hoogstedelijke en kwalitatief hoogwaardige invulling: een waardevolle toevoeging aan de stad en het Stationskwartier. Wij zoeken partijen in de rol van ontwikkelaar, belegger, bouwer en/of exploitant met de durf en visie om deze unieke en commercieel aantrekkelijke kans te pakken en vanuit een overall visie (gefaseerd) tot realisatie te brengen.


‘The place to be’ om te wonen, ondernemen, werken en te ontmoeten!

7

Informatiebox directe omgeving Coulissen West

Breda Vooruit Coulissen West

HSL-station

Thes

Drie Hoefijzers Noord

Gerechtsgebouw

de Hoven


8

Drie Hoefijzers Zuid

Functie

Eigenaar /ontwikkelaar Aantal /m² BVO

Kantoor en retail HSL station

NS Vastgoed

21.500 m2 BVO kantoor en 9.000 m2 BVO retail

Ca. 75% verhuurd

Appartementen HSL station

NS Vastgoed en AlleeWonen

147 woningen

72 appartementen opgeleverd en in verkoop. 75 huurwoningen in aanbouw.

Nieuwbouwwoningen en commerciële voorzieningen in project Breda Vooruit

Dura Vermeer/DWI. 228 woningen: Beleggers: Amvest en 133 huur- en MN Services 95 koopwoningen en 1.000 m² commerciële voorzieningen

Kantoor in gerechts- Rijksvastgoedbedrijf gebouw met: de Rechtbank Zeeland - West Brabant, het Openbaar Ministerie en de Raad voor de Kinderbescherming

27.000 m2 BVO 35.000 m2 BVO

Status

1e fase bouwplan: oplevering begin 2016. Start 2e fase 3e kwartaal 2015, oplevering 4e kwartaal 2016. Alle koopwoningen zijn verkocht. Verhuur van de 82 huur woningen in de 1e fase is gestart. Start bouw 2e kwartaal 2016, oplevering 2 jaar later.

Het motto van Via Breda: Internationaal ontmoeten en stedelijk leven en werken.

Via Breda: stationsgebied in transitie Transformatie spoorzone

HSL station

Via Breda staat voor de transformatie van de Bredase Spoorzone. In Via Breda werken wij samen met onze partners aan één van de grootste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen van Zuid Nederland. Centraal in Via Breda ligt het nieuwe HSL station van internationale allure: één van de zes nieuwe sleutelprojecten.

In het hart van Via Breda vormt het nieuwe HSL station een nieuw multifunctioneel knooppunt in de stad. Koen van Velzen tekende voor het ontwerp van dit unieke gebouw. Naast het bus- en treinvervoer biedt het complex ruimte aan wonen (150 appartementen), werken (21.500 m2 BVO kantoor) en ontspannen (9.000 m2 BVO winkels en horeca). Op het dak kunnen ruim 700 auto’s geparkeerd worden en er komen 6.600 fietsenstallingsplaatsen in het station. Het nieuwe station brengt reizen, wonen, werken en winkelen op een moderne en comfortabele manier samen. Het vormt daarmee een stad binnen de stad.

Van oudsher vonden in het gebied rond het spoor en de Mark diverse industriële activiteiten plaats, vooral gericht op de voedselindustrie. In het gebied van circa 100 hectare zijn verwijzingen naar fruit, suiker, snoepgoed en bier nog aanwezig. De voormalige brouwerij Drie Hoefijzers en de te herbestemmen snoepfabriek De Faam vormen tastbare herinneringen. Zo transformeert het gebied van grootschalig industriecomplex naar een nieuw stadsdeel dat complementair is aan de historische Bredase binnenstad. Via Breda krijgt een hoogstedelijke uitstraling als centrum van de Europese regio, met functies voor wonen, werken en cultuur. De mix van functies is kenmerkend, net als de hoge kwaliteit van de gebouwen en openbare ruimte. Hiermee wordt een aantrekkelijk verblijfsgebied aan de stad toegevoegd: levendig, dynamisch en hoogstedelijk.

De eerste fase van het station aan de ‘Belcrumzijde’, is in 2014 opgeleverd en in gebruik genomen. De centrumzijde wordt nu gebouwd en is in het derde kwartaal van 2016 gereed. Het aantal mensen dat dagelijks van het station gebruik maakt stijgt in 2020 naar 57.000 treinreizigers en 38.000 busreizigers.

De locatie ligt tussen het nieuwe station en het nieuw te bouwen gerechtsgebouw (27.000 m²) dat in 2018 wordt opgeleverd. Aan de overzijde wordt door Dura Vermeer/ DWI gebouwd aan Breda Vooruit: een bouwplan met 228 woningen dat eind 2016 geheel gerealiseerd zal zijn. De gemeente investeert ruim 80 miljoen euro in de verbetering van de openbare ruimte en de infrastructuur in Via Breda. Mede door deze investeringen behoort de achterliggende wijk Belcrum inmiddels tot de top 10 van wijken in Nederland met de meest dynamische woningmarkt.

Kortom, Coulissen West is een toplocatie!

Investeringen en voltooide projecten Een significant deel van Via Breda is reeds voltooid. Coulissen West biedt u nieuwe ontwikkelkansen! Via Breda Coulissen West

9

Reistijden van af Breda vanaf december 2016 Reistijden vanaf Breda vanaf december 2016 Thalys Amsterdam-Brussel-Parijs/Lille Eurostar Amsterdam-Brussel-Londen IC Amsterdam-Breda IC Amsterdam-Rotterdam IC Den Haag-Eindhoven IC Amsterdam-Den Haag-Breda-Brussel Stoptrein Roosendaal-Antwerpen HOV busverbinding

14 x/dag 2 x/dag 32 x/dag 32 x/dag 32 x/dag 16 x/dag 16 x/dag

Amsterdam Centraal 68 min.

Schiphol 52 min.

Eurostar

Den Haag Centraal 47 min.

Thalys L

Verbindingen

HS

Den Haag HS

• Amsterdam / Schiphol: met de auto 70 minuten, met de trein 53 minuten (Schiphol) en 66 minuten (Amsterdam)

Rotterdam The Hague Airport

Rotterdam Centraal

24 min.

Breda International Airport

•

Oosterhout 23 min.

22 min.

Etten-Leur

Breda

20min.

Tilburg 13 min.

Roosendaal

Eindhoven Airport 64 min.

• Antwerpen: met de auto 40 minuten, met de trein 55 minuten (vanaf 2016 met de hogesnelheidstrein 25 minuten)

HS L

Benelux-plus

Eindhoven

39 min.

otterdam / Rotterdam The Hague Airport: met R de auto 35 minuten, met de trein 24 minuten

Antwerp Airport


10

Antwerpen Centraal 34 min. Mechelen Zaventem Brussels Airport 66 min. Brussel Centraal

Londen Lille

Brussel Zuid 81 min. Paris Gare du Nord

• Zaventem Brussels Airport / Brussel: met de auto 70 minuten, met de trein 75 minuten (vanaf 2016 met de hogesnelheidstrein 60 minuten)

Breda: ondernemende netwerkstad met internationale allure Internationaal en ondernemend Breda is de ideale basis voor het aanboren van nieuwe regionale markten op een steenworp afstand van België, Luxemburg, Noord-Frankrijk en zelfs Engeland of Duitsland. De stad dankt dit aan zijn unieke geografische ligging tussen de mainports Rotterdam en Antwerpen en zijn infrastructuur. Met het verdwijnen van internationale grenzen benut de gemeente haar internationale potentie maximaal.

zijn onder meer de Avans Hogeschool, NHTV internationaal hoger onderwijs Breda, de Nederlandse Defensie Academie en het ROC West-Brabant gevestigd. De Avans Hogeschool werd in 2013 en 2014 gekozen tot de beste hogeschool van Nederland in het onderzoek ‘Beste Studies’ van het weekblad Elsevier. NHTV internationaal hoger onderwijs Breda is verkozen tot beste grote hogeschool 2015 in de Keuzegids HBO.

luchthavens binnen ongeveer één uur te bereiken: Schiphol, Rotterdam/The Hague Airport, Zaventem Brussels Airport en Eindhoven Airport. Met Breda Airport beschikt de stad daarnaast over een eigen luchthaven, geschikt voor onder andere zakelijke vluchten. De vele internationale verbindingen maken Breda aantrekkelijk voor zowel internationaal georiënteerde bedrijven als toeristen.

Bourgondische woonstad

roactieve gemeente: strakke programmering P voor kantoren en hotels

De economische kracht van Breda ligt in de verscheidenheid en het brede aanbod van sectoren. Het is dan ook geen toeval dat Breda een leidende rol speelt in sectoren als logistiek, biobased economy, agrofood en maintenance. Diverse internationale bedrijven hebben hun Beneluxhoofdkantoor in Breda gevestigd. Breda is ook een ondernemende stad met een sterk MKB, verantwoordelijk voor bijna driekwart van de werkgelegenheid, waaronder een groot aantal ZZP’ers. Naast handel (groot- en detailhandel) zijn de gezondheidsen welzijnszorg en de zakelijke dienstverlening de grootste werkgevers in Breda. De binnenstad van Breda behoort al jaren tot de top 10 van Nederlandse winkelsteden.

Aangezien Breda een aantrekkelijke woonstad is en zich tot één van de groeiende provinciesteden mag rekenen, tonen beleggers interesse in de ontwikkelingen in Breda. Regelmatig wordt de gemeente door beleggers benaderd, waarbij zij aangeven dat zij op zoek zijn naar geschikte woningbouwprojecten om toe te voegen aan hun portefeuille. Jones Lang LaSalle heeft de ‘Heat Map Woningmarkt’ opgesteld. Daarbij hebben zij diverse gemeenten beoordeeld op grond van verstedelijking, liquiditeit, schaarste en welvaartsniveau. Deze thema’s zijn bepalend of een gemeente interessant is om in te investeren op het gebied van woningen. Hieruit blijkt dat Breda één van de weinige gemeenten buiten de Randstad is die behoort de best scorende categorie.

Stad van kennis en onderwijs

Ultieme bereikbaarheid

Binnen het Stationskwartier is verdere focus aangebracht met betrekking tot de mogelijkheid om nieuwe kantoren en een hotel te realiseren. Zo vergroten wij de kansrijkheid van Coulissen West als nieuwe vestigingslocatie.

Kennisstad Breda heeft een bijzonder hoog opgeleide beroepsbevolking. Dat is mede te danken aan de vele toonaangevende onderwijsinstellingen in de stad met in totaal zo’n 30.000 (internationale) studenten. In Breda

De bereikbaarheid van Breda over de weg en per spoor is uitstekend. Breda ligt op een knooppunt van snelwegen, met de A16 en de A27 als belangrijkste. Vanaf station Breda zijn (vanaf december 2016) maar liefst vier

Met deze aanpak stuurt Breda op de omvang en kwaliteit van de totale voorraad en worden vraag en aanbod meer met elkaar in evenwicht gebracht.

Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft Breda serieus werk gemaakt van het terugbrengen van plancapaciteit voor woningen, kantoren en hotels. Overtollige (bestemmings)plancapaciteit is en wordt actief gesaneerd. Inmiddels is 1,7 miljoen aan potentiële kantoormeters geschrapt. Breda heeft duidelijk gekozen voor twee sterke economische ontwikkellocaties: Rithmeester Park aan de A16 en het Stationskwartier. Niet-toekomstbestendige kantoorpanden worden uit de voorraad gehaald.


11


12

Functionele invulling Coulissen West leent zich bij uitstek voor een dynamische functiemix: een knooppunt van stedelijke functies. Als gemeente geven we daarbij marktpartijen de ruimte om met een eigen creatieve en specifieke invulling te komen voor dit deelgebied van Via Breda. De opgave van Coulissen West is integraal. Wij verwachten dat de afnemer van de grond niet alleen gebouwen realiseert, maar ook parkeergelegenheid en buitenruimte.

Programmatische randvoorwaarden Welke functiemix past bij Coulissen West? De functies dienen in ieder geval te passen binnen het overall motto van Via Breda: ‘internationaal ontmoeten en stedelijk leven en werken’. Daarbinnen ligt de focus voor Coulissen West op het zakelijke karakter. We zijn bij voorkeur op zoek naar een multifunctioneel programma dat bestaat uit bijvoorbeeld: • Kennisintensieve functies als kantoor-, flexibele werken vergaderconcepten die bij uitstek passen in een stationsomgeving. • Een bijzonder hotelconcept dat nieuw is voor de stad en een duidelijke toevoeging vormt voor het bestaande hotelaanbod in Breda. • In combinatie met de bovenstaande functies voorzieningen op het gebied van wellness, congres en horeca.

• Longstay voor expats en wonen voor internationale studenten. • Mogelijk zijn ook crossovers te maken met onderwijsinstellingen uit Breda. Te denken valt aan bijvoorbeeld een expertisecentrum, innovatiecentrum of ‘university college’ op deze plek. • In de plinten aan de Stationslaan is ruimte voor ‘voorzieningen’ (horeca, detailhandel en dienstverlening), die bijdragen aan de levendigheid in de Stationslaan. • De verschillende functies worden bij voorkeur verbonden door openbaar toegankelijke ruimten waar ontmoeten, kennis delen en netwerken centraal staan. Op basis van het vigerende bestemmingsplan uit 2012 is in Coulissen West ruimte voor een vastgoedprogramma van circa 40.000 m2 BVO (18.600 m2 BVO kantoor, 1.200 m2 BVO voorzieningen en 155 appartementen). Het College is in beginsel bereid medewerking te verlenen aan een wijziging van het vigerende bestemmingsplan om ook de andere genoemde functies op deze locatie mogelijk te maken. In onze stedelijke prioritering en programmering heeft Coulissen West daarbij de komende jaren binnen Breda de absolute voorkeurspositie op het gebied van zowel hotel als (centrumstedelijk) kantoor.

Faseringsmogelijkheden Wij gaan graag met u in gesprek over een optimale fasering. Bij voorkeur zien wij het hele deelgebied Coulissen West in één continue bouwstroom gerealiseerd worden. De marktvraag naar de verschillende functies kan er echter voor zorgen dat een gefaseerde ontwikkeling en realisatie nodig is. Fasering biedt de markt de mogelijkheid om het investeringsrisico te spreiden.

Stedenbouwkundig kader Het Stationskwartier als één geheel Rondom het HSL station vormt het Stationskwartier zich als nieuw stedelijk centrumgebied; een eigentijdse aanvulling op de historische binnenstad. Het gebied krijgt een hoogstedelijke uitstraling waarin de (inter)nationale centrumfunctie voor wonen, werken, zorg en cultuur tot uiting komt. De functiemix, het intensief en gedifferentieerd ruimtegebruik en een hoogwaardige kwaliteit van gebouwen en openbare ruimte kenmerken het gebied. Uitgangspunt is dat het Stationskwartier één geheel vormt, waarbij rekening gehouden wordt met het bestaand stedelijk weefsel van de wijken Belcrum en de Spoorbuurt, maar dat zich onderscheidt van deze buurten. Op basis van bestaande en nieuwe stedelijke structuren is er sprake van een gebiedsindeling waarbij verschillende architectonische ensembles ontstaan. De nieuwe Stationslaan, de ruimtelijke kwaliteit van het spoor en de Spoorstraat/Stationsweg brengen de samenhang tussen deze ensembles. Deze samenhang is van dien aard dat per gebied verschillen in de ruimtelijke opbouw mogelijk zijn.


14

• hoogte sluit aan bij Stationskwartier • entrees direct aan straat • zoveel mogelijk commerciële functies aan straat • wandvorming Stationslaan voor maximale coherentie profeiel stationslaan

Coulissenlandschap • ‘visitekaartje’ van Breda, verwelkomt de reiziger • gebouwen met allure in één groot landschap waar ook de trein door rijdt • representatieve gevels met open hoeven i.p.v. achtergevels langs het spoor • coulisseneffect door schakeling gebouwen

Routes, zichtlijnen en volumes

basishoogte van circa 16 meter. De stedelijkheid wordt benadrukt met gebouwdelen die zich boven deze basishoogte uitstrekken en door op strategische punten accenten toe te voegen ten behoeve van de stedelijke allure. Accenten kunnen zich zowel in gebouwde vorm als in de openbare ruimte manifesteren. Het verlangde kwaliteitsniveau is hoog. De opzet van de openbare ruimte in relatie tot de onderlaag van de gebouwen (plint) faciliteert menselijke interactie. De menselijke schaal is daarbij leidend en kenmerkend voor Breda.

Naast routes en zichtlijnen is de ruimtelijke opbouw een middel om het verschil in karakteristiek van de gebieden tot uiting te laten komen. Ruimtelijk wordt gerefereerd aan de opbouw van de bestaande stad door in het maatstelsel uit te gaan van een daaraan ontleende

Om voor een goede stedenbouwkundige massa te zorgen die de basis uitmaakt van deze accenten, is gekozen om binnen een bepaalde stedenbouwkundige envelop te blijven. Binnen deze envelop met een maximale hoogte

van 32 meter ten zuiden van de Stationslaan, wordt met grote volumes gewerkt om onder andere Coulissen West de gewenste stedelijke uitstraling te geven. Doorkijkjes naar de binnenhoven, het coulissenlandschap en stegen naar de bestaande wijk Belcrum zorgen voor de beleving van het hele gebied. Om de levendigheid in de Stationslaan maximaal te faciliteren komen zoveel mogelijk ingangen aan de Stationslaan in aansluiting op de brede wandelpromenade die daar gemaakt wordt. Dit betekent dat langs het spoor geen adressen ontstaan. Hier worden, om een typische achterkant te voorkomen, de gebieden van het spoorlichaam en de buitenruimtes van de bebouwing boven de garage geïntegreerd tot één doorgaand landschap. Door de driehoekige vorm van de nieuwe gebouwen ontstaat het effect van een coulisse, waardoor het landschap zich opent aan de (trein) reiziger.

Stationslaan en plint De Stationslaan refereert in haar ruimtelijke opzet en profiel naar het veelvuldig in Breda voorkomende profiel van 30 meter breedte en wordt begeleid door bomen en geflankeerd door circa 16 meter hoge panden.

16 m

30 m concept

16 m

30 m hogere volumes in de tweede rij

Het profiel is echter op een eigentijdse en gebied specifieke wijze vormgegeven in een asymmetrisch profiel met een brede wandelpromenade aan de zuidkant. Om de Stationslaan als ruggengraat in de ontwikkeling van Via Breda zo krachtig mogelijk vorm te geven, wordt haar profiel zo symmetrisch mogelijk opgebouwd. De wandvorming wordt door de bouwblokken zo consequent mogelijk uitgevoerd om voor de grootst mogelijke continuïteit te zorgen. De plinten in het Stationskwartier zijn standaard 4,5 meter hoog, open en transparant. De plint vormt de overgangszone van privé naar openbaar gebied en ondersteunt maximaal de levendigheid door middel van publieksgerichte functies in de plint. De inritten naar parkeergarages en eventuele interne laad- en losvoorzieningen worden zo onopvallend mogelijk in de plint ingepast. Lange blinde stukken in de plint zijn niet toegestaan.

Het gebruik van het coulissenlandschap kan verschillende vormen aannemen, passend bij het karakter van een landschap. Het betreft een groen gebied waar het gebruik op afgestemd moet zijn en waar een bezoeker zich te gast voelt. Het is tegelijkertijd een verblijfplek voor werknemers en bewoners uit de aangelegen functies, maar ook een aangename verblijfsruimte voor de ‘toevallige’ bezoeker van elders. Het zal een functie hebben als alternatieve route van het station naar de binnenstad, een plek om je lunch te nuttigen, een plek om mobiel te kunnen werken, een plek om van de zon te genieten.

representatieve gevels

De lobby van de stad wordt gevormd door representatieve en hoogwaardige gevels, puntsgewijs geplaatst naar het spoortracé. De coulissenwerking treedt op door een opeenvolgende schakeling van gebouwen, zoals in het ‘Stedenbouwkundig Plan Breda Noordwest’ is weergegeven. De gevels zijn zo open mogelijk om een wederzijdse interactie te stimuleren.

coulisseneffect door schakeling gebouwen

Om de coulissenwerking te versterken is een duidelijke overgang gewenst tussen gebouw en landschap. De gebouwen zijn geen solitaire volumes, maar vormen een duidelijke wand aan het landschap. De wand is zo

De hoogteligging van het landschap ten opzichte van het maaiveldpeil van de Stationslaan maakt het mogelijk minder representatieve, utilitaire functies onder het landschap te brengen. Tussen de gebouwen wordt het spoorlandschap parkachtig ingericht als groene verblijfsruimte. Niet alleen voor de werknemers en bewoners van dit gebied; overdag is het coulissenlandschap voor iedereen toegankelijk. Dit betekent dat in de gebouwdelen aan het landschap ook publieke functies kunnen komen. Te denken valt aan een café-restaurant met terras of een deel van de wellness van een hotel. De aanleg en het beheer van het coulissenlandschap maken integraal onderdeel uit van de ontwikkelopgave Coulissen West.


Spoorlandschap en coulissenlandschap

eenduidig en zo breed mogelijk en volgt één duidelijke lijn. Deze lijn wordt bijna niet onderbroken of verstoord door toevoegingen die in het landschap steken.

15

Belcrum

bouwveld B

Parkeren onder het landschap Via Breda Coulissen West

16

Onder het verhoogde landschap zijn parkeren en logistiek mogelijk. Om te kunnen voorzien in de eigen parkeerbehoefte maakt het realiseren van een gebouwde parkeervoorziening onder het coulissenlandschap onderdeel uit van de ontwikkelopgave. De parkeernormen in dit gebied zijn relatief laag en aangepast op de stationslocatie. Wij dagen de marktpartijen uit

Stationslaan

bouwveld E

coulissenlandschap

busbaan

om te denken aan innovatieve en duurzame parkeeroplossingen. Dubbelgebruik is een pré. Naast de parkeeropgave voor het project zelf ligt er mogelijk een kans ten aanzien van het parkeervraagstuk voor het Stationskwartier als geheel. Om deze kans inzichtelijk te krijgen gaan wij graag daarover met u in gesprek.

spoortracé

Afhankelijk van het bouwplan en de parkeerbehoefte kan de parkeergarage in één of twee lagen uitgevoerd worden. Bij een tweelaagse garage ligt de onderste parkeerlaag halfverdiept. Voor welke parkeeroplossing ook wordt gekozen, in alle gevallen dient in de eerste 7 meter vanaf de Stationslaan een levendige plint gerealiseerd te worden.

Transparante selectieprocedure Doel: snel naar exclusiviteit De ontwikkeling van Coulissen West vraagt om een zeer ervaren en krachtige partij of consortium. Het gebied moet een in alle opzichten toekomstbestendige en onderscheidende toevoeging aan Via Breda vormen. De opgave is complex en vraagt om een creatieve en flexibele aanpak vanuit een heldere focus en visie. Tegelijkertijd is participeren in de ontwikkeling van het Stationsgebied een unieke en commercieel aantrekkelijke kans. Kortom: voor Coulissen West is het beste nodig op het gebied van vastgoedontwikkeling, bouw, vastgoedbelegging en gebouwexploitatie en –beheer. Wij kiezen voor een efficiënte selectieprocedure met als doel één partij te selecteren waarmee wij een exclusiviteitsfase doorlopen gericht op de verdere planontwikkeling en realisatie.

Verkoop in dialoog

Start

15 juli 2015

Aanmelden kan tot

2 oktober 2015

Eerste inschrijving op

16 oktober 2015

Selectie van circa 3 partijen voor dialoogfase

30 oktober 2015

Dialooggesprekken in periode

9 november 2015 t/m 25 januari 2016

Definitieve inschrijving op

19 februari 2016

Voorlopige gunning

7 maart 2016

Contractbesprekingen vanaf

14 maart 2016

Beperkte deelnamekosten Om de voorbereidingskosten per deelnemer overzichtelijk te houden vragen wij slechts een beperkte hoeveelheid informatie van u tijdens de procedure. Daar staat tegenover dat wij voor de partijen die afvallen in ronde 1 géén financiële vergoeding beschikbaar stellen. Per partij die aan het eind van ronde 2 een geldige inschrijving doet, maar waaraan de Gemeente Breda niet ‘gunt’ stellen wij een financiële vergoeding van € 25.000,- beschikbaar.

Voor Coulissen West is het beste nodig uit de werelden van ontwikkeling, bouw, belegging en gebruik


Alle geïnteresseerde marktpartijen worden in de gelegenheid gesteld aan de procedure voor Coulissen West mee te doen. Op basis van de voorstellen in ronde 1 trechteren wij vervolgens snel tot circa drie partijen. Daarmee voeren we in besloten setting een dialoog waarin we elkaar goed kunnen leren kennen voordat we tot de selectie van één contractpartner komen. Wij denken dat deze dialoog essentieel is vanwege onze ambities met Coulissen West in combinatie met de complexiteit van het gebied en de (toekomstige) marktomstandigheden.

De winnaar van deze procedure verkrijgt exclusiviteit voor een periode van zes maanden om zijn visie uit te werken tot een haalbaar plan voor Coulissen West. Kenmerk van deze procedure is dat we u als marktpartij uitdagen om eerst na te denken over wie de toekomstige gebruikers van Coulissen West worden, vervolgens over welke conceptuele richting u daarbij voor zich ziet en hoe die succesvol te realiseren is, en als laatste pas over welk ontwerp daarbij past. In de procesbrief en deelnamevoorwaarden wordt de procedure uitgebreid toegelicht. De onderstaande tabel toont de belangrijkste mijlpalen van het selectieproces.

17

Aangrenzende ontwikkelingen


18

Het nieuwe HSL station Breda

zuidkant Stationslaan


Entree Stationslaan: het gerechtsgebouw met aangrenzend coulissenlandschap. Meer informatie > www.bredainbalans.nl of www.viabreda.nl

19

Contact De Gemeente Breda wordt ondersteund door Fakton bij de voorbereiding en uitvoering van de selectieprocedure rondom Coulissen West. Zij werken hierbij nauw samen en opereren in teamverband met de projectorganisatie van Via Breda. Meer informatie is te vinden op www.viabreda.nl Voor vragen over deze uitgave kunt u contact opnemen met de Gemeente Breda, Nora van de Griend, telefoon +31 (0)76 529 37 51 of per e-mail [email protected]

• Volg Via Breda op Twitter: www.twitter.com/viabreda • Volg Via Breda op Facebook: http://www.facebook.com/ viabredabroeit • Volg Via Breda op Pinterest: pinterest.com/viabredabroeit

Via Breda, Coulissen West

Recommend Documents